Tillval i hyresrätt 
 Betänkande av Tillvalsutredningen 
 Stockholm 2008 
 SOU 2008:94 
 SOU och Ds kan köpas från Morrison kundtjänst. För remissutsändningar av SOU och Ds svarar Morrison Offentliga Publikationer på uppdrag av Regeringskansliets förvaltningsavdelning. 
 Beställningsadress: Fritzes kundtjänst 106 47 Stockholm Orderfax:  
 08-690 
  91 91 Ordertel:  
 08-690 
  91 90 
  
 E-post: 
  order.fritzes@nj.se Internet: www.fritzes.se 
 Svara på remiss. Hur och varför. Statsrådsberedningen, 2003. 
 – En liten broschyr som underlättar arbetet för den som ska svara på remiss. Broschyren är gratis och kan laddas ner eller beställas på http://www.regeringen.se/remiss 
 Textbearbetning och layout har utförts av Regeringskansliet, FA/kommittéservice 
 Tryckt av Edita Sverige AB 
 Stockholm 2008 
 ISBN  
 978-91-38-23076-3 
  
 ISSN  
 0375-250X 
  
 Till statsrådet och chefen för 
 Justitiedepartementet 
 Regeringen beslutade den 21 februari 2008 att tillkalla en särskild ut- redare med uppdrag att överväga hur förutsättningarna för hyres- gäster att göra olika tillval och frånval vid hyra av bostadslägenheter kan förbättras. 
 Till särskild utredare förordnades samma dag rådmannen Foster. Som sakkunniga i utredningen förordnades den 19 mars departementssekreteraren Martin, rättssakkunniga Park och rättssakkunnige Moss. Som experter i utred- ningen förordnades samma dag hyresrådet Eywor Helmenius, juristen Dalton, 
  förhandlingschefen Castillo och chefsjuristen Leonard. 
 Som sekreterare i utredningen anställdes den 1 april 2008 hovrätts- assessorn Murphy. 
 Utredningen har antagit namnet Tillvalsutredningen (Ju 2008:03). Arbetet har bedrivits i nära samarbete med de sakkunniga och 
 experterna vars majoritet i allt väsentligt ställer sig bakom bedöm- ningarna. Betänkandet är därför avfattat i  
 vi-form. 
  
 Härmed överlämnas betänkandet Tillval i hyresrätt (SOU 2008:94). Till betänkandet har fogats ett särskilt yttrande av Leonard. 
 Uppdraget är därmed slutfört. 
 Stockholm i oktober 2008 
 Foster 
 Arroyo 
 Innehåll 
  
 Sammanfattning ................................................................ 
  
 13 
  
 Författningsförslag ............................................................. 
  
 17 
  
 1.1 Förslag till lag om ändring i jordabalken ................................ 
  
 17 
  
 1.2 
  
 Förslag till lag om ändring i hyresförhandlingslagen 
  
 (1978:304) ................................................................................ 
  
 29 
  
 1.3 
  
 Förslag till lag om ändring i lagen (1973:188) 
  
 om arrendenämnder och hyresnämnder................................. 
  
 33 
  
 1.4 
  
 Förslag till lag om ändring i lagen (2002:93) 
  
 om kooperativ hyresrätt 
  
 .......................................................... 36 
  
 1 
  
 Uppdraget ................................................................. 
  
 37 
  
 1.1 
  
 Inledning................................................................................... 
  
 37 
  
 1.2 
  
 Bakgrund till uppdraget........................................................... 
  
 37 
  
 1.3 
  
 Närmare om uppdraget ........................................................... 
  
 38 
  
 1.4 
  
 Våra utgångspunkter................................................................ 
  
 39 
  
 1.5 
  
 Vad vi inte gör .......................................................................... 
  
 39 
  
 1.6 
  
 Vårt arbete ................................................................................ 
  
 40 
  
 1.7 
  
 Disposition ............................................................................... 
  
 41 
  
 5 
 Innehåll SOU 2008:94 
  
 2 
  
 Hyreslagstiftningen ..................................................... 
  
 43 
  
 2.1 
  
 Inledning................................................................................... 
  
 43 
  
 2.2 
  
 Två huvudlagar för regelsystemet ........................................... 
  
 44 
  
 2.3 
  
 Hyra 
  
 .......................................................................................... 
  
 44 
  
 2.4 
  
 Lägsta godtagbara standard...................................................... 
  
 46 
  
 2.5 
  
 Lägenhetens skick och värdens underhållsplikt ..................... 
  
 46 
  
 2.5.1 .............................................. 
  
 Bakgrund till regleringen 
  
 48 
  
 2.6 
  
 Besittningsskydd ...................................................................... 
  
 51 
  
 2.7 
  
 Bruksvärdessystemet................................................................ 
  
 51 
  
 2.7.1 ............................................. 
  
 Hur bruksvärdet bestäms 
  
 52 
  
 2.7.2 Hyressättning där avvikelser från 
  
 ............................................................ 
  
 bruksvärdet görs 
  
 53 
  
 2.8 
  
 Självförvaltning .....................– hyresgäster sköter underhåll 
  
 55 
  
 2.9 
  
 Det kollektiva ......................................förhandlingssystemet 
  
 58 
  
 2.10 
  
 Det enskilda ................................hyresförhandlingssystemet 
  
 60 
  
 2.11 
  
 Prövning .................................................................av hyrorna 
  
 61 
  
 2.12 
  
 Aktuella ................................................................utredningar 
  
 62 
  
 2.12.1 .......................Utredningen om allmännyttans villkor 
  
 62 
  
 2.12.2 ...................................................Hyreslagsutredningen 
  
 63 
  
 2.13 
  
 Sammanfattning........................................................................ 
  
 63 
  
 3 
  
 Tillval ...............................................och frånval i dag 
  
 65 
  
 3.1 
  
 Vad förekommer ......................som tillval och frånval i dag? 
  
 65 
  
 3.2 
  
 Utbudet .......................................................................varierar 
  
 65 
  
 3.3 
  
 Betalningsmodellerna .................................................varierar 
  
 67 
  
 3.4 
  
 Tjänster ...................................................................som tillval 
  
 68 
  
 3.5 
  
 Underhåll ..................sker ofta efter hyresgästens önskemål 
  
 68 
  
 3.6 
  
 Systematisk ......................................hyressättning och tillval 
  
 69 
  
 6 
 SOU 2008:94 Innehåll 
  
 3.7 
  
 Tillval i nyproduktionen.......................................................... 
  
 70 
  
 3.8 
  
 Turning Torso – inga tillval..................................................... 
  
 71 
  
 4 
  
 Hyressättningsutredningens förslag .............................. 
  
 73 
  
 4.1 
  
 Inledning................................................................................... 
  
 73 
  
 4.2 
  
 Trepartsöverenskommelsen .................................................... 
  
 73 
  
 4.3 
  
 Direktiven för Hyressättningsutredningen............................ 
  
 75 
  
 4.4 
  
 Hyressättningsutredningens förslag....................................... 
  
 76 
  
 4.4.1 
  
 Sammanfattningen i betänkandet ................................ 
  
 76 
  
 4.4.2 
  
 Principer för förslaget .................................................. 
  
 76 
  
 5 
  
 Mottagandet av Hyressättningsutredningens 
  
 betänkande ............................................................... 
  
 81 
  
 5.1 
  
 Inledning................................................................................... 
  
 81 
  
 5.2 
  
 Remiss....................................................................................... 
  
 81 
  
 5.2.1 Invändningarna mot förslaget om tillval 
  
 och frånval..................................................................... 
  
 82 
  
 5.3 
  
 Regeringens ställningstaganden .............................................. 
  
 85 
  
 5.3.1 Behovet av nya bestämmelser ...................................... 
  
 85 
  
 5.3.2 Regeringens bedömning av utredningens 
  
 förslag om tillval och frånval........................................ 
  
 86 
  
 5.3.3 
  
 Regeringens samlade bedömning................................. 
  
 89 
  
 5.4 
  
 Behandlingen i riksdagen......................................................... 
  
 90 
  
 5.5 
  
 Hur bör vi se på den kritik som framkom?............................ 
  
 90 
  
 6 
  
 Alternativ för tillval och frånval .................................... 
  
 93 
  
 6.1 
  
 Inledning................................................................................... 
  
 93 
  
 6.2 
  
 Uppdraget................................................................................. 
  
 93 
  
 7 
  
 Innehåll 
  
 SOU 2008:94 
  
 6.3 Kan tillvalen anses inte utgöra hyra?....................................... 
  
 94 
  
 6.3.1 En avgränsning utifrån reglerna om 
  
 minimistandard ............................................................. 
  
 94 
  
 6.3.2 Möjligheten att skapa en annan lagstadgad 
  
 avgränsning.................................................................... 
  
 95 
  
 6.3.3 Parterna får själva avgöra vad som kan ingå ................ 
  
 95 
  
 6.3.4 Vår uppfattning ............................................................. 
  
 96 
  
 6.4 
  
 Tillvalen anses utgöra hyra i samma utsträckning 
  
 som i dag ................................................................................... 
  
 98 
  
 6.4.1 Tilläggen för tillvalen baseras på kostnader 
  
 i stället för på bruksvärdet............................................ 
  
 98 
  
 6.5 
  
 En lösning i lag eller avtal?....................................................... 
  
 98 
  
 6.6 
  
 Slutsatser ................................................................................. 
  
 100 
  
 7 
  
 Förslag om tillval och frånval ..................................... 
  
 101 
  
 7.1 
  
 Inledning................................................................................. 
  
 101 
  
 7.2 
  
 Uppdraget ............................................................................... 
  
 101 
  
 7.3 
  
 Nuvarande bestämmelser....................................................... 
  
 102 
  
 7.4 
  
 Tidigare förslag....................................................................... 
  
 102 
  
 7.5 
  
 Vårt förslag i korthet.............................................................. 
  
 102 
  
 7.6 
  
 Frivillighet för både hyresvärd och hyresgäst....................... 
  
 103 
  
 7.7 
  
 Tillvalen och frånvalen hanteras som del av hyran 
  
 på samma sätt som i dag......................................................... 
  
 104 
  
 7.8 Avtal kan träffas kollektivt eller – i vissa fall – enskilt......... 
  
 104 
  
 7.8.1 
  
 Förhandlingsskyldighet för tillval.............................. 
  
 105 
  
 7.8.2 
  
 Förhandlingsskyldighet avseende frånval.................. 
  
 106 
  
 7.9 
  
 Förutsättningar för presumtion – en definition av 
  
 tillvals- och frånvalssystemet................................................. 
  
 107 
  
 7.9.1 
  
 Frivillighet ................................................................... 
  
 108 
  
 7.9.2 
  
 Skriftlighet m.m. ......................................................... 
  
 109 
  
 7.9.3 
  
 Beloppsgränser ............................................................ 
  
 110 
  
 7.9.4 
  
 Presumtionstid ............................................................ 
  
 111 
  
 8 
  
 SOU 2008:94 
  
 Innehåll 
  
 7.10 
  
 Prissättning och betalning ..................................................... 
  
 113 
  
 7.10.1 Kostnaderna ska täckas .............................................. 
  
 113 
  
 7.10.2 Betalningsformer ........................................................ 
  
 115 
  
 7.10.3 Vad sker efter presumtionstidens slut? ..................... 
  
 115 
  
 7.11 
  
 Frågor om underhåll .............................................................. 
  
 116 
  
 7.11.1 Underhåll avseende tillval – enskilda avtal ................ 
  
 116 
  
 7.11.2 Särskilt om frånval av underhåll................................. 
  
 118 
  
 7.12 
  
 Tillfälliga avvikelser från bruksvärdet................................... 
  
 119 
  
 7.13 
  
 Ny hyresgäst eller ny hyresvärd............................................ 
  
 120 
  
 7.14 
  
 Tillval vid nyproduktion........................................................ 
  
 121 
  
 7.15 
  
 Prövningen i hyresnämnden.................................................. 
  
 122 
  
 7.15.1 Skäl för att bryta presumtionen................................. 
  
 122 
  
 8 
  
 Tjänster inom ett tillvalssystem? ................................ 
  
 127 
  
 8.1 
  
 Inledning................................................................................. 
  
 127 
  
 8.2 
  
 Att bo i hyresrätt ger i grunden tillgång till vissa tjänster... 
  
 127 
  
 8.3 
  
 Tjänster inom eller utanför hyresavtalet............................... 
  
 128 
  
 8.3.1 Gränsdragningsproblemet: vad har ett 
  
 omedelbart samband med boendet? .......................... 
  
 129 
  
 8.3.2 Tjänster som inte har med boendet att göra ............. 
  
 130 
  
 8.4 
  
 Konsekvenser av att föra in tjänsterna i ett system 
  
 för tillval ................................................................................. 
  
 130 
  
 8.5 
  
 Konsekvenser av att låta tjänsterna falla utanför 
  
 tillvals- och frånvalssystemet ................................................ 
  
 131 
  
 8.6 
  
 Skäl att hantera tjänster som annat än tillval........................ 
  
 132 
  
 9 
  
 Vårt förslag jämfört med 2004 års förslag ................... 
  
 133 
  
 9.1 
  
 En enkel översikt ................................................................... 
  
 133 
  
 9 
 Innehåll SOU 2008:94 
  
 10 
  
 Konsekvenser och ikraftträdande................................ 
  
 137 
  
 10.1 
  
 Inledning................................................................................. 
  
 137 
  
 10.2 
  
 Allmänt om förslagets konsekvenser .................................... 
  
 137 
  
 10.3 
  
 Bakgrund – vilket är problemet? ........................................... 
  
 138 
  
 10.4 
  
 Alternativa lösningar.............................................................. 
  
 139 
  
 10.5 
  
 Vilka berörs av förslaget?....................................................... 
  
 140 
  
 10.6 
  
 Kostnadsmässiga konsekvenser för hyresvärdar 
  
 och hyresgäster....................................................................... 
  
 140 
  
 10.7 
  
 Andra konsekvenser för hyresvärdar och hyresgäster ......... 
  
 141 
  
 10.8 
  
 Konsekvenser för myndigheter och domstolar .................... 
  
 142 
  
 10.9 
  
 Ikraftträdande och övergångsbestämmelser ......................... 
  
 143 
  
 11 
  
 Författningskommentar ............................................. 
  
 145 
  
 11.1 
  
 Förslaget till lag om ändring i jordabalken ........................... 
  
 145 
  
 11.2 
  
 Förslaget till lag om ändring i hyresförhandlingslagen 
  
 (1978:304)............................................................................... 
  
 155 
  
 11.3 
  
 Förslaget till lag om ändring i lagen (1973:188) 
  
 om arrendenämnder och hyresnämnder ............................... 
  
 157 
  
 11.4 
  
 Förslaget till lag om ändring i lagen (2002:93) 
  
 om kooperativ hyresrätt......................................................... 
  
 157 
  
 Särskilt yttrande............................................................... 
  
 159 
  
 Källförteckning ................................................................ 
  
 163 
  
 10 
  
 SOU 2008:94 
  
 Innehåll 
  
 Bilagor 
  
 1 
  
 Kommittédirektiv 2008:20 .................................................... 
  
 165 
  
 2 
  
 Möjligheter att sluta avtal om tillval ..................................... 
  
 171 
  
 3 
  
 Självkostnaden........................................................................ 
  
 173 
  
 4 
  
 Hyressättning efter bruksvärdet ........................................... 
  
 177 
  
 11 
 Sammanfattning 
 Inledning 
 Hyresgäster har olika önskemål för sitt boende. En del är beredda att betala mera för att förse sin lägenhet med en högre standard, tillval, medan andra hyresgäster vill välja bort planerade underhålls- insatser eller senarelägga utbyte av utrustning, frånval, och på så sätt minska sina boendekostnader. Även om många hyresvärdar redan i dag erbjuder tillval och frånval genom olika system förekommer det att vissa önskemål från hyresgästerna inte blir tillgodosedda. Att vissa tillval inte kommer till stånd beror emellanåt på att hyresvärden inte alltid är säker på att för tillvalet kunna ta ut en hyra som motsvarar hans kostnader. Detta gäller särskilt dyra och särpräglade tillval. 
 De stora organisationerna på hyresmarknaden har i flera samman- hang uttryckt en önskan om att underlätta möjligheterna för hyres- gästerna att göra tillval och frånval. Mot bakgrund härav lämnade Hyressättningsutredningen 2004 ett förslag i frågorna. Förslaget genomfördes dock inte. 
 Uppdraget och utgångspunkter 
 I februari 2008 fick en särskild utredare uppdrag att överväga hur möjligheterna för hyresgäster att göra olika tillval och frånval i hyres- rätt skulle kunna förbättras. I uppdraget ingår att beakta de förslag som lämnades av Hyressättningsutredningen (SOU 2004:91). 
 Vi ska också belysa möjligheterna för hyresgäster avtala med hyres- värden om att denne ska tillhandahålla tjänster med anknytning till boendet, t.ex. städning. Vi ska överväga om hyresgästens möjlighet att få tillgång till sådana tjänster kan förbättras om tjänsterna kan ingå i system för tillval och frånval. 
 Det förslag vi lämnar ska ge hyresgästerna så stor valfrihet som möjligt. Förslaget ska så långt som möjligt vara förenligt med vad 
 13 
  
 Sammanfattning 
  
 SOU 2008:94 
  
 som i övrigt gäller för hyressättning. En utgångspunkt är lagens krav på lägsta godtagbara standard. Vi har funnit att förslaget även bör bygga på följande utgångspunkter. 
  
 System för tillval och frånval bör utgå från frivillighet. 
  
 Någon förändring av hyresbegreppet bör inte göras, varför tillval och frånval även i fortsättningen bör behandlas som hyra. 
  
 Principerna för hyressättning vid tillval och frånval bör fastställas i lag. 
  
 Vårt förslag 
 Förslaget omfattar utrustning och underhåll. Möjligheterna för hyres- gäster att erhålla tjänster med anknytning till boendet skulle inte jäm- fört med vad som gäller i dag komma att förbättras om tjänsterna omfattas av ett system för tillval och frånval. 
 Det förslag vi lämnar utgår från samma grundprinciper som sys- temet för presumtionshyror i nyproduktionen (55 c § hyreslagen). 
 Vi föreslår ett system för tillval och frånval där hyresvärden ska ha rätt att få ersättning för sina kostnader för tillvalet. Ersättningen betalas som tillägg till hyran. På motsvarande sätt får hyresgästen ett avdrag från hyran vid frånval. Om avtalet om tillval eller frånval träffats i en särskild handling och parterna i avtalet hänvisat till att det särskilda systemet ska gälla, ska både kollektiva och enskilda avtal presumeras vara skäliga och normalt sett inte rubbas vid en pröv- ning i hyresnämnden. Presumtionen kan brytas om det föreligger synnerliga skäl eller om tillägget väsentligt avviker från hyresvärdens självkostnad. Presumtionen för skälighet har följande begränsningar: 
  
 Presumtionen ska gälla i tio år från avtalets ingående. 
  
 Tillägg genom vilka hyresgästen under presumtionstiden svarar för hyresvärdens hela kostnad för tillvalet får höja den ordinarie årshyran med femtio procent. Andra hyrestillägg får höja års- hyran med trettio procent. Sammanlagt får tilläggen höja hyran med åttio procent. 
  
 Presumtionen ska brytas om det föreligger synnerliga skäl eller om tillägget eller avdraget väsentligt avviker från hyresvärdens självkostnad. 
  
 14 
  
 SOU 2008:94 
  
 Sammanfattning 
  
 Endast om det för tillvalet inte finns ett rekommenderat pris som överenskommits mellan förhandlingsordningens parter ska primär förhandlingsskyldighet gälla. 
 Om presumtionen bryts ska hyresnämnden fastställa skäligt tillägg eller avdrag genom tillämpning av bruksvärdesreglerna. Samma gäller för tillägg som utgår efter presumtionstiden. Efter presumtionstidens slut kommer hyressättningen åter att ske efter lägenhetens bruks- värde. Om hyresgästen genom tillägg under presumtionstiden svarat för hyresvärdens hela kostnad får dock tillvalet efter presumtions- tidens utgång inte i samma hyresförhållande beaktas vid hyressätt- ningen. 
 Avtalen ska kunna gälla även om ett nytt hyresförhållande in- leds. 
 Möjligheterna för hyresgäster att göra tillval och frånval kan för- bättras genom att det på ovanstående sätt tillåts avvikelser från de ordinarie hyressättningsreglerna. Genom de begränsningar som sätts upp i förslaget säkerställs att bruksvärdesprincipen kommer att vara fortsatt central för hyressättningen samtidigt som stora möjligheter för individuella variationer skapas. 
 Konsekvenser och ikraftträdande 
 De ekonomiska konsekvenserna av förslaget bedöms vara små. För- slagen bedöms kunna träda i kraft den 1 januari 2010. 
 15 
 Författningsförslag 
  
 1.1 
  
 Förslag till 
  
 lag om ändring i jordabalken 
 Härigenom föreskrivs beträffande 12 kap. jordabalken 
 TPF 
  
 1 
  
 FPT  
  
 dels  
 att 55 d och 55 e §§ ska betecknas 55 e och 55 f §§, 
  
 dels  
 att 15, 54, 55, 55 b, 55 e, 55 f, 66, 67, 70 och 73 §§ ska ha följande lydelse, 
  
 dels  
 att det i lagen ska införas en ny paragraf, 55 d §. 
  
 Nuvarande lydelse 
  
 Föreslagen lydelse 
  
 12 kap. 
  
 15 § 
 TPF 
 2 
 FPT 
 Under hyrestiden  
 skall  
 hyres- värden hålla lägenheten i sådant skick som anges i 9 § första stycket, om ej annat har avtalats eller följer av andra stycket. 
 Om lägenheten helt eller del- vis är uthyrd till bostad,  
 skall  
 hyresvärden i bostadsdelen med skäliga tidsmellanrum ombesörja tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer med anledning av lägenhetens för- sämring genom ålder och bruk. Detta gäller dock inte, om något annat har avtalats, och 
 Under hyrestiden  
 ska  
 hyres- värden hålla lägenheten i sådant skick som anges i 9 § första stycket, om ej annat har avtalats eller följer av andra stycket. 
 Om lägenheten helt eller del- vis är uthyrd till bostad,  
 ska  
 hyresvärden i bostadsdelen med skäliga tidsmellanrum ombesörja tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer med anledning av lägenhetens för- sämring genom ålder och bruk. Detta gäller dock inte, om något annat har avtalats, och 
  
 1 
  
 TP PT  
 Balken omtryckt 1971:1209; 12 kap. omtryckt 1984:694.  
 2 
  
 TP PT  
 Senaste lydelse 1987:1276. 
 17 
 Författningsförslag SOU 2008:94 
  
 1. hyresavtalet 
  
 avser ett 
  
 en- 
  
 1. hyresavtalet 
  
 avser ett 
  
 en- 
  
 familjshus,  
 eller 
  
 familjshus, 
  
 2. hyresavtalet innehåller för- 
  
 2. hyresavtalet innehåller för- 
  
 handlingsklausul enligt hyresför- 
  
 handlingsklausul enligt hyresför- 
  
 handlingslagen (1978:304) 
  
 och 
  
 handlingslagen (1978:304) 
  
 och 
  
 de avvikande bestämmelserna har 
  
 de avvikande bestämmelserna har 
  
 tagits in i en förhandlingsöver- 
  
 tagits in i en förhandlingsöver- 
  
 enskommelse enligt nämnda lag. 
  
 enskommelse enligt nämnda lag, 
  
 eller 
  
 3. avtalet gäller sådana tillval 
  
 som avses i 55 b § och de avvik- 
  
 ande bestämmelserna ingår i av- 
  
 talet om tillval. 
  
 Följer av ett hyresförhållande 
  
 Följer av ett hyresförhållande 
  
 en rätt att använda utrymmen 
  
 en rätt att använda utrymmen 
  
 som är avsedda att användas 
  
 som är avsedda att användas 
  
 gemensamt 
  
 av 
  
 hyresgästerna, 
  
 gemensamt 
  
 av 
  
 hyresgästerna, 
  
 skall  
 hyresvärden hålla utrym- 
  
 ska  
 hyresvärden hålla utrym- 
  
 mena i sådant skick som anges i 
  
 mena i sådant skick som anges i 
  
 9 § första stycket, om inte annat 
  
 9 § första stycket, om inte annat 
  
 har avtalats. 
  
 har avtalats. 
  
 3 
  
 54 § 
 TPF FPT 
  
 Vill hyresvärden eller hyres- 
  
 Vill hyresvärden eller hyres- 
  
 gästen att 
  
 hyresvillkoren 
  
 skall 
  
 gästen att 
  
 hyresvillkoren 
  
 ska 
  
 ändras,  
 skall  
 han skriftligen med- 
  
 ändras,  
 ska  
 han skriftligen med- 
  
 dela detta till motparten. Om 
  
 dela detta till motparten. Om 
  
 överenskommelse 
  
 inte 
  
 kan 
  
 överenskommelse 
  
 inte 
  
 kan 
  
 träffas, har han rätt att hos 
  
 träffas, har han rätt att hos 
  
 hyresnämnden 
  
 ansöka 
  
 om 
  
 hyresnämnden 
  
 ansöka 
  
 om 
  
 ändring av hyresvillkoren. An- 
  
 ändring av hyresvillkoren. An- 
  
 sökan får göras tidigast en månad 
  
 sökan får göras tidigast en månad 
  
 efter det att meddelandet lämnats 
  
 efter det att meddelandet lämnats 
  
 till motparten. 
  
 till motparten. 
  
 Om det finns särskilda skäl, får hyresnämnden pröva även hyres- villkor som har samband med villkor som angetts i ansökningen. 
  
 Beslut om ändring av hyres- 
  
 Beslut om ändring av hyres- 
  
 villkoren anses som avtal om 
  
 villkoren anses som avtal om 
  
 villkor för fortsatt uthyrning. 
  
 villkor för fortsatt uthyrning. 
  
 3 
  
 TP PT  
 Senaste lydelse 1984:694. 
 18 
 SOU 2008:94 Författningsförslag 
  
 Beslut om 
  
 fastställande 
  
 av 
  
 skäligt belopp 
  
 enligt 
  
 55 § sjätte 
  
 stycket ska anses som ändring av 
  
 villkor för tillvalet eller frånvalet. 
  
 4 
  
 55 § 
 TPF FPT 
  
 Om hyresvärden och hyres- 
  
 Om hyresvärden och hyres- 
  
 gästen tvistar om hyrans storlek, 
  
 gästen tvistar om hyrans storlek, 
  
 skall  
 hyran fastställas till skäligt 
  
 ska  
 hyran fastställas till skäligt 
  
 belopp. Hyran är härvid inte att 
  
 belopp. Hyran är härvid inte att 
  
 anses som skälig, om den är 
  
 anses som skälig, om den är 
  
 påtagligt högre än hyran för 
  
 påtagligt högre än hyran för 
  
 lägenheter som med hänsyn till 
  
 lägenheter som med hänsyn till 
  
 bruksvärdet är likvärdiga. 
  
 bruksvärdet är likvärdiga. 
  
 Vid prövning enligt första 
  
 Vid prövning enligt första 
  
 stycket  
 skall  
 främst beaktas hyran 
  
 stycket  
 ska  
 främst beaktas hyran 
  
 för lägenheter i hus som ägs och 
  
 för lägenheter i hus som ägs och 
  
 förvaltas av sådana kommunala 
  
 förvaltas av sådana kommunala 
  
 bostadsföretag 
  
 som avses i 
  
 bostadsföretag 
  
 som 
  
 avses 
  
 i 
  
 1 kap. 2 § lagen (2002:102) om 
  
 1 kap. 2 § lagen (2002:102) om 
  
 allmännyttiga 
  
 bostadsföretag. 
  
 allmännyttiga 
  
 bostadsföretag. 
  
 Om en jämförelse inte kan ske 
  
 Om en jämförelse inte kan ske 
  
 med lägenheter på orten, får i 
  
 med lägenheter på orten, får i 
  
 stället beaktas hyran för lägen- 
  
 stället beaktas hyran för lägen- 
  
 heter på en annan ort med jäm- 
  
 heter på en annan ort med jäm- 
  
 förbart hyresläge och i övrigt 
  
 förbart hyresläge och i övrigt 
  
 likartade förhållanden på hyres- 
  
 likartade förhållanden på hyres- 
  
 marknaden. 
  
 marknaden. 
  
 Vid en prövning enligt första 
  
 Vid en prövning enligt första 
  
 stycket får den hyra för en lägen- 
  
 stycket får den hyra för en lägen- 
  
 het som  
 skall  
 anses som skälig 
  
 het som  
 ska  
 anses som skälig 
  
 enligt 55 c § inte beaktas. 
  
 enligt 55 c § inte beaktas. 
  
 Vid en prövning enligt första 
  
 Vid en prövning enligt första 
  
 stycket  
 skall  
 även bestämmel- 
  
 stycket  
 ska  
 även bestämmel- 
  
 serna i 55  
 a– 
 55 
  
  c  
 §§ iakttas. 
  
 serna i 55  
 a– 
 55 
  
  d  
 §§ iakttas. 
  
 Om en förhandlingsklausul i ett hyresavtal har slopats och det ingår förhandlingsersättning i hyran enligt 20 § hyresförhand- lingslagen (1978:304), har hyresgästen trots bestämmelserna i första, 
  
 4 
  
 TP PT  
 Senaste lydelse 2006:408. 
 19 
  
 Författningsförslag 
  
 SOU 2008:94 
  
 andra och fjärde styckena rätt att få hyran sänkt med ett belopp som motsvarar ersättningen. 
 Om tvisten gäller något annat villkor än hyran,  
 skall  
 villkor som hyresvärden eller hyresgästen har ställt upp gälla i den mån det är skäligt med hänsyn till hyres- avtalets innehåll, omständig- heterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt. Hyres- tiden  
 skall  
 vara obestämd, om inte bestämd hyrestid av särskild an- ledning är lämpligare. 
 Om hyresvärden och hyres- gästen kommer överens om vill- koren för fortsatt uthyrning i en tvist enligt  
 första eller sjätte  
 stycket, gäller de överenskomna villkoren, oavsett vad som före- skrivs i nämnda stycken, i den mån inte annat följer av bestäm- melserna i övrigt i denna balk. 
 Om hyresvärden och hyres- gästen tvistar om skäligheten av ett tillägg eller ett avdrag enligt 55 b § och det inte anses vara skäligt enligt 55 d § ska skäligt belopp fastställas. 
 Om tvisten gäller något annat villkor än hyran,  
 ska  
 villkor som hyresvärden eller hyresgästen har ställt upp gälla i den mån det är skäligt med hänsyn till hyres- avtalets innehåll, omständig- heterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt. Hyres- tiden  
 ska  
 vara obestämd, om inte bestämd hyrestid av särskild an- ledning är lämpligare. 
 Om hyresvärden och hyres- gästen kommer överens om vill- koren för fortsatt uthyrning i en tvist enligt  
 första, sjätte eller sjunde  
 stycket, gäller de överenskomna villkoren, oavsett vad som före- skrivs i nämnda stycken, i den mån inte annat följer av bestäm- melserna i övrigt i denna balk. 
  
 5 
  
 55 b § 
 TPF FPT 
  
 Har  
 en hyresgäst  
 bekostat om- 
  
 Har  
 hyresgästen  
 bekostat om- 
  
 byggnads-, 
  ändrings- eller under- 
  
 byggnads-, 
  ändrings- eller under- 
  
 hållsarbeten eller åtgärder av där- 
  
 hållsarbeten eller åtgärder av där- 
  
 med jämförlig betydelse i sin 
  
 med jämförlig betydelse i sin 
  
 lägenhet, får vid prövningen av 
  
 lägenhet, får vid prövningen av 
  
 hyran för lägenheten hyresvärden 
  
 hyran för lägenheten hyresvärden 
  
 tillgodoräknas den förbättringen 
  
 tillgodoräknas den förbättringen 
  
 endast om det finns särskilda skäl 
  
 endast om det finns särskilda skäl 
  
 5 
  
 TP PT  
 Senaste lydelse 1994:817. 
  
 20 
 SOU 2008:94 Författningsförslag 
  
 för det. 
  
 för det. 
  
 Har 
  
 hyresvärden 
  
 på 
  
 en 
  
 hyresgästs 
  
 begäran utrustat 
  
 eller 
  
 underhållit lägenheten utöver vad 
  
 som skulle ha varit fallet utan en 
  
 sådan begäran (tillval), får hyres- 
  
 värden 
  
 tillgodoräknas 
  
 ersättning 
  
 för detta i enlighet med vad som i 
  
 en särskilt upprättad handling, med 
  
 hänvisning 
  
 till 
  
 denna 
  
 paragraf, 
  
 avtalats, om inte annat följer av 
  
 tredje stycket eller 55 d §. 
  
 För tillval får avtalas tillägg 
  
 till den ordinarie årshyran med 
  
 högst 
  
 trettio procent, 
  
 eller, 
  
 om 
  
 hyresgästen 
  
 genom 
  
 betalningar 
  
 inom tio år från avtalets ingående 
  
 helt ska svara för hyresvärdens 
  
 kostnader, med högst femtio pro- 
  
 cent. 
  
 Sammanlagda 
  
 tillägg 
  
 för 
  
 tillval får uppgå till högst åttio pro- 
  
 cent. Avtal som strider mot detta 
  
 är i motsvarande del ogiltiga och 
  
 överskjutande belopp ska återbe- 
  
 talas. 
  
 Har hyresgästen genom tillägg 
  
 för en 
  
 period 
  
 om 
  
 tio år 
  
 från 
  
 avtalets ingående helt svarat för 
  
 hyresvärdens kostnader för ett till- 
  
 val enligt andra stycket får vid 
  
 prövningen av hyran för lägen- 
  
 heten hyresvärden inte tillgodo- 
  
 räkna sig förbättringen. 
  
 Vad som sägs i andra stycket 
  
 ska gälla på motsvarande sätt, om 
  
 hyresgästen har avstått från visst 
  
 underhåll 
  
 eller 
  
 viss 
  
 utrustning 
  
 som utan detta avstående skulle 
  
 ha utförts eller installerats (från- 
  
 val). 
  
 21 
 Författningsförslag SOU 2008:94 
 55 d § 
 Om hyresvärden och hyresgästen tvistar om skäligheten av ett tillägg eller ett avdrag enligt 55 b § ska det anses som skäligt, om det vid prövningen inte har förflutit mer än tio år sedan det ursprungliga avtalet om tillval eller 
  
 frånval träffades. 
  
 Det som sägs i första stycket 
  
 gäller inte om det finns synnerliga 
  
 skäl att inte anse tillägget eller av- 
  
 draget som skäligt. 
  
 Det som sägs i första stycket 
  
 gäller inte heller om det kan antas 
  
 att tilläggets eller avdragets storlek 
  
 väsentligt avviker från hyres- 
  
 värdens självkostnad. 
  
 6 
  
 55 e § 
  
 55 d § 
 TPF FPT 
  
 Gäller hyresavtalet för obestämd tid och har avtalet sagts upp, får beslut om ändring av hyresvillkoren inte avse tiden före den tid- punkt till vilken uppsägning skett. Har frågan om villkorsändring utan uppsägning hänskjutits till hyresnämnden, får beslutet inte avse tiden före det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från dagen för ansökningen. Beslut om ändring av hyresvillkoren får dock inte i något av de fall som nu angetts avse tiden innan sex månader förflutit efter det att de förut gällande villkoren började tillämpas. 
 Är hyresavtalet ingånget för bestämd tid och har avtalet sagts upp, får beslut om ändring av hyresvillkoren inte avse tiden före den tidpunkt till vilken uppsägning skett. Har frågan om villkors- ändring utan uppsägning hänskjutits till hyresnämnden, får beslut om ändring av hyresvillkoren inte avse tiden före den tidpunkt till vilken avtalet tidigast hade kunnat sägas upp, om uppsägning skett när ansökningen ingavs till hyresnämnden. Är hyrestiden längre än ett år och sker ändring av hyresvillkoren på grund av ansökan av hyresgästen, får beslutet likväl avse tiden efter det månadsskifte 
  
 6 
  
 TP PT  
 Senaste lydelse 2006:408. 
 22 
  
 SOU 2008:94 
  
 Författningsförslag 
  
 som inträffar närmast efter tre månader från dagen för ansökningen, dock tidigast sedan hyresförhållandet varat ett år i följd. 
 Har den hyra som prövas blivit gällande enligt 54 a §, får beslut om hyran, trots vad som sägs i första stycket, avse tid från den dag då hyran började gälla, om ansökningen har gjorts inom tre mån- ader därefter. 
 Hyresnämnden får, när det finns skäl till det, förordna att beslut om villkorsändring  
 skall  
 gälla från en tidigare tidpunkt än vad som sägs i första och andra styckena. Om det finns särskilda skäl får hyresnämnden också för- ordna att beslut om villkors- ändring får verkställas även om det inte har vunnit laga kraft. 
  
 Skall  
 hyresgästen enligt hyres- nämndens eller hovrättens be- slut betala högre hyra för för- fluten tid än som skolat utgå förut, är hyresrätten inte för- verkad på grund av dröjsmål med betalningen av det överskjut- ande beloppet, om betalningen sker inom en månad från den dag då beslutet vann laga kraft. Vad som sagts nu gäller inte, om skyldighet att flytta inträder för hyresgästen inom kortare tid än två månader efter nämnda dag. 
 På överskjutande belopp  
 skall  
 hyresgästen betala ränta som om beloppet förfallit till betalning samtidigt med den förut utgående hyran. Räntan beräknas enligt 5 § 
 Beslut som avser återbetalning efter prövning enligt 55 § sjätte stycket får, trots vad som sägs i första stycket, avse tiden från till- vals- eller frånvalsavtalets ingå- ende. 
 Hyresnämnden får, när det finns skäl till det, förordna att beslut om villkorsändring  
 ska  
 gälla från en tidigare tidpunkt än vad som sägs i första och andra styckena. Om det finns särskilda skäl får hyresnämnden också för- ordna att beslut om villkors- ändring får verkställas även om det inte har vunnit laga kraft. 
  
 Ska  
 hyresgästen enligt hyres- nämndens eller hovrättens be- slut betala högre hyra för för- fluten tid än som skolat utgå förut, är hyresrätten inte för- verkad på grund av dröjsmål med betalningen av det överskjut- ande beloppet, om betalningen sker inom en månad från den dag då beslutet vann laga kraft. Vad som sagts nu gäller inte, om skyldighet att flytta inträder för hyresgästen inom kortare tid än två månader efter nämnda dag. 
 På överskjutande belopp  
 ska  
 hyresgästen betala ränta som om beloppet förfallit till betalning samtidigt med den förut utgående hyran. Räntan beräknas enligt 5 § 
 23 
  
 Författningsförslag 
  
 SOU 2008:94 
  
 räntelagen (1975:635) för tiden innan beslutet vunnit laga kraft och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter. 
 I beslutet får anstånd medges med betalningen av det över- skjutande belopp jämte ränta som avses i sjätte stycket. Medges anstånd, får det bestämmas att ränta till förfallodagen  
 skall  
 be- räknas enligt 5 § räntelagen. 
 Om hyran sänks för förfluten tid genom hyresnämndens eller hovrättens beslut,  
 skall  
 hyres- värden samtidigt åläggas att till hyresgästen betala tillbaka vad han till följd därav har uppburit för mycket jämte ränta. Räntan  
 skall  
 beräknas enligt 5 § ränte- lagen för tiden från dagen för beloppets mottagande till dess beslutet vunnit laga kraft och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter. 
 räntelagen (1975:635) för tiden innan beslutet vunnit laga kraft och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter. 
 I beslutet får anstånd medges med betalningen av det över- skjutande belopp jämte ränta som avses i sjätte stycket. Medges anstånd, får det bestämmas att ränta till förfallodagen  
 ska  
 be- räknas enligt 5 § räntelagen. 
 Om hyran sänks för förfluten tid genom hyresnämndens eller hovrättens beslut,  
 ska  
 hyres- värden samtidigt åläggas att till hyresgästen betala tillbaka vad han till följd därav har uppburit för mycket jämte ränta. Räntan  
 ska  
 beräknas enligt 5 § ränte- lagen för tiden från dagen för beloppets mottagande till dess beslutet vunnit laga kraft och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter.  
 Motsvarande ska gälla om ett tillägg eller avdrag enligt 55 b § ändras vid prövning enligt 55 § sjätte stycket. 
  
 7 
  
 55 f § 
  
 55 e § 
 TPF FPT 
  
 Denna paragraf gäller vid upplåtelse av möblerat eller omöblerat rum och vid upplåtelse i andra hand av annan bostadslägenhet. 
  
 Paragrafen gäller dock inte upplåtelser för fritidsändamål. 
  
 Om 
  
 hyresvärden har 
  
 tagit 
  
 Om 
  
 hyresvärden 
  
 har 
  
 tagit 
  
 emot en hyra som inte är skälig 
  
 emot en hyra som inte är skälig 
  
 enligt 55 §  
 första–tredje 
  styckena 
  
 enligt 55 §  
 första–tredje 
  styckena, 
  
 och 
  
 55 c §, skall  
 hyresnämnden 
  
 55 c § 
  
 och 55 d  
 § 
  
 ska 
  
 hyres- 
  
 på 
  
 ansökan 
  
 av hyresgästen 
  
 nämnden på ansökan av hyres- 
  
 besluta 
  
 att 
  
 hyresvärden 
  
 skall 
  
 gästen besluta att hyresvärden  
 ska 
  
 7 
  
 TP PT  
 Senaste lydelse 2006:408. 
 24 
 SOU 2008:94 Författningsförslag 
  
 betala tillbaka vad han tagit emot 
  
 betala tillbaka vad han tagit emot 
  
 utöver skäligt belopp tillsam- 
  
 utöver skäligt belopp tillsam- 
  
 mans med ränta. Räntan be- 
  
 mans med ränta. Räntan be- 
  
 räknas 
  
 enligt 
  
 5 § 
  
 räntelagen 
  
 räknas 
  
 enligt 
  
 5 § 
  
 räntelagen 
  
 (1975:635) från dagen då hyres- 
  
 (1975:635) från dagen då hyres- 
  
 värden tog emot beloppet till 
  
 värden tog emot beloppet till 
  
 dess att återbetalningsskyldig- 
  
 dess att återbetalningsskyldig- 
  
 heten 
  
 blivit 
  
 slutligt 
  
 bestämd 
  
 heten 
  
 blivit 
  
 slutligt 
  
 bestämd 
  
 genom beslut som vunnit laga 
  
 genom beslut som vunnit laga 
  
 kraft och enligt 6 § räntelagen 
  
 kraft och enligt 6 § räntelagen 
  
 för tiden därefter. Ett beslut om 
  
 för tiden därefter. Ett beslut om 
  
 återbetalning av hyra får inte 
  
 återbetalning av hyra får inte 
  
 avse längre tid tillbaka än två år 
  
 avse längre tid tillbaka än två år 
  
 före dagen för ansökan. 
  
 före dagen för ansökan. 
  
 I ett ärende om återbetalning 
  
 I ett ärende om återbetalning 
  
 enligt andra stycket  
 skall  
 hyres- 
  
 enligt andra stycket  
 ska  
 hyres- 
  
 nämnden, om hyresgästen begär 
  
 nämnden, om hyresgästen begär 
  
 det, också fastställa hyran för 
  
 det, också fastställa hyran för 
  
 den fortsatta 
  
 uthyrningen 
  
 från 
  
 den fortsatta 
  
 uthyrningen från 
  
 och med dagen för ansökan. Vid 
  
 och med dagen för ansökan. Vid 
  
 denna 
  
 prövning tillämpas 
  
 55 § 
  
 denna 
  
 prövning 
  
 tillämpas 55 § 
  
 första–tredje 
  
 styckena 
  
 och 
  
 första–tredje 
  styckena,  
 55 c § och 
  
 55 c §. 
  
 Beslut 
  
 om 
  
 ändring av 
  
 55 d §. 
  
 Beslut 
  
 om ändring av 
  
 hyresvillkoren 
  
 anses 
  
 som 
  
 avtal 
  
 hyresvillkoren 
  
 anses 
  
 som avtal 
  
 om villkor för fortsatt uthyr- 
  
 om villkor för fortsatt uthyr- 
  
 ning. När det finns skäl till det, 
  
 ning. När det finns skäl till det, 
  
 får hyresnämnden bestämma att 
  
 får hyresnämnden bestämma att 
  
 beslutet  
 skall 
  
 gälla 
  
 omedelbart. 
  
 beslutet  
 ska  
 gälla omedelbart. 
  
 Om hyran höjs eller sänks retro- 
  
 Om hyran höjs eller sänks retro- 
  
 aktivt 
  
 tillämpas  
 55 d § femte– 
  
 aktivt 
  
 tillämpas 
  
 55 e § sjätte– 
  
 åttonde  
 styckena. 
  
 nionde  
 styckena. 
  
 För 
  
 att hyresnämnden 
  
 skall 
  
 För 
  
 att hyresnämnden  
 ska 
  
 kunna pröva en ansökan enligt 
  
 kunna pröva en ansökan enligt 
  
 andra stycket  
 skall  
 ansökan ha 
  
 andra stycket  
 ska  
 ansökan ha 
  
 kommit in till hyresnämnden 
  
 kommit in till 
  
 hyresnämnden 
  
 inom tre månader från det att 
  
 inom tre månader från det att 
  
 hyresgästen lämnade lägenheten. 
  
 hyresgästen lämnade lägenheten. 
  
 25 
  
 Författningsförslag 
  
 SOU 2008:94 
  
 Avtal mellan hyresvärd och hyresgäst, att framtida tvist med anledning av hyresförhållandet  
 skall  
 hänskjutas till avgörande av skiljemän utan förbehåll om rätt för parterna att klandra skilje- domen, får inte göras gällande i fråga om hyresgästens rätt eller skyldighet att tillträda eller be- hålla lägenheten, fastställande av hyresvillkor i fall som avses i 51, 52, eller 55 §, återbetalning av hyra och fastställande av hyra enligt  
 55 e  
 § eller bestämmande av ersättning enligt 58 b §. I öv- rigt gäller skiljeavtalet inte såvitt därigenom skiljemän utsetts eller bestämmelse meddelats om skiljemännens antal, sättet för deras utseende eller förfarandet vid skiljenämnden. I berörda hänseenden  
 skall  
 lagen (1999:116) om skiljeförfarande tillämpas. Vad som sagts nu utgör dock inte hinder för att i skiljeavtalet utse hyresnämnden till skilje- nämnd eller bestämma viss tid för meddelande av skiljedomen. 
  
 66 § 
 TPF 
 8 
 FPT 
 Avtal mellan hyresvärd och hyresgäst, att framtida tvist med anledning av hyresförhållandet  
 ska  
 hänskjutas till avgörande av skiljemän utan förbehåll om rätt för parterna att klandra skilje- domen, får inte göras gällande i fråga om hyresgästens rätt eller skyldighet att tillträda eller be- hålla lägenheten, fastställande av hyresvillkor i fall som avses i 51, 52, eller 55 §, återbetalning av hyra och fastställande av hyra enligt  
 55 f  
 § eller bestämmande av ersättning enligt 58 b §. I öv- rigt gäller skiljeavtalet inte såvitt därigenom skiljemän utsetts eller bestämmelse meddelats om skiljemännens antal, sättet för deras utseende eller förfarandet vid skiljenämnden. I berörda hänseenden  
 ska  
 lagen (1999:116) om skiljeförfarande tillämpas. Vad som sagts nu utgör dock inte hinder för att i skiljeavtalet utse hyresnämnden till skilje- nämnd eller bestämma viss tid för meddelande av skiljedomen. 
  
