Läge och kvalitet i hyressättningen 
  
 Läge och kvalitet i hyressättningen 
  
 BETÄNKANDE AV 
  
 HYRESKOMMISSIONEN 
  
 SOU 2021:58 
  
 Läge och kvalitet i hyressättningen 
  
 Betänkande av Hyreskommissionen 
  
 Stockholm 2021 
  
 SOU 2021:58 
  
 SOU och Ds finns på regeringen.se under Rättsliga dokument. 
  
 Svara på remiss – hur och varför 
  
 Statsrådsberedningen, SB PM 2003:2 (reviderad  
 2009-05-02). 
  
 Information för dem som ska svara på remiss finns tillgänglig på regeringen.se/remisser. 
  
 Layout: Kommittéservice, Regeringskansliet 
  
 Omslag: Ibarra 
  
 Tryck och remisshantering: Ibarra, Stockholm 2021 
  
 ISBN  
 978-91-525-0164-1 
  (tryck) 
  
 ISBN  
 978-91-525-0165-8 
  (pdf) 
  
 ISSN  
 0375-250X 
  
 Till statsrådet och chefen för Justitiedepartementet Johnson 
  
 Regeringen beslutade den 25 juni 2020 att tillsätta en kommitté i form av en kommission för att kartlägga och analysera hur bostädernas läge och kvalitet beaktas relativt andra faktorer i hyressättningen, och föreslå lämpliga åtgärder från statens sida i de fall (på de orterna) kommissionen konstaterar att lägesfaktorn och lägenheternas kvali- tet inte beaktas i tillräcklig utsträckning. 
  
 Samma dag förordnades Davis 
  till ordförande samt analyschefen Mclean och hyresrådet Lee till ledamöter i kommittén. 
  
 Som sakkunniga förordnades från och med den 24 september departementssekreteraren Barnes, kanslirådet Kaufman och rättssakkunnige Robertson. Som experter förord- nades från och med den 24 september docenten Wright, chefen Lowe, chefen Garrett, professorn Miles, juristen Ayala, chefen King 
  och demografen Sullivan. 
  
 Som sekreterare i kommissionen förordnades från och med den 
  
 13augusti 2020 hovrättsassessorn Brooks och från och med den 7 september 2020 analytikern Cole. 
  
 Hyreskommissionen, överlämnar härmed betänkandet Läge och kvalitet i hyressättning (SOU 2021:58). Till betänkandet fogas sär- skilda yttranden. Uppdraget är härmed slutfört. 
  
 Stockholm i juni 2021 
  
 Davis 
  Mclean 
  
 Lee/Brooks Cole 
  
 Innehåll 
  
 Sammanfattning ................................................................ 
  
 13 
  
 Författningsförslag ............................................................. 
  
 19 
  
 Förslag till lag om ändring i jordabalken ......................................... 
  
 19 
  
 Förslag till lag om ändring i lagen (1973:188) 
  
 om arrendenämnder och hyresnämnder .......................................... 
  
 22 
  
 Förslag till lag om ändring i hyresförhandlingslagen 
  
 (1978:304).......................................................................................... 
  
 23 
  
 1 
  
 Utredningsuppdraget ................................................. 
  
 25 
  
 1.1 
  
 Bakgrund till uppdraget.......................................................... 
  
 25 
  
 1.2 
  
 Uppdraget................................................................................ 
  
 28 
  
 1.2.1 
  
 Närmare om ramarna för uppdraget ...................... 
  
 29 
  
 1.3 
  
 Genomförande av uppdraget.................................................. 
  
 30 
  
 1.3.1Samråd, genomförda möten och inhämtande 
  
 av synpunkter........................................................... 
  
 30 
  
 1.3.2 
  
 Kommissionens undersökningar ............................ 
  
 31 
  
 1.4 
  
 Disposition .............................................................................. 
  
 32 
  
 2 
  
 Hyressättning av bostadslägenheter ............................. 
  
 33 
  
 2.1 
  
 Hyressättning – en inledning ................................................. 
  
 33 
  
 2.1.1 
  
 Vad är bruksvärdessystemet?.................................. 
  
 34 
  
 2.2 
  
 Utgångspunkter för hyressättningen..................................... 
  
 35 
  
 2.2.1 
  
 Hyresavtalet ............................................................. 
  
 35 
  
 2.2.2 
  
 Besittningsskydd ..................................................... 
  
 36 
  
 5 
  
 Innehåll 
  
 SOU 2021:58 
  
 2.2.3 
  
 Hyrans storlek i avtalet........................................... 
  
 37 
  
 2.2.4Särskilt om olika hyror och förhandlingar 
  
 kring dem................................................................. 
  
 37 
  
 2.3 Rättslig prövning av hyran ..................................................... 
  
 40 
  
 2.3.1 
  
 Prövningen sker i hyresnämnd............................... 
  
 40 
  
 2.3.2 
  
 När parterna tvistar om hyran................................ 
  
 40 
  
 2.3.3 
  
 Prövning i hyresnämnd........................................... 
  
 41 
  
 2.3.4Bruksvärdesprövningens grundläggande 
  
 konstruktion............................................................ 
  
 42 
  
 2.3.5 
  
 Vad ingår i lägenhetens bruksvärde?...................... 
  
 43 
  
 2.3.6 
  
 Lägenhetens läge som bruksvärdesfaktor .............. 
  
 44 
  
 2.3.7 
  
 Underhåll av lägenheten och bruksvärde............... 
  
 47 
  
 2.3.8 
  
 Lägenhetens standard i övrigt ................................ 
  
 48 
  
 2.3.9Hur lika måste lägenheterna vara för att anses 
  
 direkt jämförbara? ................................................... 
  
 49 
  
 2.3.10 
  
 Ortsbegreppet ......................................................... 
  
 50 
  
 2.3.11 
  
 Skälig hyra vid direkt jämförelseprövning ............. 
  
 51 
  
 2.3.12 
  
 En skälig hyra kan komma att fasas in ................... 
  
 54 
  
 2.4 Allmän skälighetsbedömning ................................................ 
  
 55 
  
 2.4.1 
  
 Den metod som vanligtvis används vid 
  
 hyresprövning.......................................................... 
  
 55 
  
 2.4.2 
  
 Hur görs en allmän skälighetsbedömning? ........... 
  
 56 
  
 2.5 Renoveringar som höjer bruksvärdet .................................... 
  
 57 
  
 2.5.1 
  
 Hyresgästinflytande................................................ 
  
 57 
  
 2.5.2Åtgärder som kräver godkännande eller 
  
 tillstånd .................................................................... 
  
 57 
  
 2.5.3Om hyresvärden vill utföra en tillståndspliktig 
  
 åtgärd ....................................................................... 
  
 58 
  
 2.5.4 
  
 Om tillstånd inte ges............................................... 
  
 59 
  
 2.5.5 
  
 Upprustningar utförda av hyresgästen .................. 
  
 59 
  
 2.5.6 
  
 Avtal om tillval och frånval..................................... 
  
 60 
  
 2.5.7Den rättsliga prövningen när det finns avtal 
  
 om tillval och frånval............................................... 
  
 60 
  
 2.6 Särskild hyressättning för nyproduktion .............................. 
  
 61 
  
 2.6.1Olika hyresmodeller kan väljas för 
  
 nyproducerade lägenheter....................................... 
  
 61 
  
 2.6.2 
  
 Presumtionshyresmodellen .................................... 
  
 62 
  
 6 
  
 SOU 2021:58 
  
 Innehåll 
  
 2.6.3 
  
 Förutsättningar för en giltig presumtionshyra ...... 
  
 63 
  
 2.7 Det kollektiva förhandlingssystemet ..................................... 
  
 64 
  
 2.7.1Utgångspunkter för det kollektiva 
  
 förhandlingssystemet .............................................. 
  
 64 
  
 2.7.2Olika kollektiva hyresförhandlingar 
  
 förekommer ............................................................. 
  
 64 
  
 2.7.3Hur kan en lägenhet komma att omfattas 
  
 av det kollektiva förhandlingssystemet? ................ 
  
 65 
  
 2.7.4 
  
 Vilka frågor förhandlas kollektivt?......................... 
  
 66 
  
 2.7.5 
  
 Lika lägenheter ska ha lika hyra .............................. 
  
 67 
  
 2.7.6 
  
 Om en kollektiv förhandling strandar ................... 
  
 68 
  
 2.7.7 
  
 Hyresnämndens prövning vid strandning.............. 
  
 69 
  
 2.7.8 
  
 Systematisk hyressättning....................................... 
  
 70 
  
 2.7.9Hyresgästen har rätt till rättslig prövning 
  
 av en kollektivt förhandlad hyra ............................. 
  
 71 
  
 2.8 Historisk tillbakablick ............................................................ 
  
 72 
  
 2.8.1 
  
 Något om den historiska bakgrunden.................... 
  
 72 
  
 2.8.2 
  
 Bruksvärdessystemet införs .................................... 
  
 73 
  
 2.8.3 
  
 Förändringar av bruksvärdessystemet.................... 
  
 77 
  
 2.8.4Kollektivt förhandlade hyror blir 
  
 hyresnormerande ..................................................... 
  
 82 
  
 2.8.5Den historiska bakgrunden och läge och 
  
 kvalitet i hyressättningen ........................................ 
  
 83 
  
 3 
  
 Bostäder, boendet och hyresmarknaden ....................... 
  
 85 
  
 3.1 
  
 Bostadsmarknaden .................................................................. 
  
 85 
  
 3.1.1 
  
 Hur vi bor ................................................................ 
  
 87 
  
 3.1.2 
  
 Rörlighet och flyttmönster ..................................... 
  
 88 
  
 3.1.3 
  
 Boendekostnad, upplåtelseform och inkomst ....... 
  
 89 
  
 3.1.4 
  
 Balans mellan utbud, efterfrågan och behov .......... 
  
 91 
  
 3.1.5 
  
 Hinder för rörlighet och inlåsningseffekter .......... 
  
 97 
  
 3.2 
  
 Hyresmarknadens roll på bostadsmarknaden ....................... 
  
 98 
  
 3.2.1 
  
 Hyresmarknadens storlek varierar i landet .......... 
  
 100 
  
 3.2.2 
  
 Kötider hos de största bostadsförmedlarna ......... 
  
 104 
  
 3.3 
  
 Hyresutvecklingen ................................................................ 
  
 106 
  
 3.3.1 
  
 Hyresmarknadens egenskaper .............................. 
  
 111 
  
 7 
  
 Innehåll 
  
 SOU 2021:58 
  
 3.3.2 
  
 Bruksvärdeshyran är ett genomsnittspris 
  
 ............ 115 
  
 4 
  
 Hyressättning i praktiken .......................................... 
  
 121 
  
 4.1 
  
 Inledning ............................................................................... 
  
 121 
  
 4.2Organisationerna inom det kollektiva 
  
 förhandlingssystemet ........................................................... 
  
 122 
  
 4.2.1Organisationernas ambitioner kring 
  
 hyressättningen ..................................................... 
  
 123 
  
 4.3 Hyresförhandlingar och hyressättning ............................... 
  
 126 
  
 4.3.1Självkostnadshyra – dess utveckling och 
  
 påverkan på nuvarande hyresstrukturer............... 
  
 127 
  
 4.3.2 
  
 Övergång till en mer systematisk 
  
 hyressättning ......................................................... 
  
 129 
  
 4.3.3 
  
 Innebörden av systematisk hyressättning ........... 
  
 130 
  
 4.3.4Systematisk hyressättning inom Sveriges 
  
 Allmännytta........................................................... 
  
 130 
  
 4.4 Vägledning och modeller för systematisk hyressättning ... 133 
  
 4.4.1Gemensam handledning för systematisk 
  
 hyressättning ......................................................... 
  
 133 
  
 4.4.2 
  
 Modeller för att beräkna systematisk hyra .......... 
  
 138 
  
 4.5De lokalt förhandlande parternas syn 
  
 på läge och kvalitet i hyressättningen .................................. 
  
 144 
  
 4.5.1Orter som inte tillämpar systematisk 
  
 hyressättning ......................................................... 
  
 144 
  
 4.5.2 
  
 Orter där systematisk hyressättning tillämpas.... 
  
 151 
  
 4.5.3Systematiska hyressättningsmodeller på de 
  
 undersökta orterna................................................ 
  
 152 
  
 4.5.4Parternas syn på hyressättningen på orter 
  
 där systematisk hyressättning tillämpas............... 
  
 156 
  
 4.5.5 
  
 Allmänt om parternas syn på 
  
 hyresförhandlingar om läge och kvalitet.............. 
  
 162 
  
 4.5.6Allmänt om parternas syn på den rättsliga 
  
 prövningen av hyran.............................................. 
  
 164 
  
 4.6Kommissionens reflektioner utifrån mötena med lokala 
  
 parter ..................................................................................... 
  
 166 
  
 8 
  
 SOU 2021:58Innehåll 
  
 5 
  
 Kartläggning av läge, kvalitet och hyressättning .......... 
  
 171 
  
 5.1 
  
 Sammanfattning .................................................................... 
  
 171 
  
 5.2 
  
 Undersökning av boendevärderingar av läget ..................... 
  
 173 
  
 5.2.1 
  
 Sammanfattning av undersökningen avseende 
  
 lägesfaktorn............................................................ 
  
 173 
  
 5.2.2 
  
 Hur undersökningen har genomförts .................. 
  
 175 
  
 5.2.3 
  
 Lägesgradienten ..................................................... 
  
 176 
  
 5.2.4 
  
 Kommuner som har undersökts ........................... 
  
 180 
  
 5.2.5Lägesgradient i landsbygdskommuner, mindre 
  
 städer och större städer ......................................... 
  
 181 
  
 5.2.6Lägesgradient i storstadsregioner och särskilt 
  
 studerade kommuner............................................. 
  
 184 
  
 5.2.7Jämförelse av betalningsviljan för hyres- 
  
 respektive bostadsrätter i Stockholm ................... 
  
 198 
  
 5.3 Undersökning om boendevärderingar av kvalitet............... 
  
 200 
  
 5.3.1Boendekonsumenters betalningsvilja för 
  
 kvaliteter i hyresbostäder ...................................... 
  
 202 
  
 5.3.2 
  
 Andra kvaliteter ..................................................... 
  
 207 
  
 5.4 
  
 Kartläggning av hyressättningen .......................................... 
  
 208 
  
 5.5 
  
 Studier av lägesfaktorns genomslag i hyressättningen........ 
  
 211 
  
 6 
  
 Analys 
  
 .................................................................... 
  
 219 
  
 6.1 
  
 Hyresrätten, hyressättning och bostadspolitiska mål ........ 
  
 219 
  
 6.2Boendekonsumenternas värderingar reflekteras inte 
  
 tillräckligt i hyressättningen................................................. 
  
 222 
  
 6.2.1Det geografiska läget slår inte igenom 
  
 tillräckligt i hyrorna............................................... 
  
 223 
  
 6.2.2Svårt att reflektera värderingar av 
  
 boendekvaliteter i bruksvärdet.............................. 
  
 224 
  
 6.2.3 
  
 Gårdagens bruksvärde är inte dagens ................... 
  
 225 
  
 6.2.4Parterna hanterar inte att läge och kvalitet 
  
 reflekteras i hyrorna .............................................. 
  
 226 
  
 6.3Samsyn om att läge och kvalitet ska reflekteras 
  
 i hyrorna ................................................................................ 
  
 227 
  
 9 
  
 Innehåll 
  
 SOU 2021:58 
  
 6.4 Ett bruksvärde utifrån boendevärderingar .......................... 
  
 228 
  
 6.4.1Hur kvaliteter i boendet kan värderas 
  
 vid hyresförhandlingar .......................................... 
  
 229 
  
 6.4.2Systematisk hyressättning är ett krävande 
  
 och omfattande arbete .......................................... 
  
 234 
  
 6.4.3Förenkla metoderna för att beakta 
  
 boendevärderingar................................................. 
  
 235 
  
 6.4.4 
  
 En förenklad kvalitetsmodell ............................... 
  
 236 
  
 6.4.5 
  
 Ett enkelt betygssystem........................................ 
  
 239 
  
 6.5 Sammanfattande slutsatser................................................... 
  
 241 
  
 6.5.1Kommissionen kan inte lösa underliggande 
  
 konflikter i hyresförhandlingssystemet 
  
 ............... 242 
  
 6.5.2 
  
 Kommissionens bedömning av möjliga 
  
 åtgärder .................................................................. 
  
 242 
  
 7 
  
 Förslag 
  
 ................................................................... 
  
 245 
  
 7.1 
  
 Behovet av förändringar ....................................................... 
  
 245 
  
 7.1.1Utgångspunkter för kommissionens 
  
 bedömning............................................................. 
  
 245 
  
 7.1.2 
  
 Allmänna överväganden........................................ 
  
 246 
  
 7.1.3 
  
 Förslag ................................................................... 
  
 252 
  
 7.2 
  
 Tydligare praxis vid allmänna skälighetsbedömningar ....... 
  
 254 
  
 7.2.1 
  
 Motivering av hyresnämndens beslut .................. 
  
 254 
  
 7.3 
  
 Större fokus på bruksvärdet................................................. 
  
 256 
  
 7.3.1 
  
 Bruksvärdet bör lyftas fram i lagtexten ............... 
  
 256 
  
 7.4 
  
 Bruksvärdet ska spegla hyresgästvärderingar...................... 
  
 258 
  
 7.4.1 
  
 Allmänna överväganden........................................ 
  
 258 
  
 7.4.2 
  
 Särskilt viktiga bruksvärdesfaktorer..................... 
  
 260 
  
 7.5 
  
 Undantag från direkt jämförelse.......................................... 
  
 262 
  
 7.6 
  
 Medling i hyresnämnd.......................................................... 
  
 268 
  
 7.7Effekter av kommissionens lagförslag för den rättsliga 
  
 prövningen ............................................................................ 
  
 275 
  
 7.7.1 
  
 Infasning av hyreshöjningar ................................. 
  
 280 
  
 10 
  
 SOU 2021:58 
  
 Innehåll 
  
 7.8Uppföljning av hyresstrukturernas utveckling 
  
 och fördjupad hyresstatistik................................................. 
  
 282 
  
 8 
  
 Författningskommentar ............................................ 
  
 287 
  
 8.1 
  
 Förslaget till lag om ändring i jordabalken.......................... 
  
 287 
  
 8.2Förslaget till lag om ändring i lagen (1973:188) om 
  
 arrendenämnder och hyresnämnder .................................... 
  
 293 
  
 8.3Förslaget till lag om ändring i hyresförhandlingslagen 
  
 (1978:304).............................................................................. 
  
 295 
  
 9 
  
 Konsekvensbeskrivning ............................................ 
  
 297 
  
 9.1 
  
 Konsekvensanalysens innehåll och syfte ............................. 
  
 297 
  
 9.2 
  
 Behov av åtgärder .................................................................. 
  
 298 
  
 9.2.1 
  
 Bättre förutsättningar att beakta läge och 
  
 kvalitet utifrån rådande boendevärderingar ......... 
  
 299 
  
 9.2.2 
  
 En hyresmarknad som möter 
  
 boendevärderingar ................................................. 
  
 301 
  
 9.3 
  
 Konsekvenser för hyresstrukturer och hyresnivåer............ 
  
 302 
  
 9.3.1 
  
 Hyresstrukturer..................................................... 
  
 303 
  
 9.3.2 
  
 Hyresnivåer............................................................ 
  
 304 
  
 9.3.3 
  
 Socioekonomiskt svaga områden ......................... 
  
 305 
  
 9.3.4 
  
 Bostadsbidrag och bostadstillägg.......................... 
  
 306 
  
 9.4 
  
 Konsekvenser för hyresmarknaden ..................................... 
  
 306 
  
 9.4.1 
  
 Hyresgäster ............................................................ 
  
 307 
  
 9.4.2 
  
 Boendesegregation................................................. 
  
 308 
  
 9.4.3 
  
 Fastighetsägare....................................................... 
  
 309 
  
 9.4.4 
  
 Specialbostäder ...................................................... 
  
 310 
  
 9.5 
  
 Konsekvenser för hyresmarknadens parter......................... 
  
 311 
  
 9.6 
  
 Konsekvenser för hyresnämnder och Svea hovrätt............. 
  
 312 
  
 9.7Konsekvenser av uppföljning av hyresstrukturernas 
  
 utveckling och fördjupad hyresstatistik.............................. 
  
 314 
  
 9.7.1 
  
 Myndighetskostnader............................................ 
  
 315 
  
 9.8 Bedömningar av övriga perspektiv gällande förslagen ........ 
  
 315 
  
 11 
  
 Innehåll 
  
 SOU 2021:58 
  
 10 
  
 Ikraftträdande- och övergångsbestämmelser ............... 
  
 317 
  
 10.1 
  
 Ikraftträdande ....................................................................... 
  
 317 
  
 10.2 
  
 Övergångsbestämmelser ...................................................... 
  
 317 
  
 Särskilda yttranden .......................................................... 
  
 319 
  
 Referenser ....................................................................... 
  
 339 
  
 Bilaga 1 
  
 Kommittédirektiv 2020:70........................................... 
  
 349 
  
 Bilaga 2 
  
 Undersökning om boendevärderingar av 
  
 lägesfaktorn .................................................................. 
  
 357 
  
 Bilaga 3 
  
 Undersökning om boendevärderingar av kvalitet ...... 
  
 393 
  
 Bilaga 4 
  
 Kartläggning av hyresnivåer......................................... 
  
 423 
  
 12 
  
 Sammanfattning 
  
 Uppdraget 
  
 Kommissionen har haft i uppdrag att kartlägga och analysera hur hyreslägenheters läge och kvalitet beaktas i hyressättningen, och föreslå lämpliga åtgärder från statens sida i de fall (på de orter) kom- missionen konstaterar att lägesfaktorn och lägenheternas kvalitet inte beaktas i tillräcklig utsträckning. 
  
 Uppdraget har avsett hyressättningen för det befintliga beståndet av hyresbostäder inom det så kallade bruksvärdessystemet. 
  
 Hyressättning och lagstiftning 
  
 Hyressättningen präglas av avtalsfrihet i den bemärkelsen att hyrans storlek bestäms i fria hyresförhandlingar. En allmän missuppfattning är att hyressättningen är reglerad inom de ramar som bruksvärdes- systemet ställer upp. Om de förhandlande parterna inte kan komma överens om en hyresjustering vid en förhandling, dvs. de tvistar om hyran, är det dock möjligt att ta tvisten vidare till hyresnämnden. 
  
 Den rättsliga prövningen av hyran i hyresnämnden går ut på att jämföra lägenheter utifrån deras bruksvärden. Bruksvärdet ska då spegla hur hyresgäster i allmänhet värderar olika faktorer i boendet. Vid den rättsliga prövningen används bruksvärdet främst för att välja ut lägenheter som är jämförbara med prövningslägenheten. Är lägen- heterna likvärdiga utifrån deras bruksvärden kan även hyrorna jäm- föras. De hyror som ska ligga till grund för utgången ska främst vara kollektivt förhandlade. 
  
 Vid en rättslig prövning prissätter inte hyresnämnden olika bruks- värdesfaktorer. Bruksvärdesprövningen är visserligen uppbyggd på sådant sätt att olika attraktiva egenskaper ska kunna få påverkan på utgången av vad som är en skälig hyra. Detta förutsätter dock att 
  
 13 
  
 Sammanfattning 
  
 SOU 2021:58 
  
 parterna har beaktat sådana faktorer vid hyressättningen för de lägen- heter som ligger till grund för jämförelsen. 
  
 Om hyresstrukturerna på ett bättre sätt ska återspegla boende- konsumenternas allmänna värderingar behöver de kollektivt för- handlande parterna låta lägenheternas varierande bruksvärden få genomslag i hyrorna. Därmed kan platta hyresstrukturer, som hyres- sättningen historiskt sett har skapat, korrigeras. 
  
 Läge och kvalitet beaktas inte tillräckligt 
  
 En viktig del av kommissionens arbete har bestått i att undersöka om läget och andra kvaliteter i boendet beaktas i tillräcklig utsträck- ning i dagens hyressättning. Kommissionen har genomfört studier som syftat till att undersöka hur boendekonsumenter värderar olika geografiska lägen och andra kvaliteter i boendet. 
  
 Undersökningarna har inte syftat till att fastställa vad som mer exakt utgör en rimlig hyresskillnad för olika geografiska lägen på en ort eller vad en specifik kvalitet i boendet bör ges för påverkan på hyressättningen. Om boendekonsumenterna visar en hög betalnings- vilja för en viss boendekvalitet, men detta inte speglas i hyressätt- ningen, har dock inte kvaliteten beaktats tillräckligt i hyressättningen. Kommissionens undersökningar har visat att det finns orter där lägen- heternas läge och andra kvaliteter inte har beaktats i tillräcklig utsträck- ning. 
  
 Det finns tydliga skillnader hos boendekonsumenterna avseende vilken hyra man är beredd att betala för lägenheter i olika geografiska lägen på orten. I landsbygdskommuner värderas centrala lägen rela- tivt sett något lägre än i medelstora och större städer. I större städer har lägesfaktorn en större betydelse för betalningsviljan och i de tre storstadsområdena finns tydligast skillnader mellan olika bostads- områden. Undersökningarna har också visat att det finns ett starkt samband mellan värderingen av läget och områdens socioekono- miska status. Socioekonomiskt svaga bostadsområden värderas ofta lågt av boendekonsumenter. 
  
 Vid sidan av lägesfaktorn har kommissionen undersökt hur andra kvaliteter värderas av boendekonsumenterna. Betalningsviljan för de undersökta kvaliteterna skiljer sig relativt kraftigt åt mellan olika grupper och geografier. Boende i Stockholm har generellt sett en 
  
 14 
  
 SOU 2021:58 
  
 Sammanfattning 
  
 högre betalningsvilja än boende på andra orter. Det finns även skill- nader mellan mäns och kvinnors betalningsvilja för vissa kvaliteter. 
  
 Läge och kvalitet inom det kollektiva förhandlingssystemet 
  
 Kommissionen har samtalat med kollektivt förhandlande parter i Stockholm, Göteborg, Malmö, Örebro, Norrköping, Umeå och Växjö. 
  
 Parternas syn på hur hyressättningen fungerar på orten och hur väl hyrorna återspeglar lägenheternas kvaliteter skiljer sig mycket åt, mellan och inom de undersökta orterna. 
  
 På orter där systematiska hyressättningsmodeller tillämpas finns ofta en differentierad hyressättning utifrån läget och andra kvalitets- faktorer. De kollektivt förhandlande parterna är dock ofta oense huru- vida hyresstrukturen på orten återspeglar hyresgästernas värderingar av sådana faktorer. På orter där man inte tillämpar någon systematik har samtliga aktörer som kommissionen träffat uppgett att läget och andra kvaliteter inte återspeglas särskilt väl i hyressättningen. 
  
 På orter där man inte har arbetat med systematisk hyressättning kan dagens hyresnivåer ofta kopplas till värdeåret, dvs. det år som lägenheterna byggdes eller senast upprustades. Därtill påverkar större renoveringsåtgärder ofta hyrorna. Fastigheter med äldre värdeår har oftare en platt hyresstruktur. Nyare lägenheter och lägenheter som under de senaste 10 till 15 åren har genomgått upprustningar har där- emot ofta hyresstrukturer som i högre grad speglar deras kvaliteter. På flera orter har lägesfaktorn därigenom fått ett större genomslag i hyressättningen. I de äldre bostadsbestånden finns dock fort- farande hyresstrukturer som, främst i centrala och attraktiva lägen, uppvisar relativt sett låga hyresnivåer i jämförelse med lägenheter i mindre attraktiva områden. 
  
 Svårt att enas om hyresstrukturen 
  
 Samtliga aktörer inom hyresförhandlingssystemet som kommis- sionen har samtalat med har framhållit att det är viktigt att läge och kvalitet återspeglas i hyressättningen. Konflikter uppstår dock ofta kring var hyresnivån ska ligga samt hur mycket genomslag ett visst läge eller en viss kvalitet ska tillåtas få. 
  
 15 
  
 Sammanfattning 
  
 SOU 2021:58 
  
 Ett problem som blivit tydligt är att det på flera orter inte finns en samsyn om vad förhandlingar kring bruksvärde ska grunda sig på och vilket förhandlingsunderlag som ska användas. 
  
 Lagstiftningen pekar inte ut vad en hyra ska baseras på eller vilka argument som är godtagbara att använda i hyresförhandlingar. En frustration hos flera aktörer är att parterna kommer till förhand- lingen med helt olika syn, underlag och förväntningar. Konflikter vid de årliga förhandlingarna påverkar även viljan och orken hos parterna att arbeta med att differentiera hyror utifrån bruksvärde. Privata fastighetsägare har efterfrågat en hyresnämndsprövning eller annan form av tvistelösning som mera direkt kan gå in och lösa tvister som rör hyressättning utifrån bruksvärdesfaktorer. 
  
 Kommissionens förslag 
  
 För att hyresgästernas värderingar i fråga om läge och kvalitet ska få ett större genomslag i hyressättningen föreslår kommissionen följande. 
  
 •En ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyres- nämnder som syftar till att det vid allmänna skälighetsbedömningar tydligare ska framgå hur hyresnämnden bedömt lägenhetens bruks- värde. 
  
 •Ändringar i hyreslagen i syfte att tydligare framhålla att bruks- värdet är det centrala vid den rättsliga prövningen av hyran och att särskild hänsyn ska tas till sådana bruksvärdesfaktorer som hyresgäster i allmänhet kan antas sätta ett stort värde på. Vidare föreslås att det, genom en lagstadgad ventil, ska finnas en större möjlighet än i dag att bortse från vissa kollektivt förhandlade hyror vid bruksvärdesprövningen. Kollektivt förhandlade hyror ska alltjämt vara hyresnormerande, men de lägenheter som åbe- ropas som jämförelsematerial ska ha hyror som motsvarar en rimlig bedömning av deras bruksvärden. 
  
 •En ny bestämmelse i hyresförhandlingslagen (1978:304) som ger lagstöd åt den informella medling som redan i dag förekommer vid hyresnämnderna mellan de kollektivt förhandlande parterna. 
  
 16 
  
 SOU 2021:58 
  
 Sammanfattning 
  
 •Uppföljning av hyresstrukturer på ortsnivå bör göras. Resultaten kan av de lokala parterna därefter användas som stöd vid hyres- förhandlingar. Kommissionen bedömer även att det behövs en fördjupad offentlig hyresstatistik för att skapa en bättre trans- parens på hyresmarknaden. 
  
 •Slutligen har kommissionen resonerat kring metoder som kan användas av de kollektiva parterna för att utveckla förenklade modeller för hyresstrukturer. 
  
 Kommissionens förslag innebär att de kollektivt förhandlande par- terna alltjämt ska ha ansvaret för hyressättningen och avgöra vad som kan anses vara rimliga hyresnivåer på olika orter. Det ankommer på parterna att driva utvecklingen mot en differentiering av hyrorna baserat på lägenheternas bruksvärden. Kommissionen bedömer att förslagen påskyndar utvecklingen. 
  
 En viktig fråga i kommissionens arbete har varit att förslagen inte ska flytta tyngdpunkten i hyressättningen från parterna till det all- männa. Hyresnämnderna ska inte bli en kontrollinstans för hyressätt- ning. Däremot bör parternas sätt att bedriva hyresförhandlingarna i större utsträckning få betydelse vid den rättsliga prövningen. 
  
 Förslagen ger förutsättningar för en hyressättning utifrån boendevärderingar 
  
 Förslagen tar sikte på att ge incitament och förutsättningar för att de förhandlande parterna ska ta större hänsyn till boendekonsumen- ternas värderingar i hyressättningen. Syftet med förslagen är att upp- nå hyresstrukturer som upplevs som mer rimliga och transparenta utifrån ett sådant synsätt. Härvidlag är en offentlig hyresstatistik en viktig förutsättning. 
  
 Om boendekonsumenternas värderingar av läge och kvalitet beaktas i hyressättningen främjas en god fastighetsförvaltning och andra boendekvaliteter som hyresgäster uppskattar och sätter värde på. Det kan bidra till effektivare utnyttjande av bostadsbeståndet, stärkt investeringsvilja, ökad konkurrens mellan hyresvärdar och fler aktörer på bostadsmarknaden. Därigenom ökar möjligheterna till ett varierat utbud av hyresrätter som kan efterfrågas av många. 
  
 17 
  
 Sammanfattning 
  
 SOU 2021:58 
  
 En hyressättning som bättre återspeglar hyresgästernas värderingar kan medföra långsiktiga hyreshöjningar inom vissa orter där sådana värderingar i dag inte har fått genomslag. En sådan hyressättning kan även komma att leda till relativt sett lägre hyresnivåer på andra håll. 
  
 Den ventil som kommissionen förslår kan förväntas få en viss påverkan på utfallet av den rättsliga prövningen på orter där det inte finns en hyresstruktur som speglar rimliga bruksvärdesbedöm- ningar. På dessa orter kan jämförelsematerialet vid bruksvärdespröv- ningar komma att förändras jämfört med i dag. Förslaget kan leda till att skälig hyra för vissa lägenheter bedöms ligga på en något högre nivå än om ventilen inte hade tillämpats. Kommissionen bedömer dock att konsekvenserna av förslaget kan hanteras på ett rimligt sätt med hjälp av den skyddsregel (trappning) som redan i dag finns. Den bestämmelsen har för övrigt genom propositionen Stärkt skydd för hyresgäster (prop. 2020/21:201) föreslagits komma att ändras till hyresgästernas fördel. 
  
 18 
  
 Om hyresvärden och hyres- gästen tvistar om hyrans storlek ska hyran fastställas till skäligt belopp med hänsyn till lägen- hetens bruksvärde. Vid bedöm- ningen av en lägenhets bruksvärde ska särskild hänsyn tas till sådana faktorer som hyresgäster i allmän- het kan antas sätta ett stort värde på. Hyran ska inte anses som skälig om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är lik- värdiga. 
  
 Vid en prövning enligt första stycket ska främst beaktas sådan hyra för lägenheter som har bestämts i förhandlingsöverens- kommelser enligt hyresförhand- 
  
 Författningsförslag 
  
 Förslag till lag om ändring i jordabalken 
  
 Härigenom förskrivs att 12 kap. 55 § jordabalken ska ha följande lydelse. 
  
 Nuvarande lydelse 
  
 Föreslagen lydelse 
  
 12kap.1 55 §2 
  
 Om hyresvärden och hyres- gästen tvistar om hyrans storlek ska hyran fastställas till skäligt belopp. Hyran ska inte anses som skälig om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. 
  
 Vid en prövning enligt första stycket ska främst sådan hyra för lägenheter som har bestämts i förhandlingsöverenskommelser enligt hyresförhandlingslagen 
  
 1Balken omtryckt 1971:1209, 12 kap. omtryckt 1984:694. 
  
 2Senaste lydelse 2019:533. 
  
 19 
  
 FörfattningsförslagSOU 2021:58 
  
 (1978:304) beaktas. Om en jäm- 
  
 lingslagen (1978:304). Detta gäller 
  
 förelse inte kan göras med lägen- 
  
 inte om hyran avviker från en rim- 
  
 heter på orten, får i stället hyran 
  
 lig bedömning av lägenheternas 
  
 för lägenheter på en annan ort 
  
 bruksvärde. Om en jämförelse 
  
 med jämförbart hyresläge och i 
  
 inte kan göras med lägenheter på 
  
 övrigt likartade förhållanden på 
  
 orten, får i stället hyran för lägen- 
  
 hyresmarknaden beaktas. 
  
 heter på en annan ort med jäm- 
  
 förbart hyresläge och i övrigt 
  
 likartade förhållanden på hyres- 
  
 marknaden beaktas. 
  
 Vid en prövning enligt första stycket får den hyra för en lägenhet som ska anses som skälig enligt 55 c § inte beaktas. 
  
 Vid en prövning enligt första stycket i fråga om en lägenhet som upplåts i andra hand ska en hyra som överstiger den hyra som hyres- värden betalar, med tillägg för möbler, utrustning och andra nyttig- heter, aldrig anses som skälig. Om upplåtelsen avser en del av lägen- heten ska en hyra som överstiger en i förhållande till omfattningen av upplåtelsen proportionerlig andel av den hyra som hyresvärden betalar, med tillägg för möbler, utrustning och andra nyttigheter, aldrig anses som skälig. Ett tillägg för möbler och annan utrustning som ingår i upplåtelsen får inte överstiga 15 procent av den hyra som hyresvärden betalar. Tillägg för andra nyttigheter som ingår i upp- låtelsen får inte överstiga hyresvärdens kostnader för dem. 
  
 Vid en prövning enligt första stycket ska även 55  
 a–55 
  d §§ iakttas. Om den hyra som är att anse som skälig vid en prövning enligt första stycket är väsentligt högre än den tidigare hyran i hyresför- hållandet, ska hyresnämnden, om hyresgästen begär det och inte särskilda skäl talar emot det, bestämma att hyra ska betalas med lägre belopp under en skälig tid. Detta gäller inte om hyran bestäms 
  
 enligt 55 c §. 
  
 Om en förhandlingsklausul i ett hyresavtal har slopats och det ingår förhandlingsersättning i hyran enligt 20 § hyresförhandlings- lagen, har hyresgästen trots första, andra och femte styckena rätt att få hyran sänkt med ett belopp som motsvarar ersättningen. 
  
 Om tvisten gäller något annat villkor än hyran, ska villkor som hyresvärden eller hyresgästen har ställt upp gälla i den utsträckning det är skäligt med hänsyn till hyresavtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständig- 
  
 20 
  
 SOU 2021:58 
  
 Författningsförslag 
  
 heterna i övrigt. Hyrestiden ska vara obestämd, om inte bestämd hyrestid av någon särskild anledning är lämpligare. 
  
 Om hyresvärden och hyresgästen kommer överens om villkoren för fortsatt uthyrning i en tvist enligt första eller åttonde stycket, gäller de överenskomna villkoren, oavsett vad som föreskrivs i nämnda stycken, i den utsträckning inte något annat följer av bestämmelserna i övrigt i denna balk. 
  
 1.Denna lag träder i kraft den 1 juli 2022. 
  
 2.Hyrestvister enligt 12 kap. 55 § som har inletts hos hyres- nämnden före ikraftträdandet prövas enligt äldre bestämmelser. 
  
 21 
  
 Författningsförslag 
  
 SOU 2021:58 
  
 Förslag till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder 
  
 Härigenom föreskrivs att 21 § lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder ska ha följande lydelse. 
  
 Nuvarande lydelse 
  
 Föreslagen lydelse 
  
 21 §3 
  
 När nämnden avgör ett ärende ska det av beslutet framgå vilka skäl som ligger till grund för beslutet, om detta går någon part emot. Detsamma gäller andra beslut, om det behövs. I beslut om avskriv- ning enligt 8 a § ska även de nya villkor anges på vilka avtalet enligt 11 kap. 6 a § tredje stycket jordabalken ska anses förlängt. 
  
 Vid beslut enligt 12 kap. 55 § jordabalken bör det av skälen fram- gå hur hyresnämnden i väsentliga avseenden har bedömt lägenhetens bruksvärde. 
  
 Om en part kan överklaga beslutet eller ansöka om återupp- tagande, ska det i beslutet anges vad parten ska iaktta. 
  
 Håller nämnden sammanträde i ärendet och kan på grund av ärendets beskaffenhet eller annan särskild omständighet beslut inte meddelas samma dag som sammanträdet avslutats, ska beslutet meddelas inom två veckor därefter, om inte synnerligt hinder möter. Underrättelse om när beslutet meddelas ska lämnas vid samman- trädet. 
  
 Ett slutligt beslut ska lämnas till part genom nämndens försorg. Detta gäller dock inte ett beslut om avskrivning enligt 8 eller 12 §, om beslutet meddelas vid ett sammanträde i partens närvaro. 
  
 Har en skiljaktig mening förekommit, ska denna meddelas parterna på samma sätt som beslutet. 
  
 Denna lag träder i kraft den 1 juli 2022. 
  
 3Senaste lydelsen 2010:27. 
  
 22 
  
 SOU 2021:58 
  
 Författningsförslag 
  
 Förslag till lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304) 
  
 Härigenom föreskrivs i fråga om hyresförhandlingslagen (1978:304) att det ska införas en ny paragraf, 30 a §, av följande lydelse. 
  
 30 a § 
  
 Om förhandlingsordningens parter inte kan träffa en förhand- lingsöverenskommelse får hyres- nämnden medla. 
  
 Hyresnämnden får inleda med- ling efter ansökan från någon av förhandlingsordningens parter. Hyresnämnden får också själv till- fråga parterna om medling om en tvist om villkorsändring har hän- skjutits till nämnden. 
  
 Medling får ske om det är lämp- ligt med hänsyn till antalet lägen- heter som berörs, de ansträngningar parterna gjort för att komma över- ens och övriga omständigheter. 
  
 Ärendet ska avskrivas om det är uppenbart att det saknas förutsätt- ningar för att parterna ska komma överens. Ärendet ska också av- skrivas senast tre månader efter ansökan. Medlingen får dock fort- sätta om båda parter är överens om det och hyresnämnden anser att det finns skäl till det. 
  
 Denna lag träder i kraft den 1 juli 2022. 
  
 23 
  
 1 Utredningsuppdraget 
  
 1.1Bakgrund till uppdraget 
  
 Av direktiven (Dir. 2020:70) som ligger till grund för utrednings- uppdraget framgår i huvudsak följande. 
  
 Hyresrätten är en viktig boendeform på bostadsmarknaden. Den erbjuder ett flexibelt boende utan krav på kapitalinsats. Transaktions- kostnaden är låg när en hyresgäst lämnar eller tillträder en lägenhet. Hyresrätten är betydelsefull för rörligheten på arbetsmarknaden och därmed också för den svenska ekonomin. 
  
 I stora delar av landet råder det bostadsbrist. Det är därför viktigt att de befintliga bostäderna utnyttjas på ett effektivt sätt. En av för- utsättningarna för det är att det finns en tillräcklig rörlighet på hyres- marknaden. Det finns därför anledning att överväga åtgärder som kan bidra till att rörligheten på hyresmarknaden ökar och eventuella inlås- ningseffekter motverkas. Rörligheten kan antas påverkas positivt och vissa inlåsningseffekter motverkas om hyresnivåerna över tid åter- speglar hyresgästernas värderingar av lägenheters olika egenskaper. 
  
 Ett viktigt inslag i dagens system är att hyran bestäms efter lägen- hetens bruksvärde, i första hand genom förhandlingar mellan fastig- hetsägaren och en hyresgästorganisation. Vid tvist kan hyresnämn- den pröva den begärda ändringen av hyran. 
  
 En av utgångspunkterna för regleringen är hyresgästens besitt- ningsskydd, dvs. rätten att som huvudregel få bo kvar i lägenheten vid hyrestidens utgång. Besittningsskyddet skulle i praktiken vara verkningslöst om hyresvärden fritt kunde bestämma hyrans nivå. En hyresgäst skulle då kunna tvingas bort från lägenheten genom att hyresvärden ensidigt bestämde en så hög hyra att hyresgästen inte hade råd att bo kvar. Det finns därför regler för hur hyran ska bestäm- mas om parterna inte kan komma överens. Systemet består bland annat av regler för formerna kring hyresförhandlingar och hyresprövning 
  
 25 
  
 Utredningsuppdraget 
  
 SOU 2021:58 
  
 samt vad gäller lägenheter som ingår i det så kallade bruksvärdes- systemet särskilda kriterier för hur hyran ska bestämmas om det uppstår en tvist. 
  
 Bruksvärdessystemet har beskrivits på så sätt att det ska efter- likna ett marknadssystem samt hindra oskäliga hyror och trygga besittningsskyddet. När systemet infördes var avsikten att hyran enligt bruksvärdet ska spegla marknadsvärdet av en lägenhet på en marknad präglad av långsiktig jämvikt. 
  
 En lägenhets bruksvärde bestäms bland annat av dess storlek, modernitetsgrad, planlösning, läge inom huset, reparationsstandard och ljudisolering. Förmåner som påverkar bruksvärdet kan vara till- gång till hiss, sopnedkast, tvättstuga, särskilda förvaringsutrymmen, god fastighetsservice, garage och biluppställningsplats. Även faktorer som husets allmänna läge, boendemiljön i stort och närhet till kom- munikationer påverkar bruksvärdet. En korrekt hyra enligt bruks- värdessystemet ska avspegla vad som är god kvalitet i boendet. Bruks- värdet bestäms oberoende av den enskilda hyresgästens värderingar och behov. 
  
 Sedan 2011 års hyressättningsreform gäller att de hyror som bestämts i kollektiva förhandlingsöverenskommelser enligt, hyres- förhandlingslagen, är vägledande för vad som vid en prövning anses vara skälig hyra. Vid den reformen bedömde regeringen att frågan om vilken betydelse det geografiska läget och andra bruksvärdes- faktorer bör ha vid fastställande av skälig hyra inte bör anges i lag, utan hanteras av hyresmarknadens parter. Det anfördes att en av förutsättningarna för en väl fungerande hyresmarknad är att hyres- strukturerna återspeglar boendekonsumenternas värderingar och att hyressättningen upplevs som rimlig och rättvis. Den gällande lag- stiftningen ansågs ge parterna utrymme att inom ramen för det kollektiva förhandlingssystemet göra de justeringar av hyresstruk- turerna som kunde vara motiverade. 
  
 Efter 2011 års reform har parternas arbete med att se över hyres- sättningen fortsatt. I ett antal kommuner har parterna utnyttjat det utrymme som lagstiftningen ger och arbetat med så kallad syste- matisk hyressättning. Arbetet ska ge en hyressättning som bättre återspeglar hyresgästernas allmänna värderingar och leda till en mindre platt och mer differentierad hyresstruktur på orten. 
  
 Det har framförts att det finns brister i hur långt denna anpass- ning till hyresgästernas värderingar kommit i olika delar av landet 
  
 26 
  
 SOU 2021:58 
  
 Utredningsuppdraget 
  
 och att problemen på hyresmarknaden är som störst där hyres- anpassningen behövs som bäst. 
  
 Företrädare för partsorganisationerna har framfört att svårig- heterna att komma överens om modeller för systematisk hyres- sättning på vissa orter kan ha olika orsaker. Utarbetandet av sådana modeller anses vara resurskrävande. Det har framförts att det inte alltid finns en förhandlingspart med mandat att företräda merparten av hyresvärdarna på orten. Det har också sagts att en orsak kan vara att vissa hyresvärdar riskerar att drabbas av hyressänkningar för många av sina lägenheter, utan att kompenseras genom hyreshöj- ningar för andra lägenheter vid en ökad differentiering utifrån till exempel lägenheternas läge. 
  
 Det har från olika håll framförts att hyresgästernas värderingar i fråga om framför allt lägenheternas geografiska läge inte får tillräckligt genomslag. Det har bland annat anförts att tillämpningen av bruks- värdessystemet för hyressättning håller hyrorna nere, att svängningar i balansen mellan utbud och efterfrågan har förhindrats att slå igenom fullt ut i hyrorna samt att särskilt lägets betydelse har undervärderats och att skillnaderna är relativt små mellan attraktiva och mindre attraktiva lägen. 
  
 Vilken betydelse bostadens läge ska ha på hyresnivån har länge diskuterats. Det står klart att läget påverkar hyressättningen, men det har ifrågasatts om det sker i tillräcklig utsträckning. En fråga har varit utifrån vilka grunder skillnaderna i hyra för lägenheter med olika geo- grafiska lägen ska beräknas och hur stora skillnaderna ska vara. 
  
 Hyresmarknadens parter har framfört att det vid sidan av läges- faktorn är viktigt att även lägenheternas kvalitet i andra avseenden får genomslag vid hyressättningen. Utöver att säkerställa att hyres- gästernas värderingar beaktas vid hyressättningen, ges fastighets- ägare därigenom också incitament till förbättringar. 
  
 Det har gjorts gällande att 2011 års regelverk inte har påverkat den allmänna hyresutvecklingen i någon nämnvärd utsträckning. Huruvida utvecklingen sedan 2011 medfört att differentieringen i hyressätt- ningen nu bättre svarar mot hyresgästernas värderingar har diskuterats. 
  
 Även internationella bedömare som till exempel Europeiska kommissionen, OECD, IMF och Världsbanken har påpekat att det befintliga bostadsbeståndet skulle kunna utnyttjas mer effektivt om hyressättningen i högre grad än i dag motsvarade hyresgästernas värderingar. 
  
 27 
  
 Utredningsuppdraget 
  
 SOU 2021:58 
  
 1.2Uppdraget 
  
 Enligt en sakpolitisk överenskommelse mellan Socialdemokraterna, Centerpartiet, Liberalerna och Miljöpartiet de gröna (januariavtalet), ska man låta hyreslägenheters läge och kvalitet få ett större genomslag i hyressättningen. Mot bakgrund av de frågor som tagits upp ovan tillsattes en kommitté i form av en kommission med uppdrag att: 
  
 •kartlägga och analysera hur bostädernas läge och kvalitet beaktas relativt andra faktorer i hyressättningen, och 
  
 •föreslå lämpliga åtgärder från statens sida i de fall (på de orter) kommissionen konstaterar att lägesfaktorn och lägenheternas kvalitet inte beaktas i tillräcklig utsträckning. 
  
 Kommissionens uppdrag avser hyressättningen i bruksvärdessyste- met i det befintliga beståndet. Kommissionen får själv bestämma vilka metoder som ska användas för att mäta betydelsen av enskilda faktorer, däribland lägesfaktorn, utifrån vad den bedömer som mest ändamålsenligt. 
  
 Kommissionens slutredovisning ska innehålla en översikt över det arbete med systematisk hyressättning som bedrivits av parterna sedan 2011. Resultatet av arbetet ska ingå som en del av kartläggningen. 
  
 Kartläggningen ska omfatta såväl orter inom de tre storstads- regionerna som i andra delar av landet – både orter där modeller för systematisk hyressättning tillämpas och orter där så inte sker. I bland annat de tre storstadsregionerna finns en geografisk segregation mellan socioekonomiskt starka områden med hög upplevd trygghet och socioekonomiskt utsatta områden med hög upplevd otrygghet. Det finns därmed anledning för kommissionen att belysa hur läges- faktorn påverkar hyressättningen i sådana bostadsområden i en och samma stad eller region. 
  
 När det gäller förslag på lämpliga åtgärder syftar uppdraget enligt direktiven bland annat till att överväga och föreslå åtgärder som leder till att hyresgästernas värderingar av läge och kvalitet ges ett större genomslag i de fall (på de orter) där kommissionen bedömer att de inte beaktas tillräckligt. Det framhålls att förslag till exempel kan ta sikte på att ge parterna verktyg och incitament att anpassa hyressätt- ningen så att hyresgästernas värderingar i fråga om läge och kvalitet får ett större genomslag. Kommissionen har dock ett brett mandat att 
  
 28 
  
 SOU 2021:58 
  
 Utredningsuppdraget 
  
 överväga sådana åtgärder från statens sida, inklusive författnings- förslag, som bedöms nödvändiga. 
  
 Uppdraget ska redovisas senast den 30 juni 2021. Kommissionens direktiv finns i bilaga 1. 
  
 1.2.1Närmare om ramarna för uppdraget 
  
 Kommissionens uppdrag har som ovan nämnts avsett hyressätt- ningen i bruksvärdessystemet för det befintliga beståndet av hyres- bostäder.1 Kommissionen har inte haft i uppdrag att föreslå ett system för hyressättning. En tydlig ram för uppdraget är alltså att bruksvärdessystemet ska bestå i sin grundkonstruktion. 
  
 Utmärkande för bruksvärdessystemet är att hyror bestäms i för- handlingar mellan parterna, att den rättsliga prövningen sker genom att lägenheter jämförs utifrån deras bruksvärden samt att det kollek- tiva förhandlingssystemet är den dominerade arenan för att bestämma hyror. 
  
 Kommissionen har inriktat sig på frågor som är angelägna i dagens bostadspolitiska diskussion. Det gäller bland annat värderingen av lägesfaktorn, kopplingen till hyresförhandlingssystemet och hur en framtida hyressättning kan utformas där läge och kvalitet i högre utsträckning beaktas. Den begränsade utredningstiden har dock inte medgivit några mer omfattande studier av hyressättningssystemets effekter. 
  
 Hyreslägenheter som syftar till att tillgodose ett särskilt bostads- behov och som ställer särskilda krav på hyresgästen brukar kallas specialbostäder. Till sådana hör bland annat studentbostäder, där upplåtelsen är kopplad till ett krav på att hyresgästen ska bedriva studier i viss omfattning. För sådana bostäder kan begrepp som läge och kvalitet i hyressättningen antas ha en annan innebörd än för bostäder som är tillgängliga på den allmänna hyresmarknaden. 
  
 Kommissionen har undersökt och analyserat den allmänna hyres- marknaden. Specialbostäder har därför inte ingått i kartläggningen. Det bör dock påpekas att specialbostäder, såsom studentbostäder, inte är särreglerade i lagstiftningen och alltså omfattas av samma regelverk som bostäder på den allmänna hyresmarknaden avseende till exempel den rättsliga prövningen av hyran. 
  
 1För en definition av bruksvärdessystemet se avsnitt 2.1.1. 
  
 29 
  
 Utredningsuppdraget 
  
 SOU 2021:58 
  
 Enligt direktiven ska kommissionen särskilt studera situationen i de tre storstadsregionerna. Kommissionen har därför analyserat hyres- sättningen i Stockholm, Göteborg och Malmö. Vidare har kommis- sionen särskilt studerat hyressättningen i Norrköping, Umeå, Växjö och Örebro. I Norrköping och Umeå tillämpas systematiska hyres- sättningsmodeller, medan man i Växjö och Örebro inte arbetar med sådana modeller. 
  
 1.3Genomförande av uppdraget 
  
 Utredningsarbetet har bestått i främst tre delar. Först har kommis- sionen gjort en genomgång av hyressättningssystemets uppbyggnad och systematik. Lagtext, motivuttalanden och rättspraxis har stude- rats i syfte att ge en redogörelse för principerna bakom systemet och hur läget och andra kvaliteter kan komma till uttryck i hyressätt- ningen enligt gällande lagstiftning. Kommissionen har också tagit del av och genomfört ekonomiska analyser och utvärderingar av hyresmarknaden och hyressättningssystemet. 
  
 Vidare har kommissionen gjort studier och kartläggningar av hyressättningssystemet. Intervjuer och samtal har genomförts med kollektivt förhandlande parter på hyresmarknaden. Kommissionen har även undersökt boendekonsumenternas värderingar av det geo- grafiska läget och andra kvaliteter. 
  
 Slutligen har kommissionen gjort en analys av de utmaningar och möjligheter som bruksvärdessystemet erbjuder utifrån målsättningen att det geografiska läget och andra kvaliteter som hyresgästerna värdesätter ska få ett större genomslag i hyressättningen. 
  
 1.3.1Samråd, genomförda möten och inhämtande av synpunkter 
  
 Kommissionen har haft åtta sammanträden med en grupp av experter och sakkunniga. Under arbetets gång har kommissionen även haft möten med partsorganisationerna på hyresmarknaden, representerade av Fastighetsägarna Sverige, Hyresgästföreningen Riksförbundet och Sveriges Allmännytta. Kommissionen har träffat företrädare för partsorganisationerna på central nivå. Vidare har ett flertal möten genomförts med parter som förhandlar hyror inom det kollektiva 
  
 30 
  
 SOU 2021:58 
  
 Utredningsuppdraget 
  
 förhandlingssystemet på lokal nivå. Dessa möten har ägt rum på de sju ovan nämnda orterna, vilka vi alltså valt att studera särskilt. 
  
 Avstämning har skett med den utredare som haft i uppdrag att föreslå åtgärder för att effektivisera hyresförhandlingssystemet (Ju 2019:H) och med den särskilde utredare som haft i uppdrag att lämna förslag på en modell med fri hyressättning för nyproducerade lägenheter (Dir. 2020:42). 
  
 1.3.2Kommissionens undersökningar 
  
 Kommissionen har uppdragit åt analysföretaget Evimetrix AB att undersöka och analysera lägesfaktorns betydelse för betalningsviljan för bostadslägenheter. Undersökningen har gjorts genom en enkätstudie och syftat till att mäta betalningsviljan för en fiktiv hyreslägenhet placerad i olika geografiska lägen. Kartläggningen har omfattat såväl orter inom de tre storstadsregionerna som i andra delar av landet. De orter som särskilt har undersökts är Stockholm, Göteborg, Malmö, Umeå, Örebro, Norrköping och Växjö. 
  
 Vidare har kommissionen uppdragit åt Sernlinds hyressupport att inhämta och kvalitetssäkra hyresstatistik från fastighetsägare och hyresgästföreningar. I uppdraget har ingått att kartlägga normhyror på orter och i lägen som har ingått i undersökningen av det geogra- fiska lägets betydelse för betalningsviljan. 
  
 Kommissionen har även uppdragit åt analysföretaget WSP Sverige AB att kartlägga allmänhetens värderingar av olika boendekvaliteter. Allmänhetens värderingar har mätts genom en enkätundersökning. Kartläggningen omfattar såväl orter inom de tre storstadsregionerna som i andra delar av landet. 
  
 Kommissionen har vänt sig till Trimma AB med frågor om tillämp- ning och utformning av systematiska hyressättningsmodeller. Trimma AB har överlämnat en rapport till kommissionen. 
  
 Slutligen har kommissionen tagit del av en rad rapporter som utgjort ett viktigt underlag för arbetet, däribland ett flertal av Boverkets rapporter om bostadsmarknaden samt rapporter om bland annat det geografiska lägets betydelse i hyressättningen som parts- organisationerna tagit fram. Statistik har inhämtats från bland annat Domstolsverket. 
  
 31 
  
 Utredningsuppdraget 
  
 SOU 2021:58 
  
 1.4Disposition 
  
 Betänkandet omfattar 10 kapitel och inleds med en presentation av vårt uppdrag och arbete, kapitel 1. Därefter följer en genomgång av gällande lagstiftning på området, kapitel 2. I kapitel 3 beskriver vi bland annat omvärldsfaktorer och faktorer som är viktiga för en väl fungerande hyresmarknad och hyressättning. Kapitlet innehåller bland annat en beskrivning av hyresrättens och hyresmarknadens funktion och dess roll för en väl fungerande bostadsmarknad och bostadsförsörjning. I kapitel 4 ges en beskrivning av det praktiska arbetet med hyressättning inom det kollektiva förhandlingssyste- met. Där redogörs bland annat för de kollektivt förhandlande par- ternas syn på systematisk hyressättning och hyresförhandlingar. Kapitel 5 innehåller redovisningar av kommissionen undersökningar. I kapitel 6 finns kommissionens analys av utredningsresultaten. Efter- följande avsnitt tar upp kommissionens överväganden och förslag till ändringar, kapitel 7. Kapitel 8 innehåller författningsförslag med kommentarer. Slutligen redogörs för de konsekvenser som våra för- slag kan komma att innebära, kapitel 9, samt ikraftträdande- och övergångsbestämmelser, kapitel 10. 
  
 32 
  
 2Hyressättning av bostadslägenheter 
  
 2.1Hyressättning – en inledning 
  
 De huvudsakliga reglerna för uthyrning av bostadslägenheter finns i 12 kap. jordabalken (hyreslagen) och hyresförhandlingslagen (1978:304). Lagarna reglerar bland annat hur hyresförhandlingar ska föras samt hur hyran rättsligt ska bestämmas när det uppstår tvist om den. Hyreslagen utgår från det individuella hyresavtalet mellan hyresvärden och hyresgästen, medan hyresförhandlingslagen reglerar det kollektiva förhandlingssystemet. De kollektivt förhandlande parterna är dock även bundna av hyreslagens bestämmelser. 
  
 Hyreslagens utgångspunkt är att de enskilda parterna, dvs. hyres- värden och hyresgästen, på egen hand ska komma överens om hyran för lägenheten. De flesta hyror förhandlas dock kollektivt enligt hyresförhandlingslagen mellan hyresvärden och en hyresgästorgani- sation.1 Hyresvärden kan vid sådana förhandlingar även företrädas av en fastighetsägarförening. De största partsorganisationerna är Hyres- gästföreningen, Fastighetsägarna Sverige och Sveriges Allmännytta (tidigare Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag, SABO). 
  
 För förståelse av hur hyror bestäms och vilka kriterier som tillämpas vid hyressättning är det nödvändigt att känna till hur det kollektiva förhandlingssystemet fungerar. På flera orter har de kollektivt för- handlande parterna infört lokala hyressättningsmodeller, som bland annat används för att poängsätta lägenheter utifrån deras egenskaper (så kallad systematisk hyressättning). Syftet med sådana modeller är i regel att lägenheternas olika kvaliteter ska återspeglas i hyressätt- ningen. 
  
 1Vid utgången av 2020 fanns det enligt SCB drygt 1,9 miljoner hyreslägenheter. I SOU 2017:65, s. 56 anges att ungefär 1,5 miljoner hyreslägenheter omfattas av de årliga hyresförhandlingarna. Cirka 80 procent av lägenheterna omfattas alltså av det kollektiva förhandlingssystemet. 
  
 33 
  
 Hyressättning av bostadslägenheter 
  
 SOU 2021:58 
  
 Det regelsystem som omgärdar hyressättningen kallas ofta för bruksvärdessystemet. Hyressättningen bestäms i förhandlingar mellan parterna och några tvingande lagregler om vad hyran ska baseras på finns inte. En allmän riktlinje inom bruksvärdessystemet är dock att lägenheter ska ha hyror som speglar deras bruksvärden. Det har att göra med att den rättsliga prövningen av vad som är skälig hyra sker genom att lägenheter jämförs utifrån deras bruksvärden. Med bruks- värde förstås de kvaliteter eller egenskaper som lägenheten har. Bättre och mer efterfrågade kvaliteter ska i regel påverka lägenhetens hyra i höjande riktning. Det har framhållits att en korrekt hyra enligt bruksvärdessystemet ska avspegla vad som är god kvalitet i boendet.2 
  
 I detta kapitel redogörs för de regler och system som gäller vid uthyrning av lägenheter, dvs. en redogörelse av gällande rätt. I de inledande avsnitten  
 2.2–2.4 
  ges en beskrivning av de mest centrala bestämmelserna i bruksvärdessystemet samt hur en rättslig prövning av hyran går till. Därefter följer avsnitt 2.5, som behandlar lagstift- ningen kring renoveringar och hur sådana kan påverka hyressätt- ningen. Avsnitt 2.6 behandlar hyressättning av nyproducerade lägen- heter och i avsnitt 2.7 ges en beskrivning av det kollektiva för- handlingssystemet. För förståelse av systemets ”mekanismer” och hur det fungerar i dagsläget är dock den historiska bakgrunden viktig. Avslutningsvis, i avsnitt 2.8, görs därför en kortare historisk genomgång av hur bruksvärdessystemet från början var tänkt att fungera samt vilka mer betydande förändringar som gjorts efter dess införande. En sådan redogörelse kan tydliggöra hur bruksvärdes- systemet tillämpas i dag. 
  
 2.1.1Vad är bruksvärdessystemet? 
  
 Någon helt enhetlig definition av vad som avses med begreppet bruks- värdessystemet finns inte. Ofta avses ett system av regler för formerna kring hyresförhandlingar och hyresprövning samt de särskilda krite- rierna för hur hyran ska bestämmas om det uppstår en tvist om den.3 
  
 Sett i ett historiskt perspektiv har det regelverk som infördes genom hyressättningsreformen 1969 kommit att benämnas bruks- värdessystemet. Regelverket kom succesivt att ersätta den hyres- 
  
 2Prop. 2009/10:185 s. 68. 
  
 3Se SOU 2017:65 s. 35. 
  
 34 
  
 SOU 2021:58 
  
 Hyressättning av bostadslägenheter 
  
 reglering som gällt alltsedan  
 1940-talet.4 
  Hyresreformen 1969 inne- bar alltså något nytt och var en stor förändring i förhållande till vad som tidigare hade varit gällande. När systemet infördes var det tänkt att hyran skulle spegla marknadsvärdet av en lägenhet på en marknad präglad av långsiktig jämvikt. Vidare skulle systemet utgöra ett starkt besittningsskydd för hyresgäster och motverka sådana oskäliga hyres- förändringar som kan uppkomma under perioder av bostadsbrist.5 
  
 Utmärkande för reformen var att hyran vid den rättsliga pröv- ningen skulle fastställas till ett skäligt belopp genom att lägenheter jämfördes med varandra utifrån deras bruksvärden, den så kallade bruksvärdesprincipen. Systemet har sedan det infördes genomgått betydande förändringar, och särregleringar har införts.6 Vidare har det kollektiva förhandlingssystemet utvecklats, och det är numera en integrerad del i bruksvärdessystemet. 
  
 Den grundläggande konstruktionen som innebär att lägenheter vid en rättslig prövning av hyran ska jämföras utifrån deras bruksvärden är alltjämt – om än i viss modifierad form – gällande. De lägenheter som vid tvist mellan parterna kan komma att få en hyra fastställd efter en bruksvärdesprövning kan därmed sägas ingå i bruksvärdessyste- met. Av det sagda följer att den hyresmodell som är möjlig att tillämpa för nyproducerade lägenheter, så kallad presumtionshyra, kan sägas ligga utanför bruksvärdessystemet.7 Detta eftersom den rättsliga prövningen görs på ett annat sätt för lägenheter med sådana hyror. Efter ett antal år kommer dock även lägenheter med presumtions- hyror att ingå i bruksvärdessystemet.8 
  
 2.2Utgångspunkter för hyressättningen 
  
 2.2.1Hyresavtalet 
  
 När hus eller del av hus genom avtal upplåts till nyttjande mot ersätt- ning föreligger ett hyresförhållande. Genom hyresavtalet ges hyres- gästen rätt att nyttja egendom som tillhör någon annan. Huvudregeln 
  
 4Hyresregleringen innebar bland annat att det krävdes tillstånd av myndighet för att höja hyran, se SOU 2000:33, s. 16. 
  
 5Se prop. 1968:91 Bih. A s. 48 ff, samt SOU 2008:38 s. 141. 
  
 6Se avsnitt 2.8 för en beskrivning av bruksvärdessystemets historiska utveckling. 
  
 7Jämför dock prop. 2009/10:185 s. 22 f., där presumtionshyror berörs under rubriken Bruks- värdessystemet. 
  
 8Redogörelsen innehåller därför även avsnitt som behandlar den hyressättningsmodellen, se avsnitten 2.6.2 och 2.6.3. 
  
 35 
  
 Hyressättning av bostadslägenheter 
  
 SOU 2021:58 
  
 är att hyresavtal ingås på obestämd tid. Avtal kan även ingås på bestämd tid. Ett sådant avtal kan dock senare komma att övergå till ett tillsvidareavtal om uppsägning inte sker inom viss tid.9 Allt som oftast är hyresavtal långvariga avtal som löper under många år och som innefattar återkommande prestationer från avtalsparterna. 
  
 Hyresgästen har under avtalstiden en plikt att vårda lägenheten och kan bli skadeståndsskyldig för skador som han eller hon orsakar.10 Hyresvärden har å sin sida en skyldighet att hålla lägen- heten i sådant skick att den är fullt brukbar. I hyresvärdens under- hållsskyldighet ingår bland annat att med skäliga tidsmellanrum ombesörja och bekosta tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer med anledning av lägenhetens försämring genom ålder och bruk. Hyresvärdens skyldighet att underhålla lägenheten kan dock i vissa fall inskränkas, bland annat genom överenskommelse inom det kollektiva förhandlingssystemet.11 
  
 2.2.2Besittningsskydd 
  
 En viktig beståndsdel i hyreslagstiftningen är att hyresgästen har ett besittningsskydd och att uppsägningar kan bli föremål för rättslig prövning. Genom ingåendet av ett hyresavtal tillerkänns hyresgästen som huvudregel ett direkt besittningsskydd.12 Det innebär att hyres- gästen har rätt till förlängning av hyresavtalet även om hyresvärden har gjort en korrekt uppsägning. Det direkta besittningsskyddet är dock inget absolut skydd mot uppsägningar. Från huvudregeln om hyresgästens rätt att bo kvar finns ett antal undantag. 
  
 I 46 § hyreslagen upptas vissa besittningsbrytande omständig- heter som kan få till följd att hyresgästen tvingas flytta. Det rör sig bland annat om olika former av misskötsamhet och kontraktsbrott. Underlåtenhet att betala hyra är en besittningsbrytande omständig- het.13 Det direkta besittningsskyddet kan därför beskrivas som ett skydd mot ogrundade uppsägningar. Vid en rättslig prövning av en uppsägning görs vanligtvis en intresseavvägning mellan de skäl som talar för en uppsägning och hyresgästens kvarboendeintresse. 
  
 9Se 3 § hyreslagen. 
  
 10Se 23 § hyreslagen. 
  
 11Se 15 § hyreslagen. 
  
 12Under vissa förutsättningar är det möjligt att ingå särskilt avtal om att hyresgästen avstår från besittningsskyddet, se 45 a § hyreslagen. 
  
 13Se 42 § hyreslagen. 
  
 36 
  
 SOU 2021:58 
  
 Hyressättning av bostadslägenheter 
  
 Eftersom underlåtenhet att betala hyran är en omständighet som kan bryta hyresgästens besittningsskydd skulle lagstiftningen kunna kringgås om hyresvärden fritt kunde höja hyran. Hyreshöjningen kan tänkas bli så hög att hyresgästen inte har råd att betala hyran och därmed tvingas flytta. En hyreshöjning i syfte att kringgå besitt- ningsskyddet skulle då vara att jämställa med en ogrundad upp- sägning. För att trygga besittningsskyddet finns därför även en möjlighet för hyresgästen att få en rättslig prövning av hyran.14 
  
 2.2.3Hyrans storlek i avtalet 
  
 Hyreslagens utgångspunkt är att hyresvärden och hyresgästen fritt kan avtala om hyran för en lägenhet. I hyreslagen finns inte någon bestämmelse som anger vad hyran ska baseras på eller vilken hyres- nivå som ska tillämpas. I stället bestäms hyran i förhandlingar mellan parterna.15 Hyran för bostadslägenheter måste dock anges som ett bestämt belopp i hyresavtalet eller – om lägenheten ingår i det kollek- tiva förhandlingssystemet – i en förhandlingsöverenskommelse.16 
  
 Hyran ska som huvudregel innefatta samtliga tjänster som hyres- värden tillhandahåller (så kallad totalhyra). Från den beloppsbestämda hyran får dock undantag göras beträffande kostnader för uppvärm- ning, nedkylning, tillhandahållande av varmvatten eller el samt avgifter för vatten och avlopp.17 Att hyran ska vara till beloppet bestämd får till följd att det inte är möjligt att knyta hyran till konsumentprisindex eller någon annan form av index. En sådan hyra anses inte vara till beloppet bestämd.18 
  
 2.2.4Särskilt om olika hyror och förhandlingar kring dem 
  
 För att få en viss systematik i hyressättningen brukar man vanligtvis skilja mellan förstagångs- och inflyttningshyror. Förstagångshyra är den hyran som första gången bestäms för en lägenhet, dvs. första hyran för objektet. En nyproducerad lägenhet får alltid en förstagångshyra 
  
 14Se nedan avsnitt 2.3. 
  
 15Jämför dock avsnitt 2.3 angående den rättsliga prövningen av hyran. När parterna tvistar om hyran ska den bestämmas till skäligt belopp. 
  
 16Se 19 § första stycket första meningen hyreslagen. 
  
 17Se 19 § hyreslagen första stycket andra meningen hyreslagen. 
  
 18Prop. 1973:23 s. 117. 
  
 37 
  
 Hyressättning av bostadslägenheter 
  
 SOU 2021:58 
  
 när den för första gången hyrs ut till en hyresgäst.19 Inflyttningshyra är den första hyran som en ny hyresgäst betalar. Hyresgästen är ny, men objektet (lägenheten) har tidigare haft en annan hyresgäst. 
  
 För civilrättsliga avtal är det vanligtvis så att den som tillhanda- håller en vara eller tjänst även sätter priset. Är någon villig att godta priset kan parterna ingå ett civilrättsligt avtal. Det avtalade priset är i regel bindande och kan inte ändras av ena parten ensidigt under avtalstiden.20 Ska priset ändras krävs som huvudregel att parterna kommer överens om det. 
  
 Hyreslagstiftningen skiljer sig på detta område från vad som van- ligtvis gäller inom civilrätten, dels eftersom den enskilde hyresgästen och hyresvärden vid ingående av ett nytt hyresavtal sällan behöver förhandla om priset (hyran), dels eftersom det finns möjlighet att påkalla omförhandling av priset (hyran) och i förlängningen få till en rättslig prövning av detsamma. 
  
 Att parterna sällan behöver förhandla om en inflyttningshyra har att göra med den förhandlingsskyldighet som stadgas i hyresför- handlingslagen. Omfattas lägenheten av det kollektiva förhandlings- systemet ska hyran följa lägenheten.21 Hyresvärden kan inte ta ut högre hyra för en ny hyresgäst än vad den tidigare hyresgästen betalat, utan att förhandla med hyresgästorganisationen. 
  
 En förstagångshyra omfattas som huvudregel inte av en kollektiv förhandlingsskyldighet.22 För nyproducerade lägenheter finns det därför större möjligheteter för hyresvärden att själv bestämma förstagångshyrans storlek och därefter undersöka om någon hyres- gäst är villig att acceptera hyran. Detta kallas vanligen för en ”egensatt hyra”. En ”för hög” egensatt hyra riskerar dock, efter viss karenstid, att ändras vid en bruksvärdesprövning i hyresnämnden.23 Vid en sådan prövning ska hyran som tidigare nämnts bestämmas till skäligt belopp. 
  
 19Dock är det inte enbart för nyproducerade lägenheter som en förstagångshyra kan bestäm- mas. Även en lägenhet ur det äldre beståndet som har genomgått en så omfattande ombyggnad att den är att anse som ”ny” kan åsättas en förstagångshyra. Det är då närmast fråga om en 
  
 ”ny” förstagångshyra. De flesta lägenheter har ju fått sin förstagångshyra vid uppförandet, vilket kan ligga decennier tillbaka. Se vidare rättsfallen RBD 13:94 och Svea hovrätts beslut den 18 februari 2015 i mål  
 8415-13 
  för vad som krävs för att en lägenhet efter ombyggnad ska vara att anse som ny. 
  
 20Det bör påpekas att lagen (1915:218) om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhets- rättens område (avtalslagen) innehåller bestämmelser som innebär att ett avtalat pris under vissa förutsättningar kan åsidosättas, se jämkningsregeln i 36 § avtalslagen. 
  
 21Se avsnitt 2.7.4. 
  
 22Se avsnitt 2.7.4. 
  
 23För att en hyra som fastställts av hyresnämnd ska börja gälla måste vanligtvis sex månader ha förflutit från att den gamla hyran började tillämpas, se 55 e § hyreslagen. 
  
 38 
  
 SOU 2021:58 
  
 Hyressättning av bostadslägenheter 
  
 En särskild modell för hyressättning – presumtionshyresmodellen – har dock skapat en möjlighet för hyresvärden att för nyproducerade lägenheter ta ut en förstagångshyra som är högre än vad en bruks- värdesprövning i hyresnämnden skulle leda till.24 Detta förutsätter att hyresvärden träffar en kollektiv förhandlingsöverenskommelse om så kallad presumtionshyra, vilken vid en rättslig prövning presu- meras vara skälig. 
  
 En särskild egenskap som kännetecknar hyresavtal är att de allt som oftast varar under en längre tid. Under tiden kan hyran komma att behöva justeras med hänsyn till den allmänna ekonomiska ut- vecklingen i samhället och ökande kostnader hos fastighetsägaren, exempelvis räntekostnader och förvaltningskostnader. Vidare kan lägenheten genomgå standardhöjande renoveringar, vilket kan på- verka hyran i höjande riktning. 
  
 Både en förstagångshyra och en inflyttningshyra kommer alltså att behöva justeras under avtalsförhållandet. Ingen av parterna har någon ensidig rätt att ändra hyran. Utrymmet för hyresändringar i höjande riktning är därför i första hand beroende av hyresgästens samtycke. Oftast förs kollektiva förhandlingar varje år avseende justeringar av hyran baserat på sådana kostnader och ekonomiska faktorer som varierar över tid. De flesta hyresgäster behöver alltså inte själva förhandla med hyresvärden. 
  
 Hyrans storlek kan alltså bestämmas antingen i förhandlingar direkt mellan en hyresvärd och en hyresgäst eller mellan kollektivt förhandlande parter. Lagstiftningen erbjuder även en särskild hyres- sättningsmodell som kan tillämpas för nyproducerade lägenheter. Hyressättningssystemet kan framstå som komplicerat eftersom parternas skyldigheter att förhandla och vilken hyresmodell som kan tillämpas skiljer sig åt beroende på om lägenheten omfattas av det kollektiva förhandlingssystemet eller inte och beroende på om det är en förstagångs- eller inflyttningshyra som förhandlas. 
  
 Det finns inte några lagbestämmelser som anger vad en överens- kommen hyra ska baseras på. Kan parterna inte komma överens om hyran finns dock möjlighet att påkalla rättslig prövning i hyres- nämnden. Hyran i avtalet bör därför bestämmas någotsånär i paritet med vad en rättslig prövning kan tänkas ge för utfall. 
  
 Nedan följer en redogörelse för hur den rättsliga prövningen av hyran går till. 
  
 24Se avsnitt 2.6.2. 
  
 39 
  
 Hyressättning av bostadslägenheter 
  
 SOU 2021:58 
  
 2.3Rättslig prövning av hyran 
  
 2.3.1Prövningen sker i hyresnämnd 
  
 Hyresnämnderna är statliga, domstolsliknande organ för tvistelös- ning på hyresområdet. Hyresnämndernas beslut kan överklagas till Svea hovrätt.25 Hovrättens avgöranden i hyrestvister får inte över- klagas. 
  
 Processen i hyresnämnderna och Svea hovrätt regleras i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder respektive lagen 
  
 (1994:831) om rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt. Bostads- domstolen var fram till den 1 juli 1994 andra och sista instans över hyresnämnderna. Bostadsdomstolen var en specialdomstol, vars upp- gifter numera tagits över av Svea hovrätt. Avgöranden från Bostads- domstolen kan dock alltjämt vara vägledande i rättstillämpningen. 
  
 Oftast är hyresnämnden sammansatt av en jurist (hyresråd) och två lekmannaledamöter. En av lekmannaledamöterna ska vara väl in- satt i förvaltning av hyresfastigheter och den andra i hyresgästers förhållanden.26 
  
 2.3.2När parterna tvistar om hyran 
  
 Kravet för att en rättslig prövning av hyran ska kunna aktualiseras i hyresnämnden är att parterna tvistar om hyran. Parterna är likställda i det avseendet att både hyresvärden och hyresgästen kan ta initiativ till en hyresjustering. Vill hyresvärden eller hyresgästen att hyresvill- koren ska ändras ska han eller hon skriftligen meddela sin motpart detta.27 Kan ingen överenskommelse nås föreligger det rättsligt sett tvist om hyran och en prövning i hyresnämnden är möjlig. 
  
 Vid den rättsliga prövningen av hyran tillämpar hyresnämnden alltid bestämmelserna i hyreslagen. Hyreslagen bygger på det indivi- duella avtalsförhållandet mellan hyresvärden och hyresgästen. I en hyrestvist är det därför alltid hyresgästen och hyresvärden som är parter. Både ett enskilt hyresavtal och en kollektiv förhandlings- överenskommelse, i den del den avser en enskild hyresgäst, kan dock komma under hyresnämndens prövning. 
  
 25För närvarande avdelning 2 i Svea hovrätt. 
  
 26Se 5 § första stycket lagen (1973:188) om arrende och hyresnämnder. 
  
 27Se 54 § hyreslagen. 
  
 40 
  
 SOU 2021:58 
  
 Hyressättning av bostadslägenheter 
  
 Om hyrestvisten har aktualiserats i samband med en kollektiv förhandling (så kallad strandning) har hyresvärden möjlighet att ta tvisten till hyresnämnden genom att föra talan mot de enskilda hyresgästerna.28 Hyresgästorganisationen intar då inte partsställning i hyresnämnden, men det är inte ovanligt att tjänstemän från organi- sationen uppträder som ombud för hyresgästerna. Även en enskild hyresgäst som inte är nöjd med en förhandlingsöverenskommelse har möjlighet att få en prövning av sin hyra i hyresnämnden.29 
  
 2.3.3Prövning i hyresnämnd 
  
 När en hyrestvist aktualiseras försöker hyresnämnden vanligtvis få parterna att komma överens om hyresbeloppet, varefter tvisten kan avskrivas som förlikt. Kan parterna inte enas med hjälp av hyres- nämnden ska hyran prövas. Hyran ska då bestämmas till ett skäligt belopp. 
  
 Den rättsliga prövningen av hyrans storlek, dvs. vad som är att anse som skälig hyra, utgår från de så kallade bruksvärdereglerna i 55 § första och andra stycket hyreslagen. Den rättsliga prövningen benämns ofta bruksvärdesprövning och lagstiftningen innehåller en metod (direkt jämförelseprövning) som primärt ska användas för att fastställa en skälig hyra för lägenheten. Kan metoden inte användas fastställer hyresnämnden hyran genom att göra en allmän skälighets- bedömning, vilket är den metod som vanligtvis används.30 
  
 Processen i hyresnämnden är dispositiv, vilket bland annat inne- bär att parterna själva har att ta fram det material som de vill att hyresnämnden ska ta hänsyn till vid prövningen. Ramarna för vad som utgör en skälig hyra utgår från parternas yrkanden och det jämförelsematerial som de åberopat. Vanligtvis gör hyresnämnden en besiktning av den lägenhet vars hyra är föremål för tvist (pröv- ningslägenheten). På begäran kan hyresnämnden också besikta jäm- förelselägenheterna. 
  
 28Se nedan avsnitt 2.7.6 och avsnitt 2.7.7. 
  
 29Se 22 § hyresförhandlingslagen. 
  
 30Se avsnitt 2.4.1. 
  
 41 
  
 Hyressättning av bostadslägenheter 
  
 SOU 2021:58 
  
 2.3.4Bruksvärdesprövningens grundläggande konstruktion 
  
 När parterna tvistar om hyrans storlek ska den fastställas till skäligt belopp. Vid en direkt jämförelseprövning är hyran inte att anse som skälig om den är påtagligt högre än för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Vid prövningen ska främst sådan hyra för lägenheter som har bestämts i förhandlingsöverenskommelser enligt hyresförhandlingslagen beaktas. Om en jämförelse inte kan göras med lägenheter på orten, får i stället hyran för lägenheter på en annan ort med jämförbart hyresläge och i övrigt likartade för- hållanden på hyresmarknaden beaktas.31 
  
 Bruksvärdet är alltså ett sållningsverktyg för att välja ut jämför- bara lägenheter. Är lägenheterna jämförbara utifrån deras bruks- värden kan även hyrorna jämföras, vilket ger en fingervisning för vad som kan anses vara en skälig hyra. Har de förhandlande parterna beaktat till exempel det geografiska lägets attraktivitet i hyressätt- ningen kan den faktorn på så sätt få genomslag vid den rättsliga prövningen. Prövningslägenhetens hyra ställs alltså i relation till jäm- förelselägenheternas hyror. De lägenheter som jämförs ska främst ha hyror som är kollektivt förhandlade.32 
  
 Eftersom hyresvärden och hyresgästen har motsatta intressen, presenteras vanligtvis lägenheter med så höga hyror som möjligt från hyresvärdssidan och lägenheter med så låga hyror som möjligt från hyresgästsidan. Om en hyresvärd inte på begäran lämnar ut uppgifter om hyran för sina lägenheter, vilka kan behövas vid en rättslig pröv- ning, får hyresnämnden efter ansökan därom meddela ett före- läggande om att lämna uppgifterna till nämnden.33 Föreläggandet får förenas med vite. Uppgiftsskyldigheten är inte begränsad till de situationer då hyran är föremål för tvist i hyresnämnden. Detta eftersom en sådan begränsning skulle kunna förskjuta tyngdpunk- ten i arbetet från förhandlingssituationen till den rättsliga pröv- ningen.34 I praktiken är det dock mycket ovanligt att en begäran om utlämnande av hyresuppgifter görs i hyresnämnden. 
  
 Alltför stora skillnader i bruksvärde eller för undermåligt jäm- förelsematerial utesluter en direkt jämförelseprövning. Hyres- 
  
 31Se 55 § första och andra styckena hyreslagen. 
  
 32Se vidare avsnitt 2.3.10. 
  
 33Se 64 § hyreslagen. 
  
 34Prop. 1983/84:137 s. 87. 
  
 42 
  
 SOU 2021:58 
  
 Hyressättning av bostadslägenheter 
  
 nämnden ska då, som tidigare nämnts, fastställa hyran genom att göra en allmän skälighetsbedömning (se avsnitt 2.4). 
  
 Undantag från bruksvärdesprövningen 
  
 Av 55 § femte stycket hyreslagen framgår att vid en rättslig prövning av hyran ska 55  
 a–55 
  d §§ hyreslagen iakttas. Hänvisningen innebär att prövningen kan komma att modifieras för det fall de sist nämnda bestämmelserna är tillämpliga på hyresförhållandet. Det är till exempel möjligt för parterna att komma överens om särskilda tillval och frånval avseende lägenhetens standard, vilket kan påverka bruksvärdespröv- ningen. Vidare kan förbättrings- och ändringsåtgärder som lägen- heten genomgått få betydelse; bland annat kan vissa av lägenhetens kvaliteter komma att undantas prövningen.35 
  
 För nyproducerade bostadslägenheter finns som tidigare nämnts möjlighet att tillämpa en särskild hyressättningsmetod, så kallad presumtionshyra. Hyror som bestämts enligt den hyressättnings- modellen får inte utgöra jämförelsematerial vid bruksvärdespröv- ningen.36 
  
 2.3.5Vad ingår i lägenhetens bruksvärde? 
  
 Med en lägenhets bruksvärde avses vad lägenheten med hänsyn till beskaffenhet och förmåner som ingår samt övriga faktorer kan anses från hyresgästernas synpunkt vara värd i förhållande till likvärdiga lägenheter. 
  
 Med lägenhetens beskaffenhet avses bland annat dess storlek, modernitetsgrad, planlösning, läge inom huset, reparationsstandard och ljudisolering. Förmåner som påverkar bruksvärdet kan vara tillgång till hiss, sopnedkast, tvättstuga, särskilda förvaringsutrym- men, god fastighetsservice, garage och biluppställningsplats. Även faktorer som husets allmänna läge, boendemiljön i stort och närhet till kommunikationer påverkar bruksvärdet.37 
  
 Vid en bruksvärdesprövning är det inte fråga om att uppskatta lägenhetens värde i pengar eller i någon annan värdemätare. Prövnings- 
  
 35Se avsnitt 1.5. 
  
 36Se 55 tredje stycket och 55 c §§ hyreslagen. 
  
 37Se prop. 1968 :91 Bihang A s. 44 och s. 53 samt prop. 1983/84 :137 s. 72. 
  
 43 
  
 Hyressättning av bostadslägenheter 
  
 SOU 2021:58 
  
 lägenhetens beskaffenhet ska jämföras med andra i hyressättnings- ärendet åberopade lägenheters beskaffenhet. Det kan då finnas lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga prövnings- lägenheten.38 
  
 Bruksvärdet ska spegla hur hyresgäster i allmänhet värderar olika faktorer i boendet. Faktorer som har stort värde för en enskild hyres- gäst medför i sig inget höjt bruksvärde om funktionen saknar värde för hyresgäster i allmänhet.39 Utgångspunkten är med andra ord den genomsnittliga hyresgästens preferenser. 
  
 Lägenhetens bruksvärde utgörs alltså av flera faktorer. Vilket genomslag en viss bruksvärdefaktor ska få vid en jämförelseprövning framgår dock varken av lagtext eller förarbeten. I förarbetena har dock framhållits att ett sedvanligt underhåll som är eftersatt borde leda till att bruksvärdet anses väsentligt lägre än det skulle ha varit om lägenheten var i gott skick.40 
  
 Faktorer som inte ska påverka bruksvärdet 
  
 Vid bedömningen av en lägenhets bruksvärde ska bortses från pro-  
 duktions-, 
  drifts- och förvaltningskostnader.41 Inte heller fastighetens byggnadsår ska påverka bruksvärdet. När det gäller byggnadsåret värderas det emellertid ofta indirekt, eftersom det kan ha betydelse för hur modern lägenheten är.42 
  
 2.3.6Lägenhetens läge som bruksvärdesfaktor 
  
 Lägenhetens läge kan bland annat avse bostadens läge inom huset. Omständigheter såsom utsikt, närheten till trafikerad väg och till- gång till solljus kan därvid beaktas. Lägenhetens läge kan även avse boendemiljön i ett vidare perspektiv, till exempel att lägenheten ligger i ett höghusområde eller i närheten av ett grönområde. Vidare kan bruksvärdet påverkas av fastighetens allmänna läge i förhållande till ortens centrala delar och samhällstjänster av olika slag, dvs. det geografiska läget. Lägesfaktorn i sist nämnt avseende anses påverka 
  
 38Prop. Rivera. A s. 53. 
  
 39Ibid. s. 44 och s. 53 
  
 40Prop. 1968:91 Bihang A s. 211. 
  
 41Prop. 1983/84:137 s. 68. 
  
 42Se rättsfallet RBD 21:91. 
  
 44 
  
 SOU 2021:58 
  
 Hyressättning av bostadslägenheter 
  
 bruksvärdet eftersom det i allmänhet anses vara av stort värde för hyresgästen att ha närhet till kommunikationer, samhällsservice, kulturellt utbud, restauranger och butiker. Även kvartersform och gatunät kan påverka bruksvärdet. 
  
 Det geografiska läget i betydelsen hur attraktivt ett bostadsområde är i förhållande till andra områden kan ibland vara svårt att bestämma. Vanligtvis är ett centralt beläget bostadsområde attraktivt, men även inom sådana områden kan det finnas delar som är mindre attraktiva. Ett bostadsområde utanför stadskärnan, men som ligger nära ett grön- område eller vatten kan då tänkas vara lika attraktivt.43 
  
 Lagförslag i syfte att öka det geografiska lägets betydelse 
  
 Det har tidigare lagts fram lagförslag som bland annat syftat till att det geografiska läget ska ges större påverkan på hyran. Utredningen om allmännyttans villkor föreslog i sitt betänkande EU, allmän- nyttan och hyrorna att lagtexten skulle preciseras så att det skulle framgå att avgörande vid bedömningen av bruksvärdet ska vara hyres- gästernas värderingar samt att hänsyn därvid ska tas bland annat till det geografiska läget. I utredningen framhölls att lägesfaktorn inte överallt hade tillmätts tillräcklig betydelse i de kollektiva förhand- lingarna och att det därför fanns orter där hyresstrukturen inte återspeglade hyresgästernas värderingar. Utredningen menade att hyresgästernas värderingar av det geografiska läget avspeglade sig i deras efterfrågan på lägenheter i ett visst område. Påtagliga och var- aktiga efterfrågeöverskott – manifesterade genom till exempel långa bostadsköer – borde därför kunna leda till högre hyror.44 
  
 Utredningens förslag ledde inte till lagstiftning. Regeringen fram- höll dock att en av förutsättningarna för en väl fungerande hyres- marknad är att hyresstrukturerna återspeglar boendekonsumenternas värderingar samt att det är angeläget att hyresskillnader mellan olika lägenheter motsvaras av skillnader i bruksvärde och att hyressätt- ningen upplevs som rimlig och rättvis. Regeringen framhöll vidare att parterna i de kollektiva förhandlingarna har stora möjligheter att göra justeringar av hyresstrukturerna som kan vara motiverade samt 
  
 43Se till exempel Svea hovrätts beslut den 5 oktober 2005 i mål ÖH  
 2487-05. 
  I beslutet fastställde hovrätten ett avgörande från Hyresnämnden i Stockholm, i vilket hyresnämnden resonerade kring lägesfaktorn på angivet sätt. 
  
 44SOU 2008:38 s. 465 ff. 
  
 45 
  
 Hyressättning av bostadslägenheter 
  
 SOU 2021:58 
  
 att det på många orter tillämpades hyressättningsmodeller där bland annat läget ges ökad betydelse.45 
  
 Det geografiska läget i rättspraxis 
  
 Det geografiska läget behandlas vid en bruksvärdesprövning som en faktor bland andra. Rättsfallet RH 2014:43 kan illustrera detta. 
  
 I rättsfallet hävdade ett fastighetsbolag att hyresgästernas efter- frågan på lägenheter och därmed lägenhetens geografiska läge skulle ges en större betydelse vid bedömningen av de hyror som var före- mål för prövning. Till grund för den begärda hyreshöjningen anförde fastighetsbolaget även att hyran hade räknats fram enligt en hyres- sättningsmodell (så kallad systematisk hyressättning) som överens- kommits mellan partsorganisationerna samt att parterna genom modellen accepterat att det geografiska läget skulle påverka hyres- nivån på visst sätt. Vidare anförde bolaget att de uttalanden som gjordes av regeringen när man valde att inte gå vidare med det ovan nämnda lagförslaget skulle tolkas som att läget trots allt skulle ges ett större genomslag i hyressättningen.46 
  
 Svea hovrätt konstaterade att utredningens förslag inte hade lett till lagstiftning och att det geografiska läget endast ingår som en faktor bland andra faktorer i den helhetsbedömning som ska göras vid hyresprövningen. En enskild faktor kunde i en sådan värdering inte ges ett pris i kronor och ören, dvs. en enskild faktor har inte självständig betydelse för hyressättningen. 
  
 Vidare uttalade hovrätten att parterna var fria att i förhandlings- överenskommelser ge vissa faktorer särskild betydelse, men när en rättslig prövning därefter blir aktuell ska hyresnämnden och hovrätten bestämma skälig hyra enligt bestämmelsen i 55 § hyreslagen. Vid en sådan rättslig prövning saknar det betydelse huruvida parterna vid förhandlingarna utgått från en viss modell. 
  
 Ett annat rättsfall av intresse för bedömningen av det geografiska läget är RH 2018:29. I avgörandet beaktade Svea hovrätt bland annat skillnader i bostadsköer och bostadsrättspriser (materialet hade åberopats av parterna) som en del i bedömningen av om lägenheterna, som ansågs ligga inom samma ort i hyresrättslig mening, var jämför- 
  
 45Prop. 2009/10:185 s. 67 f. 
  
 46De nämnda uttalandena återfinns i prop. 2009/10:185 s. 67 f. 
  
 46 
  
 SOU 2021:58 
  
 Hyressättning av bostadslägenheter 
  
 bara utifrån deras bruksvärden. Enligt Mcpherson hovrätt talade utred- ningen sammantaget för att Stockholms innerstad hade en annan attraktivitet än vad Sundbyberg hade. Vid en samlad bedömning av utredningen och med beaktande av framför allt skillnaden i det geo- grafiska läget inom orten och boendemiljön i övrigt, ansåg hovrätten att lägenheterna inte var direkt jämförbara med varandra. 
  
 2.3.7Underhåll av lägenheten och bruksvärde 
  
 I förarbetena framhålls att av de faktorer som inverkar på bedöm- ningen av en lägenhets bruksvärde bör underhållet tillmätas särskild betydelse. Ett sedvanligt lägenhetsunderhåll som är eftersatt ska kunna leda till att bruksvärdet anses väsentligt lägre än det skulle ha varit om lägenheten varit i gott skick.47 
  
 Det åligger en hyresvärd att med skäliga tidsmellanrum ombesörja tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer med anledning av lägenhetens försämring genom ålder och bruk.48 En lägenhet genomgår normal förslitning och hyresvärden har en reparations- skyldighet när reparation är nödvändig och hyresgästen inte kan hållas ansvarig för förslitningen eller felet. Omfattningen och inter- vallerna för det periodiska underhållet kan variera med hänsyn till lägenhetens närmare beskaffenhet och till den enskilda hyresgästen. Normal förslitning av en lägenhet som hyrs av en barnfamilj kan till exempel vara större och därför påverka vad som anses vara ett skäligt tidsmellanrum. Vissa åtgärder såsom tapetsering och målning utförs vanligtvis med tidsintervaller om 10 till 15 år. I förarbetena framhålls att det bör ankomma på hyresvärden att välja en från fastighetseko- nomiska synpunkter lämplig tid för reparationerna så långt det kan ske utan att hyresgästernas berättigade intressen eftersättes. En av fastighetsägaren uppgjord plan för fastighetsunderhållet bör hyres- gästen i allmänhet vara skyldig att rätta sig efter.49 
  
 Löpande reparations- och underhållsarbeten syftar till att bibehålla den standard som lägenheten ska ha enligt hyresavtalet. Ett eftersatt underhåll kan få påverkan på lägenhetens bruksvärde i sänkande riktning först när hyresvärden inte genomför sådana åtgärder med skäliga tidsmellanrum. Den specifika reparationsstandarden vid till- 
  
 47Prop. 1968:91 Bihang A s. 211 
  
 48Se 15 § andra stycket hyreslagen. 
  
 49Prop. 1968 :91 Bihang A s. 212. 
  
 47 
  
 Hyressättning av bostadslägenheter 
  
 SOU 2021:58 
  
 fället för bruksvärdesprövningen ska alltså inte spela någon roll så länge underhållet görs med skäliga mellanrum. Det är inte heller meningen att en lägenhet som nyligen har reparerats därigenom ska ha ett högre bruksvärde än när den står inför en vanlig periodisk reparation.50 
  
 Det periodiska underhållet ingår i hyresvärdens normala åtaganden och ska inte leda till hyreshöjningar. Standardhöjande åtgärder som ligger utanför det sedvanliga underhållet kan dock leda till hyres- höjningar. Det är därför viktigt att skilja på reparationer och under- hållsåtgärder som företas inom ramen för det sedvanliga underhållet och vad som utgör en standardförbättring, vilket kan medföra ett högre bruksvärde och i förlängningen en hyreshöjning. 
  
 2.3.8Lägenhetens standard i övrigt 
  
 Som framgått består bruksvärdet av flera olika faktorer. Ett modernt kök eller badrum, god planlösning och tillgång till tvättmaskin är exempel på faktorer som ska påverka bruksvärdet i höjande riktning. Eftersom nyproducerade lägenheter ofta har en högre standard har de även högre bruksvärden i jämförelse med lägenheter ur det äldre beståndet. Det bör emellertid påpekas att även sådana faktorer som är vanligare beträffande äldre lägenheter, till exempel hög takhöjd, kan vara bruksvärdeshöjande. 
  
 Det har framhållits att hyresvärdar i samband med underhålls- åtgärder – som alltså inte ska påverka bruksvärdet – även försöker få till stånd standardhöjande åtgärder. Detta eftersom det ger en möjlig- het att genomdriva större hyreshöjningar.51 Regleringen kring hyres- värdens möjligheter att genomföra förbättringsåtgärder, som påverkar bruksvärdet i höjande riktning, gås igenom nedan.52 
  
 50Se Mcdonald, Hyra och Bostad, 1985, s. 249. 
  
 51Se Boverkets rapport 2014:13 s. 58. 
  
 52Se avsnitt 2.5. 
  
 48 
  
 SOU 2021:58 
  
 Hyressättning av bostadslägenheter 
  
 2.3.9Hur lika måste lägenheterna vara för att anses direkt jämförbara? 
  
 Bruksvärdefaktorerna syftar till att avgöra om lägenheterna är jäm- förbara med varandra. En direkt jämförelse förutsätter bruksvärdes- mässigt likvärdiga lägenheter. Huruvida prövningslägenheten och jämförelselägenheterna kan anses likvärdiga avgörs genom en samlad bedömning. 
  
 I förarbetena framhålls att lägenheterna i grova drag ska motsvara varandra för att vara direkt jämförbara. Det innebär att lägenheterna normalt bör ha samma användningssätt, bostadsyta och modernitets- grad och att någon detaljprövning inte ska eftersträvas. En lägenhet bör inte uteslutas från jämförelsematerialet bara av det skälet att den i viss utsträckning avviker från den lägenhet vars hyra ska bestäm- mas. Om lägenheten i något avseende är av sämre beskaffenhet, bör det lägre bruksvärdet kunna vägas upp av att lägenheten i annat av- seende är bättre (så kallad kvittning).53 
  
 Kvittning av bruksvärdefaktorer förutsätter att de är någorlunda likartade. Faktorer som har att göra med fastighetens yttre miljö eller geografiska läge ska inte kunna väga upp egenskaper som är hänförliga till själva lägenheten eller fastigheten. Exempelvis ska av- saknaden av hiss inte kunna vägas upp av ett mera centralt och all- mänt sett attraktivare geografiskt läge.54 
  
 Vad som avses med att lägenheterna i grova drag ska motsvara varandra har vidareutvecklats i rättspraxis. Vanligtvis ska antalet rum vara detsamma. Skillnader i fråga om storlek och planlösning kan alltså utesluta jämförbarhet.55 Enligt äldre rättspraxis medförde en ytskillnad om fem procent inte att en direktjämförelse var utesluten på denna grund.56 Av senare rättspraxis framgår att hänsyn även ska tas till hur skillnaden i yta fördelas mellan respektive lägenhets olika rum samt till skillnaden i absoluta tal. Även en skillnad i yta som överstiger fem procent kan därmed vara acceptabel.57 
  
 53Prop. 1968:91 Bihang A s. 53 f. 
  
 54Se till exempel rättsfallet RBD 46:80. Vidare kan nämnas rättsfallet RH 2018:9, i vilket Svea hovrätt gjorde bedömningen att kvittning mellan lägenhetens geografiska läge och planlösning inte kunde ske. 
  
 55Se Svea hovrätts beslut den 29 februari 2012 i mål ÖH  
 1384-12. 
  
 56Se rättsfallet RBD 21:91. 
  
 57Se rättsfallet RH 2015 :4. 
  
 49 
  
 Hyressättning av bostadslägenheter 
  
 SOU 2021:58 
  
 Lagförslag om att utöka möjligheten till direkt jämförelse 
  
 Utredningen om allmännyttans villkor föreslog i sitt betänkande EU, allmännyttan och hyrorna att möjligheterna till jämförelsepröv- ning skulle utvidgas genom att jämförelsen inte längre skulle ske med ”likvärdiga lägenheter” utan i stället med ”andra liknande lägen- heter”. För jämförelse skulle det räcka med att två bostadslägenheter hade så många bruksvärdesmässiga likheter att den ena kunde ge vägledning för den andras hyresnivå.58 
  
 Utredningen ansåg bland annat att det inte framstod som till- fredsställande att lagen gav intryck av att prövningen går till på ett sätt (direkt jämförelseprövning), medan det i verkligheten går till på ett annat sätt, dvs. hyrestvisten avgörs genom en allmän skälighets- bedömning. En utvidgning av möjligheterna till jämförelseprövning skulle dels stämma bättre överens med lagstiftarens ursprungliga tanke om att det skulle räcka med att lägenheterna i grova drag mot- svarade varandra, dels att lagstiftningen genom den föreslagna lag- ändringen skulle ge en mer rättvisande bild av rättsläget.59 Lag- förslaget kom dock inte att införas. 
  
 2.3.10Ortsbegreppet 
  
 Hyran ska bestämmas efter en jämförelse med hyran för andra till bruksvärdet likvärdiga lägenheter på samma ort. Om en jämförelse inte kan ske med lägenheter på orten, får man i stället beakta hyran för lägenheter på en annan ort med jämförbart hyresläge och i övrigt likartade förhållande på hyresmarknaden.60 
  
 Begreppet ”orten” är inte definierat i lagstiftningen, men syftet är att knyta hyresprövningen till de lokala förhållandena. Begreppet har tidigare antagits vara synonymt med kommun.61 
  
 I rättsfallet RH 2015:18 framhöll dock Svea hovrätt att begrep- pet ort inte ska tolkas som synonymt med kommun. I avgörandet bestämdes hyror för prövningslägenheter belägna i Sundbyberg efter en direkt jämförelse med av hyresvärden åberopade och ägda lägen- heter på Kungsholmen och Södermalm i Stockholm. Hovrätten ansåg att dessa områden i allt väsentligt utgjorde en bostadsmarknad. Trots 
  
 58SOU 2008:38 s. 461 ff. 
  
 59Ibid. 
  
 60Se 55 § andra stycket hyreslagen. 
  
 61Se bland annat SOU 2008:38 s. 144 ff. och s. 475. 
  
 50 
  
 SOU 2021:58 
  
 Hyressättning av bostadslägenheter 
  
 att de aktuella områdena tillhör olika kommuner ansågs de utgöra samma ort i hyresrättslig mening. 
  
 Även i ett senare avgörande, RH 2018:29, har Svea hovrätt fram- hållit att ortsbegreppet inte ska tolkas som synonymt med kommun. Även i det ärendet ansågs kommunerna Stockholm och Sundbyberg tillhöra samma ort. Skillnader i lägenheternas geografiska läge inom orten gjorde dock att det inte gick att göra en direkt jämförelse mellan dem. 
  
 I rättsfallet RH 2018:29 framhöll Mcpherson hovrätt även att det inte finns något uttryckligt stöd i praxis för att en direkt jämförelse kan göras mellan lägenheter som ligger i vad som bedömts utgöra olika orter i hyresrättslig mening. 
  
 2.3.11Skälig hyra vid direkt jämförelseprövning 
  
 Om det material som parterna åberopat leder fram till att det finns jämförelselägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga med prövningslägenheten kan en direkt jämförelse göras. Hyres- nämnden ska då fastställa skälig hyra med hänsyn till hur jämförelse- lägenheterna är prissatta. Prövningslägenhetens hyra är i det samman- hanget skälig så länge den inte påtagligt överstiger den konstaterade hyresnivån.62 
  
 Även om lägenheterna utifrån deras bruksvärden är likvärdiga ställer lagstiftningen vissa ytterligare krav på jämförelsematerial och vilken betydelse det ska ges för utgången av vad som är en skälig hyra. 
  
 Kollektivt förhandlade hyror är normerande 
  
 Sedan 2011 ska vid jämförelsen främst beaktas hyror som har bestämts i förhandlingsöverenskommelser, dvs. kollektivt förhand- lade hyror. Parterna är fria att även åberopa jämförelselägenheter vars hyror inte är kollektivt förhandlade. Jämförelsematerialet kan alltså bestå av lägenheter med dels kollektivt förhandlade hyror, dels individuellt förhandlade hyror. Vid bedömningen av skälig hyra har de kollektivt förhandlade hyrorna dock företräde och ska som huvudregel tillmätas större betydelse. 
  
 62Se 55 § första stycket hyreslagen. 
  
 51 
  
 Hyressättning av bostadslägenheter 
  
 SOU 2021:58 
  
 Hyror som inte är kollektivt förhandlade bör enligt rättspraxis beaktas först om det i jämförelsematerialet inte finns några lägen- heter med kollektivt förhandlade hyror, eller om det finns en så liten andel av sådana lägenheter att de inte kan anses ge uttryck för en viss hyresnivå.63 
  
 Den normerande rollen för kollektivt förhandlade hyror har motiverats med att sådana hyror har ett stort värde för en väl funge- rande hyresmarknad. I förarbetena framhålls att kollektivt för- handlade hyror innebär kostnadsbesparingar både för hyresvärdar och hyresgäster och kan bidra till stabilitet och transparens i hyres- sättningen. Mot den bakgrunden ansågs det finnas ett intresse av att även i framtiden värna det kollektiva förhandlingssystemet.64 
  
 Trots att det främst är kollektivt förhandlade hyror som ska vara normerande, kan även jämförelselägenheter som fått sin hyra fast- ställd genom en bruksvärdesprövning vid hyresnämnden eller i Svea hovrätts beaktas.65 
  
 Den högsta konstaterbara hyresnivån utgör riktpunkt 
  
 De direkt jämförbara lägenheternas hyror bildar en hyresnivå som prövningslägenhetens hyra kan relateras till. Det kan dock före- komma att hyrorna för jämförelselägenheterna skiljer sig åt och att hyresläget därmed är splittrat. Att finna en representativ och enhet- lig hyresnivå för lägenheterna kan därför vara svårt. 
  
 Lagstiftaren har framhållit att enstaka topphyror eller mycket låga hyror inte ska vara vägledande för prövningen. Inte heller genom- snittshyran ska bli avgörande, eftersom en sådan tillämpning skulle motverka en önskvärd rörlighet i hyressättningen. Tillvägagångssättet är i stället att de hyror som inte är representativa utesluts från jäm- förelsematerialet. Därefter ska hyresnivån för lägenheter med de högsta hyrorna utgöra riktpunkt för bedömningen.66 Det sagda inne- bär att det är den högsta konstaterade hyresnivån som ska användas vid prövningen och inte ett genomsnitt av hyrorna för de lägenheter som är direkt jämförbara.67 
  
 63Se Svea hovrätts beslut den 11 januari 2016 i mål ÖH  
 5742-15. 
  
 64Prop. 2009/10:185 s. 65. 
  
 65Se Curtis och Chandler (2020), kommentaren till 55 § hyreslagen under rubriken 
  
 ”Knytning till kollektivt framförhandlade hyror”. 
  
 66Prop. 1968:91 Bihang A, s. 53 f. 
  
 67Se bland annat rättsfallet RH 2015:4. 
  
 52 
  
 SOU 2021:58 
  
 Hyressättning av bostadslägenheter 
  
 Möjlighet att utesluta direkt jämförbara lägenheter från prövningen 
  
 Vid hyresprövningen finns det möjlighet att bortse från vissa jäm- förelselägenheters hyror, om dessa klart avviker från vad som kan anses vara skälig hyra.68 Denna möjlighet – kallad korrekthetskriteriet – framgår inte av lagtext, men principen nämns i förarbetena och har vid enstaka tillfällen kommit att tillämpas vid hyresprövningar.69 Termen korrekthetskriteriet är dock något missvisande. Att en lägenhet har en mycket hög eller låg hyra innebär inte i sig att hyres- sättningen skulle vara felaktig. Korrekthetskriteriet ska i stället förstås som att det finns en begränsad möjlighet för hyresnämnden att vid en direkt jämförelseprövning bortse från lägenheter vars hyressättning grundar sig på faktorer som klart avviker från vad som är normalt. 
  
 Före 2011, då allmännyttiga bostadsbolag skulle drivas enligt själv- kostnadsprincipen, kunde en hyra som avvek från den principen angripas genom korrekthetskriteriet. I det så kallade S:t Eriksmålet uteslöts en allmännyttig bostadsfastighet från jämförelsematerialet eftersom fastighetens hyror väsentligt avvek från rimliga självkost- nader för fastigheten.70 
  
 Efter 2011 års lagändringar ska allmännyttiga bostadsbolag drivas enligt affärsmässiga principer. Vidare är kollektivt förhandlade hyror normerande vid den rättsliga prövningen. I förarbetena till lag- ändringen framhöll lagstiftaren att på motsvarande sätt som det tidigare krävts att hyressättningen i de allmännyttiga jämförelse- lägenheterna är korrekt krävs det att de hyror som kommer till uttryck i förhandlingsöverenskommelser ligger inom ramen för en rimlig tolkning av bruksvärdet och att det därför finns en möjlighet att bortse från en förhandlad hyra om den klart avviker från vad som bör anses vara skälig hyra.71 
  
 I rättsfallet RH 2016:61 uttalade Mcpherson hovrätt att hyressättningen för två av de åberopade jämförelselägenheterna – vars hyror var kollek- tivt förhandlade – hade skett efter andra kriterier än vad som var gängse. Av utredningen hade det kommit fram att det fanns ett poli- tiskt intresse av att begränsa hyreshöjningarna för de två fastigheterna, att hyrorna för dessa lägenheter under en period om tre år inte hade 
  
 68Prop. 2009/10:185 s. 65 f. 
  
 69Prop. 1974:150 s. 471. 
  
 70Se rättsfallet RH 1999 :90. 
  
 71Prop. 2009/10:185 s. 91. 
  
 53 
  
 Hyressättning av bostadslägenheter 
  
 SOU 2021:58 
  
 höjts samt att fastigheterna inte gick med vinst. Hovrätten uttalade att lägenheterna med hänsyn till den inkorrekta prissättningen inte kunde ligga till grund för en direkt jämförelseprövning.72 
  
 Påtaglighetsrekvisitet 
  
 De jämförelselägenheter som representerar den högsta hyresnivån bildar utgångspunkt för fastställande av prövningslägenhetens hyra. Hyran ska godtas om den ligger under eller överensstämmer med den nivå som kommit fram. Även om den begärda hyran överstiger nivån ska den godtas. Den får dock inte vara påtagligt högre än den konstaterade nivån.73 Genom att den rättsliga prövningen godtar att hyran kan sättas något högre än hyresnivån för jämförliga lägenheter finns ett visst utrymme för en allmän uppjustering av hyresnivån när detta motiveras av situationen på hyresmarknaden.74 
  
 En hyra som påtagligt överstiger den konstaterade hyresnivån vid en hyresprövning är alltså inte att anse som skälig. Någon tydlig gräns för när en hyra påtagligt överstiger hyresnivån finns inte. Som allmän riktlinje kan dock gränsen i normalfallet uppskattas gå vid cirka fem procent.75 
  
 Av rättsfallet RH 2013:9 framgår att bedömning huruvida en viss hyra påtagligt överstiger skälig hyra kan variera något beroende på omständigheterna. Svea hovrätt uttalade att i vart fall anses en hyra som överstiger hyran för det direkt jämförbara objektet med tio procent eller mer som påtagligt överstigande skälig hyra. 
  
 2.3.12En skälig hyra kan komma att fasas in 
  
 Om den nya hyran (d.v.s. den hyran som ska anses skälig enligt bruksvärdesprövningen) är väsentligt högre än den tidigare hyran i hyresförhållandet ska hyresnämnden på hyresgästens begäran – om inte särskilda skäl talar emot det – bestämma att hyran ska betalas 
  
 72Svea hovrätt ansåg däremot att de aktuella lägenheterna kunde beaktas som bakgrunds- material vid en allmän skälighetsbedömning. 
  
 73Se 55 § första stycket hyreslagen. 
  
 74Prop. 1983/84:137 s. 73. 
  
 Solomon och Chandler (2020), kommentaren till 55 § hyreslagen under rubriken ”Påtaglig skillnad”. 
  
 54 
  
 SOU 2021:58 
  
 Hyressättning av bostadslägenheter 
  
 med ett lägre belopp under en skälig tid.76 Denna skyddsregel för hyresgästen innebär att hyresnämnden kan bestämma en upptrapp- ning av hyreshöjningen fram till dess att den nya hyran fullt ut ska börja gälla. I förarbetena till bestämmelsen framhålls att vad som är en väsentligt högre hyra får avgöras av rättstillämpningen efter om- ständigheterna i det enskilda fallet. En hyreshöjning på närmare tio procent bör emellertid anses vara väsentlig.77 
  
 Har hyresgästen accepterat en viss hyreshöjning så måste detta beaktas vid en infasning av den nya hyran, vilket innebär att den ut- gående hyran inte vid något tillfälle får understiga det av hyres- gästerna medgivna hyresbeloppet.78 
  
 2.4Allmän skälighetsbedömning 
  
 2.4.1Den metod som vanligtvis används vid hyresprövning 
  
 De flesta hyrestvister i hyresnämnden avgörs genom en så kallad all- män skälighetsbedömning. Den metod som enligt hyreslagen ska vara huvudregel – dvs. den direkta jämförelseprövningen – går sällan att tillämpa. 
  
 Som ovan framgått har det i rättspraxis ställts höga krav för att lägenheterna ska anses vara direkt jämförbara med varandra.79 Främst mot den bakgrunden är det ovanligt att hyresnämnden kan göra en direkt jämförelseprövning. För att kunna göra en sådan prövning är hyresnämnden även beroende av att parterna åberopar relevant jämförelsematerial. Att hitta sådant material kan vara svårt för både hyresgäster och hyresvärdar. Det är inte heller ovanligt att parterna är fullt medvetna och till och med överens om att det material som de åberopat inte kommer att kunna ligga till grund för en direkt jäm- förelseprövning. Det förekommer också att parterna inte åberopar något jämförelsematerial överhuvudtaget. Hyresnämnden har då att avgöra tvisten genom en allmän skälighetsbedömning. 
  
 7655 § sjätte stycket hyreslagen. Jfr även 21 § andra stycket hyresförhandlingslagen. Bestäm- melsen om infasning omfattar inte så kallade presumtionshyror för nyproducerade lägenheter. 
  
 77Prop. 2009/10:185 s. 91 f. 
  
 78Se rättsfallet RH 2013:9. 
  
 79Se avsnitt 2.3.9. 
  
 55 
  
 Hyressättning av bostadslägenheter 
  
 SOU 2021:58 
  
 En genomgång av hyresändringsmål från Svea hovrätt mellan åren  
 2011–2020 
  har visat att en direkt jämförelseprövning endast tillämpades i 5,7 procent av ärendena.80 
  
 2.4.2Hur görs en allmän skälighetsbedömning? 
  
 Det rättsliga stödet för att bestämma hyran genom en allmän skälighetsbedömning återfinns i 55 § första stycket hyreslagen. Av bestämmelsen framgår att hyran vid tvist mellan parterna ska fast- ställas till skäligt belopp. Det åligger alltså hyresnämnden att under alla förhållanden fastställa en hyra, och detta oavsett om en direkt jämförelseprövning kan göras eller inte. 
  
 Även en allmän skälighetsbedömning grundas på hyror för andra lägenheter. Hyresnämndens allmänna kännedom om hyresläget på orten och det material som parterna åberopat ligger vanligtvis till grund för bedömningen. Det jämförelsematerial som parterna åbe- ropat – men som alltså inte ansetts kunna ligga till grund för en direkt- jämförelse – kan användas av hyresnämnden som bakgrundsmaterial. Av rättsfallet RH 2014:43 framgår att en allmän skälighetsbedömning ska omfatta ”en helhetsbedömning av de olika faktorer som påverkar hyran”. 
  
 Liksom vid en direkt jämförelseprövning ska vid skälighets- bedömningen främst sådan hyra för lägenheter som har bestämts i förhandlingsöverenskommelser enligt hyresförhandlingslagen beak- tas. I bakgrundsmaterialet får inte heller presumtionshyror ingå.81 
  
 Vid en allmän skälighetsbedömning finns även möjlighet att beakta lägenheter utanför prövningsorten. Av rättspraxis följer att hyres- nämnden kan hämta ledning från jämförelsematerial i annan ort än prövningsorten om orterna har likartade förhållanden på bostads- marknaden. Detta kan särskilt vara fallet beträffande storstäderna och deras kranskommuner och gäller alltså även om det finns jäm- förelsematerial i den ort där prövningen sker.82 
  
 80Baheru, Hyressättning, s. 597. Se även SOU 2008:38 s. 144 och SOU 2004:91 s. 150, där det anges att hyresnämnderna i mer än 90 procent av fallen gör en allmän skälighetsbedömning. Slut- satsen grundades på en undersökning från SABO (numera Sveriges Allmännytta). 
  
