Regeringens proposition 1990/91:92

med förslag till ny bostadsrättslag, m.m.

Regeringen föreslår riksdagen att anta de förslag som har tagits upp i bi­fogade utdrag ur regeringsprotokollet den 7 febmari 1991.

Pä regeringens vägnar Ingvar Carbson

Ulf[REDACTED_EFTERNAMN]

Propositionens huvudsakliga innehåll

I propositionen läggs ft'am förslag till en ny bostadsrättslag som avser att er­sätta nu gällande bostadsrättslag (1971:479). Lagförslaget bygger på den gällande lagen. Lagstifmingen har dock gjorts om såväl språkligt som redak­tionellt Flera sakliga nyheter har tillkommit

Det lagstadgade kravet pä att en bostadsrättsförening måste ha minst fem medlemmar kompletteras med en bestämmelse om att det i föreningsfastig­heten skall finnas minst fem lägenheter avsedda att upplåtas med bostadsrätt

Om bostadsrättsföreningen har fler än ett hus, måste husen vara samlade på ett sådant sätt att en ändamålsenlig samverkan kan ske mellan bostadsrätts-havama.

En bostadsrättsförening fär laglig rätt att fritt och oberoende av stadgamas innehåll vägra en jiuidisk person som förvärvat bostadsrätt till en bostads­lägenhet medlemskap i föreningen. Om bostadslägenheten förvärvas av en juridisk person sedan lagen trätt i kraft får den endast användas för att i sin helhet hyras ut i andra hand som permanentbostad, om annat inte avtalas med föreningen. De nya reglema om förvärv som sker av juridiska personer berör inte sådana lägenheter som är avsedda för fritidsändamål. De berör inte heller kommun eller landstingskommim.

1 Riksdagen 1990/91. 1 saml. Nr 92

Prop. 1990/91: 92

Vidare föreslås att vissa villkor i en bostadsrättsförenings stadgar skall    Prop. 1990/91: 92 vara ogiltiga, nämligen sådana villkor som innebär an endast personer med visst medborgarskap, inkomst eller förmögenhet kan bli medlemmar i för­eningen eller sädana som annars till sitt innehåll eller pä annat sätt är oskäliga.

En bostadsrättsförening skall även fortsättningsvis i princip vara skyldig att bevilja medlemskap för och upplåta bostadsrätt ät de hyresgäster som be­viljats intte i föreningen och som deltar i en ombildning av hyresrätt till bostadsrätt. Nuvarande regler om rfitt till medlemskap preciseras dock till att avse dem som ansöker om medlemskap incxn ett fir frän fastighetsförvärvet

Ett system med förhandsavtal införs. Syftet &r främst att göra det möjligt för bostadssökande att under produktionen av föreningens hus kunna påverka utformningen av de egna lägenheterna genom s.k. tillval. Förhandsavtal skall ocksä f & ing&s i samband med ombildning av hyresrätt till bostadsrätt Om det finns ett förhandsavtal skall föreningen kunna ta emot förskott för bostads­rätten.

Bostadsrättshavarens sJc. vetorStt mot förändringar av lägenheten vid om-och tillbyggnader av föreningens hus avskaffas. Detta innebär att förening­ama i fortsättningen kan genomföra angelägna ombyggnadsåtgärder som be­rör en enskild lägenhet, tex. hissinstallationer, även om bostadsrättshavaren motsätter sig åtgärden. Olika lättssäkerhetsmoment finns intagna i lagförsla­get i firåga om fömtsättningama för att fä göra inträng i en lägenhet

Även mark som ligger i anslutning till ett smähus eller en marklägenhet skall kunna omfattas av en bostadsrfittsupplätelse.

Möjlighetema för en bostadsrättsförening att ta ut avgifter av medlem­mama justeras. Vissa äldre avgiftstyper tas bort medan en möjlighet införs an ta ut överlåtelseavgift och pantsätttiingsavgift.

Vissa andra ändringar föresläs också, bl.a. i fräga om offentlig auktion och andrahandsupplåtelser. I övrigt föresläs ocksä justeringar av den s.k. ombildningslagen, bl.a. i fi-åga om uppenbart oskäliga villkor i hembud. Vidare föreslås en särskild lag som ger vissa äldre bostadsföreningar möjlig­het att omregistreras till bostadsrättsföreningar. Slutligen föreslås att försöks­verksamheten med kooperativ hyresrätt förlängs till utgången av är 1993.

Lagstiftningen föresläs träda i kraft den 1 juli 1991.

Propositionens lagförslag

Prop. 1990/91:92

1 Förslag till Bostadsrättslag

Härigenom föreskrivs följande.

1 kap.   Inledande bestämmelser

Grundregler om bostadsrättrforeningar och bostadsrätt

1 § En bostadsrättsförening är en ekonomisk förening som har till ändamål

att i föreningens hus upplåta lägenheter med bostadsrätt En bostadsrätts­

förening skall vara registrerad.

Lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar tillämpas pä bostadsrätts­föreningar i den utstt-äckning som anges i 9-10 kap.

2

§ För registrering av en bostadsrättsförening fordras att föreningen har minst fem medlemmar. Dessutom skall föreningen ha antagit stadgar samt ut­sett styrelse och minst en revisor.

3

§ Upplåtelse av en lägenhet med bostadsrätt får endast ske till den som är medlem i bostadsrättsföreningen. Bostadsrätt är den rätt i föreningen som en medlem har på gmnd av upplåtelsen.

När en bostadsrätt överlåtits firån en bostadsrättshavare till en ny inne­havare får denne utöva bostadsrätten endast om han är eller antas till medlem i föreningen.

4 § Upplåtelse av en lägenhet med bostadsrätt skall ske till nyttjande mot er­

sättning och utan tidsbegränsning. Endast bostadsrättsföreningar får upplåta

sådan nyttjanderätt

En upplåtelse med bostadsrätt får endast avse hus eller del av hus. En upplåtelse fär dock även omfatta maik som ligger i ansluming till föreningens hus, om marken skall användas som komplement till nyttjandet av huset eller del av huset.

5 § Om upprättande och registrering av ekonomisk plan som fömtsättning

för upplåtelse finns bestämmelser i 3 kap.

För registrering av ekonomisk plan fordras att det i föreningens hus kom­mer att finnas tninst fem lägenheter avsedda att upplåtas med bostadsrätt Vid beräkningen av antalet lägenheter som avses bli uppläma med bostadsrätt räk­nas som lägenhet varje avskild enhet som är inrättad att varaktigt och själv­ständigt användas som bostad eller lokal. Garage, lager och andra lägenheter som i första hand används som förvaringsutrymmen skall man dock bortse från.

Om föreningen har fier än ett hus, fordras det för registrering också att husen ligger sä nära varandra att en ändamålsenlig samverkan kan ske mellan bostad srättshavama.

6 § Med bostadslägenhet avses i denna lag en lägenhet som är avsedd att    Prop. 1990/91: 92

helt eller till en inte oväsentiig del användas som bostad. Med lokal avses en

annan lägenhet än bostadslägenhet

7 § Bestämmelser som gäller ombildning av hyresrätt till bostadsrätt finns i

denna lag och i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning

till bostadsrätt.

Förbud mot upplåtebe av andebrätt

8 § En juridisk person får inte upplåta andelsiätt med vilken följer rätt att för

begränsad tid besitta eller nyttja en bostadslägenhet

Ett förbehåll om förvärv av andelsrätt i strid med första stycket gäller inte mot den till vilken lägenheten har upplåtits.

Enligt lagen (1986:1242) om försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt kan regeringen lämna ekonomiska föreningar tillstånd att bedriva verksamhet trots bestänmiclscma i första stycket

2 kap.   Föreningens medlemmar m.m.

Allmänna bestämmeber om medlemskap

1 § Fråga om att anta en medlem i en bostadsrättsförening avgörs av för­

eningens styrelse med iakttagande av de villkor för medlemskap som anges i

föreningens stadgar och bestämmelsema i detta kapitel.

1 stadgarna får föreskrivas att ansökan om inträde i föreningen skall göras skriftligen och att ansökningshandlingen skall vara försedd med sökandens bevitmade namnunderskrift

2 § Sådana stadgevillkor för medlemskap är utan verkan som innebär

1.

att ett visst medborgarskap eller en viss inkomst eller förmögenhet skall utgöra fömtsätming för inträde i föreningen,

2.

att den till vilken en bostadsrätt övergår skaU utses av någon annan än bostadsrättshavaren eller godkännas enligt andra gmnder än som gäller enligt denna lag för inträde i en bostadsrättsförening, eller

3.

att villkoret annars med hänsyn till sitt innehåll eller pä annat sätt är oskäligt mot den som vill vinna inträde i föreningen eller överlåta sin bostads­rätt.

Bestämmelsen i första stycket 2 hindrar inte att föreningen i sina stadgar förbehåller sig sådan återköps- eller lösningsrätt som avses i 6 kap. 9 §.

Rätt ttU medlemskap vid övergäng av bostadsrätt

3 § Den som en bostadsrätt har övergått till får inte vägras intt-äde i för­

eningen, om de villkor för medlemskap som föreskrivs i stadgarna är upp­

fyllda och föreningen skäligen bör godta honom som bostadsrättshavare.

För vissa särskilda fall av övergång gäller 4-7 §§.

4 § En juridisk person sora har förvärvat bostadsrätt till en bostadslägenhet,

som inte är avsedd för fritidsändamål, fär vägras inträde i föreningen även

om de i 3 § angivna fömtsättningama för medlemskap är uppfyllda.

En kommun eller en landstingskommun som har förvärvat bostadsrätt till en bostadslägenhet fär inte vägras inträde i föreningen.

5 § Om en bostadsrätt har övergått till bostadsrättshavarens make, får maken    Prop. 1990/91: 92

vägras inträde i föreningen endast om det som villkor för medlemskap i stad­

garna föreskrivits att medlemmama skall tillhöra en viss sammanslutning eller

uppfylla liknande villkor och det skäligen kan fordras att maken uppfyller villkoret. Detta gäller ocksä när en bostadsrätt till en bostadslägenhet övergått till någon annan närstående person som varaktigt sammanbodde med bostads­rättshavaren.

6

§ Den som har förvärvat en andel i en bostadsrätt får vägras inträde i för­eningen, om annat inte bestämts i stadgarna. Bestämmelserna i 3 och S §§ skall dock gälla om bostadsrätten efter förvärvet innehas av makar eller, om bostadsrätten avser bostadslägenhet, av sädana sambor på vilka lagen (1987:232) om sambors gemensamma hem skall tillämpas.

7

§ Den som förvärvat bostadsrätt vid exekutiv försäljning eller vid offendig auktion enligt denna lag fär inte vägras inträde som medlem av den anled­ningen att ersättning för bostadsrätten inte beräknats enligt de gmnder som anges i stadgarna.

Rätt tiU medlemskap vid upplåtebe av bostadsrätt

8 § En bostadsrättsförening som har förvärvat eller avser att förvärva en

hyresfastighet för ombildning av hyresrätt till bostadsrätt får inte vägra en

hyresgäst i fastigheten inträde i föreningen i annat fall än om

1.

hyresförhållandet avser en lokal och lokalen inte skall upplåtas med bostadsrätt,

2.

hyresförhållandet beror av anställning och lägenheten inte skall upplåtas med bostadsrätt, eller

3.

sädana omständigheter föreligger att en bostadsrättsförening enligt 3 eller 4 § kan vägra den som förvärvat bostadsrätt inträde i föreningen.

Föreningen fär också efter det att den förvärvat fastigheten vägra en hyres­gäst inträde i föreningen, om

1.

denne inte var hyresgäst i fastigheten när bostadsrättsföreningen förvär­vade den, eller

2.

hyresgästen ansökt om medlemskap i föreningen senare än ett år från föreningens fastighetsförvärv.

Om hyresgästen var make eller annan närstående person till den som inne­hade hyresrätten när föreningen förvärvade fastigheten och hyresrätten över­gått till hyresgästen enligt bestämmelserna i 12 kap. 33 §, 34 § eller 47 § andra stycket jordabalken, får medlemskap inte vägras pä gmnd av bestäm­melsema i andra stycket 1. Ansökan om medlemskap måste dock ha skett före utgången av den tid som anges i andra stycket 2 eller, om det är förmån­ligare för hyresgästen, senast tre månader från den dag då hyresrätten över­togs.

9 § Skall en bostadsrättsförening i annat fall än som avses i 8 § upplåta

bostadsrätt till en lägenhet och ansöker någon om medlemskap i föreningen i

syfte att erhålla lägenheten, är föreningen skyldig att bevilja medlemskap

endast om

1.

den sökande har tecknat förhandsavtal enligt 5 kap. eller

2.

den sökande dels har anvisats bostadsrätt av en kommun enligt lagen (1987:1274) om kommunal bostadsanvisningsrätt dels uppfyller de villkor

som enligt 3 § gäller för inträde i samband med övergäng.

c

Medlemskap enligt första stycket 1 behöver inte beviljas förrän den eko-    Prop. 1990/91: 92 nomiska planen har registrerats enligt 3 kap. och lägenheten står klar för in-flytming.

En kommun till vilken bostadsrätt skall anses upplåten enligt lagen (1987:1274) om kommunal bostadsanvisningsrätt förvärvar medlemskap i föreningen genom upplåtelsen.

Rått till överprövning avfirågan om inträde

10        § Den som i aimat fall än som sägs i 4 § förvärvat en bostadsrätt men

vägrats inträde i föreningen kan inom en månad firfin den dag han fick del av

beslutet om detta hänskjuta tvisten till hyresnämnden. Detsamma gäller

hyresgäst som avses i 8 § och sädan sökande som sägs i 9 §.

En bestämmelse om ogiltighet av en överlåtelse när medlemskap vägras finns i 6 kap. 5 §.

Utträde wr föreningen m.Tn.

11        § En medlem som inte har någon bostadsrätt i föreningen kan utttda ur

föreningen och får av orsak som anges i stadgarna uteslutas ur denna.

En medlem som upphör att vara bostadsrättshavare skall anses ha utträtt ur föreningen, om inte styrelsen medgett att han fär stå kvar som medlem. Detta gäller inte om bostadsrätten upphört på gmnd av att det hus i vilket lägenheten finns har övergått till en ny ägare.

12        § Om föreningen vägrar att upplåta bostadsrån till någon som avses i 8

eller 9 § och som antagits som medlem i föreningen eller antar inte en sådan

medlem ett erbjudande från föreningen om att få lägenheten upplåten med

bostadsrätt, skall han anses ha utträtt ur föreningen. Detta gäller dock inte om

1.

han inom sex månader från beslutet eller erbjudandet har hänskjutit frå­gan om upplåtelse till hyresnämnden enligt 4 kap. 6 § andra stycket, eller

2.

styrelsen medgett att han får stå kvar i föreningen.

Medlemmen skall också anses ha utdött ur föreningen när en beslut har vunnit laga kraft som innebär avslag pä hans begäran om upplåtelse av bostadsrätt

13

§ Har föreningen antagit en hyresgäst som avses i 8 § som medlem i föreningen men upphör denne att vara hyresgäst innan någon bostadsrätt upplåtits till honom, skall medlemmen anses ha utträtt ur föreningen den dag hyresförhållandet upphör. Dessa bestämmelser gäller dock inte, om förening­ens styrelse medgett att medlemmen fär stå kvar i föreningen.

14

§ I stadgarna får föreskrivas att en anmälan om utträde ur föreningen skall göras skriftligen och att handlingen skall vara försedd med medlemmens bevitmade namnunderskrift

Fräga om uteslutning prövas av föreningsstämman, om inte något aimat har bestämts i stadgarna.

3 kap.   Ekonomisk plan

Prop. 1990/91: 92

Planens innehåll mm.

1

§ Innan en bostadsrättsförening upplåter lägenheter med bostadsrätt, skall en ekonomisk plan upprättas av föreningens styrelse och regisn-eras av länsstyrelsen. Planen sjtall innehålla de upplysningar som är av betydelse för en bedömning av föreningens verksamhet. Av planen skall också framgå om fömtsättningama för registrering enligt 1 kap. 5 § är uppfyllda.

2

§ En ekonomisk plan skall vara försedd med intyg av tvä personer om att planen enligt deras omdöme vilar på tiUförlidiga gmnder. Vidare skall intygsgivama ange om fömtsättningama för registrering enligt 1 kap. 5 § kan anses uppfyllda. I intyget skall intygsgivama också ange de huvudsakliga omständigheter som ligger till gmnd för deras omdöme.

3

§ Intygsgivare utses bland dem som regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer har förklarat behöriga att utfärda sådant intyg.

Det är inte tillåtet att utse någon till intygsgivare, om det finns någon om­ständighet som kan mbba förtroendet för dennes opartiskhet. Endast en av intygsgivama får vara anställd hos företag, organisation eller någon annan som har bildat bostadsrättsföreningen eller hjälpt till med föreningsbildningen eller med an upprätta den ekonomiska planen.

Ny plan

4 § Om det sedan den ekonomiska planen har uppiättats inträffar något som

är av väsentlig betydelse för bedömningen av föreningens verksamhet, får

föreningen inte upplåta lägenheter med bostadsrätt föirän en ny ekonomisk

plan har upprättats av föreningens styrelse och regisd-erats av länsstyrelsen.

En förening får upplåta en lägenhet med bostadsrätt trots att den inte finns upptagen i en registrerad ekonomisk plan, om upplåtelsen inte har någon sådan betydelse som sägs i fönta stycket.

Planens offentlighet

5 § Styrelsen skall hålla en registrerad ekonomisk plan tillgänglig för var

och en som viU ta del av planen.

4 kap.   Upplåtelse av lägenheter med bostadsrätt

När upplåtebe får ske

1

§ Bestämmelser om medlemskap och ekonomisk plan som fömtsätming för upplåtelse finns i 1 och 3 kap.

2

§ Innan den slutiiga kosmaden för föreningens hus har redovisats i en registterad ekonomisk plan eller på en föreningsstämma, är det inte tillåtet att upplåta bostadslägenheter med bostadsrätt utan tillstånd av länsstyrelsen.

Länsstyrelsen skall lämna tillstånd om

1.

en ekonomisk plan har registrerats och

2.

föreningen ställt betryggande säkerhet hos länsstyrelsen för återbetal­ning av insatsen till bostadsrättshavama jämte, i förekommande fall, upp­låtelseavgift

Länsstyrelsen skall på begäran av föreningen återställa säkerheten sedan ett    Prop. 1990/91: 92 år förflutit efter det att den slutiiga kosmaden har redovisats på en förenings­stämma. Har talan om ersättning väckts före utgången av denna tid, får säkerheten dock inte återställas förrän målet är slutligt avgjort och föreningens betalningsskyldighet har fullgjorts.

3

§ En lägenhet som är upplåten med hyresrätt får inte upplåtas med bostadsrätt sä länge ett hyresförhållande består. Lägenheten får dock upplåtas med bostadsrätt, om mindre än tre månader återstår av hyrestiden och hyres­värden och hyresgästen har kommit överens om an hyresförhållandet skall upphöra utan an hyresrätten överlåts till någon annan.

