SOU 2000:95 
 Till statsrådet  
 Bush 
  Lövdén 
 Regeringen beslutade den 11 november 1999 att tillkalla en särskild ut- redare med uppdrag att föreslå permanenta regler för kooperativ hyres- rätt. 
 Till särskild utredare förordnades hyresrådet och chefen för Hyres- nämnden i Stockholm Smith. 
 Som sakkunniga har i arbetet med detta betänkande medverkat hov- rättsassessorn Randall, Taylor, kansli- rådet Schmidt, Finansdepartementet och kammarrättsassessorn Collins, Finansdepartementet. Som experter har medverkat verkställande direktören Wilson, Nordbanken Hypotek AB (publ.), företagsjuristen Cummings, Riksbyggen, projektledaren Lopez, 
  SABO, förbundsjuristen  
 Hill 
  Barnes, Hyresgästernas Riksförbund, experten  
 Bowman, Boverket, och f.d. verkställande direktören i SKB Smith. 
 Sekreterare åt utredningen har varit hovrättsassessorn Smith. 
 Utredningen har antagit namnet Utredningen om kooperativ hyres- rätt (Ju 1999:14). 
 Utredningen får härmed överlämna sitt betänkande Kooperativ hy- resrätt. 
 Arbetet har bedrivits i nära samråd med de sakkunniga och exper- terna. Betänkandet har därför avfattats i  
 vi-form. 
  De sakkunniga och experterna står bakom de olika förslag som läggs fram, med det undan- taget att en av experterna i enlighet med sitt särskilda yttrande är av an- nan mening i ett par frågor. 
 Utredningsuppdraget är med detta slutfört. 
 Stockholm i november 2000. 
 Smith 
 /Bob Stewart 
  
 2 
  
 SOU 2000:95 
  
 SOU 2000:95 
  
 Innehåll  
 5 
  
 Innehåll 
  
 Förkortningar  
 ........................................................................................ 
  
 11 
  
 Sammanfattning 
 ..................................................................................... 
  
 13 
  
 Författningsförslag 
 ................................................................................ 
  
 19 
  
 1 
  
 Förslag till lag om kooperativ hyresrätt ...................................... 
  
 19 
  
 2 
  
 Förslag till lag om ändring i jordabalken .................................... 
  
 33 
  
 3 
  
 Förslag till lag om ändring i lagen (1973:188) om 
  
 arrendenämnder och hyresnämnder ............................................ 
  
 36 
  
 4 
  
 Förslag till lag om ändring i lagen (1975:1132) om 
  
 förvärv av hyresfastighet m.m..................................................... 
  
 40 
  
 5 
  
 Förslag till lag om ändring i bostadsförvaltnings- 
  
 lagen (1977:792) ......................................................................... 
  
 42 
  
 6 
  
 Förslag till lag om ändring i hyresförhandlingslagen 
  
 (1978:304) ................................................................................... 
  
 43 
  
 7 
  
 Förslag till lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt 
  
 till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt ................... 
  
 44 
  
 8 
  
 Förslag till lag om ändring i bostadsrättslagen 
  
 (1991:614) ................................................................................... 
  
 52 
  
 9 
  
 Förslag till förordning om kooperativ hyresrätt .......................... 
  
 53 
  
 A 
  
 Inledning och allmänna överväganden 
  
 1 
  
 Inledning 
  
 ..................................................................................... 
  
 55 
  
 2 
  
 Allmänna överväganden 
 .............................................................. 
  
 57 
  
 B 
  
 Grundläggande frågor om föreningen 
  
 3 
  
 Närmare om själva föreningen 
 .................................................... 
  
 63 
  
 3.1 
  
 Bakgrund ..................................................................................... 
  
 63 
  
 3.1.1 
  
 Ekonomiska föreningar och bostadsrättsföreningar .... 
  
 63 
  
 3.1.2 
  
 Förbudet mot andelsupplåtelse i 1 kap. 8 § BRL......... 
  
 64 
  
 3.2 
  
 Överväganden och förslag........................................................... 
  
 65 
  
 3.2.1 
  
 Föreningens ändamål ................................................... 
  
 65 
  
 6  
 Innehåll 
  
 SOU 2000:95 
  
 3.2.2 
  
 Vilka kopplingar skall finnas mellan andels- och 
  
 nyttjanderätten? ........................................................... 
  
 69 
  
 3.2.3 
  
 Bör regler finnas om antalet medlemmar och 
  
 lägenheter samt om viss närhet mellan husen?............ 
  
 79 
  
 4 
  
 Föreningen och medlemmarna  
 ................................................... 
  
 83 
  
 4.1 
  
 Bakgrund ..................................................................................... 
  
 83 
  
 4.1.1 
  
 Föreningslagen och BRL ............................................. 
  
 83 
  
 4.1.2 
  
 Hyreslagen och BRL.................................................... 
  
 84 
  
 4.2 
  
 Överväganden och förslag........................................................... 
  
 85 
  
 4.2.1 
  
 Föreningslagens regler kan i stor utsträckning gälla ... 
  
 85 
  
 4.2.2 
  
 Begränsningar i medlemsantagningen......................... 
  
 86 
  
 4.2.3 
  
 Tillskott utöver den vanliga medlemsinsatsen............. 
  
 87 
  
 4.2.4 
  
 Frivilligt utträde ur föreningen .................................... 
  
 91 
  
 4.2.5 
  
 Uppräkning av insatser ................................................ 
  
 96 
  
 4.2.6 
  
 Bör medlemmen kunna överlåta sin andel respektive 
  
 hyresrätt?.................................................................... 
  
 101 
  
 4.2.7 
  
 Föreningen säger upp eller vägrar att förlänga 
  
 hyresavtalet ................................................................ 
  
 109 
  
 5 
  
 Föreningens rätt att upplåta  
 ..................................................... 
  
 113 
  
 5.1 
  
 Ekonomisk plan inför upplåtelse av bostadsrätt........................ 
  
 113 
  
 5.1.1 
  
 Gällande rätt............................................................... 
  
 113 
  
 5.1.2 
  
 Bostadsrättsutredningens överväganden.................... 
  
 114 
  
 5.2 
  
 Överväganden och förslag......................................................... 
  
 115 
  
 5.2.1 
  
 Bör ett regelverk mot ekonomiskt ohållbara projekt 
  
 införas? ...................................................................... 
  
 115 
  
 5.2.2 
  
 Förhandsavtal............................................................. 
  
 120 
  
 C 
  
 Finansiella frågor m.m. 
  
 6 
  
 Föreningen äger en fastighet  
 .................................................... 
  
 127 
  
 6.1 
  
 Inledande anmärkningar............................................................ 
  
 127 
  
 6.2 
  
 Överväganden............................................................................ 
  
 127 
  
 6.2.1 
  
 Ekonomiska planer m.m. ........................................... 
  
 127 
  
 6.2.2 
  
 Återbetalning av insatser ........................................... 
  
 128 
  
 6.2.3 
  
 Frikoppling från bruksvärdesprincipen...................... 
  
 129 
  
 6.2.4 
  
 En permanent lagstiftning.......................................... 
  
 129 
  
 6.2.5 
  
 Insatsernas betydelse ................................................. 
  
 129 
  
 7 
  
 Föreningen hyr 
 .......................................................................... 
  
 133 
  
 7.1 
  
 Bakgrund ................................................................................... 
  
 133 
  
 SOU 2000:95 
  
 Innehåll  
 7 
  
 7.2 Överväganden och förslag......................................................... 
  
 133 
  
 7.2.1 
  
 Hyresmodellens möjligheter att etablera sig.............. 
  
 134 
  
 7.2.2 
  
 I vilken utsträckning är 1 § hyreslagen tillämplig?....134 
  
 7.2.3 
  
 Bör särskilda bestämelser införas för upplåtelse 
  
 till kooperativa hyresrättsföreningar? ........................ 
  
 136 
  
 8 
  
 Hyresrätten och andelen som kreditobjekt 
 ................................ 
  
 139 
  
 8.1 
  
 Pantsättning av hyresrätt och andel i ekonomisk förening........ 
  
 139 
  
 8.1.1 
  
 Hyresrätt .................................................................... 
  
 139 
  
 8.1.2 
  
 Andel i ekonomisk förening ...................................... 
  
 140 
  
 8.2 
  
 Överväganden............................................................................ 
  
 141 
  
 8.2.1 
  
 Inledande synpunkter................................................. 
  
 141 
  
 8.2.2 
  
 Olika alternativ .......................................................... 
  
 142 
  
 8.2.3 
  
 Borgen........................................................................ 
  
 142 
  
 8.2.4 
  
 Pantsättning av hyresrätt............................................ 
  
 144 
  
 8.2.5 
  
 För pantsättningsmodellerna gemensamma frågor.... 
  
 146 
  
 8.2.6 
  
 För- och nackdelar med olika modeller ..................... 
  
 148 
  
 8.2.7 
  
 Våra slutsatser............................................................ 
  
 152 
  
 8.2.8 
  
 Särskilt om benficiereglerna vid utmätning............... 
  
 154 
  
 9 
  
 Hyressättningen och avgifter  
 .................................................... 
  
 157 
  
 9.1 
  
 Hyra och årsavgifter.................................................................. 
  
 157 
  
 9.2 
  
 Erfarenheter av bruksvärdessystemet........................................ 
  
 158 
  
 9.3 
  
 Andra avgifter ........................................................................... 
  
 158 
  
 9.4 
  
 Överväganden och förslag......................................................... 
  
 159 
  
 9.4.1 
  
 Föreningen som hyresvärd respektive hyresgäst ....... 
  
 159 
  
 9.4.2 
  
 Hyresförhandlingslagen............................................. 
  
 162 
  
 9.4.3 
  
 Särskilt om rätten att ta ut avgifter ............................ 
  
 163 
  
 D 
  
 Hyresrättsliga frågor 
  
 10 
  
 Allmänt 
  
 ...................................................................................... 
  
 167 
  
 11 
  
 Hyresavtal,  
 ........................................ 
 hyrestid och uppsägning 
  
 171 
  
 11.1 
  
 Bakgrund ................................................................................... 
  
 171 
  
 11.1.1 ............................................................... 
  
 Hyresavtalet 
  
 171 
  
 11.1.2 ........................................... 
  
 Hyrestid och uppsägning 
  
 171 
  
 11.2 
  
 Överväganden .........................................................och förslag 
  
 172 
  
 11.2.1 ..................................... 
  
 Hyres - och uppsägningstiden 
  
 172 
  
 11.2.2 ............................................... 
  
 Ingående av hyresavtal 
  
 172 
  
 11.2.3 ................................................ 
  
 Sätten för uppsägning 
  
 173 
  
 8  
 Innehåll 
  
 SOU 2000:95 
  
 12 
  
 Lägenhetens skick och ansvaret för den  
 ................................... 
  
 175 
  
 12.1 
  
 Bakgrund ................................................................................... 
  
 175 
  
 12.1.1 
  
 Gällande rätt............................................................... 
  
 175 
  
 12.1.2 
  
 Förslag till ändringar.................................................. 
  
 176 
  
 12.2 
  
 Överväganden och förslag......................................................... 
  
 177 
  
 12.2.1 Behövs en motsvarighet till hyreslagens fylliga 
  
 reglering? ................................................................... 
  
 177 
  
 12.2.2 Bör avtalsfrihet gälla om skicket vid tillträdet?......... 
  
 178 
  
 12.2.3 Ansvaret för lägenhetens skick efter tillträdet ........... 
  
 180 
  
 12.2.4 
  
 Åtgärdsföreläggande, upprustningsföreläggande 
  
 och hyresgästinflytande ............................................. 
  
 186 
  
 13 
  
 Användningen av lägenheten  
 .................................................... 
  
 191 
  
 13.1 
  
 Bakgrund ................................................................................... 
  
 191 
  
 13.1.1 Användning för vissa ändamål .................................. 
  
 191 
  
 13.1.2 Iakttagande av sundhet, ordning, m.m....................... 
  
 191 
  
 13.1.3 Utomstående personer i lägenheten ........................... 
  
 192 
  
 13.1.4 
  
 Andrahandsupplåtelse................................................ 
  
 192 
  
 13.2 
  
 Överväganden och förslag......................................................... 
  
 194 
  
 13.2.1 
  
 Användningen och ändamålen................................... 
  
 194 
  
 13.2.2 
  
 Ordning, skick m.m.................................................... 
  
 195 
  
 13.2.3 
  
 Andrahandsupplåtelse m.m........................................ 
  
 197 
  
 14 
  
 Tillträde till lägenheten 
 ............................................................. 
  
 201 
  
 14.1 
  
 Bakgrund ................................................................................... 
  
 201 
  
 14.2 
  
 Överväganden och förslag......................................................... 
  
 202 
  
 15 
  
 Förverkande, besittningsskydd och hyresvillkor 
 ....................... 
  
 203 
  
 15.1 
  
 Bakgrund ................................................................................... 
  
 203 
  
 15.1.1 
  
 Förverkande ............................................................... 
  
 203 
  
 15.1.2 
  
 Besittningsskyddet..................................................... 
  
 204 
  
 15.1.3 Prövning av hyran och andra hyresvillkor för 
  
 bostadslägenheter....................................................... 
  
 205 
  
 15.2 
  
 Överväganden och förslag......................................................... 
  
 205 
  
 15.2.1 
  
 Förverkande ............................................................... 
  
 205 
  
 15.2.2 
  
 Besittningsskyddet för lokaler ................................... 
  
 207 
  
 15.2.3 Ändring av hyresvillkor m.m..................................... 
  
 208 
  
 16 
  
 Deposition av hyran  
 .................................................................. 
  
 209 
  
 16.1 
  
 Bakgrund ................................................................................... 
  
 209 
  
 16.2 
  
 Överväganden och förslag......................................................... 
  
 210 
  
 16.2.1 En vidgad rätt till deposition bör finnas .................... 
  
 210 
  
 16.2.2 
  
 Närmare om utformningen......................................... 
  
 211 
  
 SOU 2000:95  
 Innehåll  
 9 
  
 E 
  
 Föreningsrättsliga frågor. Ombildning 
  
 17 
  
 Föreningens organisation och verksamhet  
 ............................... 
  
 213 
  
 17.1 
  
 Föreningens stadgar .................................................................. 
  
 213 
  
 17.1.1 Skillnaderna mellan föreningslagen och BRL........... 
  
 213 
  
 17.1.2 
  
 Överväganden och förslag ......................................... 
  
 214 
  
 17.2 
  
 Firman 
  
 ................................................................................... 
  
 217 
  
 17.2.1 Skillnader mellan föreningslagen och BRL............... 
  
 217 
  
 17.2.2 
  
 Överväganden och förslag ......................................... 
  
 218 
  
 17.3 
  
 Föreningens ledning .................................................................. 
  
 219 
  
 17.3.1 
  
 Bakgrund.................................................................... 
  
 219 
  
 17.3.2 
  
 Överväganden och förslag ......................................... 
  
 220 
  
 17.4 
  
 Föreningsstämma ...................................................................... 
  
 223 
  
 17.4.1 
  
 Föreningslagen och BRL ........................................... 
  
 223 
  
 17.4.2 
  
 Överväganden och förslag ......................................... 
  
 224 
  
 17.5 
  
 Föreningens hus, lägenheter och verksamhet............................ 
  
 227 
  
 17.5.1 
  
 Förhållandena för bostadsrättsföreningar .................. 
  
 227 
  
 17.5.2 
  
 Överväganden och förslag ......................................... 
  
 228 
  
 17.6 
  
 Revision och särskild granskning.............................................. 
  
 231 
  
 17.6.1 
  
 Föreningslagen och BRL ........................................... 
  
 231 
  
 17.6.2 
  
 Överväganden och förslag ......................................... 
  
 231 
  
 17.7 
  
 Överskottsutdelning .................................................................. 
  
 234 
  
 17.7.1 Särskilda bestämmelser för bostadsrättsföreningar ... 
  
 234 
  
 17.7.2 
  
 Överväganden ............................................................ 
  
 235 
  
 18 
  
 Ombildning 
 ................................................................................ 
  
 237 
  
 18.1 
  
 Bör särskilda regler finnas om ombildning till 
  
 ägarmodellen? ........................................................................... 
  
 237 
  
 18.1.1 
  
 Ombildning till bostadsrätt ........................................ 
  
 237 
  
 18.1.2 
  
 Överväganden och förslag ......................................... 
  
 238 
  
 18.2 
  
 Särskilt om ombildningsregler i lagen om kooperativ 
  
 hyresrätt 
  
 ................................................................................... 
  
 247 
  
 18.2.1 
  
 Bestämmelserna i BRL .............................................. 
  
 247 
  
 18.2.2 
  
 Överväganden och förslag ......................................... 
  
 249 
  
 18.3 
  
 Bör ombildning till hyresmodellen stimuleras? ........................ 
  
 252 
  
 18.3.1 
  
 Bakgrund.................................................................... 
  
 252 
  
 18.3.2 
  
 Överväganden och förslag ......................................... 
  
 253 
  
 18.4 
  
 Ombildning från kooperativ hyresrätt till bostadsrätt m.m....... 
  
 260 
  
 18.4.1 
  
 Bakgrund.................................................................... 
  
 260 
  
 18.4.2 
  
 Överväganden och förslag ......................................... 
  
 261 
  
 10  
 Innehåll  
 SOU 2000:95 
  
 F 
  
 Övrigt 
  
 19 
  
 Genomförandet 
 .......................................................................... 
  
 267 
  
 19.1 
  
 Lagteknisk lösning .................................................................... 
  
 267 
  
 19.2 
  
 Ekonomiska konsekvenser av förslagen.................................... 
  
 268 
  
 19.2.1 
  
 Inledande anmärkningar............................................. 
  
 268 
  
 19.2.2 Konsekvenser av föreslagna rättigheter och 
  
 skyldigheter................................................................ 
  
 269 
  
 19.2.3 Konsekvenser av övriga förslag................................. 
  
 271 
  
 19.3 
  
 Ikraftträdandet ........................................................................... 
  
 272 
  
 19.4 
  
 Övergångsbestämmelser............................................................ 
  
 272 
  
 19.4.1 Vilka befintliga föreningar bör omfattas av den nya 
  
 lagen?......................................................................... 
  
 272 
  
 19.4.2 Omregistrering av vissa ekonomiska föreningar ....... 
  
 275 
  
 19.4.3 
  
 Övriga övergångsfrågor ............................................. 
  
 276 
  
 20 
  
 Författningskommentar 
 ............................................................. 
  
 279 
  
 20.1 
  
 Förslaget till lag om kooperativ hyresrätt ................................. 
  
 279 
  
 20.2 
  
 Förslaget till lag om ändring i jordabalken ............................... 
  
 312 
  
 20.3 
  
 Förslaget till lag om ändring i lagen (1973:188) 
  
 om arrendenämnder och hyresnämnder .................................... 
  
 314 
  
 20.4 
  
 Förslaget till lag om ändring i lagen (1975:1132) om 
  
 förvärv av hyresfastighet m.m................................................... 
  
 315 
  
 20.5 
  
 Förslaget till lag om ändring i bostadsförvaltningslagen 
  
 (1977:792) ................................................................................. 
  
 316 
  
 20.6 
  
 Förslaget till lag om ändring i hyresförhandlingslagen 
  
 (1978:304) ................................................................................. 
  
 317 
  
 20.7 
  
 Förslaget till lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt 
  
 till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt ................. 
  
 318 
  
 20.8 
  
 Förslaget till lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614).... 
  
 320 
  
 Särskilt yttrande  
 .................................................................................. 
  
 321 
  
 Bilagor 
  
 1 
  
 Kommittédirektiv ...................................................................... 
  
 329 
  
 2 
  
 SABO:s mallavtal...................................................................... 
  
 339 
  
 SOU 2000:95 
  
 Förkortningar m.m.  
 11 
  
 Förkortningar m.m. 
  
 1930 års BRL 
  
 lagen (1930:115) om bostadsrättsföreningar 
  
 1971 års BRL 
  
 bostadsrättslagen (1971:479) 
  
 avtalslagen 
  
 lagen (1915:218) om avtal och andra 
  
 rättshandlingar på förmögenhetsrättens område 
  
 bet. 
  
 betänkande 
  
 BKN 
  
 Statens bostadskreditnämnd 
  
 BRL 
  
 bostadsrättslagen (1991:614) 
  
 dir. 
  
 direktiv 
  
 Ds 
  
 Departementsserien 
  
 hyreslagen 
  
 12 kap. jordabalken 
  
 NJA 
  
 Nytt Juridiskt Arkiv, avd. I 
  
 NJAII 
  
 Nytt Juridiskt Arkiv, avd II 
  
 ombildningslagen 
  
 lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv 
  
 för ombildning till bostadsrätt 
  
 prop. 
  
 proposition 
  
 SFS 
  
 Svensk författningssamling 
  
 SKB 
  
 Stockholms Kooperativa Bostadsförening ek.för. 
  
 SOU 
  
 Statens offentliga utredningar 
  
 12  
 Sammanfattning 
  
 SOU 2000:95 
  
 SOU 2000:95 
  
 Sammanfattning  
 13 
  
 Sammanfattning 
 Kooperativ hyresrätt – en ny, kompletterande upplåtelseform 
 I dag finns två etablerade, lagreglerade upplåtelseformer – hyresrätt och bostadsrätt. Vårt uppdrag har varit att utforma regler till en ny, perma- nent upplåtelseform benämnd kooperativ hyresrätt. Upplåtelseformen kan beskrivas som en mellanform mellan traditionell hyresrätt och bo- stadsrätt. Den skall regleras i en särskild lag om kooperativ hyresrätt. 
 Det skall finnas två huvudtyper av kooperativa hyresrättsföreningar.  
 Ägarmodellen  
 innebär att föreningen äger det eller de hus där lägenhe- terna finns.  
 Hyresmodellen  
 innebär i stället att föreningen hyr lägenhe- ter som den i sin tur upplåter med kooperativ hyresrätt. 
 Tanken är inte att någon av de befintliga upplåtelseformerna skall tas bort. Kooperativ hyresrätt skall vara ett komplement. 
 Vad är då poängen med kooperativ hyresrätt? Om man jämför med vanlig hyresrätt skall de kooperativa hyresgästerna tillhöra en förening. De skall själva bestämma över sitt boende. Det främjar gemenskap, bo- endedemokrati, ansvarstagande och aktsamhet. Möjligheterna blir goda att påverka boendekostnaderna. 
 Samtidigt är upplåtelseformen fortfarande i grunden hyresrätt. Det innebär bl.a. att hyresrätten inte skall kunna säljas på samma sätt som en bostadsrätt. Några överpriser kommer inte att kunna tas ut. Därmed finns inte samma utsikt till vinst som vid försäljning av en bostadsrätt. I gengäld finns förutsättningar för en på sikt lägre boendekostnad. 
 Kooperativ hyresrätt är vidare tänkt som ett framtida alternativ för att i de allmännyttiga bostadsföretagen kunna utveckla ett långtgående boinflytande för hyresgästerna. Slutligen är avsikten att föreningar som redan finns och bedriver verksamhet med kooperativ hyresrätt skall få en permanent reglering. 
 I det följande beskrivs huvudpunkterna i våra förslag. 
  
 14  
 Sammanfattning 
  
 SOU 2000:95 
  
 Grundläggande frågor om föreningen 
 Närmare om själva föreningen 
 En kooperativ hyresrättsförening skall vara en särskild form av ekono- misk förening. Föreningens ändamål skall vara att till sina medlemmar upplåta lägenheter med hyresrätt. Lagstiftningen skall omfatta endast sådana föreningar där en fast koppling saknas mellan andelsrätten och hyresrätten. Det innebär att andelen i föreningen och hyresrätten upp- låts var för sig. Antalet medlemmar och lägenheter skall uppgå till minst tre. 
 Föreningen och medlemmarna 
 När det gäller inträde i och utträde ur kooperativa hyresrättsföreningar skall föreningslagens regler i stor utsträckning gälla. Vissa undantag skall dock finnas. De viktigaste är följande. 
 Liksom andra ekonomiska föreningar skall kooperativa hyresrättsfö- reningar kunna ta ut sedvanliga medlemsinsatser. Men en kooperativ hyresrättsförening skall också kunna ta ut en  
 upplåtelseinsats 
 . Denna skall kunna tas ut i samband med upplåtelse av hyresrätten. Detta har fördelar bl.a. om föreningen tillämpar ett kösystem. Man kan då ta ut en mindre insats av dem som blir medlemmar och ställer sig i kö för en lä- genhet. En större insats kan sedan tas ut när en lägenhet upplåts med kooperativ hyresrätt. 
 För återbetalning av upplåtelseinsatser skall det inte – som för van- liga medlemsinsatser – vara en förutsättning att hyresgästen utträder ur föreningen. Det skall räcka att denne säger upp hyresavtalet. Föreningar som vill kan då medge att den forne hyresgästen behåller sitt medlem- skap och sin köplats men får tillbaka de till beloppet större insatserna. 
 Särskilda bestämmelser som medger  
 uppräkning  
 av den  
 avgående  
 medlemmens insatser skall inte finnas. Vi menar att det är lämpligare att sådan avkastning ges genom utdelning av vinst eller lägre hyror. Däremot skall den förening som så önskar kunna räkna upp insatserna för en  
 inträdande  
 medlem. 
 Hyreslagens regler om  
 överlåtelse  
 av hyresrätt och andra övergångar t.ex. genom bodelning skall gälla även för kooperativa hyresrätter. Också förbudet enligt 65 § hyreslagen för överlåtaren att ta ut ersätt- ning för bostadslägenheter skall gälla. Man skall alltså inte kunna sälja hyresrätten på samma sätt som en bostadsrätt. Däremot skall överlåta- ren ha möjlighet att från föreningen få tillbaka erlagda insatser i direkt samband med överlåtelsen. Normalt skall detta annars, på grund av föreningslagens regler, ske med en viss fördröjning. Villkoret för tidi- 
  
 SOU 2000:95 
  
 Sammanfattning  
 15 
  
 gare utbetalning skall vara att förvärvaren har erlagt sina insatser till fö- reningen. 
 En kooperativ hyresrättsförening skall inte kunna vägra den med- lemskap som enligt hyreslagens regler har gjort ett giltigt förvärv av en hyresrätt. I annat fall skulle reglerna om t.ex. byte ha kunnat sättas ur spel. Å andra sidan skall hyresrätten kunna förverkas, om förvärvaren inte ansöker om medlemskap. 
 Några ytterligare, särskilda regler om utträde skall finnas. Bl.a. skall, när hyresrätten är förverkad, hyresgästen enligt huvudregeln an- ses ha utträtt ur föreningen. I sådana fall skall föreningen i sina stadgar inte kunna inskränka återbetalningsrätten beträffande insatserna mer än vad som gäller vid frivilligt utträde. 
 Föreningens rätt att upplåta 
 Ett författningsreglerat system med ekonomiska planer m.m. gäller för bostadsrättsföreningar. Det skall vara tillämpligt även vid ombildning från traditionell hyresrätt till kooperativ hyresrätt enligt ägarmodellen. Annars skall något sådant system inte finnas. 
 En kooperativ hyresrättsförening skall få ta ut förskott för insatser endast om den har ställt säkerhet hos länsstyrelsen. Några ytterligare särskilda regler för förhandsavtal skall inte finnas. 
 Finansiella frågor 
 Ägarmodellen 
 Under den försöksverksamhet som bedrevs under ett antal år blev en del tilltänkta kooperativa hyresrättsföreningar enligt ägarmodellen i stället bostadsrättsföreningar. Det berodde på svårigheter med finansie- ringen. Enligt vår bedömning berodde det i grunden på att en förvärvare i regel inte är beredd att betala en lika hög insats för en kooperativ hy- resrätt som för en bostadsrätt. Alternativet för föreningen att försöka fylla ut glappet med ett topplån var inte gångbart. Den initiala boende- kostnaden skulle då blivit för hög. Detta är särskilt olyckligt då det finns anledning att se betydligt ljusare på föreningens möjligheter att överleva på sikt. Finns inte någon stark finansiär i bakgrunden är det initiala problemet något som man, enligt vår bedömning, kan komma tillrätta med endast genom ekonomiska stimulanser, subventioner eller liknande. Förslag till sådant ligger dock utanför vårt uppdrag. 
 Vid utvärderingen av försöksverksamheten påtalades en del andra orsaker till problem för ägarmodellen. Det gällde bl.a. principerna för 
  
 16  
 Sammanfattning 
  
 SOU 2000:95 
  
 återbetalning av insatser och bruksvärdesprincipen vid hyressättningen. Dessa problem har vi åtgärdat. 
 Hyresmodellen 
 Beträffande hyresmodellen finns inte några motsvarande problem med finansieringen. För den modellens möjligheter att vinna mark är det viktigt att regler finns som underlättar ombildning från vanlig hyresrätt. Det torde vara av avgörande betydelse bl.a. för om sådan ombildning skall vara ett alternativ beträffande det allmännyttiga fastighetsbestån- det. 
 Bestämmelserna om blockuthyrning i 1 § sjätte stycket hyreslagen skall gälla när en kooperativ hyresrättsförening, enligt hyresmodellen, hyr de lägenheter som upplåts med kooperativ hyresrätt. 
 Hyresgästens finansiering av förvärvet 
 Vi föreslår inte några särskilda regler för att den som förvärvar en ko- operativ hyresrätt skall få tillgång till en säkerhet att använda för even- tuella lån till insatserna. Vår bedömning är att man inte kan åstadkom- ma en bra säkerhet utan att kooperativa hyresrätter blir en handelsvara på samma sätt som bostadsrätter. Med en sådan utformning skulle emellertid grundidén med kooperativ hyresrätt falla. I sammanhanget bör framhållas vår bedömning att insatserna regelmässigt kommer att bli lägre för kooperativa hyresrätter än för bostadsrätter. 
 Hyressättningen 
 Föreningen skall själv bestämma hyran för en kooperativ hyresrätt. Det gäller både vid ägarmodellen och hyresmodellen. Beträffande hyresmo- dellen skall hyreslagens regler om skälig hyra gälla i relationen mellan fastighetsägaren och föreningen. 
 Hyresrättsliga frågor 
 När det gäller de hyresrättsliga frågorna skall hyreslagens regler gälla, utom när något annat sägs i lagen om kooperativ hyresrätt. Bl.a. skall hyreslagens regler gälla om andrahandsupplåtelse, rätt till byte och störningar i boendet. De viktigare undantagen är följande. 
  
 SOU 2000:95 
  
 Sammanfattning  
 17 
  
 Beträffande  
 lägenhetens skick  
 vid tillträdet skall råda full avtalsfri- het. Efter tillträdet skall föreningen enligt huvudregeln ha underhålls- ansvaret för lägenheterna. Men i stadgarna skall föreningen – med vissa begränsningar – kunna ge hyresgästerna ansvar för underhållet. 
 Möjligheterna att utverka  
 åtgärdsföreläggande  
 begränsas på så sätt att det inte skall kunna utverkas beträffande gemensamma utrymmen. Tvistigheter om sådana utrymmen får lösas inom ramen för förenings- demokratin. Givetvis skall den kooperative hyresgästen inte kunna ut- verka åtgärdsföreläggande beträffande utrymmen som denne har under- hållsansvaret för. 
 Reglerna om föreningens rätt till  
 tillträde  
 till lägenheten skall ha BRL:s mer kortfattade regler som förebild. 
  
 Förverkande  
 av hyresrätten skall, utöver vad som anges i hyresla- gen, kunna ske när en skyldighet som angetts i stadgarna inte fullgörs, t.ex. en skyldighet att fullgöra arbete inom föreningen. Det bör poängte- ras att överträdelsen skall vara flagrant och att det skall vara av verkligt stor betydelse för föreningen att skyldigheten fullgörs. Som tidigare har angetts skall förverkande dessutom kunna ske när den som har förvär- vat en kooperativ hyresrätt, t.ex. genom byte, inte ansöker om medlem- skap. 
 Föreningsrättsliga frågor. Ombildning 
 Föreningens organisation och verksamhet 
 Under denna rubrik har vi samlat frågor om sådant som stadgar, led- ningen och föreningsstämma. Vi föreslår bl.a. följande avvikelser från föreningslagen. 
 I stället för en skyldighet att avsätta till reservfond skall stadgarna ange grunderna för avsättning till underhåll. 
 En kooperativ hyresrättsförenings firma skall innehålla orden kooperativ hyresrättsförening. Endast kooperativa hyresrättsförening- ar skall få använda orden kooperativ hyresrätt i sin firma. Firman skall vara skyddad länsvis. 
 Beträffande föreningens ledning skall, på samma sätt som gäller för bostadsrättsföreningar, särskilda regler gälla som tillförsäkrar de bli- vande kooperativa hyresgästerna representation under produktionsske- det. 
 Särskilda majoritetskrav skall gälla för beslut om vidgning av före- ningens verksamhet. 
 Skyldigheten att utse auktoriserad eller godkänd revisor skall vara inskränkt på samma sätt som den är för bostadsrättsföreningar. 
  
 18  
 Sammanfattning 
  
 SOU 2000:95 
  
 Ombildning 
 Reglerna om ombildning från vanlig hyresrätt till bostadsrätt skall ut- vidgas till att gälla även ombildning till kooperativ hyresrätt enligt  
 ägarmodellen 
 . I korthet innebär detta att kooperativa hyresrättsföre- ningar skall få samma förköpsrätt som bostadsrättsföreningar när en hy- resfastighet är till salu. 
 Genom att ombildningsreglerna vidgas till att omfatta även koope- rativ hyresrätt kan konkurrenssituationer uppstå, t.ex. att hyresgästerna bestämmer sig för den ena upplåtelseformen men sedan ändrar sig. Regler skall då finnas som medger att den förening som enligt anteck- ning i fastighetsregistrets inskrivningsdel har förköpsrätten ersätts av den nya föreningen. 
 Vid ombildning till kooperativ hyresrätt enligt  
 hyresmodellen  
 skall en föreningen kunna träda in som hyresvärd även gentemot en hyres- gäst som vill förbli vanlig hyresgäst. Inträde skall ske när tre förutsätt- ningar är uppfyllda. Den kooperativa hyresrättsföreningen skall ha be- slutat om ombildningen med kvalificerad majoritet. Föreningen skall ha träffat ett blockuthyrningsavtal med fastighetsägaren avseende samtliga lägenheter i huset. Hyresgästen skall ha underrättats om föreningens inträde. På detta sätt skall alltså föreningen kunna ersätta fastighetsäga- ren som hyresvärd gentemot samtliga hyresgäster. 
 Genomförandet 
 Enligt våra bedömningar innebär våra förslag inga ökade kostnader för det allmänna. 
 Förslagen kan träda i kraft tidigast den 1 juli 2001. 
  
 SOU 2000:95 
  
 Författningsförslag  
 19 
  
 Författningsförslag 
  
 1 
  
 Förslag till 
  
 Lag om kooperativ hyresrätt 
 Härigenom föreskrivs följande. 
 1 kap. Inledande bestämmelser 
 Grundregler 
 1 § En kooperativ hyresrättsförening är en ekonomisk förening som har till ändamål att till sina medlemmar upplåta lägenheter med hyres- rätt. Upplåtelse får ske i hus som föreningen äger eller av lägenheter som föreningen hyr av husets ägare. 
 Det skall finnas minst tre lägenheter avsedda att upplåtas till med- lemmar. 
 2 § Hyresrätt som en kooperativ hyresrättsförening upplåter till en medlem benämns kooperativ hyresrätt. 
 Den som innehar en kooperativ hyresrätt kallas kooperativ hyres- gäst. 
 3 § Lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar tillämpas på ko- operativa hyresrättsföreningar med de undantag som anges i denna lag. 
 Bestämmelserna om hyra i jordabalken tillämpas på kooperativ hy- resrätt med de undantag som anges i denna lag. Om föreningen hyr en lägenhet som föreningen i sin tur upplåter till en medlem eller annan, 
  
 20  
 Författningsförslag 
  
 SOU 2000:95 
  
 skall, vid tillämpning av 12 kap. jordabalken och denna lag, upplåtelsen inte anses ske i andra hand. 
 Begränsningar i ekonomiska föreningars rätt att upplåta nyttjanderätt 
 4 § Andra ekonomiska föreningar än kooperativa hyresrättsföre- ningar får inte bedriva verksamhet med ändamål att till sina medlem- mar för begränsad tid upplåta nyttjanderätt till bostadslägenhet. 
 Förbud mot upplåtelse av andelsrätt i vissa fall finns i 1 kap. 8 § bo- stadsrättslagen (1991:614). 
 2 kap. Inträde i och utträde ur föreningen m.m. 
 Upplåtelseinsats 
 1 § En kooperativ hyresrättsförening har rätt att ta ut en upplåtelse- insats i samband med att den till en medlem upplåter en kooperativ hy- resrätt. 
 För upplåtelseinsatser gäller bestämmelserna om medlemsinsatser i lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar med ett undantag. Vid återbetalning enligt 4 kap. 1 § lagen om ekonomiska föreningar skall tidpunkten för avgång, i stället för vad som anges i 3 kap. 5 § samma lag, beräknas från det att hyresrätten har sagts upp, om medlemmen när hyresrätten sägs upp inte har begärt utträde ur föreningen. 
 Återbetalning av insatser vid överlåtelse 
 2 § Vid överlåtelse av en kooperativ hyresrätt enligt bestämmelserna i 12 kap. 32 – 37 §§ jordabalken har den kooperative hyresgästen, utan hinder av vad som sägs i 4 kap. 1 § lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar, rätt att få ut sina insatser, när förvärvaren har erlagt de in- satser denne är skyldig att delta med. 
 Bestämmelserna i 12 kap. 65 § jordabalken innebär inget hinder mot att den som överlåter en kooperativ hyresrätt som villkor anger att för- värvaren skall erlägga de i första stycket nämnda insatserna. 
  
 SOU 2000:95 
  
 Författningsförslag  
 21 
  
 Medlemskap efter övergång av kooperativ hyresrätt 
 3 § Den som enligt bestämmelserna i 12 kap. 32 – 37 §§ jordabalken har förvärvat en kooperativ hyresrätt får inte vägras inträde i förening- en. 
 Utträde ur föreningen i vissa fall 
 4 § När en kooperativ hyresrätt enligt bestämmelserna i 12 kap. 42 § jordabalken eller 3 kap. 11 § förevarande lag är förverkad eller hy- resavtalet har upphört på grund av bestämmelserna i 12 kap. 46 eller 57 § jordabalken, skall den kooperative hyresgästen anses ha utträtt ur föreningen, om inte styrelsen har medgett att hyresgästen får stå kvar som medlem. 
 Vid sådant utträde har den kooperative hyresgästen, oavsett vad som anges i föreningens stadgar, alltid rätt till minst samma återbetalning av insatser som om denne själv hade sagt upp sig till utträde. 
 5 § En kooperativ hyresgäst som säger upp sig till utträde ur före- ningen skall anses också ha sagt upp hyresavtalet. 
 Föreningens rätt att ta ut avgifter 
 6 § En kooperativ hyresrättsförening får inte ta ut andra avgifter än sådana som avses i 2 kap. 2 § första stycket 5 lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar för åtgärder som föreningen enligt författning är skyldig att vidta. 
 Förskott 
 7 § En kooperativ hyresrättsförening får ta emot förskott för en ko- operativ hyresrätt endast om länsstyrelsen har lämnat föreningen till- stånd att ta emot förskott. 
 8 § Länsstyrelsen skall lämna tillstånd till en förening att ta emot förskott, om föreningen har ställt betryggande säkerhet hos länsstyrel- sen för återbetalning av mottagna förskott. 
 Länsstyrelsen skall på begäran av föreningen återställa säkerheten efter det att de kooperativa hyresrätterna har upplåtits eller mottagna förskott har återbetalats. 
  
 22  
 Författningsförslag 
  
 SOU 2000:95 
  
 3 kap. Hyresrätten 
 Lägenhetens skick på tillträdesdagen 
 1 § På tillträdesdagen skall föreningen tillhandahålla lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet. Detta gäller om inte något annat har avtalats. 
 Den kooperative hyresgästens ansvar för lägenhetens skick 
 2 § I stället för vad som föreskrivs i 12 kap. 15 § jordabalken kan en kooperativ hyresrättsförening i sina stadgar, med de begränsningar som anges i 3 §, bestämma att en kooperativ hyresgäst skall på egen bekost- nad hålla sin lägenhet eller delar av denna i gott skick. Det kan även bestämmas om jord som hyresavtalet innefattar. 
 3 § En kooperativ hyresgäst svarar aldrig för reparationer av ledning för avlopp, värme, gas, elektricitet och vatten, om föreningen har för- sett lägenheten med ledningen och denna tjänar fler än en lägenhet. Detsamma gäller ventilationskanaler. 
 En bestämmelse i föreningens stadgar att den kooperative hyres- gästen svarar för reparationer på grund av brand- eller vattenlednings- skada gäller endast om skadan har uppkommit genom hyresgästens eget vållande eller genom vårdslöshet av 
  
 1. 
  
 någon som hör till hyresgästens hushåll eller gästar honom, 
  
 2. 
  
 någon annan som han har inrymt i lägenheten, eller 
  
 3. 
  
 någon som där utför arbete för hans räkning 
  
 samt, beträffande brandskada, hyresgästen har brustit i den omsorg och tillsyn som han borde iakttagit. 
 Andra stycket tillämpas också om det finns ohyra i lägenheten. 
 Åtgärdsföreläggande m.m. 
 4 § Åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 16 § andra stycket jordabal- Wilson om fullgörande av sådan underhållsskyldighet beträffande gemen- samma utrymmen som avses i 12 kap. 15 § tredje stycket jordabalken får inte åläggas en kooperativ hyresrättsförening, om sökanden är en kooperativ hyresgäst. 
  
 SOU 2000:95 
  
 Författningsförslag  
 23 
  
 5 § Bestämmelserna om upprustningsföreläggande och hyresgästin- flytande i 12 kap. 18 a – h §§ jordabalken gäller inte för kooperativa hyresrätter. 
 Användningen av lägenheten 
 6 § Den kooperative hyresgästen får inte använda lägenheten för nå- got annat ändamål än det avsedda. Föreningen får dock endast åberopa avvikelse som är av avsevärd betydelse för föreningen eller någon an- nan medlem i föreningen. 
 Den kooperative hyresgästens depositionsrätt 
 7 § Bestämmelserna i 12 kap. 21 och 22 §§ jordabalken om hyres- gästens rätt att deponera belopp hos länsstyrelsen gäller för kooperativa hyresgäster med undantag för bestämmelserna i 12 kap. 21 § första stycket nämnda lag om rätt att deponera när det råder tvist om hyran. 
 Föreningens rätt till ersättning vid ommålning m.m. 
 8 § När en kooperativ hyresgäst med stöd av 12 kap. 24 a § jorda- balken har vidtagit någon åtgärd med lägenheten, har föreningen rätt till ersättning för skada, om åtgärden inte är fackmässigt utförd eller på liknande sätt otillfredsställande. 
 Föreningens tillträde till lägenheten 
 9 § Företrädare för den kooperativa hyresrättsföreningen har rätt att komma in i lägenheten när det behövs för tillsyn eller för att utföra ar- bete som föreningen svarar för. När lägenheten är ledig till uthyrning, är den kooperative hyresgästen skyldig att låta den visas på lämplig tid. Föreningen skall se till att den kooperative hyresgästen inte drabbas av större olägenhet än nödvändigt. 
 Den kooperative hyresgästen är skyldig att tåla sådana inskränk- ningar i nyttjanderätten som föranleds av nödvändiga åtgärder för att utrota ohyra i huset eller i jorden, även om hans lägenhet inte besväras av ohyra. I så fall tillämpas 12 kap. 17 § jordabalken. 
  
 24  
 Författningsförslag 
  
 SOU 2000:95 
  
 10 § Om den kooperative hyresgästen inte lämnar tillträde till lä- genheten när föreningen enligt 9 § har rätt till det, får kronofogdemyn- digheten besluta om särskild handräckning. I fråga om sådan handräck- ning finns bestämmelser i lagen (1990:746) om betalningsföreläggande och handräckning. 
 Förverkande 
 11 § Bestämmelserna i 12 kap. 42 § jordabalken om förverkande av hyresrätten gäller även för kooperativa hyresrätter, dock med följande avvikelser. 
 I stället för vad som anges i 12 kap. 42 § första stycket 4 jordabal- Wilson är en kooperativ hyresrätt förverkad, om lägenheten används i strid med 6 § eller 12 kap. 41 § jordabalken och hyresgästen inte efter tillsä- gelse vidtar rättelse utan dröjsmål. 
 I stället för vad som anges i 12 kap. 42 § första stycket 7 jordabal- Wilson är en kooperativ hyresrätt förverkad om i strid med 9 § tillträde till lägenheten vägras och hyresgästen inte kan visa giltig ursäkt. 
 Utöver vad som anges i 12 kap. 42 § första stycket 8 är den koope- rativa hyresrätten förverkad om den kooperative hyresgästen åsidosät- ter en skyldighet som följer av föreningens stadgar och förhållandena i övrigt är sådana som anges i nämnda punkt. 
 12 § En kooperativ hyresrätt är förverkad och föreningen berättigad att säga upp avtalet i förtid om hyresgästen har förvärvat hyresrätten genom en sådan övergång som anges i 12 kap. 32 – 37 §§ jordabalken och hyresgästen inte efter tillsägelse utan dröjsmål ansöker om med- lemskap i föreningen. 
 Sägs avtalet upp, har föreningen rätt till skadestånd. 
 Prövning av hyresvillkor för bostadslägenheter 
 13 § Bestämmelserna i 12 kap. 53 – 55 c §§ jordabalken om prövning av hyran och andra hyresvillkor för bostadslägenheter är tillämpliga beträffande kooperativa hyresrätter endast i den utsträckning de avser andra hyresvillkor än hyran. 
  
 SOU 2000:95 
  
 Författningsförslag  
 25 
  
 Rätten till ersättning vid uppsägning av lokal 
 14 § Bestämmelserna i 12 kap. 57 § första stycket 5 och 57 a § jorda- balken om hyresgästens rätt till ersättning när denne inte godtar nya hy- resvillkor för en lokal är inte tillämpliga beträffande kooperativa hyres- rätter. 
 4 kap. Föreningen m.m. 
 Föreningens stadgar 
 1 § Utöver vad som anges i 2 kap. 2 § lagen (1987:667) om ekono- miska föreningar skall en kooperativ hyresrättsförenings stadgar ange 
  
 1. 
  
 de grunder enligt vilka hyra skall beräknas, och 
  
 2. 
  
 de grunder enligt vilka medel skall avsättas för att säkerställa un- derhållet av föreningens hus. 
  
 Bestämmelserna om avsättning till reservfond i 10 kap. 6 § lagen om ekonomiska föreningar gäller inte för kooperativa hyresrättsföre- ningar. 
 Beslut om hyran 
 2 § För att ett beslut om ändring av de grunder enligt vilka hyra skall beräknas skall vara giltigt när inte samtliga röstberättigade i föreningen är ense om beslutet krävs, utöver vad som anges i 7 kap. 14 § lagen om ekonomiska föreningar, att minst tre fjärdedelar av de röstande på den senare stämman har gått med på beslutet. 
 3 § Det är en uppgift för styrelsen att fastställa hyran till föreningen, om inte något annat har bestämts i stadgarna. 
 Firma 
 4 § Den kooperativa hyresrättsföreningens firma skall innehålla be- teckningen kooperativ hyresrättsförening. 
 I firman får inte ordet bolag eller något annat ord som betecknar ett bolagsförhållande tas in på så sätt att det kan leda till missförstånd att ett bolag innehar firman. 
 Firman skall tydligt skilja sig från andra hos Patent- och registe- ringsverket förut registerade och ännu bestående föreningsfirmor med 
  
 26  
 Författningsförslag 
  
 SOU 2000:95 
  
 säte i samma län. För registrering av förenings firma gäller i övrigt be- stämmelserna i firmalagen (1974:156). 
 5 § Endast en kooperativ hyresrättsförening eller en sammanslutning av kooperativa hyresrättsföreningar får använda beteckningen kooperativ hyresrätt eller en sammansättning med dessa ord i sin firma eller i övrigt vid beteckning av rörelsen. 
 6 § Ett beslut om sådan ändring av stadgarna att styrelsens säte skall flyttas från ett län till ett annat får inte registreras, om den kooperativa hyresrättsföreningens firma på grund av bestämmelserna i 4 § tredje stycket inte får föras in i Patent- och registreringsverkets register. 
 Val av styrelse 
 7 § Möjligheten enligt 6 kap. 1 § lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar att i stadgarna föreskriva på vilket sätt styrelseledamöter skall utses gäller i ett hänseende inte för kooperativa hyresrättsföre- ningar. Av styrelsens ledamöter skall alltid minst två eller, om styrelsen består av mindre än fem ledamöter, minst en väljas på föreningsstäm- ma. 
 Vidgning av föreningens verksamhet 
 8 § För att ett beslut om vidgning av föreningens verksamhet skall vara giltigt krävs att det har fattats på en föreningsstämma och att minst två tredjedelar av de röstande ha gått med på beslutet. Det gäller dock inte om beslutet är av mindre betydelse för föreningens ekonomi. 
 Finns det i stadgarna ytterligare något villkor för att beslutet skall vara giltigt, gäller även det. 
 Överlåtelse m.m. av föreningens hus 
 9 § För att ett beslut om överlåtelse av ett hus som tillhör förening- en, i vilket det finns en eller flera lägenheter som är upplåtna med ko- operativ hyresrätt, skall vara giltigt krävs att det har fattats på en före- ningsstämma. Beslutet skall vidare ha fattats på det sätt som gäller för beslut om likvidation enligt 11 kap. 1 § lagen (1987:667) om ekono- miska föreningar. Dessutom skall minst två tredjedelar av de koopera- tiva hyresgästerna i det hus som skall överlåtas ha gått med på beslutet. 
  
