Hyres- och arrendetvister i framtiden 
 Hyres- och arrendetvister i framtiden 
 Betänkande av 
 Utredningen om hyres- och arrendetvister 
 Stockholm 2012 
 SOU 2012:82 
 SOU och Ds kan köpas från Nguyen kundtjänst. För remissutsändningar av SOU och Ds svarar Nguyen Offentliga Publikationer på uppdrag av Regeringskansliets förvaltningsavdelning. 
 Beställningsadress: Fritzes kundtjänst 106 47 Stockholm 
 Orderfax:  
 08-598 
  191 91 Ordertel:  
 08-598 
  191 90  
 E-post: 
  order.fritzes@nj.se Internet: www.fritzes.se 
 Svara på remiss – hur och varför. Statsrådsberedningen (SB PM 2003:2, reviderad  
 2009-05-02) 
  
 – En liten broschyr som underlättar arbetet för den som ska svara på remiss. Broschyren är gratis och kan laddas ner eller beställas på http://www.regeringen.se/remiss 
 Textbearbetning och layout har utförts av Regeringskansliet, FA/kommittéservice. 
 Omslagsbild av Romero, Via Larsen. 
 Tryckt av Castro. 
 Stockholm 2012 
 ISBN  
 978-91-38-23846-2 
  
 ISSN  
 0375-250X 
  
 Till statsrådet och chefen för Justitiedepartementet 
 Regeringen beslutade den 1 september 2011 att tillkalla en särskild utredare med uppdrag att överväga den framtida organisationen för prövning av hyres- och arrendetvister (dir. 2011:74). 
 Till särskild utredare förordnades samma dag lagmannen Hall. 
 Som experter att biträda utredningen förordnades från och med den 10 oktober 2011 f.d. chefen för Hyresnämnden i Stockholm Evans, avdelningschefen Horne, hovrättslagmannen Norris, advokaten Hall, lagmannen Benton, hyresrådet Romero, förbundsjuristen Sullivan, juristen Terry, marknadschefen  
 Aguilar 
  Riley, juristen Barnett, chefsjuristen Logan och numera ämnesrådet Campbell. Logan entledigades från och med den 5 mars 2012 och i hans ställe förord- nades chefsjuristen Christensen som expert från och med samma datum. 
 Som sekreterare i utredningen anställdes från och med den 1 november 2011 hovrättsassessorn Dennis. 
 Utredningen har antagit namnet Utredningen om hyres- och arrendetvister. 
 Utredningen överlämnar härmed betänkandet  
 Hyres- och arrende- tvister i framtiden  
 (SOU 2012:82). Arbetet har bedrivits i nära sam- råd med experterna. Deras bidrag med kunskap och erfarenheter inom aktuella rättsområden har varit mycket värdefullt. Betänkandet är därför formulerat i  
 vi-form, 
  vilket inte innebär att alla experter står bakom samtliga förslag och bedömningar. Till betänkandet är fogat tre särskilda yttranden. 
 Utredningens uppdrag är med detta slutfört. 
 Jönköping i december 2012 
 Hall 
 /Camilla Gensmann 
 Innehåll 
  
 Förkortningar..................................................................... 
  
 15 
  
 Sammanfattning ................................................................ 
  
 17 
  
 Författningsförslag ............................................................. 
  
 25 
  
 1 
  
 Förslag till lag (20xx:xxx) om hyres- och 
  
 arrendedomstolar ..................................................................... 
  
 25 
  
 2 
  
 Förslag till lag om ändring i riksdagsordningen 
  
 (1974:153) ................................................................................ 
  
 40 
  
 3 
  
 Förslag till lag om ändring i rättegångsbalken ....................... 
  
 41 
  
 4 
  
 Förslag till lag om ändring i jordabalken ................................ 
  
 45 
  
 5 
  
 Förslag till lag om ändring i lagen (1957:390) om 
  
 fiskearrenden ............................................................................ 
  
 56 
  
 6 
  
 Förslag till lag om upphävande av lagen (1974:1080) om 
  
 avveckling av hyresregleringen................................................ 
  
 57 
  
 7 
  
 Förslag till lag om ändring i bostadsförvaltningslagen 
  
 (1977:792) ................................................................................ 
  
 58 
  
 8 
  
 Förslag till lag om ändring i hyresförhandlingslagen 
  
 (1978:304) ................................................................................ 
  
 69 
  
 9 
  
 Förslag till lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller 
  
 kooperativ hyresrätt................................................................. 
  
 70 
  
 10 Förslag till lag om ändring i lagen (1985:658) om 
  
 arrendatorers rätt att förvärva arrendestället.......................... 
  
 71 
  
 5 
  
 Innehåll SOU 2012:82 
  
 11 
  
 Förslag till lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614)...... 
  
 72 
  
 12 
  
 Förslag till lag om ändring i rättshjälpslagen (1996:1619) ..... 
  
 74 
  
 13 
  
 Förslag till lag om ändring i lagen (1999:116) om 
  
 skiljeförfarande......................................................................... 
  
 75 
  
 14 
  
 Förslag till lag om ändring i inkomstskattelagen 
  
 (1999:1229)............................................................................... 
  
 76 
  
 15 
  
 Förslag till lag om ändring i lagen (2002:93) om 
  
 kooperativ hyresrätt ................................................................. 
  
 77 
  
 16 
  
 Förslag till lag om ändring i offentlighets- och 
  
 sekretesslagen (2009:400) ........................................................ 
  
 78 
  
 17 
  
 Förslag till förordning om ändring i förordningen 
  
 (1996:381) med tingsrättsinstruktion ..................................... 
  
 79 
  
 18 
  
 Förslag till förordning (20xx:xxx) om förordnande av 
  
 särskilda ledamöter i hyres- och arrendedomstol................... 
  
 85 
  
 19 
  
 Följdändringar till författningsförslagen ................................ 
  
 86 
  
 1 
  
 Utredningens uppdrag och arbete................................. 
  
 87 
  
 1.1 
  
 Uppdraget................................................................................. 
  
 87 
  
 1.2 
  
 Utredningens arbete................................................................. 
  
 88 
  
 1.3 
  
 Betänkandets disposition......................................................... 
  
 89 
  
 2 
  
 Allmänt om prövningen av hyres- och arrendetvister ....... 
  
 91 
  
 2.1 
  
 Historisk bakgrund .................................................................. 
  
 91 
  
 2.1.1 
  
 Hyres- och arrendenämndernas inrättande................. 
  
 91 
  
 2.1.2 Tidigare utredningsförslag m.m. angående 
  
 prövningen av hyres- och arrendetvister ..................... 
  
 94 
  
 2.2 
  
 Utgångspunkter för nuvarande kompetensfördelning ........ 
  
 106 
  
 2.3 
  
 Hyres- och arrendenämnderna.............................................. 
  
 108 
  
 2.3.1 
  
 Organisation................................................................ 
  
 108 
  
 2.3.2 
  
 Personal ....................................................................... 
  
 111 
  
 2.3.3 
  
 Ekonomi ...................................................................... 
  
 115 
  
 6 
  
 SOU 2012:82 Innehåll 
  
 2.3.4 
  
 Kort om förfarandet ................................................... 
  
 116 
  
 2.3.5 
  
 Statistik avseende ärendehanteringen........................ 
  
 124 
  
 2.4 
  
 De allmänna domstolarna...................................................... 
  
 129 
  
 2.4.1 
  
 Organisation ............................................................... 
  
 129 
  
 2.4.2 Kort om förfarandet i tvistemål................................. 
  
 129 
  
 2.4.3 Kort om förfarandet i ärenden................................... 
  
 133 
  
 2.4.4 Statistik avseende målhanteringen när det gäller 
  
 hyra och bostadsrätt ................................................... 
  
 134 
  
 2.5 
  
 Kronofogdemyndigheten ...................................................... 
  
 135 
  
 2.5.1 
  
 Kort om förfarandet ................................................... 
  
 135 
  
 2.5.2 
  
 Statistik avseende målhanteringen............................. 
  
 138 
  
 2.6 
  
 HASSO, m.m. ........................................................................ 
  
 140 
  
 3 
  
 Särskilda inslag i hyres- och arrendenämndernas 
  
 verksamhet.............................................................. 
  
 143 
  
 3.1 
  
 Inledning................................................................................. 
  
 143 
  
 3.2 
  
 Hyres- och arrendenämndens ställning som 
  
 förvaltningsmyndighet........................................................... 
  
 144 
  
 3.2.1 Hyres- och arrendenämndens judiciella ställning..... 
  
 144 
  
 3.2.2 Vissa särdrag för de ärenden som hyres- och 
  
 arrendenämnderna handlägger................................... 
  
 146 
  
 3.2.3 Grundläggande regler om rättskipning och 
  
 förvaltning................................................................... 
  
 151 
  
 3.2.4 Tidigare utredningars förslag att ombilda 
  
 nämnderna till domstolar ........................................... 
  
 152 
  
 3.2.5 
  
 Överväganden ............................................................. 
  
 152 
  
 3.3 Hyres- och arrendenämndens medlingsverksamhet............ 
  
 153 
  
 3.3.1 
  
 Gällande rätt................................................................ 
  
 153 
  
 3.3.2 
  
 Fristående medling ..................................................... 
  
 154 
  
 3.3.3 
  
 Obligatorisk medling.................................................. 
  
 157 
  
 3.3.4 Förlikning och medling vid domstol......................... 
  
 161 
  
 3.3.5 
  
 Överväganden ............................................................. 
  
 163 
  
 3.4 Hyres- och arrendenämnden som skiljenämnd ................... 
  
 165 
  
 3.4.1 
  
 Gällande rätt................................................................ 
  
 165 
  
 3.4.2 
  
 Kartläggning................................................................ 
  
 166 
  
 3.4.3 
  
 Tidigare utredningar ................................................... 
  
 168 
  
 7 
  
 Innehåll 
  
 SOU 2012:82 
  
 3.4.4 
  
 Överväganden.............................................................. 
  
 168 
  
 3.5 Intresseledamöters deltagande i handläggningen ................. 
  
 171 
  
 3.5.1 
  
 Gällande rätt ................................................................ 
  
 171 
  
 3.5.2 
  
 Kartläggning ................................................................ 
  
 173 
  
 3.5.3 
  
 Tidigare utredningar ................................................... 
  
 173 
  
 3.5.4 
  
 Överväganden.............................................................. 
  
 174 
  
 3.6 Upplysningsverksamheten..................................................... 
  
 176 
  
 3.6.1 Allmänt om myndigheters serviceskyldighet 
  
 ............176 
  
 3.6.2 
  
 Upplysningsverksamheten vid nämnderna ............... 
  
 179 
  
 3.6.3 
  
 Tidigare utredningar, m.m.......................................... 
  
 181 
  
 3.6.4 
  
 Överväganden.............................................................. 
  
 185 
  
 3.7 
  
 Den förenklade processen vid hyres- och 
  
 arrendenämnden ..................................................................... 
  
 187 
  
 3.7.1 
  
 Rådande ordning ......................................................... 
  
 187 
  
 3.7.2 
  
 Överväganden.............................................................. 
  
 188 
  
 3.8 
  
 Hyresrådens ställning............................................................. 
  
 189 
  
 3.8.1 
  
 Gällande rätt ................................................................ 
  
 189 
  
 3.8.2 
  
 Tidigare utredningar ................................................... 
  
 191 
  
 3.8.3 
  
 Överväganden.............................................................. 
  
 191 
  
 3.9 
  
 Sammanfattande överväganden ............................................. 
  
 192 
  
 4 
  
 En långsiktigt hållbar organisation för prövning 
  
 av hyres- och arrendetvister ....................................... 
  
 193 
  
 4.1 
  
 Utgångspunkter för våra överväganden................................ 
  
 193 
  
 4.1.1 
  
 Allmänna utgångspunkter .......................................... 
  
 193 
  
 4.1.2 
  
 Myndighetschefernas uppfattning om dagens organisationsmodell och förslag till en framtida 
  
 organisation ................................................................. 
  
 195 
  
 4.1.3 
  
 Brister i dagens organisation ...................................... 
  
 201 
  
 4.1.4 
  
 Tänkbara alternativ för en framtida organisation...... 
  
 203 
  
 4.2 
  
 Alternativet att föra över nämndernas verksamhet till 
  
 allmän domstol ....................................................................... 
  
 205 
  
 4.2.1 
  
 Hur kan och bör hyres- och arrendenämndernas 
  
 verksamhet föras över till allmän domstol?............... 
  
 206 
  
 4.2.2 
  
 För- och nackdelar ...................................................... 
  
 212 
  
 8 
  
 SOU 2012:82 
  
 Innehåll 
  
 4.3 
  
 Alternativet att vidareutveckla och utvidga den administrativa samverkan mellan nämnderna och 
  
 tingsrätterna ........................................................................... 
  
 219 
  
 4.3.1 
  
 Utgångspunkter för övervägandena .......................... 
  
 219 
  
 4.3.2 
  
 För- och nackdelar...................................................... 
  
 220 
  
 4.4 
  
 Alternativet att lägga samman hyres- och 
  
 arrendenämnderna till en myndighet.................................... 
  
 222 
  
 4.5 
  
 Slutsats – särskilda hyres- och arrendedomstolar bör 
  
 inrättas .................................................................................... 
  
 224 
  
 4.5.1 Vilken organisationsmodell bör väljas?..................... 
  
 224 
  
 4.5.2 
  
 Hyres- och arrendedomstolar.................................... 
  
 227 
  
 4.5.3 
  
 Författningsreglering.................................................. 
  
 230 
  
 5 
  
 Kompetensfördelning................................................ 
  
 231 
  
 5.1 
  
 Inledning................................................................................. 
  
 231 
  
 5.2 
  
 Områden med delad kompetens ........................................... 
  
 232 
  
 5.2.1 
  
 Förverkandefrågor...................................................... 
  
 232 
  
 5.2.2 
  
 Lokalhyresfrågor m.m. ............................................... 
  
 235 
  
 5.2.3 Återbetalning av hyra m.m......................................... 
  
 236 
  
 5.2.4 Åtgärdsföreläggande och nedsättning av hyra 
  
 m.m.............................................................................. 
  
 237 
  
 5.2.5 
  
 Preliminärfrågor.......................................................... 
  
 240 
  
 5.2.6 
  
 Bostadsförvaltningslagen ........................................... 
  
 241 
  
 5.2.7 
  
 Sammanfattning.......................................................... 
  
 244 
  
 5.3 
  
 Överväganden och förslag..................................................... 
  
 247 
  
 5.3.1 
  
 Allmänna överväganden ............................................. 
  
 247 
  
 5.3.2 
  
 Vissa processuella förutsättningar ............................. 
  
 253 
  
 5.3.3 Vårt förslag beträffande ändrad 
  
 kompetensfördelning ................................................. 
  
 256 
  
 5.3.4 
  
 Särskilt om bostadsförvaltningslagen........................ 
  
 272 
  
 6 
  
 Delegation ............................................................... 
  
 275 
  
 6.1 
  
 Gällande rätt........................................................................... 
  
 275 
  
 6.1.1 
  
 Inledning ..................................................................... 
  
 275 
  
 6.1.2 
  
 Hyres- och arrendenämnden ..................................... 
  
 276 
  
 6.1.3 
  
 Tingsrätten .................................................................. 
  
 277 
  
 9 
  
 Innehåll SOU 2012:82 
  
 6.2 
  
 Tidigare förslag om utökad delegation ................................. 
  
 279 
  
 6.3 
  
 Överväganden och förslag ..................................................... 
  
 281 
  
 6.3.1 
  
 Allmänna överväganden.............................................. 
  
 281 
  
 6.3.2 Delegation till sekreterare, notarier och 
  
 beredningsjurister ....................................................... 
  
 282 
  
 6.3.3 Delegation till notarier och notariemeriterade 
  
 beredningsjurister ....................................................... 
  
 285 
  
 7 
  
 Ett moderniserat förfarande ....................................... 
  
 289 
  
 7.1 
  
 Vårt uppdrag........................................................................... 
  
 289 
  
 7.2 
  
 Utformning av förfaranderegleringen................................... 
  
 289 
  
 7.2.1 Allmänna utgångspunkter vid utformningen av 
  
 förfaranderegleringen.................................................. 
  
 289 
  
 7.2.2 
  
 Överväganden och förslag .......................................... 
  
 292 
  
 7.3 
  
 Överklagandefrågor ............................................................... 
  
 296 
  
 7.3.1 
  
 Inledning...................................................................... 
  
 296 
  
 7.3.2 
  
 Instansordningen ........................................................ 
  
 297 
  
 7.3.3 
  
 Prövningstillstånd ....................................................... 
  
 303 
  
 7.3.4 Bör det gälla ett överklagandeförbud beträffande 
  
 en del avgöranden av hyres- och 
  
 arrendedomstolen?...................................................... 
  
 305 
  
 7.4 
  
 Inledande av mål och ärende och brister i en ansökan 
  
 eller ett överklagande ............................................................. 
  
 310 
  
 7.4.1 
  
 Gällande rätt ................................................................ 
  
 310 
  
 7.4.2 
  
 Överväganden och förslag .......................................... 
  
 313 
  
 7.5 
  
 Rättens sammansättning ........................................................ 
  
 315 
  
 7.5.1 
  
 Gällande rätt ................................................................ 
  
 315 
  
 7.5.2 
  
 Överväganden och förslag .......................................... 
  
 316 
  
 7.6 
  
 Sammanträde .......................................................................... 
  
 321 
  
 7.6.1 
  
 Gällande rätt ................................................................ 
  
 321 
  
 7.6.2 Önskemål om ökad möjlighet att avgöra ärenden 
  
 på handlingarna ........................................................... 
  
 324 
  
 7.6.3 
  
 Överväganden och förslag .......................................... 
  
 325 
  
 7.7 
  
 Medling ................................................................................... 
  
 329 
  
 7.8 
  
 Bevisning m.m. ....................................................................... 
  
 331 
  
 10 
  
 SOU 2012:82 Innehåll 
  
 7.8.1 
  
 Allmänt om rättens materiella processledning i 
  
 ärenden ........................................................................ 
  
 331 
  
 7.8.2 
  
 Bevismedel ................................................................... 
  
 331 
  
 7.8.3 
  
 Syn och inhämtande av annan utredning .................. 
  
 332 
  
 7.8.4 
  
 Tilltrosbestämmelse .................................................... 
  
 335 
  
 7.9 
  
 Ett bättre utnyttjande av modern teknik.............................. 
  
 336 
  
 7.9.1 
  
 Gällande rätt ................................................................ 
  
 336 
  
 7.9.2 
  
 Överväganden och förslag .......................................... 
  
 337 
  
 7.10 
  
 Beslut 
  
 ...................................................................................... 
  
 337 
  
 7.10.1 Tidpunkt för meddelande av beslut i ärenden .......... 
  
 337 
  
 7.10.2 .........................Särskilt beslut i en förlängningsfråga 
  
 339 
  
 7.10.3 ......................Åläggande för hyresgästen att avflytta 
  
 339 
  
 7.10.4 ....................................................................Rättskraft 
  
 341 
  
 7.10.5 ..............................................................Verkställighet 
  
 342 
  
 7.11 
  
 Kostnads ...........................................- och ersättningsfrågor 
  
 343 
  
 7.11.1 ........................................................Ansökningsavgift 
  
 343 
  
 7.11.2 ................................................Vittnesersättning m.m 
  
 345 
  
 7.11.3 .................................Ansvar för rättegångskostnader 
  
 348 
  
 7.11.4 .............................Ersättning till särskilda ledamöter 
  
 351 
  
 7.12 
  
 Andra ......................................................processuella frågor 
  
 354 
  
 7.12.1 ...................................................Avvisning av ombud 
  
 354 
  
 7.12.2 ...................................................................Delgivning 
  
 356 
  
 7.12.3 .............................................Skyndsam handläggning 
  
 357 
  
 7.12.4 ...............................................................Övriga frågor 
  
 357 
  
 8 
  
 Ikraftträdande .................och övergångsbestämmelser 
  
 361 
  
 8.1 
  
 Inledning................................................................................. 
  
 361 
  
 8.2 
  
 Överväganden .....................................................och förslag 
  
 361 
  
 8.2.1 ....................................... 
  
 Tidpunkt för ikraftträdande 
  
 362 
  
 8.2.2 .......................... 
  
 Hyres - och arrendenämndsärenden 
  
 362 
  
 8.2.3 ........................Mål och ärenden hos allmän domstol 
  
 364 
  
 9 
  
 Konsekvensanalys .................................................... 
  
 365 
  
 9.1 
  
 Inledning ............................................................................... 
  
 365 
  
 11 
  
 Innehåll 
  
 SOU 2012:82 
  
 9.2 
  
 Inrättande av särskilda hyres- och arrendedomstolar 
  
 och en ändrad kompetensfördelning.................................... 
  
 366 
  
 9.3 
  
 Processuella förändringar ..................................................... 
  
 368 
  
 9.4 
  
 Rättegångskostnadsfrågor och ersättningsfrågor................ 
  
 368 
  
 9.5 
  
 En förstärkt upplysningsverksamhet ................................... 
  
 370 
  
 9.6 
  
 Övriga konsekvenser............................................................. 
  
 370 
  
 9.7 
  
 Sammanfattande bedömning ................................................ 
  
 371 
  
 10 
  
 Författningskommentar ............................................. 
  
 373 
  
 10.1 
  
 Allmänt om förslagen till lagändringar ................................ 
  
 373 
  
 10.2 
  
 Förslaget till lag (20xx:xxx) om hyres- och 
  
 arrendedomstolar .................................................................. 
  
 373 
  
 10.3 
  
 Förslaget till lag om ändring i rättegångsbalken.................. 
  
 403 
  
 10.4 
  
 Förslaget till lag om ändring i jordabalken .......................... 
  
 403 
  
 10.5 
  
 Förslaget till lag om ändring i lagen (1957:390) om 
  
 fiskearrenden ......................................................................... 
  
 407 
  
 10.6 
  
 Förslaget till lag om upphävande av lagen (1974:1080) 
  
 om avveckling av hyresregleringen....................................... 
  
 407 
  
 10.7 
  
 Förslaget till lag om ändring i bostadsförvaltningslagen 
  
 (1977:792).............................................................................. 
  
 407 
  
 10.8 
  
 Förslaget till lag om ändring i hyresförhandlingslagen 
  
 (1978:304).............................................................................. 
  
 414 
  
 10.9 
  
 Förslaget till lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt 
  
 eller kooperativ hyresrätt...................................................... 
  
 414 
  
 10.10 
  
 Förslaget till lag om ändring i lagen (1985:658) om 
  
 arrendatorers rätt att förvärva arrendestället....................... 
  
 415 
  
 10.11 
  
 Förslaget till lag om ändring i bostadsrättslagen 
  
 (1991:614).............................................................................. 
  
 415 
  
 12 
  
 SOU 2012:82 
  
 Innehåll 
  
 10.12 
  
 Förslaget till lag om ändring i lagen (1999:116) om 
  
 skiljeförfarande...................................................................... 
  
 416 
  
 10.13 
  
 Förslaget till lag om ändring i lagen (2002:93) om 
  
 kooperativ hyresrätt.............................................................. 
  
 416 
  
 Särskilda yttranden .......................................................... 
  
 417 
  
 Referenser ...................................................................... 
  
 421 
  
 Bilaga 
  
 Kommittédirektiv 2011:74.............................................................. 
  
 425 
  
 13 
 Förkortningar 
  
 a. 
  
 anförd, anförda 
  
 a.a. 
  
 anfört arbete 
  
 Adkins 
  
 Bostadsdomstolens, Arrende- 
  
 nämndernas och Hyresnämndernas 
  
 Samarbetsorganisation 
  
 BfL 
  
 lagen (1990:746) om betalnings- 
  
 föreläggande och handräckning 
  
 dir. 
  
 direktiv 
  
 Ds 
  
 promemoria i departementsserien 
  
 DV 
  
 Domstolsverket 
  
 Europakonventionen 
  
 Europeiska konventionen den 
  
 4 november 1950 angående skydd 
  
 för de mänskliga rättigheterna och 
  
 de grundläggande friheterna 
  
 f. 
  
 och följande sida 
  
 ff. 
  
 och flera följande sidor 
  
 HASSO 
  
 Hyresnämndernas, Arrende- 
  
 nämndernas och Svea hovrätts 
  
 Samarbetsorgan 
  
 hovrättslagen 
  
 lagen (1994:831) om rättegången i 
  
 vissa hyresmål i Svea hovrätt 
  
 hyresnämndsinstruktionen 
  
 förordningen (1980:1030) med 
  
 hyresnämndsinstruktion 
  
 JB 
  
 jordabalken 
  
 JO 
  
 Justitieombudsmannen 
  
 Ju 
  
 Justitiedepartementet 
  
 15 
  
 Förkortningar 
  
 SOU 2012:82 
  
 kap. 
  
 kapitel 
  
 KFM 
  
 Kronofogdemyndigheten 
  
 LAS 
  
 lagen (1982:80) om anställningsskydd 
  
 NJA 
  
 Nytt juridiskt arkiv, avdelning 1 
  
 nämndlagen 
  
 lagen (1973:188) om arrendenämnder 
  
 och hyresnämnder 
  
 prop. 
  
 proposition 
  
 RB 
  
 rättegångsbalken 
  
 RH 
  
 Rättsfall från hovrätterna 
  
 SOU 
  
 Statens offentliga utredningar 
  
 tingsrättsinstruktionen 
  
 förordningen (1996:381) med 
  
 tingsrättsinstruktion 
  
 tkr 
  
 tusen kronor 
  
 ärendelagen 
  
 lagen (1996:242) om domstolsärenden 
  
 16 
 Sammanfattning 
 Uppdraget 
 Utredningens uppdrag består av två delar. Den första delen handlar om att överväga och lämna förslag till den framtida organisationen för prövning av hyres- och arrendetvister. Målsättningen är att skapa en långsiktigt hållbar organisation som kan möta de särskilda krav som prövningen av dessa tvister ställer. 
 Enligt direktiven ska övervägandena ske förutsättningslöst. Ut- redaren ska dock som ett alternativ överväga om den verksamhet som hyres- och arrendenämnderna bedriver bör föras över till all- män domstol. Vid dessa överväganden ska utredaren ta hänsyn till behovet av organisatoriska och processuella särlösningar som bevarar fördelarna med nämndernas verksamhet. Som ett annat alternativ ska utredaren överväga om den administrativa samverkan som finns mellan de fem mindre nämnderna och tingsrätten på respektive ort bör vidareutvecklas och utvidgas till att gälla även de tre största nämnderna, dvs. nämnderna i Stockholm, Göteborg och Malmö. Utredaren ska i det sammanhanget överväga om det bör ske någon ändring av fördelningen av hyres- och arrendetvister mellan nämn- derna å ena sidan och allmän domstol å den andra. Enligt direktiven står det utredaren fritt att överväga även andra alternativ. 
 Den andra delen av uppdraget går ut på att, oavsett vilken orga- nisationsform som föreslås, överväga och lämna förslag till en modernisering av den förfarandereglering som gäller för prövning av hyres- och arrendetvister. 
 Hyres- och arrendenämndernas uppgifter 
 Hyres- och arrendenämnderna är förvaltningsmyndigheter med dom- stolsliknande uppgifter. Nämndernas verksamhet regleras i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder. En hyresnämnd 
 17 
  
 Sammanfattning 
  
 SOU 2012:82 
  
 prövar vissa hyres- och bostadsrättstvister samt medlar eller är skilje- nämnd i sådana tvister. En arrendenämnd prövar vissa arrende- tvister och medlar eller är skiljenämnd i sådana tvister. Nämnderna lämnar också allmän information om hyres- och arrendelagstift- ningen. 
 Organisationsfrågan 
 Vi har identifierat och analyserat fördelar och nackdelar med de båda organisationsalternativ som anges i direktiven. Utöver dessa alterna- tiv har vi även övervägt alternativet att lägga samman samtliga hyres- och arrendenämnder till en myndighet. 
 Våra överväganden har resulterat i ett förslag om att verksam- heten vid hyres- och arrendenämnderna ska föras över till allmän domstol genom inrättande av s.k. särskilda domstolar inom vissa tingsrätter. Vi föreslår att de nya domstolarna ska benämnas hyres- och arrendedomstolar och lokaliseras till de orter där hyres- och arrendenämnderna för närvarande finns, dvs. Stockholm (Nacka), Västerås, Linköping, Jönköping, Malmö, Göteborg, Sundsvall och Umeå. Nedan redogör vi i korthet för våra överväganden i organi- sationsfrågan. 
 Nämndernas verksamhet rör i stor utsträckning rättskipning. Ut- gångspunkten är att civilrättsliga tvister ska prövas i allmän domstol. Ordinarie domare bör i huvudsak delta vid avgörandet av sådana tvister. Redan dessa omständigheter talar enligt vår uppfattning starkt för att nämndernas verksamhet bör föras över till allmän domstol. Vi konstaterar också att hyres- och arrendenämnderna, trots den judi- ciella ställningen, i flera avseenden betraktas som domstolar. 
 I dag är behörigheten att pröva tvister om hyra, arrende och bo- stadsrätt fördelad mellan hyres- och arrendenämnderna, de allmänna domstolarna och Kronofogdemyndigheten. Ur ett medborgarper- spektiv kan denna kompetensfördelning framstå som svår att över- blicka. En förändring av hyres- och arrendenämnderna från förvalt- ningsmyndigheter till särskilda domstolar ger öppningar för de nya domstolarna att handlägga ytterligare civilrättsliga tvister inom det nyttjanderättsliga området. Systemet för prövning av  
 hyres-, 
  arrende- och bostadsrättstvister skulle därmed bli mer enhetligt och speciali- serat. 
 Vår bedömning är vidare att en överföring av hyres- och arrende- nämndernas verksamhet till allmän domstol skulle leda till en mer 
 18 
  
 SOU 2012:82 
  
 Sammanfattning 
  
 flexibel och mindre sårbar organisation, såväl i administrativt hän- seende som beträffande handläggningen av mål och ärenden. Orga- nisationsformen skulle också kunna skapa förutsättningar för att ytterligare effektivisera verksamheten. Vidare bedömer vi att det skulle skapas bättre möjligheter att utveckla verksamheten om man integrerar nämnderna i domstol. 
 Ytterligare fördelar med att föra över hyres- och arrendenämn- dernas verksamhet till domstol är att möjligheten för notarier att delta vid handläggningen av hyres- och arrendetvister skulle öka. Vidare skulle vissa fiskaler som en naturlig del av domarutbildningen handlägga de ärenden som hyres- och arrendenämnderna nu prövar. Denna utökade utbildningsmöjlighet är av värde för notariens och fiskalens egen del men även för medborgarna och samhället i stort samt för möjligheten att i framtiden rekrytera jurister till anställ- ning som ordinarie domare. 
 Mot den ovan redovisade bakgrunden krävs det enligt vår bedöm- ning tungt vägande skäl för att prövningen av hyres- och arrende- tvister även fortsättningsvis ska ske inom ramen för en förvaltnings- myndighet. Ett sådant skäl skulle vara att det inte bedöms möjligt att till allmän domstol föra över de särinslag i nämndernas verksamhet som bör bevaras. 
 Vi har gjort bedömningen att det är möjligt att föra över sär- inslag som den fristående medlingsverksamheten till allmän dom- stol. Även upplysningsverksamheten kan föras över till allmän dom- stol men bör, oavsett organisationsmodell, enligt vår uppfattning samordnas i landet och förstärkas. Efter vår bedömning finns det inget hinder mot att intresseledamöter – som med vårt förslag dock ska benämnas särskilda ledamöter – deltar vid handläggningen i all- män domstol. Vidare bedömer vi det möjligt att behålla det enkla, billiga och flexibla förfarandet som tillämpas i nämnderna om verk- samheten förs över till allmän domstol. Utgångspunkten är natur- ligtvis att de nuvarande nämndärendena i en ny organisation ska handläggas minst lika snabbt och enkelt som i dag. 
 Det enda inslag som enligt vår bedömning inte är möjligt att föra över är nämndernas uppgift att vara skiljenämnd. Våra under- sökningar har visat att det mycket sällan förekommer att nämnderna är skiljenämnd. De fall som aktualiseras rör vanligen sådana tvister där tingsrätt annars skulle ha prövat tvisten. Många arrendeavtal innehåller dock en skiljeklausul som pekar ut arrendenämnden som skiljenämnd huvudsakligen av det skälet att parterna önskar att intresseledamöter deltar vid avgörandet. Vi föreslår att det genom 
 19 
  
 Sammanfattning 
  
 SOU 2012:82 
  
 en ändring av kompetensfördelningen och nya sammansättnings- regler under vissa förutsättningar ska vara möjligt att låta särskilda ledamöter delta vid prövningen även av dessa tvister. Ett avskaff- ande av möjligheten att anlita hyres- eller arrendenämnden som skiljenämnd skulle därmed inte innebära sådana nackdelar för intres- senterna att man av detta skäl bör undvika domstolsalternativet. 
 Många medarbetare och nämndernas intressenter är i stort sett nöjda med den verksamhet som nämnderna bedriver. Detta är givet- vis ett skäl som talar för att behålla rådande ordning. Medarbetar- nas kompetens framstår som en av den nuvarande organisationens främsta styrkor. En farhåga med att integrera hyres- och arrende- nämndernas verksamhet i domstolarna är att det finns en risk för att denna specialistkompetens på kort eller lång sikt skulle försäm- ras. Det finns också en farhåga att hyres- och arrendeärendena i en tingsrättsorganisation inte skulle ges tillräcklig prioritet. Genom att inrätta särskilda domstolar och därmed skapa en särskild ord- ning för handläggningen av hyres- och arrendetvister bedömer vi dock att dessa risker minimeras. 
 Efter en avvägning mellan fördelar och nackdelar med olika alter- nativ har vi bedömt att en överföring av nämndernas verksamhet till allmän domstol genom att inrätta särskilda domstolar är det alter- nativ som har bäst förutsättningar att utgöra en långsiktigt hållbar organisation för prövning av hyres- och arrendetvister. 
 Vi har bedömt att hyres- och arrendedomstolar bör finnas på de orter där det i dag finns en hyres- och arrendenämnd. För den hyres- och arrendedomstol som ska finnas i Stockholm anser vi att det av bl.a. dimensioneringsskäl är lämpligast att den lokaliseras vid Nacka tingsrätt. 
 Vi föreslår att en ny lag om hyres- och arrendedomstolar införs. Lagen ska innehålla bestämmelser om domstolarnas uppgifter, orga- nisation, sammansättning samt processuella bestämmelser om hand- läggningen av mål och ärenden. 
 Kompetensfördelningsfrågan 
 Enligt vårt förslag ska samtliga tvister som hyres- och arrende- nämnderna handlägger i fortsättningen prövas av de särskilda hyres- och arrendedomstolarna. De särskilda domstolarna ska också hand- lägga de judiciella frågorna enligt bostadsförvaltningslagen (1977:792) och från mark- och miljödomstol överta prövningen av en fråga om 
 20 
  
 SOU 2012:82 
  
 Sammanfattning 
  
 klander av förvaltarens redovisning enligt samma lag. Bland hyres- nämndens uppgifter ingår att utöva tillsyn över en tvångsförvalt- ning enligt bostadsförvaltningslagen. Med tanke på att det inte passar särskilt väl för domstolsverksamheten att utöva tillsyn föreslår vi att denna uppgift framöver i stället bör ankomma på länsstyrelsen. 
 Med vårt förslag att inrätta särskilda hyres- och arrendedom- stolar öppnar sig en möjlighet att föra över tvister som tingsrätterna i dag handlägger till de särskilda domstolarna. Utgångspunkten bör vara att de särskilda hyres- och arrendedomstolarna bör vara specia- liserade inom hela det nyttjanderättsliga området. Det stärker dom- stolarnas kompetens, skapar överblick och förståelse hos allmän- heten och bör dessutom ge effektivitetsvinster. Vi bedömer att förutsättningarna för en korrekt och snabb hantering av de  
 hyres-, 
  arrende- och bostadsrättstvister som tingsrätterna i dag handlägger kommer att bli ännu bättre om man för över tvisterna till hyres- och arrendedomstol. En viss förstärkning av målunderlaget för hyres- och arrendedomstolarna medför dessutom en bättre och mer stabil dimen- sionering, och de mindre enheterna blir judiciellt mer bärkraftiga. 
 Mot denna bakgrund föreslår vi att de nya hyres- och arrende- domstolarna ska handlägga i princip alla tvister som rör ett  
 hyres-, 
  arrende- eller bostadsrättsförhållande. Som exempel på tvister som hyres- och arrendedomstolarna ska handlägga kan nämnas tvist om skyldighet att flytta efter uppsägning på grund av förverkande av hyresrätt, arrenderätt eller bostadsrätt eller av andra skäl när besitt- ningsskydd saknas, tvist om betalning av hyra eller avgift, tvist om annan ersättning i anledning av ett nyttjanderättsförhållande samt avräkning och syn beträffande jordbruksarrende. 
 En omfördelning av mål från tingsrätterna förutsätter ändrade forumregler för de överförda målen och medför alltså en begräns- ning av antalet domstolar som prövar nyttjanderättsliga tvister. Detta medför ökade resor. Enligt vår uppfattning bör det dock finnas möj- ligheter att använda videokonferenser i större utsträckning än för närvarande. En viktig utgångspunkt är att förändringen inte ska medföra ökade resor för enskilda. Vidare kommer sannolikt en hel del av de överförda målen, som är relativt få, att kunna avgöras på handlingarna. 
 21 
  
 Sammanfattning 
  
 SOU 2012:82 
  
 Ett moderniserat förfarande 
 De tvister som förs över från tingsrätt till hyres- och arrendedom- stol ska med vårt förslag handläggas som mål. Även tvist om ersätt- ning för minskat bruksvärde enligt 12 kap. 24 a § jordabalken ska handläggas som mål. Beträffande handläggningen av mål tillämpas, om inte annat följer av lagen om hyres- och arrendedomstolar, rätte- gångsbalkens bestämmelser om tvistemål. 
 Övriga tvister och frågor som hyres- och arrendedomstolen ska handlägga utgör ärenden. Vid handläggningen av ärenden tillämpas, om inte annat föreskrivs i lagen om hyres- och arrendedomstolar eller annan lag, lagen (1996:242) om domstolsärenden, som innebär en enklare och mindre formell processordning än rättegångsbalken. 
 I den nya lagen om hyres- och arrendedomstolar tas processuella särregler in. För de mål som hyres- och arrendedomstolen ska hand- lägga är huvudregeln att sammansättningsreglerna för tvistemål ska tillämpas. Vi föreslår dock beträffande målen en viss begränsad möj- lighet att låta särskilda ledamöter ingå i rätten, framför allt när målets art kräver en sådan medverkan. 
 Hyres- och arrendedomstolen ska vid handläggning av ärenden som huvudregel bestå av en lagfaren domare och två särskilda leda- möter, där de senare motsvarar de s.k. intresseledamöterna i hyres- och arrendenämnderna. Utrymmet att som ensam lagfaren domare handlägga ett ärende motsvarar vad som i dag gäller vid nämnderna. Liksom i dag föreslår vi vidare att särskilda ledamöter aldrig deltar vid prövningen av bl.a. en del tvister enligt hyresförhandlingslagen (1978:304). I syfte att skapa goda möjligheter att rekrytera särskilda ledamöter föreslår vi ändrade ersättningsregler för dessa ledamöter. 
 För merparten av ärendetyperna ska huvudregeln vara att hyres- och arrendedomstolen ska kalla parterna att inställa sig till ett sam- manträde. Möjligheten att avgöra ett  
 hyres-, 
  arrende- eller bostads- rättsärende utan sammanträde utvidgas något i förhållande till vad som gäller i dag. 
 Liksom vid nämnden i dag ska det i hyres- och arrendedom- stolen även i ärenden vara möjligt att hålla förhör med part under sanningsförsäkran. Genom tillämpningen av rättegångsbalken respek- tive lagen om domstolsärenden kommer bl.a. bestämmelserna om videodokumentation av förhör i bevissyfte och av syn som infördes med reformen En Modernare Rättegång (EMR) att gälla även vid handläggningen av de tidigare nämndärendena. 
 22 
  
 SOU 2012:82 
  
 Sammanfattning 
  
 I hyres- och arrendedomstolen ska medling och förlikning vara centrala inslag vid både handläggningen av mål och ärenden. Det ska även i ärenden vara möjligt att stadfästa en av parterna ingången förlikning. 
 Hyres- och arrendedomstolarnas avgöranden ska med en del undantag få överklagas. Överklagande sker beträffande både mål och ärenden till en gemensam överrätt – Hyres- och arrendeöver- domstolen – som är Svea hovrätt. Det ska krävas prövningstillstånd för att Hyres- och arrendeöverdomstolen ska överpröva hyres- och arrendedomstolens avgöranden. Hyres- och arrendeöverdomstolen utgör slutinstans för ärenden medan domstolens avgöranden i mål ska få överklagas till Högsta domstolen där det enligt vanliga regler ska krävas prövningstillstånd. I Hyres- och arrendeöverdomstolen och Högsta domstolen ska rättegångsbalkens bestämmelser om tvistemål tillämpas vid handläggningen av mål. Handläggningen av ärenden i Hyres- och arrendeöverdomstolen ska följa lagen om dom- stolsärenden, om inte annat föreskrivs i lagen om hyres- och arrende- domstolar eller annan lag. 
 I hyres- och arrendedomstol ska i ärenden vardera parten svara för sin rättegångskostnad, om inte annat följer av 18 kap. 6 § rätte- gångsbalken. Motsvarande gäller också för en stor del av ärendena vid handläggning i Hyres- och arrendeöverdomstolen. Med ett par undantag ska det krävas ansökningsavgift för handläggning i hyres- och arrendedomstol. 
 Konsekvenser av förslagen 
 Vårt förslag innebär att en del domstolar kommer att få en ökad mål- och ärendetillströmning medan målunderlaget kommer att minska vid andra domstolar. Genom en omfördelning av resurser inom budgetanslaget för Sveriges Domstolar bör de domstolar som får en ökad måltillströmning också tilldelas ytterligare resurser på bekost- nad av övriga domstolar. 
 Något ökade kostnader kommer att uppstå för länsstyrelserna genom övertagandet av tillsynsuppgiften över en tvångsförvaltning enligt bostadsförvaltningslagen. Vidare kommer ökade kostnader att uppstå för Domarnämnden, som med vårt förslag får till uppgift att förordna särskilda ledamöter i hyres- och arrendedomstolarna. I mot- svarande mån minskar kostnaderna för Sveriges Domstolar. 
 23 
  
 Sammanfattning 
  
 SOU 2012:82 
  
 Den årliga intäkten från de tillkommande ansökningsavgifterna har vi beräknat till 8 780 000 kr. Kostnaden för de ändrade ersätt- ningsreglerna till de särskilda ledamöterna har vi bedömt till åtminst- one 3,3 miljoner kr årligen. Vidare har vi uppskattat den årliga kostnaden för resursförstärkningen avseende upplysningsverksam- heten till 500 000 kr. 
 Vi bedömer att våra förslag redan i samband med ikraftträdandet totalt sett kommer att medföra ett årligt positivt ekonomiskt utfall för staten. Detta bör i första hand användas till att förstärka de tings- rätter som blir hyres- och arrendedomstolar samt Svea hovrätt. Vidare bedömer vi att våra förslag på sikt bör leda till att resurser och kompetens kan användas ännu mer effektivt. Detta bidrar till en ökad kvalitet i dömandet. 
 24 
 Författningsförslag 
  
 1 
  
 Förslag till 
  
 lag (20xx:xxx) om hyres- och arrendedomstolar 
 Härigenom föreskrivs följande. 
 1 kap. Inledande bestämmelser 
  
 1 §  
 Denna lag gäller handläggningen av mål och ärenden i hyres- och arrendedomstol och Hyres- och arrendeöverdomstolen samt sådan handläggning i Högsta domstolen som följer av bestämmel- ser i denna lag. 
 Regeringen meddelar föreskrifter om vilka tingsrätter som ska vara hyres- och arrendedomstolar samt om hyres- och arrende- domstolarnas domsområden. 
 Hyres- och arrendeöverdomstol är Svea hovrätt. 
 Hyres- och arrendedomstolens uppgifter 
  
 2 §  
 En hyres- och arrendedomstol prövar  
 hyres-, 
  arrende- och bostadsrättstvister, medlar i sådana tvister och handlägger andra frågor enligt vad som föreskrivs i denna lag eller i annan lag. 
 Ett mål eller ärende vid en hyres- och arrendedomstol inleds 
  
 1. 
  
 genom en ansökan om stämning, en annan ansökan eller en anmälan till hyres- och arrendedomstolen, eller 
  
 2. 
  
 genom att en länsstyrelses beslut överklagas till hyres- och arrendedomstolen. 
  
 3 §  
 Hyres- och arrendedomstolen handlägger som  
 mål 
  
 1. tvist om skyldighet att flytta efter uppsägning till omedelbart upphörande eller annars i förtid på grund av att nyttjanderätten är 
 25 
  
 Författningsförslag 
  
 SOU 2012:82 
  
 förverkad enligt 8 kap. 23 § jordabalken, 12 kap. 42 § jordabalken eller 7 kap. 18 § bostadsrättslagen (1991:614), 
 2. tvist om skyldighet att flytta efter uppsägning eller anmodan när besittningsskydd saknas enligt 9 kap. 7 §, 10 kap. 4 § eller 12 kap. 45, 45 a eller 56 §, allt jordabalken, 
  
 3. 
  
 tvist om ersättning efter uppsägning av anläggningsarrende eller lokal enligt 11 kap. 5 § eller 12 kap.  
  
 57–58 
  b §§ jordabalken, 
  
 4. 
  
 tvist om betalning av hyra, avgift eller annan ersättning i an- ledning av ett  
  
 hyres-, 
  arrende- eller bostadsrättsförhållande, om inte annat följer av  
 4–7 
  §§ eller av annan lag, 
 5. tvist om deposition av arrendeavgift eller hyra enligt 8 kap. 12 b § eller 12 kap. 22 § jordabalken, 
 6. tvist med anledning av lägenhetens skick och hinder i hyres- rätten enligt 12 kap.  
 10–18 
  §§ jordabalken, med undantag av tvist om åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 11 § första stycket 5 eller 16 § andra stycket jordabalken, 
  
 7. 
  
 tvist om ersättning för skada enligt 12 kap. 24 § jordabalken eller om ersättning för minskat bruksvärde enligt 12 kap. 24 a § jordabalken, 
  
 8. 
  
 tvist om ersättning för skada enligt 12 kap. 26 § jordabalken, 
  
 9. 
  
 tvist med anledning av hinder i arrenderätten och arrende- ställets skick enligt 8 kap.  
  
 9–11 
  §§ eller 9 kap.  
 17–19 
  och 22 §§ jordabalken, med undantag av frågor om jordägarens byggnads- skyldighet enligt 9 kap. 17 a § tredje stycket och 18 § tredje stycket jordabalken, 
  
 10. 
  
 tvist om ersättning enligt 8 kap. 3 § första stycket jorda- balken, 
  
 11. 
  
 tvist om löseskillingens storlek vid inlösen enligt 8 kap. 21 § jordabalken, 
  
 12. 
  
 tvist om avräkning enligt 9 kap. 23 § jordabalken eller om syn efter klander enligt 9 kap. 28 § jordabalken, 
  
 13. 
  
 tvist om ersättning för skada enligt 9 kap. 32 § jordabalken eller om ersättning för förluster enligt 9 kap. 34 a § jordabalken, 
  
 14. 
  
 tvist enligt 10 kap. 7 § jordabalken, 
  
 15. 
  
 tvist med anledning av lägenhetens skick enligt 7 kap.  
  
 2–5 
  §§ bostadsrättslagen, 
  
 16. 
  
 tvist med anledning av bostadsrättshavarens ansvar för lägen- hetens skick och föreningens rätt att avhjälpa brist enligt 7 kap. 12 och 12 a §§ bostadsrättslagen, 
  
 17. 
  
 tvist vid ogiltiga eller konkurrerande upplåtelser m.m. enligt 4 kap. 7, 8 och 10 §§ bostadsrättslagen, dock inte beträffande hyres- 
  
 26 
  
 SOU 2012:82 
  
 Författningsförslag 
  
 villkoren enligt 4 kap. 7 § första stycket eller 8 § sista stycket bostadsrättslagen, 
  
 18. 
  
 tvist om återbetalning av förskott och om ersättning vid för- handsavtal enligt 5 kap. 2 och 9 §§ bostadsrättslagen, 
  
 19. 
  
 tvist med anledning av en ogiltig överlåtelse enligt 6 kap. 5 § bostadsrättslagen, 
  
 20. 
  
 tvist med anledning av upphörande av bostadsrätten enligt 7 kap. 33 § första stycket bostadsrättslagen, 
  
 21. 
  
 tvist vid försämring av ställd säkerhet enligt 8 kap. 14 § jorda- balken, 
  
 22. 
  
 tvist med anledning av utmätning eller konkurs enligt 8 kap.  
  
 15–18 
  §§, 9 kap. 30 § eller 12 kap.  
 29–31 
  §§ jordabalken, 
  
 23. 
  
 tvist enligt 7 kap.  
  
 18–20, 
 22–25 
  och 30 §§, om tvisten rör hyra eller arrende, 
  
 24. 
  
 tvist om ersättning för skada enligt 8 § andra stycket hyres- förhandlingslagen (1978:304), 
  
 25. 
  
 klander av förvaltarens redovisning enligt 23 § bostadsför- valtningslagen (1977:792), och 
  
 26. 
  
 annan tvist som rör ett  
  
 hyres-, 
  arrende- eller bostadsrätts- förhållande, om inte annat följer av  
 4–7 
  §§ eller av annan lag. 
  
 4 §  
 Hyres- och arrendedomstolen handlägger som  
 ärende om hyra 
  
 1. 
  
 tvist om åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 11 § första stycket 5 och 16 § andra stycket, ändrad användning av lokal enligt 12 kap. 23 § andra stycket, överlåtelse av hyresrätt enligt 12 kap.  
  
 34–37 
  §§, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 12 kap. 40 §, förlängning av hyresavtal enligt 12 kap. 49 §, villkor enligt 12 kap. 54 §, åter- betalning av hyra och fastställande av hyra enligt 12 kap. 55 e §, upp- skov med avflyttning enligt 12 kap. 59 § eller föreläggande enligt 12 kap. 64 §, allt jordabalken, 
  
 2. 
  
 tvist om upprustningsföreläggande enligt 12 kap. 18  
  
 a–18 
  c §§ jordabalken eller förbättrings- och ändringsåtgärder enligt 12 kap. 18  
 d–18 
  f §§ och 18 h § samma balk, 
  
 3. 
  
 tvist om hyresvillkor enligt  
  
 22–24 
  §§ hyresförhandlingslagen (1978:304) eller om återbetalningsskyldighet enligt 23 § samma lag, och 
  
 4. 
  
 tvist om hyresvillkor enligt 3 kap. 14 § lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt eller tvist om upplåtelse med kooperativ hyres- rätt enligt 4 kap. 6 § samma lag. 
  
 27 
  
 Författningsförslag 
  
 SOU 2012:82 
  
 5 §  
 Hyres- och arrendedomstolen handlägger som  
 ärende om arrende 
  
 1. 
  
 tvist om förlängning av arrendeavtal vid jordbruksarrende, bostadsarrende eller fiskearrende eller om villkor för sådan förläng- ning samt tvist i fråga som avses i 9 kap. 14 § jordabalken, och 
  
 2. 
  
 tvist vars prövning enligt 9 kap. 12 b, 17 a, 18, 21, 21 a, 31 eller 31 b §, 10 kap. 6 a § eller 11 kap. 6 b §, allt jordabalken, an- kommer på hyres- och arrendedomstolen. 
  
 6 §  
 Hyres- och arrendedomstolen handlägger som  
 ärende om bostadsrätt 
  
 1. 
  
 tvist om medlemskap enligt 2 kap. 10 §, skyldighet att upplåta bostadsrätt enligt 4 kap. 6 § eller villkor för upplåtelse av bostads- rätt enligt samma §, hyresvillkor enligt 4 kap. 9 §, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 7 kap. 11 § eller utdömande av vite enligt 11 kap. 2 §, allt bostadsrättslagen (1991:614), och 
  
 2. 
  
 tvist om godkännande av beslut som avses i 9 kap. 16 § första stycket 1, 1 a eller 2 bostadsrättslagen. 
  
 7 §  
 Hyres- och arrendedomstolen handlägger som  
 övrigt ärende 
  
 1. 
  
 medling i en  
  
 hyres-, 
  arrende- eller bostadsrättstvist, 
  
 2. 
  
 tvist mellan hyresvärd och hyresgästorganisation enligt hyres- förhandlingslagen (1978:304), 
  
 3. 
  
 fråga om godkännande av överenskommelse som avses i 12 kap. 
  
 1 
  
 § sjätte stycket, 45 a eller 56 § jordabalken, 
  
 4. 
  
 fråga om godkännande av förbehåll eller annat avtalsvillkor som avses i 9 kap. 2, 3, 7 eller 17 §, 10 kap.  
  
 2–4 
  eller 7 § eller 11 kap. 2 § jordabalken eller  
 3–6 
  §§ lagen (1957:390) om fiskearrenden, 
  
 5. 
  
 överklagande av länsstyrelsens beslut i ett ärende om deposi- tion enligt 8 kap. 12 a § eller 12 kap. 21 § jordabalken, 
  
 6. 
  
 överklagande av länsstyrelsens beslut enligt 9 kap. 24 § jorda- balken, 
  
 7. 
  
 frågor enligt bostadsförvaltningslagen (1977:792), dock inte klander av förvaltarens redovisning enligt 23 § samma lag, 
  
 8. 
  
 frågor enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt, och 
  
 9. 
  
 frågor enligt lagen (1985:658) om arrendatorers rätt att för- värva arrendestället. 
  
 28 
  
 SOU 2012:82 
  
 Författningsförslag 
  
 2 kap. Domstolarna och deras sammansättning 
  
 1 §  
 I hyres- och arrendedomstol och Hyres- och arrendeöver- domstolen ska det finnas lagfarna domare. 
 I hyres- och arrendedomstolen dömer också särskilda ledamöter. Särskild ledamot ska vara svensk medborgare och får inte vara under- årig och inte heller ha förvaltare enligt 11 kap. 7 § föräldrabalken. 
 I Hyres- och arrendeöverdomstolen ska det också finnas tek- niska råd. I fråga om kvalifikationskrav för tekniska råd, möjlig- heten för Hyres- och arrendeöverdomstolen att låta en ledamot verkställa en undersökning på platsen och i fråga om den utredning som en ledamot verkställt tillämpas 2 kap. 2 § och 3 kap. 4 § lagen (2010:921) om mark- och miljödomstolar. 
  
 2 §  
 Regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer utser vilka av de lagfarna domarna i tingsrätt och Svea hovrätt som ska tjänstgöra i hyres- och arrendedomstol respektive Hyres- och arrendeöverdomstolen. 
 Regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer för- ordnar de särskilda ledamöterna i hyres- och arrendedomstol. Innan särskild ledamot förordnas ska sådan riksorganisation av jordägare, arrendatorer, fastighetsägare, hyresgäster, bostadsrättshavare eller näringsidkare som med hänsyn till medlemsantal, verksamhet och övriga omständigheter kan anses väl företräda en sådan grupp ges tillfälle att avge förslag. 
 I lagen (2010:1390) om utnämning av ordinarie domare finns bestämmelser om utnämning av tekniska råd. Regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer anställer vikarie för tekniska råd. 
 Hyres- och arrendedomstolens sammansättning 
  
 3 §  
 När det gäller hyres- och arrendedomstolens domförhet och sammansättning i mål tillämpas rättegångsbalkens bestämmelser för tvistemål. 
 Vid handläggning av ett mål får hyres- och arrendedomstolen, i stället för vad som följer av rättegångsbalken, bestå av en lagfaren domare, som är rättens ordförande, och två särskilda ledamöter om 
  
 1. 
  
 parterna begär det och målets beskaffenhet kräver det, eller 
  
 2. 
  
 det annars finns särskilda skäl för en sådan sammansättning. 
  
 29 
  
 Författningsförslag 
  
 SOU 2012:82 
  
 4 §  
 Vid handläggning av ett ärende består hyres- och arrendedom- stolen av en lagfaren domare, som är rättens ordförande, och två sär- skilda ledamöter, om inte annat följer av andra stycket eller av 5 §. 
 Hyres- och arrendedomstolen kan bestå av en lagfaren domare 
 vid 
  
 1. 
  
 medling när sådan lämpligen kan ske utan övriga ledamöters närvaro, 
  
 2. 
  
 övrig handläggning som inte innebär att ärendet prövas i sak, 
  
 och 
  
 3. 
  
 avgörande av ett ärende om parterna samtycker till det eller om prövningen är enkel och det är lämpligt med hänsyn till vad ärendet gäller. 
  
 5 §  
 Bestämmelserna i 4 § första stycket tillämpas inte i ett ärende som gäller 
  
 1. 
  
 fråga om en förhandlingsklausul ska föras in eller slopas i ett hyresavtal enligt 2 § hyresförhandlingslagen (1978:304), 
  
 2. 
  
 ersättning enligt 20 § hyresförhandlingslagen till en hyresgäst- organisation för dess förhandlingsarbete, 
  
 3. 
  
 prövning av hyresvillkor med tillämpning av 21 § hyresförhand- lingslagen, 
  
 4. 
  
 tvist om förhandlingsordning enligt 9 eller 13 § hyresförhand- lingslagen, eller 
  
 5. 
  
 skadestånd enligt 26 eller 27 § hyresförhandlingslagen. Bestämmelserna i 4 § första stycket ska inte heller tillämpas i 
  
 andra ärenden, om de särskilda ledamöter som ska delta enligt dessa bestämmelser har anknytning till organisationer som kan antas ha ett gemensamt intresse som står i strid med den ena partens intresse i tvisten. 
 I ärenden som avses i första och andra styckena ska hyres- och arrendedomstolen i stället bestå av en lagfaren domare. Om det finns särskilda skäl med hänsyn till ärendets art ska hyres- och arrende- domstolen dock bestå av tre lagfarna domare. 
  
 6 §  
 Om det i rätten ska ingå andra än lagfarna domare, bestämmer rättens ordförande med hänsyn till de frågor som ska prövas i målet eller ärendet och med iakttagande av vad som föreskrivs i andra och tredje styckena om de särskilda ledamöterna vilka som ska ingå i rätten. 
 Om ärendet rör arrende ska den ene av de särskilda ledamöterna såsom ägare av jordbruksfastighet eller på liknande sätt ha förvärvat 
 30 
  
 SOU 2012:82 
  
 Författningsförslag 
  
 erfarenhet av arrendeförhållanden och den andre vara jordbruks- arrendator eller, när ärendet rör bostadsarrende, bostadsarrendator. 
 Om ärendet rör hyra ska den ene av de särskilda ledamöterna vara väl förtrogen med förvaltning av hyresfastighet och den andre vara väl förtrogen med bostadshyresgästers förhållanden eller, när ärendet rör annan lägenhet än bostadslägenhet, med näringsidkande hyresgästers förhållanden. I ärenden om bostadsrätt ska vad som sagts nu om hyresfastighet och hyresgästers förhållanden i stället avse bostadsrättsfastighet och bostadsrättshavares förhållanden. 
 Hyres- och arrendeöverdomstolens sammansättning 
  
 7 §  
 När det gäller Hyres- och arrendeöverdomstolens samman- sättning tillämpas rättegångsbalkens bestämmelser om hovrättens sammansättning för tvistemål. 
 I Hyres- och arrendeöverdomstolen får vid handläggningen av mål och ärenden om arrende utöver lagfarna ledamöter ingå ett tek- niskt råd, om målets eller ärendets beskaffenhet eller något annat särskilt skäl föranleder det. 
 Om det i rätten ska ingå ett tekniskt råd bestämmer rättens ord- förande med hänsyn till de frågor som prövas i målet eller ärendet vilket tekniskt råd som ska ingå i rätten. 
 Omröstning 
  
 8 §  
 Vid omröstning ska 16 kap. rättegångsbalken tillämpas. Om särskilda ledamöter deltar ska ordföranden säga sin mening först. Om ett tekniskt råd ingår i rätten ska de lagfarna domarna säga sin mening först. En skiljaktig mening ska antecknas. 
 3 kap. Handläggningen av mål och ärenden 
 Allmänna bestämmelser 
  
 1 §  
 Om annat inte följer av denna lag tillämpas beträffande hand- läggningen av mål vad som är föreskrivet om tvistemål i allmän dom- stol. 
 31 
  
 Författningsförslag 
  
 SOU 2012:82 
  
 2 §  
 Vid handläggningen av ärenden tillämpas lagen (1996:242) om domstolsärenden, om inte annat föreskrivs i denna lag eller annan lag. 
 Särskilda bestämmelser 
 Inledande av mål och ärende 
  
 3 §  
 Ett mål eller ärende tas upp av den hyres- och arrendedomstol inom vars domsområde fastigheten ligger. En ansökan ska innehålla uppgift om fastighetsbeteckning eller fastighetens adress. 
  
 4 §  
 I stället för vad som följer av 5 och 6 §§ lagen (1996:242) om domstolsärenden prövas en fråga som avses i 1 kap. 7 § 3 och 4 efter ansökan som ska vara skriftlig och som bör innehålla de omständig- heter som åberopas till stöd för ansökningen. 
  
 5 
  
 §  
 Beträffande ansökan som avser endast medling tillämpas inte 
  
 6 
  
 § lagen (1996:242) om domstolsärenden. En sådan ansökan ska i 
  
 stället innehålla uppgift om tvistens beskaffenhet. 
  
 6 §  
 Utöver vad som föreskrivs i 6 § första stycket lagen (1996:242) om domstolsärenden ska en ansökan enligt 12 kap. 18  
 a–c, 
  18 e eller 18 h § jordabalken vara åtföljd av den utredning i tekniskt, eko- nomiskt eller annat hänseende som behövs för ärendets prövning. 
 Sammanträde 
  
 7 §  
 Hyres- och arrendedomstolen ska, i andra ärenden än som av- ses i 8 §, kalla parterna att inställa sig till ett sammanträde. Andrews stolen kan begränsa ett sammanträde till att utreda parternas stånd- punkter i ärendet, till att ta upp muntlig bevisning eller på det sätt som annars är lämpligt. 
 Handlägger hyres- och arrendedomstolen samtidigt ett stort antal tvister av likartad beskaffenhet mellan en hyresvärd och dennes hyresgäster om villkoren för hyra av bostadslägenheter, får dock domstolen, sedan ett lämpligt typfall av tvister prövats, med ledning därav avgöra övriga tvister utan sammanträde, om det är uppenbart att sådant inte behövs. 
 Sammanträde behöver inte heller i annat fall hållas, om 
 32 
  
 SOU 2012:82 
  
 Författningsförslag 
  
 1. 
  
 ärendet inte ska prövas i sak och medling inte heller ska ske, 
  
 2. 
  
 part inte begär sammanträde och något sammanträde inte be- hövs, eller 
  
 3. 
  
 ett sammanträde på grund av någon särskild omständighet inte behövs. 
  
 8 §  
 I ärenden som avses i 1 kap. 7 § 3 och 4 tillämpas 13 och 14 §§ lagen (1996:242) om domstolsärenden. 
  
 9 §  
 Uteblir sökanden från ett sammanträde i ett ärende som avser endast medling, ska ärendet avskrivas. Om motparten uteblir och det inte kan antas att förlikning kan komma till stånd, ska ärendet av- skrivas. 
  
 10 §  
 Om ett ärende som har avskrivits eftersom sökanden uteblivit från ett sammanträde rör tvist som avses i 9 kap. 10 §, 10 kap. 6 a § eller 12 kap. 49 eller 54 § jordabalken, 22 eller 24 § hyresför- handlingslagen (1978:304), 5 § lagen (1957:390) om fiskearrenden, 2 kap. 10 § och 4 kap. 6 § bostadsrättslagen (1991:614) eller 4 kap. 6 § lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt, ska hyres- och arrende- domstolen återuppta ärendet på ansökan av sökanden. Ansökan görs skriftligen inom tre veckor från den dag beslutet om avskrivning meddelades. 
 Om en part kan ansöka om återupptagande, ska det i beslutet anges vad parten ska iaktta. 
 Om sökanden uteblir ännu en gång, får ärendet inte tas upp på nytt. 
 Förlikning och medling i ärenden 
  
 11 §  
 Även i ärenden ska hyres- och arrendedomstolen, trots att medling inte har begärts, försöka förlika parterna. 
 Kan parterna i ett ärende inte förlikas efter förslag av någondera parten, ska hyres- och arrendedomstolen lägga fram förslag till för- likning, om det inte är uppenbart att förutsättningar för förlikning saknas. 
 Om ärendet avser endast medling och parterna inte träffar någon förlikning, ska hyres- och arrendedomstolen skriva av ärendet. 
 33 
  
 Författningsförslag 
  
 SOU 2012:82 
  
 12 §  
 Vid sådan medling som avses i 12 kap. 58 eller 58 a § jorda- balken ska hyres- och arrendedomstolen, om hyresvärden eller hyresgästen begär det, yttra sig om marknadshyran för lokalen eller om huruvida en lokal som har anvisats av hyresvärden är godtagbar enligt 12 kap. 57 § första stycket 2 eller 3 jordabalken. 
 Vid sådan medling som avses i 11 kap. 6 eller 6 a § jordabalken ska hyres- och arrendedomstolen, om jordägaren eller arrendatorn begär det, yttra sig om den arrendeavgift som arrendestället vid tillämpning av 11 kap. 5 a § första stycket jordabalken kan antas be- tinga på öppna marknaden. 
 Angår yttrandet lägenhets marknadshyra eller arrendeavgift, ska hyres- och arrendedomstolen i yttrandet sätta ut viss tid inom vilken part har att vid domstolen skriftligen eller muntligen vid samman- träde anmäla om parten antar den hyra eller den arrendeavgift som har angetts i yttrandet. Om part inte iakttar domstolens förelägg- ande, anses partens slutliga ståndpunkt i tvisten vara den som par- ten angett innan yttrandet avgavs. 
 Beträffande hyres- och arrendedomstolens yttrande gäller i tillämp- liga delar vad som i denna lag och i lagen (1996:242) om domstols- ärenden föreskrivs om beslut. 
  
 13 §  
 Ett medlingssammanträde är inte offentligt. 
  
 14 §  
 Ingår parterna en förlikning i ett ärende ska hyres- och arrende- domstolen eller Hyres- och arrendeöverdomstolen på begäran av parterna stadfästa förlikningen genom beslut. 
 Om bevisning 
  
 15 §  
 Om det finns anledning, ska hyres- och arrendedomstolen och Hyres- och arrendeöverdomstolen hålla syn på den fastighet som ett ärende rör. Hyres- och arrendedomstolen och Hyres- och arrendeöverdomstolen får också i ärenden inhämta annan nödvän- dig utredning. 
 I ett ärende som avses i 9 kap. 17 a, 18, 21, 21 a eller 31 § jorda- balken ska hyres- och arrendedomstolen inhämta yttrande från läns- styrelsen. Sådant yttrande ska också inhämtas om det beträffande jordbruksarrende uppkommer fråga om tillämpning av 6 § första stycket 3 eller 4 eller 7 § andra stycket lagen (1985:658) om arrenda- torers rätt att förvärva arrendestället. I ett ärende som avses i 9 kap. 
 34 
  
 SOU 2012:82 
  
 Författningsförslag 
  
 9 § jordabalken får hyres- och arrendedomstolen, om utredningen ger anledning till det, inhämta yttrande från länsstyrelsen om arrende- ställets avkastningsförmåga. Yttrandena ska inhämtas från den läns- styrelse inom vars område fastigheten ligger. 
 I ett ärende angående tvist om hyresvillkor enligt 22 § hyres- förhandlingslagen (1978:304) ska hyres- och arrendedomstolen, om den anser det behövligt, ge den hyresgästorganisation som har ingått den ifrågasatta överenskommelsen tillfälle att yttra sig. 
  
 16 §  
 Hyres- och arrendedomstolen och Hyres- och arrendeöver- domstolen får i ärenden hålla förhör med part under sanningsför- säkran. Om sådant förhör gäller 37 kap. rättegångsbalken i tillämp- liga delar. 
  
 17 §  
 Har ett vittne, en sakkunnig eller en part under sannings- försäkran hörts i ett ärende inför hyres- och arrendedomstolen och beror avgörandet även i Hyres- och arrendeöverdomstolen av till- tron till den bevisningen, får hyres- och arrendedomstolens beslut inte ändras i den delen utan att beviset har lagts fram i Hyres- och arrendeöverdomstolen genom en ljud- och bildupptagning av för- höret i hyres- och arrendedomstolen eller tagits upp på nytt i Hyres- och arrendeöverdomstolen. En sådan ändring får dock göras, om det finns synnerliga skäl för att bevisets värde är ett annat än hyres- och arrendedomstolen antagit. 
 Beslut 
  
 18 §  
 Håller hyres- och arrendedomstolen sammanträde i ett ärende och kan på grund av ärendets art eller annan särskild omständighet beslut inte meddelas samma dag som sammanträdet avslutats, ska beslutet meddelas inom två veckor därefter, om inte synnerligt hinder möter. Underrättelse om när beslutet meddelas ska lämnas vid sam- manträdet. 
  
 19 §  
 Rör ärende hos hyres- och arrendedomstolen eller Hyres- och arrendeöverdomstolen såväl fråga om förlängning av avtal som vill- koren för sådan förlängning, får särskilt beslut ges beträffande för- längningsfrågan. 
 35 
  
 Författningsförslag 
  
 SOU 2012:82 
  
 Då särskilt beslut enligt första stycket meddelats, får hyres- och arrendedomstolen förordna att tvisten i övrigt ska vila till dess att beslutet har vunnit laga kraft. 
  
 20 §  
 Bifalls i ett ärende hyresvärdens talan om att hyresavtalet ska upphöra att gälla, får hyres- och arrendedomstolen eller Hyres- och arrendeöverdomstolen efter yrkande av hyresvärden i beslutet ålägga hyresgästen att flytta vid den tidpunkt då lägenheten ska lämnas. 
 Upphör hyresavtalet att gälla på den grunden att hyresrätten är förverkad, får hyres- och arrendedomstolen, om hyresvärden yrkar det och det finns skäl till det, bestämma att beslutet om åläggande för hyresgästen att flytta får verkställas även om det inte har vunnit laga kraft. Om det finns anledning, ska hyres- och arrendedom- stolen då föreskriva att hyresvärden ska ställa säkerhet för skade- stånd som värden kan bli skyldig att betala om beslutet ändras. 
 Rättegångskostnader 
  
 21 §  
 I hyres- och arrendedomstolen ska i ärenden vardera parten svara för sin rättegångskostnad, om inte annat följer av 18 kap. 6 § rättegångsbalken. 
  
 22 §  
 I Hyres- och arrendeöverdomstolen ska, om annat inte följer av 18 kap. 6 § rättegångsbalken, vardera parten svara för sin rätte- gångskostnad i följande ärenden: 
 1. hyrestvister som avses i 12 kap. 49, 54 eller 55 e §, tvist om åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 11 § första stycket 5 eller 16 § andra stycket, tvist om upprustningsföreläggande enligt 12 kap. 18  
 a–c 
  §§, tvist om tillstånd till förbättrings- och ändringsåtgärder enligt 12 kap. 18  
 d–f 
  §§, tvist om förbud mot sådana åtgärder enligt 12 kap. 18 h § eller tvist om utdömande av vite enligt 12 kap. 62 §, allt jordabalken, 
  
 2. 
  
 frågor som avses i 9 kap. 2, 3, 7 eller 17 §, 10 kap.  
  
 2–4 
  eller 7 §, 11 kap. 2 §, 12 kap. 1 § sjätte stycket, 45 a eller 56 §, allt jorda- balken, eller  
 3–6 
  §§ lagen (1957:390) om fiskearrenden, 
  
 3. 
  
 tvist som avser fastställande av hyresvillkor enligt 4 kap. 9 § bostadsrättslagen (1991:614), 
  
 4. 
  
 tvist som avses i 22 eller 24 § hyresförhandlingslagen (1978:304), 
  
 36 
  
 SOU 2012:82 
  
 Författningsförslag 
  
 5. 
  
 tvist om hyresvillkor enligt 3 kap. 14 § lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt eller tvist om upplåtelse med kooperativ hyres- rätt enligt 4 kap. 6 § samma lag, 
  
 6. 
  
 frågor enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt, och 
  
 7. 
  
 frågor enligt lagen (1985:658) om arrendatorers rätt att för- värva arrendestället. 
  
 Om fastighetsägaren i Hyres- och arrendeöverdomstolen vinner 
  
 i 
  
 ett ärende enligt bostadsförvaltningslagen (1977:792) i vilket kom- munen är motpart, kan kommunen åläggas att ersätta fastighets- ägaren dennes rättegångskostnad. Om fastighetsägaren i Hyres- och arrendeöverdomstolen vinner i ärende i vilket organisation av hyresgäster är motpart, kan sådan ersättning tillerkännas fastighets- ägaren att betalas av staten. 
  
 I övrigt tillämpas beträffande ärenden i Hyres- och arrendeöver- domstolen 32 § lagen (1996:246) om domstolsärenden. 
 Övriga bestämmelser 
  
 23 §  
 Hyres- och arrendedomstolen och Hyres- och arrendeöver- domstolen ska handlägga mål och ärenden skyndsamt. 
 Tvister som rör störningar i boendet ska handläggas särskilt skynd- samt. 
  
 24 §  
 Om hyres- och arrendedomstolen samtidigt handlägger ett stort antal tvister av likartad beskaffenhet mellan en hyresvärd och dennes hyresgäster om villkoren för hyra av bostadslägenheter, får i de ärenden som enligt 7 § andra stycket avgörs utan sammanträde kungörelsedelgivning enligt 49 § första och andra styckena delgiv- ningslagen (2010:1932) användas. 
  
 25 §  
 Har en tvist hänskjutits till hyres- och arrendedomstolen en- ligt 11 kap. 6 a § jordabalken och har sökandens motpart inte följt ett sådant föreläggande som avses i tredje stycket i samma paragraf, ska ärendet avskrivas, om avtalet inte är uppsagt enligt 11 kap. 5 § första stycket samma balk. 
  
 26 §  
 Gäller för lägenhet förhandlingsordning enligt hyresförhand- lingslagen (1978:304), får hyres- och arrendedomstolen i hyrestvist enligt 12 kap. jordabalken inte pröva hyresvärds yrkande om högre 
 37 
  
 Författningsförslag 
  
 SOU 2012:82 
  
 hyra, om inte förhandling som ska påkallas enligt förhandlings- ordningen ägt rum rörande tvistefrågan. Detsamma gäller yrkande om ändring av grunderna för beräkning av sådan särskild ersättning som avses i 12 kap. 19 § jordabalken eller ändring av en hyresgästs rätt att använda utrymmen som är avsedda att användas gemensamt av hyresgästerna. Har förhandling inte ägt rum, får yrkande ändå tas upp till prövning, om hyresvärden påkallat förhandling men mot denna mött hinder som inte har berott av hyresvärden eller av fastig- hetsägarorganisation som är part enligt förhandlingsordningen. 
  
 27 §  
 Statliga myndigheter och kommuner är skyldiga att utan ersätt- ning till domstolarna låna ut de lokaler som domstolarna behöver för sina sammanträden, förutsatt att lokalerna inte är upptagna för sina huvudsakliga ändamål. Upplåtaren har dock rätt till ersättning för de särskilda kostnader som sammanträdet medför. 
 4 kap. Överklagande 
  
 1 §  
 En hyres- och arrendedomstols domar och beslut får överklagas till Hyres- och arrendeöverdomstolen, om inte annat föreskrivs i denna lag eller annan lag. 
 Beslut av hyres- och arrendedomstolen i frågor som avses i 12 kap. 35, 40 eller 59 § jordabalken eller 7 kap. 11 § bostadsrätts- lagen (1991:614) får inte överklagas. 
  
 2 §  
 Hyres- och arrendedomstolens beslut enligt 3 kap. 19 § första stycket får överklagas särskilt. 
 Varje beslut i en fråga som enligt bostadsförvaltningslagen (1977:792) ska prövas av hyres- och arrendedomstolen får över- klagas särskilt. 
  
 3 §  
 Hyres- och arrendedomstolens yttrande enligt 3 kap. 12 § får inte överklagas. 
  
 4 §  
 Hyres- och arrendedomstolens beslut om avskrivning får inte överklagas, om ärendet kan återupptas. 
  
 5 §  
 Hyres- och arrendeöverdomstolens avgöranden i mål får över- klagas till Högsta domstolen. Avgöranden av Hyres- och arrende- överdomstolen i ärenden får inte överklagas. 
 38 
  
 SOU 2012:82 
  
 Författningsförslag 
  
 1. 
  
 Denna lag träder i kraft den 5 maj 2014, då lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder och lagen (1994:831) om rätte- gången i vissa hyresmål i Svea hovrätt ska upphöra att gälla. 
  
 2. 
  
 Den upphävda lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyres- nämnder ska fortfarande gälla för ärende om skiljeförfarande enligt 
  
 1 
  
 § första stycket 4 eller 4 § första stycket 5 som har inletts vid arrendenämnd eller hyresnämnd före upphävandet. 
  
 3. 
  
 Ärende av annat slag än som anges i punkten 2, som inte har av- gjorts av arrendenämnd eller hyresnämnd före upphävandet, ska över- lämnas till den hyres- och arrendedomstol som efter upphävandet är behörig att handlägga ärendet. Detta gäller dock inte ärende där nämnden har inlett sammanträde före upphävandet. För ett sådant ärende ska äldre bestämmelser gälla för handläggningen vid arrende- nämnden eller hyresnämnden. Förordnanden för dem som ingår i nämnden ska därvid anses ha fortsatt giltighet såvitt avser det på- gående ärendet. 
  
 4. 
  
 I överlämnade tvister om ersättning för minskat bruksvärde en- ligt 12 kap. 24 a § jordabalken ska vardera parten stå sin rättegångs- kostnad i hyres- och arrendedomstolen. 
  
 5. 
  
 Ärende om arrende som vid ikraftträdandet handläggs i hovrätt ska slutföras hos de allmänna domstolarna med tillämpning av äldre bestämmelser. 
  
 6. 
  
 Mål och ärende som ursprungligen inletts hos allmän domstol och som vid ikraftträdandet handläggs av allmän domstol ska slut- föras hos de allmänna domstolarna med tillämpning av äldre bestäm- melser. 
  
 39 
  
 Författningsförslag 
  
 SOU 2012:82 
  
 2 
  
 Förslag till 
  
 lag om ändring i riksdagsordningen (1974:153) 
 Härigenom föreskrivs att tilläggsbestämmelse 4.6.4 i riksdags- ordningen (1974:153) ska ha följande lydelse. 
  
 Nuvarande lydelse 
  
 Föreslagen lydelse 
  
 4.6.4 
 1 
  
 Justitieutskottet  
 skall  
 bereda 
  
 Justitieutskottet  
 ska  
 bereda 
  
 ärenden om 
  
 ärenden om 
  
 1. 
  
 domstolarna, 
  
 2. 
  
 arrendenämnderna och hyres- nämnderna, 
  
 3 
 . åklagarväsendet, 
  
 2.  
 åklagarväsendet, 
  
 4 
 . polisväsendet, 
  
 3.  
 polisväsendet, 
  
 5.  
 rättsmedicinen, 
  
 4.  
 rättsmedicinen, 
  
 6.  
 kriminalvården samt 
  
 5 
 . kriminalvården samt 
  
 7.  
 brottsbalken, rättegångs- 
  
 6.  
 brottsbalken, rättegångs- 
  
 balken och lagar som ersätter 
  
 balken och lagar som ersätter 
  
 eller har nära samband med före- 
  
 eller har nära samband med före- 
  
 skrifter i dessa balkar. 
  
 skrifter i dessa balkar. 
  
 Ärenden om anslag inom utgiftsområde 4 Rättsväsendet bereds av justitieutskottet. 
 Denna lag träder i kraft den 5 maj 2014. 
  
 1  
 Senaste lydelse 2003:180. 
 40 
  
 SOU 2012:82 
  
 Författningsförslag 
  
 3 
  
 Förslag till 
  
 lag om ändring i rättegångsbalken 
 Härigenom föreskrivs att 1 kap. 3 e §, 10 kap. 10 §, 33 kap. 7 § och 36 kap. 5 § rättegångsbalken ska ha följande lydelse. 
  
 Nuvarande lydelse 
  
 Föreslagen lydelse 
  
 1 kap. 
  
 3 e § 
 2 
  
 Åtgärder som avser endast 
  
 Åtgärder som avser endast 
  
 beredandet av ett mål och som 
  
 beredandet av ett mål och som 
  
 inte är av sådant slag att de bör 
  
 inte är av sådant slag att de bör 
  
 förbehållas 
  
 lagfarna domare får 
  
 förbehållas lagfarna domare får 
  
 utföras av en annan tjänsteman 
  
 utföras av en annan tjänsteman 
  
 som har tillräcklig kunskap och 
  
 som har tillräcklig kunskap och 
  
 erfarenhet och som är anställd 
  
 erfarenhet och som är anställd 
  
 vid tingsrätten eller vid en för- 
  
 vid tingsrätten eller vid en för- 
  
 valtningsrätt  
 eller en hyresnämnd 
  
 valtningsrätt på samma ort som 
  
 på samma ort som tingsrätten. 
  
 tingsrätten. Regeringen meddelar 
  
 Regeringen 
  
 meddelar närmare 
  
 närmare föreskrifter om detta. 
  
 föreskrifter om detta. 
 Bestämmelserna i 4 kap. 13 § gäller även för andra tjänstemän än domare när de utför åtgärder enligt första stycket. 
 10 kap. 
 10 § 
 3 
  
 Tvist om äganderätt eller nyttjanderätt till fast egendom, om rätt till servitut eller annan särskild rätt till egendomen eller om besitt- ning av egendomen ska tas upp av rätten i den ort, där fastigheten ligger. Detsamma gäller om tvisten rör skyldighet för ägare eller innehavare av egendomen att fullgöra något som åligger honom eller henne i denna egenskap eller, då nyttjanderätt eller annan sär- skild rätt till egendomen upplåtits, det är fråga om vederlag för upp- låtelsen, byggnads underhåll eller annat dylikt. 
 Ligger fastigheten under flera domstolar eller gäller tvisten flera fastigheter under skilda domstolar, ska tvisten tas upp av den rätt under vilken huvuddelen av fastigheterna ligger. 
  
 2 
  
 Senaste lydelse 2009:774. 
  
 3 
  
 Senaste lydelse 2010:980. 
  
 41 
  
 Författningsförslag 
  
 SOU 2012:82 
  
 Vad som sägs i denna paragraf gäller dock inte sådana tvister som hyres- och arrendedomstolen hand- lägger enligt lagen (20xx:xxx) om hyres- och arrendedomstolar. 
  
 33 kap. 
  
 7 § 
 4 
  
 Bestämmelserna i 24 § del- 
  
 Bestämmelserna i 
  
 24 § 
  
 del- 
  
 givningslagen (2010:1932) hind- 
  
 givningslagen (2010:1932) hind- 
  
 rar inte att hovrätt delger en 
  
 rar inte att hovrätt delger en 
  
 part handlingar genom förenk- 
  
 part handlingar genom förenk- 
  
 lad delgivning, om parten under 
  
 lad delgivning, om parten under 
  
 handläggningen vid tingsrätt, 
  
 handläggningen 
  
 vid 
  
 tingsrätt, 
  
 Kronofogdemyndigheten, 
  
 Kronofogdemyndigheten 
  
 eller 
  
 Statens  
 va-nämnd, 
 hyresnämnd 
  
 Statens  
 va-nämnd 
  har fått in- 
  
 eller arrendenämnd  
 har fått in- 
  
 formation om att sådan delgiv- 
  
 formation om att sådan delgiv- 
  
 ning kan komma att användas i 
  
 ning kan komma att användas i 
  
 hovrätten om 
  
 ett 
  
 avgörande 
  
 hovrätten om ett avgörande över- 
  
 överklagas dit. 
  
 klagas dit. 
  
 Första stycket gäller även för 
  
 Första stycket gäller även för 
  
 Högsta domstolen om infor- 
  
 Högsta domstolen om infor- 
  
 mationen har lämnats vid tings- 
  
 mationen har lämnats vid tings- 
  
 rätt, hovrätt, Kronofogdemyn- 
  
 rätt, hovrätt, Kronofogdemyn- 
  
 digheten, Statens  
 va-nämnd 
 eller 
  
 digheten  
 eller  
 Statens  
 va-nämnd. 
  
 arrendenämnd 
 . 
  
 36 kap. 
 5 § 
 5 
  
 Den som till följd av 15 kap. 1 eller 2 §, 16 kap. 1 § eller 18 kap. 5, 6 eller 7 § offentlighets- och sekretesslagen (2009:400) eller någon bestämmelse, till vilken det hänvisas i något av dessa lagrum, inte får lämna en uppgift får inte höras som vittne om uppgiften utan att den myndighet, i vars verksamhet uppgiften har inhämtats, har gett sitt tillstånd. 
 Advokater, läkare, tandläkare, Advokater, läkare, tandläkare, barnmorskor, sjuksköterskor, barnmorskor, sjuksköterskor, 
  
 4 
  
 Senaste lydelse 2010:1936. 
  
 5 
  
 Senaste lydelse 2011:861. 
  
 42 
 SOU 2012:82 Författningsförslag 
  
 psykologer, 
  
 psykoterapeuter, 
  
 psykologer, 
  
 psykoterapeuter, 
  
 familjerådgivare 
  
 enligt 
  
 social- 
  
 familjerådgivare 
  
 enligt 
  
 social- 
  
 tjänstlagen (2001:453) och deras 
  
 tjänstlagen (2001:453) och deras 
  
 biträden 
  
 samt 
  
 auktoriserade 
  
 biträden 
  
 samt 
  
 auktoriserade 
  
 patentombud och deras biträden 
  
 patentombud och deras biträden 
  
 såvitt avser patenträttsliga ange- 
  
 såvitt avser patenträttsliga ange- 
  
 lägenheter 
  
 enligt 
  
 2 § 1 
  
 lagen 
  
 lägenheter 
  
 enligt 
  
 2 § 1 
  
 lagen 
  
 (2010:1052) 
  
 om 
  
 auktorisation 
  
 (2010:1052) 
  
 om 
  
 auktorisation 
  
 av patentombud, får höras som 
  
 av patentombud, får höras som 
  
 vittnen om något som i denna 
  
 vittnen om något som i denna 
  
 deras yrkesutövning anförtrotts 
  
 deras yrkesutövning anförtrotts 
  
 dem eller som de i samband där- 
  
 dem eller som de i samband där- 
  
 med har erfarit, endast om det är 
  
 med har erfarit, endast om det är 
  
 medgivet i lag eller den till vars 
  
 medgivet i lag eller den till vars 
  
 förmån 
  
 tystnadsplikten 
  
 gäller 
  
 förmån 
  
 tystnadsplikten 
  
 gäller 
  
 samtycker till det. Medlare en- 
  
 samtycker till det. Medlare en- 
  
 ligt denna balk 
 , lagen (1973:188) 
  
 ligt denna balk, lagen (2011:860) 
  
 om arrendenämnder och hyres- 
  
 om medling i vissa privaträttsliga 
  
 nämnder  
 eller lagen (2011:860) 
  
 tvister  
 eller lagen (20xx:xxx) om 
  
 om medling i vissa privaträtts- 
  
 hyres- och arrendedomstolar  
 och 
  
 liga tvister och deras biträden, 
  
 deras biträden, får höras som 
  
 får höras som vittnen om vad 
  
 vittnen om vad som anförtrotts 
  
 som anförtrotts dem vid med- 
  
 dem vid medlingen eller som de 
  
 lingen eller som de i samband 
  
 i samband därmed erfarit, endast 
  
 därmed erfarit, endast om det är 
  
 om det är medgivet i lag eller 
  
 medgivet i lag eller den till vars 
  
 den till vars förmån tystnads- 
  
 förmån 
  
 tystnadsplikten 
  
 gäller 
  
 plikten gäller samtycker till det. 
  
 samtycker till det. Den som till 
  
 Den som till följd av 24 kap. 8 § 
  
 följd av 
  
 24 kap. 
  
 8 § offentlig- 
  
 offentlighets- och sekretesslagen 
  
 hets- och sekretesslagen inte får 
  
 inte får lämna uppgifter som avses 
  
 lämna uppgifter som avses där får 
  
 där får höras som vittne om dem 
  
 höras som vittne om dem endast 
  
 endast om det är medgivet i lag 
  
 om det är medgivet i lag eller den 
  
 eller den till vars förmån sekre- 
  
 till vars förmån sekretessen gäller 
  
 tessen gäller samtycker till det. 
  
 samtycker till det. 
 Rättegångsombud, biträden eller försvarare får höras som vittnen om vad som anförtrotts dem för uppdragets fullgörande endast om parten medger det. 
 Utan hinder av vad som sägs i andra eller tredje stycket före- ligger skyldighet att vittna för 
 43 
  
 Författningsförslag 
  
 SOU 2012:82 
  
 1. 
  
 advokater och deras biträden, dock inte försvarare, i mål an- gående brott för vilket inte är föreskrivet lindrigare straff än fäng- else i två år, 
  
 2. 
  
 andra än försvarare och advokater samt deras biträden i mål angående brott som avses i 10 kap. 21 och 23 §§ offentlighets- och sekretesslagen och 
  
 3. 
  
 den som har uppgiftsskyldighet enligt 14 kap. 1 § socialtjänst- lagen i mål enligt 5 kap. 2 § eller 6 kap. 6, 13 eller 14 § samma lag eller enligt lagen (1990:52) med särskilda bestämmelser om vård av unga. 
  
 Den som är präst inom ett trossamfund eller den som i ett så- dant samfund har motsvarande ställning får inte höras som vittne om något som han eller hon har erfarit under bikt eller enskild själavård. 
 Den som har tystnadsplikt enligt 3 kap. 3 § tryckfrihetsförord- ningen eller 2 kap. 3 § yttrandefrihetsgrundlagen får höras som vittne om förhållanden som tystnadsplikten avser endast i den mån det föreskrivs i nämnda paragrafer. 
 Om någon enligt vad som sägs i denna paragraf inte får höras som vittne om ett visst förhållande, får vittnesförhör inte heller äga rum med den som under tystnadsplikt biträtt med tolkning eller översättning. 
 Denna lag träder i kraft den 5 maj 2014. 
 44 
  
 SOU 2012:82 
  
 Författningsförslag 
  
 4 
  
 Förslag till 
  
 lag om ändring i jordabalken 
 Härigenom föreskrivs i fråga om jordabalken 
  
 dels  
 att 8 kap.  
 30–31 
  d §§ och 12 kap.  
 69–73 
  §§ ska upphöra att gälla, 
  
 dels  
 att i 8 kap. 2 §, 9 kap. 2, 3, 7, 10, 12, 12 b,  
 17–18, 
  21, 21 a och 31 §§, 10 kap.  
 2–4 
  och 7 §§ samt 11 kap. 2, 5  
 a–6 
  b §§ ordet arrendenämnden i olika böjningsformer ska bytas ut mot hyres- och arrendedomstolen i motsvarande form, 
  
 dels  
 att i 12 kap. 1, 11, 16, 18 a, 18 b, 18 d, 18 e, 18 h, 23,  
 34–38, 
  40, 42, 45 a, 49, 51,  
 53–55, 
  55 e, 56, 57 a, 58, 58 a, 59, 62 och 64 §§ ordet hyresnämnden i olika böjningsformer ska bytas ut mot hyres- och arrendedomstolen i motsvarande form, 
  
 dels  
 att i 9 kap. 17 a och 18 §§, 11 kap. 6 a § samt 12 kap. 58, 62 och 64 §§ ordet nämnden ska bytas ut mot domstolen, 
  
 dels  
 att 8 kap. 12 a, 28 och 29 §§, 9 kap. 24 a och 31 b §§, 12 kap. 21, 24 a, 44, 50, 55 d, 66 och 68 §§ samt rubriken närmast före 8 kap. 29 § ska ha följande lydelse. 
  
 Nuvarande lydelse 
  
 Föreslagen lydelse 
  
 8 kap. 
  
 12 a § 
 6 
  
 Anser arrendatorn 
  
 att 
  
 han 
  
 Anser arrendatorn 
  
 att 
  
 han 
  
 enligt en bestämmelse i denna 
  
 enligt en bestämmelse i denna 
  
 balk har rätt till nedsättning av 
  
 balk har rätt till nedsättning av 
  
 arrendeavgiften eller till ersätt- 
  
 arrendeavgiften eller till ersätt- 
  
 ning för skada eller för avhjälpan- 
  
 ning för skada eller för avhjälpan- 
  
 de av brist eller att han har någon 
  
 de av brist eller att han har någon 
  
 annan motfordran hos jordägar- 
  
 annan motfordran hos jordägar- 
  
 en, och vill arrendatorn dra av 
  
 en, och vill arrendatorn dra av 
  
 motsvarande belopp 
  
 från 
  
 en 
  
 motsvarande belopp 
  
 från 
  
 en 
  
 arrendeavgift som utgår i pengar, 
  
 arrendeavgift som utgår i pengar, 
  
 får han deponera beloppet hos 
  
 får han deponera beloppet hos 
  
 länsstyrelsen. Detta gäller också 
  
 länsstyrelsen. Detta gäller också 
  
 när parterna är oense om storle- 
  
 när parterna är oense om storle- 
  
 ken på en arrendeavgift som  
 skall 
  
 Hammond på en arrendeavgift som  
 ska 
  
 utgå i pengar men vars belopp 
  
 utgå i pengar men vars belopp 
  
 6  
 Senaste lydelse 1996:246. 
 45 
 Författningsförslag SOU 2012:82 
 inte framgår av avtalet. inte framgår av avtalet. Bestämmelser om deposition i vissa andra fall finns i lagen 
 (1927:56) om nedsättning av pengar hos myndighet. 
  
 När arrendatorn vill depo- 
  
 När arrendatorn vill depo- 
  
 nera ett belopp hos länsstyr- 
  
 nera ett belopp hos länsstyr- 
  
 elsen enligt första stycket,  
 skall 
  
 elsen enligt första stycket,  
 ska 
  
 han lämna skriftliga uppgifter i 
  
 han lämna skriftliga uppgifter i 
  
 två exemplar om arrendeförhål- 
  
 två exemplar om arrendeförhål- 
  
 landet, förfallodagen och grun- 
  
 landet, förfallodagen och grun- 
  
 den för avdraget eller tvistens 
  
 den för avdraget eller tvistens 
  
 beskaffenhet samt ställa pant eller 
  
 beskaffenhet samt ställa pant eller 
  
 borgen, som länsstyrelsen finner 
  
 borgen, som länsstyrelsen finner 
  
 skälig, för den kostnad jordägaren 
  
 skälig, för den kostnad jordägaren 
  
 kan få för att få ut beloppet och 
  
 kan få för att få ut beloppet och 
  
 för ränta på beloppet. 
  
 för ränta på beloppet. 
  
 Har arrendatorn deponerat en arrendeavgift hos länsstyrelsen, får jordägaren inte göra gällande att arrenderätten blivit förverkad på grund av att det deponerade beloppet inte har betalats till honom. 
  
 Länsstyrelsens 
  
 beslut 
  
 i 
  
 ett 
  
 Länsstyrelsens 
  
 beslut 
  
 i 
  
 ett 
  
 ärende om deposition får över- 
  
 ärende om deposition får över- 
  
 klagas till  
 tingsrätten på den ort 
  
 klagas till  
 den hyres- och arrende- 
  
 där länsstyrelsen finns 
 .  
 Vid över- 
  
 domstol inom 
  
 vars 
  
 domsområde 
  
 klagande gäller lagen (1996:242) 
  
 berörd fastighet ligger 
 . 
  
 om domstolsärenden. 
  
 28 § 
 7 
  
 Vid jordbruksarrende och bo- 
  
 Vid jordbruksarrende och bo- 
  
 stadsarrende 
  
 får 
  
 avtal mellan 
  
 stadsarrende 
  
 får 
  
 avtal 
  
 mellan 
  
 jordägare och arrendator, 
  
 att 
  
 jordägare och arrendator, 
  
 att 
  
 framtida tvist med anledning av 
  
 framtida tvist med anledning av 
  
 arrendeförhållandet  
 skall 
  
 hän- 
  
 arrendeförhållandet  
 ska 
  
 hän- 
  
 skjutas till avgörande av skilje- 
  
 skjutas till avgörande av skilje- 
  
 män utan förbehåll om rätt för 
  
 män utan förbehåll om rätt för 
  
 parterna att klandra skiljedomen, 
  
 parterna att klandra skiljedomen, 
  
 inte göras gällande i fråga om 
  
 inte göras gällande i fråga om 
  
 arrendatorns rätt eller skyldig- 
  
 arrendatorns rätt eller skyldig- 
  
 het att tillträda eller kvarsitta på 
  
 het att tillträda eller kvarsitta på 
  
 arrendestället, 
  
 fastställande 
  
 av 
  
 arrendestället, 
  
 fastställande 
  
 av 
  
 arrendevillkor i fall som avses i 
  
 arrendevillkor i fall som avses i 
  
 7  
 Senaste lydelse 1999:119. 
 46 
 SOU 2012:82 Författningsförslag 
  
 9 kap. 12 eller 13 § eller 10 kap. 
  
 9 kap. 12 eller 13 § eller 10 kap. 
  
 6 a § eller bestämmande av er- 
  
 6 a § eller bestämmande av er- 
  
 sättning 
  
 enligt 
  
 9 kap. 14 §. I 
  
 sättning enligt 
  
 9 kap. 14 §. I 
  
 övrigt gäller skiljeavtalet inte så- 
  
 övrigt gäller skiljeavtalet inte så- 
  
 vitt därigenom skiljemän utsetts 
  
 vitt därigenom skiljemän utsetts 
  
 eller bestämmelse meddelats om 
  
 eller bestämmelse meddelats om 
  
 skiljemännens 
  
 antal, 
  
 sättet för 
  
 skiljemännens 
  
 antal, 
  
 sättet för 
  
 deras utseende eller förfarandet 
  
 deras utseende eller förfarandet 
  
 vid skiljenämnden. I berörda hän- 
  
 vid skiljenämnden. I berörda hän- 
  
 seenden 
  
 skall  
 lagen 
  
 (1999:116) 
  
 seenden  
 ska  
 lagen (1999:116) om 
  
 om 
  
 skiljeförfarande 
  
 tillämpas. 
  
 skiljeförfarande 
  
 tillämpas. 
  
 Vad 
  
 Vad som sagts nu utgör dock inte 
  
 som sagts nu utgör dock inte hin- 
  
 hinder för att i skiljeavtalet  
 utse 
  
 der för att i skiljeavtalet bestäm- 
  
 arrendenämnden till skiljenämnd 
  
 ma viss tid för meddelande av 
  
 eller  
 bestämma viss tid för med- 
  
 skiljedom. 
  
 delande av skiljedom. 
  
 Förfarandet i  
 vissa 
  
 Förfarandet i arrendetvister 
  
 arrendetvister 
 8 
  
 29 § 
 9 
  
 I varje län skall finnas en 
  
 Bestämmelser om förfarandet i 
  
 arrendenämnd. 
  
 Regeringen kan 
  
 arrendetvister 
  
 finns 
  
 i 
  
 lagen 
  
 dock bestämma, att annat område 
  
 (20xx:xxx) om hyres- och arrende- 
  
 än 
  
 län 
  
 skall 
  
 utgöra 
  
 verksam- 
  
 domstolar. 
  
 hetsområde för arrendenämnd. 
  
 9 kap. 
  
 24 a § 
 10 
  
 Länsstyrelsens beslut 
  
 enligt 
  
 Länsstyrelsens beslut 
  
 enligt 
  
 24 § får överklagas till den  
 tings- 
  
 24 § får överklagas till den  
 hyres- 
  
 rätt inom vars domkrets  
 fastig- 
  
 och arrendedomstol 
  
 inom 
  
 vars 
  
 heten ligger 
 . 
  
 domsområde  
 fastigheten ligger. 
  
 Vid 
  
 ett överklagande 
  
 gäller 
  
 lagen (1996:242) om domstols- ärenden. 
  
 8 
  
 Senaste lydelse 2010:993. 
  
 9 
  
 Senaste lydelse 1974:820. 
  
 10 
  
 Senaste lydelse 2011:893. 
  
 47 
 Författningsförslag SOU 2012:82 
 31 b § 
 11 
  
 Arrendatorns överlåtelserätt enligt 31 a § innebär att arrendatorn får överlåta arrenderätten till någon annan med vilken jordägaren 
  
 skäligen kan nöjas. 
  
 Om jordägaren inte som ny 
  
 Om jordägaren inte som ny 
  
 arrendator godtar en person som 
  
 arrendator godtar en person som 
  
 arrendatorn anvisar, får arrende- 
  
 arrendatorn anvisar, får arrende- 
  
 rätten överlåtas till denne endast 
  
 rätten överlåtas till denne endast 
  
 om  
 arrendenämnden eller dom- 
  
 om  
 hyres- och arrendedomstolen 
  
 stolen  
 funnit att jordägaren skäli- 
  
 funnit att jordägaren skäligen kan 
  
 gen kan nöjas med honom eller 
  
 nöjas med honom eller henne. 
  
 henne. En sådan prövning kan 
  
 En sådan prövning kan ske sam- 
  
 ske samtidigt beträffande 
  
 flera 
  
 tidigt beträffande flera tänkbara 
  
 tänkbara förvärvare. 
  
 förvärvare. 
  
 Har överlåtelsen inte fullbor- 
  
 Har överlåtelsen inte fullbor- 
  
 dats inom tre år från arrendatorns 
  
 dats inom tre år från arrendatorns 
  
 erbjudande om inlösen, får över- 
  
 erbjudande om inlösen, får över- 
  
 låtelse inte ske utan att jord- 
  
 låtelse inte ske utan att jord- 
  
 ägaren på nytt erbjudits att lösa 
  
 ägaren på nytt erbjudits att lösa 
  
 investeringen enligt 31 a §. Över- 
  
 investeringen enligt 31 a §. Över- 
  
 låtelse till den som genom beslut 
  
 låtelse till den som genom beslut 
  
 av  
 arrendenämnden eller dom- 
  
 av  
 hyres- och arrendedomstolen 
  
 stolen  
 godtagits som ny arren- 
  
 godtagits som ny arrendator får 
  
 dator får dock alltid ske inom 
  
 dock alltid ske inom tre månader 
  
 tre månader från den tidpunkt 
  
 från den tidpunkt då beslutet 
  
 då beslutet inte längre kan över- 
  
 inte längre kan överklagas, om 
  
 klagas, om förfarandet i  
 arrende- 
  
 förfarandet i  
 hyres- och arrende- 
  
 nämnden  
 inletts före treårsfrist- 
  
 domstolen  
 inletts före treårs- 
  
 ens utgång. 
  
 fristens utgång. 
  
 12 kap. 
  
 21 § 
 12 
  
 Anser hyresgästen 
  
 att 
  
 han 
  
 Anser hyresgästen 
  
 att 
  
 han 
  
 enligt  
 11–14, 
 16–18 
  
 eller 
  
 26 § 
  
 enligt  
 11–14, 
 16–18 
  
 eller 
  
 26 § 
  
 har rätt till nedsättning av hyran 
  
 har rätt till nedsättning av hyran 
  
 eller till ersättning för skada eller 
  
 eller till ersättning för skada eller 
  
 för avhjälpande av brist eller att 
  
 för avhjälpande av brist eller att 
  
 han har någon annan motfordran 
  
 han har någon annan motfordran 
  
 hos hyresvärden, och vill hyres- 
  
 hos hyresvärden, och vill hyres- 
  
 11 
  
 Senaste lydelse 2005:1058. 
  
 12 
  
 Senaste lydelse 1996:246. 
  
 48 
  
 SOU 2012:82 
  
 Författningsförslag 
  
 gästen dra av motsvarande be- lopp på hyra som utgår i pengar, får han deponera beloppet hos länsstyrelsen. Vad som sagts nu gäller också när det råder tvist om storleken av hyra som  
 skall  
 utgå i pengar men som  
 ej  
 är till beloppet bestämd i avtalet. 
 När hyresgästen enligt första stycket deponerar belopp hos länsstyrelsen,  
 skall  
 han lämna skriftlig uppgift i två exemplar om hyresförhållandet, förfallo- dagen och grunden för avdraget eller tvistens beskaffenhet samt ställa pant eller borgen, som läns- styrelsen finner skälig, för den kostnad hyresvärden kan få för att få ut beloppet och för ränta på beloppet. 
 Har hyresgästen deponerat hyra hos länsstyrelsen, får hyres- värden  
 icke  
 göra gällande, att hyresrätten blivit förverkad på grund av att det deponerade be- loppet  
 ej  
 betalats till honom. 
 Ett beslut av länsstyrelsen med anledning av deposition får överklagas till  
 tingsrätten på den ort där länsstyrelsen finns. Vid överklagande gäller lagen (1996:242) om domstolsärenden. 
  
 gästen dra av motsvarande be- lopp på hyra som utgår i pengar, får han deponera beloppet hos länsstyrelsen. Vad som sagts nu gäller också när det råder tvist om storleken av hyra som  
 ska  
 utgå i pengar men som  
 inte  
 är till beloppet bestämd i avtalet. 
 När hyresgästen enligt första stycket deponerar belopp hos länsstyrelsen,  
 ska  
 han lämna skriftlig uppgift i två exemplar om hyresförhållandet, förfallo- dagen och grunden för avdraget eller tvistens beskaffenhet samt ställa pant eller borgen, som läns- styrelsen finner skälig, för den kostnad hyresvärden kan få för att få ut beloppet och för ränta på beloppet. 
 Har hyresgästen deponerat hyra hos länsstyrelsen, får hyres- värden  
 inte  
 göra gällande, att hyresrätten blivit förverkad på grund av att det deponerade be- loppet  
 inte  
 betalats till honom. 
 Ett beslut av länsstyrelsen med anledning av deposition får överklagas till  
 den hyres- och arrendedomstol inom vars doms- område fastigheten ligger. 
  