4

§ 15 kap. finns bestämmelser om när en bostadsrättsförening får ingå av­tal om att i framtiden upplåta lägenheter med bostadsrätt

Upplåtelseavtalet

5 § Upplåtelse av en lägenhet med bostadsrätt skall ske skriftligen, om inte

något annat följer av lagen (1987:1274) om kommunal bostadsanvisningsrätt

eller lagen (1991:000) om omregistrering av vissa bostadsföreningar till

bostadsrättsföreningar.

I upplåtelsehandlingen skall följande anges: partemas namn, den lägenhet upplåtelsen avser samt de belopp som skall betalas som insats och årsavgift samt i förekommande fall upplåtelseavgift

Skyldighet att upplåta bostadsrätt

6 § Om någon som avses i 2 kap. 8 § eller 9 § första stycket har antagits

som medlem i föreningen, får föreningen inte vägra att upplåta den lägenhet

som är avsedd för medlemmen med bostadsrätt eller erbjuda sådana villkor

för upplåtelsen som medlemmen skäligen inte bör godta.

Hyresnämnden får på ansökan av medlemmen förelägga föreningen att upplåta lägenheten med bostadsrätt Föreläggandet får förenas med vite. Nämnden får också fastställa villkoren för upplåtelsen.

Bestämmelsema i första och andra styckena gäller inte hyresgäst som av­ses i 2 kap. 8 §, om det är bestämt att hans hyresförhållande skall upphöra.

Om utträde ur föreningen när upplåtelse enligt denna paragraf inte konomit till stånd finns bestämmelser i 2 kap. 12 §.

Ogiltiga upplåtelser m.m.

7 § En upplåtelse som skett i sttid med bestämmelsema i 3 kap. 1 med krav

på en registrerad ekonomisk plan eller formkravet i 5 § är ogiltig. Den som

bostadsrätten upplåtits till har därvid rätt till ersättning för skada. Har lägen­

heten tillträns, skall hyresavtal anses ingånget för tiden från tillträdet. Väcks

inte talan om upplåtelsens ogiltighet inom två fir från den dag då upplåtelsen

skedde, är rätten till sädan talan förlorad.

Om en lägenhet som är upplåten med hyresrätt har upplåtits med bostads­rätt i strid med bestämmelsema i 3 §, är upplåtelsen ogiltig. I ett sådant fall gäller bestänmielsema om återbetalning och ersättning i 10 § andra stycket.

8 § Om en upplåtelse skett i strid med bestämmelsema i 3 kap. 4 § med krav

på en registrerad ny ekonomisk plan, får bostadsrättshavaren efter upp­

sägning frånträda bostadsrätten, om han var i god tro när upplåtelsen skedde.

j

Uppsägning skall ske inom tre månader från den dag då bostadsrättshavaren    Prop. 1990/91: 92 fick kännedom om det förhållande som bort föranleda upprättandet av en ny ekonomisk plan, dock inte senare än tvä är frän upplåtelsen.

Om en upplåtelse skett i strid med bestämmelsema i 2 § med krav på till­stånd för upplåtelse av bostadsrätt, får bostadsrättshavaren efter uppsägning frånträda bostadsrätten. Uppsägning får dock inte ske sedan länsstyrelsen lämnat tillstånd till upplåtelsen och inte heller efter utgången av den i 2 § tredje stycket angivna tiden.

Sker uppsägning enligt första eller andra stycket, övergår bostadsrätten genast till föreningen. Föreningen skall betala skälig ersätming för bostads­rätten. Bostadsrättshavaren har även rätt till ersättning för skada. Har lägen­heten tillträtts, skall hyresavtal anses ingånget för tiden från uppsägningen, om bostadsrättshavaren i uppsägningen begärt att få bo kvar i lägenheten.

Hyresvillkor vid ogiltiga uppläteber och när bostadsrätten frånträds

9 § Om partema inte kommer överens om hyresvillkoren enligt 7 § första

stycket eller 8 § sista stycket, fastställs dessa av hyresnämnden. I väntan på

att hyresvillkoren för tiden firån att hyresavtal skall anses ingånget blir slutligt

bestämda skall hyra betalas enligt vad föreningen bestämt i fråga om års­

avgift

Konkurrerande uppläteber

10 § Om en viss lägenhet upplåtits med bostadsrätt ät fiera var för sig, gäller

upplätelsema efter den tidsföljd i vilken de ägt rum. Är upplåtelserna sam­

tidiga eller går det inte att fastställa i vilken tidsföljd de skett, skall rätten på

talan besluta om företrädet mellan dem efter vad som med hänsyn till om­

ständigheterna är skäligt.

Den som inte får behålla bostadsrätten till följd av bestämmelsema i första stycket, har rätt att få tillbaka den insats och upplätelseavgift som han betalat till föreningen. Han har även rätt till ersättning av föreningen för skada, om han vid upplåtelsen varken kände till eller borde ha känt till den andra upp­låtelsen.

Avsägelse

11 § En bostadsrättshavare får avsäga sig bostadsrätten tidigast efter två år

från upplåtelsen och därigenom bli fri från sina förpliktelser som bostads­

rättshavare. Avsägelsen skall göras skriftligen hos styrelsen.

Vid en avsägelse övergår bostadsrätten till föreningen vid det månadsskifte som inn-äffar närmast efter tre månader från avsägelsen eller vid det senare månadsskifte som angetts i denna.

5 kap.   Förhandsavtal

Rått att ingdförhandsavuil och att ta emot förskott

1 §  En bostadsrättsförening får ingå avtal om att i framtiden upplåta en lägenhet med bostadsrätt Ett sådant avtal kallas föiiiandsavtal.

Ett förhandsavtal innebär an föreningen är skyldig an upplåta lägenheten med bostadsrätt ät den som tecknat sig för lägenheten. Förhandstecknaren är å sin sida skyldig an förvärva lägenheten med bostadsrätt.

2 § En bostadsrättsförening får ta emot förskon för en bostadsrätt endast av    Prop. 1990/91: 92

den som tecknat ett föihandsavtal och om länsstyrelsen har lämnat föreningen

tillstånd att ta emot förskott

Ett förskott får avse ett belopp som motsvarar högst den beräknade in­satsen för bostadsrätten.

Om föreningen har tagit emot ett belopp som överstiger vad som följer av andra stycket, har förhandstecknaren rätt att få tillbaka det överskjutande be­loppet jämte ränta enligt 2 § räntelagen (1975:635).

3 § Ett förhandsavtal skall upprättas skriftiigen. I avtalet skall följande

anges: partemas namn, den lägenhet som avses bli upplåten med bostadsrätt,

beräknad tidpunkt för upplåtelsen, de beräknade avgifterna för bostadsrätten

och, i förekommande fall, belopp som lämnas i förskon.

De beräknade avgifterna för bostadsrätten skall grundas pä en kalkyl över kostnadema för projektet. Kalkylen skall enligt intyg av tvä sådana intygs­givare som avses i 3 kap. 3 §, vila pä tiUförlidiga gmnder. I intyget skall de huvudsakliga omständigheter som ligger till gmnd för omdömet anges. Styrelsen skall hälla kalkylen och intyget tillgängliga för förhandstecknaren innan avtalet ingås.

4

§ Ett förhandsavtal som ingås i strid med bestämmelserna i 3 § är ogiltigt

5

§ Länsstyrelsen skall lämna tillstånd till en förening an ta emot förskott, om

1.

det finns en kalkyl över kosmadema för projektet, granskad enligt 3 § andra stycket, och

2.

föreningen ställt betryggande säkerhet hos länsstyrelsen för återbetal­ning av förskott till förhandstecknama.

Länsstyrelsen skall på begäran av föreningen återställa säkerheten efter det att bostadsrätterna upplåtits eller mottagna förskott har återbetalats.

6 § Förhandstecknaren får inte sätta någon annan än sin make i sitt ställe

eller pantsätta sin rätt enligt avtalet. Vad som sägs om make skall gälla även

sådan sambo på vilken lagen (1987:232) om sambors gemensamma hem skall

tillämpas. En överlåtelse eller pantsättning i strid med dessa bestämmelser är

ogiltig.

Ett avtab upphörande

7 § En förhandsavtal upphör att gälla, om avtalet avser en lägenhet i en

hyresfastighet som föreningen har förvärvat eller avser att förvärva för om­

bildning till bostadsrätt och förhandstecknarens hyresrätt till lägenheten upp­

hör innan bostadsrätten upplåtits.

Bestämmelsema i första stycket gäller inte om förhandstecknaren har san sin make eller sambo i sin ställe och denne övertagit hyresrätten till lägen­heten.

8 § Förhandstecknaren får efter uppsägning genast frånträda avtalet, om

1.

lägenheten inte upplåts med bostadsiätt senast vid inflyttningen,

2.

upplåtelsen genom försummelse av föreningen inte sker inom skälig tid efter den beräknade tidpunkten för upplåtelsen, eller

3.

de avgifter som skall betalas för bosudsrätten är väsentiigt högre än

som angavs i förhandsavtalet och förhandstecknaren av denna anledning

10

säger upp avtalet inom tre månader frän den dag dä han fick kännedom om    Prop. 1990/91: 92 den högre avgiften.

Bestämmelserna i första stycket 1 gäller inte om föihandstecknaren innehar lägenheten med hyresrätt

Om en förhandstecknare har bitiätt ett beslut om förvärv av en hyresfastig­het för ombildning till bostadsrätt enligt 9 kap 19 §, upphör dock avtalet i de fall som avses i första stycket 3 att gälla endast om det dessutom inte är oskä­ligt mot föreningen eller medlemmama an avtalet upphör.

Rått till ersättning

9 § Om ett föiiiandsavtal upphör att gälla enligt bestämmelserna i 7 eller 8 §, har föiiiandstecknaren

1.   rätt att fä tillbaka belopp som han betalat i förskott jämte ränta enligt 2 §

räntelagen (1975:635),

2.

rätt till skälig ersättning för sådana kosoiader som han med föreningens godkännande åtagit sig för lägenhetens inredning och utformning och som blivit onyttiga för honom, och

3.

rätt till ersättning fÖr annan skada som föreningen har förorsakat honom genom försumlighet

Bestämmelsema i första stycket gäller också i de fall avtalet är ogiltigt eller föreningen har tagit emot förskott i strid med bestämmelserna i 2 § första stycket

6 kap.   Övergäng av bostadsrätt

Rätt att utöva bostadsrätten rfter övergång

1 § En bestämmelse om medlemskap som fömtsättning för rätt att utöva

bostadsrätten efter överlåtelse finns i 1 kap.

Ett dödsbo efter en avliden bostadsrättshavare fär utöva bostadsrätten trots att dödsboet inte är medlem i föreningen. Efter tre år från dödsfallet får för­eningen dock anmana dödsboet att inom sex månader från anmaningen visa att bostadsrätten ingått i bodelning eller arvskifte med anledning av bostads­rättshavarens död eller att någon, som inte fär vägras inträde i föreningen, förvärvat bostadsrätten och sökt medlemskap. Om den tid som angetts i an-maningen inte iakttas, fär bostadsrätten säljas pä offentlig auktion för döds­boets räkning. Ett dödsbo kan i föreningens stadgar medges en vidsnäcktare rätt an som angetts här.

2 § Om en bostadsrätt övergått genom bodelning, arv, testamente, bolags­

skifte eller liknande förvärv och förvärvaren inte antagits till medlem, fär för­

eningen anmana förvärvaren att inom sex månader firån anmaningen eller den

längre tid som kan vara bestämd i stadgarna visa att någon, som inte får väg­

ras intte i föreningen, förvärvat bostadsrätten och sökt medlemskap. Iakttas

inte den tid som angetts i anmaningen, fär bostadsrätten säljas på offentlig

auktion för förvärvarens räkning,

Överlåtebe tiUJurldbk person

3 § En juridisk person som är medlem i en bostadsrättsförening fär inte utan

samtycke av föreningens styrelse genom överlåtelse förvärva bostadsrätt till

11

en bostadslägenhet som inte är avsedd för fritidsändamål. Vad nu sagts gäller    Prop. 1990/91: 92 inte när förvärvaren är kommun eller landstingskommun.

Överlåtelseavtalet

4 § Ett avtal om överlåtelse av bostadsrätt genom köp skall upprättas skrift­

ligen och skrivas imder av säljaren och köparen. I avtalet skall den lägenhet

som överlåtelsen avser samt köpeskillingen anges. Motsvarande skall gälla

vid byte eller gåva.

Ogiltighet

5 § En överlåtelse är ogiltig, om den som en bostadsrätt övergått till vägras

medlemskap i bostadsrättsföreningen. Detta gäller inte vid exekutiv försälj­

ning eller vid offentlig auktion enligt bestämmelsema i denna lag. Om förvär­

varen i ett sådant fall inte antagits till medlem, skall föreningen lösa bostads­

rätten mot skälig ersättning.

En överlåtelse som avses i 3 § är ogiltig om föreskrivet samtycke inte er-häUs.

En överlåtelse som inte uppfyller formföreskrifterna i 4 § är ocksä ogiltig.

Ansvaret för förpliktelser

6 § För tid efter det att föreningen underrättats om att bostadsrätten övergått

till en medlem i föreningen, svarar den frän vilken rätten övergått inte för de

förpliktelser som åligger en innehavare av bostadsrätten.

Första stycket gäller ocksä om en bostadsrätt övergått till någon som inte är medlem i föreningen genom bodelning, arv, testamente, bolagsskifte eller liknande förvärv eller vid exekutiv försäljning eller offentiig auktion enligt denna lag. Om bostadsrätten i annat fall har övergått till någon som inte är medlem, är den från vilken rätten övergått fri från förpliktelser enligt första stycket först efter det att förvärvaren antagits till medlem.

7

§ Om bostadsrätten efter uppsägning enligt 7 kap. 18 § kan säljas pä offentiig auktion, är bostadsrättshavaren inte skyldig att svara för de för­pliktelser som åligger en innehavare av bostadsrätten för längre tid än till det månadsskifte som inttar närmast efter tre månader fiin den dag då bostads­rättshavaren blev skild frän lägenheten.

8

§ En förvärvare svarar tillsammans med den frän vilken bostadsrätten övergått för de förpliktelser som denne haft som innehavare av bostadsrätten, om inte föreningen och förvärvaren kommit överens om något annat. Om bostadsrätten har förvärvats på offentiig auktion enligt bestämmelsema i denna lag, svarar dock förvärvaren för förpliktelserna endast om föreningen har förbehållit sig betalningsanspråk mot denne vid auktionen.

Förbehåll i stadganm om rätt att återköpa eller lösa bostadsrätten

9 § En bostadsrättsförening får i sina stadgar ta in ett förbehåll om att för­

eningen eller medlemmama vid övergäng av bostadsrätt till lokal skall ha rätt

att lösa bostadsrätten. Stadgarna skall i sä fall ange i vilken ordning lösnings­

rätten skall tillkomma föreningen eller medlemmarna, inom vilken tid lös­

ningsrätten skall göras gällande hos förvärvaren samt efter vilka gmnder er-

12

sättning för bostadsrätten skall bestämmas och inom vilken tid den skall beta-    Prop. 1990/91: 92 las.

En bostadsrättsförening som är ansluten till en folkrörelsekooperativ riks­organisation fär i sina stadgar ta in förbehåll enligt första stycket även för bostadslägenheter. Ett sådant förbehåll fär gälla till föimän för föreningen, en folkrörelsekooperativ organisation som denna tillhör eller medlemmama. Förbehållet fär avse rätt att inom högst tre är frän upplåtelsen återköpa eller lösa bostadsrätten frän bostadsrättshavaren eller någon som förvärvat bostadsrätten. I övrigt gäller första stycket andra meningen.

Sidoavtal

10      § Finns det mellan föreningen och den fiin vilken bostadsrätten till en

bostadslägenhet övergått ett annat avtal som avser en nyttighet som har ett

omedelbart samband med användningen av lägenheten och som är av mindre

betydelse i jämförelse med den användningen, upphör även det andra avtalet

att gälla vid den tidpunkt som anges i 6 §. Har föreningen sagt upp bostads­

rättshavaren till avflytming enligt 7 kap. 18 §, skall dock det andra avtalet

upphöra att gälla när bostadsrättshavaren enligt 7 kap. 24 § är skyldig att

flytta.

Föreningens skyldighet till vldareöverlåtebe

11      § Har en bostadsrätt övergått till bostadsrättsföreningen, skall den över­

låtas så snart det kan ske utan förlust, om inte föreningen på en förenings­

stämma beslutar att bostadsrätten skaU upphöra.

7 kap.   Bostadsrättshavarens rättigheter och skyldigheter

Föreningens ansvar för lägenhetens skick

1

§ När lägenheten skall tillträdas första gången efter en bostadsrätts­upplåtelse, skall föreningen tillhandahälla lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt bmkbar för det avsedda ändamålet Detta gäller om inte något annat har avtalats.

2

§ Är lägenheten, när den skall tillträdas första gången efter bostadsrätts­upplåtelsen, inte i det skick som bostadsrättshavaren har rätt att fordra enligt 1 §, får han avhjälpa bristen pä föreningens bekosmad, om inte styrelsen pä tillsägelse ombesörjer åtgärden så snart det kan ske. Kan bristen inte av­hjälpas utan dröjsmål eller underlåter styrelsen att efter tillsägelse ombesörja åtgärden så snart det kan ske, fär bostadsrättshavaren efter uppsägning från­träda bostadsrätten. Uppsägning får dock ske endast om bristen är av väsent­lig betydelse. Sedan bristen blivit avhjälpt får uppsägning inte ske. För den tid lägenheten är i bristfälligt skick har bostadsrättshavaren rätt till skälig ned­sättning av årsavgiften,

Bostadsrättshavaren har även lätt till ersätming för skada, om bristen beror på försummelse frin föreningens sida.

3 § Om bostadsrättshavaren inte fär tillträda lägenheten i rätt tid när lägen­

heten skall tillträdas första gången efter en bostadsiättsupplåtelse och beror

inte dröjsmålet pä honom, har han rätt till skälig nedsättning av årsavgiften

för den tid han inte kan använda lägenheten eller del av den. Är hindret av

13

väsentUg betydelse, får bostadsränshavaren efter uppsägning fränö-äda    Prop. 1990/91: 92 bostadsrätten. Uppsägning fär inte ske efter tillträdet

Bostadsrättshavaren har även rätt till ersättning för skada, om dröjsmålet beror på försummelse från föreningens sida.

4

§ Sedan tillträde medgetts åligger det föreningen att hälla lägenheten och fastigheten i övrigt i gott skick, i den mån ansvaret inte enligt 12 § vilar på bostadsrättshavaren. Bestämmelsema i 2 § gäller i tillämpliga delar om för­eningen åsidosätter sin reparationsskyldighet eller om det pä något annat sätt uppstår hinder eller men i nyttjanderätten genom föreningens vällande.

