Regeringens proposition

2000/01:61

Förfalskade fångeshandlingar vid ansökan om lagfart

Prop.

2000/01:61

Regeringen överlämnar denna proposition till riksdagen.

Stockholm den 18 januari 2001

Göran[REDACTED_EFTERNAMN]

 Thomas[REDACTED_EFTERNAMN]

 (Justitiedepartementet)

Propositionens huvudsakliga innehåll

I propositionen behandlas den situation då lagfart på en fastighet har beviljats

 med stöd av en fångeshandling som är förfalskad. Det föreslås att fastighetens

rätte ägare skall ha rätt till ersättning av staten för sina kostnader för att

få tillbaka lagfarten. Vidare föreslås det att den som i god tro har förvärvat

fastigheten kan få ersättning av staten om han eller hon i ett mål om s.k.

bättre rätt till fastigheten har förpliktats att betala ersättning för

rättegångskostnader till fastighetens rätte ägare.

Samma regler föreslås gälla om ett förvärv är ogiltigt därför att överlåtaren

har förvaltare enligt föräldrabalken och denne inte har medverkat till

överlåtelsen.

Regeringen har också övervägt vilka andra möjligheter det finns att ytterligare

stärka skyddet för fastighetsägare mot förfalskningar. Regeringen gör dock

bedömningen att de skyddsregler som redan finns är tillräckliga.

Lagändringarna föreslås träda i kraft den 1 juli 2001.

Innehållsförteckning

1 Förslag till riksdagsbeslut 3

2 Förslag till lag om ändring i jordabalken 4

3 Ärendet och dess beredning 6

4 Gällande regler om överlåtelse av fast egendom och inskrivning av

fastighetsförvärv 6

5 Behovet av förbättrat skydd för fastighetens rätte ägare 10

6 Skyldighet för åklagare och polismyndighet att skicka underrättelse till

 inskrivningsmyndigheten 11

7 Tillfälle för överlåtaren att yttra sig eller skriftlig underrättelse

till överlåtaren 12

8 Ersättning för kostnader för att få tillbaka lagfarten 15

9 Övriga åtgärder 17

10 Ikraftträdande och kostnader 19

11 Författningskommentar 20

Bilaga 1 Sammanfattning av Domstolsverkets promemoria Förfalskade

överlåtelsehandlingar vid ansökan om lagfart - övervägande av åtgärder 22

Bilaga 2 Förteckning över remissinstanser 24

Bilaga 3 Lagrådsremissens lagförslag 25

Bilaga 4 Lagrådets yttrande 27

Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde den 18 januari 2000 29

Rättsdatablad 30

1 Förslag till riksdagsbeslut

Regeringen föreslår att riksdagen antar regeringens förslag till lag om ändring

i jordabalken.

2 Förslag till lag om ändring i jordabalken

Härigenom föreskrivs i fråga om jordabalken1

dels att 18 kap. 5 och 7 §§ skall ha följande lydelse,

dels att det i 18 kap. skall införas en ny paragraf, 4 a §, av följande lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

18 kap.

4 a §

Om lagfart har beviljats med stöd av en förfalskad fångeshandling, har rätte

ägaren rätt till skälig ersättning av staten för sina kostnader för att få denna

 och senare beviljade lagfarter undanröjda. Detsamma gäller om lagfart har

beviljats trots att rätte ägaren, när han eller hon utfärdade fångeshandlingen,

inte hade rådighet över den fasta egendomen på grund av att en förvaltare enligt

 föräldrabalken var förordnad för honom eller henne.

Om en godtroende förvärvare i de fall som avses i första stycket förpliktas att

betala ersättning för rättegångskostnader till rätte ägaren, har han eller hon

rätt till skälig ersättning för kostnaderna av staten.

5 §2

Staten företrädes i ärende om ersättning enligt 4 § av den myndighet som

regeringen bestämmer.

Om laga domstol i mål om ersättning enligt 4 § äger bestämmelserna i

rättegångsbalken angående tvist om äganderätt till fast egendom motsvarande

tillämpning.

Staten företräds i ärenden om ersättning enligt 4 eller 4 a § av den myndighet

som regeringen bestämmer.

I mål om ersättning enligt 4 eller 4 a § tillämpas rättegångsbalkens

bestämmelser om laga domstol i tvister om äganderätten till fast egendom.

7 §

Har den som är berättigad till ersättning enligt 4 § haft rätt att utkräva

beloppet av annan såsom skadestånd, inträder staten i rätten mot denne.

Ersättning enligt 4 § på grund av domstols dom utbetalas sedan domen vunnit laga

 kraft.

Om den som fått ersättning enligt 4 eller 4 a § har haft rätt att utkräva

beloppet av någon annan i form av skadestånd, inträder staten i denna rätt.

Ersättning enligt 4 eller 4 a § på grund av en domstols dom betalas ut sedan

domen har vunnit laga kraft.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 2001.

De nya bestämmelserna gäller endast i fråga om kostnader som har uppkommit efter

 ikraftträdandet.

3 Ärendet och dess beredning

Under hösten 1998 uppmärksammade massmedierna några fall där lagfart på fast

egendom hade beviljats på grundval av förfalskade köpehandlingar. Problemet togs

 därefter upp i en riksdagsfråga (fråga 1998/99:17) och i några riksdagsmotioner

 (mot. 1998/99:L501, L502, L504 och L507). I lagutskottets betänkande Vissa

fastighetsrättsliga frågor (bet. 1998/99:LU9) framhöll utskottet att det är

angeläget att åtgärder snarast vidtas för att skapa en säkrare hantering i

inskrivningsärenden. Regeringen borde, enligt utskottet, i lämpligt sammanhang

för riksdagen redovisa sina åtgärder för att uppnå detta. Riksdagen gav

regeringen detta till känna som sin mening (rskr. 1998/99:126).

Domstolsverket överlämnade den 10 maj 1999 till Justitiedepartementet

promemorian Förfalskade överlåtelsehandlingar vid ansökan om lagfart -

övervägande av åtgärder (dnr Ju1999/2353). Promemorian innehåller bl.a. vissa

lagförslag. En sammanfattning av promemorian finns i bilaga 1. Promemorian har

remissbehandlats. En förteckning över remissinstanserna finns i bilaga 2. En

sammanställning av remissyttrandena finns tillgänglig i Justitiedepartementet.

Därutöver har Kammarkollegiet och Domstolsverket getts tillfälle att lämna

synpunkter under hand på den närmare avgränsningen av lagförslaget.

Lagrådet

Regeringen beslutade den 7 december 2000 att inhämta Lagrådets yttrande över det

 lagförslag som finns i bilaga 3.

Lagrådets yttrande finns i bilaga 4. Regeringen har följt Lagrådets förslag.

Lagrådets synpunkter behandlas i avsnitt 10 och i författningskommentaren.

4 Gällande regler om överlåtelse av fast egendom och inskrivning av

fastighetsförvärv

Överlåtelse av fast egendom

Regler som rör fastighetsöverlåtelse finns i huvudsak i jordabalken. För

överlåtelse av fast egendom krävs att vissa formella regler iakttas. Bakgrunden

till dessa regler är bl.a. en önskan från lagstiftarens sida att skydda

fastighetsägaren.

Ett avtal om överlåtelse av fast egendom (dvs. köp, byte eller gåva) skall

alltid vara skriftligt. Avtalet skall innehålla en överlåtelseförklaring. Vid

köp skall det också finnas en uppgift om köpeskillingen. Avtalet skall vara

underskrivet av både överlåtaren och förvärvaren. För att lagfart skall beviljas

 krävs dessutom, enligt huvudregeln, att överlåtarens underskrift är styrkt av

två vittnen.

Den som har förvärvat en fastighet är skyldig att söka lagfart, dvs. inskrivning

 av förvärvet, hos inskrivningsmyndigheten. Lagfarten ger behörighet att ansöka

om inteckning och andra inskrivningar. Att överlåtaren har lagfart är också en

förutsättning för att förvärvaren av en fastighet skall kunna få lagfart.

Lagfartsbeslutet har emellertid inte i sig någon sakrättslig verkan. Det ger

inte heller upphov till någon rättighet för den som lagfarten gäller. Om

förvärvet av någon anledning är ogiltigt, kan den rätte ägaren åberopa

ogiltigheten mot "förvärvaren" trots att lagfart har beviljats. Någon övergång

av äganderätten sker alltså inte genom att lagfart beviljas.

