SOU 2000:33 
  
 169 
  
 Bilaga 2 
 Lägeshyror på hyresmarknaden – en jämförelse med bostadsrättsmarknaden 
 Ali 
 Institutet för bostadsforskning, Uppsala universitet 
  
 170 Bilaga 2 
  
 SOU 2000:33 
  
 SOU 2000:33 
  
 Lägeshyror på hyresmarknaden 171 
  
 Innehåll 
  
 1 
  
 Inledning ......................................................................................................... 
  
 173 
  
 2 
  
 Data och modell.............................................................................................. 
  
 174 
  
 2.1 
  
 Hyressättning – resultat av en analys ........................................................ 
  
 176 
  
 2.2 
  
 En kort återblick ....................................................................................... 
  
 179 
  
 2.3 
  
 Avstånd och fastighetens ålder ................................................................. 
  
 180 
  
 2.4 
  
 En första slutsats ....................................................................................... 
  
 181 
  
 3 
  
 Skillnad mellan dagens hyra och marknadshyra?....................................... 
  
 183 
  
 3.1 
  
 Utgångspunkten ........................................................................................ 
  
 183 
  
 3.2 
  
 Hyresstrukturen på bostadsrättsmarknaden............................................... 
  
 184 
  
 4 
  
 Boendemönster och hyressättning ................................................................ 
  
 188 
  
 4.1 
  
 Illustration från ett urval kommuner ......................................................... 
  
 189 
  
 5 
  
 Slutsatser......................................................................................................... 
  
 194 
  
 6 
  
 Referenser....................................................................................................... 
  
 196 
  
 172 Bilaga 2 
  
 SOU 2000:33 
  
 SOU 2000:33 
  
 Lägeshyror på hyresmarknaden 173 
  
 1 Inledning 
 I denna uppsats görs en jämförelse mellan hyressättning inom hyres- sektorn och prisstrukturen inom bostadsrättssektorn. Studien är empi- riskt inriktad och den görs separat för var och en av de åtta lokala marknaderna. Utgångspunkten tas i Bostads- och hyresundersökningen för de två senaste undersökningsåren som är 1995 och 1997. Anled- ningen till detta val är att det är viktigt med ett tillräckligt stort antal observationer, samtidigt som perioden inte får vara alltför lång, även om denna senare effekt i någon mån mildras av en real definition på hyra och andra ekonomiska storheter. Tre viktiga frågor ställs i detta avsnitt. 
  
 § 
  
 Hur ser hyressättningen ut i dessa kommuner i allmänhet? Vil- Rodriguez avseende fästs på läget i hyressättningen? 
  
 § 
  
 Hur marknadsanpassad är hyressättningen i dessa kommuner i jämförelse med prisstrukturen inom bostadsrättssektorn? I detta avsnitt finns det möjlighet att gå tillbaka till tidigare studier av Drake (83, 92) och Powell  Drake (91) för en jämförelse. 
  
 § 
  
 En sista fråga tar upp fördelningseffekterna. Vilket samband finns det mellan hyresnivå, lägesbestämda hyror och hushållens inkomster? Är det sant att innerstäderna med sin förment låga hyra successivt har invaderats av höginkomsttagare, och är det sant att det bor relativt fattigt folk i lägenheterna med de för- ment höga hyrorna i ytterområdena? Eller finns det kanske hus- håll med låga inkomster som skyddas av de låga hyrorna i innerstaden? 
  
 174 Bilaga 2 
  
 SOU 2000:33 
  
 2 Data och modell 
 Analysen av hyressättning och prisbildning inom bostadsrättssektorn baseras på regressionsanalyser som appliceras på material från Bo- stads- och hyresundersökningen. Eftersom det är en urvalsundersök- ning, kan analysen bara genomföras för större regioner eller kommuner där antalet observationer är tillräckligt stort. Det framgår av tabell 2.1 att antalet observationer räcker till i alla utvalda kommuner, förutom Kalmar, där analyser av bostadsrättssektorn inte är möjlig. 
 Tabell 2.1. Antal observationer 
 1  
 1995 och 1997 i olika upplåtelse- former i de utvalda kommunerna 
  
 Upplåtelseform 
  
 BHU - 95 
  
 BHU – 97 
  
 Total 
  
 Hyresrätt 
  
 Stockholm 
  
 404 
  
 246 
  
 650 
  
 Kalmar 
  
 17 
  
 18 
  
 35 
  
 Malmö 
  
 152 
  
 126 
  
 278 
  
 Göteborg 
  
 454 
  
 167 
  
 621 
  
 Örebro 
  
 77 
  
 85 
  
 162 
  
 Gävle 
  
 49 
  
 52 
  
 101 
  
 Östersund 
  
 37 
  
 31 
  
 68 
  
 Umeå 
  
 68 
  
 44 
  
 112 
  
 Totalt 
  
 1258 
  
 769 
  
 2027 
  
 Bostadsrätt 
  
 Stockholm 
  
 186 
  
 191 
  
 377 
  
 Kalmar 
  
 5 
  
 7 
  
 12 
  
 Malmö 
  
 139 
  
 196 
  
 335 
  
 Göteborg 
  
 336 
  
 108 
  
 444 
  
 Örebro 
  
 34 
  
 42 
  
 76 
  
 Gävle 
  
 52 
  
 36 
  
 88 
  
 Östersund 
  
 75 
  
 47 
  
 122 
  
 Umeå 
  
 46 
  
 48 
  
 94 
  
 873 
  
 675 
  
 1548 
  
 I den fortsatta framställningen skall modellen presenteras, varefter re- sultat skall redovisas med särskild tonvikt på värderingen av fastig- hetens ålder kontra fastighetens avstånd till bostadsmarknadens cent- rum. Även vissa andra resultat skall presenteras. 
 __________________________________________________________ 
  
