SOU 2000:33 5 
  
 Bilaga 1 
  
 Områdespreferens i hyresrätt 
  
 Warren och Munoz 
  
 Institutet för bostadsforskning, Uppsala universitet 
  
 6 Bilaga 1 SOU 2000:33 
  
 SOU 2000:33 Innehåll 7 
  
 Innehåll 
  
 1 Åtta fallstudier om områdespreferens ................................................. 9 
  
 1.1 Inledning....................................................................................... 9 
  
 1.2 Sammanfattning ......................................................................... 11 
  
 1.3 Fallstudier i Gävleborgs län - en sammanfattande analys.......... 15 
  
 1.3.1 Områdespreferens ................................................................... 15 
  
 1.3.2 Gävle ....................................................................................... 17 
  
 1.4 Metod och begrepp..................................................................... 18 
  
 1.4.1 Områdespreferens ................................................................... 18 
  
 1.4.2 Segmentation och segregation................................................. 19 
  
 1.4.3 Statistiska mått ........................................................................ 20 
  
 2 Undersökta kommuner ........................................................................ 23 
  
 2.1 Gävle .......................................................................................... 23 
  
 2.1.1 Områdespreferens ................................................................... 24 
  
 2.1.2 Nuvarande medelhyra ............................................................. 29 
  
 2.1.3 Attraktivitet och segmentering................................................ 31 
  
 2.1.4 Sammanfattning ...................................................................... 37 
  
 2.2 Göteborg..................................................................................... 41 
  
 2.2.1 Områdespreferens ................................................................... 42 
  
 2.2.2 Nuvarande medelhyra ............................................................. 47 
  
 2.2.3 Attraktivitet och segmentering................................................ 49 
  
 2.2.4 Sammanfattning ...................................................................... 56 
  
 2.3 Kalmar........................................................................................ 59 
  
 2.3.1 Områdespreferens ................................................................... 60 
  
 2.3.2 Nuvarande medelhyra ............................................................. 64 
  
 2.3.3 Attraktivitet och segmentering................................................ 66 
  
 2.3.4 Sammanfattning ...................................................................... 73 
  
 2.4 Malmö ........................................................................................ 77 
  
 2.4.1 Områdespreferens ................................................................... 78 
  
 2.4.2 Nuvarande medelhyra ............................................................. 83 
  
 2.4.3 Attraktivitet och segmentering................................................ 85 
  
 2.4.4 Sammanfattning ...................................................................... 92 
  
 2.5 Stockholm................................................................................... 95 
  
 2.5.1 Områdespreferens ................................................................... 96 
  
 8 Bilaga 1 SOU 2000:33 
  
 2.5.2 Nuvarande medelhyra ........................................................... 102 
  
 2.5.3 Attraktivitet och segmentering.............................................. 103 
  
 2.5.4 Sammanfattning .................................................................... 111 
  
 2.6 Umeå ........................................................................................ 115 
  
 2.6.1 Områdespreferens ................................................................. 116 
  
 2.6.2 Nuvarande medelhyra ........................................................... 121 
  
 2.6.3 Attraktivitet och segmentering.............................................. 123 
  
 2.6.4 Sammanfattning .................................................................... 130 
  
 2.7 Örebro ...................................................................................... 133 
  
 2.7.1 Områdespreferens ................................................................. 134 
  
 2.7.2 Nuvarande medelhyra ........................................................... 139 
  
 2.7.3 Attraktivitet och segmentering.............................................. 141 
  
 2.7.4 Sammanfattning .................................................................... 148 
  
 2.8 Östersund.................................................................................. 151 
  
 2.8.1 Områdespreferens ................................................................. 152 
  
 2.8.2 Nuvarande medelhyra ........................................................... 156 
  
 2.8.3 Attraktivitet och segmentering.............................................. 158 
  
 2.8.4 Sammanfattning .................................................................... 164 
  
 3 Referenser ........................................................................................... 167 
  
 SOU 2000:33 Områdespreferens i hyresrätt 9 
  
 1 Åtta fallstudier om 
  
 områdespreferens 
  
 1.1 Inledning 
  
 Denna studie handlar om bostadshyror och de boendes värderingar och 
  
 betalningsvilja för olika lägen på åtta bostadsmarknader. Vilka bostadsområden  
  
 är det som betraktas som attraktiva? Hur ser hushållens 
  
 värderingar ut av en bostad i centrum alternativt i en förort? Syftet är 
  
 här att kommentera och analysera de boendes värderingar av olika bostadsområden  
  
 och hur de är relaterade till den nuvarande hyresstrukturen  
  
 respektive inkomststrukturen hos boende såväl i hyresrätt som i 
  
 bostadsrätt. 
  
 Den centrala frågeställningen för undersökningen rör individers preferens  
  
 för bostadsområden -– vilka egenskaper i ett bostadsområde de 
  
 värdesätter och hur mycket de är villiga att betala för en, med den nuvarande  
  
 bostaden, likvärdig lägenhet i andra bostadsområden. Denna 
  
 värdering uttryckt i kronor per kvadratmeter benämns områdespreferens.  
  
 I studien undersöks även segregation och segmentering på bostadsmarknaderna. 
  
 En individs preferenser för ett bostadsområde är ett redskap för att 
  
 uppnå vissa livsmål och sådana värden som trygghet, säkerhet, närhet 
  
 till vänner etc. De egenskaper i ett bostadsområde som en individ föreställer  
  
 sig kunna bidra till att deras livsmål uppnås kommer också att 
  
 önskas av dem. Värderingen av egenskaperna sker med hjälp av de 
  
 aktiviteter som egenskaperna kan tänkas understödja, och som i sin tur 
  
 bidrar till att uppfylla den boendes livsmål. Sådana aktiviteter kan vara 
  
 att umgås med sin familj, umgås med vänner, vistas ute i naturen, gå ut 
  
 och roa sig eller det egna förvärvsarbetet. 
  
 Ett bostadsområdes läge tolkas vanligtvis i geografiska termer, dvs. 
  
 områdets relation till andra lägen, som t.ex. stadens centrum, arbetsplatsen,  
  
 släkt och vänner etc. Ofta uttrycks läget som ett avstånd i antal 
  
 kilometer eller antal minuter. Den geografiska dimensionen är dock 
  
 enbart en av flera faktorer för att bedöma ett bostadsområdes attraktivitet.  
  
 Andra viktiga faktorer rör t.ex. utbudet av tjänster inom ett bo 
  
 10 Bilaga 1 SOU 2000:33 
  
 stadsområde och faktorer som kan relateras till dess fysiska utseende 
  
 och även dess rykte. 
  
 De faktorer som vi uppmärksammar i denna undersökning gäller 
  
 dels egenskaper i själva bostadsområdet såsom t.ex. säkerhet och 
  
 trygghet, trevlig utemiljö och goda möjligheter för lek, dels god tillgänglighet  
  
 och närhet till olika utbud, ej nödvändigtvis i det egna bostadsområdet,  
  
 såsom goda kommunikationer, närhet till centrum och 
  
 närhet till parker och grönområden. 
  
 Målen och värdena i livet förändras över individernas livscykel. Det 
  
 innebär att aktiviteter och därmed önskningarna, preferenserna, för 
  
 olika områdesegenskaper förändras. Ungdomar värderar andra egenskaper  
  
 i området än vad t.ex. småbarnsfamiljer gör. 
  
 Åtta bostadsmarknader undersöks vilka innehåller mellan nio och 
  
 tjugoen bostadsområden. De studerade bostadsmarknaderna är Stockholm,  
  
 Göteborg, Malmö, Gävle, Kalmar, Umeå, Örebro och Östersund. 
  
 Bostadsmarknaderna avgränsas till att omfatta enskilda kommuner. 
  
 Undantaget är här Stockholm vars bostadsmarknad är kommunövergripande. 
  
 För varje bostadsmarknad görs ett urval av bostadsområden. Inom 
  
 Stockholms bostadsmarknad görs urvalet i Stockholms, Sundbybergs, 
  
 Solna och Järfälla kommuner. Det omfattar mellan nio och 21 områden 
  
 på respektive bostadsmarknad. Det omfattar vidare personer äldre än 
  
 17 år och som bor i hyresrätt. Urvalet resulterar i mellan 600 och 900 
  
 personer per bostadsmarknad. Uppgifterna har samlats in med hjälp av 
  
 enkäter. Denna del av studien har utförts av Statistiska Centralbyrån. 
  
 Tabell 1.1. Undersökta bostadsmarknader. Befolkningen fördelad efter 
  
 kön och ålder år 1998. 
  
 Bostadsmarknader Befolkning Kön, procent Ålder, procent 
  
 Män Kvinnor 
  
 18-24 
  
 år 
  
 25-44 
  
 år 
  
 45-64 
  
 år 
  
 65-79 
  
 år 
  
 80+ år 
  
 Stockholm 1783440 49 51 8 31 24 10 4 
  
 Göteborg 459593 49 51 10 32 22 12 5 
  
 Malmö 254904 48 52 9 30 23 13 6 
  
 Örebro 122641 48 52 10 27 24 12 5 
  
 Umeå 103517 49 51 13 30 23 9 3 
  
 Gävle 90105 49 51 9 28 25 13 5 
  
 Kalmar 58808 49 51 10 27 24 13 5 
  
 Östersund 58673 49 51 10 28 25 13 5 
  
 De studerade bostadsmarknaderna skiljer sig från varandra i många 
  
 avseenden. Bland annat så är efterfrågan på bostäder mycket hög på 
  
 SOU 2000:33 Områdespreferens i hyresrätt 11 
  
 vissa av bostadsmarknaderna, medan den är mer måttlig på andra. Det 
  
 finns även en variation i upplåtelseformer mellan de valda bostadsmarknaderna.  
  
 De skiljer sig också åt i befolkningsstorlek. Stockholms 
  
 bostadsmarknad omfattar ungefär 1,8 miljoner invånare, medan det i 
  
 Östersund bor knappt 60 000 invånare. Däremot är befolkningsstrukturen  
  
 vad gäller kön och ålder ungefär densamma på de studerade bostadsmarknaderna. 
  
 Rapporten består av två kapitel. Det första kapitlet innehåller en 
  
 sammanfattning av studiens resultat, där de åtta bostadsmarknaderna 
  
 diskuteras. Detta avsnitt innehåller även en sammanfattning av vilka 
  
 egenskaper de tillfrågade anser vara viktiga i ett bostadsområde. Vidare 
  
 görs en jämförelse med tidigare studier där likartad metodik har tillämpats,  
  
 fast i en mindre skala. I avsnittet Metod och begrepp presenteras  
  
 även metoden för att mäta områdespreferens och vilka egenskaper 
  
 i bostadsområden som de tillfrågande fått ta ställning till. Dessutom 
  
 diskuteras begreppen segmentation och segregation samt tillvägagångssättet  
  
 för att mäta segmentation respektive segregation. Kapitlet avslutas  
  
 med en kort presentation av de statistiska mått som används i 
  
 studien. 
  
 Kapitel två är uppdelat i åtta avsnitt, ett för varje undersökt bostadsmarknad.  
  
 Varje sådant avsnitt avslutas med en sammanfattning av 
  
 huvudresultaten för respektive bostadsmarknad. 
  
 1.2 Sammanfattning 
  
 De tillfrågades preferenser för bostadsområdena på de åtta undersökta 
  
 bostadsmarknaderna uppvisar ett likartat mönster, nämligen att det 
  
 finns en påtaglig variation i preferensen för de olika bostadsområdena. 
  
 De områden som i genomsnitt har den högsta värderingen är de mest 
  
 attraktiva bostadsområdena i Stockholm, Göteborg och Umeå. I 
  
 Göteborg och Kalmar värderas det mest attraktiva bostadsområdet 50 
  
 procent högre än det minst attraktiva. I Göteborgs fall rör det sig om en 
  
 skillnad på mellan 566 respektive 850 kronor per kvadratmeter. Övriga 
  
 undersökta bostadsmarknader har en något lägre differens. Den minsta 
  
 skillnaden, 38 procent, finner vi i Umeå respektive Östersund. 
  
 I Östersund återfinns även den lägsta värderingen av de minst 
  
 attraktiva bostadsområdena. Värderingen ligger på samma nivå även i 
  
 Gävle, Kalmar och Örebro, ungefär 500 kronor per kvadratmeter. 
  
 Det finns dock en viss variation i de angivna värderingarna för ett 
  
 och samma bostadsområde. En del av den variationen i värdering kan 
  
 hänföras till skilda preferenser för olika typer av hushåll. Den generella 
  
 12 Bilaga 1 SOU 2000:33 
  
 bilden är t.ex. att ungdomar värderar de mest attraktiva bostadsområdena  
  
 högre än vad andra grupper gör.1 
  
 Överensstämmelse mellan medelhyra och områdespreferens varierar 
  
 mellan bostadsmarknaderna. I Göteborg är överensstämmelsen mycket 
  
 god, medan strukturen i hyressättning respektive områdespreferens 
  
 skiljer sig åt i betydande grad för bostadsmarknaden i Östersund. Så är 
  
 även fallet för Malmö, där bostadsområdet Fridhem har en betydligt 
  
 högre medelhyra än övriga bostadsområden i Malmö. 
  
 De boende har fått ta ställning till en rad faktorer i bostadsområdena 
  
 och bedöma hur viktiga dessa är för att ett bostadsområde skall betecknas  
  
 som bra. Vilken innebörd som skall läggas i begreppet bra har 
  
 däremot varit upp till var och en som besvarat enkäten att bestämma. 
  
 Resultatet visar att säkerhet och trygghet i bostadsområdet för de flesta 
  
 är det främsta kännetecknet på ett bra bostadsområde. Andra viktiga 
  
 faktorer är närhet till affärer i bemärkelsen dagligvaruhandel, närhet 
  
 till parker, att området är vackert och fritt från buller. Av mindre betydelse  
  
 är såväl närhet till skola som närhet till kultur- och motionsanläggningar. 
  
 Överlag är skillnaderna små i hur olika grupper ser på ett bra område.  
  
 Några skillnader finns dock. I några kommuner anser männen att 
  
 tillgång till parkeringsplatser är viktigt för ett bra bostadsområde. 
  
 Överlag anser barnfamiljer att närhet till skola är viktigt, vilket övriga 
  
 boende betraktar som mindre viktigt. Det finns också vissa skillnader 
  
 mellan åldersgrupper. I flera kommuner anser de äldre att områdets 
  
 rykte nästan är lika viktigt som att där är tryggt och säkert. Yngre och 
  
 medelålders tillmäter dock ryktet mindre betydelse. I några av kommunerna  
  
 anser de äldre att närhet till omsorg såsom hälsocentral är 
  
 viktigt för att ett bostadsområde skall vara attraktivt. Andra viktiga 
  
 faktorer är bra kommunikationer. 
  
 Avståndet till centrum är en av de faktorer som har uppmärksammats  
  
 i diskussionen om lägesrelaterade hyror. Vilken betydelse har 
  
 då avståndet för områdespreferensen? På sju av de åtta undersökta bostadsmarknaderna  
  
 finns det ett tydligt samband mellan avstånd och områdespreferens,  
  
 så att preferensen sjunker med ökat avstånd från centrum.  
  
 Det gäller framförallt för Kalmar. Förutom att överensstämmelsen 
  
 mellan nuvarande medelhyra och områdespreferensen är mycket god i 
  
 Göteborg, finns där också ett starkt samband mellan såväl nuvarande 
  
 medelhyra som områdespreferensen och avståndet från Göteborg centrum.  
  
 I Östersund är samvariationen mellan områdespreferens och nuvarande  
  
 medelhyra mycket låg. Däremot finns det ett relativt högt samband  
  
 mellan områdespreferens och avstånd till centrum i Östersund. I 
  
 __________________________________________________________ 
  
 1 Gärling T. m.fl. 1989, Estrada och Allen, 1996.  
  
 SOU 2000:33 Områdespreferens i hyresrätt 13 
  
 Malmö förefaller avståndet till centrum i mycket liten utsträckning inverka  
  
 på områdespreferensens storlek. Den särskiljande faktorn mellan 
  
 högt och lågt värderade bostadsområden i Malmö tycks vara närhet till 
  
 kustlinjen. De mest attraktiva områdena återfinns i hög grad nära 
  
 vattnet, medan de minst attraktiva bostadsområden ligger markant 
  
 längre från kustlinjen. 
  
 Tabell 1.2. Sammanställning av sambandskoefficienter för medelhyra, 
  
 områdespreferens och avstånd till centrum. 
  
 Gävle Stockholm 
  
 Göteborg 
  
 Kalmar 
  
 Malmö Umeå Örebro Östersund 
  
 Procentuell skillnad 
  
 mellan högsta och lägsta 
  
 områdespreferens 
  
 39% 48% 50% 50% 40% 38% 47% 38% 
  
 Korrelation mellan 
  
 områdespreferens och 
  
 medelhyra 
  
 0,772 0,6 0,9 0,74 0,47 0,56 0,56 0,04 
  
 Avståndets betydelse för 
  
 områdespreferensen, 
  
 regressionskoefficient.3 
  
 -0,008 -0,013 -0,024 -0,057 - -0,015 -0,038 -0,031 
  
 Avståndets betydelse för 
  
 medelhyra, regressionskoefficient. 
  
 -0,005 -0,003 -0,022 -0,033 - -0,006 -0,029 -0,005 
  
 Resultaten visar dock att avståndet bara är en av flera komponenter 
  
 som förklarar nivån på preferensen för olika områden. En samlad slutsats  
  
 av hur olika grupper av boende karaktäriserar ett bra område är för 
  
 det första att skillnaderna är små, för det andra att betydelsen av närhet 
  
 till parker och betoningen av skönhet, trivsel, trygghet och lugn understryker  
  
 bostadsområdets rekreativa betydelse för de boende. De flesta, 
  
 oberoende av kommun, anser att närhet till centrum inte har samma 
  
 tyngd för att ett bostadsområde skall anses vara bra. Det kan tolkas som 
  
 att just centrum förknippas med motsatsen till lugnet, tryggheten och 
  
 närheten till grönområden. Samtidigt är de centrala bostadsområdena 
  
 ofta de mest attraktiva, vilket kan framstå som en paradox. 
  
 Vi kan konstatera att bostadsmarknaden är segmenterad i så måtto 
  
 att familjernas disponibla inkomst är högre i bostadsrätt jämfört med i 
  
 __________________________________________________________ 
  
 2 Fet stil anger signifikanta koefficienter. 
  
 3 Se vidare kapitel två under respektive bostadsmarknad. 
  
 14 Bilaga 1 SOU 2000:33 
  
 hyresrätt i samma bostadsområde. Andelen familjer med en disponibel 
  
 inkomst under genomsnittet för samtliga bostadsområden i respektive 
  
 kommun är också högre i hyresrätt jämfört med i bostadsrätt. Skillnaderna  
  
 varierar mellan fem och 21 procentenheter. Störst (över tio 
  
 procentenheter) är skillnaderna i Umeå, Örebro, Stockholm, Gävle, 
  
 Göteborg, samt Östersund, och minst (under tio procentenheter) i 
  
 Malmö och Kalmar. 
  
 Graden av segmentering inom respektive kommun och bostadsområde  
  
 varierar måttligt i förhållande till genomsnittet för respektive 
  
 kommun. Men det finns avvikelser. En högre andel familjer med låga 
  
 inkomster boende i bostadsrätt finner vi i Gårdsten i Göteborg, Tensta i 
  
 Stockholm, Norr och Väster i Örebro, Bremerlyckan i Kalmar, Sofielund  
  
 i Malmö, Brynäs i Gävle och Ålidhem i Umeå. En motsvarande 
  
 hög andel med låga inkomster i hyresrätt finns i centrala områden i 
  
 Malmö, Ålidhem i Umeå, Akalla och Rinkeby i Stockholm samt Varberga  
  
 i Örebro 
  
 I vissa områden finns i hyresrätt även en betydligt lägre andel 
  
 familjer med låga inkomster jämfört med genomsnittet för kommunen. 
  
 Några av dessa områden är centrala bostadsområden i Stockholm, 
  
 Göteborg och Malmö. Mönstret är inte lika tydligt i övriga undersökningskommuner,  
  
 men även här finns centralt belägna områden med låg 
  
 andel familjer med inkomster under genomsnittet. 
  
 I fallstudierna diskuterar vi den etniska och ekonomiska segregationen  
  
 inom bostadsområden. Däremot har vi avstått från att jämföra 
  
 segregationen i enskilda bostadsområden med hela kommunen. Motivet 
  
 är att fallstudierna utgörs av ett urval bostadsområden i respektive 
  
 kommun, och det är därför vanskligt att göra jämförelser mellan enskilda  
  
 bostadsområden och övriga områden i en kommun. Emellertid 
  
 kan en sådan analys ändå ge en viss begränsad antydan om segregationen  
  
 på respektive bostadsmarknad. Analysen av den ekonomiska 
  
 segregationen är baserad på en kategorisering av familjernas disponibla 
  
 inkomst i två grupper – under respektive över genomsnittet i respektive 
  
 kommun. Det index som används för denna beräkning, och som finns 
  
 ytterligare beskrivet i avsnitt Statistiska mått, ger vid handen att den 
  
 ekonomiska segregationen är låg i Kalmar, Göteborg, Gävle och Östersund.  
  
 Den är något högre i Stockholm, Örebro samt Malmö och högst i 
  
 Umeå. En förklaring till den jämförelsevis stora segregationen i Umeå 
  
 står att finna i befolkningssammansättningen i bostadsområdena 
  
 Ersboda och Ålidhem. Dessa områden har i jämförelse med övriga bostadsområden  
  
 i Umeå en låg respektive hög andel familjer med en disponibel  
  
 inkomst under genomsnittet. 
  
 Den etniska segregationen analyseras utifrån en indelning av individerna  
  
 i två grupper: födda i Sverige eller i annat land. Beräkningen 
  
 SOU 2000:33 Områdespreferens i hyresrätt 15 
  
 har genomförts på samma sätt som av den ekonomiska segregationen. 
  
 Resultatet visar att den etniska segregationen är låg i Östersund, högre i 
  
 Gävle och Östersund samt ytterligare högre i Stockholm, Malmö, 
  
 Göteborg och Örebro. Den högsta etniska segregationen finns i Kalmar. 
  
 Förklaringen står att finna i att drygt hälften av de individer som är 
  
 födda i annat land bor i bostadsområdet Norrliden. 
  
 1.3 Fallstudier i Gävleborgs län - en 
  
 sammanfattande analys 
  
 Även tidigare har med likartad metodik, undersökningar om preferenser  
  
 för bostadsområden genomförts över bostadsmarknader i Gävleborgs  
  
 län. Här görs en översikt av de studierna samt en jämförelse 
  
 mellan den nu aktuella undersökningen och de tidigare utförda undersökningarna  
  
 för Gävle. 
  
 Undersökningarna bland boende i kommunala bostadsföretag i 
  
 Gävleborgs län handlar om preferensen för bostäder i olika geografiska 
  
 lägen, men också vad boende i de kommunala bostadsföretagen värderar  
  
 i sin boendemiljö samt vad det är som behöver förändras. Avsikten  
  
 har varit att bestämma olika bostadsområdens attraktivitet i både 
  
 monetära och icke monetära termer, såsom trivsel, rykte och viljan att 
  
 flytta från bostadsområdet. 
  
 Undersökningarna har genomförts medelst intervjuer av boende 
  
 inom sex olika kommunalt ägda bostadsföretag i Gävleborgs län (se 
  
 referenslista). Sammantaget har drygt 2 000 boende intervjuats. 
  
 1.3.1 Områdespreferens 
  
 De boende har tillfrågats om bland annat: 
  
 - Vilka egenskaper är viktiga för ett attraktivt boende? 
  
 - Vilken betydelse ger de boende en god social miljö? 
  
 - Är det viktigt att bo centralt? 
  
 - Vad är de boende beredda att betala för lägenheter i olika geografiska  
  
 lägen? 
  
 Resultaten av intervjuerna från de sex bostadsföretagen är entydiga. 
  
 När de boende pekar ut faktorer som är viktiga för bedömningen av 
  
 bostadsområdets attraktivitet uppmärksammar de i första hand närmiljön 
  
 . Särskilt viktigt är att området har en lugn social karaktär (lugn 
  
 och ro, att man kan känna sig trygg och att det är ordning och reda – 
  
 16 Bilaga 1 SOU 2000:33 
  
 på gårdar och i tvättstugor), att det finns tillgång till grönområden samt 
  
 särskilt för de unga och de äldre tillgång till närservice i området, som 
  
 dagligvarubutik och post, samt att området har goda kommunikationer. 
  
 Undersökningarna visar också att de boende i allmänhet finner en 
  
 bostad i centrum mer attraktiv än motsvarande bostad i en förort eller i 
  
 ett ytterområde. I studierna har också undersökts dem olika bostadsområdenas  
  
 attraktivitet utifrån trivseln bland de som redan bor i områdena,  
  
 hur andra värderar respektive område och vart de boende med 
  
 planer på att flytta, vill flytta. En slutsats från studierna är att hur de 
  
 boende värderar andra områden påverkas av den geografiska närheten - 
  
 man skattar grannområdet högre jämfört med mer obekanta bostadsområden  
  
 i andra delar av staden eller kommunen. Få boende har planer 
  
 på att flytta och sällan flyttar man på grund av otrivsel utan snarare 
  
 som ett led i en boendekarriär. Barnfamiljer som behöver mer utrymme 
  
 är vanligt förekommande. Men bland dem som planerar att flytta är 
  
 antingen troheten mot det egna området stor eller också vill man 
  
 komma närmare centrum. 
  
 Det framkommer att områdespreferensen ofta ligger under rådande 
  
 hyror i de flesta bostadsområden, men också att det finns skillnader 
  
 mellan olika grupper av boende beroende bland annat på inkomster och 
  
 hushållssammansättning respektive ålder. De boende har fått ta ställning  
  
 till hur mycket mer eller mindre, jämfört med vad de betalar för 
  
 den egna bostaden, de är villiga att betala för en bostad i olika namngivna  
  
 bostadsområden. Den högsta områdespreferensen har i några av 
  
 studierna funnits bland de äldre och bland de yngre. Relativt hög preferens  
  
 för bostäder i ytterområden finns bland barnfamiljer (grönområden,  
  
 lekplatser, närhet till skola och dagis) och bland enboende för 
  
 centrum (närhet till utbudet av kommersiell service). Undersökningarna 
  
 visar på ett svagt samband mellan attraktivitet i bemärkelse ett bostadsområdes  
  
 rykte och områdespreferensen värderad i kronor per kvadratmeter. 
  
 Fallstudierna visar att många av de boende har bott i samma område 
  
 under lång tid, ofta mer än tio år. Flertalet boende är mycket nöjda med 
  
 sitt boende i området. Det gäller särskilt de äldre. Trivseln är också 
  
 större i de mindre orterna. I Gävle finns små gräddhyllor men även 
  
 mindre bra områden. I Ljusdal och Bollnäs är alla nöjda med sitt bostadsområde. 
  
 SOU 2000:33 Områdespreferens i hyresrätt 17 
  
 1.3.2 Gävle 
  
 De områdespreferenser som de boende i Gävle gett uttryck för i den nu 
  
 aktuella undersökningen (våren år 2000) jämförs med resultat från 
  
 ovanstående tidigare gjorda studier av områdespreferenser i Gävle. De 
  
 studierna genomfördes år 1994 av det allmännyttiga bostadsföretaget 
  
 Hyresbostäder respektive år 1997 av Gavlegårdarna. Skillnader i tidpunkt  
  
 gör att nivåerna uttryckt i kronor per kvm inte bör jämföras. Områdespreferenserna  
  
 bland boende i Gavlegårdarnas bostadsbestånd 
  
 framgår av figuren nedan. 
  
 Figur 1.1. Områdespreferens för boende i Gavlegårdarnas 
  
 bostadsbestånd år 1997. 
  
 Bostadsområde 
  
 Hedesunda  
  
 Hamrånge  
  
 Forsbacka  
  
 Bomhus  
  
 Valbo  
  
 Södra Bomhus  
  
 Sätra  
  
 Leach  
  
 Hagaström  
  
 Brynäs Hemsta  
  
 Sörby Söder  
  
 Centrum Gävle  
  
 Områdepreferens  
  
 700 
  
 650 
  
 600 
  
 550 
  
 Preferenserna bland boende i Hyresbostäders bestånd uppvisar ett likartat  
  
 mönster. Områdespreferenserna från den nu aktuella undersökningen  
  
 överensstämmer i stora delar med resultatet från de tidigare 
  
 fallstudierna i Gävle. Den inbördes ordningen av områdena visar då, i 
  
 mitten på 1990-talet, liksom nu att de boende har en högre preferens 
  
 för de centrala områdena Centrum och Söder jämfört med ytterområdena  
  
 Sätra och Andersberg. Områdespreferensen är också avtagande 
  
 med avståndet från centrum. Det är inte bara Forsbacka som tillhör de 
  
 18 Bilaga 1 SOU 2000:33 
  
 mindre attraktiva områdena utan det gör andra områdena långt från 
  
 stadens centrala, som Hedesunda och Hamrånge. 
  
 Den stora överensstämmelsen mellan undersökningarna pekar på att 
  
 områdespreferenserna i rangordningshänseende är stabila. De avvikelser  
  
 som förekommer kan troligtvis hänföras till att undersökningarna i 
  
 Gävleborgs län genomfördes vid en annan tidpunkt samt att grunden 
  
 för undersökningspopulationen var en annan. 
  
 1.4 Metod och begrepp 
  
 1.4.1 Områdespreferens 
  
 Tillvägagångssättet för att beräkna områdespreferensen har varit att 
  
 låta de tillfrågade ta ställning till hur mycket mer eller mindre de är 
  
 villiga att betala för en bostad motsvarande den de har idag, men belägen  
  
 i de övriga bostadsområdena på den egna bostadsmarknaden. I 
  
 avsikt att kunna göra en jämförelse av områdespreferenser i olika 
  
 lägen, oberoende av lägenhetsstorlek, redovisas områdespreferensen i 
  
 kronor per kvadratmeter. 
  
 För att kunna jämföra strukturen på de avgivna områdespreferenserna  
  
 med den nuvarande medelhyran anges den som summan av 
  
 hur mycket mer/mindre de boende är beredda att betala för en bostad i 
  
 annat område och den egna nuvarande hyran i kronor per kvadratmeter. 
  
 Den nuvarande, genomsnittliga, hyran (medelhyran) per område 
  
 varierar mellan olika bostadsområden. I denna undersökning saknas 
  
 möjligheten att kontrollera om hyran varierar mellan olika årgångar, 
  
 modernitetsgrad etc, och vi beaktar inte heller att hyran per kvadratmeter  
  
 och år varierar mellan bostäder av olika storlek. Vi kan enbart 
  
 konstatera att hyran varierar mellan olika områden. Det innebär att det 
  
 inte är möjligt att direkt jämföra områdespreferensen med nuvarande 
  
 medelhyra. 
  
 Bakom de tillfrågades ställningstagande ligger individens bedömning  
  
 hur väl egenskaperna i bostadsområdet överensstämmer med individens  
  
 preferenser. Är individen villig att betala mer för sin bostad i 
  
 ett visst område betraktas området som mer attraktivt än den egna området,  
  
 och tvärtom för de områden som individen är beredd att betala 
  
 mindre för. Vilka egenskaper är det då som de boende anser vara viktiga  
  
 i ett bostadsområde? För att svara på frågan har den även ställts i 
  
 den utsända enkäten. 
  
 SOU 2000:33 Områdespreferens i hyresrätt 19 
  
 De tillfrågade har gjort en bedömning av hur viktiga följande 
  
 egenskaper är: 
  
 - Närhet till affärer 
  
 - Närhet till skola, barnomsorg 
  
 - Närhet till vårdcentral, omsorg 
  
 - Närhet till park eller grönområde 
  
 - Närhet till kultur och nöjen 
  
 - Närhet till vänner och bekanta 
  
 - Närhet till motionsanläggningar 
  
 - Närhet till stadens centrum 
  
 - Bra kommunikationer 
  
 - En vacker fastighet med trevlig utemiljö 
  
 - Bra lekytor och lekutrustning 
  
 - Fritt från buller och trafikstörningar 
  
 - Ett säkert och tryggt område 
  
 - Möjligt att enkelt kunna ha ett miljövänligt boende 
  
 - Lätt att få parkeringsplats 
  
 - Ett område med gott rykte 
  
 - En fastighet med hög standard 
  
 Bostadsområdets attraktivitet kan således konstitueras av en rad andra 
  
 faktorer än enbart dess avstånd till bostadsmarknadens centrum. Det 
  
 finns dock anledning att särskilt uppmärksamma avståndet eftersom 
  
 flera studier som berör ämnet har betonat betydelsen av denna faktor. 
  
 Stadens mest centrala delar anses attraktiva med sitt stora utbud av service,  
  
 kultur och nöjen. Efterfrågan på bostäder är därför stor. Det finns 
  
 därför skäl att analysera sambandet mellan detta avstånd och de tillfrågades  
  
 preferens för de olika bostadsområdena. Avståndet mellan 
  
 stadens centrum och respektive område är beräknat mellan bostadsområdets  
  
 mittpunkt och centralstationen i respektive kommun.4 
  
 1.4.2 Segmentation och segregation 
  
 I bostadsområden med blandade upplåtelseformer bor ofta olika socioekonomiska  
  
 grupper i skilda upplåtelseformer. En sådan bostadsmarknad  
  
 är segmenterad. En av frågorna för denna undersökning är 
  
 segmenteringens storlek inom respektive bostadsområde. Är familjer 
  
 med låga inkomster koncentrerade till hyresrätt i vissa områden, medan 
  
 familjer med högre inkomster är koncentrerade till bostadsrätt i andra 
  
 områden? Vi visar i vilken grad inkomstgrupper är koncentrerade till 
  
 __________________________________________________________ 
  
 4 För Stockholmsområdet: Stockholms Centralstation. 
  
 20 Bilaga 1 SOU 2000:33 
  
 respektive jämnt fördelade mellan upplåtelseformer, dvs. om bostadsområdet  
  
 är segmenterat eller inte. 
  
 För att belysa segmenteringen inom bostadsområdena beräknas andelen  
  
 familjer med lägre disponibel inkomst än genomsnittet. Detta 
  
 görs för både bostadsrätt och hyresrätt. För att visa huruvida upplåtelseformen  
  
 har verkat åtskiljande jämförs andelen låginkomsttagare i 
  
 hyresrätt med andelen låginkomsttagare i bostadsrätt i förhållande till 
  
 genomsnittet för bostadsmarknaden. En hög andel i hyresrätt och en låg 
  
 i bostadsrätt betyder att bostadsområdet är segmenterat. 
  
 En annan fråga för denna undersökningen är segregationen. Med 
  
 segregation avses här segregation i boendet, vilket betyder en geografisk  
  
 åtskillnad mellan familjer respektive individer som inte har 
  
 gemensamma karakteristika. Här undersöks den ekonomiska och den 
  
 etniska segregationen. Den ekonomiska analyseras efter samma kategorisering  
  
 som segmenteringen, dvs. fördelningen av familjer med disponibel  
  
 inkomst över respektive under genomsnittet i respektive undersökningskommun.  
  
 Den etniska segregationen analyseras efter en kategorisering  
  
 av individerna efter födelseland – född i Sverige eller i annat 
  
 land. 
  
 Ett vanligt mått på segregation är det s.k. dissimilaritetsindexet. 
  
 Måttet baseras på olika befolkningsgruppers fördelning på små geografiska  
  
 områden, och används för att beräkna den andel av endera befolkningsgruppen  
  
 som måste flytta för att en lika relativ fördelning av 
  
 de båda grupper skall åstadkommas. I det icke segregerade bostadsområdet  
  
 är andelen av de båda befolkningsgrupperna densamma i varje 
  
 delområde som i det sammantagna området. Värdet på dissimilaritetsindex  
  
 (D) varierar mellan 0 och 1. Om dissimilaritetsindexet är noll 
  
 (0) betyder det att de båda befolkningsgrupperna är jämnt fördelade i 
  
 bostadsområdet. Om däremot dissimilaritetsindexet är ett (1) är de båda 
  
 befolkningsgrupperna helt separerade från varandra. 
  
 1.4.3 Statistiska mått 
  
 I denna undersökning används några statistiska mått för att beskriva 
  
 spridning i insamlade uppgifter och samband mellan olika faktorer. 
  
 Nedan följer en kort beskrivning av dessa mått. 
  
 För att avgöra om nuvarande medelhyra respektive områdespreferensen  
  
 avtar med ökat avstånd från centrum beräknas regressionskoefficienten  
  
 ? (beta). Koefficienten har ett negativt värde om medelhyra  
  
 respektive områdespreferens avtar med ökat avstånd från centrum 
  
 och ett positivt värde om medelhyra respektive områdespreferens stiger 
  
 med ökat avstånd. Storleken på koefficienten avgör hur mycket medel 
  
 SOU 2000:33 Områdespreferens i hyresrätt 21 
  
 hyran respektive områdespreferensen avtar med avståndet. Ett högt 
  
 värde på koefficienten innebär att medelhyran respektive områdespreferensen  
  
 avtar snabbt med avståndet, medan ett lågt innebär ett långsamt  
  
 avtagande. I det senare fallet är således medelhyrans respektive 
  
 områdespreferensens avståndskänslighet låg. Här används standardiserade  
  
 regressionskoefficienter för att kunna göra en jämförelse mellan 
  
 medelhyrans och områdespreferensens avståndsberoende. 
  
 Värderingen av ett och samma bostadsområde varierar från individ 
  
 till individ. Denna variationen, spridning, sammanfattas i standardavvikelse  
  
 respektive variationskoefficienten. Standardavvikelse är ett statistiskt  
  
 mått på en variabels spridning kring sitt medelvärde. Ju högre 
  
 standardavvikelse desto större är spridningen kring medelvärdet. 
  
 Standardavvikelsen anges i samma enhet som den mätta variabeln. 
  
 Variationskoefficienten uttrycker standardavvikelsen som en andel, 
  
 mätt i procent, av medelvärdet. 
  
 Spridningen i de boendes områdespreferenser redovisas bland annat 
  
 i form av boxar. Av dessa boxar framgår median och kvartiler. I redovisningen  
  
 används också två begrepp som kräver en förklaring. Det är 
  
 extremvärde och outlier. Innebörden av begreppen ges i förhållande till 
  
 längden på den box inom vilken 50 procent av de observerade värdena 
  
 ligger. Värden som ligger på avståndet 1,5-3 boxlängder från boxens 
  
 över- eller underkant kallas outliers. Värden på ett längre avstånd 
  
 kallas extremvärden. För att göra redovisningen av spridningen mer 
  
 överskådlig har dock såväl extremvärden som outliers uteslutits. 
  
 För att ta reda på hur väl medelhyran samvarierar med områdespreferensen  
  
 beräknas korrelationskoefficienten. Den mäter det linjära 
  
 sambandet mellan två variabler, x och y. Positiv korrelation innebär 
  
 antingen att höga värden på x motsvaras av höga värden på y eller att 
  
 låga värden på x motsvaras av låga på y. Negativ korrelation råder 
  
 mellan x och y om höga värden på x motsvaras av låga värden på y och 
  
 omvänt. Den vanligaste korrelationskoefficienten är Noble korrelationskoefficient.  
  
 Den varierar mellan +1 för fullständigt positivt samband  
  
 och –1 för fullständigt negativt samband. Värdet 0 representerar 
  
 frånvaro av linjärt samband. 
  
 SOU 2000:33 Områdespreferens i hyresrätt 23 
  
 2 Undersökta kommuner 
  
 2.1 Gävle 
  
 De tillfrågade i Gävle har fått uttala sig om hur mycket mer eller 
  
 mindre man är beredd att betala för en bostad, med samma egenskaper 
  
 som den nuvarande, i tolv olika bostadsområden i undersökningskommunen.  
  
 Denna differens, i kronor per kvadratmeter, betraktas som 
  
 de tillfrågades preferens för de i undersökningen ingående bostadsområdena.  
  
 I nedanstående tabell beskrivs de undersökta bostadsområdena 
  
 i Gävle kortfattat. 
  
 Tabell 2.1.1. Andel personer i de undersökta bostadsområdena 
  
 fördelad efter bostadens upplåtelseform, ålder och födelseland. 
  
 Bostadsområde 
  
 Upplåtelseform, 
  
 procent 
  
 Ålderskategori, procent Födelseland, 
  
 procent 
  
 Antal 
  
 boende 
  
 hyresrätt bostadsrätt 0-19 
  
 år 
  
 20-29 
  
 år 
  
 30-64 
  
 år 
  
 65- år Sverige Ej 
  
 Sverige 
  
 Andersberg 100 0 19 19 40 21 84 16 2189 
  
 Bomhus 86 14 22 14 44 20 87 13 2155 
  
 Brynäs 69 31 16 26 40 18 87 13 7023 
  
 Centrum 65 35 9 24 39 28 94 6 4613 
  
 Forsbacka 63 37 13 13 42 31 85 15 823 
  
 Hemsta 100 0 31 18 37 14 92 8 477 
  
 Nynäs-Norr 74 26 15 25 36 24 81 19 2022 
  
 Strömsbro 37 63 28 12 42 18 97 3 514 
  
 Sätra 72 28 24 19 41 16 78 22 3880 
  
 Söder 54 46 10 25 37 28 93 7 7151 
  
 Sörby 100 0 17 20 41 22 91 9 1466 
  
 Valbo 86 14 17 18 36 29 96 4 1385 
  
 Samtliga 
  
 områden 
  
 71 29 15 22 39 23 88 12 33698 
  
 I undersökningen ingår huvudsakligen uppgifter från enkätsvaren. De 
  
 upgifter som är hämtade från register är framförallt inkomstfördelning 
  
 24 Bilaga 1 SOU 2000:33 
  
 och befolkningssammansättning samt nuvarande medelhyror i bostadsområdena.  
  
 I de delar av undersökningen som är baserade på enkätsvaren  
  
 ingår enbart boende i hyresrätt. I delar som är baserade på 
  
 registerdata ingår såväl boende i hyresrätt som bostadsrätt. 
  