Godtrosförvärv och hävd

Regler om godtrosförvärv av fast egendom finns i 18 kap. jordabalken. Av

bestämmelserna där följer bl.a. att om den rätte ägaren har förlorat lagfarten

till sin fastighet därför att någon har förfalskat en överlåtelsehandling och

fått lagfart på den, är det inte möjligt för en senare förvärvare att göra något

 godtrosförvärv (18 kap. 3 § 1). Det är inte heller möjligt att göra ett

godtrosförvärv om den rätte ägaren förlorat fastigheten genom att

överlåtelsehandlingen upprättats på hans eller hennes vägnar av någon som inte

var behörig till det. Godtrosförvärv är också uteslutet om den rätte ägaren har

överlåtit fastigheten genom en handling som har tillkommit under grovt tvång

eller om den rätte ägaren var i konkurs, omyndig, handlade under påverkan av en

psykisk störning eller inte hade rådighet över fastigheten därför att en

förvaltare enligt föräldrabalken var förordnad för honom eller henne (3 § 2).

Detsamma gäller om förvärvet är ogiltigt enligt lag därför att det inte skett i

föreskriven form eller med iakttagande av andra föreskrivna villkor eller med

samtycke av någon vars rätt berörs eller med stöd av tillstånd eller annan

åtgärd av domstol eller annan myndighet (3 § 3). En senare förvärvare som är i

god tro blir alltså inte ägare till fastigheten men kan i stället få ersättning

av staten för den förlust han eller hon gör (18 kap. 4 § andra stycket).

Om förutsättningarna för godtrosförvärv enligt 18 kap. jordabalken inte är

uppfyllda - vilket de alltså inte är om överlåtelsehandlingen är förfalskad

eller ogiltig av någon av de andra anledningarna som nämns i 18 kap. 3 § -

uppkommer frågan om den rätte ägaren kan förlora sin fastighet på grund av

bestämmelserna om hävd i 16 kap. jordabalken.

Hävd till fast egendom innebär att någon annan än den rätte ägaren förvärvar

äganderätten till egendomen om vissa förutsättningar - främst innehav under viss

 tid - är uppfyllda. En förvärvare som är i god tro, dvs. som varken kände till

eller borde ha känt till att överlåtaren inte var rätt ägare, kan bli ägare till

 fastigheten om han eller hon har förvärvat fastigheten genom överlåtelse, fått

lagfart och därefter innehaft fastigheten med äganderättsanspråk i tio år utan

att den rätte ägaren har väckt talan mot honom eller henne. Att fastigheten

skall ha innehafts med äganderättsanspråk innebär att förvärvaren skall ha

förfogat över den som ägare brukar göra, t.ex. genom att själv bo där eller

genom att arrendera eller hyra ut den. Den tioåriga hävden grundar sig på en

blandning av den rätte ägarens passivitet och intresset av den allmänna

omsättningen.

Efter tjugo år kan hävd uppnås även om förvärvaren kände till eller borde ha

känt till att överlåtaren inte var rätt ägare. För tjugoårig hävd krävs att

förvärvaren har fått lagfart och innehaft fastigheten med äganderättsanspråk

under tjugo år samt att den rätte ägaren under denna tid inte har väckt talan om

 bättre rätt till fastigheten. Det avgörande för denna form av hävd är den rätte

 ägarens långvariga passivitet.

Rent teoretiskt kan den rätte ägaren alltså förlora sin fastighet på grund av

hävd efter det att någon annan fått lagfart med stöd av en förfalskad

överlåtelsehandling. I praktiken torde detta emellertid vara mer eller mindre

uteslutet. Hävd kan åberopas först sedan lång tid har förflutit. Under denna tid

 har rätte ägaren genom exempelvis sina deklarationsblanketter kunnat utläsa att

 det har inträffat en förändring av lagfartsförhållandena. Till detta kommer att

 den som har fått lagfart i den rätte ägarens ställe måste ha rått över

fastigheten genom att t.ex. bo där eller hyra ut den.

Andra förvärv

Även när det gäller andra typer av fastighetsförvärv än köp, byte och gåva krävs

 att en skriftlig handling lämnas in till inskrivningsmyndigheten för att

lagfart skall beviljas. Den handling som lagfartsbeslutet då grundas på kan

t.ex. vara en bouppteckning, en bodelningshandling, en arvskifteshandling eller

ett testamente.

Inskrivningsväsendet

Inskrivningsmyndigheterna har till uppgift bl.a. att registrera vem som har

lagfart för var och en av landets fastigheter och vilka inteckningar som finns.

Verksamheten vid inskrivningsmyndigheterna är en viktig del av systemet för

omsättning, inteckning och belåning av fastigheter.

Vid inskrivningsmyndigheterna hanteras årligen en stor mängd ärenden. Den stora

mängden ärenden ställer höga krav på en effektiv och rationell hantering, inte

minst av hänsyn till omsättningsintresset. Detta innebär att den granskning som

inskrivningsmyndigheten gör är begränsad till om de formella förutsättningarna

för lagfart är uppfyllda. Högsta domstolen uttalade i rättsfallet NJA 1982 s.

773 att inskrivningsmyndigheten som regel får utgå från de förhållanden som

framgår av handlingarna. Eftersom verkningarna av ett lagfartsbeslut är

begränsade, ansåg Högsta domstolen att en mer ingående prövning inte är befogad.

När en ansökan om lagfart görs, kontrollerar inskrivningsmyndigheten att

fångeshandlingen uppfyller de formella krav som lagen ställer. Om det är fråga

om en köpehandling, kontrollerar myndigheten alltså att handlingen är

underskriven av både överlåtare och förvärvare, att den är bevittnad, att den

innehåller en överlåtelseförklaring m.m. Är handlingarna i sin ordning beviljas

lagfart. Någon granskning av namnteckningarnas äkthet görs inte. Endast om det

finns någon särskild omständighet som tyder på att förvärvet kan vara ogiltigt

eller inte kan göras gällande, eller att den sökta åtgärden på annat sätt

kränker någon annans rätt, skall inskrivningsmyndigheten ge den vars rätt berörs

 tillfälle att yttra sig (19 kap. 16 § jordabalken). En sådan särskild

omständighet kan t.ex. vara att överlåtelsehandlingen visar tecken på att vara

förfalskad. Om överlåtaren då förnekar att han har överlåtit fastigheten,

beviljas inte lagfart. I stället föreläggs sökanden att inom en viss tid väcka

talan om bättre rätt till fastigheten.

Tvister om fastighetsöverlåtelser

Om lagfart har beviljats trots att något giltigt förvärv aldrig har gjorts och

den rätte ägaren inte kan få lagfartsbeslutet undanröjt genom överklagande, kan

han eller hon väcka talan om bättre rätt till fast egendom och begära att

beslutet skall undanröjas.

Talan om bättre rätt till fast egendom handläggs som ett vanligt tvistemål. Hur

komplicerad och långdragen processen blir beror på vilken inställning svaranden

har. Medger denne talan, kan talan bifallas omgående. Är det däremot svårt att

delge stämningen med svaranden eller motsätter sig denne kravet, blir målet mer

komplicerat och kan komma att pågå under en längre tid. Vid ett bestridande

måste käranden åberopa bevisning för att styrka sina påståenden. Hur lång tid

ett mål om bättre rätt till fast egendom pågår beror alltså på omständigheterna

i det enskilda fallet samt den arbetsbelastning som råder vid domstolen.

Så snart talan om bättre rätt till en fastighet har väckts underrättar

tingsrätten inskrivningsmyndigheten om att det pågår en tvist om äganderätten

till fastigheten (19 kap. 29 § jordabalken). Inskrivningsmyndigheten för då in

en anteckning i fastighetsregistrets inskrivningsdel om att rättegång pågår.

Därigenom begränsas möjligheterna för den som har lagfart att råda över

fastigheten. När domen eller det slutliga beslutet i målet har vunnit laga

kraft, underrättar domstolen inskrivningsmyndigheten om domen eller beslutet. Om

 talan bifalls, undanröjs lagfarten.

Jordabalkens ersättningsregler

I 18 kap. jordabalken finns regler om att ersättning kan betalas ut i vissa fall

 när ett förvärv inte kan göras gällande på grund av att det förekommit

förfalskade överlåtelsehandlingar i överlåtelsekedjan eller

överlåtelse-handlingar som är behäftade med någon grövre ogiltighetsanledning.