 SOU 2000:95 
  
 Författningsförslag  
 27 
  
 Finns det i stadgarna ytterligare något villkor för att beslutet skall vara giltigt, gäller även det. 
 10 § Överlåter föreningen det hus i vilket lägenheten finns eller säljs huset exekutivt, upphör den kooperativa hyresrätten. Föreningen är därvid skyldig att betala skälig ersättning för den. Träder föreningen i likvidation inom tre månader från det frågan om föreningens ersätt- ningsskyldighet har blivit slutligt avgjord eller försätts föreningen inom samma tid i konkurs, skall dock den kooperative hyresgästens rätt att få ersättning för den kooperativa hyresrätten bedömas efter de regler som gäller för skifte av föreningens tillgångar. 
 Upphör den kooperativa hyresrätten enligt första stycket och har lä- genheten tillträtts, skall skriftligt hyresavtal anses ingånget med den nye fastighetsägaren. I så fall gäller 11 §. 
 11 § Om parterna inte kommer överens om hyresvillkoren enligt 10 §, fastställs dessa av hyresnämnden. I väntan på att hyresvillkoren för ti- den från att hyresavtal skall anses ingånget blir slutligt bestämda, skall hyra betalas enligt vad föreningen hade bestämt för den kooperativa hyresrätten. 
 12 § Vad som sägs i 10 och 11 §§ skall tillämpas på motsvarande sätt, om föreningen hyr lägenheten och föreningens hyresavtal med fastig- hetsägaren upphör att gälla. 
 Revision 
 13 § Bestämmelserna i 8 kap. 5 § lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar om skyldighet att utse auktoriserad eller godkänd revisor gäller inte för kooperativa hyresrättsföreningar. 
 5 kap. Ombildning till kooperativ hyresrätt genom förvärv av hus 
 Inledande bestämmelse 
 1 § Bestämmelser som gäller ombildning av hyresrätt till kooperativ hyresrätt finns i detta kapitel och i lagen (1982:352) om rätt till fastig- hetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt. 
  
 28  
 Författningsförslag 
  
 SOU 2000:95 
  
 Beslut om förvärv för ombildning 
 2 § En kooperativ hyresrättsförenings beslut att förvärva ett hus för ombildning av hyresrätt till kooperativ hyresrätt skall fattas på en före- ningsstämma. Beslutet är giltigt, om hyresgästerna i minst två tredje- delar av de uthyrda lägenheter som omfattas av förvärvet har gått med på beslutet. Dessa hyresgäster skall vara medlemmar i den kooperativa hyresrättsföreningen. 
 Vid beräkningen skall som lägenhet anses varje avskild enhet som är inrättad att varaktigt och självständigt användas som bostad eller lo- kal. Garage, lager och andra lägenheter som i första hand används som förvaringsutrymmen skall man dock bortse från. 
 Protokollet från föreningsstämman skall innehålla uppgift om hur rösterna har beräknats och hållas tillgängligt för hyresgästerna och äga- ren av huset. 
 3 § Innan beslut om förvärv enligt 2 § fattas, skall en sådan ekono- misk plan som avses i 3 kap. 1 § bostadsrättslagen (1991:614) upprättas och hållas tillgänglig för hyresgästerna. Bestämmelserna, att planen skall registreras av Patent- och registreringsverket samt att förutsätt- ningarna för registrering enligt 1 kap. 5 § bostadsrättslagen skall fram- gå, är dock inte tillämpliga. 
 Till planen skall fogas ett besiktningsprotokoll som visar husets skick. Planen skall även vara försedd med intyg enligt 3 kap. 2 § bo- stadsrättslagen. 
 4 § Beslut om förvärv i strid med 2 eller 3 § är ogiltiga, om inte för- värv ändå skett och lagfart har meddelats. 
 Hyresgästens rätt till inträde i föreningen 
 5 § En kooperativ hyresrättsförening som har förvärvat eller avser att förvärva ett hus för ombildning av hyresrätt till kooperativ hyresrätt får inte vägra en hyresgäst i huset inträde i föreningen. Detta gäller dock inte om 
  
 1. 
  
 hyresförhållandet avser en lokal och lokalen inte skall upplåtas med kooperativ hyresrätt, 
  
 2. 
  
 hyresförhållandet beror av anställning och lägenheten inte skall upplåtas med kooperativ hyresrätt, eller 
  
 3. 
  
 sådana omständigheter föreligger att en kooperativ hyresrättsföre- ning enligt 3 kap. 1 § lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar 
  
 SOU 2000:95 
  
 Författningsförslag  
 29 
  
 kan vägra den som förvärvat en kooperativ hyresrätt inträde i före- ningen. 
 Föreningen får också efter det att den förvärvat huset vägra en hy- resgäst inträde i föreningen, om 
  
 1. 
  
 denne inte var hyresgäst i huset när föreningen förvärvade det, eller 
  
 2. 
  
 hyresgästen ansökt om medlemskap i föreningen senare än ett år ef- 
  
 ter föreningens förvärv av huset. 
 Medlemskap får inte vägras på grund av bestämmelsen i andra stycket 1, om hyresgästen var make eller på något annat sätt närstående till den som innehade hyresrätten när föreningen förvärvade huset och hyresrätten övergått till hyresgästen enligt 12 kap. 33 §, 34 § eller 47 § andra stycket jordabalken. Hyresgästen måste dock ha ansökt om med- lemskap inom den tid som anges i andra stycket 2 eller, om det är för- månligare för hyresgästen, senast tre månader efter den dag då hyres- rätten övertogs. 
 6 § En hyresgäst som avses i 5 § och som har vägrats inträde i före- ningen kan inom en månad från den dag han fick del av beslutet hänskjuta tvisten till hyresnämnden. 
 Medlemmens rätt till en kooperativ hyresrätt 
 7 § Om någon som avses i 5 § har antagits som medlem i föreningen, får föreningen inte vägra att upplåta den lägenhet som är avsedd för medlemmen med kooperativ hyresrätt eller erbjuda sådana villkor för upplåtelsen som medlemmen skäligen inte bör godta. 
 Hyresnämnden får på ansökan av medlemmen förelägga föreningen att upplåta lägenheten med kooperativ hyresrätt. Föreläggandet får för- enas med vite. Nämnden får också fastställa villkoren för upplåtelsen. 
 Bestämmelserna i första och andra styckena gäller inte om det är bestämt att medlemmens hyresförhållande skall upphöra. 
 Utträde ur föreningen m.m. 
 8 § Om föreningen vägrar att upplåta kooperativ hyresrätt till någon som avses i 5 § och som har antagits som medlem i föreningen eller antar inte en sådan medlem ett erbjudande från föreningen om att få lä- genheten upplåten med kooperativ hyresrätt, skall han anses ha utträtt ur föreningen. Detta gäller dock inte om 
  
 30  
 Författningsförslag 
  
 SOU 2000:95 
  
 1. 
  
 han inom sex månader från beslutet eller erbjudandet har hänskjutit frågan om upplåtelse till hyresnämnden enligt 7 § andra stycket, el- ler 
  
 2. 
  
 styrelsen har medgett att han får stå kvar i föreningen. 
  
 Medlemmen skall också anses ha utträtt ur föreningen när ett beslut har vunnit laga kraft som innebär avslag på hans begäran om upplåtelse av kooperativ hyresrätt. 
 9 § Har föreningen antagit en hyresgäst som avses i 5 § som medlem i föreningen men upphör denne att vara hyresgäst innan någon koope- rativ hyresrätt upplåtits till honom, skall medlemmen anses ha utträtt ur föreningen den dag hyresförhållandet upphör. Dessa bestämmelser gäller dock inte, om föreningens styrelse har medgett att medlemmen får stå kvar i föreningen. 
 6 kap. Ombildning till kooperativ hyresrätt genom hyra av lägenheter 
 Beslut att hyra för ombildning 
 1 § En kooperativ hyresrättsförenings beslut att hyra samtliga lägen- heter i ett hus för ombildning till kooperativ hyresrätt skall fattas på en föreningsstämma. Beslutet är giltigt, om minst två tredjedelar av hyres- gästerna i de uthyrda lägenheterna i det hus där föreningen avser att hy- ra lägenheter har gått med på beslutet. Dessa hyresgäster skall vara medlemmar i den kooperativa hyresrättsföreningen. 
 Protokollet från föreningsstämman skall innehålla uppgift om hur rösterna har beräknats och hållas tillgängligt för hyresgästerna och äga- ren av huset. 
 Bestämmelserna i 5 kap. 5 – 9 §§ skall tillämpas på motsvarande sätt. 
 Inträde som hyresvärd m.m. 
 2 § När beslut enligt 1 § har fattats träder den kooperativa hyresrätts- föreningen in som hyresvärd i förhållande till en hyresgäst som inte är medlem i föreningen, om 
  
 1. 
  
 föreningen har träffat ett hyresavtal med fastighetsägaren avseende samtliga lägenheter i huset, samt 
  
 2. 
  
 hyresgästen har underrättats om inträdet. 
  
 SOU 2000:95 
  
 Författningsförslag  
 31 
  
 3 § Om hyresavtalet mellan fastighetsägaren och den kooperativa hyresrättsföreningen upphör att gälla, återinträder fastighetsägaren i de hyresavtal där föreningen enligt 2 § har trätt in. 
 7 kap. Övriga bestämmelser 
 Straff 
 1 § Utöver vad som sägs i 16 kap. 1 § lagen (1987:667) om ekono- miska föreningar döms den till böter som uppsåtligen eller av oaktsam- het 
  
 1. 
  
 bedriver verksamhet i strid med 1 kap. 4 §, 
  
 2. 
  
 tar emot förskott i strid med 2 kap. 7 §, eller 
  
 3. 
  
 bryter mot 4 kap. 5 §. 
  
 Överklagande 
 2 § Beslut om förskott enligt 2 kap. 8 § får överklagas hos allmän förvaltningsdomstol. 
 Prövningstillstånd krävs vid överklagande till kammarrätten. 
 3 § Beslut av hyresnämnden i frågor angående fastställande av hy- resvillkor enligt 4 kap. 11 §, inträde i föreningen enligt 5 kap. 6 § eller skyldighet att upplåta kooperativ hyresrätt enligt 5 kap. 7 § får överkla- gas hos Svea hovrätt inom tre veckor från den dag beslutet meddelades. Överklagandet skall ges in till hyresnämnden. 
 Vissa meddelanden 
 4 § Bestämmelserna i 12 kap. 63 § jordabalken gäller även medde- lande som avses i 3 kap. 11 § andra stycket och 6 kap. 2 § 2. 
 Ikraftträdande- och övergångsbestämmelser 
 1. Denna lag träder i kraft den , då lagen (1999:459) om ändring av tillstånd att bedriva verksamhet med kooperativ hyresrätt skall upphöra att gälla. 
  
 32  
 Författningsförslag 
  
 SOU 2000:95 
  
 2. 
  
 Denna lag skall inte tillämpas på en ekonomisk förening som har registrerats före lagens ikraftträdande och inte därefter har registrerats som kooperativ hyresrättsförening. Bestämmelserna i 1 kap. 4 § första stycket utgör inte hinder för en sådan förening att fortsätta verksamhet som bedrevs vid ikraftträdandet. 
  
 Tillstånd som har meddelats enligt lagen (1986:1242) om försöks- verksamhet med kooperativ hyresrätt upphör att gälla, om föreningen registreras som kooperativ hyresrättsförening. 
  
 3. 
  
 Sådana föreningar som avses i punkt 2 första stycket får enligt be- stämmelserna i punkterna 4 och 5 omregistreras till kooperativa hyres- rättsföreningar. 
  
 Patent- och registreringsverket prövar frågan om omregistrering ef- ter anmälan av föreningen. 
  
 4. 
  
 Omregistrering får ske under förutsättning 
  
 – 
  
 att föreningen har beslutat att ändra innehållet i sina stadgar i över- ensstämmelse med bestämmelserna i 4 kap. 1 §, 
  
 – 
  
 att föreningen har beslutat om firma i enlighet med bestämmelserna i 4 kap. 4 §, och 
  
 – 
  
 att föreningen har utsett styrelse i enlighet med bestämmelserna i 4 kap. 7 §. 
  
 I fråga om omregistreringen tillämpas i övrigt bestämmelserna i 
 15 kap. lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar. 
  
 5. 
  
 Sådana villkor i föreningens stadgar som går längre än vad som fö- reskrivs i 7 kap. 14 § första stycket och 15 § lagen (1987:667) om eko- nomiska föreningar skall inte tillämpas när föreningen beslutar i ange- lägenhet som rör omröstningen. 
  
 6. 
  
 Bestämmelserna i 4 kap. 5 § om förbud för andra än kooperativa hy- resrättsföreningar att använda orden kooperativ hyresrättsförening i 
  
 firman tillämpas inte före utgången av år 
  
 på firmor som redan är re- 
  
 gistrerade vid lagens ikraftträdande. 
  
 SOU 2000:95 
  
 Författningsförslag  
 33 
  
 2 
  
 Förslag till lag om ändring i jordabalken 
  
 Härigenom föreskrivs i fråga om jordabalken 
  
 dels  
 att i 4 kap. 1 § orden lagen (1982:357) om rätt till fastighetsför- värv för ombildning till bostadsrätt skall bytas ut mot lagen (1982:357) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt, 
  
 dels  
 att 12 kap. 1 och 26 §§ skall ha följande lydelse. 
  
 Nuvarande lydelse 
  
 Föreslagen lydelse 
  
 12 kap. 
 1 § 
 Detta kapitel avser avtal, genom vilka hus eller delar av hus upplåts till nyttjande mot ersättning. Detta gäller även om lägenheten upplåtits ge- nom tjänsteavtal eller avtal i anslutning till sådant avtal. 
 Innefattar avtalet även upplåtelse av jord att nyttjas tillsammans med lägenheten, skall detta kapitel tillämpas på avtalet, om jorden skall användas för trädgårdsodling i mindre omfattning eller för annat ända- mål än jordbruk. Förenas ett tjänsteavtal, som ej är av ringa betydelse, med upplåtelse av såväl lägenhet för bostadsändamål som jord, skall kapitlet tillämpas, om upplåtelsen av lägenheten är mera betydelsefull än upplåtelsen av jorden. 
 Med bostadslägenhet avses lägenhet som upplåtits för att helt eller till en inte oväsentlig del användas som bostad. Med lokal avses annan lägenhet än bostadslägenhet. 
 Vad som föreskrivs i detta kapitel om sambor gäller sådana sambo- förhållanden där en ogift kvinna och en ogift man bor tillsammans un- der äktenskapsliknande förhållanden. 
  
 Omfattar hyresavtalet minst tre bostadslägenheter, som hy- resgästen skall hyra ut i andra hand,  
  
 eller är hyresgästen en kooperativ hyresrättsförening som skall upplåta kooperativ hy- resrätt  
  
 får parterna avtala om förbehåll som strider mot vad som sägs i detta kapitel om så- dana lägenheter, under förutsätt- ning att förbehållet inte strider mot bestämmelserna om lokaler och inte heller avser rätten till förlängning av avtalet eller grunderna för fastställande av hyresvillkoren i samband med sådan förlängning. Ett sådant förbehåll gäller endast om det godkänts av hyresnämnden. Godkännande behövs dock inte om staten, kommun, landsting eller kommunalförbund är hy- resvärd  
  
 eller om en kooperativ hyresrättsförening är hyresgäst 
  
 . 
  
 34  
 Författningsförslag 
  
 SOU 2000:95 
  
 Nuvarande lydelse 
  
 Föreslagen lydelse 
  
 Förbehåll som strider mot en bestämmelse i detta kapitel är utan verkan mot hyresgästen eller den som har rätt att träda i hans ställe, om ej annat anges. 
 Omfattar hyresavtalet minst tre bostadslägenheter, som hy- resgästen skall hyra ut i andra hand, får parterna avtala om för- behåll som strider mot vad som sägs i detta kapitel om sådana lägenheter, under förutsättning att förbehållet inte strider mot bestämmelserna om lokaler och inte heller avser rätten till för- längning av avtalet eller grun- derna för fastställande av hy- resvillkoren i samband med så- dan förlängning. Ett sådant för- behåll gäller endast om det god- känts av hyresnämnden. God- kännande behövs dock inte om staten, kommun, landsting eller kommunalförbund är hyresvärd. 
 26 § 
 Hyresvärden har rätt att utan uppskov få tillträde till lägenheten för att utöva nödvändig tillsyn eller utföra förbättringsarbeten som inte kan uppskjutas utan skada. När lägenheten är ledig till uthyrning, är hyres- gästen skyldig att låta den visas på lämplig tid. 
 Efter tillsägelse minst en månad i förväg får hyresvärden i lägenhe- ten låta utföra mindre brådskande förbättringsarbeten som inte vållar väsentligt hinder eller men i nyttjanderätten. Sådana arbeten får dock inte utan hyresgästens medgivande utföras under den sista månad som hyresförhållandet består. Vill hyresvärden utföra annat arbete i lägen- 
  
 SOU 2000:95 
  
 Författningsförslag  
 35 
  
 Nuvarande lydelse 
  
 Föreslagen lydelse 
  
 heten, får hyresgästen inom en vecka från det att han fick meddelande om detta säga upp avtalet till upphörande. Sådant arbete får inte utan hyresgästens medgivande påbörjas förrän avtalet sålunda kunnat bring- as att upphöra. Bestämmelserna i detta stycke gäller inte arbete som hy- resvärden har utfäst sig att utföra åt hyresgästen eller som han genom ett åtgärdsföreläggande har ålagts att utföra. 
 I fall som anges i första eller andra stycket skall hyresvärden tillse att hyresgästen ej förorsakas större olägenhet än nödvändigt. Skada som förorsakas hyresgästen genom arbete som avses i andra stycket skall ersättas av hyresvärden, även om skadan icke beror på hans för- 
  
 summelse. 
  
 Hyresgästen är skyldig att 
  
 Hyresgästen är skyldig att 
  
 tåla inskränkningar i nyttjande- 
  
 tåla inskränkningar i nyttjande- 
  
 rätten, som föranleds av nöd- 
  
 rätten, som föranleds av nöd- 
  
 vändiga åtgärder för att utrota 
  
 vändiga åtgärder för att utrota 
  
 ohyra i fastigheten, även om 
  
 ohyra i fastigheten, även om den 
  
 den av honom hyrda lägenheten 
  
 av honom hyrda lägenheten inte 
  
 inte besväras av ohyra. Därvid 
  
 besväras av ohyra. Därvid gäller 
  
 gäller 17 §  
 andra stycket 
 . 
  
 17 §. 
  
 Underlåter hyresgästen att bereda hyresvärden tillträde till lägenhe- ten när denne har rätt till det, får kronofogdemyndigheten meddela sär- skild handräckning. I fråga om sådan handräckning finns bestämmelser i lagen (1990:746) om betalningsföreläggande och handräckning. 
 ___________ 
 Denna lag träder i kraft den 
  
 36  
 Författningsförslag 
  
 SOU 2000:95 
  
 3 
  
 Förslag till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder 
  
 Härigenom föreskrivs i fråga om lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder 
  
 dels  
 att i 16 e § orden lagen (1982:357) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt skall bytas ut mot lagen (1982:357) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller koope- rativ hyresrätt, 
  
 dels  
 att 4 och 23 §§ skall ha följande lydelse. 
  
 Nuvarande lydelse 
  
 Föreslagen lydelse 
  
 4 § 
 Hyresnämnd som avses i 12 kap. 68 § jordabalken har till uppgift att 
  
 1. 
  
 medla i hyres- eller bostadsrättstvist, 
  
 2. 
  
 pröva tvist om åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 11 § första stycket 
  
 5 
  
 och 16 § andra stycket, ändrad användning av lokal enligt 12 kap. 23 § andra stycket, skadestånd enligt 12 kap. 24 a §, överlåtelse av hyres- rätt enligt 12 kap. 34 – 37 §§, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 
  
 12 
  
 kap. 40 §, förlängning av hyresavtal enligt 12 kap. 49 §, villkor en- ligt 12 kap. 54 §, återbetalning av hyra och fastställande av hyra enligt 
  
 12 
  
 kap. 55 d §, uppskov med avflyttning enligt 12 kap. 59 § eller före- läggande enligt 12 kap. 64 §, allt jordabalken, 
  
 2 
  
 a. pröva tvist om hyresvillkor enligt 22 – 24 §§ hyresförhand- lingslagen (1978:304) eller om återbetalningsskyldighet enligt 23 § samma lag, 
  
 SOU 2000:95 
  
 Författningsförslag  
 37 
  
 Nuvarande lydelse 
  
 Föreslagen lydelse 
  
 2 b. pröva tvist om fastställande av hyresvillkor enligt 4 kap. 11 §, inträde i föreningen enligt 5 kap. 6 § eller skyldighet att upplåta kooperativ hyresrätt en- ligt 5 kap. 7 §, allt lagen (0000: 000) om kooperativ hyresrätt, 
  
 3. 
  
 pröva tvist om medlemskap enligt 2 kap. 10 §, skyldighet att upplåta bostadsrätt enligt 4 kap. 6 § eller villkor för upplåtelse av bostadsrätt enligt samma §, hyresvillkor enligt 4 kap. 9 §, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 7 kap. 11 § eller utdömande av vite enligt 11 kap. 
  
 2 
  
 §, allt bostadsrättslagen (1991:614), 
  
 4. 
  
 pröva fråga om godkännande av överenskommelse som avses i 
  
 12 
  
 kap. 1 § femte stycket, 45 eller 56 § jordabalken eller av beslut som avses i 9 kap. 16 § första stycket 1 eller 2 bostadsrättslagen, 
  
 5. 
  
 vara skiljenämnd i hyres- eller bostadsrättstvist, 
  
 5 a. pröva tvist mellan hyresvärd och hyresgästorganisation enligt hy- resförhandlingslagen, 
  
 6. 
  
 pröva frågor enligt bostadsförvaltningslagen (1977:792), tvist om upprustningsföreläggande enligt 12 kap. 18 a – c §§ jordabalken eller förbättrings- och ändringsåtgärder enligt 12 kap. 18 d – f §§ och 18 h § samma balk, 
  
 7. 
  
 pröva frågor enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m., 
  
 8. pröva frågor enligt lagen 
  
 8. pröva frågor enligt lagen 
  
 (1982:352) om rätt till fastig- 
  
 (1982:352) om rätt till fastig- 
  
 hetsförvärv för ombildning till 
  
 hetsförvärv för ombildning till 
  
 bostadsrätt. 
  
 bostadsrätt  
 eller kooperativ hy- 
  
 resrätt 
 . 
  
 Ärende upptages av den hyresnämnd inom vars område fastigheten är belägen. Ärende som avses i 10, 17 eller 18 § lagen om förvärv av hyresfastighet m.m. upptages dock av hyresnämnden i den ort där bola- gets styrelse har sitt säte eller, i fråga om handelsbolag, där förvalt- ningen föres. 
  
 38  
 Författningsförslag 
  
 SOU 2000:95 
  
 Nuvarande lydelse 
  
 Föreslagen lydelse 
  
 23 § 
  
 Om fullföljd av talan mot hyres- 
  
 Om fullföljd av talan mot hyres- 
  
 nämndens beslut i ärende enligt 
  
 nämndens beslut i ärende enligt 
  
 12 kap. jordabalken  
 eller  
 hyres- 
  
 12 kap. jordabalken, 
  
 hyresför- 
  
 förhandlingslagen 
  
 (1978:304) 
  
 handlingslagen (1978:304)  
 eller 
  
 eller i ärende angående bostads- 
  
 lagen (0000:000) om kooperativ 
  
 rätt, 
  
 eller 
  
 särskild 
  
 förvaltning 
  
 hyresrätt  
 eller i ärende angående 
  
 eller i ärende enligt lagen 
  
 bostadsrätt, eller särskild för- 
  
 (1975:1132) om förvärv av hy- 
  
 valtning eller i ärende enligt la- 
  
 resfastighet m. m., eller lagen 
  
 gen (1975:1132) om förvärv av 
  
 (1982:352) om rätt till fastig- 
  
 hyresfastighet m. m., eller lagen 
  
 hetsförvärv 
  
 för 
  
 ombildning till 
  
 (1982:352) om rätt till fastig- 
  
 bostadsrätt finns bestämmelser i 
  
 hetsförvärv för ombildning till 
  
 12 kap. 70 § jordabalken, 31 § 
  
 bostadsrätt  
 eller kooperativ hy- 
  
 hyresförhandlingslagen, 11 kap. 
  
 resrätt  
 finns bestämmelser i 12 
  
 3 § 
  
 bostadsrättslagen (1991: 
  
 kap. 70 § jordabalken, 31 § hy- 
  
 614), 34 § bostadsförvaltnings- 
  
 resförhandlingslagen,  
 7 kap. 3 § 
  
 lagen (1977:792), 25 § lagen om 
  
 lagen om kooperativ 
  
 hyresrätt, 
  
 förvärv av hyresfastighet m. m. 
  
 11 kap. 3 § bostadsrättslagen 
  
 Samt 15 § lagen om rätt till fas- 
  
 (1991: 614), 34 § bostadsför- 
  
 tighetsförvärv 
  
 för 
  
 ombildning 
  
 valtningslagen (1977:792), 25 § 
  
 till bostadsrätt. 
  
 lagen om förvärv av hyresfastig- 
  
 het m. m. samt 15 § lagen om 
  
 rätt till fastighetsförvärv för om- bildning till bostadsrätt  
 eller ko- operativ hyresrätt 
 . 
 Hyresnämndens yttrande enligt 12 a § första stycket får inte över- klagas. 
 Hyresnämndens beslut får överklagas hos Svea hovrätt, om nämn- den 
  
 1. 
  
 avvisat ansökan som avses i 8, 11, 14 – 16, 16 a, 16 c eller 16 e §, eller avvisat ett överklagande, 
  
 2. 
  
 avskrivit ärende enligt 8 – 10, 15 a, 16, 16 a, 16 c eller 16 e §, dock ej när ärendet kan återupptagas, 
  
 3. 
  
 förordnat angående ersättning för någons medverkan i ärendet, 
  
 4. 
  
 utdömt vite eller annan påföljd för underlåtenhet att iakttaga föreläg- gande eller ådömt straff för förseelse i förfarandet, 
  
 5. 
  
 utlåtit sig i annat fall än som avses i 3 i fråga som gäller rättshjälp. 
  
 SOU 2000:95 
  
 Författningsförslag  
 39 
  
 Nuvarande lydelse 
  
 Föreslagen lydelse 
  
 Ett överklagande som avses i tredje stycket skall ges in till hyres- nämnden inom tre veckor från den dag beslutet meddelades. 
 I fråga om handläggningen hos hyresnämnden av ett överklagande som avses i första eller tredje stycket tillämpas bestämmelserna i 52 kap. 2 och 4 §§ rättegångsbalken. 
 ______________ 
 Denna lag träder i kraft den 
  
 40  
 Författningsförslag 
  
 SOU 2000:95 
  
 4 
  
 Förslag till lag om ändring i lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. 
  
 Härigenom föreskrivs att 2 § lagen (1975:1132) om förvärv av hyres- fastighet m.m. skall ha följande lydelse. 
  
 Nuvarande lydelse 
  
 Föreslagen lydelse 
  
 2 § 
 Förvärvstillstånd fordras inte 
  
 1. 
  
 om egendomen förvärvas från staten, kommun, landsting eller kom- munalförbund, 
  
 2. 
  
 om staten, kommun, landsting, kommunalförbund, aktiebolag, som helt ägs av kommun eller landsting, allmännyttigt bostadsföretag, riks- organisation för bostadsrättsföreningar eller regional sådan organisa- tion är förvärvare, 
  
 3. om egendomen förvärvas av en bostadsrättsförening och föreningen har fattat beslut om förvärvet i den ordning som fö- reskrivs i 9 kap. 19 § bostads- rättslagen (1991:614), 
 3. om egendomen förvärvas av en bostadsrättsförening  
 eller en kooperativ hyresrättsförening  
 och föreningen har fattat beslut om förvärvet i den ordning som föreskrivs i 9 kap. 19 § bostads- rättslagen (1991:614)  
 respektive 5 kap. 2 § lagen (0000:000) om kooperativ hyresrätt 
 , 
  
 4. 
  
 om egendomen förvärvas av kreditinrättning vilken enligt lag el- ler enligt reglemente eller bolagsordning som regeringen fastställt är skyldig att åter avyttra egendomen, 
  
 5. 
  
 om förvärvaren är gift med överlåtaren och inte heller om förvär- varen eller, när makar förvärvar gemensamt, någon av dem är överlåta- rens avkomling, allt under förutsättning att överlåtaren inte är skyldig att avyttra egendomen enligt 6 §, 
  
 SOU 2000:95 
  
 Författningsförslag  
 41 
  
 Nuvarande lydelse 
  
 Föreslagen lydelse 
  
 6. om förvärvet sker genom inrop på exekutiv auktion. 
 _____________ 
 Denna lag träder i kraft den 
  
 42  
 Författningsförslag 
  
 SOU 2000:95 
  
 5 
  
 Förslag till lag om ändring i bostadsförvaltningslagen (1977:792) 
  
 Härigenom föreskrivs att 1 § bostadsförvaltningslagen (1977:792) att 1 § skall ha följande lydelse. 
 Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse 
 1 § 
 Denna lag äger tillämpning på fastighet där det finns bostadslägenhet som är uthyrd eller kan hyras ut av fastighetens ägare för annat ända- mål än fritidsändamål och som ej utgör del av hans egen bostad. Fas- tighet som tillhör staten eller kommun kan ej bli föremål för ingripande enligt 2 §. 
 När byggnad tillhör innehavare av inskriven tomträtt, äger bestäm- melserna i denna lag om fastighet motsvarande tillämpning på tomträt- ten. I fråga om byggnad som annars tillhör annan än ägaren av marken gäller lagen i tillämpliga delar. Såsom ägare av fastighet anses, när om- ständigheterna föranleder det, annan som innehar fastigheten. 
 Denna lag tillämpas inte på kooperativa hyresrättsförening- ar som avses i lagen (0000:000) om kooperativ hyresrätt. 
 ____________ 
 Denna lag träder i kraft den 
  
 SOU 2000:95 
  
 Författningsförslag  
 43 
  
 6 
  
 Förslag till lag om ändring i hyres- förhandlingslagen (1978:304) 
  
 Härigenom föreskriv att 1 § hyresförhandlingslagen (1978:304) skall ha följande lydelse. 
  
 Nuvarande lydelse 
  
 Föreslagen lydelse 
  
 1 § 
 Förhandling om hyresförhållanden i fråga om bostadslägenheter får enligt denna lag föras mellan å ena sidan hyresvärd eller hyresvärd och organisation av fastighetsägare, i vilken hyresvärden är medlem, och å andra sidan organisation av hyresgäster. Förhandling förs på grundval av förhandlingsordning, som kommer till stånd genom avtal mellan de förhandlande parterna eller genom beslut av hyresnämnd. 
  
 Som hyresvärd anses i lagen 
  
 Som hyresvärd anses i lagen 
  
 den som för annat ändamål än 
  
 den som för annat ändamål än 
  
 fritidsändamål regelmässigt hyr 
  
 fritidsändamål regelmässigt hyr 
  
 ut mer än två bostadslägenheter, 
  
 ut mer än två bostadslägenheter, 
  
 vilka ej utgör del av upplåtarens 
  
 vilka ej utgör del av upplåtarens 
  
 bostad. 
  
 bostad.  
 Lagen är dock inte till- 
  
 lämplig vid upplåtelse av koope- 
  
 rativ hyresrätt. 
  
 Vad som i lagen sägs om avtal om förhandlingsordning och om ver- kan av att sådant avtal har slutits gäller i tillämpliga delar även i fråga om förhandlingsordning som har beslutats av hyresnämnd. 
 ____________ 
 Denna lag träder i kraft den 
  
 44  
 Författningsförslag 
  
 SOU 2000:95 
  
 7 
  
 Förslag till lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt 
  
 Härigenom föreskrivs att rubriken till lagen (1982:352) om rätt till fas- tighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt samt 1, 3 – 6 och 8 – 12 §§ skall ha följande lydelse. 
 Lag om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller  
 kooperativ hyresrätt 
  
 Nuvarande lydelse 
  
 Föreslagen lydelse 
  
 1 § 
  
 För ombildning av hyresrätt till 
  
 För ombildning av hyresrätt till 
  
 bostadsrätt har hyresgäster enligt 
  
 bostadsrätt  
 eller kooperativ hy- 
  
 denna lag rätt att förvärva den 
  
 resrätt  
 har hyresgäster enligt 
  
 fasta egendomen genom en bo- 
  
 denna lag rätt att förvärva den 
  
 stadsrättsförening. 
  
 fasta egendomen genom en bo- 
  
 stadsrättsförening  
 respektive en 
  
 kooperativ hyresrättsförening 
 . 
  
 Rätten till förvärv gäller fast egendom som är taxerad som hyreshus- enhet eller, om egendomen hyrs ut för något annat ändamål än fritids- ändamål, som småhusenhet. 
 Vad som i denna lag sägs om fast egendom skall gälla även tomträtt. Vad som sägs om lagfart skall, när det är fråga om tomträtt, i stället av- se inskrivning av förvärv av tomträtt. 
  
 SOU 2000:95 
  
 Författningsförslag  
 45 
  
 Nuvarande lydelse 
  
 Föreslagen lydelse 
  
 3 § 
  
 Om hyresgäster har intresse av 
  
 Om hyresgäster har intresse av 
  
 att förvärva fast egendom för 
  
 att förvärva fast egendom för 
  
 ombildning av hyresrätt till bo- 
  
 ombildning av hyresrätt till bo- 
  
 stadsrätt får detta anmälas till 
  
 stadsrätt  
 eller kooperativ hyres- 
  
 inskrivningsmyndigheten 
  
 för 
  
 rätt  
 får detta anmälas till in- 
  
 anteckning i fastighetsregistrets 
  
 skrivningsmyndigheten för an- 
  
 inskrivningsdel. Intresseanmälan 
  
 teckning i fastighetsregistrets in- 
  
 skall för hyresgästernas räkning 
  
 skrivningsdel. Intresseanmälan 
  
 göras av en bostadsrättsförening. 
  
 skall för hyresgästernas räkning 
  
 göras av en bostadsrättsförening 
  
 respektive en kooperativ hyres- 
  
 rättsförening 
 . 
  
 Föreningen skall till sin anmälan foga ett intyg av föreningens sty- relse om 
 1. hur många lägenheter som finns i den fasta egendom som anmälan omfattar, 
  
 2. att hyresgästerna i minst två 
  
 2. att hyresgästerna i minst två 
  
 tredjedelar av de uthyrda lägen- 
  
 tredjedelar av de uthyrda lägen- 
  
 heterna skriftligen har förklarat 
  
 heterna skriftligen har förklarat 
  
 sig intresserade av  
 en ombild- 
  
 sig intresserade av  
 ombildning- 
  
 ning av hyresrätt till bostads- 
  
 en 
 , och att dessa hyresgäster är 
  
 rätt 
 , och att dessa hyresgäster är 
  
 medlemmar i  
 föreningen 
 , och 
  
 medlemmar i  
 bostadsrättsför- 
  
 eningen 
 , och 
  
 3. att samtliga lägenheter i en småhusenhet som omfattas av anmä- lan hyrs för något annat ändamål än fritidsändamål. 
 4 § 
 Fastighetsägaren och bostads- rättsföreningen skall av inskriv- ningsmyndigheten underrättas om att en intresseanmälan har antecknats i fastighetsregistrets inskrivningsdel. 
 Fastighetsägaren och bostads- rättsföreningen  
 eller den koope- rativa hyresrättsföreningen  
 skall av inskrivningsmyndigheten un- derrättas om att en intressean- mälan har antecknats i fastig- hetsregistrets inskrivningsdel. 
  
 46  
 Författningsförslag 
  
 SOU 2000:95 
  
 Nuvarande lydelse 
  
 Föreslagen lydelse 
  
 5 § 
  
 Sedan anteckning har skett gäl- 
  
 Sedan anteckning har skett gäl- 
  
 ler en intresseanmälan fram till 
  
 ler en intresseanmälan 
 , utom i 
  
 den inskrivningsdag som inträf- 
  
 fall som avses i andra stycket, 
  
 far närmast efter två år från den 
  
 fram 
  
 till 
  
 den 
  
 inskrivningsdag 
  
 inskrivningsdag då anteckningen 
  
 som inträffar närmast efter två år 
  
 gjordes. Om hembud som avses i 
  
 från den inskrivningsdag då an- 
  
 6 § sker under denna tid, gäller 
  
 teckningen gjordes. Om hembud 
  
 anmälningen dock alltid fram till 
  
 som avses i 6 § sker under denna 
  
 den inskrivningsdag som inträf- 
  
 tid, 
  
 gäller 
  
 anmälningen 
  
 dock 
  
 far närmast efter två år från den 
  
 alltid fram till den inskrivnings- 
  
 dag då hembudet skedde. Vad 
  
 dag som inträffar närmast efter 
  
 som nu har sagts gäller även i 
  
 två år från den dag då hembudet 
  
 förhållande till ny ägare av fas- 
  
 skedde. Vad som nu har sagts 
  
 tigheten. 
  
 gäller även i förhållande till ny 
  
 ägare av fastigheten. 
  
 En förening som har gjort en 
  
 intresseanmälan kan återta den. 
  
 Anmälan upphör att gälla den 
  
 inskrivningsdag 
  
 som 
  
 inskriv- 
  
 ningsmyndigheten tar 
  
 bort 
  
 an- 
  
 teckningen. 
 En ny intresseanmälan får antecknas tidigast på den inskrivningsdag då den tidigares giltighet upphört. 
 5 a § 
 Till ett återtagande av en in- tresseanmälan skall föreningens styrelse foga ett intyg att hyres- gästerna i minst hälften av de uthyrda lägenheterna vid före- ningsstämma har röstat mot för- värv av den fasta egendomen. 
  
 SOU 2000:95 
  
 Författningsförslag  
 47 
  
 Nuvarande lydelse 
  
 Föreslagen lydelse 
  
 6 § 
  
 Fast egendom som utgör en hy- reshus- eller småhusenhet och för vilken en intresseanmälan gäller, får inte överlåtas helt el- ler delvis genom köp eller byte utan att den bostadsrättsförening som har gjort intresseanmälan har erbjudits att förvärva hela hyreshus- eller småhusenheten. Ett sådant erbjudande kallas hembud. Med överlåtelse genom köp eller byte likställs överlåtel- se genom tillskott till bolag eller förening, utdelning eller skifte från bolag eller förening samt fusion enligt 14 kap. 1 § aktie- bolagslagen (1975:1385). 
 En överlåtelse får genomfö- ras utan hembud till bostads- rättsföreningen, 
  
 1. om  
 bostadsrättsföreningen  
 godkänner överlåtelsen, 
  
 Fast egendom som utgör en hy- reshus- eller småhusenhet och för vilken en intresseanmälan gäller, får inte överlåtas helt el- ler delvis genom köp eller byte utan att den bostadsrättsförening  
 eller kooperativa hyresrättsfö- rening  
 som har gjort intressean- mälan har erbjudits att förvärva hela hyreshus- eller småhusen- heten. Ett sådant erbjudande kallas hembud. Med överlåtelse genom köp eller byte likställs överlåtelse genom tillskott till bolag eller förening, utdelning eller skifte från bolag eller före- ning samt fusion enligt 14 kap. 1 § aktiebolagslagen (1975:1385). 
 En överlåtelse får genomfö- ras utan hembud till bostads- rättsföreningen  
 eller den koope- rativa hyresrättsföreningen 
 , 
 1. om  
 föreningen  
 godkänner överlåtelsen, 
  
 2. 
  
 om staten förvärvar egendomen, 
  
 3. 
  
 om förvärvaren är gift med överlåtaren eller om förvärvaren eller, när makar förvärvar gemensamt, någon av dem är överlåtarens avkom- ling, 
  
 4. 
  
 om förvärvet genomförs genom inrop på exekutiv auktion eller offentlig auktion enligt lagen (1904:48 s.1) om samäganderätt, 
  
 5. 
  
 om överlåtelsen avser andel och förvärvaren redan äger en andel i egendomen och denna andel förvärvats på något annat sätt än genom gåva. 
  
 Hembud behövs inte heller, om ett förvärv av  
 bostadsrätts- föreningen  
 skulle vara oskäligt med hänsyn till förhållandet mellan överlåtaren och en annan 
 Hembud behövs inte heller, om ett förvärv av  
 föreningen  
 skulle vara oskäligt med hänsyn till förhållandet mellan överlåta- ren och en annan förvärvare än 
  
 48  
 Författningsförslag 
  
 SOU 2000:95 
  
 Nuvarande lydelse 
  
 förvärvare än  
 bostadsrättsför- eningen  
 eller villkoren för eller omständigheterna vid en sådan överlåtelse. Frågan om hembud behövs prövas av hyresnämnden på begäran av fastighetsägaren. 
  
 Föreslagen lydelse 
  
 föreningen  
 eller villkoren för eller omständigheterna vid en sådan överlåtelse. Frågan om hembud behövs prövas av hy- resnämnden på begäran av fas- tighetsägaren. 
  
 8 § 
  
 Hyresnämnden skall se till att 
  
 Hyresnämnden skall se till att 
  
 förslaget till köpeavtal 
  
 delges 
  
 förslaget till köpeavtal delges 
  
 den  
 bostadsrättsförening 
  
 som 
  
 den  
 förening  
 som har gjort in- 
  
 har gjort intresseanmälan. Efter 
  
 tresseanmälan. Efter delgivning- 
  
 delgivningen får inte hembudet 
  
 en får inte hembudet eller sam- 
  
 eller samtycket till avtalsförsla- 
  
 tycket till avtalsförslaget åter- 
  
 get återkallas eller förslaget änd- 
  
 kallas eller förslaget ändras. 
  
 ras. 
 Efter hembudet är fastighetsägaren skyldig att ge föreningen tillfälle att besikta egendomen. 
 Hyresnämnden skall för anteckning i fastighetsregistrets inskriv- ningsdel underrätta inskrivningsmyndigheten om hembudet och om da- gen för det. 
 9 § 
 Bestämmelser om bostadsrätts- föreningars beslut att förvärva hus för ombildning av hyresrätt till bostadsrätt finns i 9 kap. 19 – 21 §§ bostadsrättslagen (1991: 614). 
 Bestämmelser om bostadsrätts- föreningars beslut att förvärva hus för ombildning av hyresrätt till bostadsrätt finns i 9 kap. 19 – 21 §§ bostadsrättslagen (1991: 614).  
 Motsvarande bestämmel- ser för kooperativa hyresrättsfö- reningar finns i 5 kap. 2 – 4 §§ lagen (0000:000) om kooperativ hyresrätt. 
  
 SOU 2000:95 
  
 Författningsförslag  
 49 
  
 Nuvarande lydelse 
  
 Föreslagen lydelse 
  
 10 § 
  
 Hembudet antas genom att bo- stadsrättsföreningen inom tre månader från den dag då hem- budet skedde skriftligen anmäler till hyresnämnden att föreningen beslutat att förvärva den hem- bjudna egendomen på de villkor som anges i fastighetsägarens förslag till köpeavtal. När an- mälan har kommit in prövar nämnden om hembudet rätteli- gen har antagits 
  
 Om  
 bostadsrättsföreningen  
 inom den tid som anges i första stycket skriftligen anmäler till hyresnämnden att föreningen är intresserad av att förvärva den hembjudna egendomen, förlängs tiden för att anta hembudet till sex månader från den dag då hembudet skedde. Fastighetsäga- ren skall av hyresnämnden un- derrättas härom. 
  
 Hembudet upphör att gälla, om det inte antas inom föreskri- ven tid och på föreskrivet sätt eller när  
 bostadsrättsföreningen  
 skriftligen underrättat hyres- nämnden om att den inte antar hembudet. 
 Hembudet antas genom att bo- stadsrättsföreningen  
 eller den kooperativa hyresrättsförening- en  
 inom tre månader från den dag då hembudet skedde skrift- ligen anmäler till hyresnämnden att föreningen beslutat att för- värva den hembjudna egendo- men på de villkor som anges i fastighetsägarens förslag till kö- peavtal. När anmälan har kom- mit in prövar nämnden om hem- budet rätteligen har antagits. 
 Om  
 föreningen  
 inom den tid som anges i första stycket skriftligen anmäler till hyres- nämnden att föreningen är in- tresserad av att förvärva den hembjudna egendomen, förlängs tiden för att anta hembudet till sex månader från den dag då hembudet skedde. Fastighetsäga- ren skall av hyresnämnden un- derrättas härom. 
 Hembudet upphör att gälla, om det inte antas inom föreskri- ven tid och på föreskrivet sätt eller när  
 föreningen  
 skriftligen underrättat hyresnämnden om att den inte antar hembudet. 
 11 § 
 Om hembudet har antagits, skall det anses som om fastighetsäga- ren och  
 bostadsrättsföreningen 
  
 Om hembudet har antagits, skall det anses som om fastighetsäga- ren och  
 föreningen  
 har slutit ett 
  
 50  
 Författningsförslag 
  
 SOU 2000:95 
  
 Nuvarande lydelse 
 har slutit ett avtal om köp av den hembjudna egendomen på de villkor som anges i förslaget till köpeavtal. I förslaget skall anses föreskrivet att köpebrev skall upprättas. 
 Föreslagen lydelse 
 avtal om köp av den hembjudna egendomen på de villkor som anges i förslaget till köpeavtal. I förslaget skall anses föreskrivet att köpebrev skall upprättas. 
  
 12 § 
  
 Även om hembudet har upphört 
  
 Även om hembudet har upphört 
  
 att gälla får, så länge förening- 
  
 att gälla får, så länge förening- 
  
 ens 
  
 intresseanmälan 
  
 gäller, 
  
 en 
  
 ens intresseanmälan 
  
 gäller, en 
  
 sådan överlåtelse eller övergång 
  
 sådan överlåtelse eller övergång 
  
 som avses i 6 § första stycket 
  
 som avses i 6 § första stycket 
  
 inte ske till någon annan än den 
  
 inte ske till någon annan än den 
  
 bostadsrättsförening 
  
 som 
  
 har 
  
 förening  
 som har gjort intres- 
  
 gjort intresseanmälan, om köpe- 
  
 seanmälan, om köpeskillingen är 
  
 skillingen är lägre eller villkoren 
  
 lägre eller villkoren för överlå- 
  
 för överlåtelsen sammantagna är 
  
 telsen sammantagna är avsevärt 
  
 avsevärt ogynnsammare för fas- 
  
 ogynnsammare 
  
 för 
  
 fastighets- 
  
 tighetsägaren än vad som angavs 
  
 ägaren än vad som angavs vid 
  
 vid hembudet. En sådan överlå- 
  
 hembudet. En sådan överlåtelse 
  
 telse eller övergång får inte hel- 
  
 eller övergång får inte heller ske 
  
 ler ske om ett villkor som angavs 
  
 om ett villkor som angavs vid 
  
 vid 
  
 hembudet 
  
 är 
  
 uppenbart 
  
 hembudet är uppenbart oskäligt 
  
 oskäligt mot föreningen. 
  
 Har 
  
 mot föreningen. Har fastighets- 
  
 fastighetsägaren sedan ett hem- 
  
 ägaren sedan ett hembud upp- 
  
 bud upphört att gälla gjort ett 
  
 hört att gälla gjort ett nytt hem- 
  
 nytt hembud, enligt vilket köpe- 
  
 bud, enligt vilket köpeskillingen 
  
 skillingen är lägre eller villkoren 
  
 är lägre eller villkoren på annat 
  
 på annat sätt ogynnsammare för 
  
 sätt ogynnsammare för fastig- 
  
 fastighetsägaren, 
  
 och upphör 
  
 hetsägaren, och 
  
 upphör även 
  
 även detta hembud att gälla, 
  
 detta hembud att gälla, skall 
  
 skall första och andra meningar- 
  
 första och andra meningarna till- 
  
 na tillämpas på det nya hembu- 
  
 lämpas på det nya hembudet. 
  
 det. 
 Första stycket gäller också om överlåtelsen avser en andel av hyres- hus- eller småhusenheten. 
  