 24 a § 
 13 
  
 Bostadshyresgäster har rätt att på egen bekostnad i lägenheten utföra målning, tapetsering och därmed jämförliga åtgärder. Minskar därigenom lägenhetens bruksvärde, har hyresvärden rätt till ersätt- ning för skadan. 
  
 13  
 Senaste lydelse 2009:180. 
 49 
  
 Författningsförslag 
  
 SOU 2012:82 
  
 Parterna får träffa avtal om att bestämmelserna i första stycket helt eller delvis inte ska gälla, om 
  
 1. 
  
 hyresavtalet avser ett enfamiljshus som inte är avsett att hyras ut varaktigt eller en lägenhet inom en ägarlägenhetsfastighet som inte är avsedd att hyras ut varaktigt, eller 
  
 2. 
  
 lägenheten har upplåtits av någon som innehade den med bo- stadsrätt och lägenheten alltjämt innehas med sådan rätt. 
  
 Frågan om skyldighet för hyres- gästen att betala ersättning enligt första stycket prövas av hyres- nämnden. 
 44 § 
 14 
  
 Är hyresrätten enligt 42 § första stycket 1 eller 2 förverkad på grund av dröjsmål med betalning av hyran och har hyresvärden med anledning därav sagt upp avtalet, får hyresgästen inte på grund av dröjsmålet skiljas från lägenheten, om hyran betalas på det sätt som anges i 20 § andra eller tredje stycket eller deponeras hos länsstyrel- sen enligt 21 § 
  
 1. 
  
 inom tre veckor från det att en hyresgäst, när det är fråga om en bostadslägenhet, har delgetts underrättelse om att han genom att betala hyran på angivet sätt får tillbaka hyresrätten samt meddel- ande om uppsägningen och anledningen till denna lämnats till social- nämnden i den kommun där lägenheten är belägen, eller 
  
 2. 
  
 inom två veckor från det att en hyresgäst, när det är fråga om en lokal, har delgetts underrättelse om att han genom att betala hyran på angivet sätt får tillbaka hyresrätten. 
  
 I avvaktan på att hyresgästen visar sig ha gjort vad som fordras enligt första stycket för att få tillbaka hyresrätten får beslut om av- hysning inte meddelas förrän det efter utgången av den tid som an- ges i det stycket har gått ytterligare två vardagar. 
 En hyresgäst får inte, när det är fråga om en bostadslägenhet, skiljas från lägenheten, om dröjs- målet endast har avsett sådan höj- ning av hyran som blivit gällande enligt 54 a § och hyran kan prövas med tillämpning av 55 d § tredje stycket. Vad som sagts nu  
 skall 
  
 En hyresgäst får inte, när det är fråga om en bostadslägenhet, skiljas från lägenheten, om dröjs- målet endast har avsett sådan höj- ning av hyran som blivit gällande enligt 54 a § och hyran kan prövas med tillämpning av 55 d § tredje stycket. Vad som sagts nu  
 ska 
  
 14  
 Senaste lydelse 2006:928. 
 50 
 SOU 2012:82 Författningsförslag 
  
 gälla till dess att en månad för- 
  
 gälla till dess att en månad för- 
  
 flutit från det att  
 hyresnämndens 
  
 flutit från det att  
 hyres- och 
  
 eller Svea hovrätts  
 beslut har 
  
 arrendedomstolens eller Hyres- 
  
 vunnit laga kraft. 
  
 och arrendeöverdomstolens  
 beslut 
  
 har vunnit laga kraft. 
  
 En hyresgäst får inte heller, när det är fråga om en bostadslägen- het, skiljas från lägenheten om 
  
 1. 
  
 socialnämnden inom den tid som anges i första stycket 1 skrift- ligen har meddelat hyresvärden att nämnden åtar sig betalnings- ansvaret för hyran, eller 
  
 2. 
  
 hyresgästen har varit förhindrad att betala hyran inom den tid som anges i första stycket 1 på grund av sjukdom eller liknande oförutsedd omständighet och hyran har betalats så snart det var möj- ligt, dock senast när tvisten om avhysning avgörs i första instans. 
  
 Första–fjärde 
  styckena gäller inte, om hyresgästen ändå är skyl- dig att flytta inom kortare tid än en månad efter det att hyresrätten förverkats. 
 Regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer fast- ställer formulär till underrättelse och meddelande som avses i första stycket. 
 50 § 
 15 
  
 Är frågan om förlängning av hyresavtalet ännu inte avgjord när hyrestiden går ut, har hyresgästen rätt att bo kvar i lägenheten till 
  
 dess frågan är slutligt avgjord. 
  
 Bestämmelsen i första stycket 
  
 Bestämmelsen i första stycket 
  
 gäller inte om  
 hyresnämnden  
 en- 
  
 gäller inte om  
 hyres- och arrende- 
  
 ligt  
 13 a § andra stycket lagen 
  
 domstolen  
 enligt  
 3 kap. 20 § andra 
  
 (1973:188) om 
  
 arrendenämnder 
  
 stycket lagen (20xx:xxx) om hyres- 
  
 och hyresnämnder 
  
 har bestämt 
  
 och arrendedomstolar  
 har bestämt 
  
 att ett beslut om åläggande för 
  
 att ett beslut om åläggande för 
  
 hyresgästen att flytta enligt den 
  
 hyresgästen att flytta enligt den 
  
 paragrafens första 
  
 stycke får 
  
 paragrafens första stycke får 
  
 verkställas även om det inte har 
  
 verkställas även om det inte har 
  
 vunnit laga kraft. 
  
 vunnit laga kraft. 
  
 För den tid som hyresgästen 
  
 För den tid som hyresgästen 
  
 bor kvar i lägenheten  
 skall  
 de 
  
 bor kvar i lägenheten  
 ska  
 de 
  
 förut gällande 
  
 hyresvillkoren 
  
 förut gällande hyresvillkoren 
  
 tillämpas till dess hyresvillkoren 
  
 tillämpas till dess hyresvillkoren 
  
 15  
 Senaste lydelse 2002:29. 
 51 
  
 Författningsförslag 
  
 SOU 2012:82 
  
 för samma tid blir slutligt be- stämda. 
 för samma tid blir slutligt be- stämda. 
  
 55 d § 
 16 
  
 Gäller hyresavtalet för obe- 
  
 Gäller hyresavtalet för obe- 
  
 stämd tid och har avtalet sagts 
  
 stämd tid och har avtalet sagts 
  
 upp, får beslut om ändring av 
  
 upp, får beslut om ändring av 
  
 hyresvillkoren inte 
  
 avse tiden 
  
 hyresvillkoren inte 
  
 avse tiden 
  
 före den tidpunkt till vilken upp- 
  
 före den tidpunkt till vilken upp- 
  
 sägning skett. Har frågan om 
  
 sägning skett. Har frågan om 
  
 villkorsändring utan uppsägning 
  
 villkorsändring utan uppsägning 
  
 hänskjutits 
  
 till 
  
 hyresnämnden 
 , 
  
 hänskjutits till  
 hyres- och arrende- 
  
 får beslutet inte avse tiden före 
  
 domstolen 
 , får beslutet inte avse 
  
 det månadsskifte 
  
 som inträffar 
  
 tiden före det månadsskifte som 
  
 närmast efter tre månader från 
  
 inträffar närmast efter tre mån- 
  
 dagen för ansökningen. Beslut 
  
 ader från dagen för ansök- 
  
 om ändring av hyresvillkoren får 
  
 ningen. Beslut om ändring av 
  
 dock inte i något av de fall som 
  
 hyresvillkoren får dock inte i 
  
 nu angetts avse tiden innan sex 
  
 något av de fall som nu angetts 
  
 månader förflutit efter det att de 
  
 avse tiden innan sex månader för- 
  
 förut gällande villkoren började 
  
 flutit efter det att de förut gäll- 
  
 tillämpas. 
  
 ande villkoren började tillämpas. 
  
 Är hyresavtalet ingånget för 
  
 Är hyresavtalet ingånget för 
  
 bestämd tid och har avtalet sagts 
  
 bestämd tid och har avtalet sagts 
  
 upp, får beslut om ändring av 
  
 upp, får beslut om ändring av 
  
 hyresvillkoren inte avse tiden före 
  
 hyresvillkoren inte avse tiden före 
  
 den tidpunkt till vilken uppsäg- 
  
 den tidpunkt till vilken uppsäg- 
  
 ning skett. Har frågan om vill- 
  
 ning skett. Har frågan om vill- 
  
 korsändring 
  
 utan 
  
 uppsägning 
  
 korsändring 
  
 utan 
  
 uppsägning 
  
 hänskjutits 
  
 till 
  
 hyresnämnden 
 , 
  
 hänskjutits till  
 hyres- och arrende- 
  
 får beslut om ändring av hyres- 
  
 domstolen 
 , får beslut om ändring 
  
 villkoren inte avse tiden före 
  
 av hyresvillkoren inte avse tiden 
  
 den tidpunkt till vilken avtalet 
  
 före den tidpunkt till vilken 
  
 tidigast hade kunnat sägas upp, 
  
 avtalet tidigast hade kunnat sägas 
  
 om uppsägning skett när ansök- 
  
 upp, om uppsägning skett när 
  
 ningen ingavs till  
 hyresnämnden 
 . 
  
 ansökningen ingavs till  
 hyres- 
  
 Är hyrestiden längre än ett år 
  
 och arrendedomstolen 
 . Är hyres- 
  
 och sker ändring av hyresvill- 
  
 tiden längre än ett år och sker 
  
 koren på grund 
  
 av 
  
 ansökan av 
  
 ändring av 
  
 hyresvillkoren på 
  
 16  
 Senaste lydelse 2006:408. 
 52 
  
 Hyres- och arrendedomstolen  
  
 får, när det finns skäl till det, för- ordna att beslut om villkorsänd- ring  
  
 ska  
  
 gälla från en tidigare tid- punkt än vad som sägs i första och andra styckena. Om det finns särskilda skäl får  
  
 hyres- och arrendedomstolen  
  
 också förordna att beslut om villkorsändring får verkställas även om det inte har vunnit laga kraft. 
  
 Ska  
  
 hyresgästen enligt  
  
 hyres- och arrendedomstolens  
  
 eller  
  
 Hyres- och arrendeöverdomstolens  
  
 beslut betala högre hyra för förfluten tid än som  
  
 skulle ha utgått  
  
 förut, är hyresrätten inte förverkad på grund av dröjsmål med betal- ningen av det överskjutande be- loppet, om betalningen sker inom en månad från den dag då be- slutet vann laga kraft. Vad som sagts nu gäller inte, om skyldig- het att flytta inträder för hyres- gästen inom kortare tid än två månader efter nämnda dag. 
  
 På överskjutande belopp  
  
 ska  
  
 hyresgästen betala ränta som om beloppet förfallit till betalning samtidigt med den förut utgå- 
  
 53 
  
 SOU 2012:82 Författningsförslag 
  
 hyresgästen, får beslutet likväl 
  
 grund av ansökan av hyres- 
  
 avse tiden efter det månadsskifte 
  
 gästen, får beslutet likväl avse 
  
 som inträffar närmast efter tre 
  
 tiden efter det månadsskifte 
  
 månader från dagen för ansök- 
  
 som inträffar närmast efter tre 
  
 ningen, dock tidigast sedan hyres- 
  
 månader från dagen för ansök- 
  
 förhållandet varat ett år i följd. 
  
 ningen, dock tidigast sedan hyres- 
  
 förhållandet varat ett år i följd. 
  
 Har den hyra som prövas blivit gällande enligt 54 a §, får beslut om hyran, trots vad som sägs i första stycket, avse tid från den dag då hyran började gälla, om ansökningen har gjorts inom tre mån- ader därefter. 
 Hyresnämnden  
 får, när det finns skäl till det, förordna att beslut om villkorsändring  
 skall  
 gälla från en tidigare tidpunkt än vad som sägs i första och andra styckena. Om det finns särskil- da skäl får  
 hyresnämnden  
 också förordna att beslut om villkors- ändring får verkställas även om det inte har vunnit laga kraft. 
  
 Skall  
 hyresgästen enligt  
 hyres- nämndens  
 eller  
 hovrättens  
 beslut betala högre hyra för förfluten tid än som  
 skolat utgå förut 
 , är hyresrätten inte förverkad på grund av dröjsmål med betal- ningen av det överskjutande be- loppet, om betalningen sker inom en månad från den dag då be- slutet vann laga kraft. Vad som sagts nu gäller inte, om skyldig- het att flytta inträder för hyres- gästen inom kortare tid än två månader efter nämnda dag. 
 På överskjutande belopp  
 skall  
 hyresgästen betala ränta som om beloppet förfallit till betalning samtidigt med den förut utgå- 
  
 Författningsförslag 
  
 SOU 2012:82 
  
 ende hyran. Räntan beräknas enligt 5 § räntelagen (1975:635) för tiden innan beslutet vunnit laga kraft och enligt 6 § ränte- lagen för tiden därefter. 
 I beslutet får anstånd medges med betalningen av det över- skjutande belopp jämte ränta som avses i sjätte stycket. Medges anstånd, får det bestämmas att ränta till förfallodagen  
 skall  
 be- räknas enligt 5 § räntelagen. 
 Om hyran sänks för för- fluten tid genom  
 hyresnämndens  
 eller  
 hovrättens  
 beslut,  
 skall  
 hyres- värden samtidigt åläggas att till hyresgästen betala tillbaka vad han till följd därav har uppburit för mycket jämte ränta. Räntan  
 skall  
 beräknas enligt 5 § ränte- lagen för tiden från dagen för beloppets mottagande till dess beslutet vunnit laga kraft och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter. 
 ende hyran. Räntan beräknas enligt 5 § räntelagen (1975:635) för tiden innan beslutet vunnit laga kraft och enligt 6 § ränte- lagen för tiden därefter. 
 I beslutet får anstånd medges med betalningen av det över- skjutande belopp jämte ränta som avses i sjätte stycket. Medges anstånd, får det bestämmas att ränta till förfallodagen  
 ska  
 be- räknas enligt 5 § räntelagen. 
 Om hyran sänks för för- fluten tid genom  
 hyres- och arrendedomstolens  
 eller  
 Hyres- och arrendeöverdomstolens  
 beslut,  
 ska  
 hyresvärden samtidigt åläggas att till hyresgästen betala till- baka vad han till följd därav har uppburit för mycket jämte ränta. Räntan  
 ska  
 beräknas enligt 5 § räntelagen för tiden från dagen för beloppets mottagande till dess beslutet vunnit laga kraft och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter. 
 66 § 
 17 
  
 Avtal mellan hyresvärd och 
  
 Avtal mellan hyresvärd och 
  
 hyresgäst, att framtida tvist med 
  
 hyresgäst, att framtida tvist med 
  
 anledning av hyresförhållandet 
  
 anledning av hyresförhållandet 
  
 skall  
 hänskjutas till avgörande av 
  
 ska  
 hänskjutas till avgörande av 
  
 skiljemän utan förbehåll om rätt 
  
 skiljemän utan förbehåll om rätt 
  
 för parterna att klandra skilje- 
  
 för parterna att klandra skilje- 
  
 domen, får inte göras gällande i 
  
 domen, får inte göras gällande i 
  
 fråga om hyresgästens rätt eller 
  
 fråga om hyresgästens rätt eller 
  
 skyldighet att tillträda eller be- 
  
 skyldighet att tillträda eller be- 
  
 hålla lägenheten, fastställande av 
  
 hålla lägenheten, fastställande av 
  
 hyresvillkor i fall som avses i 51, 
  
 hyresvillkor i fall som avses i 51, 
  
 17  
 Senaste lydelse 2006:408. 
  
 54 
  
 SOU 2012:82 
  
 Författningsförslag 
  
 52 eller 55 §, återbetalning av hyra och fastställande av hyra enligt 55 e § eller bestämmande av ersättning enligt 58 b §. I övrigt gäller skiljeavtalet inte så- vitt därigenom skiljemän utsetts eller bestämmelse meddelats om skiljemännens antal, sättet för deras utseende eller förfarandet vid skiljenämnden. I berörda hän- seenden  
 skall  
 lagen (1999:116) om skiljeförfarande tillämpas. Vad som sagts nu utgör dock inte hinder för att i skiljeavtalet  
 utse hyresnämnden till skiljenämnd eller  
 bestämma viss tid för med- delande av skiljedomen. 
 52 eller 55 §, återbetalning av hyra och fastställande av hyra enligt 55 e § eller bestämmande av ersättning enligt 58 b §. I övrigt gäller skiljeavtalet inte så- vitt därigenom skiljemän utsetts eller bestämmelse meddelats om skiljemännens antal, sättet för deras utseende eller förfarandet vid skiljenämnden. I berörda hän- seenden  
 ska  
 lagen (1999:116) om skiljeförfarande tillämpas. Vad som sagts nu utgör dock inte hinder för att i skiljeavtalet be- stämma viss tid för meddelande av skiljedomen. 
 68 § 
  
 I varje län skall finnas en 
  
 Bestämmelser om förfarandet i 
  
 hyresnämnd. Regeringen får dock 
  
 hyrestvister finns i lagen (20xx:xxx) 
  
 bestämma, att annat område än 
  
 om hyres- och arrendedomstolar. 
  
 ett län skall utgöra verksamhets- 
  
 område för hyresnämnden. 
  
 Denna lag träder i kraft den 5 maj 2014. 
 55 
  
 Författningsförslag 
  
 SOU 2012:82 
  
 5 
  
 Förslag till 
  
 lag om ändring i lagen (1957:390) om fiskearrenden 
 Härigenom föreskrivs i fråga om lagen (1957:390) om fiske- arrenden 
  
 dels  
 att 16 och 16 a §§ ska upphöra att gälla, 
  
 dels  
 att i 1 och  
 3–6 
  §§ ordet arrendenämnden ska bytas ut mot hyres- och arrendedomstolen, 
  
 dels  
 att 15 § ska ha följande lydelse. 
  
 Nuvarande lydelse 
  
 Föreslagen lydelse 
  
 15 § 
 18 
  
 Om arrendenämnd finnas 
  
 I fråga om förfarandet vid 
  
 bestämmelser i 8 kap. jordabalken 
  
 hyres- och arrendedomstolen finns 
  
 och i lagen (1973:188) om arrende- 
  
 bestämmelser i lagen (20xx:xxx) 
  
 nämnder och hyresnämnder. 
  
 om hyres- och arrendedomstolar. 
  
 Denna lag träder i kraft den 5 maj 2014. 
  
 18  
 Senaste lydelse 1973:193. 
 56 
  
 SOU 2012:82 
  
 Författningsförslag 
  
 6 
  
 Förslag till 
  
 lag om upphävande av lagen (1974:1080) om avveckling av hyresregleringen 
 Härigenom föreskrivs att lagen (1974:1080) om avveckling av hyresregleringen ska upphöra att gälla den 5 maj 2014. 
 57 
  
 Beslutar  
  
 hyres- och arrende- domstol  
  
 om tvångsförvaltning,  
  
 ska domstolen  
  
 samtidigt utse för- valtare. Till förvaltare  
  
 ska  
  
 utses bolag, förening eller annan som har erforderlig erfarenhet av fastighetsförvaltning. 
  
 Hyres- och arrendedomstolen  
  
 kan under pågående förvaltning utse ny förvaltare när förhållan- dena föranleder det. 
  
 Innan hyres- och arrendedom- stolen utser förvaltare ska läns- styrelsen och den kommun där fastigheten ligger ges tillfälle att lämna förslag på förvaltare. 
  
 Författningsförslag 
  
 SOU 2012:82 
  
 7 
  
 Förslag till 
  
 lag om ändring i bostadsförvaltningslagen (1977:792) 
 Härigenom föreskrivs i fråga om bostadsförvaltningslagen (1977:792) 
  
 dels  
 att 35 § ska upphöra att gälla, 
  
 dels  
 att i  
 2–5 
  och 7 §§ ordet hyresnämnden ska bytas ut mot hyres- och arrendedomstolen, 
  
 dels  
 att i 4 § ordet nämnden ska bytas ut mot domstolen,  
 dels  
 att 8,  
 10–18, 
 21–25, 
  27, 29 och  
 31–34 
  §§ ska ha följande 
 lydelse, 
  
 dels  
 att det närmast före 27 § ska införas en ny rubrik av följande 
  
 lydelse. 
  
 Nuvarande lydelse 
  
 Föreslagen lydelse 
  
 8 § Beslutar  
 hyresnämnd  
 om 
 tvångsförvaltning,  
 skall nämnden  
 samtidigt utse förvaltare. Till för- valtare  
 skall  
 utses bolag, fören- ing eller annan som har erforder- lig erfarenhet av fastighetsför- valtning. 
  
 Hyresnämnden  
 kan under på- gående förvaltning utse ny för- valtare när förhållandena föran- leder det. 
 10 § 
 Om det är påkallat av  
 särskilda skäl, får  
 hyresnämnden meddela  
 föreskrifter för förvaltningen. 
  
 Om det finns  
 särskilda skäl, får  
 hyres- och arrendedomstolen besluta om  
 föreskrifter för förvalt- ningen. 
 58 
 SOU 2012:82 Författningsförslag 
  
 Innan hyres- och arrendedom- 
  
 stolen meddelar beslut ska läns- 
  
 styrelsen ges tillfälle att yttra sig. 
  
 11 § 
  
 Förvaltaren uppbär hyror och 
  
 Förvaltaren uppbär hyror och 
  
 andra löpande intäkter av fastig- 
  
 andra löpande intäkter av fastig- 
  
 heten samt företräder även i 
  
 heten samt företräder även i 
  
 övrigt ägaren 
  
 i 
  
 angelägenheter 
  
 övrigt 
  
 ägaren 
  
 i angelägenheter 
  
 som rör fastigheten, om  
 ej  
 annat 
  
 som rör fastigheten, om  
 inte 
  
 följer av andra och tredje stycke- 
  
 annat följer av andra och tredje 
  
 na. 
  
 styckena. 
  
 Förvaltaren 
  
 får 
  
 ej 
  
 överlåta 
  
 Förvaltaren 
  
 får  
 inte 
  
 överlåta 
  
 fastigheten eller 
  
 annars 
  
 förfoga 
  
 fastigheten eller annars 
  
 förfoga 
  
 över den så att den helt eller 
  
 över den så att den helt eller 
  
 delvis  
 frånhändes  
 ägaren. För- 
  
 delvis  
 frånhänds  
 ägaren. För- 
  
 valtaren får  
 ej  
 heller på fastighets- 
  
 valtaren får  
 inte  
 heller på fastig- 
  
 ägarens vägnar ingå borgen eller 
  
 hetsägarens vägnar ingå borgen 
  
 växelförbindelse. 
  
 Utan 
  
 hyres- 
  
 eller växelförbindelse. Utan  
 hyres- 
  
 nämndens  
 tillstånd får förvaltaren 
  
 och arrendedomstolens  
 tillstånd får 
  
 ej låta  
 inteckna fastigheten eller 
  
 förvaltaren  
 inte  
 inteckna fastig- 
  
 taga  
 upp lån mot säkerhet i form 
  
 heten eller  
 ta  
 upp lån mot säker- 
  
 av panträtt i fastigheten. I övrigt 
  
 het i form av panträtt i fastig- 
  
 får förvaltaren ingå avtal om 
  
 heten. I övrigt får förvaltaren in- 
  
 kredit endast om avtalet  
 ej  
 står i 
  
 gå avtal om kredit endast om av- 
  
 missförhållande till de ekono- 
  
 talet  
 inte  
 står i missförhållande till 
  
 miska förutsättningarna för för- 
  
 de ekonomiska förutsättningarna 
  
 valtningen. 
  
 för förvaltningen.  
 Innan hyres- 
  
 och arrendedomstolen beslutar i 
  
 frågan ska länsstyrelsen ges till- 
  
 fälle att yttra sig. 
  
 Förvaltaren 
  
 kan 
  
 besluta att 
  
 Förvaltaren 
  
 kan besluta att 
  
 angelägenhet som saknar betyd- 
  
 angelägenhet som saknar betyd- 
  
 else för ändamålet med förvalt- 
  
 else för ändamålet med förvalt- 
  
 ningen  
 skall  
 undantas från denna. 
  
 ningen  
 ska  
 undantas från denna. 
  
 Hyresnämnden 
  
 och 
  
 fastighets- 
  
 Hyres- 
  
 och 
  
 arrendedomstolen, 
  
 ägaren  
 skall ofördröjligen  
 under- 
  
 länsstyrelsen  
 och fastighetsägaren 
  
 rättas om sådant beslut. 
  
 ska genast  
 underrättas om sådant 
  
 beslut. 
  
 59 
 Författningsförslag SOU 2012:82 
  
 12 § 
  
 Fastighetsägaren 
  
 får 
  
 med 
  
 Fastighetsägaren 
  
 får 
  
 med 
  
 hyresnämndens  
 tillstånd  
 taga  
 upp 
  
 hyres- 
  
 och 
  
 arrendedomstolens 
  
 lån mot säkerhet i form av pant- 
  
 tillstånd  
 ta  
 upp lån mot säkerhet 
  
 rätt i fastigheten och  
 låta före- 
  
 i form av panträtt i fastigheten 
  
 taga inskrivningsåtgärd  
 beträff- 
  
 och  
 ansöka om inteckning  
 beträff- 
  
 ande denna. Även utan sådant 
  
 ande denna. Även utan sådant 
  
 tillstånd får fastighetsägaren  
 låta 
  
 tillstånd får fastighetsägaren  
 an- 
  
 företaga 
  
 inskrivningsåtgärd  
 som 
  
 söka om sådan inskrivning  
 som 
  
 avses i 20 och 21 kap. jorda- 
  
 avses i 20 och 21 kap. jorda- 
  
 balken. 
  
 balken.  
 Innan domstolen beslutar 
  
 i frågan ska förvaltaren och läns- 
  
 styrelsen ges tillfälle att yttra sig. 
  
 Tillstånd enligt första stycket 
  
 Tillstånd enligt första stycket 
  
 får lämnas endast om åtgärden  
 ej 
  
 får lämnas endast om åtgärden 
  
 försämrar förutsättningarna för 
  
 inte  
 försämrar förutsättningarna 
  
 en tillfredsställande 
  
 fastighets- 
  
 för en tillfredsställande fastighets- 
  
 förvaltning. 
  
 förvaltning. 
  
 13 § 
  
 Kan medel till förvaltningen 
  
 Kan medel till förvaltningen 
  
 ej  
 i tillräcklig mån erhållas genom 
  
 inte  
 i tillräcklig mån erhållas 
  
 löpande 
  
 intäkter 
  
 eller 
  
 genom 
  
 genom 
  
 löpande 
  
 intäkter 
  
 eller 
  
 lån, får  
 hyresnämnden 
 , i den mån 
  
 genom lån, får  
 hyres- och arrende- 
  
 det  
 finnes  
 skäligt med hänsyn till 
  
 domstolen 
 , i den mån det  
 är 
  
 fastighetsägarens 
  
 förhållanden 
  
 skäligt med hänsyn till fastig- 
  
 och övriga 
  
 omständigheter, på 
  
 hetsägarens 
  
 förhållanden 
  
 och 
  
 begäran 
  
 av 
  
 förvaltaren 
  
 ålägga 
  
 övriga omständigheter, på be- 
  
 fastighetsägaren att till förval- 
  
 gäran av förvaltaren ålägga fastig- 
  
 taren  
 utge de ytterligare medel 
  
 hetsägaren 
  
 att 
  
 till 
  
 förvaltaren 
  
 som denne behöver för åtgärd 
  
 betala vad  
 som denne behöver 
  
 som avses i 9 §. 
  
 för åtgärd som avses i 9 §.  
 Innan 
  
 hyres- och arrendedomstolen be- 
  
 slutar i frågan ska länsstyrelsen 
  
 ges tillfälle att yttra sig. 
  
 Överlåtelse 
  
 av 
  
 fastigheten 
  
 Överlåtelse 
  
 av 
  
 fastigheten 
  
 medför  
 icke  
 befrielse från betal- 
  
 medför  
 inte  
 befrielse från betal- 
  
 ningsskyldighet 
  
 som 
  
 har 
  
 ålagts 
  
 ningsskyldighet 
  
 som 
  
 har 
  
 ålagts 
  
 dessförinnan. 
  
 dessförinnan. 
  
 60 
 SOU 2012:82 Författningsförslag 
  
 14 § 
  
 Föreligger ej  
 längre skäl för 
  
 Finns det inte  
 längre skäl för 
  
 att  
 ålagd 
  
 betalningsskyldighet 
  
 ålagd 
  
 betalningsskyldighet, 
  
 får 
  
 fullgöres 
 , får  
 hyresnämnden för- 
  
 hyres- och arrendedomstolen på 
  
 ordna  
 att  
 beslutet om  
 betalnings- 
  
 begäran av förvaltaren eller fastig- 
  
 skyldighet  
 icke vidare skall  
 gälla. 
  
 hetsägaren besluta  
 att betalnings- 
  
 skyldighet  
 inte längre ska  
 gälla. 
  
 Innan hyres- och arrendedom- 
  
 stolen beslutar i frågan ska läns- 
  
 styrelsen ges tillfälle att yttra sig. 
  
 15 § 
  
 Fastighetsägaren är skyldig att 
  
 På begäran av förvaltaren får 
  
 i den omfattning hyresnämnden 
  
 hyres- och arrendedomstolen för- 
  
 finner skäligt utge  
 ersättning för 
  
 plikta 
  
 fastighetsägaren 
  
 att betala 
  
 utrymme som  
 han själv  
 använder. 
  
 skälig 
  
 ersättning för 
  
 utrymme 
  
 som  
 ägaren  
 använder. 
  
 Erlägges 
  
 ej  
 ersättning enligt 
  
 Betalas inte  
 ersättning enligt 
  
 första stycket, får  
 hyresnämnden 
  
 första stycket, får  
 hyres- och 
  
 ålägga fastighetsägaren att av- 
  
 arrendedomstolen på begäran av 
  
 flytta från utrymmet. 
  
 förvaltaren  
 ålägga fastighetsägaren 
  
 att avflytta från utrymmet. 
  
 På begäran av fastighetsägaren 
  
 På begäran av fastighets- 
  
 får  
 hyresnämnden  
 medge  
 denne 
  
 ägaren får  
 hyres- och arrende- 
  
 skäligt uppskov med avflytt- 
  
 domstolen  
 medge  
 ägaren  
 skäligt 
  
 ningen. 
  
 uppskov med avflyttningen. 
  
 Innan hyres- och arrendedom- 
  
 stolen 
  
 beslutar enligt 
  
 första 
  
 eller 
  
 andra stycket ska länsstyrelsen ges tillfälle att yttra sig. 
 16 § 
 Fastighetsägaren är skyldig att lämna förvaltaren de upplys- ningar rörande fastigheten som behövs för en tillfredsställande för- 
  
 valtning. 
  
 Hyresnämnden  
 får kalla fastig- 
  
 Hyres- och arrendedomstolen 
  
 hetsägaren att inför 
  
 nämnden 
  
 får 
 , på begäran av förvaltaren, 
  
 under ed lämna upplysningar en- 
  
 kalla fastighetsägaren att  
 vid ett 
  
 ligt första stycket. Därvid  
 skall 
  
 sammanträde  
 inför  
 domstolen 
  
 36 kap. 6, 11, 14, 20 
  
 och 21 §§ 
  
 under ed lämna upplysningar 
  
 rättegångsbalken  
 äga 
  
 motsvar- 
  
 enligt första stycket. Därvid  
 ska 
  
 61 
  
 Författningsförslag 
  
 SOU 2012:82 
  
 ande tillämpning 
 . 
  
 bestämmelserna i  
 36 kap. 6, 11, 14, 20 och 21 §§ rättegångs- balken  
 tillämpas 
 . 
  
 Till sammanträdet ska hyres- och arrendedomstolen kalla även förvaltaren och länsstyrelsen. 
 17 § 
 Fastighetsägaren är skyldig att tillhandahålla förvaltaren hand- 
  
 lingar och annat av betydelse för förvaltningen. 
  
 Fullgör 
  
 fastighetsägaren 
  
 ej 
  
 Fullgör 
  
 fastighetsägaren  
 inte 
  
 sin 
  
 skyldighet enligt 
  
 första 
  
 sin 
  
 skyldighet 
  
 enligt första 
  
 stycket, 
  
 får 
  
 hyresnämnden 
  
 vid 
  
 stycket, får  
 hyres- och arrende- 
  
 vite förelägga  
 honom  
 att fullgöra 
  
 domstolen 
  
 vid 
  
 vite förelägga 
  
 skyldigheten. 
  
 ägaren  
 att fullgöra skyldigheten. 
  
 Frågor 
  
 om 
  
 föreläggande och 
  
 utdömande av vite prövas av 
  
 hyres- och arrendedomstolen på 
  
 begäran av förvaltaren. 
  
 18 § 
 19 
  
 Hyresnämnden  
 ska inom sex 
  
 Hyres- och arrendedomstolen 
  
 månader från det att beslutet 
  
 ska inom sex månader från det 
  
 om 
  
 tvångsförvaltning trädde i 
  
 att beslutet om tvångsförvalt- 
  
 kraft fastställa den tid under 
  
 ning trädde i kraft fastställa den 
  
 vilken förvaltningen ska 
  
 pågå. 
  
 tid 
  
 under 
  
 vilken förvaltningen 
  
 Tiden får, om beslutet har med- 
  
 ska pågå. Tiden får, om beslutet 
  
 delats med stöd av 2 § första 
  
 har meddelats med stöd av 2 § 
  
 eller 
  
 tredje 
  
 stycket, bestämmas 
  
 första eller tredje stycket, bestäm- 
  
 till högst fem år från det att be- 
  
 mas till högst fem år från det att 
  
 slutet 
  
 om 
  
 tvångsförvaltning 
  
 beslutet om 
  
 tvångsförvaltning 
  
 trädde i kraft. Om beslutet har 
  
 trädde i kraft. Om beslutet har 
  
 meddelats med stöd av 2 § andra 
  
 meddelats med stöd av 2 § andra 
  
 stycket, får tiden bestämmas till 
  
 stycket, får tiden bestämmas till 
  
 högst tre år från det att beslutet 
  
 högst tre år från det att beslutet 
  
 trädde i kraft. 
  
 trädde i kraft. 
  
 Om det vid utgången av den 
  
 Om det vid utgången av den 
  
 för tvångsförvaltningen bestämda 
  
 för tvångsförvaltningen bestämda 
  
 tiden finns skäl att förvaltningen 
  
 tiden finns skäl att förvaltningen 
  
 19  
 Senaste lydelse 2010:25. 
 62 
 SOU 2012:82 Författningsförslag 
  
 fortsätter, får  
 hyresnämnden 
 , om 
  
 fortsätter, får  
 hyres- och arrende- 
  
 beslutet har meddelats med stöd 
  
 domstolen 
 , om beslutet har med- 
  
 av 2 § första eller tredje stycket, 
  
 delats med stöd av 2 § första eller 
  
 besluta om förlängning av tiden 
  
 tredje stycket, besluta om för- 
  
 med högst tre år i sänder. Om 
  
 längning av tiden med högst tre 
  
 beslutet har meddelats med stöd 
  
 år i sänder. Om beslutet har med- 
  
 av 2 § andra stycket, får  
 hyres- 
  
 delats med stöd av 2 § andra 
  
 nämnden  
 besluta om förläng- 
  
 stycket, får  
 hyres- och arrende- 
  
 ning av tiden med högst ett år. 
  
 domstolen  
 besluta om förlängning 
  
 av tiden med högst ett år. 
  
 Finns inte längre skäl för 
  
 Finns inte längre skäl för 
  
 tvångsförvaltning, ska  
 hyresnämn- 
  
 tvångsförvaltning, ska  
 hyres- och 
  
 den  
 besluta att förvaltningen ska 
  
 arrendedomstolen  
 besluta att för- 
  
 upphöra omedelbart. 
  
 valtningen ska upphöra omedel- 
  
 bart. 
  
 Innan hyres- och arrende- 
  
 domstolen beslutar enligt första- 
  
 tredje 
  
 styckena 
  
 ska länsstyrelsen 
  
 ges tillfälle att yttra sig. 
  
 21 § 
  
 Medel som förvaltaren har 
  
 Medel 
  
 som 
  
 förvaltaren har 
  
 hand om för fastigheten  
 skall 
  
 hand om för fastigheten  
 ska 
  
 hållas skilda från andra medel. 
  
 hållas skilda från andra medel. 
  
 De får  
 ej  
 utmätas för annan skuld 
  
 De får  
 inte  
 utmätas för annan 
  
 än sådan som är hänförlig till 
  
 skuld än sådan som är hänförlig 
  
 tvångsförvaltningen och de ingår 
  
 till tvångsförvaltningen och de 
  
 ej  
 heller i fastighetsägarens kon- 
  
 ingår  
 inte  
 heller i fastighets- 
  
 kursbo. 
  
 ägarens konkursbo. 
  
 Behållna  
 medel, som  
 ej finnes 
  
 Medel, som  
 inte behöver  
 av- 
  
 böra  
 avsättas för förvaltningen, 
  
 sättas för förvaltningen,  
 ska be- 
  
 skall utbetalas  
 till fastighets- 
  
 talas 
  
 ut 
  
 till 
  
 fastighetsägaren. 
  
 ägaren. Tvist om vad  
 fastighets- 
  
 Burton om vad  
 som ska betalas ut 
  
 ägaren är berättigad att utfå  
 prövas 
  
 prövas  
 på begäran av fastighets- 
  
 av  
 hyresnämnden. 
  
 ägaren i ärendet om tvångsför- 
  
 valtning. Innan hyres- och arrende- 
  
 domstolen 
  
 beslutar i frågan ska 
  
 länsstyrelsen ges tillfälle att yttra sig. 
 63 
 Författningsförslag SOU 2012:82 
  
 22 § 
  
 Förvaltaren  
 skall  
 för varje 
  
 Förvaltaren 
  
 ska 
  
 för 
  
 varje 
  
 kalenderår 
  
 inom 
  
 två 
  
 månader 
  
 kalenderår 
  
 inom två 
  
 månader 
  
 från årets utgång lämna skriftlig 
  
 från årets utgång lämna  
 en 
  
 redovisning 
  
 till 
  
 hyresnämnden 
  
 skriftlig redovisning till  
 länsstyr- 
  
 för 
  
 sin förvaltning. 
  
 Tillämpar 
  
 elsen  
 för sin förvaltning. Tillämpar 
  
 fastighetsägaren 
  
 brutet 
  
 räken- 
  
 fastighetsägaren 
  
 brutet 
  
 räken- 
  
 skapsår,  
 skall  
 tiden för redovis- 
  
 skapsår,  
 ska  
 tiden för redovis- 
  
 ningens avlämnande i stället räk- 
  
 ningens avlämnande i stället räk- 
  
 nas från räkenskapsårets utgång. 
  
 nas från räkenskapsårets utgång. 
  
 När 
  
 förvaltaren 
  
 frånträder 
  
 sitt 
  
 När förvaltaren  
 lämnar  
 sitt upp- 
  
 uppdrag  
 skall 
  
 redovisning 
  
 för 
  
 drag  
 ska  
 redovisning för den 
  
 den gångna delen av redovis- 
  
 gångna delen av redovisnings- 
  
 ningsperioden 
  
 lämnas 
  
 inom 
  
 två 
  
 perioden lämnas inom två mån- 
  
 månader från det uppdraget upp- 
  
 ader från det uppdraget upp- 
  
 hörde. 
  
 hörde. 
  
 Redovisningsskyldigheten 
  
 Redovisningsskyldigheten 
  
 skall  
 fullgöras i enlighet med god 
  
 ska  
 fullgöras i enlighet med god 
  
 redovisningssed. Till den siffer- 
  
 redovisningssed. Till den siffer- 
  
 mässiga redovisningen  
 skall  
 fogas 
  
 mässiga redovisningen  
 ska  
 fogas 
  
 förvaltningsberättelse med upp- 
  
 förvaltningsberättelse med upp- 
  
 lysning om vidtagna och plane- 
  
 lysning om vidtagna och plane- 
  
 rade förvaltningsåtgärder av större 
  
 rade förvaltningsåtgärder av större 
  
 vikt och om fastighetens skick. 
  
 vikt och om fastighetens skick. 
  
 Avskrift  
 av redovisningshand- 
  
 Länsstyrelsen 
  
 ska 
  
 översända 
  
 lingarna  
 skall av nämnden över- 
  
 kopia  
 av redovisningshandlingarna 
  
 sändas  
 till fastighetsägaren. I den 
  
 till  
 hyres- och arrendedomstolen 
  
 mån 
  
 nämnden 
  
 finner 
  
 lämpligt, 
  
 och  
 fastighetsägaren. I den mån 
  
 skall  
 också sökanden och annan 
  
 det är  
 lämpligt,  
 ska  
 också sökan- 
  
 få del av redovisningen. 
  
 den och annan få del av redovis- 
  
 ningen. 
  
 Hyresnämnden 
  
 skall 
  
 granska 
  
 Länsstyrelsen ska  
 granska redo- 
  
 redovisningen 
  
 och kontrollera 
  
 visningen 
  
 och 
  
 kontrollera att 
  
 att den är godtagbar från redo- 
  
 den är godtagbar från redovis- 
  
 visningsmässig synpunkt.  
 Finner 
  
 ningsmässig synpunkt.  
 Anser läns- 
  
 nämnden  
 anledning till anmärk- 
  
 styrelsen att det finns  
 anledning 
  
 ning 
  
 mot 
  
 redovisningen, 
  
 skall 
  
 till anmärkning mot redovis- 
  
 fastighetsägaren underrättas  
 här- 
  
 ningen,  
 ska  
 fastighetsägaren  
 och 
  
 om. 
  
 hyres- och arrendedomstolen  
 under- 
  
 rättas  
 om det 
 . 
  
 64 
 SOU 2012:82 Författningsförslag 
  
 23 § 
 20 
  
 Vill 
  
 fastighetsägaren 
  
 klandra 
  
 Vill 
  
 fastighetsägaren 
  
 klandra 
  
 redovisning för viss redovis- 
  
 redovisning för viss redovis- 
  
 ningsperiod,  
 skall han  
 inom ett 
  
 ningsperiod,  
 ska ägaren  
 inom ett 
  
 år från det han av  
 hyresnämnden 
  
 år från det han av  
 länsstyrelsen 
  
 mottog redovisningen väcka talan 
  
 mottog redovisningen väcka talan 
  
 mot förvaltaren vid  
 mark- och 
  
 mot förvaltaren vid  
 hyres- och 
  
 miljödomstolen 
 . 
  
 arrendedomstolen 
 . 
  
 Åberopas 
  
 som grund 
  
 för 
  
 Åberopas 
  
 som 
  
 grund 
  
 för 
  
 klandertalan omständighet som 
  
 klandertalan omständighet som 
  
 icke  
 hänför sig till viss avlämnad 
  
 inte  
 hänför sig till viss avlämnad 
  
 redovisning, 
  
 får 
  
 talan 
  
 väckas 
  
 redovisning, 
  
 får 
  
 talan 
  
 väckas 
  
 inom ett år från det fastighets- 
  
 inom ett år från det fastighets- 
  
 ägaren mottog redovisning med 
  
 ägaren mottog redovisning med 
  
 anledning av att förvaltarens upp- 
  
 anledning av att förvaltarens upp- 
  
 drag upphörde. 
  
 drag upphörde. 
  
 24 § 
  
 Om fastighetsägaren behöver 
  
 Om fastighetsägaren behöver 
  
 ta del 
  
 av 
  
 räkenskapsmaterial 
  
 ta 
  
 del 
  
 av 
  
 räkenskapsmaterial 
  
 rörande fastigheten för att kunna 
  
 rörande fastigheten för att kunna 
  
 fullgöra 
  
 uppgiftsskyldighet 
  
 som 
  
 fullgöra  
 sin 
  
 uppgiftsskyldighet, 
  
 åligger honom gentemot det all- 
  
 ska ägaren  
 efter framställning till 
  
 männa eller eljest, skall han  
 efter 
  
 hyres- och arrendedomstolen ges 
  
 framställning 
  
 till 
  
 hyresnämnden 
  
 tillfälle till detta enligt anvis- 
  
 beredas  
 tillfälle till detta enligt 
  
 ningar som  
 hyres- och arrende- 
  
 anvisningar som  
 nämnden  
 med- 
  
 domstolen  
 meddelar.  
 Innan hyres- 
  
 delar. 
  
 och 
  
 arrendedomstolen beslutar i 
  
 frågan 
  
 ska länsstyrelsen 
  
 ges 
  
 till- 
  
 fälle att yttra sig. 
  
 25 § 
 21 
  
 Förvaltaren har rätt att få 
  
 Förvaltaren har rätt att få 
  
 skäligt arvode, som bestäms av 
  
 skäligt arvode, som bestäms av 
  
 hyresnämnden  
 för varje kalender- 
  
 hyres- och arrendedomstolen  
 för 
  
 år eller för kortare tid. Arvodet 
  
 varje kalenderår eller för kortare 
  
 ska betalas ur fastighetens av- 
  
 tid. Arvodet ska betalas ur fastig- 
  
 kastning, om inte  
 hyresnämnden 
  
 hetens avkastning, om inte  
 hyres- 
  
 20 
  
 Senaste lydelse 2010:1000. 
  
 21 
  
 Senaste lydelse 2010:25. 
  
 65 
 Författningsförslag SOU 2012:82 
  
 föreskriver att det helt eller del- 
  
 och arrendedomstolen  
 föreskriver 
  
 vis ska betalas av fastighets- 
  
 att det helt eller delvis ska be- 
  
 ägaren personligen. 
  
 talas av fastighetsägaren person- 
  
 ligen. 
  
 Innan hyres- och arrendedom- 
  
 stolen beslutar om arvode till för- 
  
 valtaren ska länsstyrelsen ges till- 
  
 fälle att yttra sig. Innan domstolen 
  
 beslutar att ett arvode ska betalas 
  
 av fastighetsägaren personligen ska 
  
 den kommun där fastigheten finns 
  
 ges tillfälle att yttra sig. 
  
 Om förvaltaren begär det, ska 
  
 Om förvaltaren begär det, ska 
  
 kommunen förskottera arvode 
  
 kommunen förskottera arvode 
  
 som enligt  
 hyresnämndens  
 beslut 
  
 som enligt  
 hyres- och arrende- 
  
 ska betalas av fastighetsägaren 
  
 domstolens  
 beslut ska betalas av 
  
 personligen. 
  
 fastighetsägaren personligen. 
  
 Fastighetsägaren är skyldig att ersätta kommunen med det för- skotterade beloppet jämte ränta därpå enligt 6 § räntelagen (1975:635) 
  
 från dagen för utbetalningen. 
  
 Tillsyn 
  
 27 § 
  
 Tillsyn över tvångsförvalt- 
  
 Tillsyn över 
  
 tvångsförvalt- 
  
 ning utövas av  
 hyresnämnden 
 . 
  
 ning 
  
 utövas 
  
 av 
  
 den länsstyrelse 
  
 inom 
  
 vars 
  
 verksamhetsområde 
  
 fastigheten helt eller delvis ligger. 
  
 Länsstyrelsen ska övervaka att 
  
 förvaltningen bedrivs på ett ända- 
  
 målsenligt sätt i överensstämmelse 
  
 med denna lag och andra författ- 
  
 ningar. 
  
 Förvaltaren är skyldig att låta 
  
 länsstyrelsen ta del av de böcker 
  
 och andra handlingar som rör den 
  
 fastighet som förvaltningen avser. 
  
 Länsstyrelsens 
  
 beslut enligt 
  
 denna lag får inte överklagas. 
  
 66 
  
 Hyres- och arrendedomstolens  
  
 beslut om tvångsförvaltning  
  
 gäller omedelbart även om det överkla- gas 
  
 .  
  
 Domstolen  
  
 kan även i fråga om annat beslut  
  
 i ärende angå- ende särskild förvaltning  
  
 förordna att det  
  
 ska gälla omedelbart 
  
 . 
  
 Om det finns  
  
 särskilda skäl, får  
  
 hyres- och arrendedomstolen  
  
 besluta om tvångsförvaltning och utse förvaltare för tiden till dess slutligt beslut meddelas. 
  
 SOU 2012:82 Författningsförslag 
  
 29 § 
  
 Ansökan om särskild förvalt- 
  
 Ansökan om särskild förvalt- 
  
 ning får göras av kommunen eller 
  
 ning får göras av kommunen eller 
  
 av organisation av hyresgäster. 
  
 av organisation av hyresgäster. 
  
 Sedan beslut om tvångsförvalt- 
  
 Sedan beslut om tvångsför- 
  
 ning har meddelats,  
 skall  
 fråga 
  
 valtning har meddelats,  
 ska  
 fråga 
  
 som rör förvaltningen  
 upptagas 
  
 som rör förvaltningen  
 tas upp  
 till 
  
 till prövning av  
 hyresnämnden 
 , 
  
 prövning av  
 hyres- och arrende- 
  
 om sökanden, förvaltaren 
  
 eller 
  
 domstolen 
 , om sökanden, förval- 
  
 fastighetsägaren begär det 
  
 och 
  
 taren eller fastighetsägaren be- 
  
 annat  
 ej  
 är särskilt föreskrivet. 
  
 gär det och annat  
 inte  
 är särskilt 
  
 Nämnden får också självmant ta 
  
 föreskrivet. 
  
 upp fråga som rör förvaltningen, 
  
 om annat ej följer av särskild bestämmelse. 
 Vad som sägs i andra stycket gäller också om länsstyrelsen be- gär det i fråga som rör byte av förvaltare enligt 8 § andra stycket, föreskrifter för förvaltningen enligt 10 § eller tiden för förvaltningen enligt 18 §. 
 31 § 
 Hyresnämndens  
 beslut om tvångsförvaltning  
 länder omedel- bart till efterrättelse 
 .  
 Hyresnämn- den  
 kan även i fråga om annat beslut  
 enligt denna lag  
 förordna att det  
 skall lända till efterrättelse genast 
 . 
  
 Föreligger  
 särskilda skäl, får  
 hyresnämnden  
 besluta om tvångs- förvaltning och utse förvaltare för tiden till dess slutligt beslut meddelas. 
 32 § 
  
 Fråga om påföljd för fastig- 
  
 När i denna lag talas om läns- 
  
 hetsägare som åsidosätter skyldig- 
  
 styrelse avses den länsstyrelse inom 
  
 het enligt 16 § andra stycket eller 
  
 vars verksamhetsområde aktuell 
  
 67 
  
 Länsstyrelsen får överklaga hyres- och arrendedomstolens be- slut om beslutet rör 
  
 1. utseende av förvaltare enligt 
  
 8 § första eller andra stycket, 
  
 2. föreskrifter för förvaltningen enligt 10 §, 
  
 3. tiden för förvaltningen en- ligt 18 §, eller 
  
 4. arvode till förvaltaren enligt 
  
 25 §. 
  
 Författningsförslag SOU 2012:82 
 17 § upptages självmant av hyres- fastighet helt eller delvis ligger. nämnden. Beträffande böter och 
 vite gäller 9 kap. 8 och 9 §§ rätte- gångsbalken i tillämpliga delar. 
 33 § 
 I fråga om förfarandet  
 vid  
 I fråga om förfarandet i ären-  
 hyresnämnden  
 i ärenden enligt den enligt denna lag finns be- denna lag finns bestämmelser i stämmelser i  
 lagen (20xx:xxx) lagen (1973:188) om arrende- om hyres- och arrendedomstolar. nämnder och hyresnämnder 
 . 
 34 § 
 22 
  
 Hyresnämndens beslut enligt denna lag får överklagas hos Svea hovrätt inom tre veckor från den dag beslutet meddelades. Över- klagandet skall ges in till hyres- nämnden. 
 Denna lag träder i kraft den 5 maj 2014. 
  
 22  
 Senaste lydelse 1994:837. 
 68 
  
 SOU 2012:82 
  
 Författningsförslag 
  
 8 
  
 Förslag till 
  
 lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304) 
 Härigenom föreskrivs i fråga om hyresförhandlingslagen (1978:304)  
 dels  
 att 31 och 32 §§ ska upphöra att gälla, 
  
 dels  
 att i  
 1–3 
  a, 9, 11, 13, 22, 24, 25 och 29 §§ ordet hyresnämnd i olika böjningsformer ska bytas ut mot hyres- och arrende- domstol i motsvarande form, 
  
 dels  
 att i 11 § ordet nämnden ska bytas ut mot domstolen,  
 dels  
 att 30 § ska ha följande lydelse. 
  
 Nuvarande lydelse 
  
 Föreslagen lydelse 
  
 30 § 
  
 Fråga enligt denna lag prövas 
  
 Fråga enligt denna lag prövas 
  
 av  
 hyresnämnd 
 .  
 Fråga om skade- 
  
 av  
 hyres- och arrendedomstol 
 . 
  
 stånd som avses i 8 § andra stycket 
  
 prövas dock av allmän domstol. 
  
 I fråga om förfarandet  
 i mål 
  
 I fråga om förfarandet  
 vid 
  
 hyresnämnden  
 finns bestämmel- 
  
 och ärenden enligt denna lag  
 finns 
  
 ser i  
 lagen (1973:188) om arrende- 
  
 bestämmelser i  
 lagen (20xx:xxx) 
  
 nämnder och hyresnämnder. 
  
 om hyres- och arrendedomstolar. 
  
 Fastighetsägarorganisation 
  
 Fastighetsägarorganisation 
  
 eller hyresgästorganisation är  
 ej 
  
 eller hyresgästorganisation är  
 inte 
  
 part i ärende enligt 22 §. 
  
 part i ärende enligt 22 §. 
  
 Denna lag träder i kraft den 5 maj 2014. 
 69 
  
 Författningsförslag 
  
 SOU 2012:82 
  
 9 
  
 Förslag till 
  
 lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt 
 Härigenom föreskrivs i fråga om lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt 
  
 dels  
 att 15 och 16 §§ ska upphöra att gälla, 
  
 dels  
 att i  
 6–8, 
  10 och 12 §§ ordet hyresnämnden i olika böj- ningsformer ska bytas ut mot hyres- och arrendedomstolen i mot- svarande form, 
  
 dels  
 att i 10 § ordet nämnden ska bytas ut mot domstolen,  
 dels  
 att 14 § ska ha följande lydelse. 
  
 Nuvarande lydelse 
  
 Föreslagen lydelse 
  
 14 § 
 I fråga om förfarandet  
 vid  
 I fråga om förfarandet i ären-  
 hyresnämnden  
 i ärenden enligt den enligt denna lag finns be- denna lag finns bestämmelser  
 i  
 stämmelser i  
 lagen (20xx:xxx) lagen (1973:188) om arrende- om hyres- och arrendedomstolar. nämnder och hyresnämnder 
 . 
 Denna lag träder i kraft den 5 maj 2014. 
 70 
  
 SOU 2012:82 
  
 Författningsförslag 
  
 10 
  
 Förslag till 
  
 lag om ändring i lagen (1985:658) om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället 
 Härigenom föreskrivs i fråga om lagen (1985:658) om arren- datorers rätt att förvärva arrendestället 
  
 dels  
 att i  
 6–10 
  och 12 §§ ordet arrendenämnden i olika böj- ningsformer ska bytas ut mot hyres- och arrendedomstolen i motsvarande form, 
  
 dels  
 att i 10 § ordet nämnden ska bytas ut mot domstolen,  
 dels  
 att 14 § ska ha följande lydelse. 
  
 Nuvarande lydelse 
  
 Föreslagen lydelse 
  
 14 § 
  
 I fråga om förfarandet  
 vid 
  
 I fråga om förfarandet i ären- 
  
 arrendenämnden 
  
 och 
  
 överklag- 
  
 den enligt denna lag finns be- 
  
 ande av nämndens beslut  
 i ären- 
  
 stämmelser i  
 lagen (20xx:xxx) om 
  
 den enligt denna lag finns be- 
  
 hyres- och arrendedomstolar 
 . 
  
 stämmelser i  
 lagen (1973:188) 
  
 om arrendenämnder och hyres- 
  
 nämnder 
 . 
  
 Vardera parten skall svara för 
  
 sina rättegångskostnader med an- 
  
 ledning av att nämndens beslut 
  
 överklagas, i den mån annat inte 
  
 följer av 18 kap. 
  
 6 § 
  
 rättegångs- 
  
 balken. 
  
 Denna lag träder i kraft den 5 maj 2014. 
 71 
  
 I fråga om förfarandet vid hyres- och arrendedomstolen finns bestämmelser i lagen (20xx:xxx) om hyres- och arrendedomstolar. 
  
 Författningsförslag 
  
 SOU 2012:82 
  
 11 
  
 Förslag till 
  
 lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614) 
 Härigenom föreskrivs i fråga om bostadsrättslagen (1991:614)  
 dels  
 att 11 kap. 3 och 4 §§ ska upphöra att gälla, 
  
 dels  
 att i 2 kap. 10 och 12 §§, 4 kap. 6 och 9 §§, 7 kap. 11 §, 9 kap. 16 och 17 §§ samt 11 kap. 2 § ordet hyresnämnden ska bytas ut mot hyres- och arrendedomstolen, 
  
 dels  
 att i 4 kap. 6 §, 9 kap. 17 §, 11 kap. 2 § ordet nämnden i olika böjningsformer ska bytas ut mot domstolen i motsvarande form, 
  
 dels  
 att 11 kap. 1 och 6 §§ ska ha följande lydelse. 
  
 Nuvarande lydelse 
  
 Föreslagen lydelse 
  
 11 kap. 
 1 § 
 23 
  
 Tvister som rör störningar i boendet skall handläggas särskilt skyndsamt. 
 6 § 
 Förbehåll i stadgarna enligt 7 kap. 18 § andra stycket lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar som inte innehåller någon bestämmelse om rätt för parterna att klandra skiljedomen gäller inte 
  
 1. 
  
 i fråga om en bostadsrättshavares rätt eller skyldighet att till- träda eller behålla lägenheten, eller 
  
 2. 
  
 beträffande fastställande av hyresvillkor enligt 4 kap. 9 §. 
  
 I övrigt gäller förbehållet inte i fråga om tvist med anledning av upplåtelse av nyttjanderätt enligt denna lag, om man genom förbehållet utsett skiljemän eller meddelat bestämmelser om skilje- männens antal, sättet för deras utseende eller förfarandet vid skiljenämnden. I dessa hänse- enden  
 skall lagen (1929:145) om 
  
 I övrigt gäller förbehållet inte i fråga om tvist med anledning av upplåtelse av nyttjanderätt enligt denna lag, om man genom förbehållet utsett skiljemän eller meddelat bestämmelser om skilje- männens antal, sättet för deras utseende eller förfarandet vid skiljenämnden. I dessa hänse- enden  
 ska lagen (1999:116) om 
  
 23  
 Senaste lydelse 2003:31. 
 72 
 SOU 2012:82 Författningsförslag 
  
 skiljemän  
 tillämpas 
 .  
 Vad som 
  
 skiljeförfarande  
 tillämpas. Vad 
  
 sagts nu hindrar dock inte att 
  
 som sagts nu hindrar dock inte 
  
 föreningen i stadgarna  
 utser hyres- 
  
 att föreningen i stadgarna  
 bestäm- 
  
 nämnden till skiljenämnd eller 
  
 mer viss tid för meddelande av 
  
 bestämmer kortare tid för skilje- 
  
 skiljedomen. 
  
 mannaåtgärdens avslutande än den 
  
 tid om sex månader som anges i 
  
 nämnda lag. 
  
 Denna lag träder i kraft den 5 maj 2014. 
 73 
  
 Rättshjälpsbiträdet beslutar om att sådan utredning som av- ses i 17 § första stycket  
  
 ska  
  
 ut- föras. 
  
 Om ett mål eller ärende rör- ande den rättsliga angelägen- heten pågår vid domstol, beslutar domstolen i frågor enligt denna lag. I annat fall beslutar Rätts- hjälpsmyndigheten i frågorna. Rättshjälpsmyndigheten beslutar också till vem ersättning enligt 30 § andra stycket och 31 § tredje stycket  
  
 ska  
  
 betalas. 
  
 Om en ansökan om rättshjälp avslås helt eller delvis  
  
 ska  
  
 be- slutet innehålla de skäl som har bestämt utgången. 
  
 Författningsförslag 
  
 SOU 2012:82 
  
 12 
  
 Förslag till 
  
 lag om ändring i rättshjälpslagen (1996:1619) 
 Härigenom föreskrivs att 39 § rättshjälpslagen (1996:1619) ska ha följande lydelse. 
  
 Nuvarande lydelse 
  
 Föreslagen lydelse 
  
 39 § 
 24  
 Om ett mål eller ärende rör- 
 ande den rättsliga angelägen- heten pågår vid domstol, beslutar domstolen i frågor enligt denna lag. I annat fall beslutar Rätts- hjälpsmyndigheten i frågorna. Rättshjälpsmyndigheten beslutar också till vem ersättning enligt 30 § andra stycket och 31 § tredje stycket  
 skall  
 betalas. 
 Om en ansökan om rättshjälp avslås helt eller delvis  
 skall  
 be- slutet innehålla de skäl som har bestämt utgången. 
 Vad som sägs om domstol i denna lag gäller även arrende- nämnd och hyresnämnd. 
 Rättshjälpsbiträdet beslutar om att sådan utredning som av- ses i 17 § första stycket  
 skall  
 ut- föras. 
 Denna lag träder i kraft den 5 maj 2014. 
  
 24  
 Senaste lydelse 2004:738. 
 74 
  
 SOU 2012:82 
  
 Författningsförslag 
  
 13 
  
 Förslag till 
  
 lag om ändring i lagen (1999:116) om skiljeförfarande 
 Härigenom föreskrivs att 6 § lagen (1999:116) om skiljeför- farande ska ha följande lydelse. 
  
 Nuvarande lydelse 
  
 Föreslagen lydelse 
  
 6 § 
  
 Rör en tvist mellan en närings- 
  
 Rör en tvist mellan en närings- 
  
 idkare och en konsument en vara, 
  
 idkare och en konsument en vara, 
  
 en tjänst eller någon annan 
  
 en tjänst eller någon annan 
  
 nyttighet som tillhandahållits för 
  
 nyttighet som tillhandahållits för 
  
 huvudsakligen enskilt bruk, får 
  
 huvudsakligen enskilt bruk, får 
  
 ett skiljeavtal inte göras gällande, 
  
 ett skiljeavtal inte göras gällande, 
  
 om det träffats innan tvisten upp- 
  
 om det träffats innan tvisten upp- 
  
 stod.  
 Dock gäller sådana avtal i 
  
 stod. 
  
 hyres- eller 
  
 arrendeförhållanden, 
  
 om genom 
  
 dem en hyres- eller 
  
 arrendenämnd utsetts till skilje- nämnd och något annat inte följer av bestämmelserna i 8 kap. 28 § eller 12 kap. 66 § jordabalken. 
 Första stycket gäller inte om tvisten rör avtal mellan försäkrings- givare och försäkringstagare om försäkring som grundas på kollektiv- avtal eller som grundas på gruppavtal och handhas av företrädare för gruppen. Första stycket gäller inte heller om annat följer av Sveriges internationella förpliktelser. 
 Denna lag träder i kraft den 5 maj 2014. 
 75 
  
 Författningsförslag 
  
 SOU 2012:82 
  
 14 
  
 Förslag till 
  
 lag om ändring i inkomstskattelagen (1999:1229) 
  
 Härigenom föreskrivs att 
  
 12 kap. 8 § inkomstskattelagen 
  
 (1999:1229) ska ha följande lydelse. 
  
 Nuvarande lydelse 
  
 Föreslagen lydelse 
  
 12 kap. 
 8 § 
 25 
  
 Tjänstestället  
 är den plats där den skattskyldige utför huvuddelen av sitt arbete. Utförs detta under förflyttning eller på arbetsplatser som hela tiden växlar, anses i regel den plats där den skattskyldige hämtar och lämnar arbetsmaterial eller förbereder och avslutar sina arbetsuppgifter som tjänsteställe. 
 Om arbetet pågår en begränsad tid på varje plats enligt vad som gäller för vissa arbeten inom byggnads- och anläggningsbranschen och liknande branscher, anses bostaden som tjänsteställe. 
  
 För riksdagsledamöter, reserv- 
  
 För riksdagsledamöter, reserv- 
  
 officerare samt nämndemän, jury- 
  
 officerare samt nämndemän, jury- 
  
 män och andra liknande upp- 
  
 män och andra liknande upp- 
  
 dragstagare 
  
 i 
  
 allmän 
  
 domstol, 
  
 dragstagare i allmän domstol, 
  
 allmän 
  
 förvaltningsdomstol, 
  
 allmän förvaltningsdomstol  
 eller 
  
 hyresnämnd,  
 skattenämnd  
 eller 
  
 skattenämnd anses bostaden som 
  
 arrendenämnd 
  
 anses 
  
 bostaden 
  
 tjänsteställe. 
  
 som tjänsteställe. 
 Med bostad anses för riksdagsledamöter bostaden på hemorten. 
 Denna lag träder i kraft den 5 maj 2014. 
  
 25  
 Senaste lydelse 2006:992. 
 76 
  
 SOU 2012:82 
  
 Författningsförslag 
  
 15 
  
 Förslag till 
  
 lag om ändring i lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt 
 Härigenom föreskrivs i fråga om lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt 
  
 dels  
 att 6 kap. 4 och 5 §§ ska upphöra att gälla, 
  
 dels  
 att i 3 kap. 14 § och 4 kap. 6 § ordet hyresnämnden ska bytas ut mot hyres- och arrendedomstolen, 
  
 dels  
 att i 4 kap. 6 § ordet Nämnden ska bytas ut mot Andrews stolen. 
 Denna lag träder i kraft den 5 maj 2014. 
 77 
  
 Författningsförslag 
  
 SOU 2012:82 
  
 16 
  
 Förslag till 
  
 lag om ändring i offentlighets- och sekretesslagen (2009:400) 
 Härigenom föreskrivs att 36 kap. 3 § offentlighets- och sekre- tesslagen (2009:400) ska ha följande lydelse. 
 Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse 
 36 kap. 
 3 § 
 26 
  
 Sekretess gäller hos domstol 
  
 Sekretess gäller hos domstol 
  
 samt hyres- och arrendenämnd 
  
 för uppgift som en part har läm- 
  
 för uppgift som en part har läm- 
  
 nat till en medlare eller ett bi- 
  
 nat till en medlare eller ett bi- 
  
 träde till denne vid medling i ett 
  
 träde till denne vid medling i ett 
  
 mål där förlikning om saken är 
  
 mål där förlikning om saken är 
  
 tillåten, om parten har gjort för- 
  
 tillåten, om parten har gjort för- 
  
 behåll om det. 
  
 behåll om det. 
  
 Sekretess gäller för uppgift som en part i en arbetstvist har läm- nat till en medlare eller till Medlingsinstitutet vid medling enligt lagen (1976:580) om medbestämmande i arbetslivet, om parten har gjort förbehåll om det. 
 Sekretess gäller hos Medlingsinstitutet även för uppgift i ett kollektivavtal om en parts affärs- eller driftförhållanden eller en annan enskilds personliga eller ekonomiska förhållanden, om det kan antas att parten eller den enskilde lider skada eller men om uppgiften röjs. 
 För uppgift i en allmän handling gäller sekretessen i högst tjugo år. 
 Denna lag träder i kraft den 5 maj 2014. 
  
 26  
 Senaste lydelse 2011:864. 
 78 
  
 Lagmannen får förordna den som har tillräcklig kunskap och erfarenhet och som är anställd vid tingsrätten eller vid en för- valtningsrätt på samma ort som tingsrätten att vidta åtgärder för beredningen av mål och ärenden samt åtgärder som rätten är skyl- dig att utföra efter målets eller ärendets avgörande. För sådana åtgärder ansvarar den förordnade. 
  
 SOU 2012:82 
  
 Författningsförslag 
  
 17 
  
 Förslag till 
  
 förordning om ändring i förordningen (1996:381) med tingsrättsinstruktion 
 Härigenom föreskrivs i fråga om förordningen (1996:381) med tingsrättsinstruktion 
  
 dels  
 att 52 a § ska upphöra att gälla, 
  
 dels  
 att  
 16–18, 
  35 och 40 §§ ska ha följande lydelse. 
  
 Nuvarande lydelse 
  
 Föreslagen lydelse 
  
 16 § 
 27  
 Lagmannen får förordna den 
 som har tillräcklig kunskap och erfarenhet och som är anställd vid tingsrätten eller vid en för- valtningsrätt  
 eller en hyresnämnd  
 på samma ort som tingsrätten att vidta åtgärder för beredningen av mål och ärenden samt åtgär- der som rätten är skyldig att ut- föra efter målets eller ärendets avgörande. För sådana åtgärder ansvarar den förordnade. 
 Ett förordnande får dock inte avse uppgiften att 
  
 1. 
  
 leda sammanträden, 
  
 2. 
  
 besluta om att utfärda stämning i tvistemål där förlikning om saken är tillåten eller i mål om enskilt åtal, 
  
 3. 
  
 besluta i frågor om ställande av säkerhet för rättegångskost- nader, 
  
 4. 
  
 besluta i frågor om inhibition, 
  
 5. 
  
 besluta i frågor om intervention, 
  
 6. 
  
 meddela interimistiska beslut, 
  
 7. 
  
 besluta om inhämtande av annan personutredning i brottmål än sådan som avses i 1 § lagen (1991:2041) om särskild person- utredning i brottmål, m.m., 5 kap. 9 § förordningen (1998:642) om verkställighet av frivårdspåföljder samt 11 och 28 §§ lagen (1964:167) med särskilda bestämmelser om unga lagöverträdare, 
  
 27  
 Senaste lydelse 2010:990. 
 79 
  
 Författningsförslag 
  
 SOU 2012:82 
  
 8. 
  
 besluta om avvisning av bevisning eller av begäran om inhämt- ande av utredning, 
  
 9. 
  
 besluta om förordnande av medlare eller sakkunnig när parterna inte är ense om att ett sådant förordnande ska ges, 
  
 10. 
  
 besluta om föreläggande enligt 42 kap. 15 § eller om att ge ett meddelande enligt 42 kap. 15 a § rättegångsbalken, 
  
 11. 
  
 besluta i fråga om hämtning, 
  
 12. 
  
 besluta i fråga om undersökning enligt 3 kap. 4 § lagen (2010:921) om mark- och miljödomstolar, 
  
 13. 
  
 besluta i frågor om rättegångshinder eller jäv, 
  
 14. 
  
 besluta i frågor enligt 49 kap. 4 § rättegångsbalken om ett överklagande ska få ske särskilt eller inte, 
  
 15. 
  
 meddela sådana beslut som går att överklaga särskilt på annan grund än enligt 49 kap. 7 § rättegångsbalken, eller 
  
 16. 
  
 vidta andra åtgärder som innefattar frågor som är svåra, av annan orsak kräver särskild erfarenhet eller i övrigt är av sådant slag att de bör förbehållas domare. 
  
 Begränsningen i andra stycket 2 gäller inte en tingsnotarie eller en notariemeriterad beredningsjurist. Begränsningen i andra stycket 15 gäller inte beslut om förordnande av försvarare eller beslut i fråga om ersättning eller förskott av allmänna medel till någon som har medverkat i målet eller ärendet. Begränsningen i andra stycket 15 
 gäller inte en tingsnotarie eller en notariemeriterad beredningsjurist i fråga om beslut om beviljande av rättshjälp. 
 Uppkommer en fråga av sådant slag som avses i andra stycket 16, ska den som förordnats genast anmäla frågan för den som ansvarar för målet eller ärendet. 
 17 § 
 28 
  
 Lagmannen får förordna en anställd vid tingsrätten som har till- räcklig kunskap och erfarenhet att på eget ansvar 
 1. handlägga ärenden om avträdande av egendom till förvaltning av boutredningsman samt förordnande av boutredningsman, dock inte om ansökan har gjorts av någon annan än dödsbodelägare eller 
  
 testamentsexekutor, 
  
 2. handlägga ärenden om ent- 
  
 2. handlägga ärenden om ent- 
  
 ledigande av boutredningsman 
  
 ledigande av boutredningsman 
  
 sedan denne slutfört sitt upp- 
  
 sedan denne slutfört sitt upp- 
  
 drag,  
 och 
  
 drag 
 , 
  
 28  
 Senaste lydelse 2011:985. 
  
 80 
  
 SOU 2012:82 Författningsförslag 
  
 3. handlägga ärenden om för- 
  
 3. handlägga ärenden om för- 
  
 ordnande av bodelningsförrättare 
  
 ordnande av bodelningsförrättare 
  
 eller skiftesman vid arvskifte 
 . 
  
 eller skiftesman vid arvskifte 
 , och 
  
 p. 4 handlägga ärenden om 
  
 avstående från besittningsskydd i 
  
 hyresförhållande. 
  
 Förordnanden 
  
 enligt 
  
 första 
  
 Förordnanden 
  
 enligt 
  
 första 
  
 stycket får endast avse ärenden 
  
 stycket får endast avse ärenden 
  
 som kan avgöras av en lagfaren 
  
 som kan avgöras av en lagfaren 
  
 domare. För andra anställda än 
  
 domare. För andra anställda än 
  
 tingsnotarier eller 
  
 notariemeri- 
  
 tingsnotarier 
  
 eller 
  
 notariemeri- 
  
 terade beredningsjurister 
  
 med- 
  
 terade 
  
 beredningsjurister 
  
 med- 
  
 för förordnanden 
  
 enligt 
  
 första 
  
 för förordnanden 
  
 enligt 
  
 första 
  
 stycket inte behörighet att till 
  
 stycket inte behörighet att till 
  
 boutredningsman, 
  
 bodelnings- 
  
 boutredningsman, 
  
 bodelnings- 
  
 förrättare eller skiftesman för- 
  
 förrättare eller skiftesman för- 
  
 ordna annan än den som är advo- 
  
 ordna annan än den som är advo- 
  
 kat eller den som genom tidigare 
  
 kat eller den som genom tidigare 
  
 förordnanden har fått erfaren- 
  
 förordnanden har fått erfaren- 
  
 het av och visat lämplighet för 
  
 het av och visat lämplighet för 
  
 sådana uppdrag. 
  
 sådana uppdrag.  
 För andra an- 
  
 ställda 
  
 än 
  
 tingsnotarier 
  
 eller 
  
 notariemeriterade 
  
 berednings- 
  
 jurister medför förordnanden en- 
  
 ligt första stycket 4 inte behörighet att avslå en ansökan. 
 Förordnanden enligt första stycket medför inte behörighet att ompröva beslut enligt 34 § lagen (1996:242) om domstolsärenden eller att meddela interimistiska beslut. För andra anställda än tings- notarier eller notariemeriterade beredningsjurister medför förord- nanden enligt första stycket inte heller behörighet att avvisa ären- den. 
 Förordnanden för tingsnotarier eller notariemeriterade berednings- jurister får inte avse ärenden som är omfattande eller svåra eller som av någon annan orsak kräver särskild erfarenhet. Förordnanden för övriga anställda får bara avse enkla ärenden. 
 81 
  
 Författningsförslag 
  
 SOU 2012:82 
  
 18 § 
 29 
  
 Utöver vad som gäller enligt 17 § får lagmannen förordna en tingsnotarie eller en notariemeriterad beredningsjurist som har till- räcklig kunskap och erfarenhet att på eget ansvar 
  
 1. 
  
 handlägga mål om brott för vilket inte är föreskrivet svårare straff än böter eller fängelse i högst sex månader, om det inte finns anledning att döma till annan påföljd än böter och det i målet inte är fråga om företagsbot, 
  
 2. 
  
 besluta om avskrivning av brottmål när åtalet har lagts ned, 
  
 3. 
  
 meddela frikännande dom enligt 20 kap. 9 § andra stycket rätte- gångsbalken, 
  
 4. 
  
 handlägga sådana mål om äktenskapsskillnad och därmed sam- manhängande frågor samt sådana mål rörande vårdnad om barn, barns boende och umgänge med barn som har inletts genom gemen- sam ansökan, dock inte sådana mål som har blivit tvistiga sedan an- sökan gavs in, 
  
 5. 
  
 handlägga konkursärenden enligt konkurslagen (1987:672), 
  
 6. 
  
 handlägga ärenden enligt lagen (1976:206) om felparkerings- avgift, 
  
 7. 
  
 avgöra ärenden om hyra, 
  
 7 
 . handlägga andra ärenden än sådana som avses i 6 enligt lagen (1996:242) om domstols- ärenden om ärendena kan avgöras av en lagfaren domare och inte är tvistiga, 
  
 8 
 . handlägga mål enligt 1 kap. 
 3 d § första stycket rättegångs- balken 
 a. om målet avser kontrollav- gift enligt lagen (1984:318) om 
  
 arrende 
  
 och 
  
 bostadsrätt enligt 
  
 1 kap. 
  
 4–7 
  §§ 
  
 lagen (20xx:xxx) 
  
 om hyres- och arrendedomstolar, om prövningen är enkel och det är lämpligt med hänsyn till vad ärendet gäller samt avgörandet sker utan deltagande av särskilda leda- möter, 
  
 8 
 . handlägga andra ärenden än sådana som avses i 6  
 och 7  
 enligt lagen (1996:242) om dom- stolsärenden om ärendena kan av- göras av en lagfaren domare och inte är tvistiga, 
  
 9 
 . handlägga mål enligt 1 kap. 
 3 d § första stycket rättegångs- balken 
 a. om målet avser kontrollav- gift enligt lagen (1984:318) om 
  
 29  
 Senaste lydelse 2010:1695. 
 82 
 SOU 2012:82 Författningsförslag 
  
 kontrollavgift vid olovlig parke- 
  
 kontrollavgift vid olovlig parke- 
  
 ring, 
  
 trafikförsäkringsavgift en- 
  
 ring, 
  
 trafikförsäkringsavgift en- 
  
 ligt trafikskadelagen (1975:1410) 
  
 ligt trafikskadelagen (1975:1410) 
  
 eller 
  
 överlåtet 
  
 krav 
  
 avseende 
  
 eller 
  
 överlåtet 
  
 krav avseende 
  
 trafikförsäkringspremie och själv- 
  
 trafikförsäkringspremie och själv- 
  
 risk, eller 
  
 risk, eller 
  
 b. om värdet av vad som yrkas 
  
 b. om värdet av vad som yrkas 
  
 uppenbart inte överstiger en tion- 
  
 uppenbart inte överstiger en tion- 
  
 del 
  
 av 
  
 prisbasbeloppet 
  
 enligt 
  
 del 
  
 av 
  
 prisbasbeloppet 
  
 enligt 
  
 2 kap. 
  
 6 
  
 och 
  
 7 §§ socialförsäk- 
  
 2 kap. 6 
  
 och 
  
 7 §§ 
  
 socialförsäk- 
  
 ringsbalken, 
  
 ringsbalken, 
  
 9.  
 handlägga 
  
 mål 
  
 där 
  
 förlik- 
  
 10 
 . handlägga mål där förlik- 
  
 ning om saken är tillåten vid 
  
 ning om saken är tillåten vid 
  
 förberedelse och vid huvudför- 
  
 förberedelse och vid huvudför- 
  
 handling enligt 42 kap. 20 § andra 
  
 handling enligt 42 kap. 20 § andra 
  
 stycket rättegångsbalken, 
  
 stycket rättegångsbalken, 
  
 10 
 . handlägga ärenden om 
  
 11 
 . handlägga ärenden om 
  
 bevisupptagning 
  
 enligt 
  
 41 kap. 
  
 bevisupptagning 
  
 enligt 
  
 41 kap. 
  
 rättegångsbalken, 
  
 rättegångsbalken, 
  
 11 
 . handlägga 
  
 mål 
  
 enligt 
  
 12 
 . handlägga 
  
 mål 
  
 enligt 
  
 14 kap. 
  
 12 § 
  
 äktenskapsbalken 
  
 14 kap. 
  
 12 § 
  
 äktenskapsbalken 
  
 första meningen, och 
  
 första meningen, och 
  
 12 
 . avgöra mål enligt 42 kap. 
  
 13 
 . avgöra mål enligt 42 kap. 
  
 18 § 
  
 rättegångsbalken 
  
 första 
  
 18 § 
  
 rättegångsbalken 
  
 första 
  
 stycket 1 
  
 avseende avskrivning 
  
 stycket 1 
  
 avseende 
  
 avskrivning 
  
 av mål samt  
 2–4. 
  
 av mål samt  
 2–4. 
  
 Förordnanden enligt första stycket 5 får inte avse konkurser där beslut om bevakning har meddelats. Ett sådant förordnande får inte heller avse frågor om häktning, utdelning eller, om konkursen av- slutas med utdelning, förvaltares arvodesanspråk. 
 Förordnanden enligt första stycket medför inte behörighet att ompröva beslut enligt 34 § lagen om domstolsärenden. Förord- nanden får inte avse mål eller ärenden som är omfattande eller svåra eller som av någon annan orsak kräver särskild erfarenhet. 
 När en tingsnotarie eller en notariemeriterad beredningsjurist handlägger brottmål vid huvudförhandling ska nämndemän alltid delta i avgörandet. 
 83 
 Författningsförslag SOU 2012:82 
 35 § 
 30 
  
 Lagmannen får uppdra åt en 
  
 Lagmannen får uppdra åt en 
  
 avdelning eller någon som är an- 
  
 avdelning eller någon som är an- 
  
 ställd vid tingsrätten eller vid en 
  
 ställd vid tingsrätten eller vid en 
  
 förvaltningsrätt 
 , en hyresnämnd 
  
 förvaltningsrätt eller Rättshjälps- 
  
 eller Rättshjälpsmyndigheten på 
  
 myndigheten på samma ort som 
  
 samma ort som tingsrätten att i 
  
 tingsrätten att i sitt ställe avgöra 
  
 sitt ställe avgöra administrativa 
  
 administrativa ärenden. 
  
 ärenden. 
  
 Lagmannen får dock endast uppdra åt en chefsrådman att med- dela förordnanden enligt  
 16–22 
  §§. I de tingsrätter som har flera kansliorter får lagmannen i stället utse en rådman på varje kansliort där någon chefsrådman inte tjänstgör att meddela sådana förord- nanden. 
 40 § 
 31 
  
 Tingsrätten utser vilka av de 
  
 Tingsrätten utser vilka av de 
  
 lagfarna domarna som ska tjänst- 
  
 lagfarna domarna som ska tjänst- 
  
 göra i mark- och miljödomstolen. 
  
 göra i mark- och miljödomstolen 
  
 och i hyres- och arrendedomstolen 
 . 
  
 Denna förordning träder i kraft den 5 maj 2014. 
  
 30 
  
 Senaste lydelse 2009:884. 
  
 31 
  
 Senaste lydelse 2010:990. 
  
 84 
  
 SOU 2012:82 
  
 Författningsförslag 
  
 18 
  
 Förslag till 
  
 förordning (20xx:xxx) om förordnande av särskilda ledamöter i hyres- och arrendedomstol 
 Härigenom föreskrivs följande. 
  
 1 §  
 Särskilda ledamöter i hyres- och arrendedomstol förordnas av Domarnämnden för högst tre år. Avgår en ledamot, förordnas en ny ledamot för återstoden av tiden. 
  
 2 §  
 Nämndens beslut om förordnande får inte överklagas. 
 Denna förordning träder i kraft den 5 maj 2014. 
 85 
  
 Författningsförslag 
  
 SOU 2012:82 
  
 19 Följdändringar till författningsförslagen 
 Utöver nu nämnda författningsförslag föranleder utredningens för- slag att följande författningar bör upphävas: kungörelse (1974:1081) om anmälan enligt 2 § lagen (1974:1080) om avveckling av hyres- regleringen, förordningen (1975:518) om rikets indelning i verk- samhetsområden för hyresnämnd och arrendenämnd m.m., förord- ningen (1980:1030) med hyresnämndsinstruktion, förordningen (2001:642) om registerföring m.m. vid hyres- och arrendenämnderna med hjälp av automatiserad behandling samt förordningen (2005:1095) om ärenden i arrendenämnd och hyresnämnd. 
 Utredningens förslag föranleder, utöver nu nämnda författnings- förslag, följdändringar i följande författningar: KK (1973:261) om utbetalning av vissa ersättningar i mål eller ärende vid domstol, m.m., förordningen (1979:291) om tolktaxa, förordningen (1982:805) om ersättning av allmänna medel till vittnen, m.m., förordningen (1982:814) om ersättning till nämndemän och vissa andra upp- dragstagare inom domstolsväsendet m.m., notarieförordningen (1990:469), anställningsförordningen (1994:373), förordningen (1996:379) med hovrättsinstruktion, förordningen (1996:1515) med instruktion för Regeringskansliet, rättshjälpsförordningen (1997:404), förordningen (1999:1134) om belastningsregister, förordningen (2007:1073) med instruktion för Domstolsverket, förordningen (2007:1078) med instruktion för Rättshjälpsmyndigheten, offent- lighets- och sekretessförordningen (2009:641), förordningen (2010:407) om ersättning till vissa nyanlända invandrare samt förordningen (2010:1793) med instruktion för Domarnämnden. 
 86 
  
 1 
  
 Utredningens uppdrag och arbete 
  
 1.1 
  
 Uppdraget 
  
 Utredningens direktiv beslutades av regeringen den 1 september 2011 (dir. 2011:74). Direktiven finns fogade till betänkandet som bilaga. 
 Enligt direktiven består uppdraget av två delar. Den första delen avser att överväga och lämna förslag till den framtida organisa- tionen för prövning av hyres- och arrendetvister. Målsättningen är att skapa en långsiktigt hållbar organisation som kan möta de sär- skilda krav som prövningen av dessa tvister ställer. 
 Övervägandena ska ske förutsättningslöst. Enligt direktiven ska utredaren dock som ett alternativ överväga om den verksamhet som bedrivs i hyres- och arrendenämnderna bör föras över till all- män domstol. Utredaren ska därvid ta hänsyn till behovet av orga- nisatoriska och processuella särlösningar som bevarar fördelarna med nämndernas verksamhet. 
 Som ett annat alternativ ska utredaren överväga om den admini- strativa samverkan som finns mellan de fem mindre nämnderna och tingsrätten på respektive ort bör vidareutvecklas och utvidgas till att gälla även de tre största nämnderna, dvs. nämnderna i Stockholm, Göteborg och Malmö. Utredaren ska i det sammanhanget överväga om det bör ske någon ändring av fördelningen av hyres- och arrende- tvister mellan nämnderna å ena sidan och allmän domstol å den andra sidan. Enligt direktiven står det utredaren fritt att överväga även andra alternativ. 
 Den andra delen av uppdraget går ut på att, oavsett vilken orga- nisationsform som föreslås, överväga och lämna förslag till en modernisering av den förfarandereglering som gäller för prövning av hyres- och arrendetvister. 
 87 
  
 Utredningens uppdrag och arbete 
  
 SOU 2012:82 
  
 I uppdraget ingår att lämna de författningsförslag som övervägan- dena föranleder. Utredaren ska dessutom bedöma de kostnader och konsekvenser i övrigt som förslaget kan komma att medföra. Om förslaget kan förväntas leda till kostnadsökningar för det allmänna, ska utredaren föreslå hur dessa ska finansieras. 
 Uppdraget ska redovisas senast den 31 december 2012. 
  
 1.2 
  
 Utredningens arbete 
  
 Arbetet har bedrivits i nära samråd med experterna. I utredningen har vi hållit sex expertsammanträden, varav ett tvådagarssamman- träde i internatform. 
 Utredningsarbetet har bestått i bl.a. studier av tidigare betänk- anden, remissyttranden, propositioner, rapporter och skrivelser som berör det aktuella området. Vidare har den juridiska litteraturen beaktats. 
 Vi har inhämtat statistiska uppgifter från Domstolsverket, hyres- och arrendenämnderna och Svea hovrätt. Statistik har också beställts från Kronofogdemyndigheten angående de ärenden om avhysning som handläggs där. 
 Utredaren och sekreteraren har gjort studiebesök vid Hyres- och arrendenämnden i Stockholm. Sekreteraren har besökt också Hyres- och arrendenämnden i Malmö. Vid dessa besök har vi fått in- formation om dagens organisationsmodell. Från övriga nämnder har vi inhämtat information om organisationen per telefon eller  
 e-post. 
  Vi har också låtit myndighetscheferna för nämnderna i Linköping, Sundsvall, Västerås och Umeå besvara några frågor om hur väl den nuvarande organisationsmodellen för de mindre hyres- och arrende- nämnderna fungerar och vad som skulle kunna utgöra en lämplig framtida organisation. 
 Utredaren och sekreteraren har deltagit i ett seminarium under Hyresrättsdagarna i Hok den 10 och 11 maj 2012. Vid seminariet behandlades ett par av de frågor som utredningen har att överväga, däribland frågan om kompetensfördelning beträffande hyres- och arrendetvister. 
 Enligt direktiven ska utredaren samråda med Statskontoret. Detta har skett genom att Statskontoret beretts tillfälle att lämna eventuella synpunkter på våra preliminära förslag och överväganden, vilka vi delgett Statskontoret genom en skriftlig sammanfattning. 
 88 
  
 SOU 2012:82 
  
 Utredningens uppdrag och arbete 
  
 Enligt direktiven ska utredaren även samråda med Domstols- verket samt inhämta synpunkter från intresseorganisationer på hyres- och arrendeområdet. Detta samråd respektive inhämtande av syn- punkter har skett genom utredningens experter. 
  
 1.3 
  
 Betänkandets disposition 
  
 I kapitel 2 ger vi en övergripande bild över hur  
 hyres-, 
  arrende- och bostadsrättstvister prövas i dag. Därefter identifierar och analyserar vi i kapitel 3 vissa särskilda inslag i hyres- och arrendenämndernas verksamhet. I kapitel 4 analyserar vi fördelar och nackdelar med olika framtida organisationsmodeller för prövningen av hyres- och arrendetvister och presenterar vårt förslag i organisationsfrågan. Våra överväganden och förslag beträffande den framtida kompe- tensfördelningen för handläggning av  
 hyres-, 
  arrende- och bostads- rättstvister redovisar vi i kapitel 5. I kapitel 6 tar vi upp frågan om delegation. Kapitel 7 handlar om ett moderniserat förfarande för prövning av  
 hyres-, 
  arrende- och bostadsrättstvister. Våra överväg- anden och förslag beträffande ikraftträdande och övergångsbestäm- melser presenterar vi i kapitel 8. I kapitel 9 identifierar och analyserar vi de konsekvenser som våra förslag kan antas medföra. Författ- ningskommentaren finns i kapitel 10. Till betänkandet är också fogat tre särskilda yttranden. 
 89 
  
 2 
  
 Allmänt om prövningen av hyres- och arrendetvister 
  
 2.1 
  
 Historisk bakgrund 
  
 2.1.1 
  
 Hyres- och arrendenämndernas inrättande 
  
 En historisk redogörelse över hyres- och arrendenämndernas inrät- tande finns bl.a. i 1997 års hyreslagstiftningsutrednings delbetän- kande  
 Nytt system för prövning av hyres- och arrendemål  
 (SOU 1999:15 s.  
 133–135). 
  Nedan återger vi huvuddragen i den historiska utvecklingen. 
 Hyrestvister intog under en lång period ingen särställning i pro- cessuellt hänseende utan prövades liksom övriga tvister om nyttjande- rätt till fast egendom av allmän domstol. 
 Genom lagen (1939:366) om medling i hyrestvister fick regeringen rätt att efter framställning av kommun förordna att en nämnd, med uppgift att förlika hyrestvister, skulle inrättas i kommunen. En sådan nämnd saknade dock befogenhet att döma. 
 Den 1 juli 1942 trädde hyresregleringslagen (1942:429) i kraft. Anledningen var att statsmakterna, mot bakgrund av den brist på lägenheter som uppkom under andra världskriget, ansåg det nödvän- digt med vissa statliga ingripanden till skydd för i första hand bo- stadshyresgäster. 
 Under  
 1960-talet 
  väcktes frågan om en total avveckling av hyres- regleringen. Frågan om hyreslagstiftningen och förfarandet för pröv- ning av hyrestvisterna utreddes i olika omgångar. Hyreslagskom- mittén föreslog i betänkandet  
 Reviderad hyreslag  
 (SOU 1961:47) bl.a. en ny lag om medling i hyrestvister, vilken innehöll bestäm- melser om medlingsnämnd i hyrestvister, dess organisation och uppgifter samt regler om förfarandet inför nämnden. Betänkandet remissbehandlades. 
 91 
  
 Allmänt om prövningen av hyres- och arrendetvister 
  
 SOU 2012:82 
  
 I maj 1963 tillkallades på nytt sakkunniga för att utreda hyres- lagstiftningen. De sakkunniga, som tog namnet Hyreslagstiftnings- sakkunniga, lämnade sina förslag i betänkandet  
 Ny hyreslagstiftning  
 (SOU 1966:14). Förslaget syftade till att ersätta hyresregleringen med en friare hyresmarknad, där en hyresgäst i bostadslägenhet hade direkt besittningsskydd och där en lokalhyresgästs besittningsskydd upprätthölls genom ersättningsregler. Enligt förslaget skulle hyres- reglerings- och besittningsskyddsreglerna ersättas av gemensamma bestämmelser i en ny allmän hyreslag. Vidare föreslog de sakkunniga att statliga medlingsnämnder skulle inrättas med en domare som ord- förande och en intresserepresentant från vardera partssidan. Enligt förslaget skulle medling vara obligatoriskt i så gott som varje hyres- tvist. Vidare skulle medlingsnämnden, efter parternas gemensamma begäran, vara skiljenämnd. De sakkunniga föreslog att tvister skulle kunna prövas av särskilda hyresdomstolar som skulle knytas till de allmänna underrätterna. Enligt förslaget skulle intresseledamöter ingå även i hyresdomstolarna. 
 Man uppnådde vid riksdagsbehandlingen inte enighet kring för- slaget om en avveckling av hyresregleringen. En proposition med förslag om en avveckling av hyresregleringen och inrättande av sär- skilda hyresnämnder återkallades därför. 
 År 1968 föreslog den dåvarande regeringen att hyresregleringen tills vidare skulle behållas för en betydande del av hyresmarknaden. Förslaget om att inrätta statliga, regionala hyresnämnder med parts- representanter och med vissa dömande uppgifter ansåg regeringen fortfarande vara det mest lämpliga (prop. 1968:91 s. 65 f.). Rege- ringen ansåg det dock inte lämpligt att hyrestvisterna skulle kunna tas upp till slutligt avgörande av annan myndighet än domstol. Ett beslut av hyresnämnden skulle därför få klandras till tingsrätten. I förarbetena till det nya systemet med statliga hyresnämnder uttalade departementschefen vissa grundläggande synpunkter beträffande förfarandet i hyrestvister, däribland att det tillmättes stor betydelse att hyresmarknadens organisationer medverkar vid medlingen och tvistlösningen samt att något rättegångskostnadsansvar inte skulle förekomma (prop. 1967:141 s.  
 169–173). 
  Departementschefen ut- talade också följande (s. 169). 
 En annan synpunkt som bör starkt understrykas är betydelsen av att hyresmarknaden tillförs en statlig mycket kvalificerad nämndorganisa- tion som i obundna former kan vara verksam för att bilägga hyrestvister- na, innan de dras inför domstol. Det är härvid inte bara en fråga om att 
 92 
  
 SOU 2012:82 
  
 Allmänt om prövningen av hyres- och arrendetvister 
  
 begränsa måltillströmningen till det domstolsmässiga prövningsförfaran- det utan minst lika mycket att leda utvecklingen på området. 
 Riksdagen antog förslaget och de statliga hyresnämnderna inrätta- des den 1 januari 1969 då lagen (1968:349) om hyresnämnder trädde i kraft. Lagen ersattes sedan av lagen (1970:998) om arrendenämn- der och hyresnämnder och från och med den 1 juni 1973 av lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder (nedan nämnd- lagen). Samtidigt med inrättandet av de statliga hyresnämnderna avskaffades de kommunala hyresnämnderna. 
 I samband med att jordabalken trädde i kraft år 1972 infördes bestämmelser om att hyresnämndernas avgöranden skulle klandras vid fastighetsdomstol i stället för vid tingsrätt. 
 Hyresregleringen kom av olika skäl inte att avskaffas fullt ut förrän år 1975. För att få till stånd en enhetlig rättstillämpning inrätta- des samma år Bostadsdomstolen, som en gemensam överinstans för hyresnämnderna. Domstolen avskaffades år 1994 då dess uppgifter i stället togs över av Svea hovrätt. 
 I takt med bostadspolitiska reformer, framför allt under 1970- och  
 1980-talet, 
  har hyresnämnderna tillförts ett ökat antal ärende- typer. Här kan nämnas de ärendetyper som tillkom genom hyres- förhandlingslagen (1978:304), dvs. det lagstadgade kollektiva systemet för förhandling av hyror och andra hyresvillkor som är etablerat på hyresmarknaden. I övrigt kan nämnas ärendetyper enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. (numera upphävd), lagen (1970:246) om tvångsförvaltning av bostadsfastighet (numera ersatt av annan lag), bostadsrättslagen (1971:479) (numera ersatt av annan lag) samt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt. 
 Vi övergår nu till att beskriva inrättandet av arrendenämnderna. År 1927 bildades jordbrukskommissioner. Deras uppgift var att hand- lägga frågor enligt lagen (1927:287) angående uppsikt å vissa jordbruk. Efter hand fick jordbrukskommissionerna nya jordbrukspolitiska uppgifter samt andra uppgifter enligt 1927 års och 1943 års s.k. sociala arrendelagstiftning. 
 Jordbrukskommissionerna avvecklades år 1948. Deras jord- brukspolitiska uppgifter fördes över till de nyinrättade lantbruks- nämnderna. Samtidigt inrättades särskilda arrendenämnder som tog över i huvudsak samma dömande och administrativa funktioner som jordbrukskommissionerna hade haft. 
 93 
  
 Allmänt om prövningen av hyres- och arrendetvister 
  
 SOU 2012:82 
  
 Inför jordabalkens ikraftträdande år 1972 avskaffades de sociala arrendereglerna och ersattes med regler om direkt besittningsskydd även för jordbruksarrende. Prövningen av förlängningstvister och tvister om arrendevillkor liksom dispensfrågor och vissa ersätt- ningstvister ankom på arrendenämnderna. 
  
 2.1.2 
  
 Tidigare utredningsförslag m.m. angående prövningen av hyres- och arrendetvister 
  
 Alltsedan hyres- och arrendenämndernas inrättande har frågan om nämndernas bestånd övervägts ett flertal gånger. I detta avsnitt kom- mer tidigare utredningsförslag, propositioner och skrivelser att be- handlas kortfattat i kronologisk ordning. 
 Hyresrättsutredningen och arrendelagskommittén 
  
 I betänkandet  
 Hyresrätt 3, Bruksvärde, hyresprocess m.m.  
 (SOU 1981:77) föreslog Hyresrättsutredningen att i princip samtliga hyres- och bostadsrättstvister skulle prövas av hyresnämnden i första instans och av Bostadsdomstolen som slutinstans. Enligt förslaget skulle alltså de hyres- och bostadsrättstvister som handlades vid fastighets- domstolarna föras över till hyresnämnderna. Utredningen föreslog vidare att en särskild hyresprocesslag skulle reglera förfarandet vid hyresnämnden. Enligt förslaget skulle hyresnämnderna i fortsätt- ningen betraktas som särskilda domstolar. 
  
 Arrendelagskommittén föreslog i betänkandet  
 Arrenderätt 2, Regler om investeringar i arrendejordbruket m.m.  
 (SOU 1981:80) att den instans- och fullföljdsordning som gällde för hyrestvister skulle ut- göra förebild även för arrendetvister. Enligt förslaget skulle leda- möterna i Bostadsdomstolen kunna bilda en arrendedomstol, som andra och sista instans i arrendetvister. Utredningen föreslog även att den av Hyresrättsutredningen föreslagna hyresprocesslagen skulle tillämpas också på handläggningen av arrendetvister. 
 De av utredningarna framlagda förslagen föranledde endast änd- ringar i den materiella lagstiftningen. I övrigt ville man avvakta Rätte- gångsutredningens arbete med att reformera förfarandet vid de all- männa domstolarna. 
 94 
  
 SOU 2012:82 
  
 Allmänt om prövningen av hyres- och arrendetvister 
  
 Rättegångsutredningen 
  
 I betänkandet  
 Översyn av rättegångsbalken 3, Expertmedverkan och specialisering  
 (SOU 1987:13) föreslog Rättegångsutredningen att begreppet fastighetsdomstol skulle avskaffas och fastighetsmålen i stället handläggas vid samtliga tingsrätter enligt vanliga forumregler. Enligt förslaget skulle hyres- och arrendenämndernas uppgifter föras över till de allmänna underrätterna. Utredningen föreslog att en stor del av nämndärendena där skulle handläggas enligt dåvarande ärende- lagen. Enligt förslaget skulle de nämndärenden som ansågs ha en utpräglad tvistemålskaraktär dock handläggas enligt rättegångsbal- Hammond. Utredningen föreslog vidare att Bostadsdomstolens uppgifter skulle föras över till hovrätterna och Högsta domstolen. 
  
 Utredningen uttalade att det inte finns något hinder mot att låta domstolarna ta upp ärenden som enbart gäller medling. Beträffande frågan om nämndernas uppgift som skiljenämnd föreslog utredningen som ett alternativ att parterna i samband med att avtal träffades om arrende, hyra eller bostadsrätt skulle kunna utfästa sig att inte full- följa talan mot tingsrätts dom i tvist med anledning av avtalet. 
 Förslaget ledde inte till lagstiftning. I stället utarbetades ett revi- derat förslag  
 Fastighetsdomstolarna – Överprövningen av arrende- nämndernas avgöranden  
 (Ds 1989:40) följt av en proposition (prop. 1990/91:32). Genom denna föreslog regeringen att de mål angå- ende hyra eller bostadsrätt som handlades av fastighetsdomstolarna skulle prövas av tingsrätterna med den sammansättning som gäller för vanliga tvistemål. 
 Förslaget ledde till lagstiftning som trädde i kraft den 1 januari 1991. 
 1989 års hyreslagskommitté 
 I  
 Ny hyreslag  
 (SOU 1991:86) föreslog 1989 års hyreslagskommitté att handläggningen av vissa hyresfrågor skulle föras över från tings- rätterna till hyresnämnderna (bl.a. avhysning p.g.a. att hyresrätten är förverkad). Utredningen föreslog också att regler om verkan av särskilda överenskommelser om avstående från besittningsskydd till bostadslägenhet borde slopas. Enligt förslaget skulle i stället bo- stadshyresgästs besittningsskydd kunna prövas i efterhand i en för- längningstvist. 
 Förslaget har inte lett till lagstiftning. 
 95 
  
 Allmänt om prövningen av hyres- och arrendetvister 
  
 SOU 2012:82 
  
 Domstolsutredningen 
 År 1989 tillkallades en parlamentariskt sammansatt kommitté med uppgift att se över domstolarnas uppgifter, arbetssätt och organisa- tion (dir. 1989:56). I direktiven nämndes bl.a. frågan om en sam- ordning av kanslierna mellan hyresnämnderna och tingsrätterna på de orter där nämnderna fanns. 
 Genom ett tilläggsdirektiv återkallades den del av uppdraget som avsåg de organisatoriska frågorna. I stället bereddes frågorna inom Regeringskansliet i departementspromemorian  
 Domstolsväsendet – Organisation och administration i framtiden  
 (Ds 1992:38). Pro- memorian behandlade bl.a. frågor om specialdomstolarnas framtid. Där framfördes slutsatsen att dessa frågor måste övervägas i särskild ordning inom Regeringskansliet. 
  
 I departementspromemorian  
 Specialdomstolarna i framtiden  
 (Ds 1993:34) förslogs att Bostadsdomstolen skulle upphöra och att dess funktioner under ett inledande skede skulle tas över av Svea hovrätt. Vidare föreslogs att nämnderna i ett inledande skede skulle sam- ordnas i administrativt hänseende med de tingsrätter som låg på den ort där respektive nämnd låg. 
  
 I propositionen  
 Upphörande av Bostadsdomstolen m.m.  
 (prop. 1993/94:200) behandlade regeringen specialdomstolarna utifrån ett principiellt perspektiv. Regeringen redovisade också principerna för hur processen inom det arrende- och hyresrättsliga området i fram- tiden borde vara beskaffad. Regeringen uttalade att rättskipningen på detta område borde koncentreras till de allmänna domstolarna. Arrende- och hyresnämnderna borde alltså upphöra och huvuddelen av deras arbetsuppgifter övertas av tingsrätterna. Enligt regeringen borde målen huvudsakligen handläggas som vanliga tvistemål i tings- rättens normala sammansättning. Intresseledamöter skulle således inte delta i målens avgörande i tingsrätterna. 
  