 81Se 55 § tredje stycket hyreslagen. Se även Svea hovrätts beslut den 11 januari 2016 i mål ÖH  
 5742-15. 
  
 Anderson rättsfallen RH 2013:3 och RH 2015:18 samt SOU 2017:65 s. 42. 
  
 56 
  
 SOU 2021:58 
  
 Hyressättning av bostadslägenheter 
  
 Avslutningsvis bör nämnas att påtaglighetsrekvisitet saknar bety- delse vid en allmän skälighetsbedömning.83 Eftersom det är hyres- nämnden som – inom ovan nämnda ramar – fastställer en skälig hyra, finns det så att säga ingen konstaterbar hyresnivå som den av hyres- värden yrkade hyran påtagligt kan tillåtas överstiga. 
  
 2.5Renoveringar som höjer bruksvärdet 
  
 2.5.1Hyresgästinflytande 
  
 Renoveringar som är standardhöjande kan få till följd att lägenheten får ett högre bruksvärde, vilket i förlängningen även kan medföra hyreshöjningar. Vid förbättrings- och ändringsarbeten som påverkar bruksvärdet och som hyresvärden önskar utföra krävs därför i regel godkännande från berörda hyresgäster eller tillstånd från hyres- nämnden. För upplåtelser som endast avser ett möblerat rum, en lägenhet för fritidsändamål eller en lägenhet som utgör en del av hyresvärdens egen bostad krävs dock inte sådant godkännande.84 
  
 De åtgärder som hyresgäster har inflytande över avser dels standardhöjande åtgärder på fastigheten som har en inte obetydlig inverkan på lägenhetens bruksvärde, dels åtgärder som, oavsett om de är standardhöjande eller inte, medför en inte oväsentlig ändring av en bostadslägenhet eller av de gemensamma delarna av fastigheten.85 
  
 2.5.2Åtgärder som kräver godkännande eller tillstånd 
  
 Standardhöjande åtgärder kan avse åtgärder i de enskilda bostads- lägenheterna. Även åtgärder i de gemensamma utrymmena i eller utanför huset omfattas, till exempel trappuppgångar, tvättstugor och uteplatser.86 
  
 Det är endast sådana standardhöjande åtgärder som har en inte obetydlig inverkan på lägenhetens bruksvärde som kräver godkän- nande eller tillstånd. Av det följer att hyresvärden utan hyresgästernas 
  
 83Se rättsfallen RH 2018:9 och RH 2018:29. 
  
 84Se 18  
 d–18 
  h §§ hyreslagen. 
  
 85Se 18 d § första stycket hyreslagen. 
  
 86Prop. 1996/97:30 s. 89 f. 
  
 57 
  
 Hyressättning av bostadslägenheter 
  
 SOU 2021:58 
  
 samtycke kan vidta åtgärder som medför endast en obetydlig in- verkan på en bostadslägenhets bruksvärde.87 
  
 Sedvanliga underhålls- och reparationsarbeten anses inte höja lägenheternas standard och därmed inte heller bruksvärdet. Sådana åtgärder omfattas därför inte av reglerna om hyresgästinflytande. Åtgärder som en hyresvärd företar i syfte att lägenheten ska uppnå lägsta godtagbara standard kräver inte heller godkännande av hyres- gästen eller tillstånd av hyresnämnden.88 Om hyresvärden i samband med ett stambyte i ett kök (dvs. en åtgärd som räknas till det sed- vanliga underhållet) även höjer lägenhetens standard genom att till exempel installera en diskmaskin, vilket lägenheten tidigare har saknat, är den senare åtgärden tillståndspliktig. 
  
 Som exempel på åtgärder som innebär en inte oväsentlig ändring och som kräver tillstånd anges i förarbetena att hyresgästerna för- lorar sina vinds- eller källarförråd till följd av att nya lägenheter inreds på vinden eller att det inreds bastu eller motionsrum i källaren. Ändringar som endast har utseendemässig betydelse, till exempel byte av armaturer i trappuppgångar och mindre ändringar av ute- platser eller planteringar är inte avsedda att omfattas av tillstånds- plikten.89 
  
 2.5.3Om hyresvärden vill utföra en tillståndspliktig åtgärd 
  
 En hyresvärd som vill utföra en tillståndspliktig åtgärd ska skriftligen meddela hyresgästerna detta.90 Det ställs inte några särskilda krav på meddelandets innehåll. Syftet med meddelandet är att parterna ska inleda förhandlingar. Om hyresgästen godkänner att en åtgärd genom- förs, kan fastighetsägaren utföra åtgärden. Något särskilt formkrav för godkännandet finns inte. Om en åtgärd avser gemensamma delar av fastigheten, förutsätts att mer än hälften av hyresgästerna i de berörda bostadslägenheterna godkänner åtgärden.91 Om en berörd hyresgäst inte godkänner en åtgärd, kan hyresvärden hos hyresnämnden ansöka 
  
 87I rättsfallet RH 2011:32 fann Mcpherson hovrätt att ett dörrbyte, som skulle komma att medföra en hyreshöjning om 85 kronor per månad, inte var tillståndspliktig. Den hyreshöjning som dörrbytet medförde ansågs ha en obetydlig inverkan på lägenhetens bruksvärde. 
  
 88Se 18 d § andra stycket hyreslagen. 
  
 89Prop. 1996/97:30, s. 91. 
  
 90Se 18 e § hyreslagen. 
  
 91Se 18 d § andra stycket hyreslagen. 
  
 58 
  
 SOU 2021:58 
  
 Hyressättning av bostadslägenheter 
  
 om tillstånd till den. Ansökan får göras tidigast två månader efter det att hyresgästen underrättats om åtgärden skriftligen.92 
  
 En ansökan om tillstånd ska bifallas av hyresnämnden om hyres- värden har ett beaktansvärt intresse av att åtgärden genomförs och det inte är oskäligt mot hyresgästen att den genomförs. Vid oskälig- hetsprövningen ska hyresvärdens intresse av att genomföra åtgärden vägas mot de skilda intressen som hyresgäster i allmänhet kan antas ha av att åtgärden inte vidtas.93 I förarbetena nämns bland annat att relevanta hyresgästintressen kan vara att bibehålla en äldre men fort- farande väl fungerande inredning samt att boendekostnader inte blir opåkallat höga.94 
  
 Green tillstånd inte ges 
  
 En förbättrings- och ändringsåtgärd som utförts utan att berörd hyresgäst har godkänt åtgärden och trots att inte heller tillstånd har lämnats av hyresnämnden, och som påverkar bruksvärdet i höjande riktning, får inte beaktas vid en rättslig prövning av hyran under fem års tid.95 Hyran ska alltså under femårsperioden bestämmas med hän- syn till det bruksvärde som lägenheten skulle ha haft om åtgärden inte hade utförts. 
  
 2.5.5Upprustningar utförda av hyresgästen 
  
 Hyresgästen har som huvudregel inte rätt att ändra lägenheten eller utföra renoveringar av densamma utan hyresvärdens samtycke. Hyresgästen har dock rätt att på egen bekostnad, och utan godkän- nande av hyresvärden, utföra målning, tapetsering och liknande åtgärder. Med liknande åtgärder avses bland annat montering av persienner, byte av innerdörrar och utbyte av golvlister.96 Minskar hyresgästens åtgärder lägenhetens bruksvärde, har hyresvärden rätt till ersättning för skadan.97 
  
 92Se 18 e § hyreslagen. 
  
 93Se 18 f § hyreslagen. 
  
 94Prop. 2001/02:41, s. 69 f. 
  
 95Se 55 a § hyreslagen. 
  
 96Prop. 1974:150 s. 489. 
  
 97Se 24 a § hyreslagen. 
  
 59 
  
 Hyressättning av bostadslägenheter 
  
 SOU 2021:58 
  
 Har en hyresgäst bekostat  
 ombyggnads-, 
  ändrings- eller under- hållsarbeten i sin lägenhet får hyresvärden, vid en rättslig prövning av hyran, tillgodoräknas förbättringen endast om det finns särskilda skäl för det.98 Särskilda skäl kan bland annat föreligga om hyres- gästen har rustat upp lägenheten för sin privata smak medan hyres- värden rustat upp övriga lägenheter i fastigheten och varit beredd att rusta upp även hyresgästens.99 Hyresgästen får vid en hyrestvist även åberopa åtgärder som har bekostats av tidigare hyresgäster.100 
  
 2.5.6Avtal om tillval och frånval 
  
 En hyresgäst och en hyresvärd kan avtala om särskilda hyrestillägg och hyresavdrag med avseende på lägenhetens standard. En sådan överenskommelse kan antingen öka eller minska hyresvärdens ansvar för lägenhetens standard, vilket sker genom ett särskilt avtal om tillval och frånval.101 Genom en sådan överenskommelse kan parterna till exempel komma överens om att en viss del av hyran ska avse kompensation för det mervärde som tillvalet innebär. Syftet med bestämmelsen är att hyresgästerna ska få större valfrihet i fråga om utformningen av den egna bostaden beroende på behov och smak.102 
  
 2.5.7Den rättsliga prövningen när det finns avtal om tillval och frånval 
  
 När det i ett hyresförhållande finns ett avtal om tillval eller frånval ska en ändring av lägenhetens bruksvärde på grund av tillvalet eller frånvalet inte beaktas vid den rättsliga prövningen av lägenhetens hyra i övrigt.103 En viss del av hyran är alltså undantagen bruks- värdesprövningen. Efter tio år ska dock den överenskomna ersätt- ningen behandlas på samma sätt som hyran för lägenheten i övrigt och ingår då även i bruksvärdesprövningen vid hyresnämnden.104 
  
 En överenskommelse om tillval eller frånval ska godtas av hyres- nämnden om vissa i hyreslagen angivna formkrav är uppfyllda och 
  
 98Se 55 b § hyreslagen. 
  
 99SOU 1981:77 s. 187 f. 
  
 100Prop. 1983/84:137 s. 78. 
  
 101Se 55 d § hyreslagen. 
  
 102Prop. 2018/19:108 s. 25. 
  
 103Se 55 d § andra stycket hyreslagen. 
  
 104Se 55 d § första stycket hyreslagen samt prop. 2018/19:108 s. 36. 
  
 60 
  
 SOU 2021:58 
  
 Hyressättning av bostadslägenheter 
  
 det i övrigt inte finns synnerliga skäl att inte godta överenskom- melsen.105 I förarbetena ges exempel på hur ett tillval påverkar den rättsliga prövningen avseende skälig hyra, enligt följande. 
  
 Hyran för en lägenhet uppgår till 12 000 kronor per månad. I den ingår ett hyrestillägg om 500 kronor för ett bubbelbadkar som betalas enligt en överenskommelse enligt 55 d § hyreslagen. Om hyresgästen inte ifrågasätter tillägget, prövar hyresnämnden frågan om 11 500 kronor är skälig hyra för lägenheten utan hänsyn tagen till att lägenheten är utrustad med ett  
 bubbel-badkar. 
  Om hyresnämnden kommer fram till att skälig hyra i denna del är 11 000 kronor, blir den totala hyran för lägenheten 11 500 kronor. Om hyrestillägget ifrågasätts och förutsätt- ningarna som anges i 55 d § första stycket inte anses uppfyllda, prövar hyresnämnden om hyran i dess helhet är skälig utifrån bruksvärdet. 
  
 Iunderlaget för bedömningen av lägenhetens bruksvärde ingår då bubbel- badkaret.106 
  
 2.6Särskild hyressättning för nyproduktion 
  
 2.6.1Olika hyresmodeller kan väljas för nyproducerade lägenheter 
  
 En förstagångshyra för en nyproducerad lägenhet kan bestämmas genom olika förfaranden. En sådan hyra kan avtalas dels inom det kollektiva förhandlingssystemet, dels genom att hyresvärden och hyresgästen på egen hand ingår avtal. På sedvanligt sätt kan dessa hyror bli föremål för bruksvärdesprövningar i hyresnämnden. 
  
 För nyproducerade lägenheter är det dock möjligt att bestämma en så kallad presumtionshyra för samtliga lägenheter i huset. För- enklat innebär det att hyresvärden och en hyresgästorganisation genom en förhandlingsöverenskommelse avtalar om en förstagångs- hyra som vid en rättslig prövning presumeras vara skälig under viss tid. Utgångspunkten för den typen av hyressättning har sagts vara att hyran för en nybyggd lägenhet ska täcka hyresvärdens kostnader samt säkerställa en god förutsebarhet om hyran redan inför ett ställ- ningstagande om nybyggnation.107 
  
 En äldre bostadslägenhet som genomgått en omfattande om- byggnad kan inte åsättas en presumtionshyra. Däremot kan en presumtionshyra avtalas om ombyggnationen innebär att det skapas 
  
 105Se 55 d § första stycket p.  
 1–4 
  hyreslagen. 
  
 106Prop. 2018/19:108, s. 37. 
  
 107Prop. 2005/06:80 s. 23 f. 
  
 61 
  
 Hyressättning av bostadslägenheter 
  
 SOU 2021:58 
  
 bostadslägenheter av utrymmen som omedelbart före ändringen inte till någon del använts som bostadslägenhet. Det kan till exempel avse ombyggnad av lokaler eller vindsutrymmen till bostäder.108 
  
 2.6.2Presumtionshyresmodellen 
  
 Bestämmelserna om presumtionshyra infördes den 1 juli 2006 och gäller för nybyggda, påbörjade och planerade hus. Reglerna tillkom för att förbättra förutsättningarna för nybyggnation av lägenheter. Den rättsliga prövningen vid hyresnämnden och hyresgästens möjlig- het att få en förstagångshyra prövad relativt kort tid efter ingånget hyresavtal ansågs bidra till bristande förutsägbarhet och en risk för att hyresvärden inte skulle kunna få kostnadstäckning. Regleringen skulle även möjliggöra för en hyresvärd att redan inför planeringen av nyproduktionen känna till vilken hyra som kan tas ut.109 
  
 Presumtionshyresmodellen kan endast tillämpas inom det kollek- tiva förhandlingssystemet. Den rättsliga prövningen av en presumtions- hyra skiljer sig åt från vad som vanligtvis gäller vid hyrestvister. Är en presumtionshyra föremål för tvist ska hyresnämnden endast kontrollera om vissa kriterier är uppfyllda, som kan få till följd att hyran får presumtionsverkan. Hyran ska då presumeras vara skälig, vilket innebär att hyran enligt förhandlingsöverenskommelsen som huvudregel inte ska ändras. Från denna huvudregel finns ett undan- tag som innebär att hyran får ändras i den utsträckning det är skäligt med hänsyn till den allmänna hyresutvecklingen på orten sedan överenskommelsen träffades.110 När presumtionstiden löpt ut – efter 15 år – ska lägenheten ingå i bruksvärdessystemet och kommer då att omfattas av de allmänna reglerna som gäller för hyresprövningen. 
  
 Hur hög presumtionshyran ska vara är en förhandlingsfråga mellan hyresvärden och hyresgästorganisationen. Lagstiftaren har dock framhållit att det får anses naturligt att hyresgästorganisationen vid hyresförhandlingen utgår från det underlag som hyresvärden presenterar – bestående av bland annat ritningar, kostnadsberäkningar och kalkyler – och utifrån det tar ställning till vilken hyra som är skälig. En presumtionshyra ska därvid anses skälig om den ger kostnads- täckning och rimlig avkastning på hyresvärdens insats. Enskilda 
  
 108Prop. 2005/06:80 s. 51 f. 
  
 109Ibid. s. 23 f. 
  
 110Se 55 c § hyreslagen. 
  
 62 
  
 SOU 2021:58 
  
 Hyressättning av bostadslägenheter 
  
 hyresgästers önskemål, betalningsförmåga eller den högsta hyra som hyresgästerna kan antas vara villiga att betala bör däremot inte beaktas.111 
  
 Presumtionshyresmodellen möjliggör en högre hyresnivå för ny- producerade lägenheter än vad som i regel kan åstadkommas genom en bruksvärdesprövning. Det gäller alltså även om det finns lik- värdiga lägenheter som har en annan hyresnivå.112 
  
 2.6.3Förutsättningar för en giltig presumtionshyra 
  
 Bestämmelsen är uppbyggd på så sätt att vid tvist om hyran för en nyproducerad lägenhet ska hyresnämnden presumera att den är skälig om vissa angivna förutsättningar är uppfyllda. För att hyran ska presumeras vara skälig krävs 
  
 –att den organisation av hyresgäster som är part i överenskom- melsen var etablerad på orten när överenskommelsen ingicks, 
  
 –att det i överenskommelsen har bestämts att hyran ska fastställas enligt denna bestämmelse i hyreslagen, 
  
 –att överenskommelsen omfattar samtliga bostadslägenheter i huset och har träffats innan det har träffats hyresavtal för någon av lägenheterna, och 
  
 –att det inte har förflutit mer än 15 år sedan den första bostads- hyresgästen tillträdde lägenheten.113 
  
 För det fall det föreligger en brist i någon av nyss nämnda avseenden ska hyresnämnden i stället avgöra tvisten med tillämplig av de all- männa regler som gäller vid rättslig prövning av hyran. Vidare kan presumtionsverkan för en förhandlingsöverenskommelse vara ogiltig om det finns synnerliga skäl för att anse att hyran inte är skälig.114 Med synnerliga skäl avses i första hand situationer då förhandlingsöverens- kommelsen tillkommit under sådana omständigheter att den är ogiltig eller kan jämkas enligt avtalslagens regler.115 
  
 111Prop. 2005/06:80 s. 53 f. 
  
 112Ibid. s. 49. 
  
 113Se 55 c § första stycket hyreslagen. 
  
 114Se 55 c § tredje stycket hyreslagen. 
  
 115Prop. 2005/06:80 s. 51 f. 
  
 63 
  
 Hyressättning av bostadslägenheter 
  
 SOU 2021:58 
  
 2.7Det kollektiva förhandlingssystemet 
  
 2.7.1Utgångspunkter för det kollektiva förhandlingssystemet 
  
 De kollektiva hyresförhandlingarna regleras i hyresförhandlingslagen (1978:304). Förhandlingarna förs på lokal nivå mellan å ena sidan en hyresvärd, ensam eller tillsammans med en fastighetsägarorganisation, och å andra sidan en hyresgästorganisation. 
  
 Hyresförhandlingslagen ger en möjlighet för en hyresgästorgani- sation att med bindande verkan för hyresgästerna föra kollektiva för- handlingar med hyresvärden om hyran och andra villkor. 
  
 En fördel med det kollektiva förhandlingssystemet anses vara att de enskilda hyresgästerna själva slipper förhandla om sin hyra med sin hyresvärd. För hyresvärden är det tidsbesparande att förhandla fram hyrorna för alla lägenheter i beståndet vid samma tillfälle, i stället för att förhandla med varje enskild hyresgäst. 
  
 2.7.2Olika kollektiva hyresförhandlingar förekommer 
  
 Inom det kollektiva förhandlingssystemet förkommer olika former av hyresförhandlingar. Vanligtvis görs skillnad mellan de årliga hyres- förhandlingarna och sådana förhandlingar som syftar till hyres- justeringar med hänsyn till lägenheternas kvaliteter. De sist nämnda kallas ofta för bruksvärdesförhandlingar. 
  
 Vid de årliga förhandlingarna förhandlas hyresjusteringar med hänsyn till bland annat den ekonomiska utvecklingen i samhället, fastighetsägarens ekonomiska ställning och omkostnaderna för för- valtningen. De är alltså hyresförhandlingar som huvudsakligen baseras på faktorer som ligger utanför lägenhetens bruksvärde. Dessa årliga hyresjusteringar fastställs ofta till en viss procentsats av den redan av- talade hyran. De årliga förhandlingarna är inte lagreglerade, utan sker av hävd och inleds vanligtvis under årets andra halva. 
  
 Vidare förekommer bruksvärdesförhandlingar. Dessa förhand- lingar syftar vanligtvis till att bestämma eller justera hyror med hänsyn till lägenheternas kvaliteter, dvs. sådana bruksvärdefaktorer som hyresnämnden vid en rättslig prövning ska använda för att komma fram till om lägenheter är jämförbara eller icke jämförbara med varandra. Vid dessa förhandlingar kan parterna komma överens om vad en viss kvalitetsfaktor ska vara värd i förhållande till andra fak- 
  
 64 
  
 SOU 2021:58 
  
 Hyressättning av bostadslägenheter 
  
 torer. Bruksvärdesförhandlingar kan ske dels när hyran för en ny- producerad lägenhet ska bestämmas, dels för att åstadkomma hyres- justeringar bland befintliga lägenheter ur det äldre beståndet. På orter där systematisk hyressättning tillämpas förs vanligtvis återkommande förhandlingar kring lägenheternas hyror utifrån deras bruksvärden. 
  
 På vissa orter sker bruksvärdesförhandlingar i samband med de årliga förhandlingarna. Generellt kan dock sägas att bruksvärdes- förhandlingar syftar till att prissätta kvaliteter som påverkar lägen- hetens bruksvärde. 
  
 2.7.3Hur kan en lägenhet komma att omfattas av det kollektiva förhandlingssystemet? 
  
 En förutsättning för att en lägenhet ska omfattas av det kollektiva förhandlingssystemet är att en förhandlingsordning gäller för lägen- heten. Förhandlingsordningen är ett avtal mellan en organisation av hyresgäster å ena sidan och en hyresvärd, antingen ensam eller tillsam- mans med en fastighetsägarorganisation, å den andra. Åtminstone en kollektivt förhandlande organisation är alltså part i ett avtal om för- handlingsordning. Förhandlingsrätten tillkommer alltid en hyresgäst- organisation, medan en förhandlingsrätt på hyresvärdssidan antingen kan tilldelas hyresvärden ensam eller hyresvärden och den intresse- förening som hyresvärden är medlem i.116 I förhandlingsordningen åtar sig parterna att mötas i kollektiva förhandlingar. Kommer par- terna inte överens om en förhandlingsordning kan hyresnämnden, under vissa förutsättningar, fastställa en sådan. 
  
 En hyresgästs medlemskap i en hyresgästorganisation har inte någon betydelse vid tillämpningen av det kollektiva förhandlingssyste- met. Det avgörande är i stället om det finns en förhandlingsordning för lägenheten och en förhandlingsklausul i hyresavtalet. En förhandlings- klausul är en bestämmelse i hyresavtalet genom vilken hyresgästen förbinder sig att hyresvillkor som bestämts i en kollektiv förhandlings- överenskommelse får tillämpas gentemot honom eller henne.117 
  
 116Se 1 § första stycket hyresförhandlingslagen. 
  
 117Se 2 § första stycket hyresförhandlingslagen. 
  
 65 
  
 Hyressättning av bostadslägenheter 
  
 SOU 2021:58 
  
 2.7.4Vilka frågor förhandlas kollektivt? 
  
 Förhandlingsordningen reglerar förhandlingsrättens närmare om- fattning och formerna för hur förhandlingsarbetet ska bedrivas. Med utgångspunkt i förhandlingsordningen förhandlar parterna därefter i syfte att nå en förhandlingsöverenskommelse. Parterna är skyldiga att komma till en förhandling och där lägga fram ett motiverat förslag till lösning av den fråga som förhandlingen avser. 
  
 En förhandlingsordning reglerar alltså vilka frågor parterna ska för- handla om. För vissa frågor uppställer hyresförhandlingslagen dock en så kallad primär förhandlingsskyldighet, vilket innebär att parten är skyldig att begära förhandling med motparten i saken.118 För andra frågor kan parterna själva bestämma huruvida saken ska omfattas av den primära förhandlingsskyldigheten eller inte.119 
  
 Hyresvärden är ålagd en primär förhandlingsskyldighet vid höj- ning av hyran för en lägenhet, om inte höjningen avser ett tillval och högst motsvarar ett pris som förhandlingsordningens parter har rekommenderat.120 Vidare omfattar hyresvärds primära förhandlings- skyldighet bestämmande av hyran för en ny hyresgäst, om den begärda hyran överstiger den tidigare hyresgästens hyra.121 Till skillnad från vad som gäller enligt hyreslagens regler kan hyresvärden, inom det kollek- tiva systemet, inte utan förhandling bestämma en ny inflyttningshyra. Hyresvärden måste alltså följa förhandlingsöverenskommelsen i förhållande till ny hyresgäst. Förhandlingsskyldigheten och den kollektivt avtalade hyran är knuten till lägenheten (objektsbunden) och inte till den enskilda hyresgästen. En förhandlingsöverenskom- melse om hyran är därför även gällande när en hyresgäst flyttat och hyresvärden tecknar avtal med en ny hyresgäst. 
  
 Även inflyttningshyror omfattas alltså av den primära förhand- lingsskyldigheten. I lagmotiven framhölls att en ordning där hyres- värden tillåts att – utan att iaktta den primära förhandlingsskyldigheten 
  
 –ta ut en inflyttningshyra som är högre än vad tidigare hyresgäst har betalat innebära flera olägenheter. Det kunde leda till en höjning av 
  
 118Se 5 § hyresförhandlingslagen för vilka frågor som omfattas av den primära förhandlings- skyldigheten. 
  
 119Se 5 § andra stycket hyresförhandlingslagen. 
  
 120Se 5 § första stycket punkten 1 hyresförhandlingslagen. 
  
 121Se 5 § första stycket punkten 2 hyresförhandlingslagen. Även för denna punkt görs undan- tag om höjningen avser ett tillval som högst motsvarar ett pris som förhandlingsordningens parter har rekommenderat. 
  
 66 
  
 SOU 2021:58 
  
 Hyressättning av bostadslägenheter 
  
 hyresnivåerna och därmed drabba särskilt de ekonomiskt svaga hus- hållen. Det ansågs även kunna leda till en ökad bostadssegregation.122 En hyresgäst har rätt att stå utanför det kollektiva systemet och i stället förhandla hyran enskilt med hyresvärden. För det fall en ny hyresgäst flyttar in i en lägenhet som tidigare inte har omfattats av en förhandlingsöverenskommelse (dvs. den tidigare hyresgästen har valt att stå utanför det kollektiva systemet) är hyresvärden dock skyldig att begära kollektiv förhandling om hyresvärden begär en 
  
 högre hyra än vad den tidigare hyresgästen betalat. 
  
 Bryter hyresvärden mot den primära förhandlingsskyldigheten, kan ett yrkande om hyreshöjning inte prövas i hyresnämnden. Vidare är avtal med enskilda hyresgäster i strid mot den primära förhand- lingsskyldigheten ogiltiga. 
  
 Den primära förhandlingsskyldigheten omfattar som huvudregel inte förstagångshyran 
  
 En förstagångshyra, som inte är en presumtionshyra, omfattas inte av den primära förhandlingsskyldigheten. Detta eftersom en första- gångshyra inte innebär en ”höjning” av en hyra.123 En hyresvärd kan alltså själv, utan föregående förhandling, bestämma hyran i ett ny- byggt hus eller efter en sådan ombyggnation att lägenheten är att anse som ny.124 Det är emellertid möjligt för parterna att i förhand- lingsordningen avtala om att utvidga förhandlingsskyldigheten till att omfatta även hyran för lägenheter som inte Roberts ut tidigare. 
  
 2.7.5Lika lägenheter ska ha lika hyra 
  
 I förhandlingsöverenskommelser måste samma hyra bestämmas för sådana lägenheter som är lika stora och som omfattas av samma för- handlingsordning, om det inte med hänsyn till vad som är känt om lägenheternas beskaffenhet och övriga omständigheter finns skill- nader i fråga om bruksvärdet (den så kallade likhetsregeln).125 
  
 Att lika lägenheter ska ha samma hyra ska ses mot bakgrund av att en hyresgästorganisation är skyldig att förhandla även för hyres- 
  
 122Se prop. 1996/97:30 s. 54. 
  
 123Se 5 § hyresförhandlingslagen samt rättsfallet RBD 13:94. 
  
 124Se prop. 1993/94:199 s. 39. 
  
 125Se 21 § hyresförhandlingslagen. 
  
 67 
  
 Hyressättning av bostadslägenheter 
  
 SOU 2021:58 
  
 gäster som inte är medlemmar i organisationen. Likhetsregeln utgör ett skydd för de oorganiserade hyresgästerna och regeln syftar till att de ska behandlas korrekt vid hyressättningen.126 Eftersom den rätts- liga prövningen går ut på att jämföra lägenheter utifrån bruksvärden kommer likhetsregeln även att få till följd att jämförliga lägenheter kommer att få liknande hyror och hyrorna i hela lägenhetsbeståndet på sikt kommer att anpassas till varandra efter lägenheternas varie- rande bruksvärden.127 
  
 Likhetsregeln gäller inte för överenskommelser om presumtions- hyra eller i den del hyran avser en överenskommelse om tillval och frånval.128 
  
 2.7.6Om en kollektiv förhandling strandar 
  
 En förhandling kan avslutas antingen genom förhandlingsöverens- kommelse eller genom strandning. För att en strandad förhandling även ska anses avslutad ska motparten dock även ha fått del av ett besked om att förhandlingen frånträds.129 
  
 Hyresförhandlingslagen saknar regler som ger de kollektivt för- handlande parterna möjlighet att föra sin tvist till hyresnämnden. Om parterna inte kan nå en förhandlingsöverenskommelse avseende hyran kan dock en hyresvärd eller en hyresgäst ansöka om att hyres- nämnden ändrar den befintliga hyran. Parter i sådana tvister vid hyresnämnden blir dock inte de kollektivt förhandlande parterna, utan hyresvärden och var och en av de enskilda hyresgästerna. 
  
 Vid hyresförhandlingslagens tillkomst motiverades denna lös- ning med att förfarandet vid strandning inte bör vara utformat så att det minskar de förhandlande parternas vilja att träffa en överens- kommelse.130 En prövning i hyresnämnden – som i princip avser varje lägenhet för sig – är allt som oftast betydligt mer komplicerad för både hyresvärden och hyresgästerna än det kollektiva systemet. Uppkom- mer ett stort antal tvister kan hyresnämnden dock välja ut ett antal pilotfall och sedan avgöra övriga fall utan muntlig förhandling, om det är uppenbart att sådan inte behövs.131 
  
 126Prop. 1977/78:175 s. 104 f. 
  
 127Se prop. 1968:91 Bih. A s. 188 jämfört med prop. 1977/78:175 s. 103 f. 
  
 128Se 21 § första stycket hyresförhandlingslagen. 
  
 12918 § första stycket hyresförhandlingslagen. 
  
 130Prop. 1977/78:175 s. 135. 
  
 131Se 9 § andra stycket lag (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder. 
  
 68 
  
 SOU 2021:58 
  
 Hyressättning av bostadslägenheter 
  
 Om de kollektivt förhandlande parterna inte kan komma överens vid en hyresförhandling finns i vissa fall möjlighet att få tvisten prövad av ett särskilt tvistelösningsorgan. Förhandlingsordningar mellan de allmännyttiga bostadsbolagen och hyresgästföreningen innehåller vanligtvis en bestämmelse som ger parten rätt att hänskjuta tvisten till Hyresmarknadskommittén, vilket är ett partssammansatt centralt förlikningsorgan. Har tvisten hänskjutits dit kan förhandlingen inte anses avslutad förrän Hyresmarknadskommittén behandlat saken. För närvarande är det endast tvister vid årliga förhandlingar och tvister i presumtionshyresförhandlingar som kan prövas av Hyresmarknads- kommittén. 
  
 I förhandlingsordningar mellan allmännyttiga bostadsföretag och hyresgästföreningen har parterna oftast åtagit sig att följa Hyres- marknadskommitténs rekommendationer. Ordningen får till följd att de allmännyttiga bostadsföretagens hyror i praktiken sällan prövas i hyresnämnd, utom när en sådan prövning påkallats av hyresgästen eller när lägenheten står utanför det kollektiva förhandlingssystemet. 
  
 För de privata fastighetsägarnas del fanns tidigare Bostadsmark- nadskommittén som också var ett partssammansatt förhandlings- organ för tvistelösning. Kommittén har inte varit aktiv under många år, och i dagsläget finns inte något motsvarande aktivt organ. 
  
 2.7.7Hyresnämndens prövning vid strandning 
  
 Om en hyresförhandling strandar och ärendet tas till hyresnämnden, kommer hyrans skälighet att prövas genom en bruksvärdesprövning. Detta oavsett om den kollektiva förhandlingen som strandat har avsett exempelvis en justering av den allmänna hyresnivån med hän- syn till andra faktorer. Till skillnad från Hyresmarknadskommittén har hyresnämnden inte möjlighet att pröva frågor om justering av den allmänna hyresnivån. Nämnden kan inte heller pröva värdet av enskilda bruksvärdesfaktorer, utan bara om hyran för en enskild lägenhet är skälig; i första hand genom en jämförelse med andra lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. 
  
 Det sagda kan illustreras av rättsfallet RH 2014:43, i vilket Svea hovrätt framhöll att det saknar betydelse huruvida parterna i en strandad förhandling, som därefter kommer under hyresnämndens prövning, utgått från någon viss modell eller beräkningsgrund för 
  
 69 
  
 Hyressättning av bostadslägenheter 
  
 SOU 2021:58 
  
 hyresjusteringen. Vid hyresnämndens prövning är det avgörande om hyran totalt sett vid en prövning enligt 55 § hyreslagen kan anses skälig. 
  
 Regeringen gav under 2019 en utredare i uppdrag att lämna för- slag på ett oberoende skiljeförfarande för de årliga hyresförhand- lingarna mellan hyresmarknadens parter (Ju 2019:H). Utredningen har avslutats och förslaget bereds för närvarande i Regeringskansliet. 
  
 2.7.8Systematisk hyressättning 
  
 Inom det kollektiva förhandlingssystemet tillämpas på flera orter så kallad systematisk hyressättning. Sådan hyressättning innebär att prissättningsverktyg förhandlas fram i syfte att reglera hyresnivåerna på orten. 
  
 Systematiska hyressättningsavtal kan vara en uppgörelse mellan hyresgästorganisationen och en eller flera fastighetsägare på orten. Avtalen kan omfatta både privata och allmännyttiga fastighetsägare. De prissättningsavtal där hyresgästorganisationen och flera fastighets- ägare eller fastighetsägarorganisationer är parter, benämns ofta för regionala prissättningsavtal.132 Sådana modeller förekommer i bland annat Malmö (Malmömodellen), Norrköping (Rätt  
 hyra-modellen) 
  och Umeå (Poängen).133 
  
 Prissättningsavtalen innehåller vanligtvis beräkningsgrunder, pris- uppgifter och omräkningsformler, och avtalen omfattar oftast en betydande andel av bostadsbeståndet på den aktuella orten. Parterna har i avtalen gjort en värdering av vad olika boendefaktorer är värda. Boendefaktorerna ges poäng som räknas om till ett pris, vilket leder till en viss hyra för en viss lägenhet. Vissa modeller innehåller kartor över orten, där bostadsområden har rangordnats utifrån attraktivitet. 
  
 Den bärande tanken har varit att en hyra som satts utifrån syste- matisk hyressättning ska upplevas som mer rättvis och begriplig. Detta eftersom hyresgästen själv kan ta reda på vilka beståndsdelar hyran har baserats på.134 För det fall ett framförhandlat prissättnings- avtal föreligger mellan parterna har olika hyresgästsvärderingar eller bruksvärdesfaktorer alltså redan rangordnats, och i vissa fall även 
  
 132Baheru, Hyressättning (2020), s. 452. 
  
 133SOU 2008:94 s. 69. 
  
 134Boverkets rapport 2017:2, s. 32. 
  
 70 
  
 SOU 2021:58 
  
 Hyressättning av bostadslägenheter 
  
 prissatts. Hyresförhandlingen går då främst ut på att bedöma sam- stämmigheten med prissättningsavtalet. 
  
 Även fastighetsägare och hyresgäster vars lägenheter inte om- fattas av avtalen kan komma att påverkas av den systematiska hyres- sättningen på orten. Detta eftersom lägenheter vars hyra förhandlats fram inom ramen för en systematisk hyressättningsmodell kan kom- ma att utgöra jämförelsematerial vid en bruksvärdesprövning i hyres- nämnden. Ett prissättningsavtal kan därigenom även indirekt komma att få stor påverkan på hyressättningen på orten. De värderingar av boendefaktorer som gjorts i sådana avtal saknar dock, som tidigare nämnts, i sig direkt betydelse för den prövning som ska göras i hyres- nämnden.135 
  
 2.7.9Hyresgästen har rätt till rättslig prövning av en kollektivt förhandlad hyra 
  
 Hyresförhandlingslagen möjliggör för en hyresgästorganisation att med bindande verkan för hyresgästerna föra kollektiva förhandlingar med hyresvärden om hyran och andra villkor. Den enskilda hyres- gästen har dock möjlighet att få innehållet i en förhandlingsöverens- kommelse – i den del det avser honom eller henne – prövat vid hyres- nämnden.136 
  
 Hyresgästens möjlighet att påkalla hyresnämndens prövning av en hyra som bestäms inom det kollektiva förhandlingssystemet har moti- verats av rättssäkerhetsaspekter och ansågs vid lagens tillkomst vara en förutsättning för ett lagstadgat kollektivt förhandlingssystem.137 
  
 Har en hyresgäst påkallat ändring av en förhandlingsöverens- kommelse gäller att prövningen i hyresnämnden ska göras genom en sedvanlig bruksvärdesprövning. En hyra som bestämts inom det kollektiva förhandlingssystemet presumeras dock vara skälig, vilket får till följd att hyresgästens möjligheter att nå framgång med sin talan är begränsade. 
  
 Rättsläget kan belysas av rättsfallet RH 2014:22, i vilket en hyres- gäst påkallat prövning av en kollektivt förhandlad hyra. Svea hovrätt framhöll att utgångspunkten är att hyror satta efter en förhandlings- överenskommelse är skäliga. Först om hyresgästen, med åberopande 
  
 135Se avsnitt 2.3.6 under rubriken ”Det geografiska läget i rättspraxis”. 
  
 136Se 22 § hyresförhandlingslagen. 
  
 137Prop. 1977/78:175 s. 93. 
  
 71 
  
 Hyressättning av bostadslägenheter 
  
 SOU 2021:58 
  
 av lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga, kan visa att hyresnivån inte är skälig, ska överenskommelsen ändras. Om jämförelsematerialet inte är sådant att en direkt jämförelse kan göras och hyresnämnden därför är hänvisad till att göra en allmän skälig- hetsbedömning, är däremot utrymmet för nämnden att ändra över- enskommelsen begränsat. 
  
 2.8Historisk tillbakablick 
  
 2.8.1Något om den historiska bakgrunden 
  
 Utmärkande för den hyresreform som succesivt kom att införas från och med 1969 och som kallas bruksvärdessystemet är att den rätts- liga prövningen av hyran görs genom att lägenheter jämförs med varandra utifrån bruksvärden. Prövningslägenhetens hyra ska alltså ställas i relation till andra lägenheters hyror i syfte att fastställa en skälig hyra. 
  
 För förståelse av dagens system är det viktigt att känna till hur bruksvärdessystemet från början var tänkt att fungera och vilka motiv som låg bakom utformningen av systemet. Lika viktigt är det att känna till att bruksvärdessystemet efter införandet har genomgått stora förändringar och att senare lagändringar delvis har haft andra motiv än de som återfinns i förarbetena från slutet av  
 1960-talet. 
  Det sagda får till följd att det går att finna olika argument för vad systemets övergripande syften är. De skiftande motiv som har legat till grund för lagändringar har även fått till följd att dagens hyressättningssystem kan uppfattas som i viss mån ”spretigt” och svårtillämpat.138 
  
 Nedan följer en beskrivning av hur bruksvärdessystemet från början var utformat. Därefter följer ett avsnitt som belyser några av de mer betydande lagändringarna som gjorts efter införandet. Avslut- ningsvis följer ett avsnitt där den historiska bakgrunden används för att tydliggöra hur dagens hyressättningssystem tillämpas. 
  
 138I SOU 2000:33 s. 15 ff. ges en grundlig historisk genomgång av hyressättningssystemets utveckling. 
  
 72 
  
 SOU 2021:58 
  
 Hyressättning av bostadslägenheter 
  
 2.8.2Bruksvärdessystemet införs 
  
 Bruksvärdessystemet kom att ersätta den tidigare hyresregleringen som hade gällt alltsedan 1942. I det system som reformen gav upphov till skulle hyresgästerna ha ett starkt besittningsskydd. I lagmotiven konstaterades att hyresgästernas kvarboenderätt vid tidpunkten var självklar i det allmänna rättsmedvetandet.139 Ambitionen var att samma grundregler skulle gälla för hela landet, men att komplet- teringar kunde behövas på marknader med lägenhetsbrist. 
  
 Beträffande hyresgästernas besittningsskydd framhöll departe- mentschefen att på en balanserad bostadsmarknad kommer en hyres- gäst att kunna få hyresavtalet förlängt utan rättsligt skydd, men att besittningsskyddet även på en sådan marknad var ägnat att skapa trygghet. På en bostadsmarknad som präglas av påtaglig bostadsbrist var situationen en annan och där fanns behov av ett starkare besitt- ningsskydd.140 
  
 Vid införandet av bruksvärdessystemet var det vanligt att hyres- avtalen var tidsbestämda och ingicks under en tid om ett år. När avtalstiden löpt ut omförhandlades avtalet. För att en hyresjustering skulle ske under avtalstiden var någon av parterna tvungen att säga upp avtalet. Om avtalet inte sades upp förlängdes det automatiskt med oförändrade villkor. Det var dock tillåtet att avtala om hyres- justeringsklausuler; hyran kunde till exempel knytas till ett visst index. Likt vad som gäller vid de flesta civilrättsliga avtal skulle avtalsparterna som huvudregel vara bundna av hyresvillkoren under avtalstiden. 
  
 Hyrans storlek när avtalet ingicks var en förhandlingsfråga för parterna. Den första hyran i ett avtalsförhållande skulle som huvudregel inte kunna prövas rättsligt, däremot skulle det finnas en möjlighet till rättslig prövning av hyreshöjningar under bestående avtalsför- hållande. Ett starkt besittningsskydd förutsatte att hyresvärden inte kunde sätta det ur spel genom hyreshöjningar. En form av hyresspärr skulle därför införas. 
  
 Vid utformningen av hyresspärren framhölls att besittningsskyddet inte fick utvecklas till ett skydd mot i och för sig motiverade hyres- höjningar. Lagens regler om bestämmande av hyresvillkoren vid för- längning av hyresförhållandet skulle därför vara avpassade på sådant 
  
 139Prop. 1968:91 Bihang A s. 39. 
  
 140Ibid. 
  
 73 
  
 Hyressättning av bostadslägenheter 
  
 SOU 2021:58 
  
 sätt att uppkomsten av en till marknadsförhållandena anpassad hyres- bildning inte försvårades.141 
  
 Hyresprövning enligt huvudregeln 
  
 Den ursprungliga bestämmelsen för hyresprövningen stadgade att hyresgästen vid förlängning av hyresavtal var skyldig att godta den hyra som hyresvärden begärde. Om hyresvärdens krav var oskäligt, skulle dock hyran utgå med skäligt belopp. Den av hyresvärden begärda hyran skulle vara att anse som oskälig, om den väsentligt översteg hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet var likvärdiga.142 
  
 Den form av hyresspärr som bestämmelsen skapade syftade till att förhindra att en hyresgäst utan grundad anledning tvingades att flytta från sin lägenhet med hjälp av oskäliga hyreskrav, dvs. skydda hyresgästens kvarboendeintresse. Vidare skulle hyresspärren hindra att en hyresvärd drog fördel av den befintliga hyresgästens naturliga motvilja att ta på sig kostnader och andra olägenheter som en flytt kan medföra.143 En flytt innebär inte bara praktiskt arbete och direkta flyttkostnader utan även sociala kostnader såsom byte av miljö, skola, förskola och nätverk. En hyresgäst kan på grund av sådana transaktionskostnader vara beredd att betala mer i hyra för att bo kvar än vad en ny hyresgäst är beredd att betala för att flytta in. Hyres- värden skulle alltså inte kunna ta ut en högre hyra av den befintliga hyresgästen med hänsyn till sådana omständigheter. 
  
 I ett marknadsläge där full balans rådde mellan tillgång och efter- frågan på lägenheter, skulle fastighetsägaren vara berättigad att ta ut den hyra som han eller hon skulle kunna uppnå vid fri uthyrning till vem som helst, dvs. få utnyttja lägenhetens fulla marknadsvärde.144 På en sådan hyresmarknad skulle en jämförelse med hyresnivån för lik- värdiga lägenheter ge en tillfredsställande utgångspunkt för bedöm- ningen av en aktuell lägenhets marknadsvärde.145 Prövningsregeln skulle emellertid inte ge någon anvisning om på vilken absolut nivå hyrorna skulle komma att ligga. I stället skulle hyresnivån bestämmas 
  
 141Prop. 1968:91 Bihang A s. 40. 
  
 1423 kap. 48 § lag den 14 juni 1907 om nyttjanderätt till fast egendom i sin lydelse den 1 januari 1969. 
  
 143Prop. Rivera. A s. 41. 
  
 144Ibid. s. 48. 
  
 145Prop. Rivera. A s. 49 f. 
  
 74 
  
 SOU 2021:58 
  
 Hyressättning av bostadslägenheter 
  
 av marknadsläget, dvs. förhållandet mellan tillgång och efterfrågan. Jämförliga lägenheter skulle komma att få lika höga hyror och hyrorna i hela lägenhetsbeståndet skulle på sikt komma att anpassas till varandra efter lägenheternas varierande bruksvärden.146 
  
 En hyresvärd som satte en för hög hyra skulle inte få lägenheten uthyrd eftersom hyresgästen hade andra alternativ. Besittnings- skyddet tryggades genom att hyran kunde prövas mot andra hyror. Skäligheten av prövningshyran framgick av jämförelsematerialet, som alltså bestod av hyror som bestämts på marknaden. 
  
 Hyresprövning på bristorter 
  
 På orter med bostadsbrist skulle delvis andra regler gälla. Till skillnad från den allmänna regeln skulle det på bristorter finnas en möjlighet att, inom ett år från hyresförhållandets början, påkalla en rättslig prövning av den första avtalade hyran i hyresförhållandet.147 
  
 Den utredning som föreslagit att det på bristorter skulle vara möjligt att få inflyttnings- och förstagångshyran prövad rättsligt, hade motiverat detta med att om full avtalsfrihet rådde på en ort med bostadsbrist skulle det kunna leda till att hyrorna vid nyuthyrning sattes så högt, att man fick en hyresnivå som låg väsentligt över äldre hyror för jämförliga lägenheter. Efterfrågan på lägenheter skulle på ett olyckligt sätt då komma att prägla hyressättningen när en ny hyresgäst tillträdde. Det kunde få till följd att hyresgäster i äldre hyresförhållanden i vissa fall tvingades att betala den högre hyra som hyresvärden begärde med hänvisning till de höga hyrorna vid ny- uthyrning.148 
  
 Att den första avtalade hyrans skälighet skulle kunna underställas rättslig prövning innebar en betydelsefull inskränkning i avtals- 
  
 146Ibid. s. 188. 
  
 147Här avses inflyttnings- eller förstagångshyran. I den ursprungliga bestämmelsen och motiven till den används endast begreppet förstagångshyra, se 3 kap. 55 § lag den 14 juni 1907 om nyttjanderätt till fast egendom i sin lydelse den 1 januari 1969 samt prop. 1968:91 Bihang A s. 190. Där definieras förstagångshyran som den hyra som hyresgästen och hyresvärden kommit överens om första gången de ingått hyresavtal för en lägenhet. Att det inom dagens system finns skäl att göra en skillnad mellan förstagångs- och inflyttningshyra har att göra dels med att presumtionshyresmodellen kan tillämpas på förstagångshyran, dels med objekts- bundenheten inom det kollektiva förhandlingssystemet. 
  
 148Prop. Rivera. A s. 177 f. 
  
 75 
  
 Hyressättning av bostadslägenheter 
  
 SOU 2021:58 
  
 frihetens princip.149 Departementschefen framhöll dock att en sådan reglering var nödvändig för att även avskaffa hyresregleringen på orter med bostadsbrist.150 
  
 Hyresprövningen på bristorter skulle, på samma sätt som enligt huvudregeln, göras genom att lägenheter jämfördes med varandra. För att ytterligare stärka hyresgästernas besittningsskydd på sådana orter skulle dock vid hyresprövning en särskild jämförelse göras med hyran för nybyggda lägenheter. Eftersom det vid tidpunkten främst var allmännyttan som stod för nyproduktionen, fick dess hyres- sättning stor betydelse för vad som var att anse som skälig hyra. De allmännyttiga företagen tillämpade självkostnadsprincipen vid hyres- sättningen. Genom att dessa bostadsföretag drevs utan enskilt vinst- intresse skulle hyrorna inte komma att bli högre än att de täckte direkta kostnader samt gav en skälig förräntning på det insatta kapitalet.151 
  
 Allmännyttans hyror skulle alltså vara hyresnormerande på brist- orter, vilket skulle vara en garanti för att hyrorna på dessa orter inte försköts uppåt på grund av ett överskott på efterfrågan.152 Utform- ningen av bristortsregeln medförde en viss motsättning inom syste- met. Vid bestämmandet av lägenheternas bruksvärden skulle ingen hänsyn tas till  
 produktions-, 
  drifts- och förvaltningskostnader. På bristorter skulle dock jämförelseprövningen främst utgöras av lägen- heter med hyrorna satta så att de på lång sikt skulle täcka de faktiska kostnaderna.153 De kvalitetsskillnader som den rättsliga prövningen enligt huvudregeln var tänkt att fånga upp och som skulle återspeglas i hyressättningen, skulle alltså fungera mindre väl på bristorter. 
  
 Undantagsregeln skulle endast komma att tillämpas på bristorter. Vad som var att anse som bristort skulle bestämmas av staten och bostadsbristen antogs vara övergående. 
  
 149Den som väljer att acceptera ett avtalsvillkor som innefattar betalning förutsätts vanligtvis kunna göra ett privatekonomiskt ställningstagande huruvida det finns ekonomisk förmåga att erlägga betalning under avtalstiden. 
  
 150Prop. Rivera. A s. 190. 
  
 151SOU 2000:33 s. 59. 
  
 152Prop. Rivera. A s. 189. 
  
 153SOU 2000:33 s. 27. 
  
 76 
  
 SOU 2021:58 
  
 Hyressättning av bostadslägenheter 
  
 2.8.3Förändringar av bruksvärdessystemet 
  
 Relativt kort efter införandet av bruksvärdessystemet kom bety- dande förändringar att genomföras av detsamma. Lagändringar som företogs 1973, 1975 och 1984 kom bland annat att få till följd att den särskilda bristortsregeln blev generellt tillämplig och att parterna gavs en större möjlighet att påkalla rättslig prövning av den först avtalade hyran i hyresförhållandet. 
  
 Den ursprungliga reformen syftade till att ersätta hyresregleringen med ett system som skulle efterlikna ett marknadssystem med ett starkt besittningsskydd. Senare lagändringar kan delvis sägas ha haft andra motiv och bland annat syftat till att kontrollera eller i vart fall skapa en tröghet för marknadskrafterna på samtliga orter. Denna förskjutning av bruksvärdessystemets övergripande syften kan illu- streras av att departementschefen framhöll att lagändringarna som genomfördes 1975 skulle ses som jämkningar i regelsystemet i syfte att skapa ytterligare garantier för att bruksvärdessystemet medför skäliga hyresnivåer.154 Även ett uttalande från departementschefen i 1984 års lagmotiv är i detta sammanhang intressant att belysa: ”Av de tre metoder för hyressättning som rimligen kan aktualiseras, nämligen marknadsprisbildning, bruksvärdering och hyresreglering, är bruksvärderingen enligt min mening klart överlägsen. Självfallet uppfylls inte de grundläggande bostadspolitiska målen enbart genom valet av den ena eller andra hyressättningsnormen. Tillsammans med andra behövliga åtgärder är emellertid bruksvärderingen den bästa metod vi f.n. känner för att försöka ge alla människor en bra bostad till rimligt pris.”155 
  
 Nedan följer en genomgång av de mest betydelsefulla för- ändringarna av bruksvärdessystemet som företogs under åren 1973 till 1984. 
  
 Bestämdhetsrekvisitet 
  
 Vid införandet av bruksvärdessystemet fanns ingen skyldighet för parterna att träffa någon definitiv uppgörelse om hyrans storlek för den avtalade hyrestiden. Det var alltså möjligt att avtala om att hyran skulle utgå med visst preliminärt belopp i avvaktan på att den slutliga 
  
 154Prop. 1974:150 s. 470. 
  
 155Prop. 1983/84:137 s. 69 f. 
  
 77 
  
 Hyressättning av bostadslägenheter 
  
 SOU 2021:58 
  
 hyran bestämdes. Vidare förekom att hyrans storlek knöts till ett visst index, till exempel konsumentprisindex eller att hyresvärden förbehöll sig rätten att på grund av ändringar i det allmänna hyres- läget ensidigt få till en höjning av hyran.156 
  
 Den alltjämt gällande bestämmelsen om att hyran ska vara till beloppet bestämd i hyresavtalet infördes 1973. 
  
 I förarbetena framhölls att en hyressättning som över en följd av hyresperioder sker med hjälp av en indexklausul utan att denna blir föremål för omprövning lätt kan komma i strid med bruksvärdes- principen. Detta eftersom sådana klausuler leder till att hyran följer penningvärdets förändringar utan hänsyn till ändringar i lägenhetens bruksvärde till följd av förslitning och nya standardkrav.157 Departe- mentschefen framhöll följande: ”Den praktiska funktionen som en indexklausul fyller vid normala avtal, nämligen att hyresvärden kan få till stånd en hyreshöjning som föranleds av ökade kostnader utan en individuell uppsägning av varje enskilt hyresavtal, bör enligt min mening i stället tillgodoses genom ett system med överenskom- melser om hyressättningen mellan hyresmarknadens partsorgani- sationer. I fråga om långtidsavtal rörande bostadslägenhet kan en indexklausul vara praktisk också i det enskilda fallet. Jag finner emellertid inte skäl att i förevarande hänseende göra skillnad mellan normala avtal och långtidsavtal när det gäller bostadslägenheter.”158 
  
 Bestämdhetsrekvisitet får anses syfta till att lägga fokus på den först avtalade hyran, dvs. det ska från hyresgästens synpunkt vara förutsäg- bart vid ingåendet av hyresavtalet vad han eller hon kommer att betala. Regleringen gynnar på så sätt även hyresgästens besittningsskydd. Emellertid får bestämdhetskriteriet till följd att det blir svårt att reglera sådana löpande kostnader som kan variera från år till år. Hyreshöjningar på grund av sådana kostnader måste alltså för- handlas mellan parterna. Dessa återkommande hyresjusteringar kom att främst regleras inom de kollektiva förhandlingarna, dvs. de årliga förhandlingarna. 
  
 156Prop. 1973:23 s. 59. 
  
 157Ibid. s. 116. 
  
 158Ibid. 
  
 78 
  
 SOU 2021:58 
  
 Hyressättning av bostadslägenheter 
  
 Allmännyttans självkostnadshyror blir normerande 
  
 Vid den översyn som gjordes av bruksvärdessystemet 1973 togs den särskilda bristortsregeln bort och sammanfogades med den generellt tillämpliga bestämmelsen för hyresprövning. Inledningsvis skulle dock allmännyttans självkostnadsbestämda hyror fortsatt endast vara normerande på bristorter.159 Frågan om en ort var en bristort eller inte skulle dock avgöras från fall till fall och den tydliga skill- naden mellan marknader i balans och bristorter försvann. 
  
 Genom lagstiftning som trädde i kraft 1975 kom allmännyttans självkostnadshyror att bli hyresnormerande på alla orter. Hyres- prövningen skulle nu i alla lägen i första hand göras genom en jäm- förelse med hyrorna i det allmännyttiga lägenhetsbeståndet. 
  
 I propositionen framhölls att det var tveksamt om de allmän- nyttiga bostadsföretagens hyressättning i rättstillämpningen getts den prisledande funktion som varit avsedd och som var nödvändig för att motverka opåkallat snabb höjning av den allmänna hyres- nivån. Förändringen ansågs nödvändig för att säkerställa att bruks- värdessystemets ursprungliga principer för hyressättningen skulle slå igenom i full utsträckning i tillämpningen. Eftersom allmän- nyttiga bostadsföretag tillämpade självkostnadsprincipen, skulle den allmänna hyresnivån komma att dämpas.160 
  
 Lagändringen 1975 och de motiv som låg bakom har kritiserats för att utgöra en omtolkning av bruksvärdessystemets syften och en kursändring i förhållande till systemets ursprungliga intentioner.161 Som ovan framgått gjorde den ursprungliga regleringen en tydlig skillnad mellan olika marknader. Allmännyttans självkostnadshyror skulle nu vara norm vid den rättsliga prövningen på alla orter. 
  
 År 1984 utmönstrades vad som fanns kvar av den särreglering som skulle gälla på bristorter, men den hade redan genom lag- ändringen 1975 förlorat sin praktiska betydelse.162 
  
 159Prop. 1973:23 s. 107. 
  
 160Prop. 1974:150 s. 471 ff. 
  
 161Se SOU 2000:33 s. 33 och s. 59 f. samt Baheru, Hyressättning (2020), s. 247 ff. 
  
 162Prop. 1983/84:137 s. 75. 
  
 79 
  
 Hyressättning av bostadslägenheter 
  
 SOU 2021:58 
  
 Påtaglighetsrekvisitet införs 
  
 Enligt den ursprungliga bruksvärdesregeln skulle den av hyresvärden begärda hyran godtas om den inte väsentligen översteg hyran för jämförliga lägenheter. Bestämmelsen skulle alltså ge utrymme för en viss ”prisskruv” uppåt. Dåtidens praxis hade godtagit en skillnad på upp till tio procent.163 
  
 År 1975 infördes den alltjämt gällande bestämmelsen om att den begärda hyran skulle anses som oskälig om den var påtaglig högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet var likvärdiga. 
  
 I samband med lagändringen framhöll lagstiftaren att det visser- ligen skulle finnas ett utrymme för hyreshöjningar utöver den nivå som kunnat konstateras genom jämförelseprövningen, men att denna nivå inte borde vara större än vad som var motiverat framför allt av önskemålet att skapa de nödvändiga förutsättningarna för rörlighet på hyresmarknaden. Det påpekades att det gällande väsentlighets- rekvisitet skulle kunna ge upphov till kraftiga hyreshöjningar i de enskilda fallen och medföra nya, alltför höga hyresnivåer som i sin tur kunde åberopas till stöd för ytterligare hyreshöjningar.164 
  
 Möjligheterna till rättslig prövning av avtalad hyra utvidgas 
  
 Den ursprungliga regleringen innebar att hyresgästen inte med bibe- hållen rätt att bo kvar i lägenheten kunde säga upp avtalet för att försöka få förmånligare hyresvillkor. Hyresgästens möjlighet till rättslig prövning av hyran var alltså beroende av hyresvärdens upp- sägning av hyresavtalet.165 År 1973 infördes en generell rätt för hyres- gästen att med bibehållet besittningsskydd säga upp avtalet för villkorsändring. 
  
 I förarbetena till lagändringen framhölls att besittningsskyddet kunde vara hotat om hyran från början hade bestämts för högt eller om det under hyrestiden inträffat förändringar som minskat värdet av rättigheten utan att detta gav hyresgästen rätt till nedsättning av hyran. I en sådan situation var hyresgästens förhandlingsposition svag.166 
  
 163Prop. 1974 :150 s. 473. 
  
 164Ibid. 
  
 165Prop. 1973:23 s. 43 f. 
  
 166Ibid. s. 101. 
  
 80 
  
 SOU 2021:58 
  
 Hyressättning av bostadslägenheter 
  
 Efter uppsägning av hyresavtalet kunde även hyresgästen nu på- kalla en rättslig prövning av hyran. Det var dock fortfarande skälig- heten av hyresvärdens hyreskrav som skulle prövas. 
  
 I syfte att göra parterna jämställda togs år 1984 hyresvärdens företräde bort ur lagtexten. I stället infördes den alltjämt gällande bestämmelsen som innebär att om hyresgästen och hyresvärden tvistar om hyrans storlek ska den fastställas till skäligt belopp. Vidare infördes bestämmelsen om att hyresavtalet som huvudregel skulle löpa tillsvidare. Det tidigare kravet på att det krävdes uppsägning av hyresavtalet för att få en villkorsändring avskaffades alltså.167 
  
 Ändringarna fick till följd att möjligheterna att påkalla rättslig prövning av den avtalade hyran kraftigt utvidgades. Tidigare var parterna bundna av hyresvillkoret fram till dess avtalet hade löpt ut eller till dess hyresvärden ville höja hyran. Nu kunde hyresprövning ske löpande så snart parterna inte var överens, och uppsägning av hyresavtalet var inte längre ett krav för att kunna få till en rättslig prövning. Även inflyttnings- och förstagångshyror kunde under- ställas rättslig prövning. 
  
 Bristortsregeln hade blivit huvudregel 
  
 Lagändringarna hade fått till följd att den undantagsregel som endast skulle vara tillämplig på bristorter i stället, i viss modifierad form, hade blivit huvudregel. Allmännyttans självkostnadshyror skulle vara nor- merande och det var möjligt att få till stånd en rättslig prövning av den mellan parterna först avtalade hyran. 
  
 De allmännyttiga bostadsföretagens hyresnormerande roll kom att gälla fram till 2011. Det har framhållits att ordningen medfört en ganska likartad hyresnivå över landet, med en utgångspunkt i de allmännyttiga bostadsföretagens kostnader.168 
  
 167Prop. 1983/84:137 s. 95. 
  
 168SOU 2012:88 s. 80. 
  
 81 
  
 Hyressättning av bostadslägenheter 
  
 SOU 2021:58 
  
 2.8.4Kollektivt förhandlade hyror blir hyresnormerande 
  
 År 2011 trädde den lagstiftning i kraft som innebär att hyror som avtalas i kollektiva förhandlingsöverenskommelser, dvs. enligt hyres- förhandlingslagen, ska vara normerande för vad som vid en rättslig prövning anses vara skälig hyra. Vidare ska allmännyttiga bostads- företag bedriva sin verksamhet enligt affärsmässiga principer. Dessa bolag ska alltså inte längre tillämpa självkostnadsprincipen vid hyres- sättning. De kommunala bostadsföretagen ska dock alltjämt tillgodose ett allmännyttigt ändamål, dvs. att främja bostadsförsörjningen i kom- munerna.169 
  
 Den utredning som låg till grund för lagstiftningen hade bland annat haft i uppdrag att utreda huruvida ordningen med allmän- nyttiga självkostnadshyror som hyresnormerande stod i strid med  
 EU-rättsliga 
  konkurrensregler. Mycket ansågs tala för att så var fallet. Något absolut ställningstagande i saken gjordes dock inte. Som skäl för lagändringen framhöll regeringen att ordningen med att en aktör (dvs. de allmännyttiga bostadsföretagen) på en konkurrensutsatt marknad fick en sådan betydelsefull roll för andra aktörer på samma marknad framstod som mindre väl förenlig med målsättningen att skapa bättre förutsättningar för en fungerande hyresmarknad. Även om dessa företag skulle drivas affärsmässigt kunde det inte motivera en ordning som på ett så grundläggande sätt avvek från vad som fick anses normalt på en marknad.170 
  
 Vidare framhöll regeringen att systemet med kollektivt för- handlade hyror var av stort värde för en väl fungerande hyresmark- nad och att det innebar kostnadsbesparingar för såväl hyresgäster som hyresvärdar. Det kollektiva förhandlingssystemet skulle därför värnas. En normerande roll för förhandlingsöverenskommelser skulle med- verka till att upprätthålla det kollektiva förhandlingssystemet i framtiden. En sådan ordning skulle också bidra till stabilitet i för- handlingar och transparens i hyressättningen.171 
  
 Regeringen förutsatte att lagändringen skulle komma att medföra hyreshöjningar på en del orter. För att trygga hyresgästernas besitt- ningsskydd infördes en skyddsregel, genom så kallad trappning av hyreshöjning.172 
  
 169Prop. 2009/10:185, s. 47. 
  
 170Ibid. s. 65. 
  
 171Ibid. 
  
 172Se 55 § femte stycket hyreslagen. 
  
 82 
  
 SOU 2021:58 
  
 Hyressättning av bostadslägenheter 
  
 2.8.5Den historiska bakgrunden och läge och kvalitet i hyressättningen 
  
 När bruksvärdessystemet infördes skulle den först avtalade hyran som huvudregel inte kunna prövas rättsligt. För att trygga besitt- ningsskyddet skulle en rättslig prövning först kunna ske när hyres- värden ville höja hyran, vilket kunde bli aktuellt vid uppsägning av avtalet eller när hyresperioden hade löpt ut. Hyrans storlek var en fråga för avtalsparterna och lägenheternas olika kvaliteter förutsattes avspeglas i de avtalade hyrorna. Därför skulle den rättsliga pröv- ningen ske genom att lägenheter jämfördes utifrån olika faktorer, dvs. deras bruksvärden. 
  
 Den ursprungliga regeln förutsatte att bruksvärdefaktorernas påverkan på hyran avgjordes på en hyresmarknad i någorlunda balans. På en sådan hyresmarknad skulle attraktiva lägen och kvali- teter komma att återspeglas i den hyra som parterna avtalade. 
  
 Vid lagändringen 2011 framhöll lagstiftaren att en korrekt hyra enligt bruksvärdessystemet ska avspegla vad som är god kvalitet i boendet.173 Flera av de lagändringar som gjorts efter det att bruks- värdessystemet infördes har dock haft andra motiv än att läge och kvalitet ska få större genomslag i hyressättningen. Under flera decennier, fram till år 2011, var allmännyttans självkostnadshyror normerande vid den rättsliga prövningen och låg till grund för hyresförhandlingar. Eftersom sådana hyror framför allt baserats på kostnadstäckning, ofta sett till det kommunala bolaget som helhet, har det fått till följd att läges- och kvalitetsfaktorer under många år inte varit särskilt framträdande vid hyressättningen. Det innebär även att de allmännyttiga bostadsföretagens kostnadssida har haft en styrande effekt på hyressättningen.174 
  
 Bruksvärdessystemet anger inte hur den grundläggande hyres- nivån ska fastställas eller vad som är lämpliga hyresskillnader mellan lägenheter med olika bruksvärden. Hyresnämnden ska vid den rätts- liga prövningen endast bedöma om en viss hyra är skälig och gör det utifrån hur andra lägenheter är prissatta. Prövningen tar inte sikte på huruvida ett visst geografiskt läge eller en viss lägenhetskvalitet har beaktats ”tillräckligt” i hyressättningen. Vilken påverkan en lägenhets 
  
 173Prop. 2009/10:185 s. 68. 
  
 174För ett liknande resonemang se SOU 2012:88 s. 80 f. 
  
 83 
  
 Hyressättning av bostadslägenheter 
  
 SOU 2021:58 
  
 läge eller en särskild kvalitet ska ha på hyran bestäms i stället av de aktörer som förhandlar hyrorna. 
  
 Den hyressättning som under flera år var normerande, dvs. enligt självkostnadsprincipen, hade inte som mål att hyrorna skulle åter- spegla läges- och kvalitetsfaktorer. Vidare ska hyran som huvudregel följa lägenheten (dvs. hyran är objektsbunden). För att i dagsläget åstadkomma en hyressättning som bättre återspeglar hyresgästernas allmänna värderingar och korrigera hyresstrukturer som den histo- riska hyressättningen kan ha skapat är en förutsättning att parterna förhandlar med varandra kring bruksvärdesfaktorer. 
  
 Som tidigare nämnts omfattas de flesta lägenheter av det kollek- tiva förhandlingssystemet, och lägenheter med sådana hyror är även normerande vid den rättsliga prövningen. De hyror som hyres- förhandlingssystemet genererar kommer därför att direkt påverka vad som anses vara skälig hyra rättsligt sett. Såsom systemet är upp- byggt i dagsläget är det framför allt de aktörer som verkar inom det kollektiva förhandlingssystemet som har möjlighet att ge läge och kvalitet ett större genomslag i hyressättningen. 
  
 84 
  
 3Bostäder, boendet och hyresmarknaden 
  
 I detta kapitel kartlägger vi omvärldsfaktorer och förutsättningar som är viktiga för hyresmarknaden och hyressättningen. Vi utgår från hyresrättens och hyresmarknadens funktion och dess roll på bostadsmarknaden och för bostadsförsörjningen. 
  
 3.1Bostadsmarknaden 
  
 Bostaden och bostadsmarknaden har särdrag som avviker från andra varor och marknader. Boendet och bostaden har en avgörande bety- delse för våra livsvillkor. Att det finns tillgängliga bostäder är en nyckel för möjligheterna att göra livsval, till exempel att flytta för studier, ta ett arbete på annan ort eller byta boende till följd av en förändrad livssituation. 
  
 Människor måste ha möjlighet att flytta dit arbetstillfällena finns. Forskning visar att höga bostadspriser och ett begränsat utbud på bostadsmarknaden i storstadsområden kan hämma inflyttningen från andra regioner1. Det kan hämma utvecklingen i tillväxtregioner och dämpa den ekonomiska tillväxten i landet som helhet.2 
  
 Bostadsmarknadens funktionssätt påverkas av bostadens fysiska egenskaper. Bostäder går inte att flytta, konsumtionen måste ske på plats, vilket innebär att det geografiska läget blir en mycket viktig egenskap. Bostäder är heterogena produkter. Det går i princip inte att hitta två helt identiska bostäder. Dessutom är bostäder långlivade jämfört med många andra produkter. 
  
 1Hsieh, C.T. och Richardson (2019), Housing Constraints and Spatial Misallocation, American Economic Journal: Macroeconomics 11(2):  
 1-39. 
  
 2SOU 2019:65, Långtidsutredningen 2019. Huvudbetänkande av Långtidsutredningen. 
  
 85 
  
 Bostäder, boendet och hyresmarknaden 
  
 SOU 2021:58 
  
 Att köpa eller hyra bostad är ett av de största ekonomiska besluten för de flesta hushåll och det finns en tydlig ömsesidig koppling mellan bostadsmarknaden och arbetsmarknaden på både individuell och aggregerad nivå. Bostäder är också nödvändiga varor. Alla hus- håll måste bo någonstans och kan därför i praktiken inte välja att stå utanför bostadsmarknaden. 
  
 Det finns olika upplåtelseformer. De vanligaste är äganderätt, bostadsrätt och hyresrätt. Bostaden kan ses som en konsumtions- vara där hushållen konsumerar och efterfrågar ett boende utifrån sina budgetrestriktioner och preferenser i relation till annan kon- sumtion. Bostaden kan också ses som en investering och kapital- placering där boendebesluten sker utifrån förväntningar om en avkastning i relation till andra placeringar. 
  
 Bostadsval bestäms utifrån preferenser som spänner över flera dimensioner, exempelvis geografiskt område, typ av bostad, boende- yta, kommunikationsmöjligheter, livsstilsrelaterade faktorer m.m. Bostaden har också en social dimension och rätten till ett boende finns både i FN:s konventioner om mänskliga rättigheter och i den svenska grundlagen.3 I FNs globala mål i Agenda 2030 finns delmål för säkra bostäder till överkomlig kostnad.4 
  
 Målet som riksdagen har beslutat om för området samhälls- planering, bostadsmarknad, byggande och lantmäteriverksamhet är att ge alla människor i alla delar av landet en från social synpunkt god livsmiljö där en långsiktigt god hushållning med naturresurser och energi främjas samt där bostadsbyggande och ekonomisk utveckling underlättas. Målet för delområdet bostadsmarknad är långsiktigt väl fungerande bostadsmarknader där konsumenternas efterfrågan möter ett utbud av bostäder som svarar mot behoven.5 
  
 En väl fungerande bostadsmarknad kan beskrivas utifrån olika perspektiv. En väl fungerande bostadsmarknad ska uppfylla vissa allmänna villkor som till exempel: 
  
 –Ett stort och varierat utbud med avseende på upplåtelseformer, boendekostnader och övriga egenskaper där det finns tillgängliga bostäder med kort varsel 
  
 3Artikel 25 i FN:s deklaration om mänskliga rättigheter artikel 11 i FN:s konvention om ekonomiska, sociala och kulturella rättigheter samt 1 kap 2§ Regeringsformen. 
  
 4Mål 11, Hållbara städer och samhällen, Agenda 2030. 
  
 5Prop. 2020/21:1 Utgiftsområde 18, bet. 2011/12:CU1, rskr. 2011/12:89. 
  
 86 
  
 SOU 2021:58 
  
 Bostäder, boendet och hyresmarknaden 
  
 –Låga etableringströsklar för de individer som har begränsade resurser eller av andra skäl har svårt att hitta en lämplig bostad 
  
 –En väl fungerande konkurrens på både  
 ägar-, 
  hyres- och bygg- marknaden som möjliggör att marknaden kan växa och utvecklas i takt med att behov och efterfrågan ändras 
  
 –Transparenta och genomlysta marknader för både investering, ägande och uthyrning där alla aktörer har tillgång till samma information och där det finns ett gott skydd för den enskilde konsumenten 
  
 –Möjligheter för alla att hitta en bostad som passar deras behov och ekonomiska förutsättningar och att inom rimlig tid hitta en ny bostad när förutsättningarna förändras 
  
 3.1.1Hur vi bor 
  
 En betydande del av befolkningen äger sin bostad. I landet som hel- het bor närmare 70 procent av befolkningen i ägda bostäder. Drygt hälften av Sveriges befolkning, 52 procent, bor i ett småhus som man oftast äger. Cirka 25 procent av befolkningen bor i en hyresrätts- lägenhet och cirka 17 procent i en bostadsrättslägenhet. Hur vi bor varierar emellertid mellan boendeformer, ålder, regioner och lokala bostadsmarknader.6 
  
 Hyreslägenheter utgör 38 procent av det totala bostadsbeståndet i flerbostadshus, småhus och specialbostäder. Den vanligaste lägen- hetstypen i ett flerbostadshus är 2 rum och kök, följt av 3 rum och kök. De två lägenhetstyperna utgör 68 procent av bostadsbeståndet i flerbostadshus. Den genomsnittliga lägenheten i flerbostadshus är 68 kvm, och det genomsnittliga småhuset är 122 kvm.7 
  
 I Sverige bor det i genomsnitt 2,2 personer i ett hushåll. Flest perso- ner per hushåll bor det i ägda småhus, 2,6 personer. I flerbostadshus är genomsnittet 1,9 personer per hushåll. Att det bor fler personer per hushåll i småhus beror på att småhus i genomsnitt är större än andra bostäder. Det genomsnittliga antalet boende skiljer sig åt i hyresrätt 
  
 6SCB, Hushållens ekonomi, Hushållens boende 2019. 
  
 7SCB, Statistikdatabasen, Boende, byggande och bebyggelse, Bostadsbestånd. 
  
 87 
  
 Bostäder, boendet och hyresmarknaden 
  
 SOU 2021:58 
  
 och bostadsrätt. I flerbostadshus bor i genomsnitt 2,0 personer per hushåll i hyresrätt och 1,8 personer per hushåll i bostadsrätt.8 
  
 Personer under 20 år är oftast bosatta i ett småhus. Under de första fem åren i livet flyttar många barn från flerbostadshus till små- hus. I åldrarna 20 till 39 år är det vanligast att bo i ett flerbostadshus, med hyresrätt eller bostadsrätt. I den åldern flyttar många från för- äldrarnas bostad till ett eget boende. Från 40 till 79 års ålder är det återigen vanligast att bo i ett småhus. Unga och äldre bor oftare än andra i en specialbostad, avsedd för till exempel studenter eller äldre.9 
  
 3.1.2Rörlighet och flyttmönster 
  
 Många bostadsflyttar sammanfaller med de naturliga förändringar som inträffar under en människas livscykel, till exempel ungdomar som flyttar hemifrån, unga vuxna som bildar familj och flyttar till en större bostad samt äldre personer som flyttar till en mindre, mer lättskött bostad. 
  
 Flyttmönster är förhållandevis stabila över tid. Ofta flyttar hus- håll en kortare sträcka. Andelen flyttar som görs inom samma distrikt eller församling ligger på omkring 35 procent, ytterligare 30 procent byter distrikt men håller sig i samma kommun. Andelen som byter kommun men stannar i länet är kring 20 procent medan 15 procent även byter län.10 
  
 Flyttkedjor beskriver hur rörligheten mellan bostäder skapar vakanser och ger upphov till nya bostäder genom flyttar. En ny- byggd lägenhet ger kedjeeffekter genom att hushåll får möjlighet att byta bostad inom det befintliga bostadsbeståndet genom de flyttar som görs. Forskning visar att flyttkedjor oftast är lokala. Vanligen slutar flyttkedjor inom samma prisklass och samma geografiska område som de börjar. När det byggs en dyr bostad centralt frigörs andra dyra bostäder centralt. Om det byggs billigare hyreslägenheter 
  
 iutkanten av en stad frigörs andra billiga  
 icke-centralt 
  belägna hyres- lägenheter. Det saknas belägg i forskningen för att flyttkedjorna når hushåll med låga inkomster eller hushåll som står utanför bostads- marknaden. Vad som händer vid nyproduktion varierar beroende på 
  
 8SCB, Hushållens ekonomi, Hushållens boende. 
  
 9SCB, boendeutgiftsprocent per hushåll, konsumtionsutrymme per hushåll och antal hushåll efter upplåtelseform och hushållstyp 2017. 
  
 10SCB, Statistikdatabasen, Befolkningsstatistik, Flyttningar – inrikes och utrikes. 
  
 88 
  
 SOU 2021:58Bostäder, boendet och hyresmarknaden 
  
 lokala förutsättningar och konjunkturläge. Studier visar att en flytt- kedja som initierats av nyproduktion i genomsnitt består av  
 2–2,5 
  flyttar.11 Större bostäder genererar generellt sett längre flyttkedjor. Korta flyttkedjor beror ofta på att det har byggts direkt för dem som inte redan har en bostad. 12 
  
 Över tid ökar antalet flyttar beroende på att befolkningen växer. År 2020 var flyttintensiteten13 16,4 procent. En minskad flyttintensitet har de senaste åren kunnat noteras för  
 20–24-åringar 
  medan flytt- intensiteten ökat för  
 30–39-åringar. 
  Sannolikt beror det på att yngre lämnar föräldrahemmet vid en högre ålder och att det tar längre tid för yngre att etablera sig på bostadsmarknaden.14 
  
 Flyttintensiteten samvarierar starkt med ålder. De åldersgrupper som flyttar minst relativt sett är de över 55 år. De som flyttar mest är  
 20–24-åringarna 
  som har en flyttintensitet på drygt 40 procent. Kvin- nor i åldern  
 20–24 
  år har en högre flyttintensitet än män i motsvarande ålder medan männens flyttintensitet är högre i åldrarna  
 30–34 
  år. 
  
 Intresset för att byta bostadsort är i hög grad kopplat till arbets- marknaden. I åldersgruppen  
 25–34 
  år uppger cirka 70 procent att jobb är den främsta anledningen för en flytt till annan ort. En flytt till arbete försvåras för unga främst av långa kötider till hyresrätter och för äldre främst av höga bostadspriser.15 
  
 3.1.3Boendekostnad, upplåtelseform och inkomst 
  
 Hushållens och individernas skilda ekonomiska förutsättningar gör att möjligheterna att ta sig in på bostadsmarknaden ser olika ut. Vilket boende olika individer har möjlighet att efterfråga skiljer sig åt mellan hushåll med olika socioekonomisk status och var i landet de bor.16 Den genomsnittliga boendeutgiften (medianen) var cirka 21 procent av disponibel inkomst 2017. 
  
 11Tillväxt och regionplaneförvaltningen Stockholm (2019), Flyttkedjor En litteraturöversikt över befintlig forskning om bostadsflyttkedjor. 
  
 12Se till exempel Helsingborgshem, Flyttkedjor – En studie från Helsingborg och Malmö stad, Flyttkedjeanalys för nybyggnation i Malmö. 
  
 13Flyttintensitet som mäter flyttrörelsernas storlek inom och utom landet, oavsett storleken på befolkningen eller regionen. Det som mäts är antalet flyttningar i relation till medelfolk- mängden under perioden. På motsvarande sätt mäts flyttintensiteten för olika åldersgrupper och regioner. 
  
 14SCB, Statistikdatabasen, Befolkningsstatistik, Flyttningar – inrikes och utrikes. 
  
 15WSP (2016), Den orörliga bostadsmarknaden och vägen till förändring. 
  
 16Se t.ex. SOU 2019:65, Långtidsutredningens slutbetänkande. 
  
 89 
  
 Bostäder, boendet och hyresmarknadenSOU 2021:58 
  
 Tabell 3.1 
  
 Genomsnittlig boendeutgiftsprocent i Sverige för samtliga 
  
 hushåll efter upplåtelseform 2017 (disponibel inkomst) 
  
 Boendeform 
  
 Boendeutgift % medianvärde 
  
 Hyresrätt 
  
 28,2 
  
 Bostadsrätt 
  
 20,2 
  
 Äganderätt 
  
 15,8 
  
 Samtliga 
  
 21,0 
  
 Källa: SCB, statistikdatabasen, Hushållens ekonomi, Hushållens boendeutgifter. 
  
 Hur mycket av den disponibla inkomsten som hushållen använder till boendet varierar kraftigt mellan olika regioner, mellan olika hus- hållstyper och mellan olika upplåtelseformer. En ensamstående person utan barn i en hyresrätt använder i genomsnitt 35 procent av sin disponibla inkomst till hyran. Ett hushåll som bor i ett småhus som de äger i en kommun med färre än 75 000 invånare använder cirka 15 procent av den disponibla inkomsten till boendet.17 
  
 I storstadskommuner finns det relativt många hyresrätter sam- tidigt som priserna på småhus och bostadsrätter är höga. I kom- muner utanför storstadsområdena och i större städer är priserna på bostäder betydligt lägre samtidigt som andelen hyresrätter är lägre. Personer med högre inkomster bor ofta i ett småhus eller i en bostads- rätt och de med lägre inkomster oftare i en hyresrätt. I mindre kom- muner är andelen låginkomsttagare som bor i småhus relativt hög.18 
  
 Av hushållen med högst inkomster, kvartil 4 (den fjärdedel av hus- hållen som har högst inkomster) bodde 65 procent i ett ägt småhus, 23 procent i en bostadsrätt och 12 procent i en hyresrätt. I gruppen med lägst inkomster, kvartil 1 (den fjärdedel av hushållen som har lägst inkomster), var andelen som bodde i ett ägt småhus 30 procent, cirka hälften bodde i en hyresrätt och 16 procent i en bostadsrätt.19 
  
 Bland personer med högst inkomster (kvartil 4) i storstadsområden bodde drygt hälften, 52 procent, i ett ägt småhus och 13 procent i en hyresrätt. Bostadsrätt är en vanlig boendeform i storstäder. Bland personer med höga inkomster bodde 34 procent i en bostadsrätt. I åldrarna kring 30 år var andelen 60 procent.20 
  
 17SCB, Hushållens ekonomi, Hushållens boendeutgifter. 
  
 18SCB,  
 www.scb.se/hitta-statistik/artiklar/2017/Laginkomsttagare-bor-ofta-i-hyresratt/ 
  
 19Ibid. 
  
 20Ibid. 
  
 90 
  
 SOU 2021:58 
  
 Bostäder, boendet och hyresmarknaden 
  
 För individer med lägre inkomster skiljer sig boendet åt beroende på kommun. I storstadsområden bodde 14 procent av de som tillhör kvartil 1 (den fjärdedel av hushållen som har lägst inkomster) i ett småhus och närmare 60 procent i en hyresrätt. Jämfört med stor- städer finns det relativt få bostadsrätter i mindre kommuner och det är en mindre vanlig boendeform även för personer med en hög inkomst. 
  
 I kommuner utanför storstadsområden och större städer bodde hälften av personerna som tillhörde kvartil 1 i småhus och cirka 40 pro- cent i en hyresrätt. Skillnaderna gentemot storstadsregionerna är liknande oavsett ålder, och beror på att det finns relativt få hyres- rätter i kommuner som ligger långt från storstäderna samtidigt som huspriserna är betydligt lägre.21 
  
 3.1.4Balans mellan utbud, efterfrågan och behov 
  
 Bostadsbristens storlek, utbredning och karaktär är föremål för en intensiv debatt liksom dess orsaker. Begreppet bostadsbrist är kom- plext. Det finns ingen entydig och enhetlig definition av bostads- brist. Det talas ofta om bostadsbehov och bostadsefterfrågan som om begreppen vore två synonymer till bostadsbrist. 
  
 Begreppet bostadsbehov utgår från att människor saknar bostäder eller bor i bostäder som har en lägre standard än vad som anses accep- tabelt utifrån en förutbestämd normativ ambitionsnivå. Begreppet bostadsefterfrågan tar sikte på om det finns bostäder som svarar mot individers preferenser och ekonomiska möjligheter. 
  
 En ekonomisk definition av bostadsbrist är när det finns ett efter- frågeöverskott. Det innebär att utbudet inte svarar mot det som hushållen är beredda att betala för. Ur ett efterfrågeperspektiv har till exempel inkomster och räntenivåer en avgörande inverkan på bostads- bristen. Lägre räntor gör det billigare med bostadsfinansiering och bidrar till en ökad efterfrågan på bostadsrätter och småhus. 
  
 Ett sätt att betrakta bostadsbrist är att skilja på marknadsbrist och behovsbrist.22 Marknadsbrist handlar om bostadstillgången i för- hållande till människors preferenser och betalningsförmåga. Bostads- brist innebär då att hushållens bostadsstandard inte motsvarar vad de efterfrågar. Enligt marknadsperspektivet bör det råda en jämvikt 
  
 21SCB,  
 https://scb.se/hitta-statistik/artiklar/2017/Laginkomsttagare-bor-ofta-i-hyresratt/ 
  
 22Bengtsson, B. (1992) Bostadsbrist – på marknaden och i politiken. s.  
 70–71, 
  Gävle: Statens institut för byggnadsforskning. 
  
 91 
  
 Bostäder, boendet och hyresmarknaden 
  
 SOU 2021:58 
  
 mellan utbud och efterfrågan av bostäder, och bostäder kan både under- och överkonsumeras, det vill säga man kan bo både större och mindre än vad man behöver. 
  
 Behovsbrist innebär att bostadsstandarden är lägre än de boendes behov enligt politiskt fastställda mål. Enligt behovsperspektivet bör befolkningen ha tillgång till skäliga bostäder, men att bo bättre eller större än man behöver utgör inget problem. Behovsbrist kan ta sig uttryck i bostadslöshet, otryggt boende och ett boende med låg standard23. 
  
 Boendetäthetens utveckling 
  
 Bostadsbehov och bostadsbrist kan beskrivas utifrån hur boende- tätheten24 utvecklas, det vill säga hur bostadsbeståndet utvecklas i förhållande till befolkningsutvecklingen. 
  
 År 1960 var boendetätheten cirka 2,8 invånare per bostad. Boende- tätheten minskade under de följande årtiondena och var som lägst 2005, 2,08 invånare per bostad. 
  
 Därefter vände utvecklingen och befolkningen ökade snabbare än antalet bostäder fram till 2015. De senaste åren verkar utvecklingen ha vänt igen och 2020 var boendetätheten 2,06. Situationen varierar dock kraftigt mellan olika kommuner och bland olika hushåll och individer i samhället.25 I figur 3.1 visas boendetäthetens utveckling under perioden  
 1990–2019. 
  
 23Ibid. s.  
 82–84. 
  
 24Boendetäthet uttrycker antal personer i förhållande till antalet bostäder. Det ger ett mått på hur bostadsbeståndet anpassas till befolkningsutvecklingen på en övergripande nivå. 
  
 25SCB, statistikdatabasen, egen beräkning. 
  
 92 
  
 SOU 2021:58 
  
 Bostäder, boendet och hyresmarknaden 
  
 Figur 3.1 Utveckling av boendetäthet i Sverige  
 1990–2019 
  
 2,13 
  
 2,12 
  
 2,11 
  
 2,1 
  
 2,09 
  
 2,08 
  
 2,07 
  
 2,06 
  
 2,05 
  
 1992 
  
 1993 
  
 1994 
  
 1995 
  
 1996 
  
 1997 
  
 1998 
  
 1999 
  
 2000 
  
 2001 
  
 2002 
  
 2003 
  
 2004 
  
 2005 
  
 2006 
  
 2007 
  
 2008 
  
 2009 
  
 2010 
  
 2011 
  
 2012 
  
 2013 
  
 2014 
  
 2015 
  
 2016 
  
 2017 
  
 2018 
  
 2019 
  
 Källa: SCB, statistikdatabasen, egen beräkning. 
  
 En växande befolkning behöver bostäder 
  
 Vid slutet av 2020 fanns det 10 379 295 invånare i Sverige. Efter 2005 inleddes en kraftig befolkningsökning. Under 2016 ökade befolk- ningen med cirka 144 000 personer, den största befolkningsökning som Sverige har haft sedan 1861.26 De senaste åren har befolknings- tillväxten bromsat in och 2020 ökade befolkningen med 0,5 procent, den lägsta ökningstakten sedan 2005. 
  
 Befolkningen antas i Statistiska centralbyråns (SCB:s) senaste befolkningsprognos27 öka till 12,8 miljoner 2070. Under framskriv- ningsperioden kommer det att födas fler än som avlider. Migra- tionen antas ha en större betydelse för folkökningen än den naturliga folkökningen (födda minus avlidna). Medellivslängden förväntas öka. Trots att antalet personer i de mest yrkesverksamma åldrarna  
 20–64 
  år ökar så minskar deras andel av befolkningen.28 
  
 26SCB, statistikdatabasen, Befolkning. 
  
 27Prognoser är förenade med osäkerhet, inte minst befolkningsframskrivningar där migratio- nen är särskilt svår att förutse. Regler för invandringen påverkas av politiska beslut, såväl i Sverige som i andra länder och gör både invandringen och utvandringen svår att prognosticera. Den senaste prognosen fastställdes i början av coronapandemin. 
  
 28SCB (2020), Sveriges framtida befolkning  
 2020–2070. 
  
 93 
  
 Bostäder, boendet och hyresmarknadenSOU 2021:58 
  
 Befolkningstillväxten är ojämnt fördelad 
  
 Under perioden  
 2005–2020 
  ökade befolkningen med totalt 1 375 638 personer i 203 kommuner. Befolkningsutvecklingen i de tre storstadsregionerna samt Uppsala, Linköping, Norrköping, Örebro, Västerås, Helsingborg och Jönköping var 1 013 682 perso- ner. Det motsvarar 76 procent av landets totala befolkningsökning. I 87 kommuner var befolkningsutvecklingen negativ och minskade där med sammantaget 44 095 personer.29 
  
 Befolkningstillväxten i landets storstadsregioner och centralorter har ökat behovet av fler bostäder. Vid sidan av tillväxtregioner finns det regioner med en minskad eller åldrande befolkning där den regionala marknaden präglas av minskade investeringsbehov som helhet, men också av förändrade behov till följd av demografiska förändringar.30 
  
 Urbanisering innebär en omfördelning av befolkningen från lands- bygd till städer.31 Det är främst två drivkrafter som ligger bakom urbaniseringen, nämligen en ökad invandring och flyttning från glesbygd till storstadsregioner. Många i yrkesverksam ålder bor i storstadsregionerna medan andelen äldre är högre i glesbygden. Glesbygden förlorar unga vuxna, då de flyttar till storstadsregioner eller universitetsorter för att ta del av ett större utbud av arbete, utbildning och kultur.32 
  
 Urbaniseringen förväntas fortsätta till 2040. Prognoser visar dock att flyttningen från glesbygd till städerna förväntas dämpas. Det beror på att färre yngre personer förväntas finnas i dessa områden. Även om flyttbenägenheten kvarstår innebär färre personer i åldrarna  
 20–30 
  år ett mindre underlag för flytt.33 
  
 Den högutbildade arbetskraften flyttar i större utsträckning och flytten sker ofta till storstäderna. Den mindre kvalificerade arbets- kraftens benägenhet att flytta till storstäder har minskat, vilket kan 
  
 29SCB, statistikdatabasen, Befolkning. 
  
 30Boverket (2020), Bostadsmarknadsenkäten 2020. 
  
 31Enligt Sveriges kommuner och regioners (SKR) klassificering finns det tre storstäder i Sverige: Stockholm, Göteborg och Malmö. En storstad är en kommun där det bor fler än 200 000 invånare, varav minst 200 000 bor i den största tätorten. Vidare finns det enligt SKR 20 kommuner i den näst största kommunkategorin, större städer. För att räknas som större stad ska kommunen bestå av minst 50 000 invånare varav minst 40 000 invånare i den största tätorten. SKR, https://skl.se/tjanster/kommunerregioner/faktakommunerochregioner/ kommungruppsindelning.2051.html 
  
 32Boverket,  
 https://sverige2025.boverket.se/en-urbaniserad-varld.html, 
  
 33Långtidsutredningen, SOU 2015:101, Demografins regionala utmaningar, bilaga 7. 
  
 94 
  
 SOU 2021:58 
  
 Bostäder, boendet och hyresmarknaden 
  
 bero på höga bostadspriser. Regionala skillnaderna i bostadspriser och en begränsad tillgång till hyresrätter i tillväxtregioner försämrar förutsättningarna för arbetskraften att röra sig dit arbeten finns. Det kan leda till en ökad koncentration av högutbildad arbetskraft med höga löner till expansiva regioner och försvåra rekryteringen av arbetskraft till yrken med relativt sett lägre löner.34 
  
 Bostadsbristen varierar i landet 
  
 Av landets 290 kommuner har 118 kommuner inte byggt bostäder i takt med befolkningsutvecklingen under perioden  
 2005–2019.35 
  Utifrån kriteriet att boendetätheten skulle ha hållits oförändrad i kommunerna fanns det ett underskott på cirka 141 000 bostäder i dessa kommuner, där över 70 procent av befolkningen bor. Det sak- nas bostäder främst i storstadsregionerna, cirka 67 000 bostäder i Storstockholm, 16 000 i Stormalmö och 14 000 i Storgöteborg. I 172 kommuner ökade antalet bostäder mer än befolkningen. Det tillkom cirka 44 000 fler bostäder än vad som skulle ha behövts för att boendetätheten skulle ha varit oförändrad 2019 jämfört med 2005. 
  
 Boverket presenterar årsvisa sammanställningar av bostadsmark- nadsläget i olika regioner, kommungrupper och för olika grupper på bostadsmarknaden.36 Totalt uppgav 212 kommuner att de hade ett underskott på bostäder 2020. 
  
 Situationen uppges vara särskilt ansträngd för grupper som är nya på bostadsmarknaden, till exempel unga, nyanlända och för äldre som vill flytta till en mer tillgänglig bostad. Enligt Boverket var det bostads- brist för ungdomar mellan  
 19–25 
  år i 210 av Sveriges 290 kommuner.37 Bostadsbristen för ungdomar innebär enligt Hyresgästföreningen att det blir svårare att flytta hemifrån. Många unga vuxna tvekar inför att bilda familj eller att flytta till jobb och utbildning. Enligt Hyresgäst- föreningen uppgick andelen unga vuxna i åldrarna  
 20–27 
  år som bodde 
  
 34Eliasson, Rodriguez, Smith (2019). Graduate migration,  
 self-selection 
  and urban wage premiums across the regional hierarchy. Umeå: Department of Economics, Umeå University. 
  
 35Vi har jämfört boendetätheten 2005 med 2019 för att se hur mycket kommunerna har byggt och skulle behöva ha byggt för att boendetätheten skulle ha varit oförändrad år 2019 jämfört med år 2005. Om det har byggts bostäder i en lägre takt än befolkningsutvecklingen finns det ett bostadsunderskott och om det har byggts bostäder i en högre takt än befolkningstillväxten finns det ett överskott. Vi har använt samma metod och angreppssätt som Boverket i rapporten Var byggdes det? – en kartläggning av kommunernas bostadsbyggande  
 2005–2015, 
  rapport 2016:25. 
  
 36Boverket (2020), Bostadsmarknadsenkäten 2020. 
  
 37Ibid. 
  
 95 
  
 Bostäder, boendet och hyresmarknaden 
  
 SOU 2021:58 
  
 hemma 2019 till 27 procent. Av de som var hemmaboende ville 85 procent av dem flytta hemifrån.38 
  
 Bristen på bostäder bidrar till en ökad trångboddhet. Trångbodd- het mäter hur många personer som har en sämre bostadssituation än vad som anges enligt en fastställd trångboddhetsnorm, det vill säga bostadsbrist ur ett behovsperspektiv. Trångboddhet39 är vanligare i storstadsområden än i andra delar av landet.40 Där trångboddheten är särskilt hög är även andelen trångbodda barn och unga hög. Indi- vider med utländsk bakgrund är trångbodda i större utsträckning än individer med en svensk bakgrund.41 
  
 Långa köer till hyresrätter är främst ett hinder i storstäderna, men avsaknad av lediga hyresrätter upplevs som ett hinder i hela landet. Kötiderna i Stockholm har ökat kontinuerligt över tiden. Den genomsnittliga kötiden 2019 för en befintlig hyreslägenhet var 11,5 år och för en nyproducerad lägenhet 8,3 år. Förutom skillnader mellan nyproducerade och befintliga lägenheter är det stora skill- nader i kötider för olika områden.42 
  
 Långa köer för att få ett förstahandskontrakt och höga bostads- priser har bidragit till att andrahandsmarknaden utgör ett nödvändigt komplement till den ordinarie bostadsmarknaden för många.43 Under- sökningar tyder enligt Boverket på att cirka 200 000 hushåll i Sverige bor i andrahand.44 
  
 38Hyresgästföreningen (2019), Unga vuxnas boende, Hur påverkar situationen på bostads- marknaden unga vuxnas möjligheter att skapa sin egen framtid? 
  
 39Enligt norm 3. Det har förekommit flera olika trångboddhetsnormer i Sverige. Enligt norm 3 ska samtliga hushållsmedlemmar (inklusive barn) ha ett eget sovrum, förutom makar och partners som kan dela. Dessutom ska det finnas ett kök och ett vardagsrum. Bostads- kommittén, SOU 1986:5, Slutbetänkande. 
  
 40I Storgöteborg och Stormalmö var medianinkomsten låg i områden med en hög trångbodd- het. I Storstockholm återfanns samma mönster för två tredjedelar av områdena med en hög trångboddhet. Den resterande tredjedelen bestod av områden i Stockholms innerstad där medianinkomsten var högre än regionens genomsnitt. Kartläggningen visade att trångbodd- heten var mest utbredd i mindre lägenheter, det vill säga i ettor och tvåor. En stor andel av de mindre lägenheterna saknade samtidigt folkbokförd befolkning. 
  
 41SCB:s årliga urvalsundersökning av levnadsförhållanden (ULF), www.scb.se/hitta-  
 statistik/statistik-efter-amne/levnadsforhallanden/levnadsforhallanden/undersokningarna-av- 
  
 levnadsforhallanden-ulf-silc/. 
  Boverket (2016), Trångboddhet i storstadsregionerna, rapport 2016:28. 
  
 42Bostadsförmedlingen i Stockholm (2020), Marknadsindex 2020. 
  
 43Boverket (2018), Uppdrag att följa utvecklingen på andrahandsmarknaden, rapport 2018:29, s. 6. 
  
 44Boverket (2018), Uppdrag att följa utvecklingen på andrahandsmarknaden, rapport 2018:29, s.  
 29–31. 
  
 96 
  
 SOU 2021:58 
  
 Bostäder, boendet och hyresmarknaden 
  
 3.1.5Hinder för rörlighet och inlåsningseffekter 
  
 Rörligheten på bostadsmarknaden påverkas av bostadspolitikens regelverk och skatteregler. Det har påtalats att det finns brister på såväl hyresmarknaden som på den ägda bostadsmarknaden. Det har diskuterats att förändringar i skattesystemet under senare decennier kan ha försämrat rörligheten på bostadsmarknaden genom att det har blivit billigare att bo kvar och dyrare att byta bostad för boende i ägande- och bostadsrätt.45 Rörligheten påverkas även negativt av att bostadsbyggandet har begränsats på grund av långdragna planpro- cesser, omfattande regelverk och svaga ekonomiska incitament för nybyggnation av hyresrätter.46 
  
 De som är etablerade på bostadsmarknaden, genom ett ägt boende eller ett hyreskontrakt, har varit gynnade på bostadsmarknaden. Samtidigt har de personer som står utanför bostadsmarknaden allt svårare att finna en bostad på grund av höga bostadspriser och långa köer till lediga hyresrätter. 
  
 På många orter är efterfrågan på hyreslägenheter högre än utbudet och hyreskontrakt är attraktiva och svåra att erhålla. Bruks- värdessystemet innebär ett starkt besittningsskydd för befintliga hyresgäster, i juridisk och ekonomisk mening, oberoende av in- komstförhållanden.47 Systemet har varit väl avpassat för de som har ett hyreskontrakt och som bor kvar under längre tid (insiders) men sämre avpassat för att tillgodose andra potentiella hyresgästkate- goriers intressen (outsiders).48 
  
 Det har framförts att de som har ett förstahandskontrakt inte gärna lämnar sina lägenheter utan ersättning och att detta skapar inlåsningseffekter. Det finns ett intresse hos många hyresgäster att behålla förstahandskontraktet även under de perioder då man inte 
  
 45Se till exempel, Finanspolitiska rådet (2019), Friare hyressättning och likformig bostads- beskattning – Hur påverkas hushållen? s. 17 ff.,  
 https://prognoscentret.se/den-ororliga- 
  bostadsmarknaden/,  
 https://ekonomistas.se/2017/11/15/myten-om-den-ororliga- 
  bostadsmarknaden/. 
  
 46SOU 2015:104 Långtidsutredningen 2015, slutbetänkande, SOU 2015:105, Plats för fler som bygger mer. 
  
 47Besittningsskyddet är vid hyresprövningen inte kopplat till den enskildes ekonomiska för- måga, utan det är fråga om en objektiv prövning, där en hyra därefter kan komma att fasas in om den objektivt är väsentligt högre än den tidigare hyran. Indirekt har dock den som har sämre privatekonomi en större risk att inte kunna betala hyran och därigenom bli vräkt. 
  
 48Andersson, R (2016), Släpp hyrorna loss det är vår, Ekonomisk Debatt, årgång 44, nr 4, s.  
 70–81, 
  Olson, A och D Snower (2001), Insiders vs outsiders, Journal of Economic Perspectives, Vol. 15. 
  
 97 
  
 Bostäder, boendet och hyresmarknaden 
  
 SOU 2021:58 
  
 avser att bo i lägenheten. Det bidrar även till att skapa ett utbud av lägenheter som hyrs ut på andrahandsmarknaden.49 
  
 Det har ofta varit förenat med stora ekonomiska vinster för de som har ägt sin bostad och kunnat ta del av prisökningarna, särskilt i storstadsområdena. I takt med prisuppgångarna har de kunnat realisera vinster när de har sålt sina bostäder, vilket har gjort att de har kunnat köpa dyrare bostäder. Det har bidragit till en fortsatt prisuppgång. Ombildningar av hyresrätter har ofta medfört stora vinster för dem som har haft möjlighet att förvärva sin hyresrätt.50 
  
 Det har anförts att bruksvärdessystemet, och växande hyresskill- nader mellan nyproduktion och befintliga hyreslägenheter, skapar inlåsningseffekter och kan leda till ett ineffektivt utnyttjande av hyresrättsbeståndet.51 Bruksvärdessystemet kan innebära en ekono- misk förmån för den som har ett hyreskontrakt för en hyreslägenhet med en ”låg” hyra. Detta kan leda till att rörligheten på hyresmark- naden begränsas och att hyresgäster bor kvar i lägenheter som skulle göra större nytta för någon annan.52 Bruksvärdessystemet har kriti- serats för att i dessa fall minska andelen hyresbostäder i attraktiva delar av våra tätorter med långa köer som en konsekvens. I stället stimuleras ombildning till bostadsrätter och incitament skapas för olaglig handel med hyreskontrakt och uppdrivna hyror på andra- handsmarknaden53. 
  
 3.2Hyresmarknadens roll på bostadsmarknaden 
  
 I Sverige har vi en generell bostadspolitik med en gemensam hyres- marknad för alla hushåll och inga särskilda bostäder, köer eller för- medlingssystem för särskilda hushållskategorier. Vi har dock ett visst bestånd med specialbostäder för äldre, funktionshindrade och 
  
 49Lindbeck Everett (2016), Hur avveckla hyreskontrollen? Ekonomisk debatt nr 7 2016 årgång 44, s.  
 17-28. 
  
 50SOU 2019:65, Långtidsutredningen (2019), s. 229 ff. 
  
 51Se t.ex. Taylor, R (2016), Släpp hyrorna loss det är vår, Ekonomisk Debatt, årg 44, nr 4, s.  
 70–81. 
  SOU 2015:48, Bostadsmarknaden och den ekonomiska utvecklingen, Långtidsutredningen 2015 – Bilaga 3. 
  
 52Enström Carroll och Bauer (2018), Skapar bruksvärdessystemet en inkomsteffekt? Ekonomisk Debatt, nr 5 2018 årgång 46. 
  
 53Se t.ex. Finanspolitiska rådet (2019), Friare hyressättning och likformig bostadsbeskattning – Hur påverkas hushållen? s. 17 ff. Herold, T. (2019), I andra hand: Om hyresregleringens förlorare. Cunningham, SOU 2015:48, Bostadsmarknaden och den ekonomiska utvecklingen, Långtidsutredningen 2015 – Bilaga 3. Love (2021), Hyresregleringens prislapp. 
  
 98 
  
 SOU 2021:58 
  
 Bostäder, boendet och hyresmarknaden 
  
 studenter med särskilda villkor för dessa kategoribostäder. Många kommuner arbetar även med förturer och sociala kontrakt. 
  
 I svensk bostadspolitik fyller hyresrätten en särskild funktion. Historsikt sett är hyresrätten den upplåtelseform som hushåll som har ekonomiskt eller i andra avseenden svårt att hävda sig på bostads- marknaden har varit hänvisade till.54 Detta är inte något unikt för Sverige i ett internationellt perspektiv. En skillnad, jämfört med många andra länder är dock att det inte finns någon form av social bostadssektor, så kallad ”social housing”, i det svenska systemet. 
  
 Hyresmarknaden är viktig för de som planerar att bo kortsiktigt. Det kan vara till följd av studier, tillfälligt arbete, eller för att man precis flyttat till en ort och ännu inte hunnit skapa sig en uppfattning om var och hur man vill bo. I denna kategori finns också de som med kort varsel behöver en bostad, på grund av exempelvis en separation. Att köpa och sälja en bostad är förenat med relativt höga transaktions- kostnader, vilket gör hyresmarknaden fördelaktig för dessa hushåll. Att köpa sitt boende, med ett kort boendeperspektiv är också förenat med en finansiell risk jämfört med att hyra sin bostad. 
  
 Hyresmarknaden är även viktig för hushåll med ett längre boende- perspektiv, men som av olika anledningar inte kan eller vill ta sig in på den ägda marknaden, till exempel hushåll som har för låga in- komster för att klara av bankernas krav för att få lån, eller hushåll som saknar eget kapital för att klara de krav på kontantinsats som ställs. Många väljer också hyresrätt för att det är ett bekvämt boende med en hög servicenivå och en överblickbar boendekostnad. 
  
 Hyresmarknadens utveckling har betydelse för den svenska eko- nomins funktionssätt. Att det finns tillgängliga bostäder på en väl fungerande hyresmarknad är viktigt för att arbetskraft ska kunna söka sig till växande regioner och sektorer. Hyresrätten är central för sysselsättningen och anpassningsförmågan hos individer, företag och offentlig sektor. 
  
 Hur väl hyresmarknaden fungerar påverkas inte bara av hyressätt- ningen utan är beroende av flera andra faktorer, till exempel skatte- villkor, bygg- och markkostnader, konkurrensförhållandena mellan byggentreprenörer och fastighetsförvaltare, plan- och bygglagstiftning 
  
 54I praktiken är hushåll som är resurssvaga överrepresenterade på hyresmarknaden. Andelen resurssvaga hushåll på hyresmarknaden har ökat samtidigt som andelen höginkomsttagare har minskat sedan  
 1980-talet. 
  Se Grander Shelton (2018), For the benefit of everyone? Explaining the Significance of Swedish Public Housing for Valencia, s. 114. 
  
 99 
  
 Bostäder, boendet och hyresmarknaden 
  
 SOU 2021:58 
  
 samt vilken betalningsvilja som finns för hyresrätter jämfört med andra upplåtelseformer. 
  
 En väl fungerande hyresmarknad behöver uppfylla olika hushålls behov av bostäder. För att göra det behöver det säkerställas att det finns ett utbud av lediga bostäder. Det krävs också att hushållen har ekonomiska möjligheter att efterfråga de lediga bostäderna. Detta kan vara skäl för statliga styrmedel som tar sikte dels på möjligheterna och incitamenten att bygga hyresbostäder (exempelvis plan- och markfrågor, skatteregler eller subventioner till nyproduktion), dels på hushållens ekonomiska förutsättningar att efterfråga bostäderna (exempelvis inkomststöd och bostadsbidrag). Dessa frågor ligger dock utanför kommissionens direktiv. 
  
 3.2.1Hyresmarknadens storlek varierar i landet 
  
 Av alla lägenheter i flerbostadshus utgör hyresrätter 58 procent och bostadsrätter 42 procent. I stora delar av landet har hyresmarkna- dens andel av bostadsmarknaden varit relativt stabil sett över längre period. 55 
  
 I storstadsregionerna, framför allt i stockholmsregionen, är det stora skillnader i hyresmarknadens storlek i olika kommuner. Denna förändring åskådliggörs i tabell 3.2 som visar hyresmarknadens andel och förändring under perioden  
 1990–2019 
  i Stockholmsregionen, Malmö och Göteborg samt ett urval av större kommuner som även har svarat för ett stort bostadsbyggande.56 
  
 55SCB, Boende, byggande och bebyggelse, Bostadsbestånd 2019. 
  
 56Ibid. 
  
 100 
  
 SOU 2021:58Bostäder, boendet och hyresmarknaden 
  
 Tabell 3.2 
  
 Hyresrättens andel av bostadsmarknaden, perioden  
 1990–2019 
  
 (procent) 
  
 År 
  
 1990 
  
 2000 
  
 2010 
  
 2019 
  
 Förändring 
  
 90–19 
  
 Upplands 
  
 Väsby 
  
 50 
  
 49 
  
 40 
  
 35 
  
 -15 
  
 Järfälla 
  
 28 
  
 30 
  
 28 
  
 26 
  
 -2 
  
 Ekerö 
  
 20 
  
 19 
  
 16 
  
 15 
  
 -5 
  
 Huddinge 
  
 44 
  
 39 
  
 34 
  
 32 
  
 -12 
  
 Botkyrka 
  
 46 
  
 45 
  
 44 
  
 43 
  
 -3 
  
 Täby 
  
 12 
  
 12 
  
 10 
  
 9 
  
 -3 
  
 Danderyd 
  
 31 
  
 27 
  
 21 
  
 15 
  
 -16 
  
 Sollentuna 
  
 33 
  
 32 
  
 27 
  
 25 
  
 -8 
  
 Stockholm 
  
 68 
  
 62 
  
 46 
  
 43 
  
 -25 
  
 Södertälje 
  
 63 
  
 61 
  
 56 
  
 55 
  
 Garcia 
  
 Nacka 
  
 36 
  
 33 
  
 22 
  
 18 
  
 -17 
  
 Sundbyberg 
  
 87 
  
 80 
  
 62 
  
 45 
  
 -42 
  
 Solna 
  
 74 
  
 67 
  
 41 
  
 37 
  
 -38 
  
 Lidingö 
  
 51 
  
 46 
  
 32 
  
 31 
  
 -20 
  
 Uppsala 
  
 31 
  
 34 
  
 36 
  
 37 
  
 5 
  
 Linköping 
  
 52 
  
 54 
  
 52 
  
 50 
  
 -2 
  
 Norrköping 
  
 51 
  
 51 
  
 50 
  
 49 
  
 -2 
  
 Malmö 
  
 51 
  
 51 
  
 46 
  
 46 
  
 -5 
  
 Göteborg 
  
 61 
  
 60 
  
 56 
  
 54 
  
 -8 
  
 Örebro 
  
 57 
  
 59 
  
 58 
  
 57 
  
 0 
  
 Västerås 
  
 38 
  
 41 
  
 38 
  
 38 
  
 0 
  
 Riket 
  
 41 
  
 41 
  
 39 
  
 38 
  
 -3 
  
 Källa: SCB. 
  
 Det är stora skillnader i hur hyressektorns relativa storlek har utvecklats i Stockholmsregionens kommuner. I Stockholms stad har hyressektorns andel av bostadsbeståndet minskat från 68 till 43 procent mellan 1990 och 2019. 
  
 I Sundbyberg noteras den största förändringen genom en minsk- ning med 42 procentenheter från 87 till 43 procent. Det kan noteras att Sundbyberg samtidigt är den kommun som har byggt mest i relation till det befintliga beståndet och samtidigt haft den största befolkningsökningen sedan 2005. Det tillskott av nya bostäder som har tillkommit har till stor del utgjorts av bostadsrätter. Örebro är en 
  
 101 
  
 Bostäder, boendet och hyresmarknaden 
  
 SOU 2021:58 
  
 kommun som har en oförändrad relativ storlek på hyressektorn över perioden. Örebro är också en kommun som har haft en snabb befolkningstillväxt och ett högt byggande. 
  
 De senaste trettio åren har bostadsrättens andel som upplåtelse- form ökat. Ombildningen av hyresrätter till bostadsrätter har bidragit till utvecklingen. 
  
 Tabell 3.3 
  
 Andel upplåtelseform av bostadsbeståndet i Sverige 1990 
  
 och 2019 
  
 År 
  
 1990 
  
 2019 
  
 Hyresrätt 
  
 41 
  
 38 
  
 Bostadsrätt 
  
 17 
  
 24 
  
 Äganderätt 
  
 41 
  
 38 
  
 Totalt 
  
 100 
  
 100 
  
 Källa: SCB. 
  
 Förskjutningen i hyresrättens respektive bostadsrättens andel av den lokala bostadsmarknaden började ta fart i mitten av  
 2000-talet. 
  
 Sedan början av  
 1990-talet 
  har det skett ett skifte i upplåtelse- formen för nybyggda lägenheter i flerbostadshus. År 1991 var det en kraftig övervikt i antalet byggda hyresrätter. I dag byggs det ungefär lika många hyresrätter som bostadsrätter i flerbostadshus. I figur 3.2 redovisas färdigställda lägenheter i nybyggda flerbostadshus efter upplåtelseform år  
 1991–2019. 
  
 102 
  
 SOU 2021:58 
  
 Bostäder, boendet och hyresmarknaden 
  
 Figur 3.2 Färdigställda lägenheter i nybyggda flerbostadshus 
  
 efter upplåtelseform år  
 1991–2019 
  
 35000 
  
 30000 
  
 25000 
  
 20000 
  
 15000 
  
 10000 
  
 5000 
  
 0 
  
 hyresrätt bostadsrätt 
  
 Källa: SCB. 
  
 Kommunerna är genom sin roll som ägare av ett eller flera kommunala bostadsaktiebolag den enskilt största aktören på hyresbostadsmark- naden i de flesta kommuner. Allmännyttans andel av hyresrätts- beståndet varierar mellan noll och över 80 procent. I 126 kommuner är allmännyttans marknadsandel över 50 procent. 
  
 I tabell 3.4 ser vi hur strukturen ser ut i landets 10 befolknings- mässigt största kommuner. Även i kommuner där kommunen äger en förhållandevis liten andel av hyresrättsbeståndet är kommunen den klart största aktören. 
  
 103 
  
 Bostäder, boendet och hyresmarknaden 
  
 SOU 2021:58 
  
 Tabell 3.4 
  
 Antal samt fördelning av hyresrätter, allmännyttan respektive 
  
 övriga ägarkategorier, flerbostadshus 2019 
  
 Allmännyttan 
  
 Övriga aktörer 
  
 Kommun 
  
 Antal 
  
 Andel % 
  
 Antal 
  
 Andel % 
  
 Stockholm 
  
 81 869 
  
 39 
  
 211 911 
  
 61 
  
 Göteborg 
  
 74 682 
  
 49 
  
 77 730 
  
 51 
  
 Malmö 
  
 23 106 
  
 30 
  
 77 672 
  
 70 
  
 Uppsala 
  
 17 262 
  
 41 
  
 41 606 
  
 59 
  
 Linköping 
  
 18 308 
  
 44 
  
 41 226 
  
 56 
  
 Västerås 
  
 11 331 
  
 40 
  
 28 630 
  
 60 
  
 Örebro 
  
 22 642 
  
 51 
  
 44 260 
  
 49 
  
 Norrköping 
  
 9 482 
  
 27 
  
 34 487 
  
 73 
  
 Helsinborg 
  
 11 631 
  
 35 
  
 33 627 
  
 65 
  
 Jönköping 
  
 10 915 
  
 37 
  
 29 660 
  
 63 
  
 Källa: SCB. 
  
 Bland övriga aktörer finns ett fåtal medelstora privatägda fastig- hetsbolag som har såväl nationella som utländska ägare. På de lokala marknaderna är dessa företag små jämfört med det dominerande allmännyttiga företaget. Det är ovanligt att en större privat fastig- hetsägare har en marknadsandel som överstiger 10 procent. Därut- över finns ett stort antal marknadsaktörer som förvaltar ett betydligt mindre bestånd. Det kan handla om privatägda företag eller bestånd som ägs och förvaltas av privatpersoner.57 
  
 3.2.2Kötider hos de största bostadsförmedlarna 
  
 Stora skillnader i genomsnittliga kötider för olika bostadsområden (för hyresbostäder som förmedlas via en bostadsförmedling) kan ses som en indikator på att det relativa hyresläget inte fullt ut speglar områdenas relativa attraktivitet.58 Skillnader i kötider kan också bero på andra faktorer än attraktivitet. Exempelvis kan skillnader i ut- budet av lägenheter i vissa storlekar, eller med vissa andra särskilt eftersökta egenskaper påverka kötiden, förutsatt att skillnaderna inte reflekteras i hyressättningen. Det förefaller dock mindre troligt 
  
 57SCB, Statistikdatabasen, Boende, byggande och bebyggelse. 
  
 58Givet att det endast är en mindre andel av den totala omsättningen av hyresbostäder som sker via förmedlingar så är det dock svårt att dra allt för långtgående slutsatser kring skillnader i kötider. 
  