 De flesta områdena domineras av hyresrätt, undantaget är Strömsbro 
  
 där ungefär en tredjedel bor i hyresrätt. I områdena Centrum och Söder 
  
 bor det en relativt hög andel yngre såväl som äldre. Yngre förekommer 
  
 även i hög utsträckning i bostadsområdena Brynäs och Nynäs/Norr. 
  
 Drygt tio procent av de boende i de undersökta bostadsområdena är 
  
 födda utanför Sverige. I områdena Nynäs/Norr och Sätra bor det dock 
  
 betydligt fler än i genomsnitt. 
  
 2.1.1 Områdespreferens 
  
 De boendes värderingar av olika bostadsområden i Gävle, uttryckt som 
  
 områdespreferens, uppvisar stor spridning. I genomsnittsvärdena för 
  
 varje område döljs stora variationer. Av variationskoefficienten, 
  
 standardavvikelsen i relation till medelvärdet, framgår att variationen i 
  
 områdespreferensen är mindre i de centrala områdena jämfört med 
  
 övriga bostadsområden. För Centrum och Söder, som representerar den 
  
 lägsta variationen, är variationskoefficienten drygt 30 procent och för 
  
 Sätra, Andersberg samt Forsbacka, som representerar den högsta, omkring  
  
 40 procent. 
  
 På frågan om hur mycket mer eller mindre de boende är beredda att 
  
 betala för en bostad lika den de har idag, men belägen i något av de 
  
 namngivna bostadsområdena och undantaget det egna, har utfallet i 
  
 regel blivit mindre. Hur mycket mindre varierar. Det finns dock områden  
  
 som de boende är villiga att betala mer för. För en bostad i områdena  
  
 Centrum och Söder är 44 respektive 29 procent av de svarande 
  
 beredda att betala mer än vad de betalar idag. För ett område som Forsbacka  
  
 vill däremot 85 procent betala en lägre hyra än vad de gör idag. 
  
 SOU 2000:33 Områdespreferens i hyresrätt 25 
  
 Tabell 2.1.2. Andelen som anser sig vilja betala lika mycket, mer eller 
  
 mindre än den nuvarande hyran (procent). 
  
 Område Mindre Lika Mer Antal 
  
 svarande 
  
 Andersberg 81 17 2 621 
  
 Bomhus 76 21 3 602 
  
 Brynäs 61 31 8 569 
  
 Centrum 16 40 44 602 
  
 Forsbacka 85 12 3 624 
  
 Hemsta 61 30 9 623 
  
 Nynäs-Norr 49 37 14 622 
  
 Strömsbro 58 29 13 631 
  
 Sätra 81 15 4 607 
  
 Söder 26 45 29 575 
  
 Sörby 59 32 10 609 
  
 Valbo 77 19 4 633 
  
 De boende är endast undantagsvis beredda att betala mer för en bostad 
  
 i andra bostadsområden jämfört med det egna. Resultatet visar också på 
  
 en stor spridning i hur mycket man anser att en bostad i olika områden 
  
 bör kosta per månad. Av figuren framgår denna spridning för vart och 
  
 ett av bostadsområdena. Områdespreferensen anges i den fortsatta 
  
 framställningen som summan av hur mycket mer/mindre de boende är 
  
 beredda att betala för en bostad i annat område och den egna nuvarande 
  
 hyran i kronor per kvadratmeter. I var och en av boxarna i figuren återfinner  
  
 vi 50 procent av de boende. Ytterligare 50 procent ligger i 
  
 benet över respektive under boxen. I figuren nedan ingår inga 
  
 extremvärden och s.k. outlier.1 
  
 __________________________________________________________ 
  
 1 För ytterligare beskrivning av extremvärden och outlier, se avsnitt Statistiska 
  
 mått. 
  
 26 Bilaga 1 SOU 2000:33 
  
 Figur 2.1.1. Spridning i områdespreferens bland de tillfrågade för respektive  
  
 bostadsområde. 
  
 N = 614 597 563 596 619 618 616 626 603 568 603 627 
  
 Bostadsområde 
  
 Valbo Sörby Söder  
  
 Sätra  
  
 Strömsbro  
  
 Nynäs-Norr  
  
 Hemsta  
  
 Forsbacka  
  
 Centrum  
  
 Brynäs  
  
 Bomhus  
  
 Andersberg  
  
 Kronor per kvm/år  
  
 1200 
  
 1000 
  
 800 
  
 600 
  
 400 
  
 200 
  
 0 
  
 Linjen i själva boxen representerar medianen, dvs. det mittersta värdet 
  
 bland alla tillfrågades svar. Figuren illustrerar å ena sidan en stor 
  
 spridning i uppfattningen om olika bostadsområden och å andra sidan 
  
 att 50 procent av de boende uppger ett intervall om 400-600 kronor per 
  
 kvm för en bostad i olika områden. Undantagen är Söder och Centrum 
  
 där intervallet är omkring 600-800 kronor. 
  
 Enkäten ger inget direkt svar på frågan varför vissa personer är villiga  
  
 att betala mer för en bostad i Andersberg eller på Söder, medan 
  
 andra är villiga att betala mindre. En intressant fråga är huruvida trivseln  
  
 i det nuvarande bostadsområdet har betydelse för hur man betraktar  
  
 andra områden. Om vi tolkar trivseln som ett uttryck för hur väl det 
  
 nuvarande området motsvarar de egna preferenserna, finns för dem som 
  
 uppger att de trivs bra ingen anledning att betala mer för andra 
  
 områden. För dem som inte trivs med hur de bor kan förhållandet vara 
  
 annorlunda. 
  
 En enkel test av huruvida trivseln i det egna området har betydelse 
  
 för om man vill betala mindre, lika eller mer för andra bostadsområden 
  
 visar ett varierat resultat beroende på bostadsområde. Överlag vill de 
  
 som är nöjda med det egna området betala mindre för en bostad i andra 
  
 SOU 2000:33 Områdespreferens i hyresrätt 27 
  
 områden jämfört med de som är missnöjda eller indifferenta. Konfidensintervall  
  
 (det intervall där 95 procent av värdena återfinns) i den 
  
 senare gruppen visar också på en betydligt större spridning jämfört med 
  
 i gruppen nöjda. Samtidigt visar standardavvikelsen återigen att variationen  
  
 är mycket stor. 
  
 Värderingen av olika bostadsområden (uttryckt som hur mycket mer 
  
 eller mindre man är villig att betala per månad) för vissa områden samvarierar  
  
 med uppfattningen om det egna, medan det i andra saknas 
  
 detta samband. I värderingen av Andersberg, Centrum, Hemsta, 
  
 Strömsbro och Valbo finns ingen signifikant skillnad mellan nöjda och 
  
 missnöjda/indifferenta. I värderingen av övriga områden finner vi dock 
  
 ett sådant samband. En tentativ slutsats av denna analys är att värderingen  
  
 av Centrum å ena sidan, som ett av de mer attraktiva områdena i 
  
 Gävle, och Andersberg å andra, som ett mindre attraktivt område, är 
  
 stabil och oberoende av huruvida man är nöjd respektive missnöjd med 
  
 sitt nuvarande område. 
  
 De boendes områdespreferens analyseras i nästa steg utifrån frågeställningen  
  
 huruvida variationen i områdespreferens för olika områden 
  
 är att hänföra till systematiska skillnader efter de boendes ålder och 
  
 deras familjeinkomster. Vilken områdespreferens har låginkomsttagare 
  
 och ungdomar i förhållande till medelålders och boende med medelinkomster?  
  
 Tidigare forskning har visat att ungdomar och äldre har en 
  
 preferens för centrala lägen framför ytterområden. 
  
 I figurerna nedan relateras områdespreferensen för olika bostadsområden  
  
 till de boendes ålder (ungdom, medelålders eller äldre) och till de 
  
 boendes disponibla familjeinkomst (låg, mellan eller hög). Båda dessa 
  
 figurer är ordnade efter rådande genomsnittlig hyra i bostadsområdet 
  
 ifråga, så att högst genomsnittlig hyra återfinns i bostadsområdet längst 
  
 till vänster i figuren. De bostadsområden i Gävle som ingår i denna 
  
 undersökning har idag en medelhyra per kvadratmeter som är högre än 
  
 de boendes värdering av respektive bostadsområde. Det förhållandet 
  
 gäller oavsett de boendes ålder.2 
  
 __________________________________________________________ 
  
 2 Yngre 18-30 år, medelålders 31-64 år och äldre 65+ år. 
  
 28 Bilaga 1 SOU 2000:33 
  
 Figur 2.1.2. Områdespreferensen för respektive bostadsområde fördelad  
  
 efter ålder. 
  
 Bostadsområde 
  
 Forsbacka  
  
 Andersberg  
  
 Valbo  
  
 S  
  
 ä  
  
 tra  
  
 Bomhus  
  
 Hemsta Herrera  
  
 ä  
  
 s  
  
 Str  
  
 ö  
  
 msbro S  
  
 ö  
  
 rby  
  
 Nyn  
  
 ä  
  
 s-Norr S  
  
 ö  
  
 der  
  
 Centrum  
  
 Kronor per kvm/  
  
 å  
  
 r  
  
 800 
  
 750 
  
 700 
  
 650 
  
 600 
  
 550 
  
 500 
  
 450 
  
 400 
  
 Yngre 
  
 Medelålders 
  
 Äldre 
  
 Åldersgrupperna följer i stort sett samma preferensordning, med några 
  
 undantag. Nivån varierar framför allt mellan de yngre och de äldre. Så 
  
 värderar de yngre de mest centrala bostadsområdena högre jämfört med 
  
 de medelålders och de äldre. De äldre värderar å sin sida de yttre 
  
 bostadsområdena Fisher, Sätra, Valbo och Andersberg högre än de 
  
 båda andra åldersgrupperna. 
  
 SOU 2000:33 Områdespreferens i hyresrätt 29 
  
 Figur 2.1.3. Områdespreferensen för respektive bostadsområde fördelad  
  
 efter inkomst. 
  
 Bostadsområde 
  
 Forsbacka  
  
 Andersberg  
  
 Valbo  
  
 S  
  
 ä  
  
 tra  
  
 Bomhus  
  
 Hemsta Herrera  
  
 ä  
  
 s  
  
 Str  
  
 ö  
  
 msbro S  
  
 ö  
  
 rby  
  
 Nyn  
  
 ä  
  
 s-Norr S  
  
 ö  
  
 der  
  
 Centrum  
  
 Kronor per kvm/  
  
 å  
  
 r  
  
 800 
  
 750 
  
 700 
  
 650 
  
 600 
  
 550 
  
 500 
  
 450 
  
 400 
  
 Låg 
  
 Mellan 
  
 Hög 
  
 Ungefär samma mönster framträder i en motsvarande analys över områdespreferens  
  
 bland olika inkomstgrupper. De boende har indelats i tre 
  
 grupper efter den disponibla årsinkomsten. 
  
 3  
  
 Överlag värderar de 
  
 boende med låga inkomster de olika bostadsområdena högre jämfört 
  
 med de boende med höga inkomster. Skillnaderna är särskilt tydliga för 
  
 Centrum och Söder. En förklaring är att många av de boende med låga 
  
 inkomster tillika är ungdomar och dessa har en hög preferens för centrum. 
  
 2.1.2 Nuvarande medelhyra 
  
 Det finns redan idag en hyressättning i Gävle som väl följer den rangordning  
  
 av olika bostadsområden som de boende gett uttryck för i områdespreferensen. 
  
 __________________________________________________________ 
  
 3 Inkomstgrupperna låg -94 000, mellan 94 000-147 000, hög 147 000-. 
  
 30 Bilaga 1 SOU 2000:33 
  
 Figur 2.1.4. Medelhyra fördelat efter bostadsområde. 
  
 Bostadsområde 
  
 Forsbacka  
  
 S  
  
 ä  
  
 tra  
  
 Bomhus  
  
 Andersberg  
  
 Str  
  
 ö  
  
 msbro  
  
 Valbo S  
  
 ö  
  
 rby  
  
 Hemsta Herrera  
  
 ä  
  
 s  
  
 Centrum  
  
 S  
  
 ö  
  
 der  
  
 Nyn  
  
 ä  
  
 s-Norr  
  
 Kronor/kvm och  
  
 å  
  
 r  
  
 800 
  
 750 
  
 700 
  
 650 
  
 600 
  
 Av figuren nedan framgår den genomsnittliga områdespreferensen för 
  
 en bostad i de olika bostadsområdena, i förhållande till den genomsnittliga  
  
 hyran i respektive området (kronor/kvm i allmännyttan). 
  
 Variationen i de boendes områdespreferens följer väl variationen i 
  
 rådande hyror. Områdespreferensen ligger dock på en lägre nivå. 
  
 Korrelationen mellan områdespreferens och medelhyra i bostadsområdet  
  
 är 0,77. Men då är det tydligt att det centralt belägna bostadsområdet  
  
 Nynäs-Norr avviker markant från regressionlinjen. I en förnyad  
  
 beräkning, där Nynäs-Norr tas bort ur beräkningen, ges korrelationen  
  
 0,88, dvs. en hög grad av samvariation. Det framgår även av 
  
 figuren. 
  
 SOU 2000:33 Områdespreferens i hyresrätt 31 
  
 Figur 2.1.5. Barberbandet mellan områdespreferens och medelhyra 
  
 (kronor/kvadratmeter och år). 
  
 Områdespreferens 
  
 450 500 550 600 650 700 750 
  
 Medelhyra i hela området  
  
 800 
  
 750 
  
 700 
  
 650 
  
 600 
  
 Forsbacka 
  
 Andersberg 
  
 Sätra 
  
 Valbo 
  
 Bomhus 
  
 Hemsta 
  
 Brynäs 
  
 Strömsbro 
  
 Sörby 
  
 Nynäs-Norr 
  
 Söder 
  
 Centrum 
  
 2.1.3 Attraktivitet och segmentering 
  
 De boende har fått ta ställning till en rad faktorer i den fysiska miljön 
  
 för att bedöma vad som konstituerar ett bra bostadsområde. Vilken 
  
 innebörd som skall läggas i begreppet bra har däremot varit upp till var 
  
 och en som besvarat enkäten att bestämma. Resultatet från Gävle visar 
  
 att säkerhet och trygghet i bostadsområdet för de flesta är det främsta 
  
 kännetecknet på ett bra bostadsområde. Andra viktiga faktorer är bra 
  
 kommunikationer, närhet till affärer i bemärkelsen dagligvaruhandel, 
  
 att området är vackert och att det är fritt från buller. Av mindre betydelse  
  
 är såväl närhet till centrum som närhet till kultur och 
  
 motionsanläggningar. 
  
 Överlag är skillnaderna små i hur olika grupper ser på ett bra område.  
  
 Oberoende av om enkäten har besvarats av en man eller av en 
  
 kvinna är uppfattningen om vad som karaktäriserar ett bra bostadsområde  
  
 densamma (för männen är även parkeringsplatser viktigt medan 
  
 det för kvinnor är bra kommunikationer). Inte heller kan vi se några 
  
 större skillnader mellan boende med respektive utan barn. Frånsett att 
  
 32 Bilaga 1 SOU 2000:33 
  
 barnfamiljer tycker att närhet till skola är viktigt. Emellertid finns det 
  
 skillnader mellan de boende när vi undersöker olika åldersgrupper. De 
  
 äldre anser att områdets rykte nästan är lika viktigt som att området är 
  
 tryggt och säkert. Yngre och medelålders tillmäter ryktet mindre betydelse.  
  
 De äldre anser också att närhet till omsorg såsom hälsocentral 
  
 är viktigt för ett bra bostadsområde. 
  
 Enligt tidigare undersökningar är avståndet mellan bostadsområdet 
  
 och stadens centrum en viktig faktor för att förstå efterfrågan på bostäder.  
  
 Ett vanligt argument är att det finns ett stort utbud av arbetsplatser,  
  
 service, kultur och nöjen där. Det är därför intressant att, förutom  
  
 ovanstående utsaga om betydelsen av närhet till centrum, se vilket  
  
 uttryck avståndsfaktorn får i de tillfrågades preferens för olika områden.  
  
 Av figuren framgår att de tillfrågades områdespreferens i Gävle 
  
 varierar med avståndet. De högst värderade områdena återfinns i centrala  
  
 lägen och de lägst värderade i de yttre områdena. 
  
 Figur 2.1.6. Områdespreferens (kr/kvadratmeter) för respektive 
  
 område fördelat efter avstånd i meter från centrum. 
  
 400 
  
 500 
  
 600 
  
 700 
  
 800 
  
 900 
  
 0 5000 10000 15000 20000 
  
 Avstånd 
  
 Områdespreferens  
  
 Sambandet mellan områdespreferens och avstånd från centrum följer 
  
 en avtagandefunktion. Värdet minskar snabbt nära centrum för att avta 
  
 allt mindre ju längre från centrum man kommer. En enklare analys av 
  
 sambanden mellan avstånd och nuvarande medelhyra respektive områdespreferens  
  
 resulterar i regressionskoefficienter (lutningsvinkeln) 
  
 för nuvarande medelhyra som uppgår till –0,005 respektive –0,008 för 
  
 områdespreferensen. Av koefficientens negativa tecken framgår att 
  
 medelhyra och områdespreferens avtar med ökat avstånd från centrum. 
  
 Områdespreferensens koefficient är något större än koefficienten för 
  
 medelhyran, vilket betyder att områdespreferensen avtar i något högre 
  
 grad med ökat avstånd än vad nuvarande medelhyra gör. Spridningen 
  
 SOU 2000:33 Områdespreferens i hyresrätt 33 
  
 av områdespreferenser på ungefär samma avstånd från centrum tyder 
  
 på att även andra faktorer är viktiga för att förklara preferensen, såsom 
  
 t.ex. säkerhet och trygghet i bostadsområdet och bra kommunikationer. 
  
 Ett attraktivt läge innebär en högre efterfrågan på bostäder. Inom 
  
 bostadsrätten får detta genomslag i form av högre överlåtelsepriser. En 
  
 fråga är: kan även, med det nuvarande sättet att bestämma hyror, hushåll  
  
 med måttlig och låg inkomst bo i de mest attraktiva bostadsområdena?  
  
 Den genomsnittliga disponibla familjeinkomsten i samtliga 
  
 bostadsområden är drygt 126 000 kr. Generellt sett har de boende i 
  
 bostadsrätt i de undersökta områdena högre disponibel familjeinkomst 
  
 än de boende i hyresrätt. Den genomsnittliga disponibla familjeinkomsten  
  
 uppgår till 145 000 kr för boende i bostadsrätt, medan de i 
  
 hyresrätt i genomsnitt har en inkomst på 118 000 kr. 
  
 Staplarna i diagrammet representerar den genomsnittliga disponibla 
  
 inkomsten för familjer i bostads- respektive hyresrätt (vissa bostadsområden  
  
 saknar lägenheter upplåtna med bostadsrätt), medan kurvorna 
  
 representerar medelhyran respektive områdespreferensen i respektive 
  
 bostadsområde. 
  
 Oavsett områdespreferens är inkomstspridningen stor. Områden 
  
 med ungefär lika områdespreferens uppvisar stor spännvidd i inkomster.  
  
 Det gäller framförallt hyresrätt. 
  
 34 Bilaga 1 SOU 2000:33 
  
 Figur 2.1.7. Disponibel famljeinkomst (i tusental kronor) fördelad efter 
  
 upplåtelseform och område samt nuvarande medelhyra och områdespreferens  
  
 fördelad efter område (hyra i kronor per kvadratmeter). Områden  
  
 ordnade efter områdespreferens. 
  
 50 
  
 100 
  
 150 
  
 200 
  
 Cen  
  
 t  
  
 rum  
  
 S  
  
 ö  
  
 der  
  
 N  
  
 y  
  
 n  
  
 äs-Norr  
  
 Sörby  
  
 St  
  
 rö  
  
 m  
  
 sb  
  
 ro  
  
 Brynäs Hemst  
  
 a  
  
 B  
  
 o  
  
 mhus Va  
  
 l  
  
 bo  
  
 Sätra  
  
 A  
  
 n  
  
 dersbe  
  
 r  
  
 g  
  
 F  
  
 orsba  
  
 ck  
  
 a  
  
 Disponibel familjeinkomst  
  
 0 
  
 200 
  
 400 
  
 600 
  
 800 
  
 1000 
  
 Hyra  
  
 Inkomst i hyresrätt Inkomst i bostadsrätt 
  
 Medelhyra Områdespreferens 
  
 Det finns ett samband mellan upplåtelseform (bostadsrätt – hyresrätt) 
  
 och inkomst, så tillvida att familjer med en disponibel inkomst under 
  
 genomsnitt (nedan betecknade som låg inkomst) är överrepresenterade i 
  
 hyresrätt. Inom bostadsrätt är däremot inkomstgrupperna mer jämnt 
  
 fördelade. 
  
 Tabell 2.1.3. Andel (procent) familjer i olika upplåtelseformer fördelad 
  
 efter låg- och höginkomsttagare födda i respektive utanför Sverige. 
  
 Siffrorna inom parentes anger antalet familjer 
  
 Låg inkomst, 
  
 annat land 
  
 Låg inkomst, 
  
 Sverige 
  
 Hög inkomst, 
  
 annat land 
  
 Hög inkomst, 
  
 Sverige 
  
 Totalt 
  
 antal 
  
 Bostadsrätt 4 (272) 45 (3 337) 4 (291) 47 (3 463) 7 (363) 
  
 Hyresrätt 9 (1 519) 56 (9 978) 4 (726) 31 (5 598) 17 (821) 
  
 Totalt 7 (1 791) 53 (13 315) 4 (1 017) 36 (9 061) 25 (1 184) 
  
 Närmare hälften av familjerna i bostadsrätt har en disponibel inkomst 
  
 under genomsnittet, medan drygt hälften har en motsvarande inkomst 
  
 över genomsnittet. Av tabellen framgår också att familjens etniska ursprung  
  
 har betydelse för olika inkomstgruppers fördelning inom de 
  
 båda upplåtelseformerna. Familjer med en disponibel inkomst under 
  
 SOU 2000:33 Områdespreferens i hyresrätt 35 
  
 genomsnittet är överrepresenterade i hyresrätt. Det gäller framför allt 
  
 familjer födda i annat land. Familjer med en disponibel inkomst över 
  
 genomsnittet är, om de är födda i Sverige, överrepresenterade i bostadsrätt.  
  
 Är de däremot födda i annat land är fördelningen mellan 
  
 upplåtelseformerna densamma. 
  
 Av intresse här är att undersöka hur familjer med låga inkomster är 
  
 fördelade på de tolv bostadsområdena i Gävle. Det görs på två sätt, dels 
  
 graden av koncentration i olika upplåtelseformer, s.k. segmentering, 
  
 dels den geografiska koncentrationen, dvs. segregation. Någon jämförelse  
  
 med hela kommunen görs inte eftersom undersökningen inte 
  
 omfattar samtliga bostadsområden. 
  
 Tabell 2.1.4. Andel låginkomsttagare (familjer) inom olika bostadsområden  
  
 och upplåtelseformer, med disponibel familjeinkomst under 
  
 genomsnittet, procent. 
  
 Bostadsområde bostadsrätt hyresrätt 
  
 Harris Finns ej 72 
  
 Bomhus 61 59 
  
 Brynäs 67 62 
  
 Centrum 47 58 
  
 Forsbacka 56 56 
  
 Hemsta Finns ej 56 
  
 Nynäs-Norr 52 69 
  
 Strömsbro 34 57 
  
 Sätra 50 70 
  
 Söder 49 64 
  
 Sörby Finns ej 62 
  
 Valbo 44 62 
  
 Samtliga områden 49 65 
  
 Av tabellen framgår att andelen familjer i hyresrätt med disponibel inkomst  
  
 under genomsnittet varierar mellan 56 procent och 72 procent. 
  
 Motsvarande variation ligger mellan 34 procent och 67 procent i bostadsrätt.  
  
 Bostadsmarknaden är förvisso segmenterad i så måtto att 
  
 olika inkomstgrupper är skiktade efter upplåtelseform. Denna segmentering  
  
 varierar i de olika bostadsområdena. Så är till exempel Forsbacka  
  
 och Bomhus mindre segmenterat jämfört med övriga bostadsområden. 
  
 Finns det en geografisk koncentration av boende i olika inkomstklasser  
  
 inom bostadsområdena? För att beräkna segregationen väljer vi 
  
 att använda familjernas disponibla inkomst. Familjerna indelas i två 
  
 36 Bilaga 1 SOU 2000:33 
  
 grupper beroende på om denna inkomst överstiger eller understiger 
  
 medelinkomsten i bostadsområdet ifråga. Den genomsnittligt disponibla  
  
 inkomsten varierar mellan 107 000 kr i Andersberg och 
  
 154 000 kr i Strömsbro. Andelen familjer som har en disponibel inkomst  
  
 under genomsnittet varierar mellan 44 och 72 procent. 
  
 Graden av ekonomisk segregation varierar mellan de olika bostadsområdena.  
  
 En analys av befolkningen efter den disponibla inkomsten 
  
 uppvisar att Gävle är ekonomiskt segregerat och att graden av segregation  
  
 varierar mellan bostadsområdena. I Nynäs-Norr, Strömsbro och 
  
 Sätra är inkomstfördelningen mer rumsligt ojämn än i andra områden. 
  
 För att åstadkomma en jämn inkomstfördelning i respektive bostadsområde  
  
 erfordras att omkring en fjärdedel av familjerna i någon av de 
  
 två inkomstgrupperna flyttar. I bostadsområdena Forsbacka och 
  
 Hemsta, med förvisso få delområden, är segregationen i det närmaste 
  
 obefintlig och antyder att inkomstfördelningen i stort sett är densamma 
  
 i hela bostadsområdet. 
  
 Tabell 2.1.5. Den ekonomiska och etniska segregationen i Gävle. 
  
 Bostadsområde Antal delområden 
  
 Ekonomisk 
  
 segregation 
  
 Etnisk segregation 
  
 Nynäs-Norr 15 ,26 ,40 
  
 Sätra 16 ,24 ,31 
  
 Strömsbro 16 ,24 ,28 
  
 Centrum 54 ,17 ,26 
  
 Brynäs 53 ,13 ,23 
  
 Bomhus 23 ,22 ,22 
  
 Söder 90 ,16 ,22 
  
 Sörby 9 ,13 ,15 
  
 Andersberg 6 ,15 ,11 
  
 Hemsta 3 ,05 ,08 
  
 Valbo 10 ,13 ,08 
  
 Forsbacka 4 ,07 ,07 
  
 Av tabellen framgår också den etniska segregationen i de olika bostadsområdena.  
  
 I beräkningen av denna segregation beaktas endast 
  
 huruvida de boende i ett bostadsområdes delområden är födda i Sverige 
  
 eller i ett annat land. Resultatet visar att segregationen är stor både i 
  
 områden med hög och låg andel invandrare. Såväl Centrum, Söder som 
  
 Strömsbro med en låg andel födda i annat land har en stor etnisk segregation.  
  
 Däremot är den etniska segregationen förhållandevis låg i det 
  
 invandrartäta Harris. 
  
 SOU 2000:33 Områdespreferens i hyresrätt 37 
  
 Figur 2.1.8. Områdespreferens för bostadsområden i Gävle fördelad 
  
 efter de boendes födelseland. 
  
 Bostadsområde 
  
 Forsbacka  
  
 Andersberg  
  
 S  
  
 ä  
  
 tra  
  
 Valbo  
  
 Bomhus  
  
 Hemsta Herrera  
  
 ä  
  
 s  
  
 Str  
  
 ö  
  
 msbro S  
  
 ö  
  
 rby  
  
 Nyn  
  
 ä  
  
 s-Norr S  
  
 ö  
  
 der  
  
 Centrum  
  
 Kronor per kvm/  
  
 å  
  
 r  
  
 800 
  
 700 
  
 600 
  
 500 
  
 400 
  
 Sverige 
  
 Annat land 
  
 Frågan om huruvida de boendes etniska ursprung har betydelse för värderingen  
  
 av olika bostadsområden är ingen central frågeställning i 
  
 denna undersökning. Icke desto mindre är det en angelägen fråga. Av 
  
 figuren nedan framgår att en kategorisering av de boende efter var den 
  
 som besvarat enkäten är född, i Sverige eller annat land, uppvisar små 
  
 skillnader i preferensordningen och även i värderingen av olika bostadsområden.  
  
 Personer där ursprunget är Sverige värderar områdena 
  
 något högre jämfört med individer vars ursprung är i ett annat land. 
  
 Undantagen är bostadsområdena Sätra, Andersberg och Forsbacka som 
  
 de boende med annat ursprung än Sverige värderar högre. Huruvida det 
  
 finns ett samband mellan denna värdering och att det i dessa områden 
  
 bor många personer som har invandrat till Sverige är en angelägen 
  
 fråga för fortsatta studier. 
  
 2.1.4 Sammanfattning 
  
 Områdespreferensen för ett och samma bostadsområde i Gävle varierar. 
  
 I genomsnittsvärdena döljs stora variationer. Variationen är som minst 
  
 38 Bilaga 1 SOU 2000:33 
  
 för Centrum och Söder och störst för Sätra, Andersberg och Forsbacka. 
  
 Yngre personer värderar de mest centrala bostadsområdena högre än de 
  
 medelålders och de äldre. De äldre värderar å sin sida de yttre bostadsområdena  
  
 högre. Individer med låga inkomster värderar överlag de 
  
 olika bostadsområdena högre jämfört med hushåll med höga inkomster. 
  
 Skillnaderna är särskilt tydliga i Centrum och Söder. En förklaring är 
  
 att många hushåll med låga inkomster också är ungdomshushåll vilka 
  
 ofta bor i små lägenheter. 
  
 Bland boende i hyresrätt såväl som i bostadsrätt förekommer de 
  
 högsta inkomsterna i det bättre läget. 
  
 4  
  
 Generellt sett är inkomsten högre 
  
 bland de boende i bostadsrätt än bland dem i hyresrätt. Skillnaden 
  
 varierar dock mellan olika lägen, så att skillnaden är minst (18 procent) 
  
 i det bättre läget och störst (28 procent) i det sämre läget. 
  
 Tabell 2.1.6. Genomsnittlig disponibel familjeinkomst (i tusentals) fördelad  
  
 efter läge och upplåtelseform. 
  
 Läge Inkomst i Totalt Skillnad mellan bostadsoch  
  
 hyresrätt, procent 
  
 hyresrätt bostadsrätt 
  
 Bättre 126 148 133 +18% 
  
 Medel 116 142 123 +23% 
  
 Sämre 110 141 115 +28% 
  
 Alla områden 118 145 126 +23% 
  
 Skillnad mellan 
  
 bättre och sämre 
  
 läge, procent 
  
 +15% +5% +16% 
  
 Spridningen i disponibel familjeinkomst mellan olika lägen i kommunen  
  
 är större bland boende i hyresrätt än i bostadsrätt. Skillnaden 
  
 mellan bästa och sämsta läge uppgår för hyresrätt till 15 procent, 
  
 medan motsvarande skillnad för bostadsrätt utgör fem procent. Vi kan 
  
 således konstatera att inkomststrukturen, på lägesnivå, är relativt jämn 
  
 inom bostadsrätten, medan den inom hyresrätten har en tydlig lägesrelation. 
  
 __________________________________________________________ 
  
 4 För att få en överblick över bostadsområdenas attraktivitet är de indelade i tre 
  
 lägen, från högsta till lägsta områdespreferens. 
  
 Läge Bättre: Centrum, Söder, Nynäs/Norr och Sörby 
  
 Läge Medel : Strömsbro, Brynäs, Hemsta och Fisher 
  
 Läge Sämre: Sätra, Valbo, Andersberg och Forsbacka. 
  
 SOU 2000:33 Områdespreferens i hyresrätt 39 
  
 Figur 2.1.9. Disponibel familjeinkomst fördelad efter upplåtelseform 
  
 respektive medelhyra och områdespreferens fördelad efter läge. 
  
 50 
  
 100 
  
 150 
  
 200 
  
 Bättre Medel Sämre 
  
 Disponibel familjeinkomst  
  
 0 
  
 200 
  
 400 
  
 600 
  
 800 
  
 1000 
  
 Hyra  
  
 Inkomst i hyresrätt Inkomst i bostadsrätt 
  
 Områdespreferens Medelhyra 
  
 Det finns redan idag en hyressättning som väl följer den rangordning av 
  
 olika bostadsområden som hushållen gett uttryck för i enkäten. Även 
  
 om preferensen för olika områden/lägen är mer differentierad än nuvarande  
  
 medelhyran. 
  
 SOU 2000:33 Områdespreferens i hyresrätt 41 
  
 2.2 Göteborg 
  
 De tillfrågade i Göteborg har fått uttala sig om hur mycket mer eller 
  
 mindre man är beredd att betala för en bostad, med samma egenskaper 
  
 som den nuvarande, i arton olika bostadsområden i undersökningskommunen.  
  
 Denna differens, i kronor per kvadratmeter, betraktas som 
  
 de tillfrågades preferens för de i undersökningen ingående bostadsområdena.  
  
 I nedanstående tabell beskrivs de undersökta bostadsområdena  
  
 i Göteborg kortfattat. 
  
 Tabell 2.2.1. Boende i bostadsområden fördelade efter bostadens 
  
 upplåtelseform, ålder och födelseland. 
  
 Bostadsområde Upplåtelseform, 
  
 procent 
  
 Ålderskategori, procent Födelseland, 
  
 procent 
  
 Antal 
  
 boende 
  
 hyres 
  
 rätt 
  
 bostadsrätt 
  
 0-19 
  
 år 
  
 20-29 
  
 år 
  
 30-64 
  
 år 
  
 65- år Sverige Ej 
  
 Sverige 
  
 Angereds 
  
 centrum 
  
 37 63 39 9 45 6 68 32 2821 
  
 Backa 52 48 21 14 44 20 75 25 15207 
  
 Bergsjön 85 15 29 19 42 10 50 50 11810 
  
 Biskopsgården 81 19 23 17 43 17 63 37 21426 
  
 Centrum 79 21 10 30 41 19 88 12 46947 
  
 Frölunda 75 25 15 14 39 33 82 18 11099 
  
 Gårdsten 71 29 33 14 45 8 41 59 5151 
  
 Hammarkullen 100 0 36 17 41 6 40 60 4991 
  
 Hjällbo 100 0 43 16 35 6 32 68 4660 
  
 Härlanda 72 28 11 22 44 22 88 12 578 
  
 Högsbo 63 37 15 15 40 30 88 12 15374 
  
 Kortedala 82 18 17 19 43 20 70 30 19352 
  
 Linnéstaden 70 30 17 23 47 13 88 12 28156 
  
 Lundby 77 23 13 25 42 20 79 21 21666 
  
 Majorna 83 17 17 24 43 16 89 11 26211 
  
 Tuve-Säve 42 58 25 15 45 15 74 26 4604 
  
 Tynnered 77 23 29 15 42 13 80 20 14369 
  
 Örgryte 79 21 12 27 39 22 88 12 24898 
  
 Samtliga 
  
 områden 
  
 76 24 18 22 42 18 78 22 279320 
  
 I undersökningen ingår huvudsakligen uppgifter från enkätsvaren. De 
  
 uppgifter som är hämtade från register är framförallt inkomstfördelning 
  
 och befolkningssammansättning samt nuvarande medelhyror i bostads 
  
 42 Bilaga 1 SOU 2000:33 
  
 områdena. I de delar av undersökningen som är baserade på enkätsvaren  
  
 ingår enbart boende i hyresrätt. I de delar som är baserade på 
  
 registerdata ingår såväl boende i hyresrätt som bostadsrätt. 
  
 De flesta områdena domineras av hyresrätt, undantaget är här TuveSäve  
  
 där det bor fler i bostadsrätt än i hyresrätt. I områdena Centrum 
  
 och Örgryte bor det en relativt hög andel yngre, medan många äldre bor 
  
 i Frölunda och i Högsbo. Drygt 20 procent av de boende i de undersökta  
  
 bostadsområdena är födda utanför Sverige. De är dock överrepresenterade  
  
 i vissa områden som t.ex. Bergsjön, Gårdsten, Hjällbo och 
  
 Hammarkullen. 
  
 2.2.1 Områdespreferens 
  
 De boendes värdering av olika bostadsområden i Göteborg, uttryckt 
  
 som områdespreferens, visar på stor spridning. I genomsnittsvärdena 
  
 för varje område döljs stora variationer. Av variationskoefficienten, 
  
 standardavvikelsen i relation till medelvärdet, framgår att variationen i 
  
 områdespreferensen är mindre i de centrala områdena jämfört med 
  
 övriga bostadsområden. För Linnéstaden, Örgryte, Centrum och 
  
 Majorna, som representerar den lägsta variationen, är variationskoefficienten  
  
 drygt 25 procent och för Hammarkullen, Hjällbo och 
  
 Gårdsten, som representerar den högsta, drygt 35 procent. 
  
 På frågan om hur mycket mer eller mindre de boende är beredda att 
  
 betala för en bostad lika den de har idag, men belägen i något av de 
  
 namngivna bostadsområdena och undantaget det egna, har utfallet i 
  
 regel blivit mindre. Hur mycket mindre varierar dock. Det finns också 
  
 områden som de boende är villiga att betala mer för. För en bostad i 
  
 områdena Centrum och Linnéstaden är 52 respektive 48 procent är beredda  
  
 att betala mer jämfört med vad de betalar idag. För områden som 
  
 Hammarkullen och Bergsjön vill däremot 87 procent betala en lägre 
  
 hyra än vad de idag gör. 
  
 SOU 2000:33 Områdepreferens i hyresrätt 43 
  
 Tabell 2.2.2. Andelen som anser sig vilja betala lika mycket, mer eller 
  
 mindre än den nuvarande hyran (procent). 
  
 Område Mindre Lika Mer Antal 
  
 svarande 
  
 Angereds Centrum 81 16 3 625 
  
 Backa 70 26 4 602 
  
 Bergsjön 87 12 1 611 
  
 Biskopsgården 84 15 2 601 
  
 Centrum 13 36 52 564 
  
 Frölunda 64 30 6 606 
  
 Gårdsten 84 15 2 611 
  
 Hammarkullen 87 11 1 619 
  
 Hjällbo 86 12 2 618 
  
 Härlanda 51 37 12 592 
  
 Högsbo 57 36 8 591 
  
 Kortedala 74 23 3 593 
  
 Linnéstaden 15 37 48 598 
  
 Lundby 56 33 11 593 
  
 Majorna 35 44 22 581 
  
 Tuve-Säve 65 26 8 608 
  
 Tynnered 67 25 8 604 
  
 Örgryte 25 40 35 598 
  
 Även om flertalet boende endast undantagsvis är beredda att betala mer 
  
 för andra bostadsområden jämfört med det egna, visar resultatet ändå 
  
 på en stor spridning i hur mycket man anser att en bostad i olika områden  
  
 bör kosta per månad. Av figuren framgår denna spridning för vart 
  
 och ett av bostadsområdena. 
  
 Områdespreferensen anges i den fortsatta framställningen som 
  
 summan av hur mycket mer/mindre de boende är beredda att betala för 
  
 en bostad i annat område och den egna nuvarande hyran i kronor per 
  
 kvadratmeter. I var och en av boxarna i figuren återfinner vi 50 procent 
  
 av de boende. Ytterligare närmare 50 procent ligger i benet över respektive  
  
 under boxen. Övriga fåtalet observationer är så kallade 
  
 extremvärden och outlier, och de ingår inte i figuren.1 
  
 __________________________________________________________ 
  
 1 För ytterligare beskrivning av extremvärden och outlier, se avsnitt Statistiska 
  
 mått. 
  
 44 Bilaga 1 SOU 2000:33 
  
 Figur 2.2.1. Spridning i områdespreferens bland de tillfrågade för 
  
 respektive bostadsområde. 
  
 N = 617 595 604 594 557 599 604 613 610 587 585 586 591 585 575 601 598 592 
  
 Bostadsområde 
  
 Örgryte  
  
 Tynnered  
  
 Tuve-Säve  
  
 Majorna  
  
 Lundby  
  
 Linnéstaden  
  
 Kortedala  
  
 Högsbo  
  
 Härlanda  
  
 Hjällbo  
  
 Hammarkullen  
  
 Gårdsten  
  
 Frölunda  
  
 Centrum  
  
 Biskopsgården  
  
 Bergsjön  
  
 Backa  
  
 Angereds Centrum  
  
 Kronor/kvm och år  
  
 1400 
  
 1200 
  
 1000 
  
 800 
  
 600 
  
 400 
  
 200 
  
 0 
  
 Linjen i själva boxen representerar medianen, dvs. det mittersta värdet 
  
 bland alla tillfrågades svar. Figuren illustrerar å ena sidan en stor 
  
 spridning i uppfattningen om olika bostadsområden. Samtidigt finns en 
  
 tendens till indelning i tre olika grupper av bostadsområden. I den ena 
  
 gruppen uppger 50 procent av de boende ett intervall om 500-700 
  
 kronor per kvm för en bostad i områdena ifråga. I den andra gruppen är 
  
 motsvarande intervall 600-800 kronor. I den tredje är intervallet 7001  
  
 000 kronor. Där återfinns Centrum, Linnéstaden, Majorna och 
  
 Örgryte. 
  
 Enkäten ger inget direkt svar på frågan varför vissa personer är villiga  
  
 att betala mindre för en bostad i Centrum eller i Hjällbo, medan 
  
 andra är villiga att betala mer. Men en intressant fråga är huruvida trivseln  
  
 i det nuvarande bostadsområdet har betydelse för hur man betraktar  
  
 andra områden. Om vi tolkar trivseln som ett uttryck för hur väl 
  
 det nuvarande området motsvarar de egna preferenserna, finns för dem 
  
 som uppger att de trivs bra ingen anledning att betala mer för andra 
  
 områden. För dem som inte trivs med hur de bor kan förhållandet vara 
  
 annorlunda. 
  