 Regeringen uttalade vidare att det allmänna i sin rättskipande verksamhet inte borde tillhandahålla annat än dömande och beslutan- de funktioner. Hyresnämndens medlingsuppgift, liksom uppgiften att vara skiljenämnd, skulle, enligt regeringen, lika gärna organisa- tionerna på hyresmarknaden kunna överta. Dessa skulle kunna skapa egna organ för medling och skiljeförfarande. 
 Regeringen ansåg dock att nyordningen förutsatte mer ingående överväganden och att det saknades tillräckligt underlag för att, i avvaktan på en sådan förändring, genomföra den administrativa sam- ordning mellan hyresnämnderna och vissa tingsrätter som föreslogs. 
 96 
  
 SOU 2012:82 
  
 Allmänt om prövningen av hyres- och arrendetvister 
  
 Några lagförslag i denna del lade regeringen därför inte fram. Regeringen föreslog däremot att Bostadsdomstolen skulle avskaffas och att dess verksamhet skulle övertas av Svea hovrätt. Enligt rege- ringen skulle handläggningen där följa en ny lag – lagen om rätte- gången i vissa hyresmål i Svea hovrätt. 
 Riksdagen godtog förslaget och ändringen trädde i kraft den 1 juli 1994. 
 Skrivelse till Justitiedepartementet från hyresråd och ledamöterna i Svea hovrätt, avdelning 16 
 Den 24 juni 1997 gav några hyresråd samt ledamöterna på den av- delning i Svea hovrätt (dåvarande avdelning 16), som handlade hyres- mål, in en skrivelse till Justitiedepartementet med önskemål om förändringar av processreglerna för handläggningen av hyres- och arrendetvister. 
 De önskemål som framfördes handlade bl.a. om att utöka möjlig- heten att avgöra mål utan sammanträde och att införa en regel om ansvar för rättegångskostnader vid vårdslös eller försumlig process- föring. En annan fråga som behandlades i skrivelsen gällde delegering av arbetsuppgifter från hyresråd till annan personal vid nämnderna. 
 Departementet lämnade över skrivelsen till 1997 års hyreslag- stiftningsutredning. 
 1997 års hyreslagstiftningsutredning 
 Enligt direktiven till 1997 års hyreslagstiftningsutredning bestod utredarens uppdrag i bl.a. följande: 
 att utreda om hyres- och arrendenämnderna kunde integreras organisatoriskt med tingsrätterna, 
 att utforma de regler som krävdes för detta liksom för en enhet- lig instansordning och ett mer enhetligt förfarande på det hyres- och arrenderättsliga området, 
 att överväga om bestämmelserna att en nämnd kan medla och fungera som skiljenämnd i  
 hyres-, 
  arrende- och bostadsrätts- tvister kunde upphävas, 
 97 
  
 Allmänt om prövningen av hyres- och arrendetvister 
  
 SOU 2012:82 
  
 att undersöka om ytterligare någon eller några av de uppgifter som ålåg nämnderna kunde begränsas, undvaras eller föras över till någon annan myndighet, samt 
 att överväga vissa materiella frågor som lokalhyresgästers besitt- ningsskydd. 
 Regeringen angav som förutsättningar för uppdraget bl.a. att in- tresseledamöter som huvudregel skulle delta i prövningen samt att nämndprocessens principer om muntlighet och medling (förlik- ningsverksamhet) skulle behållas. Vidare uttalade regeringen att en utgångspunkt kunde vara att ärendelagen skulle gälla för de ärenden som handlades enligt nämndlagen, att parterna även i framtiden i prin- cip borde stå för sina egna rättegångskostnader, att den snabbhet som kännetecknade nämndförfarandet skulle bevaras samt att den obligatoriska medlingen för lokal borde tas bort. 
  
 I betänkandet  
 Nytt system för prövning av hyres- och arrendemål 
 (SOU 1999:15) föreslog utredningen att de flesta ärenden som hyres- och arrendenämnderna handlägger skulle föras över till tings- rätterna respektive fastighetsdomstolarna. Nämnderna skulle alltså avskaffas. Enligt förslaget skulle samtliga tingsrätter respektive fastighetsdomstolar vara behöriga att handlägga hyres- och bostads- rättstvister respektive arrendetvister. Utredningen föreslog vidare att ärenden enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. och frågor om dispenser i arrendelagstiftningen skulle hand- läggas vid länsstyrelsen liksom vissa tillsynsuppgifter enligt bostads- förvaltningslagen. 
 Beträffande förfarandet föreslog utredningen att hyres- och arrendenämndsärendena med några undantag skulle handläggas en- ligt ärendelagen. Samtliga tvister som tingsrätten handlade sedan tidigare skulle även fortsättningsvis handläggas enligt rättegångs- balken. 
 Enligt förslaget skulle intresseledamöter, eller särskilda ledamöter som utredningen föreslog som beteckning, som huvudregel delta vid prövningen i tingsrätt och fastighetsdomstol av de  
 hyres-, 
  bo- stadsrätts- och arrendetvister som handlades enligt ärendelagen. Däremot skulle intresseledamöter varken delta i mål där handlägg- ningen följde rättegångsbalken eller vid prövning i hovrätt eller Högsta domstolen. 
 Lagtekniskt föreslog utredningen att en hänvisning till ärende- lagen och vissa särbestämmelser för processen skulle tas in i jorda- 
 98 
  
 SOU 2012:82 
  
 Allmänt om prövningen av hyres- och arrendetvister 
  
 balken. Nämndlagen och lagen (1994:831) om rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt skulle alltså upphävas. 
 Bland de föreslagna särreglerna för de ärenden som skulle hand- läggas enligt ärendelagen kan nämnas att sammanträde som regel skulle hållas, att tingsrätt respektive fastighetsdomstol skulle försöka förlika parterna samt att förhör med part under sanningsförsäkran skulle få hållas. 
 Utredningen föreslog att en ansökningsavgift skulle tas ut i samt- liga mål och ärenden. Enligt förslaget skulle parterna också betala kostnaderna för bevisning. Utredningen föreslog att i de flesta ären- den som rörde bostadslägenhet, bostadsrättslägenhet, jordbruks- arrende, bostadsarrende och fiskearrende skulle som huvudregel vardera parten svara för sin kostnad. För de tvister som skulle hand- läggas enligt rättegångsbalken skulle, enligt förslaget, den balkens bestämmelser om rättegångskostnad tillämpas. I ärenden angående lokalhyra, anläggningsarrende eller jakträttsupplåtelse föreslog ut- redningen att förlorande part normalt skulle ersätta vinnande part dennes kostnader. 
 Enligt förslaget skulle samtliga nämndärenden som vid domstol skulle handläggas enligt ärendelagen överklagas till hovrätt och Högsta domstolen. Ett generellt krav på prövningstillstånd för över- klagande till hovrätt skulle enligt utredningen införas. Utredningen föreslog att de tvister som handlades enligt rättegångsbalken skulle följa den balkens överklaganderegler. 
 Utredningen föreslog vidare att den obligatoriska medlingen för lokalhyrestvist och anläggningsarrende skulle avskaffas. Likaså skulle den fristående medlingen och skiljeförfarandet avskaffas. Enligt förslaget skulle upplysningsverksamheten få en mer begränsad om- fattning. 
 Beträffande den materiella rätten föreslog utredningen att avtal om avstående från besittningsskydd till bostadslägenhet och lokal under vissa förhållanden skulle vara gällande utan nämndens tillstånd. Vidare skulle tiden under vilken hyresavtal avseende upplåtelse av bostadslägenhet i andra hand inte ska vara förenad med förlängnings- rätt utökas från två till fyra år. 
 99 
  
 Allmänt om prövningen av hyres- och arrendetvister 
  
 SOU 2012:82 
  
 Promemorian Alternativ till utredningsförslaget om hyres- och arrendenämnderna 
 Samarbetsorganisationen BAHS 
 1  
 uppdrog åt en särskild arbetsgrupp att lämna förslag på en alternativ lösning till 1997 års hyreslagstift- ningsutrednings betänkande. I promemorian  
 Alternativ till utred- ningsförslaget om hyres- och arrendenämnderna  
 föreslog arbetsgruppen i augusti 1999 att för det fall en integration skulle ske med tings- rätterna, det i första hand borde ske genom inrättande av särskilda hyres- och arrendedomstolar inom ramen för tingsrättsorganisa- tionen. 
 Arbetsgruppen föreslog i andra hand att hyres- och arrende- tvisterna borde koncentreras till vissa domstolar och att särskilda sammansättningsregler skulle införas. 
 Ett annat förslag var att hyres- och arrendetvisterna skulle hand- läggas av fastighetsdomstolarna på nämndernas kansliorter. Arbets- gruppen lade också fram alternativet att godta utredningens förslag med ändringen att intresseledamöter inte skulle delta i själva pröv- ningen av en tvist. Enligt förslaget skulle i stället tingsrätten i tvister kunna förordna en opartisk medlare och två intresseledamöter som hade till uppgift att lägga fram ett yttrande om bruksvärdeshyran som parterna fick anta eller förkasta. Detta yttrande skulle inte få frångås vid en efterföljande prövning om inte särskilda skäl förelåg. Sådan medling skulle också kunna förordnas av tingsrätten i vissa andra typer av hyres- och arrendetvister. 
 Enligt arbetsgruppens förslag skulle de särskilda domstolarna kunna pröva samtliga tvister mellan en hyresvärd och en hyresgäst och motsvarande tvister i fråga om arrende och bostadsrätt. 
 Arbetsgruppen uttalade beträffande upplysningsverksamheten att den inte såg några hinder mot att inom ramen för en särskild dom- stol ha en ganska omfattande sådan. 
 Regeringens skrivelse 1999/2000:106 Reformeringen av domstolsväsendet – en handlingsplan 
 Regeringen uttalade i den rubricerade skrivelsen, som överlämnades till riksdagen den 27 april 2000, att organisationsförslagen i 1997 års hyreslagstiftningsutrednings betänkande inte borde genomföras. I 
  
 1  
 Adkins är en förkortning för Bostadsdomstolens, Arrendenämndernas och Hyresnämn- dernas Samarbetsorganisation. Bostadsdomstolens uppgifter i Adkins togs sedan över av Svea hovrätt. År 2009 ersattes Adkins med HASSO. 
 100 
  
 SOU 2012:82 
  
 Allmänt om prövningen av hyres- och arrendetvister 
  
 stället borde arbetet inriktas på en administrativ samordning med tingsrätten på de orter där hyresnämnderna verkade. 
 Regeringens skrivelse 2000/01:112 Reformeringen av domstolsväsendet – information och uppföljning av handlingsplanen 
 Den 22 mars 2001 uttalade regeringen i rubricerad skrivelse att hyres- och arrendenämnderna i Stockholm, Göteborg och Malmö hade såväl administrativ som judiciell bärkraft. Regeringen avsåg därför inte att föreslå organisatoriska förändringar för dessa nämnder. 
 Motsvarande gällde dock inte, enligt regeringen, för de övriga hyres- och arrendenämnderna. Regeringen uttalade därför att man avsåg att ge Domstolsverket i uppdrag att lämna förslag till hur dessa nämnder administrativt kunde knytas till tingsrätten vid respektive hyres- och arrendenämnds kansliort. 
 Riksdagen ställde sig bakom regeringens bedömning i denna skri- velse och i skrivelsen 1999/2000:106. 
 Promemorian Förfarandet vid hyresnämnderna och arrendenämnderna 
  
 Promemorian  
 Förfarandet vid hyresnämnderna och arrendenämn- derna  
 upprättades på initiativ av Justitiedepartementet av en arbets- grupp utsedd av Adkins. I promemorian förordade arbetsgruppen att det skulle göras en generell översyn av nämndprocessen. Som ett alternativ vid en sådan översyn borde man, enligt arbetsgruppen, överväga om det inte skulle vara en lämpligare ordning att i en helt ny lag föreskriva att bestämmelserna i ärendelagen skulle gälla i den mån inte annat föreskrevs. 
  
 Bland de konkreta förslag som arbetsgruppen lämnade kan näm- nas att beteckningen intresseledamot skulle bytas ut mot särskild ledamot. Vidare innehöll promemorian förslag om att det skulle införas ett principiellt förbud mot att åberopa nya omständigheter och bevis i hovrätt samt en möjlighet att utfärda preklusions- och s.k. stupstocksföreläggande vid handläggningen i nämnderna. 
 101 
  
 Allmänt om prövningen av hyres- och arrendetvister 
  
 SOU 2012:82 
  
 Rapporten Organisationen för vissa hyres- och arrendenämnder 
 Som aviserats i skrivelsen 2000/01:112 gav regeringen Domstols- verket i uppdrag att utreda och lämna förslag som administrativt och organisatoriskt knöt de  
 mindre  
 nämnderna till en tingsrätt. Rege- ringen uttalade att förändringarna borde leda till att aktuell tingsrätt tog över ansvaret för ledning, budget, personalförsörjning, lokaler m.m. Vidare uttalade regeringen att förslagen skulle innebära att nämndernas konfliktlösande verksamhet bibehölls intakt samt att Domstolsverket i sitt uppdrag skulle beakta de förslag som fanns i Adkins promemoria. 
 Utredaren föreslog att de nio mindre hyres- och arrendenämn- derna skulle slås samman till fem nämnder. Enligt förslaget skulle de mindre nämnderna ombildas till särskilda domstolar inom tings- rätten medan nämnderna i Stockholm, Göteborg och Malmö skulle få ställning av specialdomstol. Hyresråden skulle därmed ges ställ- ning av domare och rådmanstjänster med huvudsaklig tjänstgöring vid hyres- och arrendedomstolen skulle inrättas. 
 Även Domstolsverkets utredare ansåg att processordningen vid en sådan hyres- och arrendedomstol borde bli föremål för en generell översyn. I det sammanhanget borde man, enligt utredaren, överväga om inte ärendelagen och rättegångsbalken skulle kunna tillämpas också i dessa domstolar. En särskild lag om hyres- och arrende- domstolar skulle då kunna begränsas till att innehålla bestämmelser om bl.a. sammansättning och medling. 
 I avvaktan på en generell översyn av processordningen föreslog utredaren att de regler som gällde för nämnderna, med några undan- tag, skulle tillämpas i domstolarna. Processen skulle, enligt utredaren, regleras i en ny lag om hyres- och arrendedomstolar. 
 Domstolsverkets utredare kom fram till att en tingsrätt inte skulle kunna hänskjuta ett mål för medling vid hyres- och arrendedom- stolen. Vidare föreslog utredaren att man skulle avskaffa bestäm- melsen om att nämnden kunde fungera som skiljenämnd. 
 Beträffande den upplysningsverksamhet som bedrevs av nämnd- sekreterarna uttalade utredaren att den i allt väsentligt borde kunna utföras inom ramen för en domstols verksamhet. Däremot borde rådmän endast mer undantagsvis svara för upplysningsverksamheten. Vidare ansåg utredaren att det borde övervägas att skapa en särskild upplysningscentral som var gemensam för hela riket. 
 102 
  
 SOU 2012:82 
  
 Allmänt om prövningen av hyres- och arrendetvister 
  
 Budgetpropositionen för år 2005 (prop. 2004/05:1, utg.omr. 4) 
 I budgetpropositionen för år 2005 (prop. 2004/05:1, utg.omr. 4) delade regeringen Domstolsverkets bedömning om att antalet nämn- der borde minskas till åtta. Verksamheten vid nämnderna i Växjö, Örebro, Gävle och Luleå skulle därmed föras över till övriga nämn- der. 
 Regeringen uttalade att det var angeläget att det enkla förfarandet och de särskilda inslagen i nämndernas verksamhet, såsom med- lingsverksamheten och upplysningsverksamheten, så långt möjligt bibehölls. Enligt regeringen var det för närvarande inte lämpligt att i någon större omfattning föra in dessa i domstol. De mindre nämn- derna borde i stället samordnas administrativt med tingsrätten på respektive kansliort. Enligt regeringen skulle på så sätt den admini- strativa bärkraften stärkas samtidigt som de särskilda inslagen i verk- samheten kunde bevaras. 
 Den föreslagna samordningen var alltså framför allt inriktad på administrativa frågor. I syfte att möjliggöra ett mer flexibelt och effektivt användande av personalresurserna och för att skapa sam- hörighet över myndighetsgränserna borde det enligt regeringen även finnas förutsättningar för ett arbetsutbyte mellan myndigheterna. Regeringen uttalade att detta t.ex. kunde ske genom att någon eller några intresserade domare fick fasta förordnanden som ordförande i hyres- och arrendenämnden. 
 En effektivare prövning av hyres- och arrendeärenden (prop. 2005/06:10) 
  
 I propositionen  
 En effektivare prövning av hyres- och arrendeären- den  
 (prop. 2005/06:10) lade regeringen fram dels förslag som syftade till att effektivisera förfarandet i hyres- och arrendenämn- derna, dels förslag med anledning av att vissa nämnder administrativt samordnades med tingsrätterna. 
  
 De förstnämnda förslagen grundade sig på Adkins promemoria 
 Förfarandet vid hyresnämnderna och arrendenämnderna.  
 Regeringen föreslog i detta avseende bl.a. följande: 
  
 Möjligheten att avgöra en fråga utan deltagande av intresseleda- möter skulle utökas. 
 103 
  
 Allmänt om prövningen av hyres- och arrendetvister 
  
 SOU 2012:82 
  
 Ordföranden skulle vara behörig att ensam avgöra en fråga genom skiljedom om parterna begärde det. 
 Möjligheten att avgöra ett ärende utan sammanträde skulle något utökas. 
 En möjlighet till delegering av beredande uppgifter till kansli- personalen skulle införas. 
 Förslag med anledning av den administrativa samordningen med tingsrätten gick bl.a. ut på att det skulle införas en möjlighet till dele- gering av beredande uppgifter i en nämnd till anställda i en tingsrätt på samma ort och vice versa. Vidare skulle systemet med obliga- toriska ersättare för ordförande och övriga ledamöter i hyres- och arrendenämnd avskaffas. 
 Förslaget ledde i båda delarna till lagstiftning som trädde i kraft den 1 januari 2006. 
 Hyreslagsutredningen 
 Enligt direktiven ingick det i Hyreslagsutredningens uppdrag att bl.a. överväga möjligheten att överklaga vissa beslut av hyresnämn- den. I betänkandet  
 Frågor om hyra och bostadsrätt  
 (SOU 2008:47) föreslog utredningen att överklagandeförbudet beträffande beslut om förbehåll vid blockuthyrning (12 kap. 1 § sjätte stycket jorda- balken) och avstående från besittningsskydd (12 kap. 45 a och 56 §§ jordabalken) skulle tas bort. 
 Förslaget har inte lett till lagstiftning. 
 Projekt avseende erfarenhetsutbyte och verksamhetsutveckling 
 Domstolsverket beslutade år 2008 att tillsätta ett projekt för kart- läggning av organisationen och arbetsformerna vid de fem mindre hyres- och arrendenämnderna. Syftet var att identifiera utvecklings- områden och behov av författningsändringar. Som en del i uppdraget ingick att bedöma hur en gemensam riksupplysning skulle påverka organisationen. 
  
 I rapporten  
 Projekt avseende erfarenhetsutbyte och verksamhets- utveckling för hyresnämnderna  
 presenterade projektet sina förslag. De gick bl.a. ut på att Domstolsverket borde begära dels författ- ningsändringar i förordningen (1980:1030) med hyresnämnds- 
  
 104 
  
 SOU 2012:82 
  
 Allmänt om prövningen av hyres- och arrendetvister 
  
 instruktion för att möjliggöra en utvidgad delegation till personalen vid nämnderna, dels en översyn av nämndlagen för att möjliggöra en förnyelse av såväl processordningen som handläggningen av ären- den samt ett bättre utnyttjande av modern teknik. 
 Ett utvecklingsområde som projektet identifierade var möjligheten att dokumentera förhör genom ljud- och bildupptagningar. Andra områden som behandlades var frågan om prövningstillstånd, nämn- dens sammansättning, utökade möjligheter att avgöra mål på hand- lingarna, ansökningsavgifter och ersättning till vittnen. 
 Projektet valde däremot att inte lägga fram något förslag till en riksomfattande upplysningsverksamhet. 
 En iakttagelse som gjordes inom projektet var att den admini- strativa samordningen mellan myndigheterna fungerade väl och att chefer och medarbetare överlag var nöjda. I rapporten konstatera- des dock att personalresurserna inte alltid användes så flexibelt och effektivt som vore önskvärt. 
 Hyresnämndsprojektet handlade primärt om nämndernas  
 inre  
 organisation och arbetsformer. I ett särskilt yttrande till rapporten uttryckte tre lagmän, som även var chefer för varsin samlokaliserad hyresnämnd, sin gemensamma uppfattning om hur hyresnämnder- nas yttre organisationsform fungerade. De framhöll att den valda organisationsmodellen var mindre lämplig. Lagmännen föreslog i första hand att man skulle införliva hyresnämnderna fullt ut med de samlokaliserade tingsrätterna. Som ett andrahandsalternativ fram- fördes att hyresnämnderna skulle bilda en helt egen organisation, antingen genom en sammanläggning till en enda gemensam myn- dighet eller genom en organisatorisk sammanläggning mellan vissa hyresnämnder. 
 Målutredningen 
 Målutredningen presenterade sina överväganden i betänkandet  
 Mål och medel – särskilda åtgärder för vissa måltyper i domstol  
 (SOU 2010:44). Utredningen hade närmast karaktär av modellutredning och lämnade därmed inga konkreta författningsförslag. 
 Målutredningen förordade att ett generellt krav på prövnings- tillstånd borde införas för överklagande till hovrätt. Kravet på pröv- ningstillstånd skulle även gälla vid överklagande till hovrätt av beslut från hyres- och arrendenämnderna. 
 105 
  
 Allmänt om prövningen av hyres- och arrendetvister 
  
 SOU 2012:82 
  
 I betänkandet konstaterade Målutredningen att vissa mål som rör hyres- och bostadsrättstvister handläggs med förtur till följd av bestämmelser som föreskriver att de ska handläggas skyndsamt. Mål- utredningen väckte frågan om dessa måltyper verkligen har behov av särskilda åtgärder för att åstadkomma särskild skyndsamhet och således om det är motiverat att handlägga dessa mål med förtur. Vidare ifrågasatte utredningen om gällande ordning med förkortad instanskedja för hyresmålen och vissa arrendemål är motiverad. 
  
 2.2 
  
 Utgångspunkter för nuvarande kompetensfördelning 
  
 Hyres- och arrendenämnderna är förvaltningsmyndigheter. Av 11 kap. 5 § regeringsformen följer att rättstvister mellan enskilda inte utan stöd av lag får avgöras av andra myndigheter än domstolar. Den allmänna principen, som ligger till grund för rättegångsbalken, är att alla tvistemål hör till de allmänna domstolarnas, dvs. tingsrät- ternas, hovrätternas och Högsta domstolens, kompetensområde om inte annat är särskilt föreskrivet. 
 För förvaltningsmyndigheternas del bestäms deras kompetens i stället vanligen genom uttryckliga bemyndiganden (Cross m.fl.,  
 Allmän förvaltningsrätt,  
 25 uppl., 2011, s. 236). Sådana bemyndigan- den för hyres- och arrendenämnderna finns i bl.a. jordabalken. 
 Hyres- och arrendenämnderna är behöriga att medla i samtliga hyres- och bostadsrättstvister respektive arrendetvister. De kan även vara skiljenämnd i sådana tvister utom då den materiella rätten hind- rar detta. Nämnderna har däremot behörighet att pröva endast de tvister som framgår av bemyndigandena. De  
 hyres-, 
  arrende- och bostadsrättstvister som inte enligt uttryckliga bemyndiganden ska handläggas av hyresnämnderna handläggs alltså i de allmänna dom- stolarna eller av Kronofogdemyndigheten. 
 En arrendenämnds uppgifter anges på ett översiktligt plan i 8 kap. 30 § jordabalken. Där föreskrivs att arrendenämnd har till uppgift att medla i arrendetvister och att pröva frågor om förlängning av arrendeavtal vid jordbruksarrende eller bostadsarrende, fastställan- de av villkoren för sådan förlängning och bestämmande av ersättning enligt 9 kap. 14 § jordabalken samt övriga frågor som enligt jorda- balken ankommer på nämnden. Vidare framgår att nämnden även kan vara skiljenämnd i arrendetvister. I paragrafen anges också att 
 106 
  
 SOU 2012:82 
  
 Allmänt om prövningen av hyres- och arrendetvister 
  
 närmare bestämmelser om arrendenämnd meddelas i särskild lag. Sådana finns i nämndlagen. 
 I 1 § första stycket nämndlagen finns en uttömmande uppräkning av arrendenämndernas uppgifter. Där anges att arrendenämnd har till uppgift att 
  
 1. 
  
 medla i arrendetvist, 
  
 2. 
  
 pröva tvist om förlängning av arrendeavtal vid jordbruksarrende, bostadsarrende eller fiskearrende eller om villkor för sådan förlängning samt tvist i fråga som avses i 9 kap. 14 § jordabalken eller vars prövning 
  
 enligt 9 kap. 12 b, 17 a, 18, 21, 21 a, 31 eller 31 b §, 10 kap. 6 a § eller 11 kap. 6 b § samma balk ankommer på arrendenämnd, 
 3. pröva fråga om godkännande av förbehåll eller annat avtalsvillkor som avses i 9 kap. 2, 3, 7 eller 17 §, 10 kap.  
 2–4 
  eller 7 § eller 11 kap. 2 § jordabalken eller  
 3–6 
  § lagen (1957:390) om fiskearrenden, 
  
 4. 
  
 vara skiljenämnd i arrendetvist, 
  
 5. 
  
 pröva frågor enligt lagen (1985:658) om arrendatorers rätt att för- värva arrendestället. 
  
 En hyresnämnds uppgifter anges på ett översiktligt plan i 12 kap. 69 § jordabalken. Enligt bestämmelsen har hyresnämnd till uppgift att medla i hyrestvister samt att pröva frågor som enligt samma kapi- tel ankommer på nämnden. Vidare föreskrivs att nämnden även kan vara skiljenämnd i hyrestvister. Även beträffande hyresnämnder med- delas närmare föreskrifter i nämndlagen. 
 På motsvarande sätt som för arrendenämnd innehåller 4 § första stycket nämndlagen en uttömmande uppräkning av en hyresnämnds uppgifter. Där anges att hyresnämnd har till uppgift att 
  
 1. 
  
 medla i hyres- eller bostadsrättstvist, 
  
 2. 
  
 pröva tvist om åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 11 § första 
  
 stycket 5 och 16 § andra stycket, ändrad användning av lokal enligt 12 kap. 23 § andra stycket, skadestånd enligt 12 kap. 24 a §, överlåtelse av hyresrätt enligt 12 kap.  
 34–37 
  §§, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 12 kap. 40 §, förlängning av hyresavtal enligt 12 kap. 49 §, villkor enligt 12 kap. 54 §, återbetalning av hyra och fastställande av hyra enligt 12 kap. 55 e §, uppskov med avflyttning enligt 12 kap. 59 § eller före- läggande enligt 12 kap. 64 §, allt jordabalken, 
 2 a. pröva tvist om hyresvillkor enligt  
 22–24 
  §§ hyresförhandlings- lagen (1978:304) eller om återbetalningsskyldighet enligt 23 § samma lag, 
 2 b. pröva tvist om hyresvillkor enligt 3 kap. 14 § lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt eller tvist om upplåtelse med kooperativ hyresrätt enligt 4 kap. 6 § samma lag, 
 3. pröva tvist om medlemskap enligt 2 kap. 10 §, skyldighet att upp- låta bostadsrätt enligt 4 kap. 6 § eller villkor för upplåtelse av bostadsrätt enligt samma §, hyresvillkor enligt 4 kap. 9 §, upplåtelse av lägenhet i 
 107 
  
 Allmänt om prövningen av hyres- och arrendetvister 
  
 SOU 2012:82 
  
 andra hand enligt 7 kap. 11 § eller utdömande av vite enligt 11 kap. 2 §, allt bostadsrättslagen (1991:614), 
  
 4. 
  
 pröva fråga om godkännande av överenskommelse som avses i 12 kap. 1 § sjätte stycket, 45 a eller 56 § jordabalken eller av beslut som avses i 9 kap. 16 § första stycket 1, 1 a eller 2 bostadsrättslagen, 
  
 5. 
  
 vara skiljenämnd i hyres- eller bostadsrättstvist, 
  
 5 a. pröva tvist mellan hyresvärd och hyresgästorganisation enligt hyresförhandlingslagen, 
  
 6. 
  
 pröva frågor enligt bostadsförvaltningslagen (1977:792), tvist om upprustningsföreläggande enligt 12 kap. 18  
  
 a–18 
  c §§ jordabalken eller förbättrings- och ändringsåtgärder enligt 12 kap. 18  
 d–18 
  f §§ och 18 h § samma balk, 
  
 7. 
  
 pröva frågor enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt.  
  
 2 
  
 2.3 
  
 Hyres- och arrendenämnderna 
  
 2.3.1 
  
 Organisation 
  
 I 8 kap. 29 § respektive 12 kap. 68 § jordabalken föreskrivs att det i varje län ska finnas en arrendenämnd respektive en hyresnämnd. Av samma paragrafer följer att regeringen dock kan bestämma att annat område än län ska utgöra verksamhetsområde för arrendenämnd respektive hyresnämnd. 
 Av förordningen (1975:518) om rikets indelning i verksamhets- områden för hyresnämnd och arrendenämnd framgår att det för när- varande finns åtta hyresnämnder respektive arrendenämnder. Nämn- derna har kansliort i Stockholm, Västerås, Linköping, Jönköping, Malmö, Göteborg, Sundsvall respektive Umeå. En arrendenämnds kansligöromål utförs av hyresnämnd med samma verksamhetsområde som arrendenämndens. 
 Verksamhetsområdet för respektive hyres- och arrendenämnd framgår av tabell 2.1. 
  
 2  
 I prop. 2012/13:1, utg.omr. 18, lämnar regeringen förslag till en lag (2012:000) om uthyr- ning av egen bostad samt föreslår en del ändringar i jordabalken, nämndlagen, bostadsrätts- lagen och lagen om rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt. Enligt förslagen ska hyresnämnd pröva tvist om hyresvillkor enligt 4 § lagen om uthyrning av egen bostad. Vid tidpunkten för detta betänkandes tryckning har riksdagen inte behandlat förslagen i propositionen. 
 108 
 SOU 2012:82 Allmänt om prövningen av hyres- och arrendetvister 
  
 Tabell 2.1 
  
 Verksamhetsområden för hyresnämnd och arrendenämnd 
  
 Hyresnämnd/Arrendenämnd 
  
 Län eller kommuner som ingår 
  
 i verksamhetsområdet 
  
 Hyres- och arrendenämnden i Stockholm 
  
 Stockholms och Gotlands län 
  
 Hyres- och arrendenämnden i Västerås 
  
 Uppsala, Södermanlands, Västmanlands och 
  
 Dalarnas län 
  
 Hyres- och arrendenämnden i Linköping 
  
 Östergötlands och Örebro län 
  
 Hyres- och arrendenämnden i Jönköping 
  
 Jönköpings, Kronobergs och Kalmar län samt 
  
 Essunga, Falköpings, Grästorps, Gullspångs, 
  
 Götene, Hjo, Karlsborgs, Lidköpings, Mariestads, 
  
 Skara, Skövde, Tibro, Tidaholms, Töreboda och Vara 
  
 kommuner 
  
 Hyres- och arrendenämnden i Malmö 
  
 Skåne och Blekinge län 
  
 Hyres- och arrendenämnden i Göteborg 
  
 Hallands och Värmlands län samt Ale, Alingsås, 
  
 Bengtsfors, Bollebygds, Borås,  
 Dals-Eds, 
  
 Färgelanda, Göteborgs, Herrljunga, Härryda, 
  
 Kungälvs, Lerums, Lilla Edets, Lysekils, Marks, 
  
 Melleruds, Munkedals, Mölndals, Orusts, Partille, 
  
 Sotenäs, Stenungsunds, Strömstads, Svenljunga, 
  
 Tanums, Tjörns, Tranemo, Trollhättans, Uddevalla, 
  
 Ulricehamns, Vårgårda, Vänersborgs, Åmåls och 
  
 Öckerö kommuner 
  
 Hyres- och arrendenämnden i Sundsvall 
  
 Gävleborgs, Västernorrlands och Jämtlands län 
  
 Hyres- och arrendenämnden i Umeå 
  
 Västerbottens och Norrbottens län 
  
 Som framgår kan det geografiska avståndet mellan en enskild och nämnden vara betydande. Förordningen föreskriver dock att 18 tings- rätter fördelade över landet är skyldiga att på en nämnds vägnar ta emot handlingar i arrendenämnds- och hyresnämndsärenden som rör fastighet i det län inom vilket tingsrättens kansli är beläget. De angivna tingsrätterna ska även lämna upplysningar åt allmänheten och tillhandahålla ansökningsblanketter. 
 De geografiskt stora verksamhetsområdena medför också en hel del resande för många av medarbetarna vid nämnderna. Det är mycket vanligt att sammanträden hålls utanför kansliorten. Som exempel kan 
 109 
  
 Allmänt om prövningen av hyres- och arrendetvister 
  
 SOU 2012:82 
  
 nämnas att Hyres- och arrendenämnden i Sundsvall, enligt uppgift från nämnden, under år 2011 höll drygt 60 procent av sammanträ- dena utanför kansliorten. Den totala restiden där motsvarade i princip den totala sammanträdestiden. 
 Det finns dock en förhållandevis stor variation mellan nämnder- na vad gäller resandet. Ett hyresråd har t.ex. uppgett att han årligen kör cirka 1 500 mil i tjänsten. På en annan hyres- och arrendenämnd har man uppskattat att varje hyresråd reser cirka 600 mil per år. 
 Enligt 3 § första stycket respektive 6 § första stycket nämndlagen är hyresråd ordförande i hyres- och arrendenämnden. Ett av hyres- råden i var och en av de tre största hyres- och arrendenämnderna, dvs. nämnderna i Stockholm, Göteborg respektive Malmö, ska vara chef för nämnden. Dessa nämnder ska alltså ha en egen myndighets- chef. För närvarande har cheferna för nämnderna i Stockholm respek- tive Göteborg tidsbegränsade anställningar som chef. I Stockholm uppbärs anställningen av ett av hyresråden medan lagmannen vid Göteborgs tingsrätt har ett personligt förordnande som myndighets- chef för nämnderna i Göteborg. 
 Övriga nämnder, dvs. de i Västerås, Linköping, Jönköping, Sundsvall och Umeå, är administrativt knutna till tingsrätten på re- spektive ort med tingsrättslagmannen som chef. På dessa orter är tingsrätten respektive hyres- och arrendenämnden självständiga myndigheter men har gemensamma funktioner för bl.a. personal- och ekonomiadministration. 
 Hyres- och arrendenämnderna ingår i Sveriges Domstolar. Detta innebär bl.a. att de har samma verksamhetsstöd som de allmänna dom- stolarna. Även för nämnderna ansvarar Domstolsverket för att i admi- nistrativt hänseende leda och samordna verksamheten. 
 Närmare bestämmelser om hyres- och arrendenämndernas orga- nisation finns i förordningen (1980:1030) med hyresnämndsinstruk- tion. I denna föreskrivs bl.a. att det för varje hyresnämnd ska finnas en arbetsordning. Denna ska innehålla bestämmelser om grunderna för fördelningen av arbetsuppgifterna och de övriga bestämmelser som behövs för verksamheten i hyresnämnden. 
 Huvudregeln är att ärendena vid nämnderna ska fördelas mellan de organisatoriska enheterna genom lottning. Undantag från kravet på lottning får bl.a. göras för ärenden från en viss del av verksam- hetsområdet. 
 110 
  
 SOU 2012:82 
  
 Allmänt om prövningen av hyres- och arrendetvister 
  
 2.3.2 
  
 Personal 
  
 I tabell 2.2 finns en uppställning över personalen vid respektive hyres- och arrendenämnd. Uppgifterna har hämtats in från Domstolsverket och från hyres- och arrendenämnderna vid olika tillfällen under december  
 2011–april 
  2012. Syftet med redovisningen är att ge en ungefärlig bild över nämndernas respektive storlek och över hur de anställda fördelar sig mellan olika personalkategorier. Antalet an- ställda varierar över tid och vi gör därför inte anspråk på att tabellen är helt exakt. 
 I tabellen finns uppgifter också om årsarbetskraften vid respek- tive nämnd. Vid första anblick kan dessa uppgifter framstå som svåra att förena med uppgifterna om antalet anställda vid nämnderna. Differensen kan t.ex. förklaras med att samtliga anställningar inte är på heltid. En annan omständighet är att det förekommer att kost- naden för en del av en annan myndighets personal konteras på hyres- nämndens kostnadsställe. Så kan t.ex. vara fallet när en hyresnämnd anlitar en expeditionsvakt som är anställd vid annan myndighet, för t.ex. posthantering. 
 Som har framgått är hyresråden ordförande i hyres- och arrende- nämnderna. Det finns sammanlagt 28 hyresråd. I nämnderna arbetar även totalt 43 nämnd- eller beredningssekreterare. De utgör därmed den största personalkategorin. Andra anställningar som förekom- mer vid någon eller några av nämnderna är befattning som bered- ningschef, chefsadministratör, domstolssekreterare, expeditionsvakt, informatör, jurist, registrator samt registratorsassistent. 
 111 
 Allmänt om prövningen av hyres- och arrendetvister SOU 2012:82 
  
 Tabell 2.2 
  
 Personal vid hyres- och arrendenämnderna 
  
 Hyres- och 
  
 Nämnd- och 
  
 Årsarbets- 
  
 Hyresråd 
  
 berednings- 
  
 Övrig personal 
 3 
  
 arrendenämnd 
  
 kraft 
 4 
  
 sekreterare 
  
 Hyres- och arrende- 
  
 9 
  
 16 
  
 7 
  
 30,27 
  
 nämnden i Stockholm 
  
 Hyres- och arrende- 
  
 4 
  
 7 
  
 3 
  
 13,93 
  
 nämnden i Göteborg 
  
 Hyres- och arrende- 
  
 4 
  
 7 
  
 1 
  
 11,85 
  
 nämnden i Malmö 
  
 Hyres- och arrende- 
  
 3 
  
 3 
  
 1 
  
 6,96 
  
 nämnden i Västerås 
  
 Hyres- och arrende- 
  
 2 
  
 3 
  
 - 
  
 4,44 
  
 nämnden i Linköping 
  
 Hyres- och arrende- 
  
 2 
  
 3 
  
 - 
  
 4,29 
  
 nämnden i Umeå 
  
 Hyres- och arrende- 
  
 2 
  
 2 
  
 - 
  
 4,09 
  
 nämnden i Jönköping 
  
 Hyres- och arrende- 
  
 2 
  
 2 
  
 - 
  
 3,14 
  
 nämnden i Sundsvall 
  
 Totalt: 
  
 28 
  
 43 
  
 12 
  
 78,98 
  
 Medarbetarnas uppfattning om arbetssituationen 
 Inom hyres- och arrendenämnderna bedrivs kvalitetsarbete, bl.a. av en inrättad kvalitetsgrupp. Hyres- och arrendenämndernas kvalitets- grupp redovisade i mars 2011 förslag till verksamhetsförbättringar i rapporten  
 Utveckling av hyres- och arrendenämndernas arbetsformer och webbplats, m.m. 
  
 Inom ramen för kvalitetsprojektet genomfördes under perioden  
 maj–september 
  2010 intervjuer med i princip samtliga medarbetare vid hyres- och arrendenämnderna. Vid intervjuerna fick medarbetar- na besvara frågor om bl.a. organisation, arbetsformer och stress. En översiktlig sammanställning över intervjuerna finns intagen i bilaga A till rapporten. 
 Av sammanställningen framgår att de allra flesta medarbetare, dock inte alla, ansåg att organisation och arbetsformer fungerade ganska 
  
 3 
  
 I denna kategori ingår befattning som beredningschef, chefsadministratör, domstolssekre- terare, expeditionsvakt, informatör, jurist, registrator, registratorsassistent och sekreterare. 
  
 4 
  
 Uppgiften om årsarbetskraft avser 2011. 
  
 112 
  
 SOU 2012:82 
  
 Allmänt om prövningen av hyres- och arrendetvister 
  
 bra. Många uttryckte samtidigt att man borde undersöka om inte nämnderna kunde bli effektivare och förbättra sina handläggnings- rutiner (bilaga A s. 2). 
 Medarbetarna fick besvara frågan om vad som var viktigast att prioritera för att göra nämnderna bättre och hur man borde arbeta i framtiden. Som ett axplock av de förslag som framfördes anteckna- des bl.a. följande allmänna synpunkter (bilaga A s. 6). 
 Nämnderna måste få vara kvar och vi fortsätta med vårt viktiga arbete. Se över nämndernas organisation i stort. Lagreformer behövs. 
 Minska nämndernas isolering och öka kontakterna med andra dom- stolsslag; mer tjänstgöring i tingsrätt och adjunktion i hovrätten. Utbyte och variation är stimulerande och engagerande! Vi är alltför anonyma i nämnderna och borde visa mer vilken tillgång vi är i samhället och vad vi är bra på! Vi borde kunna marknadsföra oss som medlare på olika sätt. 
 Medarbetarna fick också svara på en fråga om de upplevde stress i det dagliga arbetet. I sammanställningen över svaren antecknades följande (bilaga A s. 5). 
 De allra flesta upplever ingen negativ stress i arbetet men det förekom- mer. Arbetet innehåller naturliga arbetsanhopningar bl.a. beroende på ärendetillströmningen men det ger sällan upphov till stress. Det är i stället organisatoriska och personalpolitiska förhållanden/orsaker som ger upp- hov till stress. 
 Hyresrådens arbetsförhållanden har också genom Domstolsverket blivit föremål för undersökning. Konsultbolaget Gray kanske mer tillgängliga än vad som behövs för brukarna och att vi borde kunna begränsa upplysningsverksamheten. 
 I syfte att kvalitetssäkra nämndernas upplysningsverksamhet föreslog kvalitetsgruppen att samtliga nämnder skulle enas om upplysnings- verksamhetens syfte och tydliggöra detta för alla medarbete (punkt 6, s. 7). Ett annat förslag, med samma syfte, gick ut på att alla med- arbetare som arbetade med upplysningsverksamheten skulle genomgå en metodutbildning i konsten att ge upplysningar och alltså inte råd samt i att avsluta samtal (punkt 8, s. 7). Vidare föreslog kva- litetsgruppen att den skulle skapa en lathund i syfte att ge stöd och struktur till medarbetarna vid upplysningssamtalen (punkt 9, s. 8). Samtliga av dessa förslag hade framförts av medarbetare under inter- vjuerna. 
 Kvalitetsgruppen tog också upp förslag som syftade till att uppnå en samverkan mellan nämnderna i fråga om öppethållande och tele- fontider. I detta sammanhang konstaterades följande (a. rapport s. 8): 
 Upplysningsverksamheten är ur medborgarsynpunkt,  
 en gemensam ange- lägenhet  
 för nämnderna och utgångspunkten är att alla nämnder ska bidra till denna verksamhet efter sin förmåga. Det finns inte heller någon an- ledning för nämnderna att ha olika öppet- och telefontider. Det är en organisations- och arbetsledningsfråga att det går att genomföra detta även på de mindre nämnderna. 
 184 
  
 SOU 2012:82 
  
 Särskilda inslag i hyres- och arrendenämndernas verksamhet 
  
 Kvalitetsgruppen föreslog mot denna bakgrund att upplysnings- verksamheten på visst sätt skulle göras enhetlig och samordnas. En- ligt förslaget skulle alla nämnder lämna upplysningar minst två timmar varje vardag och mellan samma klockslag. Vidare innehöll förslaget en lösning för det fall en nämnd i visst fall saknade möjlighet att lämna upplysningar (punkten 11, s. 8). 
 Kvalitetsgruppen föreslog också att den skulle få i uppdrag att dels undersöka möjligheterna till ett gemensamt telefonnummer för samtliga nämnder avseende upplysningsverksamheten, dels utreda förutsättningarna för en gemensam organisation för denna verksam- het (punkt 12, s. 8 f.). Frågan om att på nytt överväga en riksupp- lysning hade väckts av medarbetare under intervjuerna. 
 Frågan om gemensamma öppettider för upplysningsverksamheten har också diskuterats i olika omgångar inom HASSO, senast vid ett möte den 20 januari 2012. Då konstaterade ledamöterna att det sak- nades förutsättningar att besluta om gemensamma öppettider och frågan skrinlades. 
  
 3.6.4 
  
 Överväganden 
  
 Med upplysningsverksamhet avser vi i detta sammanhang upplys- ningar som nämnderna, muntligen eller skriftligen, lämnar enskilda i frågor som rör deras verksamhet och som inte gäller pågående ären- den. I sistnämnda ärenden kan parterna naturligtvis alltid kontakta respektive nämnd med frågor. 
 Hyres- och arrendelagstiftningen är komplicerad och delvis svår- tillgänglig. Vidare är den i stora delar en social skyddslagstiftning som berör väldigt många människor. Det är därför angeläget att behålla en upplysningsverksamhet i någon form. 
 Enligt vår bedömning bör det även inom ramen för en domstols- organisation finnas utrymme för en upplysningsverksamhet. Sådan förekommer i viss utsträckning redan i dag, exempelvis i mål som gäller gemensam ansökan om äktenskapsskillnad. En förutsättning är dock att det rör sig om upplysningar på en generell nivå och att verksamheten utformas på ett sådant sätt att den inte riskerar att komma i konflikt med kravet på domstolarnas opartiskhet. Här ska framhållas att ett opartiskhetskrav även gäller för den upplysnings- verksamhet som hyres- och arrendenämnderna bedriver. 
 Vår bedömning är dock att formen för upplysningsverksamheten bör reformeras och att verksamheten bör samordnas. Vi tror näm- 
 185 
  
 Särskilda inslag i hyres- och arrendenämndernas verksamhet 
  
 SOU 2012:82 
  
 ligen, precis som framfördes i rapporten Riksupplysning – en gemen- sam telefonupplysning för hyresnämnderna, att en samordnad upp- lysningsverksamhet skulle effektivisera upplysningsverksamheten och skapa goda förutsättningar för god tillgänglighet, korrekt in- formation och korrekt bemötande. Detta gäller oavsett om hyres- och arrendenämndernas verksamhet förs över till domstol eller om nämnderna kvarstår som förvaltningsmyndigheter. 
 Ett argument som anförts mot en samordnad upplysningsverk- samhet är att det skulle krävas lokal geografisk förankring för att kunna besvara frågor av detta slag. Enligt vår uppfattning är detta dock inte ett hållbart argument. Nämndernas verksamhetsområden är så stora att någon lokal förankring inte heller i dag alltid borde vara möjlig. Vidare bör de upplysningar som lämnas vara av så allmän natur att gränsen mot rådgivning inte överträds. 
 Enligt vår bedömning bör basen i upplysningsverksamheten fram- över utgöras av webbplatser med fyllig och uppdaterad information om handläggningsfrågor och upplysningar om materiell rätt på  
 hyres-, 
  arrende- och bostadsrättsområdena. Redan i dag finns en webbplats för hyresnämnden och en motsvarande sida för arrendenämnden är under framtagande. Webbplattformen bör, liksom i dag, utformas av Domstolsverket. Den rättsliga informationen på webbplatserna bör nämnderna eller domstolarna dock huvudsakligen stå för. 
 Webbplatserna måste kompletteras med en möjlighet för allmän- heten att personligen få svar på ställda frågor. Det anses nämligen normalt inte tillräckligt att besvarandet av frågor om t.ex. hand- läggningsrutiner sker genom att hänvisa frågeställaren till att ta del av information på internet. Skälet för detta är bl.a. att alla inte har tillgång till internet (se JO 2003/04 s. 447). Detta skäl bör i och för sig med tiden göra sig allt mindre gällande. 
 Enligt vår bedömning bör allmänheten nå upplysningen på ett för hela landet gemensamt telefonnummer och under en och samma  
 e-postadress. 
  Genom detta upplägg bör också, enligt vår uppfatt- ning, risken för att parterna uppfattar upplysningar som rådgivning från en enskild nämnd minska. 
 Vår bedömning är att en funktion – precis som i dag – bör ansvara för att bygga ut och kontinuerligt uppdatera webbplatserna. Samma funktion bör också tillsammans med hyres- och arrendenämnderna ansvara för samordningen av upplysningsverksamheten. Denna funk- tion bör ha ett nära samarbete med Domstolsverket och finnas på någon av nämnderna. 
 186 
  
 SOU 2012:82 
  
 Särskilda inslag i hyres- och arrendenämndernas verksamhet 
  
 Hur upplysningsverksamheten i övrigt ska organiseras bör vara en fråga för hyres- och arrendenämnderna. Enligt vår bedömning bör dock utgångspunkten vara att frågor i första hand besvaras av nämndsekreterare (eller personer med motsvarande befattning) och att hyresråd (eller domare) deltar endast i mindre utsträckning. Upp- lysningsverksamheten är förvisso resurskrävande men ger samtidigt mycket tillbaka till verksamheten. Genom verksamheten blir man medveten om bl.a. nya problemområden och trender i samhället. Sekreterare från samtliga nämnder (eller domstolar) bör därför delta i verksamheten som en del av de ordinarie arbetsuppgifterna. Att lösa detta tekniskt bör inte vara något problem. 
  
 3.7 
  
 Den förenklade processen vid hyres- och arrendenämnden 
  
 3.7.1 
  
 Rådande ordning 
  
 I avsnitt 2.3.4 behandlar vi förfarandet i hyres- och arrendenämn- derna. I detta avsnitt pekar vi översiktligt på vad som utmärker den förenklade processen där. 
 Det finns både likheter och skillnader mellan processen vid hyres- och arrendenämnden och vid allmän domstol. Förfarandet vid nämnderna är mer flexibelt jämfört med rättegången i tvistemål. Handläggningen delas inte in i skilda faser som är fallet för tviste- mål och det finns inget som hindrar att parterna under processens gång anför nya omständigheter. Nämnderna saknar möjlighet att ut- färda s.k. stupstocksföreläggande. Rättegångsbalken, som tillämpas i tvistemål, bygger på bl.a. koncentrations- och omedelbarhetsprin- cipen. Ingen av dessa principer tillämpas vid handläggningen i nämn- derna. Däremot påminner förfarandet vid nämnderna i ganska stor utsträckning om den handläggning av domstol som följer ärende- lagen. 
 Förfarandet vid hyres- och arrendenämnden är i stor utsträck- ning muntligt. Så är också fallet för de tvister vid tingsrätt som följer rättegångsbalken. Medling och förlikning är mycket centrala inslag i hyres- och arrendenämndernas verksamhet. Tingsrätterna ägnar sig också i stor utsträckning åt förlikningsverksamhet. Om- loppstiden är för många ärendetyper vid hyres- och arrendenämn- den förhållandevis kort. 
 187 
  
 Särskilda inslag i hyres- och arrendenämndernas verksamhet 
  
 SOU 2012:82 
  
 Nämnderna har ett långtgående materiellt processledningsansvar. Hyresråden kan med sina specialistkunskaper i förening med intresse- ledamöternas kompetens ge den materiella processledningen ett djupt innehåll. Utgångspunkten är att en part ska klara av att utföra sin talan vid nämnden utan ombud eller biträde. Vanligen beviljas en part inte rättshjälp för tvister i hyres- och arrendenämnden. Ofta täcker inte heller rättsskyddet i hemförsäkringen tvister vid nämn- den. Vardera parten står sina kostnader i nämnderna. Även dom- stolarna bedriver materiell processledning. Omfattningen av process- ledningen varierar utifrån målets karaktär och går vanligen längre i indispositiva mål än i dispositiva. Hur långt en domare är beredd att gå i den materiella processledningen kan också variera. 
  
 3.7.2 
  
 Överväganden 
  
 Även om det från vissa håll framförts önskemål om att förutsebar- heten i förfarandet vid nämnderna bör öka är vår uppfattning att det finns starka skäl som talar för att utgångspunkten bör vara att behålla den flexibilitet som finns i dag. Förfarandet vid handlägg- ningen av hyres- och arrendetvister bör alltså även fortsättningsvis vara enkelt. En part ska som utgångspunkt i de flesta ärenden klara av att utföra sin talan själv. Här spelar nämndens eller rättens mate- riella processledning en stor roll. Förfarandet bör även fortsättnings- vis vara billigt för parterna. Det är också viktigt att bevara snabb- heten i förfarandet. Medling och förlikning bör även framöver vara centrala inslag vid handläggningen av hyres- och arrendetvister. 
 Enligt vår bedömning finns det inte något hinder mot att behålla en process med de ovan angivna grunddragen även om verksamheten förs över till domstol. Dessa särdrag är på inget sätt främmande för domstolarna. Det gäller bara att utforma förfarandereglerna så att kraven kan tillgodoses. Frågan är här om det finns behov av en sär- skild förfarandelag eller om någon av de processlagar som dom- stolarna tillämpar också skulle kunna användas vid handläggningen av hyres- och arrendetvister. Vi återkommer med våra övervägan- den i den frågan i kapitel 7. 
 188 
  
 SOU 2012:82 
  
 Särskilda inslag i hyres- och arrendenämndernas verksamhet 
  
 3.8 
  
 Hyresrådens ställning 
  
 3.8.1 
  
 Gällande rätt 
  
 Hyres- och arrendenämnderna är som sagt förvaltningsmyndigheter men har domstolsliknande funktioner. Hyresrådens arbetsuppgifter påminner därmed i stora delar om de uppgifter som ankommer på en domare vid tingsrätt. Frågan om hyresrådens ställning – om de ska anses vara domare eller inte – har varit föremål för diskussion. 
 Beträffande vem som kan komma i fråga som hyresråd uttalade departementschefen i samband med hyresnämndernas inrättande följande: Med hänsyn till att en rättslig prövning inför nämnden skall äga rum i vissa hyrestvister och till nämndens uppgift att även vara skiljenämnd i sådana tvister bör till ordförande utses någon som har erfarenhet som domare. I undantagsfall bör emellertid annan kvalificerad lagfaren person kunna komma i fråga. (prop. 1967:171 s. 15). I senare lagstiftningsärende har konstaterats att det saknas formellt krav på att den som tjänstgör som ordförande i en arrende- eller hyresnämnd ska vara eller ha varit ordinarie domare men att tjänsten anses jämställd med en domartjänst (prop. 1987/88:69 s. 36). 
 I Domstolsverkets rapport Organisationen för vissa hyres- och arrendenämnder uttalade utredaren att hyresråd inte är domare (s. 32). Detta påstående ifrågasattes från hyresrådshåll (Snyder, Hamilton,  
 Är hyresråd domare? Ett bidrag till tolkningen av 11 kap. 5 § RF,  
 ur Tidskrift för Sveriges domareförbund 2003/1 s. 27 ff.). 
 I en anmälan till konstitutionsutskottet den 7 december 2006 begärde en riksdagsledamot att utskottet skulle granska om det ålegat regeringen att enligt dåvarande 11 kap. 5 § tredje stycket regerings- formen se till att berörda hyresnämndschefer fick en jämställd domar- tjänst vid de organisationsförändringar som skedde vid årsskiftet 2005/2006. Utskottet, som inledningsvis pekade på skillnaden mellan domare och ordinarie domare, fann vid sin granskning inte visat annat än att gällande rätt hade gett utrymme för regeringen att göra den bedömning som hade gjorts (2006/07:KU20 s.  
 147–162). 
  
 Vilka befattningar som är att anse som ordinarie domare anges numera i 1 § lagen (2010:1390) om utnämning av ordinarie domare. Hyresråd omfattas inte av uppräkningen och betraktas därmed inte som ordinarie domare. 
 Liksom ordinarie domare utnämns hyresråd tillika chef för arrendenämnden och hyresnämnden i Stockholm, Göteborg respek- tive Malmö samt övriga hyresråd av regeringen (3 § andra stycket 
 189 
  
 Särskilda inslag i hyres- och arrendenämndernas verksamhet 
  
 SOU 2012:82 
  
 respektive 6 § andra stycket nämndlagen). Genom hänvisning tilläm- pas lagen om utnämning av ordinarie domare även vid utnämning av hyresråd. Utnämningsärendena bereds av en statlig nämnd, Domar- nämnden, som lämnar motiverade kandidatförslag till regeringen. 
 Det råder delvis olika anställningsvillkor för hyresråd respektive rådmän och andra ordinarie domare vid tingsrätt. Ordinarie domare har enligt bestämmelse i grundlag en mycket långtgående anställnings- trygghet. Grundregeln är att en ordinarie domare i princip ska vara oavsättlig. Den som har utnämnts till ordinarie domare får nämligen skiljas från anställningen endast om han eller hon genom brott eller grovt eller upprepat åsidosättande av skyldigheterna i anställningen har visat sig uppenbart olämplig att inneha anställningen, eller om han eller hon är skyldig att avgå med pension eller på grund av var- aktig förlust av arbetsförmågan. Om det krävs av organisatoriska skäl, får den som har utnämnts till ordinarie domare förflyttas till en annan jämställd domaranställning (11 kap. 7 § regeringsformen). Bestämmelsen, som ska garantera självständigheten i dömandet och markera domstolarnas oberoende ställning, utgör en viktig rätts- säkerhetsgaranti. Den syftar alltså inte primärt till att skydda den enskilde domaren. Hyresråden saknar motsvarande grundlagsfästa anställningstrygghet. 
 Ordinarie domare utnämns med fullmakt. Beträffande hyresråden har det över tid varierat om befattningen varit en fullmaktsanställning eller inte. Från hyresnämndernas inrättande till lagen (1994:261) om fullmaktsanställning trädde i kraft den 1 juli 1994 anställdes hyresråd med fullmakt. Därefter anställdes hyresråden under ett tiotal år utan fullmakt. Genom ändringar i hyresnämndsinstruktio- nen, som trädde i kraft den 1 januari 2006, föreskrevs det i 25 och 26 §§ att hyresråd anställdes med fullmakt. Sedan den 1 januari 2011 har bestämmelserna nya lydelser och föreskrifter om att hyresråd anställs med fullmakt saknas numera. I praktiken utnämns dock hyresråden med fullmakt. 
 Genom anställningen med fullmakt har hyresråden ett anställ- ningsskydd som går längre än vad som följer av lagen (1982:80) om anställningsskydd (LAS), om än inte lika långtgående som för ordi- Martinez domare. Hyresråd kan skiljas från anställningen bara med stöd av lagen om fullmaktsanställning (4 §). Ett hyresråd kan därmed av- skedas enligt föreskrifter i LAS, dvs. om han eller hon grovt har åsidosatt sina åligganden mot arbetsgivaren (7 § första stycket lagen om fullmaktsanställning). Vidare är ett hyresråd skyldigt att avgå från anställningen vid viss uppnådd ålder och kan också under vissa 
 190 
  
 SOU 2012:82 
  
 Särskilda inslag i hyres- och arrendenämndernas verksamhet 
  
 förhållanden entledigas på grund av sjukdom. Uppsägning kan där- emot inte ske med stöd av 7 § LAS (saklig grund för uppsägning). 
 Ett hyresråd får förflyttas till en annan statlig anställning med full- makt. En förflyttning till en anställning hos en annan myndighet får dock bara ske om arbetsuppgifterna är likartade eller om arbets- tagaren med hänsyn till sin utbildning är lämpad för anställningen (8 § lagen om fullmaktsanställning). 
 Hyresråd och andra anställda vid hyresnämnden är skyldiga att, i den utsträckning som arbetsuppgifterna tillåter det, tjänstgöra vid en tingsrätt på samma ort som hyresnämnden. För hyresnämnder- na i Stockholm, Göteborg och Malmö fattar den hovrätt, inom vars domkrets hyresnämndens kansliort ligger, beslut om sådan tjänst- göring efter samråd med hyresnämnden. 
 Motsvarande skyldighet för ordinarie domare vid tingsrätt att tjänstgöra vid hyresnämnden finns inte (se 14 § lagen om fullmakts- anställning). 
  
 3.8.2 
  
 Tidigare utredningar 
  
 Domstolsverkets utredare föreslog i rapporten  
 Organisationen för vissa hyres- och arrendenämnder  
 att tjänsterna som hyresråd skulle avskaffas och ersättas av rådmanstjänster i samband med ombildan- det till domstolar. Utredaren konstaterade att det inte finns något i anställningsförhållandena som hindrar att hyresråden i stället utnämns till rådmän i tingsrätt (s. 39). 
  
 3.8.3 
  
 Överväganden 
  
 Som vi tidigare konstaterat rör hyres- och arrendenämndernas verk- samhet i relativt stor utsträckning rättskipning. Ur ett oberoende- och självständighetsperspektiv är det av värde att den som utövar rättskipning har ställning som ordinarie domare. 
 Hyresråden har i dag tjänstgöringsskyldighet i tingsrätt. Enligt vår uppfattning är det inte tillfredsställande att icke ordinarie domare på mer regelbunden basis kan tjänstgöra i domstol. Det handlar ju i detta fall inte om några utbildningsplatser, som för fiskaler. 
 Om hyres- och arrendenämndernas verksamhet förs över till dom- stol är det naturligt att avskaffa anställningarna som hyresråd och att nuvarande hyresråd i stället blir ordinarie domare. Med tanke på 
 191 
  
 Särskilda inslag i hyres- och arrendenämndernas verksamhet 
  
 SOU 2012:82 
  
 att hyresråden redan i dag har tjänstgöringsskyldighet i tingsrätt finns det inte rent kompetensmässigt något hinder mot detta. Inte heller anställningsförhållandena hindrar en sådan övergång. 
 Hur de enskilda anställningsavtalen ska hanteras blir en admini- strativ procedur och en fråga för genomförandet. En aspekt att beakta är hur de nuvarande hyresrådens djupa kunskaper inom hyres- och arrenderätten i så fall tillvaratas i en ny organisation. Hyresrådens kompetens framstår som en av den nuvarande organisationens största styrkor. Det är mycket angeläget att bevara denna specialistkom- petens om verksamheten förs över till domstol. 
 Enligt rådande ordning finns det ordinarie domare endast i de allmänna domstolarna, i de allmänna förvaltningsdomstolarna och i specialdomstolarna. Om hyres- och arrendenämnderna kvarstår som förvaltningsmyndigheter kan det inte komma i fråga att ombilda an- ställningen som hyresråd till en anställning som ordinarie domare. 
  
 3.9 
  
 Sammanfattande överväganden 
  
 Vår bedömning är sammanfattningsvis att samtliga inslag som har identifierats i detta kapitel, med undantag av uppgiften att vara skilje- nämnd, är möjliga att föra över till allmän domstol. De flesta inslagen är inte heller främmande för verksamheten i domstol. Beträffande uppgiften att vara skiljenämnd gör vi som sagt bedömningen att ett avskaffande av denna möjlighet inte skulle innebära så stora nack- delar för intressenterna att det av detta skäl finns anledning att avstå från att överväga domstolsalternativet. 
 Utgångspunkten för vårt fortsatta utredningsarbete är därmed att såväl alternativet att föra över verksamheten till allmän domstol som alternativet att behålla nämnderna som förvaltningsmyndig- heter och utvidga den administrativa samverkan står öppna för vidare överväganden. 
 192 
  
 4 
  
 En långsiktigt hållbar organisation för prövning av hyres- och arrendetvister 
  
 4.1 
  
 Utgångspunkter för våra överväganden 
  
 4.1.1 
  
 Allmänna utgångspunkter 
  
 Målsättningen med utredningen är, enligt direktiven, att skapa en långsiktigt hållbar organisation som kan möta de särskilda krav som prövningen av hyres- och arrendetvisterna ställer. Frågan är då vad som inryms i detta. 
 Rent allmänt kan konstateras att det övergripande målet för rätts- väsendet är den enskildes rättstrygghet och rättssäkerhet. För att förtroendet för rättsstaten ska upprätthållas krävs att de organ som ägnar sig åt rättskipning är väl fungerande och oberoende samt att de har hög kompetens och allmänhetens förtroende. 
 Under  
 2000-talet 
  har det skett ett omfattande reform- och utveck- lingsarbete inom Sveriges Domstolar. Här kan finnas skäl att något redogöra för regeringens uttalanden i en skrivelse i april 2000,  
 Refor- meringen av domstolsväsendet – en handlingsplan  
 (skr. 1999/2000:106), om vilka principer som ska vara vägledande vid reformeringen av domstolsväsendet. Regeringen uttalade här följande. Reformeringen av domstolsväsendet ska bedrivas med utgångspunkt i de krav som medborgarna har rätt att ställa på snabbhet, kvalitet och service och med beaktande av domstolarnas särskilda roll. Renodlingen av dom- stolarna och av domarnas arbete till dömande verksamhet ska fort- sätta och tyngdpunkten i den dömande verksamheten ska ligga i första instans. Kvaliteten i den dömande verksamheten ska säkerställas. Domstolarna ska vara moderna och attraktiva arbetsplatser med en organisation utformad för att garantera hög kompetens i allt döman- 
 193 
  
 En långsiktigt hållbar organisation för prövning av hyres- och arrendetvister 
  
 SOU 2012:82 
  
 de. Dömande verksamhet ska finnas nära medborgarna och bedrivas i alla delar av landet. 
 Enligt handlingsplanen ska reformarbetet, för att skapa förut- sättningar för att förverkliga ovanstående mål, inriktas på att utveckla domstolsväsendets organisation och arbetsformer bl.a. genom att 
 ge domstolar förutsättningar att ha en beredningsorganisation med notarier, beredningsjurister och domstolssekreterare, 
 öka kompetensutvecklingen för all personal, 
 ge förutsättningar för en mer långtgående specialisering av domar- nas arbetsuppgifter, 
 förenkla förfarandet i såväl underrätterna som överrätterna, och 
 skapa större förutsättningar för samverkan mellan domstolarna. 
 Regeringen uttalade att ett genomförande av reformerna skulle kräva en yttre domstolsorganisation där verksamheten vid varje domstol är av tillräcklig omfattning för att nå högt ställda mål på kvalitet, snabb- het och service. Samtidigt framhöll regeringen att domstolsorganisa- tionen ska möta medborgarnas berättigade krav på geografisk närhet till dömande verksamhet. För att förena dessa mål skulle det enligt regeringen krävas olika lösningar i olika delar av landet. 
 Handlingsplanen utgjorde grunden för reformarbetet inom Sveriges Domstolar under  
 2000-talet. 
  Övervägandena om den fram- tida organisationen för prövning av hyres- och arrendetvister bör ske mot denna bakgrund. 
 Målsättningen med utredningen bör alltså vara att skapa en effek- tiv organisation som även fortsättningsvis garanterar rättssäkerhet och hög kvalitet i avgörandena.  
 Organisationen måste klara av att möta framtida rekryteringsbehov och säkerställa kraven på kom- petensutveckling hos medarbetarna. Vidare är det angeläget att be- hålla den specialisering som finns i dag. Utgångspunkten bör vidare vara att så långt möjligt behålla de övriga särskilda inslag i nämn- dernas verksamhet som har identifierats i kapitel 3. 
  
 I dag är prövningen av hyres- och arrendetvister fördelad mellan hyres- och arrendenämnderna, de allmänna domstolarna och Krono- fogdemyndigheten. Systemet är relativt svårt att överblicka. Det är angeläget att åstadkomma ett mer enhetligt system som är enklare för den enskilda medborgaren att begripa. Hur kompetensen att pröva tvister om hyra och arrende bör vara fördelad mellan myndigheter- na har visserligen betydelse för den närmare utformningen av orga- 
 194 
  
 SOU 2012:82 
  
 En långsiktigt hållbar organisation för prövning av hyres- och arrendetvister 
  
 nisationsmodellen. Frågan är dock så omfattande att vi väljer att be- handla den separat i kapitel 5. En annan fråga med inverkan på ut- formningen av organisationsmodellen, som vi också behandlar separat, är möjligheten att delegera arbetsuppgifter, se kapitel 6. 
 Hur organisationen för prövning av hyres- och arrendetvister bör vara utformad har, som framgått av redogörelsen i kapitel 2, över- vägts ett flertal gånger under årens lopp. Det är därför särskilt viktigt att skapa en organisation som inte kräver en snabbt återkommande översyn. Det är angeläget att organisationen nu ges arbetsro. 
 I direktiven beskrivs en del brister med dagens organisation. Vi belyser nedan de brister som redan har identifierats. Detta sker dels genom en redovisning av myndighetschefernas uppfattning om hur organisationsmodellen fungerar, avsnitt 4.1.2, dels genom att vi i avsnitt 4.1.3 sammanfattar de identifierade bristerna med något eget tillägg. 
  
 4.1.2 
  
 Myndighetschefernas uppfattning om dagens organisationsmodell och förslag till en framtida organisation 
  
 Inledning 
 I avsnitt 2.1.2 behandlar vi den utvärdering av de fem mindre hyres- nämnderna som Domstolsverket 2009 presenterade i slutrapporten 
 Projekt avseende erfarenhetsutbyte och verksamhetsutveckling för hyres- nämnderna 
 . Som där nämns var ett särskilt yttrande angående hyres- nämndernas organisation, upprättat av tre lagmän tillika chefer för samlokaliserade hyresnämnder, fogat till rapporten. Vi inleder redo- görelsen nedan med att behandla yttrandet. 
  
 Inom ramen för utredningen har vi följt upp lagmännens yttrande och bett myndighetscheferna för fyra av de mindre nämnderna 
 1  
 att yttra sig över den nuvarande organisationsmodellen och över en lämp- lig framtida organisation. Vi behandlar även dessa yttranden nedan. 
 Vi har besökt två av de stora nämnderna nämligen nämnderna i Stockholm och Malmö och fått del av myndighetschefernas uppfatt- ningar om dagens organisation. Från Hyres- och arrendenämnden i Göteborg har vi fått skriftliga synpunkter om organisationen. Vi av- 
  
 1  
 Hall, särskild utredare, är myndighetschef för Hyres- och arrendenämnden i Jönköping, vilket är anledningen till att inget yttrande har hämtats in från denna nämnd. 
 195 
  
 En långsiktigt hållbar organisation för prövning av hyres- och arrendetvister 
  
 SOU 2012:82 
  
 slutar detta avsnitt med en redogörelse för vad nämnderna har upp- gett om dagens organisation. 
 Särskilt yttrande angående hyresnämndernas organisation år 2009 
 Det särskilda yttrandet angående hyresnämndernas organisation var upprättat av lagmännen för tingsrätterna i Jönköping, Linköping och Sundsvall. Sammanfattningsvis ansåg lagmännen att den valda orga- nisationsformen var mindre lämplig. 
 Lagmännen anförde att organisationsformen, med personal an- ställd i två separata myndigheter, gav upphov till ett inte oväsentligt administrativt merarbete t.ex. avseende diarieföring och löneförhand- lingar. De framförde att det hade inträffat att såväl tingsrätten som hyresnämnden på samma ort var för sig hade varit remissinstanser. Ett annat problem som lagmännen framhöll var att organisations- modellen i praktiken inte resulterade i önskade effektivitetsvinster vad avsåg det löpande arbetet. Enligt lagmännen fanns det en psyko- logisk vi- och domkänsla mellan personalen vid hyresnämnden och tingsrätten som bedömdes hindra arbetsbyten. Lagmännen ansåg att detta förhållande stärktes av att hyresråden är skyldiga att tjänst- göra vid tingsrätten medan det saknas skyldighet för rådmännen att tjänstgöra vid hyresnämnden. Slutligen pekade lagmännen på svårig- heten att utöva chefskapet för en myndighet där chefen i praktiken inte deltar i verksamheten. De framhöll att det inte var ändamåls- enligt att ha olika organisationslösningar för hyresnämnderna på olika ställen i landet bl.a. eftersom respektive chef för myndigheten därigenom hade olika fokus, insikt och kunskap i verksamheten. 
 Lagmännen lämnade även förslag angående hyresnämndernas framtida organisation. De förordade att man skulle införliva hyres- nämnderna fullt ut med de samlokaliserade tingsrätterna. På så sätt skulle man, enligt lagmännen, nå en ökad effektivitet och möjlig- heten till generationsväxling skulle förbättras. Lagmännen ansåg att den föreslagna organisationsformen skulle väsentligt förbättra möjlig- heterna för personalens arbetsbyte och integrering. Vidare menade lagmännen att chef- och ledarskapet skulle bli tydligare och därigenom bättre med en sådan organisation. 
 Enligt förslaget skulle hyresråden/rådmännen vid en samman- läggning med tingsrätterna bli specialiserade att handlägga dels hyres- och arrendeärenden, dels övriga mål avseende hyra och arrende. 
 196 
  
 SOU 2012:82 
  
 En långsiktigt hållbar organisation för prövning av hyres- och arrendetvister 
  
 Lagmännen påpekade dock att det var upp till respektive lagman att, utifrån myndighetens behov, välja hur hyres- och arrendeärendena skulle lottas och organiseras. 
 I andra hand föreslog lagmännen att hyresnämnderna skulle bilda en helt egen och enhetlig organisation, antingen genom en samman- läggning till en enda myndighet eller genom en organisatorisk sam- manläggning mellan vissa hyresnämnder. 
 Yttranden år 2012 angående de mindre nämnderna 
 Vi har som framgått bett lagmännen vid Linköpings, Västmanlands, Sundsvalls och Umeå tingsrätter att yttra sig över hur väl den nu- varande organisationsmodellen för de mindre hyres- och arrende- nämnderna fungerar och även efterfrågat deras syn på vad som skulle kunna utgöra en lämplig framtida organisation. Det ska nämnas att ingen av dessa lagmän deltog vid framtagandet av det särskilda ytt- randet år 2009. 
 En av lagmännen, som har förordat en integration med tings- rätten, har dock understrukit att samarbetet mellan hyresnämnden och tingsrätten har fungerat bra och att det under senare tid har ut- vecklats ännu mer. Enligt lagmannen har hyresråd och nämndsekre- terare tjänstgjort vid tingsrätten respektive domstolssekreterare och notarier vid hyres- och arrendenämnden. Lagmannen har uppgett att det administrativt fungerat allt bättre efterhand men att det upp- kommer svårigheter att i alla delar få ett helhetsperspektiv på verk- samheten. Vidare har lagmannen anfört att det inte går att bortse från de problem som uppkommer i och med att det rör sig om en domstol och en förvaltningsmyndighet som administrativt ska samordnas. 
 En annan lagman har framfört att nuvarande ordning är olämplig bl.a. av de skäl som angavs i det särskilda yttrandet till Domstols- verkets rapport. Lagmannen har vidare framhållit att de små nämn- derna är sårbara eftersom sjukdom, semestrar och föräldraledighet omedelbart ställer till bemanningsproblem. Enligt lagmannen medför också en lokalmässig uppdelning att samarbetet i olika frågor och personalkontakter mellan myndigheterna försvåras. 
 En tredje lagman, som i allt väsentligt har förklarat sig dela den uppfattning om hur organisationsmodellen fungerar som angavs i det särskilda yttrandet, har framfört att sårbarheten är den största bristen med nuvarande organisation. Enligt lagmannen är frågan om i vilken utsträckning lagmannen är delaktig i verksamheten och 
 197 
  
 En långsiktigt hållbar organisation för prövning av hyres- och arrendetvister 
  
 SOU 2012:82 
  
 utövar chefskap och ledarskap i viss mån beroende av lagmannens eget intresse och engagemang. Lagmannen har framhållit att den nuvarande organisationen har sin styrka i de enkla regler som gäller för förfarandet, i medlings- och upplysningsverksamheten samt i intresseledamöternas medverkan i handläggningen av ärendena. 
 En fjärde lagman har framfört att det finns ett fungerande arbets- utbyte mellan tingsrätten och hyres- och arrendenämnden och att myndigheterna har arbetat aktivt med att eliminera vi- och dom- känslan. Enligt lagmannen innebär organisationsformen visserligen att det uppstår ett administrativt merarbete men att motsvarande gäller i förhållande till mark- och miljödomstolen, som är en del av tingsrätten. Lagmannen har anfört att företeelsen att vara chef för en myndighet där man inte själv i praktiken deltar i verksamheten gäller både för nämnden och för mark- och miljödomstolen. 
 Enligt lagmannen är den nuvarande organisationsformens styr- kor att sårbarheten vid nämnderna minskar genom samarbetet med personalen vid tingsrätten och att nämnderna slipper de relativt be- tungande administrativa sysslorna. Lagmannen har också pekat på de problem som skulle uppstå om nämndernas verksamhet förs över till de allmänna domstolarna. Enligt lagmannen är det bl.a. tveksamt om upplysningsverksamheten skulle kunna behållas på det sätt den nu fungerar. Vidare har lagmannen anfört att den del av nämnder- nas verksamhet som har karaktär av skälighetsbedömningar inte alltid passar i domstol samt att det finns en risk för att HASSO, som är ett bra och fungerande nätverk, skulle försvinna om verksamheten förs över till domstol. 
 Beträffande förslag till en framtida organisation har två av lag- männen framfört att hyres- och arrendenämnderna bör integreras med tingsrätten. En av dessa lagmän har konkretiserat att integra- tionen bör ske på så sätt att hyres- och arrendenämnden utgör en del av tingsrätten och att aktuella ärenden bör fördelas på ett mindre antal råd eller domare för att inte gå miste om nyttan av specialise- ring. Den andre av dessa lagmän har framfört att det förenklade för- farandet, medlingsverksamheten och upplysningsverksamheten bör behållas även efter en total sammanläggning med tingsrätterna. Vidare har denne lagman påpekat att frågor om hur verksamheten ska orga- niseras i tingsrätten, som personalutnyttjande och fördelningen av hyresnämndsärenden, i huvudsak är upp till den enskilda tingsrätten att avgöra. 
 En annan av lagmännen har framfört att en överföring av hyres- nämndernas verksamhet till tingsrätterna måste omfatta samtliga 
 198 
  
 SOU 2012:82 
  
 En långsiktigt hållbar organisation för prövning av hyres- och arrendetvister 
  
 hyresnämnder och att ärendehanteringen bör kunna fortsätta på unge- fär samma sätt som vid nämnden. Enligt lagmannen bör verksam- hetens utformning inom tingsrättens organisation rimligen bli en intern fråga för den enskilda tingsrätten. 
 En annan av lagmännen har anfört att om nämnderna förs över till de allmänna domstolarna bör integrationen ske på så sätt att verk- samheten samordnas med de nuvarande mark- och miljödomstolar- nas verksamhet. Enligt lagmannen är den största fördelen med detta alternativ att nämndernas verksamhet kan begränsas till ett visst antal tingsrätter. Vidare skulle, enligt lagmannen, den berednings- organisation som finns uppbyggd vid mark- och miljödomstolarna med lätthet kunna hantera tillkommande nämndärenden och bereda dessa på eget ansvar. Enligt samma lagman måste, vid ett övervä- gande av att införa en rikstäckande nämnd, den lokala förankringen bevaras i en tillräckligt stor enhet. 
 Tre av lagmännen har uttryckligen svarat att det nog inte skulle vara möjligt att vidareutveckla den administrativa samverkan mellan tingsrätt och hyresnämnd om nämnderna även fortsättningsvis ska vara egna myndigheter. En av dessa lagmän har framfört att det kanske är möjligt att utveckla och formalisera den samverkan som finns mellan hyresnämnderna inbördes. Samme lagman har anfört att de geografiska verksamhetsområdena skulle bli för stora vid en ytterligare sammanläggning av nämnderna samt att alternativet med att skapa en enda rikstäckande nämnd med filialer på olika ställen skulle bli administrativt krångligt och medföra ett på olika sätt långt avstånd mellan myndighetsledning och personal. 
 Hur myndighetscheferna för de stora nämnderna uppfattar organisationen 
 Nedanstående redogörelse bygger på uppgifter som myndighets- cheferna för nämnderna i Stockholm, Göteborg och Malmö har lämnat. 
 Hyres- och arrendenämnden i Stockholm 
 Hyres- och arrendenämnden i Stockholm har drygt 30 anställda. Myndigheten är belägen i egna lokaler. Hyresråden anser att dagens organisation är välfungerande. Nämnden är indelad i två enheter för 
 199 
  
 En långsiktigt hållbar organisation för prövning av hyres- och arrendetvister 
  
 SOU 2012:82 
  
 ärendehantering med fyra rotlar på varje enhet. Även myndighets- chefen har en egen rotel med halv lottning och en sekreterare till sitt förfogande. Enheterna är tillräckligt stora för att klara av beman- ningen inom enheten även vid viss frånvaro. Vid behov bistår personal varandra över enhetsgränserna. Det råder alltså ingen sårbarhet vad avser bemanningen för ärendehanteringen. 
 Vid nämnden finns också en administrativ enhet. Inte heller den enheten är som regel sårbar vad avser bemanningen, dock kan viss sårbarhet råda avseende bemanningen i receptionen. När det är stor frånvaro bland de anställda vid den administrativa enheten får per- sonal från enheterna för ärendehantering sköta de administrativa arbetsuppgifterna. 
 Det är viktigt att värna de särskilda inslagen i nämndernas verk- samhet som nämndernas kompetens och effektivitet. Att fördela hyres- och arrendenämndsärenden över samtliga tingsrätter skulle inte vara ett bra alternativ till dagens organisation. Om nämnden på något sätt ska integreras eller samverka med en domstol är det vik- tigt att man arbetar i gemensamma lokaler. Placeringen bör i första hand vara central eller i vart fall på en plats med goda kommunika- tionsmöjligheter. Ur ett rekryteringsperspektiv är det viktigt att vara en attraktiv arbetsplats. 
 Hyres- och arrendenämnden i Göteborg 
 Hyres- och arrendenämnden i Göteborg har 14 anställda. Nämnden har sina lokaler i samma byggnad som Göteborgs tingsrätt. Mellan tingsrätten och nämnden finns det en administrativ samverkan. Nämnden köper många tjänster från tingsrätten såsom  
 vaktmästeri-, 
 telefoni-, 
  receptions- och arkivtjänster. Samarbetet fungerar mycket bra och nämnden ser gärna att det administrativa samarbetet utveck- las ytterligare. 
 Nämndens dömande verksamhet är uppdelad i rotlar efter geo- grafisk indelning med ett ansvarigt hyresråd för varje rotel. Daniel ningen av ärendena har delegerats till handläggare som är knutna till viss rotel. Vid eventuell frånvaro hjälper man varandra över rotel- gränserna, vilket medför att arbetsformen blir mindre sårbar. Hyres- råd har i viss utsträckning tjänstgjort vid tingsrätten. 
 Hyresnämnderna har alltid haft ett omfattande samarbete i olika former. Hyres- och arrendenämnden i Göteborg samarbetar bl.a. 
 200 
  
 SOU 2012:82 
  
 En långsiktigt hållbar organisation för prövning av hyres- och arrendetvister 
  
 med nämnden i Malmö i frågor som rör erfarenheter, arbetsmetoder och verksamhetsplanering. 
 Enligt myndighetschefen bör nämnden integreras i tingsrätten med bibehållna processuella regler och uppgifter. Beteckningen hyres- nämnd bör behållas för att markera särarten. Vidare bör alla domare vara rådmän med tjänstgöringsskyldighet i hela organisationen. 
 Hyres- och arrendenämnden i Malmö 
 Hyres- och arrendenämnden i Malmö har drygt 10 anställda. Myn- digheten har lokaler i samma byggnad som Hovrätten över Skåne och Blekinge. Nämnden köper in vissa administrativa tjänster från hovrätten, som t.ex. posthantering. 
 Organisationen vid nämnden fungerar väl. Det förekommer att hyresråd tjänstgör i tingsrätt. Däremot tjänstgör domare vid tings- rätt numera aldrig i hyres- och arrendenämnden i Malmö. Nämn- den upplever sig inte som sårbar, varken i ärendehanteringen eller beträffande utförande av administrativa uppgifter. Visst samarbete, t.ex. avseende verksamhetsplanering, förekommer med Hyres- och arrendenämnden i Göteborg. 
 En av styrkorna med dagens organisation är att hyresråden har specialistkunskaper och stor erfarenhet, vilket är viktigt inte minst i medlingssituationen. Vidare medger organisationsformen en snabb ärendehandläggning. En brist med dagens organisation är att nämn- derna i vissa avseenden har olika rutiner för förfarandet. 
 Det finns andra alternativ att tillgodogöra sig en eventuell över- kapacitet avseende bemanningen vid nämnderna än att integrera dessa i tingsrätt. Hyresrådens tjänstgöringsskyldighet vid tingsrätt skulle t.ex., i möjlig mån, kunna utnyttjas i högre utsträckning. 
 Ur ett verksamhetsperspektiv framstår det som mest naturligt att verksamheten även framöver finns i Malmö. Det enda andra tänkbara alternativet skulle vara att flytta verksamheten till Lund. 
  
 4.1.3 
  
 Brister i dagens organisation 
  
 Många medarbetare vid nämnderna verkar relativt nöjda med dagens organisationsmodell. Det går dock att finna en viss skiljelinje i upp- fattningarna mellan de stora respektive de mindre nämnderna. En majoritet av myndighetscheferna för de stora nämnderna, som är 
 201 
  
 En långsiktigt hållbar organisation för prövning av hyres- och arrendetvister 
  
 SOU 2012:82 
  
 helt fristående, är nöjda med organisationsmodellen. Vad gäller de mindre nämnderna kan vi konstatera att uppfattningarna om hur dagens organisationsmodell fungerar är förhållandevis lika bland cheferna även om det finns en del skillnader. Deras yttranden bör därför ge en god bild av de brister som finns i organisationen vid dessa nämnder. 
 Problem som har identifierats är det administrativa merarbete som uppstår genom att det rör sig om olika myndigheter samt svårig- heten för chefen att leda och styra en verksamhet som han eller hon i praktiken inte själv deltar i. Ett annat problem är nämndernas sår- barhet vid medarbetares frånvaro. Ytterligare ett problem är att orga- nisationsmodellen inte skapar tillräckligt goda förutsättningar för ett effektivt resursutnyttjande. Dessa problem har beskrivits relativt utförligt ovan och kräver i detta sammanhang inga ytterligare för- klaringar. 
 Ett problem som delvis hänger samman med svårigheten att leda en verksamhet som chefen i praktiken inte deltar i, och som har tan- gerats av en av lagmännen, är svårigheten för nämnderna att bedriva utvecklingsarbete. Här kan det finnas skäl att närmare utveckla vad vi avser. 
 Förändringstakten inom Sveriges Domstolar är hög. Domstolar- na arbetar kontinuerligt med olika verksamhetsutvecklingsfrågor. Det kan handla om att förändra den inre organisationen men även om att utveckla arbetsformer som arbetssätt, rutiner, arbetsmetoder och mötesformer. Nya och förbättrade funktioner för mål- och ärendehanteringen förs löpande in i olika verksamhetsstöd som t.ex. Vera. Vidare använder domstolarna alltmer modern teknik vid kom- munikation med parter och andra samt i förhandlingssituationen. 
 Ett lyckat utvecklingsarbete förutsätter att medarbetarna deltar i arbetet. Även om utvecklingsarbete på sikt ger mycket tillbaka kan det under utvecklingsfasen kräva mycket resurser. Mot denna bakgrund kan det vara svårt för nämnderna att bedriva ett effektivt utvecklingsarbete. Detta gäller i synnerhet för de små nämnderna som bara har ett fåtal anställda. För dessa nämnder tillkommer proble- met med att myndighetschefen inte i praktiken deltar i det löpande arbetet. Ett lyckat utvecklingsarbete förutsätter nämligen också ofta en närvarande och drivande chef. 
 Ett sätt att läka svårigheten för varje enskild nämnd att bedriva ett effektivt utvecklingsarbete är det arbete som HASSO bedriver. En av samarbetsorganets huvudsakliga uppgifter är just att verka för ändamålsenliga rutiner vid nämnderna. HASSO:s verksamhet är 
 202 
  
 SOU 2012:82 
  
 En långsiktigt hållbar organisation för prövning av hyres- och arrendetvister 
  
 visserligen mycket ambitiös och uppskattad av bl.a. medarbetarna. Det går dock inte att bortse från att det finns vissa begränsningar i samarbetsorganets förutsättningar att bedriva ett effektivt utveck- lingsarbete. Den kanske största begränsningen är att HASSO saknar beslutanderätt som binder nämnderna. Det krävs därför att nämn- derna är eniga för att förändringar ska komma till stånd. Som tidi- gare nämnts har det t.ex. sedan många år pågått en diskussion om att göra upplysningsverksamheten mer enhetlig utan att nämnderna har lyckats komma överens. En annan brist är att utvecklingsarbetet begränsas till de möten som hålls i HASSO:s regi eller i arbets- grupper som HASSO har inrättat. Om en fråga uppkommer under tiden mellan sammanträdena får den därför i princip anstå till nästa möte. En annan begränsning med HASSO:s utvecklingsarbete är att inte samtliga medarbetare blir direkt engagerade i detta. 
  
 4.1.4 
  
 Tänkbara alternativ för en framtida organisation 
  
 I direktiven anges två organisationsalternativ som utredaren ska över- väga. Ett av dessa är om den verksamhet som hyres- och arrende- nämnderna bedriver bör föras över till allmän domstol. Våra över- väganden beträffande detta alternativ kommer att behandlas i av- snitt 4.2. 
 Det andra alternativet som utredaren, enligt direktiven, ska över- väga är om den administrativa samverkan som finns mellan de fem mindre nämnderna och tingsrätten på respektive ort bör vidare- utvecklas och utvidgas till att gälla även de tre största nämnderna. Våra överväganden beträffande detta alternativ kommer att behand- las i avsnitt 4.3. 
 Enligt direktiven ska övervägandena ske förutsättningslöst. Det står utredaren fritt att överväga också andra alternativ för den fram- tida organisationen för prövning av hyres- och arrendetvister. Här kan man naturligtvis tänka sig ett flertal olika organisationsformer. 
 Ett alternativ skulle kunna vara att lägga samman några av hyres- och arrendenämnderna. Den 1 januari 2006 minskades antalet hyres- och arrendenämnder från tolv till åtta. Särskilt lång tid har således inte förflutit sedan den senaste sammanläggningen. Nämndernas geo- grafiska verksamhetsområden är redan i dag stora. En anställning vid nämnderna är förknippad med förhållandevis många och ibland långa tjänsteresor. Besiktning utgör ett väsentligt inslag i nämnder- nas verksamhet som även framöver, trots den tekniska utvecklingen, 
 203 
  
 En långsiktigt hållbar organisation för prövning av hyres- och arrendetvister 
  
 SOU 2012:82 
  
 i stor utsträckning kommer att kräva att medarbetarna reser. En sammanläggning skulle därför förmodligen förutsätta en fortsatt lokal förankring i form av filialer eller liknande. Fördelarna med en sådan organisationsform skulle därmed inte bli så stora. Vi avstår därför från att vidare överväga detta alternativ. 
 Ett annat alternativ skulle kunna vara att ombilda varje hyres- och arrendenämnd till en egen helt fristående domstol. Som kon- staterats i kapitel 3 skulle det visserligen finnas fördelar om verksam- heten för prövning av hyres- och arrendetvister bedrevs inom ramen för en domstol. Bortsett från den verksamhet som skulle bedrivas i Stockholm skulle dessa domstolar dock bli mycket små. Vidare skulle de mindre nämnderna gå miste om de fördelar som finns med en med tingsrätten gemensam administration. Sårbarheten för de mindre nämnderna skulle med detta alternativ därmed t.o.m. öka. Redan mot denna bakgrund framstår det inte som rimligt att vidare över- väga denna organisationsform. 
 Ett alternativ som däremot känns naturligt att närmare överväga är en sammanläggning av samtliga hyres- och arrendenämnder till en rikstäckande myndighet. Detta är en organisationsform som gäller för en hel del andra myndigheter som t.ex. Skatteverket och Åklagar- myndigheten. 
 En sådan rikstäckande organisation skulle kunna inrättas i form av antingen en specialdomstol eller en förvaltningsmyndighet. Kän- netecknande för en specialdomstol är att den avgör tvister inom ett specialområde och att domstolens sammansättning återspeglar beho- vet av specialistkompetens på ett visst område. Den numera avskaf- fade Bostadsdomstolen var en specialdomstol. I dag finns det fyra specialdomstolar i Sverige, nämligen Patentbesvärsrätten, Marknads- domstolen, Arbetsdomstolen och Försvarsunderrättelsedomstolen. De är samtliga relativt små domstolar. Genomgående för specialdom- stolarna är också att de ligger i Stockholm och har en rikstäckande verksamhet. Till skillnad från övriga domstolar bygger specialdom- stolarna inte på ett instanssystem med en prejudikatinstans som tredje och sista instans. 
 Specialdomstolarna och deras verksamhet har varit föremål för överväganden i flera sammanhang. 
 2  
 I den ovan nämnda handlings- planen för reformeringen av domstolsväsendet uttalade regeringen 
  
 2  
  
 I Målutredningens betänkande  
 Mål och medel – särskilda åtgärder för vissa måltyper i dom- stol  
 (SOU 2010:44 s.  
  
 39–69) 
  
  lämnas en utförlig redogörelse för specialdomstolarnas verk- samhet och för de tidigare utredningar, promemorior och skrivelser som har behandlat frågor om specialdomstolar. 
  
 204 
  
 SOU 2012:82 
  
 En långsiktigt hållbar organisation för prövning av hyres- och arrendetvister 
  
 att det hade varit en allomfattad princip under det senaste decenniet att specialdomstolar utanför de båda domstolsslagen bör undvikas. Enligt regeringen rådde det stor samstämmighet om att en lösning med fastighetsdomstolar och miljödomstolar inom de allmänna dom- stolarna i normalfallet är ett betydligt bättre alternativ än med special- domstolar. Personalförsörjning, ökad flexibilitet, minskad sårbarhet och högre effektivitet talar för en lösning med en sammanhållen organisation. Regeringen betonade dock att det kan finnas mål som bäst hanteras i en specialdomstol utanför de allmänna domstolarna eller de allmänna förvaltningsdomstolarna. 
 Verksamheten vid hyres- och arrendenämnderna är inte alls olik den verksamhet som bedrivs i allmän domstol. Det finns tvärtom många kopplingar till frågor som handläggs vid allmän domstol och påfallande likheter med de uppgifter som allmänna domstolar ställs inför. Detta talar i och för sig för att verksamheten vid hyres- och arrendenämnderna bör integreras i de allmänna domstolarna. 
 Som konstaterats ovan utgör besiktning ett väsentligt inslag i nämndernas verksamhet. Inrättande av en specialdomstol skulle där- för förmodligen förutsätta en fortsatt lokal förankring i form av filialer eller liknande. Att inrätta en specialdomstol med filialer skulle fram- stå som en främmande fågel i det svenska domstolssystemet. Vid en sammantagen bedömning framstår det därför inte som lämpligt att överväga att inrätta en specialdomstol för prövning av hyres- och arrendetvister. Övervägandena om att lägga samman nämnderna till en rikstäckande myndighet kommer därför att göras med utgångs- punkten att prövningen av hyres- och arrendetvister i så fall även fortsättningsvis kommer att ske inom ramen för en förvaltnings- myndighet. Detta alternativ kommer att behandlas i avsnitt 4.4. 
 I avsnitt 4.5 presenterar vi den av oss förespråkade organisations- modellen och våra överväganden inför detta val. 
  
 4.2 
  
 Alternativet att föra över nämndernas verksamhet till allmän domstol 
  
 Enligt direktiven ska utredaren som ett alternativ överväga om den verksamhet som bedrivs i nämnderna bör föras över till allmän dom- stol. Utredaren ska i det sammanhanget ta hänsyn till behovet av organisatoriska och processuella särlösningar som bevarar fördelar- na med nämndernas verksamhet. 
 205 
  
 En långsiktigt hållbar organisation för prövning av hyres- och arrendetvister 
  
 SOU 2012:82 
  
 Innan vi analyserar för- och nackdelar med denna organisations- form måste vi överväga på vilket sätt man i så fall bör föra över hyres- och arrendenämndernas verksamhet till allmän domstol. 
  
 4.2.1 
  
 Hur kan och bör hyres- och arrendenämndernas verksamhet föras över till allmän domstol? 
  
 Alternativet att samtliga tingsrätter blir behöriga att pröva hyres- och arrendenämndsärenden 
 De allmänna domstolarna utgörs, som framgått, av tingsrätterna som första instans, hovrätterna som andra instans och Högsta domstolen som sista instans. Huvudregeln är att alla allmänna domstolar har be- hörighet att handlägga alla typer av mål som hör till respektive dom- stolsslag. 
 Av olika forumregler framgår vilken domstol som är behörig att ta upp ett visst enskilt mål till prövning. För de allmänna domstolar- nas del finns i 10 kap. rättegångsbalken forumregler för rättegången i tvistemål. Allmänt forum i tvistemål är tingsrätten på den ort där svaranden har sitt hemvist (10 kap. 1 § rättegångsbalken). För en del områden gäller vissa exklusiva forum. Så är fallet beträffande tvist om äganderätt eller nyttjanderätt till fast egendom som prövas av tingsrätten i den ort där fastigheten är belägen (10 kap. 10 § rätte- gångsbalken). 
 Ett överförande av verksamheten vid hyres- och arrendenämn- derna skulle alltså kunna ske på så sätt att samtliga tingsrätter får behörighet att handlägga hyres- och arrendetvister. Detta var inne- börden av 1997 års hyreslagstiftningsutrednings förslag. Många re- missinstanser var dock kritiska mot utredningens förslag bl.a. efter- som det fanns en risk för att kompetensen inte i tillräcklig grad skulle gå att upprätthålla. 
 Varje rättsområde kan visserligen sägas vara unikt i varierande grad och fordra speciella kunskaper. Det är inte ovanligt att den som ägnar sig åt ett rättsområde anser att just detta är så speciellt i för- hållande till andra områden att det även kräver en särskild ordning för domstolsprövning (se Ds 1993:34 s. 19). Självklart är det varken möjligt eller lämpligt att inrätta en domstolsspecialisering för varje enskilt rättsområde. 
 Hyrestvisterna utgör dock en speciell typ av intressekonflikter som har vissa likheter med arbetstvister. Vår bedömning är att i vart 
 206 
  
 SOU 2012:82 
  
 En långsiktigt hållbar organisation för prövning av hyres- och arrendetvister 
  
 fall merparten av hyres- och arrendeärendena är så särpräglade att det finns starka skäl för en specialisering. De lagfarna som hand- lägger hyres- och arrendetvister måste ha kunskaper om ett i stora delar tvingande regelverk som i sig är komplicerat. Dessutom måste de känna till den aktuella hyresmarknaden och de villkor som van- ligen tillämpas på denna. Beträffande arrenderätten krävs kännedom om bl.a. aktuella jordbrukspolitiska frågor. I hyres- och arrende- ärenden görs också ofta skälighetsbedömningar som ofta förutsätter långtgående specialistkunskaper. 
 Som konstaterats är intresseledamöternas deltagande i åtminstone en stor del av hyres- och arrendenämndsärendena ett centralt och värdefullt inslag som bör kvarstå. Det kan vara till stor fördel för sam- spelet mellan en intresseledamot och en lagfaren ledamot att även den senare har god erfarenhet av och goda kunskaper i det aktuella ämnesområdet. På så sätt kan man också motverka risken för att intresseledamotens uppfattning i en viss fråga alltför okritiskt god- tas av den lagfarne domaren. 
 3  
 Möjligheten för de lagfarna att specia- lisera sig på hyres- och arrendeärenden är en förutsättning för att upprätthålla kvaliteten och effektiviteten i verksamheten. 
 Vår bedömning är att ärendeunderlaget avseende hyres- och arrendetvister inte är tillräckligt stort för att kompetensen ska kunna upprätthållas om man skulle fördela dessa ärenden på samtliga tings- rätter. Detta är särskilt påtagligt vad gäller arrendeärendena, som totalt uppgår till omkring 2 000 per år. Det är här inte tillräckligt med en domstolsintern specialisering, dvs. att en domstol organiserar sin verksamhet så att endast vissa domare skulle handlägga hyres- och arrendeärenden. I stället krävs det särskilda åtgärder för att upp- rätthålla den särskilda sakkunskapen. Med särskilda åtgärder avses lagreglerade särlösningar, t.ex. sammansättningsregler eller särskilda domstolar. 
 4  
 Som vi anfört inledningsvis bör det inte komma i fråga att inrätta en specialdomstol. Ett alternativ för att upprätthålla kom- petensen skulle vara att koncentrera hyres- och arrendeärendena till vissa domstolar. Ett annat alternativ skulle vara att föra över nämnder- nas verksamhet till allmän domstol genom att man inrättar särskilda domstolar inom de allmänna domstolarna. Nedan behandlar vi dessa båda alternativ. 
  
 3  
 Motsvarande resonemang fördes i regeringens proposition om domstolarna och eko- brotten (prop. 1984/85:178 s. 26) i frågan om koncentration av kvalificerade ekomål till vissa tingsrätter. 
  
 4  
 Målutredningen behandlar utförligt lagreglerade särlösningar som specialdomstolar, sär- skilda domstolar och koncentration av mål till vissa domstolar (se SOU 2010:44 s.  
 39–120). 
  