 104 
  
 SOU 2021:58 
  
 Bostäder, boendet och hyresmarknaden 
  
 att andra faktorer än bostadsområdenas relativa attraktivitet kan förklara de skillnader i relativa kötider som kan observeras. 
  
 Stockholms bostadsförmedling 
  
 I Stockholms län fanns i slutet av 2020 totalt 394 200 hyresrätter, varav knappt 49 600 var student- och äldrebostäder. Bostadsför- medlingen i Stockholm, som ägs av Stockholms Stad och startade 1947, förmedlade 17 700 bostäder under 2020, varav 3 500 var ny- byggda. Bostadsförmedlingen förmedlade 10 600 vanliga hyresrätter i 23 av Stockholms läns 26 kommuner samt även några enstaka lägen- heter i kommuner utanför länet. Övriga förmedlade bostäder var  
 student-, 
  ungdoms- och seniorbostäder samt korttidskontrakt.59 
  
 Den genomsnittliga kötiden för vanliga hyresrätter var 9,3 år under 2020. I de kommuner där minst tio bostäder förmedlades var den genomsnittliga kötiden för ej nyproducerade lägenheter högst i Danderyd med 14,4 år och lägst i Österåker med 3,4 år. Skillnaden i kötid mellan kommuner med längst respektive kortast kötid var alltså 11 år. Den genomsnittliga kötiden för nyproducerade lägen- heter var kortare än för lägenheter i det befintliga beståndet. Skill- naden var mellan 1 och drygt 3 år i kommunerna. 
  
 I Stockholms kommun var den genomsnittliga kötiden 12,6 år under 2020. Längst genomsnittlig kötid, för ej nyproducerade lägen- heter, bland stadsdelarna hade Södermalm med 18,1 år och kortast hade Skärholmen med 9,3 år. Skillnaden var alltså knappt 9 år. I en mer finfördelad indelning i 91 områden var skillnaden 17,2 år mellan längsta och kortaste genomsnittliga kötid, som uppgick till 25,7 år i Gamla Stan (som ingår i Södermalm) respektive 8,5 år i Sätra (som ingår i Skärholmen). 
  
 Boplats Göteborg 
  
 I  
 Stor-Göteborg 
  fanns i slutet av 2020 totalt 209 200 hyresrätter, varav drygt 24 400 var student- och äldrebostäder. Boplats Göteborg som ägs av Göteborgs Stad startade sin bostadskö 2004. Det innebär att den längsta möjliga kötiden är drygt 16 år. Under 2020 förmedlades 5 600 bostäder, varav drygt 90 procent av dem låg i Göteborgs 
  
 59https://bostad.stockholm.se/ och egna beräkningar. 
  
 105 
  
 Bostäder, boendet och hyresmarknaden 
  
 SOU 2021:58 
  
 kommun. Bland de fem kommuner där minst tio lägenheter förmed- lades var den genomsnittliga kötiden längst i Göteborg med 6,8 år och kortast i Stenungssund med 3,3 år. En skillnad på 3,5 år. 
  
 Av de cirka 5 100 lägenheter som förmedlades i Göteborgs kom- mun var knappt 400 av dessa nybyggda och drygt 4 400 avsåg det äldre beståndet. Den genomsnittliga kötiden för det äldre beståndet var längst i  
 Majorna-Linné 
  med 9,4 år och kortast i Angered med 5,4 år. En skillnad på 4 år. I en mer finfördelad indelning i 71 områden var skillnaden 7,7 år mellan längsta och kortaste genomsnittliga kötid, som uppgick till 11,8 år i Haga (som ingår i  
 Majorna-Linné) 
  respek- tive 4,1 år i Östra Bergsjön (som ingår i Östra Göteborg).60 
  
 Boplats Syd 
  
 I  
 Stor-Malmö 
  fanns i slutet av 2020totalt 140 500 hyresrätter, varav drygt 22 500 student- och äldrebostäder. Boplats Syd ägs av Malmö Stad och startade sin verksamhet 2009. Under 2020 förmedlades 9 300 bostäder i 20 olika skånska kommuner. Av dessa låg 73 pro- cent i Malmö kommun. Bland de tolv kommuner där minst 50 lägen- heter förmedlades var den genomsnittliga kötiden längst i Lund med 3,6 år och kortast i Örkelljunga med 0,4 år. En skillnad på 3,2 år. 
  
 I Malmö kommun förmedlades 6 800 bostäder under 2020, varav knappt 1 200 var nyproducerade. En finfördelad indelning i delområ- den visar att den längsta genomsnittliga kötiden fanns i Västra Sorgenfri, 5,7 år, och den kortaste i Limhamns hamnområde, 1,7 år, en skillnad på totalt 4 år.61 
  
 3.3Hyresutvecklingen 
  
 Avsaknaden av heltäckande hyresstatistik gör det svårt att analysera utvecklingen på hyremarknaden. Särskilt försvåras möjligheten att bedöma hur spridningen utvecklas och att göra relevanta jämförelser mellan olika typer och kategorier av lägenheter. Den stickprovs- insamling som görs medger bara nedbrytningar i stora geografiska 
  
 60Källa: https://nya.boplats.se/ och egna beräkningar. 
  
 61Källa: https://boplatssyd.se/ och egna beräkningar. Jämförelsen av genomsnittliga kötider inkluderar både nyproduktion, korttidskontrakt och student- och seniorbostäder. 
  
 106 
  
 SOU 2021:58 
  
 Bostäder, boendet och hyresmarknaden 
  
 områden. Därför kan inte heller hyresskillnader mellan olika stads- delar analyseras. 
  
 Under 2020 steg lägenhetshyrorna med i genomsnitt 1,9 procent, vilket de även gjorde under 2019. Under de senaste tio åren har de årliga hyresförändringen varierat, från 0,8 till 2,8 procent. Den all- männa hyresutvecklingen mellan 2000 och 2020 var 61 procent. Konsumentpriserna (KPI) ökade 28 procent under samma period. Hushållens disponibla inkomster62 ökade under samma period realt med 55 procent mellan 2000 och 2019. Detta säger dock inget om fördelningen eller utvecklingen för olika hushålls- och ålderskate- gorier eller deras boendesituation. 
  
 Figur 3.3 Hyresutveckling och konsumentprisindex,  
 1995–2020 
  
 200,0 
  
 180,0 
  
 160,0 
  
 140,0 
  
 120,0 
  
 100,0 
  
 80,0 
  
 60,0 
  
 40,0 
  
 20,0 
  
 0,0 
  
 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 2019 
  
 KPI Hyror 
  
 Källa: SCB. 
  
 Figur 3.3 beskriver den allmänna hyresutvecklingen utifrån SCB:s hyresstatistik och ger begränsad information om den verkliga hyres- strukturen utifrån beståndets sammansättning geografi och pro- duktionsår. Statistiken över den allmänna hyresutvecklingen beaktar inte heller utifrån vilka grunder hyrorna har bestämts.63 
  
 62SCB. Hushållens ekonomi, Ekonomisk standard för personer efter hushållstyp och ålder. Avser medianen för samtliga hushåll. 
  
 63SCB. Undersökningen bygger på ett statistiskt urval på cirka 15 500 lägenheter i fler- bostadshus och småhus i hela landet. 
  
 107 
  
 Bostäder, boendet och hyresmarknaden 
  
 SOU 2021:58 
  
 I figur 3.4 redovisas den genomsnittliga årshyran i beståndet för olika regioner. 
  
 Figur 3.4 
  
 1400 
  
 1300 
  
 1200 
  
 1100 
  
 1000 
  
 900 
  
 800 
  
 700 
  
 600 
  
 Genomsnittlig årshyra i beståndet, kronor per kvadratmeter efter region,  
 2000–2020 
  
 Riket 
  
 Stor-Stockholm 
  
 Stor-Göteborg 
  
 Kommuner med > 75000 invånare 
  
 Kommuner med > 75000 invånare 
  
 Kommuner med  
  
 Källa: SCB. 
  
 I tabell 3.5 åskådliggörs hur hyror i nybyggda flerbostadshus varierar beroende på byggherrar och modeller för hyressättning. Den genom- snittliga kvadratmeterhyran i nyproduktionen ökade med 93 procent mellan 2000 och 2019.64 
  
 64SCB, Nybyggda ordinära flerbostadshus efter region, upplåtelseform,  
 brutto-/nettopris, 
  tabell- innehåll och år. 
  
 108 
  
 SOU 2021:58Bostäder, boendet och hyresmarknaden 
  
 Tabell 3.5 
  
 Hyror i nybyggda flerbostadshus 2019 fördelat efter byggherre 
  
 och modell för hyressättning 
  
 Typ av bygg- 
  
 Modell för 
  
 Bostadsyta kvm 
  
 Hyra kr per kvm 
  
 Månadshyra 
  
 herre 
  
 hyressättning 
  
 per lägenhet 
  
 Förhandlad 
  
 Allmännyttan 
  
 brukvärdeshyra 
  
 63 
  
 1 859 
  
 9 721 
  
 Presumtionshyra, 
  
 inv.stöd, 
  
 Allmännyttan 
  
 Hyrestak 
  
 57 
  
 1 531 
  
 7 305 
  
 Allmännyttan 
  
 Presumtionshyra 
  
 63 
  
 1 990 
  
 10 409 
  
 Individuell 
  
 Allmännyttan 
  
 hyresförhandling 
  
 62 
  
 1 887 
  
 9 707 
  
 Förhandlad 
  
 Privata värdar 
  
 brukvärdeshyra 
  
 51 
  
 2 068 
  
 8 854 
  
 Presumtionshyra, 
  
 inv.stöd, 
  
 Privata värdar 
  
 Hyrestak 
  
 56 
  
 1 625 
  
 7 587 
  
 Privata värdar 
  
 Presumtionshyra 
  
 57 
  
 2 006 
  
 9 462 
  
 Individuell 
  
 Privata värdar 
  
 hyresförhandling 
  
 54 
  
 2 085 
  
 9 381 
  
 Förhandlad 
  
 Samtliga 
  
 brukvärdeshyra 
  
 55 
  
 2 000 
  
 9 097 
  
 Presumtionshyra, 
  
 inv.stöd, 
  
 Samtliga 
  
 Hyrestak 
  
 57 
  
 1 562 
  
 7 401 
  
 Samtliga 
  
 Presumtionshyra 
  
 59 
  
 1 998 
  
 9 904 
  
 Individuell 
  
 Samtliga 
  
 hyresförhandling 
  
 55 
  
 2 049 
  
 9 435 
  
 Källa: SCB, Boende, byggande och bebyggelse. 
  
 Ökande skillnader mellan nyproduktion och befintligt bestånd 
  
 Hyresnivån skiljer sig åt mellan det befintliga beståndet och ny- producerade bostäder. Boendeutgiften är lägre för hyresgäster i äldre lägenheter.65 I figur 3.5 visas skillnaden mellan hyran i nyproduktion i relation till hyran i befintligt bestånd. Figuren visar kvoten mellan hyra per kvadratmeter för nybyggda lägenheter som färdigställts under året och hyra per kvadratmeter i befintligt bestånd. Där framgår att kvoten mellan nybyggnadshyror och hyror i det äldre 
  
 65SCB, statistikdatabasen, Boende, byggande och bebyggelse. Egen beräkning. 
  
 109 
  
 Bostäder, boendet och hyresmarknaden 
  
 SOU 2021:58 
  
 befintliga beståndet var knappt 1,7 under 2019 och att kvoten varit ökande sedan 2005. 
  
 Figur 3.5 Hyra i nyproduktion i relation till befintligt bestånd,  
 1995–2019 
  
 1,7 
  
 1,6 
  
 1,5 
  
 1,4 
  
 1,3 
  
 1,2 
  
 1,1 
  
 1 
  
 1995 
  
 1996 
  
 1997 
  
 1998 
  
 1999 
  
 2000 
  
 2001 
  
 2002 
  
 2003 
  
 2004 
  
 2005 
  
 2006 
  
 2007 
  
 2008 
  
 2009 
  
 2010 
  
 2011 
  
 2012 
  
 2013 
  
 2014 
  
 2015 
  
 2016 
  
 2017 
  
 2018 
  
 2019 
  
 Källa: SCB, statistikdatabasen, Boende, byggande och bebyggelse, egna beräkningar . 
  
 Kostnad för att hyra sin bostad 
  
 Den genomsnittliga månadshyran för en trerumslägenhet 2020 var 7 347 kronor. För en tvårumslägenhet var hyran i genomsnitt 5 954 kronor och för en etta 4 273 kronor per månad. Hyrorna varierar mellan regioner. Storstockholm och Stormalmö har högst hyror och kommuner med färre än 75 000 invånare har lägst hyror.66 
  
 Tabell 3.6 Månadshyra för hyreslägenheter 2020 i regioner, median (kronor) 
  
 Region 
  
 2020 
  
 Stor-Stockholm 
  
 7 372 
  
 Stor-Göteborg 
  
 6 596 
  
 Stor-Malmö 
  
 7 218 
  
 Kommuner med > 75 000 inv. (exkl. storstadsområden) 
  
 6 644 
  
 Kommuner med  
  
 5 701 
  
 Hela riket 
  
 6 504 
  
 Källa: SCB, statikdatabasen, Boende, byggande och bebyggelse. 
  
 66SCB, Statistikdatabasen, Boende, byggande och bebyggelse. 
  
 110 
  
 SOU 2021:58 
  
 Bostäder, boendet och hyresmarknaden 
  
 Det finns ingen offentlig statistik över hyresnivåerna på andrahands- marknaden. Uppgifter från förmedlare och annonsföretag tyder dock på att de kan ligga betydligt högre än för försthandshyror. Mellan 2015 och 2018 ökade andrahandshyrorna varje år. Medianhyran 2020 för en lägenhet på tre rum och kök var 15 000 kronor per månad i Stockholm, 11 900 kronor per månad i Göteborg och 10 500 kronor per månad i Malmö.67 
  
 3.3.1Hyresmarknadens egenskaper 
  
 Hyresmarknaden karakteriseras av ”varor” som i hög grad är hetero- gena. Det finns egenskaper på både utbuds- och efterfrågesidan som är speciella jämfört med andra marknader. Det finns inte två helt identiska bostäder, bland annat kommer det geografiska läget eller läget i huset och andra kvaliteter att skilja sig åt. 
  
 Hyresmarknaden har egenskaper som avviker från den perfekta konkurrensmodellen. Ekonomisk forskning har uppmärksammat att kostnader för att söka och skaffa en bostad, asymmetrisk information (hyresvärd och hyresgäst har inte samma information) samt hetero- gena preferenser och varor kan leda till marknadsmisslyckanden.68 
  
 När man analyserar bruksvärdessystemet, ur ett ekonomiskt mark- nadsperspektiv, måste man väga in att bostadsmarknaden inte är en perfekt konkurrensmarknad, vilket innebär att det även på en oreglerad hyresmarknad uppstår samhällsekonomiska förluster.69 En analys som utgår från antagandet att det råder perfekt konkurrens på en avreglerad marknad kan därför komma att överskatta de samhälls- ekonomiska kostnaderna av bruksvärdessystemet. Bruksvärdessyste- met är tänkt att hantera marknadsmisslyckanden som kan uppstå i den renodlade marknadsmodellen. 
  
 Utbud och efterfrågan ges inte fullt genomslag vid prissätt- ningen på hyresbostadsmarknaden. Bruksvärdet ska spegla mark- nadsvärdet av en lägenhet på en marknad präglad av långsiktig jämvikt och bestämmas oberoende av enskilda hyresgästers värderingar och behov. Hyressättningen baseras därmed på den ”genomsnittlige” 
  
 67Blocket Bostad (2020), En sammanfattning av hyresåret 2020 från Blocket Bostad. 
  
 68Arnott, Walton, M. (2000), Rent control, mismatch costs and search efficiency, Regional Science and Taylor 30,  
 249-88. 
  Hudson, R (1995). Time for revision on rent control, Journal of Economic Perspectives, vol. 9. 
  
 69Boverket (2103), Bostadsbristen och hyressättningssystemet – ett kunskapsunderlag, Marknads- rapport, Marknadsrapport november 2013. 
  
 111 
  
 Bostäder, boendet och hyresmarknaden 
  
 SOU 2021:58 
  
 bostadskonsumentens allmänna värderingar, snarare än på vär- deringarna hos de som har den allra högsta betalningsviljan för de enskilda hyreslägenheterna. Rådande efterfrågehållanden får där- igenom inte det genomslag på hyresspridningen och hyressättningen som skulle varit fallet om hyressättningen varit helt fri. Enligt ekono- misk teori och empirisk forskning kan det leda till problem som svarthandel, effektivitetsförluster, en ökad bostadsbrist, insider-  
 outsider-problematik 
  m.m. 
  
 Utbuds- och allokeringsrelaterade effektivitetsförluster 
  
 Hyressättning för bostadslägenheter ssystemet har varit föremål för ekonomisk debatt under lång tid.70 En återkommande diskussion gäller hur hyressättningen påverkar nyttjandet av det befintliga hyresbeståndet och bostadsbyggandet.71 
  
 Hushållens behov av att anpassa sin bostadssituation efter even- tuella förändringar i inkomsten minskar om deras värdering inte åter- speglas i hyran. Förhållandevis låga hyror inom det befintliga beståndet kan bidra till att beståndet av hyreslägenheterna inte utnyttjas optimalt. Den som hyr en lägenhet och betalar en hyra, som är lägre än vad en hyra som i högre grad reflekterar efterfrågan på lägenheten, kan sägas tillgodogöra sig en ekonomisk förmån. Denna förmån innebär att hyresgästen kan ”konsumera” mer boende än vad den skulle ha gjort om hyran i högre grad reflekterat efterfrågan. På så sätt blir en mindre andel av beståndet tillgängligt än vad som skulle vara fallet vid en hyra som sattes efter betalningsvilja. Det innebär att många som vill hyra sin bostad och har en betalningsvilja som ligger över den rådande hyresnivån stängs ute från hyresmarknaden. 
  
 Förhållandevis låga hyror för attraktiva bostäder bidrar även till att hålla nere bostadsbyggandet, trots att hyresnivån i nybyggda bostäder är högre och ofta i nivå med en ”marknadshyra”. Konsekvensen blir att det totala utbudet av hyreslägenheter blir mindre än vad det skulle ha varit om marknaden i stället hade haft en hyressättning som utgick från boendeefterfrågan. 
  
 70Se till exempel Hampton, Gonzalez och Hamilton bok Bostadsbristen – en studie av prisbildningen på bostadsmarknaden (1963). 
  
 71Även internationella bedömare har uppmärksammat detta se t.ex. European Commission (2019), Country Report Sweden 2019 Commission Staff Working Document (2017) 1026. IMF (2019). Sweden: 2019 Article IV Consultation. IMF Country Report No. 19/88. OECD (2019). OECD Economic Surveys: Sweden 2019, OECD Publishing, Paris. 
  
 112 
  
 SOU 2021:58 
  
 Bostäder, boendet och hyresmarknaden 
  
 Boverket uppskattade 2013 att bruksvärdessystemet bidrog till att cirka 40 000 hyreslägenheter fattades i landet, huvudsakligen i Stockholm och Göteborg.72 De totala välfärdsförlusterna upp- skattades till cirka 10 miljarder kronor per år.73 
  
 En annan konsekvens kan vara att en ekonomisk förmån till följd av en låg hyra kan ses som en inkomstförstärkning som används för att minska arbetsutbudet. Riksrevisionen har studerat om bruks- värdessystemet får effekt på arbetsutbudet.74 Granskningen visade att bruksvärdessystemet kan ha en negativ inverkan på arbets- utbudet.75 Granskningen belyste även kopplingen mellan hushållens inkomst och segregation. Ofta används förhållandet att genom- snittsinkomsten är lägre i hyresrätter än i bostadsrätter som ett argu- ment för att bruksvärdessystemet bidrar till en minskad inkomst- segregation76. 
  
 En effekt av dagens bruksvärdessystem, som har tagits upp i debatten, är att beståndet av hyresbostäder begränsas. Investeringar i fastigheter binder mycket kapital och kan vara förenat med stora ekonomiska risker. Hyresgästens rätt att få hyran för en lägenhet prövad kan leda till sänkt hyra med förluster för fastighetsägaren som följd. Många privata bostadsutvecklare väljer därför i stället att satsa på bostadsrätter. Detta bidrar, tillsammans med ombildningar 
  
 72Boverket (2103), Bostadsbristen och hyressättningssystemet – ett kunskapsunderlag, Marknads- rapport, Marknadsrapport november 2013. 
  
 73I rapporten Hyresregleringens prislapp ger bostadsforskaren Love en uppdaterad bild av det svenska hyressättningssystemets samhällskostnader som skapas av att för få bostäder byggs och att fördelningen av befintliga bostäder är ineffektiv. 
  
 I rapporten uppskattas den totala kostnaden till 20 miljarder per år (en dubblering jämfört med Boverkets tidigare beräkningar). 
  
 74Riksrevisionens rapport RiR 2017:24. Granskningen avsåg en aspekt av bruksvärdessystemet som ofta belysts men som inte har analyserats empiriskt. Granskningen var avgränsad till ett geografiskt område med brist på bostäder under den aktuella perioden. Resultaten torde enligt Riksrevisionen därför vara generaliserbara för andra bostadsmarknader och tidsperioder då motsvarande brist råder. 
  
 75Analysen visade att arbetsinkomsten minskade med i genomsnitt cirka 50 000 kronor per individ och år under år 3, 4 och 5 efter att individerna flyttat in i sin hyresrätt och tilldelats ett förstahandskontrakt. Inkomsteffekten indikerar att tillgången till en hyresrätt med en hyra som är lägre än marknadshyran hade en negativ effekt på arbetsinkomsten och därmed inte gynnade arbetsutbudet. Tillgången till boende i hyresrätt fick en positiv effekt på utbildning, individer som fick en hyresrätt ökade sin utbildningsnivå jämfört med dem som inte fick någon hyresrätt. 
  
 76Se till exempel Enström Öst Knox B och Nguyen (2014). Household allocation and spatial distribution in a market under (“soft”) rent control, i Journal of Policy Modeling, 36(2), s.  
 353-372. 
  
 113 
  
 Bostäder, boendet och hyresmarknadenSOU 2021:58 
  
 av hyresrätter till bostadsrätter, till att andelen hyresrätter i beståndet minskar.77 
  
 Utbudet är begränsat 
  
 Det finns egenskaper på utbudssidan som har betydelse för hur pris- bildningen på hyresbostadsmarknaden fungerar. Det tar tid att anpassa bostadsutbudet till efterfrågeförändringar. Dels tar själva produktionsprocessen tid, dels innebär plan- och byggprocessen att det tar flera år innan ett byggprojekt, från idé till färdigställande, resulterar i en ny bostad. Vi har de bostäder vi har på kort sikt. 
  
 Även om det finns ett stort utbud av bostäder och olika hyres- värdar, så kommer det alltid att finnas relativt få lediga bostäder vid en viss tidpunkt. De flesta bostäder är inte tillgängliga utan låsta i pågående kontrakt hos befintliga hyresgäster. Kostnaderna för att skaffa information om bostadsmarknaden för att kunna hyra eller köpa en bostad är stora jämfört med andra marknader. För att få tillgång till utbudet av bostäder måste en bostadssökande lägga ner tid och resurser och aktivt leta och söka information om lediga bostäder. Även på en hyresmarknad utan kö får boendekonsu- menten ofta leta länge. Utbudet av bostäder begränsas också när en boende som är etablerad på en lokal bostadsmarknad söker en ny bostad eftersom den efterfrågade bostaden oftast behöver ligga nära barnens skolor, vänner, arbetsplatser och andra funktioner som man är beroende av. 
  
 En marknad med få likvärdiga objekt att välja mellan kan ge en bostadssökande starka incitament att acceptera första bästa tillgäng- liga bostad. När hyresgästernas sökkostnader går upp och när antalet sökande per ledig bostad är många kan det även ge hyresvärdar incitament att sätta en högre hyra för lägenheten eller att låta lägen- heter stå tomma i väntan på hyresgäster med en hög betalningsvilja. Hyresvärdarnas marknadsmakt blir då så stark att det går ut över en samhällsekonomiskt effektiv hyresnivå. Därför uppstår, på en mark- nad med efterfrågeöverskott, behovet av att motverka hyresvärdens 
  
 Taylor (2003), Rent regulation and new construction: With a focus on Sweden  
 1995-2001, 
  Swedish Economic Policy Rewiew 10 (2003)  
 s.135-167, 
  Bokriskommittén (2014), En funge- rande bostadsmarknad – en reformagenda. Love (2021), Hyresregleringens prislapp. 
  
 114 
  
 SOU 2021:58 
  
 Bostäder, boendet och hyresmarknaden 
  
 marknadsmakt över hyresgästen där hyresgästen även ges ett starkt besittningsskydd.78 
  
 Marknaden möter efterfrågan 
  
 Efterfrågan på en konsumentmarknad bestäms av den samlade betal- ningsviljan för en vara eller tjänst och beror på hur inkomster och förmögenheter är fördelade mellan hushåll. Med efterfrågan avses i ekonomisk mening hur mycket boende som efterfrågas vid de bostadspriser som gäller. En individ som saknar betalningsförmåga kan enligt den definitionen inte efterfråga ett boende. Det behöver inte innebära att individen inte har ett behov av eller värderingar av ett boende. Boendebehovet avspeglar individens nytta av boendet eller samhällets värdering av individers boendesituation. Marknaden svarar på efterfrågan snarare än behov. För att tillgodose de behov som inte marknaden möter kan politiska åtgärder användas, till exempel inkomststöd, subventioner och hjälp att få hyreskontrakt. 
  
 Det betyder inte att marknadsmekanismer och en väl fungerande marknad saknar betydelse för att möta de boendes bostadsbehov. Att hyresgästernas värderingar av läge och kvalitet beaktas i hyres- sättningen kan främja en god fastighetsförvaltning och en boende- kvalitet som svarar på de boendes behov och värderingar. Det kan bidra till ett effektivt utnyttjande av bostadsbeståndet, bidra till investeringsvilja, stimulera konkurrens, ge fler aktörer på bostads- marknaden och ge goda marknadsförutsättningar för att skapa ett utbud av hyresrätter som kan efterfrågas av många. 
  
 Även om hyresmarknaden inte är en ”fri eller perfekt marknad” i den renodlade nationalekonomiska betydelsen behöver samspelet mellan utbud och efterfrågan ha en påverkan på prissättningen. 
  
 3.3.2Bruksvärdeshyran är ett genomsnittspris 
  
 Bruksvärdessystemet är tänkt att efterlikna ett marknadssystem samt hindra oskäliga hyror och trygga besittningsskyddet.79 Bruks- värdet bestäms oberoende av den enskilda hyresgästens värderingar 
  
 78Se t.ex. Kopsch, F (2019), Reglering av hyresmarknader, rapport till Finanspolitiska rådet, 2019/1. 
  
 79Se prop. 1968:91 Bih. A s. 48 ff, samt SOU 2008:38 s. 141. 
  
 115 
  
 Bostäder, boendet och hyresmarknaden 
  
 SOU 2021:58 
  
 och behov. Det är hyresgästers värderingar i allmänhet som i stället är avgörande för bruksvärdet. Utgångspunkten är med andra ord en genomsnittlig, fiktiv hyresgäst. Lägenhetsegenskaper såsom storlek, hög standard och ett attraktivt läge är tänkt att komma till uttryck i hyressättningen.80 
  
 I kommissionens direktiv81 uttalas att utredningen ska beakta att hyran enligt bruksvärdet ska spegla marknadsvärdet av en lägenhet på en marknad präglad av långsiktig jämvikt. Samtidigt ska utred- ningen beakta att hyresgästernas värderingar av läge och kvalitet ska påverka hyressättningen. Dessa utgångspunkter för utredningen väcker två frågor. Den första gäller frågan vad marknadsvärdet av en lägenhet på en marknad präglad av långsiktig jämvikt innebär. Den andra frågan gäller hur hyresgästvärderingar av läge och kvalitet tolkas och vad den genomsnittliga hyresgästens värdering innebär. 
  
 Fri renodlad marknadshyra 
  
 En fri renodlad marknadshyra är den hyresnivå där betalningsviljan för hyresgäster ”på marginalen” motsvarar marginalkostnaden för den ”sist” framställda eller utbjudna lägenheten på marknaden. På en effektiv marknad med perfekt konkurrens innebär marknadshyres- sättning i teorin att det samhällsekonomiska välfärdsutfallet opti- meras. Alla individer kommer att mötas av samma pris eftersom ingen skulle vilja betala mer för en identisk bostad om man kan få en jämförbar lägenhet för ett lägre pris. 
  
 På bostadsmarknaden, särskilt i centrala delar av en ort, finns det på kort sikt ett givet utbud av bostäder av en viss typ. Om det skulle finnas 1 000 bostäder av en viss typ kommer priset/hyran på en fri marknad att bestämmas av vad den 1000:de konsumenten är villig att betala (förutsatt att konsumenterna kan rangordnas efter deras betalningsvilja). Finns det 10 000 bostäder av en viss typ kommer priset/hyran att styras av vad den 10 000:de konsumenten är villig att betala. Finns det en bostad kommer priset att bestämmas av den konsument som har den högsta betalningsviljan. 
  
 80Se prop. 2009/10:185 s. 68 och SOU 2017:65 s. 38 f. 
  
 81Dir. 2020:70. 
  
 116 
  
 SOU 2021:58 
  
 Bostäder, boendet och hyresmarknaden 
  
 Bruksvärdeshyra 
  
 Bruksvärdeshyran skiljer sig från den fria renodlade marknadshyran eftersom en bruksvärdeshyra är tänkt att återspegla den genomsnitt- lige hyresgästens värderingar. En förenklad beskrivning av prisbild- ningen på hyresbostäder är att bruksvärdet kan sägas vara ett högsta genomsnittspris för hyresnivån. Bruksvärdeshyran är ofta lägre än vad en teoretisk fri renodlad marknadshyra skulle vara. 
  
 Lagstiftaren har framhållit att en korrekt hyra ska enligt bruks- värdessystemet avspegla vad som är en god kvalitet i boendet baserat på olika egenskapsfaktorer som storlek, standard och läge.82 Vad som är en god kvalitet i boendet och hur läge och andra kvaliteter ska tolkas är inte närmare preciserat och objektivt definierbart. Bruks- värdessystemet innebär att lika lägenheter ska ha lika hyra. Det säger emellertid ingenting om hur hög hyran i kronor ska vara. Det är inte möjligt att helt objektivt definiera hur mycket olika kvalitets- egenskaper ska reflekteras eller hur de ska viktas mot varandra. 
  
 Bruksvärdeshyra och faktisk hyra 
  
 Hyran inom bruksvärdessystemet är den hyra som parterna i för- handlingar kommer överens om. Den faktiska hyresnivån är resul- tatet av den praxis som uppstår genom den lokala tillämpningen av bruksvärdesystemet. Systemet med kollektiva förhandlingar eller hyror som bestäms i enskilda förhandlingar mellan hyresvärd och hyresgäst kan ge upphov till faktiska hyror som avviker från en bruksvärdeshyra enligt definitionen ovan, hyran kan vara både högre och lägre. Det är också möjligt att de faktiska hyresnivåerna i vissa fall kan överensstämma med eller vara högre än en jämviktshyra. 
  
 Dagens hyresnivåer kan alltså ligga över eller under en hyresnivå som reflekterar hyresgästernas värderingar av läge och kvalitet. Eftersom hyresnivån i relation till bruksvärdet är ett pris som inte går att bestämma helt objektivt är det inte möjligt att mäta eller utvärdera dessa eventuella skillnader i kronor. 
  
 82prop. 2009/10:185 s. 68. 
  
 117 
  
 Bostäder, boendet och hyresmarknaden 
  
 SOU 2021:58 
  
 Läge, kvalitet och boendevärderingar 
  
 Hur läge och kvalitet bedöms bland olika individer är subjektivt. Det finns flera egenskaper som kan ha betydelse för hur en enskild bostadskonsument värderar ett ”läge”. Till exempel: 
  
 •Makroläget 
  
 –Geografisk närhet till centrala staden 
  
 –Avståndet till infrastruktur och transporter 
  
 –Områdets attraktivitet, utformning och status 
  
 •Närhet till 
  
 –Lek, rekreation och natur 
  
 –Kommersiell och social service 
  
 –Kultur och andra upplevelser 
  
 •Mikroläget 
  
 –Läge i huset och ”väderstreck” 
  
 –Buller och andra störningar 
  
 Att översätta den genomsnittlige hyresgästens värdering av läge och andra kvaliteter till att uttryckas i betalningsvilja, är problematiskt. Betalningsviljan ser mycket olika ut beroende på individ och följer inte en normalfördelning för boendekollektivet som helhet. Det kan finnas stora mängder individer som inte har någon betalningsvilja alls för bostäder i vissa lägen eller med vissa egenskaper och därför inte ens accepterar en hyra långt under gällande hyresnivå. Det kan också finnas en mycket hög betalningsvilja hos vissa individer för bostäder med särskilda kvaliteter i andra lägen. 
  
 Hyrorna kan hållas nere i attraktiva områden när hyran bestäms utifrån genomsnittliga värderingar. På en ”fri” marknad väger de ekonomiskt starka hushållens värderingar tyngst och hyran i dessa attraktiva områden skulle därmed sannolikt vara högre. 
  
 Ett bostadsområdes rykte och status har stor betydelse för hur det uppfattas. Inte minst i dag när vissa områden definieras som särskilt utsatta. Det är inte säkert att dessa områden kan värderas på en 
  
 118 
  
 SOU 2021:58 
  
 Bostäder, boendet och hyresmarknaden 
  
 objektiv skala. De kan ha flera objektivt attraktiva lägesegenskaper men samtidigt vara stigmatiserade genom ett dåligt rykte. 
  
 Att betalningsviljan är hög på Strandvägen i centrala Stockholm behöver inte avspegla några särskilda kvalitetsegenskaper eftersom de hushåll som efterfrågar lägenheten kan värdera olika egenskaper olika. Vissa betalar för utsikten över Stockholms ström, andra för när- heten till Djurgården eller Burns eller för att det är en adress som ger en social status. Det är svårt att med någon större exakthet fastslå vilken av olika kvalitetsegenskaper som faktiskt spelar roll och värderas av en boende. I regel går det att hitta statistiska korrelationer mellan priser och egenskaper, men flera egenskaper samvarierar. Närhet till stadens centrum ger ofta utslag i priser men om det beror på att detta läge ger status eller för att det är nära till ett utbud av teatrar och restauranger är svårare att avgöra. 
  
 Kvaliteter värderas olika av enskilda boendekonsumenter. Dessa kan ha sin grund i olika boendebehov och påverkas av den befintliga boendesituationen, ekonomiska förutsättningar och enskilda prefe- renser. Det finns en mängd faktorer som kan tänkas vara ”felprissatta” vid en jämförelse mellan dagens hyror och hyrorna på en hypotetisk friare hyresmarknad där boendekonsumenternas värderingar tillåts slå igenom fullt ut. Boendekonsumenter värderar enskilda kvaliteter olika som till exempel; arkitektur, utsikt, utformning av kök och bad- rum, lägenhetens läge i byggnaden, materialval, balkonger, parkerings- platser, lekplats etc. 
  
 Det har framförts kritik om att bruksvärdessystemet utformning inte reflekterar rådande konsumentvärderingar. När det gäller läges- faktorn går kritiken främst ut på att det inte sker en tillräcklig diffe- rentiering mellan hyran för lägenheter i attraktiva respektive mindre attraktiva lägen. Lägenheter i centrala och attraktiva lägen blir under- prissatta samtidigt som hyran blir högre än vad som motsvaras av allmänhetens boendevärderingar på andra ställen, särskilt i socioeko- nomiskt svaga områden.83 
  
 83SOU 2015:48, s. 63 ff. Modig, S (2017), Friare hyressättning – ett nytt system för hyressättning löser bostadskrisen. 
  
 119 
  
 4 Hyressättning i praktiken 
  
 4.1Inledning 
  
 De allra flesta hyrorna är som tidigare påpekats kollektivt för- handlade.1 Vid den rättsliga prövningen är sådana hyror även nor- merande och ska som huvudregel utgöra jämförelsematerial vid bruksvärdesprövningen. För att undersöka hur läge och kvalitet återspeglas i hyressättningen är det därför av intresse att göra en närmare undersökning av hur hyresförhandlingarna förs i praktiken och hur de kollektivt förhandlande parterna beaktar läges- och kvalitetsfaktorer i hyressättningen. Detta särskilt sett i ljuset av att regeringen i förarbetena till 2011 års lagändring tydligt framhöll att ansvaret för hyressättningen även i fortsättningen skulle ligga på de lokala parterna på hyresmarknaden. Regeringen påpekade även att det var angeläget att hyresmarknadens parter fortsatte sin gemen- samma översyn av hyresstrukturerna och att de justerar hyresnivåer som är mindre välgrundade.2 
  
 Som en del i kommissionens uppdrag ingår att göra en översikt över det arbete med systematisk hyressättning som bedrivits av parterna sedan 2011. Under utredningsarbetet har vi därför träffat kollektivt förhandlande parter på lokal nivå. Vi har haft möten dels på orter där man i dag tillämpar systematiska hyressättningsmodeller, dels på orter där man inte gör det. Mötena har främst syftat till att kommissionen ska få en bild av hur hyressättningen fungerar på orten, de lokala parternas erfarenheter av systematisk hyressättning samt hur parterna ser att systemet kan utvecklas, utifrån en mål- sättning att läge och kvalitet ska återspeglas i hyressättningen. 
  
 1Se bland annat avsnitt 2.1. 
  
 2Prop. 2009/10:185 s. 67 f. 
  
 121 
  
 Hyressättning i praktiken 
  
 SOU 2021:58 
  
 4.2Organisationerna inom det kollektiva förhandlingssystemet 
  
 De största intresseorganisationerna på hyresmarknaden är Hyres- gästföreningens Riksförbund, Fastighetsägarna Sverige och Sveriges Allmännytta. Utöver dessa organisationer finns det några mindre hyresgäst- och fastighetsägarorganisationer. På hyresgästsidan finns till exempel studentorganisationer som tillvaratar sina medlemmars intressen. 
  
 Hyresgästföreningen hade 537 615 medlemmar och 1 127 lokala hyresgästföreningar vid årsskiftet 2019/2020.3 Organisatoriskt är Hyresgästföreningens verksamhet uppdelad på flera nivåer.4 På central nivå finns Riksförbundet som bland annat har till uppgift att bedriva opinionsbildning, kompetens- och utvecklingsfrågor samt att samordna och utöva tillsyn över regionernas verksamhet. De lokala föreningarna är medlemmar i en hyresgästförening på kom- munal nivå, som bland annat genomför förhandlingar med hyres- värdar, arbetar med lokal bostadspolitik och ger stöd för att utveckla lokalt engagemang. Det finns dessutom nio regioner inom Hyres- gästföreningen. Regionerna ansvarar för att samordna och stödja de kommunala hyresgästföreningarna inom regionen. 
  
 Hyresgästföreningen ingår varje år cirka 30 000 förhandlings- överenskommelser och förhandlar hyran för cirka 90 procent av lägenheterna inom det kollektiva förhandlingssystemet.5 Lägenheterna finns i cirka 300 kommunala bostadsföretag och 45 000 privata hyres- fastigheter.6 
  
 Sveriges Allmännytta är bransch- och intresseorganisation för cirka 300 allmännyttiga kommunala och privata bostadsföretag. Företagen finns över hela landet och är av skiftande storlek, med allt från 72 till drygt 26 000 lägenheter i sina bestånd. Tillsammans äger och förvaltar medlemsföretagen drygt 800 000 bostäder.7 Sveriges Allmännytta agerar inte som part eller ombud vid de allmännyttiga bolagens hyresförhandlingar, men ger sina medlemmar stöd i frågor som rör hyressättning och hyresförhandlingar. 
  
 3Hyresgästföreningen, Årsredovisning 2019, s. 23. 
  
 Farmer, Hyressättning 2020, s. 53 f. 
  
 5Se Baheru, Hyressättning, 2020, s. 55. 
  
 6SOU 2017:65, s. 84. 
  
 7SOU 2017:65, s. 85. 
  
 122 
  
 SOU 2021:58 
  
 Hyressättning i praktiken 
  
 Fastighetsägarna har totalt cirka 15 000 medlemmar. Medlemmarna består huvudsakligen av privata fastighetsägare som äger bostadshus och lokaler för uthyrning samt av bostadsrättsföreningar. Även några allmännyttiga bostadsföretag är medlemmar i Fastighetsägarna. Utöver det nationella förbundet Fastighetsägarna Sverige, finns fyra regionala organisationer. Fastighetsägarna MittNord har cirka 4 500 medlemmar, Fastighetsägarna Stockholm cirka 4 500, Fastig- hetsägarna Syd cirka 2 000 och Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen (GFR) cirka 5 000. På central nivå bedriver Fastighets- ägarna Sverige bland annat opinionsbildning och arbetar med kom- petens- och utvecklingsfrågor. Enskilda fastighetsägare är medlem- mar i de regionala organisationerna. Organisationerna erbjuder sina medlemmar förvaltningstjänster och driver frågor på lokal och regional nivå.8 
  
 En fastighetsägarförening kan delta vid hyresförhandlingar genom att vara part i förhandlingsordningen jämte fastighetsägaren (tre- partsförhandlingsordning) eller genom att agera ombud för fastig- hetsägaren (tvåpartsförhandlingsordning). 
  
 4.2.1Organisationernas ambitioner kring hyressättningen 
  
 Hyresgästföreningen 
  
 Hyresgästföreningens förbundsstyrelse formulerade 2019 en portal- paragraf för all hyresförhandlingsverksamhet med följande lydelse.9 
  
 Hyresgästerna ska ha inflytande och Hyresgästföreningen ska verka för en stabil och långsiktigt hållbar hyresutveckling som innebär ett tryggt och prisvärt boende för hyresgästen och en stabil och långsiktigt funge- rande bostadsförvaltning för hyresvärden. Hyresrätten ska vara ett attraktivt boende för alla och för hela livet. 
  
 Hyresgästföreningens utgångspunkt är att hyresförhandlingarna ska leda till rättvisa och rimliga hyror och att varje hyra ska motsvara lägenhetens bruksvärde. Bruksvärdet ska bestämmas med samma kriterier för alla lägenheter på en ort. Ombyggnader, nya bedöm- ningar av bruksvärde och andra omständigheter som kan tvinga fram stora hyreshöjningar bör kombineras med rabatter eller andra former 
  
 8Baheru, Hyressättning (2020), s. 52 f. 
  
 9Hyresgästföreningen, Handbok för opinionsbildning och hyresförhandling 2021, s. 5. 
  
 123 
  
 Hyressättning i praktiken 
  
 SOU 2021:58 
  
 av trappning av hyresförändringen. Kvaliteten i förvaltningen av bostäderna och underhållet av fastigheter och lägenheter ska vara en del i bedömning av bruksvärdet. Hyresförändringar ska vara rimliga i förhållande till kostnader för bostadsförvaltning och hushållens ekonomi. Hyresgästföreningens målsättning med förhandlingsverk- samheten är att verka för en långsiktigt hållbar hyresutveckling där hyresgästen ges inflytande. Två viktiga mål inom ramen för detta är att hyrorna inte ska öka mer än inflationen och att hyrans andel av disponibel inkomst inte ska överstiga 25 procent. Hyresförhand- lingarna ska dock alltid ske utifrån de lokala förutsättningarna på varje ort.10 
  
 Sveriges Allmännytta 
  
 Allmännyttiga bostadsföretag har att förhålla sig till vad som stadgas i 2 § lagen (2010:879) om allmännyttiga bostadsaktiebolag. Där anges bland annat att allmännyttiga bostadsaktiebolag ska bedriva sin verksamhet enligt affärsmässiga principer. Av förarbetena till lagen framgår att verksamheten ska bedrivas på sådant sätt att mark- nadsmässiga avkastningskrav ställs på bolaget. Det övergripande syftet med ett allmännyttigt bostadsaktiebolag är att främja bostads- försörjningen i kommunen. Med detta avses att erbjuda bostäder till alla kommuninvånare och tillgodose olika bostadsbehov som invånarna i kommunen har. I uppgiften ingår även att bygga hyres- bostäder.11 
  
 Allmännyttiga bostadsföretag ska utgå från vad som är långsiktigt bäst för företaget. De ska vara långsiktiga och seriösa fastighets- ägare. I det långsiktiga perspektivet ligger att ta hänsyn till befintliga hyresgäster, liksom till presumtiva hyresgäster och till hur hyres- marknaden kan utvecklas. 
  
 Sveriges Allmännytta har i dialog med medlemsföretagen tagit fram idéprogrammet Allmännyttan mot år 2030. I idéprogrammet framhålls att allmännyttans uppgift är att erbjuda goda hyres- bostäder för alla oavsett inkomst, ursprung, ålder och hushållstyp. Olika preferenser och värderingar kräver ett brett och varierat utbud vad gäller läge, hustyp, storlek, rumsindelning, utrustning, standard 
  
 10Hyresgästföreningen, Handbok för opinionsbildning och hyresförhandling, 2021 s. 5 och Hyres- gästföreningen, Uppföljning av kvalitetskriterier. Rapport till förbundsstämman (2018), s. 3 ff. 
  
 11Se prop. 2009/10:185, s. 43 ff. och s. 83 ff. 
  
 124 
  
 SOU 2021:58 
  
 Hyressättning i praktiken 
  
 och hyresnivåer samt möjlighet till tillval. Hyressättningen ska baseras på hur hyresgäster i allmänhet bedömer lägenheternas bruksvärden.12 Vidare påpekas att en väl fungerande hyressättning är en förutsättning för en ekonomiskt hållbar utveckling. Det är viktigt att bostadens läge och områdets attraktivitet får ett genomslag i hyressättningen liksom kvaliteter i fråga om miljö, service och underhåll. Det behövs ett samarbete mellan de lokala parterna för att skapa en hyressättning som motsvarar hyresgästernas värderingar av lägenheternas varierande bruksvärden. Likvärdiga lägenheter bör ha lika hyra, oavsett ägare, medan skillnader i bruksvärde ska motsvaras av skillnader i hyra. En systematisk och transparent hyressättning framhålls som ett sätt att skapa rättvisa mellan hyresgäster. En sådan hyressättning främjar också en utveckling av hyresrätten som upp- låtelseform genom att underlätta prissättningen av ett mer varierat utbud.13 
  
 Fastighetsägarna 
  
 På fastighetsägarnas webbplats framhålls att hyressättningen inom bruksvärdessystemet ska baseras på ett antal bruksvärdesfaktorer, som exempelvis fastighetens och lägenhetens standard, utrustning i lägenheter och gemensamma utrymmen som tvättstugor, trapphus och gårdar. Även läge, så som tillgång till kollektivtrafik och avstånd till centrum, är en bruksvärdesfaktor. Baserat på dessa faktorer ska likvärdiga lägenheter ha lika hyra.14 
  
 Vidare framhålls att en fungerande bostadsmarknad minskar segregationen, gör så att unga kan flytta hemifrån när de önskar och möjliggör för företag att anställa rätt arbetskraft. Därför arbetar Fastighetsägarna för att branschens aktörer ska kunna möta efter- frågan på marknaden och vända bostadsbrist till en kundorienterad marknad i balans. Fastighetsägarna verkar för att stärka hyresrättens ställning, för en ökad rörlighet på bostadsmarknaden och för en ökad nyproduktion av bostäder av alla sorter.15 
  
 12Sveriges Allmännytta, Allmännyttan mot år 2030 – ett idéprogram (2021), s. 15. 
  
 13Sveriges Allmännytta, Allmännyttan mot år 2030 – ett idéprogram (2021), s. 31. 
  
 14Fastighetsägarna Sveriges webbplats  
 (www.fastighetsagarna.se/fakta/fakta-for-fastig- 
  hetsagare/hyressattning/), kontrollerad den 24 mars 2021. 
  
 15Fastighetsägarna Sveriges webbplats  
 (www.fastighetsagarna.se/om-oss/fragor-vi-arbetar- 
  med/bostadspolitik/), kontrollerad den 24 mars 2021. 
  
 125 
  
 Hyressättning i praktiken 
  
 SOU 2021:58 
  
 4.3Hyresförhandlingar och hyressättning 
  
 Hyran och justeringar av densamma bestäms i förhandlingar mellan parterna. På hyresmarknaden förekommer det dock olika slags kollektiva hyresförhandlingar. Även om lagstiftning inte pekar ut vad hyresförhandlingar ska syfta till och vad som ska ligga till grund för förhandlingarna, görs vanligtvis en skillnad mellan årliga hyres- förhandlingar och bruksvärdesförhandlingar. 
  
 De årliga hyresförhandlingarna syftar som huvudregel till att hantera hur hyrorna ska utvecklas över tid. Det är främst för- handlingar i syfte att justera hyresnivåer i takt med ökade kostnader för förvaltningen och den samhällsekonomiska utvecklingen. Efter- som de årliga förhandlingarna som huvudregel inte berör faktorer som ska påverka lägenheternas bruksvärden syftar de inte heller till att reglera vilket genomslag det geografiska läget eller olika boende- kvaliteter ska få i hyressättningen. Det som de årliga förhandlingarna syftar till kan alltså sägas ligga utanför det område som kom- missionen har att undersöka. 
  
 De förhandlingar som syftar till att rangordna lägenheter eller differentiera hyror utifrån lägenheternas olika kvaliteter kallas ofta för bruksvärdesförhandlingar. En hyresöverenskommelse ingås alltså genom att uppskatta lägenhetens bruksvärde. Eftersom den första avtalade hyran för lägenheten utgör startpunkten för den fortsatta hyresutvecklingen kan även förhandlingar kring förstagångshyror sägas vara en form av bruksvärdesförhandlingar. Till bruksvärdesför- handlingar hänförs även förhandlingar som berör standardhöjande åtgärder, eftersom sådana kan medföra en hyreshöjning som har sin grund i kvalitetsförbättringar. Bruksvärdesförhandlingar kan inledas när som helst under året och påkallas av den part som anser att lägenheternas bruksvärden inte återspeglas i hyressättningen. 
  
 Alltsedan bruksvärdessystemet infördes har utgångspunkten varit att parterna ska bestämma hyrorna och hyresnivåer. Det är alltså de hyresförhandlande parterna som har att komma överens om vad till exempel en balkong eller ett bostadsområdes attraktivitet ska ha för påverkan på hyran. Vilka utgångspunkter och normer som legat till grund för hyressättningen har dock i viss mån varierat över tid. 
  
 126 
  
 SOU 2021:58 
  
 Hyressättning i praktiken 
  
 4.3.1Självkostnadshyra – dess utveckling och påverkan på nuvarande hyresstrukturer 
  
 Allmännyttans roll har haft en stor påverkan på utvecklingen av hyres- marknaden. I praktiken var de allmännyttiga kommunala bostads- företagens självkostnader, fram till 2011, styrande för hyressättningen. Byggåret har haft stor betydelse för hyressättningen och den vid tiden gällande produktionskostnaden har ofta varit avgörande för hyresnivån.16 Under uppbyggnaden av allmännyttiga bostadsföretag, under rekordåren, var statlig finansiering en grundbult liksom själv- kostnadsprincipen. Allmännyttans självkostnadshyror hade även kommit att bli hyresnormerande vid den rättsliga prövningen av hyran.17 
  
 Hyror sattes utifrån framarbetade modeller som syftade till att täcka bolagens kostnader och hyrorna i de nybyggda husen för- delades så att mindre lägenheter fick högre hyror per kvadratmeter än större lägenheter. Olika kvaliteter i husen och lägenheterna togs omhand genom påslag respektive avdrag. Det innebar till exempel att lägenheter på olika våningsplan och med eller utan balkong fick olika höga kvadratmeterhyror. Målet med hyressättningen var att täcka kostnaden som baserades på tänkta driftkostnader och finan- siella kostnader. Den hyressättningsmodell som användes blev vedertagen vilket ledde till att det i respektive hus sattes en hyra som tog hänsyn till lägenheternas olika kvaliteter. 
  
 Hyran påverkades i stor utsträckning av statliga finansiella stöd, som under tidens lopp sett olika ut, och därför i varierande ut- sträckning subventionerat hyrorna. När produktionskostnaden har legat till grund för hyressättningen avspeglar hyrorna med åren snarare olika statliga finansieringssystem, byggregler och marknads- förutsättningar än hyresgästernas faktiska värderingar.18 
  
 De självkostnadshyror som sattes i det allmännyttiga beståndet var under många år hyresnormerande vid den rättsliga prövningen. Trots att det i bruksvärdesystemet alltid funnits en målsättning att attraktiva kvaliteter ska tillåtas påverka hyressättningen, har till exempel det geografiska läget under många år inte vägts in i annan utsträckning än i den mån det kommit till uttryck genom markpriset i produktionskalkylen. 
  
 16Se bland annat Boverkets rapport 2014:13, s. 25 och s. 43 f. 
  
 17Se avsnitt 2.8.3. 
  
 18Hyreskommissionen (2018), Hyresrätten i framtiden. 
  
 127 
  
 Hyressättning i praktiken 
  
 SOU 2021:58 
  
 Över tid har det skett ett skifte i frågan huruvida självkostnads- principen skulle tillämpas på hela det allmännyttiga bolagets bestånd eller på varje fastighet för sig. Även detta har fått betydelse för hur bruksvärdet reflekterats under olika perioder. 
  
 Bruksvärdessystemet, med allmännyttans hyresnormerande roll, har historiskt sett tillämpats schablonmässigt. Utvecklingen av hyrorna har under årens lopp, med några undantag, främst påverkats av de årliga förhandlingarna. I många fall har det skett en likartad procentuell årlig justering i hela beståndet på respektive ort. Om resultatet av den årliga förhandlingen med det kommunala bostads- företaget på orten blev en hyreshöjning med två procent, så fick även privata värdar regelmässigt samma procentuella höjning. En sådan tillämpning var möjligen praktisk för de förhandlande organi- sationerna, men däremot inte rättvis för deras medlemmar.19 
  
 Faktorer som utöver de årliga förhandlingarna fått en påverkan på hyran har främst varit att lägenheter genomgått större reno- veringar eller att kvaliteter förändrats som till exempel inglasade balkonger och säkerhetsdörrar, m.m. 
  
 Politiska förändringar, till exempel skatteomläggningen och EU- anslutningen, har haft en stor inverkan på såväl fastighetsbolagens finansiella kostnader som skattetrycket. Det har fått till följd att kostnadsnivåerna stötvis har ökat för de allmännyttiga fastig- hetsbolagen, vilket i sin tur har – utifrån hur självkostnadsprincipen tillämpades – gjort att hyresuttaget haft en stor korrelation med kostnadsökningar. Inom vissa bestånd kan dessa hyreshöjningar ha lett till att lägenheter i mindre attraktiva lägen nått hyresnivåer som boendekonsumenterna ansett vara för höga, med vakanser som resultat, medan andra lägenheter på orten fortsatt vara så attraktiva att hyresgäster varit beredda att stå länge i kö för dem. 
  
 Det stora flertalet orter lever kvar med hyresstrukturer som baserar sig på uppräkning av nyproduktionshyror. De årliga hyres- förhandlingarna har varit de huvudsakliga forumet för parterna när det gällt hyressättning på orten. 
  
 19Hyresgästföreningen (2008) När kvaliteten får styra hyran - Erfarenheter och slutsatser från kvalitetshyresprojektet i Göteborg. 
  
 128 
  
 SOU 2021:58 
  
 Hyressättning i praktiken 
  
 4.3.2Övergång till en mer systematisk hyressättning 
  
 Genom åren har flera initiativ gjorts för att försöka anpassa olika orters hyresstrukturer. På vissa orter där vakanser har uppstått i delar av allmännyttans bestånd har de lokala hyresgästföreningarna och de allmännyttiga bolagen tillsammans genomfört omfördel- ningar av hyresuttaget inom beståndet, med målet att bolagen ska kunna täcka sina kostnader. Före 2011 års lagstiftning skedde detta ofta utan hänsyn till privata värdars hyresuttag. Efter lagändringen 2011, som innebar att de allmännyttiga bostadsföretagen skulle arbeta enligt affärsmässiga principer, började dock andra aspekter påverka företagens agerande. 
  
 I samband med 2011 års hyressättningsreform enades parterna om att de tillsammans skulle verka för att hyresstrukturerna skulle återspegla boendekonsumenternas värderingar och att hyressätt- ningen skulle upplevas som rimlig och rättvis. Arbetet har kommit olika långt på olika orter. På flera orter har ett arbete initierats och en modell utarbetats av det allmännyttiga bolaget tillsammans med hyresgästföreningen där både lokala representanter och tjänstemän från den regionala nivån ingått.20 Modellerna har ofta varit så kallade nollsummespel. Med det ska främst förstås att modellerna visser- ligen genererar en differentiering med hänsyn till läge och kvalitet, men att differentieringen i sig inte ändrar det totala hyresuttaget. 
  
 Det är inte ovanligt att det kan ta uppemot fyra år att ta fram och enas om en modell, genomföra besiktningar och skaffa systemstöd. Projekten är ofta starkt beroende av enskilda personer och deras relationer samt en samsyn kring vad målet med modellen är. Inte sällan tycks flera år av arbete fallera strax innan mållinjen. Ofta finns dock en intention att en modell och hyresstruktur som parterna enats kring ska leda till ett bättre förhandlingsklimat. 
  
 I Stockholm har ingen systematik kring hyressättningen kunnat förhandlas fram, men försök och diskussioner har pågått under en längre tid. En liten omviktning har dock skett i de årliga hyres- förhandlingarna där centralt belägna lägenheter fått en något högre hyreshöjning än lägenheter i stadens ytterområden. 
  
 20Göteborg utgör dock ett undantag. Där initierade privata hyresvärdar ett arbete med hyres- gästföreningen som syftade till att få en hyressättning som bättre motsvarar hyresgästernas värderingar. 
  
 129 
  
 Hyressättning i praktiken 
  
 SOU 2021:58 
  
 4.3.3Innebörden av systematisk hyressättning 
  
 Systematisk hyressättning är ett samlingsbegrepp för modeller för hyressättning som utarbetas regionalt och lokalt av hyresvärdar och hyresgäst- och fastighetsägarorganisationer. Modellerna syftar till att underlätta hyressättningen på orten och är en utveckling av dagens bruksvärdessystem. Vanligtvis bygger modellerna på ett poängsystem och ska leda till en mer differentierad hyressättning utifrån läges- och kvalitetsfaktorer. Parterna har vanligtvis ingått avtal om att hyressättningen ska följa ett framförhandlat prissätt- ningsavtal. Dessa avtal kan antingen vara tvåpartsavtal eller flerparts- avtal. Ett tvåpartsavtal är ett avtal mellan hyresgästföreningen och en fastighetsägare, och ett flerpartsavtal kännetecknas av att det finns flera parter på fastighetsägarsidan. Även lokala fastighetsägar- organisationer kan vara parter i avtalen. Sådana prissättningsavtal som omfattar flera bostadsföretag på orten, såväl privata som all- männyttiga, kallas ofta för regionala prissättningsavtal.21 
  
 4.3.4Systematisk hyressättning inom Sveriges Allmännytta 
  
 I Agenda för Sveriges Allmännytta  
 2019–2023, 
  som beslutades 2019, framhålls att organisationen ska verka för att arbetet med en systematisk hyressättning intensifieras, med målsättningen att hela landet år 2025 ska ha en hyressättning som motsvarar hyresgästernas värderingar.22 
  
 Omkring 100 medlemsföretag inom Sveriges Allmännytta arbetar med, eller har tagit initiativ till, att utveckla modeller för systematisk hyressättning. Ytterligare ett antal företag har haft systematisk hyressättning, som inte längre används. Orsakerna till det är bland annat byte av  
 IT-system, 
  personalförändringar och att befintliga IT- system inte har kunnat hantera nödvändiga förändringar.23 
  
 I en marknadsrapport som Sveriges Allmännytta låtit samman- ställa framhålls att medlemsföretagens erfarenheter visar att ett väl fungerande lokalt samarbete med systematisk hyressättning mellan alla tre parterna bidrar till bättre relationer, vilket i sig kan underlätta förhandlingsarbetet.24 Vidare påpekas att systematisk hyressättning 
  
 21Se Baheru, Hyressättning (2020) s. 452. 
  
 22Sveriges Allmännytta, Agenda för Sveriges Allmännytta  
 2019–2023, 
  (2020) s. 16. 
  
 23Sveriges Allmännytta, Vad händer med hyrorna – och varför? (2020), s 29. 
  
 24Sveriges Allmännytta, Vad händer med hyrorna – och varför? (2020), s 29. 
  
 130 
  
 SOU 2021:58 
  
 Hyressättning i praktiken 
  
 förenklar och förbättrar möjligheterna att förutse vilka ekonomiska konsekvenser olika åtgärder och upprustningsprojekt medför. Trans- parensen bidrar till att underlätta för parterna att komma överens och därmed ökar möjligheterna att genomföra förändringar på fastig- heten. Det kan då leda till bättre underhåll och långsiktigt bättre hyresbostäder. Det gäller dock att utvecklingen av en systematik inte görs för komplex och inte heller system- eller personberoende, samt att den kan uppdateras när omständigheter förändras. Det kan handla om att olika lägens attraktivitet förändras eller att nya bruks- värdeskomponenter är relevanta att införa. 
  
 Sveriges Allmännytta har även genomfört en enkätundersökning bland sina medlemsföretag avseende systematisk hyressättning.25 Av undersökningen framkommer bland annat att företagen har kommit olika långt i sitt arbete med att implementera systematisk hyres- sättning. 
  
 Figur 4.1 Hur långt har ni kommit i ert arbete med systematisk hyressättning? 
  
 100% 
  
 90% 
  
 80% 
  
 70% 
  
 60% 
  
 50% 
  
 38,5% 
  
 40% 
  
 23,1% 
  
 30% 
  
 22,1% 
  
 20% 
  
 2,6% 
  
 11,8% 
  
 10% 
  
 2,1% 
  
 0% 
  
 Påbörjat 
  
 Påbörjat 
  
 Arbetar fram Arbetar fram Arbetar inte 
  
 Tillämpar en 
  
 samtal med 
  
 samtal med 
  
 en modell i 
  
 modell i 
  
 med det 
  
 modell redan 
  
 HF 
  
 HF och de 
  
 samarbete 
  
 samarbete 
  
 privata FÄ 
  
 HF 
  
 med HF och 
  
 privata FÄ 
  
 Av undersökningen framgår att företagen uppgav olika anledningar till att arbetet inte hade kommit längre. Utarbetandet av modeller ansågs resurskrävande. Vidare efterfrågades stöd och vägledning för att ta fram modeller. Tidsbrist, nedprioriteringar, ointresse från 
  
 25Sveriges Allmännytta, Systematisk hyressättning inom Sveriges Allmännytta, rapport  
 2020-06-29. 
  Enkäten gick ut till 305 företag och besvarades av 204 företag. 
  
 131 
  
 Hyressättning i praktiken 
  
 SOU 2021:58 
  
 ledningen, svårigheter att samla parterna eller att man ansåg att hyresnivåerna redan var korrekta var andra orsaker som nämndes. Ofta tar ett projekt från start till implementering cirka fyra år. 
  
 Arbetet med att utforma lokala modeller utförs i huvudsak av allmännyttan och Hyresgästföreningen. Av de som uppgett att man i någon form arbetar med systematisk hyressättning på en ort sker i 81 procent av fallen arbetet genom ett allmännyttigt bolag och representanter från Hyresgästföreningen. Endast i 19 procent av fallen var alla tre parter representerade i arbetet. Huruvida privata fastighetsägare driver motsvarande arbete tillsammans med Hyres- gästföreningen, där det allmännyttiga bolaget inte medverkar, fram- gick inte av undersökningen. 
  
 Av de företag som svarade på enkäten upplevde cirka 22 procent att arbetet med systematisk hyressättning fungerade bra, 30 procent ansåg att arbete fungerade dåligt och närmare hälften var neutrala i sin bedömning av arbetet. 
  
 Figur 4.2 
  
 100% 
  
 90% 
  
 80% 
  
 70% 
  
 Procent 
  
 60% 
  
 50% 
  
 40% 
  
 30% 
  
 20% 
  
 10% 
  
 0% 
  
 Hur fungerar arbetet med systematisk hyressättning? 
  
 47,5% 
  
 30,0% 
  
 22,5% 
  
 Bra 
  
 OK 
  
 Dåligt 
  
 Vid nyproduktion och större renoveringar upplevdes att det var svårt att komma fram till en systematisk hyressättning. Det kan också vara svårt att komma överens om poängtolkning och utform- ning, till exempel hur mjukare kvaliteter som förvaltningskvalitet ska värderas, hur många parametrar som ska finnas med i modellen 
  
 132 
  
 SOU 2021:58 
  
 Hyressättning i praktiken 
  
 och viktningen mellan olika kvaliteter. Det upplevdes överlag som svårt att komma till en förhandling och enas om gemensamma referensramar och begrepp när parter med olika målsättningar ska samlas. 
  
 Resultatet av Sveriges Allmännyttas enkät visar sammantaget på behovet av fortsatt omfattande lokalt utvecklingsarbete och centralt stöd för att uppnå målsättningen om systematisk hyressättning i hela landet år 2025. Det framhålls att det kommer att krävas arbete och resurser från samtliga berörda parter – Hyresgästföreningen, allmän- nyttan och de privata hyresvärdarna – för att de system som ut- vecklas ska bli relevanta och fylla sin funktion.26 
  
 4.4Vägledning och modeller för systematisk hyressättning 
  
 Kommissionen har bland annat träffat kollektivt förhandlande parter på orter där systematiska hyressättningsmodeller tillämpas. Nedan kommer dessa modeller att presenteras (se avsnitt 4.5.3). Ett arbete med att ta fram en  
 Sverige-modell 
  har också genomförts mellan de tre partsorganisationerna. 
  
 4.4.1Gemensam handledning för systematisk hyressättning 
  
 Hyresgästföreningen, Fastighetsägarna Sverige och Sveriges Allmän- nytta har på central nivå arbetat med att ta fram en gemensam hand- ledning för systematisk hyressättning. I ett handledningsdokument från 2017 beskrivs bland annat hur lokala parter steg för steg kan arbeta för att införa en systematisk hyressättningsmodell på orten. Handledningen bygger på erfarenheter och kunskap från olika hyressättningsprojekt runt om i landet. Eftersom dokumentet inte har skrivits under av parterna gemensamt kan modifieringar fort- farande vara aktuella.27 Handledningen är dock ett av få dokument med erfarenheter och tips för en lyckad systematisk hyressättning. Även om handledningen inte ska ses som ett officiellt dokument från 
  
 26Sveriges Allmännytta, Vad händer med hyrorna och varför? (2020), s. 29. 
  
 27Fastighetsägarna Sverige har framhållit att arbetet med handledningen fortsatte under 2019, men att någon slutlig överenskommelsen inte kunde träffas. Vidare har man påpekat att handledningen inte ska ses som några gemensamma och principiella ställningstaganden från de tre partsorganisationerna. 
  
 133 
  
 Hyressättning i praktiken 
  
 SOU 2021:58 
  
 de tre organisationerna har den ändock fått betydelse för fram- tagandet av hyressättningsmodeller på olika orter. Bland annat har företaget Trimma AB, som tillhandahåller modeller för att beräkna systematisk hyra, tagit fasta på de råd som ges i handledningen (se avsnitt 4.4.2.). I handledningen framgår bland annat följande. 
  
 Vid en systematiserad hyressättning ska skillnader i bruksvärde för olika lägenheter avspegla sig i rimliga skillnader i hyra. Dessa skillnader i hyra mellan olika lägenheter kan beräknas i en hyressättningsmodell genom att varje lägenhet bedöms och tilldelas poäng utifrån modellens poängsatta faktorer. Sådana faktorer kan vara lägenhetens planlösning, standard, modernitet, läge, förmåner (hiss m.m.) och förvaltningskva- litet. Dessa resulterar i en total poängsumma för varje lägenhet och denna summa kan sedan jämföras med andra lägenheters poäng. Utgångs- punkten för systematisk hyressättning är att modellen ska överens- stämma med bostadskonsumenternas värderingar. Det är de boendes värderingar av modernitet, standard, läge, förvaltningskvalitet med mera som ska avspegla sig i hyressättningen och påverka hyran i varje enskild lägenhet.28 
  
 I handledningen framhålls att en av fördelarna med systematisk hyressättning är att en samsyn kan skapas kring hyressättningen på orten och att den blir mer förutsägbar. Vidare kan säkerställas att hyrorna bättre återspeglar lägenheternas kvaliteter och att skillnader i bruksvärden återspeglas i hyrorna. Hyresgäster kan då bättre förstå varför hyressättningen ser ut som den gör. Vidare anges att syste- matisk hyressättning ska bidra till att det lönar sig för fastighets- ägaren att uppdatera till en modern standard och att en välgrundad investeringsbedömning kan göras utifrån modellen. En lyckad hyressättningsmodell sägs kunna leda till en bättre struktur kring hyresförhandlingarna. En större samsyn hos parterna kring bedöm- ningen av bruksvärdesfaktorer och hyressättningen kan underlätta förhandlingsarbetet i stort, vilket även kan påverka de årliga hyres- förhandlingarna positivt. 
  
 Utöver läget och andra kvaliteter, bör hyressättningsmodellerna även ta sikte på förvaltningskvalitet. Det framhålls att det är viktigt att modellerna skapas utifrån ortens lokala särart och förutsättningar. Vidare påpekas att även om det finns en modell att utgå från så ska hyran alltid fastställas i en förhandling mellan de lokala parterna, var- vid modellen kan ses som en plattform för förhandlingen. Förhand- 
  
 28Fastighetsägarna Sverige, Hyresgästföreningen Riksförbundet och SABO, Att arbeta med hyressättningsmodeller – en handledning för systematisk hyressättning (2017), s. 4. 
  
 134 
  
 SOU 2021:58 
  
 Hyressättning i praktiken 
  
 lingsutrymmet ska inte minska. I stället kan modellen skapa en samsyn där själva hyresförhandlingen kan ta vid. 
  
 I handledningen finns en lista om 17 punkter, där det beskrivs vad som kännetecknar en lyckad arbetsprocess. Nedan följer en sam- manfattning av vad som rekommenderas för att lyckas med en syste- matisk hyressättningsmodell. Resterande del av detta avsnitt bygger uteslutande på vad som anges i Fastighetsägarna Sverige, Hyresgäst- föreningen Riksförbundet och SABO, Att arbeta med hyressättnings- modeller – en handledning för systematisk hyressättning (2017). 
  
 Hur arbetet bör bedrivas från start 
  
 För att arbetet ska vara framgångsrikt framhålls att det är viktigt att parterna från början skapar en gemensam målbild kring behovet av en systematisk hyressättningsmodell och att man gemensamt slår fast vad man vill uppnå med modellen. Arbetet bör organiseras i en projektgrupp, en styrgrupp och en kommunikationsgrupp, där principiella och viktiga beslut fattas i styrgruppen. Ledamöterna i styrgruppen ska ha mandat att fatta beslut för den part som de företräder. Arbetet med att ta fram en modell tar ofta lång tid. En preliminär tidsplan bör fastställas och det är viktigt att från början dis- kutera finansiering och vilka resurser som kommer att krävas. Under det pågående arbetet är det viktigt att, genom kommunikations- gruppen, kommunicera arbetet med hyresgäster och fastighetsägare som kommer att vara berörda. 
  
 Arbetet med att ta fram systematiska hyressättningsmodeller kan ofta bli personberoende. Genom att dokumentera arbetet har modellen en större möjlighet att överleva och fungera bra även när andra personer ska ta vid och förvalta den. Dokumentation av arbetet kan även få till följd att låsningar mellan parterna kan undvikas. Både sådant som parterna är överens om och oense om bör dokumenteras. 
  
 Hur olika kvalitetsfaktorer kan undersökas och värderas 
  
 För att ta reda på hur hyresgäster värderar olika geografiska lägen på orten och kvaliteter i boendet bör enkätundersökningar tas fram och skickas till hyresgäster och andra boende. När det gäller det geografiska läget så finns det parametrar som de allra flesta tycker är viktiga, till 
  
 135 
  
 Hyressättning i praktiken 
  
 SOU 2021:58 
  
 exempel trygghet i området, närhet till hav, handel och service samt allmänna kommunikationer. Sådana parametrar kan därför användas i undersökningen. För att vikta relationen mellan det geografiska läget och andra kvaliteter kan det ibland vara värdefullt att i samma enkät ta reda på hyresgästernas värderingar av andra bruksvärdes- faktorer, till exempel fastighetens och lägenhetens standard samt förvaltningskvalitet. 
  
 När en undersökning har genomförts bör parterna gemensamt bearbeta svaren. Resultaten av de undersökningar som görs avseende det geografiska läget ska leda till en rangordning av ortens områden utifrån hur attraktiva de är. Hur stor skillnad det ska vara mellan mest och minst attraktivt läge är en värdering parterna på orten måste komma överens om. För det fall resultaten visar att det inte finns någon skillnad i attraktivitet mellan enskilda områden kan dessa läggas samman. Det kan även vara så att det inom vissa områden finns mikrolägen som är mer eller mindre attraktiva och som bör beaktas särskilt. 
  
 Parterna måste fastställa och värdesätta de parametrar som ska påverka hyran utifrån undersökningsresultaten. Modellen ska inne- hålla en grundstandard som är giltig för hyresbostäderna på orten. Antalet parametrar måste bestämmas och de kan även innehålla undernivåer som måste definieras. Det ortsspecifika är viktigt att få fram och ska återspeglas i parametrarna. Eftersom grundstandarden ändras över tiden kommer antalet parametrar och värderingen av dem att behöva ses över kontinuerligt. 
  
 Det kan även finnas ett behov av att inventera lägenheter på orten genom besiktningar. För att få mer tillförlitliga resultat kan lägen- hetsdeklarationer tas fram och skickas ut till hyresgästerna, som därefter får möjlighet att ge sin syn på innehållet. På så sätt kan fel- aktiga resultat undvikas och hyresgästen kan notera arbeten som hyresgästen själv gjort, vilka inte ska påverka hyran. 
  
 Förvaltningskvalitet är en del av bruksvärdet och bör ingå som en del av systematisk hyressättning. Bemötande, tillgänglighet, hur fel- anmälningar hanteras och kvaliteten på fastighetsskötseln kan ligga till grund för bedömningen av hyresvärdens service. Olika mätningar som fastighetsägaren använder sig av, inom ramen för sina kundkon- takter, kan även ligga till grund för bedömningen av förvaltnings- kvaliteten. Vid besiktningar kan även göras en gemensam bedömning av fastighetens status samt fastighetsägarens förvaltningsrutiner och 
  
 136 
  
 SOU 2021:58 
  
 Hyressättning i praktiken 
  
 service. Före besiktningen kan parterna gemensamt komma överens om vilka parametrar som ska användas för att mäta förvaltnings- kvalitet. Serviceenkäter kan användas som ett komplement till besikt- ningarna. 
  
 För att försäkra sig om att hyressättningsmodellens parametrar får avsedd effekt på hyresnivån är det viktigt att simulera hyrorna i modellen. Eventuellt måste värdet på vissa parametrar justeras. 
  
 När en modell har tagits fram 
  
 Runt om i landet används olika typer av datastöd för att administrera modellerna. Det är viktigt att alla parter har tillgång till de data- system som används. 
  
 När modellen implementeras kommer den att medföra hyres- förändringar på orten. Hyran sätts alltid i en lokal förhandling och efter en individuell bedömning av lägenhetens bruksvärde. Hyror som är beräknade enligt en systematisk hyressättningsmodell har goda förutsättningar att bli hyresnormerande på orten. 
  
 Den nya hyran kommer förmodligen att skilja sig från den tidigare. För att behålla ett starkt konsumentskydd, trygga besitt- ningsskyddet och skydda hyresgäster mot kraftiga hyresändringar under kort tid, bör det under en period ske en infasning av den nya hyran. Vanligtvis sker infasningen av en hyreshöjning genom att hyresgästen erhåller en hyresrabatt, som motsvarar höjningen minus det överenskomna infasningsbeloppet. Rabatten minskar därefter årligen, till dess den nollställs. För det fall hyresgästen som har Morris terad hyra flyttar, nollställs rabatten och bruksvärdeshyran enligt modellen gäller direkt för en ny hyresgäst från och med tillträdesdagen. Ett annat sätt att fasa in en hyressättningsmodell är att låta de olika bruksvärdesfaktorerna införas stegvis. De första åren kan läget påverka hyressättningen, varefter fastighetens och lägenhetens standard får genomslag. Höjningar på grund av standardförbättringar eller årliga justeringar tillkommer på hyran. 
  
 När en systematisk hyressättningsmodell finns på plats är det viktigt att den är föremål för utvärdering och underhåll. Det är viktigt att hålla hyressättningsmodellen levande. Parterna måste vara beredda på att fånga upp förändringar på orten. Ett områdes attraktivitet kan förändras över åren, liksom lägenheternas grundstandard. Samarbetet 
  
 137 
  
 Hyressättning i praktiken 
  
 SOU 2021:58 
  
 mellan parterna måste hållas levande, datastödet måste uppdateras och förändringar i boendet måste få genomslag i modellen. 
  
 4.4.2Modeller för att beräkna systematisk hyra 
  
 Systematiska hyressättningsmodeller kräver allt som oftast ett system- stöd för att underlätta och effektivisera hyressättningen inom modellen. En av aktörerna på området är företaget Trimma AB, som erbjuder en  
 IT-baserad 
  affärsmodell kallad Poängen för att beräkna systematiska hyror. Både privata och kommunala fastighetsbolag runt om i landet använder sig av den modellen.29 
  
 Kommissionen har vänt sig till Trimma AB med frågor om model- lernas tillämpning och utformning. Redogörelsen nedan grundar sig på den rapport som Trimma AB överlämnat till kommissionen. 
  
 Enligt Trimma har det sedan 2011 skett en kraftig ökning av fastig- hetsägare som önskar en mer systematisk hyressättning. Trimmas system Poängen följer de rekommendationer som återfinns i parts- organisationernas handledning (se ovan avsnitt 4.4.1.).30 Egenskaper i boendet beaktas på fastighetsnivå, lägenhetsnivå och utifrån geografi. I vissa fall har även förvaltningskvalitet värderats. Flera orter har modeller som kan hantera nyproduktion och  
 ROT-projekt 
  (helreno- verade hus och lägenheter). 
  
 Framtagande av modeller 
  
 Hur arbetet med framtagandet av modeller har gjorts varierar mellan de orter som först började med systematisk hyressättning och de orter som kommit igång med arbetet under senare år. Arbetet har oftast inletts genom att parterna på orten (vanligtvis har det varit fråga om ett eller flera fastighetsbolag och Hyresgästföreningen) har utgått från hur man på andra orter har arbetat med framtagande och utformning av modeller. De modeller som införts på senare tid lik- nar därför varandra. 
  
 Modellerna anpassas ofta efter den specifika ortens förutsätt- ningar och önskemål. Det kan därför finnas stora skillnader mellan 
  
 29Enligt Trimma AB äger och förvaltar kunderna drygt 600 000 lägenheter. Alla hyror för dessa lägenheter är dock inte förhandlade inom ramarna för en systematisk hyressättning. 
  
 30Fastighetsägarna Sverige, Hyresgästföreningen Riksförbundet och SABO, Att arbeta med hyressättningsmodeller – en handledning för systematisk hyressättning (2017). 
  
 138 
  
 SOU 2021:58 
  
 Hyressättning i praktiken 
  
 orter i fråga om vilka faktorer som tas med och deras värden i modellerna. Vanligtvis ligger olika kundundersökningar till grund för bestämmande av olika parametrar. I de flesta fall riktar sig under- sökningarna till både hyresgäster och personer som äger sitt boende (potentiella hyresgäster). Fördelning är vanligtvis 60 procent hyres- gäster, 20 procent villaägare och 20 procent bostadsrättsägare. Tolk- ningen av resultaten från undersökningarna sker vanligtvis av en grupp bestående av representanter för fastighetsägare och Hyres- gästföreningen. Lägenheterna och de fastigheter som de är belägna i inventeras utefter modellens egenskaper. 
  
 Närmare om hur de systematiska modellerna är uppbyggda 
  
 Poängen-modellen 
  består av ett poängssystem där lägenhetsegen- skaper registreras, vilka därefter genom en matematisk formel om- räknas till en beloppsbestämd hyra. Nästan alla orter använder sig av samma grundformel i sina lokala modeller.31 
  
 Hyressättningen påverkas av poängskillnader i modellen. Som grundprincip kan sägas att 1 poäng i modellen påverkar hyran med cirka 1 procent. Utfallet kan dock skilja sig åt beroende på lägen- hetens standard och storlek.32 
  
 Det geografiska läget i modellerna 
  
 I modellerna har parterna anpassat faktorer och värden i försök att återspegla hyresgästernas värderingar på den aktuella orten. Störst påverkan har vanligtvis den faktor som avser lägenhetens geo- grafiska läge. 
  
 31Grundformeln är uppbyggd enligt följande. Lägenhetens Totalpoäng: a * (100 + c) + b * 100 Lägenhetens årshyra: Lägenhetens Totalpoäng * poängvärdet 
  
 –Poäng 
  för respektive lägenhetstyper (a): Antal rum, kök/kokvrå/kokskåp och lägenhetsyta. 
  
 –Korrigeringspoäng 
  (b): Värderade och poängsatta lägenhetsspecifika egenskaper. De beskriver avvikelser från en teoretisk referenslägenhet. 
  
 –Fastighets- 
  och områdesvärderingar (c): Dessa gäller lika för alla lägenheter i fastig- heten/fastigheterna/värderingsområdet. De beskriver avvikelser från en teoretisk referens- fastighet. 
  
 32För att åskådliggöra den exakta påverkan i varje modell krävs att det skapas referenslägen- heter med olika storlek och standard. Värdet i procent och månadshyra kan se olika ut för 
  
 1poäng beroende på hur modellerna är uppbyggda samt på standard/storlek på lägenheten. 
  
 139 
  
 Hyressättning i praktiken 
  
 SOU 2021:58 
  
 Det är oftast flera faktorer som tillåts påverka det geografiska läget. Den stadsdel som lägenheten är belägen i (makroläget) är en faktor, men även faktorer som närhet till centrum, köpcentrum, kollektivtrafik, vatten och natur beaktas (mikrolägen). Vidare kan trafik, flyg och andra störningar påverka det geografiska läget. Van- ligtvis vägs faktorerna in i den sammantagna tolkningen av området eller så kan enskilda faktorer ges ett eget poängvärde. 
  
 Nedan följer några exempel på geografiska skillnader i hyres- nivåer från kommuner där systematisk hyressättning tillämpas.33 Trimma har ställt de poängssystem som finns i modellerna mot en teoretisk prövningslägenhet för att få fram hur mycket hyres- skillnaden kan uppgå till, sett endast till det geografiska läget. 
  
 Större kommuner 
  
 De flesta av de modeller som tillämpas i större kommuner tar hänsyn till skillnader i geografiskt läge både sett till område eller stadsdel och till mikroläge i form av till exempel närhet till centrum m.m. 
  
 Gotland har relativt nyligen infört en systematisk modell. Den första hyresförhandlingen med modellen som bas gjordes 2021. I modellen kan det geografiska läget som mest ge en skillnad om 40 poäng, vilket teoretiskt kan ge en skillnad i hyra om 2 560 kronor per månad. 
  
 Umeå har en modell som har använts som grund för kollektiva förhandlingar under många år. Modellen beaktar både makro- och mikrolägen. Skillnaden i poäng mellan bästa och sämsta läge i modellen kan uppgå till 34,5 poäng, vilket teoretiskt kan ge en skillnad i hyra om 2 208 kronor per månad. 
  
 Även Sundsvall har en modell som både beaktar makro- och mikro- lägen. Skillnaden i poäng mellan bästa och sämsta läge i modellen kan uppgå till 42 poäng, vilket kan motsvara en teoretisk skillnad i hyra om 2 688 kronor per månad. 
  
 I Ängelholm ges olika stadsdelar olika poäng. Det geografiska läget kan ge en skillnad om totalt 35 poäng, vilket motsvarar en teoretisk skillnad i hyra om 2 240 kronor per månad. 
  
 33Klassning av orter: 
  
 –Större 
  kommuner = 40  
 000-200 
  000 invånare 
  
 –Mindre 
  kommuner = 15  
 000-40 
  000 invånare 
  
 –Landsbygdskommuner 
  = färre än 15 000 invånare 
  
 140 
  
 SOU 2021:58 
  
 Hyressättning i praktiken 
  
 I Kristianstad kan det geografiska läget ge en skillnad om 20,93 poäng, vilket kan ge en teoretisk skillnad i hyra om 1 340 kronor per månad. 
  
 Mindre kommuner 
  
 I mindre kommuner ges det geografiska läget generellt sett mindre verkan i modellerna. 
  
 Den modell som tillämpas i Arvika gör skillnad mellan olika stadsdelser och som mest kan lägesfaktorn medföra en skillnad om 19 poäng, vilket motsvarar en skillnad i hyra om 1 216 kronor per månad. 
  
 I den modell som tagits fram i Bollnäs beaktas både makro- och mikrolägen. Skillnaden avseende bästa och sämsta läge kan uppgå till 29 poäng, vilket kan motsvara en hyresskillnad om 1 856 kronor per månad. 
  
 Landsbygdskommuner 
  
 I landsbygdskommuner ges det geografiska läget generellt sett ännu något mindre påverkan på hyran. 
  
 Ånge har en modell som bland annat beaktar stadsdelar och närhet till centrum. Lägesfaktorn kan medföra en skillnad om 15 poäng, vilket motsvarar en skillnad i hyra om 960 kronor per månad. 
  
 Älvkarleby har en modell där läget kan medföra en skillnad om 4 poäng, vilket kan ge en hyresskillnad om 256 kronor per månad. 
  
 Kvalitetsfaktorer i modellerna 
  
 När det gäller att beakta kvalitetsfaktorer har nästan alla modeller utgått från en referenslägenhet, vilken är tänkt att vara en standard- lägenhet i en standardfastighet på orten. Referenslägenhetens standard ges 0 poäng på samtliga faktorer. De lägenheter som har en högre standard än referenslägenheten tilldelas pluspoäng. Exempelvis kan plastmatta i ett sovrum klassas som standard i referenslägenheten och tilldelas 0 poäng. För det fall en lägenhet i stället är utrustad med trägolv så får den 2 poäng i värdering. Alternativt kan modellerna 
  
 141 
  
 Hyressättning i praktiken 
  
 SOU 2021:58 
  
 peka ut trägolv som standard i vardagsrummen. För det fall en lägen- het då har plastmatta i vardagsrummet ges den egenskapen  
 -2 
  poäng i värde. 
  
 Vad som är att anse som standard kan skilja sig åt i de lokala modellerna. Generellt är dock skillnaderna små oavsett kommun- storlek. De flesta modeller har som nämnts haft en annan orts modell som bas, men anpassas något efter det ortsspecifika. Hyres- gästernas värderingar av kvaliteter kan skilja sig åt mellan olika orter. 
  
 Vanliga faktorer som ingår i modellerna och som avser själva lägenheten är till exempel standard i badrum och kök. Bänkhöjd, typ av köksstomme, standard på luckor och kyl och frys samt om lägen- heten är utrustad med diskmaskin påverkar poängsättningen. Vidare tas faktorer som storlek på badrum, ytskikt och förvaringsmöjlig- heter vanligtvis om hand. Det beaktas även huruvida lägenheten är utrustad med en balkong eller inte, hur stor balkongen är, dess läge samt om den är inglasad. 
  
 Vanliga faktorer som beaktas på fastighetsnivå är bland annat hustyp (dvs. om det är ett flerfamiljshus, radhus eller marklägenhets- hus) och standard på fastigheten (isolering, takhöjd och bygg- konstruktion m.m.). Om det på fastigheten finns en lekplats kan det ge pluspoäng. Vidare tas hänsyn till fastighetens sociala ytor och sophantering. 
  
 I de lokala modellerna kan det variera huruvida faktorerna läggs in på fastighetsnivå eller lägenhetsnivå. Vilka faktorer som tas med och hur de värderas kan skilja sig åt mellan orter. Orsakerna till det kan vara flera, bland annat kan vissa faktorer och deras värden tas med från tidigare överenskommelser mellan parterna på orten. Faktorer kan då komma att ingå i modellen mer av princip och inte utifrån en god tolkning av hyresgästernas värderingar. Det kan även vara så att vissa specifika faktorer inte förekommer på orten och att de därför inte tas med i modellen. Skillnader mellan olika orters modeller kan även ha att göra med olika tolkningar av enkätundersökningar. 
  
 142 
  
 SOU 2021:58 
  
 Hyressättning i praktiken 
  
 Viktning av kvalitetsfaktorer 
  
 Generellt har modellerna samma faktorer som högst värderade. Dessa faktorer är: 
  
 •Hustyp. Lägenheter i radhus, kedjehus och villor är ofta högst värderade, medan till exempel loftgångshus värderas lågt. 
  
 •Tillgång till hiss. 
  
 •Renoverade och nyproducerade lägenheter har ett högt värde. Även sekelskifteshus kan vara högt värderade. Miljonprograms- fastigheter och äldre trähus har oftast ett lågt värde. 
  
 •Nyare vitvaror. 
  
 •Tillgång till balkong. 
  
 •Renoverat kök eller badrum. 
  
 Förvaltningskvalitet 
  
 Hur förvaltningskvalitet ska tas om hand och värderas i modellerna är ofta föremål för diskussion mellan parterna. Det är ofta svårt att fastställa särskilda kriterier som hyresvärden ska uppfylla för att förvaltningskvalitet ska ges påverkan i modellen. Eftersom olika fastigheter kan ha olika servicenivåer kan skillnader i förvaltnings- kvalitet förekomma i ett och samma fastighetsbolag. Mellan parterna förs diskussioner kring huruvida hyrorna borde skilja sig åt mer med hänsyn till underhållsstandard och servicenivå. Enligt Trimma är det inte ovanligt att parterna anser att en hyresskillnad om cirka 20 procent kan vara motiverad utifrån kvalitet på förvaltningen. 
  
 På de orter där modellerna innehåller en faktor för förvaltnings- kvalitet har den faktorn dock i regel endast någon procents påverkan på hyresnivån. På de orter där en sådan faktor förekommer är det inte ovanligt att den ges påverkan vid de årliga hyresförhandlingarna. 
  
 143 
  
 Hyressättning i praktiken 
  
 SOU 2021:58 
  
 4.5De lokalt förhandlande parternas syn på läge och kvalitet i hyressättningen 
  
 Kommissionen har under utredningstiden haft möten med lokala fastighetsägare och hyresgästföreningar. Vi har träffat både privata och allmännyttiga bostadsföretag. Möten har genomförts med kollek- tivt förhandlande parter i Stockholm, Göteborg, Malmö, Örebro, Norrköping, Umeå och Växjö. 
  
 Vid mötena har parterna redogjort för sina synpunkter på hur läge och kvalitet beaktas i hyressättningen. Vidare har aktörerna pekat på problem och möjligheter som hyressättningssystemet erbjuder ut- ifrån en målsättning att läge och kvalitet ska återspeglas i hyressätt- ningen. På orter där parterna arbetar med systematisk hyressättning har samtalen särskilt berört hyressättningsmodellerna och hur de tillämpas. 
  
 I avsnitten nedan redovisas vad som kommit fram under mötena. Redogörelsen syftar inte till att ge en ingående beskrivning av hur lokala hyressättningsmodeller och prissättningsavtal är uppbyggda. Redogörelsen syftar i stället till att belysa hur parterna hanterar frågor om läge och kvalitet i hyressättningen, hur arbetet med syste- matisk hyressättning bedrivs samt deras syn på vilka svårigheter och möjligheter hyressättningssystemet erbjuder utifrån målsättningen att hyresgästernas allmänna värderingar av läget och andra kvaliteter ska återspeglas i hyrorna. 
  
 4.5.1Orter som inte tillämpar systematisk hyressättning 
  
 I Stockholm, Växjö och Örebro tillämpas i dagsläget inte några systematiska hyressättningsmodeller. Närmast följer några kortare redogörelser kring pågående och tidigare projekt som syftat till att införa systematisk hyressättning på nämnda orter. Därefter redogörs för parternas syn på hyressättningen på orten. 
  
 Växjö 
  
 I Växjö har det tidigare funnits en systematisk hyressättningsmodell som tillämpades mellan Hyresgästföreningen och de allmännyttiga bostadsföretagen på orten. Det har även gjorts försök att införa 
  
 144 
  
 SOU 2021:58 
  
 Hyressättning i praktiken 
  
 systematisk hyressättning med privata aktörer. Försöken har dock misslyckats och sedan något år tillbaka tillämpas inte heller någon systematisk modell mellan Hyresgästföreningen och allmännyttan. 
  
 Både privata och kommunala fastighetsägare i Växjö har fram- hållit att förhandlingarna om att införa en systematisk modell miss- lyckades eftersom parterna inte kunde enas kring lägesfaktorns betydelse och frågan huruvida modellen skulle vara ett nollsummes- pel eller inte. Hyresgästföreningen har bekräftat denna bild och framhållit att fastighetsägare har haft svårt att acceptera en modell som även kan medföra hyressänkningar. 
  
 Den hyressättningsmodell som tidigare tillämpades mellan Hyresgästföreningen och de allmännyttiga bostadsföretagen var ett nollsummespel, dvs. modellen syftade enbart till att få mer rätt- vis differentiering mellan lägenheterna och inte till att höja den all- männa hyresnivån. Hyreshöjningar skulle i stället ske vid de årliga förhandlingarna. 
  
 För närvarande finns inget projekt som syftar till att införa syste- matisk hyressättning i Växjö. 
  
 Örebro 
  
 I Örebro gjordes ett försök att utveckla ett system med systematisk hyressättning för cirka tio år sedan. Omfattande resurser lades ned och arbete pågick under flera år. Projektet ledde dock inte fram till någon slutprodukt. De privata fastighetsägarna drog sig ur projektet och det allmännyttiga bostadsföretaget Öbo och Hyresgästföreningen fort- satte inte heller förhandlingarna. 
  
 Både fastighetsägare och Hyresgästföreningen har framhållit att misslyckandet till stor del berodde på att parterna inte kunde enas om lägesfaktorns betydelse. Vidare var intresset från privata fastig- hetsägare svalt, eftersom de ansåg att den modell som förhandlades skulle komma att bli ett nollsummespel. Det innebar att lägenheter som var belägna i vissa bostadsområden kunde förväntas få sänkta hyror. Hyresgästföreningen har uppgett att den modell som tidigare diskuterades skulle vara ett nollsummespel. 
  
 I dagsläget finns inget projekt som syftar till att införa syste- matisk hyressättning i Örebro. 
  
 145 
  
 Hyressättning i praktiken 
  
 SOU 2021:58 
  
 Stockholm 
  
 I Stockholm har det tidigare gjorts flera försök att införa en syste- matisk hyressättningsmodell för hela staden.34 I kommunerna Botkyrka och Sigtuna finns i dag lokala varianter av systematiska hyressättningsmodeller, vilka tillämpas mellan Hyresgästföreningen och allmännyttiga bostadsföretag. För närvarande pågår även ett pro- jekt mellan dessa parter som syftar till att ta fram en modell, benämnd Stockholmshyra, för hela staden. Även Fastighetsägarna Stockholm har deltagit i projektet, men har senare hoppat av. De ansåg bland annat att den modell som förhandlades skulle komma att bli ett noll- summespel.35 
  
 De allmännyttiga bostadsföretag som fortsatt deltar i projektet delar inte synen på att den modell som nu förhandlas kommer att bli ett nollsummespel. De har uppgett att införandet av den aktuella modellen har stöd i beslut från Hyresgästföreningens Riksförbund, vilket har haft en avgörande betydelse för att fortsätta arbetet. För- hoppningen från dessa är att  
 Stockholmshyra-modellen 
  ska leda till en ny hyresstruktur. 
  
 Hyresgästföreningen har framhållit att de ser positivt på arbetet med att införa en systematisk hyressättningsmodell, men har fram- hållit att det är ett arbetskrävande projekt att ta fram en modell för hela Stockholm, bland annat eftersom staden har byggts under lång tid och har ett bostadsbestånd av väldigt skiftande karaktär. Den modell som nu förhandlas ska gå att förvalta över tid och parterna försöker bygga ett system som även kan passa för de privata aktö- rerna att senare ansluta sig till. 
  
 Hur regionförbundet och de lokala hyresgästföreningarna i Stockholm som enligt regelverket är de förhandlande parterna ställer sig till modellen är ännu inte klarlagt. 
  
 Aktörernas syn på hyressättningen på orten 
  
 I Stockholm, Växjö och Örebro har samtliga aktörer framhållit att deras uppfattning är att byggnadsåret eller värdeåret har stor bety- delse för lägenheternas hyror. Generellt kan sägas att en förstagångs- hyra har satts, varvid de vid tiden gällande produktionskostnaderna 
  
 34Det första försöket att införa en systematisk hyressättning gjordes redan 2001. 
  
 35Se avsnitt 4.3.2 för vad som avses med nollsummespel. 
  
 146 
  
 SOU 2021:58 
  
 Hyressättning i praktiken 
  
 har haft stor betydelse för hyresnivån. Hyran har därefter justerats i samband med de årliga förhandlingarna. Kvaliteter i boendet har främst tillåtits påverka hyran när fastighetsägare genomfört standard- höjande renoveringar eller ombyggnationer. Läget har på några orter börjat vägas in vid nyproduktion och ibland även vid större om- byggnationer, då hyrorna kan ha tillåtits bli något högre i centrala lägen. På samtliga undersökta orter har parterna dock framhållit att det finns en hel del lägenheter i det befintliga beståndet som inte står i överensstämmelse med bruksvärdessystemets bakomliggande tanke att lika lägenheter, baserat på deras bruksvärde, ska ha lika hyror. 
  
 Växjö 
  
 Fastighetsägare i Växjö har framhållit att hyresgästernas värderingar inte återspeglas i hyrorna och att framför allt det geografiska läget ges en liten påverkan i hyressättningen. När fastighetsägare har för- sökt att förhandla kring lägesfaktorn har Hyresgästföreningen varit motsträvig. Om lägesfaktorn förs på tal, tar Hyresgästföreningen upp vilka områden som bör få lägre hyra och de upplevs endast ha som mål att hålla nere den allmänna hyresnivån. Uppfattningen hos fastig- hetsägarna är att motparten motsätter sig att förändringar i hyres- strukturerna baserat på bruksvärden ska göras och att de har skapat en miljö där det inte är rumsrent för fastighetsägare att kräva bruks- värdesförhandlingar. Allmännyttans självkostnadssatta hyror lever kvar i systemet, trots tidigare systematik i hyressättningen. Histo- riskt sett har lägesfaktorn inte värderats över huvud taget. Bruks- värdesfaktorer kan få visst genomslag genom renoveringar. Det är dock sällan möjligt att på förhand veta vad en standardhöjning av lägenheterna och gemensamma ytor kan leda till för hyresnivå. För att förändra hyresstrukturen på orten måste fastighetsägare och Hyresgästföreningen komma överens, men det upplevs som att mot- parten har ett ”veto” och genom det kan motsätta sig en översyn av hyresstrukturerna.36 En konsekvens av att det i Växjö inte finns någon större hyresspridning är att hyresmarknaden blir segregerad. Kötiderna är långa till de lägenheter som är belägna i de mest attrak- tiva lägena. 
  
 36Se avsnitt 4.5.5 för en närmare beskrivning av vad som i sammanhanget avses med begreppet veto. 
  
 147 
  
 Hyressättning i praktiken 
  
 SOU 2021:58 
  
 Hyresgästföreningen i Växjö har framhållit att man såg positivt på den hyressättningsmodell som tidigare tillämpades. Konsekvensen av att inte arbeta systematiskt är att fastighetens byggår får stor påverkan på hyran. En sådan hyra speglar inte bruksvärdet, utan är i stället en produktionsanpassad hyra. Huruvida fastigheten är byggd i låg- eller högkonjunktur får därmed betydelse. En fördel med systematisk hyressättning är att ett ”finfördelat” bruksvärde kan skapas som baseras på hyresgästernas värderingar. Företrädarna för Hyresgästföreningen anser att en systematisk hyressättningsmodell dock ska vara ett nollsummespel. Det totala hyresuttaget ska inte öka. Vidare framhålls att lägesfaktorn är svår att hantera, bland annat eftersom ett bra och attraktivt läge kan finnas på flera ställen i staden. Ett bra läge i Växjö ligger precis utanför centrum. Vidare måste ett attraktivt läge vägas mot lägenhetens standard. Det gör det svårt att gradera en lägesfaktor. Den viktigaste faktorn enligt Hyres- gästföreningen är dock ett tryggt och säkert boende. Från Växjö förekommer det många bruksvärdesprövningar i hyresnämnden, vilket stjäl tid som skulle kunna användas till att utveckla hyressätt- ningen på orten. Det är i sig inget fel att det finns en spridning av hyresnivåer. Enligt Hyresgästföreningen är hyresnivån redan i dags- läget för hög, vilket drabbar personer med låga inkomster. 
  
 Örebro 
  
 Fastighetsägare i Örebro har framhållit att framför allt det geogra- fiska läget inte beaktas tillräckligt i hyressättningen. Uppfattningen är att hyrorna är lägre i Örebro än i övriga landet och att fastig- heternas byggnadsår har stor påverkan på dagens hyressättning. Det finns ingen bra samverkan med Hyresgästföreningen kring hur hyres- rätten som boendeform ska utvecklas och vilken påverkan olika bruksvärdesfaktorer ska ha på hyressättningen. Ombyggnationer och renoveringar kan visserligen medföra hyreshöjningar, men hur den ökade standarden ska värderas bestämmer Hyresgästföreningen en- sidigt. Det skulle vara önskvärt om en succesiv anpassning av hyrorna till lägenheternas bruksvärden kunde ske. Det är svårt att ta allting på en gång, eftersom det skulle leda till för stora förändringar. Parterna borde föra löpande förhandlingar kring bruksvärden. 
  
 148 
  
 SOU 2021:58 
  
 Hyressättning i praktiken 
  
 Hyresgästföreningen i Örebro har framhållit att lägenheternas byggnadsår har stor påverkan för dagens hyressättning. Även större ombyggnationer har kommit att få återspegling i hyrorna. I regel har äldre och icke renoverade lägenheter låga hyror. Bruksvärdesförhand- lingar förekommer vid större ombyggnationer. Höga produktions- kostnader har dock stor betydelse för hyran efter renoveringar. Hyresgästföreningen har ofta tagit strid mot större ombyggnationer. Systemet med infasning av hyror har dock gjort att parterna kommit överens även kring sådana. I dagsläget finns det en hyresskillnad om cirka 10 procent mellan det minst respektive mest attraktiva geogra- fiska läget i staden. Att det finns en viss skillnad i hyrorna utifrån läget beror på att det allmännyttiga bostadsföretaget Öbo har egna principer för hyressättning. Hyresgästföreningen har accepterat den differentieringen som Öbo ställt upp. De privata aktörerna anser dock att en skillnad om 10 procent är för liten. 
  
 Hyresgästföreningen anser att det skulle gynna hyressättningen i Örebro om de och allmännyttan kunde enas kring en systematisk hyressättningsmodell. Det skulle underlätta för alla aktörer om man kunde diskutera bruksvärden. Hyresgästföreningen och privata aktö- rer står dock alltför långt ifrån varandra i saken. Privata aktörer har endast hyreshöjningar som mål. Det allmännyttiga bostadsföretaget Öbo har ett stort ansvar för att hyresstrukturerna i deras bestånd ligger på en rimlig nivå. Öbo har även större resurser än privata aktörer och har bättre möjligheter att arbeta med differentiering av hyrorna utifrån bruksvärden. 
  
 Stockholm 
  
 Fastighetsägare i Stockholm har framhållit att läge och kvalitet inte återspeglas i hyressättningen. Vad gäller det geografiska läget kan hyrorna för lägenheter i innerstaden ligga på samma nivå som hyrorna för lägenheter i stadens ytterområden. Eftersom det är svårt att åstad- komma någon hyresdifferentiering i förhandlingar med Hyresgäst- föreningen, är lägenheternas förstagångshyror viktiga, vilket utgör startpunkten för hyressättningen. Under flera år sattes dock första- gångshyrorna för lågt, vilket har medfört en skevhet i hyressättningen. De historiska hyresnivåerna från tiden före 2011 ligger kvar i syste- met, och allmännyttans självkostnadsbestämda hyror har alltjämt stor 
  
 149 
  
 Hyressättning i praktiken 
  
 SOU 2021:58 
  
 påverkan på dagens hyresstruktur. Det största problemet med dagens system är enligt fastighetsägare att de inte upplever att parterna är jämbördiga vid hyresförhandlingarna. För att bruks- värdessystemet ska fungera måste det finnas två jämbördiga parter. Den enda möjlighet som i dagsläget finns att justera hyresnivåer utifrån bruksvärden är att göra bruksvärdesprövningar i hyresnämn- den. Dessa prövningar ger dock inget annat utslag än de hyresnivåer som redan är kollektivt förhandlade på orten. Hyresgästföreningen har varit ovilliga att släppa fram hyresstrukturer som ger en större hyresspridning. Den nu gällande ordningen innebär en ensidigt bestämd och trög utveckling av hyrorna. 
  
 Hyresgästföreningen i Stockholm har framhållit att läges- och kvali- tetsfaktorer har fått ett allt större genomslag i hyressättningen under senare år. Olika lägenhetskvaliteter får främst genomslag i hyressätt- ningen genom upprustningar som hyresvärdar företar. De senaste åren har det även skett en stor ökning av antalet bruksvärdesförhandlingar med grund i renoveringar och ombyggnationer. I Stockholm har även en differentiering avseende det geografiska läget hanterats inom ramen för de årliga förhandlingarna. Frågan om differentiering av läge har varit en del av de årliga förhandlingarna under närmare 15 år. Hyresgästföreningens uppfattning är därmed att det geografiska läget får allt större genomslag i hyressättningen. Hyresreformen 2011, som bland annat innebar att allmännyttiga bostadsföretag inte längre skulle tillämpa självkostnadsprincipen, blev startskottet för en tydligare hyresdifferentiering. Före 2011 var hyresstrukturen mindre precis eftersom förhandlingarna utgick från mer övergripande behovs- kalkyler. Att respektive lägenhet fick ”rätt” hyra i förhållande till dess egenskaper var underordnat det totala hyresuttaget. Av naturliga orsaker finns det dock lägenheter där genomslaget av kvalitetsfak- torer inte är lika tydligt. De upprustningar som gjordes under 1990- talet är exempelvis övervärderade. Det krävs ett omfattande arbete att nå fram till målsättningen Lika bostad – lika hyra. En systematisk hyressättningsmodell kan komma att legitimera korrigeringar i hyres- strukturer för såväl fastighetsägare som hyresgäster. 
  
 150 
  
 SOU 2021:58 
  
 Hyressättning i praktiken 
  
 4.5.2Orter där systematisk hyressättning tillämpas 
  
 I Malmö, Umeå och Norrköping har man sedan flera år arbetat med systematisk hyressättning. På dessa orter tillämpas även regionala prissättningsavtal. Läges- och kvalitetsfaktorer har poängsatts i modellerna, och när en viss lägenhets parametrar läggs in i systemet räknas en till beloppet bestämd hyra fram. Den hyra som modellen genererar ligger därefter till grund för hyresförhandlingen. Även i Göteborg har man sedan flera år en systematisk hyressättnings- modell. Den modellen skiljer sig dock åt från de övriga, eftersom den inte innehåller ett prissättningsavtal. 
  
 Under mötena har framkommit att införandet av systematiska hyressättningsmodeller har varit sprungna ur en vilja att komma till rätta med en upplevd skevhet i hyressättningen. Skapandet av en syste- matik har setts som ett verktyg för att på den specifika orten få en hyressättning som återspeglar hyresgästernas allmänna värderingar av boendekvaliteter. Vidare har införandet av hyressättningsmodeller även haft som mål att skapa mindre konfliktfyllda hyresförhandlingar. 
  
 Både fastighetsägare och hyresgästföreningar vittnar om att det är ett stort inventeringsarbete som krävs för att införa en systema- tisk hyressättning. Det handlar om år av arbete innan lägenheter är besiktigade, samtliga parametrar genomgångna och viktade mot varandra samt att systemstöd har skapats. Förhandlingar förs kring olika parametrars värden i förhållande till varandra och områdes- kartor tas fram i vilka stadens bostadsområden kan rangordnas. Av samtalen har även framkommit att framväxten av systemen till stor del varit personbundna och att en god relation mellan fastighetsägare och tjänstemän hos Hyresgästföreningen har varit av avgörande betydelse för införandet av systemet. 
  
 Nedan görs en presentation av de systematiska hyressättnings- modeller som tillämpas på de besökta orterna. Därefter följer en redo- görelse för parternas syn på hur hyressättningen fungerar på orten. 
  
 151 
  
 Hyressättning i praktiken 
  
 SOU 2021:58 
  
 4.5.3Systematiska hyressättningsmodeller på de undersökta orterna 
  
 Malmö 
  
 I Malmö skapades den systematiska hyressättningsmodellen, som kallas Malmömodellen, i början av  
 2000-talet 
  av det allmännyttiga bostadsföretaget MKB och Hyresgästföreningen. När modellen arbe- tades fram fanns det vakanser i MKB:s lägenhetsbestånd och modellen syftade till att skapa en rimlig hyressättning utifrån hyresgästernas värderingar av läge och kvalitet. På senare år har även flera privata fastighetsbolag anslutit sig till Malmömodellen och täckningsgraden i staden är mycket hög. Även Fastighetsägarna Syd är anslutna till modellen. En större uppdatering av modellen gjordes under år 2016, vilket fick till följd att den nuvarande modellen kallas för Malmö- modellen 2.0. 
  
 Malmömodellen innehåller ett poängsättningssystem baserat på lägenhetsparametrar, vilka i sig kan ge plus- eller minuspoäng. Totalt rör det sig om cirka 200 parametrar som kan påverka hyressätt- ningen. Modellen används vid all hyressättning och de poäng som modellen genererar räknas om till en hyra. Värdet på enskilda para- metrar räknas även upp kontinuerligt genom årliga justeringar. Detta får till följd att till exempel en diskmaskin har olika värden mellan två efterföljande år. 
  
 I Malmömodellen finns en områdeskarta som är tänkt att spegla hyresgästernas värderingar av det geografiska läget. På kartan har olika bostadsområden graderats på en skala från 1 till 10. De mest centrala delarna har tilldelats högre poäng, medan de minst attrak- tiva, framför allt miljonprogramsområden, tilldelats lägre poäng. Inom varje siffergradering finns även undergraderingar i form av A- och  
 B-lägen. 
  I Malmömodellen kan lägesfaktorn som mest ge en hyresskillnad om cirka 40 procent. Rör det sig om renoverade lägen- heter kan skillnaden dock som mest uppgå till 34 procent, mellan det minst respektive mest attraktiva lägena. 
  
 Malmömodellen kan även användas som en form av prislista vid renoveringar och ombyggnationer. Förvaltningskvalitet ingår som en parameter i Malmömodellen. Parterna har även kommit överens om att 0,5 procent av hyresjusteringen ska motsvara förvaltnings- kvalitet vid de årliga förhandlingarna. En fastighetsägare som inte uppfyller kraven får inte en höjning i den delen. 
  
 152 
  
 SOU 2021:58Hyressättning i praktiken 
  
 Malmömodellen är inte standardiserad i ett datorprogram. I stället läggs lägenheternas egenskaper in i en  
 Excel-fil 
  som båda parter har tillgång till, och därefter kan en beloppsbestämd hyra räknas fram. Med utgångspunkt i resultatet förhandlar parterna där- efter den nya hyran. Prissättningen i modellen följs, men i slutändan är det alltid en form av skälighetsbedömning. Är parterna på samma nivå kan dock hyran sättas direkt i enlighet med modellen. 
  
 I Malmö har parterna en överenskommelse som innebär att områdeskartan ska ses över vart femte år. När områdeskartan ses över görs nya enkätundersökningar. Vanligtvis krävs cirka ett år av arbete för att förändra kartan. Vid framtagandet av Malmömodellen 2.0 gjordes justeringar i områdeskartan. 
  
 Umeå 
  
 I Umeå har man tillämpat systematisk hyressättning sedan 1998 då det regionala prissättningsavtalet som kallas Poängen började tillämpas. Prissättningsavtalet var en produkt som förhandlades fram mellan Hyresgästföreningen och det allmännyttiga bostadsföretaget AB Bostaden. Framtagandet av Poängen var en följd av en strandning i mitten av  
 1990-talet 
  och en efterföljande rekommendation från Hyresmarknadskommittén att parterna skulle ta fram ett system för att mäta bruksvärden. Efter införandet har även privata fastighets- bolag och Fastighetsägarna MittNord anslutit sig till modellen.37 År 2007 gjordes en större revidering av modellen och Nya Poängen lanserades. 
  
 Modellen innebär att lägenheter poängsätts utifrån olika kriterier, såsom modernitetsgrad, standard och läge. De övergripande kate- gorierna har flera underkategorier och sammanlagt rör det sig om cirka 200 parametrar som kan påverka hyressättningen. När lägen- hetens egenskaper lagts in i modellen görs en matematisk uträkning och därigenom kan modellen generera en beloppsbestämd hyra. 
  
 Något enhetligt och gemensamt datasystem för att administrera poängsättningen finns inte. I stället har parterna egna system. AB Bostaden använder sig av ett system från Trimma AB, vilket även gör det möjligt för hyresgästerna att på en personlig internetsida se 
  
 37Fastighetsägarna MittNord har för närvarande förhandlingsuppdrag för cirka 5 600 lägen- heter i Umeå. 
  
 153 
  
 Hyressättning i praktiken 
  
 SOU 2021:58 
  
 vilka egenskaper som har registrerats för den egna bostaden. Hyres- gästföreningen har ett eget datasystem, men kommer förmodligen att övergå till samma system som AB Bostaden. 
  
 I Umeå finns en trepartsgrupp där revideringar av Poängen är tänkta att diskuteras. År 2014 reviderades det geografiska läget. I samband med revideringar görs enkätundersökningar, vilka riktar sig till dels personer som bor i ägt boende, dels till personer som bor i hyresrätt. Privata fastighetsägare har uppgett att det i dagsläget endast är Hyresgästföreningen och AB Bostaden som arbetar aktivt med att förvalta och utveckla modellen. 
  
 Norrköping 
  
 I Norrköping tillämpas sedan 2007 Rätt  
 Hyra-modellen 
  som inne- håller ett regionalt prissättningsavtal. Modellen arbetades fram av Hyresgästföreningen och det allmännyttiga bostadsföretaget Hyres- bostäder i Norrköping AB. Förhandlingarna pågick under närmare tre år och systemet kallades inledningsvis för ”Rättvis hyra”, eftersom hyrorna skulle upplevas som rättvisa i förhållande till varandra. Rätt  
 Hyra-modellen 
  bygger på en modell från Hyresmarknadskommittén. Vid framtagandet av modellen använde man sig inte av enkätunder- sökningar. I stället bildades en referensgrupp, som bestod av Hyres- gästföreningens förtroendevalda hos det allmännyttiga bostadsföre- taget. 
  
 Efter införandet kom succesivt även privata fastighetsägare att ansluta sig. I dagsläget är även Fastighetsägarna MittNord anslutna. Respektive hyresvärd avgör själv huruvida de önskar ingå i systemet genom tvåpartsavtal med Hyresgästföreningen. I dagsläget är cirka 1 200 av de cirka 10 000 lägenheter som Fastighetsägarna MittNord förhandlar för hyressatta inom ramen för Rätt  
 Hyra-modellen. 
  Av samtliga lägenheter i Norrköping omfattas cirka två tredjedelar av modellen. 
  
 I likhet med modellerna i Malmö och Umeå värdesätts olika lägenhetsfaktorer i Rätt  
 Hyra-modellen 
  genom poäng, som därefter räknas om till en beloppsbestämd hyra. Modellen innehåller även en områdeskarta. Systemet innehåller cirka 80 lägenhetsparametrar som kan ge både plus- och minuspoäng. I modellen infördes en parameter för förvaltningskvalitet 2018. I dagsläget motsvarar den faktorn dock 
  
 154 
  
 SOU 2021:58 
  
 Hyressättning i praktiken 
  
 endast cirka en procent av den totala hyran som modellen kan gene- rera. När fastigheter förs in i systemet genomförs besiktningar i syfte att få en bild av lägenheternas standard. Parterna har inget gemensamt datasystem, utan har i stället var för sig utvecklat eller köpt in egna system för att administrera modellen. 
  
 För förvaltning och utveckling av modellen finns en Rätt Hyra- kommitté. I den ingår cirka tio personer som representerar parterna. Kommittén ska träffas en gång i kvartalet. 
  
 Göteborg 
  
 I Göteborg finns den systematiska hyressättningsmodellen Kvalitets- hyra. Till skillnad från de andra nämnda modellerna är Kvalitetshyra en modell som arbetades fram mellan Fastighetsägarna GFR och Hyresgästföreningen i början av  
 2000-talet. 
  Förhandlingarna inleddes efter en större strandning. År 2008 anslöt sig även de allmännyttiga bostadsföretagen på orten till modellen. 
  
 Vid införandet fanns ett uttalat syfte att  
 Kvalitetshyra-modellen 
  skulle premiera god förvaltningskvalitet. Hyrorna i Göteborg hade under lång tid inte återspeglat fastighetsägarnas förvaltningskvalitet. I stället hade en kostnadsdriven förvaltning premierats. Detta var modellen tänkt att ändra på. Vidare fanns ett övergripande mål om att hyresrätten som boendeform skulle uppgraderas. 
  
 Kvalitetshyra-modellen 
  skiljer sig från andra hyressättnings- modeller eftersom den inte innehåller ett prissättningsavtal. Modellen innehåller visserligen ett poängsystem som baseras på lägenhets- faktorer och en områdeskarta, men modellen omvandlar inte poäng- sättningen till en viss hyra. Den senaste versionen av områdeskartan är från 2011. 
  