 1  
 Här ingår inte särskilda ägare såsom stat och kommun vilka dock är med i regressionsanalysen för hyreshusen. 
  
 SOU 2000:33 
  
 Lägeshyror på hyresmarknaden 175 
  
 Beroende variabel är totalhyra i kronor per kvadratmeter, som om- räknats till ett realt värde år 1997 med hjälp av KPI. En omgång obero- ende variabler är antalet rum i lägenheten. Det är dummyvariabler för ett, tre, fyra, femrumslägenheter, samt övriga lägenhetstyper, vilka i regel är lägenheter utan kök, etc. Estimaten är relaterade till tvårums- lägenheter, som är nollpunkt. 
 En serie dummyvariabler beaktar ägarkategorien. Det testar för hy- potesen att t.ex. den privata hyressektorn har högre hyror än kom- munala bostadsföretag. Det tar också hänsyn till om hyreslägenheten förvaltas av kooperationen, kommunen eller av annan ägare. Normalt vore det bättre att göra separata analyser för var delsektor, men då räcker inte antalet observationer till. Hypotesen här är i stället att det kommunala bostadsföretaget tvingar fram samma hyresstruktur över hela kommunen, även om nivåerna kan skilja sig åt något. Syftet med uppsatsen är för övrigt att analysera hyressättning i allmänhet, och inte specifikt bundet till de kommunala bostadsföretagen. 
 Ett antal dummyvariabler representerar fastighetens byggår. Noll- punkten är åldersklassen  
 1961-1970. 
  Det är en central uppsättning vari- abler, eftersom det ofta hävdas att hyrorna baseras på fastigheternas ålder, som en proxy för de rådande kapitalutgifterna, i en omfattning som inte alls motsvaras av fastigheternas åldrande. Dummyvariablerna för ålder skall jämföras med den avståndsvariabel som uttrycker av- ståndet i kilometer från mittpunkten i den församling där fastigheten ligger till kommunens centrum. Slutligen finns det en variabel som mäter om bostaden finns i ett småhus - jämfört med om bostaden fun- nes i ett flerbostadshus. 
 Varje skattning har en konstant som uttrycker hyresnivån i 1997 års prisnivå för en lägenhet om två rum och kök, ej ombyggd under året, med kommunalt ägande och producerad  
 1961-1970. 
  Fastigheten ligger i centrum (avstånd = 0) och är ej ett småhus. 
  
 176 Bilaga 2 
  
 SOU 2000:33 
  
 2.1 
  
 Hyressättning – resultat av en analys 
  
 I detta avsnitt presenteras resultatet för de åtta kommunerna. 
 Tabell 2.2. Regressionsanalys av hyresrättshyrans bestämnings- faktorer. Underlag: Bostads- och hyresundersökningen 1995 och 1997. Beroende variabel : Hyra i kronor per kvadratmeter i 1997 års pris- nivå 
  
 Oberoende variabler 
  
 Kommun 
  
 Stockholm 
  
 Kalmar 
  
 Malmö 
  
 Göteborg 
  
 (Constant) 
  
 647,381 
  
 598,662 
  
 846,531 
  
 809,776 
  
 ett rum och kök* 
  
 61,938 
  
 106,417 
  
 31,780 
  
 73,103 
  
 tre rum och kök 
  
 -37,905 
  
 15,222 
  
 -50,037 
  
 -44,729 
  
 fyra rum och kök 
  
 -67,958 
  
 -19,427 
  
 -66,760 
  
 -83,243 
  
 fem+ rum och kök 
  
 -109,922 
  
 25,862 
  
 -93,632 
  
 -110,733 
  
 övriga lägenhetstyper 
  
 89,908 
  
 - 
  
 76,616 
  
 60,968 
  
 privat fastighetsägare 
  
 20,765 
  
 -57,848 
  
 15,516 
  
 -9,312 
  
 kooperativ eller statlig 
  
 -17,817 
  
 -44,098 
  
 8,090 
  
 -55,358 
  
 byggd före 1940** 
  
 -4,973 
  
 58,776 
  
 28,133 
  
 6,019 
  
 byggd 41 – 50 
  
 -67,539 
  
 96,754 
  
 8,471 
  
 -10,967 
  
 byggd  
 51-60 
  
 -22,311 
  
 29,663 
  
 33,829 
  
 -12,446 
  
 byggd  
 71-75 
  
 -4,323 
  
 - 
  
 -8,482 
  
 -16,123 
  
 byggd  
 76-80 
  
 43,891 
  
 Jones 
  
 84,626 
  
 ,441 
  
 byggd  
 81-85 
  
 104,904 
  
 94,895 
  
 107,418 
  
 97,520 
  
 byggd  
 86-90 
  
 151,374 
  
 119,283 
  
 111,333 
  
 159,950 
  
 byggd efter 90 
  
 274,345 
  
 287,455 
  
 302,392 
  
 205,330 
  
 Småhus*** 
  
 -57,613 
  
 -53,886 
  
 0,067 
  
 4,475 
  
 Avstånd i kilometer 
  
 -12,226 
  
 -4,166 
  
 16,207 
  
 -15,453 
  
 R 
 2  
 (adj.) 
  
 0,33 
  
 0,25 
  
 0,60 
  
 0,44 
  
 Antal observationer 
  
 666 
  
 34 
  
 277 
  
 621 
  
 Skattningens  
 F-värde 
  
 20,18 
  
 1,74 
  
 25,17 
  
 30,08 
  
 fetstil anger att estimatet är signifikant på 5  
 procent-nivån 
  
 * 
  
 referensalternativ: två rum och kök 
  
 ** 
  
 dito: byggår 1961 - 70 
  
 *** 
  
 dito lägenhet i flerbostadshus 
  
 SOU 2000:33 
  
 Lägeshyror på hyresmarknaden 177 
  
 Tabell 2.2 (forts.) 
  
 Oberoende variabler 
  
 Kommun 
  
 Örebro 
  
 Gävle 
  
 Östersund 
  
 Umeå 
  
 (Constant) 
  
 690,242 
  
 669,907 
  
 633,480 
  
 669,231 
  
 ett rum och kök* 
  
 64,873 
  
 88,246 
  
 9,527 
  
 83,882 
  
 tre rum och kök 
  
 -33,525 
  
 -17,077 
  
 -12,358 
  
 ,842 
  
 fyra rum och kök 
  
 -62,778 
  
 -110,993 
  
 -101,608 
  
 -23,083 
  
 fem+ rum och kök 
  
 -141,432 
  
 -83,819 
  
 -40,403 
  
 -33,660 
  
 övriga lägenhetstyper 
  
 106,797 
  
 122,699 
  
 122,542 
  
 74,194 
  
 privat fastighetsägare 
  
 -15,600 
  
 -46,411 
  
 -16,332 
  
 7,141 
  
 kooperativ eller statlig 
  
 -125,400 
  
 -179,130 
  
 -108,052 
  
 -141,200 
  
 byggd före 1940** 
  
 55,370 
  
 -96,771 
  
 40,916 
  
 20,708 
  
 byggd 41 – 50 
  
 81,482 
  
 23,260 
  
 15,243 
  
 -69,197 
  
 byggd  
 51-60 
  
 25,633 
  
 6,824 
  
 33,677 
  
 ,686 
  
 byggd  
 71-75 
  
 -19,771 
  
 -32,716 
  
 4,430 
  
 31,762 
  
 byggd  
 76-80 
  
 100,452 
  
 55,357 
  
 -20,382 
  
 7,513 
  
 byggd  
 81-85 
  
 102,461 
  
 26,155 
  
 71,585 
  
 137,640 
  
 byggd  
 86-90 
  
 135,675 
  
 160,814 
  
 141,154 
  
 155,851 
  
 byggd efter 90 
  
 198,720 
  
 78,288 
  
 166,627 
  
 183,448 
  
 Småhus*** 
  
 -45,104 
  
 -35,274 
  
 -54,136 
  
 -54,663 
  
 Avstånd i kilometer 
  
 -6,175 
  
 -4,368 
  
 -3,955 
  
 -1,536 
  
 R 
 2  
 (adj.) 
  