 207 
  
 En långsiktigt hållbar organisation för prövning av hyres- och arrendetvister 
  
 SOU 2012:82 
  
 Alternativet att koncentrera hyres- och arrendenämndsärenden till vissa tingsrätter 
 Huvudregeln är som nämnts att alla allmänna domstolar har behörig- het att handlägga alla typer av mål som hör till de allmänna domstolar- na. För vissa speciella typer av mål och ärenden finns dock särskilda forumregler som innebär att dessa mål och ärenden koncentreras till en eller vissa domstolar (10 kap. 17 § första stycket 2 och 3 rätte- gångsbalken). För de allmänna domstolarnas del är så fallet för bl.a. mål om omvandling av fängelse på livstid, sjömål, tryckfrihetsmål och utsökningsmål. 
 En särskild koncentration gäller också för hyresmål, där Svea hovrätt sedan den 1 juli 1994 är exklusivt forum och slutinstans för överprövning av hyresnämndernas beslut. Tidigare överprövades hyresnämndernas beslut av Bostadsdomstolen. I förarbetena till Bo- stadsdomstolens avskaffande uttalade regeringen att avsikten var att hyresnämndernas verksamhet i framtiden skulle inordnas i tings- rätterna. I linje med detta låg att Bostadsdomstolens verksamhet borde tas över av hovrätterna. Regeringen uttalade att det mest önskvärda skulle vara att de uppgifter som åvilade Bostadsdomstolen togs över av alla hovrätter. Enligt regeringen talade dock praktiska och per- sonalmässiga hänsyn för att ett sådant steg i reformprocessen borde ske samtidigt med att hyresnämndernas verksamhet fördes över till tingsrätterna. Ett överförande av hyresnämndernas uppgifter till tingsrätterna förutsatte dock mer ingående överväganden. Enligt regeringens mening var det angeläget att så snabbt som möjligt börja angripa problemet med särskilda specialdomstolar utanför de ordina- rie domstolsorganisationerna på det hyresrättsliga området och sär- skilt nackdelarna i form av en splittrad processordning, vilka var sär- skilt påtagliga inom detta område. Svea hovrätt övertog därför som ett provisorium Bostadsdomstolens uppgifter (prop. 1993/94:200 s. 54 f.). 
 Motsvarande koncentration gäller inte för arrendeärendena. Sedan den 1 januari 2006 överprövas arrendenämndernas beslut av hovrät- terna i stället för av fastighetsdomstolarna. I förarbetena diskutera- des frågan om det borde ske en koncentration på samma sätt som för överprövningen av hyresnämndens beslut. Regeringen ansåg dock att en koncentration av arrendeärendena till en enda hovrätt skulle medföra större olägenheter än den koncentration av överrätts- dömandet som skedde inom hyresområdet. Det är nämligen betydligt vanligare i arrendefallen än i hyresfallen att en överrätt behöver hålla 
 208 
  
 SOU 2012:82 
  
 En långsiktigt hållbar organisation för prövning av hyres- och arrendetvister 
  
 syn på en fastighet och närheten mellan domstol och fastighet får därmed enligt regeringen en särskild betydelse för arrendefallen. Kravet på en god prejudikatbildning tillgodoses enligt regeringen, genom att det i allmänhet skulle vara möjligt att överklaga hovrät- ternas avgöranden i arrendeärenden till Högsta domstolen. Enligt regeringen saknades det därför tillräcklig anledning att koncentrera arrendefallen till en enda hovrätt utan överprövningen skulle i stället ske av den hovrätt inom vars domkrets arrendenämnden var belägen (prop. 2005/06:10 s. 45 f.). 
 Alternativet att inrätta särskilda domstolar 
 Den alternativa åtgärden för att upprätthålla kompetensen vid pröv- ningen av hyres- och arrendetvister skulle vara att skapa s.k. särskilda domstolar inom de allmänna domstolarna för dessa tvister. Utmär- kande för särskilda domstolar är att de är specialiserade på en eller flera typer av mål och är exklusivt behöriga att pröva dessa. Till de särskilda domstolarna i Sverige räknas mark- och miljödomstolarna (inklusive Mark- och miljööverdomstolen) och migrationsdom- stolarna (inklusive Migrationsöverdomstolen). För särskilda dom- stolar kan också gälla en särskild i lag bestämd sammansättning. Så är fallet för mark- och miljödomstolarna där särskilda ledamöter ingår i rätten. 
 Vid inrättandet av migrationsdomstolarna konstaterade regering- en i förarbetena att bestämmelserna om de domstolar som skulle överpröva Migrationsverkets beslut i viss utsträckning skulle skilja sig från vad som normalt gäller för länsrätt och kammarrätt i för- valtningsprocessen, bl.a. avseende instansordning och domkrets- indelning. Regeringen uttalade därvid följande (prop. 2004/05:170 s. 111 f.). 
 Flera av de angivna avvikelserna från vad som i allmänhet gäller för läns- rätt och kammarrätt i förvaltningsprocessen är enligt regeringens mening sådana att de talar för att det bör klargöras att när länsrätterna och kam- marrätten handlägger måltyperna i den nya ordningen gör domstolarna detta i en speciell egenskap. Ett sådant klargörande görs lämpligen genom att länsrätterna och kammarrätten i den nya ordningen har särskilda benämningar, migrationsdomstol och Migrationsöverdomstol. Särskilda benämningar innebär bl.a. att regleringen för domstolarna i den nya ord- ningen blir tydligare och mer lättillämpad. Vad gäller särskilda benäm- ningar på domstolar kan jämförelser göras med dels tingsrätternas orga- 
 209 
  
 En långsiktigt hållbar organisation för prövning av hyres- och arrendetvister 
  
 SOU 2012:82 
  
 nisation där vissa tingsrätter är fastighetsdomstolar, miljödomstolar eller sjörättsdomstolar, dels Svea hovrätt som är miljööverdomstol. 
 Ytterligare omständigheter som särskilt påverkar förhållandena för de domstolar som skall pröva mål enligt utlänningslagen är att antalet inkommande mål, som till stor del får bedömas vara av förturskaraktär, kan variera i hög utsträckning och i snabb takt. Det rör sig om omstän- digheter, såväl i Sveriges närhet som i ett globalt perspektiv, som påverkar omfattningen av tillströmningen av invandrare och flyktingar. Andrews stolarna i den nya ordningen måste på ett snabbt och effektivt sätt kunna anpassa sig efter de beskrivna förändringarna av antalet inkommande mål. Detta behov ställer stora krav på styrningen av verksamheten i den nya ordningen. En effektiv styrning förutsätter att verksamheten i domstolar- na i den nya ordningen i viss mening kan särskiljas från länsrätternas och kammarrättens övriga verksamhet. En sådan åtskillnad uppnås genom särskilda benämningar på domstolarna i den nya ordningen. Därutöver talar även budgettekniska skäl och för domstolarna rent administrativa skäl för särskilda benämningar. 
 Vilket alternativ – koncentration eller särskilda domstolar – bör väljas? 
 En omständighet som talar för att en överföring bör ske genom att man bildar särskilda domstolar är att det beträffande handläggningen av hyres- och arrendenämndsärendena finns ett skyndsamhetskrav. Just snabbheten i förfarandet är en omständighet som uppmärksam- mas som positiv med nämndernas verksamhet. Man har från olika håll framfört farhågor om att det skulle finnas en risk för att hyres- och arrendeärenden, i konkurrensen med tingsrättens övriga mål och ärenden, inte skulle ges tillräcklig prioritet om de fördes över till tingsrätt utan att en särskild ordning inrättades. Det kan finnas visst fog för dessa farhågor. 
 Att inrätta särskilda domstolar skulle kunna vara ett sätt att skapa goda förutsättningar för att ärendena ges förtur men ger i sig inga garantier för en snabb handläggning. Ytterst är detta en fråga om re- surser samt om utformningen av den inre organisationen och arbets- formerna. Ett krav på skyndsam handläggning skulle också kunna uppnås på annat sätt, t.ex. genom att ställa upp tidsfrister eller lik- nande. Skyndsamhetskravet gör sig inte heller lika starkt gällande i samtliga ärendetyper vid nämnderna. Exempel på ärenden där en snabb handläggning är särskilt viktig är ärenden om störningar i bo- endet, ärenden med ökande hyresskulder samt ärenden om tillstånd till byte och andrahandsupplåtelser. En hel del av exempelvis arrende- ärendena kräver däremot inte denna särskilda skyndsamhet i hand- 
 210 
  
 SOU 2012:82 
  
 En långsiktigt hållbar organisation för prövning av hyres- och arrendetvister 
  
 läggningen. Vi anser mot denna bakgrund att skyndsamhetskravet visserligen kan tala för att det bör skapas en särskild struktur för prövningen av hyres- och arrendetvister men att det i sig inte är tillräckligt för att motivera att det skulle bildas särskilda domstolar. 
 Vi har tidigare konstaterat att deltagande av intresseledamöter är värdefullt och att detta inslag måste bevaras. Handläggningen av hyres- och arrendeärenden kommer alltså även fortsättningsvis att förutsätta en annan sammansättning än vad som i allmänhet gäller inom de allmänna domstolarna. Mål i allmän domstol avgörs nämligen normalt av lagfarna domare eller lagfarna domare med nämndemän. I syfte att tillföra rätten särskild fackkunskap inom ett visst område får eller ska i vissa mål i allmän domstol visserligen särskilda leda- möter delta. Så är fallet i vissa sjömål. I avgörandet av mål som hand- läggs vid specialdomstolarna och vid de särskilda domstolarna deltar däremot särskilda ledamöter i stor utsträckning. 
 5  
 Detta talar alltså för att inrätta särskilda domstolar i stället för att enbart koncen- trera hyres- och arrendeärendena till vissa domstolar. 
 Den bild vi har fått av verksamheten vid nämnderna är att den överlag är uppskattad av många medarbetare samt av parter och andra som kommer i kontakt med nämnderna. Det är därför viktigt att värna de goda inslagen i verksamheten. Den positiva bilden av nämnderna bygger till stor del på medarbetarnas specialistkunskaper och stora erfarenhet men även på att parterna upplever handläggningen som smidig. Ett sätt att bibehålla den höga kvaliteten kan vara att skapa en särskild ordning – i form av särskilda domstolar – för pröv- ningen. 
 Som vi konstaterat i kapitel 3 bör de där identifierade inslagen, som institutet med fristående medling och upplysningsverksamheten, bevaras. Dessa inslag i verksamheten skiljer sig något från vad som förekommer vid allmän domstol. Även detta talar för att ett över- förande av verksamheten till allmän domstol bör ske genom att man inrättar särskilda domstolar. 
 Enligt vår bedömning finns det sammantaget starka skäl som motiverar att det skapas en särskild ordning för handläggningen av hyres- och arrendetvister. Vid de fortsatta övervägandena utgår vi därför från att en överföring till allmän domstol skulle ske genom att man inrättar särskilda domstolar för prövning av dessa tvister. 
  
 5  
 Målutredningen lämnar en utförlig redogörelse för deltagande av särskilda ledamöter inom de allmänna domstolarna, de allmänna förvaltningsdomstolarna, specialdomstolarna och de särskilda domstolarna (se SOU 2010:44 s.  
 133–158). 
  
 211 
  
 En långsiktigt hållbar organisation för prövning av hyres- och arrendetvister 
  
 SOU 2012:82 
  
 4.2.2 
  
 För- och nackdelar 
  
 Den rådande ordningen för prövning av hyres- och arrendetvister är som sagt uppskattad av såväl medarbetarna som parter och andra som kommer i kontakt med nämndernas verksamhet. Vilka skäl – principiella eller praktiska – skulle då kunna motivera att det trots det görs en förändring av dagens organisation? 
 Inledningsvis kan vi konstatera att den organisationsform som övervägs redan förekommer inom Sveriges Domstolar. Mark- och miljödomstolarna respektive migrationsdomstolarna är organiserade som särskilda domstolar. Även tidigare har det funnits särskilda dom- stolar inom domstolarna, t.ex. fastighetsdomstolar. Organisations- formen är alltså väl beprövad. 
 Ett viktigt argument som talar för att föra över hyres- och arrende- nämndernas verksamhet till domstol är att utgångspunkten är att civilrättsliga tvister ska prövas av domstol. Eftersom verksamheten vid nämnderna i ganska stor utsträckning rör rättskipning skulle det alltså inte minst från principiell synpunkt vara naturligt om den utövades inom ramen för en domstol. 
 Systemet för prövning av hyres- och arrendetvister skulle dess- utom kunna bli mer enhetligt och lättare för allmänheten att begripa. Om samtliga  
 hyres-, 
  arrende- och bostadsrättstvister handläggs i domstol skulle det genom en förändring av kompetensen vara möjligt att samla prövningen av dessa tvister till samma domstolar. Mål- underlaget vid de särskilda domstolarna skulle genom en sådan om- fördelning bli större än vad som är fallet vid dagens nämnder. Hyres- och arrendetvisterna vid tingsrätterna skulle minska i motsvarande mån. De särskilda domstolarna skulle alltså förutsätta fler anställda än dagens nämnder och därmed bli större och mindre sårbara. Frågan om kompetensfördelningen behandlar vi i kapitel 5. 
 Vid en integrering i tingsrätt skulle hyresråden bli rådmän, dvs. ordinarie domare. De skulle därmed få ett mycket långtgående an- ställningsskydd som i hög utsträckning bidrar till att garantera domar- nas självständighet. Vidare skulle anställningsformen som ordinarie domare kunna bidra till att öka attraktiviteten i anställningen. En integrering i tingsrätt skulle därmed också ur ett rekryteringsper- spektiv vara en fördel. Det skulle också underlätta möjligheten för personal att växla mellan olika anställningar inom Sveriges Domstolar. Tjänstgöringsskyldigheten för rådmännen vid tingsrättens allmänna sida och hyres- och arrendesidan skulle bli ömsesidig. 
 212 
  
 SOU 2012:82 
  
 En långsiktigt hållbar organisation för prövning av hyres- och arrendetvister 
  
 En annan fördel med att föra över verksamheten till allmän dom- stol är att det inte längre skulle gälla olika organisationslösningar för de små respektive de stora nämnderna. Systemet skulle bli mer en- hetligt. 
 Ett argument av mer praktisk karaktär är att en ombildning av hyres- och arrendenämnderna till särskilda domstolar skulle leda till en mindre sårbar organisation. Organisationsformen skulle också kunna skapa förutsättningar för att ytterligare effektivisera verksam- heten. 
 Hyres- och arrendenämnderna är, möjligen med bortseende från nämnden i Stockholm, små myndigheter med få anställda. Nämnder- na i Stockholm, Göteborg och Malmö har visserligen uppgett sig i princip inte vara sårbara såvitt avser bemanningen. Beträffande de mindre nämnderna kan däremot sjukdom, föräldraledighet och annan frånvaro leda till bemanningsproblem. I dag finns visserligen, i vart fall delvis, formella förutsättningar för ett arbetsutbyte mellan hyres- och arrendenämnderna respektive tingsrätterna. Hyresråden och andra anställda vid hyresnämnden är nämligen skyldiga att, i den ut- sträckning som arbetsuppgifterna tillåter det, tjänstgöra vid en tings- rätt på samma ort som hyresnämnden. Motsvarande tjänstgörings- skyldighet vid nämnderna gäller inte för de anställda vid tingsrätterna. Våra undersökningar har visat att det förekommer att hyresråd tjänst- gör vid tingsrätt. Däremot verkar det vara ovanligt att domare vid tingsrätten tjänstgör vid nämnderna. Inte heller mellan nämndsekre- terare och domstolssekreterare sker det arbetsutbyte i någon större omfattning. Det kan finnas flera anledningar till att det inte före- kommer arbetsutbyte i så stor utsträckning. Ett skäl kan vara att dele- gationsbestämmelserna har getts olika utformning i förordningen (1996:381) med tingsrättsinstruktion respektive förordningen (1980:1030) med hyresnämndsinstruktion. Det formella regelverket kan därmed till viss del sägas lägga hinder i vägen för ett effektivt arbetsutbyte. 
 Genom att ombilda nämnderna till särskilda domstolar inom tings- rätterna skulle man åstadkomma en mer flexibel organisation där förutsättningar för arbetsutbyte för både domare och sekreterare skulle öka. Förfarandena skulle vara mer lika varandra. Det skulle inte längre vara fråga om olika myndigheter som dessutom har olika judiciell status, domstol respektive förvaltningsmyndighet. Den en- sidiga tjänstgöringsskyldigheten för personalen som handlägger hyres- och arrendetvister skulle inte längre bestå utan gälla ömsesidigt. Detta skulle skapa bättre förutsättningar för att personal med sina huvud- 
 213 
  
 En långsiktigt hållbar organisation för prövning av hyres- och arrendetvister 
  
 SOU 2012:82 
  
 sakliga uppgifter vid tingsrättens allmänna del skulle kunna bistå hyres- och arrendedomstolen vid tillfälliga arbetstoppar samt vid frånvaro och vice versa. En sådan ordning skulle visserligen kunna åstadkommas genom att förfarandereglerna vid nämnderna gjordes mer lika de som gäller i domstol. Likväl skulle skillnaderna vara stora 
 – trots allt rör det sig om en förvaltningsmyndighet och en domstol. Man ska dock inte överskatta de vinster ur ett flexibilitetshänse- ende som en integration i tingsrätt kan innebära. Som vi flera gånger tidigare framhållit är hyres- och arrendetvister speciella. Handlägg- ningen av dessa kräver i många fall både djupa teoretiska kunskaper och praktisk erfarenhet. Det kan därför säkert ofta vara svårt för en rådman att som tillfällig vikarie handlägga dessa ärenden. Tingsrätten skulle dock kunna låta vissa rådmän och sekreterare på något mer regelbunden basis handlägga hyres- och arrendetvister. Härigenom skulle de få tillräckliga kunskaper och erfarenheter för att på ett kompetent sätt kunna handlägga i vart fall inte alltför komplicerade 
 tvister. 
 Hyres- och arrendenämnderna är en del av Sveriges Domstolar. Det har dock framkommit att det förekommer att medarbetare vid nämnderna upplever att deras verksamhet vid exempelvis övergri- pande utvecklingsarbete inom Sveriges Domstolar kommer i sista hand. Vid en integration i allmän domstol skulle denna isolering upphöra. Dessutom skulle möjligheten att löpande utveckla arbets- formerna för prövningen av hyres- och arrendetvister öka. Vid de enskilda tingsrätterna pågår det kontinuerligt arbete med att utveckla arbetsformerna. Det kan bl.a. handla om att ta fram rutiner för hand- läggning av mål och ärenden och för hur verksamhetsstöd, som t.ex. Vera, kan användas. Hyres- och arrendenämnderna bedriver visser- ligen en hel del utvecklingsarbete i bl.a. nätverksformer. Förutsätt- ningarna att bedriva utvecklingsarbete avseende handläggningen av hyres- och arrendetvister skulle dock öka om man integrerar nämn- dernas verksamhet i tingsrätterna. Utvecklingsarbete är resurskrä- vande. Genom att utgöra en del av en större enhet skulle de nuvarande nämnderna kunna tillgodogöra sig resultatet av och själva bidra till det allmänna utvecklingsarbetet som bedrivs på tingsrätten. Även framöver skulle det dock komma att finnas behov av utvecklingsarbete i nätverksform beträffande frågor som specifikt rör handläggningen av  
 hyres-, 
  arrende- och bostadsrättstvister. 
 Ett överförande av verksamheten till allmän domstol skulle för framför allt nämnden i Stockholm, men kanske även till viss del för nämnderna i Göteborg och Malmö, innebära vissa vinster av admi- 
 214 
  
 SOU 2012:82 
  
 En långsiktigt hållbar organisation för prövning av hyres- och arrendetvister 
  
 nistrativt slag. Nämnderna i Göteborg och Malmö, vars lokaler in- ryms i byggnader med domstol, köper i dag in en del administrativa tjänster från domstolen. Så är inte fallet beträffande nämnden i Stockholm utan här sköts all administration av nämndens egen per- sonal. Av naturliga skäl kan den administrativa enheten inte bestå av så många medarbetare. Frånvaro av mer omfattande slag kan därför leda till bemanningsproblem. Nämnden löser visserligen i dag en sådan uppkommen situation med bistånd av övrig personal. En gemensam organisation skulle dock minska risken för att denna typ av problematik uppstår. 
 Även ur ett effektivitetsperspektiv kan en ombildning av nämn- derna till särskilda domstolar vara en fördel. För att fylla samtliga funktioner kan det nämligen vara nödvändigt att överdimensionera den administrativa enheten. En gemensam administration skulle utgöra ett mer effektivt utnyttjande av resurser. 
 Vad gäller de mindre nämnderna skulle förutsättningarna för myndighetschefen att utöva styrning och ledning över verksamheten förmodligen bli bättre om dessa ombildades till särskilda domstolar. All personal skulle vara anställd vid en och samma myndighet. Med denna organisationslösning skulle man också undvika en del admini- strativt mer- och dubbelarbete. 
 Ytterligare en positiv effekt med en ombildning av hyres- och arrendenämnderna till särskilda domstolar är att deltagandet av nota- rier vid handläggningen av hyres- och arrendetvister skulle kunna öka. I dag är denna möjlighet begränsad. Notarietjänstgöringen fullgörs som huvudregel vid tingsrätt eller förvaltningsrätt eller båda slagen av domstolar (2 § första stycket notarieförordningen [1990:469]). Vissa notarieanställningar kan dock inledas med sex månaders tjänst- göring på en myndighet som t.ex. Kronofogdemyndigheten eller Åklagarmyndigheten för att därefter fortsätta i domstol, s.k. paket- anställningar. Hyres- och arrendenämnderna ingår inte bland de myndigheter där paketanställning erbjuds. 
 6  
 Dock är en tingsnotarie, enligt 52 a § tingsrättsinstruktionen, skyldig att under en tid av sam- manlagt två månader tjänstgöra vid en hyresnämnd på samma ort som tingsrätten. Denna tid får då notarien tillgodoräkna som notarie- tjänstgöring (2 a § notarieförordningen). Vidare finns det enligt 3 § notarieförordningen möjlighet att tillgodoräkna viss annan tjänst- göring som ligger i tiden före all domstolstjänstgöring. Tiden är be- gränsad till sex månader. Vid prövningen ska särskilt tjänstgöringens 
  
 6  
 www.domstol.se  
 (2012-04-02). 
  
 215 
  
 En långsiktigt hållbar organisation för prövning av hyres- och arrendetvister 
  
 SOU 2012:82 
  
 allmänna juridiska värde beaktas men även dess värde för fortsatt arbete vid tingsrätt eller förvaltningsrätt. Enligt praxis tillgodoräknas regelmässigt tjänstgöring vid hyres- och arrendenämnden under förutsättning att det rört sig om juridiskt arbete. 
 Om hyres- och arrendenämnderna ombildas till domstolar skulle alltså möjligheten för notarier att delta vid handläggningen av hyres- och arrendetvister öka. Det kan vara av värde för den enskilde nota- rien som får insyn och erfarenhet av dessa rättsområden. Även ur ett samhälls- och medborgarperspektiv är detta värdefullt. Notarie- tjänstgöring ger notarien en god inblick i förfarandet vid domstol och fördjupade kunskaper inom materiell rätt, vilket är till stor nytta oavsett framtida yrkesval. Samhället i stort gagnas av att det finns jurister med goda teoretiska kunskapar och praktisk erfarenhet inom hyres- och arrenderätten. Notarietjänstgöring är att sätt att ge jurister sådana ökade erfarenheter och kunskaper. Erfarenhet av handlägg- ning av hyres- och arrendetvister i domstol kan vidare ge ett ökat intresse att senare söka en anställning som ordinarie domare med särskild inriktning mot dessa rättsområden. Även ur ett framtida rekryteringsperspektiv för Sveriges Domstolar kan alltså en ökad möjlighet till notarietjänstgöring på hyres- och arrendeområdet vara av värde. 
 I sammanhanget bör formerna för en sådan ökad notarietjänst- göring på hyres- och arrendeområdet övervägas. För att tjänst- göringen ska vara värdefull för den enskilde notarien och också till- godose tingsrättens behov av arbetskraft krävs förmodligen att den varar en inte alltför kort tid. En längre tids tjänstgöring på hyres- och arrendeområdet kan dock innebära en risk för att notarien inte hinner få tillräcklig kunskap och erfarenhet för att fullgöra de domar- uppgifter som krävs för notariemeritering. Situationen skulle even- tuellt kunna lösas genom att man inrättar någon form av kombina- tionstjänstgöring. Det har inte inom ramen för denna utredning varit möjligt att närmare utreda behovet och efterfrågan av en sådan kom- binationstjänstgöring. Frågan bör i stället övervägas närmare i annat sammanhang. 
 I dag är det inte möjligt att anställa fiskaler i hyres- och arrende- nämnderna. Fiskaler kan nämligen bara vara anställda i domstolar. Det förekommer dock att personer som genomgår domarutbildning är tjänstlediga för att under en tid arbeta som tf. hyresråd. För att an- ställas som hovrättsassessor krävs det bl.a. att man har tjänstgjort under två år som fiskal (eller lagman eller rådman) i tingsrätt. Tjänst- göring i annan domstol eller domstolsliknande nämnd jämställs dock 
 216 
  
 SOU 2012:82 
  
 En långsiktigt hållbar organisation för prövning av hyres- och arrendetvister 
  
 till en tid av högst sex månader med tjänstgöring som fiskal i tings- rätt. En förutsättning för avräkning är att fiskalen har tjänstgjort minst sex månader som tingsfiskal före den tid som önskas tillgodoräknas (40 § förordningen [1996:379] med hovrättsinstruktion). Det skulle alltså under vissa omständigheter därmed sannolikt vara möjligt för den tjänstlediga fiskalen att tillgodoräkna sig viss tjänstgöring vid nämnden som fiskalstjänstgöring. Om verksamheten vid hyres- och arrendenämnderna förs över till allmän domstol skulle fiskaler vid vissa domstolar, inom ramen för domarutbildningen, naturligt delta i handläggningen av de ärenden som hyres- och arrendenämn- derna nu handlägger. Precis som för notarier kan handläggningen av dessa tvister vara av värde för fiskalens egen del men även för sam- hället och medborgarna i stort samt för möjligheten att rekrytera jurister till anställning som ordinarie domare. 
 En ytterligare fördel med att ombilda hyres- och arrendenämn- derna till särskilda domstolar och låta dessa tillämpa vanliga process- regler är att tidigare och kommande lagstiftningsarbete som berör domstolarna på ett mer naturligt och enklare sätt skulle komma nämndverksamheten tillgodo. Som exempel kan nämnas att de nya reglerna om en modernare rättegång, enligt vilka alla förhör spelas in på video, skulle bli tillämpliga även för den nuvarande nämnd- verksamheten. 
 Hyres- och arrendenämndernas beslut överprövas av hovrätt, dvs. en domstol överprövar en förvaltningsmyndighets beslut. Vid prövningen av ärendena tillämpar myndigheterna olika processlagar som inte korresponderar i alla avseenden. Ur ett överrättsperspek- tiv skulle det vara en fördel om även underinstansen var en domstol som har att tillämpa samma processrättsliga regelverk. 
 Som konstaterats finns det alltså en rad fördelar med att ombilda hyres- och arrendenämnderna till särskilda domstolar. Vilka skulle då nackdelarna med en sådan omorganisation vara? 
 Både medarbetarna och allmänheten synes som sagt anse att verk- samheten vid hyres- och arrendenämnderna är välfungerande. Det finns givetvis alltid en risk för att verksamheten i något avseende försämras vid en omorganisation. 
 Som vi konstaterat skulle det vara möjligt att bevara i princip samtliga särinslag i nämndernas verksamhet om man integrerade hyres- och arrendenämnderna som särskilda domstolar i tingsrätt. Undantaget är nämndernas uppgift att vara skiljenämnd. Även om det är mycket ovanligt att nämnderna i praktiken agerar skiljenämnd är detta, enligt uppgift, ett av intressenterna uppskattat inslag. I detta 
 217 
  
 En långsiktigt hållbar organisation för prövning av hyres- och arrendetvister 
  
 SOU 2012:82 
  
 avseende skulle alltså en överföring av nämndernas verksamhet till allmän domstol innebära en försämring. Vi har analyserat frågan när- mare i avsnitt 3.4.4 och där gjort bedömningen att ett avskaffande av denna möjlighet inte skulle innebära så stora nackdelar för intres- senterna att det skulle utgöra skäl mot att föra över verksamheten till domstolarna. Vår bedömning bygger bl.a. på att det genom en ändring av kompetensfördelningen mellan myndigheterna skulle vara möjligt att låta särskilda ledamöter delta vid prövningen av de måltyper som vanligen aktualiserar ett skiljeförfarande. Denna fråga behandlar vi närmare i kapitel 5. 
 Om man för över hyres- och arrendenämndernas verksamhet till de allmänna domstolarna skulle det naturligtvis innebära en omställ- ning för personalen vid nämnderna. Störst skulle omställningen vara för medarbetarna vid nämnderna i Stockholm, Göteborg och Malmö som tidigare varit helt fristående myndigheter. Detta är dock en omständighet som gör sig gällande vid varje organisationsförändring och bör inte hindra en omorganisation som på sikt har klara för- delar även ur ett medarbetarperspektiv. Det finns också inom Sveriges Domstolar en väl etablerade ordning för handläggning av personal- frågor som bygger på erfarenheter från tidigare omorganisationer. 
 Medarbetarna vid nämnderna har stor kompetens och gedigen erfarenhet av handläggning av ärenden om hyra och arrende. En far- håga med att integrera hyres- och arrendenämndernas verksamhet i domstolarna är att det skulle finnas en risk för att denna specialist- kompetens på kort eller lång sikt skulle försämras. Det finns också en farhåga att handläggningen av framför allt brottmål skulle priori- teras före hyres- och arrendeärenden. Domstolsverkets utredare behandlade den senare farhågan och uttalade därvid följande ( 
 Orga- nisationen för vissa hyres- och arrendenämnder s.  
 25 f.) 
 Att det finns en flexibilitet i fråga om arbetsinsatser på olika verksamhets- områden inom en organisation är normalt en styrka. Likaså ligger det alltid i ett ledningsansvar att göra prioriteringar vid tillfällen av knappa resurser. Så länge sådana överväganden grundas på sakliga skäl finns inget att invända mot det. Vid en samordning kommer prioriteringar ibland att drabba handläggningen av hyrestvister, i andra fall kommer nämnd- verksamheten att prioriteras. 
 Det finns dock en inte helt ogrundad oro för att hyrestvister kom- mer att få en mer undanskymd roll inom tingsrätten och därför ges en mer generellt lågprioriterad status. Att en domstolschef medvetet på osakliga grunder skulle diskriminera nämndernas verksamhet saknas anledning att tro. Däremot kan risken finnas att hyrestvister som ett främmande inslag i tingsrätternas övriga verksamhet inte alltid kommer 
 218 
  
 SOU 2012:82 
  
 En långsiktigt hållbar organisation för prövning av hyres- och arrendetvister 
  
 att uppmärksammas i erforderlig omfattning. Det rör sig om ett spe- ciellt rättsområde, där det för den som saknar egen erfarenhet av denna typ av konfliktlösning inte alltid står klart vilka prioriteringar som måste göras. Särskilt beaktansvärd är risken för felaktiga prioriteringar om nämnden utgör en liten del av den totala verksamheten. 
 Domstolsverkets utredare konstaterade att om enheterna är så stora att två hyresråd i vart fall huvudsakligen kan syssla med hyres- och arrendeärenden skulle verksamheten få en fastare struktur och bättre kunna fungera som en självständig enhet inom tingsrätten. På så sätt skulle behovet av prioriteringar kunna tillgodoses såväl inom enheten som genom t.ex. personalutbyte mellan enheterna. 
 Vår uppfattning är att oron för att specialistkompetensen ska för- sämras och för att hyres- och arrendeärendena kommer ges låg prio- ritet kanske skulle vara befogad om överföringen av verksamheten skedde utan någon form av koncentrering av ärendena. Vi delar Domstolsverkets utredares uppfattning om att enhetens storlek kan inverka på dess självständighet. I kapitel 5 behandlar vi frågan om en ändring av kompetensfördelningen. En sådan ändring kan skapa ett större mål- och ärendeunderlag vid den enhet som handlägger hyres- och arrendetvister. Genom att skapa en särskild ordning för hand- läggningen av hyres- och arrendetvister bedömer vi risken både för att specialistkunskaperna ska försämras och för att hyres- och arrende- ärendena ska nedprioriteras som mycket liten. 
 Sammanfattningsvis kan vi alltså konstatera att en organisations- form som innebär att man inrättar särskilda domstolar för handlägg- ning av hyres- och arrendetvister har många fördelar. De nackdelar som finns är enligt vår bedömning inte påtagliga. 
  
 4.3 
  
 Alternativet att vidareutveckla och utvidga den administrativa samverkan mellan nämnderna och tingsrätterna 
  
 4.3.1 
  
 Utgångspunkter för övervägandena 
  
 I detta avsnitt  
 identifierar  
 och analyserar vi för- och nackdelar med alternativet att vidareutveckla och utvidga den administrativa sam- verkan mellan nämnderna och tingsrätterna. Vad som enligt direktiven avses med utvidga är givet. Mer problematiskt är vad som ligger i uttrycket att vidareutveckla den administrativa samverkan mellan nämnderna och tingsrätterna. 
 219 
  
 En långsiktigt hållbar organisation för prövning av hyres- och arrendetvister 
  
 SOU 2012:82 
  
 Som framgått ovan har vi ombett lagmännen vid Linköpings, Västmanlands, Sundsvalls och Umeå tingsrätter att yttra sig i orga- nisationsfrågan och särskilt ange hur den administrativa samverkan mellan nämnderna och tingsrätterna skulle kunna vidareutvecklas. Tre av lagmännen har uttryckligen svarat att det nog inte skulle vara möjligt att vidareutveckla den administrativa samverkan mellan tingsrätt och hyresnämnd. 
 Vi har också svårt att se att det skulle vara möjligt att i mer for- mellt hänseende vidareutveckla den administrativa samverkan som i dag finns mellan nämnderna och tingsrätten. Däremot skulle det even- tuellt vara möjligt att med olika åtgärder verka för att ett arbetsutbyte mellan myndigheterna i högre utsträckning kommer till stånd i prak- tiken. Det kan nämnas att frågan om hur samverkan kan utökas be- rördes i Domstolsverkets rapport  
 Projekt avseende erfarenhetsutbyte och verksamhetsutveckling för hyresnämnderna  
 (s. 21). Som konkreta förslag på utökad samverkan angavs bl.a. gemensam verksamhets- planering och kompetensutveckling samt rekrytering av sekreterare som kan tjänstgöra i både tingsrätten och hyresnämnden. 
 Vid våra fortsatta överväganden utgår vi därför från att den sam- verkan mellan nämnd och tingsrätt som kan bli aktuell motsvarar den som sker i dag. 
  
 4.3.2 
  
 För- och nackdelar 
  
 Som vi flera gånger tidigare konstaterat är många medarbetare och nämndernas intressenter i stort sett nöjda med verksamheten vid nämnderna i dag. Detta är givetvis ett skäl som talar för att behålla nuvarande ordning. 
 Vilka fördelar skulle det då finnas med att utvidga den admini- strativa samverkan som finns mellan de fem mindre nämnderna och tingsrätten på respektive ort till att gälla även nämnderna i Stockholm, Malmö och Göteborg? 
 Inledningsvis kan det även beträffande denna organisationsform konstateras att den är beprövad. Genom att knyta även de tre stora nämnderna till tingsrätt skulle man uppnå en organisationslösning som är enhetlig över hela landet. Detta kan ha ett värde i sig. Det skulle då t.ex. inte längre råda någon skillnad mellan nämnderna beträffande vem som är chef – en egen chef eller en tingsrättslag- man som chef. Det kan inte uteslutas att chefer har olika perspektiv 
 220 
  
 SOU 2012:82 
  
 En långsiktigt hållbar organisation för prövning av hyres- och arrendetvister 
  
 utifrån om han eller hon är chef för en fristående nämnd eller en nämnd som är samordnad med en tingsrätt. 
 En annan fördel är att administrativa vinster skulle kunna uppstå för nämnderna i Stockholm, Göteborg och Malmö. Nämnderna har visserligen uppgett att de i princip inte upplever sig som sårbara. Med tanke på det fåtal medarbetare som arbetar med administrativa uppgifter vid respektive nämnd kan det dock enligt vår bedömning inte helt uteslutas att en sådan sårbarhet faktiskt kan uppstå. En sam- ordning med tingsrätt kan minska en sådan sårbarhet. Under alla förhållanden skulle en gemensam administration innebära ett mer effektivt utnyttjande av resurser. 
 Även beträffande själva ärendehanteringen skulle en administra- tiv knytning till tingsrätt möjligen kunna innebära en minskad sår- barhet för de stora nämnderna. Dessa nämnder upplever sig visser- ligen inte heller i detta avseende som sårbara. En samordning med tingsrätt skulle kunna medföra en mer flexibel organisation. 
 I dag är hyresråd och andra anställda även vid nämnderna i Stockholm, Göteborg och Malmö skyldiga att, i den utsträckning arbetsuppgifterna tillåter det, tjänstgöra vid en tingsrätt på samma ort som hyresnämnden. För dessa nämnder fattar dock hovrätten, efter samråd med hyresnämnden, beslut om sådan tjänstgöring (31 § första stycket förordningen med hyresnämndsinstruktion). Samma tjänstgöringsskyldighet vid hyres- och arrendenämnd gäller inte för rådmän. Om de stora nämnderna skulle knytas till en tingsrätt skulle ett arbetsutbyte mellan myndigheterna förmodligen bli något mer naturligt. Erfarenheterna av organisationsformen vid de samlokali- serade nämnderna har dock visat att arbetsutbyte hittills inte har skett i så stor utsträckning, i vart fall inte på så sätt att rådmän tjänstgjort vid hyresnämnden. 
 Ovan har vi identifierat vissa fördelar med alternativet att låta nämnderna kvarstå som förvaltningsmyndigheter men knyta även de stora nämnderna till tingsrätt. Vilka skulle då nackdelarna med detta organisationsalternativ vara? 
 Vid ett genomförande av detta alternativ skulle man gå miste om en del fördelar som skulle uppstå om verksamheten vid hyres- och arrendenämnderna i stället fördes över till allmän domstol. Verksam- heten skulle nämligen fortfarande utövas inom ramen för en för- valtningsmyndighet trots att det finns principiella skäl som talar för att den borde ske i domstol. Rättskipningen skulle även fortsättnings- vis utövas av personer, som förvisso är utnämnda med fullmakt, men som saknar ställning av ordinarie domare. 
 221 
  
 En långsiktigt hållbar organisation för prövning av hyres- och arrendetvister 
  
 SOU 2012:82 
  
 Erfarenheterna visar vidare att med detta organisationsalternativ skulle de faktiska möjligheterna till arbetsutbyte mellan myndig- heterna vara fortsatt begränsade. Vid en integrering i allmän domstol skulle all personal vara anställd vid en och samma myndighet och det skulle inte längre råda någon skillnad i medarbetarnas tjänst- göringsskyldighet. 
 Man skulle med detta alternativ också gå miste om en utökad möjlighet att låta notarier delta i handläggningen av hyres- och arrendeärenden. Alternativet gör det inte heller möjligt att anställa fiskaler. 
 Om man väljer alternativet att administrativt knyta nämnderna till tingsrätt skulle det också fortfarande vara fråga om två myndig- heter som dessutom har olika judiciell status. Ett visst administrativt mer- och dubbelarbete skulle alltså kvarstå med detta alternativ. 
 De nackdelar med olika processordningar som vi har berört ovan och som uppstår när en hovrätt omprövar beslut från en förvaltnings- myndighet, som har att tillämpa en annan processrättslig lagstift- ning, skulle också bestå med detta alternativ. 
 Sammanfattningsvis kan vi alltså konstatera att denna organisa- tionsmodell har en del fördelar men också en rad nackdelar. 
  
 4.4 
  
 Alternativet att lägga samman hyres- och arrendenämnderna till en myndighet 
  
 I detta avsnitt ska vi identifiera de för- och nackdelar som finns med alternativet att lägga samman hyres- och arrendenämnderna till en myndighet. Organisationsformen innebär att verksamheten oavsett geografisk lokalisering och inre organisation leds av en myndig- hetschef som är ansvarig för hela verksamheten. Detta alternativ är enligt vår bedömning det alternativ som – förutom de i direktiven angivna – framstår som mest rimligt att överväga. Vilka skulle då fördelarna med en sådan organisationsform vara? 
 Även detta är en beprövad organisationsmodell. Under senare decennier har det bildats en rad s.k. enmyndigheter. De resultat som regeringen har önskat uppnå genom ombildningarna har varit tyd- ligare ledning och styrning, ökad flexibilitet i verksamheten, effek- tivare resursutnyttjande samt ökad rättssäkerhet och enhetlighet. Skatteverket, Kriminalvården, Åklagarmyndigheten och Försäkrings- kassan är exempel på myndigheter som har ombildats till enmyndig- heter (se SOU 2012:13 s. 252). 
 222 
  
 SOU 2012:82 
  
 En långsiktigt hållbar organisation för prövning av hyres- och arrendetvister 
  
 Med detta alternativ skulle det alltså bli tal om endast  
 en  
 myn- dighet. Den stora fördelen med detta alternativ är att man skulle få en central styrning av organisationen med följd att flexibiliteten i organisationen skulle bli större. Möjligheten att på ett effektivt sätt förfoga över personalresurserna skulle öka. 
 Denna organisationsmodell har även andra fördelar. En är att det totalt sett sannolikt skulle bli mindre administration, vilket är kostnadsbesparande. En annan fördel är att det skulle vara lättare att skapa en enhetlighet i önskade avseenden. I dag finns det t.ex. skillnader – både till omfattning och till inriktning – beträffande hur upplysningsverksamheten är organiserad vid de olika nämnderna. Som framgått är vår bedömning att upplysningsverksamheten bör samordnas så att den blir mer enhetlig. Det har med rådande orga- nisation inte varit möjligt att få till stånd en sådan samordning. Med en samlad organisation skulle upplysningsverksamheten på ett natur- ligt sätt kunna frikopplas från övrig verksamhet vid nämnden. På så sätt skulle en rikstäckande och enhetlig upplysningsverksamhet kunna skapas. 
 Det finns alltså ett par fördelar med att lägga samman samtliga hyres- och arrendenämnder till en enmyndighet. Vilka nackdelar skulle då finnas med denna organisationsmodell? 
 Som vi i avsnitt 4.1.4 har konstaterat framstår det inte som aktuellt att inrätta en specialdomstol för prövning av hyres- och arrende- tvister. Med den här övervägda organisationsformen skulle därmed rättskipning på hyres- och arrendeområdet även fortsättningsvis ske inom ramen för en förvaltningsmyndighet. 
 Besiktning är ett centralt inslag i nämndernas verksamhet. Hand- läggningen av hyres- och arrendetvister kräver lokal förankring. Det skulle därför vara nödvändigt att inrätta lokalkontor eller lik- nande runt om i landet. Här kan man tänka sig ett par alternativ. 
 En modell skulle vara att myndigheten har sitt säte i Stockholm med lokalkontor på de orter där det i dag finns hyres- och arrende- nämnder. Med detta alternativ skulle dock lokalkontoren förmodligen bli mindre än i dag och därmed sårbara vid frånvaro och tillfälliga arbetstoppar. Om det inte längre skulle finnas en knytning till tings- rätten på orten skulle förmodligen incitamentet för domare vid tingsrätten att tjänstgöra vid nämnderna bli än mindre än i dag. 
 Ett alternativ skulle vara att ha lokalkontor på ett mindre antal orter. Härmed skulle varje enhet bli större och därmed mindre sårbar. Samtidigt skulle en sådan organisationsform medföra ett ökat resan- de för medarbetarna vid nämnden. Redan i dag reser medarbetarna 
 223 
  
 En långsiktigt hållbar organisation för prövning av hyres- och arrendetvister 
  
 SOU 2012:82 
  
 i stor omfattning. Det finns en risk för att ett ökat resande skulle minska attraktionskraften för anställning vid nämnden. Att hitta en bra lösning i filialfrågan är alltså komplicerat. Under alla omständig- heter skulle det också i många fall bli ett stort geografiskt avstånd mellan medarbetare och myndighetsledning. 
 Sammanfattningsvis kan vi alltså konstatera att detta alternativ har klara fördelar framför allt ur ett lednings- och styrningsperspektiv. En påtaglig nackdel är dock svårigheten att hitta en för både med- arbetarna och verksamheten bra lösning på filialfrågan. 
  
 4.5 
  
 Slutsats – särskilda hyres- och arrendedomstolar bör inrättas 
  
 Förslag:  
 Verksamheten vid hyres- och arrendenämnderna förs över till allmän domstol genom inrättande av s.k. särskilda dom- stolar inom vissa tingsrätter. De nya domstolarna benämns hyres- och arrendedomstolar. Hyres- och arrendedomstolarna bör lokali- seras till de orter där hyres- och arrendenämnderna för närvarande finns, dvs. Stockholm (Nacka), Västerås, Linköping, Jönköping, Malmö, Göteborg, Sundsvall och Umeå. 
  
 4.5.1 
  
 Vilken organisationsmodell bör väljas? 
  
 Det finns för- och nackdelar med samtliga alternativ. En fördel som gäller för samtliga är att de erbjuder en organisationsmodell som skulle vara enhetlig över hela landet. Det är viktigt ur såväl ett chefs- som medarbetarperspektiv. Vidare kan det bidra till att öka medborgar- nas förståelse för systemet för prövning av hyres- och arrendetvister. 
 Utgångspunkten är att civilrättsliga tvister ska prövas i allmän domstol. Ordinarie domare bör i huvudsak delta vid avgörandet av sådana tvister. Detta talar starkt för att hyres- och arrendenämndernas verksamhet bör föras över till allmän domstol. Endast om det finns tungt vägande skäl bör därmed prövningen av hyres- och arrende- tvister även fortsättningsvis ske inom ramen för en förvaltningsmyn- dighet. Det kan också konstateras att hyres- och arrendenämnderna, trots deras judiciella ställning som förvaltningsmyndigheter, redan i dag i flera avseenden betraktas som domstolar. Hyresråden uppfattar t.ex. sig själva som domare. En prövning av nämnden uppfyller kraven 
 224 
  
 SOU 2012:82 
  
 En långsiktigt hållbar organisation för prövning av hyres- och arrendetvister 
  
 på domstolsprövning enligt Europakonventionen. Vidare överklagas beslut av nämnderna till domstol. Detta är i och för sig en inte helt lämplig ordning, bl.a. mot bakgrund av de nackdelar med olika pro- cessordningar som uppstår när en hovrätt överprövar beslut från en förvaltningsmyndighet. 
 Vad kan det då finnas för skäl till att hyres- och arrendenämn- derna ska bestå som förvaltningsmyndigheter alternativt läggas sam- man till en enmyndighet? Ett sådant skulle vara att det inte bedöms möjligt att föra över de särinslag i nämndernas verksamhet som bör bevaras till allmän domstol. Vi har i kapitel 3 redovisat våra över- väganden i den frågan. Som där framgått anser vi att det skulle gå att föra över särinslag som den fristående medlingsverksamheten, upp- lysningsverksamheten och deltagande av intresseledamöter till all- män domstol. Vidare finns det inget som hindrar att man behåller det enkla och flexibla förfarandet som tillämpas i nämnderna om verk- samheten förs över till allmän domstol. Det enda inslag som enligt vår bedömning inte är möjligt att föra över är nämndernas uppgift att vara skiljenämnd. Vi har dock gjort bedömningen att ett avskaf- fande av denna möjlighet inte skulle innebära sådana nackdelar för intressenterna att man av detta skäl bör undvika domstolsalterna- tivet. 
 Ett annat skäl som skulle tala mot att föra över nämndernas verk- samhet till allmän domstol skulle givetvis vara att fördelarna med något av de andra, av oss analyserade, alternativen överväger. 
 Med alternativet att knyta även de tre stora nämnderna till en tingsrätt skulle framför allt administrativa vinster för dessa nämnder uppstå. Ett visst administrativt mer- och dubbelarbete skulle dock kvarstå beträffande samtliga nämnder eftersom det fortfarande skulle vara fråga om olika myndigheter. Erfarenheterna visar också att orga- nisationsmodellen i praktiken inte ger tillräckligt goda förutsättning- ar för ett arbetsutbyte mellan de olika myndigheterna i det löpande arbetet. Sårbarheten för nämnderna skulle därmed delvis kvarstå. Med denna organisation finns det också en risk för att resurserna inte utnyttjas på bästa sätt. Vidare skulle problemet med svårigheten för lagmannen att utöva ledning och styrning över verksamheten i hyres- och arrendenämnden kvarstå. 
 Möjligheten att fullgöra notarietjänstgöring vid nämnden skulle vara fortsatt begränsad. Här skulle man visserligen kunna tänka sig att Domstolsverket överväger att erbjuda en s.k. paketanställning, där notarietjänstgöringen inleds på en hyres- och arrendenämnd. 
 225 
  
 En långsiktigt hållbar organisation för prövning av hyres- och arrendetvister 
  
 SOU 2012:82 
  
 En ytterligare nackdel är att det inte skulle vara möjligt att anställa fiskaler i hyres- och arrendenämnden. 
 Alternativet att inrätta en enmyndighet skulle förmodligen ge bättre förutsättningar för ett effektivt resursutnyttjande. Möjlig- heten att utöva styrning och ledning skulle öka. Modellen skulle sannolikt leda till minskade kostnader för administration. En annan stor fördel skulle vara den ökade möjligheten att i önskade avseen- den åstadkomma en enhetlighet i verksamheten. En svårighet med denna organisationsform skulle dock vara att skapa lokala enheter av tillräcklig storlek för att inte vara sårbara men samtidigt inte omfatta så stora geografiska områden att attraktiviteten för anställning vid nämnden skulle minska. En annan nackdel är att det inte heller med denna organisationsmodell skulle vara möjligt att anställa fiskaler. Vidare skulle Gonzalez tjänstgöring vid nämnden förmodligen minska. 
 Som framgått ovan skulle en överföring av verksamheten vid hyres- och arrendenämnderna till allmän domstol ha många fördelar. Organisationsformen är enligt vår mening t.ex. den modell som i praktiken skapar bäst förutsättningar för en flexibel organisation och för ett effektivt utnyttjande av resurser. Den sårbarhet som finns hos nämnderna i dag skulle förmodligen minska. Det sagda gäller både för själva ärendehanteringen och för de administrativa upp- gifterna. Möjligheten för myndighetschefen att leda och styra verk- samheten skulle öka. Man skulle med denna organisationsmodell också undvika en del administrativt mer- och dubbelarbete. Notarier och fiskaler skulle i större utsträckning delta i handläggningen av hyres- och arrendetvister. Möjligheten att bedriva utvecklingsarbete beträffande bl.a. arbetsformerna skulle också öka. En annan fördel är att man skulle undvika en del särreglering. Exempelvis skulle reg- lerna om en modernare rättegång bli direkt tillämpliga. Vidare skulle det vara möjligt att föra över ytterligare civilrättsliga tvister med nyttjanderättsliga inslag till en sådan särskild domstol. 
 Bland de nackdelar som vi har identifierat med denna organisa- tionsmodell är att det inte är möjligt för en domstol att vara skilje- nämnd. Vi har dock gjort bedömningen att denna omständighet inte bör hindra att hyres- och arrendenämndernas verksamhet förs över till allmän domstol. En annan nackdel är att förändringen initialt skulle innebära en omställning för medarbetarna i nämnderna. Denna omständighet gör sig dock gällande vid alla större organisations- förändringar och är som regel övergående. Ytterligare farhågor är att det skulle finnas risk dels för att specialistkompetensen i hyres- och arrendenämndernas verksamhet på kort eller lång sikt skulle 
 226 
  
 SOU 2012:82 
  
 En långsiktigt hållbar organisation för prövning av hyres- och arrendetvister 
  
 försvinna, dels för att hyres- och arrendeärendena skulle ges låg prioritet i verksamheten. Vår bedömning är dock att denna risk är mycket liten om man skapar särskilda domstolar för handläggning av hyres- och arrendetvister. 
 Vår bedömning är alltså att varken alternativet att knyta de stora nämnderna till tingsrätt eller enmyndighetsalternativet skulle erbjuda fördelar som överväger fördelarna med alternativet att föra över verksamheten till allmän domstol. Tvärtom uppnår man med det senare alternativet större fördelar för verksamheten. Som framgått har den senare organisationsmodellen enligt vår bedömning inte heller några egentliga nackdelar. 
 Vid en sammantagen bedömning anser vi alltså att ett inrättande av särskilda domstolar inom de allmänna domstolarna skulle vara den modell som har bäst förutsättningar att utgöra en långsiktigt hållbar organisation för prövning av  
 hyres-, 
  arrende- och bostadsrättstvister. 
  
 4.5.2 
  
 Hyres- och arrendedomstolar 
  
 Hyres- och arrendenämndernas verksamhet bör alltså föras över till domstol genom att man skapar särskilda domstolar. Det handlar här inte bara om att föra över själva ärendetyperna från nämnderna till domstolarna. Verksamheten bör i stället så långt möjligt föras över i sin helhet, dvs. inklusive olika processuella särdrag som exem- pelvis den fristående medlingsverksamheten och deltagandet av intresseledamöter. I kapitel 5 behandlar vi frågan om det också finns skäl att föra över alla eller i vart fall vissa av de  
 hyres-, 
  arrende- och bostadsrättstvister som tingsrätterna handlägger till de särskilda domstolarna. Förfarandet vid de särskilda domstolarna behandlar vi i kapitel 7. 
 Domstolarna bör benämnas hyres- och arrendedomstolar. Genom bestämmelse i lag bör delegeras åt regeringen att meddela föreskrifter om vilka tingsrätter som ska vara hyres- och arrendedomstolar samt om deras domsområden. Nedan redovisar vi vår bedömning beträf- fande var dessa domstolar bör lokaliseras. 
 Ett alternativ som har framförts är att hyres- och arrendedom- stolarna bör vara de tingsrätter som också är mark- och miljödom- stol. De skäl som har anförts för detta är att hyres- och arrende- områdena har kopplingar till frågor som handläggs av mark- och miljödomstol, att det förekommer att samma sakkunniga ledamöter deltar vid prövning i såväl hyres- och arrendenämnd som mark- och 
 227 
  
 En långsiktigt hållbar organisation för prövning av hyres- och arrendetvister 
  
 SOU 2012:82 
  
 miljödomstol samt att det vid dessa domstolar finns en väl utbyggd beredningsorganisation som med lätthet skulle klara av att hand- lägga de tillkommande ärendena. 
 Det är visserligen riktigt att det kan finnas kopplingar mellan de frågor som handläggs av hyres- och arrendenämnd respektive mark- och miljödomstol. Av detta skäl skulle det vara naturligt att loka- lisera hyres- och arrendedomstolarna till tingsrätt med sådan domstol. Däremot talar mark- och miljödomstolarnas geografiska placering mot en sådan lokalisering. Det finns fem mark- och miljödomstolar. Dessa ligger i Nacka, Växjö, Vänersborg, Östersund och Umeå. Deras domkretsar har anpassats till indelningen av landet i vatten- distrikt. Vid bedömningen av hyres- och arrendedomstolarnas lokali- sering bör framför allt antalet ärenden och befolkningsmängd ha betydelse. Mot bl.a. denna bakgrund framstår det inte som rimligt att det skulle saknas hyres- och arrendedomstol i bl.a. Göteborg och Skåne. 
 Vi anser att de överväganden om antalet nämnder och deras place- ring som gjordes inför omorganisationen den 1 januari 2006 fort- farande är rimliga. Utgångspunkten bör därför vara att hyres- och arrendedomstolar ska finnas på de orter där det i dag finns en hyres- och arrendenämnd. 
 För att skapa goda förutsättningar för en lyckad integration bör hyres- och arrendedomstolen dela lokal med tingsrätten i övrigt. Beträffande nämndverksamheten i Malmö och Stockholm kommer det därmed krävas att verksamheten flyttar. Det skulle givetvis vara lämpligast om den fysiska sammanflyttningen kunde sammanfalla med det judiciella genomförandet. Beträffande verksamheten i Malmö föreligger här ett problem såtillvida att tjänsterum för nämndperso- nalen inte skulle rymmas i Malmö tingsrätts lokaler. Om man dess- utom överväger att föra över de  
 hyres-, 
  arrende- och bostadsrätts- mål som tingsrätterna handlägger till de särskilda domstolarna kan det innebära att ytterligare personal måste knytas till domstolen. Det alternativ som ligger närmast tillhands att överväga är att flytta nämn- dens verksamhet till Lunds tingsrätt, som står inför en ombyggnad. Städerna ligger geografiskt nära varandra och har goda kommuni- kationsmöjligheter. Ur ett verksamhetsperspektiv framstår det dock enligt vår uppfattning som mest naturligt att låta den samlade verk- samheten stanna kvar i Malmö, varför vi förordar detta alternativ. Lokalfrågan ser vi som en fråga om genomförandet som får behandlas i annat sammanhang. 
 228 
  
 SOU 2012:82 
  
 En långsiktigt hållbar organisation för prövning av hyres- och arrendetvister 
  
 För den hyres- och arrendedomstol som ska finnas i Stockholm finns det flera alternativ för placeringen. Stockholms tingsrätt är kanske det alternativ som vid första anblick framstår som mest natur- ligt, inte minst om man överväger att föra över de  
 hyres-, 
  arrende- och bostadsrättsmål som tingsrätterna handlägger till de särskilda domstolarna. Tingsrätten är dock mycket stor – den är landets största allmänna domstol. Genom en omorganisation av tingsrätterna i Stockholms län år 2007 blev Stockholms tingsrätt mindre. Det fram- står därför inte som lämpligt att placera hyres- och arrendedom- stolen vid Stockholms tingsrätt och därmed på nytt öka antalet anställda och ärendemängden vid domstolen. Även Södertörns tings- rätt är en mycket stor tingsrätt. Hyres- och arrendedomstolen bör därför inte heller placeras vid den tingsrätten. En lokalisering vid antingen Attunda, Nacka eller Solna tingsrätt framstår som lämpli- gare alternativ att överväga. Det rör sig om ungefär jämnstora tings- rätter med mellan 100 och 110 anställda. Tingsrätterna är därmed av sådan storlek att de inte är sårbara från en flexibilitetssynpunkt. Vidare skulle inte de nya ärendetyperna bli dominerande så att tingsrätten skulle få karaktär av specialdomstol. 
 Vid vilken av dessa tingsrätter bör då hyres- och arrendedom- stolen lokaliseras? Nacka tingsrätt är mark- och miljödomstol. Som har framgått skulle det finnas fördelar med en samordning mellan hyres- och arrendedomstol och mark- och miljödomstol. Vi anser att detta skäl bör fälla avgörandet och att hyres- och arrendedom- stolen i Stockholm därför bör lokaliseras vid Nacka tingsrätt. 
 Genom bestämmelse i lag bör delegeras åt regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer att utse vilka av de lagfarna domarna som ska tjänstgöra i de särskilda domstolarna. Regeringen bör i sin tur i tingsrättsinstruktionen delegera utseenderätten till den enskilda domstolen. Hur verksamheten för prövningen av hyres- och arrendetvister närmare ska organiseras, dvs. frågor om personal- utnyttjande, fördelning av ärenden etc., bör i huvudsak bestämmas av den enskilda tingsrätten. Det är dock angeläget att upprätthålla kompetensen vid prövningen av hyres- och arrendeärendena och de övriga fördelar med nämndverksamheterna som vi har identifierat. Därför kan det vara lämpligt om hyres- och arrendetvisterna hand- läggs samlat inom en eller flera grupper eller liknande enheter vid tingsrätten. På så sätt skapas en särskild struktur och goda förut- sättningar för en fortsatt kompetent och prioriterad handläggning av  
 hyres-, 
  bostadsrätts- och arrendetvister. 
 229 
  
 En långsiktigt hållbar organisation för prövning av hyres- och arrendetvister 
  
 SOU 2012:82 
  
 4.5.3 
  
 Författningsreglering 
  
 Övergripande bestämmelser om hyres- och arrendedomstolarnas organisation och specificering av domstolarnas uppgifter bör före- skrivas i en särskild lag. Här har lagen (2010:921) om mark- och miljö- domstolar i tillämpliga delar kunnat utgöra en förebild. 
 Med vårt förslag upphävs förordningen (1975:518) om rikets in- delning i verksamhetsområden för hyresnämnd och arrendenämnd m.m. Vi bedömer att hyres- och arrendedomstolarnas domsområden bör motsvara hyres- och arrendenämndernas verksamhetsområden. Vi avstår från att lämna förslag på den närmare utformningen av en sådan förordning. 
 Vårt förslag ger upphov till en stor mängd följdändringar i andra författningar. Orden arrendenämnd, hyresnämnd respektive nämnd i olika böjningsformer, som finns i ett stort antal bestäm- melser i bl.a. jordabalken, måste t.ex. bytas ut mot hyres- och arrendedomstol respektive domstol i motsvarande form. Många av dessa paragrafer är i behov av en språklig modernisering, bl.a. bör ordet  
 skall  
 bytas ut mot  
 ska.  
 Det har inte inom ramen för utredningen varit möjligt att göra en sådan total språklig översyn. När ändringen endast avser byte av ord har vi därför gjort ändringen endast ingress- vis. 
 Vidare innebär vårt förslag följdändringar bestående i att en del förordningar bör upphävas och andra ändras. Vi har i Författnings- förslag 19,  
 Följdändringar till författningsförslagen,  
 identifierat och angett sådana förordningar. 
 Följdändringar skulle även vara nödvändiga i lagen (1974:1080) om avveckling av hyresregleringen. I den lagen finns bestämmelser om s.k. övergångshyra under perioden den 1 oktober  
 1975–den 
  31 december 1978, som prövas av hyresnämnd. 1997 års hyreslag- stiftningsutredning föreslog att lagen skulle upphävas då den torde sakna aktualitet (SOU 1999:15 s. 436). Vi delar denna bedömning. 
 230 
 5 Kompetensfördelning 
  
 5.1 
  
 Inledning 
  
 Vissa tvister i anledning av ett hyres- och arrendeförhållande hand- läggs av hyres- och arrendenämnden medan andra handläggs av all- män domstol alternativt av Kronofogdemyndigheten. På motsvar- ande sätt råder en uppdelning mellan allmän domstols respektive hyresnämndens behörighet vad avser prövningen av bostadsrätts- tvister. 
 Vi har i avsnitt 2.2 redogjort för utgångspunkterna i kompe- tensfördelningen mellan de olika myndigheterna. Hyres- respek- tive arrendenämnden är behörig att medla och att vara skiljenämnd i  
 hyres-, 
  arrende- och bostadsrättstvister. För att nämnden ska vara behörig att pröva ett ärende i sak krävs däremot ett särskilt bemyn- digande i lag. Exempel på tvister som hyresnämnden prövar är tvist om förlängning av bostadshyresavtal, tvist om hyresvillkoren för en bostadslägenhet samt ärenden om åtgärds- och upprustningsföre- läggande. Arrendenämnden prövar t.ex. förlängningstvist avseende arrende. De allmänna domstolarna är behöriga att pröva alla tviste- mål om inte annat är särskilt föreskrivet. Domstolarna prövar t.ex. samtliga yrkanden om betalning av hyra och en stor del av ersätt- ningstvisterna som rör hyresförhållande. 
 Ett av de organisationsalternativ som utredaren enligt direktiven har att överväga är om den administrativa samverkan som finns mellan de fem mindre nämnderna och tingsrätten på respektive ort bör vidareutvecklas och utvidgas till att gälla även nämnderna i Stockholm, Malmö och Göteborg. Utredaren ska i det sammanhanget överväga om det bör ske någon ändring av fördelningen av hyres- och arrende- tvister mellan nämnderna å ena sidan och allmän domstol å den andra sidan. Enligt vår bedömning blir dock fördelningsfrågan också be- tydelsefull vid den av oss föreslagna organisationsmodellen, dvs. att 
 231 
 Kompetensfördelning SOU 2012:82 
 inrätta särskilda hyres- och arrendedomstolar inom de allmänna domstolarna. 
 I detta kapitel behandlar vi inledningsvis en del områden där frågor som har beröring med varandra handläggs av skilda myndig- heter. Vi gör inte anspråk på att genomgången fullständigt ska täcka alla sådana situationer. Som kommer att framgå kan kompetens- fördelningen ge upphov till dubbla eller parallella processer. Systemet är svåröverskådligt. Det kan vidare för en enskild part framstå som märkligt att en invändning som hänger samman med ett huvudkrav inte kan prövas av den myndighet som handlägger huvudkravet. Efter genomgången av den problematik som är förenad med dagens system redovisar vi våra överväganden i kompetensfördelningsfrågan. 
  
 5.2 
  
 Områden med delad kompetens 
  
 5.2.1 
  
 Förverkandefrågor 
  
 Ett område där både tingsrätt, Kronofogdemyndighet och hyres- nämnd kan vara behöriga att handlägga frågan är förverkande av bostadshyresavtal. Avgörande för vilken myndighet som i ett visst fall är behörig är tidpunkten för hyresavtalets upphörande, i förtid eller först i och med hyrestidens utgång. Vid uppsägning till omedel- bart upphörande eller annars i förtid är hyresnämnden inte behörig att pröva tvisten. Hyresvärden får i stället föra talan om avhysning antingen hos Kronofogdemyndigheten enligt lagen (1990:746) om betalningsföreläggande och handräckning eller vid tingsrätt. Vid uppsägning till hyrestidens utgång eller, vid tillsvidareavtal, med iakttagande av normal uppsägningstid prövar hyresnämnden frågan om förverkande i en förlängningstvist. Tingsrätt är i denna situation inte behörig att pröva tvisten (Saunders m.fl.,  
 Hyreslagen. En kommentar,  
 nionde upplagan, 2009, s. 373). Inte heller Kronofogde- myndigheten är behörig att pröva en sådan tvist. För att hyres- nämnden ska vara behörig att pröva tvisten krävs dock att bestäm- melserna om besittningsskydd är tillämpliga. Frågan om förverkande kan också komma upp som en preliminärfråga i en annan tvist. 
 I 12 kap.  
 42–44 
  §§ jordabalken finns bestämmelser om hyres- rättens förverkande. När hyresrätten är förverkad är hyresvärden berättigad att säga upp avtalet att upphöra i förtid. Exempel på för- verkandegrunder är dröjsmål med betalning av hyra, otillåten över- 
 232 
  
 SOU 2012:82 
  
 Kompetensfördelning 
  
 låtelse av hyresrätten, otillåten andrahandsuthyrning och störningar i boendet (12 kap. 42 § första stycket jordabalken). 
 En ansökan hos domstol med yrkande om att hyresförhållandet ska upphöra eller att hyresgäst ska avhysas gäller som en uppsäg- ning när delgivning skett i behörig ordning. Detsamma gäller en an- sökan hos Kronofogdemyndigheten enligt lagen om betalnings- föreläggande och handräckning om att en hyresgäst ska avhysas (12 kap. 8 § sjätte stycket jordabalken). Om värden säger upp ett hyresavtal på grund av att hyresrätten är förverkad upphör avtalet genast att gälla. Detta gäller dock inte om förverkandet sker på grund av att hyresgästen dröjt med att betala hyra (12 kap. 6 § första stycket jordabalken). I den situationen har hyresgästen rätt att inom viss tid återvinna hyresrätten (12 kap. 44 § jordabalken). Enligt 12 kap. 42 § femte stycket jordabalken är hyresrätten inte för- verkad om det som ligger hyresgästen till last är av ringa betydelse. 
 Om avtalet sägs upp på grund av förverkande har hyresvärden rätt till skadestånd för att avtalet upphör i förtid (12 kap. 42 § sjätte stycket jordabalken). För att rätt till skadestånd ska föreligga krävs att hyresvärden faktiskt har lidit skada. Hyresgästen ska betala hyra fram till tidpunkten för uppsägningen. Därefter föreligger inget hyresförhållande även om hyresgästen bor kvar i lägenheten. Hyres- gästen är dock skyldig att ersätta hyresvärden för den tid som han eller hon bor kvar. Hyresvärden har också rätt till ersättning för hyresförlust under tiden från det att hyresgästen avflyttar till kon- traktstiden går ut (Saunders m.fl. a.a. s. 352). I en förverkande- tvist kan hyresvärden också yrka ersättning för obetalda hyror. Dessa krav prövas av domstol. 
 Även hyresnämnden kan som sagt, under förutsättning att upp- sägning sker med iakttagande av uppsägningstid, pröva frågan om förverkande. Det sker i en förlängningstvist. Hyresrättens förverk- ande är en av de besittningsbrytande grunderna som anges i 12 kap. 46 § jordabalken (punkt 1). Om hyresvärden har sagt upp hyres- avtalet och det föreligger tvist om förlängning av avtalet är uppsäg- ningen utan verkan om inte hyresvärden senast en månad efter hyrestidens utgång hänskjuter tvisten till hyresnämnden eller hyres- gästen ändå flyttat (12 kap. 49 § första stycket jordabalken). Är frågan om förlängning av hyresavtalet ännu inte avgjord när hyres- tiden går ut har hyresgästen rätt att bo kvar i lägenheten till dess frågan är slutligt avgjord. Det gäller dock inte om hyresnämnden enligt 13 a § andra stycket nämndlagen har bestämt att ett beslut om åläggande för hyresgästen att flytta får verkställas även om det 
 233 
  
 Kompetensfördelning 
  
 SOU 2012:82 
  
 inte har vunnit laga kraft (12 kap. 50 § första och andra styckena jordabalken). 
 Om hyresnämnden inte bifaller hyresvärdens talan om att hyres- avtalet ska upphöra att gälla ska nämnden fastställa samma villkor som förut tillämpats för den fortsatta uthyrningen, om inte parterna kommer överens om att andra villkor ska gälla (12 kap. 51 § första stycket jordabalken). 
 Ett beslut om förlängning anses som ett avtal om fortsatt ut- hyrning. Mot hyresförhållandet får inte åberopas omständighet som hade kunnat åberopas i målet eller ärendet (12 kap. 51 § andra stycket jordabalken). Den sista meningen innehåller en preklusions- regel som ger hyresnämnden rätt att pröva s.k. preliminärfrågor. En preliminärfråga är en fråga som har betydelse för den tvist som prövas. Det kan exempelvis gälla frågan om ett hyresavtal avser en bostadslägenhet eller lokal eller om ett avtal har sagts upp i laga ord- ning. Hyresnämnden kan däremot inte i ett särskilt beslut pröva enbart en preliminärfråga (Saunders m.fl. a.a. s. 557). 
 Om hyresnämnden förlänger hyresavtalet innebär preklusions- regeln att invändningar och påståenden som hänför sig antingen till preliminärfrågor eller till de besittningsbrytande grunderna inte kan åberopas i mål inför domstol eller vid hyresnämnd i senare ärende om förlängning av hyresförhållandet. Också omständigheter som inte faktiskt åberopades men som hade kunnat åberopas blir pre- kluderade (Saunders m.fl. a.a. s.  
 557–559). 
  
 Om hyresnämnden bifaller hyresvärdens talan om att hyres- avtalet ska upphöra att gälla på grund av förverkande utan att hyres- värden har sagt upp avtalet att upphöra i förtid får nämnden på be- gäran av hyresgästen medge skäligt uppskov om hyresvärden samtycker till det (12 kap. 52 § första stycket jordabalken). 
 Det finns inget som hindrar en hyresvärd från att samtidigt föra en förverkandetalan vid tingsrätt och en upphörandetalan vid hyres- nämnd. Anledningen till detta är att det inte rör samma fråga eller tvist. Målet vid tingsrätten gäller ett förtida upphörande (hävning) medan ärendet vid hyresnämnden gäller en tillämpning av besitt- ningsskyddsreglerna efter en avtalsenlig uppsägning. Sådana dubbla processer är inte ovanliga (Wikrén,  
 Upphörandetalan vid hyres- nämnd och förverkandetalan vid domstol,  
 ur Uppsatser om hyra och arrende och om hyresnämnderna nu och i framtiden. En vänbok till Harris, 2005, s.  
 123–125). 
  Det finns inte heller något hinder mot att allmän domstol prövar en fastställelsetalan om ett giltigt hyresavtal föreligger eller inte trots att hyresvärden samtidigt vid 
 234 
  
 SOU 2012:82 
  
 Kompetensfördelning 
  
 hyresnämnden i exempelvis en förlängningstvist gjort invändning om att det inte föreligger något hyresavtal. Enligt förarbetena är det dock i denna situation lämpligt att tvisten vid hyresnämnden för- klaras vilande i avvaktan på att det föreligger en lagakraftvunnen dom över preliminärfrågan (prop. 1973:23 s. 207). 
 De dubbla processerna ger alltså inte upphov till litis pendens. Inte heller res judicata aktualiseras. I stället får den återstående talan ogillas om inte återkallelse sker (Wikrén a.a. s. 126). Frågan är då vilken av processerna som bör avgöras först. Det har anförts att det är mest naturligt om förverkandetvisten i domstol avgörs först. Den talan innebär nämligen ett påstående om att hyresavtalet redan ska anses ha upphört. En ansökan till hyresnämnden med uppsäg- ning till hyrestidens utgång bör därför göras endast reservationsvis (Wikrén a.a. s. 127). Hyresvärden kan dock framhärda i att förläng- ningstvisten ska avgöras först. Även andra skäl kan tänkas tala för en omvänd ordningsföljd. Det krävs dock att hyresvärden medger att förverkandetvisten vilar i avvaktan på förlängningstvisten efter- som det för hans eller hennes del innebär ett risktagande. Om hyres- nämnden ogillar ansökningen prekluderas nämligen alla invändningar som hade kunnat åberopas i tvisten vid hyresnämnden (Wikrén a.a. s. 128). Preklusionsverkan gäller sannolikt inte om i stället förver- kandetvisten i domstol ogillas. Det bör då vara möjligt att åberopa samtliga upphörandegrunder i 12 kap. 46 § jordabalken, dvs. även att hyresrätten är förverkad (Wikrén a.a. s. 129). 
 Förverkandefrågor hänger ofta samman med bristande hyresbetal- ningar. Betalningsfrågan prövas alltid av allmän domstol alternativt Kronofogdemyndigheten. 
 Beträffande lokalhyra och anläggningsarrende saknar hyresnämnd respektive arrendenämnd behörighet att pröva frågor om förverk- ande. I stället handlägger tingsrätt frågan i mål om avhysning. Det- samma gäller förverkande av bostadsrätt. 
  
 5.2.2 
  
 Lokalhyresfrågor m.m. 
  
 I 12 kap.  
 56–60 
  §§ jordabalken finns vissa bestämmelser som rör lokalhyresgästers s.k. indirekta besittningsskydd. Det indirekta besittningsskyddet innebär att hyresgästen, vid uppsägning för av- flyttning till hyrestidens utgång eller för förlängning på ändrade villkor, under vissa förutsättningar kan ha rätt till ersättning om uppsägningen var obefogad eller om villkoren för förlängning var 
 235 
  
 Kompetensfördelning 
  
 SOU 2012:82 
  
 oskäliga. I avsnitt 3.3.3 har vi närmare behandlat regelsystemet. Som där har framgått handlägger hyresnämnden vissa frågor med anledning av uppsägning av ett lokalhyresavtal medan tingsrätten handlägger andra. 
 En hyresgästs rätt till ersättning förutsätter att hyresgästen först ansöker om medling hos hyresnämnden. Efter en särskild begäran kan hyresnämnden avge ett yttrande i frågan om marknadshyra eller om en anvisad ersättningslokal är godtagbar. Hyresnämnden kan också efter särskild ansökan före hyrestidens utgång besluta om upp- skov med avflyttningen. 
 Själva tvisten om ersättning prövas av allmän domstol efter stäm- ningsansökan. Ett av hyresnämnden avgett yttrande om marknads- hyra eller om godtagbar ersättningslokal har presumtionsverkan i tvisten. 
 Även en anläggningsarrendator har ett indirekt besittningsskydd. Tvister med anledning av uppsägning av ett anläggningsarrende be- handlas på liknande sätt som för lokaler. 
  
 5.2.3 
  
 Återbetalning av hyra m.m. 
  
 I 12 kap. 55 e § jordabalken regleras återbetalning av hyra som betalats utöver vad som anses vara skäligt belopp vid en prövning enligt bruksvärdesreglerna. Bestämmelsen avser upplåtelse av möblerat eller omöblerat rum och upplåtelse i andra hand av annan bostads- lägenhet. Paragrafen gäller dock inte upplåtelse för fritidsändamål. Enligt bestämmelsen ska hyresnämnden, på ansökan av hyresgästen, besluta att hyresvärden ska betala tillbaka vad han eller hon har tagit emot i hyra utöver skäligt belopp tillsammans med ränta. Ett beslut om återbetalning av hyra får inte avse längre tid än ett år före dagen för ansökan. För att hyresnämnden ska kunna pröva ansökan ska den ha kommit in till hyresnämnden inom tre månader från det att hyresgästen lämnade lägenheten. 
 Om hyresnämnden bifaller ansökan förpliktar nämnden hyres- värden att återbetala det överskjutande beloppet. Ett beslut om återbetalning av hyra får verkställas som en lagakraftägande dom (32 § nämndlagen). I ett ärende om återbetalning av hyra ska hyres- nämnden, om hyresgästen begär det, också fastställa hyran för den fortsatta uthyrningen från och med dagen för ansökan. 
 I ett ärende om återbetalning av hyra kan hyresnämnden pröva hyresvärdens invändning om att kvittning har skett mot en klar och 
 236 
  
 SOU 2012:82 
  
 Kompetensfördelning 
  
 ostridig motfordran genom avtal. Likaså ska värdens invändning om att återbetalning redan skett prövas (Saunders m.fl. a.a. s. 662 f.). Hyresnämnden saknar dock behörighet att pröva en del motkrav från hyresvärden. Det är t.ex. inte ovanligt att hyresvärden i ett ärende om återbetalning av hyra invänder att han eller hon har mot- krav på hyresgästen för förstörda möbler eller skador i lägenheten. Hyresvärden kan också ha ett kvittningsyrkande avseende obetald hyra. Sådana anspråk kan inte prövas av hyresnämnden (se RH 1995:104). I rättsfallet 1995:106 fann Svea hovrätt att den omstän- digheten att en hyresgäst för viss månad betalat ett lägre belopp än vad hyresnämnden funnit utgöra skälig hyra för den månaden inte medförde rätt för hyresvärden att i tvist om nedsättning av hyra kvitta mellanskillnaden mot återbetalningsskyldighet avseende andra måna- der. Motkrav av dessa slag kan hyresnämnden därmed bara beakta inom ramen för ett medlingsförfarande. Om parterna inte lyckas träffa en förlikning är nämnden endast behörig att pröva frågan om återbetalning av hyra. Hyresvärden får då i stället vända sig till Krono- fogdemyndigheten med ansökan om betalningsföreläggande eller väcka talan vid tingsrätt och där framställa sina ersättningsanspråk. 
 Nuvarande regelverk medger inte heller att krav på hyresned- sättning på grund av sådana brister som typiskt sett utgör hinder och men i nyttjanderätten prövas av hyresnämnden. Det ankom- mer nämligen på tingsrätt att pröva om hyresgästen har rätt till så- dan nedsättning. Om bristen skulle bestå under en avsevärd tid kan den dock anses sänka en lägenhets bruksvärde och därigenom få betydelse vid skälighetsbedömningen. Hyresnämnden kan i så fall beakta bristen (se RH 1995:104 och Saunders m.fl. a.a. s. 656). 
  
 5.2.4 
  
 Åtgärdsföreläggande och nedsättning av hyra m.m. 
  
 Ett annat område där behörigheten mellan hyresnämnden och all- män domstol är delad är frågor som hänger samman med brister i lägenheten och om lägenhetens skick. Av 12 kap. 10 § första stycket jordabalken framgår att om en lägenhet före tillträdesdagen blir så förstörd att den inte kan användas för det avsedda ändamålet förfaller avtalet. Om hyresvärden är vållande till händelsen eller om han eller hon inte utan dröjsmål lämnar hyresgästen meddelande om denna har hyresgästen rätt till ersättning för skadan. Ett sådant yrkande om ersättning prövas av allmän domstol. 
 237 
  
 Kompetensfördelning 
  
 SOU 2012:82 
  
 Om det på lägenheten uppkommer en mindre skada än som avses i 12 kap. 10 § första stycket jordabalken, som inte är avhjälpt när lägenheten ska tillträdas eller lägenheten på tillträdesdagen i övrigt inte är i det skick som hyresgästen har rätt att kräva, får hyresgästen enligt 12 kap. 11 § första stycket 1 jordabalken avhjälpa bristen på hyresvärdens bekostnad, om hyresvärden underlåter att efter tillsägelse ombesörja åtgärden så snart det kan ske (rätten till självhjälp). För den tid lägenheten är i bristfälligt skick har hyres- gästen rätt till skälig nedsättning av hyran (12 kap. 11 § första stycket 3 jordabalken). Hyresgästen har även rätt till ersättning för skada, om hyresvärden inte visar att bristen inte beror på hans försum- melse (12 kap. 11 § första stycket 4). Allmän domstol prövar frågorna om ersättning vid rätt till självhjälp, nedsättning av hyra och skade- stånd. Om hyresavtalet avser en bostadslägenhet får hyresvärden enligt 12 kap. 11 § första stycket 5 jordabalken föreläggas att av- hjälpa bristen (åtgärdsföreläggande). Hyresnämnden prövar frågan om åtgärdsföreläggande efter ansökan av hyresgästen. 
 En hyresgäst kan även i andra situationer ha rätt till skälig ned- sättning av hyran. Det gäller t.ex. när en myndighet före tillträdes- dagen på grund av lägenhetens beskaffenhet meddelar beslut som leder till att hyresgästen måste avstå från en del av lägenheten eller att hyresgästen på annat sätt lider intrång i sin nyttjanderätt (12 kap. 12 § jordabalken). En annan situation är när hyresavtalet avser en lägenhet som inte färdigställts när avtalet ingicks och lägenheten ännu inte är i färdigt skick när tillträde ska ske (12 kap. 13 § jorda- balken). Ytterligare en situation där hyresgästen har rätt till skälig nedsättning av hyran är när lägenheten inte är utrymd i rätt tid av den som ska flytta (12 kap. 14 § jordabalken). I samtliga dessa fall har hyresgästen under vissa förutsättningar dessutom rätt till ersätt- ning för skada. De exemplifierade fallen av nedsättning av hyra och skadestånd prövas av allmän domstol. 
 Enligt 12 kap. 16 § första stycket jordabalken gäller bestämmel- serna i 12 kap.  
 10–12 
  §§ jordabalken (om nedsättning av hyra och ersättning) också om lägenheten skadas under hyrestiden utan att hyresgästen är ansvarig för skadan (punkt 1), om hyresvärden brister i sin underhållsskyldighet av bostadsdel (punkt 2), om hinder eller men på annat sätt uppstår i nyttjanderätten utan hyresgästens vål- lande (punkt 3), eller om myndighet under hyrestiden på grund av lägenhetens beskaffenhet meddelar antingen förbud mot att an- vända lägenheten för det avsedda ändamålet eller meddelar beslut som leder till att hyresgästen måste avstå från en del av lägenheten 
 238 
  
 SOU 2012:82 
  
 Kompetensfördelning 
  
 eller att hyresgästen på annat sätt lider intrång i sin nyttjanderätt (punkt 4). Av 12 kap. 16 § andra stycket följer att om hyresavtalet avser en bostadslägenhet får hyresnämnden i de fall som avses i första stycket  
 1–3 
  på ansökan av hyresgästen ålägga hyresvärden att avhjälpa bristen (åtgärdsföreläggande). Detsamma gäller om hyres- värden inte fullgör sin underhållsskyldighet avseende de utrymmen som är avsedda att användas gemensamt av hyresgästerna. 
 I 12 kap. 18 a § sjätte och sjunde styckena jordabalken anges vad som krävs för att en bostadslägenhet ska anses ha lägsta godtagbara standard. Om en bostadslägenhet, som hyrs ut av fastighetsägaren till en hyresgäst för annat än fritidsändamål och som inte utgör del av hyresvärdens egen bostad, inte har lägsta godtagbara standard får hyresnämnden enligt 12 kap. 18 a § första stycket jordabalken på hyresgästens ansökan förelägga hyresvärden att vidta åtgärd som behövs för att lägenheten ska uppnå sådan standard (upprustnings- föreläggande). 
 Sammanfattningsvis kan alltså konstateras att hyresnämnden prövar frågor om åtgärds- och upprustningsföreläggande medan anspråk beträffande nedsättning av hyra, rätt till självhjälp och skadestånd handläggs av Kronofogdemyndigheten eller allmän dom- stol. Vid nämnderna förekommer inte sällan att en hyresgäst, i sam- band med en ansökan om åtgärdsföreläggande, begär att hyran ska reduceras för den tid då lägenheten har varit bristfällig. Hyres- nämnden kan endast ta upp den senare frågan inom ramen för ett medlingsförfarande. Detta kan ge hyresvärden ett visst övertag. 
 Jordabalken innehåller även bestämmelser om hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete. Enligt 12 kap. 18 d § får en fastighetsägare inte utföra sådana standardhöjande åtgärder på en fastighet som har en inte obetydlig inverkan på en bostadslägenhets bruksvärde, om inte åtgärderna har godkänts av de berörda bostads- hyresgästerna eller hyresnämnden har lämnat tillstånd till åtgärden. En fastighetsägare får inte heller utan hyresgästernas godkännande eller tillstånd av hyresnämnden utföra sådana åtgärder som medför en inte oväsentlig ändring av en bostadslägenhet eller av de gemen- samma delarna av fastigheten. Av 12 kap. 18 e § jordabalken följer att om hyresvärden vill utföra sådana åtgärder som avses i 18 d § ska värden skriftligen meddela de berörda bostadshyresgästerna detta. Om en berörd bostadshyresgäst inte godkänner åtgärden får hyresvärden tidigast två månader efter det att meddelandet har lämnats till hyresgästen ansöka hos hyresnämnden om tillstånd till åtgärden. 
 239 
  
 Kompetensfördelning 
  
 SOU 2012:82 
  
 Om en förbättrings- eller ändringsåtgärd påbörjas eller av sär- skild anledning kan antas bli påbörjad utan godkännande eller till- stånd ska hyresnämnden, på ansökan av en berörd bostadshyres- gäst, enligt 12 kap. 18 h § jordabalken förbjuda hyresvärden att ut- föra åtgärden. Ett förbud får förenas med vite. Hyresnämnden kan också, enligt samma bestämmelse, på ansökan av hyresvärden upp- häva förbudet. 
 Enligt 12 kap. 24 a § jordabalken har bostadshyresgäster rätt att på egen bekostnad i lägenheten utföra målning, tapetsering och därmed jämförliga åtgärder. Om lägenhetens bruksvärde minskar genom sådana åtgärder har hyresvärden rätt till ersättning för skadan. En tvist om minskat bruksvärde prövas av hyresnämnden. 
 Om hyresgästen utan hyresvärdens tillstånd utför andra åtgär- der än sådana som avses i 12 kap. 24 a § jordabalken får hyresvärden kräva ersättning för att återställa lägenheten. Tvist om sådan ersätt- ning prövas av allmän domstol. 
 En motsvarande kompetensfördelning mellan arrendenämnden och tingsrätt finns beträffande tvister med anledning av arrende- ställets skick. 
  
 5.2.5 
  
 Preliminärfrågor 
  
 Hyres- och arrendenämnden är endast behörig att pröva de ärende- typer som uttryckligen anges i lag. Det innebär att det inte ankom- mer på nämnden att primärt pröva andra frågor även om dessa har anknytning till nämndernas verksamhetsområden. Som exempel kan nämnas att hyresnämnden inte primärt kan pröva frågan om det finns ett hyresavtal mellan parterna eller om medlemskap föreligger i en bostadsrättsförening. Dessa frågor prövar i stället allmän dom- stol efter en väckt fastställelsetalan. 
 Nu angivna typer av frågor kan dock uppkomma i ett ärende hos hyresnämnden som en s.k. preliminärfråga till själva huvudfrågan. Med preliminärfråga avses en fråga som har omedelbar betydelse för den tvist som nämnden har att pröva men som i och för sig inte är sådan att dess avgörande ankommer på nämnden. Som exempel på en preliminärfråga kan nämnas att hyresgästen i ett förlängnings- ärende med begäran om att hyresavtalet ska upphöra invänder att uppsägningen är ogiltig. Nämnden är då skyldig att som ett led i pröv- ningen av den hänskjutna tvisten ta ställning till preliminärfrågan. Däremot är nämnden inte behörig att genom särskilt beslut med 
 240 
  
 SOU 2012:82 
  
 Kompetensfördelning 
  
 rättskraftsverkan fastställa rättsläget i en sådan fråga (prop. 1973:23 s. 129). 
  
 5.2.6 
  
 Bostadsförvaltningslagen 
  
 Slutligen behandlar vi i detta avsnitt en del beslut som fattas med stöd av bostadsförvaltningslagen (1977:792). Även på detta område är kompetensen i ett par avseenden delad, i detta fall mellan hyres- nämnden och mark- och miljödomstolen. Här medför dock upp- delningen förmodligen inget större besvär för de berörda. Skälet till att vi väljer att ta upp bostadsförvaltningslagen i detta sammanhang är i stället att det på detta område kan finnas uppgifter som hyres- nämnden har i dag men som inte är lämpliga att föra över till dom- stol. Det kan därför vara nödvändigt att göra förändringar i kompe- tensfördelningen. Paragrafhänvisningarna nedan avser bostadsförvalt- ningslagen. 
 Bostadsförvaltningslagen innehåller bestämmelser som gör det möjligt att ingripa mot en fastighetsägare som missköter sin hyres- fastighet. Av 2 § första stycket framgår att om en fastighet inte uppfyller de krav som bostadshyresgästerna har rätt att ställa i fråga om sundhet, ordning och skick, får hyresnämnden besluta att fastig- heten ska ställas under särskild förvaltning, om fastighetens brister beror på att fastighetsägaren eftersatt fastighetens underhåll eller på annat sätt förvaltat fastigheten på ett sätt som inte är godtagbart för bostadshyresgästerna. Beslut om särskild förvaltning får också meddelas om fastighetsägaren underlåter att hyra ut lägenheter för bostadsändamål i fastigheten och det med hänsyn till bostadsför- sörjningen är uppenbart oförsvarligt att lägenheterna står tomma (2 § tredje stycket). En ansökan om särskild förvaltning får göras av kommun eller hyresgästorganisation (29 §). 
 Ett beslut om särskild förvaltning kan ske antingen i form av  
 förvaltningsåläggande  
 eller i form av  
 tvångsförvaltning 
 . Förvaltnings- åläggande är den av åtgärderna som är minst ingripande och får meddelas om bristerna i förvaltningen inte är av allvarligt slag och det bedöms tillräckligt för att uppnå en godtagbar förvaltning att hyresnämnden ålägger fastighetsägaren att överlämna förvaltningen till särskild förvaltare (2 § fjärde stycket 1). I ett förvaltningsålägg- ande ska hyresnämnden bestämma viss tid inom vilken fastighets- ägaren till hyresnämnden ska ge in ett skriftligen upprättat avtal, varigenom förvaltningen överlämnas till en särskild förvaltare (3 § 
 241 
  
 Kompetensfördelning 
  
 SOU 2012:82 
  
 första stycket). Hyresnämnden prövar om förvaltningsavtalet kan godkännas (4 § andra stycket). När nämnden har godkänt förvalt- ningsavtalet upphör nämndens befattning med frågan helt (Domstols- verkets handbok  
 Hyresnämnd m.m. 
 , avsnitt 16.1). 
 Hyresnämnden får besluta att ställa en fastighet under förvalt- ning av särskild förvaltare (tvångsförvaltning) om bristerna i för- valtningen är av allvarligt slag eller det kan antas att förvaltnings- åläggande inte är tillräckligt för att uppnå en godtagbar förvaltning (2 § fjärde stycket 2). 
 Om hyresnämnden beslutar om tvångsförvaltning ska nämnden samtidigt utse förvaltare (8 § första stycket). Hyresnämnden kan under pågående förvaltning utse ny förvaltare när förhållandena ger anledning till det (8 § andra stycket). 
 Hyresnämnden ska inom sex månader från det att beslutet om tvångsförvaltning trädde i kraft fastställa den tid under vilken för- valtningen ska pågå (18 § första stycket). Om det inte längre finns skäl för tvångsförvaltning ska hyresnämnden besluta att förvaltningen omedelbart ska upphöra (18 § tredje stycket). 
 Om det är påkallat av särskilda skäl får hyresnämnden meddela föreskrifter för förvaltningen (10 §). Nämnden fattar också beslut i frågor som kan uppkomma under förvaltningen. Utan hyresnämndens tillstånd får förvaltaren inte låta inteckna fastigheten eller ta upp lån mot säkerhet i form av panträtt i fastigheten (11 § andra stycket). Hyresnämnden kan också ge fastighetsägaren tillstånd att ta upp lån mot säkerhet i form av panträtt i fastigheten eller låta företa inskrivningsåtgärd beträffande denna (12 § första stycket). 
 Om medel till förvaltningen inte i tillräcklig mån kan fås genom löpande intäkter eller genom lån, får hyresnämnden, i den mån det är skäligt med hänsyn till fastighetsägarens förhållanden och övriga omständigheter, på begäran av förvaltaren ålägga fastighetsägaren att till förvaltaren utge de ytterligare medel som denne behöver för förvaltningen (13 § första stycket). 
 Hyresnämnden bestämmer också skälig ersättning som fastighets- ägaren ska utge för utrymme som denne använder (15 § första stycket). Om sådan ersättning inte betalas får hyresnämnden ålägga fastighetsägaren att avflytta från utrymmet (15 § andra stycket). På begäran av fastighetsägaren får hyresnämnden medge denne skäligt uppskov med avflyttningen. 
 Fastighetsägaren är skyldig att lämna förvaltaren de upplysningar rörande fastigheten som behövs för en tillfredsställande förvaltning (16 § första stycket). Hyresnämnden får kalla fastighetsägaren att 
 242 
  
 SOU 2012:82 
  
 Kompetensfördelning 
  
 inför nämnden under ed lämna sådana upplysningar (16 § andra stycket). Fastighetsägaren är också skyldig att tillhandahålla för- valtaren handlingar och annat av betydelse för förvaltningen (17 § första stycket). Om fastighetsägaren inte fullgör denna skyldighet får hyresnämnden vid vite förelägga honom att fullgöra skyldig- heten (17 § andra stycket). Fråga om påföljd för fastighetsägare som åsidosätter dessa skyldigheter tas självmant upp av hyresnämnden (32 §). 
 Medel som förvaltaren disponerar men som inte behövs för för- valtningen ska betalas ut till fastighetsägaren. Hyresnämnden prövar tvist om vad fastighetsägaren är berättigad att få ut (21 §). 
 Förvaltaren ska för varje räkenskapsår lämna skriftlig redovis- ning till hyresnämnden för sin förvaltning. Hyresnämnden granskar redovisningen och kontrollerar att den är godtagbar från redovis- ningsmässig synpunkt. Om nämnden anser att det finns anledning till anmärkning mot redovisningen ska fastighetsägaren underrättas (22 §). Om fastighetsägaren vill klandra förvaltarens redovisning ska ägaren väcka talan vid mark- och miljödomstolen (23 §). Hyres- nämnden bestämmer arvodet till förvaltaren (25 § första stycket). 
 Fastighetsägaren kan behöva ta del av räkenskapsmaterial rörande fastigheten för att ha möjlighet att fullgöra en uppgiftsskyldighet som åligger honom gentemot t.ex. det allmänna. Om det finns ett sådant behov ska han efter framställning till hyresnämnden beredas tillfälle till detta enligt anvisningar som nämnden meddelar (24 §). 
 Hyresnämnden utövar också tillsyn över tvångsförvaltningen (27 §). I lagens förarbeten (prop. 1976/77:151 s. 108) konstaterade regeringen att det saknas anledning att underkasta en tvångsförvalt- ning en så ingående och bunden tillsyn som t.ex. förmynderskap och konkursförvaltning. Hyresnämnden ska dock utöva en allmän uppsikt över att förvaltaren fullgör sina uppgifter i enlighet med lag och eventuellt meddelade föreskrifter för förvaltningen. Beträff- ande omfattningen av hyresnämndens tillsynsskyldighet angavs i motiven följande. 
 Tillsynen bör i första hand utövas i samband med att frågor av olika slag som rör förvaltningen underställs nämndens prövning av parterna. Av särskild betydelse är naturligtvis de skriftliga redovisningshand- lingar som förvaltaren skall lämna till hyresnämnden varje år. Vidare kan tillsynen aktualiseras t.ex. när förvaltaren begär hyresnämndens tillstånd att ta upp lån eller ansöker om åläggande för fastighetsägaren att utge medel för förvaltningen. I samband med avgörandet av sådana frågor kan hyresnämnden utöva en tillsyn i vid mening. Av de företedda handlingarna och av vad parterna anför inför hyresnämnden kan det fram- 
 243 
  
 Kompetensfördelning 
  
 SOU 2012:82 
  
 komma omständigheter som är av vikt vid den allmänna bedömningen av hur förvaltaren fyller sin uppgift. Hyresnämndens tillsyn är emellertid inte begränsad till behandlingen av väckta frågor. Tillsynen kan utövas också genom inspektioner eller på annat sätt när förhållandena påkallar det. 
 Finner hyresnämnden skäl till anmärkning mot förvaltningen bör nämnden ta kontakt med förvaltaren och anmoda denne att vidta rättelse. I allvarligare fall kan hyresnämnden meddela föreskrifter för förvalt- ningen eller ta upp frågan om entledigande av förvaltaren. 
 För att nämnden fortlöpande skall kunna fullgöra sin tillsynsskyl- dighet och kunna kontrollera att tidsfrister m. m. iakttas, bör nämnden föra en förteckning över samtliga aktuella tvångsförvaltningar. Det torde också vara lämpligt att samtliga handlingar som avser viss tvångsförval- tad fastighet bevaras och sammanförs till en s. k. realakt. 
 Om en fastighet är ställd under tvångsförvaltning men förhållan- dena är sådana att en tillfredsställande förvaltning inte kan uppnås får kommunen lösa in fastigheten. En sådan talan om inlösen väcks vid mark- och miljödomstolen (28 §). 
  
 5.2.7 
  
 Sammanfattning 
  
 I tabellen nedan finns en sammanfattning över hur kompetensen är fördelad mellan de olika myndigheterna i  
 hyres-, 
  arrende- och bo- stadsrättstvister. Den tar sikte på områden där kompetensfördel- ningen kan ge upphov till dubbla eller parallella processer. Vi gör inte anspråk på att tabellen ska vara helt uttömmande. 
 244 
 SOU 2012:82 Kompetensfördelning 
  
 Tabell 5.1 
  
 Kompetensfördelning på områden med beröringspunkter 
  
 Allmän domstol* 
  
 Hyresnämnd/Arrendenämnd 
  
 Förverkandefrågor 
  
 Förverkandefrågor 
  
 Bostadshyresavtal: vid uppsägning till 
  
 Bostadshyresavtal: vid uppsägning till 
  
 omedelbart upphörande eller annars i förtid 
  
 hyrestidens utgång eller med iakttagande 
  
 Skadestånd för den tid som hyresgästen 
  
 av normal uppsägningstid (krävs att 
  
 sitter kvar och för hyresförlust 
  
 besittningsskyddsreglerna är tillämpliga) 
  
 Krav på obetalda hyror 
  
 Får pröva preliminärfrågor 
  
 Lokalhyresavtal 
  
 (preklusionsverkan vid förlängning, 
  
 12:51 2 st JB) 
  
 Jordbruksarrende 
  
 Uppskov med avflyttningen 
  
 Bostadsarrende 
  
 Jordbruksarrende 
  
 Anläggningsarrende 
  
 Bostadsarrende 
  
 Lägenhetsarrende 
  
 Bostadsrätt 
  
 Uppsägning av lokalhyresförhållande och 
  
 Uppsägning av lokalhyresförhållande och 
  
 anläggningsarrende 
  
 anläggningsarrende 
  
 Ersättning enligt 12:57 JB (indirekt 
  
 Obligatorisk medling 
  
 besittningsskydd) 
  
 Bowen med avflyttningen 
  
 Ersättning enligt 11:5 JB (indirekt 
  
 Yttrande om marknadshyra, godtagbar 
  
 besittningsskydd) 
  
 ersättningslokal eller arrendeavgift 
  
 Återbetalning av hyra m.m. 
  