Bestämmelserna är tillämpliga när någon har förvärvat en fastighet eller

panträtt i god tro. Grunden för utbetalning är att överlåtelsehandlingarna varit

 förfalskade och att förlust uppkommit. Det finns inget krav på att

inskrivningsmyndigheten genom vårdslöshet har medverkat till skadan. Frågor om

ersättning av detta slag handläggs av Kammarkollegiet.

Statistikuppgifter

Enligt Domstolsverkets årsredovisning 1999 uppgick det totala antalet

lagfartsärenden (inkl. inskrivning av tomträtt) åren 1997, 1998 och 1999 till

321 813, 314 627 respektive 374 422 (siffrorna baseras på köpebrevsdatum).

Förutom ärenden om inskrivning av fastighetsförvärv ingår i dessa siffror även

bl.a. ärenden om anteckning om att lagfaren ägare har ändrat namn. Antalet

ärenden om beviljande av lagfart grundar sig vidare på antalet förvärvare. För

varje förvärvare av en fastighet eller av en del av en fastighet läggs ett

ärende upp. Om en fastighet förvärvas av två personer gemensamt, läggs således

två lagfartsärenden upp.

Enligt Statistiska centralbyrån uppgick antalet beviljade lagfarter för åren

1997, 1998 och 1999 till sammanlagt 150 058, 131 795 respektive 146 126 (i dessa

 siffror ingår dock inte förvärv av ideella andelar eller s.k. övriga fång).

Totalt uppgick antalet överlåtare (alla typer av förvärv) under åren 1998 och

1999 till 175 805 respektive 213 973. Antalet överlåtare vid olika slag av köp

var 137 648 respektive 171 970. Antalet överlåtare vid byte var 103 respektive

83. Vid gåva var antalet 8 300 respektive 11 559.

5 Behovet av förbättrat skydd för fastighetens rätte ägare

Sedan jordabalken trädde i kraft den 1 januari 1972 har Kammarkollegiet handlagt

 tre ärenden om ersättning med anledning av att lagfart har beviljats med stöd

av förfalskade överlåtelsehandlingar. Dessa tre fall inträffade under perioden

1988-1991. Några fall där ersättning enligt 18 kap. 4 § har betalats ut därför

att ett förvärv varit ogiltigt av andra skäl än att överlåtelsehandlingen varit

förfalskad har, enligt vad som har kunnat utrönas, inte förekommit.

Kammarkollegiet har hittills betalat ut sammanlagt 1 296 000 kr i ersättning av

detta slag. Beloppet fördelar sig på följande sätt: 1 051 000 kr, 117 000 kr och

 128 000 kr. Något fall där en ansökan om ersättning har avslagits finns inte.

Den utbetalda ersättningen har avsett förlust av fastighet och förlust av

panträtt i fastigheten. Någon ersättning för rättegångskostnader har inte

betalats ut.

Utöver de ärenden som har handlagts av Kammarkollegiet kan det naturligtvis ha

förekommit fall där ersättning inte har varit aktuell och kollegiet därför inte

har fått kännedom om händelsen. Det står klart att åtminstone något sådant fall

har inträffat under senare hälften av 1990-talet. Någon statistik som visar hur

vanligt det är att lagfart beviljas på grundval av förfalskade

överlåtelsehandlingar finns, utöver vad Kammar-kollegiet redovisat, emellertid

inte. Det finns dock anledning att anta att sådana händelser är utomordentligt

ovanliga.

Antalet fall där lagfart har beviljats på grundval av förfalskade

fångeshandlingar är alltså mycket litet i förhållande till det stora antalet

förvärv varje år. Därtill kommer - såsom har framgått av redogörelsen i avsnitt

4 - att jordabalken innehåller ett antal regler till skydd för den rätte ägaren.

 Lagfartsbeslutet berövar inte den rätte ägaren dennes äganderätt. Det är inte

heller möjligt att göra ett godtrosförvärv till fastigheten om överlåtaren

grundar sin rätt till fastigheten på en förfalskad överlåtelsehandling. Ändå är

det givetvis kännbart för den rätte ägaren om lagfart beviljas för en annan

person med stöd av en förfalskad fångeshandling. Förutom den oro för sin egendom

 som ägaren känner måste han eller hon överklaga lagfartsbeslutet eller ansöka

om stämning och kan, innan lagfartsbeslutet har undanröjts, inte förfoga

rättsligt över sin fastighet, t.ex. belåna den. Mot denna bakgrund är det enligt

 vår mening befogat att överväga författningsändringar som ger den rätte ägaren

ett ännu bättre skydd.

De fall som har föranlett detta lagstiftningsärende har alla avsett förfalskade

fångeshandlingar. Våra överväganden i denna del redovisas i avsnitten 6-9.

Enligt vår mening finns det anledning att överväga ett förbättrat skydd för

fastighetens rätte ägare även i vissa andra fall, nämligen när en person som

står under förvaltare har sålt sin fastighet utan förvaltarens medverkan. Till

den frågan återkommer vi i avsnitt 8.

6 Skyldighet för åklagare och polismyndighet att skicka underrättelse till

inskrivningsmyndigheten

Regeringens bedömning: Det bör inte införas någon skyldighet för polismyndighet

eller åklagare att underrätta inskrivningsmyndigheten när förundersökning har

inletts om förfalskningsbrott som avser en fångeshandling för fast egendom.

Promemorians förslag: Domstolsverket har föreslagit att en sådan

underrättelseskyldighet införs.

Remissinstanserna: Flertalet remissinstanser har tillstyrkt promemorians

förslag. Malmö tingsrätt har avstyrkt förslaget med hänvisning till att

misstankar som leder till beslut om förundersökning kan vara svagt underbyggda.

Uppsala tingsrätt anser att effekten av en underrättelseskyldighet kan

ifrågasättas. Ekobrottsmyndigheten har förordat att arbetet i stället inriktas

på åtgärder som hindrar att lagfart beviljas på grund av förfalskade handlingar.

 Myndigheten har också, liksom Riksåklagaren och Rikspolisstyrelsen, påpekat att

 en förundersökning kan komma att försvåras av att uppgifter om den lämnas till

inskrivningsmyndigheten och att underrättelsen kan komma att strida mot

förundersökningssekretessen.

Skälen för regeringens bedömning: Som har framgått av avsnitt 4 underrättar

tingsrätten inskrivningsmyndigheten så snart talan om bättre rätt till en

fastighet har väckts. Inskrivningsmyndigheten för sedan in en anteckning i

fastighetsregistrets inskrivningsdel om att rättegång pågår. Därigenom begränsas

 möjligheterna för den som har lagfart att förfoga över fastigheten genom

försäljning eller pantsättning. Domstolsverket har föreslagit att det införs en

skyldighet för åklagaren att, så snart det har inletts en förundersökning om

misstänkt förfalskning av en överlåtelsehandling, underrätta

inskrivningsmyndigheten om detta för anteckning i inskrivningsregistret (numera

fastighetsregistrets inskrivningsdel). Motsvarande skyldighet skulle gälla

polismyndigheten i de fall polisen har beslutat om förundersökning. En

underrättelse från åklagaren eller polismyndigheten skulle, enligt

Domstolsverket, innebära att en anteckning i inskrivningsregistret om en

pågående tvist kunde ske förhållandevis snabbt. Den rättsliga rådigheten över

fastigheten skulle i praktiken kunna spärras på ett tidigare stadium.

Vi är för vår del inte övertygade om att en sådan underrättelseskyldighet skulle

 vara av så stort värde. Även om åklagar- eller polismyndigheten fullgör

underrättelseskyldigheten innan lagfart har hunnit beviljas med stöd av en

förfalskad fångeshandling, skulle anteckningen om att förundersökning inletts

inte alltid kunna hindra att lagfart beviljas med stöd av handlingen. Inte

heller skulle anteckningen få någon betydelse för den rätte ägarens ställning

gentemot en senare godtroende förvärvare. Såsom har redogjorts för i avsnitt 4

är det nämligen inte möjligt att göra godtrosförvärv av en fastighet som kommit

ur den rätte ägarens hand med stöd av en förfalskad fångeshandling (18 kap. 3 §

1 jordabalken). Det kan tilläggas att en underrättelse skulle få ännu mindre

effekt i de fall - sannolikt majoriteten - då lagfart hunnit beviljas innan

förundersökningen inleds. En anteckning om att förundersökning har inletts

skulle möjligen kunna ha ett värde genom att den i praktiken kan förhindra

vidare förfoganden över fastigheten av den som uppger sig ha förvärvat

fastigheten med hjälp av den förfalskade fångeshandlingen. Detta skulle i någon

mån kunna underlätta för den rätte ägaren att få tillbaka lagfarten till

fastigheten. Som flera remissinstanser har påpekat skulle dock effekterna av en

anteckning om pågående förundersökning vara mycket begränsade.