 SOU 2000:33 Områdepreferens i hyresrätt 45 
  
 En enkel test av huruvida trivseln i det egna området har betydelse 
  
 för om man vill betala mindre, lika eller mer för andra bostadsområden 
  
 ger ett varierat resultat beroende på bostadsområde. Överlag vill de 
  
 som är nöjda med det egna området betala mindre för en bostad i andra 
  
 områden jämfört med dem som är missnöjda eller indifferenta. Konfidensintervall  
  
 (det intervall där 95 procent av värdena återfinns) i den 
  
 senare gruppen visar också på en betydligt större spridning jämfört med 
  
 i gruppen nöjda. Samtidigt visar standardavvikelsen återigen att variationen  
  
 är mycket stor. 
  
 Det betyder att värderingen av olika bostadsområden (uttryckt som 
  
 hur mycket mer eller mindre man är villig att betala per månad) för 
  
 vissa områden samvarierar med uppfattningen om det egna, medan det i 
  
 andra saknas detta samband. I värderingen av framför allt Gårdsten 
  
 men även Linnéstaden finns ingen signifikant skillnad mellan nöjda 
  
 och missnöjda/indifferenta. I värderingen av övriga områden finner vi 
  
 dock ett sådant samband. En tentativ slutsats av denna analys är att 
  
 värderingen av Linnéstaden å ena sidan som ett av de mer attraktiva 
  
 områdena i Göteborg och Gårdsten å andra, som ett mindre attraktivt 
  
 område, är stabil och oberoende av huruvida man är nöjd respektive 
  
 missnöjd med sitt nuvarande område. 
  
 De boendes områdespreferens analyseras i ett nästa steg utifrån 
  
 frågeställningen huruvida variationen i områdespreferens för olika områden  
  
 är att hänföra till systematiska skillnader efter framför allt de 
  
 boendes ålder och deras familjeinkomster. Vilken områdespreferens 
  
 har låginkomsttagare och ungdomar i förhållande till medelålders och 
  
 boende med medelinkomster? Tidigare forskning har visat att ungdomar  
  
 och äldre har en preferens för centrala lägen framför ytterområden. 
  
 Det framgår av figurerna nedan där områdespreferensen för olika 
  
 bostadsområden relateras till de boendes ålder (ungdom, medelålders 
  
 eller äldre) och till de boendes disponibla familjeinkomst (låg, mellan 
  
 eller hög). Båda dessa figurer är ordnade efter rådande genomsnittlig 
  
 hyra i bostadsområdet ifråga. I stort sett alla bostadsområden i 
  
 Göteborg som ingår i denna undersökning har idag en medelhyra som 
  
 är högre än den medelhyra som framkommer av de boendes områdespreferens.  
  
 Det förhållandet gäller oavsett de boendes ålder.2 Hur olika 
  
 åldersgrupper värderar bostadsområdena framgår av figuren nedan. 
  
 __________________________________________________________ 
  
 2 Yngre 18-30 år, medelålders 31-64 år och äldre 65+ år. 
  
 46 Bilaga 1 SOU 2000:33 
  
 Figur 2.2.2. Områdespreferensen för respektive bostadsområde 
  
 fördelad efter ålder. 
  
 Bostadsområde 
  
 Hammarkullen  
  
 Hj  
  
 ä  
  
 llbo  
  
 Bergsj  
  
 ö  
  
 n  
  
 G  
  
 å  
  
 rdsten  
  
 Biskopsg  
  
 å  
  
 rden  
  
 Angereds C.  
  
 Kortedala  
  
 Backa  
  
 Tynnered  
  
 Tuve-S  
  
 ä  
  
 ve  
  
 Fr  
  
 ö  
  
 lunda  
  
 H  
  
 ö  
  
 gsbo  
  
 Lundby  
  
 H  
  
 ä  
  
 rlanda  
  
 Majorna Ö  
  
 rgryte  
  
 Carter  
  
 é  
  
 staden  
  
 Centrum  
  
 Kronor/kvm och  
  
 å  
  
 r  
  
 1000 
  
 950 
  
 900 
  
 850 
  
 800 
  
 750 
  
 700 
  
 650 
  
 600 
  
 550 
  
 500 
  
 450 
  
 400 
  
 yngre 
  
 medel 
  
 äldre 
  
 Åldersgrupperna följer i stort sett samma preferensordning, med några 
  
 undantag. Men nivån varierar mellan framför allt de yngre och de äldre. 
  
 Så värderar de yngre de mest centrala bostadsområdena högre jämfört 
  
 med de medelålders och de äldre. Vissa skillnader finns också i 
  
 värderingen av Lundby och White som de yngre värderar något 
  
 högre jämfört med de övriga åldersgrupperna. I värderingen av övriga 
  
 områden är skillnaden mellan olika åldersgrupper marginell. 
  
 SOU 2000:33 Områdepreferens i hyresrätt 47 
  
 Figur 2.2.3. Områdespreferensen för respektive bostadsområde 
  
 fördelad efter inkomst. 
  
 Bostadsområde 
  
 Hammarkullen  
  
 Hj  
  
 ä  
  
 llbo  
  
 Bergsj  
  
 ö  
  
 n  
  
 G  
  
 å  
  
 rdsten  
  
 Biskopsg  
  
 å  
  
 rden  
  
 Angereds C.  
  
 Kortedala  
  
 Backa  
  
 Tynnered  
  
 Tuve-S  
  
 ä  
  
 ve  
  
 Fr  
  
 ö  
  
 lunda  
  
 H  
  
 ö  
  
 gsbo  
  
 Lundby  
  
 H  
  
 ä  
  
 rlanda  
  
 Majorna Ö  
  
 rgryte  
  
 Carter  
  
 é  
  
 staden  
  
 Centrum  
  
 Kronor/kvm och  
  
 å  
  
 r  
  
 1000 
  
 950 
  
 900 
  
 850 
  
 800 
  
 750 
  
 700 
  
 650 
  
 600 
  
 550 
  
 500 
  
 Låg 
  
 Mellan 
  
 Hög 
  
 Ungefär samma mönster framträder i en motsvarande analys över områdespreferens  
  
 bland olika inkomstgrupper. De boende har indelats i tre 
  
 grupper efter den disponibla årsinkomsten.3 Överlag värderar de boende  
  
 med låga inkomster de olika bostadsområdena högre jämfört med 
  
 de boende med höga inkomster. Men skillnaderna är små frånsett bostadsområdena  
  
 Centrum, Linnéstaden och Majorna samt Lundby. En 
  
 förklaring till dessa skillnader är att många av de boende med låga inkomster  
  
 tillika är ungdomar och dessa har en hög preferens för centrum. 
  
 2.2.2 Nuvarande medelhyra 
  
 Det finns redan idag en hyressättning i Göteborg som väl följer den 
  
 rangordning av olika bostadsområden som de boende gett uttryck för i 
  
 områdespreferensen. 
  
 __________________________________________________________ 
  
 3 Inkomstgrupperna låg -101 500, mellan 101 500-154 000, hög 154 000-. 
  
 48 Bilaga 1 SOU 2000:33 
  
 Figur 2.2.4. Medelhyra fördelat efter bostadsområde. 
  
 Bostadsområde 
  
 Bergsj  
  
 ö  
  
 n  
  
 G  
  
 å  
  
 rdsten  
  
 Hammarkullen  
  
 Angereds C.  
  
 Hj  
  
 ä  
  
 llbo  
  
 Tuve-S  
  
 ä  
  
 ve  
  
 Backa  
  
 Kortedala Tynnered  
  
 H  
  
 ä  
  
 rlanda  
  
 Fr  
  
 ö  
  
 lunda  
  
 H  
  
 ö  
  
 gsbo  
  
 Lundby Ö  
  
 rgryte  
  
 Biskopsg  
  
 å  
  
 rden  
  
 Centrum  
  
 Majorna  
  
 Carter  
  
 é  
  
 staden  
  
 Kronor/kvm och  
  
 å  
  
 r  
  
 1000 
  
 950 
  
 900 
  
 850 
  
 800 
  
 750 
  
 700 
  
 650 
  
 600 
  
 550 
  
 500 
  
 Av figuren nedan framgår den genomsnittliga områdespreferensen för 
  
 en bostad i olika bostadsområden, i förhållande till den genomsnittliga 
  
 hyran i respektive området (kronor/kvm i allmännyttan). 
  
 Variationen i de boendes områdespreferens följer väl variationen i 
  
 rådande hyror. Områdespreferensen ligger dock på en lägre nivå. Korrelationen  
  
 mellan områdespreferens och medelhyra i bostadsområdet är 
  
 0,90. Det område som avviker mest från regressionslinjen är Biskopsgården. 
  
 SOU 2000:33 Områdepreferens i hyresrätt 49 
  
 Figur 2.2.5. Sambandet mellan områdespreferens och medelhyra 
  
 (kronor/kvadratmeter och år). 
  
 Medel 
  
 Medelhyr 
  
 a i hela 
  
 området 
  
 Områdespreferens 
  
 500 550 600 650 700 750 800 850 900 
  
 900 
  
 850 
  
 800 
  
 750 
  
 700 
  
 650 
  
 600 
  
 Hammarkullen 
  
 Hjällbo 
  
 Bergsjön 
  
 Gårdsten 
  
 Biskopsgården 
  
 Angereds Centrum 
  
 Kortedala 
  
 Backa 
  
 Tynnered 
  
 Tuve-Säve 
  
 Frölunda 
  
 Högsbo 
  
 Lundby 
  
 Härlanda 
  
 Majorna 
  
 Örgryte 
  
 Linnéstaden 
  
 Centrum 
  
 Medelhyra i hela området  
  
 2.2.3 Attraktivitet och segmentering 
  
 De boende har fått ta ställning till en rad faktorer i den fysiska miljön 
  
 och bedöma hur viktiga dessa är för att ett bostadsområde skall betecknas  
  
 som bra. Vilken innebörd som skall läggas i begreppet bra har 
  
 däremot varit upp till var och en som besvarat enkäten att bestämma. 
  
 Resultatet från Göteborg visar att säkerhet och trygghet i bostadsområdet  
  
 för de flesta är det främsta kännetecknet på ett bra bostadsområde.  
  
 Andra viktiga faktorer är bra kommunikationer, närhet till affärer 
  
 i bemärkelsen dagligvaruhandel, att det är nära till parker och att miljön  
  
 i bostadsområdet är trevlig och vacker. Av mindre betydelse är såväl  
  
 närhet till skola som närhet till motionsanläggningar och lekplatser 
  
 . 
  
 Överlag är skillnaderna små i hur olika grupper ser på ett bra område.  
  
 Oberoende av om enkäten har besvarats av en man eller av en 
  
 kvinna är uppfattningen om vad som karaktäriserar ett bra bostadsområde  
  
 densamma (för männen är dock närhet till affärer viktigt 
  
 50 Bilaga 1 SOU 2000:33 
  
 medan för kvinnor att det är fritt från buller). Inte heller kan vi se några 
  
 större skillnader mellan boende med respektive utan barn, frånsett att 
  
 boende med barn tycker att närhet till skola är viktigt. Emellertid finns 
  
 det skillnader mellan de boende när vi undersöker olika åldersgrupper. 
  
 Så tycker de äldre att områdets rykte nästan är lika viktigt som att där 
  
 är tryggt och säkert. Yngre och medelålders tillmäter ryktet en mindre 
  
 betydelse. De yngre anser också att bra kommunikationer är viktigare 
  
 för ett bra område än att det är säkert och tryggt i området. 
  
 Enligt tidigare undersökningar är avståndet mellan bostadsområdet 
  
 och stadens centrum en viktig faktor för att förstå efterfrågan på bostäder.  
  
 Ett vanligt argument är att det finns ett stort utbud av arbetsplatser,  
  
 service, kultur och nöjen i centrum. Det kan därför vara intressant  
  
 att, förutom ovanstående utsaga om betydelsen av närhet till 
  
 centrum, se vilket uttryck avståndsfaktorn får genom de tillfrågades 
  
 preferens för olika områden. Av figuren framgår att de tillfrågades områdespreferens  
  
 i Göteborg varierar med avståndet. De högst värderade 
  
 områdena återfinns i centrala lägen och de lägst värderade i de yttre 
  
 områdena. 
  
 Figur 2.2.6. Områdespreferens (kr/kvadratmeter) för respektive 
  
 område fördelad efter avstånd i meter från centrum. 
  
 400 
  
 500 
  
 600 
  
 700 
  
 800 
  
 900 
  
 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 
  
 A vstånd 
  
 Områdespreferens  
  
 Sambandet mellan områdespreferens och avstånd från centrum följer 
  
 en avtagandefunktion. Värdet minskar snabbt nära centrum för att avta 
  
 allt mindre ju längre från centrum man kommer. En enklare analys av 
  
 sambanden mellan avstånd och nuvarande medelhyra respektive områdespreferens  
  
 resulterar i regressionskoefficienter (lutningsvinkeln) 
  
 för nuvarande medelhyra som uppgår till –0,024 respektive –0,022 för 
  
 områdespreferensen. Av koefficientens negativa tecken framgår att 
  
 medelhyra och områdespreferens avtar med ökat avstånd från centrum. 
  
 SOU 2000:33 Områdepreferens i hyresrätt 51 
  
 Koefficienterna är i det närmaste identiska, vilket innebär att nuvarande  
  
 medelhyra avtar med ökat avstånd från centrum i samma omfattning  
  
 som områdespreferensen gör. Det finns dock en spridning i områdespreferensen  
  
 på ungefär samma avstånd från centrum. Detta tyder 
  
 på att även andra faktorer är viktiga beståndsdelar för att förklara preferensen,  
  
 såsom t.ex. säkerhet och trygghet i bostadsområdet och bra 
  
 kommunikationer. 
  
 Ett attraktivt läge innebär en högre efterfrågan på bostäder. Inom 
  
 bostadsrätten får detta genomslag i form av högre överlåtelsepriser. 
  
 Innebär det att den genomsnittliga inkomsten i sådana bostadsområden 
  
 också är högre än i mindre attraktiva lägen? Kan även, med det nuvarande  
  
 hyressättningssystemet, hushåll med låg eller måttlig inkomst 
  
 bo i de mest centrala delarna? Finns det lika hög andel låginkomsttagare  
  
 i hyresrätten i de bästa lägena som i de sämsta? 
  
 Den genomsnittliga disponibla familjeinkomsten i samtliga bostadsområden  
  
 är drygt 134 000 kr. Generellt sett har de boende i bostadsrätt 
  
 i de undersökta områdena högre disponibel familjeinkomst än de boende  
  
 i hyresrätt. Den genomsnittliga disponibla familjeinkomsten uppgår  
  
 till 154 000 kr för boende i bostadsrätt, medan de i hyresrätt i 
  
 genomsnitt har en inkomst på 128 000 kr. 
  
 Staplarna i diagrammet representerar den genomsnittliga disponibla 
  
 inkomsten för familjer i bostads- respektive hyresrätt (vissa bostadsområden  
  
 saknar lägenheter upplåtna med bostadsrätt), medan kurvorna 
  
 representerar medelhyran respektive områdespreferensen i respektive 
  
 bostadsområde. 
  
 Det är slående hur väl områdespreferensen för Göteborgs bostadsområden  
  
 följer den nuvarande hyressättningen. 
  
 52 Bilaga 1 SOU 2000:33 
  
 Figur 2.2.7. Disponibel familjeinkomst (i tusental kronor) fördelad 
  
 efter upplåtelseform och område samt nuvarande medelhyra och områdespreferens  
  
 fördelad efter område (hyra i kronor per kvadratmeter). 
  
 Områden ordnade efter områdespreferens. 
  
 50 
  
 100 
  
 150 
  
 200 
  
 Centrum  
  
 Li  
  
 n  
  
 nés  
  
 taden  
  
 Örgr  
  
 yt  
  
 e  
  
 M  
  
 aj  
  
 or  
  
 na  
  
 Härlanda  
  
 Lund  
  
 by  
  
 H  
  
 ögs  
  
 bo  
  
 Frölunda  
  
 T  
  
 uv  
  
 e Säve  
  
 Tynnered  
  
 Bac  
  
 k  
  
 a  
  
 Kor  
  
 t  
  
 edala  
  
 Ross  
  
 eds  
  
 Cent  
  
 rum  
  
 B  
  
 i  
  
 s  
  
 k  
  
 opsgår  
  
 den  
  
 G  
  
 år  
  
 dst  
  
 en  
  
 Bergsjön  
  
 H  
  
 j  
  
 ällbo  
  
 Hammarkull  
  
 en  
  
 Disponibel familjeinkomst  
  
 0 
  
 200 
  
 400 
  
 600 
  
 800 
  
 1000 
  
 Hyra  
  
 Inkomst i hyresrätt Inkomst i bostadsrätt 
  
 Medelhyra Områdespreferens 
  
 Det finns ett samband mellan upplåtelseform (bostadsrätt – hyresrätt) och 
  
 inkomst, så tillvida att familjer med en disponibel inkomst under genomsnitt  
  
 (nedan betecknade som låg inkomst) är överrepresenterade i hyresrätt.  
  
 Inom bostadsrätt är däremot inkomstgrupperna mer jämnt fördelade. 
  
 Tabell 2.2.3 Andel (procent) familjer i olika upplåtelseformer fördelad 
  
 efter låg- och höginkomsttagare födda i respektive utanför Sverige. 
  
 Siffrorna inom parentes anger antalet familjer. 
  
 Låg inkomst, 
  
 annat land 
  
 Låg inkomst, 
  
 Sverige 
  
 Hög inkomst, 
  
 annat land 
  
 Hög inkomst, 
  
 Sverige 
  
 Totalt 
  
 antal 
  
 Bostadsrätt 9 (4 052) 43 (20 286) 10 (4 627) 39 (18 650) 47 615 
  
 Hyresrätt 15 (22 587) 49 (74 261) 9 (14 092) 27 (40 118) 151 058 
  
 Totalt 13 (26 639) 48 (94 547) 9 (18 719) 30 (58 768) 198 673 
  
 Drygt hälften av familjerna i bostadsrätt har en disponibel inkomst 
  
 under genomsnittet, medan närmare hälften har en motsvarande inkomst  
  
 över genomsnittet. Av tabellen framgår också att familjens 
  
 etniska ursprung har betydelse för olika inkomstgruppers fördelning 
  
 mellan de båda upplåtelseformerna. Familjer med en disponibel inkomst  
  
 under genomsnittet och födda i ett annat land är överrepresenterade  
  
 i hyresrätt. Familjer med inkomst över genomsnittet och födda i 
  
 SOU 2000:33 Områdepreferens i hyresrätt 53 
  
 Sverige är däremot överrepresenterade i bostadsrätt. Bland övriga 
  
 familjer är fördelningen mellan upplåtelseformerna mer jämn. 
  
 Av intresse här är att undersöka hur familjer med låga inkomster är 
  
 fördelade på de 18 bostadsområdena i Göteborg. Det görs på två sätt, 
  
 dels graden av koncentration i olika upplåtelseformer, s.k. segmentering,  
  
 dels den geografiska koncentrationen, dvs. segregation. Någon 
  
 jämförelse med hela kommunen görs inte eftersom undersökningen inte 
  
 omfattar samtliga bostadsområden. 
  
 Tabell 2.2.4. Andel låginkomsttagare (familjer) inom olika 
  
 bostadsområden och upplåtelseformer, med disponibel familjeinkomst 
  
 under genomsnittet, procent. 
  
 Bostadsområde bostadsrätt hyresrätt 
  
 Angereds Centrum 
  
 42 57 
  
 Backa 
  
 48 64 
  
 Bergsjön 
  
 59 73 
  
 Biskopsgården 
  
 50 66 
  
 Centrum 
  
 47 63 
  
 Frölunda 
  
 56 65 
  
 Gårdsten 
  
 61 66 
  
 Hammarkullen 
  
 Finns ej 68 
  
 Hjällbo 
  
 Finns ej 65 
  
 Härlanda 
  
 55 67 
  
 Högsbo 
  
 52 63 
  
 Kortedala 
  
 59 55 
  
 Linnéstaden 
  
 47 61 
  
 Lundby 
  
 54 71 
  
 Majorna 
  
 53 67 
  
 Tuve-Säve 
  
 50 57 
  
 Tynnered 
  
 47 56 
  
 Örgryte 
  
 54 61 
  
 Samtliga områden 
  
 51 65 
  
 Av tabellen framgår att andelen familjer i hyresrätt med disponibel inkomst  
  
 under genomsnittet varierar mellan 55 procent och 73 procent. 
  
 Motsvarande variation ligger mellan 42 procent och 61 procent i bostadsrätt.  
  
 Bostadsmarknaden är förvisso segmenterad i så måtto att 
  
 olika inkomstgrupper är skiktade efter upplåtelseform. Men denna 
  
 segmentering varierar måttligt i de olika bostadsområdena. 
  
 Finns det en geografisk koncentration av boende i olika inkomstklasser  
  
 inom bostadsområdena? För att beräkna segregationen väljer vi 
  
 54 Bilaga 1 SOU 2000:33 
  
 att använda familjernas disponibla inkomst. Familjerna indelas i två 
  
 grupper beroende på om denna inkomst överstiger eller understiger 
  
 medelinkomsten i bostadsområdet ifråga. Den genomsnittligt disponibla  
  
 inkomsten varierar mellan 110 000 kr i Bergsjön och 150 000 
  
 kr i Angereds Centrum. Andelen familjer i samtliga bostadsområden 
  
 som har en disponibel inkomst under genomsnittet varierar mellan 48 
  
 och 71 procent. 
  
 Graden av ekonomisk segregation varierar mellan de olika bostadsområdena.  
  
 En analys av befolkningen efter den disponibla inkomsten 
  
 uppvisar att Göteborg är ekonomiskt segregerat och att graden av segregation  
  
 varierar mellan bostadsområdena. I Centrum och i Biskopsgården  
  
 är inkomstfördelningen mer rumsligt ojämn än i andra områden. 
  
 För att åstadkomma en jämn inkomstfördelning i respektive bostadsområde  
  
 erfordras att omkring en femtedel av familjerna i någon av de 
  
 två inkomstgrupperna flyttar. I bostadsområdena Hjällbo, Härlanda och 
  
 Tuve-Säve, med förvisso få delområden, är segregationen liten och 
  
 antyder att inkomstfördelningen i stort sett är densamma i hela bostadsområdet. 
  
 SOU 2000:33 Områdepreferens i hyresrätt 55 
  
 Tabell 2.2.5. Den ekonomiska och etniska segregationen i Göteborg. 
  
 Bostadsområde Antal delområden 
  
 Ekonomisk 
  
 segregation 
  
 Etnisk segregation 
  
 Angereds Centrum 4 ,10 ,08 
  
 Backa 23 ,17 ,15 
  
 Bergsjön 11 ,12 ,20 
  
 Biskopsgården 30 ,19 ,24 
  
 Centrum 83 ,20 ,20 
  
 Frölunda 17 ,11 ,33 
  
 Gårdsten 5 ,11 ,06 
  
 Hammarkullen 4 ,10 ,19 
  
 Hjällbo 3 ,06 ,05 
  
 Härlanda 2 ,07 ,14 
  
 Högsbo 24 ,14 ,20 
  
 Kortedala 46 ,14 ,14 
  
 Linnéstaden 40 ,15 ,11 
  
 Lundby 55 ,16 ,21 
  
 Majorna 53 ,14 ,13 
  
 Tuve-Säve 9 ,07 ,21 
  
 Tynnered 20 ,13 ,32 
  
 Örgryte 55 ,13 ,17 
  
 Av tabellen framgår också den etniska segregationen i de olika bostadsområdena.  
  
 I beräkningen av denna segregation beaktas endast 
  
 huruvida de boende i ett bostadsområdes delområden är födda i Sverige 
  
 eller i ett annat land. Resultatet visar att segregationen är stor både i 
  
 områden med hög och låg andel invandrare. Såväl Centrum som 
  
 Örgryte med en låg andel födda i annat land har en stor etnisk segregation.  
  
 Däremot är den etniska segregationen låg i det invandrartäta 
  
 Gårdsten. 
  
 Frågan om huruvida de boendes etniska ursprung har betydelse för 
  
 värderingen av olika bostadsområden är ingen central frågeställning i 
  
 denna undersökning. Icke desto mindre är det en angelägen fråga. Av 
  
 figuren nedan framgår att en kategorisering av de boende efter var den 
  
 som besvarat enkäten är född, i Sverige eller annat land, uppvisar små 
  
 skillnader i preferensordningen och även i värderingen av olika bostadsområden.  
  
 Personer där ursprunget är Sverige värderar områdena 
  
 något högre jämfört med individer vars ursprung är i ett annat land. 
  
 56 Bilaga 1 SOU 2000:33 
  
 Figur 2.2.8. Områdespreferens fördelad efter de boendes födelseland. 
  
 Bostadsområde 
  
 Hammarkullen  
  
 Hj  
  
 ä  
  
 llbo  
  
 Bergsj  
  
 ö  
  
 n  
  
 G  
  
 å  
  
 rdsten  
  
 Biskopsg  
  
 å  
  
 rden  
  
 Angereds C.  
  
 Kortedala  
  
 Backa  
  
 Tynnered  
  
 Tuve-S  
  
 ä  
  
 ve  
  
 Fr  
  
 ö  
  
 lunda  
  
 H  
  
 ö  
  
 gsbo  
  
 Lundby  
  
 H  
  
 ä  
  
 rlanda  
  
 Majorna Ö  
  
 rgryte  
  
 Carter  
  
 é  
  
 staden  
  
 Centrum  
  
 Kronor/kvm och  
  
 å  
  
 r  
  
 900 
  
 800 
  
 700 
  
 600 
  
 500 
  
 400 
  
 Sverige 
  
 Annat land 
  
 2.2.4 Sammanfattning 
  
 Områdespreferensen för ett och samma bostadsområde i Göteborg 
  
 varierar. I genomsnittsvärdena döljs stora variationer. För Linnéstaden, 
  
 Örgryte, Centrum och Majorna, som representerar den lägsta variationen,  
  
 är variationskoefficienten drygt 25 procent, och för Hammarkullen,  
  
 Hjällbo och Gårdsten, som representerar den högsta, drygt 35 
  
 procent. Yngre personer värderar de mest centrala bostadsområdena 
  
 högre än de medelålders och de äldre. Individer med låga inkomster 
  
 värderar överlag de olika bostadsområdena högre jämfört med hushåll 
  
 med höga inkomster. Skillnaderna är särskilt tydliga i Centrum, Linnéstaden,  
  
 Majorna samt Lundby. En förklaring till skillnaderna är att 
  
 många hushåll med låga inkomster också är ungdomshushåll vilka ofta 
  
 bor i små lägenheter. 
  
 SOU 2000:33 Områdepreferens i hyresrätt 57 
  
 Bland boende i hyresrätt såväl som i bostadsrätt förekommer de 
  
 högsta inkomsterna i det bättre läget.4 De boende i bostadsrätt har i 
  
 Göteborg en högre inkomst än de som bor i hyresrätt. Skillnaderna i 
  
 inkomst för boende i bostadsrätt och hyresrätt varierar dock mellan 
  
 olika lägen, så att skillnaden är minst (17 procent) i medel-läget och 
  
 störst (24 procent) i det sämre läget. 
  
 Tabell 2.2.6. Genomsnittlig disponibel familjeinkomst (i tusentals) 
  
 fördelad efter läge och upplåtelseform. 
  
 Läge Inkomst i Totalt Skillnad mellan bostadsoch  
  
 hyresrätt, procent 
  
 hyresrätt bostadsrätt 
  
 Bättre 132 161 138 +22% 
  
 Medel 126 147 133 +17% 
  
 Sämre 115 143 120 +24% 
  
 Alla områden 128 154 134 +21% 
  
 Skillnad mellan 
  
 bättre och sämre 
  
 läge, procent 
  
 +14% +12% +15% 
  
 Spridningen i disponibel familjeinkomst mellan olika lägen i kommunen  
  
 är i stort sett lika bland boende i hyresrätt och i bostadsrätt. 
  
 Skillnaden mellan det bättre och sämre läget uppgår för hyresrätt till 14 
  
 procent, medan motsvarande skillnad för bostadsrätt utgör tolv procent. 
  
 Däremot är inkomstnivån högre i bostadsrätt än i hyresrätt. 
  
 Inkomststrukturen har en tydlig lägesrelation för boende både inom 
  
 bostadsrätten och inom hyresrätten. Genomsnittsinkomsten faller som 
  
 mest för boende inom bostadsrätten mellan de bättre läget och medelläget,  
  
 medan skillnaden i den genomsnittliga inkomsten för boende 
  
 inom hyresrätten mellan dessa lägen är obetydlig. Inom hyresrätten är 
  
 den som störst mellan medelläget och det sämre läget. 
  
 __________________________________________________________ 
  
 4 För att erhålla en överblick av relationen mellan bostadsområdenas attraktivitet 
  
 och de boendes inkomststruktur är områdena indelade i tre lägen, från högsta till 
  
 lägsta områdespreferens. 
  
 Läge Bättre: Centrum, Linnéstaden, Örgryte, Majorna, Härlanda och Lundby. 
  
 Läge Medel: Högsbo, Frölunda, Tuve-Säve, Tynnered, Backa och Kortedala. 
  
 Läge Sämre: Angereds centrum, Biskopsgården, Gårdsten, Bergsjön, Hjällbo och 
  
 Hammarkullen. 
  
 58 Bilaga 1 SOU 2000:33 
  
 Figur 2.2.9. Disponibel familjeinkomst fördelad efter upplåtelseform 
  
 respektive medelhyra och områdespreferens fördelat efter läge. 
  
 50 
  
 100 
  
 150 
  
 200 
  
 Bättre Medel Sämre  
  
 Disponibel familjeinkomst  
  
 0 
  
 200 
  
 400 
  
 600 
  
 800 
  
 1000 
  
 Hyra  
  
 Inkomst i hyresrätt Inkomst i bostadsrätt 
  
 Medelhyra Områdespreferens 
  
 Det finns redan idag en hyressättning som väl följer den rangordning av 
  
 olika bostadsområden som hushållen gett uttryck för i enkäten. 
  
 SOU 2000:33 Områdespreferens i hyresrätt 59 
  
 2.3 Kalmar 
  
 De tillfrågade i Kalmar har fått uttalat sig om hur mycket mer eller 
  
 mindre man är beredd att betala för en bostad, med samma egenskaper 
  
 som den nuvarande, i tolv olika bostadsområden i undersökningskommunen.  
  
 Denna differens, i kronor per kvadratmeter, betraktas som 
  
 de tillfrågades preferens för de i undersökningen ingående bostadsområdena.  
  
 I nedanstående tabell beskrivs de undersökta bostadsområdena 
  
 i Kalmar kortfattat. 
  
 Tabell 2.3.1. Boende i bostadsområden fördelad efter bostadens 
  
 upplåtelseform, ålder och födelseland. 
  
 Bostadsområde Upplåtelseform, 
  
 procent 
  
 Ålderskategori, procent Födelseland, 
  
 procent 
  
 Antal 
  
 boende 
  
 hyresrätt 
  
 bostadsrätt 
  
 0-19 
  
 år 
  
 20-29 år 30-64 
  
 år 
  
 65- år Sverige Ej 
  
 Sverige 
  
 Berga centrum 57 43 23 14 42 22 82 18 915 
  
 Bremerlyckan 94 6 17 22 37 24 95 5 776 
  
 Funkabo 63 37 13 21 40 25 89 11 1433 
  
 Kvarnholmen 92 8 10 35 39 15 94 6 1173 
  
 Malmen 100 0 16 37 35 12 97 3 1527 
  
 Norrgård 77 23 10 31 32 28 98 2 1035 
  
 Norrliden 65 35 26 21 44 9 67 33 2841 
  
 Oxhagen 72 28 17 21 42 20 90 10 1818 
  
 Skälby 73 27 17 22 38 24 91 9 563 
  
 Tegelviken 60 40 15 22 34 29 97 3 521 
  
 Tullslätten 98 2 15 34 36 15 97 3 878 
  
 Ängö 100 0 13 26 44 16 96 4 578 
  
 Samtliga områden 77 23 17 25 40 18 88 12 14058 
  
 I undersökningen ingår i huvudsak uppgifter från enkätsvaren. De uppgifter  
  
 som är hämtade från register är framför allt inkomstfördelning 
  
 och befolkningssammansättning i bostadsområdena samt nuvarande 
  
 medelhyror. I de delar av undersökningen som är baserade på enkätsvaren  
  
 ingår enbart boende i hyresrätt. I de delar som är baserade på 
  
 registerdata ingår däremot både boende i hyresrätt och i bostadsrätt. 
  
 De undersökta bostadsområdena i Kalmar domineras av hyresrätt. I 
  
 områdena Malmen, Kvarholmen och Tullslätt bor det en relativt hög 
  
 andel yngre personer, medan Berga centrum och Norrliden är områden 
  
 där många barnfamiljer bor. Drygt 10 procent av de boende i de under 
  
 60 Bilaga 1 SOU 2000:33 
  
 sökta bostadsområdena är födda utanför Sverige. Många av dem bor i 
  
 området Norrliden. 
  
 2.3.1 Områdespreferens 
  
 De boendes värdering av olika bostadsområden i Kalmar, uttryckt som 
  
 områdespreferens, visar på en stor spridning. I genomsnittsvärdena för 
  
 varje område döljs variationer. Av variationskoefficienten, standardavvikelsen  
  
 i relation till medelvärdet, framgår att variationen i områdespreferensen  
  
 är måttlig i Kalmar. För Skälby, som representerar 
  
 den lägsta variationen, är variationskoefficienten strax under 30 
  
 procent och för Norrliden, som representerar den högsta, drygt 35 
  
 procent. 
  
 På frågan om hur mycket mer eller mindre de boende är beredda att 
  
 betala för en bostad lika den de har idag, men belägen i något av de 
  
 namngivna bostadsområdena och undantaget det egna, har utfallet i 
  
 regel blivit mindre eller lika. Hur mycket mindre varierar dock. Det 
  
 finns också områden som de boende är villiga att betala mer för. För en 
  
 bostad i områdena Kvarnholmen och Ängö är 47 respektive 34 procent 
  
 beredda att betala mer jämfört med vad de betalar idag. För ett område 
  
 som Norrliden vill däremot 88 procent betala en lägre hyra än vad de 
  
 idag gör. 
  
 Tabell 2.3.2. Andelen som anser sig vilja betala lika mycket, mer eller 
  
 mindre än den nuvarande hyran (procent). 
  
 Område Mindre Lika Mer Antal 
  
 svarande 
  
 Berga centrum 76 22 2 665 
  
 Bremerlyckan 23 52 25 645 
  
 Funkabo 72 25 3 648 
  
 Kvarnholmen 10 42 47 643 
  
 Malmen 19 50 31 604 
  
 Norrgård 36 46 18 638 
  
 Norrliden 88 11 1 659 
  
 Oxhagen 73 24 3 637 
  
 Skälby 67 29 4 658 
  
 Tegelviken 57 33 9 656 
  
 Tullslätten 30 48 22 664 
  
 Ängö 18 49 34 670 
  
 SOU 2000:33 Områdespreferens i hyresrätt 61 
  
 Även om flertalet boende endast undantagsvis är beredda att betala mer 
  
 för andra bostadsområden jämfört med det egna, visar resultatet ändå 
  
 på en stor spridning i hur mycket man anser att en bostad i olika områden  
  
 bör kosta per månad. Av figuren framgår denna spridning för vart 
  
 och ett av bostadsområdena. 
  
 Områdespreferensen anges i den fortsatta framställningen som 
  
 summan av hur mycket mer/mindre de boende är beredda att betala för 
  
 en bostad i annat område och den egna nuvarande hyran i kronor per 
  
 kvadratmeter. I var och en av boxarna i figuren återfinner vi 50 procent 
  
 av de boende. Ytterligare närmare 50 procent ligger i benet över 
  
 respektive under boxen. Övriga fåtalet observationer är så kallade 
  
 extremvärden och outlier, och de ingår inte i figuren.1 
  
 Figur 2.3.1. Spridning i områdespreferens bland de tillfrågade för 
  
 respektive bostadsområde. 
  
 N = 663 643 646 641 602 636 656 635 656 654 662 668 
  
 Bostadsområde 
  
 Ängö  
  
 Tullslätten  
  
 Tegelviken  
  
 Skälby  
  
 Oxhagen Norrliden Norrgård  
  
 Malmen  
  
 Kvarnholmen  
  
 Funkarbo  
  
 Bremerlyckan  
  
 Berga centrum  
  
 Kronor/kvm och år  
  
 1200 
  
 1000 
  
 800 
  
 600 
  
 400 
  
 200 
  
 0 
  
 Linjen i själva boxen representerar medianen, dvs. det mittersta värdet 
  
 bland alla tillfrågades svar. Figuren illustrerar å ena sidan en stor sprid__________________________________________________________ 
  
 1 För ytterligare beskrivning av extremvärden och outlier, se avsnitt Statistiska 
  
 mått. 
  
 62 Bilaga 1 SOU 2000:33 
  
 ning i uppfattningen om olika bostadsområden och å andra sidan att 50 
  
 procent av de boende uppger ett intervall om 500-700 kronor per kvm 
  
 för en bostad i olika områden. Undantagen är Kvarnholmen där 
  
 intervallet är 700-900 och Norrliden där motsvarande intervall är 400600  
  
 kronor per kvm för en bostad. 
  
 Enkäten ger inget direkt svar på frågan varför vissa personer är villiga  
  
 att betala mindre för en bostad på Kvarnholmen eller i Norrliden, 
  
 medan andra är villiga att betala mer. Men en intressant fråga är huruvida  
  
 trivseln i det nuvarande bostadsområdet har betydelse för hur man 
  
 betraktar andra områden. Om vi tolkar trivseln som ett uttryck för hur 
  
 väl det nuvarande området motsvarar dem egna preferenserna, finns för 
  
 dem som uppger att de trivs bra ingen anledning att betala mer för 
  
 andra områden. För de som inte trivs med hur de bor kan förhållandet 
  
 vara annorlunda. 
  
 En enkel test av huruvida trivseln i det egna området har betydelse 
  
 för om man vill betala mindre, lika eller mer för andra bostadsområden 
  
 ger ett varierat resultat beroende på bostadsområde. Överlag vill de 
  
 som är nöjda med det egna området betala mindre för en bostad i andra 
  
 områden jämfört med dem som är missnöjda eller indifferenta. Konfidensintervall  
  
 (det intervall där 95 procent av värdena återfinns) i den 
  
 senare gruppen visar också på en betydligt större spridning jämfört med 
  
 i gruppen nöjda. Samtidigt visar standardavvikelsen återigen att variationen  
  
 är mycket stor. 
  
 Det betyder att värderingen av olika bostadsområden (uttryckt som 
  
 hur mycket mer eller mindre man är villig att betala per månad) för 
  
 vissa områden samvarierar med uppfattningen om det egna, medan det i 
  
 andra saknas detta samband. I värderingen av Bremerlyckan och 
  
 Kvarnholmen finns ingen signifikant skillnad mellan nöjda och missnöjda/indifferenta.  
  
 I värderingen av övriga områden finner vi dock ett 
  
 sådant samband. En tentativ slutsats av denna analys är att värderingen 
  
 av dessa mer attraktiva områden i Kalmar är stabil och oberoende av 
  
 huruvida man är nöjd respektive missnöjd med sitt nuvarande område. 
  
 De boendes områdespreferens analyseras i nästa steg utifrån frågeställningen  
  
 huruvida variationen i områdespreferens för olika områden 
  
 är att hänföra till systematiska skillnader efter de boendes ålder och 
  
 deras familjeinkomster. Vilken områdespreferens har låginkomsttagare 
  
 och ungdomar i förhållande till medelålders och boende med medelinkomster?  
  
 Tidigare forskning har visat att ungdomar och äldre har en 
  
 preferens för centrala lägen framför ytterområden.  
  
 Det framgår av figurerna nedan där områdespreferensen för olika 
  
 bostadsområden relateras till de boendes ålder (ungdom, medelålders 
  
 eller äldre) och till de boendes disponibla familjeinkomst (låg, mellan 
  
 eller hög). Båda dessa figurer är ordnade efter rådande genomsnittlig 
  
 SOU 2000:33 Områdespreferens i hyresrätt 63 
  
 hyra i bostadsområdet ifråga. Några av bostadsområdena i Kalmar som 
  
 ingår i denna undersökning har idag en medelhyra som är högre än den 
  
 medelhyra som framkommer av de boendes områdespreferens, medan 
  
 andra har en som är lägre. Det förhållandet varierar med de boendes 
  
 ålder.2 Hur olika åldersgrupper värderar bostadsområdena framgår av 
  
 figuren nedan. 
  
 Figur 2.3.2. Områdespreferensen för respektive bostadsområde 
  
 fördelad efter ålder. 
  
 Bostadsområde 
  
 Norrliden Oxhagen  
  
 Berga centrum  
  
 Funkarbo  
  
 Sk  
  
 ä  
  
 lby  
  
 Tegelviken  
  
 Norrg  
  
 å  
  
 rd  
  
 Tullsl  
  
 ä  
  
 tten  
  
 Bremerlyckan  
  
 Malmen  
  
 Ä  
  
 ng  
  
 ö  
  
 Kvarnholmen  
  
 Kronor/kvm och  
  
 å  
  
 r  
  
 900 
  
 850 
  
 800 
  
 750 
  
 700 
  
 650 
  
 600 
  
 550 
  
 500 
  
 450 
  
 400 
  
 yngre 
  
 medel 
  
 äldre 
  
 Åldersgrupperna följer i stort sett samma preferensordning, med några 
  
 undantag. Men nivån varierar mellan framför allt de yngre och de 
  
 medelålders samt äldre. Så värderar de yngre de mest centrala bostadsområdena  
  
 mycket högre jämfört med de medelålders och de äldre. 
  
 Värderingen av ytterområdena varierar dock mindre mellan de olika 
  
 åldersgrupperna. 
  
 __________________________________________________________ 
  
 2 Yngre 18-30 år, medelålders 31-64 år och äldre 65+ år. 
  
 64 Bilaga 1 SOU 2000:33 
  
 Figur 2.3.3. Områdespreferensen för respektive bostadsområde 
  
 fördelad efter inkomst. 
  