 Återbetalning av hyra 
  
 Återbetalning av hyra utöver skäligt belopp 
  
 vid upplåtelse av rum eller vid 
  
 andrahandsupplåtelse (12:55 e JB) 
 Fastställande av villkoren för den fortsatta uthyrningen 
 Kan pröva följande invändningar 
 a) Att kvittning har skett mot en klar och ostridig motfordran genom avtal 
 b) Återbetalning har redan skett 
  
 Motkrav avseende 
  
 Men inte 
  
 a) 
  
 Förstörda möbler eller skador i lägenheten 
  
 b) 
  
 Obetald hyra 
  
 245 
 Kompetensfördelning SOU 2012:82 
  
 Allmän domstol* 
  
 Hyresnämnd/Arrendenämnd 
  
 Frågor som rör lägenhetens skick och brister i 
  
 Frågor som rör lägenhetens skick och brister i 
  
 lägenheten*¹ 
  
 lägenheten 
  
 Skadestånd då lägenheten blir så förstörd 
  
 Åtgärdsföreläggande 
  
 att den inte kan användas för det avsedda 
  
 Upprustningsföreläggande 
  
 ändamålet (12:10 och 12:16 JB) 
  
 Tillstånd och förbud till förbättrings- och 
  
 12:11 och 12:16 JB (mindre skador än i ovan 
  
 ändringsåtgärd 
  
 angiven situation) 
  
 Ersättning för minskat bruksvärde 
  
 a) 
  
 Nedsättning av hyra 
  
 (12:24 a JB) 
  
 b) 
  
 Ersättning för rätt till självhjälp 
  
 c) 
  
 Skadestånd 
  
 12:12 och 12:16 JB (hyresgäst måste avstå från 
  
 del av lägenhet etc. p.g.a. myndighets beslut) 
  
 a) 
  
 Nedsättning av hyra 
  
 b) 
  
 Ersättning för skada 
  
 12:13 JB (lägenheten inte i färdigt skick) 
  
 a) 
  
 Nedsättning av hyra 
  
 b) 
  
 Ersättning för skada 
  
 12:14 JB (lägenheten inte utrymd i rätt tid) 
  
 a) 
  
 Nedsättning av hyra 
  
 b) 
  
 Ersättning för skada 
  
 Skadestånd då hyresgästen utan tillstånd ut- 
  
 fört andra åtgärder än som 12:24 a JB avser 
  
 Preliminärfrågor 
  
 Preliminärfrågor 
  
 Kan pröva en fastställelsetalan 
  
 Behörig att pröva samtliga som preliminär- 
  
 frågor men inte genom särskilt beslut 
  
 Mark- och miljödomstol 
  
 Hyresnämnd 
  
 Bostadsförvaltningslagen 
  
 Bostadsförvaltningslagen 
  
 Odom av förvaltarens redovisning 
  
 Beslut om särskild förvaltning: förvaltnings- 
  
 Inlösen av fastighet 
  
 åläggande eller tvångsförvaltning 
  
 Utseende av förvaltare 
  
 Fastställelse av den tid under vilken 
  
 tvångsförvaltningen ska pågå 
  
 Beslut om att tvångsförvaltningen ska 
  
 upphöra 
  
 Tillsyn över tvångsförvaltningen 
  
 Beslut i en del frågor som kan uppkomma 
  
 under förvaltningen 
  
 Granskning av förvaltarens redovisning 
  
 Bestämmande av arvode till förvaltaren 
  
 * Härmed avses även Kronofogdemyndigheten. *¹ Liknande bestämmelser finns för arrende. 
 246 
  
 SOU 2012:82 
  
 Kompetensfördelning 
  
 5.3 
  
 Överväganden och förslag 
  
 5.3.1 
  
 Allmänna överväganden 
  
 För att uppnå en långsiktigt hållbar organisation och för att möta de krav som bör ställas på prövningen av de tvister som i dag hand- läggs av hyres- och arrendenämnderna har vi funnit att övervägande skäl talar för att man vid vissa tingsrätter inrättar särskilda hyres- och arrendedomstolar. Vi har då bl.a. bedömt att det inte är tillräck- ligt att enbart föra över nämndernas ärendetyper till vissa utvalda eller till samtliga tingsrätter. Det finns ett behov av specialisering inom rättsområdet som enligt vår mening bäst tillgodoses inom ramen för särskilda hyres- och arrendedomstolar. 
 En förändring av hyres- och arrendenämnderna från förvaltnings- myndigheter till särskilda domstolar ger också öppningar för de nya domstolarna att handlägga ytterligare civilrättsliga tvister inom det nyttjanderättsliga området. Även detta talar för att särskilda dom- stolar inrättas. 
 Vi har utgått från att samtliga de tvister som hyres- och arrende- nämnderna prövar i dag i fortsättningen ska prövas av de nya hyres- och arrendedomstolarna. Vi har också utgått från att det särskilda och flexibla förfarande som nämnderna tillämpar när tvisterna prövas samt det starka inslaget av medling bör bestå. 
 Enligt 10 kap. 17 § första stycket 1 rättegångsbalken är rätten inte behörig att pröva en tvist som ska tas upp av en särskild dom- stol. Tingsrätten kommer därmed inte vara behörig att pröva en tvist som hyres- och arrendedomstolen ska ta upp. 
 Som framgått handlägger tingsrätterna ett flertal typer av nytt- janderättsliga tvister. Dessa tvister prövas enligt rättegångsbalken. En väsentlig grupp utgör tvister efter uppsägning på grund av för- verkande. Tingsrätterna prövar också tvister om betalning av hyra och avgifter eller skadestånd. Även olika frågor som rör nyttjande- rättens bestånd, innehåll, omfattning eller utövning prövas av tings- rätterna. Med den lösning som vi har valt uppstår frågan om eller i vilken utsträckning de tvister som i dag handläggs av tingsrätterna fortfarande ska handläggas där, hur kompetensfördelningen mellan tingsrätterna och de nya hyres- och arrendedomstolarna annars ska utformas och hur förfarandet ska utformas om kompetensfördel- ningen ändras. 
 Av de statistiska uppgifter som vi har hämtat in (se vidare av- snitt 2.4.4) framgår att det under år 2011 kom in 2 385 mål avse- 
 247 
  
 Kompetensfördelning 
  
 SOU 2012:82 
  
 ende hyra (inklusive lokal) eller bostadsrätt till tingsrätterna. Av målen avsåg 395 lokaltvister. Uppgifterna bygger på en manuell regi- strering utifrån en kategorisering av vad målen avser. Det är ytterst en bedömningsfråga. Vissa mål avser mer självklart hyra, t.ex. mål om förverkande av hyresrätt. Andra är svårare att avgöra. Är t.ex. ett mål om skadestånd på grund av att andrahandshyresgästen har för- stört möbler i lägenheten ett hyresmål? Det kan alltså vid inledan- det finnas en osäkerhet om ett mål är ett hyresmål. Det kan också finnas risk för att man under handläggningen av ett mål inte uppmärk- sammar att det inledningsvis har registrerats på ett felaktigt sätt i målhanteringssystemet. Som beträffade all manuell målregistrering finns det alltså ett visst utrymme för felregistrering. 
 Ett motiv för att inrätta särskilda domstolar är att sådana dom- stolar ska vara specialiserade på det nyttjanderättsliga området. Att vid en sådan specialisering behålla nuvarande uppdelning av tvister om hyra, arrende och bostadsrätt mellan de nya särskilda domstol- arna och tingsrätterna i övrigt måste särskilt från ett medborgar- perspektiv framstå som svårförståeligt. Att nuvarande hyres- och arrendenämnder handlägger tvister som i viss utsträckning kan betecknas som intressetvister, att skälighetsbedömningar i stor ut- sträckning gör sig gällande och att förfarandet i stor utsträckning är fokuserat på medling, motiverar inte heller någon uppdelning enligt vår mening. Vår utgångspunkt är i stället att de särskilda hyres- och arrendedomstolarna bör vara specialiserade inom hela det nyttjande- rättsliga området. Hyres- och arrendedomstolarna bör ha domare och ledamöter som är väl förtrogna med samtliga de tvister som är särpräglade på området. Det stärker domstolarnas kompetens, skapar överblick och förståelse hos allmänheten och bör dessutom ge effektivitetsvinster. 
 Hyres- och arrendenämnderna är, bortsett från nämnderna i de tre största städerna, mycket små. I viss utsträckning förutsätts att personalen tjänstgör även vid tingsrätten. De särskilda domstolar som vi föreslår kommer också att bli förhållandevis små, men systemet ger större möjligheter till interaktion mellan de nya domstolarna och tingsrätten i övrigt. Vissa av domarna vid tingsrätten bör vara specialiserade på det nyttjanderättsliga området. Även andra domare vid tingsrätten, inklusive tingsfiskaler, kommer att i mån av behov ges möjlighet och skyldighet att delta i den dömande verksamheten hos de särskilda domstolarna. Tingsnotarier kommer att få tjänst- göra där och ges med vårt förslag en utökad behörighet att fatta en 
 248 
  
 SOU 2012:82 
  
 Kompetensfördelning 
  
 del beslut. Vi föreslår också att delegationsrätten för kanslipersonal ska utvidgas (se vidare kapitel 6). 
 Enligt vår uppfattning skulle en viss förstärkning av målunder- laget för hyres- och arrendedomstolarna innebära att aktuella tvister hanteras mer effektivt. Vi bedömer vidare att en sådan förstärkning skulle medföra en bättre och mer stabil dimensionering av de mindre hyres- och arrendedomstolarna som judiciellt skulle bli mer bär- kraftiga enheter. Ett visst tillskott av nyttjanderättsliga mål skulle alltså utgöra ett led i att skapa en långsiktigt hållbar organisation av särskilt de mindre nämnderna. 
 Ytterligare möjligheter till prövning av nyttjanderättsliga tvister vid hyres- och arrendedomstolarna kan vidare göra att parterna i ett nyttjanderättsförhållande får större möjligheter att få sina mellan- havanden prövade i ett sammanhang. Slutligen kan ett motiv för att tillföra hyres- och arrendedomstolarna mål från tingsrätterna vara ett led i en förnyelse av verksamheten och en grund för kompetens- utveckling av de särskilda domstolarna. 
 Man kan dock inte bortse från att det också finns skäl som talar emot en förändring av nuvarande struktur med den uppdelning av mål- och ärendetyper mellan hyres- och arrendenämnderna och tingsrätterna som finns. Vi vill i denna del särskilt uppmärksamma följande. 
 Sedan den 1 januari 1991 har samtliga tingsrätter haft behörighet att pröva de hyres- och bostadsrättstvister som hyresnämnderna inte handlägger. Dessförinnan handlade de numera avskaffade fastig- hetsdomstolarna dessa tvister. Ett skäl till denna lagändring var att undanröja de problem rörande gränsdragningen mellan vad som utgjorde hyrestvister eller bostadsrättstvister och andra tvister. Ett annat skäl var att möjliggöra en gemensam handläggning av nytt- janderättsliga mål med andra dispositiva tvistemål. Det var också mot denna bakgrund som 1997 års hyreslagstiftningsutredning före- slog att samtliga tingsrätter skulle bli behöriga att handlägga de hyrestvister som hyresnämnden hanterar (SOU 1999:15 s. 159 f.). 
 Beträffande arrendetvister skulle dessa efter den 1 januari 1991 fortfarande handläggas av fastighetsdomstolarna i den mån arrende- nämnden inte var behörig. I samband med inrättandet av mark- och miljödomstolar lades dock fastighetsdomstolarna ned. Även arrende- tvister handläggs därför numera av allmän domstol i den mån de inte handläggs av arrendenämnderna. Skälen för att överföra även dessa tvister till allmän domstol var i huvudsak desamma som hade anförts för att överföra hyrestvister och bostadsrättstvister till all- 
 249 
 Kompetensfördelning SOU 2012:82 
 män domstol den 1 januari 1991. Det anfördes också att arrende- tvisterna till sin karaktär är sådana att de påminner starkt om tviste- mål i allmänhet (prop. 2009/10:215 s. 105). 
 En återgång till den ordning som gällde för fastighetsdomstol- arna skulle kunna medföra att gränsdragningsproblem uppstår på nytt. Även om tvister i enstaka fall kan ge upphov till en reell gräns- dragningsproblematik ska denna problematik dock enligt vår upp- fattning inte överdrivas. För den absoluta merparten av aktuella tvister skulle det nämligen med en lämplig utformning av lagtexten för domstolarna stå helt klart vilken domstol – tingsrätt eller hyres- och arrendedomstol – som är behörig att pröva tvisten. 
 Vidare skulle en återgång till tidigare ordning medföra att det inte blir möjligt att handlägga ett mål om nyttjanderätt tillsammans med andra dispositiva mål. Utöver processekonomiska fördelar kan en gemensam handläggning av mål vara av värde för parterna. Rätten till kvittning är ofta viktig för parterna när två fordringar står mot varandra. Det är bara genom en obligatorisk rätt till gemensam handläggning av fordringarna som rätten till kvittning kan utnyttjas som säkerhet om motparten skulle vara insolvent (Fitger m.fl.,  
 Rättegångsbalken,  
 (1 april 2012, Zeteo), kommentaren till 14 kap. 3 §). Enligt vår bedömning ska dock inte heller denna problematik överdrivas. Det förekommer även på andra områden att olika dom- stolar och andra myndigheter har hand om frågor som hänger sam- man. Om samtliga tvister som rör ett  
 hyres-, 
  arrende- eller bostads- rättsförhållande prövas av samma myndighet kan kumulation av dessa tvister ske. Det torde vara i denna situation som önskemål om kumulation oftast uppstår och där möjligheten att kumulera upplevs som mest angelägen. 
 I den mån tvister som tingsrätterna nu handlägger skulle över- föras till de nya hyres- och arrendedomstolarna uppkommer frågan om samma förfarande skulle kunna tillämpas för alla tvister. Vi ser i och för sig inget hinder mot att olika processuella förfaranden skulle tillämpas på olika tvister inom samma domstol. Vinsterna med en överföring av mål skulle dock till viss del minska till följd av pro- cessuella begränsningar avseende bl.a. gemensam handläggning. 
 Vi ska återkomma till de processuella förutsättningarna för en ändring av kompetensfördelningen. Redan nu vill vi dock framhålla att det från allmän synpunkt kan framstå som märkligt att hyres- och arrendedomstolen, som ju blir en domstol, i ett pågående ärende skulle vara förhindrad att ta upp ett civilrättsligt anspråk som i stället ska handläggas av tingsrätt som allmän domstol. Ibland kan 
 250 
  
 SOU 2012:82 
  
 Kompetensfördelning 
  
 detta t.o.m. vara samma tingsrätt som hyres- och arrendedomstolen utgör en del av. Förhållandet blir särskilt markerat om det handlar om tvister som gäller samma nyttjanderättsliga förhållande. Detta faktum kan medföra besvär och ökade kostnader för berörda parter. Även ur ett samhällsekonomiskt perspektiv kan denna typ av dubbla processer ibland framstå som onödig. 
 Beträffande sådana tvister om krav på betalning, skadestånd m.m. i anledning av ett nyttjanderättsförhållande som tingsrätterna handlägger i dag, bör i sammanhanget också uppmärksammas att andra typer av civilrättsliga tvister av liknande art prövas i stor om- fattning av tingsrätterna. De bedömningar som då görs skiljer sig på avgörande punkter inte från prövningen i förhållande till mot- svarande tvister som har nyttjanderättsliga inslag. Det kan t.ex. gälla bevisbedömningar, vållandefrågor och andra skadeståndsrättsliga förhållanden (rättskipning i klassisk mening). Kravet på specialisering är därför inte lika framträdande för denna typ av tvister som för andra typer av nyttjanderättsliga tvister. 
 De gränsdragningsfrågor och processuella frågor som vi har tagit upp ger sammantagna anledning till viss tvekan om en överföring av tvister som tingsrätterna handlägger till hyres- och arrendedom- stolarna ger tillräckligt stora fördelar för att detta ska vara moti- verat. I sammanhanget måste också uppmärksammas att en över- föring av tvister från tingsrätten till hyres- och arrendedomstolen skulle kunna innebära att fördröjningar uppstår beträffande sådana ärenden som hyres- och arrendenämnden handlägger i dag. Detta är givetvis inte önskvärt. Vid en förändring av nuvarande system måste nämligen ett motiv vara att kravet på en förhållandevis snabb, enkel och billig process kan behållas beträffande främst dessa ärenden. Ett förslag som innebär att hyres- och arrendedomstolarna tillförs ytterligare målgrupper skulle givetvis förutsätta en omfördelning av resurser inom Sveriges Domstolar, till de särskilda hyres- och arrende- domstolarna. Genom en sådan omfördelning av resurser elimineras enligt vår bedömning risken för att handläggningen av nuvarande nämndärenden skulle fördröjas. 
 En ytterligare – och viktig – aspekt för bedömningen av kompe- tensfördelningen är den geografiska. Med vårt förslag kommer det att finnas endast åtta hyres- och arrendedomstolar. I dag handlägger, utöver de åtta hyres- och arrendenämnderna, 48 tingsrätter hyres- och arrendetvister. En omfördelning förutsätter alltså ändrade forum- regler för de överförda målen och medför en begränsning av de 
 251 
  
 Kompetensfördelning 
  
 SOU 2012:82 
  
 domstolar som prövar nyttjanderättsliga tvister. Vidare riskerar den lokala förankringen att försämras. 
 Till de tingsrätter som med vårt förslag blir hyres- och arrende- domstolar 
 1  
 kom det under år 2011 in sammanlagt 735 mål om hyra (inklusive lokaler) och bostadsrätt. Det utgör endast cirka 30 pro- cent av det totala antalet inkomna mål om hyra till landets tings- rätter. Till övriga tingsrätter kom alltså cirka 70 procent av de aktu- ella målen in. En viss koncentration av hyresmålen till de större städerna finns dock. Detta är särskilt uttalat vad avser hyrestvister angående lokaler. Vårt förslag bygger på att Nacka tingsrätt blir hyres- och arrendedomstol. Till övriga domstolar i Stockholms- regionen kom det in förhållandevis många hyresmål. För år 2011 handlade Malmö tingsrätt, Göteborgs tingsrätt och tingsrätterna med Stockholms län som verksamhetsområde 70 procent av målen som rör lokaler. Samma tingsrätter handlade 58 procent av de övriga hyres- eller bostadsrättstvisterna som hade inletts vid tingsrätten och 41 procent av motsvarande tvister som hade överlämnats från Kronofogdemyndigheten. 
 Även med beaktande av dessa statistiska uppgifter skulle en över- föring av mål som tingsrätten handlägger i dag kunna innebära ökade resor för parter, vittnen och rätten. I viss mån talar detta emot en överföring av målen till hyres- och arrendedomstolarna. Det gäller särskilt sådana tvister där enskilda bostadshyresgäster är parter eller annars när möjligheterna till resor på grund av kostnadsskäl eller andra skäl inte alltid är så stora. 
 Redan i dag handläggs dock tvisterna vid hyres- och arrende- nämnderna endast på åtta orter i Sverige. Resor förekommer i stor utsträckning, men det är då nämndens ordförande och protokoll- förare som reser från kansliorten och handlägger ärendet på orten eller hos den lokala tingsrätten. De särskilda ledamöterna finns för- ordnade för orten. 
 Vi är medvetna om att dessa resor ofta kan vara ett bekymmer för de mindre nämnderna. Sådana resor bör dock enligt vår uppfatt- ning kunna ske även om vissa ytterligare tvister tillförs de nya dom- stolarna. Som vi anfört kommer det med vårt förslag också finnas möjligheter för andra domare på kansliorten att handlägga tvister vid hyres- och arrendedomstolen. För att inte kravet på speciali- sering ska urholkas måste det dock röra sig om relativt okompli- cerade tvister. Domstolen blir alltså inte lika sårbar som en mindre 
  
 1  
 Göteborgs, Jönköpings, Linköpings, Malmö, Nacka, Sundsvall, Umeå och Västmanlands tingsrätter. 
 252 
  
 SOU 2012:82 
  
 Kompetensfördelning 
  
 hyres- och arrendenämnd är för närvarande. Förordnanden av domare vid de andra tingsrätterna inom aktuell hyres- och arrendedomstols domsområde att handlägga mål bör också kunna ske i viss utsträck- ning beträffande okomplicerade mål. För att minska påfrestningarna ser vi också möjligheter till användning av videokonferenser i större utsträckning än för närvarande. Slutligen bedömer vi att många av de tvister som bör kunna föras från tingsrätterna sannolikt kommer att kunna avgöras på handlingarna. En viktig utgångspunkt för oss är att förändringen inte ska medföra ökade resor för enskilda. 
 Sammantaget finns det alltså skäl som talar för och emot en för- ändring av den kompetensfördelning som gäller i dag. Vi bedömer dock att de skäl som talar för en ändrad kompetensfördelning genom specialisering av nyttjanderättsliga tvister hos de nya hyres- och arrendedomstolarna klart väger över de nackdelar som kan finnas. Vår utgångspunkt är därför att i vart fall huvuddelen av aktuella tvister som de allmänna domstolarna handlägger ska föras över till hyres- och arrendedomstolarna. I avsnitt 5.3.3 redovisar vi vårt när- mare förslag i denna fråga. Dessförinnan tar vi i avsnitt 5.3.2 upp vissa processuella förutsättningar för en ändrad kompetensfördelning. 
 Hyres- och arrendenämnderna är inte domstolar och kan därför ha uppgifter som inte lämpar sig för en domstol. Detta aktualiseras beträffande ärenden enligt bostadsförvaltningslagen. Frågan om kom- petensfördelning beträffande dessa ärenden behandlar vi avslut- ningsvis i avsnitt 5.3.4. 
 5.3.2 Vissa processuella förutsättningar 
 Tillämplig processlag 
 Behörighetsregler för hyres- och arrendedomstolarna löser inte en- samt frågor om gemensam handläggning och prövning av motkrav. Dessa frågor hänger också samman med vilka förfaranderegler som ska tillämpas. 
 Som vi tidigare anfört och närmare ska återkomma till i kapitel 7 utgör en av förutsättningarna för vårt förslag att det förenklade förfarande som hyres- och arrendenämnderna tillämpar i väsentliga delar behålls för de tvister som handläggs av de nuvarande hyres- och arrendenämnderna. Den processordning som lagen (1996:242) om domstolsärenden (ärendelagen) erbjuder lämpar sig enligt vår mening därmed bättre som utgångspunkt för handläggningen av de 
 253 
  
 Kompetensfördelning 
  
 SOU 2012:82 
  
 nuvarande nämndärendena än vad rättegångsbalken gör. Det är där- emot inte givet att samma förenklade förfarande kan tillämpas på de tvister som överförs från tingsrätterna eftersom tingsrätterna tillämpar rättegångsbalken. 
 Bland uppgifterna för 1997 års hyreslagstiftningsutredning ingick att pröva om någon eller några av de mål som tingsrätten hand- lägger enligt rättegångsbalken i stället bör prövas enligt ärendelagen. Utredningen, som föreslog att nämndernas verksamhet skulle upp- höra och samtliga de tvister som hyres- och arrendenämnden prövar i stället prövas av tingsrätten respektive fastighetsdomstolen, kon- staterade att det skulle finnas fördelar med en övergång till hand- läggning enligt ärendelagen. Samtidigt noterade utredningen att det fanns principiella betänkligheter mot en sådan övergång. Utredningen föreslog därför att inte någon av de tvister som tingsrätten hanterar skulle handläggas enligt ärendelagen och anförde följande (SOU 1999:15 s. 174). 
 Rättegångsbalken och ärendelagen har olika tillämpningsområden. En handläggning av vissa av tingsrättens hyrestvister enligt ärendelagen skulle innebära att dessa gränser överskrids. Att handlägga vissa betal- nings- och skadeståndsmål enligt rättegångsbalken och andra enligt ärendelagen är också mindre enhetligt. De fördelar som är förenade med att tvisterna handläggs enligt rättegångsbalken, såsom möjligheten att förena dessa mål med andra mål och att framställa motkrav genom genstämning eller kvittningsyrkande, skulle också gå förlorade. 
 Även om de största processuella fördelarna med en ändrad kompe- tensfördelning uppnås om man tillämpar samma förfarande på alla tvister, kan vi huvudsakligen ställa oss bakom de principiella invänd- ningar som utredningen hade. En prövning av de tvister som tings- rätterna handlägger i dag gäller som sagt oftast rättskipning i klassisk mening. Rättegångsbalkens bestämmelser får därför anses väl lämpade för handläggning av målen. En utgångspunkt bör då också vara att rättegångsbalken ska tillämpas för de mål som tingsrätterna nu hand- lägger. 
 Vi ser dock inget hinder mot att de nya hyres- och arrendedom- stolarna kan ha rättegångsbalken som utgångspunkt beträffande vissa tvister och det enklare förfarandet med ärendelagen som ut- gångspunkt beträffande andra. I sammanhanget vill vi peka på att en viss uppdelning med olika förfaranderegler har gjorts beträffande mark- och miljödomstolarna. Även i rättegångsbalken finns en upp- delning mellan s.k.  
 FT-mål 
  och andra mål. Sammanfattningsvis inne- bär det sagda att rättegångsbalken bör vara utgångspunkten för hand- 
 254 
  
 SOU 2012:82 
  
 Kompetensfördelning 
  
 läggningen av de tvister där de nya hyres- och arrendedomstolarna blir behöriga i stället för tingsrätten samt att ärendelagen bör vara utgångspunkten vid handläggningen av övriga tvister. 
 Gemensam handläggning och kvittning 
 I 14 kap. rättegångsbalken finns regler om förening av mål. Förut- sättningarna för att mål ska få förenas är att målen har väckts vid samma domstol och att denna är behörig. Vidare ska samma rätte- gångsform vara tillämplig för målen (14 kap. 7 § första stycket). 
 I RH 1989:46 hade en tingsrätt vid samma tillfälle och i samma lokal hållit huvudförhandling i två mål. Det ena målet handlades av tingsrätten i dess egenskap av fastighetsdomstol och det andra i dess egenskap av allmän underrätt. Tingsrättens sammansättning, som hade varit den lagen föreskriver för respektive mål, hade delvis varit densamma. Texten i respektive dom var gemensam utom såvitt av- såg själva domslutet. Hovrätten konstaterade att skilda rättegångs- former var stadgade för de olika målen. Tingsrättens förfarande att 
  
 – 
  
 i strid med förbudet i 14 kap. 7 § första stycket rättegångsbalken 
  
 – 
  
 handlägga dem i en rättegång utgjorde därför enligt hovrätten grovt rättegångsfel. Hovrätten undanröjde därför tingsrättens dom och återförvisade målet till tingsrätten för förnyad handläggning. 
  
 Ärendelagen innehåller inga bestämmelser om gemensam hand- läggning. Enligt förarbetena bör dock i många fall en gemensam hand- läggning kunna ske, om det är lämpligt. I viss utsträckning kan då reglerna i 14 kap. rättegångsbalken tjäna som vägledning (prop. 1995/96:115 s. 142). 
 Ett mål enligt rättegångsbalken och ett ärende enligt ärendelagen kan inte handläggas gemensamt. Detta hindrar dock inte att de hand- läggs samtidigt En förutsättning är dock att varken de för ärendet eller de för målet föreskrivna garantierna för rättssäkerhet behöver sättas åt sidan (a. prop. s. 142). 
 Av 10 kap. 17 § tredje stycket rättegångsbalken följer att en domstol inte heller får pröva ett yrkande om kvittning för en sådan fordran som domstolen enligt samma bestämmelse inte får ta upp som huvudfordran. I rättsfallet NJA 1992 s. 424 prövade Högsta domstolen frågan om en fastighetsdomstol var behörig att pröva en invändning om kvittning för en fordran som rörde en tvist som skulle tas upp av allmän domstol. Högsta domstolen, som konstaterade att frågan inte omedelbart reglerades i rättegångsbalken, fann att fastig- 
 255 
  
 Kompetensfördelning 
  
 SOU 2012:82 
  
 hetsdomstolen  
 utan särskild föreskrift  
 saknade behörighet att pröva yrkandet om kvittning för fordran som föll utanför fastighetsdom- stolens kompetens. 
 Kvittningsinvändningar bör i princip endast prövas i ett mål som handläggs enligt rättegångsbalken (SOU 1999:15 s. 172). 
 Med de processuella förutsättningar som vi nu anfört går vi över till våra förslag vad gäller den förändrade kompetensfördelningen. 
  
 5.3.3 
  
 Vårt förslag beträffande ändrad kompetensfördelning 
  
 Förslag:  
 Hyres- och arrendedomstolen ska, med några undantag, handlägga tvister och frågor som rör ett  
 hyres-, 
  arrende- eller bostadsrättsförhållande. De tvister som förs över till hyres- och arrendedomstolen ska som utgångspunkt, med ett par undantag, handläggas enligt rättegångsbalken. Vidare ska tvister om minskat bruksvärde enligt 12 kap. 24 a § jordabalken prövas enligt rätte- gångsbalken. Övriga nuvarande nämndärenden ska handläggas enligt ärendelagen. 
 Inledning 
 Systemet för prövning av  
 hyres-, 
  arrende- och bostadsrättstvister är svårt att överblicka. Ur ett medborgarperspektiv skulle därmed en överföring av sådana tvister från allmän underrätt till hyres- och arrendedomstolen vara av värde. Det är också enligt vår mening väsentligt att de nya domstolarna får handlägga en kvalitativt och kvantitativt väl avpassad mängd mål och ärenden som inrättandet av domstolarna med deras sammansättning motiverar. 
 En utgångspunkt för en ändrad kompetensfördelning bör därför vara att i vart fall mer särpräglade nyttjanderättsliga tvister eller tvister där det annars framstår som naturligt och funktionellt att prövningen sker vid de särskilda domstolarna ska handläggas där. 
 Vi inleder med att i olika avsnitt redovisa våra överväganden be- träffande tvister där det nyttjanderättsliga inslaget är särskilt centralt. Därefter tar vi upp andra tvister som tingsrätterna handlägger och som rör ett  
 hyres-, 
  arrende- eller bostadsrättsförhållande. Vi över- väger sedan frågan om hyres- och arrendedomstolen bör ha en fakul- tativ möjlighet att ta upp även tvister som inte rör ett sådant nytt- janderättsförhållande. I ett därpå följande avsnitt behandlar vi den 
 256 
  
 SOU 2012:82 
  
 Kompetensfördelning 
  
 lagtekniska utformningen av kompetensbestämmelsen. Avslutnings- vis överväger vi frågan om tillämplig lag beträffande ett par typer av tvister. 
 Tvister om uppsägning på grund av förverkande m.m. 
 Vid tingsrätterna är mål om skyldighet att flytta på grund av för- verkande de vanligaste nyttjanderättsliga tvisterna. Om särskilda hyres- och arrendedomstolar inrättas, framstår det redan av den anledningen som naturligt att dessa domstolar får pröva de aktuella tvisterna. Det finns även andra skäl. 
 I dag prövar hyresnämnderna frågor om förverkande i förläng- ningstvister beträffande bostadshyresavtal enligt 12 kap. 42 § och 46 § första stycket 1 jordabalken. Oftast är det då fråga om för- verkande på grund av störningar, vanvård eller otillåten andrahands- upplåtelse. Även frågor om förverkande på grund av särskilda avtals- förpliktelser, brottsligt förfarande, användning av lägenheten för annat ändamål eller andra förhållanden förekommer i en inte obetydlig omfattning. När nämnden i en förlängningstvist prövar om hyres- gästen har åsidosatt sina skyldigheter enligt hyresavtalet enligt 12 kap. 46 § första stycket 2 jordabalken kommer man också in på de skyl- digheter enligt 12 kap. jordabalken vars åsidosättande kan leda till förverkande. I sådana fall kommer också frågor om hyrans betalning upp i stor omfattning. Även vid förlängning av jordbruksarrende och bostadsarrende kan förverkandefrågor förekomma. Sådana frågor kan också komma upp som s.k. preliminärfrågor i olika samman- hang, t.ex. beträffande ett lokalhyresavtal i en tvist om överlåtelse av hyresrätten. Nämnderna är alltså väl förtrogna med frågor som gäller förverkande. 
 Förverkandegrunderna är likalydande för bostadshyresavtal och lokalhyresavtal (12 kap. 42 § jordabalken) och snarlika med dessa grunder när det gäller förverkande av arrenderätt och bostadsrätt (jfr 8 kap. 23 § jordabalken och 7 kap. 18 § bostadsrättslagen [1991:614]). Något hinder mot att hyres- och arrendedomstolarna prövar samtliga tvister på grund av förverkande av hyresrätt, arrende- rätt och bostadsrätt kan vi inte se. Tvärtom bör det kunna vara en fördel för parter i olika nyttjanderättsliga förhållanden att få dessa frågor prövade mer enhetligt. Detta har också betydelse för praxis- bildningen. 
 257 
  
 Kompetensfördelning 
  
 SOU 2012:82 
  
 Vi anser också att det i mer komplicerade fall kan vara av värde att särskilda ledamöter ges möjlighet att delta vid prövningen av aktuella tvister. Många av dessa tvister bör dock vara av enkel art och liksom vid tingsrätten kunna avgöras av ensamdomare. Tredskodom är inte ovanligt. 
 Tvister om förverkande av hyresrätt och arrende har oftast sin grund i dröjsmål med betalning av hyra eller avgifter. I dessa fall är det oftast Kronofogdemyndigheten som prövar frågorna i summarisk process enligt lagen (1990:746) om betalningsföreläggande och hand- räckning (avhysningstvister). Ibland kan betalningskravet också avse skadestånd. Det är enligt vår mening av stor vikt att det summariska förfarandet fortfarande kan användas för de förhållandevis många uppsägningar som sker på grund av förverkande. 
 I 5 § lagen om betalningsföreläggande och handräckning före- skrivs att om en tvist angående en förpliktelse enligt någon särskild föreskrift ska tas upp av en annan myndighet än tingsrätt, kan saken prövas enligt samma lag endast om det finns bestämmelser som med- ger en sådan prövning. Av förarbetena framgår att fastighetsdom- stol och vattendomstol fick anses innefattade i begreppet tingsrätt (prop. 1989/90:85 s. 104). Samma måste gälla för hyres- och arrende- domstolarna. Det krävs därmed inga särskilda föreskrifter för att deras mål ska få prövas enligt lagen om betalningsföreläggande och handräckning. 
 Frågor om förverkande som efter bestridande, överklagande eller återvinning i den summariska processen för närvarande hänskjuts av Kronofogdemyndigheten till tingsrätt, bör i fortsättningen i stället alltså hänskjutas till en behörig hyres- och arrendedomstol. Fråga uppkommer emellertid då hur man ska förfara med betalningskrav som görs i samband med en begäran om uppsägning på grund av förverkande. Ansökningar om betalningsföreläggande och avhys- ning görs ofta gemensamt. Detta förfaringssätt är praktiskt och bör inte ändras. Starka skäl talat därför för att frågorna om förverkande och betalning i dessa fall prövas i ett sammanhang om prövningen hänskjuts till domstol. Vi ser inget hinder mot att så sker hos hyres- och arrendedomstolen. Även i mål som inleds vid tingsrätt är ett förverkandeyrkande ofta förknippat med krav på betalning. Praktiska skäl talar för att yrkandena kan handläggas gemensamt. Inte heller beträffande dessa mål ser vi något hinder mot att så sker vid hyres- och arrendedomstolen. 
 Beträffande bostadsrätt bör i sammanhanget anmärkas att en an- sökan om tvångsförsäljning på grund av förverkande ska göras hos 
 258 
  
 SOU 2012:82 
  
 Kompetensfördelning 
  
 Kronofogdemyndigheten, vars beslut överklagas till tingsrätten som ett utsökningsmål. En förutsättning för tvångsförsäljning är dock att förverkandefrågan är klar, t.ex. genom prövning i domstol (jfr NJA 1998 s. 400). Det blir alltså med vårt förslag hyres- och arrende- domstolen som i fortsättningen ska pröva den frågan. 
 Sammanfattningsvis föreslår vi alltså att hyres- och arrendedom- stolen ska pröva samtliga tvister som gäller uppsägning på grund av förverkande av hyresrätt, arrenderätt eller bostadsrätt. 
 I anslutning till det sagda vill vi framhålla att uppsägning av ett hyresavtal eller anmodan att flytta även kan ske utan att hyresgästen har besittningsskydd, t.ex. i de fall hyresgästen avstått från sitt be- sittningsskydd. Även tvister i sådana fall bör prövas av hyres- och arrendedomstolen. 
 Slutligen vill vi i detta sammanhang uppmärksamma den dubbla prövning som för närvarande kan ske av förverkandefrågor vid tings- rätt och hyresnämnd. Vi har behandlat denna fråga i avsnitt 5.2.1. För att undvika dubbla processer borde i dessa fall en annan ord- ning kunna övervägas. Vi ser dock detta som en fråga om den mate- riella rätten som ligger utanför våra direktiv och som bör övervägas med beaktande också av sociala skyddsaspekter. 
 Beträffande förfarandet för dessa tvister har vi övervägt om inte i vart fall en avhysningsfråga bör kunna prövas som ett ärende. Som vi anfört är emellertid avhysningsfrågan ofta sammankopplad med ett betalningskrav. Sådana krav prövas för närvarande av tingsrätten enligt rättegångsbalken och blir ofta föremål för tredskodom. Ett förenklat förfarande vid de nya hyres- och arrendedomstolarna skulle därför kräva en särskild regel enligt vilken tredskodom blev möj- ligt. Vi har dock funnit att det på grund av rättstillämpningen vid parts utevaro inte finns något behov av detta i andra ärenden som hyres- och arrendenämnderna handlägger. Av detta skäl och då tvisterna prövas av tingsrätterna enligt rättegångsbalken utan större olägenheter gör vi bedömningen att hyres- och arrendedomstolarna bör tillämpa rättegångsbalken på dessa tvister. 
 Tvister om ersättning på grund av det indirekta besittningsskyddet 
 Vid lokalhyra har hyresgästen ett indirekt besittningsskydd. Som har framgått av avsnitt 5.2.2 är kompetensen delad vid uppsägning av denna typ av avtal. Hyresnämndens uppgift är att medla. Hyres- 
 259 
  
 Kompetensfördelning 
  
 SOU 2012:82 
  
 gästen är sökande oavsett vem av parterna som säger upp avtalet (12 kap. 58 och 58 a §§ jordabalken). Nämnden kan vid medlingen också avge ett yttrande om marknadshyran eller om en erbjuden ersättningslokal är godtagbar (12 a § nämndlagen). Vidare kan nämn- den pröva en fråga om uppskov med avflyttningen (12 kap. 59 § jordabalken). Dessa uppgifter, som nämnderna alltså har redan i dag, bör enligt vår mening föras över på de nya hyres- och arrende- domstolarna. 
 Om hyresavtalet upphör och hyresgästen anser att uppsägningen var obefogad, t.ex. för att den erbjudna hyran inte utgjorde mark- nadshyra, kan hyresgästen dock väcka talan om skadestånd. Sådan talan och eventuell begäran om förskott förs vid tingsrätten (12 kap. 57 a, 58 b och 60 §§ jordabalken). Har ett yttrande om marknads- hyra då lämnats av hyresnämnden, ska det emellertid presumeras att hyran enligt yttrandet är en skälig marknadshyra, om det inte föreligger särskilda skäl att frångå yttrandet. Motsvarande gäller be- träffande yttranden om ersättningslokaler vid ombyggnad eller riv- ning. 
 Det indirekta besittningsskyddet består alltså i en skadestånds- rätt när den begärda hyran överstiger marknadshyran eller när en uppsägning är obefogad i övrigt. En regel om minimiersättning av en årshyra gäller, men kan hyresgästen visa att förlusten är högre ska detta prövas. Praxis är att ersättningen ska utgå för främst flytt- ningskostnader, värdeminskning på hyresgästens egendom, förlust av värde på ändringsarbeten som hyresgästen har gjort och skada på grund av intrång eller hinder i hyresgästens verksamhet (se Saunders m.fl., s. 769 f.). Även annan ersättning kan förekomma. Vid avveck- ling av verksamheten kan ersättning vid en substansvärdesbedöm- ning uppgå till höga belopp. Också jämkning kan bli aktuellt. 
 Med inrättandet av nya hyres- och arrendedomstolar är det en- ligt vår mening inte längre befogat med en delad kompetens mellan de nya hyres- och arrendedomstolarna och tingsrätten. Ersättnings- frågan har i lokalhyrestvisterna ett starkt samband med de frågor som uppkommer inom ramen för en medling. Hyresråden kommer ofta i kontakt även med skadeståndsfrågorna via den medlingsverk- samhet som bedrivs vid hyresnämnderna. Även i ärenden om upp- skov med avflyttning kan ersättningsfrågor komma upp som ett förlikningsalternativ till ett behov av uppskov. 
 Såväl fastighetsägarnas som hyresgästernas organisationer är vidare väl bevandrade i dessa för förvaltningen av hyreshus vanligt före- kommande frågor. Dessa kunskaper återförs givetvis på de särskilda 
 260 
  
 SOU 2012:82 
  
 Kompetensfördelning 
  
 ledamöterna. Enligt vår mening får de särskilda ledamöterna anses väl skickade att tillsammans med juristdomare bedöma inte bara de frågor som kommer upp inom ramen för medlingen utan också de sammanhängande skadeståndsfrågorna. 
 Sammantaget menar vi att en överföring av ersättningsmålen till de nya hyres- och arrendedomstolarna skulle innebära en kompe- tensförstärkning vid prövningen av dessa tvister. Därtill kommer sannolikt större möjligheter att lösa tvisterna genom medling och förlikningar. Vi har också anledning att tro att en sådan ordning har stöd i marknadens krav på hanteringen av dessa tvister. 
 Rättsområdet ger dock upphov till andra frågeställningar. Man kan t.ex. fråga sig om den medlingsverksamhet som nämnderna i dag hanterar bör vara obligatorisk, dvs. en förutsättning för rätt till skadestånd. Denna ordning innebär mycket administrativt arbete för nämnderna även beträffande sådana ärenden som i förlängningen visar sig inte vara tvistiga. Samtidigt menar vi att det är efterfrågat med en instans för medling i lokalhyrestvister som verkligen är tvistiga. 
 Det borde dock vara möjligt att hitta modeller där endast tvistiga ärenden hanteras av de nya domstolarna. T.ex. skulle detta kunna ske genom att nuvarande system med obligatoriskt hänskjutande byttes ut mot ett system där hyresgästen efter en uppsägning under- rättar hyresvärden genom rekommenderat brev att uppsägningen inte accepteras med möjlighet för en part att begära medling. En sådan ordning eller något annat förfarande som gör att man und- viker onödiga ansökningar om medling till nämnderna skulle minska antalet medlingsärenden väsentligt – sannolikt med mer än hälften. Detta är enligt vår mening viktigt när en särskild domstol inrättas och innebär också kostnadsbesparingar för staten. En annan fråga är om det framöver finns behov av en möjlighet att avge yttrande om marknadshyra och ersättningslokal. 
 Frågorna om obligatorisk medling och yttrande över mark- nadshyra eller ersättningslokal berör egentligen sådan materiell lag- stiftning som inte faller inom ramen för våra direktiv. Eftersom den materiella rätten hänger samman med de frågor om kompetens- fördelning som följer av vårt förslag om nya hyres- och arrende- domstolar, bör dock frågorna enligt vår mening kunna bli föremål för ytterligare överväganden men i annan ordning. 
 I det här sammanhanget nöjer vi oss alltså med förslaget att över- föra ersättningsmålen till de nya domstolarna. 
 En ytterligare fråga som uppkommer med den av oss föreslagna ordningen är att det ur jävssynpunkt kan ses som tveksamt om samma 
 261 
  
 Kompetensfördelning 
  
 SOU 2012:82 
  
 domare och särskilda ledamöter hanterar såväl ett medlingsärende som en ersättningstvist. Problemet skulle dock inte vara unikt för detta område. Hyres- och arrendedomstolarna blir större enheter. Mot bakgrund av detta och den samordning som vi förutsätter kom- ma finnas med tingsrätten, ser vi dock inte annat än att denna fråga kan hanteras på ett bra sätt. 
 Vad gäller tvister om anläggningsarrende där ett motsvarande besittningsskydd förekommer för arrendatorer som för lokalhyres- gäster bör motsvarande ordning gälla som vi föreslagit beträffande lokaler. Vi föreslår alltså att frågor om ersättning med anledning av det indirekta besittningsskyddet även beträffande anläggningsarrenden prövas av de nya hyres- och arrendedomstolarna. 
 Beträffande rättegångsförfarandet slutligen ser vi inga andra möj- ligheter än att dessa förhållandevis komplicerade tvister – liksom i dag – prövas enligt rättegångsbalken. 
 Klander av syneförrättning och tvister om avräkning 
 I 9 kap.  
 15–28 
  §§ jordabalken regleras frågor om parternas skyldig- heter vid jordbruksarrende under arrendetiden vad avser underhåll och nybyggnad m.m. samt frågor om avräkning och syn. Bestäm- melserna är komplicerade. De bör ses bl.a. mot bakgrund av de sträv- anden som finns att rationalisera jordbruket. Enligt reglerna har jord- ägaren som huvudregel en byggnadsskyldighet medan arrendatorn har skyldighet att vårda och underhålla fastigheten. 
 En uppgörelse mellan parterna ska ske när arrendet upphör eller vid förlängning. Vid en avräkning mellan jordägare och arrendator jämför man fastighetens skick när arrendetiden går ut med skicket vid tillträdet. Fastighetens förbättring eller försämring under arrendetiden bedöms. Förbättringar och försämringar konstateras i allmänhet genom syn som förrättas av särskilda av länsstyrelsen förordnade synemän (förordning [2009:28] om synemän vid jordbruksarrende). Synemännen ska vara kunniga i ortens jordbruksförhållanden. Vid synen ska undersökas allt som hör till arrendestället, bl.a. byggnader, åker och äng. 
 Kompetensen vid arrendetvister i anledning av parternas skyl- digheter är fördelad mellan arrendenämnden och allmän domstol (tidigare fastighetsdomstol). Arrendenämnden prövar bl.a. frågor om byggnadsskyldighet och kostnader för sådan, ersättning för täck- dikning samt tillstånd till investeringar. Tingsrätten prövar frågor 
 262 
  
 SOU 2012:82 
  
 Kompetensfördelning 
  
 om nedsättning av arrendeavgift samt frågor med anledning av avräkning och syn. Om part inte godtar en syn, kan den klandras enligt bestämmelser i 9 kap. 28 § jordabalken. Odom sker genom att parten väcker talan vid tingsrätten inom en månad från det syne- handlingarna delgavs eller vid anslutningsklander, inom en månad från delgivning av stämning av motpartens klander. 
 Frågor om avräkning och syn tas alltså upp av tingsrätten. I praktiken förekommer dock skiljeklausuler på detta område i stor omfattning där arrendenämnden är angiven som skiljenämnd. I den mån tvistiga frågor vid klander och syn förekommer, är det i prak- tiken alltså redan i dag arrendenämnden med dess särskilda leda- möter som prövar dessa frågor. Det har alltså ansetts viktigt att sär- skilda ledamöter deltar vid prövningen. 
 Vi har bedömt att det inte är möjligt att föra över uppgiften att vara skiljenämnd på hyres- och arrendedomstolen (se avsnitt 3.4.4). Det är därför naturligt och enligt vår mening av stor betydelse att de nya domstolarna får överta ansvaret för prövningen av frågorna om avräkning och syn. På så sätt blir det nämligen möjligt att, i mån av behov, låta särskilda ledamöter delta vid prövningen. Vi före- slår därför att prövningen av tvister om avräkning och syn förs över till hyres- och arrendedomstolen. 
 Beträffande rättegångsförfarandet slutligen ser vi inte heller be- träffande dessa förhållandevis komplicerade tvister några andra möj- ligheter än att dessa prövas enligt rättegångsbalken. 
 Tvister med anledning av lägenhetens eller arrendeställets skick eller på grund av hinder i nyttjanderätten 
 Som har framgått är kompetensen delad även beträffande tvister med anledning av lägenhetens eller arrendeställets skick. Hyresnämnden prövar t.ex. frågan om åtgärds- och upprustningsföreläggande medan tingsrätten prövar bl.a. olika skadeståndskrav. Särskilt erfarenheter- na från hyresnämnderna visar att frågor om nedsättning av hyra förekommer förhållandevis ofta i ärenden om åtgärdsföreläggande och kan ingå som ett led i en uppgörelse mellan parterna. Frågor om nedsättning kan också förekomma fristående som en medlingsfråga. 
 Även om tvisterna i stor utsträckning rör krav på betalning är de av särpräglad nyttjanderättslig art. Enligt vår bedömning framstår det som naturligt och lämpligt att de handläggs av hyres- och arrende- domstolen. Vi föreslår därför att hyres- och arrendedomstolen ska 
 263 
  
 Kompetensfördelning 
  
 SOU 2012:82 
  
 pröva tvister med anledning av lägenhetens eller arrendeställets skick. Tvisterna kan röra rätt till självhjälp, rätt att säga upp avtal i förtid, nedsättning av hyra, arrendeavgift eller avgift för bostadsrätt samt ersättning för skada. 
 Tvister om åtgärdsföreläggande etc. går ut på att ålägga hyres- värden att utföra en viss eller flera åtgärder. Skälighetsbedömningar blir aktuella. Enligt vår bedömning bör tvister om åtgärdsföre- läggande handläggas enligt en enkel och flexibel processordning. Vi anser därför att ärendelagen bör tillämpas vid handläggningen av dessa tvister. De tvister som förs över från tingsrätterna utgör rättskipning i klassisk mening. Enligt vår uppfattning bör dessa även framöver handläggas enligt rättegångsbalken. 
 Andra  
 hyres-, 
  arrende- och bostadsrättstvister som tingsrätten handlägger 
 Utöver de tvister som vi hittills har tagit upp kan tingsrätten pröva åtskilliga andra  
 hyres-, 
  arrende- och bostadsrättstvister. Domstolarnas behörighet följer inte – till skillnad från vad som gäller för nämnderna 
 – genom uttryckliga föreskrifter i lag utan av allmänna process- rättsliga principer. Uppräkningen nedan gör inte anspråk på att vara helt uttömmande. 
 Exempel på tvister som tingsrätten prövar är krav på betalning av hyra, arrendeavgift och avgift till bostadsrättsförening. Som vi tidigare anfört kan sådana krav vara förenade med en tvist om skyl- dighet att flytta efter uppsägning på grund av förverkande men kraven kan givetvis även framställas som fristående yrkanden. 
 Andra exempel på tvister som tingsrätten handlägger är skade- stånd och andra ersättningsanspråk. En hyresvärd i ett andrahands- hyresförhållande kan t.ex. ha krav på ersättning för förstörda möbler. Det kan också gälla avtalstvister med nyttjanderättsliga inslag. Ytter- ligare exempel är fastställelsetalan som avser ett  
 hyres-, 
  arrende- eller bostadsrättsförhållande, t.ex. om ett hyresförhållande föreligger eller om en uppsägning är giltig. 
 Enligt 12 kap. 22 § jordabalken kan en hyresvärd inom viss tid väcka talan mot hyresgästen med anledning av deponerad hyra hos länsstyrelsen. Motsvarande gäller vid arrende enligt 8 kap. 12 b § jordabalken. 
 Också andra typer av  
 hyres-, 
  arrende- och bostadsrättstvister kan förekomma. Beträffande arrende kan nämnas tvist om ersätt- 
 264 
  
 SOU 2012:82 
  
 Kompetensfördelning 
  
 ning enligt 8 kap. 3 § jordabalken, dvs. när ett giltigt arrendeavtal inte kommer till stånd. Andra exempel är tvister om ersättning för skada dels enligt 9 kap. 32 § jordabalken, dvs. när arrendatorn över- ger arrendestället, dels enligt 9 kap. 34 a § jordabalken, nämligen för förluster på grund av viltskador. Ytterligare exempel avseende arrende är tvist om löseskillingens storlek vid inlösen enligt 8 kap. 21 § respektive 10 kap. 7 § jordabalken. Tingsrätten prövar också tvist vid försämrad säkerhet enligt 8 kap. 14 § jordabalken samt tvister vid utmätning eller konkurs enligt 8 kap.  
 15–18 
  §§ och 9 kap. 30 § jordabalken. 
 Tingsrätten prövar beträffande hyra tvist om ersättning enligt 12 kap. 26 § jordabalken, dvs. vid arbete i lägenheten. Andra tvister som tingsrätten handlägger är tvist om uppsägning av avtal och ersättning vid utmätning och konkurs enligt 12 kap.  
 29–31 
  §§ jorda- balken. 
 Beträffande bostadsrätter kan nämnas tvist om ersättning enligt 4 kap. 7 och 8 §§ (ogiltig upplåtelse av bostadsrätt, m.m.), enligt 4 kap. 10 § (konkurrerande upplåtelser) samt enligt 5 kap. 9 § (när ett förhandsavtal upphör att gälla), allt bostadsrättslagen. Ett annat exempel är tvist om förskott vid förhandsavtal enligt 5 kap. 2 § bostadsrättslagen. Ytterligare bostadsrättstvister som tingsrätten handlägger är tvist enligt 6 kap. 5 § (ogiltig överlåtelse), tvist med anledning av bostadsrättshavarens ansvar för lägenhetens skick och föreningens rätt att avhjälpa brist enligt 7 kap. 12 och 12 a §§ samt tvist enligt 7 kap. 33 § (upphörande av bostadsrätten i vissa fall), allt bostadsrättslagen. 
 En ytterligare grupp av tvister som tingsrätten prövar är tvister enligt 7 kap.  
 18–20, 
 22–25 
  och 30 §§ jordabalken, vilka bl.a. handlar om en rättighets ställning vid en fastighets övergång till ny ägare. Allmän domstol prövar också tvist enligt 8 § andra stycket hyres- förhandlingslagen. 
 Vår utgångspunkt är att  
 hyres-, 
  arrende- och bostadsrättstvister i så stor utsträckning som möjligt bör prövas av hyres- och arrende- domstolen. På så sätt blir systemet mer överblickbart för med- borgarna. Målunderlaget för de särskilda domstolarna blir också tillräckligt stort för att säkerställa judiciellt bärkraftiga enheter. Det nyttjanderättsliga inslaget beträffande ovan nämnda tvister varierar dock i styrka. Enligt vår uppfattning är det därför inte givet att prövningen av samtliga dessa tvister bör föras över till hyres- och arrendedomstolen. 
 265 
  
 Kompetensfördelning 
  
 SOU 2012:82 
  
 Många av de angivna tvisterna är speciella till sin karaktär och säkert inte särskilt vanligt förekommande. Även om det nyttjande- rättsliga inslaget i dessa tvister inte alltid är så uttalat är det vår uppfattning att hyres- och arrendedomstolen med dess expertis och generella erfarenhet inom aktuella rättsområden skulle vara bättre lämpad att handlägga dessa tvister än tingsrätten. Vi föreslår därför att hyres- och arrendedomstolen ska pröva ovan angivna tvister. 
 Enligt 10 kap. 1 a § bostadsrättslagen ska en intygsgivare som uppsåtligen eller av oaktsamhet åsidosätter sina åligganden enligt 3 kap. 2 § eller 5 kap. 3 § bostadsrättslagen (intyg beträffande eko- nomisk plan och beträffande kalkyl i förhandsavtal) ersätta bostads- rättsföreningen eller en bostadsrättshavare den skada som därigenom uppkommit. Dessa tvister rör inte själva förhållandet mellan en bostadsrättshavare och bostadsrättsföreningen. Vi bedömer därför att behörigheten att pröva dessa tvister fortfarande bör vara en uppgift för tingsrätten. 
 Det finns ytterligare typer av tvister som visserligen kan sägas handla om hyra, arrende eller bostadsrätt men som hyres- och arrendedomstolen enligt vår bedömning inte bör överta prövningen av. Ett exempel är tvister om skadestånd som grundar sig på ett utomobligatoriskt rättsförhållande. Hyres- och arrendedomstolen bör inte heller handlägga föreningsrättsliga tvister som t.ex. klander av föreningsstämmobeslut i en bostadsrättsförening. Ett ytterligare exempel på tvist där prövningen fortfarande bör vara en fråga för tingsrätten är tvist mellan köpare och säljare av en bostadsrätt om fel i bostadsrätten. 
 Enligt 9 kap. 18 § bostadsrättslagen ska talan om ersättning vid inlösen eller för intrång eller för annan skada som en bostadsrätts- havare orsakas med anledning av ett beslut om godkännande enligt 16 § första stycket, dvs. då en lägenhet som upplåtits med bostads- rätt kommer att förändras eller i sin helhet behöva tas i anspråk av föreningen med anledning av en om- eller tillbyggnad, väckas vid mark- och miljödomstolen. Frågan är om dessa tvister i stället bör prövas av hyres- och arrendedomstolen. Mark- och miljödomstolen handlägger även andra expropriationsmål. Vi bedömer därför att tvister enligt 9 kap. 18 § bostadsrättslagen även fortsättningsvis ska prövas av denna domstol. 
 Beträffande en del frågor med nyttjanderättsliga inslag är tings- rätten överinstans och överprövar beslut av länsstyrelsen. Enligt 8 kap. 12 a § respektive 12 kap. 21 § fjärde stycket jordabalken får länsstyrelsens beslut i ett ärende om deposition överklagas till 
 266 
  
 SOU 2012:82 
  
 Kompetensfördelning 
  
 tingsrätten på den ort där länsstyrelsen finns. Av 9 kap. 24 a § jorda- balken framgår att länsstyrelsens beslut enligt 24 § samma lag (frågor om utseende av synemän och om tidpunkt för syn) får överklagas till den tingsrätt inom vars domkrets fastigheten ligger. Vid tings- rättens prövning gäller ärendelagen. 
 Enligt vår uppfattning är det lämpligt om hyres- och arrende- domstolen övertar överprövningen från tingsrätten. Vi föreslår därför att länsstyrelsens beslut i aktuella ärenden ska få överklagas till den hyres- och arrendedomstol inom vars domsområde berörd fastighet respektive lägenhet ligger. Liksom vid tingsrätterna bör handlägg- ningen vid hyres- och arrendedomstolarna följa ärendelagen. 
 Bör hyres- och arrendedomstolen ges en fakultativ möjlighet att pröva även andra mål? 
 En part i en  
 hyres-, 
  arrende- eller bostadsrättstvist kan givetvis även ha krav på motparten som avser något helt annat än som har med nyttjanderättsförhållandet att göra. Även en tvist om en motfordran som en av parterna har mot den andre kan naturligtvis vara av sådan art. Vi har därför övervägt frågan om hyres- och arrendedomstolen bör ges en fakultativ möjlighet att ta upp också andra tvister än så- dana som rör  
 hyres-, 
  arrende- och bostadsrättsförhållandet. I lag- stiftningen finns exempel på sådana forumregler i bl.a. 1 kap. 1 § och 2 kap. 1 § lagen (1974:371) om rättegången i arbetstvister samt 21 kap. 3 § miljöbalken. 
 Det bör i sammanhanget nämnas att Miljöprocessutredningen föreslog en bestämmelse om att miljödomstolen gemensamt med ett mål som har inletts genom att talan väcks vid domstolen får handlägga även andra mål mellan samma eller olika parter, om det med hänsyn till utredningen och övriga omständigheter är lämpligt (SOU 2009:10 s. 473). Regeringen bedömde dock att utredningens förslag inte skulle genomföras (prop. 2009/10:215 s. 145 f.). Skälet för detta var att ett införande av en sådan regel kräver en omfat- tande analys av vilka konsekvenser regeln skulle få i olika avseenden och att det befintliga beredningsunderlaget inte var tillräckligt. Regeringen konstaterade dock att det många gånger är lämpligt att alla tvistefrågor mellan parterna kan behandlas i samma rättegång och att den föreslagna bestämmelsen i och för sig kunde medföra fördelar i och med att närbesläktade frågor kan prövas gemensamt. 
 267 
  
 Kompetensfördelning 
  
 SOU 2012:82 
  
 Vi delar bedömningen att det visserligen av bl.a. processekono- miska skäl kan vara av värde om parterna skulle kunna få samtliga sina mellanhavanden reglerade i ett sammanhang. Med vårt förslag kommer det vara möjligt att kumulera alla tvister som rör ett  
 hyres-, 
  arrende- eller bostadsrättsförhållande eller i vart fall handlägga sådana tvister samordnat. På så sätt tillgodoses möjligheten till samord- ning i de fall där sådan framstår som mest angelägen. 
 Många av de tvister som hyres- och arrendedomstolen ska hand- lägga är av brådskande art. En möjlighet till kumulation innebär alltid en risk för att processen fördröjs även om en lämplig utform- ning av en kumulationsbestämmelse kan motverka en sådan risk. Vidare kan en fakultativ kumulationsmöjlighet komplicera systemet och leda till tillämpningsproblem i det enskilda fallet. Mot denna bakgrund avstår vi från att föreslå att hyres- och arrendedomstolen ges möjlighet att fakultativt handlägga andra tvister än sådana som rör hyra, arrende eller bostadsrätt. 
 Den lagtekniska utformningen av kompetensbestämmelsen 
 Det finns olika metoder för att ange hyres- och arrendedomstolens kompetens i nuvarande tingsrättstvister. Den systematik som an- vändes när fastighetsdomstolen handlade tvister om hyra, arrende och bostadsrätt var att i lag föreskriva att hyrestvister etc., vars prövning inte ankom på nämnden, skulle prövas av fastighetsdom- stol. Som vi tidigare noterat uppstod gränsdragningsproblem kring vad som utgjorde en hyrestvist etc. 
 Ett alternativ till en sådan övergripande bestämmelse är att så långt möjligt försöka åstadkomma en uppräkning av aktuella tvister i lagtexten. Som framgått blir en sådan lista mycket omfattande och därmed otymplig. Det kommer trots listans omfång också vara nöd- vändigt att komplettera uppräkningen med en generalklausul som anger att hyres- och arrendedomstolen även handlägger annan tvist som rör ett  
 hyres-, 
  arrende- eller bostadsrättsförhållande. På så sätt kan även vid denna metod gränsdragningsproblem uppstå. En stor fördel är dock att en sådan utformning av lagtexten, i jämförelse med en mer övergripande bestämmelse, ger mer direkt vägledning beträffande vilka tvister som hyres- och arrendedomstolen hand- lägger. Trots de anförda nackdelarna har vi därför stannat för denna metod. 
 268 
  
 SOU 2012:82 
  
 Kompetensfördelning 
  
 Utöver kompetensbestämmelser krävs en reglering som anger vilken processlag som hyres- och arrendedomstolen ska tillämpa för respektive tvist. Som framgått föreslår vi att nuvarande nämnd- ärenden, med något undantag, ska handläggas enligt ärendelagen. Vilka dessa tvister är framgår i dag genom uppräkning i lag. Det är därmed möjligt att i lagen om hyres- och arrendedomstolar uttöm- mande ange vilka tvister och frågor som hyres- och arrendedom- stolen ska handlägga med tillämpning av ärendelagen. 
 Beträffande målen är det inte möjligt att åstadkomma en motsva- rande uttömmande uppräkning utan en generalklausul som inrym- mer annan tvist som rör ett  
 hyres-, 
  arrende- eller bostadsrättsför- hållande är nödvändig. Som framgått ska mark- och miljödomstolen med vårt förslag även framöver pröva vissa tvister som skulle falla in under en sådan generalklausul för mål. Av generalklausulen bör därför framgå att hyres- och arrendedomstolens kompetens kan vara utesluten genom bestämmelser i annan lag. Vidare bör naturligtvis från generalklausulens tillämpningsområde uteslutas sådana tvister som hyres- och arrendedomstolen i stället ska handlägga som ären- den. 
 Vi är medvetna om att vårt förslag i enstaka fall kan ge upphov till gränsdragningsproblem. Som vi anfört är det dock vår uppfatt- ning att det i de allra flesta fall kommer att stå helt klart för dom- stolarna vilket som är korrekt forum för prövning av en enskild tvist. I 10 kap. 20 a § rättegångsbalken föreskrivs att om rätten i samband med att en ansökan ges in finner att den saknar behörig- het att ta upp målet eller att i annan ordning pröva ansökan men att en annan domstol skulle vara behörig, ska ansökan lämnas över till den domstolen, om sökanden inte har något att invända mot detta och det inte heller finns något annat skäl mot att ansökan överläm- nas. Ansökan ska då anses ha kommit in till den senare domstolen samma dag som den kom in till den domstol som först tog emot ansökan. Vidare framgår av 61 § lagen (1990:746) om betalnings- föreläggande och handräckning att om en tingsrätt, som får ett mål från Kronofogdemyndigheten eller en annan tingsrätt, finner att det inte framgår av handlingarna att tingsrätten är behörig att hand- lägga målet, ska rätten överlämna målet till en annan tingsrätt som kan vara behörig. 
 269 
  
 Kompetensfördelning 
  
 SOU 2012:82 
  
 Vissa förslag beträffande tillämplig processordning 
 Hyres- och arrendenämnderna prövar i dag ett antal ärendetyper som gäller ersättningsskyldighet. Vi har tidigare nämnt krav på skadestånd för minskat bruksvärde enligt 12 kap. 24 a § jordabalken och återbetalning av hyra enligt 12 kap. 55 e § jordabalken. I övrigt prövas frågor om betalning av retroaktiv hyra eller återbetalning av hyra i hyressättningsärenden samt vissa förpliktelser enligt bostads- förvaltningslagen. Vi lämnar dock tvisterna om hyressättning och enligt bostadsförvaltningslagen som oproblematiska i detta samman- hang. 
 Ersättning för minskat bruksvärde 
 Beträffande ärenden om ersättning för minskat bruksvärde enligt 12 kap. 24 a § jordabalken kan hyresnämnden inte pröva yrkanden om ersättning för att hyresgästen utan tillstånd har utfört andra åt- gärder än vad bestämmelsen avser. Byte av köksinredning och riv- ning av vägg är exempel på sådana åtgärder (prop. 1974:150 s. 489). Ett sådant ersättningsyrkande får hyresvärden enligt nuvarande regler i stället framställa i allmän underrätt. Om hyresgästen har vidtagit båda dessa typer av åtgärder, t.ex. målat om på sätt som minskar bruksvärdet och samtidigt rivit en vägg, måste alltså hyresvärden vända sig till två myndigheter för att få sina krav prövade. 
 Med vårt förslag blir hyres- och arrendedomstolen behörig att pröva såväl en tvist om skadestånd för minskat bruksvärde som en annan skadeståndstvist med anledning av nyttjanderättsförhållandet. För att det ska vara möjligt att förena målen, vilket är en förut- sättning för ett gemensamt avgörande om det totala skadeståndet, krävs dock att samma förfaranderegler tillämpas. 
 Vi anser inte att det bör komma i fråga att handlägga sådana skadeståndstvister som tingsrätten handlägger i dag enligt ärende- lagen. Frågan är då om tvister om ersättning för minskat bruks- värde skulle kunna handläggas enligt rättegångsbalken. Detta var innebörden av 1997 års hyreslagstiftningsutrednings förslag. Utred- ningen anförde som skäl för sitt förslag (SOU 1999:15 s. 172 f.) att i båda tvisterna måste yrkande om att motparten ska betala visst belopp framställas. Vidare pekade utredningen på förekomsten av kvittningsinvändningar i de aktuella målen. Utredningen noterade också det ovan anförda om att det inte sällan förekommer att en 
 270 
  
 SOU 2012:82 
  
 Kompetensfördelning 
  
 hyresvärd vill framställa ersättningskrav gentemot en hyresgäst, dels för att denne utfört sådana åtgärder som 12 kap. 24 a § jordabalken ger rätt till men som minskat lägenhetens bruksvärde, dels för andra åtgärder som skadat lägenheten. 
 När bestämmelsen om hyresgästens ersättningsskyldighet vid minskat bruksvärde infördes anförde regeringen, som skäl för att lägga prövningen på hyresnämnden, att hyresgästens skadestånds- skyldighet inträder först när det konstaterats att lägenhetens bruks- värde har minskat till följd av åtgärden och att hyresnämnderna har till uppgift att i hyressättningsmålen bestämma lägenhetens bruks- värde (prop. 1974:150 s. 458). 
 Förarbetena ger också ledning för beräkning av ersättningen (a. prop. s. 489). Där anges att det torde vara mest ändamålsenligt att utgå från vad det kostar att återställa lägenheten i normalt skick. Om det dock visar sig att det förelåg ett reparationsbehov vid den tidpunkt då hyresgästen vidtog åtgärderna ska ersättningen till hyres- värden självfallet jämkas. Vidare framgår av förarbetena att i vissa fall då det inre underhållet varit starkt eftersatt bör jämkningen kunna leda till att någon ersättning inte alls utgår till hyresvärden. 
 Beräkningen av ersättningsskyldigheten är alltså densamma som i en vanlig skadeståndsprocess. Dock föreligger den skillnaden att hyres- och arrendedomstolen i en tvist om ersättning för minskat bruksvärde först måste konstatera att bruksvärdet har minskat. 
 Sammantaget ser vi fördelar med att tvister om minskat bruks- värde prövas enligt rättegångsbalken. Vi föreslår därför att tvister enligt 12 kap. 24 a § jordabalken prövas på detta sätt. 
 Återbetalning av hyra 
 Vad sedan gäller tvister om återbetalning av hyra, har vi även be- träffande dessa tvister övervägt om rättegångsbalken skulle kunna tillämpas. I dessa mål förekommer ganska ofta att den som hyr ut sin lägenhet i andra hand (hyresvärden) och krävs på återbetalning hävdar att hyresgästen på olika sätt skadat lägenheten eller möbler som Johnston tillsammans med lägenheten. Ersättning kan då begäras för detta eller att ett belopp dras av från det begärda återbetal- ningskravet. Medlingsvis kan nämnden ta upp en sådan fråga, men har ingen formell möjlighet att meddela beslut i frågan. 
 Ibland kan motkravet i och för sig sakna tillräcklig grund och det kan vara tveksamt om uthyraren skulle vilja driva kravet vid 
 271 
  
 Kompetensfördelning 
  
 SOU 2012:82 
  
 domstol. I andra fall framstår det som en olägenhet att inte ett kvitt- ningsyrkande eller en kvittningsinvändning kan prövas av hyres- nämnden. Om rättegångsbalken i stället skulle tillämpas, kunde detta dock bli möjligt på motsvarande sätt som beträffande vårt förslag om tvister vad gäller ersättning för minskat bruksvärde. 
 Enligt vår mening skulle en tillämpning av rättegångsbalken på återbetalningskrav dock innebära att det enkla förfarandet vid hyres- nämnden i fortsättningen skulle ersättas med ett tyngre förfarande. Vi ser inte att detta är en framkomlig väg för dessa typer av tvister. Med vårt förslag blir det dock möjligt att ta upp yrkanden om ersätt- ning på grund av olika skador vid andrahandsuthyrning av möblerade lägenheter. Hyres- och arrendedomstolen har alltså behörighet att pröva sådana krav som särskilt mål, låt vara att detta enligt förslaget ska ske enligt rättegångsbalken. 
  
 5.3.4 
  
 Särskilt om bostadsförvaltningslagen 
  
 Förslag 
 : Hyres- och arrendedomstolen ska handlägga de judiciella frågorna i ärenden enligt bostadsförvaltningslagen. Hyres- och arrendedomstolen ska överta prövningen av en fråga om klander av förvaltarens redovisning från mark- och miljödomstolen. De tillsynsuppgifter som hyresnämnden har vid tvångsförvaltning enligt bostadsförvaltningslagen ska föras över till länsstyrelsen. 
 Frågan om kompetensfördelning beträffande ärenden enligt bostads- förvaltningslagen behandlades av 1997 års hyreslagstiftningsutredning (SOU 1999:15 s.  
 294–296). 
  Som utredningen konstaterade är det beträffande dessa ärenden inte fråga om en tvist i egentlig mening och regleringen kan inte heller anses avse rättskipning. Enligt utred- ningen är en tvångsförvaltning dock så ingripande att de frågor som rör beslut om tvångsförvaltning och därmed sammanhängande frågor bör prövas i domstol. Vi delar denna bedömning. De angivna frågorna bör därmed handläggas av hyres- och arrendedomstolarna. 
 Som framgått ovan utövar hyresnämnden, utöver de judiciella uppgifterna, även tillsyn över en tvångsförvaltning. Den tillsyn som nämnderna utövar i dag är visserligen i praktiken i många fall inte särskilt omfattande. Ett beslut om tvångsförvaltning är dock en mycket ingripande åtgärd eftersom den innebär att fastighetsägaren så gott som helt kopplas bort från förvaltningen av fastigheten. Enligt 
 272 
  
 SOU 2012:82 
  
 Kompetensfördelning 
  
 vår bedömning måste därför en tvångsförvaltning även fortsätt- ningsvis stå under tillsyn av en myndighet. 
 1997 års hyreslagstiftningsutredning konstaterade att det inte passar särskilt väl för domstolsverksamheten att utöva tillsyn över en förvaltning och att i stället ett särskilt tillsynsorgan självständigt bör ansvara för den löpande kontrollen av tvångsförvaltningen. Vi instämmer helt i denna bedömning. Vilken myndighet bör då ha denna tillsynsskyldighet? Enligt 1997 års hyreslagstiftningsutrednings förslag bör uppgiften ankomma på länsstyrelsen. Länsstyrelsen svarar för den statliga förvaltningen inom länet. Bland länsstyrel- sens uppgifter ingår frågor om boende och folkhälsa (3 § förord- ningen [2007:825] med länsstyrelseinstruktion). Vidare utövar läns- styrelsen tillsyn i flera avseenden. Som 1997 års hyreslagstiftnings- utredning konstaterade ter det sig med beaktande av länsstyrelsens ordinarie verksamhet därför lämpligt att lägga tillsynen på denna myndighet. Vi föreslår därför att tillsyn över en tvångsförvaltning ska utövas av den länsstyrelse inom vars verksamhetsområde fastig- heten helt eller delvis ligger. I 27 § bostadsförvaltningslagen bör läns- styrelsens grundläggande skyldigheter och befogenheter vid utövade av tillsynen anges. 
 Enligt vårt förslag ska alltså de judiciella frågorna handläggas av hyres- och arrendedomstolen medan länsstyrelsen ska utöva tillsyn över en tvångsförvaltning. Till de judiciella frågorna hör beslut om förvaltningsåläggande och tvångsförvaltning, utseende av förvaltare samt uppgiften att under pågående förvaltning entlediga och utse ny förvaltare. Liksom 1997 års hyreslagstiftningsutredning anser vi att domstolen inte ex officio, utan endast efter begäran, bör kunna entlediga och utse ny förvaltare. Bland hyres- och arrendedomstolens uppgifter bör också ingå att bestämma arvode till förvaltaren, lämna tillstånd till förvaltaren att inteckna fastigheten eller ta upp lån mot säkerhet i fastigheten samt lämna fastighetsägaren tillstånd att ta upp lån mot säkerhet i form av panträtt i fastigheten och inteckna denna. Hyres- och arrendedomstolen bör vidare få ålägga fastig- hetsägaren att betala ut medel för förvaltningen, bestämma skälig ersättning för utrymme denne använder, meddela beslut om avflytt- ning samt förordna om uppskov med avflyttningen. Dessutom bör det bland hyres- och arrendedomstolens uppgifter ingå att hantera frågor beträffande fastighetsägarens skyldighet att lämna förvaltaren upplysningar och handlingar som behövs för förvaltningen. 
 En fråga som tangerar tillsynsuppgiften är frågan om fastighets- ägarens rätt att få ta del av räkenskapsmaterialet. Liksom 1997 års 
 273 
  
 Kompetensfördelning 
  
 SOU 2012:82 
  
 hyreslagstiftningsutredning noterar vi att frågan rör fastighetsägarens rätt att ta del av egendom som fortfarande tillhör honom och att prövningen av frågan därför bör tillkomma en domstol. 
 De övriga ärenden enligt bostadsförvaltningslagen som hyres- nämnden i dag handlägger bör ingå i tillsynsskyldigheten. Med vårt förslag ska dessa i stället ankomma på länsstyrelsen. Som ett led i hyresnämndens tillsyn kan nämnden i dag meddela föreskrifter. 1997 års hyreslagstiftningsutredning föreslog att befogenheten att meddela föreskrifter bör skiljas från tillsynen och i stället ankomma på domstol. Skälen till förslaget var bl.a. en följd av utredningens förslag om att beslut av tillsynsorganet inte bör kunna överklagas. Enligt utredningen bör beslut om föreskrifter för förvaltningen kunna överprövas på samma sätt som andra beslut enligt bostads- förvaltningslagen och därmed tillkomma domstolen. Vi delar denna bedömning och anser alltså att uppgiften att besluta om föreskrifter för förvaltningen ska ingå bland hyres- och arrendedomstolens uppgifter. 
 Liksom 1997 års hyreslagstiftningsutredning anser vi att läns- styrelsen bör ges behörighet att begära att föreskrifter för förvalt- ningen ska meddelas eller att gamla föreskrifter ska upphävas. Läns- styrelsen bör även ges tillfälle att yttra sig i frågor med anknytning till förvaltningen som exempelvis valet av förvaltare, och även under- rättas om vissa beslut. Vidare delar vi utredningens bedömning om att länsstyrelsen ska ges rätt att överklaga domstolens beslut som rör utseende av förvaltare, föreskrifter för förvaltningen, tiden för förvaltning samt arvode till förvaltaren. 
 I dag får en fastighetsägare som vill klandra förvaltarens redovis- ning väcka talan vid mark- och miljödomstolen. Enligt vår bedömning bör denna fråga fortsättningsvis i stället handläggas av hyres- och arrendedomstolen. Handläggningen bör vid hyres- och arrendedom- stolen liksom vid mark- och miljödomstolen följa rättegångsbalken. 
 I dag prövar mark- och miljödomstolen också frågan om inlösen av en fastighet som är ställd under tvångsförvaltning men där för- hållandena är sådana att en tillfredsställande förvaltning inte kan uppnås. Som vi tidigare noterat handlägger mark- och miljödomstolen även andra expropriationsmål. Det är därför enligt vår bedömning inte lämpligt att flytta över prövningen av frågan om inlösen till hyres- och arrendedomstolen utan denna fråga bör även framöver ankomma på mark- och miljödomstol att pröva. 
 274 
 6 Delegation 
  
 6.1 
  
 Gällande rätt 
  
 6.1.1 
  
 Inledning 
  
 Med att delegera avses i detta sammanhang att arbetsuppgifter som en domare eller ett hyresråd annars skulle ha utfört överlämnas till en sekreterare, beredningsjurist eller notarie. Rättegångsbalken möj- liggör delegation av åtgärder, som avser endast beredandet av ett mål, åt annan tjänsteman som har tillräcklig kunskap och erfaren- het. En motsvarande bestämmelse om delegation finns i nämndlagen. Bestämmelserna medger korsvis delegation, dvs. det är möjligt att delegera åt en anställd vid en hyresnämnd på samma ort som tings- rätten att vidta beredande åtgärder vid tingsrätten och vice versa. 
 Närmare föreskrifter om delegation finns i förordningen (1996:381) med tingsrättsinstruktion och i förordningen (1980:1030) med hyresnämndsinstruktion. Enligt bestämmelser i de båda instruk- tionerna är det möjligt att delegera även handläggande (inklusive avgörande) av vissa mål- och ärendetyper till en tingsnotarie eller notariemeriterad beredningsjurist. För tingsrätternas del, men inte nämndernas, är sådan delegation i några fall också möjlig till andra anställda. 
 Såvitt avser delegation av beredande åtgärder skiljer sig utform- ningen av bestämmelserna åt mellan de båda instruktionerna. Enligt tingsrättsinstruktionen är utgångspunkten att samtliga åtgärder för beredningen av mål och ärenden samt åtgärder som rätten är skyl- dig att utföra efter målets eller ärendets avgörande kan delegeras. Det finns dock en katalog som anger en lång rad undantag för åtgärder som inte får delegeras. Hyresnämndsinstruktionen räknar i stället uttryckligen upp vilka beredande åtgärder som får delegeras. Beträf- fande delegation av handläggande av mål och ärenden anges i båda instruktionerna vilka mål- och ärendetyper som kan delegeras. Gene- 
 275 
  
 Delegation 
  
 SOU 2012:82 
  
 rellt är möjligheten till delegation större för tingsrätterna än för hyresnämnderna. 
 I följande avsnitt redogör vi för delegationsbestämmelsernas när- mare innehåll. 
  
 6.1.2 
  
 Hyres- och arrendenämnden 
  
 I 15 § hyresnämndsinstruktionen finns bestämmelser om delegation av beredande uppgifter. Enligt bestämmelsen får chefen för hyres- nämnden förordna den som har tillräcklig kunskap och erfarenhet och som är anställd vid hyresnämnden eller vid en tingsrätt på samma ort som hyresnämnden att på eget ansvar utföra följande uppgifter: 
  
 1. 
  
 svara för skriftväxling och begära in kompletteringar som följer av föreskrifter i lagar och andra författningar, 
  
 2. 
  
 underteckna och expediera kallelser, förelägganden, förordnan- den och andra meddelanden, 
  
 3. 
  
 underteckna och expediera skrivelser, underrättelser, kungörel- ser och uppgifter som hyresnämnden ska utfärda eller avge i sam- band med beslut, 
  
 4. 
  
 fullgöra hyresnämndens uppgifter i samband med delgivningar, 
  
 5. 
  
 förordna tolk, och 
  
 6. 
  
 besluta om ersättning enligt förordningen (1982:805) om ersätt- ning av allmänna medel till vittnen, m.m., och om ersättning till tolkar. 
  
 Det kan noteras att bestämmelsen inte ger utrymme för att delegera åtgärden att överlämna ett ärende till hovrätten efter en prövning av om ett överklagande har kommit in i rätt tid. Ett förordnande en- ligt föreskriften innefattar inte heller behörighet att bevilja en part anstånd med att vidta en viss åtgärd, t.ex. att inkomma med ett ytt- rande. Dessa åtgärder är möjliga att delegera vid tingsrätten, dock inte åtgärden att avvisa ett överklagande som har kommit in för sent. 
 Härutöver har chefen för hyresnämnden rätt att i vissa begrän- sade fall förordna en tingsnotarie eller en notariemeriterad bered- ningsjurist, som har tillräcklig kunskap och erfarenhet, att tjänstgöra som ordförande i hyresnämnden (15 a § hyresnämndsinstruktionen). Förordnandet kan avse företagande av förberedande åtgärd, pröv- 
 276 
  
 SOU 2012:82 
  
 Delegation 
  
 ning av en fråga om avvisning av ansökan eller avskrivning av ärende samt handläggning av ett överklagande. Bestämmelsen ger också möj- lighet att delegera prövningen av vissa ärendetyper i sak. Det gäller dock bara i ärenden om godkännande av överenskommelse om av- stående från besittningsskydd och dispenser enligt arrendelagstift- ningen och endast i sådana fall där prövningen är enkel. Rent allmänt får delegation till tingsnotarie eller notariemeriterad berednings- jurist inte avse ärenden som är omfattande eller svåra eller som av någon annan orsak kräver särskild erfarenhet. 
  
 6.1.3 
  
 Tingsrätten 
  
 Enligt 16 § tingsrättsinstruktionen får lagmannen förordna den som har tillräcklig kunskap och erfarenhet och som är anställd vid tingsrät- ten eller vid en förvaltningsrätt eller en hyresnämnd på samma ort som tingsrätten att vidta åtgärder för beredningen av mål och ären- den samt åtgärder som rätten är skyldig att utföra efter målets eller ärendets avgörande. För sådana åtgärder ansvarar den förordnade. 
 Bestämmelsen ger alltså en möjlighet att generellt delegera be- redande uppgifter. I bestämmelsens andra stycke anges dock en lång rad åtgärder som ett delegationsförordnande inte får avse. Bland undantagen kan nämnas att leda sammanträde, att besluta om att ut- färda stämning i dispositiva mål, att besluta i frågor om inhibition, att meddela interimistiska beslut och beslut som går att överklaga särskilt på annan grund än enligt 49 kap. 7 § rättegångsbalken samt att besluta om avvisning av bevisning. Ett par av undantagen gäller inte för tingsnotarier eller för notariemeriterade beredningsjurister. Dessa personalkategorier kan t.ex. ges behörighet att utfärda stäm- ning i dispositiva mål. 
 Enligt 16 § andra stycket 16 tingsrättsinstruktionen får ett för- ordnande inte avse uppgiften att vidta andra åtgärder som innefattar frågor som är svåra, av annan orsak kräver särskild erfarenhet eller i övrigt är av sådant slag att de bör förbehållas domare. Om det upp- kommer en fråga av sådant slag ska den som förordnats genast an- mäla frågan för den som ansvarar för målet eller ärendet (16 § fjärde stycket tingsrättsinstruktionen). 
 I 17 § tingsrättsinstruktionen finns en bestämmelse som möjlig- gör delegation av handläggningen (inklusive avgörandet) av vissa ärendetyper till anställd vid tingsrätten som har tillräcklig kunskap och erfarenhet. Bestämmelsen gäller alltså för såväl sekreterare som 
 277 
  
 Delegation 
  
 SOU 2012:82 
  
 notarier och beredningsjurister men är begränsad till tingsrättens per- sonal. Paragrafen saknar motsvarighet i hyresnämndsinstruktionen. 
 De ärendetyper som bestämmelsen avser är ärenden om avträdan- de av egendom till förvaltning av boutredningsman samt förordnande av boutredningsman, ärenden om entledigande av boutredningsman sedan denne slutfört sitt uppdrag samt ärenden om förordnande av bodelningsförrättare eller skiftesman vid arvskifte. Förordnanden får endast avse ärenden som kan avgöras av en lagfaren domare. För andra anställda än notarier eller notariemeriterade beredningsjurister finns vissa ytterligare begränsningar. 
 Vidare föreskriver bestämmelsen att förordnanden inte medför behörighet att ompröva beslut enligt 34 § ärendelagen eller att med- dela interimistiska beslut. Förordnanden för tingsnotarier eller nota- riemeriterade beredningsjurister får inte avse ärenden som är om- fattande eller svåra eller som av någon annan orsak kräver särskild erfarenhet. Förordnanden för övriga anställda får bara avse enkla ärenden. 
 I 18 § tingsrättsinstruktionen finns en bestämmelse som gäller delegation till tingsnotarier eller notariemeriterade beredningsjurister av handläggningen (inklusive avgörandet) av vissa mål- och ärende- typer. I en lång katalog anges uttryckligen vilka mål- och ärende- typer som kan delegeras. Bland måltyperna kan nämnas vissa brott- mål där det inte finns anledning att döma till annan påföljd än böter samt mål om äktenskapsskillnad, vårdnad om barn och barns boende, om målet har inletts genom en gemensam ansökan och därefter inte har blivit tvistigt. Tingsnotarier och notariemeriterade berednings- jurister kan också förordnas att handlägga konkursärenden och ärenden om felparkeringsavgift. Förordnandet får också avse övriga domstolsärenden under förutsättning att ärendena kan avgöras av en lagfaren domare och inte är tvistiga. Notarier och notariemeri- terade beredningsjurister får också förordnas att handlägga vissa s.k. förenklade tvistemål, dispositiva tvistemål vid förberedelse och vid huvudförhandling i s.k. förenklad form, ärenden om bevisupptag- ning samt att pröva ett yrkande om äktenskapsskillnad utan huvud- förhandling. Vidare får förordnandet avse åtgärderna att skriva av mål, att meddela tredskodom, att meddela dom i anledning av talan som medgivits eller eftergivits samt att stadfästa en förlikning. 
 Precis som beträffande 17 § tingsrättsinstruktionen medför för- ordnanden enligt 18 § tingsrättsinstruktionen inte behörighet att ompröva beslut enligt 34 § ärendelagen. Förordnanden enligt 18 § får inte heller avse mål eller ärenden som är omfattande eller svåra 
 278 
  
 SOU 2012:82 
  
 Delegation 
  
 eller som av någon annan orsak kräver särskild erfarenhet (18 § tredje stycket). När en tingsnotarie eller en notariemeriterad berednings- jurist handlägger brottmål vid huvudförhandling ska nämndemän alltid delta i avgörandet. 
  
 6.2 
  
 Tidigare förslag om utökad delegation 
  
 I en promemoria till Justitiedepartementet år 2001 – Förfarandet vid hyresnämnderna och arrendenämnderna – föreslog Adkins bl.a. att det skulle införas en möjlighet att delegera beredande uppgifter till nämndsekreterare och att 15 § hyresnämndsinstruktionen skulle anpassas till vad som gäller enligt 16 § tingsrättsinstruktionen. Adkins föreslog vidare att det skulle införas en möjlighet att delegera även avgörandet av vissa ärenden till nämndsekreterare med tillräcklig kunskap och erfarenhet. De ärendetyper som Adkins avsåg var god- kännande av överenskommelse om avstående från besittningsskydd och dispenser enligt arrendelagstiftningen. Adkins ansåg att det också borde vara möjligt att delegera en fråga om avskrivning av ett ärende efter återkallelse, om i ärendet inte förekommer yrkande om ersätt- ning för kostnader. 
 Regeringen behandlade promemorian i propositionen  
 En effekti- vare prövning av hyres- och arrendeärenden  
 (prop. 2005/06:10) 
 .  
 Där föreslog regeringen att det skulle införas en möjlighet att delegera beredande uppgifter till kanslipersonal. Regeringen noterade att flera remissinstanser hade invänt mot promemorians förslag om att rätten att avgöra vissa ärenden skulle kunna delegeras till sekreterare. Enligt regeringen borde beslut som innebär att ett ärende avgörs, i vart fall tills vidare, förbehållas ordförande. Förslaget ledde till lag- stiftning och regeringen meddelade föreskrifter om delegation med den lydelse bestämmelserna har i dag. 
 I en skrivelse till Justitiedepartementet i maj 2006 (dnr Ju 2006/4395/DOM) gjorde chefen för Hyresnämnden i Stockholm, på uppdrag av ledamöterna för hyresnämnderna i Adkins, en fram- ställning om utökad delegation för jurister som tjänstgör vid nämn- derna. Det anfördes att det knappast var intressant för en hyres- nämnd att anställa tingsnotarier eller beredningsjurister om det inte var möjligt att erbjuda mer kvalificerade arbetsuppgifter än vad regel- verket medger. I skrivelsen påpekades att angiven kategori av jurister kan tveka inför en anställning mot bakgrund av arbetsuppgifternas karaktär. Det anfördes också att en verksamhetsutveckling med för- 
 279 
  
 Delegation 
  
 SOU 2012:82 
  
 stärkt beredningsorganisation förutsätter förändringar i möjligheten att delegera. Enligt skrivelsen borde tingsnotarier och notariemeri- terade beredningsjurister få behörighet att handlägga och tillsammans med intresseledamöter fatta beslut i enstaka enklare ärenden. Som exempel på enklare ärenden angav man okomplicerade förlängnings- ärenden och ärenden om åtgärdsföreläggande. Enligt förslaget borde den angivna kategorin jurister också få behörighet att leda förbere- delser. 
 Skrivelsen innehöll också ett förslag om att sekreterare med jurist- examen men som varken är notarier eller notariemeriterade skulle omfattas av delegationsmöjligheten i 15 a § hyresnämndsinstruk- tionen, dvs. den möjlighet till delegation som rådande regelverk med- ger till notarier och notariemeriterade jurister. Förslaget har inte lett till lagstiftning men skrivelsen har överlämnats till denna utred- ning för övervägande. 
 Frågan om utökad delegation behandlades också i Domstols- verkets  
 Projekt avseende erfarenhetsutbyte och verksamhetsutveckling för hyresnämnderna.  
 Projektgruppen uttalade att inriktningen borde vara att nämndsekreterare skulle kunna förordnas att fatta beslut främst i vissa mer rutinbetonade ärenden om avstående från besitt- ningsskydd samt om avskrivning av vissa ärenden där avskrivnings- beslutet har begränsade rättsverkningar. Förslaget förutsatte dock en lagändring och enligt rapporten borde en sådan övervägas ytterligare i samband med en allmän översyn av nämndlagen som projektgrup- pen också föreslog. I rapporten föreslog man däremot att bestäm- melsen om delegation av beredande uppgifter i 15 § hyresnämnds- instruktionen skulle få en utformning som motsvarade bestämmelsen i tingsrättsinstruktionen. 
 Projektgruppen föreslog vidare att möjligheten till delegation åt beredningsjurister utan notariemeritering skulle öka på så sätt att de gavs möjlighet att som ordförande handlägga och avgöra vissa ären- den på eget ansvar. Enligt förslaget skulle även denna juristkategori omfattas av bestämmelsen i 15 a § hyresnämndsinstruktionen. Vidare föreslog man en utvidgning av området för vilka frågor och ären- den som kan bli föremål för delegation enligt 15 a § hyresnämnds- instruktionen. Enligt förslaget borde tingsnotarier och berednings- jurister – oavsett om de är notariemeriterade eller inte – kunna ges förordnanden att handlägga också bl.a. ärenden som inte är tvistiga, ärenden om blockuthyrning samt vissa frågor om hembud som har en mer expeditionell karaktär. 
 280 
  
 SOU 2012:82 
  
 Delegation 
  
 Slutligen föreslog projektgruppen en utökad delegation till tings- notarier och notariemeriterade beredningsjurister i en ny bestäm- melse, 15 b § hyresnämndsinstruktionen. Enligt förslaget borde dessa juristkategorier kunna förordnas att på eget ansvar handlägga ären- den, som inte avgörs genom skiljedom, om parterna samtycker till det eller om prövningen är enkel och det är lämpligt med hänsyn till vad ärendet gäller. Vidare föreslog man att en tingsnotarie eller en notariemeriterad beredningsjurist borde kunna förordnas att delta som lagfaren ledamot i sådana ärenden som avses i 5 a § nämndlagen, dock inte som ordförande. Inget av förslagen har lett till lagstiftning. 
  
 6.3 
  
 Överväganden och förslag 
  
 Förslag:  
 Tingsrättsinstruktionen blir tillämplig även för hand- läggningen av ärenden om hyra, arrende och bostadsrätt. En möjlighet att delegera avgörandet av ärenden om godkännande av överenskommelse om avstående från besittningsskydd till bostadslägenhet och lokal till även andra anställda än notarier och notariemeriterade beredningsjurister ska införas. Vidare ska införas en generell rätt att delegera avgörandet av ärenden om hyra, arrende och bostadsrätt till notarier och notariemeriterade beredningsjurister, om prövningen är enkel och det är lämpligt med hänsyn till vad ärendet gäller samt avgörandet sker utan del- tagande av särskilda ledamöter. 
  
 6.3.1 
  
 Allmänna överväganden 
  
 Enligt vårt förslag ska särskilda hyres- och arrendedomstolar bildas inom tingsrätterna. Dessa ska bl.a. handlägga de mål om hyra, arrende och bostadsrätt som de allmänna domstolarna handlägger i hittills- varande ordning. Beträffande dessa mål gäller redan delegations- bestämmelserna i tingsrättsinstruktionen. Vi föreslår inga ändringar i detta avseende. 
 Som en följd av vårt förslag att avskaffa hyres- och arrendenämn- derna kommer hyresnämndsinstruktionen att upphävas. I stället blir tingsrättsinstruktionen tillämplig även för den verksamhet som tidi- gare bedrevs vid nämnderna. Frågan är då dels om det behöver in- föras några särregler för denna verksamhet i tingsrättsinstruktionen, dels om det finns skäl att öka möjligheten att delegera handlägg- 
 281 
  
 Delegation 
  
 SOU 2012:82 
  
 ningen (inklusive avgörandet) av ärenden som rör hyra, arrende och bostadsrätt. 
 Regeringen uttalade i den tidigare omnämnda handlingsplanen för reformeringen av domstolsväsendet (skr. 1999/2000:106 s. 21 f.) att uppgifter som inte kräver domares medverkan bör delegeras i syfte att renodla domarrollen och att skapa stimulerande arbetsuppgifter för andra anställda vid domstolarna. Vidare uttalade regeringen att när det rör kvalificerade juridiska frågor bör delegation från ordi- Martinez domare kunna ske till notarier och andra jurister och när det gäller arbetsmoment i övrigt bör delegationen från domarna också kunna ske till domstolssekreterare eller annan lämplig personal. En- ligt handlingsplanen är det inget som hindrar att enklare mål och ärenden avgörs av andra jurister än ordinarie domare vid domstolen. Regeringen noterade att en viktig uppgift för lagmannen är att säker- ställa att den till vilken uppgiften delegeras också har förutsättningar att utföra den på ett kompetent och korrekt sätt. Våra överväganden görs mot denna bakgrund. 
 Som framgått ovan har det tidigare framförts önskemål om att öka möjligheten till delegation åt anställda vid nämnden som har juristexamen men som varken är notarier eller notariemeriterade. Tingsrättsinstruktionen skiljer mellan delegation åt tingsnotarie och notariemeriterad beredningsjurist respektive övriga anställda. I dele- gationshänseende intar således jurister utan notarieerfarenhet ingen särställning. Det kan visserligen eventuellt finnas skäl att rent generellt överväga frågan om en utökad delegation till jurister som varken är eller har varit notarier. Detta låter sig naturligtvis inte göras inom ramen för denna utredning. Vid våra fortsatta överväganden utgår vi därför från tingsrättsinstruktionens systematik, dvs. att möjlig- heten till mer långtgående delegation till jurist förutsätter att juristen är antingen notarie eller notariemeriterad. 
  
 6.3.2 
  
 Delegation till sekreterare, notarier och beredningsjurister 
  
 Beredande åtgärder 
 Beträffande delegation av beredande åtgärder kommer med vårt för- slag 16 § tingsrättsinstruktionen bli tillämplig även för  
 hyres-, 
  arrende- och bostadsrättsärenden. Sekreterare och andra anställda kan alltså ges behörighet att vidta samtliga beredande åtgärder samt 
 282 
  
 SOU 2012:82 
  
 Delegation 
  
 åtgärder som rätten är skyldig att utföra efter ärendets avgörande, med undantag för de åtgärder som uttryckligen anges i bestämmel- sens andra stycke. Vi har inte sett något behov av att i andra stycket införa ytterligare undantag för åtgärder just hänförliga till  
 hyres-, 
  arrende- och bostadsrättsärenden. 
 Handläggning (inklusive avgörande) av ärenden 
 I 17 § tingsrättsinstruktionen finns en bestämmelse som möjliggör delegation av handläggningen av vissa ärendetyper till anställda ur samtliga personalkategorier, under förutsättning att den anställde har tillräcklig kunskap och erfarenhet. Frågan är om det på hyres- och arrendeområdet finns sådana ärendetyper som lämpar sig för delegation till såväl sekreterare som notarier och beredningsjurister. 
 Det är naturligt att som utgångspunkt för övervägandena titta på de kategorier av ärenden som i dag är möjliga att delegera till notarier och notariemeriterade beredningsjurister. Två av dessa ärendetyper är ärenden om godkännande av överenskommelse om avstående från besittningsskydd till bostadslägenhet respektive lokal. Dessa ärende- typer är mycket frekventa och står tillsammans för cirka hälften av ärendena hos nämnderna. I ärendena ansöker parterna om nämndens godkännande av en av dem ingången överenskommelse. Ärendena är alltså inte tvistiga. Ansökan görs på ett av hyresnämnderna fast- ställt formulär. Detta innehåller en förtryckt överenskommelse men det är också möjligt för parterna att i formuläret själva formulera villkoren för ett avstående från besittningsskyddet. I den absoluta merparten av ärendena är prövningen mycket enkel. Om hyresvärden och hyresgästen har angett något av de i formuläret angivna förhål- landena, godkänns överenskommelsen regelmässigt av hyresnämn- den. Det har inom nämnderna utarbetats en praxis för bedömningen av typfallen av dessa ärenden. 
 I vissa fall gäller en överenskommelse om avstående från besitt- ningsskydd även utan nämndens godkännande. Man skulle i och för sig kunna överväga om det inte i ytterligare fall skulle vara möjligt att begränsa kravet på nämndens godkännande av sådana överens- kommelser. Ett sådant förslag skulle kräva ändringar i den materiella rätten och ligger därmed i princip utanför vårt uppdrag. 
 Enligt vår bedömning lämpar sig dock en hel del ärenden om god- kännande av överenskommelse om avstående från besittningsskydd avseende både bostadslägenhet och lokal väl för delegation även till 
 283 
  
 Delegation 
  
 SOU 2012:82 
  
 andra anställda än notarier och notariemeriterade beredningsjurister. Ärendetyperna bör därför tas med i uppräkningen av ärenden i 17 § tingsrättsinstruktionen. Andra än tingsnotarier och notariemerite- rade beredningsjurister bör dock inte ges behörighet att avslå en så- dan ansökan. En bestämmelse om detta bör tas in i 17 § andra stycket tingsrättsinstruktionen. 
 En mindre andel av ärendena om avstående från besittningsskydd är av mer komplicerat slag och kräver ingående överväganden. Dessa ärenden är naturligtvis inte lämpliga att delegera. I dag gäller enligt 15 a § hyresnämndsinstruktionen att delegation får avse endast ären- den där prövningen är enkel. I 17 § fjärde stycket tingsrättsinstruk- tionen föreskrivs att förordnanden för tingsnotarier eller notariemeri- terade beredningsjurister inte får avse ärenden som är omfattande eller svåra eller som av någon annan orsak kräver särskild erfarenhet medan förordnanden för övriga anställda bara får avse enkla ärenden. Enligt vår bedömning är det lämpligt att samma inskränkningar i möjligheten att delegera gäller även för avståendeärendena. Det blir en fråga för den enskilda domstolen att i arbetsordningen, i rutin- beskrivningar eller genom särskilda förordnanden i enskilda fall specificera vilka typfall som kan delegeras. 
 En annan ärendekategori som notarier och notariemeriterade beredningsjurister enligt gällande rätt har behörighet att handlägga är ärenden om dispenser enligt arrendelagstiftningen. Till skillnad från ärenden om godkännande av överenskommelse om avstående från besittningsskydd ger dessa ärenden oftare upphov till mer kompli- cerade överväganden. Ärendena förekommer inte heller alls med samma frekvens, vilket gör det svårare för den anställde att få till- räcklig erfarenhet. Enligt vår bedömning bör delegation av denna ärendetyp därför även fortsättningsvis förbehållas tingsnotarier och notariemeriterade beredningsjurister. Se mer om detta nedan. 
 Som framgått har man från nämnderna hemställt om att sekre- terare bör kunna ges behörighet att under vissa förutsättningar skriva av ett ärende efter återkallelse. En sådan rätt till generell delegation av avskrivningsbeslut skulle gå längre än vad som är möjligt vid tingsrätt. Enligt vår bedömning framstår det inte som motiverat att införa en sådan delegationsrätt för just  
 hyres-, 
  arrende- och bostads- rättsärenden. 
 284 
  
 SOU 2012:82 
  
 Delegation 
  
 6.3.3 
  
 Delegation till notarier och notariemeriterade beredningsjurister 
  
 I dag regleras delegationsrätten för notarier och notariemeriterade beredningsjurister i 15 a § hyresnämndsinstruktionen. Utgångspunk- ten bör vara att den nu gällande delegationsrätten inte inskränks. Vi inleder därför med att överväga vilka ändringar i tingsrättsinstruk- tionen som krävs för att i stort bibehålla delegationsmöjligheten oförändrad. Som framgått har delegationsbestämmelserna dock fått delvis olika utformningar i tingsrättsinstruktionen respektive hyres- nämndsinstruktionen. Redan i dag är delegationsbestämmelserna i tingsrättsinstruktionen relativt svåröverskådliga. Det kan därför bli nödvändigt med mindre inskränkningar i gällande delegationsmöjlig- heter för att inte ytterligare komplicera bestämmelserna. 
 Av 15 a § hyresnämndsinstruktionen följer bl.a. en rätt att dele- gera företagande av förberedande åtgärd. Även 16 § tingsrätts- instruktionen innefattar en rätt till generell delegation av beredande åtgärder. Det är rimligt att samma begränsningar i delegationsrätten gäller för ärenden om hyra, arrende och bostadsrätt som för övriga mål och ärenden vid tingsrätten. 
 Vidare kan ett förordnande enligt 15 a § första stycket 1 hyres- nämndsinstruktionen medföra rätt att pröva en fråga om avvisning av en ansökan. Tingsrättsinstruktionen ger endast en begränsad rätt att delegera prövningen av en fråga om avvisning av en ansökan. Att i tingsrättsinstruktionen införa en generell rätt för notarier och notariemeriterade beredningsjurister att pröva frågan om avvisning beträffande ansökningar i samtliga ärenden om hyra, arrende och bostadsrätt framstår därför inte som lämpligt. I detta avseende inne- bär vårt förslag alltså en inskränkning av delegationsrätten enligt gällande rätt. 
 Av 15 a § första stycket 1 hyresnämndsinstruktionen följer att ett förordnande också kan avse åtgärden att skriva av ett mål. Enligt 18 § första stycket 12 tingsrättsinstruktionen får en tingsnotarie eller en notariemeriterad beredningsjurist skriva av ett tvistemål. I 18 § första stycket 7 finns en föreskrift som ger rätt att delegera hand- läggningen av samtliga domstolsärenden som kan avgöras av en lag- faren domare och som inte är tvistiga. Behörighet att skriva av ett ärende efter återkallelse torde kunna grunda sig på sistnämnda be- stämmelse. 
 Enligt 15 a § första stycket 1 hyresnämndsinstruktionen kan en notarie eller en notariemeriterad beredningsjurist i dag förordnas 
 285 
  
 Delegation 
  
 SOU 2012:82 
  
 att handlägga ett överklagande. I 16 § första stycket tingsrätts- instruktionen finns en bestämmelse som möjliggör delegation av åtgärder som rätten är skyldig att utföra efter målets eller ärendets avgörande. Häri ingår dock inte åtgärden att avvisa ett överklagande som har kommit in för sent. Enligt vår bedömning saknas det behov av särregler i detta avseende för  
 hyres-, 
  arrende- och bostadsrätts- tvister. 
 I 15 a § första stycket 2 hyresnämndsinstruktionen anges de ären- den som en tingsnotarie eller en notariemeriterad beredningsjurist är behörig att pröva i sak, dvs. ärenden om dispenser enligt arrende- lagstiftningen samt ärenden om godkännande av överenskommelse om avstående från besittningsskydd till bostadslägenhet och lokal. Som framgått ovan föreslår vi att ärenden om avstående från be- sittningsskydd ska kunna delegeras även till andra anställda än notarier och notariemeriterade beredningsjurister och att en delegations- bestämmelse härom ska tas in i 17 § tingsrättsinstruktionen. Ären- den om dispenser avgörs vanligen av en lagfaren domare och är inte tvistiga. Därmed skulle ärendetypen även utan ytterligare reglering falla in under 18 § första stycket 7 tingsrättsinstruktionen. 
 Slutsatsen är alltså att det sannolikt inte är nödvändigt att göra några förändringar i 18 § tingsrättsinstruktionen för att i princip be- hålla delegationsrätten till notarier och notariemeriterade bered- ningsjurister intakt, om man bortser från behörigheten att avvisa en ansökan. 
 Vi övergår nu till att överväga frågan om det bör ske någon ut- vidgning av delegationsrätten till notarier och notariemeriterade beredningsjurister. Som framgått har det från nämndernas sida fram- förts önskemål om en sådan utökad delegation. Inledningsvis kan vi konstatera att det redan med stöd av 18 § första stycket 7 tings- rättsinstruktionen skulle vara möjligt att delegera samtliga ärenden om hyra, arrende och bostadsrätt som kan avgöras av en lagfaren domare och som inte är tvistiga. En förutsättning för delegation är givetvis att ärendet inte är omfattande eller svårt eller av någon annan orsak kräver särskild erfarenhet. Frågan är vad som bör gälla för sådana ärenden som är tvistiga. 
 Tingsrättsinstruktionen ger formellt sett i en del avseenden ganska vida ramar för möjligheten att delegera även tvistiga mål till notarier och notariemeriterade beredningsjurister. En begränsande faktor är dock stadgandet i 18 § tredje stycket tingsrättsinstruktio- nen som anger att förordnandet inte får avse mål eller ärenden som 
 286 
  
 SOU 2012:82 
  
 Delegation 
  
 är omfattande eller svåra eller som av någon annan orsak kräver sär- skild erfarenhet. 
 Vi har tidigare konstaterat att merparten av hyres- och arrende- ärendena är så särpräglade att det finns starka skäl för en specialise- ring. I en mycket stor andel av de tvistiga ärendena bör alltså någon delegation av avgöranderätten inte vara aktuell. Även på  
 hyres-, 
  arrende- och bostadsrättsområdet kan det dock enligt vår bedöm- ning finnas tvistiga ärenden som skulle lämpa sig väl för delegering utan att rättssäkerheten skulle riskeras. 
 I de tidigare nämnda förslagen om utökad delegation har man nämnt okomplicerade förlängningsärenden och ärenden om åtgärds- föreläggande som exempel på ärenden som bör kunna delegeras. Ytterligare exempel går att hitta, som tvister om byte och andrahands- upplåtelse samt medlemskap i bostadsrättsförening. Enligt vår be- dömning är det dock mest lämpligt att inte i tingsrättsinstruktionen specificera vilka dessa ärendetyper är utan i stället införa en generell möjlighet att delegera avgörandet av ärenden om hyra, arrende och bostadsrätt till notarier och notariemeriterade beredningsjurister. En sådan i och för sig vid delegationsrätt kräver dock begränsande faktorer för att motverka att en olämplig delegation sker. 
 Som har framgått får delegation enligt tingsrättsinstruktionen inte ske av ärenden som är svåra eller omfattande eller som av någon annan orsak kräver särskild erfarenhet. Enligt vår bedömning bör det för ärenden om hyra, arrende och bostadsrätt uttryckligen anges att prövningen ska vara enkel. En ytterligare förutsättning bör vara att delegation är lämplig med hänsyn till vad ärendet gäller. 
 Frågan är om det bör vara möjligt att förordna en notarie eller beredningsjurist att döma tillsammans med särskilda ledamöter. Som vi har noterat i avsnitt 4.2.1 kan det vara till stor fördel för sam- spelet mellan en intresseledamot (enligt vårt förslag särskild ledamot) och en lagfaren ledamot att även den senare har god erfarenhet av och goda kunskaper inom det aktuella rättsområdet. På så sätt kan man också motverka risken för att den särskilda ledamotens upp- fattning i en viss fråga alltför okritiskt godtas av den lagfarne domaren. Av naturliga skäl kommer en notaries möjlighet att skaffa sig stor erfarenhet av aktuellt ämnesområde att vara begränsad. Detta talar emot att en notarie ges behörighet att döma tillsammans med särskilda ledamöter. Vidare är ärenden där det finns behov av sär- skilda ledamöter generellt sett mer komplicerade och skälighets- bedömningar är mer vanliga i dessa ärenden än i ärenden som avgörs av en lagfaren domare ensam. Kopplingen till rättens sammansätt- 
 287 
  
 Delegation 
  
 SOU 2012:82 
  
 ning skulle alltså vara en begränsande faktor för delegationsmöjlig- heten. Vår bedömning är därför att notarier och notariemeriterade beredningsjurister inte bör kunna ges behörighet att döma till- sammans med särskilda ledamöter. 
 Den närmare avgränsningen av lämpliga ärenden får alltså göras av den enskilda tingsrätten. En del klara typfall kan säkerligen anges generellt i arbetsordningar eller rutindokument. I övriga fall får en individuell prövning ske av ärendets karaktär. Här är det som vi tidi- gare har noterat viktigt att lagmannen säkerställer att den till vilken en uppgift delegeras också har förutsättningar att utföra den på ett kompetent och korrekt sätt. En mycket erfaren och kunnig bered- ningsjurist bör givetvis kunna anförtros mer komplicerade ärenden än en notarie som är relativt ny. 
 288 
 7 Ett moderniserat förfarande 
  
 7.1 
  
 Vårt uppdrag 
  
 I vårt uppdrag ingår utöver organisationsfrågan att, oavsett vilken organisationsform som föreslås, överväga och lämna förslag till en modernisering av den förfarandereglering som gäller för prövningen av hyres- och arrendetvister. Direktiven nämner några av de för- bättringsförslag som framgår ur Domstolsverkets rapport från år 2009 om utvärderingen av verksamheten vid nämnderna. I rappor- ten föreslår man att nämndlagen ska ses över i syfte att skapa en mer ändamålsenlig prövning av hyres- och arrendetvisterna, bl.a. genom införande av en möjlighet till dokumentation genom ljud- och bildupptagning samt genom krav på prövningstillstånd i hov- rätten. 
 I detta kapitel behandlar vi inledningsvis hur förfarandet för pröv- ning av hyres- och arrendetvister rent allmänt bör regleras. Därefter tar vi upp en del frågor som rör överklagandet av hyres- och arrendedomstolarnas avgöranden. I de därpå följande avsnitten be- handlar vi specifika processrättsliga frågor som t.ex. rättens samman- sättning samt olika kostnadsfrågor. 
  