 Utmärkande för  
 Kvalitetshyra-modellen 
  är att den innehåller ett välutvecklat besiktningsinstrument, där lägenheternas egenskaper registreras i en databas. Datasystemet för fastighetsdokumentation kallas för BoDok och parterna delar på kostnaden för dess drift och förvaltning. Fysiska besiktningar av fastigheter görs och resultaten av dessa registreras i BoDok. Vid besiktningarna deltar som huvud- regel representanter från fastighetsägaren och Hyresgästföreningen. För att en viss kvalitet ska kunna registreras i BoDok måste de som deltagit i besiktningen vara överens om att registrera den. Besiktningar 
  
 155 
  
 Hyressättning i praktiken 
  
 SOU 2021:58 
  
 görs alltid på fastighetsnivå (dvs. inte för enskilda lägenheter) och omkring 80 olika parametrar kan registreras. BoDok levererar där- efter en poäng på fastigheten. Dokumentationen BoDok ska där- efter ligga till grund för hyresförhandlingarna. Det är dock inte frågan om någon exakt vetenskap och själva hyresförhandlingen är en del av modellen, där även lägenhetens befintliga hyra beaktas, så kallad ingåendehyra. Vid de årliga förhandlingarna görs justeringar för att differentiera lägenheterna utifrån deras bruksvärden. 
  
 För förvaltning och utveckling av  
 Kvalitetshyra-modellen 
  finns en Bostadskommitté. I den ingår Fastighetsägarna GFR, de allmän- nyttiga bostadsföretagen och Hyresgästföreningen. Det är tänkt att parterna i kommittén ska sammanträda fyra gånger per år. 
  
 4.5.4Parternas syn på hyressättningen på orter där systematisk hyressättning tillämpas 
  
 Synen på hur hyressättningen fungerar på de orter som arbetar med systematik har varierat stort mellan de lokala aktörerna. Generellt kan sägas att Hyresgästföreningen har varit positiv till modellerna medan fastighetsägare, och då framför allt de privata, har haft en negativ syn. 
  
 På orter där systematisk hyressättning tillämpas har flera aktörer framhållit att man har lyckats åstadkomma en differentiering i hyres- sättningen utifrån läges- och kvalitetsfaktorer. Hur väl denna differen- tiering speglar hyresgästvärderingar är man emellertid sällan ense om. En återkommande synpunkt är att före det att hyressättningsmodel- lerna började tillämpas hade fastighetens byggnadsår och produk- tionskostnaderna vid uppförandet en betydligt större påverkan på vilken hyra en lägenhet hade. Detta har man i viss mån lyckat ändra på. 
  
 Eftersom modellerna innehåller ett stort antal parametrar, som både kan ge plus- och minuspoäng, är det svårt för parterna att med någon större exakthet uppge vad en viss enskild faktor i sig är ”värd”. Det sagda kan illustreras av att ett centralt och attraktivt läge i sig kan medföra höga poäng, men att andra parametrar såsom biltrafik, utemiljöer och buller påverkar i motsatt riktning. Flera aktörer har även framhållit att det finns en vilja att försöka minska antalet parametrar i modellerna. 
  
 På flera orter har man framhållit att det ofta är lättare att hitta en samsyn kring kvalitetsfaktorer som har att göra med produktval och 
  
 156 
  
 SOU 2021:58 
  
 Hyressättning i praktiken 
  
 liknande, dvs. ”hårdare” faktorer. En kvalitetsfaktor som framhålls som viktig, men som ofta är svår att hantera i modellerna är förvalt- ningskvalitet. Parterna är ofta ense om att en god fastighetsförvalt- ning – dvs. en förvaltning som går utöver eller är betydligt sämre än vad en hyresvärd enligt hyreslagen är skyldig att företa – ska åter- speglas i hyressättningen. Parterna har dock framhållit att det ofta är svårt att definiera förvaltningskvalitet och att mäta sådana faktorer som kan ingå, till exempel en engagerad hyresvärd och god fastig- hetsservice. 
  
 En aspekt som nästan alla aktörer har pekat på är att det är mycket viktigt att de systematiska hyressättningsmodellerna är levande system som förvaltas väl och revideras i takt med ortens utveckling. Bostadsområden genomgår förändringar och efterfrågan av olika kvaliteter kan variera över tid. Om inte modellerna förvaltas väl kan de snabbt komma att bli inaktuella och sämre återspegla konsument- värderingar. En annan återkommande synpunkt är att det går åt mycket arbete att administrera systemet och att man gärna ser att administrationen bör effektiviseras. 
  
 De lokala hyresgästföreningarna har genomgående påpekat att en stor fördel med systematisk hyressättning är att den skapar en förståelse för hyresgästerna vad deras hyra baseras på. Systematiken får alltså till följd att hyressättningen lättare kan rättfärdigas för hyresgäster. 
  
 En återkommande synpunkt från framför allt privata fastighets- ägare är, som även ovan nämnts, att modellerna utgör vad man kallar ”nollsummespel”, dvs. det totala hyresuttaget är konstant. Fastig- hetsägare har dock även använt begreppet ”nollsummespel” för att beskriva hur olika parametrar tar ut varandra inom modellerna. Uppfattningen är då att enskilda kvalitetsfaktorer inte tillåts få det genomslag som de förtjänar. De pluspoäng som ett attraktivt geo- grafiskt läge kan ge tas ut av negativa faktorer som till exempel trafikerat närområde och buller. 
  
 Nedan följer redogörelse av vad som mer specifikt kommit fram vid mötena på de olika orterna. 
  
 157 
  
 Hyressättning i praktiken 
  
 SOU 2021:58 
  
 Malmö 
  
 Den ort där ingen aktör har kallat den systematiska hyressättnings- modellen för ett nollsummespel är Malmö. Privata aktörer, det allmännyttiga bostadsföretaget MKB och Hyresgästföreningen har alla framhållit att bruksvärdessystemet fungerar bra i staden och hyrorna uppges spegla konsumentvärderingar. Malmö är den enda orten där även de privata fastighetsägare som vi intervjuat, genom- gående är positiva till den modell som har etablerats. Modellen är uppskattad eftersom den bland annat går att använda som en form av prislista, vilket underlättar renoveringar. Vidare förs löpande diskussioner mellan parterna i syfte att revidera modellen. 
  
 Privata fastighetsägare har särskilt framhållit att det i Malmö finns en samsyn hos parterna kring bruksvärdesfaktorer och en förståelse för vad hyran ska baseras på. Malmömodellen är inte ett nollsumme- spel, men på senare år har dock Hyresgästföreningen varit motvilliga till att i modellen uppgradera vissa geografiska områden utan att gradera ned andra. 
  
 Det allmännyttiga bostadsföretaget MKB har särskilt framhållit att hyrorna i Malmö har höjts ganska mycket, vilket inte är helt oproblematiskt med hänsyn till att inkomsterna är lägre i Malmö än i övriga landet. Modellen har skapat en förutsägbarhet och tydligare ramar för hyresförhandlingar. Vilket i sig har medfört mindre kon- fliktfyllda förhandlingar. Vidare kan hyresgästerna få en tydlig för- klaring till en hyreshöjning, vilket gör att den lättare accepteras. En negativ aspekt är att Malmömodellen i dagsläget inte fullt ut gynnar ett hållbarhetsperspektiv. Det gör att många fastighetsägare exem- pelvis byter ut ett fullt fungerande kök för att kunna justera upp hyran. Det skulle vara bra om modellen innehöll någon form av ”bevarandepoäng”, så att man får incitament att i ökad utsträckning bevara och renovera köken i stället. 
  
 Hyresgästföreningen har särskilt framhållit att Malmömodellen får till följd att hyresgästerna enkelt kan se vad hyran baseras på. Vidare finns en samsyn kring hur standardhöjande åtgärder ska hanteras. De konflikter som uppstår grundar sig främst i hur hyreshöjningar ska fasas in över tid. Parterna har dock hittat ett upplägg för infas- ning som accepteras. 
  
 158 
  
 SOU 2021:58 
  
 Hyressättning i praktiken 
  
 Umeå 
  
 Privata fastighetsägare anser att den systematiska hyressättningen inte fungerar bra i Umeå. De anser att det geografiska läget är under- värderat och att Poängen kommit att skapa en platt hyresstruktur, vilket bland annat får till följd att hyresgäster som bor i mindre attraktiva områden får betala för mycket i hyra, sett till de som bor i mer attraktiva områden. Trots att det i Poängen kan skilja upp till 
  
 23poäng mellan de mest respektive minst attraktiva bostadsområdena, ges det geografiska läget i realiteten endast ett genomslag om fyra poäng. Lägesfaktorn äts upp och neutraliseras av minuspoäng för andra parametrar som är vanliga för centrala lägen. Faktorer såsom tillgång till parkeringsplatser i anslutning till bostaden, lekplatser, bilfria innergårdar och buller m.m. minskar betydelsen av det geo- grafiska läget. När Poängen infördes var målsättningen att skapa en väldigt exakt hyressättning. Vidare skulle modellen vara ett levande system som vägde in att exempelvis nya köpcentrum eller vägar byggdes. Från början togs sådana förändringar om hand i modellen, men under senare år upplevs inte systemet ha följt stadens utveck- ling lika väl. 
  
 Vidare har privata fastighetsägare påpekat att det endast är Hyres- gästföreningen och det allmännyttiga bostadsföretaget AB Bostaden som har en uppdaterad mjukvara av Poängen. Om en privat aktör har en fastighet som inte tidigare hyressatts inom ramen för Poängen blir det problematiskt. Hyresgästföreningen meddelar då i princip vilken hyra som ska gälla utan att hyresvärden har någon chans att kontrollera värderingen i realiteten. Privata fastighetsägare har även känt sig tvingade att gå med i Poängen för att kunna få någon hyres- höjning över huvud taget. Hyresgästföreningen använder sig av Poängen vid allt hyressättningsarbete och utgår från modellen även vid hyresförhandlingar med privata aktörer som valt att stå utanför. 
  
 Det allmännyttiga bostadsföretaget AB Bostaden ser positivt på Poängen. Modellen är bra eftersom parterna får tydliga spelregler vid förhandlingar och fastighetsägare vet vilka hyresjusteringar som kan förväntas vid planerade renoveringar. Vidare har Poängen lett till en bättre differentiering av hyrorna och en transparens gentemot hyresgäster, eftersom de själva kan se varför hyror skiljer sig åt. Från början var Poängen ett nollsummespel, men i dag bör modellen inte liknas vid ett sådant. 
  
 159 
  
 Hyressättning i praktiken 
  
 SOU 2021:58 
  
 Hyresgästföreningen har framhållit att deras uppfattning är att Poängen fungerar bra och att hyrorna i Umeå ligger relativt nära vad en marknadsmässig hyra kan tänkas uppgå till. Den systematiska hyressättningen har fått till följd att de minst attraktiva områdena i Umeå har de lägsta hyrorna. Hyran speglar bruksvärdet och Poängen har medfört en förutsägbarhet i hyressättningen. Det är dock tungt att administrera systemet. Hyresgästföreningen är inte motståndare till att nya parametrar tas in i modellen, men sådana måste alltid ha stöd i hyresgästvärderingar. Vanligtvis är det fastighetsägare som tar initiativ till att nya parametrar ska tas med i Poängen. 
  
 Norrköping 
  
 Privata fastighetsägare i Norrköping har framhållit att Rätt Hyra- modellen har fått till följd att lägenheter med ett centralt och attraktivt läge fått hyreshöjningar. Fastighetsägare med lägenheter som har sådana egenskaper som systemet premierar har då valt att ansluta sig. Privata fastighetsägare med fastigheter belägna i sämre lägen har dock avstått från att kliva in i modellen, eftersom det skulle medföra hyressänkningar. Detta har resulterat i att det finns hyres- värdar som endast förhandlar delar av sina lägenheter inom Rätt  
 hyra-modellen. 
  Fastighetsägare som står utanför systemet upplever att det är svårt att nå framgång vid hyresförhandlingar och att hyres- gästföreningen ”bestraffar” de aktörer som valt att stå utanför. De har därför känt sig tvingande att ansluta sig till modellen. Några av de privata fastighetsägarna har även beskrivit modellen som ett noll- summespel och att Hyresgästföreningen genom modellen får en kontroll på hyressättningen. Vidare anses att lägesfaktorn inte har reviderats i den omfattning som borde ha skett. 
  
 Hyresgästföreningen har framhållit att deras uppfattning är att Rätt  
 Hyra-modellen 
  fungerar bra. Den är ett bra verktyg för att sätta hyror och hantera ombyggnationer. Det är dock mycket viktigt att modellen är ett levande system. För förvaltning och utveckling av systemet har en Rätt  
 Hyra-kommittén 
  bildats. Det är mycket viktigt att samarbetet i kommittén fungerar väl och att det finnas en tillit mellan parterna. Arbetet i kommittén ska inte ses som en hyresför- handling. Vidare är samsyn och dokumentation viktigt. Delvis har dokumentationen brustit i Norrköping. Det är först i samband med 
  
 160 
  
 SOU 2021:58 
  
 Hyressättning i praktiken 
  
 att man infört Rätt  
 Hyra-modellen 
  som man i Norrköping lyckats uppfylla lagstiftarens intentioner om att läge och kvalitet ska åter- speglas i hyressättningen. Vidare kan modellen hantera större reno- veringar och den kan även användas som en prislista. Modellen är dock inte byggd för att hantera så kallade konceptrenoveringar. Vid sådana renoveringar kan det uppstå konflikter mellan parterna. 
  
 Göteborg 
  
 Privata fastighetsägare i Göteborg har genomgående en negativ syn på  
 Kvalitetshyra-modellen. 
  De har framhållit att parterna inte har en samsyn kring hur Kvalitetshyra ska fungera i praktiken. Det finns inte en samsyn kring bruksvärdesfaktorer och förhandlingarna är konfliktfyllda. Områdeskartan återspeglar i dagsläget inte ortens utveckling och Hyresgästföreningens representanter är ovilliga att göra förändringar i den. Systematiken har visserligen fått till följd att det finns en viss differentiering i hyrorna sett till det geografiska läget, men kartan speglar inte hur attraktiva områdena är i dagsläget. Systematisk hyressättning har endast en framtid om parterna är jämbördiga i förhandlingar och har en gemensam målbild. Numera tenderar Hyresgästföreningen att endast se på hyresnivåerna. Fastig- hetsägare som har gynnats av modellen hålls tillbaka vid de årliga förhandlingarna, eftersom Hyresgästföreningen anser att deras lägen- heter redan har för höga hyror. 
  
 Hyresgästföreningen i Göteborg anser att  
 Kvalitetshyra-modellen 
  i stort sett fungerar bra. Genom att tillämpa modellen blir det tydligt vilka lägenheters hyror som behöver differentieras utifrån bruks- värden.  
 BoDok-poängen 
  skapar en utgångspunkt för förhandlingen. Nyckelfrågan vid förhandlingen är alltid vad den totala hyresnivån ska vara. I den saken har parterna olika uppfattningar. Kvalitetshyra ska inte vara ett system som en fastighetsägare kan ansluta sig till enbart i syfte att få hyreshöjningar. Kvalitetshyra har fram till en strandning 2016 fungerat bra. Därefter har förhandlingarna blivit mer politiserade. Hyresgästföreningen upplever att det finns en agenda från fastighetsägare att peka på att  
 Kvalitetshyra-modellen 
  inte fungerar och att parterna inte är överens. 
  
 161 
  
 Hyressättning i praktiken 
  
 SOU 2021:58 
  
 4.5.5Allmänt om parternas syn på hyresförhandlingar om läge och kvalitet 
  
 För att läge och kvalitet ska återspeglas i hyressättningen krävs för- handlingar mellan parterna. Vid mötena har parterna särskilt gett sin syn på hur sådana hyresförhandlingar fungerar i praktiken och hur de kan utvecklas. 
  
 De flesta aktörer har framhållit att goda relationer, en samsyn kring syftet med förhandlingen och en förståelse för motpartens uppdrag är viktiga aspekter vid hyresförhandlingar. Vidare har på- pekats att det är viktigt att de som förhandlar har stöd för för- ändringar i de egna leden. 
  
 En återkommande synpunkt från parterna är att det är svårt att hitta en samsyn kring vilket underlag som ska ligga till grund för för- handlingar som rör bruksvärdesfaktorer. I Malmö, som är den ort där såväl Hyresgästföreningen som privata och allmännyttiga bostads- företag framhållit att systematiken fungerar väl, finns dock en större samsyn kring vilket värde olika faktorer bör ges. Där har parterna framhållit att modellen medfört ett bättre förhandlingsklimat efter- som ramarna för hyresförhandlingen redan är satta. 
  
 På de flesta orterna finns ingen bredare samsyn kring hur bruks- värdesfaktorer kan mätas på bästa sätt. Framför allt privata fastig- hetsägare har framhållit att ett stort problem är att parterna saknar verktyg för att utveckla förhandlingar kring bruksvärden. De har därvid pekat på att det saknas en objektiv metod för att mäta boende- konsumenternas värderingar och att det är vanligt att parterna kommer med helt olika perspektiv till förhandlingsbordet. Privata aktörer har därför efterfrågat att lagstiftaren ska gripa in och skapa en reglering kring detta i syfte att förhandlingarna ska fungera bättre och för att boendekonsumenternas värderingar ska få större genom- slag i hyressättningen. 
  
 Vad gäller det geografiska läget har fastighetsägare i Växjö och Göteborg pekat på att längden på bostadsköerna är ett bra material för att mäta hur attraktiva olika bostadsområden på en ort är. Hyres- gästföreningen i Stockholm har uppgett att det är svårt att mäta hyresgästvärderingar när det råder bostadsbrist. De har därvid fram- hållit att i Stockholm har höga andrahandshyror kommit att påverka synen på hyresgästernas allmänna värdering. Ett sådant synsätt fram- hålls dock som problematiskt eftersom andrahandshyror inte speglar 
  
 162 
  
 SOU 2021:58 
  
 Hyressättning i praktiken 
  
 den allmänna värderingen när alternativet är att bli bostadslös eller flytta från orten. 
  
 Från flera parter framhålls att det är viktigt att beakta det orts- specifika vid hyresförhandlingar; en viss kvalitetsfaktor kan ha helt olika värde i olika delar av landet. Till exempel kan en säkerhetsdörr ha ett högre värde i en storstad än i en glesbygdskommun. 
  
 Privata fastighetsägare i bland annat Göteborg och Umeå har uppgett att de systematiska hyressättningsmodellerna inte under- lättar förhandlingsarbetet. En synpunkt från dem är att en fastig- hetsägare som har gynnats av en systematisk hyressättningsmodell blir ”straffad” vid den årliga förhandlingen, dvs. får ingen eller margi- nell hyreshöjning. Detta eftersom Hyresgästföreningen anser att lägenheten redan har en för hög hyra. 
  
 Vidare har flera fastighetsägare pekat på att parterna inte är jäm- bördiga i hyresförhandlingar. De uppger att Hyresgästföreningen alltid har möjlighet att vägra gå med på hyreshöjningar, vilket man kallar en ”vetorätt”. De har uppgett att bristen på jämbördighet mellan parterna leder till att hyresvärdar tvingas acceptera det för- handlingsbud som hyresgästorganisationen föreslår, eftersom alter- nativet är oförändrad hyra, dvs. ingen höjning alls. Resonemanget om ”vetorätt” ska ses i ljuset av hur den rättsliga prövningen av hyran är utformad, där hyresnämnden bestämmer en skälig hyra efter en jämförelse med hyror för andra likvärdiga lägenheter. Fastighetsägare anser att då Hyresgästföreningen är part i nästan samtliga kollektiva hyresförhandlingar har föreningen fått en kontrollfunktion, som inne- bär att de inte släpper igenom hyror som vid en bruksvärdesprövning kan tänkas påverka hyresnivån i höjande riktning. 
  
 När det gäller större renoveringar och andra bruksvärdeshöjande åtgärder i lägenheterna anser Hyresgästföreningen att hyresnämn- derna har en tendens att gå på fastighetsägarnas linje, vilket leder till åtgärder och hyreshöjningar utöver vad hyresgästföreningarna skulle ha accepterat i lokala förhandlingar. 
  
 På flera orter har aktörerna även pekat på att förhandlingarna är ”politiserade”. Hyresgästföreningen har framhållit att det finns ett överordnat intresse från privata fastighetsägare att visa att bruks- värdessystemet inte fungerar, varför de är ointresserade av att arbeta med systematik. Flera privata aktörer har å sin sida framhållit att Hyresgästföreningen på flera orter endast har som mål att hålla nere hyrorna, och att de genom sin ”vetorätt” kan inta en sådan position. 
  
 163 
  
 Hyressättning i praktiken 
  
 SOU 2021:58 
  
 Det har även framkommit att den lokala politiken på kommunal nivå kan ha påverkat hyresuttag och hyresnivåer genom till exempel ägar- direktiv. 
  
 Det allmännyttiga bostadsföretaget Växjöbostäder AB har fram- hållit att hyressättningen bör bygga på sakliga skäl, men att dagens system får parterna att argumentera och motivera sina positioner utifrån helt olika synvinklar. Hyressättningssystemet bör verka för att hyrorna blir satta på sakliga grunder och ställa upp ramar för för- handlingen. På liknande sätt har Hyresgästföreningen i Stockholm framhållit att det förekommer att fastighetsägare vill förhandla om faktorer som Hyresgästföreningen inte anser hör till hyressättningen. 
  
 4.5.6Allmänt om parternas syn på den rättsliga prövningen av hyran 
  
 Om parterna inte kan komma överens vid en hyresförhandling har hyresvärden eller hyresgästen möjlighet att påkalla en bruksvärdes- prövning i hyresnämnden. Som tidigare nämnts är Hyresgäst- föreningen inte part i en sådan tvist. Däremot är det inte ovanligt att tjänstemän från Hyresgästföreningen uppträder som ombud för de hyresgäster som är medlemmar. Under mötena har parterna även fått ge sin syn på bruksvärdesprövningen i hyresnämnden. 
  
 De lokala aktörernas erfarenheter av bruksvärdesprövningar i hyresnämnden skiljer sig åt mellan orterna. I till exempel Malmö och Norrköping är parternas bild att bruksvärdesprövningar är mycket sällsynta. Den generella bilden är att bruksvärdesprövningar är mer sällan förekommande på orter som tillämpar systematik. En anled- ning till det har sagts vara att den systematiska hyressättnings- modellen kommit att skapa ett förhandlat bruksvärde på orten, vilket medför att prövningen i hyresnämnden blir mer förutsägbar. I Malmö har parterna även framhållit att det finns en lojalitet mellan parterna om att värna systemet. I bland annat Stockholm och Växjö har parterna däremot framhållit att hyresprövningar är betydligt vanligare. 
  
 Den samlade bilden är att ingen part egentligen vill ta en hyres- tvist till hyresnämnden. Varken fastighetsägare eller Hyresgäst- föreningen anser att bruksvärdesprövningen är ett bra sätt att lösa en tvist. Återkommande synpunkter är att tvisterna kan pågå under lång tid, är arbetskrävande och att det är svårt att hitta jämförelse- 
  
 164 
  
 SOU 2021:58 
  
 Hyressättning i praktiken 
  
 material som accepteras av hyresnämnden, vilket medför en osäker- het vad gäller utfallet. 
  
 Vidare har flera aktörer framhållit att det finns ett ”glapp” mellan hyresförhandlingen och bruksvärdesprövningen. En förhandling som strandat utifrån att parterna till exempel inte kan enas beträf- fande lägesfaktorn eller hyrespåslaget för en balkong, blir en helt annan prövning i hyresnämnden. Framför allt privata fastighetsägare har påpekat att det är en brist att hyresnämnden inte tydligare kan värdesätta en viss faktor, till exempel det geografiska läget. På flera orter, bland annat i Växjö, har både privata och kommunala fastig- hetsägare framhållit att det skulle vara bra om hyresnämnden – när allmän skälighetsbedömning tillämpas – redovisar hur läget och andra kvaliteter har värderats, vilket inte sker i dagsläget. 
  
 På orter med systematisk hyressättning har flera av de aktörer som anser att modeller fungerat bra, pekat på att det finns en risk att hyresnämndsprövningen kan generera en hyra som inte har stöd i modellen. Hyresgästföreningen i Malmö har till exempel framhållit vikten av att parterna är trogna mot den systematiska hyressätt- ningsmodellen, eftersom hyresnämnden vid sin prövning inte kan ta direkt hänsyn till vad parterna kommit överens om i den. Mot den bakgrunden har man påpekat att det skulle vara positivt om hyres- nämnden vid sin prövning kunde beakta den systematiska hyressätt- ningsmodellen för att komma åt de korrekta bruksvärdena på orten. 
  
 Flera fastighetsägare har framhållit att bristerna i den rättsliga prövningen bland annat får till följd att hyresvärdar oftare godtar den hyresjustering som Hyresgästföreningen är beredd att släppa igenom. De har därvid framfört att det är ett problem att den rätts- liga prövningen av skälig hyra är starkt kopplat till vad en part ”släppt igenom” i andra hyresförhandlingar. Prövningen i hyresnämnden leder därför endast undantagsvis till att läge och kvalitet får något genomslag i hyressättningen. De framhålls därmed som proble- matiskt att värdet av enskilda bruksvärdesfaktorer inte går att pröva med dagens lagstiftning 
  
 Fastighetsägare på flera orter, bland annat i Stockholm, Göteborg och Växjö, har framhållit att det är vanligt att Hyresgästföreningen inte accepterar utgången av en hyresnämndsprövning. En sådan hyra kallas ibland för en ”nämndhyra”. En fastighetsägare som nått fram- gång i hyresnämnden, kan därefter komma att bli bestraffad i de efterföljande årliga förhandlingarna. Hyresgästföreningen anser då 
  
 165 
  
 Hyressättning i praktiken 
  
 SOU 2021:58 
  
 att lägenheterna redan har för hög hyra och deras ”veto” får till följd att lägenheten kommer att få en lägre procentuell höjning vid den årliga förhandlingen. 
  
 Hyresgästföreningen i Göteborg har framhållit att en ”nämnd- hyra” kan ligga högre än den hyra som är skälig i den systematiska hyressättningsmodellen. Det kan då vara svårt att förklara för hyres- gäster varför en nämndhyra är högre än hyrorna i modellen. Även Hyresgästföreningen i Växjö har framhållit att det är problematisk att hantera så kallade ”nämndhyror”. Det kan vara svårt att motivera för hyresgäster varför en viss fastighet har högre hyror, trots att det kan finnas en systematisk hyressättningsmodell på orten.38 
  
 Hyresgästföreningen i Stockholm har gjort gällande att fastig- hetsägare sällan är rädda för att gå vidare till hyresnämnden och att hyresvärdar efter 2011 års lagändring har använt hyresnämnden för att ”saxa” upp hyror. Med att ”saxa” upp hyror ska då förstås att hyres- värdar påstås utnyttja det utrymme som finns för hyresnämnden att anse en hyra som skälig, trots att prövningslägenhetens hyra är högre än jämförelselägenheternas hyror. Genom att hyresvärden yrkar en hyra som ligger över den konstaterade hyresnivån, men inte på- tagligt över denna, kan hyrorna i efterföljande hyresnämndspröv- ningar komma att saxas upp. Hyresgästföreningen anser därför att det så kallade påtaglighetsrekvisitet i 55 § hyreslagen bör tas bort och att skälig hyra ska bestämmas i nivån med jämförelselägenheterna. 
  
 4.6Kommissionens reflektioner utifrån mötena med lokala parter 
  
 Parternas syn på hur hyressättningen fungerar på orten och hur väl hyrorna återspeglar konsumentvärderingar skiljer sig mycket åt både mellan och inom de undersökta orterna. På orter med systematiska hyressättningsmodeller finns ofta en differentierad hyressättning ut- ifrån läges- och kvalitetsfaktorer, men parterna är ofta oense om hur väl hyresstrukturen återspeglar hyresgästernas värderingar av sådana faktorer. Som tidigare nämnts kan sägas att hyresgästföreningar har varit positiva till modellerna och hur de tar om hand läges- och kvali- tetsfaktorer i hyressättningen, medan privata aktörer generellt sett 
  
 Garcia fanns en systematisk hyressättningsmodell som tidigare tillämpades mellan Hyres- gästföreningen och de allmännyttiga bostadsföretagen på orten. 
  
 166 
  
 SOU 2021:58 
  
 Hyressättning i praktiken 
  
 har haft en negativ syn på modellerna. Det är framför allt läges- faktorn som flera fastighetsägare anser fått ett otillräckligt genom- slag i modellerna. 
  
 På orter där man inte tillämpar någon systematik har samtliga parter uppgett att läge och kvalitet inte återspeglas i hyrorna särskilt väl. Där har i stället den ursprungliga produktionskostnaden respek- tive underhållsinsatser uppräknade med årliga hyresjusteringar starkt påverkat dagens hyresstruktur. 
  
 Att läge och kvalitet ska återspeglas i hyressättningen har alla aktörer som vi pratat med framhållit som viktigt. Konflikter uppstår dock allt som oftast kring var hyresnivån ska ligga samt hur mycket genomslag ett visst läge eller en viss kvalitet ska tillåtas få i hyres- sättningen. Det förekommer även olika syn på vilken väg som ska väljas för att komma till rätta med de problem som finns. Hyres- gästföreningen och Sveriges Allmännytta ser generellt att syste- matisk hyressättning är en väg framåt, medan framför allt privata aktörer anser att de behövs ändringar i dagens system för att läge och kvalitet ska få större genomslag. 
  
 Konsekvensen av att inte aktivt förhandla och arbeta med att differentiera hyror utifrån bruksvärden är att fastighetens byggår får en stor påverkan för hyressättningen. Därtill påverkar större reno- veringsåtgärder hyrorna, vilka ofta föregås av konfliktfyllda förhand- lingar. En hyressättning där byggår och enstaka större renoveringar får en stor påverkan på hyresstrukturen har ingen av de kollektivt för- handlande parterna förespråkat. 
  
 Vad gäller systematisk hyressättning så finns det en konflikt kring synen på vad en sådan modell ska åstadkomma. På flera orter förs fortfarande diskussioner kring om sådana modeller ska vara nollsummespel eller inte. Nollsummespel kan för enskilda fastig- hetsägare leda till stora finansiella konsekvenser, samtidigt som en höjning av den generella hyresnivån på orten är svårsmält för Hyres- gästföreningen. När parterna inte kan enas saknas förutsättningar för att lyckas med systematisk hyressättning. 
  
 För det fall en målsättning med systematisk hyressättning är att det ska finnas ett brett stöd för modellen bland parterna framstår Malmömodellen i dagsläget som det lyckade exemplet vad gäller systematisk hyressättning. Av de orter som kommissionen besökt är det endast i Malmö som Hyresgästföreningen, det allmännyttiga bostadsföretaget MKB och privata fastighetsägare alla uppgett att 
  
 167 
  
 Hyressättning i praktiken 
  
 SOU 2021:58 
  
 modellen fungerar väl. Ingen aktör som kommissionen träffat har beskrivit Malmömodellen som ett nollsummespel och uppfatt- ningen är att det i Malmö finns en hyresspridning som återspeglar skillnader i läge och kvalitet. Parterna har pekat på att det finns en relativt god samsyn kring bruksvärdesfaktorer och ett gott för- handlingsklimat. Eftersom Malmömodellen även kan användas som en form av prislista är förhandlingar kring standardhöjande reno- veringar relativt smidiga och fastighetsägare vet redan innan sådana görs vilken hyra som kan förväntas. Vidare utmärks Malmömodellen av att den relativt väl har lyckats följa stadens utveckling. 
  
 Även om systematisk hyressättning kan vara ett verktyg för att få till en mer differentierad hyressättning utifrån läges- och kvalitets- faktorer krävs ett omfattande arbete. Arbetet pågår allt som oftast under flera år och de lokala förutsättningarna kan komma att ha stor påverkan på om projektet lyckas. När Malmömodellen arbetades fram fanns det till exempel vakanser i det allmännyttiga bostads- företagets bestånd, vilket förmodligen underlättade införandet av modellen. Arbetsinsatsen är hög och om resultatet leder till lägre hyra eller att hyran ligger kvar på befintlig nivå uteblir intresset från fastighetsägare. 
  
 En reflektion är att man på orter som rimligtvis kan antas ha en platt hyresstruktur även efter en översyn bör väga arbetsinsatsen mot nyttan. Här kan det finnas enklare lösningar för att skapa en mer rättvisande hyresstruktur. Att fånga upp erfarenheter från olika modeller kan tjäna som en inspiration. Det kan vara så att endast en mindre del av beståndet på orten kan behöva ses över och möjligen kan systematiken införas i etapper. En viktig del tycks vara att skapa samsyn om vad modellen ska åstadkomma och hur det ska gå till att genomföra de förändringar som man kan enas om. 
  
 Ett problem som blivit tydligt är att det på flera orter inte finns en samsyn kring vad förhandlingar kring bruksvärden ska grunda sig på och vilket förhandlingsunderlag som ska användas. Som lagstift- ningen är uppbyggd har de förhandlande parterna en betydande avtalsfrihet och stora möjligheter att göra förändringar i hyresstruk- turer. Lagstiftningen pekar dock inte ut vad en hyra ska baseras på eller vilka argument som är godtagbara att använda. En frustration hos flera aktörer är att parterna kommer till förhandlingar med helt olika syn, underlag och förväntningar på förhandlingen. Vid mötena har det även framkommit att konflikter vid de årliga förhandlingarna 
  
 168 
  
 SOU 2021:58 
  
 Hyressättning i praktiken 
  
 påverkar viljan och orken hos parterna att arbeta med att dessutom differentiera hyror utifrån bruksvärden. 
  
 Slutligen blir det tydligt att i princip ingen aktör som kommis- sionen träffat anser att bruksvärdesprövningen i hyresnämnden är till- fredställande. Det finns ett glapp mellan vad tvisten handlar om på förhandlingsstadiet och hur den rättsliga prövningen görs. Hyres- nämnden kan varken pröva enskilda faktorer eller beakta överenskom- melser i systematiska hyressättningsmodeller. Därmed blir utslaget bara en lösning för stunden. 
  
 169 
  
 5Kartläggning av läge, kvalitet och hyressättning 
  
 Kommissionen ska enligt direktiven kartlägga och analysera hur bostädernas läge och kvalitet beaktas i hyressättningen och föreslå åtgärder i de fall (på orter) där hyresgästernas värderingar inte beaktas tillräckligt. En viktig del av kommissionens arbete har således bestått i att undersöka huruvida läget och andra kvaliteter i boendet beaktas i dagens hyressättning. 
  
 I detta kapitel redovisas de undersökningar som kommissionen har genomfört för att undersöka hur läget och andra kvaliteter i boendet beaktas i dagens hyressättning. Kapitlet innehåller även en översikt av andra studier av hur hyressättningen beaktar lägenheternas geografiska läge samt en kartläggning av hyressättningen i Stockholm, Göteborg, Malmö, Örebro, Norrköping, Växjö och Umeå. 
  
 5.1Sammanfattning 
  
 Kommissionens undersökningar visar att hyressättningen och hyres- strukturerna, framför allt i större orter, inte återspeglar en rimlig tolkning av bruksvärdet. Denna slutsats stöds även av andra studier som vi redogör för i detta kapitel. Det är också skillnad i betalnings- vilja för läge och kvalitet beroende på vilken ort som analyseras samt de skilda bostadsområdenas socioekonomiska förutsättningar. 
  
 Undersökningarna har inte syftat till att fastställa vad som mer exakt utgör en rimlig hyresskillnad för olika geografiska lägen på en ort eller vad en specifik kvalitet i boendet bör ges för påverkan på hyressättningen. Undersökningarna har utgått från boendekonsu- menternas betalningsvilja för olika egenskaper hos en hyreslägenhet. Betydande skillnader mellan betalningsviljan och hyresnivån ger en 
  
 171 
  
 Kartläggning av läge, kvalitet och hyressättning 
  
 SOU 2021:58 
  
 indikation på att läge och kvalitet inte har beaktats i tillräcklig ut- sträckning. 
  
 Kommissionens undersökningar har visat att det finns stora skill- nader mellan olika orter vad gäller hur boendekonsumenterna värde- sätter det geografiska läget och andra kvaliteter. 
  
 I landsbygdskommuner värderas centrala lägen relativt sett något lägre än motsvarande värdering i mindre och större städer, där det finns en större spridning i betalningsvilja. I större städer har läges- faktorn en större betydelse för allmänhetens betalningsvilja. I de tre storstadsområdena finns tydligast skillnader i betalningsvilja mellan olika bostadsområden. Betalningsviljan för det mest attraktiva läget i Malmö och Stockholm ligger cirka 50 procent högre än för det minst attraktiva läget. I Göteborg är motsvarande siffra 30 procent. Undersökningarna har även visat att det finns ett starkt samband mellan värderingen av läget och socioekonomin i bostadsområdet. 
  
 Vid sidan av lägesfaktorn har kommissionen även undersökt hur andra kvaliteter värderas av boendekonsumenterna. Betalningsviljan för de undersökta kvaliteterna skiljer sig relativt kraftigt åt mellan olika respondentgrupper och geografier. Boende i Stockholm har generellt sett en högre betalningsvilja än boende på andra orter. Betalningsviljan skiljer sig även åt beroende på hushållens inkomst- nivå. Det finns även skillnader mellan mäns och kvinnors betalnings- vilja för vissa kvaliteter. 
  
 Undersökningarna har visat att det finns en hög betalningsvilja för fräscha eller nya ytskikt (dvs. väggar, tak, snickerier). För ny- renoverade lägenheter finns en särskilt hög betalningsvilja. När olika kvaliteter rangordnas (utöver de av kommissionen undersökta kvali- teterna) och utan att betalningsviljan anges, kom möjligheten att göra egna tillval i lägenheten högst upp. Andra viktiga kvaliteter som uppskattades var säkra låssystem och goda möjligheter att käll- sortera. Gemensamma nyttigheter såsom påkostade trapphus kom längst ned i rangordningen. 
  
 På orter som inte har arbetat med systematisk hyressättning kan dagens hyresnivåer ofta kopplas till det år som lägenheterna är byggda eller upprustade, det vill säga byggår eller värdeår. Lägenheter i fastigheter med äldre värdeår har oftare en platt hyresstruktur. Hyror i nyare bestånd och lägenheter som under de senaste 10 till 15 åren har genomgått upprustningar har däremot ofta en hyresnivå som bättre speglar lägenheternas kvaliteter. I de äldre bostadsbestånden finns 
  
 172 
  
 SOU 2021:58 
  
 Kartläggning av läge, kvalitet och hyressättning 
  
 dock fortfarande hyresstrukturer som, främst i centrala och attrak- tiva lägen, uppvisar relativt sett låga hyresnivåer i jämförelse med lägenheter i mindre attraktiva områden. 
  
 Värdeåret tycks även i de systematiska hyressättningsmodellerna påverka hyresstrukturen men övriga faktorer nyanserar hyresnivåerna. 
  
 5.2Undersökning av boendevärderingar av läget 
  
 Vilken betydelse bostadens läge ska ha på hyresnivån är en fråga som återkommande är föremål för diskussion. Att lägesfaktorn ska ha en påverkan på hyressättningen är de flesta överens om, men det har ifrågasatts om så sker i tillräcklig utsträckning. Lägets betydelse har ansetts vara undervärderat och hyresskillnaderna mellan lägenheter i attraktiva respektive mindre attraktiva områden vara relativt små1. 
  
 Analysföretaget Evimetrix AB har på uppdrag av kommissionen undersökt hur allmänheten värderar lägesfaktorn i hyressättningen.2 En utgångspunkt för undersökningen har varit att studera det geo- grafiska läget, det vill säga centralitet jämfört med mindre centrala och perifera lägen. I uppdraget ingick även att studera hur lägesfaktorn värderas i socioekonomiskt starka respektive svaga områden. 
  
 Undersökningen har avsett de tre storstadsregionerna, andra större städer, mindre städer och landsbygdskommuner (se avsnitt 5.2.4). 
  
 5.2.1Sammanfattning av undersökningen avseende lägesfaktorn 
  
 Resultatet från undersökningen visar att det finns tydliga skillnader i betalningsvilja hos allmänheten avseende vilken hyra man är beredd att betala för bostäder i olika geografiska lägen på orten. 
  
 I undersökningen har respondenterna fått uppge sin betalnings- vilja för en fiktiv referensbostad som har placerats i olika geografiska lägen på respektive ort. Så kallade lägesgradienter har sedan beräk- nats som utgör ett index för olika lägens attraktivitet. Det läge som har erhållit lägst betalningsvilja inom respektive område har fått ett indexvärde på 100. Andra studerade lägen som värderas högre har 
  
 1Finanspolitiska rådet (2017), Svensk Finanspolitik, Finanspolitiska rådets rapport 2017 s. 156 f.) och Boverkets rapport 2017:2 s. 31 f. 
  
 2I bilaga 2, Kartläggning av boendevärderingar av läget redovisas undersökningen mer utförligt. 
  
 173 
  
 Kartläggning av läge, kvalitet och hyressättning 
  
 SOU 2021:58 
  
 tilldelats ett indexvärde som överstiger 100. Om betalningsviljan för ett perifert läge sätts till index 100 kan lägesgradienten, indexvärdet, för ett halvcentralt läge bli till exempel 110 (10 procent högre betal- ningsvilja än för det perifera läget) och indexvärdet för ett centralt läge till exempel 130 (30 procent högre betalningsvilja). 
  
 I landsbygdskommuner värderas centrala lägen relativt sett något lägre än motsvarande värdering i mindre och större städer. I lands- bygdskommuner värderas det centrala läget till cirka  
 110–115 
  medan utkanten av tätorten får ett lägesindex om cirka  
 105–110. 
  Mindre orter i kommunen som ligger utanför tätorten har då ett lägesindex om 100. 
  
 I mindre och större städer visar studien på en större spridning i betalningsvilja mellan olika lägen. Centralt läge i tätorten får ett läges- index om cirka 120 och utkanten av tätorten får ett lägesindex om cirka 110. 
  
 I större städer har lägesfaktorn en större betydelse för allmän- hetens betalningsvilja. I till exempel Örebro och Norrköping er- håller de mest attraktiva områdena ett lägesindex på cirka  
 125–130. 
  I Umeå, som räknas till kategorin större städer, är strukturen för lägesgradienten mer sammanpressad (högsta området får ett läges- index på cirka 110) än i övriga studerade orter. 
  
 I de tre storstadsområdena finns tydliga skillnader i lägesgradienten mellan olika områden. I Malmö och Stockholm uppgår till lägesindex till 150 för det mest attraktiva området. I Göteborg är lägesindex 130 i det mest attraktiva området. 
  
 I undersökningen finns en jämförande analys mellan resultaten i enkätundersökningen och den faktiska betalningsviljan för bostads- rätter. Denna analys visar på ett likartat mönster mellan de två metoderna. I båda fallen visar analysen att de mest attraktiva centrala lägena i Stockholm värderas till 1,5 gånger det minst attraktiva området. 
  
 Det finns ett starkt samband mellan värderingen av läget och socioekonomin i olika bostadsområden. I större städer har socio- ekonomiska skillnader mellan olika områden särskilt beaktats. I studien har ett socioekonomiskt index analyserats som förklarande variabel till skillnader i synen på olika lägen. Sambanden mellan socio- ekonomiskt index och allmänhetens värdering av läget har uppvisat starka samband där detta analyserats. Hur ett område värderas av allmänheten påverkas alltså starkt av områdets socioekonomiska sam- 
  
 174 
  
 SOU 2021:58 
  
 Kartläggning av läge, kvalitet och hyressättning 
  
 mansättning. Svag socioekonomi påverkar värderingen av ett bostads- område negativt och vice versa. Sambanden mellan lägesgradienten och socioekonomiskt index är starka i samtliga tre storstäder, där den tydligaste kopplingen återfinns i Malmö och Stockholm. 
  
 5.2.2Hur undersökningen har genomförts 
  
 Undersökningen har genomförts genom en webbaserad enkätunder- sökning. Efter att ha besvarat bakgrundsfrågor har respondenterna fått en beskrivning av en standardlägenhet. Därefter har responden- terna ställts inför tre till fyra olika lägesscenarier för standardlägen- heten. Lägenheten har ”anpassats” frågemässigt utifrån respondentens nuvarande bostadsort och den bostadsstorlek som personen före- drar. I de lägesscenarier som har presenterats för respondenterna har ett auktionsförfarande genomförts för att identifiera betalnings- viljan för olika lägen på orten.3 
  
 Den hyresnivå som har presenterats för respondenterna har haft sin utgångspunkt i respondentens bostadsort och har beräknats med hänsyn till bostadsstorleken. Förutom bostadsstorleken finns en stor mängd faktorer som påverkar värderingen av en enskild bostad. I undersökningen har en normalbostad beskrivits. Den har därefter flyttats runt i olika geografiska lägen på orten, varvid respondenten har fått uttrycka sin betalningsvilja för dessa lägen. 
  
 Syftet med undersökningen har inte varit att fastställa om hyran för en lägenhet om 3 rum och kök i ett bostadsområde i till exempel Norrköping ska vara 5 000 kronor per månad eller 5 750 kronor per månad. Syftet med undersökningen har varit att studera skillnaderna mellan olika lägen för samma bostad inom olika orter och hur skill- naderna i värderingen av läget skiljer sig åt mellan olika orter. Det vill säga centrala lägen, halvcentrala lägen och perifera lägen samt att i vissa kommuner och storstadsregioner särskilt studera områden med socio- ekonomiskt skilda förutsättningar. 
  
 3Datainsamlingen har gett totalt 10 512 svar. Eftersom respondenterna besvarat mer än ett läge har undersökningen genererat 28 538 bedömningar av hyresnivåer. Detta innebär att varje individ som svarat i genomsnitt har värderat 2,7 lägen. Totalt omfattar svarsdatat 34 943 observationer (3,3 lägesobservationer per respondent). Skillnaden i lägesobservationer och bedömningar av hyresnivå beror på svar där respondenten tackat nej till den lägsta presenterade hyresnivån. Den lägsta presenterade hyresnivån har varit betydligt lägre än de hyresnivåer som finns i respektive kommun. 
  
 175 
  
 Kartläggning av läge, kvalitet och hyressättning 
  
 SOU 2021:58 
  
 I bilaga 2 redogörs närmare för undersökningsmetodik och genom- förande. 
  
 5.2.3Lägesgradienten 
  
 I auktionsförfarandet har deltagarna fått acceptera eller avböja hyresnivåer för den standardlägenhet som beskrivits. Olika respon- denter har bedömt olika lägenhetsstorlekar. För att likställa alla svar har de månadshyror som genererats räknats om till hyra per kvadrat- meter och år. Hyran per kvadratmeter kan då jämföras oavsett om en respondent svarat om en lägenhet på 2 rum och kök (55 kvadrat- meter) medan en annan respondent svarat om till exempel en lägenhet på 4 rum och kök (100 kvadratmeter). 
  
 Hur hög hyresnivån uttryckt som kronor per kvadratmeter och år är, som nämnts, inte det intressanta i undersökningen. Det som är av intresse att studera är hur stor spridning ska vara mellan olika undersökta lägen, enligt respondenterna. Svaren har sammanställts i diagram som visar hur stor andel av respondenterna som kan tänka sig att betala en viss hyresnivå i olika lägen. 
  
 En så kallad lägesgradient (index) har beräknats där det läge som har erhållit lägst betalningsvilja inom respektive område har fått ett indexvärde på 100. Andra studerade lägen som värderas högre har tilldelats ett indexvärde som överstiger 100. Om betalningsviljan för ett perifert läge sätts till index 100 blir lägesgradienten, indexvärdet för ett halvcentralt läge till exempel 110 (10 procent högre betal- ningsvilja än det perifera läget) och indexvärdet för ett centralt läge till exempel 130. (30 procent högre betalningsvilja). 
  
 I undersökningen studeras en allmän värdering av olika områden och lägen. Det existerande utbudet och eventuell utbudsbrist saknar betydelse för resultatet. Om undersökningen skulle röra ett specifikt projekt i en exakt angiven mikromiljö kan enskilda individers bedöm- ning av betalningsviljan påverkas av brist på bostäder i den specifika miljön. 
  
 176 
  
 SOU 2021:58 
  
 Kartläggning av läge, kvalitet och hyressättning 
  
 Exempel på hur lägesgradienten räknas ut 
  
 I exemplet nedan visas betalningsviljekurvor för Örebro centrum och Vivalla som är ett mer perifert bostadsområde i Örebro. 
  
 Figur 5.1 Exempel – betalningsviljekurvor i Örebro 
  
 177 
  
 Kartläggning av läge, kvalitet och hyressättning 
  
 SOU 2021:58 
  
 Källa. Evimetrix. 
  
 Som framgår av figurerna ser betalningsviljekurvorna för Örebro centrum och Vivalla olika ut. Om den högsta betalningsviljan tillämpas vid prissättningen i ett nyproduktionsprojekt för bostadsrätter skulle priset sättas utifrån den individ på marknaden som är villig att betala mest. För att hitta en tillräcklig potential i ett projekt behöver man dock se till en bredare marknad än bara den som kanske är villig att betala mest på marginalen. På motsvarande sätt blir det felaktigt att beräkna betalningsvilja utifrån från vad individen med högst betalningsvilja i alla lägen värderar lägesfaktorn och lägesgradienten (om man inte söker marknadspriset för en enstaka lägenhet). 
  
 Om den högsta accepterade hyresnivån används som ett mått på betalningsviljan erhålls en snedvriden bild av betalningsviljan och lägesgradienten. Det kan finnas enstaka individer som har accepterat mycket höga nivåer oavsett läge. Detta blir då styrande för resultatet. Om den högsta accepterade nivån på betalningsviljan från undersök- ningen hade tillämpats skulle till exempel  
 Kista-Rinkeby 
  värderas strax 
  
 178 
  
 SOU 2021:58 
  
 Kartläggning av läge, kvalitet och hyressättning 
  
 lägre än Östermalm och Kungsholmen i Stockholm och värderas högre än andra studerade områden i Stockholm. Detta beror på att en enskild individs betalningsvilja var nära 30 000 kronor per månad för 5 rum och kök i  
 Kista-Rinkeby. 
  
 Medelvärdet av resultatet från respondenternas betalningsvilja är inte lämplig som jämförelsepunkt eftersom det finns ett antal respondenter som inte har någon betalningsvilja för bostäder i vissa miljöer. Detta är särskilt tydligt i socioekonomiskt svaga miljöer. Många accepterar inte ens en hyra långt under gällande hyresnivå och kan inte tänka sig ett boende i vissa miljöer. Medianen är inte heller en bra utgångspunkt för jämförelse av betalningsvilja. Det finns miljöer, särskilt i de tre storstadsområdena, där mer än hälften av respondenterna inte kan tänka sig att bo och därför inte har någon betalningsvilja i ”medianpunkten”. 
  
 För att mäta betalningsviljan för bostäder och även vid studier av till exempel transportområdet brukar den fjärde kvartilen, det som 25 procent av marknaden är villiga att betala användas som den nivå som också motsvarar observerade marknadspriser.4 Det är ett veder- taget sätt att mäta betalningsvilja bland bostadsutvecklare och i sam- hällsekonomiska studier. Det anses avspegla ”marknadsvärderingen” väl inte bara för bostäder utan till exempel kollektivtrafik och man blir av med de problem som fördelningen av betalningsviljan utifrån median eller medelvärde medför. 
  
 I exemplet ovan är betalningsviljan i den övre kvartilen i Centrala Örebro 1 222 kronor per kvadratmeter och år för den beskrivna nor- mallägenheten. Om vi i stället studerar Patrick är betalningsviljan i den övre kvartilen 936 kronor per kvadratmeter och år. Allmän- hetens uppfattning om hyresnivåer är inte samma sak som den faktiska hyresnivån. Nivåerna i exemplet visar att de hyresnivåer som erhålls i studien är låga, vilket förklaras av att studien riktar sig till ”alla”, inte bara till individer som har flyttplaner eller som har kun- skap om hyresnivån eller preferenser för att bo i en hyresrätt. 
  
 I beskrivningen av den jämförda bostaden har en normalbostad beskrivits men det finns många variabler som ska beaktas i hyres- 
  
 4Det ska framhållas att man då vanligen studerar en marknad där respondenterna faktiskt har en flyttbenägenhet. Vidare studeras ofta specifika projekt och mikrolägen. I aktuell undersök- ning har beskrivningen av bostaden utgått från en normallägenhet på begagnatmarknaden i ett mer allmänt läge. Härigenom fås också en mer allmän beskrivning av lägesgradienten. Själva nivån/betalningsviljan blir betydligt lägre än vad som skulle varit fallet vid en studie av ett skarpt bostadsprojekt i ett specifikt läge med specifikt beskrivna kvaliteter. 
  
 179 
  
 Kartläggning av läge, kvalitet och hyressättning 
  
 SOU 2021:58 
  
 sättningen. Resultaten ska inte tolkas som att den generella hyran ska vara 1 222 kronor i Centrala Örebro eller 936 kronor per kvadratmeter i Vivalla. Vad värdena indikerar är att om betalningsviljan för Patrick sätts till index 100 blir lägesgradienten, indexvärdet för Centrala Örebro 131.5 
  
 Lägesgradienten visar alltså att lägesfaktorn har en betydande roll för hur olika områden värderas i Örebro. Om man utgår från att den genomsnittliga hyran för 3 rum och kök (75 kvadratmeter) baserat på SCB:s uppgifter om genomsnittshyran i Örebro skulle gälla i Vivalla, det vill säga 1 175 kronor per kvadratmeter och år, borde hyresnivån i Centrala Örebro vara 1 551 kronor per kvadratmeter och år. Om- räknat till månadshyra skulle hyran i Vivalla för aktuell trea ligga på 7 343 kronor per månad medan motsvarande lägenhet i Centrala Örebro skulle ha en månadshyra om 9 694 kronor. 
  
 5.2.4Kommuner som har undersökts 
  
 I undersökningen har allmänhetens värderingar av läget studerats utifrån följande geografiska indelning: 
  
 •Stockholm och orter i närområdet 
  
 •Göteborg och orter i närområdet 
  
 •Malmö och orter i närområdet 
  
 •Större städer 
  
 •Mindre städer 
  
 •Landsbygdskommuner 
  
 I Stockholm, Göteborg, Malmö samt i Norrköping, Umeå, Växjö och Örebro undersöks mer detaljerade lägen i olika stadsdelar och resul- taten analyseras även i förhållande till ett socioekonomiskt index.6 
  
 5Lägesindex = (1 222/936) * 100 = 130,6. 
  
 6I bilaga 2 redovisas de delområden som har studerats inom respektive storstadskommun och i Norrköping, Umeå, Växjö och Örebro. 
  
 180 
  
 SOU 2021:58 
  
 Kartläggning av läge, kvalitet och hyressättning 
  
 5.2.5Lägesgradient i landsbygdskommuner, mindre städer och större städer 
  
 I större städer, mindre städer och landsbygdskommuner har de studerade lägena beskrivits som: 
  
 •mitt i centrala orten 
  
 •ligger i utkanten av tätorten 
  
 •ligger på en mindre ort i kommunen, utanför centralorten 
  
 Som exempel har de som svarat i Ludvika fått svara på hur de ser på hyressättningen för en ”Lägenhet som ligger mitt i centrala Ludvika”, samma lägenhet men ”Lägenheten ligger i utkanten av tätorten Ludvika” och slutligen har bostaden placerats så att ”Lägenheten ligger på en mindre ort i kommunen, utanför tätorten Ludvika”. I analysen benämns lägena för Centralt läge, Utkanten av tätorten samt Steele läge. 
  
 Lägesgradienten för landsbygdskommuner, mindre städer och större städer (exklusive Norrköping, Örebro, Umeå och Växjö som särstuderats) fick följande värden.7 
  
 Tabell 5.1 
  
 Lägesgradienter i olika kommuntyper 
  
 Lägesgradient, landsbygdskom- 
  
 Centralt läge 
  
 Utkant av tätort 
  
 Steele läge 
  
 muner, mindre städer och större 
  
 117 
  
 107 
  
 100 
  
 städer 
  
 Källa: Evimetrix. 
  
 Undersökningen visar att det finns skillnader i värderingen av läges- faktorn mellan centrala lägen, utkanten av tätorten och perifert läge (mindre ort utanför tätorten) i landsbygdskommuner, mindre städer och större städer. Den signifikanta och tydliga skillnaden är att ett perifert läge genomgående värderas lägst och att utkanten av tätorten värderas klart högre samt att centralt läge får högst värdering och tydligt värderas högre än utkanten av tätorten respektive perifert läge. 
  
 I tabellen nedan analyseras svaren fördelade på landsbygdskom- muner, mindre städer och större städer. I samtliga fall finns det en 
  
 7När lägesgradienten redovisas och analyseras utgår beräkningen från betalningsviljan i den övre kvartilen som jämförelsepunkt för det tre studerade lägena. Utgångspunkten för detta är som vi redogjort för att övre kvartilen kan anses motsvara marknadens betalningsvilja. 
  
 181 
  
 Kartläggning av läge, kvalitet och hyressättning 
  
 SOU 2021:58 
  
 tydlig lutning på lägesgradienten, det vill säga ju närmare ett centralt läge vi kommer desto högre lägesindex. 
  
 Tabell 5.2 
  
 Lägesgradienter efter kommunkategori 
  
 Andel av svar 
  
 Centralt läge 
  
 Utkant av 
  
 Steele läge 
  
 tätort 
  
 Landsbygdskommuner 
  
 17,6 
  
 112 
  
 107 
  
 100 
  
 Mindre städer 
  
 41,9 
  
 119 
  
 111 
  
 100 
  
 Större städer 
  
 40,5 
  
 118 
  
 110 
  
 100 
  
 Källa: Evimetrix. 
  
 Av tabellen framgår att ett centralt läge får ett indexvärde mellan 112 och 119 jämfört med ett mer perifert läge (läge på mindre ort utanför tätorten). Indexvärdet för ”Utkanten av tätorten” i landsbygdskom- muner, mindre städer och större städer är ungefär 110 i relation till perifert läge i kommunen som har indexvärde 100.8 
  
 Ett centralt läge och även utkanten av tätorten får ett lägre värde i landsbygdskommuner jämfört med i mindre städer och större städer. Detta tyder på att centralitet har en mindre betydelse vid värdering av läget om man jämför landsbygdskommuner med de två andra kom- mungrupperna. 
  
 Lägesgradient i olika hyresnivåområden 
  
 Kommunerna i de olika kommungrupperna återfinns i olika hyres- nivåområden. I gruppen större städer, som definierats som kommuner med mer än 50 000 invånare återfinns kommuner i alla hyresnivå- grupper förutom i gruppen med de lägsta hyrorna. När det gäller mindre städer och landsbygdskommuner kan man hitta sådana kom- muner i alla hyresnivågrupperna. 
  
 8Felmarginalen i indexvärdena ligger på cirka ±3 punkter för större och mindre städer. I lands- bygdskommunerna är felmarginalen något större (~±4). 
  
 182 
  
 SOU 2021:58Kartläggning av läge, kvalitet och hyressättning 
  
 Tabell 5.3 
  
 Hyresgradienter utifrån hyresnivågrupper 
  
 Hyresnivå 
  
 Andel av svar 
  
 Centralt läge 
  
 Utkant av 
  
 Steele läge 
  
 tätort 
  
 Hög hyra 
  
 4 % 
  
 115 
  
 105 
  
 100 
  
 >1300 kr/kvm 
  
 Hög hyra i medel- 
  
 15 % 
  
 116 
  
 106 
  
 100 
  
 intervall 
  
 >1100-1300 
  kr/kvm 
  
 Låg hyra i medel- 
  
 31 % 
  
 117 
  
 106 
  
 100 
  
 intervall 
  
 >1050-1150 
  kr/kvm 
  
 Halvlåg hyra 
  
 34 % 
  
 118 
  
 110 
  
 100 
  
 900-1050 
  kr/kvm 
  
 Låg hyra 
  
 16 % 
  
 113 
  
 106 
  
 100 
  
 800-900 
  kr/kvm 
  
 Källa: Evimetrix. 
  
 I tabellen ovan kan vi se att det finns skillnader i hur lägesfaktorn värderas. Skillnaderna i hur lägesgradienten värderas mellan kom- muner med olika hyresnivåer är liten och det finns inget som tyder på att hyresnivån som sådan skulle påverkar lutningen på läges- gradienten. En korstabulering av resultaten med avseende på kom- mungrupp och hyresnivåområde ger likartat resultat9. 
  
 Lägesgradient i olika respondentgrupper 
  
 Lägesgradienten ovan bygger på olika förutsättningar som föreligger i olika typer av kommuner och hos olika grupper av respondenter. 
  
 Skillnaderna mellan olika respondentgrupper är små och det finns inga klart signifikanta skillnader mellan hur till exempel ett centralt läge värderas beroende på personens nuvarande boendeform eller ålder. Det finns inte heller några signifikanta skillnader inom grup- perna i hur man värderar utkanten av tätorten. De som bor i bostads- rätt har en starkare lutning för lägesgradienten jämfört med andra boendeformer, det vill säga centralitet värderas högre. De som önskar bo i ett rum och kök värderar också centralitet högre än de som önskar större bostäder. Det finns indikationer på att högre 
  
 9Dataunderlagen blir emellertid så små att slutsatser om lutningen på lägesgradienten för denna korstabulering bör ske med stor försiktighet. 
  
 183 
  
 Kartläggning av läge, kvalitet och hyressättning 
  
 SOU 2021:58 
  
 inkomst och högre ålder stärker lutningen för lägesgradienten. I bilaga 2 redovisas svaren fördelade på olika respondentgrupper. 
  
 5.2.6Lägesgradient i storstadsregioner och särskilt studerade kommuner 
  
 Centralitet är av betydelse för hur boende värderar en hyresrätts- lägenhet. I vissa kommuner, särskilt storstadskommunerna, finns även stora socioekonomiska skillnader som också spelar roll för hur allmänheten värderar olika lägen. En del i undersökningen har därför varit att studera skillnader i värdering av områden med skilda socioekonomiska förutsättningar. 
  
 Vi har särskilt studerat områden i Stockholm, Göteborg, Malmö, Norrköping, Umeå och Örebro och ställt socioekonomiska skill- nader i relation till skillnader i betalningsvilja för respektive under- sökt område. Även i Växjö har vi specialstuderat vissa områden i enkätstudien. Antalet svar i Växjö var emellertid för litet för att särredovisas med tillräcklig tillförlitlighet. 
  
 Socioekonomiskt index 
  
 Vi använder ett socioekonomiskt index som utgör ett mått som är en sammanvägning mellan andel högutbildade och andel hög- inkomsttagare i ett område. Individer mellan 25 och64 år som har en eftergymnasial utbildning på minst tre år definieras som hög- utbildade. Inkomsten beräknas per hushåll där ensamboende hushåll med en årlig disponibel inkomst som är högre än 500 000 kronor räknas som höginkomsttagare och motsvarande gräns för samman- boende hushåll är 800 000 kronor. 
  
 Av dessa två andelar beräknas ett medelvärde i intervallet 0 till 100 och som är det mått som använts som socioekonomiskt index. Om värdet är 0 finns ingen högutbildad person och inget hushåll som tillhör gruppen höginkomsttagare i området. Om värdet är 100 har samtliga individer i området en eftergymnasial utbildning på minst tre år och tillhör ett hushåll med över 800 000 kronor i dis- ponibel årsinkomst. 
  
 184 
  
 SOU 2021:58 
  
 Kartläggning av läge, kvalitet och hyressättning 
  
 Örebro 
  
 I Örebro har undersökningen inte genomförts i centralt läge, halv- centralt läge (utkanten av tätorten) och perifert läge (mindre ort utanför centralorten). I stället har fyra specifika lägen studerats; Brickebacken, Norrby, Vivalla och Örebro Centrum. I tabell 5.4 redo- visas utfallet för lägesgradienten i Örebro i den övre kvartilen (betal- ningsviljan hos de högsta 25 procenten). 
  
 Tabell 5.4 Lägesgradienter och socioekonomiskt index i Örebro 
  
 Nivå 25% 
  
 Socioekonomiskt 
  
 index 
  
 Örebro Centrum 
  
 131 
  
 18,0 
  
 Norrby 
  
 118 
  
 16,6 
  
 Brickebacken 
  
 106 
  
 15,0 
  
 Vivalla 
  
 100 
  
 5,5 
  
 Källa: Evimetrix. 
  
 I Vivalla, är betalningsviljan är lägst, lägesindex 100. Brickebacken värderas något högre. Därefter följer Norrby och högst värderas Örebro Centrum. 
  
 Resultaten indikerar att allmänhetens uppfattning är att läges- faktorn bör ge ett hyrespåslag om cirka 6 procent i Brickebacken jämfört med Vivalla. I Norrby bör detta påslag vara cirka 20 procent och i centrala Örebro cirka 30 procent. Det ska understrykas att för enskilda bostäder och fastigheter kan det finnas helt andra faktorer som motverkar eller förstärker lägesfaktorns genomslag i den fak- tiska hyresnivån. 
  
 Brickebacken och Vivalla har en stor andel respondenter som har en låg betalningsvilja. Norrby och Örebro Centrum uppvisar ett annat mönster. Här finns en jämnare betalningsvilja där betalnings- viljan minskar i en jämn takt allt eftersom hyresnivån ökar. Norrby ligger på en lägre nivå än Örebro Centrum. 
  
 Som tidigare har förklarats utläses betalningsviljan vanligen i den övre kvartilen, den punkt som motsvarar vad de 25 procent som är villiga att betala mest återfinns. 
  
 Socioekonomiskt index i en visar andelen som antingen är definierade som höginkomsttagare eller har eftergymnasial utbild- ning på minst tre år. Vad värdet 5,5 i Vivalla visar är att ”endast” 
  
 185 
  
 Kartläggning av läge, kvalitet och hyressättning 
  
 SOU 2021:58 
  
 11 personer av hundra i Vivalla antingen har eftergymnasial utbild- ning om tre år eller mer eller tillhör ett hushåll som är höginkomst- tagare. Vivalla är det område som har lägst socioekonomiskt index av alla de 55 områden som har ingått i hela studien. Högst socioekono- miskt index i undersökningen är 43 och återfinns på Östermalm och Norrmalm i Stockholm. 
  
 Socioekonomiskt index Örebro 
  
 Vi har undersökt om det socioekonomiska indexet har något sam- band med betalningsviljan och lägesgradienten. I diagrammet nedan har lägesgradienten och socioekonomiskt index plottats in. 
  
 Figur 5.2 Lägesgradient och socioekonomiskt index i Örebro 
  
 Lägesgradient 
  
 140 
  
 130 
  
 y = 1,9559x + 86,732 
  
 120R² = 0,6711 
  
 100 
  
 90 
  
 80 
  
 0 
  
 5 
  
 10 
  
 15 
  
 20 
  
 Socioekonomiskt index 
  
 Källa: Evimetrix och Evidens. 
  
 Diagrammet innehåller fyra observationer och tolkningen bör därför ske med försiktighet. Det verkar emellertid finnas ett samband mellan socioekonomiskt index och lägesgradienten10. Brickebacken utmärker sig i undersökningen eftersom betalningsviljan och där- med lägesgradienten är betydligt lägre än vad det socioekonomiska indexet indikerar. Brickebackens socioekonomiska index indikerar att lägesgradienten enligt modellen borde vara 11611. Brickebacken 
  
 10R2, det vill säga hur mycket av variationen i lägesgradienten som förklaras av socioekono- miskt index uppgår till 0,67 ger en förhållandevis hög förklaringsgrad. 
  
 11y=1,9559*15 + 86,732 = 116,1. 
  
 186 
  
 SOU 2021:58 
  
 Kartläggning av läge, kvalitet och hyressättning 
  
 har ett mer perifert läge jämförelse med Norrby. Norrby ligger strax norr om Örebro Centrum medan Brickebacken ligger cirka 7 kilo- meter utanför centrala Örebro. 
  
 Norrköping 
  
 I Norrköping har fyra specifika lägen undersökts; Yu, Innan- för promenaderna, I stadskärnan men utanför promenaderna samt Vilbergen.12 I Norrköping har Hageby erhållit lägsta betalningsvilja och lägesindex har därför satts till 100. 
  
 5.5Lägesgradienter och socioekonomiskt index i Norrköping 
  
 Nivå 25% 
  
 Socioekonomiskt index 
  
 Innanför 
  
 promenaderna 
  
 125 
  
 16,5 
  
 stadskärnan 
  
 men utanför 
  
 promenaderna 
  
 121 
  
 16,4 
  
 Vilbergen 
  
 110 
  
 9,7 
  
 Yu 
  
 100 
  
 7,7 
  
 Källa: Evimetrix. 
  
 Innanför promenaderna är det mest centrala läget i Norrköping. Området utanför promenaderna är per definition något mindre centralt. I undersökningen har även två socioekonomiskt svagare områden studerats. Vilbergen har ett marginellt högre socioekono- miskt index jämfört med Yu och Hess är rent geografiskt något mer centralt än Hageby. 
  
 12I Norrköping är svarsunderlaget mindre än i Örebro men medger en analys av betalnings- viljan i de fyra olika lägena och lägesgradienten. 
  
 187 
  
 Kartläggning av läge, kvalitet och hyressättning 
  
 SOU 2021:58 
  
 Socioekonomiskt index Norrköping 
  
 I diagrammet nedan har lägesgradienten och socioekonomiskt index plottats in. 
  
 Figur 5.3 Lägesgradient och socioekonomiskt index i Norrköping 
  
 130 
  
 Lägesgradienten 
  
 125 
  
 120 
  
 115 
  
 110 
  
 105 
  
 100 
  
 95 
  
 90 
  
 5 
  
 Källa: Evimetrix och Evidens. 
  
 y = 2,3885x + 83,849 
  
 R² = 0,9518 
  
 10 
  
 15 
  
 20 
  
 Socioekonomiskt index 
  
 Diagrammet ger ett samband där socioekonomiskt index förklarar 95 procent av variationen i lägesgradienten. Socioekonomiskt index har troligen en stor betydelse för lägesgradienten i Norrköping men sannolikt spelar även den geografiska centraliteten roll. 
  
 Umeå 
  
 I Umeå har fyra lägen studerats; Haga, Mariehem, Umedalen och Öst på stan. Haga och Öst på stan är centrala delar i Umeå. Umedalen ligger cirka 7 kilometer väster om centrala Umeå och Mariehem cirka 5 kilometer nordost om centrala Umeå. 
  
 188 
  
 SOU 2021:58Kartläggning av läge, kvalitet och hyressättning 
  
 Tabell 5.6 
  
 Lägesgradienter och socioekonomiskt index i Umeå 
  
 Nivå 25% 
  
 Socioekonomiskt index 
  
 Öst på stan 
  
 111 
  
 29,7 
  
 Haga 
  
 111 
  
 26,4 
  
 Mariehem 
  
 104 
  
 24,6 
  
 Umedalen 
  
 100 
  
 22,0 
  
 Källa: Evimetrix. 
  
 Som framgår av tabellen får de två centrala lägena högst läges- gradienter, följt av Mariehem som ligger en bit utanför centrala Umeå och Umedalen som ligger längst från centrala Umeå. 
  
 Lägesgradienten har en liten spridning i Umeå, i jämförelse med flertalet andra studerade lägen och indelningar. Det kan också noteras att socioekonomiskt index i de studerade lägena är jäm- förelsevis höga i alla områden och har en mindre spridning. 
  
 Socioekonomiskt index Umeå 
  
 Socioekonomiskt index som sådant förklarar enligt modellen väl skillnaderna i lägesgradienten. 
  
 Figur 5.4 Lägesgradient och socioekonomiskt index i Umeå 
  
 Lägesgradienten 
  
 114 
  
 112 
  
 110 
  
 108 
  
 106 
  
 104 
  
 y = 1,5459x + 66,788 
  
 102 
  
 R² = 0,8327 
  
 100 
  
 98 
  
 20,0 
  
 22,0 
  
 24,0 
  
 26,0 
  
 28,0 
  
 30,0 
  
 Socioekonomiskt index 
  
 Källa: Evimetrix och Evidens. 
  
 189 
  
 Kartläggning av läge, kvalitet och hyressättning 
  
 SOU 2021:58 
  
 Sambandet mellan lägesgradienten och socioekonomiskt index är även starkt men endast fyra områden har studerats. Samtliga områden i Umeå har förhållandevis höga socioekonomiska index. De skillnader som erhålls i lägesgradienten kan vara ett uttryck för geografiska avståndsskillnader där Umedalen får lägst lägesindex och även ligger längst från centrum. 
  
 Malmö 
  
 Respondenter som angivit att de bor i Malmö har fått ange vilken stadsdel de bor i. Därefter har respondenterna fått bedöma den egna stadsdelen samt ytterligare två stadsdelar. I Malmö har elva områden studerats särskilt: 
  
 –Centrum 
  
 –Vaughan 
  
 –Husie 
  
 –Hyllie 
  
 –Kirseberg 
  
 – 
 Limhamn-Bunkeflo 
  
 –Möllevången 
  
 –Walker 
  
 –Rosengård 
  
 –Värnhem 
  
 –Västra hamnen 
  
 Dataunderlaget är begränsat i vissa områden och resultat redovisas därför endast i åtta av de elva undersökta områdena. De områden som studerats och där tillräckligt antal svar inkommit är Centrum, Hyllie,  
 Limhamn-Bunkeflo, 
  Rosengård, Värnhem och Västra hamnen. De områden som inte särredovisas är Walker, Kirseberg och Möllevången. Diagrammen för områdenas betalningsvillighetskurvor redovisas i bilaga 2. 
  
 190 
  
 SOU 2021:58Kartläggning av läge, kvalitet och hyressättning 
  
 Tabell 5.7 
  
 Lägesgradienter och socioekonomiskt index i Malmö 
  
 Nivå 25% 
  
 Socioekono- 
  
 miskt index 
  
 Centrum 
  
 148 
  
 30,0 
  
 Limhamn-Bunkeflo 
  
 145 
  
 32,0 
  
 Västra hamnen 
  
 140 
  
 35,1 
  
 Hyllie 
  
 132 
  
 17,9 
  
 Värnhem 
  
 123 
  
 17,6 
  
 Rosengård 
  
 100 
  
 6,0 
  
 Källa: Evimetrix. 
  
 Det finns en tydlig spridning i hur olika områden värderas i Malmö utifrån lägesgradienterna. 
  
 Socioekonomiskt index Malmö 
  
 Socioekonomiskt index har ett liknande mönster och även här framgår att socioekonomiskt index har ett tydligt samband med värderingen av läget. 
  
 Figur 5.5 Lägesgradient och socioekonomiskt index i Malmö 
  
 Lägesgradient 
  
 160 
  
 140 
  
 120 
  
 100 
  
 y = 1,4902x + 97,034 
  
 R² = 0,8568 
  
 80 
  
 0 
  
 10 
  
 20 
  
 30 
  
 40 
  
 Socioekonomiskt index 
  
 Källa: Evimetrix och Evidens. 
  
 191 
  
 Kartläggning av läge, kvalitet och hyressättning 
  
 SOU 2021:58 
  
 Om vi översätter funktionen för sambandet mellan lägesgradienten och socioekonomiskt index13 till lägesindex för de områden där vi i svarsdatat saknar tillräckligt många observationer erhåller vi följande lägesgradienter i Malmö. 
  
 Tabell 5.8 Beräknad lägesgradient och socioekonomiskt index i Malmö 
  
 Observerat 
  
 Skattat värde 
  
 Socioekonomiskt 
  
 lägesindex 
  
 utifrån skattad 
  
 index 
  
 sambandsmodell 
  
 Centrum 
  
 148 
  
 30,0 
  
 Limhamn-Bunkeflo 
  
 145 
  
 32,0 
  
 Västra hamnen 
  
 140 
  
 35,1 
  
 Hyllie 
  
 132 
  
 17,9 
  
 Möllevången 
  
 129 
  
 21,5 
  
 Husie 
  
 129 
  
 21,1 
  
 Värnhem 
  
 123 
  
 17,6 
  
 Walker 
  
 119 
  
 14,6 
  
 Kirseberg 
  
 118 
  
 14,2 
  
 Vaughan 
  
 111 
  
 9,3 
  
 Rosengård 
  
 100 
  
 6,0 
  
 Källa: Evimetrix och Evidens. 
  
 Tabellen visar att Hyllie, utifrån socioekonomiskt index, har fått ett något högt lägesindex i studien och att Västra hamnen och Centrum med detta resonemang borde byta plats jämfört med resultatet i förra tabellen. 
  
 Göteborg 
  
 I Göteborg har tio områden studerats särskilt: 
  
 –Angered 
  
 – 
 Askim-Frölunda-Högsbo 
  
 –Bergsjön 
  
 – 
 Biskopsgården-Länsmansgården 
  
 –Centrala Göteborg 
  
 13y=1,4902x+97,034. 
  
 192 
  
 SOU 2021:58 
  
 Kartläggning av läge, kvalitet och hyressättning 
  
 –Hisings Kärra 
  
 –Lundby 
  
 – 
 Majorna-Linné 
  
 –Västra Göteborg 
  
 – 
 Örgryte-Härlanda 
  
 I materialet finns ett tillräckligt underlag för att dessutom inkludera områdena centrala Mölndal, centrala Mölnlycke (Härryda kommun) centrala Partille samt centrala Kungälv i analysen. Boende i Mölndal, Härryda, Partille och Kungälv har förutom att bedöma den egna kommunen också fått bedöma en eller två stadsdelar i Göteborg. 
  
 Som nämnts har även specifika områden studerats i Göteborgs stad. Västra Hisingen är en stadsdel som omfattar mycket skilda socio- ekonomiska områden. I den stadsdelen ingår områdena Biskopsgården- Länsmansgården. Stadsdelen Östra Göteborg har fått representeras av Bergsjön. 
  
 Diagrammen för betalningsvillighetskurvorna i Göteborg redo- visas i bilaga 2. 
  
 Tabell 5.9 Lägesgradienter och socioekonomiskt index i Göteborg 
  
 Stadsdel 
  
 Nivå 25 % 
  
 Socioekono- 
  
 Stadsdel 
  
 Nivå 25 % 
  
 Socioekono- 
  
 miskt index 
  
 miskt index 
  
 Centrala 
  
 Centrala 
  
 Göteborg 
  
 133 
  
 32,1 
  
 Kungälv 
  
 118 
  
 14,2 
  
 Majorna- 
  
 Kelly 
  
 133 
  
 26,8 
  
 Centrala Härryda 
  
 115 
  
 15,7 
  
 Örgryte- 
  
 Härlanda 
  
 132 
  
 31,8 
  
 Hisings Kärra 
  
 111 
  
 17,2 
  
 Västra 
  
 Göteborg 
  
 132 
  
 41,2 
  
 Centrala Partille 
  
 111 
  
 12,0 
  
 Biskopsgården- 
  
 Lundby 
  
 122 
  
 18,7 
  
 Länsmansgården 
  
 110 
  
 14,2 
  
 Askim- 
  
 Frölunda- 
  
 Högsbo 
  
 121 
  
 26,8 
  
 Angered 
  
 109 
  
 10,8 
  
 Centrala 
  
 Mölndal 
  
 118 
  
 21,5 
  
 Bergsjön 
  
 100 
  
 9,6 
  
 Källa: Evimetrix och Evidens. 
  
 193 
  
 Kartläggning av läge, kvalitet och hyressättning 
  
 SOU 2021:58 
  
 Socioekonomiskt index Göteborg 
  
 I Göteborg finns ett förhållandevis starkt samband mellan läges- gradienter och socioekonomiskt index där socioekonomiskt index kan förklara en stor del av variationen i lägesindex för olika områden.14 
  
 Figur 5.6 Lägesgradienter och socioekonomiskt index i Göteborg 
  
 Lägesgradient 
  
 150 
  
 140 
  
 130 
  
 120 
  
 110 
  
 100 
  
 y = 0,9814x + 98,357 
  
 90 
  
 R² = 0,7791 
  
 80 
  
 5 
  
 15 
  
 25 
  
 35 
  
 45 
  
 Socioekonomiskt index 
  
 Källa: Evimetrix och Evidens. 
  
 Stockholm 
  
 Stockholms stad har studerats särskilt utifrån tretton olika stads- delsområden. 
  
 –Bromma 
  
 – 
 Enskede-Årsta-Vantör 
  
 –Farsta 
  
 – 
 Hägersten-Älvsjö 
  
 – 
 Hässelby-Vällingby 
  
 – 
 Kista-Rinkeby 
  
 –Kungsholmen 
  
 14Förklaringsgraden – R2 – får ett värde strax under 0,80 vilket indikerar att strax under 
  
 80procent av variationen för lägesgradienten kan förklaras av socioekonomiskt index. Det kan konstateras att några områden inte helt följer det tänkta linjära sambandet. Orsakerna till detta kan vara många och man kan inte heller förvänta sig en exakt anpassning av lägesgradienten och socioekonomiskt index längs det tänkta sambandet, då skulle R2 vara 1,0. 
  
 194 
  
 SOU 2021:58 
  
 Kartläggning av läge, kvalitet och hyressättning 
  
 –Norrmalm 
  
 –Skarpnäck 
  
 –Skärholmen 
  
 – 
 Spånga-Tensta 
  
 –Södermalm 
  
 –Östermalm 
  
 Även andra kranskommuner till Stockholm har svarsdata som möjlig- gör att studera lägesgradienten och lägesindex. Utöver stadsdelarna ovan finns även data för Centrala Huddinge, Centrala Nacka, Centrala Tumba, Centrala Jakobsberg, Lidingö, Djursholm, Handen, Centrala Sollentuna, Råsunda i Solna, Centrala Sundbyberg och Hallonbergen i Sundbyberg samt närområdet till Täby centrum. 
  
 Diagrammen för betalningsvillighetskurvorna i Stockholm redo- visas i bilaga 2. 
  
 Lägesgradienten har en stor spridning i Stockholm.  
 Kista-Rinkeby 
  är lägst följt av Hallonbergen i Sundbyberg. Högst lägesindex åter- finns på Norrmalm, Östermalm och Södermalm, vilket också utgör de mest centrala och attraktiva bostadslägena i staden. 
  
 Tabell 5.10 Lägesgradienter och socioekonomiskt index i Stockholm 
  
 Stadsdel 
  
 Nivå 25 % 
  
 Socioekono- 
  
 Stadsdel 
  
 Nivå 25 % 
  
 Socioekono- 
  
 miskt index 
  
 miskt index 
  
 Hägersten- 
  
 Norrmalm 
  
 152 
  
 42,7 
  
 Älvsjö 
  
 134 
  
 31,5 
  
 Östermalm 
  
 152 
  
 42,8 
  
 Bromma 
  
 129 
  
 32,6 
  
 Hässelby- 
  
 Södermalm 
  
 151 
  
 35,4 
  
 Vällingby 
  
 127 
  
 22,1 
  
 Kungsholmen 
  
 142 
  
 40,7 
  
 Farsta 
  
 124 
  
 21,8 
  
 Råsunda 
  
 138 
  
 29,7 
  
 Skärholmen 
  
 112 
  
 15,3 
  
 Centrala 
  
 Spånga- 
  
 Sundbyberg 
  
 137 
  
 27,4 
  
 Tensta 
  
 104 
  
 19,4 
  
 Enskede- 
  
 Årsta-Vantör 
  
 134 
  
 25,7 
  
 Hallonbergen 
  
 102 
  
 11,4 
  
 Kista- 
  
 Skarpnäck 
  
 134 
  
 28,9 
  
 Rinkeby 
  
 100 
  
 14,8 
  
 Källa: Evimetrix och Evidens. 
  
 195 
  
 Kartläggning av läge, kvalitet och hyressättning 
  
 SOU 2021:58 
  
 Av tabellen framgår att socioekonomiskt index har en tydlig påverkan som liknar lägesgradienten. Av de tio områden med högst socio- ekonomiskt index i undersökningen återfinns åtta i Stockholms stadsdelar och kranskommuner. Endast Västra Göteborg och Västra hamnen i Malmö tar sig in på topp tio. Att många områden som har högst socioekonomiskt index återfinns i Stockholmsområdet beror på att inkomstnivåerna i Stockholmsområdet på många ställen är högre än i övriga landet. I viss utsträckning är även utbildnings- nivån högre. 
  
 En högre inkomstnivå och utbildningsnivå får även en spridning utanför Norrmalm, Östermalm och Södermalm varför även andra stadsdelar i Stockholmsområdet har höga socioekonomiska index utifrån den definition som har använts. 
  
 Socioekonomiskt index Stockholm 
  
 Figur 5.7 Lägesgradient och socioekonomiskt index i Stockholm 
  
 Lägesgradient 
  
 160 
  
 150 
  
 140 
  
 130 
  
 120 
  
 110 
  
 y = 1,5991x + 85,304 
  
 100 
  
 R² = 0,8446 
  
 90 
  
 10 
  
 15 
  
 20 
  
 25 
  
 30 
  
 35 
  
 40 
  
 45 
  
 Socioekonomiskt index 
  
 Källa: Evimetrix och Evidens. 
  
 Sambandet mellan socioekonomiskt index och lägesgradienten är tydlig i Stockholm. Av sambandsanalysen framgår att socioekono- miskt index kan förklara en mycket stor del av variationen i lägesgradienten. Även centralitet och periferi har betydelse för upp- fattningen av läget och områdets attraktivitet. 
  
 196 
  
 SOU 2021:58 
  
 Kartläggning av läge, kvalitet och hyressättning 
  
 Studien av hur socioekonomiskt index förklarar lägesgradienten uppvisar skillnader i kranskommuner som inte är direkt hopväxta med stadsmiljön i Stockholms stad. Solna och Sundbyberg utgör ett undantag. 
  
 Resultaten påverkas av kranskommuner 
  
 I undersökningen har områden i Stockholms kranskommuner ingått. Nivån för lägesgradienten och socioekonomiskt index har inte ett lika tydligt samband i kranskommunerna som i centrala Stockholm och de angränsande kommunerna Solna och Sundbyberg. En orsak kan vara att bebyggelsen i många av kranskommunerna i stor utsträckning inte utgörs av samma typ av flerfamiljshusbebyggelse utan i större ut- sträckning jämförs med villa och radhusområden. 
  
 Centralitet kontra periferi kan vid en jämförelse med Stockholms innerstad spela roll. Områdena centralt på Lidingö och Djursholm får förhållandevis höga lägesgradienter. De centrala delarna i Botkyrka, Huddinge, Nacka, Sollentuna och Täby får alla lägesgradienter som ligger på cirka 125 till 130 (i jämförelse med  
 Kista-Rinkeby). 
  Mer perifera kommuner får lägre lägesgradient. 
  
 Kranskommunerna följer inte samma mönster som Stockholm, Solna Sundbyberg. Socioekonomiskt index (där detta finns tillgäng- ligt) skiljer sig åt mellan olika kranskommuner och studerade del- områden i kranskommuner. Tumba i Botkyrka kommun får en något högre lägesgradient än till exempel Nacka och Sollentuna (som båda ligger närmare centrala Stockholm), men socioekonomiskt index är mindre än hälften i Tumba jämfört med Nacka och Sollentuna. 
  
 Stockholms lokala arbetsmarknad, enligt SCB:s definition, om- fattar hela Stockholms län, Uppsala län och delar av Sörmland. Bostadsmarknaden är inte en sammanhållen lokal marknad på samma sätt. Bostadsmarknader är mer lokala och avgränsade. Det innebär att Stockholm/Solna/Sundbyberg, är en del av bostadsmarknaden inom Stockholms lokala arbetsmarknad. Kranskommunerna liknar mer orter som till exempel Örebro, Norrköping eller Umeå. Kranskom- munerna utgör egna områden med socioekonomiskt starkare och svagare områden respektive mer och mindre centrala lägen. Dessa kan därför inte jämföras med till exempel  
 Kista-Rinkeby, 
  Östermalm, 
  
 197 
  
 Kartläggning av läge, kvalitet och hyressättning 
  
 SOU 2021:58 
  
 Bromma eller  
 Enskede-Årsta-Vantör. 
  Kranskommunerna har egna lokala hyresmarknader som värderas var för sig. 
  
 5.2.7Jämförelse av betalningsviljan för hyres- respektive bostadsrätter i Stockholm 
  
 Som ett komplement till enkätundersökningen av betalningsviljan för hyresrätter i olika lägen har hushållens betalningsvilja på bostads- rättsmarknaden i Stockholm analyserats. De lägesgradienter som enkätundersökningen har resulterat i, har ställts mot hur bostads- rättsköpare de facto värderar läget genom bostadsrättspriser. Med hjälp av regressionsanalys och så kallad brukarkostnadsteori har priser på bostadsrättsmarknaden översatts till betalningsvilja på hyresrättsmarknaden genom en så kallad hyresgradient.15 
  
 Brukarkostnadsteorin utgår från att värdet på boendetjänsten som en och samma bostad levererar är lika stor oavsett upplåtelse- form och att boendekostnaden på bostadsrättsmarknaden därför motsvarar en fri marknadshyra, eller en så kallad jämviktshyra. Skillnaden i hyra för en specificerad bostad som placeras i olika lägen som erhålls med denna metod benämns hyresgradient. I bilaga 2 beskrivs mer utförligt hur hyresgradienten räknas fram utifrån brukarkostnadsteorin och hur hyresgradienten kan jämföras med lägesgradienten. 
  
 I nedanstående tabell redovisas den beräknade hyresgradienten med resultaten för lägesgradienten från enkätundersökningen. Hyres- gradienten har beräknats för en bostad om tre rum och kök på 76 kvadratmeter, belägen på våning 3 och med ett byggår mellan åren 2000 och 2010. 
  
 15I denna del har Evimetrix systerföretag Evidens genomfört analysen. 
  
 198 
  
 SOU 2021:58Kartläggning av läge, kvalitet och hyressättning 
  
 Tabell 5.11 Jämförelse mellan lägesgradient och hyresgradient i Stockholm 
  
 Stadsdel 
  
 Hyres- 
  
 Läges- 
  
 Stadsdel 
  
 Hyres- 
  
 Läges- 
  
 gradient 
  
 gradient 
  
 gradient 
  
 gradient 
  
 Hägersten- 
  
 Norrmalm 
  
 150 
  
 152 
  
 Älvsjö 
  
 117 
  
 134 
  
 Enskede- 
  
 Östermalm 
  
 149 
  
 152 
  
 Årsta-Vantör 
  
 113 
  
 134 
  
 Kungsholmen 
  
 146 
  
 142 
  
 Skarpnäck 
  
 113 
  
 134 
  
 Spånga- 
  
 Södermalm 
  
 138 
  
 151 
  
 Tensta 
  
 110 
  
 104 
  
 Centrala 
  
 Sundbyberg 
  
 138 
  
 137 
  
 Farsta 
  
 107 
  
 124 
  
 Råsunda 
  
 137 
  
 138 
  
 Skärholmen 
  
 103 
  
 112 
  
 Hässelby- 
  
 Hallonbergen 
  
 125 
  
 102 
  
 Vällingby 
  
 100 
  
 127 
  
 Bromma 
  
 124 
  
 129 
  
 Kista-Rinkeby 
  
 100 
  
 100 
  
 Källa: Evimetrix och Evidens. 
  
 Det finns både likheter och skillnader när hyresgradienten och lägesgradienten jämförs. I flera av de mest centrala lägena erhålles nästan samma värden för hyres- och lägesgradienten. Även det område som har lägst hyresgradient får lägst lägesgradient. Detta innebär att skillnaden i hyresnivå enligt både det modellskattade värdet för hyresgradienten och allmänhetens värdering av läges- gradienten mellan det mest attraktiva och minst attraktiva läget överensstämmer. 
  
 Det finns även skillnader mellan hyresgradienter och läges- gradienter. Hallonbergen i Sundbyberg värderas lågt av allmänheten men området får en relativt hög hyresgradient. Några områden får lägre hyresgradient än lägesgradient. 
  
 En förklaring till skillnader mellan hyresgradienten och läges- gradienten är att regressionsanalysmodellen för hyresgradienten väger in exempelvis kollektiv tillgänglighet till arbetsplatser. Hallonbergen har en attraktivitet och en bebyggelse som allmänheten har värderat i enkätundersökningen, där även områdets socioekonomiska förut- sättningar sannolikt spelar roll. Härav får Hallonbergen ett lågt lägesindex. Samtidigt är Hallonbergen ett område som har utmärkta kollektivtrafikförbindelser med god närhet till arbetsplatser och kort tidsmässigt avstånd till centrala Stockholm. I beräkningen av hyres- 
  
 199 
  
 Kartläggning av läge, kvalitet och hyressättning 
  
 SOU 2021:58 
  
 gradienten förutsätts också bostäderna vara relativt moderna med byggår från perioden år 2000 till 2010 samtidigt som hushållen möjligen föreställer sig den faktiska miljonprogramsbebyggelsen från 1960- och  
 70-talen 
  när de i enkätstudien uttalar sig om betalnings- viljan för boende i Hallonbergen. I den använda modellen värderas bostäder med byggår 1960 till 1970 lägst av alla byggårsperioder. 
  
 Hässelby-Vällingby 
  får ett förhållandevis högt lägesindex men hyresgradienten är 100, samma index som  
 Kista-Rinkeby. 
  Socio- ekonomiskt index är i  
 Hässelby-Vällingby 
  22,1 och i Kista Rinkeby 14,8. En förklaring till att hyresgradienten blir låg för Hässelby- Vällingby är att tillgängligheten till arbetsplatser med kollektivtrafik är betydligt lägre än för andra miljöer (exempelvis  
 Kista-Rinkeby) 
  och att området ligger relativt sett långt från Stockholms centrum, vilket påverkar den beräknade hyresgradienten. 
  
 Hyresgradienten har en tydlig spridning och ger samma lutning mellan de högst värderade områdena och det lägst värderade området. Hyresgradienten får delvis andra värden för vissa områden än läges- gradienten då hyresgradienten tar hänsyn till en bredare uppsättning lägesegenskaper. Här spelar till exempel tillgänglighet till arbets- platser och centralitet en stor roll. 
  
 5.3Undersökning om boendevärderingar av kvalitet 
  
 Vid sidan av lägesfaktorn är det viktigt att lägenheternas kvalitet får genomslag vid hyressättningen. Hyran ska avspegla den kvalitet som hyresgästerna vill betala och faktiskt betalar för. Genom att hyressättningen reflekterar boendevärderingar av kvalitet ges fastig- hetsägare incitament till att erbjuda en god kvalitet och fastighets- förvaltning. 
  
 Bruksvärdespåverkande faktorer ska avspegla boendekonsumen- ters allmänna uppfattning om vad som påverkar en lägenhets attrak- tivitet och användbarhet. Enskilda individer värderar dock kvaliteter i boendet olika. Skillnader mellan olika individers värderingar kan ha sin grund i olika boendebehov och påverkas av bland annat befintlig boendesituation, ålder, kön, ekonomiska förutsättningar och en- skilda preferenser. 
  
 Antalet egenskaper som kan tänkas generera en betalningsvilja är mycket stort och det finns en mängd faktorer som värdesätts vid 
  
 200 
  
 SOU 2021:58 
  
 Kartläggning av läge, kvalitet och hyressättning 
  
 en bruksvärdesprövning till exempel; säkerhetslösningar, yt- och golvskikt, läge i huset, materialval i kök och badrum, utrustnings- standard, balkong eller uteplats, hiss, lekplats i närheten, parkerings- möjligheter m.m. 
  
 Kommissionen har undersökt boendes värderingar och betal- ningsvilja för olika kvaliteter i en hyreslägenhet. Kartläggningen har genomförts av teknikkonsultföretaget WSP genom en enkätstudie där svar samlades in från 10 000 respondenter i cirka 60 kommuner.16 Syftet med undersökningen var att förstå hur boendekonsumenter i Sverige värderar olika kvaliteter i hyresbostäder som påverkar eller 
  
 bör påverka hyressättningen. Undersökningen genomfördes genom att respondenterna fick uttrycka sin betalningsvilja genom att välja olika paket bestående av flera kvaliteter till en särskild hyresnivå. De egenskaper som undersöktes var: Byggår, Renoveringsstandard, Skick (golv, väggar samt vitvaror), Läge i huset (antal trappor samt tillgång till hiss), Typ av balkong, Takhöjd, Diskmaskin, Boyer, Säkerhetsdörr, Bredband, Förråd,  
 P-plats, 
  Kvaliteter på gården, Gemensamhetslokal och bastu, Rent och snyggt samt Rutiner för fel- anmälan. Läge på orten fanns också med som en egenskap för att studera om det finns skillnader i hur olika kvaliteter värderas av boende i olika lägen. 
  
 Genom sina svar avslöjar respondenten hur mycket de skulle vara villiga att betala för olika kvaliteter på en hypotetisk marknad. Metoden innebär att respondenten presenterar sin betalningsvilja implicit, genom att indikera vilket av olika erbjudanden (som inne- bär olika kvaliteter och olika priser) som föredras inför ett val mellan dessa. Metoden ger inte svar på enskilda respondenters betalnings- vilja för enskilda kvaliteter. Den ger en möjlighet att beräkna genom- snittliga betalningsviljor för grupper av respondenter för kvaliteter i relation till en ”basnivå” (ex. diskmaskin i relation till ingen disk- maskin).17 
  
 16Antalet svarande skulle uppgå till minst 2 500 i Stockholmsregionen, 1 500 svar vardera i Göteborgsregionen, Malmöregionen, Större städer (Örebro, Växjö, Umeå, och Norrköping), Mindre städer samt Landsbygdskommuner. 
  
 17Verkliga betalningsviljor beaktar att det finns en viss ”paketrabatt”, på grund av en inkomst- effekt. I verkligheten är budgeten begränsad och desto fler lockande kvaliteter som finns att välja på, desto hårdare blir pressen på budgeten. Betalningsviljorna för ytterligare kvaliteter sjunker därför. För värderingar som har mätts inom ett och samma paket är de skattade värdena en sorts genomsnitt av ”med” respektive ”utan” paketrabatt. En del valsituationer innebär flera olika simultana förbättringar, och de mätta värderingarna är inklusive ”paket- rabatten”. I vissa paket avses situationer där bara en enstaka förbättring genomförts. De 
  
 201 
  
 Kartläggning av läge, kvalitet och hyressättning 
  
 SOU 2021:58 
  
 Det problem som brukar kallas ”fokuseringseffekter” spelar roll för hur stor tillit man kan sätta till de mätta betalningsviljorna. När frågor ställs om specifika aspekter kan respondenter tappa fokus på att det finns mycket annat att lägga sina pengar på utanför boendet. De kan underskatta ”marginalvärdet av pengar” och överskatta sina betalningsviljor för de olika paket de presenterats för. I vissa val- situationer kan respondenterna även ha fokuserat på en upplevd nytta av en viss kvalitet utan att relatera det till kostnaden för den specifika kvaliteten. De olika betalningsviljorna som mätts är därför troligen överskattade. Det spelar dock ingen större roll baserat på syftet för vår undersökning. Vi är inte intresserade av att sätta ett pris i kronor på olika enskilda kvaliteter. Vårt fokus har varit att kart- lägga skillnader i betalningsvilja mellan olika kvaliteter och för olika grupper. Varje paket av kvaliteter värderar endast kvaliteterna i just det undersökta frågepaketet, de skilda paketen kan inte läggas ihop för att kartlägga betalningsviljor i krontal. 
  
 I bilaga 3 redogörs utförligt för undersökningens metod, genom- förande och resultat. 
  
 5.3.1Boendekonsumenters betalningsvilja för kvaliteter i hyresbostäder 
  
 Undersökningen visar att betalningsviljan för de undersökta kvali- teterna skiljer sig relativt kraftigt åt mellan olika respondentgrupper och geografier. Boende i Stockholm har generellt sett en högre betal- ningsvilja än boende på andra orter. 
  
 Betalningsviljan för kvaliteter skiljer sig åt beroende på hushållens inkomstnivå. Höginkomsttagare har en betydligt högre betalningsvilja för vissa typer av kvaliteter. Låginkomsttagare värderar inte centralitet och andra kvaliteter lika högt som hushåll med högre inkomster. 
  
 De som bor i en hyresrätt har en betydligt lägre betalningsvilja än de som bor i andra upplåtelseformer (vissa har aldrig bott i en hyresrätt och kan ha svårare att relatera till hyresnivåer och kvaliteter). 
  
 Det finns även skillnader mellan mäns och kvinnors betalnings- vilja för vissa kvaliteter. Män har till exempel en lägre betalningsvilja för hiss. Kvinnor uppskattar sekelskiftesbostäder högre än män. Män har en högre betalningsvilja för nyproducerade bostäder än 
  
 värderingar som mätts i olika paket får anses vara mätta utan paketrabatt eftersom inga respondenter har tagit ställning till dem i kombination. 
  
 202 
  
 SOU 2021:58 
  
 Kartläggning av läge, kvalitet och hyressättning 
  
 kvinnor. Betalningsviljan skiljer sig också mellan yngre och äldre. Äldre personer värderar centrala lägen högt upp i hus med hiss och stora balkonger högre än genomsnittet. 
  
 Byggåret påverkade respondenternas betalningsvilja för en hyres- rätt. Jämfört med en bostad byggd någon gång mellan 1980 och 2009 värderas en lägenhet byggd under miljonprogramsåren  
 (1965–1975) 
  lägre (gäller för alla utom för kvinnor). En bostad byggd runt förra sekelskiftet (år 1900) värderas högre än en som är nyproducerad (gäller för alla utom för män och höginkomsttagare). 
  
 Det finns en hög betalningsvilja för fräscha eller nya ytskikt. Respondenterna hade en betydligt högre betalningsvilja för lägen- heter med äldre men fräscha ytskikt (väggar, tak, snickerier) än för lägenheter med renoveringsbehov. Särskilt hög betalningsvilja fanns om en lägenhet var nyrenoverad. 
  
 Betalningsviljan är låg (och ibland till och med negativ) för gemen- samma nyttigheter (såsom kvaliteter som lekplats på gården och gemensamhetslokal). 
  
 När respondenten Aguilar ”rangordna” ett antal kvaliteter utan att ange betalningsvilja kom möjligheten att göra egna tillval i lägen- heten högst upp. Gemensamma nyttigheter som påkostade trapphus kom längst ner i rangordningen. Andra viktiga kvaliteter som upp- skattades var säkra låssystem och goda möjligheter att källsortera. 
  
 Kommissionens slutsats från kartläggningen är att om man önskar hitta en hyressättning som är relevant för hyresgästerna bör man undersöka betalningsviljan i den specifika orten. Hyresdifferen- tieringen med avseende på kvalitetsfaktorer bör också se olika ut beroende på om det är ett centralt eller ett mindre centralt läge. Det gör att hyressättningsmodeller med poängsättningssystem kan bli väldigt komplexa. 
  
 Lägenhetens skick och utrustning 
  
 I det första frågepaketet tillfrågades respondenterna om deras betal- ningsvilja för lägenhetens skick, renoveringsstatus och materialval. 
  
 Samtliga respondenter hade en betydligt högre betalningsvilja för lägenheter med äldre men fräscha ytskikt (väggar, tak, snickerier) än om det fanns renoveringsbehov. De högsta betalningsviljorna fanns för nyrenoverade lägenheter. 
  
 203 
  
 Kartläggning av läge, kvalitet och hyressättning 
  
 SOU 2021:58 
  
 Respondenterna hade en hög betalningsvilja om lägenheten var utrustad med parkett och klinkers i alla rum. Det förelåg en ytter- ligare relativt hög betalningsvilja för nyrenoverade badrum och kök trots att utgångsläget för frågeställningen var att befintliga badrum och kök var fräscha men äldre. 
  
 Nyrenoverade badrum värderades generellt högre än nyreno- verade kök av samtliga respondenter. Det skulle kunna vara en åter- spegling av debatten om ”överrenovering” och att renovering ibland innebär onödiga ”förbättringar” av tidstypiska och omtyckta kök och att det är resursslöseri att slänga fungerande inredning. 
  
 I vissa fall uppvisade respondenter, framför allt yngre, en hög betalningsvilja för vissa enskilda kvaliteter, t.ex. diskmaskin. I dessa fall kan ”ingen diskmaskin” för respondenten ha tolkats som att någon diskmaskin aldrig går att installera. Betalningsviljan kan då vara ett uttryck för en upplevd nytta och inte enbart ett uttryck för värderingen av utrustningen. 
  
 Låginkomsttagarna hade en lägre betalningsvilja för samtliga kvaliteter, särskilt för nyrenoverade lägenheter. Äldre hade en högre betalningsvilja för fräscha och nyrenoverade ytskikt och golvbelägg- ning, men en lägre betalningsvilja för helt nyrenoverade kök och badrum. Män hade en högre betalningsvilja för samtliga kvaliteter i detta frågepaket än kvinnor, förutom för golvmaterial. 
  
 För kvaliteter som eldstad, hög takhöjd och treglasfönster fanns det en relativt begränsad betalningsvilja. Eldstad uppvisade högst betalningsvilja av dessa och hög takhöjd lägst. De som bor i hyresrätt i dag har något lägre betalningsvilja för samtliga dessa kvaliteter och det föreligger inga skillnader mellan kvinnor och mäns betalnings- vilja. Betalningsviljan för treglasfönster ökade påtagligt med åldern hos respondenten. 
  
 Läge i huset, byggår, hiss och balkong 
  
 I frågepaketet tillfrågades respondenterna om deras betalningsvilja för bostadens läge i huset och på orten (centralitet), om det finns hiss eller inte, åldern på huset (byggår) samt om lägenheten hade balkong eller uteplats. 
  
 Det är mer värt att bo högre upp i huset, men betalningsviljan dras ner om hiss saknas. Kvinnor har särskilt låg betalningsvilja om 
  
 204 
  
 SOU 2021:58 
  
 Kartläggning av läge, kvalitet och hyressättning 
  
 hiss saknas. Äldre har en negativ betalningsvilja för att bo högre upp i huset utan hiss jämfört med att bo på bottenvåningen med insyn. 
  
 Byggåret påverkade respondenternas betalningsvilja. I undersök- ningen jämfördes betalningsviljan för en jämförelselägenhet – en bostad uppförd  
 1980–2009 
  med – hus byggda  
 1965–1975 
  – sekelskiftes- bostäder byggda cirka 1900 – samt nyproduktion eller renoverade till motsvarande standard. 
  
 Det fanns en önskan om rabatt mot jämförelselägenheterna för att bo i en bostad i  
 1965–1975 
  års bestånd (kvinnor har dock en något högre betalningsvilja för dessa lägenheter) nyproducerade lägenheter var mer attraktiva och sekelskifteslägenheterna bedömdes som de mest attraktiva. 
  
 Skilda byggår värderas olika av män och kvinnor. Betalningsviljan hos kvinnor var högst för lägenheter i sekelskifteshus. Kvinnor hade även en positiv betalningsvilja för lägenheter i  
 1965–1975-tals 
  beståndet i förhållande till  
 1980–2009. 
  Män har den högsta betal- ningsviljan för nybyggda lägenheter och vill ha en kraftig ”rabatt” för att bo i  
 1965–1975-tals 
  beståndet. 
  
 Balkong är en kvalitet som det finns en hög betalningsvilja för som ökar med storleken på balkongen. En inglasad balkong ger en lägre betalningsvilja än en stor öppen balkong. Äldre har den högsta betalningsviljan för balkong. 
  
 Förvaltningskvaliteter och gemensamma nyttigheter 
  
 Generellt hade de boende en högre betalningsvilja för skötsel av fastigheten (rent och snyggt) än för värdens rutiner för felanmälan etc. De som är hyresgäster i dag hade en något lägre betalningsvilja än boende i andra upplåtelseformer. Kvinnor hade en högre betal- ningsvilja än män för att det ska vara rent och snyggt och för att rutiner för felanmälan, jourtelefon etc. finns. 
  
 Det fanns en låg betalningsvilja för gemensamma nyttigheterna (gårdens utformning, bastu och gemensamhetslokal som går att boka för möten och fester). Men det uttrycktes en viss betalnings- vilja för gårdens utformning med lekplats och pergola för utevistelse bland yngre. Höginkomsttagare hade en negativ betalningsvilja för en gård med lekplats men en viss betalningsvilja för tillgång till gemensam bastu. 
  
 205 
  
 Kartläggning av läge, kvalitet och hyressättning 
  
 SOU 2021:58 
  
 Smarta lösningar, tvättstuga och förråd 
  
 Idet sista frågepaketet undersöktes betalningsviljan för ”smarta lös- ningar” (bredband och säkerhetsdörr) samt för extra ”utrymmen” och tillgångar i och utanför lägenheten (tvättmöjligheter, parkering och förråd). 
  
 Det fanns en hög betalningsvilja för att bredband finns installerat, särskilt bland män. Möjligen anses det vara en självklar kvalitet i dag. En installerad säkerhetsdörr hade också en hög betalningsvilja, även i detta fall i högre utsträckning bland män än bland kvinnor. 
  
 Att det finns tvättmaskin och torktumlare i lägenheten genererar inte en högre betalningsvilja än en tvättstuga i huset. Kvinnor hade även en högre betalningsvilja för en tvättstuga i huset än för en tvätt- maskin i lägenheten. 
  
 För förråd i anslutning till lägenheten i relation till förråd i källaren finns det en viss betalningsvilja bland kvinnor, vilket kan ha med säker- het och trygghet att göra. Det gäller även parkering i anslutning till huset. 
  
 Kommuner och typer av kommuner 
  
 Generellt har boende i Stockholm en högre betalningsvilja för många av kvaliteterna än respondenter i övriga kommuner. Boende i Stockholms innerstad har i sin tur en högre betalningsvilja för samt- liga kvaliteter än vad boende i andra stadsdelar hade (även jämfört med de som bor i områden utanför innerstan med en ”hög status”). 
  
 Boende i Stockholm har en högre betalningsvilja för eldstad, takhöjd och treglasfönster än boende i övriga kommuner. I övriga kommuner är takhöjd den kvalitet som får lägst betalningsvilja, medan den i Stockholm får lika hög betalningsvilja som för eldstad. Det kan tyda på att man i Stockholm sätter likhetstecken mellan hög takhöjd, eldstad och en viss typ av fastigheter. 
  
 I Stockholm, Göteborg, Malmö, Norrköping, Växjö, Örebro och Umeå är betalningsviljan negativ för gård med lekplats. I Stockholm är betalningsviljan svagt negativ för gemensamhetslokal, medan den är positiv i övriga kommuner. 
  
 Förvaltningskvaliteterna rent och snyggt och rutiner för fel- anmälan genererar en hög betalningsvilja i Stockholm medan den är lägre i övriga kommuner. 
  
 206 
  
 SOU 2021:58 
  
 Kartläggning av läge, kvalitet och hyressättning 
  
 Jämfört med ett perifert läge var betalningsviljan högre för en bostad i centralorten. För det mest centrala läget fanns en högre betal- ningsvilja än i utkanten av orten i Göteborg, Malmö, Norrköping, Växjö, Örebro och Umeå. Enligt svaren från respondenterna i de sär- skilt studerade kommunerna (Norrköping, Växjö, Örebro och Umeå) sammantaget var betalningsviljan betydligt högre för det mest centrala läget jämfört med utkanten av tätorten (för Stockholms erhölls inga signifikanta resultat för läget). 
  
 När läge definierades som det mest centrala som respondenten kan tänka sig på sin ort var betalningsviljan lägre för detta geogra- fiska läge i småstäder och landsbygdskommuner än för ett läge i utkanten av tätorten, men ändå centralt. 
  
 5.3.2Andra kvaliteter 
  
 Sist i undersökningen presenterades ett antal kvaliteter som respon- denterna fick rangordna utifrån en poängskala. Den ”kvalitet” som rangordnades högst var möjlighet att göra egna tillval i lägenheten följt av digitala låssystem, bra källsorteringsmöjligheter samt att det finns grönska och planteringar runt huset. 
  
 Den ”kvalitet” som hamnade sist i rangordningen var påkostade trapphus samt gemensamma nyttigheter som tillgång till bilpool, hobbyrum och odlingslotter. 
  
 Det fanns skillnader mellan könen, även om rangordningen i princip var densamma. Kvinnornas rangordning var tydligare – de gav högre poäng till de högst rankade och lägre poäng till de lägst rankade kvali- teterna än männen. Män prioriterade bilpool och hobbyrum högre än kvinnor. 
  
 Även äldre prioriterade tydligare. De prioriterade gästlägenhet högre än övriga åldersgrupper. Yngre prioriterade i stället hållbarhets- kvaliteter som miljöcertifierad fastighet och bilpool högre än övriga åldersgrupper. 
  
 Det förelåg i denna frågedel inga skillnader mellan inkomst- grupper. 
  
 Avslutningsvis tillfrågades respondenten om det var någon kvali- tet i bostaden som man skulle vilja betala för, men som inte hade tagits upp i undersökningen. De svar som var mest förekommande rörde ljudvolymen inom och mellan lägenheter. Att det är lyhört i 
  
 207 
  
 Kartläggning av läge, kvalitet och hyressättning 
  
 SOU 2021:58 
  
 huset upplevs störande och det finns en betalningsvilja för en tyst bostad. En annan kvalitet var badkar som ofta tas bort vid reno- veringar men är en kvalitet som uppskattas, särskilt av barnfamiljer. 
  
 5.4Kartläggning av hyressättningen 
  
 Kommissionen har genom en kvalitativ urvalsundersökning kartlagt hyressättningen i Göteborg, Malmö, Norrköping, Stockholm, Umeå, Växjö och Örebro. Undersökningen har skett i samma områden, på respektive ort, som kommissionen har analyserat avseende hyres- gästers betalningsvilja för bostäder baserat på olika lägens attrak- tivitet. I kapitel 4 finns en kartläggning av hur hyressättningen sker i praktiken i samma orter. Syftet med undersökningen har varit att hitta representativa hyror för ett antal jämförbara objekt uppdelade på fastighetens ålder och renoveringsnivå. 
  
 Sernlind Hyressupport har på uppdrag av kommissionen samlat in hyresuppgifter från privata och allmännyttiga företag samt Hyres- gästföreningar på orterna. Det är ett begränsat kvalitativt urval som har studerats. Att välja ut representativa objekt har överlåtits till fastighetsägare eller hyresgästföreningar. I bilaga 4 redogörs närmare för undersökningen. 
  
 På orter som inte har arbetat med systematisk hyressättning kan hyresnivåerna ofta kopplas till när lägenheterna är byggda eller upp- rustade, det vill säga fastighetens byggår eller värdeår. Hyresnivåerna baseras mer på produktionskostnader vid byggåret än på hyres- gästernas värderingar. Hyresstrukturerna har därmed påverkats av både statliga stöd och byggregler. 
  
 Det gör att det i de äldre bestånden fortfarande finns hyresstruk- turer som, främst i centrala och attraktiva lägen, uppvisar relativt sett låga hyresnivåer som ligger i paritet med lägenheter i mindre attrak- tiva områden. Lägenheter i fastigheter med tidiga värdeår har ofta en platt hyresstruktur på de undersökta orterna. 
  
 På orter där någon form av systematisk hyressättning införts finns det en observerbar lägesvärdering. Där har även kvalitetsfak- torer vägts in i hyrorna. Lägets påverkan på hyrorna varierar från ort till ort. Främst beroende på hur ”lägesfaktorn” har kommit till ut- tryck och tillämpats i modellerna. Malmö tycks vara den ort där parterna har lyckats bäst. Där är anslutningsgraden till modellen hög 
  
 208 
  
 SOU 2021:58 
  
 Kartläggning av läge, kvalitet och hyressättning 
  
 och hyresnivåerna tycks reflektera både läge och kvalitet. I både Umeå och Norrköping syns den systematiska hyressättningen i hyresnivåerna men på båda orterna kan komplexiteten i modellerna leda till att lägesfaktorn ibland slås ut. Normallägenheterna för- väntas i dessa fall ha kvaliteter som ofta inte finns i mer centrala lägen och poängen för lägesfaktorn väger inte upp poängavdragen för ute- blivna normala kvaliteter. Värdeåret tycks även i de systematiska modellerna påverka hyresstrukturen. 
  
 En sammanfattning från kartläggningen presenteras nedan. 
  
 Göteborg 
  
 I Göteborg finns det en hyresmodell som inom ett spann syftar till att ge en hyresstruktur på orten som tar hänsyn till skilda kvaliteter. Göteborg har normhyror som i stort sett följer värdeår eller byggår. Det tydliggörs av att de lägsta hyrorna i de mest attraktiva områdena inte nämnvärt skiljer sig från hyror i mindre attraktiva områden. Hyressättningen är ett resultat av att ju senare värdeår som fastig- heten har desto högre normhyra får en lägenhet. Det finns ingen tydlig fördelning av lägesfaktorer mellan geografiska områden. Den största delen av differentieringen består i att de högsta hyrorna i respektive läge är högre ju mer centralt läget är och ju senare lägen- heten är byggd eller renoverad. 
  
 Malmö 
  
 I Malmö tillämpar hyresmarknadens parter en gemensam syste- matisk hyressättningsmodell som beaktar läge och kvalitet. När lägesfaktorn analyseras framgår att den har fått genomslag på hyres- strukturen i Malmö. Det är också tydligt att lägenheternas byggår och kvalitetsfaktorer har en stor påverkan på hyresnivån. Upp- rustade lägenheter och lägenheter byggda i närtid har kraftigt högre hyror än orenoverade lägenheter. 
  
 209 
  
 Kartläggning av läge, kvalitet och hyressättning 
  
 SOU 2021:58 
  
 Norrköping 
  
 I Norrköping finns det en systematisk hyressättningsmodell som beaktar läge och kvalitet. Värdeåret tillåts även påverka hyran. Det finns enstaka fastighetsägare som inte har anslutit sig till modellen. De fastighetsägare som har fastigheter i centrala lägen är i högre grad anslutna. 
  
 Hyressättningen är relativt platt i Norrköping. Inom det mest attraktiva läget skiljer det mindre än 30 procent mellan högsta och lägsta hyran. Norrköpings hyressättningsmodell kan ge stora varia- tioner i hyror då många faktorer samverkar i modellen. Det gör att hyresspridningen i Norrköping blir relativt stor. Modellen har svårt att hantera lägespåverkande faktorer. I ett relativt sett attraktivt område återfinns de lägsta hyrorna och dessa är påtagligt lägre än normhyror i bestånd utanför stadens centrala delar. De högsta hyrorna i samma område ligger nära de högsta hyrorna i det mest centrala området. 
  
 Stockholm 
  
 I Stockholm har hyresnivåer historiskt baserats på fastigheternas byggår och efter renoveringar, deras värdeår, men det har skett en viss anpassning av hyresstrukturen under senare år. Det geografiska läget tycks ha ett visst genomslag i hyressättningen. Den slutsats som kan dras av de begränsade observationer som har gjorts är att lägesfaktorn under de senaste decennierna alltmer tycks ha vägts in i hyrorna för de nyproducerade och upprustade lägenheterna. Den tämligen sammanhållna hyresstrukturen i det äldre beståndet gör att det går att hitta lägenheter inne i centrala Stockholm som har lägre eller samma hyror som lägenheterna utanför innerstaden. Hyres- nivåerna tycks i samband med renoveringar successivt ha anpassats till en struktur som beaktar läge och omhändertar kvalitetsförbättringar. 
  