Härtill kommer, såsom har påpekats av bl.a. Ekobrottsmyndigheten och

Rikspolisstyrelsen, att en underrättelseskyldighet och anteckning i

fastighetsregistrets inskrivningsdel om att förundersökning har inletts skulle

kunna vara till skada för förundersökningen, vilket inte skulle gagna

fastighetsägarens intressen. Enligt 5 kap. 1 § sekretesslagen (1980:100) gäller

sekretess bl.a. för uppgift som hänför sig till förundersökning i brottmål, om

det kan antas att syftet med beslutade eller förutsedda åtgärder motverkas eller

 den framtida verksamheten skadas om uppgiften röjs. Vidare gäller enligt 9 kap.

 17 § samma lag sekretess för uppgift om enskilds personliga och ekonomiska

förhållanden bl.a. i förundersökningar i brottmål. Såsom flera remissinstanser

har påpekat kan det inte uteslutas att en underrättelse om inledd

förundersökning kan komma i konflikt med de intressen som denna s.k.

förundersökningssekretess avser att skydda.

Mot denna bakgrund anser vi att det inte bör införas någon skyldighet för

polismyndighet eller åklagare att underrätta inskrivningsmyndigheten om att

förundersökning har inletts om förfalskningsbrott som avser en fångeshandling

för fast egendom.

7 Tillfälle för överlåtaren att yttra sig eller skriftlig underrättelse till

överlåtaren

Regeringens bedömning: Det bör inte införas regler om att den som överlåter fast

 egendom alltid skall få en underrättelse om en ingiven lagfartsansökan eller om

 att lagfart har beviljats.

Promemorians bedömning: Överensstämmer med regeringens bedömning.

Remissinstanserna: De flesta remissinstanserna har instämt i eller inte haft

några invändningar mot promemorians bedömning. Mäklarsamfundet anser däremot att

 det bör införas en ordning där överlåtaren i efterhand underrättas om att någon

 annan har beviljats lagfart för fastigheten.

Skälen för regeringens bedömning

Åtgärder före lagfartsbeslutet

Domstolsverket har i sin promemoria övervägt två alternativ som innebär att en

överlåtare ges tillfälle att yttra sig över en ansökan om lagfart innan

inskrivningsmyndigheten fattar beslut i ärendet. Enligt det ena alternativet

skulle inskrivningsmyndigheten vid varje lagfartsansökan formellt ge överlåtaren

 eller överlåtarna tillfälle att yttra sig på samma sätt som myndigheten kan

göra enligt 19 kap. 16 § jordabalken vid misstanke om att förvärvet är ogiltigt.

 Enligt det andra alternativet skulle inskrivningsmyndigheten enbart skicka

överlåtaren en underrättelse om att en ansökan har gjorts. Överlåtaren skulle

sedan kunna reagera mot denna.

Som framgått av avsnitt 4 uppgår antalet överlåtare vid förvärv i form av köp,

byte eller gåva till i runda tal 145 000-185 000 per år. Det första av de båda

nämnda alternativen innebär alltså att inskrivningsmyndigheterna varje år skulle

 bli tvungna att skicka formella underrättelser till ett mycket stort antal

personer. Detta innebär betydande kostnader. Förutom kostnaderna för porto och

själva försändelsen (uppskattningsvis 900 000 kr per år) skulle det ge upphov

till betydande arbete för efterforskning av adresser (uppskattningsvis 400 000

kr). I sistnämnda avseende kan det påpekas att fastighetsregistret saknar

uppgift om person- eller organisationsnummer för ca 250 000 fastighetsägare. I

de fallen har inskrivningsmyndigheten inte heller tillgång till några adresser.

Eftersom den som överlåter en fastighet ofta flyttar i samband med överlåtelsen,

 är det inte heller säkert att de adresser som finns i adressregistren är

aktuella. Givetvis är det inte heller meningsfullt att i ett system som avser

att skydda mot bedrägerier utgå från de adresser som anges i ansökan; en

bedragare kan ju antas ange sin egen adress eller någon annan adress där han kan

 bevaka posten. En särskild svårighet är att ca 100 000 ägare är utvandrade. För

 dem saknas ofta aktuell adressuppgift.

Slutligen skulle inskrivningsmyndigheten vara tvungen att lägga ner en del

arbete på att gå igenom inkommande yttranden. Om försändelsen skall delges med

överlåtaren, skulle det också uppstå delgivningskostnader samt kostnader för att

 kontrollera att delgivning skett. Till detta kommer att förfarandet skulle leda

 till en förlängd handläggningstid för lagfartsärenden och därigenom kunna

försvåra en rationell fastighetsomsättning.

När det i debatten har förespråkats en lösning av detta slag har paralleller

dragits till de underrättelser som Vägverkets bilregister sänder ut till

säljaren i samband med överlåtelse av fordon. Den bestämmelse som reglerar

Vägverkets underrättelseskyldighet finns i 54 § andra stycket

bilregisterkungörelsen (1972:599). Där föreskrivs det att den förre ägaren skall

 ges tillfälle att yttra sig över en anmälan om ägarbyte innan den nye ägaren

får registreras, om endast den nye ägaren gjort anmälan. Har anmälan gjorts av

den förre ägaren eller av både den förre och den nye ägaren, skickas däremot

ingen underrättelse.

Enligt vår mening finns det en avgörande skillnad mellan registrering i

bilregistret och beslut om lagfart. Registreringen i bilregistret sker utan att

någon fångeshandling behöver visas upp. Det kan då hända att förvärvet bekräftas

 endast genom förvärvarens namnteckning på registreringsanmälan.

Underrättelserutinen avser att kompensera för att överlåtarens bekräftelse av

överlåtelsen saknas. I ett lagfartsärende som avser överlåtelse har

inskrivningsmyndigheten redan tillgång till båda parternas namnteckningar. Dessa

 måste ju finnas på fångeshandlingen. Den situation som har föranlett den

särskilda rutinen vid registrering i bilregistret kan alltså inte inträffa i ett

 lagfartsärende. Rutinerna vid registrering i bilregistret medför inte heller

att skyddet mot förfalskning blir större än i förfarandet vid

inskrivningsmyndigheten. En bedragare kan ju ha förfalskat överlåtarens

namnteckning på registeringsanmälan, och Vägverket kommer då inte att sända ut

någon underrättelse.

Det andra av de alternativ som Domstolsverket har övervägt - att

inskrivningsmyndigheten skickar ut en underrättelse utan att formellt ge

överlåtaren tillfälle att yttra sig - är ett något enklare förfarande. Någon

delgivning fordras inte och även övriga rutiner kan göras enklare. Emellertid

torde också ett sådant system, för att vara meningsfullt, kräva att

inskrivningsmyndigheten lägger ner arbete på efterforskning av adresser m.m. För

 detta skulle det krävas minst en årsarbetskraft. Kostnaden för detta uppgår

till ca 400 000 kr per år. Till detta kommer kostnaderna för porto och för

själva försändelsen, uppskattningsvis ca 900 000 kr per år. Även detta

alternativ skulle medföra att handläggningen av inskrivningsärendena fördröjs,

eftersom överlåtaren måste ges viss tid att reagera mot ansökan.

Båda alternativen skulle vidare ge upphov till kostnader för ändring av

datasystem m.m. Domstolsverket har beräknat dessa till ca 200 000 kr. De

sammanlagda kostnaderna för det allmänna kan därmed årligen komma att uppgå till

 belopp som ligger nära det belopp som staten sammanlagt har betalat ut i

ersättning i ärenden av detta slag sedan år 1972 (ca 1,3 mnkr).

Mot den angivna bakgrunden delar vi Domstolsverkets bedömning att något

underrättelseförfarande av det nu angivna slaget inte bör införas.

Åtgärder efter lagfartsbeslutet

Domstolsverket har även övervägt en ordning där det först i samband med att

lagfart beviljas sänds en underrättelse till överlåtaren om att lagfart

beviljats för någon annan.