 7.2 
  
 Utformning av förfaranderegleringen 
  
 7.2.1 
  
 Allmänna utgångspunkter vid utformningen av förfaranderegleringen 
  
 I kapitel 5 presenterar vi våra förslag i frågan om den framtida kompetensfördelningen mellan hyres- och arrendedomstolarna och tingsrätterna. Som framgått har vi redan i det sammanhanget över- vägt frågan om tillämplig processlag. Frågorna är nämligen nära förknippade med varandra. I detta avsnitt redovisar vi de allmänna utgångspunkter som ligger till grund för våra överväganden och 
 289 
  
 Ett moderniserat förfarande 
  
 SOU 2012:82 
  
 förslag i frågan om hur förfarandet för prövningen av hyres- och arrendetvister bör utformas. 
 Regler om processen i hyres- och arrendenämnderna finns huvud- sakligen i nämndlagen. Förvaltningslagen (1986:223) är subsidiärt tillämplig. Med vårt förslag ska hyres- och arrendenämndernas verksamhet föras över till nybildade särskilda hyres- och arrende- domstolar, vilka även ska ta över prövningen av de  
 hyres-, 
  arrende- och bostadsrättstvister som tingsrätterna handlägger i dag. Nämnd- lagen kommer med vårt förslag att upphävas. 
 Olika alternativ för utformningen av den framtida förfarande- regleringen för prövning av hyres- och arrendetvister är tänkbara. En variant är att ta in en fullständig förfarandereglering antingen i den särskilda lagen om hyres- och arrendedomstolar eller i jorda- balken, bostadsrättslagen och övrig materiell lag som reglerar  
 hyres-, 
  arrende- och bostadsrättstvister. Ett annat alternativ är att som utgångspunkt låta något av de av de allmänna domstolarna vanligen tillämpade processrättsliga regelverken – rättegångsbalken eller ärendelagen – vara tillämpligt även vid handläggningen av hyres- och arrendetvister och i den särskilda lagen om hyres- och arrende- domstolar eller i den materiella rätten endast ta in behövliga sär- bestämmelser. Denna variant behöver inte innebära att samma pro- cesslagstiftning ska tillämpas för samtliga  
 hyres-, 
  arrende- och bostadsrättstvister. 
 Enligt vår uppfattning har alternativet att som utgångspunkt anknyta till befintlig processlag en stor fördel genom att tidigare och kommande lagstiftningsarbete beträffande den allmänna process- rätten på ett naturligt och enkelt sätt skulle komma prövningen av hyres- och arrendetvister tillgodo. Som framgått har vi konstaterat att förfarandet för prövning av hyres- och arrendetvister redan i dag i ganska stor utsträckning påminner om det vid domstol. Vi bedömer därför att det är lämpligast att låta någon av de processlagar som tillämpas av allmän domstol som utgångspunkt vara tillämplig vid prövningen av respektive mål- eller ärendetyp. För att ge en bättre överskådlighet över systemet bör nödvändiga processuella särbestäm- melser enligt vår uppfattning i princip tas in i den särskilda lagen om hyres- och arrendedomstolar i stället för att regleras i jorda- balken, bostadsrättslagen etc. I vissa fall kan det dock vara lämp- ligare att låta sådana särregler även fortsättningsvis finnas kvar i den materiella rätten. 
 Vid allmän domstol är det som har framgått i huvudsak rätte- gångsbalken respektive ärendelagen som reglerar förfarandet i 
 290 
  
 SOU 2012:82 
  
 Ett moderniserat förfarande 
  
 samtliga mål och ärenden. Det är i flera avseenden stora skillnader mellan förfarandet enligt de båda processrättsliga regelverken. Ut- gångspunkten är att rättskipning i mer klassisk mening handläggs enligt rättegångsbalken medan annan rättsvård handläggs enligt ärendelagen (prop. 1995/96:115 s. 142). Det råder dock en flytande gräns mellan rättskipning och annan rättsvård. 
 1997 års hyreslagstiftningsutredning, som föreslog att nämndernas verksamhet skulle flyttas över till tingsrätterna respektive fastig- hetsdomstolarna, övervägde frågan om tillämplig processlag i SOU 1999:15 s. 171 ff. Redogörelsen nedan bygger i stora delar på de skillnader mellan processordningarna som utredningen noterade. 
 Enligt rättegångsbalken inleds ett tvistemål genom en stämnings- ansökan. Ett ärende vid tingsrätten inleds genom anmälan, ansökan, överklagande eller på annat sätt. Av förarbetena framgår att en an- sökan enligt ärendelagen tillåts ha större brister än en stämnings- ansökan utan att avvisning sker (prop. 1995/96:115 s. 153). 
 Den handläggning som följer rättegångsbalken har vanligen munt- liga inslag i form av huvudsakligen muntlig förberedelse och huvud- förhandling. Handläggningen enligt ärendelagen är som regel skrift- lig men det förekommer att domstolen håller sammanträde även i ärenden. 
 Rättegångsbalken bygger på omedelbarhetsprincipen och kon- centrationsprincipen. Med omedelbarhetsprincipen avses att endast det som förekommit vid ett sammanträde är processmaterial medan koncentrationsprincipen innebär att processmaterialet normalt ska läggas fram vid ett sammanträde, nämligen huvudförhandlingen. Dessa principer tillämpas inte i ärenden utan här kan domstolen be- akta dels vad som framgår av handlingarna i ärendet, dels vad som framkommit vid ett eventuellt sammanträde. 
 En annan skillnad mellan processlagarna är att kvittningsinvänd- ningar i princip endast prövas i ett mål som handläggs enligt rätte- gångsbalken. 
 I både tvistemål och ärenden ska domstolen se till att målet respektive ärendet blir så utrett som dess beskaffenhet kräver och att inget onödigt dras in. Domstolen ska genom frågor och påpek- anden avhjälpa otydligheter och ofullständigheter. 
 I 14 kap. rättegångsbalken finns regler om förening av mål. Förutsättningar för att mål ska få förenas är att målen har väckts vid samma domstol och att denna är behörig. Vidare ska samma rätte- gångsform vara tillämplig för målen (14 kap. 7 § första stycket rätte- gångsbalken). 
 291 
  
 Ett moderniserat förfarande 
  
 SOU 2012:82 
  
 Ärendelagen innehåller inga bestämmelser om gemensam hand- läggning av ärenden. Enligt förarbetena bör dock i många fall en gemensam handläggning kunna ske, om det är lämpligt. I viss ut- sträckning kan härvid reglerna i 14 kap. rättegångsbalken tjäna som vägledning. Ett mål enligt rättegångsbalken och ett ärende enligt ärendelagen kan inte handläggas gemensamt. Detta hindrar dock inte att de handläggs samtidigt (prop. 1995/96:115 s. 142). 
 Mot denna bakgrund redovisar vi i nästa avsnitt våra övervägan- den och förslag i frågan om tillämplig processlag för prövning av  
 hyres-, 
  arrende- och bostadsrättstvister. 
  
 7.2.2 
  
 Överväganden och förslag 
  
 Förslag:  
 De tvister som förs över från tingsrätterna till hyres- och arrendedomstolarna ska, med några undantag, handläggas som mål. Även tvist om ersättning för minskat bruksvärde enligt 12 kap. 24 a § jordabalken ska handläggas som mål. Beträffande handläggningen av mål tillämpas, om inte annat följer av lagen om hyres- och arrendedomstolar, vad som är föreskrivet om tvistemål i allmän domstol. 
 Övriga tvister och frågor som hyres- och arrendedomstolen ska handlägga utgör ärenden. Vid handläggningen av ärenden tillämpas lagen (1996:242) om domstolsärenden, om inte annat föreskrivs. 
 Hänvisningar till tillämplig processlag anges i den nya lagen om hyres- och arrendedomstolar. I samma lag tas en del pro- cessuella särbestämmelser för handläggningen av  
 hyres-, 
  arrende- och bostadsrättstvister in. 
 Tvister som förs över från tingsrätt till hyres- och arrendedomstol 
 Som har framgått av kapitel 5 föreslår vi att prövningen av de tvister som tingsrätten handlägger och som rör ett  
 hyres-, 
  arrende- eller bostadsrättsförhållande, med några undantag, ska föras över till hyres- och arrendedomstolarna. I dag handläggs de allra flesta av dessa tvister enligt rättegångsbalken. Som vi har närmare redovisat i kapitel 5 bedömer vi att rättegångsbalken även framöver som utgångs- punkt ska tillämpas vid handläggningen av dessa tvister. Detta gäller 
 292 
  
 SOU 2012:82 
  
 Ett moderniserat förfarande 
  
 också för prövning av klander av förvaltarens redovisning enligt 23 § bostadsförvaltningslagen (1977:792), som hyres- och arrende- domstolen övertar från mark- och miljödomstolen. Tvisterna ska alltså handläggas som  
 mål 
 . 
 Hyres- och arrendedomstolen kommer med vårt förslag att ta över överprövningen av länsstyrelsens beslut dels i ett ärende om deposition enligt 8 kap. 12 a § eller 12 kap. 21 § jordabalken, dels i ett ärende enligt 9 kap. 24 § jordabalken. Tingsrättens handlägg- ning följer ärendelagen. Enligt vår bedömning bör så vara fallet även framöver. Vi föreslår därför att dessa tvister ska handläggas som  
 övrigt ärende. 
  
 Nuvarande nämndärenden i hyres- och arrendedomstolen 
 De nuvarande nämndärendena rör i stor utsträckning rättskipning, vilket talar för att handläggningen bör följa rättegångsbalken. Det går att åberopa argument för att införa regler som, i likhet med vad som gäller för tvistemål, begränsar möjligheten för en part att åberopa nya bevis och omständigheter i överklagade  
 hyres-, 
  arrende- och bostadsrättsärenden. Sådana regler skulle bl.a. leda till att hov- rättsprocessen renodlas. 
 Det finns dock skäl som talar mot en tillämpning av rättegångs- balken eller att införa regler som i de aktuella fallen begränsar parters möjligheter att åberopa nya omständigheter och bevis i hovrätten. Enligt vår bedömning bör det för den enskilde i möj- ligaste mån vara enkelt att få en tvist om boendet prövad. Vi anser att utgångspunkten fortfarande bör vara att parter i många av dessa tvister bör kunna klara av att utföra sin talan själv. En process- ordning som ställer högre krav på kunskap om processrätt och som innehåller preklusionsregler är mot denna bakgrund mindre lämplig. 
 Vi gör därför bedömningen att den enklare och mindre formella processordning som ärendelagen erbjuder för de allra flesta av de nuvarande nämndärendena lämpar sig bättre än vad rättegångsbalken gör. Förfarandet enligt ärendelagen påminner också i flera avseenden om förfarandet enligt nämndlagen. Efter vad vi har förstått är dagens förfarande i nämnderna ofta uppskattat av parterna. Vi föreslår därför att utgångspunkten bör vara att hyres- och arrendedom- stolarna ska handlägga de nuvarande nämndärendena enligt ärende- lagen. 
 293 
  
 Ett moderniserat förfarande 
  
 SOU 2012:82 
  
 Ärendena kan delas in i olika kategorier: ärende om hyra, ärende om arrende, ärende om bostadsrätt och övrigt ärende. Dessa kate- gorier kan knytas till målkategorier i domstolarnas verksamhets- stöd, VERA, och på så sätt ge bättre möjligheter att ta fram stati- stik över ärendehanteringen. 
 Med vårt förslag ska följande av nuvarande hyresnämndstvister handläggas som  
 ärende om hyra 
 : 
  
 - 
  
 tvist om åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 11 § första stycket 5 och 16 § andra stycket, ändrad användning av lokal enligt 12 kap. 
  
 23 § andra stycket, överlåtelse av hyresrätt enligt 12 kap. 34– 37 §§, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 12 kap. 40 §, förlängning av hyresavtal enligt 12 kap. 49 §, villkor enligt 12 kap. 54 §, återbetalning av hyra och fastställande av hyra enligt 12 kap. 55 e §, uppskov med avflyttning enligt 12 kap. 59 § eller föreläggande enligt 12 kap. 64 §, allt jordabalken, 
  
 - 
  
 tvist om upprustningsföreläggande enligt 12 kap. 18  
  
 a–18 
  c §§ jordabalken eller förbättrings- och ändringsåtgärder enligt 12 kap. 18  
 d–18 
  f §§ och 18 h § samma balk, 
  
 - 
  
 tvist om hyresvillkor enligt  
  
 22–24 
  §§ hyresförhandlingslagen (1978:304) eller om återbetalningsskyldighet enligt 23 § samma lag, 
  
 - 
  
 tvist om hyresvillkor enligt 3 kap. 14 § lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt eller tvist om upplåtelse med kooperativ hyresrätt enligt 4 kap. 6 § samma lag. 
  
 Beträffande de tidigare arrendenämndsärendena föreslår vi att följande tvister ska handläggas som  
 ärende om arrende 
 : 
  
 - 
  
 tvist om förlängning av arrendeavtal vid jordbruksarrende, bostads- arrende eller fiskearrende eller om villkor för sådan förlängning samt tvist i fråga som avses i 9 kap. 14 § jordabalken, 
  
 - 
  
 tvist vars prövning enligt 9 kap. 12 b, 17 a, 18, 21, 21 a, 31 eller 31 b §, 10 kap. 6 a § eller 11 kap. 6 b §, allt jordabalken, ankom- mer på hyres- och arrendedomstolen. 
  
 294 
  
 SOU 2012:82 
  
 Ett moderniserat förfarande 
  
 Vi föreslår beträffande de nuvarande hyresnämndsärendena att följ- ande ska handläggas som  
 ärende om bostadsrätt 
 : 
  
 - 
  
 tvist om medlemskap enligt 2 kap. 10 §, skyldighet att upplåta bostadsrätt enligt 4 kap. 6 § eller villkor för upplåtelse av bo- stadsrätt enligt samma §, hyresvillkor enligt 4 kap. 9 §, upplåt- else av lägenhet i andra hand enligt 7 kap. 11 § eller utdömande av vite enligt 11 kap. 2 §, allt bostadsrättslagen (1991:614), 
  
 - 
  
 tvist om godkännande av beslut som avses i 9 kap. 16 § första stycket 1, 1 a eller 2 bostadsrättslagen. 
  
 Vårt förslag innebär slutligen att som  
 övrigt ärende  
 ska handläggas följande av de nuvarande nämndärendena: 
  
 - 
  
 medling i en  
  
 hyres-, 
  arrende- eller bostadsrättstvist, 
  
 - 
  
 tvist mellan hyresvärd och hyresgästorganisation enligt hyresför- handlingslagen (1978:304), 
  
 - 
  
 fråga om godkännande av överenskommelse som avses i 12 kap. 
  
 1 
  
 § sjätte stycket, 45 a eller 56 § jordabalken, 
  
 - 
  
 fråga om godkännande av förbehåll eller annat avtalsvillkor som avses i 9 kap. 2, 3, 7 eller 17 §, 10 kap.  
  
 2–4 
  eller 7 § eller 11 kap. 
  
 2 
  
 § jordabalken eller  
  
 3–6 
  §§ lagen (1957:390) om fiskearrenden, 
  
 - 
  
 frågor enligt bostadsförvaltningslagen (1977:792), dock inte klander av förvaltarens redovisning enligt 23 § samma lag, 
  
 - 
  
 frågor enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt, 
  
 - 
  
 frågor enligt lagen (1985:658) om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället. 
  
 Beträffande en av de ärendetyper som hyresnämnden handlägger i dag gör vi som har framgått av kapitel 5 dock en annan bedöm- ning i frågan om tillämplig processlag. Det gäller tvist om ersätt- ning för minskat bruksvärde enligt 12 kap. 24 a § jordabalken. För att möjliggöra en gemensam handläggning med andra skadestånds- anspråk föreslår vi beträffande denna typ av tvist att rättegångs- balken ska tillämpas. Hyres- och arrendedomstolen ska alltså hand- lägga tvist om ersättning för minskat bruksvärde som  
 mål. 
  
 295 
  
 Ett moderniserat förfarande 
  
 SOU 2012:82 
  
 Förfarandet i överrätt 
 I nästa avsnitt behandlar vi frågor om instansordningen men redan här tar vi upp frågan om tillämplig lag i överrätt. Beträffande de tvister som kommer att handläggas som mål är det naturliga att även överprövningen följer rättegångsbalken. 
 Handläggningen av nämndärenden i överrätt sker i dag utifrån olika processordningar. Vid överprövningen av hyresnämndernas beslut tillämpar Svea hovrätt lagen (1994:831) om rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt, vilken i sin tur i stor utsträckning hänvisar till 52 kap. rättegångsbalken. Överprövningen av arrende- nämndernas beslut följer i stället ärendelagen. 
 Vi anser att framför allt intresset av en enhetlig processordning talar för att även överprövningen av ärendena bör ske med stöd av ärendelagen, vilket vi därför föreslår. I lagen om hyres- och arrende- domstolar tas nödvändiga särregler för förfarandet i överinstanserna in. Med vårt förslag ska därmed lagen om rättegången i vissa hyres- mål i Svea hovrätt upphävas. 
  
 7.3 
  
 Överklagandefrågor 
  
 7.3.1 
  
 Inledning 
  
 I detta avsnitt behandlar vi vad som bör gälla beträffande överklag- ande av hyres- och arrendedomstolarnas avgöranden. Frågor som rör överklagande borde visserligen rent systematiskt tas upp sist i detta kapitel. Övervägandena och förslagen inverkar dock på många av de andra spörsmålen i kapitlet. Därför väljer vi att analysera sys- temet för överklagande redan här. 
 Vi inleder med att i avsnitt 7.3.2 överväga frågan om vilken instansordning som bör gälla. Därefter tar vi i avsnitt 7.3.3 upp frågan om det bör införas krav på prövningstillstånd för prövning i överinstansen. I dag prövar hyres- och arrendenämnderna som enda instans en del frågor om hyra och arrende. Vi avslutar med att i avsnitt 7.3.4 behandla frågan om det även framöver finns skäl för ett sådant överklagandeförbud och vilka frågor det i så fall bör avse. 
 296 
  
 SOU 2012:82 
  
 Ett moderniserat förfarande 
  
 7.3.2 
  
 Instansordningen 
  
 Rådande ordning 
 I dag råder olika ordningar för överklagande av nämndernas avgör- anden. Huvudregeln är att hyresnämndernas beslut får överklagas. Svea hovrätt överprövar samtliga hyresnämnders avgöranden. Andrews stolen är också sista instans för prövning av aktuella ärenden. 
 Avgöranden av arrendenämnderna överklagas i stället till den hovrätt inom vars domkrets arrendenämnden är belägen. Samtliga hovrätter handlägger alltså överklaganden av arrendeärenden. Hov- rättens avgörande i ett överklagat arrendeärende kan i sin tur, bort- sett från en rad undantag, överklagas till Högsta domstolen. Beträf- fande undantagen får dock hovrätten tillåta att beslutet överklagas, om det finns särskilda skäl för en prövning av om tillstånd ska ges enligt 54 kap. 10 § första stycket 1 rättegångsbalken (prejudikat- fall). 
 Inom de allmänna domstolarna är den vanliga instansordningen att ett avgörande av tingsrätt överklagas till hovrätt. Det krävs pröv- ningstillstånd för att hovrätten ska överpröva tingsrättens domar och beslut i tvistemål. Hovrättens domar och beslut överklagas i sin tur till Högsta domstolen. Det krävs alltid prövningstillstånd för att Högsta domstolen ska ta upp ett tvistemål eller ärende till fullständig prövning. 
 Överväganden och förslag 
  
 Förslag:  
 Hyres- och arrendedomstolens avgöranden ska få över- klagas till Hyres- och arrendeöverdomstolen (se om överklag- andeförbud i avsnitt 7.3.4). Hyres- och arrendeöverdomstol är Svea hovrätt. Hyres- och arrendeöverdomstolens avgöranden i mål ska få överklagas till Högsta domstolen. Övriga avgöranden av Hyres- och arrendeöverdomstolen ska inte få överklagas. 
 297 
  
 Ett moderniserat förfarande 
  
 SOU 2012:82 
  
 Bör samtliga hovrätter eller en gemensam överrätt pröva hyres- och arrendedomstolarnas avgöranden? 
 Instansordningen på hyres- och arrendeområdet är, som framgått, splittrad. För den enskilde skulle systemet vara enklare att förstå om det var mer enhetligt. Redan detta talar för att man inte bör behålla rådande ordning för överprövning av hyres- och arrende- ärenden. 
 Ett av de tänkbara alternativ som står till buds vid en ändring av instansordningen är att tillämpa den för de allmänna domstolarna vanliga instansordningen även vid överklagande av hyres- och arrende- domstolens avgöranden. Det skulle innebära att hyres- och arrende- domstolens avgöranden överklagas till den hovrätt inom vars dom- krets hyres- och arrendedomstolen ligger och att hovrättens beslut i sin tur överklagas till Högsta domstolen. Redan i dag gäller denna ordning för överprövning av dels arrendenämndens avgöranden, dels tingsrättens avgöranden i  
 hyres-, 
  arrende- och bostadsrättsmål som med vårt förslag i stället ska prövas av hyres- och arrende- domstolen. 
 Ett annat alternativ skulle vara att hyres- och arrendedomstolens avgöranden överklagas till en gemensam överrätt. Så är t.ex. fallet på mark- och miljöområdet där avgöranden av de fem mark- och miljödomstolarna, vilka är särskilda domstolar, överklagas till en överinstans – Mark- och miljööverdomstolen. Svea hovrätt är Mark- och miljööverdomstol. Man kan också tänka sig att hyresdom- stolens avgöranden överklagas till en överrätt medan arrendedom- stolens avgöranden överklagas till en annan. Oavsett om det rör sig om en eller två sådana överrätter skulle överrätten kunna utgöra slutinstans. Alternativt skulle en sådan överrätts avgöranden i sin tur kunna överklagas till Högsta domstolen. 
 Vilka argument talar då för att tillämpa den vanliga instansord- ningen även vid överklagande av hyres- och arrendedomstolens avgöranden? Syn är ett vanligt inslag i nämndernas verksamhet och kommer även framöver, trots den av oss föreslagna möjligheten att dokumentera syn genom videoupptagning (se avsnitt 7.9), att inne- bära resor för rätten. Detta talar i och för sig för att överklagande bör ske till samtliga hovrätter. Vi noterar dock att syn är ett relativt vanligt inslag också på mark- och miljöområdet. Detta har inte ansetts hindra att överklaganden av mark- och miljödomstolarnas avgöranden prövas av en central överrätt. 
 298 
  
 SOU 2012:82 
  
 Ett moderniserat förfarande 
  
 Ett annat argument som talar för att tillämpa den vanliga in- stansordningen även för  
 hyres-, 
  arrende- och bostadsrättstvister är helt enkelt att det är den instansordning som allmänt tillämpas vid överklagande av en tingsrätts avgöranden. Att välja denna lösning skulle därmed bidra till enhetligheten i rättssystemet. 
 Vilka skäl talar då för en gemensam överrätt? Redan i dag sker överprövningen av hyresnämndernas ärenden, vilka utgör den huvud- sakliga andelen av nämndernas ärenden, av en överrätt. Detta sys- tem fungerar, såvitt vi har förstått, väl. Ärendeunderlaget i hov- rätterna avseende överklagade arrendeärenden är förhållandevis litet. En koncentration av överklaganden till en överinstans skulle medföra att hovrättsledamöternas möjlighet att skaffa sig erfaren- het och fördjupade kunskaper på arrendeområdet skulle öka, vilket naturligtvis är positivt. 
 Om samtliga sex hovrätter skulle överpröva överklaganden av hyres- och arrendedomstolarna skulle det för att tillgodose preju- dikatintresset krävas att överklagande slutligen kan ske till Högsta domstolen. Som vi kommer att beskriva nedan kan det dock be- träffande många av dessa tvister finnas skäl för en förkortad instans- kedja. 
 Vid en sammantagen avvägning mellan fördelar och nackdelar med respektive lösning bedömer vi att överklagande av hyres- och arrendedomstolarnas avgöranden i både mål och ärenden bör ske till en gemensam överrätt. Denna överrätt bör betecknas Hyres- och arrendeöverdomstolen. 
 Vid valet av vilken domstol som bör vara Hyres- och arrende- överdomstol noterar vi inledningsvis att Svea hovrätt i dag överprövar hyresnämndernas avgöranden. Med tanke på mål- och ärendeunder- laget framstår det som rimligt om Svea hovrätt även fortsättningsvis handlägger överklaganden av hyres- och bostadsrättstvister. Kon- centrationen av ärenden till Stockholmsregionen är inte lika uttalad på arrendeområdet. Svea hovrätt är som framgått också Mark- och miljööverdomstol. Det kan inte uteslutas att samordningsvinster kan uppkomma vad avser resor i samband med sammanträden och syn om överprövningen av hyres- och arrendedomstolarnas av- göranden samlas till samma instans som mark- och miljömålen. 
 Enligt vår uppfattning bör därmed Svea hovrätt vara Hyres- och arrendeöverdomstol. Hur Svea hovrätt närmare organiserar verk- samheten för överprövning av hyres- och arrendedomstolarnas av- göranden, t.ex. om de aktuella målen och ärendena ska handläggas på en eller flera avdelningar eller om verksamheten ska samordnas 
 299 
  
 Ett moderniserat förfarande 
  
 SOU 2012:82 
  
 med Mark- och miljööverdomstolen, bör vara frågor för hovrätten att avgöra. Liksom för hyres- och arrendedomstolarna bör det i lagen om hyres- och arrendedomstolar endast föreskrivas att regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer utser vilka av de lagfarna domarna i Svea hovrätt som ska tjänstgöra i Hyres- och arrendeöverdomstolen. Rätten att i det enskilda fallet utse leda- möter bör vara delegerad till Svea hovrätt. 
 Bör överklagande få ske till Högsta domstolen eller bör instanskedjan vara förkortad? 
 Nästa fråga vi har att överväga är om Hyres- och arrendeöver- domstolens avgöranden i sin tur ska kunna överklagas eller om det finns skäl för en förkortad instanskedja. Även i detta avseende kan det finnas anledning att inledningsvis se hur instansordningen på mark- och miljöområdet är utformad. Huvudregeln är att Mark- och miljööverdomstolens domar och beslut får överklagas till Högsta domstolen (1 kap. 2 § andra stycket lagen [2010:921] om mark- och miljödomstolar). Domar och beslut av Mark- och miljööver- domstolen i mål som har överklagats till mark- och miljödomstol får dock inte överklagas. Mark- och miljööverdomstolen får emeller- tid tillåta att en dom eller ett beslut i annat mål än mål enligt miljö- balken överklagas till Högsta domstolen, om det är av vikt för led- ning av rättstillämpningen att överklagandet prövas av Högsta domstolen, s.k. överklagandeförbud med ventil (5 kap. 5 § lagen om mark- och miljödomstolar). 
 Vi ska också kort behandla instansordningen för en annan typ av särskilda domstolar, nämligen migrationsdomstolarna. Förvalt- ningsrätterna i Stockholm, Göteborg och Malmö är migrations- domstolar. Migrationsöverdomstol är Kammarrätten i Stockholm. En migrationsdomstols beslut får, med visst undantag, överklagas till Migrationsöverdomstolen. Ett beslut av Migrationsöverdom- stolen får däremot inte överklagas (16 kap. 9 § utlänningslagen [2005:716]). 
 Målutredningen har i betänkandet  
 Mål och medel – särskilda åtgärder för vissa måltyper i domstol  
 (SOU 2010:44) övervägt frågan i vilka fall en förkortad instanskedja kan vara motiverad (s. 352– 371). Utredningen konstaterade att den allmänna utgångspunkten för domstolssystemet sedan lång tid tillbaka är att tyngdpunkten i dömandet ska ligga i första instans, att hovrätternas och kammar- 
 300 
  
 SOU 2012:82 
  
 Ett moderniserat förfarande 
  
 rätternas uppgift i första hand ska vara att överpröva domar och beslut från underinstanserna samt att de högsta domstolarna främst ska ha en prejudikatbildande funktion. Enligt Målutredningen bör därför den allmänna utgångspunkten vara att det finns en möjlighet till prövning i tre instanser. 
 Målutredningen anförde att en förkortad instanskedja visser- ligen leder till snabbare slutliga avgöranden och att den således är en i och för sig verksam åtgärd för att uppnå särskild skyndsamhet. Utredningen konstaterade dock att de högsta domstolarna med- delar prövningstillstånd i endast ett högst begränsat antal mål, varför den tidsvinst som kan göras genom att ta bort någon av de högsta domstolarna från instanskedjan i det absoluta flertalet mål består av överklagandefristen och den tid det tar domstolen att avgöra frågan om prövningstillstånd. Enligt Målutredningen får tidsvinsten ställas mot de negativa effekter som uppstår när instanskedjan kortas, som försämrad rättssäkerhet eller prejudikatbildning. Målutredningen gjorde bedömningen att en förkortad instanskedja bör användas som ett sista alternativ, dvs. endast när ett behov av särskild skynd- samhet inte kan mötas på något annat sätt. Enligt utredningen krävs det därmed mycket speciella förhållanden för att motivera ett undan- tagslöst överklagandeförbud till Högsta domstolen. 
 Målutredningen konstaterade att en konsekvens av en förkortad instanskedja är att målet, när prejudikatinstansen ska pröva det, generellt sett inte är lika väl genomgånget och utrett och att rätts- frågorna inte är lika renodlade, som när två domstolsinstanser har prövat målet. Som utredningen konstaterade är detta allmänt sett negativt för prejudikatbildningen. En annan omständighet som ut- redningen framhöll som en risk för att prejudikatbildningen blir lidande är att hovrätten normalt inte har en lika kvalificerad sam- mansättning som Högsta domstolen. Ytterligare en omständighet som Målutredningen påtalade är den kompetenskonflikt mellan Högsta domstolen och en hovrätt som kan uppstå och den risk för att motstridig praxis utvecklas som kan finnas om en hovrätt, i egenskap av prejudikatinstans för en viss måltyp, får anledning att pröva processuella frågor som inte är unika för den aktuella mål- typen. 
 Målutredningen konstaterade att även överklagandeförbud med ventil är förenat med vissa olägenheter men att dessa är förhåll- andevis begränsade. Enligt utredningen är därför överklagande- förbud med ventil ett av de alternativ som i första hand bör komma 
 301 
  
 Ett moderniserat förfarande 
  
 SOU 2012:82 
  
 i fråga om det för någon måltyp är nödvändigt att förkorta instans- kedjan. 
 Inledningsvis redovisar vi våra överväganden beträffande instans- ordningen i mål. Vi delar givetvis bedömningen att den allmänna utgångspunkten bör vara att det ska finnas en möjlighet till pröv- ning i tre instanser. Så gott som alla tvister som hyres- och arrende- domstolen kommer att handlägga som mål kan i dag, efter pröv- ningstillstånd, prövas i tre instanser. En hel del av aktuella mål är visserligen av brådskande art. Såvitt vi känner till har treinstans- systemet dock inte vållat några problem beträffande aktuella tvister. Enligt vår bedömning saknas det därför skäl att göra någon ändring i detta avseende. 
 Vi övergår nu till att behandla vad som bör gälla beträffande hyres- och arrendedomstolarnas ärenden. Svea hovrätt är sedan 1994 sista instans för prövning av hyresnämndernas avgöranden. Även den tidigare Bostadsdomstolen var slutinstans för dessa ären- den. Det finns alltså en lång tradition av att ha en instansordning på hyresområdet som skiljer sig från den sedvanliga. 
 Många av hyres- och bostadsrättsärendena är av sådan karaktär att det ligger i den enskildes intresse att snabbt få ett avgörande. Ärendena rör i stor utsträckning en mycket central företeelse i människors liv, nämligen boendet. Även lokalhyror, som kan röra mycket stora värden, kräver en snabb handläggning. Det är därför av särskild betydelse att rättskipningen på hyres- och bostads- rättsområdet kan ske snabbt och effektivt. Ett snabbt avgörande är också en viktig del av rättssäkerheten. Om handläggningen fördröjs finns det risk för att en enskild går miste om en rättighet som per- sonen i och för sig har. Detta talar starkt för att förkorta instans- kedjan för ärenden som rör hyra och bostadsrätt. 
 I dag handläggs hyresärenden på en avdelning i Svea hovrätt. Genom en liknande koncentration eller andra organisatoriska lös- ningar kan hovrätten skapa goda förutsättningar för ledamöterna att upprätthålla expertkunskaper på  
 hyres-, 
  arrende- och bostads- rättsområdet. 
 Mot den angivna bakgrunden bedömer vi att det är väl förenligt med kravet på rättssäkerhet att Diaz hovrätt är sista instans och prejudikatinstans i ärenden som rör hyra och bostadsrätt. Samma bedömning gör vi beträffande ärenden som rör hyresförhandlings- lagen, bostadsförvaltningslagen samt lagen om rätt till fastighets- förvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt. Vi 
 302 
  
 SOU 2012:82 
  
 Ett moderniserat förfarande 
  
 föreslår därför ett undantagslöst överklagandeförbud av Hyres- och arrendeöverdomstolens avgöranden i dessa ärenden. 
 Det är givetvis önskvärt att även ärenden om arrende handläggs skyndsamt. Enligt vår bedömning gör sig dock kravet på skyndsam handläggning beträffande dessa ärenden sig inte så starkt gällande att det ensamt kan motivera ett förbud att överklaga. I förening med intresset av enhetlighet i rättssystemet anser vi däremot att det finns tillräckliga skäl att föreslå ett undantagslöst överklagande- förbud till Högsta domstolen även för arrendeärendena. 
 7.3.3 Prövningstillstånd 
 Gällande rätt 
 Enligt 49 kap. 12 § rättegångsbalken krävs prövningstillstånd för att hovrätten ska pröva tingsrättens dom eller beslut, om inte annat är föreskrivet. Kravet på prövningstillstånd gäller för alla tvistemål, också de som handläggs i särskild sammansättning. 
 Prövningstillstånd ska meddelas om 
  
 1. 
  
 det finns anledning att betvivla riktigheten av det slut som tingsrätten har kommit till (s.k. ändringsfall), 
  
 2. 
  
 det inte utan att sådant tillstånd meddelas går att bedöma riktig- heten av det slut som tingsrätten har kommit till (s.k. gransk- ningsfall), 
  
 3. 
  
 det är av vikt för ledning av rättstillämpningen att överklagandet prövas av högre rätt (s.k. prejudikatfall), eller 
  
 4. 
  
 det annars finns synnerliga skäl att pröva överklagandet (s.k. extra- ordinära fall) (49 kap. 14 § rättegångsbalken). 
  
 Om hovrätten inte meddelar prövningstillstånd står tingsrättens avgörande fast (49 kap. 14 § tredje stycket rättegångsbalken). 
 Det krävs även prövningstillstånd för att hovrätten ska pröva tingsrättens beslut i domstolsärenden. Förutsättningarna för att prövningstillstånd ska meddelas är samma som för mål (39 § ärende- lagen). 
 Det krävs däremot varken prövningstillstånd för att Svea hov- rätt ska pröva hyresnämndernas beslut eller för att hovrätterna ska pröva arrendenämndernas avgöranden. 
 303 
  
 Ett moderniserat förfarande 
  
 SOU 2012:82 
  
 Överväganden och förslag 
  
 Förslag:  
 Det ska krävas prövningstillstånd för att Hyres- och arrendeöverdomstolen ska pröva hyres- och arrendedomstolar- nas avgöranden. 
 Som framgått krävs numera för alla tvistemål och domstolsärenden prövningstillstånd för överprövning i hovrätt. Enligt vår bedöm- ning måste det därför krävas särskilda skäl för att motivera ett undantag från denna regel för hyres- och arrendedomstolens ären- den. 
 Även ett beslut att inte meddela prövningstillstånd innefattar ett betydande moment av saklig prövning av hur tingsrätten avgjort frågan (NJA 2008 s. 1190). Den prövning som hovrätten gör när den tar ställning till om prövningstillstånd ska meddelas är mycket noggrann. Ibland är prövningen också mycket omfattande. Att införa ett krav på prövningstillstånd för överprövning av hyres- och arrendeärenden innebär därmed inte att rättssäkerheten riskeras. Inte heller i övrigt finns det enligt vår uppfattning skäl som moti- verar ett undantag från kravet på prövningstillstånd. 
 Vi föreslår därför att det ska krävas prövningstillstånd för att Hyres- och arrendeöverdomstolen ska pröva hyres- och arrende- domstolarnas avgöranden. Det behövs inte särskilda föreskrifter om detta i lagen om hyres- och arrendedomstolar. Ett krav på prövningstillstånd följer nämligen av den vanliga processrättsliga regleringen i rättegångsbalken och ärendelagen. 
 Merparten av de tvister som hyres- och arrendedomstolen kom- mer att handlägga ska följa ärendelagen. För ärenden gäller inga preklusionsregler. En part är därför oförhindrad att i Hyres- och arrendeöverdomstolen åberopa nya grunder och omständigheter till stöd för sin talan samt ny bevisning. Det är vanligt att part i hyres- ärende, som ofta kännetecknas av ett löpande avtalsförhållande, använder denna rätt. Därmed kommer det sannolikt vara mer van- ligt att Hyres- och arrendeöverdomstolen meddelar prövnings- tillstånd i hyres- och arrendeärenden än vad som annars sker i övriga mål och ärenden. 
 304 
  
 SOU 2012:82 
  
 Ett moderniserat förfarande 
  
 7.3.4 
  
 Bör det gälla ett överklagandeförbud beträffande en del avgöranden av hyres- och arrendedomstolen? 
  
 Gällande rätt 
 I 12 kap. 70 § andra stycket jordabalken stadgas ett förbud mot att överklaga en del av hyresnämndernas slutliga beslut. De ärenden som enligt bestämmelsen inte får överklagas avser följande frågor: godkännande av förbehåll vid blockuthyrning (12 kap. 1 § sjätte stycket jordabalken), tillstånd till lägenhetsbyte (12 kap. 35 § jorda- balken), tillstånd till upplåtelse av lägenhet i andra hand (12 kap. 40 § jordabalken), godkännande av överenskommelse om avstående från besittningsskydd för bostadslägenhet (12 kap. 45 a § jorda- balken), godkännande av avstående från besittningsskydd för lokal- hyresgäst (12 kap. 56 § jordabalken) samt uppskov med avflytt- ningen från lokal och bestämmande av hyresvillkor under upp- skovstiden (12 kap. 59 § jordabalken). 
 Bland Hyreslagsutredningens uppgifter ingick att överväga om det bör införas en möjlighet att överklaga beslut av hyresnämnden i de frågor som enligt 12 kap. 70 § andra stycket inte får överklagas. Utredningen lämnade i sitt delbetänkande  
 Frågor om hyra och bostadsrätt  
 (SOU 2008:47) en översiktlig redovisning av de typer av beslut som inte får överklagas, till vilken vi hänvisar (s.  
 140–142). 
  
 Av 11 kap. 3 § andra stycket bostadsrättslagen (1991:614) fram- går att inte heller hyresnämndens beslut i ärende om tillstånd till upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 7 kap. 11 § bostadsrätts- lagen får överklagas. I 23 § andra stycket nämndlagen föreskrivs att ett sådant yttrande som hyresnämnden kan avge i lokalmedlings- ärenden inte får överklagas. 
 I 8 kap. 31 § andra stycket jordabalken stadgas ett förbud mot att överklaga en del av arrendenämndens beslut. De ärenden som enligt bestämmelsen inte får överklagas avser godkännande av för- behåll eller annat avtalsvillkor vid  
 jordbruks-, 
  bostads- och anlägg- ningsarrende (9 kap. 2, 3, 7 eller 17 §, 10 kap.  
 2–4 
  eller 7 § eller 11 kap. 2 §, allt jordabalken). Inte heller arrendenämndens beslut i ärenden om godkännande av förbehåll eller annat avtalsvillkor vid fiskearrende enligt  
 3–6 
  §§ lagen (1957:390) om fiskearrenden får överklagas (16 § andra stycket samma lag). Av 23 a § andra stycket nämndlagen framgår att arrendenämndens yttrande i ärenden om medling beträffande anläggningsarrende inte får överklagas. 
 305 
  
 Ett moderniserat förfarande 
  
 SOU 2012:82 
  
 Tidigare utredningar 
 Som framgått var en av Hyreslagsutredningens uppgifter att över- väga om det bör införas en möjlighet att överklaga beslut av hyres- nämnden i de frågor som i dag inte får överklagas enligt 12 kap. 70 § andra stycket jordabalken. I delbetänkandet  
 Frågor om hyra och bostadsrätt  
 finns en översiktlig redogörelse för frågans tidigare behandling (SOU 2008:47 s.  
 142–145). 
  Utredningen redovisar sina överväganden i frågan på s.  
 145–158. 
  
 Hyreslagsutredningen konstaterade att hänsynen till en enhetlig rättstillämpning talar för att överklagandeförbudet tas bort men att förutsättningarna för en enhetlig praxis, tack vare återkommande diskussioner i praxisfrågor mellan hyresnämnderna, i och för sig är jämförelsevis goda. Vidare noterade utredningen att det ur ett rätts- säkerhetsperspektiv får anses vara en fördel om det finns möjlighet till överprövning och prejudikatbildning. Enligt Hyreslagsutred- ningen bör utgångspunkten därför vara att en rätt att överklaga ska finnas och att överklagandeförbudet ska behållas endast om sär- skilda skäl talar för det. 
 Beträffande ärenden om avstående från besittningsskydd konsta- terade utredningen att överklagande av dessa ärenden normalt blir aktuellt endast när hyresnämnden har avslagit ansökan och att parterna då kan sägas ha ett befogat intresse av att få sin ansökan överprövad. Vidare noterade utredningen att möjligheten att överklaga lär få sin betydelse främst i fall där hyresnämndens avslag vilar på en principiell grund. Utredningen konstaterade också att överklagandemöjligheten inte kommer att alstra någon stor mängd ärenden. Hyreslagsutredningen föreslog därför att överklagande- förbudet beträffande beslut om avstående från besittningsskydd (12 kap. 45 a och 56 §§ jordabalken) ska tas bort. 
 Hyreslagsutredningen föreslog att överklagandeförbudet också ska tas bort beträffande beslut om godkännande av förbehåll vid blockuthyrning. Utredningen konstaterade att det också för denna typ av beslut gäller att avslag är sällsynta och att de i förekom- mande fall i regel vilar på mer principiell grund. 
 När det gäller beslut om uppskov med avflyttningen konsta- terade Hyreslagsutredningen dels att antalet uppskovsbeslut är ganska litet, dels att det oftast rör sig om korta uppskovstider om mellan två och fyra månader. Enligt utredningen talar detta mot att besluten ska få överklagas. Vidare konstaterade utredningen att hyresgästen har rätt att sitta kvar tills frågan om uppskov har av- 
 306 
  
 SOU 2012:82 
  
 Ett moderniserat förfarande 
  
 gjorts och att denna rätt måste gälla även om det införs en rätt att överklaga. Enligt utredningen skulle detta kunna få till följd att hyresgästen tvingas kvar i lokalen när hyresvärden ansökt om uppskovet. Detta utgör, enligt utredningen, ett tungt vägande skäl mot en överklaganderätt. Det som enligt utredningen främst talar för en överklaganderätt är den prövning av preliminärfrågor som kan bli aktuell bl.a. inom ramen för uppskovsärenden. Enligt utred- ningen skulle dock en överklaganderätt förutsätta en omfattande och ganska krånglig reglering innefattande bl.a. ventil, prövnings- tillstånd och en möjlighet att föra någon form av fastställelsetalan. Mot denna bakgrund och med beaktande av det uttalade behovet av ett snabbt avgörande föreslog utredningen att överklagandeförbudet för beslut om uppskov med avflyttningen från lokal ska finnas kvar. 
 Beträffande både andrahandsupplåtelse och byte konstaterade Hyreslagsutredningen att det ofta råder en intressekonflikt mellan parterna i dessa ärenden, vilket talar för att det bör införas en möjlighet att få överklaga dessa typer av beslut. Utredningen fram- höll dock beträffande andrahandsupplåtelse att det finns ett tydligt behov av ett snabbt avgörande och att en prövning i högre instans medför en överhängande risk att andrahandshyresgästen drar sig ur eller att frågan om andrahandsupplåtelse av annat skäl faller. Mot denna bakgrund bedömde utredningen att någon överklaganderätt inte bör införas för denna ärendetyp. 
 Även när det gäller byte konstaterade Hyreslagsutredningen att det ofta krävs ett relativt snabbt avgörande för att inte byteskontra- henten ska dra sig ur, vilket utesluter en oinskränkt överklagande- rätt. Utredningen övervägde att införa ett överklagandeförbud med ventil kombinerat med prövningstillstånd men konstaterade bl.a. att det i så fall skulle vara den enda av hyresnämndernas besluts- typer som skulle kräva prövningstillstånd. Vidare noterade utred- ningen att hyresnämndernas praxis avseende byte var förhållandevis enhetlig. Utredningen bedömde därför att det inte fanns tillräckliga skäl för att slopa överklagandeförbudet för dessa ärenden. 
 Hyreslagsutredningens förslag har inte lett till lagstiftning. 
 307 
  
 Ett moderniserat förfarande 
  
 SOU 2012:82 
  
 Överväganden och förslag 
  
 Förslag:  
 Överklagandeförbudet beträffande beslut om förbehåll vid blockuthyrning (12 kap. 1 § sjätte stycket jordabalken), av- stående från besittningsskydd (12 kap. 45 a eller 56 § jorda- balken) samt förbehåll eller annat avtalsvillkor vid  
 jordbruks-, 
 bostads-, 
  anläggnings- eller fiskearrende (9 kap. 2, 3, 7 eller 17 § jordabalken, 10 kap.  
 2–4 
  eller 7 § jordabalken, 11 kap. 2 § jorda- balken eller  
 3–6 
  §§ lagen [1957:390] om fiskearrenden) ska tas bort. Beslut i sådana frågor ska alltså i fortsättningen kunna över- klagas. 
 Överklagandeförbudet bör finnas kvar för beslut om byte (12 kap. 35 § jordabalken), andrahandsupplåtelse (12 kap. 40 § jordabalken eller 7 kap. 11 § bostadsrättslagen [1991:614]), upp- skovsbeslut beträffande lokaler (12 kap. 59 § jordabalken) samt yttranden i medlingsärenden beträffande lokaler eller anläggnings- arrenden (3 kap. 12 § lagen [20xx:xxx] om hyres- och arrende- domstolar). 
 Som har framgått prövar hyres- och arrendenämnderna i dag en del ärenden som enda instans. Frågan är vad som bör gälla för det fall handläggningen av dessa ärenden förs över till hyres- och arrende- domstolarna. 
 Hänsynen till en enhetlig rättstillämpning och rättssäkerhetsskäl talar för att nuvarande förbud mot att överklaga en del avgöranden i hyres- och arrendetvister bör tas bort. Särskilt mot bakgrund av att vi föreslår att ett krav på prövningstillstånd ska gälla för över- prövning i hovrätten framstår ett överklagandeförbud som än mindre motiverat. Liksom Hyreslagsutredningen anser vi därför att utgångs- punkten bör vara att det ska finnas en rätt att överklaga och att överklagandeförbudet endast ska behållas om särskilda skäl talar för det. 
 Beträffande beslut om förbehåll vid blockuthyrning samt beslut om avstående från besittningsskydd för bostad och lokal delar vi Hyreslagsutredningens bedömning att överklagandeförbudet för dessa ärenden bör avskaffas. Parterna kan ha ett befogat intresse av att få sin ansökan överprövad. Beträffande dessa beslutstyper sak- nas det enligt vår uppfattning särskilda skäl som kan motivera ett överklagandeförbud. Av samma skäl föreslår vi att det framöver inte heller bör gälla något förbud mot att överklaga beslut om förbehåll 
 308 
  
 SOU 2012:82 
  
 Ett moderniserat förfarande 
  
 eller annat avtalsvillkor vid  
 jordbruks-, 
 bostads-, 
  anläggnings- eller fiskearrende. 
 I tvister om andrahandsupplåtelse och byte råder det ofta en intressekonflikt, vilket talar för att det bör införas en rätt att över- klaga dessa beslut. Vidare kan det finnas beslut som är av principiellt intresse. Från partsföreträdarhåll har av bl.a. rättssäkerhets- och prejudikatbildningsskäl anförts att dessa beslut bör kunna över- klagas. Som Hyreslagsutredningen noterade finns det dock beträff- ande dessa ärendetyper ett tydligt behov av ett snabbt avgörande för att inte riskera att frågan om andrahandsupplåtelse eller byte faller. Enligt vår bedömning är det av oss föreslagna kravet på prövnings- tillstånd inte tillräckligt för att möta ett sådant uttalat skyndsam- hetsbehov. Vi anser därför att det finns sådana särskilda skäl som gör det motiverat att förbjuda ett överklagande. Vi delar alltså Hyres- lagsutredningens bedömning att överklagandeförbudet beträffande byte och andrahandsupplåtelse för hyreslägenheter bör bestå. Av samma skäl bör även överklagandeförbudet för beslut om andra- handsupplåtelse enligt bostadsrättslagen finnas kvar. 
 Som Hyreslagsutredningen har beskrivit finns det viss problematik förknippad med att tillåta överklagande av beslut om uppskov med avflyttningen från lokal. Mot denna bakgrund och med beaktande av det tydliga behovet av snabb handläggning föreslår vi att beslut om uppskov med avflyttningen beträffande lokaler inte heller fram- över ska få överklagas. 
 Hyres- och arrendenämnderna kan avge yttrande i ärenden om medling beträffande lokal och anläggningsarrende. Vi föreslår att även hyres- och arrendedomstolen ska ha denna behörighet. Ett sådant yttrande har presumtionsverkan i en senare ersättningstvist men är inte bindande. Enligt vår bedömning saknas det skäl att ta bort förbudet mot att överklaga ett sådant yttrande. 
 309 
  
 Ett moderniserat förfarande 
  
 SOU 2012:82 
  
 7.4 
  
 Inledande av mål och ärende och brister i en ansökan eller ett överklagande 
  
 7.4.1 
  
 Gällande rätt 
  
 Reglering i nämndlagen, m.m. 
 Nämndlagen reglerar i skilda avsnitt hur ett ärende inleds beträff- ande respektive grupp av ärenden. Av 8 § nämndlagen framgår att  
  
 arrende-, 
  
  hyres- eller bostadsrättstvister som avses i 1 § första stycket 1 eller 2 eller 4 § första stycket  
  
 1–3 
  
 samma lag hänskjuts av part till nämnd genom ansökan som ska vara skriftlig. Nämnden får medge att en ansökan görs muntligen, om ansökan görs vid ett samman- träde inför nämnden och avser en fråga som har samband med det ärende som behandlas vid sammanträdet. 
 Enligt 8 § andra stycket nämndlagen ska ansökan innehålla upp- gift om parternas namn och hemvist samt den berörda fastighetens adress eller fastighetsbeteckning. Ansökan ska också innehålla upp- gift om det som yrkas och de omständigheter som åberopas till stöd för yrkandet eller, om ansökan avser endast medling, tvistens beskaffenhet. 
 Av 8 § tredje stycket nämndlagen framgår att om ansökan inte uppfyller vad som sägs i andra stycket, ska nämnden förelägga sök- anden att avhjälpa bristen inom viss tid. Om föreläggandet inte följs, får nämnden avvisa ansökningen. 
 I 8 § fjärde stycket nämndlagen föreskrivs att en parts första in- laga till nämnden ska innehålla uppgift om partens person- eller organisationsnummer samt postadress. Vidare bör partens yrke och telefonnummer samt de övriga omständigheter som är av betydelse för delgivning med parten anges. Företräds parten av ett ombud, ska ombudets namn, postadress och telefonnummer anges. Om något av dessa förhållanden ändras, ska parten utan dröjsmål anmäla det till nämnden. Av femte stycket i samma paragraf framgår att en ansökan genom vilken tvisten hänskjuts till nämnden också bör innehålla uppgift om motpart i dessa hänseenden. 
 En tvist som avses i 4 § första stycket 5 a nämndlagen, nämligen 
 ärenden angående förhandlingsordning m.m 
 ., hänskjuts enligt 15 a § nämndlagen till hyresnämnden genom ansökan som ska vara skrift- lig. Beträffande ansökan och en parts första inlaga till nämnden gäller i övrigt samma bestämmelser som för  
  
 arrende-, 
  
  hyres- eller bostadsrättstvister och som vi redogjort för ovan. 
  
 310 
  
 SOU 2012:82 
  
 Ett moderniserat förfarande 
  
 Ansökan avseende  
 frågor enligt bostadsförvaltningslagen (1977:792)  
 samt  
 tvist om upprustningsföreläggande  
 eller  
 förbättringsåtgärder  
 ska enligt 16 § första stycket nämndlagen vara skriftlig samt innehålla uppgift om den berörda fastigheten och dess ägare, det som yrkas och de omständigheter som åberopas till stöd för yrkandet samt, när det gäller ansökan enligt 12 kap. 18 e eller 18 h § jordabalken, uppgift om berörda hyresgästers namn. En ansökan enligt 12 kap. 18  
  
 a–c, 
  
  18 e eller 18 h § jordabalken ska dessutom vara åtföljd av den utredning i tekniskt, ekonomiskt eller annat hänseende som behövs för ärendets prövning. Uppfyller ansökan inte vad som sägs i första stycket, ska nämnden förelägga sökanden att avhjälpa bristen inom viss tid. Om föreläggandet inte följs, får ansökningen avvisas. I fråga om ansökan och en parts första inlaga till nämnden gäller även för dessa kategorier samma bestämmelser som för  
  
 arrende-, 
  
  hyres- eller bostadsrättstvister. 
  
 Enligt 16 e § första stycket nämndlagen ska ansökan i en  
 fråga som avses i 6 § tredje stycket eller 12 § tredje stycket lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt  
 eller  
 i 6  
 eller  
 7 §  
 eller  
 12 § tredje stycket lagen (1985:658) om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället  
 vara skriftlig. Ansökan ska innehålla uppgift om det berörda huset och dess ägare eller det berörda arrendestället och dess ägare, det som yrkas och de omständigheter som åberopas till stöd för yrkandet. Uppfyller ansökan inte vad som sägs i första stycket ska nämnden förelägga sökanden att avhjälpa bristen inom viss tid. Om förelägg- andet inte följs, får nämnden avvisa ansökningen. Även för denna ärendekategori gäller i fråga om ansökan och en parts första inlaga till nämnden samma bestämmelser som för  
 arrende-, 
  hyres- eller bostadsrättstvister. 
 Enligt 14 § nämndlagen prövas fråga som avses i 1 § första stycket 3 eller 4 § första stycket 4, dvs.  
 ärenden om godkännande av förbehåll eller annat avtalsvillkor vid arrende, godkännande av för- behåll vid blockuthyrning, godkännande av överenskommelse om avstående från besittningsskydd till bostadslägenhet och lokal  
 samt  
 godkännande av vissa föreningsstämmobeslut enligt bostadsrättslagen,  
 efter ansökan som ska vara skriftlig och som i övrigt bör innehålla de omständigheter som åberopas till stöd för ansökningen. 
 Regler om hur ärenden inleds finns dessutom i den materiella rätten. I lagen om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bo- stadsrätt eller kooperativ hyresrätt finns bestämmelser om vad en anmälan avseende mottagande eller antagande av hembud ska inne- 
 311 
  
 Ett moderniserat förfarande 
  
 SOU 2012:82 
  
 hålla och om brister i en sådan anmälan. Motsvarande regler finns i lagen om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället. 
 Beträffande forum anges i nämndlagen att ärende tas upp av den arrendenämnd respektive hyresnämnd inom vars område fastigheten är belägen (1 § andra stycket respektive 4 § andra stycket nämnd- lagen). 
 Reglering enligt ärendelagen 
 Av 4 § ärendelagen framgår att den som vill inleda ett ärende vid tingsrätten genom anmälan, ansökan, överklagande eller på annat sätt ska göra det skriftligen. Regeringen får dock för vissa slags ärenden bestämma att det får göras i annan form. Av 5 § ärende- lagen följer att en enskild parts första skrivelse till tingsrätten ska innehålla i lagen preciserade person- och kontaktuppgifter till parten, bl.a. namn och personnummer, postadress och  
 e-postadress, 
  och i förekommande fall även vissa uppgifter om ställföreträdare, ombud och motpart. 
 Enligt 6 § ärendelagen ska en ansökan innehålla uppgifter om det som yrkas, de omständigheter som åberopas till stöd för yrk- andet och de bevis som åberopas och det som ska styrkas med varje särskilt bevis. Skriftliga bevis ska ges in samtidigt med ansökan. 
 I 7 § ärendelagen finns en bestämmelse om vilka uppgifter som ett överklagande till tingsrätten ska innehålla, nämligen uppgifter om det beslut som överklagas, i vilken del beslutet överklagas och den ändring i beslutet som yrkas, grunderna för överklagandet och i vilket avseende skälen för beslutet enligt klagandens mening är oriktiga samt de bevis som åberopas och det som ska styrkas med varje särskilt bevis. Även i detta fall ska skriftliga bevis ges in i sam- band med att ärendet inleds hos tingsrätten. I 8 § ärendelagen finns bestämmelser om överlämnande i vissa fall när ett överklagande respektive en inledande skrivelse har getts in till fel myndighet. 
 Enligt 9 § ärendelagen får domstolen, om den skrivelse genom vilken ärendet inletts innehåller brister, förelägga parten att av- hjälpa dem inom viss tid. Om föreskriven avgift inte betalats, ska parten föreläggas att betala. När det finns anledning till det, ska domstolen förelägga parten att ge in ett bevis om sin behörighet att inleda ärendet vid domstolen eller om vem som är ställföreträdare för en part. Om ärendet inte kan prövas i sak utan att föreläggandet följs, ska parten upplysas om detta. 
 312 
  
 SOU 2012:82 
  
 Ett moderniserat förfarande 
  
 Om ett föreläggande enligt 9 § inte följs, ska tingsrätten enligt 10 § första stycket ärendelagen avvisa anmälan, ansökan eller över- klagandet om bristerna är sådana att den skrivelse genom vilken ärendet inletts inte kan läggas till grund för någon prövning i sak, om bristerna avser ofullständiga personuppgifter och inte har endast ringa betydelse för frågan om delgivning eller om föreskriven avgift inte har betalats. Av förarbetena framgår att en ansökan enligt ärendelagen tillåts ha större brister än en stämningsansökan utan att avvisning sker (prop. 1995/96:115 s. 153). 
 Av 10 § andra stycket ärendelagen framgår att avvisning även ska ske när det finns något annat hinder för prövningen. Frågan om ett överklagande har kommit in i rätt tid ska dock prövas av tings- rätten endast när en förvaltningsmyndighet har beslutat om avvis- ning och myndighetens beslut överklagas till tingsrätten. 
  
 7.4.2 
  
 Överväganden och förslag 
  
 Förslag:  
 Ärendelagens bestämmelser om hur ärende inleds och om brister i en inledande skrivelse ska som utgångspunkt tillämpas i ärenden. Beträffande ärenden om dispenser enligt arrendelagstiftningen, godkännande av förbehåll vid blockuthyr- ning samt godkännande av avstående från besittningsskyddet till bostadslägenhet eller lokal bör lägre krav ställas på en ansökan, nämligen de krav som gäller för ansökan vid nämnden. Beträff- ande en ansökan som avser endast medling tillämpas inte 6 § ärendelagen. En sådan ansökan ska i stället innehålla uppgift om tvistens beskaffenhet. 
 Ett mål eller ärende ska tas upp av den hyres- och arrende- domstol inom vars domsområde fastigheten ligger. En ansökan ska innehålla uppgift om fastighetsbeteckning eller fastighetens adress. 
 Som vi tidigare har konstaterat erbjuder ärendelagen ett mer flexibelt förfarande än rättegångsbalken. En ansökan enligt ärendelagen tillåts t.ex. ha större brister än en stämningsansökan utan att avvis- ning sker. Processordningen ställer alltså inte lika höga krav på en enskild som rättegångsbalken gör. 
 I förhållande till förfarandet enligt nämndlagen skulle dock en tillämpning av ärendelagen innebära en viss uppstramning av kraven 
 313 
  
 Ett moderniserat förfarande 
  
 SOU 2012:82 
  
 på en ansökan. Som exempel kan nämnas att ärendelagen men inte nämndlagen föreskriver att en ansökan ska innehålla uppgift om de bevis som åberopas och det som ska styrkas med varje särskilt bevis. Skriftliga bevis ska också ges in samtidigt med en ansökan. Vidare ska enligt ärendelagen en parts första skrivelse till tings- rätten även innehålla uppgift om bl.a. adress och telefonnummer till partens arbetsplats samt  
 e-postadress. 
  Enligt nämndlagen  
 får  
 nämnden avvisa en ansökning om sökanden inte följer ett komplet- teringsföreläggande. Ärendelagen föreskriver i stället att en brist- fällig ansökning under vissa förhållanden  
 ska  
 avvisas. 
 Enligt vår bedömning skulle förfarandet gagnas av att ärende- lagens regler om inledande av ärende tillämpas genom att förutsäg- barheten i förfarandet skulle öka. En tillämpning av ärendelagen innebär för den skull inte att orimliga krav skulle ställas på en enskild. Vår utgångspunkt är därför att ärendelagen så långt möjligt bör tillämpas vid handläggningen av aktuella ärenden. Särbestäm- melser bör alltså införas endast om det motiveras av ett verkligt behov. 
 Som framgått är huvudregeln enligt ärendelagen att en anmälan, ansökan eller ett överklagande ska vara i skriftlig form. Nämnd- lagen ger beträffande en del ärendetyper ett begränsat utrymme för nämnden att medge att en ansökan görs muntligen. Enligt den uppfattning vi har fått används detta utrymme i praktiken mycket sällan. Det finns inte heller något som hindrar en part från att vid eller i anslutning till ett sammanträde ge in ytterligare skriftliga ansökningar. Enligt vår bedömning finns det därmed inget reellt behov av att behålla möjligheten att ansöka muntligen. 
 Beträffande en del ärendetyper anser vi dock att ärendelagens krav på en ansökan skulle föra för långt. Vi avser här först en del av de ärenden där ansökan i dag regleras i 14 § nämndlagen, dvs. fråga om godkännande av förbehåll eller annat avtalsvillkor vid arrende, godkännande av överenskommelse om förbehåll vid blockuthyr- ning samt godkännande av avstående från besittningsskyddet till bostad eller lokal. För dessa ärenden bör det fortfarande vara till- räckligt med en skriftlig ansökan som bör innehålla de omständig- heter som åberopas till stöd för ansökningen. Beträffande övriga ärenden som avses i 14 § nämndlagen, dvs. godkännande av vissa föreningsstämmobeslut enligt bostadsrättslagen, bör däremot ärende- lagens krav på en ansökan enligt vår bedömning gälla. 
 Det ligger vidare i sakens natur att en ansökan som avser endast medling inte behöver innehålla yrkande, grunder och bevisning. 
 314 
  
 SOU 2012:82 
  
 Ett moderniserat förfarande 
  
 Beträffande denna ärendetyp föreslår vi därför att nuvarande krav på uppgift om tvistens beskaffenhet ska gälla i stället för 6 § ärende- lagen. I övrigt bör ärendelagens bestämmelser i tillämpliga delar gälla för dessa ärenden. 
 För olika ärendetyper uppställs i 8, 16 och 16 e §§ nämndlagen krav på att även uppgift om exempelvis fastigheten och dess ägare ska anges i en ansökan. En sådan detaljreglering framstår inte som nödvändig. Vi anser i stället att det bör vara tillräckligt att i lag föreskriva att beträffande samtliga ärendetyper en ansökan ska inne- hålla uppgift om fastighetsbeteckning eller fastighetens adress. Vidare föreslår vi att kravet på att en ansökan om upprustnings- föreläggande eller tillstånd till eller förbud mot förbättrings- och ändringsarbeten ska vara åtföljd av den utredning i tekniskt, ekono- miskt eller annat hänseende som behövs för ärendets prövning förs över till den nya lagen om hyres- och arrendedomstolar. 
 Beträffande målen tillämpas rättegångsbalkens regler vilket inne- bär att ett mål inleds genom en ansökan om stämning. Även be- träffande målen bör en ansökan innehålla uppgift om fastighetens adress eller fastighetsbeteckning. Enligt vår bedömning saknas det i övrigt behov av särregler. 
 Beträffande forum föreslår vi att ett mål eller ärende ska tas upp av den hyres- och arrendedomstol inom vars område fastigheten ligger. Vidare föreslår vi att det i regeln om fastighetsforum i 10 kap. 10 § rättegångsbalken ska anges att den bestämmelsen inte ska gälla för sådana tvister som hyres- och arrendedomstolen handlägger. 
  
 7.5 
  
 Rättens sammansättning 
  
 7.5.1 
  
 Gällande rätt 
  
 I avsnitt 2.3.5, 2.4.2 och 2.4.3 redogör vi för sammansättningsreg- lerna i hyres- och arrendenämnden, för tingsrättens sammansätt- ningsregler i tvistemål respektive ärenden samt för hovrättens sammansättning. Vi hänvisar till dessa redogörelser och återger här endast huvuddragen i regleringen. 
 Huvudregeln är att nämnden består av en lagfaren ordförande och två andra s.k. intresseledamöter. Vid medling, när sådan lämp- ligen kan ske utan övriga ledamöters närvaro, kan nämnden dock bestå av ordföranden ensam. Ett hyresråd kan också ensam pröva en fråga som inte avgörs genom skiljedom, om parterna samtycker 
 315 
  
 Ett moderniserat förfarande 
  
 SOU 2012:82 
  
 till det eller om prövningen är enkel och det är lämpligt med hän- syn till vad ärendet gäller. För bl.a. en del ärenden enligt hyres- förhandlingslagen ska intresseledamöter inte delta vid handlägg- ningen utan hyresnämnden ska i stället bestå av två lagfarna leda- möter. 
 Intresseledamöterna förordnas av Domstolsverket för en tid om högst tre år. Om en ledamot avgår, förordnas en ny ledamot för återstoden av tiden. Innan intresseledamot förordnas ska sådan riks- organisation av jordägare, hyresgäster etc., som med hänsyn till medlemsantal, verksamhet och övriga omständigheter kan anses väl företräda aktuell intressegrupp, ges tillfälle att avge förslag. 
 Enligt rättegångsbalken, som tillämpas i tvistemål, är utgångs- punkten att tingsrätten består av en lagfaren domare. Det finns dock en rad undantag från denna princip. Huvudregeln är t.ex. att tings- rätten vid huvudförhandling i ett tvistemål ska bestå av tre lagfarna domare. När huvudförhandlingen sker i förenklad form ska dock rätten bestå av en lagfaren domare. Även under vissa andra förut- sättningar är rätten vid huvudförhandling domför med en lagfaren ledamot. 
 Huvudregeln vid handläggning av ärenden är att tingsrätten be- står av en lagfaren domare. Om det finns särskilda skäl med hänsyn till ärendets beskaffenhet får dock tingsrätten i stället bestå av tre lagfarna domare. 
  
 7.5.2 
  
 Överväganden och förslag 
  
 Förslag:  
 Intresseledamot ska vid hyres- och arrendedomstol benämnas särskild ledamot. Regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer ska förordna särskilda ledamöter i hyres- och arrendedomstolarna. 
 Vid handläggningen av ett ärende ska hyres- och arrende- domstolen som huvudregel bestå av en lagfaren domare, som är rättens ordförande, och två särskilda ledamöter. Vid medling, när sådan lämpligen kan ske utan övriga ledamöters närvaro, och vid övrig handläggning som inte innebär att ärendet prövas i sak kan hyres- och arrendedomstolen dock bestå av en lagfaren domare. Så är också fallet vid avgörande av ett ärende om parterna samtycker till det eller om prövningen är enkel och det är lämp- ligt med hänsyn till vad ärendet gäller. 
 316 
  
 SOU 2012:82 
  
 Ett moderniserat förfarande 
  
 Vid handläggningen av bl.a. en del tvister enligt hyresför- handlingslagen ska särskilda ledamöter inte delta. Hyres- och arrendedomstolen ska i dessa fall i stället bestå av en eller tre lagfarna domare. 
 Vid handläggningen av mål ska rättegångsbalkens samman- sättningsregler som utgångspunkt gälla. Hyres- och arrende- domstolen kan dock i stället bestå av en lagfaren domare och två särskilda ledamöter dels om parterna begär det och målets be- skaffenhet kräver det, dels om det annars finns särskilda skäl för en sådan sammansättning. 
 När det gäller Hyres- och arrendeöverdomstolens samman- sättning tillämpas rättegångsbalkens bestämmelser om hovrättens sammansättning för tvistemål. I Hyres- och arrendeöverdom- stolen får vid handläggningen av mål och ärenden om arrende utöver lagfarna ledamöter ingå ett tekniskt råd, om målets eller ärendets beskaffenhet eller något annat särskilt skäl föranleder det. 
 Hyres- och arrendedomstolens sammansättning i ärenden 
 Som vi har konstaterat är intresseledamöternas deltagande vid pröv- ningen av hyres- och arrendetvister värdefullt och de bör även framöver som huvudregel delta vid handläggningen av sådana ären- den. Vi föreslår dock att intresseledamöter ges den mer rättvisande benämningen särskilda ledamöter. För att möjliggöra deltagande av särskilda ledamöter krävs en särregel beträffande sammansättningen i förhållande till ärendelagen. 
 Enligt vår bedömning bör huvudregeln även framöver vara att en lagfaren domare och två särskilda ledamöter, som utses utifrån vad ärendet gäller, deltar vid handläggningen av ärenden. Frågan är vem som ska utse vilka särskilda ledamöter som ska delta i ett konkret fall. I 2 kap. 8 § lagen (2010:921) om mark- och miljö- domstolar föreskrivs att om det i rätten ska ingå andra än lagfarna domare, bestämmer rättens ordförande med hänsyn till de frågor som prövas i målet och med iakttagande av vad som föreskrivs om de särskilda ledamöterna vilka som ska ingå i rätten. Vi anser att en motsvarande bestämmelse bör tas in i lagen om hyres- och arrende- domstolar. 
 De särskilda ledamöternas medverkan är dock inte nödvändig i alla ärenden. Här föreslår vi i sak samma undantag som gäller i dag, dock med en annan utformning av lagtexten. 
 317 
  
 Ett moderniserat förfarande 
  
 SOU 2012:82 
  
 Liksom i dag bör särskilda ledamöter inte delta vid prövningen av de tvister som avses i 5 a § nämndlagen, dvs. bl.a. en del tvister enligt hyresförhandlingslagen. Hyresnämnden består i dessa situa- tioner av två lagfarna ledamöter. Enligt ärendelagen kan rätten be- stå av antingen en eller tre domare. Vi anser att det vid en övergång till handläggning i domstol är eftersträvansvärt att i möjligaste mån undvika särregler. Mot denna bakgrund föreslår vi att hyres- och arrendedomstolen i de aktuella ärendena ska bestå av en lagfaren domare. Om det finns särskilda skäl med hänsyn till ärendets art ska hyres- och arrendedomstolen dock bestå av tre lagfarna domare. 
 Enligt 5 § andra stycket nämndlagen får hyresnämnd anlita expert att biträda nämnden, om ärendets beskaffenhet eller annat skäl för- anleder det. Efter vad vi har förstått använder sig hyresnämnden i praktiken inte av denna möjlighet. Vi föreslår därför inte att hyres- och arrendedomstolen ska ha möjlighet att anlita en expert. 
 Hyres- och arrendedomstolens sammansättning i mål 
 Av de mål som hyres- och arrendedomstolen ska handlägga prövas i dag samtliga tvister, bortsett från tvist om ersättning för minskat bruksvärde, av tingsrätt med tillämpning av rättegångsbalken. Huvud- regeln bör fortfarande vara att rättegångsbalkens domförhets- och sammansättningsregler för tvistemål tillämpas för dessa mål. Hyres- och arrendedomstolen ska därmed beroende på handläggnings- åtgärd och målets karaktär som huvudregel bestå av antingen en eller tre lagfarna domare. 
 Två av de typer av tvister som vi föreslår ska föras över från tingsrätt till hyres- och arrendedomstol rör avräkning och syn be- träffande jordbruksarrende. Som vi tidigare har noterat ser parterna ofta ett behov av att intresseledamöter deltar vid prövningen av dessa tvister och föredrar därför inte sällan ett skiljeförfarande vid arrendenämnden framför en prövning av tingsrätt. Det kan inte uteslutas att det även i andra mål som hyres- och arrendedomstolen ska pröva kan vara av stort värde att särskilda ledamöter deltar vid handläggningen. 
 Vi föreslår därför att det vid handläggningen av mål ska finnas viss begränsad möjlighet att låta särskilda ledamöter ingå i hyres- och arrendedomstolen. De situationer som vi avser är dels om parterna begär det och målets beskaffenhet kräver det, dels om det annars finns särskilda skäl för en sådan sammansättning. 
 318 
  
 SOU 2012:82 
  
 Ett moderniserat förfarande 
  
 I detta sammanhang har vi övervägt om hyres- och arrende- domstolen, när särskilda ledamöter ingår i rätten, ska kunna bestå av ytterligare en lagfaren domare. En sådan möjlighet att låta två lagfarna domare ingå i rätten skulle dock avvika från vad som gäller för andra tvistemål. Vi avstår därför från att föreslå en sådan möj- lighet. Vid valet mellan att låta ytterligare jurister alternativt sär- skilda ledamöter ingå i rätten får hyres- och arrendedomstolen göra en avvägning av vilken expertis som bedöms som mest angelägen att tillföra rätten. Här ska uppmärksammas att ett sätt att tillföra sakkunskap är genom sakkunnigbevisning. 
 Hyres- och arrendeöverdomstolens sammansättning 
 När det gäller Hyres- och arrendeöverdomstolens sammansättning vid överprövning av mål bör rättegångsbalkens bestämmelser om hovrättens sammansättning för tvistemål tillämpas. Beträffande hov- rättens sammansättning i ärenden hänvisar 3 § första stycket ärende- lagen till rättegångsbalkens bestämmelser. Samma sammansättnings- regler bör därför tillämpas vid Hyres- och arrendeöverdomstolens överprövning av mål och ärenden. Enligt vår bedömning bör inte heller framöver särskilda ledamöter ingå vid överprövningen av mål och ärenden om hyra, arrende och bostadsrätt. 
 Styrande för hovrättens sammansättning är antalet lagfarna leda- möter i underrätten. Huvudregeln är att hovrätten är domför med tre lagfarna domare. I mål som överklagats från tingsrätt ska dock minst fyra lagfarna domare delta när hovrätten avgör målet, om tingsrätten bestått av tre lagfarna domare. Fler än fem lagfarna domare får inte delta i hovrätten. 
 Enligt 8 kap. 31 b § får i hovrätten utöver lagfarna ledamöter ingå ett tekniskt råd, om målets beskaffenhet eller något annat sär- skilt skäl föranleder det. I fråga om kvalifikationskrav för det tek- niska rådet, möjligheten för hovrätten att låta en ledamot verkställa en undersökning på platsen och i fråga om den utredning som en ledamot verkställt hänvisar bestämmelsen till 2 kap. 2 § och 3 kap. 4 § lagen (2010:921) om mark- och miljödomstolar. Vi bedömer att Hyres- och arrendeöverdomstolen bör ha samma möjlighet att i ärenden om arrende låta ett tekniskt råd ingå i rätten och anser att denna möjlighet även bör gälla beträffande handläggningen av mål om arrende. Det bör vara en uppgift för rättens ordförande att, med hänsyn till de frågor som ska prövas i målet eller ärende, utse 
 319 
  
 Ett moderniserat förfarande 
  
 SOU 2012:82 
  
 vilket tekniskt råd som ska ingå i rätten. Även i övrigt bör bestäm- melsen i 8 kap. 31 b § jordabalken föras över till lagen om hyres- och arrendedomstolar. 
 Förordnande av särskilda ledamöter 
 I dag förordnas intresseledamöter i hyres- och arrendenämnderna av Domstolsverket. Med vårt förslag ombildas hyres- och arrende- nämnderna till särskilda domstolar. Det är därför av principiella skäl inte lämpligt att Domstolsverket behåller uppgiften att förordna ledamöter för prövning av hyres- och arrendetvister. Fråga är vem som i stället bör förordna de särskilda ledamöterna. 
 De särskilda ledamöterna i mark- och miljödomstolarna förord- nas av Domarnämnden. Enligt vår bedömning är det lämpligt att motsvarande gäller för de särskilda ledamöterna i hyres- och arrende- domstolarna. Vi föreslår därför att de särskilda ledamöterna i hyres- och arrendedomstolarna ska förordnas av Domarnämnden. En be- stämmelse om att regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer förordnar de särskilda ledamöterna i hyres- och arrende- domstol bör därför tas in i den nya lagen om hyres- och arrende- domstolar. 
 Samma nomineringsförfarande som i dag bör fortsättningsvis gälla. I sammanhanget kan vi notera att vi har uppmärksammats på det problem som föreligger med att utse representanter för bostads- rättsinnehavare. Detta problem har dock inte varit möjligt att lösa inom ramen för denna utredning. 
 Enligt nämndlagen ska intresseledamot vara svensk medborgare och får inte vara underårig och inte heller ha förvaltare enligt 11 kap. 7 § föräldrabalken. Behörighetsreglerna för olika domar- befattningar varierar och den närmare utformningen kan disku- teras, t.ex. om man även bör föreskriva krav på konkursfrihet. I detta sammanhang nöjer vi oss dock med att föreslå att nämnd- lagens behörighetsregler för särskilda ledamöter förs över till lagen om hyres- och arrendedomstolar. 
 Även framöver bör ett förordnande för särskilda ledamöter vara begränsat i tid. Vi föreslår därför att regeringen föreskriver att Domarnämnden ska förordna särskilda ledamöter för högst tre år. Om ledamoten avgår, ska Domarnämnden förordna en ny ledamot för återstoden av tiden. 
 320 
  
 SOU 2012:82 
  
 Ett moderniserat förfarande 
  
 Allmänna bestämmelser 
 Hyres- och arrendedomstolarna kommer att bli en del av tings- rättsorganisationen och Hyres- och arrendeöverdomstolen en del av Svea hovrätt. Utan ytterligare reglering blir därmed de inledande kapitlen i rättegångsbalken, dvs. om bl.a. domstolarna och domare, om offentlighet och ordning samt om straff, vite och hämtning tillämpliga i domstolarna, om inte den nya lagen om hyres- och arrendedomstolar föreskriver något annat. Som exempel kan vi nämna att bestämmelserna om jäv och om domareden, vilka gäller för alla domare inklusive de särskilda ledamöterna, kommer att gälla även i hyres- och arrendedomstolarna. 
 I lagen om hyres- och arrendedomstolar bör tas in en bestäm- melse om att 16 kap. rättegångsbalken ska tillämpas vid omröst- ning, dvs. rättegångsbalkens regler härom. Om särskilda ledamöter ska ingå i rätten bör ordföranden, liksom vid nämnderna, säga sin mening först. Likaså bör, om ett tekniskt råd ingår i Hyres- och arrendeöverdomstolen, de lagfarna domarna säga sin mening först. Vidare bör av bestämmelsen framgå att en skiljaktig mening ska antecknas. 
  
 7.6 
  
 Sammanträde 
  
 7.6.1 
  
 Gällande rätt 
  
 När ska eller bör sammanträde hållas? 
 Förfarandet vid nämnderna är i stor utsträckning muntligt. När en  
 arrende-, 
  hyres- eller bostadsrättstvist har hänskjutits till nämnden är huvudregeln att nämnden ska kalla parterna att inställa sig till ett sammanträde. En situation när sammanträde dock inte behöver hållas är om hyresnämnden samtidigt handlägger ett stort antal tvister av likartad beskaffenhet mellan en hyresvärd och dennes hyresgäster om villkoren för hyra av bostadslägenheter. Sedan ett lämpligt antal typfall av sådana tvister har prövats får nämnden, med ledning av dessa, avgöra övriga tvister utan sammanträde, om det är uppenbart att sådant inte behövs (massärenden). Sammanträde behöver inte heller hållas om ärendet inte ska prövas i sak och medling inte heller ska ske eller om ett sammanträde på grund av någon särskild omständighet inte behövs (9 § nämndlagen). 
 321 
  
 Ett moderniserat förfarande 
  
 SOU 2012:82 
  
 Genom hänvisning gäller samma reglering, bortsett från mass- ärendefallet, även för tvist mellan hyresvärd och hyresgästorgani- sation enligt hyresförhandlingslagen, för frågor enligt bostadsför- valtningslagen, för tvist om upprustningsföreläggande eller förbätt- rings- och ändringsåtgärder samt för ärende angående förvärv av arrendeställe samt ombildning till bostadsrätt m.m. 
 För frågor som avser godkännanden av förbehåll, andra avtals- villkor och överenskommelser har regleringen en annan utform- ning. I 14 § andra stycket nämndlagen föreskrivs att sökanden och annan som ett ärende angår ska kallas att inställa sig till samman- träde, om det inte kan anses obehövligt. 
 Den handläggning som följer rättegångsbalken har vanligen munt- liga inslag i form av muntlig förberedelse och huvudförhandling. När ett skriftligt svaromål har kommit in till rätten, ska samman- träde hållas så snart som möjligt, om det inte med hänsyn till målets beskaffenhet är lämpligare med fortsatt skriftväxling (42 kap. 9 § tredje stycket rättegångsbalken). 
 Huvudregeln är att ett tvistemål avgörs efter huvudförhandling. Utan sådan förhandling får rätten dock avgöra ett mål på annat sätt än genom dom, meddela tredskodom, meddela dom i anledning av talan som medgivits eller eftergivits och stadfästa förlikning. Rätten får också i annat fall meddela dom på handlingarna, under förut- sättning att huvudförhandling inte behövs med hänsyn till utred- ningen i målet och inte heller begärs av någon av parterna (42 kap. 18 § rättegångsbalken). 
 Till skillnad från den handläggning som följer nämndlagen och rättegångsbalken är förfarandet enligt ärendelagen som huvudregel skriftligt. I förfarandet  
 bör  
 det dock ingå sammanträde när detta kan antas vara till fördel för utredningen eller främja ett snabbt av- görande av ärendet. Domstolen kan begränsa ett sammanträde till att utreda parternas ståndpunkter i ärendet, till att ta upp muntlig bevisning eller på det sätt som annars är lämpligt (13 § ärende- lagen). Efter begäran av en enskild part  
 ska  
 domstolen hålla sam- manträde. Sådant behöver dock inte hållas om ärendet inte ska prövas i sak, om avgörandet inte går parten emot eller om ett sammanträde på grund av någon annan särskild omständighet inte behövs. 
 322 
  
 SOU 2012:82 
  
 Ett moderniserat förfarande 
  
 Följder av parts utevaro 
 Enligt 9 § nämndlagen ska nämnden i en  
  
 arrende-, 
  
  hyres- eller bostadsrättstvist  
 kalla parterna att inställa sig till ett sammanträde. Om en part ska inställa sig personligen, får nämnden förelägga vite. Enligt 10 § första stycket nämndlagen ska nämnden skriva av ärendet om sökanden uteblir från ett sammanträde. Om motparten uteblir, får nämnden förelägga honom eller henne att inställa sig vid vite. Om parten ändå uteblir och det inte kan antas att förlikning kan komma till stånd, ska ärendet avskrivas. Avser tvisten inte enbart medling ska dock ärendet avgöras trots att parten inte har inställt sig. Av 10 § tredje stycket nämndlagen framgår att första stycket inte gäller om det finns anledning att anta att en part har laga förfall för sin utevaro. 
 Av 11 § första stycket nämndlagen framgår att om ett ärende som har skrivits av enligt 10 § första stycket första meningen, dvs. eftersom sökanden uteblivit från sammanträde, rör tvist som avses i 9 kap. 10 §, 10 kap. 6 a § eller 12 kap. 49 eller 54 § jordabalken, 22 eller 24 § hyresförhandlingslagen (1978:304), 5 § lagen (1957:390) om fiskearrenden, 2 kap. 10 § och 4 kap. 6 § bostadsrättslagen (1991:614) eller 4 kap. 6 § lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt, ska nämnden återuppta ärendet på ansökan av sökanden. Ansökan ska göras skriftligen inom tre veckor från den dag beslutet om av- skrivning meddelades. Om sökanden uteblir ännu en gång, får ären- det inte tas upp på nytt (11 § andra stycket nämndlagen). 
  
 Beträffande  
 ärenden om godkännande av förbehåll m.m.  
 får nämn- den enligt 14 § andra stycket nämndlagen förelägga en part som ska inställa sig vite. Av samma stycke framgår att det inte finns något som hindrar att ärendet prövas även om någon som kallats att in- ställa sig uteblir. 
  
 Enligt 15 a § tredje stycket nämndlagen ska nämnden i  
 ärende angående förhandlingsordning m.m.  
 skriva av ärendet om sökanden uteblir från ett sammanträde. Om motparten uteblir, får nämnden förelägga honom eller henne att inställa sig vid vite. Om parten ändå uteblir, hindrar inte det att ärendet prövas. Vad som sägs i tredje stycket gäller inte om det finns anledning att anta att en part har laga förfall för sin utevaro (15 a § fjärde stycket nämndlagen). 
 Av 16 § fjärde stycket nämndlagen framgår att om fastighets- ägaren har kallats till ett sammanträde i ett ärende enligt 12 kap. 18 e § jordabalken men uteblir, ska ärendet avskrivas. Om en hyres- gäst uteblir i ett sådant ärende, hindrar det inte att ärendet prövas. I 
 323 
  
 Ett moderniserat förfarande 
  
 SOU 2012:82 
  
 övriga ärenden som avses i 4 § första stycket 6, däribland  
 ärenden angående upprustningsföreläggande  
 får nämnden förelägga fastighets- ägaren vid vite att inställa sig. Om fastighetsägaren uteblir i ett så- dant ärende, hindrar det dock inte att ärendet prövas. 
 Av 16 e § fjärde nämndlagen framgår att om sökanden uteblir från ett sammanträde i  
 ärende angående förvärv av arrendeställe  
 eller  
 ombildning till bostadsrätt m.m.  
 ska ärendet skrivas av. Av samma stycke följer att motpartens uteblivande inte hindrar att ärendet prövas. 
 Enligt 18 § första stycket ärendelagen ska domstolen till ett sammanträde kalla den som är part. En myndighet som är motpart enligt 11 § ärendelagen behöver dock inte kallas annat än om domstolen finner att myndighetens närvaro behövs för utredningen i ärendet. Myndigheten ska dock alltid underrättas om samman- trädet. Av paragrafens andra stycke framgår att det i kallelsen ska tas in en upplysning om betydelsen enligt 20 § av att parten uteblir från sammanträdet. Om domstolen anser att en part bör infinna sig personligen, får domstolen föreskriva vite. Enligt 20 § ärendelagen hindrar den omständigheten att en part uteblir från ett samman- träde inte att domstolen handlägger och avgör ärendet. Om det i tingsrätt är den som inlett ärendet eller i högre domstol klaganden som uteblir, får ärendet skrivas av från vidare handläggning. 
 För tvistemålens del finns bestämmelser om parts utevaro från sammanträde under förberedelsen och från huvudförhandling i 44 kap. rättegångsbalken. 
  
 7.6.2 
  
 Önskemål om ökad möjlighet att avgöra ärenden på handlingarna 
  
 I en skrivelse som kom in till Justitiedepartementet i mars 2006 (Ju 2006/3053) framställde ett hyresråd önskemål om att öka nämndernas möjlighet att avgöra ärenden på handlingarna. Upp- rinnelsen var att hyresrådet på grund av gällande regelverk i flera fall fått hålla sammanträde på avlägsen ort i ärenden med självklar utgång. Aktuella ärenden gällde tvist om förlängning där hyres- värden krävde att hyresavtalet skulle upphöra på grund av obetalda hyror. Hyresrådet noterade att varken obetald hyra eller under- låtenhet av hyresgästen att yttra sig i ärendet utgör någon sådan särskild omständighet som kan motivera att hyresnämnden avgör ärendet utan sammanträde. 
 324 
  
 SOU 2012:82 
  
 Ett moderniserat förfarande 
  
 Som ett sätt att förenkla och effektivisera handläggningen med bibehållen rättssäkerhet föreslog hyresrådet en lagändring, enligt vilken nämnden får avgöra aktuella ärenden utan sammanträde när part inte begärt sammanträde och det är uppenbart att något sam- manträde inte behövs. 
  
 7.6.3 
  
 Överväganden och förslag 
  
 Förslag:  
 Hyres- och arrendedomstolen ska kalla parterna att inställa sig till ett sammanträde. Om hyres- och arrendedom- stolen samtidigt handlägger ett stort antal tvister av likartad beskaffenhet mellan en hyresvärd och dennes hyresgäster om villkoren för hyra av bostadslägenheter, får dock domstolen, sedan ett lämpligt typfall av tvister prövats, med ledning därav avgöra övriga tvister utan sammanträde, om det är uppenbart att sådant inte behövs. Sammanträde behöver inte heller i annat fall hållas om ärendet inte ska prövas i sak och medling inte heller ska ske, om part inte begär sammanträde och något samman- träde inte behövs eller om ett sammanträde på grund av någon särskild omständighet inte behövs. 
 I ärenden om godkännande av förbehåll eller annat avtals- villkor som avses i 9 kap. 2, 3, 7 eller 17 § jordabalken, 10 kap.  
 2–4 
  eller 7 § jordabalken, 11 kap. 2 § jordabalken eller  
 3–6 
  §§ lagen (1957:390) om fiskearrenden eller om godkännande av överenskommelse som avses i 12 kap. 1 § sjätte stycket, 45 a eller 56 § jordabalken ska 13 och 14 §§ lagen (1996:242) om domstolsärenden dock tillämpas. 
 Hyres- och arrendedomstolen ska i ärenden tillämpa ärende- lagens regler om följer av parts utevaro. Beträffande ärenden som avser endast medling föreslår vi dock en särregel. Vidare ska hyres- och arrendedomstolen, liksom nämnderna gör i dag, återuppta ärendet i vissa tvister om ärendet skrivits av på grund av sökandens utevaro. 
 För de  
 hyres-, 
  arrende- och bostadsrättstvister som hand- läggs enligt rättegångsbalken föreslår vi inte några särregler. 
 325 
  
 Ett moderniserat förfarande 
  
 SOU 2012:82 
  
 Ärenden 
 När ska eller bör sammanträde hållas? 
 Förfarandet enligt ärendelagen är skriftligt. Domstolen bör eller ska visserligen under skilda förutsättningar hålla sammanträde. Ärenden i nämnderna inleds i de allra flesta fall med en skriftlig ansökan men därefter följer i många fall ett sammanträde. 
 För ett par ärendetyper lämpar sig enligt vår uppfattning ärende- lagens reglering om när sammanträde ska hållas väl. Vi avser här en del av de ärenden där frågan om sammanträde i dag regleras i 14 § nämndlagen, dvs. fråga om godkännande av förbehåll eller annat avtalsvillkor vid arrende, godkännande av överenskommelse om förbehåll vid blockuthyrning samt godkännande av avstående från besittningsskyddet till bostad eller lokal. Dessa ärenden avgör nämnderna i dag regelmässigt utan sammanträde. Vi föreslår därför att hyres- och arrendedomstolen ska tillämpa 13 och 14 §§ ärende- lagen för dessa ärenden. 
 För många parter, särskilt för de utan ombud, är det enklare att utveckla sin talan muntligen än skriftligen. I många ärenden om hyra, arrende och bostadsrätt kommer rätten att behöva bedriva materiell processledning. Vi föreslår också att medling även fram- över kommer att vara ett mycket centralt inslag vid handläggningen av dessa tvister. Både materiell processledning och medlingsverk- samhet bedrivs ofta mest effektivt vid ett sammanträde. Parternas inställning till behovet av sammanträde bör inte vara avgörande i frågan. Ärendelagens utrymme för när sammanträde bör eller ska hållas är därmed enligt vår bedömning inte tillräckligt för att till- godose behovet av muntlighet i aktuella tvister. Det krävs därför särreglering i förhållande till ärendelagen beträffande i vilka situa- tioner sammanträde ska hållas. Här ska observeras att det enligt vår bedömning krävs en sådan särregel även för de ärenden som avser godkännande av vissa föreningsstämmobeslut enligt bostadsrätts- lagen, där frågan om sammanträde i dag regleras i 14 § nämndlagen. 
 Genom en lagändring som trädde i kraft den 1 januari 2006 ut- vidgades hyres- och arrendenämndernas möjligheter att avgöra ären- den utan sammanträde till vad som gäller i dag. I beredningsunder- laget ingick Adkins promemoria  
 Förfarandet vid hyresnämnderna och arrendenämnderna.  
 Regeringen konstaterade i förarbetena (prop. 2005/06:10 s. 38) att huvudregeln, i enlighet med vad som angavs i promemorian, även fortsättningsvis bör vara att ett sammanträde 
 326 
  
 SOU 2012:82 
  
 Ett moderniserat förfarande 
  
 ska hållas i ärendet och detta oavsett om det begärs av en part eller inte. I promemorian föreslogs att det inte ska behöva hållas något sammanträde, om ärendet inte ska prövas i sak eller om ett sam- manträde med hänsyn till ärendets beskaffenhet är obehövligt. Om ärendet ska prövas i sak ska dock nämnden, enligt vad som före- slogs i promemorian, på begäran av part hålla sammanträde, såvida avgörandet inte går parten emot eller ett sammanträde på grund av någon särskild omständighet inte behövs. 
 Regeringen konstaterade att promemorians förslag när det gäller ärenden som ska prövas i sak framstår som väl långtgående och dessutom relativt svårtillämpat. I stället ansåg regeringen att undan- taget beträffande de ärenden som ska prövas i sak bör utformas efter förebild av 14 § ärendelagen. Regeringen föreslog därför att i dessa ärenden sammanträde inte behöver hållas, om ett samman- träde på grund av någon särskild omständighet inte behövs (a. prop. s. 38 f.). 
 Beträffande det vid tidpunkten för regeringens överväganden redan gällande undantaget för sammanträde i s.k. massärenden konstaterade regeringen att det i och för sig torde falla in under ett på ovan angivet sätt utformat undantag. Regeringen noterade dock att det i 30 § nämndlagen finns en bestämmelse som tillåter kun- görelsedelgivning i massärendefall som kan avgöras utan samman- träde. Eftersom en sådan bestämmelse om kungörelsedelgivning bör finnas kunde undantaget från huvudregeln om sammanträde för prövning av massärenden också enligt regeringen behållas (a. prop. s. 39). 
 Vi anser att utgångspunkten även framöver ska vara att sam- manträde ska hållas i de nuvarande nämndärendena, bortsett från de ärenden som vi behandlat inledningsvis. Samtidigt måste reg- lerna vara utformade på så sätt att sammanträde kan undvikas när det inte behövs. Enligt vår bedömning är nämndlagens bestämmel- ser om sammanträde i princip väl avvägda. Vi föreslår därför att motsvarande bestämmelser förs in i den nya lagen om hyres- och arrendedomstolar. 
 Utrymmet för att avgöra ärenden utan sammanträde bör dock utökas något så att ytterligare ärenden där hyres- och arrende- domstolen bedömer att sammanträde inte kommer att tillföra ären- det något kan undvikas. Den situation vi avser är när part inte begär sammanträde. I det fallet föreslår vi att hyres- och arrendedom- stolen inte behöver hålla sammanträde om något sådant inte heller 
 327 
  
 Ett moderniserat förfarande 
  
 SOU 2012:82 
  
 behövs. En sådan utformning av bestämmelsen ger enligt vår be- dömning tillfredsställande rättssäkerhetsgarantier. 
 I samtliga fall bör domstolen, i enlighet med 13 § tredje stycket ärendelagen, kunna begränsa ett sammanträde till att utreda parternas ståndpunkter i ärendet, till att ta upp muntlig bevisning eller på det sätt som annars är lämpligt. 
 Enligt vår bedömning bör Hyres- och arrendeöverdomstolen vid handläggning av ärenden tillämpa ärendelagens regler om sam- manträde. Vi föreslår alltså inga särregler i detta avseende. 
 Följder av parts utevaro 
 Det råder inte full korrespondens mellan nämndlagen och ärende- lagen beträffande följderna av parts utevaro från sammanträde. Ut- formningen av ärendelagens bestämmelser medger dock en flexibel tillämpning vid parts utevaro. Vår utgångspunkt är därför att ärende- lagens regler bör tillämpas och särbestämmelser införas endast då det motiveras av ett verkligt behov. 
 En särregel är nödvändig vid parts utevaro från sammanträde som endast rör medling. Där bör en bestämmelse motsvarande nämnd- lagens tas in i lagen om hyres- och arrendedomstolar. 
 Enligt nämndlagen ska i en del tvister, där avskrivning skett på grund av sökandens utevaro, nämnden återuppta ärendet efter an- sökan. Vi föreslår att en motsvarande bestämmelse tas in i lagen om hyres- och arrendedomstolar. Likaså bör nämndlagens bestämmelse om att för det fall en part kan ansöka om återupptagande, det ska i beslutet anges vad parten ska iaktta. Ett beslut om avskrivning bör, liksom vid nämnden i dag, inte få överklagas om ärendet kan åter- upptas. Enligt vår bedömning bör i övrigt ärendelagens regler tillämpas. 
 Mål 
 En tillämpning av rättegångsbalken på de mål som hyres- och arrendedomstolarna ska handlägga innebär att huvudregeln kommer vara att hyres- och arrendedomstolen ska hålla muntlig förbered- else i målen. Huvudregeln kommer också vara att mål ska avgöras efter huvudförhandling men att det finns ett visst utrymme för avgörande på handlingarna t.ex. genom tredskodom. Med undantag 
 328 
  
 SOU 2012:82 
  
 Ett moderniserat förfarande 
  
 för tvist om ersättning för minskat bruksvärde gäller denna reg- lering redan i dag för aktuella tvister. Enligt vår bedömning är en sådan handläggning även framöver lämplig. Det saknas därmed skäl att föreslå någon särregel om sammanträde i mål. Inte heller finns det behov av särregler beträffande parts utevaro från sammanträde under förberedelsen eller från huvudförhandling. 
 Enligt vår bedömning bör Hyres- och arrendeöverdomstolen vid handläggning av mål tillämpa rättegångsbalkens regler om sam- manträde. Vi föreslår alltså inte heller här några särregler. 
  
 7.7 
  
 Medling 
  
 Förslag:  
 Hyres- och arrendedomstolen ska, trots att medling inte har begärts, även i ärenden försöka förlika parterna. Om parterna i ett ärende inte kan förlikas efter förslag av någondera parten, ska hyres- och arrendedomstolen lägga fram förslag till förlikning, om det inte är uppenbart att förutsättningar för förlikning saknas. Hyres- och arrendedomstolen ska i medlings- ärenden beträffande lokal eller anläggningsarrende, efter yrk- ande, yttra sig om marknadshyran etc. Ett medlingssamman- träde ska, liksom vid nämnderna, inte vara offentligt. Vidare ska hyres- och arrendedomstolen och Hyres- och arrendeöverdom- stolen ha samma möjlighet som nämnden att stadfästa en förlik- ning genom beslut. 
 Som framgått är medling och förlikning centrala inslag i nämn- dernas verksamhet. Enligt vår uppfattning bör så även vara fallet när handläggningen av aktuella frågor tas över av domstol. Ärende- lagen saknar bestämmelser om förlikning och medling. Det är därför beträffande ärenden nödvändigt att införa särbestämmelser om detta i lagen om hyres- och arrendedomstolar. 
 Enligt 12 § nämndlagen ska nämnden, även om medling inte har begärts, försöka förlika parterna. Kan parterna inte förlikas efter förslag av någondera parten, ska nämnden lägga fram förslag till förlikning, om det inte är uppenbart att förutsättningar för förlik- ning saknas. Enligt vår bedömning är bestämmelsens utformning lämplig beträffande förlikningsverksamheten i ärenden. Vi föreslår därför att en motsvarande bestämmelse tas in i lagen om hyres- och arrendedomstolar. I samma lag bör även anges att om ärendet avser 
 329 
  
 Ett moderniserat förfarande 
  
 SOU 2012:82 
  
 endast medling ska hyres- och arrendedomstolen skriva av ärendet om parterna inte träffar någon förlikning. 
 Nämndlagen saknar i övrigt bestämmelser som närmare reglerar hur nämnden ska agera vid själva medlingen. Några sådana regler föreslår vi inte heller i den nya lagen om hyres- och arrendedom- stolar. Däremot innehåller nämndlagen en bestämmelse, 12 a §, om att nämnden efter yrkande i ärenden om medling avseende lokal och anläggningsarrende ska avge yttrande om marknadshyra etc. Vi har i avsnitt 3.3.5 övervägt frågan om skyldigheten att avge sådant yttrande kan föras över till domstol och funnit att så är fallet. Då ett sådant yttrande fyller viktiga funktioner i nuvarande system föreslår vi att hyres- och arrendedomstolen i samma utsträckning som nämnden, i vart fall i avvaktan på vidare utredning (se av- snitt 5.3.3), ska avge denna typ av yttranden. En bestämmelse mot- svarande 21 a § andra stycket nämndlagen om att hyres- och arrende- domstolen i vissa fall ska sätta ut viss tid inom vilken parten ska anmäla om hyra eller arrendeavgiften antas bör också tas in i lagen om hyres- och arrendedomstolar. Vidare bör i samma lag anges att beträffande hyres- och arrendedomstolens yttrande gäller i tillämp- liga delar vad som föreskrivs om beslut. 
 Enligt 12 b § nämndlagen är ett medlingssammanträde vid nämn- den inte offentligt. Motsvarande bör gälla vid hyres- och arrende- domstolen, varför vi föreslår att en regel om detta tas in i lagen om hyres- och arrendedomstolar. Som en konsekvens av nämndlagens upphörande bör i 36 kap. 5 § rättegångsbalken, som inskränker möjligheten att höra ett vittne, hänvisning i stället ske till lagen om hyres- och arrendedomstolar. 
 Av 21 b § nämndlagen framgår att om parterna ingår en förlik- ning i ett ärende ska nämnden på begäran av parterna stadfästa förlikningen genom beslut. Även hyres- och arrendedomstolen och Hyres- och arrendeöverdomstolen bör ha möjlighet att stadfästa en förlikning i ett ärende. Vi föreslår därför att en bestämmelse om detta tas in i lagen om hyres- och arrendedomstolar. 
 Rättegångsbalken innehåller bestämmelser om förlikning och särskild medling. Vi beskriver dessa regler i avsnitt 3.3.4. Enligt vår bedömning är det inte nödvändigt med särregler i dessa avseenden för de mål som hyres- och arrendedomstolen ska handlägga. Där- emot är det inget som hindrar att part i en tvist som egentligen ska handläggas som mål väljer att endast ansöka om medling. Det blir då fråga om handläggning av ett  
 övrigt ärende. 
  
 330 
  
 SOU 2012:82 
  
 Ett moderniserat förfarande 
  
 7.8 
  
 Bevisning m.m. 
  
 7.8.1 
  
 Allmänt om rättens materiella processledning i ärenden 
  
 Förslag:  
 Bestämmelsen om rättens materiella processledning i 12 § ärendelagen ska tillämpas vid handläggningen av ärenden om hyra, arrende och bostadsrätt. Vi föreslår alltså ingen sär- regel om detta i lagen om hyres- och arrendedomstolar. 
 Enligt 16 f § nämndlagen ska nämnd verka för att utredningen i ärende får den inriktning och omfattning som är lämplig med hän- syn till ärendets beskaffenhet. Därvid ska nämnden såvitt möjligt se till att onödig utredning inte förebringas. En motsvarande bestäm- melse finns i 12 § ärendelagen, enligt vilken domstolen ska se till att ärendet blir så utrett som dess beskaffenhet kräver och att inget onödigt dras in i ärendet. Genom frågor och påpekanden ska dom- stolen, enligt samma bestämmelse, försöka avhjälpa otydligheter och ofullständigheter i parternas framställningar. 
 Enligt vår bedömning är det, trots viss olikhet i utformningen mellan lagrummen, inte nödvändigt att i lagen om hyres- och arrende- domstolar ta in en särregel om rättens materiella processledning. Vårt förslag avser dock inte någon ändrad tillämpning i sak. 
  
 7.8.2 
  
 Bevismedel 
  
 Förslag:  
 Hyres- och arrendedomstolen och Hyres- och arrende- överdomstolen ska i ärenden tillämpa ärendelagens bestämmelser om bevisning. Därutöver ska förhör med part under sannings- försäkran få hållas. 
 Enligt 19 a § nämndlagen får en nämnd hålla förhör med vittne eller sakkunnig under ed och förhör med part under sanningsförsäkran, om någon part begär det och förhöret är erforderligt för utred- ningen. Sådant förhör får dock inte hållas, om nämnden finner att bevisningen kan föras på annat sätt med avsevärt mindre besvär eller kostnad. Paragrafen hänvisar beträffande förhören till vissa angivna bestämmelser i rättegångsbalken i tillämpliga delar. 
 Ärendelagen innehåller bestämmelser om bevisning i  
 23–25 
  §§. I 23 § första stycket anges att i fråga om bevisning i allmänhet tillämpas 
 331 
  
 Ett moderniserat förfarande 
  
 SOU 2012:82 
  
 35 kap.  
 1–7 
  och  
 10–12 
  §§ rättegångsbalken, dvs. bestämmelser om bl.a. fri bevisprövning, vem som ska sörja för bevisningen samt av- visning av bevisning. Enligt 23 § andra stycket ärendelagen ska skrift- liga handlingar vilka åberopas som bevis ges in till domstolen utan dröjsmål. Detsamma gäller sådana föremål vilka åberopas som bevis och som kan flyttas till domstolen. Vidare föreskriver paragrafen att om det behövs får domstolen förelägga den part som har åberopat beviset att inom viss tid ge in detta. I föreläggandet ska det tas in en upplysning om att ärendet kan komma att avgöras även om parten inte gett in beviset. 
 Av 24 § ärendelagen följer att vittnesförhör får hållas vid samman- träde. Sådant förhör får hållas under ed. Paragrafen hänvisar i övrigt till rättegångsbalkens bestämmelser om vittnesförhör i tillämpliga delar. 
 Enligt 25 § ärendelagen tillämpas i fråga om skriftliga bevis 38 kap.  
 1–5 
  och  
 7–9 
  §§ rättegångsbalken och i fråga om syn 39 kap. 1, 4 och 5 §§ samma balk. I fråga om sakkunnig tillämpas 40 kap. rättegångsbalken med något undantag. 
 Vi bedömer att det är lämpligt att ärendelagens bestämmelser om bevisning, vilka i sin tur i stor utsträckning hänvisar till rättegångs- balken, tillämpas vid handläggningen av ärenden. Härigenom kommer bl.a. bestämmelsen om bevisföreläggande och rättegångsbalkens be- stämmelse om avvisning av bevisning att bli tillämpliga. I några avse- enden föreslår vi dock kompletterande bestämmelser om bevisning i lagen om hyres- och arrendedomstolar. 
 Som har framgått tillåter nämndlagen, men inte ärendelagen, förhör med part under sanningsförsäkran. Denna förhörsform bör finnas kvar, varför vi föreslår en bestämmelse om detta i lagen om hyres- och arrendedomstolar. Övriga nödvändiga kompletteringar om bevisning behandlar vi i de följande avsnitten. 
  