 Umeå 
  
 I Umeå tillämpas en systematisk hyressättningsmodell. Modellen utgår ifrån en normallägenhet med standardkvaliteter och en för varje fastighetsägare individuell hyresnivå som bas för hyresfördel- 
  
 210 
  
 SOU 2021:58 
  
 Kartläggning av läge, kvalitet och hyressättning 
  
 ningen mellan lägenheterna. Summan av poäng avgör hyresnivån, om en lägenhet saknar kvaliteter som normallägenheten väntas ha, får den minuspoäng, medan om lägenheten har bättre/högre kvalitet än normallägenheten får lägenheten pluspoäng. 
  
 Hyressättningsmodellen i Umeå är en omfattande modell där många faktorer, både läge och kvalitet, påverkar hyran både uppåt och nedåt. Hyresspridningen är relativt god men lägesfaktorn tillåts i vissa fall inte slå igenom för centralt belägna lägenheter. 
  
 Växjö 
  
 I Växjö har det tidigare funnits en systematisk hyressättning som parterna övergav för flera år sedan. I det mest centrala läget återfinns orenoverade lägenheter med de lägsta hyresnivåerna. Vid reno- veringar görs vissa justeringar. Utifrån de inrapporterade hyrorna tycks hyresstrukturen inte ta hänsyn till läge och upprustningar av lägenheter leder inte till någon påtaglig hyresjustering. 
  
 Normhyrorna är relativt låga i Växjö. Skillnaden är 26 procent mellan de högsta och de lägsta inrapporterade hyrorna, vilket kan betraktas som en platt hyressättning när kvalitetsskillnader och läget ska återspeglas i hyresnivån. 
  
 Örebro 
  
 Örebro har inte genomfört någon form av systematisk hyressätt- ning. Någon lägesfaktor har inte tillåtits slå igenom, varken i det orenoverade eller nyligen renoverade beståndet. Hyrorna baserar sig främst på fastighetens värdeår. 
  
 5.5Studier av lägesfaktorns genomslag i hyressättningen 
  
 Två nyligen publicerade studier, som använt samma metod som i kommissionens undersökningar för att skatta betalningsvilja för olika lägen, ger ytterligare belägg för att nuvarande hyressättning inte beaktar lägenheternas geografiska läge i tillräcklig utsträckning. Den första är en studie gjord av analysföretaget Evidens på uppdrag 
  
 211 
  
 Kartläggning av läge, kvalitet och hyressättning 
  
 SOU 2021:58 
  
 av Fastighetsägarna. I den studien har betalningsviljan för olika boendekvalitéer skattats utifrån prissättningen på Stockholms bostadsrättsmarknad. Studien har alltså delvis haft samma inriktning som kommissionens undersökning (se avsnitt 5.2.7). Den andra studien är gjord av analysföretaget Ramboll på uppdrag av Hyresgäst- föreningen. I studien har beräknats hur hyresnivåerna i olika stadsdelar i nio städer skulle se ut om bostadsattributen (storlek, byggår och läge) värderades likadant som på bostadsrättsmarknaden (vilket har gjorts synonymt med en fri prisbildning och marknadshyra).18 
  
 Evidens (2021) finner signifikanta skillnader i betalningsvilja med avseende på olika lägesfaktorer som centralitet (avståndet till centrala Stockholm), tillgänglighet till arbetsplatser och närliggande service- och handelsutbud, närhet till vattenytor och områdets socioekono- miska nivå. Bostadens egenskaper, mätt som storlek, antal rum, våningsplan och byggår påverkar också betalningsviljan. Analysen visar sammantaget att det finns en stor spridning i hushållens betal- ningsvilja för bostäder i olika områden för i övrigt identiska bostäder. En av slutsatserna är att medianhyran i den attraktivaste kommunen i Stockholms län, Solna, borde vara  
 60–70 
  procent högre än i den minst attraktiva kommunen, Norrtälje, baserat på betalningsvilja för lägesegenskaperna. Inom respektive Stockholmskommun kan hyres- skillnader på mellan 20 och 100 procent på basområdesnivå motiveras beroende på läge. Stockholms län omfattar 1 360 olika basområden. Stockholms kommun är indelad i 408 basområden. Ett basområde är en geografisk områdesindelning mellan stadsdelar och kvarter och motsvarar generellt sett ett enskilt bostadsområde. I Stockholms innerstad utgör ett basområde vanligtvis ett kvarter. För 18 stads- delar i Stockholms stad kan en skillnad på 56 procent mellan den attraktivaste stadsdelen (Norrmalm) och den minst attraktiva stads- delen (Rinkeby) motiveras. En jämförelse med de faktiska hyres- nivåerna visar att de faktiska hyrorna verkar variera av andra skäl än variation i den skattade betalningsviljan för lägesegenskaper.19 
  
 18Evidens (2021), Hushållens värderingar av läges- och bostadskvaliteter på bostadsmarknaden i Stockholm, Ramboll (2021), Santos – Marknadshyror Stockholm, Ramboll (2021), Santos – Marknadshyror Göteborg, Ramboll (2021), Santos – Marknadshyror Malmö, Ramboll (2021), Santos – Marknadshyror Uppsala, Ramboll (2021), Scenario- analys – Marknadshyror Linköping, Ramboll (2021), Santos – Marknadshyror Eskilstuna, Ramboll (2021), Santos – Marknadshyror Luleå, Ramboll (2021), Santos – Marknadshyror Halmstad, Ramboll (2021), Santos – Marknadshyror Uddevalla. 
  
 19Denna analys bygger dock på ett begränsat urval (drygt 2 000 lägenheter byggda  
 1950-59 
  i Stockholms kommun). 
  
 212 
  
 SOU 2021:58 
  
 Kartläggning av läge, kvalitet och hyressättning 
  
 Ramboll (2021) visar i sin analys att lägesfaktorn har ett större genomslag vid prissättningen av bostadsrätter än vad den har för hyresrätter i samtliga nio undersökta städer. Implicita hyresnivåer, som härleds utifrån prissättningen på bostadsrättsmarknaden, beräk- nas för olika stadsområden i städerna. Skillnaden mellan de högsta och lägsta beräknade hyresnivåerna är betydligt större än skillnaden mellan de faktiska snitthyrorna i Stockholm, Göteborg, Malmö, Linköping och Uddevalla. Däremot är skillnaden inte så stor i Eskilstuna och Halmstad och i Uppsala och Luleå är skillnaden mellan högsta och lägsta faktiska snitthyra större än skillnaden mellan de beräknade hyresnivåerna.20 
  
 Undersökningen visar att lägen på respektive undersökt ort som uppfattas som mest attraktiva ofta har en högre ”rabatt” i procent mellan utgående hyra och den framräknade marknadshyran. De områden som är minst attraktiva har ibland en högre hyresnivå än vad som skulle varit fallet om hyressättningen varit helt fri och det inte råder bostadsbrist. 
  
 Det finns ett tydligt samband mellan kötider och hyresnivåer, särskilt i Stockholm och Göteborg. De presenterade hyresnivåerna visar att dagens hyresstrukturer gynnar personer som kunnat stå i kö länge för en bostad i ett attraktivt läge genom relativt sett lägre hyresnivåer i förhållande till hur ett marknaden skulle prissatt bostäderna. Längden på kötiden innan kontraktsskrivning ger där- med en bra uppskattning av hur marknaden värderar olika områden och visar att hyrorna vid ett marknadsscenario beräknas stiga som mest i de områden som har längst kötider. 
  
 Den definition av marknadshyra som används innebär att hyres- värden ensidigt bestämmer hur mycket en hyresgäst ska betala i hyra, helt utan förhandling. I rapportens scenario genomförs förändringen från en dag till en annan, således utgör nuvarande situation bas- scenariot, det vill säga dagens hushåll boende i hyresrätt och dagen hyresnivåer i befintligt bestånd. Det är ett radikalt förändringsscenario som analyseras där dagens hyressättningssystem med besittningsrätt, bruksvärdesprincip och parternas tvistlösningssystem ersätts med marknadshyror och fria kontraktsvillkor. 
  
 20De beräknade implicita hyresnivåerna jämförs med faktiska snitthyror för ett urval lägenheter byggda innan 2013. Täckningsgraden för hyreslägenheterna ligger mellan 54 (Halmstad) och 
  
 94procent (Malmö). Antalet områden i respektive stad som jämförs ligger mellan 4 (Uddevalla) och 13 (Stockholm). 
  
 213 
  
 Kartläggning av läge, kvalitet och hyressättning 
  
 SOU 2021:58 
  
 Resultaten från undersökningen kan inte betraktas som den troliga jämviktshyran eller bruksvärdeshyran som skulle uppstå över tid. En avveckling av dagens hyressättningssystem till förmån för marknadshyror skulle få långtgående konsekvenser på bostadsmark- naden. Effektkedjor skulle till exempel uppstå i flera led till följd av förändrade beteenden och dynamiska effekter, vilket på sikt skulle generera helt nya jämviktstillstånd. 
  
 Rapporterna tar inte hänsyn till hushållens betalningsförmåga och budgetrestriktioner. Det gör att den marknadshyresnivå som räknats fram troligen är för hög. De hyreshöjningar som presenteras skulle inte kunna genomföras inom bruksvärdesystemet utan endast om hyrorna släpptes fria och bostäder erbjöds till den person som har högst betalningsvilja för den enskilda lägenheten. Fastighets- ägare gör överlag en inkomstprövning av hyresgäster innan de tecknar hyresavtal. Reglerna för vilket inkomstkrav som ställs på bostadssökande ser olika ut, men som regel krävs att hushållets in- komster ska räcka till att täcka övriga levnadsomkostnader efter att hyran är betald. Om den bostadssökande inte klarar denna in- komstprövning går lägenheten till nästa sökande i bostadskön. 
  
 Äldre studier av lägesfaktorns betydelse i hyressättningen 
  
 Även tidigare studier bekräftar bilden av att hyresstrukturen inte fullt ut speglar hushållens betalningsvilja med avseende på lägesfaktorer. Ramboll gjorde även 2018 studier av hyressättningen i Stockholms län, Göteborgs kommun, Halmstad, Helsingborg och Kristianstad där man drog slutsatsen att hyressättningen inte beaktade läges- faktorn lika mycket som prissättningen på bostadsrättsmarknaden.21 Även Green (2017) visar i en liknande beräkning för Stockholm att lägesfaktorn skulle slå igenom mer i hyresstrukturen om hyressätt- ningen mer liknade bostadsrättsmarknadens prissättning.22 
  
 Hyresgästföreningen Stockholm gjorde i början av  
 2010-talet 
  årliga undersökningar av hyresstrukturen i Stockholms kommun. 
  
 21Ramboll (2018), Scenarioanalys - Marknadshyror för hyreslägenheter i Stockholms län, Ramboll (2018), Santos – Marknadshyror för hyreslägenheter i Göteborg, Ramboll (2018), Santos – Marknadshyror för hyreslägenheter i Helsingborg, Ramboll (2018), Santos – Marknadshyror för hyreslägenheter i Halmstad, Ramboll (2018), Scenario- analys – Marknadshyror för hyreslägenheter i Kristianstad. 
  
 22Donner, Wright, Brown (2017), Distributional effects of deregulating the Stockholm rental housing market, Report to the Swedish fiscal policy council. 
  
 214 
  
 SOU 2021:58 
  
 Kartläggning av läge, kvalitet och hyressättning 
  
 Den senaste innehåller en genomgång av hyresnivåerna 2014 i cirka 160 000 lägenheter. Detta motsvarade omkring 90 procent av beståndet (exklusive kategorilägenheter). Bortfallet bestod främst av lägenheter där hyran inte var bruksvärdesförhandlad. I undersök- ningen användes tre olika typer av geografiska indelningar som kombinerades med en indelning i fastighetstyper avseende olika tids- epoker. Vid indelningen i tre geografiska lägen (Innerstad, Inre Ytterstad och Yttre Ytterstad) var snitthyran i innerstaden omkring 25 procent högre än snitthyran i Yttre Ytterstad. Högsta skillnaden fanns för nyproducerade lägenheter (byggda mellan 2008 och 2014) med 28 procent och lägsta för ej upprustade lägenheter (byggda innan 1977) med 15 procent samt för lägenheter byggda under 1980- och  
 90-talet 
  med 17 procent. Hyresskillnaden mellan nyproduktion och ej upprustade lägenheter (byggda innan 1977) var 87 procent i innerstaden och 71 procent i Ytterstaden. Samma mönster, med högst geografisk hyresspridning i nyproduktion, lägst i det ej upp- rustade beståndet samt högst spridning mellan tidsepoker i inner- stadsområden och lägst spridning i ytterområden, upprepade sig vid de alternativa områdesindelningarna. Även mönstret att det procen- tuella genomslaget av tidsepok var avsevärt större än genomslaget av geografiskt läge upprepade sig.23 
  
 I en analys av uppgifter från Bostads- och hyresundersökningen 1995 och 1997 finner Torres (2000) att det finns ett genomslag från lägesfaktorn (mätt som avstånd från centrum) i hyressättningen i fyra av de åtta studerade kommunerna men att det är relativt litet i jämförelse med hur mycket byggåret slår igenom. I Stockholm är lägeseffekten dessutom väsentligt mindre än genomslaget på bostadsrättsmarknaden.24 I en samtidigt genomförd enkätundersök- ning av hushållens områdespreferenser i samma kommuner skattas den procentuella skillnaden i betalningsvilja mellan högsta och lägsta områdespreferens till som lägst 38 procent (Östersund) och som högst 50 procent (Göteborg och Kalmar). I samtliga kommuner, utom Östersund, finns en viss samvariation mellan områdesprefe- renserna och snitthyrorna men skillnaden mellan högsta och lägsta 
  
 23Hyresgästföreningen Region Stockholm (2015), Vad är rätt hyra i Stockholm? 
  
 24Avståndet från centrum är signifikant men har liten effekt, i en ekvation som även inkluderar  
 storleks-, 
  ägar- och byggårsvariabler, för Stockholm, Göteborg, Örebro och Gävle. För Kalmar, Malmö, Umeå och Östersund har dock avståndet ingen signifikant effekt på hyres- nivån. Se Torres (2000), Lägeshyror på hyresmarknaden – en jämförelse med bostadsrätts- marknaden, bilaga 2 i SOU 2000:33, Utredningen om allmännyttan och bruksvärdet. 
  
 215 
  
 Kartläggning av läge, kvalitet och hyressättning 
  
 SOU 2021:58 
  
 snitthyra är lägre än vad områdespreferenserna indikerar att de borde vara. Minsta skillnaden finns i Göteborg och störst i Kalmar.25 
  
 Torres (1981) finner i en analys av hyresstrukturen hos ett urval allmännyttiga bostadsföretag att lägesfaktorn har obetydlig effekt i jämförelse med hur mycket fastighetens ålder inverkar. Här görs dock ingen referens till mätningar eller beräkningar av hushållens betalningsvilja utan det konstateras bara att centralt läge värderas mycket lågt i hyressättningen.26 
  
 De ovan nämnda studierna visar entydigt att hyresstrukturen inte beaktar lägesfaktorn i den utsträckning som prissättningen på bostadsrättsmarknaden och enkätundersökningar av hushållens betal- ningsvilja indikerar att den borde göra. Några av studierna visar också att lägesfaktorn har ett väldigt litet genomslag på hyres- strukturen i förhållande till hur mycket fastighetens ålder påverkar. 
  
 Det är dock svårt att utifrån studierna dra några långtgående slutsatser kring hur hyresstrukturen mer exakt borde se ut. Ett problem som finns i samtliga studier är det knappa dataunderlaget avseende hyreslägenheter. Det finns inget offentligt hyresregister vilket innebär att de faktiska hyresnivåerna inte är kända ned på lägenhetsnivå. Det innebär att mer eller mindre begränsade urval måste göras. I dessa urval är dessutom informationen om bostädernas standard, utrustningsnivå och andra egenskaper (arkitektur, inom- husmiljö, renoveringsstatus, osv), utöver storlek och rumsindelning, mycket begränsad. Ofta får byggår eller värdeår fungera som grov indikator för nästan samtliga egenskaper som inte har med läget att göra. Det skulle kunna vara så att bättre dataunderlag skulle visa på annat genomslag av lägesfaktorn. 
  
 Vid jämförelser av hyresstruktur och prissättning på bostads- rättsmarknaden görs ofta ett antagande om avkastningskrav på det kapital som bostadsrätten kräver. Detta antagande baseras ofta på att nyproducerade hyresrätter är ”rätt” prissatta, dvs. beräkningarna är kalibrerade utifrån att nyproduktionshyror ligger rätt i förhållande till bostadsrättspriser. Detta påverkar hur mycket den genom- 
  
 25I undersökningen har kommunerna delats in i mellan 9 (Östersund) och 21 (Stockholm) områden. Se Fransson, Anderson (2000), Områdespreferens i hyresrätt, bilaga 1 i SOU 2000:33, Utredningen om allmännyttan och bruksvärdet. 
  
 26I urvalet ingick 83 företag, 2020 fastigheter och 152 183 lägenheter. Lägenheterna delades in i tre kategorier; central belägenhet, ocentral belägenhet inom centralorten eller annan ort än centralorten. Se Torres (1981), En empirisk undersökning av hyresstrukturen i de allmän- nyttiga bostadsföretagen år 1980, bilaga 2 i SOU 1981:77, Hyresrätt 3, Bruksvärde, hyres- process m.m. 
  
 216 
  
 SOU 2021:58 
  
 Kartläggning av läge, kvalitet och hyressättning 
  
 snittliga faktiska hyresnivån för övriga lägenheter avviker från den beräknade hypotetiska nivån. Hur antagandet påverkar skillnader i hyresstruktur är däremot svårt att avgöra. 
  
 Vid jämförelser med bostadsrättsmarknaden görs också antagan- det att betalningsviljan avseende olika egenskaper bör/ska se likadan ut på hyresrättsmarknaden som på bostadsrättsmarknaden. Hyran ska, enligt bruksvärdesprincipen, baseras på den genomsnittlige boendekonsumentens värdering medan den värdering som härleds från prissättningen på ägarmarknaderna avspeglar värderingarna hos de hushåll som har allra högst betalningsvilja för de enskilda bostäderna, dvs. starka preferenser i kombination med hög betalningsförmåga. Dessa värderingar kan naturligtvis sammanfalla, men behöver inte göra det och givet att preferenser och betalningsförmåga kan variera kraftigt från person till person gör de sannolikt inte det heller. 
  
 Heterogena preferenser, dvs. stor variation i individernas betal- ningsvilja avseende enskilda faktorer, gör det också svårt att över- sätta enkätundersökningar till faktisk genomsnittlig betalningsvilja. Exempelvis kan en barnfamilj antas ha hög betalningsvilja för närhet till lekplats medan ett annat hushåll kan ha hög betalningsvilja för att slippa närhet till lekplats. Medelvärdet av dessa två, som hamnar mitt mellan, blir därmed inte riktigt representativt. 
  
 De studier som jämför hyresrätter och bostadsrätter tar inte heller hänsyn till de effekter som skulle uppstå om hyressättningen ändrades mot att mer likna prissättningen på bostadsrättsmarknaden. Oavsett reglering så finns det ett samspel mellan marknaderna för hyresrätter och bostadsrätter. Exempelvis kan hyressättningen bidra till att driva upp efterfrågan på bostadsrätter genom att hushåll som har god betalningsförmåga men saknar kötid för hyresrätter kan vara hän- visade till denna marknad, oavsett hur deras preferenser ser ut. En förändrad hyresstruktur kan även ha en påverkan på bostads- byggandet och utbudet av hyresrätter. 
  
 217 
  
 6 Analys 
  
 Hyressättningen utgör endast en del av de faktorer som påverkar marknaden för hyresbostäder. Hyresmarknaden påverkas både direkt och indirekt av exempelvis kommunernas markpolitik, skattesyste- met, stöd- och bidragssystem, social- och migrationspolitik, plan och bygglagstiftning, konkurrenslagstiftning och finansieringsmöjligheter. Hyresmarknaden påverkas också av hur marknaden för ägda bostäder fungerar. I detta kapitel fokuserar vi på att analysera bruksvärdessyste- met och dess förmåga att beakta boendekonsumenternas värderingar i hyressättningen, givet att övriga faktorer är oförändrade. 
  
 6.1Hyresrätten, hyressättning och bostadspolitiska mål 
  
 Att bo i hyresrätt kan vara ett val som personer gör av ekonomiska skäl eller för att det är en bekväm boendeform. Hyresrätten är särskilt viktig för hushåll och individer som är i början av sin boende- karriär. Vidare har hyresrätten en särskild betydelse för etableringen på arbetsmarknaden, och kan vara avgörande för möjligheterna att flytta för att börja ett nytt arbete. Att det finns tillgängliga bostäder på en väl fungerande hyresmarknad är viktigt för att arbetskraft ska kunna söka sig till växande regioner och sektorer. Hyresmarknadens utveckling har därmed betydelse för den svenska ekonomins funk- tionssätt. Hyresrätten är också viktig för möjligheterna att flytta på grund av studier eller på grund av en förändrad livssituation, till exempel vid en skilsmässa. 
  
 Bostadsbrist drabbar främst grupper som ungdomar, nyanlända, nyinflyttade till storstäderna samt hushåll med låga eller genomsnitt- liga inkomster. Utifrån vad vi kan observera om hur bostadsmarknaden fungerar och hur bostadsbristen ser ut är det troligt att antalet hus- 
  
 219 
  
 Analys 
  
 SOU 2021:58 
  
 håll som inte är etablerade på bostadsmarknaden kan komma att öka i framtiden (se kapitel 3). Hyresbostäder förväntats ofta vara lös- ningen på boendebehoven framför allt för hushåll som är resurssvaga eller i början av sin boendekarriär. Utbudet av hyresrätter är dock begränsat, vilket får till följd att frågor som rör hyresrätten och hyror ofta är politiskt känsliga. 
  
 Bruksvärdessystemet1 och hyresförhandlingssystemet är bostads- politiska verktyg som kan bidra till att uppfylla olika politiska mål. Det i dag gällande politiska målet för bostadsmarknaden är lång- siktigt väl fungerande bostadsmarknader där konsumenternas efter- frågan möter ett utbud av bostäder som svarar mot behoven.2 
  
 Sedan bruksvärdessystemet infördes 1969 är det inte helt en- tydigt vilka mer övergripande syften och mål som systemet har, eller förutsätts ha, tjänat. Ibland framhålls att bruksvärdessystemet en- bart utgör ett konsumentskydd för befintliga hyresgäster. Andra menar att systemet även bör betraktas som ett bostadspolitiskt verk- tyg för att uppnå fördelningsmål. En allmän missuppfattning är att bruksvärdessystemet innehåller lagregler som mer direkt klargör vad som ska ligga till grund för hyressättningen. Så är inte fallet, men däremot finns en allmän uppfattning om att lägenheters hyror ska återspegla deras bruksvärden. 
  
 Av äldre förarbeten och lagstiftningsprojekt kan konstateras att bruksvärdessystemets mer övergripande mål och syften har varierat under åren (se avsnitt 2.8). Det kan därmed sägas vara en målkon- flikt att det inte finns en samsyn kring vad systemet egentligen ska syfta till. Är bruksvärdessystem ett system där befintliga hyresgäster visserligen ska ha ett starkt besittningsskydd, men där även mark- nadsinslagen är tydliga genom att attraktiva bostadsegenskaper ska få en tydlig påverkan på hyran? Eller är det ett system som främst ska verka för att tillgodose att alla individer ska ha en bostad som de har råd att efterfråga, dvs. en bostad till rimligt pris. 
  
 Klart är att bruksvärdessystemet inte är något renodlat marknads- system. Det finns dock delar i systemet som vanligtvis kännetecknar en fri marknad, till exempel omgärdas systemet av avtalsfrihet och 
  
 1För en definition av vad som avses med bruksvärdessystemet, se avsnitt 2.1.1. 
  
 2Målet som riksdagen har beslutat om för området samhällsplanering, bostadsmarknad, byggande och lantmäteriverksamhet är att ge alla människor i alla delar av landet en från social synpunkt god livsmiljö där en långsiktigt god hushållning med naturresurser och energi främjas samt där bostadsbyggande och ekonomisk utveckling underlättas. 
  
 Prop. 2020/21:1 Utgiftsområde 18, bet. 2011/12:CU1, rskr. 2011/12:89. 
  
 220 
  
 SOU 2021:58 
  
 Analys 
  
 en frånvaro av offentligt inflytande över hyressättningen. Den trög- het för marknadskrafter som finns i systemet återfinns främst i hur systemet praktiskt tillämpas av de kollektivt förhandlande parterna, och att den rättsliga prövningen är starkt kopplad till resultatet av dessa förhandlingar. Bruksvärdesprövningen i hyresnämnden kan delvis sägas syfta till att bevara den hyresnivå som redan är etablerad på orten, eftersom prövningen går ut på att jämföra lägenheter med varandra. Hyresnämndens prövning går alltså inte ut på att driva hyresutvecklingen framåt. Ett system som bygger på avtalsfrihet, men där den praktiska tillämpning skapar en tröghet för marknads- krafter erbjuder särskilda utmaningar när det kommer till att dels förklara systemet, dels föreslå förändringar som inte rubbar den grund som systemet är byggt på. 
  
 Det förekommer också argument om att bruksvärdessystemet kan rättfärdigas på segregationsrelaterade grunder. När bruksvärdes- systemet infördes nämndes inte något sådant mål och det framstå som tveksamt om det bidragit till att minska boendesegregationen. 3 
  
 Såväl effektivitets- som fördelningsrelaterade (bostadssociala) mål ryms inom ramen för den övergripande bostadspolitiska målsätt- ningen. Det är svårt att avgöra vilken prioritering som görs mellan effektivitet (väl fungerande bostadsmarknader) och fördelning (bostäder som svarar mot behoven) utifrån det bostadspolitiska målet. 
  
 Det finns inslag i bruksvärdessystemet som kan sägas stå i strid med formuleringen om en långsiktigt väl fungerande bostadsmark- nad där konsumenternas efterfrågan möter ett utbud av bostäder som svarar mot behoven. Betoningen av ”väl fungerande marknad” kan tolkas som att det fästs större vikt vid effektivitetsmålet. Sam- tidigt uttrycks också att boendekonsumenternas behov ska ha en central roll. Behov är samtidigt ett begrepp som inte kan förväntas tillgodoses av marknaden utan att det offentliga korrigerar mark- nadsutfallet i önskvärd riktning. 
  
 Det kan även sägas föreligga en konflikt i synen på hyresgäster som ett kollektiv eller som enskilda individer. Målet för bostads- marknaden om långsiktigt väl fungerande bostadsmarknader där konsumenternas efterfrågan möter ett utbud av bostäder som svarar 
  
 3Se prop. 1996/97:30 s. 54, gällande hyresförhandlingslagen, där framhöll regeringen att ”en ordning där hyresvärden tillåts att – utan att iaktta den primära förhandlingsskyldigheten – ta ut en inflyttningshyra som är högre än vad tidigare hyresgäst har betalat innebära flera olägenheter.” Det kunde leda till en höjning av hyresnivåerna och därmed drabba särskilt de ekonomiskt svaga hushållen. Det ansågs även kunna leda till en ökad bostadssegregation. 
  
 221 
  
 Analys 
  
 SOU 2021:58 
  
 mot behoven fäster större vikt vid enskilda boendekonsumenters värderingar genom en ökad mångfald och valfrihet på marknaden. En tolkning som ofta görs, och som även återfinns i kommissionens direk- tiv, är att hyrorna inom bruksvärdessystemet ska återspegla hyres- gästernas allmänna värderingar. Ett sådant synsätt utgår alltså från hyresgästkollektivets genomsnittliga preferenser och värderingar. Eftersom de enskilda hyresgästernas preferenser inte kommer till uttryck i ett sådant synsätt kan den hyressättning som anses vara norm inom bruksvärdessystemet möjligen komma att ligga i kon- flikt med den enskilda individens preferenser och valmöjligheter. 
  
 Det finns ytterligare faktorer som komplicerar frågan om hyres- sättningens funktion i relation till bostadspolitiska målsättningar. Exempelvis skiljer sig utfallet av hyressättningen åt mellan olika kommuner och en analys behöver därför ha en lokal snarare än en nationell utgångspunkt. En brist är att det saknas en transparent och offentlig hyresstatistik. 
  
 Kommissionen har tolkat direktiven som att det finns en önskan om att öka hyresmarknadens effektivitet och flexibilitet samt att på- skynda en utveckling som innebär att det bildas hyresstrukturer som bättre går att rättfärdiga utifrån hyresgästernas allmänna värderingar av olika boendekvaliteter. Detta utan att göra avkall på de sociala målen för bostadspolitiken eller försvaga befintliga hyresgästers besittnings- skydd. 
  
 6.2Boendekonsumenternas värderingar reflekteras inte tillräckligt i hyressättningen 
  
 Den övergripande slutsatsen av kommissionens arbete är att hyres- strukturerna på många orter inte avspeglar boendekonsumenternas värderingar i tillräcklig grad. Framför allt vad gäller det geografiska lägets påverkan på hyresnivåerna. Det finns också en tröghet i syste- met som innebär att hyresstrukturer blir statiska och inte förändras i takt med att boendevärderingar förändras. 
  
 222 
  
 SOU 2021:58 
  
 Analys 
  
 6.2.1Det geografiska läget slår inte igenom tillräckligt i hyrorna 
  
 Kommissionens kartläggningar visar att det geografiska läget inte beaktas i tillräcklig utsträckning i hyressättningen på alla orter. Med att dessa faktorer inte beaktas i tillräcklig utsträckning ska förstås att boendekonsumenternas värderingar avseende till exempel hur attrak- tivt ett visst bostadsområde på en ort anses vara, i förhållande till andra bostadsområden på samma ort, inte får tillräckligt genomslag i hyres- sättningen. Därigenom kan hyressättningen upplevas som orättvis och svår att rättfärdiga, bland annat eftersom de som bor i mindre attraktiva områden kan sägas betala för mycket i hyra i förhållande till de som bor i mer attraktiva områden. Även tidigare studier på området stödjer kommissionens slutsatser att nuvarande hyressätt- ning inte beaktar lägenheternas geografiska läge i tillräcklig utsträck- ning (se avsnitt 5.5). 
  
 Av kommissionens undersökningar framgår att det finns tydliga skillnader i betalningsvilja för hyreslägenheter belägna i olika geo- grafiska lägen. I landsbygdskommuner värderas centrala lägen rela- tivt sett något lägre än i medelstora och större städer. I mindre och större städer visar studien en större spridning i betalningsvilja mellan olika lägen. 
  
 I storstadsområdena finns tydligast skillnader i hur boendekonsu- menterna värderar lägen i olika stadsdelar. Skillnaderna i betalningsvilja i Malmö och Stockholm är cirka 1,5 gånger högre för den mest attrak- tiva stadsdelen jämfört med den minst attraktiva. I Göteborg är betal- ningsviljan för den mest attraktiva stadsdelen 1,3 gånger högre jämfört med den minst attraktiva. 
  
 I framför allt större städer finns stora skillnader i socioekonomi mellan olika bostadsområden. Boendekonsumenternas värderingar av ett bostadsområde påverkas starkt av dess socioekonomiska sam- mansättning. En svag socioekonomi ger en låg värdering och vice versa. Sambandet mellan betalningsvilja för läget och socioekono- miskt index är starkt i samtliga tre storstäder. Kopplingen är tyd- ligast i Malmö och Stockholm. 
  
 Kommissionens kartläggningar visar att det finns ett likartat mönster mellan boendekonsumenternas vilja att betala hyra för bostäder i områden med olika lägesegenskaper och den faktiska betal- ningsviljan för bostadsrätter. Undersökningarna visar att de mest 
  
 223 
  
 Analys 
  
 SOU 2021:58 
  
 attraktiva stadsdelarna i Stockholm värderas till 1,5 gånger det minst attraktiva området. 
  
 På flera orter är efterfrågan på bostäder hög. Det har skett en stor inflyttning till tillväxtregioner och hyresrätter efterfrågas i stor utsträckning av bostadssökande. Hyresrätten är för många det enda möjliga bostadsalternativet. I tillväxtregioner återspeglas det geogra- fiska läget, olika kvalitetsaspekter och attraktiva egenskaper ofta i stora prisskillnader på det ägda boendet. En sådan differentiering saknas ofta vad gäller hyresrätter på samma marknader. 
  
 En hyresmarknad som inte präglas av rörlighet kan skapa inlås- ningseffekter och långa bostadsköer. En hyressättning som inte tar om hand boendevärderingar, och då framför allt lägesfaktorn, kan skapa inlåsningseffekter. Detta är särskilt tydligt på marknader med en stark efterfrågan, vilket kan få till följd att utbudet begränsas. En sådan hyresmarknad kan sägas ligga i konflikt med det bostads- politiska målet om en väl fungerande marknad med ett stort och varierat utbud. 
  
 6.2.2Svårt att reflektera värderingar av boendekvaliteter i bruksvärdet 
  
 Vid sidan av lägesfaktorn är en målsättning att lägenheternas kvalitet ska få genomslag i hyressättningen. En hyra som avspeglar god kvali- tet i boendet upplevs oftast som rimlig och hyresnivån blir lättare att rättfärdiga. En hyressättning som återspeglar boendekvaliteter kan även ge fastighetsägare incitament att erbjuda bättre boendekvalitet och fastighetsförvaltning. Bruksvärdet ska som tidigare nämnts spegla boendekonsumenternas allmänna värderingar. Individer värderar dock kvaliteter i boendet olika, något som kan ha sin grund i olika boendebehov. 
  
 Kommissionens kartläggning av boendevärderingar och betal- ningsvilja för olika kvaliteter i en hyreslägenhet visar att betalnings- viljan för de undersökta kvaliteterna skiljer sig mycket åt mellan olika respondentgrupper och orter. Det kan till exempel bero på hus- hållets inkomstnivå, bostadsmarknaden på orten, nuvarande boende- form, geografi, ålder och kön, men det skiljer också mellan individer och deras familjeförhållande. 
  
 Kommissionens slutsats från kartläggningen är att en hyressättning som är relevant för boendekonsumenternas allmänna värderingar av 
  
 224 
  
 SOU 2021:58 
  
 Analys 
  
 kvalitet bör beakta betalningsviljan på den specifika orten. De ska dock framhållas att bruksvärdet är tänkt att spegla dessa värderingar på en marknad i balans. Att det ska finnas en differentiering i hyrorna mellan lägenheter med olika kvaliteter framstår dock som självklart utifrån denna utgångspunkt. Däremot är det inte lika självklart hur mycket dessa kvalitetsskillnader ska få påverka hyresnivån, särskilt på en marknad där det inte råder balans mellan tillgång och efter- frågan på hyresbostäder. 
  
 6.2.3Gårdagens bruksvärde är inte dagens 
  
 De befintliga hyresstrukturerna har på många orter utvecklats genom att årliga justeringar av hyrorna har skett, men utan att det därvid tagits i beaktande hur hyressättningen och lägenheternas kvaliteter förhåller sig till andra lägenheter på orten. De självkostnadshyror som en gång sattes i det allmännyttiga beståndet har under många år varit hyresnormerande vid hyresprövningar. Allmännyttans hyror sattes under lång tid utifrån framarbetade modeller som syftade till att täcka bolagens kostnader. De rådande hyresstrukturerna reflekterar därför ofta kostnader som till stor del grundas på de produktions- och mark- nadsförutsättningar som rådde vid tiden för byggåret eller värdeåret. 
  
 Omständigheter som, utöver de årliga förhandlingarna, har på- verkat hyressättningen har främst varit om lägenheter genomgått större renoveringar och att vissa kvaliteter tillförts, till exempel in- glasning av balkonger, montering av säkerhetsdörrar, byte till bättre vitvaror osv. På vissa orter kan dessa hyreshöjningar ha lett till att lägenheter i mindre attraktiva lägen nått hyresnivåer som boende- konsumenterna ansett vara för höga, med vakanser som resultat, medan andra lägenheter på orten fortfarande har så attraktiva hyror att potentiella hyresgäster är beredda att stå länge i kö för dessa. 
  
 Både bostadsmarknaden och boendekonsumenternas värderingar har förändrats över tid. När bruksvärdessystemet infördes var bostäderna mer homogena. Såväl lägesfaktorn som andra kvaliteter var mindre komplexa än vad som är fallet på dagens hyresmarknad. I dag är antalet faktorer som påverkar eller kan påverka bruksvärdet för en bostad betydligt mer omfattande och komplexa beroende dels på för- ändrade boendepreferenser, dels på bostadsmarknadens utveckling. 
  
 225 
  
 Analys 
  
 SOU 2021:58 
  
 6.2.4Parterna hanterar inte att läge och kvalitet reflekteras i hyrorna 
  
 Hyresstrukturer och hyresnivåer är ett resultat av hur de för- handlande parterna tillämpar hyresförhandlings- och bruksvärdes- systemet. När kommissionen har träffat lokalt förhandlande parter framhålls att det i många fall saknas riktlinjer kring hur olika bruks- värdesfaktorer ska värderas i hyressättningen. Det har uttryckts en frustration över att parterna vid hyresförhandlingar kommer till dessa med helt olika syn, underlag och förväntningar på för- handlingen. 
  
 Vidare har framkommit att hyresmarknadens parter i hög grad är fokuserade på de årliga hyresförhandlingarna och att dessa ofta är konfliktfyllda, vilket påverkar viljan och orken hos parterna att även arbeta med att differentiera hyror utifrån bruksvärden. 
  
 Partsorganisationerna på hyresmarknaden har ofta olika mål och syften med hyresförhandlingarna. En gemensam utgångspunkt som dessa aktörer dock säger sig ha är att värna hyresrätten som boende- form samt verka för en hyressättning som premierar en god fastig- hetsförvaltning och som tar om hand boendevärderingar av olika kvaliteter. 
  
 Hyresgästföreningen verkar för sina medlemmars intressen och har som ett mål för hyresförhandlingarna att hyrorna inte ska öka mer än inflationen och att hyrans andel av hyresgästens disponibla in- komst inte ska överstiga 25 procent. Hyresförhandlingarna ska leda till rättvisa och rimliga hyror och att varje hyra ska motsvara lägen- hetens bruksvärde. 
  
 Sveriges Allmännytta och dess medlemsföretag ska verka för att erbjuda goda hyresbostäder för alla oavsett inkomst, ursprung, ålder och hushållstyp. Hyressättningen ska baseras på hur hyresgäster i allmänhet bedömer lägenheternas bruksvärden, där bostadens läge och områdets attraktivitet får ett genomslag i hyressättningen lik- som kvaliteter i fråga om miljö, service och underhåll. 
  
 Fastighetsägarna Sverige arbetar för att landets hyresvärdar ska tillhandahålla hyresrätter av god standard till rimliga villkor. Det långsiktiga syftet är att säkerställa att det finns ett stort antal väl- behållna hyresrätter i framtiden. Det ligger i Fastighetsägarnas intresse att verka för att deras medlemmar ska kunna uppnå en god lönsam- het i sin fastighetsförvaltning. 
  
 226 
  
 SOU 2021:58 
  
 Analys 
  
 Bruksvärdessystemet bygger på principen att lägenheter med likartade egenskaper ska ha likvärdiga hyror. Hur olika egenskaper ska påverka hyran för en enskild lägenhet bestäms främst genom kollektiva förhandlingar mellan å ena sidan fastighetsägaren eller en fastighetsägarorganisation och å andra sidan Hyresgästföreningen. Om inte parterna kan enas finns möjlighet att hänskjuta tvisten till hyresnämnden som vanligtvis fattar beslut om skälig hyra baserat på hyror i jämförbara lägenheter. När hyresnämnden ska bestämma en skälig hyra utgår den således från de hyresstrukturer som redan finns på orten. Inga mer betydande förändringar av hyresstrukturer kan därför ske utan den andra partens godkännande. Den part som mot- sätter sig en mer differentierad hyresstruktur har därför möjlighet att blockera den. 
  
 Hyressättningen omgärdas som nämnts av avtalsfrihet. Enskilda hyror och hyresnivåer bestäms i fria förhandlingar mellan parterna. De har därför stora möjligheter att själva genomdriva förändringar av hyresstrukturer, så att dessa bättre återspeglar boendekonsumen- ternas värderingar av kvalitetsfaktorer. För att förändringar ska kunna åstadkommas är dock en förutsättning att det finns ett gemensamt intresse och samsyn hos parterna. När hyressättningen präglas av avtalsfrihet är det även svårt att genom lagstiftning genomdriva för- ändringar av hyresstrukturer, i vart fall om hyressättningen även i fortsättningen främst ska bestämmas i fria förhandlingar mellan parterna. 
  
 6.3Samsyn om att läge och kvalitet ska reflekteras i hyrorna 
  
 När kommissionen har träffat kollektivt förhandlande parter har samtliga framhållit att det är viktigt att läge och kvalitet återspeglas i hyressättningen. Det finns dock stora skillnader mellan parterna i synen på i vilken utsträckning läge och kvalitet ska beaktas enskilt och i relation till varandra. Hyresgästföreningen och Sveriges Allmännytta anser att systematisk hyressättning (se avsnitt 4.6) är en väg framåt för att uppnå en hyresstruktur som i högre grad utgår från boende- värderingar. Privata aktörer är dock oftast av motsatt uppfattning och efterfrågar i stället stöd i lagstiftning för att läge och kvalitet ska få ett större genomslag. 
  
 227 
  
 Analys 
  
 SOU 2021:58 
  
 På marknader där systematisk hyressättning införts har det all- männyttiga bolaget och Hyresgästföreningen oftast förhandlat fram systemet. Justeringar i hyresstrukturer har många gånger siktat på ett nollsummespel, det vill säga en omfördelning av hyror inom beståndet, utan att det totala hyresuttaget ökar. I den mån det geo- grafiska läget har vägts in och fått påverka hyressättningen har det ofta lett till att de fastighetsägare som har sett en möjlighet att tjäna på systemet även har anslutit sig till det. Det har också gett dem möjlighet att påverka utformningen av systemet. Fastighetsägare som har fastigheter i mindre attraktiva lägen, har dock få incitament att ansluta sig, eftersom de då skulle riskera att få sänkta hyror. 
  
 Det finns ofta en konflikt rörande synen på vad en systematisk hyressättning ska åstadkomma. På flera orter förs diskussioner kring om sådana modeller ska vara ett nollsummespel eller inte. Noll- summespel kan för enskilda fastighetsägare leda till stora finansiella konsekvenser, samtidigt som en höjning av den generella hyresnivån på orten är svår att acceptera för Hyresgästföreningen. 
  
 Parternas syn på hur hyressättningen fungerar på olika orter och hur väl hyrorna återspeglar konsumentvärderingar skiljer sig åt. Läges- faktorn anses av fastighetsägare fortfarande få ett otillräckligt genom- slag i hyressättningen på flera orter där systematiska hyressätt- ningsmodeller tillämpas. På orter där sådana modeller inte tillämpas har samtliga parter uppgett att vare sig läge eller kvalitet återspeglas särskilt väl i hyrorna. I Stockholm har en viss differentiering av hyrorna skett framför allt i samband med upprustning och nyproduktion som påverkat hyrorna i beståndet. Denna bild bekräftas av kommissionens undersökningar (se kapitel 5). 
  
 6.4Ett bruksvärde utifrån boendevärderingar 
  
 En brist som har påtalats i tidigare utredningar, och som även fram- förts under våra intervjuer med kollektivt förhandlande parter, är att det saknas tydliga riktlinjer och vägledning kring hur hyran ska bestämmas. 
  
 Det finns därför ett behov av att reflektera kring vilka faktorer som bör beaktas vid hyressättning med utgångspunkt i lägen- heternas bruksvärden. Vikten av att parterna når samsyn om hur olika kvaliteter ska vägas in och påverka hyresnivån är på flera 
  
 228 
  
 SOU 2021:58 
  
 Analys 
  
 orter av avgörande betydelse för att åstadkomma en hyresstruktur som bättre återspeglar hyresgästernas allmänna värderingar av läget och andra kvaliteter. 
  
 6.4.1Hur kvaliteter i boendet kan värderas vid hyresförhandlingar 
  
 Inledningsvis bör framhållas att begreppet bruksvärde är en term som det ibland råder en viss begreppsförvirring kring. Det har fram- för allt att göra med att begreppet dels har en rent juridisk betydelse, dels används som ett begrepp av de förhandlande parterna vid hyres- förhandlingar. 
  
 I lagstiftningen är bruksvärdet ett relativt begrepp eftersom en lägenhets bruksvärde, vid den rättsliga prövningen, bestäms av dess egenskaper i jämförelse med andra lägenheters egenskaper. Bruks- värdet är då ett slags sållningsverktyg och inte ett värde som i sig är kopplat till ett visst ekonomiskt värde. De egenskaper som jämförs kallas bruksvärdesfaktorer. Hur dessa faktorer är värderade i kronor bestäms i förhandlingar mellan parterna. Det är alltså fullt möjligt att ge en enskild bruksvärdesfaktor ett ekonomiskt värde, men det sker alltså i hyresförhandlingar och inte i hyresnämnden. Utgången av den rättsliga prövningen kommer dock avspegla hur parterna på förhandlingsstadiet beaktat dessa faktorer i hyressättningen. De förhandlande parterna använder därför även bruksvärdet som ett begrepp för att prissätta lägenheter och argumentera kring vad som är rimliga hyresnivåer sett till ortens bestånd av lägenheter med olika egenskaper. Vad som framgår nedan berör alltså hur de förhandlande parterna bör ta om hand och värdesätta olika kvaliteter i hyres- sättningen. 
  
 Som tidigare nämnts finns en allmän uppfattning att värderingen av olika bruksvärdesfaktorer ska avspegla boendekonsumenternas gemensamma, genomsnittliga värderingar och betalningsvilja för egenskaperna. Dessa är alltså inte nödvändigtvis samma som kost- naden för att skapa dessa egenskaper. 
  
 I och med att antalet egenskaper som kan tänkas generera en betalningsvilja, i princip är ohanterligt många så kan antalet bruks- värdesfaktorer som behöver övervägas och prissättas vid en hyres- förhandling vara mycket stort. Det behövs någon form av systematik för att underlätta den praktiska värderingen. 
  
 229 
  
 Analys 
  
 SOU 2021:58 
  
 Ett sätt att underlätta är att på något sätt samla kvalitetsfaktorer som har något gemensamt i olika kategorier och göra en samlad bedömning för varje kategori. De egenskaper som ingår i respektive kategori bör då ha något gemensamt. Exempelvis kan de härledas till det geografiska läget, till i vilken utsträckning fastighetsägaren kan påverka egenskapen, till att egenskapen delas av flera lägenheter, till byggnaden och närområdet eller till den enskilda lägenhetens ut- formning. 
  
 Att dela in egenskaperna i ett begränsat antal kategorier som är representativa, väl avgränsade och transparenta kan underlätta en övergripande bedömning för respektive kategori utan att alla de enskilda egenskaperna behöver värderas i detalj. 
  
 Lägesfaktorer 
  
 Fastighetens geografiska läge är en bruksvärdesfaktor som är tänkt att återspegla hur attraktivt boendekonsumenterna upplever det bostads- område som fastigheten är belägen i. Läget är ett beständigt värde som är knuten till fastigheten och som inte kan förändras på kort sikt. På längre sikt kan dock ett läge förändras till följd av samhällsutvecklingen genom infrastrukturinvesteringar och samhällsplaneringen. Bostadens geografiska läge är en egenskap som värderas högt av boendekonsu- menter och bör ha en betydande påverkan på bruksvärdet. Det är samtidigt en egenskap som är relativt lätt att observera och möjlig att värdera. 
  
 Läget, avser egenskaper som kan härledas till geografiskt läge och byggnadens geografiska placering. Ofta (men inte alltid) är dessa egenskaper gemensamma för flera fastigheter och kan inte påverkas av fastighetsägaren. Exempel på egenskaper är centralitet, kommuni- kationsmöjligheter, närhet till arbetsplatser, närhet till vatten, natur, parker, lekplatser och grönområden, närhet till offentlig och kom- mersiell service samt kultur, områdets attraktivitet, rykte och trygg- het samt grannskapets socioekonomiska status. 
  
 Våra analyser visar att det geografiska läget bör, utifrån boende- konsumenternas betalningsvilja, generera hyresskillnader på mellan 10 och 50 procent i förhållande till det mest respektive minst attrak- tiva området eller stadsdelen. Avgörande för hur stor differen- tieringen med avseende på läge bör vara är den lokala marknadens 
  
 230 
  
 SOU 2021:58 
  
 Analys 
  
 förutsättningar. Det beror också på hyresnivån. För en nybyggd lägenhet skulle lägesfaktorns andel av hyran bli lägre än för en äldre lägenhet med relativt sett lägre kvadratmeterhyra baserat på att bostädernas hyresnivåer skiljer sig åt. Kommunerna har olika förut- sättningar i form av befolkningens storlek och sammansättning, utbud och efterfrågan på hyresbostadsmarknaden. Även de lokala arbetsmarknaderna ser olika ut. Det finns kommuner där bostads- marknaden uppvisar ganska små prisskillnader mellan olika bostads- områden. I större städer uppvisas det däremot ganska stora skillnader i betalningsvilja mellan olika bostadsområden. Detta återspeglar sig väl i prisbilden i det ägda beståndet. 
  
 Det kan även finnas kvalitetsskillnader mellan byggnader som ligger inom samma geografiska område som bör ges en påverkan på hyran (mikroläget). Till exempel kan enstaka hus vara utsatta för trafikstörningar, medan andra fastigheter inom samma område inte är det. Vidare kan närhet till ett lokalt centrum eller sjöutsikt ges påverkan och även andra aspekter som tyder på att bostadssökande väljer eller väljer bort vissa fastigheter i området. 
  
 Fastighetens status och permanenta kvaliteter 
  
 Fastighetens status och permanenta kvaliteter avser egenskaper som är knutna till fastigheten som lägenheten är belägen i. Dessa är ofta gemensamma för flera lägenheter i en fastighet. Exempel på perma- nenta kvaliteter som kan vara gemensamma för lägenheter i en fastig- het är arkitektur baserat på till exempel byggnadsår, utomhusmiljö och teknisk standard (VVS, el, hiss, tele, bredband, ventilation, ljud- isolering, säkerhet och avfallshantering). De permanenta kvalite- terna reflekteras ofta i fastighetens byggår eller värdeår. 
  
 Fastighetens kvaliteter är till en viss del flexibla och möjliga att påverka av fastighetsägaren. Exempel på sådana kvaliteter är inve- steringar i sophus som tillåter ökad mängd återvinning eller instal- lation av tvättpelare i lägenheterna. Det kan dock finnas tekniska begränsningar i en byggnad och åtgärder som förändrar de permanenta egenskaperna är ofta bygglovspliktiga, något som begränsar fastighet- sägarens handlingsutrymme. Vid ändring och ombyggnad kan fastig- hetsägaren vara tvungen att uppfylla samhällskrav som inte fanns vid byggåret. En fastighet kan därmed tillgodogöra sig en höjning av 
  
 231 
  
 Analys 
  
 SOU 2021:58 
  
 permanenta kvalitetsegenskaper till följd av myndighetskrav vid en renovering. I nuvarande system ger detta fastigheten ett nytt värde- år, därmed kan bruksvärdet komma att förändras. 
  
 Permanenta kvalitetsegenskaper reflekteras i hög grad i olika fastigheters byggår. Det finns en hög betalningsvilja för till exempel sekelskiftesbyggnader och lägenheter byggda tidigare är 1960. Även balkonger, uteplatser och hiss är exempel på kvalitetsfaktorer som värderas högt av boendekonsumenter. Dessa egenskaper kan, men behöver inte, vara gemensamma för flera lägenheter. 
  
 Permanenta kvalitetsegenskaper är något som bör reflekteras tyd- ligt i hyressättningen. En förändring av permanenta kvalitetsfaktorer förändrar även bruksvärdet. Permanenta kvaliteter är också möjliga att observera relativt objektivt. 
  
 Lägenheternas kvaliteter 
  
 En viktig utgångspunkt är att bruksvärdet ska beakta den enskilda lägenhetens kvaliteter såsom storlek, planlösning, läge i huset, inomhusmiljö, standard, utrustning samt andra egenskaper. Lägen- hetens kvaliteter avser egenskaper som kan kopplas till den enskilda lägenheten. Dessa kan ofta påverkas direkt av fastighetsägaren men även till en viss del av den enskilda hyresgästen. 
  
 Med standard menas skillnader i materialval och utrustning samt om lägenheten är uppdaterad vad gäller installationer. Inomhus- miljön handlar om till exempel hur lyhört det är, om värme och ventilationen ger ett bra inomhusklimat, ljusinsläpp osv. Exempel på andra egenskaper är läge i byggnaden, balkong/uteplats, antal våt- rum, utsikt, takhöjd, eldstäder, förvaringsmöjligheter och lägen- hetens allmänna skick. 
  
 Vad gäller val av material och utrustning samt standard och skick visar våra kartläggningar att värderingarna och preferenserna ofta är relativt samstämmiga men att betalningsviljan hos boendekonsu- menterna uppvisar stora individuella skillnader. Detta kanske främst beror på olika betalningsförmåga. Det gör att bilden blir väldigt komplex. I en idealisk värld ska bruksvärdet spegla boendekonsu- menternas allmänna värderingar av hur lägenheternas olika kvaliteter bedöms i förhållande till varandra. Baserat på ortens hyresnivå ska bruksvärdet för lägenheterna spegla det ekonomiska värdet av 
  
 232 
  
 SOU 2021:58 
  
 Analys 
  
 bostädernas egenskaper samt ge en spridning som gör att hyresstruk- turen uppfattas som rimlig och rättvis. Kommissionens undersök- ningar visar att betalningsstarka hushåll i mycket liten utsträckning efterfrågar bostäder i socioekonomiskt svaga områden. Dessa hus- håll har dock en mycket hög betalningsvilja för centralt belägna bostäder. Om bruksvärdesystemet och de förhandlande parterna ska hantera detta krävs en fingertoppskänsla och en stark lokal för- ankring. Det krävs också att alla parter ser det som sin uppgift att förhandla fram hyror som strävar efter samma mål. Redan här finns en målkonflikt. Fastighetsägare önskar oftast höga hyror och hyres- gäster låga. 
  
 Egenskaper och kvaliteter som nämnts kan både vara knutna till byggnadens generella förutsättningar och permanenta kvaliteter och den enskilda lägenhetens. Det viktiga är att de egenskaper och kvali- teter som vägs samman tillsammans ger uttryck för vad som sum- meras till hyreslägenhetens bruksvärde. 
  
 Med hänsyn till den mängd egenskaper och kvaliteter som kan beaktas finns anledning att strama upp vikten av de enskilda egen- skapernas påverkan på bruksvärdet. Det är eftersträvansvärt att lägenhetens permanenta egenskaper tillåts få störst påverkan på bruksvärdet och att det därefter görs en sammanfattad bedömning av övriga kvaliteter och egenskaper. 
  
 Förvaltningskvalitet, hållbarhet och framtida kvaliteter 
  
 Det kan även finnas egenskaper som inte kan placeras in i de ovan nämnda kategorierna, dvs. Lägesfaktorer, Fastighetens status och permanenta kvaliteter och Lägenheternas kvaliteter. 
  
 En fastighetsägare har långtgående krav på sig när det gäller ansvar för fastighetens underhåll. Det finns dock olika sätt att för- valta fastigheter på. Vidare kan den service som erbjuds hyresgästerna och insatser som görs i närmiljön skifta stort mellan fastighetsägare. Förvaltningskvalitet och service kan även den beaktas i hyressätt- ningen, förutsatt att den avviker från vad som anses ligga inom en normal standard. 
  
 Förändrade boendevärderingar och samhällskrav kan behöva reflekteras i bruksvärdet. Det kan vara fråga om egenskaper som inte i dag beaktas men som kan tänkas komma att få ett ökat genomslag 
  
 233 
  
 Analys 
  
 SOU 2021:58 
  
 i boendekonsumenternas allmänna värderingar. Här kan exempelvis ägare/ägarformer eller grad av hyresgästinflytande återfinnas. Även miljöaspekter och hållbarhetskvaliteter, i den mån de inte kan sorteras in i de befintliga tre kategorierna, skulle kunna hamna här. Hållbarhet avser egenskaper som kan bidra till en hållbar utveckling avseende bland annat energieffektivitet, klimat- och miljöhänsyn, hushållning med resurser, tillgänglighet, jämställdhet och jämlikhet. 
  
 6.4.2Systematisk hyressättning är ett krävande och omfattande arbete 
  
 Att införa systematisk hyressättning som verktyg för att uppnå en mer differentierad hyressättning utifrån läges- och kvalitetsfaktorer kräver ett omfattande arbete från parterna under utvecklingsskedet av modellen. Det krävs även ett löpande arbete med att underhålla modellerna så att de hålls relevanta och uppdaterade. Ju högre sofistikeringsgrad som eftersträvas i den systematiska modellen, desto mer arbete krävs med inventering och administration av de faktorer som ska beaktas i hyressättningen. 
  
 Utvecklingsarbetet pågår allt som oftast under flera år och de lokala förutsättningarna kan komma att ha stor påverkan för om projektet lyckas. Arbetsinsatsen är hög och om resultatet leder till lägre hyra eller att hyresuttaget ligger kvar på befintlig nivå uteblir oftast intresset från fastighetsägare. Arbetet har också i flera fall varit förgäves då parterna inte har kunnat enas om vilken hyresstruktur som den framtagna modellen ska leda till. 
  
 På orter som bedöms få en relativt platt hyresstuktur även efter en översyn måste arbetsinsatsen vägas mot nyttan. Det kan finnas enklare lösningar för att skapa en mer rättvisande hyresstuktur. Att utgå från erfarenheter från andra modeller kan tjäna som ett under- lag. Ibland kan det också enbart vara en liten del av beståndet som behöver ses över och en anpassning av hyresnivåerna i det beståndet kan ske i etapper utan stora omfattande modeller. 
  
 234 
  
 SOU 2021:58 
  
 Analys 
  
 6.4.3Förenkla metoderna för att beakta boendevärderingar 
  
 Hyressättningen förväntas reflektera hur värdet av en lägenhet bedöms i relation till andra lägenheter på den lokala marknaden. Om bostadsmarknaden på en ort visar en relativt platt prissättning i det ägda beståndet bör de kollektivt förhandlande parterna på orten relativt enkelt kunna hitta metoder som kan användas som underlag för hyresjusteringar. Det är alltså inte alltid nödvändigt att lägga ner flera år av arbete på att skapa avancerade modeller. I stället kan det många gånger vara fullt tillräckligt att man gör en helhetsbedömning baserat på geografiskt läge, fastighetens status och mikroläge samt lägenheternas interna kvaliteter. Genom att analysera om delar av beståndet skiljer ut sig vad gäller kötid, vakanser eller omsättning av hyresgäster kan dessa delar av beståndet hanteras särskilt och hyrorna anpassas så att lägenheterna på orten får en mer differentierad hyres- struktur utifrån läge och kvalitet. 
  
 På marknader med en långsiktigt hög bostadsefterfrågan åter- speglas det geografiska läget, olika kvalitetsaspekter och attraktiva egenskaper ofta i stora prisskillnader på det ägda boendet. På dessa orter finns det anledning att lägga ner mer tid på att bryta ner olika parametrars påverkan på hyressättningen. 
  
 Undersökningar av betalningsviljan baserad på nuvarande hyres- nivåer, utifrån en beskrivning av kvaliteter som lägenheterna besitter, kan vara viktiga för att utveckla kriterier för hyressättningen. Det ger parterna ett underlag att utgå ifrån och kan på ett bättre sätt ge information om hur stor del av hyran som påverkas av det geografiska läget, lägenheternas interna kvaliteter respektive fastigheternas status och kvalitet. Med denna information får parterna en grund för att bestämma bruksvärden. 
  
 Det finns dock exempel på att undersökningar av boende- värderingar inte kopplas ihop med betalningsviljan, utan i stället mäter preferenser utifrån önskemål om kvaliteter. Det är viktigt att under- sökningar inte baseras på vad de hyresförhandlande parterna historiskt sett har betraktat som kvaliteter. Undersökningar om boende- värderingar bör också utgå från boendekollektivet som helhet och inte enbart utifrån hyresgäster i det befintliga beståndet på orten. 
  
 Utformningen av lokala modeller och vilka kvalitetsfaktorer som ska ges en större påverkan på hyressättningen bör bestämmas av parterna på lokal nivå. Betalningsviljan för enskilda kvaliteter ser olika 
  
 235 
  
 Analys 
  
 SOU 2021:58 
  
 ut på olika orter och för enskilda individer. Modeller som syftar till att hitta exakt rätt hyresbelopp och att få in så många faktorer som möjligt är inte meningsfulla för hyresstrukturen på orten. Modeller som tar om hand ett stort antal faktorer har dock ibland visat sig vara uppskattade av parterna, eftersom man då kan hänvisa till modellen vid renoveringar och investeringar. 
  
 6.4.4En förenklad kvalitetsmodell 
  
 Nedan presenteras en skiss på hur en enkel modell för gruppering och värdering av bruksvärden kan vara uppbyggd. Varje ort har unika förutsättningar att beakta och beloppen är endast exempel för för- ståelsen för hur metoden kan fungera. 
  
 Figur 6.1 Kvalitetsmodell 
  
 Läge 
  
 Orten delas in i olika områden. Betalningsviljan för olika geografiska lägen som ska hyressättas kan mätas genom enkäter eller prisstatistik baserad på genomförda transaktioner inom det ägda bostadsbeståndet. Till exempel kan lägesgradienter enligt den metod som presenterades 
  
 236 
  
 SOU 2021:58 
  
 Analys 
  
 i kapitel 5 utgöra ett underlag för resonemang kring lägets påverkan på hyresstrukturen på orten. Att låta en oberoende aktör göra studien kan vara viktigt ur trovärdighetssynpunkt. 
  
 •Informationen kan användas genom antingen procentpåslag eller kronpåslag på lägenheternas hyra 
  
 •Läget ska hanteras separat vid hyressättningen och har, beroende på ort, större eller mindre betydelse för hyresnivå och hyres- struktur 
  
 •Lägen kan behöva omprövas då stadsutveckling och ändrade preferenser påverkar hur attraktivt ett område upplevs 
  
 •Inom ett geografiskt område kan det finnas fastigheter i mikro- lägen som är extra eftertraktade medan andra är ljudutsatta och inte lika attraktiva, vilket bör beaktas på fastighetsnivå 
  
 Fastighet och lägenhet avgör hyresgrupp 
  
 Varje fastighet (ibland hela grupper av fastigheter) kan placeras in i olika hyresgrupper. De kan för enkelhetens skull vara tre som nedan. 
  
 Figur 6.2 Hyresgrupper baserade på fastighetens och lägenheternas kvalitet och status 
  
 237 
  
 Analys 
  
 SOU 2021:58 
  
 När fastigheterna placerats in i respektive grupp kan nyansering av bruksvärden ske. Parterna börjar med att bilda sig en uppfattning om hur en genomsnittlig fastighet är beskaffad, dess permanenta kvali- teter samt vilket lägenhetsskick som är normalt inom det geografiska området. En normhyresnivå bestäms för denna lägenhet. Att gruppera fastigheterna efter deras permanenta kvaliteter gör att stora delar av beståndet kan hanteras kollektivt. Att ha olika standarder i ett område kan vara aktuellt om lägenheterna har skilda kvaliteter beroende på var de är belägna. Alla lägenheter i ett område kan vara utrustade med balkong, ha tillgång till hiss och vara byggda inom samma ålders- grupp. Ett område kan även till exempel bestå av endast radhuslägen- heter med egna uteplatser, utan hiss och omgivna av stora grönytor. 
  
 Hyresnivån inom gruppen kan fluktuera beroende på Fastighetens status och permanenta kvaliteter samt Lägenhetens kvaliteter. Dessa sammanvägda kvaliteter avgör var inom spannet respektive lägenhet bör placeras. Är lägenheten bättre än snittbostaden flyttas den uppåt inom spannet för den grupp den ingår i och vice versa. Vid styckevisa renoveringar, så kallade konceptrenoveringar av lägenheter kan lägen- heter även placeras in i annan hyresgrupp men fastighetens övriga status bör beaktas. 
  
 •För att hamna i gruppen *** krävs nyproducerade alternativt helrenoverade lägenheter 
  
 •Inom gruppen ** återfinns den stora andelen lägenheter i det befintliga beståndet. Har fastigheten andra kvaliteter än den genomsnittliga fastigheten inom det geografiska området ska det vägas in så att hyran speglar värderingen av kvaliteten. Lägenhetens kvalitet behöver också beaktas. Lägenheterna flyttas uppåt eller neråt i jämförelse med normallägenheten, baserat på skick och utrustningsstandard och materialval i till exempel kök, våtrum och övriga utrymmen. Det är viktigt att egenskaper som har väsentlig betydelse för boendekonsumenter återspeglas i hyran 
  
 •I grupp * återfinns lägenheter som baserat på deras bruksvärde och status inom kort är i behov att genomgå omfattande upprust- ningsåtgärder 
  
 För fastigheter som är belägna inom samma Hyresgrupp kan en bedömning göras av om det finns anledning att ta särskild hänsyn till Fastighetens status och permanenta kvaliteter mellan olika fastigheter. 
  
 238 
  
 SOU 2021:58 
  
 Analys 
  
 Hyran kan vara högre eller lägre än övriga lägenheters hyror inom ett område (gäller alla hyresgrupper). Det är dock viktigt att mikro- läget endast påverkar hyran vid ett tillfälle och inte suddar ut eller ger en felaktig bild av värdet av den mer överliggande lägesfaktorn. Även våningsplan och läge i huset är faktorer som bör beaktas. För- delning av hyror baserade på storlek på lägenheten och rumsindel- ning kan inom husen ske genom normhyresmetoden, förutsatt att den kan anses relevant. 
  
 6.4.5Ett enkelt betygssystem 
  
 För att underlätta hyressättningen skulle man kunna tänka sig att bruksvärdesfaktorerna samlas i tre kvalitetskategorier. Den första avser sådana egenskaper som kan kopplas till det geografiska läget, och som ofta är gemensamma för flera byggnader. Den andra kate- gorien avser sådana egenskaper som kan kopplas till byggnaden och dess närområde. Dessa egenskaper är ofta gemensamma för flera lägen- heter. Den tredje kategorien avser sådana egenskaper som kan kopplas till den enskilda lägenheten. Bedömningen för respektive kvalitets- kategori kan grundas på ett betygssystem, till exempel betygen A, B, C, D och E. Betygen avspeglar en sammantagen bedömning av lägen- hetens bruksvärde med avseende på de egenskaper som sorterats in i respektive kategori. En relevant egenskap bör kunna påverka betyget, under förutsättning att det kan påvisas att det finns en viss (icke obetydlig) betalningsvilja för just den egenskapen. Betalningsvilja kan påvisas med exempelvis undersökningar av boendekonsumenternas preferenser, jämförelser med bostadsrätts- och äganderättsmarkna- derna eller andra marknader samt andra mätningar – (till exempel kö- tider, vakanser, omsättning i beståndet). 
  
 Betygen för respektive kategori kan viktas ihop, utifrån hur kvalitetskategorierna värderas i förhållande till varandra, till ett sam- manvägt betyg vilket sedan ligger till grund för en sammantagen bruksvärdesbedömning. 
  
 239 
  
 Analys 
  
 SOU 2021:58 
  
 Exempel 
  
 Lägenheterna delas in i fem nivågrupper med avseende på de tre kvalitetskategorierna. Värderingen kan hamna i spannet från AAA (bästa egenskaper avseende både lägesfaktorer, fastighetsegenskaper och lägenhetsegenskaper) till EEE (sämsta egenskaper för både läge, fastighet och lägenhet). Spannet för faktorernas hyrespåverkan måste bestämmas. Här sätts denna till  
 +-20 
  procent för alla tre klasserna, det vill säga de viktas lika. 
  
 Vi tar betyget C som utgångspunkt och antar att årshyran för en  
 CCC-lägenhet 
  är 1 500 kronor per kvadratmeter. 
  
 Högsta möjliga årshyra (AAA) blir då 2 400 kronor per kvadrat- meter (1,6*1500)4, lägsta möjliga årshyra (EEE) blir 600 kronor per kvadratmeter (0,4*1500)5 
  
 Lägenheter som har vitt skilda egenskaper utifrån de tre kate- gorierna kan visserligen hamna på samma hyresnivå, men det blir då tydligt vad detta beror på. Exempelvis får en lägenhet i bästa läge, med medelgoda fastighetsegenskaper men sämsta inre kvalitet (ACE) och en lägenhet i sämsta läge men bästa inre kvalitet (ECA) samma årshyra (1 500 kronor per kvadratmeter) med den viktning som görs i detta exempel. 
  
 Tabell 6.1 Tre klasser, fem betygssteg, likaviktning av respektive klass påverkan på hyresspannet  
 (+-20%) 
  
 A 
  
 B 
  
 C 
  
 D 
  
 E 
  
 Läget 
  
 +20 % 
  
 +10 % 
  
 0 
  
 -10 
  % 
  
 -20 
  % 
  
 Fastigheten 
  
 +20 % 
  
 +10 % 
  
 0 
  
 -10 
  % 
  
 -20 
  % 
  
 Lägenheten 
  
 +20 % 
  
 +10 % 
  
 0 
  
 -10 
  % 
  
 -20 
  % 
  
 Storlek och antal rum kan lyftas ut från betygsättningen, om så önskas, genom att omräkning till normhyror görs.6 
  
 41+(0,2+0,2+0,2) = 1,6. 
  
 5 
 1+(-0,2-0,2-0,2) 
  = 0,4. 
  
 6 
 www.boverket.se/contentassets/6dde4b62144447dd871947f98f0855aa/2017-02-vad-ar- 
  Jensen 
  
 240 
  
 SOU 2021:58 
  
 Analys 
  
 6.5Sammanfattande slutsatser 
  
 Under lång tid var hyrorna i de allmännyttiga bostadsföretagen normerande för hyressättningen. Förstagångshyror sattes efter  
 produktions-, 
  drifts- och underhållskostnader och räknades därefter oftast upp schablonmässigt varje år. Läget- och andra kvalitetsfaktorer beaktades bara i den mån de avspeglades i produktionskostnaderna. Därmed etablerades även relativt platta hyresstrukturer. 
  
 När allmännyttans hyresnormerande roll togs bort 2011 gavs de förhandlande parterna inga närmre riktlinjer för hur hyresstrukturen borde se ut med avseende på lägenheternas egenskaper. Parterna gavs inte heller några tydliga incitament att i förhandlingar förändra och utveckla hyresstrukturen mot att bättre avspegla boendekonsumen- ternas värderingar och betalningsvilja. 
  
 I samband med lagändringen 2011 signalerade parterna att de fort- satt ville ta ansvar för hyressättningen och önskade inte lagstiftarens hjälp. På många orter startades ett arbete med att se över hyresstruk- turerna, ett arbete som fortsatt pågår på flera håll, men där parternas skilda uppfattningar om vad arbetet syftar till gjort det svårt att nå fram. 
  
 Parterna har lagt stor kraft på de årliga förhandlingarna om hyres- förändringar, där  
 drift-, 
  underhålls- och kapitalkostnader samt hus- hållens betalningsförmåga kommit att stå i fokus. Huruvida de relativa hyresnivåerna avspeglar boendekonsumenternas värderingar är oftast inte uppe till förhandling. Även i systemet för presumtionshyror ligger fokus på kostnader och inte på de boendes preferenser och den därmed sammanhängande betalningsviljan. Sammantaget inne- bär detta att gamla hyresstrukturer till stor del lever kvar och att det främst är lägenhetens byggår eller värdeår som påverkar hyran och inte läges- och kvalitetsfaktorer. 
  
 Prövningssystemet i hyresnämnden där en lägenhets hyresnivå ska prövas mot likvärdiga lägenheter i beståndet, oavsett hur deras bruks- värde en gång i tiden fastställts, bidrar också till att bevara existerande hyresstrukturer och bromsa en dynamisk anpassning till förändrade konsumentvärderingar. 
  
 241 
  
 Analys 
  
 SOU 2021:58 
  
 6.5.1Kommissionen kan inte lösa underliggande konflikter i hyresförhandlingssystemet 
  
 Hyressättningen präglas av avtalsfrihet och det är i hyresförhand- lingar som olika bruksvärdesfaktorer kan åsättas ett ekonomiskt värde. Den rättsliga prövningen är utformad på sådant sätt att det är tänkt att kvalitetsskillnader i lägenheter ska fångas upp och tillåtas påverka utgången. För att sådana skillnader ska få genomslag i den rättsliga prövningen krävs dock att parterna har beaktat dessa vid hyressättningen för andra lägenheter på orten. Kritik som tar sikte på att hyrorna inom bruksvärdessystemet inte i tillräcklig mån av- speglar hyresgästernas värderingar bör därför främst riktas mot parterna på hyresmarknaden. 
  
 På ett område där det råder avtalsfrihet och det finns ett väl ut- byggt kollektivt förhandlingssystem är en ökad statlig inbladning vanligtvis inte att eftersträva. Vad hyresnivån ska uppgå till och vad lämpliga hyresskillnader mellan olika lägenheter ska vara har lag- stiftaren överlåtit till parterna att bedöma. Problemet är därför hän- förligt till parterna och huruvida de har tagit vara på avtalsutrymmet. 
  
 Om hyresnämnden vid en rättslig prövning skulle få en alltför stor frihet att avvika från den hyressättning som parterna kommit överens om eller till exempel värdesätta enskilda bruksvärdes- faktorer skulle det öka statens inblandning i hyressättningen. Det borde rimligen även leda till en stor ökning av antalet av ärenden i hyresnämnderna och ökade kostnader för det allmänna. 
  
 På arbetsmarknaden finns ett väl utbyggt kollektivt förhandlings- system. När parterna där inte kan komma överens om olika villkor på förhandlingsstadiet är det vanligt att skiljeförfarfaranden och medling tillämpas. Till exempel finns Medlingsinstitutet som medlar i intresse- tvister, vilka ofta rör villkor som regleras i kollektivavtal. 
  
 Kommissionen ser det som önskvärt att det även inom det kollek- tiva hyresförhandlingssystemet ges ökade förutsättningar för parterna att genom medling och skiljeförfaranden lösa uppkomna tvister. 
  
 6.5.2Kommissionens bedömning av möjliga åtgärder 
  
 Kommissionens uppdrag har inte bestått i att försöka finna vad en viss läges eller kvalitetsfaktor ska motsvara i kronor i hyressätt- ningen. Inte heller har uppdraget gått ut på att försöka finna vad som 
  
 242 
  
 SOU 2021:58 
  
 Analys 
  
 mer exakt bör vara en rimlig hyresskillnad mellan en lägenhet som till exempel är utrustad med tvättmaskin kontra en lägenhet där sådan saknas. 
  
 Vårt uppdrag har avsett hyressättningen för lägenheter som om- fattas av bruksvärdessystemet. Kommissionen har inte i uppdrag att föreslå ett system för hyressättning. Avtalsfriheten, som främst manifesteras genom att hyressättningen sker inom ramen för det kollektiva förhandlingssystemet, ska bestå. 
  
 Det är viktigt att i sammanhanget betona att det i lagstiftningen inte finns något som hindrar att parterna i hyresförhandlingarna beaktar till exempel hur attraktivt ett visst bostadsområde är och därefter låter det påverka hyressättningen. Det finns dock inte heller någon lagregel som närmare pekar ut att en sådan kvalitet ska eller bör återspeglas i hyressättningen. Hyran är ett avtalsvillkor som bestäms av parterna och som ska vara gällande tills parterna kommer överens om något annat. 
  
 Vid en rättslig prövning, som kan aktualiseras om någon av parterna är missnöjd med hyran, stadgas att hyran ska vara skälig. Begreppet skälig hyra säger dock i sig ingenting om vad en sådan hyra ska uppgå till eller baseras på. Vid bruksvärdesprövningen är kollektivt förhandlade hyror normerande. I förarbetena har lag- stiftaren även gjort vissa uttalanden om att de hyror som kommer till uttryck i förhandlingsöverenskommelser ska ligga inom ramen för en rimlig tolkning av bruksvärdet.7 
  
 Två viktiga utgångspunkter för våra överväganden och förslag är dels att läge och kvalitet ska återspeglas i hyressättningen, dels att det i första hand åligger parterna att ta detta ansvar. 
  
 Om en målsättning är att hyrorna inom bruksvärdessystemet i högre grad än i dag ska återspegla boendekonsumenternas allmänna värderingar och att läge och kvalitet därigenom ska få ett större genomslag i hyressättningen ser vi främst två möjligheter. 
  
 •De förhandlande parterna ges ytterligare vägledning kring hur läges- och kvalitetsfaktorer bör beaktas i hyressättningen. 
  
 •Det bör ges verktyg, tydligare incitament och ställas krav på att parterna genomför förändringar av hyresstrukturer i den önskade riktningen. 
  
 7Prop. 2009/10:185, s. 91. 
  
 243 
  
 7 Förslag 
  
 7.1Behovet av förändringar 
  
 7.1.1Utgångspunkter för kommissionens bedömning 
  
 Det finns en intention från lagstiftaren och en utbredd uppfattning om att hyressättningen inom bruksvärdessystemet ska spegla hyres- gästernas allmänna värderingar av kvalitetsfaktorer i boendet. Lag- stiftaren har i lagförarbetena framhållit att hyrorna inom systemet ska återspegla vad som är god kvalitet i boendet.1 Frågan huruvida dagens hyressättning motsvarar dessa förväntningar är inte ny.2 
  
 Kommissionen har haft i uppdrag att kartlägga och analysera hur bostädernas läge och kvalitet beaktas relativt andra faktorer vid hyressättningen. I uppdraget har även ingått att överväga och föreslå åtgärder som leder till att hyresgästernas värderingar av läge och kvalitet ges ett större genomslag i de fall och på de orter där kom- missionen bedömer att dessa värderingar inte beaktas tillräckligt. 
  
 I direktiven framhålls att det ska beaktas att hyran enligt bruks- värdet ska spegla marknadsvärdet av en lägenhet på en marknad präglad av långsiktig jämvikt. När marknaden inte präglas av långsiktig jämvikt är det inte lika klart hur mycket genomslag attraktiva egen- skaper ska få i hyressättningen. En hyressättning som inte bygger på hyresgästers värderingar kan dock framstå som svår att rättfärdiga, bland annat eftersom de som bor i mindre attraktiva lägenheter kan sägas betala för mycket i hyra i förhållande till de som bor i mer attraktiva lägenheter. Ett sådant system kan även leda till inlås- ningseffekter (se avsnitt 3.2.4). 
  
 Direktiven anger vidare att en viktig utgångspunkt är att even- tuella förändringar av hyresnivåer ska göras på ett ansvarsfullt sätt och inte leda till att hyresgästernas besittningsskydd undergrävs. 
  
 1Se prop. 2009/10:185 s. 68. 
  
 2Se till exempel SOU 2008 :38, s. 461 och 2012 :88, s. 100. 
  
 245 
  
 Förslag 
  
 SOU 2021:58 
  
 Sådana förändringar ska vara väl förankrade i hyresgästers värderingar av bostäderna och ska ta hänsyn till bostadssociala förhållanden och fastighetsekonomiska förutsättningar. 
  
 7.1.2Allmänna överväganden 
  
 Bedömning: Parterna ska alltjämt ha ansvaret för hyressättningen. Förändringar i hyreslagen och andra incitament till parterna kan få till följd att lägenheternas geografiska lägen och kvaliteter får större genomslag i hyressättningen. 
  
 Tydlighet i hyressättningen 
  
 Utgångspunkten inom bruksvärdessystemet har alltsedan det in- fördes varit att det är parterna som ska ha det primära ansvaret för hyressättningen. Det kan vara enskilda hyresgäster och hyresvärdar som gemensamt bestämmer hyrorna. För lägenheter vars hyror förhandlas kollektivt är det de förhandlande organisationerna och hyresvärdarna som bestämmer hyrorna. Det kollektiva förhand- lingssystemet är i dag den dominerande arenan för hyressättning. En bruksvärdesprövning i hyresnämnden aktualiseras först om par- terna inte kommer överens eller om en av parterna ensam är miss- nöjd med hyran och därför påkallar en prövning. 
  
 Hyresnämnderna ska då pröva hyressättningen under vissa for- mella förutsättningar. På så sätt har hyresnämnderna ett över- gripande ansvar för att hyreslagens regler om hyressättningen får genomslag. I praktiken är det endast ytterst få hyror sett till hela landets bestånd av hyreslägenheter som prövas av hyresnämnderna. Den praxis från hyresnämnderna och Svea hovrätt som kompletterar lagens bestämmelser kan dock förmodas ha en viss inverkan även på hyressättningen i allmänhet. 
  
 Vid den senaste större justeringen i bruksvärdessystemet 2011 betonade regeringen att frågan om betydelsen av det geografiska läget och andra bruksvärdefaktorer inte bör anges i lag utan hanteras av hyresmarknadens parter. Vidare påpekade regeringen att en av förutsättningarna för en väl fungerande hyresmarknad är att hyres- strukturerna återspeglar boendekonsumenternas värderingar samt att 
  
 246 
  
 SOU 2021:58 
  
 Förslag 
  
 parterna i de kollektiva förhandlingarna har stora möjligheter att göra sådana justeringar av hyresstrukturerna som kan vara motiverade.3 
  
 Det är viktigt att tydligt framhålla att det inte finns några lag- bestämmelser som stadgar vad en hyra ska baseras på eller att olika kvaliteter i boendet ska påverka hyressättningen. Parterna är i hyres- förhandlingarna fria att grunda hyressättningen på de faktorer som de kan hitta en samsyn kring. Hyressättningen kan alltså grunda sig på kostnadskalkyler likväl som undersökningar av boendekonsumenters värderingar. På flera orter förs dock hyresförhandlingar som syftar till att hyressättningen ska differentieras utifrån lägenheternas varierande kvaliteter. En sådan hyressättning stämmer även bättre överens med hur den rättsliga prövningen av hyran går till, eftersom bruksvärdes- prövningen är uppbyggd på så sätt att skillnader i kvaliteter ska påverka utgången av vad som är en skälig hyra. 
  
 Frågan som då infinner sig är vilka åtgärder som kan vidtas för att läge och kvalitet ska få ett större genomslag i hyressättningen. 
  
 I tidigare avsnitt i betänkandet behandlar kommissionen vissa synpunkter på systematisk hyressättning (se kapitel 4). Det finns anledning att även här beröra frågor som är kopplade till sådan hyressättning och de kollektiva förhandlingarna. 
  
 När vi har pratat med lokala aktörer inom det kollektiva förhand- lingssystemet framträder skilda beskrivningar av vilka problem och utmaningar som finns på aktuell ort. Det har tydligt framkommit att hyressättningen påverkas starkt av ortens lokala enskildheter och förutsättningar. 
  
 På flera orter har parterna infört en modell för systematisk hyres- sättning. I vårt uppdrag har särskilt ingått att titta närmare på sådan hyressättning. Åsikterna kring hur väl den systematiska hyressätt- ningen fungerar skiljer sig åt beroende på vilken aktör som uttalar sig. Privata fastighetsägare har generellt sett ofta varit negativt in- ställda till de lokala hyressättningsmodellerna och partsorgani- sationen Fastighetsägarna har tydligt motsatt sig att de modeller som tillämpas i dag ges en starkare ställning i hyreslagstiftningen. De har till exempel motsatt sig en ordning där hyresnämnden har möjlighet att mer direkt beakta lokala överenskommelser vid den rättsliga prövningen av hyran. Man har därvid pekat på att det skulle kunna få till följd att privata aktörer tvingas in i en lokal hyressätt- ningsmodell. 
  
 3Prop. 2009/10:185, s. 67. 
  
 247 
  
 Förslag 
  
 SOU 2021:58 
  
 Kommissionens uppfattning är att systematisk hyressättning kan vara ett sätt att föra in hyresgästvärderingar i hyressättningen och differentiera hyror utifrån lägenheternas bruksvärden. I till exempel Malmö har parterna hittat en relativt god samsyn kring hur olika bruksvärdesfaktorer ska mätas och värderas i hyressättningen. Att införa en modell för systematisk hyressättning tar dock lång tid och kräver ett omfattande arbete. Modellen måste också förvaltas över tid så att den kan tillhandahålla ett uppdaterat underlag för kom- mande förhandlingar. 
  
 Eftersom systematisk hyressättning bygger på avtal mellan par- terna och då de lokala förutsättningarna kan se mycket olika ut har kommissionen bedömt att det inte är lämpligt att i lag närmare reg- lera sådan hyressättning. De förslag som kommissionen lägger fram ska dock inte heller försvåra för de orter som har eller vill arbeta med sådana hyressättningsmodeller. Justeringar i hyreslagen kan dock i sig tänkas ge parterna incitament och ett tydligare fokus på vad som bör beaktas vid hyresförhandlingar som berör lägenheternas bruks- värden. Vidare kan en transparent hyresstatistik leda till ökat tryck på parterna att anpassa hyresstrukturerna på de orter där lägen- heternas bruksvärde inte återspeglas i hyressättningen. 
  
 Vid våra möten har kollektivt förhandlande parter på båda sidor framhållit att det är frustrerande att man i förhandlingsarbetet inte kan finna en samsyn kring hur bruksvärdesfaktorer bör mätas och värderas. Som tidigare nämnts framgår det inte av lagtexten vad en hyra inom bruksvärdessystemet ska baseras på eller vad det juridiska begreppet ”bruksvärdet” består av. Trots att det finns en allmän upp- fattning om att hyrorna ska återspegla hyresgästernas värderingar finns det stora möjligheter att lägga andra aspekter till grund för hyrans storlek. 
  
 En möjlig inriktning på våra förslag skulle därför kunna vara att lyfta fram bruksvärdet i lagtexten, grundat på vilka faktorer som hyresgäster i allmänhet värdesätter mest. Detta kan i sig ge incita- ment till parterna att även vid förhandlingar beakta sådana faktorer. Vidare skulle den princip som lagstiftningen redan i dag bygger på tydligare framgå, dvs. att lägenheternas hyror ska skilja sig åt med hänsyn till deras olika bruksvärden. 
  
 248 
  
 SOU 2021:58 
  
 Förslag 
  
 Vägledning för parterna och prövning av enskilda bruksvärdesfaktorer 
  
 Kollektivt förhandlande parter har efterfrågat tydligare besluts- motiveringar från hyresnämnderna i samband med att nämnden företar en allmän skälighetsbedömning. Mer ingående resonemang från hyresnämnden om hur till exempel lägesfaktorn har beaktats vid prövningen skulle, enligt vad som uppgetts, kunna underlätta kom- mande förhandlingar. Frågan behandlas vidare i avsnitt 7.2.1. 
  
 Det har från privata fastighetsägare även framförts önskemål om att det borde vara möjligt att vända sig till hyresnämnden för pröv- ning av enskilda bruksvärdesfaktorer. 
  
 En invändning som till att börja med skulle kunna riktas mot det sist nämnda önskemålet är att det skulle kunna utgöra ett statligt ingrepp i en pågående förhandling om hyressättningen; förhand- lingarna är enligt gällande rätt helt fria i bemärkelsen att det inte finns några riktlinjer i lag för hur hyran ska bestämmas. En mer prin- cipiell invändning är följande. 
  
 Prövningen i hyresnämnd går ut på att fastställa den samman- tagna hyran för lägenheten. Hyresnämnden prövar således inte vad exempelvis en viss förbättringsåtgärd är värd. Ändringen av hyran kan bli olika stor beroende på hur övriga faktorer har värderats sedan tidigare och hur den förutvarande hyran ligger i förhållande till skälig hyra. Om den nuvarande hyran är lägre än vad som kan anses skäligt kan hyran höjas trots att den förändring som hyresvärden baserat sin ansökan på egentligen inte är av beskaffenhet att kunna påverka bruksvärdet. I ett annat fall kan dock hyran förbli oförändrad trots en tydlig förbättringsåtgärd, om den tidigare hyran varit högre än vad som kan anses skäligt. 
  
 Den rättsliga prövningen syftar alltid till att fastställa det slutliga hyresbeloppet genom en helhetsbedömning av lägenheten. Med hänsyn till hur grunderna för prövningen av skälig hyra således är konstruerade skulle det enligt kommissionens bedömning inte vara möjligt att tillgodose önskemålet att få en enskild bruksvärdesfaktor värderad. Man skulle dessutom inte genom ett sådant förfarande få svar på frågan vad hyran ska vara, utan parterna skulle fortfarande vara hänvisade till att komma överens om slutresultatet, allt enligt grund- principen att det är parterna själva som förhandlar och sätter hyror. 
  
 249 
  
 Förslag 
  
 SOU 2021:58 
  
 Ett särskilt institut för skiljeförfarande 
  
 Under kommissionens arbete har frågan väckts om behovet av ett institut som mera direkt skulle kunna gripa in och lösa tvister i sam- band med kollektiva förhandlingar som de förhandlande parterna inte själva kan lösa. Frågan om kollektiv tvistelösning behandlas i Justitiedepartementets promemoria Ett oberoende tvistlösnings- förfarande för kollektiva hyrestvister (Ju2020/00130). 
  
 Även om det i vissa sammanhang görs en åtskillnad mellan de år- liga hyresförhandlingarna och bruksvärdesförhandlingar är det inte ovanligt att förhandlingarna innehåller såväl argument kopplade till den allmänna ekonomiska utvecklingen som argument som har att göra med lägenheternas bruksvärden. I vart fall framkommer denna blandning av argument ofta när förhandlingarna efter strandning förs vidare till hyresnämnden för prövning. Det kan exempelvis gälla lägenhetsbestånd som successivt under en rad av år har genomgått fysiska förbättringar eller en ny syn på värdet av det geografiska läget eller förändrad förvaltningskvalitet. Samtidigt vill naturligtvis hyres- värden kompensera sig för stigande kostnader. Slutligen kan nämnas att varken hyreslagen eller hyresförhandlingslagen gör någon skill- nad på olika typer av förhandlingar. 
  
 Kommissionen har alltså haft anledning att överväga frågan om behovet av en tvistlösning vid kollektiva förhandlingar. Det finns goda skäl för någon form av förfarande för att avgöra tvister vid hyres- förhandlingar, särskilt när det gäller större bestånd. Den möjlighet till prövning i hyresnämnd som hyresförhandlingslagen erbjuder är inte så väl anpassad efter tvister gällande stora mängder av lägenheter. De regler som hyresnämnden har att tillämpa vid hyressättning ger inte heller några tydliga besked om hur den allmänna ekonomiska ut- vecklingen ska vägas in när hyran bestäms. Eftersom de förhand- lande parternas i vissa fall bristande förmåga att komma överens dessutom kan orsaka stora besvär för de mest berörda, nämligen en- skilda hyresvärdar och hyresgäster, kan det finnas ett behov av en ändamålsenlig kollektiv tvistlösning. 
  
 Ovannämnda promemoria ligger emellertid för närvarande på regeringens bord och man bör därför avvakta den fortsatta bered- ningen av det förslaget. Det finns därför inte anledning för kommis- sionen att nu lämna ett eget förslag. Kommissionen tar emellertid upp frågan om medling i hyresnämnden i avsnitt 7.6. 
  
 250 
  
 SOU 2021:58 
  
 Förslag 
  
 Partsorganisationernas ansvar och intresset av ett fungerande hyressättningssystem 
  
 De främsta intressenterna på hyresmarknaden kan sägas vara enskilda hyresgäster och hyresvärdar. En hyressättning och hyresmarknad som präglas av stabilitet och förutsägbarhet kan sägas gynna dessa intres- senter. Återkommande bruksvärdesprövningar i hyresnämnderna, vilka kan pågå under flera år, kan däremot få till följd att det under längre perioder föreligger osäkerhet kring vad hyran kommer att upp- gå till. Detta kan få negativ effekt både vad gäller privatekonomi och verksamhetsplanering samt påverka intresset för att äga eller bo i hyresrätt. Vidare finns det ett stort samhälleligt intresse av en väl fungerande hyresmarknad. Hyresrättens viktiga roll i samhället kan inte nog understrykas. 
  
 Hyresmarknadens parter, som önskat och av lagstiftaren fått ansvaret för hyressättningen, har ett stort ansvar för hur hyres- strukturerna ser ut på de olika orterna. Den under flera år rådande uppfattningen har varit att frågor kopplade till hyressättningen ska hanteras av hyresmarknadens parter och att det allmänna inte ska ta ett större ansvar. Om den bedömningen ska kvarstå så bör de lokala parterna på flera orter intensifiera arbetet med att anpassa hyres- strukturerna på de lokala marknaderna, i syfte att boendekonsumen- ternas värderingar av boendekvaliteter bättre ska återspeglas i hyrorna. 
  
 I kommissionens direktiv lyfts möjligheten att ge parterna verk- tyg och incitament för att anpassa hyressättningen så att hyres- gästernas värderingar i fråga om läge och kvalitet får ett större genomslag. Kommissionen kan konstatera att det redan i dag inte finns något som hindrar att hyresmarknadens parter tar ett större ansvar i saken. På lokal nivå är det dock ibland svårt för parterna att hitta lösningar och komma framåt i arbetet med att differentiera hyror med hänsyn till bruksvärden. De centrala partsorganisa- tionerna har möjlighet att avsätta resurser för att driva på arbetet på dessa orter. Att det saknas offentlig hyresstatistik försvårar dock det arbetet. 
  
 Att ge incitament och verktyg från det allmänna kan givetvis var produktivt, men det förutsätter att det finns ett intresse hos parterna av att genomföra gemensamma förändringar. Klarar inte parterna av det måste det även vara tydligt att lagstiftaren kan komma att revi- 
  
 251 
  
 Förslag 
  
 SOU 2021:58 
  
 dera det ansvar och förtroende som getts de kollektivt förhandlande parterna. Detta särskilt sett i ljuset av hyresrättens viktiga roll i sam- hället. 
  
 Önskar parterna behålla det förtroende de fått bör treparts- överläggningar ske för hur arbetet ska läggas upp de kommande åren. Det står självklart parterna fritt att redan i dag tillskapa metoder för att komma framåt i förhandlingar, använda enkätinstrument för att undersöka värderingar av geografiska lägen och andra kvaliteter på olika orter samt hitta hyresstrukturer som upplevs som rimliga. I det sagda ligger att viktningen av det geografiska läget, kvaliteter för fastigheten respektive lägenheten kan se olika ut för olika orter. 
  
 Enligt kommissionen kan det många gånger vara rimligt att i grövre drag undersöka om det går att hitta en någotsånär korrekt hyresstruktur än att försöka nå en absolut exakthet. Förändringar av hyresstrukturer bör även kunna införas stegvis. På vissa orter kan 80 till 90 procent av lägenheternas hyresnivåer upplevas som rimliga i relation till deras bruksvärde, men det kan finnas en liten andel bostäder som skiljer ut sig från mängden. På en sådan ort måste det inte diskuteras en struktur som hanterar hela beståndet. Eftersom boendepreferenser och värderingar förändras över tid, kan det även vara bättre att genomföra successiva anpassningar än att invänta stora genomgripande hyresförändringar baserade på systematiska hyressättningsmodeller. Sådan hyressättning har ibland kommit att förknippas med sofistikerade och omfattande modeller som gjort anspråk på att med exakthet kunna räkna fram hur hyresgäster värderar olika faktorer i boendet. På flera orter kan det alltså räcka med mindre åtgärder för att åtgärda hyresstrukturer som är svåra att rättfärdiga utifrån lägenheternas bruksvärden. 
  
 7.1.3Förslag 
  
 För att hyresgästernas värderingar i fråga om läge och kvalitet ska få ett större genomslag i hyressättningen föreslår kommissionen följande. 
  
 •En ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyres- nämnder som syftar till att det vid allmänna skälighetsbedömningar tydligare ska framgå hur hyresnämnden bedömt lägenhetens bruksvärde (se avsnitt 7.2). 
  
 252 
  
 SOU 2021:58 
  
 Förslag 
  
 •Ändringar i hyreslagen i syfte att tydligare framhålla att bruks- värdet är det centrala vid den rättsliga prövningen av hyran och att särskild hänsyn ska tas till sådana bruksvärdesfaktorer som hyresgäster i allmänhet kan antas sätta ett stort värde på. (se avsnitt  
 7.3–7.4). 
  Vidare föreslås att det, genom en lagstadgad ventil, ska finnas en större möjlighet än i dag att bortse från vissa kollektivt förhandlade hyror vid bruksvärdesprövningen. Kollek- tivt förhandlade hyror ska alltjämt vara hyresnormerande, men de lägenheter som åberopas som jämförelsematerial förutsätts ha hyror som ligger inom en rimlig bedömning av deras bruksvärden (se avsnitt 7.5). I avsnitt 7.7 ges en ingående beskrivning av hur ändringarna är tänkta att påverka den rättsliga prövningen. 
  
 •En ny bestämmelse i hyresförhandlingslagen (1978:304)som ger lagstöd åt den informella medling som redan i dag förekommer vid hyresnämnderna mellan de kollektivt förhandlande parterna (se avsnitt 7.6). 
  
 •Uppföljning av hyresstrukturer på ortsnivå bör göras. Resultaten kan av de lokala parterna därefter användas som stöd vid hyres- förhandlingar. Kommissionen bedömer även att det behövs en fördjupad offentlig hyresstatistik för att skapa en bättre trans- parens på hyresmarknaden (avsnitt 7.8). 
  
 •Kommissionen har också i kapitel 6 resonerat kring metoder som kan användas av de kollektiva parterna för att utveckla förenklade modeller för hyresstrukturer. 
  
 Våra förslag innebär att de kollektivt förhandlande parterna alltjämt ska ha ansvaret för hyressättningen och avgöra vad som kan anses vara rimliga hyresnivåer på olika orter. Det ankommer alltså även framöver på parterna att driva utvecklingen mot en differentiering av hyrorna baserat på lägenheternas bruksvärde. Kommissionen bedömer dock att ovanstående förändringar kan påskynda den utvecklingen. 
  
 En viktig fråga i kommissionens arbete har varit att förslagen inte ska flytta tyngdpunkten i hyressättningen från parterna till det all- männa. Ett ökat statligt inflytande över hyressättningen medför per automatik ett mindre ansvar för parterna. Någon önskan att lagstifta bort den avtalsfrihet som präglar hyressättningen finns inte. Där- emot bör förslagen syfta till att lösa knutar som parterna inte förmår att lösa själva. Sett till den utgångspunkten går det inte att tillräckligt 
  
 253 
  
 Förslag 
  
 SOU 2021:58 
  
 understryka att de tre partsorganisationerna på bostadshyresmark- nadens har ett stort ansvar för att denna maktfördelning även ska kunna upprätthållas i framtiden. Partsorganisationerna bör på central nivå avsätta egna resurser för att lösa knutar kring modeller och struk- turer på orter där de lokala parterna inte lyckats hitta ett fungerande samarbets- och förhandlingsklimat. I den mån masstrandningar kan förutspås kan medlingsorganet användas och hyresnämndsprövningar bör ses som en sista utväg. 
  
 Nedan redogörs för de överväganden som ligger till grund för så- väl lagändringarna som andra förslag som kommissionen lägger fram. 
  
 7.2Tydligare praxis vid allmänna skälighetsbedömningar 
  
 7.2.1Motivering av hyresnämndens beslut 
  
 Förslag: Hyresnämndens skyldighet att motivera sina beslut för- tydligas. Skälen bör utformas så att det framgår hur hyresnämnden bedömt lägenhetens bruksvärde. 
  
 Vid kommissionens kontakter med företrädare för organisationerna på hyresmarknaden har framförts att det inte i tillräcklig grad vid allmänna skälighetsbedömningar går att förstå vad hyresnämnden grundar sin bedömning på. Flera av de aktörer som kommissionen har pratat med har framhållit att det är en brist att hyresnämnden, vid allmänna skälighetsbedömningar, inte tydligare motiverar hur till exempel det geografiska läget har beaktats vid prövningen. 
  
 Det har också, som ovan nämnts, från privata fastighetsägare fram- förts att det borde vara möjligt att hänskjuta värderingen av enskilda bruksvärdesfaktorer för prövning i hyresnämnden. Med hänsyn till hur grunderna för prövningen av skälig hyra är konstruerad skulle det dock, enligt kommissionens bedömning, inte vara möjligt att tillgodose önskemålet att få en enskild bruksvärdesfaktor värderad. Däremot ser kommissionen det som önskvärt att hyresnämndens beslut i den mån det är möjligt bör kunna ge parterna lämplig åter- koppling på särskilda frågor som varit centrala för tvisten. Mer motiverade beslut kan även tänkas ge parterna verktyg vid sådana hyresförhandlingar som rör bruksvärdesfaktorer. Därför anser 
  
 254 
  
 SOU 2021:58 
  
 Förslag 
  
 kommissionen att det är önskvärt med tydligare motiveringar av besluten, särskilt vid allmänna skälighetsbedömningar. 
  
 I 21 § lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder (nämndlagen) stadgas att det av hyresnämndernas beslut ska framgå vilka skäl som ligger till grund för beslutet, om beslutet går någon part emot. Detsamma gäller andra beslut, om det behövs. Bestäm- melsen är avsedd att ha samma innebörd som stadgandet i 28 § lagen (1996:242) om domstolsärenden. 
  
 De båda inledande meningarna av paragrafens första stycke fick innehållsmässigt sin nuvarande innebörd genom en lagändring som trädde i kraft den 1 juli 2006. Den 1 mars 2010 gjordes vissa språkliga ändringar utan att innebörden ändrades. Syftet med ändringen 2006 var att hyresnämndens skäl skulle bli mer utförliga bland annat när hyran bestäms genom en allmän skälighetsbedömning. Av proposi- tionen framgår bland annat följande. 
  
 Det är viktigt att parter och andra kan följa hur hyresnämnden reso- nerar. Det underlättar för parterna att förstå hyresnämndens ställnings- tagande och att bedöma om ställningstagandet är korrekt. Klargörande beslutsmotiveringar torde också öka förutsägbarheten om hyresnivåerna och kan leda till att antalet hyressättningsärenden i nämnden minskar. Utredningens genomgång visar emellertid att hyresnämndernas besluts- motiveringar i allmänhet inte ger någon närmare vägledning om hur hyres- nämnden har kommit fram till sitt beslut. Exempelvis beskrivs inte vari hyresnämndens allmänna kännedom om hyresläget på orten består eller vilken närmare betydelse som åberopat jämförelsematerial har för hyres- nämndens slutliga ställningstagande. Enligt vår mening finns det därför anledning att skärpa kraven på hyresnämndens beslutsmotiveringar.4 
  
 I författningskommentaren till bestämmelsen framgår bland annat följande. 
  
 Om hyresnämnden har avgjort ett hyressättningsärende bör en utgångs- punkt vara, såväl när hyran fastställts efter en jämförelseprövning som när den har fastställts efter en skälighetsprövning, att beslutet innehåller tydliga resonemang som gör det möjligt att koppla den fastställda hyres- nivån till de hyresnivåer som finns i det åberopade jämförelse- och bak- grundsmaterialet eller i annat material. Exempelvis kan det många gånger vara lämpligt att det anges vilka lägenheter i det åberopade jämförelse- och bakgrundsmaterialet som har beaktats, vilka hyresnivåer som gäller för dem, vilka skillnader i olika bruksvärdefaktorer som finns mellan dem och prövningslägenheten och vilken betydelse som dessa skillnader har för den hyra som har fastställts. Om hyresnämnden har beaktat sin allmänna 
  
 4Prop. 2005/06:80 s. 45. 
  
 255 
  
 Förslag 
  
 SOU 2021:58 
  
 kännedom om hyresläget på orten kan det vara lämpligt att ange vari denna kännedom består – exempelvis av tidigare hyressättningsbeslut – och vilken närmare betydelse som denna har haft.5 
  
 Av det ovan anförda framgår att intentionen med nuvarande utform- ning av 21 § nämndlagen är att hyresnämnderna ska redovisa relativt tydliga skäl kring hur man hanterar olika bruksvärdesfaktorer i bedömningen. Flera aktörer på hyresmarknaden har dock framfört att det sällan går att dra några slutsatser kring hur till exempel det geografiska läget har beaktats vid en allmän skälighetsbedömning. Att hyresnämnderna generellt sett är återhållsamma med att redovisa sådana skäl är även kommissionens uppfattning. 
  
 Det etablerade synsättet för hur skälen utformas när hyran bestäms efter en allmän skälighetsbedömning innebär oftast att någon egentlig motivering inte ges i beslutet. Syftet med lagändringen från 2006 kan knappast anses ha fått avsedd effekt. Bestämmelsen i 21 § nämndlagen bör därför kompletteras med en tydligare anvisning åt hyresnämnderna att i sina skäl till beslut redovisa hur man har bedömt lägenhetens bruksvärde. Skälen bör vid hyressättning genom allmän skälighetsbedömning syfta till att ge parterna besked åtminstone i stora drag vad som ligger bakom beslutet. Av naturliga skäl kan man inte förvänta sig någon uttrycklig prissättning av enskilda faktorer. Däremot bör hyresnämnderna normalt sett i mer allmänna ordalag kunna ange vilka omständigheter som varit av större eller mindre betydelse. 
  
 7.3Större fokus på bruksvärdet 
  
 7.3.1Bruksvärdet bör lyftas fram i lagtexten 
  
 Förslag: Ett förtydligande införs i 55 § första stycket hyreslagen som innebär att hyran ska fastställas till skäligt belopp med hänsyn till lägenhetens bruksvärde. 
  
 Hyreslagens bestämmelse om hyressättningen i 55 § riktar sig pri- märt till hyresnämnderna. För parterna gäller avtalsfrihet, bortsett från de begränsningar som följer av om det finns en förhandlings- 
  
 5A.a., s. 62. 
  
 256 
  
 SOU 2021:58 
  
 Förslag 
  
 ordning enligt hyresförhandlingslagen. Avtalsfriheten innebär att en överenskommelse mellan parterna om en hyra som inte följer 55 § hyreslagen ändå är giltig. Det finns inte heller någon regel som ut- tryckligen anger att en förhandlingsöverenskommelse enligt hyres- förhandlingslagen måste grundas på nämnda lagrum. I praktiken får paragrafen emellertid anses ge uttryck för att överenskommelser som nu nämnts förväntas vara grundade på principerna om lägen- hetens bruksvärde. Detta kommer till uttryck genom att både hyres- värden och hyresgästen kan begära att få den avtalade hyran ändrad av hyresnämnden med tillämpning av 55 §. Att stadgandet även har på- verkan för förhandlingsarbetet och att det finns en allmän uppfattning om att hyrorna inom bruksvärdessystemet ska spegla lägenheternas bruksvärden har bekräftats genom de möten som kommissionen haft med dels de tre partsorganisationerna, dels lokalt förhandlande parter inom det kollektiva systemet. Bestämmelsen har alltså även kommit att få en viss handlingsdirigerande effekt. 
  
 Bruksvärdesprövning är uppbyggd på sådant sätt att olika kvali- teter i boenden ska tillåtas få genomslag vid bestämmandet av vad som rättsligt sett är en skälig hyra. Bruksvärdet används till att välja ut likvärdiga lägenheter som förutsatts vara hyressatta efter deras kvaliteter. Lägenheter som utifrån sådana faktorer (dvs. bruks- värdet) anses likvärdiga ska också som utgångspunkt ha lika hyra.6 Kravet enligt 55 § på att hyrans storlek ska vara skälig måste, så vitt gäller lägenhetens beskaffenhet, därför underförstått anses avse dess bruksvärde. 
  
 Kommissionens uppfattning är att hyreslagen tydligare bör fram- häva lägenhetens bruksvärde som det grundläggande underlaget för hyrans storlek. Ett sådant synsätt ligger även i linje med de ut- talanden som lagstiftaren gjort i lagförarbetena och som innebär att de hyror som kommer till uttryck i förhandlingsöverenskommelser ska ligga inom ramen för en rimlig tolkning av bruksvärdet.7 
  
 Genom ett tillägg i 55 § första stycket hyreslagen bör bruksvärdet lyftas fram i lagtexten, vilket alltså syftar till att tydliggöra att bruks- värdet är det centrala vid den rättsliga prövningen och att det är detta som parterna ska fokusera på vid hyresförhandlingar. Ändringen innebär, för den rättsliga prövningen, i sig ingen skillnad mot vad 
  
 6Genom påtaglighetsrekvisitet är en hyra rättsligt sett skälig även om den överstiger en konstaterad hyresnivå, så länge prövningslägenhetens hyra inte påtagligt överstiger denna nivå. 
  
 7Prop. 2009/10:185 s. 91. 
  
 257 
  
 Förslag 
  
 SOU 2021:58 
  
 som redan gäller i dag. Eftersom bruksvärdet lyfts fram som en faktor i bedömningen av vad som är skälig hyra, bör det dock framstå som mer naturligt för hyresnämnderna att resonera kring exempelvis lägets betydelse för resultatet av prövningen. En ändring i 12 kap. 55 § första stycket första meningen är därför även tänkt att ge ett tydligare stöd för ett resonemang om bruksvärdet i de fall då hyran bestäms genom en allmän skälighetsbedömning. Ändringen har där- med samband med den ändring som tas upp i avsnitt 7.2.1. 
  
 7.4Bruksvärdet ska spegla hyresgästvärderingar 
  
 7.4.1Allmänna överväganden 
  
 Förslag: Ett tillägg införs i 55 § första stycket hyreslagen. Tillägget syftar till att lyfta fram att lägenhetens bruksvärde ska spegla sådana särskilda faktorer i boendet som hyresgäster i allmänhet kan antas sätta ett stort värde på. 
  
 Genom tillägget om att hyran ska vara skälig med hänsyn till bruks- värdet framhävs bruksvärdet som det centrala vid den rättsliga prövningen. På samma sätt bör det av lagtexten framgå att bruks- värdet ska spegla sådana faktorer i boendet som hyresgäster i allmän- het sätter stort värde på. 
  
 I lagförarbetena framgår att en lägenhets bruksvärde ska spegla hur hyresgäster i allmänhet värderar olika faktorer i boendet.8 När bruksvärdessystemet infördes var det tänkt att hyresgästerna på en marknad präglad av jämvikt skulle vara villiga att betala mer för attraktiva lägenhetsegenskaper och att värderingarna därför skulle återspeglas i hyressättningen. I dagens system är det främst de kollektivt förhandlande parterna som har att förvalta bruksvärdes- systemets bakomliggande tanke att hyrorna ska spegla konsument- värderingar. 
  
 I lagförarbetena anges vidare att med en lägenhets bruksvärde av- ses vad lägenheten med hänsyn till beskaffenhet och förmåner som ingår samt övriga faktorer kan anses från hyresgästernas synpunkt vara värd i förhållande till likvärdiga lägenheter. Med lägenhetens beskaffenhet avses bland annat lägenhetens storlek, modernitetsgrad, 
  
 8Prop. 1968:91 Bihang A s. 44 och 53. 
  
 258 
  
 SOU 2021:58 
  
 Förslag 
  
 planlösning, läge inom huset, reparationsstandard och ljudisolering. Förmåner som påverkar bruksvärdet kan vara tillgång till hiss, sop- nedkast, tvättstuga, särskilda förvaringsutrymmen, god fastighets- service, garage och biluppställningsplats. Även faktorer som husets allmänna läge, boendemiljön i stort och närhet till kommunikationer påverkar bruksvärdet. Dessutom ska beaktas om underhållet är sär- skilt eftersatt.9 
  
 Ingen bruksvärdesfaktor pekas i förarbetena ut som mer bety- delsefull än någon annan. Uppräkningen medför även att det fram- står som att bruksvärdet ska bestämmas på en väldigt detaljerad nivå, att alla parametrar är lika viktiga och att tanken är att skapa ett väldigt ”exakt” bruksvärde för lägenheten. Kommissionens uppfatt- ning är att en sådan tolkning stämmer mindre väl överens med att en lägenhets bruksvärde ska spegla hur hyresgäster i allmänhet värderar olika faktorer i boendet. Ett väldigt exakt bruksvärde tendrar snarare att i för hög grad ta i beaktande sådana faktorer som endast en mindre del av hyresgästerna anser är viktiga eller där betalningsviljan är marginell för de enskilda parametrarna. 
  
 Med hänsyn till det sagda anser kommissionen att man vid bedömning av bruksvärdet främst borde rikta uppmärksamhet mot de faktorer som av hyresgäster i allmänhet tillmäts störst betydelse. Med hyresgäster, och deras värderingar, menas i detta sammanhang inte bara de värderingar som görs av befintliga hyresgäster, dvs. de hushåll som i dagsläget bor i hyresrätt. De kollektiva värderingarna ska även inbegripa värderingarna hos potentiella hyresgäster, dvs. även de som för närvarande bor i andra boendeformer. En sådan tolkning av bruksvärdet ligger redan i dag inom ramarna för gällande rätt. 
  
 Kommissionen ser alltså att det finns ett värde i att det i lagtexten förtydligas att bruksvärdet ska återspegla boendekonsumenternas värderingar och att hyresnämnden vid bruksvärdesprövningen, men även de förhandlande parterna, bör fokusera på de bruksvärdes- faktorer som utifrån ett sådant synsätt är särskilt viktiga. I hyres- lagen bör det därför uttryckligen framgå att vid bestämmandet av bruksvärdet ska särskild hänsyn tas till sådana faktorer i boendet som hyresgäster i allmänhet kan antas sätta ett stort värde på. 
  
 Genom kommissionens undersökningar kan konstateras att hyresgäster värdesätter vissa bruksvärdesfaktorer högre än andra. Vilka dessa faktorer är kan givetvis komma att ändras över tid, men 
  
 9Prop. 1968 :91 Bihang A s. 44, s. 53 och s. 211. 
  
 259 
  
 Förslag 
  
 SOU 2021:58 
  
 kommissionen avser ändock att nedan särskilt beröra sådana viktiga bruksvärdesfaktorer som vi ser att boendekonsumenter sätter ett särskilt värde till. Det bör påpekas att även faktorer som genom ett sådant synsätt kan anses mindre betydelsefulla bör kunna få genomslag vid bruksvärdesprövningen, men då främst om ett flertal bruksvärdes- höjande eller bruksvärdessänkande faktorer föreligger samtidigt. Att framhålla vissa faktorer som särskilt viktiga kan även tänkas få en påverkan på kollektiva hyresförhandlingar. Det kan i sin tur under- lätta arbetet med systematisk hyressättning där det bedöms möjligt och lämpligt. 
  
 De bruksvärdesfaktorer som enligt kommissionens undersök- ningar framstår som särskilt betydelsefulla är lägenhetens geografiska läge, lägenhetens storlek, rumsindelning och läge i huset, standard i kök och badrum, förvaltningskvalitet samt särskilt attraktiva egen- skaper. 
  
 7.4.2Särskilt viktiga bruksvärdesfaktorer 
  
 I kommissionens uppdrag anges särskilt lägenhetens geografiska läge som en faktor att överväga. Kommissionens undersökningar stödjer uppfattningen att det geografiska läget är en faktor som värderas särskilt högt av hyresgäster. Samma uppfattning har framhållits i tidigare utredningar på området.10 
  
 På flera orter har lägesfaktorn fått ett genomslag i hyressätt- ningen, bland annat genom att de kollektivt förhandlande parterna poängsatt ortens områden och därefter låtit det påverka hyressätt- ningen. På andra orter har dock lägesfaktorn inte fått det genomslag som kunde förväntas. Orsakerna till det kan variera och har ibland att göra med att parterna inte enats kring en metod att mäta lägets attrak- tivitet. Genom att exempelvis genomföra analyser avseende boende- konsumenternas värderingar baserat på enkätundersökningar, jämföra med bostadsrättspriser på orten och beakta längden på bostadsköer till olika områden i staden kan man få ledning för vilken betydelse den så kallade lägesfaktorn bör tillmätas på lokal nivå. 
  
 Andra viktiga bruksvärdesfaktorer är lägenhetens storlek, rums- indelning och läge i huset. Att dessa faktorer särskilt ska beaktas framstår som självklart och är redan i dagsläget sådana faktorer som 
  
 10Se till exempel SOU 2008:38, s. 466 och 2012:88, s. 77 ff. 
  
 260 
  
 SOU 2021:58 
  
 Förslag 
  
 har en relativt stor påverkan på relationen mellan olika lägenheters hyror, särskilt när det gäller de båda förstnämnda. Dessa omständig- heter är knutna till själva objektet för upplåtelsen och är faktorer som inte kan förväntas ändra sig över tiden. Lägenhetens storlek, dvs. dess area tar sikte på själva lägenheten och inkluderar inte even- tuella gemensamma utrymmen, förråd, balkonger eller uteplatser etc. Läget i huset avser var i huset som lägenheten är belägen. Van- ligtvis är en lägenhet på ett högre våningsplan attraktivare. I den bedömningen ska beaktas omständigheter såsom ljusinsläpp, utsikt, tillgång till hiss, störningar, m.m. 
  
 Kommissionens undersökningar visar även att standarden i badrum och kök värdesätts särskilt högt av hyresgäster. Vid de bedömningar som sker i dag avseende lägenhetens standard görs en helhetsbedöm- ning av samtliga egenskaper i lägenheten som kan anses ge uttryck för standarden. Det betyder att utrustning, utförande och material- val i lägenhetens samtliga delar tillmäts betydelse. Standarden i badrum och kök bör dock tillhöra de faktorer som vid en sådan bedömning ges större tyngd än lägenhetens standard i övrigt. Det handlar i dessa delar om bedömning av exempelvis utrustningen, ytskikt, användbarhet och komfort samt andra egenskaper. 
  
 Vidare är förvaltningskvalitet en sådan faktor som hyresgäster i allmänhet sätter stort värde på och som utgör en viktig del av bruks- värdet. God förvaltningskvalitet lyfts fram av de flesta aktörer som en faktor som är viktig att beakta, men att den är svår att mäta. Redan i nuvarande förarbeten anges att ett eftersatt underhåll är en faktor som väsentligt kan påverka lägenhetens bruksvärde.11 Det finns givetvis flera olika tänkbara metoder för att mäta förvaltningskvalitet. Fastighetsbolagen kan visa på interna rutiner och dokument för att visa på att förvaltningskvalitén håller hög standard. Vidare kan enkät- undersökningar företas bland befintliga hyresgäster. Hyresgäst- föreningen har även en möjlighet att genom hyresgästkontakter uppmärksamma att en viss hyresvärd har ett eftersatt underhåll. Det bör dock kunna krävas att skillnaden i förvaltningskvalitet mot en ”normal” sådan är ganska tydlig. Det finns, och bör finnas, ett ut- rymme för hyresvärdar att organisera sin verksamhet på olika sätt. Värderingen måste dock bygga på en uppfattning om vad som ligger innanför och utanför normala variationer i fråga om förvaltnings- kvaliteten. Bedömningen bör utgå från välgrundade förväntningar på 
  
 11Se prop. 1968:91 Bihang A s. 211. 
  