 67 § 
 TPF 
 9 
 FPT 
 Överenskommelse om villkor i fråga om hyresförhållande som beror av anställning gäller mot hyresgästen eller den som har rätt att träda i hyresgästens ställe även om överenskom- melsen strider mot bestämmelse i 4,  
 33–35, 
  40, 46, 47,  
 49–54, 
  
 Överenskommelse om villkor i fråga om hyresförhållande som beror av anställning gäller mot hyresgästen eller den som har rätt att träda i hyresgästens ställe även om överenskom- melsen strider mot bestämmelse i 4,  
 33–35, 
  40, 46, 47,  
 49–54, 
  
 8 
  
 TP PT  
 Senaste lydelse 2006:408. 
  
 9 
  
 TP PT  
 Senaste lydelse 2006:408. 
 26 
 SOU 2008:94 Författningsförslag 
  
 55 d, 
  
 55 e,  
 eller 
  
 66 §, 
  
 såvida 
  
 55 e, 
  
 55 f,  
 eller 
  
 66 §, 
  
 såvida 
  
 överenskommelsen 
  
 har 
  
 formen 
  
 överenskommelsen 
  
 har 
  
 formen 
  
 av kollektivavtal och på arbets- 
  
 av kollektivavtal och på arbets- 
  
 tagarsidan har slutits eller god- 
  
 tagarsidan har slutits eller god- 
  
 känts av organisation som enligt 
  
 känts av organisation som enligt 
  
 lagen (1976:580) om medbestäm- 
  
 lagen (1976:580) om medbestäm- 
  
 mande i arbetslivet är att anse 
  
 mande i arbetslivet är att anse 
  
 såsom 
  
 central arbetstagarorga- 
  
 såsom 
  
 central arbetstagarorga- 
  
 nisation. 
  
 nisation. 
  
 Sådana hyresvillkor i kollektivavtal som avses i första stycket får tillämpas även när en hyresgäst som inte är medlem av den avtals- slutande arbetstagarorganisationen sysselsätts i arbete som avses 
  
 med avtalet, om 
  
 1. arbetsgivaren är bunden av kollektivavtalet, 
  
 2. hyresvärden 
  
 och 
  
 hyres- 
  
 2. hyresvärden 
  
 och 
  
 hyres- 
  
 gästen är överens om att vill- 
  
 gästen är överens om att vill- 
  
 koren  
 skall  
 tillämpas eller vill- 
  
 koren  
 ska  
 tillämpas eller vill- 
  
 koren ingår i hyresavtalet på 
  
 koren ingår i hyresavtalet på 
  
 grund av beslut om villkors- 
  
 grund av beslut om villkors- 
  
 ändring enligt 54 och 55 §§. 
  
 ändring enligt 54 och 55 §§. 
  
 10 
  
 70 § 
 TPF 
  
 FPT 
  
 Beslut 
  
 av 
  
 hyresnämnden i 
  
 Beslut 
  
 av 
  
 hyresnämnden i 
  
 frågor som avses i 11 § första 
  
 frågor som avses i 11 § första 
  
 stycket 5, 16 § andra 
  
 stycket, 
  
 stycket 5, 16 § andra 
  
 stycket, 
  
 18  
 a–f 
  §§, 
  
 18 h §, 
  
 23 § andra 
  
 18  
 a–f 
  §§, 
  
 18 h §, 
  
 23 § andra 
  
 stycket, 24 a, 34, 36, 37, 49, 52, 
  
 stycket, 24 a, 34, 36, 37, 49, 52, 
  
 54,  
 55 e,  
 62 eller 64 § får över- 
  
 54,  
 55 f,  
 62 eller 64 § får över- 
  
 klagas inom tre veckor från den 
  
 klagas inom tre veckor från den 
  
 dag beslutet meddelades. 
  
 dag beslutet meddelades. 
  
 Beslut av hyresnämnden i frågor som avses i 1 § sjätte stycket, 
  
 35, 40, 45 a, 56 eller 59 § får inte överklagas. 
  
 11 
  
 73 § 
 TPF 
  
 FPT 
  
 I hyrestvister som avses i 49, 
  
 I hyrestvister som avses i 49, 
  
 54 eller 
  
 55 e  
 § och i 
  
 mål 
  
 om 
  
 54 
  
 eller 
  
 55 f  
 § och i 
  
 mål 
  
 om 
  
 åtgärdsföreläggande 
  
 enligt 
  
 11 § 
  
 åtgärdsföreläggande 
  
 enligt 
  
 11 § 
  
 första stycket 5 eller 16 § andra 
  
 första stycket 5 eller 16 § andra 
  
 stycket, 
  
 om 
  
 upprustningsföre- 
  
 stycket, 
  
 om 
  
 upprustningsföre- 
  
 10 
  
 PT  
 Senaste lydelse 2006:408 
  
 TP 
  
 11 
  
 PT  
 Senaste lydelse 2006:408 
  
 TP 
  
 27 
  
 Författningsförslag 
  
 SOU 2008:94 
  
 läggande enligt 18  
 a–c 
  §§, om tillstånd till förbättrings- och ändringsåtgärder enligt 18  
 d–f 
  §§, om förbud mot sådana åtgärder enligt 18 h § eller om utdöm- ande av vite enligt 62 §  
 skall  
 var- dera parten svara för sin rätte- gångskostnad i hovrätten, om inte annat följer av 18 kap. 6 § rättegångsbalken. 
 läggande enligt 18  
 a–c 
  §§, om tillstånd till förbättrings- och ändringsåtgärder enligt 18  
 d–f 
  §§, om förbud mot sådana åtgärder enligt 18 h § eller om utdöm- ande av vite enligt 62 §  
 ska  
 var- dera parten svara för sin rätte- gångskostnad i hovrätten, om inte annat följer av 18 kap. 6 § rättegångsbalken. 
 U 
 1. Denna lag träder i kraft den 1 juli 2010. 
 2. På hyresförhållanden som inletts före ikraftträdandet ska 12 kap. 55 b § första stycket tillämpas i sin äldre lydelse. 
 28 
  
 SOU 2008:94 
  
 Författningsförslag 
  
 1.2 
  
 Förslag till 
  
 lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304) 
 Härigenom föreskrivs att 5, 21, 24 och 25 §§ hyresförhand- lingslagen (1978:304) ska ha följande lydelse. 
  
 Nuvarande lydelse 
  
 Föreslagen lydelse 
  
 12 
  
 5 § 
 TPF FPT 
  
 En förhandlingsordning medför skyldighet för hyresvärden att på eget initiativ förhandla med hyresgästorganisationen i fråga om 
  
 1. höjning av hyran för en 
  
 1. höjning 
  
 av hyran för en 
  
 lägenhet, 
  
 lägenhet,  
 utom i fall som avses i 
  
 andra stycket, 
  
 2. 
  
 bestämmande av hyran för en ny hyresgäst, om den begärda hyran överstiger den tidigare hyresgästens hyra, 
  
 3. 
  
 ändring av grunderna för beräkning av sådan särskild ersätt- ning som avses i 12 kap. 19 § jordabalken, eller 
  
 4. 
  
 ändring av villkor som avser hyresgästernas rätt att använda utrymmen som är avsedda att användas gemensamt av hyres- gästerna. 
  
 Om hyresvärden och en hyres- gäst träffar avtal om tillval enligt 12 kap. 55 b § jordabalken har hyresvärden ingen skyldighet att förhandla om höjning av hyran på grund av tillvalet, om höj- ningen inte överstiger ett av för- handlingsordningens parter över- enskommet rekommenderat pris för ett sådant tillval. 
 En förhandlingsordning medför vidare, om parterna inte enas om annat, skyldighet att, om en av dem begär det, förhandla i fråga om 
  
 1. 
  
 hyresvillkoren, 
  
 2. 
  
 lägenheternas och husets skick, 
  
 3. 
  
 gemensamma anordningar i huset, 
  
 12 
  
 TP PT  
 Senast lydelse 2006:409. 
 29 
 Författningsförslag SOU 2008:94 
 4. övriga boendeförhållanden i den mån de rör hyresgästerna gemensamt. 
 Om parterna är ense om det kan en förhandlingsordning också medföra rätt för hyresgästorganisationen att få till stånd förhand- ling om fråga som rör tillämpning av ett enskilt hyresavtal under förutsättning att hyresgästen genom skriftlig fullmakt har bemyn- 
  
 digat hyresgästorganisationen att företräda honom i saken. 
  
 En förhandlingsordning med- 
  
 En förhandlingsordning med- 
  
 för inte någon inskränkning i 
  
 för inte någon inskränkning i 
  
 hyresgästens rätt att begära pröv- 
  
 hyresgästens rätt att begära pröv- 
  
 ning 
  
 av 
  
 hyresvillkoren 
  
 enligt 
  
 ning 
  
 av 
  
 hyresvillkoren 
  
 enligt 
  
 12 kap. 
  
 54 § jordabalken. Vid 
  
 12 kap. 
  
 54 § jordabalken. Vid 
  
 sådan prövning gäller bestäm- 
  
 sådan prövning gäller bestäm- 
  
 melserna i 12 kap. 53, 54 och 
  
 melserna i 12 kap. 53, 54 och 
  
 55– 
 55 
  
  d  
 §§ samma balk. 
  
 55– 
 55 
  
  e  
 §§ samma balk. 
  
 13 
  
 21 § 
 TPF FPT 
  
 I 
  
 en 
  
 förhandlingsöverens- 
  
 I 
  
 en 
  
 förhandlingsöverens- 
  
 kommelse om hyra  
 skall  
 samma 
  
 kommelse om hyra  
 ska  
 samma 
  
 hyra bestämmas för sådana lägen- 
  
 hyra bestämmas för sådana lägen- 
  
 heter som är lika stora och som 
  
 heter som är lika stora och som 
  
 omfattas av samma förhandlings- 
  
 omfattas av samma förhandlings- 
  
 ordning om det inte med hän- 
  
 ordning om det inte med hän- 
  
 syn till vad som är känt om 
  
 syn till vad som är känt om 
  
 lägenheternas beskaffenhet och 
  
 lägenheternas beskaffenhet och 
  
 övriga omständigheter kan anses 
  
 övriga omständigheter kan anses 
  
 vara skillnad mellan dem i fråga 
  
 vara skillnad mellan dem i fråga 
  
 om 
  
 bruksvärdet.  
 Detta 
  
 gäller 
  
 om 
  
 bruksvärdet.  
 Detta 
  
 gäller 
  
 dock inte om hyran bestäms enligt 
  
 dock inte om 
  
 12 kap. 55 c § jordabalken. 
  
 1. hyran bestäms enligt 12 kap. 
  
 55 c § jordabalken, eller 
  
 2. tillägg till eller avdrag från 
  
 hyran bestäms genom avtal som 
  
 avses i 12 kap. 55 b § jordabalken. 
  
 Bestämmelsen i första stycket 
  
 Bestämmelsen i första stycket 
  
 hindrar inte att det i en förhand- 
  
 hindrar inte att det i en förhand- 
  
 lingsöverenskommelse bestäms 
  
 lingsöverenskommelse bestäms 
  
 att hyresgäster som deltar i ett 
  
 att hyresgäster som deltar i ett 
  
 för samtliga berörda hyresgäster 
  
 för samtliga berörda hyresgäster 
  
 13 
  
 TP PT  
 Senaste lydelse 2006:409. 
 30 
  
 SOU 2008:94 
  
 Författningsförslag 
  
 öppet system för självförvaltning  
 skall  
 ha rätt till avdrag på den ordinarie hyran. Avdraget får dock inte vara större än vad som föranleds av självförvaltningens omfattning. 
 öppet system för självförvaltning  
 ska  
 ha rätt till avdrag på den ordinarie hyran. Avdraget får dock inte vara större än vad som föranleds av självförvaltningens omfattning. 
  
 24 § 
 TPF 
 14 
 FPT 
 Har förhandling enligt förhandlingsordning avslutats utan att överenskommelse träffats, har hyresvärden och hyresgäst rätt att hos hyresnämnden ansöka om ändring av hyresvillkoren i den del som förhandlingen har avsett. Detsamma gäller om mot förhand- ling har mött hinder, som ej har berott av den som har påkallat ändring av hyresvillkoren eller av organisation som enligt förhand- lingsordningen är part på hans sida. 
 Beslut om ändring av hyres- villkoren får inte avse tiden före det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från dagen för ansökningen. Om det finns skäl till det, får hyres- nämnden dock förordna att be- slut om villkorsändring  
 skall  
 gälla från en tidigare tidpunkt. 
 I ansökningen  
 skall  
 anges den tidpunkt från vilken ändring av hyresvillkoren yrkas. Begärs tillämpning av bestämmelsen i  
 andra  
 stycket andra meningen,  
 skall  
 skälen härför anges. 
 Vad som sägs i första stycket gäller inte förhandlingar om till- val eller frånval enligt 55 b §. 
 Beslut om ändring av hyres- villkoren får inte avse tiden före det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från dagen för ansökningen. Om det finns skäl till det, får hyres- nämnden dock förordna att be- slut om villkorsändring  
 ska  
 gälla från en tidigare tidpunkt. 
 I ansökningen  
 ska  
 anges den tidpunkt från vilken ändring av hyresvillkoren yrkas. Begärs tillämpning av bestämmelsen i  
 tredje  
 stycket andra meningen,  
 ska  
 skälen härför anges. 
  
 15 
  
 25 § 
 TPF FPT 
  
 Vid prövning av tvist som avses i 24 § gäller följande. 
  
 Hyran och andra hyresvillkor 
  
 Hyran och andra hyresvillkor 
  
 skall  
 fastställas enligt 12 kap. 55 § 
  
 ska  
 fastställas enligt 12 kap. 55 § 
  
 jordabalken. 
  
 jordabalken. 
  
 14 
  
 PT  
 Senaste lydelse 1984:696. 
  
 TP 
  
 15 
  
 PT  
 Senaste lydelse 2006:409. 
  
 TP 
  
 31 
  
 Författningsförslag SOU 2008:94 
 Om särskilda skäl föreligger, får hyresnämnden pröva även hyres- villkor som har samband med det villkor som förhandlingen har 
  
 avsett. 
  
 Bestämmelserna i 12 kap. 50 § 
  
 Bestämmelserna i 12 kap. 50 § 
  
 andra meningen och 
  
 55 d § 
  
 andra meningen och 
  
 55 e § 
  
 fjärde–åttonde 
  styckena 
  
 jorda- 
  
 fjärde–nionde 
  styckena 
  
 jorda- 
  
 balken  
 skall  
 tillämpas. 
  
 balken  
 ska  
 tillämpas. 
  
 Beslut varigenom hyresvillkoren ändras anses som avtal om vill- koren för fortsatt förhyrning. 
 U 
 Denna lag träder i kraft den 1 januari 2010. 
 32 
  
 SOU 2008:94 
  
 Författningsförslag 
  
 1.3 
  
 Förslag till 
  
 lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder 
 Härigenom föreskrivs att 4 och 32 §§ lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder 
 TPF 
  
 16 
  
 FPT  
 ska ha följande lydelse. 
  
 Nuvarande lydelse 
  
 Föreslagen lydelse 
  
 17 
  
 4 § 
 TPF FPT 
  
 Hyresnämnd 
  
 som 
  
 avses 
  
 i 
  
 Hyresnämnd 
  
 som 
  
 avses 
  
 i 
  
 12 kap. 68 § jordabalken har till 
  
 12 kap. 68 § jordabalken har till 
  
 uppgift att 
  
 uppgift att 
  
 1. medla i hyres- eller bostads- 
  
 1. medla i hyres- eller bostads- 
  
 rättstvist , 
  
 rättstvist , 
  
 2. pröva 
  
 tvist 
  
 om 
  
 åtgärds- 
  
 2. pröva 
  
 tvist 
  
 om 
  
 åtgärds- 
  
 föreläggande enligt 12 kap. 11 § 
  
 föreläggande enligt 12 kap. 11 § 
  
 första stycket 5 och 16 § andra 
  
 första stycket 5 och 16 § andra 
  
 stycket, ändrad 
  
 användning 
  
 av 
  
 stycket, ändrad 
  
 användning 
  
 av 
  
 lokal enligt 
  
 12 kap. 23 § andra 
  
 lokal enligt 
  
 12 kap. 23 § andra 
  
 stycket, skadestånd enligt 12 kap. 
  
 stycket, skadestånd enligt 12 kap. 
  
 24 a §, överlåtelse av 
  
 hyresrätt 
  
 24 a §, överlåtelse av 
  
 hyresrätt 
  
 enligt 12 kap.  
 34–37 
  §§, upplåt- 
  
 enligt 12 kap.  
 34–37 
  §§, upplåt- 
  
 else av lägenhet i andra hand 
  
 else av lägenhet i andra hand 
  
 enligt 12 kap. 40 §, förlängning 
  
 enligt 12 kap. 40 §, förlängning 
  
 av hyresavtal enligt 12 kap. 49 §, 
  
 av hyresavtal enligt 12 kap. 49 §, 
  
 villkor enligt 12 kap. 54 §, åter- 
  
 villkor enligt 12 kap. 54 §, åter- 
  
 betalning av hyra och fast- 
  
 betalning av hyra och fast- 
  
 ställande av hyra enligt 12 kap. 
  
 ställande av hyra enligt 12 kap. 
  
 55 e  
 §, uppskov med avflyttning 
  
 55 f  
 §, uppskov med avflyttning 
  
 enligt 12 kap. 59 § eller före- 
  
 enligt 12 kap. 59 § eller före- 
  
 läggande enligt 12 kap. 64 §, allt 
  
 läggande enligt 12 kap. 64 §, allt 
  
 enligt jordabalken. 
  
 enligt jordabalken. 
  
 2 a. pröva tvist om hyresvillkor enligt  
 22–24 
  §§ hyresförhand- lingslagen (1978:304) eller om återbetalningsskyldighet enligt 23 § samma lag, 
 2 b. pröva tvist om hyresvillkor enligt 3 kap. 14 § lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt eller tvist om upplåtelse med kooperativ hyresrätt enligt 4 kap 6 § samma lag, 
  
 16 
  
 TP PT  
 Omtryckt 1985:660. 
  
 17 
  
 TP PT  
 Senaste lydelse 2006:410. 
 33 
  
 Författningsförslag 
  
 SOU 2008:94 
  
 3. 
  
 pröva tvist om medlemskap enligt 2 kap. 10 §, skyldighet att upplåta bostadsrätt enligt 4 kap. 6 § eller villkor för upplåtelse av bostadsrätt enligt samma §, hyresvillkor enlig 4 kap. 9 §, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 7 kap. 11 § eller utdömande av vite enligt 11 kap. 2 §, allt enligt bostadsrättslagen (1991:614), 
  
 4. 
  
 pröva fråga om godkännande av överenskommelse som avses i 12 kap. 1 sjätte stycket, 45 a eller 56 § jordabalken eller beslut som avses i 9 kap. 16 § första stycket 1, 1 a eller 2 bostadsrättslagen, 
  
 5. 
  
 varar skiljenämnd i hyres- eller bostadsrättstvist, 
  
 5 a. pröva tvist mellan hyresvärd och hyresgästorganisation en- ligt hyresförhandlingslagen, 
  
 6. 
  
 pröva frågor enligt bostadsförvaltningslagen (1977:792), tvist om upprustningsföreläggande enligt 12 kap. 18  
  
 a–c 
  §§ jordabalken eller förbättrings- och ändringsåtgärder enligt 12 kap. 18  
 d–f 
  §§ och 18 h § samma balk, 
  
 7. 
  
 pröva frågor enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyres- fastighet m.m. 
  
 8. 
  
 pröva frågor enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighets- förvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt. 
  
 Ärende upptages av den hyresnämnd inom vars område fastig- heten är belägen. Ärende som avses i 10, 17 eller 18 § lagen om förvärv av hyresfastighet m.m. upptages dock av hyresnämnden i den ort där bolagets styrelse har sitt säte eller, i fråga om handels- bolag, där förvaltningen föres. 
  
 32 § 
 TPF 
 18 
 FPT 
 Om en nämnds beslut enligt följande bestämmelser inte över- klagas, får beslutet verkställas som lagakraftägande dom: 
  
 - 9 kap. 14 § eller 12 kap. 
  
 - 9 kap. 14 § eller 12 kap. 
  
 24 a §,  
 55 d § åttonde  
 stycket eller 
  
 24 a §,  
 55 e § nionde  
 stycket eller 
  
 55 e  
 § jordabalken, 
  
 55 f  
 § jordabalken, 
  
 - 
  
 22, 23, 26 eller 27 § hyresförhandlingslagen (1978:304), 
  
 - 
  
 13 a § första stycket denna lag, eller 
  
 - 
  
 13 eller 15 § eller 25 § första stycket bostadsförvaltningslagen (1977:792). 
  
 Beslut av hyresnämnden enligt 13 a § andra stycket denna lag om verkställighet av ett enligt första stycket i samma paragraf 
 Beslut av hyresnämnden enligt 13 a § andra stycket denna lag om verkställighet av ett enligt första stycket i samma paragraf 
  
 18 
  
 TP PT  
 Senaste lydelse 2006:410. 
 34 
  
 SOU 2008:94 
  
 Författningsförslag 
  
 meddelat beslut får verkställas som lagakraftägande dom, om hovrätten inte bestämmer något annat. Detsamma gäller om hyresnämnden med stöd av 31 § första stycket bostadsförvalt- ningslagen har bestämt att be- slut enligt 13 eller 15 § eller 25 § första stycket i den lagen  
 skall  
 gälla genast. 
 meddelat beslut får verkställas som lagakraftägande dom, om hovrätten inte bestämmer något annat. Detsamma gäller om hyresnämnden med stöd av 31 § första stycket bostadsförvalt- ningslagen har bestämt att be- slut enligt 13 eller 15 § eller 25 § första stycket i den lagen  
 ska  
 gälla genast. 
 U 
 Denna lag träder i kraft den 1 januari 2010. 
 35 
  
 Författningsförslag 
  
 SOU 2008:94 
  
 1.4 
  
 Förslag till 
  
 lag om ändring i lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt 
 Härigenom föreskrivs att 3 kap. 12 § lagen (2002:93) om ko- operativ hyresrätt ska ha följande lydelse. 
  
 Nuvarande lydelse 
  
 Föreslagen lydelse 
  
 3 kap. 
  
 19 
  
 12 § 
 TPF FPT 
  
 När en lägenhet har upplåtits 
  
 När en lägenhet har upplåtits 
  
 med kooperativ hyresrätt är be- 
  
 med kooperativ hyresrätt är be- 
  
 stämmelserna i 12 kap.  
 53–55 
  b 
  
 stämmelserna i 12 kap.  
 53–55 
  b 
  
 och  
 55 d  
 §§ jordabalken om pröv- 
  
 och  
 55 e  
 §§ jordabalken om pröv- 
  
 ning av hyran och andra hyres- 
  
 ning av hyran och andra hyres- 
  
 villkor tillämpliga endast i den 
  
 villkor tillämpliga endast i den 
  
 utsträckning de avser andra 
  
 utsträckning de avser andra 
  
 hyresvillkor än hyran. 
  
 hyresvillkor än hyran. 
  
 U 
 Denna lag träder i kraft den 1 januari 2010. 
  
 19 
  
 TP PT  
 Senaste lydelse 2006:411. 
 36 
 1 Uppdraget 
  
 1.1 
  
 Inledning 
  
 Hyressättningsutredningen lade 2004 fram ett förslag till lagstift- ning i frågor om tillval och frånval. Förslaget innebar bl.a. att tillval och frånval skulle få prissättas efter en kostnadstäckningsprincip. Förslaget ledde inte till någon reglering. Mot bakgrund härav och då hyresmarknadens parter uttryckt fortsatta önskemål därom be- slutade regeringen i februari 2008 att uppdra åt en särskild utredare att överväga hur förutsättningarna för hyresgäster att göra olika till- val och frånval vid hyra av bostadslägenheter kan förbättras. 
  
 1.2 
  
 Bakgrund till uppdraget 
  
 Frågan om möjligheten för hyresgäster att göra olika tillval och frånval i sitt boende och därmed möjliggöra variationer av normal- hyreskontraktet aktualiserades 2003 för dåvarande regeringen genom en skrivelse som hyresmarknadens huvudorganisationer, Fastighets- ägarna Sverige, SABO (Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag) och Hyresgästföreningen, i januari 2003 tillställde dåvarande statsrådet  
 Lewis 
  Lövdén. I skrivelsen berättade man om en överenskom- melse som parterna träffat 2001, där man förklarade sitt intresse av att utveckla hyresrätten. Därutöver uttrycktes i skrivelsen önske- mål om att en utredning skulle tillsättas för att närmare utreda frågorna. Mot bakgrund av den s.k. trepartsöverenskommelsen be- slutade regeringen 2003 att ge en särskild utredare uppdrag att utreda vissa hyresfrågor, bl.a. tillval och frånval. Utredningen antog namnet Hyressättningsutredningen och lämnade sitt betänkande i augusti 2004. Betänkandet ledde till lagändringar bl.a. avseende hyres- sättning av nyproducerade lägenheter. Det förslag som lämnades i frågorna om tillval och frånval kom däremot inte att leda till någon förändring i regelverket. 
 37 
  
 Uppdraget 
  
 SOU 2008:94 
  
 Huvudorganisationerna på hyresmarknaden har därefter fortsatt framhållit vikten av att enskilda hyresgästers önskemål bör kunna tillgodoses så långt det är möjligt och att möjligheterna att avtala om tillval och frånval bör förbättras. 
 Det hyresrättsliga området har under åren varit föremål för många översyner och förändringar. Nu aktuella andra utredningar på om- rådet är framför allt Utredningen om allmännyttans villkor, som läm- nade sitt slutbetänkande i april 2008, och Hyreslagsutredningen, som lämnade ett delbetänkande i maj 2008 och beräknas avge sitt slutbe- tänkande i april 2009. 
  
 1.3 
  
 Närmare om uppdraget 
  
 Uppdraget är att överväga hur förutsättningarna för en hyresgäst att göra olika slag av tillval och frånval kan förbättras. 
 Med beaktande av det förslag som Hyressättningsutredningen lämnade och den kritik som riktades mot förslaget ska utredaren överväga om den tidigare utredningens förslag bör ändras eller kom- pletteras och, i så fall, vilken lösning som i stället bör väljas. 
 Utredaren ska överväga lösningar som innebär att principerna för hyressättning vid tillval och frånval ska bestämmas i lag eller i avtal. Utredaren ska se på möjligheterna att avtalsparter i bindande avtal kan reglera effekterna på hyran både för de avtalsslutande part- erna och för framtida avtalsparter. 
 I uppdraget ingår vidare att se på möjligheterna för en hyresvärd och en hyresgäst att avtala om att hyresvärden ska tillhandahålla tjänster med viss anknytning till boendet (såsom t.ex. städning). Upp- draget i denna del består i att belysa de möjligheter som finns och ange i vilken mån möjligheterna för hyresgäster att erhålla sådana tjänster kan förbättras genom att tjänsterna kan erbjudas inom sys- tem för tillval och frånval. 
 En allmän utgångspunkt för övervägandena är att en lägenhet ska uppfylla lagens krav på lägsta godtagbara standard. 
 Slutligen föreskriver direktiven att utredaren ska välja en lösning som 
  
 ska ge hyresgästerna så goda valmöjligheter som möjligt och 
 38 
  
 SOU 2008:94 
  
 Uppdraget 
  
 så långt det är möjligt 
  
 1. 
  
 är lätt att tillämpa för de berörda och 
  
 2. 
  
 låter sig förenas med vad som i övrigt gäller om hyressättning för hyreslägenheter. 
  
 1.4 
  
 Våra utgångspunkter 
  
 I direktiven klargörs att uppgiften är att förbättra möjligheterna för hyresgästerna att göra tillval och frånval i sitt boende. 
 Dagens system innebär att de tillval som hyresgäster gör i de allra flesta fall anses utgöra hyra. Tillvalen värderas därmed efter vad som gäller för hyressättning, nämligen efter sitt bruksvärde (se av- snitt 2.7). Enligt trepartsöverenskommelsen är det denna omstän- dighet som är orsak till att fastighetsägare kan tveka att erbjuda till- val till sina hyresgäster. Vi kommer därför att analysera alternativet att se tillval och frånval som annat än hyra (se kapitel 6). 
 I uppdraget ligger vidare att analysera det förslag som Hyres- sättningsutredningen lämnade 2004. Utifrån detta förslag (närmare redovisat i kap. 4 och 5) och den reglering som ligger i grunden har vi i vårt arbete antagit en del utgångspunkter som i huvudsak samman- faller med Hyressättningsutredningens. För våra förslag är följande grundläggande. 
  
 En lägenhet ska uppfylla lagens minimikrav 
  
 Se mer i kapitel 7. 
  
 System för tillval och frånval bör utgå från frivillighet 
  
 Se mer i kapitel 7. 
  
 Någon förändring av hyresbegreppet bör inte göras 
  
 Se mer i kapitel 6. 
  
 Tillval och frånval bör behandlas som en del av hyran på samma sätt som sker i dag 
  
 Se mer i kapitel 6. 
  
 1.5 
  
 Vad vi inte gör 
  
 Uppdraget syftar till att öka valfriheten i boendet, varvid inrikt- ningen på enskilda hyresgäster är tydlig. Det är för vårt uppdrag den enskilda hyresgästens valfrihet som är intressant vid en vidareut- 
 39 
  
 Uppdraget 
  
 SOU 2008:94 
  
 veckling av ett flexibelt boende i hyresrätt. Valfrihet kan naturligt- vis också tillskapas i kollektiva system, men möjligheter att till- godose den enskilda hyresgästens önskemål måste också finnas. 
 Direktiven syftar inte till en utredning av olika kollektiva standard- nivåer i boendet. Uppdraget omfattar inte heller förändringar eller ställningstaganden vad gäller den gemensamma standardnivån i vad som kan kallas konceptboenden, eller, för den delen, den grund- läggande standardnivån i vanliga hyresbostäder. Med konceptboenden menar vi äldreboenden, boenden inriktade på extra hög service, eller andra typer av boenden där det finns en tydlig profil och dit per- soner i olika livssituationer kan vara intresserade av att söka sig. Konceptboenden är visserligen exempel på varianter av vad som kan kallas mer ordinära hyresboendeformer, men konceptet i sig som erbjuds av hyresvärden har ofta en kollektiv grundnivå, dvs. pro- filen på boendet ingår i grundhyran. Grundhyran kan således om- fatta en väldigt hög standard i utrustning och material, och olika tjänster som hyresvärden tillhandahåller – t.ex. vård, tvättservice och budservice. Så erbjuds exempelvis en mycket hög standard i Turning Torso i Malmö. I alla typer av hyresboenden kan utöver den er- bjudna grundstandarden hyresvärden tillhandahålla en högre standard efter tillval på individuell nivå. Likaså kan hyresvärdar efter kollek- tiva överenskommelser erbjuda hyresgästerna en enklare standard – frånval. Det är på denna individnivå som vårt arbete inriktat sig, vad avser standard, underhåll och tjänster. 
 Direktiven har inte inriktats på förändringar av de kollektiva systemen. Detta, i kombination med att direktiven föreskriver att lagens krav på lägsta godtagbara standard är en utgångspunkt, har också haft betydelse för de ställningstaganden vi gjort i frågor om frånval. Vidare har vi inte fördjupat oss i de skattekonsekvenser olika system för tillval och frånval kan ge upphov till, utan endast pekat på att sådana aspekter finns både när det gäller självförvaltning och tjänster. 
  
 1.6 
  
 Vårt arbete 
  
 Utredningens arbete inleddes i februari 2008 och i april anställdes en sekreterare i utredningsarbetet. Utredningen har antagit namnet Tillvalsutredningen och har haft nio sammanträden, varav ett i inter- natform. Utredningen har samrått med Näringslivets Regelnämnd. Utredaren och sekreteraren har deltagit i ett seminarium anordnat 
 40 
  
 SOU 2008:94 
  
 Uppdraget 
  
 av Hyresrättsliga diskussionsklubben i Stockholm och vid hyres- rådens regelbundet återkommande konferens i Tylösand. Sekreteraren har därutöver gjort studiebesök vid Hyresnämnden i Malmö. 
  
 1.7 
  
 Disposition 
  
 Den fortsatta framställningen är disponerad på följande sätt. Inled- ningsvis ges en översikt över hyresreglernas innebörd för bostads- lägenheter samt hyressättningssystemet och dess grunder. Därefter följer en utblick över de system som tillämpas i dag vad gäller tillval och frånval. 
 Därnäst presenteras Hyressättningsutredningens förslag, varefter redogörs för förslagets mottagande och behandling i remissinstans- erna, regeringen och riksdagen. 
 Efter denna bakgrundspresentation följer en diskussion om vilka alternativ som kan tänkas för tillvalen och frånvalen och huruvida en lösning i lag eller avtal bör väljas, samt de överväganden och för- slag som vi har valt att lägga fram avseende utrustning, underhåll och tjänster. I anslutning till varje delfråga görs en återkoppling till upp- draget. 
 Slutligen – innan konsekvensanalysen och författningskommen- taren – görs en jämförelse mellan vårt förslag och Hyressättnings- utredningens förslag. 
 41 
 2 Hyreslagstiftningen 
  
 2.1 
  
 Inledning 
  
 I detta kapitel presenteras den grundläggande regleringen på hyres- området i de delar som är särskilt intressanta för vårt uppdrag. Inled- ningsvis presenteras reglerna om vad hyra innebär och hur hyres- objektet – bostadslägenheten – ska vara beskaffad samt reglerna om underhåll. Därefter följer en överblick av hur hyror bestäms, dels i det kollektiva regelsystemet, dels i det individuella systemet. Slut- ligen ges en översikt över de utredningar som för närvarande är aktu- ella inom hyresområdet. 
 I kapitlet presenteras de regler och grundläggande principer som styr på området. Följande redogörelse utgår, om inget annat sägs, från följande källor: 
  
 Lagtexten, 
  
 Bruksvärde, förhandling och hyra  
  
 (SOU 2000:33), slutbetänkande från Utredningen om allmännyttan och bruksvärdet, 
  
 Reformerad hyressättning  
 (SOU 2004:91), betänkande från Hyres- sättningsutredningen, 
  
 EU, allmännyttan och hyrorna  
 (SOU 2008:38), betänkande från Utredningen om allmännyttans villkor, 
  
 Jackson och Leonard:  
  
 Hyreslagen. En kommentar  
 och 
  
 Lopez och Foster:  
  
 Hyresförhandlingslagen. En kom- mentar. 
  
 43 
  
 Hyreslagstiftningen 
  
 SOU 2008:94 
  
 2.2 
  
 Två huvudlagar för regelsystemet 
  
 Bestämmelserna som reglerar hyra och hyressättning av bostads- lägenheter – och lokaler – finns framför allt i två lagar: jordabalkens 12 kapitel, vanligtvis kallat hyreslagen, och hyresförhandlingslagen (1978:304). Kring dessa lagar finns andra lagar som reglerar bl.a. förfarandet vid hyresnämnder och arrendenämnder, förvärv av hyres- fastigheter m.m. 
 I de två huvudlagarna på området regleras dels hyresrättens inne- håll för lokaler och bostadslägenheter, dels hur hyror bestäms. De allra flesta bostadslägenheter hyressätts i dag efter kollektiva förhand- lingar. Hyresgästföreningen, som är den största hyresgästorganisa- tionen, uppger att man förhandlar hyrorna för ca 1,4 miljoner lägen- heter, och att man beräknar att det finns ca 1,5 miljoner bostads- lägenheter av ordinärt slag på hyresmarknaden. Bestämmelser kring det kollektiva hyressystemet finns i hyresförhandlingslagen. I de fall en lägenhet inte omfattas av det kollektiva systemet regleras hyres- sättningen helt i hyreslagen. 
  
 2.3 
  
 Hyra 
  
 För att ett avtal om nyttjande av hus eller delar av hus ska anses vara hyra i lagens mening krävs att upplåtelsen sker mot ersättning (1 § hyreslagen). Ersättningen för hyran kan utgå i pengar eller på annat sätt. Hyran ska vara bestämd till sitt belopp i hyresavtalet, eller i en förhandlingsöverenskommelse, om förhandlingsklausul finns i hyresavtalet (19 §). Indexreglerade hyror tillåts för lokaler, men inte för bostadslägenheter. Det strider inte mot förbudet mot rörliga hyror att avtala om att hyran ska höjas enligt ett visst i för- väg fastställt system (jfr dock rättsfallet RBD 6:76). Ersättning för kostnader för lägenhetens uppvärmning, varmvatten, hushållsel och avgifter för vatten och avlopp får ligga utanför det bestämda hyres- beloppet om 
  
 hyresavtalet innehåller förhandlingsklausul och beräkningsgrun- den för ersättningens storlek har bestämts genom en förhand- lingsöverenskommelse eller genom ett beslut enligt 22 eller 25 § hyresförhandlingslagen, eller 
  
 lägenheten finns i ett en- eller tvåfamiljshus, eller 
  
 44 
  
 SOU 2008:94 
  
 Hyreslagstiftningen 
  
 kostnaden för nyttigheten påförs hyresgästen efter individuell mätning. 
  
 Hyresinslag i avtal har genom rättspraxis, på grund av skydds- intresset som motiverar de tvingande reglerna i hyreslagen och vad som närmast kan ses som rimlighetsbedömningar kommit att inta en dominerande ställning gentemot andra typer av rättsliga rela- tioner som kan omfattas av avtalet. Det innebär att avtal som har inslag av både hyra och andra rättsförhållanden i sin helhet bedöms som hyra så länge som hyresinslaget inte framstår som helt under- ordnat eller omständigheterna är sådana att det vore helt orimligt att se förhållandet som något annat. Sålunda har i praxis avtal där lokaler upplåtits mot att motparten tillhandahållit mat och dryck åt en viss målgrupp för priser som inte överstiger en viss nivå be- dömts som hyra av lokal (NJA 1978 s. 389). I ett rättsfall från 1971, där en näringsidkare hyrt lokaler av ett travsällskap på travsäll- skapets område för att i lokalerna under vissa av sällskapet angivna förutsättningar bedriva restaurangrörelse har även det bedömts vara hyresavtal, då hyresinslaget inte kunde anses vara av underordnat slag i förhållandet mellan parterna (NJA 1971 s. 129). I fall där rum på serviceboende eller jämförbart boende upplåtits mot ersättning och det dessutom utgick en obligatorisk avgift för service – vilken avgift utgick oberoende av i vilken mängd den boende utnyttjat servicen – har även avgiften ansetts utgöra hyra, trots att den be- stämts genom beslut i kommunfullmäktige (RH 1997:93). Detta inne- bar alltså att hyran i sin helhet bestämdes enligt bruksvärdesprin- cipen (se om bruksvärdessystemet i 2.7). 
 Hyrans dominerande karaktär får också konsekvenser för de av- tal som ingåtts kopplat till hyresavtalet, dvs. avtal vars förutsätt- ning är hyresavtalet. Om hyresavtalet upphör, upphör också det kopplade avtalet att gälla, t.ex. avtal om bilplats. För sådana avtal som har en anknytning till boendet i sig, gäller att det hyresrättsliga regelsystemet blir tillämpligt – och därmed även bruksvärdesreglerna. I dessa fall behöver kopplingen inte ens nämnas i avtalet för att hyresreglerna ska anses tillämpliga. 
 45 
  
 Hyreslagstiftningen 
  
 SOU 2008:94 
  
 2.4 
  
 Lägsta godtagbara standard 
  
 En lägenhet ska enligt 18 a § sjätte stycket hyreslagen anses upp- fylla kraven på lägsta godtagbara standard, om den innehåller anord- ningar inom lägenheten för 
  
 kontinuerlig uppvärmning, 
  
 kontinuerlig tillgång till varmt och kallt vatten för hushåll och hygien, 
  
 avlopp för spillvatten, 
  
 personlig hygien, omfattande toalett och tvättställ samt badkar eller dusch, 
  
 försörjning med elström för normal hushållsförbrukning, 
  
 matlagning, med spis, diskho, kylskåp, förvaringsutrymmen och avställningsytor. 
  
 Därutöver krävs, för att lägsta godtagbara standard ska uppnås, 
  
 tillgång till förrådsutrymmen inom fastigheten och anordning för hushållstvätt inom fastigheten eller inom rimligt avstånd från den, samt 
  
 att huset inte har sådana brister i fråga om hållfasthet, brandsäker- het eller sanitära förhållanden som inte skäligen kan godtas. 
  
 Någon möjlighet att avvika från kraven på lägsta godtagbara standard finns inte (prop. 1993/94:199 s. 108). 
 Det är mycket vanligt att bostadslägenheter håller en högre grund- standard än vad lagen kräver. Det är till exempel väldigt vanligt att det finns frys och att materialvalen är mer exklusiva, såsom parkett- golv i del av lägenheten och kakel och klinker i badrummet. 
  
