Högre ersättning vid mastupplåtelser 
 Högre ersättning vid mastupplåtelser 
 Betänkande av Vinstfördelningsutredningen 
 Stockholm 2012 
 SOU 2012:61 
 SOU och Ds kan köpas från Morales kundtjänst. För remissutsändningar av SOU och Ds svarar Morales Offentliga Publikationer på uppdrag av Regeringskansliets förvaltningsavdelning. 
 Beställningsadress: Fritzes kundtjänst 106 47 Stockholm 
 Orderfax:  
 08-598 
  191 91 Ordertel:  
 08-598 
  191 90  
 E-post: 
  order.fritzes@nj.se Internet: www.fritzes.se 
 Svara på remiss – hur och varför. Statsrådsberedningen (SB PM 2003:2, reviderad  
 2009-05-02) 
  
 – En liten broschyr som underlättar arbetet för den som ska svara på remiss. Broschyren är gratis och kan laddas ner eller beställas på http://www.regeringen.se/remiss 
 Textbearbetning och layout har utförts av Regeringskansliet, FA/kommittéservice. 
 Omslag: Gutierrez. 
 Tryckt av Gutierrez. 
 Stockholm 2012 
 ISBN  
 978-91-38-23794-6 
  
 ISSN  
 0375-250X 
  
 Till statsrådet och chefen för Justitiedepartementet 
 Regeringen beslutade den 10 mars 2011 att tillkalla en särskild utredare för att föreslå en ordning för vinstfördelning vid expro- priation och andra sådana förfoganden. 
 Till särskild utredare förordnades från och med den 1 april 2011 f.d. lagmannen Martin. 
 Som sakkunniga förordnades från och med den 19 april 2011 ämnesrådet Andersen och kanslirådet Jensen (Justitiedepartementet), kanslirådet Perry (nu- mera Utrikesdepartementet), departementssekreteraren Murphy (Landsbygdsdepartementet, t.o.m. den 8 februari 2012) och departementssekreteraren Smith (Näringsdepartementet). Departementssekreteraren Shepherd (Socialdeparte- mentet) förordnades som sakkunnig fr.o.m. den 5 september 2011 och departementssekreteraren Nelson (Landsbygds- departementet) fr.o.m. den 9 februari 2012. 
 Till utredningen har knutits två referensgrupper. Den ena referens- gruppen har bestått av professorn Fox, hovrättslag- mannen  
 Carroll 
  Holland (Svea hovrätt), tekniska rådet Hernandez (Nacka tingsrätt), verksjuristen Howard (Energimarknadsinspektionen), lantmätaren Harper 
  (Trafikverket), professorn Brown (Kungliga Tekniska Hög- skolan), analytikern Richardson (Post- och telestyrelsen) och adj. professorn Flowers (Lantmäteriet). 
 Den andra referensgruppen har bestått av chefsjuristen Kane (Lantbrukarnas Riksförbund, fr.o.m. den 15 juni 2012 Landahl Advokatbyrå, Stockholm), avdelningschefen Colon (Taylor), förbundsjuristen Morris (Sveriges Kommuner och Landsting), chefsjuristen Mccoy (Affärsverket svenska kraftnät), bolagsjuristen Barnes (Svensk Energi), chefsjurist- en Whitney (Fastighetsägarna Sverige, t.o.m. den 31 december 
 SOU 2012: 
 2011), chefsjuristen Harris (Fastighetsägarna Sverige, fr.o.m. den 1 januari 2012), advokaten Williams (Sveriges Jordägareförbund) och näringspolitiske experten Harvey (IT & 
  
 2. 
  
 fiskeverk, bevattningsanstalt samt annan därmed eller med byggnad för uttagande av vattenkraft jämförlig anläggning för vattnets nyttjan- de så ock skada å sådan anläggning; 
  
 3. 
  
 mark, vartill äganderätt avstås, ävensom skada å mark till följd av vattenuppdämning eller annan ändring i vattenståndsförhållandena, dock med undantag av mark, som till följd av yrkande, varom i 7 kap. 54 § för- mäles, skall lösas, ävensom av skada, som består däri, att framtida torr- läggning av mark genom vattenuppdämning hindras eller försvåras; 
  
 4. 
  
 fiske eller skada därå så ock sådant intrång i rätt till fiske, som föranleddes av förbud, varom 2 kap. 14 § andra stycket förmäles; 
  
 5. 
  
 intrång, som avses i 2 kap. 16 § första stycket och 7 kap. 40 § andra stycket, så ock intrång genom ledning för elektrisk kraftöverföring; 
  
 2  
 Lee, Löseskilling vid expropriation för tätbebyggelse, 1964, s. 15 f. 
 58 
  
 SOU 2012:61 
  
 Delvis avvikande regleringar 
  
 6. besittningsrätt för obegränsad tid (åborätt) enligt lagen om upp- låtelse under åborätt av viss jord ävensom till rättigheten hörande bygg- nader, såvitt de äro för fastighetens jordbruk erforderliga, samt skada å sådana byggnader. 
 Om undantag i vissa fall från vad sålunda föreskrivits finns i 50 §. 
 I andra fall än de angivna betalades enligt 9 kap. 49 § ersättning enbart för fulla värdet. 
 Som motiv till den föreskrivna förhöjda ersättningen angavs i för- arbetena att den skadade egendomens ägare skulle kompenseras för förlusten av möjligheten att utveckla egendomen till ökad produk- tivitet. Ett annat motiv var att det aktuella slaget av egendom ofta var underkastad tillfälliga växlingar i värdet och att det då inte ansågs rimligt att tvingas avstå från egendomen i dålig konjunktur till det då gällande priset. Ett tredje, om än inte lika uttalat motiv, torde ha varit en önskan att bereda den som utsattes för tvångsåtgärden en andel i vattenföretagets vinst. 
  
 3  
  
 Regeln om förhöjd ersättning gällde fram till år 1974. 
 1918 års vattenlag innehöll även därutöver vissa regler som när- mast får anses vara ett uttryck för vinstfördelningsprincipen, se nedan. 
 1902 års ellag 
 I 1902 års ellag fanns i 1 § tredje stycket en bestämmelse med följande lydelse. 
 Skall enligt hvad i denna paragraf är stadgadt jord eller lägenhet afstås eller upplåtas, ege de i förordningen angående jords eller lägenhets af- stående för allmänt behov d. 14 April 1886 meddelade föreskrifter mot- svarande tillämpning; dock att, der jorden eller lägenheten skall använ- das för annans räkning än kronans, förhöjning i ersättningen skall ega rum med hälften af det belopp, som jemlikt de i nämnda förordning stadgade grunder skall utgå. 
 Bakgrunden till bestämmelsen stod att finna i det förhållandet att ellagen inte enbart gav staten rätt att expropriera mark för kraftled- ningar utan sådan rätt tillkom även enskilda industriella företag. Innan riksdagen bestämde sig för den lydelse det återgivna ersätt- ningsstadgandet slutligen fick, övervägde riksdagen andra alternativ. Dessa byggde på tanken att göra den drabbade markägaren delaktig i kraftledningsföretaget och därigenom intresserad av själva före- 
  
 3  
 N.Viklund, Om ersättning enligt vattenlagen, 1964, s. 91. 
 59 
  
 Delvis avvikande regleringar 
  
 SOU 2012:61 
  
 taget. De utvägar som diskuterades för att uppnå detta syfte var att tillerkänna markägaren en viss avgift som antingen baserade sig på levererad bruttohästkraft eller på en viss procent av företagets av- kastning. Riksdagen avvisade dock båda alternativen av huvudsak- ligen lämplighetsskäl. Som motiv till den lösning riksdagen till sist stannade för anförde särskilda utskottet följande. 
 I gällande K.F. om jordägares rätt öfver vattnet å hans grund af d. 30 dec. 1880 angifves nämligen ett fall, som uti ifrågavarande hänseende erbju- der synnerlig likhet med det hvarom här är fråga. 6 § 2 mom. af nämnda K.F. föreskrifver, att om jord, som kan genom uppdämning sättas under vatten eller däraf skadas, är af den beskaffenhet, att den genom upp- dämningen därå skeende skada pröfvas vara ringa mot den nytta, som av uppdämningen vinnes, uppdämningen må kunna ske mot ersättning, i fråga om hvilken §:n dock icke hänvisar till allmänna expropriations- lagen, utan i stället föreskrifver, att densamma skall motsvara värdet och hälften därutöfver. Samma förhållande gäller, där skada, som genom dammbyggnad tillskyndas fiske, finnes vara ringa mot nyttan af bygg- naden. 
 Härvid är ock särskilt att märka, att den skada, som i båda dessa fall tillskyndas jordägaren, gifvetvis måste anses vara af väsentligt större och svårare beskaffenhet, än som äger rum i fråga om elektriska stark- strömsledningar. Genom införandet af en dylik bestämmelse angående ersättningsbeloppets förhöjning äfven vid tvunget afstående eller upp- låtande för framdragande af elektriska ledningar skulle, enligt utskottets förmenande, på ett tillfredsställande sätt afhjälpa den nu i k. förslaget i sådant hänseende förefintliga brist. Förhöjningen i fråga bör dock icke förekomma, där jorden eller lägenheten skall användas för kronans räk- ning; och har utskottet fördenskull äfven gjort undantag för detta fall. 
 Regeln utmönstrades ur ellagen år 1941. Orsaken var att man ansåg att likformighet borde gälla vad avsåg ersättning för likartade intrång. En annan orsak som angavs var att den återstående elektrifieringen främst avsåg avlägset belägen glesbebyggelse och var kostsam att genomföra. 
  
 4 
  
 4  
 LRF:s Markersättningskommittés betänkande Individuellt värde och vinstfördelning vid intrång i fast egendom, 1998, s. 46 f. 
 60 
  
 SOU 2012:61 
  
 Delvis avvikande regleringar 
  
 4.2.2 
  
 Gällande rätt 
  
 25-procentigt 
  schablonpåslag 
 Genom 2010 års ersättningsreform infördes i 4 kap. 1 § andra stycket expropriationslagen, som nämnts, ett schablonpåslag på expropria- tionsersättningen med 25 procent av fastighetens marknadsvärde eller marknadsvärdeminskning. 
  
 5 
  
 Syftet med en ersättning utöver marknadsvärdet var att stärka fastighetsägarens ställning i ersättningshänseende och att åstad- komma en mer allsidig värdering av den ekonomiska skadan för att stärka förtroendet för expropriationsinstitutet och ersättningsbestäm- ningen. 
 Genom påslaget tas det vid värderingen av fastigheten ökad hänsyn till att fastighetsägaren ofrivilligt blir av med sin fastighet. Syftet är således att mer än tidigare efterlikna priset vid en frivillig försäljning genom att ersättningen sätts högre än vad som svarar mot mark- nadsvärdet respektive marknadsvärdesminskningen. Hänsyn tas där- med inte bara till köparsidan på den rådande marknaden, utan också säljarens inställning till värdet beaktas. Det pris som fastighetsägaren skulle vara beredd att sälja fastigheten för på frivillig väg kan vara betingat av ett individuellt värde. Vilka värden den enskilde fastig- hetsägaren tillmäter vikt går dock inte att bedöma objektivt. Det kan vara fråga om affektionsvärden eller andra värden i form av en stark koppling till fastigheten eller förväntningar att kunna sälja denna till ett högre pris i ett annorlunda marknadsläge. 
 Påslaget ska vidare kompensera för den värderingsosäkerhet som finns i expropriationsmål. I de bedömningar av marknadsvärdet som görs ligger ett visst mått av osäkerhet, vilket inte bör gå ut över den som tvingas avstå sin mark, se avsnitt 3.4.3. 
 Påslaget utgår oavsett om fastighetsägaren har lidit någon sådan skada som påslaget är tänkt att kompensera och är alltså inte vill- korat av omständigheterna i det enskilda fallet. Det ska kompensera för s.k. överskjutande värden som fastighetsägaren kan tillmäta fastig- heten men som inte kompenseras genom den ersättning som mot- svarar egendomens marknadsvärde. Det kan därmed ifrågasättas om påslaget är avsett att täcka ekonomisk eller ideell skada. I förarbe- tena påpekades att det knappast går att dra någon klar gränslinje mellan ekonomisk och ideell skada. Förhållandena vid expropriation skiljer sig i flera avseenden från vad som gäller vid andra ersättnings- 
  
 5  
 Prop. 2009/10:162 s. 65 ff. och SOU 2008:99 s. 147 ff. 
 61 
  
 Delvis avvikande regleringar 
  
 SOU 2012:61 
  
 situationer, vilket försvårar jämförelser. Enligt regeringen bör dock den höjda ersättningsnivån med det synsätt som bär upp 2010 år ersättningsreform närmast betraktas som kompensation för en eko- nomisk skada. 
  
 6  
  
 Därmed är det också naturligt att höjningen visar sig genom en höjning av löseskillingen respektive intrångsersätt- ningen. 
  
 7 
  
 Om löseskillingen eller intrångsersättningen höjs med anledning av den s.k. influensregeln, se avsnitt 2.3.4, görs inte något påslag på den höjda delen av ersättningen. 
 Från regeln om schablonpåslag görs i 4 kap. 1 § andra stycket sista meningen expropriationslagen ett undantag för det fall då ex- propriationen sker med stöd av 2 kap. 7 §. Det avser fall då expro- priation sker för att försätta eller hålla fastighet i tillfredsställande skick, när grov vanvård föreligger eller kan befaras uppkomma. 
  
 4.3 
  
 Vinstfördelningsprincipen 
  
 4.3.1 
  
 Äldre bestämmelser 
  
 I äldre svenska författningar om tvångsrätt har det förekommit vissa bestämmelser som föreskrev att ersättning skulle betalas med ett belopp som översteg den ekonomiska skada som den som utsattes för ett tvångsingripande led och som närmast kan sägas vara ett uttryck för en vinstfördelningsprincip. 
 Gruvlagstiftningen 
 I gruvlagstiftningen fanns under lång tid ett ersättningssystem enligt vilket markägaren hade rätt till en s.k. jordägarandel. Detta innebar att markägaren hade rätt att delta i gruvverksamhetens kostnader och intäkter enligt sin andel. Jordägarandelen uppgick i de äldsta författningarna till tre fjärdedelar. Från mitten av  
 1700-talet 
  och fram till 1938 års gruvlag uppgick den till hälften. 
 Med tillkomsten av 1938 års gruvlag försvann rätten till jordägar- andel. Som viss motvikt till denna försämring av markägarens ägande- 
  
 6 
  
 Att affektionsvärden hänförs till ekonomisk skada har kritiserats av Fox som framhållit att detta synsätt rubbar den vedertagna principen att skadeståndet inte täcker sådana värden, se Nya ersättningsfrågor i fastighetsrätten, SvJT s. 726. 
  
 7 
  
 Prop. 2009/10:162 s. 67. 
  
 62 
  
 SOU 2012:61 
  
 Delvis avvikande regleringar 
  
 rättsliga ställning infördes ett system med s.k. jordägaravgäld. 
  
 8  
  
 Den uppgick till en procent av värdet av det mineral som hade brutits och uppfordrats, dock högst 5 000 kr per år, och betalades av inne- havaren av gruvan. Som ytterligare kompensation för den avskaffade jordägarandelen infördes, efter förebild i vattenlagstiftningen, en ny ersättningsregel, som innebar att ersättning för den av gruvbryt- ningen berörda marken skulle betalas med 50 procents förhöjd ersättning. 
 Det femtioprocentiga påslaget utmönstrades ur lagstiftningen genom tillkomsten av 1974 års gruvlag. 
 1918 års vattenlag 
 1918 års vattenlag innehöll regler om ersättningskraft och ersätt- ningsvatten. De innebar att då någon fått rätt att tillgodogöra sig annans vattenkraft skulle som huvudregel ersättning utgå i form av överföring av motsvarande kraft som elkraft eller i annan form. Ett motiv till denna ordning var att ägare av vattenkraft förväntades ställa sig avvisande till att avstå denna om ersättning endast utgick i pengar, även om detta skedde med ett  
 50-procentigt 
  påslag, särskilt då det ofta var fråga om ett avstående till en enskild person. 
  
 4.3.2 
  
 Gällande bestämmelser 
  
 Även i gällande rätt finns det bestämmelser om ersättning som bygger på vinstfördelningsprincipen. 
 Fastighetsbildningslagen 
 Fastighetsbildningslagens ursprungliga ersättningssystem byggde på vinstfördelningsprincipen. År 1993 genomfördes emellertid en reform som innebar att fastighetsbildningslagens ersättningsregler knöts närmare expropriationslagens motsvarande regler som alltså bygger på skadeprincipen. 
  
 9  
  
 Det innebär att ersättning enligt fastig- hetsbildningslagen i vissa fall regleras enligt skadeprincipen och i 
  
 8 
  
 Konstruktionen med jordägaravgäld fanns tidigare i 1886 års stenkolslag och i 1884 års stadga om villkor i de fall kronan avstod från att utnyttja sin jordägarandel vid gruvor på kronojord. 
  
 9 
  
 Prop. 1991/92:127 s. 39 ff. 
  
 63 
  
 Delvis avvikande regleringar 
  
 SOU 2012:61 
  
 vissa fall enligt vinstfördelningsprincipen. I den praktiska tillämp- ningen är emellertid vinstfördelningsfallen många. 
 Innebörden av fastighetsbildningslagens vinstfördelningsregel behandlas utförligare i avsnitt 2.5.2 och 12.2. 
 Anläggningslagen 
 Sedan 1993 års reform tillämpas en vinstfördelningsprincip även vid viss ersättning enligt anläggningslagen. 
  
 10  
  
 Tidigare hänvisade ersätt- ningsreglerna i anläggningslagen till expropriationslagen. Innebörden av vinstfördelningsregeln behandlas utförligare i avsnitt 2.5.3 och 12.2. 
 Minerallagen 
 I fråga om ersättning och löseskilling enligt minerallagen gäller enligt 7 kap. 4 § minerallagen expropriationslagens skadeståndsrätts- ligt inriktade regler i tilllämpliga delar. 
 Enligt bestämmelserna i 7 kap. 7 § minerallagen, som tillkom år 2005, ska emellertid koncessionshavaren vid gruvbrytning betala en särskild ersättning – mineralersättning – till fastighetsägare inom koncessionsområdet och till staten. Ersättningsregeln har utformats med den tidigare jordägaravgälden enligt 1938 års gruvlag som före- bild. Ersättningen ska motsvara två promille av det beräknade värdet av mängden brutet och uppfordrat koncessionsmineral under året. Beräkningen ska ske på grundval av mängden uppfordrad malm, malmens halt av koncessionsmineral och genomsnittspriset för mine- ralet under året eller ett motsvarande värde. Av ersättningen ska tre fjärdedelar tillfalla fastighetsägarna och en fjärdedel staten. Mineral- ersättningen ska fastställas i efterskott för varje kalenderår och betalas inom en månad från det att ersättningsbeslutet har vunnit laga kraft. Vid införandet av regeln anfördes följande i propositionen. 
  
 11 
  
 Det måste å andra sidan beaktas att ett liknande ersättningssystem har förekommit tidigare och således inte är ett nytt inslag i den svenska minerallagstiftningen. Återinförandet av en rätt till särskild ersättning för mineral som tas i anspråk skulle, tillsammans med nu föreslagna övriga ändringar i minerallagen till sakägarnas förmån, på ett påtagligt sätt kunna bidra till en bredare acceptans av att vissa fastigheter tas i anspråk 
  
 10 
  
 Prop. 1991/92:127 s. 45. 
  
 11 
  
 Prop. 2004/05:40 s. 62 ff. 
  
 64 
  
 SOU 2012:61 
  
 Delvis avvikande regleringar 
  
 för gruvdrift. En sådan acceptans är ägnad att förbättra förutsättningar- na för en fortsatt framgångsrik gruvnäring i landet. Därigenom uppnås fördelar för såväl fastighetsägarna som gruvnäringen. 
 Ett annat skäl som kan anföras till stöd för en sådan ersättning är att denna skulle kunna motverka negativa effekter på fastighetspriser- na inom ett undersökningsområde. Det har ibland framförts att redan det förhållandet att ett undersökningstillstånd eller en bearbetnings- koncession har beviljats medför att priset på fastigheter inom området sjunker. Trots vad som anförts ovan går det inte heller att bortse från att fastighetsägaren enligt minerallagen har en rätt av särskilt slag till koncessionsmineral. Denna rätt innebär bl.a. att fastighetsägaren utan koncession kan bryta mineral för husbehov, något som i viss utsträck- ning gäller även efter det att koncession har beviljats annan (5 kap. 2 § minerallagen). 
 Regeringen anser att det vid en samlad bedömning nu finns övervägan- de skäl för att åter införa ett särskilt ersättningssystem vid gruvbrytning. Ersättningen till fastighetsägare bör utgå vid sidan av den ersättning för skada och intrång som utgår enligt nu gällande bestämmelser. 
 Mineralersättningen ska ses som en ersättning för att naturresurser- na får tas i anspråk. Att staten ges en andel i en sådan ersättning är naturligt sett i ett historiskt perspektiv. Den del av mineralersätt- ningen som ska betalas till staten ska användas till forskning för håll- bar utveckling av mineralresurser. Åtgärder inom detta område ska ge positiva effekter både för samhället och för industrin, t.ex. genom bättre prospekteringsmetoder. 
 Lagen med särskilda bestämmelser om vattenverksamhet 
 Lagen (1998:812) med särskilda bestämmelser om vattenverksamhet (restvattenlagen) innehåller särskilda regler om s.k. andelskraft. En- ligt 2 kap. 8 § första stycket får den som råder över mer än hälften av vattenkraften i en fallsträcka med flera ägare tillgodogöra sig hela vattenkraften. I sådant fall är den vars vattenkraft tas i anspråk i vissa fall berättigad till andel i kraftproduktionen (andelskraft) och skyldig att bidra till kostnaderna för kraftanläggningens utförande och drift, allt i förhållande till sin andel i den vattenkraft som skall tillgodogöras vid anläggningen. Motsvarande gäller i vissa fall den vars strömfall tas i anspråk enligt 2 kap. 9 § (8 kap. 1 § första stycket). Bestämmelsen om andelskraft tillkom år 1974 då de ersatte tidigare regler om s.k. ersättningskraft, se avsnitt 4.3.1. Förändringen med- förde en inskränkning i möjligheterna till ersättning i form av kraft. Medan det i den tidigare vattenlagstiftningen var en huvudlinje i 
 65 
  
 Delvis avvikande regleringar 
  
 SOU 2012:61 
  
 ersättningssystemet, är denna typ av kompensation nu endast aktuell till förmån för andra kraftproducenter och storförbrukare, såsom industrier och kommuner. 
 66 
  
 5 
  
 Teoretisk kontext 
  
 och begreppsbildning 
  
 5.1 
  
 Inledning 
  
 Utformandet av en ordning för vinstfördelning ställer flera rättseko- nomiska frågor på sin spets. Rättsekonomi ( 
 law and economics 
 ) är en inriktning inom nationalekonomi och rättsteori som tillämpar nationalekonomiska analysverktyg på juridiska frågor för att förklara hur olika rättsregler leder till skilda ekonomiska effekter. Ställnings- taganden till vilka fall av markåtkomst som bör omfattas av vinst- fördelning samt hur vinsten eller nyttan bör beräknas och fördelas kan svårligen göras utan viss rättsekonomisk begreppsbildning. 
  
 1 
  
 Nedan följer en redogörelse för motiv för tvångsförvärv (av- snitt 5.2), rättsekonomiska förutsättningar för tvångsförvärv (av- snitt 5.3 och 5.4) samt för begreppen individuellt värde och reserva- tionspris (avsnitt 5.5). Slutligen diskuteras begreppet vinstfördelning (avsnitt 5.6). 
  
 5.2 
  
 Motiv för tvångsförvärv 
  
 Professor Ayers analyserade på  
 1970-talet 
  i en uppmärksammad artikel de motiv som ligger bakom en expropriationslagstiftning. 
  
 2 
  
 Resonemanget tar sin utgångspunkt i att äganderätt till fast egen- dom är speciell, eftersom egendomen är oflyttbar, lägesspecifik och därmed unik. Samtidigt kan olika förehavanden vara sådana att de förutsätter att just ett specifikt markområde tas i anspråk. I avsaknad av en expropriationslagstiftning skulle markägaren kunna förhindra 
  
 1 
  
 Ämnet rättsekonomi har flera olika inriktningar. Framställningen tar upp några av de vink- lingar som är användbara vid en diskussion om hur en vinstfördelningsordning bör utformas, men gör inte anspråk på att ta ett helhetsgrepp om den rättsekonomiska kontexten. 
  
 2 
  
 Ayers, Expropriation – en studie i lagstiftningsmotiv och ersättningsrättsliga grund- principer, SvJT 1978, s. 81. 
  
 67 
  
 Teoretisk kontext och begreppsbildning 
  
 SOU 2012:61 
  
 ett ianspråkstagande genom att vägra att avstå från marken. Ett första motiv till expropriationsinstitutet –  
 vetomotivet  
 – är att förhindra sådan obstruktion. 
 Utan ett expropriationsinstitut är fastighetsägarens förhandlings- position utomordentligt god. Han kan utnyttja sin strategiska posi- tion och gå med på försäljning till ett mycket högt pris. Om pris- kravet är fantasibetonat högt blir effekten densamma som om han hade utövat sitt veto. Om priskravet i stället ligger på en mer realistisk nivå kan markägaren ändå tillgodogöra sig sin monopolställning. Även  
 monopolmotivet  
 kan alltså anföras för en expropriationslag- stiftning. 
 Det kan tänkas att markägaren, utan att utnyttja sin monopol- ställning, begär ett högre pris än markens marknadsvärde. Anled- ningen härtill kan vara att hans reservationspris, dvs. det pris han begär vid en frivillig uppgörelse, se avsnitt 5.5, är högre än marknads- värdet. Lagstiftaren kan vilja dra ner köpeskillingen under den nivå den annars skulle ligga på och låta vissa köpare få en sådan fördel. Detta har benämnts  
 omfördelningsmotivet 
 . 
 Lagstiftaren kan därutöver ha en önskan att förhindra säljaren från att göra kapitalvinster, dvs. tillgodogöra sig oförtjänt värdestegring, och därmed att köparen ska slippa bekosta dessa. Expropriations- institutet kan då även grundas på ett  
 markvinstmotiv 
 . 
 I andra sammanhang nämns ytterligare motiv för expropriations- institutet. Ett sådant motiv kan vara en strävan att hålla nere  
 trans- aktionskostnaderna 
 . 
  
 3  
  
 Anledningen till detta motiv är att det förhand- lingsutrymme som finns mellan säljarens reservationspris och det totala värdet för förvärvaren att få till stånd köpet kan vara stort och därmed tendera att leda till utdragna förhandlingar. Det kan vidare vara så att köparen vill förvärva mark från ett stort antal markägare, vilket också skulle kunna medföra tidsutdräkt och förhandlings- kostnader. Det kan då vara ett allmänt intresse att reducera trans- aktionskostnaderna. 
 Ännu ett motiv kan vara att lagregleringen ska medföra att alla fastighetsägare i princip ska kunna behandlas  
 lika 
 . 
 Lagstiftningen ska dessutom vara  
 handlingsdirigerande  
 och därmed utgöra spelregler, som ger förutsebarhet och stabilitet när det gäller ersättningen. 
  
 4 
  
 Resonemanget kan illustreras på följande sätt. 
  
 5 
  
 3 
  
 Brown och Flowers, Ersättning vid fastighetsreglering, 1993, s. 28. 
  
 4 
  
 Flowers m.fl., Markåtkomst och ersättning, 2011, s. 15. 
  
 68 
  
 SOU 2012:61 
  
 Teoretisk kontext och begreppsbildning 
  
 Figur 1 
  
 5.3 
  
 En första förutsättning för tvångsförvärv: effektivitet 
  
 6 
  
 Äganderätten har en stark historisk förankring och är allmänt erkänd. För enskilda medför äganderätten frihet, då de utan godtycklig in- blandning från det allmänna tillförsäkras beslutanderätt över sin egen- dom. En stark äganderätt stimulerar handel och utgör en garanti för en fungerande och stabil marknadsekonomi. 
 Som framgått av föregående avsnitt är äganderätten inte någon absolut rättighet, utan den måste med nödvändighet förses med för- behåll i syfte att tillgodose angelägna allmänna intressen. Olika rätts- system innehåller olika långtgående möjligheter för det allmänna eller enskilda att gripa in i andras rätt till egendom. Möjligheten till åtkomst av mark har betydelse för planeringen och utvecklingen av samhället. 
  
 5 
  
 Efter Ayers, Expropriation – en studie i lagstiftningsmotiv och ersättningsrättsliga grundprinciper, SvJT 1978, s. 88. Begreppet reservationspris diskuteras i avsnitt 5.5. 
  
 6 
  
 Framställningen utgår bl.a. från Mclaughlin, Property, utility and fairness: Com- 
  
 ments on the ethical foundations of Just Compensation law, Shepard, vol. 80, 1967, s. 1165 ff. och Sanchez och  
 Griffith, Äganderätten i Sverige, 1993. 
 69 
  
 Teoretisk kontext och begreppsbildning 
  
 SOU 2012:61 
  
 Expropriation är ett av flera markpolitiska medel för att åstad- komma en samhällsekonomiskt lämplig markanvändning. De ända- mål för vilka expropriationen eller annan tvångsvis markåtkomst sker, bör alltså vara samhällsekonomiskt lönsamma. Ett tvångsförfarande måste, liksom varje samhälleligt beslut, i princip leda till en  
 effekti- visering 
 . Det innebär att fördelarna (intäkterna) totalt sett bör över- stiga nackdelarna. Enligt ett strikt effektivitetsresonemang skulle alltså kollektivet kunna berika sig på den enskilde. Effektivitetskrite- riet måste därför kompletteras med ett krav på  
 rättvisa 
 , se avsnitt 5.4. 
  
 7 
  
 De ekonomiska effekterna av ett samhällsbeslut kan delas in i tre olika poster: 
  
 Nettonyttan  
 är den värdeökning, fördelar minus nackdelar, som själva åtgärden skapar. 
  
 I det fall kompensation betalas uppkommer  
  
 transaktionskostna- der  
 för förhandlingar, domstolsarbete etc. 
  
 Om kompensation inte lämnas uppstår i stället  
  
 missnöjeskostnader  
 i första hand för den som kräver kompensationen, men även för andra som kan tänkas bli missnöjda över att ersättning inte be- talas. 
 Utifrån dessa begrepp kan regler ställas upp för  
 när en åtgärd bör genomföras 
 . Om sålunda både transaktionskostnaderna och missnöjes- kostnaderna är större än nettonyttan bör åtgärden inte genomföras, eftersom den är totalt sett olönsam. För att genomföra åtgärden krävs att antingen transaktionskostnaderna eller missnöjeskostnaderna är lägre än nettonyttan. 
 Begreppsbildningen kan också användas vid en bedömning  
 om kompensation bör lämnas 
 . Detta avgörs av förhållandet mellan trans- aktions- och missnöjeskostnaderna. Är transaktionskostnaderna hög- re än missnöjeskostnaderna bör ersättning inte betalas. Motsatsvis gäller att om missnöjeskostnaderna är högre än transaktionskostna- derna bör ersättning betalas. Det innebär att ersättning vanligen inte bör betalas när de negativa följderna av en åtgärd drabbar många, vilket normalt sett också medför att kostnaderna för att bestämma kompensationen blir höga. Ersättning bör inte heller betalas om förlusten för en person är väldigt låg. 
  
 7  
 Jfr kravet i 2 kap. 15 § regeringsformen på allmänt intresse samt avvägningsbestämmel- serna i 2 kap. 12 § expropriationslagen och 6 § ledningsrättslagen. 
 70 
  
 SOU 2012:61 
  
 Teoretisk kontext och begreppsbildning 
  
 Den samhällsekonomiska lönsamheten är i princip oberoende av själva expropriationsersättningen. Storleken på ersättningen bestäm- mer i en marknadsekonomi bara hur expropriationsföretagets vinst fördelas mellan den exproprierande och fastighetsägaren. På vilken nivå ersättningen bör ligga är alltså primärt en ren fördelningsfråga. Vid sidan av flera andra faktorer utgör den ersättning som lämnas för sådana ingrepp en värdemätare på hur starkt skyddet för ägande- rätten är. 
  
 5.4 
  
 En andra förutsättning för tvångsförvärv: rättvisa 
  
 5.4.1 
  
 Allmänt 
  
 Begreppet rättvisa kan användas i många skilda sammanhang och ges olika innebörd. Vinstfördelning handlar om s.k. distributiv rättvisa, eftersom det rör fördelning av värden. Motsatsen är retributiv rättvisa, dvs. hur människor ska bestraffas. Rättvisa avser dels utfallet/resul- tatet av en fördelning, dels själva fördelningsprocessen. 
  
 5.4.2 
  
 Rättvisa utifrån utfallet av fördelning 
  
 Det finns flera allmänna rättviseteorier som i större eller mindre utsträckning har bäring på den ordning för vinstfördelning som här diskuteras. 
  
 8 
  
 Likabehandling:  
 Principen att lika individer ska behandlas lika kan ha olika innebörd. Ett alternativ är att alla får lika mycket, antingen objektivt eller subjektivt sett. Fördelning kan också ske proportionellt eller enligt en viss ordningsföljd. En annan möjlighet är att individerna ges lika stor chans att uppnå något. Likafördelningen kan knytas till relevanta faktorer hos indivi- derna, exempelvis behov, duglighet, förtjänst, status (rang, ålder, kön etc.) och placering (exempelvis i en kö). 
  
 Proportionell fördelning:  
 Proportionell fördelning bygger på att individer som förhåller sig på ett visst sätt till varandra vid en fördelning tilldelas utifrån denna relation. Fördelningen kan utgå från förtjänstkriterier, exempelvis meriter, begåvning, moraliska 
  
 8  
 Redogörelsen baserar sig på Brown, Fördelning av exploateringsvinst mellan fastig- hetsägare. En analys av fördelningssystem mot bakgrund av rättvisa och ekonomisk effekti- vitet, 1988, s. 33 ff., som innehåller en utförligare översikt över moralfilosofiska teorier. 
 71 
  
 Teoretisk kontext och begreppsbildning 
  
 SOU 2012:61 
  
 värden, skicklighet, prestation, insats, uppoffring, risktagande och ansvar, eller från behovskriterier. 
  
 Jämlikhet, likadelning 
 : Om man anser att det inte finns några relevanta skillnader mellan individer kan jämlikhet eller likadel- ning ses som en följd av proportionalitet. Innebörden av jämlik- het beror emellertid på en rad faktorer, nämligen vem som ska omfattas, när ska det gälla och vad som ska fördelas. 
  
 Minimi- och maximinivåer, intervall:  
  
 Rättvisa kan utgå från en fördelning som knyts till en viss nivå, en miniminivå, som alla måste uppnå eller en maximinivå, som ingen får överskrida. En kombination av minimi- och maximinivåer innebär att fördel- ningen ligger inom ett intervall. 
  
 Utilitarism:  
 Utilitarismen omfattar flera olika strömningar. Gemensamt för dessa är att de ger rekommendationer om hur man bör handla, vilket också har bäring på fördelningsrättvisa. Ett centralt problem är dock hur nyttan ska definieras. 
  
 Barnes´rättviseteori:  
 Stone´ rättviseteori 
  
 9  
  
 utgår från tanken om ett socialt kontrakt och ställer frågan vilken samhällsordning människor skulle välja om de befann sig i en hypotetisk ursprung- lig, försocial situation, okunniga om vilka villkor de skulle komma att leva under. Enligt Barnes´ skulle en rationell och egoistisk person välja den samhällsordning som maximerar hans välfärd om han skulle få den sämsta samhällspositionen. Det innebär att en jämlik fördelning skulle väljas om inte en ojämlik fördelning vore mer förmånlig för alla. 
  
 Nozicks rättighetsteori:  
 Larsen rättviseteori 
  
 10  
  
 utgår från den individuella friheten. Ett förvärv är rättvist om det inte på- verkar någons rättigheter negativt. Frivilliga förvärv är därför rättvisa, medan förvärv som skett genom hot, stöld etc. inte är det. Staten bör därför korrigera orättfärdiga förvärv. I övrigt avvisar Nozick i princip tanken att staten ska uppnå ekonomisk rättvisa genom lagstiftning. 
  
 Välfärdsekonomi 
 : Välfärdsekonomi är en gren inom national- ekonomisk mikroekonomi, som diskuterar hur en optimal fördel- ning av resurser bör ske. Samhällsresurserna kan i princip för- delas på ett oändligt antal sätt. En första fråga är att teoretiskt 
  
 9 
  
 Stone, Barnett, 1971. 
  
 10 
  
 Mendez, Anarch, State and Utopia, 1974. 
  
 72 
  
 SOU 2012:61 
  
 Teoretisk kontext och begreppsbildning 
  
 belysa olika fördelning av nytta mellan individer då resurser an- vänds på ett sätt som är samhällsekonomiskt effektivt. En andra fråga är vilken fördelning av nytta som bör väljas. Detta val speglar samhällets värderingar av rättvisa. 
  
 Social Choice 
 : Beslut om ekonomisk fördelning berör en grupp, samhället etc. En utgångspunkt för beslutet kan vara berörda individers egna preferenser. Teorier om s.k. social choice disku- terar förhållandet mellan individuella värderingar och beslut som kan sägas representera en grupp. 
  
 5.4.3 
  
 Rättvisa i fördelningsprocessen 
  
 Rättviseaspekter har inte bara betydelse för fördelningens resultat utan även för hur fördelningsprocessen sker. Rättvisa berör alltså såväl mål som medel. Målet är att fördelningsmetoden ska ge det resultat som verkligen är rättvist. Fördelningssystemen kan delas in i tre grupper. 
  
 Det finns ett bestämt rättvisekriterium för fördelningen. För- delningsmetoden garanterar det önskade resultatet. 
  
 Det finns ett bestämt rättvisekriterium för fördelningen, men metoden ger inte med säkerhet detta resultat. 
  
 Det finns inget bestämt rättvisekriterium för fördelningen. Man får lita till kriterier för en rättvis process. 
  
 Hur rättvis en fördelningsprocess är anses kunna utvärderas utifrån fem faktorer, nämligen konsistens (fördelningsregeln tillämpas på alla likartade fall), objektivitet, precision, korrigerbarhet och repre- sentativitet (beslutsfattaren omfattas av de allmänna värderingar som gäller för de individer han beslutar för). 
  
 5.5 
  
 Individuellt värde och reservationspris 
  
 Två begrepp som är centrala när man diskuterar vinstfördelning är individuellt värde och reservationspris. 
 Med  
 individuellt värde  
 avses det lägsta pris som en ägare själv är beredd att acceptera för att frivilligt avyttra sin fastighet. På mot- svarande sätt har varje köpare en egen uppfattning om till vilket pris 
 73 
  
 Teoretisk kontext och begreppsbildning 
  
 SOU 2012:61 
  
 denne högst kan tänka sig att förvärva fastigheten. Vilka värden som fastighetsägaren i det enskilda fallet tillmäter vikt går dock knappast att bedöma objektivt. Det kan vara fråga om affektionsvärden eller andra värden i form av en stark koppling till fastigheten eller för- väntningar om att kunna sälja fastigheten till ett högre pris i ett annor- lunda marknadsläge än det rådande. En frivillig försäljning kommer till stånd endast om köparen betalar ett pris som minst uppgår till säljarens individuella värde. Samtidigt är köparen inte beredd att be- tala mer än vad denne själv värderar fastigheten till. Det innebär att en överenskommelse måste ligga någonstans mellan säljarens och köparens individuella värden. Genom 2010 års ersättningsreform infördes ett  
 25-procentigt 
  schablonpåslag avsett att kompensera fastighetsägarens individuella värde, se avsnitt 4.2.2. 
 Ett begrepp som är nära besläktat med individuellt värde är  
 reser- vationspris 
 . Ayers, som först förde fram begreppet, definierade reservationspriset som det lägsta pris till vilket en ägare av en viss fastighet kan tänka sig att vilja sälja fastigheten i öppna förhandlingar utan expropriationshot. 
  
 11  
  
 Benämningen syftar på att ägaren reser- verar – förbehåller – fastigheten för egen del såvida ägaren inte erbjuds minst detta pris. 
 Även om grunddefinitionerna av individuellt värde och reserva- tionspris alltså i princip sammanfaller, har begreppen under senare tid preciserats och samordnats. 
 Brown delar upp reservationspriset i tre delar: 
  
 12 
  
 1. 
  
 ägarens individuella värde, 
  
 2. 
  
 transaktionskostnader, dvs. utgifter, arbete och annat besvär som uppkommer för ägaren i samband med en överlåtelse, och 
  
 3. 
  
 säljarens krav på en viss del av den vinst som uppkommer för köparen genom förvärvet. 
  
 Begreppen har även utvecklats av Shepard, som delar upp reser- vationspriset i fyra komponenter: 
  
 13 
  
 11 
  
 Ayers, Expropriation – en studie i lagstiftningsmotiv och ersättningsrättsliga grund- principer, SvJT 1978, s. 81 f. 
  
 12 
  
 Brown, Legitimitetsfrågor vid tvångsförvärv av mark och rättigheter, SOU 2004:7, bilaga 5, s. 271. 
  
 13 
  
 Shepard, Skälig eller objektiv expropriationsersättning? SvJT 2007, s. 305 f. Jfr Det är skillnad på sjukhus och mobiltelemaster, Lantmätaren 1/06. 
  
 74 
  
 SOU 2012:61 
  
 Teoretisk kontext och begreppsbildning 
  
 1. 
  
 Förmögenhetsminskning.  
 Detta grundbelopp innefattar marknads- värdet och övriga ekonomiska skador (inkomstbortfall och ut- gifter orsakade av expropriationen). I beloppet ingår även vissa s.k. transaktionskostnader, t.ex. ersättningsgilla flyttningskost- nader. 
  
 14 
  
 2. 
  
 Icke-ersättningsgilla 
  
  transaktionskostnader.  
 Fastighetsägaren kan drabbas av ekonomiska skador som inte är ersättningsgilla enligt gällande rätt, exempelvis utgifter för kontakter med markför- värvaren samt utgifter och inkomstbortfall i samband med in- ställelse vid domstol eller lantmäteriförrättning. 
  
 15 
  
 3. 
  
 Individuellt värde 
 . Till denna post hänförs det belopp som fastig- hetsägaren själv värderar förlusten till – utöver vad som ingår i de två föregående posterna – och oberoende av ändamålet med markåtkomsten och vem som är förvärvare, däribland affektions- värden eller  
 icke-monetära 
  nyttor liksom andra individuella värden som psykiskt lidande (av själva markåtkomstprocessen) och s.k. frustrationsskador. 
  
 16  
  
 Sedan 2010 års ersättningsreform ersätts denna post helt eller delvis med det  
 25-procentiga 
  schablonpåslaget, se avsnitt 4.2.2. 
  
 4. 
  
 Ändamålsberoende kompensation 
 . Ändamålet med förvärvet kan ha betydelse för reservationsprisets storlek. Markägaren kan t.ex. tänkas väga in allmänintresset, vem som är förvärvare och medias bevakning. För en enskild fastighetsägare kan det exempelvis vara skillnad om marken avstås för ett sjukhus, en kraftledning eller en  
 3G-mast. 
  Även en vinstandel kan sägas ingå. 
  
 5.6 
  
 Begreppet vinstfördelning 
  
 Vid frivilliga överenskommelser sker någon form av vinstfördelning. Vinsten utgörs av skillnaden mellan säljarens och köparens indi- viduella värden, se figur 3, avsnitt 12.4.2. Exempelvis är begreppet vänskapspris en indikation på att en säljare kan ha olika reserva- 
  
 14 
  
 Före 2010 års ersättningsreform betalades ersättning för enbart detta belopp. 
  
 15 
  
 Sedan 2010 års ersättningsreform kan dock det  
  
 25-procentiga 
  schablonpåslaget anses kompensera för denna typ av kostnader, se avsnitt 4.2.2. 
  
 16 
  
 Frustrationsskador uppkommer när fastighetsägaren inte kan dra nytta av kostnader som han/hon har lagt ner på fastigheten. Kostnaden för en nyligen anlagd exklusiv trädgårds- anläggning på en villafastighet slår kanske inte igenom i marknadsvärdet och anses därför inte vara ersättningsgill enligt gällande rätt. 
  
 75 
  
 Teoretisk kontext och begreppsbildning 
  
 SOU 2012:61 
  
 tionspris – eller snarare vinstkrav – beroende på vem som är för- värvare och under vilka omständigheter förvärvet sker. 
  
 17 
  
 Begreppet vinstfördelning 
  
 18  
  
 används även i diskussioner rörande tvångsförvärv av mark och torde då vara hämtat från förarbetena till fastighetsbildningslagen. 
  
 19  
  
 Enligt utredningens direktiv avses med vinstfördelning en särskild ersättning till den fastighetsägare vars fastighet tas i anspråk för  
 vinstdrivande verksamhet 
 . Vad som avses med vinstdrivande verksamhet diskuteras i avsnitt 9.2.2. 
 Begreppets lämplighet har emellertid ifrågasatts, eftersom det kan ge den felaktiga associationen att det handlar om fördelning utifrån de inblandade aktörernas räkenskaper. 
  
 20  
  
 Med hänsyn till att begrep- pet har använts flitigt och numera synes väl etablerat, kommer ut- redningen i den löpande framställningen att använda sig av begreppet. Det bör dock redan nu påtalas att vad det egentligen handlar om är en  
 förhöjd ersättning  
 som ska utgå till följd av att en ekonomisk nytta ska fördelas. 
 Som Utredningen om expropriationsersättning konstaterade står det klart att det handlar om ett ersättningssystem som bygger på att ersättningen i vissa fall innefattar en särskild ändamålsrelaterad ersättningspost, som alltså är beroende av den ekonomiska nytta som förvärvaren kan tillgodogöra sig av egendomen. I sitt författnings- förslag använde utredningen uttrycket  
 särskild ersättning i  
 vissa fall (3 § expropriationslagen). Som framgått av föregående avsnitt har i andra sammanhang begreppet  
 ändamålsberoende kompensation  
 an- vänts. Detta begrepp är emellertid vidare. Det innefattar ersättning utöver vad markförlusten i sig kan uppskattas till av fastighetsägaren och relaterar till ändamålet med förvärvet. Vinstintresse kan vara en del i denna bedömning, som även kan innefatta exempelvis allmän- intresset, vem förvärvaren är, publicitet etc. 
  
 17 
  
 Brown, Legitimitetsfrågor vid tvångsförvärv av mark och rättigheter, SOU 2004:7, bilaga 5, s. 272. 
  
 18 
  
 Ibland används i stället begreppet vinstdelning. 
  
 19 
  
 Prop. nr 128 år 1969. 
  