 261 
  
 Förslag 
  
 SOU 2021:58 
  
 en god service från hyresvärden. Ett ökat fokus på förvaltnings- kvalitet vid hyressättningen kan även ge hyresvärdar incitament att fokusera på detta område. 
  
 Utöver ovan nämnda kvaliteter kan det finnas enstaka faktorer som har ett särskilt värde för hyresgäster, det rör sig då om särskilt attraktiva egenskaper. Vilka egenskaper det handlar om kommer för- modligen att kunna växla med tiden. För att inte idén med att lyfta fram hyresgästernas värderingar, som det viktiga vid bestämmandet av bruksvärdet, ska förfelas bör denna del inte kunna avse vilka positiva eller negativa egenskaper som helst. Det bör därför handla om egenskaper av en viss dignitet och som typiskt sett uppskattas av en bredare krets av hyresgäster. Med tillgång till särskilt attraktiva egenskaper avses att lägenheten har en sådan särskild egenskap som hyresgäster i allmänhet sätter ett särskilt högt värde på. Det bör vara något som tillför särskilda värden till lägenheten. Sådana egenskaper kan till exempel vara tillgång till balkong eller uteplats, fungerande eldstad, särskilt attraktiv utsikt eller välbevarade tidstypiska inslag från äldre byggnadsepoker. 
  
 7.5Undantag från direkt jämförelse 
  
 Förslag: Kollektivt förhandlade hyror ska alltjämt vara hyresnor- merande, men det införs en möjlighet att göra undantag från sådana hyror som avviker från en rimlig bedömning av lägenheternas bruksvärde. För hyresprövningar där ventilen har tillämpats kan då annat av parterna åberopat jämförelse- och bakgrundsmaterial komma att få större betydelse för prövningen än i dag. 
  
 Kollektivt förhandlade hyror som jämförelse 
  
 Lagstiftningens utgångspunkt är att kollektivt förhandlade hyror utgör en bra utgångspunkt för vad som är skälig hyra. De kollektivt förhandlande parterna förutsätts därvid ha beaktat lägenhetens bruks- värde i hyressättningen. Den omständigheten att hyran är kollektivt förhandlad behöver dock i sig inte nödvändigtvis innebära att hyran återspeglar hyresgästernas allmänna värderingar eller för den delen en rimlig tolkning av bruksvärdet. Som vi tidigare påpekat är det fullt 
  
 262 
  
 SOU 2021:58 
  
 Förslag 
  
 möjligt för parterna att grunda hyressättningen på andra faktorer än bruksvärdet. 
  
 Den rättsliga prövningen är uppbyggd på så sätt att likvärdiga lägenheter ska jämföras med varandra. Den hyressättning som jämförelselägenheter har anses därvid utgöra ett bra mått på vad som rättsligt sett är en skälig hyra. Om de kollektivt förhandlande par- terna på en ort inte har differentierat hyrorna utifrån bruksvärden, kommer dock hyresgästernas allmänna värderingar av kvaliteter i boendet inte heller att få genomslag vid den rättsliga prövningen. 
  
 Hyror som inte motsvarar bruksvärde 
  
 Det kan på vissa orter förekomma hyresstrukturer som är svåra att rättfärdiga utifrån lägenheternas bruksvärden. Till exempel kan lägenheter som ligger i särskilt attraktiva områden ha samma hyres- nivå som liknande lägenheter i mindre attraktiva områden, trots att läget är en faktor som ska ingå i underlaget för bedömningen av en lägenhets bruksvärde. Hyressättningen kan utifrån ett sådant synsätt även brista i fråga om andra faktorer, såsom standarden inne i lägen- heterna. 
  
 Det förekommer när olika lägenheter åberopas i hyresnämnden att hyrorna för lägenheterna, trots att de har bestämts genom för- handlingsöverenskommelser, uppvisar en bristande logik utifrån lägenheternas beskaffenhet eller läge. Det kan finnas olika anled- ningar till att hyran inte alltid avspeglar lägenheternas bruksvärde, till exempel att de kollektivt förhandlande parterna inte har arbetat aktivt med att differentiera hyressättning på orten utifrån bruks- värden. Detta påverkar dock inte i sig förhandlingsöverenskommel- sernas giltighet. Däremot kan hyressättningen för andra lägenheter bli felaktig när sådana lägenheter används som jämförelsematerial i hyres- nämnden. Hyresnämndsprövningen kan då riskera att bevara hyres- strukturer som är svåra att rättfärdiga utifrån en hyressättning som är tänkt att grundas på bruksvärdet. Detta eftersom bruksvärdespröv- ningen går ut på att jämföra likvärdiga lägenheter och därmed inte tar i beaktande huruvida prövningslägenhetens hyra är skälig i förhållande till andra lägenheter som inte är likvärdiga, utan som har mer eller mindre attraktiva kvaliteter i förhållande till prövningslägenheten. 
  
 263 
  
 Förslag 
  
 SOU 2021:58 
  
 På en ort där parterna inte har arbetat med att differentiera hyror utifrån lägenheternas bruksvärden är det svårt att åstadkomma sådana ändringar vid hyresnämndsprövningen; både i höjande och sänkande riktning. 
  
 Tidigare behandling av frågan 
  
 Den ovan redovisade problematiken är inte ny. Utredningen om all- männyttans villkor föreslog i sitt betänkande EU, allmännyttan och hyrorna att lagtexten skulle utformas på så sätt att kollektivt för- handlade hyror skulle vara hyresnormerande om inte särskilda skäl talar för annat. I betänkande anfördes följande. 
  
 Samtidigt talar intresset av att bruksvärdesfaktorerna fullt ut beaktas i förhandlingsöverenskommelserna för att den normerande rollen för kollektivt avtalade hyror inte görs obetingad. En lämplig avvägning mellan intresset av en stark normerande roll för förhandlingsöverens- kommelser och intresset av att bruksvärdesfaktorerna fullt ut beaktas vid slutandet av dessa överenskommelser kan enligt vår bedömning nås genom att en kollektivt avtalad hyra inte anses som normerande, om den genom förhandlingsöverenskommelsen bestämda hyran inte ligger inom ramen för en rimlig tolkning av bruksvärdet, inklusive ett hänsynstagande till ett eventuellt påtagligt efterfrågeöverskott eller efterfrågeunderskott. Förhållandet att den normerande rollen på angivet sätt är begränsad kan i lagtexten uttryckas genom ett stadgande om att kollektivt avtalade hyror är normerande om inte särskilda skäl talar för annat.12 
  
 Utredningens förslag om att det i lagtexten skulle införas en ”ventil” genom vilken hyresnämnderna skulle kunna bortse från hyror som inte ligger inom en rimlig tolkning av bruksvärdet, genomfördes inte. Regeringen framhöll dock i propositionen följande. 
  
 Om parterna har åberopat flera lägenheter som jämförelsematerial och dessa omfattas av olika förhandlingsöverenskommelser med delvis olika innehåll, ankommer det på hyresnämnden att bedöma vilka överenskom- melser som är mest relevanta (jfr prop. 1968:91 Bihang A s. 53 f.). Om det vid bestämmande av skälig hyra finns en förhandlingsöverenskom- melse för den aktuella lägenheten eller för andra likvärdiga lägenheter i huset, ska naturligtvis normalt hänsyn tas till den överenskommelsen. På motsvarande sätt som det tidigare krävts att hyressättningen i de allmän- nyttiga jämförelselägenheterna är korrekt krävs det att de hyror som kommer till uttryck i förhandlingsöverenskommelser ligger inom ramen för en rimlig tolkning av bruksvärdet. Det finns alltså en möjlighet att 
  
 12SOU 2008:38 s. 488. 
  
 264 
  
 SOU 2021:58 
  
 Förslag 
  
 bortse från en förhandlad hyra om den klart avviker från vad som bör anses vara skälig hyra (jfr prop. 1974:150 s. 471).13 
  
 Vidare påpekade regeringen att en av förutsättningarna för en väl fungerande hyresmarknad är att hyresstrukturerna återspeglar bostadskonsumenternas värderingar och att det därför är angeläget att hyresskillnader mellan olika lägenheter motsvaras av skillnader i bruksvärde och att hyressättningen upplevs som rimlig och rättvis.14 I praxis har det också slagits fast att det ställs vissa krav på kollektivt förhandlade hyror för att de ska kunna användas vid en jämförelse. Kort sagt kan sägas att sådana hyror bör vara representativa för ortens hyressättning och att hyressättningen ska ha skett på ett korrekt sätt.15 
  
 Kommissionens förslag 
  
 Sett till bruksvärdesprövningens utformning och syfte framstår det som eftersträvansvärt att de jämförelselägenheter som åberopas av parterna ska ha hyror som ligger inom en rimlig tolkning av bruks- värdet. Om en målsättning är att läge och kvalitet ska återspeglas i hyressättningen, och alltför stora ingrepp i utformningen av bruks- värdesprövningen inte ska göras, kan det starkt ifrågasättas varför hyror som inte är differentierade utifrån sådana aspekter ska tillåtas få stor betydelse som jämförelsematerial vid den rättsliga pröv- ningen. Detta särskilt eftersom bruksvärdesprövningen är tänkt att ta om hand sådana aspekter i syfte att fastställa en skälig hyra. Skälen för att få åberopa lägenheter med hyror som inte speglar bruksvärdet är därför inte starka. 
  
 Eftersom kommissionens uppgift är att föreslå förändringar som kan stärka genomslaget för läge och kvalitet i hyressättningen bör det införas en ventil som gör det möjligt att, i större mån än i dag, utesluta kollektivt förhandlade hyror som inte speglar rimliga bruksvärden från prövningen. En lagfäst möjlighet för hyresnämnden att bortse från sådant jämförelsematerial kan få till följd att bruks- värdesprövningens grundkonstruktion bättre uppnår sitt syfte.16 En 
  
 13Prop. 2009/10:185 s. 91. 
  
 14Prop. 2009/10:185 s. 67 och s. 91. 
  
 15Se avsnitt 2.3.11. 
  
 16Eftersom prövningen går ut på att välja ut lägenheter med liknande egenskaper, innebär konstruktionen att lägenheternas olika bruksvärde förutsätt ha fått återspegling i hyres- sättningen. 
  
 265 
  
 Förslag 
  
 SOU 2021:58 
  
 sådan regel är dessutom en logisk följd av de ovan nämnda förarbets- uttalandena, särskilt mot bakgrund av att genomslaget för bruks- värdet behöver bli tydligare. 
  
 Processen i hyresnämnden är dispositiv och det är parterna i tvisten som har att åberopa den bevisning som ska ligga till grund för prövningen. Det bör därför också vara upp till parterna att åberopa utredning som kan visa att hyressättningen i motpartens jämförelsematerial inte i tillräcklig grad avspeglar bruksvärdet. 
  
 En lagfäst ventil kan även tänkas sätta press på parterna att – på orter där det inte finns någon större differentiering av hyror – för- handla och differentiera hyressättningen utifrån bruksvärden. Den föreslagna ventilen kan ses som en tydlig fingervisning från lag- stiftarens sida att parterna förutsätts förhandla hyror utifrån bruks- värdesfaktorer. Finns inget intresse för det från någon part, ska inte den rättsliga prövningen undantagslöst förstärka den positionen. I vårt resonemang ligger även en uppfattning att lägenheter som fått sin hyra fastställd i en prövning vid hyresnämnden eller i Svea hovrätt kan utgöra jämförelsematerial.17 
  
 Hyressättning efter bruksvärde är inte en exakt metod. Man bör därför räkna med att hyran måste tillåtas att variera inom vissa margi- naler utan att hyressättningen kan anses avvika från en rimlig be- dömning av bruksvärdet. Förändringen innebär inte att hyresnämn- derna framöver kommer att bli en kontrollinstans för hyressättning. Parterna i det kollektiva förhandlingssystemet ska alltjämt ha frihet och inom vida ramar kunna komma överens om hyror. Det är också parterna som har det primära ansvaret för att komma överens om hur bruksvärdet ska tillämpas med avseende på de enskilda faktorerna. 
  
 Ventilen ska kunna användas när det klart framgår att hyrorna i det åberopade jämförelsematerialet inte speglar rimliga bruksvärden. Det kan till exempel röra sig om den situationen att det geografiska läget inte eller knappt har beaktats i hyressättningen, eller att det finns en negativ lägesfaktor, dvs. hyrorna i ytterområden är högre än i mer centrala och attraktiva områden. Hyresprövningar på orter där parterna har arbetat med att differentiera hyressättningen utifrån bruksvärden kommer alltså inte att påverkas av ventilen, förutsatt att parterna åberopar sådant jämförelsematerial. 
  
 Eftersom processen i hyresnämnden är dispositiv kan hyres- nämnden inte ex officio tillämpa ventilen. I stället krävs att någon av 
  
 17Se avsnitt 2.3.11. 
  
 266 
  
 SOU 2021:58 
  
 Förslag 
  
 parterna gör gällande att den ska tillämpas och åberopar bevisning till stöd för detta. Något formellt beslut från hyresnämnden om att inte lägga visst jämförelsematerial till grund för en direkt jämförelse krävs inte. Hyresnämnden får i stället, liksom i dag, i skälen för be- slutet ange att vissa lägenheter inte ska ingå i jämförelsematerialet. Den närmare innebörden av att den kollektivt avtalade hyran ska ligga inom ramen för en rimlig bedömning av bruksvärdet måste överlämnas till rättstillämpningen. 
  
 I de fall där det på grund av ventilen inte finns förutsättningar för en direkt jämförelse får hyresnämnden, liksom i dag, i stället bestämma hyran efter en skälighetsbedömning. En närmare redogörelse för hur kommissionens förslag är tänkt att påverka den rättsliga prövningen framgår i avsnitt 7.7. Redan här ska dock framhållas följande. 
  
 Följden av att visst jämförelsematerial kan uteslutas från en direkt jämförelse är att hyror för andra lägenheter kommer att få större betydelse för prövningen. Parterna kan ha åberopat andra kollektivt förhandlade hyror där bruksvärdet återspeglas i hyressättningen. Om det inte kan göras en direkt jämförelse med åberopade kollektivt förhandlade hyror, kan det bli aktuellt att beakta hyror som inte bestämts i en kollektiv förhandling. 
  
 Finns det inte material som kan ligga till grund för en direkt jäm- förelse är hyresnämnden liksom i dag hänvisad till en allmän skälig- hetsbedömning. De skäl som legat till grund för att utesluta visst jämförelsematerialet från en direkt jämförelse bör givetvis få åter- spegling på hur hyresnämnden ser på materialet vid en allmän skälighetsbedömning. Det förhållandet att ventilen har använts får alltså betydelse även för den allmänna skälighetsbedömningen. Inom ramen för den fria bevisvärderingen kan då förekomma olika slags utredning, exempelvis hyror som inte kan ligga till grund för en direkt jämförelse, enkätundersökningar, trygghetsundersökningar, statistik gällande kötider eller prissättning på andra typer av bostäder etc. Det får då bedömas från fall till fall hur tillförlitlig utredningen är och vilka slutsatser man bör dra av den. För hyresprövningar där ventilen har tillämpats kan alltså annat av parterna åberopat bakgrundsmaterial komma att få större betydelse för prövningen än i dag. 
  
 267 
  
 Förslag 
  
 SOU 2021:58 
  
 7.6Medling i hyresnämnd 
  
 Förslag: En ny bestämmelse införs i hyresförhandlingslagen i syfte att ge lagstöd åt sådan informell medling som i dag före- kommer i hyresnämnden mellan förhandlingsordningens parter. Någon ändring av användningen av sådan medling åsyftas inte genom den nya bestämmelsen. 
  
 Medling i hyresnämnden 
  
 Hyresnämnden är skyldig att försöka förlika parterna.18 Detta gäller alla typer av ärenden och även om nämnden i slutändan kan behöva fatta beslut i tvisten. Vid hyresnämnden förekommer en stor mängd ärenden som enbart gäller medling i olika hyrestvister. Den van- ligaste typen av medling i nämnden är s.k. lokalmedling, dvs. när parterna i ett lokalhyresförhållande tvistar om avtalsvillkoren för en ny avtalsperiod eller när hyresvärden har sagt upp avtalet för avflytt- ning. 
  
 I hyresnämnden förkommer också medling i andra tvister gällande tillämpningen av hyresavtal. Hyresnämnden kan också åta sig att medla i hyrestvister som ligger för prövning i allmän domstol. 
  
 Hyresnämnden är endast behörig att handlägga sådana ärenden som enligt lag ingår i nämndens uppgifter. Gemensamt för i princip samt- liga hyresärenden som handläggs av hyresnämnden är att det är par- terna i hyresavtalet, dvs. hyresvärd och hyresgäst, som kan vara parter i ärendet.19 Hyresnämnden kan alltså inte medla mellan exempelvis två hyresgäster i frågor om störningar. Hyresnämnden har inte heller stöd i lagen för att medla mellan de förhandlande parterna vid tvister gällande kollektiva hyresförhandlingar. 
  
 Medling vid hyresförhandlingar 
  
 Det är inte alla hyresförhandlingar enligt hyresförhandlingslagen som resulterar i en förhandlingsöverenskommelse. En del av förhand- lingarna strandar, och tvisten kan då hänskjutas till hyresnämnden för 
  
 1812 § lagen om arrendenämnder och hyresnämnder. 
  
 19Undantag är vissa ärenden enligt hyresförhandlingslagen gällande förhandlingsordning och skadestånd vid brott mot förhandlingsskyldigheten. 
  
 268 
  
 SOU 2021:58 
  
 Förslag 
  
 prövning med stöd av 24 § hyresförhandlingslagen. I en sådan tvist är det hyresvärden och hyresgästerna som är parter. 
  
 I de flesta fall gäller tvisten ett begränsat antal lägenheter och kan prövas av hyresnämnden på vanligt sätt. I vissa fall gäller tvisten ett större antal lägenheter. Även dessa kan i de flesta fall hanteras av hyresnämnden genom så kallad pilotfallsprövning enligt 9 § andra stycket lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder eller genom att förfarandet på annat sätt anpassas till det aktuella fallet. I samtliga dessa fall genomförs ofta medling som en del i förfarandet. 
  
 I vissa fall gäller tvisten emellertid ett mycket stort antal lägen- heter, ofta tusentals. De involverar dessutom inte sällan ett antal hyresvärdar. Dessa s.k. masstrandningar är mycket svåra att hantera för hyresnämnderna. Förfarandet är inte anpassat för dessa tvister. Sedan många år har i dessa fall tillämpats ett förfarande med vad som kan kallas ”informell medling”. 
  
 Informell medling 
  
 Utmärkande för den form av informell medling som sker vid hyres- nämnderna är att den inte sker mellan parterna i hyresavtalet, utan mellan de förhandlande parterna. Informell medling föregås normalt sett av en ansökan från hyresvärden eller hyresvärdarna mot de hyres- gäster som berörs av den begärda villkorsändringen. Sedan hyres- nämnden registrerat ärendet med angivande av parter och inkomna handlingar erbjuds de förhandlande parterna medling i hyresnämnden. Om båda går med på medling inleds därefter medlingsarbetet medan prövningsärendena får vila i avvaktan på utgången av medlingen. Om medlingen leder till en överenskommelse brukar förhandlingen åter- upptas och slutföras genom en förhandlingsöverenskommelse. Där- efter kan prövningsärendena återkallas och skrivas av. 
  
 I vissa fall kan syftet med medlingen vara att komma fram till de slutliga hyrorna, mer eller mindre detaljerat. I andra fall riktas med- lingen in på att lösa vissa principfrågor eller rena procedurfrågor. Vilka frågor som förs upp på agendan samt hur medlingen går till brukar bestämmas i samråd med parterna i medlingen. 
  
 Genom att hyresnämndens verksamhet normalt sett är inriktad på att lösa tvister mellan parterna i hyresavtalet saknas regler för den 
  
 269 
  
 Förslag 
  
 SOU 2021:58 
  
 informella medlingen. Detta innebär också att det saknas dokumen- tation av hur många sådana medlingar som förekommer. När det gäller de riktigt stora strandningarna med tiotusentals lägenheter kan det uppskattningsvis röra sig om några enstaka fall under en tioårs- period. Men någon dokumentation finns inte. Däremot går det ofta att spåra att större mängder av ärenden har hänskjutits till nämnden för prövning. 
  
 Det råder delade meningar om det ”lagliga” i att bedriva denna typ av medling. Att medla mellan de förhandlande organisationerna i deras egenskap av ombud för ett antal hyresvärdar respektive hyres- gäster är inget problem. När det däremot gäller situationer där den ena organisationen endast företräder en del av parterna på ena sidan blir det annorlunda, eftersom samtliga parter kan göra anspråk på att få delta i förfarandet. Det har också framförts olika uppfattningar i frågan om det är möjligt att utföra medling utan att tvisten mot samt- liga hyresgäster har hänskjutits. Ett sådant hänskjutande omfattande tusentals hyresgäster och i vissa fall ett stort antal hyresvärdar kan ofta medföra ett betydande arbete för såväl partsföreträdarna som för hyresnämnden. 
  
 Liksom vid annan medling är förfarandet helt frivilligt och hyres- nämndens medverkan syftar inte till att pröva tvisten. I stället begränsas hyresnämndens roll till att underlätta för parterna att lösa de tvistefrågor som utgjort hinder för en förhandlingsöverenskom- melse. Det är således parterna som har ansvaret för slutresultatet. 
  
 Informell medling i tidigare utredningar 
  
 Frågan om att använda sig av hyresnämnden för att lösa tvister i de kollektiva hyresförhandlingarna har behandlats i tidigare förarbeten. Redan när införandet av en hyresförhandlingslag utreddes övervägdes att låta de förhandlande parterna uppträda som parter i hyresnämnden. Hyresrättsutredningen ansåg emellertid i sitt första delbetänkande att detta inte var lämpligt. Utredningen anförde följande (SOU 1976:60 s. 98). 
  
 270 
  
 SOU 2021:58 
  
 Förslag 
  
 I ett system som bygger på frivilliga hyresavtal kan det, som vi tidigare framhållit, inte komma i fråga att betaga de enskilda hyresparterna rätten att få hyresvillkoren prövade av hyresnämnd. Om dessutom förhandlingens parter medgavs rätt att föra sin tvist till hyresnämnden skulle det innebära att hyran för samma lägenhet skulle kunna bli prövad av hyresnämnden efter samma normer i två på varandra följande pro- cesser. En sådan dubbelprövning framstår varken som rationell eller ändamålsenlig. Det för oss avgörande argumentet mot ett sådant pröv- ningsförfarande är emellertid att möjligheten till en sådan utväg ur en besvärlig förhandlingssituation i alltför hög grad avlyfter parterna ansvaret för att förhandlingarna leder till resultat. 
  
 I hyresrättsutredningens slutbetänkande återkom man till frågan. Utredningen hänvisade bland annat till de på frivillig väg tillkomna förlikningsorganen Hyresmarknadskommittén och Bostadsmark- nadskommittén och upprepade därvid sin slutsats att det skulle med- föra betydande nackdelar att låta de förhandlande parterna föra sin tvist till hyresnämnden för prövning.20 Det framgick också av slut- betänkandet att remissinstanserna efter det första betänkandet, som presenterats ett par år tidigare, hade gett uttryck för olika upp- fattningar i saken. Medan Bostadsdomstolen och Hyresgästernas Riksförbund hade tillstyrkt utredningens förslag fanns flera remiss- instanser som förordade att de förhandlande parterna skulle få möjlig- het att vid strandning hänskjuta tvisten till medling inför hyresnämnd. Ett par remissinstanser hade velat att hyresnämnden skulle kunna fastställa ett rambelopp för hyreshöjningar vid strandning. Fastighets- ägarförbundet hade föreslagit att förhandlande part skulle kunna hänskjuta tvisten till hyresnämnden för avgörande. Departements- chefen hade emellertid ansett det lämpligast att låta de förhandlande organisationerna svara för den medlingsverksamhet som behövs.21 
  
 I ett delbetänkande från 1989 års hyreslagskommitté (SOU 1991:86) uppmärksammades ett fall där hyrestvister enligt 24 § hyresförhand- lingslagen avseende närmare 6 000 lägenheter hade handlagts vid en hyresnämnd under drygt ett och ett halvt år. Som följd av det utdragna förfarandet hade hyresvärden drabbats av mycket allvarliga likviditets- problem. Hyreslagskommittén övervägde därför bland annat om hyresnämnden skulle ges en rätt att, under vissa förutsättningar, med- dela ett omedelbart verkställbart förordnande om hyreshöjning som skulle ha samma verkan som en förhandlingsöverenskommelse. Kom- 
  
 20SOU 1981:77 s. 134 ff. 
  
 21Prop. 1977/78:175 s. 135. 
  
 271 
  
 Förslag 
  
 SOU 2021:58 
  
 mittén ansåg emellertid inte att det fanns tillräckligt starka skäl för att införa en sådan ordning.22 
  
 Frågan togs på nytt upp av utredningen om hyran vid ny- produktion (SOU 2017:65). Där anfördes att den informella med- lingen som ovan beskrivits ofta hade varit framgångsrik och att omfattande tvister med många gånger ett ansenligt antal hyresgäster hade kunnat undvikas. Ett problem med den informella medlingen var dock, enligt utredaren, att hyresnämnden först måste registrera ett stort antal ärenden med många hyresgäster som motparter. Utredaren nämnde som exempel ett fall vid Hyresnämnden i Göteborg som hade gällt cirka 43 000 hyresgäster. Utredaren föreslog därför att det skulle bli möjligt att låta hyresnämnden på begäran av parterna utse en eller flera opartiska medlare utan att några villkorsärenden behövde registreras.23 
  
 Slutligen omnämndes frågan om medling i hyresnämnden som en bakgrund i Justitiedepartementets promemoria med redovisning av utredningsuppdraget Mer effektiva hyresförhandlingar (Ju 2019:H). Det förslag som lämnades innebär att de förhandlande parterna frivilligt kan ansluta sig till ett regelverk för skiljeförfarande. Anslut- ningen till regelverket ska ske genom en överenskommelse i för- handlingsordning. Regelverket går ut på att en part kan begära att hyresnämnden ska utse en oberoende skiljeman. En sådan skiljeman ska kunna besluta om nya hyresnivåer med hänsyn till den ekono- miska utvecklingen. Däremot ska det inte ingå i skiljemannens behörighet att pröva hyressättning baserat på bruksvärde. Förslaget bereds för närvarande i Regeringskansliet. 
  
 Kommissionens förslag 
  
 En medlingsinstans eller annat tvistelösningsförfarande kopplat till de kollektiva förhandlingarna bör i första hand arrangeras av par- terna själva. Om förslaget till tvistelösningsförfarande vid årliga för- handlingar genomförs kan detta påverka behovet av annan medling inför hyresnämnden. Även med sådana regler kan man emellertid förvänta sig att det kommer att finnas ett behov av medling i hyres- nämnden. Det kan exempelvis handla om parter som inte har anslutit 
  
 22SOU 1991:86 s. 152 ff. 
  
 23SOU 2017:65 s. 169 ff. 
  
 272 
  
 SOU 2021:58 
  
 Förslag 
  
 sig till regelverket för skiljeförfarande. Det kan också vara så att förhandlingarna förutom frågor om den ekonomiska utvecklingen även innefattar frågor om synen på bruksvärdet. Det torde inte vara ovanligt att det inom ramen för en så kallad årsförhandling kommer in frågor om hur hyresuttaget ska fördelas med hänsyn till läget eller andra bruksvärdesfaktorer. 
  
 Erfarenheten visar att den sorts medling som hittills bedrivits informellt i hyresnämnderna kan vara ett komplement till andra tvistelösningsförfaranden som parterna själva har anordnat eller anslutit sig till. Medling inför hyresnämnden behöver därför inte stå i motsats till andra förfaranden för tvistelösning. 
  
 De tidigare lagstiftningsarbetena i frågan tycks ha utgått från att medling i hyresnämnden skulle innefatta en prövning från nämndens sida. Ett mera korrekt förhållningssätt till medling är att hyres- nämnden ska hjälpa parterna att komma överens. 
  
 Det som ovan kallas informell medling har använts under en längre tid, och det kan antas att sådan medling kommer att användas även fortsättningsvis när parterna så önskar. Kommissionen har inga tankar på att tillföra en ny medlingsfunktion till de kollektiva för- handlingarna. Den verksamhet som hyresnämnderna har utövat med viss framgång bör emellertid omgärdas av ett enkelt regelverk. En ny bestämmelse bör därför införas i hyresförhandlingslagen. 
  
 De viktigaste frågorna som bör regleras är hur medlingen inleds, hur länge den bör få pågå samt hur den avslutas. I övrigt bör med- laren i samråd med parterna kunna genomföra medlingen på det sätt som bedöms lämpligast i det enskilda fallet. Övriga former för med- lingen bör liksom i andra medlingssammanhang vara flexibla för att kunna anpassas till förhållandena i det enskilda fallet. 
  
 Inledandet av medlingen bör inte förutsätta att ett prövnings- ärende har inletts mellan hyresavtalets parter. Därigenom kan man undvika ett stort extraarbete för såväl parterna som hyresnämnden. Förfarandet avses komma till användning när möjligheterna till en förhandlingsöverenskommelse synes utesluten. Normalt sett bör förhandlingen vara strandad i formell mening. Åtminstone bör det framgå av omständigheterna att parterna verkligen har försökt att komma överens. Förfarandet bör vidare i första hand komma till användning i de fall där en normal prövning skulle medföra särskilda svårigheter, dvs. vid strandningar av förhandlingar som gäller hyrorna för ett stort antal lägenheter eller många hyresvärdar. Huruvida 
  
 273 
  
 Förslag 
  
 SOU 2021:58 
  
 medling i denna form är lämplig i det enskilda fallet bör avgöras av hyresnämnden efter en helhetsbedömning. Sammantaget bör med- lingen formellt sett vara tillgänglig i alla situationer där den kan antas vara till nytta för alla berörda. 
  
 När det gäller hur länge medlingen kan pågå är det angeläget att inte ett eventuellt prövningsförfarande fördröjs längre än vad som är motiverat. I normalfallet bör medlingen kunna vara avklarad inom tre månader. Parterna bör dock kunna begära att medlingen fort- sätter under längre tid om det är motiverat. Hyresnämnden bör dock vara ansvarig för att inte medlingen pågår längre än motiverat. Hyresnämnden ska därför slutligen kunna bestämma att medlingen ska avslutas om arbetet inte förs framåt. 
  
 Enligt 12 kap. 55 e § jordabalken och dagens praxis gäller att övergången från förhandling till prövning enligt 24 § hyresförhand- lingslagen får till följd att en ändring av hyran som huvudregel får börja gälla först från månadsskiftet närmast efter tre månader från dagen för ansökningen. Hyresnämnden får enligt fjärde stycket i samma paragraf bestämma att den nya hyran ska gälla från en tidigare tidpunkt om det finns skäl till det. När en villkorsändring prövas efter en strandad förhandling med stöd av 24 § hyresförhandlings- lagen gäller enligt praxis att den nya hyran får börja gälla från den tidpunkt till vilken förhandlingen hänförde sig, om inte hyresvärden utan giltigt skäl har dröjt med hänskjutandet till hyresnämnden. Om hyresvärden avvaktar utgången av medling enligt kommissionens förslag torde man inte kunna anse att hyresvärden utan giltigt skäl har dröjt med att hänskjuta tvisten för prövning. Hyresvärden bör därför kunna avvakta utgången av en medling i hyresnämnden utan att tidpunkten för när den nya hyran ska börja gälla senareläggs. Enligt kommissionens bedömning behövs ingen särskild bestäm- melse om detta. 
  
 I anslutning till denna fråga kunde det övervägas om medling i hyresnämnden skulle kunna spela en roll även vid andra fall av oenighet mellan partsorganisationerna, exempelvis beträffande utformningen av hyressättningsmodeller eller andra mer principiella förhandlingar som inte avser konkreta hyresförhandlingar. Kommissionen har dock inte bedömt att den frågan kan lösas inom ramen för detta uppdrag. Möjligheten kan ändå vara värd att undersöka närmare, om det skulle finnas ett intresse från organisationerna. 
  
 274 
  
 SOU 2021:58 
  
 Förslag 
  
 7.7Effekter av kommissionens lagförslag för den rättsliga prövningen 
  
 En fråga som infinner sig är hur bruksvärdesprövningen kommer att påverkas av kommissionens lagförslag. Nedan följer en ingående beskrivning av den rättsliga prövningen och hur de aktuella lagför- slagen är tänkta att tillämpas. 
  
 Bruksvärdesprövningen 
  
 Av 55 § hyreslagen framgår att om hyresvärden och hyresgästen tvistar om hyrans storlek ska hyran fastställas till skäligt belopp. I 55 § andra meningen pekas en metod ut för att fastställa skälig hyra, så kallad direkt jämförelse. Denna metod ska, om det är möj- ligt, tillämpas av hyresnämnden för att fastställa en skälig hyra. 
  
 Processen i hyresnämnden är dispositiv, vilket bland annat får till följd att hyresnämnden inte kan bestämma en skälig hyra som går utöver eller understiger vad part yrkat respektive godtagit att betala. Den dispositiva processen får även till följd att förutsättningarna för en direkt jämförelse avgörs av kvaliteten på det jämförelsematerial (dvs. bevisning) som parterna åberopar. För direkt jämförelse innebär det ett krav på parterna att åberopa ett tillräckligt stort antal jäm- förelselägenheter som är likvärdiga med prövningslägenheten. Hyres- nämnden bedömer likvärdigheten utifrån lägenheternas bruksvärden. Finner hyresnämnden att det åberopade materialet är likvärdigt kan en direkt jämförelse göras, vilket får till följd att prövningslägen- hetens hyra ska fastställas i relation till jämförelselägenheternas hyror. 
  
 Att skälig hyra bestäms efter en direkt jämförelse är dock mycket ovanligt. Det jämförelsematerial som parterna åberopat är vanligtvis inte av sådan kvalitet att det kan ligga till grund för en direkt jäm- förelse. Det är inte heller ovanligt att parterna är fullt medvetna om att det inte kommer att vara möjligt att tillämpa denna metod. Situationen att det inte finns förutsättning att göra en direkt jämförelse, inverkar dock inte på hyresnämndens skyldighet att bestämma en skälig hyra. Det kan t.o.m. vara så att parterna inte har åberopat något jämförelse- material över huvud taget, men hyresnämnden har ändock till upp- gift att bestämma en skälig hyra. Den metod som tillämpas när det inte går att göra en direkt jämförelse är allmän skälighetsbedömning. 
  
 275 
  
 Förslag 
  
 SOU 2021:58 
  
 Vid en allmän skälighetsbedömning har hyresnämnden bland annat att beakta sådant material som parterna åberopat som bevis- ning till stöd för sitt yrkande eller inställning (så kallat bakgrunds- material). Bakgrundsmaterialet har givetvis varierande betydelse för prövningen beroende på hur relevant materialet bedöms vara för den aktuella tvisten. För att bedöma om ett material är relevant måste det ställas i relation till vad prövningen ska uppnå. Att hyran ska vara skälig ger ingen närmare vägledning i den saken. 
  
 Den direkta jämförelsen syftar som tidigare nämnts till att hitta och jämföra lägenheter utifrån deras bruksvärden. Lägenheter som utifrån sådana faktorer (dvs. bruksvärde) anses likvärdiga ska också som utgångspunkt ha lika hyra. Kravet enligt 55 § på att hyrans storlek ska vara skälig måste därför underförstått anses relatera till lägenhetens bruksvärde och detta även vid en allmän skälighets- bedömning. Den lagändring som kommissionen föreslår i 55 § första stycket hyreslagen och som innebär att hyran ska vara skälig med hänsyn till bruksvärdet avser att förtydliga detta. 
  
 Hyressättningen för lägenheter som till bruksvärdet är lika pröv- ningslägenheten får givetvis vid en allmän skälighetsbedömning större betydelse för utgången än för lägenheter som är olika pröv- ningslägenheten. Från kommissionens sida är det därför viktigt att tydligt framhålla att enligt gällande rätt får lägenheternas bruks- värden även en påverkan för resultatet vid en allmän skälighets- bedömning. Det är inte heller ovanligt att parterna i tvisten åberopar annat bevismaterial, än potentiella jämförelselägenheter, som de anser vara relevant för prövningen. Det kan vara material såsom enkätundersökningar, kötider, brottsstatistik m.m. Materialet kan syfta till att påvisa skillnader i bruksvärde mellan lägenheter och hyresgästvärderingar, allt i syfte att visa vad den skäliga hyran bör uppgå till. Hyresnämnden har att värdera det samlade bevismaterialet och tillsammans med sin allmänna kännedom om hyresläget på orten fastställa en skälig hyra. Hur lägenhetens bruksvärde bedömts eller de närmare överväganden som leder fram till hur skälig hyra bestämts, vid en allmän skälighetsbedömning, går dock sällan att utläsa av hyresnämndens beslut. Detta vill kommissionen ändra på genom en ändring i 21 § lagen om arrendenämnder och hyresnämnder. 
  
 Den dispositiva processen innebär att hyresnämnden inte själv- mant kan inhämta bevisning som därefter kan läggas till grund för prövningen. Parterna är däremot fria att åberopa det material som de 
  
 276 
  
 SOU 2021:58 
  
 Förslag 
  
 anser relevant för tvisten. Lagstiftaren kan dock sägas i lagtexten ha pekat ut att vid en rättslig prövning ska ett visst material ha ett större betydelse för utgången av prövningen. Detta eftersom vid pröv- ningen ska främst beaktas sådan hyra för lägenheter som har bestämts i förhandlingsöverenskommelser enligt hyresförhandling- slagen. Stadgandet får till följd att vid en direkt jämförelse ska jäm- förelsematerialet främst bestå av lägenheter med kollektivt för- handlade hyror. Denna princip har även ansetts gälla vid allmänna skälighetsbedömningar, dvs. hyresnämnden ska vid sin skälighets- bedömning lägga större vikt vid lägenheter med kollektivt för- handlade hyror.24 Det ska dock påpekas att det i lagstiftningen inte finns något förbud mot att även beakta annat material, till exempel egensatta hyror.25 Eftersom processen är dispositiv är det teoretiskt sett fullt möjligt att ingen part åberopar en kollektivt förhandlad hyra och att skälig hyra då i stället bestäms utifrån annat material. 
  
 Kollektivt förhandlade hyror är dock allt som oftast avgörande för utgången av den rättsliga prövningen. Hur bruksvärdet åter- speglas i hyressättningen och vilket genomslag olika bruksvärdes- faktorer får vid den rättsliga prövningen bestäms alltså till stor del av de kollektivt förhandlande parterna. På orter där parterna inte har arbetat med att differentiera hyressättningen utifrån bruksvärdes- faktorer kommer resultatet av bruksvärdesprövningen, dvs. den skäliga hyran, sannolikt inte återspegla skillnader i bruksvärde. 
  
 För det fall en målsättning är att läge och kvalitet ska få ett större genomslag i hyressättningen, men där avtalsfriheten fortfarande är betydande, kan en väg framåt vara att hyresnämnden kan lägga mindre vikt vid sådana hyror som inte speglar rimliga bruksvärden. Genom en ventil kan parterna ges större möjlighet än i dag att påverka det bevismaterial som läggs till grund för bedömningen av skälig hyra. Ventilen innebär att parterna ges möjlighet att åstadkom- ma en ordning där kollektivt förhandlande hyror, som avviker från en rimlig bedömning av lägenheternas bruksvärde, ges en mindre bety- delse för utgången. Vid en direkt jämförelse ska sådana hyror inte utgöra jämförelsematerial över huvud taget och vid en allmän skälig- hetsbedömning kommer de få mindre påverkan på resultatet. 
  
 24Se avsnitt 2.4.2. 
  
 25Se avsnitt 2.2.4. för en beskrivning av vad som avses med egensatta hyror. 
  
 277 
  
 Förslag 
  
 SOU 2021:58 
  
 Närmare om direkt jämförelse och våra förslag 
  
 Av lagtexten kommer det framgå att hyran ska fastställas till skäligt belopp med hänsyn till lägenhetens bruksvärde. I 55 § första stycket andra meningen hyreslagen stadgas en metod för att komma fram till vad som är skälig hyra, nämligen att ”hyran ska inte anses som skälig om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga”. I ett tillägg i första stycket i paragrafen framhålls att vid bedömningen av en lägenhets bruksvärde ska sär- skild hänsyn tas till sådana faktorer som hyresgäster i allmänhet kan antas sätta ett stort värde på. 
  
 Bruksvärdet används liksom i dag till att välja ut jämförbara lägenheter. Är lägenheterna jämförbara utifrån deras bruksvärden kan även hyrorna jämföras, i syfte att fastställa en skälig hyra. Har de förhandlande parterna beaktat till exempel det geografiska lägets attraktivitet i hyressättningen kan den faktorn få genomslag vid den rättsliga prövningen. 
  
 Tilläggen i 55 § första stycket syftar till att hyresnämnden, när prövningslägenheten ställs i relation till jämförelselägenheterna, ska fokusera på de bruksvärdesfaktorer som kan antas vara mest bety- delsefulla för hyresgästerna. En sådan tillämpning ligger redan i dag inom ramarna för gällande rätt, men tillägget kan innebära ett för- tydligande om att hyresnämnden ska fokusera på de bruksvärdes- faktorer som hyresgäster i allmänhet sätter ett stort värde på. Hyres- nämnden ska alltså i det åberopade jämförelsematerialet söka likvärdiga lägenheter utifrån sådana faktorer. Finns det sådana lägen- heter kan hyresnämnden även i fortsättningen tillämpa metoden som anges i 55 § första stycket andra meningen hyreslagen. Någon större utvidgning eller inskränkning av möjligheterna till direkt jäm- förelse kan utifrån lagändringen inte förväntas. 
  
 Det åligger fortfarande parterna att åberopa det material som de anser ska ligga till grund för prövningen. I ett första skede är ord- ningen som i dag, dvs. att hyresnämnden som huvudregel främst beaktar kollektivt förhandlade hyror. Om en part invänder att det jämförelsematerial som motpart åberopat inte ligger inom en rimlig tolkning av bruksvärdet, kan även en sådan kollektivt förhandlad hyra komma att uteslutas från en direkt jämförelse. Den dispositiva processen får till följd att det är parten som måste begära att mot- partens jämförelsematerial ska uteslutas från prövningen och lägga 
  
 278 
  
 SOU 2021:58 
  
 Förslag 
  
 fram bevisning i saken. Till stöd för sitt påstående kan parten till exempel åberopa material som visar hur andra lägenheter på orten är hyressatta, analyser avseende boendekonsumenternas värderingar baserat på enkätundersökningar och särskilt vad gäller lägesfaktorn, bostadsköer och skillnader i priser på bostadsrätter i olika områden. Genom den åberopade bevisningen kan hyresnämnden besluta att den kollektivt förhandlade hyran avviker från en rimlig bedömning av lägenheternas bruksvärde, vilket får till följd att den inte ska användas som jämförelsematerial. Konsekvensen av en sådan utgång är att andra av parterna åberopade jämförelselägenheter kan få större betydelse vid en direkt jämförelse eller att hyresnämnden är hänvisad till att göra en allmän skälighetsbedömning. 
  
 Närmare om allmän skälighetsbedömning och våra förslag 
  
 Den metod som i dag främst används för att fastställa en skälig hyra bedömer vi även i fortsättningen kommer vara den metod som oftast tillämpas av hyresnämnden. Hyresnämndens stöd för att göra en allmän skälighetsbedömning framgår av att lagtexten stadgar att hyran ska fastställas till skäligt belopp. 
  
 Oavsett om hyran fastställs genom en direkt jämförelse eller en allmän skälighetsbedömning är en målsättning att utgången av pröv- ningen inte ska skilja sig alltför mycket åt beroende på vilken metod som har tillämpats. Det material som parterna åberopat, men som inte ansetts vara av sådan kvalitet att det kan ligga till grund för en direkt jämförelse, får betydelse vid en allmän skälighetsbedömning. Har ventilen använts för att utesluta jämförelsematerial ska de skäl som legat till grund för det även påverka hur hyresnämnden ser på materialet vid den allmänna skälighetsbedömningen. I prövningar där ventilen har använts kan annat bakgrundsmaterial, tillsammans med hyresnämndens allmänna kännedom om hyresläget på orten, då få större betydelse för utgången. 
  
 Genom lagändringarna i 55 § första stycket hyreslagen tillsam- mans med ändringen i 21 § lagen om arrendenämnder och hyres- nämnder kommer hyresnämnderna ha ett större stöd i lagstiftningen att motivera sina skälighetsbedömningar utifrån hur nämnden bedömt prövningslägenhetens bruksvärde. Detta kan ge incitament och väg- ledning för kommande hyresförhandlingar mellan parterna. 
  
 279 
  
 Förslag 
  
 SOU 2021:58 
  
 7.7.1Infasning av hyreshöjningar 
  
 De förslag som vi lägger syftar till att hyresgästernas värderingar i fråga om läge och kvalitet får ett större genomslag på de orter där sådana värderingar inte beaktas tillräckligt. De förhandlande par- terna ska alltjämt ha ansvaret för hyressättningen och kommer även i framtiden att avgöra vad som kan anses vara rimliga hyresnivåer på olika orter. Våra förslag innebär inte att hyresnämnderna kommer att vara drivande för hur hyresstrukturer utvecklas över tid. 
  
 På orter där boendekonsumenternas allmänna värderingar inte återspeglas i hyressättningen finns behov av att hyrorna differentieras utifrån bruksvärden. Det kan förväntas medföra hyreshöjningar inom vissa orter där sådana värderingar i dag inte fått genomslag. Det kan röra sig om att vissa bostadsområden på en ort har ett geo- grafiskt läge som är undervärderat. Men ändringarna kan även komma att leda till bedömningar av att hyran för en lägenhet är för hög, eller att hyran för den aktuella lägenheten i vart fall inte ska höjas i samma utsträckning som hyran för andra lägenheter. 
  
 I kommissionens direktiv framhålls att en förändring av hyresnivåer ska göras på ett ansvarsfullt sätt och inte leda till att hyresgästernas besittningsskydd undergrävs. En transparent och kontrollerad hyres- utveckling är viktigt för hyresrättens attraktivitet och för att inte försvaga besittningsskyddet och skapa otrygghet för hyresgäster vad gäller framtida boendekostnader. Det finns i dag ett starkt besittnings- skydd för befintliga hyresgäster. Hur eventuella hyreshöjningar ska hanteras inom ramen för ett starkt besittningsskydd är inte en ny fråga. 
  
 I 55 § sjätte stycket hyreslagen finns en bestämmelse som är tänkt att förhindra att enskilda hyresgäster får sådana kraftiga hyreshöj- ningar som, om de genomfördes på en gång, skulle urholka det reella besittningsskyddet. Bestämmelsen innebär att om den hyra som är att anse som skälig är väsentligt högre än den tidigare hyran, ska rätten om särskilda skäl inte talar emot det bestämma att hyra ska betalas med lägre belopp under en skälig tid. I förarbetena till bestäm- melsen uttalade regeringen att vad som ska anses som en väsentligt högre hyra får avgöras i rättstillämpningen efter omständigheterna i det särskilda fallet. En hyreshöjning på närmare 10 procent bör emellertid i allmänhet anses vara väsentlig. Särskilda skäl som kan tala emot en tillämpning av bestämmelsen kan vara att lägenhetens bruks- 
  
 280 
  
 SOU 2021:58 
  
 Förslag 
  
 värde har höjts till följd av standardhöjande åtgärder.26 Bestämmelsen möjliggör alltså att hyresnämnden kan besluta att en infasning av den skäliga hyran ska ske.27 
  
 Skyddsregeln är inte tillämplig när en upplåtelse av lägenheten görs till en ny hyresgäst, dvs. den omfattar inte inflyttningshyror. 
  
 Som exempel på särskilda skäl, som kan tala emot en infasning, anges bland annat att lägenhetens bruksvärde har höjts till följd av att det har genomförts standardhöjande åtgärder som hyresgästen har godkänt eller som hyresnämnden lämnat tillstånd till. Det kan då vara befogat att låta större hyreshöjningar få snabbare genom- slag.28 I rättsfallet RH 2013:9 (I) uttalade Mcpherson hovrätt att en riktlinje kan vara att det första steget innebär en höjning av hyran som mot- svarar ungefär hälften av den totala hyreshöjningen. 
  
 Vad gäller tiden för infasning har framhållits att hänsyn i första hand ska tas till hur stor skillnaden är mellan den tidigare hyran och den fastställda hyran. Tidsperioden bör vara så begränsad som möj- ligt utan att varje hyreshöjning blir för stor. I allmänhet bör perioden inte vara längre än tre till fem år. Endast i undantagsfall bör det komma i fråga att övergångstiden bestäms till närmare tio år. 
  
 Regeringen har den 27 maj 2021 till riksdagen överlämnat en pro- position i vilken det föreslås att skyddet för hyresgäster i vissa utsatta situationer ska stärkas. Det föreslås bland annat en lag- ändring i 55 § sjätte stycket hyreslagen om att den skäliga infasnings- perioden ska fastställas utifrån hyreshöjningens storlek. Genom lagändringen ska det inte längre finnas skäl att på grund av att hyres- höjningen beror på standardhöjande renoveringsåtgärder tillämpa en brantare trappa än annars. Vidare framhålls att om hyreshöjningen är så kraftig att den typiskt sett kan antas rubba de ekonomiska förut- sättningarna för hyresgäster att kunna bo kvar, talar det för att infas- ningsperioden bör bestämmas till fem år eller, i undantagsfall, mer.29 
  
 Den ventil som kommissionen förslår ska införas kan förväntas få viss påverkan på utfallet av den rättsliga prövningen på orter där 
  
 26Prop. 2009/10:185 s. 91 f. 
  
 27Bestämmelsen om infasning infördes 2011 när kollektivt förhandlade hyror blev hyres- normerande och allmännyttiga bolag inte längre skulle tillämpa självkostnadsprincipen. I för- arbetena till ändringarna framhölls att det var möjligt att dessa förändringar skulle kunna leda till hyreshöjningar på en del orter. Vid en utvärdering av  
 2011-års 
  lagändringar kunde dock konstateras att de farhågor som funnits om att ändringarna skulle komma att leda till mer påtagliga höjningar av den allmänna hyresnivån inte hade inträffat. Se Boverkets rapport 2017:29, s. 86 f. 
  
 28Prop. 2009/10:185 s. 92. 
  
 29Prop. 2020/21:201 s. 67 f. 
  
 281 
  
 Förslag 
  
 SOU 2021:58 
  
 det finns en hyresstruktur som inte speglar rimliga bruksvärden. På sådana orter kan jämförelsematerialet vid bruksvärdesprövningen komma att se annorlunda ut jämfört med i dag. Detta kan leda till att skälig hyra bedöms ligga på en något högre nivå än om ventilen inte hade tillämpats. Kommissionen bedömer att de hyreshöjningar som kan bli följden av förslaget inte kommer att ha sådan påverkan på hyresnivåerna att den skyddsregel som redan i dag finns behöver förstärkas. Det finns dock anledning att följa utvecklingen under tiden efter införandet av de nya reglerna. 
  
 7.8Uppföljning av hyresstrukturernas utveckling och fördjupad hyresstatistik 
  
 Bedömning: Kommissionen stödjer förslaget från Utredningen om fri hyressättning vid nyproduktion om att lägenhetsregistret bör utvidgas med hyresuppgifter. Kommissionen anser dock att hyresuppgifterna i lägenhetsregistret bör omfatta alla typer av hyreslägenheter. 
  
 Förslag: Boverket, eller annan lämplig myndighet, bör ges i upp- drag att närmare utreda förutsättningarna för att löpande följa upp utvecklingen av hyresstrukturer. Uppföljningen bör ta sikte på om hyrorna har differentierats med avseende på bruksvärde. I upp- draget bör ingå att ta fram enkla och transparenta modeller för denna uppföljning, som kan ge vägledning för de lokala aktörer som är ansvariga för hyressättningen. 
  
 Behovet av fördjupad hyresstatistik 
  
 Det är svårt att analysera hyresstrukturer utan att ha kunskap om vilka faktorer som ligger till grund för lägenheternas bruksvärden. Det saknas ofta kännedom om hur boendekonsumenterna värderar olika bruksvärdesfaktorer. Det behövs därför en bättre transparens för att de förhandlande parterna tydligare ska beakta läges- och kvalitetsfaktorer i hyressättningen. 
  
 Incitamenten för att göra beaktanden av läges- och kvalitets- faktorer är också relativt låga. I de årliga förhandlingarna hamnar 
  
 282 
  
 SOU 2021:58 
  
 Förslag 
  
 fokuset på andra frågor än bruksvärdesfaktorernas genomslag i hyressättningen. Avsaknaden av fördjupad hyresstatistik försvårar ett sådant arbete. En grundförutsättning för att parterna i högre grad ska kunna beakta läges- och kvalitetsfaktorer i hyressättningen är att det finns tillgång till en hyresstatistik som ger en transparent och rättvisande bild av hyresstrukturer och hyresnivåer. 
  
 Under utredningens gång har kommissionen uppmärksammats på den dåliga tillgången till relevant underliggande hyresdata. Kom- missionen vill därför peka på behovet av en fördjupad hyresstatistik. Den officiella statistiken gör det inte möjligt att jämföra hyresnivåer för olika lägenheter eller olika typer av lägenheter med varandra i förhållande till lägenhetsspecifika egenskaper. Detta försvårar inte bara för hyresmarknadens parter utan även för de aktörer som vill göra oberoende analyser och utvärderingar av hyresmarknaden, till exempel myndigheter, kommuner, organisationer, forskare med flera. För att hyresstrukturen och dess utveckling ska kunna följas och analyseras på ett bättre sätt behöver statistikinsamlingens omfång och kvalitet förbättras.30 Det är även kommissionens uppfattning att en ökad transparens ger större incitament för parterna att åtgärda hyres- strukturer som riskerar att underminera bruksvärdesystemet. 
  
 Insamlingen bör, på lägenhetsnivå, innehålla såväl uppgifter om kategori av lägenhet, aktuell hyra, vad som ingår i hyran (till exempel elektricitet, vatten, varmvatten, bredband) och typ av hyressättning (kollektivt förhandlad hyra, presumtionshyra, individuellt förhand- lad hyra eller hyra med hyrestak i fastighet med investeringsstöd) samt uppgifter om relevanta bruksvärdesfaktorer. Om viktiga lägen- hetsspecifika egenskaper utelämnas försvåras möjligheten att bedöma bruksvärdesfaktorernas genomslag i hyresstrukturen. Ur kommis- sionens perspektiv finns det även ett behov av tillförlitliga uppgifter kring vakanser och kötider likväl som av uppgifter kring omsättning av hyresgäster då detta ger en bild av bostadsmarknaden på orten. 
  
 Boverket har i ett tidigare regeringsuppdrag utrett och gjort en konsekvensanalys av de möjligheter som finns att förbättra hyres- statistiken och bedömde då att om de samlade behoven vägs samman så kan detta göras till en rimlig kostnad.31 Parterna på hyresmarknaden 
  
 30Även ur andra perspektiv, exempelvis konsumenternas informationsbehov, behov av under- liggande data vid analyser av bostadsmarknadens utveckling och bostadssociala frågeställ- ningar samt myndigheters hantering av offentliga stöd, finns det behov av en fördjupad hyres- statistik, Se Boverket, Rapport 2013:36, Förutsättningar för en fördjupad hyresstatistik. 
  
 31Boverket (2018), Rapport 2013:36, Förutsättningar för en förbättrad hyresstatistik. 
  
 283 
  
 Förslag 
  
 SOU 2021:58 
  
 har tidigare ställt sig positiva till att fördjupa hyresstatistiken och upp- manat Boverket och Regeringen att skyndsamt inleda detta arbete.32 
  
 Utredningen om fri hyressättning vid nyproduktion har i sitt betänkande Fri hyressättning vid nyproduktion föreslagit att lägenhets- registret bör utvidgas med hyresuppgifter. Kommissionen delar den analys och de slutsatser som gjorts i betänkandet.33 Kommissionen menar att denna utvidgning även bör omfatta alla typer av lägen- heter, inte bara nyproducerade med fri hyressättning. Exakt vilka uppgifter som ska samlas in och ingå i registret, utöver hyresbelopp, bör bestämmas i samråd med berörda myndigheter, som Hamilton mäteriet, SCB, Skatteverket, och Boverket, Sveriges kommuner och regioner (SKR) samt hyresmarknadens parter. 
  
 Löpande uppföljning av hyresstrukturer 
  
 Kommissionen välkomnar de studier av boendekonsumenternas betal- ningsvilja som partsorganisationerna gör och vill uppmuntra dem att fortsätta göra sådana. Ett sätt för det offentliga att, på annat sätt än genom lagstiftning, tydliggöra vikten av att hyresstrukturen ska av- spegla boendekonsumenternas värderingar och betalningsvilja är att löpande göra uppföljningar av hur hyresstrukturen utvecklas på de olika orterna. En regelbunden genomlysning skulle sannolikt med- föra att frågan om hyresstrukturen hamnar mer i fokus och kan bidra till att parterna lägger större vikt vid den. 
  
 Boverket, eller annan lämplig myndighet, bör därför få i uppdrag att årligen göra sådana granskningar. De bör innehålla någon form av kvantitativ beräkning av hur lägenheters olika bruksvärdesegen- skaper slår igenom i hyresstrukturen på de lokala marknaderna. Givet att fördjupad offentlig hyresstatistik saknas i dagsläget är det svårt att säga exakt hur ett sådant arbete skulle kunna genomföras. Vi ser det därför som nödvändigt att myndigheten, eller uppdrags- givaren, själva finner de mest lämpliga metoderna eller modellerna för granskningarna. Ett första steg skulle kunna vara ett uppdrag att se över förutsättningarna och möjligheterna att göra löpande kartlägg- ningar, med och utan tillgång till fördjupad offentlig hyresstatistik. 
  
 32Fastighetsägarna Sverige, Hyresgästföreningen Riks, Sveriges Allmännytta, (2020), Angeläget att utforma lösning för offentlig hyresstatistik, Skrivelse till Boverket den 19 oktober 2020. 
  
 33Se kapitel 12 och 17 i SOU 2021:50. 
  
 284 
  
 SOU 2021:58 
  
 Förslag 
  
 Ett sådant uppdrag bör inkludera kontakter med hyresmarknadens parter kring hur kartläggningarna bäst kan utformas. 
  
 Uppdraget skulle kunna ta sin utgångspunkt i varianter av de enklare metoder för hyressättning som kommissionen skissat i avsnitt 6.4.4 och 6.4.5 och/eller de modeller för systematisk hyres- sättning som parterna utarbetat. Modeller och metoder för upp- följning som utvecklats av en myndighet och vilar på objektiv och vetenskaplig grund skulle också kunna tjäna som förebild och guide för de lokala aktörer som arbetar med modeller för systematisk hyressättning. Modellerna bör sträva mot enkelhet och transparens samt ta hänsyn till att behovet av detaljeringsgrad och komplexitet i modellen skiljer sig åt på de lokala bostadsmarknaderna. 
  
 Kommissionen föreslår att regeringen ger Boverket, eller annan lämplig myndighet, i uppdrag att närmare utreda förutsättningarna för att löpande granska utvecklingen av hyresstrukturen med av- seende på bruksvärdesfaktorernas genomslag samt att ta fram enkla och transparenta modeller för denna uppföljning som kan ge väg- ledning för de lokala aktörer som är ansvariga för hyressättningen. 
  
 285 
  
 8 Författningskommentar 
  
 8.1Förslaget till lag om ändring i jordabalken 
  
 55 § 
  
 Om hyresvärden och hyresgästen tvistar om hyrans storlek ska hyran fastställas till skäligt belopp med hänsyn till lägenhetens bruks- värde. Vid bedömningen av en lägenhets bruksvärde ska särskild hän- syn tas till sådana faktorer som hyresgäster i allmänhet kan antas sätta ett stort värde på. Hyran ska inte anses som skälig om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. 
  
 Vid en prövning enligt första stycket ska främst beaktas sådan hyra för lägenheter som har bestämts i förhandlingsöverenskom- melser enligt hyresförhandlingslagen (1978:304). Detta gäller inte om hyran avviker från en rimlig bedömning av lägenheternas bruks- värde. Om en jämförelse inte kan göras med lägenheter på orten, får i stället hyran för lägenheter på en annan ort med jämförbart hyres- läge och i övrigt likartade förhållanden på hyresmarknaden beaktas. 
  
 Vid en prövning enligt första stycket får den hyra för en lägenhet som ska anses som skälig enligt 55 c § inte beaktas. 
  
 Vid en prövning enligt första stycket i fråga om en lägenhet som upplåts i andra hand ska en hyra som överstiger den hyra som hyres- värden betalar, med tillägg för möbler, utrustning och andra nyttig- heter, aldrig anses som skälig. Om upplåtelsen avser en del av lägen- heten ska en hyra som överstiger en i förhållande till omfattningen av upplåtelsen proportionerlig andel av den hyra som hyresvärden betalar, med tillägg för möbler, utrustning och andra nyttigheter, aldrig anses som skälig. Ett tillägg för möbler och annan utrustning som ingår i upplåtelsen får inte överstiga 15 procent av den hyra som hyres- värden betalar. Tillägg för andra nyttigheter som ingår i upplåtelsen får inte överstiga hyresvärdens kostnader för dem. 
  
 287 
  
 Författningskommentar 
  
 SOU 2021:58 
  
 Vid en prövning enligt första stycket ska även 55  
 a–55 
  d §§ iakttas. Om den hyra som är att anse som skälig vid en prövning enligt första stycket är väsentligt högre än den tidigare hyran i hyresför- hållandet, ska hyresnämnden, om hyresgästen begär det och inte sär- skilda skäl talar emot det, bestämma att hyra ska betalas med lägre belopp under en skälig tid. Detta gäller inte om hyran bestäms enligt 
  
 55 c §. 
  
 Om en förhandlingsklausul i ett hyresavtal har slopats och det ingår förhandlingsersättning i hyran enligt 20 § hyresförhandlings- lagen, har hyresgästen trots första, andra och femte styckena rätt att få hyran sänkt med ett belopp som motsvarar ersättningen. 
  
 Om tvisten gäller något annat villkor än hyran, ska villkor som hyresvärden eller hyresgästen har ställt upp gälla i den utsträckning det är skäligt med hänsyn till hyresavtalets innehåll, omständig- heterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt. Hyrestiden ska vara obestämd, om inte bestämd hyrestid av någon särskild anledning är lämpligare. 
  
 Om hyresvärden och hyresgästen kommer överens om villkoren för fortsatt uthyrning i en tvist enligt första eller åttonde stycket, gäller de överenskomna villkoren, oavsett vad som föreskrivs i nämnda stycken, i den utsträckning inte något annat följer av bestämmelserna i övrigt i denna balk. 
  
 Paragrafen innehåller bestämmelser om hur den rättsliga pröv- ningen av hyran ska göras. Övervägandena för ändringarna finns i avsnitt  
 7.3–7.5 
  samt 7.7. 
  
 I första stycket görs ett tillägg som syftar till att tydliggöra att bruksvärdet ska vara det grundläggande för att fastställa skälig hyra oavsett om hyran bestäms efter en direkt jämförelse eller genom en allmän skälighetsbedömning. Redan i dag framgår av lagtexten att bruksvärdet ska ligga till grund för en direkt jämförelse. Samma utgångspunkt får även anses gälla vid en allmän skälighetsbedöm- ning. Tillägget innebär alltså endast ett förtydligande av vad som redan gäller. Ändringen avser dock även att utgöra ett stöd för hyres- nämnden vid utformningen av skälen för beslutet, se förslaget till ändring av 21 § i lagen om arrendenämnder och hyresnämnder. Grundprincipen om att prövningen ska utgå från hyran för andra lägenheter och att lika lägenheter ska ha lika hyra är alltjämt gällande. 
  
 288 
  
 SOU 2021:58 
  
 Författningskommentar 
  
 I första stycket införs även en ny andra mening som innebär att vid bedömningen av en lägenhets bruksvärde ska särskild hänsyn tas till sådana faktorer i boendet som hyresgäster i allmänhet kan antas sätta ett stort värde på. Avsikten är att i lagtexten peka ut att bruksvärdet främst ska grundas på sådana boendekvaliteter som hyresgäster i allmänhet anser är attraktiva. Ändringen innebär ett förtydligande av vad som redan gäller och bruksvärdet ska av hyresnämnden alltjämt användas som ett verktyg för att hitta jämförbara lägenheter på orten. 
  
 Med hyresgäster, och deras värderingar, menas i detta samman- hang inte bara värderingarna hos befintliga hyresgäster, dvs. de hus- håll som i dagsläget bor i hyresrätt. De kollektiva värderingarna ska även inbegripa värderingarna hos potentiella hyresgäster, dvs. även de som för närvarande bor i andra boendeformer. 
  
 Bruksvärdespåverkande faktorer som utifrån kommissionens undersökningar är att anse som särskilt viktiga för hyresgäster är främst det geografiska läget, lägenhetens storlek, rumsindelning och läge i huset, standard i badrum och kök, förvaltningskvalitet och andra särskilt attraktiva egenskaper. Dessa faktorer bör få en större betydelse vid hyressättningen. Det innebär inte att andra faktorer saknar betydelse, men sådana förutsätts få betydelse främst om de i det enskilda fallet har en sammantaget väsentlig tyngd utöver det vanliga i ena eller andra riktningen. 
  
 En faktor som hyresgästerna sätter ett särskilt stort värde på är alltså lägenhetens geografiska läge. Det finns olika sätt att påvisa skillnader i värderingen av läget och denna faktor kan ha olika bety- delse beroende på vilken ort det rör sig om. Omständigheter såsom närheten till viss typ av service, utsikt, närhet till centrum m.m. är vanligtvis av betydelse. Det förekommer att parterna åberopar enkät- undersökningar, bostadsrättspriser, bostadsköer, brottsstatistik, m.m., vilket är material som liksom i dag bör vara relevant för hyres- nämndens prövning. 
  
 Lägenhetens storlek, rumsindelning och läge i huset är faktorer som har stor betydelse för relationen mellan olika lägenheters hyror. Dessa faktorer är inte tänkta att ha någon annan betydelse än vad som redan gäller. Boarea och planlösning är viktiga faktorer som ska beaktas särskilt vid bestämmandet av bruksvärdet. Under rumsindelning bör även kunna ingå värdering av om rummens utformning gör lägenheten särskilt lätt eller svår att möblera och använda som bostad. När det 
  
 289 
  
 Författningskommentar 
  
 SOU 2021:58 
  
 gäller läget i huset anses det många gånger vara mer attraktivt att bo högre upp i huset. I det enskilda fallet kan det dock vara beroende av omgivningen och om det finns tillgång till hiss. En bedömning måste därför ske utifrån omständigheterna i det enskilda fallet. Läget i huset kan även avse att lägenheten är belägen vid en närliggande gata eller mot en innergård. 
  
 Vad gäller standard i badrum och kök, så är det faktorer som ska ges större tyngd vid bedömningen än lägenhetens standard i övrigt. Det handlar i dessa delar om samma typ av bedömning som i dag, dvs. utrustning, ytskikt, användbarhet och komfort samt andra egenskaper. 
  
 Vidare är god förvaltningskvalitet en sådan faktor som hyres- gäster i allmänhet sätter ett stort värde på. Till förvaltningskvalitet hör bland annat hur snabbt hyresvärden utför enklare reparationer och liknande arbeten, vilken jourbevakning som finns när det gäller störningsanmälningar och akuta fel i lägenheten samt andra service- rutiner. Det är väsentligt för hyresgästerna att det överhuvudtaget är relativt enkelt att komma i kontakt med företrädare för hyresvärden. Det finns givetvis olika metoder för att mäta förvaltningskvalitet. Fastighetsbolagen kan visa på interna rutiner och dokument. Vidare kan enkätundersökningar göras bland befintliga hyresgäster. Från hyresgästsidan finns möjlighet att uppmärksamma att hyresvärden brister i förvaltningskvalitet. Bruksvärdesfaktorn förvaltningskvali- tet bör dock först kunna påverka bruksvärdet när det föreligger en relativt tydlig differens från vad som anses vara normalt. Att det till exempel finns planer för det löpande underhållet medför i sig inget höjt bruksvärde. Det finns, och bör även fortsätta att finnas, ett utrymme för hyresvärdar att organisera sin verksamhet på olika sätt. Bedömningen måste dock grundas på en uppfattning om vad som ligger innanför och utanför normala variationer i fråga om förvalt- ningskvalitet. Grunderna för bedömningen bör utgå från välgrundade förväntningar på en god service från hyresvärden. 
  
 Utöver de ovan utpekade faktorerna bör även andra särskilt attrak- tiva egenskaper som hyresgäster i allmänhet sätter ett högt värde på beaktas särskilt vid bestämmandet av bruksvärdet. Det kan till exem- pel vara tillgång till balkong eller uteplats, fungerande eldstad, särskilt attraktiv utsikt eller välbevarade tidstypiska inslag från äldre bygg- nadsepoker. Vilka egenskaper det handlar om kan växla med tiden och variera mellan olika orter. För att en särskilt attraktiv egenskap ska få ett större genomslag vid bestämmandet av bruksvärdet bör det 
  
 290 
  
 SOU 2021:58 
  
 Författningskommentar 
  
 dock vara fråga om egenskaper av en viss dignitet och som typiskt sett uppskattas av en bredare krets av hyresgäster; en sådan särskild egenskap som hyresgäster i allmänhet sätter ett särskilt högt värde på. 
  
 I andra stycket införs en ny andra mening, i form av en ”ventil”, som innebär att kollektivt förhandlade hyror som avviker från en rimlig bedömning av lägenheternas bruksvärde ska få mindre bety- delse för utgången av prövningen än i dag. Ventilen är ett verktyg för parterna som, när den tillämpas, kan få till följd att en sådan hyra dels inte ska ligga till grund för en direkt jämförelse, dels påverka hur hyresnämnden ser på sådan hyra vid en allmän skälighetsbedömning. Sett till bruksvärdesprövningens konstruktion är det eftersträvans- värt att de jämförelselägenheter som åberopas av parterna har hyror som är differentierade på så sätt att de återspeglar skillnader i bruks- värde. Ventilens övergripande syfte är att gynna en differentierad hyressättning utifrån bruksvärde. 
  
 Av bestämmelsen i andra stycket framgår att hyresnämnden främst ska beakta sådan hyra för lägenheter som bestämts i förhandlings- överenskommelser enligt hyresförhandlingslagen. Enligt kommis- sionens bedömning kan även lägenheter som fått sin hyra fastställd vid en prövning enligt 55 § första stycket hyreslagen utgöra jäm- förelsematerial. Vidare finns en möjlighet för hyresnämnden att bortse från lägenheter vars hyressättning grundar sig på faktorer som klart avviker från vad som är normalt, vanligtvis kallad korrekthets- kriteriet.1 I förarbetena har framhållits att det krävs att de hyror som kommer till uttryck i förhandlingsöverenskommelser ligger inom ramen för en rimlig tolkning av bruksvärdet och att det därför finns en möjlighet att bortse från en förhandlad hyra om den klart avviker från vad som bör anses vara skälig hyra.2 
  
 Tillämpningen av ventilen är tänkt att, utöver att omfatta hit- tillsvarande praxis, även användas i de fall där differentieringen i hyressättningen grundat på bruksvärdesfaktorer inte är tillräckligt tydlig. Om exempelvis olika jämförelselägenheter med framför- handlad hyra har tydligt skilda bruksvärden men i stort sett samma hyra kan detta vara ett tecken på att hyrorna inte motsvarar en rimlig tolkning av bruksvärdet. Det kan även förekomma jämförelsematerial där det finns en inkonsekvens i det avseendet att en jämförelselägen- het i och för sig kan anses likvärdig prövningslägenheten, men den 
  
 1Se avsnitt 2.3.11. 
  
 2Se prop. 1974:150 s. 471 och 2009/10:185 s. 91. 
  
 291 
  
 Författningskommentar 
  
 SOU 2021:58 
  
 förstnämnda har en lägre hyra än andra åberopade lägenheter med lägre bruksvärde. I en sådan situation är det inte rimligt att hyres- nämnden ska vara begränsad till att fastställa en skälig hyra baserat på den lägre hyran. 
  
 Ventilen tar inte sikte på att utesluta så kallade topphyror från jämförelsematerialet. Sådana kan dock, liksom i dag, vid en direkt jämförelse komma att anses icke representativa när det väl finns en konstaterbar hyresnivån som prövningslägenhetens hyra kan rela- teras till.3 
  
 Eftersom processen i hyresnämnden är dispositiv är det upp till parterna att göra invändning om att åberopade jämförelselägenheter har en hyressättning som avviker från en rimlig bedömning av deras bruksvärde. I förekommande fall ankommer det även på parten att lägga fram bevisning i saken. Sådan bevisning kan bestå av exempel- vis andra hyror som bestämts genom samma eller annan förhand- lingsöverenskommelse, analyser avseende boendekonsumenternas värderingar baserat på enkätundersökningar, trygghetsundersök- ningar, statistik gällande kötider eller prissättning på andra typer av bostäder etc. 
  
 Om part genom den åberopade bevisningen kan visa att en hyra i jämförelsematerialet avviker från en rimlig bedömning av bruks- värdet ska dessa lägenheter inte ligga till grund för en direkt jäm- förelse. Den närmare innebörden av om hyran avviker från en rimlig bedömning av bruksvärdet måste överlämnas till rättstillämpningen. Man får dock godta att hyrorna kan variera inom vida marginaler utan att de underkänns på denna grund. Detta får anses följa av rim- lighetskriteriet i bestämmelsen. Om vissa lägenheter har underkänts kan det fortfarande finnas andra jämförelselägenheter som kan ligga till grund för en direkt jämförelse. 
  
 Parterna i det kollektiva förhandlingssystemet ska alltjämt ha fri- het att inom vida ramar komma överens om hyrorna. Hyresnämn- derna ska inte bli en kontrollinstans för hyressättning, utan ventilen kan få betydelse på sådana orter där till exempel det geografiska läget eller andra kvalitetsfaktorer inte i rimlig grad har beaktats i hyres- sättningen. Hyresprövningar på orter där parterna har arbetat med att differentiera hyressättningen utifrån bruksvärden kommer alltså inte att påverkas av ventilen, förutsatt att parterna åberopar sådant jämförelsematerial. 
  
 3Se avsnitt 2.3.11. 
  
 292 
  
 SOU 2021:58 
  
 Författningskommentar 
  
 Följden av att visst jämförelsematerial utesluts från prövningen är att annat jämförelsematerial som parterna åberopat får större betydelse. Är det inte möjligt att göra en direkt jämförelse är hyres- nämnden liksom i dag hänvisad till att bestämma en skälig hyra genom en allmän skälighetsbedömning. Det material som parterna har åberopat kan då komma att utgöra så kallat bakgrundsmaterial. Hyresnämnden får i det enskilda fallet bedöma värdet av bakgrunds- materialet. De skäl som legat till grund för att utesluta visst jäm- förelsematerial genom en tillämpning av ventilen, ska dock återspeglas i hur hyresnämnden ser på det materialet vid en allmän skälighets- bedömning. Annan av parterna åberopad utredning kommer då att få större betydelse för prövningen. 
  
 I paragrafens andra stycke, första meningen, görs även en språklig ändring genom att ordet beaktas flyttas fram till den främre delen av första meningen. 
  
 Ikraftträdande 
  
 1.Denna lag träder i kraft den 1 juli 2022. 
  
 2.Hyrestvister enligt 12 kap. 55 § som har inletts hos hyres- nämnden före ikraftträdandet prövas enligt äldre bestämmelser. 
  
 8.2Förslaget till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder 
  
 21 § 
  
 När nämnden avgör ett ärende ska det av beslutet framgå vilka skäl som ligger till grund för beslutet, om detta går någon part emot. Det- samma gäller andra beslut, om det behövs. 
  
 Vid beslut enligt 12 kap. 55 § jordabalken bör det av skälen framgå hur hyresnämnden i väsentliga avseenden har bedömt lägenhetens bruks- värde. 
  
 I beslut om avskrivning enligt 8 a § ska även de nya villkor anges på vilka avtalet enligt 11 kap. 6 a § tredje stycket jordabalken ska anses förlängt. 
  
 Om en part kan överklaga beslutet eller ansöka om återupp- tagande, ska det i beslutet anges vad parten ska iaktta. 
  
 293 
  
 Författningskommentar 
  
 SOU 2021:58 
  
 Håller nämnden sammanträde i ärendet och kan på grund av ärendets beskaffenhet eller annan särskild omständighet beslut inte meddelas samma dag som sammanträdet avslutats, ska beslutet med- delas inom två veckor därefter, om inte synnerligt hinder möter. Underrättelse om när beslutet meddelas ska lämnas vid samman- trädet. 
  
 Ett slutligt beslut ska lämnas till part genom nämndens försorg. Detta gäller dock inte ett beslut om avskrivning enligt 8 eller 12 §, om beslutet meddelas vid ett sammanträde i partens närvaro. 
  
 Har en skiljaktig mening förekommit, ska denna meddelas par- terna på samma sätt som beslutet. 
  
 I paragrafen införs ett nytt andra stycke som innebär att hyres- nämnderna bör lämna mer utförliga skäl avseende bedömningen av lägenhetens bruksvärde. Övervägandena för förslaget finns i av- snitt 7.2. 
  
 I motiven till den nu gällande bestämmelsen framhålls bland annat följande (prop. 2005/06:80, s. 61 f.). 
  
 Om hyresnämnden har avgjort ett hyressättningsärende bör en utgångs- punkt vara, såväl när hyran fastställts efter en jämförelseprövning som när den har fastställts efter en skälighetsprövning, att beslutet innehåller tydliga resonemang som gör det möjligt att koppla den fastställda hyresnivån till de hyresnivåer som finns i det åberopade jämförelse- och bakgrundsmaterialet eller i annat material. Exempelvis kan det många gånger vara lämpligt att det anges vilka lägenheter i det åberopade jäm- förelse- och bakgrundsmaterialet som har beaktats, vilka hyresnivåer som gäller för dem, vilka skillnader i olika bruksvärdefaktorer som finns mellan dem och prövningslägenheten och vilken betydelse som dessa skillnader har för den hyra som har fastställts. Om hyresnämnden har beaktat sin allmänna kännedom om hyresläget på orten kan det vara lämpligt att ange vari denna kännedom består – exempelvis av tidigare hyressättningsbeslut – och vilken närmare betydelse som denna har haft. 
  
 Lagförslaget bygger huvudsakligen på det som redan gäller i dag. Det ovan redovisade motivuttalandet ska alltså alltjämt betraktas som aktuellt. 
  
 Syftet med nu aktuell ändring är att få till stånd tydligare beslut i ärenden om hyresprövning av bostadslägenheter. Det är fråga om en anvisning åt hyresnämnderna att i sina skäl till beslut redovisa hur nämnden har bedömt lägenhetens bruksvärde och dess påverkan för utgången. Skälen bör vid hyressättning genom allmän skälighets- 
  
 294 
  
 SOU 2021:58 
  
 Författningskommentar 
  
 bedömning syfta till att ge parterna besked åtminstone i stora drag om vad som ligger bakom beslutet. Av naturliga skäl kan man inte förvänta sig någon uttrycklig prissättning av enskilda faktorer. Däremot bör hyresnämnderna normalt sett i mer allmänna ordalag kunna ange vilka omständigheter som varit av större eller mindre betydelse. 
  
 I kommissionens förslag till ändringar i 12 kap. 55 § jordabalken lyfts bruksvärdet fram som grundläggande vid bedömningen av vad som är skälig hyra. Det kommer därmed även att vara mer naturligt för hyresnämnderna att resonera kring bruksvärdesfaktorernas bety- delse för utgången av prövningen. Hur skälen närmare utformas bör överlåtas åt hyresnämnden att avgöra i det enskilda fallet. 
  
 Ikraftträdande 
  
 Denna lag träder i kraft den 1 juli 2022. 
  
 8.3Förslaget till lag om ändring 
  
 i hyresförhandlingslagen (1978:304) 
  
 30 a § 
  
 Om förhandlingsordningens parter inte kan träffa en förhandlings- överenskommelse får hyresnämnden medla. 
  
 Hyresnämnden får inleda medling efter ansökan från någon av förhandlingsordningens parter. Hyresnämnden får också själv tillfråga parterna om medling om en tvist om villkorsändring har hänskjutits till nämnden. 
  
 Medling får ske om det är lämpligt med hänsyn till antalet lägenheter som berörs, de ansträngningar parterna gjort för att komma överens och övriga omständigheter. 
  
 Ärendet ska avskrivas om det är uppenbart att det saknas förut- sättningar för att parterna ska komma överens. Ärendet ska också av- skrivas senast tre månader efter ansökan. Medlingen får dock fortsätta om båda parter är överens om det och hyresnämnden anser att det finns skäl till det. 
  
 295 
  
 Författningskommentar 
  
 SOU 2021:58 
  
 Paragrafen, som är ny, innehåller bestämmelser som innebär en for- malisering av den medlingsverksamhet som sedan lång tid har tillämpats i hyresnämnderna, och som vid behov kan antas komma att fortsätta tillämpas. Den allmänna motiveringen finns i avsnitt 7.6. 
  
 Medlingen innebär att hyresnämnden i samband med så kallade masstrandningar bjuder in de förhandlande parterna till medling. Genomförande av medlingen förutsätter att parterna i vart fall är beredda att delta i medlingen. 
  
 Hyresnämnden har ett ansvar för att inte medlingen fördröjer de övriga åtgärder som kan vara aktuella. 
  
 För ett någorlunda enhetligt bestånd med en hyresvärd bör medlingen kunna vara aktuell när antalet lägenheter uppgår till  
 500–1 
  000 lägenheter. Om det är lägenheter med flera hyresvärdar kan medlingen vara aktuell redan vid färre lägenheter om förhand- lingarna har förts i ett sammanhang. 
  
 För att medling ska tillämpas bör det även krävas att parterna har gjort seriösa försök att komma överens vid förhandlingar. Ytter- ligare en aspekt som kan tala för eller emot att medling ska tillämpas kan vara om båda parter har ansökt eller bara den ena. Om båda parter vill ha medling kanske övriga faktorer kan vara av mindre betydelse. Bedömningen av om förutsättningar för medling finns bör ske utifrån en helhetsbedömning i det enskilda fallet. Om hyres- nämnden anser att förutsättningarna brister får ansökan avvisas. 
  
 Ikraftträdande 
  
 Denna lag träder i kraft den 1 juli 2022. 
  
 296 
  
 9 Konsekvensbeskrivning 
  
 I detta kapitel redogör kommissionen för konsekvenserna av de förslag som har presenterats i kapitel 7. 
  
 9.1Konsekvensanalysens innehåll och syfte 
  
 Enligt kommittéförordningen (1998:1474) ska en konsekvens- analys, där det är motiverat, analysera förslagens kostnader och in- täkter för stat, kommuner, regioner, företag och andra enskilda. Om förslagen innebär samhällsekonomiska konsekvenser i övrigt ska även dessa redovisas och om förslagen innebär kostnadsökningar eller intäktsminskningar för staten, kommuner eller regioner ska en finansiering föreslås. 
  
 Enligt direktiven ska kommissionen belysa de kortsiktiga och långsiktiga konsekvenserna av de förslag som lämnas. I det ingår bland annat att analysera, beskriva och om möjligt kvantifiera de samhällsekonomiska effekterna av förslagen och de alternativa för- slag som övervägts samt deras motiv. Detta innefattar konsekven- serna för fastighetsägare, hyresgäster och bostadsmarknaden i stort inklusive konsekvenserna på lokal nivå för orter av olika typ och i olika delar av landet. 
  
 Kommissionen ska också beräkna förslagens effekter på de offent- liga finanserna. Om kostnaderna förväntas öka för det allmänna ska kommissionen även lämna förslag till finansiering. 
  
 Kommissionen ska redovisa vilka konsekvenser de förslag som lämnas kan få för jämställdheten mellan kvinnor och män och för boendesegregation. 
  
 297 
  
 Konsekvensbeskrivning 
  
 SOU 2021:58 
  
 Förslagen berör ett flertal aktörer, främst påverkas: 
  
 •Hyresgäster och andra boendekonsumenter 
  
 •Fastighetsägare som hyr ut bostadslägenheter 
  
 •Hyresmarknadens parter och dess organisationer 
  
 •Hyresnämnderna och Svea hovrätt 
  
 9.2Behov av åtgärder 
  
 Vi har i dag en bostadsmarknad som präglas av bostadsbrist i stora delar av landet. Såväl hyresmarknaden som den ägda bostadsmark- naden har brister som kan bidra till att utbudet av tillgängliga bostäder och rörligheten begränsas. På många orter är efterfrågan på hyreslägenheter högre än utbudet och hyreskontrakt är attraktiva och svåra att erhålla. Vissa av dessa brister kan hänföras till hur hyresmarknaden fungerar (se kapitel 3). 
  
 Hushållens möjligheter och vilja att anpassa sin boendesituation efter eventuella förändringar i inkomsten eller vid förändrade behov minskar om hyrorna inte återspeglar boendekonsumen- ternas värderingar. De som bor i en lägenhet med en hyra som är lägre än vad som kan härledas ur boendekonsumenternas värderingar får starka incitament att behålla den och kan komma att avstå från att flytta till en bostad som bättre motsvarar deras behov. Det kan även ge incitament för personer som inte har behov av bostaden att behålla den och hyra ut den i andra hand. På så sätt blir en mindre andel av beståndet tillgängligt på förstahandsmarknaden. Det kan innebära att många som vill hyra sin bostad, och har en betalnings- vilja, stängs ute från hyresmarknaden. Detta tar sig även uttryck i stora skillnader i kötider mellan olika områden. Om hyresnivån i högre grad anpassas till boendekonsumenters värderingar och betal- ningsvilja minskar dessa incitament. 
  
 Kommissionens undersökningar visar att det finns orter där läges- faktorn och lägenheternas kvaliteter inte har beaktats i tillräcklig ut- sträckning. I undersökningarna har betalningsviljan hos boende- konsumenter i allmänhet använts för att undersöka hur olika attraktiva lägen och kvaliteter får genomslag i hyressättningen på orten. Deras betalningsvilja har ställts mot aktuella hyresnivåer på orten. Under- 
  
 298 
  
 SOU 2021:58 
  
 Konsekvensbeskrivning 
  
 sökningarna har inte syftat till att fastställa vad som utgör en rimlig hyresskillnad för olika geografiska lägen på en ort eller vad en speci- fik kvalitet i boendet bör ges för påverkan på hyressättningen. Jackson dande skillnader mellan betalningsviljan hos boendekonsumenter för en viss boendekvalitet jämfört med den rådande hyressättningen är emellertid en indikation på att läge och kvalitet inte har beaktats i tillräcklig utsträckning. Detta stöds även av andra undersökningar1. 
  
 Vi kan också se från våra undersökningar att renoveringar ofta leder till justerade hyresnivåer under hänvisning till standardhöjande åtgärder. I dessa fall genereras en hyresnivå som ligger mer i linje med boendekonsumenternas allmänna värderingar, även avseende läges- faktorer. 
  
 Hyror som inte reflekterar boendekonsumenternas värderingar av olika kvaliteter i boendet kan, i kombination med växande hyres- skillnader mellan nyproducerade och befintliga hyreslägenheter, skapa inlåsningseffekter och leda till ett ineffektivt utnyttjande av hyresrättsbeståndet. Hyressättningen har kritiserats för att minska andelen hyresbostäder i attraktiva delar av våra tätorter med långa köer som följd. I stället har ombildning till bostadsrätter stimulerats, incitament skapats för olaglig handel med hyreskontrakt och hyrorna drivits upp på andrahandsmarknaden. 
  
 9.2.1Bättre förutsättningar att beakta läge och kvalitet utifrån rådande boendevärderingar 
  
 De förslag vi lämnar innebär att parterna i det kollektiva förhand- lingssystemet fortsatt har ansvar för hyressättningen och avgör vad som kan anses vara rimliga hyresnivåer på orten. Förslagen innebär inte någon inskränkning av parternas möjligheter att i hyresför- handlingar beakta det ortsspecifika och hitta de lösningar som passar för den lokala hyresmarknaden. Följande utgör utgångspunkter för de förslag vi presenterat: 
  
 –Hyresmarknaden ska möta och avspegla rådande värderingar och behov hos boendekonsumenterna 
  
 –Boendekonsumenternas värderingar av läge och kvalitet ska reflek- teras i bruksvärdet 
  
 1Se avsnitt 5.5. 
  
 299 
  
 Konsekvensbeskrivning 
  
 SOU 2021:58 
  
 –Förslagen ska utgå från de olika lokala förhållanden som råder och inte avse att hantera skillnader mellan orter 
  
 –Inom bruksvärdessystemet råder avtalsfrihet och hyressätt- ningen sker oftast inom ramen för det kollektiva förhandlings- systemet 
  
 –Förutsättningarna för fungerande befintliga modeller för hyres- sättning ska inte ändras 
  
 –Processen i hyresnämnden är dispositiv 
  
 Kommissionen bedömer att nedanstående förändringar samman- taget kan påskynda en utveckling mot en hyresstruktur som beaktar boendekonsumenternas värderingar av läge och kvalitet genom för- ändrade tillämpningar av hyresmarknadens parter. 
  
 •En ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämn- der som syftar till att det vid allmänna skälighetsbedömningar tyd- ligare ska framgå hur hyresnämnden bedömt lägenhetens bruks- värde (se avsnitt 7.2). 
  
 •Ändringar i hyreslagen i syfte att tydligare framhålla att bruksvärdet är det centrala vid den rättsliga prövningen av hyran och att särskild hänsyn ska tas till sådana bruksvärdesfaktorer som hyresgäster i allmänhet kan antas sätta ett stort värde på (se avsnitt  
 7.3–7.4 
  och 7.7). Vidare föreslås att det, genom en lagstadgad ventil, ska finnas en större möjlighet än i dag att bortse från vissa kollektivt för- handlade hyror vid bruksvärdesprövningen. Kollektivt förhand- lade hyror ska alltjämt vara hyresnormerande, men de lägenheter som åberopas som jämförelsematerial ska ha hyror som motsvarar en rimlig bedömning av deras bruksvärden (se avsnitt 7.5 och 7.7). 
  
 •En ny bestämmelse i hyresförhandlingslagen (1978:304) som ger lagstöd åt den informella medling som redan i dag förekommer vid hyresnämnderna mellan de kollektivt förhandlande parterna (se avsnitt 7.6). 
  
 •Uppföljning av hyresstrukturer på ortsnivå bör göras. Resultaten kan av de lokala parterna därefter användas som stöd vid hyres- förhandlingar. Kommissionen bedömer även att det behövs en fördjupad offentlig hyresstatistik för att skapa en bättre trans- parens på hyresmarknaden (avsnitt 7.8). 
  
 300 
  
 SOU 2021:58 
  
 Konsekvensbeskrivning 
  
 •Kommissionen har resonerat kring metoder som kan användas av de kollektiva parterna för att utveckla förenklade modeller för hyresstrukturer (kapitel 6). 
  
 Kollektivt förhandlade hyror är alltjämt hyresnormerande, men det införs en möjlighet att göra undantag från sådana hyror som inte ligger inom ramen för en rimlig bedömning av lägenheternas bruksvärde. Förändringar i hyreslagen och andra förslag syftar till att lägenheters geografiska läge och kvalitet ska få större genomslag i hyressätt- ningen på de orter där dessa faktorer inte beaktas tillräckligt. 
  
 9.2.2En hyresmarknad som möter boendevärderingar 
  
 Våra förslag löser långt ifrån alla problem som präglar dagens bostads- och hyresmarknad. Hyresmarknadens funktionssätt påverkas inte bara av hyressättningen utan är beroende av många andra faktorer, till exempel skattevillkor, bygg- och markkostnader, plan- och bygg- lagstiftning, konkurrensförhållandena mellan byggentreprenörer och fastighetsförvaltare samt betalningsviljan för hyresrätter jämfört med andra boendeformer. 
  
 Förslagen tar sikte på att skapa möjligheter och incitament för de förhandlande parterna att ta större hänsyn till boendekonsumen- ternas värderingar i hyressättningen. Förslagen bedöms ge bättre förutsättningar för att uppnå en hyresstruktur som upplevs som rättvisande, transparent och mer i linje med boendekonsumenternas värderingar. Därmed förbättras hyresmarknadens funktionssätt i flera avseenden. 
  
 Hyran inom bruksvärdessystemet är i praktiken ofta den hyra som parterna i förhandlingar kommer överens om. Den faktiska hyresnivån är resultatet av den praxis som uppstår genom den lokala tillämpningen av bruksvärdesystemet. Systemet med kollektiva för- handlingar eller hyror som bestäms i enskilda förhandlingar mellan hyresvärd och hyresgäst kan emellertid ge upphov till hyror som avviker från boendekonsumenternas värderingar av läge och kvalitet. Eftersom bruksvärdet inte kan mätas med ett objektivt verktyg utan måste bedömas för varje enskild lägenhet är det inte möjligt att mäta eller utvärdera dessa eventuella skillnader i kronor. 
  
 301 
  
 Konsekvensbeskrivning 
  
 SOU 2021:58 
  
 Även om hyresmarknaden inte är tänkt att vara en ”fri marknad” i den renodlade nationalekonomiska betydelsen ska samspelet mellan utbud och efterfrågan ändock ha en påverkan på prissättningen. Hyran ska genom bruksvärdet spegla marknadsvärdet av en lägenhet på en marknad präglad av långsiktig jämvikt. Hyresmarknaden behöver i större utsträckning möta rådande boendevärderingar och behov som bruksvärdet är tänkt att reflektera, utifrån de olika lokala förhållan- den som råder. 
  
 Våra förslag syftar till att hyresgästernas värderingar i fråga om läge och kvalitet ska få ett större genomslag på de orter där sådana värderingar inte beaktas tillräckligt. En hyressättning som inte bygger på boendekonsumenternas värderingar kan framstå som svår att rättfärdiga. De som bor i mindre attraktiva lägenheter kan betala samma, eller till och med högre, hyra än de som bor i mer attraktiva lägenheter. 
  
 Det finns ett samhälleligt intresse av en väl fungerande hyres- marknad. Hyresmarknadens funktionssätt påverkar i hög grad hela den samhällsekonomiska utvecklingen. Att det finns tillgängliga bostäder på hyresmarknaden är viktigt för att arbetskraft ska kunna söka sig till växande regioner och sektorer, att unga vuxna ska kunna etablera sig på bostadsmarknaden och att hushåll ska kunna byta till bostäder som möter deras behov. Hyresrätten är central för sysselsätt- ningen och anpassningsförmågan hos individer, företag och offentlig sektor. 
  
 9.3Konsekvenser för hyresstrukturer och hyresnivåer 
  
 Kommissionens uppdrag har varit att kartlägga och analysera hur bostädernas läge och kvalitet beaktas relativt andra faktorer vid hyressättningen. I uppdraget har ingått att överväga och föreslå åtgärder som leder till att hyresgästernas värderingar av läge och kvalitet ges ett större genomslag, i de fall och på de orter där kom- missionen bedömer att dessa värderingar inte beaktas tillräckligt. Det innebär med nödvändighet att i de fall läge och kvalitet inte beaktas i tillräcklig utsträckning så kommer de förslag som kom- missionen lämnar att kunna påverka såväl den befintliga hyresstruk- turen som rådande hyresnivåer på de orter där detta inte skett. 
  
 302 
  
 SOU 2021:58 
  
 Konsekvensbeskrivning 
  
 Kommissionens arbete visar att situationen ser mycket olika ut i olika orter beroende på hur läge och kvalitet beaktas i hyressätt- ningen. Vissa orter har en hyressättning som i hög grad överens- stämmer med boendekonsumenternas värderingar av läge och kvali- tet, till exempel Malmö. Andra orter uppvisar en i många avseenden platt hyresstruktur där hyresnivåerna ofta kan kopplas till värdeåret, dvs. det år som lägenheterna byggdes eller senast upprustades. 
  
 9.3.1Hyresstrukturer 
  
 Våra kartläggningar visar att hyresstrukturerna på vissa orter är svåra att rättfärdiga utifrån lägenheternas bruksvärden. Till exempel kan lägenheter som ligger i särskilt attraktiva områden ha motsvarande hyror som liknande lägenheter i mindre attraktiva områden, trots att läget är en faktor som ska ingå i underlaget för bedömningen av en lägenhets bruksvärde. Kommissionens undersökningar har även bekräftat att lägesfaktorn är en kvalitet i boendet som boendekonsu- menter sätter stort värde på. 
  
 Dagens relativt ”platta” hyresstruktur ger på en del orter upphov till långa köer till vissa lägenheter. Ofta gäller det lägenheter som har en relativt låg hyra, i orter där hyressättningen till stor del grundats på byggår och inte på läges- och kvalitetsfaktorer. En ökad hyressprid- ning och en hyresstruktur mer i linje med hushållens värderingar inne- bär att kötiderna till olika lägenheter kan bli mer likartade. Framför allt kan skillnaderna mellan olika geografiska områden jämnas ut. 
  
 På orter där hyrorna inte är differentierade utifrån lägenheternas bruksvärden är det i dagsläget svårt att åstadkomma förändringar vid hyresnämndsprövningar, både i höjande och sänkande riktning. Hyresnämndsprövningen tenderar således att bevara redan eta- blerade hyresstrukturer. Hyresprövningar på orter där parterna inte har arbetat med att differentiera hyressättningen utifrån bruksvärden kommer att kunna påverkas av den ventil som vi föreslår, förutsatt att parterna åberopar relevanta utredningar och underlag. Syftet med ven- tilen är att jämförelselägenheter som åberopas av parterna ska ha hyror som ligger inom en rimlig tolkning av bruksvärdet. 
  
 303 
  
 Konsekvensbeskrivning 
  
 SOU 2021:58 
  
 9.3.2Hyresnivåer 
  
 På orter där hyresgästernas allmänna värderingar inte återspeglas i hyressättningen finns ett behov av att hyrorna differentieras utifrån rimligare bedömningar av bruksvärdena. En hyressättning som bättre återspeglar hyresgästernas värderingar kan förväntas medföra lång- siktiga hyreshöjningar inom vissa områden på orter där sådana värderingar i dag inte har fått genomslag. Det kan röra sig om att vissa bostadsområden eller enskilda fastigheter på en ort har ett geogra- fiskt läge som är undervärderat i hyressättningen. Men ändringarna kan även komma att leda till bedömningen att hyran för en lägenhet är för hög, eller att hyran i vart fall inte ska höjas i samma utsträck- ning som hyran för andra lägenheter. En indikation på detta kan till exempel vara att det uppstår vakanser som är svåra att fylla med nya hyresgäster trots en hög efterfrågan på andra lägenheter på orten. Det kan också ha etablerats ett gap mellan hyresnivåer i välunder- hållna lägenheter som renoverades med statliga stöd och lägenheter som renoverats utan stöd vilket gör att hyresnivåerna skiljer omoti- verat mycket mellan lägenheterna. 
  
 Den ventil som kommissionen förslår ska införas kan förväntas få påverkan på utfallet av den rättsliga prövningen på orter där det inte finns en hyresstruktur som speglar rimliga bedömningar av bruksvärden. Det ankommer dock på den part som önskar få en prövning att lägga fram underlag som tydliggör skevheterna. 
  
 I praxis finns redan i dag vissa möjligheter att bortse från jäm- förelsehyror som klart avviker från vad som kan anses vara skälig hyra. Ventilen kan förväntas leda till att detta sker i något större utsträck- ning framöver. På dessa orter kan jämförelsematerialet vid bruks- värdesprövningar därmed komma att se annorlunda ut jämfört med i dag. Detta kan leda till att skälig hyra för vissa lägenheter bedöms ligga på en högre nivå än om ventilen inte hade tillämpats. 
  
 Vägen mot en mer rättvisande hyresspridning, där hyresstruk- turerna återspeglar boendekonsumenternas värderingar, skulle där- för på orter som inte vägt in läget i hyressättningen sannolikt främst handla om höjda hyror för vissa äldre lägenheter i centrala lägen. Lägenheter med relativt sett låg hyra i förhållande till de kvaliteter som värdesätts av hyresgästerna, omsätts i dag i lägre omfattning än lägenheter där hyrorna uppfattas som höga i förhållande till kvali- teterna. Baserat på att bostadsförmedlingarna i hög grad beaktar hur 
  
 304 
  
 SOU 2021:58 
  
 Konsekvensbeskrivning 
  
 lång kötid den bostadssökande har leder det till att de mest attraktiva bostäderna förmedlas till hushåll som kunnat planera sin boende- karriär under en längre tid, dvs. inte de som objektivt sett har störst behov av bostad eller de som saknar ekonomisk förmåga att lösa sina bostadsbehov. 
  
 En viss rörlighet kan uppstå genom att hushåll som bor i bestånd som får hyreshöjningar söker sig till delar av beståndet med en lägre hyresnivå eller väljer att bo i en mindre bostad. 
  
 Det finns i dag ett starkt besittningsskydd för befintliga hyres- gäster. En okontrollerad hyresutveckling skulle försvaga detta besitt- ningsskydd och dessutom skapa en otrygghet för hyresgäster genom ökad osäkerhet om framtida boendekostnader. Kommissionen be- dömer att de hyresförändringar som kan bli följden av förslaget inte kommer att ha sådan påverkan på hyresnivåerna att den skyddsregel som redan i dag finns behöver förstärkas. Den bestämmelsen har för övrigt genom propositionen Stärkt skydd för hyresgäster (prop. 2020/21:201) föreslagits komma att ändras till hyresgästernas fördel. Det finns dock anledning att följa utvecklingen under tiden efter införandet av de nya reglerna. 
  
 9.3.3Socioekonomiskt svaga områden 
  
 Utifrån de analyser som vi har genomfört kan vi konstatera att socio- ekonomiskt svaga och utsatta områden generellt värderas lägst i fråga om lägesfaktorn medan centralt belägna områden värderas högst. Det kan också konstateras att byggnadernas ålder påverkar hur attraktiv en bostad upplevs. Hus uppförda under 1960- och  
 1970-talen 
  är tydligt minst attraktiva medan nyproduktion och hus från förra sekelskiftet är mest attraktiva. En effekt av våra förslag bör därför bli att hyres- nivåerna i socioekonomiskt svaga områden med fastigheter byggda under miljonprogramsåren inte kommer att höjas på motsvarande sätt som hyresnivåerna i andra områden. 
  
 Det svenska fastighetsbeståndet kännetecknas av en stor andel bostäder byggda under  
 1960–1970-talen, 
  många har ett omfattande renoveringsbehov. Hyresnivåerna i det orenoverade beståndet i mindre attraktiva områden, framför allt i storstadsområdena, är oftast låga i förhållande till mer attraktiva områden eller renoverade bestånd. Vad som kommer att hända med hyresnivåerna i detta bestånd är i 
  
 305 
  
 Konsekvensbeskrivning 
  
 SOU 2021:58 
  
 hög grad beroende av vilken hyresnivå som kommer att etableras efter genomförda renoveringar. Omfattningen av renoveringarna är visserligen upp till fastighetsägarna men kraven från och tillämp- ningen av byggregler spelar in. 
  
 9.3.4Bostadsbidrag och bostadstillägg 
  
 Hyresnivåerna i stora delar av det befintliga beståndet av hyres- lägenheter i landet påverkas i mindre utsträckning eller inte alls genom förslagen. Den sammantagna offentligfinansiella effekten av utredningens förslag bedöms vara marginell. Hyreshöjningar i vissa bestånd, och på vissa orter, kan dock bidra till behov som kan leda till ökade utbetalningar ur socialförsäkringssystemen, i form av ett ökat behov av bostadsbidrag och bostadstillägg. Hushållsinkoms- terna hos dem som bor i lägenheter vars hyror kan komma att om- prövas går inte att ta fram, då det inte finns någon hyresstatistik att basera analysen på. De socioekonomiskt svaga områdena där det finns ett högt bidragsberoende kommer baserat på våra analyser inte att beröras av förslagen. 
  
 9.4Konsekvenser för hyresmarknaden 
  
 För flertalet hushåll är hyresmarknaden viktig. Oavsett preferenser och ekonomiska förutsättningar kan alla komma att bli hyresgäster under kortare eller längre perioder under livet. 
  
 Många som bor i hyresrätt har valt boendeformen eftersom de slipper binda kapital och ansvara för underhåll. En väl fungerande hyresmarknad är särskilt viktig för de som inte har ekonomisk möjlighet att skaffa bostad på ägarmarknaden. Hushåll som är i början av sin boendekarriär, som ungdomar och nyanlända, och resurssvaga hushåll som saknar eget kapital och inte kan beviljas bolån är nästan helt hänvisade till hyresmarknaden. Hyresrätter är också viktiga för de som behöver en ny bostadslösning, temporär eller stadigvarande, efter en förändring i livssituationen, så som ett nytt arbete eller studieplats i en ny stad, en separation, tillökning eller frånfälle i hus- hållet. Äldre personer kan vilja flytta till en hyreslägenhet när barnen flyttat ut eller när man vill ha ett enklare boende. 
  
 306 
  
 SOU 2021:58 
  
 Konsekvensbeskrivning 
  
 Förslagen förväntas skapa bättre förutsättningar för de marknads- mekanismer som, vid införandet av bruksvärdessystemet, sågs som en nödvändighet för att hyresnivåer och hyresstrukturer över tid skulle utvecklas i linje med förändringar i preferenser och värderingar. En transparent och förutsägbar hyresutveckling är också viktig för hyresrättens attraktivitet ur ett ägar- och investeringsperspektiv. Hyresstrukturer som i högre grad än i dag överensstämmer med boendekonsumenters värderingar av bostädernas kvaliteter kommer lättare att kunna rättfärdigas, leda till mindre inlåsningseffekter och bidra till ett mer effektivt utnyttjande av bostadsbeståndet. 
  
 Det kan också förväntas främja en god fastighetsförvaltning och utveckling av boendekvaliteter som hyresgäster uppskattar och sätter värde på samt stärka investeringsvilja, öka konkurrensen mellan hyres- värdar och locka fler aktörer till hyresmarknaden. Därigenom ökar möjligheterna till ett varierat utbud av hyresrätter som kan efter- frågas av många. 
  
 9.4.1Hyresgäster 
  
 En hyresmarknad som är öppen för alla hushåll behöver utgå från såväl befintliga som potentiella hyresgäster. Tillägget i 55 § första stycket hyreslagen syftar till att lyfta fram att lägenhetens bruks- värde ska spegla sådana särskilda faktorer i boendet som hyresgäster i allmänhet sätter ett stort värde på. En hyresstruktur som ligger i linje med allmänna värderingar av dessa faktorer torde uppfattas som mer rättvisande och transparent än den struktur som finns i vissa orter i dag. 
  
 De som i dag bor i de lägenheter där hyresnivån inte avspeglar en rimlig bedömning av bruksvärdesfaktorerna kan komma att påverkas av våra förslag. Sannolikt tillhör de som i dag bor centralt i äldre lägen- heter i större städer, som inte har renoverats de senaste  
 10–15 
  åren, de som långsiktigt kommer att påverkas mest. Kommissionen har inte haft möjlighet att göra en fullständig analys av vilka dessa hushåll är och hur stor effekten för dessa kan tänkas bli. Avsaknaden av hyres- statistik omöjliggör en fördjupad analys av fördelningseffekterna. 
  
 Tidigare gjorda analyser har visat att en hyresstruktur som liknar prissättningen på bostadsrättsmarknaderna skulle medföra större procentuella hyreshöjningar för höginkomsttagare än för låginkomst- 
  
 307 
  
 Konsekvensbeskrivning 
  
 SOU 2021:58 
  
 tagare. Ökningar av boendeutgiftsprocenten skulle vara större i områ- den där snittinkomsten är hög än där den är låg. Däremot skulle boendeutgiftsprocenten öka mer för låginkomsttagare än för hög- inkomsttagare enligt rapporterna.2 Hyresgästföreningens rapporter utgår dock från ett tillstånd med marknadshyror vilket inte föreslås av kommissionen, varför de minst attraktiva bostäderna där de ekono- miskt svagaste hyresgästerna bor inte väntas få hyresjusteringar i någon väsentlig utsträckning baserat på bruksvärdespåverkande fak- torer om alls några. Det skulle således kunna uppstå både regressiva och progressiva effekter av en hyresstruktur som mer avspeglar hyres- gästernas värderingar. Kommissionen känner inte till någon studie som har utrett effekterna av minskade inlåsningseffekter, som främst gynnar de som är outsiders på bostadsmarknaden (t.ex. unga och nyanlända) och som förslagen förväntas leda till. 
  
 9.4.2Boendesegregation 
  
 Kommissionen har inte kunnat göra en fullständig analys av om förslagen kommer att minska eller öka boendesegregationen. Man kan dock konstatera att vi redan i dag har en påtagligt segregerad bostadsmarknad. Den centrala frågan när det gäller förslagens effekt på boendesegregationen är egentligen i vilken grad dagens hyres- struktur anses motverka boendesegregation. Även om låga hyror i attraktiva lägen borde kunna leda till minskad segregation så ger dagens platta hyresstruktur också upphov till boendesegregation genom exempelvis bostadsrättsombildningar, konceptrenoveringar, bytesaffärer och illegal handel med förstahandskontrakt i attraktiva lägen och längre köer till attraktiva lägenheter. Hyresvärdar med fastigheter i attraktiva lägen har också stora möjligheter att ställa hårda inkomstkrav eller välja hyresgäster med höga inkomster. Effekten av en ökad hyresspridning är därför inte självklar. Å ena sidan kan stigande relativa hyresnivåer i centrala lägen medföra att låginkomsttagare i högre grad pressas ut till ytterområden med lägre relativa hyror. Å andra sidan kan minskade inlåsningseffekter, större rörlighet, utjämnade kötider, minskad svarthandel, färre bytesaffärer och färre ombildningar innebära ökade möjligheter för boende i utsatta områden att få tillgång till lägenheter i mer centrala lägen. En 
  
 2Se avsnitt 5.5. 
  
 308 
  
 SOU 2021:58 
  
 Konsekvensbeskrivning 
  
 studie som jämförde utvecklingen i Malmö, där man under 1990- talet gradvis införde en mer differentierad hyresstruktur, och Stockholm, där hyresnivåerna inte differentierades, fann inget stöd för hypotesen att en mer marknadsliknande hyressättning skulle leda till ökad boendesegregation.3 
  
 9.4.3Fastighetsägare 
  
 Den ändring av hyresstrukturen som våra förslag syftar till att åstad- komma, kommer att få olika effekter för fastighetsägare beroende på var deras lägenhetsbestånd finns och vilka kvaliteter de har i övrigt. De fastighetsägare som har lägenheter i attraktiva lägen kom- mer på sikt att få ökade hyresintäkter, liksom de som erbjuder andra attraktiva kvaliteter. Det stärker bolagens resultat- och balansräk- ningar, och kan leda till ökad investeringsvilja i bostadsfastigheter. Förslagen kan även innebära att andra delar av beståndet kan få sänkta eller oförändrade hyror. Med hänsyn till att det i stora delar av landet råder bostadsbrist är dock sänkningar av hyror mindre troliga annat än på marknader som har vakanser eller i fastigheter som erbjuder dålig kvalitet i förhållande till hyresnivån. Det beror helt och hållet på hur den lokala bostadsmarknaden ser ut. 
  
 De fastighetsägare som har fastigheter i sämre lägen har fortsatt svaga incitament att medverka till att arbeta fram lokala hyres- sättningsmodeller. 
  
 En ökad hyresspridning öppnar upp för ett mer varierat utbud av lägenheter med skiftande kvaliteter i olika lägen där hyran för den enskilda lägenheten avspeglar dess faktiska bruksvärde och inte hänger ihop med byggnadsåret. Detta skulle kunna leda till en sundare konkurrens mellan hyresvärdar och en ökad mångfald av aktörer. 
  
 En hyressättning som gynnar stabilitet och förutsägbarhet under- lättar planering och finansiering av fastighetsförvaltningen. Inve- steringar i fastigheter binder mycket kapital och kan vara förenat med stora ekonomiska risker. Med en hyresstruktur som ligger mer i linje med boendekonsumenternas värderingar skulle sannolikt viljan att investera i, utveckla och behålla hyresbostäder stärkas. Detta skulle 
  
 3Lind Flores, (2006) Market Rents and Economic Segregation: Evidence from a Natural Experiment, European Journal of Housing Policy 6:2, s.  
 167–189. 
  
 309 
  
 Konsekvensbeskrivning 
  
 SOU 2021:58 
  
 minska incitamenten för bostadsrättsombildningar i attraktiva lägen och stärka hyresrätten som upplåtelseform även där. 
  
 Förvaltningskvalitet är en faktor som utgör en viktig del av bruks- värdet som hyresgäster i allmänhet sätter ett stort värde på. Ett ökat fokus på förvaltningskvaliteten vid hyressättningen kan ge hyres- värdar incitament att fokusera på denna del av bruksvärdet. 
  
 Förslaget om uppföljning av hyresstrukturer kan få till följd att fastighetsägare kommer att behöva rapportera in hyresnivåer och andra viktiga faktorer till statlig myndighet. 
  
 9.4.4Specialbostäder 
  
 Specialbostäder är inte särreglerade i lagstiftningen.4 Även sådana bostäder omfattas av hyreslagens bestämmelser om rättslig prövning av hyran. Kommissionens förslag innebär bland annat att bruks- värdet lyfts fram i lagtexten och att särskild hänsyn därvid ska tas till sådana faktorer som hyresgäster i allmänhet sätter ett stort värde på. Som vi framhållit tidigare ska bruksvärdet redan i dag återspegla hyresgästernas allmänna syn på attraktiva boendekvaliteter. För hyresgäster som bor i specialbostäder kan dock begrepp såsom läge och kvalitet i hyressättningen och vad som för dem anses vara god kvalitet i boendet skilja sig åt från de preferenser som hyresgäster i allmänhet har på den allmänna hyresmarknaden. För hyresgäster som är studenter kan till exempel ett attraktivt geografiskt läge tänkas vara i närheten av universitet och högskola eller i ett campusområde. Det kan också innebära att värderingar av läge och kvalitet hos hyresgäster i specialbostäder inte får genomslag i bedömningen. Kommissionen föreslår inga särskilda ändringar för specialbostäder. Förslagen innebär dock inte heller någon inskränkning i den möjlighet som redan i dag finns för de förhandlande parterna att i hyressättningen för special- bostäder särskilt beakta hur hyresgäster som hyr specialbostäder värdesätter olika geografiska lägen och kvaliteter. 
  
 4Hyreslägenheter som syftar till att tillgodose ett särskilt bostadsbehov och som ställer sär- skilda krav på hyresgästen brukar kallas specialbostäder. Till denna kategori av bostäder hänförs vanligtvis hyresbostäder för äldre, funktionshindrade och studenter. Dessa bostäder är inte tillgängliga för alla bostadssökande eftersom upplåtelsen ofta är kopplad till att hyres- gästen ska uppfylla vissa specifika krav. För att ges möjlighet att hyra till exempel en student- bostad ställs vanligtvis krav på att hyresgästen ska bedriva studier i viss omfattning. 
  
 310 
  
 SOU 2021:58 
  
 Konsekvensbeskrivning 
  
 9.5Konsekvenser för hyresmarknadens parter 
  
 En transparent och offentlig hyresstatistik tillsammans med de övriga förslagen ger partsorganisationerna tydligare incitament att följa upp och driva på arbetet kring utveckling av de lokala hyres- strukturerna. Genom att lyfta fram bruksvärdet i lagtexten, grundat på vilka faktorer som hyresgäster i allmänhet värdesätter mest, ges incitament till parterna att även vid förhandlingar beakta sådana faktorer. 
  
 Att arbeta med att differentiera hyror för att få en mer rättvisande hyresstruktur som utgår från boendevärderingar är förenat med kostnader. Från de undersökningar och intervjuer vi har genomfört kan vi se att systematisk hyressättning är arbetskrävande. Att fram- hålla vissa bruksvärdesfaktorer som särskilt viktiga bedöms kunna underlätta för de parter som arbetar med systematisk hyressättning genom att arbetet tydligare kan fokusera på att bedöma just dessa faktorer. 
  
 Genom den föreslagna ventilen klargör lagstiftaren att parterna förutsätts förhandla hyror utifrån bruksvärdesfaktorer. Den lagfästa ventilen bör ge parterna ökade incitament till att förhandla och differentiera hyressättningen på orten utifrån rimliga bedömningar av bruksvärden. 
  
 Att en hyra är satt genom kollektiva förhandlingar behöver inte innebära att den återspeglar en rimlig tolkning av bruksvärdet. Det står fortsatt parterna helt fritt att enas om hyror på de nivåer som parterna förmår, men det i sig innebär inte att en rättslig prövning ska baseras på hyror där bruksvärdet inte har beaktats i hyressätt- ningen. Vid den rättsliga prövningen kan part lägga fram underlag i form av statistik och analysmaterial som visar varför andra hyror inom de kollektiva förhandlingarna inte ska ligga till grund för hyres- nämndens avgörande av skälig hyra (se avsnitt 7.7). 
  
 Tillgång till fördjupad hyresstatistik bör kunna förenkla parternas arbete med att bedöma och utveckla lokala hyresstrukturer. Parts- organisationerna förutsätts kunna bidra med kunskap vid utvecklingen av den offentliga hyresstatistiken. Uppföljningar av hyresstrukturer bör ge bättre incitament till parterna att anpassa hyresstrukturerna på respektive ort så att de stämmer bättre överens med boendekonsumen- ternas värderingar. 
  
 311 
  
 Konsekvensbeskrivning 
  
 SOU 2021:58 
  
 Förslaget att hyresnämnderna ska kunna medla mellan de för- handlande parterna ger möjlighet att lotsa fram mer differentierade hyresstrukturer på orter där parterna inte kan komma överens. 
  
 På många orter kan det räcka med mindre åtgärder för att åtgärda hyresstrukturerna. Kommissionen förväntar sig successiva anpass- ningar av hyresstrukturen framöver snarare än stora genomgripande hyresförändringar. 
  
 9.6Konsekvenser för hyresnämnder och Svea hovrätt 
  
 Våra förslag innebär inte att hyresnämnderna framöver kommer att vara drivande för hur hyresnivåer utvecklas över tid. Lagändringarna medför dock vissa förändringar i den rättsliga prövningen. Hyres- nämnderna ska bland annat fokusera på färre bruksvärdesfaktorer vid sin prövning. 
  
 Den ventil som kommissionen föreslår kan förväntas få viss på- verkan på utfallet av den rättsliga prövningen på orter där det finns en hyresstruktur som inte speglar rimliga bruksvärden. Principerna bakom ventilen har redan i dag en förankring i förarbeten och praxis. Man kan dock förvänta sig att den föreslagna lagbestämmelsen kan komma att tillämpas oftare än dessa principer. 
  