 2.5 
  
 Lägenhetens skick och värdens underhållsplikt 
  
 Förutom att lägenheten ska vara utrustad med de anordningar som anges i 18 a § sjätte stycket, ska den även ha visst skick vid tillträdet och under hela hyresförhållandet. Reglerna om detta finns i 9 och 15 §§ hyreslagen. 
 Vid tillträdet ska hyresvärden enligt 9 § första stycket tillhanda- hålla lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfatt- 
 46 
  
 SOU 2008:94 
  
 Hyreslagstiftningen 
  
 ningen på orten är i fullt brukbart skick för det avsedda ändamålet, dvs. att den utöver vad som föreskrivs genom kraven för lägsta god- tagbara standard också ska ha godtagbara ytskikt. De tekniska an- ordningarna ska fungera. Brister i underhållet kan leda till att en lägenhet inte anses vara i fullt brukbart skick (se NJA 1964 s. 434). 
 Hyresgästen och hyresvärden kan avtala enskilt om att lägen- heten ska vara i bättre skick än lagrummets grundkrav. För att en bostadslägenhet ska få hålla ett sämre skick krävs däremot att hyres- avtalet innehåller en förhandlingsklausul och att en förhandlings- överenskommelse träffats om sådant sämre skick (9 § andra stycket). Undantag från detta krav ges för enfamiljshus. 
 Under hyresförhållandet är hyresvärden skyldig att hålla lägen- heten i sådant skick som sägs i 9 § första stycket, dvs. enligt grund- kraven, eller i sådant bättre skick som kan ha avtalats mellan hyres- avtalets parter, eller sådant sämre skick som kan ha avtalats i en förhandlingsöverenskommelse. Det får anses stå klart att det där- emot inte är möjligt att träffa en enskild överenskommelse om att underhållet ska avtalas ned eller bort (jfr SOU 2004:91 s. 120 och Jackson och Pope s. 88). Om inget annat avtalats är hyres- värden därför skyldig att i en bostadslägenhet med skäliga tids- mellanrum ombesörja målning, tapetsering och andra sedvanliga reparationer i den mån dessa behövs på grund av lägenhetens för- sämring på grund av ålder och bruk. Genom kollektiva överens- kommelser kan värdens underhållsplikt avtalas ned eller bort. Detta möjliggör system där hyresgäster har inflytande över underhållet; HLU (hyresgäststyrt lägenhetsunderhåll) och VLU (valfritt lägen- hetsunderhåll). 
 Om värden brister i sin underhållsplikt ger lagen hyresgästen vissa rättigheter, såsom att genom ansökan hos hyresnämnden åstad- komma åtgärdsföreläggande, eller om lägsta godtagbara standard inte uppfylls, upprustningsföreläggande, rätt till ersättning för skada, rätt till nedsättning av hyran m.m. (se 16 § med hänvisningar). 
 Reglerna kring lägenhetens skick och underhållet av lägenheter har genomgått en utveckling från en total underhållsplikt för hyres- värden, som inte gick att avtala bort, till en mer flexibel underhålls- skyldighet. 
 47 
  
 Hyreslagstiftningen 
  
 SOU 2008:94 
  
 2.5.1 
  
 Bakgrund till regleringen 
  
 Regleringen kring boendet i hyresrätt har vuxit fram under 1900- talet. Den har sin grund i en önskan om förbättring för de boende; att det ska finnas en trygghet i boendet och spärrar mot oskäliga hyror. Med början 1969 började bruksvärdessystemet att tillämpas som ett skydd för den direkta besittningsrätten. Genom bruksvärdes- systemet kom lägenheternas hyror att relateras till varandra utifrån lägenhetens användbarhet för en genomsnittlig hyresgäst, varvid nivån för hyrorna i allmännyttans bostäder gjordes normerande. 
 Vad gällde bostadslägenheternas skick fanns i lagstiftningen tyd- liga regler: det var hyresvärdens skyldighet att underhålla lägen- heten, och kraven på lägenhetens skick vid tillträdet fanns intagna i 9 §. Hyresgästernas åtagande i denna del var att väl vårda lägen- heten (se prop. 1974:150 s. 456 f.). 
 Med tiden infördes regleringar som mjukade upp detta system och som gav hyresgästerna möjlighet att påverka lägenhetens inre underhåll och utseende. År 1975 infördes möjligheten för hyres- gäster att utan att inhämta hyresvärdens tillstånd få vidta förändringar i sina lägenheter – såsom målning och tapetsering (prop. 1974:150 s. 454 f., CU 1974:36 s. 51). I propositionen nämns som ytterligare exempel på vad hyresgäster kan få utföra utan att först be hyres- värden om lov: montering av persienner, kakelsättning i kök och våtutrymmen samt utbyte av golvlister. Regleringen infördes som 24 a §, och i bestämmelsen regleras också hyresvärdens rätt till ersätt- ning för den skada han lidit, om lägenhetens bruksvärde sjunkit genom åtgärden. 
 Bestämmelsen kompletterades genom införandet i hyreslagen av regleringen kring hyresgästs egna arbeten enligt nuvarande 55 b § (tidigare 55 § andra stycket, och dessförinnan reglerat i hyresregler- ingslagen [1942:429]) som föreskrev att sådana  
 ombyggnads-, 
  änd- rings- och underhållsarbeten eller åtgärder av därmed jämförbar be- tydelse som hyresgästen själv bekostat fick hyresvärden tillgodo- göra sig endast om det fanns särskilda skäl. I förarbetena till 1984 års lagändringar klargjordes att detta även gällde sådana åtgärder som vidtagits av tidigare hyresgäster, inte bara den som bekostat åtgär- den (prop. 1983/84:137 s. 78). 
 Arbetet kring att öka hyresgästernas inflytande över sin boende- miljö fortsatte. År 1981 lade Underhållsfondsutredningen fram ett förslag i sitt delbetänkande  
 Hyresgästinflytande på målning och tapetsering  
 (SOU 1981:47) om att lägenhetens underhåll skulle vär- 
 48 
  
 SOU 2008:94 
  
 Hyreslagstiftningen 
  
 deras på ett särskilt sätt och läggas in i hyran som en under- hållsavgift. Hyresgästerna skulle ha rätt att beställa underhåll och betala tillägg för detta. Tillägget skulle som huvudregel gå över till nästa hyresgäst om den beställande hyresgästen avflyttade i förtid. Systemet skulle finansieras för hyresvärdarna genom statliga lån. Förslaget genomfördes inte. 
 År 1984 infördes ytterligare regler som ökade hyresgästens in- flytande på boendet. På initiativ av SABO och Hyresgästernas Riks- förbund kom en ändring av 15 § till stånd. Genom ändringen blev det möjligt att på kollektiv väg genom förhandlingsöverenskom- melse avtala bort hyresvärdens underhållsplikt för bostadslägen- heten avseende tapetsering, målning och andra sedvanliga repara- tioner. I förarbetena avvisade departementschefen tanken att göra bestämmelsen dispositiv så att en enskild hyresgäst och hyresvärd skulle kunna avtala bort hyresvärdens förpliktelser. Däremot ansågs en förändring innebärande att underhållsskyldigheten skulle kunna avtalas bort genom kollektiva förhandlingsöverenskommelser inne- bära tillräckliga garantier för att tillgodose hyresgästernas intressen och för att underhållet inte eftersätts (prop. 1982/83:146 s. 5 f.). Departementschefen uttalade att regleringen skulle kunna medföra praktiska svårigheter för hyresbestämningen enligt bruksvärdes- systemet eftersom man på hyresmarknaden skulle komma att få vissa lägenheter där hyresgästen svarade helt eller delvis för målning och tapetsering och vissa lägenheter där detta var hyresvärdens ansvar. Därigenom ansågs jämförelsemöjligheterna kunna komma att be- gränsas och försvåras. Svårigheterna ansågs dock inte bli alltför stora. Vid bruksvärdesprövningen skulle främst jämförelse ske mellan lägen- heter där ansvaret var detsamma för målning och tapetsering. Om det i jämförelsematerialet inte fanns tillräckligt många direkt jämför- liga lägenheter skulle en jämförelse kunna ske mellan lägenheter där hyresvärdens underhållsansvar inte var detsamma. Vid hyressätt- ningen skulle då hänsyn få tas till dessa skillnader och hyran be- stämmas med skälig skillnad (a.a. s. 7). 
 I juni 1999 påbörjade Utredningen om allmännyttan och bruks- värdet sitt arbete med att bl.a. utvärdera bruksvärdessystemet. I sitt slutbetänkande  
 Bruksvärde, förhandling och hyra – en utvärdering 
  
 (SOU 2000:33) beskrev utredningen bl.a. den ökande individua- liseringen av lägenheter och konsekvenserna för hyressättnings- systemet och jämförelsemöjligheterna lägenheter emellan. Man kommenterade inledningsvis bruksvärdessystemet på följande sätt (s. 71 f.). 
 49 
  
 Hyreslagstiftningen 
  
 SOU 2008:94 
  
 En bruksvärdesprövning bygger i första hand på att jämförelser görs med likvärdiga lägenheter. När bruksvärdessystemet infördes var lägen- heterna och hyresvillkoren betydligt mer lika varandra än de är i dag. Det var främst lägenheternas storlek, läge och modernitetsgrad som skilde sig åt. I övrigt var lägenheternas utformning och utrustning täm- ligen likartad. Tidsandan utmärktes av storskaliga och enhetliga lös- ningar, framför allt inom nyproduktionen. Under sådana förhållanden var förutsättningarna i allmänhet gynnsamma när det gällde möjlig- heten att hitta jämförbara lägenheter. Med en ökande individualisering av hyresavtalen ser däremot förutsättningarna väsentligt annorlunda ut när det gäller möjligheten att hitta lägenheter som kan godtas som jäm- förbara. 
 Dagens hyresgäster ställer ofta krav på att en modern bostad skall uppfylla många behov samtidigt. Bostaden skall exempelvis ge utrymme för socialt umgänge och fritidsaktiviteter, men också kunna fungera som arbetsplats vid distansarbete. Det moderna samhället präglas av olika livsstilar, varierande behov och önskemål i olika faser av livet samt en utveckling där kärnfamiljen inte längre intar samma självklara plats som tidigare. Denna situation innebär att hyresgästernas efter- frågan och önskemål kommer att bli mer varierande. 
 Som kommentar till en enkät om bostadsmarknaden, genomförd år 2000, skriver utredningen bl.a. (s. 72 f.): 
 Den genomförda enkätundersökningen stödjer också hypotesen att vi sannolikt går mot en utveckling som innebär en ökad individualisering. Detta innebär en utveckling som successivt ställer ökade krav på mer individuellt utformade och utrustade lägenheter. En sådan utveckling leder ofrånkomligen till att lägenheternas utrustning, standard och ser- vice kommer att variera betydligt. Detta medför i sin tur att hyres- avtalens utformning måste bli mer flexibla och individuellt anpassade, så att de kan tillgodose hyresgästernas skiftande behov och önskemål. Under sådana förutsättningar blir det också svårare att med nuvarande rättspraxis kunna hitta likvärdiga jämförelselägenheter. 
 Utredningen om allmännyttan och bruksvärdet pekade dels på att utvecklingen inom hyresboendet gick mot ökade valmöjligheter för hyresgästerna, dels på diskussionen om konsekvenserna härav för hyressättningen. Detta underströks ytterligare genom trepartsöver- enskommelsen 2001, som 2003 ledde till Hyressättningsutredningens arbete och de lagändringar som blev resultatet av denna. 
 Utvecklingen har gått mot en ökad individualisering av lägen- hetsbeståndet. Genom de gjorda förändringarna har skyddet för hyresgästen varit starkt. Samtidigt innebär en ökad individualisering av lägenheterna att jämförelseprövningen blivit svårare. De ursprung- 
 50 
  
 SOU 2008:94 
  
 Hyreslagstiftningen 
  
 liga reglerna om hyressättning har under den ökande individuali- seringen modifierats genom flera undantag. 
  
 2.6 
  
 Besittningsskydd 
  
 En grundläggande tanke i det svenska hyressystemet är att hyres- gästen ska vara trygg i sitt boende. Grundregeln är att hyresgästen har rätt till förlängning av hyresavtalet. Möjligheterna för en hyres- värd att avsluta ett hyresförhållande är därför reglerade genom ett besittningsskydd för hyresgästen och kompletterande regler kring detta. 
 Besittningsskyddet kan vara direkt eller indirekt. För bostäder är det direkt och för lokaler är det indirekt. Ett direkt besitt- ningsskydd ger hyresgästen rätt till förlängning av hyresförhåll- andet så att han har rätt att bo kvar, utom i vissa undantagssitua- tioner som främst gäller fall av misskötsamhet. Ett indirekt besitt- ningsskydd ger inte hyresgästen rätt till förlängning av avtalet, däremot en rätt till skadestånd om han tvingas lämna lokalen och det vid en rättslig prövning visar sig att uppsägningen var ogrundad. 
 För att ett direkt besittningsskydd ska ha något faktiskt innehåll för hyresgästen är det kopplat till begränsningar i hyresvärdens rätt att höja hyran. Om en hyresvärd fritt skulle kunna sätta hyran under hyresförhållandet skulle detta kunna ske på ett sätt som tvingar hyresgästen att flytta. Det finns därför regler i hyreslagstiftningen om hur hyrorna får bestämmas och vad som sker om parterna inte kan enas. Tvister om hyror och andra hyresvillkor prövas i hyres- nämnderna (se avsnitt 2.11). 
  
 2.7 
  
 Bruksvärdessystemet 
  
 Om en hyresvärd och en hyresgäst inte kan enas om hyrans storlek, ska hyran bestämmas till skäligt belopp. Hyran är inte att anse som skälig om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Vid prövningen ska främst beaktas lägenheter som ägs och förvaltas av sådana kommunala bostadsföretag som avses i lagen om allmännyttiga bostadsföretag (55 §). 
 I de fall där lägenheten inte omfattas av det kollektiva förhand- lingssystemet står det hyresvärden och hyresgästen fritt att be- 
 51 
  
 Hyreslagstiftningen 
  
 SOU 2008:94 
  
 stämma ingångshyran för en lägenhet. Denna överenskomna hyra kan sedan på begäran av en part prövas av hyresnämnden, som kan besluta om nya hyresvillkor. Det är inte möjligt att på förhand få en rättslig prövning i hyresnämnden av vilken hyra en ny hyresgäst ska betala. 
  
 2.7.1 
  
 Hur bruksvärdet bestäms 
  
 Fram till 1969 bestämdes hyrornas nivåer genom hyresreglering. Därefter infördes bruksvärdessystemet, som innebar att hyrorna, i stället för att fastställas till nivåer, kunde relatera och variera i för- hållande till varandra. Bruksvärdessystemets syfte är att efterlikna ett marknadssystem men samtidigt utgöra en spärr mot oskäliga hyror och trygga besittningsskyddet (Jackson och Pope s. 542). En bruksvärdeshyra ska spegla en lägenhets marknadsvärde på en marknad där det råder jämvikt på lång sikt. En bristsituation på en marknad ska inte tillåta att hyrorna pressas upp. 
 I förarbetena inför övergången till bruksvärdessystemet be- skrevs bruksvärdet på följande sätt (SOU 1966:14). En lägenhets bruksvärde fastställs bl.a. av dess egenskaper som storlek, moderni- tetsgrad, planlösning, reparationsstandard, läge inom huset och ljud- isolering. Därutöver kan förmåner som tillgång till hiss, sopned- kast, tvättstuga, särskilda förvaringsutrymmen, god fastighetsser- vice, lekplats, garage eller biluppställningsplats m.m. påverka bruks- värdet, liksom husets allmänna läge, närhet till kommunikationer och boendemiljön i stort kan påverka det. Dessutom beaktas om underhållet är eftersatt. Sådana förändringar av underhållsskicket som normalt förekommer tillmäts dock inte någon betydelse. 
 Lägenhetens läge på orten är också något som kan beaktas vid bestämmandet av bruksvärdet. Detta kan i viss mån sägas framgå av de uttalanden från förarbeten som angetts ovan, men har i större utsträckning kommit att utvecklats i praxis (se sammanställning i Jackson och Pope s. 568 f.). 
 Samtliga omständigheter som inverkar på bruksvärdet ska be- dömas objektivt, dvs. utan att särskild hänsyn tas till den enskildes värderingar eller behov. Förekomsten av lekplats eller tillgång till biluppställningsplats ska således värderas som en förmån oavsett om den aktuella hyresgästen har barn eller bil. Alltså får en hyres- gäst betala för garage om det ingår i hyran även om han inte har bil och inte kan antas värdera garageplatsen särskilt högt. Man ska vidare 
 52 
  
 SOU 2008:94 
  
 Hyreslagstiftningen 
  
 bortse från byggnadsår, produktionskostnader, drifts- och förvalt- ningskostnader. Utredningen om allmännyttan och bruksvärdet menade att detta var uppenbart, eftersom dessa faktorer inte hade någon betydelse för hur praktiskt användbar lägenheten var för hyres- gästen (SOU 2000:33 s. 28). Avseende detta uttalande påpekade Hyres- sättningsutredningen att allmännyttans hyror, vilka är normerande för hyresnivån, bestäms utifrån självkostnadsprincipen, som ju beaktar just de faktorer som man vid bedömningen ska bortse ifrån (SOU 2004:91 s. 56) och att synsättet därmed innebär en motsättning. 
  
 2.7.2 
  
 Hyressättning där avvikelser från bruksvärdet görs 
  
 I vissa situationer sker hyressättning som i viss mån avviker från vad som motiveras av bruksvärdet. Dessa situationer regleras i 55 a – c §§. 
 Enligt 55 a § får en bruksvärdesförbättring inte beaktas om hyresvärden utan erforderligt tillstånd från hyresnämnden eller god- kännande av hyresgästen vidtagit åtgärder som antingen höjt bruks- värdet eller medfört en väsentlig förändring av lägenheten eller gemensamma ytor i huset och det ännu inte förflutit fem år sedan åtgärden slutfördes. Om hyresgästen som skulle ha godkänt åtgär- den har flyttat och lägenheten då inte överlåtits till någon närstå- ende (situationer enligt 33 § andra stycket, 34 § eller 47 § andra stycket) får åtgärden beaktas vid prövningen av hyran. 
 Den andra situationen där bruksvärdesförbättring som huvud- regel inte får beaktas är när hyresgästen enligt 55 b § bekostat om-  
 byggnads-, 
  ändrings- eller underhållsarbeten eller åtgärder av därmed jämförlig betydelse. Det kan vara fråga om att en hyresgäst själv installerat tvättmaskin, köksskåp, diskmaskin, torktumlare eller annat som inte ingått i den standard som hyresvärden upplåtit lägen- heten med. Inte heller underhållsarbeten som hyresgästen utfört får hyresvärden tillgodoräkna sig. Hyresvärden får tillgodoräknas den bruksvärdesförbättring åtgärden medfört endast om det finns särskilda skäl för det. Bestämmelsen kompletteras av regleringen i 24 a §, där det anges att hyresgästen får vidta vissa åtgärder utan att be hyresvärden om lov först. 
 Utrustning som hyresgästen tillfört lägenheten utgör inte fastig- hetstillbehör så länge som hyresvärden inte förvärvat äganderätten till dessa, genom köp eller på annat sätt. Om hyresgästen flyttar utan att överlåta egendomen till nästa hyresgäst tillfaller egendomen hyresvärden. Denne har dock inte rätt att tillgodogöra sig den bruks- 
 53 
  
 Hyreslagstiftningen 
  
 SOU 2008:94 
  
 värdesökning som hyresgästens arbeten medfört, om det inte före- ligger särskilda skäl. Särskilda skäl kan enligt Hyresrättsutredningen i betänkandet  
 Hyresrätt 3 Bruksvärde, hyresprocess, m.m.  
 (SOU 1981:77) vara 
 att en hyresgäst rustat upp sin lägenhet för att tillgodose sin privata smak, medan hyresvärden rustat upp övriga lägenheter och varit villig att rusta upp även förstnämnda lägenhet. Om samtliga lägenheter är likvärdiga, synes i så fall samma hyra böra utgå för dem. En åtgärd som utförts av tidigare hyresgäst kan tillgodoräknas den aktuella hyres- gästen, även om skälen härför i allmänhet torde vara svagare. En an- ledning kan vara, att underhållsstandarden i fastigheten är så låg att den sätter ned bruksvärdeshyran. Om en lägenhet då är påtagligt bättre, därför att den rustats upp av en tidigare hyresgäst, bör hyresvärden inte få en högre hyra för den lägenheten. (s. 187 f.) 
 Det är den nuvarande hyresgästen som har att styrka att förbätt- ringsarbeten skett i lägenheten och att dessa medfört att bruks- värdet ökat (prop. 1974:150 s. 500). 
 Ytterligare en situation där hyressättningen sker enligt andra principer än bruksvärdet är då det bestäms s.k. presumtionshyror för nyproducerade lägenheter enligt 55 c §. Dessa hyror presumeras under en tid av tio år vara skäliga vid en prövning i hyresnämnden under följande förutsättningar: 
  
 1. 
  
 Hyresgästorganisationen som är part i överenskommelsen var etablerad på orten när överenskommelsen träffades, 
  
 2. 
  
 i överenskommelsen har bestämts att hyran ska fastställas enligt 55 c §, 
  
 3. 
  
 överenskommelsen omfattar samtliga bostadslägenheter i huset och har träffats innan det har träffats några hyresavtal för någon av bostadslägenheterna och 
  
 4. 
  
 det har inte gått mer än tio år sedan den första bostadshyres- gästen tillträdde lägenheten. 
  
 Konstruktionen bygger på en tillit till det kollektiva systemet. Presumtionen för skälighet kan brytas om det finns synnerliga skäl. Med synnerliga skäl avses i första hand situationer då det före- kommit sådana oegentligheter i avtalssituationen att avtalet kan vara att anse som ogiltigt eller kunna jämkas enligt avtalslagens regler (28 – 36 §§ avtalslagen). Det kan vidare, angavs det i proposi- tionen, vara fråga om en situation där hyresgästorganisationen agerat 
 54 
  
 SOU 2008:94 
  
 Hyreslagstiftningen 
  
 som en bulvan åt fastighetsägaren. Om hyresvärden presenterat korrekt underlag och byggnation skett i enlighet med detta under- lag ska inte enbart den omständigheten att avtal om presumtions- hyra träffats på en nivå som överstiger hyresvärdens kostnader innebära att det föreligger skäl att bryta presumtionen. Konstruk- tionen är knuten till det kollektiva förhandlingssystemet och hyres- gästorganisationerna får därför ett stort inflytande, något som vissa remissinstanser ställde sig kritiska till vid förslagets behandling. I propositionen anfördes dock att det sällan framförs kritik mot hur hyresgästorganisationerna fullföljer sin förhandlingsuppgift (prop. 2005/06:80 s. 25). Möjligheten att förhandla fram presumtionshyror infördes 2006 och var ett resultat av Hyressättningsutredningens betänkande. 
 Syftet med systemet med presumtionshyror var att förbättra förutsättningarna för att bygga nya bostadshyreslägenheter. Utgångs- punkter för regleringen är att hyrorna ska täcka hyresvärdens kost- nader och att man ska ha en god förutsägbarhet om hyrorna. Fastig- hetsägaren ska inte behöva riskera att hyrorna vid en prövning i hyresnämnden ska sänkas efter en kort tid. 
 Ett specialfall av hyressättning som inte följer bruksvärdesprin- cipen är när likhetsregeln i 21 § hyresförhandlingslagen använts vid en villkorsprövning enligt 22 § hyresförhandlingslagen. Resultatet av en sådan prövning kan i vissa fall bli att lägenheten åsätts en hyra som avviker från dess bruksvärde. 
 Vidare kan en hyresvärd och en hyresgäst under en pågående hyrestvist komma överens om hyran för lägenheten. Även om överenskommelsen innebär att hyran avviker från lägenhetens bruks- värde ska den överenskomna hyran gälla (se 55 § sjunde stycket). 
  
 2.8 
  
 Självförvaltning – hyresgäster sköter underhåll 
  
 En annan situation där hyressättningen i och för sig följer bruks- värdet, men där innehållet i hyresrätten kan sägas vara något annor- lunda är hyror som bestäms för lägenheter som deltar i självför- valtningssystem. Sådana kan åstadkommas genom förhandlings- överenskommelser och innebär att hyresgäster gör en del av det underhålls- och förvaltningsarbete som enligt huvudregeln åligger hyresvärden. Genom lagändringar 1997 infördes regler som under vissa förutsättningar medgav skattefrihet för de deltagande hyres- gästerna. 
 55 
  
 Hyreslagstiftningen 
  
 SOU 2008:94 
  
 Genom en förhandlingsöverenskommelse om frånval av under- håll och reparation tar hyresgästen inte över hyresvärdens under- hållsplikt. Så anses emellertid kunna ske när det avtalas om själv- förvaltning (21 § andra stycket hyresförhandlingslagen). Självförvalt- ningssystem kan endast beslutas genom en förhandlingsöverens- kommelse och förutsätter någon form av organiserad samverkan mellan hyresvärden och en grupp hyresgäster avseende förvaltningen av hus som omfattas av förhandlingsordningen. Systemet får avse enklare förvaltningsuppgifter som det inte krävs specialkunskaper för att utföra, och kan begränsas till att avse ett eller flera hus i förhandlingsordningen. De hyresgäster som deltar i självförvaltnings- systemet erhåller en hyresreduktion. Storleken på hyresreduktionen ska anges i förhandlingsöverenskommelsen, som också någorlunda måste klargöra vilket arbete som självförvaltningen omfattar. För- handlingsöverenskommelsen måste därutöver kompletteras av ett enskilt avtal mellan hyresvärden och hyresgästen om deltagande. Deltagande i självförvaltningssystem måste stå öppet för samtliga hyresgäster som berörs av självförvaltningen. De deltagande hyres- gästerna ska behandlas lika, dvs. ha rätt till samma hyresavdrag för utförandet av en viss arbetsuppgift. 
 Självförvaltningssystem kan vara av större eller mindre omfatt- ning, och kan t.ex. avse trappstädning och skötsel av grönytor. 
 Med hänsyn till kravet att hyran ska vara bestämd till sitt belopp (19 § hyreslagen) måste hyresreduktionen anges till sitt belopp i förhandlingsöverenskommelsen. I denna överenskommelse kan före- komma flera belopp vilka sätts i förhållande till i vilken utsträck- ning hyresgästen deltar i självförvaltningen. 
 Den totala hyresreduktionen efter en överenskommelse om själv- förvaltning får inte vara större än vad som föranleds av själv- förvaltningens omfattning. Rabatten får totalt sett inte vara större än den kostnadsminskning självförvaltningen innebär för hyresvärden. Ett hyresavdrag kan också avse förfluten tid och då betalas ut kontant till hyresgästen. 
 Vid införandet av bestämmelsen om självförvaltning angavs att syftet med bestämmelsen framför allt var att engagera hyresgästerna i sitt boende och att öka gemenskapen i bostadsområdet, inte att skaffa en skattefri inkomst. Däremot ansågs möjligheten att undanta en viss del av ersättningen från beskattning som ett sätt att göra själv- förvaltning mer attraktiv för hyresgästerna (prop. 1996/97:119 s. 13). 
 Det avdrag på hyran som ges vid självförvaltning är inte skatte- pliktigt till den del det uppgår till den egna lägenhetens andel – efter 
 56 
  
 SOU 2008:94 
  
 Hyreslagstiftningen 
  
 huvudtalet – av kostnaden för självförvaltningssystemet. Skattefrihet gäller under förutsättning att alla hyresgäster som deltar i självför- valtningen får hyresavdrag med samma belopp oavsett i vilken grad de faktiskt utfört arbetet (se vidare prop. 1996/97:119 s. 13 f.). Den hyresrabatt som utgår räknas in i underlaget för den bostadsbidrags- grundande bostadskostnaden (RFFS 1998:9). Däremot ska hyresre- duktionen – i den mån den är skattefri – inte läggas till den sökandes inkomst vid beräkning av bostadsbidraget (prop. 1996/97:119 s. 21). 
 Förhandlingsöverenskommelsens innehåll om arbetsprestationer och hyresavdrag är att se som hyresvillkor. Dessa villkor kan prövas på två sätt – antingen genom att förhandlingsöverenskommelsen klandras genom 22 § hyresförhandlingslagen eller genom villkors- prövning enligt 54 § hyreslagen. En hyresgäst som anser att ett själv- förvaltningssystem inte följer lagens regler kan inte åstadkomma att hyresreduktionen blir mindre för de deltagande. Han kan där- emot åstadkomma att han själv kommer i åtnjutande av samma rabatt i enlighet med likhetsregeln i 21 § hyresförhandlingslagen. Likhetsprincipen innebär att lika stora lägenheter ska åsättas samma hyra om inte skillnader i bruksvärdet motiverar annat. Självförvalt- ningssystem utgör ett undantag från kravet som ställs upp i lik- hetsprincipen. 
 Det kan diskuteras huruvida det verkligen förhåller sig så att hyresvärdens underhållsplikt minskas i ett självförvaltningssystem. Enligt förarbetena till regleringen om självförvaltningssystem kan något generellt ställningstagande inte göras, utan saken får avgöras i varje enskilt fall efter tolkning av avtalet. Vissa avtal kan anses innebära att fastighetsägaren befriats från sin underhållsplikt avseende förvaltningsåtgärden gentemot de deltagande hyresgästerna. Andra avtal kan snarast innebära att hyresvärden behåller underhållsskyl- digheten men har gett de deltagande hyresgästerna i uppdrag att utföra skötseln åt hyresvärden. Hyresvärdens underhållsskyldighet kvarstår självfallet i förhållande till de hyresgäster som inte deltar i självförvaltningssystemet. 
 Om en hyresgäst försummar att utföra en åtgärd han i systemet har åtagit sig kan det tänkas att han enligt förhandlingsöverenskom- melsen inte har rätt till hyresavdraget. Om han redan fått hyres- avdraget kan det i stället ses som att han är i dröjsmål med denna del av hyran, vilket kan leda till att hyresrätten förverkas. Om av- draget inte ses som en del av hyran kan hyresrätten ändå förverkas, om försummelsen inte är av ringa betydelse och det är av synnerlig 
 57 
  
 Hyreslagstiftningen 
  
 SOU 2008:94 
  
 vikt för hyresvärden att hyresgästen fullgör sitt åtagande. (Jones och Johnson s. 137). 
 En inflyttande hyresgäst kan välja om han vill delta i självför- valtningssystemet. Om han väljer att stå utanför behöver hyresvärden inte förhandla om hans hyra ifall den hyra han får betala endast höjs med avdraget för självförvaltning. 
 Frånval som inte innebär att hyresgästen utför något arbete som hyresvärden annars skulle göra leder inte till några skattekonse- kvenser. Hyresgästen betalar då endast för den standard han erhåller i sitt boende. I de fall där hyresgästen utför förvaltningsuppgifter för hyresvärdens räkning, genom självförvaltningssystem eller annars som uppdragstagare, kan skattskyldighet uppkomma. 
  
 2.9 
  
 Det kollektiva förhandlingssystemet 
  
 Hyrorna kan antingen avtalas genom kollektiva förhandlingar, vilka styrs av hyresförhandlingslagen, eller genom enskilda avtal mellan hyresgäst och hyresvärd, enligt reglerna i hyreslagen. En mycket stor andel av lägenheterna får i dag sin hyra förhandlad kollektivt. 
 Det kollektiva förhandlingssystemet regleras i hyresförhandlings- lagen. Det bygger på kollektiva förhandlingar mellan å ena sidan hyresvärden, eventuellt tillsammans med en fastighetsägarorgani- sation, och å andra sidan en hyresgästorganisation. Förhandling- arna förs lokalt, eftersom det måste vara en hyresvärd som part på ena sidan. På hyresgästsidan ska det vara en hyresgästorganisation – i praktiken ofta organisationen Hyresgästföreningen (1 § hyresför- handlingslagen). 
 En förutsättning för att systemet ska tillämpas för en viss lägen- het är att det finns en förhandlingsklausul i hyresavtalet. En uttrycklig förhandlingsklausul fordras för att ett nytt förhandlingsresultat ska kunna tillämpas i hyresförhållandet. 
 Förhandlingen sker i två steg. Först förhandlar parterna om vilka frågor man ska förhandla om – en förhandlingsordning. Utifrån för- handlingsordningen förhandlas därefter fram en förhandlingsöver- enskommelse. En förhandlingsordning omfattar enligt huvudregeln samtliga bostadslägenheter i ett eller flera hus (3 § hyresförhand- lingslagen). I förhandlingsordningen regleras hur förhandlingsarbetet ska bedrivas och vilka rättigheter och skyldigheter parterna har. Om parterna inte lyckas nå någon överenskommelse har endera parten 
 58 
  
 SOU 2008:94 
  
 Hyreslagstiftningen 
  
 rätt att tvinga fram en sådan genom hyresnämnden, som då kan fast- ställa förhandlingsordningens innehåll. 
 Utifrån förhandlingsordningens innehåll förhandlar parterna sedan i syfte att nå en förhandlingsöverenskommelse. De är skyldiga att förhandla och lägga fram förslag (15 § hyresförhandlingslagen). De är däremot inte skyldiga att komma överens. 
 Enligt 5 § hyresförhandlingslagen innebär förekomsten av en förhandlingsordning alltid en skyldighet för hyresvärden att på eget initiativ förhandla med hyresgästorganisationen i vissa uppräknade frågor. Denna skyldighet kallas den primära förhandlingsskyldig- heten och omfattar 
  
 hyreshöjning för en lägenhet, 
  
 bestämmande av hyra för en ny hyresgäst, om den begärda hyran överstiger den hyra som den avflyttande hyresgästen betalat, 
  
 ändring av grunderna för beräkning av sådan särskild ersättning som avses i 19 § hyreslagen och 
  
 ändring av villkor som rör hyresgästernas rätt att använda gemen- samma utrymmen i huset. 
  
 Därutöver innebär en förhandlingsordning en skyldighet att, om en av parterna begärt det, förhandla i följande frågor, om parterna inte enas om annat: 
  
 hyresvillkoren, 
  
 lägenheternas och husets skick, 
  
 gemensamma anordningar i huset och 
  
 övriga boendeförhållanden i den mån de rör hyresgästerna gemen- samt. 
  
 I förhandlingsöverenskommelsen bestäms hyran. Därvid kräver lik- hetsprincipen (21 § hyresförhandlingslagen) att samma hyra bestäms för lika stora lägenheter om inte lägenheterna skiljer sig åt i bruks- värde så att skillnader kan vara motiverade. Den hyra som bestäms i en förhandlingsöverenskommelse är den högsta hyra som får tas ut. Hyresförhandlingslagen hindrar inte hyresvärden att under denna nivå besluta om hyresrabatter för vissa hyresgäster. 
 Om hyresvärden inte fullgör sin primära förhandlingsskyldighet utan sluter avtal direkt med hyresgäster som omfattas av det kollek- 
 59 
  
 Hyreslagstiftningen 
  
 SOU 2008:94 
  
 tiva systemet är avtalet ogiltigt (23 § hyresförhandlingslagen). Hyres- värden kan dessutom bli skadeståndsskyldig till den hyresgästorga- nisation som skulle ha varit hans motpart (26 – 29 §§ hyresförhand- lingslagen). 
 I de fall parterna inte kan nå en överenskommelse kan en hyres- värd eller en hyresgäst begära att hyresnämnden fastställer hyran (24 § hyresförhandlingslagen). Det finns också en möjlighet att part- erna hänskjuter tvisten till sina egna partssammansatta organ, Hyres- marknadskommittén (omfattande SABO och Hyresgästföreningen Riksförbundet) och Bostadsmarknadskommittén (omfattande Fastig- hetsägarna Sverige och Hyresgästföreningen Riksförbundet). Om parterna anlitar dessa organ, anses inte förhandlingarna avslutade förrän organet lämnat sitt utlåtande. 
 Den enskilde hyresgästen har rätt att inom tre månader efter att han fick kännedom om det nya villkoret hos hyresnämnden ansöka att förhandlingsöverenskommelsen ändras i vad den avser honom. Då ska hyresnämnden göra en prövning enligt bruksvärdet (55 § hyreslagen). 
  
 2.10 
  
 Det enskilda hyresförhandlingssystemet 
  
 Om det i ett hus inte finns någon förhandlingsordning, eller en lägenhet står utanför systemet eftersom hyresgästen avtalat bort förhandlingsklausulen ur hyresavtalet (se 3 § hyresförhandlings- lagen), är hyresförhandlingslagen inte tillämplig. I stället får hyran och hyresvillkoren förhandlas utifrån de regler som finns i hyres- lagen. Förhandlingsparterna blir då hyresvärden och den enskilde hyresgästen. 
 När en hyresvärd vill höja hyrorna måste han enligt 54 § hyres- lagen skriftligen meddela detta. Leder inte det till någon överens- kommelse måste hyresvärden begära villkorsändring vid hyres- nämnden. Hyresvärden måste vänta en månad efter det att han lämnat meddelandet om villkorsändring till hyresgästen innan han kan gå till hyresnämnden. Ifall hyresgästen och hyresvärden under hyres- tvisten kommer överens om hyran ska deras överenskommelse gälla, även om den strider mot bruksvärdesprincipen (55 § sjunde stycket). 
 Om det finns en förhandlingsordning för ett hus, men en hyres- gäst valt att stå utanför ordningen, blir hyresgästen under vissa för- hållanden bunden av vad hyresvärden yrkat med eller utan samband med en kollektiv överenskommelse om hyreshöjning, om hyres- 
 60 
  
 SOU 2008:94 
  
 Hyreslagstiftningen 
  
 gästen fått del av yrkandet genom rekommenderat brev och inte protesterar inom viss tid (54 a §). 
  
 2.11 
  
 Prövning av hyrorna 
  
 Om hyresvärden och hyresgästen tvistar om hyrans storlek, ska hyran fastställas till skäligt belopp (55 § hyreslagen). Det är hyres- nämnden som prövar tvisten, som är dispositiv. Det innebär att parterna själva måste presentera det material som nämnden ska bedöma. Vid prövningen ska främst beaktas de hyror som åsatts lägenheter som ingår i de kommunala bostadsföretagens bestånd. Parterna får ta fram exempel på lägenheter som de anser till bruks- värdet vara likvärdiga med prövningslägenheten. För att lägenheterna ska anses vara likvärdiga krävs att de i grova drag motsvarar varandra. De bör ha samma användningssätt, bostadsyta och modernitets- grad. Även lägenheter som inte är helt överensstämmande i de faktorer som kan inverka på bruksvärdet kan komma att användas som jämförelsematerial om de olika faktorerna kan kvittas mot varandra (se här RBD 46:80). I förarbetena underströks dock att avvikelserna inte får vara avsevärda (prop. 1968:91 Bihang A s. 53). Om jämförbara lägenheter inte finns, eller underlaget inte anses adekvat, får hyresnämnden bestämma hyran efter en skälig- hetsbedömning. Lagens huvudregel är dock att hyresbestämning ska ske efter direkt jämförelse. Rättspraxis har emellertid ställt upp så stränga krav på jämförbarheten att det blivit mycket sällsynt att hyror bestäms efter en jämförelseprövning. I stort sett all hyres- bestämning efter tvist har av hyresnämnden gjorts efter en allmän skälighetsbedömning. Hyresnämnderna är, efter 2006 års lagändring (2006:410, prop. 2005/06:80), skyldiga att alltid redovisa de skäl som bestämt utgången i ett ärende, om beslutet går någon part emot (21 § lagen [1973:188] om arrendenämnder och hyresnämnder). 
 En hyra ska, som nämnts ovan, anses skälig om den inte är påtagligt högre än hyran för likvärdiga lägenheter – varvid hyres- nivån hos de kommunala bostadsföretagen är normerande. I praxis har utvecklats en gräns där en avvikelse om ungefär 5 procent anses godtagbar. Värt att notera är att påtaglighetsrekvisitet endast är tillämpbart där hyrorna fastställs efter en jämförelseprövning. Om hyresnämnden fastställer hyran efter en allmän skälighetsbedöm- ning kan regeln inte användas. 
 61 
  
 Hyreslagstiftningen 
  
 SOU 2008:94 
  
 2.12 
  
 Aktuella utredningar 
  
 I april 2008 överlämnade Utredningen om allmännyttans villkor sitt betänkande  
 EU, allmännyttan och hyrorna  
 (SOU 2008:38) till regeringen. Hyreslagsutredningen överlämnade i maj 2008 ett del- betänkande,  
 Frågor om hyra och bostadsrätt  
 (SOU 2008:47) och be- räknas avge sitt slutbetänkande i april 2009. 
  
 2.12.1 
  
 Utredningen om allmännyttans villkor 
  
 Utredningen om allmännyttans villkor tillsattes 2005. Dess uppdrag var bl.a. att se över villkoren och förutsättningarna för allmän- nyttiga och kommunala bostadsföretag. I april 2008 överlämnade utredningen sitt betänkande  
 EU, allmännyttan och hyrorna  
 (SOU 2008:38). I betänkandet föreslås bl.a. att de kommunala bostads- företagens normerande roll avskaffas, och som en följd därav att bruksvärdesprincipens innehåll justeras och påtaglighetsrekvisitet tas bort. Vidare lägger utredningen fram ett förslag för hyrespröv- ningen – som ett led i en bättre fungerande hyresmarknad – näm- ligen att möjligheterna till jämförelseprövning utvidgas. Jämförelse ska enligt förslaget inte längre ske med likvärdiga lägenheter utan med andra liknande lägenheter. En förutsättning för att två bostads- lägenheter ska kunna jämföras med varandra ska i stället vara att de har så många bruksvärdesmässiga likheter att den ena lägenheten kan ge vägledning för den andra lägenhetens hyresnivå. I betänk- andet anförs att även om lagens huvudregel i dag säger att hyran ska bestämmas efter en direkt jämförelse med andra lägenheter som i grova drag är likvärdiga med prövningslägenheten sker hyresbe- stämningen i de allra flesta fall efter en allmän skälighetsprövning. I rättspraxis har nämligen ställts upp så höga krav för att lägenheter ska anses jämförbara att det endast är i undantagsfall så kan ske. En sådan utvidgad jämförelseprövning kommer att bygga på en samman- vägning av och i viss mån kvittning mellan plus- och minusfaktorer i olika avseenden och kommer i grunden att påminna mycket om den allmänna skälighetsbedömning som nämnden gör i dag. Detta innebär att prövningslägenhetens hyra inte nödvändigtvis blir den- samma som jämförelselägenheternas utan att den bestäms efter en bedömning av bruksvärdesmässigt relevanta skillnader och likheter mellan lägenheterna. (SOU 2008:38 s. 465) 
 62 
  
 SOU 2008:94 
  
 Hyreslagstiftningen 
  
 Remisstiden gick ut den 8 september 2008. Utredningen har i betänkandet beräknat att ändringarna kan träda i kraft den 1 janu- ari 2010. De förslag vi lämnar är inte beroende av att de ovan an- givna ändringarna genomförs. 
  
 2.12.2 
  
 Hyreslagsutredningen 
  
 Hyreslagsutredningen tillsattes 2007 för att bl.a. se över reglerna i hyreslagen. I ett delbetänkande,  
 Frågor om hyra och bostadsrätt  
 (SOU 2008:47), lämnade utredningen i maj 2008 förslag i följande frågor: hyresnedsättning vid underhållsarbeten, när en lägenhet anses förstörd, bostadshyresgästens bytesrätt, anmaningar och under- rättelser vid uppsägning, rätten att installera parabolantenn, över- klagande av hyresnämndens beslut, förbudet mot dubbelupplåtelse, medlemskapet vid ombildning av hyresrätt, samt underrättelse till socialnämnden som rör bostadsrätt. De förslag vi lämnar berörs inte av de frågor som behandlades i delbetänkandet. 
 I april 2009 beräknas Hyreslagsutredningen lämna sitt slutbe- tänkande, med förslag till genomgripande språkliga och redaktio- nella ändringar av hyreslagen. Dessa förslag kan komma att påverka den lagtekniska utformningen av våra förslag. 
  
 2.13 
  
 Sammanfattning 
  
 Hyresreglerna bygger på att hyror ska vara skäliga och bestämmas i relation till varandra efter lägenheternas bruksvärde. En hyra är inte skälig om den påtagligt överstiger hyran för likvärdiga lägenheter, varvid hyresnivån för lägenheter som ägs av kommunala bostads- företag är normerande. 
 Hyrorna förhandlas i de flesta fall kollektivt, och gäller då för lägenheter som har en förhandlingsklausul i kontraktet. Hyres- gäster som avtalat bort denna klausul förhandlar i stället om hyran direkt med hyresvärden. I de fall där parterna inte kan komma överens kan hyran prövas av hyresnämnden, som fastställer hyran, oftast efter en allmän skälighetsbedömning, även om lagregeln i första hand talar om en jämförelseprövning. 
 Vid införandet av dessa regler var lägenhetsbeståndet mera homo- gent än i dag. Med den ökade individualiseringen av hyreslägen- heternas beskaffenhet och värdens skiftande ansvar för underhåll 
 63 
  
 Hyreslagstiftningen 
  
 SOU 2008:94 
  
 och skick, sammantaget med de möjligheter hyresgästerna har att själva skapa variationer i sin boendestandard, synes det vara svårare att hitta adekvat jämförelsematerial inför prövningen. 
 De förslag vi lämnar i detta betänkande är inte beroende av att förslag lämnade av andra aktuella utredningar på området genom- förs (SOU 2008:38, SOU 2008:47 och kommande slutbetänkande av Hyreslagsutredningen). 
 64 
 3 Tillval och frånval i dag 
  
 3.1 
  
 Vad förekommer som tillval och frånval i dag? 
  
 Hyresgäster kan ha olika önskemål i sitt boende. En del är villiga att betala för att deras lägenhet förses med utrustning som går ut- över den standard som hyresvärden erbjuder, eller för att under- hållsåtgärder såsom t.ex. tapetsering och ommålning ska ske oftare än vad hyresvärden haft för avsikt. Andra hyresgäster kan välja en enklare standard, t.ex. genom att senarelägga utbyte av spis eller annan utrustning eller avstå från eller senarelägga underhållsåtgär- der. För att tillgodose hyresgästernas önskemål förekommer det att hyresvärdar erbjuder hyresgästerna att själva välja viss inredning eller utrustning till sin lägenhet mot en separat hyreshöjning eller en kon- tant engångsersättning, s.k. tillval. Det finns också exempel på att hyresgäster väljer en enklare standard än den normala i utbyte mot av- drag på hyran, s.k. frånval. 
 I detta kapitel ges en översikt över vad som är vanliga tillval och frånval i dag. För de lägenheter som omfattas av det kollektiva sys- temet är tillvalen oftast kollektivt förhandlade och det finns ofta prislistor för olika tillval. 
  
 3.2 
  
 Utbudet varierar 
  
 Många bostadsbolag erbjuder sina hyresgäster möjligheter att på- verka sitt boende genom tillval eller frånval. 
 Utbudet skiftar mellan olika hyresvärdar. De mest utvecklade systemen för tillval och frånval finns inom de kommunala bostads- företagen. I det material vi tagit del av förekommer prislistor för bl.a. följande utrustning som tillval. 
  
 Vitvaror i olika klasser – tvättmaskin, torktumlare, torkskåp, kera- mikhäll, frys, kyl och diskmaskin 
  
 65 
  
 Tillval och frånval i dag 
  
 SOU 2008:94 
  
 Badrumsinredning – handdukstork, duschväggar, badkar, spegel med belysning, tvättställskommod, blandare 
  
 Köksinredning – luckor, bänkskivor, blandare 
  
 Säkerhetsprodukter – extra lås, tittöga, säkerhetsdörr, larmpaket, brandskyddsutrustning 
  
 Kakel och klinker 
  
 Parkettgolv, laminatgolv 
  
 Exklusivare tapeter 
  
 Nya innerdörrar, extra garderober 
  
 Inglasning av balkong 
  
 Extra eluttag, multimediauttag 
  
 Bredband 
  
 Centraldammsugare 
  
 En del hyresvärdar uppger att det är ett mervärde i sig att kunna erbjuda sina hyresgäster möjlighet att påverka sitt boende och att detta ger fler nöjda hyresgäster. Ofta försöker hyresvärdarna finna individuella lösningar för att tillmötesgå önskemål om tillval som inte finns i det utbud de normalt erbjuder. I dessa fall görs en upp- skattning av om det enskilda tillvalsönskemålet är intressant för nästa hyresgäst. Om så inte bedöms vara fallet avstår hyresvärden från att tillfredsställa önskemålet. Då kvarstår möjligheten för hyres- gästen att själv utföra åtgärden i lägenheten. Ibland kan det bli aktuellt att hyresgästen får återställa lägenheten när han flyttar (se 24 a § hy- reslagen). 
 Några hyresvärdar erbjuder inte tillval, eller endast i mycket be- gränsad omfattning. Skäl för detta anges vara bl.a. negativa erfaren- heter av tillvalssystem, där gjorda tillval inte motsvarat ett höjt bruks- värde för en inflyttande hyresgäst, t.ex. en lägenhet med ett mycket stort antal extra garderober, samt att hyresvärden då inte kan vara säker på att kunna ta ut så hög hyra att han kan få tillbaka kost- naden. Andra hyresvärdar erbjuder inte tillval eller frånval eftersom man har stor omsättning på sina lägenheter och inte anser det vara intressant att individanpassa lägenheter, bl.a. eftersom hyran höjs. Återigen andra anser att tillval och frånval medför alltför mycket administration. 
 66 
  
 SOU 2008:94 
  
 Tillval och frånval i dag 
  
 Vissa hyresvärdar erbjuder tillval endast i samband med projekt som hyresvärden driver, t.ex. tillvalssortiment vid stambyte. Syftet är att vinna stordriftsfördelar. 
 Några större hyresvärdar har s.k. bobutiker där de boende kan titta på ett detaljerat tillvalssortiment både vad gäller utrustning och tapeter och golv. 
  
 3.3 
  
 Betalningsmodellerna varierar 
  
 Hyresgästen betalar för sitt tillval genom ett tillägg på hyran. I många fall redovisas inte summan särskilt på hyresavin utan går in i ett sam- lat hyresbelopp. 
 Vissa tillval läggs ovanpå hyran som en permanent hyreshöjning eftersom det anses att lägenheten genom tillvalet fått ett höjt bruks- värde. Underhållsansvar och reparationskostnader bärs av hyres- värden, som också byter ut utrustningen till ny av motsvarande standard när utrustningen har tjänat ut. Detta kan gälla alla typer av tillval av utrustning som tvättmaskin, elinstallationer m.m. 
 Andra tillval betalas av på ett visst antal år, ofta fem eller åtta år, men även på så lång tid som femton år. Detta kan gälla tapeter, målning och annat underhåll eller utrustning och installationer av olika slag. Hos ett bostadsbolag som har valfritt lägenhetsunderhåll (se 3.5) har man kortat ner avskrivningstiden vad avser ytskikt efter- som man där upplever ett stort intresse hos hyresgäster att själva välja tapeter och målning. 
 Det förekommer också att hyresvärden erbjuder utrustning – t.ex. tvättmaskin – som betalas av på några år. Utrustningen blir därefter hyresgästens egendom och värden tar inte något fortsatt underhålls- eller reparationsansvar. Flyttar hyresgästen innan utrustningen be- talats klart får hyresgästen betala restbeloppet och återställa lägen- heten. I beloppet som hyresgästen betalar ingår en kostnad för ser- vice och administration. 
 I andra bostadsbolag som erbjuder tillval mot ett tidsbestämt hyrestillägg stannar egendomen efter fullbetalt tillägg i hyresvärdens ägo. 
 Bostadsbolagen erbjuder ofta olika typer av tillval med olika betalningsupplägg. I ett och samma bolag kan alltså både erbjudas tillval mot permanenta tillägg på hyran och ett höjt bruksvärde och avbetalningstillval där egendomen övergår till hyresgästen alter- nativt fortsätter att vara hyresvärdens egendom. I en del fall kombi- 
 67 
  
 Tillval och frånval i dag 
  
 SOU 2008:94 
  
 neras hyrespåslagen med en initial kontantinsats. Ibland betalas till- valen med ett engångsbelopp. Ofta är beloppet som läggs på hyran lika stort under hela den tid som tillägget ska betalas. 
  