 SOU 2000:95 
  
 Författningsförslag  
 51 
  
 Nuvarande lydelse 
  
 Föreslagen lydelse 
  
 I fråga om förbudet i första stycket skall 6 § andra och tredje stycket tillämpas. Om något undantag inte föreligger, är överlåtaren skyldig att skaffa hyresnämndens tillstånd till överlåtelsen. 
 ____________ 
 Denna lag träder i kraft den 
  
 52  
 Författningsförslag 
  
 SOU 2000:95 
  
 8 
  
 Förslag till lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614) 
  
 Härigenom föreskrivs 
  
 dels  
 att i 1 kap. 7 § orden lagen (1982:357) om rätt till fastighetsför- värv för ombildning till bostadsrätt skall bytas ut mot lagen (1982:357) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt, 
  
 dels  
 att 1 kap. 8 § BRL skall ha följande lydelse. 
  
 Nuvarande lydelse 
  
 Föreslagen lydelse 
  
 1 kap. 
 8 § 
 En juridisk person får inte upp- låta andelsrätt  
 med vilken följer  
 rätt att för begränsad tid besitta eller nyttja en bostadslägenhet. 
 Ett förbehåll om förvärv av andelsrätt i strid med första stycket gäller inte mot den till vilken lägenheten har upplåtits. 
 Första stycket gäller inte i verksamhet som bedrivs med stöd av tillstånd enligt lagen (1986:1242) om försöksverk- samhet med kooperativ hyres- rätt eller lagen (1999:459) om ändring av tillstånd att bedriva verksamhet med kooperativ hy- resrätt. 
 _____________ 
 Denna lag träder i kraft den 
 En juridisk person får inte upp- låta andelsrätt  
 som ger  
 rätt att för begränsad tid besitta eller nyttja en bostadslägenhet. 
 Ett förbehåll om förvärv av andelsrätt i strid med första stycket gäller inte mot den till vilken lägenheten har upplåtits. 
 Bestämmelser om begräns- ningar i ekonomiska föreningars rätt att upplåta nyttjanderätt för begränsad tid finns i 1 kap. 4 § lagen (0000:000) om kooperativ hyresrätt 
 . 
  
 SOU 2000:95 
  
 Författningsförslag  
 53 
  
 9 
  
 Förslag till förordning om kooperativ hyresrätt 
  
 Härigenom föreskrivs följande. 
 1 § Säkerhet för återbetalning av förskott enligt 2 kap. 7 § lagen (0000:000) om kooperativ hyresrätt skall täcka det sammanlagda be- loppet av de förskott som avses med den kooperativa hyresrättsföre- ningens ansökan om tillstånd. 
 2 § Säkerheten skall bestå av bankgaranti eller annan likvärdig sä- kerhet. Som säkerhet får även godtas en garantiförbindelse av Aktie- bolaget Bostadsgaranti, HSB:s Riksförbund ek.för., Riksbyggens eko- nomisk förening samt  
 GAR-BO 
  Aktiebolag. 
 3 § Säkerheten skall förvaras hos länsstyrelsen. 
 4 § Ansökan om återställande av säkerhet skall göras skriftligen hos länsstyrelsen. 
 5 § Till ansökningshandling om återställande av säkerhet för förskott skall fogas en skriftlig försäkran av samtliga ledamöter i den koopera- tiva hyresrättsföreningens styrelse att de lägenheter för vilka förskott har tagits ut är upplåtna med kooperativ hyresrätt till den som har be- talat förskottet eller att mottagna förskott har återbetalats. 
 6 § När säkerhet återställs skall länsstyrelsen återkalla tillståndet att ta upp förskott. 
 _______________ 
 Denna förordning träder i kraft 
  
 54  
 Författningsförslag 
  
 SOU 2000:95 
  
 SOU 2000:95 
  
 Inledning  
 55 
  
 A 
  
 Inledning och allmänna överväganden 
  
 1 Inledning 
 Utredningens uppdrag är enligt regeringens direktiv (dir. 1999:88) att föreslå regler för att kooperativ hyresrätt skall kunna införas som en bestående upplåtelseform. Direktiven i sin helhet framgår av  
 bilaga 1 
 . 
 Våra överväganden redovisar vi i förevarande betänkande. Närmast redovisar vi våra allmänna överväganden om upplåtelseformen koope- rativ hyresrätt. Vi har sedan delat in allmänmotiveringen i fem avdel- ningar. 
 Den första av dessa avdelningar har vi kallat  
 Grundläggande frågor om föreningen 
 . Inledningsvis diskuteras vilken typ av förening som en kooperativ hyresrättsförening bör vara, vilken koppling som skall fin- nas mellan andelsrätten och nyttjanderätten m.m. I denna avdelning tar vi vidare upp frågan vad som bör gälla för inträde i och utträde ur före- ningen. Vi har bedömt att detta inte kan besvaras utan att man samti- digt tar ställning till vad som skall gälla dels beträffande uppsägning av den kooperativa hyresrätten, dels avseende erläggande och återfående av kapitaltillskott. Detta behandlar vi således också i denna avdelning. Slutligen överväger vi vad som skall krävas för att en kooperativ hyres- rättsförening skall ha rätt att upplåta kooperativ hyresrätt. Närmare be- stämt diskuterar vi om bestämmelser om ekonomisk plan och om för- handsavtal bör införas. 
 Under avdelningen  
 Finansiella frågor m.m.  
 behandlar vi inled- ningsvis möjligheterna att, jämfört med försöksverksamheten, förbättra de finansiella förutsättningarna för kooperativa hyresrättsföreningar som äger sitt hus. Vi tar vidare upp frågan om den hyresrättsliga rela- tionen mellan fastighetsägaren och den kooperativa hyresrättsförening- 
  
 56  
 Inledning 
  
 SOU 2000:95 
  
 en i fall då föreningen i stället hyr huset. I denna avdelning behandlar vi slutligen möjligheterna att använda den kooperativa hyresrätten som säkerhet och vilka principer som bör gälla för hyressättningen. 
 Avdelningen  
 Hyresrättsliga frågor  
 innehåller en inventering av vil- ka rättigheter och skyldigheter som föreningen respektive den koope- rative hyresgästen bör ha. I många delar är det därvid aktuellt att jämfö- ra med vad som gäller för hyresrätter och bostadsrätter. Vi tar inte upp frågor där vi anser att en anslutning till hyreslagen framstår som för- hållandevis självklar. 
  
 I avdelningen  
 Föreningsrättsliga frågor. Ombildning  
 överväger vi inledningsvis vissa föreningsrättsliga frågor. I huvudsak handlar det om huruvida motsvarigheter behövs till de för bostadsrättsföreningar sär- skilda bestämmelserna i 9 kap. BRL. Även här gäller att vi tar upp en- dast frågor där lösningarna inte framstår som mer självklara. Därefter diskuterar vi vad som bör gälla beträffande ombildning till kooperativ hyresrätt respektive ombildning från kooperativ hyresrätt till bostads- rätt. I den sista avdelningen  
 Övrigt  
 tar vi upp bl.a. genomförandefrågor. 
  
 Det bör nämnas att vi inte i särskilda bakgrundsavsnitt redovisar t.ex. externa kontakter, förhållandena i Stockholms Kooperativa Bo- stadsförening ek. för. (SKB, se vidare i direktiven  
 bilaga 1  
 s. 5), erfa- renheter från försöksverksamheten och utländska förhållanden. Vi har valt att i betänkandet redovisa endast sådant som direkt inverkat på vå- ra överväganden och att göra detta i samband med de aktuella övervä- gandena. 
  
 SOU 2000:95 
  
 Allmänna överväganden  
 57 
  
 2 Allmänna överväganden 
 Arbete för att öka boinflytandet har pågått länge. Det har skett inte bara genom lagstiftningsarbete, utan även genom överenskommelser mellan aktörer på marknaden o.d. Här kan bara nämnas att som viktigt inom de allmännyttiga bostadsföretagen räknas rekommendationer om lokala boinflytandeavtal. De tecknades av SABO och Hyresgästernas Riksför- bund år 1979 och 1986. Ett exempel på lagstiftningsåtgärder under se- nare år för att öka boinflytandet är reglerna om hyresgästinflytande vid ombyggnad. De infördes i hyreslagen år 1997. 
 Säkerligen är det så att möjligheterna att öka boinflytandet inom ramen för vanlig hyresrätt inte heller är uttömda. Tvärtom finns det i dag tankar om och pågår det arbete i dessa frågor. Nämnas kan att Ut- redningen om allmännyttan och bruksvärdet i sitt betänkande På de bo- endes villkor – allmännyttan på  
 2000-talet 
  (SOU 1999:148) diskuterade bl.a. möjligheterna att öka hyresgästinflytandet inom allmännyttans bo- stadsbestånd. De linjer som drogs upp i det betänkandet är nu föremål för vidare beredning. 
 Den nämnda utredningen skilde mellan inflytande och makt. Att ha inflytande menade man är att vara med och påverka boendet på olika sätt. Men per definition innebär inflytande att det alltid är någon annan som fattar beslutet. Typexemplet på den som också har makt över sitt boende är den som äger sitt hus. 
 Den form av kooperativ hyresrätt som vi har att närmare överväga skall drivas inom ramen för en förening. I en förening är det medlem- marna som har makten. Och när det gäller kooperativa hyresrättsföre- ningar kommer föreningens ledning regelmässigt att bestå av boende eller andra medlemmar. 
 Kooperativ hyresrätt innebär således att man utvecklar tanken om boinflytande till att ge de boende möjlighet att bestämma. Det är inte bara så att de boende kommer att ha möjlighet att göra vissa val eller att framföra önskemål. De bestämmer själva över sitt boende. Fram- hållas bör då att de också får ansvaret för sitt boende. Och naturligtvis kommer de boende ofta att i olika utsträckning vara engagerade i före- ningen och dess arbete. Vissa kommer att vara mer engagerade än and- ra. 
 Vi anser att det är rimligt att förvänta sig vissa positiva effekter av det engagemang som boendeformen förutsätter. Förutsättningarna är 
  
 58  
 Allmänna överväganden 
  
 SOU 2000:95 
  
 goda för en stärkt gemenskap mellan de boende. Dessa har all möjlig- het att påverka kostnader genom sitt inflytande och genom att delta i förvaltningsarbetet. Både gemenskapen och delaktigheten ger goda för- utsättningar för större aktsamhet än normalt. Möjligheterna är därige- nom goda att hålla nere boendekostnaderna. Det sagda kan framstå som fromma förhoppningar. Men de erfarenheter som finns främst inom SKB och Riksbyggen av kooperativ hyresrätt utgör stöd för att det verkligen förhåller sig på detta vis. 
 Kooperativ hyresrätt kan vara ett alternativ när man funderar över att utveckla de allmännyttiga bostadsföretagen. Det framhålls i våra di- rektiv. Och det framhölls av den tidigare nämnda Utredningen om all- männyttan och bruksvärdet, vars tankar nu vidare övervägas av Kom- mittén för allmännyttiga bostadsföretag och boendesocial utveckling (Fi 2000:01). Vi delar den uppfattningen. Att kunna erbjuda nya alter- nativ för boende i allmännyttiga bostäder bör vara ett sätt att höja at- traktionskraften och att tillfredsställa önskemål från nya grupper av hy- resgäster. 
 Men oavsett om man talar om att utveckla allmännyttiga bostadsfö- retag eller om kooperativ hyresrätt i andra sammanhang är det viktigt att komma ihåg att det finns – och också i framtiden kommer att finnas 
 – hyresgäster som väljer hyresrätt för att slippa engagera sig. Koopera- tiv hyresrätt kommer inte att vara ett attraktivt alternativ för alla, och det inte ens om utsikter finns till lägre boendekostnader. Upplåtelse- formen kommer i stället att utgöra ett alternativ bland andra. Det sist- nämnda är viktigt att markera. Kooperativ hyresrätt är ett komplement till redan befintliga och eventuella andra, nya alternativ. Meningen är inte att någon befintlig upplåtelseform skall slopas. Den kooperativa hyresrättens framtid avgörs av hur attraktiv upplåtelseformen jämförd med andra kommer att anses bland aktörerna. 
 En avvikelse jämfört med vanlig hyresrätt är att den som skall bli kooperativ hyresgäst skall erlägga ett kapitaltillskott till den kooperati- va hyresrättsföreningen. Men till skillnad från en bostadsrättshavare skall en kooperativ hyresgäst inte kunna göra en vinst genom att sälja sin hyresrätt. Grundtanken är i stället att den som säger upp sin lägen- het så att säga lämnar tillbaka lägenheten till föreningen mot att återfå erlagda kapitaltillskott. 
 Det sagda får vissa konsekvenser. Liksom för en medlem i en bo- stadsrättsförening finns risk för den kooperative hyresgästen att förlora de pengar som har satts in i föreningen. Men utsikten till vinst finns inte. Detta har i olika sammanhang, bl.a. under försöksverksamheten, framhållits som en nackdel (se t.ex. Boverkets rapport [1996:7] Utvär- dering av försöksverksamheten med Kooperativ hyresrätt, s. 42 f.). Vi 
  
 SOU 2000:95 
  
 Allmänna överväganden  
 59 
  
 vill inte på något sätt förneka denna skillnad mellan bostadsrätt och kooperativ hyresrätt. Men det finns ändå skäl att närmare granska detta. 
 När en bostadsrättsförening bildas upplåter den lägenheterna med bostadsrätt. De blivande bostadsrättshavarna erlägger sina insatser. Men därefter sker i allt väsentligt innehavarbyten genom att bostads- rättshavaren säljer sin bostadsrätt. Det är dessa försäljningar som kan ge bostadsrättshavare en vinst. Däremot har bostadsrättsföreningen ingen nytta av eventuella högre värden på bostadsrätterna. Det bör ock- så nämnas att årsavgiften – motsvarigheten till hyra – inte påverkas av hur mycket den nye bostadsrättshavaren har betalat för bostadsrätten. 
 Vid bildandet av en kooperativ hyresrättsförening skall de blivande kooperativa hyresgästerna också erlägga kapitaltillskott. Men sedan skall det vid fortsatta innehavarskiften – här bortses från eventuell upp- räkning – handla om att den gamle hyresgästen får tillbaka sina kapi- taltillskott av föreningen medan den nye hyresgästen betalar ett mot- svarande belopp till föreningen. I någorlunda attraktiva områden torde detta komma innebära att en kooperativ hyresgäst vid innehavarskiften genomsnittligt får betala lägre kapitaltillskott än nya bostadsrättshava- re. 
 Saken är alltså inte så enkel att man kan tala endast om en utebliven chans till vinst. Sett i ett lite längre perspektiv kan som en fördel med kooperativ hyresrätt hävdas att erforderliga kapitaltillskott kan hållas nere. Man undviker att överpriser betalas till en person som dessutom lämnar föreningen. Ett lägre kapitaltillskott ger en lägre boendekost- nad. 
 Lite tillspetsat kan man därför säga att bostadsrättshavarnas chans till vinst för kooperativa hyresgäster är ersatt av chansen till en på sikt lägre boendekostnad. Att detta förhållande blir känt tror vi är ett viktigt inslag, om kooperativ hyresrätt skall framstå som ett slagkraftigt alter- nativ. 
 Det kan diskuteras om risken för förlust är lika stor om man jämför bostadsrätt och kooperativ hyresrätt. I vart fall kan konstateras att bo- stadsrättshavarens möjligheter att få tillbaka sina insatser på ett mer omedelbart sätt styrs av marknadsläget. För bostadsrättshavaren gäller det att hitta en köpare som är beredd att betala begärt pris. Den koope- rative hyresgästen kommer att ha en återbetalningsrätt. Därmed ligger risken mer på det planet att möjligheten att återfå kapitaltillskotten bygger på att föreningen ekonomiskt långsiktigt går ihop. 
 Mot bakgrund av det sagda gör vi bedömningen att frånvaron av en möjlighet att göra en vinst framför allt har betydelse i fråga om hur sto- ra kapitaltillskott blivande kooperativa hyresgäster kommer vara be- redda att betala. Därmed har denna frånvaro störst betydelse vid bil- dandet av föreningen. Rent allmänt är det rimligt att anta att den som 
  
 60  
 Allmänna överväganden 
  
 SOU 2000:95 
  
 har möjlighet att göra en vinst är beredd att erlägga större kapitaltill- skott än den som saknar denna möjlighet. Erfarenheter från försöks- verksamheten m.m. visar också att det förhåller sig på det sättet, se vi- dare avsnitt 6.2.5. Exempelvis har i utredningen företrädda aktörer på marknaden kunnat redogöra för sådana erfarenheter. 
 Att kooperativa hyresgäster kan förväntas vara beredda att erlägga lägre kapitaltillskott än bostadsrättshavare innebär naturligtvis i ut- gångsläget vissa begränsningar. Det gäller kanske särskilt möjligheter- na att finansiera kooperativa hyresrättsföreningar enligt ägarmodellen som vill bygga sitt hus. 
 Men framför allt anser vi att det är viktigt att från början göra en re- alistisk bedömning av betalningsviljan. Vilka bedömningar man gör i det avseendet kan nämligen ha betydelse för hur upplåtelseformen i olika avseenden bör utformas. Bedömningen är också viktig när man funderar över vilka möjligheter som finns att förbättra förutsättningar- na för kooperativa hyresrättsföreningar som äger sitt hus. Under för- söksverksamheten visade det sig att de föreningarna hade vissa pro- blem med finansieringen (se t.ex. den tidigare nämnda Boverkets rap- port, s. 36). 
 När det gäller försöksverksamheten bör framhållas att Boverket be- träffande en del problem gjorde bedömningen att dessa bottnade i att det just rörde sig om en försöksverksamhet där bl.a. föreningarnas framtid var oviss. Vissa av de aktuella problemen kan undanröjas redan genom att vårt förslag skall avse en permanent lagstiftning. I de avse- endena är det således viktigt att ha klara, stabila regler, t.ex. avseende föreningens rättsliga ställning. 
  
 Å 
  
 andra sidan anser vi det viktigt att undvika onödiga begränsningar 
  
 i 
  
 författning. Vi är övertygade om att den som står närmast marknaden 
  
 – föreningen – i många avseenden gör de bästa bedömningarna. Hårda- re gränser i författning menar vi därför att man inte slentrianmässigt bör ställa upp. Tvärtom är det viktigt att vägande skäl finns för begrän- sande regler. Sådana skäl kan som redan nämnts finnas, t.ex. för att fö- reningarna skall bli kreditvärdiga eller för att de kooperativa hyresgäs- terna skall få ett tillräckligt gott skydd. 
 Förekomsten av en förening anser vi vara viktig och något man bör värna om. Vi har i det tidigare uppmärksammat grundidén om medin- flytande. Föreningen som associationsform ger sådana möjligheter. Men reglering beträffande föreningar innehåller regelmässigt också demokratiska spelregler och bestämmelser avsedda att skydda minori- teter i olika avseenden. Ett visst skydd finns mot diskriminering av en- skilda medlemmar osv. Den trygghet som detta ger den enskilde anser 
  
 vi 
  
 ger goda möjligheter till en flexibel författningsreglering. 
  
 SOU 2000:95 
  
 Allmänna överväganden  
 61 
  
 En i direktiven given utgångspunkt är alltså att verksamheten skall drivas inom ramen för en förening. En annan utgångspunkt är att upp- låtelseformen till sina grunddrag skall vara hyresrätt. Hyresrätt är en tidsbegränsad upplåtelse. Det är en skillnad jämfört med bostadsrätt som är en i tiden obegränsad upplåtelse. Det skall alltså i grunden röra sig om hyresrätt. Vi menar att man därför beträffande mer grundläg- gande bestämmelser inte kan avvika från hyreslagen. Klart skall då Nguyen ras att som grundläggande anser vi bara bestämmelser som så att säga ger hyresrätten dess karaktär. Men när det gäller t.ex. rättigheter och skyldigheter i hyresförhållandet är det i många avseenden som man  
 inte  
 kan säga att upplåtelseformens natur leder till en viss lösning. 
 Just när det gäller våra mer allmänna överväganden beträffande hy- resrättsliga rättigheter och skyldigheter bör redan här nämnas att vi har valt att inleda med dessa i den avdelning (Hyresrättsliga frågor) där vi behandlar rättigheter och skyldigheter. Skälet till det är att vi anser att man först bör slå fast vad som skall gälla för föreningen. Vi anser nämligen att förhållandet mellan den enskilde och föreningen har bety- delse för synen på rättigheter och skyldigheter. 
 Oavsett vilken ställning den enskilde får i föreningen anser vi dock att det är viktigt att inte närma sig upplåtelseformen bostadsrätt för mycket. Det gäller givetvis även gentemot vanlig hyresrätt. Men redan genom förekomsten av en förening och kapitaltillskott finns grundläg- gande skillnader jämfört med vanlig hyresrätt. 
 Risken om man närmar sig bostadsrätterna för mycket är att den ko- operativa hyresrätten i stället för att bli ett slagkraftigt alternativ blir en sämre form av bostadsrätt. Det gäller med andra ord att bl.a. ta vara på fördelar som upplåtelseformen hyresrätt har. 
 Även om synpunkten kan verka trivial finns det också en viss peda- gogisk poäng med att upprätthålla vissa skillnader. Trots allt är det viktigt att folk i framtiden klarar av att skilja mellan kooperativ hyres- rätt och bostadsrätt. Det gäller inte minst mot bakgrund av att olika regler kan komma att gälla i fråga om t.ex. kapitaltillskott samt rättig- heter och skyldigheter. 
 I vårt uppdrag ingår att lämna förslag till två varianter av kooperati- va hyresrättsföreningar. De kallas i direktiven för ägarmodellen re- spektive hyresmodellen. Ägarmodellen innebär att föreningen äger det hus där lägenheterna finns, hyresmodellen att föreningen hyr. Före- komsten av dessa två varianter ser vi som en styrka. Den innebär att fö- reningarna får möjlighet att välja vilken grad av ansvar de vill ha. För naturligtvis blir ansvaret större, om föreningen äger hus än om den hyr lägenheter. Å andra sidan har även en förening som hyr ett så omfat- tande ansvar att vi inte ser några risker för bristande engagemang. 
  
 62  
 Allmänna överväganden 
  
 SOU 2000:95 
  
 Vårt uppdrag är att utarbeta en fullständig, rättslig reglering av de kooperativa hyresrättsföreningarna, dvs. vilka materiella regler som skall gälla för föreningarna. Vi skall därvid i olika frågor beakta att lösningarna blir sådana att upplåtelseformen blir attraktiv, inte minst ur ett kreditgivarperspektiv. I enlighet med direktiven behandlar vi också i ett särskilt kapitel finansieringen för föreningar enligt ägarmodellen. 
 En viktig del av föreningens och även den enskildes ekonomi är gi- vetvis beskattningen. Med andra ord kan upplåtelseformens attrak- tionskraft påverkas av de skatterättsliga lösningarna i olika avseenden. Vi tar upp några frågor där man kan se att olika skattelösningar är möj- liga. Det bör också nämnas att man inom Regeringskansliet för närva- rande bereder ett antal skattefrågor med anknytning till beskattning av bostäder. I de övervägandena bör man då också uppmärksamma de ko- operativa hyresrättsföreningarna. Ett missgynnande av dessa, skulle naturligtvis menligt inverka på upplåtelseformens framtid. Vi har emellertid ansett att det inte är lämpligt att lägga fram förslag till lös- ningar i de olika skattefrågorna. Sådana förslag finns därför inte heller. 
  
 SOU 2000:95 
  
 Närmare om själva föreningen  
 63 
  
 B 
  
 Grundläggande frågor om föreningen 
  
 3 Närmare om själva föreningen 
  
 3.1 
  
 Bakgrund 
  
 3.1.1 
  
 Ekonomiska föreningar och bostadsrättsföreningar 
  
 Bestämmelser om ekonomiska föreningar finns i föreningslagen. I 1 kap. 1 § föreningslagen definieras ekonomisk förening. En ekono- misk förening har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom ekonomisk verksamhet i vilken medlemmarna deltar 
  
 1. 
  
 som konsumenter eller andra förbrukare, 
  
 2. 
  
 som leverantörer, 
  
 3. 
  
 med egen arbetsinsats, 
  
 4. 
  
 genom att begagna föreningens tjänster, eller 
  
 5. 
  
 på annat liknande sätt. 
  
 Vidare anges i paragrafens andra stycke att det för en ekonomisk före- ning är utmärkande att den uppfyller särskilda villkor i fråga om rätten till medlemskap, rösträtt och överskottsutdelning. 
 Vad som avses med bostadsrättsförening anges i 1 kap. 1 § (BRL). En bostadsrättsförening är en ekonomisk förening som har till ändamål att i föreningens hus upplåta lägenheter med bostadsrätt. Med andra ord kan en bostadsrättsförening beskrivas som en specialform av en eko- nomisk förening. Den första lagen om bostadsrättsföreningar tillkom år 1930. Fram till år 1971 gällde föreningslagen för bostadsrättsföreningar när inte särskilda regler fanns i den dåvarande bostadsrättslagen. På 
  
 64  
 Närmare om själva föreningen 
  
 SOU 2000:95 
  
 den tiden var alltså BRL ett komplement till föreningslagen. Men sedan år 1971 reglerar BRL uttömmande bostadsrättsföreningar. Föreningsla- gens bestämmelser är tillämpliga endast om det i BRL hänvisas till dem (prop. 1971:12 s. 93 f.). Sådana hänvisningar finns i 9 och 10 kap. BRL. De kapitlen innehåller bestämmelser om föreningen, skadestånd, straff, vite, m.m. 
 Det kan konstateras att både likheter och olikheter finns mellan föreningslagen och BRL när det gäller bestämmelserna om det som an- ges utmärka ekonomiska föreningar – alltså särskilda villkor i fråga om medlemskap, rösträtt och överskottsutdelning. 
  
 3.1.2 
  
 Förbudet mot andelsupplåtelse i 1 kap. 8 § BRL 
  
 Enligt våra direktiv ( 
 bilaga 1 
 ) skall vårt förslag till kooperativ hyres- rättsförening bygga på grunddragen för det som i direktiven benämns ägarmodellen respektive hyresmodellen. Någon typ av förening skall därmed till medlemmar upplåta nyttjanderätt till lägenheter. I BRL finns bestämmelser som inskränker möjligheterna till den sortens upp- låtelser. 
 I 1 kap. 4 § BRL anges att upplåtelse av en lägenhet med bostadsrätt skall ske till nyttjande mot ersättning och  
 utan  
 tidsbegränsning. Endast bostadsrättsföreningar får upplåta sådan rätt. Sedan anges i 1 kap. 8 § BRL att en juridisk person inte får upplåta andelsrätt med vilken följer rätt att för  
 begränsad  
 tid besitta eller nyttja en bostadslägenhet. 
 Under försöksverksamheten med kooperativ hyresrätt gällde ett un- dantag från förbudet i 1 kap. 8 § BRL. Regeringen bemyndigades att lämna ekonomiska föreningar tillstånd att bedriva verksamhet med upplåtelse av kooperativ hyresrätt. 
  
 SOU 2000:95 
  
 Närmare om själva föreningen  
 65 
  
 3.2 
  
 Överväganden och förslag 
  
 3.2.1 
  
 Föreningens ändamål 
  
 Vårt förslag:  
  
 En  
 kooperativ hyresrättsförening  
 skall vara en ekono- misk förening som har till ändamål att till sina medlemmar upplåta lägenheter med hyresrätt. Detta får ske i hus som föreningen äger eller i lägenheter som den hyr av fastighetsägaren. 
  
 Kooperativ hyresrätt  
 skall den nyttjanderätt benämnas som före- ningen upplåter. Den som är medlem i föreningen och hyresgäst skall benämnas  
 kooperativ hyresgäst 
 . 
 Något förbud för föreningen att hyra ut lägenheter till andra än medlemmar skall inte finnas. 
 Något annat än ekonomisk förening bör inte väljas 
 Av vad som sagts i avsnitt 3.1.1 framgår att en bostadsrättsförening är en särskild form av ekonomisk förening. De kooperativa hyresrättsfö- reningar som har existerat eller existerar är ekonomiska föreningar. Någon annan föreningsform som är någorlunda lämplig i förevarande sammanhang finns inte i den svenska rättsordningen. Vi kan inte se skäl för att införa någon helt ny föreningsform. En kooperativ hyres- rättsförening bör därför vara en ekonomisk förening. 
 Den fråga som därmed återstår är om kooperativa hyresrättsföre- ningar skall vara en vanlig ekonomisk förening eller om en i författ- ning definierad specialform av ekonomisk förening bör tillskapas. Det sistnämnda skulle alltså vara något i stil med den lösning som har valts för bostadsrättsföreningar. 
 Föreningen och ändamålen 
 Betydelse för valet av lösning har frågan om vilka ändamål kooperativa hyresrättsföreningar bör ha. En bostadsrättsförening är, enligt 1 kap. 1 § BRL, en ekonomisk förening som har till ändamål att i föreningens hus upplåta lägenheter med bostadsrätt. Upplåtelse av bostadsrätt inne- bär att upplåtelsen sker mot ersättning och utan tidsbegränsning, 1 kap. 4 § BRL. 
 En avgörande skillnad är om upplåtelser sker med eller utan tidsbe- gränsning. Hyresavtal är per definition begränsade till tiden, 7 kap. 1 och 5 §§ jordabalken (se också t.ex. Parker m.fl., Hyran och annan nyttjanderätt till fast egendom, 5 uppl., 1997, s. 31). Våra direktiv torde 
  
 66  
 Närmare om själva föreningen 
  
 SOU 2000:95 
  
 därmed förutsätta att det skall röra sig om tidsbegränsade upplåtelser. Något annat är inte heller rimligt. Om saken skulle gälla tidsobegränsa- de upplåtelser är det rimliga att införa särskilda regler för vissa typer av bostadsrättsföreningar och inte att införa en ny upplåtelseform. En ko- operativ hyresrättsförening bör således inte ha rätt att upplåta lägenhe- ter med annat än hyresrätt. 
 Så långt komna bör något sägas om namnfrågor. För den hyresrätt som föreningen skall upplåta kan redan här sägas att i flera avseenden andra regler skall gälla jämfört med vanlig hyresrätt. Å andra sidan skall flera bestämmelser vara gemensamma, inte minst de helt grund- läggande. Det sagda medför att vi anser att upplåtelseformen bör ha en särskild benämning men som också antyder släktskapet med vanlig hy- resrätt. Vi föreslår att upplåtelseformen benämns  
 kooperativ hyresrätt 
 . 
 Det är mot denna bakgrund vi har valt att benämna föreningen  
 ko- operativ hyresrättsförening 
 . Andra möjliga alternativ hade annars varit t.ex. hyresförening eller hyresrättsförening. Men då kan man inte få någon koppling till benämningen på upplåtelseformen. 
 Av flera skäl anser vi att en särskild benämning bör finnas på den som är medlem i föreningen  
 och  
 hyresgäst. Vi föreslår benämningen  
 kooperativ hyresgäst 
 . 
 Enligt direktiven skall våra förslag omfatta kooperativa hyresrätts- föreningar enligt både ägar- och hyresmodellen. Med andra ord skall kooperativa hyresrättsföreningar både kunna äga det hus där lägenhe- terna finns och hyra huset eller lägenheterna. 
 Något skäl till att kooperativa hyresrättsföreningar skulle kunna ha andra ändamål än de nu angivna har vi svårt att se. 
 När man talar om behovet av upplåtelseformen kooperativ hyresrätt och skälen för den är det uppenbart att man regelmässigt har bostadslä- genheter för ögonen, jfr t.ex. våra direktiv ( 
 bilaga 1 
 ). Befintliga koope- rativa hyresrättsföreningar är, såvitt vi känner till, inriktade på bo- stadslägenheter. SKB har redogjort för att man har upplevt det som i vissa avseenden problematiskt att ha lokalhyresgäster som medlemmar. Det sagda aktualiserar frågan om ändamålen bör snävas in så att endast bostadslägenheter och inte lokaler skall omfattas. 
 Vår bedömning är att även med en permanent lagstiftning bör det vanliga bli att kooperativa hyresrättsföreningar bildas för att bereda bo- städer åt medlemmarna. Det är möjligt att vissa föreningar kan uppleva det som problematiskt med lokalhyresgäster. Men i övrigt kan vi inte se några särskilda faror med sådana hyresgäster som medlemmar. Inte heller kan vi se något starkt skäl för att förbjuda kooperativa hyresrätts- föreningar som helt eller huvudsakligen är inriktade på att upplåta lo- kaler. Mot ett sådant förbud talar inte minst det faktum att sådana bo- 
  
 SOU 2000:95 
  
 Närmare om själva föreningen  
 67 
  
 stadsrättsföreningar kan bildas. Vår slutsats är därför att ändamålen inte i författning bör snävas in så att endast bostadslägenheter omfattas. 
 Till vem bör föreningen få hyra ut lägenheter? 
 En särskild fråga i sammanhanget är om en kooperativ hyresrättsföre- ning bör ha rätt att hyra ut lägenheter till andra än medlemmar. Här bortses således från situationen att den kooperative hyresgästen önskar upplåta i andra hand. Den återkommer vi till i avsnitt 13.2.3. 
 När det gäller bostadsrätter har lagstiftaren aldrig i klartext angett varför föreningen får upplåta bostadsrätt endast åt medlemmar. Förbu- det torde dock ha samband med den fasta koppling som finns mellan andels- och nyttjanderätten samt med bostadsrättsföreningarnas koope- rativa karaktär (jfr prop. 1971:12 s. 136). När det gäller kooperativa hy- resrättsföreningar kan frågan ställas om det finns skäl att medge att  
 fö- reningen  
 upplåter hyresrätt åt andra än medlemmar. Att bostadsrätts- föreningar har rätt att hyra ut lägenheter – vilket således sker till andra än medlemmar i föreningen – motiverades i 1971 års lagstiftningsären- de på följande sätt (prop. 1971:12 s. 137). 
 Vad beträffar uthyrning av lägenheter vill jag särskilt framhålla att det ofta är ändamålsenligt att bostäder åt föreningens anställda samt lokaler upplåts med hyresrätt. Det kan också förekomma fall då en förening på grund av situationen på bostadsmarknaden i orten inte omedelbart lyckas finna spekulanter till samtliga lägenheter som är avsedda att upplåtas med bostadsrätt. För att undvika eller minska förlust till följd av uteblivna avgiftsintäkter kan det då vara lämpligt att tills vidare hyra ut lägenheterna. 
 Givetvis är bostadsrättsföreningar och kooperativa hyresrättsföreningar inte helt jämförbara i förevarande sammanhang. En bostadsrättsför- ening tillämpar i det aktuella fallet en annan upplåtelseform – hyresrätt 
 – än den annars mot medlemmarna tillämpliga upplåtelseformen bo- stadsrätt. Beträffande kooperativa hyresrättsföreningar blir det fråga om att vid sidan av upplåtelser av kooperativ hyresrätt åt medlemmar eventuellt medge upplåtelser av vanlig hyresrätt till andra än medlem- mar. Man skulle då få två typer av hyresgäster. Den ena gruppen har betalat insats och har ett föreningsrättsligt inflytande bl.a. avseende bo- endet. Den andra gruppen har sluppit att betala insats men saknar före- ningsrättsligt inflytande. Vissa skillnader skulle finnas beträffande de regler som gäller, men i grunden skulle det i båda fallen röra sig om hy- resrätt. 
  
 68  
 Närmare om själva föreningen 
  
 SOU 2000:95 
  
 Skälen för att medge upplåtelse till andra än medlemmar är att den kooperativa hyresrättsföreningen liksom en bostadsrättsförening kan ha problem att få alla lägenheter upplåtna i kombination med den insats som är förenad med medlemskap och andelsrätt i föreningen. Och för en kooperativ hyresrättsförening kan det vara lika ändamålsenligt som för en bostadsrättsförening att hyra ut lokaler till andra än medlemmar. Exemplet i den nyss nämnda propositionen om anställda torde i prakti- Wilson numera sakna betydelse för såväl bostadsrättsföreningar som ko- operativa hyresrättsföreningar. 
 Det är sedan länge inte ovanligt att bostadsrättsföreningar, som t.ex. har ett fåtal lokaler, väljer att hyra ut dessa, i stället för att upplåta dem med bostadsrätt. Inte sällan är tanken med det att föreningen vill ha ett annat förhållande till näringsidkaren än att denne skall ingå som med- lem i föreningen, något som för övrigt även näringsidkaren kan anse vara fördelaktigt. Man kan tänka sig att ett intresse för motsvarande ar- rangemang kan komma att finnas i kooperativa hyresrättsföreningar också. Egentligen finns inte någon direkt orsak att därvid förta de ko- operativa hyresrättsföreningarna denna möjlighet. 
 Naturligtvis hamnar föreningen i konflikt med grundidén med ko- operativa hyresrätter om en för stor andel lägenheter hyrs ut som vanli- ga hyresrätter. Det gäller oavsett om uthyrningen avser bostadslägen- heter eller lokaler. Men en för omfattande sådan uthyrning torde re- gelmässigt inte föreningen själv tjäna på. De uthyrningarna hamnar ju inte under reglerna för kooperativa hyresrätter om t.ex. hyressättning samt rättigheter och skyldigheter. Skälet att bilda en kooperativ hyres- rättsförening är att man vill hamna under detta regelverk när det gäller de nämnda frågorna, boendeinflytande, osv. Vi bedömer därför att frånvaron av ett förbud inte innebär några risker eller hot mot upplåtel- seformen. I praktiken skulle dessutom ombildning från vanlig till ko- operativ hyresrätt bli omöjlig, om det inte var tillåtet att vissa hyres- gäster förblev vanliga hyresgäster. Därför bör inte heller något förbud ställas upp. Däremot bör ändamålen för kooperativa hyresrättsföre- ningar snävas in så att det framgår att avsikten med sådana föreningar är att de skall upplåta hyresrätt till sina medlemmar. 
  
 SOU 2000:95 
  
 Närmare om själva föreningen  
 69 
  
 3.2.2 
  
 Vilka kopplingar skall finnas mellan andels- och nyttjanderätten? 
  
 Vårt förslag:  
 Den permanenta lagstiftningen skall omfatta föreningar där andelsrätten saknar en fast koppling till nyttjanderätten, men inte föreningar där en fast sådan koppling finns. 
 Ett straffsanktionerat förbud skall införas för andra ekonomiska föreningar än kooperativa hyresrättsföreningar att bedriva verksamhet med ändamål att till föreningens medlemmar upplåta nyttjanderätt till bostadslägenhet för begränsad tid. 
 Bestämmelsen i 1 kap. 8 § första stycket BRL skall förtydligas så att det framgår att upplåtelseförbudet där endast avser fall där en fast koppling finns mellan andelsrätten och nyttjanderätten. 
 Inledande synpunkter 
 I det föregående avsnittet tog vi ställning för att den nyttjanderätt ko- operativa hyresrättsföreningar skall ha rätt att upplåta bör vara  
 hyres- rätt 
 . Det vi enligt våra direktiv skall lämna förslag till är något som bygger på grunddragen för de kooperativa hyresrättsföreningar som har delats in i en ägarmodell och en hyresmodell. Om man ser till bak- grundsbeskrivningen i direktiven menar man med dessa modeller – i vart fall främst – sådana föreningar som förekommit inom ramen för försöksverksamheten, se  
 bilaga 1 
 . En särskild fråga i det sammanhang- et är därvid om direktiven innebär någon begränsning i fråga om vilken koppling som skall finnas mellan andelsrätten och nyttjanderätten till lägenheten. Om direktiven inte innehåller något bestämt svar är frågan hur det bör förhålla sig med denna koppling. 
 Vad gällde då i detta hänseende för försöksverksamheten med ko- operativ hyresrätt? Som tidigare nämnts gäller enligt 1 kap. 8 § BRL (79 § 1971 års BRL när försökslagstiftningen infördes) ett förbud mot s.k. andelsupplåtelse. Enligt bestämmelsen får juridiska personer inte upplåta andelsrätt med vilken följer rätt att för begränsad tid besitta el- ler nyttja en bostadslägenhet. Vad man gjorde i samband med försöks- verksamheten var att ställa upp ett undantag från detta förbud. Utan hinder av förbudet kunde regeringen lämna ekonomiska föreningar till- stånd att bedriva sådan verksamhet som avsågs med förbudet. 
  
 70  
 Närmare om själva föreningen 
  
 SOU 2000:95 
  
 Förarbetena inför försöksverksamheten 
 Så långt förefaller allt klart. Emellertid konstaterade man i förarbetena till försökslagstiftningen (prop. 1986/87:37) att innebörden av dåva- rande 79 § BRL inte var helt klar. Departementschefen fortsatte (s. 48): 
 Uttalandena i förarbetena till bestämmelsen synes nämligen stå i strid med den samtidigt införda dispensregeln för SKB. I förarbete- na till den provisoriska lagen (1968:702) om förskott vid upplåtelse av bostadsrätt, m.m. (förskottslagen) i vilken en motsvarande be- stämmelse fanns införd (prop. 1968:161 s. 52) uttalar departe- mentschefen sålunda att en förutsättning för bestämmelsens till- lämplighet är att rätten till lägenheten skall vara sammankopplad med själva andelsrätten. Överlåts andelsrätt och hyresrätt var för sig, skulle bestämmelsen inte vara tillämplig (se även SOU 1969:4 s. 91 och 95 samt  
 Lopez, 
  Bostadsrättslagen, s. 185 samt SOU 1985:6 s. 196). Som framgår av den redogörelse för SKB:s verksamhet som jag kommer att lämna synes förbudet såsom det beskrivs i förarbetena till förskottslagen inte omfatta SKB. Ändå har det ansetts att SKB behöver ha dispens från förbudet i 79 §. 
 Mot denna bakgrund ansåg departementschefen att gränsdragningen för vad som är tillåtet och inte tillåtet kunde bli föremål för tvekan. Han förklarade emellertid att han hade uppdragit åt den särskilda utredare som skulle se över BRL m.m. att, i samband med vissa frågor avseende andelsboende, se över också denna bestämmelse. 
 Den utredning som departementschefen hänvisade till, 1986 års bo- stadsrättsutredning, redovisade sina överväganden i betänkandet Över- syn av bostadsrättslagen m.m. (SOU 1988:14). Utredningen tog upp frågor om andelsboende (s. 205 ff.) men gjorde inga särskilda övervä- ganden i den här aktuella gränsdragningsfrågan. Kooperativa hyresrät- ter och 79 § i 1971 års BRL togs upp i propositionen som följde på be- tänkandet, men utan att gränsdragningsproblemet uppmärksammades (prop. 1990/91:92 s. 146 ff.). 
 De återgivna förarbetsuttalandena leder tanken till att det man ge- nom försökslagstiftningen kunde få tillstånd till var fall där nyttjande- rätten var kopplad till andelsrätten. Men sedan uttalade departe- mentschefen också (prop. s. 52): 
 En förutsättning för försöksverksamheten bör vara att den – med vissa undantag – sker inom ramen för gällande hyreslag. I egentlig mening blir det alltså inte fråga om någon ny upplåtelseform. En återgång till den särskilda form för upplåtelse i bostadsförening som 
  
 SOU 2000:95 
  
 Närmare om själva föreningen  
 71 
  
 innebär att andelsrätt och nyttjanderätt är fast knutna till varandra, är således inte aktuell. 
 Av propositionen framgår också att tanken var att regeringen som ett villkor för tillstånd skulle föreskriva att hyresavtal skulle tecknas sepa- rat och skilt från andelsrätt i föreningen (prop. s. 53 och 73). 
 Uttalandena är motsägelsefulla, vad gäller vilka kopplingar som skall finnas mellan andelsrätt och nyttjanderätt för att förbudet i 1 kap. 8 § BRL skall slå till. Det finns därför skäl att se på bestämmelsernas framväxt, innan något ställningstagande görs. Först bör dock något sä- gas om vilka typer av föreningar som genom åren har funnits. 
 Olika typer av föreningar 
 1978 års bostadsrättskommitté hade i uppdrag att bl.a. utreda före- komsten av bostadsföreningar som den dåvarande BRL inte var till- lämplig på. Avsikten var att kommittén med sin utredning som bak- grund skulle överväga behovet av ett förenklat förfarande vid ombild- ning till bostadsrätt. Kommittén redovisade sin utredning i betänkandet Från hyresrätt till bostadsrätt (SOU 1981:74 s. 144 ff.). Kommittén re- dogjorde där också för de typer av föreningar som den hade träffat på. 
 Kommittén tog först upp  
 andelshus 
 . Därmed avsågs hus i vilka nyttjanderätt till lägenheter grundar sig på äganderätt av ideella andelar av fastigheten eller på delägarskap i handelsbolag eller kommanditbo- lag. Kommittén tillade att beteckningen andelshus också hade kommit att användas för fjällstugor m.m. där veckoupplåtelser under året äger rum samt som benämning på hus där nyttjanderätten grundas på aktier eller på andelsrätt i en s.k. bostadsförening. 
  
 Bostadsföreningar  
 är, enligt kommittén, ekonomiska föreningar som upplåter lägenheter på antingen obegränsad eller begränsad tid. Kom- mittén tillade att rätten att nyttja lägenheten kan vara på ett eller annat sätt knuten till andelsrätt i föreningen men att beteckningen förekom- mer även när sådan anknytning inte föreligger. 
 Före år 1930 var det enligt 1978 års bostadsrättskommitté vanligt att ekonomiska föreningar upplät andelsrätt i föreningen sammankopplad med nyttjanderätt för obegränsad tid till en lägenhet. Föreningarna an- gavs oftast ha kallats för  
 besittningsföreningar 
 . 
 Vid sidan av dessa föreningar förekom, enligt kommittén,  
 hyresfö- reningar 
 . De karaktäriserades av att föreningarna kunde upplåta an- delsrätt med vilken följde nyttjanderätt på begränsad tid. Andelsrätten kunde vara på ett eller annat sätt sammankopplad med nyttjanderätten, men det fanns också föreningar utan sådan fast sammankoppling. 
  
 72  
 Närmare om själva föreningen 
  
 SOU 2000:95 
  
 Slutligen tog kommittén upp en typ av föreningar som angavs ha tillkommit för att kringgå 1942 års priskontrollag. Dessa beskrevs så att de var organiserade som bostadsrättsföreningar men att lägenheterna uppläts åt medlemmarna på begränsad tid. 
 Av det sagda ser man alltså att de olika parametrar som finns – och som på olika sätt kan kombineras med varandra – är att nyttjanderätten kan vara upplåten på antingen begränsad eller obegränsad tid samt att nyttjanderätten kan vara antingen fast sammankopplad med andelsrät- ten eller sakna en sådan koppling. 
 Vilka förbud har då genom åren funnits? 
 Förbudens framväxt 
 Redan genom 1930 års BRL förbjöd man andra än bostadsrättförening- ar att upplåta nyttjanderätt till lägenhet för obegränsad tid, 1 § 1930 års BRL. Ända sedan 1930 års BRL har det funnits en övergångsbestäm- melse som medger att föreningar som fanns redan när förbudet infördes har kunnat fortleva (punkten 4 i övergångsbestämmelserna till 1991 års BRL). Bestämmelserna om upplåtelse på  
 obegränsad  
 tid är i samman- hanget oproblematiska. De kan därför lämnas därhän. Det som återstår är därmed vilka förbud som funnits mot upplåtelse av nyttjanderätt på  
 begränsad  
 tid. 
 I lagstiftningsärendet inför 1930 års BRL uppmärksammade Browning det vad som benämndes hyresföreningar (NJA II 1930 s. 460 ff.). Lag- rådet gjorde då den indelningen att ekonomiska föreningar med ända- mål att bereda bostäder åt medlemmarna kunde delas upp i två typer av bostadsföreningar. De delades upp dels i hyresföreningar, där med- lemmarna innehade lägenheten med hyresrätt, dels i föreningar med bostadsrätt, dvs. där nyttjandrätten hade upplåtits för obegränsad tid. Lagrådet såg två typer av hyresföreningar dels sådana där upplåtelsen skett för viss tid, dels sådana där hyrestiden lämnats obestämd (alltså inte obegränsad, då handlade det ju om bostadsrätt). 
 Lagrådet föreslog att man skulle förbjuda föreningar med obestämd hyrestid. Det motiverade Lagrådet för det första med att man såg vissa risker med denna form av hyresföreningar. Den kunde lätt förväxlas med bostadsrättsföreningar och skulle kunna utnyttjas till osunda bo- stadsföretag. För det andra menade Lagrådet att det var tvivelaktigt om något behov fanns av denna – som Lagrådet benämnde det – mellan- form. Lagrådet föreslog ett förbud i BRL. I stället infördes ett förbud i den då gällande lagen om ekonomiska föreningar från år 1911 (lagens 2 §). Förbudet fick följande lydelse. 
  