5

§ Finns det ohyra i lägenheten till men för bostadsrättshavaren gäller 2 § i tillämpliga delar. Har ohyran kommit efter det att lägenheten tillttiltts, gäller dock inte vad som sagts nu, om det skett genom bostadsrättshavarens väl­lande eller genom vårdslöshet eller försummelse av någon som han svarar för enligt 12 § andra stycket

I fråga om bostadslägenhet som utgör en del av ett hus är styrelsen skyldig att vidta tjänliga åtgärder för att utrota ohyra, även om bostadä:ättshavaren är ansvarig enligt första stycket för att sädan förekommer i lägenheten. Är bostadsrättshavaren utan ansvar för ohyran, har han rätt till ersätming för nödvändiga kosmader som han drabbats av genom åtgärder för att utrota ohyran.

Hur bostadsrättshavaren får använda lägenheten

6 § Bostadsrättshavaren får inte använda lägenheten för något annat ändamål

än det avsedda. Föreningen får dock endast åberopa avvikelse som är av av­

sevärd betydelse för föreningen eller någon annan medlem i föreningen.

Om en bostadslägenhet som inte är avsedd för firitidsändamål innehas med bostadsrätt av en juridisk person, får lägenheten endast användas för att i sin helhet upplåtas i andra hand som permanentbostad, om inte något annat har avtalats.

7

§ Bostadsrättshavaren får inte göra någon väsentlig förändring i lägen­heten utan tillstånd av styrelsen. Bostadsrättshavaren kan i stadgarna dock medges en vidsträcktare rätt

8

§ Bostadsränshavaren fär inte inrymma utomstående personer i lägen­heten, om det kan medföra men för föreningen eller någon annan medlem i föreningen.

9

§ Bostadsränshavaren är skyldig att när han använder lägenheten iaktta allt som fordras för att bevara sundhet, ordning och skick inom fastigheten. Han skall rätta sig efter de särskilda regler som föreningen i överensstämmelse med Ortens sed meddelar. Bostadsrättshavaren skall hålla noggrann tillsyn över att detta ocksä iakttas av dem som han svarar för enligt 12 § andra stycket.

Gods som enligt vad bostadsrättshavaren vet är eller med skäl kan miss­tänkas vara behäftat med ohyra fär inte föras in i lägenheten.

14

Upplåtebe av lägenheten i andra hand

Prop. 1990/91: 92

10      § En bostadsrättshavare fär upplåta hela sin lägenhet i andra hand endast

om styrelsen ger sitt samtycke. Detta gäller även i de fall som avses i 6 §

andra stycket.

Styrelsens samtycke krävs inte, om lägenheten är avsedd för permanent-boende och bostadsrätten till lägenheten innehas av en kommun eller lands­tingskommun. Styrelsen skall dock genast underrättas om upplåtelsen.

11      § Vägrar styrelsen att ge sitt samtycke till en andrahandsupplåtelse får

bostadsränshavaren ändå upplåta hela sin lägenhet i andra hand, om han

under viss tid inte har tillfälle an använda lägenheten och hyresnämnden läm­

nar tillstånd till upplåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas, om bostadsräns­

havaren har beaktansvärda skäl för upplåtelsen och föreningen inte har någon

befogad anledning an vägra samtycke.

I firåga om en bostadslägenhet som innehas av en juridisk person krävs det för tillstånd endast att föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke.

Ett tillstånd till andrahandsupplåtelse kan begränsas till en viss tid och förenas med villkor.

Bostadsrättshavarens ansvar för lågenhetens skick

12      § Bostadsrättshavaren skall på egen bekosmad hålla lägenheten i gott

skick, om inte något annat bestämts i stadgarna eller följer av andra eller

tredje stycket Detta gäller även marken, om sädan ingår i upplåtelsen.

Bostadsrättshavaren svarar inte för reparationer av de stamledningar för avlopp, värme, gas, elektricitet och vatten som föreningen försett lägenheten med. För reparationer på gmnd av brand- eller vattenledningsskada svarar bostadsrättshavaren endast om skadan uppkonunit genom eget vållande eller genom vårdslöshet eller försummelse av någon som hör till hans hushåll eller gästar honom eller av någon annan som han inrymt i lägenheten eller som där utför arbete för hans räkning. I fråga om brandskada som bostadsrättshavaren själv inte vållat gäller vad som sagts nu endast om bostadsrättshavaren bmstit i den omsorg och tillsyn som han bort iaktta.

Andra stycket andia meningen gäller i tillämpliga delar om det finns ohyra i lägenheten.

Tillträde tiU lågenheten

13      § Företrädare för bostadsrättsföreningen har rätt att få komma in i

lägenheten när det behövs för tillsyn eller för att utföra arbete som föreningen

svarar för. När bostadsrätten enligt 30 § eller 6 kap. 1 eller 2 § skall säljas

pä offentiig auktion, är bostadsrättshavaren skyldig att låta lägenheten visas

på lämplig tid. Föreningen skall se till att bostadsrättshavaren inte drabbas av

större olägenhet än nödvändigt.

Bostadsränshavaren är skyldig att tåla sädana inskränkningar i nyttjande-rätten som föranleds av nödvändiga åtgärder för att utrota ohyra i fastigheten, även om hans lägenhet inte besväras av ohyra. I sä fall gäller 5 § i tillämpliga delar.

Om bostadsrättshavaren inte lämnar tillträde till lägenheten när föreningen har rätt till det, kan tingsrätten besluta om handräckning. I fråga om sädan handräckning finns bestämmelser i 17 § handräckningslagen (1981:847).

15

Avgifter tiUföreningen

Prop. 1990/91: 92

14      § Varje medlem skall betala en avgift till bostadsrättsföreningen i form

av en insats när bostadsrätt upplåts till honom. Föreningen har dessutom rän

att ta ut en årsavgift för den löpande verksamheten samt, om det anges i

stadgarna, upplåtelseavgift, överlåtelseavgifr och pantsättnlngsavg.

En beslutad insats kan ändras i den ordning som sägs i 9 kap. 13 och 16 §§. Föreningen fär i övrigt inte ta ut särskilda avgifter för åtgärder som föreningen skall vidta med anledning av denna lag eller annan författning.

Vid ombildning av hyresrätt till bostadsrätt får bostadsrättsföreningen inte ta ut upplåtelseavgift föirän efter en månad frin den dag då föreningen er­bjudit hyresgästen att fä lägenheten upplåten med bostadsrätt Intill dess sex månader förflutit räknat frän dagen för erbjudandet, fär avgiften högst mot­svara ränta pä insatsen enligt 5 § räntelagen (1975:635).

15      § Avgifter till föreningen skall betalas under föreningens adress eller

annan adress som föreningen uppger. Betalning fär alltid ske genom post­

anvisning, postgiro eller bankgiro.

Om bostadsrättshavaren betalar sin avgift på post- eller bankkontor, anses beloppet ha kommit föreningen till hända omöielbart vid betalningen. Lämnar bostadsrättshavaren ett betalningsuppdrag på avgiften till bank-, post- eller girokontor, anses beloppet ha kommit föreningen tiU hända när betalnings­uppdraget togs emot av det förmedlande kontoret

16      § Om bostadsrättshavaren inte i rätt tid betalar insats eller upplåtelse­

avgift som skall betalas innan lägenheten fär tillträdas och dcer inte heller rät­

telse inom en månad från anmaning, får föreningen häva upplåtelseavtalet.

Detta gäller inte om lägenheten tillöätts med styrelsens medgivande.

Om avtalet hävs, har föreningen rätt till ersättning för skada. I 18-25 §§ finns bestämmelser om förverkande när avgifter betalas för sent efter tillträdet.

Rätt för bostadsrättshavaren att frånträda bostadsrätten vid avgiftshöjning

17      § Har beslut fattats om en väsentlig avgiftshöjning för bostadsrätten, fär

bostadsrättshavaren efter uppsägning frånträda bostadsrätten, om det inte är

oskäligt mot föreningen eller dess medlemmar att bostadsrätten frånträds.

Uppsägning skall ske inom tre månader fiin den dag då bostadsrättshavaren

fick kännedom om avgiftshöjningen.

Förverkande

18      § Nyttjanderätten till en lägenhet som innehas med bostadsrätt och som

tillträtts är, med de begränsningar som följer av 19 och 20 §§, förverkad och

föreningen således berättigad att säga upp bostadsrättshavaren till avflyttning,

1.

om bostadsrättshavaren dröjer med att betala insats eller upplätelseavgift utöver tvä veckor eller den längre tid som kan vara bestämd i stadgama från det att föreningen efter förfallodagen anmanat honom att fullgöra sin be­talningsskyldighet eller om bostadsrättshavaren dröjer med att betala årsavgift utöver tvä vardagar efter förfallodagen,

2.

om bostadsrättshavaren utan behövligt samtycke eller tillstånd upplåter lägenheten i andra hand,

3.

om lägenheten används i sttid med 6 eller 8 §,

16

4.   om bostadsränshavaren eller den som lägenheten upplåtits till i andra    prop. 1990/91: 92

hand, genom vårdslöshet är vällande till att det finns ohyra i lägenheten eller

om bostadsrättshavaren genom att inte utan oskäligt dröjsmål underrätta styrelsen om att det finns ohyra i lägenheten bidrar till an ohyran sprids i fastigheten,

5.

om lägenheten på annat sätt vanvårdas eller om bostadsrättshavaren eller den som lägenheten upplåtits till i andra hand åsidosätter något av vad som skall iakttas enligt 9 § vid lägenhetens begagnande eller brister i den tillsyn som enligt samma paragraf åligger en bostadsrättshavare,

6.

om bostadsränshavaren inte lämnar tillttade till lägenheten enligt 13 § och han inte kan visa en giltig ursäkt för detta,

7.

om bostadsrättshavaren inte fullgör skyldighet som går utöver det han skall göra enligt denna lag, och det måste anses vara av synnerlig vikt för för­eningen an skyldigheten fullgörs, samt

8.

om lägenheten helt eller till väsentiig del används för näringsverksamhet eller därmed likartad verksamhet, vilken utgör eller i vilken tiU en inte oväsentiig del ingär brottsligt förfarande, eller för tillfälliga sexuella för­bindelser mot ersätming.

19      § Nyttjanderätten är inte förverkad, om det som ligger bostadsrätts­

havaren till last är av ringa betydelse. Inte heller är nyttjanderätten till en

bostadslägenhet förverkad på gmnd av att en skyldighet som avses i 18 § 7

inte fullgörs, om bostadsrättshavaren är en kommun eller landstingskommun

och skyldigheten inte kan fullgöras av en kommun eller landstingskommun.

En skyldighet för bostadsrättshavaren att inneha anställning i ett visst före­tag eller någon liknande skyldighet fär inte läggas till grund för förverkande.

20

§ Uppsägning pä gmnd av förhällande som avses i 18 § 2, 3 eller 5-7 fär ske endast om bostadsrättshavaren låter bli att efter tillsägelse vidta rättelse utan dröjsmål. I fräga om en bostadslägenhet fär uppsägning pä gmnd av förhållande som avses i 18 § 2 inte heller ske om bostadsränshavaren efter tillsägelse utan dröjsmål ansöker om tillstånd till upplåtelsen och fär ansökan beviljad.

21

§ Är nyttjanderätten förverkad på gmnd av förhållande, som avses i 18 § 1-3 eller 5-7 men sker rättelse innan föreningen gjort bruk av sin rätt till uppsägning, kan bostadsrättshavaren inte därefter skiljas från lägenheten på den gmnden. Detsamma gäller om föreningen inte har sagt upp bostads­rättshavaren till avflytttung inom tre månader frän den dag då föreningen fick reda på förhållande som avses i 18 § 4 eller 7 eller inte inom tvä månader frän den dag då föreningen fick reda pä förhållande som avses i 18 § 2 sagt till bostadsrättshavaren att vidta rättelse.

22

§ En bostadsrättshavare kan skiljas frän lägenheten pä gmnd av för­hållande som avses i 18 § 8 endast om föreningen har sagt upp bostadsrätts­havaren till avflyttning inom tvä månader från det att föreningen fick reda på förhållandet Om den brottsliga verksamheten har angetts till åtal eller om för­undersökning har inletts inom samma tid, har föreningen dock kvar sin rätt till uppsägning intill dess att två månader har gått från det att domen i brott­målet har vunnit laga kraft eller det rättsliga förfarandet har avslutats pä något annat sätt,

17

2 Riksdagen 1990191. 1 saml. Nr 92

23      § Är nyttjanderätten enligt 18 § 1 förverkad pä grund av dröjsmål med    Prop. 1990/91: 92

betalning av årsavgift, och har föreningen med anledning av detta sagt upp

bostadsrättshavaren till avflytttung, fär denne pä gmnd av dröjsmålet inte

skiljas fiin lägenheten om avgiften betalas senast tolfte vardagen firän upp­sägningen.

I väntan pä att bostadsrättshavaren visar sig ha fullgjort vad som fordras för att fä tillbaka nyttjanderätten fii beslut om avhysning inte meddelas föirän efter Qorton vardagar frän den dag då bostadsrättshavaren sades upp.

24

§ Sägs bostadsrättshavaren upp till avflytming av någon orsak som anges i 18 § 1, 4-6 eller 8, är han skyldig att flytta genast, om inte annat följer av 23 §. Sägs bostadsrättshavaren upp av någon annan i 18 § angiven orsak, fär han bo kvar till det månadsskifte som inttfar närmast efter tre månader frän uppsägningen, om inte rätten ålägger honom an flyna tidigare.

25

§ Om föreningen säger upp bostadsrättshavaren till avflyttning, har för­eningen rätt till ersättning för skada.

Förfarandet vid uppsägning

26

§ En uppsägning skall vara skriftiig, om inte skrifdigt erkännande av uppsägningen lämnas. Om det är bostadsrättshavaren som gör uppsägningen, fär den ske hos den som är behörig att ta emot årsavgiften pä föreningens vägnar.

27

§ Skriftlig uppsägning skall delges den som söks för uppsägning, dock utan tillämpning av 12-15 §§ delgivningslagen (1970:428).

Träffas inte den som söks för uppsägning i sitt hemvist, fär uppsägningen sändas i rekommenderat brev under hans vanliga adress. Ett exemplar av uppsägningen skall dessutom lämnas antingen i den söktes bostad till en vuxen medlem i det hushall som han tillhör eller, om han driver rörelse med fast kontor, pä kontoret till någon som är anställd där. Påttiffas inte någon som angetts nu, skall uppsägningen i stället läggas i den söktes posdåda, om sådan finns. Uppsägningen har skett när vad som sagts nu blivit fullgjort.

Har den hos vilken uppsägning skall ske inte något känt hemvist i Sverige och finns det inte heUer något känt ombud som har rätt att ta emot uppsägning för honom, fär uppsägning ske genom kungörelse i Post- och Inrikes Tidningar,

28

§ Stämningsansökan med yrkande om rätt att firänttda bostadsrätten eller om bostadsrättshavarens skiljande firän lägenheten samt ansökan om av­hysning av bostadsrättshavaren gäller som uppsägning när delgivning skett i behörig ordning,

29

§ Om en bostadsrätt sägs upp av någon orsak som anges i 2-5 och 17 §§, övergår bostadsrätten genast till föreningen. Föreningen skall betala skälig ersättning för bostadsrätten.

Har bostadsrättshavaren tillöätt lägenheten, skall hyresavtal anses ingånget för tiden från uppsägningen, om bostadsrättshavaren i uppsägningen begärt att få bo kvar i lägenheten, I så fall gäller 4 kap, 9 §.

30                                                                                                 § Har bostadsrättshavaren blivit skild fiin lägenheten till följd av upp­

sägning i fall som avses i 18 §, skall bostadsrätten säljas pä offendig auktion

j g

så snart det kan ske, om inte föreningen, bostadsrättshavaren och de kända    Prop. 1990/91: 92 borgenärer vars rätt berörs av försäljningen kommer överens om något annat Försäljningen fär dock anstå till dess att brister som bostadsrättshavaren sva­rar för blivit åtgärdade.

Av vad som kommit in genom försäljningen fär föreningen, sedan ersätt­ning enligt 8 kap. 6 § tagits ut, behälla sä mycket som behövs för att täcka föreningens fordran hos bostadsrättshavaren.

Underrättebe vid pantsättning av en bostadsrätt

31 § Har föreningen underrättats om att en bostadsrätt är pantsatt, skall för­

eningen utan dröjsmål underrätta panthavaren om bostadsrättshavaren har

obetalda avgifter till föreningen till ett belopp som överstiger vad som av års­

avgiften belöper på en månad och bostadsrättshavaren dröjer med betalningen

mer än tvä veckor frän förfallodagen. Försummas det, har föreningen vid

försäljning enligt 30 § första stycket företräde till betalning före panthavaren

endast i fråga om belopp som skulle ha betalats innan underrättelse skulle ha

skett.

Vissa övriga meddelanden

32 § Är sådant meddelande frän föreningen som avses i 16§, 18§1,

20 § eller 31 § eller 6 kap. 1 eller 2 § avsänt i rekommenderat brev under

mottagarens vanliga adress, skall föreningen anses ha fullgjort vad som an­

kommer på den. Detsamma gäller beträffande sådant meddelande frän

bostadsrättshavaren som avses i 2 § och 6 kap. 6 §.

Upphörande av bostadsrätten i vbsafall

33 § Överläts det hus i vilket lägenheten finns eller säljs huset exekutivt,

upphör bostadsrätten. Föreningen är därvid skyldig att betala skälig ersättning

för bostadsrätten. Träder föreningen i likvidation inom tre månader frän det

frågan om föreningens ersättningsskyldighet blivit slutligt avgjord eller för­

sätts föreningen inom samma tid i konkurs, skall dock bostadsrättshavarens

rän att fä ersättning för bostadsrätten bedömas efter de regler som gäller för

skifte av föreningens tillgångar.

Upphör bostadsrätten enligt första stycket och har lägenheten tillttätts, skall skriftligt hyresavtal anses ingånget I så fall gäller 4 kap. 9 §.

8 kap.   Offentlig auktion

Förordnande av god man m.m.

1

§ Offentiig auktion som avses i 6 kap. 1 eller 2 § eller 7 kap. 30 § skall hållas av en god man som pä bostadsrättsföreningens begäran förordnas av tingsrätten. Beslut i ärende om förordnande av god man fär om det finns sär­skilda skäl meddelas utan bostadsrättshavarens hörande.

2

§ Gode mannen skall i god tid och på lämpligt sätt kungöra tid och plats för auktionen, Bostadsrättshavaren, föreningen och kända borgenärer vilkas rätt beror av försäljningen skall i god tid underrättas särskilt

Vid förrättningen skall man föra protokoll,

19

Auktionsförfarandet

Prop, 1990/91: 92

3 § Innan budgivningen inleds skall gode mannen redovisa villkoren för för­

säljningen samt lämna övriga upplysningar som är av betydelse för denna.

Om föreningen inte medger något annat, skall bostadsrätten utropas utan för­

behåll om panträtt. Inrop får inte godtas om det är uppenbart att avsevärt

högre köpeskilling kan uppnäs.

Köpeskillingen

4 § Köpeskillingen skall betalas genast, om inte andra villkor fastställts före

försäljningen. Tillträde får inte ske förrän fiiU betalning erlagts. När den gode

mannen har tagit emot betalningen, skall han utfärda köpebrev.