 Vid den senaste större lagändringen 2011, då bland annat kollektivt förhandlade hyror blev hyresnormerande, skedde en uppgång av antalet ärenden enligt 24 § hyresförhandlingslagen i hyresnämnderna. 
  
 Av statistik från Domstolsverket kan utläsas att antalet inkomna ärenden enligt 24 § hyresförhandlingslagen 2010 uppgick till 166. År 2011 ökade dessa till 620 ärenden, för att följande år se ut enligt följande: 2012 (329), 2013 (375) och 2014 (218). För Svea hovrätt var siffrorna enligt samma ärendekategori följande: 2010 (8), 2011 (13), 2012 (7), 2013 (10) och 2014 (5). 
  
 Det kan uppstå en vilja att testa den nya lagstiftningen och antalet ärenden till hyresnämnderna kan därför öka på vissa orter under ett antal år. Förmodligen kommer det att skilja stort mellan olika orter i landet. På orter där konfliktnivån mellan parterna är lägre förväntas ingen markant ökning. Det är framför allt på orter där det redan i dag sker prövningar i större utsträckning som antalet ärenden kan för- väntas öka mest med de nya reglerna. Ändringarna i 55 § hyreslagen 
  
 312 
  
 SOU 2021:58 
  
 Konsekvensbeskrivning 
  
 kan därför medföra en viss ökning av antalet ärenden enligt 24 § hyresförhandlingslagen under några få år. 
  
 År 2020 inkom 403 ärenden enligt 24 § hyresförhandlingslagen till hyresnämnderna. Enligt Domstolsverket uppgick tilldelade medel till Hyres- och arrendenämnderna 2020 till 83 382 000 kronor och för 2021 till 89 314 000 kronor. Av Sveriges domstolars årsredovisning framgår att genomsnittlig styckkostnad för ett ärende i hyres- och arrendenämnderna 2020 var 2 635 kronor.5 En ökning med 300 ären- den skulle motsvara en kostnad om cirka 800 000 kronor. Den ärende- kategori som kan förväntas öka i antal med anledning av våra förslag, dvs. ärenden enligt 24 § hyresförhandlingslagen, är dock i regel mer omfattande och resurskrävande än merparten av ärendena som nämn- derna hanterar. 
  
 En uppskattning av behovet av ökade resurser för hyresnämn- derna är därför som mest cirka 4 miljoner kronor per år under en inledande treårsperiod, för att därefter falla tillbaka till  
 0–2 
  miljoner kronor per år. Det är också möjligt att belastningen kan bli ojämn varför ärendebalansen på några håll kan komma att öka. I de fall medling kan lösa knutar skulle ärenden som annars hade tagits till hyresnämnden för avgörande i stället avlasta trycket på hyres- nämnderna, varför kostnaderna inte behöver få samma genomslag. Det kan i bästa fall medföra att behovet av anslagsförstärkningar inte uppstår. 
  
 Som tidigare har nämnts gav regeringen en utredare i uppdrag att lämna förslag på ett oberoende tvistlösningsförfarande för kollektiva hyrestvister. Utredningen har avslutats och förslaget bereds för när- varande i Regeringskansliet. För det fall ett sådant tvistlösnings- förfarande blir verklighet kan det komma att minska antalet ärenden enligt 24 § hyresförhandlingslagen i hyresnämnderna. Det ovan anförda kring eventuella kostnadsökningar grundas på att något tvistlösningsförfarande inte har införts. Skulle ett skiljeförfarande bli verklighet görs bedömningen att några ökade kostnader för hyres- nämndens inte uppkommer. 
  
 5Sveriges domstolars årsredovisning 2020, s. 159. 
  
 313 
  
 Konsekvensbeskrivning 
  
 SOU 2021:58 
  
 9.7Konsekvenser av uppföljning av hyresstrukturernas utveckling och fördjupad hyresstatistik 
  
 Genom att Boverket, eller annan myndighet, får i uppdrag att när- mare utreda förutsättningarna för att löpande följa upp utvecklingen av hyresstrukturer och om hyrorna har differentierats med avseende på bruksvärde får lokala aktörer som är ansvariga för hyressättningen vägledning för att utveckla hyressättningen. Förslaget möter de behov av övergripande riktlinjer som påtalats av de som på lokal nivå förhandlar och arbetar med hyresstrukturer. En regelbunden genom- lysning medför att frågan om hyresstrukturen hamnar mer i fokus och kan bidra till att de ansvariga parterna för hyressättningen lägger större vikt vid den. 
  
 Kommissionen stödjer förslaget från Utredningen om fri hyres- sättning vid nyproduktion om att lägenhetsregistret bör utvidgas med hyresuppgifter.6 Kommissionen anser dock att hyresuppgifterna i lägenhetsregistret bör omfatta alla typer av hyreslägenheter. En för- djupad offentlig hyresstatistik underlättar för parterna genom att det informationsunderlag som hyressättningen utgår från blir mer hel- täckande. Uppgifterna bör täcka alla former av hyressättning, inte bara de kollektivt förhandlade hyrorna. En offentlig datainsamling skulle också säkerställa att alla uppgifter tas fram med samma metoder och definitioner. Detta skulle öka kvaliteten. Genom att uppgifterna tas fram och valideras av en från parterna oberoende aktör så ökar också tillförlitligheten i informationsunderlaget och parternas egna uppgifter kan kontrolleras mot den offentliga hyres- statistiken. 
  
 Med en fördjupad hyresstatistik kan precisionen i beräkningar av hyresspridning och hyresstrukturer öka och möjligheterna att göra kartläggningar av hur hyresmarknaden utvecklas förbättras. En för- djupad hyresstatistik kommer innebära att andra aktörer än parterna får insyn i hyressättningen och kan utvärdera och granska hur väl den uppfyller målen för bruksvärdessystemet och andra politiska mål. 
  
 6Se kapitel 12 och 17 i SOU 2021:50. 
  
 314 
  
 SOU 2021:58 
  
 Konsekvensbeskrivning 
  
 9.7.1Myndighetskostnader 
  
 Förslaget påverkar Boverket eller den myndighet som regeringen ger i uppdrag att genomföra uppföljningen av hyresstrukturer. Kommis- sionen bedömer inte att uppdraget är förenat med några större ut- giftsökningar för staten. Uppdraget kan utföras inom ramen för de uppgifter som till exempel Boverket har i sin instruktion genom – för- slagsvis – en utökning av 6 § 5 i förordningen (2012:546) med instruktion för Boverket. Uppdraget kan dock behöva extra anslag i samband med att det utvecklingsarbete som följer av uppdraget genomförs. 
  
 9.8Bedömningar av övriga perspektiv gällande förslagen 
  
 Förslagen i detta betänkande kan inte antas komma att påverka miljön. Vi har heller inte identifierat några konsekvenser för jämställd- heten mellan kvinnor och män, tillgängligheten för personer med funktionsnedsättning, möjligheten att nå de integrationspolitiska målen, brottslighet och brottsförebyggande arbete, sysselsättning eller offentlig service i olika delar av landet eller för det kommunala självstyret. 
  
 Vi bedömer inte att någon särskild hänsyn behöver tas till de förut- sättningar som gäller för små företag vid bestämmelsernas utformning. 
  
 315 
  
 10Ikraftträdande- och övergångsbestämmelser 
  
 10.1Ikraftträdande 
  
 Förslag: De föreslagna lagändringarna ska träda i kraft den 1 juli 2022. 
  
 Skälen för förslaget 
  
 Med hänsyn till den tid som det kan beräknas ta för remissför- farande, fortsatt beredning inom Regeringskansliet och riksdags- behandling föreslås att de nya bestämmelserna ska träda i kraft den 1 juli 2022. 
  
 10.2Övergångsbestämmelser 
  
 Förslag: Hyrestvister enligt 55 § hyreslagen som har inletts hos hyresnämnden före ikraftträdandet prövas enligt äldre bestäm- melser. Detta kräver en särskild övergångsregel. 
  
 Bedömning: Ändringarna i 55 § hyreslagen och den nya bestäm- melsen i 30 a § hyresförhandlingslagen (1978:304) bör gälla även i fråga om hyresavtal som har ingåtts före ikraftträdandet. För detta krävs inte någon övergångsbestämmelse. Det behövs inte heller någon övergångsbestämmelse till ändringen i 21 § lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder. 
  
 317 
  
 Ikraftträdande- och övergångsbestämmelser 
  
 SOU 2021:58 
  
 En grundläggande princip är att ny civilrättslig lagstiftning inte bör tillämpas på avtal som har ingåtts före ikraftträdandet.1 Principen bör frångås endast om det finns starka skäl för det. På hyresrättens område har det dock i regel ansetts finnas skäl att låta nya bestäm- melser få retroaktiv verkan.2 När det gäller reglerna för den rättsliga prövningen av hyran, i 55 § hyreslagen, har ändringar av bestäm- melsen i tidigare lagstiftningsärenden ansetts böra slå igenom även på äldre hyresavtal.3 Det finns inte skäl att nu avvika från denna praxis. 
  
 Den föreslagna bestämmelsen i 30 a § hyresförhandlingslagen (1978:304) om att hyresnämnden ska kunna medla kräver parternas samtycke. Risken för rättsförluster vid en retroaktiv tillämpning är därmed begränsad. Bestämmelsen bör därför gälla för förhand- lingsöverenskommelser som träffats före ikraftträdandet, så länge begäran om medling sker efter ikraftträdandet. 
  
 Ändringarna i 55 § hyreslagen och den nya bestämmelsen i 30 a § hyresförhandlingslagen bör alltså gälla även i fråga om hyresavtal som har ingåtts före ikraftträdandet. För detta krävs inte någon övergångsbestämmelse. Hyrestvister enligt 55 § hyreslagen som har inletts hos hyresnämnden före ikraftträdandet bör prövas enligt äldre bestämmelser. Detta kräver en särskild övergångsregel.4 
  
 Den föreslagna lagändringen i 21 § lagen (1973:188) om arrende- nämnder och hyresnämnder som innebär att hyresnämnden ska ange tydligare skäl vid hyresprövningar, bör gälla även för ärenden som handläggs vid hyresnämnd vid ikraftträdandet. Någon särskild över- gångsregel om detta behövs inte. 
  
 1Se prop. 1987/88:146 s. 42. 
  
 2Se bland annat prop. 2001/02:41 s. 65 och prop. 2018/19:107 s. 59. 
  
 3Se prop. 1983/84:137 s. 142 och prop. 2009/10:185 s. 80. 
  
 4Se prop. 2009/10:185 s. 80. 
  
 318 
  
 Särskilda yttranden 
  
 Särskilt yttrande av experten Miles 
  
 De genomförda studierna pekar på att parterna på hyresmarknaden på ett antal lokala marknader kommit fram till en differentiering utifrån lägesfaktorn som båda parter anser rimlig. Den centrala frågan är vad som ska hända på de marknader där parterna inte kan komma överens. På marknader med hög efterfrågan handlar det typiskt sett om att fastighetsägare vill höja hyran i äldre orenoverade lägenheter i lägen där efterfrågan är stor i relation till utbudet, men att hyresgästföreningen inte går med på det. På marknader med låg efterfrågan kan det handla om att hyresgästföreningen vill att hyrorna ska sänkas i lägen där vakanserna är relativt stora, men att fastighetsägarna säger nej till detta. 
  
 Kommissionen föreslår en modell där det skapas en ventil så att hyresnämnden i sin prövning kan bortse från förhandlade hyror om dessa inte speglar bruksvärdet. Problemet med den metoden är enligt min mening att hyresnämnderna får ett för stort tolkningsutrymme. Det är nämnden som ska avgöra om hyror på ett rimligt sätt speglar bruksvärdet och det är nämnden som då ska avgöra hur stora ändringar som är motiverade. Detta skapar osäkerhet, särskilt under den tid det tar innan en eventuell praxis etableras. I och med att hyres- nämnden i grunden prövar enskilda hyror i ett visst läge är det svårt att ta ett helhetsgrepp rörande hyresutvecklingen på en ort och det blir svårt att skapa en begriplig hyresstruktur. 
  
 Enligt min mening vore det bättre med ett obligatoriskt skilje- domsförfarande om parterna inte kommer överens i de lokala för- handlingarna om hur hyrorna ska förändras i olika bostadsbestånd. Hyressättningsmodellen i Sverige skapades en gång i tiden med arbetsmarknaden som modell. Medling, och skiljedomsförfarande om parterna på hyresmarknaden inte kommer överens ens efter 
  
 319 
  
 Särskilda yttranden 
  
 SOU 2021:58 
  
 medling, bör hanteras nationellt inom ramen för Medlingsinstitutet som ju är van vid liknande frågor på arbetsmarknaden.1 Både på arbets- och bostadsmarknaden har parterna ett stort ansvar, men staten har i båda fallen ett ansvar för att resultatet blir i linje med över- gripande samhällsekonomiska mål. Direktiven till en sådan skilje- nämnd rörande differentiering av hyrorna bör lyfta fram att nämnden särskilt ska se på bostädernas bruksvärden och på vad parterna kommit överens om rörande t ex lägets roll på marknader där båda parter är relativt nöjda med utfallet. Skiljenämnden ska offentliggöra hur man resonerat och kan därmed även ge rekommendationer om hur parterna framöver bör differentiera hyrorna på orten och därmed underlätta för parterna att komma överens. Hyresnämndens uppgift blir som i dag att pröva om enskilda hyror är skäliga i relation till förhandlade hyror eller i relation till de hyror som en skiljenämnd bestämt om medling inte lett till en överenskommelse. 
  
 1På Medlingsinstitutets hemsida kan man läsa ”Vi är en statlig myndighet som ansvarar för medling i arbetstvister och den officiella lönestatistiken samt verkar för en väl fungerande lönebildning.” En formulering som tydligt pekar på paralleller med det uppdrag som föreslås i detta särskilda yttrande. 
  
 320 
  
 SOU 2021:58 
  
 Särskilda yttranden 
  
 Särskilt yttrande av experten Garrett, 
  
 Fastighetsägarna Sverige 
  
 Övergripande kommentarer 
  
 Under de senaste decennierna har stora förskjutningar skett i bostads- konsumenternas värderingar. Det gäller i synnerhet synen på värdet av att bo centralt i någon av landets expansiva städer. Detta är i sin tur en följd av den urbanisering som skett som en konsekvens av underliggande ekonomiska strukturer som omdanat näringsliv och arbetsmarknad. 
  
 Hyreslagstiftningen lägger ansvaret för att säkerställa att förskjut- ningar i bostadskonsumenternas värderingar återspeglas i hyressätt- ningen på bostadsmarknadens parter. Det kan konstateras att detta ansvar inte har tagits. I landets expansiva städer, möjligen med något undantag, har hushållens värderingar av läget inte slagit igenom i tillräcklig omfattning i hyran. Det är därmed inte förvånande att köerna till städernas centralt belägna äldre lägenheter är långa. Trots detta har urbaniseringen fortgått och bidragit till den ekonomiska dynamik som varit nödvändig för utvecklingen av landets välfärd. Detta har dock endast varit möjligt tack vare de bättre fungerande bostadsrätts- och villamarknaderna. Som en konsekvens av detta har hyresrättens andel minskat i våra storstäder. Denna utveckling är till stor del resultatet av att en part har möjlighet att förhindra varje för- ändring som den inte är beredd att acceptera. Det saknas regler för hur en sådan situation ska hanteras. Att vända sig till hyresnämnden är inte ett alternativ. Den prövar endast om en hyra i en lägenhet är skälig baserat på jämförelser med kollektivt förhandlade hyror i likvärdiga lägenheter. Om inte de kollektiva förhandlingarna har genererat överenskommelser som har tagit hänsyn till värderingsför- ändringar, kan hyresnämnden därför inte göra mycket för att påverka situationen. I princip skulle nämnden kunna utnyttja det så kallade påtaglighetsrekvisitet för att uppnå mindre förändringar. Eftersom nämnd och hovrättsbeslutade hyror inte har normerande verkan, skulle det dock inte ha någon direkt påverkan på hyresstrukturen. 
  
 Kommissionen verkar vara medveten om systemets grundläggande problem. Trots det presenteras ingen lösning. Kommissionen stannar vid att uppmana parterna att ta det ansvar för hyressättningen som 
  
 321 
  
 Särskilda yttranden 
  
 SOU 2021:58 
  
 lagstiftaren har tilldelat dem. Hur denna uppmaning skulle leda till en förändring är svårt att se givet att den befintliga lagstiftningen gör det möjligt för en part att förhindra förändringar. Samma svaghet gäller uppmaningen till de centrala partsorganisationerna att avsätta resurser för att följa upp hyresstrukturerna lokalt och driva på arbetet på dessa orter. Den decentraliserade strukturen i dessa organisationer innebär att detta i praktiken är en uppmaning utan verkan. 
  
 Hyressättningsmodeller 
  
 Kommissionen för en längre diskussion om så kallade hyressätt- ningsmodeller, och hävdar därvid att Fastighetsägarna är mot- ståndare till att hyresnämnden ska tillåtas ta hänsyn till sådana modeller vid sina prövningar. Detta påstående är inte helt korrekt. Fastighetsägarna anser att modeller kan fylla en viktig funktion, men det kräver ett understödjande regelverk som möjliggör att dessa modeller verkligen ger uttryck för bostadskonsumenternas värderingar. Som vi nämnde ovan, finns det i dag inget som kan hindra en part från att förhindra viktiga förändringar i hyressättningen. Den parten får därmed en mycket stark förhandlingsposition när dessa modeller tillskapas. Det innebär att de värderingsförändringar som hanteras av modellerna, i stora drag kommer att bygga på den partens tolkning av dessa förändringar. Kommissionen borde ha inriktat sitt arbete på att lösa det problemet. 
  
 Hyresnämndens prövningar 
  
 I stället för att lösa det grundläggande problemet med parternas möjlighet att förhindra viktiga förändringar, föreslår Kommissionen att det ska införas en ”ventil” i hyresnämndens prövningar. Denna innebär att hyror som inte speglar bruksvärdet ska kunna undantas från jämförelsematerialet i hyresnämndens prövningar. Hur detta ska ske framgår dock inte. Risken är stor att systemet, som redan i dag fungerar dåligt, kommer att fungera ännu sämre. I dag är det i princip de högsta, kollektivt förhandlade, hyrorna som ska vara vägledande vid hyresnämndens prövningar. Med ventilen finns det en risk att det är just dessa som undantas med hänvisning till att de inte speglar bruksvärdet. 
  
 322 
  
 SOU 2021:58 
  
 Särskilda yttranden 
  
 Kommissionen förslår också att det ska införas en precisering av ”faktorer som hyresgäster i allmänhet sätter stort värde på” som ska fungera som ledstjärna vid hyresnämndens prövningar. Detta förslag kan påverka möjligheter att göra direktjämförelser. Beroende på hur lägesfaktorn tolkas av hyresnämnden kan det dock bli både enklare och svårare att göra direktjämförelser. 
  
 Om lägesfaktorn tolkas brett (exempelvis stadsdelsvis), kan det bli lättare att göra direktjämförelser. Det beror på att andra faktorer då kommer att tillmätas ett lägre värde i bedömningen. Därmed borde det vara möjligt att låta en lägenhet som ligger i samma område som prövningslägenheten att utgöra jämförelseobjekt, även om den inte är direkt jämförbar med prövningslägenheten i övrigt. Om tolk- ningen av läget istället görs väldigt snäv, kan effekten bli den mot- satta. Möjligheten att hitta jämförelseobjekt med samma mikroläge, torde vara relativt svårt. Då kommer hyresnämnden i ökad utsträck- ning att vara beroende av allmänna skälighetsbedömningar. 
  
 I den mån följden av förslaget blir att nämnden kommer att göra fler allmänna skälighetsbedömningar, kan möjligheten att låta läget påverka hyran öka. Ska detta vara möjligt, måste nämnden få en större möjlighet att ta sådan hänsyn än i dag. Om följden istället blir att direktjämförelserna kommer att öka, blir resultatet sannolikt att det blir svårare för nämnden att låta läget påverka hyran. 
  
 Medling i hyresnämnden 
  
 Kommissionen föreslår också att dagens informella medling i hyres- nämnden ska tydliggöras i lagstiftningen. Vi har svårt att förstå poängen med detta och ifrågasätter också om ett sådant förslag ryms inom ramen för utredningens direktiv. I synnerhet när det sägs att medlingen i första hand bör ”komma till användning i de fall där en normal prövning skulle medföra särskilda svårigheter, dvs. vid strand- ningar av förhandlingar som gäller hyrorna för ett stort antal lägen- heter eller många hyresvärdar”. 
  
 Detta måste röra sig om ett missförstånd. Sådana masstrandningar har endast gällt de årliga förhandlingarna, och då endast i avsaknad av en fungerande tvistelösning för den typen av förhandlingar. Det kan inte nog understrykas att de årliga förhandlingarna inte har med för- ändringar i hyresstrukturen att göra. Det är också därför de hanteras i 
  
 323 
  
 Särskilda yttranden 
  
 SOU 2021:58 
  
 en annan utredning inom ramen för januariavtalet (”Mer effektiva hyresförhandlingar”). I den utredningen föreslås ett skiljeför- farande som kan innehålla ett medlingssteg för att underlätta de årliga förhandlingarna. Ett parallellt, och otydligt formulerat med- lingsförfarande för förhandlingar om strukturen, riskerar att skapa rättstillämpnings- och gränsdragningsproblem i förhållande till för- slagen i den parallella utredningen, vilket sannolikt skulle skapa ytter- ligare flaskhalsar i hyressättningssystemet. 
  
 Vad kan göras utan större lagändringar? 
  
 Fastighetsägarna har betonat problemen för parterna att ta det ansvar de har tilldelats för hyressättningen och hyresrättens utveckling. Långsiktigt fungerande kollektiva förhandlingar kan endast uppnås inom ramen för ett regelverk som upphäver möjligheten för en part att förhindra viktiga förändringar i en hyresstrukturen. Rätt utfor- mat skulle ett sådant regelverk ge parterna ökade incitament att nå förhandlingslösningar om strukturerad hyressättning på olika orter. Kommissionen har dock tolkat sitt mandat på ett sätt som inte möjliggör en sådan lösning. 
  
 Inom ramen för den mer begränsade lösning som Kommissionen ser framför sig, föreslår vi att hyresnämnden ges ett vidare mandat att ta hänsyn till förändringar i bostadskonsumenternas värderingar genom att lägga stor vikt vid analyser som belägger sådana för- ändringar. En sådan lösning antyds i Kommissionens förslag. Den måste dock förtydligas genom att ange att hyresnämnden kan besluta om justeringar av hyran som kan motiveras av nämnda analyser. Det är också viktigt att hyror som har beslutats av hyresnämnden och hov- rätten därefter blir normerande vid framtida prövningar, vilket kräver ett förtydligande i lagtexten. En sådan normerande roll ligger också i linje med svensk rättstradition. 
  
 Med dessa relativt små förändringar skulle bostadskonsumen- ternas värderingar troligen kunna få ett större genomslag i hyressätt- ningen än i dag. Sannolikheten för detta förstärks om transparensen i hyressättningen ökar. Därför välkomnar Fastighetsägarna de för- slag som Kommissionen lagt i syfte att öka transparensen, d.v.s. att hyresnämnden ska motivera sina beslut samt att Boverket (eller 
  
 324 
  
 SOU 2021:58 
  
 Särskilda yttranden 
  
 annan myndighet) ges uppdraget att utreda förutsättningarna för att löpande följa upp utvecklingen av hyresstrukturen. 
  
 325 
  
 Särskilda yttranden 
  
 SOU 2021:58 
  
 Särskilt yttrande av experten King, 
  Sveriges Allmännytta 
  
 Kommissionens uppdrag har varit att kartlägga och analysera hur bostädernas läge och kvalitet beaktas relativt andra faktorer vid hyressättningen och att föreslå lämpliga åtgärder från statens sida i de fall kommissionen konstaterar att lägesfaktorn och lägenheternas kvalitet inte beaktas i tillräcklig utsträckning. 
  
 Kommissionens övergripande slutsats 
  
 Den övergripande slutsats som kommissionen dragit är att hyres- strukturerna på många orter inte avspeglar boendekonsumenternas värderingar i tillräcklig grad. Framför allt gäller detta hur läges- faktorer påverkar hyresnivåerna. Resultatet av de kartläggningar som kommissionen gjort lägger enligt min bedömning en stabil grund för denna slutsats. Begreppet ”tillräcklig” kan givetvis tolkas subjektivt – det finns ingen absolut sanning om vad som är tillräcklig grad. Men även med hänsyn till detta memento framstår slutsatsen som helt rimlig. 
  
 Kommissionen har också ett nyanserat förhållningsätt till sin slutsats. Man framhåller till exempel att det på vissa orter kan räcka med mindre åtgärder för att åtgärda hyresstrukturer som utifrån lägenheternas bruksvärden är svåra att rättfärdiga och att en hyres- sättning som är relevant för hyresgästerna genom att reflektera deras värderingar av kvalitet bör utgå från betalningsviljan på den specifika orten. 
  
 Vad bör staten göra? 
  
 Mot bakgrund av denna slutsats återstår frågan om vad staten kan och bör göra för att hyressättningen bättre ska motsvara boendekonsu- menternas värderingar av lägenheternas varierande bruksvärden. Enligt direktivet avser kommissionens uppdrag hyressättningen i bruksvärdessystemet i det befintliga beståndet. Jag tolkar detta som att kommissionens förslag ska bygga på att de förhandlade parterna även fortsättningsvis ska ha ansvaret för hyressättningen och att någon form av statligt beslutad hyressättning inte är aktuell. Detta 
  
 326 
  
 SOU 2021:58 
  
 Särskilda yttranden 
  
 gör kommissionens uppdrag komplicerat och svårlöst. Hur förmå de lokala parter som inte tagit ansvar för att hyressättningen motsvarar boendekonsumenternas värderingar att göra det, utan att ingripa i de fria förhandlingarna? 
  
 Enligt direktivet kan kommissionens förslag ta sikte på att ge parterna verktyg och incitament att anpassa hyressättningen så att hyresgästernas värderingar i fråga om läge och kvalitet får ett större genomslag. Kommissionen har även ett brett mandat att överväga sådana åtgärder från statens sida, inklusive författningsförslag, som bedöms nödvändiga. 
  
 Verktyg och incitament 
  
 När det gäller verktyg som parterna kan använda för att förbättra hyressättningen har kommissionen presenterat en förenklad metod för att beakta boendevärderingar. Det är bra, men den tillför inte mycket utöver de handledningar som de centrala parterna redan tagit fram. 
  
 När det gäller att ge parterna incitament för att förbättra hyres- sättningen föreslår kommissionen ett antal ändringar i framför allt hyreslagen, i enlighet med det mandat man har att lämna författ- ningsförslag som man bedömer som nödvändiga. Min bedömning är dock att dessa författningsändringar inte alls kommer att fungera som incitament för de lokala parterna att förbättra hyressättningen. Kollektiva hyresförhandlingar förs för omkring en och en halv miljon hyresbostäder men det är, som framhålls i betänkandet, ytterst få tvister om lägenhetshyror som prövas av hyresnämnderna. Ett begränsat antal beslut om skäligt hyresbelopp i dessa tvister mellan hyresvärdar och enskilda hyresgäster kommer inte att påverka de lokala parterna på önskat sätt. ”Exemplets makt” fungerar inte som incitament. 
  
 Kommissionen är själv osäker på förslagens effekt och skriver att ”förändringar i hyreslagen och andra incitament till parterna kan (min kursivering) få till följd att lägenheternas geografiska lägen och kvaliteter får större genomslag i hyressättningen”. Att lagändringar vilkas eventuella effekt är så osäker skulle bedömas som nödvändiga framstår knappast som en rimlig bedömning. 
  
 327 
  
 Särskilda yttranden 
  
 SOU 2021:58 
  
 Problematiska lagändringsförslag 
  
 De lagändringar som kommissionen valt att föreslå är enligt min bedömning problematiska eftersom de innebär ingrepp i bruks- värdessystemet. Det är viktigt att komma ihåg att hyresnämndens uppdrag att fastställa skäligt hyresbelopp vid en tvist, kärnan i det som brukar kallas bruksvärdessystemet, syftar till att värna hyres- gästens besittningsskydd. En hyresgäst ska inte kunna drivas från sin bostad genom att hyresvärden kräver ett hyresbelopp som är högre än vad som är skäligt. På den här punkten är förarbetena tydliga. 
  
 När detta system ersatte hyresregleringen var poängen att staten inte längre skulle bestämma hyrorna, det skulle marknadens aktörer göra. Samtidigt skulle hyresgästerna tillförsäkras besittningsskydd. Därför infördes en hyresspärr som kopplades till vad andra hyres- gäster betalar i hyra för lägenheter som har ett likvärdigt bruksvärde. Tanken var att spegla en marknad i långsiktig balans. Det är alltså inte prövningslägenhetens bruksvärde i sig som ska avgöra vilket hyresbelopp som är skäligt, utan vad andra hyresgäster betalar i hyra. 
  
 Kommissionen beskriver själv detta i kapitel 2: ”Bruksvärdes- systemet anger inte hur den grundläggande hyresnivån ska fastställas eller vad som är lämpliga hyresskillnader mellan lägenheter med olika bruksvärden. Hyresnämnden ska vid den rättsliga prövningen endast bedöma om en viss hyra är skälig och gör det utifrån hur andra lägen- heter är prissatta. Prövningen tar inte sikte på huruvida ett visst geografiskt läge eller en viss lägenhetskvalitet har beaktats ”tillräck- ligt” i hyressättningen. Vilken påverkan en lägenhets läge eller sär- skilda kvalitéer ska ha på hyran bestäms i stället av de aktörer som förhandlar hyrorna.” 
  
 Av förarbetena framgår att hyresnämndens prövning inte innebär att lägenhetens hyresvärde ska uppskattas i pengar, utan bara om att jämföra med likvärdiga lägenheter. Idag avgörs dock de flesta hyres- tvisterna inte genom en jämförelseprövning utan genom en allmän skälighetsbedömning. I de senare fallen måste hyresnämnderna till stor del förlita sig på ledamöternas allmänna kunskaper om hyresläget på orten, alltså vad andra hyresgäster betalar för likvärdiga lägenheter. 
  
 Besittningsskyddet är av stor betydelse inte endast för hyres- gästernas trygghet, utan också för hyresrättens funktion, attrak- tivitet och konkurrenskraft. Därför bör eventuella förändringar i 55 § hyreslagen och dessas konsekvenser övervägas mycket noga. 
  
 328 
  
 SOU 2021:58 
  
 Särskilda yttranden 
  
 Bruksvärdet bör lyftas fram i lagtexten 
  
 Kommissionens förslag: Ett förtydligande införs i 55 § första stycket hyreslagen som innebär att hyran ska fastställas till skäligt belopp med hänsyn till lägenhetens bruksvärde. 
  
 Detta förslag är enligt kommissionen inte tänkt att innebära någon skillnad vad gäller den rättsliga prövningen jämfört med idag. Syftet sägs i stället vara att förtydliga. Min bedömning är att det saknas behov av ett förtydligande, bestämmelsens innebörd är väl känd. Risken är i stället att tillägget kan uppfattats som att hyres- nämnden ska göra en egen värdering av bruksvärdet i pengar, i stället för att utgå från vad andra hyresgäster betalar i hyra för en lägenhet med liknande bruksvärde. 
  
 Bruksvärdet ska spegla hyresgästvärderingar 
  
 Kommissionens förslag: Ett tillägg införs i 55 § första stycket hyres- lagen. Tillägget syftar till att lyfta fram att lägenhetens bruksvärde ska spegla sådana särskilda faktorer i boendet som hyresgäster i allmänhet sätter ett stort värde på. 
  
 I betänkandet framhålls att det uttryckligen bör framgå att vid bestämmandet av bruksvärdet ska särskild hänsyn tas till sådana fak- torer i boendet som hyresgäster i allmänhet kan antas sätta ett stort värde på. Även detta tillägg sägs vara ett förtydligande av vad som redan gäller och frågan är då varför tillägget behövs. Problemet med tillägget är liksom i det ovan nämnda förslaget att det kan uppfattats som att hyresnämnden ska göra en egen värdering av bruksvärdet i pengar. 
  
 De faktorer som sammantaget formar en lägenhets bruksvärde är dess beskaffenhet, förmåner och övriga faktorer som till exempel läget, miljön och kommunikationerna. Det är bland annat sådant som beaktas när lokala parter arbetar med systematisk hyressättning. Men bruksvärdesfaktorer kan tillkomma eller försvinna, kan minska eller öka i betydelse – till följd av värderingsförändringar hos boende- konsumenter, teknisk utveckling och av andra orsaker. När bestäm- melsen tillkom valde man därför att inte föra in faktorerna i lagtext och inte värdera dem i förhållande till varandra, utan beskriva dem genom en exemplifierande men inte uttömmande uppräkning i pro- positionen. Detta ger hyresnämnderna ett handlingsutrymme när 
  
 329 
  
 Särskilda yttranden 
  
 SOU 2021:58 
  
 det gäller jämförelser och det vore olyckligt att med lagtext och till- hörande författningskommentarer låsa fast hyresnämnderna till en bestämd värdering av de olika bruksvärdesfaktorerna. 
  
 Undantag från direkt jämförelse 
  
 Kommissionens förslag: Kollektivt förhandlade hyror ska alltjämt vara hyresnormerande, men det införs en möjlighet att göra undan- tag från sådana hyror som avviker från en rimlig bedömning av lägenheternas bruksvärde. 
  
 I förarbetena till bruksvärdessystemet framgick att lägenheter med ”enstaka topphyror” skulle uteslutas. Det måste självklart fin- nas en möjlighet att utesluta jämförelselägenheter som har en hyra som uppenbart avviker från en rimlig tolkning av bruksvärdet – såväl nedåt som uppåt. Enligt rättspraxis är det möjligt att idag utesluta sådana lägenheter, en så kallad ”ventil”. Frågan är då varför det skulle behövas en ny bestämmelse om detta. 
  
 Kommissionen skriver att syftet är att göra det möjligt att, i större mån än idag, utesluta kollektivt förhandlade hyror som inte speglar rimliga bruksvärden från prövningen. Kommissionen har dock inte visat på att det finns något reellt problem här, att hyresnämnder har tvingats hålla nere hyrorna för att de inte kunnat utesluta vissa lägen- heter med kollektivt förhandlad hyra. Det bör här poängteras att vid jämförelseprövning så är det den högsta etablerade hyresnivån som är utgångspunkten för vad som är en skälig hyra, hyresnivåer som ligger lägre än denna behöver inte beaktas vid prövningen. Kommissionen skriver att avsikten inte är att hyresnämnden ska bli en kontroll- instans, men det finns en uppenbar risk att hyresnämnden i praktiken i många fall får en sådan roll. 
  
 Förslagen har tidigare avvisats 
  
 Kommissionens förslag till ändringar i 55 § hyreslagen är inte nya. De har tidigare lagts fram, med i stort sett likartade formuleringar av lagtexten, av utredningen om allmännyttans villkor (SOU 2008:38). Efter remissprocessen valde den dåvarande regeringen att helt för- kasta dessa förslag. Min bedömning är att kommissionen inte har 
  
 330 
  
 SOU 2021:58 
  
 Särskilda yttranden 
  
 visat på att det skett på några förändringar som skulle göra förslagen mer relevanta idag. 
  
 Medling i hyresnämnd 
  
 Kommissionens förslag: En ny bestämmelse införs i hyresförhand- lingslagen i syfte att ge lagstöd åt sådan informell medling som idag förekommer i hyresnämnden mellan förhandlingsordningens parter. Någon ändring av användningen av sådan medling åsyftas inte genom den nya bestämmelsen. 
  
 Kommissionen anser att en medlingsinstans eller annat tviste- lösningsförfarande kopplat till de kollektiva hyresförhandlingarna i första hand bör arrangeras av parterna själva. Sveriges Allmännytta och Hyresgästföreningen har i över 60 år samarbetat i Hyresmark- nadskommittén för att förebygga och lösa tvister samt under senare år för att medla mellan lokala parter. 
  
 Ett förslag på ett oberoende skiljeförfarande för de årliga hyres- förhandlingarna om justering av hyresnivån, vilket bygger på att hyres- nämnden utser en särskild skiljeman och som inkluderar möjlighet till medling, har nyligen utarbetats av hovrättsrådet Perez på uppdrag av Justitiedepartementet. Om detta förslag genomförs kan det ifrågasättas om det behövs någon ny bestämmelse i hyresför- handlingslagen om hyresnämndens medling, särskilt som sådan informell medling förekommer sedan relativt lång tid tillbaka. För- slaget synes heller inte ha någon koppling till syftet att ge läge och kvalitet större genomslag i hyressättningen. 
  
 Motivering av hyresnämndens beslut 
  
 Kommissionens förslag: Hyresnämndens skyldighet att motivera sina beslut förtydligas. Skälen bör utformas så att det framgår hur hyresnämnden bedömt lägenhetens bruksvärde. 
  
 Det finns redan en bestämmelse i lagen om arrendenämnder och hyresnämnder som säger att när nämnden avgör ett ärende ska det av beslutet framgå vilka skäl som ligger till grund för beslutet, om det går någon part emot och att detsamma gäller andra beslut om det behövs. Om detta inte har fungerat under de 15 år som bestäm- 
  
 331 
  
 Särskilda yttranden 
  
 SOU 2021:58 
  
 melsen varit i kraft kan nyttan av att tillföra lagen en i allt väsentligt liknande bestämmelse ifrågasättas. 
  
 Om en sådan bestämmelse ändå ska införas bör förslaget dock formuleras annorlunda: ”Vid beslut enligt 12 kap. 55 § jordabalken bör det av skälen framgå hur hyresnämnden i väsentliga avseenden har bedömt det skäliga hyresbeloppet.” Det är ju inte bruksvärdet som hyresnämnden ska besluta om, utan vilket belopp som utgör en skälig hyra för prövningslägenheten. Det är detta belopp som är intressant både för de tvistande parterna och möjligen för andra aktörer på orten. 
  
 Uppföljning av hyresstrukturernas utveckling 
  
 Kommissionens bedömning: Boverket, eller annan lämplig myndig- het, bör ges i uppdrag att närmare utreda förutsättningarna för att löpande följa upp utvecklingen av hyresstrukturen med avseende på bruksvärdesfaktorernas genomslag samt att ta fram enkla och trans- paranta modeller för hyressättning som kan ge vägledning för de lokala aktörer som är ansvariga för hyressättningen. 
  
 Jag delar bedömningen att Boverket bör ges i uppdrag att kon- tinuerligt följa upp utvecklingen av hyresstrukturer, gärna som en del i ett bredare uppdrag som fångar upp också vad som händer med hyresnivåer och hyressättning. Detta arbete bör göras i samråd med relevanta aktörer i branschen. 
  
 Parternas ansvar 
  
 Kommissionen skriver att den rådande uppfattningen är att hyres- marknadens parter har ett stort ansvar för hur hyresstrukturerna ser ut på olika orter. Man framhåller också att om den uppfattningen ska kvarstå så bör de lokala parterna på flera orter intensifiera arbetet med att anpassa hyresstrukturerna på de lokala marknaderna, i syfte att hyresgästernas värderingar av boendekvaliteter bättre ska åter- speglas i hyrorna. Enligt kommissionen kan lagstiftaren, om parterna inte klarar av det, komma att revidera detta ansvar. 
  
 Jag delar helt kommissionens bedömning. Parterna har ett stort ansvar och måste ta detta. Under  
 10-talet 
  har utvecklingen inte varit så bra som förhoppningen var när ändringarna i hyreslagen trädde 
  
 332 
  
 SOU 2021:58 
  
 Särskilda yttranden 
  
 i kraft 1 januari 2011. Situationen är dock inte nattsvart. Systematisk hyressättning har förverkligats för allmännyttan på omkring 40 orter i landet och arbete pågår på ännu fler platser. Men på vissa orter har arbetet gått trögt. En orsak till detta är att systematisk hyressättning kräver tid och arbete under utvecklingsprocessen. En annan orsak är att parterna i flera fall har svårt att hitta lösningar som är acceptabla för alla inblandade. 
  
 Sveriges Allmännyttas ambition är att verka för att arbetet med en systematisk hyressättning intensifieras med målsättningen att hela landet år 2025 ska ha en hyressättning som motsvarar hyres- gästernas värderingar. De lokala parterna måste ta sitt ansvar för att detta. För att det ska lyckas krävs ett samarbete mellan allmännyttan, de privata hyresvärdarna och Hyresgästföreningen. 
  
 I kapitel 4 redovisar kommissionen sina reflektioner utifrån möten med lokala parter och vilka svårigheter som dessa lyfter. Där framhålls problem som krav på nollsummespel, krav på omfattande arbetsinsatser, bristande samsyn och konflikter kring de årliga hyres- förhandlingarna. Det handlar alltså om problem som inte blir lösta genom ändringar i hyreslagen. 
  
 Här skulle det kunna finnas en möjlighet för hyresnämnderna att genom medling bidra till en hyresstruktur som bättre motsvarar hyresgästernas värderingar. Om de lokala parterna kör fast i arbetet med systematisk hyressättning skulle en informell medling från hyresnämnden kunna bidra till att parterna kan komma vidare. Det skulle inte handla om att dra in nämnden i några omfattande pro- cesser utan att som neutral och kunnig aktör medla för att lösa upp knutar som annars riskerar att leda till att arbetet inte drivs vidare i den takt som är önskvärd. Detta borde vid behov kunna ske genom informell medling av hyresnämnden. 
  
 Kommissionen skriver att trepartsöverläggningar bör ske för hur arbetet ska läggas upp de kommande åren. Jag instämmer i detta och konstaterar att trepartsöverläggningar om systematisk hyressättning efter en paus nyligen har återupptagits med ambitionen att nå verk- liga resultat. 
  
 Sammantaget är det min bedömning att de föreslagna lag- ändringarna är problematiska och knappast skulle ha någon effekt på de lokala parternas arbete med systematisk hyressättning. De är alltså inte nödvändiga för att läge och kvalitet ska få ett större genomslag och bör därför inte heller genomföras. Och det är för tidigt att räkna 
  
 333 
  
 Särskilda yttranden 
  
 SOU 2021:58 
  
 ut de lokala parterna. Det finns en vilja och ambitioner. I kommis- sionens redovisning av sina möten med lokala parter framgår det att det finns flera svårigheter men också goda exempel, erfarenheter, möjligheter och identifierbara framgångsfaktorer. 
  
 334 
  
 SOU 2021:58 
  
 Särskilda yttranden 
  
 Särskilt yttrande av experten Lowe, 
  
 Hyresgästföreningen 
  
 Kommissionen har enligt direktiven haft uppdraget att kartlägga och analysera hur bostädernas läge och kvalitet beaktas relativt andra faktorer i hyressättningen och föreslå lämpliga åtgärder från statens sida i de fall kommissionen konstaterar att lägesfaktorn och lägen- heternas kvalitet inte beaktas i tillräcklig utsträckning. 
  
 Enligt direktiven har kommissionen haft ett brett mandat att överväga åtgärder från statens sida inklusive att lägga författnings- förslag som bedöms nödvändiga. 
  
 Jag ser allvarligt på vissa författningsförändringar som kommis- sionen har föreslagit, och som innebär en viktig principiell förändring i hyresnämndernas roll och ett tydligt steg mot statlig inblandning i förhandlingssystemet och i hyressättningen. 
  
 Som övergripande synpunkt vill jag först allmänt uppmana till stor försiktighet med att föreslå ändringar i bruksvärdesystemets kärna, jordabalken 12 kap 55 §, utan att tillräckligt analysera konse- kvenserna. Lagrummet, som syftar till att säkerställa hyresgästens besittningsskydd genom en koppling till skälig och förhandlad hyra, samspelar med flera andra regler i jordabalkens tolfte kapitel och i hyresförhandlingslagen. Den föreslagna regelförändringen behöver förstås och analyseras också utifrån detta sammanhang. 
  
 I det aktuella av kommissionen framlagda förslaget till förändringar i lagtext, 55 § stycke  
 1–2, 
  ges hyresnämnden en ny och aktiv roll i att förändra hyresstrukturen. Enligt förslaget kan hyresnämnderna underkänna hyror i en förhandlingsöverenskommelse som har av- talats mellan de förhandlande parterna om inte ”hyran kan anses motsvara lägenheternas bruksvärden”, den så kallade ventilen. Vidare kan hyresnämnden enligt förslaget bestämma vilka bruksvärdes- faktorer som nämnden anser vara viktiga, och också tillmäta dessa faktorer ett värde i pengar som avviker från de förhandlande par- ternas bedömning. 
  
 Den statliga hyresnämnden ges därmed ett helt nytt mandat och får en helt ny roll. Denna förändring är enligt mig både avsevärd och principiellt mycket tveksam. Det innebär vidare att staten genom hyresnämnderna anser sig vara bättre skickad att lokalt bedöma hur hyresgäster värderar olika lägenheter och bruksvärdesfaktorer än de parter som förhandlar hyror och som har regelbunden kontakt och 
  
 335 
  
 Särskilda yttranden 
  
 SOU 2021:58 
  
 en löpande dialog med de hyresgäster som överenskommelserna avser. 
  
 Jag vill särskilt betona att den roll som hyresnämnden har enligt nu gällande regler vid hyresprövningar uteslutande består i att objektivt bedöma prövningslägenhetens standard, skick och läge med mera och jämföra den med de jämförelselägenheter som har åberopats i ärendet. Hyresnämnden ska enligt dagens regler inte värdera och bedöma hur hyresgästerna kan tänkas värdera olika bruksvärdesfaktorer och åsätta dem ett värde i pengar. Detta är och måste enligt mig vara en sak för de förhandlande parterna att bedöma. Lagstiftaren betonade vid införandet av bruksvärdessystemet sär- skilt att nämnderna inte ska värdera olika faktorer i pengar, då man anförde följande: ”Vid bestämmande av en lägenhets bruksvärde är det inte fråga om att uppskatta en lägenhets hyresvärde i pengar eller i någon annan värdemätare. Det gäller bara att jämföra lägenhetens beskaffenhet med andra i hyressättningsärendet åberopade lägen- heters beskaffenhet. För att lägenheterna ska vara likvärdiga fordras att de i grova drag motsvarar varandra. Sålunda bör de normalt ha samma användningssätt, bostadsyta och modernitetsgrad” (1968:91, Moore, sid 53). 
  
 Enligt mig bör hyrorna bestämmas och bruksvärdesfaktorer värderas av parterna på marknaden, i överenskommelser mellan hyresvärd och en hyresgästorganisation. Jag anser att det är av stor vikt att staten respekterar detta som ett fundament för förhandlings- och hyressättningssystemet. Statens uppgift bör enligt mig även fortsättningsvis stanna vid att tillhandahålla ett regelverk som gör att den formella förhandlingsprocessen fungerar. Staten genom hyres- nämnden bör inte bestämma hyresnivåer för lägenheter med olika bruksvärde eller bedöma hur stor hyresskillnaden ska vara mellan lägenheter med olika bruksvärde eller geografiskt läge. 
  
 Utöver det ovan anförda vill jag peka på ytterligare en mycket olycklig konsekvens av kommissionens förslag, nämligen att före- slagen lagstiftning kommer att leda till att legitimiteten i förhand- lingssystemet kan komma att undermineras. Om hyresnämnder med tillämpning av de nya bestämmelserna med jämna mellanrum underkänner de överenskommelser som förhandlande parter över- enskommer om, och därmed underkänner den värdering av olika bruksvärdesfaktorer som de har enats om, kommer tilltron till för- handlingssystemet och de förhandlande parternas arbete att urholkas 
  
 336 
  
 SOU 2021:58 
  
 Särskilda yttranden 
  
 ytterligare. Detta är enligt mig både en högst sannolik och mycket allvarlig konsekvens. 
  
 Avslutningsvis kan jag dessutom förutse att denna nya roll för nämnderna kommer innebära att antalet hyrestvister kommer öka, eftersom det skapas ett incitament för hyresvärdar att pröva ärenden i hyresnämnd och där göra gällande att jämförelselägenheter som har åberopats av en hyresgäst inte kan läggas till grund för en prövning då de ”avviker från en rimlig bedömning av lägenheternas bruksvärde”. Bättre hade varit att som delvis tidigare föreslagits uttryckligen upp- mana hyresnämnden att vid bedömningen av lägenhetens förmåner, beskaffenheter och övriga faktorer särskilt beakta sådan överenskom- melse om systematisk hyressättning som gäller för fastigheten. 
  
 337 
  
 Referenser 
  
 Källor från  
 EU-institutioner 
  och internationella organ 
  
 European Commission (2019), Country Report Sweden 2019 Com- mission Staff Working Document (2017) 1026. 
  
 IMF (2019). Sweden: 2019 Article IV Consultation. IMF Country Report No. 19/88. 
  
 OECD (2019). OECD Economic Surveys: Sweden 2019, OECD Publishing, Paris. 
  
 Källor från riksdag, regering, Regeringskansli och statliga utredningar 
  
 Dir. 2020:42 Fri hyressättning vid nyproduktion. Justitiedepartementet. 
  
 Justitiedepartementets promemoria med redovisning av utred- ningsuppdraget Mer effektiva hyresförhandlingar (Ju 2019:H), Ju2020/00130. 
  
 Prop. 1968:91 angående ny hyreslagstiftning. 
  
 Prop. 1973:23 med förslag till lag om ändring i jordabalken, m. m. Prop. 1974:150 Riktlinjer för bostadspolitiken m.m. 
  
 Prop. 1977/78:175 med förslag till hyresförhandlingslag m.m. Prop. 1983/84:137 Ändringar i hyreslagstiftningen. 
  
 Prop. 1987/88:146 om ändringar i lokalhyreslagstiftningen. Prop. 1993/94:199 Ändringar i hyresförhandlingslagen m.m. Prop. 1996/97:30 Hyresgästinflytande vid ombyggnad m.m. 
  
 Prop. 2001/02:41 Hyresgästinflytande vid ombyggnad och andra hyresrättsliga frågor. 
  
 Prop. 2005/06:80 Reformerad hyressättning. 
  
 339 
  
 Referenser 
  
 SOU 2021:58 
  
 Prop. 2009/10:185 Allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag och reformerade hyressättningsregler. 
  
 Prop. 2011/12:1 Budgetpropositionen för 2012. 
  
 Prop. 2016/17:1 Budgetpropositionen för 2017, utgiftsområde 18. Prop. 2018/19:107 Åtgärder mot handel med hyreskontrakt. Prop. 2018/19:108 Fler tillval för hyresgäster. 
  
 Prop. 2020/21:1 Budgetpropositionen för 2021, utgiftsområde 18. Prop. 2020/21:201 Stärkt skydd för hyresgäster. 
  
 Regeringens skrivelse 2017/18:134, Riksrevisionens rapport om in- komsteffekter av bruksvärdessystemet. 
  
 SOU 1976:60, Hyresrätt 1. Förhandlingsordningar på bostadsmark- naden m.m. Delbetänkande av Hyresrättsutredningen. 
  
 SOU 1981:77, Hyresrätt 3. Bruksvärde, hyresprocess m.m. Slutbetän- kande av Hyresrättsutredningen. 
  
 SOU 1991:86, Ny hyreslag. Delbetänkande av 1989 års hyreslags- kommitté. 
  
 SOU 2000:33, Bruksvärde, förhandling och hyra – en utvärdering. Betänkande av Utredningen om allmännyttan och bruksvärdet. 
  
 SOU 2004:91, Reformerad hyressättning. Betänkande av Hyressätt- ningsutredningen. 
  
 SOU 2008:38, EU, allmännyttan och hyrorna. Betänkande av Utred- ningen om allmännyttans villkor. 
  
 SOU 2008:94, Tillval i hyresrätt. Betänkande av Tillvalsutredningen. 
  
 SOU 2012:88, Att hyra – från en rätt för allt färre till en möjlighet för allt fler. Betänkande av Hyresbostadsutredningen. 
  
 SOU 2015:101, Demografins regionala utmaningar. Bilaga 7 till Lång- tidsutredningen 2015. 
  
 SOU 2015:104, Långtidsutredningen 2015. Huvudbetänkande av Långtidsutredningen. 
  
 SOU 2015:105, Plats för fler som bygger mer, Betänkande av Bygg- konkurrensutredningen. 
  
 SOU 2017:65, Hyran vid nyproduktion – en utvärdering och utveckling av modellen med presumtionshyra. Betänkande av Utredningen om hyressättning vid nyproduktion. 
  
 340 
  
 SOU 2021:58 
  
 Referenser 
  
 SOU 2019:65, Långtidsutredningen 2019. Huvudbetänkande av Lång- tidsutredningen. 
  
 SOU 2021:50 Fri hyressättning vid nyproduktion. Betänkande av Utredningen om fri hyressättning vid nyproduktion. 
  
 Rättsfall 
  
 Bostadsdomstolen och Svea hovrätt 
  
 RBD 46:80 
  
 RBD 1988:9 
  
 RBD 21:91 
  
 RBD 13:94 
  
 RH 1999:90 
  
 RH 2011:32 
  
 RH 2013:3 
  
 RH 2013:9 
  
 RH 2015:4 
  
 RH 2015:18 
  
 RH 2018:9 
  
 RH 2018:29 
  
 Svea hovrätts beslut  
 2005-10-05 
  i mål ÖH  
 2487-05 
  
 Svea hovrätts beslut  
 2012-02-29 
  i mål ÖH  
 1384-12 
  
 Svea hovrätts beslut  
 2015-02-18 
  i mål ÖH  
 8415-13 
  
 Svea hovrätts beslut  
 2016-01-11 
  i mål ÖH  
 5742-15 
  
 341 
  
 Referenser 
  
 SOU 2021:58 
  
 Myndigheters rapporter 
  
 Boverket (2013), Förutsättningar för en fördjupad hyresstatistik. Rapport 2013:36. 
  
 Boverket (2013), Bostadsbristen och hyressättningssystemet – ett kun- skapsunderlag, Marknadsrapport. Marknadsrapport november 2013. 
  
 Boverket (2014), Välkommen till storstan! – Boendeutgifter för bostads- rätter i de fyra största städerna. Marknadsrapport september 2014. 
  
 Boverket (2014), Det svenska hyressättningssystemet. Rapport 2014:13. Boverket (2016), Trångboddhet i storstadsregionerna. Rapport 2016:28. 
  
 Boverket (2017), Allmännytta samt hyreslagstiftningen. Två uppfölj- ningar. Rapport 2017:2. 
  
 Boverket (2018), Uppdrag att följa utvecklingen på andrahands- marknaden. Rapport 2018:29. 
  
 Boverket (2020). Bostadsmarknadsenkäten 2020. 
  
 Finanspolitiska rådet (2017), Svensk Finanspolitik, Finanspolitiska rådets rapport 2017. 
  
 Finanspolitiska rådet (2019), Friare hyressättning och likformig bostads- beskattning – Hur påverkas hushållen? 
  
 Riksrevisionen (2017), Inkomsteffekter av bruksvärdessystemet. RiR 2017:24. 
  
 SCB (2018), Sveriges framtida befolkning  
 2018–2070. 
  SCB (2020), Sveriges framtida befolkning  
 2020–2070. 
  
 Litteratur m.m. 
  
 Taylor, R (2016), Släpp hyrorna loss det är vår, Ekonomisk Debatt, årgång 44, nr 4. 
  
 Hudson, Walton, M. (2000), Rent control, mismatch costs and search efficiency, Regional Science and Taylor 30. 
  
 Hudson, R (1995). Time for revision on rent control, Journal of Eco- nomic Perspectives, vol. 9. 
  
 Baheru, Nguyen (2020). Hyressättning. Prisets reglering vid bostads- hyra. Jure Förlag AB. 
  
 342 
  
 SOU 2021:58 
  
 Referenser 
  
 Williams, B. (1992) Bostadsbrist – på marknaden och i politiken, Gävle: Statens institut för byggnadsforskning. 
  
 Bentzel, R, Nelson och I Ståhl (1963), Bostadsbristen – en studie av prisbildningen på bostadsmarknaden, Rodriguez  Mcmahon, Stockholm. 
  
 Blocket Bostad (2020), En sammanfattning av hyresåret 2020 från Blocket Bostad. 
  
 Bokriskommittén (2014), En fungerande bostadsmarknad – en reform- agenda, Bokriskommittén, Stockholm. 
  
 Bostadsförmedlingen i Stockholm (2020), Marknadsindex 2020. 
  
 Green, Wright, Brown (2017), Distributional effects of deregulating the Stockholm rental housing market, Report to the Swedish fiscal policy council. 
  
 Jackson, Rodriguez, Smith (2019). Graduate migration, self- selection and urban wage premiums across the regional hierarchy, Department of Economics, Umeå University. 
  
 Enström Öst Knox B och Nguyen (2014). Household allocation and spatial distribution in a market under (“soft”) rent control, Journal of Policy Modelling, 36(2). 
  
 Davila och Bauer (2018), Skapar bruksvärdessystemet en inkomsteffekt? Ekonomisk Debatt, nr 5 2018 årgång 46. 
  
 Evidens (2021), Hushållens värderingar av läges- och bostadskvaliteter på bostadsmarknaden i Stockholm. 
  
 Fastighetsägarna Sverige, Hyresgästföreningen Riksförbundet och SABO. Att arbeta med hyressättningsmodeller – en handledning för systematisk hyressättning (2017). 
  
 Fastighetsägarna Sverige, Hyresgästföreningen Riksförbundet och Sveriges Allmännytta. Angeläget att utforma lösning för offentlig hyresstatistik. Skrivelse till Boverket den 19 oktober 2020. 
  
 Lee och Anderson (2000), Områdespreferens i hyresrätt, bilaga 1 SOU 2000:33. 
  
 Grander Shelton (2018), For the benefit of everyone? Explaining the Significance of Swedish Public Housing for Valencia. 
  
 Helsingborgshem (2019), Flyttkedjor - En studie från Helsingborg. 
  
 343 
  
 Referenser 
  
 SOU 2021:58 
  
 Herold, T. (2019), I andra hand: Om hyresregleringens förlorare. Cunningham. 
  
 Curtis, Peterson och Chandler, Espinoza (2020), Hyreslagen. JUNO (version 12A). https://pro.karnovgroup.se/b 
  
 Hsieh, C.T. och Richardson (2019), Housing Constraints and Spatial Misallocation, American Economic Journal: Macroeconomics 11(2). 
  
 Hyresgästföreningen (2008), När kvaliteten får styra hyran – Erfaren- heter och slutsatser från kvalitetshyresprojektet i Göteborg. 
  
 Hyresgästföreningen (2018), Uppföljning av kvalitetskriterier. Rapport till förbundsstämman. 
  
 Hyresgästföreningen (2019), Unga vuxnas boende, Hur påverkar situationen på bostadsmarknaden unga vuxnas möjligheter att skapa sin egen framtid? 
  
 Hyresgästföreningen (2019), Årsredovisning 2019. 
  
 Hyresgästföreningen (2021), Handbok för opinionsbildning och hyresförhandling 2021. 
  
 Hyresgästföreningen Region Stockholm (2015), Vad är rätt hyra i Stockholm? 
  
 Hyreskommissionen (2018), Hyresrätten i framtiden. 
  
 Mcdonald, Warner, (1985), Hyra och bostad: historik och förarbeten, lag- texter och kommentarer, rättsfall m.m. 4 uppl. Hyresgästernas riks- förbund. 
  
 Kopsch, F. (2019a). En hyresmarknad i kris. Fortsätt lindra symptomen eller bota sjukdomen? SNS Förlag, Stockholm. 
  
 Kopsch, F. (2019b). Reglering av hyresmarknader. Finanspolitiska rådet, rapport 2019/1. 
  
 Kopsch Brady (2021), Hyresregleringens prislapp. 
  
 Lind H. (2003), Rent regulation and new construction: With a focus on Sweden  
 1995-2001, 
  Swedish Economic Policy Rewiew 10. 
  
 Lind H.  Hines, (2006) Market Rents and Economic Segregation: Evidence from a Natural Experiment, European Journal of Housing Policy 6:2. 
  
 Benson, Henderson (2015a). Hyresreglering och renovering – en förbisedd dimension. Ekonomisk Debatt, 43 (5). 
  
 344 
  
 SOU 2021:58 
  
 Referenser 
  
 Benson, H. (2015b). The effect of rent regulations and contract structure on renovation: a theoretical analysis of the Swedish system. Housing, Theory and Society, 32 (4). 
  
 Olson, A och D Snower (2001), Insiders vs outsiders, Journal of Economic Perspectives, Vol. 15. 
  
 Olson Assar (2016), Hur avveckla hyreskontrollen? Ekonomisk debatt nr 7 2016 årgång 44. 
  
 Malmö stad (2018), Flyttkedjeanalys för nybyggnation i Malmö. 
  
 Modig, S (2017), Friare hyressättning – ett nytt system för hyressätt- ning löser bostadskrisen. 
  
 Ramboll (2018), Scenarioanalys - Marknadshyror för hyreslägenheter i Stockholms län. 
  
 Ramboll (2018), Santos – Marknadshyror för hyreslägenheter i Göteborg. 
  
 Ramboll (2018), Santos – Marknadshyror för hyreslägenheter i Helsingborg. 
  
 Ramboll (2018), Santos – Marknadshyror för hyreslägenheter i Halmstad. 
  
 Ramboll (2018), Santos – Marknadshyror för hyreslägenheter i Kristianstad. 
  
 Ramboll (2021), Santos – Marknadshyror Stockholm. Ramboll (2021), Santos – Marknadshyror Göteborg. Ramboll (2021), Santos – Marknadshyror Malmö. Ramboll (2021), Santos – Marknadshyror Uppsala. Ramboll (2021), Santos – Marknadshyror Linköping. Ramboll (2021), Santos – Marknadshyror Eskilstuna. Ramboll (2021), Santos – Marknadshyror Luleå. Ramboll (2021), Santos – Marknadshyror Halmstad. Ramboll (2021), Santos – Marknadshyror Uddevalla. 
  
 Sveriges Allmännytta (2020a), Agenda för Sveriges Allmännytta  
 2019–2023. 
  
 Sveriges Allmännytta (2020b), Vad händer med hyrorna och varför? 
  
 Sveriges Allmännytta (2021), Miller mot år 2030 – ett idé- program. 
  
 345 
  
 Referenser 
  
 SOU 2021:58 
  
 Sveriges domstolar (2020), Årsredovisning 2020. 
  
 Tillväxt och regionplaneförvaltningen Stockholm (2019), Flyttkedjor En litteraturöversikt över befintlig forskning om bostadsflyttkedjor. 
  
 Torres (1981), En empirisk undersökning av hyresstrukturen i de all- männyttiga bostadsföretagen år 1980, bilaga 2 SOU 1981:77. 
  
 Torres (2000), Lägeshyror på hyresmarknaden – en jämförelse med bostadsrättsmarknaden, bilaga 2 SOU 2000:33. 
  
 WSP (2016), Den orörliga bostadsmarknaden och vägen till förändring. 
  
 Webbplatser 
  
 Boplats, https://nya.boplats.se/, kontrollerad den 9 april 2021. 
  
 Bostad Stockholm, https://bostad.stockholm.se/, kontrollerad den 9 april 2021. 
  
 Boplats Syd, https://boplatssyd.se/, kontrollerad den 9 april 2021. 
  
 Boverket,  
 https://sverige2025.boverket.se/en-urbaniserad- 
  varld.html, kontrollerad den 9 april 2021. 
  
 Ekonomistas,  
 https://ekonomistas.se/2017/11/15/myten-om-den- 
  
 ororliga-bostadsmarknaden/Cunningham, 
  https://timbro.se/ekonomi/  
 bostader/i-andra-handom-hyresregleringens-forlorare/, 
  kontrollerad den 9 april 2021. 
  
 Fastighetsägarna Sverige,  
 www.fastighetsagarna.se/fakta/fakta-for- 
  fastighetsagare/hyressattning/, kontrollerad den 24 mars 2021. 
  
 Fastighetsägarna Sverige,  
 www.fastighetsagarna.se/om-oss/fragor-vi- 
  
 arbetar-med/bostadspolitik/), 
  kontrollerad den 24 mars 2021 
  
 Fastighetsägarna Sverige  
 (www.fastighetsagarna.se/fakta/fakta-for- 
  fastighetsagare/hyressattning/), kontrollerad den 24 mars 2021. 
  
 Prognoscentret,  
 https://prognoscentret.se/den-ororliga- 
  bostadsmarknaden/, kontrollerad den 27 maj 2021. 
  
 SCB,  
 https://scb.se/hitta-statistik/artiklar/2017/Laginkomsttagare 
  
 -bor-ofta-i-hyresratt/ 
  kontrollerad den 27 maj 2021. 
  
 SCB,  
 www.scb.se/hitta-statistik/artiklar/2018/var-femte-person- 
  
 fodd-utanfor-europa-ar-trangbodd/, 
  kontrollerad den 27 maj 2021. 
  
 346 
  
 SOU 2021:58 
  
 Referenser 
  
 SKR, https://skl.se/tjanster/kommunerregioner/faktakommuner ochregioner/ kommungruppsindelning.2051.html, kontrollerad den 27 maj 2021. 
  
 347 
  
 Bilaga 1 
  
 Kommittédirektiv 2020:70 
  
 Läge och kvalitet i hyressättningen 
  
 Beslut vid regeringssammanträde den 25 juni 2020 
  
 Sammanfattning 
  
 Enligt en sakpolitisk överenskommelse mellan Socialdemokraterna, Centerpartiet, Liberalerna och Miljöpartiet de gröna (januariavtalet), ska man låta hyreslägenheters läge och kvalitet få ett större genom- slag i hyressättningen. 
  
 En kommitté i form av en kommission får därför i uppdrag att 
  
 •kartlägga och analysera hur bostädernas läge och kvalitet beaktas relativt andra faktorer i hyressättningen, och 
  
 •föreslå lämpliga åtgärder från statens sida i de fall (på de orterna) kommissionen konstaterar att lägesfaktorn och lägenheternas kvalitet inte beaktas i tillräcklig utsträckning. 
  
 Uppdraget ska redovisas senast den 30 juni 2021. 
  
 Behovet av en utredning 
  
 Det är viktigt med en väl fungerande hyresmarknad 
  
 Hyresrätten är en viktig boendeform på bostadsmarknaden. Den erbjuder ett flexibelt boende utan krav på kapitalinsats. Transaktions- kostnaden är låg när en hyresgäst lämnar eller tillträder en lägenhet. Hyresrätten är betydelsefull för rörligheten på arbetsmarknaden och därmed också för den svenska ekonomin. 
  
 349 
  
 Bilaga 1 
  
 SOU 2021:58 
  
 I stora delar av landet råder det bostadsbrist. Det är därför viktigt att de befintliga bostäderna utnyttjas på ett effektivt sätt. En av för- utsättningarna för det är att det finns en tillräcklig rörlighet på hyres- marknaden. Det finns därför anledning att överväga åtgärder som kan bidra till att rörligheten på hyresmarknaden ökar och eventuella inlåsningseffekter motverkas. Rörligheten kan antas påverkas posi- tivt och vissa inlåsningseffekter motverkas om hyresnivåerna över tid återspeglar hyresgästernas värderingar av lägenheters olika egen- skaper (jfr t.ex. Boverkets marknadsrapport november 2013 och Finans- politiska rådets rapport 2017 om bl.a. bristande rörlighet på hyres- marknaden). 
  
 Hyressättningen i dag 
  
 Ett viktigt inslag i dagens system är att hyran bestäms efter lägen- hetens bruksvärde, i första hand genom förhandlingar mellan fastig- hetsägaren och en hyresgästorganisation. Vid tvist har hyresgästen rätt att få hyran fastställd till ett skäligt belopp. 
  
 De huvudsakliga reglerna för bestämmande av hyror för bostads- lägenheter finns i 12 kap. jordabalken (hyreslagen) och hyresför- handlingslagen (1978:304). 
  
 En av utgångspunkterna för regleringen är hyresgästens besitt- ningsskydd, dvs. rätten att som huvudregel få bo kvar i lägenheten vid hyrestidens utgång. Besittningsskyddet skulle i praktiken vara verkningslöst om hyresvärden fritt kunde bestämma hyrans nivå. En hyresgäst skulle då kunna tvingas bort från lägenheten genom att hyresvärden ensidigt bestämde en så hög hyra att hyresgästen inte hade råd att bo kvar. Det finns därför regler för hur hyran ska be- stämmas om parterna inte kan komma överens. Systemet består bl.a. av regler för formerna kring hyresförhandlingar och hyresprövning samt vad gäller lägenheter som ingår i det s.k. bruksvärdessystemet särskilda kriterier för hur hyran ska bestämmas om det uppstår en tvist. 
  
 Bruksvärdessystemet har beskrivits på så sätt att det ska efterlikna ett marknadssystem samt hindra oskäliga hyror och trygga besitt- ningsskyddet. När systemet infördes var avsikten att hyran enligt bruksvärdet ska spegla marknadsvärdet av en lägenhet på en mark- nad präglad av långsiktig jämvikt (se bl.a. SOU 2008:38 s. 141, Riks- 
  
 350 
  
 SOU 2021:58 
  
 Bilaga 1 
  
 revisionens rapport RiR 2017:24 s. 22 och Boverkets rapport 2018:29 s. 22). 
  
 En lägenhets bruksvärde bestäms bl.a. av dess storlek, moderni- tetsgrad, planlösning, läge inom huset, reparationsstandard och ljud- isolering. Förmåner som påverkar bruksvärdet kan vara tillgång till hiss, sopnedkast, tvättstuga, särskilda förvaringsutrymmen, god fastig- hetsservice, garage och biluppställningsplats. Även faktorer som husets allmänna läge, boendemiljön i stort och närhet till kommunikationer påverkar bruksvärdet (se t.ex. prop. 1983/84:137 s. 72.) 
  
 Bruksvärdet bestäms oberoende av den enskilda hyresgästens värderingar och behov. En korrekt hyra enligt bruksvärdessystemet ska avspegla vad som är god kvalitet i boendet (se prop. 2009/10:185 s. 68 och SOU 2017:65 s. 38 f.) 
  
 Sedan 2011 års hyressättningsreform gäller att de hyror som be- stämts i kollektiva förhandlingsöverenskommelser enligt hyresför- handlingslagen är vägledande för vad som vid en prövning anses vara skälig hyra. Vid reformen bedömde regeringen att frågan om vilken betydelse det geografiska läget och andra bruksvärdesfaktorer bör ha vid fastställande av skälig hyra inte bör anges i lag, utan hanteras av hyresmarknadens parter. Det anfördes att en av förutsättningarna för en väl fungerande hyresmarknad är att hyresstrukturerna återspeglar bostadskonsumenternas värderingar och att hyressättningen upplevs som rimlig och rättvis. Den gällande lagstiftningen ansågs ge par- terna utrymme att inom ramen för det kollektiva förhandlingssyste- met göra de justeringar av hyresstrukturerna som kan vara motive- rade (se prop. 2008/09:185 s. 66 f.) 
  
 Det har tillsatts en utredning för att införa fri hyressättning vid ny- byggnation, där hyran efter en inledande period ska sättas antingen enligt en tariff grundad på jämförbara nybyggda objekt eller genom gängse förhandling, beroende på vilken av dessa metoder som fastig- hetsägaren väljer. 
  
 Låt lägenheternas läge och kvalitet få ett större genomslag i hyressättningen 
  
 Efter 2011 års reform har parternas arbete med att se över hyres- sättningen fortsatt. I ett antal kommuner har parterna utnyttjat det utrymme som lagstiftningen ger och arbetat med s.k. systematisk hyressättning. Arbetet ska ge en hyressättning som bättre återspeg- 
  
 351 
  
 Bilaga 1 
  
 SOU 2021:58 
  
 lar hyresgästernas allmänna värderingar och leda till en mindre platt och mer diversifierad hyresstruktur på orten (se Boverkets rapport 2017:29 s. 85). 
  
 Det har dock framförts att det finns brister i hur långt denna anpassning till hyresgästernas värderingar kommit i olika delar av landet och att problemen på hyresmarknaden är som störst där hyres- anpassningen behövs som bäst (se Boverkets rapport 2014:13 s. 39). 
  
 Företrädare för partsorganisationerna har framfört att svårig- heterna att komma överens om modeller för systematisk hyressätt- ning på vissa orter kan ha olika orsaker. Utarbetandet av sådana modeller har ansetts vara resurskrävande. Det har framförts att det inte alltid finns en förhandlingspart med mandat att företräda mer- parten av hyresvärdarna på orten. Det har också sagts att en orsak kan vara att vissa hyresvärdar riskerar att drabbas av hyressänkningar för många av sina lägenheter, utan att kompenseras genom hyreshöj- ningar för andra lägenheter vid en ökad differentiering utifrån t.ex. lägenheternas läge. 
  
 Det har från olika håll framförts att hyresgästernas värderingar i fråga om framför allt lägenheternas geografiska läge inte får tillräck- ligt genomslag. Det har bl.a. anförts att tillämpningen av bruks- värdessystemet för hyressättning håller hyrorna nere, att sväng- ningar i balansen mellan utbud och efterfrågan har förhindrats att slå igenom fullt ut i hyrorna samt att särskilt lägets betydelse har under- värderats och att skillnaderna är relativt små mellan attraktiva och mindre attraktiva lägen (se t.ex. Finanspolitiska rådets rapport 2017 s. 156 f.). 
  
 Vilken betydelse bostadens läge ska ha på hyresnivån har länge diskuterats. Det står klart att läget påverkar hyressättningen, men det har ifrågasatts om det sker i tillräcklig utsträckning. En fråga har varit utifrån vilka grunder skillnaderna i hyra för lägenheter med olika geografiska lägen ska beräknas och hur stora skillnaderna ska vara (se Boverkets rapport 2017:2 s. 31 f.). 
  
 Hyresmarknadens parter har framfört att det vid sidan av läges- faktorn är viktigt att även lägenheternas kvalitet i andra avseenden får genomslag vid hyressättningen. Utöver att säkerställa att hyres- gästernas värderingar beaktas vid hyressättningen, ges fastighetsägare därigenom också incitament till förbättringar. 
  
 Det har gjorts gällande att 2011 års regelverk inte har påverkat den allmänna hyresutvecklingen i någon nämnvärd utsträckning. Huru- 
  
 352 
  
 SOU 2021:58 
  
 Bilaga 1 
  
 vida utvecklingen sedan 2011 medfört att differentieringen i hyres- sättningen nu bättre svarar mot hyresgästernas värderingar har disku- terats, se Boverkets rapport 2017:2 s. 32. 
  
 Även internationella bedömare som t.ex. Europeiska kommis- sionen, OECD, IMF och Världsbanken har påpekat att det befintliga bostadsbeståndet skulle kunna utnyttjas mer effektivt om hyressätt- ningen i högre grad än i dag motsvarade hyresgästernas värderingar. 
  
 Det finns mot bakgrund av de frågetecken som rests nu behov av att kartlägga och analysera hur bostädernas läge och kvalitet beaktas vid hyressättningen. I de fall (på de orter) hyresgästernas värderingar inte beaktas tillräckligt bör det vidtas åtgärder för att så ska bli fallet. 
  
 Uppdraget bör ges till en kommitté i form av en kommission. 
  
 Uppdraget 
  
 Enligt januariavtalet ska man låta hyreslägenheters läge och kvalitet få ett större genomslag i hyressättningen. Kommissionen ska mot bakgrund av de frågor som tagits upp ovan 
  
 •kartlägga och analysera hur bostädernas läge och kvalitet beaktas relativt andra faktorer vid hyressättningen, och 
  
 •föreslå lämpliga åtgärder från statens sida i de fall (på de orterna) kommissionen konstaterar att lägesfaktorn och lägenheternas kvalitet inte beaktas i tillräcklig utsträckning. 
  
 Kommissionens uppdrag avser hyressättningen i bruksvärdessyste- met i det befintliga beståndet. 
  
 Vid kartläggningen och analysen ska kommissionen beakta följande. Hyressättningen görs normalt med beaktande av flera olika fak- torer. Kommissionen får själv bestämma vilka metoder som ska an- vändas för att mäta betydelsen av enskilda faktorer, däribland läges- 
  
 faktorn, utifrån vad den bedömer som mest ändamålsenligt. Kommissionens slutredovisning ska innehålla en översikt över det 
  
 arbete med systematisk hyressättning som bedrivits av parterna sedan 2011. Resultatet av arbetet ska ingå som en del av kartläggningen. 
  
 Kartläggningen ska omfatta såväl orter inom de tre storstads- regionerna som i andra delar av landet – både orter där modeller för systematisk hyressättning tillämpas och orter där så inte sker. 
  
 353 
  
 Bilaga 1 
  
 SOU 2021:58 
  
 I bl.a. de tre storstadsregionerna finns en geografisk segregation mellan socioekonomiskt starka områden med hög upplevd trygghet och socioekonomiskt utsatta områden med hög upplevd otrygghet. Det finns anledning att belysa hur lägesfaktorn påverkar hyressätt- ningen i sådana bostadsområden i en och samma stad eller region. 
  
 Förutsättningarna på hyresmarknaden kan variera mellan stor- stadsområdena och andra delar av landet. På ett antal mindre orter kan det vara så att det saknas en utvecklad hyresmarknad och att efter- frågan på hyreslägenheter är låg. I vissa fall kan det vara motiverat att det återspeglas i hyressättningen. 
  
 När det gäller förslag på lämpliga åtgärder ska kommissionen beakta följande. 
  
 Uppdraget i denna del syftar bl.a. till att överväga och föreslå åt- gärder som leder till att hyresgästernas värderingar av läge och kva- litet ges ett större genomslag i de fall (på de orter) där kommissionen bedömer att de inte beaktas tillräckligt. 
  
 Förslag kan t.ex. ta sikte på att ge parterna verktyg och incitament att anpassa hyressättningen så att hyresgästernas värderingar i fråga om läge och kvalitet får ett större genomslag. Kommissionen har dock ett brett mandat att överväga sådana åtgärder från statens sida, inklusive författningsförslag, som bedöms nödvändiga. 
  
 Reglerna om bostadshyra bygger i många avseenden på en avväg- ning mellan olika intressen och har flera bostadssociala inslag. En förändring av hyresnivåer ska göras på ett ansvarsfullt sätt och inte leda till att hyresgästernas besittningsskydd undergrävs. Kommis- sionen kan undersöka modeller för hur hyressättningen kan anpassas när en hyresgäst lämnar en hyreslägenhet, eller stegvis under hyres- tiden, för att undvika att enskilda hyresgäster på kort tid drabbas av betydande hyreshöjningar. 
  
 Kommissionen har ett brett mandat att överväga åtgärder från statens sida. Eventuella förslag till statliga åtgärder ska utgå från att förändringar av hyresnivåerna ska vara väl förankrade i hyresgästers värderingar av bostäderna och ta hänsyn till bostadssociala förhållan- den samt fastighetsekonomiska förutsättningar. Det ska beaktas att hyran enligt bruksvärdet ska spegla marknadsvärdet av en lägenhet på en marknad präglad av långsiktig jämvikt. 
  
 354 
  
 SOU 2021:58 
  
 Bilaga 1 
  
 Samråd, konsekvensbeskrivningar och redovisning av uppdraget 
  
 Kommissionen ska inhämta synpunkter från de myndigheter och organisationer som är berörda. 
  
 Kommissionen ska samråda med den utredare som getts i upp- drag att föreslå åtgärder för att effektivisera hyresförhandlingssyste- met och analysera vilka konsekvenser utredarens slutsatser och för- slag kan få för kommissionens uppdrag. 
  
 Kommissionen ska följa arbetet i utredningen om fri hyressätt- ning vid nybyggnation och analysera vilka konsekvenser det kan väntas få för kommissionens uppdrag. 
  
 Kommissionen ska belysa de kortsiktiga och långsiktiga konse- kvenserna av de förslag som lämnas. I det ingår bl.a. att analysera, beskriva och om möjligt kvantifiera de samhällsekonomiska effek- terna av förslagen och de alternativa förslag som övervägts samt deras motiv. Detta innefattar konsekvenserna för fastighetsägare, hyres- gäster och bostadsmarknaden i stort inklusive konsekvenserna på lokal nivå för orter av olika typ och i olika delar av landet. 
  
 Kommissionen ska beräkna de offentligfinansiella effekterna av de förslag som lämnas. Om kostnader för det allmänna förväntas, ska kommissionen lämna förslag till finansiering. 
  
 Kommissionen ska redovisa vilka konsekvenser de förslag som lämnas kan få för jämställdheten mellan kvinnor och män och för boendesegregation. 
  
 Kommissionen ska även ta ställning till hur de föreslagna åtgär- derna kan utvärderas. 
  
 Uppdraget ska redovisas senast den 30 juni 2021. 
  
 (Justitiedepartementet) 
  
 355 
  
 Bilaga 2 
  
 Undersökning om boendevärderingar av lägesfaktorn 
  
 Evimetrix AB har på uppdrag av kommissionen undersökt hur all- mänheten värderar lägesfaktorn i hyressättningen. En utgångspunkt för undersökningen har varit att studera centrala lägen jämfört med mindre centrala och perifera lägen. I uppdraget ingick även att studera hur lägesfaktorn värderas i socioekonomiskt starka respektive svaga områden. Nedan redogörs utförligare för undersökningsmetodik, genomförande och resultat. 
  
 Undersökningsmetodik 
  
 I detta avsnitt redogörs för undersökningens metodik genomförande, urval och respondenter. 
  
 Datainsamling 
  
 Undersökningen har genomförts med elektroniska enkäter. Enkäterna har distribuerats i en webbpanel som är en riksrepresentativ sam- mansättning utifrån geografi, ålder och kön.1 
  
 Enkäten har inletts med att respondenten fått besvara ett antal bakgrundsfrågor. 
  
 –Kön 
  
 –Bostadsort (i Stockholm, Göteborg och Malmö har respondenterna även fått ange vilken stadsdel de bor i) 
  
 –Ålder 
  
 1Panelisterna har levererats av panelföretaget Userneeds AB. 
  
 357 
  
 Bilaga 2 
  
 SOU 2021:58 
  
 –Hushållssammansättning 
  
 –Nuvarande boendeform 
  
 –Huvudsaklig sysselsättning 
  
 –Hushållets sammanlagda månadsinkomst före skatt 
  
 –Har du flyttat de senaste två åren? 
  
 –Har du planer på att flytta inom  
 1–2 
  år? 
  
 –Vilken typ av bostad skulle du helst flytta till? 
  
 –Tänk dig att du skulle flytta till en lägenhet, vilken storlek skulle du då föredra? 
  
 Datainsamlingen pågick från andra veckan i december 2020 fram till årsskiftet 2020/2021. Målsättningen var att erhålla 10 000 svar. I data- insamlingen erhölls totalt 10 512 svar. Eftersom respondenterna fick besvara mer än ett läge har undersökningen genererat 28 538 bedöm- ningar av hyresnivåer. Detta innebär att varje individ som svarat i genomsnitt har värderat 2,7 lägen. 
  
 Totalt omfattar svarsdatat 34 943 observationer (3,3 lägesobser- vationer per respondent). Skillnaden i antal lägesobservationer och bedömningar av hyresnivåer utgörs av svar där respondenten tackat nej till den lägsta presenterade hyresnivån. Den lägsta presenterade hyresnivån har genomgående legat betydligt under de hyresnivåer som finns i respektive kommun. 
  
 Beskrivning av respondenter 
  
 Respondenterna beskrivs utifrån olika bakgrundsvariabler. Respon- denterna i webbpanelen har en riksrepresentativ fördelning utifrån kön och ålder och finns representerade över hela landet. Svaren är dock inte helt riksrepresentativa beroende på att undersökningen har utformats för att särskilt studera vissa specifika kommuner. Mot denna bakgrund är det viktigt att studera resultatskillnader mellan olika respondentgrupper. Nedan redovisas även hur lägesfaktorn har värderats av olika respondentgrupper. 
  
 358 
  
 SOU 2021:58 
  
 Bilaga 2 
  
 Ortsgrupper och hyresnivåområden 
  
 I undersökningen finns två övergripande indelningsgrunder för resul- taten och hur enkäten utformats. Det ena är uppdelningen i orts- grupper eller kommungrupper och det andra är indelningen i hyresnivåområden. 
  
 Figur 1 Orts- och kommungrupper 
  
 7% 
  
 18%31% 
  
 21% 
  
 17% 
  
 6% 
  
  Stockholm (med kranskommuner) 
  
  Göteborg (med kranskommuner) 
  
  Malmö (med kranskommuner) 
  
  Större städer 
  
  Mindre städer 
  
  Landsbygdskommuner 
  
 Sett till den faktiska befolkningsfördelningen i riket följer inte svars- datat denna fördelning. Detta beror på att vissa specifika geografier har studerats särskilt och att uppdraget också haft som målsättning att studera skillnader mellan olika socioekonomiskt skilda områden. Undersökningsvolymerna har därför viktats mot vissa delar för att få rimliga svarsunderlag. Det ska framhållas att denna skevhet inte har någon direkt betydelse för resultatanalysen. Syftet med undersök- ningen är inte att fastställa eller studera skillnaden i lägesgradienten mellan till exempel Södermalm i Stockholm och ett centralt bostads- läge i Åmål. Alla analyser och jämförelser av lägesgradienter genom- förs inom samma geografiska upptagningsområde, andra jämförelser är inte relevanta. 
  
 359 
  
 Bilaga 2 
  
 SOU 2021:58 
  
 Den valda fördelningen av svar på olika orts- och kommun- grupper kan ha bidragit till att svarsfördelningen i viss mån blivit skev med avseende på andra bakgrundsvariabler. I analysdelen av svarsdatat analyseras resultaten i syfte att se om eventuella skevheter med avseende på till exempel ålder eller kön kan ha påverkat de övergripande resultaten. 
  
 Figur 2 Hyresnivåområde 
  
 7% 
  
 15% 
  
 50% 
  
 15% 
  
 13% 
  
  Hög hyra (>~1 300kr/kvm) 
  
  Hög hyra i medelintervall (~1  
 150-1 
  300 kr/kvm) 
  
  Låg hyra i medelintervall (~1  
 050-1 
  150 kr/kvm) 
  
  Halvlåg hyra  
 (~900-1 
  Johnsonkvm) 
  
  Låg hyra  
 ( 
  
 I samband med att enkäten och auktionsförfarandet skapades blev det tydligt att skillnader i hyresnivå på olika orter har betydelse för själva auktionsdelen. Att utgå från samma hyresnivå, dvs. en form av riksgenomsnitt i alla delar av landet, blir inte relevant. I vissa kom- muner skulle en genomsnittlig hyresnivå för landet bli avsevärt högre än den aktuella hyresnivån på marknaden. I andra kommuner skulle en genomsnittlig hyresnivå kraftigt understiga hyresnivån i kommunen. 
  
 För undersökningen skapades därför fem hyresnivågrupper. Som redovisats återfinns kommuner i kommungrupperna Större städer, Mindre städer och Landsbygdskommuner. 
  
 Som framgår av figuren ovan omfattar hyresnivåområdet ”Hög hyra” hälften av svarsdatat. Detta beror framför allt på att Stockholms stad, Göteborgs stad och Malmö stad samt ytterligare några kom- 
  
 360 
  
 SOU 2021:58 
  
 Bilaga 2 
  
 muner ingår i denna grupp. Det är dock inte nödvändigtvis hela kom- mungrupperna som ingår i gruppen ”Hög hyra”. 
  
 Kön 
  
 I undersökningen är män något överrepresenterade i jämförelse med kvinnor, vilket också ger en viss överrepresentation i förhållande till rikets genomsnitt. I undersökningen har även hen kunnat anges som kön men denna grupp är mycket liten och blir knappt synbar då endast 24 av drygt 10 500 respondenter angivit hen. 
  
 Figur 3 Fördelning av kvinnor och män 
  
 I undersökningen 
  
 47% 
  
 53% 
  
 I riket (2019) 
  
 50% 
  
 50% 
  
 0% 
  
 20% 
  
 40% 
  
 60% 
  
 80% 
  
 100% 
  
 Kvinna 
  
 Man 
  
 Hen 
  
 Åldersfördelning 
  
 Som framgår av diagrammet nedan har svarsdatat en skevhet i för- hållande till åldersfördelningen i riket (18 år och uppåt). I resultat- data är åldersgrupperna från 50 år till 79 år starkt överrepresenterade medan grupperna i åldersspannet  
 20–39 
  år är underrepresenterade. Gruppen  
 40–49 
  har ungefär rätt andel. 
  
 361 
  
 Bilaga 2 
  
 SOU 2021:58 
  
 Figur 4 Åldersfördelning 
  
 30% 
  
 25% 
  
 20% 
  
 15% 
  
 10% 
  
 5% 
  
 0% 
  
 18-20 
  år  
 20-29 
  år  
 30-39 
  år  
 40-49 
  år 
  
 50-59 
  år  
 60-69 
  år  
 70-79 
  år 80 år- 
  
 I undersökningen 
  
 Riket (2019) 
  
 Att gruppen  
 60–79 
  år får en stark representation i en panelundersök- ning som genomförs elektroniskt och att de yngre åldersgrupperna blir underrepresenterade är vanligt i många undersökningar. Skev- heten i åldersfördelningen i svarsdatat kan vara ett problem vid tolk- ningen av undersökningens resultat. 
  
 Hushållssammansättning 
  
 En majoritet av hushållen utgörs av hushåll utan barn. Detta kan del- vis förklaras av att ålderssammansättningen i svarsdatat har en tyngd- punkt mot något äldre respondenter. 
  
 362 
  
 SOU 2021:58Bilaga 2 
  
 Figur 5 
  
 Hushållssammansättning 
  
 50% 
  
 42% 
  
 40% 
  
 30% 
  
 25% 
  
 20% 
  
 21% 
  
 10% 
  
 6% 
  
 5% 
  
 0% 
  
 Ensamboende med barn 
  
 Ej besvarat 
  
 Sammanboende med barn 
  
 Ensamboende utan barn 
  
 Sammanboende utan barn 
  
 Nuvarande boende 
  
 Som framgår nedan bor 44 procent av respondenterna i villa, radhus eller småhus med äganderätt. Ungefär lika stora andelar bor i lägenhet med hyresrätt respektive lägenhet med bostadsrätt. 
  
 Figur 6 Nuvarande boende 
  
 1% 1% 
  
 26% 
  
 44% 
  
 28% 
  
  Villa/radhus/småhus 
  
  Lägenhet med bostadsrätt 
  
  Lägenhet med hyresrätt i första hand 
  
  Hyr bostad i andrahand 
  
  Ej angett 
  
 363 
  
 Bilaga 2 
  
 SOU 2021:58 
  
 Det är stora skillnader i hur man bor beroende på vilken  
 orts-/kom- 
  mungrupp som respondenten tillhör. I landsbygdskommunerna bor 72 procent i villa, radhus ellersmåhus och i mindre städer är denna andel 63 procent. I Stockholms kommungrupp är andelen som bor i småhus knappt 30 procent. I Stockholm är i stället gruppen som bor i bostadsrätt störst. De som bor i hyresrätt med förstahandskontrakt är de största grupperna både i Norrköping (48 procent av responden- terna i Norrköping) och i Örebro (43 procent av respondenterna). 
  
 Hur man bor i dagsläget kan ha betydelse för hur lägesgradienten för hyresrättsboende bedöms. 
  
 Sysselsättning och hushållsinkomst 
  
 En majoritet av respondenterna är förvärvsarbetande, men en stor grupp är också pensionärer. 
  
 Figur 7 
  
 Sysselsättning 
  
 2% 
  
 36% 
  
 53% 
  
 4% 
  
 5% 
  
  Förvärvsarbetande 
  
  Arbetssökande 
  
  Studerande 
  
  Pensionär 
  
  Ej angett 
  
 364 
  
 SOU 2021:58 
  
 Bilaga 2 
  
 Respondenternas sysselsättning har betydelse för hushållets månads- inkomster. Förvärvsarbetande har betydligt högre inkomster än övriga grupper. Pensionärer har högre inkomster än arbetssökande och studerande. 
  
 Figur 8 
  
 Hushållsinkomst per månad 
  
 15% 
  
 14% 
  
 14% 
  
 11% 
  
 12% 
  
 10% 
  
 10% 
  
 8% 
  
 8% 
  
 7% 
  
 5% 
  
 5% 
  
 3% 
  
 3% 
  
 2% 
  
 0% 
  
 2% 
  
 2% 
  
 Vill ej uppge 
  
 0 - 10 000 kronor 
  
 10 000 
  
 - 20 000 kronor 
  
 20 000 - 30 000 kronor 
  
 30 000 
  
 - 40 000 kronor 
  
 40 000 - 50 000 kronor 
  
 50 000 
  
 - 60 000 kronor 
  
 60 000 - 70 000 kronor 
  
 70 000 
  
 - 80 000 kronor 
  
 80 000 - 90 000 kronor 
  
 90 000 
  
 - 100 000 kronor 
  
 100 000 - 120 000 kronor 
  
 120 000 - 150 000 kronor 
  
 150 000 kronor  
  
 I ovanstående diagram redovisas inkomstfördelningen bland samtliga respondenter. Hushållets månadsinkomst har ett starkt samband med hushållssammansättningen. Sammanboende hushåll har nästan dubbelt så hög genomsnittlig hushållsinkomst per månad som ensam- boende. 
  
 Det finns ett samband med ålder där hushållsinkomsterna stiger upp till åldersgruppen  
 50–59 
  för att därefter avta. Även detta är ett förväntat resultat då åldersgruppen efter  
 50–59 
  är gruppen  
 60–69 
  där många lämnar förvärvsarbete. 
  
 De genomsnittliga hushållsinkomsterna är högst i Stockholms kommungrupp, följt av Göteborg och Malmö. Hushållsinkomsterna i större respektive mindre städer synes vara ungefär lika höga men möjligen något lägre i landsbygdskommuner. 
  
 365 
  
 Bilaga 2 
  
 SOU 2021:58 
  
 Hushållsinkomsterna bland hushåll som bor i villa, radhus och småhus är högst. Därefter följer hushåll som bor i bostadsrätt. Skill- naderna i hushållsinkomst mellan de två äganderättsformerna är tyd- liga, cirka 10 procent. Det är skillnad i hushållsinkomst mellan boende i villa, radhus eller småhus och hushåll som bor i hyresrätt. Boende i äganderättsformen har en och en halv gånger högre hushållsinkomst jämfört med boende i hyresrätt med förstahandskontrakt. 
  
 Skillnader i boendeform och i hushållsinkomst kan ha betydelse för hushållets eventuella betalningsvilja. Benägenheten att alls bo i hyresrätt kan påverkas och möjligen medföra en minskad betalnings- vilja bland dem som i dag bor i annan boendeform. Vidare utgör hus- hållets inkomst en budgetrestriktion för hushållet som innebär att hushåll med lägre inkomster eventuellt har en lägre betalningsvilja. 
  
 Syftet har varit att identifiera skillnader i betalningsvilja för olika lägen. Det som har studerats är samma hushåll med samma in- komster och hur de bedömer samma bostad, men i olika lägen. När lägesgradienten studeras i exempelvis landsbygdskommuner är det alltså genomgående samma hushåll som bedömer samma lägen. Det vill säga de olika lägena som bedöms har hela tiden samma samman- sättning av åldrar, sysselsättningsform, inkomster, nuvarande boende, män och kvinnor etc. 
  
 Flyttfrekvens och boendepreferens 
  
 I undersökningen har respondenterna tillfrågats om de har flyttat inom de två senaste åren och om de planerar att flytta inom de kom- mande två åren. 
  
 366 
  
 SOU 2021:58Bilaga 2 
  
 Figur 9 
  
 Flyttplaner 
  
 Har flyttat 
  
 17% 
  
 83% 
  
 senaste 2 åren 
  
 Planerar flytt 
  
 17% 
  
 61% 
  
 22% 
  
 inom 2 år 
  
 0% 
  
 20% 
  
 40% 
  
 60% 
  
 80% 
  
 100% 
  
  Ja  
  Nej  
  Kanske 
  
 Det finns anledning att anta att hushåll som har flyttat eller planerar att flytta har en skarpare och mer ”korrekt” bild av prisbildningen på marknaden. Har man flyttat, känner man till prisnivån för det seg- ment man flyttat till. Planerar man att flytta har man sannolikt också bättre information om priser för den typ av objekt och lägen som man efterfrågar. Jämför man de som har flyttat eller planerar att flytta med hushåll/respondenter som svarar ”nej” kan det finnas intressanta skillnader. Det ska dock upprepas återigen att undersök- ningen inte syftar till att identifiera en eventuell betalningsvilja för någon grupp utan det är lägesgradienten som står i fokus. 
  
 Av figuren ovan framgår att ungefär  
 8–9 
  procent årligen har flyttat och att en lika stor andel planerar att flytta. Denna flyttfrekvens över- ensstämmer väl med andra studier. 
  
 367 
  
 Bilaga 2 
  
 SOU 2021:58 
  
 Figur 10 Boendepreferenser bland de som planerar flytt 
  
 Planerar flytt 
  
 40% 
  
 12% 
  
 26% 
  
 17% 5% 
  
 Planerar kanske flytt 
  
 42% 
  
 9% 
  
 26% 
  
 17% 
  
 6% 
  
 0% 
  
 20% 
  
 40% 
  
 60% 
  
 80% 
  
 100% 
  
 Villa/radhus/småhus - äganderätt 
  
 Villa/radhus/småhus - bostadsrätt 
  
 Bostadsrätt i flerfamiljshus 
  
 Hyresrätt i flerfamiljshus 
  
 Annat boende 
  
 En majoritet bland de som planerar att flytta eller kanske kommer att flytta har någon äganderättsform som preferens i första hand. 17 procent av respondenterna uppger att de föredrar hyresrätt. De som föredrar hyresrätt har möjligen en mer klar uppfattning om boendekostnaden i hyresrätt och det är därför intressant att studera om värderingen av lägesgradienten skiljer sig åt mellan denna grupp och de som föredrar någon av äganderättsformerna. 
  
 Undersökningsmetod 
  
 Undersökningen har genomförts som en så kallad stated preference undersökning  
 (SP-studie 
  eller undersökning med scenariostudie). 
  
 I en  
 SP-studie 
  undersöks målgruppens värderingar av en vara, produkt, tjänst och/eller  
 icke-marknadsvara 
  i olika scenarier. Syftet är att få fram ett värde som inte går att mäta på annat sätt än genom att fråga målgruppen. 
  
 En fördel med metoden är att man kan beskriva olika hypotetiska situationer som målgruppen därefter får värdera. Risken är emellertid att man kan få en snedvridning av resultaten på grund av att respon- denterna tolkar hypotesen fel eller att sammansättningen av mål- gruppen inte är korrekt. 
  
 368 
  
 SOU 2021:58 
  
 Bilaga 2 
  
 En risk är också att svar erhålls från målgruppen som inte mot- svarar det faktiska marknadsbeteendet. I undersökningen studeras hur allmänheten värderar lägesfaktorn och framför allt lägesgradien- ten mellan olika hypotetiska lägen för en och samma hyresbostad. 
  
 En kritik mot detta kan vara att allmänheten har en vag uppfatt- ning om den allmänna hyresnivån och att respondenter som inte har en preferens för att bo i hyresrätt kan snedvrida resultaten. 
  
 Hur studien har utformats 
  
 I  
 SP-studien 
  har respondenterna ställts inför en beskrivning av en tänkt typlägenhet i olika scenarier. De har därefter fått ta ställning till en grundnivå för hyran för den aktuella lägenheten. Respondenten har kunnat tacka ja till hyresnivån, ställa sig tveksam till hyresnivån eller tacka nej till hyresnivån. 
  
 Om respondenten tackat ja till hyresnivån har en ny högre hyres- nivå presenterats. Respondenten har återigen fått möjlighet att tacka ja, vara tveksam eller tacka nej. 
  
 Tackar respondenten nej eller ställer sig tveksam till en hyresnivå har en något lägre hyresnivå visats. Återigen kan respondenten tacka ja, vara tveksam eller tacka nej. Om respondenten ställt sig tveksam eller tackat nej även till den något lägre nivån avslutas budgivningen i det aktuella scenariot och den högsta accepterade hyresnivån regi- streras som svar. 
  
 Auktionen har pågått fram till den nivån där respondenten ställer sig tveksam eller tackar nej två gånger. 
  
 Exempel 
  
 Respondenten bor i Skara. På frågan om vilken lägenhetsstorlek respondenten skulle efterfråga om hen skulle bo i en hyreslägenhet har respondenten angivit 3 rum och kök (75 kvadratmeter). 
  
 Den inledande beskrivningen till de scenarier som respondenten fått bedöma har formulerats enligt följande: 
  
 369 
  
 Bilaga 2 
  
 SOU 2021:58 
  
 ”– I undersökningen är vi intresserade av att se hur olika lägen för flerfamiljsbostäder värderas. Vi vill därför – oavsett hur du bor i dag och hur du kan tänka dig att bo - veta hur du värderar priset/hyran i olika lägen.” 
  
 ”– För att det ska bli enkelt att svara så beskriver vi i de följande scenarierna samma hyreslägenhet men med skillnaden att vi flyttar runt lägenheten i olika områden/lägen i kommunen eller till en angränsande kommun. Hyresnivån som presenteras bygger på aktuella nivåer på din bostadsort. I scenarierna ber vi dig att tacka ja eller tacka nej till de hyresnivåer som presenteras.” 
  
 ”– Det vi är intresserade av är alltså vad du skulle vara beredd att betala i hyra för ”samma” lägenhet men på olika platser i din hemkommun eller angränsande kommun, oavsett om du vill eller planerar att flytta till en hyresbostad eller ej.” 
  
 Scenario 1 
  
 Lägenheten ligger mitt i centrala Skara. Fakta om bostaden: 
  
 •Lägenheten är på 3 rum och kök (75 kvadratmeter). 
  
 •Hyreslägenhet 
  
 •15 år gammal 
  
 •Normalt slitage vad gäller golv, tapeter, målade väggar etc. 
  
 •Lägenheten har normal standard i kök och badrum 
  
 •Lägenhetens kök samt badrum är i normalt skick 
  
 •Normalstor balkong på cirka 8 kvm 
  
 •Ligger på våning 2 av 4 
  
 Accepterar du nedanstående månadshyra för lägenheten? 
  
 –5 000 kronor/månad 
  
 JA / TVEKSAM / NEJ 
  
 Om respondenten svarat Ja har en ny högre budnivå visats (5 500 kro- nor per månad). Respondenten har åter fått ta ställning till om hyran accepterats eller inte. 
  
 370 
  
 SOU 2021:58 
  
 Bilaga 2 
  
 Antag att respondenten på den andra bud- och hyresnivån svarar Tveksam eller Nej. Då visas ett nytt något lägre bud. I aktuellt fall 5 250 kronor. Respondenten kan åter tacka Ja, Tveksam eller Nej till denna nivå. Om respondenten svarat Ja registreras detta värde. Svarar respondenten i detta läge Tveksam eller Nej kommer budet (hyran) från första nivån att registreras i systemet då det var senaste accep- terade budnivå. Härmed är auktionsförfarandet i scenario 1 avslutat och respondenten slussas per automatik vidare till Scenario 2. 
  
 Scenario 2 
  
 I scenario två kommer följande beskrivning. Tänk dig samma lägen- het som du nyss bedömde men lägenheten ligger i utkanten av tät- orten Skara. Fakta om bostaden: 
  
 •Lägenheten är på 3 rum och kök (75 kvadratmeter). 
  
 •Hyreslägenhet 
  
 •15 år gammal 
  
 •Normalt slitage vad gäller golv, tapeter, målade väggar etc. 
  
 •Lägenheten har normal standard i kök och badrum 
  
 •Lägenhetens kök samt badrum är i normalt skick 
  
 •Normalstor balkong på cirka 8 kvm 
  
 •Ligger på våning 2 av 4 
  
 Accepterar du nedanstående månadshyra för lägenheten? 
  
 –5 000 kronor/månad 
  
 JA / TVEKSAM / NEJ 
  
 Scenario 3 
  
 I scenario 3 är den inledande beskrivningen följande. Tänk dig återigen samma lägenhet men lägenheten ligger på en mindre ort i kom- munen, men utanför tätorten Skara. 
  
 371 
  
 Bilaga 2 
  
 SOU 2021:58 
  
 I Stockholm, Göteborg och Malmö har respondenterna i stället för centralt, halvperifert och perifert läge fått bedöma en bostad som ligger i den stadsdel där de själva bor och därefter har lägenheten flyttats till andra närliggande stadsdelar i respektive stad. 
  
 I Norrköping, Umeå, Växjö och Örebro har tre till fyra olika lägen specialstuderats. I Norrköping, Umeå och Örebro finns en tillräcklig volym av svar för att en analys ska kunna göras. I Växjö har det emellertid inte gått att få en sådan volym att resultat kan redovisas med tillräcklig tillförlitlighet. 
  
 Valda hyresnivåer 
  
 De hyresnivåer som har använts är hämtade från SCB och avser genomsnittlig hyra per kvadratmeter. Samtliga landets kommuner har grupperats i fem hyresnivågrupper. I vissa kommuner skulle en genomsnittlig hyresnivå för landet bli avsevärt högre än den aktuella hyresnivån på marknaden. I andra kommuner skulle en genomsnitt- lighyresnivå kraftigt understiga hyresnivån i kommunen. Kommu- ner med lägst hyror har en genomsnittlig kvadratmeterhyra mellan  
 800–900 
  kronor per kvadratmeter medan kommuner som har de högsta genomsnittliga hyrorna ligger på cirka 1 300 kronor per kvadratmeter eller högre. Det finns några undantag som till exempel Täby där genomsnittet ligger på över 1 600 kronor per kvadratmeter. Orsaken till den höga nivån i Täby är att det i kommunen finns ett mycket litet bestånd av hyresrätter och att stor andel av hyresrättsbeståndet är relativt nytt. 
  
 Hyresnivågrupper är: 
  
 –Låg hyra  
 (800–900 
  kronor/kvm) 
  
 –Halvlåg hyra  
 (900–1 
  050 kronor/kvm) 
  
 –Låg hyra i medelintervall (1  
 050–1 
  150 kronor/kvm) 
  
 –Hög hyra i medelintervall (1  
 150–1 
  300 kronor/kvm) 
  
 –Hög hyra (>1 300 kronor/kvm) 
  
 I exemplet med Skara så ligger denna kommun i gruppen med Låg hyra. Starthyran som exemplifierades var 5 000 kronor per månad för 3 rum och kök (75 kvadratmeter), vilket motsvarar en hyra om 
  
 372 
  
 SOU 2021:58 
  
 Bilaga 2 
  
 800 kronor per kvadratmeter och år. Enligt SCB:s uppgifter var den genomsnittliga kvadratmeterhyran i Skara (2020) 912 kronor per kvadratmeter (medianhyran var 916 kronor per kvadratmeter). Vi har utgått från en något lägre genomsnittlig hyresnivå än den som faktiskt är aktuell på orten. 
  
 Skulle respondenten i stället ha bott i Höganäs hade vi haft en genomsnittlig hyra på 1 084 kronor per kvadratmeter med en median på 1 123 kronor per kvadratmeter. Starthyran i detta fall har då utgått från gruppen ”Låg hyra i medelintervall”, vilket inneburit att samma lägenhet som beskrivits i Skara i stället skulle ha haft en start- hyra på 6 200 kronor per månad. Även i detta fall har starthyran varit lägre än den faktiska hyresnivån. 
  
 Skälet för att ha olika starthyror är för att ge en så realistisk bild av hyresmarknaden som möjligt på respektive ort. Samtidigt har start- nivåerna satts något lägre än genomsnittet för att ge utrymme för auktionsförfarandet. Det kan ha givit en systematisk underskattning av betalningsviljan för hyresrätter om man ser till den faktiska hyres- nivån. 
  
 Syftet med undersökningen som sådan har emellertid inte varit att fastställa om hyran för en lägenhet som är 3 rum och kök i Skara ska vara 5 000 kronor per månad eller 5 750 kronor per månad och inte heller att fastställa om kvadratmeterhyran skall vara 900 kronor eller 1 000 kronor per kvadratmeter och år. Syftet med undersökningen har varit att studera skillnaderna mellan olika lägen för samma bostad på olika typer av orter. Det vill säga centrala lägen, halvcentrala lägen och perifera lägen samt att i vissa kommuner och storstadsregioner studera områden med socioekonomiskt skilda förutsättningar. 
  
 Lägesgradienter för olika respondentgrupper 
  
 Att använda ett mått för lägesgradienten som bygger på de olika för- utsättningar som föreligger för olika typer av kommuner och svars- grupper kan snedvrida resultaten. Lägesgradienterna har därför ana- lyserats utifrån resultatskillnader mellan de olika svarsgrupper som respondenterna kan delas in i. Vi redovisar i denna bilaga hur läges- gradienten värderas av olika respondentgrupper. 
  
 373 
  
 Bilaga 2 
  
 SOU 2021:58 
  
 Lägesgradient för kvinnor och män 
  
 Tabellen nedan visar hur kvinnor och män värderar lägesgradienten. Män är något överrepresenterade i datamaterialet och fördelningen mellan andelen kvinnor och män är något mer skev när vi studerar landsbygdskommuner, mindre städer och större städer jämfört med riksgenomsnittet. 
  
 Tabell 1 
  
 Lägesgradient för kvinnor och män 
  
 Andel av 
  
 Utkanten av 
  
 Steele läge i 
  
 alla svar 
  
 Centralt läge 
  
 tätorten 
  
 kommunen 
  
 Kvinnor 
  
 41% 
  
 116 
  
 106 
  
 100 
  
 Män 
  
 59% 
  
 121 
  
 110 
  
 100 
  
 Total bas: 4 359 
  
 Kvinnor värderar centralitet något lägre jämfört med män men skill- naden är inte signifikant. I undersökningen är betalningsviljan, uttryckt i kronor per kvadratmeter och år, något högre för kvinnor än männen i centralt läge och i utkanten av tätorten. I perifert läge är skillnaden större och kvinnor har en ytterligare något högre betalningsvilja för lägen utanför tätorten i kommunen. Detta förklarar skillnaden i läges- gradienten för kvinnor och män och att män värderar perifert läge lägre än kvinnor. 
  
 Lägesgradient utifrån åldersfördelning 
  
 Yngre respondenter är underrepresenterade i undersökningen sam- tidigt som äldre, särskilt över 60 år, är överrepresenterade. Att yngre respondenter har en lägre svarsbenägenhet är inget unikt för denna undersökning. Detta innebär att det är viktigt att studera skillnader i resultatet med avseende på ålder. 
  
 374 
  
 SOU 2021:58Bilaga 2 
  
 Tabell 2 
  
 Lägesgradient i olika åldersgrupper 
  
 Andel av 
  
 Utkanten av 
  
 Steele läge i 
  
 alla svar 
  
 Centralt läge 
  
 tätorten 
  
 kommunen 
  
 Yngre än 20 år 
  
 1% 
  
 113 
  
 100 
  
 100 
  
 20-29 
  år 
  
 12% 
  
 117 
  
 106 
  
 100 
  
 30-39 
  år 
  
 12% 
  
 116 
  
 107 
  
 100 
  
 40-49 
  
 år 
  
 16% 
  
 114 
  
 106 
  
 100 
  
 50-59 
  
 år 
  
 16% 
  
 121 
  
 111 
  
 100 
  
 60-69 
  
 år 
  
 26% 
  
 119 
  
 111 
  
 100 
  
 70-79 
  
 år 
  
 17% 
  
 121 
  
 112 
  
 100 
  
 Total bas: 4 366 
  
 Det föreligger inga egentliga värderingsskillnader mellan olika ålders- grupper. Skillnaderna är förhållandevis små. Alla åldersgrupper tycks ha ungefär samma värdering av det centrala läget i relation till ett mer perifert läge utanför centralorten. En närmare analys indikerar att den äldre gruppen respondenter värderar centrala lägen och lägen i utkanten av tätorten något högre, i relation till perifert läge, jämfört med gruppen  
 20–49 
  år. Skillnaden beror på att den äldre gruppen värderar det perifera läget lägre än den yngre gruppen 
  
 Lägesgradient beroende på hushållssammansättning 
  
 Hushållets sammansättning kan ha betydelse för hur lägesgradienten värderas. 
  
 Tabell 3 
  
 Lägesgradient i olika hushållstyper 
  
 Andel av 
  
 Utkanten av 
  
 Steele läge i 
  
 alla svar 
  
 Centralt läge 
  
 tätorten 
  
 kommunen 
  
 Ensamboende utan barn 
  
 24% 
  
 117 
  
 110 
  
 100 
  
 Ensamboende med barn 
  
 5% 
  
 114 
  
 106 
  
 100 
  
 Sammanboende utan barn 
  
 45% 
  
 121 
  
 110 
  
 100 
  
 Sammanboende med barn 
  
 25% 
  
 118 
  
 110 
  
 100 
  
 Total bas: 4 139 
  
 Sammanboende utan barn värderar det centrala läget högre än övriga grupper när det centrala läget jämförs med ett perifert läge (ort utan- för tätorten). Sammanboende utan barn har en lägre betalningsvilja för det perifera läget jämfört med övriga grupper. Skillnaden i betal- 
  
 375 
  
 Bilaga 2 
  
 SOU 2021:58 
  
 ningsvilja mellan barnfamiljer och sammanboende utan barn är mar- ginell. 
  
 Ensamboende utan barn värderar lägesgradienten på samma sätt som sammanboende. Ensamboende utan barn har emellertid en faktisk betalningsvilja som är högre än övriga grupper, vilket gäller betalnings- viljan i alla studerade lägen. Eftersom det är samma skillnad i betal- ningsvilja i alla studerade lägen blir lägesgradienten densamma som för till exempel sammanboende med barn. 
  
 Lägesgradient och nuvarande boendeform 
  
 Nuvarande boendeform har betydelse för hur respondenterna värderar lägesfaktorn. I tabellen redovisas hur olika grupper värderar läges- gradienten. 
  
 Tabell 4 
  
 Lägesgradient utifrån nuvarande boendeform 
  
 Andel av 
  
 Utkanten av 
  
 Steele läge i 
  
 alla svar 
  
 Centralt läge 
  
 tätorten 
  
 kommunen 
  
 Villa/radhus/småhus 
  
 60% 
  
 117 
  
 106 
  
 100 
  
 Lägenhet med bostadsrätt 
  
 15% 
  
 123 
  
 112 
  
 100 
  
 Lägenhet med hyresrätt i 
  
 24% 
  
 117 
  
 109 
  
 100 
  
 första hand 
  
 Hyr en bostad i andrahand 
  
 1% 
  
 118 
  
 108 
  
 100 
  
 Total bas: 4 308 
  
 Det centrala läget och även läget i utkanten av tätorten får ett be- tydligt högre lägesindexvärde för de som bor i bostadsrätt än för övriga grupper. Detta förklaras av att det perifera läget värderas lågt av dem som bor i bostadsrätt samtidigt som centralitet har en större betydelse. 
  
 Undersökningen visar att respondenter som bor i en hyreslägen- het med förstahandskontrakt, har en betalningsvilja som ligger cirka 10 procent högre än de som bor i villa, radhus eller småhus och cirka 5 procent högre än de som bor i bostadsrätt (skillnaden är dock något mindre i centralt läge). De som bor i hyresrätt har rimligen i huvudsak valt denna boendeform medan de som till exempel bor i en villa har valt detta alternativ. Betalningsviljan för en hyresbostad 
  
 376 
  
 SOU 2021:58 
  
 Bilaga 2 
  
 i ett specifikt läge torde därför skilja sig åt där den som bor i villa sannolikt är mindre benägen att värdera hyresrättsalternativet högt eller lika högt som den som bor i en hyresrätt. Lägesgradienten är emellertid ändå i det närmaste samma för dessa två grupper. 
  
 Lägesgradient och sysselsättning 
  
 Sysselsättning har en viss påverkan på hur respondenterna värderar läget. 
  
 Tabell 5 
  
 Lägesgradient utifrån sysselsättning 
  
 Andel av 
  
 Utkanten av 
  
 Steele läge i 
  
 alla svar 
  
 Centralt läge 
  
 tätorten 
  
 kommunen 
  
 Förvärvsarbetande 
  
 53% 
  
 117 
  
 106 
  
 100 
  
 Studerande 
  
 6% 
  
 117 
  
 106 
  
 100 
  
 Pensionär 
  
 35% 
  
 121 
  
 111 
  
 100 
  
 Arbetssökande 
  
 6% 
  
 111 
  
 105 
  
 100 
  
 Total bas: 4 255 
  
 Äldre respondenter är något överrepresenterade i materialet och har en något högre värdering av centralitet jämfört med yngre. Det får också genomslag när resultaten delas upp på sysselsättning, där läges- index i det centrala läget för pensionärer blir högre än för andra grupper. Detta förklaras i första hand av att betalningsviljan i det peri- fera läget är låg bland pensionärerna. Arbetssökande har en lägre betalningsvilja för centrala lägen. Det kan förklaras av att hushållets budgetrestriktion får en påverkan på betalningsviljan. 
  
 Lägesgradient och hushållsinkomst 
  
 Hushållsinkomsten per månad synes ha viss betydelse för lägesgra- dienten i landsbygdskommuner, mindre städer och större städer. 
  
 377 
  
 Bilaga 2SOU 2021:58 
  
 Tabell 6 
  
 Lägesgradient utifrån hushållsinkomst 
  
 Andel av 
  
 Utkanten av 
  
 Steele läge i 
  
 alla svar 
  
 Centralt läge 
  
 tätorten 
  
 kommunen 
  
 0 - 10 000 kronor 
  
 4% 
  
 110 
  
 101 
  
 100 
  
 10 000 
  
 - 
  
 20 000 kronor 
  
 10% 
  
 115 
  
 106 
  
 100 
  
 20 000 
  
 - 
  
 30 000 kronor 
  
 13% 
  
 116 
  
 106 
  
 100 
  
 30 000 
  
 - 
  
 40 000 kronor 
  
 15% 
  
 116 
  
 108 
  
 100 
  
 40 000 
  
 - 
  
 50 000 kronor 
  
 12% 
  
 119 
  
 111 
  
 100 
  
 50 000 
  
 - 
  
 60 000 kronor 
  
 10% 
  
 116 
  
 105 
  
 100 
  
 60 000 
  
 - 
  
 70 000 kronor 
  
 8% 
  
 121 
  
 110 
  
 100 
  
 70 000 
  
 - 
  
 80 000 kronor 
  
 6% 
  
 122 
  
 111 
  
 100 
  
 80 000 
  
 - 
  
 90 000 kronor 
  
 4% 
  
 115 
  
 111 
  
 100 
  
 90 000 
  
 - 
  
 100 000 kronor 
  
 2% 
  
 122 
  
 114 
  
 100 
  
 100 000 
  
 - 120 000 kronor 
  
 2% 
  
 122 
  
 111 
  
 100 
  
 120 000 
  
 - 150 000 kronor 
  
 1% 
  
 115 
  
 110 
  
 100 
  
 Mer än 150 000 kronor 
  
 1% 
  
 115 
  
 101 
  
 100 
  
 Vill ej uppge 
  
 12% 
  
 118 
  
 108 
  
 100 
  
 Total bas: 4 370 
  
 Det finns en viss tendens att det centrala läget och även det halvcen- trala läget får något högre lägesindex i högre inkomstgrupper. Skillna- den mellan olika inkomstgrupper är emellertid ändå liten och ser man till den faktiskt angivna betalningsviljan är skillnaderna också små. 
  