 SOU 2000:95 
  
 Närmare om själva föreningen  
 73 
  
 Ekonomisk förening med ändamål att bereda bostäder åt medlem- marna må ej upplåta lägenhet under nyttjanderätt annorledes än för bestämd tid, med mindre upplåtelsen sker under bostadsrätt enligt vad därom är särskilt stadgat. 
 Departementschefen motiverade förbudet på bl.a. följande sätt (NJA II 1930 s. 535). 
 Med en bestämmelse av denna innebörd avses att förbjuda den mellanform för upplåtelse åt föreningsmedlemmar, som hyresrätt för obestämd tid utgör, en form, som särskilt då den är förbunden med ett avstående från föreningens sida av uppsägningsrätten lätte- ligen kan för föreningsmedlemmen framstå såsom innebärande en bostadsrätt i lagens mening och... 
 Departementschefen gjorde i propositionen också en del avgränsningar (ibid). Han ansåg att skäl saknades att utsträcka förbudet till andra fö- reningar än sådana som hade till ändamål att bereda bostäder åt med- lemmarna. Inte heller ansåg han att förbudet borde omfatta upplåtelser för lägenhetsinnnehavarens livstid. 
 Av det sagda framgår alltså att förbuden vid den tiden – om vi håller oss till upplåtelse av bostäder – förbjöd dels upplåtelser på obegränsad tid på annat sätt än av bostadsrättsföreningar, dels upplåtelser av en fö- rening åt sina medlemmar på obestämd tid. Däremot var det alltså möj- ligt för en förening att åt sina medlemmar upplåta en bostadslägenhet på bestämd tid. Man bör observera att inget sades om kopplingen mel- lan andelsrätt och nyttjanderätt. Med andra ord bör graden av koppling ha varit betydelselös. 
 I sammanhanget bör nämnas att en övergångsbestämmelse fanns som tillät befintliga föreningar att fortsätta med sin verksamhet (se t.ex. NJA II 1930 s. 536). Den har senare, med vissa ändringar, fått efter- följare när BRL har reformerats. 
 År 1942 infördes en lag om kontroll av upplåtelse och överlåtelse av bostadsrätter. Avsikten var att få kontroll på priserna för bostadsrätter, vilket man hade på hyrorna för hyresrätter. Departementschefen kon- staterade i den aktuella propositionen att det före 1930 års lagstiftning om bostadsrättsföreningar hade bildats ett stort antal föreningar som också hade till syfte att bereda medlemmarna bostad. Han ansåg att kontrollbestämmelserna skulle bli mycket ofullständiga, om de inte in- begrep upplåtelse och överlåtelse av andelsrätt i sådana föreningar eller bolag, varmed följer besittningsrätt till lägenhet (prop. 1942:341 s. 14). Departementschefen poängterade särskilt att bestämmelserna skulle vara tillämpliga även om den rätt till lägenheten som följde med 
  
 74  
 Närmare om själva föreningen 
  
 SOU 2000:95 
  
 överlåtelse av andelsrätten i föreningen eller bolaget benämndes hyres- rätt. Bestämmelsen fick den lydelsen att bestämmelserna för bostads- rätter skulle gälla med avseende å annan andelsrätt i förening eller ak- tiebolag, varmed följer rätt att besitta eller hyra lägenhet. 
 Vissa ändringar i kontrollagstiftningen gjordes år 1945. Under be- redningen av det ärendet utarbetades en promemoria av Justitiedepar- tementet. Där angavs att vissa nya bostadsföreningar hade uppträtt på marknaden efter kontrollagens införande (prop. 1945:371 s. 35). Det var alltså den typ som 1978 års bostadsrättskommitté beskrev som bo- stadsrättsföreningar men med upplåtelser på begränsad tid. Syftet med dessa föreningar var att undgå antingen priskontrollen eller det dåva- rande utdragna kontrollförfarandet vid godkännande av ekonomiska planer. Denna med priskontrollen oförenliga verksamhet som bedri- vits av vissa s.k. bostadsföreningar ville man stoppa. Ett förbud ställ- des därför upp för föreningar som inte var bostadsrättsförening eller aktiebolag att utan hyresnämndens tillstånd upplåta andelsrätt, varmed följer rätt att besitta eller hyra lägenhet. Övergångsbestämmelser med undantag för befintliga föreningar meddelades. 
 Utanför hyresreglerat område var det fortfarande tillåtet att upplåta andelsrätt sammankopplad med nyttjanderätt på begränsad tid. Kon- trollagen upphävdes år 1969. Då infördes ett generellt förbud mot an- delsrättsupplåtelser, dock inskränkt på det sättet att förbudet gällde en- dast bostadslägenheter. Den aktuella kommitténs motiv var att man an- såg att något verkligt behov av denna typ av föreningar inte fanns. Vi- dare anförde kommittén att dessa föreningar inte var underkastade nå- gon form av kontroll motsvarande den som gällde för bostadsrättsför- eningar trots att upplåtelserna av lägenheterna regelmässigt förenades med skyldighet att i någon form sätta in kapital i verksamheten. 
 Departementschefen uttalade i propositionen att vad kommittén an- fört förtjänade beaktande. Han tillade att förslaget också torde främja en önskvärd enhetlighet på bostadsmarknaden, när det gällde olika former för upplåtelse (prop. 1968:161 s. 49 ff.). Det var således i dessa förarbeten som de uttalanden gjordes om sammankoppling mellan an- delsrätt och nyttjanderätt, vilka man hänvisade till inför försöksverk- samheten med kooperativ hyresrätt. Exakt återgivet uttalades följande i specialmotiveringen (prop. 1968:161 s. 52). 
 Bestämmelsen i paragrafen avser endast andelsrätt varmed följer rätt att besitta eller hyra bostadslägenhet. Rätten till lägenheten skall således vara sammankopplad med själva andelsrätten. Överlåts an- delsrätt i förening eller bolag och hyresrätt till lägenhet var för sig är bestämmelsen inte tillämplig. I sådant fall gäller reglerna om hyra beträffande nyttjanderätten. Om ersättningen för andelsrätten är en 
  
 SOU 2000:95 
  
 Närmare om själva föreningen  
 75 
  
 förtäckt ersättning för hyresrätten, torde reglerna om otillbörligt ve- derlag enligt hyreslagen bli tillämpliga. 
 Genom 1971 års BRL flöt en överensstämmande bestämmelse i stället in i BRL (79 §). Bestämmelsen hade följande lydelse. 
 Förening eller aktiebolag får ej upplåta andelsrätt med vilken följer rätt att för begränsad tid besitta eller hyra bostadslägenhet. Vad som sagts nu äger motsvarande tillämpning i fråga om andel i handels- bolag. 
 Departementschefen uttalade i propositionen följande (prop. 1971:12 s. 92). 
 Ända sedan mitten av  
 1940-talet 
  har statsmakterna intagit den prin- cipiella ståndpunkten att upplåtelse av bostadslägenheter skall ske genom hyresavtal mellan fastighetsägare och hyresgäst eller i form av bostadsrätt. Härigenom har en önskvärd enhetlighet på bostads- marknaden uppnåtts. Något verkligt behov av andra upplåtelsefor- mer torde inte heller föreligga. Enligt min mening bör därför förbu- det för förening eller aktiebolag att upplåta andelsrätt med vilken följer rätt att för begränsad tid besitta eller hyra bostadslägenhet bi- behållas. 
 Uttalandet om enhetlighet leder tanken till att graden av koppling mel- lan andelsrätt och nyttjanderätt skulle sakna betydelse. Men saken kompliceras av den aktuella kommitténs, Bostadsrättskommittén, syn- sätt. Den menade att både det då gällande förbudet från år 1969 och det man föreslog inte avsåg fall då andelsrätt och hyresrätt till lägenhet överlåts var för sig (SOU 1969:4 s. 91 och 95). Kommittén tillade att, om ersättningen för andelsrätten i de fallen är en förtäckt ersättning för hyresrätten, bestämmelsen i 65 § hyreslagen om förbud mot ersättning torde bli tillämplig (betänkandet s. 95). Kommitténs förslag avvek inte i sak från det i propositionen. 
 När bestämmelserna i 79 § 1971 års BRL år 1991 fördes över till 1 kap. 8 § BRL fanns ingen avsikt att göra några sakliga ändringar (prop. 1990/91:92 s. 157). 
 Högsta domstolens syn på bostadsföreningar 
 I sammanhanget bör nämnas Högsta domstolens avgörande NJA 1995 s. 613. Frågan var om en överlåtelse av andel i bostadsförening mot 
  
 76  
 Närmare om själva föreningen 
  
 SOU 2000:95 
  
 särskild ersättning stred mot förbudet i 65 § hyreslagen. Högsta dom- stolens utgångspunkt var att man vid bedömningen får skilja mellan två typer av bostadsföreningar. I den ena är rätten att nyttja en bostadslä- genhet direkt knuten till andel i föreningen på sådant sätt, att med en överlåtelse av andelsrätten utan vidare följer rätten att nyttja lägenhe- ten. I den andra typen finns visserligen ett samband mellan andel i fö- reningen och nyttjanderätt till en lägenhet. Men sambandet är inte så fast att nyttjanderätten utan vidare omfattas av en överlåtelse av andels- rätten. Som exempel på sådant samband angav domstolen att samban- det uteslutande består i att nyttjanderätt upplåts endast till den som är medlem i föreningen. 
 Beträffande det förra slaget av föreningar menade Högsta domstolen att det föreningsrättsliga inslaget tar överhanden och fortsatte: 
 Det är därför inte möjligt att vid överlåtelse av andel i sådana före- ningar som nu avses särskilja nyttjanderätten då det gäller vederla- get. Härav följer att förbudsbestämmelsen i 12 kap. 65 § JB inte kan anses tillämplig vid överlåtelse av sådan andelsrätt. 
 Beträffande det andra slaget av föreningar ansåg Högsta domstolen att det, på grund av det lösare sambandet mellan andelsrätten och nyttjan- derätten, inte föreligger något hinder mot att vid en överlåtelse betrakta nyttjanderätten för sig också i fråga om vederlaget. Detta angavs gälla även om nyttjanderätten överlåts tillsammans med andelsrätten. I såda- na fall ansåg Högsta domstolen att förbudet mot ersättning i 65 § hy- reslagen är tillämpligt. 
 Det man här bör notera är att Högsta domstolens resonemang före- faller bottna i samma synsätt som redovisades i prop. 1968:161 och av Bostadsrättskommittén. 
 Våra slutsatser om rättsläget 
 I 1 kap. 8 § BRL talas om andelsrätt  
 med vilken följer  
 rätt att för be- gränsad tid besitta eller nyttja en bostadslägenhet. Redan ordalydelsen talar för att endast sådana föreningar omfattas där det finns en mer fast koppling mellan andelsrätten och nyttjanderätten. Enligt vår mening framgår det, när man har studerat bestämmelsernas framväxt, rätt tyd- ligt att detta också har varit lagstiftarens avsikt. Uttalandena inför 1971 års BRL är i och för sig något motsägselsefulla, men är rätt oklara och bör också ses mot bakgrund av kommittéförslaget. Den tolkning vi an- ser har mest fog för sig förefaller också harmoniera med Högsta dom- 
  
 SOU 2000:95 
  
 Närmare om själva föreningen  
 77 
  
 stolens synsätt, även om vi är medvetna om att det avgörandet inte alls tar sikte på den här aktuella frågan. 
 Vår slutsats är alltså att förbudet i 1 kap. 8 § BRL tar sikte endast på upplåtelser för begränsad tid där det finns en mer fast koppling mellan andelsrätten och nyttjanderätten. Således innebär den bestämmelsen inte något förbud mot upplåtelser av bostadslägenheter för begränsad tid där en sådan fast koppling saknas. 
 Det sagda innebär att vi delar departementschefens bedömning i prop. 1986/87:37 att förbudet inte förefaller omfatta SKB:s verksam- het. Dispens från det förbudet skulle i så fall vara överflödigt för SKB. 
 Däremot menar vi att man av såväl de aktuella förarbetsuttalandena som Högsta domstolens avgörande kan utläsa att ersättning som en fö- rening tar ut i samband med upplåtelse av nyttjanderätten kan innebära att man bryter mot 65 § hyreslagen. Det viktiga är inte vilken etikett föreningen sätter på ersättningen. Avgörande är vad den i realiteten har utgjort ersättning för. 
 I de fall någon form av insats eller dylikt tas ut först i samband med upplåtelsen – t.ex. på det sättet att en avgift tas ut vid förvärvet av an- delen och ger en köplats medan resten tas ut vi upplåtelsen – torde den sistnämnda ersättningen många gånger vara att bedöma som en ersätt- ning för nyttjanderätten. Det som behövs i de fallen – om man anser att en sådan ersättning bör få tas ut – är således en dispens för  
 föreningen,  
 eller den juridiska person det annars kan vara fråga om, att ta ut ersätt- ning för upplåtelse av nyttjanderätten. 
 Det sagda innebär inte att dispensen mot förbudet i 1 kap. 8 § BRL i punkten 7 i övergångsbestämmelserna till 1991 års BRL behöver vara överflödig. Föreningar kan finnas som upplåter för begränsad tid och där en fast koppling råder mellan andelsrätten och nyttjanderätten. Vi har varken uppdrag att göra en kartläggning av detta eller att överväga ett förbud mot sådana befintliga föreningar. 
 Vad bör gälla för framtiden? 
 Mot den tecknade bakgrunden anser vi att våra direktiv, beträffande kooperativa hyresrättsföreningar, inte pekar ut en viss koppling som skall råda mellan andels- och nyttjanderätten. För oss återstår därför att ta ställning i detta hänseende. 
 Att föreningar bör omfattas där en fast koppling saknas anser vi närmast självklart. Det gäller inte minst mot bakgrund av att detta har varit det vanliga bland föreningar som omfattades av försöksverksam- heten. Dessutom fungerar SKB så. Enligt vår bedömning är det med denna konstruktion också enklast att leva upp till den grundläggande 
  
 78  
 Närmare om själva föreningen 
  
 SOU 2000:95 
  
 idén med upplåtelseformen att det inte skall vara möjligt för hyresgäs- ten att till valfritt pris överlåta hyresrätten. Bör då regleringen av ko- operativa hyresrättsföreningar acceptera även föreningar där en fast koppling finns? 
 Av redogörelsen för förbudsreglernas framväxt framgår att ett skäl för att förbjuda vissa typer av föreningar har varit att de har bedömts vara närmast förväxlingsbara med bostadsrättsföreningar. Mot det kan anföras att den skillnaden föreligger att det är fråga om tidsbegränsade upplåtelser och inte, vilket är fallet med bostadsrätter, upplåtelser för obegränsad tid. Men det finns trots allt en viss risk. Exempelvis medför en fast koppling att föreningen inte kan vara lika öppen beträffande medlemskap som en sedvanlig ekonomisk förening. Öppenheten måste begränsas på samma sätt som har skett för bostadsrättsföreningar. 
 Enligt vår bedömning skulle föreningar med fast koppling göra re- gelverket mer komplicerat och komplext. I flera avseenden skulle olika regler behövas för de två varianterna. Bl.a. skulle särskilda regler be- hövas för att uppnå de begränsningar avseende överlåtbarheten som upplåtelseformen skall vara förenad med. Det bör poängteras att det enligt vår bedömning inte rör sig om behov av någon enstaka särregel utan ett flertal regler. En uppenbar risk finns att regelverket skulle bli onödigt snårigt för lekmän som skall tillämpa det, t.ex. styrelseleda- möterna. 
 Vi kan inte heller se att en öppning för föreningar med fast koppling innebär några direkta fördelar. När man tillåter föreningar utan fast koppling finns möjligheter att upprätta kösystem o.d. inom ramen för skillnaden mellan förvärvet av andelsrätten respektive det senare eventuella förvärvet av nyttjanderätten. Och i föreningar där t.ex. nå- gon kö inte finns är det ju inget som i praktiken hindrar att den som förvärvar en andel regelmässigt också samtidigt förvärvar nyttjande- rätten. Däremot skulle ett förbud mot föreningar som saknar fast kopp- ling kunna innebära komplikationer för bl.a. föreningar med kösystem. 
 Vi föreslår därför att den permanenta lagstiftning som vi har i upp- drag att lägga fram förslag till skall omfatta föreningar där en fast koppling saknas men inte föreningar där en sådan koppling finns. 
 Vår tolkning är alltså att bestämmelsen i 1 kap. 8 § första stycket BRL avser endast föreningar där en fast koppling finns. En sådan koppling skall saknas i kooperativa hyresrättsföreningar. Mot bakgrund av detta nödvändiggör införandet av upplåtelseformen kooperativ hy- resrätt inte några inskränkningar – i form av undantag för kooperativa hyresrättsföreningar – i upplåtelseförbudet i 1 kap. 8 § BRL. 
 Vår tolkning innebär emellertid också att upplåtelseförbudet i 1 kap. 8 § BRL inte hindrar att juridiska personer, utanför reglerna om kooperativ hyresrätt, bedriver samma form av verksamhet som koope- 
  
 SOU 2000:95 
  
 Närmare om själva föreningen  
 79 
  
 rativa hyresrättsföreningar skall bedriva. Nu kommer det alternativet förhoppningsvis inte vara särskilt attraktivt. Med rätt utformade regler bör det vara fördelaktigast att falla under regelverket. Förbudet i 65 § hyreslagen innebär också att möjligheterna är små för en förening som inte är en kooperativ hyresrättsförening att kräva kapitalinsatser av till- trädande hyresgäster. Vi ser dock inget skäl att tillåta att föreningar till sina medlemmar skall kunna upplåta hyresrätt utan att falla under re- gelverket för kooperativa hyresrättsföreningar. Därför föreslår vi ett förbud mot det. Förbudet bör, på samma sätt som förbudet i 1 kap. 8 § BRL, vara avgränsat till att avse upplåtelser av bostadslägenheter. 
 Man skulle kunna överväga att ställa upp ett vidare förbud än så. Enligt vår uppfattning förutsätter emellertid det inte bara ingående överväganden utan också en kartläggning av vilka typer av konstruk- tioner som finns i dag. Avgränsningar måste göras. Saken är inte så en- kel att juridiska personer kan förbjudas att upplåta nyttjanderätt för be- gränsad tid. Det skulle ju inneburit ett förbud för juridiska personer mot upplåtelse av vanlig hyresrätt. De nu nämnda frågeställningarna ligger emellertid utanför ramen för vårt uppdrag. 
 Vi föreslår således ett förbud mot ekonomiska föreningar som har till ändamål att upplåta nyttjanderätt för begränsad tid till medlemmar i föreningen. Förbudet bör, liksom upplåtelseförbudet i 1 kap. 8 § BRL, vara straffsanktionerat. 
 Eftersom rättsläget i flera fall har ansetts oklart i fråga om vad det nuvarande upplåtelseförbudet i 1 kap. 8 § BRL innebär anser vi det lämpligt att nu i 1 kap. 8 § första stycket BRL klargöra att endast fall omfattas av förbudet där det finns en fast koppling. Det anser vi bör ske genom att man byter ut lokutionen andelsrätt med vilken följer rätt att mot andelsrätt som ger rätt att. 
  
 3.2.3 
  
 Bör regler finnas om antalet medlemmar och lägenheter samt om viss närhet mellan husen? 
  
 Vårt förslag:  
 För kooperativa hyresrättsföreningar skall gälla att an- talet medlemmar och lägenheter skall uppgå till minst tre. 
 Däremot skall, i fall då föreningen har fler än ett hus, inte något krav ställas upp på en viss närhet mellan husen. 
 Allmänt 
 En förutsättning för att en bostadsrättsförening skall få upplåta bostads- rätt är att en ekonomisk plan har registrerats. Vi återkommer till eko- 
  
 80  
 Närmare om själva föreningen 
  
 SOU 2000:95 
  
 nomiska planer i kapitel 5. Registrering av ekonomisk plan förutsätter i sin tur bl.a. att minst tre lägenheter är avsedda att upplåtas med bo- stadsrätt och att, om föreningen har fler än ett hus, husen ligger så nära varandra att en ändamålsenlig samverkan kan ske mellan bostadsrätts- havarna, 1 kap. 5 § BRL. Varför är det så? 
 Minsta antalet medlemmar och lägenheter bör vara reglerat 
 Kravet på minst tre lägenheter hänger samman med att en förutsättning för registrering av en bostadsrättsförening är att den har minst tre medlemmar, 1 kap. 2 § BRL. I det kooperativa synsättet anses ligga att det skall finnas ett visst minsta antal medlemmar som aktivt medverkar i föreningens verksamhet. Och tanken är att föreningen skall kunna er- bjuda alla medlemmar en lägenhet (prop. 1990/91:92 s. 57 och 1992/93:144 s. 8 f.). 
 Även för ekonomiska föreningar gäller att minst tre  
 medlemmar  
 skall finnas, 2 kap. 1 § föreningslagen. Detta krav bör gälla för koope- rativa hyresrättsföreningar också. 
 Vi anser vidare att ett krav motsvarande det för bostadsrättsför- eningar på minst tre  
 lägenheter  
 bör gälla. I och för sig framstår, i vart fall i dagsläget, risken för mindre föreningar än så som minimal. Det är svårt att se motiven för det. Men några skäl för att tillåta föreningar be- stående av t.ex. en lägenhet finns inte. Det är också så att tillämpning av reglerna om blockuthyrning förutsätter minst tre lägenheter. I avsnitt 7.2 föreslår vi att dessa regler skall gälla för kooperativa hyresrättsfö- reningar enligt hyresmodellen i relationen mellan föreningen och fas- tighetsägaren. Vidare är en förutsättning för tillämpning av reglerna om ombildning i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för om- bildning till bostadsrätt att antalet lägenheter uppgår till minst tre. Den lagen föreslår vi i avsnitt 18.1.2 skall utvidgas att gälla även för om- bildning till kooperativ hyresrätt. 
 Bestämmelserna i BRL är utformade så att antalet lägenheter måste uppgå till minst tre för att registrering av den ekonomiska planen skall beviljas. Sådan registrering är i sin tur en förutsättning för att en bo- stadsrättsförening skall ha rätt att upplåta lägenheter med bostadsrätt. Något krav på upprättande och registrering av ekonomisk plan skall normalt inte gälla för att en kooperativ hyresrättsförening skall få upp- låta kooperativ hyresrätt, se avsnitt 5.2.1. Vi föreslår därför att det i den grundläggande paragrafen om vad som utgör en kooperativ hyresrätts- förening – alltså där de i avsnitt 3.2.1 angivna ändamålen anges – också anges att antalet lägenheter som skall upplåtas med kooperativ hyres- rätt skall uppgå till minst tre. 
  
 SOU 2000:95 
  
 Närmare om själva föreningen  
 81 
  
 Närheten mellan husen 
 Kravet på viss närhet mellan husen, när föreningen har fler än ett hus, infördes för bostadsrättsföreningar år 1991. Två skäl anfördes i förar- betena för denna ordning (prop. 1990/91:92 s. 59 f.). Det hade börjat bildas bostadsrättsföreningar – främst tänkte man på sådana med små- hus – där föreningsformen hade valts av finansiella eller skattemässiga skäl. Dessa skäl ansågs ha gått före intresset av en ändamålsenlig sam- verkan. Intresset av kooperativ samverkan i de fallen bedömdes låg. Det andra skälet var att man ville markera att det kooperativa synsättet även i fortsättningen skulle prägla bostadsrättslagstiftningen. 
 En övergångsbestämmelse (sjätte punkten) infördes samtidigt. En- kelt uttryckt kan sägas att den innebär att hus som bostadsrättsför- eningar hade förvärvat före ikraftträdandet av 1991 års BRL inte om- fattas av kravet på viss närhet. 
 Det kan konstateras att det i dag finns kooperativa hyresrättsföre- ningar, bl.a. SKB, som inte uppfyller kraven på närhet i BRL. Om ett krav på viss närhet ställs upp för kooperativa hyresrättsföreningar, tor- de därför en övergångsbestämmelse behövas liknande den till 1991 års BRL. Det bör framhållas att en sådan lösning inte skulle vara utan nackdelar. Den skulle nämligen innebära att nya kooperativa hyresrätts- föreningar inte kunde konkurrera på lika villkor med befintliga före- ningar. 
 Men finns det då skäl att ställa upp ett krav på sådan närhet som av- ses i BRL? Även kooperativa hyresrättföreningar skall vila på ett ko- operativt synsätt. Vi anser dock att en ändamålsenlig samverkan i regel kan ske, även om husen inte har den aktuella närheten. SKB får sägas utgöra ett levande bevis på detta. Men framför allt hänger vår slutsats samman med att vi gör bedömningen att de fall som främst var grunden för kravet i BRL inte kommer att få sin motsvarighet här. Det man sik- tade in sig på var föreningar med småhus som bildades för att lånefi- nansieringen blev bättre eller för att detta gav skattemässiga fördelar. Dagens subventions- eller skattesystem ger inte incitament för ett mot- svarande agerande inom ramen för kooperativ hyresrätt. 
  
 82  
 Närmare om själva föreningen 
  
 SOU 2000:95 
  
 SOU 2000:95 
  
 Föreningen och medlemmarna  
 83 
  
 4 Föreningen och medlemmarna 
  
 4.1 
  
 Bakgrund 
  
 4.1.1 
  
 Föreningslagen och BRL 
  
 I korthet redogörs här för vad som enligt föreningslagen och BRL gäl- ler avseende inträde och utträde som medlem i ekonomiska föreningar respektive bostadsrättsföreningar. 
 För ekonomiska föreningar gäller den s.k. öppenhetsprincipen. En ekonomisk förening får inte vägra någon inträde som medlem, om det inte finns särskilda skäl för vägran med hänsyn till arten eller omfatt- ningen av föreningens verksamhet eller föreningens syfte eller annan orsak, 3 kap. 1 § första stycket föreningslagen. De möjligheter som finns att vägra inträde innebär bl.a. att en förening kan ställa upp som krav att medlemmarna tillhör en viss yrkesgrupp eller att föreningens verksamhet skall vara begränsad till ett visst geografiskt område (se vi- dare Mayo, Lindsey, Lagen om ekonomiska föreningar, 2 uppl., 1995, s. 99 f.). Sökanden kan begära domstols prövning av ett beslut att vägra honom medlemskap. 
 Öppenhetsprincipen är mer inskränkt för bostadsrättsföreningar än för andra ekonomiska föreningar. Det hänger samman med att en be- gränsning av antalet medlemmar är nödvändig. Antalet lägenheter är ju begränsat. När bostadsrättsföreningen upplåter bostadsrätt är förening- ens handlingsfrihet stor att välja sina medlemmar (se vidare Taylor m.fl., Bostadsrättslagen, 2 uppl., 1998, s. 43). Vid senare övergångar av bostadsrätten är som vi snart skall se möjligheterna att vägra medlem- skap mindre. 
 Bostadsrättsföreningens styrelse prövar ansökningar om medlem- skap i föreningen. Styrelsen skall vid prövningen iaktta bl.a. vad som anges i föreningens stadgar. Vissa stadgevillkor är dock enligt 3 kap. 2 § BRL utan verkan. Bl.a. får inte ett visst medborgarskap eller en viss inkomst utgöra en förutsättning för inträde i föreningen. Huvudregeln om rätten till medlemskap vid övergång av bostadsrätt regleras i 2 kap. 3 § BRL. Medlemskap får inte vägras, om villkoren i stadgarna är upp- 
  
 84  
 Föreningen och medlemmarna 
  
 SOU 2000:95 
  
 fyllda och föreningen skäligen bör godta sökanden som bostadsrätts- havare. 
 Det finns sedan särskilda bestämmelser bl.a. avseende juridiska per- soners förvärv, makes rätt till medlemskap och hyresgästs rätt till medlemskap vid ombildning från hyresrätt till bostadsrätt. 
 Nämnas bör att föreningslagen gör en skillnad mellan medlemskap och andel. Förvärv av en andel kan flytta fram positionerna när det gäller rätten till medlemskap även om detta inte är huvudregeln, 3 kap. 2 och 3 §§ föreningslagen. 
 Olika bestämmelser gäller också för utträde ur ekonomiska före- ningar respektive bostadsrättsföreningar. Nämnas kan att i en bostads- rättsförening anses normalt den som inte längre är bostadsrättshavare ha utträtt ur föreningen, 2 kap. 11 § andra stycket BRL. 
  
 4.1.2 
  
 Hyreslagen och BRL 
  
 Hyreslagen 
 Hyresgästens uppsägningsrätt och rätt att överlåta hyresrätten hör sys- tematiskt egentligen kanske mer hemma under rättigheter och skyldig- heter. Enligt vår mening är det emellertid inte möjligt att behandla upp- sägnings- och överlåtelserätten fristående från frågorna om inträde i och utträde ur föreningen. Här ges därför en kort presentation av vad som gäller i dessa avseenden för hyresgästen samt, i motsvarande situ- ationer, för bostadsrättshavaren. 
 Hyresavtal kan ingås för obestämd eller bestämd tid. Om ett hyres- förhållande inte har varat mer än nio månader i följd och hyresavtalet har ingåtts för bestämd tid, upphör det att gälla vid hyrestidens utgång. I alla andra fall krävs uppsägning för att avtalet skall upphöra att gälla, 3 § hyreslagen. Olika uppsägningstider gäller sedan beroende på vilken sorts avtal det gäller och vem som säger upp. Här kan bara nämnas att en hyresgäst som hyr en bostadslägenhet aldrig har längre uppsäg- ningstid än tre månader. 
 Hyresgästens möjligheter att överlåta hyresrätten är inskränkta. Hu- vudregeln är att hyresvärdens samtycke krävs, 32 § hyreslagen. Ett an- tal undantag finns dock, 33 – 37 §§ hyreslagen. Bl.a. kan hyresnämn- dens tillstånd ersätta samtycket, om man vill byta en bostadslägenhet mot en annan bostad eller vill överlåta en lokal för handel eller indu- stri. Beträffande bostadslägenheter gäller ett förbud mot att ställa upp villkor om särskild ersättning för upplåtelse eller överlåtelse, 65 § hy- reslagen. Förbudet är straffrättsligt sanktionerat. 
  
 SOU 2000:95 
  
 Föreningen och medlemmarna  
 85 
  
 BRL 
 BRL vilar på en helt annan grundtanke. Det normala är att bostads- rättshavaren själv avyttrar sin bostadsrätt. Normalt sett är detta också det enda sättet för bostadsrättshavaren att få tillbaka vad denne har be- talat för bostadsrätten vid sitt förvärv. Bl.a. den inskränkningen finns dock att en överlåtelse blir ogiltig om förvärvaren vägras medlemskap, 6 kap. 5 § BRL. 
 Rätt till uppsägning föreligger i vissa speciella situationer. Bl.a. har föreningen rätt att säga upp en bostadsrättshavare, om nyttjanderätten är förverkad för att årsavgiften inte har betalats. Nämnas bör också att en bostadsrättshavare har rätt att avsäga sig sin bostadsrätt, 2 kap. 11 § BRL. Detta kan dock göras tidigast två år från upplåtelsen. Avsägelsen innebär att bostadsrättshavaren blir fri från sina förpliktelser. Någon rätt att få tillbaka sin insats eller den köpeskilling bostadsrättshavaren kan ha erlagt finns emellertid inte. 
  
 4.2 
  
 Överväganden och förslag 
  
 4.2.1 
  
 Föreningslagens regler kan i stor utsträckning gälla 
  
 Vårt förslag:  
 Föreningslagens bestämmelser om inträde i och utträde ur föreningen skall gälla för kooperativa hyresrättsföreningar, när inte avvikande bestämmelser behövs. 
 Vi har i avsnitt 3.2.2 tagit ställning för att någon fast koppling inte skall finnas mellan andelsrätten och nyttjanderätten. Det medför att man måste överväga vad som bör gälla för inledandet respektive avslutandet av såväl det föreningsrättsliga som nyttjanderättsliga förhållandet. 
 När det gäller de grundläggande föreningsrättsliga frågorna ser vi i ett utgångsläge inget skäl att göra avvikelser gentemot vad som normalt gäller för ekonomiska föreningar i de aktuella avseendena. Med andra ord bör samma regler gälla för inträde i och utträde ur en kooperativ hyresrättsförening och för förvärv av andelsrätt som gäller för vanliga ekonomiska föreningar, när inte särskilda förhållanden påkallar annat. Eftersom andelsrätten och medlemskapet skall leva ett fritt liv i för- hållande till nyttjanderätten finns inte samma skäl för inskränkningar jämfört med andra, vanliga ekonomiska föreningar som det finns för bostadsrättsföreningar. Men i olika avseenden finns trots det skäl att överväga om avvikelser från föreningslagen bör göras. Det gör vi i de följande avsnitten. 
  
 86  
 Föreningen och medlemmarna 
  
 SOU 2000:95 
  
 4.2.2 
  
 Begränsningar i medlemsantagningen 
  
 Vårt förslag:  
 Några bestämmelser avseende möjligheter till begräns- ning av antagningen av medlemmar utöver föreningslagens skall – här bortses från ombildningssituationen – inte finnas. 
 Den som är missnöjd med att föreningen har vägrat medlemskap får vända sig till allmän domstol. 
 Behövs särskilda begränsningar? 
 Som nämndes i avsnitt 4.1.1 gäller öppenhetsprincipen för ekonomiska föreningar. Med andra ord innebär föreningslagen inget hinder mot att en kooperativ hyresrättsförening som så önskar tar emot alla som ansö- ker om medlemskap som medlemmar, t.ex. för att bygga upp ett kösystem. 
 Men fullt legitima skäl kan å andra sidan finnas för en kooperativ hyresrättsförening att försöka ställa upp begränsningar för medlems- antagningen. Föreningen kan t.ex. inrikta sig på en viss kategori boende såsom äldre eller ungdomar. Flera exempel på det har funnits under försöksverksamheten med kooperativ hyresrätt (se t.ex. Boverkets rap- port [1996:7] Utvärdering av försöksverksamheten med Kooperativ hy- resrätt, s. 16). Ett annat exempel är att föreningen kan vilja begränsa antalet medlemmar i förhållande till antalet lägenheter. 
 Föreningslagen ger vissa möjligheter att begränsa intaget. Inträde som medlem kan vägras med hänsyn till arten eller omfattningen av fö- reningens verksamhet eller föreningens syfte eller annan orsak, 3 kap. 1 § föreningslagen. Vi bedömer att det inte finns hinder mot att ställa upp villkor om att sökanden skall tillhöra någon viss kategori eller att begränsa antalet medlemmar med hänsyn till antalet lägenheter (jfr t.ex. Ford, Perez, Föreningslagen, 8 uppl., 1988, s. 37 ff. och Mayo, Lindsey, Lagen om ekonomiska föreningar, 2 uppl., 1995, s. 99 f.). Vi ser därför inte något behov av särregler – i de här diskuterade hänseendena – för kooperativa hyresrättsföreningar. 
 Slutligen bör nämnas att SKB i sina stadgar har en begränsning så att endast fysiska personer antas som medlemmar. Något hinder mot ett sådant förbud kan vi, som framgått av det sagda, inte se. Vi anser emellertid inte att någon sådan begränsning bör ställas upp i författ- ning. Det beror dels på föreningens möjligheter att själv göra begräns- ningen, dels på vårt ställningstagande i avsnitt 3.2.1 att en kooperativ hyresrättsförening skall kunna ha till ändamål att hyra ut lokaler till si- na medlemmar. 
  
 SOU 2000:95 
  
 Föreningen och medlemmarna  
 87 
  
 Domstols prövning av vägrat medlemskap 
 Den som är missnöjd med att ha vägrats medlemskap i en ekonomisk förening får stämma föreningen vid allmän domstol. Där får den miss- nöjde yrka att domstolen fastställer att han har rätt att bli medlem. Den som har förvärvat en bostadsrätt men vägrats medlemskap i en bostads- rättsförening kan i stället hänskjuta frågan till hyresnämnden, 2 kap. 10 § BRL. En möjlighet är givetvis att öppna denna väg också för den som har vägrats medlemskap i en kooperativ hyresrättsförening. 
 Vår bedömning är dock att så inte bör ske. Vi har tagit ställning för att en fast koppling inte skall finnas mellan andels- och nyttjanderätten. Skälen framstår inte som särskilt starka för att hyresnämnden skall prö- va medlemskapet i fall där det över huvud taget inte har varit aktuellt att i samband med inträde också upplåta hyresrätt. 
 Det bör påpekas att rätten att få ett vägrat medlemskap i en bostads- rättsförening prövat förutsätter att sökanden genom övergång har för- värvat en bostadsrätt. När en ny bostadsrättsförening  
 upplåter  
 sina bo- stadsrätter saknar den möjlighet att vända sig till hyresnämnden som inte har fått en bostadsrätt upplåten och inte antagits som medlem. 
 Vårt ställningstagande måste också ses i ljuset av att vi i avsnitt 4.2.6 föreslår att hyreslagens regler om överlåtelse av hyresrätt skall gälla. Det innebär att hyresnämnden kommer att ha att pröva överlåtel- ser i den utsträckning hyreslagen föreskriver detta, bl.a. frågor om byte när parterna inte kommer överens. Och vi föreslår vidare att en koope- rativ hyresrättsförening inte skall kunna vägra den medlemskap som har gjort ett giltigt förvärv av en hyresrätt i föreningen. Därmed är det svårt att se att en särskild bestämmelse om hänskjutande till hyres- nämnd skulle ha någon direkt praktisk betydelse i fall då upplåtelse av hyresrätt skulle varit aktuell i samband med det begärda inträdet. Det är i sin tur endast i sådana fall det är befogat att använda sig av hyres- nämnden. 
 Däremot kan saken ställa sig annorlunda vid ombildning av hyres- rätt till kooperativ hyresrätt. Huruvida hänskjutande av medlemskaps- frågor till hyresnämnden bör medges vid ombildning överväger vi i av- snitt 18.2.2. 
  
 4.2.3 
  
 Tillskott utöver den vanliga medlemsinsatsen 
  
 Vårt förslag:  
 En kooperativ hyresrättsförening skall ha rätt att ta ut en särskild ersättning i samband med upplåtelse av hyresrätt till en med- lem. Ersättningen skall kallas  
 upplåtelseinsats 
 . 
  
 88  
 Föreningen och medlemmarna 
  
 SOU 2000:95 
  
 En medlem i en ekonomisk förening skall tillskjuta en insats,  
 medlems- insatsen 
 . Dess storlek skall vara bestämd i stadgarna, 2 kap. 2 § före- ningslagen. En ekonomisk förenings stadgar kan medge den som så önskar att betala fler än en medlemsinsats. Stadgarna kan också innebä- ra att olika medlemsgrupper har olika insatsskyldighet. Något delade uppfattningar finns i frågan huruvida detta är tillåtet eller om man för att uppnå sådana resultat i stället skall variera antalet lika stora andelar. (Se t.ex. Mayo, Lindsey, Lagen om ekonomiska föreningar, 2 uppl., 1995, s. 69 och Ford, Perez, Föreningslagen, 8 uppl., 1988, s. 63). 
 Antalet insatser kan sättas i förhållande till att en viss händelse in- träffar. Det är därför möjligt att i stadgarna ange att medlemsinsats skall utgå i förhållande till den varumängd som medlemmarna levererar till eller köper av föreningen. Samtidigt är det viktigt att klargöra grän- sen mellan insatser och avgifter. Exempelvis kan medlemmen återfå in- satsen men inte avgifter vid sitt utträde. (Se t.ex. Mallmén, a.a., s. 69 och Hagbergh m.fl., Lagen om ekonomiska föreningar, 5 uppl., 1981, s. 33 f.). 
 Det förekommer i dag i kooperativa hyresrättsföreningar att den som tillträder som medlem i samband med det betalar en viss insats. Vid tecknandet av hyreskontrakt betalas ytterligare insatser. Deras storlek bestäms av lägenhetens storlek. 
 I avsnitt 3.2.2 drog vi, med hänvisning till vissa förarbetsuttalanden och rättsfallet NJA 1995 s. 613, slutsatsen att ersättningar som betalas vid upplåtelsen enligt gällande rätt kan vara att bedöma som en ersätt- ning för nyttjanderätten. Det avgörande är därvid inte vad ersättningen kallas utan vad den i realiteten utgör ersättning för. Om ersättningen anses avse upplåtelsen och upplåtelsen avser en bostadslägenhet, kan man hamna i strid med 65 § hyreslagen. 
 Till stöd för den angivna uppfattningen kan vidare följande anföras. Normalt sett är ingen beredd att betala överpris för en andel i en eko- nomisk förening. Alla som önskar bli medlemmar kan bli det genom att förvärva en andel direkt av föreningen. Det som kan få en spekulant att betala överpris för andelar i en kooperativ hyresrättsförening är den begränsade tillgången till hyresrätter. Överpriset är spekulanten beredd att betala endast om denne är garanterad att komma i åtnjutande av den aktuella hyresrätten. 
 Vi anser att det ofta kan finnas fullt legitima skäl för en kooperativ hyresrättsförening att ta ut en särskild ersättning i samband med upp- låtelsen. Inte minst gäller det mot bakgrund av vårt förslag att en fast koppling skall saknas mellan andelsrätten och nyttjanderätten i koope- rativa hyresrättsföreningar. Det är då rimligt att föreningen skall kunna ta ut en viss insats vid inträdet i föreningen och sedan vid en senare upplåtelse ta ut ytterligare insatser. Vi anser således att det bör vara 
  
 SOU 2000:95 
  
 Föreningen och medlemmarna  
 89 
  
 tillåtet för en kooperativ hyresrättsförening att kräva ytterligare kapi- taltillskott i samband med upplåtelsen av hyresrätten. 
 En möjlighet som kan övervägas är att i författning slå fast att även sådana kapitaltillskott är att anse som sedvanliga medlemsinsatser och att de således inte omfattas av förbudet i 65 § hyreslagen. Ett alternativ är att anse kapitalskottet som en ersättning för nyttjanderätten men när det gäller återbetalning o.d. behandla tillskottet som en medlemsinsats. 
 Den förstnämnda lösningen innebär att principen i 65 § hyreslagen kan upprätthållas att ersättning inte får utgöra villkor för upplåtelse el- ler överlåtelse av bostadshyresrätt. Alternativet innebär att ett undantag måste göras från denna princip. Men om man anser att alla insatser är medlemsinsatser är de med insatserna följande andelarna enligt före- ningslagen fritt överlåtbara. En ekonomisk förening kan inte förhindra en överlåtelse på annat sätt än genom att underkänna förvärvaren som medlem. Då blir överlåtelsen ogiltig. Föreningslagen innehåller inte heller några regler om vilket pris som får tas ut. Med andra ord kan hy- resgästen sälja sina andelar hur dyrt som helst. Därför torde man med den förstnämnda lösningen behöva någon regel om pristak för andelar- na. Det skulle emellertid innebära en avvikelse från den gängse synen på vanliga ekonomiska föreningar. Som tidigare nämnts finns normalt sett inget intresse av att betala överpriser. Föreningen är öppen för alla och man kan lika gärna betala direkt till föreningen. Med andra ord in- nebär den förstnämnda lösningen konflikter med principer i förenings- lagen medan alternativet kräver undantag från förbudet i 65 § hyresla- gen. 
 En fördel med det andra alternativet är att det mer ansluter till de principer som gäller i dag där man ser till vad ersättningen i realiteten avser. Därmed kan de principerna vara vägledande vid gränsdragningen för vad som är tillåtet osv. 
 Om alla insatser anses som vanliga medlemsinsatser blir med auto- matik de sedvanliga reglerna för medlemsinsatser tillämpliga, t.ex. vad gäller återbetalning. Men inget hindrar att dessa regler görs tillämpliga om alternativet, att anse kapitaltillskottet som ersättning för hyresrät- ten, väljs. Med den lösningen framstår dessutom möjligheten större till konstruktioner där återbetalning av belopp grundas på uppsägning av  
 hyresrätten 
 . Sådana konstruktioner möjliggör återbetalning av belopp som avser hyresrätten, samtidigt som personen ifråga står kvar som medlem med sin medlemsinsats. Den utformningen är, vilket utvecklas i nästa avsnitt, att föredra. En lösning där den aktuella ersättningen be- traktas uteslutande som en föreningsrättslig insats förefaller försvåra återbetalning endast av belopp för nyttjanderätten. 
 Det torde inte heller bli möjligt att beräkna insatsers storlek i för- hållande till lägenheternas olika storlek, om alla insatser anses som 
  
 90  
 Föreningen och medlemmarna 
  
 SOU 2000:95 
  
 vanliga medlemsinsatser. En fast koppling skall ju inte finnas mellan andels- och nyttjanderätten. I och med det saknas teoretiskt underlag för att koppla kapitaltillskott avseende andelar i föreningen till nyttjan- derättens relativa värde. Men goda skäl kan finnas att differentiera ka- pitaltillskotten på denna grund. 
 Parentetiskt kan nämnas att i den mån man överväger möjligheter till pantsättning förefaller synsättet, att den aktuella insatsen är som vilken medlemsinsats som helst, medföra en del komplikationer. Det framstår nämligen som något svårförenligt att i ena stunden hävda att den insats som har erlagts i samband med upplåtelsen inte på något sätt är hänförlig till nyttjanderätten och sedan i samband med exekution an- se att medlemmen/hyresgästen inte skall få behålla sin lägenhet. Avser insatserna endast andelar i föreningen kan man inte gärna hävda att hy- resrätten skall få utmätas eller vara förverkad på grund av den utebliv- na betalningen. Men om en exekutiv förvärvare inte kommer i åtnju- tande av hyresrätten är andelarna i praktiken värdelösa som kreditob- jekt. 
 Vi anser, mot den angivna bakgrunden, att ersättning som tas ut i samband med upplåtelse till medlem av hyresrätt bör utgöra en särskild form av insats. Vi föreslår att man benämner den  
 upplåtelseinsats 
 . 
 Vi återkommer till frågan vad som bör gälla beträffande återbetal- ning av denna insats o.d. i nästa avsnitt. Det bör också poängteras att den valda lösningen inte i sig innebär att hyresgästen skall ha rätt att fritt överlåta sin hyresrätt. Hur det bör vara med den saken överväger vi i avsnitt 4.2.6. 
 En ekonomisk förening har, som tidigare nämnts, möjlighet att ta ut årsavgifter. Det som krävs är att saken är reglerad i stadgarna, 2 kap. 2 § första stycket 5 föreningslagen. Ofta gäller avgiften sådant som fö- reningens administration. Utan att fördjupa sig i saken här kan nämnas att det inte alltid är helt lätt att dra gränsen mellan avgifter och insatser, bl.a. beroende på att avgifter kan vara engångsbelopp. Men beroende på vad beloppet är att klassificera som blir följderna olika, t.ex. vad gäller rätten att få tillbaka beloppet. 
 Man kan tänka sig att en kooperativ hyresrättsförening anser sig ha behov av att ta ut en årsavgift t.ex. för administration beträffande medlemmar som inte har en nyttjanderätt. Vi kan inte se något problem med en sådan avgift, utom på det sättet att den i vissa fall skulle kunna utgöra en förtäckt hyra och att den inte får strida mot likhetsprincipen. Vi återkommer därför till denna fråga i avsnitt 9.4.3 där vi behandlar bl.a. avgifter. 
  