 3.4 
  
 Tjänster som tillval 
  
 Det förekommer att hyresvärdar erbjuder tjänster till de boende. Det rör sig då om tjänster som har nära anknytning till boendet, så- som veckostädning, fönsterputsning, flyttstädning, flytthjälp, elin- stallationer m.m. 
 I nästan samtliga fall vi fått information om förmedlar hyres- värden en kontakt med utomstående hantverkare och leverantörer som han slutit avtal med. I något fall tillhandahåller värden en ut- ökad vaktmästarservice, en  
 fixar-Malte 
  som mot en avgift hjälper de boende med t.ex. montering av möbler etc. 
 Hyresgästerna betalar för tjänsterna i den mån de utnyttjar dem. Parter i avtalet är den som utfört tjänsten, dvs. den utomstående hantverkaren eller leverantören, å ena sidan och hyresgästen å andra sidan. Tjänsterna blir således fristående från hyran.  
 Braun 
  tjänster betalas till värden, men separerat från hyran. 
 De hyresvärdar som tillhandahåller tjänster har uppgett att tjänst- erna mest efterfrågas av äldre hyresgäster, även i de fall där bostads- bolaget särskilt marknadsfört sig mot barnfamiljer. 
 Några hyresvärdar bedömer att efterfrågan på tjänster skulle vara större om skatteavdraget skulle kunna göras direkt av tjänsteleveran- tören. 
 Ett kommunalt bostadsföretag som utredningen haft kontakt med uppger att man i företaget utför tjänster åt de boende på uppdrag av kommunen, närmast som en variant av hemtjänst. Tjänsterna är då beviljade efter en biståndsprövning och de boende betalar för tjänsterna till kommunen. 
  
 3.5 
  
 Underhåll sker ofta efter hyresgästens önskemål 
  
 Hos en del värdar sker det inre underhållet först när en hyresgäst begärt det och bolaget vid en bedömning beslutat utföra under- hållet. Det kan gälla sådant som omtapetsering, ommålning eller byte av golvbeläggning. Om värden anser att lägenheten är onormalt sliten 
 68 
  
 SOU 2008:94 
  
 Tillval och frånval i dag 
  
 och underhållsåtgärder därför aktualiseras med ett kortare tidsinter- vall än vad värden räknat med, får hyresgästen betala för detta. 
 Vissa bolag har bestämda underhållsintervaller och ger hyres- rabatter för hyresgäster som senarelägger underhållet. Andra bolag har inte sådana bestämda intervaller och ger inte heller några rabatter på hyran. 
 Några system för tillval och frånval vad avser underhåll är hyres- gäststyrt lägenhetsunderhåll, valfritt lägenhetsunderhåll och självför- valtning. Frånval vad avser underhåll kräver kollektiva överenskom- melser (se 15 § hyreslagen). 
 Hyresgäststyrt lägenhetsunderhåll (HLU). Om hyresgästen avstår från underhåll får han en rabatt på hyran, antingen löpande eller samlat en gång om året. Väljer hyresgästen i stället att tidigarelägga planerat underhåll, får han på motsvarande sätt betala extra för detta. Det kan också erbjudas olika kvalitetsnivå på det underhåll man väljer, t.ex. olika typer av tapeter och golv. 
 Valfritt lägenhetsunderhåll (VLU). Vid införandet av VLU sänks grundhyran med ungefär 5 – 7 procent. Hyresgästen svarar själv där- efter för att beställa underhåll och får då betala för detta, antingen som ett engångsbelopp eller som ett påslag på hyran under viss tid. 
 Självförvaltning. Självförvaltning innebär att hyresgästen tar över vissa underhållsuppgifter från värden, till exempel att sköta rabatter eller grönytor. Som ersättning får hyresgästen en lägre hyra. Ofta erbjuds inte självförvaltning individuellt inom ett tillvalssystem, men det förekommer. 
 Det finns även andra modeller, där underhållet är knutet till en fond för lägenheten. 
  
 3.6 
  
 Systematisk hyressättning och tillval 
  
 En del bostadsbolag tillämpar en systematisk hyressättning där bruks- värdesfaktorerna ges ett visst värde och där en sammanvägning av faktorerna bestämmer vilken hyra lägenheten ska få. I Malmö kallas modellen för Malmömodellen, i Göteborg kvalitetshyra och i Umeå poängsystem. Systemen bygger på enkäter som genomförts bland de boende och är ett resultat av förhandlingar mellan bostadsbolag och hyresgästföreningen. Denna systematiska hyressättning har genomförts i flera orter i landet, bl.a. Malmö, Göteborg, Umeå, Västerås, Karlskrona och Gävle. 
 69 
  
 Tillval och frånval i dag 
  
 SOU 2008:94 
  
 Olika bruksvärdesfaktorer ges olika vikt vid hyressättningen. Malmömodellen kan förenklat sägas bygga på ungefär 200 faktorer som delas in i tre klasser: grundstandard, avvikelser och läge. 
 Inom kategorin avvikelser ryms de tillval och frånval som hyres- gästen gjort och dessa kommer således att ingå i hyran för lägen- heten. 
 I Malmö erbjuder det kommunala bostadsbolaget, MKB, i stort sett obegränsade tillvalsmöjligheter för hyresgästerna vad gäller lägen- hetens utformning. Hyresvärden är villig att tillgodose i stort sett alla individuella önskemål om tillval, så länge som de innebär en bruksvärdeshöjning. Tillvalet betalas genom ett tillägg på hyran och ses som en permanent standardhöjning som vidhålls av hyresvärden. Tillvalet särredovisas inte på hyresavin. 
 Priset för tillvalet förhandlas med hyresgästföreningen. Vid dessa förhandlingar presenterar värden ett underlag för det hyrespåslag han vill ta ut för att installera tillvalet. Förhandlingarna med hyres- gästföreningen leder till en överenskommelse om en viss nivå på hyrestillägget som ska motsvara bruksvärdeshöjningen enligt det utarbetade systemet. Om hyresvärden då inte får täckning för sina kostnader i detta kan han begära att hyresgästen täcker mellan- skillnaden i en engångsbetalning. Eftersom systemet för hyressätt- ning är så detaljerat upplever man från MKB:s sida inte några svårig- heter att storleksbestämma hyrespåslaget. 
 I MKB:s fastigheter har det inre underhållet förhandlats bort och ett  
 VLU-system 
  tillämpas. Detta har inneburit att hyrorna inom bostadsbolaget sänkts med ungefär 6,85 procent. Underhåll sker på begäran av hyresgästen och medför ett påslag på hyran beräknat utifrån underhållets avskrivningstid. En utvärdering av systemet pågår. 
  
 3.7 
  
 Tillval i nyproduktionen 
  
 För några år sedan var det vanligt förekommande att hyresgäster som tecknade sig för nyproducerade lägenheter fick möjlighet att vara med och utforma sin lägenhet i ganska stor utsträckning. I dag har de flesta stora byggbolag gått ifrån detta. Ofta erbjuds i dag individuella valmöjligheter endast avseende tapeter. En anledning till detta är att byggprocessen ofta är mycket tidspressad. En annan anledning kan vara osäkerheten i om den enskilde hyresgästen full- följer avtalet och flyttar in i lägenheten – som då varit specialut- 
 70 
  
 SOU 2008:94 
  
 Tillval och frånval i dag 
  
 rustad efter den enskilde hyresgästens smak. Det kan då ha varit svårt att hyra ut lägenheten med den uppdrivna hyresnivån. 
 I nyproduktionen förekommer nu i stället att lägenheter ut- rustas på olika sätt som grundstandard. Inom ett och samma pro- jekt kan lägenheterna ges olika typer av inredningsstandard, som sedan hyressätts efter bruksvärdet. Detta kan vara ett sätt att er- bjuda valmöjligheter för den enskilde presumtive hyresgästen utan att behöva slå av på takten i byggprocessen. 
  
 3.8 
  
 Turning Torso – inga tillval 
  
 När HSB:s höghus Turning Torso i Malmö började byggas var av- sikten att bostadslägenheterna i huset skulle bli bostadsrätter. Av olika anledningar kom lägenheterna i stället att upplåtas med hyres- rätt. Huset inrymmer både lokalhyresgäster och bostadshyresgäster. Lägenheterna i huset är exklusivt inredda, helt efter arkitektens an- visningar, med undantag för ett fåtal lägenheter som inreddes efter den presumtive bostadsrättsinnehavarens önskemål. Lägenheternas in- redning är, med dessa undantag, inte alls utformade efter individuella hyresgästers önskemål. 
 I Turning Torso förekommer inte några tillvalsmöjligheter eller frånvalsmöjligheter vad avser utrustning och underhåll. Standarden är mycket hög. Det gäller även den service som ingår i hyran. I mot- sats till vad som gäller för utrustning och underhåll tillhandahåller hyresvärden en mängd tjänster till hyresgästerna, dock endast som förmedlare. Avtalsparter för tjänsterna är hyresgästen och den ex- terna leverantören. 
 Om servicenivån i Turning Torso kan följande nämnas. De boende i huset har tillgång till vinkällare, gym och lokal med bubbelbadkar. Dessa ytor kan de boende utnyttja utan extra kostnad. Dessutom har de tillgång till tre festlokaler i huset vilka kan disponeras mot en avgift. 
 Receptionen i huset ger service både åt de boende och åt före- tagen som finns i huset. Receptionen är bemannad dygnet runt. Ser- vicen kostar inte något extra. De boende kan genom receptionen få frukostbullar levererade hem på helgmorgnar, hämta och lämna kem- tvätt tre gånger i veckan, köpa frimärken, ta emot meddelanden och leveranser, boka bord, taxi, kontrollera tågtider etc. De kan också få hjälp med att vattna blommorna, ta in posten och mata katten. HSB har avtal med städfirmor och andra företag som ger vissa rabatter vid 
 71 
  
 Tillval och frånval i dag 
  
 SOU 2008:94 
  
 utnyttjande av tjänster. Hyresgästerna betalar direkt till tjänsteleve- rantören för externa tjänster, och HSB tar inte ut någon avgift för sitt handhavande. 
 72 
  
 4 
  
 Hyressättningsutredningens 
  
 förslag 
  
 4.1 
  
 Inledning 
  
 Regeringen gav i april 2003 en särskild utredare uppdrag att över- väga reformer av hyressättningsreglerna för lägenheter i det befintliga lägenhetsbeståndet och i nyproduktionen samt att se över hyres- nämndernas jämförelseprövning och utformning av beslut. I upp- draget ingick även att överväga om förutsättningarna för en hyres- gäst att göra olika tillval och frånval borde förändras. 
 Utredningen tillsattes som en följd av en överenskommelse mellan hyresmarknadens parter – SABO, Hyresgästföreningen och Fastig- hetsägarna Sverige – om att utveckla hyresrätten. Organisationerna hade i ett brev till dåvarande bostadsministern  
 Lewis 
  Lövdén pekat på behovet av vissa förändringar inom hyresrättsområdet för att göra hyresrätten till en attraktiv boendeform. Direktiven till utred- ningen utformades i väsentliga delar utifrån de önskemål som formu- lerats i den s.k. trepartsöverenskommelsen. 
  
 4.2 
  
 Trepartsöverenskommelsen 
  
 Tre av de stora aktörerna på hyresmarknaden, Hyresgästföreningen, SABO och Fastighetsägarna Sverige träffade i januari 2001 en över- enskommelse om att utveckla hyresrätten. I överenskommelsen angav parterna att man var eniga om behovet av en väl fungerande hyres- marknad med regler som kan tillgodose olika hyresgästers efter- frågan. 
 I överenskommelsen, såsom den presenterades för regeringen, behandlades frågor om hyror i nyproduktionen, hyresförändringar i det befintliga lägenhetsbeståndet, möjligheten att göra tillval och 
 73 
  
 Hyressättningsutredningens förslag 
  
 SOU 2008:94 
  
 frånval i sitt boende och den skälighetsprövning hyresnämnderna har att göra i sin verksamhet. 
 Utgångspunkter för diskussionen inför överenskommelsen var följande. 
  
 Ordningen för kollektiva förhandlingar om hyresvillkoren samt hanteringen av villkorstvister skulle behållas oförändrade, 
  
 man skulle lokalt få en hyressättning som speglade hyresgästernas allmänna värderingar av en lägenhets egenskaper i enlighet med bruksvärdesprinciperna såsom dessa kom till uttryck i prop. 1968:91, och 
  
 de privata fastighetsägarnas ställning i det kollektiva hyresförhand- lingssystemet skulle behållas. 
  
 Med ovan angivna utgångspunkter angav man att riktmärken i över- enskommelsen var 
  
 möjligheter att tillgodose enskilda hyresgästers efterfrågan, 
  
 möjligheter att beakta enskilda hyresgästers varierande önskemål, samt att 
  
 hyresskillnader mellan lägenheter måste upplevas som rättvisa. 
  
 Vad särskilt avser frågor om tillval och frånval angavs att parterna var överens om vikten av att hyresgäster i så stor utsträckning som möjligt skulle kunna få sina önskemål om avvikelser från ett standard- hyresavtal tillgodosedda i form av utökad service och installationer i lägenheter respektive minskad service och underhåll för att minska sina boendekostnader. Parterna menade att behoven många gånger kan lösas inom det kollektiva förhandlingssystemet, men att vissa önskemål är så specifika att de inte är lämpliga att hanteras kollek- tivt. Man pekade på att problem kan uppkomma vid större ekono- miska mellanhavanden och vid installationer där bruksvärdes- höjningen riskerar att inte motsvara kostnaden för att tillgodose hyresgästens önskemål. Parterna nämnde vidare att det för de pri- vata hyresvärdarnas del tillkommer osäkerheten av utfallet av en prövning i hyresnämnden om det saknas jämförelsematerial i de kommunala bostadsföretagens bestånd. Parterna uppgav att de var överens om att hyreslagstiftningen borde ändras så att den gav möjlighet att teckna bindande flerårsavtal för att reglera de ekono- miska mellanhavandena mellan parterna i samband med hyresgäst- 
 74 
  
 SOU 2008:94 
  
 Hyressättningsutredningens förslag 
  
 anpassningar och hur återstående mellanhavanden skulle kunna han- teras vid förtida upphörande av hyresförhållandet. Man uttalade slut- ligen att det, trots att det många gånger är fråga om individuella förhållanden, kan finnas skäl att eftersträva enhetlighet i prissätt- ningen för att säkerställa en principiell likabehandling av hyresgäst- erna. 
  
 4.3 
  
 Direktiven för Hyressättningsutredningen 
  
 Direktiven för Hyressättningsutredningen följde i stort sett de önske- mål och problemformuleringar som framkom i trepartsöverenskom- melsen (dir. 2003:52). Uppdraget omfattade i stort fyra frågeställ- ningar, som i betänkandet (SOU 2004:91) sammanfattades på följ- ande sätt (s. 11): 
  
 Bör det införas särskilda hyressättningsregler för lägenheter i nypro- ducerade hus? 
  
 Bör reglerna ändras så att det blir lättare att anpassa hyrorna efter bruksvärdet i det befintliga lägenhetsbeståndet? Bör det vara möj- ligt att i ett hus tillämpa skilda hyresnivåer för nyinflyttade och be- fintliga hyresgäster? 
  
 Bör man underlätta för hyresgästerna att åstadkomma indivi- duella variationer av sina lägenheter genom s.k. tillval och frånval? 
  
 Bör det ske några förändringar av reglerna om jämförelseprövning i bruksvärdessystemet? Finns det skäl att meddela närmare före- skrifter om hyresnämndernas utformning av beslut i hyressättnings- ärenden? 
  
 I den del direktiven avsåg tillval och frånval formulerades upp- draget för utredaren enligt följande. 
 Utredaren skall överväga i vilken utsträckning förutsättningarna för en hyresgäst att göra olika slag av s.k. tillval eller frånval, t.ex. avseende fast inredning, utrustning, underhåll och service, kan och bör ändras. 
 Utredaren skall bl.a. överväga om förutsättningarna för ett tillval eller frånval bör kunna regleras i ett särskilt avtal mellan hyresvärden och hyresgästen för vilket skall gälla särskilda regler. Vid dessa överväg- anden skall särskilt beaktas intresset av att avtalet innehåller godtag- bara villkor sett från hyresgästens synvinkel och att möjligheten att in- gå ett sådant avtal inte kan utnyttjas på ett otillbörligt sätt. 
 En utgångspunkt för övervägandena skall vara att en lägenhet skall uppfylla lagens nuvarande krav på en lägsta godtagbara standard. 
 75 
  
 Hyressättningsutredningens förslag 
  
 SOU 2008:94 
  
 4.4 
  
 Hyressättningsutredningens förslag 
  
 Hyressättningsutredningen lade fram sitt betänkande,  
 Reformerad hyressättning,  
 i augusti 2004 (SOU 2004:91). 
  
 4.4.1 
  
 Sammanfattningen i betänkandet 
  
 Vad avser tillval och frånval lade Hyressättningsutredningen fram följ- ande förslag, enligt sammanfattningen i betänkandet (s. 14). 
 Det är önskvärt att det finns möjligheter för hyresgäster att göra tillval och frånval, dvs. individuella variationer när det gäller underhållsinter- vall, utrustning o.d. Regleringen av tillval och frånval bör utgå från fri- villighet. 
 Tillval och frånval behandlas i dag i de flesta fall som en del av hyran. Så bör även fortsättningsvis vara fallet. Utredningen föreslår dock en kostnadstäckningsregel som innebär att kostnaden för tillval och från- val skall beaktas vid en bruksvärdesprövning. Den kortaste avskrivnings- tid som därvid bör godtas för tillval är enligt utredningens mening ungefär fem år. Om tillvalens andel av hyran inte uppgår till mer än ungefär 20 procent, skall dock kortare avskrivningstid kunna godtas. 
 Flyttar den hyresgäst som har gjort ett tillval eller frånval, föreslår utredningen att den nya hyresgästens hyra skall bestämmas enligt bruks- värdesprincipen utan tillämpning av regeln om att kostnaden för till- valet eller frånvalet skall beaktas. 
 Har priset för tillvalet eller frånvalet bestämts enligt en kollektivt förhandlad prislista eller på annat sätt förhandlats kollektivt, bör det enligt utredningens mening få följande konsekvenser: 
  
 Kostnadstäckningsregeln tillämpas även för en ny hyresgäst 
  
 Priset för tillvalet eller frånvalet anses motsvara kostnaden för detta, så länge det inte förekommit klara oegentligheter vid de kollek- tiva förhandlingarna. 
  
 Den skyldighet fastighetsägaren har att förhandla med hyresgäst- organisationen inför en hyreshöjning anses uppfylld genom för- handlingen om prislistan. En kollektiv förhandling behöver därför inte ske varje gång en hyresgäst gör ett tillval. 
  
 4.4.2 
  
 Principer för förslaget 
  
 Hyressättningsutredningen stannade för några grundprinciper i sitt förslag, mot bakgrund av direktiven och de överväganden man gjorde under arbetets gång. 
 76 
  
 SOU 2008:94 
  
 Hyressättningsutredningens förslag 
  
 Regleringen om tillval och frånval skulle utgå från frivillighet. Ut- redningen menade att möjligheter att göra tillval och frånval skulle innebära att hyresrätten skulle behålla sin attraktivitet för en bred grupp av hyresgäster. 
  
 En lägenhet skulle uppfylla lagens krav på lägsta godtagbara stan- dard, både vad gäller utrustning (18 a § hyreslagen) och under- hållsnivå (9 och 15 §§ hyreslagen). 
  
 Tillval och frånval skulle behandlas som en del av hyran i samma utsträckning som tidigare. Utredningen konstaterade att de flesta tillval som förekommer behandlas som en del av hyran, men att t.ex. avtal om service som träffas under hyrestidens gång kan vara att behandla som något annat än hyra. 
  
 Utredningen övervägde möjligheten se tillvalen och frånvalen som något annat än hyra för att på så sätt undkomma problematiken med bruksvärderingen av tillvalet och den ekonomiska osäkerhet detta innebar för fastighetsägaren. 
 Utredningen diskuterade därför möjligheten att genom lag omdefi- niera hyresbegreppet på så sätt att man alltid skulle bedöma det som ingick i en lägenhets minimistandard som hyra, och allt därutöver som utanför hyresbegreppet. Nackdelarna med detta, menade utred- ningen, var dels att en lagreglering om vad hyra omfattar skulle mot- verka flexibilitet, och att tillval och frånval, som ju oftast omfattar just variationer på det som ingår i en lägenhets minimistandard, skulle vara omöjliga att göra utanför hyressystemet. 
 Likaså avvisades möjligheten att låta parterna själva avgöra vad som ingår i hyresbegreppet, eftersom en sådan ordning enligt utred- ningen skulle leda till att fastighetsägaren skulle få incitament att sänka standarden i sina hus för att få hyresgästerna att sluta fler av- tal om tillval – som i så fall skulle kunna prissättas utanför bruks- värdessystemet. 
 För att öka möjligheterna för fastighetsägarna att erbjuda hyres- gäster tillval och frånval föreslog utredningen att fastighetsägaren skulle ha rätt att få kostnadstäckning för den utrustning eller det underhåll han tillförde en lägenhet på en hyresgästs begäran. Man pekade på att det var av vikt även för hyresgästerna att skapa en förutsebar ordning. 
 En regel som innebär att en del av hyran skulle utgå från kost- nadsresonemang i stället för bruksvärdet skulle innebära en nyord- 
 77 
  
 Hyressättningsutredningens förslag 
  
 SOU 2008:94 
  
 ning i hyressättningssystemet för bostadslägenheter. Hyressättnings- utredningen anförde i anledning av detta följande (s. 130). 
 En regel som säkerställer att kostnaden för ett tillval beaktas vid hyres- bestämningen framstår vid ett första påseende som mindre väl förenlig med en grundtanke i bruksvärdesregeln, nämligen att fastighetsägarens kostnader inte skall beaktas vid bestämmandet av hyran. Detta kan synes tala mot att införa en sådan regel. 
 Det finns emellertid andra omständigheter som talar i motsatt rikt- ning. Allmännyttans hyressättning baserar sig på en kostnadstäck- ningsprincip, som därigenom får effekt även på det privata hyresbo- stadsbeståndet. Visserligen har de kommunala bostadsföretagen histo- riskt sett tillämpat kostnadstäckningsprincipen på företagsnivå och inte på särskilda bestånd eller objekt. På senare tid har det emellertid börjat ske en omsvängning. Av det s.k. S:t Eriks- eller Oxtorgsmålet (rätts- fallet RH 1999:91) framgår det dessutom att vid en jämförelsepröv- ning med allmännyttans lägenheter upprätthållandet av tilltron till bruksvärdessystemet [kräver] att det vid hyressättningen inte har gjorts några väsentliga avsteg från självkostnaden för det aktuella projektet. 
 Kostnadstäckningsresonemang spelar således redan i dag en roll i bruksvärdesbedömningen. Skillnaden med en regel av den innebörd utredningen anger ovan blir att sådana resonemang förs in i själva lag- texten. Detta framstår emellertid som nödvändigt, om tillval och från- val med större säkerhet för de inblandade parterna skall kunna han- teras inom ramen för bruksvärdesprincipen. 
 Hyressättningsutredningen konstaterade därefter att intresset av för- utsebarhet vad gäller tillval och frånval väger tyngre än nackdelen av den mindre, teoretiska inkonsekvens som en regel om kostnads- täckning i dessa situationer innebär (s. 130 f.). 
 Vid en prövning av skäligheten skulle både kostnaden och avskriv- ningsperioden prövas. Utredningen förordade att avskrivningsperi- oder kortare än fem år endast skulle kunna godtas för tillval som ut- gjorde högst ungefär 20 procent av hyran. Skälet till att inte låta en hyresgäst avbetala tillvalet snabbare var att systemet inte gav rätt till återbetalning till hyresgästen om denne flyttade efter kort tid. 
 Prövningen i hyresnämnden skulle i praktiken ske i två steg. Först skulle lägenhetens bruksvärde bestämmas utan beaktande av tillvalet, alltså utifrån en tänkt standardnivå. Därefter skulle kostnaden för tillvalet läggas till. 
 Priser för tillval som bestämts genom kollektiva förhandlingar skulle presumeras vara riktiga. Utredningens bedömning var att en sådan presumtionsverkan skulle utgöra incitament för fastighets- ägare att förhandla kollektivt, eftersom risken att sådana överens- kommelser skulle komma att underkännas vid en skälighetspröv- 
 78 
  
 SOU 2008:94 
  
 Hyressättningsutredningens förslag 
  
 ning skulle vara mycket små. Kollektivt framförhandlade priser skulle anses motsvara kostnaden för tillvalet, om det inte förelåg synner- liga skäl. Denna reglering motsvarade utredningens – sedermera i modifierad form genomförda – förslag om presumtionshyror inom nyproduktionen. För att synnerliga skäl skulle anses föreligga skulle krävas att det förekommit klara oegentligheter vid förhandlingarna. 
 Om hyresgästen som gjort tillvalet flyttade, skulle den nya hyres- gästens hyra bestämmas helt efter bruksvärdesprincipen, om inte priset för tillvalet bestämts genom kollektiva förhandlingar. I så fall skulle den nya hyresgästens hyra bestämmas utifrån det. 
 Hyressättningsutredningen konstaterade att denna ordning skulle innebära att hyran för den nya hyresgästen i vissa fall skulle komma att sättas lägre än för den avflyttade hyresgästen. Särskilt menade man kunde detta ske vid särskilt dyra och exklusiva tillval, som inte var kollektivt förhandlade. I dessa fall skulle det inte heller i det föreslagna systemet vara möjligt att låta hyresgästen betala för till- valet på en mycket kort tid. Detta skulle kunna medföra att det även i det nya systemet skulle finnas vissa möjliga tillval som fastighets- ägare skulle tveka att erbjuda sina hyresgäster. Utredningen ansåg att detta var en konsekvens av förslaget som man fick godta. Hyres- gästen kunde då i stället, om fastighetsägaren inte hindrade honom, själv låta installera det dyra tillvalet på egen bekostnad eller helt enkelt välja att flytta till en kooperativ hyresrätt, bostadsrätt eller eget hus. 
 Hyresvärden skulle åläggas samma underhållsskyldighet för till- valen som för övrig egendom. 
 79 
  
 5 
  
 Mottagandet av Hyressättningsutredningens betänkande 
  
 5.1 
  
 Inledning 
  
 Hyressättningsutredningens betänkande innehöll utifrån uppdraget förslag på ett antal områden. Remissinstanserna hade framför allt kommentarer och synpunkter på Hyressättningsutredningens förslag om hyressättning i nyproduktionen, men även förslagen om tillval och frånval gav upphov till en del reaktioner. 
 Inledningsvis i kapitlet går vi igenom de synpunkter och den kri- tik som lämnades i remissvaren, för att därefter redovisa hur för- slaget behandlades av regeringen och i riksdagen. 
 Slutligen analyserar vi i vilken mån kritiken mot förslaget fort- farande är aktuell och vilka överväganden som bör göras inför utform- ningen av ett nytt förslag. 
  
 5.2 
  
 Remiss 
  
 Betänkandet skickades ut på remiss i september 2004, med en svars- tid på knappt tre månader. 
 Bland de remissinstanser som hade synpunkter på förslaget i de delar det avsåg tillval och frånval märks bl.a. hyresnämnderna i Stock- holm, Malmö, Göteborg, Växjö och Sundsvall, Advokatsamfundet, SABO, Fastighetsägarna Sverige och Hyresgästföreningen Riksför- bundet. 
 Under remissvarstiden hölls i Justitiedepartementet ett möte med några remissinstanser för att komplettera beredningsunderlaget av- seende frågor om tillval och frånval. Mötet gällde framför allt frågor om jämförelser och om hyresnämndens prövning. 
 81 
  
 Mottagandet av Hyressättningsutredningens betänkande 
  
 SOU 2008:94 
  
 5.2.1 
  
 Invändningarna mot förslaget om tillval och frånval 
  
 Invändningarna mot utredningens förslag riktade sig i huvudsak mot att hyressättningssystemet riskerade att bli onödigt komplicerat. 
 Nedan redovisas den remisskritik som riktades mot förslaget. Det var framför allt hyresmarknadens parter och hyresnämnderna men även Advokatsamfundet som kommenterade förslaget. 
 Hyresnämnderna 
 Hyresnämnderna inkom med relativt omfattande kritik. Kritiken riktade sig främst mot att hyressättningen skulle komma att bli mer komplicerad. Vidare pekade man på vad man ansåg vara otydligheter i förslaget. Flera hyresnämnder menade också att bruksvärdet, och inte kostnaderna, skulle bestämma åtgärdernas värde. 
 Hyresnämnden i Stockholm vände sig mot att förslaget skulle komma att innebära att man blandade bruksvärdesresonemang och kostnadsresonemang, och att detta skulle kunna leda till argument för att fastighetsägare alltid skulle ha rätt att få sina kostnader täckta vid nyinvesteringar. Hyresnämnden menade att det var viktigt att en fastighetsägare inom ramen för hyressättningssystemet skulle kunna få sina kostnader täckta och vidare att frågor om tillval och frånval var viktiga för hyresgästen, med stor betydelse för hyres- rättens attraktionskraft. Nämnden betonade att det var viktigt att bevara systematiken vid bruksvärdesprövningen och att undvika att komplicera systemet ytterligare genom att införa kostnadsregler. Om bruksvärdessystemet skulle behållas, menade nämnden, var det viktigt att inte öppna för kostnadsresonemang. Hyresnämnden ansåg att för det fall förslaget skulle genomföras, borde det kompletteras med en skyldighet för hyresvärden att tillhandahålla lättbegriplig dokumentation om prövningslägenhetens och jämförelselägenhet- ernas grundutförande, vilka tillval och frånval som skulle läggas på eller dras ifrån hyran och vilka tider som gällde för tilläggen och avdragen. 
 Hyresnämnden i Malmö pekade på att förslaget skulle innebära att ju fler tillval som gjorts i en lägenhet, desto svårare skulle det bli att använda dessa som jämförelseobjekt. 
 Hyresnämnden i Göteborg ansåg att förslaget förbättrade förut- sättningarna för hyresgäster att göra tillval och frånval men att hyres- prövningen skulle komma att bli mer komplicerad på grund av att 
 82 
  
 SOU 2008:94 
  
 Mottagandet av Hyressättningsutredningens betänkande 
  
 inslaget av kostnadsbaserad hyra skulle öka i bruksvärdessystemet. Hyresnämnden i Göteborg pekade också på att förslaget var otyd- ligt i fråga om möjligheten att enskilt avtala om frånval med från- gående av hyresvärdens reparations- och underhållsskyldighet (jfr SOU 2004:91 s. 125). 
 Hyresnämnden i Växjö ansåg att en modell som innebar att värdet av tillval eller frånval blir bestämda var lämplig, eftersom det vid hyres- bestämningen inte skulle råda något tvivel om hur tillvalen och från- valen skulle värderas. Däremot menade man, liksom hyresnämnden i Göteborg, att hyran efter avbetalt tillval skulle sänkas motsvar- ande tillvalskostnaden, eftersom det vore inkonsekvent att först låta hyresvärden få ta ut full betalning för tillvalet och sedan låta hyres- gästen betala för tillvalet även för tid därefter. Vid en jämförelse- prövning borde man bortse från tillvalet. 
 Hyresnämnden i Sundsvall anförde att det allmänt sett tedde sig främmande att föra in en kostnadsbaserad andel i hyran, som i övrigt är bruksvärdesbaserad. Hyresnämnden menade att det vore mera logiskt att redan från början bedöma tillvalets bruksvärde och just- era hyran med hänsyn till detta, och att det föreslagna systemet kanske inte skulle kunna fungera med den precision som det gav intryck av, särskilt inte om hyresgästen skulle komma att flytta kort efter gjort tillval. Nämnden pekade på risken att hyran inte efter betalt tillval skulle komma att sänkas, p.g.a. påtaglighetsregeln (se SOU 2004:91 s. 131), och att fastighetsägaren skulle dra ner på den vanliga underhållsnivån för att öka efterfrågan på tillval, vilket skulle innebära att hyresgäster skulle få betala för normalt underhåll genom kraftigare hyreshöjningar än i dag. Hyresnämnden pekade också på svårigheten att använda lägenheter med gjorda tillval som jämförelse- lägenheter vid villkorsprövning, eftersom utfallet skulle vara bero- ende av om tillvalen betalades vid tidpunkten för prövningen eller om de då var färdigbetalda. 
 Advokatsamfundet 
 Advokatsamfundet tillstyrkte förslaget men önskade att utredningens förslag om att tillägg för tillval som omfattades av en förhandlings- överenskommelse skulle binda en senare hyresgäst skulle komma till tydligare uttryck i lagtexten. Vidare anmärkte samfundet på att utredningen inte hade tagit ställning till frågan om vilket ansvar en fastighetsägare skulle ha för att återanskaffa ett tillval som tillkommit 
 83 
  
 Mottagandet av Hyressättningsutredningens betänkande 
  
 SOU 2008:94 
  
 efter ett enskilt avtal när ny hyresgäst flyttat in. Advokatsamfundet ifrågasatte lämpligheten av att fastighetsägaren i detta läge skulle vara skyldig att återanskaffa egendomen, särskilt i sådana fall där han inte kompenserats fullt ut inom ramen för bruksvärdet. 
 Fastighetsägarna Sverige 
 Fastighetsägarna var positiva till förslaget om att hyrestillägg som fastställts i förhandlingsöverenskommelser inte skulle kunna ändras vid en bruksvärdesprövning, att dessa tillägg skulle kunna tas ut av ny hyresgäst samt att primär förhandlingsskyldighet inte skulle gälla vid tillämpningen. 
 Fastighetsägarna var kritiska till förslaget på följande punkter: 
  
 att enskilda avtal om tillval skulle kunna prövas i efterhand vid hyrestvister eftersom detta skulle leda till alltför stor osäkerhet 
  
 att tidsgränser för betalningen ställdes upp 
  
 att prövningen kunde omfatta en överenskommen tid för hyres- tillägget eller dess andel av hyran. 
  
 Fastighetsägarna föreslog att enskilda parter, utifrån vad som be- stämts i trepartsöverenskommelsen, skulle få träffa civilrättsligt bind- ande avtal om tillägg som inte omfattas av en förhandlingsöverens- kommelse, utan iakttagande av den primära förhandlingsskyldig- heten. I avtalet skulle parterna få avtala om ekonomiska och andra villkor under hyrestiden samt hur parternas mellanhavanden skulle regleras om hyresförhållandet upplöstes i förtid. 
 Vidare angav man att man önskade en likartad lösning som den som Fastighetsägarna föreslagit för nybyggnadshyror, nämligen att avtal om tillval skulle kunna prövas på förhand i hyresnämnden. 
 Fastighetsägarna gav också i sitt remissvar in förslag till författ- ningstexter. 
 SABO och Hyresgästföreningen 
 SABO och Hyresgästföreningen tillstyrkte förslaget. Hyresgästfören- ingen anmärkte att man, till skillnad från utredningen (se SOU 2004:91 s. 131) ansåg att hyran alltid skulle sänkas med tillvalskost- naden efter avbetalningen, utan hänsyn till påtaglighetskravet. 
 84 
  
 SOU 2008:94 
  
 Mottagandet av Hyressättningsutredningens betänkande 
  
 5.3 
  
 Regeringens ställningstaganden 
  
 Regeringen gjorde bedömningen att något kostnadsbaserat system för tillval och frånval inte skulle införas. 
 I februari 2006 överlämnades propositionen Reformerad hyres- sättning (prop. 2005/06:80) till riksdagen. I propositionen före- slogs ändringar i jordabalken (hyreslagen), hyresförhandlingslagen (1978:304), lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder och lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt. Förslagen syftade bl.a. till att förbättra förutsättningarna för att producera nya bostads- lägenheter och till att förbättra hyresnämndernas beslutsmotiveringar. I propositionen lämnades alltså inte något förslag i frågorna avseende tillval och frånval. 
 Utredningens förslag om förändringar avseende hyressättning av nybyggda lägenheter och om hyresnämndens prövning lades med ett par justeringar fram i propositionen. Denna antogs senare av riksdagen. 
 Hyressättningsutredningens uppdrag hade därutöver, förutom frågor om tillval och frånval, omfattat frågor om hyrorna i det be- fintliga beståndet. I propositionen angavs att det av utredningen lämnade förslaget om hyressättningen i det befintliga beståndet be- reddes vidare inom Regeringskansliet. Uppgiften kom att utföras av Utredningen om allmännyttans villkor. 
  
 5.3.1 
  
 Behovet av nya bestämmelser 
  
 Regeringen konstaterade att det fanns stora fördelar med möjlig- heter för hyresgäster att göra tillval och frånval i sitt boende, då det kan bidra till ett individanpassat boende och öka hyresgästernas triv- sel. Man konstaterade att det i gällande hyressättningssystem inte fanns något hinder för hyresvärdar att träffa sådana avtal med hyres- gäster. I den mån tillvalen hade med lägenhetens funktion att göra var avgiften eller hyran för tillvalet att se som del av hyresavtalet för lägenheten, vilket innebar att hyresvärden kunde tillgodogöra sig värdet av tillvalen endast i den mån dessa höjde lägenhetens bruks- värde. Detta medförde i sin tur att en fastighetsägare som tillför lägen- heten tillval inte kunde vara säker på att få täckning för kostnad- erna. 
 Regeringen pekade vidare på att problemet också gällde frånval, där en hyresgäst som avstått från erbjudet underhåll och därmed fått 
 85 
  
 Mottagandet av Hyressättningsutredningens betänkande 
  
 SOU 2008:94 
  
 en lägre hyra, inte kunde vara säker på att få behålla denna lägre hyra efter en prövning i hyresnämnden, om lägenhetens bruksvärde även efter avståendet ansågs vara högre. Hyreslagens regler om lägsta godtagbara standard hindrade också vissa former av frånval, efter- som dessa gjorde att det inte med bindande verkan kunde avtalas om att lägenheten inte skulle ha vissa grundläggande anordningar. 
 Utifrån det av Hyressättningsutredningen redovisade förslaget gjorde regeringen bedömningen att det var främst omfattande eller särpräglade tillval som hindrades eller försvårades av de gällande reglerna och att detta berodde på den osäkerhet systemet innebar för hyresvärden att få sina kostnader täckta vid en prövning i hyres- nämnden. 
  
 5.3.2 
  
 Regeringens bedömning av utredningens förslag om tillval och frånval 
  
 Regeringen ansåg att förslagen hade några fördelar men att nack- delarna övervägde. 
 Fördelar 
 Ett genomförande av förslaget skulle enligt regeringens bedömning innebära följande fördelar. 
  
 Genomförandet av kostsamma och särpräglade tillval skulle under- lättas. 
  
 Etablerad praxis på området skulle kodifieras och därmed skulle viss rättsosäkerhet kunna undanröjas. 
  
 Nackdelar 
 Samtidigt ansågs förslaget ha följande nackdelar. 
  
 Hyran skulle komma att bestämmas i två delar, en kostnads- baserad del och en bruksvärdesbaserad del. 
  
 För att pröva skäligheten av en kostnadsbaserad hyra skulle krävas avancerade fastighetsekonomiska bedömningar, vilket skulle kunna innebära att hyresnämnderna skulle behöva anlita fastighets- expertis. 
  
 86 
  
 SOU 2008:94 
  
 Mottagandet av Hyressättningsutredningens betänkande 
  
 Systemet skulle även efter fastighetsekonomiska bedömningar innefatta osäkerheter om hyran. 
  
 Fiktiva lägenheter skulle hyressättas. 
  
 Det skulle bli svårt att använda lägenheter med tillval som jäm- förelseobjekt vid jämförelseprövningar. 
  
 Fastighetsägaren skulle ha ett kvarstående underhålls- och repara- tionsansvar för tillval även efter det att tillvalet betalts fullt ut. 
  
 Svårigheter i frånvalsfrågor vad gäller förhållandet till lagens krav om lägsta godtagbara standard. 
  
 Närmare om regeringens bedömning 
 Utredningens förslag ansågs ha vissa fördelar. I propositionen nämns att det skulle kunna underlätta genomförandet av kostsamma och särpräglade tillval och att det kunde anses utgöra en kodifiering av den praxis som utvecklats i frågorna och därmed undanröja viss rätts- osäkerhet (s. 40). 
 Därefter konstaterade regeringen att det fanns en del nackdelar med förslaget, nämligen följande: 
 Utredningens förslag skulle innebära att en del av hyran, den som avsåg tillval, skulle bestämmas efter kostnaderna för åtgärden och att hyran i övrigt skulle fastställas efter bruksvärdet. Att pröva skäligheten av en kostnadsbaserad hyra skulle kräva avancerade fastig- hetsekonomiska bedömningar, avseende bl.a. anskaffnings- och in- stallationskostnad, avskrivningsmetod, avskrivningstidens längd, tillvalets ekonomiska livslängd, kapitalkostnad och kapitalutgifter. Man menade att parterna och hyresnämnden skulle nödgas anlita fastighetsekonomisk expertis för att kunna bestämma hyran, och att även om så skedde skulle det ändå komma att råda stor osäker- het kring hyrans nivå. Kostnadsberäkningar skulle kunna komma att ge varierande resultat utan att för den skull vara felaktiga (här hänvisas i prop. 2005/06:80 till uttalandena på s. 22 f.). 
 Regeringen avvisade därefter Fastighetsägarnas förslag om att låta avtal om tillval och frånval vara civilrättsligt bindande på vanligt sätt, och att avtalen då inte skulle kunna ändras vid en prövning i hyres- nämnden, under hänvisning till att en sådan ordning skulle innebära ett avsteg från grundläggande principer på hyresområdet, bl.a. in- tresset av att undvika oskäliga hyresvillkor. 
 87 
  
 Mottagandet av Hyressättningsutredningens betänkande 
  
 SOU 2008:94 
  
 Regeringen framförde därefter följande kritik: 
  
 Förslaget skulle innebära att hyreslägenheter skulle komma att hyressättas, inte efter hur de faktiskt såg ut, utan efter det ut- seende lägenheten skulle haft om tillvalet inte hade gjorts. Detta skulle försvåra hyressättningen. Redan att dokumentera detta gamla utseende skulle leda till praktiska problem för hyres- gästerna och skulle många gånger vara helt omöjligt för nyin- flyttade hyresgäster. 
  
 Förslaget skulle komma att försvåra hyressättningen i stort, efter- som det inte utan vidare skulle gå att göra hyresjämförelser med lägenheter som tillförts tillval, eftersom hyran för dessa lägen- heter skulle kunna variera från år till år beroende på om tillägg för tillvalet fortfarande utgår eller om det redan slutbetalts. För- slaget ansågs medföra svårigheter vid hyressättning både för lägen- heter som tillförts tillval och för standardutrustade lägenheter eftersom det är vanligt med tillval. 
  
 Regeringen kritiserade även utredningens förslag utifrån fastig- hetsägarens ansvar för underhåll av de gjorda tillvalen. Förslaget innebar att hyran efter avbetalat tillval skulle sänkas med mot- svarande belopp. Samtidigt kunde tillvalet ge upphov till under- hållskostnader därefter, vilka fastighetsägaren enligt sitt under- hållsansvar skulle vara skyldig att stå för. 
  
 Regeringen diskuterade därefter möjligheten att låta hyresgästen stå för underhållskostnaderna, men avvisade detta, eftersom det skulle innebära att hyran är rörlig och att hyresgästen tvingas ta ett betyd- ande ekonomiskt ansvar för oförutsedda händelser (s. 41). Hyres- gästföreningens förslag, att låta fastighetsägarens underhållsansvar upphöra när tillvalets ekonomiska livslängd löpt ut, avvisades. Man hänvisade till att det kunde vara svårt att fastställa den ekonomiska livslängden och att även om parterna kunde få göra en överens- kommelse om detta, skulle en sådan kunna ändras vid hyresnämndens prövning, och då kasta omkull grunderna för parternas överenskom- melse. En ordning där parterna skulle få överenskomma om den eko- nomiska livslängden ansågs vidare göra tillvalen mer komplicerade. 
 Även förslaget om frånval ansågs ha betydande nackdelar. Fram- för allt gällde detta den konflikt som skulle kunna uppkomma med reglerna om lägsta godtagbara standard och hyresvärdens skyldighet 
 88 
  
 SOU 2008:94 
  
 Mottagandet av Hyressättningsutredningens betänkande 
  
 att underhålla och reparera lägenheten. Man anförde bland annat följande (s. 42 f.). 
 Reglerna syftar till att säkerställa att lägenhetsbeståndet inte förslummas. Enligt vår mening kan det inte komma i fråga att tillåta avtal som inne- bär att hyresgästen med bindande verkan kan avstå från rätten till lägsta godtagbara standard. Vad gäller reglerna om hyresvärdens underhålls- och reparationsskyldighet, kan de avtalas bort om hyresavtalet inne- håller en förhandlingsklausul och de avvikande bestämmelserna har tagits in i en förhandlingsöverenskommelse [se 9 § andra stycket och 15 § an- dra stycket 2 hyreslagen]. Det förhållandet att en hyresgästorganisation skall godkänna avvikelser från lagens huvudregel innebär en garanti mot missbruk. Vid ett genomförande av förslaget om frånval talar å ena sidan starka skäl för att hyreslagens bestämmelser om hyresvärdens under- hålls- och reparationsskyldighet måste få avtalas bort i enskilda hyres- avtal. Reformen torde annars få liten praktisk betydelse för denna typ av hyresförhållanden. Om å andra sidan dessa bestämmelser kan avtalas bort i enskilda hyresavtal, uppkommer risk för missbruk av avtalsfri- heten. Exempelvis finns det risk att nedgångna lägenheter hyrs ut utan någon rätt till underhålls- eller reparationsåtgärder. De som erbjuds att hyra sådana lägenheter kan ha svårt att värja sig om det råder brist på bostäder. 
  
 5.3.3 
  
 Regeringens samlade bedömning 
  
 Regeringen ansåg att behovet av ett kostnadsbaserat system för till- val och frånval fick anses vara förhållandevis begränsat, eftersom det främst var omfattande och särpräglade tillval som inte kom till stånd i dagens system på grund av de nuvarande reglerna. Ett genomför- ande av förslaget skulle enligt regeringen innebära att hyressätt- ningen skulle bli mer komplicerad, både för parter och för hyres- nämnder. Om kostnadsbaserade tillval och frånval skulle göras i en stor del av beståndet skulle detta enligt regeringens bedömning få negativa konsekvenser för hyressättningen i hela hyreshusbeståndet. Därutöver såg regeringen svårigheter med ansvaret för underhålls- och reparationsåtgärder och riskerna med möjligheten att avtala bort rätten till underhålls- och reparationsåtgärder. 
 Vid en samlad bedömning ansågs nackdelarna väga tyngre än för- delarna. Förslaget borde därför enligt regeringens mening inte in- föras. 
 89 
  
 Mottagandet av Hyressättningsutredningens betänkande 
  
 SOU 2008:94 
  
 5.4 
  
 Behandlingen i riksdagen 
  
 Propositionen, som var ett resultat av en överenskommelse mellan den socialdemokratiska regeringen och vänsterpartiet, föranledde viss diskussion vid beredningen i riksdagen. 
 Främst var det frågorna om hyressättning i nyproduktionen som föranledde reaktioner – liksom vid remissbehandlingen – men även frågorna om tillval och frånval genererade en del aktivitet. 
 Propositionen bereddes i Bostadsutskottet, som i maj 2006 läm- nade sitt betänkande. Utskottet tillstyrkte propositionen och av- styrkte samtliga motioner. Tio motioner hade inkommit och till be- tänkandet fogades 23 reservationer. Fyra motioner och en reserva- tion avsåg frågan om tillval och frånval. 
 Utskottet konstaterade, liksom tidigare gjorts i propositionen, att behovet av ett kostnadsbaserat system för tillval och frånval torde vara förhållandevis begränsat, och anslöt sig till regeringens bedöm- ning att nackdelarna med förslaget, såsom de uttryckts av reger- ingen, vägde tyngre än fördelarna. Utskottet föreslog därför att riksdagen skulle bifalla propositionen. 
 Mot utskottets ställningstagande reserverade sig ett stort antal ledamöter i olika frågor. Sju ledamöter reserverade sig i frågorna om tillval och frånval. I motiveringen till reservationen kritiserades regeringen för att på ytterligare en punkt frångå trepartsöverens- kommelsen trots att hyresmarknadens parter tillstyrkt eller endast haft smärre invändningar mot förslaget (2005/06:BoU10 s. 36). Riks- dagen beslutade i maj 2006 i enlighet med utskottets betänkande. 
  