 Bostadsområde 
  
 Norrliden Oxhagen  
  
 Berga centrum  
  
 Funkarbo  
  
 Sk  
  
 ä  
  
 lby  
  
 Tegelviken  
  
 Norrg  
  
 å  
  
 rd  
  
 Tullsl  
  
 ä  
  
 tten  
  
 Bremerlyckan  
  
 Malmen  
  
 Ä  
  
 ng  
  
 ö  
  
 Kvarnholmen  
  
 Kronor/kvm och  
  
 å  
  
 r  
  
 900 
  
 850 
  
 800 
  
 750 
  
 700 
  
 650 
  
 600 
  
 550 
  
 500 
  
 450 
  
 400 
  
 Låg 
  
 Mellan 
  
 Hög 
  
 Ungefär samma mönster framträder i en motsvarande analys över områdespreferens  
  
 bland olika inkomstgrupper. De boende har indelats i tre 
  
 grupper efter den disponibla årsinkomsten.3 Överlag värderar de boende  
  
 med låga inkomster de olika bostadsområdena högre jämfört med 
  
 de boende med höga och medelhöga inkomster. Skillnaderna är störst i 
  
 de centrala områdena och mindre i ytterområdena. En sannolik förklaring  
  
 till att de med låga inkomster värderar de centrala områdena så 
  
 mycket högre än de med medelhöga och höga inkomster är att de med 
  
 låga inkomster i många fall är ungdomar. Dessa har en hög preferens 
  
 för bostäder i centrala lägen. 
  
 2.3.2 Nuvarande medelhyra 
  
 Det finns redan idag en hyressättning som väl följer den rangordning av 
  
 olika bostadsområden som de boende gett uttryck för i områdespreferensen. 
  
 __________________________________________________________ 
  
 3 Inkomstgrupperna låg -98 000, mellan 98 000-160 000, hög 1 607 000-. 
  
 SOU 2000:33 Områdespreferens i hyresrätt 65 
  
 Figur 2.3.4. Medelhyra fördelad efter bostadsområde. 
  
 Bostadsområde 
  
 Norrliden  
  
 Berga centrum  
  
 Oxhagen  
  
 Tegelviken  
  
 Bremerlyckan  
  
 Funkabo  
  
 Norrg  
  
 å  
  
 rd  
  
 Malmen  
  
 Sk  
  
 ä  
  
 lby  
  
 Tullsl  
  
 ä  
  
 tten  
  
 Ä  
  
 ng  
  
 ö  
  
 Kvarnholmen  
  
 Kronor/kvm och  
  
 å  
  
 r  
  
 800 
  
 750 
  
 700 
  
 650 
  
 600 
  
 Av figuren nedan framgår den genomsnittliga områdespreferensen för 
  
 en bostad i olika bostadsområden, i förhållande till den genomsnittliga 
  
 hyran i respektive området (kronor/kvm i allmännyttan). 
  
 Variationen i de boendes områdespreferens följer väl variationen i 
  
 rådande hyror. Områdespreferensen ligger dock på en lägre nivå. 
  
 Korrelationen mellan områdespreferens och medelhyra i bostadsområdet  
  
 är 0,74. Det område som avviker mest från regressionlinjen är 
  
 Skälby. 
  
 66 Bilaga 1 SOU 2000:33 
  
 Figur 2.3.5. Sambandet mellan områdespreferens och medelhyra 
  
 (kronor/kvadratmeter och år). 
  
 Områdespreferens 
  
 500 550 600 650 700 750 800 
  
 Medelhyra i hela område  
  
 t  
  
 800 
  
 750 
  
 700 
  
 650 
  
 600 
  
 Norrliden 
  
 Berga centrum 
  
 Oxhagen 
  
 Tegelviken 
  
 Bremerlyckan 
  
 Funkabo 
  
 Norrgård Malmen 
  
 Skälby 
  
 Tullslätten 
  
 Ängö Kvarnholmen 
  
 2.3.3 Attraktivitet och segmentering 
  
 De boende har fått ta ställning till en rad faktorer i den fysiska miljön 
  
 och bedöma hur viktiga dessa är för att ett bostadsområde skall betecknas  
  
 som bra. Vilken innebörd som skall läggas i begreppet bra har 
  
 däremot varit upp till var och en som besvarat enkäten att bestämma. 
  
 Resultatet från Kalmar visar att säkerhet och trygghet i bostadsområdet 
  
 för de flesta är det främsta kännetecknet på ett bra bostadsområde. 
  
 Andra viktiga faktorer är en vacker och trevlig miljö i bostadsområdet 
  
 samt närhet till parker och till affärer i bemärkelsen dagligvaruhandel. 
  
 Av mindre betydelse är såväl närhet till skola som närhet till 
  
 motionsanläggningar och lekplatser. 
  
 Överlag är skillnaderna små i hur olika grupper ser på ett bra område.  
  
 Oberoende av om enkäten har besvarats av en man eller av en 
  
 kvinna är uppfattningen om vad som karaktäriserar ett bra bostadsområde  
  
 densamma. Inte heller kan vi se några större skillnader mellan 
  
 boende med respektive utan barn, frånsett att boende med barn tycker 
  
 SOU 2000:33 Områdespreferens i hyresrätt 67 
  
 att närhet till skola är viktigt. Emellertid finns det skillnader mellan de 
  
 boende när vi undersöker olika åldersgrupper. Så tycker de äldre att 
  
 områdets rykte nästan är lika viktigt som att där är tryggt och säkert. 
  
 Yngre och medelålders tillmäter ryktet en mindre betydelse men skönhet  
  
 och trivsel en större betydelse. De äldre anser också att närhet till 
  
 omsorg såsom hälsocentral och bra kommunikationer är viktigt för ett 
  
 bra bostadsområde. 
  
 Enligt tidigare undersökningar är avståndet mellan bostadsområdet 
  
 och stadens centrum en viktig faktor för att förstå efterfrågan på bostäder.  
  
 Ett vanligt argument är att det finns ett stort utbud av arbetsplatser,  
  
 service, kultur och nöjen i centrum. Det kan därför vara intressant  
  
 att, förutom ovanstående utsaga om betydelsen av närhet till centrum,  
  
 se vilket uttryck avståndsfaktorn får genom de tillfrågades preferens  
  
 för olika områden. Av figuren framgår att de tillfrågades områdespreferens  
  
 i Kalmar varierar med avståndet. De högst värderade områdena  
  
 återfinns i centrala lägen och de lägst värderade i de yttre områdena. 
  
 Figur 2.3.6. Områdespreferens (kr/kvadratmeter) för respektive 
  
 område fördelad efter avstånd i meter från centrum. 
  
 Sambandet mellan områdespreferens och avstånd från centrum följer 
  
 en avtagandefunktion. En enklare analys av sambanden mellan avstånd 
  
 och nuvarande medelhyra respektive områdespreferens resulterar i 
  
 regressionskoefficienter (lutningsvinkeln) för nuvarande medelhyra 
  
 som uppgår till –0,033 respektive –0,57 för områdespreferensen. Av 
  
 koefficientens negativa tecken framgår att medelhyra och områdespreferens  
  
 avtar med ökat avstånd från centrum. Områdespreferensens 
  
 koefficient är större, vilket betyder att områdespreferensen avtar i 
  
 högre grad med ökat avstånd än vad nuvarande medelhyra gör. Det 
  
 finns dock en viss spridning i områdespreferensen på ungefär samma 
  
 400 
  
 500 
  
 600 
  
 700 
  
 800 
  
 900 
  
 0 1000 2000 3000 4000 5000 
  
 Avs tånd 
  
 Områdespreferens  
  
 68 Bilaga 1 SOU 2000:33 
  
 avstånd från centrum. Detta tyder på att även andra faktorer är viktiga 
  
 beståndsdelar för att förklara preferensen, såsom t.ex. säkerhet och 
  
 trygghet i bostads-området och en vacker och trevlig miljö. 
  
 Ett attraktivt läge innebär en högre efterfrågan på bostäder. Inom 
  
 bostadsrätten får detta genomslag i form av högre överlåtelsepriser. 
  
 Innebär det att den genomsnittliga inkomsten i sådana bostadsområden 
  
 också är högre än i mindre attraktiva lägen? Hur ser inkomststrukturen 
  
 ut i hyresrätt i förhållande till de bästa och sämsta lägena? Finns det 
  
 lika hög andel låginkomsttagare i hyresrätten i de bästa lägena som i de 
  
 sämsta? 
  
 Den genomsnittliga disponibla familjeinkomsten i samtliga bostadsområden  
  
 är drygt 127 000 kr. Generellt sett har de boende i bostadsrätt 
  
 i de undersökta områdena en något högre disponibel familjeinkomst än 
  
 de boende i hyresrätt. Den genomsnittliga disponibla familjeinkomsten 
  
 uppgår till 128 000 kr för boende i bostadsrätt, medan de i hyresrätt i 
  
 genomsnitt har en inkomst på 126 000 kr, dvs. en mycket liten skillnad. 
  
 Staplarna i diagrammet representerar den genomsnittliga disponibla 
  
 inkomsten för familjer i bostads- respektive hyresrätt (vissa bostadsområden  
  
 saknar lägenheter upplåtna med bostadsrätt), medan kurvorna 
  
 representerar medelhyran respektive områdespreferensen i respektive 
  
 bostadsområde. 
  
 SOU 2000:33 Områdespreferens i hyresrätt 69 
  
 Figur 2.3.7. Disponibel familjeinkomst (i tusental kronor) fördelad 
  
 efter upplåtelseform och område samt nuvarande medelhyra och områdespreferens  
  
 fördelad efter område (hyra i kronor per kvadratmeter). 
  
 Områden ordnade efter områdespreferens. 
  
 50 
  
 100 
  
 150 
  
 200 
  
 Kvarnholmen  
  
 Ä  
  
 ngö  
  
 Malmen  
  
 Br  
  
 em  
  
 erlyc  
  
 k  
  
 an  
  
 Tullslätten  
  
 Norrgå  
  
 rd  
  
 T  
  
 egel  
  
 vi  
  
 k  
  
 en  
  
 Sk  
  
 äl  
  
 by  
  
 F  
  
 unk  
  
 ab  
  
 o  
  
 Berga centrum  
  
 Ox  
  
 hagen  
  
 Norrliden  
  
 Disponibel familjeinkomst  
  
 0 
  
 200 
  
 400 
  
 600 
  
 800 
  
 1000 
  
 Hyra  
  
 Inkomst i hyresrätt Inkomst i bostadsrätt 
  
 Medelhyra Områdespreferens 
  
 Inkomsten för boende i hyresrätt såväl som i bostadsrätt är relativt 
  
 jämnt fördelad över Kalmars bostadsområden. Skillnaderna i inkomst 
  
 mellan de olika bostadsområdena är, med några få undantag, liten. Områdespreferensen  
  
 för respektive bostadsområde följer i stora delar den 
  
 rådande hyresstrukturen. 
  
 Det finns ett samband mellan upplåtelseform (bostadsrätt – hyresrätt)  
  
 och inkomst, så tillvida att familjer med en disponibel inkomst 
  
 under genomsnitt (nedan betecknade som låg inkomst) är överrepresenterade  
  
 i hyresrätt. Men även inom bostadsrätt är andelen familjer 
  
 med låga inkomster högre än motsvarande med höga inkomster. 
  
 70 Bilaga 1 SOU 2000:33 
  
 Tabell 2.3.3. Andel (procent) familjer i olika upplåtelseformer fördelad 
  
 efter låg- och höginkomsttagare födda i respektive utanför Sverige. 
  
 Siffrorna inom parentes anger antalet familjer. 
  
 Låg inkomst, 
  
 annat land 
  
 Låg inkomst, 
  
 Sverige 
  
 Hög inkomst, 
  
 annat land 
  
 Hög inkomst, 
  
 Sverige 
  
 Totalt 
  
 antal 
  
 Bostadsrätt 5 (107) 49 (1 178) 4 (104) 42 (997) 2 386 
  
 Hyresrätt 7 (526) 58 (4 576) 5 (423) 30 (2 345) 7 870 
  
 Totalt 6 (633) 56 (5 754) 5 (527) 33 (3 342) 10 256 
  
 Närmare 55 procent av familjerna i bostadsrätt har en disponibel inkomst  
  
 under genomsnittet, medan drygt 45 procent har en motsvarande 
  
 inkomst över genomsnittet. Av tabellen framgår också att familjens 
  
 etniska ursprung har betydelse för olika inkomstgruppers fördelning 
  
 mellan de båda upplåtelseformerna. Familjer födda i Sverige och med 
  
 disponibel inkomst över genomsnittet är överrepresenterade i bostadsrätt,  
  
 medan motsvarande familjer födda i annat land är överrepresenterade  
  
 i hyresrätt. Den överrepresentation av familjer med disponibel 
  
 inkomst under genomsnittet som finns inom hyresrätten gäller däremot 
  
 oavsett familjens etniska ursprung. 
  
 Av intresse här är att undersöka hur familjer med låga inkomster är 
  
 fördelade på de 15 bostadsområdena i Kalmar. Det görs på två sätt, dels 
  
 graden av koncentration i olika upplåtelseformer, s.k. segmentering, 
  
 dels den geografiska koncentrationen, dvs. segregation. Någon 
  
 jämförelse med hela kommunen görs inte eftersom undersökningen inte 
  
 omfattar samtliga bostadsområden. 
  
 SOU 2000:33 Områdespreferens i hyresrätt 71 
  
 Tabell 2.3.4. Andel låginkomsttagare (familjer) inom olika bostadsområden  
  
 och upplåtelseformer, med disponibel familjeinkomst under 
  
 genomsnittet, procent. 
  
 Bostadsområde bostadsrätt hyresrätt 
  
 Berga centrum 
  
 61 60 
  
 Bremerlyckan 
  
 64 51 
  
 Funkabo 
  
 58 68 
  
 Kvarnholmen 
  
 35 60 
  
 Malmen 
  
 Finns ej 64 
  
 Norrgård 
  
 61 66 
  
 Norrliden 
  
 63 70 
  
 Oxhagen 
  
 52 67 
  
 Skälby 
  
 56 65 
  
 Tegelviken 
  
 55 54 
  
 Tullslätten 
  
 55 63 
  
 Ängö 
  
 Finns ej 59 
  
 Samtliga områden 
  
 58 64 
  
 Av tabellen framgår att andelen familjer i hyresrätt med disponibel inkomst  
  
 under genomsnittet varierar mellan 54 procent och 70 procent. 
  
 Motsvarande variation ligger mellan 35 procent och 64 procent i 
  
 bostadsrätt. Bostadsmarknaden är segmenterad i så måtto att olika inkomstgrupper  
  
 är skiktade efter upplåtelseform. Denna segmentering 
  
 varierar också i de olika bostadsområdena. Skillnaden mellan bostadsrätt  
  
 och hyresrätt är särskilt stor i bostadsområdet Kvarnholmen där 
  
 andelen familjer med inkomst under genomsnittet är låg i bostadsrätt. 
  
 Finns det en geografisk koncentration av boende i olika inkomstklasser  
  
 inom bostadsområdena? För att beräkna segregationen väljer vi 
  
 att använda familjernas disponibla inkomst. Familjerna indelas i två 
  
 grupper beroende på om denna inkomst överstiger eller understiger 
  
 medelinkomsten i bostadsområdet ifråga. Den genomsnittligt disponibla  
  
 inkomsten varierar mellan 112 000 kr i Norrliden och 157 000 
  
 kr i Bremerlyckan. Andelen familjer som har en disponibel inkomst 
  
 under genomsnittet varierar mellan 54 och 67 procent. 
  
 Graden av ekonomisk segregation varierar mellan de olika bostadsområdena.  
  
 En analys av befolkningen efter den disponibla inkomsten 
  
 uppvisar att Kalmar är ekonomiskt segregerat och att graden av segregation  
  
 varierar mellan bostadsområdena. I bostadsområdena Kvarnholmen  
  
 och Malmen är inkomstfördelningen mer rumsligt ojämn än i 
  
 andra områden. För att åstadkomma en jämn inkomstfördelning i 
  
 respektive bostadsområde erfordras att omkring en fjärdedel av familjerna  
  
 i någon av de två inkomstgrupperna flyttar. I bostadsområdet 
  
 72 Bilaga 1 SOU 2000:33 
  
 Berga centrum, med förvisso få delområden, är segregationen i det 
  
 närmaste obefintlig och antyder att inkomstfördelningen i stort sett är 
  
 densamma i hela bostadsområdet. 
  
 Tabell 2.3.5. Den ekonomiska och etniska segregationen i Kalmar. 
  
 Bostadsområde Antal delområden 
  
 Ekonomisk 
  
 segregation 
  
 Etnisk 
  
 segregation 
  
 Ängö 14 ,09 ,40 
  
 Berga centrum 3 ,03 ,38 
  
 Kvarnholmen 30 ,25 ,38 
  
 Funkabo 9 ,12 ,31 
  
 Norrgård 10 ,14 ,30 
  
 Norrliden 7 ,08 ,26 
  
 Oxhagen 6 ,16 ,22 
  
 Tegelviken 6 ,10 ,18 
  
 Malmen 14 ,26 ,17 
  
 Tullslätten 6 ,20 ,15 
  
 Bremerlyckan 4 ,11 ,13 
  
 Skälby 4 ,19 ,09 
  
 Av tabellen framgår också den etniska segregationen i de olika bostadsområdena.  
  
 I beräkningen av denna segregation beaktas endast 
  
 huruvida de boende i ett bostadsområdes delområden är födds i Sverige 
  
 eller i ett annat land. Resultatet visar att segregationen är stor både i 
  
 områden med hög och låg andel invandrare. Såväl Kvarnholmen och 
  
 Ängö, med en låg andel födda i annat land, som de invandrartäta bostadsområdena  
  
 Berga centrum och Norrliden, har en stor etnisk segregation. 
  
 Frågan om huruvida de boendes etniska ursprung har betydelse för 
  
 värderingen av olika bostadsområden är ingen central frågeställning i 
  
 denna undersökning. Icke desto mindre är det en angelägen fråga. Av 
  
 figuren nedan framgår att en kategorisering av de boende efter var den 
  
 som besvarat enkäten är född, Sverige eller annat land, uppvisar små 
  
 skillnader i preferensordningen men större skillnader i värderingen av 
  
 olika bostadsområden. 
  
 SOU 2000:33 Områdespreferens i hyresrätt 73 
  
 Figur 2.3.8. Områdespreferens fördelad efter de boendes födelseland. 
  
 Bostadsområde 
  
 Norrliden Oxhagen  
  
 Berga centrum  
  
 Funkarbo  
  
 Sk  
  
 ä  
  
 lby  
  
 Tegelviken  
  
 Norrg  
  
 å  
  
 rd  
  
 Tullsl  
  
 ä  
  
 tten  
  
 Bremerlyckan  
  
 Malmen  
  
 Ä  
  
 ng  
  
 ö  
  
 Kvarnholmen  
  
 Kronor/kvm och  
  
 å  
  
 r  
  
 800 
  
 700 
  
 600 
  
 500 
  
 400 
  
 Sverige 
  
 Annat land 
  
 2.3.4 Sammanfattning 
  
 Områdespreferensen för ett och samma bostadsområde i Kalmar 
  
 varierar. I genomsnittsvärdena döljs stora variationer. För Skälby, som 
  
 representerar den lägsta variationen, är variationskoefficienten strax 
  
 under 30 procent och för Norrliden, som representerar den högsta, 
  
 drygt 35 procent. Yngre personer värderar de mest centrala bostadsområdena  
  
 högre än de medelålders och de äldre. Individer med låga 
  
 inkomster värderar överlag de olika bostadsområdena högre jämfört 
  
 med hushåll med höga inkomster. Skillnaderna är störst i de centrala 
  
 områdena och mindre i ytterområdena. 
  
 Bland boende i hyresrätt såväl som i bostadsrätt förekommer de 
  
 högsta inkomsterna i det bästa läget.4 Generellt sett är inkomsten högre 
  
 __________________________________________________________ 
  
 4 För att erhålla en överblick över bostadsområdenas attraktivitet och dess relation 
  
 med de boendes inkomststruktur är områdena indelade i tre lägen, från högsta till 
  
 lägsta områdespreferens. 
  
 Läge Bättre: Kvarholmen, Ängö, Malmen och Bremerlyckan. 
  
 Läge Medel: Tullslätten, Norrgård, Tegelviken och Skälby 
  
 Läge Sämre: Funkabo, Berga centrum, Oxhagen och Norrliden. 
  
 74 Bilaga 1 SOU 2000:33 
  
 bland dem boende i bostadsrätt än bland dem i hyresrätt. Skillnaden 
  
 varierar dock mellan olika lägen, så att skillnaden är störst (16 procent) 
  
 i det bättre läget. Väl att märka är att inkomsten är högre för boende i 
  
 hyresrätten i det medel-bra läget än för motsvarande bostadsrätt. 
  
 Tabell 2.3.6. Genomsnittlig disponibel familjeinkomst (i tusental) 
  
 fördelad efter läge och upplåtelseform. 
  
 Läge Inkomst i Totalt Skillnad mellan 
  
 bostads- och hyresrätt, 
  
 procent 
  
 hyresrätt bostadsrätt 
  
 Bättre 138 160 139 +16% 
  
 Medel 129 128 129 -1% 
  
 Sämre 113 126 118 +12% 
  
 Alla områden 126 128 127 +2% 
  
 Skillnad mellan 
  
 bättre och sämre 
  
 läge, procent 
  
 +23% +27% +18% 
  
 Spridningen i disponibel familjeinkomst mellan olika lägen i kommunen  
  
 är något större bland boende i bostadsrätt än i hyresrätt. 
  
 Skillnaden mellan det bättre och sämre läget uppgår för hyresrätt till 23 
  
 procent och 27 procent för bostadsrätt. Inom bostadsrätten är det 
  
 framför allt en stor skillnad mellan å ena sidan det bättre läget och å 
  
 andra sidan övriga lägen. 
  
 SOU 2000:33 Områdespreferens i hyresrätt 75 
  
 Figur 2.3.9. Disponibel familjeinkomst fördelad efter upplåtelseform 
  
 respektive medelhyra och områdespreferens fördelad efter läge. 
  
 50 
  
 100 
  
 150 
  
 200 
  
 Bättre Medel Sämre 
  
 Disponibel familjeinkomst  
  
 0 
  
 200 
  
 400 
  
 600 
  
 800 
  
 1000 
  
 Hyra  
  
 Inkomst i hyresrätt Inkomst i bostadsrätt 
  
 Medelhyra Områdespreferens 
  
 Dagens hyressättning följer väl den rangordning av olika bostadsområden  
  
 som hushållen gett uttryck för i enkäten. Även om preferensen 
  
 för olika områden/lägen är mer differentierad än nuvarande medelhyran. 
  
 SOU 2000:33 Områdespreferens i hyresrätt 77 
  
 2.4 Malmö 
  
 De tillfrågade i Malmö har fått uttala sig om hur mycket mer eller 
  
 mindre de är beredda att betala för en bostad, med samma egenskaper 
  
 som den nuvarande, i tjugoen olika bostadsområden. Denna differens, i 
  
 kronor per kvadratmeter, betraktas som de tillfrågades preferens för de 
  
 i undersökningen ingående bostadsområdena. 
  
 Tabell 2.4.1. Boende i bostadsområdena fördelad efter bostadens 
  
 upplåtelseform, ålder och födelseland. 
  
 Bostadsområde Upplåtelseform, 
  
 procent 
  
 Ålderskategori, procent Födelseland, 
  
 procent 
  
 Antal 
  
 boende 
  
 hyresrätt bostadsrätt 
  
 0-19 
  
 år 
  
 20-29 
  
 år 
  
 30-64 
  
 år 
  
 65- år Sverige Ej 
  
 Sverige 
  
 Stewart 98 2 17 22 41 19 54 46 2631 
  
 Bellevuegården 100 0 26 13 41 20 64 36 3276 
  
 City 78 22 18 21 46 15 80 20 18194 
  
 Dalaplan 82 18 14 33 38 15 70 30 1347 
  
 Fridhem 61 39 15 8 49 27 88 12 770 
  
 Gröndal 72 28 16 6 27 50 88 12 1353 
  
 Holma 100 0 33 15 41 11 48 52 2237 
  
 Husie 47 53 18 14 47 21 86 14 3126 
  
 Kirseberg 56 44 20 19 44 17 80 20 4968 
  
 Kroksbäck 100 0 44 13 38 6 49 51 2398 
  
 Limhamn 61 39 14 13 43 30 89 11 6422 
  
 Duncan 63 37 13 11 37 38 84 16 3899 
  
 Mellanheden 63 37 12 12 37 39 91 9 1429 
  
 Möllevången 88 12 22 28 39 12 68 32 9319 
  
 Arellano 16 84 38 11 42 10 85 15 1926 
  
 Sofielund 77 23 22 28 39 11 65 35 5968 
  
 Rosengård 70 30 38 12 40 10 43 57 10711 
  
 Rörsjöstaden 71 29 16 32 46 6 90 10 2382 
  
 Segevång 43 57 16 13 46 25 77 23 3288 
  
 Slottsstaden 81 19 12 20 40 28 92 8 19334 
  
 Sorgenfri 35 65 13 21 41 25 75 25 5574 
  
 Samtliga områden 72 28 20 19 42 20 75 25 110552 
  
 I ovanstående tabell beskrivs de undersökta bostadsområdena i Malmö 
  
 kortfattat. I undersökningen ingår i huvudsak uppgifter från enkätsvaren.  
  
 De uppgifter som är hämtade från register är framför allt inkomstfördelning  
  
 och befolkningssammansättning i bostadsområdena 
  
 78 Bilaga 1 SOU 2000:33 
  
 samt nuvarande medelhyror. I de delar av undersökningen som är 
  
 baserade på enkätsvaren ingår enbart boende i hyresrätt. I de delar som 
  
 är baserade på registerdata ingår däremot både boende i hyresrätt och i 
  
 bostadsrätt. 
  
 De flesta områdena domineras av hyresrätt, undantaget är här Arellano 
  
 som domineras av bostadsrätter. I områdena Dalaplan och Rörsjöstaden 
  
 bor det en relativt hög andel yngre personer. I områden som 
  
 Duncan och Shelton bor många äldre personer. Tjugofem 
  
 procent av de boende i de undersökta bostadsområdena är födda 
  
 utanför Sverige. I områdena Holma, Kroksbäck och Rosengård utgör de 
  
 drygt 50 procent av de boende. 
  
 2.4.1 Områdespreferens 
  
 De boendes värdering av olika bostadsområden i Malmö, uttryckt som 
  
 områdespreferens, uppvisar stor spridning. I genomsnittsvärdena för 
  
 varje område döljs stora variationer. Av variationskoefficienten, 
  
 standardavvikelsen i relation till medelvärdet, framgår att variationen i 
  
 områdespreferensen är mindre i de centrala områdena jämfört med i 
  
 övriga bostadsområden. För City, Limhamn och Rörsjöstaden, som 
  
 representerar den lägsta variationen, är variationskoefficienten drygt 25 
  
 procent och för Rosengård, som representerar den högsta, närmare 40 
  
 procent. 
  
 På frågan om hur mycket mer eller mindre de boende är beredda att 
  
 betala för en bostad lika den de har idag, men belägen i något av de 
  
 namngivna bostadsområdena och undantaget det egna, har utfallet i 
  
 regel blivit mindre. Hur mycket mindre varierar dock. Det finns också 
  
 områden som de boende är villiga att betala mer för. För en bostad i 
  
 områdena City och Limhamn är 40 respektive 33 procent beredda att 
  
 betala mer jämfört med vad de betalar idag. För ett område som 
  
 Rosengård vill däremot 82 procent betala en lägre hyra än vad de idag 
  
 betalar. 
  
 SOU 2000:33 Områdespreferens i hyresrätt 79 
  
 Tabell 2.4.2. Andelen som anser sig vilja betala lika mycket, mer eller 
  
 mindre än den nuvarande hyran (procent). 
  
 Område Mindre Lika Mer Antal 
  
 svarande 
  
 Stewart 72 25 3 520 
  
 Bellevuegården 46 39 15 503 
  
 City 17 43 40 477 
  
 Dalaplan 66 26 8 520 
  
 Fridhem 35 44 21 510 
  
 Gröndal 55 35 10 476 
  
 Holma 77 19 4 523 
  
 Husie 66 26 7 511 
  
 Kirseberg 68 27 5 516 
  
 Kroksbäck 76 20 4 514 
  
 Limhamn 26 41 33 518 
  
 Duncan 55 35 10 503 
  
 Mellanheden 45 39 16 498 
  
 Möllevången 69 25 6 508 
  
 Arellano 68 23 9 518 
  
 Rosengård 82 15 3 500 
  
 Rörsjöstaden 36 46 17 514 
  
 Segevång 70 26 4 475 
  
 Slottstaden 21 48 31 514 
  
 Sofielund 72 24 4 531 
  
 Sorgefri 64 30 6 508 
  
 Även om flertalet boende endast undantagsvis är beredda att betala mer 
  
 för andra bostadsområden jämfört med det egna, visar resultatet ändå 
  
 på en stor spridning i hur mycket man anser att en bostad i olika 
  
 områden bör kosta per månad. Av figuren framgår denna spridning för 
  
 vart och ett av bostadsområdena. 
  
 Områdespreferensen anges i den fortsatta framställningen som 
  
 summan av hur mycket mer/mindre de boende är beredda att betala för 
  
 en bostad i annat område och den egna nuvarande hyran i kronor per 
  
 kvadratmeter. I var och en av boxarna i figuren återfinner vi 50 procent 
  
 av de boende. Ytterligare närmare 50 procent ligger i benet över 
  
 respektive under boxen. Övriga fåtalet observationer är så kallade 
  
 extremvärden och outlier, och de ingår inte i figuren.1 
  
 _________________________________________________________ 
  
 1 För ytterligare beskrivning av extremvärden och outlier, se avsnitt Statistiska 
  
 mått. 
  
 80 Bilaga 1 SOU 2000:33 
  
 Figur 2.4.1. Spridning i områdespreferens bland de tillfrågade för 
  
 respektive bostadsområde. 
  
 N = 515 498 472 515 506 471 518 505 511 509 513 498 493 503 514 509 527 495 508 470 503 
  
 Bostadsområde 
  
 Sorgenfri  
  
 Slottsstaden  
  
 Segevång  
  
 Rörsjöstaden  
  
 Rosengård  
  
 Sofielund  
  
 Arellano  
  
 Möllevången Mellanheden  
  
 Lorensborg  
  
 Limhamn  
  
 Kroksbäck  
  
 Kirseberg  
  
 Husie  
  
 Holma  
  
 Gröndal Fridhem  
  
 Dalaplan  
  
 City  
  
 Bellevuegården  
  
 Stewart  
  
 Kronor/kvm och år  
  
 1200 
  
 1000 
  
 800 
  
 600 
  
 400 
  
 200 
  
 0 
  
 Linjen i själva boxen representerar medianen, dvs. det mittersta värdet 
  
 bland alla tillfrågades svar. Figuren illustrerar å ena sidan en stor 
  
 spridning i uppfattningen om olika bostadsområden och å andra sidan 
  
 att 50 procent av de boende uppger ett intervall om 500-700 kronor per 
  
 kvm för en bostad i olika områden. Undantagen är City, Fridhem, 
  
 Limhamn, Rörsjöstaden och Slottstaden där intervallet är omkring 700900  
  
 kronor. 
  
 Enkäten ger inget direkt svar på frågan varför vissa personer är 
  
 villiga att betala mindre för en bostad i Fridhem eller i Rosengård, 
  
 medan andra är villiga att betala mer. Men en intressant fråga är 
  
 huruvida trivseln i det nuvarande bostadsområdet har betydelse för hur 
  
 man betraktar andra områden. Om vi tolkar trivseln som ett uttryck för 
  
 hur väl det nuvarande området motsvarar de egna preferenserna, finns 
  
 för dem som uppger att de trivs bra ingen anledning att betala mer för 
  
 andra områden. För dem som inte trivs med hur de bor kan förhållandet 
  
 vara annorlunda. 
  
 En enkel test av huruvida trivseln i det egna området har betydelse 
  
 för om man vill betala mindre, lika eller mer för andra bostadsområden 
  
 ger ett varierat resultat beroende på bostadsområde. Överlag vill de 
  
 SOU 2000:33 Områdespreferens i hyresrätt 81 
  
 som är nöjda med det egna området betala mindre för en bostad i andra 
  
 områden jämfört med dem som är missnöjda eller indifferenta. 
  
 Konfidencintervallet (det intervall där 95 procent av värdena återfinns) 
  
 i den senare gruppen visar också på en betydligt större spridning 
  
 jämfört med i gruppen nöjda. Samtidigt visar standardavvikelsen 
  
 återigen att variationen är mycket stor. 
  
 Det betyder att värderingen av olika bostadsområden (uttryckt som 
  
 hur mycket mer eller mindre man är villig att betala per månad) för 
  
 vissa områden samvarierar med uppfattningen om det egna, medan det i 
  
 andra saknas detta samband. I värderingen av Jacobson, Dalaplan 
  
 och Kroksbäck finns signifikant skillnad mellan nöjda och 
  
 missnöjda/indifferenta. I värderingen av övriga områden finner vi dock 
  
 inget sådant samband. Bellevuegården, Dalaplan och Kroksbäck är 
  
 områden som är spridda kring mitten på de boendes preferensskala, 
  
 med andra ord vare sig attraktiva eller mindre attraktiva. En tentativ 
  
 slutsats av denna analys är att värderingen av olika bostadsområden är 
  
 stabil och oberoende av huruvida man är nöjd respektive missnöjd med 
  
 sitt nuvarande område, med undantag av några enskilda bostadsområden. 
  
 De boendes områdespreferens analyseras i nästa steg utifrån 
  
 frågeställningen huruvida variationen i områdespreferens för olika 
  
 områden är att hänföra till systematiska skillnader efter de boendes 
  
 ålder och deras familjeinkomster. Vilken områdespreferens har 
  
 låginkomsttagare och ungdomar i förhållande till medelålders och 
  
 boende med medelinkomster? Tidigare forskning har visat att ungdomar  
  
 och äldre har en preferens för centrala lägen framför ytterområden. 
  
 Det framgår av figurerna nedan där områdespreferensen för olika 
  
 bostadsområden relateras till de boendes ålder (ungdom, medelålders 
  
 eller äldre) och till de boendes disponibla familjeinkomst (låg, medel 
  
 eller hög). Båda dessa figurer är ordnade efter rådande genomsnittlig 
  
 hyra i bostadsområdet ifråga. Samtliga bostadsområden i Malmö som 
  
 ingår i denna undersökning har idag en medelhyra som är högre än den 
  
 medelhyra som framkommer av de boendes områdespreferens. Det 
  
 förhållandet gäller oavsett de boendes ålder.2 
  
 _________________________________________________________ 
  
 2 Yngre 18-30 år, medelålders 31-64 år och äldre 65+ år. 
  
 82 Bilaga 1 SOU 2000:33 
  
 Figur 2.4.2. Områdespreferensen för respektive bostadsområde 
  
 fördelad efter ålder. 
  
 Bostadsområde 
  
 Vincent  
  
 å  
  
 rd  
  
 Holma  
  
 Kroksb  
  
 ä  
  
 ck  
  
 Sofielund  
  
 Arellano  
  
 Segev  
  
 å  
  
 ng  
  
 Stewart  
  
 M  
  
 ö  
  
 llev  
  
 å  
  
 ngen  
  
 Husie  
  
 Kirseberg  
  
 Sorgenfri  
  
 Dalaplan  
  
 Duncan  
  
 Gr  
  
 ö  
  
 ndal  
  
 Mellanheden  
  
 Bellevueg  
  
 å  
  
 rden  
  
 R  
  
 ö  
  
 rsj  
  
 ö  
  
 staden  
  
 Fridhem  
  
 Limhamn  
  
 Slottsstaden  
  
 City  
  
 Kronor/kvm och  
  
 å  
  
 r  
  
 900 
  
 850 
  
 800 
  
 750 
  
 700 
  
 650 
  
 600 
  
 550 
  
 500 
  
 450 
  
 400 
  
 yngre 
  
 medel 
  
 äldre 
  
 Åldersgrupperna följer i stort sett samma preferensordning, med några 
  
 undantag. Nivån varierar inte heller mycket mellan åldersgrupperna. 
  
 De yngre värderar de mest centrala bostadsområdena något högre 
  
 jämfört med de medelålders och de äldre. De äldre och de medelålders 
  
 värderar å sin sida Rosengård högre jämfört med de yngre. 
  
 SOU 2000:33 Områdespreferens i hyresrätt 83 
  
 Figur 2.4.3. Områdespreferensen för respektive bostadsområde 
  
 fördelad efter inkomst. 
  
 Bostadsområde 
  
 Vincent  
  
 å  
  
 rd  
  
 Holma  
  
 Kroksb  
  
 ä  
  
 ck  
  
 Sofielund  
  
 Arellano  
  
 Segev  
  
 å  
  
 ng  
  
 Stewart  
  
 M  
  
 ö  
  
 llev  
  
 å  
  
 ngen  
  
 Husie  
  
 Kirseberg  
  
 Sorgenfri  
  
 Dalaplan  
  
 Duncan  
  
 Gr  
  
 ö  
  
 ndal  
  
 Mellanheden  
  
 Bellevueg  
  
 å  
  
 rden  
  
 R  
  
 ö  
  
 rsj  
  
 ö  
  
 staden  
  
 Fridhem  
  
 Limhamn  
  
 Slottsstaden  
  
 City  
  
 Kronor/kvm och  
  
 å  
  
 r  
  
 900 
  
 850 
  
 800 
  
 750 
  
 700 
  
 650 
  
 600 
  
 550 
  
 500 
  
 Låg 
  
 Mellan 
  
 Hög 
  
 Ungefär samma mönster framträder i en motsvarande analys över 
  
 områdespreferens bland olika inkomstgrupper. De boende har indelats i 
  
 tre grupper efter den disponibla årsinkomsten.3 Överlag värderar de 
  
 boende med låga inkomster de olika bostadsområdena högre jämfört 
  
 med de boende med höga inkomster. 
  
 2.4.2 Nuvarande medelhyra 
  
 Det är skillnader mellan den hyressättning som råder idag och den 
  
 rangordning av olika bostadsområden som de boende gett uttryck för i 
  
 områdespreferensen. 
  
 _________________________________________________________ 
  
 3 Inkomstgrupperna låg -95 000, mellan 95 000-157 000, hög 157 000-. 
  
 84 Bilaga 1 SOU 2000:33 
  
 Figur 2.4.4. Medelhyra fördelad efter bostadsområde. 
  
 Bostadsområde 
  
 Kroksb  
  
 ä  
  
 ck  
  
 Vincent  
  
 å  
  
 rd  
  
 Holma  
  
 Bellevueg  
  
 å  
  
 rden  
  
 Stewart  
  
 Husie  
  
 Segev  
  
 å  
  
 ng  
  
 Dalaplan  
  
 Sorgenfri  
  
 R  
  
 ö  
  
 rsj  
  
 ö  
  
 staden  
  
 Sofielund  
  
 M  
  
 ö  
  
 llev  
  
 å  
  
 ngen  
  
 Slottsstaden  
  
 Lorensborg  
  
 City  
  
 Arellano  
  
 Kirseberg  
  
 Limhamn  
  
 Mellanheden  
  
 Gr  
  
 ö  
  
 ndal  
  
 Fridhem  
  
 Kronor/kvm och  
  
 å  
  
 r  
  
 1200 
  
 1150 
  
 1100 
  
 1050 
  
 1000 
  
 950 
  
 900 
  
 850 
  
 800 
  
 750 
  
 700 
  
 650 
  
 600 
  
 550 
  
 500 
  
 Av figuren nedan framgår den genomsnittliga områdespreferensen för 
  
 en bostad i olika bostadsområden, i förhållande till den genomsnittliga 
  
 hyran i respektive området (kronor/kvm i allmännyttan). 
  
 Områdespreferenserna varierar mer än rådande hyror. Områdespreferensen  
  
 ligger också på en lägre nivå. Korrelationen mellan 
  
 områdespreferens och medelhyra i bostadsområdet är 0,47. Men då är 
  
 det tydligt att Fridhem avviker markant från regressionlinjen. I en förnyad  
  
 beräkning, där Fridhem tas bort ur beräkningen, ges korrelationen 
  
 0,58. 
  
 SOU 2000:33 Områdespreferens i hyresrätt 85 
  
 Figur 2.4.5. Sambandet mellan områdespreferens och medelhyra 
  
 (kronor/kvadratmeter och år). 
  
 Områdespreferens 
  
 500 550 600 650 700 750 800 
  
 Medelhyra i hela området  
  
 1200 
  
 1150 
  
 1100 
  
 1050 
  
 1000 
  
 950 
  
 900 
  
 850 
  
 800 
  
 750 
  
 700 
  
 650 
  
 600 
  
 Rosengård 
  
 Holma 
  
 Kroksbäck 
  
 Sofielund 
  
 Arellano 
  
 Stewart 
  
 Segevång 
  
 Möllevången 
  
 Husie 
  
 Kirseberg 
  
 Sorgenfri 
  
 Dalaplan 
  
 Lorensborg 
  
 Gröndal 
  
 Mellanheden 
  
 Bellevuegården 
  
 Rörsjöstaden 
  
 Fridhem 
  
 Limhamn 
  
 Slottsstaden 
  
 City 
  
 2.4.3 Attraktivitet och segmentering 
  
 De boende har fått ta ställning till en rad faktorer i den fysiska miljön 
  
 och bedöma hur viktiga dessa är för att ett bostadsområde skall 
  
 betecknas som bra. Vilken innebörd som skall läggas i begreppet 
  
 bra har däremot varit upp till var och en som besvarat enkäten att 
  
 bestämma. Resultatet från Malmö visar att säkerhet och trygghet i 
  
 bostadsområdet för de flesta är det främsta kännetecknet på ett bra 
  
 bostadsområde. Andra viktiga faktorer är vacker och trevlig miljö i 
  
 bostadsområdet, bra kommunikationer, närhet till parker och affärer i 
  
 bemärkelsen dagligvaruhandel. Av mindre betydelse är såväl närhet till 
  
 skola som närhet till lekplatser och motionsanläggningar. 
  