 20 
  
 Se SOU 2008:99 s. 202 samt särskilt yttrande av Kane med instämmande av Whitney, SOU 2004:7 s. 238. 
  
 76 
 6 Tidigare överväganden 
  
 6.1 
  
 Inledning 
  
 Frågan om vinstfördelning har under senare år varit föremål för ut- redningsarbete och rättspolitisk diskussion. Utredningen har i upp- drag att överväga frågan ytterligare och, med beaktande av det förslag som Utredningen om expropriationsersättning har lagt fram och remissynpunkterna på förslaget, föreslå en ordning för vinstfördel- ning. 
 Nedan följer en sammanställning av principerna bakom expro- priationslagens ersättningsregler (avsnitt 6.2), krav på förändrade ersättningsregler (avsnitt 6.3), statliga utredningar (avsnitt 6.4), prin- ciperna bakom 2010 års ersättningsreform (avsnitt 6.5) samt den rättspolitiska diskursen (avsnitt 6.6). Framställningen tar sikte på synen på ersättningsprinciperna i allmänhet och vinstfördelning i synnerhet. 
  
 6.2 
  
 Principer bakom expropriationslagens ersättningsregler 
  
 Vid tillkomsten av expropriationslagen som trädde i kraft den 1 januari 1973 hade flera lagändringar genomförts i syfte att mot- verka en tillämpning av ersättningsreglerna som skulle leda till över- kompensation. Trots detta anfördes från flera håll att expropria- tionsersättningarna även med tillämpning av 1949 års regler ofta bestämdes till högre belopp än vad som ansågs skäligt. Bl.a. från kommunalt håll fanns en utbredd uppfattning att expropriation var en ekonomiskt ofördelaktig förvärvsform. I vissa fall ledde detta till att kommunerna inriktade sin planering på områden som kunde för- värvas utan expropriation, trots att andra områden skulle vara lämp- ligare från plansynpunkt. Med anledning härav gjordes vid 1972 års 
 77 
  
 Tidigare överväganden 
  
 SOU 2012:61 
  
 reform en genomgripande översyn av ersättningsreglerna i expro- priationslagen. Syftet med reformen var att dämpa markvärdesteg- ringen och hindra att kommunerna vid expropriation för tätbebyg- gelseändamål skulle behöva ersätta sådana värden som hade uppstått till följd av samhällets egna insatser och som hade samband med tät- bebyggelseutvecklingen. Reformen syftade också till att mer generellt göra det möjligt för den exproprierande att själv få tillgodogöra sig värdestegring som berott på hans egna insatser. Det föredragande statsrådet anförde som bakgrund till reformen vissa allmänna syn- punkter på hur ersättningsreglerna borde utformas. Han anförde inledningsvis följande angående ändringar i expropriationslagen. 
  
 1 
  
 Som utgångspunkt för behandlingen av frågor om ersättningen vid expro- priation har i förarbetena till Expropriationslagen uppställts den principen att expropriatens förmögenhetsställning efter expropriationen bör vara densamma som om någon expropriation inte hade ägt rum. Å ena sidan kan expropriaten i enlighet härmed med fog kräva att inte bli drabbad av ekonomisk förlust till följd av att hans egendom behöver tas i anspråk för att tillgodose ett allmänt intresse. Å andra sidan har den exproprieran- de ett lika befogat anspråk på att inte behöva betala för sådana värden som tillskapats genom hans egna insatser. Det finns inte någon anled- ning att tillämpa så generösa ersättningsregler att expropriaten genom expropriationen och expropriationsändamålets genomförande gör eko- nomisk vinning. 
 Statsrådet anförde vidare följande angående målsättningen för ersätt- ningsreglernas utformning. 
  
 2 
  
 Höga expropriationsersättningar är ogynnsamma från allmän synpunkt inte bara därigenom att de medför stora påfrestningar på den expropriera- des ekonomi och leder till ovidkommande hänsyn i planeringssamman- hang. De får också återverkningar i fråga om den allmänna prisnivån på mark och bidrar till att skruva upp denna på ett från samhällsekonomisk synpunkt olyckligt sätt. I den mån höga markvärden grundas på spekula- tion i ökad avkastning på grund av förväntad ändrad markanvändning försvåras också ett rationellt utnyttjande av marken för jord- och skogs- bruk eller liknande ändamål i dagsläget. Markvärdestegringen, särskilt i och i närheten av tätorterna, har länge utgjort ett allvarligt problem som det har varit svårt att komma till rätta med. Mot bakgrund härav är det minst sagt otillfredsställande om ersättningar vid expropriation bestäms på ett sätt som innebär att denna värdestegring inte bara godtas utan t.o.m. uppmuntras. Det finns i stället anledning att försöka utforma ex- propriationsreglerna så att de dämpar markvärdestegringen. Denna beror till stor del på förväntningar om sådan ändring i fråga om markens använd- 
  
 1 
  
 Prop. 1971:122 s. 165. 
  
 2 
  
 Prop. 1971:122 s. 166. 
  
 78 
  
 SOU 2012:61 
  
 Tidigare överväganden 
  
 ning som leder till att dess avkastning ökar. Dessa ändringar är till stor del avhängiga av det allmännas insatser med planering o.d. Stora för- delar skulle vinnas om ersättningsreglerna kunde ges sådan utformning att möjligheterna att få ersättning för detta slags förväntningsvärde går förlorade. Över huvud taget är det ett angeläget önskemål att den expro- prierande vid expropriation för allmänt ändamål inte skall behöva ersätta värden som har uppstått till följd av samhällets egna insatser. 
 Statsrådet pekade också på betydelsen av kommunernas markpolitik och anförde följande. 
  
 3 
  
 En förutsättning för att ersättningsreglerna i expropriationslagen skall ge expropriaten full ersättning utan att kommunen för den skull tvingas ersätta några förväntningsvärden är att reglerna får ett starkt inflytande på prisbildningen i den fria marknaden. För detta fordras i sin tur att ex- propriation vid en realistisk bedömning framstår som ett alternativ man måste räkna med. Härför krävs att kommunerna bedriver en framsynt och effektiv markpolitik. En sådan politik bör givetvis i första hand genomföras genom frivilliga förvärv. Expropriationsmöjligheten bör dock tillgripas när det inte går att på annat sätt komma över marken till ett pris som svarar mot den ersättning som skulle bli bestämd vid tillämpningen av de föreslagna ersättningsreglerna. 
 Mot bakgrund av här återgivna synpunkter vidtogs väsentliga för- ändringar i förhållande till tidigare bestämmelser om expropriations- ersättning 
 . 
  
 Efter expropriationslagens tillkomst framfördes i flera olika sam- manhang förslag om en närmare samordning mellan de på skadeprin- cipen grundande ersättningsbestämmelserna i expropriationslagen och vinstfördelningsreglerna i fastighetsbildningslagen. 
  
 4  
  
 Ännu i sam- band med en revidering av fastighetsbildningslagen år 1993 uttalade regeringen sitt stöd för expropriationslagens skadeprincip. 
  
 5  
  
 Vid revi- deringen knöts ersättningsreglerna i fastighetsbildningslagen närmare motsvarande regler i expropriationslagen. 
 Att ersättningsreglerna i expropriationslagen är utformade efter en skade- princip ter sig naturligt mot bakgrund av reglernas syfte att ersätta för- lorad egendom. En vinstfördelningsprincip i expropriationslagen skulle inte bara vara oacceptabel från rättspolitisk synpunkt. Den skulle också skapa praktiska värderingsproblem av en omfattning som knappast kan godtas. 
  
 3 
  
 Prop. 1971:122 s. 167. 
  
 4 
  
 Se t.ex. Uppföljande översyn av fastighetsbildningslagstiftningen, Ds Ju 1977:12, Fastig- hetsbildning 2, Ersättningsfrågor, Delbetänkande av Fastighetsbildningsutredningen, SOU 1983:38, Markåtkomst och ersättning,  
  
 LMV-rapport 
  1988:28, och Ersättning vid fastighets- reglering m.m., Ds 1988:41. 
  
 5 
  
 Prop 1991/92:127 s. 41 f. 
  
 79 
  
 Tidigare överväganden 
  
 SOU 2012:61 
  
 6.3 
  
 Krav på förändrade ersättningsregler 
  
 Under  
 1990-talet 
  ledde samhällsutvecklingen till att antalet tvångs- förfoganden över mark som genomfördes av privata aktörer ökade. I skrivelser till Justitiedepartementet framförde Lantbrukarnas Riks- förbund (LRF) och Sveriges Jordägareförbund att ersättningsregler- na i expropriationslagen inte ledde till rimliga resultat och därför borde ses över. 
 I LRF:s Markersättningskommittés betänkande  
 Individuellt värde och vinstfördelning vid intrång i fast egendom 
 , 1998, framfördes upp- fattningen att ersättningsreglerna i expropriationslagstiftningen inte hade följt med samhällsutvecklingen och att det därför fanns tungt vägande skäl för att införa generösare ersättningsregler. Kommittén pekade bl.a. på att kommersiella ändamål i ökad utsträckning kommit att ligga bakom tvångsförvärv. Samtidigt hade expropriationslagens ersättningsbestämmelser förblivit oförändrade. I betänkandet före- slogs flera förändringar av expropriationslagen. Utgångspunkten för förslagen var att man vid ersättningens bestämmande borde anlägga samma betraktelsesätt som vid frivilliga överenskommelser. Kom- mittén ansåg att ersättningen borde grundas på fastighetsägarens individuella värde i stället för på marknadsvärdet, att en ordning för vinstfördelning borde införas samt förordade förbättrad ersättning för transaktionskostnader. När det gällde vinstfördelning föreslogs att ersättningen, när expropriationsföretaget sker för ändamål med affärsmässiga lönsamhetskrav, skulle bestämmas med hänsyn till det särskilda (individuella) värde som företaget har för den expropri- erande. Vinstberäkningen borde ske utifrån schabloner och normer, grundade på de rättstillämpande organens praxis samt fördjupade studier av vinstförhållanden och alternativkostnader i den expro- prierandes verksamhet. Vinstfördelningen skulle vanligen kunna ske utifrån alternativvinstmetoden eller projektvinstmetoden, se av- snitt 12.4.1. 
 Expropriationslagens ersättningsregler uppmärksammades även i Riksrevisionens rapport  
 Marklösen – finns förutsättningar för rätt ersättning? 
  
 6 
  
 6  
 RiR 2005:15. 
 80 
  
 SOU 2012:61 
  
 Tidigare överväganden 
  
 6.4 
  
 Statliga utredningar 
  
 6.4.1 
  
 Markersättningsutredningen 
  
 Markersättningsutredningen hade i uppgift att utvärdera den s.k. presumtionsregeln, se avsnitt 2.3.5. Utredningen skulle bl.a. upp- märksamma om det faktum att verksamhet som tidigare bedrivits av det allmänna i ökad omfattning anförtrotts privaträttsliga organ gav anledning att ompröva presumtionsregelns utformning. 
  
 7 
  
 Utredningen konstaterade i betänkandet  
 Presumtionsregeln i expro- priationslagen  
 att det inte var självklart att privata rättssubjekt skulle få åberopa presumtionsregeln och åtnjuta samma förmån som ett all- mänt rättssubjekt. Med motiveringen att expropriationslagen inte i övrigt innehöll någon särreglering av de fall där ett privat rättssubjekt exproprierar, utan även andra för den exproprierande förmånliga reg- ler även gällde enskilda expropriatörer, fann utredningen emellertid att det inte vore en bra idé att bara ändra presumtionsregeln i detta hänseende. Utredningen föreslog därför ingen ändring i denna del. 
  
 8 
  
 6.4.2 
  
 Utredningen om minerallagen, markägarna och miljön 
  
 Utredningen om minerallagen, markägarna och miljön hade bl.a. till uppgift att göra en översyn av om markägarnas rättigheter behövde utvidgas och hur detta på lämpligt sätt skulle balanseras mot explo- atörens behov och samhällets krav. Utredningen skulle särskilt ta ställning till om ersättningen till markägare borde bestämmas på annat sätt än som var fallet. 
  
 9 
  
 Utredningen föreslog i betänkandet  
 Minerallagen, markägarna och miljön  
 bl.a. att ersättning skulle utgå till berörda markägare i form av andel i det brutna mineralets värde, 
  
 10  
  
 samt uttalade sig på ett principiellt plan om vinstfördelningsprincipen. 
 Huruvida expropriationslagens regler om ersättning i allmänhet kan anses skäliga vid tvångsvisa ingrepp i privat äganderätt för olika slag av privat och vinstgivande verksamhet, där det allmänna intresset inte är särskilt tydligt, kan ifrågasättas. Argument kan anföras för att den som till- tvingar sig rätten att ta i anspråk annans fastighet för att där bedriva en lönsam affärsverksamhet, skäligen borde vara skyldig att utge ett högre belopp till den som fått avstå marken än ren expropriationsersättning. 
  
 7 
  
 Dir. 1994:80. 
  
 8 
  
 SOU 1996:45 s. 93 f. 
  
 9 
  
 Dir. 1999:11. 
  
 10 
  
 SOU 2000:89 s. 249 ff. 
  
 81 
  
 Tidigare överväganden 
  
 SOU 2012:61 
  
 Detta är emellertid en komplicerad fråga av stor vidd som det ligger utan- för utredningens uppdrag att bedöma. 
 Utredningens förslag kom i modifierad form att ligga till grund för ändringar i minerallagen, se avsnitt 2.5.10. 
  
 6.4.3 
  
 2002 års ledningsrättsutredning 
  
 2002 års ledningsrättsutredning, som hade i uppgift att utreda be- hovet att utvidga ledningsrättslagens tillämpningsområde till att om- fatta andra slag av ledningar än de som tidigare angavs i lagen, skulle även överväga vilka principer som borde gälla när ersättningen för nya slag av upplåtelser bestämdes. 
  
 11 
  
 I slutbetänkandet  
 Ledningsrätt  
 konstaterade utredningen att det mot bakgrund av senare års tvångsförvärv av mark för delvis privata och kommersiella ändamål under utredningsarbetet hade framkom- mit starka önskemål om generösare ersättningsregler. Utredningen gjorde emellertid bedömningen att det var olämpligt att införa andra ersättningsprinciper enbart för det utvidgade området. 
  
 12  
  
 Ett tillskapande av särlösningar för utvidgningsfallen skulle enligt utredningen leda till gränsdragningsproblem och omotiverade skillnader mellan likartade ledningsrättsupplåtelser. Utredningen menade att införandet av någon annan form av ersättningsprincip i ledningsrättslagen var en reform som krävde betydligt mera ingående överväganden än som rymdes inom ramen för uppdraget, och att det fanns starka skäl för en övergripande översyn av reglerna om ersättning vid expropriativa ingrepp. 
  
 13 
  
 6.4.4 
  
 Utredningen om expropriationsersättning 
  
 Med anledning av nämnda påpekanden om behovet av en översyn av expropriationslagens ersättningsregler, tillsatte regeringen år 2005 Utredningen om expropriationsersättning. 
  
 14  
  
 I utredningens uppdrag 
  
 11 
  
 Dir. 2002:17. 
  
 12 
  
 SOU 2004:7 s. 167 ff. 
  
 13 
  
 Utredningens ställningstagande kritiserades av Kane i ett till betänkandet fogat särskilt yttrande, SOU 2004:7 s. 237 ff. Enligt yttrandet borde utredningen ha föreslagit en partiell reform avseende de ersättningsregler som gällde vid upplåtelse av ledningsrätt. Med hänsyn till ledningsrättslagens nära släktskap med fastighetsbildningslagen och anläggnings- lagen borde en vinstfördelningsprincip även införas i ledningsrättslagen. 
  
 14 
  
 Dir. 2005:147. Även riksdagen hade i mars 2004 gett till känna att det fanns anledning att göra en utvärdering av hur ersättningsreglerna i expropriationslagen fungerade och om de, 
  
 82 
  
 SOU 2012:61 
  
 Tidigare överväganden 
  
 ingick att undersöka hur bestämmelserna tillämpades i praktiken och att bedöma om de ledde till rimliga resultat och var lämpligt utfor- made. 
 Utredningen konstaterade i sitt delbetänkande  
 Hur tillämpas expropriationslagens ersättningsbestämmelser? 
  
 15  
  
 att andelen offentliga aktörer under åren hade minskat väsentligt, se avsnitt 7.7. Under- sökningen visade också att förändringar i samhället, exempelvis av- regleringen inom vissa områden och den tekniska utvecklingen, på olika sätt hade påverkat expropriationslagens ersättningsbestämmel- ser. 
 Mot bakgrund av dessa iakttagelser preciserades utredningens uppdrag. 
  
 16  
  
 Utredningen skulle analysera hur de ersättningar som fast- ställs vid olika slag av ianspråktaganden förhöll sig till marknads- värdet på egendomen och analysera orsakerna till vissa slag av skill- nader i ersättningsnivåer. På grundval av analysen skulle utredaren ta ställning till om det fanns anledning att ändra ersättningsreglerna. 
 En del av uppdraget bestod i att överväga om det var möjligt och lämpligt att i expropriationslagen införa regler om någon form av vinstfördelning mellan den exproprierande och den vars egendom tas i anspråk. 
 För att stärka skyddet för den enskilda äganderätten föreslog utredningen i slutbetänkandet  
 Nya ersättningsbestämmelser i expro- priationslagen, m.m. 
  
 17  
  
 att ersättningen, utöver marknadsvärdet, skulle innefatta kompensation för fastighetens individuella värde för fastig- hetsägaren. Detta värde skulle bestämmas som ett schablontillägg uppgående till 25 procent av marknadsvärdet (eller marknadsvärde- minskningen vid expropriation av del av fastighet). Förslagen inne- bar vidare att den s.k. presumtionsregeln skulle upphävas. I fråga om den s.k. influensregeln föreslog utredningen att skador till följd av ändamålet (liksom miljöskador i allmänhet) skulle ersättas fullt ut – och inte som tidigare reduceras med hänsyn till vad som måste tålas av andra fastighetsägare. Vidare borde det fulla marknadsvärdet ersättas även om detta värde hade ökat till följd av expropriations- ändamålet. 
 I fråga om vinstfördelning föreslog utredningen att ersättningen vid markåtkomst för sådana ändamål som bedrevs på i huvudsak 
 allmänt sett, ledde till rimliga resultat för den enskilde, se 2003/04:White och rskr. 2003/04:151. 
  
 15 
  
 SOU 2007:29. 
  
 16 
  
 Dir. 2007:89. 
  
 17 
  
 SOU 2008:99. 
  
 83 
  
 Tidigare överväganden 
  
 SOU 2012:61 
  
 marknadsmässiga villkor dessutom skulle innefatta en särskild ända- målsrelaterad ersättningspost. Den sålunda tillkommande ersättningen skulle bestämmas efter vad som var skäligt i det enskilda fallet med hänsyn till egendomens särskilda värde för förvärvaren. 
 Under remissbehandlingen fick utredningens förslag om vinst- fördelning ett blandat mottagande. 
  
 18  
  
 Av de 43 remissinstanser som uttalade sig om förslaget om vinstfördelning ställde sig ungefär hälften i huvudsak positiva och hälften i huvudsak negativa. Mest positiva var man från markägarhåll, medan  
 IT& verksam- heten har således ca 600 medarbetare och omsätter ca 1,4 miljarder kronor. 
  
 11 
  
 Ett annat exempel är att markförvärv sker för att en kommun ska uppföra ett vattentorn. På vattentornet kan sedan kommunen och andra aktörer placera antenner. Antennerna kan tänkas tjäna kommer- siella (exempelvis som radiolänkslösningar som fiberförlängare för bredbandsnät) eller  
 icke-kommersiella 
  syften (exempelvis för rädd- ningstjänst). 
 På motsvarande sätt kan man tänka sig att ändamålet med mark- förvärv är uppförandet av en mobilmast. På denna kan sedan utrust- ning för exempelvis bevakning, belysning eller vindmätning inplaceras. 
 Grupp 5: Samband mellan förvärv och verksamhet 
 Ytterligare en svårighet när det gäller att avgränsa en vinstfördel- ningsordning kan vara att fastställa ett samband mellan förvärv och vinstdrivande verksamhet, vilket innebär uppenbara problem när det gäller att klargöra i vems intresse förvärvet skett och därmed hur starka skäl det finns för vinstfördelning. Ett sådant samband är rela- tivt tydligt vid exempelvis förvärv för anläggande av en särskild av- fart till en industri. Om det däremot endast handlar om en väg förbi samma industri, blir sambandet genast svagare. 
 Grupp 6: Avgränsning i tiden 
 Allmänt 
 Behov av tidsmässiga avgränsningar kan uppstå vid andrahandsupp- låtelser, exempelvis när en kommun som anlägger ett badhus – om- gående eller först efter en tid – hyr ut en del av detta till kioskverk- samhet. Ett annat exempel kan vara markförvärv för naturvård där det senare uppförs en turistanläggning. 
 Ett sådant behov uppkommer också vid vidareöverlåtelse då den ursprunglige förvärvaren helt frånkopplas marken, exempelvis om en kommun förvärvar mark för att sedan sälja den vidare till ett större företag. 
  
 12  
  
 Behov av tidsmässig avgränsning kan även upp- komma till följd av kommunernas markanvisningar, se nedan. Vidare- 
  
 11 
  
 Trafikverkets intranät. 
  
 12 
  
 Jfr IKEA:s etablering i Borlänge. 
  
 156 
  
 SOU 2012:61 
  
 Avgränsningsproblematik 
  
 upplåtelsen kan omfatta markområdet i dess helhet eller bara en del härav. 
 Mot bakgrund av att förhållandena kan skifta över tid har det från markägarhåll framhållits att en vinstfördelningsordning, under en överblickbar period bör ha en fördröjd effekt. 
 Särskilt om kommunernas markpolitik 
 En fastighet som har exproprierats av det allmänna kan bli föremål för försäljning till någon enskild för att expropriationsändamålet ska kunna förverkligas. 
  
 13  
  
 Bakgrunden härtill kan vara att samhället aktivt försöker tillgodose näringslivets markbehov på olika sätt. 
 Att kommunerna skaffade sig stora markreserver var vanligt under 1960- och  
 1970-talen. 
  Även i dag förekommer det att kom- muner förvärvar mark – genom frivilliga köp eller expropriation med stöd av främst reglerna om expropriation för tätbebyggelse- ändamål i 2 kap. 1 § expropriationslagen – varefter de genom s.k. markanvisningar säljer området vidare till professionella byggherrar eller upplåter det med tomträtt eller annan nyttjanderätt. 
 I fall då det förs förhandlingar om förvärv under ett reellt expro- priationshot måste, till skillnad från de fall då mer allmänna diskus- sioner om förvärv förs, normalt de närmare förutsättningarna för markens slutliga användning vara tämligen klarlagda. Ett krav som i 2 kap. 1 § tredje stycket expropriationslagen uppställs för expropria- tion inom tätbebyggt område, är att det med skäl kan antas att mar- Ingram eller utrymmet inom överskådlig tid kommer att beröras av byggnads- eller anläggningsåtgärd, som är av väsentlig betydelse från allmän synpunkt. Med uttrycket överskådlig tid avses ett à två decen- nier som en allmän riktlinje för bedömningen. Är det fråga om mycket omfattande saneringar och det finns väl konkretiserade planer, bör det emellertid vara möjligt att expropriera även om marken kommer att beröras av åtgärderna först efter två decennier. 
  
 14  
  
 Även med hän- syn till att planprocessen kan ta  
 5–15 
  år kan det i praktiken gå lång tid mellan tvångsförvärv och vidareförsäljning. 
 Kommunernas markpolitik beskrivs närmare i avsnitt 7.2.2. 
  
 13 
  
 Prop. 1992:109 s. 203 ff. 
  
 14 
  
 Prop. 1971:122 s. 159. 
  
 157 
  
 Avgränsningsproblematik 
  
 SOU 2012:61 
  
 Överväganden 
 Behov av tidsmässig avgränsning uppstår inte vid någon homogen grupp situationer. Det uppkommer i första hand vid samverkan mellan olika aktörsgrupper eller parallella verksamheter. Det kan också uppkomma såväl vid andrahandsupplåtelser som vid andra vidareupplåtelser och avse antingen hela det markområde som för- värvet avser eller delar därav. Vidare kan det röra varierande typer av verksamhetsområden. Dessutom kan de tidsmässiga skillnaderna vara stora. Även förutsättningarna för förvärvet kan skilja sig åt: 
  
 Samtliga parter känner till att vidareupplåtelse ska ske. 
  
 Endast förvärvaren känner till att vidareupplåtelse ska ske, jfr s.k. bulvanförhållanden. 
  
 Förvärvaren har vid förvärvet ännu inga planer på att vidare- upplåtelse ska ske. 
  
 Enligt utredningens mening är det rimligt att parternas avsikter och kännedom om eventuell framtida vidareupplåtelse ska sakna betydelse för om markåtkomsten ska omfattas av vinstfördelning eller inte. Det är i stället den faktiska användningen av marken efter förvärvet som bör avgöra om och – i så fall i vilken utsträckning – vinstför- delning ska ske. 
 Med hänsyn till att motiven för vinstfördelning avtar med tiden och för att undvika tröskeleffekter, innebär det sagda att det skulle krävas någon form av avtrappningsregel. Mot bakgrund av att pro- blemet inte berör någon enhetlig grupp situationer och till att plan- processen kan ta  
 5–15 
  år, skulle emellertid en sådan ordning bli praktiskt komplicerad och svåröverblickbar. 
 Sammanfattande bedömning 
 De problem som uppstår när man försöker avgränsa kommersiell verksamhet är generella. Avgränsningsproblem har exempelvis av Naturvårdsverket framhållits som förklaring till varför man inte anser det lämpligt att utestänga kommersiella verksamheter från allemans- rätten. 
  
 15 
  
 15 
 http://www.naturvardsverket.se/sv/Start/Friluftsliv/Allemansratten/Arbete-med- 
 Allemansratten/Allemansratten-och-dess-framtid/ 
  
 158 
  
 SOU 2012:61 
  
 Avgränsningsproblematik 
  
 I praktiken blir det svårt att avgränsa vad som är kommersiellt nyttjande av mark. Skulle yrkesfotografen betala intrångsersättning? Och fri- skolor, skulle de ha mindre möjligheter att flytta lektionerna utomhus, arrangera friluftsdagar eller exkursioner än kommunala skolor? Ett annat exempel är kanotuthyraren. Måste uthyraren sluta avtal med alla mark- ägare längs vattnet? 
 Avgränsningsproblemen som diskuterats i detta avsnitt är genom- gripande och inte begränsade till enskilda förvärvsändamål eller aktö- rer. Dessutom kan verksamheter som i dag bedrivs i det allmännas regi i framtiden komma att kommersialiseras. Dessa förhållanden motiverar att reformen begränsas till särskilt angelägna fall. Utgångs- punkten ska vara att vinstfördelning bör inriktas på de fall där expro- priation sker för verksamhet som bedrivs på väsentligen marknads- mässiga villkor. 
 Vilka fall som är särskilt angelägna diskuteras i kapitel 10. 
  
 9.2.2 
  
 Ska utgångspunkten för reformen vara aktör eller ändamål? 
  
 Bedömning:  
 En ordning för vinstfördelning bör utgå från  
 ända- målet  
 med förvärvet, närmast vilket samhällsområde verksamheten ska bedrivas inom. 
 Ovan har ett antal svåravgränsade fall beskrivits. När det gäller grupperna 1 (organisationer med begränsat kommersiellt inslag) och 2 (samverkan mellan enskilda och det allmänna) har diskussionen utgått från  
 vem eller vilka aktörer  
 som finansierar, förvärvar eller bedriver verksamhet. I fråga om övriga grupper har diskussionen däremot helt eller delvis utgått från  
 ändamålet  
 med förvärvet. Frågan är om en vinstfördelningsordning bör utgå från aktör eller ändamål. 
 Inledningsvis kan konstateras att det inte går att dra någon klar skiljelinje mellan aktör och förvärvsändamål. Ett exempel härpå är förslaget på avgränsning av vinstfördelningsfall från Utredningen om expropriationsersättning, nämligen  
 förvärvsverksamhet som bedrivs på i huvudsak marknadsmässiga villkor 
 . Denna formulering kopplar sålunda verksamheten till villkoren för verksamhetens bedrivande, vilka hänger samman med vem som bedriver denna. I fall då endast en viss typ av aktörer utövar viss verksamhet är en sådan indelning inte heller behövlig. 
 159 
  
 Avgränsningsproblematik 
  
 SOU 2012:61 
  
 Med hänsyn till att bakgrunden till uppdraget att föreslå en vinst- fördelningsordning är att antalet tvångsförfoganden över mark som genomförs av privata aktörer har ökat, ligger det nära till hands att utgå från  
 vem eller vilka aktörer  
 som ligger bakom förvärvet. 
 I flera sammanhang har möjligheten övervägts att utforma ersätt- ningsbestämmelserna olika beroende på om det allmänna eller någon enskild är expropriand. Markersättningsutredningen avfärdade en sådan lösning med motiveringen att införandet av särbestämmelser för enskilda expropriander i expropriationslagen skulle bryta mot systematiken i lagen. 
  
 16  
  
 Även under remissbehandlingen av slutbetän- kandet från Utredningen om expropriationsersättning föreslogs från flera håll denna lagstiftningstekniska möjlighet. Regeringen konsta- terade att det i och för sig fanns exempel på regler som gynnar det allmänna framför andra tänkbara expropriander i lagstiftningen, men fann att det inte utan starkt vägande skäl borde göras någon sådan åtskillnad mellan olika expropriander. En åtskillnad ansågs motverka målsättningen att lagstiftningen ska vara enkel och förutsägbar, inte minst mot bakgrund av att enskilda och det allmänna kan expro- priera för samma eller liknande ändamål. Vidare påpekades att en fastighet som har exproprierats för det allmänna kan bli föremål för försäljning till någon enskild för att expropriationsändamålet ska kunna förverkligas. En förmånlig särbehandling i ersättningshänse- ende av det allmänna ansågs även i någon mån motverka utgångs- punkten att ersättningsreglerna bör återspegla ett starkt skydd av enskildas äganderätt.  
  
 17 
  
 Enligt utredningens mening medför förekomsten av organisa- tioner med begränsat kommersiellt inslag ytterligare nackdelar med en lagteknisk lösning innebärande att ersättningsbestämmelserna utformas olika beroende på om det allmänna eller någon enskild är expropriand. Exemplifieringen av sådana organisationer gör det tvek- samt om det numera över huvud taget går att dra någon klar skilje- linje mellan allmänna respektive enskilda aktörer. En ytterligare komplikation är att de kommersiella inslagen kan vara mer eller mindre starka. Det bör vidare noteras att dessa organisationer kan involveras i markåtkomsten i olika egenskaper, exempelvis som finan- siärer, förvärvare och/eller verksamhetsutövare (se grupp 2). En indelning utifrån vem som agerar kan även inge betänkligheter i kon- kurrenshänseende. Det kan också bädda för förekomsten av bulvan- 
  
 16 
  
 SOU 1996:45 s. 94. 
  
 17 
  
 Prop. 2009/10:162 s. 50. Se även prop. 1971:122 s. 167 och 1972:109 s. 234. 
  
 160 
  
 SOU 2012:61 
  
 Avgränsningsproblematik 
  
 förhållanden. Mot bakgrund av vad som nu sagts är alltså en sådan lösning inte lämplig. 
 Alternativet är att avgränsa fall som bör omfattas av en ordning för vinstfördelning utifrån  
 ändamålet  
 med förvärvet. En sådan av- gränsning kan utgå från 
  
 om ändamålet är att generera  
  
 vinst  
 eller inte eller 
  
 från vilket  
  
 samhällsområde  
 verksamheten ska bedrivas inom. 
 Om man väljer den förstnämna vinklingen är flera begrepp tänkbara. Uttrycket  
 vinstdrivande verksamhet  
 omfattas inte av någon legal- definition och förekommer, såvitt framkommit, inte i lagstiftningen. 
  
 18  
  
 Utredningens direktiv innehåller ingen uttrycklig definition av be- greppet, men synes åsyfta verksamhet som drivs med kommer- 
 siella förtecken. 
 Ett alternativ skulle kunna vara att i stället använda begreppet  
 näringsverksamhet 
 . Det senare begreppet förekommer på många ställen i lagstiftningen, bl.a. i 2 kap. 4 § expropriationslagen, där det stadgas att expropriation får ske för att bereda utrymme åt närings- verksamhet eller anläggning av större betydelse för riket eller orten eller för viss befolkningsgrupp. 
  
 19  
  
 Med begreppet avses normalt sådan ekonomisk verksamhet som utgör eller kan anses utgöra närings- verksamhet enligt 13 kap. 1 § inkomstskattelagen eller anses vara utövad av den som är näringsidkare i konsumentköplagens mening. I dessa lagstiftningssammanhang fyller begreppet funktionen att av- gränsa inkomstslaget näringsverksamhet från andra inkomstslag respektive att definiera näringsidkare i förhållande till konsumenter. 
 Utredningen om expropriationsersättning avgränsade vinstför- delningsfallen med hjälp av uttrycket  
 förvärvsverksamhet  
 som bedrivs på i huvudsak marknadsmässiga villkor. Begreppet förvärvsverk- samhet återfinns i nyss nämnda legaldefinition av näringsverksam- het i 13 kap. 1 § inkomstskattelagen. Med näringsverksamhet avses sålunda förvärvsverksamhet som bedrivs yrkesmässigt och själv- ständigt. Uttrycket förvärvsverksamhet används för att avgränsa inkomstslaget till sådan verksamhet som bedrivs i  
 förvärvssyfte 
 . Med förvärvssyfte avses att verksamheten ska ge någon form av ekono- miskt utbyte; det ska finnas ett  
 vinstsyfte 
 . Vinstsyftet är i första hand en avgränsning av inkomstslaget mot hobbyverksamhet. Om en verk- samhet genererar större intäkter än kostnader förutsätts som regel 
  
 18 
  
 Se dock den upphävda förordningen SFS 1998:23. 
  
 19 
  
 Se även 2 § punkterna 3 d och 4 b ledningsrättslagen. 
  
 161 
  
 Avgränsningsproblematik 
  
 SOU 2012:61 
  
 att vinstsyfte föreligger. Frågan om en verksamhet bedrivs med vinstsyfte eller inte ska avgöras utifrån en samlad objektiv bedöm- ning i varje enskilt fall. 
  
 20 
  
 Begreppet förvärvsverksamhet har också den fördelen att det återfinns i arrendelagstiftningen för att särskilja anläggningsarren- den från lägenhetsarrenden. Arrende är den upplåtelseform som oftast används i fråga om exempelvis mobilmaster 
  
 21  
  
 och vindkraft- verk. Enligt huvudregeln i 11 kap. 1 § första meningen jordabalken föreligger således ett anläggningsarrende när jord upplåtes på arrende för annat ändamål än jordbruk samt arrendatorn enligt arrendeupp- låtelsen har rätt att för förvärvsverksamhet på arrendestället uppföra eller bibehålla byggnad, som inte är av endast ringa betydelse för verksamhetens bedrivande. Lägenhetsarrende föreligger enligt 8 kap. 1 § andra stycket samma balk när jord upplåtits på arrende för annat ändamål än jordbruk och upplåtelsen inte är att anse som bostads- arrende eller anläggningsarrende. 
 Även annan begreppsbildning är tänkbar. I lagstiftning rörande kommunal bolagsverksamhet anges vanligen att verksamheten ska bedrivas på  
 affärsmässig grund 
 , se avsnitt 7.2.2. Det innebär främst att de villkor som gäller för det privata näringslivets affärsdrivande verksamhet ska vara vägledande. Företaget ska tillämpa affärsmässigt beteende och en korrekt prissättning. En viss vinstmarginal ska in- räknas i priset, om inte annat undantagsvis är särskilt motiverat. Verk- samheten får inte bli beroende av stöd eller korssubventioner. 
  
 22  
  
 Motsatsvis följer att verksamhet som kommuner bedriver enligt självkostnadsprincipen inte är vinstdrivande. Ett liknande uttryck som har föreslagits i sammanhanget är expropriationsföretag som sker för ett ändamål med  
 affärsmässiga lönsamhetskrav 
 . 
  
 23 
  
 Frågan är om något eller några av nu nämnda begrepp lämpar sig för att avgränsa vilka fall som bör omfattas av en ordning för vinst- fördelning. Begreppen är i det närmaste synonyma, eftersom de har det gemensamt att de åsyftar verksamheter som syftar till att generera vinst. 
  
 20 
  
 Prop. 1989/90:110 s. 3 ff., 543 ff., 592 ff. och prop. 1999/00:2, del 2 s. 159 ff. 
  
 21 
  
 I praktiken använder sig offentliga aktörer som arrenderar mark för mobilmaster av olika arrendeformer, eller benämner i vart fall avtalen olika. Fortifikationsverket använder sig av lägenhetsarrende, medan Myndigheten för samhällsskydd och beredskap (MSB) använder sig av anläggningsarrende. När det gäller Trafikverkets arrenden förekommer både och. Det samma torde gälla kommunerna. 
  
 22 
  
 Prop. 2008/09:21 s. 58. Se även prop. 2000/01:42 s. 24 ff. samt prop. 2004/05:159 s. 19 och 21. 
  
 23 
  
 LRF: s Markersättningskommittés betänkande Individuellt värde och vinstfördelning vid intrång i fast egendom, 1998. 
  
 162 
  
 SOU 2012:61 
  
 Avgränsningsproblematik 
  
 Användningen av dessa begrepp förutsätter i princip en helhets- bedömning av verksamheten i det enskilda fallet. Som ett exempel på verksamheter som underkastas sådan bedömning kan nämnas stiftelser som har ett kvalificerat allmännyttigt ändamål. Sådana stiftel- ser kan få en förmånlig behandling i skattehänseende. Ett kvalifi- cerat ändamål kan vara t.ex. främjandet av vård och uppfostran av barn, bidrag för undervisning eller utbildning samt hjälpverksamhet bland behövande. Av betydelse för den skatterättsliga bedömningen är utformningen av stiftelsens stadgar, där ändamålet ska framgå. Det räcker dock inte att en stiftelse enligt sina stadgar främjar ett visst allmännyttigt ändamål (ändamålskravet). Därutöver krävs att ända- målet verkligen fullföljs (fullföljdskravet) till minst  
 90–95 
  procent (verksamhetskravet). 
  
 24 
  
 I fråga om vinstfördelning skulle en helhetsbedömning kunna innebära att markförvärvet skulle omfattas av vinstfördelning för det fall verksamheten vid en sammantagen bedömning till övervägande del skulle vara att anse som vinstdrivande. Omständigheter av bety- delse vid en sådan bedömning skulle kunna vara bl.a. vilka möjlig- heter som finns till vinstutdelning, vad avkastningen används till samt i vilken utsträckning verksamheten bedrivs på marknadsmässiga villkor, jfr förslaget från Utredningen om expropriationsersättning enligt vilket vinstfördelning skulle ske vid expropriation för sådan verksamhet som bedrivs på i huvudsak marknadsmässiga villkor. Nämnda uttryck innebär närmast en avgränsning utifrån i vilken ut- sträckning verksamheten lyder under offentligrättsliga regleringar (jfr grupp 1 b ovan). Valet av gränsdragningsrekvisit synes till stor del ha skett mot bakgrund av behovet att förhålla sig till elbranschens aktörer. 
 Tröskeleffekterna av en generellt utformad vinstfördelnings- ordning skulle – vilket också föreslogs av nyss nämnda utredning – kunna minskas genom att fördelningen sker genom en skälighets- bedömning, alternativt genom att ersättningen bestäms genom ett skiktat schablonsystem som tar hänsyn till den sammantagna graden av vinstintressen. En sådan generellt utformad vinstfördelnings- ordning är flexibel. Som framhölls vid remissbehandlingen av för- slaget åstadkoms emellertid denna flexibilitet på bekostnad av enkel- het, rimlighet och förutsägbarhet. 
 En avgränsning där ändamålet med förvärvet i stället definie- ras utifrån olika samhällsområden ligger i linje med befintliga er- 
  
 24  
 7 kap. inkomstskattelagen (1999:1229). 
 163 
  
 Avgränsningsproblematik 
  
 SOU 2012:61 
  
 sättningsbestämmelser, som tar sikte på målet för förvärvet, inte på vem som exproprierar. I 2 kap. expropriationslagen upptas de olika ex- propriationsändamålen, se avsnitt 2.3.1. Även 2 § ledningsrättslagen innehåller en uppräkning av olika ändamål. I båda fallen sker uppräk- ningen i huvudsak utifrån olika samhällsområden. Båda uppräk- ningarna är uttryck för den tydliga uppdelning mellan det allmänna och det enskilda som fanns när regelverken tillkom på  
 1970-talet, 
  jfr avsnitt 7.7. Sålunda upptas i expropriationslagen expropriations- ändamålen kommunikation och elektrisk kraft m.m. i särskilda bestämmelser (2 kap. 2 och 3 §§) samtidigt som ändamålet närings- verksamhet regleras i en annan bestämmelse (2 kap. 4 §), jfr led- ningsrättslagen 2 § punkterna 3 och 4. En sådan uppdelning fungerar även i dag, även om områdena elektronisk kommunikation och energi också bör kunna hänföras till näringsverksamhet. 
 Denna typ av avgränsning har även fördelen att den är konkurrens- neutral i den bemärkelsen att ingen aktör på området särbehandlas. En annan fördel är att den minskar behovet av en särskild bulvanregel. 
 Även om en avgränsning utifrån ändamål och samhällsområde inte löser de problem som ovan tagits upp när det gäller parallella verksamheter (grupp 3) respektive verksamheter med direkta och indirekta syften (grupp 4), anser utredningen sammantaget att den är lämpligast. Ett ändamål kan emellertid – så som de definieras i expropriationslagen eller ledningsrättslagen – omfatta fler fall än vad som är önskvärt att en vinstfördelningsreform ska täcka. Det är därför lämpligt att, i likhet med direktiven, även använda begreppet  
 expropriationsfall.  
 Ett expropriationsändamål kan alltså omfatta flera olika expropriationsfall. Vilka fall som bör omfattas av en vinstför- delningsordning diskuteras i nästa kapitel. 
 164 
  
 10 
  
 Behovet av vinstfördelning inom olika områden 
  
 10.1 
  
 Inledning 
  
 Kapitel 7 innehåller en kartläggning av olika områden som kan aktuali- sera markåtkomst. Av framställningen där framgår att markåtkomst kan ske för verksamheter som inte enbart drivs med kommersiella förtecken. Vidare kan markåtkomst ske för verksamheter som bedrivs på marknader som lyder under olika långtgående offentligrättsliga regleringar. Förhållanden av de slag som nu har nämnts ger upphov till ett flertal avgränsningsproblem. Dessa har diskuterats i kapitel 9. Utredningen har i samband därmed konstaterat att dessa problem moti- verar att reformen begränsas till särskilt angelägna fall. Utgångspunk- ten ska vara att vinstfördelning bör inriktas på de fall där expropriation sker för verksamhet som bedrivs på väsentligen marknadsmässiga villkor. 
 För att särskilja de fall som får anses vara särskilt angelägna disku- teras nedan behovet av vinstfördelning inom olika områden. Fram- ställningen följer samma disposition som kartläggningen i kapitel 7 av olika områden som kan aktualisera markåtkomst. 
  
 10.2 
  
 Överväganden 
  
 10.2.1 
  
 Faktorer av betydelse för att särskilja särskilt angelägna fall 
  
 Ett flertal utgångspunkter låg bakom ersättningsreformen år 2010, bl.a. att skyddet för äganderätten bör vara starkt och att ersättnings- nivåerna inte får förhindra en önskvärd samhällsutveckling. 
  
 1  
  
 Dessa utgångspunkter bör enligt utredningens direktiv tjäna som vägledning 
  
 1  
 Prop. 2009/10:162 s. 44 f. 
 165 
  
 Behovet av vinstfördelning inom olika områden 
  
 SOU 2012:61 
  
 även vid införandet av en ordning för vinstfördelning. Mot denna bakgrund är det angeläget att på ett principiellt plan överväga behovet av vinstfördelning inom olika områden som kan aktualisera mark- åtkomst. 
 Omständigheter som påverkar behovet av vinstfördelning är bl.a. faktorer som indikerar graden av kommersialisering, främst 
  
 graden av allmänintresse, 
  
 graden av enskilt intresse, samt 
  
 omfattningen av offentligrättsliga regleringar, exempelvis i vilken utsträckning verksamheten är konkurrensutsatt 
  
 I vilken utsträckning dessa kommersialiseringsfaktorer gör sig gällan- de har beskrivits ovan i samband med kartläggningen av olika områ- den i kapitel 7 och behandlas därför endast kortfattat nedan. 
 Inom några områden gör sig därutöver särskilda områdesspecifika hänsyn gällande. Inom området tätbebyggelse/bostadsbyggande bör beaktas vilken inverkan avskaffandet av den s.k. presumtionsregeln har haft. I fråga om transportinfrastruktur- och energiområdena är det viktigt att höjda expropriationsersättningar inte motverkar önskad ut- byggnad eller medfinansiering av sådana projekt. Det är också viktigt att kraven på miljöhänsyn beaktas och att det är möjligt att bibehålla en hög ambitionsnivå såvitt gäller förnybar energiproduktion. Inom området elektronisk kommunikation finns i fråga om de s.k. mastfallen en annan omständighet av betydelse, nämligen diskrepansen mellan ersättningsnivåer vid frivilliga respektive tvångsvisa upplåtelser. 
 Som beskrivits i avsnitt 5.2 kan vinstfördelning ibland diskuteras utifrån ett omfördelningsmotiv. Det innebär att frågan om behovet av vinstfördelning inom olika områden också bör belysas utifrån vilken aktörsgrupp som i slutänden får bekosta en förhöjd ersättning. 
 Nämnda faktorer diskuteras nedan. 
  