En modell av detta slag skulle troligen vara av visst värde för fastighetens

rätte ägare, eftersom han eller hon då snabbare uppmärksammas på

lagfartsbeslutet och därmed också får större möjligheter att överklaga beslutet.

 Modellen förmår emellertid inte förhindra felaktiga lagfartsbeslut.

Jämfört med de ovan nämnda alternativen har modellen den fördelen att

handläggningen i lagfartsärendet inte försenas. Den är emellertid förenad med

betydande kostnader, främst för adressefterforskning och porto. Enligt vår

mening står modellens fördelar inte i proportion till dessa kostnader.

8 Ersättning för kostnader för att få tillbaka lagfarten

Regeringens förslag: Om lagfart har beviljats med stöd av en förfalskad

fångeshandling, skall den rätte ägaren ha rätt till skälig ersättning av staten

för sina kostnader för att få lagfartsbeslutet undanröjt. Detsamma skall gälla

om lagfart har beviljats trots att den rätte ägaren, när han eller hon utfärdade

 den handling på vilken äganderätten grundas, inte hade rådighet över den fasta

egendomen på grund av att en förvaltare enligt föräldrabalken var förordnad för

honom eller henne.

Även en godtroende förvärvare, som i ett mål om bättre rätt till en fastighet

förpliktats att betala ersättning för rättegångskostnader till fastighetens

rätte ägare, skall ha rätt till skälig ersättning för detta av staten.

Promemorians förslag: Överensstämmer med regeringens förslag med den skillnaden

att ersättningsrätten i promemorian har begränsats till fall där en förfalskning

 förekommit. Promemorian innehåller inte heller något förslag om rätt till

ersättning för godtroende förvärvare.

Remissinstanserna: De flesta remissinstanserna tillstyrker eller har ingen

invändning mot promemorians förslag. Malmö tingsrätt anser att det bör framgå

exakt vilka kostnader som den rätte ägaren kan få ersatta. Karlskrona tingsrätt,

 som avstyrker förslaget, anser att man bör vara försiktig med detaljregleringar

 av den föreslagna typen. Vidare påpekar tingsrätten, liksom Mäklarsamfundet,

att en godtroende förvärvare, vars lagfart undanröjs sedan det har uppdagats att

 förvärvshandlingarna är förfalskade, bara kan få ersättning för förlusten av

fastigheten och panträtten, inte för de kostnader som den rättmätige ägaren

föreslås få rätt till ersättning för.

Skälen för regeringens förslag

Förfalskningsfallen

Det är angeläget att de olägenheter som förfalskade köpehandlingar kan medföra

för fastighetens rätte ägare och övriga berörda så långt möjligt kan begränsas.

Nuvarande lagstiftning ger ett visst skydd i detta avseende. Den rätte ägaren

förlorar inte sin äganderätt till fastigheten. Den som i god tro förvärvar eller

 får panträtt i fastigheten, men sedan inte kan göra sin rätt gällande därför

att fastigheten tidigare överlåtits genom en förfalskad handling, kan enligt 18

kap. 4 § andra stycket jordabalken få ersättning av staten för sin förlust.

Detsamma gäller om handlingen är ogiltig av någon annan sådan anledning som

nämns i 18 kap. 3 §.

Fastighetens rätte ägare är emellertid inte tillförsäkrad ersättning för de

kostnader som han eller hon har för att tillvarata sin rätt, t.ex.

ansökningsavgift och egna rättegångskostnader inklusive ombudsarvode och

ersättning för tidsspillan, däribland förlorad arbetsförtjänst. I normalfallet

skall dessa kostnader ersättas av motparten, men om denne inte har några

tillgångar får den rätte ägaren själv svara för dem.

Enligt vår uppfattning bör det införas en möjlighet för den rätte ägaren att få

ersättning av staten för sina kostnader för att få den felaktiga lagfarten

undanröjd. Den rätte ägaren bör alltså ha rätt till ersättning för de kostnader

som varit nödvändiga i det enskilda fallet, t.ex. för att få råd av advokat och

för att väcka talan om att lagfarten undanröjs. Detta är motiverat med hänsyn

till statens ansvar för att innehållet i fastighetsregistrets inskrivningsdel är

 korrekt. En särskild bestämmelse om statens ersättningsansvar bör tas in i

anslutning till övriga ersättningsbestämmelser i 18 kap. jordabalken.

Utöver kostnaderna för att rätta till lagfartsförhållandena kan den rätte ägaren

 även drabbas av andra olägenheter. Dessa kan exempelvis bestå i att fastigheten

 inte kan intecknas eller pantsättas så länge någon annan har lagfart på den.

Den rätte ägaren kan också drabbas av besvär när det gäller att undersöka vad

som har hänt och att agera för att återställa lagfartsförhållandena. Därtill

kommer den kränkning som drabbar ägaren såsom brottsoffer. Vi är dock inte

beredda att nu föreslå någon rätt till ersättning av staten för dessa

olägenheter. Huruvida den rätte ägaren någon gång skulle kunna göra anspråk på

ersättning från den som har orsakat honom olägenheterna får bedömas enligt

allmänna skadeståndsregler.

Såsom några remissinstanser har varit inne på kan det övervägas om inte också en

 godtroende förvärvare till fastigheten skall ha rätt till ersättning för de

kostnader som drabbar honom eller henne.

Den ersättning som den rätte ägaren enligt vårt förslag får rätt till avser hans

 eller hennes kostnader för att få tillbaka lagfarten. Några sådana kostnader

blir inte aktuella för en godtroende förvärvare. Denne förlorar ju lagfarten och

 i stället får den rätte ägaren lagfart på nytt. Den godtroende förvärvaren kan

i stället begära ersättning av staten för vad han eller hon har betalat för

fastigheten (18 kap. 4 § andra stycket jordabalken). Förvärvaren kan emellertid

även drabbas av kostnader med anledning av de åtgärder som den rätte ägaren

vidtar. Främst kan det vara fråga om kostnader för advokatrådgivning och

liknande. Vidare kan förvärvaren, när den rätte ägaren väcker talan om

undanröjande av lagfarten, drabbas av rättegångskostnader, såsom egna kostnader

för ombud med mera och kan även förpliktas att ersätta den rätte ägaren för

dennes kostnader. Kostnader av detta slag kan han eller hon inte få ersättning

för enligt 18 kap. 4 § andra stycket jordabalken.

Det finns i och för sig skäl som talar för att den godtroende förvärvaren bör

vara berättigad till ersättning även för detta slag av kostnader. Enligt vår

mening finns det emellertid inte någon avgörande skillnad mellan denna situation

 och andra situationer där ett brottsoffer drabbas av kostnader på grund av

brottet. Vi är mot den bakgrunden inte beredda att i detta sammanhang förorda

att den som har förvärvat fastigheten i god tro får en generell rätt till

ersättning av staten för sina kostnader. Om en sådan generell ersättningsrätt

skall övervägas, bör det göras i ett större sammanhang som avser brottsoffers

rätt till ersättning i allmänhet.

I ett avseende bör emellertid den godtroende förvärvaren tillförsäkras rätt till

 ersättning av staten för kostnader. Vi har i det föregående föreslagit att

staten tar på sig ansvaret för den rätte ägarens kostnader i mål om undanröjande

 av lagfart. I ett enskilt fall kan den rätte ägaren ha begärt ersättning för

dessa kostnader i rättegången och den godtroende förvärvaren har då normalt

förpliktats att betala dem. Enligt vår mening är det rimligt att den godtroende

förvärvaren av staten får kräva tillbaka vad han eller hon har förpliktats

betala till den rätte ägaren.

Andra fall av ogiltighet

Vi har övervägt om en motsvarande rätt till ersättning bör finnas i andra fall

då lagfart har beviljats trots att förvärvet varit ogiltigt. Enligt vår

uppfattning skulle det emellertid föra för långt att generellt ge den rätte

ägaren rätt till ersättning av staten i situationer av detta slag; staten skulle

 då tvingas bära ett omfattande kostnadsansvar för fastighetstvister mellan

enskilda.