 SOU 2000:95 
  
 Föreningen och medlemmarna  
 91 
  
 4.2.4 
  
 Frivilligt utträde ur föreningen 
  
 Vårt förslag:  
 När en medlem frivilligt utträder ur en kooperativ hyres- rättsförening skall föreningslagens regler om återbetalning av med- lemsinsatser gälla. 
 En medlem som har sagt upp endast sin hyresrätt skall kunna stå kvar som medlem i föreningen, såvida inte föreningen i sina stadgar har ställt upp något hinder mot det. 
 För återbetalning av upplåtelseinsatsen skall, med ett undantag, gälla samma bestämmelser som för medlemsinsatser. För att de frister skall börja löpa som föregår utbetalningen skall det vara tillräckligt att medlemmen säger upp hyresrätten. Däremot skall alltså inte krävas att denne säger upp sig till utträde ur föreningen. 
 Situationen om inga särskilda bestämmelser införs 
 En medlem i en kooperativ hyresrättsförening kan tänkas vilja utträda ur denna. Om inga avvikande bestämmelser införs, innebär förenings- lagen därvid följande av intresse i förevarande sammanhang. 
 Medlemmen har rätt att säga upp sig till utträde, 3 kap. 4 § före- ningslagen. Något rätt att omedelbart avgå ur föreningen och få ut medlemsinsatserna föreligger inte. Avgång sker enligt huvudregeln vid utgången av det räkenskapsår som slutar näst efter en månad sedan medlemmen har sagt upp sig till utträde (eller uteslutits eller någon an- nan omständighet som föranlett avgången har inträffat), 3 kap. 5 § föreningslagen. Beroende på när medlemmen säger upp sig i förhållan- de till räkenskapsårets utgång kan alltså tidpunkten för avgången varie- ra mellan en månad och nästan 13 månader. I stadgarna kan man för- länga den nämnda månaden till som mest sex månader. Då blir alltså maximum nästan 18 månader. 
 Rätten att få ut insatser uppstår först sex månader  
 efter  
 avgången, 4 kap. 1 § föreningslagen. Man får alltså lägga till ytterligare sex må- nader till de tidigare angivna tidsrymderna. 
 Inte heller har medlemmen en obetingad rätt att få ut allt som denne har erlagt i insats. Beloppet som betalas ut får nämligen inte överstiga vad som belöper på medlemmen i förhållande till övriga medlemmar av föreningens egna kapital enligt den balansräkning som hänför sig till tiden för utgången, 4 kap. 1 § föreningslagen. Närmare bestämmelser finns om hur det egna kapitalet skall beräknas. Den som avgår har dessutom rätt till del av beslutad vinstutdelning. Särskilda bestämmel- ser finns vidare om föreningen går i likvidation eller konkurs samt om 
  
 92  
 Föreningen och medlemmarna 
  
 SOU 2000:95 
  
 den avgående medlemmen har deltagit med högre belopp än vad man är skyldig att delta med. 
 Intressekonflikten i kooperativa hyresrättsföreningar 
 Hur lämpliga är då dessa bestämmelser för en kooperativ hyresrättsfö- rening? Det är tydligt att olika intressen bryts mot varandra. Den med- lem som står i begrepp att lämna föreningen kommer i allmänhet att gö- ra detta för att förändra sitt boende. Medlemmen har därvid ofta ett be- hov av att få tillbaka sin insats. 
 Samtidigt gör denna typ av utbetalningar föreningen sårbar. Detta gäller särskilt föreningar enligt ägarmodellen. Dessa föreningar har i normalfallet behov av ett visst eget kapital för att finansiera sitt ägande av fastigheten eller innehav av tomträtten. I sin rapport om försöks- verksamheten menade Boverket att en nödvändig åtgärd för att förbätt- ra de kooperativa hyresrättsföreningarnas enligt ägarmodellen möjlig- heter att få lån är att säkerställa att insatsen aldrig kan få prioritet fram- för föreningens förpliktelser gentemot långivare (Boverkets rapport [1996:7] Utvärdering av försöksverksamheten med Kooperativ hyres- rätt, s. 37 f.). 
 När det gäller behovet av och skyddet för det egna kapitalet är en kooperativ hyresrättsförening enligt ägarmodellen jämförbar med bo- stadsrättsföreningar. En bostadsrättshavare har normalt inte möjlighet att få tillbaka sin insats, utan måste försöka sälja sin bostadsrätt. Där- emot kan en bostadsrättsförening tömma sig på eget kapital genom att besluta om sänkning av samtliga insatser. Mot sådana beslut föreslog Bostadsrättsutredningen en viss spärr (SOU 2000:2 s. 284 ff.). Beslut om sänkning av samtliga insatser skall, enligt förslaget, registreras vid Patent- och registreringsverket samt få verkställas först ett år efter re- gistreringen. 
 Lösningen avseende återbetalning av insatser 
 Den spärregel Bostadsrättsutredningen föreslog för bostadsrättsför- eningar finns redan för ekonomiska föreningar, 7 kap. 14 § förenings- lagen. Däremot är alltså i utgångsläget principerna motsatta när det gäller återfående av insatser. Men enligt 4 kap. 1 § fjärde stycket före- ningslagen kan en ekonomisk förening ta bort eller begränsa rätten att vid avgången få ut insatser och vinstandel, utom i ett par undantagssi- tuationer. 
  
 SOU 2000:95 
  
 Föreningen och medlemmarna  
 93 
  
 Bl.a. mot bakgrund av att en förening kan helt ta bort återbetal- ningsrätten har man i litteraturen framhållit möjligheten att på olika sätt villkora denna. Som giltiga har ansetts villkor om t.ex. att medlemmen upphör med viss verksamhet eller att den som av medlemmen har för- värvat den verksamhet eller den fastighet som är grundval för medlem- skapet också har inträtt som medlem i föreningen (Mayo, Lindsey, Lagen om ekonomiska föreningar, 2 uppl., 1995, s. 133 och Hagbergh m.fl., Lagen om ekonomiska föreningar, 5 uppl., 1981, s. 59). 
 Därmed skulle det enligt föreningslagen även för kooperativa hyres- rättsföreningar vara möjligt att på olika sätt villkora återbetalningsrät- ten eller helt ta bort den. Givetvis gäller samma gränser som för andra föreningar. Bl.a. måste likhetsprincipen iakttas. Det innebär alltså att alla medlemmar skall behandlas lika. Konkurrenslagstiftning och 36 § lagen (1915:218) om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhets- rättens område är exempel på andra ramar (se vidare t.ex. Mallmén, a.a., s. 134). Men vi bedömer att föreningslagen inte innebär hinder mot att i stadgarna t.ex. ha ett villkor som innebär att rätten att återfå insatsen är beroende av att en ny kooperativ hyresgäst finns. 
 Det sagda innebär att föreningslagen ger ett mycket stort spelrum. Den optimala lösningen är den som utgör en riktig avvägning av de motstående intressena, dvs. medlemmarnas och kreditgivarnas. Enligt vår mening finns det emellertid inte ett svar som är rätt i alla olika fall. Vi har redan varit inne på att skillnader finns mellan kooperativa hyres- rättsföreningar enligt ägar- respektive hyresmodellen. Behovet av att låna pengar är typiskt sett större i ägarmodellen. 
 Men vad som är optimalt beror också på sådant som konjunkturläge och konkurrenssituationen på kreditmarknaden. Att lagstiftaren pekar ut en lösning innebär därför ingen optimal lösning. Det är föreningen som bäst gör bedömningarna. Föreningen är bäst lämpad för att bedö- ma om man kan t.ex. få lån och rätt lånevillkor samtidigt som man har en efterfrågan på lägenheterna. Vi anser därför att man inte bör införa någon särlösning för kooperativa hyresrättsföreningar. Återbetalnings- rätten vid frivilligt utträde och föreningens möjligheter att begränsa den bör vara desamma som i andra ekonomiska föreningar. 
 I sammanhanget bör framhållas att för beslut om ändring av stadgar gäller särskilda krav, 7 kap. 14 § föreningslagen. Och det är möjligt att sätta upp ytterligare villkor än de som anges i lag. Med andra ord kan en förening som villkor för ändring i stadgarna beträffande begräns- ningar i återbetalningsrätten ange godkännande av föreningens kredit- givare. Ett sådant skydd framstår som lika starkt som det skydd man kan uppnå genom en författningsreglering. 
 Vi återkommer i avsnitt 4.2.7 till återbetalningsrätten när hyresrät- ten är förverkad o.d. 
  
 94  
 Föreningen och medlemmarna 
  
 SOU 2000:95 
  
 Beträffande föreningsborgenärernas intressen bör också 
  
 nämnas 
  
 4 kap. 2 § föreningslagen. Om föreningen sätts i konkurs på en ansökan som har gjorts inom ett år från en medlems avgång, är medlemmen skyldig att betala tillbaka vad han fått ut om det behövs för att täcka skulderna. Bestämmelsen torde vara avsedd att förhindra att medlem- marna i en förening som befinner sig på fallrepet genom massutträde försöker rädda sina medlemsinsatsbelopp (Ford, Perez, Föreningsla- gen, 8 uppl., 1988, s. 108). 
 Särskilt om tidpunkten för återbetalning 
 Föreningslagen medger inte att medlemmarna ges större rätt till åter- betalning än vad som anges i lagen. Det framgår av bl.a. reglerna om överskottsutdelning, 10 kap 1 § föreningslagen. Exempelvis kan en ekonomisk förening inte bestämma att utbetalningar skall ske tidigare än vad föreningslagen föreskriver. Detta utgör ett skydd för borgenä- rerna men innebär en komplikation för en medlem i en kooperativ hy- resrättsförening som står i begrepp att skaffa ett nytt boende. 
 En avvikelse från föreningslagen som innebär att föreningen skall kunna betala tillbaka insatsen vid en tidigare tidpunkt än vad som gäl- ler för andra ekonomiska föreningar skulle innebära en rätt allvarlig försvagning av borgenärernas skydd. Den kan därför slå tillbaka mot föreningarna själva. I minnet bör hållas att flyttningar oftast inte sker direkt. Tillträdet brukar ligga en bit framåt i tiden. 
 En annan möjlighet är att villkora rätten till tidigare utbetalning av att en ny kooperativ hyresgäst finns. Men det skulle rätt kraftigt avvika från det synsätt som föreningslagen har. Lagens bestämmelser om in- satser bygger inte alls på några kopplingar mellan vissa medlemmars utträde och nya medlemmars inträden. 
 Vi anser därför att starka skäl bör krävas för en sådan avvikelse. Vissa möjligheter kommer dessutom att finnas för den förening som vill medverka till att den tidigare kooperative hyresgästen får tillbaka sina insatser. I avsnitt 4.2.6 föreslår vi vissa möjligheter för den koope- rative hyresgästen att överlåta sin andel och hyresrätt. Vår lösning där innebär att det blir möjligt att genomföra en överlåtelse som just får den önskade effekten. Vi ser därför inte skäl till några särbestämmelser vid frivilligt utträde utan att hyresrätten överlåts. 
  
 SOU 2000:95 
  
 Föreningen och medlemmarna  
 95 
  
 Möjligheterna att stå kvar som medlem efter egen uppsägning 
 En situation som bör nämnas i sammanhanget är den att en medlem i föreningen som innehar en nyttjanderätt säger upp denna men önskar stå kvar som medlem i föreningen. Föreningslagen som sådan innebär inte något hinder mot detta. Men det är också så att en ekonomisk före- ning i stadgarna kan ange grunder för uteslutning. En medlem får ute- slutas på en sådan angiven grund, 3 kap. 4 § andra stycket föreningsla- gen. 
 Vissa gränser finns. Bl.a. får uteslutningsgrunden inte stå i strid med öppenhetsprincipen. Men i litteraturen har man gjort bedömningen att föreningen som uteslutningsgrund kan ange t.ex. att föreskrivna av- gifter inte har betalats eller att medlemmen skall vara bosatt i ett visst område eller driva en viss verksamhet eller att medlemmen motarbetar föreningens ändamål (se t.ex. Mayo, Lindsey, Lagen om ekonomiska föreningar, 2 uppl., 1995, s. 117 och Ford, Perez, Föreningslagen, 8 uppl., 1988, s. 43). 
 Enligt vår bedömning är det därför enligt föreningslagen möjligt för en förening att som uteslutningsgrund ange t.ex. att medlemmen har sagt upp sin hyresrätt. Även på det här området ser vi inget skäl att in- skränka de möjligheter föreningslagen ger de kooperativa hyresrättsfö- reningarna eller att göra några vidgningar. 
 Vad som skall gälla för medlemskapet när hyresrätten är förverkad o.d. tar vi upp i avsnitt 4.2.7. 
 Återbetalning av upplåtelseinsatsen 
 Som konstaterats i det tidigare förefaller det inte innebära problem att beträffande kooperativa hyresrättsföreningar hålla i sär utträdet ur fö- reningen och uppsägningen av hyresrätten. Med de möjligheter som föreningslagen ger att välja olika lösningar borde föreningar och hyres- gäster kunna finna tillfredsställande lösningar. Den fråga som här bör diskuteras är hur man bör se på upplåtelseinsatsen. Skall den behandlas som en medlemsinsats eller på något annat sätt? 
 Den ena möjligheten är således att föreskriva att bestämmelserna om insatser skall gälla också för upplåtelseinsatser. Därmed blir dessa insatser en del av föreningens egna kapital. Föreningslagen ger gränser för hur frikostig föreningen kan vara med återbetalning och medger samtidigt inskränkningar. Den andra modellen är att ett särskilt regel- verk byggs upp för upplåtelseinsatserna. 
 Det enklaste är att ansluta till bestämmelserna för medlemsinsatser. Skälet för att avvika från dessa bestämmelser är närmast om man vill 
  
 96  
 Föreningen och medlemmarna 
  
 SOU 2000:95 
  
 ge hyresgästen större rättigheter. Men även i detta sammanhang gäller intressekonflikten mellan den enskildes och föreningens intressen. Vi gör här samma bedömning som vi gjorde beträffande medlemsinsatser- na. Med andra ord bör föreningslagens regler gälla. 
 I ett avseende vill vi dock göra en avvikelse beträffande upplåtelse- insatserna. Vi har tidigare föreslagit att den som säger upp sin hyresrätt skall kunna stå kvar som medlem i föreningen, om inte något annat har bestämts i stadgarna. Ett krav för att de frister skall börja löpa som fö- regår återbetalningen är, enligt 3 kap. 5 § föreningslagen, att medlem- men har sagt upp sig till utträde ur föreningen. Så bör det inte vara. I stället bör det, för att fristerna skall börja löpa, vara tillräckligt att medlemmen har sagt upp sin  
 hyresrätt 
 . 
 Men sedan kan 3 kap. 5 § och 4 kap. 1 § föreningslagen tillämpas. Det innebär alltså bl.a. att föreningen i sina stadgar kan bestämma läng- re frister än föreningslagens. Denna utformning innebär således att medlemmen som säger upp sin hyresrätt får tillbaka upplåtelseinsatsen men kan stå kvar som medlem med sin medlemsinsats. Denna kon- struktion förekommer i befintliga kooperativa hyresrättsföreningar, bl.a. SKB. 
  
 4.2.5 
  
 Uppräkning av insatser 
  
 Vårt förslag:  
 Särskilda bestämmelser som medger uppräkning av in- satserna vid medlems  
 avgång  
 skall inte finnas. 
 Uppräkning skall kunna göras av insatser vid en ny medlems  
 inträde  
 eller en ny upplåtelse av nyttjanderätt. 
 Uppräkning av insatser vid medlems avgång 
 En annan fråga som Boverket uppmärksammade i sin rapport om för- söksverksamheten var indexuppräkning av insatser (Boverkets rapport [1996:7] Utvärdering av försöksverksamheten med Kooperativ hyres- rätt, s. 36, 38 och 43). Boverket ansåg att ett klargörande behövs i för- hållande till såväl förenings- som skattelagstiftningen. När det gäller skattefrågan menade Boverket att indexuppräkning som innebär endast en värdesäkring bör vara skattefri. Verket vägde också in frågan när man talade om nackdelen jämfört med bostadsrätter att hyresgästen inte har chans att göra en vinst vid en försäljning. Den form av uppräkning som Boverket hade i åtanke var alltså att den som redan har betalat in- satser skall ha möjlighet att få tillbaka ett något större belopp vid sitt utträde. 
  
 SOU 2000:95 
  
 Föreningen och medlemmarna  
 97 
  
 Enligt arkiverat material från den sedermera nedlagda utredning som skulle bl.a. utvärdera försöksverksamheten med kooperativ hyres- rätt (dir. 1990:54) förekom under försöksverksamheten stadgar som utlovade uppräkning av insatserna vid återbetalning. I en promemoria avseende en intervjuundersökning angavs att sådana stadgebestämmel- ser förekom i sju av åtta intervjuade föreningar enligt ägarmodellen och i en av nio föreningar enligt hyresmodellen. Boverket angav i sin rap- port att 10 av 37 föreningar hade indexklausuler (rapporten s. 24). 
 Huruvida föreningslagen medger någon form av uppräkning av re- dan erlagd insats är oklart. Som en utgångspunkt kan nämnas Mallméns synsätt att en betald medlemsinsats inte ger upphov till en fordringsrätt och därmed inte heller rätt till ränta (Mayo, Lindsey, Lagen om eko- nomiska föreningar, 2 uppl., 1995, s. 68, se även Hagbergh m.fl., Lagen om ekonomiska föreningar, 5 uppl., 1981, s. 32). Hans inställning är i övrigt att det är ovisst om en stadgebestämmelse gäller om att en med- lem skall få ut ett större belopp än den inbetalda insatsen (a.a., s. 130). Ford har angett samma inställning men förefaller närmast ha tänkt på bestämmelser av innebörden att medlemmen skall få ut hela den på honom belöpande delen av föreningens nettobehållning (Ford, Perez, Föreningslagen, 8 uppl., 1988, s. 109, jfr dock s. 218). En annan inställning verkar ha varit att man inte kan utvidga rätten att få tillbaka den inbetalda insatsen (jfr Hagbergh m.fl., Lagen om ekonomiska före- ningar, 5 uppl., 1981, s. 58). 
 Frågan måste enligt vår mening också ses mot den bakgrunden att föreningslagen innehåller vissa regler om i vilka former utbetalning till medlemmar får ske, 10 kap. 1 § föreningslagen. Föreningens medel får betalas ut till medlemmarna endast i form av överskottsutdelning, åter- betalning av medlemsinsatser enligt 4 kap. föreningslagen, utbetalning vid nedsättning av medlemsinsatsernas belopp och utskiftning vid lik- vidation. Andra utbetalningar är olovliga och kan medföra bl.a. återbe- talningsskyldighet för den som har tagit emot medlen. 
 Utvidgningar innebär att föreningsborgenärernas skydd försämras, vilket kan tas till intäkt för försiktighet. Men å andra sidan skall man också vara medveten om att kapitalskyddande aspekter av lagstiftaren inte alltid har satts i centrum. Exempelvis uttalades i förarbetena till 1951 års föreningslag följande (prop. 1951:34 s. 59 f.). 
 Utmärkande för aktiebolaget är att verksamheten drives på grundval av ett aktiekapital, vilket tillskjutes av delägarna och varå dessa er- hålla utdelning genom andel i uppkommen vinst för bolaget. De ekonomiska föreningarna kännetecknas däremot i princip av att de- ras verksamhet åsyftar att främja delägarnas, medlemmarnas, intres- 
  
 98  
 Föreningen och medlemmarna 
  
 SOU 2000:95 
  
 sen på ett sätt som mera direkt anknyter till medlemmarnas hushåll- ning eller förvärvsverksamhet. 
 Denna grundläggande skillnad mellan aktiebolag och ekonomis- ka föreningar påkallar tydligen i viss mån olika lagregler för de skilda företagsformerna. Lagstiftningen för aktiebolag och före- ningar är också i åtskilliga hänseenden olikartad. Aktiebolagsrätten innehåller sålunda regler om aktiekapitalets bevarande inom bola- get, till skydd främst för aktieägarna och bolagets borgenärer. Då de ekonomiska föreningarna äro personsammanslutningar, har däremot för dem erfordrats en reglering i första hand beträffande inträde och utträde av medlemmar och därmed sammanhängande problem. 
 Det kan inflikas att Bostadsrättsutredningen gjorde bedömningen att frånvaron av särskilda bestämmelser om sänkning av samtliga insatser  
 inte  
 innebar något hinder mot att fatta ett sådant beslut på förenings- stämma (SOU 1998:80 s. 284 ff.). Det bör dock framhållas att den frå- geställningen är något annorlunda. Exempelvis finns i BRL ingen di- rekt motsvarighet till 10 kap. 1 § föreningslagen som anger vilka utbe- talningar till medlemmar som är tillåtna. Nämnda paragraf medger för övrigt utbetalning av belopp vid nedsättning av insatserna. 
 I sammanhanget bör nämnas att just 1951 års föreningslag innehöll en bestämmelse om utdelning som beräknades på annat sätt än i vilken utsträckning föreningens verksamhet hade tagit i anspråk. Sådan utdel- ning fick fastställas till högst fem procent per år av inbetalda insatser. I förarbetena framhölls att bestämmelsen underströk det angelägna i att från den aktuella föreningsformen skilja rena kapitalsammanslutningar (prop. 1951:34 s. 121 f.). 
 Genom åren kom bestämmelsen att ändras. Men först år 1998 slo- pades helt begränsningar i fråga om hur stora belopp relaterade till in- satserna som får betalas ut. I det aktuella lagstiftningsärendet uttalade regeringen att, eftersom grundtanken med kooperativ företagsamhet inte är att verksamheten skall ge vinst, den traditionella kooperativa uppfattningen är att medlemmarna skall få så låg ränta som möjligt el- ler ingen ränta alls på sitt ägarkapital (prop. 1996/97:163 s. 30). Med- lemmarna skall, enligt regeringen, i stället få ersättning för sin samhan- del i form av förmånliga priser, högre service osv. Skälet för att slopa begränsningen var att man ville underlätta föreningarnas kapitalan- skaffning. Tanken var att denna anskaffning underlättas om man kan erbjuda marknadsmässig avkastning på medlemsinsatsen. 
 Man kan då ställa frågan hur befogade de tidigare inskränkningarna för kvarvarande medlemmar kan anses ha varit om man fritt hade kun- nat räkna upp insatsen för en utträdande medlem. Begränsningarna ta- lar alltså mot att sådan fri uppräkning har varit tillåten. Ytterligare 
  
 SOU 2000:95 
  
 Föreningen och medlemmarna  
 99 
  
 bränner det till när man erinrar om att en medlem som utträder, förutom återfående av erlagda insatser, har rätt till beslutad vinstutdelning, 4 kap. 1 § föreningslagen. Tidigare gällde alltså de angivna begräns- ningarna även för denna vinstutdelning. 
 Vår bedömning är att det är tveksamt vad som gäller, men att en hel del talar  
 mot  
 att uppräkning av erlagda insatser i samband med att en medlem utträder är tillåten. Frågan blir då om man bör införa någon särskild bestämmelse för kooperativa hyresrättsföreningar som medger sådan uppräkning. 
 En möjlighet är att reglera gränserna i författning, eventuell i kom- bination med att en myndighet bemyndigas att meddela närmare före- skrifter. Då måste föreningarna orientera sig i dessa föreskrifter, vilket innebär en viss komplikation. En annan möjlighet är att låta förening- arna fritt bestämma uppräkningens storlek. En risk finns då för oklara stadgebestämmelser. Vidare medger en sådan lösning inte bara värde- säkring utan också att ytterligare avkastning på kapitalet kan erbjudas. Bör då någon av de här typerna av reglering införas? 
 Det handlar om motstående intressen. Uppräkningen är en fördyring för föreningen men fördelaktig för den enskilde. Den är negativ för kreditgivare, eftersom den innebär att kapitalskyddet i viss mån försva- gas. Oavsett vilken lösning som väljs kan uppräkningsbestämmelser in- nebära en ökad risk för tvistigheter vid innehavarbyten. Men det anser vi inte är det avgörande. 
 En uppräkning kan hävdas innebära att man värdesäkrar insatserna, t.ex. i tider med inflation. Högre uppräkningar innebär dessutom att av- kastning ges på kapitalet. Men när man talar om värdesäkring och av- kastning är det viktigt att komma ihåg att detta kan åstadkommas på olika sätt. Som redan framgått av de förda resonemangen finns ett sam- band mellan uppräkning och vinstutdelning. De summor som går åt för uppräkning av avgående medlemmars insatser skulle med andra ord i stället kunna delas ut till de kvarvarande medlemmarna. 
 Det finns också ett samband med hyrorna. Kapital som finns kvar i föreningen kan användas för att hålla nere hyrorna. Låg hyra kan sägas utgöra en form av avkastning på kapitalet. Alternativet är ju att dela ut medlen som sedan kan användas för t.ex. hyresbetalning. 
 Med andra ord innebär ställningstagandet i frågan om uppräkning av insatser vid medlems avgång  
 inte  
 att man avgör om medlemmarna skall kunna få avkastning eller inte. Uppräkning är en av flera möjliga for- mer för att värdesäkra kapitalet eller ge ytterligare avkastning på det. Men den konkurrerar med andra alternativ som vinstutdelning eller hy- ra. Det är därför närmast en fråga om vem man vill priorietera; de medlemmar som utträder eller de som är kvar i föreningen. 
  
 100  
 Föreningen och medlemmarna 
  
 SOU 2000:95 
  
 Alternativet att hålla nere hyreskostnaden är något som harmonierar med de grundläggande idéerna med kooperativ hyresrätt. Aspekter som medinflytande och låga boendekostnader på grund av ansvarstagande osv. skall komma i förgrunden. Slutligen bör nämnas att vi, vilket ut- vecklas i avsnitt 6.2.5, gör bedömningen att insatsernas belopp regel- mässigt kommer att vara lägre för kooperativa hyresrätter än för bo- stadsrätter. 
 Vi anser därför att det inte finns tillräckligt starka skäl för att införa särskilda bestämmelser om uppräkning. Väl så viktigt är att skydda fö- reningens kapital och att inte i onödan komplicera upplåtelseformen. 
 Uppräkning av insatser vid antagande av ny medlem 
 I nu befintliga kooperativa hyresrättsföreningar förekommer en annan form av vad som kan betecknas som uppräkning av insatser. Det finns stadgar enligt vilka den insats som skall betalas vid inträdet skall upp- räknas. Med andra ord får den som inträder i föreningen några år efter det att föreningen bildades betala en högre insats vid sitt inträde än vad insatsen var från början. 
 Denna situation är helt annorlunda jämfört med den tidigare be- handlade. Detta förfarande innebär inte någon försvagning av förening- ens egna kapital utan har tvärtom en gynnsam inverkan. Enligt vår be- dömning är systemet inte heller så sammanhängande att man kan säga att ett sådant samband finns mellan de två frågorna att svaret är givet utifrån de slutsatser som gjordes beträffande uppräkning vid medlems avgång. I litteraturen torde den aktuella formen av uppräkning ha an- setts tillåten (se t.ex. Mayo, Lindsey, Lagen om ekonomiska före- ningar, 2 uppl., 1995, s. 71). 
 Vi bedömer att något hinder inte finns mot den här aktuella typen av uppräkning. Det gäller dock under förutsättning att de bestämmelser iakttas som generellt gäller. Insatsernas storlek skall anges i stadgarna. Och likhetsprincipen skall iakttas. Vi ser inte något skäl för att just ko- operativa hyresrättsföreningar skall vara förhindrade att föreskriva den här typen av uppräkning. 
  
 SOU 2000:95 
  
 Föreningen och medlemmarna  
 101 
  
 4.2.6 
  
 Bör medlemmen kunna överlåta sin andel respektive hyresrätt? 
  
 Vårt förslag:  
 En kooperativ hyresgäst skall ha samma möjligheter att överlåta sin hyresrätt som en vanlig hyresgäst. Vid överlåtelse av en kooperativ hyresrätt avseende en bostadslägenhet skall överlåtaren, i enlighet med 65 § hyreslagen, inte ha rätt att ta ut ersättning. Men överlåtaren skall ha möjlighet att få tillbaka sina insatser direkt. Härför skall krävas att förvärvaren har erlagt motsvarande insatser eller, om stadgarna föreskriver sådana, de uppräknade insatserna. 
 Bestämmelserna om övergång genom bodelning, arv, m.m. i 33 § hyreslagen skall gälla också för kooperativa hyresrätter. 
 En kooperativ hyresrättsförening skall inte kunna vägra den med- lemskap som genom överlåtelse eller universalfång har gjort ett giltigt förvärv av en hyresrätt. 
 Den som har gjort ett sådant förvärv skall vara skyldig att ansöka om medlemskap i föreningen. Om hyresgästen inte efter tillsägelse från föreningen ansöker om medlemskap, skall hyresrätten vara förverkad. 
 Inledande synpunkter 
 En grundläggande idé med kooperativ hyresrätt är att någon motsvarig- het till det spekulativa moment som är förknippat med bostadsrätter inte skall finnas. Ett utslag av den principen är att hyresgästen inte skall kunna göra någon vinst genom att sälja sin kooperativa hyresrätt. Det innebär i sin tur att man inte kan tänka sig en ordning för överlåtelse motsvarande den som gäller för bostadsrätter. Bostadsrättshavaren har full frihet att överlåta sin bostadsrätt till vilket pris denne önskar. Be- gränsningen består i att överlåtelsen blir ogiltig, om föreningen inte godtar förvärvaren som medlem. Föreningens möjligheter att vägra medlemskap är begränsade. 
 Att denna ordning inte kan gälla för kooperativa hyresrätter är emellertid inte detsamma som att medlemmen helt skall sakna möjlig- het att överlåta sin andelsrätt respektive hyresrätt. Vi ser två skäl för att ställa upp begränsningar. 
 För det första bör den nämnda grundidén försvaras. Utformningen bör därför vara sådan att medlemmen inte har något ekonomiskt att vinna på att överlåta nyttjanderätten. Möjligen skall en överlåtelse kunna medföra att medlemmen kan få tillbaka sina insatser vid en tidi- gare tidpunkt än annars. 
 För det andra anser vi att kooperativa hyresrättsföreningar som så önskar bör ha viss möjlighet att upprätthålla kösystem. För sådana 
  
 102  
 Föreningen och medlemmarna 
  
 SOU 2000:95 
  
 möjligheter talar inte endast hänsyn till föreningarna. Även ur hyres- gästernas perspektiv kan sådana system av rättviseskäl framstå som motiverade. När det gäller kooperativa hyresrätter är ju tanken inte att en konkurrens mellan flera intressenter skall lösas genom att den som betalar mest vinner. 
 Det är viktigt att inte i onödan ställa upp begränsningar. Naturligtvis uppfattar hyresgäster begränsningar som negativa. Men onödiga be- gränsningar kan också slå tillbaka mot de kooperativa hyresrättsföre- ningarna på det sättet att upplåtelseformen inte anses attraktiv. 
 Utifrån dessa utgångspunkter diskuterar vi i det följande vilka möj- ligheter medlemmen bör ha att överlåta eller på andra sätt avhända sig andelsrätten respektive hyresrätten. Först uppmärksammas därvid överlåtelse. Därefter sägs något om andra successionsformer. Avslut- ningsvis tar vi upp en medlemskapsfråga. 
 Den grundläggande rätten att överlåta 
 En andel i en ekonomisk förening kan, enligt föreningslagen, överlåtas. På liknande sätt som gäller för bostadsrätter innebär emellertid inte överlåtelsen av andelen att förvärvaren blir medlem. Denne får ansöka om medlemskap och det skall göras inom sex månader, 3 kap. 3 § före- ningslagen. Om förvärvaren inte ansöker eller godtas som medlem, an- ses denne ha sagt upp sig till utträde. Förvärvaren har därvid samma rätt till återbetalning av medlemsinsatsen som en medlem vilken begär utträde. Föreningen har i allmänhet samma möjligheter att vägra med- lemskap som annars, se avsnitt 4.1.1. 
 Det är emellertid inte överlåtelse av andelen som är det omedelbart intressanta. När man talar om övervärden är det nyttjanderätten som kommer i centrum. 
 Enligt huvudregeln krävs enligt hyreslagen hyresvärdens samtycke för överlåtelse av hyresrätten, 32 § hyreslagen. I vissa särskilda situa- tioner har hyresgästen möjlighet att driva igenom en överlåtelse utan samtycke. Ett exempel beträffande bostadslägenheter är när hyresgäs- ten överlåter till en närstående som hyresgästen varaktigt sammanbor med. Ett annat är lokaler som används för förvärvsverksamhet. I dessa fall kan hyresnämndens tillstånd ersätta hyresvärdens samtycke. 
 Särskilt bör  
 byte  
 nämnas. När en hyresgäst vill byta sin bostadslä- genhet för att få en annan, är reglerna generösare än vid andra överlå- telser, 35 § hyreslagen. Hyresnämnden skall lämna tillstånd, om hyres- gästen har beaktansvärda skäl för bytet och detta kan äga rum utan på- taglig olägenhet för hyresvärden samt inte heller andra skäl talar mot 
  
 SOU 2000:95 
  
 Föreningen och medlemmarna  
 103 
  
 bytet. Tillståndet kan förenas med villkor. En rad undantag finns från rätten till byte, bl.a. om lägenheten finns i ett enfamiljshus. 
 Om dessa regler görs tillämpliga även för kooperativa hyresrätter, skulle alltså enligt huvudregeln den kooperativa hyresrättsföreningens samtycke krävas för en överlåtelse. Undantag skulle gälla för vissa si- tuationer där lagstiftaren beträffande vanliga hyresrätter har funnit skäl för att vara något mer generös. När det gäller byte kan nämnas att by- tesrätten av lagstiftaren har karaktäriserats som ett centralt inslag i hy- resgästens rättigheter och att den har bedömts ha stor betydelse för rör- ligheten på bostadsmarknaden (prop. 1992/93:115 s. 22). 
 Hyreslagen innebär rätt stora begränsningar i hyresgästens möjlig- heter att överlåta hyresrätten. De möjligheter som finns till överlåtelser 
 – kanske särskilt bytesrätten – ger naturligtvis vissa nackdelar för före- ningen, t.ex. när det gäller möjligheterna att upprätthålla kösystem. Vi anser dock att hyreslagens regler innebär en rimlig avvägning gentemot den enskilde hyresgästens intressen. Det är svårt att se att en kooperativ hyresgäst bör ha mindre möjligheter att driva igenom ett byte än en vanlig hyresgäst. Något sådant skulle för övrigt, som tidigare nämnts, kunna inverka negativt på upplåtelseformens attraktionskraft. 
 Vi föreslår således att en kooperativ hyresgäst skall ha samma möj- ligheter att överlåta sin hyresrätt som en vanlig hyresgäst. Det som därmed återstår att ta ställning till är vad som skall gälla beträffande er- sättning för den kooperativa hyresrätten. 
 Olika lösningar avseende ersättning vid överlåtelse 
 Först bör då nämnas lokaler. Något förbud mot att ta emot ersättning för lokaler som är vanliga hyresrätter finns inte. Det talar för att beträf- fande lokaler som är kooperativa hyresrätter inte heller sätta upp några särskilda begränsningar. 
 För bostadshyreslägenheter finns i 65 § hyreslagen ett förbud mot att ta ersättning för hyresrätten. Den som vill överlåta sin hyresrätt har normalt sett anledning att samtidigt överlåta alla andelar i föreningen. Annorlunda uttryckt vill denne ha tillbaka såväl erlagda vanliga med- lemsinsatser som upplåtelseinsatser. 
 Vi ser två möjliga modeller för denna situation. Det ena alternativet är att öppna för att överlåtaren ges möjlighet att få tillbaka sina insatser direkt från föreningen mot att förvärvaren erlägger motsvarande insat- ser. 
 Inledningsvis bör då närmare övervägas hur detta alternativ i så fall bör utformas. Vi ser det som viktigt att försöka åstadkomma en lösning som dels inte innebär större avvikelser från föreningslagens och hy- 
  
 104  
 Föreningen och medlemmarna  
 SOU 2000:95 
  
 reslagens principer än nödvändigt, dels fungerar för både bostäder och lokaler. 
 Hyreslagen innebär inget hinder mot att överlåtaren tar ut ersättning vid överåtelse av en lokal. Som tidigare nämnts är, enligt föreningsla- gen, andelar i en ekonomisk förening fritt överlåtbara. Samtidigt måste hållas i minnet att vi har föreslagit att någon fast koppling inte skall finnas mellan andelsrätten och nyttjanderätten. Dessutom har vi före- slagit att en kooperativ hyresrättsförening skall kunna ta ut vanliga medlemsinsatser men också, i samband med upplåtelse av nyttjande- rätt, upplåtelseinsats. 
 Det nyss sagda får vissa konsekvenser. Med hänsyn till att ersätt- ning enligt hyreslagen får tas ut för lokaler men inte för bostadslägen- heter skulle man kunna tänka sig en reglering som innebär att vid överlåtelse av bostadshyresrätt hyresgästen inte skulle få ta emot peng- ar. Detta skulle i stället gå via föreningen. Men en sådan uppdelning är inte teoretiskt hållbar eftersom en koppling saknas mellan andelar och nyttjanderätt. 
 En annan variant är ett heltäckande förbud mot att ta emot ersätt- ning. Med andra ord skulle en kooperativ hyresgäst varken få ta emot ersättning motsvarande erlagda vanliga medlemsinsatser eller upplåtel- seinsatser. Det skulle innebära en kraftig avvikelse från föreningsla- gens principer om att andelar är fritt överlåtbara. Dessutom skulle alla möjligheter att fritt ta ut ersättning för lokaler försvinna. I många fall skulle det innebära att kooperativ hyresrätt vore ett för näringsidkare ointressant alternativ. Det finns också mer grundläggande problem med en sådan lösning. I svensk rätt finns gemensamma grundläggande prin- ciper för slutande av avtal och om överlåtelser, t.ex. principer om ut- växlande av prestationer o.d. Ingrepp i detta får naturligtvis konsekven- ser. Med denna lösning blir konsekvenserna något teoretiskt svåröver- skådliga när betalningsmomentet rycks undan. 
 Vi förordar därför följande lösning. Förbudet i 65 § hyreslagen att ta ut ersättning vid överlåtelse bör gälla även för kooperativa hyresrätter. En kooperativ hyresgäst skall således inte ha rätt att ta emot ersättning för en bostadshyresrätt. Däremot skall föreningen vara skyldig att be- tala tillbaka erlagda insatser i samband med en överlåtelse av hyresrät- ten, om förvärvaren samtidigt erlägger erforderliga insatser. Det sist- nämnda innebär att, i en kooperativ hyresrättsförening som tillämpar uppräkning när en ny medlem inträder, förvärvaren måste erlägga det uppräknade beloppet för att föreningen skall vara skyldig att återbetala insatserna till förvärvaren. 
 Teoretiskt har man då inte ställt upp något hinder mot att ta ut er- sättning som inte avser hyresrätten. Man kan alltså fortfarande fritt överlåta andelar som avser endast föreningen. Men för sådana andelar 
  
 SOU 2000:95 
  
 Föreningen och medlemmarna  
 105 
  
 är i praktiken överpriser regelmässigt uteslutna. Som tidigare nämnts innebär principerna i 65 § hyreslagen att sådan ersättning oftast är att anse som ersättning för hyresrätten. Därmed saknas i allmänhet skäl för parterna att överlåta sådana andelar privat. 
 Enligt vår uppfattning innebär den här förordade lösningen att man i praktiken har säkerställt att ersättning beträffande bostadshyresrätter inte utväxlas mellan parterna. Lokaler som är kooperativa hyresrätter kan överlåtas på samma sätt som vanliga hyresrätter. Lösningen inne- bär minst ingrepp i föreningslagens och hyreslagens principer. 
 Den nu skisserade lösningen är alltså det första huvudalternativet. Vi kan kalla detta alternativ för  
 föreningslösningen 
 . Men som vi tidiga- re nämnde finns även ett andra alternativ. Det är att göra ett undantag från 65 § hyreslagen på det sättet att den som överlåter en kooperativ hyresrätt ges rätt att ta ersättning motsvarande, enkelt uttryckt, de in- satser denne har erlagt. Naturligtvis skall någon rätt att ta ut överpriser inte finnas. Detta alternativ kan vi kalla för  
 partslösningen 
 . 
 Frågan är då vilket av dessa två alternativ som bör väljas. 
 Vi förordar föreningslösningen 
 Med partslösningen är den enda avvikelse som krävs från förenings- lagen och hyreslagen ett förbud mot överpriser beträffande hyresrätten. I praktiken skulle det nämligen regelmässigt omfatta även överpriser för vanliga medlemsinsatser, eftersom det som tidigare nämnts normalt sett saknas rationella skäl att betala överpriser för sådana insatser. Å andra sidan behövs inget undantag alls i hyreslagen med föreningslös- ningen. Då krävs i stället ett undantag i föreningslagen från principen att insatser inte kan återbetalas utan att föreningens ställning har kon- trollerats. Men det skall bara gälla vid överlåtelse och under förutsätt- ning att förvärvaren erlägger sina insatser. 
 Det är viktigt att utformningen inte blir sådan att onödiga risker för överpris för hyresrätten uppstår. Skillnaden mellan lösningarna är att pengaströmmarna med föreningslösningen skall gå via föreningen me- dan de går direkt mellan parterna med partslösningen (om vi begränsar oss till överlåtelse av bostadshyresrätt). En risk för överpriser i attrak- tiva områden finns oavsett lösning. Även om man inte skall ha någon övertro på detta som hinder får dock föreningslösningen sägas ha ett visst försteg när det gäller att motverka svarthandel. Då skall penga- strömmarna gå genom föreningen. 
 Ett visst merarbete för föreningen innebär föreningslösningen. Det är dock rätt marginellt. Föreningen involveras vid innehavarbyten oav- sett lösning. 
  
 106  
 Föreningen och medlemmarna 
  
 SOU 2000:95 
  
 Vi har i avsnitt 4.2.5 föreslagit att uppräkning av insatserna skall kunna ske när en ny medlem skall träda in i en kooperativ hyresrättsfö- rening. I förhållande till detta innebär partslösningen vissa problem. Det är inte givet vilket belopp förvärvaren skall erlägga. En möjlighet är att anlägga synsättet att vid överlåtelse träder förvärvaren in i över- låtarens ställe. Därmed har denne ingen skyldighet att erlägga det högre beloppet, utan skall endast till överlåtaren betala ett belopp motsvaran- de överlåtarens insatser. 
 En nackdel med den lösningen är att man då får två marknader. De insatser förvärvaren skall erlägga vid en överlåtelse blir lägre än de in- satser en annan blivande kooperativ hyresgäst, där föreningen upplåter, har att erlägga. Det är direkt olämpligt, inte minst med hänsyn till att huvudprincipen bör vara att den gamle hyresgästen säger upp sin lä- genhet och föreningen upplåter kooperativ hyresrätt åt en ny medlem. Lägre kapitaltillskott vid överlåtelse motverkar detta. 
 Alternativet är att ge föreningen rätt att kräva ut mellanskillnaden av förvärvaren. Nackdelen med det är att systemet blir rätt krångligt. Flores för missförstånd, meningsskiljaktigheter m.m. är ganska stor. Över huvud taget framstår föreningslösningen som bättre i förhållande till uppräkningsmöjligheten. Det blir då mer naturligt att förvärvaren kan vara skyldig att erlägga ett högre belopp än överlåtaren får tillbaka. Risken för fel blir mindre. 
 En fördel med föreningslösningen är att den på ett bättre sätt marke- rar upplåtelseformen kooperativ hyresrätt. Den kooperativa hyresrätten skall inte vara en handelsvara på samma sätt som bostadsrätter är. Och det är viktigt att allmänheten kan hålla i sär upplåtelseformerna. 
 Enligt vår bedömning talar övervägande skäl för det som vi, i de här förda resonemangen, har kallat föreningsmodellen. Vi föreslår således att, vid överlåtelse av kooperativ hyresrätt avseende en bostadslägen- het, överlåtaren inte skall ha rätt att ta ut ersättning för hyresrätten. Däremot skall vid en av föreningen eller hyresnämnd godkänd överlå- telse överlåtaren ha rätt att få tillbaka erlagda insatser tidigare än an- nars. Villkoret är att förvärvaren har erlagt sina insatser. 
 Förvärvaren skall ansöka om medlemskap 
 Vårt förslag att göra hyreslagens bestämmelser om överlåtelse tillämp- liga på kooperativa hyresrätter får effekter när det gäller rätten till medlemskap i den kooperativa hyresrättsföreningen. En tvingande regel bör införas om att en kooperativ hyresrättsförening inte skall kunna vägra den medlemskap som genom överlåtelse har gjort ett giltig för- värv av en hyresrätt. Utan en sådan bestämmelse skulle rätten till 
  
 SOU 2000:95 
  
 Föreningen och medlemmarna  
 107 
  
 överlåtelse blir illusorisk. Vid en vanlig överlåtelse är bestämmelsen närmast av teoretiskt intresse. Då krävs ju föreningens samtycke till överlåtelsen av hyresrätten. Och har föreningen samtyckt till överlåtel- sen kan man fråga sig varför den skulle vägra medlemskap. Sin praktis- ka betydelse får bestämmelsen i stället i de fall – t.ex. vid byte – där hyreslagen är generösare mot hyresgästen. 
 Regeln bör vara undantagslös. Det kan framstå som olämpligt gen- temot föreningen. Men huvudregeln är att föreningens samtycke krävs för en överlåtelse. Därigenom har föreningen möjlighet att hindra en olämplig överlåtelse. Ett annat exempel är att vid byte krävs hyres- nämndens tillstånd. Då kan föreningen åberopa förhållanden som för- värvarens betalningsförmåga vid prövningen av om hyresnämnden skall tillåta bytet. 
 Andra sätt för innehavarbyten 
 En särskild fråga är om en kooperativ hyresrätt, t.ex. på grund av att den skall kunna användas som säkerhet, skall kunna bli föremål för ex- ekutiv försäljning. Sådan försäljning är i så fall en form av innehavar- byte som dessutom kan kräva särskilda bestämmelser när det gäller förvärvarens rätt till andelen och nyttjanderätten. Dessa frågor tar vi emellertid inte upp här utan i avsnitt 8.2. Där överväger vi vilka möj- ligheter som bör finnas att använda den kooperativa hyresrätten som kreditobjekt. 
 Den som genom bodelning, arv eller testamente har förvärvat en an- del har en ovillkorlig rätt att efter anmälan inträda i en ekonomisk före- ning, 3 kap. 2 § föreningslagen, om inte annat anges i stadgarna. Något skäl att göra inskränkningar jämfört med dessa bestämmelser kan vi inte se. Däremot är det viktigt att de korresponderar med motsvarande bestämmelser avseende hyresrätten. 
 För de nyss nämnda typerna av fång gäller enligt huvudregeln sam- ma regler som vid överlåtelse av hyresrätt, 33 § hyreslagen. Där anges också att dessa regler gäller för bolagsskifte eller liknande förvärv. En generösare regel finns för makar m.fl. Har hyresrätten till lägenhet, som varit avsedd att uteslutande eller huvudsakligen användas som gemen- sam bostad för hyresgästen och hans make eller sambo, tillagts maken genom bodelning eller arvskifte eller tillagts sambon genom bodelning eller övertagits av denne enligt 16 § lagen (1987:232) om sambors ge- mensamma hem, får maken eller sambon träda i hyresgästens eller dödsboets ställe. Sådan rätt tillkommer även efterlevande make som är ensam arvinge efter hyresgästen. Även dessa regler bör gälla för koope- rativa hyresrätter. Vår inställning är resultatet av samma avvägningar 
  
 108  
 Föreningen och medlemmarna 
  
 SOU 2000:95 
  
 som gjordes beträffande överlåtelse dvs. en avvägning mellan före- ningens intressen och hyresgästernas. Här är inte heller de risker för överpriser aktuella som där diskuterades. 
 Även i förevarande sammanhang är det viktigt att de öppningar hyr- eslagen ger för de successioner som nu nämnts inte i praktiken återsluts genom att förvärvaren inte antas till medlem. Vi föreslår därför en tvingande bestämmelse som innebär att en kooperativ hyresrättsföre- ning inte får vägra den medlemskap som har gjort ett sådant förvärv som avses i 33 § hyreslagen. 
 Föreningens möjligheter att kräva att förvärvaren blir medlem 
 Våra förslag i det föregående att göra hyreslagens bestämmelser om överlåtelser och andra typer av övergångar tillämpliga även på koope- rativa hyresrätter väcker frågan vad som bör bli effekten om en sådan förvärvare inte ansöker om medlemskap hos föreningen. Det gäller främst i de fall hyreslagen innehåller bestämmelser som medför att övergången kan ske utan föreningens samtycke, t.ex. byte. 
 I flera av de aktuella fallen är hyresnämndens tillstånd en förutsätt- ning. Man kan då tänka sig en ordning som innebär att tillståndet förut- sätter att förvärvaren ansöker om medlemskap. Det är till och med möjligt att hyresnämndernas praxis skulle bli sådan även utan en sär- skild bestämmelse. Hyresnämndens tillstånd är emellertid inte en förut- sättning i samtliga fall. 
 Med hänsyn till att en fast koppling saknas mellan andelsrätten och nyttjanderätten medför ett byte av hyresrätten inte med automatik en överlåtelse även av andelsrätten. Hade det varit fallet skulle man kunna ha bedömt det som att förvärvaren automatiskt blev medlem. 
 En annan möjlighet är att anse de aktuella förvärven som ogiltiga, om medlemskap inte söks inom viss tid. En sådan ogiltighetsbestäm- melse är emellertid olycklig för den tidigare hyresgästen. I värsta fall skulle en förvärvare som har ångrat sig unyttja möjligheten att inte an- söka om medlemskap för att få t.ex. ett byte att gå åter. 
 Vi föreslår i stället att en kooperativ hyresrätt skall vara förverkad om den som genom bestämmelserna om överlåtelse och övergång har förvärvat en hyresrätt inte ansöker om medlemskap. Förverkande- grunden bör ha den utformningen att förverkande förutsätter att före- ningen har uppmanat hyresgästen att vidta rättelse och att denne inte har gjort det. Hotet om förverkande innebär enligt vår bedömning ett tillräckligt påtryckningsmedel för föreningen. Följderna om hyresgäs- ten inte ansöker om medlemskap framstår också som rimligare än om man använder en ogiltighetspåföljd. Det gäller särskilt mot bakgrund 
  
 SOU 2000:95 
  
 Föreningen och medlemmarna  
 109 
  
 av att en bostadshyresgäst alltid har rätt att säga upp hyresrätten med en förhållandevis kort uppsägningstid. Vi återkommer i nästa avsnitt till konsekvenserna för medlemskapet och återbetalningsrätten vid för- verkande. 
  