 10.2.2 
  
 Områdesspecifika hänsyn 
  
 Bedömning:  
 Vid bedömningen av behovet av vinstfördelning inom olika områden bör särskilt följande omständigheter beaktas. 
 Vid förvärv för  
 tätbebyggelse  
 innebär främst avskaffandet av den s.k. presumtionsregeln, men även den omständigheten att det 25- 
 166 
  
 SOU 2012:61 
  
 Behovet av vinstfördelning inom olika områden 
  
 procentiga påslaget också görs på förväntningsvärden, ett minskat behov av vinstfördelning. 
 En vinstfördelningsordning kan i fråga om  
 allmänna vägar samt järnvägar  
 fördyra markåtkomst och motverka medfinansiering av sådana projekt. 
 En vinstfördelningsordning kan inom  
 energiområdet  
 fördyra markåtkomst för förnybar energi och motverka en hög ambitions- nivå såvitt avser sådan utbyggnad. 
 På området  
 elektronisk kommunikation  
 talar den avsevärda skill- nad som finns mellan ersättningsnivåer vid frivilliga respektive tvångsvisa förvärv i de s.k. mastfallen för att det finns ett behov av vinstfördelning i dessa fall. För att det finns ett sådant behov talar även den omständigheten att det i dessa fall normalt inte finns några beaktansvärda förväntningsvärden som höjer ersättnings- beloppet och på detta sätt åstadkommer en vinstfördelning. 
 Tätbebyggelse – särskilt om effekterna av 2010 års ersättningsreform 
 Som framgått i avsnitt 2.3.5 innebar 2010 års ersättningsreform bl.a. att den s.k. presumtionsregeln avskaffades. Presumtionsregeln utgjorde ett undantag från principen om ersättning enligt marknadsvärdet och innebar att en ökning av någon betydelse av en fastighets marknads- värde som hade uppkommit under en viss tid före ansökan om expro- priation (tio år före ansökan, dock högst 15 år före det att talan väcks vid domstol) skulle räknas in i löseskillingen för fastigheten enbart om det blev utrett att ökningen berodde på något annat än förväntningar om ändring av markens tillåtna användningssätt (dåvarande 4 kap. 3 § expropriationslagen). 
 Utredningen om expropriationsersättning, som hade i uppgift att undersöka hur ersättningsreglerna tillämpades i praktiken, konstate- rade att det inte fanns något praktiskt genomförbart sätt att närmare studera hur tillämpningen av presumtionsregeln gestaltade sig. 
  
 2  
  
 Sam- tidigt konstaterades att regeln tillämpades i ett flertal fall, inte bara i fråga om expropriation, utan även vid förrättningar enligt t.ex. fastig- hetsbildningslagen och ledningsrättslagen och vid förhandlingar om ersättning enligt exempelvis väglagen. Presumtionsregelns betydelse torde emellertid i första hand ha varit indirekt, nämligen som pris- 
  
 2  
 SOU 2008:99 s. 220 ff. 
 167 
  
 Behovet av vinstfördelning inom olika områden 
  
 SOU 2012:61 
  
 dämpare vid förhandlingar om markförvärv. Dess betydelse anses ha varierat mellan olika områden. För kostnaderna för allmänna vägar samt järnvägar antas presumtionsregeln således inte ha haft någon nämnvärd betydelse. 
 Störst betydelse anses presumtionsregeln ha haft i fråga om tätbe- byggelse/bostadsbebyggelse (2 kap. 1 § expropriationslagen). När pre- sumtionsregeln infördes år 1971 omfattade den också endast expropria- tion för tätbebyggelseändamål. År 1972 gjordes den dock tillämplig på samtliga expropriationsändamål i 2 kap. expropriationslagen. 
  
 3 
  
 I avsnitt 7.2.2 har kommunernas s.k. aktiva markpolitik beskri- vits. Presumtionsregeln har då inneburit att förväntningsvärdet har fråntagits fastighetsägaren för att i stället, åtminstone initialt, tillfalla exproprianden, dvs. vanligen kommunen. Om kommunen sedan överlät marken på marknadsmässiga villkor och byggherren alltså fick betala marknadsvärdet på marken, tillföll skillnaden mellan marknadsvärdet och expropriationsersättningen – förväntningsvärdet – kommunen. 
 Skäligheten i detta har delvis lösts genom de fördelningseffekter som slopandet av presumtionsregeln torde ha, eftersom den som köper mark numera måste betala för marknadsvärdet inklusive förväntnings- värden (plus 25 procent). I och med att bostadsmarknaden i allt väsentligt är marknadsstyrd innebär högre ersättningsnivåer närmast en omfördelning av vinster mellan olika berörda intressenter i exploa- teringskedjan. När kommunen/köparen får betala ett högre pris för mark som ska användas för bostäder, överförs vinsten från kommu- nen till den ursprunglige markägaren. Genom att kommunen också måste betala för förväntningsvärden, uppstår det alltså automatiskt en vinstfördelning mellan kommunen/köparen och fastighetsägaren. 
  
 4 
  
 Det bör vidare påpekas att det  
 25-procentiga 
  påslaget även görs på förväntningsvärden. 
  
 5  
  
 Som Utredningen om expropriationsersätt- ning påpekat vore det principiellt riktiga annars att påslaget endast gjordes på värdet av pågående markanvändning och alltså inte på för- väntningsvärdena. 
  
 6  
  
 Denna ståndpunkt framfördes även av  
 KTH  
 och  
 Lantmäteriet  
 vid remissbehandlingen av nämnda utrednings förslag. Att påslaget även görs på förväntningsvärden innebär att markägarna i praktiken får en ännu större del av vinsten än vad som genereras genom överenskommelse, vilket speglas i förväntningsvärdena. 
  
 3 
  
 Prop. 1971:122 s. 180 f. och Ds C 1971:1. 
  
 4 
  
 Brown, Expropriationslagens ersättningsbestämmelser – effekter på bostadsmark- naden? SOU 2008:99, bilaga 9, s. 534 och prop. 2009/10:162 s. 89. 
  
 5 
  
 Prop. 2009/10:162 s. 68. 
  
 6 
  
 SOU 2008:99 s. 163. 
  
 168 
  
 SOU 2012:61 
  
 Behovet av vinstfördelning inom olika områden 
  
 Sammantaget innebär främst avskaffandet av den s.k. presumtions- regeln, men även den omständigheten att det  
 25-procentiga 
  påslaget också görs på förväntningsvärden, ett minskat behov av vinstfördel- ning vid förvärv för tätbebyggelse. 
 Allmänna vägar samt järnvägar – särskilt om medfinansiering 
 Regeringen har vid ett flertal tillfällen framhållit betydelsen av med- finansiering av transportinfrastruktur. 
  
 7  
  
 Medfinansiering anses bidra till ett ökat gemensamt ansvarstagande för åtgärder inom transport- infrastrukturen och till att en större volym åtgärder kan genomföras än vad som skulle varit möjligt med enbart statliga medel. 
 Vilken betydelse en ordning för vinstfördelning skulle få för möj- ligheterna till medfinansiering beror naturligtvis på hur en sådan ord- ning utformas, dvs. vilka fall som omfattas samt hur vinsten/nyttan identifieras, beräknas och fördelas. Medfinansiering är emellertid ingen enhetlig företeelse utan kan, som nämnts, ske på flera olika sätt, näm- ligen genom avtal om sådan finansiering, ban- och vägavgifter samt trängselskatter. 
 Medfinansiering genom medel som tillkommer genom avtal sker i många fall för att projektet ska komma i gång tidigare eller få en spe- ciell utformning. Avtal om medfinansiering med kommuner/regioner utgörs väsentligen av skattefinansierade bidrag. De kommunaleko- nomiska överväganden som ligger bakom finansieringen kan variera. Typiskt sett får det antas att kommunen önskar öka tillgängligheten. Avsikten kan vara att öka inflyttning, nyetablering av företag, skapa arbetstillfällen, att öka skatteintäkterna etc. Investeringen kan där- igenom tänkt att komma allmänheten inklusive näringslivet eller – i den mån kommunallagen så medger – enskilda näringsidkare till del. Bakom avtal om medfinansiering med enskilda näringsidkare får det i regel förutsättas ligga företagsekonomiska överväganden, dvs. enskilda intressen. 
 En ordning för vinstfördelning som omfattar allmänna vägar samt järnvägar skulle fördyra markåtkomsten och därmed motverka med- finansiering genom medel som tillkommer genom avtal. Också med- finansiering i form av ban- och vägavgifter samt trängselskatter – dvs. ekonomiska tillskott som sker först sedan marken förvärvats och vägen eller järnvägen färdigställts – skulle indirekt motverkas. 
  
 7  
 Se t.ex. dir. 2010:92. 
 169 
  
 Behovet av vinstfördelning inom olika områden 
  
 SOU 2012:61 
  
 Även om kostnader för markåtkomst endast utgör en mindre del av de totala kostnaderna för trafikinfrastrukturutbyggnad, skulle alltså vinstfördelning inom trafikstruktursområdet innebära att gjorda åt- gärdsplaner skulle behöva justeras till följd av höjda markkostnader. En ordning där förekomsten av medfinansiering av allmänna vägar och järnvägar avgör om vinstfördelning ska ske eller inte riskerar att motverka syftet med medfinansiering. Ett avtal om medfinansiering skulle i sådant fall fördyra projektet genom att kostnaderna för marken blir högre. Därmed skulle avtal om medfinansiering inte bidra till att volymen av möjliga infrastrukturåtgärder ökar på det sätt som varit avsikten. Intresset för medfinansiering skulle troligen också minska. 
 Energi och kraft – särskilt om förnybar energi 
 Regeringen har i flera sammanhang betonat vikten av att bibehålla en hög ambitionsnivå såvitt gäller förnybar energiproduktion, dvs. i första hand vindkraft, vattenkraft och biobränsle. 
  
 8  
  
 Utbyggnaden av förnybar energi skapar ett behov av mark i flera hänseenden, nämligen såväl för råvarutillgång som för produktion och överföring. Därutöver krävs i många fall tillgång till vägar för transporter till och från installationer- na. 
 I fråga om biobränsle behövs mark för att täcka upp behovet av  
 råvaror 
 , bl.a. restprodukter från skogsavverkning. Detta behov disku- teras utifrån miljöhänsyn 
  
 9  
  
 och är också föremål för en intressekon- flikt med massa- och pappersindustrin. Enligt vad utredningen erfarit är emellertid marktillgången som sådan inte något problem, eftersom råvarutillgången löses i samförstånd mellan marknadens parter. 
 När det gäller anläggningar för  
 produktion 
 , aktualiseras frågor om marktillgång främst vid utbyggnad av vindkraftverk. Det finns i all- mänhet gott om platser som lämpar sig för dessa. Platser (s.k.  
 siter 
 ) för vindkraftverk förmedlas ofta genom särskilda sitemäklare som söker behövliga tillstånd, förhandlar med markägare etc. För att vinna tid söker större exploatörer regelmässigt tillstånd för att driva vind- kraftverk på flera ställen samtidigt. Om tillståndsprocessen på grund av överklaganden etc. visar sig dra ut på tiden på något eller några ställen, kan exploatören då ändå gå vidare med utbyggnad på övriga ställen. Det innebär att anläggande av vindkraftverk normalt sker på 
  
 8 
  
 Se t.ex. prop. 2009/10:128. 
  
 9 
  
 Se t.ex. Biobränslen och mångfald – möjligheter och risker, Naturskyddsföreningen. 
  
 170 
  
 SOU 2012:61 
  
 Behovet av vinstfördelning inom olika områden 
  
 frivillig grund genom att markägare upplåter mark med arrenderätt, se avsnitt 13.3.2. 
 Utbygganden av vattenkraften är i huvudsak slutförd. Det fortsatta arbetet består till stor del i förstärkning av befintliga anläggningar. Man kan också förutse viss fortsatt utbyggnad av redan utbyggda älvar där ett fåtal procent ännu är outnyttjade. De fyra nationalälvar- na är s.k. skyddade vatten men utgör potentiella kraftkällor. Även anläggande av vattenkraftverk sker normalt på frivillig grund. 
 Utbyggnaden av förnybar energi kräver omfattande möjligheter till  
 överföring av energi 
 , dvs. ledningsnät. I viss utsträckning kan marknadens aktörer hitta gemensamma lösningar för exempelvis sam- körning av vind- och vattenkraft. En framtida utbyggnad förutsätter dock såväl nya ledningar, som en förstärkning av det befintliga nätet. När det gäller stamnätet finns ett behov av en omfattande dragning från norra till södra Sverige. Utbyggnaden av vindkraft kräver också nya ledningar lokalt, framför allt då utbyggnaden till havs kan inne- bära stora avstånd till elektrifiering. Med hänsyn till att ledningsdrag- ning vid mer omfattande nätutbyggnad berör ett mycket stort antal sakägare och att nätutbyggnaden ofta inte medger alternativa lokali- seringar, aktualiseras i allmänhet ledningsrätt i dessa fall. 
 Utbyggnad av vind- och vattenkraft förutsätter slutligen även till- gång till  
 vägar  
 till de olika installationerna under bygg- och drifttiden. När det gäller anläggningar för vattenkraft kan man i många fall använda sig av befintliga vägar. Vid utbyggnad av vindkraftverk kan däremot krävas nya vägar lämpade för tunga transporter. Anläggandet av sådana enskilda vägar sker med stöd av överenskommelser eller tvångsvis genom lantmäteriförrättning enligt anläggningslagen. När sådana vägar måste gå över andra fastigheter än de som direkt berörs av arrende- avtalet för vindkraftverket, har fastighetsägarna i allmänhet mindre incitament till att upplåta mark. Förfarandet får då ske tvångsvis. 
  
 10 
  
 Det är angeläget att utbyggnaden av förnybar energi så långt det är möjligt sker på frivillig grund enligt de lösningar som marknadens aktörer finner. En ordning för vinstfördelning skulle därför i första hand få indirekt betydelse för hur ersättningen bestäms. En höjd ersättning i dessa fall kan å ena sida antas öka acceptansen för ut- byggnaden bland markägare. Å andra sidan kan en vinstfördelnings- ordning, beroende på hur den utformas, komma att fördyra utbygg- naden av förnybar energi, framför allt anläggandet av vindkraftverk samt ledningar för överföring av energi. Även om kostnaden för mark- 
  
 10  
 Frågan om ersättning i ett sådant fall skulle utgå enligt skade- eller vinstfördelningsprincipen torde vara oprövad av högre rätt. Möjligen skulle det röra sig om ett vinstfördelningsfall. 
 171 
  
 Behovet av vinstfördelning inom olika områden 
  
 SOU 2012:61 
  
 åtkomsten ofta endast är en liten del av den totala projekteringskost- naden, får en sådan fördyring, i vart fall när det gäller ledningsutbygg- nad, antas gå ut över konsumenterna och därmed minska acceptansen för förnybara energikällor hos dessa grupper, se avsnitt 10.2.3. Mot bakgrund av vad som nu sagts och utredningens slutsats att det nu- varande ersättningssystemet på energiområdet i huvudsak fungerar väl, anser utredningen att en vinstfördelningsordning kan motverka en hög ambitionsnivå såvitt gäller förnybar energiproduktion. 
 Elektronisk kommunikation – särskilt om de s.k. mastfallen 
 Medan ersättningssystemet i övrigt anses fungera tämligen väl, har under utredningens arbete, liksom i flera andra sammanhang, de s.k. mastfallen framhållits som problematiska. Anledningen är att det finns en påtaglig skillnad mellan ersättningsnivåerna vid å ena sidan en ren marknadssituation i form av upplåtelse av arrenden och å andra sidan beslut enligt ledningsrättslagen, vid vilka expropriationslagens ersätt- ningsbestämmelser alltså ska tillämpas. 
  
 11 
  
 Bakgrunden till denna skillnad är att operatörer som står för ut- byggnad av mobiltelefoni genom egna utfästelser som har omvandlats till tillståndsvillkor har förbundit sig att klara av utbyggnaden inom viss tidsramar. Operatörerna har dock kommit i tidsnöd. Det har dessutom varit samarbetsproblem mellan operatörerna. Detta har i praktiken inneburit, i vart fall när det gäller radionätet, att förhand- lingspositionerna har påverkats. Tidigare fanns det dessutom en oklar- het när det gällde om ledningsrätt kunde beviljas för t.ex. basstationer utan direkt förbindelse med en fysisk ledning. Nämnda faktorer ledde till att det uppstod en särskild arrendemarknad med avgifter som, kapitaliserade till ett nuvärde, påtagligt överstiger marknadsvärdet vid pågående (dvs. tidigare) markanvändning på den mark där masterna finns. Anläggningsarrendena har vanligen träffats enligt ramavtal och haft en avtalstid uppgående till  
 12–15 
  år. 
  
 12 
  
 Mot bakgrund av hur ersättningen bestämdes vid arrendeupplåtel- ser förekom i tillämpningen under flera år skilda uppfattningar om hur ersättningen skulle bestämmas i tvångsfall. Bedömningarna varierade 
  
 11 
  
 Se t.ex. SOU 2004:7 s. 184 f., SOU 2008:99 s. 203 och Kane, White mot den nya reformen om förhöjd ersättning vid expropriation skjuter över målet, SvJT 2011 s. 208 ff. 
  
 12 
  
 För en redogörelse för dåvarande avtalspraxis, se SOU 2004:7 s. 184 f. 
  
 172 
  
 SOU 2012:61 
  
 Behovet av vinstfördelning inom olika områden 
  
 från att arrendenivåerna skulle vara avgörande för intrångsersätt- ningen till att de inte alls skulle beaktas. 
  
 13 
  
 Problematiken har därefter behandlats i tre mål som prövats av Högsta domstolen, de s.k. mastfallen. 
  
 14  
  
 Frågan var vilka förutsätt- ningar som bör ligga till grund för marknadsvärdets bestämmande och vilken ersättning som skulle utgå för upplåtelse av ledningsrätt för be- fintliga basstationer för mobiltelefoni. I ett av målen 
  
 15  
  
 hade lednings- rätt upplåtits för befintlig anläggning inom ett område som tidigare hade nyttjats av ledningsrättshavaren för samma ändamål enligt ett arrendeavtal, som hade löpt ut. Lantmäterimyndigheten hade beslutat om ersättning med 3 000 kronor, utifrån värdet vid pågående mark- användning. Fastighetsägarna yrkade ersättning med 308 000 kronor, grundat på kapitalisering av marknadsmässigt arrende. 
 Frågan i målet gäller huvudsakligen om den del av fastigheten som tas i anspråk genom upplåtelsen av ledningsrätt skall vid beräkning av intrångs- ersättning anses som betes- eller åkermark eller som tomtmark för tele- mast med teknikbod, och i det senare fallet om ersättning kan beräknas grundad på avkastning av arrendeavgifter. – – – De expropriationsrätts- liga ersättningsprinciperna syftar till att den som får sin egendom ianspråk- tagen inte skall lida någon ekonomisk förlust till följd av tvångsåtgärden, samtidigt som den exproprierande inte skall behöva betala för sådan värde- ökning som han själv åstadkommit (se prop. 1971:122 s. 165 f.). Hänsyn skall därvid inte tas till den exproprierandes särskilda intresse av objektet för expropriationen (se a. prop. s. 69 och 178). – – – 
 Eftersom tillstånd till expropriation kan beviljas till förmån för enskilda har ersättningsreglerna getts en allmän utformning. De tar sikte på målet för ersättningsberäkningen och inte på vem som exproprierar. Expropria- tion sker regelmässigt för att tillgodose ett allmänt behov och det har där- för ansetts rimligt att den enskilde som exproprierar får göra det till samma markpriser som det allmänna (se a. prop. s. 167 och prop. 1972:109 s. 234). – – – Det upplåtna området är en marginell del av fastigheten och ändringen av marknadsvärdet på grund av ledningsrätten är därmed svår att fastställa. Det får anses lämpligt att göra en direktuppskattning av det upplåtna områdets värde. Ledningsföretaget har inte i sig haft någon inverkan på restfastigheten i form av företagsskada eller företagsnytta. I enlighet med vad som ovan anförts skall vid värderingen bortses från inverkan från arrendeavtalet och dess ersättningsnivåer. Utgångspunkten bör därför, som hovrätten anfört, vara att det är fråga om betes- eller åker- mark. Det saknas anledning anta att fastighetens marknadsvärde minskat 
  
 13  
 Se t.ex. Lantmäteriverkets rekommendationer till lantmäterimyndigheterna  
 2002-06-05 
  (reviderade  
 2002-10-14). 
  I dessa anvisades en metodik som gick ut på att värdenivåer som kan utläsas ur arrendeavtalen skulle ses som företagsnytta, som skäligen till viss del skulle ersättas. 
  
 14 
  
 NJA 2008 s. 510  
  
 (I–III). 
  I själva verket avsåg endast ett av målen en telemast. De andra avsåg ett telestationshus respektive ett betongtorn m.m. 
  
 15 
  
 De principiella resonemangen var mycket snarlika i de tre målen. Här har därför valts att endast redovisa ett av dem (Ö  
  
 4636-06). 
  
 173 
  
 Behovet av vinstfördelning inom olika områden 
  
 SOU 2012:61 
  
 med större belopp än vad som motsvarar markens värde som betes- eller åkermark. Det kan inte anses att en sådan tillämpning av reglerna om ersätt- ning vid expropriation – – – skulle vara oförenliga med det grundlags- fästa skyddet för egendom (jfr NJA 2007 s. 695). 
 Högsta domstolens bedömning var alltså att ersättningen skulle be- stämmas utifrån den tidigare markanvändningen som betes- eller åker- mark. Ersättningen bestämdes därför till 3 000 kronor. Till grund för bedömningen låg dels att den exproprierande inte ska behöva betala för sådan värdeökning som denne själv har åstadkommit, dels att det inte var fråga om någon s.k. företagsnytta, som det enligt 4 kap. 2 § expropriationslagen i vissa fall skäligen kan tas hänsyn till. 
 Utredningen om expropriationsersättning ifrågasatte om Högsta domstolens bedömning av gällande rätt i alla delar stod i överensstäm- melse med det allmänna rättsmedvetandet. 
  
 16  
  
 Från markägarhåll har det framhållits att domstolens uttolkning av gällande rätt framstår som synnerligen utmanande. 
  
 17 
  
 Högsta domstolens bedömningar har lett till att det när det gäller master och andra liknande markbaserade anordningar, s.k. greenfields, har uppstått ett påtagligt glapp mellan de ersättningsnivåer som å ena sidan hade etablerats på arrendemarknaden och å andra sidan er- sättningsnivåer vid ledningsrätt. Enligt Lantmäteriet finns en diskrepans i förhållande till ersättningsnivåer vid ledningsrätt även när det gäller hyresnivåer för basstationer och antenner på fastigheter och fasader, s.k. rooftops. 
 I fråga om master och liknande anordningar finns det dessutom i regel inte några beaktansvärda förväntningsvärden. När sådana värden förekommer har man ju redan genom en ersättning som utgår från ett marknadsvärde åstadkommit en vinstfördelning. I de aktuella fallen får däremot behovet av en vinstfördelning tillgodoses på annat sätt. 
 Sedan Högsta domstolens utslag har ersättningsnivåerna höjts genom det schabloniserade  
 25-procentiga 
  påslaget. Denna reform har emellertid inte löst den värderingssituation som förelåg i rättsfallen. För att ersättningarna i dessa fall ska bli rimliga, framstår det därför som särskilt angeläget att de omfattas av en ordning för vinstfördel- ning. 
 Det sagda leder till att följande två förutsättningar bör vara upp- fyllda för att det ska vara fråga om särskilt angelägna fall. 
  
 16 
  
 SOU 2008:99 s. 138, 197 och 203. 
  
 17 
  
 Kane, White mot den nya reformen om höjd ersättning vid expropriation skjuter över målet, SvJT 2011 s. 210. 
  
 174 
  
 SOU 2012:61 
  
 Behovet av vinstfördelning inom olika områden 
  
 Det finns ett avsevärt glapp mellan värdet för avträdare och till- trädare, dvs. pågående respektive ny markanvändning. Vid en fri- villig överenskommelse pressas då det slutliga priset av olika skäl 
  
 – 
  
 exempelvis tidspress för tillträdaren och avträdarens monopol- situation – uppåt. Här kan man dra en parallell till vinstfördelning enligt fastighetsbildningslagen och anläggningslagen. Även i fråga om dessa lagar gäller att 
  
 - 
  
 tvångsförvärv/prisreglering tillåts för att inte avträdaren ska tillgodogöra sig en monopolvinst, 
  
 - 
  
 men  
 vinstfördelning förordas, mellan vissa parter och inom rimliga ramar, eftersom glappet mellan pågående och ny mark- användning är stort. 
  
 Det finns inga beaktansvärda förväntningsvärden. 
  
 10.2.3 
  
 Vilken eller vilka aktörer får bekosta en förhöjd ersättning? 
  
 Bedömning:  
 En förhöjd ersättning för markförvärv kan innebära lägre ambitionsnivåer samt omprioriteringar eller att ytterligare medel måste tillföras från olika aktörer. 
 När det gäller området  
 tätbebyggelse/bostadsbyggande  
 skulle kost- naderna främst belasta byggherrarna/kommunerna. Fortsatt utbygg- nad skulle på området  
 allmänna vägar samt järnvägar  
 i huvudsak bekostas av skattemedel. I fråga om ledningar för  
 energi och kraft  
 skulle kostnaderna kunna övervältras på brukarna/konsumenterna. Detsamma gäller höjda kostnader inom området  
 elektronisk kom- munikation 
 . 
 En ordning för vinstfördelning medför – beroende på hur ersätt- ningsnivåerna närmare bestäms – ökade kostnader för markförvärv. Detta kan innebära lägre ambitionsnivåer och omprioriteringar eller att ytterligare medel måste tillföras från olika aktörer. Det är därför angeläget att diskutera vilka aktörsgrupper som kan få bekosta en fortsatt utbyggnad. 
  
 18 
  
 När det gäller bostadsbyggande torde höjda ersättningsnivåer på- verka kommunernas ekonomi. Initiala effekter av ersättningsbestäm- melserna neutraliseras emellertid därefter av efterföljande förvärv 
  
 18  
 SOU 2004:7 s. 194. 
 175 
  
 Behovet av vinstfördelning inom olika områden 
  
 SOU 2012:61 
  
 till marknadspriser. Det innebär att ersättningsnivåerna i princip inte påverkar konsumenterna. 
  
 19 
  
 Allmänna vägar samt järnvägar finansieras främst med skattemedel, se dock avsnitt 9.2.1. Höjda ersättningsnivåer för markförvärv inom dessa områden skulle alltså i huvudsak bekostas av skattebetalarna. 
 När det gäller energiområdet är elnätsföretagens ekonomiska ramar i allt väsentligt offentligrättsligt reglerade genom bl.a. intäktsramar som fastställs i förväg. Eftersom elnätsföretagen har rätt att ta ut av- gifter för kostnaderna för överföring av el i nätet, är det troligt att höjda ersättningsnivåer skulle medföra att företagen höjer nämnda avgifter, vilket drabbar elanvändarna. Eventuella höjda ersättningsnivåer för att etablera vindkraftverk ska däremot enligt Energimarknadsinspek- tionen inte medföra högre överföringsavgifter på nätet för elanvän- darna. Kostnader för att etablera vindkraftverk hör till produktion av el och inte till nätverksamhet. En juridisk person som bedriver nätverk- samhet får inte bedriva produktion av eller handel med el. En annan sak är att vindkraftverken behöver ansluta sig till nätet och för detta har nätföretagen rätt att ta ut en skälig anslutningsavgift, som bekostas av den som ansluter sig. 
 Även inom området elektronisk kommunikation torde höjda er- sättningsnivåer leda till prisökningar för konsumenterna. 
 I vilken utsträckning omfördelning ska ske genom vinstfördelning är i högsta grad en ideologisk fråga.  
 Att  
 en ordning för vinstfördel- ning ska åstadkomma en reell förstärkning av ersättningsrätten  
 i de situationer där vinstfördelning bör ske  
 följer av utredningens direktiv. Enligt utredningens mening är det därför lämpligt att ta hänsyn till be- hovet av omfördelning i samband med diskussionen om hur ersätt- ningen ska bestämmas i dessa situationer, se bl.a. avsnitt 13.4.3. 
 Beträffande ekonomiska konsekvenser av utredningens förslag, se avsnitt 15.2. 
  
 19  
 Utredningen om expropriationsersättning gjorde en utförlig analys av vilken eller vilka aktörer som får bekosta höjda ersättningsnivåer vid expropriation för bostadsändamål. Analysen, som utgår från tre olika typsituationer, baseras på Brown, Expropriationslagens er- sättningsregler – effekter på bostadsmarknaden? SOU 2008:99, bilaga 9, s. 525 ff. Slutsatsen är i samtliga fall att kostnaderna i princip inte skulle belasta konsumenterna. 
 176 
  
 SOU 2012:61 
  
 Behovet av vinstfördelning inom olika områden 
  
 10.2.4 
  
 Sammanfattande bedömning 
  
 Bedömning:  
 Behovet av vinstfördelning varierar mellan olika om- råden och kan åskådliggöras med följande förenklade,  
 icke-uttöm- 
  mande uppställning. 
  
 20 
  
 Fall som inte bör omfattas av vinstfördelning 
  
 - 
  
 Natur- och kulturvård 
  
 - 
  
 Allmänna platser i en detaljplan 
  
 21 
  
 - 
  
 Bebyggelseändamål 
  
 - 
  
 Allmänna vägar samt järnvägar 
  
 - 
  
 Ledningar, däribland ledningar för energiöverföring och elektro- nisk kommunikation 
  
 Särskilt angelägna fall 
  
 -  
 Mastfallen 
 Med hänsyn till nuvarande ersättningsnivåer och den kommersiella nyttan av marken är det särskilt påkallat med en förstärkt ersätt- ning i dessa fall. 
 Områden som inte bör omfattas av vinstfördelning – några typfall 
 I många fall pekar alla omständigheter i samma riktning, dvs. antingen för eller emot att det handlar om ett vinstfördelningsfall. Ett renodlat exempel på ett  
 icke-vinstfördelningsfall 
  är således när ett offentligt subjekt med allmänna medel inom ett starkt offentligrättsligt reglerat område förvärvar mark utan kommersiella syften, exempelvis inom natur- och kulturvårdsområdet. Det tydligaste exemplet på ett vinstför- delningsfall är när ett privatägt företag med privata medel förvärvar mark för att på marknadsmässiga villkor bedriva vinstdrivande verk- samhet, exempelvis en industri. 
 Nedan listas några områden som generellt sett präglas av starka allmänintressen, medan de direkta enskilda intressena är obefintliga eller svaga. Finansieringen sker via skatter eller avgifter. Graden av 
  
 20 
  
 Uppställningen utgår från de exempel som anfördes av Utredningen om expropriations- ersättning, SOU 2008:99 s. 205 f. och 407. 
  
 21 
  
 Detta avser allmänna platser som bekostas med allmänna medel. 
  
 177 
  
 Behovet av vinstfördelning inom olika områden 
  
 SOU 2012:61 
  
 offentligrättsliga regleringar är hög. Som Utredningen om expropria- tionsersättning konstaterade bör dessa områden inte omfattas av vinst- fördelning. Ståndpunkten synes okontroversiell. Utredningen nöjer sig därför med detta konstaterande. 
  
 Natur- och kulturvård 
  
 Allmänna platser i en detaljplan 
  
 Kommunala  
  
 va-anläggningar 
  och andra klart allmänna ledningar 
 Bebyggelse 
 Som framgått i avsnitt 7.3 gör sig numera enskilda kommersiella intres- sen relativt starkt gällande inom området tätbebyggelse. Avskaffandet av presumtionsregeln, liksom den omständigheten att det  
 25-pro- 
  centiga påslaget även görs på förväntningsvärden, gör emellertid att utredningen vid en sammantagen bedömning anser att området inte utgör särskilt angelägna fall och alltså inte bör omfattas av vinstför- delning. 
 Allmänna vägar samt järnvägar 
 Även om järnvägssektorn på operativ nivå är konkurrensutsatt och trafikinfrastruktur i vissa fall finansieras genom medfinansiering, styrs trafikinfrastrukturområdet i huvudsak av offentligrättsliga regleringar, se avsnitt 7.4. Såväl vid anläggande av allmänna vägar som järnvägar ska allmänna intressen beaktas (4 § andra stycket och 10 andra stycket väglagen samt 1 kap. 3 § andra stycket lagen om byggande av järnväg). 
 En ordning för vinstfördelning baserad på graden av kommersiella intressen skulle kunna fördyra markåtkomst för trafikinfrastruktur- projekt som helt eller delvis finansieras genom medel som tillkommer genom medfinansiering. Det talar mot att låta sådana fall omfattas av vinstfördelning. 
 Sammantaget anser utredningen – i likhet med Utredningen om expropriationsersättning – att allmänna vägar samt järnvägar inte utgör särskilt angelägna fall och alltså inte bör omfattas av vinstfördelning. 
 178 
  
 SOU 2012:61 
  
 Behovet av vinstfördelning inom olika områden 
  
 Energi och kraft 
 Utredningen om expropriationsersättning gjorde bedömningen att elnätsföretagens markanskaffning borde omfattas av vinstfördelning, men att ledningar inom stamnätet inte borde räknas dit. 
  
 22  
  
 Utred- ningens ställningstagande fick stark kritik under remissförfarandet, se avsnitt 6.4.4. 
 Som framgått av avsnitt 7.5 präglas energiområdet av såväl starka allmänna som kommersiella intressen. Verksamheten lyder under rela- tivt långtgående offentligrättsliga regleringar. Regleringsgraden har sedan Utredningen om expropriationsersättning lämnade sitt förslag snarast ökat, bl.a. genom förhandsreglerade intäktsramar. En vinstför- delningsordning kan motverka en hög ambitionsnivå såvitt gäller för- nybar energiproduktion. Till skillnad från vad som är fallet i fråga om master och liknande anordningar finns det när det gäller kraftledningar inte något påtagligt glapp mellan ersättningsnivåerna vid frivilliga upplåtelser respektive vid ledningsrätt. De skillnader som finns fram- står som naturliga, eftersom det är rimligt att ersättningsnivåerna vid frivilliga uppgörelser ligger något högre än vid tvång. Medan efter- frågan på och konkurrensen om mark för master har skapat en ekono- misk marknad för masttomter, leder koncessionskravet när det gäller kraftledningar i stället till en monopolsituation. Vid en sammantagen bedömning anser utredningen att markåtkomst för energiändamål i dagsläget inte utgör särskilt angelägna fall och alltså inte bör om- fattas av vinstfördelning. 
 Markåtkomst för vindkraftverk sker i dag på frivillig väg. För det fall det i framtiden skulle bli aktuellt att expropriera mark för upp- förande av vindkraftverk, är det möjligt att dessa fall – med nuvarande ersättningsregler – skulle komma att behandlas på samma sätt som de s.k. mastfallen, dvs. att det skulle uppkomma ett glapp mellan ersättningsnivåerna vid å ena sidan frivilliga överenskommelser och å andra sidan expropriation. Om en sådan situation uppstår, framstår det som särskilt angeläget att sådana fall omfattas av vinstfördelning. I en sådan situation kan det finnas skäl att låta även dessa fall om- fattas av en vinstfördelningsordning. 
  
 22  
 Att elnätsföretagens verksamhet skulle anses bedrivas i huvudsak på marknadsmässiga vill- kor kritiserades i ett till slutbetänkandet fogat särskilt yttrande av chefsjuristen Mccoy (Svenska kraftnät), som menade att regleringen och tillsynen av verksamheten just är en kon- sekvens av att den inte kan anses bedrivas på i huvudsak marknadsmässiga villkor, SOU 2008:99 s. 458 ff. 
 179 
  
 Behovet av vinstfördelning inom olika områden 
  
 SOU 2012:61 
  
 Elektronisk kommunikation 
 Även området elektronisk kommunikation präglas av såväl starka kom- mersiella som allmänna intressen. Verksamheten lyder under relativt långtgående offentligrättsliga regleringar. Vid en sammantagen bedöm- ning anser utredningen att ledningar för elektronisk kommunikation generellt sett inte utgör särskilt angelägna fall och alltså inte bör omfattas av vinstfördelning. 
 Det glapp som i de s.k. mastfallen finns mellan ersättnings- nivåer vid å ena sidan frivilliga överenskommelser och å andra sidan ledningsrätt samt frånvaron av beaktansvärda förväntningsvärden, gör emellertid att det är särskilt angeläget att sådana fall omfattas av vinst- fördelning. Med hänsyn till nuvarande ersättningsnivåer och den kom- mersiella nyttan av marken är det särskilt påkallat med en förhöjd ersättning i dessa fall. Det framstår som principiellt viktigt att en vinstfördelningsreform förstärker äganderätten inom detta område. 
 I nästa kapitel diskuteras närmare vilka mastfall som bör omfattas, både när det gäller teknisk avgränsning och om det bör ha betydelse i vilket sammanhang eller av vem mark tas i anspråk. 
 180 
 11 Reformens räckvidd 
  
 11.1 
  
 Inledning 
  
 Utredningen har i kapitel 9 konstaterat att avgränsningsproblem gör att en vinstfördelningsordning bör begränsas till särskilt ange- lägna fall samt att den bör utgå från  
 ändamålet  
 med förvärvet, inte från  
 vem eller vilka aktörer  
 som finansierar, förvärvar eller utövar verksamhet. I kapitel 10 har utredningen som särskilt angelägna iden- tifierat de s.k. mastfallen. Om det i framtiden skulle bli aktuellt med tvångsvis markåtkomst vid etablering av vindkraftverk, kan det även uppstå ett behov av att låta dessa fall omfattas. 
 Nedan diskuteras närmare vilka fall som ska omfattas, både vilken teknisk avgränsning som ska göras och om det ska ha betydelse i vilket sammanhang eller av vem mark tas i anspråk. 
 Avgränsningen av vilka fall som bör omfattas av en ordning för vinstfördelning – vinstfördelningsfall – är absolut i den meningen att en verksamhet antingen bedöms höra till eller inte höra till dessa fall. Betydelsen av avgränsningen måste emellertid sättas i relation till hur en vinstfördelningsregel närmare utformas. 
 Utredningen om expropriationsersättning, som föreslog en vinst- fördelningsregel baserad på en  
 skälighetsbedömning 
 , anförde att stor- leken på påslaget för vinstfördelning skulle bedömas med utgångs- punkt från graden av kommersiellt inflytande i den verksamhet för vilket tvångsförvärvet sker. 
  
 1  
  
 Att exempelvis graden av kommersiellt inflytande påverkar ersättningens storlek innebär att bedömningen blir nyanserad och att tröskeleffekten mellan vinstfördelningsfall och  
 icke-vinstfördelningsfall 
  kan undvikas. För det fall vinstfördel- ningen i stället ska ske enligt  
 schablon 
 , blir gränsdragningen emeller- tid mer betydelsefull. En snäv definition av vinstfördelningsfallen motiverar då en högre schablonkvot, medan en vidare definition förutsätter en lägre kvot. En mer nyanserad bedömning kan uppnås 
  
 1  
 SOU 2008:99 s. 408. 
 181 
  
 Reformens räckvidd 
  
 SOU 2012:61 
  
 om man använder olika schabloner i olika fall. Utredningens ställ- ningstaganden i dessa frågor redovisas i avsnitt 13.4.4. 
  
 11.2 
  
 Överväganden och förslag 
  
 Bedömning och förslag:  
 En ordning för vinstfördelning bör om- fatta samtliga anordningar som avses i 2 § andra stycket lednings- rättslagen. En bestämmelse om detta bör införas i ledningsrätts- lagen. 
  
 11.2.1 
  
 Vilka anordningar ska omfattas? 
  
 En första fråga är vilka anordningar som ska omfattas. Av de rätts- fall som brukar kallas mastfallen, se avsnitt 10.2.2, har egentligen endast ett avsett en telemast. De andra avsåg ett telestationshus respektive ett betongtorn m.m. Samtliga dessa fall omfattas emeller- tid av ledningsrättslagen. Enligt 2 § andra stycket ledningsrättslagen ska sålunda en anordning som ingår i ett elektroniskt kommunika- tionsnät för allmänt ändamål men som inte utgör ledning vid tillämp- ningen av lagen anses som ledning enligt första stycket punkten 1, dvs. ledning som ingår i ett elektroniskt kommunikationsnät för all- mänt ändamål samt allmän svagströmsledning för signalering, fjärr- manövrering, dataöverföring eller liknande ändamål. Andra exempel på anordningar som omfattas av bestämmelsen är enligt förarbetena telestationer, radiostationer och radiolänkstationer. Till anordningen räknas såväl den tekniska utrustning som åstadkommer den elektro- niska kommunikationen som de master, skåp, byggnader m.m. som är oundgängligt nödvändiga för den tekniska utrustningens funktion. 
  
 2  
  
 Typfall är master med tillhörande teknikbodar m.m. Ersättning för upplåtelse och inlösen ska därmed bestämmas enligt expropriations- lagens ersättningsbestämmelser (13 § ledningsrättslagen). 
 Enligt 2 § ledningsrättslagen kan ledningsrätt upplåtas endast för ledningar av viss beskaffenhet som tjänar ett visst syfte. När denna bestämmelse fick sin nuvarande utformning uttalades i förarbetena att grunden för ledningsrätt för teleledningar är att ledningarna i varje enskilt fall tillgodoser ett visst krav på allmänintresse. 
  
 3  
  
 Regle- 
  
 2 
  
 Prop. 2003/04:136 s. 29. 
  
 3 
  
 Prop. 1973:157 s. 91 f., prop. 1992/93:200 s. 266 och prop. 2003/04:136 s. 28. 
  
 182 
  
 SOU 2012:61 
  
 Reformens räckvidd 
  
 ringen tar alltså sikte på de ändamål av allmän karaktär som en ledning ska tjäna. Som exempel på allmänna teleledningar kan nämnas Telia- Sonera AB:s jordkablar och luftledningar för telefoni. Bestämmel- sen gäller däremot inte ledningar som enbart tillgodoser enskilda intressen. 
 Det förhållandet att en ledning tjänar ett allmänt ändamål behöver emellertid inte betyda att den samtidigt är allmänt tillgänglig. Som exempel på detta kan nämnas Försvarsmaktens och Trafikverkets nät samt kommunikationssystemet Baker, se avsnitt 7.6.3. Även dessa system omfattas alltså, om förutsättningarna i övrigt är uppfyllda, av ledningsrättslagen. 
 Markåtkomst för järnväg sker enligt lagen om byggande av järnväg genom inlösen med äganderätt av den mark som enligt en järnvägs- plan ska användas för järnvägsändamål (järnvägsmark). I dessa fall ingår ett område för anläggningar, exempelvis för kommunikation. Om Trafikverket däremot skulle behöva utföra anläggningar utanför järnvägsmarken är lagen om byggande av järnväg inte tillämplig. I ett sådant fall kan ledningsrättslagen vara tillämplig. 
 Enligt utredningens mening är det lämpligt att låta den avgräns- ning av anordningar som finns i 2 § andra stycket ledningsrättslagen ligga till grund för en vinstfördelningsordning. Dessa kommer i fortsättningen att benämnas master och liknande anordningar. 
 Vilken typ av anordning det är fråga om bör dock inverka på stor- leken på en förhöjd ersättning (dvs. omfattningen av vinstfördel- ning), se avsnitt 13.4.6. 
  
 11.2.2 
  
 Bör samtliga markförvärv för anordningar som uppförs för privata aktörers räkning omfattas? 
  
 Utredningens principiella ståndpunkt att det är ändamålet med tvångsförvärvet – inte vem som står bakom detta – som ska avgöra om förvärvet ska omfattas av vinstfördelning eller inte, aktualiserar frågan om samtliga markförvärv för anordningar som uppförs för privata aktörers räkning ska omfattas eller om det finns anledning att göra undantag. Frågeställningen ska ses mot bakgrund av direk- tivens utgångspunkt att vinstfördelning bör inriktas på de fall där expropriation sker för verksamhet som bedrivs på väsentligen mark- nadsmässiga villkor. Samtidigt präglas området elektronisk kom- munikation av relativt långtgående offentligrättsliga regleringar. Det är främst tre situationer som gör att det kan finnas anledning att 
 183 
  
 Reformens räckvidd 
  
 SOU 2012:61 
  
 diskutera skäligheten i att låta en vinstfördelningsordning omfatta samtliga markförvärv för privata aktörers räkning. 
 Den  
 första  
 situationen har att göra med att varje enskild mast som är en del av ett sammanhängande system måste lokaliseras till ett relativt begränsat område. När lokalisering av en mast är given kommer denna mast att styra lokaliseringen av andra master. Som framhölls av  
 IT & Trafikverket ICT bedriver sålunda affärsverksamhet och verksamheten har ett bety- dande kommersiellt inslag. Detta aktualiserar den avgränsnings- problematik som i avsnitt 9.2.1 har hänförts till grupp 1. Därutöver 
  
 5  
 Se bl.a. prop. 2004/05:175 och prop. 2005/06:191. 
 187 
  
 Reformens räckvidd 
  
 SOU 2012:61 
  
 innebär det avgränsningsproblem, eftersom flera verksamheter be- drivs parallellt (grupp 3) samt tidsmässiga avgränsningsproblem i den mån upplåtelsen av kapacitet till kommersiella aktörer inte var avsedd vid tiden för markförvärvet (grupp 6). I fråga om Trafik- verkets utbud av informations- och kommunikationstjänster är ytter- ligare ett avgränsningsproblem att denna verksamhet är en bieffekt i förhållande till järnvägsverksamheten, för vilket ändamål marken togs i anspråk (grupp 4). 
 Samlokalisering av master skapar på motsvarande sätt avgräns- ningsproblem på grund av parallella verksamheter (grupp 3), verksam- heter med direkta och indirekta syften (grupp 4) och tidsmässiga avgränsningsproblem (grupp 6). 
 Om myndigheters verksamhet undantogs från vinstfördelning skulle inte bara dessa aktörer utan även de kommersiella aktörer som använder sig av deras kommunikationsnät eller inplaceras i deras master dessutom få konkurrensfördelar i förhållande till andra kom- mersiella aktörer, vars markanskaffning skulle omfattas av vinstför- delning. 
 Vill man i görligaste mån beakta de avgränsningsproblem som nu nämnts är man i princip hänvisad till en lagteknisk lösning av den typ som Utredningen om expropriationsersättning föreslog, dvs. en regel som utifrån graden av kommersialism både möjliggör en flexibel bedömning av vilka aktörer som ska omfattas och av ersätt- ningens storlek. Som framgått ovan är en sådan reglering dock inte lämplig med hänsyn till de krav som bör uppställas när det gäller regelns tillämpbarhet och förutsägbarhet, se avsnitt 9.2.2. Dessa krav gör att en sådan bestämmelse inte förespråkas, även om man skulle inskränka regelns tillämplighet till master och liknande anordningar. En sådan reglering skulle inte heller innebära någon lösning på det tidsmässiga avgränsningsproblem som uppkommer vid tillkommande samlokaliseringar. 
 Frågan är om man i stället kan tänka sig en lagteknisk lösning innebärande att offentliga aktörers ianspråkstagande av mark skulle omfattas av vinstfördelning först om och när andra aktörer skulle samlokaliseras i den aktuella anordningen. En sådan lösning ligger i linje med direktivens utgångspunkt att vinstfördelning bör inriktas på de fall då expropriation sker för verksamhet som bedrivs på väsent- ligen marknadsmässiga villkor. Att avgränsa offentliga aktörer från andra medför inga större svårigheter. En sådan reglering har också fördelen att den innebär en lösning på den tidsmässiga avgränsnings- problematiken. 
 188 
  
 SOU 2012:61 
  
 Reformens räckvidd 
  
 Det finns emellertid även nackdelar med en sådan ordning. Att – om än villkorat – undanta offentliga aktörer innebär ett avsteg från utredningens grundläggande ställningstagande att det är  
 ändamålet  
 med marken som ska vara avgörande för avgränsningen och en subventionering av dessa aktörer, se avsnitt 9.2.2. Att – i vissa fall – låta tillämpningen av vinstfördelningsregeln vara beroende av sam- lokalisering innebär vidare, i de fall samlokalisering sker först efter markåtkomsten, att ersättningen skjuts upp, vilket inte ligger i linje med direktivens utgångspunkt att ersättning ska betalas på en gång. En sådan reglering skulle också innebära tillämpningsproblem, efter- som det är svårt att följa upp i vilken utsträckning samlokalisering sker. Den skulle därför förutsätta att man införde någon form av underrättelseskyldighet för operatörerna. 
  