I en situation är emellertid, enligt vår mening, den enskildes skyddsintresse så

 stort - och situationen även i andra hänseenden likvärdig med

förfalskningsfallet - att staten bör betala ersättning. Om någon på grund av

sjukdom, psykisk störning, försvagat hälsotillstånd eller liknande förhållande

är ur stånd att vårda sin egendom, får rätten besluta att anordna förvaltarskap

för honom eller henne (11 kap. 7 § föräldrabalken). Förvaltaren har inom ramen

för förvaltaruppdraget ensam rådighet över hans eller hennes egendom och

företräder honom eller henne i alla angelägenheter som omfattas av uppdraget. Om

 den som har förvaltare likväl undertecknar ett avtal om försäljning av fast

egendom, torde det i de flesta fall bero på att någon har utnyttjat hans eller

hennes utsatta ställning. Enligt vår uppfattning är det rimligt att staten i

detta fall ersätter den enskilde för de kostnader som det kan innebära att

undanröja den lagfart som eventuellt har beviljats för förvärvaren.

9 Övriga åtgärder

Regeringens bedömning: Det bör inte införas något s.k. notariatförfarande eller

något skärpt vittneskrav vid fastighetsköp.

Promemorians bedömning: Överensstämmer med regeringens bedömning.

Remissinstanserna: De flesta remissinstanserna har instämt i eller inte haft

någon invändning mot promemorians bedömning. Sveriges advokatsamfund har

förordat skärpta vittneskrav.

Skälen för regeringens bedömning

Notariatförfarande dyrt och byråkratiskt

En möjlighet att stärka kontrollen vid fastighetsöverlåtelser är att införa ett

s.k. notariatförfarande av det slag som finns i en del andra länder. I ett

sådant förfarande är både överlåtare och förvärvare skyldiga att infinna sig

personligen inför en notarie (t.ex. notarius publicus) eller

inskrivningsmyndigheten. Ett sådant system skulle emellertid bli mycket dyrt och

 krångligt. Kostnaderna skulle vida överstiga de kostnader som före-komsten av

förfalskade överlåtelsehandlingar ger upphov till. Med ca 150 000 beviljade

lagfarter per år skulle, med en uppskattad kostnad för varje ärende om minst 1

000 kr, den årliga kostnaden för överlåtare och förvärvare uppgå till minst ca

150 miljoner kr. Systemet skulle inte heller vara helt säkert. Det skulle vara

nödvändigt att i viss utsträckning acceptera användandet av

behörighetshandlingar, t.ex. handlingar som utvisar behörighet att företräda

juridiska personer eller fysiska personer som av praktiska skäl inte kan infinna

 sig personligen.

Av hänsyn till omsättningsintresset och med tanke på de kostnader ett

notariatförfarande skulle medföra bör något sådant förfarande inte införas. Ett

notariatförfarande skulle dessutom innebära ett kraftigt ökat inslag av

byråkrati vid fastighetsöverlåtelser, något som, med hänsyn till den förenkling

som eftersträvas i andra sammanhang, knappast kan anses acceptabelt.

Även skärpta vittneskrav innebär svårigheter

Enligt Sveriges advokatsamfund skulle ett något skärpt vittneskrav kunna

försvåra förfalskningar. Ett självklart krav borde enligt samfundet vara att det

 i anslutning till ett vittnes underskrift lämnas namnförtydligande samt uppgift

 om yrke och adress med telefonnummer. Vidare har samfundet föreslagit att det

för fastighetsköp med köpesumma över en viss storlek föreskrivs att minst ett

vittne är mäklare, bankanställd eller jurist.

Vi är för vår del inte övertygade om att ett genomförande av dessa förslag

skulle innebära något ökat skydd för den rätte ägaren. Ett krav på att

identitetsuppgifter för vittnena lämnas skulle inte kunna hindra att den som har

 förfalskat en fångeshandling i övrigt förfalskar även dessa uppgifter. Eftersom

 inskrivningsmyndighetens möjligheter att i samtliga fall kontrollera vittnenas

personuppgifter dessutom torde vara synnerligen begränsade, kan det inte antas

att ett sådant krav får avsedd verkan. Inte heller en uppgift om att ett eller

båda vittnena har en viss befattning eller ett visst yrke torde vara möjlig att

kontrollera. Härtill kommer svårigheterna att avgränsa de kategorier som skulle

vara behöriga att tjänstgöra som vittne. Kravet på vittnen gäller för övrigt

endast vid överlåtelse. Ett sådant krav skulle därför inte medföra något ökat

skydd för den rätte ägaren när det gäller andra fång än överlåtelse.

Mot denna bakgrund finner vi inte skäl att lägga fram något förslag om ett

skärpt vittneskrav.

Ett bra bemötande från myndigheternas sida

Även om antalet förfalskade köpehandlingar är mycket ringa i förhållande till

det totala antalet fastighetsöverlåtelser, orsakar de givetvis både oro och

besvär för fastighetens rätte ägare. Det ligger därför ett stort värde i att den

 enskilde får ett vänligt och korrekt bemötande från de myndigheter som han

eller hon kommer i kontakt med i detta sammanhang, främst polismyndigheten,

inskrivningsmyndigheten och tingsrätten. Personalen på inskrivningsmyndigheten

kan t.ex. förklara gällande lagstiftning för ägaren så att denne förstår att han

 eller hon inte löper någon risk att förlora sin fastighet eller få den

ytterligare belånad. Myndigheten kan också ge den rätte ägaren nödvändig

information om hur han eller hon kan gå till väga för att få lagfarten

undanröjd. Dessa åtgärder bör kunna åstadkommas inom ramen för den

serviceskyldighet som gäller för myndigheterna redan i dag. Något behov av

regeländringar i det avseendet finns inte.

10 Ikraftträdande och kostnader

De föreslagna lagändringarna bör kunna träda i kraft den 1 juli 2001.

Lagrådsremissens lagförslag innehöll inte någon särskild övergångsbestämmelse.

Lagrådet har påpekat att avsaknaden av övergångsbestämmelser innebär att det

blir oklart om de nya bestämmelserna blir tillämpliga på kostnader som uppkommit

 före ikraftträdandet. Frågan om övergångsbestämmelser bör, enligt Lagrådet,

övervägas ytterligare i det fortsatta lagstiftningsarbetet.

Enligt vår mening bör de nya ersättningsbestämmelserna vara tillämpliga endast i

 fråga om kostnader som har uppkommit efter ikraftträdandet. Detta bör klargöras

 i en särskild övergångsbestämmelse.

De utökade möjligheterna för den rätte ägaren att få ersättning av staten för

sina kostnader att få lagfarten undanröjd kan medföra en viss kostnadsökning för

 staten. Med hänsyn till att antalet sådana fall väntas bli litet, bedöms

emellertid kostnadsökningarna för staten bli försumbara. Ersättningsanspråk

enligt 18 kap. 4 § jordabalken handläggs för statens räkning av Kammarkollegiet.

 Kammarkollegiet bör handlägga er-sättningsanspråk även enligt de nya reglerna.

11 Författningskommentar

18 kap. 4 a §

Om lagfart har beviljats med stöd av en förfalskad fångeshandling, har rätte

ägaren rätt till skälig ersättning av staten för sina kostnader för att få denna

 och senare beviljade lagfarter undanröjda. Detsamma gäller om lagfart har

beviljats trots att rätte ägaren, när han eller hon utfärdade fångeshandlingen,

inte hade rådighet över den fasta egendomen på grund av att en förvaltare enligt

 föräldrabalken var förordnad för honom eller henne.

Om en godtroende förvärvare i de fall som avses i första stycket förpliktas att

betala ersättning för rättegångskostnader till rätte ägaren, har han eller hon

rätt till skälig ersättning för kostnaderna av staten.

Paragrafen är ny. Den har behandlats i avsnitt 8.

Paragrafen, som har utformats i enlighet med Lagrådets förslag, tillämpas när

lagfart har beviljats trots att en fångeshandling varit förfalskad eller ägaren

inte haft rätt att råda över egendomen därför att han hade förvaltare enligt

föräldrabalken.

Med fångeshandling avses den handling på vilken ett förvärv av fast egendom

grundas (jfr 20 kap. 2 § första stycket jordabalken). Det kan vara en

överlåtelsehandling (köp, byte eller gåva) men också något annat slag av

fångeshandling (t.ex. en bouppteckning, en bodelningshandling, en

arvskifteshandling eller ett testamente). Även handlingar som på annat sätt är

nödvändiga för att ett förvärv skall vara giltigt, t.ex. en fullmakt, innefattas

 i begreppet fångeshandling (handling på vilket förvärvet grundas).