 0,40 
  
 0,62 
  
 0,32 
  
 0,55 
  
 Antal observationer 
  
 161 
  
 101 
  
 67 
  
 111 
  
 Skattningens  
 F-värde 
  
 7,31 
  
 10,50 
  
 2,86 
  
 8,94 
  
 Skattningarna förmår förklara mellan 25 och 62 procent av variationen i hyra. Sämst är Kalmar, där inte ens skattningen är signifikant (ej fet- stil på  
 F-värdet). 
  Estimatet för konstanten visar på en tämligen jämn nivå i kommunerna, med undantag för Stockholm och Göteborg som ligger högt, och Malmö som ligger lågt. 
  
 178 Bilaga 2 
  
 SOU 2000:33 
  
 Analysen visar vidare att kvadratmeterhyrorna är större för ettrums- lägenheter och mindre för större lägenheter, allt jämfört med tvårums- lägenheternas kvadratmeterhyra. Hyresjämförelserna med övriga ägar- kategorier på hyresmarknaden visar ett likartat mönster för alla kom- muner. Den privata fastighetsägaren tar ut hyror som är grovt jämför- bara med de kommunala bostadsföretagen, även om estimaten i all- mänhet inte är signifikanta. Övriga ägare – dominerade av stat, kom- mun och landsting – samt olika kooperativa organisationer (HSB, Riksbyggen och SBC) har regelmässigt en lägre hyra. 
 2 
  
 Hyressättningen av fastigheter med olika ålder visar på markanta skillnader i hyresnivå, vilket nog bör tolkas som ett markant avsteg från en marknadsinriktad hyressättning. Fastigheter producerade efter 1990 har en hyra som överstiger hyran för fastigheter producerade 1961 till 1970 med mellan 200 och 300 kronor per kvadratmeter. 
 Om bostaden finns i ett småhus är kvadratmeterhyran i regel lägre än i referensbostaden, vilket bör vara en återspegling av större yta i småhuset och en hyra som avtar med ökad yta – räknat som kvadrat- meterhyra. 
 Fokus i denna undersökning är avståndsfaktorn. Den mäts som an- talet kilometer till kommunens centrum från mittpunkten på den för- samling som fastigheten ligger i. Normalt speglar estimaten ett visst lägesberoende i hyressättningen vilket framgår av tabellen nedan. 
 Tabell 2.3. Hyrornas lägesberoende i kronor per kvadratmeter och kilometer från centrum. 
  
 Kommun 
  
 Kronor per kvadratmeter 
  
 och kilometer 
  
 Stockholm 
  
 -12,22 
  
 Kalmar 
  
 -4,17 
  
 Malmö 
  
 16,21 
  
 Göteborg 
  
 -15,45 
  
 Örebro 
  
 -6,18 
  
 Gävle 
  
 -4,37 
  
 Östersund 
  
 -3,96 
  
 Umeå 
  
 -1,54 
  
 Estimaten visar att Göteborg och Stockholm har stabila och relativt höga estimat för avståndsfaktorn. Eftersom avstånden är högst 10 
 __________________________________________________________ 
  
 2  
 Normalt beaktar jag i min redovisning bara estimat som är signifikanta. Lägg också märke till att analysen alltid görs under en presumtion om allt annat lika, dvs. alla andra variabler skall vara konstanta, och analysen ser partiellt på en variabel i taget. 
  
 SOU 2000:33 
  
 Lägeshyror på hyresmarknaden 179 
  
 kilometer motsvarar det en hyresskillnad på uppemot 150 kronor per kvadratmeter. Så mycket högre är hyran i de centrala lägena, jämfört med det mera perifera läget. I Örebro och Gävle är estimaten signifi- kanta, men bara hälften så stora. Det kan vara rimligt med tanke på att det är mindre kommuner än Stockholm och Göteborg. Övriga kom- muner har inte signifikanta estimat. Särskilt oroande är Malmö med ett icke signifikant estimat på plus 16 kronor, vilket indikerar att hyran stiger med ökat avstånd från centrum 
 Nu skall det påpekas att det inte är självklart att hyran skall stiga mot centrum, om staden inte är monocentrisk ur attraktivitetssynpunkt. Det kan vara så att det i Malmö finns perifera bostadsområden som på goda grunder är mera attraktiva än innerstadsområdena. Men det kan också vara så att det inte enkelt går att återföra hyressättningen till vare sig en avståndsfaktor eller en allmän attraktivitetsfaktor. 
  
 2.2 
  
 En kort återblick 
  
 Bostads- och hyresundersökningen ger möjlighet att följa lägesfaktorns utveckling över tiden från 1987 och fram till 1997. 
 Tabell 2.4. Värdering av avstånd från kommuncentrum i kronor per kvadratmeter och kilometer i 1997 års prisnivå. Värdering mellan år 1987 och 1997 i ett urval kommuner. 
  
 1987 
  
 1989 
  
 1991 
  
 1993 
  
 1995-1997 
  
 Stockholm 
  
 -4,94 
  
 -4,55 
  
 1,12 
  
 -7,81 
  
 -12,22 
  
 Kalmar 
  
 5,11 
  
 -2,46 
  
 -3,49 
  
 23,68 
  
 -4,17 
  
 Malmö 
  
 -3,03 
  
 -9,23 
  
 -12,43 
  
 -41,81 
  
 16,21 
  
 Göteborg 
  
 -6,92 
  
 -3,50 
  
 -5,90 
  
 -9,67 
  
 -15,45 
  
 Örebro 
  
 2,66 
  
 -3,83 
  
 -1,59 
  
 -7,30 
  
 -6,18 
  
 Gävle 
  
 -1,56 
  
 -0,06 
  
 3,91 
  
 -3,96 
  
 -4,37 
  
 Östersund 
  
 -,52 
  
 ,98 
  
 -1,72 
  
 ,87 
  
 -3,96 
  
 Umeå 
  
 -6,70 
  
 -4,01 
  
 -2,60 
  
 -1,41 
  
 -1,54 
  
 En försiktig slutsats är att det förefaller som om hyressättningen kän- netecknas av ett ökat beaktande av avståndsfaktorn över den studerade tidsperioden. Intrycket förtas inte av att fler tidpunkter beaktas. Enkla studier av ytterligare kommuner visar att bilden är någorlunda likartad överallt. 
 I absoluta värden (i kronor och ören) är värderingen av avstånds- faktorn tämligen försiktig. I ett senare avsnitt skall värderingen jäm- föras med bostadsrättssektorn som i vissa fall har en betydligt högre värdering av avståndsfaktorn. 
  