 6  
  
 Med hänsyn till att en extra ersättningsskyldighet skulle inträda vid (vissa fall av) sam- lokalisering skulle en sådan lösning även motverka regeringens strävan att samlokalisering av miljö- och konkurrensskäl ska uppmuntras, särskilt om man tänker sig att den tillkommande ersättningen skulle överstiga den ersättning som mastägaren skulle få för samlokali- seringen i sig. Detta gäller även om det är troligt att mastägaren skulle övervältra denna tillkommande kostnad på de aktörer som inplacerade sina anordningar i masten. För att en sådan lösning skulle bli konsekvent skulle den dessutom behöva utformas så att den extra ersättningsskyldigheten relaterades till varje tillkommande samloka- lisering. Med tanke på att det inte bara ofta förekommer att kom- mersiella aktörers utrustning samlokaliseras i offentliga aktörers master, utan även det motsatta är vanligt, borde det då också övervägas om inte en kommersiell aktör, vars markåtkomst omfattats av vinst- fördelning, borde få rabatt om en offentlig aktör sedan samlokali- serades i masten. Mot bakgrund av att en vinstfördelningsordning enligt direktiven bör vara enkel att tillämpa, är en sådan lösning mindre lämplig. Att – i fråga om offentliga aktörer – knyta en till- kommande ersättning till samlokalisering snarare än till själva mark- åtkomsten skulle också innebära att man fjärmade sig från den grund- läggande tanken bakom vinstfördelning. Som ovan framgått är det dessutom vanligt att fastighetsägare i samband med en frivillig upp- låtelse av mark för en mobilmast förbehåller sig rätten att därutöver ta ut en ersättning från andra aktörer som kan komma att sam- lokaliseras i masten. Det kan inte uteslutas att en lagteknisk modell 
  
 6  
 I dag rapporterar operatörerna årligen till PTS i vilken utsträckning de uppfyller täcknings- kraven. Av dessa uppgifter framgår dock inte i vilken utsträckning man använder sig av egna eller andras master etc. 
 189 
  
 Reformens räckvidd 
  
 SOU 2012:61 
  
 av den typ som här skisserats i praktiken i vart fall delvis skulle komma att träda i stället för sådan ersättning. Därmed skulle syftet med en vinstfördelningsregel i denna del förfelas, eftersom sådan ersättning som i dag tas ut av andra aktörer vid samlokalisering kan motiveras redan av att marken genom samlokalisering i rättsligt hän- seende blir mer belastad, transporter till och från masten kan öka etc. samtidigt som en vinstfördelningsordning ska syfta till en reell förstärkning av ersättningsrätten. 
 Mot bakgrund av nu nämnda gränsdragningsproblem anser ut- redningen att såväl praktiska som lagtekniska skäl talar för att även markförvärv för master och liknande anordningar som uppförs för offentliga aktörers räkning ska omfattas av en vinstfördelningsord- ning. 
 Även om således också markförvärv för offentliga aktörers räk- ning principiellt sett bör omfattas av en vinstfördelningsregel, finns det flera omständigheter som gör att en sådan regel kan förväntas få mindre betydelse för dessa aktörer. 
  
 Reformen begränsar sig till mark som tas i anspråk för master och liknande anordningar för ändamålet elektronisk kommunika- tion. Mark som däremot tas i anspråk för annat ändamål, exem- pelvis för järnvägsändamål enligt lagen om byggande av järnväg, omfattas inte, även om master och liknande anordningar uppförs inom området. 
  
 I avsnitt 13.4.3 gör utredningen bedömningen att storleken på en förhöjd ersättning bör relateras till priset på en masttomt, dvs. efterfrågan på marken. Det innebär att regeln inte kommer att få något direkt genomslag i fall då det inte finns någon marknad. Från bl.a. Trafikverkets sida har man förklarat att den mark som verket är i behov av ofta finns på platser där verket inte konkurrerar med andra aktörer om marken och priserna därför är lägre. 
  
 Som framgår av avsnitt 15.2.1 är de offentliga aktörernas behov av mark för master och liknande anordningar – inom den fram- tid som kan överblickas – begränsat. Det beror på att befintliga kommunikationssystem till stor del är färdigutbyggda. 
  
 Som framgår av avsnitt 15.2.1 synes de offentliga aktörerna i många fall inte ha räknat med sänkta ersättningsnivåer till följd av de s.k. mastfallen. 
  
 190 
  
 SOU 2012:61 
  
 Reformens räckvidd 
  
 Även om utredningens förslag på ett principiellt plan inte heller i fråga om storleken på en förhöjd ersättning (dvs. omfattningen av vinstfördelning) gör någon åtskillnad mellan olika aktörer, kom- mer således den förhöjda ersättningen i dessa fall att få mindre prak- tisk betydelse. 
  
 11.2.4 
  
 Lagtekniska överväganden 
  
 Utredningen har ovan konstaterat att en vinstfördelningsordning bör omfatta samtliga master och liknande anordningar som avses i 2 § andra stycket ledningsrättslagen. Om det i framtiden skulle bli aktuellt med tvångsvis markåtkomst vid etablering av vindkraftverk, kan det även uppstå ett behov av att låta dessa fall omfattas. 
 Ersättning vid tvångsförvärv utgår i dag väsentligen från bestäm- melserna i 4 kap. expropriationslagen dit ett flertal lagar hänvisar, däribland ledningsrättslagen. Mot bakgrund härav och möjligheten att en vinstfördelningsordning i framtiden kan tänkas behöva om- fatta fler fall än mastfallen, är det rent lagtekniskt tänkbart att införa en vinstfördelningsregel i expropriationslagen. 
 Med hänsyn till att antalet lagar som hänvisar till expropriations- lagens ersättningsbestämmelser är mycket stort, förefaller emellertid en sådan ordning svåröverblickbar. Det är troligt att den skulle leda till ett stort antal processer. En sådan bestämmelse är inte förenlig med utredningens uppdrag att skapa en förutsägbar och väl avgränsad reglering. Bestämmelsen bör i stället endast omfatta mastfallen och införas i ledningsrättslagen. För det fall det i framtiden skulle bli aktuellt att låta fler områden omfattas av en vinstfördelningsordning, bör det ske efter särskilda överväganden. 
 191 
 Del C 
 Närmare om hur vinsten ska identifieras, beräknas och fördelas 
  
 12 
  
 Vinstbegrepp och fördelningsprinciper 
  
 12.1 
  
 Inledning 
  
 Utformandet av en vinstfördelningsordning kräver ställningstagande i två grundläggande frågor: 
  
 Hur ska vinsten eller nyttan identifieras och beräknas? 
  
 Hur ska vinsten eller nyttan fördelas, dvs. hur ska den komma den ersättningsberättigade till godo? 
  
 Med hänsyn till att fastighetsbildningslagens vinstbegrepp och för- delningsprinciper har varit utgångspunkt för diskussionen om vinst- fördelning vid andra slag av markåtkomst, inleds kapitlet med en beskrivning av dessa regler, deras bakgrund och syfte (avsnitt 12.2) samt vissa liknande regleringar (avsnitt 12.3). Därefter redovisas tre försök som har gjorts att identifiera, beräkna och fördela vinsten vid andra typer av markåtkomst (avsnitt 12.4). Slutligen följer ut- redningens överväganden och förslag i denna del (avsnitt 12.5). 
  
 12.2 
  
 Vinst och vinstfördelning enligt fastighetsbildningslagen och anläggningslagen 
  
 12.2.1 
  
 Bakgrund 
  
 Som framgått i avsnitt 2.5.2 finns i fastighetsbildningslagen ersätt- ningsbestämmelser som utgår från en vinstfördelningsprincip. Sedan 1993 ska motsvarande gälla även vid förrättningar enligt anläggnings- lagen. Detta diskuterades mycket sparsamt i förarbetena. Vinstför- 
 195 
  
 Vinstbegrepp och fördelningsprinciper 
  
 SOU 2012:61 
  
 delning enligt anläggningslagen ska emellertid ske på samma premisser och enligt samma resonemang som enligt fastighetsbildningslagen. 
  
 1  
  
 Fastighetsbildningslagens bestämmelser om fastighetsreglering syftar till en totalt sett effektivare fastighetsindelning, vilket förut- 
 sätts ta sig uttryck i högre fastighetsvärden. 
 Det finns två skäl till att vinstbegreppet vid fastighetsreglering måste vara klart definierat. För det  
 första  
 ska vinstberäkningen ligga till grund för beslutet om regleringen ska genomföras eller inte. Att en sådan bedömning ska ske följer av det s.k. båtnadsvillkoret, se nedan. För det  
 andra  
 ska vinstberäkningen ligga till grund för vinst- fördelningen mellan de fastighetsägare som berörs av regleringen. 
  
 2 
  
 12.2.2 
  
 Båtnadsvillkoret 
  
 5 kap. fastighetsbildningslagen innehåller flera bestämmelser till skydd för enskilda intressen. Det s.k. båtnadsvillkoret, som egent- ligen är ett vinstvillkor, återfinns i 5 kap. 4 § fastighetsbildnings- lagen och innebär att fastighetsreglering endast får ske om fördelar- na med regleringen (=båtnaden/nyttan) överstiger de kostnader och olägenheter som regleringen medför. 
  
 4 §  
 Fastighetsreglering får ske, under förutsättning att lämpligare fastig- hetsindelning eller eljest mer ändamålsenlig markanvändning vinnes samt att fördelarna härav överväger de kostnader och olägenheter som regle- ringen medför. 
 Bestämmelsen ska säkerställa att en fastighetsreglering ska vara vinst- givande, om den sker mot en fastighetsägares vilja. Att åtgärden ska leda till en nettoförbättring innebär främst att den ska vara fastig- hetsekonomiskt motiverad och leda till en värdeökning.  
 Båtnaden  
 utgörs därför av berörda fastigheters värde efter regleringen minus deras värde före regleringen.  
 Vinsten  
 utgörs av båtnaden minus för- rättningskostnader, enskilda fullföljdskostnader o.dyl. 
  
 1 
  
 Prop. 1991/92:127 s. 93. Vissa skillnader finns dock. En sådan skillnad är att man vid be- dömningen av båtnadsvillkoret i anläggningslagen ska väga in andra nyttoeffekter än de som är rent fastighetsekonomiska. Båtnadsvillkoret är dessutom indispositivt. 
  
 2 
  
 Brown och Flowers, Ersättning vid fastighetsreglering, 1993, s. 41. 
  
 196 
  
 SOU 2012:61 
  
 Vinstbegrepp och fördelningsprinciper 
  
 12.2.3 
  
 Vinstfördelningen 
  
 När det står klart att och hur fastighetsreglering ska ske, ska de be- rörda fastighetsägarnas mellanhavanden klaras ut. Reglerna rörande vinstfördelning finns i 5 kap.  
 10–13 
  §§ fastighetsbildningslagen. 
 I förarbetena definierade fastighetsbildningskommittén begreppet vinst vid fastighetsreglering på följande sätt. 
  
 3 
  
 Den regleringsvinst som här avses motsvarar det ekonomiska nettoresul- tatet av regleringen och utgör närmare bestämt skillnaden mellan total- nyttan och sakägarnas gemensamma kostnader för regleringen. Med totalnyttan förstås därvid summan av de värdeförändringar, som alla de i regleringen ingående fastigheterna kommit att undergå till följd av reg- leringen sedan sådana fullföljds- och omställningskostnader och anpass- ningsförluster som inte är hänförliga till gemensamma kostnader utan i stället belastar enskild fastighetsägare blivit frånräknade. 
 Något förenklat innebär detta att med regleringsföretagets  
 vinst  
 avses summan av berörda fastigheters värdeförändringar (båtnaden) med avdrag för enskilda och gemensamma kostnader (förrättnings- kostnader, anpassningskostnader m.m.). 
 Av 5 kap. 10 § fastighetsbildningslagen framgår att ersättning ska utgå i pengar, om fastighetsregleringen medför att en fastighet får avstå mer mark, samfällighetsandelar eller servitutsrätter än vad fastigheten därigenom tillförs. Förfarandet kallas  
 likvidvärdering 
 . 
  
 10 §  
 Om värdet av den mark och de andelar i samfälld mark som genom fastighetsreglering läggs till en fastighet inte motsvarar värdet av vad som genom regleringen frångår fastigheten, utjämnas skillnaden genom ersättning i pengar. På samma sätt utjämnas värdeförändring som för- anleds av servitutsåtgärd eller av att byggnad eller annan anläggning genom regleringen övergår till någon annan ägare. 
 Ersättning enligt första stycket bestäms på grundval av värdering (likvidvärdering). 
 Hur likvidvärderingen ska ske regleras i 5 kap. 10 a § fastighets- bildningslagen. 
  
 10 a §  
 Vid värdering av egendom enligt 10 § gäller andra och tredje styckena. 
 Vid värdering av egendom som kan tas i anspråk enligt 14 kap. 14, 15, 16, 17 eller 18 § plan- och bygglagen (2010:900) och vid värdering i andra fall där det är uppenbart att egendomen i stället skulle ha kunnat tas i anspråk genom expropriation eller något annat liknande tvångs- förvärv, tillämpas 4 kap. expropriationslagen (1972:719). 
  
 3  
 Prop. 1969:128 s. B 383. 
 197 
  
 Vinstbegrepp och fördelningsprinciper 
  
 SOU 2012:61 
  
 Vid värdering av egendom som inte kunnat tas i anspråk på sätt som sägs i andra stycket tillämpas 4 kap. expropriationslagen med undantag för 1 § andra stycket och, såvitt gäller värdestegring, 2 §. Det ska även tas skälig hänsyn till det särskilda värde som egendomen har för den tillträdande fastigheten 
 Grundregeln är att ersättningsbestämmelserna i 4 kap. expropria- tionslagen ska tillämpas. Hänvisningen till expropriationslagen gör att utgångspunkten är att ersättning ska betalas för den marknads- värdesminskning som förrättningsåtgärden medför för de berörda fastigheterna. Värderingen skiljer sig dock mellan två olika reglerings- fall. Dessa benämns vanligen expropriationsfallen (andra stycket) och vinstfördelningsfallen (tredje stycket). I expropriationsfallen ska de skadeståndsrättsligt inriktade reglerna i 4 kap. expropriations- lagen tillämpas fullt ut. I de omvänt definierade vinstfördelnings- fallen ska däremot vinsten fördelas mellan de berörda fastighetsägarna. 
 5 kap. 11 § fastighetsbildningslagen innehåller en bestämmelse avsedd att garantera att en enstaka fastighet inte ska drabbas av för- lust eller få en otillbörligt stor vinst. 
 Ekonomiska skador, som inte kompenseras genom den mark- nadsvärdebaserade likviden, ska ersättas enligt 5 kap. 12 § fastighets- bildningslagen. Bestämmelsen motsvarar i huvudsak regleringen i 4 kap. 1 § expropriationslagen om s.k.  
 övriga skador  
 som ersätts genom  
 annan ersättning 
 . 
 Medan 5 kap. 10 a § fastighetsbildningslagen reglerar fördelning- en av  
 värdeökningen 
 , reglerar 5 kap. 13 § fördelningen av  
 kostnaderna 
 , som ska ske utifrån vilken  
 nytta  
 fastigheterna har av regleringen. 
  
 13 §  
 Kostnaderna för fastighetsreglering betalas av sakägarna efter vad som är skäligt med hänsyn främst till den nytta varje sakägare har av regleringen. 
 Om det är lämpligt, får kostnad för särskild åtgärd fördelas för sig. Hade åtgärden kunnat utföras utan samband med regleringen och skulle annan grund för fördelningen av kostnaden då ha gällt, får den grunden tillämpas. 
 De här berörda bestämmelserna i 5 kap. fastighetsbildningslagen är dispositiva och kan alltså frångås om en berörd sakägare medger det (5 kap. 18 §). 
 198 
  
 SOU 2012:61 
  
 Vinstbegrepp och fördelningsprinciper 
  
 12.2.4 
  
 Närmare om fördelningsmetoder 
  
 Vinstfördelning enligt fastighetsbildningslagen sker genom en kom- bination av två olika beslut, nämligen ett ersättningsbeslut (som fördelar båtnaden) och ett kostnadsfördelningsbeslut. 
 I fastighetsbildningslagens ursprungliga förarbeten fanns det inga uttalanden om tillämpliga fördelningsprinciper. Som skäl för att inte reglera hur fördelningen skulle ske i lagtext anfördes att skiftande förutsättningar gjorde att det inte var lämpligt att ställa upp en sådan bestämmelse. En sådan bestämmelse ansågs dessutom vara svår att utforma. 
  
 4 
  
 Vid reformeringen av fastighetsbildningslagens ersättningsregler år 1993 formulerades en grundprincip för hur vinstfördelning ska ske, nämligen att denna ska vara  
 skälig 
 . Vad som är skäligt får enligt förarbetena avgöras från fall till fall i rättstillämpningen med led- ning av principen att vinsten bör fördelas  
 på det sätt som skulle ha skett vid en normal frivillig överenskommelse 
 . 
  
 5 
  
 Hur vinstfördelningen praktiskt ska ske diskuterades flitigt i sam- band med att fastighetsbildningslagens ersättningsregler arbetades fram under 1950- och  
 60-talen. 
  
 6 
  
 Det finns två huvudmetoder för hur vinsten kan fördelas, nämligen direkt och indirekt vinstfördel- ning. Numera står det klart att båda dessa metoder kan användas. 
  
 7 
  
 Vid  
 direkt vinstfördelning  
 sker fördelningen enligt en uttrycklig fördelningsprincip (fördelningsnyckel). En förutsättning för att en sådan metodik ska kunna användas är att man känner till hur stor värdeminskningen respektive värdeökningen är för avträdande respek- tive tillträdande fastigheter. En renodlad direkt fördelning innebär att man först fördelar värdeökningen och därefter kostnaderna en- ligt samma fördelningsnyckel. 
  
 8 
  
 Det föreligger inte någon skyldighet för lantmäterimyndigheten att alltid beräkna vilken ersättning som skulle ha bestämts enligt de tillämpliga bestämmelserna i expropriationslagen. Om en värdering inte är möjlig eller lämplig kan en  
 indirekt vinstfördelning  
 väljas. När kostnaderna för det värderingsarbete som krävs för en värdering av skada och vinst blir mycket stora och den aktuella ersättningen under alla förhållanden bedöms bli låg, kan därmed ersättningen fastställas genom en indirekt vinstfördelning efter en skönsmässig bedömning. 
  
 4 
  
 Prop. 1969:128 s. B 388. Se även s. B 395. 
  
 5 
  
 Prop. 1991/92:127 s. 69. 
  
 6 
  
 Se t.ex. SOU 1963:68 s. 321 ff. och prop. 1969:128 s. 383 ff. 
  
 7 
  
 Prop. 1991/92:127 s. 69. 
  
 8 
  
 Flowers m.fl., Markåtkomst och ersättning, 2011, s. 155. 
  
 199 
  
 Vinstbegrepp och fördelningsprinciper 
  
 SOU 2012:61 
  
 Ersättningen (likvidvärdet) för ett område bestäms då enligt någon fristående princip, som ska leda till en skälig vinstfördelning. 
 När det gäller mark för enskild bebyggelse anges i förarbetena att den s.k.  
 genomsnittsvärdesprincipen  
 ska tillämpas. 
  
 9  
  
 Det är en in- direkt metod som bl.a. tillämpas vid s.k. tomtbildning, dvs. vid fastig- hetsreglering av mark för enskild bebyggelse. Förarbetena bygger på rättsfallet NJA 1956 s. 603. Detta klargjorde att mark som överförs för att bilda en ny fastighet för bebyggelse (tomtmark) eller för att utöka en redan etablerad tomtplats, ska ersättas med det genomsnitt- liga tomtmarksvärdet inom den nybildade fastigheten. Ersättningen ska dock minst motsvara den avträdande fastighetens värdeminsk- ning och högst den tillträdande fastighetens värdeökning. 
 I övriga situationer ger förarbetena inga riktlinjer för skälighets- bedömningen. Det saknas också rättspraxis från Högsta domstolen. Däremot finns viss praxis på hovrättsnivå. En studie av tillämpningen ger vid handen att vinstfördelningen i flera fall skett helt fristående i det enskilda fallet utan hänvisning till någon viss grundprincip. Några mer eller mindre vanliga fördelningsprinciper kan dock ur- skiljas: 
  
 10 
  
 Fördelning efter fastigheternas värdeförändring:  
  
 En direkt metod som främst används vid servitutsåtgärder. Metoden gynnar den fastighet som ökat i värde. Antingen fördelas båtnad och kost- nader utifrån värdeförändring, eller så betalar den tillträdande fastigheten kostnaderna, varefter vinsten (båtnad minus kostnader) fördelas utifrån värdeförändring. 
  
 Likadelning:  
 En direkt metod, vars innebörd följer av namnet. Antingen delas båtnad och kostnader lika, eller betalar den till- trädande fastigheten kostnaderna, varefter vinsten delas lika. 
  
 Ersättning med råge:  
 En metod som ligger nära utformningen av lagtexten i 5 kap. 10 a § fastighetsbildningslagen. Först be- stäms den avträdande fastighetens värdeminskning tillräckligt noga. Därefter tas skälig hänsyn till värdet för tillträdaren. Detta sker genom att ersättningen bestäms till ett belopp som överstiger värdeminskningen. Metoden kan ses som direkt eller indirekt beroende på hur noga värdeökningen bestäms. 
  
 9 
  
 Prop. 1991/92:127 s. 69f. 
  
 10 
  
 Se Flowers m.fl., Markåtkomst och ersättning, 2011, s. 159 ff., som även innehåller exempel. 
  
 200 
  
 SOU 2012:61 
  
 Vinstbegrepp och fördelningsprinciper 
  
 Parcellvärdering:  
 En indirekt metod som främst tillämpas vid omarrondering. Vid större omarronderingar är det inte praktiskt genomförbart att vinstfördela varje enskild transaktion. Fördel- ningen sker i stället schablonmässigt. Förenklat innebär detta att likvidvärdet bestäms för varje ingående fastighet utifrån det nor- mala värdet för tillskottsmark, vilket bör avspegla marknadens syn på vinstfördelning vid marginella storleksförändringar. 
  
 12.3 
  
 Liknande regleringar m.m. 
  
 2 kap. 11 § expropriationslagen innehåller bestämmelser om rätt att expropriera en fastighet, som man räknar med ska stiga i värde till följd av investeringar från samhällets sida, s.k. värdestegringsexpro- priation. Värdestegringsexpropriation skulle exempelvis kunna kom- ma i fråga om en trafikled byggs och näraliggande fastigheters mark- nadsvärde ökar till följd därav. Bestämmelsen anses främst ha indirekt betydelse. Den kan således sägas ge kommuner rättsliga förutsätt- ningar att i s.k. exploateringsavtal begära ersättning eller annan kompensation av fastighetsägare för investeringar som kommunen gjort som medför värdeökningar på fastighetsägarens exploaterings- mark och som inte täcks av de exploatörsbestämmelser som finns i 6 kap. PBL. 
  
 11 
  
 Ett exempel på kostnadsfördelning finns i 10 kap. 9 § miljöbalken. Enligt bestämmelsen kan den som äger en fastighet där avhjälpande åtgärder vidtas förpliktas att i skälig utsträckning svara för kostna- der som motsvaras av den värdeökning på fastigheten som åtgär- derna medför. Bakgrunden till bestämmelsen är att det i vissa fall kan te sig oskäligt att den som äger en fastighet ska kunna tillgodo- göra sig en värdeökning som beror på avhjälpande åtgärder som någon annan betalat för eller som har bekostats av allmänna medel. Fastighetsägaren skulle kunna göra en obehörig vinst. 
  
 12 
  
 Ett exempel på fördelning av kostnader mellan fastigheter finns i 6 kap. 24 § plan- och bygglagen (2010:900): 
  
 24 §  
 Om kommunen i egenskap av huvudman har skyldighet att anlägga eller förbättra en gata eller annan allmän plats eller vidta en annan åt- gärd som är avsedd att tillgodose ett områdes behov av allmänna platser och av anordningar som normalt hör till sådana platser, får kommunen 
  
 11 
  
 Newton m.fl. Expropriationslagen. En kommentar, 2010, s. 136 ff. 
  
 12 
  
 Prop. 1997/98:45, del 2, s. 758. 
  
 201 
  
 Vinstbegrepp och fördelningsprinciper 
  
 SOU 2012:61 
  
 besluta att ägarna till fastigheterna i området ska betala kostnaderna för sådana åtgärder. 
 Kostnaderna ska fördelas mellan fastigheterna på ett skäligt och rätt- vist sätt. 
 Kommunen ska besluta om avgränsningen av det område som ska om- fattas av fördelningen, vilka kostnader som ska fördelas och grunderna för fördelningen. 
 Bestämmelsen ger uttryck för en huvudprincip, s.k. områdesvis för- delning. Kostnaderna beräknas för allmänna platser och tillhörande anordningar inom ett visst område, vars utsträckning kommunen be- slutar om, och fördelas på fastigheterna inom området. Kostnaderna ska fördelas på ett skäligt och rättvist sätt. Fördelningen kan t.ex. grundas på antal byggrätter, tomtstorlek eller antal lägenheter. 6 kap. 25 § plan- och bygglagen anger en alternativ fördelningsprincip, s.k. fördelning på gata eller gatudel. Kommunen beslutar då att fördela kostnaderna för att anlägga eller förbättra en viss gata endast på de fastigheter som är belägna vid gatan eller gatudelen. Kostnaderna fördelas normalt så att varje fastighet svarar för hälften av den del av kostnaden som avser gatan framför fastigheten. Vissa kostnader, som till exempel gatubelysning, får fördelas lika mellan fastigheter- na. 
  
 13  
  
 Den totala kostnad som ska fördelas kan i båda alternativen bestämmas antingen utifrån faktiska kostnader eller utifrån beräk- ningar av vad det erfarenhetsmässigt kostar att anlägga eller förbättra gator och andra allmänna platser. 
 I sammanhanget kan även nämnas kostnadsfördelning mellan fastigheter enligt lagen (2006:412) om allmänna vattentjänster. En- ligt 31 § första stycket denna lag ska avgifterna bestämmas så att kostnaderna fördelas på de avgiftsskyldiga enligt vad som är skäligt och rättvist. Fördelningsgrunderna nyanseras i paragrafens följande stycken. I vissa fall ska fördelning ske enligt vad som är skäligt med hänsyn till den berörda allmänna platsmarkens omfattning och fastig- hetsägarnas nytta av vattentjänsten. 
 En form av vinstfördelning fanns i den nyligen upphävda lagen (1987:11) om exploateringssamverkan. Lagen reglerade utbyggnad av områden med flera fastighetsägare, exempelvis anläggande av gemensamma gator och  
 VA-anläggningar, 
  samt hur exploaterings- vinsten skulle fördelas mellan fastighetsägare. 
  
 14  
  
 Fördelningen skulle ske genom att det för varje fastighet fastställdes ett andelstal. Det var alltså fråga om s.k. direkt vinstfördelning. Andelstalet för en fastig- 
  
 13 
  
 Prop. 2009/10:170 s. 455. 
  
 14 
  
 Ds 2011:13. Lagens upphävande var en del i regeringens regelförenklingsarbete. 
  
 202 
  
 SOU 2012:61 
  
 Vinstbegrepp och fördelningsprinciper 
  
 het skulle bestämmas efter vad som var skäligt med hänsyn främst till arealen av den för exploatering tillgängliga mark av fastigheten som ingick i samverkansområdet (11 §). Vinstfördelningen borde ske utifrån det värde marken har för exploateringsföretaget. 
  
 15  
  
 För- delningen baserades alltså på produktivitet, varvid storleken på fastig- heten sågs som ett ungefärligt mått på dess möjlighet att skapa vinst. 
 Här kan också nämnas den civilrättsliga principen om ersättning för obehörig vinst, som länge fört en ganska undanskymd tillvaro men numera anses ha fått ökad betydelse. 
  
 16  
  
 På detta rättsområde brukar en ersättningsskyldighet av detta slag motiveras med att det förekommit en otillbörlig förmögenhetsförskjutning till en annan person som därför skulle få utge ersättning för vinsten. I senare års rättspraxis har sådana resonemang förekommit framför allt då någon utan rätt har nyttjat annans fasta egendom och därför ansetts skyl- dig att utge ersättning till ägaren för nyttan med användningen, fast ägaren inte lidit någon skada av förhållandet. 
  
 17  
  
 I NJA 1999 s. 575 har argument av detta slag också åberopats som skäl för återbetal- ning av felaktigt gjord betalning ( 
 condictio indebiti 
 ). – Skillnaden mot de fall som här diskuteras är emellertid tydlig: Vid expropria- tiva ingrepp är det inte fråga om några civilrättsliga relationer, och ett egendomsförvärv av detta slag kan inte anses otillbörligt eller ens obehörigt enligt ett normalt betraktelsesätt. Principen synes inte ge någon ledning av värde i detta sammanhang och kommer inte att beröras i fortsättningen. 
  
 12.4 
  
 Tre synsätt 
  
 12.4.1 
  
 Allmän lönsamhet m.m. – LRF:s markersättningskommittés diskussion 
  
 Lantbrukarnas Riksförbunds (LRF) markersättningskommitté redo- visade i en rapport år 1998 en diskussion om hur vinsten skulle kunna identifieras och beräknas utifrån ett lönsamhetsperspektiv. Fram- ställningen rörande företagsekonomisk och samhällsekonomisk vinst är ett sammandrag av redovisningen i avsnitt 11.4 i rapporten. 
  
 18 
  
 15 
  
 Prop. 1985/86:2 s. 29. 
  
 16 
  
 Se bl.a. Moody, Nya argumentationslinjer i förmögenhetsrätten. Obehörig vinst rediviva, SvJT 2009 s. 946 ff. med hänvisningar. 
  
 17 
  
 NJA 1993 s. 13 och NJA 2007 s. 510. 
  
 18 
  
 Individuellt värde och vinstfördelning vid intrång i fast egendom, s. 58 ff. Se även SOU 2008:99 s. 182 ff. 
  
 203 
  
 Vinstbegrepp och fördelningsprinciper 
  
 SOU 2012:61 
  
 Med  
 vinst  
 vid fastighetsförvärv avses skillnaden mellan köparens och säljarens individuella värden. En vinstberäkning förutsätter alltså att man känner till dessa värden. Säljarens individuella värde bör där- vid kunna bestämmas med utgångspunkt från marknadsvärdet. Jenkins rens individuella värde bestäms dock av helt andra faktorer. Man torde kunna utgå från att detta värde inte sällan grundar sig på lön- samheten i den verksamhet som bedrivs. 
 Med  
 företagsekonomisk vinst  
 avses skillnaden mellan intäkter och kostnader såsom dessa visar sig hos det enskilda företaget med iakt- tagande av gällande bokföringsregler. Beräkningen kan avse ett projekt, en viss tidsperiod, ett eller flera företag etc. 
 I princip torde ingen oklarhet råda om vad som avses med före- tagsekonomisk vinst. En annan sak är att det i praktiken i de flesta fall kan diskuteras vad som ska räknas som kostnader och intäkter och hur de ska beräknas. En säker beräkning av vinsten kan bara göras i efterhand. Om man ska försöka uppskatta vinsten i förväg kan detta endast ske med reservation för den osäkerhet avseende de antagan- den om kostnader och intäkter som måste göras. Trots detta görs beräkningar avseende sannolik vinst eller lönsamhet i stor utsträck- ning i samband med projekt där annans mark behöver tas i anspråk. Detta gäller också beträffande alla de underleverantörer, som kan vara engagerade i ett sådant projekt. 
 I exempelvis ett kraftledningsbygge är ett stort antal underleve- rantörer regelmässigt engagerade. Olika konsultfirmor kan vara in- hyrda för att projektera ledningssträckningen, konstruera stolpar, reglera markskador eller sköta juridiken kring tillstånd och lednings- rätt. Olika materialleverantörer står för stolpar, linor och ställverks- utrustning. Ytterligare något företag svarar för själva uppförandet av ledningen. Alla dessa har möjlighet att vara med i projektet men också att avstå. Till grund för deras beslut ligger någon form av vinstkalkyl. Detsamma gäller för byggherrens beslut att anlita dem. Projektet blir inte av om inte byggherren tror sig kunna göra vinst på det, och underleverantörerna deltar endast om de tror att detta blir vinstgivande för dem. 
 Inom offentligt finansierade verksamheter görs ofta samhällseko- nomiska kalkyler som underlag för investeringsbeslut. Den  
 sam- hällsekonomiska vinsten  
 utgör skillnaden mellan samtliga nyttor och uppoffringar, oberoende av var de uppstår. I en sådan kalkyl försöker man – utöver gängse faktorer – ta hänsyn även till miljöeffekter, sysselsättningseffekter och allmänhetens bekvämlighet. Ibland kan de faktorer som finns med i den företagsekonomiska kalkylen finnas 
 204 
  
 SOU 2012:61 
  
 Vinstbegrepp och fördelningsprinciper 
  
 med även i den samhällsekonomiska, men då ha andra värden. Den samhällsekonomiska marginalkostnaden kan exempelvis vara lägre än den kostnad som följer av marknadspriset. 
 I praktiken tvingas man i regel begränsa beräkningen till de mest påtagliga effekterna. Ett exempel på detta är Vägverkets (numera Trafikverkets) standardiserade modell för samhällsekonomiska ana- lyser av vägprojekt. I en sådan modell beräknas vägprojektets effekt på restider, fordonskostnader, drivmedelsförbrukning, avgasutsläpp, antal olyckor, antal skadade, antal viltolyckor samt på drifts- och underhållskostnader. För att genomföra dessa effektberäkningar måste en stor mängd antaganden göras. En ränta måste antas lik- som livslängden på olika delar av en väginvestering. Vidare värderas dels de materiella kostnaderna av olika sorters olyckor, dels värdet av risken för olycka, dvs. individernas betalningsvilja för att minska risken för en olycka. Andra faktorer som åsätts värden är restider i tjänst och privat, godstransporttider, mervärdet av att köra på asfalt i stället för grus, utsläpp av olika slag, buller, fordonskostnader, m.m. Slutresultatet formuleras som projektets nettonuvärdeskvot, vilken ska förstås som kvoten av nuvärdet av nettonyttan och nuvärdet av kostnaden. Om denna kvot är större än noll anses samhällsekonomisk lönsamhet föreligga. Projektet är lönsammare ju högre kvoten är. 
 Resultatet av den företagsekonomiska och den samhällsekono- miska kalkylen kan helt avvika från varandra. Ett företagsekono- miskt lönsamt projekt kan vara samhällsekonomiskt olönsamt och tvärtom. 
 Om köparens individuella värde ska bestämmas utifrån ett allmänt lönsamhetstänkande kan man – oavsett om man utgår från företags- eller samhällsekonomisk vinst – tänka sig minst tre slags vinst be- roende på vilket sätt man väljer att beräkna vinsten. De kan kallas bolagsvinst, projektvinst och fastighetsekonomisk vinst. Med  
 bolags- vinst  
 avses den vinst som hela företaget eller organisationen ger. 
  
 19  
  
 Projektvinsten  
 avser den vinst som ett enskilt projekt genererar. Den  
 fastighetsekonomiska vinsten  
 beräknas på grundval av de värde- förändringar som berörda fastigheter undergår. 
  
 19  
 I betänkandet valde man att kalla detta slags vinst för bolagsvinst i stället för företagsvinst för att undvika sammanblandning med det i expropriationssammanhang använda begreppet expropriationsföretag, som avser det aktuella projektet. Sålunda kan expropriationsföretaget vara att bygga en kraftledning av visst slag från A till B, medan bolaget i fråga är t.ex. E.on. Att uttrycket bolagsvinst valdes berodde på att förvärvaren oftast torde vara ett aktiebolag i de fall då vinstdelning kan bli aktuell. Detta hindrar inte att principen kan tillämpas även om verksamheten bedrivs i annan företagsform. 
 205 
  
 Vinstbegrepp och fördelningsprinciper 
  
 SOU 2012:61 
  
 LRF diskuterade därefter, utifrån det synsätt som Brown presenterat, se nästföljande avsnitt, möjligheten att utgå från en alternativ vinst. 
 Med hänsyn främst till att köparens individuella värde måste antas variera mellan lika expropriationsfall, bedömdes det inte möjligt att förorda någon av huvudlinjerna och att finna en specificerad gene- rellt användbar regel för uppskattning av köparens individuella värde. Ett fastställande av köparens individuella värde torde därför med nödvändighet få ske med  
 schabloner och normer  
 grundade på de rätts- tillämpande organens praxis samt fördjupade studier av vinstförhål- landen och alternativkostnader i den exproprierandes verksamhet. 
 En vinstfördelningsregel i expropriationslagen borde enligt rap- porten utformas på följande sätt. 
 Vid bestämmande av ersättning, när ett expropriationsföretag sker för ett ändamål med affärsmässiga lönsamhetskrav, ska även tas hänsyn till det särskilda värde som företaget har för den exproprierande. I sådana fall tillämpas inte bestämmelserna i 4 kap. 2 och 3 §§ om att värdesteg- ring i vissa fall inte skall beaktas. 
 Vid tillämpningen av bestämmelsen skulle den övergripande rikt- linjen vara att vinstfördelningen leder till ett ersättningsresultat som motsvarar  
 vad som normalt skulle ha överenskommits i en situation där någon tvångsrätt inte hade förelegat.  
 Fördelningen borde därvid göras enligt antingen projektvinst- eller alternativvinstmetoden, eftersom fördelning enligt dessa metoder bäst torde överensstämma med prisbildningen vid frivilliga överenskommelser. De förordade metoderna måste dock alltid tillämpas på det sättet att en skälig vinst- delning uppnås. En faktor som bör tillmätas betydelse för hur stor del av vinsten som ska tillfalla markägaren är i hur stor utsträckning expropriationen är allmännyttig. I vilka expropriationsfall den ena eller den andra metoden borde användas och exakt hur stor vinst- andel som borde tillkomma den som tvingas avstå mark måste dock ytterst ankomma på rättstillämpningen att avgöra. 
 LRF har till utredningen framfört att man vidhåller den uppfatt- ning som presenterades i betänkandet. Även Sveriges Jordägare- förbund och Fastighetsägarna Sverige ställer sig bakom denna. LRF har alternativt föreslagit följande lagtext att införas som ett nytt tredje stycke i 4 kap. 1 § expropriationslagen. 
 Vid expropriation för sådan förvärvsverksamhet som bedrivs på i huvud- sak marknadsmässiga villkor ska, i stället för vad som föreskrivs i andra stycket, betalas ytterligare löseskilling respektive intrångsersättning med 
 206 
  
 SOU 2012:61 
  
 Vinstbegrepp och fördelningsprinciper 
  
 50 procent av marknadsvärdet respektive marknadsvärdeminskningen. Om i det enskilda fallet föreligger särskilda omständigheter som med- för att fastighetsägaren inte kan anses bli tillräckligt kompenserad genom det procentuella påslaget, ska ersättningen i stället bestämmas så att skälig hänsyn tas till den nytta som den exproprierade egendomen har för den exproprierande. 
 Med en sådan skrivning skulle alltså i  
 icke-kommersialiseringsfall 
  ytterligare löseskilling respektive intrångsersättning betalas med 25 procent av marknadsvärdet respektive marknadsvärdeminskningen. I kommersialiseringsfall skulle procentsatsen däremot normalt vara 50 procent. I de fall då ersättning enligt denna schablon inte skulle anses tillräcklig, skulle i stället en skälighetsbedömning göras. Till de senare fallen skulle de s.k. mastfallen höra. 
  
 12.4.2 
  
 Alternativ vinst – förslag från Brown 
  
 Professor Brown vid KTH har diskuterat hur vinsten kan identifieras och beräknas utifrån alternativ vinst. Framställningen nedan är ett sammandrag av två artiklar. 
  
 20  
  
 Som ovan nämnts har även LRF – utöver nyss redovisade lönsamhetsperspektiv – disku- terat ett synsätt baserat på alternativ vinst. 
  
 21 
  
 För att lagstiftaren ska tillåta tvångsförvärv måste ändamålet med förvärvet vara av allmänt intresse, dvs. samhällsekonomiskt moti- verat. De totala fördelarna med förvärvet måste alltså vara större än nackdelarna. Vidare krävs att förvärvaren behöver köpa ett visst be- stämt markområde, dvs. det får inte finnas (realistiska) alternativa lokaliseringsmöjligheter för det ändamål för vilket förvärvet sker. Det kan exemplifieras med mark för vägar, järnvägar och kraftled- ningar. 
 När ett specifikt markområde behövs för ett visst ändamål får säljaren en monopolsituation gentemot köparen – och därmed en mycket stark förhandlingsposition. I sådana fall kan säljaren pressa köparen att betala ett högre pris, jämfört med vad som skulle bli fallet om det hade funnits flera, konkurrerande, säljare. Tvångsför- värv kan således legitimeras med att köparen inte ska behöva betala 
  
 20 
  
 Brown, Legitimitetsfrågor vid tvångsförvärv av mark och rättigheter, SOU 2004:7, bilaga 5, s. 265 ff., och Ersättning vid expropriation. Några principiella utgångspunkter, bilaga till LRF:s markersättningskommittés betänkande Individuellt värde och vinstfördel- ning vid intrång i fast egendom. 
  
 21 
  
 Individuellt värde och vinstfördelning vid intrång i fast egendom, s. 60. 
  
 207 
  
 Vinstbegrepp och fördelningsprinciper 
  
 SOU 2012:61 
  
 ett oskäligt högt pris på grund av att säljaren råkar inneha strategiskt belägen mark, det s.k. monopolmotivet, se avsnitt 5.2. 
 Ersättningsreglerna ska vara skäliga ur såväl köparens som sälja- rens synvinkel. Det innebär att köparen inte ska behöva betala för mycket till följd av att säljaren utnyttjar sin monopolställning. Å andra sidan har säljaren ett berättigat krav på en rimlig ersättning, vilket bör motsvara det s.k. reservationspriset, dvs. det pris som sälja- ren skulle vara beredd att sälja sin mark för i en normal förvärvs- situation utan tvångsinslag. Detta skälighetsresonemang leder fram till följande fråga: 
 Vilket pris skulle en köpare och en säljare  
 frivilligt  
 komma över- ens om, när 
  
 1. 
  
 köparen behöver just säljarens mark och 
  
 2. 
  
 säljaren inte utnyttjar sin monopolsituation? 
  
 För att en försäljning av mark/fastigheter ska komma till stånd måste köparen och säljaren värdera marken olika. För att säljaren ska vara beredd att avstå sin mark måste köparen betala ett pris som minst uppgår till säljarens individuella värde av egendomen. Samtidigt är köparen inte beredd att betala mer än vad han själv värderar marken till. En överenskommelse om priset måste alltså ligga mellan köparens och säljarens värden. På vilken nivå priset hamnar beror bl.a. på par- ternas förhandlingsstyrka. 
 Figur 3 Prisbildning och vinstfördelning vid frivillig försäljning av fastighet 
 208 
  
 SOU 2012:61 
  
 Vinstbegrepp och fördelningsprinciper 
  
 I en monopolsituation vid en expropriation rubbas emellertid denna idealbild. 
 Figur 4 Prisintervall vid monopol respektive konkurrens 
 Även här gäller att en överenskommelse om priset måste ligga mellan köparens och säljarens värden. Men det som skiljer monopolsitua- tionen från konkurrensfallet är prisnivån. I monopolfallet kan köparen tvingas att acceptera ett högre pris, dvs. en lägre vinst, jämfört med om det hade funnits alternativa möjligheter att förvärva mark. Resone- manget kan belysas med ett exempel hämtat från affärsvärlden. 
 Antag att  
 IT-BOLAGET 
  tillverkar mobiltelefoner där en komponent kan kosta 70 kronor innan den aktuella telefonmodellen blir olönsam. För att tillverka komponenten används underleverantörer. I detta fall har två leverantörer, UB1B och UB2B, visat intresse att producera komponen- ten. UB1B är beredd att sälja till 40 kronor, medan det lägsta pris som UB2B accepterar är 30 kronor. 
 Med dessa förutsättningar inleds förhandlingar med UB2B, där en slutlig uppgörelse bör ligga mellan 30 och 40 kronor. Lägre pris än 30 kro- nor är UB2B inte beredd att gå med på. Och ett högre pris än 40 kronor behöver  
 IT-BOLAGET 
  inte acceptera, eftersom UB1B är beredd att sälja för 40 kronor. 
 Köparens,  
 IT-BOLAGET, 
  värde för telefonkomponenten är 70 kro- nor – det högsta belopp som kan betalas utan att telefonmodellen blir olönsam. Men detta värde saknar ändå betydelse för överenskommelsen med UB2. Oavsett om gränsen för lönsamhet går vid 70, 100 eller 200 
 209 
  
 Vinstbegrepp och fördelningsprinciper 
  
 SOU 2012:61 
  
 kronor behöver företaget ändå inte betala mer än 40 kronor. Pristaket bestäms nämligen av företagets alternativ i den här situationen, dvs. en uppgörelse med den näst bäste underleverantören UB1. Om vi kopplar exemplet till figur 4 kan vi konstatera följande. Det lägsta pris som säljaren accepterar är 30 kronor. Köparens maximala pris i en monopolsituation är 70 kronor, medan motsvarande belopp vid konkurrens är 40 kronor. I en konkurrenssituation ligger alltså prisintervallet för en överenskom- melse mellan 30 och 40 kronor. 
 Ett annat exempel rör en markåtkomstsituation. 
 Antag att Trafikverket ska bygga en väg med två möjliga vägsträckningar, antingen över fastigheten A eller fastigheten B. Båda sträckningarna bedöms vara likvärdiga vad gäller den samhällsekonomiska nyttan, dvs. Trafikverkets värde av vägutbyggnaden. Det finns dock skillnader i grund- läggningsförhållanden mellan fastigheterna. Anläggningskostnaden på fastigheten A är därför 50 000 kronor högre än på fastigheten B. Vid för- handlingar har ägaren till fastigheten A erbjudit sig att sälja sin mark för 25 000 kronor. 
 Trafikverket går nu in i förhandlingar även med ägaren till fastigheten B. Förutsättningen är då att man inte behöver betala mer än 75 000 kro- nor (alternativkostnaden i form av markersättning och fördyrade grund- läggningskostnader på fastigheten A). Vid förhandlingarna framkommer att ägaren till B har ett värde – det lägsta pris som accepteras – som är 30 000 kronor. Medveten om detta och för att nå en överenskommelse erbjuder Trafikverket 40 000 kronor, vilket ägaren accepterar. 
 I detta exempel får alltså ägaren till fastigheten B en vinst på 10 000 kro- nor. Samtidigt gör Trafikverket en vinst på 35 000 kronor (alternativ- kostnaden för att dra vägen över fastigheten A, dvs. 75 000 kronor, minus ersättningen till ägaren av fastigheten B på 40 000 kronor). 
 Detta innebär att säljaren dels får ersättning för sitt värde, dels en viss andel av vinsten. Men denna vinstandel är oberoende av Trafikvärde, dvs. den samhällsekonomiska nyttan av den aktuella vägsträckningen. Vinsten 
 – och ersättningen för mark – bestäms av att vägen lokaliseras till just fastigheten B, i stället för till fastigheten A. 
 De båda exemplen visar att utgångspunkten för att bedöma värdet för köparen – om ambitionen är att undvika att säljaren tillgodogör sig monopolvinster – inte ska vara den allmänna lönsamheten i den verksamhet som förvärvaren bedriver. Det gäller oavsett om det är fråga om  
 samhälls-, 
  företags- eller fastighetsekonomisk lönsamhet. Vinsten bör i stället relateras till köparens  
 alternativkostnad 
 , dvs. kostnaden för att förvärva den näst bästa marken i stället för den bästa. 
 Sammanfattningsvis skulle en vinstfördelning i expropriations- lagen enligt Brown innebära att vinsten skulle bestämmas 
 210 
  
 SOU 2012:61 
  
 Vinstbegrepp och fördelningsprinciper 
  
 med utgångspunkt från förvärvarens  
 alternativkostnad 
 , dvs. kostna- den för att förvärva den näst bästa marken i stället för den bästa. Ersättningen skulle bestämmas till den berörde fastighetsägarens  
 reservationspris  
 om denne skulle sälja sin fastighet på en öppen mark- nad, dvs. utan monopolställning, se avsnitt 5.5. Det innebär alltså att ersättningen omfattar kompensation för det individuella värdet plus transaktionskostnader och en viss vinstandel. 
 Kalbro framhåller emellertid att det torde vara alltför arbetskrä- vande att fastställa värden utifrån praktiska jämförelser mellan alter- nativa lösningar, exempelvis när det gäller vägsträckningar i exemplet ovan. Även att specificera olika alternativ kan vara problematiskt. Enligt Kalbro är det därför inte realistiskt att utföra denna typ av beräkningar i faktiska expropriationsfall. För att bestämmelser av detta slag ska bli förutsebara och användbara i praktiken torde det enligt Kalbro därför vara nödvändigt att utforma schabloniserade beräkningsmodeller. 
  