 7.8.3 
  
 Syn och inhämtande av annan utredning 
  
 Förslag:  
 Hyres- och arrendedomstolen och Hyres- och arrende- överdomstolen ska, om det finns anledning, i ärenden hålla syn på den fastighet som ärendet rör. Hyres- och arrendedomstolen och Hyres- och arrendeöverdomstolen får också i ärenden in- hämta annan nödvändig utredning. Hyres- och arrendedomstolen ska inhämta yttrande från länsstyrelsen respektive hyresgäst- organisation i samma utsträckning som arrendenämnden respek- tive hyresnämnden är skyldig enligt nämndlagen. 
 332 
  
 SOU 2012:82 
  
 Ett moderniserat förfarande 
  
 I 17 nämndlagen finns bestämmelser om möjlighet för hyres- och arrendenämnden att hämta in utredning. I första stycket föreskrivs att om det finns anledning, ska nämnden eller den nämnden för- ordnar besiktiga den fastighet som ärendet rör. Parterna ska ges tillfälle att närvara vid en sådan besiktning. Nämnden får också en- ligt samma stycke inhämta annan nödvändig utredning. 
 Besiktning är ett centralt inslag i nämndernas verksamhet och bör enligt vår bedömning även vid ärendenas övergång till hyres- och arrendedomstolen vara så. Vi föreslår dock att beteckningen för sådan besiktning som utförs av rätten ersätts med termen syn, som är den terminologi som rättegångsbalken och ärendelagen tillämpar för motsvarande företeelse. 
 Genom ärendelagens hänvisning till rättegångsbalkens bestäm- melser om syn kommer dessa att bli tillämpliga vid hyres- och arrendedomstolens och Hyres- och arrendeöverdomstolens handlägg- ning av ärenden. Det finns dock behov av kompletterande särbestäm- melser om syn. Nämnderna har i dag möjlighet att ex officio förordna om syn. Enligt vår bedömning bör även hyres- och arrendedomstolen och Hyres- och arrendeöverdomstolen ha denna möjlighet i samt- liga ärenden. Denna möjlighet bör uttryckligen framgå av lag. I lagen om hyres- och arrendedomstolar bör därför föreskrivas att hyres- och arrendedomstolen och Hyres- och arrendeöverdom- stolen i ärenden ska hålla syn på den fastighet ärendet rör, om det finns anledning. 
 Enligt 40 kap. 5 § andra stycket rättegångsbalken kan rätten för- ordna en sakkunnig att besiktiga en fastighet. Med rättegångsbalkens terminologi är alltså den besiktning som nämnden kan förordna annan att utföra att betrakta som sakkunnigbevisning genom domstolssakkunnig. Eftersom rättegångsbalkens och ärendelagens regler om sakkunnig täcker denna situation finns det inte skäl att föreslå en särregel om detta i lagen om hyres- och arrendedom- stolar. 
 Om en part inte frivilligt lämnar tillfälle till besiktning eller till granskning av kontrakt eller annan handling som rör  
 arrende-, 
  hyres- eller bostadsrättsförhållandet och som är av betydelse för ärendet, får nämnden enligt 18 § nämndlagen förelägga honom vite. En möjlighet för hyres- och arrendedomstolen att förelägga en part att förete en skriftlig handling som kan antas äga betydelse som bevis, kommer att följa av rättegångsbalkens bestämmelser om bevis- medel. 
 333 
  
 Ett moderniserat förfarande 
  
 SOU 2012:82 
  
 Rättegångsbalken saknar däremot sanktionsregel om part eller annan inte lämnar tillfälle till syn på stället, t.ex. i en lägenhet. Domstolen bör dock i vart fall genom handräckning, men förmod- ligen inte genom ett vitesföreläggande kunna framtvinga en syn (jfr Powell m.fl.,  
 Rättegång IV,  
 sjunde upplagan, 2009, s. 279 och Gärde m.fl.,  
 Nya rättegångsbalken,  
 1949, s. 539). 1997 års hyreslagstiftnings- utredning övervägde behovet av särregel om vitesföreläggande för framtvingande av syn. Utredningen konstaterade att eftersom en förrättning i stället kan genomföras tvångsvis genom handräckning och då enhetliga förfaranderegler för samtliga mål och ärenden är att föredra bör någon särreglering om vitesföreläggande inte införas (SOU 1999:15 s. 198). Vi delar denna bedömning. 
 Av 17 § andra stycket nämndlagen framgår att arrendenämnden ska inhämta yttrande från länsstyrelsen i ärenden som avses i 9 kap. 17 a, 18, 21, 21 a eller 31 jordabalken, dvs. i ärenden om underhåll och nybyggnad m.m. samt ärende om överlåtelse av arrenderätten. Vidare följer av samma stycke att sådant yttrande också ska inhämtas om det beträffande jordbruksarrende uppkommer fråga om tillämp- ning av 6 § första stycket 3 eller 4 eller 7 § andra stycket lagen (1985:658) om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället, dvs. vissa ärenden om hembud. I ett ärende som avses i 9 kap. 9 § jordabalken får arrendenämnden, om utredningen ger anledning till det, hämta in yttrande från länsstyrelsen om arrendeställets avkast- ningsförmåga. Yttrandena ska i samtliga fall inhämtas från den läns- styrelse inom vars område fastigheten är belägen. 
 Bestämmelsens tredje stycke föreskriver att hyresnämnden i ett ärende angående tvist om hyresvillkor enligt 22 § hyresförhand- lingslagen (1978:304) ska, om den finner det behövligt, ge den hyresgästorganisation som har ingått den ifrågasatta överenskom- melsen tillfälle att yttra sig. 
 Enligt vår bedömning bör hyres- och arrendedomstolen vara skyldig att inhämta yttranden i samma utsträckning som nämnd- lagen ålägger arrendenämnden respektive hyresnämnden. Vi före- slår därför att en bestämmelse om detta tas in i lagen om hyres- och arrendedomstolar. 
 334 
  
 SOU 2012:82 
  
 Ett moderniserat förfarande 
  
 7.8.4 
  
 Tilltrosbestämmelse 
  
 Förslag:  
 Har ett vittne, en sakkunnig eller en part under sanningsförsäkran hörts i ett ärende inför hyres- och arrende- domstolen och beror avgörandet även i Hyres- och arrendeöver- domstolen av tilltron till den bevisningen, ska hyres- och arrende- domstolens beslut inte få ändras i den delen utan att beviset har lagts fram i Hyres- och arrendeöverdomstolen genom en ljud- och bildupptagning av förhöret i hyres- och arrendedomstolen eller tagits upp på nytt i Hyres- och arrendeöverdomstolen. En sådan ändring får dock göras, om det finns synnerliga skäl för att bevisets värde är ett annat än hyres- och arrendedomstolen antagit. 
 I 7 § lagen (1994:831) om rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt finns en s.k. tilltrosbestämmelse. Paragrafen föreskriver att om ett vittne, en sakkunnig eller en part under sanningsförsäkran har hörts inför hyresnämnden och beror avgörandet även i hov- rätten av tilltron till den bevisningen, får hyresnämndens beslut inte ändras i den delen utan att beviset tagits upp på nytt i hov- rätten. En sådan ändring får dock göras, om det finns synnerliga skäl för att bevisets värde är ett annat än hyresnämnden antagit. 
 För tvistemål finns en tilltrosbestämmelse i 50 kap. 23 § rätte- gångsbalken. Paragrafen föreskriver att om det vid huvudförhand- ling i tingsrätten har hållits förhör inför rätten eller syn på stället angående någon viss omständighet och beror avgörandet även i hovrätten av tilltron till den bevisningen, får tingsrättens dom inte ändras i den delen utan att beviset har lagts fram i hovrätten genom en ljud- och bildupptagning av förhöret i tingsrätten eller tagits upp på nytt vid huvudförhandling i hovrätten. En sådan ändring får dock göras, om det finns synnerliga skäl för att bevisets värde är ett annat än tingsrätten antagit. Ärendelagen innehåller däremot inga tilltrosbestämmelser. 
 Enligt vår bedömning behövs det även framöver i ärenden en tilltrosbestämmelse. Behovet av att ta upp förhör på nytt i över- rätten kommer dock att minska med vårt förslag om att göra det möjligt att dokumentera förhör med video, se om detta i avsnitt 7.9. 
 Frågan är hur tilltrosbestämmelsen ska utformas. Som framgått finns det skillnader i utformningen av tilltrosregeln i lagen om rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt respektive rättegångs- 
 335 
  
 Ett moderniserat förfarande 
  
 SOU 2012:82 
  
 balken. Den förra tillämpas enbart när ett förhör hållits i bevissyfte medan den andra gäller för alla förhör, dvs. även ett fritt parts- förhör. Tilltrosbestämmelsen i lagen om rättegången i vissa hyres- mål i Svea hovrätt gäller inte heller för syn. Enligt vår bedömning bör tillämpningsområdet för tilltrosbestämmelsen inte utsträckas. Vi föreslår därför en tilltrosregel motsvarande den i lagen om vissa hyresmål i Svea hovrätt, dock med det tillägget att beviset inte be- höver tas upp på nytt om förhöret kan läggas fram genom en video- upptagning. 
  
 7.9 
  
 Ett bättre utnyttjande av modern teknik 
  
 7.9.1 
  
 Gällande rätt 
  
 I 5 kap. rättegångsbalken finns bestämmelser om offentlighet och ordning m.m. vid domstol. Kapitlets 9 § föreskriver att en bildupp- tagning i eller en bildöverföring från rättssalen får ske endast om det följer av lag. En bestämmelse som gör det möjligt för rätten att genomföra en bildupptagning finns i 6 kap. 6 § rättegångsbalken. Enligt bestämmelsen är nämligen huvudregeln i tingsrätt att en berättelse som lämnas i bevissyfte ska dokumenteras genom en ljud- och bildupptagning (video). Bestämmelsen utgör en del av den s.k.  
 EMR-reformen 
  som trädde i kraft den 1 november 2008. Samtidigt trädde bestämmelsen i 6 kap. 6 a § rättegångsbalken i kraft, enligt vilken det som iakttas vid syn får dokumenteras genom en ljud- och bildupptagning. 
 Genom en hänvisning i 21 § tredje stycket ärendelagen tillämpas 6 kap. 6 och 6 a §§ rättegångsbalken även vid handläggningen av ärenden. 
 I 27 § nämndlagen anges att vid nämnderna tillämpas bestäm- melserna i 5 kap. rättegångsbalken. Genom hänvisningen har nämn- den därmed i vissa fall möjlighet att besluta att en part eller annan som ska delta i ett sammanträde, i stället för att inställa sig där sammanträdet hålls, kan delta per telefon eller video (5 kap. 10 § rättegångsbalken). Vidare kan nämnden, om det finns skäl för det samt om det inte är olämpligt med hänsyn till bevisningens art och övriga omständigheter, besluta att syn ska hållas genom ljudöver- föring eller video. 
 Hänvisningen i nämndlagen till 5 kap. rättegångsbalken innebär dock också att bestämmelsen i 9 §, enligt vilken bildupptagning i 
 336 
  
 SOU 2012:82 
  
 Ett moderniserat förfarande 
  
 eller en bildöverföring från rättssalen får ske endast om det följer av lag, är tillämplig vid nämnderna. Nämndlagen saknar egen reg- lering om bildupptagning och innehåller inte heller någon hänvis- ning till rättegångsbalkens bestämmelser härom. I dag saknar där- med nämnderna möjlighet att dokumentera förhör i bevissyfte med video. Detta har påtalats som ett problem, inte minst ur ett över- rättsperspektiv. Som en följd av avsaknaden av inspelning av förhör på video måste hovrätten när det är fråga om bevisning av tilltros- karaktär ta upp beviset på nytt. 
  
 7.9.2 
  
 Överväganden och förslag 
  
 Förslag:  
 Rättegångsbalkens bestämmelser om dokumentation av förhör i bevissyfte och av syn tillämpas vid handläggning av mål respektive ärenden i hyres- och arrendedomstolen. 
 Enligt vår bedömning saknas det skäl att beträffande dokumenta- tion av förhör i bevissyfte och av syn göra skillnad mellan mål och ärenden som hyres- och arrendedomstolen handlägger och övriga mål och ärenden vid tingsrätten. Rättegångsbalkens bestämmelser härom (som genom hänvisning även är tillämpliga i ärenden) ska därmed tillämpas vid handläggningen av mål och ärenden i hyres- och arrendedomstolen. 
  
 7.10 
  
 Beslut 
  
 7.10.1 
  
 Tidpunkt för meddelande av beslut i ärenden 
  
 Förslag:  
 En bestämmelse om tidpunkt för meddelande av beslut i ärenden där hyres- och arrendedomstolen har hållit samman- träde, motsvarande bestämmelsen i 21 § tredje stycket nämnd- lagen, tas in i den nya lagen om hyres- och arrendedomstolar. 
 I 21 § tredje stycket nämndlagen finns en bestämmelse om tidpunkt för meddelande av beslut. Av bestämmelsen framgår att om nämnden håller sammanträde i ett ärende är huvudregeln att beslut ska med- delas samma dag som sammanträdet avslutats. Kan på grund av ärendets beskaffenhet eller annan särskild omständighet beslut inte 
 337 
  
 Ett moderniserat förfarande 
  
 SOU 2012:82 
  
 meddelas samma dag som sammanträdet avslutats, ska beslutet med- delas inom två veckor därefter, om inte synnerligt hinder möter. Underrättelse om när beslutet meddelas ska lämnas vid samman- trädet. 
 Även rättegångsbalken innehåller bestämmelser om tidpunkt för meddelande av ett avgörande. När huvudförhandling hållits i tviste- mål eller när målet avgörs vid sammanträde för muntlig förbered- else ska enligt 17 kap. 9 § rättegångsbalken samma eller sist nästa helgfria dag överläggning hållas och, om det kan ske, dom beslutas och avkunnas. Om det på grund av målets beskaffenhet krävs råd- rum för domens beslutande eller avfattande får rätten besluta om anstånd därmed. Domen ska dock, om inte synnerligt hinder möter, skriftligen avfattas och meddelas inom två veckor efter förhand- lingens avslutande. Vidare framgår av bestämmelsen att om ett mål i annat fall avgörs utan huvudförhandling, ska så snart som möjligt överläggning hållas samt domen beslutas, skriftligen avfattas och meddelas. Ärendelagen saknar däremot bestämmelser om frister för meddelande av beslut. 
 Många av  
 hyres-, 
  arrende- och bostadsrättsärendena är av brådsk- ande karaktär. Enligt vår bedömning är det därför nödvändigt att i lag föreskriva en frist för när beslut i normalfallet senast ska med- delas när hyres- och arrendedomstolen har hållit sammanträde i ett ärende. Samtidigt måste det finnas ett begränsat utrymme för hyres- och arrendedomstolen att avvakta med att meddela beslut. I undan- tagsfall kan det exempelvis finnas behov av att fortsätta handlägg- ningen även efter ett sammanträde. Enligt vår bedömning har bestäm- melsen i 21 § tredje stycket nämndlagen en lämplig utformning. Vi föreslår därför att en motsvarande bestämmelse tas in i den nya lagen om hyres- och arrendedomstolar. 
 Lagen (1994:831) om rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt saknar bestämmelser om tidpunkt för meddelande av beslut. Enligt vår bedömning finns det inte skäl att nu införa sådana bestämmelser för prövningen i överrätt. 
 Beträffande målen bör enligt vår bedömning rättegångsbalkens bestämmelser om tidpunkt för meddelande av dom tillämpas. 
 338 
  
 SOU 2012:82 
  
 Ett moderniserat förfarande 
  
 7.10.2 
  
 Särskilt beslut i en förlängningsfråga 
  
 Förslag:  
 Hyres- och arrendedomstolen och Hyres- och arrende- överdomstolen ska i ett ärende som rör såväl fråga om förläng- ning av avtal som villkoren för sådan förlängning få meddela särskilt beslut beträffande förlängningsfrågan. Då sådant särskilt beslut meddelas, ska hyres- och arrendedomstolen få förordna att tvisten i övrigt ska vila till dess att beslutet har vunnit laga kraft. 
 Enligt 13 § nämndlagen får nämnden i ärende som rör såväl fråga om förlängning av avtal som villkoren för sådan förlängning ge särskilt beslut beträffande förlängningsfrågan. Då särskilt beslut med- delats, får nämnden förordna att tvisten i övrigt ska vila till dess att beslutet har vunnit laga kraft. 
 Ärendelagen saknar föreskrift om möjlighet att meddela särskilt beslut över en del av saken. Enligt vår bedömning är det av process- ekonomiska skäl lämpligt att det även fortsättningsvis ska vara möjligt att avgöra förlängningsfrågan separat. Vi föreslår därför att en bestämmelse motsvarande 13 § nämndlagen ska tas in i den nya lagen om hyres- och arrendedomstolar. 
 Även i överrätt skulle en möjlighet att avgöra förlängnings- frågan separat ibland vara värdefull. Mot denna bakgrund och med hänsyn till intresset av en enhetlig förfarandereglering föreslår vi att även Hyres- och arrendeöverdomstolen ska få denna möjlighet. 
  
 7.10.3 
  
 Åläggande för hyresgästen att avflytta 
  
 Förslag:  
 Hyres- och arrendedomstolen och Hyres- och arrende- överdomstolen får i ärenden om den bifaller hyresvärdens talan om att hyresavtalet ska upphöra att gälla, efter yrkande av hyres- värden, i beslutet ålägga hyresgästen att flytta vid den tidpunkt då lägenheten ska lämnas. Om hyresavtalet upphör att gälla på den grunden att hyresrätten är förverkad får hyres- och arrende- domstolen, om hyresvärden yrkar det och det finns skäl till det, bestämma att beslutet om åläggande för hyresgästen att flytta får verkställas även om det inte har vunnit laga kraft. 
 339 
  
 Ett moderniserat förfarande 
  
 SOU 2012:82 
  
 Enligt 13 a § första stycket nämndlagen får hyresnämnden om den bifaller hyresvärdens talan om att hyresavtalet ska upphöra att gälla, efter yrkande av hyresvärden, i beslutet ålägga hyresgästen att flytta vid den tidpunkt då lägenheten ska lämnas. Även hovrätten kan meddela s.k. avflyttningsåläggande (9 § lagen [1994:831] om rätte- gången i vissa hyresmål i Svea hovrätt). 
 Enligt vår bedömning bör det även fortsättningsvis i ärenden om förlängning vara möjligt att meddela ett avflyttningsåläggande. Vi föreslår därför att en bestämmelse om detta motsvarande de ovan refererade bestämmelserna tas in i den nya lagen om hyres- och arrendedomstolar. 
 Av 13 a § andra stycket nämndlagen följer att om hyresavtalet upphör att gälla på den grunden att hyresrätten är förverkad får hyresnämnden, om hyresvärden yrkar det och det finns skäl till det, bestämma att beslutet om åläggande för hyresgästen att flytta får verkställas även om det inte har vunnit laga kraft. Om det finns anledning, ska hyresnämnden då föreskriva att hyresvärden ska ställa säkerhet för skadestånd som han kan bli skyldig att betala om beslutet ändras. 
 Ärendelagen innehåller i 31 § en bestämmelse om omedelbar verkställighet av domstolens beslut, som i sin tur föreskriver att 17 kap. 14 § rättegångsbalken ska tillämpas. Enligt sistnämnda bestämmelse får rätten, när det finns skäl till det, i dom förordna att den får verkställas utan hinder av att den inte äger laga kraft. När det finns anledning, ska rätten därvid föreskriva att säkerhet ska ställas för skadestånd som parten kan bli skyldig att utge om domen ändras. 
 Vi bedömer att det även framöver bör vara möjligt att i ärenden förordna om omedelbar verkställighet av ett avflyttningsåläggande i förverkandesituationen. En sådan möjlighet skulle också följa redan genom tillämpningen av ärendelagens bestämmelser. Inom doktrin har uttalats att man i somliga fall måste beakta att en omedelbar verkställighet inte går att ändra tillbaka om en klagande vinner ett överklagande. I dessa fall bör man knappast tillåta att omedelbar verkställighet sker förutom om det följer av en särskild bestäm- melse (Fitger,  
 Lagen om domstolsärenden. En kommentar,  
 andra upplagan, 2004, s. 248). 
 Mot bakgrund av det aktuella beslutets mycket ingripande karak- tär anser vi att en uttrycklig bestämmelse, motsvarande 13 a § andra stycket nämndlagen, bör tas in i lagen om hyres- och arrende- domstolar. 
 340 
  
 SOU 2012:82 
  
 Ett moderniserat förfarande 
  
 7.10.4 
  
 Rättskraft 
  
 Bedömning:  
 Inga särskilda regler bör införas om domstols- avgörandenas rättskraft. 
 I 22 § nämndlagen och i 8 § lagen (1994:831) om rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt finns bestämmelser om att vissa beslut av nämnden respektive hovrätten vinner rättskraft. För tvistemålens del finns bestämmelser om rättskraft i 17 kap. 11 § rättegångs- balken. Ärendelagen berör däremot inte i vad mån ett beslut vinner rättskraft (jfr prop. 1995/96:115 s. 100). 
 1997 års hyreslagstiftningsutredning föreslog att särskilda regler om rättskraft, med samma innehåll som reglerna i nämndlagen och lagen om rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt, skulle införas för de ärenden som enligt förslaget skulle handläggas enligt ärende- lagen (SOU 1999:15 s. 212 och 327). 
 Sedan den 1 januari 2006 överprövas arrendenämndens beslut av hovrätt med tillämpning av ärendelagen. Regeringen, som noterade att 1997 års hyreslagstiftningsutredning hade föreslagit särskilda regler om rättskraft, uttalade i lagstiftningsärendet följande (prop. 2005/06:10 s. 55 f.): 
 För domar i tvistemål finns det visserligen bestämmelser om rättskraft i 17 kap. 11 § RB men för beslut enligt rättegångsbalken, ärendelagen eller förvaltningsprocesslagen finns det inga sådana bestämmelser. Detta hindrar inte att besluten kan få rättskraft enligt allmänna principer på samma sätt som domar i tvistemål. Regeringen gör den bedömningen att avgöranden av hovrätt eller Högsta domstolen i fall som med nu- varande regler skulle ha blivit föremål för klander kommer att få rättskraft enligt vanliga principer även utan sådana bestämmelser som utredningen föreslår. Regeringen kan mot den bakgrunden inte se att det skulle finnas något egentligt behov av en rättskraftsregel för dessa domstolsavgöranden. 
 Enligt vår bedömning bör beslut av hyres- och arrendedomstolen och Hyres- och arrendeöverdomstolen i ärenden vinna rättskraft i samma utsträckning som hyres- och arrendenämndsärendena gör i dag. Vi instämmer dock i regeringens uttalande ovan och anser alltså att det saknas behov av att införa särskilda regler om rätts- kraft för  
 hyres-, 
  arrende- och bostadsrättsärenden. De tvister som handläggs enligt rättegångsbalken omfattas av rättegångsbalkens bestämmelser om rättskraft. 
 341 
  
 Ett moderniserat förfarande 
  
 SOU 2012:82 
  
 7.10.5 
  
 Verkställighet 
  
 Bedömning:  
 Vi föreslår inga särskilda bestämmelser om verk- ställbarhet motsvarande de som 32 § nämndlagen uppställer. 
 I 32 § nämndlagen finns bestämmelser om verkställighet av nämnds beslut. Enligt bestämmelsens första stycke får en del beslut av nämnden verkställas som lagakraftägande dom, under förutsättning att de inte överklagas. Paragrafens andra stycke föreskriver att beslut av hyresnämnden enligt 13 a § andra stycket nämndlagen om verkställighet av ett enligt första stycket i samma paragraf meddelat beslut (avflyttningsåläggande) får verkställas som lagakraftägande dom, om hovrätten inte bestämmer något annat. Av samma stycke framgår att detsamma gäller om hyresnämnden med stöd av 31 § första stycket bostadsförvaltningslagen har bestämt att beslut enligt 13 eller 15 eller 25 § första stycket i den lagen ska gälla genast. Slutligen föreskrivs i 32 § tredje stycket nämndlagen att förlikning som är stadfäst av nämnden får verkställas som lagakraftägande dom, om hovrätten inte bestämmer något annat. 
 Enligt 3 kap. 1 § utsökningsbalken får verkställighet ske av bl.a. domstols dom eller beslut samt förlikning som är stadfäst av dom- stol, under de förutsättningar som anges i kapitlet. Av 3 kap. 3 § första stycket samma balk följer att dom får verkställas utan sär- skilda villkor, när den har vunnit laga kraft. Vad som sägs i utsök- ningsbalken om dom gäller, om inte annat föreskrivs, i tillämpliga delar även domstols beslut. Enligt 3 kap. 9 § utsökningsbalken får vidare dom, som enligt annan lag eller enligt förordnande av dom- stolen får verkställas innan den har vunnit laga kraft, verkställas så- som lagakraftägande dom, om inte annat följer av lagen eller för- ordnandet. Enligt 26 § andra stycket ärendelagen får en domstol som ska pröva ett överklagande besluta att det överklagade beslutet tills vidare inte får verkställas. 
 Det ovan sagda innebär att de i 32 § första och andra styckena nämndlagen angivna besluten vid en överföring till hyres- och arrendedomstolen kommer att vara verkställbara i samma utsträck- ning som vid handläggning av hyres- och arrendenämnden. Dess- utom kommer de beslut varigenom betalningsskyldighet har ålagts, enligt föreskrift i 3 kap. 6 § utsökningsbalken att få verkställas genast såvida gäldenären inte hos Kronofogdemyndigheten nedsätter pengar 
 342 
  
 SOU 2012:82 
  
 Ett moderniserat förfarande 
  
 eller ställer pant eller annan säkerhet. Några särregler behövs därför inte. 
 Av 3 kap. 13 § utsökningsbalken framgår att förlikning som är stadfäst av domstol verkställs som lagakraftägande dom, om inte annat beslutas med anledning av talan mot domen eller beslutet eller talan om ogiltigförklaring av förlikningen. Inte heller beträffande stadfästa förlikningar krävs det alltså någon särreglering för att de ska vara verkställbara. 
  
 7.11 
  
 Kostnads- och ersättningsfrågor 
  
 7.11.1 
  
 Ansökningsavgift 
  
 Gällande rätt 
 Hyres- och arrendenämnderna tar inte ut någon ansökningsavgift för handläggningen. Det gör däremot de allmänna domstolarna. Bestämmelser om ansökningsavgifter finns i förordningen (1987:452) om avgifter vid de allmänna domstolarna. Vad som föreskrivs i förordningen om allmän domstol gäller även mark- och miljödom- stol, som är en särskild domstol (1 § första stycket). 
 Ansökningsavgift ska betalas av den som anhängiggör ett mål eller ett ärende i samband med att målet eller ärendet inleds (2 och 4 §§). Den som har beviljats rättshjälp behöver inte betala ansök- ningsavgift (19 § rättshjälpslagen [1996:1619]). 
 Ansökningsavgift betalas med de belopp som anges i en särskild avgiftslista, bilaga till förordningen. För ansökan varigenom tviste- mål anhängiggörs är avgiften 450 kr. Med tvistemål avses i förord- ningen även mål och ärenden vid mark- och miljödomstol med de undantag som framgår av bilagan. Ansökningsavgiften för de flesta allmänna domstolsärendena uppgår till 375 kr. 
 1 
  
 1  
 Det ska nämnas att regeringen har gett Domstolsverket i uppdrag att överväga om det bör införas nya principer för uttaget av de ansöknings- och kungörandeavgifter som gäller enligt förordningen (1987:452) om avgifter vid de allmänna domstolarna (Ju2011/5946/DOM). Enligt uppdraget ska Domstolsverket även föreslå nya avgiftsnivåer. Uppdraget ska redovisas senast den 30 november 2012 (Ju2012/3160/DOM). 
 343 
  
 Ett moderniserat förfarande 
  
 SOU 2012:82 
  
 Överväganden och förslag 
  
 Förslag:  
 Det bör, med ett par undantag, införas ansöknings- avgifter för handläggningen i hyres- och arrendedomstolen. 
 Det är mycket vanligt att en myndighet eller en domstol tar ut en avgift för att dess tjänster tas i anspråk. Avgiften bidrar till att täcka den kostnad som härigenom uppkommer för det allmänna. En ansökningsavgift kan också motverka att en part inleder en tvist som är mindre motiverad. Detta talar för att hyres- och arrende- nämndernas ärenden, när de förs över till hyres- och arrendedom- stolen, bör avgiftsbeläggas. 
 Ett argument mot att införa en ansökningsavgift för hyresären- den är att hyresrätten är en social skyddslagstiftning och att en part inte ska behöva betala för att få en tvist i anledning av sitt boende prövad. Det är inte ovanligt i dessa ärenden att en enskild part har små ekonomiska resurser. 
 Förfarandet i de nuvarande hyres- och arrendenämndsärendena bör även framöver vara billigt för parterna. Enligt vår bedömning innebär ett införande av en ansökningsavgift på de beloppsmässiga nivåer som följer av förordningen om avgifter vid de allmänna domstolarna dock ingen stor kostnad för den enskilde. Om rätts- hjälp beviljas behöver parten inte heller betala ansökningsavgift. Det framstår som rimligt att införa ansökningsavgifter också för  
 hyres-, 
  arrende- och bostadsrättsärenden. 
 Frågan är om det finns skäl att undanta vissa hyres- och arrende- tvister från kravet på ansökningsavgift. En del ärenden vid hyres- och arrendenämnden kan röra låga värden, som exempelvis en del ansökningar om åtgärdsföreläggande. Även andra mål vid tingsrätterna kan dock röra små belopp. Vi anser därför att detta inte är skäl nog att undanta hyrestvister som rör låga belopp från kravet på ansök- ningsavgift. 
 Andra ärendetyper där det finns anledning att särskilt fundera över om en ansökningsavgift bör införas är medlingsärenden efter uppsägning av lokalhyra eller anläggningsarrende. I dessa fall måste hyresgästen respektive arrendatorn hänskjuta tvisten till nämnden för att inte gå miste om en senare rätt till ersättning. Vi föreslår inga ändringar i dessa avseenden. Oavsett vem som har sagt upp avtalet måste alltså alltid hyresgästen respektive arrendatorn inleda ärendet vid domstolen för att inte gå miste om en rättighet. Mot 
 344 
  
 SOU 2012:82 
  
 Ett moderniserat förfarande 
  
 denna bakgrund bedömer vi det rimligt att undanta dessa ärende- typer från kravet på ansökningsavgift. Bortsett från dessa ärende- typer finns det enligt vår bedömning inte skäl att underlåta att avgiftsbelägga mål och ärenden vid hyres- och arrendedomstolen. 
 Ansökningsavgift ska betalas av den som inleder ett mål eller ärende. Som framgått av avsnitt 2.3.4 kan i ärenden om s.k. strandade förhandlingar enligt 24 § hyresförhandlingslagen (1978:304) antalet parter vara mycket stort. Fråga kan uppkomma om vad som utgör ett ärende. Enligt vår bedömning ska i vart fall i ansökningsavgifts- hänseende en ansökan med många bostadshyresgäster i samma fastighet anses som ett ärende oavsett hur hyres- och arrendedom- stolen väljer att registrera ansökan. 
 För de mål som domstolen handlägger enligt rättegångsbalken bör avgiften uppgå till 450 kr medan avgiften för ärendena bör vara den som allmänt gäller för allmänna domstolsärenden, dvs. 375 kr. 
 Regeringen bör i förordningen (1987:452) om avgifter vid de allmänna domstolarna föreskriva, liksom beträffande mark- och miljö- domstol, att vad som i förordningen föreskrivs om allmän domstol även gäller för hyres- och arrendedomstol. Vidare bör hyres- och arrendedomstolarnas mål- och ärendetyper, med de undantag som vi har föreslagit ovan, anges i bilagans avgiftslista. Vi avstår här från att ge förslag till den närmare utformningen av författningstexten. 
 7.11.2 Vittnesersättning m.m. 
 Gällande rätt 
 I tvistemål kan rätten tillerkänna en part som har kallats att inställa sig till ett sammanträde ersättning av allmänna medel för kostnad för resa och uppehälle. Förutsättningarna för ett sådant ersättnings- beslut är att parten är en fysisk person samt att det är skäligt med hänsyn till hans eller hennes ekonomiska förhållanden, de kost- nader som kan uppstå i samband med inställelsen och omständig- heterna i övrigt. Rätten får bevilja förskott på ersättningen (11 kap. 6 § rättegångsbalken). 
 Av motiven till bestämmelsen framgår att ersättning som regel inte bör ges om partens årsinkomst, beräknad enligt bestämmel- serna i rättshjälpslagen, överstiger 100 000 kr (prop. 1996/97:9 s. 230). Närmare bestämmelser om bl.a. ersättningsbelopp finns i förordningen (1982:805) om ersättning av allmänna medel till vittnen, 
 345 
  
 Ett moderniserat förfarande 
  
 SOU 2012:82 
  
 m.m. Genom en hänvisning i 18 § tredje stycket ärendelagen tillämpas regeln i 11 kap. 6 § rättegångsbalken om parts rätt till ersättning även i ärenden. 
 I 36 kap. 24 § rättegångsbalken finns bestämmelser om ett vittnes rätt till ersättning. Huvudregeln är att ersättning till ett vittne, som har åberopats av en enskild part, ska betalas av parten. Om det är skäligt med hänsyn till partens ekonomiska förhållanden får dock rätten besluta att ersättningen i stället ska betalas av allmänna medel. Även när en part har beviljats rättshjälp betalar staten kostnaden för bevisning (16 § rättshjälpslagen [1996:1619]). I annat fall, dvs. när vittnet inte åberopats av enskild part, ska ersättningen betalas av allmänna medel. 
 Sådan ersättning som ska betalas av part ska avse nödvändiga kostnader för resa, uppehälle och tidsspillan efter vad rätten prövar skäligt. Om ersättning i stället ska betalas av allmänna medel, fast- ställer rätten ersättningen enligt förordningen om ersättning av all- männa medel till vittnen, m.m. Enligt 36 kap. 25 § rättegångsbalken har ett vittne rätt att i förskott få ersättning för kostnader för resa och uppehälle. 
 I 40 kap. 17 och 18 §§ rättegångsbalken finns bestämmelser om sakkunnigs rätt till ersättning. Av 40 kap. 17 § andra stycket rätte- gångsbalken framgår att i dispositiva mål ska ersättningen betalas av parterna solidariskt eller, för det fall bara ena parten påkallat sak- kunnigs anlitande, av den parten ensam. I annat fall ska ersättningen utgå av allmänna medel. 
 Genom en hänvisning i 24 § första stycket respektive 25 § ärende- lagen tillämpas reglerna om vittnesersättning och ersättning till sak- kunnig även i ärenden. 
 I 19 § andra stycket nämndlagen finns en bestämmelse om er- sättning till den som har inställt sig vid nämnden för att höras i ett ärende. Enligt bestämmelsen har en person som nämnden inkallat och som inte är part rätt till ersättning av allmänna medel. Närmare bestämmelser om ersättningen finns i förordningen om ersättning av allmänna medel till vittnen, m.m. 
 Nämndlagen saknar däremot bestämmelser som gör det möjligt för nämnderna att tillerkänna en part ersättning för sin inställelse. Inte heller ett vittne som en part själv tar med sig har rätt till er- sättning. I stället får man utgå från att parten själv i rimlig utsträck- ning ersätter vittnet. Nämnderna kan alltså inte förplikta en part att betala vittnesersättning. 
 346 
  
 SOU 2012:82 
  
 Ett moderniserat förfarande 
  
 Begäran om lagändring från Adkins 
 I mars 2007 begärde hyres- och arrendenämnderna genom dåvar- ande Adkins en lagändring beträffande reglerna om vittnesersätt- ning (dnr Ju 2007/3116). Adkins konstaterade att den restriktiva tillämpning som lagstiftaren ursprungligen tänkt sig beträffande vittnesbevisning i praktiken inte går att upprätthålla utan att vittnes- förhör i stället är mycket vanligt. Enligt Adkins medför diskrepansen i ersättningsrätten, beroende på om vittnet kallats in av nämnden eller tagits med av part, att framför allt parter som har juridiskt kunniga ombud ofta begär att nämnden ska kalla ett åberopat vittne enbart av det skälet att vittnet då ges rätt till ersättning av allmänna medel. Adkins konstaterade att det är svårt att motivera att t.ex. resursstarka bostadsbolag kan åberopa vittnen på statens bekost- nad. Vidare noterade Adkins bl.a. att det är otillfredsställande att ett vittne, som inte kallats av nämnden, saknar en formell rätt till ersättning av den part som har åberopat vittnet. 
 Adkins förordade en lösning som innebär att parten själv som huvudregel ska stå för ersättningen till sina vittnen, oavsett om nämnden har kallat vittnet eller om parten själv har tagit med sig vittnet. Enligt Adkins bör ersättningen betalas av allmänna medel endast om det är rimligt med hänsyn till partens ekonomiska för- hållanden. 
 Överväganden och förslag 
  
 Förslag:  
 Rättegångsbalkens bestämmelser om parts, vittnes och sakkunnigs rätt till ersättning tillämpas vid handläggning av mål och ärenden i hyres- och arrendedomstolen. 
 Som har framgått föreslår vi att handläggningen av mål vid hyres- och arrendedomstolen som huvudregel ska följa rättegångsbalken och att ärenden ska följa ärendelagen. Det är rimligt att bestäm- melserna i dessa processlagar om en parts rätt till ersättning för inställelse tillämpas också för hyres- och arrendedomstolens mål och ärenden. 
 Den nuvarande skillnaden i ett vittnes rätt till ersättning, beroende på om vittnet har kallats in av nämnden eller har tagits med av part, är inte tillfredsställande. Ett vittne bör i alla situationer kunna få sin ersättning fastställd av domstolen. 
 347 
  
 Ett moderniserat förfarande 
  
 SOU 2012:82 
  
 Det är inte rimligt att ersättning till vittnen regelmässigt betalas av allmänna medel. Vi delar Adkins bedömning om att huvudregeln i stället bör vara att den part som har åberopat vittnet också bör betala ersättning till vittnet. Om det är skäligt med hänsyn till partens ekonomiska förhållanden bör rätten dock ha möjlighet att besluta att ersättningen i stället ska betalas av allmänna medel. Denna utformning av ersättningsreglerna överensstämmer med regleringen i rättegångsbalken, som genom hänvisning även tillämpas i ärenden. Några särskilda ersättningsregler angående vittnesersättning bör därmed enligt vår bedömning inte införas för hyres- och arrende- domstolarnas mål och ärenden. Inte heller beträffande ersättning till sakkunnig finns det skäl att göra undantag från bestämmelserna i rättegångsbalken. 
 7.11.3 Ansvar för rättegångskostnader 
 Gällande rätt 
 För tvistemålens del finns bestämmelser om rättegångskostnader i 18 kap. rättegångsbalken. Huvudregeln i dispositiva tvistemål är att den part som förlorat målet ska ersätta motparten för dennes samt- liga rättegångskostnader (18 kap. 1 § rättegångsbalken). 
 Om den vinnande parten har inlett rättegången utan att mot- parten har gett anledning till det eller föranlett onödig rättegång ska däremot den vinnande parten ersätta motparten dennes rätte- gångskostnader eller vardera parten stå sin kostnad (18 kap. 3 § rättegångsbalken). Ett annat undantag från huvudregeln finns i 18 kap. 6 § rättegångsbalken. Bestämmelsen föreskriver att om en part genom att utebli från rätten eller inte iaktta föreläggande, som rätten meddelat, eller genom påstående eller invändning, som han insett eller bort inse sakna fog, eller annars genom vårdslöshet eller försummelse föranlett uppskov i målet eller annars vållat kostnad för motparten, ska han ersätta denna kostnad oavsett hur rättegångs- kostnaderna i övrigt ska fördelas. I  
 FT-målen 
  finns det begräns- ningar i möjligheten att få ersättning för rättegångskostnader. 
 I 32 § ärendelagen föreskrivs att i ett ärende där enskilda är mot- parter till varandra får domstolen med tillämpning av 18 kap. rätte- gångsbalken förplikta den ena parten eller dennes ställföreträdare, ombud eller biträde att ersätta den andra parten för dennes kost- nader i ärendet eller det som i domstolen betalats av allmänna medel. 
 348 
 SOU 2012:82 Ett moderniserat förfarande 
 Vid hyres- och arrendenämnderna svarar parterna själva för sina rättegångskostnader. Vid överklagande av hyresnämndernas beslut tillämpar Svea hovrätt i och för sig bestämmelserna i 18 kap. rätte- gångsbalken. För ett stort antal hyrestvister görs dock undantag från dessa bestämmelser, varför parterna vanligtvis även i hovrätten står sina egna rättegångskostnader. Vi redogör nedan för dessa undantag. 
 I 12 kap. 73 § jordabalken föreskrivs att vardera parten i en rad angivna tvister ska svara för sin rättegångskostnad i hovrätten, om inte annat följer av 18 kap. 6 § rättegångsbalken (se om bestäm- melsen ovan). De hyrestvister som avses i 12 kap. 73 § jordabalken är följande (samtliga hänvisningar avser jordabalken): hyrestvister i 12 kap. 49 § (förlängningstvist), 12 kap. 54 § (tvist om hyresvillkor) och 12 kap. 55 e § (återbetalning av hyra vid upplåtelse av bostads- lägenhet i vissa fall), mål om åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 11 § första stycket 5 eller 16 § andra stycket, om upprustningsföre- läggande enligt 12 kap. 18  
 a–c 
  §§, om tillstånd till förbättrings- och ändringsåtgärder enligt 12 kap. 18  
 d–f 
  §§, om förbud mot sådana åtgärder enligt 12 kap. 18 h § och om utdömande av vite enligt 12 kap. 62 §. 
 I 11 kap. 4 § bostadsrättslagen föreskrivs att i en tvist som avser fastställande av hyresvillkor enligt 4 kap. 9 § samma lag ska vardera parten svara för sin rättegångskostnad i hovrätten, om inte något annat anges i 18 kap. 6 § rättegångsbalken. 
 Av 16 § lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt framgår att i ärenden enligt denna lag ska vardera parten svara för sina rätte- gångskostnader i hovrätten, i den mån annat inte följer av 18 kap. 6 § rättegångsbalken. Motsvarande gäller enligt 32 § hyresförhand- lingslagen (1978:304) i tvist som avses i 22 eller 24 § samma lag och enligt 6 kap. 5 § lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt tvister som avses i 6 kap. 4 § den lagen. 
 I 35 § bostadsförvaltningslagen (1977:792) föreskrivs att om fastighetsägarens talan i besvärsmål, i vilket kommunen är motpart, vinner bifall kan kommunen åläggas att ersätta fastighetsägaren för rättegångskostnad. Om fastighetsägaren vinner besvärsmål i vilket organisation av hyresgäster är motpart, kan sådan ersättning till- erkännas denne att betalas av staten. I övrigt gäller i besvärsmål all- männa bestämmelser om rättegångskostnad i tillämpliga delar. 
 Vid överklagande av arrendenämndens beslut i tvister enligt jordabalken och lagen (1957:390) om fiskearrenden tillämpas ärende- 
 349 
  
 Ett moderniserat förfarande 
  
 SOU 2012:82 
  
 lagen, vilket innebär att i ett ärende där enskilda är motparter till varandra får domstolen med tillämpning av 18 kap. rättegångsbalken förplikta den ena parten att ersätta den andra parten för dennes kostnader i ärendet. 
 Enligt 14 § andra stycket lagen (1985:658) om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället ska vardera parten svara för sina rätte- gångskostnader med anledning av att nämndens beslut överklagas, i den mån annat inte följer av 18 kap. 6 § rättegångsbalken. 
 Överväganden och förslag 
  
 Förslag:  
 I hyres- och arrendedomstolen ska i samtliga ärenden vardera parten svara för sin rättegångskostnad, om inte annat följer av 18 kap. 6 § rättegångsbalken. Motsvarande gäller också för en stor del av ärendena vid handläggning i Hyres- och arrende- överdomstolen. 
 För de  
 hyres-, 
  arrende- och bostadsrättstvister som handläggs som mål föreslår vi inte någon särregel. 
 Vid hyres- och arrendenämnderna svarar vardera parten själv för sina rättegångskostnader. Enligt vår bedömning bör detta också vara utgångspunkten vid handläggningen av ärenden i hyres- och arrendedomstolen. Det är därför nödvändigt med en särregel om rättegångskostnader i förhållande till ärendelagen. 
 Huvudregeln i ärenden bör enligt vår uppfattning vara att vardera parten svarar för sin rättegångskostnad i hyres- och arrendedom- stolen. Ett system som innebär att vardera parten alltid ska stå sin kostnad kan dock ge upphov till ett närmast stötande resultat. Så kan vara fallet om en part genom sin vårdslösa eller försumliga processföring vållar motparten rättegångskostnader. Vi föreslår där- för att rättegångskostnadsregeln ska förses med ett förbehåll om att en tillämpning av 18 kap. 6 § rättegångsbalken kan motivera en annan fördelning av ansvaret för rättegångskostnaderna. 
 Med vårt förslag ska ansökningsavgift, med ett par undantag, införas för handläggningen i hyres- och arrendedomstol. En ord- ning som innebär att vardera parten ska stå sin kostnad kan i vissa situationer leda till att det blir ekonomiskt olönsamt för en part att göra en ansökan, även om denna bifalls. Som exempel kan nämnas att det inte blir ekonomiskt motiverat att ansöka om åtgärdsföre- 
 350 
  
 SOU 2012:82 
  
 Ett moderniserat förfarande 
  
 läggande avseende en reparation om kostnaden för reparationen understiger ansökningsavgiften. Som också 1997 års hyreslagstift- ningsutredning noterade talar detta för att den förlorande parten åtminstone bör ersätta ansökningsavgiften. Utredningen konstate- rade dock att det inte finns anledning att införa särskilda rätte- gångskostnadsregler bara för ansökningsavgiften (SOU 1999:15 s. 201). Vi delar denna bedömning. 
 Vi har ovan redovisat de regler om rättegångskostnadsansvar som i dag gäller vid handläggning av aktuella ärenden i överrätt. Som har framgått är det normala i många tvister att parterna även i överrätt står sina egna rättegångskostnader. Vi föreslår att samma rättegångskostnadsregler som i hittillsvarande ordning gällt i över- rätt även ska gälla framöver. I syfte att skapa en bättre överblick bör dock bestämmelserna samlas i en paragraf i lagen om hyres- och arrendedomstolar i stället för att finnas i den materiella rätten. 
 Beträffande domstolarnas handläggning av mål saknas det enligt vår bedömning skäl att föreslå en särregel om rättegångskostnader. Rättegångsbalkens bestämmelser ska därmed tillämpas. 
 7.11.4 Ersättning till särskilda ledamöter 
 Gällande rätt 
 Regler om ersättning till intresseledamöter i hyres- och arrende- nämnderna och till experter i hyresnämnderna finns i förordningen (1982:814) om ersättning till nämndemän och vissa andra uppdrags- tagare inom domstolsväsendet m.m. Förordningen innehåller även föreskrifter om ersättning till andra uppdragstagare som t.ex. nämndemän, jurymän i tryckfrihetsmål och yttrandefrihetsmål, sär- skilda ledamöter i sjöförklaringsdomstolarna, särskilda ledamöter i tingsrätt i mål om klander av dispasch samt tekniskt sakkunniga ledamöter i patentmål i tingsrätt och hovrätt. 
 Av förordningen följer att intresseledamöterna i hyres- och arrendenämnderna har rätt till ett arvode för sammanträde med 600 kr per dag (oavsett sammanträdets längd). Sammanträdesarvodet för experter i hyresnämnderna uppgår till samma belopp. Motsvar- ande arvode för nämndemän är 500 kr per dag eller 250 kr om tjänst- göringen varat kortare tid än tre timmar. 
 2  
 Sammanträdesarvodet per 
  
 2  
 En särskild utredare har fått i uppdrag att genomföra en översyn av nämndemannasystemet. I uppdraget ingår bl.a. att överväga åtgärder för att skapa moderna tjänstgörings- och 
 351 
  
 Ett moderniserat förfarande 
  
 SOU 2012:82 
  
 dag för övriga uppdragstagare, vars ersättning regleras i förord- ningen, varierar mellan 500 kr och 680 kr. 
 Experter i hyresnämnderna har utöver sammanträdesarvodet rätt till arvode för förberedelsearbete med 180 kr per dag. De kan också få ersättning för efterarbete under annan dag än samman- trädesdag med samma belopp som för förberedelsearbete. Även en del andra uppdragstagare har rätt till ersättning för förberedelse- och efterarbete. 
 Nämndemän och jurymän har rätt till ersättning för inkomst- förlust som uppkommer på grund av uppdraget (2 a §). Vidare har nämndemän och jurymän med barn som har behov av tillsyn rätt till ersättning för kostnader för barntillsyn som uppkommer när de fullgör sitt uppdrag (2 c §). Motsvarande rätt till ersättning för inkomstförlust och barntillsyn gäller inte för övriga uppdragstagare. 
 Uppdragstagare får reseersättning och traktamente enligt de bestämmelser om reseförmåner som enligt kollektivavtal gäller för statstjänstemän i allmänhet (4 §). Till uppdragstagare vars resväg till sammanträdet överstiger 50 km betalas ett särskilt inställelse- arvode om 100 kr per dag (4 a §). 
 För en del uppdragstagare inom domstolarna regleras inte ersätt- ningen i nämnd förordning utan i stället genom särskilda regerings- beslut. Så är t.ex. fallet för särskilda ledamöter i mark- och miljö- domstolarna. Dessa ledamöter ersätts med 1 600 kr per samman- trädesdag. Enligt regeringsbeslutet ska vidare ersättning för sådant arbete som dessa ledamöter utför vid ett annat tillfälle än samman- trädesdag beslutas av mark- och miljödomstolen och får uppgå till högst 800 kr för arbete upp till en halv arbetsdag och till högst 1 600 kr för arbete upp till en hel dag (Regeringsbeslut  
 2011-03-24, 
  dnr Ju 2011/2333/DOM). 
 Begäran om översyn av ersättningsreglerna 
 I en skrivelse till Justitiedepartementet i januari 2011, (dnr Ju 2011/537/DOM) begärde Hyresgästföreningen, Riksförbundet, att reglerna om ersättning till intresseledamöter i hyresnämnd för- ändras så att dessa ledamöter får rätt till ersättning för förlorad arbetsförtjänst. 
 ersättningsvillkor för nämndemannauppdraget. Uppdraget ska redovisas senast den 28 juni 2013 (dir. 2012:51). 
 352 
  
 SOU 2012:82 
  
 Ett moderniserat förfarande 
  
 Grunden för begäran var att gällande ersättningsregler, enligt Hyresgästföreningen, medför att yngre och yrkesverksamma per- soner i endast begränsad omfattning är beredda att åta sig uppdrag som intresseledamot eftersom en normalinkomsttagare gör en eko- nomisk förlust om han eller hon åtar sig ett sådant uppdrag. Enligt Hyresgästföreningen innebär detta att det är i princip omöjligt att få en sammansättning av intresseledamöterna som återspeglar hyres- gästkollektivets sammansättning i stort. 
 Överväganden och förslag 
  
 Förslag:  
 Ersättning till särskilda ledamöter i hyres- och arrende- domstolarna bör motsvara den ersättning som betalas till sär- skilda ledamöter i mark- och miljödomstolarna. De särskilda ledamöterna i hyres- och arrendedomstolarna bör därmed er- sättas med för närvarande 1 600 kr per sammanträdesdag. Ersätt- ning för sådant arbete som utförs vid ett annat tillfälle än sam- manträdesdag ska beslutas av hyres- och arrendedomstolen och får uppgå till för närvarande högst 800 kr för arbete upp till en halv arbetsdag och till högst 1 600 kr för arbete upp till en hel dag. 
 Som vi tidigare har konstaterat utgör deltagandet av intresseleda- möter ett mycket värdefullt inslag i nämndernas verksamhet. Vi har gjort bedömningen att intresseledamöter – eller med vårt förslag särskilda ledamöter – även framöver ska delta vid handläggningen av en hel del hyres- och arrendeärenden. Det är viktigt att ersätt- ningsreglerna bidrar till att skapa goda möjligheter att rekrytera särskilda ledamöter som till sin kollektiva sammansättning speglar de aktuella intressegruppernas (bostadshyresgäster, jordägare etc.) sammansättningar. 
 Som dagens regelverk är utformat skulle ett åtagande av ett upp- drag som särskild ledamot för många medföra en inkomstförlust i samband med själva tjänstgöringen i domstolen. Det är givet att denna omständighet kan avhålla en person från att acceptera ett sådant uppdrag. Möjligheten att rekrytera yrkesverksamma personer till uppdrag som särskild ledamot begränsas härigenom. Hyresgäst- föreningen, Riksförbundet, har påtalat att detta utgör ett problem. 
 353 
  
 Ett moderniserat förfarande 
  
 SOU 2012:82 
  
 Enligt vår bedömning finns det mot denna bakgrund ett behov av att ändra ersättningsreglerna för de särskilda ledamöterna. 
 Olika alternativ står här till buds. En lösning är, som Hyresgäst- föreningen har föreslagit, att tillerkänna de särskilda ledamöterna rätt till ersättning även för inkomstförlust. Ett annat alternativ är att i stället generellt höja arvodesnivån för aktuellt sammanträdes- arvode. Den första lösningen har bl.a. den fördelen att den på ett rättvist sätt kompenserar de särskilda ledamöterna för deras deltag- ande i hyres- och arrendedomstolarna genom att den faktiska inkomstförlusten täcks. En stor fördel med det senare alternativet är att denna lösning kräver mindre administration såväl för den enskilde ledamoten som för myndigheterna. 
 För de särskilda ledamöterna i mark- och miljödomstolarna har regeringen valt ett ersättningssystem med ett sammanträdesarvode som är markant högre än det normala för uppdragstagare inom domstolarna och med rätt till ersättning även för annat arbete men som däremot inte ersätter inkomstförlust. De särskilda ledamöternas tjänstgöring i hyres- och arrendedomstolarna kommer att i stora delar påminna om den för de särskilda ledamöterna i mark- och miljödomstolarna. Enligt vår uppfattning bör man därför välja samma metod för ersättning till de särskilda ledamöterna i hyres- och arrendedomstolarna. Vi bedömer vidare att det är rimligt att samma ersättningsnivåer som för ledamöterna i mark- och miljödomstolen tillämpas för ledamöterna i hyres- och arrendedomstolen. 
  
 7.12 
  
 Andra processuella frågor 
  
 7.12.1 
  
 Avvisning av ombud 
  
 Gällande rätt 
 Enligt 12 kap. 1 § första stycket rättegångsbalken får part i tviste- mål föra sin talan genom ombud. I 12 kap. 2 § rättegångsbalken finns en del kvalifikationskrav för ombud. Såsom ombud får således inte brukas annan än den som rätten med hänsyn till redbarhet, insikter och tidigare verksamhet anser lämplig att vara ombud i målet. Vidare ska ombudet behärska svenska språket. Huvudregeln är också att ombudet ska ha hemvist i Sverige, i en annan stat inom Europeiska ekonomiska samarbetsområdet eller i Schweiz. Slutligen föreskriver bestämmelsen att den som är underårig eller i kon- kurstillstånd eller som har förvaltare enligt 11 kap. 7 § föräldra- 
 354 
  
 SOU 2012:82 
  
 Ett moderniserat förfarande 
  
 balken inte får vara ombud. Domstolen ska på eget initiativ pröva om den som uppträder som ombud saknar de nödvändiga kvalifika- tionerna. Denna prövning bör helst ske i handläggningens inled- ande skede (Fitger m.fl. a.a., kommentaren till 12:2). 
 Visar ett ombud oredlighet, oskicklighet eller oförstånd eller annars anses olämplig, ska rätten avvisa honom som ombud i målet. Rätten får också, om det finns skäl för det, förklara honom eller henne obehörig antingen för viss tid eller tills vidare att brukas som ombud vid den rätten (12 kap. 5 § rättegångsbalken). 
 Genom en hänvisning i 47 § andra stycket ärendelagen tillämpas bestämmelserna om ombud i 12 kap. 2 och 5 §§ rättegångsbalken även vid handläggningen av ärenden. 
 Nämndlagen saknar bestämmelser om kvalifikationskrav för om- bud. Förvaltningslagen, som subsidiärt gäller för nämndverksam- heten, innehåller inte heller bestämmelser om vem som kan vara ombud. Däremot finns i 9 § andra stycket förvaltningslagen en bestämmelse som stadgar att en myndighet får avvisa ett ombud i ärendet om ombudet visar oskicklighet eller oförstånd eller om han eller hon är olämplig på något annat sätt. Vid denna bedömning kan regleringen i rättegångsbalken till viss del ge ledning (Leon m.fl. a.a. s. 121). Ett sådant avvisningsbeslut gäller endast i det aktuella ärendet. 
  
 I Domstolsverkets rapport  
 Projekt avseende erfarenhetsutbyte och verksamhetsutveckling för hyresnämnderna  
 nämndes frågan om avvis- ning av ombud – dvs. att det vid nämnderna saknas motsvarighet till 12 kap. 2 § rättegångsbalken – som en processuell fråga att överväga närmare. 
  
 Överväganden och förslag 
  
 Förslag:  
 Rättegångsbalkens bestämmelser om kvalifikationskrav för ombud och om avvisning av ombud tillämpas vid handlägg- ning av mål och ärenden om hyra, arrende och bostadsrätt. 
 Nuvarande regelsystem för ombud vid nämnderna är otillfredsställ- ande eftersom det dels saknar kvalifikationskrav för ombud, dels endast gör det möjligt att avvisa ett ombud i det aktuella ärendet. Det är enligt vår uppfattning rimligt att samma bestämmelser om ombud gäller för mål och ärenden i hyres- och arrendedomstolen 
 355 
  
 Ett moderniserat förfarande 
  
 SOU 2012:82 
  
 som för övriga tvistemål och ärenden. Rättegångsbalkens bestäm- melser härom (som genom hänvisning även är tillämpliga i ären- den) ska därför tillämpas vid handläggningen av mål och ärenden i hyres- och arrendedomstolarna. 
  
 7.12.2 
  
 Delgivning 
  
 Förslag:  
 Hyres- och arrendedomstolen får använda kungörelse- delgivning i sådana massärenden avseende tvister om villkor för hyra av bostadslägenheter som under viss förutsättning avgörs utan sammanträde. I övrigt ska rättegångsbalkens och ärende- lagens bestämmelser om delgivning tillämpas. 
 I 30 § första stycket nämndlagen föreskrivs att om en inlaga, en kallelse, ett föreläggande eller en annan handling ska tillställas en part sker det som huvudregel genom delgivning. Av 46 § ärende- lagen framgår att om domstolen ska underrätta någon om inne- hållet i en handling eller om något annat, får det ske genom delgiv- ning. Enligt samma lagrum ska delgivning användas om det är särskilt föreskrivet eller om det med hänsyn till syftet med bestäm- melsen om underrättelse framgår att delgivning bör ske, men bör i övrigt tillgripas bara om det behövs med hänsyn till omständig- heterna. 
 Enligt vår bedömning lämpar sig ärendelagens bestämmelse om delgivning väl för de ärenden som hyres- och arrendedomstolen ska handlägga. I ett avseende finns det dock skäl för en särregel. Enligt 30 § första stycket nämndlagen får nämligen hyresnämnden, om nämnden samtidigt handlägger ett stort antal tvister av likartad be- skaffenhet mellan en hyresvärd och dennes hyresgäster om villkoren för hyra av bostadslägenheter (massärenden), använda kungörelse- delgivning enligt 49 § första och andra styckena delgivningslagen (2010:1932) i de ärenden som enligt 9 § andra stycket nämndlagen avgörs utan sammanträde. Vi föreslår därför att en bestämmelse motsvarande nämndlagens förs in i lagen om hyres- och arrende- domstolar. 
 Beträffande målen saknas enligt vår bedömning skäl att föreslå ändringar avseende delgivning. 
 356 
  
 SOU 2012:82 
  
 Ett moderniserat förfarande 
  
 7.12.3 
  
 Skyndsam handläggning 
  
 Förslag:  
 Hyres- och arrendedomstolen och Hyres- och arrende- överdomstolen ska handlägga mål och ärenden skyndsamt. Tvister som rör störningar i boendet ska handläggas särskilt skyndsamt. 
 I 26 § nämndlagen föreskrivs att nämnd ska handlägga ärende skynd- samt. Bestämmelsen gäller för samtliga ärenden som nämnderna handlägger. Enligt 12 kap. 70 § jordabalken ska hyrestvister som rör störningar i boendet handläggas särskilt skyndsamt. En mot- svarande bestämmelse för bostadsrätter finns i 11 kap. 1 § bostads- rättslagen (1991:614). 
 Enligt vår bedömning kan man visserligen ifrågasätta lämplig- heten av denna typ av allmänna skyndsamhetskrav. Det gäller inte minst i det fall då kravet rör samtliga ärenden. Många av de mål och ärenden som hyres- och arrendedomstolen handlägger är av brådsk- ande karaktär. Vi har gjort bedömningen att en skyndsam hand- läggning bäst garanteras om det skapas särskilda domstolar för han- tering av aktuella mål och ärenden. Mot denna bakgrund kan det därför också vara motiverat att i lag ställa upp generella krav på skyndsam handläggning. 
 Enligt vår bedömning bör regelsystemet så långt möjligt vara enhetligt. Det allmänna skyndsamhetskravet bör därför gälla för både mål och ärenden i såväl hyres- och arrendedomstolen som Hyres- och arrendeöverdomstolen. 
 Det ligger vidare i sakens natur att tvister som rör störningar i boendet är av mycket brådskande karaktär. Vi bedömer därför att det även framöver bör finns en regel om att dessa tvister ska hand- läggas särskilt skyndsamt. En sådan regel bör dock tas in i den nya lagen om hyres- och arrendedomstolar i stället för att finnas i den materiella rätten. 
  
 7.12.4 
  
 Övriga frågor 
  
 Förslag:  
 Hyres- och arrendedomstolen ska skriva av ett ärende om medling vid anläggningsarrende om jordägaren underlåter att följa ett föreläggande om uppgivande av villkor för förläng- ning av arrendeförhållandet eller orsaken för vägran av förläng- 
 357 
  
 Ett moderniserat förfarande 
  
 SOU 2012:82 
  
 ning, om avtalet inte är uppsagt enligt 11 kap. 5 § första stycket jordabalken. 
 Under vissa förutsättningar finns det vid utebliven förhand- ling enligt förhandlingsordning hinder mot att hyres- och arrendedomstolen tar upp bl.a. en hyresvärds yrkande om högre hyra. 
 Statliga myndigheter och kommuner är som huvudregel skyl- diga att utan ersättning till domstolarna låna ut de lokaler som domstolarna behöver för sina sammanträden. 
 I 8 a § nämndlagen finns en bestämmelse som föreskriver att arrende- nämnden, i ett ärende om medling beträffande anläggningsarrende när arrendatorn har sagt upp avtalet och i uppsägningen begärt för- längning av avtalet på ändrade villkor, under vissa förutsättningar ska skriva av ärendet. Det gäller när sökandens motpart inte följt nämndens föreläggande om att uppge de villkor han uppställer för att förlänga arrendeförhållandet eller orsaken till att han vägrar medge förlängning, om avtalet inte är uppsagt enligt 11 kap. 5 § första stycket jordabalken. Enligt 11 kap. 6 a § tredje stycket jorda- balken ska avtalet vid sådant förhållande anses förlängt på de av arrendatorn önskade villkoren. 
 Enligt vår bedömning bör ingen förändring i detta avseende göras vid ett överförande av aktuell tvist till hyres- och arrende- domstolen. Vi föreslår därför att det i den nya lagen om hyres- och arrendedomstolar tas in en bestämmelse motsvarande 8 a § nämnd- lagen. 
 En bestämmelse om processhinder i vissa fall finns i 11 a § nämndlagen. Bestämmelsen föreskriver att om för lägenhet gäller förhandlingsordning enligt hyresförhandlingslagen (1978:304), får hyresnämnd i hyrestvist enligt 12 kap. jordabalken inte pröva hyres- värds yrkande om högre hyra, om inte förhandling som ska påkallas enligt förhandlingsordningen ägt rum rörande tvistefrågan. Det- samma gäller yrkande om ändring av grunderna för beräkning av sådan särskild ersättning som avses i 12 kap. 19 § jordabalken eller ändring av en hyresgästs rätt att använda utrymmen som är avsedda att användas gemensamt av hyresgästerna. Har förhandling inte ägt rum får yrkande ändå tas upp till prövning, om hyresvärden på- kallat förhandling men mot denna mött hinder som inte har berott av hyresvärden eller av fastighetsägarorganisation som är part enligt 
 358 
  
 SOU 2012:82 
  
 Ett moderniserat förfarande 
  
 förhandlingsordningen. Vi bedömer att denna bestämmelse i sak bör föras över till den nya lagen om hyres- och arrendedomstolar. 
 I 31 § nämndlagen finns en bestämmelse som ger nämnd rätt att för sina sammanträden förfoga över behövliga lokaler i domstols- byggnad eller annan allmän byggnad som inte är för tillfället upp- tagen för sitt huvudsakliga ändamål eller utgörs av gudstjänstlokal. Om särskilda kostnader uppkommer ska de ersättas. En liknande bestämmelse finns i 3 kap. 7 § lagen (2010:921) om mark- och miljö- domstolar. 
 Vi föreslår att en bestämmelse av den utformning som finns i lagen om mark- och miljödomstolar tas in i den nya lagen om hyres- och arrendedomstolar. Bestämmelsen innebär att statliga myndig- heter och kommuner är skyldiga att utan ersättning till domstolarna låna ut de lokaler som domstolarna behöver för sina sammanträden, förutsatt att lokalerna inte är upptagna för sina huvudsakliga ända- mål. Om sammanträdet medför särskilda kostnader har upplåtaren dock rätt till ersättning för dessa. 
 359 
  
 8 
  
 Ikraftträdande och övergångsbestämmelser 
  
 8.1 
  
 Inledning 
  
 Vi föreslår att särskilda hyres- och arrendedomstolar ska inrättas inom tingsrättsorganisationen och att verksamheten vid hyres- och arrendenämnderna ska avvecklas. Vid en avveckling uppstår en rad organisatoriska och personella frågor. Inom utredningen har vi be- handlat frågor av mer principiell natur men avstått från att ta ställ- ning i frågor av mer praktisk karaktär för genomförandet, som t.ex. lokalfrågor. Vi förutsätter att denna typ av frågor får lösas inom ramen för någon form av genomförandeprojekt, se vidare avsnitt 9.1. I detta avsnitt behandlar vi ikraftträdande och övergångsbestäm- melser. 
  
 8.2 
  
 Överväganden och förslag 
  
 Förslag:  
 Hyres- och arrendedomstolarna ska inrättas och hyres- och arrendenämnderna avvecklas den 5 maj 2014. Den ändrade kompetensfördelningen för  
 hyres-, 
  arrende- och bostadsrätts- tvister och övriga författningsförslag ska också träda i kraft vid samma tidpunkt. 
 Den upphävda nämndlagen ska fortfarande gälla för ärende om skiljeförfarande som har inletts vid hyres- eller arrendenämnd före upphävandet. Andra ärenden, som inte har avgjorts av arrende- nämnd eller hyresnämnd före upphävandet, ska överlämnas till den hyres- och arrendedomstol som efter upphävandet är behö- rig att handlägga ärendet. Detta ska dock inte gälla ärende där nämnden har inlett sammanträde före upphävandet. För ett så- dant ärende ska äldre bestämmelser gälla för handläggningen vid hyres- och arrendenämnden. Förordnanden för dem som ingår i 
 361 
  
 Ikraftträdande och övergångsbestämmelser 
  
 SOU 2012:82 
  
 nämnden ska därvid anses ha fortsatt giltighet såvitt avser det på- gående ärendet. 
 I de överlämnade tvisterna som rör ersättning för minskat bruksvärde ska vardera parten stå sin rättegångskostnad i hyres- och arrendedomstolen. 
 Ärende om arrende som vid ikraftträdandet handläggs i hov- rätt ska slutföras hos de allmänna domstolarna med tillämpning av äldre bestämmelser. 
 Mål och ärende som ursprungligen inletts hos allmän domstol och som vid ikraftträdandet handläggs där ska slutföras hos de allmänna domstolarna med tillämpning av äldre bestämmelser. 
 Några övergångsbestämmelser för de ärenden som efter över- klagande av hyresnämnds beslut vid ikraftträdandet handläggs i Svea hovrätt behövs inte. 
  
 8.2.1 
  
 Tidpunkt för ikraftträdande 
  
 Det är svårt att ange någon bestämd tidpunkt för när de föreslagna ändringarna kan träda i kraft. Vi förutsätter nämligen som framgått att den föreslagna reformen föregås av ett genomförandeprojekt. Man bör under alla förhållanden undvika att genomföra en reform av detta slag i semestertider, varför ikraftträdande vid ett årsskifte eller halv- årsskifte är olämpligt. 
 Vår bedömning är att förslagen kan träda i kraft tidigast om cirka 1,5 år. Vi föreslår därför att hyres- och arrendedomstolarna ska in- rättas och hyres- och arrendenämnderna avvecklas den 5 maj 2014. Även i övrigt ska författningsförslagen träda i kraft vid detta datum. 
  
 8.2.2 
  
 Hyres- och arrendenämndsärenden 
  
 Frågan är hur man ska hantera de pågående ärenden som hyres- och arrendenämnderna inte har avgjort när de nya bestämmelserna träder i kraft. Här står valet mellan att man ger nämnderna möjlighet att av- sluta ärendena eller att man direkt överlämnar dessa till hyres- och arrendedomstolarna. 
 Vi har föreslagit att hyres- och arrendedomstolen med ett undan- tag ska handlägga de nuvarande nämndärendena enligt ärendelagen. Det är i praktiken inte någon större skillnad mellan reglerna i nämnd- lagen och i ärendelagen. Vi anser därför att det inte finns något som 
 362 
  
 SOU 2012:82 
  
 Ikraftträdande och övergångsbestämmelser 
  
 hindrar att låta de ärenden som har inletts vid hyres- eller arrende- nämnden handläggas enligt ärendelagen med de kompletterande för- faranderegler i lagen om hyres- och arrendedomstolar som vi har föreslagit. 
 Med vårt förslag ska tvister om ersättning för minskat bruksvärde enligt 12 kap. 24 a § jordabalken handläggas enligt rättegångs- balken. Inte heller i detta avseende ser vi dock något hinder mot att de aktuella ärendena överlämnas till hyres- och arrendedomstol för fortsatt handläggning enligt rättegångsbalken. 
 Vårt förslag innebär därför att de ärenden som hyres- och arrende- nämnderna, med de undantag som anges nedan, inte har avgjort när de nya bestämmelserna träder i kraft ska lämnas över till hyres- och arrendedomstolen för fortsatt handläggning. Det kan nämnas att 1997 års hyreslagstiftningsutredning gjorde en motsvande bedömning i detta avseende (SOU 1999:15 s. 367 f.). 
 Som framgått ska hyres- och arrendedomstolens handläggning av tvister om ersättning för minskat bruksvärde enligt 12 kap. 24 a § jordabalken, följa rättegångsbalken. 
 1  
 Utan särskild övergångsbestäm- melse blir därmed reglerna om rättegångskostnader i rättegångsbal- Hammond tillämpliga. I dag svarar vardera parten för sin rättegångskostnad i nämnden. Vi föreslår därför en motsvarande övergångsbestämmelse för de överlämnade tvisterna om ersättning för minskat bruksvärde. Mot bakgrund av att vi föreslår endast mycket begränsade föränd- ringar beträffande rättegångskostnadsansvaret för övriga av de över- lämnade nämndärendena ser vi i detta avseende inget behov av att övergångsvis reglera detta särskilt. Bestämmelserna om rättegångs- kostnader i lagen om hyres- och arrendedomstolar får alltså direkt genomslag för dessa ärenden. 
 Vi förutsätter att hyres- och arrendenämnderna har beredskap för en effektiv avveckling av verksamheten. Det kan dock inte ute- slutas att nämnd före ikraftträdandet har inlett eller avslutat ett sam- manträde men inte avgjort ärendet vid denna tidpunkt. I dessa fall föreslår vi av effektivitetsskäl att handläggningen får avslutas vid nämnden. Förordnanden för hyresråd och andra bör då ha fortsatt giltighet. 
 Vi har föreslagit att nämndernas uppgift att vara skiljenämnd inte ska föras över till hyres- och arrendedomstolen. Eftersom vi före- slår att de nämnda ärendekategorierna ska avskaffas måste utgångs- punkten vara att inte lämna över ärenden om skiljeförfarande till 
  
 1  
 Det rör sig om ett fåtal sådana tvister. Av uppgifter från Domstolsverket framgår att det under år 2011 kom in två ärenden om ersättning för minskat bruksvärde till nämnderna. 
 363 
  
 Ikraftträdande och övergångsbestämmelser 
  
 SOU 2012:82 
  
 någon annan myndighet. Ärendena bör i stället handläggas färdigt vid respektive nämnd med tillämpning av nämndlagen (se samma be- dömning i SOU 1999:15 s. 368). 
 Enligt vår bedömning saknas det behov av övergångsbestämmel- ser för de ärenden som efter överklagande av hyresnämnds beslut vid ikraftträdandet handläggs i Svea hovrätt. Dessa ärenden ska nämligen även fortsättningsvis handläggas av Svea hovrätt. 
 Vi anser däremot att övergångsbestämmelser är nödvändiga för de ärenden som efter överklagande av arrendenämnds beslut hand- läggs i hovrätterna. Praktiska skäl talar för att dessa ärenden inte bör överlämnas till Svea hovrätt. I hittillsvarande ordning kan överkla- gande ske även till Högsta domstolen. Vi föreslår att denna möjlighet bör bestå för de arrendeärenden som vid ikraftträdandet handläggs i hovrätt. Aktuella ärenden bör därför slutföras hos de allmänna dom- stolarna med tillämpning av äldre bestämmelser. 
  
 8.2.3 
  
 Mål och ärenden hos allmän domstol 
  
 Även beträffande de pågående  
 hyres-, 
  arrende- och bostadsrätts- tvister som de allmänna domstolarna handlägger skulle man kunna tänka sig att överlämnade sker till hyres- och arrendedomstolarna respektive Hyres- och arrendeöverdomstolen. Vi anser dock att inte minst praktiska skäl talar för att dessa mål bör handläggas hos de allmänna domstolarna fram till ett lagakraftvunnet avgörande. Vid handläggningen av dessa mål bör domstolarna tillämpa äldre bestäm- melser. 
 364 
 9 Konsekvensanalys 
  
 9.1 
  
 Inledning 
  
 Bestämmelser om hur man ska redovisa konsekvenser av förslag i ett betänkande finns i kommittéförordningen (1998:1474) och förord- ningen om konsekvensutredning vid regelgivning (2007:1244). I utredningens direktiv anges särskilt att utredaren ska bedöma de kostnader och konsekvenser i övrigt som förslaget kan komma att medföra. Om förslaget kan förväntas leda till kostnadsökningar för det allmänna, ska utredaren enligt direktiven föreslå hur dessa ska finansieras. 
 Vi har i kapitel 4 ingående analyserat fördelar och nackdelar med olika framtida organisationsmodeller för prövningen av hyres- och arrendetvister och där motiverat varför vi valt just det föreslagna alter- nativet. I kapitel 5 har vi analyserat konsekvenserna av en ändrad kom- petensfördelning för prövning av hyres- och arrendetvister. Vi gör i detta kapitel en mer övergripande och sammanfattande bedömning av de konsekvenser som våra förslag kan antas medföra. Vidare redo- visar vi, i den mån det är möjligt, de intäkter och kostnader som vi bedömer blir en följd av våra förslag. 
 Vårt förslag innebär bl.a. att hyres- och arrendenämnderna ska avvecklas. Här uppkommer en hel del organisatoriska och personella frågor. Vi förutsätter att dessa får lösas inom ramen för ett genom- förandeprojekt inom Sveriges Domstolar. Numera brukar regeringen vid denna typ av reform ge i uppdrag åt Domstolsverket att i sam- råd med berörda domstolschefer förbereda genomförandet. Vi för- utser särskilt beträffande lokalfrågan och då i synnerhet avseende Stockholmsregionen och Malmöregionen ett behov av en sådan för- beredelse inom ramen för ett genomförandeprojekt. 
 Beträffande frågan om vilken inverkan våra förslag får för mål- underlaget vid de olika domstolarna kan vi endast göra mycket gene- rella uppskattningar. Framtiden får närmare utvisa det mer exakta resultatet. 
 365 
  
 Konsekvensanalys 
  
 SOU 2012:82 
  
 9.2 
  
 Inrättande av särskilda hyres- och arrendedomstolar och en ändrad kompetensfördelning 
  
 Vårt förslag innebär att hyres- och arrendenämnderna ska avvecklas och att prövningen av de ärenden som handläggs där ska föras över till åtta hyres- och arrendedomstolar. Vidare innebär vårt förslag den förändringen att arrendenämndsärenden i nästa instans ska prövas av Hyres- och arrendeöverdomstolen som är Svea hovrätt i stället för av samtliga sex hovrätter. Det kommer inte längre vara möjligt att överklaga ärenden (men väl mål) om arrende till Högsta domstolen. 
 Vi föreslår också en ändrad kompetensfördelning inom aktuella rättsområden. Prövningen av de  
 hyres-, 
  arrende- och bostadsrätts- tvister som i dag faller inom de allmänna domstolarnas kompetens- område kommer framöver att ske vid de åtta hyres- och arrende- domstolarna i stället för vid 48 tingsrätter. Prövningen i nästa instans kommer att ske i Hyres- och arrendeöverdomstolen i stället för i samtliga sex hovrätter. Den prövning som sker hos Högsta dom- stolen kommer beträffande målen att vara oförändrad. 
 Vårt förslag innebär också att nämndernas uppgift att vara skilje- nämnd inte ska föras över till hyres- och arrendedomstolarna. Denna ärendekategori, som utgörs av få ärenden, kommer därmed att upp- höra. Hyres- och arrendedomstolen kommer dock att kunna hand- lägga de mål som i hittillsvarande ordning vanligen resulterat i denna typ av skiljeförfarande med deltagande av särskilda ledamöter. Parter- nas intresse av att dessa tvister handläggs i domstol kommer därmed förmodligen att öka. 
 Vårt förslag innebär alltså att en del domstolar kommer att få en ökad mål- och ärendetillströmning medan mål- och ärendeunder- laget kommer att minska vid andra domstolar. Såväl domstolarna som hyres- och arrendenämnderna ingår i Sveriges Domstolar. Genom en omfördelning av resurser inom budgetanslaget för Sveriges Dom- stolar bör alltså de domstolar som får en ökad måltillströmning också tilldelas ytterligare resurser på bekostnad av övriga domstolar. 
 Hyresråden har djupa kunskaper inom hyres- och arrenderätten och stor erfarenhet av att handlägga aktuella tvister. En mer kon- centrerad prövning av  
 hyres-, 
  arrende- och bostadsrättstvister bör leda till en större kompetens hos samtliga de lagfarna ledamöter som handlägger dessa tvister. Reformen skapar också förutsättningar för ett mer samordnat prövningsförfarande. Med vårt förslag bör en del parallella eller dubbla processer kunna undvikas. Sammantaget 
 366 
  
 SOU 2012:82 
  
 Konsekvensanalys 
  
 innebär detta att både resurser och kompetens kan användas mer effektivt. På sikt kan det antas att omorganisationen leder till en mer rationell och effektiv handläggning av de berörda målen och ärendena, vilket i sin tur bör leda till minskade kostnader. Vidare ökar en sam- ordning förutsättningarna för en enhetlig praxis i frågor som är be- släktade. Detta kan i sin tur bidra till en ökad kvalitet i dömandet. 
 En konsekvens av att antalet domstolar som handlägger  
 hyres-, 
  arrende- och bostadsrättstvister blir färre är ökade resor för dom- stolens personal och därmed ökade kostnader. Vi bedömer dock att en stor del av de mål som förs över från allmän domstol kan prövas efter endast skriftlig handläggning. Vidare utgår vi från att parter och vittnen i relativt stor utsträckning kommer att kunna delta vid en förhandling per video från en annan domstol. Hyres- och arrende- domstolen kan också i okomplicerade mål förordna domare vid dom- stolar som inte handlägger  
 hyres-, 
  arrende- och bostadsrättstvister att handlägga sådant mål. Beträffande nuvarande nämndärenden före- slår vi att hyres- och arrendedomstolen i något större utsträckning än i hittillsvarande ordning kan handlägga ett ärende utan att hålla sammanträde. I detta avseende kan alltså resorna i stället minska. Vid en sammanfattande bedömning nöjer vi oss med att konstatera att kostnaderna för domstolarnas resor kommer att öka men att ökningen kommer att bli förhållandevis begränsad. 
 Enligt vårt förslag ska länsstyrelsen överta tillsynsuppgiften avse- ende en tvångsförvaltning enligt bostadsförvaltningslagen (1977:792) och därmed även ges tillfälle att yttra sig inför vissa beslut. Under år 2011 kom det in sammanlagt 47 ansökningar om särskild förvalt- ning till nämnderna. Det rör sig alltså om relativt få ärenden. Läns- styrelsens uppgifter blir bara aktuella om en ansökan bifalls. Vårt förslag innebär därmed att ökade kostnader, om än begränsade, upp- står för länsstyrelsen medan kostnaderna minskar för Sveriges Dom- stolar i ungefär motsvarande mån. 
 Med vårt förslag ska Domarnämnden från Domstolsverket överta uppgiften att förordna särskilda ledamöter. Domarnämnden bör därför tillföras extra resurser för detta ändamål. 
 I samband med själva genomförandet av reformen kommer det att finnas behov av extra utbildnings- och informationsinsatser. Det gäller för domstolarnas och länsstyrelsernas medarbetare men även för de anställda vid Kronofogdemyndigheten som handlägger frågor om betalningsföreläggande och handräckning. Även informations- insatser till medborgarna kan vara nödvändiga. Detta medför kost- nader. 
 367 
  
 Konsekvensanalys 
  
 SOU 2012:82 
  
 9.3 
  
 Processuella förändringar 
  
 Själva förfarandet i de ärenden som hyres- och arrendedomstolen ska handlägga kommer i stor utsträckning att påminna om förfaran- det vid nämnderna. Vi kan därför varken förutse ökade eller minskade kostnader i dessa avseenden, bortsett från de konsekvenser angå- ende ersättningsfrågor som behandlas i avsnitt 9.4. 
 Vi föreslår att det ska införas ett krav på prövningstillstånd i över- rätt för samtliga ärenden. Som utgångspunkt bör ett införande av prövningstillstånd leda till en mer effektiv handläggning. Som vi an- fört kommer det dock sannolikt vara mer vanligt att prövningstill- stånd meddelas i  
 hyres-, 
  arrende- och bostadsrättsärenden jämfört med övriga mål och ärenden. Vi föreslår också att det numera ska vara möjligt att överklaga bl.a. ärenden om dispenser och avstående från besittningsskydd. Trots att det rör sig om ett mycket stort an- tal beslut som nu blir överklagbara bedömer vi att överklaganden i praktiken kommer att vara sällsynta. Sammantaget bedömer vi att de ändrade reglerna som rör överklagande kommer att medföra i någon mån minskade kostnader. 
 Vi föreslår vidare en utökad möjlighet att delegera handlägg- ningen av  
 hyres-, 
  arrende- och bostadsrättsärenden från hyresråd (med vårt förslag rådmän) till kanslipersonal, beredningsjurister och tingsnotarier, med lägre lönekostnader som följd. 
  
 9.4 
  
 Rättegångskostnadsfrågor och ersättningsfrågor 
  
 Ansökningsavgift 
 Vi föreslår att en ansökningsavgift, med ett par undantag, ska införas för handläggningen i hyres- och arrendedomstolen. De mål som hyres- och arrendedomstolen övertar från tingsrätt är redan i dag avgiftsbelagda. I detta avseende blir det alltså ingen skillnad. 
 Under år 2011 kom det in totalt 27 117 ärenden till hyres- och arrendenämnderna. Med vårt förslag ska medlingsärenden avseende lokal eller anläggningsarrende undantas från kravet på ansöknings- avgift. Av uppgifter från Domstolsverket framgår att för år 2011 uppgick antalet inkomna ärenden om medling avseende lokal till 3 637 och avseende anläggningsarrende till 71. Vi föreslår att ansök- ningsavgiften för samtliga ärenden ska uppgå till 375 kr. Den årliga 
 368 
  
 SOU 2012:82 
  
 Konsekvensanalys 
  
 intäkten från de tillkommande ansökningsavgifterna kan därmed be- räknas till cirka 8 780 000 kr ((27 117- 3 708) x 375). 
 1 
  
 Som vi har anfört i avsnitt 7.11.1 kan en ansökningsavgift mot- verka att en part inleder en tvist som är mindre motiverad. Detta är givetvis kostnadsbesparande såväl för den enskilde som för dom- stolarna. 
 Ersättning till parter, vittnen m.fl. 
 I dag ersätts de vittnen som nämnden kallar av allmänna medel. Med vårt förslag ska i stället den part i ett ärende som åberopat ett vittne eller annan förhörsperson som huvudregel stå för ersättningen till honom eller henne. Det är inte särskilt vanligt att nämnden betalar ut ersättning till vittnen. Vårt förslag i denna del medför dock något minskade kostnader för staten. Samtidigt föreslår vi att en part under vissa förutsättningar ska kunna få rätt till ersättning för sin instäl- lelse av allmänna medel. I detta avseende medför vårt förslag alltså ökade kostnader. Totalt sett bedömer vi att våra förslag i dessa delar innebär ett oförändrat ekonomiskt utfall. 
 Ersättning till särskilda ledamöter 
 Vi föreslår att de särskilda ledamöterna ska ges rätt till ett markant högre sammanträdesarvode än i dag, nämligen 1 600 kr i stället för 600 kr. Av uppgifter från Domstolsverket framgår att det för år 2011 betalades ut ersättning till intresseledamöter för 3 300 samman- trädesdagar. 
 2  
 Vårt förslag i denna del skulle därmed innebära en ökad årlig kostnad om cirka 3,3 miljoner kr ((1  
 600-600) 
  x 3 300). 
 Dessutom föreslår vi att hyres- och arrendedomstolen ska kunna tillerkänna de särskilda ledamöterna ersättning även för annat arbete. Vårt förslag innebär också att särskilda ledamöter i undantagsfall ska kunna ingå vid hyres- och arrendedomstolens prövning även av 
  
 1 
  
 Med vårt förslag ska ersättning om minskat bruksvärde enligt 12 kap. 24 a § jordabalken handläggas som mål och därmed få en ansökningsavgift om 450 kr. Dessa ärenden är mycket få. I förenklande syfte behandlar vi därför dessa mål som ärenden vid beräkningen av de upp- skattade intäkterna. Vi redovisar i avsnitt 7.11.1 vår syn på vilken princip som bör gälla för debitering av ansökningsavgift i ärenden som rör strandade förhandlingar enligt hyres- förhandlingslagen (1978:304). För år 2011 inkom 663 ärenden enligt hyresförhandlingslagen till nämnderna. Vid beräkningen av intäkterna har vi, i brist på uppgifter om registreringen av de enskilda ärendena, utgått från att varje ärende skulle ge upphov till en ansökningsavgift. 
  
 2 
  
 Varje sammanträdesdag rör arvodet för  
  
 en  
 särskild ledamot. 
 369 
  
 Konsekvensanalys 
  
 SOU 2012:82 
  
 mål. Det närmare utfallet av hyres- och arrendedomstolens tillämp- ning av bestämmelserna får framtiden utvisa. Vi nöjer oss här med att konstatera att vissa ytterligare kostnader kan uppstå men att dessa bör vara relativt begränsade. 
  
 9.5 
  
 En förstärkt upplysningsverksamhet 
  
 Vi föreslår att den upplysningsverksamhet som nämnderna bedriver i dag ska finnas kvar men att den bör reformeras och samordnas. För detta krävs ökade personalresurser om uppskattningsvis en årsarbets- kraft. Den årliga kostnaden för denna resursförstärkning uppskattar vi till cirka 500 000 kr. 
 Genom en reformerad upplysningsverksamhet kan medborgarna i ännu högre utsträckning än i dag få del av korrekt information inom de aktuella rättsområdena på ett lättillgängligt sätt. I förläng- ningen kan alltså en förstärkt upplysningsverksamhet bidra till att antalet tvister som inleds vid domstolarna minskar, vilket är kost- nadsbesparande. 
  
 9.6 
  
 Övriga konsekvenser 
  
 Av 15 § kommittéförordningen framgår att om förslagen i ett be- tänkande har betydelse för brottsligheten och det brottsförebyg- gande arbetet, för sysselsättning och offentlig service i olika delar av landet, för små företags arbetsförutsättningar, konkurrensförmåga eller villkor i övrigt i förhållande till större företags, för jämställd- heten mellan kvinnor och män eller för möjligheterna att nå de inte- grationspolitiska målen, ska konsekvenserna i det avseendet anges i betänkandet. 
 Som framgått innebär vårt förslag att de  
 hyres-, 
  arrende- och bostadsrättstvister som de allmänna domstolarna handlägger i dag framöver kommer att prövas av domstolar på ett mindre antal orter. Detta kan ge upphov till ökade resor. Som vi har noterat kommer dock i de fall där muntlig handläggning är aktuell parter och andra i relativt stor utsträckning kunna delta vid en förhandling genom videokonferens. I de fall resor är nödvändiga bör utgångspunkten också vara att domstolen och inte parterna ska resa. Vi bedömer där- för att den offentliga servicen inte kommer att påverkas negativt i nämnvärd utsträckning genom minskningen av antalet domstolar som 
 370 
  
 SOU 2012:82 
  
 Konsekvensanalys 
  
 handlägger aktuella tvister. I övrigt kan vi knappast förutse några konsekvenser av det slag som nämns i 15 § kommittéförordningen. 
  
 9.7 
  
 Sammanfattande bedömning 
  
 Vi bedömer att våra förslag redan i samband med ikraftträdandet totalt sett kommer att medföra ett årligt positivt ekonomiskt utfall för staten. Detta bör i första hand användas till att förstärka de tings- rätter som blir hyres- och arrendedomstolar samt Svea hovrätt så att handläggningen blir minst lika snabb, effektiv och kompetent som vid nämnderna. 
 Vidare bedömer vi att våra förslag på sikt bör leda till att resurser och kompetens kan användas ännu mer effektivt. Detta bidrar till en ökad kvalitet i dömandet, vilket gagnar såväl den enskilda med- borgaren som samhället i stort. 
 371 
 10 Författningskommentar 
  
 10.1 
  
 Allmänt om förslagen till lagändringar 
  
 I följande avsnitt kommenterar vi den nya lagen om hyres- och arrendedomstolar och vissa av de föreslagna ändringsförfattningar- na. De ändringar som endast innebär att orden arrendenämnd och hyresnämnd respektive nämnd i olika böjningsformer byts ut mot hyres- och arrendedomstol respektive domstol i motsva- rande form kommenterar vi inte särskilt. 
 Vi avstår också från att särskilt kommentera sådana ändringar som endast är en följd av att den nuvarande nämndverksamheten upp- hör att existera. Inte heller ändringar som är av endast språklig karak- tär kommenterar vi särskilt. 
 Vi väljer att endast beträffande förslaget till lag om hyres- och arrendedomstolar här återge själva författningstexten. 
  
 10.2 
  
 Förslaget till lag (20xx:xxx) om hyres- och arrendedomstolar 
  
 Lagen är ny och ersätter vissa bestämmelser i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder och lagen (1994:831) om rätte- gången i vissa hyresmål i Svea hovrätt, som båda upphävs. Vidare ersätter lagen vissa bestämmelser i bl.a. jordabalken, lagen (1957:390) om fiskearrenden och bostadsrättslagen (1991:614). 
 1 kap. Inledande bestämmelser 
  
 1 §  
 Denna lag gäller handläggningen av mål och ärenden i hyres- och arrende- domstol och Hyres- och arrendeöverdomstolen samt sådan handläggning i Högsta domstolen som följer av bestämmelser i denna lag. 
 373 
  
 Författningskommentar 
  
 SOU 2012:82 
  
 Regeringen meddelar föreskrifter om vilka tingsrätter som ska vara hyres- och arrendedomstolar samt om hyres- och arrendedomstolarnas domsområ- den. 
 Hyres- och arrendeöverdomstol är Svea hovrätt. 
 Paragrafen reglerar lagens tillämpningsområde och hyres- och arrendedomstolarnas organisation. Våra överväganden i organisa- tionsfrågan finns huvudsakligen i kapitel 4 och beträffande instans- ordningen i avsnitt 7.3.2. 
 I  
 första stycket  
 anges att bestämmelserna i lagen gäller den hand- läggning av mål och ärenden som sker i hyres- och arrendedomstol och Hyres- och arrendeöverdomstolen. De gäller också sådan hand- läggning i Högsta domstolen som följer av bestämmelser i denna lag. 
 Av  
 andra stycket  
 framgår att hyres- och arrendedomstolarna ska vara en del av den befintliga tingsrättsorganisationen. Det är rege- ringen som meddelar föreskrifter om vilka av landets tingsrätter som ska vara hyres- och arrendedomstolar och vilka domsområden dessa domstolar ska ha. 
 Hyres- och arrendedomstolarnas avgöranden överklagas till en gemensam överrätt – Hyres- och arrendeöverdomstolen. I  
 tredje stycket  
 anges att det är Svea hovrätt som är Hyres- och arrendeöver- domstol. 
 Hyres- och arrendedomstolens uppgifter 
  
 2 §  
 En hyres- och arrendedomstol prövar  
 hyres-, 
  arrende- och bostadsrätts- tvister, medlar i sådana tvister och handlägger andra frågor enligt vad som föreskrivs i denna lag eller i annan lag. 
 Ett mål eller ärende vid en hyres- och arrendedomstol inleds 
  
 1. 
  
 genom en ansökan om stämning, en annan ansökan eller en anmälan till hyres- och arrendedomstolen, eller 
  
 2. 
  
 genom att en länsstyrelses beslut överklagas till hyres- och arrende- domstolen. 
  
 Paragrafen innehåller bestämmelser dels om hyres- och arrendedom- stolarnas verksamhetsområden, dels om hur ett mål eller ärende inleds vid domstolen. Våra överväganden beträffande frågan om hyres- och arrendedomstolarnas kompetens finns i avsnitt 5.3. I avsnitt 3.3.5 finns överväganden beträffande medlingsverksamheten. 
 Av  
 första stycket  
 framgår hyres- och arrendedomstolarnas upp- gifter, nämligen att pröva  
 hyres-, 
  arrende- och bostadsrättstvister, att medla i sådana tvister och att handlägga andra frågor enligt vad som 
 374 
  
 SOU 2012:82 
  
 Författningskommentar 
  
 föreskrivs i denna lag eller i annan lag. Med  
 hyres-, 
  arrende- och bostadsrättstvister avses såväl sådana tvister som hyres- och arrende- nämnderna i hittillsvarande system handlagt som sådana tvister inom de aktuella rättsområdena som de allmänna domstolarna prövat. Till skillnad från hyres- och arrendenämnd kan hyres- och arrende- domstol inte vara skiljenämnd. Våra överväganden i den frågan finns i avsnitt 3.4.4. 
 I  
 andra stycket  
 anges hur mål och ärenden i hyres- och arrende- domstol inleds.  
 Första punkten  
 tar sikte på sådana mål och ärenden där hyres- och arrendedomstolen är första instans, vilka utgör den absolut största gruppen. Ett mål inleds genom en ansökan om stäm- ning. Vanligtvis inleds ett ärende genom en annan ansökan. En del ärenden om hembud enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighets- förvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt eller enligt lagen (1985:658) om arrendatorers rätt att förvärva arrende- stället inleds dock genom en anmälan. Av  
 andra punkten  
 framgår att ett ärende även kan inledas vid hyres- och arrendedomstol genom överklagande av en länsstyrelses beslut. De beslut som avses är läns- styrelsens beslut dels i ett ärende om deposition enligt 8 kap. 12 a § eller 12 kap. 21 § jordabalken, dels enligt 9 kap. 24 § jordabalken (frågor om utseende av synemän samt tidpunkt för syneförrättning), se 1 kap. 7 § 5 och 6. 
  
 3 §  
 Hyres- och arrendedomstolen handlägger som  
 mål 
  
 1. 
  
 tvist om skyldighet att flytta efter uppsägning till omedelbart upp- hörande eller annars i förtid på grund av att nyttjanderätten är förverkad enligt 8 kap. 23 § jordabalken, 12 kap. 42 § jordabalken eller 7 kap. 18 § bo- stadsrättslagen (1991:614), 
  
 2. 
  
 tvist om skyldighet att flytta efter uppsägning eller anmodan när be- sittningsskydd saknas enligt 9 kap. 7 §, 10 kap. 4 § eller 12 kap. 45, 45 a eller 56 §, allt jordabalken, 
  
 3. 
  
 tvist om ersättning efter uppsägning av anläggningsarrende eller lokal enligt 11 kap. 5 § eller 12 kap.  
  
 57–58 
  b §§ jordabalken, 
  
 4. 
  
 tvist om betalning av hyra, avgift eller annan ersättning i anledning av ett  
  
 hyres-, 
  arrende- eller bostadsrättsförhållande, om inte annat följer av  
 4–7 
  §§ eller av annan lag, 
  
 5. 
  
 tvist om deposition av arrendeavgift eller hyra enligt 8 kap. 12 b § eller 12 kap. 22 § jordabalken, 
  
 6. 
  
 tvist med anledning av lägenhetens skick och hinder i hyresrätten enligt 12 kap.  
  
 10–18 
  §§ jordabalken, med undantag av tvist om åtgärdsföreläggan- de enligt 12 kap. 11 § första stycket 5 eller 16 § andra stycket jordabalken, 
  
 7. 
  
 tvist om ersättning för skada enligt 12 kap. 24 § jordabalken eller om ersättning för minskat bruksvärde enligt 12 kap. 24 a § jordabalken, 
  
 8. 
  
 tvist om ersättning för skada enligt 12 kap. 26 § jordabalken, 
  
 375 
  
 Författningskommentar 
  
 SOU 2012:82 
  
 9. 
  
 tvist med anledning av hinder i arrenderätten och arrendeställets skick enligt 8 kap.  
  
 9–11 
  §§ eller 9 kap.  
 17–19 
  och 22 §§ jordabalken, med undan- tag av frågor om jordägarens byggnadsskyldighet enligt 9 kap. 17 a § tredje stycket och 18 § tredje stycket jordabalken, 
  
 10. 
  
 tvist om ersättning enligt 8 kap. 3 § första stycket jordabalken, 
  
 11. 
  
 tvist om löseskillingens storlek vid inlösen enligt 8 kap. 21 § jorda- balken, 
  
 12. 
  
 tvist om avräkning enligt 9 kap. 23 § jordabalken eller om syn efter klander enligt 9 kap. 28 § jordabalken, 
  
 13. 
  
 tvist om ersättning för skada enligt 9 kap. 32 § jordabalken eller om ersättning för förluster enligt 9 kap. 34 a § jordabalken, 
  
 14. 
  
 tvist enligt 10 kap. 7 § jordabalken, 
  
 15. 
  
 tvist med anledning av lägenhetens skick enligt 7 kap.  
  
 2–5 
  §§ bostads- rättslagen, 
  
 16. 
  
 tvist med anledning av bostadsrättshavarens ansvar för lägenhetens skick och föreningens rätt att avhjälpa brist enligt 7 kap. 12 och 12 a §§ bo- stadsrättslagen, 
  
 17. 
  
 tvist vid ogiltiga eller konkurrerande upplåtelser m.m. enligt 4 kap. 7, 8 och 10 §§ bostadsrättslagen, dock inte beträffande hyresvillkoren enligt 4 kap. 7 § första stycket eller 8 § sista stycket bostadsrättslagen, 
  
 18. 
  
 tvist om återbetalning av förskott och om ersättning vid förhands- avtal enligt 5 kap. 2 och 9 §§ bostadsrättslagen, 
  
 19. 
  
 tvist med anledning av en ogiltig överlåtelse enligt 6 kap. 5 § bostads- rättslagen, 
  
 20. 
  
 tvist med anledning av upphörande av bostadsrätten enligt 7 kap. 33 § första stycket bostadsrättslagen, 
  
 21. 
  
 tvist vid försämring av ställd säkerhet enligt 8 kap. 14 § jordabalken, 
  
 22. 
  
 tvist med anledning av utmätning eller konkurs enligt 8 kap.  
  
 15–18 
  §§, 9 kap. 30 § eller 12 kap.  
 29–31 
  §§ jordabalken, 
  
 23. 
  
 tvist enligt 7 kap.  
  
 18–20, 
 22–25 
  och 30 §§, om tvisten rör hyra eller arrende, 
  
 24. 
  
 tvist om ersättning för skada enligt 8 § andra stycket hyresförhand- lingslagen (1978:304), 
  
 25. 
  
 klander av förvaltarens redovisning enligt 23 § bostadsförvaltnings- lagen (1977:792), och 
  
 26. 
  
 annan tvist som rör ett  
  
 hyres-, 
  arrende- eller bostadsrättsförhållande, om inte annat följer av  
 4–7 
  §§ eller av annan lag. 
 Paragrafen innehåller bestämmelser om hyres- och arrendedomstolens behörighet att som mål handlägga vissa tvister. Våra överväganden finns i avsnitt 5.3 och 7.2. 
 Bestämmelsen utgör såväl en kompetensregel som en regel om tillämplig processordning. I paragrafen finns en uppräkning av de tvister som hyres- och arrendedomstolen handlägger. Det rör sig nästan uteslutande av sådana tvister som i nuvarande system har hand- lagts av allmän domstol. Av de ärenden som enligt hittillsvarande 
 376 
  
 SOU 2012:82 
  
 Författningskommentar 
  
 system har handlagts av hyres- och arrendenämnderna ska endast tvister om minskat bruksvärde enligt 12 kap. 24 a § jordabalken hand- läggas som mål. Övriga tvister eller frågor ska handläggas som ären- den. Vilka dessa tvister och frågor är följer av  
 4–7 
  §§. 
 Uppräkningen i bestämmelsen är inte uttömmande. I  
 punkt 26  
 finns en generalklausul som anger att hyres- och arrendedomstolen som mål handlägger annan tvist som rör ett  
 hyres-, 
  arrende- eller bostadsrättsförhållande, om inte annat följer av  
 4–7 
  §§ eller av annan lag. Tvisterna kan utgöras av såväl en fullgörelsetalan som en fast- ställelsetalan. Som exempel på tvist kan nämnas fastställelsetalan en- ligt 7 kap. 7 § bostadsrättslagen (1991:614), dvs. då styrelsen vägrar medge tillstånd till vissa ombyggnadsåtgärder. 
 Av generalklausulens utformning följer att hyres- och arrende- domstolens kompetens dock kan vara utesluten genom bestämmel- ser i annan lag. Som exempel kan nämnas att mark- och miljödom- stolen även fortsättningsvis prövar tvist om ersättning vid inlösen eller för intrång eller för annan skada enligt 9 kap. 18 § bostadsrätts- lagen. 
 Även andra typer av tvister faller utanför hyres- och arrende- domstolens kompetens. Tingsrätten ska också framöver handlägga tvist enligt 10 kap. 1 a § bostadsrättslagen om ersättning för en intygs- givares åsidosättande av vissa åligganden enligt bostadsrättslagen. Som andra exempel på typfall av tvister där hyres- och arrendedom- stolen saknar behörighet kan nämnas tvist om skadestånd som grun- dar sig på ett utomobligatoriskt rättsförhållande, föreningsrättsliga tvister som t.ex. klander av föreningsstämmobeslut i en bostads- rättsförening samt tvist mellan köpare och säljare av en bostadsrätt om fel i bostadsrätten. 
 Det vanliga är att en av parterna i ett mål som hyres- och arrende- domstolen handlägger är nyttjanderättshavare men det är inte ett nödvändigt krav för att domstolen ska vara behörig. 
 Hyres- och arrendedomstolen kan kumulera mål som faller inom domstolens kompetensområde. Det är däremot inte möjligt att kumulera ett mål med ett ärende. Domstolen kan dock i sådana fall samordna handläggningen. 
  
 4 §  
 Hyres- och arrendedomstolen handlägger som  
 ärende om hyra 
  
 1. tvist om åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 11 § första stycket 5 och 16 § andra stycket, ändrad användning av lokal enligt 12 kap. 23 § andra stycket, överlåtelse av hyresrätt enligt 12 kap.  
 34–37 
  §§, upplåtelse av lägen- het i andra hand enligt 12 kap. 40 §, förlängning av hyresavtal enligt 12 kap. 49 §, villkor enligt 12 kap. 54 §, återbetalning av hyra och fastställande av 
 377 
  
 Författningskommentar 
  
 SOU 2012:82 
  
 hyra enligt 12 kap. 55 e §, uppskov med avflyttning enligt 12 kap. 59 § eller föreläggande enligt 12 kap. 64 §, allt jordabalken, 
  
 2. 
  
 tvist om upprustningsföreläggande enligt 12 kap. 18  
  
 a–18 
  c §§ jorda- balken eller förbättrings- och ändringsåtgärder enligt 12 kap. 18  
 d–18 
  f §§ och 18 h § samma balk, 
  
 3. 
  
 tvist om hyresvillkor enligt  
  
 22–24 
  §§ hyresförhandlingslagen (1978:304) eller om återbetalningsskyldighet enligt 23 § samma lag, och 
  
 4. 
  
 tvist om hyresvillkor enligt 3 kap. 14 § lagen (2002:93) om kooperativ 
  
 hyresrätt eller tvist om upplåtelse med kooperativ hyresrätt enligt 4 kap. 6 § samma lag. 
 Paragrafen innehåller bestämmelser om hyres- och arrendedom- stolens behörighet att som ärende om hyra handlägga vissa tvister. Våra överväganden finns i avsnitt 5.3 och 7.2. 
 Samtliga tvister som räknas upp i bestämmelsen har i hittills- varande ordning handlagts av hyresnämnden. 
  