 Överlag är skillnaderna små i hur olika grupper ser på ett bra 
  
 område. Oberoende av om enkäten har besvarats av en man eller av en 
  
 kvinna är uppfattningen om vad som karaktäriserar ett bra bostadsområde  
  
 densamma. Inte heller kan vi se några större skillnader mellan 
  
 86 Bilaga 1 SOU 2000:33 
  
 boende med respektive utan barn, frånsett att boende med barn tycker 
  
 att närhet till skola är viktigt. Emellertid finns det skillnader mellan de 
  
 boende när vi undersöker olika åldersgrupper. Så tycker de äldre att 
  
 närhet till affärer och ett gott rykte är nästan lika viktigt som att det är 
  
 tryggt och säkert i bostadsområdet. Yngre och medelålders tillmäter 
  
 ryktet en mindre betydelse. 
  
 Enligt tidigare undersökningar är avståndet mellan bostadsområdet 
  
 och stadens centrum en viktig faktor för att förstå efterfrågan på 
  
 bostäder. Ett vanligt argument är det finns ett stort utbud av arbetsplatser,  
  
 service, kultur och nöjen i centrum. Det är därför intressant att, 
  
 förutom ovanstående utsaga om betydelsen av närhet till centrum, se 
  
 vilket uttryck avståndsfaktorn får genom de tillfrågades preferens för 
  
 olika områden. Av figuren framgår att de tillfrågades områdespreferens 
  
 i Malmö varierar med avståndet. De högst värderade områdena 
  
 återfinns i centrala lägen och de lägst värderade i de yttre områdena. 
  
 Figur 2.4.6. Områdespreferens (kr/kvadratmeter) för respektive 
  
 område fördelad efter avstånd i meter från centrum. 
  
 Sambandet mellan områdespreferens och avstånd från centrum är svagt 
  
 för Malmö. Det finns en mycket stor spridning i områdespreferenserna 
  
 på ungefär samma avstånd från centrum. Andra faktorer än avstånd är i 
  
 Malmö betydligt viktigare beståndsdelar för att förklara områdespreferensen.  
  
 Ett attraktivt läge innebär en högre efterfrågan på 
  
 bostäder. Inom bostadsrätten får detta genomslag i form av högre överlåtelsepriser.  
  
 Kan även, med det nuvarande sättet att sätta hyror, 
  
 hushåll med måttlig eller låg inkomst bo i de mest attraktiva 
  
 bostadsområdena? 
  
 400 
  
 500 
  
 600 
  
 700 
  
 800 
  
 900 
  
 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 
  
 Avstånd 
  
 Områdespreferens  
  
 SOU 2000:33 Områdespreferens i hyresrätt 87 
  
 Den genomsnittliga disponibla familjeinkomsten i samtliga 
  
 bostadsområden är drygt 132 000 kr. Generellt sett har de boende i 
  
 bostadsrätt i de undersökta områdena högre disponibel familjeinkomst 
  
 än de boende i hyresrätt. Den genomsnittliga disponibla familjeinkomsten  
  
 uppgår till 142 000 kr för boende i bostadsrätt, medan de i 
  
 hyresrätt i genomsnitt har en inkomst på 128 000 kr. 
  
 Staplarna i diagrammet representerar den genomsnittliga disponibla 
  
 inkomsten för familjer i bostads- respektive hyresrätt (vissa bostadsområden  
  
 saknar lägenheter upplåtna med bostadsrätt), medan kurvorna 
  
 representerar medelhyran respektive områdespreferensen i respektive 
  
 bostadsområde. 
  
 Figur 2.4.7. Disponibel familjeinkomst (i tusental kronor) fördelad 
  
 efter upplåtelseform och område samt nuvarande medelhyra och 
  
 områdespreferens fördelad efter område (hyra i kronor per 
  
 kvadratmeter). Områden ordnade efter områdespreferens. 
  
 50 
  
 150 
  
 250 
  
 350 
  
 Ci  
  
 t  
  
 y  
  
 Slottsstade  
  
 n  
  
 Limham  
  
 n  
  
 Fridhe  
  
 m  
  
 Rörs  
  
 j  
  
 ös  
  
 t  
  
 ade  
  
 n  
  
 B  
  
 ellevueg  
  
 årde  
  
 n  
  
 Berry  
  
 n  
  
 G  
  
 r  
  
 öndal  
  
 Lor  
  
 ensbor  
  
 g  
  
 Dalapla  
  
 n  
  
 Sorgenf  
  
 r  
  
 i  
  
 Kirseber  
  
 g  
  
 H  
  
 usie  
  
 M  
  
 öll  
  
 ev  
  
 ånge  
  
 n  
  
 A  
  
 ug  
  
 uste  
  
 nbor  
  
 g  
  
 Segev  
  
 ån  
  
 g  
  
 Arellano  
  
 S  
  
 of  
  
 i  
  
 elun  
  
 d  
  
 K  
  
 rok  
  
 s  
  
 bäc  
  
 k  
  
 Holm  
  
 a  
  
 R  
  
 osengår  
  
 d  
  
 Disponibel familjeinkomst  
  
 200 
  
 400 
  
 600 
  
 800 
  
 1000 
  
 1200 
  
 Hyra  
  
 Inkomst i hyresrätt Inkomst i bostadsrätt 
  
 Medelhyra Områdespreferens 
  
 Oavsett områdespreferens är inkomstspridningen stor. Områden med 
  
 ungefär lika områdespreferens uppvisar stor spännvidd i inkomster. Det 
  
 gäller både boende i bostadsrätt och hyresrätt. Områdespreferensen 
  
 följer den nuvarande medelhyran någorlunda väl. Undantaget är 
  
 bostadsområdet Fridhem där medelhyran är avsevärt högre än områdespreferensen.  
  
 De boende i detta område har de genomsnittligt högsta 
  
 inkomsterna bland de undersökta bostadsområdena i Malmö. 
  
 Inkomsterna är särskilt höga i hyresrätten. 
  
 88 Bilaga 1 SOU 2000:33 
  
 Det finns ett samband mellan upplåtelseform (bostadsrätt – 
  
 hyresrätt) och inkomst, så tillvida att familjer med en disponibel 
  
 inkomst under genomsnitt (nedan betecknade som låg inkomst) är 
  
 överrepresenterade i hyresrätt. Men även inom bostadsrätten är andelen 
  
 med låga inkomster högre. 
  
 Tabell 2.4.3 Andel (procent) familjer i olika upplåtelseformer fördelad 
  
 efter låg- och höginkomsttagare födda i respektive utanför Sverige. 
  
 Siffrorna inom parentes anger antalet familjer. 
  
 Låg inkomst, 
  
 annat land 
  
 Låg inkomst, 
  
 Sverige 
  
 Hög inkomst, 
  
 annat land 
  
 Hög inkomst, 
  
 Sverige 
  
 Totalt 
  
 Antal 
  
 Bostadsrätt 11 (2 291) 44 (9 702) 9 (2 31) 36 (7 899) 21 923 
  
 Hyresrätt 16 (8 936) 47 (25 559) 11 (5 925) 26 (14 77) 54 497 
  
 Totalt 15 (11 227) 46 (35 261) 10 (7 956) 29 (21 976) 76 420 
  
 Det är 55 procent av familjerna i bostadsrätt som har en disponibel 
  
 inkomst under genomsnittet, medan 45 procent har en motsvarande 
  
 inkomst över genomsnittet. Av tabellen framgår också att familjens 
  
 etniska ursprung har betydelse för olika inkomstgruppers fördelning 
  
 mellan de båda upplåtelseformerna. Den överrepresentation av familjer 
  
 med disponibel inkomst under genomsnittet som finns inom hyresrätten 
  
 är betydligt större bland födda i annat land jämfört med födda i 
  
 Sverige. Familjer med disponibel inkomst över genomsnittet och födda 
  
 i Sverige är överrepresenterade i bostadsrätt, medan motsvarande 
  
 familjer födda i annat land återigen är överrepresenterade i hyresrätt. 
  
 Av intresse här är att undersöka hur familjer med låga inkomster är 
  
 fördelade på de 21 bostadsområdena i Malmö. Det görs på två sätt, dels 
  
 graden av koncentration i olika upplåtelseformer, s.k. segmentering, 
  
 dels den geografiska koncentrationen, dvs. segregation. Någon jämförelse  
  
 med hela kommunen görs inte eftersom undersökningen inte 
  
 omfattar samtliga bostadsområden. 
  
 SOU 2000:33 Områdespreferens i hyresrätt 89 
  
 Tabell 2.4.4. Andel låginkomsttagare ( familjer) inom olika bostadsområden  
  
 och upplåtelseformer, med disponibel familjeinkomst under 
  
 genomsnittet, procent. 
  
 Bostadsområde bostadsrätt hyresrätt 
  
 Stewart 
  
 69 78 
  
 Bellevuegården 
  
 Finns ej 65 
  
 City 
  
 46 59 
  
 Dalaplan 
  
 72 81 
  
 Fridhem 
  
 29 30 
  
 Gröndal 
  
 49 61 
  
 Holma 
  
 Finns ej 73 
  
 Husie 
  
 51 65 
  
 Kirseberg 
  
 61 71 
  
 Kroksbäck 
  
 Finns ej 66 
  
 Limhamn 
  
 52 62 
  
 Duncan 
  
 52 69 
  
 Mellanheden 
  
 50 73 
  
 Möllevången 
  
 67 74 
  
 Arellano 
  
 44 57 
  
 Rosengård 
  
 56 63 
  
 Rörsjöstaden 
  
 39 60 
  
 Segevång 
  
 56 71 
  
 Slottsstaden 
  
 54 54 
  
 Sofielund 
  
 75 79 
  
 Sorgefri 
  
 66 73 
  
 Samtliga områden 
  
 56 64 
  
 Av tabellen framgår att andelen familjer i hyresrätt med disponibel 
  
 inkomst under genomsnittet varierar mellan 30 procent och 81 procent. 
  
 Motsvarande variation ligger mellan 29 procent och 75 procent i 
  
 bostadsrätt. Bostadsmarknaden är förvisso segmenterad i så måtto att 
  
 olika inkomstgrupper är skiktade efter upplåtelseform. Men denna 
  
 segmentering varierar i de olika bostadsområdena. Mellanheden och 
  
 Rörsjöstaden är exempel på segmenterade bostadsområden. 
  
 Finns det en geografisk koncentration av boende i olika inkomstklasser  
  
 inom bostadsområdena? För att beräkna segregationen väljer vi 
  
 att använda familjernas disponibla inkomst. Familjerna indelas i två 
  
 grupper beroende på om denna inkomst överstiger eller understiger 
  
 medelinkomsten i bostadsområdet ifråga. Den genomsnittligt disponibla  
  
 inkomsten varierar mellan 100 000 kr i bostadsområdet Dalaplan 
  
 90 Bilaga 1 SOU 2000:33 
  
 och 307 000 kr i Fridhem.4 Andelen familjer som har en disponibel 
  
 inkomst under genomsnittet varierar mellan 30 och 80 procent. 
  
 Graden av ekonomisk segregation varierar mellan de olika 
  
 bostadsområdena. En analys av befolkningen efter den disponibla 
  
 inkomsten uppvisar att Malmö är ekonomiskt segregerat och att graden 
  
 av segregation varierar mellan bostadsområdena. I Limhamn, City, 
  
 Mellanheden, Kirseberg och Gröndal är inkomstfördelningen mer rumsligt  
  
 ojämn än i andra områden. För att åstadkomma en jämn 
  
 inkomstfördelning i respektive bostadsområde erfordras att mellan en 
  
 fjärdedel och en femtedel av familjerna i någon av de två inkomstgrupperna  
  
 flyttar. I bostadsområdena Dalaplan och Segevång, med förvisso  
  
 få delområden, är segregationen i det närmaste obefintlig och antyder  
  
 att inkomstfördelningen i stort sett är densamma i hela bostadsområdet. 
  
 _________________________________________________________ 
  
 4 Det bör påpekas att variationen i disponibel familjeinkomst är mycket stor i 
  
 bostadsområdet Fridhem. 
  
 SOU 2000:33 Områdespreferens i hyresrätt 91 
  
 Tabell 2.4.5. Den ekonomiska och etniska segregationen i Malmö. 
  
 Bostadsområde Antal 
  
 delområden 
  
 Ekonomisk 
  
 segregation 
  
 Etnisk 
  
 segregation 
  
 Bellevuegården 4 ,06 ,29 
  
 City 101 ,21 ,26 
  
 Sofielund 43 ,14 ,25 
  
 Sorgefri 17 ,13 ,25 
  
 Arellano 10 ,17 ,24 
  
 Möllevången 34 ,17 ,23 
  
 Kirseberg 38 ,20 ,22 
  
 Fridhem 7 ,17 ,20 
  
 Limhamn 76 ,27 ,20 
  
 Gröndal 3 ,20 ,16 
  
 Rosengård 12 ,09 ,16 
  
 Slottsstaden 81 ,16 ,14 
  
 Dalaplan 6 ,04 ,11 
  
 Husie 4 ,15 ,11 
  
 Duncan 5 ,12 ,11 
  
 Rörsjöstaden 7 ,11 ,11 
  
 Stewart 13 ,09 ,10 
  
 Holma 6 ,07 ,10 
  
 Kroksbäck 3 ,09 ,09 
  
 Mellanheden 5 ,21 ,05 
  
 Segevång 3 ,05 ,04 
  
 Av tabellen framgår också den etniska segregationen i de olika 
  
 bostadsområdena. I beräkningen av denna segregation beaktas endast 
  
 huruvida de boende i ett bostadsområdes delområden är födda i Sverige 
  
 eller i ett annat land. Resultatet visar att segregationen är stor både i 
  
 områden med hög och låg andel invandrare. Däremot är den etniska 
  
 segregationen förhållandevis låg i de invandrartäta områdena Holma 
  
 och Fisher. 
  
 Frågan om huruvida de boendes etniska ursprung har betydelse för 
  
 värderingen av olika bostadsområden är ingen central frågeställning i 
  
 denna undersökning. Icke desto mindre är det en angelägen fråga. Av 
  
 figuren nedan framgår att en kategorisering av de boende efter var den 
  
 som besvarat enkäten är född, Sverige eller annat land, uppvisar små 
  
 skillnader i preferensordningen och även i värderingen av olika 
  
 bostadsområden. Personer där ursprunget är Sverige värderar områdena 
  
 något högre jämfört med individer vars ursprung är i ett annat land. 
  
 Undantagen är bostadsområdena Arellano och Gordon som boende med 
  
 annat ursprung än Sverige värderar högre. Men i värderingen av de 
  
 92 Bilaga 1 SOU 2000:33 
  
 invandrartäta bostadsområdena Kroksbäck, Holma och Rosengård är 
  
 etniskt ursprung ingen diskriminerande faktor. 
  
 Figur 2.4.8. Områdespreferens fördelad efter de boendes födelseland. 
  
 Bostadsområde 
  
 Vincent  
  
 å  
  
 rd  
  
 Holma  
  
 Kroksb  
  
 ä  
  
 ck  
  
 Sofielund  
  
 Arellano  
  
 Segev  
  
 å  
  
 ng  
  
 Stewart  
  
 M  
  
 ö  
  
 llev  
  
 å  
  
 ngen  
  
 Husie  
  
 Kirseberg  
  
 Sorgenfri  
  
 Dalaplan  
  
 Duncan  
  
 Gr  
  
 ö  
  
 ndal  
  
 Mellanheden  
  
 Bellevueg  
  
 å  
  
 rden  
  
 R  
  
 ö  
  
 rsj  
  
 ö  
  
 staden  
  
 Fridhem  
  
 Limhamn  
  
 Slottsstaden  
  
 City  
  
 Kornor/kvm och  
  
 å  
  
 r  
  
 800 
  
 750 
  
 700 
  
 650 
  
 600 
  
 550 
  
 500 
  
 Sverige 
  
 Annat land 
  
 2.4.4 Sammanfattning 
  
 Områdespreferensen för ett och samma bostadsområde i Malmö 
  
 varierar. I genomsnittsvärdena döljs stora variationer. För City, 
  
 Limhamn och Rörsjöstaden som representerar den lägsta variationen, 
  
 är variationskoefficienten drygt 25 procent och för Rosengård, som 
  
 representerar den högsta, närmare 40 procent. Yngre personer värderar 
  
 de mest centrala bostadsområdena högre än de medelålders och de 
  
 äldre. De äldre och de medelålders värderar å sin sida Rosengård högre 
  
 jämfört med de yngre. Individer med låga inkomster värderar överlag 
  
 de olika bostadsområdena högre jämfört med hushåll med höga 
  
 inkomster. 
  
 SOU 2000:33 Områdespreferens i hyresrätt 93 
  
 Bland boende i hyresrätt såväl som i bostadsrätt förekommer de 
  
 högsta inkomsterna i det bättre läget.5 I övriga lägen är inkomsten 
  
 relativt lika. Generellt sett är inkomsten högre bland de boende i 
  
 bostadsrätt än bland dem i hyresrätt. Skillnaden varierar dock mellan 
  
 olika lägen, så att skillnaden är minst (12 procent) i det bättre läget och 
  
 störst (21 procent) i det sämre läget. 
  
 Tabell 2.4.6. Genomsnittlig disponibel familjeinkomst (i tusental) 
  
 fördelad efter läge och upplåtelseform. 
  
 Läge Inkomst i Totalt Skillnad mellan bostadsoch  
  
 hyresrätt, procent 
  
 hyresrätt bostadsrätt 
  
 Bättre 143 161 147 +12% 
  
 Medel 111 129 117 +17% 
  
 Sämre 109 132 116 +21% 
  
 Alla områden 128 142 132 +11% 
  
 Skillnad mellan 
  
 bättre och sämre 
  
 läge, procent 
  
 +32% +22% +27% 
  
 Spridningen i disponibel familjeinkomst mellan olika lägen i 
  
 kommunen är större bland boende i hyresrätt än i bostadsrätt. Skillnaden  
  
 mellan bästa och sämsta läge uppgår för hyresrätt till 32 procent, 
  
 medan motsvarande skillnad för bostadsrätt utgör 22 procent. 
  
 _________________________________________________________ 
  
 5 För att få en överblick över relationen mellan bostadsområdenas attraktivitet och 
  
 de boendes inkomster är områdena indelade i tre lägen, från högsta till lägsta 
  
 områdespreferens. 
  
 Läge Bättre: City, Slottsstaden, Limhamn, Fridhem, Rörsjöstaden, Bellevuegården 
  
 och Mellanheden. 
  
 Läge Medel: Gröndal, Lorensberg, Dalaplan, Sorgenfri, Kirseberg, Husie och 
  
 Möllevången. 
  
 Läge Sämst:Augustenborg, Gordon, Arellano, Sofielund, Kroksbäck, Holma och 
  
 Rosengård. 
  
 94 Bilaga 1 SOU 2000:33 
  
 Figur 2.4.9. Disponibel familjeinkomst fördelad efter upplåtelseform 
  
 respektive medelhyra och områdespreferens fördelad efter läge. 
  
 50 
  
 100 
  
 150 
  
 200 
  
 Bättre Medel Sämre 
  
 Disponibel familjeinkomst  
  
 0 
  
 200 
  
 400 
  
 600 
  
 800 
  
 1000 
  
 Hyra  
  
 Inkomst i hyresrätt Inkomst i bostadsrätt 
  
 Medelhyra Områdespreferens 
  
 Medelhyran och områdespreferensen överensstämmer väl vad gäller 
  
 det bästa läget i Malmö. Områdespreferensen faller med 20 procent 
  
 från det bästa till det sämsta läget, medan medelhyran faller med 9 
  
 procent. 
  
 SOU 2000:33 Områdespreferens i hyresrätt 95 
  
 2.5 Stockholm 
  
 De tillfrågade har fått uttala sig om hur mycket mer eller mindre man är 
  
 beredd att betala för en bostad, med samma egenskaper som den nuvarande,  
  
 i 21 olika bostadsområden. Denna differens, i kronor per 
  
 kvadratmeter, betraktas som de tillfrågades preferens för de i undersökningen  
  
 ingående bostadsområdena. 
  
 Tabell 2.5.1. Andel individer i de undersökta bostadsområdena fördelad  
  
 efter bostadens upplåtelseform, ålder och födelseland. 
  
 Bostadsområde Upplåtelseform, 
  
 procent 
  
 Ålderskategori, procent Födelseland, 
  
 procent 
  
 Antal 
  
 boende 
  
 hyresrätt bostadsrätt 
  
 0-19 
  
 år 
  
 20-29 
  
 år 
  
 30-64 
  
 år 
  
 65- år Sverige Ej 
  
 Sverige 
  
 Akalla 54 46 24 15 49 12 59 41 6949 
  
 Blackeberg 97 3 14 15 41 29 83 17 5442 
  
 Lynch 81 19 12 25 46 17 86 14 9850 
  
 Gärdet 71 28 11 22 39 28 89 11 17241 
  
 Hagalund 87 13 21 16 49 13 67 33 8107 
  
 Hallonbergen 100 0 24 18 47 11 69 31 4303 
  
 Huvudsta 72 28 16 16 45 22 81 19 12502 
  
 Hässelby 93 7 19 16 40 25 78 22 15868 
  
 Jakobsberg 60 40 23 18 45 14 71 29 16915 
  
 Kallhäll 33 67 24 15 46 15 79 21 7931 
  
 Kista 21 79 27 12 48 13 70 30 6433 
  
 Kungsholmen 58 42 12 19 50 18 89 11 16657 
  
 Norrmalm 79 21 14 20 50 16 86 14 5945 
  
 Rinkeby 100 0 35 18 41 6 38 62 14526 
  
 Råsunda 72 28 13 20 46 21 88 12 13567 
  
 Södermalm 74 26 16 18 51 15 88 12 93981 
  
 Tensta 82 18 35 16 42 7 42 58 16214 
  
 Traneberg 65 35 14 18 48 20 89 11 6695 
  
 Vasastaden 61 39 14 21 50 15 87 13 49209 
  
 Vällingby 85 15 16 16 39 29 80 20 5173 
  
 Östermalm 59 40 15 19 47 18 86 14 43795 
  
 Samtliga 
  
 områden 
  
 70 30 18 18 47 17 81 19 377303 
  
 I ovanstående tabell beskrivs de undersökta bostadsområdena i 
  
 Stockholm kortfattat. I undersökningen ingår i huvudsak uppgifter från 
  
 enkätsvaren. De uppgifter som är hämtade från register är framför allt 
  
 96 Bilaga 1 SOU 2000:33 
  
 inkomstfördelning och befolkningssammansättning i bostadsområdena 
  
 samt nuvarande medelhyror. I de delar av undersökningen som är baserade  
  
 på enkätsvaren ingår enbart boende i hyresrätt. I de delar som är 
  
 baserade på registerdata ingår däremot både boende i hyresrätt och i 
  
 bostadsrätt. 
  
 Med Stockholm avses här, inte bara Stockholms stad utan även 
  
 kommunerna Solna, Sundbyberg och Järfälla, vilka utgör en gemensam 
  
 bostadsmarknad. I undersökningen ingår endast boende i hyresrätt och i 
  
 bostadsrätt. Boende i eventuell äganderätt i respektive bostadsområde 
  
 redovisas inte i denna undersökning. 
  
 De flesta områdena domineras av hyresrätt, undantaget är här 
  
 Kallhäll där det bor ungefär en tredjedel i hyresrätt och två tredjedelar i 
  
 bostadsrätt. I områden som Centrala Sundbyberg, Gärdet, Vasastaden, 
  
 Norrmalm och Råsunda bor det förhållandevis många yngre personer. 
  
 Det finns många äldre personer i Blackeberg, Vällingby och på Gärdet. 
  
 Knappt 20 procent av de boende i de undersökta bostadsområdena är 
  
 födda utanför Sverige. I Rinkeby och Tensta är ungefär 60 procent av 
  
 invånarna födda utanför Sverige. 
  
 2.5.1 Områdespreferens 
  
 De boendes värdering av olika bostadsområden i Stockholm, uttryckt 
  
 som områdespreferens, uppvisar stor spridning. I genomsnittsvärdena 
  
 för varje område döljs stora variationer. Av variationskoefficienten, 
  
 standardavvikelsen i relation till medelvärdet, framgår att variationen i 
  
 områdespreferensen är mindre i de centrala områdena jämfört med 
  
 övriga bostadsområden. För Vasastaden, Kungsholmen och Gärdet, 
  
 som representerar den lägsta variationen, är variationskoefficienten 
  
 drygt 30 procent och för Tensta och Rinkeby, som representerar den 
  
 högsta, drygt 40 procent. 
  
 På frågan om hur mycket mer eller mindre de boende är beredda att 
  
 betala för en bostad lika den de har idag, men belägen i något av de 
  
 namngivna bostadsområdena och undantaget det egna, har utfallet i 
  
 regel blivit mindre. Hur mycket mindre varierar. Det finns dock 
  
 områden som de boende är villiga att betala mer för. För en bostad i 
  
 områdena Östermalm och Vasastaden är 45 respektive 37 procent av de 
  
 svarande beredda att betala mer än vad de betalar idag. För ett område 
  
 som Rinkeby vill däremot 85 procent betala en lägre hyra än vad de 
  
 idag gör. 
  
 SOU 2000:33 Områdespreferens i hyresrätt 97 
  
 Tabell 2.5.2. Andelen som anser sig vilja betala lika mycket, mer eller 
  
 mindre än den nuvarande hyran (procent). 
  
 Område Mindre Lika Mer Antal 
  
 svarande 
  
 Akalla 78 21 2 808 
  
 Blackeberg 70 26 4 789 
  
 C. Sundbyberg 47 41 12 800 
  
 Gärdet 19 49 32 777 
  
 Hagalund 64 31 5 792 
  
 Hallonbergen 77 20 3 805 
  
 Huvudsta 64 30 6 795 
  
 Hässelby 72 25 3 789 
  
 Jakobsberg 75 22 3 794 
  
 Kallhäll 75 22 3 795 
  
 Kista 73 23 4 810 
  
 Kungsholmen 15 50 35 763 
  
 Norrmalm 14 50 36 792 
  
 Rinkeby 83 16 2 803 
  
 Råsunda 53 36 12 787 
  
 Södermalm 19 48 33 696 
  
 Tensta 82 16 2 808 
  
 Traneberg 53 35 12 790 
  
 Vasastaden 12 50 37 761 
  
 Vällingby 67 28 5 791 
  
 Östermalm 11 44 45 782 
  
 De boende är endast undantagsvis beredda att betala mer för en bostad 
  
 i andra bostadsområden jämfört med det egna. Resultatet visar också på 
  
 en stor spridning i hur mycket man anser att en bostad i olika områden 
  
 bör kosta per månad. Av figuren framgår denna spridning för vart och 
  
 ett av bostadsområdena. Områdespreferensen anges i den fortsatta 
  
 framställningen som summan av hur mycket mer/mindre de boende är 
  
 beredda att betala för en bostad i annat område och den egna nuvarande 
  
 hyran i kronor per kvadratmeter. I var och en av boxarna i figuren 
  
 återfinner vi 50 procent av de boende. Ytterligare närmare 50 procent 
  
 ligger i benet över respektive under boxen. Övriga fåtalet observationer  
  
 är så kallade extremvärden och outlier, och de ingår inte i 
  
 figuren.1 
  
 __________________________________________________________ 
  
 1 För ytterligare beskrivning av extremvärden och outlier, se avsnitt Statistiska 
  
 mått. 
  
 98 Bilaga 1 SOU 2000:33 
  
 Figur 2.5.1. Spridning i områdespreferens bland de tillfrågade för 
  
 respektive bostadsområde. 
  
 N = 804 786 797 774 790 803 793 787 792 792 806 760 789 799 784 693 803 788 759 788 778 
  
 Bostadsområde 
  
 Östermalm  
  
 Vällingby  
  
 Vasastaden  
  
 Traneberg  
  
 Tensta  
  
 Södermalm  
  
 Råsunda  
  
 Rinkeby  
  
 Norrmalm  
  
 Kungsholmen  
  
 Kista  
  
 Kalhäll  
  
 Jakobsberg  
  
 Hässelby Huvudsta  
  
 Hallonbergen  
  
 Hagalund  
  
 Gärdet  
  
 C. Sundbyberg  
  
 Blackeberg  
  
 Akalla  
  
 Kronor/kvm och år  
  
 1400 
  
 1200 
  
 1000 
  
 800 
  
 600 
  
 400 
  
 200 
  
 0 
  
 Linjen i själva boxen representerar medianen, dvs. det mittersta värdet 
  
 bland alla tillfrågades svar. Figuren illustrerar å ena sidan en stor 
  
 spridning i uppfattningen om olika bostadsområden och å andra sidan 
  
 att 50 procent av de boende uppger ett intervall på omkring 600-800 
  
 kronor per kvm för en bostad i olika områden. Undantagen är de mest 
  
 centrala bostadsområdena där intervallet är omkring 700-900 kronor. 
  
 Enkäten ger inget direkt svar på frågan varför vissa personer är 
  
 villiga att för en bostad i Rinkeby eller på Östermalm betala mer, 
  
 medan andra är villiga att betala mindre. Men en intressant fråga är 
  
 huruvida trivseln i det nuvarande bostadsområdet har betydelse för hur 
  
 man betraktar andra områden. Om vi tolkar trivseln som ett uttryck för 
  
 hur väl det nuvarande området motsvarar de egna preferenserna, finns 
  
 för dem som uppger att de trivs bra ingen anledning att betala mer för 
  
 andra områden. För dem som inte trivs med hur de bor kan förhållandet 
  
 vara annorlunda. 
  
 En enkel test av huruvida trivseln i det egna området har betydelse 
  
 för om man vill betala mindre, lika eller mer för andra bostadsområden 
  
 visar ett varierat resultat beroende på bostadsområde. Överlag vill de 
  
 som är nöjda med det egna området betala mindre för en bostad i andra 
  
 SOU 2000:33 Områdespreferens i hyresrätt 99 
  
 områden jämfört med dem som är missnöjda eller indifferenta. 
  
 Konfidensintervallet (det intervall där 95 procent av värdena återfinns) 
  
 i den senare gruppen visar också på en betydligt större spridning 
  
 jämfört med i gruppen nöjda. Samtidigt visar standardavvikelsen 
  
 återigen att variationen är mycket stor. 
  
 Värderingen av olika bostadsområden (uttryckt som hur mycket mer 
  
 eller mindre man är villig att betala per månad) för vissa områden 
  
 samvarierar med uppfattningen om det egna, medan det i andra saknas 
  
 detta samband. I värderingen av Rinkeby finns ingen signifikant 
  
 skillnad mellan nöjda och missnöjda/indifferenta. Även Tensta gränsar 
  
 till att vara icke signifikant. I värderingen av övriga områden finner vi 
  
 dock ett sådant samband. En tentativ slutsats av denna analys är att 
  
 värderingen av Rinkeby och i viss mån Tensta som två mindre 
  
 attraktiva områden i Stockholm är stabil och oberoende av huruvida 
  
 man är nöjd respektive missnöjd med sitt nuvarande område. 
  
 De boendes områdespreferens analyseras i nästa steg utifrån 
  
 frågeställningen huruvida variationen i områdespreferens för olika 
  
 områden är att hänföra till systematiska skillnader efter de boendes 
  
 ålder och deras familjeinkomster? Vilken områdespreferens har 
  
 låginkomsttagare och ungdomar i förhållande till medelålders och 
  
 boende med medelinkomster. Tidigare forskning har visat att ungdomar 
  
 och äldre har en preferens för centrala lägen framför ytterområden. 
  
 I figurerna nedan relateras områdespreferensen för olika bostadsområden  
  
 till de boendes ålder (ungdom, medelålders eller äldre) och till 
  
 de boendes disponibla familjeinkomst (låg, mellan eller hög). Båda 
  
 dessa figurer är ordnade efter rådande genomsnittlig hyra i bostadsområdet  
  
 ifråga. I det närmaste alla bostadsområden i Stockholm som 
  
 ingår i denna undersökning har idag en medelhyra som är högre än den 
  
 medelhyra som framkommer av de boendes områdespreferens. 
  
 Undantagen utgörs av de mest centrala bostadsområdena såsom 
  
 Östermalm, Norrmalm, Vasastaden och Råsunda. Hur olika åldersgrupper  
  
 värderar bostadsområdena framgår av figuren nedan.2 
  
 __________________________________________________________ 
  
 2 Yngre 18-30 år, medelålders 31-64 år och äldre 65+ år. 
  
 100 Bilaga 1 SOU 2000:33 
  
 Figur 2.5.2. Områdespreferensen för respektive bostadsområde 
  
 fördelad efter ålder. 
  
 Bostadsområde 
  
 Rinkeby  
  
 Tensta  
  
 Akalla  
  
 Hallonbergen  
  
 Kalh  
  
 ä  
  
 ll  
  
 Jakobsberg  
  
 Kista  
  
 H  
  
 ä  
  
 sselby  
  
 Blackeberg  
  
 V  
  
 ä  
  
 llingby  
  
 Huvudsta Hagalund  
  
 R  
  
 å  
  
 sunda  
  
 Traneberg  
  
 C. Sundbyberg  
  
 G  
  
 ä  
  
 rdet  
  
 S  
  
 ö  
  
 dermalm  
  
 Kungsholmen  
  
 Norrmalm  
  
 Vasastaden  
  
 Ö  
  
 stermalm  
  
 Kronor/kvm och  
  
 å  
  
 r  
  
 1000 
  
 950 
  
 900 
  
 850 
  
 800 
  
 750 
  
 700 
  
 650 
  
 600 
  
 550 
  
 500 
  
 450 
  
 400 
  
 yngre 
  
 medel 
  
 äldre 
  
 Åldersgrupperna följer i stort sett samma preferensordning, med några 
  
 undantag. Nivån varierar framför mellan allt de yngre och de äldre. Så 
  
 värderar de yngre de mest centrala bostadsområdena högre jämfört med 
  
 de medelålders och de äldre. De medelålders värderar å sin sida de 
  
 yttre bostadsområdena Akalla, Tensta och Rinkeby högre än de båda 
  
 andra åldersgrupperna. 
  
 SOU 2000:33 Områdespreferens i hyresrätt 101 
  
 Figur 2.5.3. Områdespreferensen för respektive bostadsområde 
  
 fördelad efter inkomst. 
  
 Bostadsområde 
  
 Rinkeby  
  
 Tensta  
  
 Akalla  
  
 Hallonbergen  
  
 Kalh  
  
 ä  
  
 ll  
  
 Jakobsberg  
  
 Kista  
  
 H  
  
 ä  
  
 sselby  
  
 Blackeberg  
  
 V  
  
 ä  
  
 llingby  
  
 Huvudsta Hagalund  
  
 R  
  
 å  
  
 sunda  
  
 Traneberg  
  
 C. Sundbyberg  
  
 G  
  
 ä  
  
 rdet  
  
 S  
  
 ö  
  
 dermalm  
  
 Kungsholmen  
  
 Norrmalm  
  
 Vasastaden  
  
 Ö  
  
 stermalm  
  
 Kronor/kvm och  
  
 å  
  
 r  
  
 1000 
  
 950 
  
 900 
  
 850 
  
 800 
  
 750 
  
 700 
  
 650 
  
 600 
  
 550 
  
 500 
  
 Låg 
  
 Mellan 
  
 Hög 
  
 Ungefär samma mönster framträder i en motsvarande analys över 
  
 områdespreferens bland olika inkomstgrupper. De boende har indelats i 
  
 tre grupper efter den disponibla årsinkomsten.3 De boende med låga 
  
 inkomster värderar de mest centrala bostadsområdena högre jämfört 
  
 med de boende med höga inkomster. I värderingen av övriga bostadsområden  
  
 är skillnaderna mellan inkomstgrupperna marginella. De med 
  
 höga och medelhöga inkomster värderar dock Tensta och Rinkeby 
  
 högre än de med låga inkomster. En förklaring till att boende med låga 
  
 inkomster värderar centrala bostadsområden högre jämfört med övriga 
  
 inkomstgrupper är att många av de boende med låga inkomster tillika är 
  
 ungdomar och dessa har en hög preferens för centrum. 
  
 __________________________________________________________ 
  
 3 Inkomstgrupperna låg -118 000, mellan 118 000-191 000, hög 191 000-. 
  
 102 Bilaga 1 SOU 2000:33 
  
 2.5.2 Nuvarande medelhyra 
  
 Det finns redan idag en hyressättning i Stockholm som följer den 
  
 rangordning av olika bostadsområden som de boende gett uttryck för i 
  
 områdespreferensen. Några undantag är Östermalm och Rinkeby. 
  
 Figur 2.5.4. Medelhyra fördelad efter bostadsområde. 
  
 Bostadsområde 
  
 Tensta  
  
 R  
  
 å  
  
 sunda  
  
 Blackeberg  
  
 H  
  
 ä  
  
 sselby  
  
 Hagalund Huvudsta  
  
 Akalla  
  
 V  
  
 ä  
  
 llingby  
  
 Traneberg  
  
 Rinkeby  
  
 Ö  
  
 stermalm  
  
 Jakobsberg  
  
 Hallonbergen  
  
 Kista  
  
 Norrmalm  
  
 Kalh  
  
 ä  
  
 ll  
  
 Vasastaden  
  
 C. Sundbyberg  
  
 S  
  
 ö  
  
 dermalm  
  
 Kungsholmen  
  
 G  
  
 ä  
  
 rdet  
  
 Kronor/kvm och  
  
 å  
  
 r  
  
 900 
  
 850 
  
 800 
  
 750 
  
 700 
  
 650 
  
 600 
  
 Av figuren nedan framgår den genomsnittliga områdespreferensen för 
  
 en bostad i olika bostadsområden, i förhållande till den genomsnittliga 
  
 hyran i respektive området (kronor/kvm i allmännyttan). 
  
 Variationen i de boendes områdespreferens följer i viss mån 
  
 variationen i rådande hyror. Områdespreferensen ligger dock i regel på 
  
 en lägre nivå. Korrelationen mellan områdespreferens och medelhyra i 
  
 bostadsområdet är 0,60. 
  
 SOU 2000:33 Områdespreferens i hyresrätt 103 
  
 Figur 2.5.5. Sambandet mellan områdespreferens och medelhyra 
  
 (kronor/kvadratmeter och år). 
  
 Områdespreferens 
  
 500 550 600 650 700 750 800 850 900 
  
 Medelhyra i hela området  
  
 950 
  
 900 
  
 850 
  
 800 
  
 750 
  
 700 
  
 650 
  
 600 
  
 Rinkeby 
  
 Tensta 
  
 Akalla 
  
 Hallonbergen 
  
 Kallhäll 
  
 Jakobsberg 
  
 Vällingby 
  
 Kista 
  
 Hässelby 
  
 Blackeberg 
  
 Huvudsta 
  
 HagalundRåsunda 
  
 Traneberg 
  
 Centrala Sundbyberg 
  
 Gärdet 
  
 Södermalm Kungsholmen 
  
 Norrmalm 
  
 Vasastaden 
  
 Östermalm 
  
 2.5.3 Attraktivitet och segmentering 
  
 De boende har fått ta ställning till en rad faktorer i den fysiska miljön 
  
 för att bedöma vad som kännetecknar om ett bostadsområde kan anses 
  
 vra bra eller inte. Vilken innebörd som skall läggas i begreppet bra 
  
 har däremot varit upp till var och en som besvarat enkäten att 
  
 bestämma. Resultatet från Stockholm visar att bra kommunikationer i 
  
 bostadsområdet för de flesta är det främsta kännetecknet på ett bra 
  
 bostadsområde. Andra viktiga faktorer är säkerhet och trygghet i 
  
 bostadsområdet, närhet till parker och affärer i bemärkelsen 
  
 dagligvaruhandel, att miljön i området är trevlig och vacker. Av mindre 
  
 betydelse är såväl närhet till skola som till motionsanläggningar och 
  
 lekplatser. 
  
 Överlag är skillnaderna små i hur olika grupper ser på ett bra 
  
 område. Oberoende av om enkäten har besvarats av en man eller av en 
  
 kvinna är uppfattningen om vad som karaktäriserar ett bra bostadsområde  
  
 densamma. Inte heller kan vi se några större skillnader mellan 
  
 104 Bilaga 1 SOU 2000:33 
  
 olika åldersgrupper. Emellertid finns det skillnader mellan boende med 
  
 respektive utan barn. De med barn anser att säkerhet och trygghet är 
  
 viktigare för ett bra bostadsområde än bra kommunikationer. De anser 
  
 också att närhet till skola är viktigt. 
  
 Enligt tidigare undersökningar är avståndet mellan bostadsområdet 
  
 och stadens centrum en viktig faktor för att förstå efterfrågan på 
  
 bostäder. Ett vanligt argument är det finns ett stort utbud av 
  
 arbetsplatser, service, kultur och nöjen i centrum. Det kan därför vara 
  
 intressant att, förutom ovanstående utsaga om betydelsen av närhet till 
  
 centrum, se vilket uttryck avståndsfaktorn får genom de tillfrågades 
  
 preferens för olika områden. Av figuren framgår att de tillfrågades områdespreferens  
  
 i Stockholm varierar med avståndet. De högst värderade 
  
 områdena återfinns i centrala lägen och de lägst värderade i de yttre 
  
 områdena. 
  
 Figur 2.5.6. Områdespreferens (kr/kvadratmeter) för respektive 
  
 område fördelad efter avstånd i meter från centrum. 
  
 400 
  
 500 
  
 600 
  
 700 
  
 800 
  
 900 
  
 0 5000 10000 15000 20000 25000 
  
 A vs tånd 
  
 Områdespreferens  
  
 Sambandet mellan områdespreferens och avstånd från centrum följer en 
  
 avtagandefunktion. Värdet minskar snabbt nära centrum för att avta allt 
  
 mindre ju längre från centrum man kommer. En enklare analys av 
  
 sambanden mellan avstånd och nuvarande medelhyra respektive 
  
 områdespreferens resulterar i regressionskoefficienter (lutningsvinkeln) 
  
 för nuvarande medelhyra som uppgår till –0,003 respektive –0,013 för 
  
 områdespreferensen. Av koefficientens negativa tecken framgår att medelhyra  
  
 och områdespreferens avtar med ökat avstånd från centrum. 
  