 180 Bilaga 2 
  
 SOU 2000:33 
  
 2.3 
  
 Avstånd och fastighetens ålder 
  
 En fråga som man sist bör ställa sig är hur sambandet mellan fastig- hetens ålder och dess läge ser ut. En vanlig uppfattning är att husets ålder faller kontinuerligt med ökat avstånd från centrum. Om så vore fallet försvåras den statistiska analysen, eftersom en ökad vikt på av- stånd i hyressättningen med automatik innebär att minskad vikt läggs på fastighetens ålder. Då råder hög kollinearitet mellan dessa båda variabler 
 3 
 , vilket gör de enskilda parameterestimaten osäkra. En enkel statistisk bearbetning, hämtad från Drake, 1997, visar att sambandet mellan ålder och avstånd är tämligen vagt. 
 Tabell 2.5. Hyreshusens genomsnittliga produktionsår i olika kom- muner och på olika avstånd från kommuncentrum. Uppgifter från perioden 1987 till 1993. 
  
 Kommun 
  
 Genomsnittligt produktionsår 
  
 Avstånd till centrum (kilometer) 
  
 1--2 
  
 34 
  
 5--9 
  
 10--14 
 15--19 
  
 >=20 
  
 Alla 
  
 Stockholm 
  
 40 
  
 37 
  
 44 
  
 58 
  
 66 
  
 66 
  
 - 
  
 54 
  
 Göteborg 
  
 - 
  
 52 
  
 51 
  
 61 
  
 72 
  
 56 
  
 - 
  
 55 
  
 Malmö 
  
 - 
  
 - 
  
 52 
  
 69 
  
 - 
  
 - 
  
 - 
  
 53 
  
 Linköping 
  
 56 
  
 72 
  
 74 
  
 78 
  
 34 
  
 45 
  
 - 
  
 62 
  
 Örebro 
  
 48 
  
 57 
  
 60 
  
 58 
  
 82 
  
 83 
  
 61 
  
 56 
  
 Norrköping 
  
 50 
  
 63 
  
 46 
  
 69 
  
 44 
  
 60 
  
 43 
  
 56 
  
 Helsingborg 
  
 - 
  
 56 
  
 70 
  
 77 
  
 82 
  
 - 
  
 - 
  
 59 
  
 Gävle 
  
 64 
  
 - 
  
 - 
  
 74 
  
 - 
  
 - 
  
 44 
  
 64 
  
 Avståndet till kommuncentrum varierar mellan noll och 30 km. De allra flesta observationerna ligger dock inom en radie av 15 kilometer (98 procent). Samtidigt framgår det tydligt att fastighetens ålder sjunker med ökande avstånd. 
 4  
 Bilden är emellertid långt ifrån entydig. Det beror på att man har kompletterat den centrala bebyggelsen i sen tid. Man har också kommit att inkorporera äldre samhällen och byar i samband med kommunsammanslagningar. Det mönstret syns mycket tydligt i Linköping och Örebro, där åldern först stiger med ökande av- stånd, för att senare återigen sjunka. Till sist skall det påpekas att standardavvikelsen är stor, cirka hälften (25) av det genomsnittliga produktionsåret (54) för hela populationen. 
 __________________________________________________________ 
  
 3 
  
 Att ålder är en serie dummyvariabler spelar mindre roll i detta sammanhang. Kollineariteten gäller avstånd kontra var och en av  
  
 dummy-värdena 
  för ålder. 
  
 4 
  
 Den genomsnittliga åldern är 53,7 år. 
  
 SOU 2000:33 
  
 Lägeshyror på hyresmarknaden 181 
  
 Sammantaget kan det därför konstateras att sambandet mellan av- stånd och ålder är så svagt att en multipel regressionsanalys, med dessa variabler separat definierade, är fullt möjlig ur statistisk synvinkel. 
 Samtidigt är naturligtvis det numeriska värdet på estimatet för ålder mera betydelsefullt är motsvarande avståndsestimat. Antag att estimatet för avstånd är fyra kronor per kvadratmeter och kilometer. Vid tio kilometer motsvarar detta 40 kronor. Det skall jämföras med de cirka 150 kronor som är en genomsnittlig hyresskillnad mellan fastigheter producerade i perioden  
 1986-90 
  och  
 1961-1970. 
  
 Även ett svagt samband mellan avstånd och ålder kan lätt medföra den statistiska villan att hyrorna stiger med ökat avstånd. Ordet villa används avsiktligt, eftersom fastighetens ålder inte är kon- stanthållen, utan i stället minskar med ökat avstånd från centrum. Det hindrar emellertid inte att åldern får för stort genomslag i hyressätt- ningen – långt mer än en normal förslitning motiverar. Hyrorna borde därför normalt sjunka med ökat avstånd från centrum, även om fastig- heterna blir allt nyare och modernare. Normen är här genomsnittliga preferenser (Powell  Mooney) eller marknadsmässiga värderingar  
 (Tema-plan). 
  
 2.4 
  
 En första slutsats 
  
 Slutsatsen i en tidigare rapport var att hyressättningsmönstret har ge- nomgått tämligen små förändringar under de senaste 10 åren. 
 5  
 Det fanns bara svaga tendenser till att hyrorna i det som var nyproduktion för tio år sedan har anpassats till den allmänna hyresstrukturen i resp. företag under den tid som gått sedan dess. 
 En viktigare fråga är om det idag, 2000, finns tendenser till att hyrorna marknadsanpassas i den meningen att det äldre och attraktiva bostadsbeståndet inom ett kommunalt bostadsföretag bär en stigande del av de totala kostnaderna, genom hyresreduceringar i det nyare/mindre attraktiva beståndet. För de kommunala bostadsföretagen finns det en uppenbar fördel i att öka hyrorna i det äldre beståndet där det finns en stark betalningsvilja, för att sedan använda dessa frigjorda hyresmedel till att sänka hyrorna i nyproduktionen och i det nyare, oattraktiva beståndet. Det främjar nyproduktion och medverkar till att underlätta uthyrningen i miljonprogrammets bostäder. Mot detta står en lika uppenbar fördel för hyresgästkollektivet att hålla tillbaka hyrorna i det äldre kommunala bostadsbeståndet, för att därigenom undvika den 
 __________________________________________________________ 
  
 5  
 Drake B. (1992), Svensk hyresmarknad - problem och möjligheter. 
  
 182 Bilaga 2 
  
 SOU 2000:33 
  
 hävstångseffekt som består i att ökade hyror i detta delbestånd också ökar hyrorna i det vida större privata äldre beståndet. 
 Det allmänna intrycket från denna studie är att det pågår en mark- nadsanpassning av hyrorna, men att anpassningstakten är mycket olika i olika kommuner. På vissa lokala marknader sker en relativt snabb an- passning, medan utvecklingen på andra marknader är långsammare. Orsaken är inte bara graden av ekonomiskt nödtvång, utan även andra förhållanden spelar in, som t.ex. tradition, parternas åsikter, bostads- beståndets karaktär, med mera. 
 Det är inte självklart hur långt från en hypotetisk marknadshyra som hyressättningen de facto har kommit. Det fordrar en norm eller ett analogislut från andra marknader. 
  