 5 §  
 Hyres- och arrendedomstolen handlägger som  
 ärende om arrende 
  
 1. 
  
 tvist om förlängning av arrendeavtal vid jordbruksarrende, bostads- arrende eller fiskearrende eller om villkor för sådan förlängning samt tvist 
  
 i 
  
 fråga som avses i 9 kap. 14 § jordabalken, och 
  
 2. 
  
 tvist vars prövning enligt 9 kap. 12 b, 17 a, 18, 21, 21 a, 31 eller 31 b §, 10 kap. 6 a § eller 11 kap. 6 b §, allt jordabalken, ankommer på hyres- och arrendedomstolen. 
  
 Paragrafen innehåller bestämmelser om hyres- och arrendedom- stolens behörighet att som ärende om arrende handlägga vissa tvister. Våra överväganden finns i avsnitt 5.3 och 7.2. 
 Samtliga tvister som räknas upp i bestämmelsen har i hittills- varande ordning handlagts av arrendenämnden. 
  
 6 §  
 Hyres- och arrendedomstolen handlägger som  
 ärende om bostadsrätt 
  
 1. 
  
 tvist om medlemskap enligt 2 kap. 10 §, skyldighet att upplåta bo- stadsrätt enligt 4 kap. 6 § eller villkor för upplåtelse av bostadsrätt enligt samma §, hyresvillkor enligt 4 kap. 9 §, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 7 kap. 11 § eller utdömande av vite enligt 11 kap. 2 §, allt bostadsrätts- lagen (1991:614), och 
  
 2. 
  
 tvist om godkännande av beslut som avses i 9 kap. 16 § första stycket 1, 1 a eller 2 bostadsrättslagen. 
  
 Paragrafen innehåller bestämmelser om hyres- och arrendedom- stolens behörighet att som ärende om bostadsrätt handlägga vissa tvister. Våra överväganden finns i avsnitt 5.3 och 7.2. 
 Samtliga tvister som räknas upp i bestämmelsen har i hittills- varande ordning handlagts av hyresnämnden. 
 378 
  
 SOU 2012:82 
  
 Författningskommentar 
  
 7 §  
 Hyres- och arrendedomstolen handlägger som  
 övrigt ärende 
  
 1. 
  
 medling i en  
  
 hyres-, 
  arrende- eller bostadsrättstvist, 
  
 2. 
  
 tvist mellan hyresvärd och hyresgästorganisation enligt hyresförhand- lingslagen (1978:304), 
  
 3. 
  
 fråga om godkännande av överenskommelse som avses i 12 kap. 1 § sjätte stycket, 45 a eller 56 § jordabalken, 
  
 4. 
  
 fråga om godkännande av förbehåll eller annat avtalsvillkor som avses 
  
 i 
  
 9 kap. 2, 3, 7 eller 17 §, 10 kap.  
  
 2–4 
  eller 7 § eller 11 kap. 2 § jordabalken eller  
 3–6 
  §§ lagen (1957:390) om fiskearrenden, 
  
 5. 
  
 överklagande av länsstyrelsens beslut i ett ärende om deposition en- ligt 8 kap. 12 a § eller 12 kap. 21 § jordabalken, 
  
 6. 
  
 överklagande av länsstyrelsens beslut enligt 9 kap. 24 § jordabalken, 
  
 7. 
  
 frågor enligt bostadsförvaltningslagen (1977:792), dock inte klander av förvaltarens redovisning enligt 23 § samma lag, 
  
 8. 
  
 frågor enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för om- bildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt, och 
  
 9. 
  
 frågor enligt lagen (1985:658) om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället. 
  
 Paragrafen innehåller bestämmelser om hyres- och arrendedom- stolens behörighet att som övrigt ärende handlägga vissa tvister och frågor. Våra överväganden finns i avsnitt 5.3 och 7.2. 
 Av  
 första punkten  
 framgår att hyres- och arrendedomstolen som övrigt ärende handlägger medling i en  
 hyres-, 
  arrende- eller bostads- rättstvist. Hyres- och arrendedomstolen är behörig att medla i såväl sådana tvister som domstolen är behörig att pröva som mål som så- dana som prövas som ärenden. Om en part som inledningsvis har ansökt om endast medling senare vill få till stånd en sakprövning måste parten, beroende på vad tvisten avser, ge in antingen en an- sökan om stämning eller en annan ansökan. 
 I  
 punkterna 5  
 och  
 6  
 anges de ärenden där hyres- och arrendedom- stolen är överinstans. Enligt hittillsvarande system har tingsrätten överprövat dessa beslut av länsstyrelsen. 
 Övriga tvister och frågor som räknas upp i bestämmelsen har i nu- varande ordning handlagts av arrendenämnden eller hyresnämnden. 
 2 kap. Domstolarna och deras sammansättning 
  
 1 §  
 I hyres- och arrendedomstol och Hyres- och arrendeöverdomstolen ska det finnas lagfarna domare. 
 I hyres- och arrendedomstolen dömer också särskilda ledamöter. Sär- skild ledamot ska vara svensk medborgare och får inte vara underårig och inte heller ha förvaltare enligt 11 kap. 7 § föräldrabalken. 
 379 
  
 Författningskommentar 
  
 SOU 2012:82 
  
 I Hyres- och arrendeöverdomstolen ska det också finnas tekniska råd. I fråga om kvalifikationskrav för tekniska råd, möjligheten för Hyres- och arrendeöverdomstolen att låta en ledamot verkställa en undersökning på platsen och i fråga om den utredning som en ledamot verkställt tillämpas 2 kap. 2 § och 3 kap. 4 § lagen (2010:921) om mark- och miljödomstolar. 
 Paragrafen innehåller bestämmelser om hyres- och arrendedomstols och Hyres- och arrendeöverdomstolens ledamöter. Övervägandena finns i avsnitt 3.5.4 och 7.5.2. 
 Av  
 första stycket  
 framgår att det i hyres- och arrendedomstol och i Hyres- och arrendeöverdomstolen ska finnas lagfarna domare. 
 I  
 andra stycket  
 anges att också särskilda ledamöter dömer i hyres- och arrendedomstol. De särskilda ledamöterna motsvaras av andra ledamöter eller s.k. intresseledamöter i hyres- och arrendenämnd enligt hittillsvarande ordning. I vilka situationer särskilda ledamöter ska ingå i rätten och formerna för utseende av dessa ledamöter i det enskilda fallet följer av reglerna i 2 kap.  
 3–6 
  §§ (se kommentaren till dessa paragrafer). Av andra stycket framgår också behörighetskra- ven för att komma i fråga som särskild ledamot. Dessa krav över- ensstämmer med behörighetskraven enligt 2 § fjärde stycket nämnd- lagen. 
 Av  
 tredje stycket  
 framgår att det i Hyres- och arrendeöverdom- stolen också ska finnas tekniska råd med samma kvalifikationskrav som i mark- och miljödomstolarna. Beträffande möjligheten för Hyres- och arrendeöverdomstolen att låta en ledamot verkställa en undersökning på platsen och i fråga om den utredning som en leda- mot verkställt hänvisar bestämmelsen också till lagrum i lagen om mark- och miljödomstolar. En motsvarande hänvisning till lagen om mark- och miljödomstolar finns i dag i 8 kap. 31 b § andra stycket jordabalken. I vilka situationer ett tekniskt råd kan ingå i rätten följer av 2 kap. 7 §. 
  
 2 §  
 Regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer utser vilka av de lagfarna domarna i tingsrätt och Svea hovrätt som ska tjänstgöra i hyres- och arrendedomstol respektive Hyres- och arrendeöverdomstolen. 
 Regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer förordnar de särskilda ledamöterna i hyres- och arrendedomstol. Innan särskild leda- mot förordnas ska sådan riksorganisation av jordägare, arrendatorer, fastig- hetsägare, hyresgäster, bostadsrättshavare eller näringsidkare som med hän- syn till medlemsantal, verksamhet och övriga omständigheter kan anses väl företräda en sådan grupp ges tillfälle att avge förslag. 
 380 
  
 SOU 2012:82 
  
 Författningskommentar 
  
 I lagen (2010:1390) om utnämning av ordinarie domare finns bestäm- melser om utnämning av tekniska råd. Regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer anställer vikarie för tekniska råd. 
 I paragrafen finns bestämmelser om utseende och förordnande av de ledamöter som ska ingå i rätten i hyres- och arrendedomstol och i Hyres- och arrendeöverdomstolen. Övervägandena finns i avsnitt 4.5.2 och 7.5.2. 
 Av  
 första stycket  
 följer att regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer ska utse vilka av de lagfarna domarna i tings- rätt och Svea hovrätt som ska tjänstgöra i hyres- och arrende- domstol respektive Hyres- och arrendeöverdomstolen. Hyres- och arrendedomstol är de tingsrätter som regeringen bestämmer. Hyres- och arrendeöverdomstol är en del av Svea hovrätt. Bestämmelsen gäller alla lagfarna domare i hyres- och arrendedomstol och Hyres- och arrendeöverdomstolen, oberoende av om de i en viss samman- sättning ska vara ordförande eller inte. Rätten att utse ledamöter är delegerad till tingsrätt som är hyres- och arrendedomstol respektive till Svea hovrätt. Hur tingsrätt som är hyres- och arrendedomstol och Hyres- och arrendeöverdomstolen väljer att närmare utforma sin organisation är alltså en fråga för den enskilda domstolen att av- göra. Utgångspunkten bör naturligtvis vara att organisationsmodel- len säkerställer en snabb, effektiv och kompetent handläggning av aktuella tvister. 
 I  
 andra stycket  
 föreskrivs att regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer förordnar de särskilda ledamöterna i hyres- och arrendedomstol. Genom förordningen (20xx:xxx) om förord- nande av särskilda ledamöter i hyres- och arrendedomstol är rätten att förordna ledamöter delegerad till Domarnämnden. I samma stycke finns en bestämmelse om nomineringsförfarandet. Denna bestäm- melse motsvarar reglerna i 3 § tredje stycket och 6 § tredje stycket nämndlagen. 
  
 Tredje stycket  
 innehåller beträffande utnämningen av tekniska råd en hänvisning till lagen (2010:1390) om utnämning av ordinarie domare. Av dessa bestämmelser framgår att de tekniska råden ut- nämns av regeringen. 
 381 
  
 Författningskommentar 
  
 SOU 2012:82 
  
 Hyres- och arrendedomstolens sammansättning 
  
 3 §  
 När det gäller hyres- och arrendedomstolens domförhet och samman- sättning i mål tillämpas rättegångsbalkens bestämmelser för tvistemål. 
 Vid handläggning av ett mål får hyres- och arrendedomstolen, i stället för vad som följer av rättegångsbalken, bestå av en lagfaren domare, som är rättens ordförande, och två särskilda ledamöter om 
  
 1. 
  
 parterna begär det och målets beskaffenhet kräver det, eller 
  
 2. 
  
 det annars finns särskilda skäl för en sådan sammansättning. 
  
 Paragrafen innehåller en bestämmelse om rättens sammansättning i mål. Våra överväganden finns i avsnitt 7.5.2. 
 I  
 första stycket  
 finns beträffande mål en hänvisning till rättegångs- balkens bestämmelser om sammansättningen i tvistemål. Sammansätt- ningen i ett enskilt mål beror bl.a. på om det rör sig om ett ordinärt tvistemål eller ett s.k.  
 FT-mål. 
  Genom hänvisningen till bestämmel- serna om tvistemål i rättegångsbalken följer att huvudregeln vid hand- läggning av mål är att särskilda ledamöter inte ska ingå i rätten. En hel del av de mål som förs över från de allmänna domstolarna till hyres- och arrendedomstolarna bör kunna avgöras av en lagfaren domare och inte sällan efter endast skriftlig handläggning. Som exempel på sådana mål kan nämnas förverkande av bostadshyresavtal på grund av underlåtenhet att betala hyra. I dessa fall är det vanligt att rätten meddelar tredskodom antingen efter uteblivet svaromål eller efter en parts underlåtenhet att inställa sig till ett sammanträde för munt- lig förberedelse. 
 I  
 andra stycket  
 finns en undantagsregel som under vissa förut- sättningar gör det möjligt att låta särskilda ledamöter ingå i rätten vid handläggning av de tvister som allmän domstol enligt hittills- varande system handlagt. Bestämmelsen är fakultativ. I denna del innebär bestämmelsen en nyhet. Exempel på tvister där deltagande av särskilda ledamöter ofta framstår som angeläget är klander av syn och tvist om avräkning vid jordbruksarrende. Andra exempel är en del mål om ersättning på grund av det indirekta besittningsskyddet vid uppsägning av lokalhyra eller anläggningsarrende. Ytterligare exempel där deltagande av särskilda ledamöter i vissa fall kan vara motiverat är förverkande i andra fall än när det sker på grund av under- låten betalning av hyra eller avgift, mål om hinder och men i hyres- eller arrenderätten, mål om ersättning för minskat bruksvärde en- ligt 12 kap. 24 a § jordabalken samt mål om avtalstolkning. 
 382 
  
 SOU 2012:82 
  
 Författningskommentar 
  
 4 §  
 Vid handläggning av ett ärende består hyres- och arrendedomstolen av en lagfaren domare, som är rättens ordförande, och två särskilda ledamöter, om inte annat följer av andra stycket eller av 5 §. 
 Hyres- och arrendedomstolen kan bestå av en lagfaren domare vid 
  
 1. 
  
 medling när sådan lämpligen kan ske utan övriga ledamöters närvaro, 
  
 2. 
  
 övrig handläggning som inte innebär att ärendet prövas i sak, och 
  
 3. 
  
 avgörande av ett ärende om parterna samtycker till det eller om pröv- ningen är enkel och det är lämpligt med hänsyn till vad ärendet gäller. 
  
 Paragrafen innehåller bestämmelser om rättens sammansättning i ärenden. Våra överväganden finns i avsnitt 7.5.2. Bestämmelsen mot- svarar i tillämpliga delar 2 § första stycket första meningen och andra stycket nämndlagen, dock med en annan utformning av lagtexten. 
 Av  
 första stycket  
 framgår huvudregeln beträffande hyres- och arrendedomstolens sammansättning i ärenden, nämligen en lagfaren domare och två särskilda ledamöter. 
 I  
 andra stycket  
 finns en undantagsregel som föreskriver att hyres- och arrendedomstolen i vissa situationer är domför med endast en lagfaren ledamot. Exempel på ärenden där punkt 3 andra ledet kan aktualiseras är ärende om dispenser enligt arrendelagstiftningen och ärende om godkännande av överenskommelse om avstående från be- sittningsskydd till bostadslägenhet eller lokal. 
  
 5 §  
 Bestämmelserna i 4 § första stycket tillämpas inte i ett ärende som gäller 
  
 1. 
  
 fråga om en förhandlingsklausul ska föras in eller slopas i ett hyres- avtal enligt 2 § hyresförhandlingslagen (1978:304), 
  
 2. 
  
 ersättning enligt 20 § hyresförhandlingslagen till en hyresgästorga- nisation för dess förhandlingsarbete, 
  
 3. 
  
 prövning av hyresvillkor med tillämpning av 21 § hyresförhandlings- lagen, 
  
 4. 
  
 tvist om förhandlingsordning enligt 9 eller 13 § hyresförhandlings- lagen, eller 
  
 5. 
  
 skadestånd enligt 26 eller 27 § hyresförhandlingslagen. Bestämmelserna i 4 § första stycket ska inte heller tillämpas i andra ären- 
  
 den, om de särskilda ledamöter som ska delta enligt dessa bestämmelser har anknytning till organisationer som kan antas ha ett gemensamt intresse som står i strid med den ena partens intresse i tvisten. 
 I ärenden som avses i första och andra styckena ska hyres- och arrende- domstolen i stället bestå av en lagfaren domare. Om det finns särskilda skäl med hänsyn till ärendets art ska hyres- och arrendedomstolen dock bestå av tre lagfarna domare. 
 383 
  
 Författningskommentar 
  
 SOU 2012:82 
  
 Paragrafen innehåller bestämmelser om i vilka fall särskilda leda- möter inte får ingå i rätten. Våra överväganden finns i avsnitt 7.5.2. Bestämmelserna i första och andra styckena motsvarar 5 a § första och andra styckena nämndlagen. 
 I  
 första stycket  
 preciseras i fem punkter sådana ärenden där sär- skilda ledamöter inte får ingå i rätten eftersom en sådan sammansätt- ning skulle riskera att stå i strid med kravet på domstolens opar- tiskhet. Uppräkningen är inte uttömmande. Av  
 andra stycket  
 följer nämligen att särskilda ledamöter inte heller ska ingå i rätten om de särskilda ledamöterna, som med tillämpning av de vanliga samman- sättningsreglerna skulle ha ingått, kan antas ha ett gemensamt intresse som står i strid med den ena partens intresse i tvisten. 
 Av  
 tredje stycket  
 framgår vilken sammansättning hyres- och arrendedomstolen i stället ska ha i aktuella ärenden. Regeln över- ensstämmer med de allmänna sammansättningsreglerna för ärenden enligt ärendelagen, dvs. beroende på ärendets art antingen en eller tre lagfarna domare. I detta avseende föreligger en skillnad jämfört med regleringen enligt nämndlagen. I hittillsvarande system har dessa tvister nämligen avgjorts av två lagfarna ledamöter. 
  
 6 §  
 Om det i rätten ska ingå andra än lagfarna domare, bestämmer rättens ordförande med hänsyn till de frågor som ska prövas i målet eller ärendet och med iakttagande av vad som föreskrivs i andra och tredje styckena om de särskilda ledamöterna vilka som ska ingå i rätten. 
 Om ärendet rör arrende ska den ene av de särskilda ledamöterna såsom ägare av jordbruksfastighet eller på liknande sätt ha förvärvat erfarenhet av arrendeförhållanden och den andre vara jordbruksarrendator eller, när ären- det rör bostadsarrende, bostadsarrendator. 
 Om ärendet rör hyra ska den ene av de särskilda ledamöterna vara väl för- trogen med förvaltning av hyresfastighet och den andre vara väl förtrogen med bostadshyresgästers förhållanden eller, när ärendet rör annan lägenhet än bostadslägenhet, med näringsidkande hyresgästers förhållanden. I ärenden om bostadsrätt ska vad som sagts nu om hyresfastighet och hyresgästers för- hållanden i stället avse bostadsrättsfastighet och bostadsrättshavares för- hållanden. 
 Paragrafen innehåller bestämmelser om vem som ska bestämma vilka särskilda ledamöter som ska ingå i rätten och utifrån vilka kriterier detta ska ske. Våra överväganden finns i avsnitt 7.5.2. 
 Bestämmelsen i  
 andra stycket  
 motsvarar i sak vad som föreskrivs i 2 § första stycket andra meningen nämndlagen och bestämmelsen i  
 tredje stycket  
 motsvarar i princip i sak 5 § första stycket andra och tredje meningarna nämndlagen. 
 384 
  
 SOU 2012:82 
  
 Författningskommentar 
  
 I paragrafen anges att det är de frågor som prövas i målet eller ärendet som är styrande för vilken kompetens de särskilda ledamöter- na ska ha. Det är upp till rättens ordförande att utifrån vad som ska prövas i det aktuella målet eller ärendet och med iakttagande av vad som föreskrivs i andra och tredje styckena bestämma vilka särskilda ledamöter som ska ingå i rätten. Bestämmelsen i  
 första stycket  
 har en motsvarighet i 2 kap. 8 § lagen om mark- och miljödomstolar. 
 Hyres- och arrendeöverdomstolens sammansättning 
  
 7 §  
 När det gäller Hyres- och arrendeöverdomstolens sammansättning tillämpas rättegångsbalkens bestämmelser om hovrättens sammansättning för tvistemål. 
 I Hyres- och arrendeöverdomstolen får vid handläggningen av mål och ärenden om arrende utöver lagfarna ledamöter ingå ett tekniskt råd, om målets eller ärendets beskaffenhet eller något annat särskilt skäl föranleder det. 
 Om det i rätten ska ingå ett tekniskt råd bestämmer rättens ordförande med hänsyn till de frågor som prövas i målet eller ärendet vilket tekniskt råd som ska ingå i rätten. 
 I paragrafen finns bestämmelser om Hyres- och arrendeöverdom- stolens sammansättning. Våra överväganden finns i avsnitt 7.5.2. Be- stämmelsen i andra stycket har i princip förts över från 8 kap. 31 b § första stycket jordabalken. 
 Av  
 första stycket  
 framgår att huvudregeln är att rättegångsbalkens bestämmelser om hovrättens sammansättning för tvistemål ska gälla för Hyres- och arrendeöverdomstolen. Sammansättningsreglerna är alltså som utgångspunkt desamma, oavsett om det rör sig om ett mål eller ett ärende. 
 I  
 andra stycket  
 föreskrivs att det i Hyres- och arrendeöverdom- stolen vid handläggning av både mål och ärenden om arrende utöver lagfarna ledamöter får ingå ett tekniskt råd, om målets eller ärendets beskaffenhet eller något annat särskilt skäl föranleder det. Exempel där deltagande av ett tekniskt råd kan vara motiverat är mål om klander av syneförrättning och avräkning vid jordbruksarrende. 
 385 
  
 Författningskommentar 
  
 SOU 2012:82 
  
 Omröstning 
  
 8 §  
 Vid omröstning ska 16 kap. rättegångsbalken tillämpas. Om särskilda ledamöter deltar ska ordföranden säga sin mening först. Om ett tekniskt råd ingår i rätten ska de lagfarna domarna säga sin mening först. En skilj- aktig mening ska antecknas. 
 I paragrafen finns bestämmelser om omröstningen. Delar av bestäm- melsen utgör en överföring i sak av bestämmelsen i 20 § nämnd- lagen. 
 Av paragrafen följer att om särskilda ledamöter ingår i rätten ska ordföranden säga sin mening först. Hur de olika meningarna ska vägas mot varandra ska enligt bestämmelsen avgöras med stöd av omröst- ningsreglerna för tvistemål i 16 kap. rättegångsbalken. Vidare fram- går av paragrafen att ett tekniskt råd i Hyres- och arrendeöverdom- stolen ska säga sin mening efter de lagfarna ledamöterna. 
 3 kap. Handläggningen av mål och ärenden 
 Allmänna bestämmelser 
  
 1 §  
 Om annat inte följer av denna lag tillämpas beträffande handläggningen av mål vad som är föreskrivet om tvistemål i allmän domstol. 
 I paragrafen finns allmänna bestämmelser om handläggningen av de mål som faller inom hyres- och arrendedomstolens kompetensom- råde. Våra överväganden finns i avsnitt 5.3 och 7.2. 
 Av bestämmelsen följer att rättegångsbalkens regler för tvistemål ska tillämpas vid handläggningen av mål. Detta gäller i samtliga in- stanser, dvs. hyres- och arrendedomstol, Hyres- och arrendeöver- domstolen och Högsta domstolen. Ett mål kan handläggas både som ett ordinärt tvistemål och som ett s.k.  
 FT-mål. 
  I bestämmelsen finns ett förbehåll som innebär att denna lag kan innehålla särbestämmel- ser för handläggningen. 
  
 2 §  
 Vid handläggningen av ärenden tillämpas lagen (1996:242) om dom- stolsärenden, om inte annat föreskrivs i denna lag eller annan lag. 
 I paragrafen finns allmänna bestämmelser om handläggningen av de ärenden som faller inom hyres- och arrendedomstolens kompetens- område. Våra överväganden finns i avsnitt 5.3 och 7.2. 
 386 
  
 SOU 2012:82 
  
 Författningskommentar 
  
 Av bestämmelsen följer att ärendelagens regler ska tillämpas vid handläggningen av ärenden. Detta gäller i båda de instanser som hand- lägger aktuella ärenden, nämligen hyres- och arrendedomstol och Hyres- och arrendeöverdomstolen. 
 I bestämmelsen finns ett förbehåll som innebär att ärendelagens regler ska gälla om inte annat är föreskrivet, antingen i denna lag eller i annan lag. En del processuella bestämmelser finns i den materiella rätten. Som sådana exempel kan nämnas bestämmelser om handlägg- ningen i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombild- ning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt samt bostadsförvalt- ningslagen (1977:792). 
 Särskilda bestämmelser 
 Inledande av mål och ärende 
  
 3 §  
 Ett mål eller ärende tas upp av den hyres- och arrendedomstol inom vars domsområde fastigheten ligger. En ansökan ska innehålla uppgift om fastig- hetsbeteckning eller fastighetens adress. 
 Paragrafen innehåller bl.a. en forumbestämmelse för de mål och ären- den som hyres- och arrendedomstolen handlägger. Våra övervägan- den finns i avsnitt 7.4.2. Bestämmelsens första mening motsvarar beträffande ärenden i sak reglerna 1 § andra stycket och 4 § andra stycket nämndlagen. 
 Av bestämmelsen framgår också att en ansökan, dvs. en ansökan om stämning eller en annan ansökan, ska innehålla uppgift om fastig- hetsbeteckning eller fastighetens adress. I denna del motsvarar be- stämmelsen i sak delvis nämndlagens krav på vad en ansökan ska innehålla beträffande uppgift om aktuell fastighet. 
  
 4 §  
 I stället för vad som följer av 5 och 6 §§ lagen (1996:242) om domstols- ärenden prövas en fråga som avses i 1 kap. 7 § 3 och 4 efter ansökan som ska vara skriftlig och som bör innehålla de omständigheter som åberopas till stöd för ansökningen. 
 Paragrafen innehåller beträffande vissa ärendetyper särregler för hur ett ärende inleds. Våra överväganden finns i avsnitt 7.4.2. 
 Utgångspunkten är att ärendelagens bestämmelser om vad en inledande skrivelse ska innehålla ska tillämpas för de ärenden som faller inom hyres- och arrendedomstolarnas kompetens. I bestäm- 
 387 
  
 Författningskommentar 
  
 SOU 2012:82 
  
 melsen föreskrivs ett undantag från denna regel. De ärenden som avses är frågor om dispenser enligt arrendelagstiftningen, godkän- nande av förbehåll vid blockuthyrning samt godkännande av avstående från besittningsskyddet till bostadslägenhet eller lokal. För dessa ärendetyper ställs lägre krav på en ansökan, nämligen de krav som gäller för aktuella ärenden vid ansökan till nämnden i hittillsvaran- de ordning, se 14 § nämndlagen. 
  
 5 §  
 Beträffande ansökan som avser endast medling tillämpas inte 6 § lagen (1996:242) om domstolsärenden. En sådan ansökan ska i stället innehålla uppgift om tvistens beskaffenhet. 
 Paragrafen innehåller beträffande ansökan som avser endast medling särregler för vad en sådan ska innehålla. Våra överväganden finns i avsnitt 7.4.2. 
 En ansökan som avser endast medling behöver inte innehålla yrkande, grunder och bevisning. I stället gäller hittillsvarande krav på uppgift om tvistens beskaffenhet, se 8 § andra stycket nämndlagen. I övrigt gäller ärendelagens regler om inledande av ärende för dessa ärenden. 
  
 6 §  
 Utöver vad som föreskrivs i 6 § första stycket lagen (1996:242) om domstolsärenden ska en ansökan enligt 12 kap. 18  
 a–c, 
  18 e eller 18 h § jorda- balken vara åtföljd av den utredning i tekniskt, ekonomiskt eller annat hän- seende som behövs för ärendets prövning. 
 Paragrafen innehåller en bestämmelse som beträffande ärenden om upprustningsföreläggande och om tillstånd eller förbud att utföra för- bättrings- eller ändringsarbeten kompletterar ärendelagens regler om vad en ansökan ska innehålla. Våra överväganden finns i avsnitt 7.4.2. Bestämmelsen motsvarar i sak del av 16 § första stycket nämnd- lagen. 
 Sammanträde 
  
 7 §  
 Hyres- och arrendedomstolen ska, i andra ärenden än som avses i 8 §, kalla parterna att inställa sig till ett sammanträde. Domstolen kan begrän- sa ett sammanträde till att utreda parternas ståndpunkter i ärendet, till att ta upp muntlig bevisning eller på det sätt som annars är lämpligt. 
 Handlägger hyres- och arrendedomstolen samtidigt ett stort antal tvister av likartad beskaffenhet mellan en hyresvärd och dennes hyresgäster om vill- koren för hyra av bostadslägenheter, får dock domstolen, sedan ett lämp- 
 388 
  
 SOU 2012:82 
  
 Författningskommentar 
  
 ligt typfall av tvister prövats, med ledning därav avgöra övriga tvister utan sammanträde, om det är uppenbart att sådant inte behövs. 
 Sammanträde behöver inte heller i annat fall hållas, om 
  
 1. 
  
 ärendet inte ska prövas i sak och medling inte heller ska ske, 
  
 2. 
  
 part inte begär sammanträde och något sammanträde inte behövs, eller 
  
 3. 
  
 ett sammanträde på grund av någon särskild omständighet inte behövs. 
  
 I paragrafen finns särbestämmelser om när hyres- och arrendedom- stolen ska hålla sammanträde i ärenden. Våra överväganden finns i avsnitt 7.6.3. I stora delar utgör bestämmelsen en överföring i sak av regeln i 9 § nämndlagen. 
 Utgångspunkten är att förfarandet enligt ärendelagen är skriftligt. Genom bestämmelsen är i stället huvudregeln i de flesta ärenden som faller inom hyres- och arrendedomstolens kompetens att ett sam- manträde ska hållas, liksom enligt hittillsvarande ordning vid nämn- derna. Beträffande handläggningen i Hyres- och arrendeöverdom- stolen tillämpas ärendelagens regler om sammanträde. 
 Av  
 första stycket  
 följer att hyres- och arrendedomstolen som huvudregel i samtliga ärendetyper, förutom ärenden om dispenser enligt arrendelagstiftningen, godkännande av förbehåll vid blockut- hyrning samt godkännande av avstående från besittningsskyddet till bostadslägenhet eller lokal, ska kalla parterna att inställa sig till ett sammanträde. Domstolen kan på lämpligt sätt begränsa ett samman- träde till att behandla vissa saker. I denna del har bestämmelsen en motsvarighet i 13 § tredje stycket ärendelagen. 
 I  
 andra stycket  
 finns en undantagsregel som anger att hyres- och arrendedomstolen i s.k. massärenden under vissa förutsättningar inte behöver hålla sammanträde. Bestämmelsen motsvarar i sak 9 § andra stycket nämndlagen. 
 Av  
 tredje stycket  
 framgår ytterligare situationer när hyres- och arrendedomstolen inte behöver hålla sammanträde. Punkt 1 och 3 motsvarar i sak 9 § tredje stycket nämndlagen. I punkt 2 finns en bestämmelse som jämfört med hittillsvarande ordning något utökar möjligheten att avgöra ett  
 hyres-, 
  arrende- eller bostadsrättsärende utan att hålla sammanträde. En förutsättning är att part inte begär sammanträde. Som exempel på situation där punkten kan aktualise- ras kan nämnas ärenden där det saknas muntlig bevisning. 
  
 8 §  
 I ärenden som avses i 1 kap. 7 § 3 och 4 tillämpas 13 och 14 §§ lagen (1996:242) om domstolsärenden. 
 389 
  
 Författningskommentar 
  
 SOU 2012:82 
  
 I paragrafen finns bestämmelser om sammanträde avseende ärenden om dispenser enligt arrendelagstiftningen, godkännande av förbe- håll vid blockuthyrning samt godkännande av avstående från besitt- ningsskyddet till bostadslägenhet eller lokal. Våra överväganden finns i avsnitt 7.6.3. 
 Av bestämmelsen följer att ärendelagens bestämmelser om sam- manträde tillämpas beträffade de aktuella ärendena. Huvudregeln är alltså att ärendena avgörs efter skriftlig handläggning men samman- träde  
 får  
 eller  
 ska  
 ibland hållas. I praktiken har dessa ärenden också i hittillsvarande ordning handlagts genom ett skriftlig förfarande. 
  
 9 §  
 Uteblir sökanden från ett sammanträde i ett ärende som avser endast medling, ska ärendet avskrivas. Om motparten uteblir och det inte kan antas att förlikning kan komma till stånd, ska ärendet avskrivas. 
 Paragrafen innehåller en bestämmelse om följderna av sökandens eller motpartens utevaro från ett sammanträde i ett ärende som avser en- dast medling. Våra överväganden finns i avsnitt 7.6.3. Bestämmel- sen motsvarar i sak delar av 10 § första stycket nämndlagen. 
 I ärende som avser endast medling är någon sakprövning inte aktuell. Bestämmelsen reglerar följderna av parts utevaro. Om mot- parten i ett ärende om medling vid uppsägning av lokal eller anlägg- ningsarrende uteblir men sökanden har begärt eller begär yttrande om marknadshyra etc. ska hyres- och arrendedomstolen dock inte skriva av ärendet. 
  
 10 §  
 Om ett ärende som har avskrivits eftersom sökanden uteblivit från ett sammanträde rör tvist som avses i 9 kap. 10 §, 10 kap. 6 a § eller 12 kap. 49 eller 54 § jordabalken, 22 eller 24 § hyresförhandlingslagen (1978:304), 5 § lagen (1957:390) om fiskearrenden, 2 kap. 10 § och 4 kap. 6 § bostadsrätts- lagen (1991:614) eller 4 kap. 6 § lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt, ska hyres- och arrendedomstolen återuppta ärendet på ansökan av sökan- den. Ansökan görs skriftligen inom tre veckor från den dag beslutet om av- skrivning meddelades. 
 Om en part kan ansöka om återupptagande, ska det i beslutet anges vad parten ska iaktta. 
 Om sökanden uteblir ännu en gång, får ärendet inte tas upp på nytt. 
 Paragrafen innehåller en bestämmelse som reglerar återupptagande av vissa ärenden vid avskrivning på grund av sökandens utevaro. Våra överväganden finns i avsnitt 7.6.3. 
 390 
  
 SOU 2012:82 
  
 Författningskommentar 
  
 Av  
 första stycket  
 framgår under vilka förutsättningar ett återupp- tagande kan bli aktuellt och formerna för ett sådant. Paragrafen motsvarar i denna del i sak regeln i 11 § första stycket nämndlagen. 
 I  
 andra stycket  
 finns en bestämmelse om att domstolen ska upp- lysa en part som har möjlighet att ansöka om återupptagande vad parten ska iaktta. Bestämmelsen kompletterar föreskriften i 30 § ärendelagen som reglerar domstolarnas skyldighet att i ärenden lämna upplysningar om överklagbarhet och beträffande vad som ska iakttas vid ett överklagande. Paragrafen motsvarar i denna del i sak del av bestämmelsen i 21 § andra stycket nämndlagen. 
 Av  
 tredje stycket  
 följer att ärendet inte får tas upp om sökanden uteblir ännu en gång. I denna del motsvarar paragrafen regeln i 11 § andra stycket nämndlagen. 
 Förlikning och medling i ärenden 
  
 11 §  
 Även i ärenden ska hyres- och arrendedomstolen, trots att medling inte har begärts, försöka förlika parterna. 
 Kan parterna i ett ärende inte förlikas efter förslag av någondera parten, ska hyres- och arrendedomstolen lägga fram förslag till förlikning, om det inte är uppenbart att förutsättningar för förlikning saknas. 
 Om ärendet avser endast medling och parterna inte träffar någon för- likning, ska hyres- och arrendedomstolen skriva av ärendet. 
 Paragrafen innehåller bestämmelser om förlikning och medling i ärenden. Våra överväganden finns i avsnitt 7.7. Bestämmelserna har i sak förts över från 12 § nämndlagen. 
 Förliknings- och medlingsverksamhet utgör mycket viktiga inslag i hyres- och arrendedomstolens verksamhet, liksom vid nämnderna i hittillsvarande ordning. Ärendelagen saknar bestämmelser om med- ling och förlikning. Beträffande målen tillämpas rättegångsbalkens regler om förlikning och medling. 
 Av  
 första  
 och  
 andra styckena  
 framgår hyres- och arrendedom- stolens skyldighet att i ärenden verka för att parterna förliks. 
 I  
 tredje stycket  
 behandlas sådana ärenden som endast avser med- ling. Om parterna inte träffar någon förlikning ska hyres- och arrendedomstolen skriva av ärendet. Någon sakprövning blir alltså inte aktuell i ärendet. 
  
 12 §  
 Vid sådan medling som avses i 12 kap. 58 eller 58 a § jordabalken ska hyres- och arrendedomstolen, om hyresvärden eller hyresgästen begär det, yttra sig om marknadshyran för lokalen eller om huruvida en lokal som har 
 391 
  
 Författningskommentar 
  
 SOU 2012:82 
  
 anvisats av hyresvärden är godtagbar enligt 12 kap. 57 § första stycket 2 eller 3 jordabalken. 
 Vid sådan medling som avses i 11 kap. 6 eller 6 a § jordabalken ska hyres- och arrendedomstolen, om jordägaren eller arrendatorn begär det, yttra sig om den arrendeavgift som arrendestället vid tillämpning av 11 kap. 5 a § första stycket jordabalken kan antas betinga på öppna marknaden. 
 Angår yttrandet lägenhets marknadshyra eller arrendeavgift, ska hyres- och arrendedomstolen i yttrandet sätta ut viss tid inom vilken part har att vid domstolen skriftligen eller muntligen vid sammanträde anmäla om parten antar den hyra eller den arrendeavgift som har angetts i yttrandet. Om part inte iakttar domstolens föreläggande, anses partens slutliga ståndpunkt i tvisten vara den som parten angett innan yttrandet avgavs. 
 Beträffande hyres- och arrendedomstolens yttrande gäller i tillämpliga delar vad som i denna lag och i lagen (1996:242) om domstolsärenden före- skrivs om beslut. 
 Paragrafen innehåller bestämmelser om hyres- och arrendedom- stolens yttrande i medlingsärende avseende lokalhyra eller anlägg- ningsarrende. Våra överväganden finns i avsnitt 3.3.5 och 7.7. 
 Av  
 första stycket  
 framgår att hyres- och arrendedomstolen i ett ärende om medling efter uppsägning av lokalhyra på hyresvärdens eller hyresgästens begäran ska avge yttrande om marknadshyran för lokalen eller om huruvida en anvisad ersättningslokal är godtagbar. Bestämmelsen motsvarar i sak regeln i 12 a § första stycket nämnd- lagen. 
 I  
 andra stycket  
 föreskrivs att hyres- och arrendedomstolen i ett ärende om medling efter uppsägning av anläggningsarrende på jord- ägarens eller arrendatorns begäran ska yttra sig om den arrende- avgift som arrendestället kan antas betinga på öppna marknaden. Bestämmelsen motsvarar i sak regeln i 12 a § andra stycket nämnd- lagen. 
 Enligt  
 tredje stycket  
 ska hyres- och arrendedomstolen beträffan- de vissa yttranden sätta ut en frist inom vilken part ska ange om parten antar den i yttrandet angivna hyran eller avgiften. Stycket innehåller också en bestämmelse om följden av att en part underlåter att följa ett sådant föreläggande. Bestämmelsen motsvarar i sak 21 a § andra stycket nämndlagen. 
 I  
 fjärde stycket  
 finns en upplysning om att beträffande hyres- och arrendedomstolens yttrande gäller i tillämpliga delar vad som i denna lag och lagen (1996:246) om domstolsärenden föreskrivs om beslut. Härigenom gäller bl.a. bestämmelserna om tidpunkt för med- delande av beslut och expediering av beslut. En liknande bestämmel- se finns i 21 a § nämndlagen. 
 392 
  
 SOU 2012:82 
  
 Författningskommentar 
  
 13 §  
 Ett medlingssammanträde är inte offentligt. 
 Paragrafen innehåller en bestämmelse om att ett medlingssamman- träde enligt lagen inte är offentligt. Det utgör ett undantag från den allmänna principen om att förhandling vid domstol är offentlig. Våra överväganden finns i avsnitt 7.7. Paragrafen motsvarar i sak bestäm- melsen i 12 b § nämndlagen. 
  
 14 §  
 Ingår parterna en förlikning i ett ärende ska hyres- och arrendedom- stolen eller Hyres- och arrendeöverdomstolen på begäran av parterna stad- fästa förlikningen genom beslut. 
 Paragrafen innehåller en bestämmelse om stadfästning av förlikning i ett ärende. Bestämmelsen motsvarar i sak, såvitt avser stadfästande av hyres- och arrendedomstol, 21 b § nämndlagen. 
 Genom bestämmelsen ges hyres- och arrendedomstolen och Hyres- och arrendeöverdomstolen möjlighet att även i ärenden stad- fästa en förlikning. Detta sker i form av ett beslut. Genom stadfäst- ningen blir avgörandet bl.a. verkställbart. 
 Om bevisning 
  
 15 §  
 Om det finns anledning, ska hyres- och arrendedomstolen och Hyres- och arrendeöverdomstolen hålla syn på den fastighet som ett ärende rör. Hyres- och arrendedomstolen och Hyres- och arrendeöverdomstolen får också i ärenden inhämta annan nödvändig utredning. 
 I ett ärende som avses i 9 kap. 17 a, 18, 21, 21 a eller 31 § jordabalken ska hyres- och arrendedomstolen inhämta yttrande från länsstyrelsen. Sådant yttrande ska också inhämtas om det beträffande jordbruksarrende uppkom- mer fråga om tillämpning av 6 § första stycket 3 eller 4 eller 7 § andra stycket lagen (1985:658) om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället. I ett ären- de som avses i 9 kap. 9 § jordabalken får hyres- och arrendedomstolen, om utredningen ger anledning till det, inhämta yttrande från länsstyrelsen om arrendeställets avkastningsförmåga. Yttrandena ska inhämtas från den läns- styrelse inom vars område fastigheten ligger. 
 I ett ärende angående tvist om hyresvillkor enligt 22 § hyresförhandlings- lagen (1978:304) ska hyres- och arrendedomstolen, om den anser det behöv- ligt, ge den hyresgästorganisation som har ingått den ifrågasatta överens- kommelsen tillfälle att yttra sig. 
 393 
  
 Författningskommentar 
  
 SOU 2012:82 
  
 Paragrafen innehåller en särbestämmelse om syn och inhämtande av annan utredning i ärenden. Våra överväganden finns i avsnitt 7.8.3. 
 Utgångspunkten är att ärendelagens bestämmelser om bevisning ska tillämpas i ärenden. I paragrafen finns en kompletterande bestäm- melse. 
 Av  
 första stycket  
 följer att såväl hyres- och arrendedomstolen som Hyres- och arrendeöverdomstolen ex officio i ärenden kan hålla syn och inhämta annan nödvändig utredning. Paragrafen motsvarar i sak delvis bestämmelsen i 17 § första stycket nämndlagen. 
 Bestämmelserna i  
 andra  
 och  
 tredje styckena  
 motsvarar i sak be- stämmelserna i 17 § andra och tredje styckena nämndlagen. 
  
 16 §  
 Hyres- och arrendedomstolen och Hyres- och arrendeöverdomstolen får i ärenden hålla förhör med part under sanningsförsäkran. Om sådant förhör gäller 37 kap. rättegångsbalken i tillämpliga delar. 
 Paragrafen innehåller en bestämmelse om förhör med part under san- ningsförsäkran i ärenden. Våra överväganden finns i avsnitt 7.8.2. 
 Ärendelagen saknar bestämmelse om förhör med part under san- ningsförsäkran. Genom paragrafen bibehålls den möjlighet som såväl hyres- och arrendenämnderna som Svea hovrätt i hittillsvarande ord- ning haft att i  
 hyres-, 
  arrende- och bostadsrättsärenden hålla sådant förhör. 
  
 17 §  
 Har ett vittne, en sakkunnig eller en part under sanningsförsäkran hörts i ett ärende inför hyres- och arrendedomstolen och beror avgörandet även i Hyres- och arrendeöverdomstolen av tilltron till den bevisningen, får hyres- och arrendedomstolens beslut inte ändras i den delen utan att beviset har lagts fram i Hyres- och arrendeöverdomstolen genom en ljud- och bild- upptagning av förhöret i hyres- och arrendedomstolen eller tagits upp på nytt i Hyres- och arrendeöverdomstolen. En sådan ändring får dock göras, om det finns synnerliga skäl för att bevisets värde är ett annat än hyres- och arrendedomstolen antagit. 
 I paragrafen finns en tilltrosbestämmelse för ärenden. Våra över- väganden finns i avsnitt 7.8.4. Paragrafen har i stora delar en mot- svarighet i 7 § lagen (1994:831) om rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt. 
 Bestämmelsen avser endast förhör som har hållits i bevissyfte. Hyres- och arrendeöverdomstolen har, till skillnad från Svea hovrätt vid överprövning av hyresnämndsärenden, möjlighet att ta del av bevis genom en ljud- och bildupptagning av förhöret i hyres- och arrendedomstolen. 
 394 
  
 SOU 2012:82 
  
 Författningskommentar 
  
 Beslut 
  
 18 §  
 Håller hyres- och arrendedomstolen sammanträde i ett ärende och kan på grund av ärendets art eller annan särskild omständighet beslut inte med- delas samma dag som sammanträdet avslutats, ska beslutet meddelas inom två veckor därefter, om inte synnerligt hinder möter. Underrättelse om när beslutet meddelas ska lämnas vid sammanträdet. 
 Paragrafen innehåller en bestämmelse om tidpunkt för meddelande av beslut i ett ärende. Våra överväganden finns i avsnitt 7.10.1. Be- stämmelsen motsvarar i sak regeln i 21 § tredje stycket nämndlagen. 
 Tidsfristen aktualiseras endast vid hyres- och arrendedomstolens handläggning och enbart i de fall då domstolen har hållit samman- träde. I 3 kap. 23 § finns dock en bestämmelse som föreskriver att såväl hyres- och arrendedomstolen som Hyres- och arrendeöver- domstolen ska handlägga mål och ärenden skyndsamt. 
  
 19 §  
 Rör ärende hos hyres- och arrendedomstolen eller Hyres- och arrende- överdomstolen såväl fråga om förlängning av avtal som villkoren för sådan förlängning, får särskilt beslut ges beträffande förlängningsfrågan. 
 Då särskilt beslut enligt första stycket meddelats, får hyres- och arrende- domstolen förordna att tvisten i övrigt ska vila till dess att beslutet har vunnit laga kraft. 
 Paragrafen innehåller en bestämmelse om särskilt beslut i en förläng- ningsfråga. Våra överväganden finns i avsnitt 7.10.2. Bestämmel- sen motsvarar i sak, såvitt avser hyres- och arrendedomstolen, 13 § nämndlagen. 
 Av  
 första stycket  
 framgår att både hyres- och arrendedomstolen och Hyres- och arrendeöverdomstolen får meddela ett särskilt be- slut i förlängningsfrågan när ärendet även avser villkoren för en sådan förlängning. 
 Bestämmelsen i  
 andra stycket  
 ger hyres- och arrendedomstolen möjlighet att besluta om vilandeförklaring av tvisten i övrigt när ett särskilt beslut i förlängningsfrågan har meddelats. 
  
 20 §  
 Bifalls i ett ärende hyresvärdens talan om att hyresavtalet ska upphöra att gälla, får hyres- och arrendedomstolen eller Hyres- och arrendeöver- domstolen efter yrkande av hyresvärden i beslutet ålägga hyresgästen att flytta vid den tidpunkt då lägenheten ska lämnas. 
 Upphör hyresavtalet att gälla på den grunden att hyresrätten är förverkad, får hyres- och arrendedomstolen, om hyresvärden yrkar det och det finns skäl till det, bestämma att beslutet om åläggande för hyresgästen att flytta får verkställas även om det inte har vunnit laga kraft. Om det finns anled- 
 395 
  
 Författningskommentar 
  
 SOU 2012:82 
  
 ning, ska hyres- och arrendedomstolen då föreskriva att hyresvärden ska ställa säkerhet för skadestånd som värden kan bli skyldig att betala om beslutet ändras. 
 Paragrafen innehåller en bestämmelse om s.k. avflyttningsåläggande samt om möjligheten att besluta om direkt verkställbarhet av ett så- dant åläggande. Våra överväganden finns i avsnitt 7.10.3. Bestämmel- sen motsvarar i sak 13 a § första stycket nämndlagen och 9 § lagen (1994:831) om rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt. 
 Av  
 första stycket  
 framgår att såväl hyres- och arrendedomstol som Hyres- och arrendeöverdomstolen har möjlighet att meddela ett avflyttningsåläggande. En förutsättning är att hyresvärden fram- ställer yrkande om sådant. 
 Enligt  
 andra stycket  
 får hyres- och arrendedomstolen i förver- kandesituationen besluta om direkt verkställbarhet av ett avflytt- ningsåläggande. Även i detta avseende krävs det att hyresvärden framställer yrkande härom. 
 Rättegångskostnader 
  
 21 §  
 I hyres- och arrendedomstolen ska i ärenden vardera parten svara för sin rättegångskostnad, om inte annat följer av 18 kap. 6 § rättegångsbalken. 
 Paragrafen innehåller en bestämmelse om fördelning av rättegångs- kostnader i ärenden i hyres- och arrendedomstolen. Våra över- väganden finns i avsnitt 7.11.3. 
 Av paragrafen följer att huvudregeln är att vardera parten ska svara för sin rättegångskostnad. Nämndlagen saknar bestämmelser om fördelning av kostnader för förfarandet, varför en ordning mot- svarande huvudregeln gällt utan undantag vid nämnderna. I paragrafen görs förbehåll för att 18 kap. 6 § rättegångsbalken kan motivera en annan fördelning av rättegångskostnaderna. Av sistnämnda bestäm- melse följer att en part oavsett hur rättegångskostnaderna i övrigt ska fördelas ska ersätta motparten för rättegångskostnad som parten orsakat genom vårdslöshet eller försummelse. 
  
 22 §  
 I Hyres- och arrendeöverdomstolen ska, om annat inte följer av 18 kap. 6 § rättegångsbalken, vardera parten svara för sin rättegångskostnad i föl- jande ärenden: 
 1. hyrestvister som avses i 12 kap. 49, 54 eller 55 e §, tvist om åtgärds- föreläggande enligt 12 kap. 11 § första stycket 5 eller 16 § andra stycket, tvist om upprustningsföreläggande enligt 12 kap. 18  
 a–c 
  §§, tvist om till- 
 396 
  
 SOU 2012:82 
  
 Författningskommentar 
  
 stånd till förbättrings- och ändringsåtgärder enligt 12 kap. 18  
 d–f 
  §§, tvist om förbud mot sådana åtgärder enligt 12 kap. 18 h § eller tvist om utdömande av vite enligt 12 kap. 62 §, allt jordabalken, 
  
 2. 
  
 frågor som avses i 9 kap. 2, 3, 7 eller 17 §, 10 kap.  
  
 2–4 
  eller 7 §, 11 kap. 2 §, 12 kap. 1 § sjätte stycket, 45 a eller 56 §, allt jordabalken, eller  
 3–6 
  §§ lagen (1957:390) om fiskearrenden, 
  
 3. 
  
 tvist som avser fastställande av hyresvillkor enligt 4 kap. 9 § bostads- rättslagen (1991:614), 
  
 4. 
  
 tvist som avses i 22 eller 24 § hyresförhandlingslagen (1978:304), 
  
 5. 
  
 tvist om hyresvillkor enligt 3 kap. 14 § lagen (2002:93) om koopera- tiv hyresrätt eller tvist om upplåtelse med kooperativ hyresrätt enligt 4 kap. 6 § samma lag, 
  
 6. 
  
 frågor enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för om- bildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt, och 
  
 7. 
  
 frågor enligt lagen (1985:658) om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället. 
  
 Om fastighetsägaren i Hyres- och arrendeöverdomstolen vinner i ett ärende enligt bostadsförvaltningslagen (1977:792) i vilket kommunen är motpart, kan kommunen åläggas att ersätta fastighetsägaren dennes rätte- gångskostnad. Om fastighetsägaren i Hyres- och arrendeöverdomstolen vinner i ärende i vilket organisation av hyresgäster är motpart, kan sådan ersättning tillerkännas fastighetsägaren att betalas av staten. 
 I övrigt tillämpas beträffande ärenden i Hyres- och arrendeöverdom- stolen 32 § lagen (1996:246) om domstolsärenden. 
 Paragrafen reglerar fördelning av rättegångskostnader beträffande ärenden i Hyres- och arrendeöverdomstolen. Våra överväganden finns i avsnitt 7.11.3. 
 Av  
 första stycket  
 framgår att vardera parten ska svara för sin rätte- gångskostnad i angivna ärenden, om inte annat följer av 18 kap. 6 § rättegångsbalken. Beträffande innebörden av sistnämnda bestämmel- se, se kommentaren till 3 kap. 21 §. Bortsett från ärenden i punkt 2 utgör bestämmelsen i första stycket en överföring i sak av regler som i hittillsvarande ordning funnits i den materiella rätten. Beträf- fande de ärenden som anges i punkt 2 har det tidigare gällt ett för- bud mot att överklaga nämndernas beslut i dessa. 
 I  
 andra stycket  
 föreskrivs att i övrigt tillämpas 32 § ärendelagen beträffande ärenden i Hyres- och arrendeöverdomstolen. Det inne- bär att i ett ärende där enskilda är motparter till varandra får dom- stolen med tillämpning av 18 kap. rättegångsbalken förplikta den ena parten eller dennes ställföreträdare, ombud eller biträde att ersätta den andra parten för dennes kostnader i ärendet eller det som i dom- stolen betalats av allmänna medel. 
 397 
  
 Författningskommentar 
  
 SOU 2012:82 
  
 Övriga bestämmelser 
  
 23 §  
 Hyres- och arrendedomstolen och Hyres- och arrendeöverdomstolen ska handlägga mål och ärenden skyndsamt. 
 Tvister som rör störningar i boendet ska handläggas särskilt skyndsamt. 
 Paragrafen innehåller bestämmelser om skyndsam handläggning. Våra överväganden finns i avsnitt 7.12.3. 
 Bestämmelsen i  
 första stycket  
 gäller för samtliga mål och ärenden som hyres- och arrendedomstolen och Hyres- och arrendeöver- domstolen handlägger. Regeln motsvarar såvitt avser hyres- och arrendedomstolens hantering av ärenden i sak 26 § nämndlagen. 
 Regeln i  
 andra stycket  
 handlar om tvister som rör störningar i bo- endet. För dessa tvister gäller att de ska handläggas särskilt skynd- samt. Bestämmelsen har i sak förts över från 12 kap. 70 § jordabalken och 11 kap. 1 § bostadsrättslagen (1991:614). 
  
 24 §  
 Om hyres- och arrendedomstolen samtidigt handlägger ett stort antal tvister av likartad beskaffenhet mellan en hyresvärd och dennes hyres- gäster om villkoren för hyra av bostadslägenheter, får i de ärenden som enligt 7 § andra stycket avgörs utan sammanträde kungörelsedelgivning enligt 49 § första och andra styckena delgivningslagen (2010:1932) användas. 
 Paragrafen innehåller en bestämmelse om kungörelsedelgivning. Våra överväganden finns i avsnitt 7.12.2. Bestämmelsen motsvarar i sak del av regeln i 30 § första stycket nämndlagen. 
  
 25 §  
 Har en tvist hänskjutits till hyres- och arrendedomstolen enligt 11 kap. 6 a § jordabalken och har sökandens motpart inte följt ett sådant föreläg- gande som avses i tredje stycket i samma paragraf, ska ärendet avskrivas, om avtalet inte är uppsagt enligt 11 kap. 5 § första stycket samma balk. 
 Paragrafen innehåller en bestämmelse om avskrivning i viss situation i ärende om medling vid anläggningsarrende. Våra överväganden finns i avsnitt 7.12.4. Bestämmelsen motsvarar i sak 8 a § nämndlagen. 
  
 26 §  
 Gäller för lägenhet förhandlingsordning enligt hyresförhandlingslagen (1978:304), får hyres- och arrendedomstolen i hyrestvist enligt 12 kap. jorda- balken inte pröva hyresvärds yrkande om högre hyra, om inte förhandling som ska påkallas enligt förhandlingsordningen ägt rum rörande tvistefrågan. Detsamma gäller yrkande om ändring av grunderna för beräkning av sådan särskild ersättning som avses i 12 kap. 19 § jordabalken eller ändring av en hyresgästs rätt att använda utrymmen som är avsedda att användas gemen- samt av hyresgästerna. Har förhandling inte ägt rum, får yrkande ändå tas 
 398 
  
 SOU 2012:82 
  
 Författningskommentar 
  
 upp till prövning, om hyresvärden påkallat förhandling men mot denna mött hinder som inte har berott av hyresvärden eller av fastighetsägarorganisa- tion som är part enligt förhandlingsordningen. 
 Paragrafen innehåller en bestämmelse om processhinder vid utebliven förhandling enligt förhandlingsordning. Våra överväganden finns i avsnitt 7.12.4. Bestämmelsen motsvarar i sak 11 a § nämndlagen. 
  
 27 §  
 Statliga myndigheter och kommuner är skyldiga att utan ersättning till domstolarna låna ut de lokaler som domstolarna behöver för sina samman- träden, förutsatt att lokalerna inte är upptagna för sina huvudsakliga ända- mål. Upplåtaren har dock rätt till ersättning för de särskilda kostnader som sammanträdet medför. 
 Paragrafen reglerar statliga myndigheters och kommuners skyldig- het att låna ut lokaler till domstolarnas sammanträden. En liknande bestämmelse finns i 31 § nämndlagen. Bestämmelsen har en mot- svarighet i 3 kap. 7 § lagen (2010:921) om mark- och miljödomstolar. 
 Av paragrafen följer att hyres- och arrendedomstol, Hyres- och arrendeöverdomstolen och Högsta domstolen har rätt att utnyttja allmänna lokaler för de sammanträden som domstolarna behöver hålla. Skyldighet att låna ut lokal gäller dock bara om lokalen under den period som nyttjandet är tänkt att ske inte är upptagen för det ändamål som den huvudsakligen används för. Enligt huvudregeln ska domstolarna inte betala ersättning för sådant nyttjande som avses i paragrafen. Endast om det uppstår särskilda kostnader, t.ex. om en vid krets av intressenter som ska närvara medför att särskilda åtgär- der för iordningsställande krävs, ska kostnaden ersättas av staten (se prop. 2009/10:215 s. 205). 
 4 kap. Överklagande 
  
 1 §  
 En hyres- och arrendedomstols domar och beslut får överklagas till Hyres- och arrendeöverdomstolen, om inte annat föreskrivs i denna lag eller annan lag. 
 Beslut av hyres- och arrendedomstolen i frågor som avses i 12 kap. 35, 40 eller 59 § jordabalken eller 7 kap. 11 § bostadsrättslagen (1991:614) får inte överklagas. 
 Paragrafen innehåller bestämmelser om instansordningen för och överklagbarheten av de mål och ärenden som handläggs av hyres- och arrendedomstol. Våra överväganden finns i avsnitt 7.3. 
 399 
  
 Författningskommentar 
  
 SOU 2012:82 
  
 Enligt  
 första stycket  
 får hyres- och arrendedomstols avgöranden överklagas till Hyres- och arrendeöverdomstolen, under förutsätt- ning att annat inte är föreskrivet. Bestämmelsen gäller både domar och beslut. 
 Föreskrifter om överklagandeförbud finns bl.a. i andra stycket. Vidare innehåller rättegångsbalken och ärendelagen bestämmelser som i vissa fall inskränker rätten att överklaga domar och beslut. Av bestämmelser i rättegångsbalken och ärendelagen följer också att det krävs prövningstillstånd för att Hyres- och arrendeöver- domstolen ska överpröva ett avgörande av hyres- och arrendedom- stol. 
 I  
 andra stycket  
 föreskrivs ett förbud mot att överklaga hyres- och arrendedomstolens beslut i en del frågor. De frågor som avses är byte av lägenhet, andrahandsupplåtelse samt uppskovsbeslut be- träffande lokaler. Även i hittillsvarande ordning har det gällt ett för- bud mot att överklaga beslut i dessa frågor. 
  
 2 §  
 Hyres- och arrendedomstolens beslut enligt 3 kap. 19 § första stycket får överklagas särskilt. 
 Varje beslut i en fråga som enligt bostadsförvaltningslagen (1977:792) ska prövas av hyres- och arrendedomstolen får överklagas särskilt. 
 Paragrafen innehåller bestämmelser om överklagande av vissa beslut. Av  
 första stycket  
 följer att hyres- och arrendedomstolens särskil- 
 da beslut i en förlängningsfråga får överklagas särskilt. 
  
 Andra stycket  
 innehåller en bestämmelse enligt vilken samtliga beslut enligt bostadsförvaltningslagen som hyres- och arrendedom- stolen prövar får överklagas särskilt. 
  
 3 §  
 Hyres- och arrendedomstolens yttrande enligt 3 kap. 12 § får inte över- klagas. 
 Paragrafen innehåller en bestämmelse om att hyres- och arrende- domstolens yttrande i ett ärende om medling avseende lokalhyra eller anläggningsarrende inte får överklagas. Våra överväganden finns i avsnitt 7.3.4. Bestämmelsen motsvarar i sak regeln i 23 § andra stycket nämndlagen. 
 Av bestämmelsen framgår alltså att ett yttrande av hyres- och arrendedomstolen inte får överklagas. Däremot är det möjligt att över- klaga hyres- och arrendedomstolens beslut att inte avge ett yttrande. 
 400 
  
 SOU 2012:82 
  
 Författningskommentar 
  
 4 §  
 Hyres- och arrendedomstolens beslut om avskrivning får inte överklagas, om ärendet kan återupptas. 
 Paragrafen innehåller ett förbud mot att överklaga ett beslut av hyres- och arrendedomstolen om avskrivning när ärendet kan återupptas. Våra överväganden finns i avsnitt 7.6.3. Paragrafen motsvarar i sak regeln i 23 § tredje stycket 2 nämndlagen. Bestämmelser om när ett ärende kan återupptas och formerna för detta finns i 3 kap. 10 §. 
  
 5 §  
 Hyres- och arrendeöverdomstolens avgöranden i mål får överklagas till Högsta domstolen. Avgöranden av Hyres- och arrendeöverdomstolen i ärenden får inte överklagas. 
 Paragrafen innehåller bestämmelser om instansordningen för och överklagbarheten av de mål och ärenden som Hyres- och arrende- överdomstolen handlägger. Våra överväganden finns i avsnitt 7.3. 
 Av bestämmelsen följer att den normala instansordningen för mål i allmän domstol gäller också för de mål som Hyres- och arrende- överdomstolen handlägger, dvs. överklagande kan ske till Högsta domstolen. Det krävs med något undantag prövningstillstånd för att Högsta domstolen ska ta upp ett mål till fullständig prövning. 
 Beträffande ärenden är instanskedjan däremot förkortad. I hittills- varande ordning har så också varit fallet för de ärenden som hyres- nämnden har handlagt. Med en rad undantag har dock hovrätternas beslut i ett överklagat arrendenämndsärende kunnat överklagas till Högsta domstolen. 
 Ikraftträdande och övergångsbestämmelser 
 Våra överväganden beträffande ikraftträdande och övergångsbestäm- melser finns i kapitel 8. 
  
 1.  
 Denna lag träder i kraft den 5 maj 2014, då lagen (1973:188) om arrende- nämnder och hyresnämnder och lagen (1994:831) om rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt ska upphöra att gälla. 
 De särskilda hyres- och arrendedomstolarna inrättas och hyres- och arrendenämnderna avvecklas den 5 maj 2014. Även övriga författ- ningsförslag träder i kraft vid denna tidpunkt. 
  
 2.  
 Den upphävda lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder ska fortfarande gälla för ärende om skiljeförfarande enligt 1 § första stycket 
 401 
  
 Författningskommentar 
  
 SOU 2012:82 
  
 4 eller 4 § första stycket 5 som har inletts vid arrendenämnd eller hyres- nämnd före upphävandet. 
 Skiljeförfaranden, som har inletts före ikraftträdandet, får arrende- nämnderna och hyresnämnderna övergångsvis handlägga efter ikraft- trädandet. Vid handläggningen tillämpas den upphävda lagen i tillämp- liga delar. 
  
 3.  
 Ärende av annat slag än som anges i punkten 2, som inte har avgjorts av arrendenämnd eller hyresnämnd före upphävandet, ska överlämnas till den hyres- och arrendedomstol som efter upphävandet är behörig att handlägga ärendet. Detta gäller dock inte ärende där nämnden har inlett samman- träde före upphävandet. För ett sådant ärende ska äldre bestämmelser gälla för handläggningen vid arrendenämnden eller hyresnämnden. Förordnan- den för dem som ingår i nämnden ska därvid anses ha fortsatt giltighet såvitt avser det pågående ärendet. 
 Bestämmelsen i den första meningen, om att inte avgjorda ärenden ska överlämnas till behörig hyres- och arrendedomstol, är ett för- tydligande av det som annars anses gälla utan särskild reglering. För sådana ärenden där nämnden inlett ett sammanträde ska dock över- lämnande inte ske utan handläggningen avslutas vid nämnden. 
  
 4.  
 I överlämnade tvister om ersättning för minskat bruksvärde enligt 12 kap. 24 a § jordabalken ska vardera parten stå sin rättegångskostnad i hyres- och arrendedomstolen. 
 Beträffande överlämnade tvister om ersättning för minskat bruks- värde enligt 12 kap. 24 a § jordabalken svarar vid hyres- och arrende- domstolen vardera parten för sin rättegångskostnad. Däremot tilläm- par Hyres- och arrendeöverdomstolen och Högsta domstolen de vanliga reglerna i rättegångsbalken om rättegångskostnader. 
  
 5.  
 Ärende om arrende som vid ikraftträdandet handläggs i hovrätt ska slut- föras hos de allmänna domstolarna med tillämpning av äldre bestämmelser. 
 Punkten innehåller övergångsregler för överklagade beslut av arrende- nämnden. Med uttrycket handläggs i hovrätt avses även sådana ären- den som överklagas ikraftträdandedagen eller som har överklagats dessförinnan men som vid ikraftträdandet ännu inte handläggs i hovrätten. 
 402 
  
 SOU 2012:82 
  
 Författningskommentar 
  
 6.  
 Mål och ärende som ursprungligen inletts hos allmän domstol och som vid ikraftträdandet handläggs av allmän domstol ska slutföras hos de all- männa domstolarna med tillämpning av äldre bestämmelser. 
  
 Hyres-, 
  arrende- och bostadsrättstvist som vid ikraftträdandet hand- läggs av allmän domstol ska inte överlämnas till hyres- och arrende- domstol eller Hyres- och arrendeöverdomstolen utan handläggas fram till laga kraft inom de allmänna domstolarna. Det ska noteras att mark- och miljödomstolarna är en del av de allmänna domstolar- na varför motsvarande gäller för de mål avseende klander av förval- tarens redovisning enligt 23 § bostadsförvaltningslagen (1977:792) som vid ikraftträdandet handläggs i mark- och miljödomstolarna eller Mark- och miljööverdomstolen. 
  
 10.3 
  
 Förslaget till lag om ändring i rättegångsbalken 
  
 Ändringsförslagen i 1 kap. 3 e § och 33 kap. 7 § är en följd av att hyres- och arrendenämndernas verksamhet upphör. 
 10 kap. 10 § 
 Paragrafen innehåller bestämmelser om forum i fastighetsrättsliga mål. Genom tillägget i  
 tredje stycket  
 utesluts från bestämmelsens tillämpning sådana tvister som hyres- och arrendedomstolen hand- lägger. En forumregel för de aktuella tvisterna finns i stället i 3 kap. 3 § lagen om hyres- och arrendedomstolar. 
 36 kap. 5 § 
 Paragrafen behandlar det s.k. frågeförbudet avseende vittnen. I  
 andra stycket  
 byts beträffande medlare en hänvisning till nämndlagen ut mot en hänvisning till lagen om hyres- och arrendedomstolar. 
  
 10.4 
  
 Förslaget till lag om ändring i jordabalken 
  
 I författningsförslagets ingress anges att 8 kap.  
 30–31 
  d §§ och 12 kap.  
 69–73 
  §§ ska upphöra att gälla. Detta är en följd av att verksamheten vid nämnderna upphör och att en del bestämmelser om förfarandet 
 403 
  
 Författningskommentar 
  
 SOU 2012:82 
  
 i arrendetvister och hyrestvister i stället tas in i lagen om hyres- och arrendedomstolar. 
 8 kap. 12 a § 
 Paragrafen handlar om deponering av arrendeavgift hos länsstyrel- sen. Våra överväganden finns i avsnitt 5.3 och 7.2.2. 
 Ändringen i  
 femte stycket  
 innebär att länsstyrelsens beslut i ett ärende om deposition överklagas till hyres- och arrendedomstol i stället för till tingsrätt. Vid hyres- och arrendedomstolen handläggs frågan som ett övrigt ärende, se 1 kap. 7 § 5 lagen om hyres- och arrendedomstolar. Hänvisningen till ärendelagen stryks eftersom den är obehövlig. Av 3 kap. 2 § lagen om hyres- och arrendedomstolar framgår nämligen att ärendelagen ska tillämpas. 
 Paragrafen ändras också språkligt. 
 8 kap. 28 § 
 Paragrafen innehåller bestämmelser som inskränker rätten att av- tala om skiljeförfarande beträffande vissa framtida arrendetvister. Arrendenämndens uppgift att vara skiljenämnd förs inte över till hyres- och arrendedomstolen. Ändringen i bestämmelsen är en följd av detta. Paragrafen ändras också språkligt. 
 8 kap. 29 § 
 Paragrafen har fått ett nytt innehåll. I bestämmelsen finns en hän- visning till lagen om hyres- och arrendedomstolar beträffande för- farandet i arrendetvister. 
 9 kap. 24 a § 
 Paragrafen innehåller en bestämmelse om överklagande av länsstyrel- sens beslut i frågor om utseende av synemän och om tidpunkt för syn enligt 9 kap. 24 § jordabalken. Våra överväganden finns i av- snitt 5.3 och 7.2.2. 
 Ändringen i  
 första stycket  
 innebär att länsstyrelsens beslut i aktu- ella ärenden överklagas till hyres- och arrendedomstol i stället för 
 404 
  
 SOU 2012:82 
  
 Författningskommentar 
  
 till tingsrätt. Vid hyres- och arrendedomstolen handläggs frågan som ett övrigt ärende, se 1 kap. 7 § 6 lagen om hyres- och arrendedom- stolar. 
 Paragrafens  
 andra stycke 
 , som beträffande förfarandet innehåller en hänvisning till ärendelagen, stryks. Att ärendelagen ska tillämpas framgår nämligen av 3 kap. 2 § lagen om hyres- och arrendedom- stolar. 
 9 kap. 31 b § 
 Paragrafen handlar om arrendatorns rätt att överlåta arrenderätten. Ändringarna i  
 andra  
 och  
 tredje styckena  
 är en konsekvens av att verksamheten vid arrendenämnden upphör och att prövningen förs 
 över till hyres- och arrendedomstolen. 
 12 kap. 21 § 
 Paragrafen handlar om deponering av hyra hos länsstyrelsen. Våra överväganden finns i avsnitt 5.3 och 7.2.2. 
 Ändringen i  
 fjärde stycket  
 innebär att länsstyrelsens beslut i ett ärende om deposition överklagas till hyres- och arrendedomstol i stället för till tingsrätt. Vid hyres- och arrendedomstolen handläggs frågan som ett övrigt ärende, se 1 kap. 7 § 5 lagen om hyres- och arrendedomstolar. Hänvisningen till ärendelagen stryks eftersom den är obehövlig. Av 3 kap. 2 § lagen om hyres- och arrendedom- stolar framgår nämligen att ärendelagen ska tillämpas. 
 Paragrafen ändras också språkligt. 
 12 kap. 24 a § 
 Paragrafen handlar om bostadshyresgästers rätt att på egen bekost- nad i lägenheten utföra vissa åtgärder och om hyresvärdens rätt till ersättning för minskat bruksvärde som är en följd av sådana åtgär- der. Våra överväganden finns i avsnitt 5.3.3 och 7.2.2. 
  
 Tredje stycket 
 , som föreskriver att hyresnämnden prövar tvist om ersättning för minskat bruksvärde, stryks. Att sådan tvist prövas av hyres- och arrendedomstolen som mål framgår av 1 kap. 3 § 7 lagen om hyres- och arrendedomstolar. 
 405 
  
 Författningskommentar 
  
 SOU 2012:82 
  
 12 kap. 44 § 
 Paragrafen innehåller bestämmelser om hyresgästens möjlighet att återvinna en förverkad hyresrätt. Ändringen i  
 tredje stycket  
 är en följd av att hyresnämndens respektive Svea hovrätts uppgifter i visst avse- ende tas över av hyres- och arrendedomstolen respektive Hyres- och arrendeöverdomstolen. Stycket ändras också språkligt. 
 12 kap. 50 § 
 Paragrafen innehåller bestämmelser om hyresgästens rätt att bo kvar i lägenheten medan en förlängningstvist pågår. Ändringen i  
 andra stycket  
 är en följd av att hyres- och arrendedomstolen tar över upp- giften att pröva en förlängningstvist. 
  
 Tredje stycket  
 ändras språkligt. 
 12 kap. 55 d § 
 Paragrafen innehåller bestämmelser om från vilken tidpunkt beslut om ändring av hyresvillkoren gäller. Ändringarna i paragrafen är en följd av att hyresnämndens respektive Svea hovrätts uppgifter i visst avseende tas över av hyres- och arrendedomstolen respektive Hyres- och arrendeöverdomstolen. Paragrafen ändras också språkligt. 
 12 kap. 66 § 
 Paragrafen innehåller bestämmelser som inskränker rätten att avtala om skiljeförfarande beträffande vissa framtida hyrestvister. Hyres- nämndens uppgift att vara skiljenämnd förs inte över till hyres- och arrendedomstolen. Ändringen i bestämmelsen är en följd av detta. Paragrafen ändras också språkligt. 
 12 kap. 68 § 
 Paragrafen har fått ett nytt innehåll. I bestämmelsen finns beträffan- de förfarandet i hyrestvister en hänvisning till lagen om hyres- och arrendedomstolar. 
 406 
  
 SOU 2012:82 
  
 Författningskommentar 
  
 10.5 
  
 Förslaget till lag om ändring i lagen (1957:390) om fiskearrenden 
  
 I författningsförslagets ingress anges att 16 och 16 a §§ ska upphöra att gälla. Detta är en följd av att arrendenämndens verksamhet upphör. 
 15 § 
 Paragrafen har fått ett nytt innehåll. I bestämmelsen finns beträf- fande förfarandet vid hyres- och arrendedomstolen en hänvisning till lagen om hyres- och arrendedomstolar. 
  
 10.6 
  
 Förslaget till lag om upphävande av lagen (1974:1080) om avveckling av hyresregleringen 
  
 Lagen upphävs. Våra överväganden finns i avsnitt 4.5.3. 
  
 10.7 
  
 Förslaget till lag om ändring i bostadsförvaltningslagen (1977:792) 
  
 I bostadsförvaltningslagen görs ganska omfattande ändringar. Dessa är föranledda dels av att hyres- och arrendedomstolen från hyres- nämnden övertar prövningen av de judiciella frågorna enligt lagen, dels av att hyresnämndens tillsynsuppgifter enligt lagen förs över till länsstyrelsen. Vi kommenterar inte dessa ändringar särskilt vid genomgången av paragraferna nedan. Våra överväganden finns i av- snitt 5.3.4. I stor utsträckning delar vi de bedömningar som 1997 års hyreslagstiftningsutredning gjorde i fråga om lagen (se SOU 1999:15 s.  
 287–301 
  och  
 427–436). 
  
 8 § 
 Paragrafen reglerar förordnande av förvaltare i samband med beslut om tvångsförvaltning. 
 Av 16 § femte stycket nämndlagen framgår att kommun där fastigheten ligger ska beredas tillfälle att lämna förslag på förvaltare innan nämnden beslutar om tvångsförvaltning. En motsvarande be- 
 407 
  
 Författningskommentar 
  
 SOU 2012:82 
  
 stämmelse införs i  
 tredje stycket  
 av denna paragraf 
 .  
 Med anledning av att länsstyrelsen tar över tillsynsuppgiften över en tvångsförvalt- ning ska även myndigheten ges möjlighet att lämna förslag på för- valtare. Paragrafen ändras också språkligt. 
 10 § 
 Paragrafen innehåller en bestämmelse om möjligheten att besluta om föreskrifter för förvaltningen. 
 Ändringen i  
 första stycket  
 innebär att det är hyres- och arrende- domstolen som beslutar om sådana föreskrifter. 
  
 Andra stycket  
 är nytt. Av detta framgår att länsstyrelsen ska ges tillfälle att yttra sig innan hyres- och arrendedomstolen beslutar om föreskrifter. 
 Paragrafen ändras också språkligt. 
 11 § 
 I paragrafen anges omfattningen av förvaltarens befogenheter. 
 I  
 andra stycket  
 görs det tillägget att länsstyrelsen ska ges tillfälle att yttra sig innan hyres- och arrendedomstolen beslutar om att för- valtaren ska ges rätt att inteckna fastigheten eller ta upp lån mot säker- het i form av panträtt i fastigheten. 
 Genom ett tillägg i  
 tredje stycket  
 ska förutom hyres- och arrende- domstolen och fastighetsägaren även länsstyrelsen genast under- rättas om förvaltarens beslut att undanta viss angelägenhet från för- valtningen. 
 Paragrafen ändras också språkligt. 
 12 § 
 Paragrafen handlar om fastighetsägarens rätt att med hyres- och arrendedomstolens tillstånd bl.a. ta upp lån mot säkerhet i fastigheten. 
 Genom tillägget i  
 första stycket  
 ska förvaltaren och länsstyrelsen ges tillfälle att yttra sig innan hyres- och arrendedomstolen beslutar i en sådan fråga. 
 Paragrafen ändras också språkligt. 
 408 
  
 SOU 2012:82 
  
 Författningskommentar 
  
 13 § 
 Paragrafen reglerar fastighetsägarens skyldighet att till förvaltaren utge vad som behövs för förvaltningen. 
 Genom tillägget i  
 första stycket  
 ska länsstyrelsen ges tillfälle att yttra sig innan hyres- och arrendedomstolen beslutar i en sådan fråga. 
 Paragrafen ändras också språkligt. 
 14 § 
 Paragrafen reglerar upphävande av beslut av fastighetsägarens betal- ningsskyldighet för förvaltningen. 
 Genom ett tillägg föreskrivs att hyres- och arrendedomstolens prövning av frågan om upphävande av betalningsskyldighet sker på begäran av förvaltaren eller fastighetsägaren. Länsstyrelsen ska ges tillfälle att yttra sig innan domstolen beslutar i frågan. 
 Paragrafen ändras också språkligt. 
 15 § 
 Paragrafen innehåller bestämmelser om fastighetsägarens skyldig- het att betala ersättning för utrymme som ägaren använder och om skyldighet att flytta om betalning inte sker. 
 Genom tillägg i  
 första  
 och  
 andra styckena  
 föreskrivs att pröv- ningen av dessa frågor numera förutsätter en begäran av förvaltaren. 
  
 Fjärde stycket  
 är nytt. Här föreskrivs att länsstyrelsen ska ges till- fälle att yttra sig innan hyres- och arrendedomstolen beslutar om betalningsskyldighet respektive avflyttning. 
 Paragrafen ändras också språkligt. 
 16 § 
 Paragrafen handlar om fastighetsägarens skyldighet att lämna för- valtaren upplysningar. 
 Genom ett tillägg i  
 andra stycket  
 föreskrivs att en edgång av fastig- hetsägaren numera förutsätter en begäran av förvaltaren. Sådan ed- gång sker vid ett sammanträde inför hyres- och arrendedomstolen. 
  
 Tredje stycket,  
 som föreskriver att även förvaltaren och länssty- relsen ska kallas till ett edgångssammanträde, är nytt. 
 Paragrafen ändras också språkligt. 
 409 
  
 Författningskommentar 
  
 SOU 2012:82 
  
 17 § 
 Paragrafen innehåller bestämmelser om fastighetsägarens skyldighet att tillhandahålla förvaltaren handlingar och annat av betydelse för förvaltningen och om möjlighet att vitesförelägga en fastighets- ägare som inte fullgör denna skyldighet. 
  
 Tredje stycket  
 är nytt. Av det framgår att prövningen av såväl vites- föreläggande som utdömande av vite numera förutsätter en begäran av förvaltaren. 
 Paragrafen ändras också språkligt. 
 18 § 
 Paragrafen innehåller bestämmelser om tiden för förvaltningen, för- längning av tiden och upphörande i förtid. 
  
 Fjärde stycket 
 , som föreskriver att länsstyrelsen ska ges tillfälle att yttra sig innan hyres- och arrendedomstolen beslutar i dessa frågor, är nytt. 
 21 § 
 Paragrafen innehåller bestämmelser om de medel som förvaltaren har hand om för fastigheten. 
 I  
 andra stycket  
 görs det tillägget att prövningen av tvist om ut- betalning till fastighetsägaren numera sker på begäran av fastighets- ägaren. I samma stycke görs också det tillägget att länsstyrelsen ska ges tillfälle att yttra sig innan hyres- och arrendedomstolen beslutar i en sådan fråga. 
 Paragrafen ändras också språkligt. 
 22 § 
 Paragrafen handlar om förvaltarens redovisningsskyldighet och om andra frågor som hänger samman med denna. 
 Ändringen i  
 första stycket,  
 om att förvaltaren ska lämna den skrift- liga redovisningen till länsstyrelsen, är en konsekvens av att läns- styrelsen övertar tillsynsuppgiften över en tvångsförvaltning. 
 410 
  
 SOU 2012:82 
  
 Författningskommentar 
  
 Tredje stycket  
 ändras på så sätt att länsstyrelsen ska översända kopia av redovisningshandlingarna förutom till fastighetsägaren även till hyres- och arrendedomstolen. 
 I  
 fjärde stycket  
 görs det tillägget att även hyres- och arrende- domstolen ska underrättas om det finns anledning till anmärkning mot redovisningen. 
 Paragrafen ändras också språkligt. 
 23 § 
 Paragrafen handlar om klander av förvaltarens redovisning. 
 En sådan talan förs vid hyres- och arrendedomstolen i stället för vid mark- och miljödomstolen. 
 24 § 
 Paragrafen behandlar fastighetsägarens rätt att ta del av räkenskaps- material som förvaltaren innehar. 
 Genom ett tillägg föreskrivs att länsstyrelsen ska ges tillfälle att yttra sig innan hyres- och arrendedomstolen beslutar i en sådan fråga. Paragrafen ändras också språkligt. 
 25 § 
 Paragrafen reglerar förvaltarens arvode. 
 Hyres- och arrendedomstolen bestämmer arvodet till förvaltaren. I  
 första stycket  
 görs tillägget att länsstyrelsen ska ges tillfälle att yttra sig innan hyres- och arrendedomstolen beslutar om arvodet. Vidare förs i sak bestämmelsen i 16 § sjätte stycket nämndlagen, om att den kommun där fastigheten ligger ska ges tillfälle att yttra sig före ett beslut om att förvaltararvodet ska betalas av fastighetsägaren personligen, in i samma stycke. 
 Paragrafen ändras också språkligt. 
 411 
  
 Författningskommentar 
  
 SOU 2012:82 
  
 27 § 
 Paragrafen reglerar tillsynen över en tvångsförvaltning. 
 Av  
 första stycket  
 framgår att länsstyrelsen numera har hand om tillsynen över en tvångsförvaltning. 
  
 Andra  
 och  
 tredje styckena  
 är nya. I dessa föreskrivs länsstyrel- sens grundläggande skyldigheter och befogenheter. Avsikten är att länsstyrelsens tillsyn ska motsvara den tillsyn som hyresnämnden i hittillsvarande ordning utövat. 
 Även  
 fjärde stycket  
 är nytt. Av detta framgår att länsstyrelsens beslut enligt denna lag inte får överklagas. 
 29 § 
 Paragrafen innehåller regler om vem som är behörig att ansöka om särskild förvaltning. 
 Nuvarande paragraf delas upp i två stycken. Föreskriften i sista meningen om att nämnden också självmant får ta upp fråga som rör förvaltningen tas bort. 
  
 Tredje stycket  
 är nytt. Av detta följer att länsstyrelsen kan begära hyres- och arrendedomstolens prövning i fråga som rör byte av för- valtare, föreskrifter för förvaltningen eller tiden för förvaltningen. 
 Paragrafen ändras också språkligt. 
 31 § 
 Paragrafen handlar om verkställbarhet av beslut och möjligheten att meddela interimistiska beslut. 
 Av  
 första stycket  
 framgår att domstolen förutom beträffande beslut om tvångsförvaltning även i fråga om annat beslut i ärende angå- ende särskild förvaltning kan förordna att det ska gälla omedelbart. 
 Paragrafen ändras också språkligt. 
 32 § 
 Paragrafen, i dess lydelse hittills, innehåller en bestämmelse om att hyresnämnden självmant kan ta upp och pröva dels frågor om på- följd för en fastighetsägare som åsidosätter sin edgångsskyldighet enligt 16 §, dels frågor om vite enligt 17 §. 
 412 
  
 SOU 2012:82 
  
 Författningskommentar 
  
 Genom hänvisningen i 16 § till vissa förfaranderegler i rätte- gångsbalken torde hyres- och arrendedomstolen ex officio kunna företa de däri angivna processhandlingarna även utan särskild bestäm- melse i bostadsförvaltningslagen. Av 17 § tredje stycket framgår att frågor om föreläggande och utdömande av vite, i samband med att fastighetsägaren ska tillhandahålla förvaltaren handlingar, ska prövas på begäran av förvaltaren. Den nuvarande bestämmelsen i 32 § kan alltså tas bort (se SOU 1999:15 s. 432 f.). 
 Paragrafen innehåller i stället en ny bestämmelse som anger att när i denna lag talas om länsstyrelse avses den länsstyrelse inom vars verksamhetsområde aktuell fastighet helt eller delvis ligger. 
 33 § 
 Paragrafen innehåller en hänvisning till tillämplig lag i fråga om för- farandet. 
 Hänvisningen till nämndlagen ersätts med en hänvisning till lagen om hyres- och arrendedomstolar. 
 34 § 
 Paragrafen i dess lydelse hittills innehåller bestämmelser om över- klagande av hyresnämndens beslut. 
 I 4 kap. 2 § andra stycket lagen om hyres- och arrendedomstolar framgår att varje beslut i en fråga som enligt bostadsförvaltnings- lagen ska prövas av hyres- och arrendedomstolen får överklagas särskilt. Den nuvarande bestämmelsen i 34 § kan därför tas bort. 
 Paragrafen innehåller i stället en bestämmelse som ger länssty- relsen rätt att föra talan mot vissa av hyres- och arrendedomstolens beslut. 
 35 § 
 Paragrafen, som reglerar rättegångskostnadsansvar, upphävs. Bestäm- melsen förs i stället i sak över till 3 kap. 22 § andra stycket lagen om hyres- och arrendedomstolar. 
 413 
  
 Författningskommentar 
  
 SOU 2012:82 
  
 10.8 
  
 Förslaget till lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304) 
  
 I författningsförslagets ingress anges att 31 och 32 §§ ska upphöra att gälla, vilket är en följd av att hyresnämndens verksamhet upphör. Bestämmelsen i 32 §, som handlar om rättegångskostnader, förs i sak över till 3 kap. 22 § lagen om hyres- och arrendedomstolar. 
 30 § 
 Paragrafen innehåller övergripande bestämmelser om prövningen av mål och ärenden enligt hyresförhandlingslagen. Våra överväganden finns i avsnitt 5.3 och 7.2.2. 
 Av  
 första stycket  
 framgår att hyres- och arrendedomstolen prövar samtliga frågor enligt hyresförhandlingslagen. Här inryms alltså även tvist om skadestånd enligt 8 § andra stycket som i hittillsvarande ordning prövats av allmän domstol. 
 I  
 andra stycket  
 ersätts hänvisningen till nämndlagen med en hän- visning till lagen om hyres- och arrendedomstolar. 
  
 Tredje stycket  
 ändras språkligt. 
  
 10.9 
  
 Förslaget till lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt 
  
 I författningsförslagets ingress anges att 15 och 16 §§ ska upphöra att gälla, vilket är en följd av att hyresnämndens verksamhet upphör. Bestämmelsen i 16 §, som handlar om rättegångskostnader, förs i sak över till 3 kap. 22 § lagen om hyres- och arrendedomstolar. 
 14 § 
 I paragrafen ersätts hänvisningen till nämndlagen beträffande förfa- randet med en hänvisning till lagen om hyres- och arrendedomstolar. 
 414 
  
 SOU 2012:82 
  
 Författningskommentar 
  
 10.10 
  
 Förslaget till lag om ändring i lagen (1985:658) om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället 
  
 14 § 
 I paragrafens  
 första stycke  
 ersätts hänvisningen till nämndlagen be- träffande förfarandet med en hänvisning till lagen om hyres- och arrendedomstolar. 
 Bestämmelsen om rättegångskostnadsansvar i  
 andra stycket  
 förs i sak över till 3 kap. 22 § lagen om hyres- och arrendedomstolar. 
  
 10.11 
  
 Förslaget till lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614) 
  
 I författningsförslagets ingress anges att 11 kap. 3 och 4 §§ ska upp- höra att gälla, vilket är en följd av att hyresnämndens verksamhet upphör. Bestämmelsen i 11 kap. 4 § som handlar om rättegångskost- nader förs i sak över till 3 kap. 22 § lagen om hyres- och arrende- domstolar. 
 11 kap. 1 § 
 Paragrafen har fått ett nytt innehåll. I bestämmelsen finns numera beträffande förfarandet vid hyres- och arrendedomstolen en hän- visning till lagen om hyres- och arrendedomstolar. 
 Bestämmelsen i paragrafens tidigare lydelse, som handlar om krav på särskild skyndsamhet vid handläggning av tvister som rör stör- ningar i boendet, har i sak förts över till 3 kap. 23 § andra stycket lagen om hyres- och arrendedomstolar. 
 11 kap. 6 § 
 Paragrafen innehåller regler som inskränker möjligheten att ta in en skiljeklausul i föreningsstadgarna. 
 Ändringen i  
 andra stycket  
 är föranledd dels av att möjligheten att utse hyresnämnden till skiljenämnd upphävs, dels av att lagen (1929:145) om skiljemän har ersatts av lagen (1999:116) om skilje- förfarande. Den nya lagen om skiljeförfarande saknar särskild frist för skiljemannaåtgärdens avslutande. Föreskriften om att föreningen 
 415 
  
 Författningskommentar 
  
 SOU 2012:82 
  
 i stadgarna kan bestämma kortare tid för skiljemannaåtgärdens av- slutande än den tid om sex månader som anges i den gamla lagen om skiljemän är därför obsolet. I stället får bestämmelsen en utformning som påminner om motsvarande bestämmelser för arrendetvister i 8 kap. 28 § jordabalken och för hyrestvister i 12 kap. 66 § jorda- balken. I bestämmelsen anges därför numera att den inte hindrar att föreningen i stadgarna bestämmer viss tid för meddelande av skiljedomen. 
  
 10.12 
  
 Förslaget till lag om ändring i lagen (1999:116) om skiljeförfarande 
  
 6 § 
 Paragrafen innehåller bestämmelser som inskränker rätten att åberopa ett skiljeavtal. Ändringen i  
 första stycket  
 är föranledd av att möjlig- heten att utse arrendenämnden eller hyresnämnden till skiljenämnd upphävs. 
  
 10.13 
  
 Förslaget till lag om ändring i lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt 
  
 I författningsförslagets ingress anges att 6 kap. 4 och 5 §§ ska upp- höra att gälla, vilket är en följd av att hyresnämndens verksamhet upphör och att en del bestämmelser om förfarandet i hyrestvister i stället tas in i lagen om hyres- och arrendedomstolar. Bestämmelsen i 6 kap. 5 § om rättegångskostnader förs i sak över till 3 kap. 22 § lagen om hyres- och arrendedomstolar. 
 416 
 Särskilda yttranden 
 Särskilt yttrande av Benton 
 Utredningens förslag innebär i huvudsak att både de hyres- och bo- stadsrättstvister som i dag avgörs av tingsrätterna och de tvister som handläggs av dagens hyres- och arrendenämnder i framtiden kommer att avgöras av särskilda hyres- och arrendedomstolar. När det gäller en framtida lokalisering av den sydligaste hyres- och arrendedom- stolen delar jag utredningens huvudförslag att Malmö tingsrätt är det mest lämpliga alternativet. 
 För detta alternativ talar att flertalet av Skånes och Blekinges hyres- och bostadsrättstvister redan i dag avgörs vid Malmö tingsrätt. Öresundsregionen är vidare en av Europas mest expansiva regioner och Malmös snabba utveckling och befolkningstillväxt talar med ytterligare styrka för detta alternativ. Som centralort i regionen finns det vidare goda kommunikationer från övriga delar, vilket gör det enkelt och kostnadseffektivt för många parter att inställa sig till förhandling. 
 Malmö tingsrätt var vidare tills relativt nyligen fastighetsdomstol, varför det fortsatt finns stor kompetens när det gäller exempelvis arrendefrågor. 
 I Malmö tingsrätts nuvarande lokaler finns det för närvarande inte utrymme för ytterligare personal. Diskussioner om nya lokaler förs dock redan med Domstolsverket, så på sikt kommer det att finnas utrymme för fler medarbetare. 
 417 
  
 Särskilda yttranden 
  
 SOU 2012:82 
  
 Särskilt yttrande av Sullivan 
 Jag anser att den nuvarande ordningen med hyres- och arrende- nämnder fungerar bra. Nämnderna är uppskattade av såväl anställda som medlemmar i Hyresgästföreningen. Jag menar också att direk- tivet ger utrymme för ett övervägande av om det nuvarande systemet kan behållas och hade gärna sett att utredaren gjort en noggrann bedömning i den frågan. Med hänvisning till att någon sådan pröv- ning inte gjorts och att nämnderna fungerar mycket bra, bör utred- ningens förslag inte genomföras. 
 Förfarandet vid nämnderna är enkelt och informellt. Det är dess- utom billigt och snabbt, vilket är angeläget inom ett område som är så starkt knutet till ett grundläggande behov, boendet. Nämnderna har specialistkompetens, bland annat genom sin sammansättning med intresseledamöter. Ytterligare en fördel är att parterna normalt kan föra sin talan själv utan hjälp av ombud. Medlingsverksamheten är värdefull och nämnderna har ett stort förtroende på arrende- och bostadsmarknaden. 
 Att överföra verksamheten till hyres- och arrendedomstolar riske- rar, enligt min mening, att de särdrag hyresnämnderna präglas av i dag urholkas. Hyreslagen har karaktären av socialskyddslagstift- ning. I förlängningen av det är det viktigt, menar jag, att en enskild person ska kunna få sin sak prövad på ett enkelt och billigt sätt. Det är särskilt viktigt att ordningen medger att parterna i praktiken ska kunna föra sin talan utan ombud. Genom att överföra nämnderna till särskilda domstolar kan hanteringen komma att bli alltför formell i jämförelse med i dag. 
 Det har inte riktats någon kritik mot hur nämnderna fungerar från någon partsorganisation dvs. fastighetsägare och nyttjanderätts- havare, såvitt vi känner till. De problem som lyfts fram i förslaget gäller i huvudsak hyres- och arrendenämndernas organisation på de fem mindre nämnderna, som delar chef och administration med tings- rätten på respektive kansliort. De tre större nämnderna, som svarar för ca 70 % av antalet avgjorda ärenden uppger att verksamheten i stort sett fungerar bra. 
 418 
  
 SOU 2012:82 
  
 Särskilda yttranden 
  
 Gemensamt särskilt yttrande av Christensen, Terry,  
 Aguilar 
  Riley och Barnett 
 Våra respektive organisationer, som företräder olika intressen, kom- mer att återkomma med synpunkter på förslaget i sak. Redan nu vill vi dock gemensamt framhålla följande. 
 Utredningen och dess direktiv anger ett antal interna problem när det gäller hyres- och arrendenämndernas organisation, i huvud- sak problem knutna till de fem mindre nämnderna. Dessa nämnder delar chef och administration med tingsrätten på respektive kansli- ort. De tre större nämnderna, som svarar för ca 70 % av antalet av- gjorda ärenden, uppger att verksamheten i stort fungerar bra. 
 Vi anser att samtliga nämnder i huvudsak fungerar bra. Nämnder- na avgör normalt ärendena relativt snabbt, ofta inom någon eller några månader. Förfarandet vid nämnderna upplevs också som relativt enkelt, informellt och billigt. Ytterligare en fördel är att parterna normalt kan föra sin talan utan ombud. Vidare borgar nämndernas sammansättning för hög kompetens på de aktuella områdena. 
 Vi menar att direktivet ger utrymme för att överväga att behålla nuvarande ordning. Något sådant övervägande finns inte med i för- slaget, vilket vi gärna hade sett. Det är givetvis angeläget att de för- delar som dagens nämndsystem har, behålls och utvecklas över tid. Detta gäller bland annat behovet av specialisering. Hyres- och arrendeärenden måste prioriteras även i framtiden. 
 Det är svårt att utifrån förslaget skapa sig en bild av hur det skulle kunna omsättas i praktiken och även svårt att överblicka konsekven- serna. 
 419 
 Referenser 
 Offentligt tryck 
 Prop. 1967:141, Angående ändring i vissa delar av lagen den 14 juni 1907 (nr 36 s. 1) om nyttjanderätt till fast egendom, m.m. 
 Prop. 1967:171, Med förslag till lag om hyresnämnder 
 Prop. 1968:91, Angående ändring i lagen den 19 juni 1942 (nr 429) om hyresreglering m.m. och om fortsatt giltighet av lagen, m.m. 
 Prop. 1971:30, Med förslag till lag om allmänna förvaltningsdom- stolar 
 Prop. 1973:23, Med förslag till lag om ändring i jordabalken m.m. Prop. 1974:150, Angående riktlinjer för bostadspolitiken 
 Prop. 1974:151, Med förslag till lag om bostadsdomstol m.m. Prop. 1976/77:151, Med förslag till bostadsförvaltningslag m.m. Prop. 1978/79:89, Om lokalhyra 
 Prop. 1984/85:178, Om domstolarna och  
 eko-brotten 
  m.m. Prop. 1985/86:80, Om ny förvaltningslag 
 Prop. 1986/87:89, Om ett reformerat tingsrättsförfarande 
 Prop. 1987/88:69, Om europakonventionen och rätten till domstols- prövning i Sverige 
 Prop. 1989/90:85, Om ny summarisk process Prop. 1990/91:32, Om fastighetsdomstolar, m.m. 
 Prop. 1993/94:200, Upphörande av Bostadsdomstolen m.m. Prop. 1995/96:115, En ny lag om domstolsärenden 
 Prop. 1996/97:9, Ny rättshjälpslag 
 Prop. 2004/05:1, Budgetpropositionen för 2005 
 Prop. 2004/05:170, Ny instans- och processordning i utlännings- och medborgarskapsärenden 
 421 
  
 Referenser 
  
 SOU 2012:82 
  
 Prop. 2005/06:10, En effektivare prövning av hyres- och arrende- ärenden 
 Prop. 2009/10:80, En reformerad grundlag Prop. 2009/10:215, Mark- och miljödomstolar 
 Prop. 2010/11:128, Medling och förlikning – ökade möjligheter att komma överens 
 Skr. 1999/2000:106, Reformeringen av domstolsväsendet – en hand- lingsplan 
 Skr. 2000/01:112, Reformeringen av domstolsväsendet – information och uppföljning av handlingsplanen 
 SOU 1961:47, Reviderad hyreslag SOU 1966:14, Ny hyreslagstiftning 
 SOU 1981:77, Hyresrätt 3, Bruksvärde, hyresprocess m.m. 
 SOU 1981:80, Arrenderätt 2, Regler om investeringar i arrendejord- bruket m.m. 
 SOU 1987:13, Översyn av rättegångsbalken 3, Expertmedverkan och specialisering 
 SOU 1991:86, Ny hyreslag 
 SOU 1999:15, Nytt system för prövning av hyres- och arrendemål SOU 2008:47, Frågor om hyra och bostadsrätt 
 SOU 2009:10, Miljöprocessen SOU 2010:29, En ny förvaltningslag 
 SOU 2010:44, Mål och medel – särskilda åtgärder för vissa måltyper i domstol 
 SOU 2012:13, En sammanhållen svensk polis 
 Ds 1989:40, Fastighetsdomstolarna, Överprövningen av arrende- nämndernas avgöranden 
 Ds 1992:38, Domstolsväsendet, Organisation och administration i framtiden 
 Ds 1993:34, Specialdomstolarna i framtiden 
 422 
  
 SOU 2012:82 
  
 Referenser 
  
 Promemorior och rapporter 
 Alternativ till utredningsförslaget om hyres- och arrendenämnderna, Adkins, promemoria  
 1999-08-31 
  
 Förfarandet vid hyresnämnderna och arrendenämnderna, Promemoria med förslag till ändringar i lagen om arrendenämnder och hyres- nämnder m.m., Adkins,  
 2001-05-18 
  
 Organisationen för vissa hyres- och arrendenämnder, Domstols- verket, juni 2002 
 Projekt avseende erfarenhetsutbyte och verksamhetsutveckling för hyresnämnderna, Slutrapport, Domstolsverket,  
 2009-04-14 
  
 Riksupplysning – gemensam telefonupplysning för hyres- och arrendenämnderna, promemoria av cheferna för hyresnämnderna 
 i Stockholm, Göteborg och Malmö till Domstolsverket  
 2005-11-29 
  Sveriges Domstolars årsredovisning 2011, mars 2012 
 Utveckling av hyres- och arrendenämndernas arbetsformer och webb- plats, m.m., rapport av Hyres- och arrendenämndernas kvalitets- grupp,  
 2011-03-11 
  
 Översyn av ordinarie domares och hyresråds arbetssituation, slut- rapport av Gray Kartläggning, analys och förslag till förbättringar 
 – slutbetänkande. [41] 
 Kvinnor och barn i rättens gränsland. [45] 
 Folkbildningens samhällsvärden 
 – En ny modell för statlig utvärdering[72] 
 Utbildning för elever i samhällsvård och fjärr- och distansundervisning. [76] 
 Miljödepartementet 
 Kunskapsläget på kärnavfallsområdet 2012 
 – långsiktig säkerhet, haverier och global utblick. [7] 
 Plan för framtagandet av en strategi för långsiktigt hållbar markanvändning. [15] 
 Mål för rovdjuren. [22] 
 Minska riskerna med farliga ämnen! Strategi för Sveriges arbete för en giftfri miljö. [38] 
 Mot det hållbara samhället – resurseffektiv avfallshantering. [56] 
 Näringsdepartementet 
 Så enkelt som möjligt för så många som möjligt 
 – den mjuka infrastrukturen på väg. [18] Nationella patent på engelska? [19] 
 Här finns mer att hämta –  
 it-användningen 
  i småföretag. [21] 
 Färdplan för framtiden 
 – en utvecklad flygtrafiktjänst. [27] 
 Vägar till förbättrad produktivitet och innovationsgrad i anläggningsbranschen + Bilagedel. [39] 
 Dammsäkerhet 
 Tydliga regler och effektiv tillsyn. [46] 
 Återvinning av fartyg 
 – underlag för ratificering av Hong Kong- konventionen. [54] 
 Små företag – stora möjligheter med it. [63] 
 Så enkelt som möjligt för så många som möjligt 
 – förstärkt samordning av förvaltningsgemensamma tjänster. [68] 
 Ökad och säkrare cykling – en översyn av regler ur ett cyklingsperspektiv. [70] 
 Undersökningstillstånd och arbetsplaner. [73] 
 Kulturdepartementet 
 Läsarnas marknad, marknadens läsare 
  
 – 
  
 en forskningsantologi. [10] Att angöra en kulturbrygga 
  
 – 
  
 för stöd till nyskapande kultur. [16] 
  
 Mindre våld för pengarna. [23] Kulturmiljöarbete i en ny tid. [37] 
 Stöd till dagstidningar på samiska och meänkieli. [58] 
 Nya villkor för public service. [59] Läsandets kultur. [65] 
 Arbetsmarknadsdepartementet 
 Kompletterande regler om personuppgifts- behandling på det arbetsmarknadspolitiska området. [4] 
 Förmån och fälla – nyanländas uttag av föräldrapenning. [9] 
 Sänkta trösklar – högt i tak 
 Arbete, utveckling, trygghet. [31] 
 Uppsägningstvister. En översyn av regelverket kring tvister i samband med uppsägning av arbetstagare. [62] 
 Med rätt att delta. Nyanlända kvinnor och anhöriginvandrare på arbetsmarknaden. [69] 
 Främlingsfienden inom oss + Bilagedel. [74] Utbildningsanställning. [80]