 12.4.3 
  
 Ett fastighetsekonomiskt vinstbegrepp – förslag från Utredningen om expropriationsersättning 
  
 Vinstbegreppet 
 Utredningen om expropriationsersättning konstaterade att det inte fanns något entydigt eller självklart vinstbegrepp. Utredningen resonerade kring de begrepp som LRF och Brown disku- terat och presenterade därutöver ytterligare ett synsätt. 
  
 22  
  
 Enligt detta synsätt kan vissa komponenter i den vinstfördelning, som sker vid fastighetsreglering tjäna till ledning även vid en diskussion om vinst- fördelning vid expropriation. 
 En sådan komponent är att enligt förarbetena till den skälighets- regel i fastighetsbildningslagen, som vinstfördelningen bygger på, ska ersättningen i de s.k. vinstfördelningsfallen bestämmas utifrån  
 vad parterna normalt skulle kunna antas ha kommit överens om, om någon tvångsrätt inte hade förelegat. 
  
 En annan komponent i det gällande vinstfördelningssystemet en- ligt fastighetsbildningslagen är den praxis som gäller när mark för- ädlas till tomtmark. Denna praxis bygger på NJA 1956 s. 603, se av- snitt 12.2.4. Ett exempel på hur den s.k.  
 genomsnittsvärdeprincipen  
 tillämpas är följande. 
  
 22  
 SOU 2008:99 s. 206 ff. 
 211 
  
 Vinstbegrepp och fördelningsprinciper 
  
 SOU 2012:61 
  
 Ett markområde (kanske skog eller åker) ingår enligt en detaljplan i ett kvarter där IKEA ska etablera ett nytt varuhus. Markens värde stiger därmed till en nivå som motsvarar tomtmark för ett  
 IKEA-varuhus. 
  Ersättningsprincipen i fastighetsbildningslagen är att det är det förädla- de, högre, värdet som ska ersättas. Värdeökningen från skog (eller något annat) till tomt tillfaller således avträdaren. När det finns en detaljplan är detta inte i första hand fråga om ett uttryckligt vinstfördelningsbeslut – värdeökningen och därmed vinstfördelningen anses då redan ha skett genom planens antagande 
  
 23  
  
 – men enligt NJA 1989 s. 431 och ett fler- tal avgöranden därefter i underrätter, ska samma synsätt ligga till grund även för den vinstfördelning som sker när mark överförs till en bebyg- gelsefastighet  
 utanför  
 planlagt område. 
 Enligt Utredningen om expropriationsersättning skulle det redovisa- de principiella synsättet som sådant kunna tillämpas även vid expro- priation. Ersättningen skulle då – oberoende av markens värde före expropriationen och oberoende av om detaljplan finns eller inte – bestämmas med utgångspunkt från det förädlade markvärdet, dvs. ett markvärde som grundas på den användning för vilken expro- priationen eller något annat tvångsförfogande sker. 
 Vinstfördelningen 
 Utredningen diskuterade för- och nackdelar med att utforma en vinstfördelningsregel som en skälighetsbestämmelse respektive en schablonregel. Vid en samlad bedömning fann utredningen att er- sättningen borde bestämmas efter en skälighetsprincip på samma sätt som enligt fastighetsbildningslagen. Lagförslaget hade i denna del följande lydelse. 
 Ersättningen ska bestämmas så att skälig hänsyn tas till den nytta som den exproprierade egendomen har för den exproprierande. 
 Skälighetsbedömningen borde ske utifrån den grundläggande prin- cipen att ersättningen bör uppgå till  
 det belopp som parterna hade gjort upp om, om någon tvångsrätt inte hade förelegat 
 . För de fall där ett tomtvärde kan bestämmas, är det alltså detta tomtvärde som ska ersättas. I de fall där något tomtvärde inte låter sig bestämmas, måste ersättningen dock bestämmas på något annat sätt. 
  
 23  
 Jfr NJA 1956 s. 603. 
 212 
  
 SOU 2012:61 
  
 Vinstbegrepp och fördelningsprinciper 
  
 12.5 
  
 Överväganden och förslag 
  
 12.5.1 
  
 Rättviseteorier 
  
 Bedömning:  
 Allmänna rättviseteorier kan bara delvis överföras på de markåtkomstfall som här diskuteras. 
 Allmänt 
 I avsnitt 5.4.2 redogjordes översiktligt för allmänna rättviseteorier. Hur fastighetsbildningslagens vinstfördelningsprincip förhåller sig till dessa teorier har diskuterats ingående. 
  
 24  
  
 Teorierna kan emeller- tid inte utan vidare överföras på de fall av markåtkomst som här diskuteras. 
  
 25 
  
 För det  
 första  
 tar flera av teorierna sikte på rättvis fördelning när samhället som helhet ska organiseras. De kan därför vara svårt att applicera dem på en begränsad samhällsföreteelse som markåtkomst. 
 För det  
 andra  
 utgår teorierna från fördelning mellan individer eller grupper av individer utifrån deras förutsättningar och behov etc. Antalet fastigheter behöver emellertid inte överensstämma med antalet ägare, eftersom en fastighet kan ägas av flera personer/orga- nisationer och en person/organisation kan äga flera fastigheter. När resonemanget ska överföras på fastigheter påverkas fördelningen i stället av faktorer kopplade till fastigheten. Flertalet egenskaper hos en fastighet som kan påverka värdet och kostnaderna kan inordnas under följande grupper. 
  
 läge (i förhållande till infrastruktur, andra fastigheter etc.) 
  
 storlek 
  
 topografi, markförhållanden 
  
 användningssätt (jord- och skogsbruk, tomtmark, vägar/grön- områden etc.) 
  
 bebyggelse (typ, standard, ålder etc.) 
  
 24 
  
 Beard, Fördelning av exploateringsvinst mellan fastighetsägare. En analys av fördelningssystem mot bakgrund av rättvisa och ekonomisk effektivitet, 1988, s. 33 ff. Se även Brown och Flowers, Ersättning vid fastighetsreglering, 1993, s. 52 ff. 
  
 25 
  
 Diskussionen i detta avsnitt utgår från Beard, Fördelning av exploateringsvinst mellan fastighetsägare, 1988, s. 52 ff., 56 och 89. 
  
 213 
  
 Vinstbegrepp och fördelningsprinciper 
  
 SOU 2012:61 
  
 När det gäller expropriation och andra sådana förfoganden uppstår 
 – till skillnad från vad som är fallet vid vinstfördelning enligt fastig- hetsbildningslagen och anläggningslagen – emellertid även ett  
 tredje  
 problem, eftersom det endast undantagsvis finns såväl en avträdan- de som en tillträdande fastighet. Egenskaper hos tillträdaren är där- med inte hänförliga till en fastighet, utan till tillträdaren som aktör. Egenskaper av betydelse för vinstfördelning kan då vara grad av all- männa och enskilda intressen, i vilken utsträckning verksamheten sker på marknadsmässiga villkor, risk etc. Även möjligheten till alter- nativa lokaliseringar kan ha betydelse. En viktning mellan å ena sidan fastighetsekonomiska/fastighetsrelaterade faktorer hos den avträdande  
 fastigheten  
 och å andra sidan samhälls- och företagseko- nomiska egenskaper hos den tillträdande  
 aktören  
 innebär en av- vägning mellan faktorer som inte utan vidare låter sig jämföras utan blir närmast en jämförelse mellan äpplen och päron. 
 Nämnda svårigheter innebär dock inte att rättviseteorierna saknar intresse när det gäller hur en vinstfördelningsordning kan utformas. Nedan diskuteras utformandet av en vinstfördelningsordning utifrån proportionell rättvisa. Vid proportionell fördelning kan i vart fall tre huvudprinciper urskiljas, nämligen produktivitet, uppoffring och risktagande. 
 Särskilt om proportionell rättvisa 
 Produktivitet 
 Utgår man från produktivitet kan man resonera på följande sätt. 
  
 En förutsättning för uppkomsten av vinst är att markupplåtelsen kommer till stånd. Det kan därför hävdas att den som tar initiativ till upplåtelsen, dvs. tillträdaren, ska erhålla hela vinsten. 
  
 Vinst kan emellertid inte erhållas utan tillgång till marken i fråga. Mot denna bakgrund kan det hävdas att vinsten ska delas lika, eftersom såväl avträdarens som tillträdarens medverkan behövs. 
  
 214 
  
 SOU 2012:61 
  
 Vinstbegrepp och fördelningsprinciper 
  
 Uppoffring 
 Utgår man från uppoffring kan man i stället anlägga följande synsätt. 
  
 Om man hävdar att den som avstår sin mark gör den största upp- offringen, bör avträdaren få den största delen av vinsten. 
  
 Om markupplåtelsen endast skapar latenta värden i den be- märkelsen att det krävs investeringar för att realisera värdena, kan man i stället hävda att hela vinsten ska tillfalla tillträdaren som måste göra dessa investeringar, exempelvis uppföra en mast. 
  
 Även om man utgår från den uppoffring som tillträdaren gör genom att betala för marken, kan man resonera på olika vis. Från markägar- håll har det således framhållits att kostnaderna för marken vanligen bara är en liten del av de totala projektkostnaderna. Det hävdas där- för att det finns stort utrymme att höja ersättningarna, dvs. att för- dela vinsten. 
 Att markkostnaderna bara är en liten del av de totala projektkost- naderna, kan emellertid även användas som argument för att mark- ägaren endast ska ha en liten del av vinsten. 
 Risktagande 
 Som angetts ovan kan graden av risktagande vara en parameter som tillmäts betydelse vid bedömningen av hur en vinstfördelningsord- ning kan utformas. Risken består i att vinsten av någon anledning blir lägre än förväntat. 
 Enligt det s.k. båtnadsvillkoret i 5 kap. 4 § fastighetsbildnings- lagen får fastighetsreglering ske, under förutsättning att lämpligare fastighetsindelning eller annars mer ändamålsenlig markanvändning vinns samt att fördelarna överväger de kostnader och olägenheter som regleringen medför. För att en fastighetsreglering ska få genom- föras måste alltså en vinst uppstå, eftersom värdeökningen i princip måste överstiga kostnaderna. 
  
 26  
  
 Trots denna regel kan bristande till- förlitlighet och noggrannhet i fördelningssystemet drabba en enskild fastighetsägare, exempelvis på grund av bristande uppskattning av fastighetens värde. Om den totala exploateringsvinsten blir lägre än förväntat, drabbar emellertid denna risk vid proportionell vinstför- 
  
 26  
 Villkoret får dock frångås om berörda fastighetsägare medger det, se 5 kap. 18 § första stycket fastighetsbildningslagen. 
 215 
  
 Vinstbegrepp och fördelningsprinciper 
  
 SOU 2012:61 
  
 delning alla fastighetsägare förhållandevis lika hårt. Risken står alltså i proportion till vinstandelen. Det innebär att det sker en automa- tisk vinstfördelning i förhållande till risktagandet. 
  
 27 
  
 Enligt avvägningsregeln i 2 kap. 12 § expropriationslagen ska ex- propriationstillstånd inte meddelas, om ändamålet lämpligen bör till- godoses på annat sätt eller olägenheterna av expropriationen från allmän och enskild synpunkt överväger de fördelar som kan vinnas genom den. Avvägningen torde i första hand avse å ena sidan ange- lägna allmänna intressen och å andra sidan fastighetsägarens intressen. När det gäller enskilda intressen är det rimligt att anta att den som ansöker om expropriation i allmänhet dessförinnan har gjort eko- nomiska överväganden och då funnit en expropriation fördelaktig för egen del. Däri ligger emellertid naturligtvis ingen garanti att ex- propriationsföretaget verkligen kommer att gå med vinst, eftersom bedömningen av framtida intäkter och kostnader bygger på uppskatt- ningar. Bedömningen om verksamheten är vinstbringande eller inte kan också falla olika ut beroende på vilket tidsperspektiv som avses. 
 Flera remissinstanser som yttrade sig över förslaget från Utred- ningen om expropriationsersättning, däribland 
 , Fortifikationsverket  
 och  
 Svensk Fjärrvärme 
 , berörde frågan om en säljare som omfattas av en ordning för vinstfördelning också borde bära någon del av risken, exempelvis genom införandet av en omfördelningsregel vid för- lust eller en förlustfördelningsregel. Med hänsyn till att det är fråga om tvångsåtgärder, bör emellertid en fastighetsägare under inga om- ständigheter behöva bära en del av en ekonomisk förlust. En sådan ordning skulle leda till rättsosäkerhet och bristande förutsägbarhet. Att säljaren i expropriationsfall i princip inte står någon risk bör däremot påverka storleken på den förhöjda ersättningen. 
 En ordning för vinstfördelning vid expropriation baserad på ett på förhand bestämt belopp innebär – till skillnad från vad som är fallet vid vinstfördelning enligt fastighetsbildningslagen – att en försämrad lönsamhet eller en förlust i första hand går ut över för- värvaren och alltså inte påverkar avträdaren. Vid vissa fall av mark- åtkomst, exempelvis för anläggningar för telekommunikation, kan man dock tänka sig att förlustverksamhet även kan gå ut över fastig- hetsägaren. Om telebolaget går i konkurs finns det således risk för att fastighetsägaren får ta ansvaret för skrotning av anläggningen. En sådan risk kan motivera tecknande av skrotningsförsäkring, där försäkringsbolaget tar på sig ansvaret för skrotning vid konkurs. 
  
 27  
 Brown, Fördelning av exploateringsvinst mellan fastighetsägare. En analys av fördelningssystem mot bakgrund av rättvisa och ekonomisk effektivitet, 1988, s. 68. 
 216 
  
 SOU 2012:61 
  
 Vinstbegrepp och fördelningsprinciper 
  
 Det skulle i sin tur kunna motivera att fastighetsägaren ges en viss kompensation för den risk som trots allt finns för att han eller hon i framtiden kan tvingas att ta över ansvaret för skrotning. 
  
 12.5.2 
  
 Vinstbegrepp och fördelningsprinciper 
  
 Bedömning och förslag:  
 Det finns inte något vinstbegrepp som generellt kan ligga till grund för en användbar regel om vinst- fördelning. De problem som uppstår när man söker åstadkomma en heltäckande lösning är så fundamentala att det inte är ända- målsenligt med en sådan konstruktion. 
 Den extra ersättning som ska betalas bör i stället bestämmas enligt en fristående ersättningsprincip och i konsekvens därmed benämnas  
 förhöjd ersättning 
 . 
 En regel för bestämmande av en förhöjd ersättning bör ut- formas med ledning av principen vad som skulle ha skett vid en normal frivillig överenskommelse. Säljaren bör – totalt sett – ersättas utifrån hans eller hennes reservationspris om försäljningen skett på en öppen marknad, dvs. utan monopolställning. Det inne- bär att ersättningen ska omfatta en viss vinstandel. 
 En förhöjd ersättning vid markupplåtelser för master etc. bör därmed relateras till vad som betalas för masttomter vid frivil- liga överenskommelser. Vid sådana uppgörelser vägs – typiskt sett – faktorer som är hänförliga till såväl allmän lönsamhet som alternativ och fastighetsekonomisk vinst in. 
 Vinst utifrån lönsamhet 
 Begreppet vinstfördelning för tanken spontant till en fördelning av vinst utifrån just lönsamhet. Ett sådant vinstbegrepp har vissa prak- tiska fördelar men även nackdelar.  
  
 28 
  
 Det  
 samhällsekonomiska vinstbegreppet  
 har betydelse för bedöm- ningen av styrkan av allmänintresse, dvs. om förvärvet över huvud taget berättigar tvång. Det har också ett värde som instrument för rangordning av olika projekt förutsatt att kalkylerna har gjorts efter samma mönster. Samhällsekonomiska kalkyler är emellertid ofta om- 
  
 28  
 Diskussionen kring flertalet av dessa nackdelar är hämtad från LRF:s Markersättnings- kommittés ovannämnda betänkande Individuellt värde och vinstfördelning vid intrång i fast egendom, 1998, s. 57 ff. 
 217 
  
 Vinstbegrepp och fördelningsprinciper 
  
 SOU 2012:61 
  
 fattande och förutsätter ett stort antal mer eller mindre godtyckliga bedömningar rörande bl.a. vilka faktorer som ska beaktas och hur de ska värderas. 
 Mot bakgrund av utredningens slutsats att vinstfördelning bör omfatta verksamhet som till stor del privata aktörer bedriver, bör emellertid en diskussion utifrån lönsamhet i första hand utgå från ett  
 företagsekonomiskt vinstbegrepp. 
  
 Bolagsvinsten  
 innebär att hela det exproprierande företagets vinst utreds och måste i regel ändå räknas fram av andra skäl. Vinsten måste dessutom årligen i efterhand redovisas offentligt. När köparen i en affärsdiskussion ska bestämma sin position är det rimligt att bolagsvinsten utgör en faktor vid bestämmandet av köparens indi- viduella värde och att den därmed kan tjäna till ledning för vinstför- delning. Å andra sidan beror bolagets vinst på en mängd faktorer som inte behöver ha något med den verksamhet att göra där annans mark måste tas i anspråk. Ur likabehandlingssynpunkt kan det vara svårt att motivera att ersättningen ska vara högre ju högre bolags- vinst det exproprierande företaget genererar. Att uppskatta bolagets framtida vinster och låta dessa utgöra bas för en engångsersättning för mark med inslag av vinstfördelning medför vidare uppenbara pro- blem. En komplicerande faktor är att en verksamhet ofta uppvisar negativa resultat under en uppstarts- och övergångsperiod. 
  
 Projektvinsten  
 kan sägas vara den marginella bolagsvinst som uppkommer när det aktuella projektet realiseras. Denna vinst kan antas utgöra en viktig förutsättning vid köparens överväganden om vilket som är det högsta pris som denne är beredd att betala för den mark som behövs för projektet. Den låter sig inte lätt beräknas men har fördelen att kopplingen är tydlig mellan vinst och ianspråks- tagen mark. Vid beräkning av projektvinst är det naturligt att utgå från den investeringskalkyl som byggherren gjort. I denna torde normalt ingå dels en uppskattning av de kostnader i form av projek- tering, byggnadsarbeten, material, administration m.m., som projektet väntas ge upphov till, dels en beräkning av de årliga driftskostnader som uppstår, dels en beräkning av de bruttointäkter som projektet kan ge. En komplikation är att kostnaderna i regel till stor del är av engångskaraktär och uppstår i samband med själva bygget, medan intäkterna uppstår kontinuerligt under en längre period. För att få kostnader och intäkter jämförbara kan man antingen diskontera alla återkommande poster i kalkylen till byggåret eller fördela initial- kostnaden över investeringens livslängd. I det förra fallet jämförs byggkostnader och nuvärdet av driftskostnaderna med nuvärdet av 
 218 
  
 SOU 2012:61 
  
 Vinstbegrepp och fördelningsprinciper 
  
 intäkterna. I det senare fallet jämförs en årlig kostnad för ränta, avskrivning och drift med den årliga intäkten. 
  
 29 
  
 Ett exempel på ett område där marknadens parter har utvecklat en ersättningspraxis baserad på projektvinst är markupplåtelse för vindkraftverk, se avsnitt 13.3.2. Denna praxis innebär att en markägare som genom anläggningsarrende upplåter mark för vindkraftverk får en kontinuerlig procentuell del av den vinst som detta producerar. Arrendatorn ska redovisa elproduktion och försäljningssumman för respektive kalenderår till jordägaren, som har rätt att själv eller genom auktoriserad revisor ta del av produktionsunderlaget. 
 Likheterna är här stora med minerallagsersättning enligt mineral- lagen, som utgår med en periodisk andel av det beräknade värdet av de mineral som omfattas av koncessionen och som har brutits och uppfordrats inom koncessionsområdet under året, se avsnitt 4.3.2. Även här kan man alltså tala om en projektvinstsandel. Det möter inte några svårigheter att fastställa denna mängd, eftersom konces- sionshavare rapporterar till Sveriges geologiska underökning (SGU) vilken mängd malm som bryts och uppfordras samt malmens inne- håll av koncessionsmineral. 
  
 30 
  
 När det gäller basstationer för mobiltelefoni kan man i och för sig tekniskt sett mäta andelen trafik i etern och därigenom fastställa en projektvinst. Ett sådant förfarande är emellertid komplicerat och tidsödande. Även ett synsätt som utgår från bolagsvinst skulle vara svårtillämpat på telekomsektorn, eftersom det ofta rör sig om bolag som ingår i stora internationella koncerner. 
 Alternativ vinst 
 Vinstberäkning utifrån alternativvinsten, dvs. skillnaden mellan vad det kostar att förvärva den aktuella fastigheten jämfört med det näst bästa alternativet, kan i många fall göras enkel, även om den kan medföra vissa bevisproblem. 
 För att tvångsförvärv ska ske krävs emellertid att förvärvaren be- höver ett visst bestämt markområde. Det ska alltså inte finnas några realistiska alternativa lokaliseringsmöjligheter för förvärvsändamålet. En anledning till att det finns lagstiftning om tvångsförvärv är just 
  
 29 
  
 En parallell kan här dras till Utredningen om vissa tomträtts- och arrendefrågor som bl.a. har i uppdrag att föreslå en möjlighet för parterna vid jordbruksarrende att knyta avgiften till resultatet i jordbruket eller till en eller flera resultatanknutna faktorer, dir. 2011:60. Upp- draget ska redovisas senast den 30 maj 2014. 
  
 30 
  
 Prop. 2004/05:40 s. 65. 
  
 219 
  
 Vinstbegrepp och fördelningsprinciper 
  
 SOU 2012:61 
  
 att det ibland inte finns några alternativ eller endast sådana som är mer eller mindre orealistiska, det s.k. monopolmotivet, se avsnitt 5.2. När det gäller utbyggnad av mobiltelenätet handlar det om ett sam- manhängande system, där den enskilda masten måste lokaliseras till ett visst bestämt område. I dessa fall är denna beräkningsmodell i många fall inte användbar. 
 En annan komplikation kan vara att det kan finnas flera olika alternativa lösningar och därmed kostnader. Om en ledning ska dras från en punkt till en annan kan man således tänka sig att det går att fastställa hur mycket högre kostnaderna skulle vara för en alternativ sträckning avseende enstaka fastigheter. Samtidigt kan man emellertid även behöva beakta att det kan finnas kostnader av- seende en alternativ sträckning av hela projektet, exempelvis genom att ledningen grävs ner i anslutning till en väg. 
  
 31 
  
 När det gäller hur fördelningen ska ske har Brown för- ordat att ersättningen bestäms till säljarens reservationspris, om denne skulle sälja sin fastighet på en öppen marknad, dvs. utan monopol- ställning. Ett sådant resonemang blir emellertid med nödvändighet hypotetiskt, eftersom en rationell säljare som besitter unik och efter- frågad mark normalt utnyttjar sin monopolställning. Därtill kommer, som Brown också framhåller, att de empiriska kunskaperna om hur vinstfördelning sker i olika situationer är begränsad. 
 Ett fastighetsekonomiskt vinstbegrepp 
 Fastighetsbildningslagen innehåller ett regelverk för vinstfördelning som, enligt vad som upplysts från lantmätarkretsar, är väletablerat och i allt väsentligt fungerar väl. Den fastighetsekonomiska vinsten beräknas då på grundval av de värdeförändringar som berörda fastig- heter undergår. Som såväl 2002 års ledningsrättsutredning och Ut- redningen om expropriationsersättning konstaterat är emellertid förutsättningarna annorlunda vid en expropriation än en fastighets- reglering. 
  
 32  
  
 Vid vinstfördelning enligt fastighetsbildningslagen och anläggningslagen kan berörda fastigheters nettovärdeökning läggas till grund för vinstfördelning. Vid expropriation och liknande för- foganden finns det däremot endast undantagsvis såväl en avträdande 
  
 31 
  
 Flores och Lopez, Ledningsrätt i  
  
 IT-tider, 
  Det  
 IT-rättsliga 
  Observato- riets rapport 12/2000, s. 31 f. 
  
 32 
  
 SOU 2004:7 s. 193 ff. och SOU 2008:99 s. 182. 
  
 220 
  
 SOU 2012:61 
  
 Vinstbegrepp och fördelningsprinciper 
  
 som en tillträdande fastighet. Därmed går det alltså sällan att härleda några plusvärden till en mottagande fastighet. 
 Om man ändå försöker sig på att utvidga tillämpningsområdet för fastighetsbildningslagens vinstbegrepp är man hänvisad till att beräkna någon form av avkastningsvärde. Då är man emellertid till- baka i ett rent företagsekonomiskt vinstberäkningssätt. Det framstår då som en onödig omväg att bestämma den vinst som ska fördelas via förändrade fastighetspriser. 
 Utredningen om expropriationsersättning argumenterade för ett modifierat fastighetsekonomiskt synsätt och tog fasta på en särskild situation, nämligen när mark förädlas till tomtmark. I dessa fall skulle man i och för sig kunna tillämpa en genomsnittsvärdesprincip även i expropriationsfall, se exemplet rörande tomtmark för IKEA- varuhus ovan. 
 Även om man – för att ta ett exempel hämtat från LRF:s ovan redovisade rapport – skulle kunna tänka sig att försöka uppskatta en kraftverksfastighets värdeförändring sedan en ledningsrätt till för- mån för denna eller kraftbolaget erhållits, stöter man på praktiska problem, eftersom det knappast finns någon marknad för denna typ av fastighet. 
  
 33 
  
 När det gäller de s.k. mastfallen kan man däremot – på samma sätt som en tomt för  
 IKEA-varuhus 
  kan anses ha ett visst värde – diskutera utifrån vilket värde som kan åsättas en masttomt, efter- som det kan sägas finnas en viss marknad för sådana tomter, se av- snitt 13.4.3. Även förslaget att utgå från vad parterna skulle ha över- enskommit vid en normal frivillig överenskommelse är värt att ta fasta på. 
 Sammanfattande bedömning 
 Vid utformandet av en vinstfördelningsordning ställs man alltså först inför frågan hur vinsten eller nyttan ska identifieras och beräknas, och därefter hur denna ska fördelas. 
 Det bör framhållas att den allmänna uppfattningen bland de aktörer som utredningen diskuterat vinstbegreppet med är att vinst baserad på lönsamhet inte är en lämplig utgångspunkt för en vinstfördel- ningsordning. 
  
 33  
 LRF:s markersättningskommittés betänkande Individuellt värde och vinstfördelning vid intrång i fast egendom, 1998, s. 61 f. 
 221 
  
 Vinstbegrepp och fördelningsprinciper 
  
 SOU 2012:61 
  
 Att utgå från vinstbegrepp baserade på allmän lönsamhet eller alternativ vinst kan visserligen i vissa fall leda till resultat som är rimliga. Att utforma en konkret generell regel utifrån något av dessa begrepp är emellertid inte realistiskt, främst med tanke på att köparens individuella värde kan variera i betydande utsträckning. Det skulle inte bara inge betänkligheter i likabehandlingshänseende, utan även innebära svårigheter när det gäller förutsebarhet och enkelhet. 
 Det tredje synsättet som utgår från fastighetsekonomin erbjuder i och för sig ingen heltäckande princip för vinstberäkning. Utredningen har emellertid föreslagit att en vinstfördelningsordning endast ska omfatta master och liknande anordningar. När det gäller mast- tomter finns det, som Utredningen om exproriationsersättning kon- staterat, en marknad. Utifrån denna är det möjligt att dra slutsatser om prisbildning vid frivilliga upplåtelser. 
 En förutsättning för att vinsten ska kunna relateras till och samordnas med säljarens reservationspris är vidare att reserva- tionspriset till den del det avser ändamålsenlig kompensation inte omfattar andra värden än just en vinstandel, se avsnitt 5.5. Om säljaren därutöver beaktar exempelvis hur stort allmänintresse pro- jektet har eller om han eller hon tillämpar ett annat vinstbegrepp än förvärvaren fungerar inte ett sådant resonemang. Även om man för enkelhetens skull utgår från en typisk säljare, innebär detta att det kan finnas fall då dennes reservationspris överstiger vinsten, exem- pelvis om man tillämpar alternativvinstbegreppet och den alternativa vinsten visar sig obetydlig. Under frivilliga förhållanden skulle i så- dana fall ingen uppgörelse komma till stånd. 
 Med hänsyn till att det inte är meningsfullt att utgå från ett spe- cifikt vinstbegrepp, saknas – till skillnad från vad som är fallet när det gäller fastighetsbildningslagen och anläggningslagen – förutsätt- ningar för att gå vidare och diskutera specifika fördelningsprin- ciper; det finns ju inte något konkret att fördela. 
  
 34  
  
 Som framgått av redovisningen ovan framstår det emellertid som svårt och inte heller meningsfullt att helt hålla isär frågan vad som ska fördelas från frågan hur detta ska ske. Den extra ersättning som ska betalas bör i stället bestämmas enligt en fristående ersättningsprincip och i kon- sekvens därmed benämnas  
 förhöjd ersättning 
 . 
  
 34  
 Brown har i avhandlingen Fördelning av exploateringsvinst mellan fastighetsägare, 1988, analyserat framför allt fastighetsbildningslagens fördelningssystem mot bakgrund av de allmänna rättviseteorier som redovisats ovan, se avsnitt 5.4.2. 
 222 
  
 SOU 2012:61 
  
 Vinstbegrepp och fördelningsprinciper 
  
 Till ledning för utformandet av en förhöjd ersättning kan kon- stateras att samtliga tre här redovisade angreppssätt anger som över- gripande ambition ett  
 ersättningsresultat  
 relaterat till vad som normalt skulle ha överenskommits i en frivillig situation och till säljarens reservationspris. De vinstberäkningsmetoder som har förordats är sedan de som bäst anses leda till ett sådant resultat. Motsvarande strävan har även förespråkats i andra sammanhang utan försök att identifiera och beräkna någon vinst/nytta. 
  
 35 
  
 Detta innebär att en regel om förhöjd ersättning bör utformas med ledning av vilket pris skulle en säljare och en köpare normalt sett  
 frivilligt  
 skulle komma överens om, när köparen 
  
 a) 
  
 behöver just säljarens mark och 
  
 b) 
  
 säljaren inte utnyttjar sin monopolsituation. 
  
 En sådan utgångspunkt ger säljare och köpare en likvärdig position. Markägaren behöver inte avstå marken till ett lägre pris än vad han eller hon skulle ha varit beredd att upplåta den för frivilligt. Sam- tidigt behöver inte förvärvaren betala ett överpris för att han behöver just markägarens mark. Båda parter bör alltså bli nöjda med en sådan nivå. 
 Grundtanken att basera nivåerna på frivillighet är inte ny utan ligger bakom bl.a. Nozicks klassiska rättighetsteori. Enligt Nozick kan således en rättvis fördelning endast uppnås på frivillig väg. I samband med 2010 års ersättningsreform uttalade regeringen att det finns anledning att i högre grad utforma ersättningsreglerna utifrån en jämförelse med vad som hade gällt vid en frivillig försäljning utan samband med en förestående expropriation 
 . 
  
 36  
  
 Även när det gäller fastighetsbildningslagen och anläggningslagen är principen att en uppgörelse i första hand ska uppnås. 
  
 37  
  
 Om en överenskommelse inte kan nås, kan i stället tvångsmedel användas, men målsättningen är då att ersättningsreglerna ska efterlikna en frivillig överenskom- melse. Också lagen om elektronisk kommunikation rymmer en ersättningsbestämmelse som utgår från en fungerande marknad, dvs. frivilliga förhållanden, se avsnitt 13.4.1. 
  
 35 
  
 Se t.ex. Flores och Lopez, Ledningsrätt i  
  
 IT-tider, 
  Det  
 IT-rättsliga 
  Observa- toriets rapport 12/2000, s. 31 f. 
  
 36 
  
 Prop. 2009/10:162 s. 50 och 66 ff. 
  
 37 
  
 Om det inte är för att skydda panträttsinnehavare, se 5 kap. 18 § fastighetsbildningslagen och 16 § anläggningslagen. Se även 23 § i den nyligen upphävda lagen om exploateringssam- verkan. 
  
 223 
  
 Vinstbegrepp och fördelningsprinciper 
  
 SOU 2012:61 
  
 En förhöjd ersättning vid markupplåtelser för master etc. bör alltså relateras till vad som utgår för masttomter vid frivilliga upp- görelser. När parterna träffar frivilliga överenskommelser vägs – typiskt sett – faktorer som är hänförliga till såväl allmän lönsamhet som alternativ och fastighetsekonomisk vinst in, se kapitel 13.4.3. 
 Värdebegrepp för vinsten är då fastighetsägarens reservations- pris i stället för marknadsvärdet. Att reservationspriset väljs som värdebegrepp är naturligt, eftersom detta är knutet till fastighets- ägarens subjektiva uppfattning och utgångspunkten ska vara fri- villiga överenskommelser. Detta innebär en skillnad i förhållande till vinstfördelning enligt fastighetsbildningslagen, som baseras på säljarens och köparens marknadsvärden. Med hänsyn till att mark- nadsvärdet i princip understiger reservationspriset, kan en sådan vinstfördelning i praktiken medföra att säljaren – enligt egen upp- fattning – drabbas av en förlust och än mindre får någon del i vinsten. 
  
 38 
  
 Vid frivilliga överenskommelser ligger priset normalt sett över marknadsvärdet. Som framgår av nästa kapitel har ersättningarna vid frivilliga upplåtelser för master etc. i vart fall tidigare legat på en nivå som gör det önskvärt att ersättningsnivåerna höjs markant. Att använda marknadsvärdet av pågående markanvändning som bas för förhöjda ersättningar är inte realistiskt, eftersom ett procentuellt påslag av den typ som används för individuellt värde inte skulle räcka till. 
 En förhöjd ersättning bör alltså ha det övergripande syftet att – i görligaste mån – återskapa en fri marknad utan vare sig tvång eller monopol. Säljaren bör – totalt sett – ersättas utifrån hans eller hennes reservationspris om försäljningen skett på en öppen marknad, dvs. utan monopolställning. 
  
 39  
  
 Det innebär att ersättningen – utöver kom- pensation för individuellt värde och transaktionskostnader – ska omfatta en viss vinstandel. Vad detta närmare bör innebära ut- vecklas i nästa kapitel. 
  
 38 
 Se Brown och Flowers, Ersättning vid fastighetsreglering, 1993, s. 35 ff., och Brown, Legitimitetsfrågor vid tvångsförvärv av mark och rättigheter, SOU 2004:7, bilaga 5, s. 279. 
  
 39  
 Det bör påpekas att säljarens reservationspris inte nödvändigtvis behöver sammanfalla med resultatet av en frivillig överenskommelse. Vid en mycket lukrativ etablering kan man således tänka sig att såväl förvärvaren som markägaren gör en så god affär att den ersättning som markägaren får överstiger reservationspriset. 
 224 
  
 13 
  
 Frivilliga överenskommelser till ledning för utformandet av en förhöjd ersättning 
  
 13.1 
  
 Inledning 
  
 När det gäller utformningen av en vinstfördelningsordning bör ut- redningen enligt direktiven ta ställning till hur och i vilken utsträck- ning nyttan i ersättningshänseende bör komma den ersättningsberät- tigade till godo, om ersättningen för nyttan bör betalas i form av en schablon, samt hur denna schablon i så fall bör fastställas, eller på något annat sätt. Utredaren ska sträva efter att åstadkomma en reell förstärkning av ersättningsrätten i de situationer där vinstfördelning bör ske, dock utan att den totala ersättningen blir oproportionerligt stor i förhållande till intrånget för fastighetsägaren. 
 Utredningen har i kapitel 12 gjort bedömningen att en förhöjd ersättning ska utformas med ledning av principen vad som skulle ha skett vid en normal frivillig överenskommelse. Nedan följer en allmän diskussion kring frågan hur ersättning bestäms på frivillig väg (avsnitt 13.2) samt en redogörelse för hur ersättningen bestäms inom tre specifika områden, nämligen vindkraft, kraftledningar och anlägg- ningar för elektronisk kommunikation (avsnitt 13.3). Därefter följer utredningens överväganden och förslag i denna del (avsnitt 13.4). 
 Förhållandet till befintliga ersättningsregler behandlas i kapitel 14. 
  
 13.2 
  
 Allmänt om frivilliga överenskommelser 
  
 Grundtanken att ersättningssystemet ska söka ledning i frivilliga över- enskommelser återfinns i Nozicks rättighetsteori, se avsnitt 5.4.2. Denna teori ger emellertid ingen ledning när det gäller utfallet av 
 225 
  
 Frivilliga överenskommelser till ledning för utformandet av en förhöjd ersättning 
  
 SOU 2012:61 
  
 sådana överenskommelser, eftersom han ju anser att alla frivilliga överenskommelser är rättvisa. 
 I avsnitt 8.3.3 har redogjorts för de förväntningar som lagstifta- ren har på att parter i första hand ska söka nå frivilliga överenskom- melser. Det torde inte råda någon tvekan om  
 att  
 det sker någon form av vinstfördelning vid frivilliga överenskommelser. Det empiriska underlaget när det gäller prisbildningsprocessen och hur fastighets- ägare och förvärvare agerar i olika situationer är emellertid begränsat. 
  
 1  
  
 En hypotes är dock att ändamålet med expropriation påverkar mark- ägarens reservationspris på så sätt att ett stort allmänintresse gör att denne kan acceptera ett lägre pris, medan stora enskilda intressen medför att markägaren ställer högre krav på ersättning. 
  
 2 
  
 Utredningen om expropriationsersättning hade bl.a. i uppgift att belysa förekomsten av frivilliga uppgörelser om ianspråkstagande av egendom i fall där tvångsförfogande annars hade kunnat aktualise- ras och om det förelåg någon skillnad i ersättningsnivåerna mellan ianspråkstaganden som grundas på avtal respektive beslut av myndig- het eller domstol samt, om det förelåg någon skillnad i ersättnings- nivåerna, orsakerna till den. 
  
 3 
  
 Utredningen preciserade sina slutsatser i denna del i ett delbetän- kande. 
  
 4  
  
 Slutsatserna grundades bl.a. på en enkät. I fråga om  
 före- komsten av frivilliga överenskommelser  
 vid ianspråktaganden av egen- dom i fall där tvångsförfogande annars hade kunnat aktualiseras, visade enkätsvaren tydligt att överenskommelser träffades i så stor andel som  
 95–99 
  procent vid många typer av ianspråktaganden. 
  
 5  
  
 Frivilligheten var hänförlig till såväl själva markåtkomsten som till den ersättning som ska betalas för ianspråktagandet. Utredningen noterade att antalet mål i domstol som gällt ersättningsfrågor vid olika slag av tvångsförfoganden var ytterst få sett i relation till det 
  
 1 
  
 Frågan har dock belysts i ett antal förhandlingsexperiment av Kalbro och Schmitt, Prisbildning och vinstfördelning. En experimentell undersökning av frivilliga överenskommelser vid tomt- bildning och servitutsåtgärder, 1997, Poole m.fl., Washington in Land Reallocation: An Experimental Study, 1996, Ware, Compulsory Purchase in Bilateral Monopoly. Surveying Science in Finland, B11 1984, samt Carter, Icke- monetära nyttors betydelse för värdet av skogsfastigheter. Ett bidrag till förståelsen av pris- bildningsprocessen för skog och skogsmark, 1986. Enligt Carroll studie överstiger det indi- viduella värdet (därmed torde avses reservationspriset) för undersökta fastigheter i genomsnitt mer än det dubbla marknadsvärdet. Reservationspriser för småhusfastigheter kan enligt empi- riska undersökningar ligga 40 procent över marknadsvärdet, se Gross, Compensation for Compulsory Acquisition. Land Economics, vol. 67, no. 1, 1991, s. 49 ff. 
  
 2 
  
 Brown, Legitimitetsfrågor vid tvångsförvärv av mark och rättigheter, SOU 2004:7, bilaga 5, s. 272. 
  
 3 
  
 Dir 2005:147. 
  
 4 
  
 SOU 2007:29 s. 138 f. 
  
 5 
  
 Se även Shepard, Ersättning för intrång på jordbruksfastigheter, 2001, s. 105. 
  
 226 
  
 SOU 2012:61 
  
 Frivilliga överenskommelser till ledning för utformandet av en förhöjd ersättning 
  
 totala antalet ianspråktaganden av mark som det fanns uppgifter om i enkätsvaren. Den i och för sig begränsade undersökningen av för- rättningar enligt ledningsrättslagen förmedlade också bilden att det var mycket vanligt med uppgörelser om ersättningen även i de fall där ett tvångsförfarande utnyttjats för att ta i anspråk egendomen. I endast tolv procent av de undersökta fallen hade ersättningsfrågan inte lösts genom överenskommelser. 
 När det gäller frågan om det  
 förelåg någon skillnad i ersättnings- nivåerna  
 mellan å ena sidan ersättning som bestäms genom domstols- eller myndighetsbeslut och, å andra sidan, ersättning som grundas på överenskommelse, konstaterade utredningen utifrån enkätsvaren att den generella uppfattningen var att ersättningen var högre vid fri- villiga uppgörelser. Skillnaden uppskattades till  
 10–20 
  procent. Det förekom även ersättning in natura i form av ersättning i mark (vid fastighetsreglering), kompensationsarbeten etc. 
 Andra studier visar på ersättningar som ligger  
 7–14 
  procent högre än marknadsvärdet. 
  
 6  
  
 Den avtalsmässiga ersättningen vid markåtkomst för allmän väg har ansetts ligga ca 12 procent över marknadsvärdet. 
  
 7 
  
 Det finns skäl att framhålla att bedömningen av såväl frivillig- heten som rimligheten i ersättningsnivåerna måste ske i ljuset av att överenskommelserna avser överlåtelser eller upplåtelser som annars kunnat komma till stånd med tvång. Initiativet till ett förfogande kommer ju från en part som kan antas ha stöd i lag för att driva igenom förfogandet. Utrymmet för förutsättningslösa förhandlingar torde därför vara begränsat. 
 Sedan Utredningen om expropriationsersättning presenterade sina uppgifter har Högsta domstolen år 2008 avgjort de s.k. mast- fallen, se avsnitt 10.2.2, samt 2010 år ersättningsreform genomförts. Högsta domstolens avgöranden har, enligt vad som framhållits från markägarhåll, väsentligt flyttat fram teleoperatörernas förhandlings- position och lett till lägre ersättningsnivåer vid frivilliga överens- kommelser. Det är alltför tidigt att dra några säkra slutsatser om hur 2010 års ersättningsreform har påverkat förhandlingsvilligheten och ersättningsnivåerna. Enligt bl.a. Sveriges Kommuner och Landsting (SKL) har emellertid det  
 25-procentiga 
  påslaget fått genomslag när det gäller frivilliga överenskommelser och lett till höjda markpriser. 
  
 6 
  
 Howard, Överenskommelser om ersättning vid markåtkomst. Teori och praktik, 1996, s. 50. 
  
 7 
  
 Burton, Markåtkomst för allmän väg i Finland, Sverige och Norge. En jämförelse av förfarande och ersättningsfrågor, 1995, s. 80. 
  
 227 
  
 Frivilliga överenskommelser till ledning för utformandet av en förhöjd ersättning 
  
 SOU 2012:61 
  
 Det finns flera förklaringar till varför de exproprierande är be- redda att betala mer – en bonus – vid frivilliga uppgörelser, bl.a. för att undvika de kostnader, den tidsutdräkt och det obehag som ett tvångsförfarande innebär. Även värderingsmomentet kan inne- bära en viss inbyggd risk. Andra skäl kan vara att vinna affärsmässiga fördelar och undvika negativ publicitet. Goda relationer mellan par- terna kan vara av stor betydelse för det framtida samarbete som många gånger krävs. En hämmande faktor är emellertid risken för stigande framtida marknivåer på sikt. I syfte att undvika länkningseffekter är det vanligt att överkompensation hänförs till värden som är fastig- hetsspecifika 
  
 8  
  
 eller anges som annan ersättning 
  
 9 
  
 , alternativt att kompensation sker i form av anläggningsarbeten. 
  