 Områdespreferensens koefficient är något större än medelhyran, vilket 
  
 betyder att områdespreferensen avtar i något högre grad med ökat avstånd 
  
 än vad nuvarande medelhyra gör. Spridningen av områdespreferensen på 
  
 SOU 2000:33 Områdespreferens i hyresrätt 105 
  
 ungefär samma avstånd från centrum tyder på att även andra faktorer är 
  
 viktiga för att förklara preferensen, såsom t.ex. bra kommunikationer och 
  
 säkerhet och trygghet i bostadsområdet. 
  
 Ett attraktivt läge innebär en högre efterfrågan på bostäder. Inom 
  
 bostadsrätten får detta genomslag i form av högre överlåtelsepriser. 
  
 Innebär det att den genomsnittliga inkomsten i sådana bostadsområden 
  
 också är högre än i mindre attraktiva lägen? Kan även, med det nuvarande 
  
 sättet att sätta hyror, hushåll med måttlig eller låg inkomst bo i de mest 
  
 attraktiva bostadsområdena? 
  
 Den genomsnittliga disponibla familjeinkomsten i samtliga bostadsområden  
  
 är drygt 172 000 kr. Generellt sett har de boende i bostadsrätt i de 
  
 undersökta områdena högre disponibel familjeinkomst än de boende i 
  
 hyresrätt. Den genomsnittliga disponibla familjeinkomsten uppgår till 
  
 215 000 kr för boende i bostadsrätt, medan de i hyresrätt i genomsnitt har 
  
 en inkomst på 153 000 kr. 
  
 Staplarna i diagrammet representerar den genomsnittliga disponibla inkomsten  
  
 för familjer i bostads- respektive hyresrätt (vissa bostadsområden 
  
 saknar lägenheter upplåtna med bostadsrätt), medan kurvorna representerar 
  
 medelhyran respektive områdespreferensen i respektive bostadsområde. 
  
 106 Bilaga 1 SOU 2000:33 
  
 Figur 2.5.7. Disponibel familjeinkomst (i tusental kronor) fördelad 
  
 efter upplåtelseform och område samt nuvarande medelhyra och områdepreferens  
  
 fördelad efter område (hyra i kronor per kvadratmeter). 
  
 Områden ordnade efter områdespreferens. 
  
 50 
  
 100 
  
 150 
  
 200 
  
 250 
  
 300 
  
 350 
  
 Ö  
  
 s  
  
 t  
  
 ermal  
  
 m  
  
 V  
  
 asas  
  
 t  
  
 aden  
  
 Norr  
  
 m  
  
 al  
  
 m  
  
 K  
  
 ungs  
  
 hol  
  
 m  
  
 e  
  
 n  
  
 Söderm  
  
 al  
  
 m  
  
 Gärdet  
  
 Cen  
  
 tra  
  
 l  
  
 a Sundby  
  
 b  
  
 er  
  
 g  
  
 T  
  
 ra  
  
 neber  
  
 g  
  
 Rås  
  
 unda  
  
 H  
  
 agal  
  
 u  
  
 nd  
  
 Huv  
  
 uds  
  
 t  
  
 a  
  
 B  
  
 l  
  
 ac  
  
 k  
  
 eber  
  
 g  
  
 Häss  
  
 elb  
  
 y  
  
 Kista  
  
 V  
  
 äll  
  
 ingb  
  
 y  
  
 J  
  
 akobs  
  
 ber  
  
 g  
  
 K  
  
 al  
  
 häll  
  
 H  
  
 al  
  
 lonberg  
  
 e  
  
 n  
  
 Akalla  
  
 T  
  
 e  
  
 nsta  
  
 Rinkeb  
  
 y  
  
 Disponibel familjeinkomst  
  
 200 
  
 400 
  
 600 
  
 800 
  
 1000 
  
 Hyra  
  
 Inkomst i hyresrätt Inkomst i bostadsrätt 
  
 Medelhyra Områdespreferens 
  
 Oavsett områdespreferens är inkomstspridningen stor. Områden med 
  
 ungefär lika områdespreferens uppvisar stor spännvidd i inkomster. Det 
  
 gäller framförallt boende i bostadsrätt och i innerstadsdelarna av 
  
 Stockholm. Medelhyran varierar i viss grad mellan bostadsområdena i 
  
 Stockholm. Områdespreferensen gör det i ännu högre grad. 
  
 Det finns ett samband mellan upplåtelseform (bostadsrätt – 
  
 hyresrätt) och inkomst, så tillvida att familjer med en disponibel 
  
 inkomst under genomsnitt (nedan betecknade som låg inkomst) är 
  
 överrepresenterade i hyresrätt. Men även inom bostadsrätten är andelen 
  
 familjer med låg inkomst hög. 
  
 SOU 2000:33 Områdespreferens i hyresrätt 107 
  
 Tabell 2.5.3. Andel (procent) familjer i olika upplåtelseformer fördelad 
  
 efter låg- och höginkomsttagare födda i respektive utanför Sverige. 
  
 Siffrorna inom parentes anger antalet familjer. 
  
 Låg inkomst, 
  
 annat land 
  
 Låg inkomst, 
  
 Sverige 
  
 Hög inkomst, 
  
 annat land 
  
 Hög inkomst, 
  
 Sverige 
  
 Totalt 
  
 Antal 
  
 Bostadsrätt 10 (7 753) 47 (37 538) 8 (6 120) 36 (29 156) 80 567 
  
 Hyresrätt 15 (28 940) 53 (99 590) 8 (15 149) 24 (44 096) 187 775 
  
 Totalt 14 (36 693) 51 (137 128) 8 (21 269) 27 (73 252) 268 342 
  
 Drygt 55 procent av familjerna i bostadsrätt har en disponibel inkomst 
  
 under genomsnittet, medan närmare 45 procent har en motsvarande 
  
 inkomst över genomsnittet. Av tabellen framgår också att familjens 
  
 etniska ursprung har betydelse för olika inkomstgruppers fördelning 
  
 mellan de båda upplåtelseformerna. Den överrepresentation av familjer 
  
 med disponibel inkomst under genomsnittet som finns inom hyresrätten 
  
 är betydligt större bland födda i annat land jämfört med födda i 
  
 Sverige. Familjer med disponibel inkomst över genomsnittet och födda 
  
 i Sverige är överrepresenterade i bostadsrätt, medan motsvarande 
  
 familjer födda i annat land är jämnt fördelade mellan hyresrätt och 
  
 bostadsrätt. 
  
 Av intresse här är att undersöka hur familjer med låga inkomster är 
  
 fördelade på de 21 bostadsområdena i Stockholm. Det görs på två sätt, 
  
 dels graden av koncentration i olika upplåtelseformer, s.k. 
  
 segmentering, dels den geografiska koncentrationen, dvs. segregation. 
  
 Någon jämförelse med hela kommunen görs inte eftersom undersökningen  
  
 inte omfattar samtliga bostadsområden. 
  
 108 Bilaga 1 SOU 2000:33 
  
 Tabell 2.1.4. Andel låginkomsttagare (familjer) inom olika bostadsområden  
  
 och upplåtelseformer, med disponibel familjeinkomst under 
  
 genomsnittet, procent. 
  
 Bostadsområde bostadsrätt hyresrätt 
  
 Akalla 
  
 65 84 
  
 Blackeberg 
  
 49 78 
  
 C. Sundbyberg 
  
 62 76 
  
 Gärdet 
  
 58 69 
  
 Hagalund 
  
 62 76 
  
 Hallonbergen 
  
 Finns ej 74 
  
 Huvudsta 
  
 54 69 
  
 Hässelby 
  
 57 78 
  
 Jakobsberg 
  
 66 77 
  
 Kallhäll 
  
 64 69 
  
 Kista 
  
 58 74 
  
 Kungsholmen 
  
 55 66 
  
 Norrmalm 
  
 52 69 
  
 Rinkeby 
  
 Finns ej 81 
  
 Råsunda 
  
 59 74 
  
 Södermalm 
  
 57 73 
  
 Tensta 
  
 68 79 
  
 Traneberg 
  
 51 73 
  
 Vasastaden 
  
 54 69 
  
 Vällingby 
  
 64 79 
  
 Östermalm 
  
 48 65 
  
 Samtliga områden 
  
 56 73 
  
 Av tabellen framgår att andelen familjer i hyresrätt med disponibel 
  
 inkomst under genomsnittet varierar mellan 65 procent och 84 procent. 
  
 Motsvarande variation ligger mellan 48 procent och 68 procent i 
  
 bostadsrätt. Bostadsmarknaden är förvisso segmenterad i så måtto att 
  
 olika inkomstgrupper är skiktade efter upplåtelseform. Denna 
  
 segmentering varierar något mellan de olika bostadsområdena. 
  
 Finns det en geografisk koncentration av boende i olika inkomstklasser  
  
 inom bostadsområdena? För att beräkna segregationen väljer vi 
  
 att använda familjernas disponibla inkomst. Familjerna indelas i två 
  
 grupper beroende på om denna inkomst överstiger eller understiger 
  
 medelinkomsten i bostadsområdet ifråga. Den genomsnittligt disponibla  
  
 inkomsten varierar mellan 109 000 i Rinkeby och 255 000 kr på 
  
 Östermalm. Andelen familjer som har en disponibel inkomst under 
  
 genomsnittet varierar mellan 59 och 81 procent. 
  
 SOU 2000:33 Områdespreferens i hyresrätt 109 
  
 Graden av ekonomisk segregation varierar mellan de olika 
  
 bostadsområdena. En analys av befolkningen efter den disponibla inkomsten  
  
 uppvisar att Stockholm är ekonomiskt segregerat och att 
  
 graden av segregation varierar mellan bostadsområdena. I bostadsområdena  
  
 Traneberg, Akalla, och Östermalm är inkomstfördelningen 
  
 mer rumsligt ojämn än i andra områden. För att åstadkomma en jämn 
  
 inkomstfördelning i respektive bostadsområde erfordras att omkring en 
  
 tredjedel respektive en fjärdedel av familjerna i någon av de två 
  
 inkomstgrupperna flyttar. I bostadsområdet Hallonbergen, med förvisso 
  
 få delområden, är segregationen i det närmaste obefintlig och antyder 
  
 att inkomstfördelningen i stort sett är densamma i hela bostadsområdet. 
  
 Tabell 2.5.5. Den ekonomiska och etniska segregationen i Stockholm. 
  
 Bostadsområde 
  
 Antal 
  
 delområden 
  
 Ekonomisk 
  
 segregation 
  
 Etnisk 
  
 segregation 
  
 Hagalund 34 ,13 ,29 
  
 Jakobsberg 30 ,12 ,27 
  
 Hässelby 80 ,19 ,22 
  
 Akalla 6 ,24 ,20 
  
 Vällingby 33 ,18 ,20 
  
 Huvudsta 51 ,22 ,19 
  
 Blackeberg 45 ,16 ,17 
  
 Östermalm 153 ,23 ,17 
  
 C. Sundbyberg 55 ,18 ,16 
  
 Råsunda 94 ,21 ,16 
  
 Tensta 45 ,14 ,16 
  
 Rinkeby 32 ,14 ,14 
  
 Gärdet 53 ,21 ,12 
  
 Kallhäll 18 ,15 ,12 
  
 Traneberg 56 ,33 ,12 
  
 Norrmalm 40 ,17 ,11 
  
 Vasastaden 93 ,11 ,11 
  
 Södermalm 216 ,18 ,10 
  
 Kungsholmen 51 ,19 ,08 
  
 Kista 9 ,10 ,06 
  
 Hallonbergen 6 ,03 ,04 
  
 Av tabellen framgår också den etniska segregationen i de olika 
  
 bostadsområdena. I beräkningen av denna segregation beaktas endast 
  
 huruvida de boende i ett bostadsområdes delområden är födda i Sverige 
  
 eller i ett annat land. Resultatet visar att segregationen är stor i om 
  
 110 Bilaga 1 SOU 2000:33 
  
 råden där andelen födda i annat land är i linje med genomsnittet för 
  
 samtliga områden. Den etniska segregationen är däremot lägre i såväl 
  
 de invandrartäta som de svensktäta bostadsområdena. I Rinkeby där 
  
 andelen födda i annat land är 62 procent är segregationen,14. På Gärdet 
  
 där motsvarande andel är elva procent är segregationen ,12. 
  
 Frågan om huruvida de boendes etniska ursprung har betydelse för 
  
 värderingen av olika bostadsområden är ingen central frågeställning i 
  
 denna undersökning. Icke desto mindre är det en angelägen fråga. Av 
  
 figuren nedan framgår att en kategorisering av de boende efter var den 
  
 som besvarat enkäten är född, Sverige eller annat land, uppvisar små 
  
 skillnader i preferensordningen och även i värderingen av olika 
  
 bostadsområden. Personer där ursprunget är Sverige värderar områdena 
  
 något högre jämfört med individer vars ursprung är i ett annat land. 
  
 Undantagen är bland annat bostadsområdena Östermalm, Kista, 
  
 Kungsholmen och Jakobsberg. 
  
 Figur 2.5.8. Områdespreferens fördelad efter de boendes födelseland. 
  
 Bostadsområde 
  
 Rinkeby  
  
 Tensta  
  
 Akalla  
  
 Hallonbergen  
  
 Kalh  
  
 ä  
  
 ll  
  
 Jakobsberg  
  
 Kista  
  
 H  
  
 ä  
  
 sselby  
  
 Blackeberg  
  
 V  
  
 ä  
  
 llingby  
  
 Huvudsta Hagalund  
  
 R  
  
 å  
  
 sunda  
  
 Traneberg  
  
 C. Sundbyberg  
  
 G  
  
 ä  
  
 rdet  
  
 S  
  
 ö  
  
 dermalm  
  
 Kungsholmen  
  
 Norrmalm  
  
 Vasastaden  
  
 Ö  
  
 stermalm  
  
 Kronor/kvm och  
  
 å  
  
 r  
  
 900 
  
 850 
  
 800 
  
 750 
  
 700 
  
 650 
  
 600 
  
 550 
  
 500 
  
 Sverige 
  
 Annat land 
  
 SOU 2000:33 Områdespreferens i hyresrätt 111 
  
 2.5.4 Sammanfattning 
  
 Områdespreferensen för ett och samma bostadsområde i Stockholm 
  
 varierar. I genomsnittsvärdena döljs stora variationer. För Vasastaden, 
  
 Kungsholmen och Gärdet, som representerar den lägsta variationen, är 
  
 variationskoefficienten drygt 30 procent och för Tensta och Rinkeby, 
  
 som representerar den högsta, drygt 40 procent. Yngre personer 
  
 värderar de mest centrala bostadsområdena högre än de medelålders 
  
 och de äldre. Individer med låga inkomster värderar överlag de olika 
  
 bostadsområdena högre jämfört med hushåll med höga inkomster. De 
  
 med höga och medelhöga inkomster värderar dock Tensta och Rinkeby 
  
 högre än de med låga inkomster. En förklaring till att boende med låga 
  
 inkomster värderar centrala bostadsområden högre jämfört med övriga 
  
 inkomstgrupper är att många av de boende med låga inkomster tillika är 
  
 ungdomar och dessa har en hög preferens för centrum. 
  
 Bland boende i hyresrätt såväl som i bostadsrätt förekommer de 
  
 högsta inkomsterna i det bättre läget.4 Generellt sett är inkomsten högre 
  
 bland dem boende i bostadsrätt än bland de i hyresrätt. Skillnaden 
  
 varierar dock mellan olika lägen, så att skillnaden är störst (44 procent) 
  
 i det bättre läget och minst (28 procent) i medelläget. 
  
 __________________________________________________________ 
  
 4 För att erhålla en överblick över bostadsområdenas attraktivitet är de indelade i 
  
 tre lägen, från högsta till lägsta områdespreferens. 
  
 Läge Bättre: Östermalm, Vasastaden, Norrmalm, Kungsholmen, Södermalm, 
  
 Gärdet och Centrala Sundbyberg. 
  
 Läge Medel:Traneberg, Råsunda, Hagalund, Huvudsta, Blackeberg, Hässelby och 
  
 Kista. 
  
 Läge Sämre: Vällingby, Jakobsberg, Kalhäll, Hallonbergen, Akalla, Tensta och 
  
 Rinkeby. 
  
 112 Bilaga 1 SOU 2000:33 
  
 Tabell 2.5.6. Genomsnittlig disponibel familjeinkomst (i tusental) 
  
 fördelad efter läge och upplåtelseform. 
  
 Läge Inkomst i Totalt Skillnad mellan bostadsoch  
  
 hyres-rätt, procent 
  
 hyresrätt bostadsrätt 
  
 Bättre 164 235 186 +44% 
  
 Medel 143 183 153 +28% 
  
 Sämre 123 160 134 +30% 
  
 Alla områden 153 215 172 +41% 
  
 Skillnad mellan 
  
 bättre och sämre 
  
 läge, procent 
  
 +33% +47% +39% 
  
 Spridningen i disponibel familjeinkomst mellan olika lägen i 
  
 kommunen är större bland boende i bostadsrätt än i hyresrätt. Både för 
  
 boende i hyresrätt och i bostadsrätt faller den genomsnittliga inkomsten 
  
 från det bättre till det sämre läget. Skillnaden mellan det bättre och 
  
 sämre läget uppgår för hyresrätt till 33 procent, medan motsvarande 
  
 skillnad för bostadsrätt utgör 47 procent. 
  
 Figur 2.5.9. Disponibel famljeinkomst fördelad efter upplåtelseform 
  
 respektive medelhyra och områdespreferens fördelad efter läge. 
  
 50 
  
 100 
  
 150 
  
 200 
  
 250 
  
 300 
  
 350 
  
 Bättre Medel Sämre 
  
 Disponibel familjeinkomst  
  
 200 
  
 400 
  
 600 
  
 800 
  
 1000 
  
 Hyra  
  
 Inkomst i hyresrätt Inkomst i bostadsrätt 
  
 Medelhyra Områdespreferens 
  
 SOU 2000:33 Områdespreferens i hyresrätt 113 
  
 Den nuvarande medelhyran för de undersökta bostadsområdena inom 
  
 Stockholmsområdet varierar i viss mån med läget. De tillfrågades 
  
 preferens för områdena visar däremot på en större variation i värderingen 
  
 av bostadsområdena än vad medelhyran ger uttryck för. 
  
 SOU 2000:33 Områdespreferens i hyresätt 115 
  
 2.6 Umeå 
  
 De tillfrågade i Umeå har fått uttala sig om hur mycket mer eller 
  
 mindre man är beredd att betala för en bostad, med samma egenskaper 
  
 som den nuvarande, i femton olika bostadsområden i undersökningskommunen.  
  
 Denna differens, i kronor per kvadratmeter, betraktas som 
  
 de tillfrågades preferens för de i undersökningen ingående bostadsområdena.  
  
 I nedanstående tabell beskrivs de undersökta bostadsområdena  
  
 i Umeå kortfattat. 
  
 Tabell 2.6.1. Boende i de undersökta bostadsområdena fördelad efter 
  
 bostadens upplåtelseform, ålder och födelseland. 
  
 Bostadsområde Upplåtelseform, 
  
 procent 
  
 Ålderskategori, procent Födelseland, 
  
 procent 
  
 Antal 
  
 boende 
  
 hyresrätt bostadsrätt 
  
 0-19 
  
 år 
  
 20-29 
  
 år 
  
 30-64 
  
 år 
  
 65- år Sverige Ej 
  
 Sverige 
  
 Berghem 34 66 9 32 39 20 91 9 1877 
  
 Carlshem 85 15 15 50 32 3 82 18 1602 
  
 Centrala stan 70 30 6 24 40 30 93 7 1228 
  
 Ersboda 42 58 35 16 44 5 82 18 6747 
  
 Haga 61 39 10 32 37 21 95 5 2353 
  
 Marieberg 100 0 30 16 43 10 91 9 866 
  
 Mariehem 52 48 21 29 40 11 86 14 1668 
  
 Nydalahöjd 100 0 8 79 11 3 86 14 1480 
  
 Sandbacka 93 7 17 31 38 13 93 7 2381 
  
 Tomtebo 65 35 25 44 28 3 88 12 1464 
  
 Umedalen 65 35 33 19 38 10 91 9 2455 
  
 Väst på stan 76 24 12 23 41 24 96 4 3090 
  
 Ålidhem 82 18 16 53 29 2 79 21 5538 
  
 Öbacka 100 0 12 27 38 23 94 6 484 
  
 Öst på stan 93 7 14 28 44 14 95 5 1288 
  
 Samtliga 
  
 områden 
  
 69 31 20 33 37 11 87 13 34521 
  
 I undersökningen ingår i huvudsak uppgifter från enkätsvaren. De uppgifter  
  
 som är hämtade från register är framför allt inkomstfördelning 
  
 och befolkningssammansättning i bostadsområdena samt nuvarande 
  
 medelhyror. I de delar av undersökningen som är baserade på enkätsvaren  
  
 ingår enbart boende i hyresrätt. I de delar som är baserade på 
  
 registerdata ingår däremot både boende i hyresrätt och i bostadsrätt. 
  
 116 Bilaga 1 SOU 2000:33 
  
 De flesta områdena domineras av hyresrätt, undantaget är här 
  
 Berghem som har ungefär en tredjedel hyresrätt. I områdena 
  
 Nydalahöjd, Ålidhem och Carlshem bor det en relativt hög andel yngre. 
  
 I Centrala stan, tillsammans med Väst på stan och Öst på stan bor det 
  
 många äldre, medan Ersboda, Umedalen och Marieberg karaktäriseras 
  
 av många barnfamiljer. Drygt 10 procent av de boende i de undersökta 
  
 bostadsområdena är födda utanför Sverige. 
  
 2.6.1 Områdespreferens 
  
 Hur de boende värderar olika bostadsområden i Umeå, uttryckt som en 
  
 områdespreferens, varierar. I genomsnittsvärdena för varje område 
  
 döljs också stora variationer. Av variationskoefficienten, standardavvikelsen  
  
 i relation till medelvärdet, framgår att variationen i 
  
 områdespreferensen är mindre i de centrala områdena jämfört med 
  
 övriga bostadsområden. För Väst på stan, som representerar den lägsta 
  
 variationen, är variationskoefficienten 25 procent och för Tomtebo och 
  
 Ålidhem, som representerar den högsta, drygt 30 procent. 
  
 På frågan om hur mycket mer eller mindre de boende är beredda att 
  
 betala för en bostad lika den de har idag, men belägen i något av de 
  
 namngivna bostadsområdena och undantaget det egna, har utfallet i 
  
 regel blivit mindre. Hur mycket mindre varierar dock. Det finns också 
  
 områden som de boende är villiga att betala mer för. För en bostad i 
  
 områdena Väst på stan och Öst på stan är 57 respektive 33 procent 
  
 beredda att betala mer jämfört med vad de betalar idag. För ett område 
  
 som Ersboda vill däremot 84 procent betala en lägre hyra än vad de 
  
 idag gör. 
  
 SOU 2000:33 Områdespreferens i hyresrätt 117 
  
 Tabell 2.6.2. Andelen som anser sig vilja betala lika mycket, mer eller 
  
 mindre än den nuvarande hyran (procent). 
  
 Område Mindre Lika Mer Antal 
  
 svarande 
  
 Berghem 31 51 18 691 
  
 Carlshem 71 25 4 681 
  
 Centrala stan 12 31 57 684 
  
 Ersboda 84 14 2 675 
  
 Haga 25 49 26 667 
  
 Marieberg 68 28 4 684 
  
 Mariehem 67 29 4 680 
  
 Nydalahöjd 58 32 10 679 
  
 Sandbacka 50 40 11 671 
  
 Tomtebo 67 25 8 688 
  
 Umedalen 80 16 4 674 
  
 Väst på stan 37 40 22 660 
  
 Ålidhem 68 28 3 650 
  
 Öbacka 33 40 27 684 
  
 Öst på stan 24 42 33 674 
  
 Även om flertalet boende endast undantagsvis är beredda att betala mer 
  
 för andra bostadsområden jämfört med det egna, visar resultatet ändå 
  
 på en stor spridning i hur mycket man anser att en bostad i olika områden  
  
 bör kosta per månad. Av figuren framgår denna spridning för vart 
  
 och ett av bostadsområdena. Områdespreferensen anges i den fortsatta 
  
 framställningen som summan av hur mycket mer/mindre de boende är 
  
 beredda att betala för en bostad i annat område och den egna nuvarande 
  
 hyran i kronor per kvadratmeter. I var och en av boxarna i figuren 
  
 återfinner vi 50 procent av de boende. Ytterligare närmare 50 procent 
  
 ligger i benet över respektive under boxen. Övriga fåtalet 
  
 observationer är så kallade extremvärden och outlier, och de ingår inte 
  
 i figuren.1 
  
 __________________________________________________________ 
  
 1 För ytterligare beskrivning av extremvärden och outlier, se avsnitt Statistiska 
  
 mått. 
  
 118 Bilaga 1 SOU 2000:33 
  
 Figur 2.6.1. Spridning i områdespreferens bland de tillfrågade för 
  
 respektive bostadsområde. 
  
 N = 687 676 680 671 663 681 676 676 667 684 670 657 646 680 670 
  
 Bostadsområde 
  
 Öst på stan  
  
 Öbacka Ålidhem  
  
 Väst på stan  
  
 Umedalen  
  
 Tomtebo  
  
 Sandbacka Nydalahöjd  
  
 Mariehem  
  
 Marieberg  
  
 Haga  
  
 Ersboda  
  
 Centrala stan  
  
 Carlshem  
  
 Berghem  
  
 Kronor/kvm och år  
  
 1200 
  
 1000 
  
 800 
  
 600 
  
 400 
  
 200 
  
 0 
  
 Linjen i själva boxen representerar medianen, dvs. det mittersta värdet 
  
 bland alla tillfrågades svar. Figuren illustrerar å ena sidan en stor 
  
 spridning i uppfattningen om olika bostadsområden och å andra sidan 
  
 att 50 procent av de boende uppger ett intervall om 600-800 kronor per 
  
 kvm för en bostad i olika områden. Undantaget är Centrala stan där 
  
 intervallet är omkring 700-900 kronor. 
  
 Enkäten ger inget direkt svar på frågan varför vissa personer är 
  
 villiga att betala mindre för en bostad i Centrala stan eller i Ersboda 
  
 Söder, medan andra är villiga att betala mer. Men en intressant fråga är 
  
 huruvida trivseln i det nuvarande bostadsområdet har betydelse för hur 
  
 man betraktar andra områden. Om vi tolkar trivseln som ett uttryck för 
  
 hur väl det nuvarande området motsvarar de egna preferenserna, finns 
  
 för dem som uppger att de trivs bra ingen anledning att betala mer för 
  
 andra områden. För dem som inte trivs med hur de bor kan förhållandet 
  
 vara annorlunda. 
  
 En enkel test av huruvida trivseln i det egna området har betydelse 
  
 för om man vill betala mindre, lika eller mer för andra bostadsområden 
  
 ger ett varierat resultat beroende på bostadsområde. Överlag vill de 
  
 som är nöjda med det egna området betala mindre för en bostad i andra 
  
 SOU 2000:33 Områdespreferens i hyresrätt 119 
  
 områden jämfört med dem som är missnöjda eller indifferenta. 
  
 Konfidensintervall (det intervall där 95 procent av värdena återfinns) i 
  
 den senare gruppen visar också på en betydligt större spridning jämfört 
  
 med i gruppen nöjda. Samtidigt visar standardavvikelsen återigen att 
  
 variationen är mycket stor. 
  
 Värderingen av olika bostadsområden (uttryckt som hur mycket mer 
  
 eller mindre man är villig att betala per månad) för vissa områden 
  
 samvarierar med uppfattningen om det egna, medan det i andra saknas 
  
 detta samband. I värderingen av Ålidhem finns signifikanta skillnader 
  
 mellan nöjda och missnöjda/indifferenta. I värderingen av övriga 
  
 områden finner vi inget sådant samband. En tentativ slutsats av denna 
  
 analys är att värderingen av olika bostadsområden i Umeå är stabil och 
  
 oberoende av huruvida man är nöjd respektive missnöjd med sitt 
  
 nuvarande område. 
  
 De boendes områdespreferens analyseras i nästa steg utifrån frågeställningen  
  
 huruvida variationen i områdespreferens för olika områden 
  
 är att hänföra till systematiska skillnader efter de boendes ålder och 
  
 deras familjeinkomster. Vilken områdespreferens har låginkomsttagare 
  
 och ungdomar i förhållande till medelålders och boende med 
  
 medelinkomster? Tidigare forskning har visat att ungdomar och äldre 
  
 har en preferens för centrala lägen framför ytterområden. 
  
 Det framgår av figurerna nedan där områdespreferensen för olika 
  
 bostadsområden relateras till de boendes ålder (ungdom, medelålders 
  
 eller äldre) och till de boendes disponibla familjeinkomst (låg, mellan 
  
 eller hög). Båda dessa figurer är ordnade efter rådande genomsnittlig 
  
 hyra i bostadsområdet ifråga. Samtliga bostadsområden i Umeå som 
  
 ingår i denna undersökning har idag en medelhyra som är högre än den 
  
 genomsnittliga värdering som framkommer av de boendes områdespreferens.  
  
 Det förhållandet gäller oavsett de boendes ålder.2 
  
 __________________________________________________________ 
  
 2 Yngre 18-30 år, medelålders 31-64 år och äldre 65+ år. 
  
 120 Bilaga 1 SOU 2000:33 
  
 Figur 2.6.2. Områdespreferensen för respektive bostadsområde 
  
 fördelad efter ålder. 
  
 Bostadsområde 
  
 Ersboda  
  
 Umedalen  
  
 Å  
  
 lidhem  
  
 Tomtebo  
  
 Carlshem Mariehem  
  
 Marieberg  
  
 Nydalah  
  
 ö  
  
 jd  
  
 Sandbacka  
  
 Ö  
  
 backa  
  
 V  
  
 ä  
  
 st p  
  
 å  
  
 stan  
  
 Berghem  
  
 Haga  
  
 Ö  
  
 st p  
  
 å  
  
 stan  
  
 Centrala stan  
  
 Kronor/kvm och  
  
 å  
  
 r  
  
 900 
  
 850 
  
 800 
  
 750 
  
 700 
  
 650 
  
 600 
  
 550 
  
 500 
  
 yngre 
  
 medel 
  
 äldre 
  
 Åldersgrupperna följer i stort sett samma preferensordning, med några 
  
 undantag. Men nivån varierar mellan framför allt de yngre och de äldre. 
  
 Så värderar de yngre de mest centrala bostadsområdena högre jämfört 
  
 med de medelålders och de äldre. Däremot varierar värderingen av 
  
 bostadsområdena Umedalen och Ersboda mindre mellan de tre 
  
 åldersgrupperna. 
  
 SOU 2000:33 Områdespreferens i hyresrätt 121 
  
 Figur 2.6.3. Områdespreferensen för respektive bostadsområde 
  
 fördelad efter inkomst. 
  
 Bostadsområde 
  
 Ersboda  
  
 Umedalen  
  
 Å  
  
 lidhem  
  
 Tomtebo  
  
 Carlshem Mariehem  
  
 Marieberg  
  
 Nydalah  
  
 ö  
  
 jd  
  
 Sandbacka  
  
 Ö  
  
 backa  
  
 V  
  
 ä  
  
 st p  
  
 å  
  
 stan  
  
 Berghem  
  
 Haga  
  
 Ö  
  
 st p  
  
 å  
  
 stan  
  
 Centrala stan  
  
 Kronor/kvm och  
  
 å  
  
 r  
  
 900 
  
 850 
  
 800 
  
 750 
  
 700 
  
 650 
  
 600 
  
 550 
  
 500 
  
 Låg 
  
 Mellan 
  
 Hög 
  
 Ungefär samma mönster framträder i en motsvarande analys över 
  
 områdespreferens bland olika inkomstgrupper. De boende har indelats i 
  
 tre grupper efter den disponibla årsinkomsten.3 Överlag värderar de 
  
 boende med låga inkomster de olika bostadsområdena högre jämfört 
  
 med de boende med höga inkomster. Skillnaderna är särskilt tydliga för 
  
 de mest centrala bostadsområdena. En förklaring är att många av de 
  
 boende med låga inkomster tillika är ungdomar och dessa har en hög 
  
 preferens för centrum. 
  
 2.6.2 Nuvarande medelhyra 
  
 Det finns redan idag en hyressättning som väl följer den rangordning av 
  
 olika bostadsområden som de boende gett uttryck för i 
  
 områdespreferensen. 
  
 __________________________________________________________ 
  
 3 Inkomstgrupperna låg -89 000, mellan 89 000-141 000, hög 141 000-. 
  
 122 Bilaga 1 SOU 2000:33 
  
 Figur 2.6.4. Medelhyra fördelad efter bostadsområde. 
  
 Bostadsområde 
  
 Carlshem Mariehem Umedalen Marieberg  
  
 V  
  
 ä  
  
 st p  
  
 å  
  
 stan  
  
 Ersboda  
  
 Berghem  
  
 Å  
  
 lidhem  
  
 Ö  
  
 st p  
  
 å  
  
 stan  
  
 Tomtebo  
  
 Sandbacka  
  
 Haga  
  
 Ö  
  
 backa  
  
 Nydalah  
  
 ö  
  
 jd  
  
 Centrala stan  
  
 Kronor/kvm och  
  
 å  
  
 r  
  
 900 
  
 850 
  
 800 
  
 750 
  
 700 
  
 Av figuren nedan framgår den genomsnittliga områdespreferensen för 
  
 en bostad i olika bostadsområden, i förhållande till den genomsnittliga 
  
 hyran i respektive området (kronor/kvm i allmännyttan). 
  
 Variationen i de boendes områdespreferens följer i viss mån variationen  
  
 i rådande hyror. Områdespreferensen ligger dock på en lägre 
  
 nivå. Korrelationen mellan områdespreferens och medelhyra i bostadsområdet  
  
 är 0,56. Men då är det tydligt att bostadsområdet Nydalahöjd 
  
 avviker markant från regressionlinjen. Medelhyran i området är 
  
 betydligt högre än de boendes områdespreferens. 
  
 SOU 2000:33 Områdespreferens i hyresrätt 123 
  
 Figur 2.6.5. Sambandet mellan områdespreferens och medelhyra 
  
 (kronor/kvadratmeter och år). 
  
 Områdespreferens 
  
 500 550 600 650 700 750 800 850 900 
  
 Medelhyra i hela området  
  
 900 
  
 850 
  
 800 
  
 750 
  
 700 
  
 Ersboda 
  
 Umedalen 
  
 Ålidhem 
  
 Tomtebo 
  
 Carlshem 
  
 Mariehem 
  
 Marieberg 
  
 Nydalahöjd 
  
 Sandbacka 
  
 Öbacka 
  
 Väst på stan 
  
 Berghem 
  
 Haga 
  
 Öst på stan 
  
 Centrala stan 
  
 2.6.3 Attraktivitet och segmentering 
  
 De boende har fått ta ställning till en rad faktorer i den fysiska miljön 
  
 och bedöma hur viktiga dessa är för att ett bostadsområde skall 
  
 betecknas som bra. Vilken innebörd som skall läggas i begreppet 
  
 bra har däremot varit upp till var och en som besvarat enkäten att 
  
 bestämma. Resultatet från Umeå visar att säkerhet och trygghet i 
  
 bostadsområdet för de flesta är det främsta kännetecknet på ett bra 
  
 bostadsområde. Andra viktiga faktorer är bra kommunikationer, närhet 
  
 till affärer i bemärkelsen dagligvaruhandel, att området är vackert och 
  
 att det är fritt från buller. Av mindre betydelse är såväl närhet till 
  
 omsorg som närhet till motionsanläggningar och lekplatser. 
  
 Överlag är skillnaderna små i hur olika grupper ser på ett bra 
  
 område. Oberoende av om enkäten har besvarats av en man eller av en 
  
 kvinna är uppfattningen om vad som karaktäriserar ett bra bostadsområde  
  
 densamma. Inte heller kan vi se några större skillnader mellan 
  
 124 Bilaga 1 SOU 2000:33 
  
 boende med respektive utan barn, frånsett att boende med barn tycker 
  
 att närhet till skola är viktigt och de utan närhet till affärer. Emellertid 
  
 finns det skillnader mellan de boende när vi undersöker olika 
  
 åldersgrupper. De äldre anser att områdets rykte nästan är lika viktigt 
  
 som att där är tryggt och säkert. Yngre och medelålders tillmäter ryktet 
  
 en mindre betydelse. De äldre anser också att närhet till affärer är 
  
 viktigt för ett bra bostadsområde. 
  
 Enligt tidigare undersökningar är avståndet mellan bostadsområdet 
  
 och stadens centrum en viktig faktor för att förstå efterfrågan på 
  
 bostäder. Ett vanligt argument är det finns ett stort utbud av arbetsplatser,  
  
 service, kultur och nöjen i centrum. Det kan därför vara 
  
 intressant att, förutom ovanstående utsaga om betydelsen av närhet till 
  
 centrum, se vilket uttryck avståndsfaktorn får genom de tillfrågades 
  
 preferens för olika områden. Av figuren framgår att de tillfrågades 
  
 områdespreferens i Umeå varierar med avståndet. De högst värderade 
  
 områdena återfinns i centrala lägen och de lägst värderade i de yttre 
  
 områdena. 
  
 Figur 2.6.6. Områdespreferens (kr/kvadratmeter) för respektive 
  
 område fördelad efter avstånd i meter från centrum. 
  
 400 
  
 500 
  
 600 
  
 700 
  
 800 
  
 900 
  
 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 
  
 Avs tånd 
  
 Områdespreferens  
  
 Sambandet mellan områdespreferens och avstånd från centrum följer 
  
 en avtagandefunktion. Värdet minskar snabbt nära centrum för att avta 
  
 allt mindre ju längre från centrum man kommer. En enklare analys av 
  
 sambanden mellan avstånd och nuvarande medelhyra respektive 
  
 områdespreferens resulterar i regressionskoefficienter (lutningsvinkeln) 
  
 för nuvarande medelhyra som uppgår till –0,006 respektive –0,015 för 
  
 områdespreferensen. Av koefficientens negativa tecken framgår att 
  
 medelhyra och områdespreferens avtar med ökat avstånd från centrum. 
  
 Områdespreferensens koefficient är större, vilket betyder att områdespreferensen  
  
 avtar i högre grad med ökat avstånd än vad nuvarande 
  
 SOU 2000:33 Områdespreferens i hyresrätt 125 
  
 medelhyra gör. Det finns dock en viss spridning i områdespreferensen 
  
 på ungefär samma avstånd från centrum. Detta tyder på att även andra 
  
 faktorer är viktiga beståndsdelar för att förklara preferensen, såsom 
  
 t.ex. säkerhet och trygghet i bostadsområdet och bra kommunikationer. 
  
 Ett attraktivt läge innebär en högre efterfrågan på bostäder. Inom 
  
 bostadsrätten får detta genomslag i form av högre överlåtelsepriser. 
  
 Innebär det att den genomsnittliga inkomsten i sådana bostadsområden 
  
 också är högre än i mindre attraktiva lägen? Kan för närvarande även 
  
 hushåll med låg eller måttlig inkomst bo i de mest attraktiva bostadsområdena? 
  
 Den genomsnittliga disponibla familjeinkomsten i samtliga 
  
 bostadsområden är drygt 125 000 kr. Generellt sett har de boende i 
  
 bostadsrätt i de undersökta områdena högre disponibel familjeinkomst 
  
 än de boende i hyresrätt. Den genomsnittliga disponibla familjeinkomsten  
  
 uppgår till 152 000 kr för boende i bostadsrätt, medan de i 
  
 hyresrätt i genomsnitt har en inkomst på 115 000 kr. 
  
 Staplarna i diagrammet representerar den genomsnittliga disponibla 
  
 inkomsten för familjer i bostads- respektive hyresrätt (vissa bostadsområden  
  
 saknar lägenheter upplåtna med bostadsrätt), medan kurvorna 
  
 representerar medelhyran respektive områdespreferensen i respektive 
  
 bostadsområde. 
  
 126 Bilaga 1 SOU 2000:33 
  
 Figur 2.6.7. Disponibel familjeinkomst (i tusental kronor) fördelad 
  
 efter upplåtelseform och område samt nuvarande medelhyra och områdespreferens  
  
 fördelad efter område (hyra i kronor per kvadratmeter). 
  
 Områden ordnade efter områdespreferens. 
  
 50 
  
 100 
  
 150 
  
 200 
  
 250 
  
 300 
  
 350 
  
 Cen  
  
 tra  
  
 l  
  
 a st  
  
 an  
  
 Öst  
  
 på st  
  
 an  
  
 H  
  
 ag  
  
 a  
  
 B  
  
 er  
  
 ghem  
  
 V  
  
 äs  
  
 t  
  
 på  
  
 s  
  
 t  
  
 an  
  
 Öbac  
  
 ka  
  
 S  
  
 andbac  
  
 k  
  
 a  
  
 Nydalahöjd  
  
 Marieberg M  
  
 ariehem  
  
 Car  
  
 l  
  
 s  
  
 hem  
  
 Tomteb  
  
 o  
  
 Å  
  
 l  
  
 idhem  
  
 Um  
  
 edalen  
  
 E  
  
 rs  
  
 boda  
  
 Disponibel familjeinkomst  
  
 200 
  
 400 
  
 600 
  
 800 
  
 1000 
  
 Hyra  
  
 Inkomst i hyresrätt Inkomst i bostadsrätt 
  
 Medelhyra Områdespreferens 
  
 Boende i bostadsrätter i Centrala stan har en betydligt högre genomsnittlig  
  
 inkomst än övriga invånare i de undersökta bostadsområdena i 
  
 Umeå. Övriga boende i bostadsrätt i de skilda områdena har en relativt 
  
 lika inkomst. Däremot är variationen i inkomst bland hyresgästerna 
  
 större. Några av de områden som uppvisar låga inkomster har också en 
  
 hög andel ungdomar, förmodligen studenter. 
  