 4.2.7 
  
 Föreningen säger upp eller vägrar att förlänga hyresavtalet 
  
 Vårt förslag:  
 När en kooperativ hyresrätt är förverkad eller rätt till förlängning av hyresavtalet inte föreligger eller medges enligt 46 eller 57 § hyreslagen, skall hyresgästen anses ha utträtt ur föreningen, om inte styrelsen har medgett att hyresgästen får stå kvar som medlem. 
 I dessa fall skall föreningen inte ha möjlighet att i sina stadgar in- skränka återbetalningsrätten avseende medlems- och upplåtelseinsatser mer än vad som gäller vid frivilligt utträde. 
 Att en kooperativ hyresrättsförening säger upp en kooperativ hyres- gäst till utträde ur föreningen skall inte med automatik innebära att hyresgästen kan skiljas från hyresrätten. 
 Om en kooperativ hyresgäst säger upp sig till utträde ur föreningen skall han också anses ha sagt upp hyresavtalet. 
 En kooperativ hyresrättsförening har, enligt vårt förslag, möjlighet att säga upp hyresgästen på grund av att hyresrätten är förverkad respekti- ve att vägra förlängning av hyresavtalet i vissa situationer, se avsnitt 4.2.6 och 15.2. Här skall övervägas vad som i de fallen bör gälla avse- ende hyresgästens medlemskap i föreningen samt om återbetalning av insats och upplåtelseavgift. 
 Medlemskapet vid förverkande m.m. 
 En ekonomisk förening får utesluta en medlem på sådana grunder som anges i stadgarna, 3 kap. 4 § tredje stycket föreningslagen. En möjlig- het är givetvis att ge föreningen ansvaret för att bestämmelser finns om rätt till uteslutning från föreningen, när hyresrätten är förverkad eller rätt till förlängning inte föreligger. Det mesta talar för att en domstol inte skulle underkänna en sådan stadgebestämmelse. Mycket talar ock- så för att en förening ofta skulle kunna utesluta medlemmen utan en särskild bestämmelse i stadgarna. En rätt att utesluta har hävdats i litte- raturen i fall då medlemmen har grovt brustit i sina skyldigheter mot föreningen (se t.ex. Mayo, Lindsey, Lagen om ekonomiska förening- ar, 2 uppl., 1995, s. 118). 
  
 110  
 Föreningen och medlemmarna 
  
 SOU 2000:95 
  
 Huvudregeln enligt föreningslagen är att det är föreningsstämman som skall fatta beslutet om uteslutning. Men annat kan bestämmas i stadgarna. 
 Trots det sagda anser vi att en bestämmelse bör införas av innebörd att medlemmen i de aktuella situationerna enligt huvudregeln skall an- ses ha utträtt ur föreningen. I normalfallet är det givet att föreningen inte önskar ha kvar den tidigare medlemmen i föreningen. Och med tanke på ändamålet med kooperativa hyresrättsföreningar kan det inte anses oskäligt mot medlemmen att denne inte får vara kvar i föreningen när denne inte längre har kvar någon nyttjanderätt till lägenheten på grund av misskötsamhet o.d. Det är därför lämpligt att införa en tving- ande bestämmelse så att problem inte uppstår på grund av förbiseende. Dessutom framstår det som skäligt att uteslutningen i normalfallet sker automatiskt. Föreningen skall inte behöva fatta ett särskilt beslut. 
 Man kan dock tänka sig att föreningen i något undantagsfall – främst kan man tänka sig fall då förlängning inte medges – anser att den tidigare hyresgästen bör få stanna kvar som medlem. En möjlighet bör därför finnas att i det enskilda fallet medge detta. 
 Återbetalning av insatser vid förverkande m.m. 
 När nyttjanderätten till en bostadsrätt är förverkad skall bostadsrätten tvångsförsäljas, om inte överenskommelse träffas om underhandsför- säljning, 7 kap. 30 § BRL. Förverkandet betyder således inte att bo- stadsrättshavaren har förlorat rätten till det ekonomiska värde bostads- rätten representerar. En annan sak är att fordringsägare som panthavare har en bättre rätt till de pengar en försäljning kan inbringa. 
 Att införa någon form av tvångsförsäljning beträffande en koopera- tiv hyresrätt kan vi emellertid inte se skäl för. En kooperativ hyresrätt och den andel hyresgästen innehaft som medlem har ett högsta värde som motsvarar insatserna. Liksom beträffande bostadsrätter bör detta värde inte vara omedelbart konfiskerat på grund av förverkandet. Den kooperative hyresgästen bör normalt ha rätt till återbetalning. Men samma begränsningar när det gäller storleken på beloppen och tid- punkten för utfåendet bör gälla som vid utträde. Detta är också beträf- fande insatser innebörden av 3 kap. 5 § föreningslagen. 
 I sammanhanget bör erinras om att en förening enligt nämnda para- graf har möjlighet att i stadgarna helt eller delvis ta bort medlemmens rätt att få tillbaka insatsen. Vi har i avsnitt 4.2.4 tagit ställning för att detta bör gälla också för insatser i kooperativa hyresrättsföreningar. 
 I litteraturen har stadgar bedömts giltiga som innebär att den som uteslutits ur föreningen inte har rätt att få tillbaka sin insats (Ford, 
  
 SOU 2000:95 
  
 Föreningen och medlemmarna  
 111 
  
 Perez, Föreningslagen, 8 uppl., 1988, s. 105 ff.). Vi gör ingen annan be- dömning av det nuvarande rättsläget enligt föreningslagen. Enligt vår mening skulle föreningslagen medge också en stadgebestämmelse som innebär att rätten att få tillbaka vanliga medlemsinsatser och upplåtel- seinsatser faller bort, om hyresrätten är förverkad. 
 Vikten av att hyresgästen får ett tillräckligt gott social skydd för sitt boende måste emellertid beaktas. I de fall lägenheten utgör hyresgäs- tens bostad och nyttjanderätten till denna är förverkad, befinner sig hy- resgästen i en svår situation. Situationen kan inte jämföras med uteslut- ning av en medlem i en mer vanlig typ av ekonomisk förening. Det talar med styrka mot att tillåta den aktuella typen av stadgebestämmel- ser i en kooperativ hyresrättsförening. 
 Samtidigt har vi i avsnitt 4.2.4 tagit ställning för att kooperativa hy- resrättsföreningar skall ha stor frihet vid utformningen av sina stadgar. Exempelvis skall föreningarna ha möjlighet att helt ta bort återbetal- ningsrätten. Motiveringen till detta var att föreningen bäst gör avväg- ningen mellan de olika intressen som finns i form av kreditgivare, före- ningen och hyresgästerna. Det kan därvid vara svårt att se skäl för att rätten till återbetalning i vissa fall skulle bli större efter förverkande än efter ett frivilligt utträde. I värsta fall skulle en hyresgäst kunna frestas att bli vräkt för att få ut sin insats och upplåtelseavgift. 
 Vi föreslår därför en tvingande regel som innebär att en kooperativ hyresrättsförening i sina stadgar inte skall kunna inskränka möjlighe- terna till återbetalning mer vid förverkande o.d. än vad som gäller vid frivilligt utträde. När rätt till återbetalning t.ex. genomgående saknas innebär givetvis inte denna utformning någon fördel för hyresgästen. Men vi anser att förutsebarheten med denna utformning blir bättre. Att rätt till återbetalning helt saknas, även vid frivilligt utträde, lär hyres- gästen normalt vara medveten om när han inträder som medlem. Hade en möjlighet funnits att ta bort rätten till återbetalning endast vid för- verkande, skulle risken ha varit större för att detta kom som en över- raskning för hyresgästen. 
 Föreningen utesluter en medlem 
 En möjlig situation är att en kooperativ hyresrättsförening önskar ute- sluta en kooperativ hyresgäst som medlem ur föreningen trots att hyres- rätten inte är förverkad eller besittningsskyddet på annat sätt förlorat. Kriterierna i föreningslagen för uteslutning ur föreningen är annorlunda än hyreslagens regler om förverkande och rätt till vägran att förlänga hyresavtal. Föreningslagen medger att en förening i stadgarna anger uteslutningsgrunder (Mayo, Lindsey, Lagen om ekonomiska före- 
  
 112  
 Föreningen och medlemmarna 
  
 SOU 2000:95 
  
 ningar, 2 uppl., 1995, s. 117). Nu kan inte helt skönsmässiga uteslut- ningsgrunder bestämmas. Gränser finns i form av öppenhetsprincipen och liknande. Domstol kan således underkänna en uteslutning på såda- na grunder. 
 När det gäller hyresrätten kommer boendesociala skyddsaspekter i förgrunden. Vi anser inte att besittningsskyddet beträffande hyresrätten bör ändras eller urholkas på grund av att hyresgästen i detta fall är medlem i en förening och kan uteslutas ur denna. 
 Fall där skäl finns att utesluta en medlem ur föreningen utan att denne också enligt hyreslagen kan skiljas från lägenheten är inte otänk- bara. Men allt talar för att sådana fall kommer att bli ovanliga. Om nå- got sådant enstaka fall skulle uppstå, anser vi att föreningen får accep- tera att den forne medlemmen tills vidare står kvar som hyresgäst. Vi anser således inte att någon bestämmelse om automatiskt förverkande av hyresrätten eller liknande bör införas för denna situation. 
 En kooperativ hyresgäst säger upp sitt medlemskap 
 Ett annat tänkbart scenario är att en kooperativ hyresgäst säger upp sig till utträde ur föreningen. Det skulle kunna vara ett sätt att återfå erlag- da kapitaltillskott och slippa betala t.ex. årsavgifter till föreningen. Att en hyresgäst på detta sätt skulle kunna kringgå föreningens vilja i fråga om vilka lägenheter som skall vara upplåtna med kooperativ hyresrätt är naturligtvis inte acceptabelt. 
 Vi föreslår därför att en uppsägning till utträde ur föreningen skall anses innebära en uppsägning också av hyresavtalet. Denna regel bör vara undantagslös. Skulle en förening mot förmodan någon gång låta den forne medlemmen bo kvar som vanlig hyresgäst får man teckna ett nytt hyresavtal. 
  
 SOU 2000:95 
  
 Föreningens rätt att upplåta  
 113 
  
 5 Föreningens rätt att upplåta 
  
 5.1 
  
 Ekonomisk plan inför upplåtelse av bostadsrätt 
  
 5.1.1 
  
 Gällande rätt 
  
 I BRL finns ett regelverk som är till för att förhindra tillkomsten av ekonomiskt ohållbara bostadsprojekt. Här ges en kort presentation av det regelverket. 
 Det är uppbyggt på det sättet att vissa förutsättningar måste vara uppfyllda för att en upplåtelse av bostadsrätt skall vara giltig. Regel- verket kan inte hindra byggandet av ett nytt bostadshus, utan endast upplåtelse i bostadsrättens form. Det finns också andra krav för att en upplåtelse skall vara giltig, t.ex. att de formkrav som gäller för upplå- telseavtal är uppfyllda. De är emellertid inte av intresse i förevarande sammanhang och lämnas därför därhän. 
 De i det här sammanhanget intressanta förutsättningarna för att en upplåtelse av bostadsrätt skall vara giltig är följande. Bostadsrättsför- eningen skall ha upprättat en ekonomisk plan, 3 kap. 1 § BRL. Den är en teknisk och ekonomisk beskrivning, vilken skall möjliggöra en be- dömning av föreningens verksamhet. Planen skall vara försedd med intyg av två intygsgivare, 3 kap. 2 § BRL. Enkelt uttryckt kan sägas att intygsgivarna skall pröva om projektet är ekonomiskt hållbart. Intygs- givarna är de i förhållande till föreningen utomstående som gör en re- alprövning av projektet. Intygsgivarna utses av föreningen själv. Dessa skall dock vara behöriga. Boverket meddelar behörighet att verka som intygsgivare. 
 Planen med intyg skall sedan ges in till Patent- och registreringsver- ket. Där gör man en formell granskning av att förutsättningarna för re- gistrering är uppfyllda. 
 När Patent- och registreringsverket har registrerat planen är de här aktuella förutsättningarna för upplåtelse av bostadsrätt uppfyllda. Föl- jande bör dock nämnas. Enligt huvudregeln måste den slutliga kostna- den för föreningens hus vara redovisad antingen i den registrerade pla- 
  
 114  
 Föreningens rätt att upplåta 
  
 SOU 2000:95 
  
 nen eller vid en föreningsstämma för att upplåtelse skall få ske. I annat fall krävs tillstånd av länsstyrelsen, 4 kap. 2 § BRL. 
 Om en bostadrättsförening vill träffa avtal med bostadssökande om att i framtiden upplåta bostadsrätt måste bestämmelserna i 5 kap. BRL om  
 förhandsavtal  
 iakttas. Avtalet skall vara skriftligt. Bl.a. skall de be- räknade avgifterna för bostadsrätten anges. Beräkningarna skall grun- das på en kostnadskalkyl. Denna kan beskrivas som en preliminär och mer kortfattad ekonomisk plan. Kostnadskalkylen skall på samma sätt som den ekonomiska planen vara försedd med ett intyg från två intygs- givare. 
 Rätt att ta emot förskott har en bostadsrättsförening endast från den som har tecknat förhandsavtal. Därutöver krävs tillstånd från länssty- relsen. Tillstånd beviljas under vissa, närmare angivna förutsättningar. Förhandstecknaren har rätt att under vissa förutsättningar frånträda för- handsavtalet. Det gäller bl.a. om de avgifter som skall betalas för bo- stadsrätten blir väsentligt högre än vad som angavs i förhandsavtalet. 
 Syftet med den ekonomiska planen är att utgöra ett underlag för in- tygsgivarnas bedömning av bostadsrättsföreningens ekonomiska stabi- litet (prop. 1971:12 s 78, jfr prop. 1990/91:92 s. 78). Vid ombildning från hyresrätt till bostadsrätt är avsikten att den ekonomiska planen också skall utgöra ett beslutsunderlag för de hyresgäster som skall fö- Stone ombildningen (prop. 1981/82:169 s. 34 f.). 
  
 5.1.2 
  
 Bostadsrättsutredningens överväganden 
  
 Mot bakgrund av det stora antal bostadsrättsföreningar som gick i kon- kurs under  
 1990-talet 
  hade Bostadsrättsutredningen (Ju 1996:10) i uppdrag att överväga om systemet med ekonomiska planer m.m. borde ändras (dir. 1997:116). Utredningen presenterade sina överväganden i slutbetänkandet Olika bostadsrättsfrågor (SOU 2000:2). 
 Bostadsrättsutredningen undersökte orsakerna till bostadsrättsför- eningarnas konkurser och kom till slutsatsen att brister i regelverket mot ekonomiskt ohållbara bostadsprojekt  
 inte  
 hade varit en avgörande faktor för de många konkurserna. Utredningen ansåg därför att syste- met borde finnas kvar men att en del justeringar borde göras på grund av vissa svagheter som hade framträtt. I huvudsak innebär förslagen skärpningar beträffande intygsgivningen. 
 Bostadsrättsutredningen föreslog inte att några nya syften med eko- nomiska planer eller kostnadskalkyler skulle ställas upp. Utredningen uttalade sig också om syftet med hela regelverket mot ekonomiskt ohållbara bostadsprojekt (betänkandet s. 83 f.). Den konstaterade att, såsom systemet är uppbyggt, regelverket kan förhindra endast upplåtel- 
  
 SOU 2000:95 
  
 Föreningens rätt att upplåta  
 115 
  
 se av  
 bostadsrätter 
 . Det man skyddar med regelverket är därför, enligt utredningen, ytterst spekulanter på bostadsrätter. Med hänsyn till hur systemet är uppbyggt menade utredningen också att man inte kan nå längre än så. Förslagen är föremål för beredning inom Regeringskansli- et. 
  
 5.2 
  
 Överväganden och förslag 
  
 5.2.1 
  
 Bör ett regelverk mot ekonomiskt ohållbara projekt införas? 
  
 Vår bedömning:  
 Ett regelverk mot ekonomiskt ohållbara bostadspro- jekt med ekonomiska planer m.m. bör – här bortses från ombildnings- situationen – inte införas för kooperativa hyresrättsföreningar. 
 Syften med ett skyddssystem 
 Vi bedömer inte, vilket utvecklas i avsnitt 6.2.1, att ett regelverk med ekonomiska planer m.m. kan inverka positivt på kooperativa hyresrätts- föreningars möjligheter att få kredit. Regelverket i BRL mot ekono- miskt ohållbara bostadsprojekt finns för att skydda blivande bostads- rättshavare. Det är en form av konsumentskydd. Det är för detta syfte som vi bedömer att man bör överväga att införa ett motsvarande skydd för den som är spekulant på en kooperativ hyresrätt. 
 Anledningen till att man skyddar blivande bostadsrättshavare med ett regelverk mot ekonomiskt ohållbara projekt, men inte skyddar hy- resgäster på motsvarande sätt, är givetvis den ekonomiska satsning som bostadsrättshavaren gör i form av insats och eventuell upplåtelseavgift. Man bör observera att något motsvarande skydd inte erbjuds den som förvärvar en bostadsrätt genom övergång, t.ex. köp, av bostadsrätt. Inte heller finns något motsvarande skydd för blivande hyresgäster. 
 Skäl för och emot BRL:s skyddssystem 
 Enligt vår uppfattning bör positiva skäl av viss styrka finnas för att in- föra en motsvarighet till BRL:s system. Det finns nämligen vissa nack- delar med ett sådant regelverk. 
 Som vi utvecklar i nästa avsnitt innebär gällande rätt att formkrav saknas beträffande både hyresavtal och förhandsavtal om upplåtelse av hyresrätt. Ett system med ekonomiska planer framtvingar sådana form- 
  
 116  
 Föreningens rätt att upplåta 
  
 SOU 2000:95 
  
 krav. Genom kravet på ekonomisk plan torde nämligen ett krav uppstå på kostnadskalkyler för tecknande av förhandsavtal. I annat fall skulle vid nyproduktion systemet med ekonomisk plan urholkas (jfr SOU 2000:2 s. 98). Vid nyproduktion av bostadsrätter anses prövningen av kostnadskalkyler mycket viktig. Att avbryta projektet när produktionen är slutförd är svårt och kostsamt. Men införs krav på kostnadskalkyler torde förhandsavtalen behöva formaliseras och därmed även hyresav- talen. 
 Systemet med ekonomiska planer m.m. kräver ett rätt omfattande regelsystem. Aktörerna måste sätta sig in i systemet. Planerna skall re- gistreras osv. 
 Ett system med ekonomiska planer m.m. för vidare med sig kostna- der. När det gäller bostadsrättsföreningar är det formellt sett föreningen som skall upprätta planen. Men för detta anlitar man hjälp. Det är dyrt. Dessutom kostar intygsgivningen. 
 Ytterst får också systemet med ekonomiska planer sägas bygga på en tanke om en mer statisk upplåtelseform. Bostadsrätt är en till tiden obegränsad nyttjanderätt som ligger rätt nära ägande. Tanken är att upplåtelserna inledningsvis skall ske och därefter skall innehavarbyten ske genom övergångar. Sker nya upplåtelser av någon omfattning kan krav på ny ekonomisk plan uppstå. Detta system passar inte riktigt in på kooperativa hyresrätter. Som upplåtelseform ansluter den nära till vanlig hyresrätt. Innehavarbyten skall som regel ske genom nya upplå- telser och en kooperativ hyresgäst skall kunna säga upp sig på samma sätt som en vanlig hyresgäst, se avsnitt 4.2.4. Medan antalet upplåtelser i en bostadsrättsförening normalt sett är rätt konstant kommer detta att på ett annat sätt kunna variera i en kooperativ hyresrättsförening. An- talet upplåtelser kommer i vissa föreningar att gå upp och ned utan att några helt nya lägenheter tillkommer. Det är då inte lika naturligt att upplåtelser av helt nya lägenheter skall omgärdas av krav på ny eko- nomisk plan. 
 Anledningen till att man skyddar bostadsrättshavaren men inte hy- resgästen är som sagts att bostadsrättshavaren har betalat en insats. Tanken är att den kooperative hyresgästen skall göra liknande tillskott. Det talar för att ge den kooperative hyresgästen samma skydd som bo- stadsrättshavaren har. 
 Skälen för detta försvagas, om den kooperative hyresgästens till- skott regelmässigt kommer att bli klart mindre än bostadsrättshavarens. Den kooperative hyresgästen saknar helt utsikt att göra den vinst som bostadsrättshavaren kan göra vid en avyttring (här bortses från den möjlighet en lokalhyresgäst möjligen kan ha). Detta faktum bedömer vi regelmässigt kommer att betyda lägre insatser. Vi grundar denna tanke helt på marknadsmässiga resonemang. Det kan givetvis finnas andra 
  
 SOU 2000:95 
  
 Föreningens rätt att upplåta  
 117 
  
 skäl att välja kooperativ hyresrätt i stället för bostadsrätt än ekonomis- ka, exempelvis om hyresgästen får ett mindre ansvar för lägenheten än vad bostadsrättshavaren har för sin. Men man kan inte bortse ifrån att de ekonomiska aspekterna ofta har betydelse. Vi ser det som realistiskt att en spekulant är beredd att betala en viss insats för att komma i åt- njutande av de fördelar man kan se med boendeformen kooperativ hy- resrätt. Men i allmänhet kommer spekulanten att vara beredd att betala mindre än för en bostadsrätt eftersom någon chans till vinst inte finns. 
 Stöd för ståndpunkten att folk i allmänhet inte är beredda att betala lika höga insatser som för bostadsrätter finns också i Boverkets iaktta- gelser vid utvärderingen av försöksverksamheten (Boverkets rapport [1996:7] Utvärdering av försöksverksamheten med Kooperativ hyres- rätt, s. 23). Kanske ännu viktigare är de iakttagelser som har gjorts vid försök att starta kooperativa hyresrättsföreningar av vissa i utredningen företrädda organisationer. Ståndpunkten förekommer också i arkiverat material från den år 1990 tillkallade kommittén som skulle bl.a. utvär- dera försöksverksamheten med kooperativ hyresrätt (dir. 1990:54). 
 Frågan måste också ställas om behovet av ett system mot ekono- miskt ohållbara projekt är olika beroende på om det rör sig om en ko- operativ hyresrättsförening enligt ägarmodellen eller hyresmodellen. När BRL:s regelverk en gång tillkom var siktet inställt på nyproduk- tion. Det ekonomiska risktagandet är naturligtvis större i ett sådant projekt än om en kooperativ hyresrättsförening hyr de lägenheter den skall upplåta. Å andra sidan finns en likhet på det sättet att kapitaltill- skott skall erläggas. En del skäl, bl.a. de hittillsvarande erfarenheterna, får dock anses tala för att insatserna, i vart fall ofta, lär bli lägre när det är fråga om hyresmodellen. 
 En kooperativ hyresgäst kommer också att vara något mindre hårt knuten till sin nyttjanderätt än en bostadsrättshavare. En bostadsrätts- havare saknar rätt att avsäga sig bostadsrätten – enkelt uttryckt lämna tillbaka lägenheten till föreningen – de två första åren. Därefter finns en möjlighet att lämna tillbaka lägenheten men, normalt, utan rätt till någon ersättning. För kooperativa hyresrätter skall normala hyresrätts- liga uppsägningsregler gälla samt rätt till återbetalning föreligga i en- lighet med föreningslagens och föreningens stadgebestämmelser. 
 Av det sagda framgår att skäl finns både för och emot BRL:s skyddssystem. Nackdelar finns med att göra det tillämpligt även för kooperativa hyresrätter. Innan något ställningstagande görs finns därför skäl att fundera över om något alternativ finns. 
  
 118  
 Föreningens rätt att upplåta 
  
 SOU 2000:95 
  
 Olika möjligheter 
 Beroende på hur man bedömer riskerna i form av hur stora kapitaltill- skotten kommer att bli osv. i olika fall kan man tänka sig olika utform- ningar, om ett skyddssystem skall införas. En möjlighet är att skilja mellan föreningar enligt ägarmodellen respektive hyresmodellen. En annan möjlighet är att föreskriva att ekonomisk plan skall krävas när insatserna är av en viss storlek. Lämpligen knyter man då detta till prisbasbeloppet eller något liknande. En svaghet med den sistnämnda modellen är dock att det finns en risk för manipulationer med insatser- na. 
 Däremot har vi svårt att se att det finns något annat, bättre sätt att åstadkomma ett skydd motsvarande det bostadsrättshavare har än BRL:s. I stort innebär regelverket att projektet skall granskas av en opartisk instans. Det är med andra ord intygsgivarna. De behöver ett underlag. Föreningen är ålagd att upprätta detta i form av en ekonomisk plan. Det man i så fall kan diskutera är om man behöver upprätthålla ett krav på att underlaget skall regleras i författning. 
 Ett alternativ skulle kunna vara att man endast ställde upp ett krav på granskning av intygsgivare, t.ex. i kombination med att de skulle bi- foga det underlag som har varit tillgängligt för dem. 
 Som tidigare nämnts övervägde Bostadsrättsutredningen i sitt slut- betänkande Olika bostadsrättsfrågor (SOU 2000:2) alternativ till det nuvarande systemet och förbättringar av det. Utredningen ställde frå- gan vad man skulle ersätta systemet med. Utredningen diskuterade för- säkringslösningar och ökad rätt till frånträde (betänkandet s. 78 f.). Vi delar Bostadsrättsutredningens slutsats att det inte är några gångbara alternativ. 
 Det är svårt att se hur försäkringslösningar skulle kunna byggas ut så att de ger ett motsvarande skydd. När det gäller rätten till frånträde räcker det att konstatera att den typen av lösningar inte ger något reellt skydd. Rätten att frånträda skulle ju bygga på att projektet har visat sig ekonomiskt ohållbart. I de fallen är föreningen konkursmässig. Några medel att dela ut för att fullgöra återbetalningen finns då regelmässigt inte. 
 Våra slutsatser 
 Den fråga som därmed återstår att ta ställning till är om systemet med intygsgivare och eventuellt med ekonomiska planer bör införas. Vi tar här ställning endast till vad som bör gälla i det fall det  
 inte  
 är fråga om ombildning. Vi behandlar ombildningsfrågan i dess helhet i kapitel 18. 
  
 SOU 2000:95 
  
 Föreningens rätt att upplåta  
 119 
  
 Som inledningsvis konstaterades finns vissa nackdelar med regle- ringen i BRL. Hela systemet inklusive ekonomiska planer och kost- nadskalkyler driver fram formkrav. Systemet är komplext, krångligt och dessutom dyrt. Slutligen är det svårt att åstadkomma ett lika kon- sekvent system som för bostadsrätter eftersom det här handlar om tids- begränsade upplåtelser med uppsägningsrätt. 
 Samtidigt är det givetvis viktigt att framhålla att det är en viss form av risktagande att inte införa det skyddssystem som finns för bostads- rätterna. Vi ifrågasätter inte att systemet är befogat för bostadsrätter. Det finns nämligen vissa skillnader mellan de två upplåtelseformerna. 
 Vår bedömning att det beträffande kooperativ hyresrätt oftast kom- mer att röra sig om klart lägre kapitaltillskott än vad spekulanter är be- redda att betala för bostadsrätter anser vi har stor betydelse. Som tidi- gare nämnts anser vi dessutom att systemet mer passar för bostadsrätter där man tänker sig en första upplåtelse och sedan innehavarbyten ge- nom försäljningar. Att låta ett eventuellt skyddssystem omfatta även hyresmodellen anser vi under alla omständigheter vara överflödigt. I de fallen är bl.a. det ekonomiska risktagandet mindre. Men det innebär samtidigt att regelverket blir kluvet om man inför systemet bara för fö- reningar enligt ägarmodellen. 
 Det får inte glömmas bort att ett krav på ekonomiska planer m.m. inte har funnits under försöksverksamheten. Det finns fungerande verk- samheter. Vi känner inte till att några oegentligheter har förekommit. 
 I sammanhanget bör också nämnas att Konsumentverket beträffande bostadsrätter har en viktig roll vad gäller kontroll av marknadsföring av bostadsrätter och information till bostadssökande konsumenter (se t.ex. SOU 2000:2 s. 87). Bl.a. har verket träffat överenskommelse med Riksbyggen om konsumentinformation i samband med marknadsföring avseende upplåtelse och överlåtelse av bostadsrätt. Ett annat exempel är att verket har utarbetat riktlinjer. Även beträffande kooperativa hy- resrätter lär Konsumentverket kunna lämna viktiga bidrag för att upp- rätthålla en sund marknadsföring. 
 Vi inser att det i denna fråga finns stort utrymme för olika åsikter. Och det innebär ett visst risktagande att inte införa motsvarigheter till hela eller delar av BRL:s skyddssystem. Trots det har vi, på grund av de skäl som talar mot, stannat för att förorda att man inte inledningsvis skall införa en sådan motsvarighet. Det är en fördel att kunna undvika onödiga formkrav, kostnader m.m. Men naturligtvis bör man följa ut- vecklingen noga. Skulle det visa sig att insatserna blir högre än väntat eller att frånvaron av ett skyddssystem leder till oegentligheter får ett skyddssystem införas senare. Detta torde dock bli förhållandevis enkelt eftersom en förebild finns. 
  
 120  
 Föreningens rätt att upplåta 
  
 SOU 2000:95 
  
 5.2.2 
  
 Förhandsavtal 
  
 Vårt förslag:  
 Särskilda bestämmelser skall finnas om krav på  
 säkerhet  
 för att den kooperativa hyresrättsföreningen skall få ta ut förskott. Någ- ra ytterligare särskilda bestämmelser om förhandsavtal eller op- tionsavtal skall inte finnas. 
 Inledande synpunkter 
 Vi har tagit ställning för att kooperativa hyresrättsföreningar skall vara en särskild form av ekonomisk förening. Enligt 1 kap. 2 § föreningsla- gen skall en ekonomisk förening registreras. Först därefter vinner före- ningen rättskapacitet, dvs. får förmåga att förvärva rättigheter och iklä- da sig skyldigheter. Detta anser vi bör gälla också för kooperativa hy- resrättsföreningar. En följd av detta blir att registreringen av föreningen är den tidigaste tidpunkt vid vilken en kooperativ hyresrättsförening kan upplåta hyresrätt till en medlem eller träffa avtal, t.ex. om en fram- tida upplåtelse av hyresrätt. 
 I det följande behandlar vi frågan om det bör vara tillåtet för före- ningen att binda spekulanter på förhand. Dessförinnan måste utrönas vad som gäller i detta hänseende, om inga särskilda bestämmelser in- förs. Som en bakgrund berörs därvid kort även förhandsavtal avseende bostadsrätt. 
 Först bör dock konstateras att man kan koncentrera sig på frågan om föreningen på förhand bör kunna binda spekulanter till nyttjanderätten. Förhandsavtal avseende andel i föreningen har inget intresse. En bind- ning på förhand till endast en förening – som ju kan få rättskapacitet långt innan upplåtelser är aktuella – kan aldrig komma att representera något nämnvärt ekonomiskt värde. 
 Inledningsvis bör också poängteras att, i den mån särskilda bestäm- melser skall finnas om ombildning till kooperativ hyresrätt t.ex. från vanlig hyresrätt, skäl kan finnas för särskilda bestämmelser om för- handsavtal. Vi återkommer till det i avsnitt 18.1.2. 
 Skälen för bestämmelserna för bostadsrätter 
 Beträffande bostadsrätter finns, som utvecklades i avsnitt 5.1.1, sär- skilda bestämmelser om förhandsavtal. Varför? Bestämmelserna om upplåtelse av bostadsrätt – upplåtelse skall ske på visst sätt – har lag- stiftaren genom alla tider ansett innebära ett förbud för föreningen mot förhandsavtal och mot uppbärande av förskott (se t.ex. prop. 
  
 SOU 2000:95 
  
 Föreningens rätt att upplåta  
 121 
  
 1990/91:92 s. 84 ff., prop. 1971:12 s. 104 och prop. 1968:161 s. 45 och 60). Med andra ord har särskilda bestämmelser ansetts nödvändiga när lagstiftaren har velat tillåta förhandsavtal eller förskott. Under vissa ti- der har förhandsavtal eller förskott inte varit tillåtna. 
 De nuvarande bestämmelserna infördes med 1991 års BRL. De mo- tiverades med att föreningar kan ha legitima skäl att tidigt binda spe- kulanter för att kunna tillfredsställa önskemål om tillval o.d. Det hade också förekommit förhandsavtal, teckningslistor m.m. vid såväl ny- byggnation som ombildningar från hyresrätt till bostadsrätt vars rätts- verkningar var osäkra eller till och med ogiltiga. (Se prop. 1990/91:92 s. 84 f.) 
 Beträffande bostadsrätter har det visat sig att förhandsavtal används som en form av kvalificerad marknadsundersökning. Byggande o.d. påbörjas först när man har uppnått tillräcklig beläggning. Förhandsav- talet anses ge en något större säkerhet än intresseanmälningar o.d. för att de som angett sig vara intresserade verkligen fullföljer. (Se SOU 2000:2 s. 62 och 67.) 
 Vår bedömning av rättsläget avseende hyresrätt 
 Vad gäller då beträffande möjligheterna att träffa avtal om en framtida upplåtelse av hyresrätt? Först bör några avgränsningar göras. Det vi behandlar här är endast möjligheterna att träffa avtal om en framtida upplåtelse. Inom denna ram kan man urskilja avtal som ger ena parten rätt men inte skyldighet att göra förvärvet – här benämnt  
 optionsavtal  
 – och för båda parter bindande avtal om framtida förvärv. Den sistnämn- da typen benämns här  
 förhandsavtal 
 . 
 Länge ansågs det oklart om optionsavtal och förhandsavtal avseende en hyresrätt var bindande (se t.ex. Morgan, Rodriguez, Allmän sakrätt, 1973, s. 454 f. och Willis, Clark, Den nya hyresrätten, 1976, s. 33 f.). Ett skäl för tveksamhet som anfördes var att utfästelser att sälja fast egendom inte ansågs bindande. I förbigående kan nämnas att inställ- ningen beträffande fast egendom fortfarande är densamma. 
 Numera förefaller inställningen vara att bindande options- och för- handsavtal avseende hyresrätt kan träffas. En annan sak är att några enkla svar inte finns på vilka rättsverkningarna är. Möjligheten att träf- fa bindande avtal torde stå öppen även om formkrav finns för en full- bordad överlåtelse. (Se t.ex. Williams, Lindsey, Kommersiell hyresrätt, 2 uppl., 1998, s. 24 f. och Giles m.fl., Allmän avtalsrätt, 5 uppl., 1999, s. 82 f.). 
 Särskilt bör Högsta domstolens avgörande NJA 1992 s. 66 upp- märksammas. Där slog domstolen fast att optionsavtal om överlåtelse 
  
 122  
 Föreningens rätt att upplåta 
  
 SOU 2000:95 
  
 av  
 bostadsrätt  
 är bindande under förutsättning att det är skriftligt. I sina resonemang tog Högsta domstolen utgångspunkt i den fasta egendomen och konstaterade att utfästelse att framdeles sälja sådan egendom inte är bindande och fortsatte: 
 Vad gäller annan egendom är utgångspunkten att optionsavtal är bindande. Detta är en naturlig följd av den inom den allmänna av- talsrätten rådande viktiga principen om avtalsfrihet. Från denna hu- vudregel om giltigheten av optionsavtal angående lös egendom kan undantag ske genom lagstiftning eller om särskilda omständigheter föranleder det. 
 Högsta domstolen menade att man av reglerna om förhandsavtal i BRL inte kan dra några bestämda slutsatser i frågan. Domstolen tillade att frågan inte hade getts särskild uppmärksamhet i förarbetena. 
 Slutligen tog Högsta domstolen upp de formkrav för överlåtelse av bostadsrätt som infördes år 1982. Enligt domstolen infördes de främst för att skapa ordning och reda i rättsförhållandena samt för att tillgodo- se kontrollaspekten vid realisationsbeskattning. Optionsavtal berördes inte då. Högsta domstolen menade att det inte finns tillräcklig anled- ning att anse att formkraven skulle inverka på rättsläget för optionsav- tal på ett sådant sätt att ett sådant avtal under alla omständigheter blev ogiltigt. Men, sade Högsta domstolen, avtalet måste numera vara skriftligt. 
 I förbigående kan den kommentaren fällas att en del talar för att Högsta domstolens sätt att resonera borde innebära att förhandsavtal om upplåtelse av bostadsrätt också skulle vara bindande även utan att saken regleras (jfr även Clark, Todd, Juridisk tidskrift  
 1993–94, 
  s. 444 ff.). Det skulle i så fall vara ett annat sätt att se på saken än det som uttryckts i lagförarbeten. Men vi har inte skäl att närmare penetrera denna fråga. 
 Mot den angivna bakgrunden är däremot vår bedömning att avtal om framtida upplåtelse av hyresrätt mycket väl kan vara bindande. Därmed uppstår frågan om några särskilda bestämmelser bör ställas upp för kooperativa hyresrätter, t.ex. liknande dem som finns för bo- stadsrätter. 
 Vad bör gälla för kooperativa hyresrätter? 
 Först kan då slås fast att vi inte ser skäl att föreslå några särskilda be- gränsningar för  
 optionsavtal 
 . Vi ser inga särskilda risker för just ko- operativa hyresrätter med dessa avtal som innebär att en förening avta- 
  
 SOU 2000:95 
  
 Föreningens rätt att upplåta  
 123 
  
 lar med någon om en rätt men inte skyldighet för den sistnämnde att i framtiden förvärva nyttjanderätten. I sammanhanget kan tilläggas att några särskilda regler inte finns för hyresrätter eller bostadsrätter. Be- träffande bostadsrätter hade Bostadsrättsutredningen enligt sina tilläggsdirektiv (dir. 1997:116) uppdrag att se över bestämmelserna om förhandsavtal utan att optionsavtal uppmärksammades. 
 Det finns vissa skäl för att förmoda att behovet av  
 förhandsavtal  
 blir något mindre beträffande kooperativa hyresrätter än för bostadsrätter. Exempelvis torde ofta samma behov av att använda förhandsavtal som marknadsundersökning inte finnas, t.ex. när hyresmodellen är aktuell. 
 Å andra sidan kan det inte uteslutas att förhandsavtal kan komma till användning då och då. Vi ser inte skäl att förbjuda förhandsavtal och förskott. Det är tillåtet beträffande bostadsrätter. Vi kan se fall där samma legitima skäl för förhandsavtal finns för en kooperativ hyres- rättsförening som för en bostadsrättsförening. Frågan är därför om någ- ra särskilda bestämmelser bör finnas. 
 När det gäller kravet på bostadsrättsföreningar att de skall ställa  
 sä- kerhet  
 för att få ta emot förskott menar vi att man kan se särskilda skäl för skyddsregler. I förskottets natur ligger att den som betalar detta inte samtidigt får ut den prestation som är grunden för viljan att erlägga för- skottet. Riskerna är därför särskilt stora dels för händelser som medför att den som har erlagt förskottet inte kan få tillbaka sina pengar, dels för rent bedrägliga förfaranden. Den typ av konsumentskydd som kra- vet på säkerhet vid förskott för bostadsrätter innebär anser vi bör finnas också för spekulanten på en kooperativ hyresrätt. Det menar vi bör och kan införas oavsett om andra särskilda bestämmelser om förhandsavtal införs. 
 Ett skäl som anfördes för att införa reglerna om  
 förhandsavtal  
 för bostadsrätter var att det då gällande förbudet mot sådana avtal gjorde att avtal träffades om tillval, att det förutsatte att en viss lägenhet reser- verades samt att rättsverkningarna av sådana överenskommelser var osäkra (prop. 1990/91:92 s. 85). Departementschefen ansåg att en möj- lighet borde införas att ingå förhandsavtal. Vår bedömning av rättsläget beträffande hyresrätter är att något hinder mot att träffa bindande för- handsavtal inte finns enligt gällande rätt. Några särskilda regler behövs således inte för att det skall vara möjligt ingå förhandsavtal. 
 Förhandsavtal om bostadsrätter skall vara skriftliga och innehålla vissa uppgifter, bl.a. avgifterna för bostadsrätten. Någon särskild moti- vering till detta lämnades inte i förarbetena. Men det var antagligen rätt naturligt med formkrav eftersom ett skriftlighetskrav gäller för både upplåtelse- och överlåtelseavtal. Som vi utvecklar i avsnitt 11.2.2 finns flera nackdelar med formkrav. Bl.a. krävs ett rätt utförligt regelverk som anger kraven och följderna av att parterna inte lever upp till dessa. 
  
 124  
 Föreningens rätt att upplåta 
  
 SOU 2000:95 
  
 Formkrav finns varken enligt föreningslagen eller hyreslagen. Enligt våra erfarenheter innebär frånvaron av formkrav beträffande hyresavtal inte några nackdelar. Formkrav brukar annars motiveras med bl.a. att de behövs för att precisera avtalsvillkoren och i övrigt skapa ordning och reda i rättsförhållandena (se t.ex. prop. 1981/82:169 s. 62). Skill- naden mellan ett vanligt hyresavtal och en upplåtelse av kooperativ hy- resrätt är att kapitaltillskott förekommer. Den skillnaden är enligt vår mening inte tillräcklig för att motivera formkrav vid ingåendet av hy- resavtalet. I synnerhet gäller det eftersom vår bedömning är att insat- serna generellt sett kommer att vara lägre för kooperativa hyresrätter än för bostadsrätter. Dessa resonemang har samma bärkraft på frågan om formkrav bör ställas upp för förhandsavtal. 
 I sammanhanget bör nämnas att Sverige inom ramen för Europeiska unionens råd antagit en gemensam ståndpunkt (14263/99) inför antagandet av Europaparlamentets och rådets direktiv om vissa rättsli- ga aspekter på informationssamhällets tjänster, särskilt elektronisk handel, på den inre marknaden. Syftet med detta direktiv skall vara att säkerställa den fria rörligheten för informationssamhällets tjänster mellan medlemsstaterna, artikel 1. Enligt artikel 9 skall medlemsstater- na se till att deras rättssystem tillåter att avtal ingås på elektronisk väg. Medlemsstaterna skall särskilt se till att de rättsliga krav som är till- lämpliga på avtalsprocessen varken skapar hinder för användningen av avtal på elektronisk väg eller medför att sådana avtal frånkänns rättslig verkan och giltighet på grund av att de har kommit till stånd på elektro- nisk väg. Medlemsstaterna får i och för sig föreskriva undantag för av- tal om fast egendom men inte när det gäller hyresavtal. 
 Den gemensamma ståndpunkten innebär om än inte ett hinder så väl en komplikation. Ett eventuellt formkrav måste utformas så att för- handsavtal kan träffas också på elektronisk väg (jfr därvid även Euro- paparlamentets och rådets direktiv 1999/93/EG av den 13 december 1999 om ett gemenskapsramverk för elektroniska signaturer). Några färdiga generella principer för formbundna avtal på elektronisk väg finns inte i svensk rätt. 
 Mot den här tecknade bakgrunden anser vi att rätt tunga skäl talar mot att införa de formkrav som gäller för förhandsavtal avseende bo- stadsrätter. Vilka andra beståndsdelar består då regelverket om för- handsavtal i BRL av? 
 Kravet på att en av intygsgivare granskad  
 kostnadskalkyl  
 skall fin- nas när förhandsavtal om upplåtelse av bostadsrätt skall träffas måste ses mot bakgrund av kravet på en på samma sätt granskad ekonomisk plan för upplåtelse av bostadsrätt. Spekulanten bör få ungefär samma trygghet vid tecknandet av ett förhandsavtal som då upplåtelse av bo- stadsrätt sker direkt. Eftersom vi inte har sett skäl för att införa ett krav 
  
 SOU 2000:95 
  
 Föreningens rätt att upplåta  
 125 
  
 på ekonomiska planer bör något krav på motsvarigheter till kost- nadskalkyler inte gälla för kooperativa hyresrätter. 
 En annan beståndsdel är reglerna om  
 frånträde 
 . Allmänna avtals- rättsliga grundsatser om giltigheten av förhandsavtal och bestämmel- serna i lagen (1915:218) om avtal och andra rättshandlingar på förmö- genhetsrättens område om rättshandlingars ogiltighet (avtalslagen) gäller för förhandsavtal enligt BRL. Men särskilda bestämmelser finns därutöver om förhandstecknarens rätt att frånträda ett förhandsavtal, se avsnitt 5.1.1. 
 Sådana bestämmelser förutsätter att man har ringat in vilka möjlig- heter som finns att på förhand binda en spekulant. Det kunde beträf- fande bostadsrätter göras på ett enkelt sätt genom att utgångspunkten var att sådana avtal var förbjudna i den mån de inte i författning särskilt tilläts. Vår bedömning beträffande hyresrätter är att olika former av förhandsavtal och optionsavtal även utan särskilda regler är bindande. Särskilda avgränsningar skulle därför behöva ställas upp. Som framgått av det tidigare ser vi emellertid fördelar med att inte formalisera för- handsavtalen. Med hänsyn till det och till det skydd som avtalslagens regler ger anser vi att man, i vart fall inledningsvis, inte bör införa sär- skilda regler om frånträde. 
 I sammanhanget bör särskilt nämnas situationen att en avgiftshöj- ning sker. Frånträdesreglerna i BRL innebär då att rätt att frånträda fö- religger om höjningen är väsentlig. I den situationen bör enligt vår mening normalt 36 § avtalslagen vara tillämplig. 
 Här bör vidare nämnas att en motsvarighet till regeln i 5 kap. 6 § BRL att förhandstecknaren inte får  
 sätta  
 någon annan än make eller sambo  
 i sitt ställe  
 framstår som överflödig. Det anser vi alltså även för det fall man anser att formkrav, regler om frånträdesrätt m.m. bör infö- ras. Syftet med 5 kap. 6 § BRL är att motverka handel med den rätt som förhandsavtalet innebär (prop. 1990/91:92 s. 97). Vi har i avsnitt 4.2.6 föreslagit att hyreslagens bestämmelser om överlåtelse av hyresrätt skall gälla även för kooperativa hyresrätter. Enligt de bestämmelserna är huvudregeln att överlåtelse inte skall kunna ske utan föreningens samtycke. Vi har dessutom föreslagit att rätten att ta ut ersättning vid överlåtelse skall vara begränsad. Därmed finns inte motsvarande risk för handel med avtalen. Särskilda bestämmelser framstår därmed som överflödiga. 
 Den som har tecknat förhandsavtal har en obetingad  
 rätt till med- lemskap  
 i föreningen. En uttrycklig bestämmelse om det finns i 2 kap. 9 § BRL. Någon motsvarighet till den behövs inte. Föreningen har, en- ligt 65 § hyreslagen, inte rätt att ta emot upplåtelseinsats från annan än medlem för en bostadslägenhet. Det är därför svårt att se att en motsva- 
  
 126  
 Föreningens rätt att upplåta 
  
 SOU 2000:95 
  
 righet till bestämmelsen i 2 kap. 9 § BRL skulle ha någon praktisk be- tydelse. 
 Sammanfattningsvis föreslår vi således att särskilda bestämmelser skall finnas endast om krav på  
 säkerhet  
 när en kooperativ hyresrättsfö- rening avser att ta ut förskott. 
  
 SOU 2000:95 
  
 Föreningen äger en fastighet  
 127 
  
 C Finansiella frågor m.m. 
 6 Föreningen äger en fastighet 
  
 6.1 
  
 Inledande anmärkningar 
  
 I våra direktiv anges att det vid Boverkets utvärdering av försöksverk- samheten hade kommit fram sådant som bidragit till ett ganska negativt utfall av försöksverksamheten. Som ett exempel anförs svårigheter för kooperativa hyresrättsföreningar enligt ägarmodellen att få kredit, vil- ket i sin tur anges ha bidragit till att sådana föreningar har ombildats till bostadsrättsföreningar. Vi skall, enligt direktiven, ge dessa frågor särskild uppmärksamhet. I detta kapitel tar vi upp just frågan om vilka möjligheter som finns att förbättra de ekonomiska förutsättningarna för kooperativa hyresrättsföreningar enligt ägarmodellen. 
  
 6.2 
  
 Överväganden 
  
 Vår bedömning:  
 Våra förslag om hur upplåtelseformen kooperativ hy- resrätt bör vara utformad innebär att de brister i upplåtelseformens ut- formning som Boverket fann vid sin utvärdering av försöksverksamhe- ten har åtgärdats. Däremot kan man inte genom utformningen av upp- låtelseformen råda bot på det finansieringsproblem som kan finnas för kooperativa hyresrättsföreningar enligt ägarmodellen på grund av att spekulanter inte är beredda att betala lika höga insatser för kooperativa hyresrätter som för bostadsrätter. För det fordras lösningar som inte ligger inom ramen för vårt uppdrag. 
  