Ny auktion

5 § Ny auktion skall hällas, om inrop inte sker eller godtas eller om köpe­

skillingen inte betalas enligt fastställda villkor. Sker det inte något inrop vid

en ny auktion, övergår bostadsrätten utan lösen och firi frän panträtt genast till

föreningen.

Gode mannens rätt till ersättning

6 § Gode mannen har rätt till skälig ersätming för arbete, tidsspillan och ut­

lägg som uppdraget krävt. Ersättningen  tas ut före varje annan fordran ur

den köpeskilling som inflyter vid försäljningen, I den män köpeskillingen inte

räcker till, skall ersätmingen i stället betalas av bostadsrättsföreningen, men

bostadsrättshavaren skall slutligt svara för ersättningen.

Redovisning av köpeskillingen

7 § Köpeskillingen skall fördelas och redovisas av gode mannen så snan

som möjligt. Utbetalningen av medel får dock anstä om det råder tvist om

vem som är betalningsberättigad och säkerhet inte ställs. Om utrop av

bostadsrätten sken utan förbehåll om panträtt, är panthavaren skyldig att ta

emot betalning i förtid. Protokollet med redovisningen skall delges bostads­

rättshavaren, föreningen och berörda borgenärer.

Om någon är missnöjd med redovisningen kan han väcka talan inom tre månader från den dag dä han fick del av protokollet. Väcks inte talan inom denna tid går rätten att fä saken prövad i domstol förlorad,

9 kap.   Bestämmelser om föreningen m.m.

Allmänna bestämmeber om en bostadsrättsförening

1

§ 11 kap. finns vissa inledande bestämmelser om bostadsrättsföreningar,

2

§ Bestämmelsema i 2 kap. 3 § lagen (1987:667) om ekonomiska för­eningar om när en ekonomisk förening skall anmälas för registrering och om verkan av att anmälan gjorts för sent gäller i fräga om bostadsrättsföreningar.

3

§ Sedan föreningen har registt-erats kan den förvärva rättigheter och ikläda sig skyldigheter samt föra talan inför domstolar och andra myndigheter. Före registreringen gäller bestämmelsema i 2 kap, 4 § lagen (1987:667) om eko­nomiska föreningar,

20

4 § För en ekonomisk förenings förpliktelser svarar endast föreningens till-    Prop, 1990/91: 92

gångar. I tillgångarna inräknas insatser och avgifter som har förfallit till be­

talning även om de ännu inte har betalts.

Innehållet i föreningens stadgar

5 § Bostadsrättsföreningens stadgar skall ange

1.

föreningens firma,

2.

den ort i Sverige där föreningens styrelse skall ha sitt säte,

3.

ändamålet med föreningens verksamhet och verksamhetens art,

4.

om upplätelseavgift, överlåtelseavgift och pantsätttiingsavgift kan tas ut,

5.

de grunder enligt vilka årsavgift, överlätelseavgift och pantsätmings-avgift skall beräknas,

6.

i det fall rätten att bestämma ersättning för bostadsrätt vid överlåtelse skall vara inskränkt, de gmnder enligt vilka ersättning skall beräknas,

7.

de grunder enligt völka medel skall avsättas för att säkerställa undediållet av föreningens hus,

8.

antalet eller lägsta och högsta antalet styrelseledamöter och revisorer samt evenmella suppleanter, tiden för deras uppdrag samt, om någon av dem skall utses på annat sätt än som anges i denna lag, hur det skall ske,

9.

inom vilken tid och hur föreningsstämman skall sammankallas samt hur andra meddelanden skall komma till medlemmarnas kännedom,

10.  vilka ärenden som skall förekomma på ordinarie stämma,

11.  vilken tid föreningens räkenskapsår skall omfatta, samt

12.   gmndema för fördelning av föreningens vinst samt hur man skall för­

fara med föreningens behållna tillgångar när föreningen upplöses.

Bestämmelsema i första stycket 8 gäller inte aibetstagairqiresentanter som har utsetts enligt lagen (1987:1245) om styrelserepresentation för de privat-anställda.

Firma

6 § Bostadsrättsföreningens firma skall innehålla ordet "bostadsrättsför­

ening".

I firman får inte ordet "bolag" eller något annat ord som betecknar ett bolagsföiiiäUande tas in pä sä sätt att det kan leda till missförstånd att ett bolag innehar firman.

Firman skall tydligt skilja sig fiin andra hos länsstyrelsen fömt registre­rade och ännu bestående föreningsfirmor. För registrering av förenings firma gäller i övrigt bestämmelsema i firmalagen (1974:156).

Endast en bostadsrättsförening eller en sammanslutning av bostadsrätts­föreningar fär använda ordet "bostadsrätt" eller en sammansättning med detta ord i sin firma eller i övrigt vid beteckning av rörelsen.

7 § Bestämmelsema om firmateckning i 14 kap. 2 § lagen (1987:667) om

ekonomiska föreningar gäller i friga om bostadsrättsföreningar.

Medlems- och lägenhetrförteckning

8 § Styrelsen skall föra förteckning över bostadsrättsföreningens medlem­

mar (medlemsförteckning) samt förteckning över de lägenheter som ar upp­

läma med bostadsrätt Gägenhetsförteckning). Förteckningama kan bestå av

21

beayggande lösblads- eller kortsystem. De kan ocksä föras med automatisk    Prop. 1990/91: 92 databehandling eller pä annat liknande sätt.

9 § Medlemsförteckningen skall för varje medlem innehålla uppgift om hans

namn och postadress samt om den bostadsrätt som han har.

Styrelsen skall hålla förteckningen tillgänglig för den som vill ta del av den,

10      § Lägenhetsförteckningen skall för varje lägenhet ange

1,

lägenhetens beteckning, belägenhet, mmsantal och övriga utrymmen,

2,

dagen för länsstyrelsens registrering av den ekonomiska plan som lig­ger till gmnd för upplåtelsen,

3,

bostadsrättshavarens namn, samt

4,

insatsen för bostadsrätten.

Uppgiftema skall genast föras in i förteckningen när en lägenhet upplåts med bostadsrätt

Underrättas föreningen om att en bostadsrätt pantsatts eller ändras någon uppgift i förteckningen, skall detta genast antecknas. Vid överlåtelse av bostadsrätt skall en kopia av överlåtelseavtalet fogas till förteckningen på lämpligt sätt.

Dagen för anteckningen skall anges.

11      § Bostadsränshavaren har rän an på begäran fä utdrag ur lägenhets­

förteckningen beträffande lägenhet som han innehar med bostadsrätt.

Utdraget skall avse uppgifter som enligt 10 § skall anges i förteckningen.

Dagen för utfårdandet skall anges i utdraget

Bostadsrättrföreningens ledning

12      § Bestämmelsema om en förenings ledning i 6 kap, lagen (1987:667) om

ekonomiska föreningar gäller i friga om bostadsrättsföreningar med följande

undantag:

1.

Av styrelsens ledamöter skall alltid minst två eller, om styrelsen består av mindre än fem ledamöter, minst en väljas på föreningsstämma.

2.

Om inte något annat har bestämts i stadgama, kan bostadsrättshavarens make eller sambo vara styrelseledamot eller suppleant för styrelseledamot, även om maken eller sambon inte är medlem i föreningen.

3.

Bestämmelsema om verkställande direktör gäller inte.

13      § Det är en uppgift för styrelsen att fastställa avgifterna till föreningen,

om inte något annat har bestämts i stadgarna. Ändring av insatsen skall dock

alltid beslutas av föreningsstämman.

Bestämmeber om föreningsstämma

14      § Bestämmelsema om föreningsstämman i 7 kap. lagen (1987:667) om

ekonomiska föreningar gäller i tillämpliga delar för bostadsrättsföreningar

med följande undantag:

1.   Om flera medlemmar har en bostadsrätt gemensamt har de endast en

röst, om inte något annat bestämts i stadgama.

2,   Föreningsstämmans befogenheter får inte överlämnas åt särskilt valda

fullmäktige,

22

3, Bestämmelsema i 23-25 §§ gäller i stället för 7 kap. 14och 15 §§ lagen    Prop, 1990/91: 92 om ekonomiska föreningar.

Särskilda villkor för vbsa beslut

15      § Beslut som innebär väsentiiga förändringar av föreningens fastighet

skall fattas på en föreningsstämma, om inte något annat har bestämts i stad­

gama.

I fråga om sädana åtgärder som innebär en väsentlig förändring av en bostadsränshavares lägenhet gäller dock bestämmelsema i 7 kap. 7 § och be­stämmelsema i 16 § första stycket 2 detta kapitel.

16      § För att ett beslut i en friga som anges i denna paragraf skall vara giltigt

krävs att det har fattats pä en föreningsstämma och att följande bestämmelser

har iakttagits,

1,

Om beslutet innebär ändring av någon insats och medför mbbning av det inbördes förhällandet mellan insatserna, skall samtiiga bostadsrättshavare som berörs av ändringen ha gått med på beslutet Om enighet inte uppnås, blir beslutet ändå giltigt om minst tvä tredjedelar av de berörda bostadsrätts­havama har gått med pä beslutet och det dessutom har godkänts av hyres­nämnden.

2,

Om beslutet innebär att en lägenhet som upplåtits med bostadsrätt kom­mer att förändras eller i sin helhet behöva tas i anspråk av föreningen med anledning av en om- eller tillbyggnad, skall bostadsrättshavaren ha gått med på beslutet Om bostadsrättshavaren inte ger sitt samtycke till ändringen, blir beslutet ändå giltigt om minst tvä tredjedelar av de röstande har gätt med på beslutet och det dessutom har godkänts av hyresnämnden,

3,

Om beslutet innebär utvidgning av föreningens verksamhet, skall minst tvä tredjedelar av de röstande ha gått med på beslutet

4,

Om beslutet innebär överlåtelse av ett hus som tillhör föreningen, i vil­ket det finns en eller flera lägenheter som är uppläma med bostadsrätt, skall beslutet ha fattats på det sätt som gäller för beslut om likvidation enligt 11 kap. 1 § lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar. Minst tvä ö-edjedelar av bostadsrättshavama i det hus som skall överlåtas skall dock alltid ha gått med på beslutet

5,

Om det i stadgama finns ytterligare något villkor för att ett beslut enligt 1-4 skall vara giltigt, gäller även det

Föreningen skall genast underrätta den som har pant i bostadsrätten och som är känd för föreningen om ett beslut enligt första stycket 2 eller 4,

17      § Ett stätnmobeslut enligt 16 § första stycket 2 skall på begäran av för­

eningen godkännas av hyresnämnden, om förändringen är angelägen och

syftet med åtgärden inte skäligen kan tillgodoses pä något annat sätt samt be­

slutet inte är oskäligt mot bostadsrättshavaren. Kan förändringen anses vara

av liten betydelse för bostadsrättshavaren, får hyresnämnden dock lämna

godkännande, om åtgärden inte skäligen kan tillgodoses på något annat sätt

Nämnden får förena ett beslut om godkännande med villkor.

Begär bostadsrättshavaren att föreningen skall lösa in bostadsrätten, får godkännande lämnas endast med villkor om inlösen, såvida inte bostadsräns­havaren skäligen bör kunna godta förändringen ändå. Innebär nämndens godkännande att lägenheten i sin helhet får tas i anspråk av föreningen, skall godkännandet lämnas med villkor att inlösen sker,

23

18      § Talan om ersätttung vid inlösen eller för inträng eller för annan skada    Prop, 1990/91: 92

som en bostadsrättshavare orsakas med anledning av ett beslut om

godkännande enligt 16 § första stycket 2 skall väckas vid fastighets­domstolen. I fräga om inlösen och ersätming gäller expropriationslagen (1972:719) i tillämpliga delar, dock med undantag för 4 kap. 3 §.

Beslut om ombildning av hyresrätt tiU bostadsrätt

19      § En bostadsrättsförenings beslut att förvärva en hyresfastighet för om­

bildning av hyresrätt till bostadsrätt skall fattas pä en föreningsstämma.

Beslutet är giltigt om minst två tredjedelar av hyresgästema i de utiiyrda

lägenheter som omfattas av förvärvet har gått med pä beslutet. Dessa hyres­

gäster skall vara medlemmar i bostadsrättsföreningen. Vid beräkningen av

antalet lägenheter tillämpas 1 kap. 5 § andra stycket

Protokollet frän föreningsstämman skall innehålla uppgift om hur beräk­ningen av röstema har skett och hållas tillgängligt för hyresgästema och fas­tighetsägaren.

20

§ Innan beslut om fastighetsförvärv fattas enligt 19 §, skall en sådan ekonomisk plan som avses i 3 kap. 1 § upprättas och hållas tiUgänglig för hyresgästema. Till planen skall fogas ett besiktningsprotokoll som visar fas­tighetens skick. Planen skall även vara försedd med intyg enligt 3 kap. 2 §,

21

§ Beslut om förvärv i strid med 19 § första stycket är ogiltiga. Detsamma gäller beslut om förvärv som fattas utan att ekonomisk plan varit tillgänglig enligt 20 §, Det nu sagda skall dock inte gälla om förvärv ändå skett enligt beslutet och lagfart har meddelats,

22

§ I fräga om bostadsrättsföreningar som är ansluma till en folkrörelse­kooperativ riksorganisation gäller 19-21 §§ endast om fastighetsförvärvet sker enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt.

Ändring av stadgar

23      § Ett beslut om ändring av en bostadsrättsförenings stadgar är giltigt om

samtiiga röstberättigade i föreningen är ense om det. Beslutet är även giltigt,

om det har fattats på tvä pä varandra följande föreningsstämmor och minst två

tredjedelar av de röstande pä den senare stämman gätt med på beslutet Om

beslutet avser ändring av de gmnder enligt vilka årsavgifter skall beräknas,

fordras dock att minst tre fjärdedelar av de röstande på den senare stämman

gått med på beslutet Om beslutet innebär att en medlems rätt till föreningens

behållna tillgångar vid dess upplösning inskränks, fordras att samtiiga rös­

tande pä den senare stämman gått med på beslutet

Ett beslut som innebär att en medlems rätt att överlåta sin bostadsrätt in­skränks eller att förbehåll enligt 6 kap, 9 § införs, är giltigt endast om samt­liga bostadsrättshavare vars rän berörs av ändringen gått med på beslutet.

24      § Om det i stadgama har tagits in något villkor utöver vad som följer av

23 § för ändring av stadgama, gäller även det

Om det finns en föreskrift i stadgama om att en viss bestämmelse inte får ändras utan regeringens tillstånd, får inte heller föreskriften ändras utan

24

regeringens tillstånd, om den har tagits in i stadgama pä grand av lag eller    Prop. 1990/91: 92 annan förfatming eUer efter regeringens medgivande.

25      § Ett beslut om ändring av stadgama skall genast anmälas för registt-e-

ring. Beslutet fär inte vericställas föirän registreringen har skett

Revbion och sårskild granskning samt redovisning

26      § Bestämmelserna i 8 och 9 kap. lagen (1987: 667) om ekonomiska för­

eningar gäller i tillämpliga delar i fråga om bostadsrättsföreningar. Vad som

sägs där om insats skall för en bostadsrättsförening ocksä gälla upplåtelse­

avgift. Bostadsrättsföreningar är inte skyldiga att upprätta finansierings­

analys, koncemredovisning eller delärsrapport eller att, i annat fall än som

avses i 8 kap. 6 § nämnda lag, utse auktoriserad revisor.

Vinstutdelning mm.

27      § Utdelning får endast ske av vinst som redovisas i fastställd balans­

räkning för senaste räkenskapsåret

Vinst får inte delas ut till andra än bostadsrättshavama. Vinsten fördelas mellan dem efter insatsema för bostadsrätterna, om inte något annat har be­stämts i stadgama.

28      § Har vinsttJtdelning beslutats och verkställts i strid med 27 § eller nå­

gon bestämmelse i föreningens stadgar, gäller bestämmelserna om återbetal­

ning m.m. i 10 kap. 7 § lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar.

Bestämmelsema om vissa gåvor i 10 kap. 8 § nämnda lag gäller i fråga om bostadsrättsföreningar.

Likvidation och upplösning samt fusion

29      § Bestämmelsema om likvidation och upplösning i 11 kap, lagen

(1987:667) om ekonomiska föreningar gäller i tillämpliga delar i fråga om

bostadsrättsföreningar.

Vad som föreskrivs i 11 kap, 3 § lagen om ekonomiska föreningar för det fall antalet föreningsmedlemmar går ned under ett lägsta antal, skall tillämpas i fråga om en bostadsrättsförening, om antalet medlemmar eller antalet bostadsrättshavare går ned under fem. Om flera medlemmar har en bostads­rätt gemensamt skall de härvid räknas endast som en bostadsrättshavare.

Vidare skall vad som i 11 kap, 12 § lagen om ekonomiska föreningar sägs om insatskapital i stället gälla insats och upplåtelseavgift i bostadsrätts­föreningen,

30      § Bestämmelsema om fusion i 12 kap, lagen (1987:667) om ekono­

miska föreningar gäller i tillänq>Iiga delar även bostadsrättsföreningar.

Registreringsmyndighet mm.

31      § Bestämmelsema om registrering m.m. i 15 kap. lagen (1987:667) om

ekonomiska föreningar gäller i fråga om bostadsrättsföreningar. Ett beslut

om sådan ändring av stadgama an styrelsens säte skaU flyttas frän ett län till

ett annat får dock inte registreras, om bostadsrättsföreningens fmna på grund

av bestämmelsema i 6 § tredje stycket första meningen detta kapitel inte fär

föras in i det senare länets föreningsregister.

10 kap. Skadestånd, straff och vite m.m.

Prop. 1990/91: 92

1

§ Bestämmelserna om skadestånd m.m, i 13 kap. lagen (1987:667) om ekononuska föreningar gäller i tillämpliga delar i friga om bostadsrätts­föreningar.

2

§ Bestämmelserna om straff och vite i 16 kap, lagen (1987:667) om eko­nomiska föreningar utom 1 § andra stycket 1 gäller i tillämpliga delar i fråga om bostadsrättsföreningar,

3

§ Till böter döms den som uppsåtligen eller av oaktsamhet

1.

upplåter andelsrätt i strid med 1 kap. 8 §,

2.

upplåter bostadsrätt i strid med 3 kap. 1 § eller 4 § eller 4 kap. 2 §,

3.

tar emot förskott i strid med 5 kap. 2 §,

4.

bryter mot 9 kap. 6 § sista stycket,

5.

inte för medlemsförteckning eller inte håller en sädan förteckning till­gänglig enligt 9 kap. 9 §, eller

6.

inte för lägenhetsförteckning eller meddelar oriktig eller vilseledande uppgift i utdrag enligt 9 kap. 11 §.

11 kap. Förfarandet i bostadsrättstvister m. m.

1

§ Ärenden om förordnande av god man enligt 8 kap. 1 § och mål om redovisning enligt 8 kap. 7 § andra stycket skall tas upp av tingsrätten i den ort där fastigheten finns.

2

§ Vite som förelagts med stöd av denna lag utdöms av hyresnämnden. Nämnden kan självmant ta upp frågan om utdömande.