 10 
  
 Om markägaren däremot väljer en hård förhandlingsstrategi och kräver en högre ersättning, försvinner de förhandlingspremier som tidigare erbjudits. Förvärvaren sätter i stället hårt mot hårt och väljer att få saken prövad. 
  
 11 
  
 13.3 
  
 Ersättningsbestämning inom tre specifika områden 
  
 13.3.1 
  
 Allmänt 
  
 Om man ska närma sig de principer som gäller för frivilliga överens- kommelser är en tänkbar utgångspunkt att söka ledning från förhål- landen där en fungerande marknad finns, närmast i hur ersättningen bestäms samband med förlängning av arrende- och hyresavtal eller att uppskatta priset vid en tänkt marknad efter skälighet. Dessa er- sättningsnivåer kan sedan jämföras med de belopp som utgår vid tvångsvis markåtkomst. 
 I det följande redovisas översiktligt ersättningsprinciper inom tre områden, nämligen vindkraft, kraftledningar och anläggningar för elektronisk kommunikation, dvs. master och liknande anord- ningar. 
  
 8 
  
 Adams, Förhandlingsstrategier – en jämförelse mellan Banverkets och Vägverkets arbetssätt i markåtkomstfrågor, 1993, s. 38. 
  
 9 
  
 Howard, Överenskommelser om ersättning vid markåtkomst. Teori och praktik, 1996, s. 51. 
  
 10 
  
 Garcia, Förfaranden vid planering och markåtkomst. En rättsekonomisk analys, 2000, s. 196, 
  
 11 
  
 Garcia, Förfaranden vid planering och markåtkomst. En rättsekonomisk analys, 2000, s. 196, 
  
 228 
  
 SOU 2012:61 
  
 Frivilliga överenskommelser till ledning för utformandet av en förhöjd ersättning 
  
 Markavtal innehåller ofta Holt. Det är därför svårt att få tag på enskilda avtal med information om specifika fastigheter, personer eller företag. Ersättningsanalysen grundar sig i stället på upp- gifter från företrädare för markägare, energi- och telekombranschen samt Lantmäteriet. 
  
 12 
  
 13.3.2 
  
 Vindkraft 
  
 Rättslig konstruktion 
 Vindkraftverk är arealeffektiva, eftersom de inte kräver någon mark för bränsleutvinning och andra produktionsnäringar i regel kan fort- sätta, även om vindkraftverken i viss mån inskränker omkringlig- gande marks användningsområde. 
  
 13 
  
 Nackdelar är att vindkraften förutsätter tillgång till vägar under byggtiden och för löpande underhåll samt ett väl utbyggt kraftnät. Ledningar krävs för transport av el. Vanligen används markkablar, som medför mindre intrång och därför lättare accepteras av kring- boende, vilket underlättar tillståndsprocesser. 
  
 14 
  
 Vindkraft är en form av förnybar energi. Regeringen är ange- lägen om att utbyggnaden härav i största möjliga utsträckning ska bygga på frivillighet. En snabb utbyggnad förutsätter smidiga till- ståndsprövningar och att lokalt motstånd inte sätter hinder i vägen. Det finns – i vart fall under den tid som kan överblickas – god tillgång på platser med sådant vindläge att de kan utnyttjas för vindkraft. Hittills har inte expropriationsinstitutet använts för ianspråkstagan- de av mark för vindkraft. 
 Upplåtelse av mark för vindkraftverk sker vanligen genom an- läggningsarrende, vilket regleras i 11 kap. jordabalken. En vanlig arrendetid är 30 år, varav 5 år projekteringstid (fram till driftsstart) och 25 år anläggningstid. Markägare är normalt inte intresserade av att sälja marken till vindkraftbolaget. Även vindkraftbolagen föredrar arrende. Det kan vara riskabelt att binda kapital under projekterings- skedet, eftersom det kan vara osäkert om det kommer att gå att upp- föra vindkraftverk på en viss plats och om det är lönsamt. Andra fördelar med anläggningsarrende är att parterna kan förhandla fram ett avtal i egen regi och lätt kan ändra avtalsvillkoren om de är överens. 
 12 Ett antal exempel på arrendeavtal för vindkraftverk finns i Lynn, Ersättning för vindkraftsutbyggnad, 2010, bilaga A, s. 87 ff. 
  
 13 
  
 Lee, Vindkraft i teori och praktik, 2002, s. 175 ff. 
  
 14 
  
 Vindkraftens affärshemligheter, LRF, s. 5. 
  
 229 
  
 Frivilliga överenskommelser till ledning för utformandet av en förhöjd ersättning 
  
 SOU 2012:61 
  
 Det finns goda möjligheter att variera ersättningsformerna. Det gör det möjligt att avtala om en årlig ersättning till markägare och gran- nar. Investeringskostnaderna kan därmed spridas över längre tid. 
  
 15 
  
 Anläggningsarrende förutsätter emellertid att avtal kan förhandlas fram. Avtalet är tidsbegränsat. Det kan vara kostsamt att förlänga detta. Det kan uppstå problem vid överlåtelse av fastigheten eller vind- kraftsanläggningen. Upplåtelsen kan också påverkas av förändringar i fastighetsindelningen och upphöra vid en exekutiv försäljning. Den kan inte heller användas som säkerhet för lån. 
 Även om tvång inte aktualiseras för själva vindkraftverken, skapar anläggandet härav behov av vägar och ledningar. Rätten att ta väg över annans mark kan säkerställas genom nyttjanderättsavtal eller en- ligt anläggningslagen (2 och 49 §§). Ledningar kan dras över annans mark med stöd av nyttjanderättsavtal på frivillig väg eller tvångsvis enligt ledningsrättslagen. 
 Markägare, vindkraftsprojektörer och vindkraftsägare har tillsam- mans arbetat fram det s.k. Vindavtalet, som syftar till att förenkla etableringar av vindkraft och att användas som vägledning vid avtals- förhandlingar. 
  
 16  
  
 Det innehåller inte några uppgifter om arealer eller procentsatser. 
 Ersättningsnivåer 
  
 17 
  
 Under början av  
 2000-talet 
  gick utbyggnaden av vindkraft relativt långsamt, vilket avspeglade sig i ersättningsnivåerna. Vanligtvis teck- nades avtal med en fast ersättning baserad på MW i intervallet 20 000– 40 000 kronor/MW. Från och med 2008 har däremot aktiviteten ökat. På grund av större konkurrens har de högre arrendenivåer som tidigare utgick för åkermark i Skåne och på Öland börjat tillämpas även på skogsprojekt med sämre lönsamhet. Numera har ersättnings- nivåerna etablerats och avser huvuddelen av mark som tas i anspråk, även om ersättningsnivåerna för åkermark i Skåne i allmänhet är högre. 
  
 18 
  
 Under projekteringstiden utgår vanligen en avgift utifrån eko- nomiska kalkyler i det enskilda fallet. Ersättningen kan utgöras av 
  
 15 
  
 Lantmäteriet, Vindbruk i samspel, 2008. 
  
 16 
  
 LRF, Vindavtalet. En guide till överenskommelser om anläggningsarrende för vindkraft. 
  
 17 
  
 När inget annat anges är specifika ersättningsbelopp hämtade från Lynn, Ersättning för vindkraftsutbyggnad, 2010, s. 59 f. 
  
 18 
  
 Uppgifter från Vattenfall redovisade i Lynn, Ersättning för vindkraftsutbygg- nad, 2010, bilaga C, s. 155. 
  
 230 
  
 SOU 2012:61 
  
 Frivilliga överenskommelser till ledning för utformandet av en förhöjd ersättning 
  
 ett fast årligt belopp, som indexuppräknas och som betalas från tillträdesdagen tills det första verket tas i drift. Storleken på denna avgift varierar mellan 7 500 och 30 000 kronor årligen. Det före- kommer också en engångsersättning på 20 000 kronor alternativt en engångsersättning uppgående till ca 10 kronor/kvm. 
 Det finns flera sätt att bestämma arrendeavgiften för anläggnings- tiden. Det vanligaste är en  
 rörlig arrendeavgift baserad på elproduktio- nen 
 . Bruttointäkten inkluderar normalt tillkommande produktions- baserade ersättningar, exempelvis elcertifikat. Den totala ersättningen, dvs. den samlade avgift som utgår till de ersättningsberättigade mark- ägare som i någon form upplåter mark till verksamheten, baseras van- ligen på fyra procent av bruttointäkten för den el som anläggningen producerar. Variationerna är små, men förekommer i första hand vid väsentligt högre eller lägre installerade effekter. Ersättningen kan stabiliseras nedåt och uppåt med en fastslagen minimi- och maximi- nivå. 
 En produktions- och försäljningsbaserad arrendeavgift förutsätter att fastighetsägaren har möjlighet att själv eller genom en auktori- serad revisor ta del av beräkningsunderlaget, exempelvis i samband med betalning av avgiften. Det förekommer att arrendatorer säljer el till ett rabatterat pris för att exempelvis gynna delägare i vind- kraftsverket. Genom att koppla beräkningsunderlaget till officiella index eller marknadsnoteringar, exempelvis konsumentprisindex, kan man säkerställa att arrendeavgiften beräknas utifrån ett marknads- mässigt elpris. 
 Ett alternativ är  
 en fast, årlig arrendeavgift  
 baserad på den instal- lerade effekten, eftersom antalet verk kan vara svårt att förutse. Ersättningen kan justeras utifrån konsumentprisindex. 
 Ett ytterligare alternativ kan vara att arrendeavgiften utgörs av ett  
 engångsbelopp för hela vindkraftsverkets livstid 
 . Ersättningen bör även i detta fall baseras på kraftverkets effekt och regleras utifrån förändringar av konsumentprisindex. Denna ersättningsmodell tilläm- pas sällan i praktiken, eftersom en engångsersättning påverkar fastig- hetens värde negativt under upplåtelsetiden i och med att rådig- heten över fastigheten inskränks utan återkommande intäkt. 
 Den absolut vanligaste ersättningsformen är en kombination av fast och rörlig ersättning, dvs. en fast avgift om X kr per vindkraft- verk plus Y procent av bruttoersättningen för producerad el. 
 231 
  
 Frivilliga överenskommelser till ledning för utformandet av en förhöjd ersättning 
  
 SOU 2012:61 
  
 Fördelning av ersättning 
 Uppförandet av vindkraftverk innebär att man begränsar möjligheter- na att bygga exempelvis bostäder och andra vindkraftverk i närheten av vindkraftverket, det s.k. vindupptagningsområdet. Det är därför brukligt att grannfastigheterna får del av den totala ersättningen. 
 Av den totala ersättningen fördelas först en fast summa eller en procentsats till den eller de fastighetsägare som har vindkraftverk på sin mark. I praktiken torde denna summa vanligen uppgå till ca 20  
 000–30 
  000 kronor. Fördelningen sker i proportion till hur många verk som finns på varje fastighet. Därefter fördelas resterande av- gift proportionerligt mellan alla fastighetsägare i vindupptagnings- området. 
 Fördelning av den totala ersättningen kan illustreras med följande exempel. 
  
 19 
  
 Förutsättningar: 
  
 Storleken på verket:  
  
 2–2,5 
  MW. 
  
 Totalsumma för arrendet: 150 000 kr. 
  
 50 000 kr av arrendet går till markägaren som har vindkraft- verket på sin mark, resten blir fördelat inom vindupptagnings- området som har 400 m radie. 
  
 Arealen som räknas som vindupptagningsområde är ca 50 ha. 
  
 19  
 Exemplet och bilden är hämtade från LRF, Vindkraftens hemligheter, s. 5. 
 232 
  
 SOU 2012:61 
  
 Frivilliga överenskommelser till ledning för utformandet av en förhöjd ersättning 
  
 Vad tjänar grannarna? 
  
 Andersson 
 : 0 kr (utanför  
 400-metersgränsen) 
  
 Bengtsson 
 : Har vindkraftverket på sin mark, vilket ger 50 000 kr i arrende. Därutöver är 40 procent (20 ha) av marken inom vind- upptagningsområdet, vilket ger ytterligare 40 0000 kr. 
 Årligt arrende: 90 000 kr. 
  
 Carlsson 
 : Har inget vindkraftverk på sin mark men 30 procent (15 ha) av vindupptagningsområdet. 
 Årligt arrende: 30 000 kr. 
  
 Dubois 
 : Samma som Mckee. Årligt arrende: 30 000 kr. 
 Ett 2 MW vindkraftverk vid kusten kan årligen producera 5 000– 6 000 MWh  
 (5–6 
  miljoner kWh). Med ett genomsnittligt spotpris på el 50,00 öre per kWh 
  
 20  
  
 blir 4 procent av bruttointäkten från ett sådant vindkraftverk ungefär 100  
 000–120 
  000 kronor per år. I de fall den totala ersättningen inte utgörs av ett rörligt belopp är det brukligt att den uppgår till 40  
 000–50 
  000 kronor per installerad MW. Beloppet räknas därefter årligen upp med konsumentprisindex. 
 Arrendeersättningen ska sättas i relation till kostnaden för att etablera ett vindkraftverk. Det kostar ca 12,5 miljoner kronor/MW att få ett vindkraftverk färdigt att leverera el till nätet. Av detta är omkring 80 procent hänförligt till själva maskinen och resten till projektering, resning och inkoppling till nätet. 
  
 21 
  
 Utöver nämnda ersättningar förekommer det olika varianter av engångsersättningar, exempelvis s.k. signbonus i samband med avtalets undertecknande, vanligen några tusen kronor. Markägare kan också erbjudas andelar i anläggningen eller i vindkraftsbolaget. 
  
 20 
  
 Marknadspriset på el sätts dagligen på den nordiska elbörsen Nord Pool av 250 europeiska aktörer. Det avgörs av tillgång och efterfrågan i Norden och varierar därför. 
  
 21 
  
 Svensk Vindenergi. 
  
 233 
  
 Frivilliga överenskommelser till ledning för utformandet av en förhöjd ersättning 
  
 SOU 2012:61 
  
 13.3.3 
  
 Kraftledningar 
  
 När det gäller kraftledningar finns det flera sätt att lösa frågan om markåtkomst. Olika kombinationer av avtal och beslut vid lantmäteri- förrättning förekommer. Valet av metodik beror bl.a. på vilken typ av ledning det är frågan om. 
  
 22 
  
 Vid byggande av nya ledningar för  
 lokalnät  
 är det relativt vanligt med frivilliga överenskommelser om avtalsservitut eller nyttjande- rätt. I fråga om  
 regionnät  
 försöker man ofta träffa avtal så långt möjligt och tar till ledningsrätt om det inte går att hitta en frivillig lösning. När det gäller  
 stamnätet  
 tillämpas regelmässigt ledningsrätt genom lantmäteriförrättning. Trots denna tvångsmöjlighet förekommer det att bolagen träffar överenskommelse om servitut före förrättningen. Grovt uppskattat träffas överenskommelser om ersättning i 95 pro- cent av de fall då marken tas i anspråk med ledningsrätt. I många fall ansöks – som påtryckningsmedel – om ledningsrätt, varefter frivilliga uppgörelser nås. 
 Vid upplåtelse av ledningsrätt gäller ersättningsreglerna i 4 kap. expropriationslagen. Vid intrång på jord- och skogsbruksfastigheter tillämpas 1974 års åkernorm och 2009 års skogsnorm, se avsnitt 3.4.1. 
 År 2001 träffade Affärsverket svenska kraftnät och Svensk energi å ena sidan och LRF å andra sidan ett ramavtal om överföringsled- ningar. Samtidigt träffade Svensk energi och LRF ett ramavtal om lokala elnät. 
  
 23  
  
 Enligt avtalen skulle ersättning för skada och intrång beräknas med hjälp av 1950 års skogsnorm och 1974 års åkernorm med vissa preciseringar och modifikationer. Sakägare som träffade överenskommelse om ersättning för skada och intrång var enligt avtalet om överföring berättigade att därutöver erhålla dels 3 procent av basbeloppet enligt den då gällande lagen om allmän försäkring, dels 15 procent av ersättningen för bestående skada. Sakägare som träffade överenskommelse om ersättning för bestående skada enligt avtalet om lokala elnät var berättigade att erhålla ytterligare ersätt- ning motsvarande 15 procent. Därutöver angavs vissa minimi- och maximinivåer. Ramavtalen är numera uppsagda av LRF. Anledningen härtill var en önskan från LRF:s sida att skapa större frihet för med- lemmarna att åstadkomma individuella avtalsvillkor. Praxis är emeller- tid alltjämt att ett påslag görs på den ersättning som annars skulle utgå. 
  
 22 
  
 Shepard, Markåtkomst och ersättning för vägar, järnvägar och kraftledningar i Norden. En översikt över processerna i Danmark, Finland, Island, Norge och Sverige,  
  
 LMV-rapport 
  2007:13, s. 65 ff. 
  
 23 
  
 Avtalen ersatte tidigare avtal från 1991 respektive 1996. 
  
 234 
  
 SOU 2012:61 
  
 Frivilliga överenskommelser till ledning för utformandet av en förhöjd ersättning 
  
 För att ledningar ska kunna samlokaliseras med vägar eller korsa järnvägsfastigheter krävs väghållarens eller järnvägsägarens samtycke. Som påtalats från markägarhåll är den ersättning som ledningsinne- havaren då får betala vanligen väsentligt högre än den ersättning som annars utgår till markägare. Ersättningsnivåerna regleras i stan- dardavtal. Enligt Trafikverket ska ersättningen, som utgår med ett engångsbelopp, emellertid ses som en kapitaliserad ersättning för upp- skattad skada och den merkostnad som uppkommer för väghållaren eller järnvägsägaren vid underhåll och ombyggnad av vägen eller järnvägen. Den utgår oberoende av markens ursprungliga värde och ska inte jämföras med intrångsersättning som utgår för att marken tas i anspråk. 
  
 13.3.4 
  
 Anläggningar för elektronisk kommunikation 
  
 HernandezUtvecklingen har gått snabbt när det gäller markbaserade anläggningar för mobiltelefoni, s.k.  
 greenfields 
 . Televerket (numera TeliaSonera AB) och LRF tecknade år 1987 ett ramavtal. År 1993 komplettera- des detta med ett tillägg avseende master. LRF har sagt upp detta avtal. LRF och 3GIS har ett alltjämt gällande samarbetsavtal om utbyggnad av allmänna mobilnät. Avtalet reglerar emellertid inte ersättningsnivåer. 
 När ramavtalet mellan Televerket/Telia och LRF kompletterades avseende master, betraktades dessa som rena markintrång. Enligt tillägget fick gängse åker- respektive skogsnorm som användes för ersättningsberäkning för luftledning och jordkabel med tillbehör användas även för radioanläggning ingående i telekommunikations- system för allmänt ändamål om det inte ansågs oskäligt för markäga- ren. Beloppen, som varierade utifrån masthöjd, geografisk placering samt typ av skog, uppgick till mellan ca 800 och 12 800 kronor som en engångsersättning. Om andra intressen än åker- och skogsbruk berördes skulle dock detta särskilt beaktas. Uppmärksamhet och hänsyn skulle iakttas vid lokalisering invid bebyggelse. Vid frivillig uppgörelse utgick ett tillägg med 1,5 procent av ett basbelopp samt viss ytterligare procentuell ersättning. I skogsmark beräknades ersätt- ningen på det område som berördes vid anläggande och bibehållan- de eller belades med restriktioner. Normalt begränsades detta område av en cirkel där radien motsvarade masthöjden. Avtalskompletteringen 
 235 
  
 Frivilliga överenskommelser till ledning för utformandet av en förhöjd ersättning 
  
 SOU 2012:61 
  
 avsåg emellertid inte större radioanläggningar (anläggningar som inte var av containertyp eller med en masthöjd överstigande 45 meter) samt radioanläggningar som var störande för markägarens boende- miljö. 
 Som framgått av avsnitt 10.2.2 innebar behovet av en snabb ut- byggnad av mobiltelefoninätet under  
 2000-talets 
  första år i kombina- tion med samarbetsproblem mellan operatörerna samt den oklarhet som fanns när det gällde om ledningsrätt kunde beviljas för t.ex. bas- stationer utan direkt förbindelse med en fysisk ledning, att förhand- lingspositionerna påverkades. 
  
 24  
  
 Detta ledde till att det uppstod en särskild arrendemarknad med avgifter som, kapitaliserade till ett nu- värde, påtagligt översteg marknadsvärdet vid pågående (dvs. tidigare) markanvändning på den mark där masterna finns. 
 Flera av de anläggningsarrendeavtal som större teleoperatörer och markägare ingick i början av  
 2000-talet 
  löper alltjämt. Avtalen löper som längst på 25 år inom tätort och 50 år utom tätort. Vanligast är arrendetider uppgående till  
 10–15 
  år. Vid frivilliga överenskommel- ser betalas ersättning årligen eller, i enstaka fall, med ett engångs- belopp. Årliga belopp underlättar fastighetsöverlåtelser. Av en kart- läggningspromemoria som Simmons gjorde på uppdrag av dåvarande Banverket år 2003, se bilaga 2, framgår att ersättningen för mast och teknikbod kan variera mellan 4 000 och 45 000 kronor årligen, men att den vanligen uppgår till ca 10  
 000–12 
  000 kronor. Ersättnings- nivåerna avgörs av flera faktorer. Flertalet av dessa är hänförliga till själva fastigheten, men även möjligheten till alternativa placeringar spelar in (punkten 7), liksom faktorer som närmast rör operatören och allmän lönsamhet (punkterna 8 och 9): 
  
 25 
  
 1. 
  
 var i Sverige masten ska placeras 
  
 2. 
  
 närhet till tätort 
  
 3. 
  
 mastens placering inom berörd fastighet 
  
 4. 
  
 närhet till stor trafikled 
  
 5. 
  
 masthöjd 
  
 6. 
  
 fastighetsägare och förhandlingskunskap 
  
 24 
  
 I vissa situationer kan det vara ett allmänt intresse att minska tidsåtgången och andra kostnader för förhandlingar med markägare. Det är därför möjligt att tidspressen i sig skulle medföra möjligheter till expropriation för att förhindra att fastighetsägare utnyttjar sitt monopol, se Brown, Legitimitetsfrågor vid tvångsförvärv av mark och rättigheter, SOU 2004:7, bilaga 5, s. 27. 
  
 25 
  
 Svefa, Arrendeavgifter för basstationer för mobiltelefoni, 2003. 
  
 236 
  
 SOU 2012:61 
  
 Frivilliga överenskommelser till ledning för utformandet av en förhöjd ersättning 
  
 7. 
  
 alternativa placeringar i området 
  
 8. 
  
 mängd trafik i etern 
  
 9. 
  
 operatör, däribland om det är fråga om offentlig eller privat verk- samhet 
  
 Sveriges kommuner tillämpar vanligen ett standardavtal om anlägg- ningsarrende upprättat av Svenska kommunförbundet under med- verkan av flera större teleoperatörer. Avtalet upptar emellertid inga ersättningsnivåer. 
  
 26 
  
 Mot bakgrund av hur ersättningen bestämdes vid arrendeupp- låtelser förekom i tillämpningen under flera år skilda uppfattningar om hur ersättningen skulle bestämmas i tvångsfall. Bedömningarna varierade från att arrendenivåerna skulle vara avgörande för intrångs- ersättningen till att de inte alls skulle beaktas. Efter lagändringar år 2004 står det klart att ledningsrätt kan upplåtas för master och lik- nande anordningar (2 § andra stycket ledningsrättslagen). 
  
 27 
  
 År 2008 klargjorde Högsta domstolen i de s.k. mastfallen, se av- snitt 10.2.2, att ersättningen skulle bestämmas utifrån den tidigare markanvändningen som betes- eller åkermark. I ett av rättsfallen be- stämdes således intrångsersättningen därför till 3 000 kronor, vilket ska jämföras med yrkade 308 000 kronor, grundat på kapitalisering av marknadsmässigt arrende. Högsta domstolens avgöranden har lett till att det när det gäller s.k. greenfields har uppstått ett påtagligt glapp mellan de ersättningsnivåer som å ena sidan hade etablerats på arrendemarknaden och å andra sidan ersättningsnivåer vid led- ningsrätt. Avgörandena har öppnat upp för ett ökat antal lednings- rättsförfaranden för upplåtelse för master, liksom för lägre ersätt- ningsnivåer vid frivilliga uppgörelser. 
 Utvecklingen av ersättningsnivåer har sammantaget inneburit att ersättningarna var som högst i början av  
 2000-talet 
  i samband med utbyggnaden av 3G. 2004 års lagändring som klargjorde att lednings- rättslagens tvångsregler kan användas i fråga om anläggningar för mobiltelefoni bör ha haft en dämpande effekt på prisutvecklingen. De s.k. mastfallen år 2008 har medfört sänkta nivåer, även om mening- arna här går isär mellan å ena sidan markägare och å andra sidan ak- törer som tar mark i anspråk. Enligt SKL har det under senare tid blivit vanligt att operatörer kontaktar kommuner för att omförhandla 
  
 26 
  
 Avtal om anläggningsarrende, basstation för mobiltelefoni,  
  
 2002-06-07, 
  jämte PM 2002-  
 06-17. 
  
 27 
  
 Prop. 2003/04:136 s. 12 ff. och 27 ff. 
  
 237 
  
 Frivilliga överenskommelser till ledning för utformandet av en förhöjd ersättning 
  
 SOU 2012:61 
  
 arrendeavtal på sämre ersättningsvillkor. Som bakgrund till kraven på sänkta ersättningar anges att flera arrendeavtal har omvandlats till ledningsrätter och att ersättningarna då varit mycket blygsamma, men även att priset per samtalsminut har sänkts sedan licenserna delades ut. Samtidigt som kontakt har tagits för omförhandling av ersättnings- nivåer, har upplysts om att operatören avser att lämna in lednings- rättsansökningar. Kommunerna går då i allmänhet med på sänkta ersättningsnivåer. IT- & tillåtligheten har avgjorts med anledning av den aktuella masten samt 1 c) mast tillåten mark- 
 248 
  
 SOU 2012:61 
  
 Frivilliga överenskommelser till ledning för utformandet av en förhöjd ersättning 
  
 att utforma schabloner till ledning för tillämpningen av en vinstför- delningsregel. En sådan kombination mellan skälighetsavvägning och schablon får bäst anses överensstämma med målsättningen att genom ett bestämt rättvisekriterium för fördelningen åstadkomma önskat resultat. 
  
 13.4.5 
  
 Engångsbelopp eller periodisk ersättning? 
  
 Bedömning och förslag:  
 Den förhöjda ersättningen ska bestäm- mas att betalas till den ersättningsberättigade på en gång. 
 Expropriationslagen utgår från att ersättning ska bestämmas på en gång. Domstolen får dock på yrkande av part hänvisa sakägare att i särskild rättegång vid mark- och miljödomstolen föra talan om er- sättning för skada eller intrång som ej lämpligen kan prövas i målet (5 kap. 27 §). Enligt utredningens direktiv är en utgångspunkt för uppdraget att expropriationsersättningen även fortsättningsvis ska betalas på en gång. Det bör alltså vara fråga om ett engångsbelopp. 
 Enligt utredningens mening är det för förutsebarhetens skull angeläget att grunderna för en förhöjd ersättning  
 bestäms  
 en gång för alla, dvs. i samband med att ersättningen i övrigt bestäms. Att ersättningen ska utgå med ett engångsbelopp är emellertid inte helt självklart. 
 Utredningen har ovan slagit fast att en förhöjd ersättning bör utformas med ledning av vad som skulle ha skett vid en normal frivillig överenskommelse och att ledning bör sökas i de principer som tillämpas vid värdering vid arrende- och hyresavtal. Av redo- görelsen i avsnitt 13.3.4 framgår att ersättningen vid såväl anlägg- ningsarrenden för vindkraftverk och mobilmaster som vid hyra för upplåtelse för basstation och antenn i flertalet fall utgår med en årlig ersättning. 
 användning vid värdetidpunkten; tillåtligheten har avgjorts utan samband med den i förrätt- ningen aktuella masten.  
 2. Mast finns, avtalstiden har gått ut. 3. Mast finns, omvandling av nyttjanderätt till ledningsrätt 
 : 3 a) befintlig mast, omvandling av nyttjanderätt med årliga avgifter till ledningsrätt samt 3 b) befintlig mast, omvandling av nyttjanderätt med engångs- avgift till ledningsrätt. För exempelvis  
 typfall 2  
 anges i rekommendationerna att värderingen bör göras utifrån marknadsvärdet av en masttomt, vilket som en schablon kan bedömas till 10 årliga arrendebelopp. Det sägs vidare att en reduktion av detta belopp bör göras med hän- syn till den företagsnytta som fastighetsägaren skäligen inte bör tillgodoräkna sig, varvid det beaktas att mastägaren inte ska få betala två gånger för de kostnader som har lagts ned på att ställa i ordning masttomten. Med hänsyn till detta anges att ersättningen för typfall 2 bör hamna på en nivå som motsvarar 5 årsbelopp. 
 249 
  
 Frivilliga överenskommelser till ledning för utformandet av en förhöjd ersättning 
  
 SOU 2012:61 
  
 Även s.k. mineralersättning som enligt minerallagen tillfaller fas- tighetsägare inom koncessionsområdet utgår på årlig basis, se av- snitt 4.3.2. 
  
 44  
  
 Nämnas kan också ersättning för begagnande av enskild väg som enligt 50 och 50 a §§ anläggningslagen kan bestämmas att utgå på en gång eller årligen i förskott. Ersättningen är bl.a. tänkt att kompensera för slitage på väg. 
 En anledning till att engångsersättning sällan tillämpas vid anlägg- ningsarrenden etc. är att sådan ersättning tillfaller fastighetsägaren i stället för att följa fastigheten. Eftersom rådigheten över fastigheten har minskats, utan att den samtidigt har knutits till en återkomman- de intäkt, förlorar fastigheten då i värde. 
 LRF och Sveriges Jordägareförbund har till utredningen framfört att en periodisk ersättning har skattetekniska fördelar för markägaren i förhållande till ett engångsbelopp, eftersom ett årligt belopp kan pareras med rörelsen i övrigt i stället för att beskattas som inkomst på kapital. Också från IT- & det bör finnas utrymme för frivilliga överenskommelser utan att ersättningsnivån riskerar att stiga. 
 Den förhöjda ersättningen bör mot denna bakgrund relateras till värdet av en masttomt, men försiktigt beräknat inte bestämmas till det fulla tomtvärdet. Enkelt uttryckt är det ett  
 lågt beräknat mast- tomtvärde  
 som bör ersättas. 
 Det engångsbelopp som parterna sannolikt skulle ha kommit över- ens om frivilligt vid förvärv av masttomten bör å ena sidan bestäm- 
 251 
  
 Frivilliga överenskommelser till ledning för utformandet av en förhöjd ersättning 
  
 SOU 2012:61 
  
 mas med bortseende från inverkan av de ersättningsregler och den praxis, främst 2008 års avgöranden från Högsta domstolen (de s.k. mastfallen), som är vägledande i dag. Denna inverkan torde verka i en sänkande riktning jämfört med den hypotetiska situationen att det inte funnes några tvångsregler. Å andra sidan bör bortses från att fastighetsägarna kan ha utnyttjat sin monopolställning innan det blev klargjort att det var möjligt att använda ledningsrätt. Detta är en effekt som kan ha inverkat i en höjande riktning på de årliga er- sättningsbelopp som parterna kom överens om under  
 2000-talets 
  första år. Det masttomtvärde som söks är alltså i grunden en teoretisk konstruktion, eftersom det i dag inte finns någon opåverkad värde- nivå. Med tanke på att det är fråga om att bestämma en  
 skälig  
 nivå på den förhöjda ersättningen, i relation till ett hypotetiskt masttomt- värde, finns det ett visst bedömningsutrymme beträffande detta värde. Detta, liksom även de i direktiven uttalade önskemålen om förutse- barhet och enkelhet, talar för att ersättningen bör kunna bestämmas med hjälp av en relativt grov schablon. 
 Mot denna bakgrund kan det sammantaget vara rimligt att ersätt- ningen bestäms med utgångspunkt i ett skäligt antal årliga arrende- eller hyresbelopp (i fortsättningen talas här för enkelhetens skull enbart om arrendebelopp). 
  
 47  
  
 Frågan blir i så fall  
 dels  
 hur många belopp,  
 dels  
 hur årsbeloppen bör bestämmas. 
 Som utgångspunkt för val av ett skäligt  
 antal årsbelopp 
 , eller en  
 multiplikationsfaktor 
 , kan följande tabell vara av intresse. Tabellen visar hur den s.k. kapitaliseringsfaktorn beror av kalkylräntefot och kalkylperiod (avrundat till hela tal). Vid kalkyler som syftar till att utifrån framtida intäkter beräkna ett tomtvärde, brukar man ofta använda en tämligen hög kalkylränta, vilken tar hänsyn till bl.a. hur marknaden antas beakta kalkylosäkerheten. En räntefot om 7 pro- cent tillämpades t.ex. av Göta hovrätt i ett av de tre s.k. mastfallen. Räntefoten 4 procent har tagits med som en jämförelse med vad resultatet blir om man tillämpar en för intrång, t.ex. på jordbruk, mer vanlig kalkylränta. 
  
 10 år 
  
 15 år 
  
 20 år 
  
 25 år 
  
 Evig tid 
  
 4 % 
  
 8 
  
 11 
  
 14 
  
 16 
  
 25 
  
 7 % 
  
 7 
  
 9 
  
 11 
  
 12 
  
 14 
  
 47  
 För s.k. rooftops är den vanliga avtalsformen hyra, varför det i dessa fall ofta blir aktuellt med årliga hyresbelopp. 
 252 
  
 SOU 2012:61 
  
 Frivilliga överenskommelser till ledning för utformandet av en förhöjd ersättning 
  
 Räntefoten 7 procent ger en faktor på 9 respektive 11 för kalkyl- perioder om 15 respektive 20 år, vilket torde vara vanliga arrende- perioder för master och liknande anordningar. Men ledningsrätt upplåts på evig tid och då hamnar vi på faktor 14. Det torde dock finnas inbyggt en viss osäkerhet med hänsyn till teknikutveckling etc. om masterna kommer att stå i evig eller mycket lång tid. En tillämpning av en lägre räntefot talar för en högre faktor. Faktorn blir 11 respektive 14 för en kalkylperiod om 15 respektive 20 år samt 25 för evighetskapitalisering. 
 Ovanstående beräkningar visar på de osäkerhetsfaktorer – val av kalkylräntefot och kalkylperiod – som man har att förhålla sig till vid beräkning av ett masttomtvärde. Eftersom den förhöjda ersätt- ningen inte bör motsvara det fulla tomtvärdet, utan ett skäligt lägre värde, finns det ett visst bedömningsutrymme när det gäller kalkyl- räntefot och kalkylperiod. 
 Som en samlad bedömning kan det mot denna bakgrund vara  
 skäligt att som en schablon lägga 10 arrendebelopp  
 till grund för den förhöjda ersättningen. 
  
 48 
  
 Den andra komponenten i beräkningsmodellen är alltså  
 det årliga arrendebelopp  
 som faktorn ska appliceras på. Från principiell syn- punkt bör man som nämnts utgå från det belopp som parterna sanno- likt skulle ha kommit överens om vid värdetidpunkten vid en frivillig upplåtelse, med bortseende från dels de tvångsregler som gäller i dag, dels att markägarna tidigare kan ha utnyttjat sin monopolställ- ning. 
 Som framgått ovan blir det fråga om ett hypotetiskt belopp, efter- som de arrendebelopp som parterna kommer överens om i dag vid frivilliga upplåtelser kan antas vara – mer eller mindre – påverkade neråt av tvångsnivån, dvs. den praxis som slogs fast i 2008 års av- göranden från Högsta domstolen. Om och hur stor sänkande in- verkan dessa avgöranden har haft på arrendenivåerna går inte att säga med säkerhet utan närmare undersökningar. Det går således inte att okritiskt utgå från de arrendenivåer som avtalas i dag. 
 I avsnitt 13.3.4 har redovisats vissa årliga belopp som i början av  
 2000-talet 
  betalades vid frivillig upplåtelse för s.k. greenfields och 
  
 48  
 En tillämpning av en faktor av den storleksordningen ger en nivå som i princip kan antas motsvara vad den  
 allmänna fastighetsmarknaden  
 – med bortseende från den princip som Högsta domstolen slog fast i 2008 års mastfall – värderar en masttomt till. Jfr Lantmäteri- verkets rekommendationer den 14 oktober 2002 angående ersättningsprinciper för intrång av mobiltelemaster och optokablar. 
 253 
  
 Frivilliga överenskommelser till ledning för utformandet av en förhöjd ersättning 
  
 SOU 2012:61 
  
 rooftops. 
  
 49  
  
 Dessa nivåer torde – åtminstone till viss del – ha varit influerade av att den tidspress som vid den tidpunkten låg bakom utbyggnaden av  
 3G-nätet. 
  Vidare var det först genom 2004 års änd- ringar i ledningsrättslagen som det blev helt klart att lagen var tillämp- lig på anläggningar för elektronisk kommunikation, varför nivån innan lagändringen kan ha varit influerad även av monopolsituationen. Det ligger i sakens natur att storleken på dessa höjande influenser inte kan bedömas säkert. 
 Det är alltså vanskligt att dra några säkra slutsatser om vad som kan anses vara en rimlig frivillignivå i dag, om parterna – hypotetiskt 
 – skulle komma överens utan att det funnes vare sig tvångsregler eller monopolsituation. De nivåer som redovisas i avsnitt 13.3.4, dvs. i princip 2003 års nivåer, torde emellertid tillsammans med de arrendebelopp som betalas i dag kunna ligga till grund för rimliga  
 schablonbelopp 
 . 
 Det bör ankomma på Lantmäteriet att utifrån ovanstående prin- ciper utforma rekommendationer för hur den förhöjda ersättningen bör beräknas. 
 Samma värderingsprinciper bör tillämpas oavsett om det är fråga om upplåtelse av ledningsrätt för nya eller befintliga anordningar. När det gäller befintliga anordningar, då den ursprungliga upplåtel- sen grundas på ett arrende- eller hyresavtal, kan det finnas särskild anledning att beakta de årliga avgifter som parterna tidigare kommit överens om – under förutsättning att avgifterna framstår som skäliga med hänsyn till vad som sagts ovan. Om ersättningen i det enskilda fallet knyts till tidigare avtalade belopp kommer faktorer som belägen- het, storlek på masten (basstationen) och andra värdepåverkande faktorer att beaktas. Hänsyn kommer även att tas till extra arrende- belopp för samlokalisering, vilket innebär att andrahandsupplåtelser kommer att höja intrångsersättningen. 
 För tydlighetens skull bör även framhållas att värdet av mast- tomten, beräknat enligt ovan, inkluderar det underliggande fak- tiska markvärdet. Det är sålunda inte meningen att det framräknade beloppet ska ses som ett separat påslag på markvärdet grundat på pågående markanvändning, inklusive påslaget med 25 procent. 
 Det underliggande markvärdet kan även innefatta företagsnytta och andra förväntningsvärden, t.ex. värden som grundas på förvänt- ningar på bebyggelse. Inte heller i sådana fall ska det göras ett separat påslag på markvärdet, utan ersättning betalas på vantligt sätt med 
  
 49  
 De belopp som redovisas i avsnitt 13.3.2 bygger på utredningar gjorda av Simmons (greenfields) respektive Newsec (rooftops), se bilaga 2 och 3. 
 254 
  
 SOU 2012:61 
  
 Frivilliga överenskommelser till ledning för utformandet av en förhöjd ersättning 
  
 ett belopp som motsvarar ett försiktigt beräknat masttomtvärde. Inom ramen för den skälighetsbedömning som den föreslagna ersätt- ningsbestämmelsen grundas på, bör dock ersättningen aldrig under- stiga den ersättning som följer av en tillämpning av bestämmelserna i 4 kap. expropriationslagen. I de fall då värdet av en masttomt inte täcker förlusten av förväntningsvärdet, inkluderande eventuella för- väntningsvärden plus det  
 25-procentiga 
  påslaget, bör fastighetsägaren på så vis vara garanterad att det inte kan bli en lägre ersättning än vid expropriation. 
 Vidare ska skador som hänförs till  
 annan ersättning  
 värderas och ersättas separat utöver värdet av masttomten. I det sammanhanget bör särskilt observeras, att i det fall då ledningsrätten bryter ett gällande arrende- eller hyresavtal kan det bli aktuellt med annan ersättning för att täcka förlusten av årliga arrende- eller hyresbelopp. 
 255 
  
 14 
  
 Förhållandet till befintliga ersättningsregler 
  
 14.1 
  
 Inledning 
  
 I utredningens uppdrag ingår att överväga förhållandet mellan en ordning för vinstfördelning och befintliga ersättningsregler, samt att föreslå de eventuella justeringar av befintliga ersättningsregler som kan vara nödvändiga med anledning av en vinstfördelningsord- ning, t.ex. för att undvika att samma värden kan bli ersatta mer än en gång. 
 Utgångspunkten ska vara att förslaget om vinstfördelning i möjli- gaste mån anpassas till befintliga ersättningsregler. Det kan dock inte uteslutas att befintliga ersättningsregler kan behöva justeras med anledning av en möjlighet till vinstfördelning. 
 Nedan följer utredningens överväganden och förslag i denna del. 
  
 14.2 
  
 Överväganden och förslag 
  
 14.2.1 
  
 Innefattar det  
  
 25-procentiga 
  påslaget någon vinstandel? 
  
 Bedömning och förslag:  
 Det  
 25-procentiga 
  påslaget får anses innefatta full ersättning för individuellt värde samt tidigare icke ersättningsgilla transaktionskostnader. Det får däremot åtmin- stone till väsentlig del anses ha en annan innebörd än vinstför- delning. 
 Ovan har förespråkats att en regel för bestämmande av en förhöjd ersättning utformas med ledning av principen vad som skulle ha skett vid en normal frivillig överenskommelse. Säljaren bör – totalt sett 
 – ersättas med ett belopp som motsvarar hans eller hennes reserva- 
 257 
  
 Förhållandet till befintliga ersättningsregler 
  
 SOU 2012:61 
  
 tionspris om försäljningen skett på en öppen marknad, dvs. utan monopolställning. Begreppet  
 reservationspris  
 har ingen enhetlig defi- nition, se avsnitt 5.5. Något förenklat kan det dock, utöver förmögen- hetsminskning, sägas omfatta posterna individuellt värde, transak- tionskostnader och vinstandel. 
 Som framgått i avsnitt 6.4.4 lämnade Utredningen om expro- priationsersättning såväl ett förslag på ett  
 25-procentigt 
  schablon- påslag på löseskillingen och intrångsersättningen som ersättning för individuellt värde som ett förslag på vinstfördelning enligt en skälig- hetsbedömning. Medan schablonpåslaget infördes genom 2010 års ersättningsreform, bereds vinstfördelningsfrågan vidare genom denna utredning. 
 Frågan är om det  
 25-procentiga 
  påslaget innefattar någon vinst- andel. Förarbetena till reformen lämnar öppet vilka närmare värden schablonpåslaget är tänkt att ersätta. 
  
 1 
  
 När fastighetens värde ska bestämmas i en expropriationssituation, där ägaren inte själv har tagit initiativ till någon försäljning, är det enligt regeringens uppfattning rimligt att också ta hänsyn till vad ägaren fri- villigt skulle vara beredd att sälja sin fastighet för. Detta tillgodoser på ett bättre sätt intresset av en mer allsidig ersättningsbestämning, där hän- syn tas inte bara till köparsidan på den rådande marknaden utan där också säljarens inställning till värdet beaktas. Det pris som fastighetsägaren skulle vara beredd att sälja sin fastighet för på frivillig väg kan naturligt- vis i sin tur vara betingat av ett individuellt värde.  
 Vilka värden  
 (utred- ningens kurs.) som fastighetsägaren i det enskilda fallet tillmäter vikt går dock knappast att bedöma objektivt. Det kan vara fråga om affektions- värden eller andra värden i form av en stark koppling till fastigheten eller förväntningar om att kunna sälja fastigheten till en högre pris i ett annor- lunda marknadsläge än det rådande. Enligt regeringens mening bör er- sättningsbestämningen alltså  
 mer än i dag  
 (utredningens kurs.) efterlikna priset vid en frivillig försäljning genom att ersättningen sätts högre än vad som svarar mot marknadsvärdet respektive marknadsvärdeminsk- ningen. 
 Av uttalandet framgår att påslaget i första hand är tänkt att täcka säljarens individuella värde. Det får antas att det även avser att kom- pensera för (tidigare) icke ersättningsgilla transaktionskostnader en- ligt Miller definition, se avsnitt 5.5. 
  
 2 
  
 När det gäller frågan om påslaget även ska avse en vinstandel, kan å ena sidan konstateras att påslaget enligt uttalandet i proposi- tionen kan ersätta olika typer av värden, vilket alltså inte utesluter 
  
 1 
  
 Prop. 2009/10:162 s. 65 ff. och 70. 
  
 2 
  
 Jfr SOU 2008:99 s. 152. 
  
 258 
  
 SOU 2012:61 
  
 Förhållandet till befintliga ersättningsregler 
  
 en vinstandel. I förarbetena anges dessutom att ersättningsregler- na bör utformas så att de bl.a. avspeglar det vinstsyfte som många gånger ligger bakom tvångsförvärv av mark. 
  
 3  
  
 Å andra sidan synes ambitionen endast vara att ersättningsbestämningen  
 i större utsträck- ning  
 än tidigare ska efterlikna priset vid en frivillig försäljning. Den omständigheten att regeringen samtidigt föreskickade att vinstför- delningsfrågan skulle utredas vidare talar närmast för att påslaget inte är tänkt att omfatta någon vinstandel. 
 Mot bakgrund av vad som nu sagts får det  
 25-procentiga 
  påslaget anses innefatta full ersättning för individuellt värde samt tidigare icke ersättningsgilla transaktionskostnader. Det får däremot åtminstone till väsentlig del anses ha en annan innebörd än vinstfördelning. 
  
 4 
  
 Med tanke på att Utredningen om expropriationsersättning stod bakom såväl förslaget om det  
 25-procentiga 
  påslaget som ett förslag om en vinstfördelningsordning, är utredningens syn på förhållandet mellan påslag och vinstfördelning av intresse. Utredningen konsta- terade att påslaget för individuellt värde saknade praktisk betydelse i de fall då vinstfördelning skulle ske. 
  
 5 
  
 I första hand ska ersättningen i vinstfördelningsfallen bestämmas efter det värde den ianspråktagna egendomen har i dess nya användning. Efter- som värdet av denna användning får förutsättas överstiga avträdarens förlust, inklusive påslaget för individuella värden – i annat fall saknas ju vinst att fördela – är det således den förstnämnda värdenivån som ska läggas till grund för ersättningen. Det generella påslaget för individuella värden saknar således i princip betydelse i vinstfördelningsfallen. 
 Det sagda bör innebära att vinsten/nyttan i vinstfördelningsfallen förutsattes överstiga marknadsvärdet plus det individuella  
 25-pro- 
  centiga påslaget. 
  