 5.5 
  
 Hur bör vi se på den kritik som framkom? 
  
 Vår bedömning: Den kritik som framkom mot Hyressättnings- utredningens förslag är fortfarande relevant. Det förslag vi pre- senterar bör därför anknyta till innehållet i trepartsöverenskom- melsen och möjliggöra en enklare prövning i hyresnämnden. 
 På den svenska hyresmarknaden och i den svenska modellen för hyresrätt är partsorganisationerna fortsatt starka. I det allmänna bostadsbeståndet är en mycket stor andel av hyresgästerna om- fattade av det kollektiva förhandlingssystemet, och på den privata hyresmarknaden får också en stor del av hyresgästerna sina hyror 
 90 
  
 SOU 2008:94 
  
 Mottagandet av Hyressättningsutredningens betänkande 
  
 förhandlade kollektivt. Även sett mot en historisk bakgrund är partsorganen ett mycket tungt vägande inslag. Såsom konstaterats bl.a. i Hyressättningsutredningens betänkande Reformerad hyressätt- ning (SOU 2004:91) har organisationerna förhandlat seriöst och det har fungerat väl. Det finns inte något som tyder på att parts- organens inflytande och sätt att sköta hyresförhandlingar och med hyresboende relaterade frågeställningar skulle komma att förändras i framtiden. Det finns således enligt utredningens mening starka skäl att låta organisationernas syn på frågeställningarna väga tungt. 
 Partsorganens syn har klargjorts dels genom trepartsöverens- kommelsen, dels genom de remissvar som lämnades avseende Hyres- sättningsutredningens betänkande. Det var främst Fastighetsägarna som riktade kritik mot betänkandet, formulerat utifrån trepartsöver- enskommelsen. Därutöver riktade hyresnämnderna kritik mot den komplicering av hyressättningssystemet förslaget skulle medföra. Sett mot denna bakgrund vore det intressant att i vårt förslag kunna presentera lösningar på fastighetsägarnas problem samtidigt som hyressättningen inte kompliceras i lika stor utsträckning och hyresgästernas intressen av att kunna få förbättrade valmöjligheter prioriteras. 
 Hyresgästernas intresse i frågan om tillval och frånval är framför allt ökade möjligheter att kunna få sina önskemål om variationer i boendet tillgodosedda genom värdens försorg. En utgångspunkt är således att det är hyresgästernas önskningar utöver den standard som hyresvärden erbjuder – eller ett avstående från den erbjudna standarden – som är avgörande för vad som kan komma att tillföras lägenheten. De skyddsregler som finns i svensk hyresrätt har som främsta syfte att se till att hyresgästen har möjlighet att bo kvar i sin bostad. Därav kommer regleringen kring besittningsskydd och den hyresspärr som finns inbyggd i bruksvärdessystemet. När det gäller variationer som bygger på en hyresgästs individuella önsk- ningar om tillval gör sig dessa skyddsintressen inte gällande på samma sätt. Möjligheten att få sina önskningar om individuell varia- tion tillgodosedda genom hyresvärden kan på sätt och vis snarast ses som en förmån i sig, eftersom hyresvärd och hyresgäst redan har en etablerad relation och att ett anskaffande inom hyresrelationen innebär att hyresgästen, även om tillvalen kostnadsbaseras, får en möjlighet att sprida sina utgifter över tiden och på så sätt får en finansieringshjälp för den ökade standard som ett tillval, åtminstone initialt, i de flesta fall får anses innebära. I systemet som råder i dag, där det endast är i den mån bruksvärdet påverkas som fastighets- 
 91 
  
 Mottagandet av Hyressättningsutredningens betänkande 
  
 SOU 2008:94 
  
 ägaren får betalt för sina investeringar, finns en osäkerhet som inte är tillfredsställande för vare sig hyresgäst eller hyresvärd. 
 Hyresgästföreningen framförde i sitt remissvar inte några invänd- ningar mot det kostnadstäckande förslag som presenterades i Hyres- sättningsutredningens betänkande. Den remisskritik som från annat håll framkom mot att frångå ett strikt bruksvärderande av åtgärd- erna synes mot denna bakgrund inte vara avgörande för att inte låta kostnadstäckningsresonemang inverka på förslag för tillval och från- val. 
 Hyresnämndernas uppfattning att hyressättningen skulle kom- pliceras om systemet infördes och att systematiken i bruksvärdes- systemet skulle minskas väger också tungt inför formuleringen av ett förslag. En lösning på osäkerheten kring tillvalens värde bör därför bygga på de system som redan erbjuds inom hyreslagen. Sättet att se på hyror inom nyproduktionen kan vara en utgångs- punkt. 
 Att andelen lägenheter som lämpar sig som jämförelsematerial minskar vid större individuell variation är visserligen något som kan anses vara ägnat att försvåra hyressättningen. Det är dock redan i dag så att ytterst få hyresprövningar sker genom direkta jämförelsepröv- ningar. Detta kan därför inte vara ett avgörande argument som väger tyngre än hyresgästernas intresse av att kunna få sina önskemål om tillval tillgodosedda i större mån än vad som sker i dag. 
 Vid en slutlig sammanvägning av den remisskritik som framkom vid behandlingen av 2004 års förslag är det, även sett mot kravet att systemet ska vara lätt att tillämpa för de berörda, vår bedömning att ett förslag bör syfta till att närma sig innehållet i 2001 års treparts- överenskommelse och samtidigt möjliggöra en enklare prövning i hyresnämnden. 
 92 
 6 Alternativ för tillval och frånval 
 Vårt förslag: För att det förslag vi presenterar så långt som möj- ligt ska vara förenligt med vad som i övrigt gäller för hyressätt- ning bör principerna för hyressättning av tillval och frånval fast- ställas i lag. 
 Vår bedömning: Tillval och frånval bör behandlas som hyra i samma utsträckning som sker i dag. 
  
 6.1 
  
 Inledning 
  
 Eftersom tillval och frånval sker i anslutning till boendet och är nära knutna till boendet behandlas de vanligen som hyra i dag. 
 I detta kapitel analyserar vi – med utgångspunkt från den diskus- sion som fördes av Hyressättningsutredningen – om det är möjligt, eller lämpligt, att se tillval och frånval som något annat än hyra. 
 Eftersom frågan har visat sig vara nära knuten till problematiken och frågan om huruvida en lag- eller avtalslösning bör väljas, avslutas kapitlet med en analys av detta. 
  
 6.2 
  
 Uppdraget 
  
 Som nämnts i kapitlet om hyreslagstiftningen (kap. 2) är hyra den dominerande avtalsformen i förhållandet mellan hyresvärd och hyres- gäst. Anledningen till detta kan sägas ha varit att man önskat ge för- steg åt de principer om skydd för hyresgästen som bär upp de tving- ande hyresrättsliga reglerna. 
 Om något anses utgöra hyra följer även att bruksvärdesprin- cipen gäller. Hyresnivån kan prövas av hyresnämnden som kan be- stämma en högre eller lägre nivå. Detta gör att många avtal på det hyresrättsliga området kan sägas präglas av en viss osäkerhet. Detta 
 93 
  
 Alternativ för tillval och frånval 
  
 SOU 2008:94 
  
 framträder klart vid jämförelser med vanliga civilrättsliga avtal med fritt satta priser, där grundprincipen är att avtal ska hållas. 
 Vårt uppdrag innebär att vi ska överväga hur möjligheterna för en hyresgäst att göra tillval och frånval kan förbättras. Att tillvalen och frånvalen i dag vanligen ses som en del av hyran, och därför be- handlas utifrån bruksvärdet, gör att hyresvärdar kan tveka att erbjuda sina hyresgäster tillval, särskilt dyra och särpräglade sådana. I för- hållande till vad som gäller i dag finns det två huvudalternativ att ana- lysera, nämligen att 
  
 1. 
  
 tillvalen ska anses inte utgöra hyra och kan därför prissättas fritt eller att 
  
 2. 
  
 tillvalen ska anses utgöra hyra men värderingen kan ske utifrån andra principer än i dag. 
  
 6.3 
  
 Kan tillvalen anses inte utgöra hyra? 
  
 Liksom vi diskuterade man även i Hyressättningsutredningen möjlig- heten att se tillvalen och frånvalen som något annat än hyra. 
 Hyressättningsutredningen identifierade i sin analys följande möj- ligheter att dra en linje mellan hyra och tillval: avgränsning sker uti- från regleringen om en lägenhets minimistandard, genom en ny lag- stadgad definition eller genom att avtalsparterna själva får avgöra vad som ska ingå i hyresavtalet. 
  
 6.3.1 
  
 En avgränsning utifrån reglerna om minimistandard 
  
 Hyressättningsutredningen definierade inte innebörden av uttrycks- sättet minimistandard. Eftersom man valde att inte använda sig av lagens uttryck lägsta godtagbara standard kan det antas att utred- ningen med sitt uttryck avsåg ytterligare faktorer – och då främst det underhållsansvar och reparationsansvar som åvilar hyresvärden enligt 9 och 15 §§ hyreslagen. Denna kategorisering kan nämligen ses i en annan del av betänkandet, där frågorna behandlas (SOU 2004:91 s. 119 f.). Samtidigt nämns inte underhålls- och reparationsfrågorna i den diskussion som därefter följer (se nedan redovisade citat ur SOU 2004:91 s. 128). 
 94 
  
 SOU 2008:94 
  
 Alternativ för tillval och frånval 
  
 Utredningen har övervägt en avgränsning som utgår från slutsatsen ovan om att reglerna om en lägenhets minimistandard skall fortsätta att gälla oförändrade. Det skulle då te sig naturligt att det som ingår i en lägen- hets minimistandard alltid bedöms enligt reglerna om hyra. Tillvals- avtal vid sidan om hyran skulle med en sådan lösning få slutas endast beträffande det som ligger utanför minimistandarden. 
 En sådan lösning skulle innebära att hyresgästerna inte kan sluta av- tal om tillval vid sidan om det hyresrättsliga systemet beträffande sådan utrustning som är grundläggande för en bostads funktion. 
 Den stora nackdelen med en sådan lösning är att mycket av det som ett tillval kan tänkas omfatta – exempelvis köks- eller badrumsinredning – utgörs av sådan typ av utrustning som ingår i en lägenhets lägsta god- tagbara standard enligt 18 a § hyreslagen. Det skulle t.ex. med en sådan lösning inte vara möjligt att sluta ett avtal om installation av ett särskilt exklusivt kylskåp eller badkar vid sidan av avtalet. 
 Denna nackdel är sådan att en lagändring i enlighet med den angivna avgränsningen skulle riskera att bli ett slag i luften och inte i praktiken underlätta tillval. 
 En slutsats som torde kunna dras av det citerade resonemanget är att de allra flesta tillval, även med tänkta förändringar, skulle komma att ligga inom det område där hyresrättsliga regler blir att tillämpa och att värderingen av tillvalen därför ofta kommer att ske på samma sätt som i dag, dvs. efter bruksvärdesprincipen. Detta skulle i sig inte komma att leda till fler tillval. 
  
 6.3.2 
  
 Möjligheten att skapa en annan lagstadgad avgränsning 
  
 Hyressättningsutredningen ansåg det inte vara görligt att på annat sätt göra en lagstadgad avgränsning mellan hyra och tillval utan att skapa en helt ny definition av vad bostadshyra innebär. Hyressätt- ningsutredningen gjorde vidare bedömningen att det inte minst med hänsyn till intresset av att hyresbegreppet inte skulle ges en alltför statisk utformning, inte borde skapas någon sådan ny definition. 
  
 6.3.3 
  
 Parterna får själva avgöra vad som kan ingå 
  
 Det alternativ som kvarstod var enligt Hyressättningsutredningen att låta parterna själva avgöra vad som kunde ingå i hyresavtalet och vad som skulle läggas utanför i ett tillvalsavtal. Själva grundpro- blematiken kring prissättningen skulle försvinna. Eftersom reglerna för tillval, för att öka antalet gjorda tillval, skulle vara mer förmån- 
 95 
  
 Alternativ för tillval och frånval 
  
 SOU 2008:94 
  
 liga för fastighetsägaren än bruksvärdesreglerna och hyresreglerna skulle en sådan ordning ge fastighetsägaren ett ekonomiskt intresse av att låta så mycket som möjligt ingå i tillvalsavtal och inte i hyres- avtalet. Detta skulle i förlängningen innebära att bruksvärdessys- temet skulle förlora sin betydelse och det nya systemet skulle ut- göra incitament för fastighetsägarna att sänka standarden i sina lägen- hetsbestånd för att få hyresgäster att sluta tillvalsavtal. Inget av detta skulle ligga i hyresgästernas intresse, konstaterade utredningen. 
 Hyressättningsutredningen anförde därefter att det vore ologiskt att låta den ersättning en hyresgäst betalar för en lägenhet med viss utrustning bestämmas enligt ett regelverk medan en hyresgäst i ett annat hus där samma utrustning ingår som standard betalar en er- sättning efter ett helt annat regelverk. Det sagda skulle innebära att den ersättning som den först nämnde hyresgästen betalar utgår efter t.ex. vanliga avtalsrättsliga regler och marknadspriser medan den er- sättning som den sistnämnde hyresgästen betalar har bestämts i enlig- het med det hyresrättsliga regelsystemet. 
 Slutligen noterade Hyressättningsutredningen att det skulle vara märkligt att se ett avtal om minskning av den normala hyran – ett frånval – som något annat än just hyra. 
 Hyressättningsutredningen ansåg sammanfattningsvis att de skäl som kan anföras mot att bryta ut tillval och frånval från det hyres- rättsliga regelsystemet är starka och att tillvalen och frånvalen där- för även fortsättningsvis borde behandlas som del av hyran i samma utsträckning som redan sker. 
  
 6.3.4 
  
 Vår uppfattning 
  
 Vi delar i allt väsentligt Hyressättningsutredningens uppfattning i denna fråga. 
 Om hyresavtalsparterna själva skulle tillåtas avtala om vad i av- talet som skulle omfattas av de hyresrättsliga reglerna skulle de delar som då inte omfattades av dessa regler inte heller kunna prövas av hyresnämnden, eftersom de inte vore att se som hyra eller hyres- villkor. 
 En sådan lösning öppnar för långtgående förändringar i dessa hyresavtal. Det skulle skapas incitament för oseriösa hyresvärdar att söka lösningar där så mycket som möjligt av mellanhavandena mellan hyresvärd och hyresgäst skulle behandlas efter reglerna för tillval. Ett sätt att uppnå detta skulle vara att tillhandahålla lägenheter till 
 96 
  
 SOU 2008:94 
  
 Alternativ för tillval och frånval 
  
 lägre grundstandard. Detta konstaterades redan av Hyressättnings- utredningen. Utredningen befarade också att en sådan utveckling skulle undergräva bruksvärdessystemet och det skydd det bereder hyresgästerna. 
 För lägenheter som saknar förhandlingsklausul och där förhand- lingar således sker direkt mellan hyresvärd och hyresgäst torde en sådan lösning ofta kunna innebära att hyresvärdens förhandlingssitua- tion förbättras. Detta skulle också innebära ett incitament för mindre seriösa hyresvärdar att söka förmå hyresgästerna att stryka förhand- lingsklausulen. Detta gäller särskilt i ett system där enskilda avtal ges presumtionsverkan. 
 Ett alternativ där förhandlingsordningens parter i stället skulle för- handla om omfattningen av hyresbegreppet för de aktuella lägen- heterna skulle möjligen inte leda till några större förändringar, efter- som hyresgästsidans benägenhet att sluta sådana avtal torde vara begränsad. Problemen med en ny lagstadgad avgränsning gör sig gällande även här. Även själva grundinnebörden av hyresbegreppet skulle riskera att bli mer svårbedömd, inte minst för enskilda parter, när gränserna luckras upp och ser olika ut inom olika förhandlings- ordningar. 
 Även om parterna skulle tillåtas avtala om vad som skulle ingå eller inte skulle ingå i hyran skulle vissa gränsdragningsfrågor kring vad som är att se som hyra kvarstå, eftersom avtalen inte alltid kan täcka in allt. Vidare skulle hyresrättens dominerande ställning minskas. Det hyresrättsliga området skulle riskera att bli ännu mera svårtill- gängligt än vad det redan i dag är. 
 En ändring av definitionerna synes alltså inte innebära en rimlig möjlighet att tillskapa ett väl fungerande system för tillval och från- val. 
 Det bör även framhållas att hyresreglernas kärna ligger i det skydd som hyresgästerna bör åtnjuta i sitt boende, besittningsskyddsreg- lerna och bruksvärdesreglerna. Tillval och frånval kan inte sägas höra hit, och någon ändring av centrala definitioner bör redan på grund härav inte ta sin utgångspunkt i behov av regleringar av tillval och frånval. 
 97 
  
 Alternativ för tillval och frånval 
  
 SOU 2008:94 
  
 6.4 
  
 Tillvalen anses utgöra hyra i samma utsträckning som i dag 
  
 En annan möjlighet är att behandla tillval och frånval på samma sätt som i dag, dvs. oftast som hyra. För att inom detta system skapa incitament att erbjuda tillval måste de av fastighetsägarna upplevda riskerna minskas. Detta kan ske genom att en större förutsebarhet skapas. Samtidigt måste systemet innebära en större grad av kostnads- täckning. 
  
 6.4.1 
  
 Tilläggen för tillvalen baseras på kostnader i stället för på bruksvärdet 
  
 En lösning som innebär att tillvalen anses utgöra hyra i samma ut- sträckning som i dag måste, för att öka tillvalen, medge en annan prissättning och värdering än vad som gäller nu. Den princip som gäller för tillval i dag är bruksvärdering. Eftersom det är just detta som gör att fastighetsägare tvekar inför att erbjuda hyresgäster tillval, måste en lösning sedd utifrån detta perspektiv medge en för fastig- hetsägaren mer förmånlig värdering av tillvalen, alltså en lösning där osäkerheten minskar inför om det är möjligt för hyresvärden att få sina kostnader täckta. 
 En ändring som kan tänkas är ett system som medger att hyres- värden alltid ska få sina kostnader täckta. Det var ett sådant system som Hyressättningsutredningen föreslog. Den lösning som Hyres- sättningsutredningen erbjöd hade många fördelar, men ansågs framför allt innebära en för stor komplicering av hyresprövningsfrågorna. 
 För att – jämfört med Hyressättningsutredningens förslag – dels underlätta hyresprövningen, dels öka möjligheterna för fastighets- ägaren att kunna erbjuda också de särpräglade och kostsamma till- valen som framför allt sker enskilt, bör man överväga en lösning där inte bara kollektivt förhandlade avtal presumeras vara riktiga, utan också vissa enskilt träffade avtal. 
  
 6.5 
  
 En lösning i lag eller avtal? 
  
 Enligt direktiven ska vi överväga såväl lösningar som innebär att principerna för hyressättning vid tillval eller frånval fastställs i lag som lösningar som innebär att avtalsparterna ges möjlighet att, med 
 98 
  
 SOU 2008:94 
  
 Alternativ för tillval och frånval 
  
 bindande verkan mellan dem och gentemot framtida avtalsparter i tilläggsavtal, reglera de effekter på hyran som ett tillval eller ett från- val bör ha. 
 Vi har i vår analys av tillvalen och frånvalen kommit fram till att dessa på samma sätt som i dag bör ses som hyra och att någon ändring av definitionen av hyra ej bör göras. 
 Hyreslagens regler om hyressättning m.m. är tvingande. Förbehåll i strid med dessa regler är utan verkan mot hyresgästen eller den som har rätt att träda i hans ställe. Av detta följer att sådant som anses vara hyra ska hyressättas enligt bruksvärdesprincipen eller de avvikande regleringar som kan finnas i hyreslagen. En värdering av tillvalen och frånvalen som avviker från bruksvärdet synes vara en förutsättning för att stimulera hyresvärdar att erbjuda tillval. Lag- ändringar kommer därför att bli nödvändiga. 
 Frågan är därefter om principerna för hur värderingen av tillval och frånval ska ske bör fastställas i lag eller om det ska kunna ske helt fritt i avtal. 
 Det kan antas att hyresvärdarnas intresse av att tillgodose en- skilda hyresgästers önskemål om olika tillval och frånval skulle kunna öka om prissättningen skulle ske helt enligt marknadsmässiga lös- ningar med bindande avtal. En sådan lösning skulle dock kunna med- föra negativa konsekvenser för hyresgäster. Det gäller särskilt nya hyresgäster som skulle kunna känna sig tvingade att acceptera för dem mycket dåliga villkor som ingåtts av den tidigare hyresgästen. Betydande värden i hyresbeståndet skulle kunna komma att pris- sättas efter sitt marknadspris, och hyran för en lägenhet skulle till stor del kunna bli en ren marknadshyra. Detta står i klar kontrast mot utgångspunkten i direktiven; nämligen att lösningen så långt som möjligt ska låta sig förenas med vad som i övrigt gäller om hyressättning av bostadslägenheter. Reglerna om hyra bygger på en avvägning mellan hyresvärdens och hyresgästens intressen. Ett sys- tem för tillval och frånval inom hyressystemet bör därför också vila på denna grund, men tillåta vissa avvikelser. 
 Om bruksvärdesprincipen, även med regler som tillåter en annan värdering av tillval och frånval, ska behålla sin centrala roll krävs även ett system som innehåller gränser för hur mycket och hur länge hyressättningen av en lägenhet på grund av tillval eller frånval får avvika från sitt bruksvärde. 
 Vi anser mot bakgrund av det ovan sagda att principerna för hyressättningen vid tillval och frånval bör fastställas i lag. I linje med vad som från Fastighetsägarna framfördes i särskilt yttrande till 
 99 
  
 Alternativ för tillval och frånval 
  
 SOU 2008:94 
  
 Hyressättningsutredningens förslag (liksom i remissvar), anser vi att det föreligger en stor likhet mellan tillval och nyproduktion och att därför liknande lösningar bör eftersträvas. Jämfört med vad som gäller för nyproduktion bör dock i viss utsträckning även enskilda avtal kunna ges presumtionsverkan vilket i sin tur bör påverka pre- sumtionsreglerna. 
  
 6.6 
  
 Slutsatser 
  
 Tillval och frånval bör även fortsättningsvis behandlas inom hyres- systemet, och principerna för hyressättningen bör enligt vår upp- fattning fastställas i lag. 
 Det förslag för tillval och frånval som vi presenterar i nästa kapitel har många gemensamma drag med ett befintligt hyressättningssystem: presumtionshyror i nyproduktionen. Det tillgodoser hyresvärdens intresse av att få kostnadstäckning. 
 Förslaget ger också goda möjligheter att tillgodose alla typer av önskemål om variationer, således även de mer särpräglade tillvalen, som ofta kan komma att förhandlas enskilt. För att också kunna låta enskilda avtal omfattas av en från bruksvärdet avvikande hyres- sättning bör systemet innehålla regler till skydd för hyresgästerna. 
 100 
 7 Förslag om tillval och frånval 
  
 7.1 
  
 Inledning 
  
 I detta kapitel presenteras våra överväganden och vårt förslag avse- ende utrustning och underhåll. 
 Efter redovisning av uppdraget presenteras grundprincipen för förslaget, vilken förhandlingsskyldighet som ska gälla, vilka förut- sättningarna för presumtionsverkan ska vara, hur prissättning kan ske, hur underhållsfrågor kan hanteras, vad som ska gälla om en ny hyres- gäst flyttar in i lägenheten och hur prövning av avtalen ska ske. 
  
 7.2 
  
 Uppdraget 
  
 Vi har i uppgift att överväga hur möjligheten för en hyresgäst att göra olika slag av tillval och frånval kan förbättras. I uppdraget ingår inte att utreda behovet av en sådan reform. En utgångspunkt ska vara att en lägenhet ska uppfylla lagens krav på lägsta godtagbara standard (se 2.4). Den lösning vi väljer ska 
  
 ge hyresgästerna så goda valmöjligheter som möjligt och 
  
 så långt det är möjligt 
  
 1. 
  
 vara lätt att tillämpa för de berörda och 
  
 2. 
  
 låta sig förenas med vad som i övrigt gäller om hyressättning av bostadslägenheter. 
  
 Vi har 
  
 i kapitlen  
  
 4–5 
  presenterat Hyressättningsutredningens förslag och dess mottagande, 
  
 i avsnitt 1.4 redovisat de utgångspunkter vi haft för vårt arbete och 
  
 101 
  
 Förslag om tillval och frånval 
  
 SOU 2008:94 
  
 i kapitel 6 tagit ställning för att principer för hyressättningen vid tillval och frånval fastställs i lag. 
  
 7.3 
  
 Nuvarande bestämmelser 
  
 För närvarande finns inte någon särreglering vad avser gjorda tillval och frånval. Många hyresvärdar erbjuder sina hyresgäster att göra till- val, och genom kollektiva överenskommelser ges möjligheter att delta i olika frånvalssystem (se kap. 3). 
 Avsaknaden av särskild reglering gör att de flesta tillval i dag ses som en del av hyran och värderas därefter, dvs. efter sin påverkan på lägenhetens bruksvärde. Vid tvist om hyran kan parterna föra frågan till hyresnämnden som därefter bestämmer hyran enligt reglerna i 55 §. 
  
 7.4 
  
 Tidigare förslag 
  
 Vi har redogjort för Hyressättningsutredningens förslag och behand- lingen av förslaget i kapitlen  
 4–5. 
  Vid utformandet av ett nytt för- slag har vi haft att beakta de förslag som Hyressättningsutredningen lade fram. 
  
 7.5 
  
 Vårt förslag i korthet 
  
 För att förbättra förutsättningarna för hyresgäster att kunna göra olika tillval och frånval föreslår vi ett system som ska ge hyres- värden rätt att få sina kostnader täckta. Under förutsättning att av- talet träffas i en särskilt upprättad handling, och parterna i avtalet hän- visat till att dessa regler ska gälla, ska avtal om tillägg för tillval eller avdrag för frånval presumeras vara skäliga och därmed normalt sett inte kunna rubbas vid en prövning i hyresnämnden. Presumtionen ska, på samma sätt som för presumtionshyror i 55 c §, kunna brytas om det föreligger synnerliga skäl. Den ska också kunna brytas om av- talet innebär en väsentlig avvikelse från hyresvärdens självkostnad. Till skillnad från vad som gäller vid nybyggnation, ska också enskilt för- handlade avtal om frånval och tillval kunna skänkas presumtions- verkan. 
 102 
  
 SOU 2008:94 
  
 Förslag om tillval och frånval 
  
 Presumtionen för skälighet ska ha följande begränsningar: 
  
 Presumtionen ska gälla i tio år från avtalets ingående. 
  
 Tidsbegränsade tillägg genom vilka hyresgästen svarar för hyres- värdens kostnader ska tillåtas höja den ordinarie årshyran med högst femtio procent. Andra hyrestillägg ska tillåtas höja den ordi- Morgan årshyran med trettio procent. Därutöver har hyresvärden inte rätt att betinga sig ersättning. 
  
 Presumtionen ska brytas om det vid en prövning i hyresnämnden framkommer synnerliga skäl för det. 
  
 Presumtionen kommer också att kunna brytas om tillägget eller avdraget väsentligt avviker från hyresvärdens självkostnad. 
  
 Förhandlingsordningens parter kan överenskomma om prislistor. Endast i de fall när någon sådan prisrekommendation för något visst tillval inte finns ska primär förhandlingsskyldighet föreligga. 
 Vi föreslår inte några ändringar av de regler om möjligheterna att avtala om lägre standard eller underhållsnivå som finns i 9, 15 och 18 a §§. Däremot ska det göras möjligt att avtala bort under- hållsansvaret för tillval, som en del av tillvalsavtalet. 
  
 7.6 
  
 Frivillighet för både hyresvärd och hyresgäst 
  
 Vår bedömning:  
 Det ska vara frivilligt att erbjuda och att teckna avtal om tillval och frånval. 
 Själva tanken med tillval och frånval är att de görs med utgångs- punkt från hyresgästens önskemål för sitt boende. Att hyra ut bo- städer är samtidigt en affärsverksamhet för hyresvärden. Det fram- står därför som främmande att lagstifta om att en hyresvärd ska vara skyldig att erbjuda sina hyresgäster variationer i boendet genom indi- viduella tillval eller frånval. Systemet bör alltså utgå från frivillighet. Det ska vara frivilligt för hyresvärden att erbjuda tillval och frånval och det ska vara frivilligt för hyresgästen att önska sådant. Uppfyller avtalen dessutom vissa krav, ska avsteg i principerna för hyressätt- ningen kunna tillåtas. 
 103 
  
 Förslag om tillval och frånval 
  
 SOU 2008:94 
  
 7.7 
  
 Tillvalen och frånvalen hanteras som del av hyran på samma sätt som i dag 
  
 Vår bedömning:  
 Tillval och frånval hanteras som del av hyran på samma sätt som sker i dag. Prissättningen bör i systemet kunna ske på ett avvikande sätt. 
 I kapitel 6 diskuterar vi möjligheten, utifrån de resonemang som fördes av Hyressättningsutredningen, att se tillval och frånval som något annat än hyra så som sker i dag. Utgångspunkten för vårt för- slag är, på skäl som där redovisas, att tillval och frånval ska ses som hyra på samma sätt som sker i dag. Värderingen av hyrespåslaget ska dock kunna ske enligt principer som något tillåts avvika från bruks- värdesprincipen (se 7.10 och 7.15). 
 Hyresgästen som träffar avtal om tillval bör således utge ersätt- ning genom ett påslag på hyran. På motsvarande sätt ska hyresgästen få ett avdrag vid frånval inom systemet. 
  
 7.8 
  
 Avtal kan träffas kollektivt eller – i vissa fall – enskilt 
  
 Vårt förslag:  
 Primär förhandlingsskyldighet föreslås gälla endast om det för tillvalet inte finns något av förhandlingsordningens parter överenskommet rekommenderat pris. 
 För frånval föreslås inte någon primär förhandlingsskyldighet. 
 Eftersom vi föreslår att tillvalen och frånvalen även fortsättningsvis behandlas som hyra aktualiseras det hyresrättsliga förhandlingssys- temet. 
 För de lägenheter som omfattas av det kollektiva förhandlings- systemet gäller att hyresvärden är skyldig att på eget initiativ för- handla med en hyresgästorganisation i frågor om hyra och andra hyresvillkor. Detta följer av 5 § hyresförhandlingslagen. För tillvalen ska denna förhandlingsskyldighet gälla endast i vissa fall. 
 I bilaga 2 ges en översikt av de olika möjligheter att träffa avtal om tillval som erbjuds i det system vi föreslår. 
 104 
  
 SOU 2008:94 
  
 Förslag om tillval och frånval 
  
 7.8.1 
  
 Förhandlingsskyldighet för tillval 
  
 Primär förhandlingsskyldighet ska endast gälla om det inte finns något rekommenderat pris för tillvalet, överenskommet mellan för- handlingsordningens parter. Om prisrekommendationer finns kan hy- resavtalets parter träffa tillvalsavtal som ryms inom rekommenda- tionen utan att det påkallats förhandling. 
 För sådana tillval som det inte finns rekommenderade priser för gäller däremot primär förhandlingsskyldighet. Om de kollektiva för- handlingarna strandar bör parterna på grund av tillvalssystemets fri- villiga karaktär inte kunna få hyresnämndens beslut i saken. Hyres- avtalets parter bör i stället få förhandla enskilt. Om inte heller de kan komma överens och nå ett avtal, får hyresgästen försöka till- godose sitt önskemål på annat sätt, t.ex. genomföra åtgärden på egen bekostnad utifrån de möjligheter som ges honom genom hyreslagen. 
 Enskilda avtal mellan hyresvärd och hyresgäst om tillval bör så- ledes kunna ingås i följande situationer. 
  
 När giltig överenskommelse om att hyresavtalet inte ska inne- hålla förhandlingsklausul träffats, 
  
 när det saknas förhandlingsordning för huset, eller 
  
 när det önskade tillvalet inte omfattas av prisrekommendationer (och därför primär förhandlingsskyldighet gäller) och någon för- handlingsöverenskommelse inte kan nås. 
  
 Den förhandlingsskyldighet vi föreslår innebär en lättnad jämfört med vad som gäller i dag. För de vanligt förekommande tillvalen kommer prisrekommendationer att förhandlas fram, vilket förenklar processen när en enskild hyresgäst vill ha ett tillval. Samtidigt anser vi att förhandlingsskyldigheten vid andra tillval kan motiveras av att prissättningen tillåts avvika från hyressättningssystemets huvudreg- ler. Vi ser inte heller att det finns något vägande skäl för att just i de situationerna inskränka den primära förhandlingsskyldigheten. 
 Systemet med förhandlingar om hyror har genom åren gett orga- nisationerna på hyresmarknaden erfarenhet och kunskap. Avtal som förhandlats fram kollektivt kan antas endast i mycket sällsynta undan- tagsfall komma att underkännas vid en prövning i hyresnämnden. Även om kollektiva förhandlingar inte kommer till stånd eller någon överenskommelse inte kan träffas, får hyresgästorganisationen infor- mation bl.a. om vilka önskemål som finns om tillval bland hyresgäst- erna. Informationen kan utgöra underlag för bedömningar av vilka 
 105 
  
 Förslag om tillval och frånval 
  
 SOU 2008:94 
  
 tillval som det kan vara intressant att förhandla fram prislistor för. Den erfarenhet om tillval och frånval som samlas hos hyresgästorga- nisationen kan också komma en hyresgäst till godo när denne står inför en enskild förhandling. 
 Om ett tillvalsavtal träffats utan iakttagande av den primära för- handlingsskyldigheten är avtalet ogiltigt och skadeståndsskyldighet uppkommer (se 23 § och 26 § hyresförhandlingslagen). Om tillvalet installerats blir följden, om det står klart att parterna är ense om att tillvalet skulle tillföras lägenheten, att tillvalet får värderas efter sitt bruksvärde. Om hyresgästen inte ens godkänt åtgärden torde hyres- värden inte kunna tillgodogöra sig dess bruksvärde förrän efter fem år (se 55 a §). 
  
 7.8.2 
  
 Förhandlingsskyldighet avseende frånval 
  
 Eftersom en förhandlingsöverenskommelse om hyran endast anger ett tak för hur högt hyran får sättas, däremot inte hur lågt, kommer frånvalen inte att omfattas av någon primär förhandlingsskyldighet. Hyreslagens krav på att avtal om en lägre nivå än vad som krävs en- ligt 9 och 15 §§ ska träffas kollektivt (se dock undantag i 15 § andra stycket 1) gör att i stort sett alla avtal om en lägre underhålls- eller standardnivå kommer att få förhandlingsöverenskommelsens form. Det kan påminnas om att det inte ens genom en kollektiv förhand- lingsöverenskommelse kan beslutas att lägenheten inte ska uppfylla lagens krav på lägsta godtagbara standard. 
 Vi har under arbetets gång övervägt om frånvalen också skulle kunna avtalas enskilt. Utifrån uppdragets formulering har vi därvid gjort följande övervägande. Regleringen om lägsta godtagbara standard (18 a §) får sin fulla betydelse först vid en samläsning med 9 och 15 §§. Grundproblematiken i uppdraget är att hyresgäster i dag inte får sina önskemål om tillval och frånval tillgodosedda på grund av den osäkerhet bruksvärdessystemet innebär för fastighetsägarens möj- ligheter att få sina kostnader täckta. I uppdraget ingår inte att för- ändra eller försämra det grundläggande skyddet för hyresgästen som regelsystemet om lägenheters lägsta godtagbara standard ger. Tvärt- om ställs denna standard upp som en utgångspunkt för utredningen. Vi finner det inte vara förenligt med uppdraget att utöka möjlig- heterna att avtala ned underhållet eller standarden för en lägenhet genom att tillåta enskilda avtal om frånval direkt mellan hyresgäst och hyresvärd när det gäller den erbjudna standardnivån. 
 106 
  
 SOU 2008:94 
  
 Förslag om tillval och frånval 
  
 Möjligheten att avtala om frånval av underhåll och standardnivå kommer även fortsättningsvis att finnas genom det kollektiva för- handlingssystemet. Ett frånval innebär t.ex. att hyresvärden på hyres- gästens begäran underlåter att vidta åtgärder i lägenheten och det medför typiskt sett minskade kostnader för hyresvärden. 
 En hyresgäst som vill ställa sig utanför den nedförhandlade under- hållsnivån och åter ha rätt till ett normalt underhåll i linje med lagens krav (15 §) får betala en bruksvärdeshyra som omfattar detta. 
 Vi föreslår däremot att underhållsskyldigheten avseende ett till- val ska kunna sättas ned eller avtalas bort om det sker i själva till- valsavtalet. 
  
 7.9 
  
 Förutsättningar för presumtion – en definition av tillvals- och frånvalssystemet 
  
 Vårt förslag:  
 Om avtalet slutits frivilligt, har upptagits i en sär- skild handling, hänvisar till 55 b § hyreslagen och ligger inom vissa beloppsmässiga gränser presumeras det vara skäligt i tio års tid efter ingåendet. 
 Det kommer även i framtiden att vara möjligt att erbjuda tillval och frånval på samma sätt som i dag, dvs. utifrån hyressättningssystemets grundprincip, bruksvärdet. 
 Genom vårt förslag öppnas därutöver en möjlighet för hyresvärden att erbjuda tillval och frånval inom ett system med större avtals- frihet, där prissättningen tillåts avvika från en ren bruksvärdering och där avtal om tillval presumeras vara skäliga vid en prövning. På så sätt minimeras den ekonomiska osäkerheten för hyresvärden och denne får större möjligheter att tillmötesgå sina hyresgästers önske- mål om olika tillval och frånval. 
 Det system för betalning, prissättning och presumtion för skälig- het som vi föreslår ställer följande krav. 
  
 Tillvalet respektive frånvalet ska ha tillkommit på frivillig väg. 
  
 Avtalet ska vara skriftligt och intaget i en särskilt upprättad hand- ling. I avtalet ska parterna dessutom hänvisa till regelsystemet i 55 b §. 
  
 Tillvalen får höja den ordinarie årshyran med högst åttio pro- cent. Högst femtio procent får avse sådana tillval för vilka hyres- 
  
 107 
  
 Förslag om tillval och frånval 
  
 SOU 2008:94 
  
 gästen helt kommer att svara för hyresvärdens kostnader. För hyrestillägg som avses utgå mer permanent bör den ordinarie års- hyran kunna höjas med trettio procent. 
  
 Priset får motsvara värdens kostnader för tillvalet. 
 Presumtionen för skälighet bör dessutom begränsas i tiden till tio år efter det att avtalet ingåtts. Presumtionstiden för avtal om frånval bör vara densamma. Presumtionen ska kunna brytas om det före- ligger synnerliga skäl eller om tillägget eller avdraget väsentligt av- viker från hyresvärdens kostnader. 
 Vid hyresvärdens överväganden av om han ska erbjuda tillval och vid ingåendet av avtalen är det väsentligt att kunna göra affärs- mässiga bedömningar och fastställa den ekonomiska risken. Ett sätt att tillgodose detta vore förhandsprövningar vid hyresnämnden av tillägg för tillval och avdrag för frånval. Detta föreslog Fastighets- ägarna i sitt remissvar på Hyressättningsutredningens förslag. Om en förhandsprövning ska fylla en egentlig funktion bör resultatet inte kunna ändras. En förhandsprövning skulle därmed innebära vissa risker för en hyresgäst. Detta gäller särskilt om denne inte har till- räcklig information och därför inte, vid tiden för förhandspröv- ningen, har något incitament för att ifrågasätta skäligheten. Mot en sådan lösning talar också att det torde leda till en väsentligt ökad ärendetillströmning till hyresnämnderna. Vi föreslår därför inte någon sådan ordning. 
  
 7.9.1 
  
 Frivillighet 
  
 Endast tillval på hyresgästens begäran ska få hyressättas efter de särskilda hyressättningsreglerna, vilka innebär att värdens nödvän- diga kostnader täcks. Med uttrycket på hyresgästens begäran ska förstås att det ska stå hyresgästen fritt att, utan andra konsekvenser för mellanhavandet mellan honom och hyresvärden, sluta avtal om tillval eller frånval, eller att avstå. 
 Om en hyresvärd utrustar en lägenhet inför ett nytt hyres- förhållande kan han endast ta ut en bruksvärdesbaserad hyra för lägenheten. Villkor om att hyresgästen för att få hyreskontraktet ska betala för upprustning genom hyrestillägg för tillval enligt tillvals- reglerna bör i det system som vi föreslår således vara att se som så- dana villkor om ersättning för lägenheten som inte är tillåtna enligt 65 § hyreslagen. Om hyresgästen går med på villkoren men sedan 
 108 
  
 SOU 2008:94 
  
 Förslag om tillval och frånval 
  
 begär hyresnämndens prövning riskerar hyresvärden, förutom straff- ansvar, att avtalet förklaras ogiltigt och att få lämna tillbaka vad han mottagit. 
 I en sådan situation torde det snarast vara oskäligt mot hyres- gästen att tvingas utge något alls för det påtvingade tillvalet. Situa- tionen blir lik den där hyresvärden vill göra åtgärder som kan på- verka bruksvärdet under hyrestiden och därför reglerna om hyresgäst- inflytande enligt 18  
 d–h 
  §§ aktualiseras. För standardhöjande åtgär- der som har en inte obetydlig inverkan på bruksvärdet för bostads- lägenheten och för åtgärder som innebär en inte oväsentlig ändring av lägenheten, eller av gemensamma ytor i huset, krävs enligt dessa regler hyresnämndens tillstånd eller hyresgästens godkännande. I dessa fall får hyresvärden ta ut betalning endast efter åtgärdens bruks- värde och först efter fem år (55 a §, med vissa däri angivna undan- tag). För tillval som tillkommit på motsvarande sätt bör gälla det- samma, oavsett vilken inverkan tillvalet har på bruksvärdet och hur väsentlig förändringen är. 
  
 7.9.2 
  
 Skriftlighet m.m. 
  
 I ett system om tillval och frånval som tillåter hyressättning som av- viker från hyressättningssystemets huvudprinciper och där avtalen dessutom ska presumeras vara skäliga finns goda skäl att kräva skrift- lighet i avtalssituationen. 
 Villkoren för avtalet blir genom ett krav på skriftlighet tydligare för hyresgästen. Genom skriftligheten kan också på ett enkelt sätt säkras bevis om avtalets innehåll, vilket genom att båda parter med- verkat till dokumentet får större värde än en ensidigt upprättad doku- mentation av tillvalet. Därutöver kan man genom skriftlighetskravet nå andra fördelar. En dokumentation underlättar en överblick över lägenhetens skick och utrustningsnivå i den mån dessa skiljer sig från standard. Dessutom skulle en enkel redovisning på hyresavin om aktuella tillägg, med belopp och slutdatum kunna ge hyresgästen en överblick och skapa tydlighet avseende hyrans sammansättning. 
 Genom att dessutom kräva att avtalet tas in i en särskilt upp- rättad handling tydliggörs vidare att avtalens villkor tillåts avvika från grundprinciperna för hyresavtalet. 
 Motsvarande krav gäller för överenskommelser om att hyresav- talet inte ska innehålla förhandlingsklausul och avståenden från besitt- 
 109 
  
 Förslag om tillval och frånval 
  
 SOU 2008:94 
  
 ningsskydd. Även i dessa fall är det fråga om avsteg från hyressys- temets grundregler. 
 Vi föreslår således att det för presumtion för skälighet ska krävas ett skriftligt avtal för tillvalet respektive frånvalet. Avtalet ska tas in i en särskilt upprättad handling. I avtalet måste tydligt anges vilket tillägg respektive avdrag som kommer att utgå per månad och under vilken tidsperiod tillägget eller avdraget ska ske. Vi ser inte några hinder mot att handlingen upprättas i elektronisk form. 
 För att de regler som vi föreslår ska tillämpas för avtalet, ska även krävas att parterna i avtalet har bestämt att regleringen enligt 55 b § ska användas. 
 Om det föreligger brister i nämnda delar, ska de vanliga bruks- värdesreglerna gälla. Motsvarande gäller vid försummad förhandlings- skyldighet. Om hyresgästen inte kan anses ha godkänt åtgärden, aktua- liseras reglerna om hyresgästinflytande i 18  
 d–h 
  §§. 
  
 7.9.3 
  
 Beloppsgränser 
  
 För att hyressättningen också av en lägenhet med tillval enligt det föreslagna systemet ska ha sin tyngdpunkt i bruksvärdesprincipen, bör den höjning av den ordinarie årshyran som tillvalen medför kunna utgöra högst en viss andel av hyran. 
 En möjlighet för hyresvärden att erbjuda utrustning och ökad underhållsnivå till priser som avviker från bruksvärdesprincipen kan göra det ekonomiskt intressant för denne att erbjuda så mycket som möjligt inom detta tilläggssystem i stället för som standard. Genom att begränsa den andel av hyran som får utgöras av hyreshöjning genom tillägg, i stället för att ange ett högsta belopp, kan åstad- kommas att hyran, baserad på bruksvärdet, alltid kommer att vara större än tillvalstilläggen. En andelsbegränsning skulle också inne- bära att en lägenhet som erbjuds i ett skick som närmast motsvarar lägsta godtagbara standard (18 a §) oftast inte kan höjas till en exklu- siv standardnivå genom tillägg eftersom dessa då inte räcker till för detta. Genom att konstruera systemet på detta sätt uppmuntras inte hyressättning med mycket låga standardnivåer för lägenheterna. 
 Ställningstaganden till nivåerna på dessa begränsningar får grunda sig på lämplighetsbedömningar där en mängd faktorer har betyd- else. Frågan har givetvis också en politisk dimension. Vi anser att en lämplig nivå är att tilläggen tillåts höja den ordinarie årshyran med femtio procent om hyresgästen helt svarar för hyresvärdens kost- 
 110 
  
 SOU 2008:94 
  
 Förslag om tillval och frånval 
  
 nader. Ett hyrestillägg som avser att ersätta hyresvärdens kostnader under perioden bör kunna tillåtas höja hyran med trettio procent. Det totala tillägget kan då vara åttio procent. 
 Om avtal om tillval träffas så att tilläggen överstiger en tillåten gräns ska hyresgästen inte vara skyldig att betala överstigande be- lopp. Vägran att betala mera ska således inte ses som bristande be- talning av hyran och ska därför inte kunna föranleda hyresrättsliga sanktioner i någon form. I stället ska det avtal om tillägg som med- fört att utrymmet överskridits anses ligga på den nivå som utrym- met medgav vid avtalstillfället. Att utrymmet senare medger större betalningar, på grund av att något tillägg slutbetalats, ska inte inne- bära någon förändring för det aktuella avtalet. Om lägenhetens bruks- värde sänks efter ingående av tillvalsavtalet och utrymmet därför minskar ska avtalet tillåtas ligga kvar. Utgångspunkten ska alltså vara förhållandena när avtalet träffades. Vad hyresvärden mottagit för mycket i hyra ska han kunna åläggas att återbetala i enlighet med hyreslagens nuvarande regler därom. 
  