3

§ Beslut av hyresnämnden i frigör angående inttide i föreningen enligt 2 kap. 10 §, skyldighet att upplåta bostadsrätt enligt 4 kap. 6 §, fastställande av hyresvillkor enligt 4 kap. 9 §, godkännande av stämmobeslut enligt 9 kap. 16 § första stycket 1 eller 2 eller utdömande av vite enligt 11 kap. 2 § fär överklagas hos bostadsdomstolen inom tre veckor fiin den dag beslutet meddelas. Skrivelsen med öveiklagandet skall ges in till hyresnämnden.

Beslut av hyresnämnden i frigör enligt 7 kap. 11 § fär inte öveiklagas.

4

§ I en tvist som avser fastställande av hyresvillkor enligt 4 kap. 9 § skall vardera parten svara för sin rättegängskosmad i bostadsdomstolen, om inte något annat anges i 18 kap. 6 § rättegångsbalken.

5

§ Beslut om behörighet som intygsgivare enligt 3 kap. 3 § om det medde­lats av myndighet som regeringen bestämt, och beslut i ärende om tillstånd att upplåta bostadsrätt enligt 4 kap, 2 § eller om förskott enligt 5 kap, 5 § fär överklagas hos kammarrätt.

6

§ Förbehåll i stadgama enligt 7 kap. 18 § andra stycket lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar som inte innehåller nägon bestämmelse om rätt for partema att klandra skiljedomen gäller inte

1.   i fråga om en bostadsrättshavares rätt eller skyldighet att tillträda eller

behålla lägenheten, eller

2,   bettiffande fastställande av hyresvillkor enligt 4 kap. 9 §.

I övrigt gäller föibehållet inte i fråga om tvist med anledning av upplåtelse Prop. 1990/91: 92 av nyttjanderätt enligt denna lag, om man genom föibehållet utsett sldljemän eller nuddelat bestämmelser om skiljemännens antal, sättet för deras utseende eller förfarandet vid skiljenämnden. I dessa hänseenden skall lagen (1929:145) om skiljemän tillämpas. Vad som sagts nu hindrar dock inte an föreningen i stadgama utser hyresnämnden till skiljenämnd eller bestämmer kortare tid för skiljemannaåtgärdens avslutande än den tid om sex månader som anges i nämnda lag.

Ikraftträdande och övergångsbestämmelser

1.

Denna lag (nya lagen) träder i kraft den 1 juli 1991, då bostadsrätts-lagen (1971:479) (gamla lagen) skall upphöra att gälla.

2.

Om det i lag eller annan författning hänvisas till föreskrift som har er­satts genom bestämmelse i den nya lagen tillämpas i stället den nya bestäm­melsen.

3.1 fråga om bostadsrättsföreningar som har registrerats före den 1 juli 1991 gäller den nya lagen med de undantag som anges i det följande.

4.

Bestämmelsen i 1 kap. 4 § första stycket den nya lagen, an sädan nyttjanderätt som avses i paragrafen endast fär upplåtas av bostadsrätts­föreningar, hindrar inte den som före ikraftträdandet av den nya lagen haft rätt att driva verksamhet, i vilken ingär sädana upplåtelser, att fortsätta verksam­heten,

5.

Bestämmelsen i 1 kap, 5 § andra stycket första meningen den nya la­gen, att det för registrering av en ekonomisk plan fordras att det i föreningens hus kommer att finnas minst fem lägenheter avsedda att upplåtas med bostadsrätt, hindrar inte registrering av en ny ekonomisk plan enligt 3 kap, 4 § den nya lagen, om föreningens hus vid kraftträdandet av den nya lagen hade mindre än fem sådana lägenheter och antalet därefter inte gått ned,

6.

Bestämmelsen i 1 kap, 5 § tredje stycket den nya lagen, att det för registrering av en ekonomisk plan ställs vissa krav när det gäller belägenheten av föreningens hus, gäller vid registrering av en ny ekonomisk plan enligt 3 kap. 4 § den nya lagen endast i fråga om hus som föreningen förvärvar efter ikraftträdandet av den nya lagen,

7.

Bestämmelsema i 1 kap. 8 § första stycket den nya lagen hindrar inte en juridisk person, som före ikraftträdandet av den nya lagen haft rätt att upplåta andelsrätt med vilken följer rätt att för begränsad tid besitta eller nyttja lägenhet i hus som tillhör den juridiska peisonen, att upplåta sädan andelsrätt

I annat fall än som avses i första stycket fär förening eller aktiebolag, som före ikraftträdandet av den nya lagen drivit verksamhet i vilken ingår upp­låtelse av andelsrätt som avses i 1 kap. 8 § första stycket den nya lagen, efter tillstånd av länsstyrelsen fortsätta sin veiksamhet Tillstånd som har medde­lats enligt punkt 16 övergångsbestämmelsema till den gamla lagen gäller som tillstånd enligt första meningen.

8.    Har en juridisk person före ikraftnidandet av den nya lagen förvärvat    Prop. 1990/91: 92

bostadsrätt till en bostadslägenhet, avsedd för annat än fiitidsändamäl, gäller

11 § första stycket första meningen den gamla lagen i stället för 2 kap. 4 § första stycket den nya lagen.

9.    Har en bostadsrättsförenings fastighetsförvärv skett före ikraftträdandet

av den nya lagen, skall den tid som anges i 2 kap. 8 § andra stycket 2 den nya

lagen räknas frin utgången av juni månad 1991.

10.

Har en ekonomisk plan registtcrats av länsstyrelsen enligt den gamla lagen eller tagits emot av länsstyrelsen enligt lagen (1930:115) om bostads­rättsföreningar, skall planen anses vara registrerad enligt den nya lagen.

11.

Har före ikraftträdandet av den nya lagen träffats sådant avtal om framtida upplåtelse av bostadsrätt som avses i 9 § den gamla lagen gäller fort­farande den gamla lagen.

12.

Har en hyresgäst före ikraftträdandet av den nya lagen enligt 60 a § den gamla lagen biträtt ett beslut om förvärv av en hyresfastighet för ombild­ning av hyresrätt till bostadsrätt och hade föreningen i sina stadgar föreskrivit att en sådan hyresgäst skall vara skyldig an teckna bostadsrätt tUl sin lägenhet efter förvärvet, gäller fortfarande 9 a § den gamla lagen.

13.

Bestämmelsen i 7 kap, 6 § andra stycket den nya lagen, om begräns­ning av rätten för en juridisk person att använda en bostadslägenhet, gäller inte om den juridiska personen har förvärvat bostadsrätt till lägenheten före ikraftträdandet av den nya lagen,

14.

Vid tillämpning av den nya lagen skall gmndavgift enligt den gamla lagen anses utgöra insats. En bestämmelse i en förenings stadgar, om att års­avgift eller andel i vinst eller behälhia tillgångar skall beräknas efter en lägen­hets andelsvälde, skall anses innebära att en sådan avgift eller andel skall be­räknas efter insatsen för bostadsrätten,

15.

Finns det i en förenings stadgar sedan den 1 juli 1972, då den gamla lagen trädde i kraft, en bestämmelse om beräkning av ersättning för bostads­rätt vid överlåtelse, gäller bestämmelsen fortfarande, även om grunderna för beräkningen inte angetts i stadgama enligt 9 kap. 6 § första stycket 6 i den nya lagen. En sädan bestämmelse skall anses innebära villkor för medlem­skap, om inte något annat firamgär av omständigheterna.

16.

Har ett beslut på en föreningsstämma fattats före ikraftträdandet av den nya lagen, gäller den gamla lagen i fräga om beslutet

17.

Har ett beslut som avses i 4 § andra stycket den gamla lagen, om be­hörighet som intygsgivare, meddelats före ikraftträdandet av den nya lagen gäller 68 § första stycket den gamla lagen i fråga om överklagande,

18.

Tvister, som före ikraftträdandet av den nya lagen har anhängiggjorts vid domstol eller hyresnämnd eller hänskjutits till avgörande av skiljemän, med stöd av den gamla lagen prövas enligt den gamla lagen,

28

2 Förslag till

Prop, 1990/91: 92

Lag om omregistrering av vissa bostadsföreningar till bostadsrättsföreningar

Härigenom föreskrivs följande.

1 § Enligt bestämmelsema i denna lag får sädana bostadsföreningar som av­

ses i punktema 4 och 7 övergångsbestämmelsema till bostadsrättslagen

(1991:000) omregisttperas till bostadsrättsföreningar.

Länsstyrelsen prövar friga om omregistrering efter anmälan av bostads­föreningen.

2 § Omregistrering får ske under fömtsättning

1.

att bostadsföreningen har beslutat ändra innehållet i sina stadgar i över­ensstämmelse med bestämmelsema i bostadsrättslagen (1991:000),

2.

att bostadsföreningen har minst fem medlemmar och har utsett styrelse och revisor för bostadsrättsföreningen i enlighet med bestämmelsema i 9 kap, 12 och 26 §§ bostadsrättslagen,

3.

att bostadsföreningen har beslutat ändra sin firma till överensstämmelse med bestämmelsema i 9 kap. 6 § bostadsrättslagen, samt

4.

att en sädan ekonomisk plan som anges i 4 § denna lag har upprättats och registreras samtidigt med att föreningen omregistreras.

I fråga om omregistreringen tillämpas i övrigt bestämmelsema i 9 kap, 31 § bostadsrättslagen,

3 § Beslut av bostadsföreningen i de frågor som avses i 2 § första stycket 1-

3

och 4 § fattas i den ordning som anges i 7 kap, lagen (1987:667) om eko­nomiska föreningar, Bestämmelsema om viss majoritet i 7 kap. 15 § andra stycket sista meningen nämnda lag skall inte gälla sädana beslut och inte heller när föreningsstämma beslutar i annan angelägenhet som rör omregistteringen. Inte heller skall sädana villkor i stadgama som går längre än vad som föreskrivs i 14 § första stycket och 15 § nämnda kapitel tillämpas.

4

§ Innan ett beslut fattas som avses i 2 § första stycket 1-3, skall en förenklad ekonomisk plan ha upprättats av bostadsföreningens styrelse och godkänts av föreningsstämman, I planen skall en beräkning göras av bostadsföreningens behållna tillgångar. Medlemmamas insatser skall anses utgöra motsvarande insatser i bostadsrättsföreningen, överskott utöver insat­sema kvarstår i bostadsrättsföreningen om inte föreningsstämman beslutar annat

5

§ När ett beslut om omregistrering har vimnit laga kraft, skall de lägenheter som av bostadsföreningen varit uppläma med sädan rätt som anges i punkt 4 eller 7 övergångsbestämmelsema till bostadsrättslagen (1991:000) i stället an­ses uppläma med bostadsrätt.

Bostadsrättsföreningens styrelse skall genast utfårda bevis till bostads­rättshavama om bostadsrätterna. Beviset skall innehålla sädana uppgifter sora skall anges i lägenhetsförteckning enligt 9 kap. 10 § bostadsrättslagen (1991:000),

Denna lag tt-äder i kraft den 1 juli 1991,

29

3 Förslag till

Lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt

Härigenom föreskrivs att 3,6,9 och 12 §§ lagen (1982: 352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt skall ha följande lydelse.

Prop. 1990/91:92

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydebe

3

§

Om hyresgäster har intresse av att förvärva fast egendom för ombildning av hyresrätt till bostadsrätt fär detta anmälas till inskrivningsmyndigheten för anteckning i fastighetsboken. Intresseanmälan skall för hyresgästemas räk­ning göras av en bostadsrättsförening.

Till anmälan skall fogas intyg av föreningens styrelse om antalet lågenheter i den fasta egendom som onrfattas av anmälningen samt om att hyresgästerna i minst två tredje­delar av de uthyrda lägenheterna skriftligen har förklarat sig intresse­rade av en ombildning av hyresrätt tiU bostadsrätt.

Föreningen skaU tiU sin anmälan foga ett intyg av föreningens styrelse om

1.

hur många lågenheter som finns i den fasta egendom som an­mälan onrfattar,

2.

att hyresgästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda lägen­heter rui skriftligen har förklarat sig intresserade av en ombildning av hyresrätt till bostadsrätt, och att dessa hyresgäster är medlemmar i bostadsrättrföreningen

6§l

Fast egendom, som utgör en hyreshusenhet och för vilken en in­tresseanmälan gäller, får inte över­låtas helt eller delvis genom köp eller byte utan att den bostadsrätts­förening som har gjort intresse­anmälan har erbjudits att förvärva hela hyreshusenheten. Ett sådant erbjudande kallas hembud.

Fast egendom, som utgör en hyreshusenhet och för vilken en in­tresseanmälan gäller, fär inte över­låtas helt eller delvis genom köp eller byte utan att den bostadsrätts­förening som har gjort intresse­anmälan har erbjudits an förvärva hela hyreshusenheten. Ett sådant erbjudande kallas hembud. Med överlåtelse genom köp eller byte likställs överlåtelse genom tillskott till bolag eller förening, utdelning eller skifte från bolag eller förening samt fusion enligt 14 kap. 1 eller 2 § aktiebolagslagen (1975:1385). En överlåtelse fär ske utan hembud till bostadsrättsföreningen,

1,

om bostadsrättsföreningen godkänner överlåtelsen,

2,

om staten eller en kommun förvärvar egendomen.

1 Senaste lydelse 1984:302,

30

Nuvarande lydebe

Föreslagen lydebe

Prop. 1990/91: 92

3. om förvärvaren är gift med överlätaren eller om förvärvaren eller, när makar förvärvar gemensamt, nägon av dem är överlåtarens avkomling.

4, om förvärvet sker genom in­rop på exekutiv auktion eller offent­lig auktion enligt lagen (1904:48 s, 1) om samäganderätt

4.

om förvärvet sker genom in­rop pä exekutiv auktion eUer offent­lig auktion enligt lagen (1904:48 s. 1) om samäganderätt,

5.

om överlåtelsen avser andel ochförvärvaren redan äger en andel i egendomen och derma förvärvats på annat sätt än genom gåva.

Hembud behövs inte heller, om ett förvärv av bostadsrättsföreningen skulle vara oskäligt med hänsyn till förhällandet mellan överlätaren och en annan förvärvare än bostadsrättsföreningen eller villkoren för eller omstän-dighetema vid en sädan överlåtelse. Frågan om hembud behövs prövas av hyresnämnden pä begäran av fastighetsägaren.

9§

Bestämmelser om bostadsrätts­föreningars beslut att förvärva hyresfastigheter för ombildning av hyresrätt till bostadsrätt finns i60a§ bostadsrättslagen (1971:479).

Bestämmelser om bostadsrätts­föreningars beslut att förvärva hyresfastigheter för ombildning av hyresrätt till bostadsrätt finns i 9 kap. 19-22 §§ bostadsrättslagen (1991:000).

12 §

Även om hembudet har upphört att gälla får överlåtelse genom köp eller byte till nägon annan än den bostadsrättsförening som har gjort intt-esseanmälan inte ske medan för­eningens intresseanmälan gäller, om köpeskillingen är lägre eller villkoren för överlåtelsen sammantagna är avsevärt ogynnsammare för fas­tighetsägaren än vad som angavs vid hembudet. Har fastighetsägaren sedan ett hembud upphört att gälla gjort ett nytt hembud, enligt vilket köpeskillingen är lägre eller villkoren eljest ogynnsammare för fastig­hetsägaren, och upphör även detta hembud an gälla, skall första me­ningen tillämpas på det nya hem­budet.

Även om hembudet har upphört att gälla får, så länge föreningens in­tresseanmälan gäller, en sådan Över­låtebe eller övergång som avses i 6 § första stycket inte ske till nägon annan än den bostadsrättsförening som har gjort intresseanmälan, om köpeskillingen är lägre eller villkoren för överlåtelsen sammantagna är av­sevärt ogynnsammare för fastighets­ägaren än vad som angavs vid hem­budet En sädan överlåtelse eller övergång får inte heller ske om ett villkor som angavs vid hembudet är uppenbart oskäligt mot föreningen. Har fastighetsägaren sedan ett hembud upphört att gälla gjort ett nytt hembud, enligt vilket köpe­skillingen är lägre eller villkoren pä annat sätt ogynnsammare för fastighetsägaren, och upphör även detta hembud an gälla, skall första och andra meningarna tillämpas på det nya hembudet

31

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydebe

Prop. 1990/91: 92

Första stycket skall äga motsvarande tillämpning om överlåtelsen avser andel av hyreshusenheten.

I fråga om förbudet i första stycket äger 6 § andra och nwlje styckena mot­svarande tillämpning. Om något undantag inte föreligger, är överlåtaren skyldig att inhämta hyresnämndens tillständ till överlåtelsen.

1,    Denna lag nider i kraft den 1 juli 1991.

2.   Har en intresseanmälan gjorts före ikraftträdandet gäller äldre bestäm­

melser.

32

4 Förslag till

Lag om ändring i jordabalken

Härigenom föreskrivs att i fräga om jordabalken punkt 7 övergångs­bestämmelsema till lagen (1984:694) om ändring i nämnda lag skall ha följande lydelse.

Prop. 1 "90/91: 92

Nuvarande lydelse

1. Om det föreligger särskilda skäl, kan länsstyrelsen ge en för­ening eller ett aktiebolag som avses i punkt 16 i över gängs-bestämmelserna till bostadsrätts-lagen (1971:479) tillständ att tillämpa avtalsklausul som strider mot 12 kap. 15 § andra stycket första meningen eller 19 §. Till­stånd som har meddelats enligt äldre bestämmelser gäller även efter ikraftträdandet

Föreslagen lydebe

7. Om det finns särskilda skäl, kan länsstyrelsen ge en förening eller ett aktiebolag som avses i punkt 7 övergångsbestämmelserna till bo­stadsrättslagen (1991:000) tiUstånd att tillämpa avtalsklausul som strider mot 12 kap. 15 § andra stycket första meningen eUer 19 §. Tillständ som har meddelats enligt äldre be­stämmelser gäller även efter ikraft­trädandet.

Denna lag cider i kraft den 1 juli 1991.

3 Riksdagen 1990/91. 1 saml. Nr 92

33

5 Förslag till

Lag om ändring i äktenskapsbalken

Härigenom föreskrivs att 7 kap. 4 § äktenskapsbalken skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydebe

7 kap. 4§

Med makars gemensamma bostad avses i denna balk

1.

fast egendom som makarna eller nägon av dem äger eller innehar med tomträtt, om det finns en byggnad på egendomen som är avsedd som makar­nas gemensamma hem och egendomen innehas huvudsakligen för detta ändamål,

2.

fast egendom som makarna eller nägon av dem innehar med nyttjande­rätt i förening med byggnad pä egendomen som makarna eller nägon av dem äger, om byggnaden är avsedd som makamas gemensamma hem och egen­domen innehas huvudsakligen för detta ändamål,

3.

byggnad eller del av byggnad 3. byggnad eller del av byggnad som makarna eller nägon av dem som makarna eller nägon av dem innehar med hyresrätt, bostadsrätt innehar med hyresrätt, bostadsrätt eller annan liknande rätt, om bygg- eller annan liknande rätt, om bygg­naden eller byggnadsdelen är avsedd nåden eller byggnadsdelen är avsedd som makamas gemensamma hem som makamas gemensamma hem och innehas huvudsakligen för detta och innehas huvudsakligen för detta ändamål,

ändamål,

4. byggnad eller del av byggruid som tnakama eller någon av dem har rått att framdeles förvärva med bo­stadsrätt enligt förhandsavtal som sägs i 5 kap. bostadsrättslagen (1991:000), om rätten gäller en lägenhet som när avtalet trcffades var avsedd att bli makarnas gemen­samma hem och att innehas huvud­sakligen för detta ändamål. Med makars gemensamma bohag avses i denna balk möbler, hushälls-maskiner och annat inre lösöre som är avsett för det gemensamma hemmet. Till gemensamt bohag räknas inte sådant bohag som används uteslutande för den ena makens bruk.