 3 
  
 Prop. 2009/10:162 s. 48. 
  
 4 
  
 I de fall då det förekommer förväntningsvärden innebär det  
  
 25-procentiga 
  påslaget indirekt att en viss vinst – exploateringsvinst – tillförs markägaren, se avsnitt 10.2.2. 
  
 5 
  
 SOU 2008:99 s. 174 f. och 408. 
  
 259 
  
 Förhållandet till befintliga ersättningsregler 
  
 SOU 2012:61 
  
 14.2.2 
  
 Hur ska en förhöjd ersättning förhålla sig till löseskilling respektive intrångsersättning? 
  
 Bedömning och förslag:  
 En förhöjd ersättning ska betalas i form av en förhöjd löseskilling respektive intrångsersättning. 
 Enligt 4 kap. 1 § första stycket expropriationslagen ska vid expro- priation som huvudregel löseskilling respektive intrångsersättning betalas. Det  
 25-procentiga 
  påslaget som ska betalas enligt andra stycket samma paragraf utgör ytterligare löseskilling respektive in- trångsersättning, se avsnitt 4.2.2. 
 Enligt utredningens mening ska även en förhöjd ersättning betalas i form av löseskilling eller intrångsersättning. Den förhöjda ersätt- ningen bör, som framgått av avsnitt 13.4.3, bestämmas utifrån en sam- lad bedömning av vad som kan anses vara en skälig ersättning. Den bör alltså inte bestämmas som ett separat påslag på marknadsvärdet. 
 Att den förhöjda ersättningen ska bestämmas utifrån en samlad bedömning innebär en skillnad i förhållande till hur det individuella påslaget fastställs, eftersom det i det fallet handlar om just ett pro- centuellt påslag baserat på marknadsvärdeminskningen. Även vinst- fördelning enligt fastighetsbildningslagen kan ske genom att man först beräknar marknadsvärdet och sedan lägger till vinsten genom ett påslag. 
 En fördel med att den förhöjda ersättningen ska bestämmas ut- ifrån en samlad bedömning, är att detta från tillämparperspektiv är väsentligt mycket enklare än att först behöva fastställa marknads- värdeminskningen plus 25 procent, och därefter höja upp ersätt- ningen. En sådan tillämparvänlig utformning ska enligt utredningens direktiv eftersträvas. Även enligt fastighetsbildningslagen tillämpas ofta en sådan princip, nämligen vid s.k. indirekt vinstfördelning, se avsnitt 12.2.4. Så sker exempelvis enligt den s.k. genomsnittsprin- cipen, som ju ligger mycket nära den här föreslagna modellen att basera en förhöjd ersättning på ett masttomtvärde. 
 Att däremot först bestämma marknadsvärdeminskningen plus 25 procent synes mindre meningsfullt, eftersom ett sådant belopp normalt väsentligt skulle understiga den slutliga ersättningen. Det skulle dessutom kunna leda till onödiga processkostnader att först bestämma marknadsvärdeminskningen, bl.a. på grund av risken för överklaganden rörande storleken på denna. 
 260 
  
 SOU 2012:61 
  
 Förhållandet till befintliga ersättningsregler 
  
 14.2.3 
  
 Hur ska en förhöjd ersättning förhålla sig till s.k. annan ersättning? 
  
 Bedömning och förslag:  
 S.k. annan ersättning ska bedömas sepa- rat och således inte påverka storleken på en förhöjd ersättning. 
 Fastighetsägaren är enligt 4 kap. 1 § första stycket tredje punkten expropriationslagen utöver löseskilling eller intrångsersättning berät- tigad till annan ersättning. Denna avser övrig skada av ekonomisk art, t.ex. kostnad för flyttning till annan fastighet eller kostnad för att en av fastighetsägaren driven rörelse måste läggas ned, se av- snitt 3.4.1. Frågan är hur en förhöjd ersättning ska förhålla sig till annan ersättning. 
 Fastighetsbildningslagen innehåller såväl en regel om annan ersätt- ning (5 kap. 12 §) som en vinstfördelningsregel (5 kap. 10 a §). Om övriga skador förekommer i ett vinstfördelningsfall uppkommer frå- gan om vinstfördelningen ska ske före eller efter det att dessa övriga skador har ersatts. Enligt förarbetena ska eventuella övriga skador endast ersättas i den utsträckning de inte täcks av likvidvärdet inklu- sive vinstandelen. Det innebär att fastighetsägaren i första hand får ta av sin vinst för att täcka personliga skador och att bagatellartade personliga skador som uppenbarligen ligger inom vinstandelen inte behöver prövas i detalj. 
  
 6  
  
 Nämnda bestämmelse i fastighetsbildnings- lagen ska enligt 13 § första stycket anläggningslagen tillämpas även i fråga om ersättning enligt den lagen. 
 Förslaget om vinstfördelning från Utredningen om expropria- tionsersättning innebar att eventuell annan ersättning skulle bedömas helt separat och således inte påverka vinstfördelningen. 
  
 7  
  
 Utredning- ens förslag skilde sig därmed från vad som gäller enligt fastighets- bildningslagen och anläggningslagen. Under remissbehandlingen av förslaget framhölls att det är rimligt att en förhöjd ersättning kan minska utrymmet för eventuell annan ersättning, eftersom annan er- sättning är knuten till värdet av pågående markanvändning, medan en förutsättning för att vinst ska uppstå är att den pågående mark- användningen upphör. 
 Det  
 25-procentiga 
  påslaget är en del av löseskillingen eller in- trångsersättningen och ska enligt förarbetena hållas isär från posten annan ersättning. 
  
 8  
  
 Även en förhöjd ersättning utgör löseskilling 
  
 6 
  
 Prop. 1991/92:127 s. 72. 
  
 7 
  
 SOU 2008:99 s. 176 och 409. 
  
 8 
  
 Se prop. 2009/10:162 s. 94. Jfr prop. 1971:122 s. 171. 
  
 261 
  
 Förhållandet till befintliga ersättningsregler 
  
 SOU 2012:61 
  
 eller intrångsersättning. Detta talar för att posten annan ersättning ska bedömas separat. En sådan lösning ansluter till systematiken i expropriationslagens ersättningssystem, som bygger på att annan ersättning är en särskild ersättningspost. Det får dessutom antas att en säljares reservationspris vid en frivillig överenskommelse skulle ha omfattat såväl en vinstandel som ersättning för övrig skada. 
 En lösning innebärande att annan ersättning skulle ingå i en för- höjd ersättning skulle däremot innebära nackdelen att mer bagatell- artade personliga skador skulle kunna ätas upp av den förhöjda ersättningen. Det förefaller inte heller lämpligt att ersättning för personliga skador skulle kunna tas i anspråk av panträttshavare i fastig- heten. 
 Mot denna bakgrund bör den förhöjda ersättningen inte minska utrymmet för att få ersättning för övrig skada. Den ersättnings- posten bör i stället vara fristående i förhållande till löseskilling och intrångsersättning. 
  
 14.2.4 
  
 Hur ska en förhöjd ersättning förhålla sig till skadebegränsande åtgärder? 
  
 Bedömning och förslag:  
 Det torde inte vara aktuellt eller moti- verat att tillämpa regeln om skadebegränsande åtgärder i fråga om löseskilling och intrångsersättning. Regeln bör däremot i de här aktuella fallen alltjämt kunna bli tillämplig när det gäller annan ersättning. 
 I 4 kap. 1 § fjärde stycket expropriationslagen finns en bestämmelse om verkan av skadebegränsande åtgärder. Om den exproprierandes åtagande att vidta en åtgärd för att minska skadan är sådant att det skäligen bör godtas av den ersättningsberättigade, ska hänsyn tas till åtgärden när expropriationsersättningen bestäms. En sådan åt- gärd som avses i paragrafen kan hänföra sig till såväl marknadsvärde- minskningen som till övrig skada. Ställningstagandet till eventuella skadebegränsande åtgärder görs i praktiken som en integrerad del av bedömningen av marknadsvärdet respektive marknadsvärdeminsk- ningen. 
 När det gäller en förhöjd ersättning för själva markintrånget torde det inte vara aktuellt eller motiverat att tillämpa regeln om skade- begränsande åtgärder i fråga om löseskilling och intrångsersättning. 
 262 
  
 SOU 2012:61 
  
 Förhållandet till befintliga ersättningsregler 
  
 Syftet är, som framgått av avsnitt 13.4.6, att den förhöjda ersätt- ningen ska motsvara ett lågt beräknat masttomtvärde. Eftersom denna ersättning i princip alltid täcker skadan, dvs. markförlusten, och inte är direkt kopplad till markvärdet är det inte relevant att tillämpa regeln om skadebegränsande åtgärder i detta sammanhang. 
 När det däremot gäller ersättningsposten annan ersättning, som enligt förslaget ska bestämmas separat, se avsnitt 14.2.3, bör regeln om skadebegränsande åtgärder i de här aktuella fallen däremot allt- jämt kunna bli tillämplig. Vidare bör regeln bli tillämplig ifråga om ersättning för företagsskada, som även den är en ersättningspost som i förekommande fall ska betalas utöver den förhöjda ersättningen för upplåtelsen, se nedan. 
  
 14.2.5 
  
 Hur ska en förhöjd ersättning förhålla sig till den s.k. influensregeln? 
  
 Bedömning och förslag:  
 Negativ värdeinverkan, s.k. företags- skada, ska hanteras i vanlig ordning enligt reglerna i 4 kap. 2 § ex- propriationslagen. Det innebär att ersättning för ersättningsgill företagsskada ska betalas utöver ersättningen för markintrånget. 
 Positiv värdeinverkan, s.k. företagsnytta, kan innefattas i det underliggande markvärdet. Det innebär att det inte ska göras ett separat påslag på markvärdet, utan ersättning betalas på vanligt sätt med ett belopp som motsvarar ett försiktigt beräknat mast- tomtvärde. 
 Den s.k. influensregeln i 4 kap. 2 § expropriationslagen innebär – förenklat – att löseskillingen, om det företag (dvs. ändamål) för vars genomförande en fastighet exproprieras har medfört inverkan av någon betydelse på fastighetens marknadsvärde, ska bestämmas på grundval av det marknadsvärde som fastigheten skulle ha haft om någon sådan inverkan inte hade förekommit, se avsnitt 2.3.4. Vid ex- propriation av del av en fastighet ska influensregeln tillämpas i fråga om beräkning av värdet före expropriationen. 
 En förhöjd ersättning bör som framgått bestämmas genom en samlad bedömning, dvs. utan att en bedömning behöver göras av fastighetens marknadsvärde eller minskningen av marknadsvärdet. Influensregeln är kopplad till marknadsvärdet och i intrångsfallet 
 263 
  
 Förhållandet till befintliga ersättningsregler 
  
 SOU 2012:61 
  
 till marknadsvärdet före intrånget. Frågan är hur influensregeln för- håller sig till en sådan samlad bedömning av ersättningen. 
 När det först gäller negativ värdeinverkan, s.k.  
 företagsskada 
 , kan konstateras att sådan kan uppkomma exempelvis om masten placeras i närheten av ett bostadshus. Man hade i och för sig kunnat tänka sig att – inom ramen för den skälighetsbedömning som den förhöjda ersättningen grundas på – ersätta även företagsskada, om den är ersättningsgill enligt rekvisiten i influensregeln. I vissa fall kan emel- lertid marknadsvärdeminskningen till största delen utgöras av just ersättning för företagsskada. 
  
 9  
  
 Det framstår då som lämpligare att härleda tillämpningen av 4 kap. 2 § direkt till expropriationslagen, än att enbart hantera den inom ramen för den skälighetsbedömning som ska göras när den förhöjda ersättningen bestäms. Med en sådan lösning åstadkoms också överensstämmelse med miljöbalkens ersätt- ningssystem. 
 Det innebär att i de fall då rekvisiten i 4 kap. 2 § expropriations- lagen fjärde stycket om rätt till ersättning för företagsskada är upp- fyllda, ska ersättning för företagsskada betalas utöver den förhöjda ersättningen för markintrånget. Med andra ord ska en separat beräk- ning av ersättning för företagsskada göras. 
 När det sedan gäller positiv värdeinverkan, s.k.  
 företagsnytta 
 , kan först konstateras att influensregeln i fastighetsbildningslagens vinst- fördelningsfall inte tillämpas såvitt gäller värdestegring (5 kap. 10 a § tredje stycket fastighetsbildningslagen). Detta innebär att eventu- ell företagsnytta alltid ersätts utöver ersättning för mark inklusive vinst. Enligt utredningens mening är det dock inte nödvändigt att frågan om företagsnytta i mastfallen hanteras på motsvarande sätt som i fastighetsbildningslagen. Som framgår av avsnitt 13.4.6 kan det underliggande markvärdet innefatta företagsnytta och andra förväntningsvärden, t.ex. värden som grundas på förväntningar på bebyggelse. Nyttan är då inbakad i det underliggande markvärdet och ersätts via masttomtvärdet. I dessa fall ska det inte göras ett sepa- rat påslag på markvärdet, utan ersättning betalas normalt på vanligt sätt med ett belopp som motsvarar ett försiktigt beräknat mast- tomtvärde. Inom ramen för den skälighetsbedömning som den före- slagna ersättningsbestämmelsen grundas på, bör dock ersättningen aldrig understiga den ersättning som följer av en tillämpning av be- stämmelserna i 4 kap. expropriationslagen. I de fall då värdet av en masttomt inte täcker förlusten av förväntningsvärdet, inkluderande 
  
 9  
 Se t.ex. Östersunds tingsrätt, Mark- och miljödomstolens, dom  
 2012-02-29, 
  mål nr F  
 1825-11. 
  
 264 
  
 SOU 2012:61 
  
 Förhållandet till befintliga ersättningsregler 
  
 eventuella förväntningsvärden plus det  
 25-procentiga 
  påslaget, bör fastighetsägaren på så vis vara garanterad att det inte kan bli en lägre ersättning än vid expropriation. 
  
 14.2.6 
  
 Förhållandet mellan ledningsrättslagen och expropriationslagen 
  
 Bedömning:  
 I de fall förutsättningarna för en förhöjd ersättning enligt ledningsrättslagen är uppfyllda, bör det inte vara möjligt att för samma ändamål i stället ta i anspråk marken genom expro- priation. 
 Att mark tas i anspråk enligt ledningsrättslagen utesluter i princip inte att förutsättningarna samtidigt kan vara uppfyllda för expro- priation. Även om ledningsrättsförfarandet är snabbare och smidigare än expropriation, skulle man kunna tänka sig att en aktör som be- höver mark för en mast eller liknande anordning – för att slippa betala en förhöjd ersättning – ansöker om expropriation i stället för om ledningsrätt. 
 I vilken utsträckning alternativa markåtkomstsätt är möjliga har bara behandlats sparsamt i regeringens beslut om tillstånd till ex- propriation. Det har därför ansetts oklart i vilken utsträckning möjlig- heten till markåtkomst enligt andra lagar påverkar möjligheten till expropriation. 
  
 10 
  
 Ledningsrättslagen är emellertid en speciallag i förhållande till ex- propriationslagen. Enligt 2 kap. 12 § expropriationslagen ska expro- priationstillstånd inte meddelas, om ändamålet lämpligen bör tillgodo- ses på annat sätt. Av förarbetena till denna bestämmelse framgår att expropriation som regel i praktiken enbart ska komma till användning när andra vägar att nå det avsedda målet är stängda samt att möj- ligheten till frivillig uppgörelse bör undersökas innan expropriation tillgrips. 
  
 11  
  
 Detta får anses innebära att man bör utnyttja lednings- rättslagens regler om markåtkomst innan reglerna i expropriations- lagen används, dvs. att speciallag bör tillämpas framför den vidare och mera övergripande lagen på området. 
  
 12 
  
 Under alla omständigheter innebär utredningens förslag i fråga om master och liknande anordningar att markägaren normalt sett får 
  
 10 
  
 Newton m.fl., Expropriationslagen. En kommentar, 2010, s. 104 f. och 142 f. 
  
 11 
  
 Prop. 1972:109 s. 218. 
  
 12 
  
 Samma uppfattning framfördes av 2002 års ledningsrättsutredning i SOU 2004:7 s. 39. 
  
 265 
  
 Förhållandet till befintliga ersättningsregler 
  
 SOU 2012:61 
  
 en väsentligt högre ersättning enligt ledningsrättslagen. En intresse- avvägning enligt expropriationslagen bör därför innebära att till- stånd till en för markägaren i ersättningshänseende ofördelaktig expropriation inte bör beviljas i dessa fall. 
 Även om rättsläget när det gäller förhållandet mellan ledningsrätts- lagen och expropriationslagen enligt utredningens mening således framstår som relativt klart, kan det vara lämpligt att förtydliga att en förhöjd ersättning enligt ledningsrättslagen ska ha företräde framför expropriationslagen. Ett sådant förtydligande bör införas i expro- priationslagen. 
 266 
 Del D 
 Övrigt 
  
 15 
  
 Konsekvenser, övergångsbestämmelser, m.m. 
  
 15.1 
  
 Inledning 
  
 Utredningen ska enligt direktiven allsidigt belysa konsekvenserna av en ordning för vinstfördelning för dem som exproprierar, dem som är ersättningsberättigade till följd därav och andra som kan vara berörda, utbyggnaden av infrastruktur och liknande ändamål som förutsätter markåtkomst, samt samhällsekonomin i övrigt. 
 Enligt 14 § kommittéförordningen (1998:1474) ska – om försla- gen i ett betänkande påverkar kostnaderna eller intäkterna för staten, kommuner, landsting, företag eller andra enskilda – en beräkning av dessa konsekvenser göras i betänkandet. Om förslagen innebär samhällsekonomiska konsekvenser i övrigt, ska dessa redovisas. Vidare gäller enligt bestämmelsen att en finansiering ska föreslås när det gäller kostnadsökningar och intäktsminskningar för staten, kom- muner eller landsting. 
 Om förslagen i ett betänkande har betydelse för den kommunala självstyrelsen, ska enligt 15 § kommittéförordningen konsekven- serna i det avseendet anges i betänkandet. Enligt bestämmelsen gäller detsamma när ett förslag har betydelse för brottsligheten och det brottsförebyggande arbetet, för sysselsättning och offentlig service i olika delar av landet, för små företags arbetsförutsättningar, kon- kurrensförmåga eller villkor i övrigt i förhållande till större företags, för jämställdheten mellan kvinnor och män eller för möjligheterna att uppnå de integrationspolitiska målen. 
 Nedan diskuteras vilka ekonomiska följder den föreslagna vinst- fördelningsregeln förväntas få för staten, kommuner och företag (avsnitt 15.2) samt övriga konsekvenser (avsnitt 15.3). Slutligen be- handlas frågor om ikraftträdande och övergångsbestämmelser (av- snitt 15.4). 
 269 
  
 Konsekvenser, övergångsbestämmelser, m.m. 
  
 SOU 2012:61 
  
 För att få fram underlag för att kunna belysa de ekonomiska kon- sekvenserna av förslaget har utredningen sänt ut en förfrågan till en rad aktörer som tar i anspråk mark för master och liknande anord- ningar. Frågeställningarna var i huvudsak följande. 
  
 Kommer utredningens förslag att leda till ökade kostnader för er verksamhet? I vilken utsträckning? Vad är kostnaderna hänför- liga till? 
  
 Vilka blir konsekvenserna av ev. ökade kostnader? Exempelvis sänkt ambitionsnivå eller bibehållen ambitionsnivå genom om- prioriteringar alternativt höjda avgifter/anslag? 
  
 Kan förslaget förväntas påverka prisnivån när det gäller samloka- liseringar i master etc.? 
  
 Kan förslaget förväntas påverka viljan/möjligheterna att ingå frivilliga överenskommelser? 
  
 Avsnittet om de ekonomiska konsekvenserna nedan bygger på de svar som inkommit från berörda aktörer samt utredningens bedöm- ning härav. 
 När det gäller redovisningen av förslagens konsekvenser för före- tagen, har utredningen i enlighet med direktiven inhämtat synpunk- ter från Näringslivets Regelnämnd (NNR). 
 Formellt rör utredningens förslag endast vissa fall av tvångsvis markåtkomst enligt ledningsrättslagen. Det bör dock redan inled- ningsvis framhållas att konsekvenserna av förslaget i första hand är indirekta, nämligen genom påverkan på markprisnivåerna vid frivilliga överenskommelser. 
  
 15.2 
  
 Ekonomiska konsekvenser 
  
 15.2.1 
  
 Aktörer som tar mark i anspråk 
  
 Företag 
 De fem privata operatörer som har tillstånd att använda frekvenser för mobiltelefoni – Tele2, Telenor, TeliaSonera, Tre och Net 1 – uppskattar den framtida utbyggnaden av sina nät på följande sätt. 
 270 
 SOU 2012:61 Konsekvenser, övergångsbestämmelser, m.m. 
  
 Placering 
  
 Antal nya per år 
  
 Reed 
  
 200 
  
 Rooftops 
  
 1 200 
  
 Inplaceringar 
  
 400 
  
 Summa 
  
 1 800 
  
 Uppskattningarna innefattar dels utbyggnad av 4G, dels en förtät- ning av  
 3G-nätet 
  som är orsakad av den stora ökningen av mobil datatrafik. Den sistnämnda utbyggnaden är inte planerad utan sker för att möta trafikbelastningen så fort som möjligt. Detta innebär att utbyggnadsprognoserna ovan troligtvis är underskattade. Opera- törerna vill av naturliga skäl inte gå ut med information om hur stor kostnaden för utbyggnaden beräknas vara. En operatör uppskattar kostnaderna till flera miljarder. Omsatt till fyra nät blir kostnaden  
 8–10 
  miljarder per år. 
 Enligt operatörerna gör flera omständigheter att det är svårt att överblicka vilka ekonomiska konsekvenser utredningens förslag får för dem, bl.a. nämns att konsekvenserna av 2010 års ersättnings- reform ännu inte kan överblickas, att det kan råda osäkerhet om vilka anordningar som omfattas av 2 § andra stycket ledningsrätts- lagen, samt att förslaget kan leda till merkostnader på grund av änd- rade teknikval. 
 Operatörernas bedömning är att förslaget kommer att undanröja incitamenten för frivilliga överenskommelser. De förutser att antalet ledningsrättsförfaranden kommer att öka till följd av att operatörer- na ser sig nödgade att öka kunskapen om hur ledningsrättslagens nya ersättningssystem fungerar. 
 Offentliga aktörer 
 Allmänt 
 Utredningens förslag berör främst fyra statliga myndigheter, näm- ligen Försvarsmakten/Fortifikationsverket, Myndigheten för sam- hällsskydd och beredskap (MSB) samt Trafikverket. När det gäller Trafikverket rör det som sägs nedan anläggningar för järnvägsända- mål. Det finns även ett nät för allmänna vägar med egna master. Detta är dock under avveckling och ska vara nedlagt under 2012. Även 
 271 
  
 Konsekvenser, övergångsbestämmelser, m.m. 
  
 SOU 2012:61 
  
 Affärsverket svenska kraftnät har ett eget telenät. De fåtal master som finns är dock under avveckling och berörs inte vidare. 
 En översikt över offentliga aktörers verksamhet inom området elektronisk kommunikation finns i avsnitt 7.6.3. 
 Försvarsmakten och Fortifikationsverket 
 När det gäller Försvarsmaktens kommunikationsanläggningar för- väntar sig Försvarsmakten och Fortifikationsverket endast marginella kostnadsökningar till följd av utredningens förslag. Anledningen härtill är att myndigheterna uteslutande har förlitat sig på frivilliga överenskommelser med markägarna. De kostnader som uppstår är först och främst hänförliga till omförhandlingar av äldre avtal. Myn- digheterna kan inte öppet redovisa årliga kostnader eller antalet avtal. Eventuella kostnadsökningar kommer att täckas genom ompriori- teringar i myndigheternas budget. Någon sänkning av ambitions- nivån är inte aktuell eller möjlig. 
 Enligt myndigheternas bedömning kommer förslagets inverkan på prisnivån när det gäller samlokaliseringar att bli marginell. Bedöm- ningen är vidare att möjligheterna till frivilliga överenskommelser kommer att öka. 
 Myndigheten för samhällsskydd och beredskap 
 Myndigheten för samhällsskydd och beredskap (MSB) berörs av utredningens förslag när det gäller utbyggnaden och vidareutveck- ling av det nationella kommunikationssystemet Baker. 
 MSB räknar med att förslaget kommer att ha marginell påverkan på myndighetens kostnader. Systemet är färdigutbyggt och MSB kommer endast att bygga ett fåtal förtätningar under de närmaste åren. Myndighetens har inte heller i något fall ansökt om lednings- rätt, utan använder sig av frivilliga överenskommelser. 
 Till följd av förslaget kan kostnader dock uppkomma när befintliga avtal ska omförhandlas och/eller förlängas. Arrendeavtalen löper i de flesta fall på tio år och började tecknas år 2006. Myndigheten kan också komma att påverkas av förslaget i de fall då myndigheten sam- lokaliserat utrustning i master hos kommersiella aktörer om dessa väljer att ta ut ökade kostnader av aktörer som samlokaliserats. 
 272 
  
 SOU 2012:61 
  
 Konsekvenser, övergångsbestämmelser, m.m. 
  
 År 2011 uppgick myndighetens totala kostnad för markarrenden till ca 1,1 miljon kronor, vilket innebar en genomsnittlig årskostnad på ca 3 600 kronor per arrendeställe. 
 Med tanke på att Rakelsystemet ska finansieras helt genom de avgifter som användarna av systemet betalar, kan höjda kostnader för markåtkomst innebära att myndigheten kommer att höja avgiften för systemets användare. Myndigheten kommer dock att sträva efter att i största möjliga mån bibehålla ambitionsnivån genom att antingen omprioritera kostnader eller att omfördela de anslag som tilldelats. 
 Med hänsyn till att förslaget syftar till att jämna ut glappet mellan ersättning vid ledningsrätt respektive frivilliga överenskom- melser, bör det enligt MSB leda till fler frivilliga överenskommelser. 
 Trafikverket 
 Flertalet av Trafikverkets master uppfördes under första hälften av  
 2000-talet. 
  Under de senaste åren har endast ett fåtal master upp- förts. Någon fullständig genomgång av ingångna avtal för master låter sig inte göras. Dåvarande Banverket träffade regelmässigt nytt- janderätts- eller arrendeavtal på 25 år och med en engångsersättning. Banverket lämnade den 1 april 2004 rekommendationer för hur masterna ska ersättas. 
  
 1  
  
 Rekommendationerna har inte förändrats efter Högsta domstolens avgöranden i de s.k. mastfallen år 2008. 
 Trafikverket har ingen övergripande kunskap om i vilken mån rekommendationerna varit möjliga att följa. Beroende på hur de 
 1 Banverkets beteckning  
 F04-976/FA20. 
  Banverkets rekommendation innebar samman- fattningsvis: 
 Lantmäteriverkets rekommendationer  
 2002-06-05 
  Ersättningsprinciper för intrång av mobiltelefonmaster och optokablar på lantbruksfastigheter ska tillämpas dels när Banverkets anskaffar mark för basstationer för MobiSIR, dels när Banverket upplåter järnvägsmark för basstationer för  
 3G-nätet. 
  Till grund för en uppfattning om årliga arrendenivåer ska de nivåer som framkommit i Svefas utredning från år 2003 ligga, se bilaga 2. Motivet för detta är att basstationerna för MobiSIR i värderingssammanhang kan sägas vara direkt jämförbara med basstationerna för  
 3G-nätet, 
  eftersom dåvarande Banverket Telenät, nuvarande Trafikverket ICT, under vissa förutsättningar tillåter övriga operatörer att placera sin utrustning i mas- terna. 
 I rekommendationerna anges att en faktor mellan  
 1–5 
  ska multipliceras med ett mark- nadsmässigt årsarrende. Vilken faktor som väljs är beroende bl.a. av platsens belägenhet och exklusivitet, behov av ny väg etc. Finns det många alternativa platser bör en låg faktor användas. Om det däremot är ont om lämpliga platser bör en hög faktor användas. 
 I rekommendationerna angavs att banregionerna själva i det enskilda fallet måste ta ställ- ning till såväl arrendenivån som tillämplig kapitaliseringsfaktor. En principiell skillnad mellan Lantmäteriverkets dåvarande rekommendationer och Banverkets upplåtelser var att Lantmäteri- verkets rekommendationer avsåg ledningsrätt (evig tid), medan Banverkets upplåtelser normalt avsåg 25 år. Skillnaden är emellertid inte så stor, utan kan anses ligga inom osäkerhetsmargi- nalen. 
 273 
  
 Konsekvenser, övergångsbestämmelser, m.m. 
  
 SOU 2012:61 
  
 rekommenderade nivåerna har kunnat följas i verksamheten och utifrån hur schablonmässig Lantmäteriets framtida rekommenda- tion kommer att utformas kan kostnaden för Trafikverket vid ny- anläggning av master komma att bli minst dubbelt så stor som tidigare (vid en ökning från faktor 5 till faktor 10). Förändringar av befint- liga arrendeavtal är knappast aktuellt inom överskådlig tid. Avtalen gäller i de flesta fall i 25 år och det torde vara omkring 15 år kvar på flertalet. För Trafikverket saknas anledning att ersätta dessa avtal med ledningsrätt innan avtalstiden löper ut. 
 Trafikverket anser i och för sig att en schablon bör kunna ge ut- rymme för att beakta den nivå som Banverket träffat frivilliga över- enskommelser på sedan 2004 och att det skulle kunna innebära att faktor 10 inte alltid blir tillämplig. 
 Vad som är känt i dagsläget är att Trafikverket planerar att bygga cirka 200 nya master under de närmaste åren i ett projekt längs järnvägssträckan  
 Stockholm–Malmö. 
  Masterna är således belägna i södra och mellersta Sverige. Utbyggnaden bedöms pågå t.o.m. år 2014. Följande schablonberäkning kan illustrera storleksordningen av kostnadsökningen för Trafikverket om utredningens förslag genomförs. 
 Antag årlig arrendenivå 15 000 kr. 
 Tidigare rekommendation ersättning för 25 år: 5 x 15 000 kr = 75 000 kr 
 Ny schablon för ledningsrätt (evig tid): 10 x 15 000 kr = 150 000 kr 
 Ökad kostnad: 75 000 kr/mast eller 15 mkr för 200 master. 
 Trafikverket gör sammanfattningsvis bedömningen att kostnaderna för markupplåtelserna kommer att öka med omkring 100 procent. Utifrån den planerande utbyggnaden torde det röra sig om en ökad kostnad på omkring 15 miljoner kronor. Konsekvenserna torde bli omprioriteringar eller ökade anslag. 
 Trafikverket har svårt att bedöma vilken prispåverkan förslaget kan ha på samlokaliseringsavtal, eftersom verket är en relativt liten aktör som är beroende av hur andra operatörer kommer att agera. 
 Trafikverket kommer troligen även fortsättningsvis att följa de rekommendationer som Lantmäteriet ger ut. Viljan/möjligheten att teckna frivilliga avtal torde inte påverkas. 
 274 
  
 SOU 2012:61 
  
 Konsekvenser, övergångsbestämmelser, m.m. 
  
 Kommunerna 
 Det förekommer att kommuner tar mark i anspråk för master och liknande anordningar exempelvis för räddningstjänst och för bred- bandsnät. Kostnaderna för sådana ianspråktaganden finansieras inte via statsbudgeten. Eventuellt tillkommande kostnader som följer av reformen ska alltså finansieras av kommunerna själva. Enligt Sveriges Kommuner och Landsting (SKL) är detta emellertid sällsynt och varje situation är unik, vilket inte gör det motiverat att samla in under- lag från kommunerna och göra kostnadsuppskattningar för kommu- nerna. Enligt SKL är det dock inte troligt att kommunerna i egenskap av mastägare räknar med sänkta ersättningsnivåer till följd av de s.k. mastfallen. Med en sådan utgångspunkt innebär utredningens förslag inte några ökade kostnader för kommunerna. 
 Kommunerna berörs vidare av utredningens förslag i egenskap av markägare som upplåter mark till andra. 
 Sammanfattande bedömning 
 Mobiloperatörerna – och i förlängningen konsumenterna av mobil- telefonitjänster, se avsnitt 15.2.2 – är de som främst kommer att få stå för de höjda ersättningarna. Utredningen delar operatörernas uppfattning att förslagens närmare ekonomiska konsekvenser för branschen kan vara svårbedömbara. Svårigheterna torde emellertid främst bero på problem att överblicka och redovisa samtliga opera- törers kommande markbehov för master och liknande anordningar. Komplicerande faktorer är därvid att frågan rör flera operatörer, osäkerhet i fråga om utbyggnadsbehov och utbyggnadstakt, att det rör sig om olika typer av anordningar, att såväl tvångsvis markåtkomst som frivilliga avtal berörs, samt att det såväl handlar om förlängning som nytecknande av avtal. En särskild svårighet ligger i att utred- ningens förslag till stor del syftar till att återställa de ersättnings- nivåer som gällde före de s.k. mastfallen, samtidigt som dessa avgöran- den på grund av att många arrendeavtal som tecknats före dessa av- göranden fortfarande löper, ännu inte har fått något större genomslag. Det innebär att de ekonomiska konsekvenserna (höjda ersättnings- nivåer) av utredningens förslag måste jämföras med ett hypotetiskt ekonomiskt utvecklingsscenario (sänkta ersättningsnivåer). 
 De ökade kostnader som kan förutses har i första hand att göra med höjda ersättningsnivåer vid ledningsrätt och frivilliga överens- 
 275 
  
 Konsekvenser, övergångsbestämmelser, m.m. 
  
 SOU 2012:61 
  
 kommelser. I förlängningen torde dessa kostnader delvis övervältras på aktörer vars utrustning inplaceras i masterna, vilket innebär att ersättningsnivåerna för samlokalisering påverkas något uppåt. 
 Utredningen saknar möjligheter att självständigt uppskatta de extra kostnader som förslaget innebär för mobiloperatörerna. Även om höjda ersättningar i första hand kommer att få betalas av opera- törerna förefaller emellertid dessa kostnader blygsamma ställt i rela- tion till de totala kostnaderna för bibehållande och utbyggnad av nät. 
 Förslagets ekonomiska konsekvenser bör generellt sett bli be- tydligt mindre för statliga myndigheter samt för kommuner. Skälen till detta har redovisats i avsnitt 11.2.3. Ett möjligt undantag från denna slutsats är dock Trafikverkets plan att bygga cirka 200 nya master under de närmaste åren i ett projekt längs järnvägssträckan  
 Stockholm–Malmö. 
  Masterna är således belägna i områden där mast- tomtspriset kan vara förhållandevis höga. Enligt Trafikverkets be- dömning innebär förslaget att kostnaderna för denna utbyggnad kan komma att höjas med omkring 15 miljoner kronor. 
 Utredningens sammantagna bedömning är att förslaget ger be- gränsade utgiftsökningar för de offentliga aktörerna. Dessa ökningar får i förekommande fall rymmas inom befintliga ramar. 
 Som inledningsvis nämnts ska utredningen redovisa förslagens betydelse för små företags arbetsförutsättningar, konkurrensför- måga eller villkor i övrigt i förhållande till större företags. Beträffan- de ledningsrättshavarna kan det knappast anses röra sig om små företag. De som kommer att begära ledningsrätt för master och liknande anordningar är i stället ett antal stora och, i allmänhet, väl- kända företag, nämligen Tele2, Telenor, TeliaSonera, Tre och Net 1. Mot denna bakgrund kommer förslaget inte att ha någon påverkan på konkurrensförhållandena mellan stora och små företag. Själv- fallet kan vissa små företag, som t.ex. lantbruk och småindustrier, komma att beröras i egenskap av markägare och i denna egenskap få del av en förhöjd ersättning, se avsnitt 15.2.3. 
  
 15.2.2 
  
 Konsumenter 
  
 På marknaden för telekommunikation anses det i och för sig råda tämligen stor konkurrens. Det medför att den enskilde operatören inte utan vidare kan övervältra ökade kostnader på konsumentledet i form av höjda priser. Det får dock antas att samtliga operatörer i allt väsentligt påverkas på samma sätt av ökade kostnader för mark- 
 276 
  
 SOU 2012:61 
  
 Konsekvenser, övergångsbestämmelser, m.m. 
  
 anskaffning. Det innebär att alla operatörer vid en given produktions- volym i princip berörs i lika hög grad av en kostnadsökning. 
 Utgifterna för ledningsrätt utgör en liten del av den totala in- vesteringskostnaden inom sektorn för telekommunikationer. Det kan förväntas att ökade kostnader för producenterna leder till att priser- na ökar och att volymen minskar. Dessa förändringar bedöms dock bli små. 
 En ytterligare effekt av en höjd ersättningsnivå kan bli att be- fintliga frivilliga avtal mellan fastighetsägare och operatörer kommer att omförhandlas utifrån de nya reglerna, vilket innebär att även kost- naden för befintliga nät ökar. Även detta kan i någon utsträckning bidra till högre priser i konsumentledet. 
  
 15.2.3 
  
 Fastighetsägare 
  
 Syftet med vinstfördelning är, liksom med 2010 års ersättnings- reform, att stärka äganderätten och att berörda fastighetsägares in- tressen ska beaktas i större utsträckning. En given följd av utred- ningens förslag är därför att ersättningsnivån till fastighetsägarna höjs. 
 De ökade utgifterna motsvaras av ökade absoluta bruttoinkomster. Fastighetsägare kapitalvinstbeskattas dock för den ersättning som de får för marken, oavsett om den upplåts frivilligt eller tas i anspråk genom tvång. 
 En ökning av nettointäkten för fastighetsägaren är beroende av hur mycket den skattepliktiga kapitalvinsten ökar. För en fysisk per- son utgör den skattepliktiga vinsten 22/30 av vinsten på en privat- bostadsfastighet och 90 procent av vinsten på en näringsfastighet. Eftersom skatteuttaget är 30 procent leder det till att vinsten på en privatbostadsfastighet beskattas med 22 procent och vinsten på en näringsfastighet beskattas med 27 procent. En ökad ersättning för mark medför således inte att den skattepliktiga vinsten ökar med samma belopp. Ökningen leder – beroende på fastighetens karaktär 
 – till att fastighetsägaren får behålla antingen 78 eller 73 procent av ökningen och att statens skatteintäkter ökar med antingen 22 eller 27 procent. 
 277 
  
 Konsekvenser, övergångsbestämmelser, m.m. 
  
 SOU 2012:61 
  
 15.3 
  
 Övriga konsekvenser 
  
 Utredningen har i avsnitt 8.3.3 gjort bedömningen att en vinstför- delningsordning generellt sett inte bör påverka parternas benägenhet att ingå frivilliga överenskommelser. Tills en ersättningspraxis etable- rats kan man i och för sig förvänta att antalet lantmäteriförrättningar ökar något, vilket talar för en viss ökad belastning på Lantmäteriet och domstolarna. Å andra sidan ökar förutsebarheten. Det kan tänkas att förrättningarna blir färre och billigare än tidigare, eftersom det faktiska intrånget inte behöver uppskattas, utan ersättningen kan be- räknas med de schabloner som tas fram av Lantmäteriet. Förslaget kommer därför i längden knappast att påverka fördelningen mellan antalet lantmäteriförrättningar och antalet frivilliga överenskommel- ser eller den totala sysselsättningen i nämnvärd omfattning. Eventu- ella ökade kostnader bör rymmas inom befintliga ekonomiska ramar. 
 Utredningens förslag utgår från att Lantmäteriet ska utforma rekommendationer med schabloner. Arbetet kommer att omfatta in- hämtande och analys av arrende- och hyresnivåer. Utarbetandet av schabloner kan förväntas kräva ca två månaders heltidsarbete till en kostnad av ca 100 000 kronor per månad, dvs. totalt 200 000 kronor. Även denna kostnad bör rymmas inom befintlig budget. 
 Utredningens förslag torde inte heller i övrigt medföra några så- dana konsekvenser som enligt 15 § kommittéförordningen ska redo- visas. 
 I kommittéförordningen nämns inte något om att eventuella kon- sekvenser för miljön ska redovisas. Det bör dock nämnas att en för- höjd ersättning för markupplåtelse för master och liknande anord- ningar bör innebära att operatörerna i högre utsträckning föredrar andra praktiska lösningar, dvs. samlokalisering i befintliga master samt inplacering i anläggningar som uppförts för andra ändamål än elektronisk kommunikation. Därigenom behöver ny mark inte tas i anspråk och ytterligare intrång i natur- och kulturvärden kan und- vikas. Förslaget är därmed positivt från miljösynpunkt och för land- skapsbilden. 
 278 
  
 SOU 2012:61 
  
 Konsekvenser, övergångsbestämmelser, m.m. 
  
 15.4 
  
 Ikraftträdande och övergångsbestämmelser 
  
 Med utgångspunkt från en normal handläggningstid inom Regerings- kansliet bör lagändringarna kunna träda i kraft tidigast den 1 juli 2014. 
 Den nya regeln om förhöjd ersättning bör inte tillämpas på mål eller ärenden som pågår vid ikraftträdandet. 
 279 
 Författningskommentar 
 Förslaget till lag (2014:00) om ändring i expropriationslagen (1972:719) 
 2 kap. 2 § 
 Expropriation får ske för att bereda utrymme för anläggning som till- godoser allmänt behov av samfärdsel, transport eller annan kommuni- kation. 
 Expropriation får inte ske, om ändamålet i stället kan tillgodoses med ledningsrätt för sådan anordning som avses i 2 § andra stycket lednings- rättslagen (1973:1144). 
 Paragrafen innehåller en generell bestämmelse om expropriation för att tillgodose allmänna kommunikationsbehov. Uttrycket annan kommunikation avsåg enligt förarbetena telekommunikationer och liknande som tidigare sköttes av Televerket samt andra svagströms- anläggningar som ingår i nät för den allmänna samfärdselns främ- jande. 
  
 1  
  
 Mot bakgrund av samhällsutvecklingen sedan förarbetena skrevs i början av  
 1970-talet, 
  anses ändamålet numera i stället snarast kunna uttryckas som elektroniska kommunikationsnät för allmänt ändamål samt allmänna svagströmsanläggningar för signalering, fjärr- manövrering, dataöverföring och liknande ändamål. 
  
 2 
  
 I paragrafen har ett nytt  
 andra stycke  
 införts. Detta stycke reglerar förhållandet mellan den av utredningen föreslagna bestämmelsen om förhöjd ersättning i 13 § andra stycket ledningsrättslagen, s.k. vinstfördelning, och expropriationslagen. Utredningens övervägan- den i denna del finns i avsnitt 14.2.6. 
 Att mark tas i anspråk enligt ledningsrättslagen utesluter i princip inte att förutsättningarna samtidigt kan vara uppfyllda för expropria- tion. Normalt sett är ett ledningsrättsförfarande både ett smidigare 
  
 1 
  
 Prop. 1972:109 s. 199. 
  
 2 
  
 Newton m.fl., Expropriationslagen. En kommentar, s. 97. Jfr 2 § första stycket punk- ten 1 ledningsrättslagen. 
  
 281 
  
 Författningskommentar 
  
 SOU 2012:61 
  
 och snabbare markåtkomstsätt än expropriation. Utredningens för- slag om en förhöjd ersättning när mark tas i anspråk för master och liknande anordningar enligt ledningsrättslagen innebär emellertid att ersättningen i dessa fall normalt sett blir betydligt högre än vad som hade blivit fallet vid en expropriation. Man kan därför tänka sig att en aktör som behöver mark för en mast – för att slippa betala en förhöjd ersättning – ansöker om expropriation i stället för om led- ningsrätt. 
 Redan nuvarande rättsläge innebär enligt utredningens mening att ett förfarande enligt ledningsrättslagen bör ha företräde framför expropriation. Det innebär att man inte ska kunna undvika en för- höjd ersättning enligt ledningsrättslagen genom att i stället ansöka om expropriation. Att ledningsrättslagen bör ha företräde framför expropriationslagen följer av att ledningsrättslagen är en speciallag i förhållande till expropriationslagen. Enligt 2 kap. 12 § expropria- tionslagen ska expropriationstillstånd inte meddelas, om ändamålet lämpligen bör tillgodoses på annat sätt. Av förarbetena till denna be- stämmelse framgår att expropriation som regel i praktiken enbart ska komma till användning när andra vägar att nå det avsedda målet är stängda samt att möjligheten till frivillig överenskommelse bör undersökas innan expropriation tillgrips. 
  
 3  
  
 Under alla omständigheter innebär utredningens förslag i fråga om master och liknande anord- ningar att markägaren normalt sett får en väsentligt högre ersättning enligt ledningsrättslagen. En intresseavvägning enligt expropriations- lagen bör därför innebära att tillstånd till en för markägaren i ersätt- ningshänseende ofördelaktig expropriation inte bör beviljas i dessa fall. 
 Det nya andra stycket i paragrafen syftar till att – om en förhöjd ersättning enligt ledningsrättslagen kommer i fråga – förtydliga att en förhöjd ersättning ska ha företräde framför expropriationslagen. Detta klargörande berör däremot inte förhållandet mellan expropria- tion och andra markåtkomstsituationer. 
  