De kostnader som den rätte ägaren kan få ersättning för enligt första stycket är

 bl.a. kostnader i samband med väckande och utförande av talan mot den som har

beviljats lagfart med stöd av en förfalskad fångeshandling, dvs.

rättegångskostnader vid domstolen. I dessa ingår bl.a. ombudsarvode och

ersättning för tidsspillan, t.ex. förlorad arbetsförtjänst. I normalfallet har

den rätte ägaren rätt till ersättning av den förlorande motparten för dessa

kostnader. Det kan dock underlätta för den rätte ägaren att i stället kunna

vända sig mot staten med sitt anspråk, t.ex. om motparten saknar tillgångar. Den

 ersättning som den rätte ägaren eventuellt redan har fått av motparten skall

givetvis avräknas på ersättningen från staten. - Om den som har beviljats

lagfart har hunnit överlåta fastigheten och också den som förvärvade fastigheten

 har beviljats lagfart, har den rätte ägaren även rätt till ersättning för

kostnader för att få den lagfarten undanröjd.

Som exempel på andra kostnader som den rätte ägaren kan få ersatta av staten kan

 nämnas sådana utlägg för juridisk rådgivning som inte utgör en

rättegångskostnad, samt kostnader för kontakter med berörda myndigheter.

Däremot kan den rätte ägaren inte med stöd av denna bestämmelse kräva ersättning

 av staten för olägenheter eller kränkning till följd av att han eller hon har

förlorat lagfarten till fastigheten.

Den ersättning som betalas skall vara skälig. I detta ligger att de kostnader

som ersätts skall ha varit sådana som det har varit rimligt att lägga ned för

att återställa lagfartsförhållandena. Den rätte ägaren kan själv avgöra när han

eller hon vill framställa sitt anspråk. Det har inte ansetts nödvändigt att

föreskriva att detta skall ske i samband med rättegången om bättre rätt till

fastigheten på det sätt som enligt 6 § gäller för ersättningsanspråk mot staten

enligt 4 §.

Andra stycket avser det fall då den rätte ägaren för att hävda sin rätt till

fastigheten har fört talan mot någon som har förvärvat fastigheten i ett senare

led och denne därvid har varit i god tro om att det föreligger ogiltighet i

något tidigare led. När domstolen avgör målet till den rätte ägarens fördel blir

 den som har förvärvat fastigheten i god tro vanligtvis skyldig att betala

motpartens rättegångskostnader. Förvärvaren har då rätt till ersättning av

staten för vad han har förpliktats betala. Ersättning betalas dock endast i den

utsträckning det är skäligt. Om den godtroende förvärvaren mot bättre vetande

har bestritt ett yrkande från den rätte ägarens sida om bättre rätt till

fastigheten och därigenom har fördröjt processen med ökade rättegångskostnader

som följd, bör dessa ökade kostnader inte ersättas.

5 §

Staten företräds i ärenden om ersättning enligt 4 eller 4 a § av den myndighet

som regeringen bestämmer.

I mål om ersättning enligt 4 eller 4 a § tillämpas rättegångsbalkens

bestämmelser om laga domstol i tvister om äganderätten till fast egendom.

Ersättningsanspråk mot staten enligt 18 kap. 4 § handläggs av Kammarkollegiet

(se 4 § 1 förordningen [1995:1301] om handläggning av skadeståndsanspråk mot

staten). Ändringen i första stycket innebär att regeringen utser även den

myndighet som skall företräda staten i ärenden enligt den nya 4 a §. Regeringen

avser att ändra den nämnda förordningen så att Kammarkollegiet får även denna

uppgift.

Hänvisningen i andra stycket till rättegångsbalkens forumregler har gjorts

tillämplig även på mål om ersättning enligt den nya 4 a §. Reglerna om laga

domstol i tvister om äganderätten till fast egendom finns i 10 kap. 10 §

rättegångsbalken och innebär i normalfallet att talan skall väckas vid

tingsrätten i den ort där fastigheten finns.

7 §

Om den som fått ersättning enligt 4 eller 4 a § har haft rätt att utkräva

beloppet av någon annan i form av skadestånd, inträder staten i denna rätt.

Ersättning enligt 4 eller 4 a § på grund av en domstols dom betalas ut sedan

domen har vunnit laga kraft.

Paragrafen har utformats i enlighet med Lagrådets förslag. Ändringen innebär

dels att staten ges regressrätt gentemot en eventuell annan skadeståndsskyldig,

inte endast när ersättningsskyldighet för staten föreligger enligt 4 § utan

också när så är fallet enligt 4 a §, dels att ersättning enligt 4 a § som har

beslutats av domstol utbetalas sedan domen har vunnit laga kraft.

Sammanfattning av Domstolsverkets promemoria Förfalskade överlåtelsehandlingar

vid ansökan om lagfart - övervägande av åtgärder

Under hösten 1998 förekom det vid några tillfällen att lagfart beviljades på

grundval av förfalskade överlåtelsehandlingar. Frågan har därefter behandlats i

riksdagen (fråga 1998/99: 17 samt i lagutskottets betänkande 1998/99:LU09).

Domstolsverket (DV) har utrett förekomsten av förfalskade överlåtelsehandlingar

samt övervägt om någon åtgärd kan vidtas för att förebygga denna typ av

brottslighet.

Inledningsvis kan konstateras att fastighetsägare har ett mycket gott rättsligt

skydd gentemot företeelsen förfalskade överlåtelsehandlingar. Ägaren förlorar

inte sin fastighet och han riskerar inte heller att få den ytterligare belånad.

En godtroende förvärvare eller panthavare är också skyddad. Han kan få

ersättning från staten för att han går miste om fastigheten eller panträtten.

Varje år handläggs i genomsnitt 250 000 lagfartsansökningar. Enligt uppgift från

 Kammarkollegiet har sedan år 1972 skadestånd med anledning av förfalskade

överlåtelsehandlingar betalats ut i tre fall. Den sammanlagda kostnaden för

detta uppgår till knappt 1,3 miljoner kr.

Även om antalet fall av förfalskade överlåtelsehandlingar är något större än

antalet skadeståndsärenden hos Kammarkollegiet är det, med hänsyn till att något

 mörkertal inte torde finnas, enligt DV:s bedömning utomordentligt ovanligt att

lagfart söks och beviljas med stöd av förfalskade handlingar. Likväl är det

givetvis ytterst beklagligt när så sker. Den enskilda drabbas, som vid så många

andra typer av brott, av både obehag och besvär. Det är därför angeläget att

även denna brottslighet med kraft motarbetas av samhället.

De åtgärder DV övervägt är att förlänga klagotiden över lagfartsbeslutet, att

införa ett förenklat förfarande vid IM, att införa en skyldighet för åklagare

och polismyndighet att underrätta IM efter det att förundersökning inletts, att

utöka IM:s granskningsplikt, att avisera överlåtaren om att ansökan om lagfart

kommit in, alternativt ge överlåtaren möjlighet att yttra sig över ansökan, att

underrätta överlåtaren om att lagfart beviljats för annan, att ta telefonkontakt

 med överlåtaren innan lagfart beviljas, att införa ett notariatförfarande samt

en utökad rätt till skadestånd.

Vid bedömningen av vilka åtgärder som kan vara lämpliga att vidta måste hänsyn

tas dels till att åtgärderna inte får leda till hinder för den allmänna

omsättningen, dels till att de inte får medföra stora kostnadsökningar för det

allmänna eller för överlåtare och förvärvare. Av de åtgärder som övervägts är

det egentligen bara en underrättelse till överlåtaren om att lagfart beviljats

för annan, skyldighet för åklagare och polismyndighet att underrätta IM efter

det att förundersökning inletts samt en utökad rätt till skadestånd som inte kan

 sägas utgöra hinder för omsättningen. Övriga åtgärder innebär antingen att

handläggningen fördröjs eller, som är fallet med ett notariatförfarande, att

överlåtelser av fastigheter kompliceras på ett icke önskvärt sätt.

Ett underrättelseförfarande efter beviljad lagfart innebär en kostnad om i vart

fall 1,5 miljoner kr per år. Denna kostnad måste ställas i relation till att

förfalskade överlåtelsehandlingar vid ansökan om lagfart torde vara

utomordentligt sällsynta samt att den rätta ägaren inte löper någon risk att

förlora sin fastighet eller att få den ytterligare belånad. Enligt DV:s mening

är det därför under rådande omständigheter inte motiverat att införa en sådan

underrättelseskyldighet.