 Lägesgradient och flyttplaner 
  
 Två frågor som kan vara centrala för hur betalningsviljan ska tolkas är om respondenten har flyttat eller planerar att flytta. Flera studier som Evimetrix och systerföretaget Evidens genomfört visar att respon- denter som antingen har flyttat senaste två åren eller har flyttplaner är de som har den skarpaste uppfattningen om prisbildningen på mark- naden och mest aktuell uppfattning om det faktiska marknadspriset. 
  
 378 
  
 SOU 2021:58Bilaga 2 
  
 Tabell 7 
  
 Lägesgradient utifrån flyttplaner 
  
 Andel av 
  
 Utkanten av 
  
 Steele läge i 
  
 Har du flyttat senaste 2 åren? 
  
 alla svar 
  
 Centralt läge 
  
 tätorten 
  
 kommunen 
  
 Har flyttat 
  
 21% 
  
 117 
  
 110 
  
 100 
  
 Har inte flyttat 
  
 79% 
  
 118 
  
 110 
  
 100 
  
 Total bas: 4 370 
  
 Andel av 
  
 Utkanten av 
  
 Steele läge i 
  
 Tänker du flytta inom 2 år? 
  
 alla svar 
  
 Centralt läge 
  
 tätorten 
  
 kommunen 
  
 Planerar att flytta 
  
 17% 
  
 118 
  
 106 
  
 100 
  
 Planerar inte att flytta 
  
 63% 
  
 120 
  
 111 
  
 100 
  
 Kommer kanske att flytta 
  
 20% 
  
 119 
  
 111 
  
 100 
  
 Total bas: 4 370 
  
 Som framgår av tabellerna synes det emellertid inte vara någon direkt skillnad i lägesgradienten mellan de som har flyttat eller inte har flyttat. Skillnaden är också liten mellan de som planerar att flytta, kanske kommer att flyta eller inte tänker flytta. 
  
 Om man tittar på den grupp som anger att de har flyttat inom de senaste två åren och nu bor i hyresrätt med förstahandskontrakt, kan konstateras att lägesindex för centralt läge bland dessa respondenter är 116. Har man i stället flyttat till villa, radhus eller småhus är läges- index 118 samtidigt som de som flyttat till bostadsrätt får samma lägesindex som de som flyttat till hyresrätt. 
  
 Skillnaderna för lägesgradienten är således liten oavsett om man har flyttat eller ej och oberoende av vad man flyttat till. 
  
 Lägesgradient och boendepreferenser 
  
 Boendepreferensen uttrycks i form av vilken boendeform du helst skulle flytta till om du ska flytta. Frågan om boendepreferens har ställts till de respondenter som angivit att de planerar att flytta eller kanske kommer att flytta. 
  
 379 
  
 Bilaga 2SOU 2021:58 
  
 Tabell 8 
  
 Lägesgradient utifrån boendepreferenser 
  
 Andel av 
  
 Utkanten av 
  
 Steele läge i 
  
 alla svar 
  
 Centralt läge 
  
 tätorten 
  
 kommunen 
  
 Villa/radhus/småhus med 
  
 48% 
  
 117 
  
 107 
  
 100 
  
 äganderätt 
  
 Villa/radhus/småhus med 
  
 14% 
  
 115 
  
 106 
  
 100 
  
 bostadsrätt 
  
 Bostadsrätt i flerfamiljshus 
  
 17% 
  
 120 
  
 107 
  
 100 
  
 Hyresrätt i flerfamiljshus 
  
 14% 
  
 118 
  
 110 
  
 100 
  
 Annat boende 
  
 7% 
  
 111 
  
 111 
  
 100 
  
 Total bas: 1 633 
  
 Som framgår av tabellen är skillnaden i lägesgradienten liten mellan de olika boendeformerna. 
  
 Lägesgradient och önskad boendestorlek 
  
 De som önskar bo i tre rum och kök eller större har i huvudsak samma värdering av lägesgradienten. Respondenter som önskar mindre lägen- heter skiljer ut sig något genom att de som föredrar 2 rum och kök värderar centrala lägen något lägre medan de som föredrar 1 rum och kök har en tydligt högre värdering av lägesfaktorn. 
  
 Tabell 9 
  
 Lägesgradient utifrån önskad bostad 
  
 Andel av 
  
 Utkanten av 
  
 Steele läge i 
  
 alla svar 
  
 Centralt läge 
  
 tätorten 
  
 kommunen 
  
 Lägenhet på 1 RoK (35 kvm) 
  
 2% 
  
 126 
  
 113 
  
 100 
  
 Lägenhet på 2 RoK (55kvm) 
  
 16% 
  
 111 
  
 105 
  
 100 
  
 Lägenhet på 3 RoK (75 kvm) 
  
 40% 
  
 116 
  
 106 
  
 100 
  
 Lägenhet på 4 RoK (100 kvm) 
  
 28% 
  
 118 
  
 107 
  
 100 
  
 Lägenhet på 5 RoK (110 kvm) 
  
 9% 
  
 117 
  
 106 
  
 100 
  
 Större lägenhet än 5 RoK 
  
 4% 
  
 115 
  
 104 
  
 100 
  
 Total bas: 4 369 
  
 380 
  
 SOU 2021:58 
  
 Bilaga 2 
  
 Vi kan vidare notera att betalningsviljan uttryckt i kronor per kvadrat- meter och år faller tydligt med storleken (i alla lägen). De som före- drar ett rum och kök har cirka  
 20–25 
  procent högre betalningsvilja för bostaden än de som föredrar fem rum och kök. 
  
 Brukarkostnadsteori och beräkning av hyresgradienten 
  
 Utgångspunkten för skattningen av den fria hyresnivån för olika geo- grafiska lägen och beräkningarna av hyresgradienter är så kallad brukar- kostnadsteori. Teorin utgår ifrån att boendekostnaden i en hyres- bostad ska vara lika stor som i en identisk bostadsrättslägenhet, givet att hyresnivån speglar en jämviktshyra och bostadsrättspriset ett jämviktspris. Beräkningarna i ansluter till den metod som tillämpats i underlagsrapport till Finanspolitiska rådet (Donner 2017 m.fl.) och senare även i Finanspolitiska rådets rapport Friare hyressättning och likformig bostadsbeskattning (2019). Metoden har även tillämpats av Ramboll (tidigare Ramböll) i Hyresgästföreningens rapporter om fria hyror (2019). 
  
 Den årliga boendekostnaden för boende i en bostadsrätt utgörs av en årlig kapitalkostnad plus årlig avgift till föreningen. Den årliga kapitalkostnaden är den reala diskonteringsräntan gånger bostads- rättens pris. Diskonteringsräntan, eller hushållens avkastningskrav, innefattar räntekostnader och förväntningar på framtida prisutveck- ling. Om bostadens pris uttrycks i kronor och avgiften till fören- ingen i kronor/kvadratmeter/år är den månatliga boendekostnaden: Boendekostnad = (pris × avkastningskrav + avgift × area)/12. 
  
 För att beräkna boendeutgiften måste hushållens avkastningskrav vara känt. Avkastningskravet kan emellertid inte enkelt observeras. Om boendekostnaden i bostadsrätt förutsätts vara lika stor som bo- endekostnaden i en hyresrätt med jämviktshyra kan avkastningskravet itereras fram. För att finna ett värde på jämviktshyrorna används observerade nyproduktionshyror med relativt sett korta kötider. I beräkningarna används data från Stockholms bostadsförmedling över en tvåårsperiod som slutar vid halvårsskiftet 2020 och omfattar cirka 20 000 förmedlade nyproducerade bostäder i Stockholms län. 
  
 För att möjliggöra beräkningen måste bostadsrättspriserna justeras så att de får samma egenskaper som de studerade nyproducerade hyres- rätterna. Det görs genom att en statistisk modell skattas som förklarar 
  
 381 
  
 Bilaga 2 
  
 SOU 2021:58 
  
 skillnader i bostadsrättspriser beroende på läge och bostadsegen- skaper. Modellen skattas på data från Mäklarstatistik som omfattar cirka 91 000 bostadsrättstransaktioner i hela Stockholms län. Trans- aktionerna omfattar bostadsrätter i flerbostadshus i Stockholms län under 24 månader där de senaste transaktionerna ägde rum i november 2020. Samtliga försäljningspriser har justerats till en prisnivå mot- svarande november 2020 med hjälp av en hedonisk indexmodell. De lägesvariabler som används i modellen är bostadens geografiska koordinater, centralitet, tillgänglighet till arbetsplatser med kollek- tivtrafik, utbud av handel och service i närmiljön, avstånd till vatten. Variabler för bostadsegenskaper är storlek i form av antal kvadrat- meter, antal rum, våningsplan och byggår. Regressionsmodellen skattar bostadsrättspriser i hela länet med rimlig precision, justerat R2 är cirka 0,87 och medelabsolutfel på 5 700 kronor per kvadratmeter. 
  
 Med hjälp av nyproduktionshyrorna och de skattade bostadsrätts- priserna för motsvarande bostadsrätter med identiska läges- och bostadsegenskaper itereras hushållens avkastningskrav för olika miljöer fram. 
  
 De identifierade avkastningskraven används för att beräkna fria hyror från faktiska eller skattade priser för bostadsrätter med olika egenskaper och geografiska lägen. Skattade bostadsrättspriser används i miljöer som saknar faktiska transaktioner. Den fria hyran beräknas som angivits ovan genom att bostadsrättspriser multipliceras med ett för varje område skattat avkastningskrav plus tillägget för förenings- avgiften. 
  
 Med hjälp av de beräknade fria hyresnivåerna kan skillnader i hyra mellan olika lägen beräknas, så kallade hyresgradienter. För att dessa ska vara så korrekta som möjligt och enbart spegla skillnader i betal- ningsvilja som följer av olika lägesegenskaper, flyttas ”samma bostad” (samma storlek, antal rum, byggår samt våningsplan mm), till olika geografiska lägen. Den relativa skillnaden i fria hyresnivåer för en sådan standardiserad bostad men placerad i olika lägen utgör hyres- gradienten. 
  
 Av den statistiska modellen framgår att det framför allt är fem olika lägesegenskaper som var och en bidrar till att förklara skillna- derna i bostadspriser och därmed skillnader i skattade fria hyresnivåer mellan bostäder med olika lägesegenskaper: 
  
 382 
  
 SOU 2021:58 
  
 Bilaga 2 
  
 –Centralitet, avståndet till centrala Stockholm 
  
 –Tillgänglighet till arbetsplatser 
  
 –Näraliggande service- och handelsutbud 
  
 –Avstånd till och exponering mot vattenytor 
  
 –Områdets socioekonomiska nivå 
  
 Stockholms centrala delar är bärare av kollektiva värden i form av mötesplatser, vacker arkitektur och en gemensam historia, men också en plats för ett brett och specialiserat utbud av konsumtions- varor, tjänster, nöjen och kultur med liv och rörelse både dag- och kvällstid, vardagar och helger. Dessa värden och egenskaper värderas högt av många hushåll. 
  
 Hushållens största enskilda obetalda uppoffring varje dag är resan till och från arbetet. Eftersom uppoffringen består både av en direkt kostnad och en indirekt tidskostnad kan hushåll antas värdera bostads- miljöer varifrån de snabbt kan nå arbetsplatser högre än miljöer med sämre tillgänglighet till arbetsplatser. 
  
 Att uträtta inköp, tillgång till hushållsnära service, att umgås med andra genom att äta på restaurang och caféer innebär att hushållet måste göra längre eller kortare resor. Närhet till ett utbud av sådana verksamheter påverkar betalningsviljan. 
  
 Hushållen värderar vattenkontakt högt. Bostäder med en direkt vattenkontakt i form av sjöutsikt värderas särskilt högt. Men hus- hållen värderar också närhet till större vattenytor. 
  
 Av regressionsanalysen framgår att det inte bara är fysiska egen- skaper som påverkar hushållens värderingar av en stadsmiljö. Hus- hållens socioekonomiska egenskaper i en bostadsmiljö påverkar också betalningsviljan och den fria hyresnivån. Tidigare studier har exempelvis visat att barn och unga som exponeras för starkare sociala nätverk i sin boendemiljö bland annat får mer gynnsamma arbetsmark- nadsutfall. Starka samband mellan föräldrars utbildningsbakgrund och skolresultat innebär i genomsnitt bättre utbildningsresultat i miljöer med socialt starkare hushåll. Denna typ av effekter av olika områdens sociala egenskaper påverkar betalningsviljan och den fria hyresnivån. Ett områdes socioekonomiska nivå kan exempelvis mätas med hushållens genomsnittliga disponibelinkomster, som i sin 
  
 383 
  
 Bilaga 2 
  
 SOU 2021:58 
  
 tur korrelerar starkt med faktorer som exempelvis utbildningsnivå och förvärvsgrad. 
  
 Betalningsviljekurvor för särskilt studerade kommuner och lägen 
  
 Örebro 
  
 384 
  
 SOU 2021:58 
  
 Bilaga 2 
  
 Norrköping 
  
 385 
  
 Bilaga 2 
  
 SOU 2021:58 
  
 Umeå 
  
 386 
  
 SOU 2021:58 
  
 Bilaga 2 
  
 Malmö 
  
 387 
  
 Bilaga 2 
  
 SOU 2021:58 
  
 Göteborg 
  
 388 
  
 SOU 2021:58 
  
 Bilaga 2 
  
 389 
  
 Bilaga 2 
  
 SOU 2021:58 
  
 390 
  
 SOU 2021:58 
  
 Bilaga 2 
  
 Stockholm 
  
 391 
  
 Bilaga 2 
  
 SOU 2021:58 
  
 392 
  
 Bilaga 3 
  
 Undersökning om boendevärderingar av kvalitet 
  
 WSP har på uppdrag av kommissionen kartlagt hyresgästers och andra boendes värderingar och betalningsvilja för olika kvaliteter i hyreslägen- heter. Syftet var att undersöka vilken betalningsvilja boendekonsu- menter har för olika kvalitetsfaktorer i hyresbostäder, som påverkar eller bör påverka hyressättningen. I denna bilaga redogörs för under- sökningens metodik, genomförande och resultat. 
  
 Datainsamling 
  
 WSP samlade genom en webbpanel1 in svar från 10 000 respondenter för att säkerställa resultat för olika kategorier, i olika delar av landet, etc. Respondenter i över 60 kommuner valdes ut. Antalet svarande skulle uppgå till minst 2 500 i Stockholmsregionen samt 1 500 vardera i Göteborgsregionen, Malmöregionen, större städer (Örebro, Växjö, Umeå, och Norrköping), mindre städer och landsbygdskommuner. I storstäderna (Stockholm, Malmö och Göteborg) ingick kranskom- muner. 
  
 I tabell 1 på nästa sida redovisas kommunerna i urvalet samt medianhyra, uttryckt i årshyra per kvadratmeter, och antal hyres- rätter i respektive kommun. 
  
 1I undersökningen användes webpanelen CINT. Panelerna i CINT följer ESOMAR’s (Euro- pean Society for Opinion and Market Research) regler för panelhantering. Den har deltagare för hela landet och möjliggör ett representativt urval utifrån basen med omkring en halv miljon möjliga respondenter. Urvalet i panelen var boende i utvalda kommuner i åldern 18 till 80 år. Urvalet har utgått från antal möjliga respondenter (inom två veckors fältperiod), kommuntyp (SKRs kommungruppsindelning), hyresnivå (där en spridning mellan kommunerna eftersträ- vats) samt bostadstyper/upplåtelseformer (det ska finnas tillräckligt många hyresrätter i kom- munen som respondenten ska kunna relatera till). Undersökningen genomfördes under de två sista veckorna av februari och den första veckan av mars 2021. 
  
 393 
  
 Bilaga 3 
  
 SOU 2021:58 
  
 Tabell 1 Kommuner i urvalet, medianhyra och antal hyresrätter 
  
 394 
  
 SOU 2021:58 
  
 Bilaga 3 
  
 Nedan redovisas antal svarande i de olika kommungrupperna. 
  
 Tabell 2 Svarande i alla delurval (kommungrupper) 
  
 Delurval 
  
 Antal enkätsvar 
  
 Fullständiga enkätsvar 
  
 Stockholms stad 
  
 2 954 
  
 1 965 
  
 Storstadsregionerna 
  
 (utom Stockholms stad) 
  
 5 830 
  
 3 445 
  
 Varav Göteborg 
  
 1 750 
  
 1 200 
  
 Varav Malmö 
  
 1 050 
  
 650 
  
 Norrköping 
  
 470 
  
 300 
  
 Växjö 
  
 260 
  
 160 
  
 Örebro 
  
 500 
  
 320 
  
 Umeå 
  
 320 
  
 225 
  
 40 mindre kommuner (små städer 
  
 och landsbygdskommuner 
  
 3 130 
  
 2 280 
  
 Enkätsvaren fördelade sig på olika respondentgrupper enligt tabellen nedan. 
  
 Tabell 3 Antal svarande som besvarat hela enkäten fördelat på olika grupper 
  
 Grupp 
  
 Antal 
  
 Kvinnor 
  
 4 438 
  
 Män 
  
 4 099 
  
 Unga, upp till 35 år 
  
 3 985 
  
 Medelålders,  
 36–65 
  år 
  
 3 592 
  
 Äldre, 65+ år 
  
 1 033 
  
 Låg hushållsinkomst,  
  
 2 559 
  
 Medel hushållsinkomst,  
 30–70 
  000 kr/mån 
  
 3 620 
  
 Hög hushållsinkomst, över 70 000 kr/mån 
  
 1 549 
  
 Bor i dag i hyresrätt (1:a hand) 
  
 3 349 
  
 Stockholms innerstad 
  
 824 
  
 Stockholm, ytterstad med hög status (hyresnivå) 
  
 198 
  
 Stockholm, ytterstad med mellan status 
  
 738 
  
 Stockholms ytterstad med låg status 
  
 160 
  
 395 
  
 Bilaga 3 
  
 SOU 2021:58 
  
 Undersökningen 
  
 Urvalet delades in i grupper, först efter kommuntyp, därefter beroende på hyresnivån i respondentens kommun och sedan slumpmässigt i ytterligare delgrupper. Olika delgrupper fick olika enkäter. 
  
 Uppdelningen innebar att 36 olika enkäter konstruerades med totalt 540 olika frågor avseende betalningsvilja för olika kvaliteter. Varje respondent svarade på 15 frågor, eller ställdes inför 15 valsitua- tioner avseende betalningsvilja för olika boendekvaliteter. 
  
 Hyresnivån i kommunen styrde vilken utgångshyra som respon- denten utgick från när de svarade på vilka prioriteringar av kvaliteter de gör i de valsituationer de ställdes inför i enkäten. 
  
 Figur 1 Ursprunglig hyresnivå i frågepaketen i olika lägenhetsstorlekar 
  
 Olika varianter av enkätfrågorna skapades för olika ”basnivåer” för månadshyran beroende på lägenhetsstorlek. I spelen presenterades sedan hyrespåslag eller hyressänkning i absoluta tal för olika val- situationer som innehöll olika kvaliteter. För att erhålla svar som täcker in alla kvaliteter som skulle analyseras delades urvalet in i delurval som fick olika ”spelversioner”. 
  
 396 
  
 SOU 2021:58 
  
 Bilaga 3 
  
 •Först delades respondenterna upp efter kommuntyp samt aktuell hyresnivå. 
  
 •Hyresnivån användes som grundnivå i valsituationerna. 
  
 •Totalt delades urvalet upp i sex delar. 
  
 •Därefter delades vart och ett av delurvalen upp efter den storlek på bostad respondenten valde att ”flytta till” om hushållet skulle flytta till en hyreslägenhet i kommunen i dag. 
  
 •Respondenten fick en grundhyra att utgå från, från 1 rum och kök till 5 rum och kök. 
  
 •Delurvalen delades sedan upp slumpvis i ytterligare sex grupper som fick olika versioner av enkäten. 
  
 Skillnaden mellan betalningsviljan i olika delurval blev i vissa fall liten eller icke signifikant, vilket har inneburit att delurval slogs ihop i vissa fall. Det visade sig vara svårt att få signifikanta resultat för en- skilda kommuner i vissa spel (till exempel för de särskilt utvalda kommunerna Norrköping, Växjö, Örebro och Umeå). 
  
 Undersökta kvaliteter 
  
 Undersökningen genomfördes som en så kallad stated preference undersökning, en frågeteknik där respondenterna inte kan göra strategiska val när de anger sin betalningsvilja. De får svara på olika ”spel” och välja ett paket bestående av flera kvaliteter till en särskild hyresnivå. Paketen ställdes mot varandra i par. 
  
 Att sätta samman frågepakteten krävde olika överväganden. Ett spel bör innehålla kvaliteter för vilka betalningsviljan bedöms vara likvärdig (räknat i kronor per månad i hyrespåslag) och som går att beskriva tydligt. 
  
 De boendekvaliteter som undersöktes var Läge i staden/kommu- nen, Byggår, Renoveringsstandard, Skick (golv, väggar samt vitvaror), Läge i huset (antal trappor samt tillgång till hiss), Typ av balkong, Takhöjd, Diskmaskin, Eldstad, Tvättmaskin, Säkerhetsdörr, Bred- band, Förråd, Parkeringsplats, Kvaliteter på gården, Gemensamhets- lokal och bastu, Rent och Snyggt samt Rutiner för felanmälan. 
  
 397 
  
 Bilaga 3 
  
 SOU 2021:58 
  
 Vid designen av enkätfrågor gavs undersökningens parametrar, dvs. de kvaliteter som undersöktes, olika vikt. Hyresstegen, de höj- ningar eller sänkningar av hyran som presenterades, för ett specifikt spel och det antagna ”värdet” av en kvalitet definierade storleken på dessa parametrar. Hyresvariabeln uttrycks i ett visst antal nivåer (till exempel  
 -50 
  kronor, 0 kronor, +50 kronor). Något som är värt 1 000 kronor kan inte matchas mot något som är värt 50 kronor. Hyreskomponent i spelen uttrycktes till exempel i +50 kronor per månad, +1 500 kronor per månad,  
 -500 
  kronor per månad osv. För att kalibrera parametrarnas vikter och bedöma i vilken storleksord- ning respondenterna kan tänka sig svara på hyrespåslaget använde WSP data från modeller för systematisk hyressättning och erfaren- heter från tidigare studier. 
  
 Preferenserna är inte homogena. Vissa föredrar att bo på botten- våningen, andra föredrar att bo högt upp. Vissa värderar en balkong eller ett badkar högt, andra är ointresserade av dessa kvaliteter och vill helst slippa dem. Metoden ger inte möjlighet att beräkna enskilda respondenters betalningsvilja för enskilda kvaliteter. Den ger möjlig- het att beräkna genomsnittliga betalningsviljor för grupper av respon- denter för kvaliteter i relation till en ”basnivå” (ex. diskmaskin i relation till ingen diskmaskin). 
  
 Exempel på spel och enkätformuleringar 
  
 Alla frågor inleddes med en beskrivning och en koppling till en typ- lägenhet som respondenten valt (storlek, hyra). Inför ”flytten” pre- senterades 15 parvisa paket vad gäller lägenhetsstandard, till exempel balkong, tillgång till hiss, lägenhetens skick och digitala lösningar samt hur högt upp lägenheten ligger. 
  
 Enkäten inleddes med instruktioner inför valsituationerna, till exempel med definitioner av de olika kvalitetsegenskaperna i spelen. 
  
 Paketen hade olika innehåll och kostnaden för olika paket varie- rade på så sätt att månadshyran (hyran för den fiktiva lägenhet som valdes) blev högre, lägre eller oförändrad. 
  
 398 
  
 SOU 2021:58 
  
 Bilaga 3 
  
 I varje presentation fick respondenten ta ställning till: 
  
 –Vad skulle du vara beredd att betala för hyra totalt vid varje val- situation? 
  
 –Påslag/avdrag på månadshyran jämfört med ditt utgångsläge för den lägenhet och månadshyra du valt? 
  
 –Vilket av paketen nedan väljer du? 
  
 Frågepaket 1 
  
 Frågepaket 2 
  
 399 
  
 Bilaga 3 
  
 SOU 2021:58 
  
 Frågepaket 3 
  
 Frågepaket 4 
  
 Frågepaket 5 
  
 400 
  
 SOU 2021:58 
  
 Bilaga 3 
  
 Analysmetod 
  
 Analysen av betalningsviljan utgick från utformningen av ”spelen” då olika kvaliteter som antas passa ihop sätts samman. För att analysera betalningsviljan tillämpades ”conjoint analysis” som är en metod för att undersöka multivariabla samband genom att erbjuda responden- terna ett antal paket innehållande en mix av olika faktorer.2 Varje paket innehöll mellan en och fem bostadskvaliteter. Paketen erbjöds parvis och till olika priser. 
  
 Frågorna försatte respondenterna i ett hypotetiskt scenario där de kvaliteter som värderas finns till salu på en marknad. Genom sina svar avslöjar respondenten hur mycket de skulle vara villiga att betala för de värderade kvaliteterna på en hypotetisk marknad. Metoden innebär att respondenten presenterar sin betalningsvilja implicit, genom att indikera vilket av olika erbjudanden (som innebär olika kvaliteter och olika priser) som föredras om respondenten ställs in- för ett val mellan dessa. 
  
 För att skatta betalningsviljan användes en statistisk metod (experi- mentell design). I den statistiska analysen fanns en beroende variabel som antog värdet 1 eller 0 och angav om respondenten valde paket A eller B. Den beroende variabeln förklarades sedan av oberoende variabler som kom från den kodade speldesignen. Här fanns även hyran med som en variabel. Analysen genomfördes med verktyget Bauer i programspråket R.3 
  
 Resultatredovisning 
  
 Nedan presenteras de analysresultat som erhölls för olika urval av respondentgrupper. BAS avser det som ingår i den ursprungslägenhet som är utgångspunkten och som hyran utgår från i de olika spelen. 
  
 2Se t.ex. Kelley, Herring , and Srinivasan, V. (1978), “Conjoint Analysis in Consumer Behavior: Status and Outlook,” Journal of Consumer Research, 5 (September),  
 103–23. 
  Kelley, Guerra, Moody, S. (1981) A general approach to product design optimization via conjoint analysis, Journal of Marketing, vol 43, summer 1981, pp  
 17–35. 
  
 3Se Bullock, Gomez, Kane, Journal of Statistical Software, Generating Optimal Designs for Discrete Choice Experiments in R: The idefix Package 
  
 401 
  
 Bilaga 3 
  
 SOU 2021:58 
  
 Frågepaket 1 
  
 Resultat för samtliga respondenter 
  
 Attribut 
  
 Nivå 
  
 Värdering (kr/mån) 
  
 Ytskikt 
  
 Slitna ytskikt och renoveringsbehov 
  
 BAS 
  
 Äldre men fräscha ytskikt, inget 
  
 renoveringsbehov 
  
 1 165 
  
 Helt nyrenoverat 
  
 1 330 
  
 Diskmaskin 
  
 Ingen diskmaskin 
  
 BAS 
  
 Diskmaskin finns 
  
 1 189 
  
 Golv 
  
 Parkett i vardagsrummet, plastmatta i övrigt 
  
 BAS 
  
 Parkett/klinkers i alla rum 
  
 741 
  
 Badrum 
  
 Äldre men fräscht badrum 
  
 BAS 
  
 Nyrenoverat badrum 
  
 644 
  
 Kök 
  
 Äldre men fräscht kök 
  
 BAS 
  
 Nyrenoverat kök 
  
 468 
  
 Hyresgäst i dag 
  
 Attribut 
  
 Nivå 
  
 Värdering (kr/mån) 
  
 Ytskikt 
  
 Slitna ytskikt och renoveringsbehov 
  
 BAS 
  
 Äldre men fräscha ytskikt, inget 
  
 renoveringsbehov 
  
 934 
  
 Helt nyrenoverat 
  
 1 004 
  
 Diskmaskin 
  
 Ingen diskmaskin 
  
 BAS 
  
 Diskmaskin finns 
  
 830 
  
 Golv 
  
 Parkett i vardagsrummet, plastmatta i övrigt 
  
 BAS 
  
 Parkett/klinkers i alla rum 
  
 510 
  
 Badrum 
  
 Äldre men fräscht badrum 
  
 BAS 
  
 Nyrenoverat badrum 
  
 413 
  
 Kök 
  
 Äldre men fräscht kök 
  
 BAS 
  
 Nyrenoverat kök 
  
 330 
  
 Kvinnor 
  
 Attribut 
  
 Nivå 
  
 Värdering (kr/mån) 
  
 Ytskikt 
  
 Slitna ytskikt och renoveringsbehov 
  
 BAS 
  
 Äldre men fräscha ytskikt, inget 
  
 renoveringsbehov 
  
 1 127 
  
 Helt nyrenoverat 
  
 1 224 
  
 Diskmaskin 
  
 Ingen diskmaskin 
  
 BAS 
  
 Diskmaskin finns 
  
 1 135 
  
 402 
  
 SOU 2021:58Bilaga 3 
  
 Attribut 
  
 Nivå 
  
 Värdering (kr/mån) 
  
 Golv 
  
 Parkett i vardagsrummet, plastmatta i övrigt 
  
 BAS 
  
 Parkett/klinkers i alla rum 
  
 850 
  
 Badrum 
  
 Äldre men fräscht badrum 
  
 BAS 
  
 Nyrenoverat badrum 
  
 643 
  
 Kök 
  
 Äldre men fräscht kök 
  
 BAS 
  
 Nyrenoverat kök 
  
 456 
  
 Män 
  
 Attribut 
  
 Nivå 
  
 Värdering (kr/mån) 
  
 Ytskikt 
  
 Slitna ytskikt och renoveringsbehov 
  
 BAS 
  
 Äldre men fräscha ytskikt, inget 
  
 renoveringsbehov 
  
 1 246 
  
 Helt nyrenoverat 
  
 1 478 
  
 Diskmaskin 
  
 Ingen diskmaskin 
  
 BAS 
  
 Diskmaskin finns 
  
 1 289 
  
 Golv 
  
 Parkett i vardagsrummet, plastmatta i övrigt 
  
 BAS 
  
 Parkett/klinkers i alla rum 
  
 596 
  
 Badrum 
  
 Äldre men fräscht badrum 
  
 BAS 
  
 Nyrenoverat badrum 
  
 658 
  
 Kök 
  
 Äldre men fräscht kök 
  
 BAS 
  
 Nyrenoverat kök 
  
 491 
  
 Unga, under 36 år 
  
 Attribut 
  
 Nivå 
  
 Värdering (kr/mån) 
  
 Ytskikt 
  
 Slitna ytskikt och renoveringsbehov 
  
 BAS 
  
 Äldre men fräscha ytskikt, inget 
  
 renoveringsbehov 
  
 1 157 
  
 Helt nyrenoverat 
  
 1 392 
  
 Diskmaskin 
  
 Ingen diskmaskin 
  
 BAS 
  
 Diskmaskin finns 
  
 1 394 
  
 Golv 
  
 Parkett i vardagsrummet, plastmatta i övrigt 
  
 BAS 
  
 Parkett/klinkers i alla rum 
  
 851 
  
 Badrum 
  
 Äldre men fräscht badrum 
  
 BAS 
  
 Nyrenoverat badrum 
  
 586 
  
 Kök 
  
 Äldre men fräscht kök 
  
 BAS 
  
 Nyrenoverat kök 
  
 556 
  
 403 
  
 Bilaga 3 
  
 SOU 2021:58 
  
 Medelålders,  
 36–65 
  år 
  
 Attribut 
  
 Nivå 
  
 Värdering (kr/mån) 
  
 Ytskikt 
  
 Slitna ytskikt och renoveringsbehov 
  
 BAS 
  
 Äldre men fräscha ytskikt, inget 
  
 renoveringsbehov 
  
 1 016 
  
 Helt nyrenoverat 
  
 1 195 
  
 Diskmaskin 
  
 Ingen diskmaskin 
  
 BAS 
  
 Diskmaskin finns 
  
 1 006 
  
 Golv 
  
 Parkett i vardagsrummet, plastmatta i övrigt 
  
 BAS 
  
 Parkett/klinkers i alla rum 
  
 712 
  
 Badrum 
  
 Äldre men fräscht badrum 
  
 BAS 
  
 Nyrenoverat badrum 
  
 706 
  
 Kök 
  
 Äldre men fräscht kök 
  
 BAS 
  
 Nyrenoverat kök 
  
 466 
  
 Äldre, 65+ år 
  
 Attribut 
  
 Nivå 
  
 Värdering (kr/mån) 
  
 Ytskikt 
  
 Slitna ytskikt och renoveringsbehov 
  
 BAS 
  
 Äldre men fräscha ytskikt, inget 
  
 renoveringsbehov 
  
 1 742 
  
 Helt nyrenoverat 
  
 1 619 
  
 Diskmaskin 
  
 Ingen diskmaskin 
  
 BAS 
  
 Diskmaskin finns 
  
 1 208 
  
 Golv 
  
 Parkett i vardagsrummet, plastmatta i övrigt 
  
 BAS 
  
 Parkett/klinkers i alla rum 
  
 520 
  
 Badrum 
  
 Äldre men fräscht badrum 
  
 BAS 
  
 Nyrenoverat badrum 
  
 576 
  
 Kök 
  
 Äldre men fräscht kök 
  
 BAS 
  
 Nyrenoverat kök 
  
 324 
  
 Låginkomsttagare (hushållsinkomst  
  
 Attribut 
  
 Nivå 
  
 Värdering (kr/mån) 
  
 Ytskikt 
  
 Slitna ytskikt och renoveringsbehov 
  
 BAS 
  
 Äldre men fräscha ytskikt, inget 
  
 805 
  
 renoveringsbehov 
  
 Helt nyrenoverat 
  
 795 
  
 Diskmaskin 
  
 Ingen diskmaskin 
  
 BAS 
  
 Diskmaskin finns 
  
 731 
  
 Golv 
  
 Parkett i vardagsrummet, plastmatta i övrigt 
  
 BAS 
  
 Parkett/klinkers i alla rum 
  
 430 
  
 404 
  
 SOU 2021:58Bilaga 3 
  
 Attribut 
  
 Nivå 
  
 Värdering (kr/mån) 
  
 Badrum 
  
 Äldre men fräscht badrum 
  
 BAS 
  
 Nyrenoverat badrum 
  
 370 
  
 Kök 
  
 Äldre men fräscht kök 
  
 BAS 
  
 Nyrenoverat kök 
  
 250 
  
 Medelinkomsttagare (hushållsinkomst 30  
 000–70 
  000 kr/mån) 
  
 Attribut 
  
 Nivå 
  
 Värdering (kr/mån) 
  
 Ytskikt 
  
 Slitna ytskikt och renoveringsbehov 
  
 BAS 
  
 Äldre men fräscha ytskikt, inget 
  
 renoveringsbehov 
  
 1 362 
  
 Helt nyrenoverat 
  
 1 673 
  
 Diskmaskin 
  
 Ingen diskmaskin 
  
 BAS 
  
 Diskmaskin finns 
  
 1 525 
  
 Golv 
  
 Parkett i vardagsrummet, plastmatta i övrigt 
  
 BAS 
  
 Parkett/klinkers i alla rum 
  
 910 
  
 Badrum 
  
 Äldre men fräscht badrum 
  
 BAS 
  
 Nyrenoverat badrum 
  
 805 
  
 Kök 
  
 Äldre men fräscht kök 
  
 BAS 
  
 Nyrenoverat kök 
  
 597 
  
 Höginkomsttagare (hushållsinkomst >70 000 kr/mån) 
  
 Attribut 
  
 Nivå 
  
 Värdering (kr/mån) 
  
 Ytskikt 
  
 Slitna ytskikt och renoveringsbehov 
  
 BAS 
  
 Äldre men fräscha ytskikt, inget 
  
 renoveringsbehov 
  
 1 617 
  
 Helt nyrenoverat 
  
 1 905 
  
 Diskmaskin 
  
 Ingen diskmaskin 
  
 BAS 
  
 Diskmaskin finns 
  
 1 805 
  
 Golv 
  
 Parkett i vardagsrummet, plastmatta i övrigt 
  
 BAS 
  
 Parkett/klinkers i alla rum 
  
 1 428 
  
 Badrum 
  
 Äldre men fräscht badrum 
  
 BAS 
  
 Nyrenoverat badrum 
  
 980 
  
 Kök 
  
 Äldre men fräscht kök 
  
 BAS 
  
 Nyrenoverat kök 
  
 630 
  
 405 
  
 Bilaga 3 
  
 SOU 2021:58 
  
 Frågepaket 2 
  
 Resultat för samtliga respondenter 
  
 Attribut 
  
 Nivå 
  
 Värdering (kr/mån) 
  
 Bredband 
  
 Inget fast snabbt bredband 
  
 BAS 
  
 Snabbt bredband/fiber finns 
  
 1 441 
  
 Dörr 
  
 Vanlig dörr 
  
 BAS 
  
 Säkerhetsdörr 
  
 1 003 
  
 Tvättstuga 
  
 Tvättstuga i annan byggnad/hus 
  
 BAS 
  
 Tvättstuga i huset 
  
 800 
  
 Tvättmaskin/tumlare i lägenheten 
  
 787 
  
 Parkering 
  
 Ingen lättillgänglig bilparkering 
  
 BAS 
  
 P-plats 
  finns att hyra i anslutning till huset 
  
 Ej. Sign. 
  
 Förråd 
  
 Förråd i källaren 
  
 BAS 
  
 Förråd i anslutning till lägenheten 
  
 255 
  
 Hyresgäst i dag 
  
 Attribut 
  
 Nivå 
  
 Värdering (kr/mån) 
  
 Bredband 
  
 Inget fast snabbt bredband 
  
 BAS 
  
 Snabbt bredband/fiber finns 
  
 863 
  
 Dörr 
  
 Vanlig dörr 
  
 BAS 
  
 Säkerhetsdörr 
  
 812 
  
 Tvättstuga 
  
 Tvättstuga i annan byggnad/hus 
  
 BAS 
  
 Tvättstuga i huset 
  
 547 
  
 Tvättmaskin/tumlare i lägenheten 
  
 Ej. Sign. 
  
 Parkering 
  
 Ingen lättillgänglig bilparkering 
  
 BAS 
  
 P-plats 
  finns att hyra i anslutning till huset 
  
 Ej. Sign. 
  
 Förråd 
  
 Förråd i källaren 
  
 BAS 
  
 Förråd i anslutning till lägenheten 
  
 Ej. Sign. 
  
 Kvinnor 
  
 Attribut 
  
 Nivå 
  
 Värdering (kr/mån) 
  
 Bredband 
  
 Inget fast snabbt bredband 
  
 BAS 
  
 Snabbt bredband/fiber finns 
  
 647 
  
 Dörr 
  
 Vanlig dörr 
  
 BAS 
  
 Säkerhetsdörr 
  
 559 
  
 Tvättstuga 
  
 Tvättstuga i annan byggnad/hus 
  
 BAS 
  
 Tvättstuga i huset 
  
 488 
  
 Tvättmaskin/tumlare i lägenheten 
  
 282 
  
 Parkering 
  
 Ingen lättillgänglig bilparkering 
  
 BAS 
  
 406 
  
 SOU 2021:58Bilaga 3 
  
 Attribut 
  
 Nivå 
  
 Värdering (kr/mån) 
  
 P-plats 
  finns att hyra i anslutning till huset 
  
 220 
  
 Förråd 
  
 Förråd i källaren 
  
 BAS 
  
 Förråd i anslutning till lägenheten 
  
 151 
  
 Män 
  
 Attribut 
  
 Nivå 
  
 Värdering (kr/mån) 
  
 Bredband 
  
 Inget fast snabbt bredband 
  
 BAS 
  
 Snabbt bredband/fiber finns 
  
 2 285 
  
 Dörr 
  
 Vanlig dörr 
  
 BAS 
  
 Säkerhetsdörr 
  
 1 359 
  
 Tvättstuga 
  
 Tvättstuga i annan byggnad/hus 
  
 BAS 
  
 Tvättstuga i huset 
  
 1 024 
  
 Tvättmaskin/tumlare i lägenheten 
  
 Ej. Sign. 
  
 Parkering 
  
 Ingen lättillgänglig bilparkering 
  
 BAS 
  
 P-plats 
  finns att hyra i anslutning till huset 
  
 Ej. Sign. 
  
 Förråd 
  
 Förråd i källaren 
  
 BAS 
  
 Förråd i anslutning till lägenheten 
  
 Ej. Sign. 
  
 Unga, under 36 år 
  
 Attribut 
  
 Nivå 
  
 Värdering (kr/mån) 
  
 Bredband 
  
 Inget fast snabbt bredband 
  
 BAS 
  
 Snabbt bredband/fiber finns 
  
 Ej. Sign. 
  
 Dörr 
  
 Vanlig dörr 
  
 BAS 
  
 Säkerhetsdörr 
  
 Ej. Sign. 
  
 Tvättstuga 
  
 Tvättstuga i annan byggnad/hus 
  
 BAS 
  
 Tvättstuga i huset 
  
 Ej. Sign. 
  
 Tvättmaskin/tumlare i lägenheten 
  
 Ej. Sign. 
  
 Parkering 
  
 Ingen lättillgänglig bilparkering 
  
 BAS 
  
 P-plats 
  finns att hyra i anslutning till huset 
  
 Ej. Sign. 
  
 Förråd 
  
 Förråd i källaren 
  
 BAS 
  
 Förråd i anslutning till lägenheten 
  
 Ej. Sign. 
  
 407 
  
 Bilaga 3 
  
 SOU 2021:58 
  
 Medelålders,  
 36–65 
  år 
  
 Attribut 
  
 Nivå 
  
 Värdering (kr/mån) 
  
 Bredband 
  
 Inget fast snabbt bredband 
  
 BAS 
  
 Snabbt bredband/fiber finns 
  
 Ej. Sign. 
  
 Dörr 
  
 Vanlig dörr 
  
 BAS 
  
 Säkerhetsdörr 
  
 Ej. Sign. 
  
 Tvättstuga 
  
 Tvättstuga i annan byggnad/hus 
  
 BAS 
  
 Tvättstuga i huset 
  
 Ej. Sign. 
  
 Tvättmaskin/tumlare i lägenheten 
  
 Ej. Sign. 
  
 Parkering 
  
 Ingen lättillgänglig bilparkering 
  
 BAS 
  
 P-plats 
  finns att hyra i anslutning till huset 
  
 Ej. Sign. 
  
 Förråd 
  
 Förråd i källaren 
  
 BAS 
  
 Förråd i anslutning till lägenheten 
  
 Ej. Sign. 
  
 Äldre, 65+ år 
  
 Attribut 
  
 Nivå 
  
 Värdering (kr/mån) 
  
 Bredband 
  
 Inget fast snabbt bredband 
  
 BAS 
  
 Snabbt bredband/fiber finns 
  
 Ej. Sign. 
  
 Dörr 
  
 Vanlig dörr 
  
 BAS 
  
 Säkerhetsdörr 
  
 Ej. Sign. 
  
 Tvättstuga 
  
 Tvättstuga i annan byggnad/hus 
  
 BAS 
  
 Tvättstuga i huset 
  
 Ej. Sign. 
  
 Tvättmaskin/tumlare i lägenheten 
  
 Ej. Sign. 
  
 Parkering 
  
 Ingen lättillgänglig bilparkering 
  
 BAS 
  
 P-plats 
  finns att hyra i anslutning till huset 
  
 Ej. Sign. 
  
 Förråd 
  
 Förråd i källaren 
  
 BAS 
  
 Förråd i anslutning till lägenheten 
  
 Ej. Sign. 
  
 Låginkomsttagare (hushållsinkomst  
  
 Attribut 
  
 Nivå 
  
 Värdering (kr/mån) 
  
 Bredband 
  
 Inget fast snabbt bredband 
  
 BAS 
  
 Snabbt bredband/fiber finns 
  
 Ej. Sign. 
  
 Dörr 
  
 Vanlig dörr 
  
 BAS 
  
 Säkerhetsdörr 
  
 Ej. Sign. 
  
 Tvättstuga 
  
 Tvättstuga i annan byggnad/hus 
  
 BAS 
  
 Tvättstuga i huset 
  
 Ej. Sign. 
  
 Tvättmaskin/tumlare i lägenheten 
  
 Ej. Sign. 
  
 Parkering 
  
 Ingen lättillgänglig bilparkering 
  
 BAS 
  
 P-plats 
  finns att hyra i anslutning till huset 
  
 Ej. Sign. 
  
 408 
  
 SOU 2021:58Bilaga 3 
  
 Attribut 
  
 Nivå 
  
 Värdering (kr/mån) 
  
 Förråd 
  
 Förråd i källaren 
  
 BAS 
  
 Förråd i anslutning till lägenheten 
  
 Ej. Sign. 
  
 Medelinkomsttagare (hushållsinkomst 30  
 000–70 
  000 kr/mån) 
  
 Attribut 
  
 Nivå 
  
 Värdering (kr/mån) 
  
 Bredband 
  
 Inget fast snabbt bredband 
  
 BAS 
  
 Snabbt bredband/fiber finns 
  
 Ej. Sign. 
  
 Dörr 
  
 Vanlig dörr 
  
 BAS 
  
 Säkerhetsdörr 
  
 Ej. Sign. 
  
 Tvättstuga 
  
 Tvättstuga i annan byggnad/hus 
  
 BAS 
  
 Tvättstuga i huset 
  
 Ej. Sign. 
  
 Tvättmaskin/tumlare i lägenheten 
  
 Ej. Sign. 
  
 Parkering 
  
 Ingen lättillgänglig bilparkering 
  
 BAS 
  
 P-plats 
  finns att hyra i anslutning till huset 
  
 Ej. Sign. 
  
 Förråd 
  
 Förråd i källaren 
  
 BAS 
  
 Förråd i anslutning till lägenheten 
  
 Ej. Sign. 
  
 Höginkomsttagare (hushållsinkomst >70 000 kr/mån) 
  
 Attribut 
  
 Nivå 
  
 Värdering (kr/mån) 
  
 Bredband 
  
 Inget fast snabbt bredband 
  
 BAS 
  
 Snabbt bredband/fiber finns 
  
 Ej. Sign. 
  
 Dörr 
  
 Vanlig dörr 
  
 BAS 
  
 Säkerhetsdörr 
  
 Ej. Sign. 
  
 Tvättstuga 
  
 Tvättstuga i annan byggnad/hus 
  
 BAS 
  
 Tvättstuga i huset 
  
 Ej. Sign. 
  
 Tvättmaskin/tumlare i lägenheten 
  
 Ej. Sign. 
  
 Parkering 
  
 Ingen lättillgänglig bilparkering 
  
 BAS 
  
 P-plats 
  finns att hyra i anslutning till huset 
  
 Ej. Sign. 
  
 Förråd 
  
 Förråd i källaren 
  
 BAS 
  
 Förråd i anslutning till lägenheten 
  
 Ej. Sign. 
  
 409 
  
 Bilaga 3 
  
 SOU 2021:58 
  
 Frågepaket 3 
  
 Resultat för samtliga respondenter 
  
 Attribut 
  
 Nivå 
  
 Värdering (kr/mån) 
  
 Eldstad 
  
 Ingen eldstad 
  
 BAS 
  
 Eldstad finns 
  
 248 
  
 Takhöjd 
  
 Normal takhöjd, upp till 230 cm 
  
 BAS 
  
 Hög takhöjd, över 270 cm 
  
 135 
  
 Fönster 
  
 2-glasfönster 
  
 BAS 
  
 3-glasfönster 
  
 233 
  
 Hyresgäst i dag 
  
 Attribut 
  
 Nivå 
  
 Värdering (kr/mån) 
  
 Eldstad 
  
 Ingen eldstad 
  
 BAS 
  
 Eldstad finns 
  
 195 
  
 Takhöjd 
  
 Normal takhöjd, upp till 230 cm 
  
 BAS 
  
 Hög takhöjd, över 270 cm 
  
 96 
  
 Fönster 
  
 2-glasfönster 
  
 BAS 
  
 3-glasfönster 
  
 142 
  
 Kvinnor 
  
 Attribut 
  
 Nivå 
  
 Värdering (kr/mån) 
  
 Eldstad 
  
 Ingen eldstad 
  
 BAS 
  
 Eldstad finns 
  
 254 
  
 Takhöjd 
  
 Normal takhöjd, upp till 230 cm 
  
 BAS 
  
 Hög takhöjd, över 270 cm 
  
 134 
  
 Fönster 
  
 2-glasfönster 
  
 BAS 
  
 3-glasfönster 
  
 233 
  
 Män 
  
 Attribut 
  
 Nivå 
  
 Värdering (kr/mån) 
  
 Eldstad 
  
 Ingen eldstad 
  
 BAS 
  
 Eldstad finns 
  
 245 
  
 Takhöjd 
  
 Normal takhöjd, upp till 230 cm 
  
 BAS 
  
 Hög takhöjd, över 270 cm 
  
 135 
  
 Fönster 
  
 2-glasfönster 
  
 BAS 
  
 3-glasfönster 
  
 254 
  
 410 
  
 SOU 2021:58Bilaga 3 
  
 Unga, under 36 år 
  
 Attribut 
  
 Nivå 
  
 Värdering (kr/mån) 
  
 Eldstad 
  
 Ingen eldstad 
  
 BAS 
  
 Eldstad finns 
  
 208 
  
 Takhöjd 
  
 Normal takhöjd, upp till 230 cm 
  
 BAS 
  
 Hög takhöjd, över 270 cm 
  
 157 
  
 Fönster 
  
 2-glasfönster 
  
 BAS 
  
 3-glasfönster 
  
 143 
  
 Medelålders,  
 36–65 
  år 
  
 Attribut 
  
 Nivå 
  
 Värdering (kr/mån) 
  
 Eldstad 
  
 Ingen eldstad 
  
 BAS 
  
 Eldstad finns 
  
 290 
  
 Takhöjd 
  
 Normal takhöjd, upp till 230 cm 
  
 BAS 
  
 Hög takhöjd, över 270 cm 
  
 136 
  
 Fönster 
  
 2-glasfönster 
  
 BAS 
  
 3-glasfönster 
  
 270 
  
 Äldre, 65+ år 
  
 Attribut 
  
 Nivå 
  
 Värdering (kr/mån) 
  
 Eldstad 
  
 Ingen eldstad 
  
 BAS 
  
 Eldstad finns 
  
 224 
  
 Takhöjd 
  
 Normal takhöjd, upp till 230 cm 
  
 BAS 
  
 Hög takhöjd, över 270 cm 
  
 Ej. Sign. 
  
 Fönster 
  
 2-glasfönster 
  
 BAS 
  
 3-glasfönster 
  
 429 
  
 Låginkomsttagare (hushållsinkomst  
  
 Attribut 
  
 Nivå 
  
 Värdering (kr/mån) 
  
 Eldstad 
  
 Ingen eldstad 
  
 BAS 
  
 Eldstad finns 
  
 164 
  
 Takhöjd 
  
 Normal takhöjd, upp till 230 cm 
  
 BAS 
  
 Hög takhöjd, över 270 cm 
  
 65 
  
 Fönster 
  
 2-glasfönster 
  
 BAS 
  
 3-glasfönster 
  
 155 
  
 411 
  
 Bilaga 3 
  
 SOU 2021:58 
  
 Medelinkomsttagare (hushållsinkomst 30  
 000–70 
  000 kr/mån) 
  
 Attribut 
  
 Nivå 
  
 Värdering (kr/mån) 
  
 Eldstad 
  
 Ingen eldstad 
  
 BAS 
  
 Eldstad finns 
  
 289 
  
 Takhöjd 
  
 Normal takhöjd, upp till 230 cm 
  
 BAS 
  
 Hög takhöjd, över 270 cm 
  
 157 
  
 Fönster 
  
 2-glasfönster 
  
 BAS 
  
 3-glasfönster 
  
 282 
  
 Höginkomsttagare (hushållsinkomst >70 000 kr/mån) 
  
 Attribut 
  
 Nivå 
  
 Värdering (kr/mån) 
  
 Eldstad 
  
 Ingen eldstad 
  
 BAS 
  
 Eldstad finns 
  
 542 
  
 Takhöjd 
  
 Normal takhöjd, upp till 230 cm 
  
 BAS 
  
 Hög takhöjd, över 270 cm 
  
 456 
  
 Fönster 
  
 2-glasfönster 
  
 BAS 
  
 3-glasfönster 
  
 490 
  
 Frågepaket 4 
  
 Resultat för samtliga respondenter 
  
 Attribut 
  
 Nivå 
  
 Värdering (kr/mån) 
  
 Våning/hiss 
  
 Bottenvåning med insyn 
  
 BAS 
  
 Våning  
 1–3 
  med hiss 
  
 1 459 
  
 Våning  
 1–3 
  utan hiss 
  
 1 159 
  
 Våning 4+ med utsikt och hiss 
  
 2 026 
  
 Våning 4+ med utsikt utan hiss 
  
 572 
  
 Läge 
  
 Yttre 
  
 BAS 
  
 Nära 
  
 1 049 
  
 Centralt 
  
 804 
  
 Byggår 
  
 Byggår  
 1980–2009 
  
 BAS 
  
 Byggår  
 1965–1975 
  
 -214 
  
 Chavez runt år 1900 
  
 626 
  
 Nyproduktion 
  
 540 
  
 Balkong 
  
 Ingen balkong/uteplats 
  
 BAS 
  
 Balkong/uteplats 4 kvm 
  
 1 795 
  
 Balkong/uteplats 6 kvm 
  
 2 110 
  
 Inglasad balkong/skyddad uteplats 6 kvm 
  
 1 519 
  
 412 
  
 SOU 2021:58Bilaga 3 
  
 Hyresgäst i dag 
  
 Attribut 
  
 Nivå 
  
 Värdering (kr/mån) 
  
 Våning/hiss 
  
 Bottenvåning med insyn 
  
 BAS 
  
 Våning  
 1–3 
  med hiss 
  
 904 
  
 Våning  
 1–3 
  utan hiss 
  
 866 
  
 Våning 4+ med utsikt och hiss 
  
 1 316 
  
 Våning 4+ med utsikt utan hiss 
  
 268 
  
 Läge 
  
 Yttre 
  
 BAS 
  
 Nära 
  
 843 
  
 Centralt 
  
 501 
  
 Byggår 
  
 Byggår  
 1980–2009 
  
 BAS 
  
 Byggår  
 1965–1975 
  
 -49 
  
 Chavez runt år 1900 
  
 591 
  
 Nyproduktion 
  
 403 
  
 Balkong 
  
 Ingen balkong/uteplats 
  
 BAS 
  
 Balkong/uteplats 4 kvm 
  
 1 383 
  
 Balkong/uteplats 6 kvm 
  
 1 633 
  
 Inglasad balkong/skyddad uteplats 6 kvm 
  
 1 045 
  
 Kvinnor 
  
 Attribut 
  
 Nivå 
  
 Värdering (kr/mån) 
  
 Våning/hiss 
  
 Bottenvåning med insyn 
  
 BAS 
  
 Våning  
 1–3 
  med hiss 
  
 1 434 
  
 Våning  
 1–3 
  utan hiss 
  
 1 162 
  
 Våning 4+ med utsikt och hiss 
  
 1 734 
  
 Våning 4+ med utsikt utan hiss 
  
 393 
  
 Läge 
  
 Yttre 
  
 BAS 
  
 Nära 
  
 1 068 
  
 Centralt 
  
 562 
  
 Byggår 
  
 Byggår  
 1980–2009 
  
 BAS 
  
 Byggår  
 1965–1975 
  
 125 
  
 Chavez runt år 1900 
  
 1 129 
  
 Nyproduktion 
  
 493 
  
 Balkong 
  
 Ingen balkong/uteplats 
  
 BAS 
  
 Balkong/uteplats 4 kvm 
  
 1 948 
  
 Balkong/uteplats 6 kvm 
  
 2 242 
  
 Inglasad balkong/skyddad uteplats 6 kvm 
  
 1 487 
  
 413 
  
 Bilaga 3 
  
 SOU 2021:58 
  
 Män 
  
 Attribut 
  
 Nivå 
  
 Värdering (kr/mån) 
  
 Våning/hiss 
  
 Bottenvåning med insyn 
  
 BAS 
  
 Våning  
 1–3 
  med hiss 
  
 1 467 
  
 Våning  
 1–3 
  utan hiss 
  
 1 176 
  
 Våning 4+ med utsikt och hiss 
  
 2 381 
  
 Våning 4+ med utsikt utan hiss 
  
 815 
  
 Läge 
  
 Yttre 
  
 BAS 
  
 Nära 
  
 1 009 
  
 Centralt 
  
 1 103 
  
 Byggår 
  
 Byggår  
 1980–2009 
  
 BAS 
  
 Byggår  
 1965–1975 
  
 -611 
  
 Chavez runt år 1900 
  
 -16 
  
 Nyproduktion 
  
 616 
  
 Balkong 
  
 Ingen balkong/uteplats 
  
 BAS 
  
 Balkong/uteplats 4 kvm 
  
 1 562 
  
 Balkong/uteplats 6 kvm 
  
 1 909 
  
 Inglasad balkong/skyddad uteplats 6 kvm 
  
 1 562 
  
 Unga, under 36 år 
  
 Attribut 
  
 Nivå 
  
 Värdering (kr/mån) 
  
 Våning/hiss 
  
 Bottenvåning med insyn 
  
 BAS 
  
 Våning  
 1–3 
  med hiss 
  
 1 277 
  
 Våning  
 1–3 
  utan hiss 
  
 1 319 
  
 Våning 4+ med utsikt och hiss 
  
 1 857 
  
 Våning 4+ med utsikt utan hiss 
  
 846 
  
 Läge 
  
 Yttre 
  
 BAS 
  
 Nära 
  
 951 
  
 Centralt 
  
 803 
  
 Byggår 
  
 Byggår  
 1980–2009 
  
 BAS 
  
 Byggår  
 1965–1975 
  
 Ej. Sign. 
  
 Chavez runt år 1900 
  
 Ej. Sign. 
  
 Nyproduktion 
  
 Ej. Sign. 
  
 Balkong 
  
 Ingen balkong/uteplats 
  
 BAS 
  
 Balkong/uteplats 4 kvm 
  
 1 573 
  
 Balkong/uteplats 6 kvm 
  
 1 811 
  
 Inglasad balkong/skyddad uteplats 6 kvm 
  
 1 312 
  
 414 
  
 SOU 2021:58Bilaga 3 
  
 Medelålders,  
 36–65 
  år 
  
 Attribut 
  
 Nivå 
  
 Värdering (kr/mån) 
  
 Våning/hiss 
  
 Bottenvåning med insyn 
  
 BAS 
  
 Våning  
 1–3 
  med hiss 
  
 1 261 
  
 Våning  
 1–3 
  utan hiss 
  
 915 
  
 Våning 4+ med utsikt och hiss 
  
 1 759 
  
 Våning 4+ med utsikt utan hiss 
  
 422 
  
 Läge 
  
 Yttre 
  
 BAS 
  
 Nära 
  
 1 050 
  
 Centralt 
  
 677 
  
 Byggår 
  
 Byggår  
 1980–2009 
  
 BAS 
  
 Byggår  
 1965–1975 
  
 -84 
  
 Chavez runt år 1900 
  
 1 051 
  
 Nyproduktion 
  
 593 
  
 Balkong 
  
 Ingen balkong/uteplats 
  
 BAS 
  
 Balkong/uteplats 4 kvm 
  
 1 741 
  
 Balkong/uteplats 6 kvm 
  
 1 979 
  
 Inglasad balkong/skyddad uteplats 6 kvm 
  
 1 359 
  
 Äldre, 65+ år 
  
 Attribut 
  
 Nivå 
  
 Värdering (kr/mån) 
  
 Våning/hiss 
  
 Bottenvåning med insyn 
  
 BAS 
  
 Våning  
 1–3 
  med hiss 
  
 3 614 
  
 Våning  
 1–3 
  utan hiss 
  
 1 661 
  
 Våning 4+ med utsikt och hiss 
  
 4 340 
  
 Våning 4+ med utsikt utan hiss 
  
 -405 
  
 Läge 
  
 Yttre 
  
 BAS 
  
 Nära 
  
 1 570 
  
 Centralt 
  
 1 087 
  
 Byggår 
  
 Byggår  
 1980–2009 
  
 BAS 
  
 Byggår  
 1965–1975 
  
 Ej. Sign. 
  
 Chavez runt år 1900 
  
 Ej. Sign. 
  
 Nyproduktion 
  
 Ej. Sign. 
  
 Balkong 
  
 Ingen balkong/uteplats 
  
 BAS 
  
 Balkong/uteplats 4 kvm 
  
 3 510 
  
 Balkong/uteplats 6 kvm 
  
 4 524 
  
 Inglasad balkong/skyddad uteplats 6 kvm 
  
 3 097 
  
 415 
  
 Bilaga 3 
  
 SOU 2021:58 
  
 Låginkomsttagare (hushållsinkomst  
  
 Attribut 
  
 Nivå 
  
 Värdering (kr/mån) 
  
 Våning/hiss 
  
 Bottenvåning med insyn 
  
 BAS 
  
 Våning  
 1–3 
  med hiss 
  
 1 022 
  
 Våning  
 1–3 
  utan hiss 
  
 964 
  
 Våning 4+ med utsikt och hiss 
  
 1 365 
  
 Våning 4+ med utsikt utan hiss 
  
 202 
  
 Läge 
  
 Yttre 
  
 BAS 
  
 Nära 
  
 679 
  
 Centralt 
  
 510 
  
 Byggår 
  
 Byggår  
 1980–2009 
  
 BAS 
  
 Byggår  
 1965–1975 
  
 Ej. Sign. 
  
 Chavez runt år 1900 
  
 185 
  
 Nyproduktion 
  
 Ej. Sign. 
  
 Balkong 
  
 Ingen balkong/uteplats 
  
 BAS 
  
 Balkong/uteplats 4 kvm 
  
 1 358 
  
 Balkong/uteplats 6 kvm 
  
 1 639 
  
 Inglasad balkong/skyddad uteplats 6 kvm 
  
 1 147 
  
 Medelinkomsttagare (hushållsinkomst 30  
 000–70 
  000 kr/mån) 
  
 Attribut 
  
 Nivå 
  
 Värdering (kr/mån) 
  
 Våning/hiss 
  
 Bottenvåning med insyn 
  
 BAS 
  
 Våning  
 1–3 
  med hiss 
  
 1 603 
  
 Våning  
 1–3 
  utan hiss 
  
 1 211 
  
 Våning 4+ med utsikt och hiss 
  
 2 210 
  
 Våning 4+ med utsikt utan hiss 
  
 588 
  
 Läge 
  
 Yttre 
  
 BAS 
  
 Nära 
  
 Ej. Sign. 
  
 Centralt 
  
 Ej. Sign. 
  
 Byggår 
  
 Byggår  
 1980–2009 
  
 BAS 
  
 Byggår  
 1965–1975 
  
 Ej. Sign. 
  
 Chavez runt år 1900 
  
 683 
  
 Nyproduktion 
  
 Ej. Sign. 
  
 Balkong 
  
 Ingen balkong/uteplats 
  
 BAS 
  
 Balkong/uteplats 4 kvm 
  
 1 953 
  
 Balkong/uteplats 6 kvm 
  
 2 337 
  
 Inglasad balkong/skyddad uteplats 6 kvm 
  
 1 808 
  
 416 
  
 SOU 2021:58Bilaga 3 
  
 Höginkomsttagare (hushållsinkomst >70 000 kr/mån) 
  
 Attribut 
  
 Nivå 
  
 Värdering (kr/mån) 
  
 Våning/hiss 
  
 Bottenvåning med insyn 
  
 BAS 
  
 Våning  
 1–3 
  med hiss 
  
 3 480 
  
 Våning  
 1–3 
  utan hiss 
  
 1 694 
  
 Våning 4+ med utsikt och hiss 
  
 5 562 
  
 Våning 4+ med utsikt utan hiss 
  
 2 380 
  
 Läge 
  
 Yttre 
  
 BAS 
  
 Nära 
  
 2 687 
  
 Centralt 
  
 4 582 
  
 Byggår 
  
 Byggår  
 1980–2009 
  
 BAS 
  
 Byggår  
 1965–1975 
  
 -1 
  829 
  
 Chavez runt år 1900 
  
 911 
  
 Nyproduktion 
  
 2 089 
  
 Balkong 
  
 Ingen balkong/uteplats 
  
 BAS 
  
 Balkong/uteplats 4 kvm 
  
 3 984 
  
 Balkong/uteplats 6 kvm 
  
 4 168 
  
 Inglasad balkong/skyddad uteplats 6 kvm 
  
 4 551 
  
 Frågepaket 5 
  
 Resultat för samtliga respondenter 
  
 Attribut 
  
 Nivå 
  
 Värdering (kr/mån) 
  
 Fastighet 
  
 Smutsigt och stökigt i fastighet/gård 
  
 BAS 
  
 Rent och snyggt i fastighet/gård 
  
 862 
  
 Rutiner 
  
 Inga rutiner/system för felanmälan 
  
 BAS 
  
 Rutiner/system för felanmälan finns 
  
 497 
  
 Bastu 
  
 Ingen gemensam bastu 
  
 BAS 
  
 Gemensam bastu finns 
  
 129 
  
 Gård 
  
 Gård utan lekplats och pergola 
  
 BAS 
  
 Gård med lekplats 
  
 1 
  
 Gård med lekplats och pergola för utevistelse 
  
 166 
  
 Lokal 
  
 Ingen gemensam lokal för möten/fest 
  
 BAS 
  
 Gemensam lokal för möten/fest finns 
  
 66 
  
 417 
  
 Bilaga 3 
  
 SOU 2021:58 
  
 Hyresgäst i dag 
  
 Attribut 
  
 Nivå 
  
 Värdering (kr/mån) 
  
 Fastighet 
  
 Smutsigt och stökigt i fastighet/gård 
  
 BAS 
  
 Rent och snyggt i fastighet/gård 
  
 653 
  
 Rutiner 
  
 Inga rutiner/system för felanmälan 
  
 BAS 
  
 Rutiner/system för felanmälan finns 
  
 468 
  
 Bastu 
  
 Ingen gemensam bastu 
  
 BAS 
  
 Gemensam bastu finns 
  
 92 
  
 Gård 
  
 Gård utan lekplats och pergola 
  
 BAS 
  
 Gård med lekplats 
  
 16 
  
 Gård med lekplats och pergola för utevistelse 
  
 166 
  
 Lokal 
  
 Ingen gemensam lokal för möten/fest 
  
 BAS 
  
 Gemensam lokal för möten/fest finns 
  
 Ej. Sign. 
  
 Kvinnor 
  
 Attribut 
  
 Nivå 
  
 Värdering (kr/mån) 
  
 Fastighet 
  
 Smutsigt och stökigt i fastighet/gård 
  
 BAS 
  
 Rent och snyggt i fastighet/gård 
  
 1 369 
  
 Rutiner 
  
 Inga rutiner/system för felanmälan 
  
 BAS 
  
 Rutiner/system för felanmälan finns 
  
 821 
  
 Bastu 
  
 Ingen gemensam bastu 
  
 BAS 
  
 Gemensam bastu finns 
  
 175 
  
 Gård 
  
 Gård utan lekplats och pergola 
  
 BAS 
  
 Gård med lekplats 
  
 Ej. Sign. 
  
 Gård med lekplats och pergola för utevistelse 
  
 Ej. Sign. 
  
 Lokal 
  
 Ingen gemensam lokal för möten/fest 
  
 BAS 
  
 Gemensam lokal för möten/fest finns 
  
 Ej. Sign. 
  
 Män 
  
 Attribut 
  
 Nivå 
  
 Värdering (kr/mån) 
  
 Fastighet 
  
 Smutsigt och stökigt i fastighet/gård 
  
 BAS 
  
 Rent och snyggt i fastighet/gård 
  
 546 
  
 Rutiner 
  
 Inga rutiner/system för felanmälan 
  
 BAS 
  
 Rutiner/system för felanmälan finns 
  
 306 
  
 Bastu 
  
 Ingen gemensam bastu 
  
 BAS 
  
 Gemensam bastu finns 
  
 97 
  
 Gård 
  
 Gård utan lekplats och pergola 
  
 BAS 
  
 Gård med lekplats 
  
 Ej. Sign. 
  
 Gård med lekplats och pergola för utevistelse 
  
 Ej. Sign. 
  
 418 
  
 SOU 2021:58Bilaga 3 
  
 Attribut 
  
 Nivå 
  
 Värdering (kr/mån) 
  
 Lokal 
  
 Ingen gemensam lokal för möten/fest 
  
 BAS 
  
 Gemensam lokal för möten/fest finns 
  
 Ej. Sign. 
  
 Unga, under 36 år 
  
 Attribut 
  
 Nivå 
  
 Värdering (kr/mån) 
  
 Fastighet 
  
 Smutsigt och stökigt i fastighet/gård 
  
 BAS 
  
 Rent och snyggt i fastighet/gård 
  
 748 
  
 Rutiner 
  
 Inga rutiner/system för felanmälan 
  
 BAS 
  
 Rutiner/system för felanmälan finns 
  
 544 
  
 Bastu 
  
 Ingen gemensam bastu 
  
 BAS 
  
 Gemensam bastu finns 
  
 141 
  
 Gård 
  
 Gård utan lekplats och pergola 
  
 BAS 
  
 Gård med lekplats 
  
 42 
  
 Gård med lekplats och pergola för utevistelse 
  
 206 
  
 Lokal 
  
 Ingen gemensam lokal för möten/fest 
  
 BAS 
  
 Gemensam lokal för möten/fest finns 
  
 BAS 
  
 Medelålders,  
 36–65 
  år 
  
 Attribut 
  
 Nivå 
  
 Värdering (kr/mån) 
  
 Fastighet 
  
 Smutsigt och stökigt i fastighet/gård 
  
 BAS 
  
 Rent och snyggt i fastighet/gård 
  
 941 
  
 Rutiner 
  
 Inga rutiner/system för felanmälan 
  
 BAS 
  
 Rutiner/system för felanmälan finns 
  
 496 
  
 Bastu 
  
 Ingen gemensam bastu 
  
 BAS 
  
 Gemensam bastu finns 
  
 160 
  
 Gård 
  
 Gård utan lekplats och pergola 
  
 BAS 
  
 Gård med lekplats 
  
 5 
  
 Gård med lekplats och pergola för utevistelse 
  
 169 
  
 Lokal 
  
 Ingen gemensam lokal för möten/fest 
  
 BAS 
  
 Gemensam lokal för möten/fest finns 
  
 BAS 
  
 Äldre, 65+ år 
  
 Attribut 
  
 Nivå 
  
 Värdering (kr/mån) 
  
 Fastighet 
  
 Smutsigt och stökigt i fastighet/gård 
  
 BAS 
  
 Rent och snyggt i fastighet/gård 
  
 Ej. Sign. 
  
 Rutiner 
  
 Inga rutiner/system för felanmälan 
  
 BAS 
  
 Rutiner/system för felanmälan finns 
  
 Ej. Sign. 
  
 Bastu 
  
 Ingen gemensam bastu 
  
 BAS 
  
 419 
  
 Bilaga 3 
  
 SOU 2021:58 
  
 Attribut 
  
 Nivå 
  
 Värdering (kr/mån) 
  
 Gemensam bastu finns 
  
 Ej. Sign. 
  
 Gård 
  
 Gård utan lekplats och pergola 
  
 BAS 
  
 Gård med lekplats 
  
 Ej. Sign. 
  
 Gård med lekplats och pergola för utevistelse 
  
 Ej. Sign. 
  
 Lokal 
  
 Ingen gemensam lokal för möten/fest 
  
 BAS 
  
 Gemensam lokal för möten/fest finns 
  
 BAS 
  
 Låginkomsttagare (hushållsinkomst  
  
 Attribut 
  
 Nivå 
  
 Värdering (kr/mån) 
  
 Fastighet 
  
 Smutsigt och stökigt i fastighet/gård 
  
 BAS 
  
 Rent och snyggt i fastighet/gård 
  
 382 
  
 Rutiner 
  
 Inga rutiner/system för felanmälan 
  
 BAS 
  
 Rutiner/system för felanmälan finns 
  
 258 
  
 Bastu 
  
 Ingen gemensam bastu 
  
 BAS 
  
 Gemensam bastu finns 
  
 52 
  
 Gård 
  
 Gård utan lekplats och pergola 
  
 BAS 
  
 Gård med lekplats 
  
 19 
  
 Gård med lekplats och pergola för utevistelse 
  
 75 
  
 Lokal 
  
 Ingen gemensam lokal för möten/fest 
  
 BAS 
  
 Gemensam lokal för möten/fest finns 
  
 BAS 
  
 Medelinkomsttagare (hushållsinkomst 30  
 000–70 
  000 kr/mån) 
  
 Attribut 
  
 Nivå 
  
 Värdering (kr/mån) 
  
 Fastighet 
  
 Smutsigt och stökigt i fastighet/gård 
  
 BAS 
  
 Rent och snyggt i fastighet/gård 
  
 1 714 
  
 Rutiner 
  
 Inga rutiner/system för felanmälan 
  
 BAS 
  
 Rutiner/system för felanmälan finns 
  
 993 
  
 Bastu 
  
 Ingen gemensam bastu 
  
 BAS 
  
 Gemensam bastu finns 
  
 243 
  
 Gård 
  
 Gård utan lekplats och pergola 
  
 BAS 
  
 Gård med lekplats 
  
 -41 
  
 Gård med lekplats och pergola för utevistelse 
  
 461 
  
 Lokal 
  
 Ingen gemensam lokal för möten/fest 
  
 BAS 
  
 Gemensam lokal för möten/fest finns 
  
 BAS 
  
 420 
  
 SOU 2021:58Bilaga 3 
  
 Höginkomsttagare (hushållsinkomst >70 000 kr/mån) 
  
 Attribut 
  
 Nivå 
  
 Värdering (kr/mån) 
  
 Fastighet 
  
 Smutsigt och stökigt i fastighet/gård 
  
 BAS 
  
 Rent och snyggt i fastighet/gård 
  
 7 120 
  
 Rutiner 
  
 Inga rutiner/system för felanmälan 
  
 BAS 
  
 Rutiner/system för felanmälan finns 
  
 2 960 
  
 Bastu 
  
 Ingen gemensam bastu 
  
 BAS 
  
 Gemensam bastu finns 
  
 1 324 
  
 Gård 
  
 Gård utan lekplats och pergola 
  
 BAS 
  
 Gård med lekplats 
  
 -247 
  
 Gård med lekplats och pergola för utevistelse 
  
 262 
  
 Lokal 
  
 Ingen gemensam lokal för möten/fest 
  
 BAS 
  
 Gemensam lokal för möten/fest finns 
  
 BAS 
  
 Rangordning av kvaliteter utan betalningsvilja 
  
 Enkäten innehöll en fråga där respondenten, utan att ange betalnings- vilja, fick ”rangordna” ett antal övriga kvaliteter i och kring bostaden. Respondenterna fick rangordna kvaliteter utifrån att de fick hundra poäng att fördela på ett antal angivna kvaliteter. Svaren fördelade sig enligt figur 2. 
  
 421 
  
 Bilaga 3 
  
 SOU 2021:58 
  
 Figur 2 Rangordning av övriga kvaliteter 
  
 Påkostade, utsmyckade trapphus 
  
 Tillgång till rabatterad bilpool för boende i… 
  
 Hobbyrum i fastigheten med snickarbänk och… 
  
 Odlingslotter att hyra i anslutning till fastigheten 
  
 Fastigheten är miljöcertifierad 
  
 Extra förrådsutrymme på ca 4 kvm att hyra 
  
 Bokningsbar gästlägenhet i huset att hyra 
  
 Cykelrum i fastigheten med möjlighet till… 
  
 Omgärdad och låst gård 
  
 Kameraövervakning av gemensamma ytor för… 
  
 Generöst med planteringar, grönska och blommor 
  
 Källsorteringsrum med möjlighet att lämna för… 
  
 Digitala och säkra låssystem 
  
 Möjlighet till egna tillval i lägenheten 
  
 0 
  
 2 
  
 4 
  
 6 
  
 8 
  
 10 
  
 12 
  
 14 
  
  Man  
  Kvinna  
  Totalt 
  
 Den kvalitet som rangordnades högst var möjlighet att göra egna tillval i lägenheten, följt av digitala låssystem, bra källsorteringsmöjlig- heter samt att det finns grönska och planteringar runt huset. 
  
 Sist i rangordningen hamnade påkostade trapphus samt gemen- samma nyttigheter som tillgång till bilpool, hobbyrum och odlings- lotter. 
  
 Det fanns skillnader mellan könen, även om rangordningen i princip var densamma. Kvinnornas rangordning var tydligare – de gav högre poäng till de högst rankade och lägre poäng till de lägst rankade kvaliteterna än männen. Männen prioriterade bilpool och hobbyrum högre än kvinnorna. 
  
 Även äldre prioriterade tydligare. De prioriterade gästlägenhet högre än övriga åldersgrupper. Yngre prioriterade i stället hållbarhets- kvaliteter, som miljöcertifierad fastighet och bilpool, högre än övriga åldersgrupper. 
  
 Det förelåg i denna frågedel inga skillnader mellan inkomstgrupper. 
  
 422 
  
 Bilaga 4 
  
 Kartläggning av hyresnivåer 
  
 Sernlind Hyressupport har på uppdrag av kommissionen samlat in hyresuppgifter från privata och allmännyttiga företag samt Hyres- gästföreningar. I uppdraget ligger att undersöka hyressättningen i Göteborg, Malmö, Norrköping, Stockholm, Umeå, Växjö och Örebro. Totalt har 23 företag kontaktats. Av dessa har 20 rapporterat in hyresjämförelser. Ett antal av de privata aktörerna har bostäder på ett flertal orter vilket gett en bredare bas för observationer i främst Göteborg, Malmö, Norrköping Stockholm och Umeå. Allmän- nyttiga bolag på samtliga orter har levererat in hyror. Hyresgäst- föreningen har bidragit med hyror i Stockholm och Malmö. På de övriga orterna har Hyresgästföreningen kontaktats, men de har inte återkommit med hyror som de anser reflektera representativa hyror. Från två bolag har objektslistor (listor rensade från personuppgifter) överlämnats. De hyror som använts baserat på dessa listor har stämts av med representanter för bolagen för att kvalitetssäkra representa- tiviteten. Statistiken är baserad på 241 observationer. 
  
 Syftet har varit att hitta representativa hyror för ett antal jämför- bara objekt uppdelade på fastighetens ålder, renoveringsnivå samt om lägenheten har balkong eller ej. Det är ett begränsat kvalitativt urval som har studerats. 
  
 Inrapportering och sammanställning av hyresnivåer 
  
 Att välja ut representativa objekt har överlåtits till fastighetsägare eller hyresgästföreningar. Från två bolag har hela hyreslistor redo- visats och de hyror och objekt som använts i analysen har stämts av med representanter från respektive bolag. På varje ort och inom varje åldersspann finns enskilda hyresobservationer som ligger både över 
  
 423 
  
 Bilaga 4 
  
 SOU 2021:58 
  
 och under de redovisade hyrorna. Målet har varit främst att se hur hyresstukturen på respektive ort ser ut. Inte hitta ytterligheter som inte kan anses vara representativa. 
  
 De hyror som presenteras baseras på de observationer som rapporterats in från parterna enligt följande begäran. 
  
 ”Vi ber er att ta fram fem exempel med två likadana lägenheter, till exempel 2 rum och kök med jämförbar yta i respektive kategori.” Följande fem kategorier undersöktes som symboliserar olika kvaliteter i beståndet: 
  
 1.Värdeår  
  
 2.Värdeår  
 1965–1975. 
  Förhandlad hyra, alternativt ombyggnadshyror. 
  
 3.Värdeår  
 1976–1990. 
  Förhandlad hyra, alternativt ombyggnadshyror. 
  
 4.Värdeår  
 1991–2005. 
  Förhandlad hyra, alternativt ombyggnadshyror. 
  
 5.Värdeår  
 2006–2015. 
  Förhandlad hyra + Ej presumtionshyror. 
  
 Med förhandlad hyra menas sådan hyra som sattes vid färdigställandet av byggnaden alternativt hyra som räknats fram efter att systematisk hyresmodell applicerats på lägenheterna. Denna hyra har därefter justerats på årsbasis medan ombyggnadshyror är hyror som för- handlats fram efter att lägenheten och ofta hela byggnaden genomgått en upprustning och därmed fått ett nytt värdeår. Även dessa hyror har justerats på årsbasis. De hyror som inrapporterades räknades om med normhyresmetoden för att få jämförbara hyror (normhyror) för de olika lägenheterna. Normhyra är en metod för att räkna om hyror för lägenheter med olika antal rum, köksutformning och yta så att hyresnivån blir jämförbar. Hyran räknades om så att den visar vilken hyra som skulle gälla för en lägenhet med 3 rum och kök och en yta på 77 kvadratmeter. Uppvärmning av lägenheten ingår i hyran.1 
  
 De representativa normhyrorna har redovisats som ett index för att åskådliggöra hyresspridningen. Den lägsta normhyran har satts till 100 och därefter ökar indexet proportionellt motsvarande norm- hyrorna inom de olika kategorierna. Att index till exempel uppgår 
  
 1 
 www.boverket.se/contentassets/6dde4b62144447dd871947f98f0855aa/2017-02-vad-ar- 
  Jensen 
  
 424 
  
 SOU 2021:58 
  
 Bilaga 4 
  
 till 130 betyder att hyran är 30 procent högre än den lägsta hyran på orten eller inom gruppen. Det innebär att om den lägsta observerade hyran uppgår till 1 000 kronor per kvadratmeter och år så skulle en hyra som har index 130 uppgå till 1 300 kronor per kvadrat- meter och år. 
  
 För att undersöka hur lägesfaktorn beaktas i systematiska hyres- sättningsmodeller frågades också om lägesfaktorns andel av den representativa hyran på orter där sådana modeller tillämpas. 
  
 Inrapporterade hyror 
  
 Stockholm 
  
 I Stockholm har hyresnivåer historiskt baserats på fastigheternas byggår och efter renoveringar, deras värdeår, men det har skett en viss anpassning av hyresstrukturen under senare år (se kapitel 4.5.3). I tabell 1 nedan presenteras indexerade normhyror som anses repre- sentera normala hyresnivåer i Stockholm.2 Det framgår att det inom respektive geografiskt läge finns en spridning av hyresnivåerna. Det geografiska läget tycks ha ett visst genomslag i hyressättningen. 
  
 Tabell 1 Indexerade normhyror för stadsdelar i Stockholm 
  
 Stadsdel 
  
 Indexerade 
  
 observationer 
  
 Östermalm 
  
 105–223 
  
 Kungsholmen 
  
 119–218 
  
 Södermalm 
  
 101–213 
  
 Enskede-Årsta-Vantör 
  
 120–188 
  
 Skärholmen 
  
 101–160 
  
 Kista-Rinkeby 
  
 100–165 
  
 I tabell 2 nedan har normhyrorna delats upp i de fem kategorierna som representerar olika värdeår, beroende på när husen är byggda respektive har genomgått mer omfattande renoveringar. 
  
 2Stadsdelarna är presenterade i ordningen mest attraktivt läge till minst attraktivt läge, baserat på de analyser som gjorts i avsnitt 5.1. 
  
 425 
  
 Bilaga 4SOU 2021:58 
  
 Tabell 2 Hyresstruktur i Stockholm 
  
 Kategori 
  
 1+2 
  
 3 
  
 4 
  
 5 
  
 kr/kvm och år 
  
 Normhyra 
  
 Normhyra 
  
 Normhyra 
  
 Smith 
  
 Östermalm 
  
 – 
  
 947–1385 
  
 1525–2002 
  
 1524–1907 
  
 Kungsholmen 
  
 1070–1171 
  
 1136–1286 
  
 1149–1396 
  
 1349–1957 
  
 Södermalm 
  
 904–1315 
  
 1245–1432 
  
 1279–1676 
  
 1452–1919 
  
 Enskede/Årsta 
  
 1076–1279 
  
 1155–1346 
  
 – 
  
 1447–1691 
  
 Skärholmen 
  
 908–1093 
  
 1073–1158 
  
 – 
  
 1089–1442 
  
 Tensta/Rinkeby 
  
 899–1094 
  
 1066–1120 
  
 1007–1119 
  
 1047–1486 
  
 1 
  
 = Värdeår  
  
 2 
  
 = Värdeår  
 1965–1975 
  
 Förhandlad hyra alt ombyggnadshyror 
  
 3 
  
 = Värdeår  
 1976–1990 
  
 Förhandlad hyra alt ombyggnadshyror 
  
 4 
  
 = Värdeår  
 1991–2005 
  
 Förhandlad hyra alt ombyggnadshyror 
  
 5 
  
 = Värdeår  
 2006–2015 
  Förhandlad hyra + Ej presumtionshyror 
  
 De inrapporterade hyrorna visar att det finns stora hyresskillnader i beståndet. Det finns både billigare och dyrare lägenheter inom varje geografiskt område och stora differenser mellan hyror inom olika ålderskategorier. Ett problem i jämförelsen är att styckevisa reno- veringar inte slår igenom på byggnaders värdeår. Detta leder ibland till att lägenheter som uppgraderas får höga hyror utan att byggnadens värdeår har ändrats. Dessa normhyror har lagts in i kategori 5. 
  
 I kategori  
 1–3 
  är det svårt att finna några mer tydliga hyres- skillnader baserade på läget. Hyresnivån ökar med ungefär 100 kro- nor per kvadratmeter och år mellan kategori  
 1–2 
  och kategori 3 och inom dessa kategorier skiljer det cirka  
 100–200 
  kronor per kvadrat- meter och år mellan de högsta och lägsta hyrorna. Hyressättningen för lägenheter med värdeår inom dessa kategorier kan därmed betraktas som tämligen sammanhållen. Byggnader med värdeår tidigare än 1990 är uppförda och ofta renoverade innan skattereformen 1991 och det är möjligt att subventioner kan ha bidragit till den relativt platta hyres- sättningen. 
  
 Inom kategori 4 kan en större hyresspridning utläsas. Här börjar hyror framför allt i det högre skicket få en mer anpassad lägesfaktor. 
  
 För kategori 5, som omfattar värdeåren  
 2006–2015, 
  är de lägre hyrorna fortsatt relativt låga medan de hyror som ligger på den högre nivån har en tydligare lägesfaktor. Det har också uppstått ett större spann inom respektive stadsdel där högsta och lägsta hyran ofta kan skilja 400 kronor per kvadratmeter och år. 
  
 426 
  
 SOU 2021:58 
  
 Bilaga 4 
  
 Den slutsats som kan dras av de begränsade observationer som har gjorts är att lägesfaktorn de senaste decennierna tycks ha vägts in i hyrorna för de nyproducerade och upprustade lägenheterna alltmer. Den tämligen sammanhållna hyresstrukturen i det äldre beståndet gör att det går att hitta lägenheter inne i centrala Stockholm som har lägre eller samma hyror som lägenheterna utanför innerstaden. Hyres- nivåerna tycks i samband med renoveringar successivt ha anpassats till en struktur som beaktar läge och omhändertar kvalitetsförbättringar. 
  
 Göteborg 
  
 I Göteborg finns det en systematisk hyressättningsmodell som inom ett spann syftar till att ge en hyresstruktur på orten som tar hänsyn till skilda kvaliteter (se kapitel 4.5.3). Göteborg har normhyror som i stort sett följer värdeår eller byggår. Det tydliggörs av att de lägsta hyrorna i de mest attraktiva områdena inte nämnvärt skiljer sig från hyror i mindre attraktiva områden. Hyressättningen är ett resultat av att ju senare värdeår/byggår som fastigheten har desto högre normhyra får en lägenhet. Det finns ingen tydlig fördelning av läges- faktorer mellan geografiska områden. Den största delen av diffe- rentieringen består i att de högsta hyrorna i respektive läge är högre ju mer centralt läget är och ju senare lägenheten är byggd eller reno- verad. I tabell 3 nedan presenteras indexerade normhyror som anses representera normala hyresnivåer i Göteborg.3 
  
 Tabell 3 Indexerade normhyror för stadsdelar i Göteborg 
  
 Stadsdel 
  
 Indexerade 
  
 observationer 
  
 Centrala Göteborg 
  
 118–257 
  
 Majorna-Linné 
  
 117–244 
  
 Askim-Frölunda-Högsbo 
  
 119–200 
  
 Biskopsgården-Länsmansgården 
  
 115–191 
  
 Angered 
  
 129–142 
  
 Bergsjön 
  
 100–177 
  
 3Stadsdelarna är presenterade i ordningen mest attraktivt läge till minst attraktivt läge, baserat på de analyser som gjorts i avsnitt 5.1. 
  
 427 
  
 Bilaga 4 
  
 SOU 2021:58 
  
 Indexet utgår från den lägsta hyran, varför spannen ser stora ut. I centrala Göteborg kan en hyresspridning motsvarande 217 procent noteras medan Bergsjön som är det minst attraktiva har en spridning motsvarande 77 procent mellan högsta och lägsta hyran. I tabell 4 nedan har normhyror delats upp i de fem kategorierna som repre- senterar olika värdeår baserat på när husen är byggda respektive har genomgått mer omfattande renoveringar. 
  
 Tabell 4 Hyresstruktur i Göteborg 
  
 Värdeår 
  
 Normhyra (kr/kvm 
  
 och år) 
  
 830–1175 
  
 1966–1975 
  
 716–1524 
  
 1976–1990 
  
 852–1838 
  
 1991–2005 
  
 1097–1681 
  
 2006–2015 
  
 1290–1746 
  
 Den lägsta normhyran uppgår till 716 kronor per kvadratmeter och år och avser en orenoverad lägenhet med värdeår  
 1966–1975 
  (stam- marna är inte åtgärdade) som ligger i Bergsjön. De lägsta hyrorna i övrigt ligger drygt 100 kronor högre. Överlag är det en stor skillnad på hyror inom respektive värdeårsgrupp. 
  
 Centrala Göteborg har normhyror som följer värdeår eller byggår. Hyressättningen är ett resultat av att ju senare värdeår eller byggår som fastigheten har desto högre normhyra får lägenheten. En viss hyresfördelning sker grundad på inventering av kvaliteter. 
  
 Malmö 
  
 I Malmö tillämpar hyresmarknadens parter en gemensam systematisk hyressättningsmodell som beaktar läge och kvalitet (se kapitel 4.5.3). När lägesfaktorn analyseras framgår att den fått genomslag på hyres- strukturen i Malmö. Det är också tydligt att lägenheternas byggår har en stor påverkan på hyresnivån. I tabell 5 nedan presenteras indexerade normhyror som anses representera normala hyresnivåer i Malmö.4 
  
 4Stadsdelarna är presenterade i ordningen mest attraktivt läge till minst attraktivt läge, baserat på de analyser som gjorts i avsnitt 5.1. 
  
 428 
  
 SOU 2021:58Bilaga 4 
  
 Tabell 5 Indexerade normhyror för stadsdelar i Malmö 
  
 Stadsdel 
  
 Indexerade 
  
 observationer 
  
 Centrum 
  
 140–184 
  
 Limhamn-Bunkeflo 
  
 107–133 
  
 Hyllie 
  
 101–142 
  
 Värnhem 
  
 100–142 
  
 Rosengård 
  
 102 
  
 I centrum är normhyrorna 1  
 500–2 
  000 kronor per kvadratmeter och år. Hyllie /Möllevången har normhyror mellan 1  
 100–1 
  550 kronor per kvadratmeter och år, beroende på hur nyproducerade eller reno- verade lägenheterna är. Värnhem har normhyror som ligger i spannet 1  
 090–1 
  540 kronor per kvadratmeter och år. Rosengård har en norm hyra på 1 012 kronor per kvadratmeter och år. 
  
 I Malmö är lägesfaktorn och kvalitetsfaktorer avgörande för hyres- nivån. Värdeåret har ett tydligt genomslag genom att upprustade lägen- heter och lägenheter byggda i närtid har kraftigt högre hyror än oreno- verade lägenheter. 
  
 Norrköping 
  
 I Norrköping finns en systematisk hyressättningsmodell som i olika hög grad används vid hyressättningen (se kapitel 4.5.3).5 Det finns enstaka fastighetsägare som inte har anslutit sig till modellen. De fastighetsägare som har fastigheter i centrala lägen är i högre grad anslutna. I tabell 6 nedan presenteras indexerade normhyror som anses representera normala hyresnivåer i Norrköping.6 
  
 5Lägesfaktorer i modellen: Avstånd till centrum, kollektivtrafik, kommersiell service, livs- medelsaffär, dagis/ låg- och mellanstadieskola, apotek och vårdcentral, natur/park/hav, lek och fritidsmiljö, arkitektur, boendepreferenser (ger ett spann på 32 poäng där God Miljö, Efter- frågan och Attraktivitet värderas). Exkluderat är teknisk standard och förvaltningskvalitet. 
  
 6Stadsdelarna är presenterade i ordningen mest attraktivt läge till minst attraktivt läge, baserat på de analyser som gjorts i avsnitt 5.1. 
  
 429 
  
 Bilaga 4SOU 2021:58 
  
 Tabell 6 Indexerade normhyror för stadsdelar i Norrköping 
  
 Stadsdel 
  
 Indexerade 
  
 observationer 
  
 Innanför promenaderna 
  
 137–176 
  
 I stadskärnan men utanför promenaderna 
  
 100–169 
  
 Vilbergen 
  
 130 
  
 Yu 
  
 121 
  
 Normhyror Innanför promenaderna som är det mest attraktiva läget i Norrköping ligger mellan 1  
 154–1 
  482 kronor per kvadratmeter och år i de undersökta värdeårsgrupperna. Ju högre hyra, desto senare värdeår och den högsta hyran har den lägsta lägesfaktorn. Hyressättningen är relativt platt (index 128 mellan högsta och lägsta hyran). 
  
 I området Utanför promenaderna som är det näst mest attraktiva läget i Norrköping återfinns den lägsta hyresnivån för de områden som har undersökts. Hyresspridningen inom området visar ett index om 169 mellan den högsta och den lägsta observerade hyran. Norm- hyran har en stor spridning och skiljer sig från  
 841–1 
  418 kronor per kvadratmeter och år. 
  
 Vilbergen är ett område som utifrån attraktivitet ligger i mitten av Norrköpings bostadsmarknad. Där är normhyran cirka 1 100 kro- nor per kvadratmeter och år. 
  
 Yu är det område som är minst attraktivt med avseende på läget i undersökningen. Normhyran är där cirka 1 020 kronor per kvadratmeter och år 
  
 Norrköpings hyressättningsmodell kan ge stora variationer i hyror då många faktorer samverkar i modellen. Hyresspridningen i Norrköping blir relativt stor. Modellen har svårt att hantera läges- påverkande faktorer för området Utanför promenaderna. Det relativt sett attraktiva området Utanför promenaderna har betydligt lägre normhyror i vissa bestånd än områden utanför stadens centrala delar. 
  
 Umeå 
  
 I Umeå tillämpas en systematisk hyressättningsmodell (se kapi- tel 4.5.3). Modellen utgår ifrån en normallägenhet med standard- kvaliteter och en för varje fastighetsägare individuell hyresnivå som 
  
 430 
  
 SOU 2021:58 
  
 Bilaga 4 
  
 bas för hyresfördelningen mellan lägenheterna. Summan av poäng avgör hyresnivån, om en lägenhet saknar kvaliteter som normal- lägenheten väntas ha, får den minuspoäng, medan om lägenheten har bättre/högre kvalitet än normallägenheten får lägenheten pluspoäng. 
  
 De inrapporterade hyrorna innehåller normhyror mellan cirka  
 930–1 
  410 kronor per kvadratmeter. Den högsta hyran avser en lägenhet som renoverades 2014. Såväl den högsta som den lägsta hyran återfinns i Mariehem, ett miljonprogramsområde 5,5 kilo- meter från centrum. I tabell 7 nedan presenteras indexerade norm- hyror som anses representera normala hyresnivåer i Umeå.7 
  
 Tabell 7 Indexerade normhyror för stadsdelar i Umeå 
  
 Stadsdel 
  
 Indexerade 
  
 observationer 
  
 Öst på stan 
  
 125–151 
  
 Nydala 
  
 123 
  
 Mariehem 
  
 100–152 
  
 Umedalen 
  
 102–104 
  
 Hyressättningsmodellen Poängen i Umeå är en omfattande modell där många faktorer påverkar hyran både uppåt och nedåt. I Umeå skiljer sig inte betalningsviljan så mycket mellan mest respektive minst attraktiva läget, enligt undersökningen i avsnitt 5.1. Faktorer som i modellen påverkar lägenhetens poängsättning baserar sig på kvaliteter som en ”normallägenhet” ska ha (lekplats på gården, parkering i anslut- ning till bostaden m.m.). Dessa kvaliteter kan saknas i centrala Umeå- Öst på stan varför lägesfaktorn inte tillåts slå igenom för centralt belägna lägenheter. 
  
 7Stadsdelarna är presenterade i ordningen mest attraktivt läge till minst attraktivt läge, baserat på de analyser som gjorts i avsnitt 5.1. 
  
 431 
  
 Bilaga 4 
  
 SOU 2021:58 
  
 Växjö 
  
 I Växjö har det tidigare funnits en systematisk hyressättning som parterna övergav för flera år sedan (se kapitel 4.5.3). I tabell 8 nedan presenteras observerade normhyror som anses representera normala hyresnivåer i Växjö. 8 
  
 Tabell 8 Hyresstruktur i Växjö 
  
 Stadsdel 
  
 Normhyra (kr/kvm 
  
 och år) 
  
 Centrum Söder/Öster 
  
 874–1 
  084 
  
 Teleborg 
  
 961 
  
 Hovshaga 
  
 1  
 028–1 
  105 
  
 I det mest centrala läget har orenoverade lägenheter de lägsta hyrorna. Vid renoveringar görs vissa justeringar. Utifrån de inrapporterade hyrorna kan konstateras att hyresstrukturen inte tycks ta hänsyn till läge och att upprustningar av lägenheter inte leder till någon påtaglig hyresjustering. 
  
 Normhyrorna är låga och ligger i ett spann mellan  
 874–1 
  105 kronor per kvadratmeter och år, skillnaden är 26 procent vilket får betraktas som en platt hyressättning när både kvalitetsskillnader och läget ska återspeglas i hyresnivån. 
  
 Örebro 
  
 Örebro har inte genomfört någon form av systematisk hyressättning (se kapitel 4.5.3). I tabell 9 nedan presenteras indexerade normhyror som anses representera normala hyresnivåer i Örebro.9 
  
 8Stadsdelarna är presenterade i ordningen mest attraktivt läge till minst attraktivt läge, baserat på de analyser som gjorts i avsnitt 5.1. 
  
 9Stadsdelarna är presenterade i ordningen mest attraktivt läge till minst attraktivt läge, baserat på de analyser som gjorts i avsnitt 5.1. 
  
 432 
  
 SOU 2021:58Bilaga 4 
  
 Tabell 9 Indexerade normhyror för stadsdelar i Örebro 
  
 Stadsdel 
  
 Indexerade observerade 
  
 hyror 
  
 Örebro Centrum 
  
 112 
  
 Norrby 
  
 121–125 
  resp  
 (140–158) 
  
 Brickebacken 
  
 119–134 
  resp (170) 
  
 Vivalla 
  
 100 
  
 Vivalla som är det minst attraktiva området har också en låg norm- hyra. Årshyran för en orenoverad lägenhet uppgår till 877 kronor per kvadratmeter och år. I övriga områden ligger normhyran för orenoverade lägenheter på  
 981–1 
  099 kronor per kvadratmeter och år. Någon lägesfaktor har inte tillåtits slå igenom, varken i det oreno- verade eller nyligen renoverade beståndet. Brickebacken som har den största hyresspridningen i beståndet har hyror i ett spann från 1 044 till 1 511 kronor per kvadratmeter och år. Hyrorna baserar sig främst på värdeår. Indexvärden inom parentes i tabellen ovan avser hyror i renoverade lägenheter samt nyproduktion. 
  
 Lägesfaktorn i de systematiska hyressättningsmodellerna 
  
 Lägesfaktorn påverkar hyresnivån i varierande grad hos fastighets- ägare på orter som tillämpar någon form av systematisk hyressätt- ning. I modellerna utgår man från kvaliteter som är ”normala” i beståndet och därefter innebär avsteg från det ”normala” att det ges plus- eller minuspoäng för lägenheterna, vilket påverkar hyresnivån. Hur lägesfaktorn påverkar hyresnivån beror dels på hur den har värderats, dels på hur den uttrycks i modellen på orten. I Norrköping och Umeå kan lägesfaktorer reflekteras i både lägespoäng och i bostadens kvalitetspoäng. Det har gjort att dessa faktorer kan ta ut varandra så att värdet av det geografiska läget dras ner. 
  
 433 
  
 Bilaga 4SOU 2021:58 
  
 Tabell 10 Lägesfaktorers maximala genomslag på hyran i systematiska 
  
 hyressättningsmodeller 
  
 Ort 
  
 Påverkan i 
  
 procent av hyran 
  
 Malmö 
  
 30 
  
 Norrköping 
  
 22 
  
 Umeå 
  
 20 
  
 I Malmö uppges att lägesfaktorn har ett genomslag på mellan 25 och 30 procent i centrum. I Hyllie /Möllevången ger lägesfaktorn ett genomslag på  
 13–25 
  procent, beroende på hur nyproducerade eller renoverade lägenheterna är. I Värnhem har lägesfaktorn en påverkan om cirka 16 procent av hyran. Rosengård har ingen lägesfaktor. Limhamn är ett område som på senare år ökat i attraktivitet, men där parterna inte har kunnat enas om hur lägesfaktorn i hyressättnings- modellen ska beaktas. 
  
 I Norrköping har det mest attraktiva läget Innanför promenaderna en lägespåverkan mellan 5 och 20 procent, där den högsta hyran har den lägsta lägesfaktorn. Ju högre hyra, desto senare värdeår. I området Utanför promenaderna, det näst mest attraktiva området, uppvisar lägesfaktorn ett stort spann. I området återfinns den lägsta hyresnivån i de områden vi undersökt i Norrköping. Hyresspridningen inom området är 70 procent mellan den högsta och den lägsta normhyran. Om lägesfaktorn sattes till noll skulle spridningen vara 30 procent. Vilbergen är ett område som utifrån attraktivitet ligger i mitten av Norrköpings bostadsmarknad. Där är lägets påverkan på hyran nor- malt cirka 639 kronor per månad. Yu är det område som i denna undersökning är det minst attraktiva läget. Lägets påverkan är 210 kronor per månad. 
  
 Ett centralt läge i Umeå har en lägesfaktor som ger en påverkan på  
 12,7–19,4 
  procent. Mariehem och Nydala har lägesfaktorer på  
 3,9–9,7 
  procent. Lägenheternas kvalitet har ett relativt stort genom- slag medan läget inte fått så stor påverkan. Utöver de lägesfaktorer som beaktats i denna undersökning finns det parametrar som mer av- ser mikroläget och som vägs in i fastighetens kvalitet. Hade samtliga lägesparametrar med fastighetsvisa faktorer som (bullerstörningar från E4, Flyg, Tåg samt Industrier, Trafiksäkerhet och Parkeringsmöjlig- heter) tagits med hade lägesfaktorns påverkan på hyran varit lägre. 
  
 434 
  
 SOU 2021:58 
  
 Bilaga 4 
  
 Sammanfattning och slutsatser 
  
 Kartläggningen visar att det finns olika stora hyresskillnader i de orter som har kartlagts. Det finns både billigare och dyrare lägenheter inom olika geografiska områden och ofta stora differenser mellan hyror inom olika ålderskategorier. På orter som inte har arbetat med att se över hyressättningen utifrån bruksvärdepåverkande faktorer är fastig- hetens värdeår eller byggår och renoveringsgrad det som främst slår igenom i hyresstrukturen. I orter som har arbetat systematiskt med att anpassa hyresstrukturen till olika kvalitetsegenskaper ses hyres- strukturer som på olika sätt tar hänsyn till skilda kvaliteter. Läges- faktorn påverkar hyresnivån i varierande grad hos fastighetsägare på orter som tillämpar någon form av systematisk hyressättning. 
  
 På orter som inte har arbetat med systematisk hyressättning kan hyresnivåerna ofta kopplas till när lägenheterna är byggda eller upp- rustade, det vill säga fastighetens byggår eller värdeår. Lägenheter i fastigheter med tidiga värdeår har ofta en platt hyresstruktur. 
  
 Hyressättningen har i hög grad baserats på byggår eller värdeår genom åren och är kostnadsfokuserad. Historiskt har hyresnivåerna därmed i högre grad avspeglat produktionskostnader vid byggåret än hyresgästernas värderingar. Hyresstrukturerna har därmed påverkats av både statliga stöd och byggregler. 
  
 I de äldre bestånden finns det fortfarande hyresstrukturer som, främst i centrala och attraktiva lägen, uppvisar relativt sett låga hyres- nivåer i jämförelse med lägenheter i mindre attraktiva områden. En orsak till denna hyresstruktur kan vara att äldre lägenheter i centrala lägen kan ha renoverats med statliga subventioner utan att en om- prövning av hyrorna skett, vare sig i samband med renoveringen eller senare. 
  
 Tidigare statligt stöd till bostadsbyggande medförde att hyrorna kunde hållas nere. Samtidigt var allmännyttan hyresnormerande sam- tidigt som bolagen arbetade efter självkostnadsprincipen. 
  
 Efter lagstiftningsförändringen år 2011, då allmännyttan inte längre är hyresnormerande och de allmännyttiga bolagen började arbeta efter affärsmässiga principer har hyresnivån för lägenheterna i allt högre grad börjat reflektera investeringsutgifterna för enskilda fastigheter. 
  
 När upprustningsbehovet för miljonprogrammets lägenheter in- fann sig saknades statliga subventioner och hyrorna justerades därför 
  
 435 
  
 Bilaga 4 
  
 SOU 2021:58 
  
 kraftigt i samband med renoveringar. Hyresgästerna fick därigenom bära en större del av renoveringsutgifterna genom hyreshöjningar. Tidigare bars kostnaderna för renoveringarna i allmännyttan ofta helt eller delvis av hela beståndet. Ändringen har fått till följd att hyrorna i nyproducerade lägenheter och lägenheter som genomgått upprustningar de senaste 10 till 15 åren ofta har en hyresnivå som speglar lägenheternas kvalitet och på flera orter har även läges- faktorn beaktats i hyressättningen. 
  
 På orter där någon form av systematisk hyressättning införts finns det en observerbar lägesvärdering. Lägets påverkan på hyrorna varierar från ort till ort. Främst beroende på hur ”lägesfaktorn” har kommit till uttryck och tillämpats i modellerna. I flera orter har det gjorts olika försök till hyresöversyn som inte har fullföljts eller bara till vissa delar genomförts. Malmö tycks vara den ort där parterna har lyckats bäst. Där är anslutningsgraden till modellen hög och hyresnivåerna tycks reflektera både läge och kvalitet. Noterbart är att värdeåret även i de systematiska modeller som vi har analyserat får ett stort genomslag. 
  
 436 
  
 Statens offentliga utredningar 2021 
  
 Kronologisk förteckning 
  
 1.Säker och kostnadseffektiv  
 it-drift 
  
 –rättsliga förutsättningar för utkontraktering. I. 
  
 2.Krav på kunskaper i svenska och samhällskunskap för svenskt medborgarskap. Ju. 
  
 3.Skolbibliotek för bildning och utbildning. U. 
  
 4.Informationsöverföring inom vård och omsorg. S. 
  
 5.Ett förbättrat system för arbetskrafts- invandring. Ju. 
  
 6.God och nära vård. Rätt stöd till psykisk hälsa. S. 
  
 7.Förstärkt skydd för väljarna vid röst- mottagningen. Ju. 
  
 8.När behovet får styra 
  
 –ett tandvårdssystem för en mer White lik tandhälsa. Vol. 1  Vol. 2, bilagor + Sammanfattning (häfte). S. 
  
 9.Vem kan man lita på? Enkel och ändamålsenlig användning av betrodda tjänster i den offentliga förvaltningen. I. 
  
 10.Radiologiska skador – skadestånd, säkerheter, skadereglering. M. 
  
 11.Bättre möjligheter för elever att nå kunskapskraven – aktivt stöd- och elevhälsoarbete samt stärkt utbildning för elever med intellektuell funktions- nedsättning. U. 
  
 12.Andra chans för krisande företag 
  
 –En ny lag om företagsrekonstruktion. Ju. 
  
 13.En teknikneutral grundlags­ bestämmelse för regeringsbeslut. Ju. 
  
 14.Boende på (o)lika villkor 
  
 –merkostnader i bostad med särskild service för vuxna enligt LSS. S. 
  
 15.Föreningsfrihet och terrorist­ organisationer. Ju. 
  
 16.En väl fungerande ordning för val och beslutsfattande i kommuner och regioner. Fi. 
  
 17.Ett moderniserat konsumentskydd. Fi. 
  
 18.Bolags rörlighet över gränserna. Volym 1  2. Ju. 
  
 19.En stärkt försörjningsberedskap för hälso- och sjukvården. Del 1 och 2. S. 
  
 20. 
 Ecris-TCN 
  – ett mer effektivt utbyte av brottmålsdomar mot tredjelands- medborgare. Ju. 
  
 21.En klimatanpassad miljöbalk för samtiden och framtiden. M. 
  
 22.Hårdare regler för nya nikotin- produkter. S. 
  
 23.Stärkt planering för en hållbar utveckling. Fi. 
  
 24.Äga avfall 
  
 –en del av den cirkulära ekonomin. M. 
  
 25.Struktur för ökad motståndskraft. Ju. 
  
 26.Använd det som fungerar. M. 
  
 27.Ett förbud mot rasistiska organisationer. Ju. 
  
 28.Immunitet för utställningsföremål. Ku. 
  
 29.Ökade möjligheter att förhindra illegal handel via post. I. 
  
 30.Kampen om tiden 
  
 –mer tid till lärande. U. 
  
 31.Kontroller på väg. I. 
  
 32.Papper, poddar och ... 
  
 Pliktmateriallagstiftning för ett tryggat källmaterial. U. 
  
 33.En tioårig grundskola. Införandet av en ny årskurs 1 i grundskolan, grundsärskolan, specialskolan och sameskolan. U. 
  
 34.Börja med barnen! En sammanhållen god och nära vård för barn och unga. S. 
  
 35.En stärkt rättsprocess och en ökad lagföring. Ju. 
  
 36.Gode män och förvaltare – en över- syn. Ju. 
  
 37.Stärkt rätt till personlig assistans. Ökad rättssäkerhet för barn, fler grundläggande behov och tryggare sjukvårdande insatser. S. 
  
 38.En ny lag om ordningsvakter m.m. Ju. 
  
 39.Ombuds tillgång till vård- och omsorgsuppgifter och förenklad behörighetskontroll inom vården. S. 
  
 40.Mervärdesskatt vid inhyrd personal för vård och social omsorg. Fi. 
  
 41.VAB för vårdåtgärder i skolan. S. 
  
 42.Stärkta åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism. Fi. 
  
 43.Ett förstärkt skydd mot sexuella kränkningar. Ju. 
  
 44.Tillgänglighetsdirektivet. S. 
  
 45.En  
 EU-anpassad 
  djurläkemedels- lagstiftning. Del 1 och 2. N. 
  
 46.Snabbare lagföring 
  
 –ett snabbförfarande i brottmål. Ju. 
  
 47.Ett nytt regelverk för bygglov. Del 1 och 2. Fi. 
  
 48.I en värld som ställer om. 
  
 Sverige utan fossila drivmedel 2040. M. 
  
 49.Kommuner mot brott. Ju. 
  
 50.Fri hyressättning vid nyproduktion. Ju. 
  
 51.Skydd av arter – vårt gemensamma ansvar. Vol. 1 och 2. M. 
  
 52.Vilja välja vård och omsorg. 
  
 En hållbar kompetensförsörjning inom vård och omsorg om äldre. S. 
  
 53.En rättssäker vindkraftsprövning. M. 
  
 54.Ändrade regler i medborgarskaps- lagen. Ju. 
  
 55.Mikroföretagarkonto 
  
 –schabloniserad inkomstbeskattning för de minsta företagen. Fi. 
  
 56.Nya regler om utländska föräldraskap och adoption i vissa fall. Ju. 
  
 57.Om folkbokföring, samordnings- nummer och identitetsnummer. Fi. 
  
 58.Läge och kvalitet i hyressättningen. Ju. 
  
 Statens offentliga utredningar 2021 
  
 Systematisk förteckning 
  
 Finansdepartementet 
  
 En väl fungerande ordning för val och ­beslutsfattande i kommuner och regioner. [16] 
  
 Ett moderniserat konsumentskydd. [17] 
  
 Stärkt planering för en hållbar utveckling. [23] 
  
 Mervärdesskatt vid inhyrd personal för vård och social omsorg. [40] 
  
 Stärkta åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism. [42] 
  
 Ett nytt regelverk för bygglov. Del 1 och 2. [47] 
  
 Mikroföretagarkonto 
  
 –schabloniserad inkomstbeskattning för de minsta företagen. [55] 
  
 Om folkbokföring, samordningsnummer och identitetsnummer. [57] 
  
 Infrastrukturdepartementet 
  
 Säker och kostnadseffektiv  
 it-drift 
  rättsliga förutsättningar för utkontraktering. [1] 
  
 Vem kan man lita på? Enkel och ändamåls­ enlig användning av betrodda tjänster i den offentliga förvaltningen. [9] 
  
 Ökade möjligheter att förhindra illegal handel via post. [29] 
  
 Kontroller på väg. [31] 
  
 Justitiedepartementet 
  
 Krav på kunskaper i svenska och samhällskunskap för svenskt medborgarskap. [2] 
  
 Ett förbättrat system för arbetskrafts­ invandring. [5] 
  
 Förstärkt skydd för väljarna vid röst- mottagningen. [7] 
  
 Andra chans för krisande företag 
  
 –En ny lag om företagsrekonstruktion. [12] 
  
 En teknikneutral grundlagsbestämmelse­ för regeringsbeslut. [13] 
  
 Föreningsfrihet och terroristorganisationer. [15] 
  
 Bolags rörlighet över gränserna. Volym 1  2. [18] 
  
 Harris 
  – ett mer effektivt utbyte av brottmålsdomar mot tredjelandsmed- borgare. [20] 
  
 Struktur för ökad motståndskraft. [25] 
  
 Ett förbud mot rasistiska organisationer. [27] 
  
 En stärkt rättsprocess och en ökad lag­ föring. [35] 
  
 Gode män och förvaltare – en översyn. [36] 
  
 En ny lag om ordningsvakter m.m. [38] 
  
 Ett förstärkt skydd mot sexuella kränkningar. [43] 
  
 Snabbare lagföring 
  
 –ett snabbförfarande i brottmål. [46] Kommuner mot brott. [49] 
  
 Fri hyressättning vid nyproduktion. [50] Ändrade regler i medborgarskapslagen. [54] 
  
 Nya regler om utländska föräldraskap och adoption i vissa fall. [56] 
  
 Läge och kvalitet i hyressättningen. [58] 
  
 Kulturdepartementet 
  
 Immunitet för utställningsföremål. [28] 
  
 Miljödepartementet 
  
 Radiologiska skador – skadestånd, säkerheter, skadereglering. [10] 
  
 En klimatanpassad miljöbalk för samtiden och framtiden. [21] 
  
 Äga avfall 
  
 –en del av den cirkulära ekonomin. [24] Använd det som fungerar. [26] 
  
 I en värld som ställer om. 
  
 Sverige utan fossila drivmedel 2040. [48] 
  
 Skydd av arter – vårt gemensamma ansvar. Vol. 1 och 2. [51] 
  
 En rättssäker vindkraftsprövning. [53] 
  
 Näringsdepartementet 
  
 En  
 EU-anpassad 
  djurläkemedels- lagstiftning. Del 1 och 2. [45] 
  
 Socialdepartementet 
  
 Informationsöverföring inom vård och omsorg. [4] 
  
 God och nära vård. Rätt stöd till psykisk hälsa. [6] 
  
 När behovet får styra 
  
 –ett tandvårdssystem för en mer White lik tandhälsa. Vol. 1  Vol. 2, bilagor + Sammanfattning (häfte). [8] 
  
 Boende på (o)lika villkor – merkostnader i bostad med särskild service för vuxna enligt LSS. [14] 
  
 En stärkt försörjningsberedskap för hälso- och sjukvården. Del 1 och 2. [19] 
  
 Hårdare regler för nya nikotinprodukter. [22] 
  
 Börja med barnen! En sammanhållen god och nära vård för barn och unga. [34] 
  
 Stärkt rätt till personlig assistans. Ökad rättssäkerhet för barn, fler grundläggande behov och tryggare sjukvårdande insatser. [37] 
  
 Ombuds tillgång till vård- och omsorgsuppgifter och förenklad behörighetskontroll inom vården. [39] 
  
 VAB för vårdåtgärder i skolan. [41] Tillgänglighetsdirektivet. [44] 
  
 Vilja välja vård och omsorg. 
  
 En hållbar kompetensförsörjning inom vård och omsorg om äldre. [52] 
  
 Utbildningsdepartementet 
  
 Skolbibliotek för bildning och utbildning. [3] 
  
 Bättre möjligheter för elever att nå kunskapskraven – aktivt stöd- och elevhälsoarbete samt stärkt utbildning för elever med intellektuell funktions- nedsättning. [11] 
  
 Kampen om tiden 
  
 – mer tid till lärande. [30] 
  
 Papper, poddar och ... 
  
 Pliktmateriallagstiftning för ett tryggat källmaterial. [32] 
  
 En tioårig grundskola. Införandet av en ny årskurs 1 i grundskolan, grundsärskolan, specialskolan och sameskolan. [33] 
  
 10333 Stockholm Växel  
 08-405 10 00 www.regeringen.se 
  
 ISBN  
 978-91-525-0165-8 ISSN 
  
 0375-250X 
  
 Omslag: Browning Sumle och Mora