Till makars gemensamma bostad och bohag räknas inte egendom som används huvudsakligen för fritidsändamål.

Prop. 1990/91:92

Denna lag flider i kraft den 1 juli 1991.

34

6 Förslag till

Lag om ändring i lagen (1947:576) om statlig inkomstskatt

Härigenom föreskrivs att 26 § 4 mom. lagen (1947:576) om stadig in-komstskatt skall ha följande lydelse.

Prop. 1990/91:92

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydebe

26 § 4 moin.2

4 mom. Har bostadsrätten för­värvats genom upplåtelse från bo­stadsrättsföreningen, skall den i upplåtelseavtalet angivna grund­avgiften anses som köpeskilling. Särskilda avgifter som har bettdats till föreningen i samband med för­värv av en bostadsrätt (upplåtelse-och inträdesavgifter) skall ocksä räknas in i ingångsvärdet. Har grundavgiften för lägenheten satts ned efter det att bostadsrätten har förvärvats, skall ingångsvärdet re­duceras med det belopp som har återbetalats på gmnd av nedsätt­ningen.

4 mom. Har bostadsrätten för­värvats genom upplåtelse från bo­stadsrättsföreningen, skall den i upplåtelseavtalet angivna insatsen anses som köpeskilling. Särskilda avgifter som har betalats till för­eningen i samband med förvärv av en bostadsrätt (upplåtelse- och in-ttidesavgifter) skall ocksä räknas in i ingångsvärdet. Har insatsen för lä­genheten satts ned efter det att bo­stadsrätten har förvärvats, skall in­gångsvärdet reduceras med det be­lopp som har återbetalats på gmnd av nedsättningen.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1991.

'Senaste lydelse av lagens lubrik 1974:770, 2Senaste lydelse 1990:651,

35

Prop. 1990/91:92 7 Förslag till

Lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder

Härigenom föreskrivs att 4,5,11,15,22 och 23 §§ lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder' skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydebe

Föreslagen lydebe

4 

§

2

Hyresnämnd som avses i 12 kap. 68 § jordabalken har till uppgift att

1. medla i hyres- eller bostadsrättstvist,

2. pröva tvist om åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 16 § andra stycket, ändrad användning av lokal enligt 12 kap. 23 § andra stycket, skadestånd enligt 12 kap. 24 a §, överlåtelse av hyresrätt enligt 12 kap. 34-37 §§, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 12 kap. 40 §, förlängning av hyresavtal enligt 12 kap. 49 §, hyresvillkor enligt 12 kap. 54 §, återbetal­ning av hyra och fastställande av hyra enligt 12 kap. 55 b §, uppskov med avflytming enligt 12 kap. 59 § eller föreläggande enligt 12 kap. 64 §, allt jordabalken,

2 a, pröva tvist om hyresvillkor enligt 22-24 §§ hyresförhandlingslagen (1978: 304) eller om äterbetalningsskyldighet enligt 23 § samma lag,

3.    pröva tvist om hyresvillkor

3, pröva tvist om medlemskap

enligt 7 § sista stycket, upplåtelse av enligt 2 kap. 10 §, skyldighet att

lägenhet i andra hand enligt 30 § upplåta bostadsrätt enligt 4 kap. 6 §

andra stycket eller medlemskap en- eller villkor för upplåtelse av bo-

ligt 52 §, allt bostadsrättslagen stadsrätt enligt samma §, hyresvill-

(1971: 479),                                     kor enligt 4 kap. 9 §, upplåtelse av

lägenhet i andra hand enligt 7 kt. 11 § eller utdömande av vite enligt 11 kap. 2 §, allt bostadsrättslagen (1991:000),

4.

pröva fräga om godkännande

4. pröva fräga om godkännande av överenskommelse som avses i av överenskommelse som avses i 12 kap. 1 § femte stycket, 45 eller 12 kap. 1 § femte stycket, 45 eller 56 § jordabalken eller av beslut som 56 § jordabalken eller av beslut som avses i 60 § första stycket 1 bo- avses i 9 kap. 16 § första stycket 1 stadsrättslagen,                                  eller 2 bostadsrättslagen.

5.

vara skiljenämnd i hyres- eller bostadsrättstvist,

5 a. pröva tvist mellan hyresvärd och hyresgästorganisation enligt hyres­förhandlingslagen,

6.

pröva frågor enligt bostadssaneringslagen (1973:531) och bostadsför-valmingslagen (1977:792),

7.

pröva frågor enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m.,

8.     pröva frågor enligt lagen (1987:1274) om kommunal bostads­

anvisningsrätt,

iLagen omöyckt 1985:660.

2Senaste lydelse 1988:928.

36

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydebe

Prop. 1990/91:92

9. pröva fiigor enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt

Ärende upptages av den hyresnämnd inom vars område fastigheten är be­lägen. Ärende som avses i 10, 17 eller 18 § lagen om förvärv av hyres­fastighet m,m, upptages dock av hyresnämnden i den ort där bolagets styrelse har sitt säte eller, i firåga om handelsbolag, där förvaltningen föres.

5 §3

förhållanden.

Hyresnämnd fär anlita expert att biträda nämnden, om ärendets beskaffen­het eller annat särskilt skäl föranleder det

Bestämmelsema i 2 § andra - Qärde styckena äger motsvarande tillämp­ning i fråga om hyresnämnd.

Regeringen kan förordna att i hyresnämnd skall finnas flera avdelningar.

Bestämmelsema om hyresnämnd gäller i tillämpliga delar även avdelning.

Hyresnämnd består av lagfaren ordförande och två andra ledamöter, om ej annat följer av tredje stycket Av de senare ledamöterna sksJl den ene vara väl förtrogen med förvalt­ning av hyresfastighet och den andre vara väl förtrogen med bostads­hyresgästers förhållanden eller, när ärendet rör annan lägenhet än bo­stadslägenhet, med näringsidkande hyresgästers förhållanden. I aren den enligt 52 § eller 60 § första stycket 1 bostadsrättslagen (1971:479) skall vad som sagts nu om hyresfastighet och hyresgästers förhållanden i stället avse bostads­rättsfastighet och bostadsrättsha-vares förhållanden.

Hyresnämnd består av lagfaren ordförande och tvä andra ledamöter, om ej annat följer av tredje stycket. Av de senare ledamöterna skall den ene vara väl förtrogen med förvalt­ning av hyresfastighet och den andre vara väl förtrogen med bostads­hyresgästers förhållanden eller, när ärendet rör annan lägenhet än bo­stadslägenhet, med näringsidkande hyresgästers förhållanden. I ären­den enligt 2 kap. 10 §, 4 kap. 6 §, 9 kap. 16 § första stycket 1 och 2 eller 11 kap. 2 § bostadsrättslagen (1991:000) skall vad som sagts nu om hyresfastighet och hyresgästers förhållanden i stället avse bostads­rättsfastighet och bostadsrättshavares

11 §4

Rör ärende som avskrivits enligt 10 § första stycket första punk­ten tvist som avses i 9 kap. 10 §, 10kap. 6a § eller 12kap. 49 eller 54 § jordabalken, 22 eller 24 § hyresförhandlingslagen (1978: 304), 5 § lagen (1957: 390) om  fiskearrenden,  52 §  bostads-

Rör ärende som avskrivits enligt 10 § första stycket första punk­ten tvist som avses i 9 kap. 10 §, 10kap. 6a § eller 12 kap, 49 eller 54 § jordabalken, 22 eller 24 § hyresförhandlingslagen (1978: 304), 5 § lagen (1957: 390) om fiskearrenden, 2 kap. 10 § och

3Senaste lydelse 1989:663. "Senaste lydelse 1987:264.

37

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydebe

Prop. 1990/91:92

rättslagen (1971:479) eller 18 § jaktiagen (1987:259) skaU nämnden ätemppta ärendet pä ansökan av sökanden. Ansökan görs skriftiigen inom tre veckor frin den dag beslutet om avskrivning meddelades.

4 kap. 6 § bostadsrättslagen (1991: 000) eller 18 § jaktiagen (1987:259) skall nämnden åter­uppta ärendet pä ansökan av sökan­den. Ansökan görs skriftiigen inom tre veckor frin den dag beslutet om avskrivning meddelades. Uteblir sökanden ånyo, fär ärendet icke äterapptagas pä nytt

15 §5

Har parterna avtalat att tvist skall avgöras av skiljemän utan förbehåll om rätt för partema att klandra skiljedomen och har, vid arrendetvist, arrende­nämnden eller, vid hyres- eller bostadsrättstvist, hyresnämnden utsetts till skiljenämnd, skall nämnden pä ansökan avgöra tvisten genom skiljedom, om ej hinder möter enligt 1 § andra stycket lagen (1929:145) om skiljemän. Om sädan ansökan gäller 8 §. Har tvisten redan hänskjutits till nämnd, kan skiljedom dock påkallas mundigen inför nämnden.

I ärende som nämnd har att av-

I ärende som nämnd har att av-

göra genom skiljedom gäller lagen     göra genom skiljedom gäller lagen

om skiljemän, i den män ej annat följer av denna lag. Vardera parten svarar för sin kostnad i tvist som avses i 9 kap. 10 eller 14 §, 10 kap. 6 § eUer 12 kap. 49 eller 54 § jordabalken, 5 § lagen (1957: 390) om fiskearrenden eller 7 § sista stycket bostads­rättslagen (1971:479).

22 

§

6

Beslut av nämnd äger, sedan tid för klander eller besvär utgått när talan fär föras mot beslutet, rätts­kraft, såvitt därigenom avgjorts fråga som avses i 1 § första stycket 2 eller 5 eller 4 § första stycket 2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7, 8 eller 9, Vad som sagts nu gäller dock ej beslut, varigenom ansökan om åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 16 § andra stycket eller tillstånd enligt 12 kap. 23 § andra stycket, 34-37 eller 40 § jordabalken eller 30 § andra stycket bostadsrättslagen (1971:479) eUer ansökan om upp

om skiljemän, i den män ej annat följer av denna lag. Vardera parten svarar för sin kostnad i tvist som avses i 9 kap. 10 eller 14 §, 10 kap. 6 § eller 12 kap. 49 eller 54 § jordabalken, 5 § lagen (1957: 390) om fiskearrenden eller 4 kap. 9 § bostadsråttslagen (1991: 000).

Beslut av nämnd äger, sedan tid för klander eller besvär utgått när talan fär föras mot beslutet, rätts­kraft, såvitt därigenom avgjorts fräga som avses i 1 § första stycket 2 eller 5 eller 4 § första stycket 2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7, 8 eller 9. Vad som sagts nu gäller dock ej beslut, varigenom ansökan om åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 16 § andra stycket eller tillstånd enligt 12 kap. 23 § andra stycket, 34-37 eller 40 § jordabalken eller 7 kap. 11 § bostadsråttslagen (1991:000) eUer ansökan om upp-

5Senasstc lydelse 1984:679. Senaste lydelse 1988:928,

38

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydebe

Prop. 1990/91:92

prövning av beslut skall inte tillämpas hos nämndema.

skov enligt 12 kap. 59 § jorda­balken eller ansökan om förbud eller medgivande som avses i 2 a § bostadssaneringslagen (1973:531) eller yrkande om rätt till förhand­lingsordning enligt 9 § hyresför­handlingslagen (1978:304) eller ansökan om anvisningsrätt enligt 3 § lagen (1987:1274) om kom­munal bostadsanvisningsrätt lämnats utan bifall.

Bestämmelsema i 27 och 28 §§

skov enligt 12 kap. 59 § jorda­balken eller ansökan om förbud eller medgivande som avses i 2 a § bostadssaneringslagen (1973:531) eller yrkande om rätt till förhand­lingsordning enligt 9 § hyresför­handlingslagen (1978:304) eller ansökan om anvisningsrätt enligt 3 § lagen (1987:1274) om kom­munal bostadsanvisningsrätt lämnats utan bifall, förvalmingslagen (1986:223) om om-

23

§

7

Hyresnämndens yttrande enligt 12 a § föista stycket fär inte öveiklagas. Hyresnänmdens beslut fär överklagas genom besvär hos bostads­domstolen, om nämnden

1.

avvisat ansökan som avses 18, II, 14-16, 16a, 16c, löd eller 16 e §, eller avvisat besvär,

2.

avskrivit ärende enligt 8-10, 15 a, 16, 16 a, 16 c, 16 d eller 16 e §, dock ej när ärendet kan åtempptagas,

3.

förordnat angående ersätming för någons medveikan i ärendet.

Om fullföljd av talan mot hyres­nämndens beslut i ärende enligt 12 kap. jordabalken eller hyres­förhandlingslagen (1978: 304) eUer i ärende angående bostadsrätt, bo­stadssanering eller särskild förvalt­ning eller i ärende enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyres­fastighet m.m,, enligt lagen (1987:1274) om kommunal bo­stadsanvisningsrätt eller lagen (1982:352) om rä« till fas-tighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt finns bestämmelser i 12 kap, 70 § jordabalken, 31 § hyresförhandlingslagen, 76 § bostadsråttslagen (1971:479), 21 § bostadssaneringslagen (1973: 531), 34 § bostadsförvaltningslagen (1977:792), 25 § lagen om för­värv av hyresfastighet m,m,, 16 § lagen (1987:1274) om kommunal bostadsanvisningsrätt samt 15 § lagen om rän till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt.

Om fullföljd av talan mot hyres­nämndens beslut i ärende enligt 12 kap, jordabalken eller hyresför­handlingslagen (1978: 304) eller i ärende angående bostadsrätt, bo­stadssanering eller särskild förvalt­ning eller i ärende enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyres­fastighet m.m., enligt lagen (1987:1274) om kommunal bo­stadsanvisningsrätt eller lagen (1982:352) om rä« till fas­tighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt finns bestämmelser i 12 kap. 70 § jordabalken, 31 § hyresförhandlingslagen, 11 kap. 3 § bostadsrättslagen (1991:000), 21 § bostadssaneringslagen (1973:531), 34 § bostadsförvaltningslagen (1977:792), 25 § lagen om förvärv av hyresfastighet m,m,, 16 § lagen (1987:1274) om kommunal bo­stadsanvisningsrätt samt 15 § lagen om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt.

'Senaste lydelse 1987:1278,

39

Nuvarande lydebe

Föreslagen lydebe

Prop. 1990/91: 92

4,   utdömt vite eller annan påföljd för underlätenhet att iaktta föreläggande

eller ådömt straff för förseelse i förfarandet,

5.   udåtit sig i annat fall än som avses i 3 i fräga som gäller allmän rätts­

hjälp.

En besvärshandling som avses i tredje stycket skall ges in till hyresnämn­den inom tre veckor firin den dag beslutet meddelades.

I fräga om handläggningen hos hyresnämnden av en besvärshandling som avses i första eller a%dje stycket tiUämpas bestämmelsema i 52 kap. 2 och 4 §§ rättegångsbalken.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1991.

40

Prop. 1990/91:92 

8 Förslag till

Lag om ändring i bostadssaneringslagen (1973:531)

Härigenom föreskrivs att 25 § bostadssaneringslagen (1973: 531) skall ha följande lydelse.

Nuvaraiuie lydebe

Föreslagen lydebe

25 §1

Om särskilda skäl föreligger, kan

Om särskilda skäl föreligger, kan

länsstyrelsen medge undantag från

länsstyrelsen medge undantag frän

tillämpningen av lagen i firåga om

tillämpningen av lagen i fråga om

fastighet, vilken åges av förening

fastighet, vilken ägs av förening eller

eller aktiebolag som avses i punkt

aktiebolag som avses i punkt 7

16 övergångsbestämmelserna till

övergångsbestämmelserna till bo-

bostadsrättslagen (1971:479).

stadsrättslagen (1991:000).

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1991.

'Senaste lydelse 1974:821.

41

9 Förslag till

Lag om ändring i lagen (1974:1082) om bostadsdomstol

Härigenom föreskrivs att 13 § lagen (1974:1082) om bostadsdomstol skall ha följande lydelse.

Prop. 1990/91:92

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydebe

13 §1

Sammanträder bostadsdomstolen med sju ledamöter, är tre av dem lag­farna ledamöter och fyra av dem intresseledamöter. En av de lagfarna leda-mötema är därvid ordförande.

Av intresseledamötema skall två vara väl förtrogna med förvalming av hyresfastigheter eller, när målet rör prövning av en friga enligt 52 § eller 60 § första stycket 1 bostads­rättslagen (1971:479), av bostads­rättsfastigheter. Om målet rör en hyresfastighet som ägs av staten, en kommun, en landstingskommun, en kommunalförbund, en allmännyttigt bostadsföretag eller ett aktiebolag, som helt ägs av en kommun eller en landstingskommun, skall dessa ledamöter företrädesvis vara väl förtrogna med förvaltning av hyres­fastigheter som tillhör andra än en­skilda. Om målet rör en hyresfastig­het som ägs av nägon enskild, skall de företrädesvis vara väl förtrogna med förvalming av sädana fastig­heter.

De återstående tvä intresseleda­mötema skall vara väl förtrogna med hyresgästers eller bostadsrätts­havares föihällanden. Om mälet rör prövning av en fråga enligt 12 kap. 36 § jordabalken, skall dessa leda­möter vara väl förtrogna med näringsidkande hyresgästers för­hållanden. Om mälet rör prövning av en fräga enligt 52 § eller 60 §

Av intresseledamötema skall två vara väl förtrogna med förvalming av hyresfastigheter eller, när mälet rör prövning av en friga enligt 2 kap. 10 %, 4 kap. 6 §,9 kap. 16 § första stycket 1 eller 2 eller 11 kap. 2 § bostadsrättslagen (1991:000) av bostadsrättsfastigheter. Om mälet rör en hyresfastighet som ägs av staten, en kommun, en landstingskommun, ett kommunalförbund, ett allmän­nyttigt bostadsföretag eller ett aktie­bolag, som helt ägs av en kommun eller en landstingskommun, skall dessa ledamöter företrädesvis vara väl förtrogna med förvalming av hyresfastigheter som tillhör andra än enskilda. Om målet rör en hyres­fastighet som ägs av någon enskild, skall de förettidesvis vara väl för­trogna med förvalming av sädana fastigheter.

De återstående tvä inttesseleda-mötema skall vara väl förtrogna med hyresgästers eller bostadsrätts­havares förhållanden. Om mälet rör prövning av en fiiga enligt 12 kap. 36 § jordabalken, skall dessa leda­möter vara väl förtrogna med näringsidkande hyresgästers för­hållanden. Om mälet rör prövning av en friga enligt 2 kap. 10 §, 4 kap.