 Medelhyran är relativt jämnt fördelad över bostadsområdena, medan 
  
 områdespreferensen varierar mellan de i undersökningen ingående 
  
 områdena i betydligt högre grad. 
  
 Det finns ett samband mellan upplåtelseform (bostadsrätt – 
  
 hyresrätt) och inkomst, så tillvida att familjer med en disponibel 
  
 inkomst under genomsnitt (nedan betecknade som låg inkomst) är överrepresenterade  
  
 i hyresrätt. Inom bostadsrätt är däremot inkomstgrupperna  
  
 mer jämnt fördelade. 
  
 SOU 2000:33 Områdespreferens i hyresrätt 127 
  
 Tabell 2.6.3. Andel (procent) familjer i olika upplåtelseformer fördelad 
  
 efter låg- och höginkomsttagare födda i respektive utanför Sverige. 
  
 Siffrorna inom parentes anger antalet familjer. 
  
 Låg inkomst, 
  
 annat land 
  
 Låg inkomst, 
  
 Sverige 
  
 Hög inkomst, 
  
 annat land 
  
 Hög inkomst, 
  
 Sverige 
  
 Totalt 
  
 antal 
  
 Bostadsrätt 5 (357) 46 (3 221) 5 (367) 43 (2 999) 6 944 
  
 Hyresrätt 9 (1 529) 58 (10 265) 5 (907) 29 (5 098) 17 799 
  
 Totalt 8 (1 886) 54 (13 486) 5 (1 274) 33 (8097) 24 743 
  
 Drygt hälften av familjerna i bostadsrätt har en disponibel inkomst 
  
 under genomsnittet, medan närmare hälften har en motsvarande 
  
 inkomst över genomsnittet. Av tabellen framgår också att familjens 
  
 etniska ursprung har betydelse för olika inkomstgruppers fördelning 
  
 mellan de båda upplåtelseformerna. Den överrepresentation av familjer 
  
 med disponibel inkomst under genomsnittet som finns inom hyresrätten 
  
 är betydligt större bland födda i annat land jämfört med födda i 
  
 Sverige. Familjer med disponibel inkomst över genomsnittet och födda 
  
 i Sverige är överrepresenterade i bostadsrätt, medan motsvarande 
  
 familjer födda i annat land är jämnt fördelade mellan hyresrätt och 
  
 bostadsrätt. 
  
 Av intresse här är att undersöka hur familjer med låga inkomster är 
  
 fördelade på de 15 bostadsområdena i Umeå. Det görs på två sätt, dels 
  
 graden av koncentration i olika upplåtelseformer, s.k. segmentering, 
  
 dels den geografiska koncentrationen, dvs. segregation. Någon jämförelse  
  
 med hela kommunen görs inte eftersom undersökningen inte 
  
 omfattar samtliga bostadsområden. 
  
 128 Bilaga 1 SOU 2000:33 
  
 Tabell 2.6.4. Andel låginkomsttagare (familjer) inom olika 
  
 bostadsområden och upplåtelseformer, med disponibel familjeinkomst 
  
 under genomsnittet, procent. 
  
 Bostadsområde bostadsrätt hyresrätt 
  
 Berghem 
  
 56 80 
  
 Carlshem 
  
 60 80 
  
 Centrala stan 
  
 50 51 
  
 Ersboda 
  
 40 59 
  
 Haga 
  
 53 63 
  
 Marieberg 
  
 Finns ej 54 
  
 Mariehem 
  
 41 77 
  
 Nydalahöjd 
  
 Finns ej 91 
  
 Sandbacka 
  
 45 59 
  
 Tomtebo 
  
 59 72 
  
 Umedalen 
  
 36 58 
  
 Väst på stan 
  
 51 59 
  
 Ålidhem 
  
 62 86 
  
 Öbacka 
  
 Finns ej 53 
  
 Öst på stan 
  
 38 56 
  
 Samtliga områden 
  
 49 70 
  
 Av tabellen framgår att andelen familjer i hyresrätt med disponibel inkomst  
  
 under genomsnittet varierar mellan 51 procent och 91 procent. 
  
 Motsvarande variation ligger mellan 36 procent och 62 procent i bostadsrätt.  
  
 Bostadsmarknaden är segmenterad i så måtto att olika inkomstgrupper  
  
 är skiktade efter upplåtelseform. Denna segmentering 
  
 varierar mellan de olika bostadsområdena. I Centrala stan är skillnaden 
  
 mellan upplåtelseformerna obetydlig, medan bostadsområdet Mariehem  
  
 är segmenterat. 
  
 Finns det en geografisk koncentration av boende i olika inkomstklasser  
  
 inom bostadsområdena? För att beräkna segregationen väljer vi 
  
 att använda familjernas disponibla inkomst. Familjerna indelas i två 
  
 grupper beroende på om denna inkomst överstiger eller understiger 
  
 medelinkomsten i bostadsområdet ifråga. Den genomsnittligt disponibla  
  
 inkomsten varierar mellan 83 000 kr i Nydalahöjd och 188 000 
  
 kr i Centrala stan. Andelen familjer som har en disponibel inkomst 
  
 under genomsnittet varierar mellan 49 och 91 procent. 
  
 Graden av ekonomisk segregation varierar mellan de olika 
  
 bostadsområdena. En analys av befolkningen efter den disponibla inkomsten  
  
 uppvisar att Umeå är ekonomiskt segregerat och att graden av 
  
 segregation varierar mellan bostadsområdena. I Mariehem och Ålidhem 
  
 är inkomstfördelningen mer rumsligt ojämn än i andra områden. För att 
  
 SOU 2000:33 Områdespreferens i hyresrätt 129 
  
 åstadkomma en jämn inkomstfördelning i respektive bostadsområde 
  
 erfordras att omkring två femtedelar respektive en fjärdedel av familjerna  
  
 i någon av de två inkomstgrupperna flyttar. I bostadsområdet Väst 
  
 på stan, med förvisso få delområden, är segregationen i det närmaste 
  
 obefintlig och antyder att inkomstfördelningen i stort sett är densamma 
  
 i hela bostadsområdet. Många av de ingående bostadsområdena består 
  
 bara av ett delområde och därför har inget mått på segregation beräknas. 
  
 Tabell 2.6.5. Den ekonomiska och etniska segregationen i Umeå. 
  
 Bostadsområde Antal 
  
 delområden 
  
 Ekonomisk 
  
 segregation 
  
 Etnisk 
  
 segregation 
  
 Berghem 1 
  
 Carlshem 3 ,14 ,13 
  
 Centrala stan 3 ,10 ,02 
  
 Ersboda 4 ,06 ,24 
  
 Haga 4 ,06 ,10 
  
 Marieberg 1 
  
 Mariehem 3 ,37 ,21 
  
 Nydalahöjd 1 
  
 Sandbacka 6 ,06 ,19 
  
 Tomtebo 1 
  
 Umedalen 3 ,17 ,07 
  
 Väst på stan 3 ,02 ,07 
  
 Ålidhem 3 ,23 ,09 
  
 Öbacka 1 
  
 Öst på stan 1 
  
 Av tabellen framgår också den etniska segregationen i de olika 
  
 bostadsområdena. I beräkningen av denna segregation beaktas endast 
  
 huruvida de boende i ett bostadsområdes delområden är födda i Sverige 
  
 eller i ett annat land. Resultatet visar att segregationen är stor både i 
  
 områden med hög och låg andel invandrare. Sandbacka med en låg 
  
 andel födda i annat land har en stor etnisk segregation, liksom Ersboda 
  
 med en högre andel födda i annat land. Däremot är den etniska 
  
 segregationen förhållandevis låg i det invandrartäta Ålidhem. 
  
 Frågan om huruvida de boendes etniska ursprung har betydelse för 
  
 värderingen av olika bostadsområden är ingen central frågeställning i 
  
 denna undersökning. Icke desto mindre är det en angelägen fråga. Av 
  
 figuren nedan framgår att en kategorisering av de boende efter var den 
  
 som besvarat enkäten är född, Sverige eller annat land, uppvisar små 
  
 skillnader i preferensordningen och även i värderingen av olika 
  
 bostadsområden. Personer där ursprunget är Sverige värderar områdena 
  
 130 Bilaga 1 SOU 2000:33 
  
 något högre jämfört med individer vars ursprung är i ett annat land. 
  
 Undantagen är bostadsområdena Öst på stan, Öbacka och Tomtebo där 
  
 boende med annat ursprung än Sverige värderar områdena högre. 
  
 Figur 2.6.8. Områdespreferens fördelad efter de boendes födelseland. 
  
 Bostadsområde 
  
 Ersboda  
  
 Umedalen  
  
 Å  
  
 lidhem  
  
 Tomtebo  
  
 Carlshem Mariehem  
  
 Marieberg  
  
 Nydalah  
  
 ö  
  
 jd  
  
 Sandbacka  
  
 Ö  
  
 backa  
  
 V  
  
 ä  
  
 st p  
  
 å  
  
 stan  
  
 Berghem  
  
 Haga  
  
 Ö  
  
 st p  
  
 å  
  
 stan  
  
 Centrala stan  
  
 Kronor/kvm och  
  
 å  
  
 r  
  
 900 
  
 850 
  
 800 
  
 750 
  
 700 
  
 650 
  
 600 
  
 550 
  
 500 
  
 Sverige 
  
 Annat land 
  
 2.6.4 Sammanfattning 
  
 Områdespreferensen för ett och samma bostadsområde i Umeå varierar. 
  
 I genomsnittsvärdena döljs stora variationer. För Väst på stan, som 
  
 representerar den lägsta variationen, är variationskoefficienten 25 
  
 procent och för Tomtebo och Ålidhem, som representerar den högsta, 
  
 drygt 30 procent. Yngre personer värderar de mest centrala bostadsområdena  
  
 högre än de medelålders och de äldre. De äldre värderar å sin 
  
 sida de yttre bostadsområdena högre. Individer med låga inkomster 
  
 värderar överlag de olika bostadsområdena högre jämfört med hushåll 
  
 med höga inkomster. Skillnaderna är särskilt tydliga för de mest 
  
 centrala bostadsområdena. En förklaring är att många hushåll med låga 
  
 inkomster också är ungdomar, med en hög preferens för centrum. 
  
 SOU 2000:33 Områdespreferens i hyresrätt 131 
  
 Generellt sett är inkomsten högre bland de boende i bostadsrätt än 
  
 bland dem i hyresrätt. Skillnaden varierar dock mellan olika lägen, så 
  
 att skillnaden är minst (15 procent) i det bättre läget och störst (44 
  
 procent) i det sämre läget.  
  
 4 
  
 Tabell 2.6.6. Genomsnittlig disponibel familjeinkomst (i tusental) 
  
 fördelad efter läge och upplåtelseform. 
  
 Läge Inkomst i Totalt Skillnad mellan bostadsoch  
  
 hyresrätt, procent 
  
 hyresrätt bostadsrätt 
  
 Bättre 135 155 142 +15% 
  
 Medel 112 159 118 +41% 
  
 Sämst 103 149 118 +44% 
  
 Alla områden 115 152 125 +32% 
  
 Skillnad mellan 
  
 bättre och sämre 
  
 läge, procent 
  
 +31% +4% +20% 
  
 Spridningen i disponibel familjeinkomst mellan olika lägen i 
  
 kommunen är större bland boende i hyresrätt än i bostadsrätt. 
  
 Skillnaden mellan det bättre och sämre läget uppgår för hyresrätt till 31 
  
 procent, medan motsvarande skillnad för bostadsrätt utgör 4 procent. 
  
 Vi kan således konstatera att inkomststrukturen, på lägesnivå, är 
  
 relativt jämn inom bostadsrätten, medan den inom hyresrätten har en 
  
 tydlig lägesrelation. 
  
 __________________________________________________________ 
  
 4 För att erhålla en överblick över bostadsområdenas attraktivitet är områdena 
  
 indelade i tre lägen, från högsta till lägsta områdespreferens. 
  
 Läge Bättre: Centrala stan, Öst på stan, Haga, Berghem och Väst på stan. 
  
 Läge Medel: Öbacka, Sandbacka, Nydalahöjd, Marieberg och Meriehem. 
  
 Läge Sämre: Carlshem, Tomtebo, Ålidhem, Umedalen och Ersboda. 
  
 132 Bilaga 1 SOU 2000:33 
  
 Figur 2.6.8. Disponibel familjeinkomst fördelad efter upplåtelseform 
  
 respektive medelhyra och områdespreferens fördelad efter läge. 
  
 50 
  
 100 
  
 150 
  
 200 
  
 Bättre Medel Sämre 
  
 Disponibel familjeinkomst  
  
 0 
  
 200 
  
 400 
  
 600 
  
 800 
  
 1000 
  
 Hyra  
  
 Inkomst i hyresrätt Inkomst i bostadsrätt 
  
 Medelhyra Områdespreferens 
  
 Den nuvarande hyressättningen i Umeå är mer eller mindre flack, dvs. 
  
 den varierar i mycket liten grad efter läge. Däremot är de tillfrågades 
  
 preferens för olika bostadsområden betydligt mer lägesrelaterad. 
  
 SOU 2000:33 Områdespreferens i hyresrätt 133 
  
 2.7 Örebro 
  
 De tillfrågade i Örebro har fått uttala sig om hur mycket mer eller 
  
 mindre man är beredd att betala för en bostad, med samma egenskaper 
  
 som den nuvarande, i femton olika bostadsområden i undersökningskommunen.  
  
 Denna differens, i kronor per kvadratmeter, betraktas som 
  
 de tillfrågades preferens för de i undersökningen ingående bostadsområdena.  
  
 I nedanstående tabell beskrivs de undersökta bostadsområdena  
  
 i Örebro kortfattat. 
  
 Tabell 2.7.1. Andel individer i de undersökta bostadsområdena 
  
 fördelad efter bostadens upplåtelseform, ålder och födelseland. 
  
 Bostadsområde Upplåtelseform, 
  
 procent 
  
 Ålderskategori, procent Födelseland, 
  
 procent 
  
 Antal 
  
 boende 
  
 hyresrätt 
  
 bostadsrätt 
  
 0-19 
  
 år 
  
 20-29 
  
 år 
  
 30-64 
  
 år 
  
 65- år Sverige Ej 
  
 Sverige 
  
 Baronbackarna 100 0 28 18 41 13 66 34 1951 
  
 Björkhaga 58 42 36 10 47 6 89 11 754 
  
 Brickebacken 100 0 32 24 36 8 73 27 3463 
  
 City 89 11 10 26 41 22 92 8 3733 
  
 Ladugårdsängen 63 37 36 19 38 6 84 16 1857 
  
 Norr 94 6 12 28 35 24 91 9 5033 
  
 Rosta 100 0 22 21 36 21 87 13 2131 
  
 Söder 92 8 10 18 37 35 84 16 2904 
  
 Sörbyängen 42 58 37 12 44 7 89 11 1065 
  
 Tybble 100 0 21 22 36 21 87 13 1755 
  
 Varberga 100 0 27 23 42 8 60 40 2593 
  
 Vivalla 96 4 37 15 39 9 70 30 5467 
  
 Väster 93 7 12 29 34 25 92 8 5550 
  
 Västhaga 100 0 17 6 44 33 93 7 1387 
  
 Öster 70 30 14 22 41 23 93 7 5093 
  
 Samtliga 
  
 områden 
  
 90 10 21 22 38 19 83 17 44736 
  
 I undersökningen ingår i huvudsak uppgifter från enkätsvaren. De uppgifter  
  
 som är hämtade från register är framför allt inkomstfördelning 
  
 och befolkningssammansättning i bostadsområdena samt nuvarande 
  
 medelhyror. I de delar av undersökningen som är baserade på enkätsvaren  
  
 ingår enbart boende i hyresrätt. I de delar som är baserade på 
  
 registerdata ingår däremot både boende i hyresrätt och i bostadsrätt. 
  
 134 Bilaga 1 SOU 2000:33 
  
 De flesta områdena domineras av hyresrätt, undantaget är här 
  
 Sörbyängen där det bor ungefär lika många personer i hyresrätt och i 
  
 bostadsrätt. I områdena Väster, Norr och City bor det en relativt hög 
  
 andel yngre personer. Områden som Day, Sörbyängen och 
  
 Västhaga karaktäriseras av att många barnfamiljer är bosatta där. I 
  
 Västhaga bor det även många äldre personer, liksom i området Söder. 
  
 Knappt 20 procent av de boende i de undersökta bostadsområdena är 
  
 födda utanför Sverige. Varberga och Baronbackarna är bostadsområden 
  
 där många personer födda utanför Sverige bor. 
  
 2.7.1 Områdespreferens 
  
 De boendes värdering av olika bostadsområden i Örebro, uttryckt som 
  
 områdespreferens, visar på stor spridning. I genomsnittsvärdena för 
  
 varje område döljs stora variationer. Av variationskoefficienten, 
  
 standardavvikelsen i relation till medelvärdet, framgår att variationen i 
  
 områdespreferensen är mindre i de centrala områdena jämfört med övriga  
  
 bostadsområden. För City, Öster och Söder, som representerar den 
  
 lägsta variationen, är variationskoefficienten drygt 25 procent och för 
  
 Vivalla och Varberga, som representerar den högsta, närmare 40 
  
 procent. 
  
 På frågan om hur mycket mer eller mindre de boende är beredda att 
  
 betala för en bostad lika den de har idag, men belägen i något av de 
  
 namngivna bostadsområdena och undantaget det egna, har utfallet i 
  
 regel blivit mindre. Hur mycket mindre varierar. Det finns dock områden  
  
 som de boende är villiga att betala mer för. För en bostad i områdena  
  
 City är 44 procent är beredda att betala mer än vad de betalar 
  
 idag. För områden som Vivalla och Varberga vill däremot 85 respektive  
  
 86 procent betala en lägre hyra än vad de idag gör. 
  
 SOU 2000:33 Områdespreferens i hyresrätt 135 
  
 Tabell 2.7.2. Andelen som anser sig vilja betala lika mycket, mer eller 
  
 mindre än den nuvarande hyran (procent). 
  
 Område Mindre Lika Mer Antal 
  
 svarande 
  
 Baronbackarna 78 20 2 643 
  
 Björkhaga 54 36 9 637 
  
 Brickebacken 84 14 2 633 
  
 City 11 45 43 597 
  
 Ladugårdsängen 46 37 16 641 
  
 Norr 43 48 10 588 
  
 Rosta 52 40 8 630 
  
 Söder 35 53 12 639 
  
 Sörbyängen 50 38 12 642 
  
 Tybble 65 30 5 642 
  
 Varberga 86 12 1 649 
  
 Vivalla 85 13 2 652 
  
 Väster 42 49 9 584 
  
 Västhaga 62 31 7 643 
  
 Öster 32 52 16 621 
  
 De boende är endast undantagsvis beredda att betala mer för en bostad 
  
 i andra bostadsområden jämfört med det egna. Resultatet visar ändå på 
  
 en stor spridning i hur mycket man anser att en bostad i olika områden 
  
 bör kosta per månad. Av figuren framgår denna spridning för vart och 
  
 ett av bostadsområdena. Områdespreferensen anges i den fortsatta 
  
 framställningen som summan av hur mycket mer/mindre de boende är 
  
 beredda att betala för en bostad i annat område och den egna nuvarande 
  
 hyran i kronor per kvadratmeter. I var och en av boxarna i figuren återfinner  
  
 vi 50 procent av de boende. Ytterligare närmare 50 procent 
  
 ligger i benet över respektive under boxen. Övriga fåtalet observationer  
  
 är så kallade extremvärden och outlier, och de ingår inte i figuren.1 
  
 __________________________________________________________ 
  
 1 För ytterligare beskrivning av extremvärden och outlier, se avsnitt Statistiska 
  
 mått. 
  
 136 Bilaga 1 SOU 2000:33 
  
 Figur 2.7.1. Spridning i områdespreferens bland de tillfrågade för 
  
 respektive bostadsområde. 
  
 N = 634 629 625 588 634 580 623 631 634 635 641 643 576 635 614 
  
 Bostadsområde 
  
 Öster  
  
 Västhaga  
  
 Väster Vivalla  
  
 Varberga  
  
 Tybble  
  
 Sörbyängen  
  
 Söder Rosta  
  
 Norr  
  
 Ladugårdsängen  
  
 City  
  
 Brickebacken  
  
 Björkhaga  
  
 Baronbackarna  
  
 Kronor/kvm och år  
  
 1200 
  
 1000 
  
 800 
  
 600 
  
 400 
  
 200 
  
 0 
  
 Linjen i själva boxen representerar medianen, dvs. det mittersta värdet 
  
 bland alla tillfrågades svar. Figuren illustrerar å ena sidan en stor 
  
 spridning i uppfattningen om olika bostadsområden och å andra sidan 
  
 att 50 procent av de boende uppger ett intervall om 500-700 kronor per 
  
 kvm för en bostad i olika områden. Undantagen är City där intervallet 
  
 är omkring 600-800 kronor och Varberga samt Vivalla där intervallet 
  
 är 400-600 kronor. 
  
 Enkäten ger inget direkt svar på frågan varför vissa personer är 
  
 villiga att för en bostad i City eller på Vivalla betala mindre, medan 
  
 andra är villiga att betala mer. Men en intressant fråga är huruvida 
  
 trivseln i det nuvarande bostadsområdet har betydelse för hur man 
  
 betraktar andra områden. Om vi tolkar trivseln som ett uttryck för hur 
  
 väl det nuvarande området motsvarar de egna preferenserna, finns för 
  
 dem som uppger att de trivs bra ingen anledning att betala mer för 
  
 andra områden. För dem som inte trivs med hur de bor kan förhållandet 
  
 vara annorlunda. 
  
 En enkel test av huruvida trivseln i det egna området har betydelse 
  
 för om man vill betala mindre, lika eller mer för andra bostadsområden 
  
 ger ett varierat resultat beroende på bostadsområde. Överlag vill de 
  
 SOU 2000:33 Områdespreferens i hyresrätt 137 
  
 som är nöjda med det egna området betala mindre för en bostad i andra 
  
 områden jämfört med dem som är missnöjda eller indifferenta. 
  
 Konfidensintervallet (det intervall där 95 procent av värdena återfinns) 
  
 i den senare gruppen visar också på en betydligt större spridning 
  
 jämfört med i gruppen nöjda. Samtidigt visar standardavvikelsen 
  
 återigen att variationen är mycket stor. 
  
 I värderingen av bostadsområdena i Örebro finns ingen signifikant 
  
 skillnad mellan nöjda och missnöjda/indifferenta boende. Det betyder 
  
 att värderingen av områdena, oberoende av om de är mer attraktiva 
  
 eller mindre attraktiva, är stabil och oberoende av huruvida man är nöjd 
  
 respektive missnöjd med sitt nuvarande område. 
  
 De boendes områdespreferens analyseras i nästa steg utifrån 
  
 frågeställningen huruvida variationen i områdespreferens för olika 
  
 områden är att hänföra till systematiska skillnader efter de boendes 
  
 ålder och deras familjeinkomster. Vilken områdespreferens har låginkomsttagare  
  
 och ungdomar i förhållande till medelålders och boende 
  
 med medelinkomster? Tidigare forskning har visat att ungdomar och 
  
 äldre har en preferens för centrala lägen framför ytterområden. 
  
 I figurerna nedan relateras områdespreferensen för de olika bostadsområdena  
  
 till de boendes ålder (ungdom, medelålders eller äldre) och 
  
 till de boendes disponibla familjeinkomst (låg, mellan eller hög). Båda 
  
 dessa figurer är ordnade efter rådande genomsnittlig hyra i bostadsområdet  
  
 ifråga. Samtliga bostadsområden i Örebro som ingår i denna 
  
 undersökning, med undantag från Day, har idag en medelhyra 
  
 som är högre än den medelhyra som framkommer av de boendes områdespreferens.  
  
 Det förhållandet gäller oavsett de boendes ålder2. Hur 
  
 olika åldersgrupper värderar bostadsområdena framgår av figuren 
  
 nedan. 
  
 __________________________________________________________ 
  
 2 Yngre 18-30 år, medelålders 31-64 år och äldre 65+ år. 
  
 138 Bilaga 1 SOU 2000:33 
  
 Figur 2.7.2. Områdespreferensen för respektive bostadsområde 
  
 fördelad efter ålder. 
  
 Bostadsområde 
  
 Vivalla  
  
 Varberga  
  
 Brickebacken  
  
 Baronbackarna  
  
 Tybble  
  
 V  
  
 ä  
  
 sthaga  
  
 Bj  
  
 ö  
  
 rkhaga  
  
 Rosta  
  
 S  
  
 ö  
  
 rby  
  
 ä  
  
 ngen  
  
 Ladug  
  
 å  
  
 rds  
  
 ä  
  
 ngen  
  
 V  
  
 ä  
  
 ster  
  
 Norr  
  
 S  
  
 ö  
  
 der  
  
 Ö  
  
 ster City  
  
 Kronor/kvm och  
  
 å  
  
 r  
  
 800 
  
 750 
  
 700 
  
 650 
  
 600 
  
 550 
  
 500 
  
 450 
  
 400 
  
 yngre 
  
 medel 
  
 äldre 
  
 Åldersgrupperna följer i stort sett samma preferensordning, med några 
  
 undantag. Men nivån varierar framför allt mellan de yngre och de äldre. 
  
 Så värderar de yngre de mest centrala bostadsområdena högre jämfört 
  
 med de medelålders och de äldre. De äldre värderar å sin sida de yttre 
  
 bostadsområdena Baronbackarna, Brickebacken, Varberga och Vivalla 
  
 högre framför allt än den yngsta åldersgruppen. 
  
 SOU 2000:33 Områdespreferens i hyresrätt 139 
  
 Figur 2.7.3. Områdespreferensen för respektive bostadsområde 
  
 fördelad efter inkomst. 
  
 Bostadsområde 
  
 Vivalla  
  
 Varberga  
  
 Brickebacken  
  
 Baronbackarna  
  
 Tybble  
  
 V  
  
 ä  
  
 sthaga  
  
 Bj  
  
 ö  
  
 rkhaga  
  
 Rosta  
  
 S  
  
 ö  
  
 rby  
  
 ä  
  
 ngen  
  
 Ladug  
  
 å  
  
 rds  
  
 ä  
  
 ngen  
  
 V  
  
 ä  
  
 ster  
  
 Norr  
  
 S  
  
 ö  
  
 der  
  
 Ö  
  
 ster City  
  
 Kronor/kvm och  
  
 å  
  
 r  
  
 800 
  
 750 
  
 700 
  
 650 
  
 600 
  
 550 
  
 500 
  
 450 
  
 400 
  
 Låg 
  
 Mellan 
  
 Hög 
  
 Ungefär samma mönster framträder i en motsvarande analys över 
  
 områdespreferens bland olika inkomstgrupper. De boende har indelats i 
  
 tre grupper efter den disponibla årsinkomsten.3 Överlag värderar de 
  
 boende med låga inkomster de olika bostadsområdena högre jämfört 
  
 med de boende med höga inkomster. Skillnaderna är särskilt tydliga för 
  
 City. En förklaring är att många av de boende med låga inkomster 
  
 tillika är ungdomar och dessa har en hög preferens för centrum. 
  
 Värderingen av ytterområdena Varberga och Vivalla är däremot 
  
 densamma oavsett inkomstgrupp. 
  
 2.7.2 Nuvarande medelhyra 
  
 Det finns redan idag en hyressättning i Örebro som i viss mån följer 
  
 den rangordning av olika bostadsområden som de boende gett uttryck 
  
 __________________________________________________________ 
  
 3 Inkomstgrupperna låg -99 000, mellan 99 000-164 000, hög 164 000-. 
  
 140 Bilaga 1 SOU 2000:33 
  
 för i områdespreferensen. Skillnaderna är i värderingen av de centrala 
  
 bostadsområdena. 
  
 Figur 2.7.4. Medelhyra fördelad efter bostadsområde. 
  
 Bostadsområde 
  
 Bj  
  
 ö  
  
 rkhaga Vivalla  
  
 Varberga  
  
 Brickebacken  
  
 V  
  
 ä  
  
 sthaga  
  
 Norr  
  
 S  
  
 ö  
  
 der  
  
 V  
  
 ä  
  
 ster  
  
 Tybble  
  
 S  
  
 ö  
  
 rby  
  
 ä  
  
 ngen  
  
 Ö  
  
 ster City  
  
 Baronbackarna  
  
 Ladug  
  
 å  
  
 rds  
  
 ä  
  
 ngen  
  
 Rosta  
  
 Kronor/kvm och  
  
 å  
  
 r  
  
 800 
  
 750 
  
 700 
  
 650 
  
 600 
  
 550 
  
 500 
  
 Av figuren nedan framgår den genomsnittliga områdespreferensen för 
  
 en bostad i olika bostadsområden, i förhållande till den genomsnittliga 
  
 hyran i respektive området (kronor/kvm i allmännyttan). 
  
 Variationen i de boendes områdespreferens följer för vissa områden 
  
 variationen i rådande hyror. Områdespreferensen ligger dock på en 
  
 lägre nivå. Korrelationen mellan områdespreferens och medelhyra i 
  
 bostadsområdet är 0,56. Områdena Baronbackarna, Day och 
  
 Rosta avviker markant från regressionlinjen. 
  
 SOU 2000:33 Områdespreferens i hyresrätt 141 
  
 Figur 2.7.5. Sambandet mellan områdespreferens och medelhyra 
  
 (kronor/kvadratmeter och år). 
  
 Områdespreferens 
  
 400 450 500 550 600 650 700 750 800 
  
 Medelh  
  
 y  
  
 ra i hela området  
  
 800 
  
 750 
  
 700 
  
 650 
  
 600 
  
 550 
  
 500 
  
 Vivalla 
  
 Varberga 
  
 Brickebacken 
  
 Baronbackarna 
  
 Tybble 
  
 Västhaga 
  
 Björkhaga 
  
 Rosta 
  
 Sörbyängen 
  
 Ladugårdsängen 
  
 Väster 
  
 Norr 
  
 Söder 
  
 Öster 
  
 City 
  
 2.7.3 Attraktivitet och segmentering 
  
 De boende har fått ta ställning till en rad faktorer i den fysiska miljön 
  
 och bedöma hur viktiga dessa är för att ett bostadsområde skall 
  
 betecknas som bra. Vilken innebörd som skall läggas i begreppet 
  
 bra har däremot varit upp till var och en som besvarat enkäten att 
  
 bestämma. Resultatet från Örebro visar att säkerhet och trygghet i 
  
 bostadsområdet för de flesta är det främsta kännetecknet på ett bra 
  
 bostadsområde. Andra viktiga faktorer är en vacker och trevlig miljö i 
  
 bostadsområdet, närhet till parker, bra kommunikationer och att det är 
  
 fritt från buller. Av mindre betydelse är såväl närhet till kultur som till 
  
 motionsanläggningar och lekplatser. 
  
 Överlag är skillnaderna små i hur olika grupper ser på ett bra 
  
 område. Oberoende av om enkäten har besvarats av en man eller av en 
  
 kvinna är uppfattningen om vad som karaktäriserar ett bra bostadsområde  
  
 densamma (för männen är även parkeringsplatser viktigt och 
  
 142 Bilaga 1 SOU 2000:33 
  
 för kvinnor närhet till parker). Inte heller kan vi se några större 
  
 skillnader mellan boende med respektive utan barn, frånsett att boende 
  
 med barn tycker att närhet till skola är viktigt. Emellertid finns det 
  
 skillnader mellan de boende när vi undersöker olika åldersgrupper. Så 
  
 tycker de äldre och de yngre att närhet till affärer och till parker är 
  
 nästan lika viktigt som att det är tryggt och säkert. 
  
 Enligt tidigare undersökningar är avståndet mellan bostadsområdet 
  
 och stadens centrum en viktig faktor för att förstå efterfrågan på bostäder.  
  
 Ett vanligt argument är det finns ett stort utbud av arbetsplatser, 
  
 service, kultur och nöjen i centrum. Det kan därför vara intressant att, 
  
 förutom ovanstående utsaga om betydelsen av närhet till centrum, se 
  
 vilket uttryck avståndsfaktorn får genom de tillfrågades preferens för 
  
 olika områden. Av figuren framgår att de tillfrågades områdespreferens 
  
 i Örebro varierar med avståndet. De högst värderade områdena återfinns  
  
 i centrala lägen och de lägst värderade i de yttre områdena. 
  
 Figur 2.7.6. Områdespreferens (kr/kvadratmeter) för respektive 
  
 område fördelad efter avstånd i meter från centrum. 
  
 400 
  
 450 
  
 500 
  
 550 
  
 600 
  
 650 
  
 700 
  
 750 
  
 0 1000 2000 3000 4000 5000 
  
 Avstånd 
  
 Områdespreferens  
  
 Sambandet mellan områdespreferens och avstånd från centrum följer 
  
 en avtagandefunktion. Värdet minskar snabbt nära centrum för att avta 
  
 allt mindre ju längre från centrum man kommer. En enklare analys av 
  
 sambanden mellan avstånd och nuvarande medelhyra respektive områdespreferens  
  
 resulterar i regressionskoefficienter (lutningsvinkeln) 
  
 för nuvarande medelhyra som uppgår till –0,029 respektive –0,038 för 
  
 områdespreferensen. Av koefficientens negativa tecken framgår att 
  
 medelhyra och områdespreferens avtar med ökat avstånd från centrum. 
  
 Områdespreferensens koefficient är något större, vilket betyder att områdespreferensen  
  
 avtar i något högre grad med ökat avstånd än vad nuvarande  
  
 medelhyra gör. Det finns dock en spridning i områdespreferensen  
  
 på ungefär samma avstånd från centrum. Detta tyder på att 
  
 SOU 2000:33 Områdespreferens i hyresrätt 143 
  
 även andra faktorer är viktiga beståndsdelar för att förklara preferensen,  
  
 såsom t.ex. säkerhet och trygghet i bostadsområdet och vacker 
  
 och trevlig miljö. 
  
 Ett attraktivt läge innebär en högre efterfrågan på bostäder. Inom 
  
 bostadsrätten får detta genomslag i form av högre överlåtelsepriser. 
  
 Innebär det att den genomsnittliga inkomsten i sådana bostadsområden 
  
 också är högre än i mindre attraktiva lägen? Finns det lika hög andel 
  
 låginkomsttagare i hyresrätten i de bästa lägena som i de sämsta? 
  
 Den genomsnittliga disponibla familjeinkomsten i samtliga bostadsområden  
  
 är drygt 132 000 kr. Generellt sett har de boende i bostadsrätt 
  
 i de undersökta områdena högre disponibel familjeinkomst än de boende  
  
 i hyresrätt. Den genomsnittliga disponibla familjeinkomsten uppgår  
  
 till 169 000 kr för boende i bostadsrätt, medan de i hyresrätt i 
  
 genomsnitt har en inkomst på 128 000 kr. 
  
 Staplarna i diagrammet representerar den genomsnittliga disponibla 
  
 inkomsten för familjer i bostads- respektive hyresrätt (vissa bostadsområden  
  
 saknar lägenheter upplåtna med bostadsrätt), medan kurvorna 
  
 representerar medelhyran respektive områdespreferensen i respektive 
  
 bostadsområde. 
  
 144 Bilaga 1 SOU 2000:33 
  
 Figur 2.7.7. Disponibel familjeinkomst(i tusentals kronor) fördelad 
  
 efter upplåtelseform och område samt nuvarande medelhyra och områdespreferens  
  
 fördelad efter område (hyra i kronor per kvadratmeter). 
  
 Områden ordnade efter områdespreferens. 
  
 50  
  
 100  
  
 150  
  
 200  
  
 City  
  
 Ö  
  
 s  
  
 t  
  
 er  
  
 S  
  
 öder Norr  
  
 Väst  
  
 er  
  
 Lad  
  
 ugårds  
  
 ängen  
  
 Sörbyäng  
  
 en  
  
 Rosta  
  
 B  
  
 jörkha  
  
 ga  
  
 V  
  
 äst  
  
 ha  
  
 ga  
  
 Tybble  
  
 Baronbackarna  
  
 B  
  
 rick  
  
 eb  
  
 acken  
  
 V  
  
 arber  
  
 ga  
  
 V  
  
 i  
  
 v  
  
 all  
  
 a  
  
 Disponibel familjeinkomst  
  
 0 
  
 200 
  
 400 
  
 600 
  
 800 
  
 1000 
  
 Hyra  
  
 Inkomst i hyresrätt Inkomst i bostadsrätt 
  
 Medelhyra Områdespreferens 
  
 Områden med ungefär lika områdespreferens uppvisar stor spännvidd i 
  
 inkomster, för boende såväl i hyresrätt som i bostadsrätt. Strukturen i 
  
 den nuvarande hyressättningen avviker i betydande grad från områdespreferensens  
  
 mönster. 
  
 Det finns ett samband mellan upplåtelseform (bostadsrätt – 
  
 hyresrätt) och inkomst, så tillvida att familjer med en disponibel inkomst  
  
 under genomsnitt (nedan betecknade som låg inkomst) är överrepresenterade  
  
 i hyresrätt. Men även inom bostadsrätt är andelen 
  
 familjer med låga inkomster hög. 
  
 SOU 2000:33 Områdespreferens i hyresrätt 145 
  
 Tabell 2.7.3. Andel (procent) familjer i olika upplåtelseformer fördelad 
  
 efter låg- och höginkomsttagare födda i respektive utanför Sverige. 
  
 Siffrorna inom parentes anger antalet familjer. 
  
 Låg inkomst, 
  
 annat land 
  
 Låg inkomst, 
  
 Sverige 
  
 Hög inkomst, 
  
 annat land 
  
 Hög inkomst, 
  
 Sverige 
  
 Totalt 
  
 antal 
  
 Bostadsrätt 5 (153) 50 (1 547) 5 (144) 40 (1 234) 3 078 
  
 Hyresrätt 10 (2 677) 53 (14 521) 7 (1 937) 31 (8 474) 27 609 
  
 Totalt 9 (2 830) 53 (16 068) 7 (281) 32 (9 708) 30 687 
  
 Det är 55 procent av familjerna i bostadsrätt som har en disponibel 
  
 inkomst under genomsnittet, medan 45 procent har en motsvarande 
  
 inkomst över genomsnittet. Av tabellen framgår också att familjens 
  
 etniska ursprung har betydelse för olika inkomstgruppers fördelning 
  
 mellan de båda upplåtelseformerna. Den överrepresentation av familjer 
  
 med disponibel inkomst under genomsnittet som finns inom hyresrätten 
  
 är betydligt större bland de födda i annat land jämfört med de födda i 
  
 Sverige. Familjer med disponibel inkomst över genomsnittet och födda 
  
 i Sverige är överrepresenterade i bostadsrätt, medan motsvarande 
  
 familjer födda i annat land ånyo är överrepresenterade i hyresrätt. 
  
 Av intresse här är att undersöka hur familjer med låga inkomster är 
  
 fördelade på de 15 bostadsområdena i Örebro. Det görs på två sätt, dels 
  
 graden av koncentration i olika upplåtelseformer, s.k. segmentering, 
  
 dels den geografiska koncentrationen, dvs. segregation. Någon jämförelse  
  
 med hela kommunen görs inte eftersom undersökningen inte 
  
 omfattar samtliga bostadsområden. 
  
 146 Bilaga 1 SOU 2000:33 
  
 Tabell 2.7.4. Andel låginkomsttagare (familjer) inom olika 
  
 bostadsområden och upplåtelseformer, med disponibel familjeinkomst 
  
 under genomsnittet, procent. 
  
 Bostadsområde bostadsrätt hyresrätt 
  
 Baronbackarna 
  
 Finns ej 66 
  
 Day 
  
 37 42 
  
 Brickebacken 
  
 Finns ej 67 
  
 City 
  
 51 58 
  
 Ladugårdsängen 
  
 43 54 
  
 Norr 
  
 61 68 
  
 Rosta 
  
 Finns ej 66 
  
 Söder 
  
 45 67 
  
 Sörbyängen 
  
 37 51 
  
 Tybble 
  
 Finns ej 68 
  
 Varberga 
  
 Finns ej 75 
  
 Vivalla 
  
 47 63 
  
 Väster 
  
 60 65 
  
 Västhaga 
  
 Finns ej 63 
  
 Öster 
  
 46 58 
  
 Samtliga områden 
  
 47 64 
  
 Av tabellen framgår att andelen familjer i hyresrätt med disponibel 
  
 inkomst under genomsnittet varierar mellan 42 procent och 75 procent. 
  
 Motsvarande variation ligger mellan 37 procent och 61 procent i 
  
 bostadsrätt. Bostadsmarknaden är förvisso segmenterad i så måtto att 
  
 olika inkomstgrupper är skiktade efter upplåtelseform. Men denna 
  
 segmentering varierar i de olika bostadsområdena. Söder är ett exempel 
  
 på ett segmenterat bostadsområde i Örebro. 
  
 Finns det en geografisk koncentration av boende i olika 
  
 inkomstklasser inom bostadsområdena? För att beräkna segregationen 
  
 väljer vi att använda familjernas disponibla inkomst. Familjerna indelas 
  
 i två grupper beroende på om denna inkomst överstiger eller 
  
 understiger medelinkomsten i bostadsområdet ifråga. Den genomsnittligt  
  
 disponibla inkomsten varierar mellan 105 000 kr i Varberga 
  
 och 167 000 kr i Björkhaga. Andelen familjer som har en disponibel 
  
 inkomst under genomsnittet varierar mellan 40 och 75 procent. 
  
 Graden av ekonomisk segregation varierar mellan de olika 
  
 bostadsområdena. En analys av befolkningen efter den disponibla 
  
 inkomsten uppvisar att Örebro är ekonomiskt segregerat och att graden 
  
 av segregation varierar mellan bostadsområdena. I Västhaga, City och 
  
 Öster är inkomstfördelningen mer rumsligt ojämn än i andra områden. 
  
 För att åstadkomma en jämn inkomstfördelning i respektive bostads 
  
 SOU 2000:33 Områdespreferens i hyresrätt 147 
  
 område erfordras att drygt två femtedelar respektive en femtedel av 
  
 familjerna i någon av de två inkomstgrupperna flyttar. I bostadsområdena  
  
 Tybble, Baronbackarna och Day, med förvisso få delområden,  
  
 är segregationen lägre och antyder att inkomstfördelningen 
  
 inom bostadsområdet är förhållandevis jämn. 
  