 6.2.1 
  
 Ekonomiska planer m.m. 
  
 När det gäller möjligheterna att förbättra de kooperativa hyresrättsföre- ningarnas ställning vid kreditgivning tas en aspekt upp i direktiven. En ordning med ekonomisk plan på liknande sätt som för bostadsrättsför- 
  
 128  
 Föreningen äger en fastighet 
  
 SOU 2000:95 
  
 eningar framhålls, med hänvisning till Boverkets rapport (1996:7) Ut- värdering av försöksverksamheten med Kooperativ hyresrätt, som en tänkbar åtgärd för att förbättra ställningen vid kreditgivning. 
 Vår bedömning är att ett regelverk med ekonomiska planer m.m. motsvarande det som finns för bostadsrätter inte kan inverka positivt på kooperativa hyresrättsföreningars möjligheter att få kredit. Kreditgivar- intressen har varit företrädda i utredningen. Som de påpekat krävs na- turligtvis alltid inför en kreditbedömning av t.ex. byggnadsprojekt att kalkyler finns. Det är av stor vikt att bl.a. kunna bedöma ett projekts hållbarhet på 5 och 10 års sikt. Men att man inför ett i författning regle- rat system med ekonomiska planer och intygsgivning medför enligt kreditgivarnas bedömning inte att kooperativa hyresrättsföreningar får en bättre ställning vid kreditbedömningen. Denna inställning harmonie- rar med vad som från kreditgivarhåll anfördes i samband med Bostads- rättsutredningens överväganden om regelverket mot ekonomiskt ohåll- bara bostadsprojekt (SOU 2000:2 s. 62). 
 Beträffande våra övriga överväganden om ekonomiska planer hän- visas till avsnitt 5.2.1. 
  
 6.2.2 
  
 Återbetalning av insatser 
  
 Boverket anlade synpunkten i sin rapport att förutsättningarna för ko- operativa hyresrättsföreningar att få lån bör kunna bli bättre, om det i en permanent lagstiftning görs helt klart att insatser och kreditbelopp från medlemmarna fungerar som eget kapital (s. 38). Det skulle, enligt verket, innebära att garantin om återbetalning av insatsen eller kredit- beloppet vid en medlems avflyttning aldrig kan få prioritet framför fö- reningens förpliktelser mot långivarna. Boverket lämnade också ett för- slag till hur detta skulle kunna åstadkommas. Förslaget innebar att man skall föreskriva att en förutsättning för återbetalningsrätten är att före- ningen har rekryterat en ny medlem som har erlagt de aktuella belop- pen och att återbetalningsrätten är begränsad till högst det insats- eller kreditbelopp som den nye medlemmen erlagt. 
 Vi har i avsnitt 4.2.4 tagit ställning för vad vi anser bör gälla beträf- fande återbetalning av insatser. Vårt förslag är att återbetalningsrätten skall vara beroende av föreningens ställning i enlighet med de närmare reglerna i föreningslagen. Föreningen skall dessutom ha möjlighet att i sina stadgar på olika sätt villkora eller helt ta bort återbetalningsrätten. Vår tanke är att föreningen – bl.a. efter överläggningar med eventuella kreditgivare – är den som bäst bedömer vad som närmare bör gälla be- träffande återbetalningsrätten. Vi har inte heller föreslagit någon änd- ring av principen att en ekonomisk förening, så länge den inte på ett 
  
 SOU 2000:95 
  
 Föreningen äger en fastighet  
 129 
  
 eller annat sätt har avstått från det, alltid har rätt att kvitta sina mot- fordringar inför en återbetalning. Den utformning vi således har före- slagit beträffande återbetalningsrätten menar vi svarar mot Boverkets tankar i stort i detta hänseende. 
 I sammanhanget bör nämnas att bl.a. kreditgivare till Bostadsrättsut- redningen framförde önskemål om förbättringar av kapitalskyddet. Ut- redningen föreslog att beslut om sänkning av samtliga insatser skall re- gistreras av Patent- och registreringsverket. Beslutet skall enligt försla- get få verkställas tidigast ett år efter registreringen. Den bestämmelsen finns redan för ekonomiska föreningar i föreningslagen. Vi har föresla- git att den skall gälla också för kooperativa hyresrättsföreningar. 
  
 6.2.3 
  
 Frikoppling från bruksvärdesprincipen 
  
 En annan åtgärd som Boverket anvisade för att förbättra de kooperativa hyresrättsföreningarnas kreditvärdighet var frikoppling från  
 bruksvär- desprincipen.  
 En sådan frikoppling föreslår vi i avsnitt 9.4.1. 
  
 6.2.4 
  
 En permanent lagstiftning 
  
 Ett problem under försöksverksamheten var att det rörde sig om just en försöksverksamhet. Det skapade en osäkerhet beträffande både vilken framtid upplåtelseformen hade och vilka regler som gällde. 
 Dessa problem undanröjs genom att man inför en permanent regle- ring. Och som vi påpekade i våra allmänna överväganden är det viktigt att i vissa hänseenden bringa klarhet i vad som gäller. Ett sådant exem- pel är den tidigare berörda återbetalningsskyldigheten. 
  
 6.2.5 
  
 Insatsernas betydelse 
  
 Som tidigare nämnts har svårigheter för kooperativa hyresrättsföre- ningar att få lån angetts som skäl till att ombildningar till bostadsrätt har skett under försöksverksamheten. Det torde innebära att lån aldrig har erhållits och att ombildningarna därför skedde redan innan någon verksamhet hade kommit igång. Svårigheterna att få lån kan ha berott på de faktorer som vi redan har tagit upp. De problem som orsakades av dessa faktorer torde med våra förslag vara undanröjda. 
 Men vi bedömer att det finns en annan viktig förklaring till att om- bildningar till bostadsrättsföreningar har skett. Det saken i grunden handlar om är vilka insatser folk i allmänhet är beredda att betala för en 
  
 130  
 Föreningen äger en fastighet 
  
 SOU 2000:95 
  
 kooperativ hyresrätt. Som vi angett i avsnitt 5.2.1 bedömer vi att spe- kulanter i allmänhet kommer att vara beredda att betala mindre för en kooperativ hyresrätt än för en bostadsrätt. Detta antagande kan man gö- ra redan på grund av det förhållandet att, som vi konstaterat under våra allmänna överväganden, någon möjlighet att göra en vinst vid en för- säljning inte finns. Men vi finner, som nämndes i avsnitt 5.2.1, också stöd för ståndpunkten i Boverkets iakttagelser vid utvärderingen. Kan- ske ännu viktigare är de iakttagelser som har gjorts vid försök att starta kooperativa hyresrättsföreningar av vissa i utredningen företrädda or- ganisationer. Ståndpunkten förekommer också i arkiverat material från den år 1990 tillkallade kommittén som skulle bl.a. utvärdera försöks- verksamheten med kooperativ hyresrätt (dir. 1990:54). 
 Viljan att betala endast lägre insatser ger följande resultat. Kreditin- stitut lämnar bottenlån endast till en viss del av det av institutet upp- skattade marknadsvärdet. Hur stor den delen är varierar från tid till an- nan. För närvarande går gränsen runt 70 – 75 procent av marknadsvär- det. Den återstående delen måste täckas av kapitaltillskott eller topplån. Vid nyproduktion överstiger produktionskostnaden oftast marknads- värdet. Men då kan också erhållas lån mot s.k.  
 BKN-garanti. 
  Kravet på kapitaltillskott eller topplån blir då ungefär detsamma. Men svårigheten är att få spekulanter på kooperativ hyresrätt att betala insatser i den storleksordningen, alltså insatser motsvarande de återstående 25 – 30 procenten av marknadsvärdet eller, vid nyproduktion, produktionskost- naden. Med andra ord är det därigenom risken uppstår för att projektet utmynnar i bostadsrätter i stället för kooperativa hyresrätter. 
 Var gränsen går i fråga om vilka insatser folk skulle vara beredda att betala för en kooperativ hyresrätt är naturligtvis svårt att förutsäga. Det är möjligt att man skulle kunna göra undersökningar av detta. Frågan är dock hur säkra de skulle bli. Framför allt har sådana åtgärder varken rymts inom vårt utredningsuppdrag eller det tidsschema som gällt för utredningen. Något entydigt svar finns inte heller. Faktorer som bo- stadssituationen på den aktuella orten är naturligtvis också av betydel- se. 
 Men inom utredningen har trots allt en stor del av landets erfarenhet av kooperativ hyresrätt i praktiken varit representerad. Med ledning av de funderingar som genom tiderna funnits inom de organisationerna och de försök som gjorts att starta föreningar har vi försökt att göra en försiktig skattning av en övre gräns för vad folk i allmänhet kan tänkas vara beredda att betala i insats för en kooperativ hyresrätt. Vår bedöm- ning är att denna grovt dragna gräns går runt tio procent. Vi utesluter givetvis inte att det i enstaka fall kan finnas ett intresse av att betala högre insatser. Vår bedömning är således av generell art. 
  
 SOU 2000:95 
  
 Föreningen äger en fastighet  
 131 
  
 Jämfört med förhållandena när en bostadsrättsförening skall bildas uppstår då en skillnad i finansieringen. Bostadsrättsföreningen kan täcka den del av finansieringen som bottenlånet och det eventuella lå- net mot  
 BKN-garanti 
  inte täcker med insatser, alltså de 25 – 30 återstå- ende procenten. I den kooperativa hyresrättsföreningen uppstår ett gap på 15 – 20 procent, om man nu räknar med 10 procent i insatser. Det som då återstår för den kooperativa hyresrättsföreningen är att fylla ut detta gap med ett topplån. 
 Nackdelen med att ersätta insatser med ett topplån är att detta gene- rellt sett torde vara en dyrare lösning. Slutsatsen bygger på följande re- sonemang. Bostadsrättshavare kan givetvis finansiera sina egna insatser på många olika sätt. Det är dock inte ovanligt att bostadsrättshavare tar lån avseende betydande delar av insatsen. Jämfört med bostadsrättsha- varnas lån, där bostadsrätten används som säkerhet, får man räkna med att amorteringstiden för ett topplån till föreningen kommer att vara kortare. Dessa amorteringar får slås ut på hyresgästerna. Månadskost- naden blir därmed högre än om respektive hyresgäst hade tagit ett lån med längre amorteringstid. Naturligtvis kan skillnader också uppstå i räntesatser och skattemässiga effekter. Hur det blir med räntan är dock än mer svårförutsägbart och skattemässiga effekter kan alltid justeras. När det gäller räntan finns med dagens system inte särskilt mycket som talar för att räntan för topplånet skulle bli billigare än ett bottenlån för en bostadsrätt. 
 Det sagda gäller både vid nyproduktion och vid förvärv för ombild- ning till ett någorlunda marknadsmässigt pris. Men i övrigt kan vi inte se att förhållandena är olika på ett sådant sätt att man generellt sett har anledning att räkna med några skillnader. Det finns således ingen an- ledning att generellt sett räkna med skillnader mellan de två upplåtelse- formerna, t.ex. vad gäller produktionskostnader för lägenheter eller kostnaderna för bottenlån. Problemet är att viljan inte finns att betala en lika hög insats som för en bostadsrätt. Och när den viljan inte finns återstår med dagens system för föreningen att ta ett topplån. 
 De skillnader mellan bostadsrätt och kooperativ hyresrätt som ex- emplet påvisar kan inte överbryggas genom olika utformningar av upplåtelseformen som sådan, med mindre man gör de kooperativa hy- resrätterna fritt överlåtbara. Det är inte aktuellt. Då rör det sig nämligen i realiteten om bostadsrätter. Särskilt bör påpekas att saken inte blir bättre för att man skapar möjligheter att pantsätta den kooperativa hy- resrätten. Problemet är att spekulanter inte kommer att vara beredda att betala lika mycket i insats för en kooperativ hyresrätt som för en bo- stadsrätt. Mot det hjälper inte en aldrig så bra säkerhet. En säkerhet kan bara förbättra spekulanternas förutsättningar att få lån till insatsen, inte öka deras vilja att betala höga insatser. 
  
 132  
 Föreningen äger en fastighet 
  
 SOU 2000:95 
  
 I minnet skall hållas att det vi talar om är kooperativa hyresrättsfö- reningar enligt ägarmodellen där någon finansiär inte finns i bakgrun- den utan föreningen självständigt skall lösa hela finansieringen. Läget är ett helt annat enligt hyresmodellen. Där finns inte något motsvarande behov av kapitaltillskott. 
 Problemet i initialskedet är särskilt olyckligt mot bakgrund av att det finns anledning att se betydligt ljusare på boendekostnaden om man ser på den i ett längre tidsperspektiv. Den korta amorteringstiden på topplånet gör att räntekostnaderna för detta – här bortses från skift- ningar i ränteläget – efterhand kommer att bli lägre och att lånet kom- mer att vara slutbetalt vid en tidpunkt då bostadsrättsahavaren har kvar sitt lån till insatsen. Dessutom finns, som vi nämnde i våra allmänna överväganden, i attraktiva områden goda möjligheter till att boende- kostnaden kan hållas nere jämfört med bostadsrätter. Priserna vid för- säljning av bostadsrätter är i attraktiva områden höga. Det höga priset drabbar förvärvaren som en boendekostnad. Men den höga köpeskil- lingen tillfaller inte föreningen utan säljaren. Hade köpeskillingen till- fallit föreningen kunde den möjliggjort sänkning av årsavgiften. I den kooperativa hyresrättsföreningen återbetalar föreningen insatser när en hyresgäst flyttar. Och sedan betalar den tillträdande hyresgästen nya insatser, vilka dessutom kan vara högre till beloppet än vad föreningen betalade tillbaka till den gamle hyresgästen. Med andra ord betalar den tillträdande medlemmen inga övervärden till den som lämnar förening- en. De problem vi ser för ägarmodellen handlar således om initialske- det och inte föreningens överlevnad på sikt. 
 Det initiala problemet leder dock till att någon form av ekonomisk stimulans torde krävas, om man vill att kooperativa hyresrättsförening- ar enligt ägarmodellen skall förekomma i stor omfattning. Vi har inte uppdrag att lägga fram sådana lösningar. Sådana lösningar förutsätter för övrigt också att man gör en prioritering av upplåtelseformen koope- rativ hyresrätt jämfört med andra upplåtelseformer. Om man bara skall peka på möjliga alternativ utan att närmare värdera dem kan nämnas ekonomiska stimulanser som kommunala borgensåtaganden och statli- ga åtaganden, t.ex. genom BKN. 
  
 SOU 2000:95 
  
 Föreningen hyr  
 133 
  
 7 Föreningen hyr 
  
 7.1 
  
 Bakgrund 
  
 Hyreslagen avser enligt lagens 1 § första stycke avtal genom vilka hus eller delar av hus upplåts till nyttjande mot ersättning. I paragrafens andra stycke uppmärksammas situationen att upplåtelse också avser jord vilken skall nyttjas tillsammans med lägenheten. Även sådana av- tal är att anse som hyresavtal, om jorden skall användas för trädgårds- odling i mindre omfattning eller för annat ändamål än jordbruk. 
 I 1 § sjätte stycket hyreslagen behandlas s.k. blockuthyrning. Om ett hyresavtal omfattar minst tre bostadslägenheter, som hyresgästen skall hyra ut i andra hand, får parterna avtala om förbehåll som strider mot bestämmelserna i hyreslagen för bostadslägenheter. Två undantag finns. Reglerna för bostadslägenheter om direkt besittningsskydd och bruksvärdessystemet kan parterna inte avtala bort. Dessutom gäller för- utsättningen att förbehåll inte får göras som strider mot bestämmelser- na i hyreslagen om lokaler. 
 Förbehåll gäller enligt huvudregeln endast om det har godkänts av hyresnämnden. Godkännande behövs dock inte om staten, kommun, landsting eller kommunalförbund är hyresvärd. 
  
 7.2 
  
 Överväganden och förslag 
  
 Vårt förslag:  
 Bestämmelserna om blockuthyrning i 1 § sjätte stycket hyreslagen skall gälla också när hyresgästen är en kooperativ hyres- rättsförening. Kravet vid blockuthyrning på godkännande av hyres- nämnd av förbehåll skall dock inte gälla när hyresgästen är en koope- rativ hyresrättsförening. 
 Även när föreningen enligt hyresmodellen hyr lägenheter och upp- låter dem med kooperativ hyresrätt, skall de kooperativa hyresgästerna vid tillämpning av hyreslagen anses som förstahandshyresgäster. 
  
 134  
 Föreningen hyr 
  
 SOU 2000:95 
  
 7.2.1 
  
 Hyresmodellens möjligheter att etablera sig 
  
 Inledningsvis vill vi framhålla att de avgränsningar som görs i 1 § första och andra styckena hyreslagen innebär, som också anges i våra direktiv, att det är riktigt att samla de kooperativa hyresrättsföreningar som inte äger sin fastighet under begreppet  
 hyresmodellen 
 . Det är fråga om hyra både när delar av ett hus upplåts och när upplåtelsen avser hela huset. Och även när jord ingår är det, utom i vissa fall, fråga om hyra. Undantagssituationerna är inte aktuella för kooperativa hyres- rättsföreningar. 
 Behovet av kapitalanskaffning för en förening enligt hyresmodellen är inte alls detsamma som för en förening enligt ägarmodellen. De frå- gor om insatser som togs upp i det förra kapitlet beträffande ägarmo- dellen har således inte någon aktualitet för föreningar enligt hyresmo- dellen. 
 Föreningar enligt hyresmodellen kan startas antingen i hus där hy- resgäster saknas, t.ex. i nyproducerade hus, eller i hus där hyresgäster redan finns. Beträffande den förstnämnda situationen kan vi inte se några särskilda problem på det sättet att kooperativa hyresrättsföre- ningar skulle ha särskilda problem att hävda sig. 
 När det gäller den andra situationen, att hyresgäster redan finns, uppstår en intressemotsättning. Hyresgästerna kan ha olika uppfattning om huruvida man vill att en kooperativ hyresrättsförening skall ta över eller inte. Hur denna konkurrenssituation löses kan ha stor betydelse för frågan vilken spridning denna typ av föreningar kan få. Inte minst gäller det när kooperativ hyresrätt diskuteras som ett alternativ för det allmännyttiga bostadsbeståndet. Vi har dock samlat alla ombildnings- frågor i kapitel 18. Vi återkommer därför till denna fråga där. 
 Viktigt för hyresmodellen är naturligtvis också att förhållandet mellan fastighetsägaren och föreningen får en lämplig reglering. Det behandlar vi närmast. 
  
 7.2.2 
  
 I vilken utsträckning är 1 § hyreslagen tillämplig? 
  
 Vi föreslår att mellan föreningen och hyresgästerna från hyreslagen av- vikande bestämmelser skall gälla i flera olika avseenden. Det gäller bl.a. sådant som rättigheter och skyldigheter. Ett annat exempel är att vi i avsnitt 9.4.1 föreslår från hyreslagen avvikande regler för föreningens hyressättning av kooperativa hyresrätter. Frågan är därvid vad som bör gälla mellan föreningen och upplåtaren när hyresgästen är en koopera- tiv hyresrättsförening. Det är viktigt att kollisioner inte uppstår så att 
  
 SOU 2000:95 
  
 Föreningen hyr  
 135 
  
 t.ex. den som upplåter till föreningen får ett större underhållsansvar för lägenheterna gentemot föreningen än vad föreningen har gentemot sina hyresgäster. I minnet måste också hållas att det är möjligt för koopera- tiva hyresrättsföreningar att hyra ut till andra än sina medlemmar. 
 Först bör övervägas vad som skulle gälla mellan fastighetsägaren och föreningen om några särskilda bestämmelser inte införs. Frågan blir då om upplåtelsen till den kooperativa hyresrättsföreningen faller under bestämmelserna om blockuthyrning i 1 § sjätte stycket hyresla- gen. 
 Regelmässigt kommer de aktuella hyresavtalen att omfatta minst tre bostadslägenheter. Så långt är kriterierna för blockuthyrning således uppfyllda. Men för att det skall vara fråga om blockuthyrning skall upplåtelsen avse lägenheter som hyresgästen – i det här fallet den ko- operativa hyresrättsföreningen – skall hyra ut i  
 andra hand 
 . Hur skall man se på det? 
 Vi har tagit ställning för att en fast koppling inte skall finnas mellan andelsrätten och nyttjanderätten. Och nyttjanderätten skall i grunden vara hyresrätt. När det gäller de grundläggande dragen anser vi att samma bestämmelser skall gälla för kooperativa hyresrätter som för vanliga sådana. Men sedan föreslår vi som sagts avvikelser från hy- reslagen i olika avseenden. 
 Mot denna bakgrund skulle det möjligen kunna anses tveksamt om upplåtelserna mellan föreningen och de kooperativa hyresgästerna är att anse som upplåtelser i andra hand enligt hyreslagen. Enligt vår upp- fattning är det fråga om andrahandsupplåtelse. Men vi anser att samma bestämmelser bör gälla i relationen mellan föreningen och de koopera- tiva hyresgästerna, oavsett om det är en förening enligt ägarmodellen eller hyresmodellen. Vi föreslår därför att man uttryckligen anger att bestämmelserna om kooperativ hyresrätt skall gälla även när det är en förening enligt hyresmodellen och att hyreslagens bestämmelser om andrahandsupplåtelse således inte skall vara tillämpliga på föreningens upplåtelser till sina medlemmar. 
 Den föreslagna särbestämmelsen innebär i sin tur att en fastighets- ägares upplåtelse till en kooperativ hyresrättsförening från juri- disk/teknisk synpunkt inte utgör en blockuthyrning enligt 1 § sjätte stycket hyreslagen i dess nuvarande lydelse. Ett av kriterierna för blockuthyrning är ju nämligen att hyresgästen skall hyra ut i andra hand. Därmed återstår frågan om de här aktuella upplåtelserna bör in- ordnas under bestämmelserna om blockuthyrning i 1 § sjätte stycket hyreslagen eller om särskilda bestämmelser bör gälla. 
  
 136  
 Föreningen hyr 
  
 SOU 2000:95 
  
 7.2.3 
  
 Bör särskilda bestämmelser införas för upplåtelse till kooperativa hyresrättsföreningar? 
  
 Inledande synpunkter 
 Två omständigheter anser vi avgörande för om upplåtelserna bör inord- nas under blockuthyrningsbestämmelserna. Frågan är om de begräns- ningar av möjligheterna att avvika från hyreslagen som finns innebär några problem för kooperativa hyresrättsföreningar och om erfarenhe- terna från befintliga föreningar tyder på behov av särskilda bestämmel- ser. 
 Det direkta besittningsskyddet och bruksvärdessystemet 
 Bestämmelserna om blockuthyrning innebär att reglerna om direkt be- sittningsskydd och bruksvärdessystemet inte kan avtalas bort för bo- stadslägenheter. Bestämmelserna om direkt besittningsskydd skall gälla även för kooperativa hyresgäster. Att föreskriva ett ännu starkare skydd för den kooperativa hyresrättsföreningen ser vi inte skäl för. Det finns å andra sidan ingen anledning att ge föreningarna möjlighet att avtala om ett svagare skydd. Det skulle undergräva det besittningsskydd vi försö- ker tillförsäkra de kooperativa hyresgästerna. I avsnitt 9.4.1 föreslår vi att bruksvärdessystemet bör gälla för hyressättningen i relationen mel- lan upplåtaren och föreningen. De begränsningar i avtalsfriheten som bestämmelserna om blockuthyrning innehåller för bostadslägenheter avseende direkt besittningsskydd och bruksvärdessystemet innebär så- ledes inga problem för kooperativa hyresrättsföreningar. 
 Hyreslagens regler för lokaler 
 Den andra yttre gränsen för avtalsfriheten vid blockuthyrning är att förbehåll inte kan göras som strider mot hyreslagens bestämmelser om lokaler. Frågan blir därmed om de bestämmelserna bör gälla även när hyresgästen är en kooperativ hyresrättsförening. Vi kan inte se att de bestämmelserna innebär några kollisioner med de regler vi anser bör gälla mellan föreningen och kooperativa hyresgäster. 
  
 SOU 2000:95 
  
 Föreningen hyr  
 137 
  
 Befintliga föreningar 
 SABO har utarbetat mallar för hyresavtal och förvaltningsavtal mellan fastighetsägare och kooperativ hyresrättsförening, se  
 bilaga 2 
 . Genom SABO:s försorg har vi vidare fått del av tio avtal mellan fastighetsäga- re och kooperativa hyresrättsföreningar. Vi har granskat dessa avtal för att få en uppfattning om villkoren i sådana avtal. 
 Varken den granskningen eller de andra erfarenheter av kooperativ hyresrätt enligt hyresmodellen som finns inom utredningen har gjort att vi har upptäckt behov av särskilda regler för hyresförhållandet mellan fastighetsägaren och den kooperativa hyresrättsföreningen. 
 Blockuthyrningsreglerna bör gälla 
 Mot bakgrund av det sagda gör vi bedömningen att bestämmelserna i 1 § sjätte stycket hyreslagen om blockuthyrning bör göras tillämpliga även på det fallet att upplåtelse av bostadslägenheter görs till en koope- rativ hyresrättsförening som skall upplåta kooperativ hyresrätt. Be- gränsningen till tre lägenheter behöver inte särskilt markeras för detta fall. Vi har nämligen föreslagit särskilda bestämmelser om minsta an- talet medlemmar och lägenheter, se avsnitt 3.2.3. 
 Bör avtalen godkännas av hyresnämnden? 
 Kravet på godkännande av förbehåll i blockuthyrningsavtal av hyres- nämnden ställdes upp för att förhindra missbruk av mindre nogräknade hyresvärdar (prop. 1983/84:137 s. 111). Tanken var följande. I stället för att upplåta lägenheterna direkt skulle en fastighetsägare, i avsikt att undandra sig de tvingande reglerna i hyreslagen, kunna upplåta samtli- ga lägenheter i fastigheten till någon honom närstående i form av blockuthyrning. 
 Den tänkta missbrukssituationen förutsätter att fastighetsägarens av- talspartner är i maskopi med fastighetsägaren. Den situationen är inte aktuell när det är en kooperativ hyresrättsförening som är avtalspartner. För att kunna träffa avtal skall föreningen vara en registrerad ekono- misk förening osv. Vi föreslår därför ett ytterligare undantag från hu- vudregeln att hyresnämnden skall lämna sitt godkännande till förbehåll. Det skall inte behövas när en kooperativ hyresrättsförening är hyres- gäst. 
  
 138  
 Hyresrätten och andelen som kreditobjekt 
  
 SOU 2000:95 
  
 SOU 2000:95 
  
 Hyresrätten och andelen som kreditobjekt  
 139 
  
 8 
  
 Hyresrätten och andelen som kreditobjekt 
  
 8.1 
  
 Pantsättning av hyresrätt och andel i ekonomisk förening 
  
 8.1.1 
  
 Hyresrätt 
  
 Pantsättning av hyresrätt är inte särskilt reglerat i författning. Man är därför hänvisad till prejudikat och litteratur. Det är också i vissa avse- enden oklart vad som gäller. 
 Om vi inledningsvis bortser från den särskilda problematiken avse- ende bostadslägenheter torde enighet råda om att det är möjligt att åstadkomma en sakrättsligt skyddad panträtt i hyresrätt (se t.ex. Victo- rin, Lindsey, Kommersiell hyresrätt, 2 uppl., 1998, s. 190, Peterson, Griffin, Panträtt, 2 uppl., 1998, s. 215 och Håstad, Atkinson, Sakrätt avseende lös egendom, 6 uppl., 1996, s. 311). I NJA 1988 s. 257 slog Högsta dom- stolen fast att denuntiation krävs för sakrättsligt skydd vid överlåtelse av hyresrätt till lokal. Det är framför allt genom det avgörandet som sa- Wilson anses klar att pantsättning kan ske (se t.ex. Peterson, a.a., s. 215). 
 Tidigare rådde viss tvekan om huruvida pantsättning kunde ske. Vilka förhållanden beträffande hyresrätt kunde då inge tvekan i frågan om det är möjligt att pantsätta en hyresrätt? I 32 § hyreslagen finns en huvudregel om förbud mot överlåtelse av en hyresrätt utan samtycke från hyresvärden. Till saken hör att det i 5 kap. 5 § utsökningsbalken finns en huvudregel som säger att egendom som till följd av sin beskaf- fenhet inte får överlåtas inte heller får utmätas. (Se t.ex. Williams, a.a., s. 190 f.) 
 Stöd för tanken att de nämnda huvudreglerna i hyreslagen och ut- sökningsbalken inte utgör hinder mot pantsättning finns i NJA 1986 s. 68. Från hypoteksunderlag för företagsinteckning undantas egendom som varken kan utmätas eller ingå i konkurs. I sitt avgörande slog Hög- sta domstolen fast att hyresrätten till affärslokaler är underlag för före- tagsinteckning, utom om det visar sig att samtycke till överlåtelse inte 
  
 140  
 Hyresrätten och andelen som kreditobjekt 
  
 SOU 2000:95 
  
 kan utverkas från hyresvärden eller tillstånd erhållas från hyresnämn- den. 
 Det sagda innebär alltså att det är möjligt att pantsätta en hyresrätt. Men vid en realisation av panten gäller att möjligheterna till överlåtelse är begränsade i enlighet med de tidigare angivna begränsningar som följer av hyreslagen. 
 Därutöver finns en särskild problematik beträffande hyresrätter som är bostadslägenheter. Enligt Mcintosh torde det vara uteslutet att använda en sådan hyresrätt som kreditobjekt redan av det skälet att lä- genheten enligt 65 § hyreslagen inte får åsättas ett värde vid överlåtelse (Williams, Lindsey, Kommersiell hyresrätt, 2 uppl., 1998, s.190). Därtill kommer enligt honom att en bostadslägenhet enligt bestämmelserna i 5 kap. 1 § utsökningsbalken i regel är föremål för beneficium. I sam- manhanget bör framhållas att ingen av de andra, nämnda författarna tar upp begränsningar beträffande bostadslägenheter. Hur denna tystnad skall tolkas är svårt att ha någon uppfattning om. Det bör också tilläg- gas att enligt 5 kap. 13 § utsökningsbalken utgör den angivna benficie- bestämmelsen inte hinder mot utmätning av sådan egendom som där avses, om denna är pantsatt (jfr ibid och Parker m.fl., Hyra och an- nan nyttjanderätt till fast egendom, 5 uppl., 1997, s. 147). 
  
 8.1.2 
  
 Andel i ekonomisk förening 
  
 Även andel i ekonomisk förening kan pantsättas. Vad som därvid gäller i olika frågor är liksom beträffande hyresrätt något osäkert. Sakrättsligt moment torde, liksom beträffande hyresrätter, vara denuntiation (se t.ex. Peterson, Griffin, Panträtt, 2 uppl., 1998 s. 216 f. och Håstad, Atkinson, Sakrätt avseende lös egendom, 6 uppl., 1996, s. 310). 
 Om pantsättaren inte betalar sin skuld kan det vara nödvändigt att sälja panten. Då blir reglerna om överlåtelse tillämpliga i vanlig ord- ning (Ford, Perez, Föreningslagen, 8 uppl., 1988, s. 56). Ett förvärv av andel genom överlåtelse innebär inte att förvärvaren automatiskt blir medlem. Förvärvaren får ansöka om medlemskap. Normalt ger förvär- vet därvid ingen fördel. Om förvärvaren inte ansöker om medlemskap eller om ansökan avslås, skall överlåtaren anses ha sagt upp sig till ut- träde, 3 kap. 3 § föreningslagen. Därmed har förvärvaren i princip rätt att få ut inbetalda insatser och del i eventuell beslutad utdelning av vinst. 
  
 SOU 2000:95 
  
 Hyresrätten och andelen som kreditobjekt  
 141 
  
 8.2 
  
 Överväganden 
  
 Vår bedömning:  
 Någon särskild säkerhetsform eller andra vidgade möjligheter att använda den kooperativa hyresrätten som säkerhet bör inte införas. 
  
 8.2.1 
  
 Inledande synpunkter 
  
 Boverket anförde i sin rapport (1996:7) Utvärdering av försöksverk- samheten med Kooperativ hyresrätt att en nackdel med kooperativ hy- resrätt jämfört med bostadsrätt är att den kooperativa hyresrätten inte kan pantsättas (s. 42). Boverket menade också att det förefaller nöd- vändigt att skapa en ny säkerhetsform för kooperativa hyresrätter för att ägarmodellen skall kunna hävda sig när det handlar om s.k. vanligt bo- ende eller annat kategoriboende än Riksbyggens speciella form av äld- reboende (s. 37). 
 Även i våra direktiv talas om en ny säkerhetsform som särskilt an- passas till hyresrätter. Det leder tanken till någon helt ny typ av säker- het. Men i sammanhanget måste man komma ihåg att det saken ytterst handlar om är att den kooperative hyresgästen genom just den koope- rativa hyresrätten på ett eller annat sätt skall få tillgång till en säkerhet för att kunna betala erforderliga insatser. 
 Vi ser det som en självklar fördel att i denna fråga om möjligt an- sluta till vad som gäller för andra egendomsslag och rättigheter. Bara för att nämna ett exempel blir det därigenom möjligt att enkelt passa in de kooperativa hyresrätterna i befintliga system för förmånsrättsord- ning och exekution. Säkerhetsformer som avviker från det normala bör tillgripas endast om traditionella lösningar är oanvändbara eller klart sämre. 
 När det gäller överväganden om en ny säkerhetsform bör redan här nämnas att vi anser att man måste ställa mer grundläggande frågor än att endast fundera över möjliga alternativ. Det är nödvändigt att analy- sera vilka konsekvenser ett införande av en säkerhetsform får för upp- låtelseformen kooperativ hyresrätt. Inverkar säkerhetsformen för nega- tivt på upplåtelseformen kan det vara ett bättre alternativ att inte införa den. 
 Närmast presenterar och skisserar vi olika möjliga alternativ, avsnitt 8.2.2 – 5. För respektive alternativ tar vi beträffande olika delfrågor också upp olika, möjliga lösningar. I avsnitt 8.2.6 tar vi upp för- och nackdelar med olika lösningar. Därefter drar vi våra slutsatser om vad som bör gälla för kooperativa hyresrätter som kreditobjekt. 
  
 142  
 Hyresrätten och andelen som kreditobjekt 
  
 SOU 2000:95 
  
 8.2.2 
  
 Olika alternativ 
  
 Ser man till den kooperativa hyresrätten som sådan är  
 pantsättning  
 det alternativ som ligger närmast till hands. Pantsättning är den möjlighet som beträffande andra egendomsslag och rättigheter i allmänhet an- vänds. 
 Man kan vidare fundera över om någon form av – vad vi har kallat –  
 borgen  
 är ett alternativ. Boverket uppmärksammade i sin rapport (1996:7) vad som lanserades som en  
 ny säkerhetsform  
 enligt en skiss från från Stockholms kammarkontor (s. 30 f. och 37). Den ryms inom de olika s.k. borgensalternativen och nämns därför där. 
 Närmast presenteras borgensalternativen. Därefter utvecklas vilka möjliga utformningar som finns när det gäller pantsättning av hyresrätt och pantsättning av andel. 
  
 8.2.3 
  
 Borgen 
  
 Tanken med borgenslösningar är att borgen skall ha något samband med upplåtelsen av hyresrätten. Det som ligger närmast till hands är att den kooperativa hyresrättsföreningen skulle ha någon särskild möjlig- het eller skyldighet att gå i borgen för hyresgästens kapitaltillskott. Benämningen borgen kan på olika grunder sägas var ovederhäftig. Det saken gäller är att föreningen får en skyldighet att betala till en borge- när i stället för att återbetala insatserna till hyresgästen. Man skulle därför kunna tala om pantsättning av hyresgästens återbetalningsrätt. Men, som vi återkommer till, en möjlig utformning är att föreningens skyldighet att betala till borgenären i olika hänseenden blir vidare än återbetalningsskyldigheten till hyresgästen. För enkelhetens skull har vi därför samlat de här aktuella alternativen under benämningen borgen. 
 Vad kan då denna skyldighet tänkas innebära? 
 En möjlighet är en utformning ungefär som en vanlig proprieborgen. Det innebär att borgensmannen går i borgen såsom för egen skuld. När gäldenären inte betalar kan borgenären direkt vända sig mot den som har gått i borgen. 
 Den lösningen skulle alltså innebära att föreningens skyldighet att betala till hyresgästens långivare löstes ut så fort hyresgästen inte skötte sina betalningar. Det skulle innebära ett antal avvikelser från vad som normalt gäller vid utträde ur föreningen, t.ex. vid frivilligt utträde. En föreningsmedlem som utträder har rätt till återbetalning, enkelt ut- tryckt, endast i den utsträckning som föreningens ekonomi tillåter det. Det innebär i sin tur bl.a. att återbetalningen inte kan ske förrän kon- 
  
 SOU 2000:95 
  
 Hyresrätten och andelen som kreditobjekt  
 143 
  
 troll av att ekonomin tillåter detta skett genom årsbokslut. Frågan får därför ställas om borgenärens rätt till betalning från föreningen skall vara beroende av  
 föreningens ställning 
 . Om så skall vara fallet, blir en fråga  
 när  
 utbetalning skall göras. En risk är att långivaren får vänta länge på sina pengar. 
 Vid återbetalning av insatser är det vidare så att en ekonomisk före- ning, även utan stadgebestämmelser, har rätt att  
 kvitta  
 för förfallna  
 motfordringar  
 (Mayo, Lindsey, Lagen om ekonomiska föreningar, 2 uppl., 1995, s. 113). Skall en sådan kvittningsrätt föreligga? Om före- ningen inte ges en sådan kvittningsrätt, innebär det i praktiken detsam- ma som att man ger en panthavare bättre rätt än pantsättaren. Vi åter- kommer till förhållandena vid pantsättning. 
 En annan fråga är om föreningens skall vara skyldig att betala till långivaren oavsett om någon ny medlem finns. Valet av lösning påver- kar hur sårbara kooperativa hyresrättsföreningar blir. 
 Konsekvenserna för hyresrätten då föreningens ansvar har utlösts måste bestämmas. En möjlighet är att låta föreningen bestämma detta i sina stadgar. En annan möjlighet är att införa en förverkandegrund. Den skulle då innebära att hyresrätten var förverkad om föreningen fick infria sitt borgensåtagande. Men skall förverkandet bygga på att fö- reningen har infriat sin skyldighet? Det innebär i så fall att föreningen får göra utbetalningen vid en tidpunkt då hyresgästen inte har avflyttat. 
 Det finns vissa mer fördjupade frågor som också kort kan nämnas. Hyresgästens möjlighet att använda föreningen är tänkt att inverka po- sitivt på hyresgästens möjligheter att få lån. Man kan då tänka sig fallet att hyresgästen försöker motivera lån gentemot flera banker med denna säkerhet. Föreningens skyldighet skall rimligen inte avse mer än lån som är avsedda att finansiera insatsen. Men skall det vara upp till före- ningen att hålla reda på detta? Skall föreningen ha en skyldighet att gö- ra noteringar om detta? Skall hyresgästen kunna dela upp (t.ex. om fle- ra insatser finns) så att han kan låna hos olika långivare? Vem skall hålla reda på detta? Vad skall hända om hyresgästen betalar av på sitt lån, skall han då kunna använda föreningens borgensskyldighet igen? 
 Principerna, beträffande den tidigare angivna skissen från Stock- holms kammarkontor, utvecklades något i anslutning till ett utlåtande från Stockholms kommunstyrelse (utlåtande 1994:4 RIII). Tanken var att hyresgästen/medlemmen till kreditgivaren skulle överlåta eller pant- förskriva sin andel i den ekonomiska föreningen och den till denna an- del hörande rätten att hyra lägenhet hos föreningen. För att ge panten ett reellt värde för kreditgivaren som säkerhet var tanken att kreditgiva- ren hos föreningen skulle kunna kräva att få ut insatsen. Detta ansågs i sin tur kräva att hyresgästen kunde avhysas. Därför skulle reglerna om 
  
 144  
 Hyresrätten och andelen som kreditobjekt 
  
 SOU 2000:95 
  
 förverkande ändras så att bristande betalning av lån knutet till hyres- rätten jämställdes med bristande betalning. 
  
 8.2.4 
  
 Pantsättning av hyresrätt 
  
 Om överlåtbarheten 
 Vi har i avsnitt 4.2.6 föreslagit att hyreslagens regler om överlåtelse skall gälla för kooperativa hyresrätter och att någon möjlighet till pengatransaktioner direkt mellan parterna inte skall kunna förekomma vid överlåtelse av bostadslägenheter. Förslagen innebär att för koope- rativa hyresrätter skall, liksom för vanliga hyresrätter, möjligheten att överlåta hyresrätten vara begränsad. Detta kan på olika sätt åtgärdas så att kooperativa hyresrätter i pantsättningssammanhang anses överlåtba- ra och utmätningsbara. Eftersom saken är möjlig att lösa skall i de föl- jande resonemangen, som går ut på att skissera tänkbara lösningar, de gjorda ställningstagandena inte ses som begränsningar som utesluter olika alternativ. 
 Minimilösningen för pantsättning av hyresrätten 
 Ett alternativ är att möjliggöra mer eller mindre traditionell pantsätt- ning av hyresrätten. Här skall diskuteras möjliga utformningar. Den första varianten kan beskrivas som en minimilösning. 
 Den innebär att man för kooperativa hyresrätter inte har ett förbud motsvarande förbudet i 65 § hyreslagen att åsätta bostadshyresrätter ett ekonomiskt värde. Alternativt väljer man en utformning så att förbudet där inte förhindrar pantsättning. Möjligheten att pantsätta hyresrätten bygger på att den insats som erläggs vid upplåtelsen av hyresrätten be- traktas som en insats för hyresrätten och inte som en vanlig medlemsin- sats samt att den kooperative hyresgästen har en rätt att (undantagsvis) överlåta sin hyresrätt till ett pris högst motsvarande vad denne erlagt i insats. Hyresrätten har då vid både upplåtelse och överlåtelse ett visst (högsta) värde. En sådan åtgärd skulle – om man jämför med vanliga hyresrätter – innebära att man har jämställt lokaler och bostadslägen- heter beträffande möjligheterna att använda hyresrätten som kreditob- jekt, bortsett från pristaket för bostadslägenheterna. 
 Vad innebär det nu sagda? Sakrättsligt skydd skulle erhållas genom denuntiation till föreningen. I och med pantsättningen skulle hyresrät- ten vara möjlig att utmäta även om det gällde en bostadslägenhet (5 kap. 13 § utsökningsbalken jämförd med 5 kap. 1 § utsökningsbal- Wilson). Möjligheten att utmäta hyresrätten skulle dock förutsätta, om man 
  
 SOU 2000:95 
  
 Hyresrätten och andelen som kreditobjekt  
 145 
  
 inte ändrar reglerna jämfört med hyreslagen, hyresvärdens samtycke eller hyresnämndens tillstånd. Risken att tillstånd inte lämnas inverkar naturligtvis på den kooperativa hyresrättens värde som kreditobjekt. Panthavaren vet inte om panten vid behov kommer att kunna realiseras. Kan panten inte realiseras, är den utan värde för panthavaren. 
 Det alternativ som hittills presenterats – där hindret i 65 § hyresla- gen beträffande bostadslägenheter har tagits bort – kan alltså beskrivas som minimilösningen. Om man skall snegla åt motsatt håll torde kunna sägas att det inte finns skäl att försöka göra kooperativa hyresrätter till mer attraktiva kreditobjekt än bostadsrätter. Det torde ligga i upplåtel- seformens natur att så inte kan bli fallet. 
 Närmande till principerna för pantsättning av bostadsrätter 
 Vad skiljer då bostadsrätten och en vanlig hyresrätt som kreditobjekt? Till att börja med kan konstateras att precis som beträffande hyres- 
 rätter uppnås sakrättsligt skydd vid pantsättning av en bostadsrätt ge- nom denuntiation. I detta fall är det bostadsrättsföreningen som skall underrättas. 
 Men en bostadsrätt kan bostadsrättshavaren överlåta till vem denne vill. Förvärvaren måste dock godtas som medlem i föreningen. Vid en vanlig överlåtelse blir överlåtelsen ogiltig om förvärvaren inte antas som medlem. Föreningens möjligheter att vägra medlemskap är be- gränsade och regleras i 2 kap. 3 – 7 §§ BRL. Något förenklat kan man därför säga att bostadsrätten är fritt överlåtbar. 
 Enligt gällande rätt kan godtrosförvärv av bostadsrätt inte ske. Det är ett utslag av den princip som gäller för enkla skuldebrev att en för- värvare inte kan få en bättre rätt mot den rätte ägaren än den överlåta- ren hade. Och när det gäller förhållandet mellan bostadsrättshavaren och tredje man är ofta en analogisk tillämpning aktuell av bestämmel- serna om enkla skuldebrev i lagen (1936:81) om skuldebrev (se vidare SOU 1998:80 s. 112 ff.). Motsvarande princip gäller vid pantsättning. Godtrosförvärv kan inte heller ske beträffande  
 hyresrätt 
 . 
 Ett utslag av denna princip är för  
 hyresrätternas  
 del att panträtten kan upphöra i annan än exekutiv ordning. Om exempelvis en pantsatt hyresrätt förverkas därför att varken pantsättaren eller panthavaren har betalat hyran, upphör också själva panträtten (Håstad, Atkinson, Sakrätt avseende lös egendom, 6 uppl., 1996, s. 315). Det förklaras alltså med att panthavaren inte har bättre rätt än pantsättaren mot fastighetsägaren och att något surrogat inte uppstår för hyresrätten vid förverkandet. 
 Situationen är likartad när det gäller  
 bostadsrätter 
 . Sedan år 1996 gäller att en bostadsrättförening har legal panträtt för vissa fordringar 
  
 146  
 Hyresrätten och andelen som kreditobjekt 
  
 SOU 2000:95 
  
 gentemot bostadsrättshavaren, bl.a. obetalda årsavgifter. Den legala panträtten är förenad med bästa rätt. För sådana fordringar har före- ningen bättre rätt än panthavare. 
 Om man summerar ligger den huvudsakliga skillnaden mellan bo- stadsrätter och hyresrätter i att bostadsrätter är, något förenklat, fritt överlåtbara. Därigenom är de utmätningsbara och mer attraktiva kredit- objekt. 
 Pantsättning av andel 
 Rättsläget avseende både pantsättning av hyresrätt och andel i ekono- misk förening är i delar oklart. Och pantsättning av andel är om möjligt än mer sparsamt kommenterad i litteratur o.d. än pantsättning av hyres- rätt. Å andra sidan finns inte i samma utsträckning de komplikationer som finns för hyresrätter och som det i det tidigare redogjorts för. Nå- got förbud mot att överlåta andelar i en ekonomisk förening finns inte. Inte heller medger föreningslagen att en ekonomisk förening ställer upp ett sådant förbud (se t.ex. Mayo, Lindsey, Lagen om ekonomiska fö- reningar, 2 uppl., 1995, s. 107 f.). 
 Att det sakrättsliga momentet torde vara denuntiation framstår som förhållandevis klart. Rätten att överlåta andelar liknar mer rätten att överlåta en bostadsrätt än rätten att överlåta en hyresrätt. Andelen kan överlåtas till vem som helst och sedan är förvärvets bestånd beroende av att förvärvaren antas som medlem. Godtrosförvärv av en andel kan inte ske. 
 Pantsättning av andel ger inte den direkta konflikt med förverkande som pantsättning av hyresrätten. Att andelen är förverkad är nämligen inte detsamma som att hyresrätten är förverkad. Men om man ser hy- resrätten som helt fristående får andelen inget större värde som pant. Vi återkommer till det. 
  
 8.2.5 
  
 För pantsättningsmodellerna gemensamma frågor 
  
 Oavsett vilken pantsättningsmodell man väljer finns vissa frågor som måste besvaras. De har sina motsvarigheter beträffande borgenslös- ningar. Frågorna och dess motsvarigheter vid borgen tas upp i föreva- rande avsnitt. 
  