 SOU 2000:33 
  
 Lägeshyror på hyresmarknaden 183 
  
 3 
  
 Skillnad mellan dagens hyra och marknadshyra? 
  
 3.1 
  
 Utgångspunkten 
  
 Det är komplicerat att bestämma skillnaden mellan en marknadshyra och den faktiska hyran. Orsaken är att den relevanta marknadshyran inte kan observeras direkt utan måste uppskattas med någon indirekt metod. Den turbulens som nu finns på många lokala hyresmarknader försvårar också problemet. Trots detta finns det ett antal metoder som kan komma till användning. 
 En metod riktar in sig på hyresmarknaden själv. Det går t.ex. att testa om hyresskillnaderna mellan hyreslägenheter av skilda slag kan förklaras med objektiva och nyttobärande faktorer såsom läge, storlek och kvalitet. Alternativet är att fastighetens ålder i stället förklarar en betydande del av hyresskillnaderna mellan skilda bostäder. I det senare fallet kan man tala om s.k. duration models, där reala avskrivningar av det ursprungliga skuldbeloppet i stor grad bestämmer hyran för fas- tigheter av olika ålder. Ställd på sin spets blir frågan: avviker hyres- sättningen från en princip som innebär att hyrorna skall sättas efter fastigheternas driftsutgifter och historiskt bestämda kapitalutgifter? 
 En annan metod bygger på en regressionsanalys av bostadsrätts- marknadens prissättning. Avgiften med tillägg för en alternativavkast- ning på bostadsrättens överlåtelsepris eller värde bildar en beroende variabel, medan läge, storlek och kvalitet bildar oberoende variabler. Parameterestimaten används sedan i databasen för hyresrätter för att estimera vilken marknadshyra som de olika lägenheterna skulle ha haft om deras hyror fastställdes på samma sätt som i likartade lägenheter i bostadsrättssektorn. Gapet mellan verklig hyra och den så skattade marknadshyran blir ett mått på avvikelsen från en verklig marknads- hyra. Metoden bygger på att lägenheter i bostadsrätt och hyresrätt är nära substitut. 
  
 184 Bilaga 2 
  
 SOU 2000:33 
  
 3.2 
  
 Hyresstrukturen på bostadsrätts- marknaden 
  
 Bostadsrättsmarknaden kan ses som en oreglerad marknad som i mångt och mycket liknar hyresmarknaden. Resultatet av en analys av bostads- rättsmarknaden kan därför överföras till hyresmarknaden för att dra slutsatser om hur hyressättningen på hyresmarknaden skulle se ut om den gick till som på bostadsrättsmarknaden. 
 Data kommer från Bostads- och hyresundersökningen från 1995 och 1997. De variabler som kommer till användning är desamma som för hyressektorn i föregående analys. Vissa modifieringar måste dock göras. Den beroende variabeln är total hyra per kvadratmeter. Den är beräknad som summan av avgiften till bostadsrättsföreningen och en avkastning på det egna kapitalet, dvs. köpeskillingen. I våra kalkyler sätter vi avkastningen till fyra procent på det egna kapitalet, som ett mått på avkastningen på en mix av frigjort sparande och upptagna lån. 
 Analysen appliceras på de tidigare valda kommunerna, med undan- tag av Kalmar som inte har tillräckligt många observationer för att en analys skall kunna genomföras. 
 6  
 Samma typ av uteslutning som i hyres- rättsfallet har använts. En modifiering görs dock. För att det skall vara meningsfullt att lägga till alternativavkastningen på överlåtelsepriset har materialet inskränkts till de överlåtelser som skett efter 1980. Dessa överlåtelsesummor uppräknas till 1997 års nivå på samma sätt som för avgifterna. Antalet observationer är trots detta relativt begränsat. 
 __________________________________________________________ 
  
 6  
 Framställningen bygger på en tidigare analys (Drake, 1996). 
  
 SOU 2000:33 
  
 Lägeshyror på hyresmarknaden 185 
  
 Tabell 3.6. Regressionsanalys av boendekostnaderna i bostadsrätt. Underlag: Bostads- och hyresundersökningen 1995 och 1997. Beroende variabel: Avgift och alternativavkastning i kronor per kvadratmeter i 1997 års prisnivå 
  
 Oberoende variabler 
  
 Kommun 
  
 Stockholm 
  
 Kalmar 
  
 Malmö 
  
 Göteborg 
  
 (Constant) 
  
 - 
  
 479,52 
  
 798,75 
  
 683,02 
  
 ett rum och kök* 
  
 54,30 
  
 -14,59 
  
 23,84 
  
 tre rum och kök 
  
 1,41 
  
 -2,50 
  
 Burnett 
  
 fyra rum och kök 
  
 47,36 
  
 -5,73 
  
 -95,65 
  
 fem+ rum och kök 
  
 -62,67 
  
 -27,76 
  
 -148,36 
  
 övriga lägenhetstyper 
  
 244,85 
  
 19,86 
  
 87,97 
  
 byggd före 1940** 
  
 127,57 
  
 84,39 
  
 16,73 
  
 byggd 41 – 50 
  
 156,53 
  
 69,22 
  
 56,34 
  
 byggd  
 51-60 
  
 156,12 
  
 15,77 
  
 -29,64 
  
 byggd  
 71-75 
  
 27,06 
  
 38,26 
  
 -82,00 
  
 byggd  
 76-80 
  
 89,55 
  
 139,72 
  
 116,03 
  
 byggd  
 81-85 
  
 266,96 
  
 200,64 
  
 183,29 
  
 byggd  
 86-90 
  
 268,00 
  
 299,20 
  
 278,04 
  
 byggd efter 90 
  
 237,37 
  
 208,55 
  
 194,26 
  
 Småhus*** 
  
 -19,89 
  
 24,19 
  
 -14,26 
  
 Avstånd i kilometer 
  
 -40,29 
  
 3,78 
  
 -17,02 
  
 R 
 2  
 (adj.) 
  