 Tabell 2.7.5. Den ekonomiska och etniska segregationen i Örebro. 
  
 Bostadsområde Antal 
  
 delområden 
  
 Ekonomisk 
  
 segregation 
  
 Etnisk 
  
 segregation 
  
 Söder 13 ,15 ,32 
  
 Norr 39 ,11 ,28 
  
 City 32 ,19 ,21 
  
 Väster 37 ,13 ,18 
  
 Ladugårdsängen 11 ,11 ,17 
  
 Västhaga 4 ,44 ,17 
  
 Öster 36 ,18 ,17 
  
 Vivalla 23 ,11 ,16 
  
 Brickebacken 12 ,11 ,14 
  
 Sörbyängen 6 ,15 ,14 
  
 Varberga 9 ,09 ,13 
  
 Rosta 6 ,09 ,12 
  
 Day 4 ,08 ,08 
  
 Tybble 4 ,06 ,06 
  
 Baronbackarna 2 ,08 ,02 
  
 Av tabellen framgår också den etniska segregationen i de olika 
  
 bostadsområdena. I beräkningen av denna segregation beaktas endast 
  
 huruvida de boende i ett bostadsområdes delområden är födda i Sverige 
  
 eller i ett annat land. Resultatet visar att segregationen är stor både i 
  
 områden med hög och låg andel invandrare. Såväl City som Norr med 
  
 en låg andel födda i annat land har en stor etnisk segregation. Däremot 
  
 är den etniska segregationen låg i det invandrartäta Baronbackarna, 
  
 men det är bara baserat på en jämförelse mellan två delområden. 
  
 Frågan om huruvida de boendes etniska ursprung har betydelse för 
  
 värderingen av olika bostadsområden är ingen central frågeställning i 
  
 denna undersökning. Icke desto mindre är det en angelägen fråga. Av 
  
 figuren nedan framgår att en kategorisering av de boende efter var den 
  
 som besvarat enkäten är född, i Sverige eller annat land, uppvisar små 
  
 skillnader i preferensordningen och även i värderingen av olika 
  
 bostadsområden. Personer där ursprunget är Sverige värderar områdena 
  
 något högre jämfört med individer vars ursprung är i ett annat land. 
  
 Undantaget är bostadsområdet Baronbackarna där boende med annat 
  
 ursprung än Sverige värderar områdena högre. 
  
 148 Bilaga 1 SOU 2000:33 
  
 Figur 2.7.8. Områdespreferens fördelad efter de boendes födelseland. 
  
 Bostadsområde 
  
 Vivalla  
  
 Varberga  
  
 Brickebacken  
  
 Baronbackarna  
  
 Tybble  
  
 V  
  
 ä  
  
 sthaga  
  
 Bj  
  
 ö  
  
 rkhaga  
  
 Rosta  
  
 S  
  
 ö  
  
 rby  
  
 ä  
  
 ngen  
  
 Ladug  
  
 å  
  
 rds  
  
 ä  
  
 ngen  
  
 V  
  
 ä  
  
 ster  
  
 Norr  
  
 S  
  
 ö  
  
 der  
  
 Ö  
  
 ster City  
  
 Kronor/kvm och  
  
 å  
  
 r  
  
 800 
  
 750 
  
 700 
  
 650 
  
 600 
  
 550 
  
 500 
  
 450 
  
 400 
  
 Sverige 
  
 Annat land 
  
 2.7.4 Sammanfattning 
  
 Områdespreferensen för ett och samma bostadsområde i Örebro 
  
 varierar. I genomsnittsvärdena döljs stora variationer. För City, Öster 
  
 och Söder, som representerar den lägsta variationen, är 
  
 variationskoefficienten drygt 25 procent och för Vivalla och Varberga, 
  
 som representerar den högsta, närmare 40 procent. Yngre personer 
  
 värderar de mest centrala bostadsområdena högre än de medelålders 
  
 och de äldre. De äldre värderar å sin sida de yttre bostadsområdena 
  
 Baronbackarna, Brickebacken, Varberga och Vivalla högre. Individer 
  
 med låga inkomster värderar överlag de olika bostadsområdena högre 
  
 jämfört med hushåll med höga inkomster. Skillnaderna är särskilt 
  
 tydliga i City. 
  
 Generellt sett är inkomsten högre bland de boende i bostadsrätt än 
  
 bland dem i hyresrätt. Spridningen i disponibel familjeinkomst mellan 
  
 de olika lägena i kommunen är större bland boende i bostadsrätt än i 
  
 SOU 2000:33 Områdespreferens i hyresrätt 149 
  
 hyresrätt.4 Skillnaden mellan det bättre och sämre läget uppgår för 
  
 hyresrätt till 15 procent, medan motsvarande skillnad för bostadsrätt 
  
 utgör 23 procent. 
  
 Tabell 2.7.7. Genomsnittlig disponibel familjeinkomst (i tusental) 
  
 fördelad efter läge och upplåtelseform. 
  
 Läge Inkomst i Totalt Skillnad mellan bostads - 
  
 och hyres- rätt, procent 
  
 hyresrätt bostadsrätt 
  
 Bättre 135 175 139 +29% 
  
 Medel 132 168 139 +27% 
  
 Sämst 117 142 117 +21% 
  
 Alla områden 128 169 132 +32% 
  
 Skillnad mellan 
  
 bättre och sämre 
  
 läge, procent 
  
 +15% +23% +19% 
  
 Inkomsten är i stort sett densamma bland de boende i det bästa läget 
  
 som i det medel-bra läget. Det gäller såväl boende i hyresrätt som i 
  
 bostadsrätt. Det finns således en markant skillnad mellan de lägena och 
  
 det sämre läget. 
  
 __________________________________________________________ 
  
 4 För att få en överblick över bostadsområdenas attraktivitet är de indelade i tre 
  
 lägen, från högsta till lägsta områdespreferens. 
  
 Läge Bättre: City, Öster, Söder, Norr och Väster. 
  
 Läge Medel: Ladugårdsängen, Sörbyängen, Rosta, Björkhaga och Västhaga. 
  
 Läge Sämre: Tybble, Baronbackarna, Brickebacken, Varberga och Vivalla. 
  
 150 Bilaga 1 SOU 2000:33 
  
 Figur 2.7.9. Disponibel familjeinkomst fördelad efter upplåtelseform 
  
 respektive medelhyra och områdespreferens fördelad efter läge. 
  
 50 
  
 100 
  
 150 
  
 200 
  
 Bättre Medel Sämre 
  
 Disponibel familjeinkomst  
  
 0 
  
 200 
  
 400 
  
 600 
  
 800 
  
 1000 
  
 Hyra  
  
 Inkomst i hyresrätt Inkomst i bostadsrätt 
  
 Medelhyra Områdespreferens 
  
 De tillfrågades värdering skiljer sig på många punkter från den 
  
 nuvarande medelhyran. Enligt tidigare figur framgår att det inom 
  
 respektive läge finns en stor variation i den nuvarande medelhyran. 
  
 SOU 2000:33 Områdespreferens i hyresrätt 151 
  
 2.8 Östersund 
  
 De tillfrågade i Östersund har fått uttala sig om hur mycket mer eller 
  
 mindre man är beredd att betala för en bostad, med samma egenskaper 
  
 som den nuvarande, i nio olika bostadsområden i undersökningskommunen.  
  
 Denna differens, i kronor per kvadratmeter, betraktas som de 
  
 tillfrågades preferens för de i undersökningen ingående bostadsområdena.  
  
 I nedanstående tabell beskrivs de undersökta bostadsområdena 
  
 i Östersund kortfattat. 
  
 Tabell 2.8.1. Boende i de undersökta bostadsområdena fördelad efter 
  
 bostadens upplåtelseform, ålder och födelseland. 
  
 Bostadsområde Upplåtelseform, 
  
 procent 
  
 Ålderskategori, procent Födelseland, 
  
 procent 
  
 Antal 
  
 boende 
  
 hyresrätt bostadsrätt 
  
 0-19 
  
 år 
  
 20-29 
  
 år 
  
 30-64 
  
 år 
  
 65- år Sverige Ej 
  
 Sverige 
  
 Centrum 86 14 11 32 36 21 94 6 3755 
  
 Hornsberg 73 27 15 23 42 20 93 7 886 
  
 Körfältet 100 0 32 21 44 4 90 10 806 
  
 Odensala 30 70 18 11 47 24 93 7 778 
  
 Solberg 100 0 5 37 32 26 89 11 167 
  
 Solliden 100 0 24 14 40 21 94 6 425 
  
 TorvallaSkogsmo 
  
 94 6 24 23 44 10 92 8 341 
  
 Valhall 42 58 21 11 45 24 94 6 725 
  
 Valla centrum 100 0 30 14 36 20 96 4 360 
  
 Samtliga 
  
 områden 
  
 79 21 17 24 40 19 93 7 8243 
  
 I undersökningen ingår i huvudsak uppgifter från enkätsvaren. De uppgifter  
  
 som är hämtade från register är framför allt inkomstfördelning 
  
 och befolkningssammansättning i bostadsområdena samt nuvarande 
  
 medelhyror. I de delar av undersökningen som är baserade på enkätsvaren  
  
 ingår enbart boende i hyresrätt. I de delar som är baserade på 
  
 registerdata ingår däremot både boende i hyresrätt och i bostadsrätt. 
  
 De flesta områdena domineras av hyresrätt, undantaget är Davis 
  
 där ungefär hälften bor i hyresrätt och hälften i bostadsrätt. I områdena 
  
 Centrum och Robles bor det en relativt hög andel yngre personer. 
  
 Odensala, Körfältet, Valhall och Duke karaktäriseras av 
  
 att det där bor många barnfamiljer. Knappt 10 procent av de boende i 
  
 de undersökta bostadsområdena är födda utanför Sverige. 
  
 152 Bilaga 1 SOU 2000:33 
  
 2.8.1 Områdespreferens 
  
 Hur de boende värderar olika bostadsområden i Östersund, uttryckt 
  
 som en områdespreferens, varierar. I genomsnittsvärdena för varje 
  
 område döljs också stora variationer. Av variationskoefficienten, 
  
 standardavvikelsen i relation till medelvärdet, framgår att variationen i 
  
 områdespreferensen är något mindre i de centrala områdena jämfört 
  
 med övriga bostadsområden. För Centrum och Solliden, som representerar  
  
 den lägsta variationen, är variationskoefficienten drygt 25 
  
 procent och för Torvalla-Skogsmo den högsta, drygt 30 procent. 
  
 På frågan om hur mycket mer eller mindre de boende är beredda att 
  
 betala för en bostad lika den de har idag, men belägen i något av de 
  
 namngivna bostadsområdena och undantaget det egna, har utfallet i 
  
 regel blivit mindre. Hur mycket mindre varierar dock. Det finns också 
  
 områden som de boende är villiga att betala mer för. För en bostad i 
  
 området Centrum är 42 procent är beredda att betala mer jämfört med 
  
 vad de betalar idag. För ett område som Torvalla-Skogsmo vill däremot 
  
 82 procent betala en lägre hyra än vad de idag betalar. 
  
 Tabell 2.8.2. Andelen som anser sig vilja betala lika mycket, mer eller 
  
 mindre än den nuvarande hyran (procent). 
  
 Område Mindre Lika Mer Antal 
  
 svarande 
  
 Centrum 16 42 42 576 
  
 Hornsberg 47 42 10 633 
  
 Körfältet 71 26 3 660 
  
 Odensala 63 32 5 666 
  
 Solberg 47 39 14 646 
  
 Solliden 50 39 11 663 
  
 Torvalla-Skogsmo 82 16 2 661 
  
 Valhall 66 30 4 658 
  
 Valla centrum 75 22 3 669 
  
 Även om flertalet boende endast undantagsvis är beredda att betala mer 
  
 för andra bostadsområden jämfört med det egna, visar resultatet ändå 
  
 på en stor spridning i hur mycket man anser att en bostad i olika 
  
 områden bör kosta per månad. Av figuren framgår denna spridning för 
  
 vart och ett av bostadsområdena. 
  
 Områdespreferensen anges i den fortsatta framställningen som 
  
 summan av hur mycket mer/mindre de boende är beredda att betala för 
  
 en bostad i annat område och den egna nuvarande hyran i kronor per 
  
 kvadratmeter. I var och en av boxarna i figuren återfinner vi 50 procent 
  
 SOU 2000:33 Områdespreferens i hyresrätt 153 
  
 av de boende. Ytterligare närmare 50 procent ligger i benet över 
  
 respektive under boxen. Övriga fåtalet observationer är så kallade 
  
 extremvärden och outlier, och de ingår inte i figuren.1 
  
 Figur 2.8.1. Spridning i områdespreferens bland de tillfrågade för 
  
 respektive bostadsområde. 
  
 N = 569 628 654 660 642 658 655 654 663 
  
 Bostadsområde 
  
 Valla centrum  
  
 Valhall  
  
 Torvalla-Skogsmo  
  
 Solliden Solberg  
  
 Odensala  
  
 Körfältet  
  
 Hornsberg  
  
 Centrum  
  
 Kronor/kvm och år  
  
 1000 
  
 800 
  
 600 
  
 400 
  
 200 
  
 0 
  
 Linjen i själva boxen representerar medianen, dvs. det mittersta värdet 
  
 bland alla tillfrågades svar. Figuren illustrerar å ena sidan en stor 
  
 spridning i uppfattningen om olika bostadsområden och å andra sidan 
  
 att 50 procent av de boende uppger ett intervall om 500-700 kronor per 
  
 kvm för en bostad i olika områden. Undantagen är Centrum där 
  
 intervallet är omkring 600-800 kronor och Torvalla-Skogsmo där intervallet  
  
 är 400-600 kronor. 
  
 Enkäten ger inget direkt svar på frågan varför vissa personer är 
  
 villiga att betala mindre för en bostad i Centrum eller i TorvallaSkogsmo,  
  
 medan andra är villiga att betala mer. Men en intressant 
  
 fråga är huruvida trivseln i det nuvarande bostadsområdet har betydelse 
  
 __________________________________________________________ 
  
 1 För ytterligare beskrivning av extremvärden och outlier, se avsnitt Statistiska 
  
 mått. 
  
 154 Bilaga 1 SOU 2000:33 
  
 för hur man betraktar andra områden. Om vi tolkar trivseln som ett 
  
 uttryck för hur väl det nuvarande området motsvarar de egna 
  
 preferenserna, finns för dem som uppger att de trivs bra ingen 
  
 anledning att betala mer för andra områden. För dem som inte trivs 
  
 med hur de bor kan förhållandet vara annorlunda. 
  
 En enkel test av huruvida trivseln i det egna området har betydelse 
  
 för om man vill betala mindre, lika eller mer för andra bostadsområden 
  
 ger ett varierat resultat beroende på bostadsområde. Överlag vill de 
  
 som är nöjda med det egna området betala mindre för en bostad i andra 
  
 områden jämfört med dem som är missnöjda eller indifferenta. 
  
 Konfidencintervall (det intervall där 95 procent av värdena återfinns) i 
  
 den senare gruppen visar också på en betydligt större spridning jämfört 
  
 med i gruppen nöjda. Samtidigt visar standardavvikelsen återigen att 
  
 variationen är mycket stor. 
  
 Det betyder att värderingen av olika bostadsområden (uttryckt som 
  
 hur mycket mer eller mindre man är villig att betala per månad) för 
  
 vissa områden samvarierar med uppfattningen om det egna, medan det i 
  
 andra saknas detta samband. I värderingen av Centrum och Hornsberg 
  
 finns skillnader mellan nöjda och missnöjda/indifferenta. I värderingen 
  
 av övriga områden finner vi inget sådant samband. En tentativ slutsats 
  
 av denna analys är att värderingen av bostadsområden i Östersund är 
  
 stabil och oberoende av huruvida man är nöjd respektive missnöjd med 
  
 nuvarande område. Undantaget är värdering av de attraktiva områdena 
  
 Centrum och Hornsberg som är beroende av boendes trivsel i 
  
 nuvarande område. 
  
 De boendes områdespreferens analyseras i nästa steg utifrån 
  
 frågeställningen huruvida variationen i områdespreferens för olika 
  
 områden är att hänföra till systematiska skillnader efter de boendes 
  
 ålder och deras familjeinkomster. Vilken områdespreferens har 
  
 låginkomsttagare och ungdomar i förhållande till medelålders och 
  
 boende med medelinkomster? Tidigare forskning har visat att ungdomar  
  
 och äldre har en preferens för centrala lägen framför ytterområden. 
  
 Det framgår av figurerna nedan där områdespreferensen för olika 
  
 bostadsområden relateras till de boendes ålder (ungdom, medelålders 
  
 eller äldre) och till de boendes disponibla familjeinkomst (låg, medel 
  
 eller hög). Båda dessa figurer är ordnade efter rådande genomsnittlig 
  
 hyra i bostadsområdet ifråga. Samtliga bostadsområden i Östersund 
  
 som ingår i denna undersökning, frånsett Centrum och Solliden, har 
  
 idag en medelhyra som är högre än den medelhyra som framkommer av 
  
 de boendes områdespreferens. Det förhållandet gäller oavsett de 
  
 SOU 2000:33 Områdespreferens i hyresrätt 155 
  
 boendes ålder.2 Hur olika åldersgrupper värderar bostadsområdena 
  
 framgår av figuren nedan. 
  
 Figur 2.8.2. Områdespreferensen för respektive bostadsområde 
  
 fördelad efter ålder. 
  
 Bostadsområde 
  
 Torvalla-Skogsmo  
  
 Valla centrum  
  
 Valhall  
  
 Körfältet  
  
 Odensala  
  
 Solliden  
  
 Hornsberg  
  
 Solberg  
  
 Centrum  
  
 Kronor/kvm och år  
  
 800 
  
 750 
  
 700 
  
 650 
  
 600 
  
 550 
  
 500 
  
 450 
  
 400 
  
 yngre 
  
 medel 
  
 äldre 
  
 Åldersgrupperna följer i stort sett samma preferensordning, med några 
  
 undantag. Men nivån varierar mellan framför allt de yngre och de äldre 
  
 samt medelålders. Så värderar de yngre de mest centrala bostadsområdena  
  
 högre jämfört med de medelålders och de äldre. I värderingen  
  
 av ytterområdena minskar skillnaderna mellan olika åldersgrupper. 
  
 __________________________________________________________ 
  
 2 Yngre 18-30 år, medelålders 31-64 år och äldre 65+ år. 
  
 156 Bilaga 1 SOU 2000:33 
  
 Figur 2.8.3. Områdespreferensen för respektive bostadsområde 
  
 fördelad efter inkomst. 
  
 Bostadsområde 
  
 Torvalla-Skogsmo  
  
 Valla centrum  
  
 Valhall  
  
 Körfältet  
  
 Odensala  
  
 Solliden  
  
 Hornsberg  
  
 Solberg  
  
 Centrum  
  
 Kronor/kvm och år  
  
 800 
  
 750 
  
 700 
  
 650 
  
 600 
  
 550 
  
 500 
  
 450 
  
 400 
  
 Låg 
  
 Mellan 
  
 Hög 
  
 Ungefär samma mönster framträder i en motsvarande analys över 
  
 områdespreferens bland olika inkomstgrupper. De boende har indelats i 
  
 tre grupper efter den disponibla årsinkomsten.3 Överlag värderar de 
  
 boende med låga inkomster de olika bostadsområdena högre jämfört 
  
 med de boende med höga inkomster. Skillnaderna är särskilt tydliga för 
  
 Centrum. En förklaring är att många av de boende med låga inkomster 
  
 tillika är ungdomar och dessa har en hög preferens för centrum. 
  
 2.8.2 Nuvarande medelhyra 
  
 Den hyressättning som idag råder i de undersökta bostadsområdena i 
  
 Östersund avviker från den rangordning av olika bostadsområden som 
  
 de boende gett uttryck för i områdespreferensen. Spridningen i rådande 
  
 hyra är betydligt mindre än den spridning som framkommer av de 
  
 boendes områdespreferens. 
  
 __________________________________________________________ 
  
 3 Inkomstgrupperna låg -100 000, mellan 100 000-149 000, hög 149 000-. 
  
 SOU 2000:33 Områdespreferens i hyresrätt 157 
  
 Figur 2.8.4. Medelhyra fördelad efter bostadsområde. 
  
 Bostadsområde 
  
 Odensala  
  
 Solliden  
  
 Centrum  
  
 Valhall  
  
 Körfältet  
  
 Valla centrum  
  
 Torvalla-Skogsmo  
  
 Hornsberg  
  
 Solberg  
  
 Kronor/kvm och år  
  
 800 
  
 750 
  
 700 
  
 650 
  
 600 
  
 550 
  
 500 
  
 Av figuren nedan framgår den genomsnittliga områdespreferensen för 
  
 en bostad i olika bostadsområden, i förhållande till den genomsnittliga 
  
 hyran i respektive området (kronor/kvm i allmännyttan). 
  
 Variationen i de boendes områdespreferens följer inte variationen i 
  
 rådande hyror. Korrelationen mellan områdespreferens och medelhyra i 
  
 bostadsområdet är 0,04. Flera av de områden som de boende värderar 
  
 högt avviker markant från regressionlinjen. Det gäller framför allt 
  
 Robles, Centrum och Hornsberg 
  
 158 Bilaga 1 SOU 2000:33 
  
 Figur 2.8.5. Sambandet mellan områdespreferens och medelhyra 
  
 (kronor/kvadratmeter och år). 
  
 Områdespreferens 
  
 400 450 500 550 600 650 700 750 
  
 Medelhyra i hela området  
  
 800 
  
 750 
  
 700 
  
 650 
  
 600 
  
 550 
  
 Torvalla-Skogsmo 
  
 Valla centrum 
  
 Valhall 
  
 Körfältet 
  
 Odensala 
  
 Solliden 
  
 Hornsberg 
  
 Robles 
  
 Centrum 
  
 2.8.3 Attraktivitet och segmentering 
  
 De boende har fått ta ställning till en rad faktorer i den fysiska miljön 
  
 och bedöma hur viktiga dessa är för att ett bostadsområde skall 
  
 betecknas som bra. Vilken innebörd som skall läggas i begreppet 
  
 bra har däremot varit upp till var och en som besvarat enkäten att 
  
 bestämma. Resultatet från Östersund visar att säkerhet och trygghet i 
  
 bostadsområdet för de flesta är det främsta kännetecknet på ett bra 
  
 bostadsområde. Andra viktiga faktorer är bra kommunikationer, närhet 
  
 till affärer i bemärkelsen dagligvaruhandel, att miljön i området är 
  
 trevlig och vacker och att det är fritt från buller. Av mindre betydelse 
  
 är såväl närhet till kultur som till motionsanläggningar och lekplatser. 
  
 Överlag är skillnaderna små i hur olika grupper ser på ett bra 
  
 område. Oberoende av om enkäten har besvarats av en man eller av en 
  
 kvinna är uppfattningen om vad som karaktäriserar ett bra bostadsområde  
  
 densamma (för männen är även parkeringsplatser viktigt och 
  
 för kvinnor närhet till parker). Inte heller kan vi se några större 
  
 SOU 2000:33 Områdespreferens i hyresrätt 159 
  
 skillnader mellan boende med respektive utan barn, frånsett att boende 
  
 med barn tycker att närhet till skola är viktigt. Emellertid finns det 
  
 skillnader mellan de boende när vi undersöker olika åldersgrupper. Så 
  
 tycker de äldre att områdets rykte är nästan lika viktigt som att där är 
  
 tryggt och säkert. Yngre och medelålders tillmäter ryktet en mindre 
  
 betydelse. 
  
 Enligt tidigare undersökningar är avståndet mellan bostadsområdet 
  
 och stadens centrum en viktig faktor för att förstå efterfrågan på 
  
 bostäder. Ett vanligt argument är det finns ett stort utbud av 
  
 arbetsplatser, service, kultur och nöjen i centrum. Det kan därför vara 
  
 intressant att, förutom ovanstående utsaga om betydelsen av närhet till 
  
 centrum, se vilket uttryck avståndsfaktorn får genom de tillfrågades 
  
 preferens för olika områden. Av figuren framgår att de tillfrågades 
  
 områdespreferens i Östersund varierar med avståndet. De högst 
  
 värderade områdena återfinns i centrala lägen och de lägst värderade i 
  
 de yttre områdena. 
  
 Figur 2.8.6. Områdespreferens (kr/kvadratmeter) för respektive 
  
 område fördelad efter avstånd i meter från centrum. 
  
 400 
  
 500 
  
 600 
  
 700 
  
 800 
  
 900 
  
 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 
  
 A vstånd 
  
 Områdespreferens  
  
 Sambandet mellan områdespreferens och avstånd från centrum följer 
  
 en avtagandefunktion. Värdet minskar snabbt nära centrum för att avta 
  
 allt mindre ju längre från centrum man kommer. En enklare analys av 
  
 sambanden mellan avstånd och nuvarande medelhyra respektive 
  
 områdespreferens resulterar i regressionskoefficienter (lutningsvinkeln) 
  
 för nuvarande medelhyra som uppgår till –0,005 respektive –0,031 för 
  
 områdespreferensen. Av koefficientens negativa tecken framgår att 
  
 medelhyra och områdespreferens avtar med ökat avstånd från centrum. 
  
 Områdespreferensens koefficient är vida större, vilket betyder att 
  
 160 Bilaga 1 SOU 2000:33 
  
 områdespreferensen avtar i mycket högre grad med ökat avstånd än vad 
  
 nuvarande medelhyra gör. Det finns dock en viss spridning i områdespreferensen  
  
 på ungefär samma avstånd från centrum. Detta tyder på att 
  
 även andra faktorer är viktiga beståndsdelar för att förklara preferensen,  
  
 såsom t.ex. säkerhet och trygghet i bostadsområdet och bra 
  
 kommunikationer. 
  
 Ett attraktivt läge innebär en högre efterfrågan på bostäder. Inom 
  
 bostadsrätten får detta genomslag i form av högre överlåtelsepriser. 
  
 Innebär det att den genomsnittliga inkomsten i sådana bostadsområden 
  
 också är högre än i mindre attraktiva lägen? Finns det lika hög andel 
  
 låginkomsttagare i hyresrätten i de bästa lägena som i de sämsta? 
  
 Den genomsnittliga disponibla familjeinkomsten i samtliga bostadsområden  
  
 är drygt 129 000 kr. Generellt sett har de boende i bostadsrätt 
  
 i de undersökta områdena högre disponibel familjeinkomst än de boende  
  
 i hyresrätt. Den genomsnittliga disponibla familjeinkomsten uppgår  
  
 till 141 000 kr för boende i bostadsrätt, medan de i hyresrätt i 
  
 genomsnitt har en inkomst på 126 000 kr. 
  
 Staplarna i diagrammet representerar den genomsnittliga disponibla 
  
 inkomsten för familjer i bostads- respektive hyresrätt (vissa bostadsområden  
  
 saknar lägenheter upplåtna med bostadsrätt), medan kurvorna 
  
 representerar medelhyran respektive områdespreferensen i respektive 
  
 bostadsområde. 
  
 SOU 2000:33 Områdespreferens i hyresrätt 161 
  
 Figur 2.8.7. Disponibel familjeinkomst (i tusental kronor) fördelad 
  
 efter upplåtelseform och område samt nuvarande medelhyra och områdespreferens  
  
 fördelad efter område (hyra i kronor per kvadratmeter). 
  
 Områden ordnade efter områdespreferens. 
  
 50 
  
 100 
  
 150 
  
 200 
  
 Cent  
  
 r  
  
 um  
  
 Solberg  
  
 Hornsberg  
  
 S  
  
 oll  
  
 i  
  
 den  
  
 Odens  
  
 al  
  
 a  
  
 Kör  
  
 f  
  
 ältet  
  
 Valhall  
  
 V  
  
 all  
  
 a  
  
 c  
  
 ent  
  
 rum  
  
 T  
  
 o  
  
 rvalla-Skogsm  
  
 o  
  
 Disponibel familjeinkomst  
  
 0 
  
 200 
  
 400 
  
 600 
  
 800 
  
 1000 
  
 Hyra  
  
 Inkomst i hyresrätt Inkomst i bostadsrätt 
  
 Medelhyra Områdespreferens 
  
 Knappt hälften av de undersökta bostadsområdena i Östersund saknar 
  
 bostadsrätter. Bland de fem områden där de förekommer är den genomsnittliga  
  
 inkomsten bland de boende i stort sett lika. Inkomstnivåerna 
  
 hos de boende i hyresrätt är däremot betydligt mer varierade. Inkomsten  
  
 i området Valhall är 35 procent högre än i Robles. Områdespreferensens  
  
 struktur avviker markant från hur medelhyran fördelar sig 
  
 över områdena. 
  
 Det finns ett samband mellan upplåtelseform (bostadsrätt – hyresrätt)  
  
 och inkomst, så tillvida att familjer med en disponibel inkomst 
  
 under genomsnitt (nedan betecknade som låg inkomst) är överrepresenterade  
  
 i hyresrätt. Inom bostadsrätt är däremot inkomstgrupperna 
  
 mer jämnt fördelade. 
  
 Tabell 2.8.3. Andel (procent) familjer i olika upplåtelseformer fördelad 
  
 efter låg- och höginkomsttagare födda i respektive utanför Sverige. 
  
 Siffrorna inom parentes anger antalet familjer. 
  
 Låg inkomst, 
  
 annat land 
  
 Låg inkomst, 
  
 Sverige 
  
 Hög inkomst, 
  
 annat land 
  
 Hög inkomst, 
  
 Sverige 
  
 Totalt 
  
 Antal 
  
 Bostadsrätt 3 (33) 54 (691) 2 (25) 42 (542) 1 291 
  
 Hyresrätt 5 (246) 60 (2 890) 3 (128) 33 (1 596) 4 860 
  
 Totalt 5 (279) 58 (3 581) 3 (153) 35 (2 138) 6 151 
  
 162 Bilaga 1 SOU 2000:33 
  
 Närmare 60 procent av familjerna i bostadsrätt har en disponibel inkomst  
  
 under genomsnittet, medan drygt 40 procent har en motsvarande 
  
 inkomst över genomsnittet. Av tabellen framgår också att familjens 
  
 etniska ursprung har betydelse för olika inkomstgruppers fördelning 
  
 mellan upplåtelseformerna. Familjer med ursprung i annat land är 
  
 oavsett disponibel inkomst överrepresenterade i hyresrätt. Familjer med 
  
 ursprung i Sverige och disponibel inkomst över genomsnittet är 
  
 överrepresenterade i bostadsrätt. För motsvarande familjer med inkomst  
  
 under genomsnittet är fördelningen mer jämn. 
  
 Av intresse här är att undersöka hur familjer med låga inkomster är 
  
 fördelade på de nio bostadsområdena i Östersund. Det görs på två sätt, 
  
 dels graden av koncentration i olika upplåtelseformer, s.k. segmentering,  
  
 dels den geografiska koncentrationen, dvs. segregation. Någon 
  
 jämförelse med hela kommunen görs inte eftersom undersökningen inte 
  
 omfattar samtliga bostadsområden. 
  
 Tabell 2.8.4. Andel låginkomsttagare ( familjer) inom olika bostadsområden  
  
 och upplåtelseformer, med disponibel familjeinkomst under 
  
 genomsnittet, procent. 
  
 Bostadsområde bostadsrätt hyresrätt 
  
 Centrum 
  
 57 66 
  
 Hornsberg 
  
 57 69 
  
 Körfältet 
  
 Finns ej 67 
  
 Odensala 
  
 51 69 
  
 Robles 
  
 Finns ej 79 
  
 Solliden 
  
 Finns ej 61 
  
 Torvalla-Skogsmo 
  
 60 67 
  
 Valhall 
  
 51 55 
  
 Valla centrum 
  
 Finns ej 65 
  
 Samtliga områden 
  
 54 66 
  
 Av tabellen framgår att andelen familjer i hyresrätt med disponibel inkomst  
  
 under genomsnittet varierar mellan 55 procent och 77 procent. 
  
 Motsvarande variation ligger mellan 51 procent och 60 procent i bostadsrätt.  
  
 Bostadsmarknaden är förvisso segmenterad i så måtto att 
  
 olika inkomstgrupper är skiktade efter upplåtelseform. Men denna 
  
 segmentering varierar i de olika bostadsområdena. 
  
 Finns det en geografisk koncentration av boende i olika inkomstklasser  
  
 inom bostadsområdena? För att beräkna segregationen väljer vi 
  
 att använda familjernas disponibla inkomst. Familjerna indelas i två 
  
 grupper beroende på om denna inkomst överstiger eller understiger 
  
 SOU 2000:33 Områdespreferens i hyresrätt 163 
  
 medelinkomsten i bostadsområdet ifråga. Den genomsnittligt disponibla  
  
 inkomsten varierar mellan 102 000 kr i Robles och 137 000 kr 
  
 i Solliden. Andelen familjer som har en disponibel inkomst under 
  
 genomsnittet varierar mellan 53 och 79 procent. 
  
 Graden av ekonomisk segregation har endast varit möjlig att 
  
 beräkna för bostadsområdet Centrum. För att åstadkomma en jämn 
  
 inkomstfördelning i Centrum erfordras att 16 procent av familjerna i 
  
 någon av de två inkomstgrupperna flyttar. 
  
 Tabell 2.8.5. Den ekonomiska och etniska segregationen i Östersund. 
  
 Bostadsområde 
  
 Antal 
  
 delområden 
  
 Ekonomisk 
  
 segregation 
  
 Etnisk 
  
 segregation 
  
 Centrum 42 ,16 ,25 
  
 Hornsberg 1 
  
 Körfältet 1 
  
 Odensala 1 
  
 Solberg 1 
  
 Solliden 1 
  
 Torvalla-Skogsmo 1 
  
 Valhall 1 
  
 Valla centrum 1 
  
 Av tabellen framgår också den etniska segregationen i Centrum. I 
  
 beräkningen av denna segregation beaktas endast huruvida de boende i 
  
 ett bostadsområdes delområden är födda i Sverige eller i ett annat land. 
  
 Centrum har en hög segregation även om andelen födda i annat land är 
  
 i paritet med genomsnittet för samtliga bostadsområden i Östersund. 
  
 Frågan om huruvida de boendes etniska ursprung har betydelse för 
  
 värderingen av olika bostadsområden är ingen central frågeställning i 
  
 denna undersökning. Icke desto mindre är det en angelägen fråga. Av 
  
 figuren nedan framgår att en kategorisering av de boende efter var den 
  
 som besvarat enkäten är född, Sverige eller annat land, uppvisar små 
  
 skillnader i preferensordningen och även i värderingen av olika 
  
 bostadsområden. Personer där ursprunget är Sverige värderar områdena 
  
 något högre jämfört med individer vars ursprung är i ett annat land. 
  
 Undantagen är bostadsområdena Torvalla och Odensala där boende 
  
 med annat ursprung än Sverige värderar områdena högre. 
  
 164 Bilaga 1 SOU 2000:33 
  
 Figur 2.8.8. Områdespreferens fördelad efter de boendes födelseland. 
  
 Bostadsområde 
  
 Torvalla-Skogsmo  
  
 Valla C.  
  
 Valhall  
  
 K  
  
 ö  
  
 rf  
  
 ä  
  
 ltet  
  
 Odensala  
  
 Solliden  
  
 Hornsberg  
  
 Solberg  
  
 Centrum  
  
 Kronor/kvm och  
  
 å  
  
 r  
  
 750 
  
 700 
  
 650 
  
 600 
  
 550 
  
 500 
  
 450 
  
 400 
  
 Sverige 
  
 Annat land 
  
 2.8.4 Sammanfattning 
  
 Områdespreferensen för ett och samma bostadsområde i Östersund 
  
 varierar. I genomsnittsvärdena döljs stora variationer. För Centrum och 
  
 Solliden, som representerar den lägsta variationen, är variationskoefficienten  
  
 drygt 25 procent och för Torvalla den högsta, drygt 30 
  
 procent. Yngre personer värderar de mest centrala bostadsområdena 
  
 högre än de medelålders och de äldre. Individer med låga inkomster 
  
 värderar överlag de olika bostadsområdena högre jämfört med hushåll 
  
 med höga inkomster. Skillnaderna är särskilt tydliga för Centrum. En 
  
 förklaring är att många av de boende med låga inkomster tillika är ungdomar  
  
 och dessa har en hög preferens för centrum. 
  
 Generellt sett är inkomsten högre bland de boende i bostadsrätt än 
  
 bland dem i hyresrätt. Den högsta genomsnittliga inkomsten bland de 
  
 SOU 2000:33 Områdespreferens i hyresrätt 165 
  
 boende i bostadsrätt har de som bor i de områden som betraktas som de 
  
 sämre lägena, Valhall och Cook 
  
 Tabell 2.8.6. Genomsnittlig disponibel familjeinkomst (i tusental) 
  
 fördelad efter läge och upplåtelseform. 
  
 Läge Inkomst i Totalt Skillnad mellan bostadsoch  
  
 hyres- rätt, procent 
  
 hyresrätt bostadsrätt 
  
 Bättre 127 138 129 +9% 
  
 Medel 124 140 128 +13% 
  
 Sämre 126 147 133 +17% 
  
 Alla områden 126 141 129 +12% 
  
 Skillnad mellan 
  
 bättre och sämre 
  
 läge, procent 
  
 +1% -6% -3% 
  
 Spridningen i disponibel familjeinkomst mellan olika lägen i 
  
 kommunen varierar mellan hyresrätt och bostadsrätt. Skillnaden mellan 
  
 det bättre och det sämre läget är mycket liten för såväl hyresrätt som 
  
 för bostadsrätt. 
  
 __________________________________________________________ 
  
 4 För att erhålla en överblick över bostadsområdenas attraktivitet i relation till 
  
 nuvarande medelhyra och de boendes inkomster är de indelade i tre lägen, från 
  
 högsta till lägsta områdespreferens. 
  
 Läge Bättre: Centrum, Robles och Hornsberg. 
  
 Läge Medel: Solliden, Odensala och Körfältet. 
  
 Läge Sämre: Valhall, Valla centrum och Torvalla-Skogsmo. 
  
 166 Bilaga 1 SOU 2000:33 
  
 Figur 2.8.9. Disponibel familjeinkomst fördelad efter upplåtelseform 
  
 respektive medelhyra och områdespreferens fördelad efter läge. 
  
 50 
  
 100 
  
 150 
  
 200 
  
 Bättre Medel Sämre 
  
 Disponibel  
  
 familjeinkomst  
  
 0 
  
 200 
  
 400 
  
 600 
  
 800 
  
 1000 
  
 Hyra  
  
 Inkomst i hyresrätt Inkomst i bostadsrätt 
  
 Områdespreferens Medelhyra 
  
 Områdespreferensens struktur avviker markant från hur medelhyran 
  
 fördelar sig i de olika lägena. 
  
 SOU 2000:33 Referenser 167 
  
 3 Referenser 
  
 Bergenstråhle, S. (1983) Vad är viktigt för hyresgästerna? Enkätundersökning  
  
 våren 1983 i Stockholm, Göteborg och Malmö. Stockholm: 
  
 Statens råd för byggnadsforskning, R140:1983. 
  
 Christian, S. (1984) Bruksvärdering och hyressättning i 
  
 Stockholm, Göteborg och Malmö. Statens råd för byggnadsforskning, 
  
 Rapport R162:1984, Stockholm. 
  
 Bernow, R. och Smith (1994) Marknadskunskap för kommunala  
  
 företag. Rapport 49. Stockholm: SABO Utveckling. 
  
 Eriksson, M. (1999) Boendepreferenser i Bollnäs. En studie av hur 
  
 boende i kommunalägda bostäder värderar sitt boende. Arbetsrapport 
  
 358. Uppsala: Kulturgeografiska institutionen, Uppsala universitet. 
  
 Trujillo, T., Bailey och Pruitt (1989) Psykologiska 
  
 faktorers betydelse för hushållen. Aktivitetsmönster, bostadslokalisering  
  
 och dagligresande. Rapport Carpenter. Stockholm: Byggforskningsrådet. 
  
 Trujillo, T., Murray, Bailey och Pruitt (1991) Thomas  
  
 choices and beliefs about future life satisfaction. Test of a 
  
 modified multiattribute utility (MAU) framework. Rapport D6:1991. 
  
 Stockholm: Byggforskningsrådet. 
  
 Estrada, Heath och Hebert (1996) Hyressättning på de boendes villkor 
  
 . Gävle: Meyers Förlag. 
  
 Estrada, Heath (1997) Boendepreferenser och hyressättning –- en 
  
 undersökning bland boende i det allmännyttiga bostadsföretaget AB 
  
 Gavlegårdarna. Gävle: Institutet för bostadsforskning, Uppsala universitet. 
  
 168 Bilaga 1 SOU 2000:33 
  
 Estrada, Heath (1996) Boendepreferenser och hyressättning – en 
  
 undersökning bland boende i det allmännyttiga bostadsföretaget 
  
 Hudiksvallsbostäder. Gävle: Institutet för bostadsforskning, Uppsala 
  
 universitet. 
  
 Estrada, Heath (1996) Boendepreferenser och hyressättning – en 
  
 undersökning bland boende i det allmännyttiga bostadsföretaget 
  
 Faxeholmen i Söderhamns kommun. Gävle: Institutet för bostadsforskning,  
  
 Uppsala universitet. 
  
 Uggla, Garcia och Hernandez (1997) Boendepreferenser och hyressättning  
  
 – en undersökning bland boende i bostadsföretaget Ljusdalshem. 
  
 Gävle: Institutet för bostadsforskning, Uppsala universitet. 
  
 Strömqvist, U. (1995) Marknadsanpassad hyressättning. Stockholm: 
  
 SABO. 
  
 SOU 1995:98, 1990-talets bostadsmarknad – en första utvärdering. 
  
 Delbetänkande av den Bostadspolitiska utredningen. 
  
 SOU 1995:133, Bostadsbidragen - effektivare inkomstprövning - besparingar 
  
 . Betänkande av Bostadsbidragsutredningen.