1 Senaste lydelse 1989:664.

42

Nuvarande lydebe

Föreslagen lydebe

Prop. 1990/91:92

första stycket 1 bostadsrättslagen, skall de vara väl förtrogna med bo­stadsrättshavares förhållanden. I andra mål skall de vara väl förtrogna med bostadshyresgästers förhållan­den.

6§, 9 kap. 16 § första stycket 1 eller 2 eller 11 kap. 2 § bostads­rättslagen skall de vara väl förtrogna med bostadsrättshavares förhållan­den. I andra mål skall de vara väl förtrogna med bostadshyresgästers förhållanden.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1991.

43

10 Förslag till

Lag om ändring i lagen (1975:1132) om förvärv av

hyresfastighet m.m.

Härigenom föreskrivs att 2 § lagen (1975:1132) om förvärv av hyres­fastighet m.m' skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydebe

2 

§

2

Förvärvstillständ fordras inte

1.

om egendomen förvärvas frin staten, kommun, landstingskommun eUer kommunalförbund,

2.

om staten, kommun, landstingskommun, kommunalförbund, aktie­bolag, som helt ägs av kommun eller landstingskommim, allmännyttigt bo­stadsföretag, folkrörelsekooperativ riksorganisation eller regional folk­rörelsekooperativ organisation av bostadsrättsföreningar eller bostadsrätts­förening ansluten till sädan organisation är förvärvare,

2 a. om egendomen i annat fall än

2 a. om egendomen i annat fall än

som anges under 2 förvärvas av en som anges under 2 förvärvas av en

bostadsrättsförening och föreningen bostadsrättsförening och förenmgen

har fattat beslut om förvärvet i den har fattat beslut om förvärvet i den

ordning som föreskrivs i 60 a § ordning som föreskrivs i 9 kap.

bostadsrättslagen (1971:479),

19 § bostadsråttslagen (1991:000),

3.

om egendomen enligt medgivande av regeringen förvärvas för kyrkligt ändamål eller fånget prövats enligt lagen (1988: 183) om förvaltningen av kyrklig jord,

4.

om egendomen förvärvas av kreditinrättning vilken enligt lag eller enligt reglemente eller bolagsordning som regeringen fastställt är skyldig att åter avyttra egendomen,

5.

om förvärvaren är gift med överlÅtaren och inte heller om förvärvaren eller, när makar förvärvar gemensamt, nägon av dem är överlåtarens avkom­ling, allt under fömtsättning att överlätaren inte är skyldig att avyttra egen­domen enligt 6 § eller enligt 3 kap. 1 § lagen (1982: 618) om utiändska förvärv av fast egendom m.m.,

6.

om förvärvet skall prövas enligt lagen om udändska förvärv av fast egendom m.m.,

7.

om förvärvet sker genom inrop på exekutiv auktion.

Prop. 1990/91: 92

Denna lag ttider i kraft den 1 juli 1991.

Lagen omuyckl 1983:438.

Senaste lydelse 1988:196.

44

Prop. 1990/91; 92 

11 Förslag till

Lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304)

Härigenom föreskrivs att 33 § hyresförhandlingslagen (1978:304) skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydebe

33 

§

Om särskilda skäl föreligger, kan

Om särskilda skäl föreligger, kan

länsstyrelsen medge undantag frän

länsstyrelsen medge undantag från

tillämpningen av lagen i friga om

tillämpningen av lagen i friga om

hus som ägs av förening eller aktie-

hus som ägs av en förening eller

bolag som avses i punkt 16 över-

aktiebolag som avses i punil:t 7

gdngsbestämmelserna till bostads-

övergdngsbestämmeberna till bo-

rättslagen (1971:479).

stadsråttslagen (1991:000).

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1991.

45

Prop. 1990/91:92 

12 Förslag till

Lag om ändring i lagen (1982:617) om utländska förvärv av svenska företag m.m.

Härigenom föreskrivs att i 3 § lagen (1982:617) om utiändska förvärv av svenska företag m.m.l "bostadsrättslagen (1971:479)" skall bytas ut mot "bostadsrättslagen (1991:000)".

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1991.

' Lagen omttyckt 1987:420. Senaste lydelse av 3 § 1983:106.

46

13 Förslag till

Lag om ändring i lagen (1986:1242) om försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt

Härigenom föreskrivs i friga om lagen (1986:1242) om försöksverksam­het med kooperativ hyresrätt

dels att 1 § och övergångsbestämmelserna till lagen skall ha följande lydelse,

dels att det i lagen skall införas en ny paragraf, 5 §, av följande lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydebe

1§

Enligt denna lag får regeringen

Enligt denna lag får regeringen

försöksvis lämna ekonomiska för-

försöksvis lämna ekonomiska för­

eningar tillständ att utan hinder av

eningar tillstånd an utan hinder av

bestämmelsema i 79 § bostads-

bestämmelserna il kap. 8 § bostads­

rättslagen (1971:479) bedriva verk-

rättslägen (1991:000) bedriva verk­

samhet i vilken föreningen tillämpar

samhet i vilken föreningen tillämpar

villkor som innebär att det med an-

villkor som innebär att det med an­

delsrätt i föreningen följer en rätt att

delsrätt i föreningen följer en rätt att

hyra bostadslägenhet (kooperativ

hyra bostadslägenhet (kooperativ

hyresrätt).

hyresrätt).

5

§

Regeringens tillstånd eller kom­munens tillstyrkan enligt denna lag skall inte utgöra någon förutsättning för att regbtrera en ekonomisk för­ening som avser att bedriva verk­samhet med kooperativ hyresrätt.

Prop. 1990/91:92

Denna lag träder i kraft den 1 ja-

Denna lag träder i kraft den 1 ja-

nuari 1987 och gäller till utgången     nuari 1987 och gäller till utgången

av år 1991.

av år 1993.

Tillstånd som har meddelats enligt denna lag skall fortfarande gälla efter utgången av lagens giltighetstid.

47

14 Förslag till

Lag om ändring i lagen (1987:232) om sambors gemensamma hem

Härigenom föreskrivs an 2 § lagen (1987:232) om sambors gemensamma hem skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydebe

2

§

Med sambors gemensamma bostad avses i denna lag, om inte annat följer av 4§,

1.

fast egendom som samboma eller nägon av dem äger eller innehar med tomträn, om det finns en byggnad pä egendomen som är avsedd som sam­bomas gemensamma hem och egendomen innehas huvudsakligen för detta ändamål,

2.

fast egendom som samboma eller nägon av dem innehar med nyttjande­rätt i förening med byggnad pä egendomen som samboma eller någon av dem äger, om byggnaden är avsedd som sambomas gemensamma hem och egen­domen innehas huvudsakligen för detta ändamål,

3.    byggnad eller del av byggnad

3. byggnad eller del av byggnad

som samboma eller någon av dem

som samboma eller någon av dem

innehar med hyresrätt, bostadsrätt

innehar med hyresrätt, bostadsrätt

eller annan liknande rätt om bygg-

eller annan liknande rätt om bygg­

naden eller byggnadsdelen är avsedd

nåden eller byggnadsdelen är avsedd

som sambomas gemensamma hem

som sambomas gemensamma hem

och innehas huvudsakligen för detta

och innehas huvudsakligen för detta

ändamål.

ändamål,

4. byggnad eller del av byggnad som samborna eller någon av dem har rätt att framdeles förvärva med bostadsrätt enligt förhandsavtal som sägs i 5 kap. bostadsrättslagen (1991:000), om rätten gäller en lägenhet som när avtalet trevades var avsedd an bli sambornas gemen­samma hem och att innehas huvud­sakligen för detta ändamål. Samboma får i en av dem båda undertecknad handling anmäla till inskriv­ningsmyndigheten att en fastighet som är lagfaren för en av dem eller en tomt­rätt för vilken en av dem är inskriven som innehavare är gemensam bostad för dem båda.

Prop. 1990/91:92

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1991.

48

Prop» 1990/91: 92 15 Förslag till

Lag om ändring i lagen (1987:813) om homosexuella sambor

Härigenom föreskrivs att i lagen (1987:813) om homosexuella sambor "bostadsrättslagen (1971:479)" skall bytas ut mot "bostadsrättslagen (1991:000)".

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1991.

1 Senaste lydelse 1990:1103.

49

4 Riksdagen 1990/91. 1 saml. Nr 92

16 Förslag till

Lag om ändring i lagen (1987:1274) om kommunal bostadsanvisningsrätt

Härigenom föreskrivs an 8 § lagen (1987:1274) om kommunal bostads­anvisningsrätt skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydebe

8§

Om kommunen inte anvisar någon bostadssökande eller om husägaren inte godtar den bostadssökande sora kommunen anvisar eller inte kan träffa avtal med denne, är husägaren skyldig att upplåta lägenheten till kommunen om kommunen begär det.

Om annat inte avtalas, skall upp-

Om annat inte avtalas, skall upp-

låtelse till kommunen anses ha skett lätelse tiU kommunen anses ha skett

vid den tidpunkt dä konununens be- vid den tidpunkt då kommunens be­

gäran enligt första stycket kommit gäran enligt första stycket kommit

husägaren till hända och på de vill- husägaren till hända och på de vill­

kor som angetts i meddelandet enligt kor som angetts i meddelandet enligt

7 §. Om upplåtelsen avser bostads- 7 §. Om upplåtelsen avser bostads­

rätt, skall den dock inte anses ha rätt, skall den dock inte anses ha

skett innan de förutsättningar är skett innan de fömtsätmingar är upp­

uppfyllda som anges i 3 och 5 §§ fyllda som anges i 3 kap. 1 § första

bostadsrättslagen (1971:479).

stycket och 4 § samt 4 kap. 2§

boswdsrättslagen (1991:000)

Prop. 1990/91:92

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1991.

50

BOSTADSDEPARTEMENTET

Prop. 1990/91: 92

Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde den 7 febmari 1991

Närvarande: statsministern[REDACTED_EFTERNAMN], ordförande, och statsråden[REDACTED_EFTERNAMN], Hjelm-Wallén, S.[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN], R,[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN], G.[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN], Freivalds,[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN], Sahlm,[REDACTED_EFTERNAMN]

Föredragande: statsrådet[REDACTED_EFTERNAMN]

Proposition med förslag till ny bostadsrättslag, m.m. 1 Inledning

En bostadsrättsförening är en ekonomisk förening vars primära uppgift är att upplåta lägenheter åt föreningsmedlemmarna utan begränsning i tiden.

Den legala gmnden och ramen för bostadsrättsföreningars verksamhet fmns i bostadsrättslagen (1971:479, omttyckt 1982:353), i det följande kallad BRL. Lagen ttädde i kraft den 1 juli 1972 (prop. 1971:12, LU 9, rskr,125). Dess reglering går huvudsakligen ut på att förhindra uppkomsten av ekonomiskt osunda företag samtidigt som medlemmama tillförsäkras god insyn i föreningens angelägenheter och ett stort mått av trygghet i besitmingen till sina lägenheter

Under årens lopp har BRL ändrats i olika hänseenden. Några ändringar som haft stor betydelse är de som genomfördes i anslutning till lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt (ombildningslagen) och som trädde i kraft den 1 juli 1982 (prop. 1981/82:169, CU 41, rskr. 364). Vidare bör nämnas den möjlighet som folk­rörelsekooperativa riksorganisationer fick fr.o.m. den 1 maj 1985 att åter­köpa eller lösa bostadsrätter under en tt-eårsfrist från upplåtelsen (BoU 1984/85:12, rskr. 194, SFS 1985:182). Den 1 juli 1987 n-ädde nya regler i kraft om försäljning av bostadsrätt på offentiig auktion (prop. 1986/87:37, BoU 13, rskr. 249, SFS 1987:243). Slutiigen bör nämnas de huvudsak­ligen redaktionella ändringar i BRL som trädde i kraft den 1 januari 1988 med anledning av den nya lagen (1987:669) om ekonomiska föreningar (prop. 1986/87:7, LU 20, rskr. 172).

Med stöd av regeringens bemyndigande tillkallade dåvarande chefen för bostadsdepartementet den 27 febmari 1986 en särskild uttedare (dåvarande kommunalrådet Nils Yngvesson) med uppdrag att se över bostadsrättslagen m.m. Uttedningen antog namnet 1986 års bostadsrättsunedning. I sitt betän­kande (SOU 1988:14) Översyn av bostadsrättslagen m,m. redovisar ut­redaren resultatet av sitt arbete. Uffedaren lägger fram förslag till en rad sak­liga ändringar i en ny - delvis omarbetad och moderniserad - bostadsrättslag. De sakliga ändringama avser bl.a. vissa frågor om medlemskap, ekonomisk

plan, förhandsavtal och ombyggnad samt underhäll. Vidare behandlas upp- Prop. 1990/91: 92 lätelse av smähus med bostadsrätt och att maiic skall kunna ingå i upplåtelse­avtal. Avgiftssystemet är ett annat exempel där vissa ändringar föresläs. Utredaren lägger i betänkandet ocksä fram förslag till ändringar i ombild­ningslagen samt föreslår en ny lag om omregistrering av s,k, bostads­föreningar till bostadsrättsföreningar.

Till protokollet i detta ärende bör fogas dels utredningens lagförslag som bilaga 1, dels en förteckning över remissinstansema och en remissamman­ställning som bilaga 2.

Regeringen beslutade den 25 oktober 1990 an inhämta lagrådets ytoande över lagförslagen. De till lagrådet överlämnade förslagen bör fogas till proto­kollet i detta ärende som bilaga 3.

Lagrådet yttrade sig över de remitterade förslagen den 25 januari 1991. Yttrandet bör fogas till protokollet i detta ärende som bilaga 4.

Lagrådet har med några fä undantag godtagit de framlagda förslagen i sak, men föreslagit en hel del omdispositioner och redaktionella förtydliganden som syftar till att underlätta öveiblicken över lagens innehåll.

Lagrådets synpunkter har föranlett vissa ändringar i förhällande till lag-rädsremissens förslag. Detta innebär bl.a. ändringar av paragrafiöljden i för­slaget till bostadsränslag.

Lagrådets synpunkter och de överväganden dessa föranlett redovisas i det följande i den allmänna motiveringen (avsnitt 2,2, 2.4, 2,4,1, 2,4,2, 2,5,2, 2.6.4, 2.6.6. 2.7.1, 2.7.2, 2.9, 2.10 och 2.11) samt i specialmotivcringen under resp, kapitelmbrik och i kommentarema till de berörda lagmmmen, Hämtöver har i de förslag som nu läggs fram gjorts vissa redaktionella ändringar och kompletterande uttalanden i förhällande till vad som redovisats i lagrådsremissen. Dessa justeringar har i alh väsentiigt redovisats under hand för lagrådet.

2 En ny bostadsrättslag

2.1 Allmänna utgångspunkter

Vår gällande bostadsrättslag, 1971 års bostadsrättslag (BRL), nidde i kraft den 1 juli 1972 och ersatte dä 1930 års lag om bostadsrättsföreningar, Lagstifmingen bygger på den äldre lagen och pä de förslag som lades fram i betänkandet (SOU 1969:4) Bostadsrätt. I stora delar avviker dock 1971 års lag från betänkandets förslag.

Utredningen har i sitt betänkande lagt fram förslag till ändringar i olika frågor som nu regleras i BRL. Nägon total översyn i sak av lagen har det dock inte varit frågan om. Däremot har utredningen företagit en språklig och redaktionell omarbeming av hela lagen och utifrån denna bcarbeming lagt firam förslag till en helt ny lag.

Uttedningens förslag har fått ett positivt mottagande bland de allra flesta av

remissinstansema. Till dem som tillstyrker eller på annat sätt stöder att för-

52

slagen i huvudsak läggs till grand fÖr lagstiftning hör HSB:s riksförbund, Prop. 1990/91: 92 Riksbyggen, Hyresgästemas Riksförbund, Sveriges bostadsrättsföreningars cennalorganisation (SBC), Sveriges Fastighetsägareförbund, konsument­verket, boverket. Svenska kommunförbundet och Sveriges fastighetsmäklar-samfund samt hovrätten för Västra Sverige, kammarrätten i Sundsvall, Stockholms tingsrätt, bostadsdomstolen, de hörda hyresnämndema, de hörda länsstyrelsema och StadshypoteksKassan. Juridiska fakultetsnämnden vid Stockholms universitet avstyrker dock att utt'edningsförslaget förs vidare innan ytterligare några frågor har utretts. Hit hör förbudet mot andelsupplätel-ser, skyddet för den ekonomiska planen och sJc. kontorsbildning av bostads­rättsföreningar. Såväl fakultetsnämnden som konsumentverket har i sina ytt­randen ocksä framfört önskemål om ytterligare uttedning i syfte att ge den som förvärvar en bostadsrätt minst samma konsumentskydd som övervägs bett-affande ägda småhus. Under remissbehandlingen har man vidare från bl.a. Stadshypotekets sida och fiin bankhåll pekat pä behovet av klarare lagstiftning såvitt gäller panthavamas rättsliga ställning, formkraven vid för­värv av bostadsrätter och vissa fiigor om godtrosförvärv. Stadshypoteket an­ser också att tiden nu är mogen för att ta upp frågan om ett offentiigt lägen­hetsregister.

För egen del anser jag i likhet med de alha flesta remissinstansema att ut­redningens lagförslag mnebär en positiv omarbeming av lagstifmingen med en i huvudsak ändamålsenlig systematisering och språklig redigering. Som jag nyss nämnde har utredningsarbetet inte inneburit nägon översyn av lag­stiftningen i sin helhet. Jag kan i och för sig instämma i att några av de fiigor som en del remissinstanser pekat på skulle vara förtjänta av närmare över­väganden. Jag anser emellertid inte att detta förhållande bör föranleda att man nu bör dröja med att fullfölja utredningens förslag. Enligt min mening bör därför BRL med utgångspunkt i utredningens förslag ersättas av en ny lag.

Innan jag övergår till utredningens olika förslag vill jag erinra om att skattereformen trätt i kraft sedan utredningen lämnade sin betänkande (prop, 1989/90: 110, SkU30, rskr, 356, SFS 1990:650 ff). Jag återkommer i vissa delar till innehållet i denna refoim.

I en bostadsrättsförening har bostadsrättshavama en till tiden obegränsad nyttjanderätt till sina lägenheter. Utmärkande för bostadsränsinstimtet är vidare att medlemmama själva deltar i föreningens verksamhet for att på så sätt främja sina ekonomiska intressen. Det kooperativa synsättet och med­lemmamas trygghet i besittningen till sina lägenheter är enligt min mening viktiga utgångspunkter även för en reviderad lagstifming. Detsamma gäller lagens nuvarande syfte att förhindra uppkomsten av ekonomiskt osunda och inte bärkraftiga företag, Formema och fömtsätmingama för bostadsrätts-havamas anknytning till föreningen i samband med produktionen eller för­värvet av föreningsfastigheten bör nu liksom tidigare inta en central plats i lagstiftningen.