 7.9.4 
  
 Presumtionstid 
  
 En tidsbegränsning av presumtionen för avtalens skälighet kan fylla framför allt två funktioner. 
 Den ena är ett återförande av hyressättningen till bruksvärdes- systemet. Om inte hyresgästen svarat för hyresvärdens kostnader ska således tillvalet efter presumtionstidens utgång värderas efter sitt bruksvärde. Om hyresgästen svarat för kostnaden kommer till- valet att kunna bruksvärderas vid ett nytt hyresförhållande. Om detta inleds efter presumtionstidens utgång torde det alltid bli fallet. 
 Den andra funktionen är att det skapas ett utrymme för nya tillval. 
 Ställningstaganden till hur lång presumtionstid som bör gälla får, liksom vad gäller beloppsbegränsningar, grunda sig på lämplighets- bedömningar där en mängd faktorer spelar in. Även denna fråga har en politisk dimension. Vi anser att presumtionen för ett avtals skälig- het bör begränsas till tio år. Avtalen kommer normalt inte att kunna ändras vid en prövning i hyresnämnden under denna tid. Vid fast- ställande av presumtionstiden till tio år nås en överensstämmelse med vad som gäller för presumtionshyror i nyproducerade hus, jfr 55 c §. I motiven till den bestämmelsen angavs denna tid vara lämplig inte minst från företagsekonomisk synpunkt (prop. 2005/06:80 s. 32). 
 111 
  
 Förslag om tillval och frånval 
  
 SOU 2008:94 
  
 Även om tillvalen och frånvalen rör mindre summor än vad som aktualiseras vid nybyggnation av hus, ger en tid om tio år för pre- sumtionsverkan en rimlig förutsebarhet för både hyresgäst och hyres- värd. En period om tio år torde oftast också vara tillräcklig för att kostnaderna ska kunna ligga på bruksvärdesnivå när presumtions- tiden gått ut. En tid om tio år torde således både ge en förutsebarhet och en säkerhet för betalningarna och innebära ett återförande till bruksvärdessystemet. 
 Presumtionstidens längd bör vara densamma, tio år efter det ur- sprungliga avtalet om tillvalet, även om parterna ingår tilläggsavtal om ändrade betalningsformer eller andra ändrade villkor i avtalet under denna tid. För nya tillval bör dock gälla en ny presumtionstid. 
 Efter presumtionstidens slut kommer tillvalen för vilka hyres- gästen ej svarat för hyresvärdens kostnader att vid prövning be- dömas enligt bruksvärdesreglerna. Avtalsparterna kommer därför att i många fall föredra att reglera sina mellanhavanden under tioårs- perioden. Många tillval kommer att kunna regleras mellan parterna under denna period. 
 Vad gäller de avtal om tillval där hyresgästen helt svarar för hyres- värdens kostnader genom ett tidsbegränsat påslag på hyran har vi också övervägt att inte sätta upp någon tidsgräns för presumtionen för skälighet. En sådan lösning skulle kunna komma att innebära att hyran i vissa delar under mycket långa tider skulle regleras utan- för bruksvärdessystemet och att nya hyresgäster skulle få acceptera att det i deras hyra skulle ingå kostnadsbaserade delar för tillval som skulle kunna vara relativt gamla. Genom att även för dessa fall begränsa presumtionen för avtalens skälighet till tio år anser vi att av- vikelserna i hyressättningen tillåts ske under en rimlig tid. 
 Tillval med långa avskrivningstider torde emellanåt kunna innebära problem. För avtal där parterna tänkt sig en längre avbetalningstid tvingas man lägga in betalningarna på tio år. Detta blir dock bara möjligt under förutsättning att beloppsbegränsningarna tillåter detta. De beräkningar som gjorts inom utredningen tyder dock på att reg- lerna endast i extrema fall skulle hindra ett sådant tillval (se p. 3, bi- laga 3). Om betalningarna under tioårsperioden skulle bli alltför tunga för hyresgästen skulle en utväg kunna vara att ta banklån. 
 För tillval med avskrivningstider över tio år innebär förslaget andra begränsningar i de fall där hyresgästen inte ska svara för hyres- värdens kostnader. Begränsningarna gör sig dock gällande i olika grad beroende på vilket tillval det är frågan om. En utgångspunkt som är värd att hålla i minnet är att om det är fråga om trettioåriga 
 112 
  
 SOU 2008:94 
  
 Förslag om tillval och frånval 
  
 avskrivningstider så kan 33 procent av investeringskostnaden vara ersatt vid utgången av år tio. Vid tjugoåriga avskrivningstider gäller detta så mycket som halva investeringskostnaden. Detta innebär att hyresvärdens kostnader blir allt lägre över tiden. Den torde därför alltmer komma att motsvara bruksvärdet. Problemen synes därför endast sällan innebära något reellt hinder för tillval. 
  
 7.10 
  
 Prissättning och betalning 
  
 Vårt förslag:  
 Prissättningen för tillvalen behöver inte motsvara tillvalets bruksvärde, men bör inte överstiga hyresvärdens kost- nader för tillvalet. Betalning ska kunna ske genom tillägg till hyran. Likhetsprincipen i 21 § hyresförhandlingslagen ska inte gälla. 
 Hyresgästen kan genom tillägg under presumtionstiden er- sätta hyresvärdens hela kostnad för tillvalet. I så fall ska tillvalet inte beaktas vid hyressättning därefter. Ett alternativ till detta är att hyresgästen svarar för hyresvärdens kostnader för tillvalet under presumtionstiden. Tillägg får då utgå efter bruksvärdet för tiden därefter. 
  
 7.10.1 
  
 Kostnaderna ska täckas 
  
 Möjlighet att göra avsteg från bruksvärdesprincipen för att ge större säkerhet för värden och förutsebarhet för hyresgästen avseende hyrans nivå ges redan i dag genom s.k. presumtionshyror för nypro- ducerade lägenheter, 55 c §. Vi anser i likhet med vad som där gäller att hyresvärden bör ges rätt till kostnadstäckning och rimlig avkast- ning på sin insats. 
 Vid prövning av tillvalsavtalens skälighet ska, i tillämpliga delar, samma överväganden göras som vid bedömningen av presumtions- hyror. Genom att tillåta detta avsteg från bruksvärdesprincipen kan avtal om tillval stimuleras. 
 Hyresgästen ska kunna antingen svara för hela kostnaden för till- valet genom betalningar inom presumtionstiden, tio år, eller inom samma tid betala tillägg som motsvarar kostnaden för perioden. Vid kortare avskrivningstider kan dessa kostnader vara desamma. Vid långa kan det vara stora avvikelser. 
 Hyresvärden bör i avtalssituationen presentera det underlagsmate- rial han har, bl.a. ritningar, kostnadsberäkningar, kalkyler m.m. i likhet 
 113 
  
 Förslag om tillval och frånval 
  
 SOU 2008:94 
  
 med vad som förutsätts enligt 55 c § (se prop. 2005/06:80 s. 53). Självfallet torde underlagsmaterialet i en tillvalssituation många gånger vara mindre omfattande än vid nybyggnation. 
 7.10.1.1 Tilläggen ska utgå med bestämda belopp 
 Tilläggsbeloppen ska tydligt framgå av avtalet. Beloppen kan fast- ställas till s.k. annuiteter (se bilaga 3 om bl.a. detta begrepp) eller kan vara olika stora för olika tider av presumtionstiden. Beloppen får dock inte överstiga den ordinarie årshyran med mer än vissa angivna procentsatser. Oavsett om beloppen ska vara olika stora eller utgå i annuiteter eller dylikt måste de läggas fast i tillvalsavtalet. Annars kan avtalet komma att bryta mot förbudet mot rörlig hyra (19 §). Hyresvärdens behov av att försäkra sig mot ränteförändringar kan lösas genom lån mot fast ränta. Utredningens experter från hyres- marknaden förutspår inga svårigheter i denna del. 
  
 7.10.1.2 
  
 Tilläggens storlek kommer inte alltid att vara desamma som grannens 
  
 Det är viktigt att prissättningen av tillvalen upplevs som rättvis. Ett sätt att uppnå detta vore att göra så att tilläggen och avdragen skulle tillåtas justeras så att de alltid utgick med samma belopp för hyres- gäster inom ett och samma hus. En sådan ordning skulle dock krocka med grundtanken för tilläggen. Eftersom tilläggen ska motsvara hyresvärdens kostnader bör de inte kunna förändras från år till år. 
 Avtal som innebär att beloppen kommer att vara olika stora under olika betalningstider är fullt acceptabla. Det står parterna fritt att, inom de ramar som beloppsbegränsningarna sätter, disponera över hur kostnaden ska betalas. Det viktiga är att hyresgästen redan från början ska få klart för sig vad kostnaden blir. Ett sådant system kan dock inte säkerställa att tilläggen alltid hamnar på exakt samma nivå som grannens. Avgörande här är att tillval kan komma till vid olika tidpunkter och under olika förutsättningar vilka i sig ger olika kost- nader. 
 Resonemanget tydliggör att likhetsprincipen i 21 § hyresförhand- lingslagen inte kan gälla för tillvalen och frånvalen, utan att undan- tag måste göras för dessa, liksom skett för presumtionshyror enligt 55 c § (se prop. 2005/06:80 s. 34 och 52). 
 114 
  
 SOU 2008:94 
  
 Förslag om tillval och frånval 
  
 7.10.2 
  
 Betalningsformer 
  
 Hyresvärden ska kunna välja att erbjuda olika konstruktioner för betalning av de tillval han vill erbjuda. 
 Det kan vara fråga om tillval som motsvarar en engångsinsats – att sätta in en torktumlare i lägenheten – eller en mera kontinuerligt förhöjd standardnivå – ett parkettgolv eller en torktumlare som byts ut när det blir dags. 
 För en engångsinstallation blir kostnaden begränsad och i dessa fall kommer hyresgäster oftare att svara för hyresvärdens hela kost- nad för tillvalet. För en förhöjd standard blir det oftare aktuellt med en längre tid för tilläggen. Ett sådant tillägg får då motsvara hyres- värdens kostnad för tillvalen under presumtionstiden. Att hyresgästen svarar för hyresvärdens hela kostnad för tillvalet innebär att de sam- manlagda tilläggen under presumtionstiden motsvarar de totala kost- naderna. 
 I den andra situationen utgår tillägg som täcker kostnaden för pre- sumtionstiden. 
 Den principiella skillnaden mellan situationerna är (när det gäller kapitalkostnader) att hyresgästen i den första får tillägg som mot- svarar en avbetalning för hela tillvalet och att hans tillägg i den andra motsvarar kostnaden för perioden. I bilaga 3 redovisas ett exempel som tydliggör skillnaden mellan dessa två situationer. 
  
 7.10.3 
  
 Vad sker efter presumtionstidens slut? 
  
 Hyresgästen har svarat för hela kostnaden 
 Vårt förslag innebär att för tillval för vilka hyresgästen ersatt hyres- värden hela dennes kostnad för investeringen genom tillägg under presumtionstiden får hyresvärden vid hyressättning därefter inte be- akta tillvalens bruksvärdeshöjande effekt så länge det är fråga om samma hyresförhållande. 
 Att tillvalstillägget inte längre ska utgå innebär att hyresbetal- ningen sänks motsvarande det beloppet. Någon hänsyn till påtag- lighetsrekvisitet ska – till skillnad från vad Hyressättningsutred- ningen förespråkade – inte tas. Vi anser att ett sådant hänsynstag- ande skulle innebära en risk för att hyresvärden överkompenseras på hyresgästens bekostnad. Mot ett sådant hänsynstagande talar även att tillägget aldrig har varit föremål för bruksvärdesbedömning. 
 115 
  
 Förslag om tillval och frånval 
  
 SOU 2008:94 
  
 Efter presumtionstiden upptar tillvalet inte längre något av ut- rymmet för tillåtna tillägg och nya tillval kan göras inom systemet. 
 Hyresvärdens kostnad för tillvalet läggs under presumtionstiden ovanpå den ordinarie hyran. Om en lägenhet förses med ett bubbel- badkar i stället för det standardbadkar som lägenheten haft som grundstandard, ska hyrestillägget avse kostnaden för tillvalet. Grund- hyran kommer alltså att omfatta även standardbadkarets bruksvärde. 
 Hyresvärden har i dessa fall ingen skyldighet att ersätta tillvalet när det är uttjänt. Det kan antas att de ökade underhållskostnaderna ofta kan vara försumbara samtidigt som vissa tillval gör att de är mycket höga. I de sistnämnda fallen finns starka skäl för parterna att vid avtalets ingående lägga stor vikt vid dessa kostnader. 
 Hyresgästen har inte svarat för hela kostnaden 
 Tio år efter det att avtalet ingåtts upphör den presumtionsverkan för skälighet som avtalet haft. I de fall där hyresgästen inte stått för hyresvärdens hela kostnad kommer tillvalet, vid en eventuell pröv- ning vid hyresnämnden, att bruksvärderas efter de generella reglerna. Efter sådan prövning frigörs utrymme där parterna kan träffa nya tillvalsavtal enligt 55 b §. Självfallet kan vid denna tidpunkt ett sådant resultat också uppnås genom avtal enligt ordinarie regler. 
  
 7.11 
  
 Frågor om underhåll 
  
 Vårt förslag:  
 Avtal om frånval av underhåll av tillval ska kunna göras i själva tillvalsavtalet och följa reglerna för tillval. 
  
 Vår bedömning:  
 Avtal om frånval av underhåll utifrån den av hyresvärden erbjudna grundstandarden ska även fortsättningsvis träffas genom förhandlingsöverenskommelse. 
  
 7.11.1 
  
 Underhåll avseende tillval – enskilda avtal 
  
 Vi anser att det ska vara möjligt att, både inom det kollektiva sys- temet och enskilt, i ett tillvalsavtal avtala bort hyresvärdens under- hållsplikt för tillvalet. Vid tillval befinner man sig på hyresgästens initiativ på en högre nivå än erbjuden standard. De skyddsaspekter som då aktualiseras är därmed inte lika starka som annars. Om hyres- 
 116 
  
 SOU 2008:94 
  
 Förslag om tillval och frånval 
  
 värdens underhållsplikt avtalas bort kommer det också att återspeglas i det pris som sätts på tillvalet. Att hyresvärdens underhållsplikt av- talas bort innebär inte per automatik att en underhållsplikt åläggs hyresgästen. Hyresgästen har endast en vårdplikt. 
 Det kan befaras att en möjlighet att avtala bort underhållsskyl- digheten för tillval kan komma i konflikt med reglerna om lägsta godtagbara standard och om minimikraven vad gäller underhållet. För tillval som inte utgör del av lägsta godtagbara standard saknas risk för kollision. Vad avser tillval av sådana funktioner som utgör del av den lägsta standard som en lägenhet kan ha vad avser anord- ningar och ytskikt, bör möjligheterna att träffa enskilda avtal inte vara obegränsade. Ett avtal om att avstå från underhåll av visst till- val ska inte vara giltigt om det skulle kunna innebära en konflikt med hyresvärdens plikt att bibehålla lägenhetens minimistandard vad avser skick och underhåll (9, 15 och 18 a §§). Plikten ska alltså inte kunna inskränkas. En bortavtalad underhållsplikt för hyresvärden avseende tillval som utgör del av lägsta godtagbara standard – t.ex. en exklusivare spis eller kyl – kan då innebära att hyresvärden endast blir skyldig att återställa till grundstandarden eller hålla lägenheten i ett skick som motsvarar lägsta godtagbara standard, dvs. en standard- spis eller standardkyl. En sådan ordning kommer att tillförsäkra hyres- gästen en lägenhet som minst motsvarar lägsta godtagbara standard, samtidigt som det kan öka hyresvärdens benägenhet att godta till- val som har svåröverblickbara reparationskostnader, t.ex. vid mycket exklusiva tillval, eftersom risken för kostnaderna genom avtal kan komma att åvila lägenhetsinnehavaren. Det är enligt vår mening inte oskäligt att hyresgästen ska kunna ingå avtal om att bära risken för underhållskostnader för de individuella tillval han gör i lägen- heten. Det är svårt att se att sådana avtal skulle kunna komma i kon- flikt med förbudet mot rörlig hyra enligt 19 §, vilket anfördes i prop. 2005/06:80 s. 41. 
 Underhåll för tillval bör alltså kunna avtalas bort. Vid ett nytt hyresförhållande som ingås under presumtionstiden kan hyresvärden välja att antingen hyressätta lägenheten helt efter hyreslagens huvud- regel, vilket innebär att underhållsplikten åter kommer att åligga hyresvärden, eller att hyressätta lägenheten med beaktande av tillägget och då gäller hyresvärdens skyldigheter efter tillvalsavtalet. 
 117 
  
 Förslag om tillval och frånval 
  
 SOU 2008:94 
  
 7.11.2 
  
 Särskilt om frånval av underhåll 
  
 Vi anser att utgångspunkten även fortsättningsvis bör vara att hyres- värden ska ha underhållsplikt enligt 15 § för lägenheten. 
 Vid förhandlingar om underhållsnivå kommer hyresvärden att få visa vilka kostnader som sparas genom att presentera underlag för det underhåll som planerats, på samma sätt som hyresvärden förut- sätts göra vid nyproduktion (jfr prop. 2005/06:80 s. 53) och enligt vårt förslag om tillval. 
 Liksom vid system för självförvaltning kan det bli fråga om en uppskattning av kostnaderna, särskilt i sådana system där många omfattas av ett frånvalssystem och det därför inte går att visa ex- akta kostnader per lägenhet, eftersom dessa kan skilja sig från vad som kunde vara fallet om värden skulle utföra samma underhåll inom hela huset. Uppskattningen får dock utgå från respektive hyresvärds faktiska kostnader. Metoden torde inte medföra några reella bekym- mer i en kollektiv förhandlingssituation. 
 Ett frånval av underhåll kan kompenseras genom avdrag under den period som hyresgästen genom avtalet avstår från underhåll. Eftersom sänkningen ska motsvara den minskade kostnaden för hyresvärden kan lämpligen kompensation till hyresgästen baseras på beräkningar som får utgå från det planerade underhållsinter- vallet. Presumtionen för avtalets skälighet kommer dock att vara detsamma som för tillvalsavtalen, tio år. Vid frånvalsavtal avseende underhåll av tillval regleras kompensationen genom priset för till- valet. 
 I förhandlingar om hyresreduktion inom system för självförvalt- ning kan det tänkas att hyresreduktionen blir större, eftersom dessa system utöver en faktisk minskning av hyresvärdens underhållsplikt också betyder att hyresgäster aktivt gör en insats för att underhålla fastigheten i de avseenden självförvaltningssystemet omfattar. Vid frånval av underhåll kommer underhållet i stället att skjutas på fram- tiden. På grund av det förlängda underhållsintervallet kan de fram- tida underhållsinsatserna komma att bli mer omfattande och därför kostsammare. 
 När ett nytt hyresförhållande inleds under perioden får det, om hyresvärden erbjuder detta alternativ, stå hyresgästen fritt att i en- lighet med tillvalsavtalet välja bort underhållet. Om underhållsskyl- digheten förändras får det förutsättas att parterna inom ramen för tillvalsavtalet träffar ny överenskommelse om den ersättning som ska utgå. 
 118 
  
 SOU 2008:94 
  
 Förslag om tillval och frånval 
  
 Även i ett framtida system med frånval är självförvaltning givet- vis en möjlighet. Vi ser inte någon anledning att förändra reglerna avseende sådana system. 
  
 7.12 
  
 Tillfälliga avvikelser från bruksvärdet 
  
 Vårt förslag:  
 Nuvarande 55 b § hyreslagen ändras så att huvud- regeln för där angivna förbättringar blir att hyran i ett nytt hyres- förhållande alltid ska bedömas efter bruksvärdet. 
 Hyreslagen tillåter i dag vissa avvikelser från en lägenhets bruks- värde vid hyressättningen. Det är framför allt situationer där en hyresgäst själv utfört och bekostat åtgärder (24 a och 55 b §§), situa- tioner där en hyresvärd mot hyresgästens vilja utfört bruksvärdes- höjande åtgärder i lägenheten (55 a §) och presumtionshyror för nyproducerade lägenheter (55 c §). I de flesta fall kommer dock lägenheterna även i dessa situationer att bruksvärderas efter en viss tid. Detta gäller när hyresvärden utan hyresgästens godkännande eller hyresnämndens tillstånd utfört tillståndspliktiga åtgärder i lägen- heten. Det gäller även presumtionshyror i nybyggda hus. Härigenom underlättas ett bibehållande av bruksvärdessystemet. Det gäller dock inte alltid för sådana arbeten som en hyresgäst själv bekostat, inte ens när hyresgästen lämnat lägenheten utan att överlåta värdet – i de fall där detta kan anses möjligt – till efterkommande hyresgäst (se härom prop. 1983/84:137 s. 78). 
 Enligt vårt uppdrag ska de förslag vi lämnar låta sig förenas med gällande hyressättningssystem. I det system vi föreslår ska man, om hyresgästen svarar för hyresvärdens hela kostnad, efter presumtions- tidens slut bortse från tillvalets bruksvärdeshöjande effekt vid hyres- sättning i hyresförhållandet. Vid ett nytt hyresförhållande ingår till- valet i bruksvärdet. 
 Om en hyresgäst t.ex. låter en utomstående entreprenör bygga en balkong gäller nuvarande 55 b §. Bestämmelsen innebär i princip att en hyresvärd normalt inte kan tillgodogöra förbättringen ens om det är ett nytt hyresförhållande. 
 Om hyresgästen i stället, i det system vi föreslår, svarar helt för hyresvärdens kostnader kommer hyresvärden aldrig att få beakta förbättringarna vid en bruksvärdering av lägenheten, så länge det inte 
 119 
  
 Förslag om tillval och frånval 
  
 SOU 2008:94 
  
 inleds ett nytt hyresförhållande. För ett nytt hyresförhållande inne- bär förslaget att hyresvärden alltid ska få beakta förbättringen. 
 En skillnad mellan de två situationerna är att när det är hyres- värden som utför åtgärden kommer denne, om inget annat avtalats, att få underhållsansvar för åtgärden på vanligt sätt. Denna under- hållsskyldighet kommer hyresvärden att ha rätt till ersättning för genom tillägget. Underhållsskyldigheten kan också avtalas bort. 
 För den hyresgäst som sluter hyresavtal med hyresvärden efter det att den hyresgäst som försett lägenheten med balkongen flyttat framstår det som en slump hur lägenheten kommit att få sitt ut- seende. Det framstår som rimligt att hyran i det nya hyresförhåll- andet i så stor utsträckning som möjligt ska sättas efter lägenhetens faktiska bruksvärde. För att så ska kunna ske föreslår vi att hyres- värden vid ett nytt hyresförhållande alltid ska kunna utgå från lägen- hetens faktiska egenskaper vid hyressättningen. För att uppnå detta föreslår vi en ändring i 55 b § första stycket med denna innebörd. 
 Såväl lägenheter där tillförda tillval avbetalats som lägenheter där hyresgästen själv utfört åtgärden kommer med dessa förslag att åter- föras till en ren bruksvärdeshyressättning (se bilaga 4). För en lägen- het med avbetalat tillval kan en återgång till bruksvärdesvärdering ske när ett nytt hyresförhållande ingås. Reglerna kommer att sam- verka till att både tillåta individuella variationer och till att efter en tid återföra lägenheterna till en bruksvärdeshyressättning. Att lägen- heterna åter ska hyressättas enligt bruksvärdet kan också göra dem mer lättanvända som jämförelsematerial. Den föreslagna förändringen av 55 b § medför också att bestämmelsens innehåll blir rimligare. 
  
 7.13 
  
 Ny hyresgäst eller ny hyresvärd 
  
 Vårt förslag:  
 Om ett nytt hyresförhållande inleds under presum- tionstiden ska hyresvärden kunna välja att låta den nya hyres- gästen fullfölja avtalet om tillägg eller avdrag eller att begära bruks- värdeshyra. 
 Om en hyresgäst flyttar under tiden som tillvalsavtalet presumeras vara skäligt och tillägg fortfarande utgår kommer vid substitution – dvs. en situation där en ny hyresgäst träder in i samma hyresför- hållande – den nya hyresgästen att få fortsätta betala de tillägg som utgår. Vid substitution kommer hyresvärden inte att kunna kräva nya 
 120 
  
 SOU 2008:94 
  
 Förslag om tillval och frånval 
  
 villkor, t.ex. en hyra helt baserad på lägenhetens bruksvärde. Den in- flyttande hyresgästen kan naturligtvis gå med på nya villkor. Vissa formkrav gäller dock eftersom det är fråga om villkorsändring. 
 När det inte är fråga om substitution utan om att ett helt nytt hyresförhållande uppkommer, bör hyresvärden kunna välja att ta ut hyra antingen efter lägenhetens bruksvärde eller att kräva att den nya hyresgästen fullföljer tillvalsavtalet och fullgör betalningen på de tillägg som utgått på den avflyttande hyresgästens hyra. I båda fallen kan inträffa att primär förhandlingsskyldighet uppkommer (se 5 § första stycket  
 1–2 
  hyresförhandlingslagen). Om tillvalen betalats med avsikten att hyresgästen ska svara för hyresvärdens kostnader kan det, beroende på hur mycket av tillvalet som redan ersatts, vara in- tressant för hyresvärden att i stället hyressätta lägenheten efter dess fulla bruksvärde. Vid hyressättningen får hyresvärden då möjlighet att beakta alla förändringar som skett i lägenheten. 
 Den nya hyresgästen bör ha möjligheter att få tilläggen på hyran prövade i hyresnämnden på samma villkor som den förre hyresgästen. Presumtionen för tilläggets skälighet ska gälla under samma tid och på samma sätt som mot den avflyttande hyresgästen. 
 Det bör vidare uppmärksammas att det kan förekomma att en hyresgäst blir tvungen att flytta kort efter det att han gjort en stor betalning för ett tillval. Det bör därför stå parterna fritt att i tillvals- avtalet avtala om t.ex. återbetalning. 
 Om fastigheten överlåts gäller allmänna regler i 7 kapitlet jorda- balken. Det innebär att under förutsättning att avtalet om tillval och frånval skrivits in i hyresavtalet så kan det alltid göras gällande mot en ny hyresvärd. Hyresgästen kan kräva att det skrivs in (7 kap. 8 och 12 §§ jordabalken). 
  
 7.14 
  
 Tillval vid nyproduktion 
  
 Vår bedömning:  
 Det bör inte införas några särregler för tillval och frånval vid nyproduktion. 
 Av 55 c § första stycket 3 följer att överenskommelser om presum- tionshyror enligt bestämmelsen endast kan träffas innan det tecknats något hyresavtal för någon lägenhet i huset. Individuella tillval och frånval vad gäller nyproducerade lägenheter torde i allmänhet få följa det vanliga regelsystemet, helt enkelt eftersom det är först när det 
 121 
  
 Förslag om tillval och frånval 
  
 SOU 2008:94 
  
 finns en hyresgäst som sådana avtal kan tecknas. Vi föreslår inga särregler. Vad gäller flerfamiljshus är i dag byggprocessen så tids- pressad att det ofta inte finns tid eller möjlighet att låta presumtiva hyresgäster göra tillval. I nybyggnationer finns dessutom en större osäkerhet i om hyresgästen sedan verkligen flyttar in, och då kan byggherren försätta sig i en situation där det kan bli svårt att hyra ut en väldigt speciellt inredd lägenhet. 
  
 7.15 
  
 Prövningen i hyresnämnden 
  
 Vårt förslag:  
 Avtalen ska under presumtionstiden normalt sett inte rubbas vid en prövning i hyresnämnden. Om det föreligger synnerliga skäl eller om det kan antas att tillägget eller avdraget väsentligt avviker från hyresvärdens självkostnad för tillvalet ska presumtionen brytas. Hyresvärden kan motbevisa ett antagande om avvikelse från självkostnaden. I frågan om det föreligger synnerliga skäl gäller vanliga bevisbörderegler. 
 Hyresgästen eller hyresvärden ska när som helst under den tid tillägg utgår för tillvalen, eller avdrag görs för frånval, kunna begära att hyresnämnden prövar tillägget eller avdraget. Den presumtions- verkan avtalet har under presumtionstiden ska kunna brytas om det föreligger synnerliga skäl, eller om det utgått ett tillägg (eller av- drag) som kan antas väsentligt avvika från hyresvärdens självkost- nad. Om presumtionen för avtalets skälighet bryts, ska hyresnämnden bestämma ett tillägg utifrån en bruksvärdering. 
 Prövningen i hyresnämnden ska endast avse tillvalet eller från- valet, inte hela hyran. 
  
 7.15.1 
  
 Skäl för att bryta presumtionen 
  
 7.15.1.1 Synnerliga skäl 
 Bedömningen av om det finns synnerliga skäl att bryta presum- tionen ska, i för vårt förslag tillämpliga delar, ske på samma sätt som för presumtionshyror (55 c §). Det innebär att presumtionen ska brytas bl.a. om det förekommit sådana oegentligheter som kan liknas vid situationerna i  
 28–36 
  §§ avtalslagen. Det rör sig då fram- för allt om tvång, svek, ocker och bristande viljeförklaring, samt 
 122 
  
 SOU 2008:94 
  
 Förslag om tillval och frånval 
  
 vad gäller generalklausulerna oskäliga villkor och att det med vet- skap om vad som föregått vid avtalsslutandet skulle strida mot tro och heder att göra rättshandlingen gällande. Även situationer som inte i täcks av avtalslagens regler kan tänkas utgöra synnerliga skäl. 
 Exempel på situationer där synnerliga skäl skulle kunna anses föreligga kan även vara fall där det står klart att fastighetsägaren vid förhandlingarna presenterat ett ofullständigt underlag för åtgärd- erna och priset måste antas ha påverkats av den oriktiga redovis- ningen. En annan situation som skulle kunna vara aktuell är att en hyresgäst i det närmaste agerat som bulvan för hyresvärden vid av- talet. Ytterligare en situation som kan tänkas är att hyresvärden i priset för tillägget lagt in kostnader som inte kan anses vara hän- förliga till tillvalet, eller kostnader som annars inte varit nödvändiga. 
 7.15.1.2 Avvikelser från självkostnaden 
 Vid förhandlingssituationen förutsätts att hyresvärden redovisar un- derlaget för sina kostnader på ett sätt som motparten kan tillgodo- göra sig. 
 De kostnader som vi anser bör bilda utgångspunkt för bedöm- ningar av avvikelser kan benämnas självkostnader. I begreppet själv- kostnad bör när det gäller tillvalen (och frånvalen) ingå dels kapi- talkostnader (ränta, avkastning på insatt kapital och värdeminsk- ning), dels underhållskostnader. Kapitalkostnaderna kan avse an- skaffande, installation, andra onyttiggjorda investeringar m.m. Den fördyring som uppkommer till följd av tillvalssituationen ska givet- vis kunna ersättas. Kapitalkostnaderna varierar beroende på vilken ränta som erläggs för upptagna lån eller, om det är fråga om egen- finansiering, hur stor alternativkostnad som kan tillåtas. Vidare på- verkar avskrivningstider och värdeminskning, vilka är beroende av tillvalets karaktär. Hänsyn kan också behöva tas till s.k. restvärden, dvs. om investeringen även efter avskrivningstiden kan antas ha ett värde. Det värdet ska i så fall beaktas i kalkylen. 
 Har hyresvärden tagit ut ett tillägg som väsentligt överskridit själv- kostnaden ska presumtionen för avtalets skälighet kunna brytas och hyresvärden endast ha rätt att ta ut bruksvärdet för tillvalet för den tänkta betalningsperioden. Hyresvärden ska, vid bruten presum- tion, åläggas att återbetala hela det belopp han tagit emot. Avräk- ning får dock göras för bruksvärdet för tillvalet. 
 123 
  
 Förslag om tillval och frånval 
  
 SOU 2008:94 
  
 Eftersom den fråga som ska prövas är något som endast hyres- värden kan antas ha full insyn i är det rimligt att ha bevisbörde- regler som avviker från vad som normalt gäller. 
 7.15.1.3 Bedömningen i hyresnämnden 
 Vid prövningen av om det föreligger synnerliga skäl bör vanliga bevisregler gälla. 
 Eftersom det är hyresvärden som ensam har tillgång till allt underlag finns det skäl som talar för att låta hyresvärden bära hela bevisbördan för skäligheten, dvs. om det varit fråga om en väsentlig avvikelse. En sådan regel kan dock i viss mån tänkas leda till onödiga processer och i många fall i onödan ställa krav på utredningsinsatser m.m. Vi har därför övervägt att låta dela bevisbördan mellan part- erna. 
 Vi har efter att ha övervägt olika tekniska lösningar stannat för en lösning som innebär att de beviskrav som ställs på hyresvärden blir beroende av den utredning som hyresgästen presenterar. Om den utredningen gör att det kan antas ha varit en väsentlig avvikelse får hyresvärden föra bevisning om att så inte varit fallet. Det kommer således inte alltid att krävas att hyresvärden kan styrka skäligheten. 
 Bedömningen tar sikte på hur självkostnaden förhåller sig till hyrestillägget (eller hyresavdraget) under presumtionstiden. Beräk- ningen av självkostnaden torde, under förutsättning att det finns ett korrekt underlag, i allmänhet inte innebära några större problem. Bland hyresnämndernas intresseledamöter finns en kunskap på om- rådet som bör vara tillräcklig. I dessa delar torde vidare också kunna förväntas att det inom fastighetsägarkollektivet och hyresgästorga- nisationen finns en kunskap som kan komma till bruk. I särskilt komplicerade fall skulle det också med stöd av gällande regler vara möjligt att anlita särskild sakkunskap. Hyresnämnderna framstår så- ledes som väl kapabla att ta ställning till rimlighet m.m. i den utred- ning som presenteras. Även på detta område kan det antas att det inom nämnderna, liksom är fallet när det gäller hyror, byggs upp en kunskap om vad som i allmänhet gäller. 
 124 
  
 SOU 2008:94 
  
 Förslag om tillval och frånval 
  
 7.15.1.4 Hur stora överskridanden kan tillåtas? 
 Inte varje överskridande av självkostnaden bör leda till att presum- tionen bryts och tillvalet bruksvärderas. Inte heller bör överskrid- anden som ligger runt vad som anses vara påtagligt, ca 5 procent, leda till denna konsekvens. I stället bör det förutsättas ett över- skridande som är väsentligt. Var gränsen bör gå kommer naturligen att kunna variera. Ju mindre totalkostnad det är fråga om ju större procentuella överskridanden bör kunna tålas. Det får ankomma på rättstillämpningen att närmare ta ställning till vad som i enskilda fall får anses vara ett väsentligt överskridande. 
 125 
 8 Tjänster inom ett tillvalssystem? 
  
 Vår bedömning:  
 Vi anser det vara tveksamt om möjligheterna för hyresgäster att få tillgång till tjänster ökas om de erbjuds i ett system för tillval i enlighet med vad som föreslås för under- håll och utrustning. Vid en samlad bedömning väger nackdelarna tyngre än fördelarna. Någon ny reglering bör därför inte införas. 
  
 8.1 
  
 Inledning 
  
 I vårt uppdrag ingår att belysa möjligheterna för hyresvärden att tillhandahålla tjänster med viss anknytning till boendet till hyres- gästerna. Vi ska vidare föreslå i vilken utsträckning möjligheterna för hyresgästerna att få tillgång till sådana tjänster kan förbättras genom att tjänsterna omfattas av ett system för tillval och frånval. 
  
 8.2 
  
 Att bo i hyresrätt ger i grunden tillgång till vissa tjänster 
  
 En del av boendet i hyresrätt innebär att hyresgästen, jämfört med t.ex. småhusägaren, får en del tjänster utförda. Grunden för detta är dels hyreslagens krav på att lägenheten vid tillträdet ska vara i vad som på orten anses vara fullt brukbart skick samt krav på lägsta god- tagbara standard, dels hyresvärdens underhållsplikt (se 9, 15 och 18 a §§ hyreslagen). Om hyresvärden inte uppfyller dessa krav inne- bär lagen bl.a. möjligheter för hyresgästen att tvångsvis få problemen åtgärdade. 
 Hyresvärden kan, utöver de minimikrav som lagen uppställer, till- handahålla en högre nivå. Detta gäller såväl den materiella standarden och underhållet som den allmänna servicegraden. Vissa värdar erbju- der en mycket hög servicenivå som standard – som i Turning Torso 
 127 
  
 Tjänster inom ett tillvalssystem? 
  
 SOU 2008:94 
  
 i Malmö eller i serviceboenden – medan andra är intresserade av att ha en enkel standard för att kunna hålla låga hyror – som t.ex. student- bostadsstiftelser. 
 En lägre nivå än den lagen har som utgångspunkt (9 och 15 §§) kan åstadkommas genom kollektiva överenskommelser, både vad avser lägenhetens skick vid tillträdet och underhållet under boende- tiden. Däremot kan inte reglerna om en lägenhets lägsta godtagbara standard avtalas bort (18 a §). 
 Hyresvärden kan redan i dag tillhandahålla tjänster direkt till de boende. Han kan också förmedla kontakter med externa tjänstegivare. 
 För de tjänster med anknytning till boendet som värden tillhanda- håller direkt genom avtal med hyresgästen har hyresvärden i allmän- het endast rätt att tillgodogöra sig betalning motsvarande den bruks- värdesökning tjänsten medför för lägenheten. Om tjänsten inte anses vara hyra har han rätt att betinga sig ett marknadspris. Det är ej klart i vilka fall en sådan utgift kan medföra avdragsrätt för tjänsten enligt lagen (2007:1128) om skattereduktion för hushållsarbete. 
 Externa tjänsteleverantörer kan självfallet erbjuda de boende tjänster till marknadspris. I dessa fall torde det inte råda några tvek- samheter om att utgiften för dessa tjänster kan berättiga till skatte- reduktion. 
  
 8.3 
  
 Tjänster inom eller utanför hyresavtalet 
  
 Det står hyresvärden fritt att tillhandahålla tjänster till de boende. Hyresvärden kan göra detta som part i avtal eller genom att för- medla kontakter till externa entreprenörer. 
 Om hyresvärden tillhandahåller tjänster med anknytning till bo- endet som tillval för sina hyresgäster kommer detta att ske an- tingen genom en direkt rätt till och betalning för tjänsten inom hyres- avtalet, eller genom avtal som ligger vid sidan om hyresavtalet. 
 För tillval och frånval som ingås samtidigt som själva hyresavtalet kommer hyresrättsliga regler att tillämpas så länge som inslaget av hyra i avtalet inte blir av klart underordnad betydelse (se NJA 1971 s. 129 och 1978 s. 389, jfr Dickerson och  
 Jones 
  s. 6 f. samt SOU 2004:91 s. 126). 
 För avtal om tillval och frånval som ingås vid sidan om hyres- avtalet, mellan hyresvärd och hyresgäst, synes rättsläget inte vara lika klart. Ett sådant sidoavtal som avser tillval inom det hyresrättsliga kärnområdet torde ofta bedömas som hyra, medan tillval som inte 
 128 
  
 SOU 2008:94 
  
 Tjänster inom ett tillvalssystem? 
  
 har ett omedelbart samband med boendet bedöms enligt vanliga kontraktsrättsliga regler (jfr Dickerson och  
 Jones 
  s. 18 f. och SOU 2004:91 s. 126). 
  
 8.3.1 
  
 Gränsdragningsproblemet: vad har ett omedelbart samband med boendet? 
  
 Var gränsen går för vad som kan anses vara en tjänst som har ett omedelbart samband med boendet är inte alldeles klart. 
 Visst underlag för en diskussion fås genom lagen (2007:1128) om skattereduktion för hushållsarbete och dess motiv. I lagen anges som hushållstjänster sådant städarbete eller annat rengöringsarbete i bostaden som inte kräver specialkunskaper, vård av kläder och hemtextilier som utförs i bostaden, matlagning som utförs i eller i nära anslutning till bostaden, catering, snöskottning som utförs i nära anslutning till bostaden, häck- och gräsklippning , krattning och ogräsrensning samt barnpassning och viss annan omsorg. 
 Att notera är att inte alla tjänster som enligt vanligt språkbruk kan anses hushållsnära omfattas av rätten till skattereduktion enligt den nya lagstiftningen. En anledning till detta är att lagstiftningen haft till syfte att skapa ett större arbetsutbud, och att en del av det arbete som utförs i eller nära hushållet skulle ersättas, om det gav rätt till reduktion, av ökad fritid i stället för av en ökad arbetsinsats i det ordinarie arbetet för den som köper tjänsten. 
 Det ska också märkas att en del av de tjänster som i och för sig är av karaktär att skattereduktion kan bli aktuell inte berättigar till skatteavdrag när de utförts av kommun, stat, landsting, eller – enligt Skatteverket – motsvarande, till ett subventionerat pris eller självkost- nadspris (4 § och SKV M 2007:11). 
 I rättsfallet RH 1997:93 bedömdes en obligatorisk avgift för till- gången till viss service som hyresvärden debiterade i samband med hyran utgöra hyra. Servicen som erbjöds och som avgiften avsåg var att de boende hade tillgång till sjuksköterska dygnet runt vid be- hov, tillgång till distriktsarbetsterapeut- och sjukgymnastservice utan andra kostnader, tillgång till personal dygnet runt, samt larmavgift. Serviceavgiften betalades ovanpå hyran och utgick oavsett om hyres- gästen utnyttjade servicen eller inte. Det var alltså inte fråga om be- talning för de tjänster som faktiskt utnyttjades. Hovrätten konsta- terade att servicen som erbjöds hyresgästerna hade ett naturligt sam- 
 129 
  
 Tjänster inom ett tillvalssystem? 
  
 SOU 2008:94 
  
 band med äldreboende och att avgiften under angivna förhållanden var att anse som ersättning för upplåtelsen av lägenheterna, dvs. hyra. 
 Om de tjänster som utförs av hyresvärden genom antingen hyres- avtalet direkt eller ett kopplat avtal är att bedöma som hyra gäller att hyresvärden får ta ut ett skäligt pris motsvarande den höjning av bruksvärdet som tjänsten innebär. 
 I de fall det är någon annan än hyresvärden som tillhandahåller tjänster som i och för sig har ett omedelbart samband med boendet, ska tjänsterna inte bedömas som hyra. Tjänsterna kan då prissättas fritt. 
  
 8.3.2 
  
 Tjänster som inte har med boendet att göra 
  
 Tjänster och service som inte kan anses ha ett omedelbart samband med boendet kan vara till exempel kemtvättsservice, biljettboknings- service, matleveranser etc. I den mån hyresvärden tillhandahåller sådana genom avtal vid sidan av hyreskontraktet, torde de inte vara att bedöma som hyra. Samtidigt skulle de kunna göra det om de in- gick i vad hyresvärden erbjöd inom ramen för ett hyreskontrakt. 
 Hyresvärden kan begära marknadspris för icke boenderelaterade tjänster som erbjuds utanför hyresavtalet. Gränsen för vad som har ett omedelbart samband med boendet framstår dock inte som helt klar (se vidare bl.a. Dickerson och  
 Jones 
  s 18 f. och SOU 2004:91 s. 126). 
  
 8.4 
  
 Konsekvenser av att föra in tjänsterna i ett system för tillval 
  
 Om alla tjänster som hyresvärden tillhandahåller skulle föras in i det system för tillval som vi föreslår för utrustning och underhåll, skulle detta innebära att prissättningen fick ske som för hyrestillägg, dvs. enligt principen om kostnadstäckning. Värden skulle alltid kunna få sina kostnader för att tillhandahålla tjänsten ersatta. Det vore vidare smidigt för hyresgästen att kunna vända sig till sin hyresvärd och få tillgång till tjänster. Priset skulle kunna komma att vara lägre än vad som gäller på den öppna marknaden. 
 För hyresvärden skulle det inte råda någon tvekan om hur han fick prissätta avtal med hyresgästen utanför hyran. Samtidigt skulle en sådan ordning innebära att hyresvärden enligt huvudregeln fick 
 130 
  
 SOU 2008:94 
  
 Tjänster inom ett tillvalssystem? 
  
 en primär förhandlingsskyldighet – i enlighet med vad som nu gäller – gentemot hyresgästföreningen även avseende tjänster. Förhandling- arna kunde då komma att gälla tjänster av allehanda slag och inte alla gånger tjänster som är nära relaterade till boendet. Själva förhand- lingsverksamheten skulle bli större och dra mer kostnader. 
 Begränsningsreglerna i tillvalssystemet skulle behöva anpassas. Eftersom tjänsterna kan vara av mer eller mindre varaktig natur, troligen ofta mer kortvarig än tillval i utrustning eller av underhålls- nivå, skulle dokumentationen m.m. öka. Detta skulle också inne- bära att det belopp hyresgästen betalade i hyra kunde komma att variera mera. Här kan en konflikt med 19 § hyreslagen förutses. 
 Tjänster som tillval torde normalt sett bara vara intressanta för den hyresgäst som beställt dem. Eftersom skälet till att låta tillvals- avtalen om materiella förändringar i lägenheten gå över till en ny hyresgäst är hyresvärdens intresse av att få täckning för de kost- nader han haft, och tjänster i normalfallet inte kräver sådana inve- steringar vore en sådan lösning olämplig för tjänster. Det framstår även som främmande att låta en ny hyresgäst betala och ta emot fönsterputsning, kemtvättsservice, matleveranser etc. bara för att den tidigare hyresgästen tecknat sådana avtal med hyresvärden. 
  
 8.5 
  
 Konsekvenser av att låta tjänsterna falla utanför tillvals- och frånvalssystemet 
  
 Om tjänsterna hålls utanför systemet med tillval och frånval skulle även i fortsättningen en bruksvärdesprissättning gälla för boende- relaterade tjänster och en fri prissättning för andra tjänster som hyres- värden tillhandahåller. För tjänster levererade av externa entrepre- nörer blir det inte heller någon skillnad. 
 Detta har troligen en återhållande inverkan på hyresvärdars be- nägenhet att själva leverera tjänster till de boende. Det kommer tro- ligtvis inte att betyda att hyresgästerna inte får tillgång till tjänst- erna, då externa leverantörer lika gärna kan erbjuda dem. 
 Vid utgifter för hushållsnära tjänster som prissatts på marknaden kan i sistnämnda fall inte råda någon tvekan om rätten till skatteav- drag. 
 Administrationen torde bli mindre för hyresvärden. 
 Vissa gränsdragningsproblem kan tänkas i förhållande till tillval av underhåll. I de flesta fall torde dock inte detta erbjuda några större svårigheter och gränsen torde få utvecklas i rättstillämpningen. 
 131 
  
 Tjänster inom ett tillvalssystem? 
  
 SOU 2008:94 
  
 Gränsdragningsproblemen skulle uppkomma även om tjänsterna in- gick i ett system för tillval. 
  