 SOU 2000:95 
  
 Hyresrätten och andelen som kreditobjekt  
 147 
  
 Legal panträtt 
 Som nämndes i avsnitt 8.2.3 är en fråga vid borgenslösningar om före- ningen skall ha möjlighet att kvitta för förfallna motfordringar. Använ- der man i stället pantsättningslösningar måste man ta ställning till kon- kurrensförhållandet mellan föreningen och panthavaren när den koope- rative hyresgästen har obetalda skulder till båda. 
 Bostadsrättsföreningar har numera vad som benämns legal panträtt. Det innebär att föreningen kan uppträda som borgenär vid en exekutiv försäljning och då få betalt ur köpeskillingen. Innan bostadsrättsför- eningarna tillerkändes legal panträtt hade föreningen inte rätt till betal- ning ur influtna medel för en fordran hos bostadsrättshavaren. Fordran var nämligen inte förenad med panträtt eller annan särskild förmånsrätt. 
 Nu innebar det inte att det vid försäljningen var betydelselöst om fö- reningen hade en fordran. Den som förvärvade bostadsrätten vid den exekutiva försäljningen svarade, liksom vid frivillig försäljning, till- sammans med den förre innehavaren av bostadsrätten för de förpliktel- ser som denne haft mot föreningen. Om förvärvaren inte betalade före- ningens fordran, kunde föreningen föranstalta om offentlig auktion en- ligt BRL. I praktiken fick alltså förvärvaren ta hänsyn till skulder till föreningen vid sina överväganden om vilket pris denne var beredd att betala för bostadsrätten. 
 Vad händer då om man inte inför en ordning med legal panträtt men möjliggör pantsättning av  
 hyresrätten 
 ? Vi har svårt att se att rättsläget blir ett annat än det tidigare var beträffande bostadsrätter. Enklast för- klaras det väl av att man även här kan tala om en form av nettobehåll- ning som pantsätts och att panthavaren inte kan få bättre rätt än pant- sättaren. 
 Sammanfattningsvis måste man alltså ta ställning till om föreningen skall ha bättre rätt än panthavare eller inte och, om svaret blir jakande, om ett system med legal panträtt skall införas. Och detta är alltså mot- svarigheten till frågan för borgenslösningar om föreningen skall ha rätt att kvitta motfordringar innan den betalar till borgenären. 
 Pantnotering 
 När borgenslösningar skisserades anmärktes parentetiskt vad som kal- lades vissa mer fördjupade frågor. Två av frågorna som ställdes var vilken skyldighet föreningen skulle ha att hålla reda på hur många bor- gensåtaganden som fanns beträffande varje kooperativ hyresrätt och vilka gränser som skulle finnas för föreningens skyldighet att gå i bor- gen. 
  
 148  
 Hyresrätten och andelen som kreditobjekt 
  
 SOU 2000:95 
  
 Bostadsrättsföreningar är skyldiga att hålla ordning på de underrät- telser föreningen får om pantsättningar. Föreningen skall notera dessa i den lägenhetsförteckning som föreningen likaledes är skyldig att föra, 9 kap. 10 § BRL. Underlåtenhet är straffbar. 
 Både ekonomiska föreningar och bostadsrättsföreningar är skyldiga att föra medlemsförteckningar, 3 kap. 6 § föreningslagen och 9 kap. 8 och 9 §§ BRL. Däremot är endast bostadsrättsföreningar skyldiga att föra den tidigare nämnda lägenhetsförteckningen. Den skall för varje lägenhet ange bl.a. närmare specificerade uppgifter om lägenheten, bo- stadsrättshavaren, insats och underrättelser om pantsättningar, 9 kap. 10 § BRL. 
 Frågan blir då naturligtvis om också kooperativa hyresrättsförening- ar skall vara skyldiga att göra pantnoteringar och föra lägenhetsför- teckningar, om man nu väljer en pantsättningsmodell. Väljer man en borgenslösning uppstår liknande ordningsfrågor. 
  
 8.2.6 
  
 För- och nackdelar med olika modeller 
  
 I förevarande avsnitt diskuterar vi för- och nackdelar med de olika mo- dellerna. Först i det därpå följande avsnittet drar vi våra slutsatser hu- ruvida någon särskild säkerhetsform bör införas och vilket alternativ som i så fall bör väljas. 
 Särskilda frågor beträffande olika pantsättningslösningar 
 En pantsättning av endast andelarna i föreningen skulle man teoretiskt sett kunna åstadkomma. En sådan pantsättning skulle då inte kunna av- se säkerhet för lån för finansiering av upplåtelseinsatser eller andra belopp hänförliga till hyresrätten. Pantsättning av endast andelar skulle också innebära att pantsättningen som sådan inte aktualiserade förver- kande eller realisation av hyresrätten. Detta gäller inte minst mot bak- grund av vårt förslag att en fast koppling inte skall finnas mellan ande- len och nyttjanderätten. Därmed skulle panten i stort sett vara värdelös. 
 Enligt vår bedömning måste hyresrätten dras in i pantsättningslös- ningar för att kooperativ hyresrätt skall vara intressant som säkerhet. Det som i utgångsläget skiljer bostadshyresrätter och bostadsrätter är den begränsade överlåtbarhet som gäller för hyresrätt. I normalfallet krävs samtycke för överlåtelse av hyresrätt. Det har vi i avsnitt 4.2.6 fö- reslagit skall gälla också för kooperativa hyresrätter. Och normalt sett krävs därför samtycke för att utmätning skall kunna ske, vilket påverkar värdet som pant. 
  
 SOU 2000:95 
  
 Hyresrätten och andelen som kreditobjekt  
 149 
  
 Men det är givetvis möjligt att i författning ställa upp bestämmelser så att det blir möjligt att utmäta kooperativa hyresrätter även utan före- ningens samtycke. Därmed skulle den kooperativa hyresrätten i det hänseendet vara att jämställa med en bostadsrätt. 
 En annan betydelsefull skillnad finns emellertid mellan bostadsrätt och kooperativ hyresrätt. En bostadsrättshavare har rätt att sälja sin bo- stadsrätt till vilket pris han vill. Men en av grundidéerna med koopera- tiv hyresrätt är att denna inte skall vara en handelsvara som hyresgästen fritt skall kunna sälja. Vi har också i avsnitt 4.2.6 förordat ett system som innebär att pengaströmmarna vid överlåtelse av en bostadshyres- rätt inte skall gå direkt mellan parterna. Det som den nye hyresgästen skall betala till föreningen är gällande insatser. Några överpriser är allt- så inte aktuella. 
 Det sagda innebär en komplikation vid pantsättningslösningar. Det värde en pant normalt sett har som säkerhet är att den, när den tas i an- språk, skall säljas till högstbjudande. Vad händer om man gör så med kooperativa hyresrätter? 
 Först och främst bör följande risk nämnas. I attraktiva områden kan man tänka sig att ett klart lägre kapitaltillskott krävs för en kooperativ hyresrätt än för en bostadsrätt som förvärvas genom övergång. Den ko- operativa hyresrättsföreningen har inte på grund av den lägre insatsen skäl att ta ut högre hyra än en bostadsrättsförening (där hyran kallas årsavgift). Bostadsrättsföreningen har ju vid övergång ingen glädje av höga priser för bostadsrätten. Vid exekutiv försäljning gäller emellertid inga prisbegränsningar. Högstbjudande vinner. Det kan medföra en risk för att hyresgäster avsiktligt driver fram exekutiva försäljningar. I rik- tigt attraktiva områden skulle stora pengar kunna tjänas på det sättet. 
 En första fråga är om denna risk är så stor att något bör göras åt den. Om så anses vara fallet, är en möjlighet att inte göra inskränkningar i förbudet mot överpriser och säga att det innebär att kronofogdemyn- digheten inte får sälja till högre pris än motsvarande insatserna enligt principen att utmätningsbeslutet kräver överlåtbarhet. En första fråga är givetvis därvid om ett sådant resonemang är hållbart. Dessutom måste man fråga sig hur kronofogdemyndigheten skall lösa situationen när flera bud finns. Lösningen får sägas strida mot vissa grundläggande principer inom exekutionen. Huvudalternativet är försäljning vid of- fentlig auktion. Tanken med sådan är att den vinner som avger högsta budet, jfr t.ex. 9 kap. 4 § utsökningsbalken och 8 kap. 3 § utsöknings- förordningen (1981:981). Det krävs alltså någon form av särlösning beträffande hur tävlingen mellan olika spekulanter skall lösas. 
 En annan möjlighet är att ge föreningen någon form av hembudsrätt eller liknande i andra fall än vid byte till ny bostadslägenhet eller kan- 
  
 150  
 Hyresrätten och andelen som kreditobjekt 
  
 SOU 2000:95 
  
 ske endast i samband med utmätning. Tanken är att man i praktiken skall ställa upp ett hinder mot exekutiv spekulation. 
 En möjlig utformning är följande. Föreningen ges en rätt att lösa in lägenheten när kronofogdemyndigheten har beslutat om utmätning. Med andra ord skulle för kooperativa hyresrätter gälla att hyresrätten är utmätningsbar, men att föreningen har möjlighet att på förfrågan lösa in den och givetvis även andelen i föreningen. Det skulle alltså vara en viss avvikelse från grundprincipen att utmätningsbarheten avgörs av om egendomen kan överlåtas. 
 Men borde det i praktiken då inte bli så att föreningen i attraktiva områden där man t.ex. har kö skulle vara intresserad av att lösa in lä- genheten? I fall då föreningen inte var intresserad torde detta oftast va- ra ett tecken på att lägenheten hade ett värde som, i vart fall inte över- steg, insats och upplåtelseavgift. Det pris föreningen skulle vara skyl- dig att betala skulle vara aktuella insatser. Av betydelse för föreningens intresse att lösa in hyresrätten skulle emellertid också vara om före- ningen hade egna fordringar och vilken förmånsrättslig ställning de i så fall hade. 
 Ett annat alternativ är att säga att det värde den kooperative hyres- gästen har rätt till skulle vara endast ett belopp motsvarande gjorda in- satser. Överbelopp skulle tillfalla föreningen. 
 Särskilda frågor om olika borgenslösningar 
 Den mest renodlade borgenslösningen är den som togs upp inlednings- vis i avsnitt 8.2.3, proprieborgen utan inskränkningar. Det skulle allt- så innebära att, när hyresgästen inte betalade till långivaren, denne skulle vända sig direkt till föreningen och då få ut ett belopp motsva- rande insatserna. Men i det här fallet innebär en sådan borgen i prakti- Wilson detsamma som om föreningen hade lånat upp även det kapitaltill- skott som insatserna utgör. 
 Poängen med insatser, i vart fall i en kooperativ hyresrättsförening enligt ägarmodellen, är emellertid att föreningen genom dem skall kun- na täcka behov av kapital som föreningen inte själv kan lösa. En kon- struktion som den här diskuterade gör föreningen väldigt känslig, inte minst i fall då flera medlemmar lämnar föreningen samtidigt. Enligt vad vi har erfarit skulle denna typ av lösningar underkännas av kredit- givare. Sådana lösningar skulle därför vara ett alternativ bara i före- ningar där föreningen själv saknar – i vart fall några större – lånebehov. 
 Olika sätt finns då att minska denna känslighet. Men i motsvarande utsträckning minskar man säkerhetsvärdet för kreditgivare. Borgensut- 
  
 SOU 2000:95 
  
 Hyresrätten och andelen som kreditobjekt  
 151 
  
 betalningen kan göras beroende av föreningens ställning, huruvida mot- fordringar finns och/eller om en ny medlem/hyresgäst finns. 
 Ett särskilt problem med borgenslösningar är att föreningens skyl- dighet bör avgränsas till att underlätta medlems förvärv av den koope- rativa hyresrätten. Det är inte rimligt att kräva åtaganden från förening- ens sida beträffande andra lån. Att i praktiken säkerställa detta framstår emellertid inte som helt enkelt. 
 Jämförelse mellan borgens- och pantsättningslösningar 
 En fördel med borgensalternativet är att någon risk inte finns för de överpriser som kan uppstå vid en exekutiv försäljning av pantsatt gods. Föreningen betalar ju, under alla förhållanden, inte mer till den aktuella borgenären än vad som motsvarar insatserna. 
 En pansättningsmodell utan hembud innebär att överpriser kan komma att betalas vid en exekutiv försäljning. Det är en risk för den kooperativa hyresrätten som upplåtelseform. Det positiva är att pengar flyter in som kan användas för att betala skulder som hyresgästen har till föreningen. Man får nog räkna med att den som inte kan betala sitt lån oftast också har problem med hyran. Om en hembudsprincip införs, lär denna utnyttjas endast om föreningen har möjlighet att lasta över de tidigare förpliktelserna på en ny innehavare. 
 Man kan fråga sig om föreningen vid borgen skall ha en större skyl- dighet att infria åtaganden gentemot borgenären än mot en medlem som utträder. Om man jämför med pantsättning skulle det innebära att man ger panthavaren bättre rätt än pantsättaren. Men om föreningen endast skall vara skyldig att betala ut så mycket som föreningens ekonomi medger, har säkerheten försvagats i motsvarande mån. Med detta bor- gensalternativ är borgenärens möjlighet till ersättning beroende av fö- reningen och dess ekonomi. En pantsättning med därpå följande exe- kutiv försäljning innebär att möjligheten till ersättning är beroende av att en köpare finns. 
 Om man överväger pantsättningslösningar uppstår frågan om syste- met med pantnotering och lägenhetsförteckning bör införas. En möjlig- het är att undvara det. Det framstår dock som tveksamt huruvida kre- ditgivare skulle acceptera ett system utan dessa ordningsregler. I sammanhanget kan nämnas att även med systemet med pantnotering har fel och oklarheter uppstått. Mot den bakgrunden hade Bostadsrätts- utredningen enligt sina ursprungliga direktiv uppdrag att lämna förslag till ett offentligt bostadsrättsregister. Utredningen presenterade sina förslag i delbetänkandet Bostadsrättsregister (SOU 1998:80). Förslaget bereds för närvarande i Regeringskansliet. 
  
 152  
 Hyresrätten och andelen som kreditobjekt 
  
 SOU 2000:95 
  
 Som angavs i avsnitt 8.2.3 uppstår liknande ordningsproblem med borgenslösningar. Då uppstår också frågor om det skall vara upp till fö- reningen att hålla reda på om denna redan har gått i borgen och om fö- reningen skall ha något ansvar om den gör fel. 
 Diskussionen om exekutiv försäljning med eller utan förbehåll, le- gal panträtt o.d. – som ju ytterst handlar om en förmånsrättslig täv- ling mellan två olika typer av borgenärer – har sin aktualitet också be- träffande borgen. Även med en borgenslösning får man nämligen ställa frågan om föreningen inför en utbetalning till en borgenär bör ha rätt att göra avdrag för vissa fordringar eller inte. En annan fråga är om fö- reningen skall få dra av för alla fordringar eller – vilket är fallet enligt bostadsrätternas legala panträtter – endast för vissa. 
 En borgenslösning öppnar en del frågor om vilka möjligheter det skall finnas att – inom ramen för insatsbeloppen – använda borgenssä- kerheten gentemot fler än en långivare, att belåna på nytt när en gam- mal skuld har betalats av osv. Detta är frågor som uppstår även med pantsättningsmodeller. Där har de i och för sig sina lösningar enligt gällande rätt. 
  
 8.2.7 
  
 Våra slutsatser 
  
 Av presentationen av de olika alternativen menar vi att man kan dra vissa slutsatser. Genom att vidta författningsmässiga åtgärder kan man möjliggöra användning av den kooperativa hyresrätten eller föreningen som säkerhet. Man kan välja pantsättningslösningar eller, vad vi här kallat, olika borgenslösningar. De här skisserade lösningarna ansluter någorlunda till redan existerande säkerhetsformer. Någon anledning att eftersöka ännu större innovationer finns därmed inte. De mer grundläg- gande problemen, vilka vi återkommer till, undviker man inte genom större avvikelser från befintliga säkerhetsformer. Dessa problem beror nämligen på användningen av den kooperativa hyresrätten eller före- ningen som säkerhet. Och de alternativen är i grunden de två enda som finns, när tanken är att förvärvet av en kooperativ hyresrätt skall med- föra att en användbar säkerhet finns. 
 Genom de i utredningen företrädda kreditgivarintressena har vi fått klart för oss att det som kallats borgenslösningar är intressanta endast om föreningen inte ges en kvittningsrätt och något krav för utbetalning inte ställs upp på att en ny medlem finns. Men den typen av lösningar urholkar föreningens kreditvärdighet. På goda grunder kan antas att re- sultatet beträffande nya föreningar skulle bli att den kooperativa hyres- rätten visserligen skulle kunna användas som säkerhet men att före- ningen inte skulle kunna få de lån som den behövde. Det är alltså en 
  
 SOU 2000:95 
  
 Hyresrätten och andelen som kreditobjekt  
 153 
  
 moment  
 22-liknande 
  situation. Med kvittningsrätt blir säkerheten vär- delös. Utan sådan rätt äventyras föreningens möjligheter att få egna lån. 
 När det gäller pantsättning är det också ett problem att föreningen kan ha motfordringar. Enligt det resonemang som fördes om borgen bedömer vi att dessa fordringar måste ges bästa rätt. I annat fall är ris- Wilson att kooperativa hyresrättsföreningar inte anses kreditvärdiga. 
 Men då kan man å andra sidan inte ställa upp något pristak vid exe- kutiv försäljning. Då skulle panten vara närmast värdelös. Finns inget pristak uppstår en risk för överpriser. Det kan man försöka motverka med någon form av legal hembudsrätt för föreningen. Som tidigare nämnts kan man dock inte räkna med att föreningen är beredd att utöva denna, om föreningen har motfordringar. Skäl finns att anta att så ofta skulle vara fallet. Den som har problem att betala sina lån, torde i regel ha problem att betala hyran. Någon slagkraftig lösning är därför inte hembudsrätten. 
 Ett alternativ är, som tidigare nämnts, att låta eventuella övervärden vid exekutiv försäljning tillfalla föreningen. Men då uppstår ett annat problem. Det dyker upp så fort en förvärvare vid en exekutiv försälj- ning har betalat ett överpris. Förvärvaren har betalat mer än vad denne vid en framtida uppsägning eller överlåtelse kan få tillbaka från före- ningen. Risken blir överhängande för svarthandel med kooperativa hy- resrätter. Med visst fog kan sägas att lagstiftaren, med en sådan lös- ning, har uppmuntrat svarthandel. Det ser vi som ett grundskott mot alla lösningar som möjliggör överpriser. Detta problem kan man undvi- ka endast genom att göra den kooperativa hyresrätten fritt överlåtbar, inklusive att prissättningen skall vara fri. 
 Hårt sammanfattat kan följande sägas. För att en ny säkerhetsform skall vara meningsfull måste den accepteras av kreditgivare. De enda alternativ som uppfyller de kraven är borgen utan kvittningsrätt för fö- reningen och pantsättning i huvudsak enligt de principer som gäller för bostadsrätt. Men borgenslösningen tillintetgör föreningen som kredit- tagare. Därmed kan den lösningen avskrivas. Pantsättningslösningen innebär antingen att man närmast legaliserar svarthandel eller att den kooperativa hyresrätten måste göras fritt överlåtbar. Att uppmuntra svarthandel är uteslutet. Det enda realistiska alternativet är därmed sistnämnda; en pantsättningslösning med fritt överlåtbara hyresrätter. 
 Som utvecklats i avsnitt 6.2.5 är vår bedömning att insatserna kom- mer att vara lägre för kooperativa hyresrätter än för bostadsrätter, så länge utsikten till vinst saknas vid försäljning. Det avgörande för hur stor utbredning kooperativa hyresrättsföreningar enligt ägarmodellen kommer att få är olika ekonomiska stimulanser eller incitament. Höga insatser kommer emellertid inte att vara en lösning. Och det har, enligt 
  
 154  
 Hyresrätten och andelen som kreditobjekt 
  
 SOU 2000:95 
  
 vår bedömning, inte samband med huruvida den kooperativa hyresrät- ten kan användas som säkerhet eller inte. Det är i det ljuset man måste se behovet av en säkerhetsform. 
 Vår slutsats är att man inte kan åstadkomma en bra säkerhet utan att utforma upplåtelseformen på ett sätt som gör att kooperativa hyresrätter blir en handelsvara på samma sätt som bostadsrätter. Men det var inte meningen. Då faller en av grundidéerna med kooperativ hyresrätt. Nå- got behov av en ny upplåtelseform där nyttjanderätten är fritt överlåt- bar finns inte. Den är redan representerad av bostadsrätten. Och dess- utom finns direktiv om ägarlägenheter (dir. 2000:27). Mot den teckna- de bakgrunden gör vi bedömningen att man inte bör tillskapa särskilda möjligheter att använda den kooperativa hyresrätten som säkerhet. 
  
 8.2.8 
  
 Särskilt om benficiereglerna vid utmätning 
  
 Vårt förslag:  
 Samma regler om undantag från utmätning bör gälla för kooperativa hyresrätter som för vanliga hyresrätter. 
 När man diskuterar pantsättning, utmätningsbarhet m.m. bör 5 kap. 1 § utsökningsbalken uppmärksammas. Paragrafen reglerar undantag från utmätning med hänsyn till gäldernärens behov, s.k. beneficieregler. Olika regler gäller för hyresrätter respektive bostadsrätter. Från utmät- ning undantas  
 hyresrätt  
 till lägenhet som tjänar gäldenären till stadig- varande bostad eller behövs för hans förvärvsverksamhet, även om hy- resrätten får överlåtas. Beträffande  
 bostadsrätter  
 undantas lägenhet som tjänar gäldenären till stadigvarande bostad, såvida ej gäldenären vid förvärv av bostadsrätten har åsidosatt tillbörlig hänsyn mot sina borgenärer eller det med hänsyn till gäldenärens behov och bostadsrät- tens värde är oskäligt att bostadsrätten undantas från utmätning. 
 En hyresrätt som är bostadslägenhet kan inte utmätas eftersom den med hänsyn till 65 § hyreslagen saknar marknadsvärde (Orozco, Tor- kel, Utsökningsrätt, 3 uppl., 1996, s. 121). Oavsett vilken typ av hyres- rätt det gäller krävs för att utmätning skall kunna ske att hyresrätten är överlåtbar. Som tidigare nämnts krävs då att hyresvärden samtycker eller – i vissa fall – att hyresnämnden lämnar tillstånd. Men sedan gäl- ler alltså dessutom att stadigvarande bostäder inte får utmätas. Och för andra lägenheter krävs för att utmätning skall få ske att lägenheten inte behövs för gäldenärens förvärvsverksamhet. 
 I förarbetena till beneficieregeln för hyresrätter anfördes att en så- dan regel var angelägen av sociala skäl samt att de inskränkningar som finns beträffande överlåtbarheten och därmed för möjligheterna att ut- 
  
 SOU 2000:95 
  
 Hyresrätten och andelen som kreditobjekt  
 155 
  
 mäta hyresrätter inte torde hindra att ett utmätningsskydd i enstaka fall kan visa sig få stor betydelse (NJA II 1968 s. 541). 
 Undantagsreglerna för bostadsrätter infördes i samband med till- komsten av 1971 års BRL. Begränsningen till lägenheter som utgör stadigvarande bostad motiverades med att starka sociala skäl kan anfö- ras för utmätningsfrihet beträffande den typen av bostadsrätter (prop. 1971:12 s. 89). Utmätning av en sådan bostadsrätt ansågs ofta framstå som en från bostadssocial synpunkt klart olämplig åtgärd. Men vissa inskränkningar ansåg departementschefen borde göras. 
 Det ena undantaget avser, som tidigare nämnts, att gäldenären har åsidosatt tillbörlig hänsyn mot sina borgenärer. Avsikten med den re- geln var i första hand att hindra att utmätningsskyddet missbrukas ge- nom att gäldenären förvärvar bostadsrätt för att undandra sina borgenä- rer kapital. Har gäldenären anskaffat lägenheten i avsikt att ordna bo- stadsfrågan för sig och sin familj bör, enligt propositionen, utmätning normalt inte förekomma. Men sedan tillades förutsättningen att det inte med hänsyn till gäldenärens behov och bostadsrättens värde framstår som oskäligt att bostadsrätten undantas från utmätning. 
 Att ett kapitaltillskott skall erläggas vid förvärv av en kooperativ hyresrätt talar för att ansluta till reglerna för bostadsrätter. En risk för undandragande av kapital finns därmed. Men som vi har utvecklat i av- snitt 6.2.5 bedömer vi att insatserna kommer att bli klart lägre för ko- operativa hyresrätter än för bostadsrätter. Inte heller finns samma möj- lighet att , kanske i maskopi med säljaren, betala ett överpris för hyres- rätten i syfte att undandra kapital. Kooperativa hyresrätter skall ju inte vara fritt överlåtbara och insatsernas belopp bestäms av föreningens stadgar. Vi bedömer därför att risken är mindre för att kapital skall för- svinna ur borgenärernas händer på ett obehörigt sätt. De lägre insatser- na skulle dessutom troligen, om reglerna för bostadsrätter gjordes till- lämpliga på kooperativa hyresrätter, medfört att utmätning mer sällan kom till stånd. Förutsättningarna för att det skall anses oskäligt att egendomen undantas från utmätning är generellt sett större vid höga värden än vid låga. 
 För att ansluta till reglerna för hyresrätter i stället för till reglerna för bostadsrätter talar dessutom följande. Hyreslagens regler om över- låtelse av hyresrätt skall gälla också för kooperativa hyresrätter. Som utvecklades i avsnitt 8.1.1 innebär detta enligt Högsta domstolens av- görande NJA 1986 s. 68 att utmätningsbarhet förutsätter att samtycke från hyresvärden eller tillstånd från hyresnämnden till överlåtelsen i det enskilda fallet inte har vägrats. Den vidare rätt till utmätning som bene- ficieregeln för bostadsrätter innebär skulle därmed slå rätt slumpartat. 
  
 156  
 Hyresrätten och andelen som kreditobjekt 
  
 SOU 2000:95 
  
 Vi föreslår således att de regler om undantag från utmätning som gäller för vanliga hyresrätter skall gälla också för kooperativa hyres- rätter. Därmed behövs inga särskilda bestämmelser i den frågan. 
  
 SOU 2000:95 
  
 Hyressättningen och avgifter  
 157 
  
 9 Hyressättningen och avgifter 
  
 9.1 
  
 Hyra och årsavgifter 
  
 De grundläggande bestämmelserna om hyressättning finns i 19 § hy- reslagen. Utgångspunkten är att hyran skall vara till beloppet bestämd i avtalet. Sedan finns olika undantag från detta krav beroende på om det rör sig om en bostadslägenhet eller en lokal. Nämnas kan att beträffan- de bostadslägenheter kan hyran i stället bestämmas genom förhand- lingsöverenskommelse i viss ordning. Det är vidare möjligt att bryta ut vissa kostnader för bl.a. el, exempelvis då individuell mätning görs. Hyran för lokaler kan indexregleras om avtalet gäller för längre tid än tre år. 
 I 19 § andra stycket hyreslagen finns en särskild bestämmelse för andrahandsupplåtelse. Då är ett alternativ att anknyta hyran till den hy- ra eller – om upplåtaren är en bostadsrättshavare – årsavgift som upp- låtaren betalar. 
 Den s.k. bruksvärdesprincipen blir aktuell om hyresvärden och hy- resgästen tvistar om hyrans storlek för en bostadslägenhet. Bestämmel- serna finns i 55 § hyreslagen. Principen innebär att hyran inte anses som skälig, om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. 
 Bruksvärdessystemet för bostadshyreslägenheter kom till år 1968. Avsikten var att skapa ett hållbart besittningsskydd för hyresgästerna och att motverka kraftiga hyreshöjningar på bostadsmarknader med brist på bostäder (prop. 1967:141 s. 48). År 1974 beslutades om vissa förändringar av systemet. De innebär bl.a. att förhandlingar avseende allmännyttan har en styrande effekt också på resten av hyresmarkna- den. 
 Utredningen om allmännyttan och bruksvärdet hade i uppdrag att utvärdera bruksvärdessystemet (dir. 1999:32). Regeringen angav i ut- redningens direktiv tre skäl för uppdraget. Det ifrågasätts allt oftare om resultatet av systemet speglar de intentioner som ursprungligen fanns att efterlikna en slags marknadsbedömning. Ibland hävdas att den låga hyresnivån i attraktiva bostäder är en av orsakerna till olaglig handel 
  
 158  
 Hyressättningen och avgifter 
  
 SOU 2000:95 
  
 med hyreslägenheter. Systemet garanterar inte privata fastighetsägare full kompensation i sådana fall då de allmännyttiga bostadsföretagen av skilda skäl väljer att ta ut lägre hyra än vad systemet ger dem rätt till. 
 Utredningen presenterade sina överväganden i betänkandet Bruksvärde, förhandling och hyra – en utvärdering (SOU 2000:33). Re- sultatet av utvärderingen var att måluppfyllelsen är ganska god även om systemet är utsatt för spänningar. Utredningen förde därför avslut- ningsvis ett resonemang om hur systemet kan utvecklas. 
 När det gäller bostadsrätter skall bostadsrättsföreningen i sina stad- gar ange grunderna för hur årsavgifterna skall beräknas, 9 kap. 5 § BRL. Med andra ord skall det av stadgarna framgå hur årsavgifterna relativt sett fördelar sig på de olika bostadsrätterna. Sedan är det styrel- sens uppgift att – utifrån principerna i stadgarna – bestämma årsavgif- tens storlek, 9 kap. 13 § BRL. 
  
 9.2 
  
 Erfarenheter av bruksvärdessystemet 
  
 Under försöksverksamheten var det inte möjligt att ge kooperativa hy- resrättsföreningar dispens från bruksvärdessystemet. Boverket ansåg i sin utvärdering att ett sådant undantag behövs om man vill ha något vä- sentligt nytillskott av kooperativa hyresrätter enligt ägarmodellen (Boverkets rapport [1996:7] Utvärdering av försöksverksamheten med Kooperativ hyresrätt, s. 38). 
  
 9.3 
  
 Andra avgifter 
  
 Hittills har talats om hyra och dess motsvarighet för bostadsrätter be- nämnd årsavgift. Men även ekonomiska föreningar har rätt att ta ut pe- riodiska avgifter eller avgifter som är beroende av särskilt beslut om uttaxering. Förutsättningen är att avgifterna har angetts i stadgarna, 2 kap. 2 § föreningslagen. Till frågor om stadgar o.d. återkommer vi i avsnitt 17.1.2. 
 En bostadsrättsförening har rätt att ta ut en del olika avgifter utöver årsavgiften för åtgärder som föreningen är skyldig att vidta enligt för- fattning. Även då är kravet att avgifterna anges i stadgarna. De aktuella avgifterna benämns upplåtelseavgift, överlåtelseavgift och pantsätt- ningsavgift. Upplåtelseavgift får föreningen ta ut i samband med upp- låtelse av bostadsrätt. De två andra avgifterna får, som också framgår av namnen, tas ut vid överlåtelse respektive pantsättning av bostads- rätten. 
  
 SOU 2000:95 
  
 Hyressättningen och avgifter  
 159 
  
 9.4 
  
 Överväganden och förslag 
  
 9.4.1 
  
 Föreningen som hyresvärd respektive hyresgäst 
  
 Vårt förslag:  
 Hyran för en kooperativ hyresrätt skall den kooperativa hyresrättsföreningen själv bestämma. Med andra ord skall hyreslagens bestämmelser, t.ex. om bruksvärdessystemet, inte gälla för kooperativa hyresrätter. 
 När en kooperativ hyresrättsförening, i enlighet med hyresmodellen, hyr sina lägenheter skall hyreslagens bestämmelser om hyressättning gälla i relationen mellan fastighetsägaren och föreningen. 
 Av betydelse för vad som bör gälla för hyressättningen av kooperativa hyresrätter är givetvis vad som gäller för vanliga hyresrätter och för bo- stadsrätter. Bruksvärdessystemet har nyligen utvärderats av Utredning- en om allmännyttan och bruksvärdet. Utredningen föreslog inte att systemet skall avskaffas, utan pekade endast på möjliga justeringar. Ut- redningens betänkande bereds för närvarande inom Regeringskansliet (se prop. 2000/01:26 s. 46). Tills vidare får man beträffande vanliga hyresrätter räkna med att bruksvärdessystemet finns kvar eller att något annat system finns som innehåller avvikelser från en rent marknads- styrd hyressättning. I bostadsrättsföreningar bestämmer föreningen själv avgifterna. 
 Kooperativ hyresrätt är, som vi konstaterade i våra allmänna över- väganden i kapitel 2, ett mellanting mellan vanlig hyresrätt och bo- stadsrätt. Den likheten föreligger med vanlig hyresrätt att den nyttjan- derätt en kooperativ hyresrättsförening skall kunna upplåta skall vara hyresrätt. Det talar för att ansluta till hyreslagens regler om hyressätt- ningen. 
 För bruksvärdessystemet – eller eventuella andra, framtida system avsedda att reglera hyresnivåerna – är det en viss nackdel om de koope- rativa hyresrätterna ställs utanför. De principer som gäller för hyresbe- ståndet i övrigt är ett uttryck för en del av landets bostadspolitik. Det är därför viktigt att vara återhållsam och inte göra större hål i systemet än nödvändigt. 
 Men det finns å andra sidan väsentliga skillnader mellan kooperati- va och vanliga hyresrätter, vilka talar för avsteg. Som vi utvecklade i de allmänna övervägandena är den kooperative hyresgästen medlem i en förening. Den består av sina medlemmar vilka ofta är desamma som hyresgästerna. Det är således medlemmarna som skall bestämma sin egen hyra. Motpartsförhållandet är inte lika tydligt som beträffande 
  
 160  
 Hyressättningen och avgifter 
  
 SOU 2000:95 
  
 vanlig hyresrätt. De demokratiska spelreglerna, med det skydd de inne- bär, gäller även i förevarande sammanhang. I detta hänseende fungerar en kooperativ hyresrättsförening på samma sätt som en bostadsrättsför- ening. 
 Som tidigare nämnts var skälen för bruksvärdessystemet för vanliga hyresrätter att ge hyresgästerna ett hållbart besittningsskydd och att motverka kraftiga hyreshöjningar på marknader med brist på lägenhe- ter. Med hänsyn till det skydd medlemskapet i en förening ger, bl.a. ge- nom likhetsprincipen, och det intresse föreningsmedlemmarna i all- mänhet har av att hålla nere hyrorna har de återgivna motiven inte samma bärkraft på kooperativa hyresrätter. 
 Liksom i bostadsrättsföreningar skall hyresgästerna göra ett kapital- tillskott. Dessutom skall periodiska avgifter – hyror kallas de för hyres- rätter – erläggas. I huvudsak fungerar kapitaltillskotten och de perio- diska avgifterna som kommunicerande kärl. Högre kapitaltillskott möj- liggör lägre hyror och vice versa. Det är därför inte så enkelt att man vid diskussionen om hyressättningen kan bortse från kapitaltillskotten. Att t.ex. låta en bruksvärdesprincip omfatta endast hyrorna framstår som rätt meningslöst. I realiteten skulle då en kooperativ hyresrättsfö- rening i stort sett kunna ta ut den hyra den önskar genom att kräva hög- re kapitaltillskott. 
 SKB är en mycket stor kooperativ hyresrättsförening. Fastighetsbe- ståndet har en viss geografisk spridning och de olika fastigheterna har bebyggts vid olika tidpunkter. Även en sådan förening uppfattar bruksvärdessystemet som problematiskt från vissa utgångspunkter. Men föreningar av den storleken har trots allt förhållandevis bra möj- ligheter att klara den typen av hyressystem. Sådana föreningar kan t.ex. fördela ut underskott, i vart fall under begränsad tid. Men man kan på goda grunder förmoda att kooperativa hyresrättsföreningar oftast inte kommer att bli så stora. De kommer i stället att vara ekonomiska enhe- ter med en storlek ungefär motsvarande vad som gäller för bostadsrätts- föreningar. 
 Det sagda medför att man måste räkna med att en kooperativ hyres- rättsförening kommer att vara lika beroende som bostadsrättsföreningar av en balans mellan intäkter och kostnader. En mindre förening saknar även på rätt kort sikt i allmänhet möjlighet att hantera underskott som beror på att hyresintäkterna understiger kostnaderna. Samtidigt kom- mer det vara uteslutet att sätta hyror som jämfört med marknaden i öv- rigt är för höga. Föreningen kan inte locka till sig hyresgäster, om hy- rorna relativt sett är för höga. Dessa samband framgår förhållandevis klart av de undersökningar Bostadsrättsutredningen gjorde om orsaker- na till bostadsrättsföreningarnas obestånd under  
 1990-talet 
  (SOU 2000:2 s. 55 ff.). 
  
 SOU 2000:95 
  
 Hyressättningen och avgifter  
 161 
  
 Behovet av att fritt bestämma hyran för att komma i balans med in- täkterna är störst i kooperativa hyresrättsföreningar enligt ägarmodel- len. Dessa föreningar äger en fastighet eller är tomträttshavare. Det är då kostnaderna för framför allt fastigheten eller tomträtten som före- ningen måste balansera. Problematiken i en kooperativ hyresrättsföre- ning enligt hyresmodellen är något annorlunda. Den stora kostnaden i en sådan förening är den hyra som föreningen betalar till fastighetsäga- ren. 
 Det har i flera sammanhang framhållits att det för synen på de ko- operativa hyresrättsföreningarna som kredittagare är viktigt att före- ningen själv kan bestämma hyrorna. Detta argument bör man enligt vår mening ta på allvar. Även beträffande bostadsrätter har kreditgivare framhållit vikten av ekonomiskt fungerande föreningar (se t.ex. SOU 2000:2 s. 61 ff.). 
 Vi anser att de skäl som talar för att frikoppla de kooperativa hyres- rättsföreningarna från bruksvärdessystemet är tyngre än de som talar mot. Enligt vår mening utgör förekomsten av en förening en tillräcklig garanti mot oskäligt höga hyror. Det är svårt att se någon ordning som ger bättre garantier för en rimlig hyressättning. Vårt förslag är därför att de kooperativa hyresrättsföreningarna själva skall få bestämma vilka hyror som skall gälla för de kooperativa hyresrätterna. 
 Däremot är det som vi tidigare sade, av flera skäl, viktigt att inte i onödan urholka det annars gällande systemet för hyressättning. När det gäller hyresmodellen ser vi inget skäl att för relationen mellan fastig- hetsägaren och den kooperativa hyresrättsföreningen göra något un- dantag från bruksvärdessystemet. Vad som bestäms mellan parterna är antagligen det för föreningens ekonomi viktigaste. Det skydd som bruksvärdesystemet är avsett att innebära är i detta sammanhang lika viktigt som annars. 
 Vi har i avsnitt 3.2.1 tagit ställning för att något förbud inte bör råda mot att en kooperativ hyresrättsförening hyr ut till annan än medlem. Då rör det sig alltså om en upplåtelse av vanlig hyresrätt. För sådana fall innebär således vårt förslag att hyran skall bestämmas enligt hy- reslagens regler. 
 Det sagda innebär också att vi anser att de särskilda bestämmelser som i hyreslagen finns om hyressättning av lokaler inte bör gälla för kooperativa hyresrätter som är lokaler. Även dessa hyror bör, på mot- svarande sätt som beträffande bostadsrätter, bestämmas av föreningen. En annan sak är att det, som utvecklades i avsnitt 3.2.1, finns skäl att räkna med att det inte blir helt ovanligt att just lokaler hyrs ut till andra än medlemmar. Då gäller givetvis hyreslagens bestämmelser. 
 Vårt förslag att kooperativa hyresrättsföreningar själva skall be- stämma hyran innebär att man måste närmare överväga under vilka 
  
 162  
 Hyressättningen och avgifter 
  
 SOU 2000:95 
  
 former detta skall ske. Dessa frågor tar vi upp i avsnitt 17.1.2. I det aktuella kapitlet behandlas olika föreningsrättsliga frågor. I avsnitt  
 15.2.2–3 
  tar vi dessutom upp vissa bestämmelser i hyreslagen som har samband med reglerna om hyressättning. 
  
 9.4.2 
  
 Hyresförhandlingslagen 
  
 Vårt förslag:  
 Hyresförhandlingslagen (1978:304) skall inte vara till- lämplig på kooperativa hyresrätter. 
 Den föreslagna ordningen, att föreningen skall bestämma hyrorna, medför att förhandling om hyrorna enligt hyresförhandlingslagen (1978:304) inte är aktuell. Enligt den lagen kan förhandling påkallas även om andra villkor än hyran. Men den typen av villkor förhandlas det sällan om. Under försöksverksamheten kunde regeringen undanta kooperativa hyresrättsföreningar från hyresförhandlingslagens tillämp- ningsområde. Vi föreslår mot denna bakgrund att kooperativa hyres- rätter undantas från hyresförhandlingslagens tillämpningsområde. 
 Nämnas bör att i 33 § hyresförhandlingslagen finns en möjlighet för länsstyrelsen att medge undantag från hyresförhandlingslagen i fråga om hus som ägs av förening eller aktiebolag som avses i punkt 7 över- gångsbestämmelserna till BRL. Den punkten är kopplad till 1 kap. 8 § BRL. I avsnitt 3.2.2 förslog vi ett förtydligande av 1 kap. 8 § BRL. Ge- nom förtydligandet görs klart att bl.a. kooperativa hyresrättsföreningar inte omfattas av förbudet i 1 kap. 8 § BRL. Något skäl för någon sär- skild övergångsbestämmelse som gör att den nya lydelsen inte skall gälla för redan befintliga föreningar kan vi inte se. Därmed kommer kooperativa hyresrättsföreningar inte att omfattas av punkten 7 i över- gångsbestämmelserna till BRL. Det gäller oavsett om föreningen finns vid ikraftträdandet eller bildas senare. Och då konkurrerar dispensmöj- ligheten i 33 § hyresförhandlingslagen inte med det föreslagna undan- taget av kooperativa hyresrätter från hyresförhandlingslagens tillämp- ningsområde. 
  
 SOU 2000:95 
  
 Hyressättningen och avgifter  
 163 
  
 9.4.3 
  
 Särskilt om rätten att ta ut avgifter 
  
 Vårt förslag:  
 En kooperativ hyresrättsförening skall kunna ta ut regel- bundna eller på särskilt beslut om uttaxering beroende avgifter. Förut- sättningen skall, liksom för andra ekonomiska föreningar, vara att före- ningens stadgar anger avgifternas belopp eller de högsta belopp till vil- ka de får bestämmas. 
 Några andra avgifter skall en kooperativ hyresrättsförening inte kunna ta ut för åtgärder som föreningen är skyldig att vidta enligt för- fattning. 
 Avgifter enligt föreningslagen 
 Om det anges i stadgarna har en ekonomisk förening rätt att ta ut regel- bundna avgifter, 2 kap. 2 § första stycket 5 föreningslagen. På samma premisser får föreningen ta ut avgifter som är beroende på särskilt be- slut om uttaxering. Finns det skäl för att ställa upp hinder mot sådana avgifter för kooperativa hyresrättsföreningar? 
 Inledningsvis kan konstateras att det förekommer att nu befintliga föreningar tar ut en årsavgift. SKB är ett exempel på det. Enligt vår mening kan legitima skäl finnas för en sådan utdebitering. Exempelvis kan en förening ha behov av att finansiera administrationen av ett kösystem för medlemmar som ännu inte är hyresgäster. 
 Vidare innebär vårt ställningstagande i avsnitt 9.4.1, att föreningen skall ha rätt att bestämma hyran, att ett förbud mot att ta ut avgifter framstår som rätt meningslöst. Föreningen skulle kunna ta ut de belopp den önskade genom hyran. Effekten av ett förbud förefaller närmast bli att möjligheterna att skilja ut olika kostnader, t.ex. för medlemmar som är respektive inte är hyresgäster, blir sämre. Men sådana variationer kan vara befogade, givetvis under förutsättning att de sker med beak- tande av likhetsprincipen. 
 Vi föreslår således att kooperativa hyresrättsföreningar skall ha samma möjligheter att ta ut regelbundna eller på särskilt beslut om ut- taxering beroende avgifter som andra ekonomiska föreningar. 
 Avgifter enligt BRL 
 Tanken med  
 upplåtelseavgift  
 enligt BRL är att sådan skall kunna aktu- aliseras om en lägenhet skall upplåtas med bostadsrätt först sedan före- ningens verksamhet har pågått någon tid (prop. 1990/91:92 s. 123). Bo- stadsrätternas värde kan i det läget ha stigit genom att föreningens be- 
  
 164  
 Hyressättningen och avgifter 
  
 SOU 2000:95 
  
 hållna kapital har ökat, t.ex. till följd av att föreningens lån har amorte- rats ned. Den nye bostadsrättshavaren kan då avkrävas kompensation för värdeökningen. Insatsen behöver däremot inte anges till högre be- lopp än insatsen för övriga bostadsrätter och rubbar därför inte heller det inbördes förhållandet mellan insatserna. 
 Vi tog i avsnitt 4.2.4 – 5 ställning för att föreningslagens principer för insatser skall gälla och att dessa principer skall gälla också för upplåtelseinsatser. Det innebär bl.a. att uppräkning av insatser kan medges i stadgarna av dessa insatser, såvitt gäller nytillträdande med- lem. Detsamma kan naturligtvis tillämpas även om en lägenhet inte ti- digare har varit upplåten med kooperativ hyresrätt. Vidare skall någon fast koppling inte finnas mellan andels- och nyttjanderätt. Och en före- ning kan välja om en uppräkning skall göras av vanliga insatser, upp- låtelseinsatser eller båda typerna av insatser. Vi anser därför att man inte bör införa en särskild motsvarighet till upplåtelseavgift. 
 Överlåtelseavgifter och pantsättningsavgifter enligt BRL infördes genom 1991 års BRL. Sådana avgifter hade i praktiken förekommit. Men det var oklart om detta var lagligt (prop. 1990/91:92 s. 124 ff.). Man tog i förarbetena inte ställning till laglighetsfrågan. Saken löstes i stället på det sättet att, när det gäller avgifter för tjänster som  
 åligger  
 föreningen  
 enligt BRL  
 eller andra författningar, ett uttryckligt förbud ställdes upp mot att ta ut andra avgifter än sådana som särskilt anges i paragrafen, 7 kap. 14 § BRL. Två typer av avgifter som tilläts var alltså överlåtelseavgift och pantsättningsavgift. Vidare uttalades att förening- ar även i fortsättningen får ta ut avgifter för tjänster som  
 inte  
 åligger föreningen enligt författning. Som exempel angavs avgifter för an- vändning av tvättstuga eller bastu och inmontering av tvättmaskin eller diskmaskin. 
 Även om avgifternas laglighet hade bedömts hade den bedömningen inte gett ett säkert svar i förevarande sammanhang. Lagligheten skulle då ha bedömts i förhållande till BRL som ju sedan 1971 uttömmande reglerar bostadsrätter. Här är det fråga om föreningslagen medger uttag av de aktuella avgifterna. 
 Först och främst kan konstateras att vi inte har ställt upp någon för- fattningsmässig skyldighet för kooperativa hyresrättsföreningar att vidta några åtgärder i samband med pantsättning. Någon motsvarighet till  
 pantsättningsavgifter  
 blir därför i praktiken inte aktuell. 
 Därmed återstår frågan om  
 överlåtelseavgift 
 . Är det möjligt att ta ut en sådan avgift inom ramen för föreningslagens bestämmelser om av- gifter? Vårt förslag i avsnitt 4.2.6 innebär att en kooperativ hyresrätts- förening – liksom bostadsrättsföreningar – är skyldig att medverka vid innehavarbyten. Det rör sig således, åtminstone delvis, om åtgärder som vidtas på grund av en skyldighet enligt författning. 
  
 SOU 2000:95 
  
 Hyressättningen och avgifter  
 165 
  
 Enligt vår uppfattning ryms denna typ av avgifter inte inom de av- gifter som avses i 2 kap. 2 § första stycket 5 föreningen. Med andra ord är det inte regelbundna eller på särskild beslut om uttaxering beroende avgifter. Därmed hamnar man, om saken inte särskilt regleras, i sam- ma oklara läge som tidigare var fallet beträffande bostadsrätter. 
 På samma sätt som numera gäller för bostadsrättsföreningar anser vi att man bör begränsa möjligheterna för kooperativa hyresrättsförening- ar att ta ut avgifter för åtgärder som de är skyldiga att vidta enligt för- fattning. Tanken i BRL är att sådana avgifter enligt huvudregeln skall bäras av kollektivet. Den principen anser vi bör gälla även i kooperati- va hyresrättsföreningar. Vi föreslår därför ett förbud mot att ta ut av- gifter för åtgärder som föreningen enligt författning är skyldig att vidta, om inte avgiften är tillåten i författning. 
 Därmed återstår att ta ställning till om överlåtelseavgifter bör tillå- tas eller inte. Den grundläggande skillnaden mellan bostadsrätt och ko- operativ hyresrätt föreligger, såsom vårt förslag är utformat, att den ko- operative hyresgästen till skillnad från bostadsrättshavaren inte kan gö- ra en vinst i samband med innehavarbyte. Det är också så att de åtgär- der vi föreslagit att en kooperativ hyresrättsförening skall vara skyldig att vidta i samband med ett innehavarbyten i stor utsträckning är till för att förhindra att kooperativa hyresrätter blir handelsvaror på samma sätt som bostadsrätter. I ljuset av det anser vi att det är befogat att kostna- derna för de aktuella åtgärderna slås ut på kollektivet. Vi föreslår där- för ingen motsvarighet till BRL:s överlåtelseavgift. 
  
 166  
 Hyressättningen och avgifter 
  
 SOU 2000:95