 3  
 Prop. 1972:109 s. 218. 
 282 
  
 SOU 2012:61 
  
 Författningskommentar 
  
 Förslaget till lag (2014:00) om ändring i ledningsrättslagen (1973:1144) 
  
 13 §  
 I fråga om ersättning för upplåtelse och inlösen enligt 12 § eller åtgärd enligt 12 a § tillämpas 4 kap. expropriationslagen (1972:719). 
 För upplåtelse eller inlösen för sådan anordning som avses i 2 § andra stycket ska en förhöjd intrångsersättning eller löseskilling betalas till fastig- hetsägaren efter vad som är skäligt med hänsyn särskilt till det vederlag som skulle ha betalats vid en motsvarande frivillig överenskommelse. 
 Om en innehavare av en rättighet, som minskar en fastighets värde, är berättigad till ersättning, ska det värde som tillgodoräknas fastighetens ägare enligt  
 första och andra styckena  
 minskas med det belopp som mot- svarar den värdeminskning för fastigheten som rättigheten inneburit. Om det värde som ska tillgodoräknas fastighetens ägare inte kan minskas utan att skada uppkommer för innehavaren av en fordran med bättre rätt, minskas i stället ersättningen till rättighetshavaren med motsvarande belopp. 
 Paragrafen reglerar ersättning för ledningsrätt. I bestämmelsen har ett nytt  
 andra stycke  
 införts. Detta reglerar vad som – något oegent- ligt – har benämnts vinstfördelning. Bakgrunden till bestämmelsen är att samhällsutvecklingen har lett till att antalet tvångsförfoganden över mark som genomförs av privata aktörer vars verksamhet bedrivs med vinstsyfte har ökat. Utredningen har valt att benämna denna ersättning förhöjd ersättning. 
 Bestämmelsen är tillämplig vid upplåtelse eller inlösen för sådan anordning som avses i 2 § andra stycket ledningsrättslagen, dvs. an- ordning som ingår i ett elektroniskt kommunikationsnät för allmänt ändamål men som inte utgör ledning. Sådana anordningar ska vid tillämpning av ledningsrättslagen anses som ledning enligt första stycket punkten 1, dvs. ledning som ingår i ett elektroniskt kom- munikationsnät för allmänt ändamål samt allmän svagströmsledning för signalering, fjärrmanövrering, dataöverföring eller liknande ända- mål. Som exempel på anordningar som omfattas av 2 § andra stycket kan nämnas telestationer, basstationer, radiostationer och radiolänk- stationer. Till anordningen får därvid räknas såväl den tekniska utrust- ning som åstadkommer den elektroniska kommunikationen som de master, skåp, byggnader m.m. som är oundgängligt nödvändiga för den tekniska utrustningens funktion. 
 Bestämmelsen omfattar sådana anordningar som  
 avses  
 i 2 § andra stycket ledningsrättslagen. Det saknar betydelse om anordningen i fråga omfattas av ledningsrättslagen till följd av nämnda bestämmelse eller om den omfattas av lagen redan till följd av 2 § första stycket 
 283 
  
 Författningskommentar 
  
 SOU 2012:61 
  
 punkten 1 (exempelvis en mast eller antenn som är ansluten med ledning/kabel). Regleringen omfattar däremot inte anslutande led- ningar, exempelvis elledningar dragna till en mast. 
 Bakgrunden till att en förhöjd ersättning ska betalas vid markåt- komst för master och liknande anordningar är att det finns ett avsevärt glapp mellan vad som å ena sidan skulle utgå vid en frivillig överens- kommelse och å andra sidan vid ledningsrätt. De ersättningsnivåer som tidigare normalt tillämpades vid frivilliga överenskommelser i dessa fall översteg avsevärt den ersättning som, sedan Högsta dom- stolens avgöranden i de s.k. mastfallen, 
  
 4  
  
 kommit att utgå vid lednings- rätt. När det gäller mark för master och liknande anordningar finns det vanligen inte heller några beaktansvärda förväntningsvärden. 
 Bestämmelsen är tillämplig oberoende av vem som beviljas led- ningsrätt, dvs. oavsett om det är en privat eller offentlig aktör. Det innebär att även mark som myndigheter tar i anspråk omfattas. Även om också markförvärv för offentliga aktörers räkning omfattas av regeln, finns det emellertid flera omständigheter som gör att den kan förväntas få mindre betydelse för sådana aktörer. Dessa omständig- heter har redovisats i avsnitt 11.2.3. 
 Enligt bestämmelsen ska den förhöjda ersättningen betalas  
 till fastighetsägaren 
 , vars mark tas i anspråk. Andra sakägare omfattas där- emot inte av bestämmelsen. 
 Storleken på ersättningen ska bestämmas efter vad som är skäligt med hänsyn särskilt till det vederlag som skulle ha betalats vid en  
 motsvarande frivillig överenskommelse 
 . Ledning bör därvid sökas från förhållanden där en fungerande marknad finns, närmast i hur er- sättningen har bestämts i samband med förlängning av arrende- och hyresavtal. Dessa ersättningsnivåer har dokumenterats i promemori- or av Simmons och Santos, se avsnitt 13.3.4 och bilagorna 2 och 3. Schabloner till ledning för rättstillämpningen kan komma att utarbetas av Lantmäteriet. 
 Den förhöjda ersättningen ska bestämmas till ett belopp som motsvarar ett lågt beräknat masttomtvärde. Med masttomtsvärde avses det pris som parterna sannolikt skulle ha kommit överens om frivilligt vid förvärv av masttomten. Som en schablon bör ersättningen kunna bestämmas till ett belopp som motsvarar 10 årliga arrende- eller hyresbelopp, som skulle ha betalats vid en motsvarande fri- villig överenskommelse. Samma värderingsprinciper bör tillämpas oavsett om det är fråga om befintliga eller nya anordningar. 
  
 4  
 NJA 2008 s. 510  
 (I-III). 
  
 284 
  
 SOU 2012:61 
  
 Författningskommentar 
  
 Att hänsyn ska tas  
 särskilt  
 till det vederlag som skulle ha betalats vid en motsvarande frivillig överenskommelse innebär att det finns ett visst utrymme att beakta även andra omständigheter. En sådan omständighet kan vara att ett jämförelseunderlag beträffande arrende- och hyresnivåer även kan ha inkluderat s.k. annan ersättning, dvs. en ersättningspost som inte ska ingå i en förhöjd ersättning. En annan sådan omständighet kan vara när det i udda fall i lantmäteriförrätt- ningen har funnits särskilda föreskrifter om begränsningar i nytt- jandet. 
 Den förhöjda ersättningen ska betalas i form av intrångsersätt- ning eller löseskilling. Uttrycket  
 förhöjd  
 intrångsersättning eller löseskilling fyller en strukturell funktion genom att markera för- hållandet till paragrafens första stycke och de grundläggande ersätt- ningsreglerna i 4 kap. expropriationslagen. Det klargör således att ersättningen är just av typen intrångsersättning/löseskilling. Sådan annan ersättning som enligt 4 kap. 1 § första stycket tredje punkten expropriationslagen ska utgå för övrig skada omfattas däremot inte, utan ska utgå oberoende av den förhöjda ersättningen. Expropria- tionslagens ersättningsregler ska enligt paragrafens första stycke alltjämt tillämpas på intrångsersättningen/löseskillingen. Uttrycket förhöjd ska dessutom markera att regleringen inte får leda till en lägre ersättning än som hade varit fallet om endast ersättning för marknadsvärdeminskning plus 25 procent av detta skulle betalas. Det innebär att regelns tillämpning aldrig kan försätta fastighetsägaren i en sämre situation än om expropriationslagens regel hade tillämpats. Även den skälighetsbedömning som den föreslagna regeln grundas på, bör innebära att ersättningen aldrig ska understiga den ersättning som följer av en tillämpning av bestämmelserna i 4 kap. expropria- tionslagen. 
 Den totala intrångsersättningen/löseskillingen bör bestämmas utifrån en samlad bedömning av vad som kan anses som en skälig er- sättning. På det praktiska planet bör det således inte uppställas något krav på särredovisning av den intrångsersättningen/löseskillingen som följer redan av ersättningsbestämmelserna i 4 kap. expropria- tionslagen (enligt första stycket i den förevarande paragrafen) och den ersättning som tillkommer vid en tillämpning av regeln om en förhöjd ersättning. 
 Det torde inte vara aktuellt eller motiverat att tillämpa regeln i 4 kap. 1 § fjärde stycket expropriationslagen om skadebegränsande åtgärder i fråga om löseskilling och intrångsersättning. Syftet är att den förhöjda ersättningen ska motsvara ett lågt beräknat masttomt- 
 285 
  
 Författningskommentar 
  
 SOU 2012:61 
  
 värde. Eftersom denna ersättning i princip alltid täcker skadan, dvs. markförlusten, och inte är direkt kopplad till markvärdet är det inte relevant att tillämpa regeln om skadebegränsande åtgärder i detta sam- manhang. Regeln bör däremot kunna bli tillämplig när det gäller annan ersättning, se avsnitt 14.2.4. Vidare bör regeln bli tillämplig ifråga om ersättning för företagsskada, som även den är en ersättningspost som i förekommande fall ska betalas utöver den förhöjda ersätt- ningen för upplåtelsen, se nedan. 
 Negativ inverkan av expropriationsföretaget, s.k. företagsskada, ska alltjämt hanteras i vanlig ordning enligt reglerna i 4 kap. 2 § expropriationslagen. Det innebär att i de fall då rekvisiten i 4 kap. 2 § expropriationslagen fjärde stycket om rätt till ersättning för före- tagsskada är uppfyllda, ska ersättning för företagsskada betalas utöver den förhöjda ersättningen för markintrånget. Med andra ord ska en separat beräkning av ersättning för företagsskada göras. 
 Det underliggande markvärdet kan innefatta företagsnytta och andra förväntningsvärden, t.ex. värden som grundas på förväntningar på bebyggelse. Nyttan är då inbakad i det underliggande mark- värdet och ersätts via masttomtvärdet. I dessa fall ska det inte göras ett separat påslag på markvärdet, utan ersättning betalas på vanligt sätt med ett belopp som motsvarar ett försiktigt beräknat masttomt- värde. Inom ramen för den skälighetsbedömning som den före- slagna ersättningsbestämmelsen grundas på, bör dock ersättningen aldrig understiga den ersättning som följer av en tillämpning av be- stämmelserna i 4 kap. expropriationslagen. I de fall då värdet av en masttomt inte täcker förlusten av förväntningsvärdet, inkluderande eventuella förväntningsvärden plus det  
 25-procentiga 
  påslaget, bör fastighetsägaren på så vis vara garanterad att det inte kan bli en lägre ersättning än vid expropriation. 
 Nedan följer några praktiska exempel till ledning för rättstillämp- ningen. 
 Exempel 1 
 Ny anläggning: ersättning för enbart masttomtvärde 
 Ledningsrätt upplåts för en ny basstation för mobiltelefoni (teknikbod och mast) på en skogsfastighet i södra Sverige. Fastighetsägaren av- verkar själv skogen och tar hand om virket innan anläggningen uppförs. Intrånget i skogsmarken bedöms ge upphov till en marknadsvärdeminsk- ning om 10 000 kr. 
 286 
  
 SOU 2012:61 
  
 Författningskommentar 
  
 Enligt den i dag gällande bestämmelsen i 4 kap. 1 § expropriations- lagen betalas en intrångsersättning på 1,25 x 10 000 = 12 500 kr. Enligt förslaget ska  
 intrångsersättning  
 betalas till fastighetsägaren efter vad som är skäligt med hänsyn till det vederlag som skulle ha betalats vid en motsvarande frivillig överenskommelse. Ett lågt beräknat masttomt- värde ska ersättas. Som en schablon kan det enligt förslaget vara skäligt att bestämma ersättningen till 10 årliga arrendebelopp. Ett normalt arrendebelopp – opåverkat av såväl 2008 års mastfall som fastighets- ägarnas monopolsituation – uppskattas i detta fall till 10 000 kr per år. Resultatet enligt förslaget blir sålunda att 100 000 kr (10 x 10 000 kr) ska betalas som intrångsersättning. Någon extra ersättning för själva markvärdet ska inte betalas, utan detta är så att säga redan inbakat i masttomtvärdet. 
 Exempel  
 2 
  
 Ny anläggning: ersättning för masttomtvärde samt för övrig skada 
 Ledningsrätt upplåts för en ny basstation med antenn belägen på taket till ett hyreshus i Stockholmsområdet. Förutom viss marknadsvärde- minskning på fastigheten, som bedöms till 100 000 kr, uppkommer det en övrig ekonomisk skada (ökade administrationskostnader för en rörel- se som fastighetsägaren bedriver inom fastigheten). Denna övriga skada uppskattas till 40 000 kr omräknat till ett engångsbelopp. 
 Enligt den i dag gällande bestämmelsen i 4 kap. 1 § expropriations- lagen betalas en  
 intrångsersättning  
 på 1,25 x 100 000 = 125 000 kr. En- ligt förslaget kan det som en schablon vara skäligt att bestämma ersätt- ningen till 10 årliga hyresbelopp. Ett normalt hyresbelopp för s.k.  
 rooftops 
  
 – opåverkat av såväl 2008 års mastfall som fastighetsägarnas monopol- situation – uppskattas i detta fall till 50 000 kr per år. Resultatet enligt förslaget blir sålunda att 500 000 kr (10 x 50 000 kr) ska betalas som in- trångsersättning. 
 Enligt förslaget ska  
 annan ersättning  
 avseende övriga ekonomiska skador betalas oberoende av den förhöjda intrångsersättningen. I detta fall blir resultatet att det ska betalas 40 000 kr som annan ersättning. Skador av arten annan ersättning måste alltså även i fortsättningen alltid värderas vid sidan om intrångsersättningen. Den totala ersättningen blir sålunda 540 000 kr (500 000 kr + 40 000 kr). 
 Exempel 3 
 Befintlig anläggning: ersättning för masttomtvärde samt företagsskada 
 Ledningsrätt upplåts för en befintlig basstation för mobiltelefoni (tek- nikbod och mast), belägen på en jordbruksfastighet i norra Sverige. Anläggningen är belägen ca 100 meter från bostadshuset på fastigheten. Anläggningen uppfördes år 2004, då avtal träffades om ett  
 10-årigt 
  an- läggningsarrende mot en årlig avgift om 15 000 kr. Själva markintrånget uppskattas till 4 000 kr. 
 287 
  
 Författningskommentar 
  
 SOU 2012:61 
  
 Enligt den i dag gällande bestämmelsen i 4 kap. 1 § expropriations- lagen betalas en  
 intrångsersättning  
 för markintrånget på 5 000 kr (1,25 x 4 000 kr). Dessutom bedöms det uppkomma en företagsskada om 50 000 kr på grund av att anläggningen orsakar en estetisk störning. Denna skada bedöms vara ersättningsgill enligt bestämmelsen i 4 kap. 2 § expropriationslagen. Den totala intrångsersättningen enligt 4 kap. expropriationslagen blir sålunda 55 000 kr. 
 Enligt förslaget kan det vara skäligt att bestämma ersättningen till 10 årliga arrendebelopp. Ett normalt arrendebelopp – opåverkat av såväl 2008 års mastfall som monopolsituation – uppskattas här till 10 000 kr per år. Den högre avgift som har betalats i detta fall, 15 000 kr per år, bedöms vara betingad av att viss årlig ersättning har betalats för an- läggningens miljöpåverkan. Resultatet enligt förslaget blir sålunda att 100 000 kr (10 x 10 000 kr) ska betalas som ersättning för själva mark- upplåtelsen. Någon extra ersättning för markvärdet (4 000 kr) ska inte betalas, utan markvärdet är inbakat i masttomtvärdet. 
 Dessutom ska 50 000 kr betalas för företagsskada enligt 4 kap. 2 § expropriationslagen, vilken ska hanteras i vanlig ordning vid sidan om ersättning för markintrånget. Den totala  
 intrångsersättningen  
 enligt förslaget blir därmed 150 000 kr. 
 I bestämmelsens  
 tredje stycke  
 har ett tillägg gjorts. Tillägget innebär att även den förhöjda ersättningen enligt den här föreslagna bestäm- melsen i andra stycket ska beaktas om en innehavare av en rättighet, som minskar en fastighets värde, är berättigad till ersättning. Det värde som tillgodoräknas fastighetens ägare ska då baseras på såväl paragrafens första som andra stycke och minskas med det belopp som motsvarar den värdeminskning för fastigheten som rättigheten inneburit. 
 288 
 Särskilt yttrande 
 av Kane med instämmande av Harris och Williams 
 Sammanfattning 
 Utredningsmannen Martin har inte löst sin utredningsuppgift, som varit att föreslå en ordning för vinstfördelning vid expropriation och andra sådana förfoganden med utgångspunkt från att med vinstför- delning avses en särskild ersättning till den fastighetsägare vars fastig- het tas i anspråk för vinstdrivande verksamhet. 
 Alvå har inte hållit isär skadestånd och vinstfördelning. Denna sammanblandning har lett in Mason på ett villospår som medfört att det förslag till reform som Mason har lagt fram inte är en vinstfördelnings- reform. Med en välvillig tolkning torde reformförslaget istället vara att uppfatta som ett försök till förtydligande av den vid bestäm- mande av expropriationsersättning viktiga marknadsvärdeprincipen men med tillämpning enbart vid ianspråktagande av mark för master och liknande anordningar. Bakgrunden till Alvås förslag har uppen- barligen varit Högsta domstolens avgöranden i de s.k. mastmålen (NJA 2008 s. 510  
 I–III) 
  i vilka domstolen åsidosatt marknads- värdeprincipen. 
 Eftersom det Mason lagt fram är något annat än ett förslag till vinst- fördelning och då i betänkandetexten förekommer flera sakliga fel och dåligt underbyggda slutsatser, kan Alvås förslag inte läggas till grund för lagstiftning om vinstfördelning. Fortfarande framstår för- slaget till vinstfördelningsreform från Utredningen om expropria- tionsersättning som den givna grunden för att bygga en sådan reform på. 
 Alvå skall visserligen ha ett erkännande för att han, utan uttryck- ligt stöd i direktiven, har haft ambitionen att rätta till Högsta dom- 
 289 
  
 Särskilt yttrande 
  
 SOU 2012:61 
  
 stolens rättstillämpning i mastmålen. Härför fordras dock en annan lagteknisk lösning än den som Mason har presenterat. Expropriations- lagen innehåller inte någon definition av begreppet marknadsvärde. Eftersom marknadsvärdet är av central betydelse vid beräkning av expropriationsskadan, framstår detta som en brist. Jag förordar där- för att en definition av marknadsvärdet förs in i expropriationslagen. I samband därmed görs i förarbetena de förtydliganden som bl.a. Högsta domstolens avgöranden i mastmålen påkallar. 
 Övergripande synpunkter 
 Några anmärkningar om utredningens bedrivande 
 Till stöd för Alvås arbete har bl.a. funnits två referensgrupper. I den ena, referensgrupp 1, har ingått representanter för Trafikverket, Energimarknadsinspektionen, Post- och telestyrelsen, Lantmäteriet, domstolssidan samt universitets- och högskoleväsendet. I den andra, referensgrupp 2, har ingått representanter för markägarsidan, el- branschen, området elektronisk kommunikation, Sveriges kommuner och landsting samt Taylor. Alvås kontakter med referensgrupper- na under utredningsarbetet har varit begränsade. Det gäller särskilt beträffande referensgrupp 2. De möten som förevarit har varit få och huvudsakligen haft karaktären av insamling av sakuppgifter. När Mason var färdig med sitt huvudutkast till betänkandetext fick enbart referensgrupp 1 del av detta och möjlighet att vid ett särskilt möte delge Mason sina synpunkter. Efter sammanträdet med referens- grupp 1 erhöll referensgrupp 2 ett ofullständigt utkast till samman- fattning. Med utskicket av sammanfattningen följde ett missivbrev från utredningens sekretariat av vilket framgick att deltagarna i referensgrupp 2 inte göre sig besvär. I missivbrevet meddelades nämligen att materialet alltjämt är under arbete och att bedömningar och förslag blir slutliga först i och med att betänkandet överlämnas i oktober. Efter framförande av starka önskemål om att få del av betänkandeutkastet förmåddes dock Mason att översända detta till de deltagare i referensgrupp 2 som särskilt bett härom. Något intresse av att inhämta referensgruppsdeltagarnas synpunkter fanns dock inte. I ett av huvudsekreteraren författat följebrev till utskicket meddela- des att texterna fortfarande är under arbete och översändes i befint- ligt skick även om jag inte förutser några större ändringar i sak. 
 290 
  
 SOU 2012:61 
  
 Särskilt yttrande 
  
 Poängen med tillsättandet av referensgrupperna har varit att stödja Mason med kunskap och erfarenhet inom det expropriationsrättsliga området. Båda grupperna har i olika avseenden representerat sådan kunskap och erfarenhet. Det är därför anmärkningsvärt att Mason ställt deltagarna i referensgrupp 2 inför fullbordat faktum och inte, såsom beträffande deltagarna i referens grupp 1, berett dem tillfälle att få lämna synpunkter på betänkandetexten. Om så skett hade för- hoppningsvis kunnat förhindras en rad sakliga fel och illa under- byggda slutsatser som nu utmärker Alvås betänkande. 
 Alvås favorisering av referensgrupp 1 reser även betänkligheter i ett annat avseende. I referensgrupp 1 har Trafikverket ingått. Trafik- verket är en flitig aktör som expropriand på det infrastrukturella om- rådet rörande kommunikation och har därför ett starkt egenintresse av att hålla expropriationsersättningen till markägarna på en så låg nivå som möjligt. Genom Alvås positionering av Trafikverket kan Mason inte undgå kritik för att ha naggat sin opartiskhet och objek- tivitet som utredningsman i kanten. 
 Utredningsmannens sätt att närma sig och lösa utredningsuppdraget 
 Alvå har valt att tolka sina direktiv på ett ur ett fastighetsägarperspek- tiv mycket restriktivt sätt. Detta har i sin tur föranlett honom till vinklade uttalanden i markförvärvarens favör. Följande exempel kan illustrera detta. 
 Vid övervägandena av frågan om i vilka fall markåtkomst bör omfattas av vinstfördelning anför Mason att som också förutskickats i utredningens direktiv motiverar förhållanden av det slag som nu nämnts  
 att reformen begränsas till särskilt angelägna fall,  
 varefter han, efter många och långa utvikningar, kommer till slutsatsen att det enda fall som kan betraktas som  
 särskilt angeläget  
 är markåtkomst för master och liknande anordningar. Direktiven har emellertid inte det av Mason angivna innehållet. I dessa föreskrivs att det finns för- hållanden av olika slag som kan motivera att reformen begränsas till särskilt angelägna fall samt att utgångspunkten ska vara  att vinstfördelning bör inriktas på de fall där expropriation sker för verk- samhet som bedrivs på väsentligen marknadsmässiga villkor. Det finns sålunda inte minsta antydan i direktiven om att till  särskilt angelägna fall enbart ska hänföras mastfallen. En sådan av Mason gjord tolkning motsägs också av uttalanden i den proposition som före- 
 291 
  
 Särskilt yttrande 
  
 SOU 2012:61 
  
 gick ersättningsreformen år 2010 och som grundade sig på förslag från Utredningen om expropriationsersättning, däribland ett förslag om vinstfördelning. Regeringen anförde bl.a. följande:  Regeringen instämmer i den principiella grundtanken bakom utredningens för- slag. Ersättningen till fastighetsägaren bör bestämmas på ett sätt som är rättvist – även ur fastighetsägarens perspektiv. Det innebär att det är önskvärt att det vid ersättningsbestämningen kan tas hänsyn till om fastigheten är avsedd att generera vinst i expropriandens verk- samhet. Avsikten är att fastighetsägaren i sådana fall ska kunna få del av expropriandens ekonomiska nytta av att använda fastigheten. De föreslagna reglerna om vinstfördelning har emellertid kritiserats under remissbehandlingen, bl.a. för att förslaget inte är tillräckligt genomarbetat. Det finns därför skäl att  
 komplettera underlaget.  
 Det ska ske genom att en utredning ges i uppdrag att ytterligare överväga frågan (prop. 2009/10:162 s.70). Direktiven till Mason måste läsas i ljuset av detta uttalande från regeringen. Alvås huvuduppgift har sålunda varit att komplettera det Utredningen om expropriations- ersättning har föreslagit om vinstfördelning och inte, som har skett, urholka förslaget. 
 Ett annat snedvridet uttalande återfinns under avsnitt  
 8.2 Kom- mersialisering och äganderätt – några närliggande områden 
 . Med anledning av en av Naturvårdverket nyligen finansierad översyn av allemansrätten med syfte att utvärdera hur det kommersiella respek- tive det  
 icke-kommersiella 
  organiserade friluftslivet ska förhålla sig till allemansrätten anför Mason bl.a. följande: I rapporten  
 Allemans- rätten och dess framtid  
 gör utredarna emellertid bedömningen att kommersiella aktörer inte ska avskiljas från allemansrätten. Detta är inte korrekt. Naturvårdsverkets översyn utmynnade i två själv- ständiga forskningsrapporter, som redovisades tillsammans i Natur- vårdsverkets rapportserie. Den ene forskaren, professor Turner, har i sin rapport anlagt ett markägarperspektiv på allemansrättens utformning. Han efterlyser tydligare markeringar och betonar att särskilt höga krav bör ställas på kommersiell verksamhet inte en- bart av hänsyn till naturen och miljön utan även i förhållande till markägarintressena. Som ett konkret exempel på en precisering som bör ske nämner Martinez tillgodogörande av naturalster. En bra precisering enligt Martinez kunde vara att begränsa detta tillgodo- görande för enbart enskilt bruk (s.113 ff.). 
 Ett ytterligare exempel på vinklade uttalanden återfinns i avsnitt 
 10.2.4 Sammanfattande bedömning  
 under underrubriken Energi och kraft Här anger Mason att Utredningen om expropriationsersätt- 
  
 292 
  
 SOU 2012:61 
  
 Särskilt yttrande 
  
 ning gjorde bedömningen att elnätsföretagens markanskaffning borde omfattas av vinstfördelning men att ledningar inom stamnätet inte borde räknas dit samt tillägger att utredningens ställningstagande fick  
 stark  
 kritik under remissförfarandet. Av remissammanställ- ningen framgår emellertid att utredningens förslag om vinstfördel- ning fick ett  
 blandat  
 mottagande. Av de 43 remissinstanser som ut- talade sig om förslagen om vinstfördelning ställde sig ungefär hälften i huvudsak positiva och hälften i huvudsak negativa. Mest positiva var man från markägarhåll, medan  
 IT& i möjligaste mån ska reglerna vara lätta att förstå och tillämpa. 
 Utredaren är oförhindrad att ta upp även andra frågor som är förknippade med frågan om vinstfördelning. Uppdraget omfattar dock inte skattefrågor. 
 Arbetets bedrivande 
 Utredaren ska inhämta synpunkter från de myndigheter, de före- trädare för näringslivet och de andra intressenter som är berörda. När det gäller redovisningen av förslagens konsekvenser för före- tagen, ska synpunkter inhämtas från Näringslivets Regelnämnd. 
 Utredningen ska rådgöra med Utredningen avseende medfinan- siering i samband med den långsiktiga planeringen av transport- infrastruktur (dir. 2010:92). 
 Till stöd för utredarens arbete ska det inrättas en eller flera refe- rensgrupper med representanter för bl.a. myndigheter, markägare och näringslivet. 
 Uppdraget ska redovisas senast den 1 oktober 2012. 
 (Justitiedepartementet) 
 314 
 Bilaga 2 
 315 
  
 Bilaga 2 
  
 SOU 2012:61 
  
 Utredningens anmärkning 
 Bilaga  
 1–2 
  utelämnas här. 
 316 
  
 SOU 2012:61 
  
 Bilaga 2 
  
 317 
  
 Bilaga 2 
  
 SOU 2012:61 
  
 318 
  
 SOU 2012:61 
  
 Bilaga 2 
  
 319 
  
 Bilaga 2 
  
 SOU 2012:61 
  
 320 
  
 SOU 2012:61 
  
 Bilaga 2 
  
 321 
  
 BASSTATIONER/ ANTENNER FÖR MOBIL KOMMUNIKATION 
 MARKNADSANALYS 
 JANUARI 2012 
 NEWSEC ADVICE 
  
 INNEHÅLL 
  
 1 
  
 Uppdrag 
  
 1 
  
 2 
  
 Underlag 
  
 1 
  
 3 
  
 Hyresnivåer 
  
 1 
  
 4 
  
 Avtalsformer 
  
 3 
  
 5 
  
 Tvångsmässig upplåtelse/ledningsrätt 
  
 3 
  
 6 
  
 Sammanfattning 
  
 3 
  
 M5573_003.DOCX 
  
 1 Uppdrag 
 Newsec Advice AB har fått i uppdrag av Fastighetsägarna Sverige genom Whitney att analysera hyresmarknaden för basstationer och antenner som används för mobil kommunikation. Följande frågeställningar har analyserats: 
  
 Hyresnivåer för basstationer/antenner 
  
 Vilka avtalsformer som förekommer för upplåtelser av utrymme för basstationer/antenner 
  
 Förekomst av tvångsupplåtelser/ledningsrätt för basstationer/antenner 
  
 Operatörers benägenhet att begära ledningsrätt då det finns en frivillig överenskommelse 
  
 2 Underlag 
 Underlag till hyresanalysen har hämtats från Newsec Advice interna hyresdatabas och samtal med mobiltelefonoperatörer. Flera av de fastighetsägare som lämnat information om sina fastigheter har framfört önskemål om att de uppgifter Newsec Advice fått tillgång till nyttjas med sekretess. 
 3 Hyresnivåer 
 Hyresnivåerna för basstationer/antenner varierar över landet beroende på läget och attraktiviteten för operatörerna. De högsta nivåerna återfinns i inom Stockholms stad. Analysen omfattar basstationer/antenner som finns placerade på byggnader. Kontraktslängderna är vanligen mellan tio till 15 år, vissa kontrakt har avtalstider på upp till 20 år. Utrymmet som förhyrs varierar i analysen mellan 1 till 15 kvadratmeter. Merparten av avtalen saknar uppgift om förhyrd area varför nyckeltalet kr/kvm inte kan redovisas på ett adekvat sätt. 
 Tabellerna nedan visar hyresnivåer per förhyrning och beloppen avser årshyra inom respektive geografiskt område. 
  
 Stockholm 
  
 Avtal tecknat 
  
 2003-2007 
  
 2008- 
  
 Totalt  
 (2003-) 
  
 Min [tkr] 
  
 10 
  
 20 
  
 10 
  
 Krause [tkr] 
  
 178 
  
 118 
  
 178 
  
 Medel [tkr] 
  
 57 
  
 56 
  
 57 
  
 Median [tkr] 
  
 52 
  
 41 
  
 51 
  
 Antal [st] 
  
 71 
  
 18 
  
 89 
  
 Storstockholm (alla kommuner i Stockholms län) 
  
 Avtal tecknat 
  
 2003-2007 
  
 2008- 
  
 Totalt  
 (2003-) 
  
 Min [tkr] 
  
 10 
  
 20 
  
 10 
  
 Krause [tkr] 
  
 178 
  
 118 
  
 178 
  
 Medel [tkr] 
  
 56 
  
 54 
  
 56 
  
 Median [tkr] 
  
 52 
  
 41 
  
 50 
  
 Antal [st] 
  
 97 
  
 19 
  
 116 
  
 För Stockholmsområdet har medelhyran legat på samma nivå sedan 2003, medan en sjunkande tendens noteras för medianhyran. De högsta nivåerna tecknades mellan  
 2003-2007. 
  
 Göteborg 
  
 Avtal tecknat 
  
 2003-2007 
  
 2008- 
  
 Totalt  
 (2003-) 
  
 Min [tkr] 
  
 10 
  
 26 
  
 10 
  
 Krause [tkr] 
  
 72 
  
 68 
  
 72 
  
 Medel [tkr] 
  
 37 
  
 42 
  
 39 
  
 Median [tkr] 
  
 39 
  
 43 
  
 39 
  
 Antal [st] 
  
 32 
  
 11 
  
 43 
  
 Malmö 
  
 Avtal tecknat 
  
 2003-2007 
  
 2008- 
  
 Totalt  
 (2003-) 
  
 Min [tkr] 
  
 11 
  
 41 
  
 11 
  
 Krause [tkr] 
  
 57 
  
 41 
  
 57 
  
 Medel [tkr] 
  
 39 
  
 41 
  
 39 
  
 Median [tkr] 
  
 39 
  
 41 
  
 40 
  
 Antal [st] 
  
 7 
  
 1 
  
 8 
  
 För Göteborg och Malmö kan man se en marginellt ökad hyresnivå, men även här har de högsta nivåerna tecknats mellan 2003 och 2007. 
  
 Universitets- och regionstäder* 
  
 Avtal tecknat 
  
 2003-2007 
  
 2008- 
  
 Totalt  
 (2003-) 
  
 Min [tkr] 
  
 9 
  
 15 
  
 9 
  
 Krause [tkr] 
  
 52 
  
 50 
  
 52 
  
 Medel [tkr] 
  
 27 
  
 36 
  
 30 
  
 Median [tkr] 
  
 26 
  
 33 
  
 30 
  
 Antal [st] 
  
 29 
  
 14 
  
 43 
  
 *Borås, Gävle, Helsingborg, Jönköping, Karlstad, Linköping, Luleå, Norrköping, Sundsvall, Umeå, Uppsala, Västerås, Växjö och Örebro 
  
 Övriga landet 
  
 Avtal tecknat 
  
 2003-2007 
  
 2008- 
  
 Totalt  
 (2003-) 
  
 Min [tkr] 
  
 11 
  
 8 
  
 8 
  
 Krause [tkr] 
  
 72 
  
 36 
  
 72 
  
 Medel [tkr] 
  
 32 
  
 25 
  
 30 
  
 Median [tkr] 
  
 30 
  
 30 
  
 30 
  
 Antal [st] 
  
 17 
  
 9 
  
 26 
  
 För förhyrningar i regionstäder har hyresnivåerna ökat för de senaste tecknade avtalen. Nivåerna i övriga landet har en något sjunkande trend. 
  
 4 Avtalsformer 
 Vanligaste avtalsformen för basstationer/antenner är ett hyresavtal, vanligen upprättat med hjälp av Fastighetsägarföreningens standardavtal. Anläggningsarrende används då basstationer/antenner placeras direkt på mark och inte är kopplade till en byggnad. Ledningsrätt förekommer, oftast beroende på att parterna inte har kunnat komma överens. 
 5 Tvångsmässig upplåtelse/ledningsrätt 
 En operatör har begärt ledningsrätt för cirka 20 till 30 anläggningar i Stockholm, Göteborg och Malmö. Detta gäller både för objekt på byggnad och på mark. I flera fall har operatören förlikats med fastighetsägaren/arrendatorn under processens gång. I några av fallen har Lantmäteriet beslutat om ledningsrätt samt även i ersättningsfrågan. 
 Anledningarna till att operatörer begär ledningsrätt när det redan finns ett avtal/hyreskontrakt om upplåtelse är antingen att fastighetsägaren sagt upp avtalet för omförhandling eller avflyttning eller att operatören själv, på grund av oskälig hyra, sagt upp avtalet för omförhandling. 
 6 Sammanfattning 
 Nivåerna i ersättningar för basstationer/antenner har börjat etableras runt 50 000 kr/år i Stockholmsområdet med en något sjunkande trend. I Göteborg och Malmö har en nivå runt 40 000 kr/år etablerats och för övriga orter i Sverige är nivån runt 30 000 kr/år. 
 Det är svårt att dra några slutsatser om beslut om ledningsrätt i denna fråga ger lägre ersättningsnivåer då det är så få fall som avgjorts. 
 För fastighetsägare är hyresintäkten för en basstation/antenn ett tillskott till driftnettot. Det finns också en hel del inlåsningseffekter eftersom kontraktstiderna är ganska långa, till exempel om fastighetsägaren vill utveckla byggnaden med en påbyggnad. De flesta av hyreskontrakten omfattas av det indirekta besittningsskyddet vilket kan leda till skadestånd om inte en fortsatt förhyrning kan komma till stånd. Operatörerna behöver ha tillgång till byggnaderna för service och underhåll vilket ibland kan skapa problem. Ett argument för att upplåta plats för en basstation/antenn på en byggnad är att det skulle skapa en ökad tillänglighet i mobilnätet för hyresgästerna men det finns inte bevis för att det skulle vara så. 
 Stockholm  
 2012-01-16 
  
 Newsec Advice AB 
  
 Clayton 
  
 Koch 
  
 Statens offentliga utredningar 2012 
 Kronologisk förteckning 
  
 1. 
  
 Tre blir två! Två nya myndigheter inom utbildningsområdet. U. 
  
 2. 
  
 Framtidens högkostnadsskydd i vården. S. 
  
 3. 
  
 Skatteincitament för riskkapital. Fi. 
  
 4. 
  
 Kompletterande regler om person- uppgiftsbehandling på det arbetsmarknadspolitiska området. A. 
  
 5. 
  
 Högskolornas föreskrifter. U. 
  
 6. 
  
 Åtgärder mot fusk och felaktigheter med assistansersättning. S. 
  
 7. 
  
 Kunskapsläget på kärnavfallsområdet 2012 
  
 – långsiktig säkerhet, haverier och global utblick. M. 
  
 8. 
  
 Skadeståndsansvar och försäkringsplikt vid sjötransporter – Atenförordningen och försäkringsdirektivet i svensk rätt. Ju. 
  
 9. 
  
 Förmån och fälla – nyanländas uttag av föräldrapenning. A. 
  
 10. 
  
 Läsarnas marknad, marknadens läsare 
  
 – 
  
 en forskningsantologi. Ku. 
  
 11. 
  
 Snabbare betalningar. Ju. 
  
 12. 
  
 Penningtvätt – kriminalisering, förverkande och dispositionsförbud. Ju. 
  
 13. 
  
 En sammanhållen svensk polis. Ju. 
  
 14. 
  
 Ekonomiskt värde och samhällsnytta 
  
 – 
  
 förslag till en ny statlig ägarförvaltning. Fi. 
  
 15. 
  
 Plan för framtagandet av en strategi för långsiktigt hållbar markanvändning. M. 
  
 16. 
  
 Att angöra en kulturbrygga – för stöd till nyskapande kultur. Ku. 
  
 17. 
  
 Psykiatrin och lagen – tvångsvård, straff- ansvar och samhällsskydd. S. 
  
 18. 
  
 Så enkelt som möjligt för så många som möjligt. 
  
 – 
  
 den mjuka infrastrukturen på väg. N. 
  
 19. 
  
 Nationella patent på engelska? N. 
  
 20. 
  
 Kvalitetssäkring av forskning och utveckling vid statliga myndigheter. U. 
  
 21. 
  
 Här finns mer att hämta –  
  
 it-användningen 
  i småföretag. N. 
  
 22. 
  
 Mål för rovdjuren. M. 
  
 23. 
  
 Mindre våld för pengarna. Ku. 
  
 24. 
  
 Likvärdig utbildning 
  
 – 
  
 riksrekryterande gymnasial utbildning för vissa ungdomar med funktionsned- sättning. U. 
  
 25. 
  
 Enklare för privatpersoner att hyra ut sin bostad med bostadsrätt eller äganderätt. S. 
  
 26. 
  
 En ny brottsskadelag. Ju. 
  
 27. 
  
 Färdplan för framtiden 
  
 – 
  
 en utvecklad flygtrafiktjänst. N. 
  
 28. 
  
 Längre liv, längre arbetsliv. Förutsättningar och hinder för äldre att arbeta längre. S. 
  
 29. 
  
 Sveriges möjligheter att ta emot internationellt stöd vid kriser och allvarliga händelser i fredstid. Fö. 
  
 30. 
  
 Vital kommunal demokrati. Fi. 
  
 31. 
  
 Sänkta trösklar – högt i tak Arbete, utveckling, trygghet. A. 
  
 32. 
  
 Upphandlingsstödets framtid. S. 
  
 33. 
  
 Gör det enklare! S. 
  
 34. 
  
 Nya påföljder + kort presentation. Ju. 
  
 35. 
  
 Stärkt skydd mot tvångsäktenskap och barnäktenskap. Ju. 
  
 36. 
  
 Registerdata för forskning. Fi. 
  
 37. 
  
 Kulturmiljöarbete i en ny tid. Ku. 
  
 38. 
  
 Minska riskerna med farliga ämnen! Strategi för Sveriges arbete för en giftfri miljö. M. 
  
 39. 
  
 Vägar till förbättrad produktivitet och innovationsgrad i anläggningsbranschen + Bilagedel. N. 
  
 40. 
  
 Innovationsstödjande verksamheter vid universitet och högskolor: Kartläggning, analys och förslag till förbättringar – en preliminär delrapport. U. 
  
 41. 
  
 Innovationsstödjande verksamheter vid universitet och högskolor: Kartläggning, analys och förslag till förbättringar 
  
 – 
  
 slutbetänkande. U. 
  
 42. 
  
 Bättre behörighetskontroll. Ändringar 
  
 i 
  
 förordningen (2006:196) om register över hälso- och sjukvårdspersonal. S. 
  
 43. 
  
 Konsumenten i centrum 
  
 – ett framtida konsumentstöd. Ju. 
  
 44. 
  
 Hemliga tvångsmedel mot allvarliga brott. Ju. 
  
 45. 
  
 Kvinnor och barn i rättens gränsland. U. 
  
 46. 
  
 Dammsäkerhet. Tydliga regler och effektiv tillsyn. N. 
  
 47. 
  
 Harmoniserat inkomstbegrepp. Möjligheter att använda månadsuppgifter 
  
 i 
  
 social- och arbetslöshetsförsäkringarna. S. 
  
 48. 
  
 Maritim samverkan. Fö. 
  
 49. 
  
 Tolkning och översättning vid straffrättsliga förfaranden. Genomförande av EU:s tolknings- och översättningsdirektiv. Ju. 
  
 50. 
  
 Nystartszoner. Fi 
  
 51. 
  
 Utvärdering av  
  
 IPRED-lagstiftningen. 
  Ju. 
  
 52. 
  
 Bostadstaxering – avveckling eller förenkling. Fi. 
  
 53. 
  
 AP-fonderna 
  
  i pensionssystemet – effektivare förvaltning av pensions- reserven. Fi. 
  
 54. 
  
 Återvinning av fartyg 
  
 – underlag för ratificering av Hong Kong- konventionen. N. 
  
 55. 
  
 En översyn av tryck- och yttrandefriheten. Del 1 och 2. Ju 
  
 56. 
  
 Mot det hållbara samhället 
  
 – 
  
 resurseffektiv avfallshantering. M. 
  
 57. 
  
 Tydligare regler om fri rörlighet för EES- medborgare och deras familjemedlemmar. Ju. 
  
 58. 
  
 Stöd till dagstidningar på samiska och meänkieli. Ku. 
  
 59. 
  
 Nya villkor för public service. Ku. 
  
 60. 
  
 Avgifter på väg och elektroniska vägtullsystem. Fi. 
  
 61. 
  
 Högre ersättning vid mastupplåtelser. Ju. 
  
 Statens offentliga utredningar 2012 
 Systematisk förteckning 
 Justitiedepartementet 
 Skadeståndsansvar och försäkringsplikt 
 vid sjötransporter – Atenförordningen och försäkringsdirektivet i svensk rätt. [8] 
 Snabbare betalningar. [11] 
 Penningtvätt – kriminalisering, förverkande och dispositionsförbud. [12] 
 En sammanhållen svensk polis. [13] En ny brottsskadelag. [26] 
 Nya påföljder + kort presentation. [34] 
 Stärkt skydd mot tvångsäktenskap och barnäktenskap. [35] 
 Konsumenten i centrum 
 – ett framtida konsumentstöd. [43] Hemliga tvångsmedel mot allvarliga brott. [44] 
 Tolkning och översättning vid straffrättsliga förfaranden. Genomförande av EU:s tolknings- och översättningsdirektiv. [49] 
 Utvärdering av  
 IPRED-lagstiftningen. 
  [51] 
 En översyn av tryck- och yttrandefriheten. Del 1 och 2. [55] 
 Tydligare regler om fri rörlighet för EES- medborgare och deras familjemedlemmar. [57] 
 Högre ersättning vid mastupplåtelser. [61] 
 Försvarsdepartementet 
 Sveriges möjligheter att ta emot internationellt stöd vid kriser och allvarliga händelser i fredstid. [29] 
 Maritim samverkan. [48] 
 Socialdepartementet 
 Framtidens högkostnadsskydd i vården. [2] 
 Åtgärder mot fusk och felaktigheter med assistansersättning. [6] 
 Psykiatrin och lagen – tvångsvård, straffansvar och samhällsskydd. [17] 
 Enklare för privatpersoner att hyra ut sin bostad med bostadsrätt eller äganderätt. [25 
 Längre liv, längre arbetsliv. Förutsättningar och hinder för äldre att arbeta längre. [28] 
 Upphandlingsstödets framtid. [32] Gör det enklare! [33] 
 Bättre behörighetskontroll. Ändringar i förordningen (2006:196) om register över hälso- och sjukvårdspersonal. [42] 
 Harmoniserat inkomstbegrepp. Möjligheter att använda månadsuppgifter i social- och arbetslöshetsförsäkringarna. [47] 
 Finansdepartementet 
 Skatteincitament för riskkapital. [3] 
 Ekonomiskt värde och samhällsnytta 
 – förslag till en ny statlig ägarförvaltning. [14] Vital kommunal demokrati. [30] 
 Registerdata för forskning. [36] Nystartszoner. [50] 
 Bostadstaxering – avveckling eller förenkling. [52] 
  
 AP-fonderna 
  i pensionssystemet – effektivare förvaltning av pensionsreserven. [53] 
 Avgifter på väg och elektroniska vägtullsystem. [60] 
 Utbildningsdepartementet 
 Tre blir två! Två nya myndigheter inom utbildningsområdet. [1] 
 Högskolornas föreskrifter. [5] 
 Kvalitetssäkring av forskning och utveckling vid statliga myndigheter. [20] 
 Likvärdig utbildning 
 – riksrekryterande gymnasial utbildning för vissa ungdomar med funktionsned- sättning. [24] 
 Innovationsstödjande verksamheter vid universitet och högskolor: Kartläggning, analys och förslag till förbättringar – en preliminär delrapport. [40] 
 Innovationsstödjande verksamheter vid universitet och högskolor; Kartläggning, analys och förslag till förbättringar 
 – slutbetänkande. [41] 
 Kvinnor och barn i rättens gränsland. [45] 
 Miljödepartementet 
 Kunskapsläget på kärnavfallsområdet 2012 
 – långsiktig säkerhet, haverier och global utblick. [7] 
 Plan för framtagandet av en strategi för långsiktigt hållbar markanvändning. [15] 
 Mål för rovdjuren. [22] 
 Minska riskerna med farliga ämnen! Strategi för Sveriges arbete för en giftfri miljö. [38] 
 Mot det hållbara samhället – resurseffektiv avfallshantering. [56] 
 Näringsdepartementet 
 Så enkelt som möjligt för så många som möjligt 
 – den mjuka infrastrukturen på väg. [18] Nationella patent på engelska? [19] 
 Här finns mer att hämta –  
 it-användningen 
  i småföretag. [21] 
 Färdplan för framtiden 
 – en utvecklad flygtrafiktjänst. [27] 
 Vägar till förbättrad produktivitet och innovationsgrad i anläggningsbranschen + Bilagedel. [39] 
 Dammsäkerhet 
 Tydliga regler och effektiv tillsyn. [46] 
 Återvinning av fartyg 
 – underlag för ratificering av Hong Kong- konventionen. [54] 
 Kulturdepartementet 
 Läsarnas marknad, marknadens läsare 
  
 – 
  
 en forskningsantologi. [10] Att angöra en kulturbrygga 
  
 – 
  
 för stöd till nyskapande kultur. [16] 
  
 Mindre våld för pengarna. [23] Kulturmiljöarbete i en ny tid. [37] 
 Stöd till dagstidningar på samiska och meänkieli. [58] 
 Nya villkor för public service. [59] 
 Arbetsmarknadsdepartementet 
 Kompletterande regler om personuppgifts- behandling på det arbetsmarknadspolitiska området. [4] 
 Förmån och fälla – nyanländas uttag av föräldrapenning. [9] 
 Sänkta trösklar – högt i tak 
 Arbete, utveckling, trygghet. [31]