 8.6 
  
 Skäl att hantera tjänster som annat än tillval 
  
 Det finns grundläggande skillnader mellan utrustning och under- hållsnivå å ena sidan och tjänster å andra sidan. Ovan har nämnts att investeringar i huset blir aktuella vid tillval av utrustning, men inte för tjänster. Vidare gäller att de tillval som kan avse utrustning och underhållsnivå är sådana saker som det är svårare för hyres- gästen att skaffa på den öppna marknaden, eftersom de är hårdare knutna till lägenheten som fysiskt objekt och som hyresvärdens egendom. Att hyresvärden ges incitament att erbjuda hyresgästen dessa tillval inom hyressystemet kan vara det enda realistiska sättet för en hyresgäst att få tillgång till dem. Vidare innefattar dessa mate- riella tillval ofta en långsiktig investering för hyresvärden i den egna egendomen. På grund av vad som ovan sagts kan det vara motiverat att acceptera en viss ökad hantering kring dessa tillval. 
 Vad däremot gäller tjänster är dessa ofta tillgängliga för hyres- gästen på den öppna marknaden. Hyresvärden förmedlar ofta kon- takt till externa entreprenörer utan att behöva administrera han- teringen själv, och det har inte kommit till utredningens kännedom att hyresvärdar hindrat tillgången till tjänster. Tvärtom har utred- ningen fått intrycket att förmedlingen till externa leverantörer är ett smidigt och flexibelt system för hyresvärden som inte kräver någon större administration. Sett mot bakgrund av den ökade han- tering som det skulle innebära för hyresvärd, hyresgästorganisation och hyresnämnd om tjänster skulle inlemmas i ett system för tillval och frånval synes något sådant inte motiverat. 
 En ytterligare omständighet att hålla i minnet är att tjänster till- handahållna mot självkostnadspris eller till subventionerat pris inte berättigar till skatteavdrag. Eftersom tillvalen inte föreslås bli pris- satta fritt är det tveksamt om hushållsnära tjänster som tillhanda- hålls på det sättet skulle berättiga till avdrag. I de fall där det är kommunala bostadsbolag som är avtalspart begränsas det dessutom av att det finns ett direkt förbud för dessa företag att bedriva verk- samhet i vinstsyfte. 
 132 
  
 9 
  
 Vårt förslag jämfört med 2004 års förslag 
  
 9.1 
  
 En enkel översikt 
  
 Vårt förslag har en del gemensamt med det förslag som lades fram 2004 i Hyressättningsutredningens betänkande. Samtidigt skiljer det sig från det gamla förslaget på några avgörande punkter: 
  
 Inte bara kollektivt förhandlade avtal utan även enskilda avtal kan presumeras vara riktiga. 
  
 Prövningen i hyresnämnden blir enklare. 
  
 Till viss del kan skillnaderna förklaras genom att de båda utredning- arnas uppdrag skilt sig åt. 
 Vi har haft i uppdrag att finna en lösning som, så långt som möj- ligt, är enkel att tillämpa för de berörda och låter sig förenas med vad som gäller för hyressättning i övrigt. 
 Med tanke på det redan i dag relativt komplicerade regelsys- temet för hyressättning är ett tillvalssystem inom detta inte möjligt att göra alldeles enkelt. Detta gäller särskilt om tillvalssystemet tillåts avvika från prissättning genom bruksvärdesprincipen. Frågor om hyra och hyressättning innebär också att hänsyn får tas både till hyres- gästernas boendeintressen och till hyresvärdens intresse av att kunna bedriva en rationell affärsverksamhet. 
 Förslaget vi lägger fram erbjuder goda möjligheter till avtalslös- ningar, och inom systemet presumeras även enskilda avtal vara riktiga under en tioårsperiod. Detta ger parterna en relativt stor handlings- frihet, samtidigt som principerna för presumtionen innebär att sys- temet låter sig i mycket stor utsträckning förenas med vad som gäller för hyressättning i övrigt. Det är i sin uppbyggnad likt systemet för s.k. presumtionshyror i nyproduktionen. Förslaget garanterar också att hyressättningen slutligt kommer att återföras till bruksvärderingen. 
 133 
  
 Vårt förslag jämfört med 2004 års förslag 
  
 SOU 2008:94 
  
 Nedan ställs de båda förslagen mot varandra i enkel uppställning som översiktligt visar förslagens likheter och skillnader. 
 Hyressättningsutredningen Tillvalsutredningen 
  
 Systemet förutsätter frivillighet. 
  
 Systemet omfattar utrustning och underhåll. 
  
 Tillval och frånval behandlas som hyra i samma utsträckning som i dag. 
  
 Tillval ersätts genom tillägg till hyran. 
  
 Frånval ersätts genom avdrag från hyran. 
  
 Lagens minimikrav om skick och standard ska fortsätta gälla. 
  
 Primär förhandlingsskyldighet ska gälla om det inte finns något av förhandlingsordningens parter rekommenderat pris för tillvalet och avtal träffas inom prisrekommendationen. 
  
 Värden har rätt till täckning av sina kostnader. 
  
 Ingen möjlighet att avtala bort underhållet av tillval. 
 Endast kollektiva överenskom- melser ges presumtionsverkan. 
 Vissa formkrav gäller. 
 Möjlighet att avtala bort under- hållet avseende tillvalet i samband med ingående av tillvalsavtal. 
 Såväl kollektiva som enskilda avtal ges presumtionsverkan. 
 Presumtionsverkan gäller i tio år (som för nybyggnation). 
 Presumtionen bryts om det före- ligger synnerliga skäl. 
 Presumtionen bryts om det före- ligger synnerliga skäl eller om till- lägget väsentligt avviker från själv- kostnaden. 
 Hyresnämnden ska på begäran Presumtionsverkan för alla en- pröva alla enskilda avtal om inte skilda avtal ger enklare prövning. priset fastställts i en förhandlings- 
 överenskommelse. 
 134 
  
 SOU 2008:94 
  
 Vårt förslag jämfört med 2004 års förslag 
  
 För ny hyresgäst ska tillvalet bruksvärderas om inte priset fast- ställts i en förhandlingsöverens- kommelse. 
 Kortaste tillåtna tid för avbetal- ning är fem år, om inte tillvalet utgör mindre än 20 procent av hyran. 
 Ej återbetalningsskyldighet för hyresvärden vid förtida flytt. Ej kvarhängande skyldigheter för hyresgästen. 
 Av ny hyresgäst har hyresvärden alltid rätt att begära de villkor som följer av tillvalsavtalet. 
 Ingen minimigräns. Längsta tid för avbetalning är tio år (dvs. presumtionstiden). 
 Fritt att avtala. 
 Utöver dessa ovan redovisade skilda ställningstaganden har vi i vårt förslag gjort överväganden i vissa frågor som inte var uppe i Hyres- sättningsutredningen, bl.a. avseende följande. 
  
 Någon förhandsprövning i hyresnämnden blir inte möjlig. 
  
 Ändring av 55 b § första stycket görs för att möjliggöra en åter- gång till bruksvärdeshyressättning vid nytt hyresförhållande. 
  
 Möjligheten att erhålla tjänster blir inte större inom ett tillvals- system. Något förslag lämnas inte. 
  
 135 
 10 Konsekvenser och ikraftträdande 
  
 Vår bedömning:  
 Förslaget bedöms medföra små kostnadsmässiga konsekvenser på företagsnivå. För hyresgäster innebär förslaget att valfriheten kan öka och att de i större utsträckning än i dag kan förväntas få möjlighet att påverka både standard och boende- kostnad, vilket i förlängningen kan medföra en ökad trivsel. För hyresvärdarna kan den avvikande prissättningsregeln medföra en ökad förutsebarhet i hyresintäkterna. Förslaget innebär en minsk- ning av den förhandlingsskyldighet som gäller i dag. 
 Förslaget beräknas kunna träda i kraft tidigast den 1 januari 2010. 
 Övergångsregler bedöms endast vara nödvändiga avseende 55 b § första stycket hyreslagen. 
  
 10.1 
  
 Inledning 
  
 Nedan följer en genomgång av de konsekvenser som de framlagda förslagen kan medföra, i enlighet med de krav som ställs i kom- mittéförordningen (1998:1474) och konsekvensförordningen (2007:1244). Därefter redovisas särskilt de effekter som förslagen kan få för hyresvärdar, hyresgäster, berörda myndigheter och dom- stolar. Vi har trots skrivningen i direktiven, valt att använda termen hyresvärd i stället för fastighetsägare, eftersom denna term an- vänts i betänkandet i övrigt. 
  
 10.2 
  
 Allmänt om förslagets konsekvenser 
  
 Det är utredningens bedömning att förslagen inte påverkar kost- naderna eller intäkterna för staten, kommuner eller landsting. På före- tagsnivå kan kostnaderna för förhandlingar komma att stiga något 
 137 
  
 Konsekvenser och ikraftträdande 
  
 SOU 2008:94 
  
 eftersom enskilda avtal tillåts i större utsträckning. För hyresgäster kommer det föreslagna systemet att ge utökade möjligheter att på- verka den egna boendestandarden. 
 Förslagen bedöms inte ha någon betydelse för den kommunala självstyrelsen, för brottsligheten och det brottsförebyggande arbetet, för sysselsättning och offentlig service i olika delar av landet, för jämställdheten mellan kvinnor och män eller för möjligheten att nå de integrationspolitiska målen. 
 Förslagen innebär att små företag kommer att ha lika goda möj- lighet att erbjuda tillval och frånval som större företag, eftersom varje företag kommer att få rätt att ta ut tillägg som täcker de egna kostnaderna. 
  
 10.3 
  
 Bakgrund – vilket är problemet? 
  
 Tillval och frånval prissätts i dag utifrån den påverkan tillvalet eller frånvalet har på lägenhetens bruksvärde. Tillvalet betalas genom ett tillägg till hyran och frånvalet kompenseras genom en hyresrabatt. Storleken på tillägget och rabatten bestäms utifrån dess bruksvärde, dvs. enligt samma principer som för hyressättningen av bostadslägen- heter i övrigt. Hyresgästen har alltid möjlighet att få hyresnämn- dens prövning av tillägget eller avdraget, vilket kan göra att rabatten eller avdraget ändras. Detta innebär en viss osäkerhet för hyres- värden avseende möjligheten att få ut full betalning för det in- stallerade tillvalet. Denna osäkerhet har enligt hyresmarknadens parter lett till att hyresvärdar avstår från att installera tillval på hyres- gästens begäran. Detta innebär begränsningar i hyresgästers möjlig- heter att som i andra boendeformer få önskemål för sitt boende tillfredsställda. En ökad möjlighet för hyresgäster att få fler önske- mål tillfredsställda ökar trivseln i boendet. Ett system som möjlig- gör detta och samtidigt ger en förutsebarhet för de ekonomiska konsekvenserna för den enskilde hyresgästen kan öka attraktions- kraften för hyresrätten som boendeform och ge nöjdare hyresgäster, samtidigt som säkerheten för hyresvärdens investeringar ökas. 
 138 
  
 SOU 2008:94 
  
 Konsekvenser och ikraftträdande 
  
 10.4 
  
 Alternativa lösningar 
  
 Vårt uppdrag är att förbättra möjligheterna för hyresgäster att göra tillval och frånval. Om någon förändring inte genomförs kommer tillval inte att erbjudas i större utsträckning än i dag. Det finns där- emot en risk för att tillvalsutbudet kan minska eller helt försvinna på den privata sidan. Detta står inte i överensstämmelse med önske- målen hos hyresmarknadens parter, eller med vårt uppdrag. 
 Ett alternativt sätt att förbättra möjligheterna för hyresgäster att göra tillval och frånval kan vara full avtalsfrihet på området. En lös- ning som innebär att det skulle vara helt fritt att avtala om prissätt- ningen m.m. när det gäller tillval skulle innebära att det inte skulle föreligga någon överensstämmelse med vad som gäller för hyressätt- ning av bostäder i övrigt. Om en sådan lösning skulle accepteras skulle de i direktiven angiva önskemålen om att förslaget så långt som möjligt ska låta sig förenas med vad som i övrigt gäller för hyres- sättning inte uppfyllas. 
 Ett annat alternativ till det system som vi föreslår är att använda det som föreslogs av Hyressättningsutredningen 2004, nämligen att ha presumtionsverkan endast för de avtal om tillval och frånval som förhandlats kollektivt. I hyresnämnderna skulle detta för enskilda avtal alltid innebära en full prövning av kostnaderna. Förslaget beräknades medföra små ekonomiska konsekvenser. Förslaget avvisades av reger- ingen 2005 (prop. 2005/06:80) efter det att förslaget mött kritik hos remissinstanserna. De synpunkter som då lades fram är fortfarande aktuella. Vi har därför valt att presentera ett system som jämfört med Hyressättningsutredningens förslag ger större avtalsfrihet, är i huvud- sak enklare att hantera för hyresnämnderna och som i större utsträck- ning medger ett återförande till bruksvärdessättningen. 
 Vi har valt att presentera ett förslag som tillåter en avvikande hyressättning av tillval och frånval under vissa förutsättningar. Sys- temet omfattar tillval och frånval av utrustning och underhåll i lägen- heter. Tjänster omfattas inte av förslaget, eftersom vi gjort bedöm- ningen att ett införande av tjänster i systemet inte skulle öka valmöj- ligheterna för hyresgästerna jämfört med i dag. Att föra in tjänster i systemet skulle däremot innebära vissa nackdelar, t.ex. att det skulle uppkomma en primär förhandlingsskyldighet för sådant som i dag är främmande för hyressättningssystemet. Hyresnämnderna skulle vidare bli tvungna att pröva tvister om huruvida fönsterputsning etc. var korrekt prissatt osv. En sådan ordning skulle medföra ökade kost- nader för hyresvärdar och skulle inte svara mot något reellt behov. 
 139 
  
 Konsekvenser och ikraftträdande 
  
 SOU 2008:94 
  
 10.5 
  
 Vilka berörs av förslaget? 
  
 Det är i dag framför allt de kommunala bostadsföretagen som har ett utvecklat system för tillval och frånval. Eftersom dessa bostads- företags hyror är normerande och utgår från självkostnaden för före- taget finns normalt sett inte någon osäkerhet för kommunala hyres- värdar om möjligheten att få sina kostnader täckta. Denna osäker- het finns däremot för privata hyresvärdar och ger högst kännbara effekter vid ett underkännande av en hyressättning i hyresnämnden. Med det system som vi föreslår kan det förutspås att privata hyres- värdar i större utsträckning kommer att vara intresserade av att er- bjuda individuella tillval. Det är således främst de privata bostads- bolagen och hyresgästerna där som kan komma att påverkas av vårt förslag. I det privata lägenhetsbeståndet finns i dag ca 700 000 van- liga lägenheter. Det utgör knappt hälften av det totala beståndet. 
  
 10.6 
  
 Kostnadsmässiga konsekvenser för hyresvärdar och hyresgäster 
  
 Det råder i dag primär förhandlingsskyldighet för bl.a. höjning av hyran för en lägenhet. Härigenom omfattas tillval, vilka höjer hyran, av primär förhandlingsskyldighet. Ungefär 90 procent av hyres- gästerna får sina hyror förhandlade i det kollektiva systemet och på- verkas av förhandlingsskyldigheten. Vi föreslår dock en inskränk- ning i den primära förhandlingsskyldigheten som innebär att den bara ska gälla för tillval som inte är upptagna i en prisrekommendation som är tillämplig för huset. Eftersom de vanligt förekommande till- valen redan i dag i många fall finns upptagna i sådana rekommen- dationer, kan det på goda grunder antas att det kommer att bli så även i det system vi föreslår. Resultatet blir att hyresvärdens förhand- lingsskyldighet kommer att minska väsentligt jämfört med vad som gäller i dag. 
 Visserligen kommer förhandlingsskyldigheten i övrigt att inne- bära visst arbete och dra vissa kostnader, liksom uppdateringen av prisrekommendationer kommer att kräva visst arbete. Experterna me- nar dock att det inte kommer att röra sig om någon dramatisk ök- ning, utan förutspår att förändringarna kommer att bli små. Från fastighetsägarhåll menar man att den primära förhandlingsskyldig- heten kommer att ha en viss avhållande effekt och att skyldigheten att förhandla i några fall kan leda till att tillvalssystemet inte utnyttjas. 
 140 
  
 SOU 2008:94 
  
 Konsekvenser och ikraftträdande 
  
 Å andra sidan anser man att ett välfungerande tillvalssystem hos en hyresvärd kan innebära en konkurrensfördel på en hyresmarknad i balans, vilket också kan stimulera en ökad användning av tillval hos kommunala bostadsföretag. 
 Fastighetsägarna har också framhållit att det är okänt hur hyres- gästorganisationerna i varje enskilt fall kommer att hantera den pri- mära förhandlingsskyldigheten – om det kommer att hållas normala förhandlingar eller om det utvecklas mer förenklade förhandlings- former, som i sig kan dra mindre kostnader. 
 Formkravet, förhandlingsskyldigheten, självkostnadstanken och beloppsbegränsningarna är komponenter i förslaget som sätter vissa gränser för parternas avtalsfrihet. Samtidigt innebär en presumtion för skälighet en väsentligt större förutsebarhet, eftersom avtalen under en tioårsperiod inte kommer att rubbas annat än i undantagsfall. Förslaget innehåller en del begränsningsregler men det är vår bedöm- ning att dessa är en förutsättning för att man ska kunna avvika från hyressättningsprinciperna och tillskapa större säkerhet för hyres- värden samt större valfrihet för hyresgästen. 
 En uppskattning av de kostnadsmässiga konsekvenserna är vansk- lig att presentera. Det är dock utredningens bedömning att de admini- strativt kostnadsmässiga konsekvenserna av förslaget kommer att bli små för företagen. Eftersom systemet innebär att varje företag har rätt att kompenseras för sina kostnader för olika tillval skapas en stor följsamhet för de privata hyresvärdarna som gör att eventuella ök- ningar i de administrativa kostnaderna bör kunna hanteras. 
 Hyresgäster kommer i större utsträckning, utan att behöva flytta från sitt boende, att kunna påverka sitt boende, både genom att göra tillval och genom att göra frånval. Därigenom kommer de också att kunna påverka sin boendekostnad. 
  
 10.7 
  
 Andra konsekvenser för hyresvärdar och hyresgäster 
  
 Hyresvärdar som väljer att erbjuda tillval eller frånval inom det system som vi föreslår kommer att, jämfört med bruksvärdessys- temet, åtnjuta en större förutsebarhet i sina betalningar under en tioårsperiod, eftersom avtalen presumeras vara skäliga. Med en sådan ökad förutsebarhet och en säkerhet i att få sina kostnader täckta genom systemet, kan vi förutspå att hyresvärdarna kommer att ha ett ökat intresse av att erbjuda tillval och frånval inom systemet. 
 141 
  
 Konsekvenser och ikraftträdande 
  
 SOU 2008:94 
  
 Den förhandlingsskyldighet vi föreslår innebär en lättnad jämfört med vad som gäller i dag. 
 Eftersom systemet tillåter varje hyresvärd att efter sina förutsätt- ningar få sina kostnader täckta för tillvalen kommer möjligheterna att erbjuda tillval för sina hyresgäster att vara lika stora för en liten hyresvärd som för en stor. En sådan följsamhet för företagets stor- lek och förutsättningar medges inte i bruksvärdessystemet, där de kommunala bostadsföretagens hyresnivåer är normerande. Den för- utsebarhet som tillskapas i ett system som tar hänsyn till hyresvärdens förutsättningar kan antas vara särskilt värdefull för de mindre hyres- värdarna – och därmed också hyresgästerna där. 
 Det blir även möjligt för hyresvärdar att vid större renoveringar, exempelvis stambyten, erbjuda de boende större variationer i den standard de önskar erhålla i sina lägenheter. 
 Många lägenheter har i dag omfattande renoveringsbehov. I dessa renoveringar kommer ett utvecklat system för individuella val att ge lägenhetsinnehavarna större möjlighet att utforma lägenheterna efter sina egna önskemål. Detta kan i sin tur komma att leda till ökad trivsel och en något ökad attraktionskraft för i dag mindre attraktiva bo- städer. Om trivseln kan öka, ökar också förutsättningarna för längre hyresförhållanden. 
 En hyresgäst som vid en renovering väljer en enklare utrustnings- nivå kan på detta sätt minimera hyreshöjningarna och få en lägre hyra. 
 Vid frånval av utrustning eller underhåll utan samband med reno- vering kommer hyreskostnaderna för en hyresgäst att bli ännu lägre. Genom valmöjligheterna kommer hyresgäster att kunna påverka sin boendemiljö och boendekostnad i ökad utsträckning. 
 Det bör vidare uppmärksammas att en ökad användning av till- valsmöjligheter för hyresgäster kan öka aktiviteten för företag som levererar utrustning och hantverkstjänster m.m. till bostadsföretag och lägenheter. 
  
 10.8 
  
 Konsekvenser för myndigheter och domstolar 
  
 Det tillvalssystem som vi föreslår kommer att innebära att hyres- nämnder i mål om hyresprövning får hantera ett nytt system, som skiljer sig något från den hyresprövning som sker i dag. Jämfört med Hyressättningsutredningens förslag kommer prövningen att vara väsentligt mindre krävande då det kan förutspås att det endast i säll- 
 142 
  
 SOU 2008:94 
  
 Konsekvenser och ikraftträdande 
  
 synta fall kommer att bli fråga om att underkänna avtal och göra en fullständig prövning Vid underkända avtal kommer hyresnämnderna inte heller att tvingas göra några komplicerade ekonomiska analyser, eftersom hyressättningen då i stället kommer att ske efter vanliga bruksvärdesprinciper. Det kan inte heller förutspås att hyresnämn- derna kommer att få någon märkbart ökad måltillströmning på grund av ett förändrat tillvalssystem. Det kan däremot tänkas att tillvals- frågor kan komma att aktualiseras i en större andel av de vanliga hyressättningsmålen i takt med att tillval enligt systemet blir vanligare. 
 Förslagen kommer enligt vår bedömning inte att särskilt påverka andra myndigheters verksamhet, såsom Försäkringskassan och Krono- fogden. 
  
 10.9 
  
 Ikraftträdande och övergångsbestämmelser 
  
 Lagändringarna bör enligt utredningens bedömning kunna träda i kraft tidigast den 1 januari 2010. 
 Eftersom de regler vi föreslår kommer att skapa ett helt nytt sys- tem av möjligheter att träffa avtal om tillval och frånval saknas be- hov av övergångsregler avseende dessa. Vad gäller ändringen i 55 b § första stycket bör styckets äldre lydelse gälla för hyresförhållanden som inletts före ikraftträdandet. 
 Några särskilda informationsinsatser bedöms inte vara nödvändiga. 
 143 
 11 Författningskommentar 
  
 11.1 
  
 Förslaget till lag om ändring i jordabalken 
  
 12 kap. 
 15 § 
 Första stycket 
 Ändringen är redaktionell. 
 Andra stycket 
 Förslaget behandlas i 7.11. Det innebär att en ny punkt införs. Hyres- värden och hyresgästen ges möjlighet att direkt med varandra avtala om att hyresvärdens underhålls- och reparationsskyldigheter inte ska gälla sådana tillval som avses i 55 b § andra stycket. För sådana avtals giltighet ska inte krävas att de träffats efter kollektiva förhandlingar. Den avvikande underhållsskyldigheten regleras genom tillvalsavtalet. Ett avtal om bortavtalad underhållsskyldighet ska inte vara giltigt till den del det skulle innebära att lägenheten inte uppfyller lagens krav på lägsta godtagbara standard enligt 18 a § sjätte stycket. 
 54 § 
 Första stycket 
 Ändringen är redaktionell. 
 145 
  
 Författningskommentar 
  
 SOU 2008:94 
  
 Fjärde stycket 
 Stycket är nytt. Förslaget behandlas i 7.15. En prövning avser endast tillvalet. Hyresnämndens beslut innebär en ändring av ett villkor för det träffade avtalet om tillval eller frånval. Presumtionstiden för av- talets skälighet ska dock alltjämt gälla från tidpunkten då avtalet om tillval eller frånval ursprungligen träffades. Det torde i praktiken inne- bära att det belopp som fastställs ska gälla för resterande del av pre- sumtionstiden. Prövningar som avser tid efter presumtionstidens ut- gång behandlas enligt paragrafens huvudregler. 
 55 § 
 Förslaget innebär i sak att ändringar införs i fjärde stycket och att ett nytt sjätte stycke införs. I övrigt är ändringarna i paragrafen språkliga och redaktionella. 
 Fjärde stycket 
 Förslaget innebär att det tillägg eller avdrag som ska anses som skäligt enligt 55 d § för gjorda tillval ska beaktas vid hyresprövningen. Detta innebär att hyran ska bestämmas med bortseende från tillvalet (eller frånvalet) och med beaktande av tillägget (eller avdraget). Har hyres- nämnden fastställt ett annat belopp (se sjätte stycket) ska det beloppet beaktas. 
 En förutsättning för att presumtionen ska föreligga är att avtalet följt formkraven, bl.a. avtal i särskilt upprättad handling. Se mer om detta under 55 b § andra stycket. Det ligger i värdens intresse att spara dokumentation om hur kostnaden beräknats och hur det redovisats. Om hyresgästen, vid en tvist enligt sjätte stycket, kan göra antagligt att ett tillägg väsentligt överstiger självkostnaden, kommer presum- tionen att brytas om hyresvärden inte kan visa att han inte avvikit från självkostnaden, i vart fall inte i väsentlig mån. Annars får hyres- nämnden värdera det gjorda tillvalet eller frånvalet enligt reglerna i 55 §  
 första–fjärde 
  styckena. 
 146 
  
 SOU 2008:94 
  
 Författningskommentar 
  
 Sjätte stycket 
 Stycket är nytt. Förslaget behandlas i 7.15. Om presumtionen för tilläggets eller avdragets skälighet bryts, ska hyresnämnden fastställa nytt skäligt belopp enligt reglerna i förevarande paragraf, alltså enligt bruksvärdet. 
 Den prövning som görs av tillvalen och frånvalen är, om presum- tionen för avtalets skälighet fallit, en prövning avseende bruksvärdet. Denna avser endast tillvalet respektive frånvalet, inte hela lägenheten. 
  
 Sjunde–åttonde 
  styckena 
 Förutvarande sjätte och sjunde stycket blir, till följd av att ett nytt stycke införts i paragrafen, sjunde och åttonde stycket. Ändringarna i åttonde stycket sker till följd därav. 
 55 b § 
 Förslaget behandlas i 7.9, 7.10 och 7.12. I det första stycket anges vad som gäller vid hyressättning av en lägenhet där hyresgästen själv utfört åtgärder som höjt bruksvärdet. I de nya andra, fjärde och femte styckena anges hur tillval och frånval får beaktas. I tredje stycket an- ges gränser för hur stora tillägg som kan tillåtas och vad som sker om avtal träffats i strid med denna paragraf. 
 Första stycket 
 Uttrycket en hyresgäst – obestämd form – ändras till hyresgästen 
 – bestämd form. 
 Huvudregeln för hyressättning av en bostadslägenhet – som det anges i 55 § – är att en lägenhet ska åsättas skälig hyra utifrån dess bruksvärde. Regleringen i 55 b § innebär avsteg från denna huvud- regel. Avstegen gäller hyresgästens egna åtgärder, vilka i viss utsträck- ning står utanför värdens kontroll och även ger effekt i nya hyres- förhållanden. 
 Ändringen innebär att hyresvärden alltid får tillgodogöra sig bruks- värdesökningen när det blir fråga om ett helt nytt hyresförhållande. 
 Genom att ändra uttrycket får paragrafen tillbaka den ursprung- ligen tänkta lydelsen (se prop. 1974:150). Ordet ändrades från  
 hyres- 
  
 147 
  
 Författningskommentar 
  
 SOU 2008:94 
  
 gästen  
 till  
 hyresgäst  
 under riksdagsbehandlingen utan närmare moti- vering (CU 1974:36 s. 56). Inför 1984 års lagändringar underströks att förändringen innebar att inte endast åtgärder utförda av den nuvar- ande hyresgästen undantogs från vad hyresvärden kunde tillgodo- räkna sig, utan också åtgärder som utförts av en tidigare hyresgäst (prop. 1983/84:137 s. 78). 
 Genom den föreslagna ändringen kommer lägenheter snabbare att återigen hyressättas efter bruksvärdet. 
 Andra stycket 
 Här regleras vad som gäller om hyresvärden tillfört en lägenhet utrust- ning eller underhållit den utöver vad som är grundstandard, och detta skett på hyresgästens begäran. Om avtalet tagits in i en särskild handling med hänvisning till denna paragraf disponerar parterna själva över hyressättningen i detta avseende, med de undantag som följer av begränsningsreglerna och 55 d §. Av handlingen bör framgå om avsikten är att hyresgästen ska helt svara för hyresvärdens kostnader och hur stora kostnaderna är. Det bör också framgå hur tillvalet kommer att beaktas i hyressättningssammanhang efter presumtions- tiden (se fjärde stycket och kommentaren till detta). Inget hindrar att handlingen upprättas i elektronisk form. 
 Avtal behöver inte grundas på bruksvärdesprincipen. De kan komma att ligga på en högre prisnivå. Avsikten är att hyresvärdens kostnader ska täckas. 
 Att avtalet ska ha tillkommit på hyresgästens begäran ska inte tolkas som att det måste ha varit hyresgästen som tagit upp frågan om tillval. Tillvalet kan ha erbjudits av hyresvärden. Ett avtal om till- val ska anses ha tillkommit på hyresgästens begäran så länge som det utan vidare konsekvenser stått hyresgästen fritt att individuellt välja att teckna avtal om tillval eller inte. Om avtal om tillval ställts upp som ett villkor för hyresgästen att få teckna hyresavtal för lägen- heten kan detta vara ett sådant otillåtet villkor som avses i 65 §. I så- dana fall aktualiseras de rättsföljder som där anges. Om det är fråga om att ta över ett tillvalsavtal efter föregående hyresgäst kan detta endast i undantagsfall bli aktuellt. 
 Om hyresvärden på eget initiativ vill genomföra en standardhöj- ande åtgärd eller göra andra ändringar kan i stället reglerna om hyres- gästinflytande i 18  
 d–h 
  §§ och rätten att ta ut hyra enligt 55 a § komma att bli tillämpliga. 
 148 
  
 SOU 2008:94 
  
 Författningskommentar 
  
 Avtal om tillval avses i många fall kunna träffas direkt mellan hyresavtalets parter. Om förhandlingsskyldighet, se författningskom- mentaren till 5 § hyresförhandlingslagen. 
 Om avtalet inte uppfyller bestämmelsens formföreskrifter är para- grafen inte tillämplig. Ersättning för ett tillval utgår då enligt vanliga regler. Hyresgästen torde i dessa fall ofta anses ha godkänt åtgärden i enlighet med reglerna om hyresgästinflytande. Tillvalet kommer då att värderas efter sitt bruksvärde. På motsvarande sätt får hanteras situationen då hyresvärden inte iakttagit primär förhandlingsskyl- dighet och avtalet därför är ogiltigt (23 § hyresförhandlingslagen). 
 Hänvisningen till tredje stycket innebär att tillägg över de där an- givna beloppsgränserna inte kan utkrävas. 
 Tredje stycket 
 För tillval får tillägg utgå ovanpå hyran. För frånval får avdrag från hyran göras. Att tillägg utgår utöver den ordinarie hyran betyder att det inte först görs något avdrag på den ordinarie hyran för att stan- dardutrustning tas bort och ersätts med ett tillval av högre standard. Om det på hyresgästens begäran sätts in en induktionshäll och in- byggnadsugn i stället för den spis som fanns som grundstandard, ska hyrestillägget avse den extra kostnaden för tillvalet, samtidigt som den ordinarie hyran omfattar standardspisens bruksvärde. 
 För att skapa ett utrymme för hyresvärd och hyresgäst att inom ett system som tillåter avsteg från bruksvärdet ingå avtal om tillval och samtidigt begränsa i vilken utsträckning hyran för en lägenhet får avvika från dess bruksvärde föreslår vi en ordning där tillvalen tillåts medföra tillägg till hyran endast upp till en viss nivå. I detta stycke anges vilka gränserna är. 
 Tillval för vilka hyresgästen står för hyresvärdens hela kostnad får medföra tillägg med högst 50 procent till den årshyra som var den ordinarie när avtalet ingicks. Tilläggen ska avse en period om högst tio år från det ursprungliga tillvalsavtalet. 
 Tillägg som inte avses täcka hela kostnaden och som ofta avses utgå över en mera obegränsad tid, får motsvara högst 30 procent av den ordinarie hyran. 
 Parterna disponerar själva över hur tilläggen fördelas över tiden, så länge som årsbegränsningarna inte överskrids. Betalningarna kan till exempel under den första tiden utgå med större belopp. Sådana större 
 149 
  
 Författningskommentar 
  
 SOU 2008:94 
  
 belopp torde kunna aktualiseras vid till exempel badrumsrenover- ingar eller balkongbyggen. 
 Genom att sätta ett tak för hur mycket tillvalen ska tillåtas öka den ordinarie bostadshyreskostnaden markeras bruksvärdessystemets grundläggande och centrala roll för hyressättningen. Samtidigt är nivå- erna sådana att de ger stora möjligheter för hyresvärd och hyresgäst att träffa avtal om individuella variationer. 
 Det är normalt först vid en prövning efter presumtionstidens utgång som tillval kommer att värderas efter sitt bruksvärde. Det gäller emellertid inte sådana tillval som hyresgästen helt betalat under presumtionstiden. I sådana fall ska tillvalet inte beaktas alls. Efter en prövning kommer tillägget inte längre att uppta del av det utrymme som medges. För att frigöra utrymme för nya tillval enligt presum- tionssystemet kan också parterna enas om villkorsändring enligt de generella regler som gäller. 
 Om de tillägg som på grund av tillval lagts ovanpå den vanliga hyran går utöver de gränsnivåer som föreslås, har hyresvärden inte rätt att tillgodogöra sig betalning av överskjutande belopp. Tilläggen är relaterade till det utrymme som fanns när avtalet om tillval in- gicks. Detta belopp kan inte senare ökas även om mer utrymme blir tillgängligt på grund av att andra tillägg slutbetalats. Även i sådana fall där lägenhetens bruksvärde av någon anledning sänkts, ska utrym- met för tillvalet bedömas utifrån förhållandena vid avtalets tillkomst. 
 Avtalsparterna ska under löpande tillägg för tillval kunna besluta att betalningsformen ska förändras. Till exempel kan den som be- talat ett hyrestillägg vilja svara helt för hyresvärdens kostnader och uppnå effekten att tillvalet inte ska beaktas vid hyressättningen efter presumtionstidens utgång. En ny beräkning får då vanligen göras. Skäligheten kan på vanligt sätt komma att prövas mot reglerna i 55 d §. Presumtionstiden för avtalets skälighet kommer att löpa från tid- punkten för det ursprungliga avtalet och är totalt tio år även i de fall avtalet förändrats. 
 På motsvarande sätt kommer frånval att medföra avdrag på hyran. Inga begränsningar ska gälla för med hur mycket ett avdrag kan ske. 
 Fjärde stycket 
 Har hyresgästen genom tillägg för en period om tio år från det att avtalet träffades, presumtionstiden, svarat för hyresvärdens hela kost- nad för tillvalet, har hyresvärden inte rätt att i det hyresförhållandet 
 150 
  
 SOU 2008:94 
  
 Författningskommentar 
  
 på annat sätt beakta tillvalet. Detta gäller efter presumtionstidens slut så länge det inte inleds ett nytt hyresförhållande med en ny hyres- gäst. Situationen kan jämföras med att hyresgästen valt att, med hyres- värdens tillstånd, själv låta utföra åtgärden. 
 I avtalet bör uppmärksammas vad som händer efter presumtions- tidens slut; om tillvalet ska bruksvärderas eller om det inte ska på- verka lägenhetens bruksvärde. 
 Femte stycket 
 I stycket klargörs att för avtal om frånval gäller på motsvarande sätt vad som sägs i andra stycket. Eftersom hyreslagen inte hindrar en hyresvärd att ta ut en hyra som ligger under bruksvärdet innebär brister i formkraven när det gäller frånval inte att avtalet blir ogiltigt. Det får i stället behandlas efter hyreslagens allmänna regler. 
 55 d § 
 Paragrafen är ny. Förslagen behandlas i 7.9.4 och 7.15. 
 Första stycket 
 I stycket anges att ett avtal om tillval eller frånval ska presumeras vara skäligt under en tid om tio år från det att avtalet ursprungligen träffades. Avtalen kommer normalt inte att ändras vid en prövning i hyresnämnden under denna tid. Presumtionstidens längd är den- samma som gäller för presumtionshyror i nyproducerade hus, jfr 55 c §. I motiven angavs denna tid vara lämplig inte minst ur före- tagsekonomisk synpunkt (prop. 2005/06:80 s. 32). Även om tillvalen och frånvalen rör mindre summor än vad som aktualiseras vid nybygg- nation av hus, ger en tid om tio år för presumtionsverkan en rimlig förutsebarhet för både hyresgäst och hyresvärd. 
 En hyresgäst som övertar ett tillvalsavtal i ett nytt hyresförhåll- ande bör ha rätt att få tilläggen prövade på samma villkor och inom samma tid som den förre hyresgästen. Presumtionen för tilläggets skälighet ska gälla på samma sätt som för den avflyttade hyresgästen. 
 151 
  
 Författningskommentar 
  
 SOU 2008:94 
  
 Andra stycket 
 I stycket anges de situationer i vilka presumtionen för avtalets skälig- het kan brytas vid en prövning i hyresnämnden. 
 Bedömningen ska, i tillämpliga delar, ske efter samma riktlinjer som gäller för 55 c § (se prop. 2005/06:80 s. 51 f.). Kravet på synner- liga skäl kommer därför att anses uppfyllt bl.a. när det förekommit klara oegentligheter vid förhandlingarna. Det rör sig framför allt om sådana situationer som kan jämföras med  
 28–36 
  §§ avtalslagen och som leder till ogiltighet: hot, tvång, svek, ocker och generalklausulerna 33 och 36 §§. Exempel på situationer där synnerliga skäl skulle kunna anses föreligga är fall där det står klart att fastighetsägaren vid för- handlingarna presenterat ett ofullständigt underlag för åtgärderna och priset måste antas ha påverkats av den oriktiga redovisningen. Detsamma bör gälla om kostnader som ingått i underlaget inte varit nödvändiga. En annan situation som skulle kunna vara aktuell är att en hyresgäst i det närmaste agerat som bulvan för hyresvärden vid avtalet. Ytterligare en situation då presumtionen för skälighet kan brytas anser vi bör vara den som Lagrådet pekade på avseende pre- sumtionshyror (prop. 2005/06:80 s. 52), nämligen ett missbruk be- stående i att en hyresvärd i en medveten strävan att gynna vissa hyresgäster låter det tillägg som dessa utger för ett visst tillval vara så högt prissatt att det kan finansiera kostnader för andra hyres- gästers identiska tillval, som dessa då får betala ett lägre tillägg för. Synnerliga skäl bör också i undantagsfall kunna anses föreligga i situa- tioner där en hyresgäst i princip svarar eller svarat för hyresvärdens kostnader och till följd av reglerna ändå kommer att få betala för tillvalets bruksvärde efter presumtionstiden. Detsamma bör gälla om en enskild hyresgäst i dessa frågor kan anses ha blivit förd bakom ljuset vid förhandlingen med hyresvärden, eller om informationen om förutsättningarna och om vad som sker efter presumtionstiden varit bristfällig. 
 Tredje stycket 
 I stycket anges att presumtionen för skälighet också bryts om tillägget eller avdraget väsentligt avviker från hyresvärdens självkostnad. Vidare anges vilka beviskrav som gäller. 
 Hyresvärden har rätt att genom tillägget få sina kostnader täckta. Om debiteringen väsentligt avviker från självkostnaden kan presum- 
 152 
  
 SOU 2008:94 
  
 Författningskommentar 
  
 tionen brytas. I denna självkostnad ingår kapitalkostnader, framför allt ränta och/eller avkastning på insatt kapital samt värdeminsk- ning och underhållskostnader. Kapitalkostnaderna varierar beroende på vilken ränta som erläggs för upptagna lån eller, om det är fråga om egenfinansiering, hur stor alternativkostnad som kan tillåtas. Vidare påverkar avskrivningstider och värdeminskning, vilka varierar beroende på tillvalets karaktär. I kalkylen bör också beaktas om in- vesteringen vid avskrivningstidens slut kan förväntas ha ett resterande värde. 
 När tillägget väsentligt avviker från självkostnaden ska presum- tionen för avtalets skälighet brytas, även om det inte i avtalssitua- tionen eller annars förekommit något som ger skäl att bryta presum- tionen. 
 Vid prövningen ankommer det på hyresvärden att, om hyres- gästen gör gällande att det kan antas att det föreligger en väsentlig avvikelse från självkostnaden, motbevisa hyresgästens antagande. Kraven på hyresvärdens bevisning kommer naturligen att variera bero- ende på vilken utredning som hyresgästen presenterar. 
 Hyresnämndens bedömning tar sikte på hur självkostnaden för- håller sig till det hyrestillägg som utgår under presumtionstiden. Om tillvalsavtalet innebär att hyresgästen svarar för  
 hela kostnaden för tillvalet  
 ska jämförelse göras mellan denna kostnad och de samman- lagda tilläggen under perioden. Om avtalet å andra sidan inte innebär att hyresgästen svarar för hela kostnaden ska tilläggen jämföras med hyresvärdens  
 kostnad för perioden. 
  
 Avvikelser som ligger runt vad som anses vara påtagligt, ca 5 pro- cent är inte att bedöma som väsentliga. Var gränsen för väsentliga avvikelser går kommer att kunna variera. Ju mindre totalkostnad som det är fråga om, ju större procentuella överskridanden bör kunna tålas. Det får ankomma på rättstillämpningen att närmare ta ställning till vad som i det enskilda fallet får anses vara ett väsentligt över- skridande. 
 55 e § 
 Paragrafens beteckning ändras från 55 d § till 55 e §. Paragrafen får ett nytt fjärde stycke, vilket leder till följdändringar i paragrafen. Därutöver görs även språkliga förändringar. 
 153 
  
 Författningskommentar 
  
 SOU 2008:94 
  
 Fjärde stycket 
 Beslut om återbetalning av tillägg för vilka presumtionen för skälighet brutits får avse hela tiden från när avtalet ingåtts. 
  
 Femte–åttonde 
  styckena 
 Genom att paragrafen får ett nytt fjärde stycke förskjuts beteckning- arna för förutvarande  
 fjärde–sjunde 
  styckena. Ingen ändring sker i sak. 
 Nionde stycket 
 Förutvarande åttonde stycket får på grund av att paragrafen får ett nytt fjärde stycke denna beteckning. Genom tillägget i stycket likställs ändringen av avtal om tillval eller frånval med ändring av grundhyra. Hyresnämnden ska vid beslut om återbetalning räkna av erlagda tillägg mot av hyresnämnden fastställda belopp. Motsvarande gäller för av- drag. 
 55 f § 
 Paragrafens beteckning ändras från 55 e § till 55 f §. Vissa redaktio- nella och språkliga ändringar görs. Vidare görs sakliga ändringar i andra och tredje styckena. 
 Andra stycket 
 Genom ändringen fastställs att hyresvärden ska betala tillbaka hyra som på grund av bestämmelserna i 55 d § inte ansetts som skälig. 
 Tredje stycket 
 Vid fastställandet av hyran för den fortsatta uthyrningen ska vissa i paragrafen uppräknade bestämmelser tillämpas. Ändringen innebär att en hänvisning görs till 55 d §. Om presumtionen inte har brutits gäller alltså avtalat tillägg. I annat fall gäller det belopp som hyres- nämnden bestämt. Det kan härvid anmärkas att det vid fastställandet av hyran, även efter en villkorsprövning av presumtionsverkande 
 154 
  
 SOU 2008:94 
  
 Författningskommentar 
  
 tillvals- eller frånvalsavtal, kan finnas andra aktuella sådana avtal vars presumtion för skälighet inte brutits eller inte prövats. 
 66, 67, 70 och 73 §§ 
 Ändringarna är redaktionella och språkliga. 
  
 11.2 
  
 Förslaget till lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304) 
  
 5 § 
 Förslaget, som behandlas i 7.8, innebär att ett nytt andra stycke införs och att det i första stycket görs hänvisning dit och att förutvarande andra stycket blir ett nytt tredje stycke. 
 Första stycket 
 Ändringen innebär att det införs en inskränkning av den primära för- handlingsskyldigheten. Inskränkningen anges i ett nytt andra stycke och hänvisning görs dit. 
 Andra stycket 
 Stycket är nytt. Om pris för tillvalet anges i en mellan förhandlings- ordningens parter överenskommen prisrekommendation gäller inte någon primär förhandlingsskyldighet i fall tillägget inte överstiger vad som rekommenderats. Detta innebär en lättnad i förhandlings- skyldigheten avseende tillvalsavtalen. 
 Den överenskommelse som åsyftas är inte en sådan förhandlings- överenskommelse som ingås på grund av att det finns en förhand- lingsordning och som syftar till att direkt reglera hyra eller andra hyresvillkor för en enskild hyresgäst. Med ordet överenskommelse avses i paragrafen endast att det är ett avtal som ingås mellan de parter som är parter i förhandlingsordningen. 
 Endast för sådana tillval för vilka det inte finns någon sådan pris- rekommendation gäller alltid primär förhandlingsskyldighet. Om för- handlingar inte kommer till stånd, eller strandar, är hyresavtalets parter 
 155 
  
 Författningskommentar 
  
 SOU 2008:94 
  
 fria att avtala på egen hand. Detsamma gäller då lägenheten saknar förhandlingsklausul. 
 Tredje  
 stycket–fjärde 
  stycket 
 Förutvarande andra och tredje styckena får nya beteckningar som en följd av att det i paragrafen införts ett nytt andra stycke. 
 Femte stycket 
 Förutvarande fjärde stycket får denna beteckning som en följd av att det i paragrafen införts ett nytt andra stycke. I övrigt är ändringen redaktionell. 
 21 § 
 Förslaget innebär att en ny mening införs i slutet av första stycket. Genom ändringen undantas avtal om tillval från de krav likhetsprin- cipen ställer upp. 
 I likhet med vad som gäller för presumtionshyror i 55 c § kan omotiverade skillnader i tillägg eller avdrag mellan olika lägenheter där hyresgästen gjort tillval eller frånval göra att det finns synner- liga skäl att underkänna avtalet. Att en hyresvärd ingår avtal med olika hyresgäster på olika prisnivåer för samma tillval kan i sällsynta undantagsfall tänkas orsakas av en vilja att gynna vissa hyresgäster på andra hyresgästers bekostnad. De som betalar det högre tillägget kommer därigenom att hjälpa till att finansiera det lägre tillägget för de andra hyresgästerna. En sådan skillnad kan utgöra grund för att bryta presumtionen för avtalets skälighet. Ofta torde dock skillnader kunna motiveras av att tillvalen gjorts vid olika tidpunkter och att de därför kostat olika mycket. Sådana skillnader motiverar inte att pre- sumtionen bryts (jfr prop. 2005/06:80 och se kommentaren till 55 d § andra stycket). 
 156 
  
 SOU 2008:94 
  
 Författningskommentar 
  
 24 § 
 Andra stycket 
 Stycket är nytt. Eftersom systemet för tillval och frånval enligt 55 §  
 andra–fjärde 
  styckena är frivilligt, kan någon rätt inte finnas att få till stånd förhandlingar eller få hyresnämndens beslut efter strandade förhandlingar. 
  