En åtgärd som, enligt DV:s mening, kan förbättra situationen för den rätta

ägaren är en skyldighet för åklagare och polismyndighet att, när förundersökning

 inletts, underrätta IM om detta, varefter anteckning görs i

inskrivningsregistret. Åtgärden kan antas leda till att anteckning i registret

sker snabbare än om ansökan om stämning måste göras. Den kan vidare, genom att

talan om bättre rätt kan föras som ett enskilt anspråk i ett brottmål, medföra

att någon stämningsansökan över huvud taget aldrig behöver skrivas. Åtgärden

medför ingen mätbar kostnadsökning och utgör inte heller något hinder för

omsättningsintresset. Enligt DV:s uppfattning bör en sådan

underrättelseskyldighet därför införas.

Med hänsyn till statens ansvar för att inskrivningsregistret innehåller korrekta

 uppgifter kan det emellertid finnas skäl att införa en möjlighet för den rätta

ägaren att få ersättning av staten för sina kostnader för att återfå lagfarten.

En sådan bestämmelse bör också, enligt DV:s mening, införas. Frågan om en mera

vidsträckt rätt till skadestånd är emellertid inte lämplig att ta ställning till

 i detta sammanhang. Den bör i stället, om så anses önskvärt, övervägas i

samband med en genomgång av brottsoffers situation och behov av stöd i stort.

Förteckning över remissinstanser

Remissyttranden har avgetts av Göta hovrätt, Stockholms tingsrätt, Malmö

tingsrätt, Karlskrona tingsrätt, Uppsala tingsrätt, Sundsvalls tingsrätt,

Ekobrottsmyndigheten, Riksåklagaren, Rikspolisstyrelsen, Kammarkollegiet,

Lantmäteriverket, Svenska Bankföreningen, Sveriges Fastighetsägareförbund,

Lantbrukarnas Riksförbund, Villaägarnas Riksförbund, Sveriges advokatsamfund och

 Mäklarsamfundet.

Lagrådsremissens lagförslag

Förslag till lag om ändring i jordabalken

Härigenom föreskrivs i fråga om jordabalken2

dels att 18 kap. 5 och 7 §§ skall ha följande lydelse,

dels att det i 18 kap. skall införas en ny paragraf, 4 a §, av följande lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

18 kap.

4 a §

Om lagfart har beviljats med stöd av en förfalskad fångeshandling, har rätte

ägaren rätt till skälig ersättning av staten för sina kostnader för att få

lagfartsbeslutet undanröjt. Detsamma gäller om lagfart har beviljats trots att

rätte ägaren, när han eller hon utfärdade fångeshandlingen, inte hade rådighet

över den fasta egendomen på grund av att en förvaltare enligt föräldrabalken var

 förordnad för honom eller henne.

Om en godtroende förvärvare i de fall som avses i första stycket förpliktas att

betala ersättning för rättegångskostnader till rätte ägaren, har han eller hon

rätt till skälig ersättning för kostnaderna av staten.

5 §2

Staten företrädes i ärende om ersättning enligt 4 § av den myndighet som

regeringen bestämmer.

Om laga domstol i mål om ersättning enligt 4 § äger bestämmelserna i

rättegångsbalken angående tvist om äganderätt till fast egendom motsvarande

tillämpning.

Staten företräds i ärenden om ersättning enligt 4 § eller 4 a § av den myndighet

 som regeringen bestämmer.

I mål om ersättning enligt 4 § eller 4 a § tillämpas rättegångsbalkens

bestämmelser om laga domstol i tvister om äganderätten till fast egendom.

7 §

Har den som är berättigad till ersättning enligt 4 § haft rätt att utkräva

beloppet av annan såsom skadestånd, inträder staten i rätten mot denne.

Ersättning enligt 4 § på grund av domstols dom utbetalas sedan domen vunnit laga

 kraft.

Om den som är berättigad till ersättning enligt 4 eller 4 a § har haft rätt att

utkräva beloppet av någon annan i form av skadestånd, inträder staten i rätten

mot denne.

Ersättning enligt 4 och 4 a §§ på grund av en domstols dom betalas ut sedan

domen har vunnit laga kraft.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 2001

Lagrådets yttrande

Lagrådet

Utdrag ur protokoll vid sammanträde 2000-12-21

Närvarande: f.d. justitierådet Lars Å.[REDACTED_EFTERNAMN], regeringsrådet

Susanne Billum, justitierådet Göran Regner.

Enligt en lagrådsremiss den 7 december 2000 (Justitiedepartementet) har

regeringen beslutat inhämta Lagrådets yttrande över förslag till lag om ändring

i jordabalken.

Förslaget har inför Lagrådet föredragits av ämnesrådet Per[REDACTED_EFTERNAMN].

Förslaget föranleder följande yttrande av Lagrådet:

18 kap.

4 a §

I paragrafen föreskrivs att, om lagfart har beviljats med stöd av en förfalskad

fångeshandling, rätte ägaren har rätt till skälig ersättning av staten för sina

kostnader för att få lagfartsbeslutet undanröjt. Om den som har beviljats

lagfart har hunnit att överlåta fastigheten och också den till vilken

överlåtelsen skedde har beviljats lagfart, har enligt författningskommentaren

den rätte ägaren även rätt till ersättning för kostnader för att få den

lagfarten undanröjd. Den beskrivna situationen omfattas dock knappast av

lagtexten där det uttryckligen anges att "lagfartsbeslutet" (dvs. den lagfart

som beviljats med stöd av den förfalskade fångeshandlingen) undanröjts.

Lagrådet föreslår i förtydligande syfte att i första meningen orden

"lagfartsbeslutet undanröjt" byts ut mot "denna och senare beviljade lagfarter

undanröjda".

7 §

I paragrafen, som behandlar statens regressrätt, föreslås vissa formella

ändringar föranledda av införandet av den nya 4 a §. Enligt paragrafens första

stycke i dess nya lydelse gäller att, om den som är berättigad till ersättning

enligt 4 eller 4 a § har haft rätt att utkräva beloppet av någon annan i form av

 skadestånd, staten inträder i rätten mot denne. Regressrätten uppkommer

emellertid först när ersättning utbetalats och inte på det tidigare stadium som

anges i paragrafen. Det anförda felet vidlåder paragrafen även i dess nuvarande

lydelse. Lagrådet förordar att paragrafens första stycke ges följande lydelse.

"Om den som fått ersättning enligt 4 eller 4 a § har haft rätt att utkräva

beloppet av någon annan i form av skadestånd, inträder staten i denna rätt."

Övergångsbestämmelser

I lagrådsremissen föreslås inte några övergångsbestämmelser och som skäl härför

anges endast (s. 19) att några övergångsregler inte är nödvändiga. Avsaknaden av

 övergångsbestämmelser innebär att det är oklart i vad mån de nya bestämmelserna

 blir tillämpliga på kostnader som uppkommit före ikraftträdandet. Lagrådet

anser att frågan om övergångsbestämmelser bör övervägas ytterligare i det

fortsatta lagstiftningsarbetet.

Justitiedepartementet

Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde den 18 januari 2000

Närvarande: statsministern[REDACTED_EFTERNAMN], ordförande, och statsråden Hjelm-Wallén,
[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN], Engqvist,
[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN]

Föredragande: Thomas[REDACTED_EFTERNAMN]

Regeringen beslutar proposition 2000/01:61 Förfalskade fångeshandlingar vid

ansökan om lagfart.

Rättsdatablad

Författningsrubrik

Bestämmelser som inför, ändrar, upp-häver eller upprepar ett

normgivnings-bemyndigande

Celexnummer för bakomliggande EG-regler

Jordabalken

18 kap. 5 §

1 Balken omtryckt 1971:1209.

2 Senaste lydelse 1974:820.

2 Balken omtryckt 1971:1209.

2 Senaste lydelse 1974:820.

Prop. 2000/01:61

28

1

Prop. 2000/01:61

Prop. 2000/01:61

Bilaga 1

Prop. 2000/01:61

Bilaga 1

Prop. 2000/01:61

Bilaga 2

Prop. 2000/01:61

Bilaga 3

Prop. 2000/01:61

Bilaga 3

Prop. 2000/01:61

Bilaga 4

Prop. 2000/01:61

Bilaga 4

27

Prop. 2000/01:61

29

1

30

1