 0.17 
  
 - 
  
 0.40 
  
 0.46 
  
 Antal observationer 
  
 263 
  
 8 
  
 182 
  
 260 
  
 Skattningens  
 F-värde 
  
 4.239 
  
 4.871 
  
 8.927 
  
 15.660 
  
 fetstil anger att estimatet är signifikant på 5  
 procent-nivån 
  
 * 
  
 referensalternativ: två rum och kök 
  
 ** 
  
 dito: byggår 1961 - 70 
  
 *** 
  
 dito lägenhet i flerbostadshus 
  
 186 Bilaga 2 
  
 SOU 2000:33 
  
 Tabell 3.6 (forts.) 
  
 Oberoende variabler 
  
 Kommun 
  
 Örebro 
  
 Gävle 
  
 Östersund 
  
 Umeå 
  
 (Constant) 
  
 509,56 
  
 423,86 
  
 542,37 
  
 489,81 
  
 ett rum och kök* 
  
 97,09 
  
 23,69 
  
 49,59 
  
 164,27 
  
 tre rum och kök 
  
 -,45 
  
 18,58 
  
 13,38 
  
 -30,89 
  
 fyra rum och kök 
  
 35,15 
  
 -38,15 
  
 34,50 
  
 -31,60 
  
 fem+ rum och kök 
  
 -85,12 
  
 -35,74 
  
 -39,41 
  
 -43,16 
  
 övriga lägenhetstyper 
  
 6,20 
  
 35,39 
  
 9,92 
  
 15,56 
  
 byggd före 1940** 
  
 79,06 
  
 207,73 
  
 81,32 
  
 - 
  
 byggd 41 – 50 
  
 212,10 
  
 60,24 
  
 60,95 
  
 18,91 
  
 byggd  
 51-60 
  
 182,02 
  
 -55,48 
  
 24,03 
  
 32,98 
  
 byggd  
 71-75 
  
 42,31 
  
 -23,85 
  
 53,57 
  
 20,33 
  
 byggd  
 76-80 
  
 105,35 
  
 65,44 
  
 130,67 
  
 95,50 
  
 byggd  
 81-85 
  
 228,92 
  
 164,87 
  
 205,85 
  
 126,61 
  
 byggd  
 86-90 
  
 306,96 
  
 175,82 
  
 317,46 
  
 253,24 
  
 byggd efter 90 
  
 336,51 
  
 172,71 
  
 177,77 
  
 232,75 
  
 Småhus*** 
  
 -,60 
  
 21,81 
  
 13,06 
  
 18,40 
  
 Avstånd i kilometer 
  
 3,15 
  
 -2,37 
  
 ,40 
  
 3,95 
  
 R 
 2  
 (adj.) 
  
 0.53 
  
 0.46 
  
 0.50 
  
 0.51 
  
 Antal observationer 
  
 50 
  
 56 
  
 77 
  
 76 
  
 Skattningens  
 F-värde 
  
 4.766 
  
 4.227 
  
 6.051 
  
 6.715 
  
 Modellen kan förklara mellan 17 och 53 procent av variationen i total- hyra. Lägst är det i Stockholm och högst i Örebro. Viktigast är dock enskilda parameterestimat och att skattningen i sin helhet är signi- fikant. 
 Resultatet av analysen blir att strukturen i relativt hög grad liknar den som finns inom hyressektorn. Det gäller estimaten för lägenhets- storlekar och produktionsår som är likartade. En annan observation är att färre estimat är signifikanta. Det kan bero på att överlåtelsepriserna inte fullt ut kompenserar för skillnader i avgiftsnivå och på att läges- beroendet i bostadsrättssektorn är mer intrikat än inom hyresrätts- sektorn och därför beaktar mikrolägen som inte kan fångas i denna analys. 
 Ånyo är det avståndsfaktorn som är central för undersökningen. Estimaten sammanfattas för avstånd från hyressektorn respektive ana- lysen av bostadsrättssektorn, tabell nedan. 
  
 SOU 2000:33 
  
 Lägeshyror på hyresmarknaden 187 
  
 Tabell 3.7. Värdering av avstånd från kommuncentrum i kronor per kvadratmeter och kilometer i 1997 års prisnivå inom hyressektorn respektive bostadsrättssektorn i ett urval kommuner. 
  
 1995- 1997 
  
 Hyresrätt 
  
 Bostadsrätt 
  
 Stockholm 
  
 -12,22 
  
 -40,29 
  
 Kalmar 
  
 -4,17 
  
 - 
  
 Malmö 
  
 16,21 
  
 3,78 
  
 Göteborg 
  
 -15,45 
  
 -17,02 
  
 Örebro 
  
 -6,18 
  
 3,15 
  
 Gävle 
  
 -4,37 
  
 -2,37 
  
 Östersund 
  
 -3,96 
  
 ,40 
  
 Umeå 
  
 -1,54 
  
 ,95 
  
 Slutsatsen är spektakulär. I Stockholm indikerar analysen av bostads- rättssektorn kraftigt undervärderade lägeshyror. Skillnaden är så stor som 28 kronor per kvadratmeter och kilometer, vilket innebär en hyreshöjning i centrum på cirka 300 kronor per kvadratmeter, om hyresnivån är oförändrad i ytterområdet  
 (10-15 
  kilometer ut från cent- rum). 
 I Göteborg verkar hyressättningen vara väl avvägd, om denna norm används. I Malmö och i övriga kommuner antyder analysen från bo- stadsrättssektorn att lägesberoendet är för stort inom hyressektorn, men samtidigt är estimaten inte signifikanta vilket betyder att ett enkelt av- ståndsmått sannolikt inte fångar upp de verkliga lägeseffekterna i dessa kommuner. 
 I flertalet kommuner fordras fler observationer och en analys på stadsdels- och bostadsområdesnivå för att det skall vara meningsfullt att hämta information från bostadsrättssektorn. Övrig analys i denna rapport belyser problemet på denna nivå. 
  