 Tredje–fjärde 
  styckena 
 Genom att paragrafen får ett nytt andra stycke får styckena ändrade beteckningar samt ändras en hänvisning i det nya fjärde stycket. I öv- rigt är ändringarna språkliga. 
 25 § 
 Ändringarna är språkliga och redaktionella. 
  
 11.3 
  
 Förslaget till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder 
  
 4 § 
 Förändringarna är redaktionella och språkliga. Hänvisningen i andra punkten till 12 kap. 54 § omfattar även prövning av villkor för till- val och frånval. 
 32 § 
 Förändringarna är redaktionella och språkliga. 
  
 11.4 
  
 Förslaget till lag om ändring i lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt 
  
 3 kap. 12 § 
 Ändringen innebär att justeringar av paragrafhänvisningar införts. 
 157 
 Särskilt yttrande 
 Särskilt yttrande av Leonard 
 Väsentligt för hyresrättens utveckling är att möjligheterna att till- godose hyresgästers individuella önskemål inte är sämre än för andra upplåtelseformer. Problemen med nuvarande ordning är av samma karaktär som för ny- och ombyggnad, dvs. att bruksvärdesystemet och dess tillämpning inte ger möjlighet att få kostnadstäckning för åtgärderna och att de därför inte kommer till stånd. Partsorganisa- tionerna på bostadshyresmarknaden har varit överens om att hyres- lagstiftningen måste ändras så att enskilda parter ges möjlighet att teckna bindande flerårsavtal, bl.a. avseende mellanhavandena under avtalstiden, men också om hur deras ekonomiska mellanhavande ska hanteras om hyresförhållandet avbryts i förtid. En utgångs- punkt för denna samsyn har uppenbarligen varit att hyresgäst och hyresvärd är jämbördiga parter när det gäller att träffa avtal om tillval och frånval och att dessa bygger på frivillighet. Det grundas på att tillval eller frånval inte är någon bristvara som motiverar några mer ingående tvingande bestämmelser till skydd för hyres- gästerna. 
 När det gäller de lagförslag som nu presenterats, delar jag majoritetens slutsats att tillval och frånval bör behandlas som hyra, även om jag i alla delar inte kan instämma i de skäl som majoriteten anfört till stöd denna slutsats. Det får också anses vara en acceptabel lösning att konstruera en flerårsbundenhet mellan part- erna genom en presumtionsregel på tio år under förutsättning att presumtionen är reell. Hyresvärden ska med andra ord kunna utgå från att det parterna har kommit överens om, i ett senare skede inte ska kunna ifrågasättas i andra fall än sådana där oegentligheter förekommit, dvs. sådana fall som täcks av avtalslagens ogiltighets- och oskälighetsgrunder. Detta kan efter mönster av regleringen i 55 c § hyreslagen uttryckas på det sätt att vad parterna kommit 
 159 
  
 Särskilt yttrande 
  
 SOU 2008:94 
  
 överens om i fråga om tillval eller frånval ska anses som skäligt om inte synnerliga skäl talar däremot. Längre än så bör man enligt min mening inte gå när det gäller möjligheterna att komma ifrån ett ingånget avtal, om man vill skapa reella möjligheter för tillval. 
 En kostnadsprövningsregel av det slag som majoriteten före- språkar kommer med största sannolikhet att medföra att hyres- värdarnas intresse för att gå med på ett tillval kommer att vara ytterst begränsat. Hyresvärden har vid tidpunkten för tillvals- avtalets tecknande inte någon som helst möjlighet att med någon säkerhet bedöma utfallet av en prövning i hyresnämnden, eftersom något entydigt kostnadsbegrepp till ledning för hyresnämnden prövning knappast kan formuleras. Osäkerheten är störst beträff- ande kapitalkostnaderna, t.ex. om avskrivningar och vilken kostnad för eget kapital som är acceptabel. Även om kostnadsbegreppet skulle vara entydigt kommer ändå inte någon hyresvärd att med någon säkerhet kunna bedöma vad som är en väsentlig avvikelse. Jag kan därför inte ställa mig bakom en regel att ett tillvals- eller frånvalsavtal ska kunna rubbas om det kan antas att tillägget eller avdraget väsentligt avviker från hyresvärdens självkostnad. Skulle en hyresgäst utifrån ett rent kostnadsresonemang anse att avtalat pris för ett tillval är för högt eller ett avdrag för ett frånval är för litet får detta på talan av hyresgästen prövas inom ramen för synnerliga skäl. Givetvis får det då vara en uppgift för hyresgästen att visa att en jämkningssituation föreligger. 
 Jag delar majoritetens uppfattning att det finns goda skäl att ha ett krav på att avtal om tillval eller frånval ska upprättas skriftligt. Däremot saknas det enligt min mening skäl att sätta upp särskilda gränser för hur stor del av den ordinarie hyran som ett tillval får avse. Sådana gränser kommer lätt att framstå som godtyckliga och svårförklarliga, vilket i sin tur begränsar hyresvärdens intresse av att träffa avtal om tillval. Gränser av detta slag kan också motverka syftet med tillvalsfrågan, särskilt om den kombineras med en kostnadsprövningsregel. Ju högre gränserna sätts, desto större blir hyresvärdens risk och benägenheten att gå med på ett tillval minskar i motsvarande grad. Farhågorna för att man ska klä av befintliga lägenheter till  
 LGS-nivå 
  framstår också som överdrivna. Någon större risk för att bruksvärdeprincipen i avsaknad av belopps- gränser skulle komma att urholkas finns knappast. Som en följd av detta ställningstagande behöver enligt min mening någon föreskrift om att det skriftliga avtalet ska hänvisa till viss reglering inte ställas upp. 
 160 
  
 SOU 2008:94 
  
 Särskilt yttrande 
  
 Ett förslag som innebär att, i de fall förhandlingsordning med hyresgästorganisation finns för ett hus, primär förhandlingsskyldig- het ska gälla för tillval för vilka det inte finns något av förhandlings- ordningens parter framtaget rekommenderat pris är i och för sig en förbättring i förhållande till nuvarande reglering när det gäller de vanligaste tillvalen som finns i förhandlade prislistor. Förhandlings- skyldigheten skulle således komma att gälla de mer speciella till- valen. Enligt min mening bör utgångspunkten vara att man i ett skede av livet när man är hyresgäst har minst samma förmåga att ta ekonomiska beslut som man annars har, t.ex. vid köp av bostads- rätter, bilar, aktier etc., satsningar som kan vara betydligt mer om- fattande än ett tillval. När det gäller tillval finns det heller ingen fysisk brist, som i en bristsituation på bostäder, som kan motivera att hyresgäster måste skyddas från att bli utnyttjade. Tillval kan aldrig uppstå genom tvång utan förutsätter full frivillighet från båda parter, om de ska vara överens om priset. Att låta den primära förhandlingsskyldigheten gälla för dessa tillval framstår endast som en onödigt byråkratisk ordning som hindrar att tillvalsavtal kommer till stånd. Jag anser därför att alla tillval bör undantas från den primära förhandlingsskyldigheten. 
 Sammanfattningsvis anser jag att majoritetens förslag bör änd- ras på det sätt att 55 b § andra stycket inte ska innehålla något krav på hänvisning i det skriftliga avtalet till denna paragraf, att  
 tredje–femte 
  styckena i denna paragraf tas bort, att 55 d § sista stycket slopas samt att 5 § hyresförhandlingslagen ges en utform- ning som undantar tillvalen från den primära förhandlingsskyldig- heten. Mot majoritetens lagtextförslag i övrigt har jag ingen in- vändning. 
 161 
 Källförteckning 
 (endast 
 T  
 källor som utredningen hänvisar till) 
 T 
  
 Förarbeten 
 Utrednings- och kommittébetänkanden 
 SOU 1966:14 Ny hyreslagstiftning. Betänkande från Hyreslagstiftnings- sakkunniga. 
 SOU 1981:47 Hyresgästinflytande på målning och tapetsering. Delbe- tänkande från Underhållsfondsutredningen. 
 SOU 1981:77 Hyresrätt 3 Bruksvärde, hyresprocess, m.m. Delbetänk- ande från Hyresrättsutredningen. 
 SOU 2000:33 Bruksvärde, förhandling och hyra – en utvärdering. Slut- betänkande från Utredningen om allmännyttan och bruksvärdet. 
 SOU 2004:91 Reformerad hyressättning. Betänkande från Hyressätt- ningsutredningen. 
 SOU 2008:38 EU, allmännyttan och hyrorna. Betänkande från Utred- ningen om allmännyttans villkor. 
 SOU 2008:47 Frågor om hyra och bostadsrätt. Delbetänkande från Hy- reslagsutredningen. 
 Propositioner 
 1968:91 
 1974:150 
 1982/83:146 
 1983/84:137 
 163 
  
 Källförteckning 
  
 SOU 2008:94 
  
 1993/94:199 
 1996/97:119 
 2005/06:80 
 Utskottsbetänkanden 
 CU 1974:36 2005/06:BoU10 
 Litteratur 
 Lopez, Foster. Hyresförhandlingslagen. En kommentar. 
 Stockholm: Norstedts Juridik 2001. 
 Jackson, Leonard. Hyreslagen. En kommentar. Ått- onde upplagan. Stockholm: Norstedts Juridik 2007 (1985). 
 Ewing, Clark. 
  Flexibilitet och besitt- ningsskydd. Stockholm: Kungliga Tekniska Högskolan 2003 (Rap- port nr 15, KTH:s Bostadsprojekt; uppsats nr 23). 
 Rättsfall 
 Rättsfall från Bostadsdomstolen (RBD) 
 6:76 
 46:80 
 Rättsfall från Högsta Domstolen – Nytt Juridiskt Arkiv (NJA) 
 1964 s. 434 
 1971 s. 129 
 1978 s. 389 
 Rättsfall från hovrätterna (RH) 
 1997:93 
 164 
 Bilaga 1 
 Kommittédirektiv 
 Tillval och frånval vid hyra av bostadslägenhet Dir. 2008:20 
 Beslut vid regeringssammanträde den 21 februari 2008 
 Sammanfattning av uppdraget 
 En särskild utredare ska överväga hur förutsättningarna för hyres- gäster att göra olika s.k. tillval och frånval vid hyra av bostadslägen- heter kan förbättras. 
 Utredaren ska lämna förslag till de författningsändringar som över- vägandena ger anledning till. 
 Uppdraget ska redovisas senast den 26 september 2008. 
 Bakgrund 
 Bestämmelser om hyra 
 Bestämmelser om hyra finns framför allt i 12 kap. jordabalken (hyres- lagen). Ett hyresförhållande regleras av ett hyresavtal, dvs. hyres- gästen och hyresvärden kan själva avtala om hyran och de andra villkoren för hyresförhållandet. Hyreslagen utgår emellertid från att hyresgästen har en särskilt skyddsvärd ställning. Lagen är därför som huvudregel tvingande till hyresgästens förmån (se 1 § femte stycket hyreslagen). Vidare gäller för bostadslägenheter att hyran och andra hyresvillkor, om parterna inte kan enas, kan ändras genom beslut av hyresnämnden efter ansökan av hyresgästen eller hyresvärden (se 54 § hyreslagen). 
 När det gäller en lägenhets skick innehåller lagen bl.a. bestäm- melser om hyresvärdens underhålls- och reparationsskyldighet (se 11 och 15 §§ hyreslagen) och om att en bostadslägenhet ska uppnå en viss lägsta godtagbara standard (se 18 a § hyreslagen). Vidare finns bestämmelser om prövning av hyran. Om parterna inte kan enas om 
 165 
  
 Bilaga 1 
  
 SOU 2008:94 
  
 hyran ska den bestämmas till ett skäligt belopp. En hyra är inte att anse som skälig om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är att anse om likvärdiga (det s.k. bruksvärdessystemet, se 55 § hyreslagen). Hyran bestäms ofta genom kollektiva hyresförhandlingar enligt bestämmelser i hyresförhand- lingslagen (1978:304). 
 Dagens system för tillval och frånval 
 Hyresgäster har olika smak och önskemål i fråga om sitt boende. En del föredrar en högre standard och är villiga att betala för att deras lägenhet förses med t.ex. viss utrustning. För att tillgodose sådana önskemål förekommer det inom det kollektiva förhandlings- systemet att hyresvärdar och hyresgästorganisationer träffar förhand- lingsöverenskommelser som innebär att hyresgästerna själva kan välja viss inredning eller utrustning till sin lägenhet mot en separat hyreshöjning eller en kontant engångsersättning, s.k.  
 tillval.  
 Det finns också exempel på att hyresgäster väljer en enklare standard än den normala i utbyte mot avdrag på hyran, s.k.  
 frånval. 
  
 Ibland tillgodoses emellertid inte hyresgästers önskemål om olika slag av tillval. Detta kan ha flera orsaker. En orsak kan vara osäker- heten om huruvida den kostnad som åtgärden medför för hyres- värden går att finansiera inom ramen för bruksvärdessystemet. Osäkerheten om en hyreshöjning som har avtalats i samband med ett tillval kommer att beaktas vid en bruksvärdeprövning, kan så- ledes leda till att hyresvärden avstår från att tillmötesgå hyres- gästens önskemål. En annan orsak kan vara risken att lägenheten inte går att hyra ut för en sådan hyra som ger täckning för kost- naden för åtgärden, om hyresgästen skulle flytta. 
 Flera av de stora aktörerna på hyresmarknaden, bl.a. Fastighets- ägarna Sverige, Hyresgästföreningen och SABO, har i olika samman- hang framhållit vikten av att enskilda hyresgästers önskemål om av- vikelser från ett normalt hyreskontrakt tillgodoses så långt det är möjligt. Mot den bakgrunden fick en utredning (Hyressättningsut- redningen) år 2003 i uppdrag att överväga bl.a. i vilken utsträckning förutsättningarna för en hyresgäst att göra olika slag av tillval eller frånval kunde och borde ändras (dir. 2003:52). 
 I sammanhanget kan nämnas att det även förekommer att hyres- värdar tillhandahåller hyresgäster service och tjänster som inte på- verkar lägenhetens skick, t.ex. tillgång till vårdpersonal. Frågan om 
 166 
  
 SOU 2008:94 
  
 Bilaga 1 
  
 sådana tjänster omfattas av hyresavtalet bedöms utifrån omständig- heterna i det enskilda fallet (se exempelvis RH 1997:93). 
 Hyressättningsutredningens förslag 
 Hyressättningsutredningen föreslog i betänkandet Reformerad hyres- sättning att det skulle införas ett kostnadsbaserat system för tillval och frånval (se SOU 2004:91 s. 119 f.). Förslaget innebar sammanfatt- ningsvis följande. Tillval och frånval ska behandlas som en del av hyran. Vid en bruksvärdeprövning ska kostnaden för ett tillval eller den besparing som ett frånval innebär beaktas. Om priset för ett tillval har fastställts i en förhandlingsöverenskommelse, ska det fast- ställda priset anses motsvara kostnaden för tillvalet eller frånvalet, om inte synnerliga skäl talar för annat. Flyttar den hyresgäst som har gjort ett tillval eller frånval, ska den nya hyresgästens hyra bestämmas enligt bruksvärdereglerna utan beaktande av kostnaden för tillvalet eller den besparing som ett frånval innebär. Om priset för tillvalet har fastställts i en förhandlingsöverenskommelse, ska dock kostnaden för tillvalet beaktas även när den nya hyresgästens hyra bestäms. Motsvarande ska gälla för frånval. Hyresvärden ska ha underhållsskyldighet för egendom som har tillförts en lägenhet genom tillval på samma sätt som för övrig egendom i lägenheten. 
 Förslaget remissbehandlades. Flera remissinstanser, däribland Fastig- hetsägarna Sverige, Hyresgästföreningen och SABO, tillstyrkte eller hade endast smärre invändningar mot utredningens förslag. Fler- talet hyresnämnder kritiserade eller avstyrkte förslaget med hän- visning till att hyressättningssystemet skulle bli alltför komplicerat. 
 Förslaget genomfördes inte (se prop. 2005/06:80, bet. 2005/06:BoU10, rskr. 2005/06:252). Enligt den dåvarande reger- ingen hade visserligen förslaget flera fördelar, bl.a. att det kunde un- derlätta genomförandet av kostsamma och särpräglade tillval. Nack- delarna ansågs emellertid väga tyngre än fördelarna. Bland nackdelarna framhölls särskilt att förslaget innebar att hyressättningen skulle bli mer komplicerad för såväl parter som hyresnämnder (se a. prop. s.  
 39–42). 
  Detta sades bl.a. bero på att hyran – som bestäms utifrån lägenhetens bruksvärde – med förslaget måste bestämmas i  
 två led.  
 I det  
 första ledet  
 skulle hyran för lägenheten bestämmas med utgångs- punkt i att lägenheten var utrustad på samma sätt som den skulle ha varit om något tillval inte hade gjorts. Vid denna prövning skulle en jämförelse göras med hyran för lägenheter som är utrustade med 
 167 
  
 Bilaga 1 
  
 SOU 2008:94 
  
 motsvarande inredning. I det  
 andra ledet  
 skulle hyran i tillvalsdelen bestämmas. Detta system skulle således innebära att gjorda tillval och frånval måste dokumenteras. 
 Dessutom framhölls att eftersom bl.a. anskaffnings- och installa- tionskostnader, driftskostnader och avskrivningar ska beaktas vid skälighetsbedömningen av en kostnadsbaserad hyra, skulle förslaget kunna medföra behov av avancerade fastighetsekonomiska bedöm- ningar. Detta skulle i sin tur kunna leda till att parterna och hyres- nämnden blev tvungna att anlita fastighetsekonomisk expertis för att bestämma hyran. 
 Slutligen framhölls att det fanns en risk för att förslaget om från- val skulle komma i konflikt med reglerna om lägsta godtagbara standard (se 18 a § hyreslagen) och hyresvärdens underhålls- och repa- rationsskyldighet (se 11 och 15 §§ hyreslagen). 
 Behovet av en översyn 
 Det är angeläget att hyresrätten utvecklas så att den svarar mot de skilda behov som hyresmarknadens aktörer, inte minst hyresgästerna, har. Det finns i dag ofta önskemål bland hyresgäster att få anpassa sitt boende efter egna behov. Företrädare för hyresmarknadens parter har i olika sammanhang uttryckt önskemål om att möjligheterna att avtala om tillval och frånval bör förbättras. 
 Det finns mot denna bakgrund anledning att se över förutsätt- ningarna för en hyresgäst att göra olika slag av tillval och frånval. En särskild utredare bör därför ges följande uppdrag. 
 Uppdraget 
 Utredaren ska överväga hur förutsättningarna för en hyresgäst att göra olika slag av tillval och frånval kan förbättras. Utredaren ska beakta de förslag som Hyressättningsutredningen lämnade. Den kritik som riktades mot den utredningens förslag tog främst sikte på att hyressättningssystemet riskerade att bli onödigt komplicerat. Ut- redaren ska, med beaktande av denna kritik, överväga om den tidi- gare utredningens förslag bör ändras eller kompletteras och, om så bedöms vara fallet, vilken lösning som i stället bör väljas. En utgångs- punkt för övervägandena ska vara att en lägenhet ska uppfylla lagens krav på lägsta godtagbara standard. 
 168 
  
 SOU 2008:94 
  
 Bilaga 1 
  
 Utredaren ska överväga  
 såväl  
 lösningar som innebär att prin- ciperna för hyressättning vid tillval eller frånval fastställs i lag  
 som  
 lösningar som innebär att avtalsparterna ges möjlighet att, med bind- ande verkan mellan dem och gentemot framtida avtalsparter i tilläggs- avtal reglera de effekter på hyran som ett tillval eller ett frånval bör ha. 
 Utredaren ska belysa möjligheterna för hyresgäster och hyres- värdar att avtala om att hyresvärden ska tillhandahålla olika slags tjänster med viss anknytning till boendet (t.ex. städning av lägen- heten). Utredaren ska också föreslå i vilken utsträckning möjlig- heterna för hyresgäster att erhålla sådana tjänster kan förbättras genom att tjänsterna får omfattas av systemet för tillval och frånval. 
 Utredaren ska välja en lösning som ger hyresgästerna så goda val- möjligheter som möjligt. Utredarens lösning ska, så långt som möjligt, vara lätt att tillämpa för de berörda och låta sig förenas med vad som i övrigt gäller om hyressättning av bostadslägenheter. 
 Utredaren ska lämna förslag till de författningsändringar som över- vägandena ger anledning till. 
 Arbetets bedrivande och redovisningen av uppdraget 
 Utredaren ska samråda med berörda myndigheter och organisationer. När det gäller redovisning av förslagets konsekvenser för företagen, ska samråd ske med Näringslivets Regelnämnd. 
 Utredningen ska hålla sig underrättad om de arbeten som bedrivs av Utredningen om allmännyttans villkor (M 2005:04), Hyreslags- utredningen (Ju 2006:85) och andra utredningar som kan komma att tillsättas på det hyresrättsliga området. 
 Utredaren ska redovisa och analysera effekterna av framlagda för- slag för fastighetsägare, hyresgäster samt för berörda myndigheter och domstolar. Utredaren ska också beräkna de ekonomiska konse- kvenserna av de förslag som läggs fram. Om förslagen kan förväntas leda till kostnadsökningar för det allmänna, ska utredaren föreslå hur dessa ska finansieras. 
 Uppdraget ska redovisas senast den 26 september 2008. 
 (Justitiedepartementet) 
 169 
  
 171 
 Möjligheter att sluta avtal om tillval 
 Lägenhet med förhandlingsklausul, 
 Lägenhet saknar 
 förhandlingsordning gäller 
 förhandlingsklausul 
 Rekommenderat 
 pris finns inte 
 Primär förhandlings- skyldighet 
 Förhandlings- överens- kommelse träffas 
 Rekommenderat 
 pris finns 
 Enskilda avtal kan träffas upp till det rekommenderade 
 Hyresgäst-  
 priset  
 organisation 
 vill ej förhandla 
 Förhandlingarna 
 strandar 
 Enskilda avtal kan träffas 
  
 2 Bilaga 
 Bilaga 3 
 Självkostnaden 
 Här redovisas hur man kan se på självkostnaden för ett tillval. Ut- gångspunkten är att det handlar om för tillvalet tillkommande kost- nader. Vidare illustreras hur det är tänkt att en hyresgästs betalningar för tillval kan hanteras. 
  
 1. 
  
 Självkostnad för ett tillval 
  
 Förutsättningar 
 Inköp och installation: 120 000 kr Avskrivningstid: 30 år 
 Underhållskostnad: 1 000 kr per år (om underhållet avtalats bort så har värden ingen sådan kostnad) 
 Kapitalkostnad: 5 % per år 
  
 Kommentar:  
 Av vad utredningen har erfarit så är praxis den att en lika stor kapitalkostnad beaktas oberoende av om kapitalet har lånats eller inte. Vidare ska i kalkylen hänsyn tas till om tillvalet kan för- väntas ha ett restvärde vid avskrivningstidens slut. Ett eventuellt rest- värde minskar självkostnaden under presumtionstiden. 
 Självkostnad år 1 
 Kapitalkostnad: (år 1): ca 6 000 kr (120 000 x 0,05) Avskrivningar: 4 000 kr (120/30) 
 Underhåll: 1 000 kr totalt: 11 000 kr 
 173 
  
 Bilaga 3 
  
 SOU 2008:94 
  
 Självkostnad år 2 
 Kapitalkostnad: (år 2): ca 5 800 kr ([120 000 ./. 4 000] x 0,05) Avskrivningar: 4 000 kr (120/30) 
 Underhåll: 1 000 kr totalt: 10 800 kr 
 Självkostnad övriga år 
 I slutet av  
 10-årsperioden 
  har avskrivningarna minskat underlaget med 40 000 kr. Underlaget är då 80 000 kr. I mitten av perioden är under- laget 100 000 kr eftersom avskrivningarna då har minskat underlaget med 20 000 kr (5 x 4 000 kr). För  
 10-årsperioden 
  blir då underlaget i genomsnitt 100 000 kr. Under antagandet att avskrivningarna be- aktas i slutet av respektive år blir då räntekostnaden ca 5 000 kr per år i genomsnitt under 10 år. Detta ger totalt 50 000 kr. Från detta dras första årets kapitalkostnad på 6 000 kr. För åren  
 2–10 
  blir det då 44 000 kr. Ränteinslaget blir mindre varje år. 
 Det vanligaste sättet att bestämma en månadsavgift för tillval är enligt vad utredningen har erfarit genom s.k. annuiteter vilka är lika stora varje månad. De utgår från samma principiella beräkning som redovisas här. Skillnaden är att i dessa annuiteter görs ränteinslaget i början större än vad som följer av det redovisade exemplet. På mot- svarande sätt blir ränteinslaget mindre i slutet. Det omvända gäller för avskrivningarna. En följd av detta blir något högre totala ränte- kostnader. 
  
 2. 
  
 Hyrestillägg (beräknat utifrån hyresvärdens självkostnad för presumtionstiden) 
  
 ex. 1 
 Självkostnad: 11 000 kr (se ovan) 
 Hyra: 60 000 kr (5 000 kr per månad) 
 Maximalt hyrestillägg: 18 000 kr (0,3 x 60 000) 
 I detta fall kan hyresvärden och hyresgästen om man vill att det ska vara framtungt bestämma att hyresgästen under år 1 utöver själv- kostnaden (för år 1) ska betala ca 7 000 kr. Sådana betalningar beaktas 
 174 
  
 SOU 2008:94 
  
 Bilaga 3 
  
 under resterande del av presumtionstiden när självkostnaden beräk- nas. Det innebär att lånekostnaden sjunker snabbare. 
 ex. 2 
 Självkostnad: 11 000 kr (se ovan) 
 Hyra: 96 000 kr (8 000 kr per månad) 
 Maximalt hyrestillägg: 28 800 kr (0,3 x 96 000) 
 I detta fall kan hyresvärden och hyresgästen bestämma att hyresgästen under år 1 utöver självkostnaden (för år 1) ska betala ca 17 000 kr. Sådana betalningar beaktas under resterande del av presumtions- tiden när självkostnaden beräknas. 
 År 11 kommer tillvalet att värderas efter bruksvärdet. 
  
 3. 
  
 Hyresgästen betalar hyresvärdens kostnader för tillvalet 
  
 Förutsättningar 
 Avbetalning: 120 000 kr under högst tio år 
 Underhållskostnad: 1 000 kr per år (om underhåll avtalats bort så har hyresvärden ingen sådan kostnad) 
 Kapitalkostnad: 5 % ränta = 6 000 kr 
 Tillägg år 1 
 ex. 1 
 Hyra: 60 000 kr (5 000 kr per månad) 
 Maximalt tillägg år 1: 30 000 kr (0,5 x 60 000) 
 Efter avdrag för underhållskostnad 1 000 kr återstår 29 000 kr. Om det fördelas jämnt över året så kan det, efter avdrag för ränte- kostnad om 6 000 kr, bli fråga om avbetalning med 23 000 kr. Det är ingen exakt siffra beroende på att den påverkas av hur avbetal- ningarna fördelas över året. Eftersom kapitalkostnaden sjunker för 
 175 
  
 Bilaga 3 
  
 SOU 2008:94 
  
 de kommande åren så ökar utrymmet för avbetalningar. Även här kan det vara aktuellt med s.k. annuiteter. 
 Efter ca 5 år torde hyresgästen ha svarat för investeringskost- naderna. För åren  
 6–10 
  utgår då i förekommande fall ersättning för underhållskostnad. 
 År 11 ersätts över hyran endast det bruksvärde som motsvarar den  
 ursprungliga  
 standarden. Om bubbelbadkar har installerats så ska hänsyn tas till bruksvärdet för ett vanligt badkar. Om balkong installerats så kanske inget värde ska räknas in. 
 ex. 2 
 Hyra: 96 000 kr (8 000 kr per månad) 
 Maximalt tillägg år 1: 48 000 kr (0,5 x 96 000) 
 Efter avdrag för underhållskostnad 1 000 kr återstår 47 000 kr. Om det fördelas jämnt över året så kan det, efter avdrag för räntekost- nad om 6 000 kr, bli fråga om avbetalning med 41 000 kr. Det är ingen exakt siffra beroende på att den påverkas av hur avbetal- ningarna fördelas över året. Eftersom räntekostnaden sjunker för de kommande åren så ökar utrymmet för avbetalningar. Även här kan det vara aktuellt med s.k. annuiteter. 
 Efter knappt 3 år torde hyresgästen ha svarat för investerings- kostnaderna. För tiden därefter och till slutet av år 10 utgår då i före- kommande fall ersättning för underhållskostnad. 
 År 11 ersätts över hyran endast det bruksvärde som motsvarar den  
 ursprungliga  
 standarden. Om bubbelbadkar har installerats så ska hänsyn tas till bruksvärdet för ett vanligt badkar. Om balkong installerats så kanske inget värde ska räknas in. 
 176 
 Hyressättning efter bruksvärdet 
 Nedan visas olika alternativ för att tillföra en lägenhet viss utrustning, i det här exemplet ett badkar. Illustrationen visar hur hyressättningen kommer att ske i de olika fallen, och att värdet 
 av åtgärden antingen direkt (heldragen pil) eller så småningom (streckad pil) kommer att värderas efter bruksvärdet. Under alt. 3. och alt. 4. redovisas av utredningen föreslagna ändringar. 
  
 Alt. 1. 
  
 Alt. 2. 
  
 Ett befintligt badkar 
  
 Badkar installeras 
  
 byts ut p.g.a. 
  
 som del av en 
  
 värdens under- 
  
 generell 
  
 hållsplikt (15 §) 
  
 standardhöjning 
  
 (18  
 d-h 
  §§) 
  
 Tillstånd eller godkännande 
  
 ja 
  
 nej 
  
 Karenstid 
  
 55 a § 
  
 Alt. 3. 
  
 Alt. 4. 
  
 En befintlig dusch 
  
 Hyresgästen 
  
 byts ut mot badkar 
  
 installerar badkaret 
  
 som ett 
  
 själv 
  
 individuellt tillval 
  
 (55 b § 1 st) 
  
 Generella 
  
 Nytt tillvals- 
  
 regler 
  
 system 55 b § 
  
 Förbättringen beaktas 
  
 ej vid hyressättningen 
  
 Hyrestillägg 
  
 Hyresgästen svarar 
  
 för kostnaden 
  
 Nytt 
  
 Presumtionstid 
  
 Presumtionstid 
  
 hyresförhållande 
  
 avtalet gäller 
  
 avtalet gäller 
  
 Hyressättning efter bruksvärdet 
  
 177 
  
 4 Bilaga 
 Statens offentliga utredningar 2008 
 Kronologisk förteckning 
  
 1. 
  
 Barlastvattenkonventionen – om Sveriges anslutning. N. 
  
 2. 
  
 Immunitet för stater och deras egendom. UD. 
  
 3. 
  
 Skyddet för den personliga integriteten. Bedömningar och förslag. Ju. 
  
 4. 
  
 Omreglering av apoteksmarknaden. S. 
  
 5. 
  
 Könsdiskriminerande reklam. Kränkande utformning av kommersiella meddelanden. IJ. 
  
 6. 
  
 Fastighetsmäklaren och konsumenten. Ju. 
  
 7. 
  
 Världsklass! Åtgärdsplan för den kliniska forskningen. U. 
  
 8. 
  
 Bidrag på lika villkor. U. 
  
 9. 
  
 Transportinspektionen. En myndighet för all trafik. + Bilagor. N. 
  
 10. 
  
 21+1 
  
 2. En ny myndighet för tillsyn och effektivitetsgranskning av social- försäkringen. S. 
  
 11. 
  
 Frihet för studenter – om hur kår- och nationsobligatoriet kan avskaffas. U. 
  
 12. 
  
 Finansiella sektorn bär frukt. Analys av finansiella sektorn ur ett svenskt perspektiv. Fi. 
  
 13. 
  
 Bättre kontakt via nätet – om anslutning av förnybar elproduktion. 
  
 + Rocha: Grid issues for electricity production based on renewable energy sources in Spain, Portugal, Germany, and United Kingdom. N 
  
 14. 
  
 Timmar, kapital och teknologi 
  
 – vad betyder mest? 
 En analys av produktivitetsutvecklingen med hjälp av tillväxtbokföring. Fi. 
  
 15. 
  
 LOV att välja – Lag Om Valfrihetssystem. S. 
  
 16. 
  
 Förtursförklaring i domstol. Ju. 
  
 17. 
  
 Frivux – valfrihet i vuxenutbildningen. U. 
  
 18. 
  
 Evidensbaserad praktik inom social tjänsten– till nytta för brukaren. S. 
  
 19. 
  
 Att slutförvara långlivat farligt avfall i undermarksdeponi i berg. M. 
  
 20. 
  
 Patentskydd för biotekniska upp- finningar. Ju. 
  
 21. 
  
 Permanent förändring. Globalisering, strukturomvandling och sysselsättningsdynamik. Fi. 
  
 22. 
  
 Ett stabsstöd i tiden. Fi. 
  
 23. 
  
 Konsulär katastrofinsats. UD. 
  
 24. 
  
 Svensk klimatpolitik. M. 
  
 25. 
  
 Ett energieffektivare Sverige +Bilaga. N. 
  
 26. 
  
 Värna språken – förslag till språklag. Ku. 
  
 27. 
  
 Framtidsvägen – en reformerad gymnasieskola + Bilagedel. U. 
  
 28. 
  
 Apoteksdatalagen. S. 
  
 29. 
  
 Yrkeshögskolan. För yrkeskunnande i förändring. U. 
  
 30. 
  
 Forskningsfinansiering – kvalitet och relevans. U. 
  
 31. 
  
 Miljödomstolarna – domkretsar 
  
 – 
  
 lokalisering – handläggningsregler. M. 
  
 32. 
  
 Avskaffande av revisionsplikten för små företag. Ju. 
  
 33. 
  
 Detaljhandel med vissa receptfria läkemedel. S. 
  
 34. 
  
 Lättare att samverka 
  
 – 
  
 förslag om förändringar i samtjänst- lagen. Fi. 
  
 35. 
  
 Digital-TV-övergången. 
  
 + Engelsk översättning. Ku. 
  
 36. 
  
 Svenska Spels nätpoker. En utvärdering. Fi. 
  
 37. 
  
 Vårdval i Sverige. S. 
  
 38. 
  
 EU, allmännyttan och hyrorna. + Bilagor. Fi. 
  
 39. 
  
 Framtidens polisutbildning. Ju. 
  
 40. 
  
 Bredband till hela landet. N. 
  
 41. 
  
 Människohandel och barnäktenskap 
  
 – 
  
 ett förstärkt straffrättsligt skydd 
  
 + bilaga. Ju. 
  
 42. 
  
 Normgivningsmakten. Expertgruppsrapport Ju. 
  
 43. 
  
 Tre rapporter till Grundlagsutredningen. Ju. 
  
 44. 
  
 Transportinspektionen. Ansvarslag för vägtrafiken m.m. N. 
  
 45. 
  
 Rapporter från en  
  
 mr-verkstad. 
  IJ. 
  
 46. 
  
 Handel med läkemedel för djur. S. 
  
 47. 
  
 Frågor om hyra och bostadsrätt. Ju. 
  
 48. 
  
 En utvecklad havsmiljöförvaltning. M. 
  
 49. 
  
 Aktiekapital i privata aktiebolag. Ju. 
  
 50. 
  
 Skyddet för samhällsviktig verksamhet. Fö. 
  
 51. 
  
 Värdigt liv i äldreomsorgen. S. 
  
 52. 
  
 Legitimation och skärpta behörighets- regler. U. 
  
 53. 
  
 Styra rätt! Förslag om Sjöfartsverkets organisation.N. 
  
 54. 
  
 Obligatorisk arbetslöshetsförsäkring. A. 
  
 55. 
  
 Kustbevakningens rättsliga befogen- heter. Fö. 
  
 56. 
  
 Mångfald som möjlighet. Åtgärder för ökad integration på landsbygden. Jo. 
  
 57. 
  
 Skattelättnader för hushållstjänster. Fi. 
  
 58. 
  
 Egenansvar – med professionellt stöd. IJ. 
  
 59. 
  
 Föreningsfostran och tävlingsfostran. En utvärdering av statens stöd till idrotten. Ku. 
  
 60. 
  
 Personnummer och samordningsnummer. Fi. 
  
 61. 
  
 Krisberedskapen i grundlagen. Översyn och internationell utblick. Expertgruppsrapport Ju. 
  
 62. 
  
 Myndighet för miljön 
  
 – en granskning av Naturvårdsverket. M. 
  
 63. 
  
 Förstärkt skydd för företagshemligheter. Ju. 
  
 64. 
  
 Kontinuitet och förändring. + Lättläst + Daisy. Ku. 
  
 65. 
  
 Sekretess och offentliga biträden i ut- länningsärenden. Ju. 
  
 66. 
  
 Arbetsförmåga? 
  
 En översikt av bedömningsmetoder i Sverige och andra länder. S. 
  
 67. 
  
 Enklare redovisning. Ju. 
  
 68. 
  
 Bygg – helt enkelt! M. 
  
 69. 
  
 Välja fritt och välja rätt. Drivkrafter för rationella utbildningsval. Fi. 
  
 70. 
  
 Slutförvaring av kärnavfall. Kärnavfalls- rådets yttrande över SKB:s  
  
 Fud-program 
  2007. M. 
  
 71. 
  
 Uppföljning av kriminalvårdens effektiviseringsarbete. Ju. 
  
 72. 
  
 Effektivare signaler. N. 
  
 73. 
  
 Kemikalietillsyn 
  
 – organisation och finansiering. M. 
  
 74. 
  
 Rätt och riktigt. Åtgärder mot felaktiga utbetalningar från välfärdssystemen. Fi. 
  
 75. 
  
 Ägande och förvaltning av hyreshus. Ju. 
  
 76. 
  
 F-skatt 
  
  åt flera. Fi. 
  
 77. 
  
 Möjlighet att leva som andra. Ny lag om stöd och service för vissa personer med funktionsnedsättning. + Bilagor 
  
 + Lättläst + Daisy. S. 
  
 78. 
  
 Eftersök av trafikskadat vilt. En kostnad för trafikförsäkringen? S. 
  
 79. 
  
 Revisorers skadeståndsansvar. Ju. 
  
 80. 
  
 Beskattningstidpunkten för närings- verksamhet. Fi. 
  
 81. 
  
 Stalkning – ett allvarligt brott. Ju. 
  
 82. 
  
 Vägen tillbaka för överskuldsatta. Ju. 
  
 83. 
  
 Avgifter inom arbetslöshetsförsäkringen. A. 
  
 84. 
  
 Alkolås för rattfyllerister och körkorts- prov i privat regi. N. 
  
 85. 
  
 Straff i proportion till brottets allvar. Ju. 
  
 86. 
  
 Prövning av vindkraft. M. 
  
 87. 
  
 Åklagarväsendets brottsbekämpning. Integritet – Effektivitet. Ju. 
  
 88. 
  
 Elektroniskt kungörande av författningar. Ju. 
  
 89. 
  
 Trygghetssystemen för företagare. N. 
  
 90. 
  
 Svensk export och internationalisering. Utveckling, utmaningar, företagsklimat och främjande. UD. 
  
 91. 
  
 En svensk veteranpolitik, del 2. Ansvaret för personalen före, under och efter internationella militära insatser. Fö 
  
 92. 
  
 Konkurrens på spåret. N. 
  
 93. 
  
 Partsinsyn och ny teknik i domstol, m.m. Ju. 
  
 94. 
  
 Tillval i hyresrätt. Ju. 
  
 Statens offentliga utredningar 2008 
 Systematisk förteckning 
 Justitiedepartementet 
 Skyddet för den personliga integriteten. Bedömningar och förslag. [3] 
 Fastighetsmäklaren och konsumenten. [6] Förtursförklaring i domstol. [16] 
 Patentskydd för biotekniska uppfinningar. [20] 
 Avskaffande av revisionsplikten för små företag. [32] 
 Framtidens polisutbildning. [39] 
 Människohandel och barnäktenskap – ett för- stärkt straffrättsligt skydd+ bilaga. [41] 
 Normgivningsmakten. Expertgruppsrapport XI. [42] 
 Tre rapporter till Grundlagsutredningen. [43] Frågor om hyra och bostadsrätt. [47] Aktiekapital i privata aktiebolag. [49] Krisberedskapen i grundlagen. 
 Översyn och internationell utblick. Expertgruppsrapport. [61] 
 Förstärkt skydd för företagshemligheter. [63] 
 Sekretess och offentliga biträden i utlännings- ärenden. [65] 
 Enklare redovisning. [67] 
 Uppföljning av kriminalvårdens effektiviser- ingsarbete. [71] 
 Ägande och förvaltning av hyreshus. [75] Revisorers skadeståndsansvar. [79] Stalkning – ett allvarligt brott. [81] Vägen tillbaka för överskuldsatta. [82] Straff i proportion till brottets allvar. [85] 
 Åklagarväsendets brottsbekämpning. Integritet – Effektivitet. [87] 
 Elektroniskt kungörande av författningar. [88] Partsinsyn och ny teknik i domstol, m.m. [93] Tillval i hyresrätt. [94] 
 Utrikesdepartementet 
 Immunitet för stater och deras egendom. [2] Konsulär katastrofinsats. [23] 
 Svensk export och internationalisering. Utveckling, utmaningar, företagsklimat och främjande. [90] 
 Försvarsdepartementet 
 Skyddet för samhällsviktig verksamhet. [50] Kustbevakningens rättsliga befogenheter. [55] 
 En svensk veteranpolitik, del 2. 
 Ansvaret för personalen före, under och efter internationella militära insatser. [91] 
 Socialdepartementet 
 Omreglering av apoteksmarknaden. [4] 
 21+1 
 2. En ny myndighet för tillsyn och effektivitetsgranskning av social- försäkringen. [10]. 
 LOV att välja – Lag Om Valfrihetssystem. [15] 
 Evidensbaserad praktik inom socialtjänsten 
 – till nytta för brukaren. [18] Apoteksdatalagen. [28] 
 Detaljhandel med vissa receptfria läkemedel. [33] 
 Vårdval i Sverige. [37] 
 Handel med läkemedel för djur. [46] Värdigt liv i äldreomsorgen. [51] 
 Arbetsförmåga? 
 En översikt av bedömningsmetoder i Sverige och andra länder. [66] 
 Möjlighet att leva som andra. Ny lag om stöd och service för vissa personer med funktionsnedsättning. + Bilagor + Lättläst + Daisy. [77] 
 Eftersök av trafikskadat vilt. En kostnad för trafikförsäkringen. [78] 
  
 Finansdepartementet 
 Finansiella sektorn bär frukt. 
 Analys av finansiella sektorn ur ett svenskt perspektiv. [12] 
 Timmar, kapital och teknologi 
 – vad betyder mest? 
 En analys av produktivitetsutvecklingen med hjälp av tillväxtbokföring. [14] 
 Permanent förändring. Globalisering, strukturomvandling och sysselsättningsdynamik. [21] 
 Ett stabsstöd i tiden. [22] 
 Lättare att samverka 
 – förslag om förändringar i samtjänstlagen. [34] 
 Svenska Spels nätpoker. En utvärdering. [36] 
 EU, allmännyttan och hyrorna. + Bilagor. [38] 
 Skattelättnader för hushållstjänster. [57] Personnummer och samordningsnummer. [60] 
 Välja fritt och välja rätt. Drivkrafter för rationella utbildningsval. [69] 
 Rätt och riktigt. Åtgärder mot felaktiga ut- betalningar från välfärdssystemen. [74] 
  
 F-skatt 
  åt flera. [76] 
 Beskattningstidpunkten för näringsverksam- het. [80] 
 Utbildningsdepartementet 
 Världsklass! Åtgärdsplan för den kliniska forskningen. [7] 
 Bidrag på lika villkor. [8] 
 Frihet för studenter – om hur kår- och nationsobligatoriet kan avskaffas. [11] 
 Frivux – valfrihet i vuxenutbildningen. [17] 
 Framtidsvägen – en reformerad gymnasieskola + Bilagedel. [27] 
 Yrkeshögskolan. För yrkeskunnande i förändring. [29] 
 Forskningsfinansiering – kvalitet och relevans.[30] 
 Legitimation och skärpta behörighets- regler. [52] 
 Jordbruksdepartementet 
 Mångfald som möjlighet. Åtgärder för ökad integration på landsbygden. [56] 
 Miljödepartementet 
 Att slutförvara långlivat farligt avfall i under- marksdeponi i berg. [19] 
 Svensk klimatpolitik. [24] 
 Miljödomstolarna – domkretsar – lokalisering 
 – handläggningsregler. [31] 
 En utvecklad havsmiljöförvaltning. [48] 
 Myndighet för miljön 
 – en granskning av Naturvårdsverket. [62] Bygg – helt enkelt! [68] 
 Slutförvaring av kärnavfall. Kärnavfallsrådets yttrande över SKB:s  
 Fud-program 
  2007. [70] 
 Kemikalietillsyn 
 – organisation och finansiering. [73] Prövning av vindkraft. [86] 
 Näringsdepartementet 
 Barlastvattenkonventionen – om Sveriges anslutning. [1] 
 Transportinspektionen. En myndighet för all trafik. + Bilagor. [9] 
 Bättre kontakt via nätet – om anslutning av förnybar elproduktion. 
 + Rocha: Grid issues for electricity production based on renewable energy sources in Spain, Portugal, Germany, and United Kingdom. [13] 
 Ett energieffektivare Sverige + Bilaga. [25] Bredband till hela landet. [40] 
 Transportinspektionen. Ansvarslag för vägtrafiken m.m. [44] 
 Styra rätt! Förslag om Sjöfartsverkets organisation. [53] 
 Effektivare signaler. [72] 
 Alkolås för rattfyllerister och körkortsprov i privat regi. [84] 
 Trygghetssystemen för företagare. [89] Konkurrens på spåret. [92] 
 Integrations- och jämställdhetsdepartementet 
 Könsdiskriminerande reklam. 
 Kränkande utformning av kommersiella meddelanden. [5] 
 Rapporter från en  
 mr-verkstad. 
  [45] Egenansvar – med professionellt stöd. [58] 
 Kulturdepartementet 
 Värna språken – förslag till språklag. [26] 
  
 Digital-TV-övergången. 
  
 + Engelsk översättning.[35] 
 Föreningsfostran och tävlingsfostran. 
 En utvärdering av statens stöd till idrotten. [59] 
 Kontinuitet och förändring. + Lättläst + Daisy. [64] 
 Arbetsmarknadsdepartementet 
 Obligatorisk arbetslöshetsförsäkring. [54] Avgifter inom arbetslöshetsförsäkringen. [83]