 188 Bilaga 2 
  
 SOU 2000:33 
  
 4 Boendemönster och hyressättning 
 Det är viktigt ur fördelningssynpunkt att känna till vilken typ av hushåll som bor i den del av hyresbeståndet som har en faktisk hyra som un- derstiger den potentiella marknadshyran. Det är dessa hushåll som kommer att drabbas av en marknadsanpassning. Detsamma gäller, fast i mindre grad, för de hushåll som bor i områden som sannolikt skulle få en sänkt hyra vid en marknadsanpassning av hyressättningen. 
 Det hävdas ofta i debatten att om en situation med underhyra får råda mycket länge i en kommuns attraktiva (centrala) bestånd, kommer detta bestånd att successivt domineras av hushåll med goda inkomster, oavsett vilka mål som en kommunal bostadsförmedling kan tänkas ha. 
 Läckaget uppstår genom bytesrätt inom hyressektorn och i sam- band med försäljning av småhus eller bostadsrätt, där hyresrätten utgör en dellikvid. Även en existerande svart/grå marknad för hyresrätter är en följd av den s.k. underhyran. I alla dessa situationer är det troligt att hushåll med goda inkomster och/eller stor förmögenhet är i en relativt sett fördelaktig position och således har lättare för att få till- gång till sådana lägenheter. Å andra sidan kan den relativt låga hyran göra det möjligt för låginkomsttagare att bo kvar i dessa attraktiva delar av bostadsbeståndet, och således hindra höginkomsttagare med större betalningsvilja från att få tillgång till bostäderna. I vissa fall är ju dessa lägenheter t.o.m. billigare än de ocentrala, oattraktiva och nyprodu- cerade lägenheterna. Vår hypotes är att denna motriktade faktor har mindre betydelse – i alla fall på lång sikt. 
 Teoretiska och empiriska studier i andra länder av hyresregleringens fördelnings- och allokeringseffekter är i viss mån relevanta för det svenska bruksvärdessystemet. Dessa studier indikerar att hyresreglering kan ha en viss omfördelande effekt, dvs. den motriktade faktorn har viss betydelse. Möjligtvis motverkas effekterna av administrativa kost- nader och motriktade marknadsreaktioner. Det är inte möjligt att på teoretiska grunder sluta sig till att det svenska systemet har fördelaktiga fördelningseffekter, jämfört med ett oreglerat system. 
 Tidigare studier har visat att sammanboende höginkomsttagare är överrepresenterade i den mest attraktiva delen av på bostadsmarknaden i Stockholm såsom de äldre delarna och i innerstaden. I andra kom- muner råder ett likartat förhållande, men med betydligt svagare och osäkrare samband. Låt oss nu se vad Bostads- och hyresundersök- ningen visar. 
  
 SOU 2000:33 
  
 Lägeshyror på hyresmarknaden 189 
  
 4.1 
  
 Illustration från ett urval kommuner 
  
 Data och avgränsningar är desamma som i tidigare analyser, med det undantaget att samtliga bostadsrättsinnehavare är med, oberoende av när de köpte sin bostad. 
 I nedanstående figurer uttrycks avståndet som antal kilometer från kommunens mittpunkt till den församling där bostaden är belägen. De kilometertal som anges motsvarar observationerna, dvs. det finns inga församlingar på andra avstånd än de angivna. Det förklarar varför alla kilometertalen inte är representerade i figurerna. Skalan blir därmed också olika, beroende på att städerna är olika stora. 
 Figur 4.1 beskriver situationen i Stockholm. Inkomsterna är dispo- nibla inkomster (definition 2 enligt SCB) dividerat med antalet kon- sumtionsenheter för att få ett standardiserat mått. I Stockholm är den disponibla inkomsten avsevärt högre inom bostadsrättssektorn än inom hyressektorn i de mest centrala delarna av kommunen. Det finns dock en tendens att skillnaden är mindre inom den allra mest centrala delen av staden. 
 Figur 4.1. Disponibel inkomst per konsumtionsenhet fördelad efter upplåtelseform och avstånd, Stockholm. 
  
 Stockholm 
  
 240000 
  
 220000 
  
 inkomst 
  
 200000 
  
 180000 
  
 Disponibel 
  
 160000 
  
 140000 
  
 Upplåtelseform 
  
 120000 
  
 hyresrätt 
  
 100000 
  
 bostadsrätt 
  
 0 
  
 1 
  
 2 
  
 3 
  
 7 
  
 Avstånd i km 
  
 190 Bilaga 2 
  
 SOU 2000:33 
  
 I Malmö är inkomstvariabeln mycket ovanlig. I centrala delar av staden är inkomsterna lägre än de är på fyra kilometers avstånd. Därefter sjunker inkomsterna snabbt, utom för bostadsrätten som ligger markant över hyresrätten i perifera lägen. Här finns en förklaring till det posi- tiva sambandet mellan hyra/avgift och avstånd. Malmö är uppenbar- ligen inte monocentrisk i konventionell mening. 
 Figur 4.2. Disponibel inkomst per konsumtionsenhet fördelat efter upplåtelseform och avstånd, Malmö. 
  
 Malmö 
  
 140000 
  
 120000 
  
 inkomst 
  
 100000 
  
 Disponibel 
  
 80000 
  
 upplåtelseform 
  
 60000 
  
 hyresrätt 
  
 40000 
  
 bostadsrätt 
  
 3 
  
 4 
  
 5 
  
 7 
  
 9 
  
 Avstånd i km 
  
 SOU 2000:33 
  
 Lägeshyror på hyresmarknaden 191 
  
 I Göteborg faller inkomsterna med ökat avstånd från centrum och in- komsterna är högre inom bostadsrättssektorn. 
 Figur 4.3. Disponibel inkomst per konsumtionsenhet fördelad efter upplåtelseform och avstånd, Göteborg. 
  
 Göteborg 
  
 170000 
  
 inkomst 
  
 160000 
  
 140000 
  
 150000 
  
 Disponiberl 
  
 130000 
  
 120000 
  
 Upplåtelseform 
  
 110000 
  
 hyresrätt 
  
 100000 
  
 bostadsrätt 
  
 1 
  
 2 
  
 3 
  
 4 
  
 6 
  
 Avstånd i km 
 Det framgår av figurerna att inkomsterna i bostadsrättssektorn genom- gående är högre än i hyressektorn. Det gäller särskilt Stockholm, där inkomsterna för bostadsrättshushållen är extra höga i den mest centrala delen av staden. Utvecklingen verkar dessutom accelerera, vilket tabellen visar. 
  
 192 Bilaga 2 
  
 SOU 2000:33 
  
 Tabell 4.7. Hushållens inkomster i olika upplåtelseformer och på olika avstånd från centrum i Stockholm 1987 1997 efter disponibel inkomst per konsumtionsenhet (1000 kronor) 
 7  
 i 1997 års priser. 
  
 Avstånd från 
  
 hyresrätt 
  
 bostadsrätt 
  
 centrum i 
  
 kilometer 
  
 År 
  
 År 
  
 1987 
  
 1997 
  
 1987 
  
 1997 
  
 0 
  
 113 
  
 137 
  
 121 
  
 260 
  
 1 
  
 121 
  
 175 
  
 104 
  
 210 
  
 2 
  
 110 
  
 145 
  
 142 
  
 206 
  
 3 
  
 98 
  
 132 
  
 135 
  
 133 
  
 7 
  
 94 
  
 104 
  
 113 
  
 130 
 8 
  
 Slutsatsen är att yuppifieringen har gått ganska långt inom bostads- rättssektorn. Under de senaste åren har genomsnittsinkomsterna stigit kraftigt i alla delarna av Stockholms bostadsrättsbestånd. Mest uttalad är denna ökning inom de mest centrala områdena, där startpunkten ut- märktes av små inkomstskillnader mellan olika delar av staden. 
 En ytterligare observation är att inkomsterna för de boende inom hyressektorn inte har följt samma utveckling. År 1987 var inkomsterna obetydligt högre inom bostadsrättssektorn. Skillnaderna var dessutom små mellan det mest attraktiva området och övriga områden. Utveck- lingen fram till år 1997 har inneburit relativt små förändringar för de boende i hyreshusen. Inkomsterna i de mest attraktiva delarna ökade knappast i relation till de minst attraktiva delarna. Det kan tolkas som att utfallet av hyresförhandlingarna har varit sådant att hushåll med låga inkomster har kunna bo kvar i de mest attraktiva områdena, och inte fångats av utvecklingen inom bostadsrättssektorn, där de fattiga hushållen i stor utsträckning har ersatts av hushåll med höga inkomster. 
 Denna situation är inte med nödvändighet stabil över tiden. Även om hyrorna skulle ligga stilla i reala termer i de mest attraktiva delarna av staden, är det ändå svårt att tänka sig att inte hushåll med goda in- komster stegvis skulle etablera sig på dessa områden med hyror som är alltför låga ur marknadsmässig synvinkel. 
 __________________________________________________________ 
  
 7 
  
 Kommentar: hushållen med de 5 procent lägsta disponibla inkomsterna har borttagits ur datasetet. Vägda data. 
  
 8 
  
 Genomsnitt 95 och 97 på grund av databrist. 
  
 SOU 2000:33 
  
 Lägeshyror på hyresmarknaden 193 
  
 Den avgörande frågan är om denna infiltration av resursrika hus- håll sker i en takt som är i närheten av den som skulle äga rum på en hyresmarknad med en marknadsanpassad hyra. 
  
 194 Bilaga 2 
  
 SOU 2000:33 
  
 5 Slutsatser 
 Uppsatsen beskriver hyressättningens grunder i Sverige. En utgångs- punkt är de kommunala bostadsföretagens förutsättningar och spelreg- ler. Dessa bryts mot hyresgästernas och samhällets krav och önskemål. Resultatet kan bli en hyressättning som är starkt marknadsanpassad, men likaväl kan resultatet bli att hyressättningen bestäms av historiska kapitalutgifter. Det finns inte heller i hyressättningssystemet några garantier för att planlösning, läget i kommunen, kvalitetsegenskaper i övrigt, med mera skall beaktas på ett konsistent sätt. Studier av hyres- sättningspraxis i ett antal kommuner i Sverige visar på betydande skill- nader som inte med enkelhet låter sig förklaras med en viss lokal hyressättningsstrategi. 
 Empiriska studier visar att avståndsfaktorn tillmäts en viss betydelse i flera kommuner, även om husens byggår betyder mer i absoluta ter- mer. 
 Emellertid förmår inte jämförelsen med bostadsrättssektorn visa på hur en marknadsanpassad hyressättning skulle skilja sig från den nu- varande hyressättningen. Orsaken är sannolikt att de faktorer som är prispåverkande i en bostadsrättsmarknad endast i begränsad utsträck- ning kan identifieras med ett fåtal variabler. Det rör sig om subtila faktorer såsom status, planlösning, kulturella värden, läget i kvarteret och i stadsdelen, etc. Det säger sig självt att sådana hänsyn är svåra att identifiera och använda i ett hyressättningssystem. 
 De påtagliga skillnader som ändå finns mellan hyressättningen på bostadsrättsmarknaden och den faktiska hyressättningen inom hyres- marknaden – den alltför enkla modellen till trots – kan trots allt för- klaras med att hyressättning inom hyressektorn är trubbig och föga marknadskänslig. Endast i Stockholm och i Göteborg kan avvikelsen ges en enkel beskrivning. Där är hyrorna i centralt belägna lägenheter alltför låga – sett i relation till bostadsrättssektorn. 
 Med Stockholms kommun som utgångspunkt beskrivs hur hus- hållens genomsnittsinkomster har utvecklats över perioden i olika delar av regionen i hyresrätt respektive bostadsrätt. Analysen visar att hus- hållen i hyresrätt har lägre inkomster och en långsammare inkomst- utveckling än hushållen i bostadsrätt. Dessutom är skillnaderna i in- komster mellan de mest attraktiva och de minst attraktiva delarna i hyresbeståndet relativt små. Utvecklingen inom bostadsrättssektorn är 
  
 SOU 2000:33 
  
 Lägeshyror på hyresmarknaden 195 
  
 radikalt annorlunda. Inkomsterna ökar snabbare, och allra snabbast stiger inkomsterna i den mest attraktiva delen av Stockholm. 
  
 196 Bilaga 2 
  
 SOU 2000:33 
  
 6 Referenser 
 Bowman, N. (red.), (1996), Hyra på marknaden, Hyresgästernas Riks- förbund, Stockholm. 
 Bergenstråhle, S., (1984), Bruksvärdering och hyressättning i Stockholm, Göteborg och Malmö, Statens råd för byggnadsforskning, Rapport R162:1984, Stockholm. 
 Powell, T.  Avery (1991), Problem på den svenska hyresmark- naden, i Hyresrättens roll och villkor på  
 90-talets 
  bostadsmarknad. Stockholm: Sveriges Fastighetsägareförbund. 
 Fransson, U.,  Chen (2000), Områdepreferens i hyresrätt, SOU:2000:33, bilaga 1. 
 Hyresmarknadskommittén, (1982), Hyressättning, hyresvärdering etc, Stockholm. 
 Magnusson, Roth, T. (1996), Hyressättning på de boendes villkor, Meyers. 
 SOU 1995:98,  
 1990-talets 
  bostadsmarknad – en första utvärdering. Del- betänkande av den Bostadspolitiska utredningen. 
 Strömqvist, U. (1995), Marknadsanpassad hyressättning, SABO. 
 Drake, B.(1983), Hyror och hyrespolitik i Sverige, Meddelande M83:8, Statens institut för byggnads forskning, Gävle. 
 Drake, B. (1992), Hyrornas marknadsanpassning - en jämförelse med bbostadsrättssektorn. Rapport till utvärderingen av bruksvärdessystemet. Stockholm: Finansdepartementet, Ds 1992:74. 
 Drake, B., (1996), Effekterna av en marknadsanpassad hyra, i Bowman, N. (red.), Hyra på marknaden, Hyresgästernas Riksförbund, Stockholm.