Det sagda innebär att jag, liksom utredningen, inte har några andra ut­

gångspunkter för en reviderad bostadsrättslagstifming än dem som den nu­

varande lagen vilar pä. Som utredningen konstaterar har dock förhållandena

r

pä bostadsmarknaden förändrats under den tid som BRL varit i kraft, BRL Prop. 1990/91: 92 tillkom i ett skede av intensiv nybyggnadsverksamhet och utformningen av lagen har ocksä präglats av detta. Ombyggnads- och underhållsveiksamheten har dock ökat sedan mitten av 1970-talet och allt fler äldre bostadsrättshus har nu kommit in i ett skede då behovet av mer eller mindre ingripande sane­ringsåtgärder gör sig gällande. Detta medför att tillämpningen av BRL, för­utom frigör som gäller nyproduktion, ocksä till stor del kommer att gälla frå­gor om ombyggnad och underhäll.

Ett generellt problem har visat sig vara den vetorätt som en bostadsrätts­havare har och som iimebär att han kan förhindra förändringar i den egna lägenheten. På så sätt kan en angelägen ombyggnad försväras. Detta kan ocksä fä till följd att samhällets intentioner att förbättra våra bostäder mot­verkas.

Enligt min mening är det inte försvarligt att i längden bibehålla ett system som innebär att en bostadsrättshavare kan förhindra en ombyggnad av fastig­heten enbart av den anledningen an ombyggnaden också får konsekvenser för dennes egen lägenhet En ändring av lagen är därför enligt min mening nöd­vändig för att ge föreningama bätffc fömtsätmingar att tillgodose det om- eller tillbyggnadsbehov som finns.

Vad gäller nyproduktionen kan det nuvarande förbudet mot avtal om framtida upplåtelse av bostadsrätt i firåga om bostadslägenheter, s.k. för­handsavtal, inte heller anses ändamålsenligt med hänsyn till den utveckling som har skett, Uttedningen har ocksä lagt fram ett förslag om förhandsavtal och förskott. Förslaget, som har godtagits av de flesta remissinstansema, uppfyller enligt min mening i allt väsentiigt de rättssäkerhetskrav som bör ställas i sammanhanget. Med vissa justeringar av förslaget är jag därför be­redd att anpassa den nya bostadsrättslagen för att tillgodose de praktiska be­hov som uppenbarligen finns för föreningama att använda sig av förhands­avtal.

Även i andra hänseenden framstår dagens lagstifming som inte helt tids­enlig. Bl.a. har den utveckling som skett mot att juridiska personer i allt större utsttäckning förvärvar bostadsrätt till bostadslägenheter medfört olika typer av problem. En begränsning av juridiska personers möjligheter att för­värva bostadsrättslägenheter behövs därför enligt min mening. Jag anser ocksä att rätten till medlemskap i en bostadsrättsförening bör regleras pä ett något annorlunda sätt än för närvarande. Det ökade antalet ombildrungar från hyresrätt till bostadsrätt ger ocksä anledning till överväganden.

När det gäller firågan om att komma till rätta med den icke önskvärda pris­utveckling på bostadsrätter och egnahem som förekommit inom vissa regio­ner, har riksdagen tidigare givit regeringen till känna att en översyn av frågan bör göras varefter regeringen bör redovisa sin syn på frågan för riksdagen (se BoU 1986/87:13, rskr. 249). I dag har en bostadsrättsförening möjlighet att besluta om att ett högst treårigt hembud skall gälla för nyproducerade bostadsrätter. Denna möjlighet har tillkommit för att motverka spekulations­köp av nya bostadsrätter,

54

För att ytterligare motverka sådan spekulation har förslag framförts om att    Prop. 1990/91: 92 utöka hembudet till fem är. Jag har noga övervägt detta.

Genom riksdagens beslut i december 1990 om ett nytt bostadsfinansie­ringssystem har möjlighetema till spekulationsvinster på nya bostadsrätter minskat påtagligt. Enligt min mening bör därför ingen ändring av hembuds-reglema nu göras. Däremot bör prisutvecklingen på bostadsrätter följas noga. Skulle det visa sig erforderligt bör då åtgärder vidtas för att motverka speku­lation. Ett medel kan då vara att förlänga hembudsmöjligheten.

Med anledning av vad SBC framfört bl.a. i sitt remissytttande vill jag i detta sammanhang ocksä säga an jag inte anser att det finns anledning att i den nya lagen ersätta begreppet "folkrörelsekooperativ riksorganisation" med "riksorganisation av bostadsrättsföreningar".

Utredningen har, som ett led i sitt uppdrag om en anpassning till hyres­lagen, föreslagit vissa sakliga förändringar i förhällande till nuvarande lag­stifming i fråga om förverkande av nyttjanderätt när en bostadsrättshavare vid upprepade tillfallen inte betalar sin månadsavgift i rätt tid (se betänkandet s. 156 f) och om underrättelse till socialnämnden vid bristande betalning. Motsvarande frågor i ansluming till förverkande av hyresrätt utreds för när­varande av 1989 års hyreslagskommitté (Bo 1984:04, dir, 1989:11). Enligt min mening bör bostadsrättslagen i möjlig mån anpassas till hyreslagen såvitt avser dessa frigör. Ett ställningstagande till bostadsrättsuttedningens förslag bör därför avvaktas tills förslag i motsvarande frågor lagts fram av hyreslags-kommittén. Jag tar alltså inte upp de angivna frigoma nu. I avsnin 2.10 får jag dock anledning att återkomma till vissa andra frågor som har anknyming till hyreslagstifmingen.

Jag vill slutiigen också anmäla att jag inte avser att i detta ärende lägga fram något förslag om bostadsrätt för fritidsboende (se uttedningens be­tänkande sid, 213 ff). Det saknas för närvarande tillräckligt underlag för ett ställningstagande i frågan om en särskild lagstifming behövs. Jag anser också att effekterna av skattereformen bör avvaktas.

Jag avser att i det följande närmare behandla uttiedningens förslag om

antalet lägenheter i föreningens hus m.m, i avsnitt 2,2,

geografisk spridning av föreningens hus i avsnitt 2,3,

medlemskap i föreningen i avsnitt 2,4,

ekonomisk plan i avsnitt 2,5,

förhandsavtal i avsnitt 2,6,

ombyggnad och underhåll, m.m. i avsnitt 2,7,

vissa frågor som rör småhus i avsnitt 2,8,

upplåtelse i andra hand i avsnitt 2,9,

avgiftssystemet i avsnitt 2,10 och

försäljning av pantsatt bostadsrätt på offentiig auktion i avsnitt 2,11.

Mina kommentarer till de enskilda lagbestämmelsema redovisar jag i specialmotiveringen (avsnitt 8).

55

2.2 Antalet lägenheter i föreningens hus m.m.

Prop. 1990/91:92

Mitt förslag: Även fortsätmingsvis skall en bostadsrättsförening ha noinst fem medlemmar. Ett krav införs i lagen om att det i föreningens hus ocksä skall finnas minst fem lägenheter avsedda att upplåtas med bostadsrätt Med lägenhet förstås varje avskild enhet som är inrättad att varaktigt och självständigt användas som bostad eller lokal. Vid beräk­ningen av antalet lägenheter skall man dock bortse frin garage, lager och andra lägenheter som i första hand används som förvarings­utrymmen.

Utredningens förslag: överensstämmer i huvudsak med mitt förslag.

Remissinstansema: De flesta remissinstansema har inte framfört nägon erinran mot utredningens förslag. Juridiska fakultetsnämnden vid Stockholms universitet ställer sig dock tveksam till kravet på att det skall finnas minst fem lägenheter och anser att förslaget kan ge upphov till betydande gräns-dragningssvärigheter. Även Sveriges Bostadsrättsföreningars Central­organisation (SBC) och Sveriges advokatsamfund ställer sig tveksamma till utredningsförslaget i denna del. SBC anser att kravet pä antalet medlemmar bör sänkas till tre, eftersom det finns ett stort antal fastigheter som innehåller färre lägenheter än fem och där bostadsrätt är en lämplig upplätelsefoim. Enligt SBC bör förslaget om minsta antal lägenheter inte gälla de befintiiga föreningama. Advokatsamfundet anför liknande skäl och pekar på att samägandet av fast egendom försvårats efter jordabalkens tillkomst.

Skälen för mitt förslag: Ett av de krav som ställs för att en bostads­rättsförening skall kunna registreras är att det skall finnas minst fem med­lemmar i föreningen (43 § BRL), Om antalet medlemmar eller bostadsrätts­havare går ned under fem och ett tillräckligt antal medlemmar inte inttäder i föreningen inom tie månader, är föreningen likvidationsskyldig. Detta fram­går av 65 § BRL jämförd med 11 kap. 3 § lagen (1987:667) om ekono­miska föreningar. Av gmndema för lagstifmingen har ansetts följa att för­eningen skall förfoga över minst fem lägenheter som kan upplåtas med bostadsrätt (se Knutsson-Lindqvist Bostadsrättslagen, Norstedts Gula Bibliotek, 1972 s. 104). Detta krav finns dock inte angivet i lagen, Bl,a, länsstyrelsema tycks därför vara osäkra på om en ekonomisk plan kan regist­reras om en bostadsrättsförening förfogar över ett färre antal lägenheter än fem.

Bestämmelsema om antalet medlemmar hade sin motsvarighet i 1930 års lag och har motiverats med att föreningens verksamhet är kooperativ. I det kooperativa synsättet, som jag fortfarande anser bör prägla lagstifmingen, ligger att en bostadsrättsförening inte kan bestå av ett alltför ringa antal med­lemmar. Även praktiska skäl talar i samma riktning. Skulle färre än fem medlemmar godtas kan det bli svårt att fä till stånd en fungerande styrelse och därmed en livskraftig förening. Vidare kommer föreningsstämmans själv-

56

ständiga och - i förhållande till styrelsen - överordnade roll dä att upphöra,    Prop. 1990/91: 92 Detta är skäl som talar för att de nuvarande bestämmelsema om minst fem medlemmar bör bestå.

I detta sammanhang bör även påpekas att det enligt huvudregeb i lagen om ekonomiska förenmgar föreskrivs att en ekonomisk förening skall ha minst fem medlemmar, låt vara att antalet kan vara tre eller fyra, om medlemmama är juridiska personer. Att införa nägon motsvarande undantagsregel bebif-fande juridiska personer anser jag inte bör komma i friga.

Det har bl.a. fiin SBC:s sida anförts att det i vissa fall skulle vara praktiskt med ett mindre antal medlemmar i samband med själva föreningsbildningen när denna sker genom s.k. kontorsstiftning, dvs. utan att de boende med­verkar till föreningens bildande. I likhet med utredningen anser jag dock inte an det finns några större olägenheter med an sätta medlemsantalet till fem även i inledningsskedet av föreningsbildningen.

På gmnd av det anförda och dä några bärande skäl i övrigt inte anförts för att frångå BRL:s nuvarande reglering, föreslår jag alltså inte nägon fcxindring av kravet pä att en bostadsrättsförening skall ha minst fem medlemmar.

Som jag nyss nämnt har det av gmndema för lagstifmingen ansetts följa att föreningen även skall förfoga över minst fem lägenheter som upplåts med bostadsrätt. Utredningen har föreslagit att detta minimikrav nu bör komina till uttiyck även i lagtexten.

För egen del anser jag det vara naturligt att en bostadsrättsförening som erbjuder medlemskap i föreningen även kan uppläu en lägenhet till medlem­men. Med mitt förslag att föreningen även i fortsätmingen skall bestå av minst fem medlemmar följer därför att det minsta antalet lägenheter som upplåts med bostadsrätt bör vara fem.

Jag kan i och för sig ha viss förståelse för önskemålet att även de som till­sammans äger och bor i en fastighet med fäire antal lägenheter kan vilja ha möjlighet att tillgodogöra sig det regelsystem som bostadsrättslagen erbjuder. Jag är dock inte övertygad om att den särskilda form av ekonomisk förening som en bostadsrättsförening utgör i alla avseenden lämpar sig som instmment för samordningen av ett pä så sätt begränsat antal lägenhetsinnehavares rättig­heter och skyldigheter. Sammanfattningsvis föreslär jag därför i likhet med utredningen att kravet pä an en bostadsrättsförenings hus skall innehålla minst fem lägenheter som upplåts med bostadsrätt blir lagftist Kravet bör utformas så att den ekonomiska planen fär registteras endast om det av planen framgår att föreningen avser att upplåta minst fem lägenheter med bostadsrätt

I lagrådsremissen föreslog jag att föreningen skulle vara skyldig att ttida i likvidation om antalet lägenheter som är avsedda att upplåtas med bostadsrätt går ned under fem. Detta kan inträffa tex. om en bostadsrätt omvandlas till hyresrätt Förslaget utgör ett tillägg till de nuvarande reglema om likvidation och som bl.a. innebär att föreningen blir likvidationspliktig om antalet med­lemmar eller bostadsrättshavare går ned under fem (se 65 § BRL).

Lagrådet anser inte att det föreslagna tillägget fyller nägon väsentiig fiink-

tion och förordar att bestämmelsen i denna del flr utgå. Lagrådet har emeller­

tid föreslagit att det i likvidationsbestämmelsen görs ett tillägg med den inne-

-j

börden att om flera medlemmar har en bostadsrätt gemensamt skall de vid be-    Prop. 1990/91: 92 räkning av antalet bostadsrättshavare enligt bestämmelsen räknas som endast en bostadsrättshavare. Med det tillägg lagrådet föreslagit förhindras att minimikravet bettiffande antalet lägenheter kringgås. Jag delar därför lag­rådets ståndpunkt och ansluter mig till lagrådets förslag.

Mitt förslag aktualiserar frågan hur antalet lägenheter skall beräknas. Ställning måste alltså tas till vad som avses med en lägenhet i detta samman­hang. Uttedningens förslag innebär att som lägenhet skall räknas varje av­skild enhet som är inrättad att användas varaktigt och självständigt Förslaget har delvis sin förebild i 2 § andra stycket lagen (1982:352) om rätt till fastig­hetsförvärv för ombildning till bostadsrätt, ombildningslagen

I det remitterade förslaget till bostadsrättslag ansåg jag att beräknings­grunden borde knyta an till motsvarande regler i wnbildningslagen. Pä så sätt får man också en anknyming till de nuvarande bestämmelsema i 60 a § andra stycket BRL om beräkningen av det antal hyreslägenheter som de röstande hyresgästema representerar när hyreslägenheterna i en fastighet ombildas till bostadsrätter. Det innebär att man vid beräkningen av antalet lägenheter skall göra undantag för garage och vissa andra unymmen (se närmare förslaget till 3 kap. 1 § andra stycket bostadsrättslagen, bilaga 3).

Lagrådet har för sin del inte haft någon erinran mot förslaget men förordat att definitionen av lägenhetsbegreppet, med bortseende från undantaget, skulle få en vidare syfming och gälla för hela lagen, dvs. inte enbart i anslut­ning till frågan om beräkningen av antalet lägenheter. Jag är emellertid inte i denna del beredd att följa lagrådet. 11971 års BRL ger begreppet lägenhet ut­tryck för objektet för föreningens upplåtelse, dvs. upplåtelsen av föreningens hus eller del av huset utan någon legal begränsning av objektet för upplåtel­sen. Inte heller i hyreslagen (12 kap. jordabalken) har objektet för hyresrätten - lägenheten - begränsats. Även om det torde höra till sällsynthetema att objektet för upplåtelse av en bostadsrätt avgränsas på något annat sätt än som svarar mot den föreslagna definitionen anser jag att en legal definition av det slag som lagrådet förordat inte bör tas upp i bostadsrättslagen. Det kan dock finnas anledning att ta upp denna fråga på nytt efter den översyn av hyres-lagstiftningen som nu pågår.

Sammanfattningsvis föreslår jag därför att man i den nya lagen för in den bestämmelse som uttedningen föreslagit med det tillägget att man vid beräk­ningen av antalet lägenheter skall bortse från garage, lager och andra lägen­heter som i första hand används som förvaringsutrymmen. Detta medför vis­serligen att det inte längre blir möjligt att bilda bostadsrättsföreningar som tex. endast upplåter garage med bostadsrätt. Sädana föreningsbildningar får dock anses ha mindre betydelse,

I sammanhanget vill jag slutiigen, och i likhet med utredningen, föreslå att begreppet lokal förs in i den nya lagstifmingen som beteckning pä sådana lägenheter som används för annat än bostadsändamål. En motsvarande ändring har redan genomförts i hyreslagen, 12 kap, 1 § ttedje stycket jorda­balken (se prop, 1983/84:137, BoU 29, rskr. 378).

58

2.3 Geografisk spridning av föreningens hus

Prop, 1990/91:92

Mitt förslag: Om en bostadsrättsförening har fler än en hus, skall hu­sen ligga så nära att en ändamålsenlig samverkan kan ske mellan bostadsrättshavama.

Utredningens förslag: Överensstämmer med mitt

Remissinstanserna: De fiesta har tillstyrkt förslaget Några remiss­instanser har dock ansett att um7cket "ändamålsenlig samverkan" bör precise­ras. AB Bostadsgaranti har framfört vissa synpunkter pä intygsgivamas roll. SBC anser att de föreslagna bestämmelsema inte bör gälla sådana föreningar som vid ikraftträdandet har en sädan spridnmg av sitt husbestånd som föreslås inte längre få förekomma.

Skälen för mitt förslag: När institutet bostadsrätt tillskapades i början på 1930-talet var det naturligt att föreningarnas lägenheter var iniymda i fler­familjshus. 1 någon utsttäckning tycks det dock ha förekotnmit an föreningar disponerade över radhusliknande byggnader, vilka innehöll lägenheter i ett eller möjligen två plan. Att lägenheter i fristående en- eller tvåfamiljshus upp­låts med bostadsrätt, eller disponerades på annat föreningsrättsligt sätt, var säkert mycket ovanligt

1 de allra flesta fall kom alltså lägenhetema att utgöra stommen i samman­hängande huskroppar. Om föreningamas lägenheter inrymdes i flera byggna­der, var det nanuligt att husen kom att ligga bredvid varandra. Därmed under­lättades förvalmingen väsentiigt. Föreningama kunde också på ett praktiskt sätt överblicka och ta itu med övriga föreningsangelägcnheter. Samman­hållningen av husen eller fästighetema utgjorde således ett naturligt och viktigt inslag i det kooperativa systemet.

Under senare år har vissa förändringar skett. I allt större utsträckning har bostadsrättsföreningar bildats för att uppföra friliggande småhus på sådana fastigheter som vanligtvis brukar disponeras av de boende med äganderätt. Bostadsrättshus uppförs också som radhus eller liknande, dvs. byggnader som på ett eller annat sätt hänger samman. I dag är det inte heller ovanligt att föreningamas bebyggelse är blandad på så sätt att en och samma bostadsrätts­förening äger både traditionella flerfamiljshus och radhus.

Olika skäl kan förklara den beskrivna utvecklingen. Ett skäl har sagts vara att det statliga finansieringssystemet gynnar bostadsrättsformen framför äganderättsformen. Ett annat har sagts vara den skatterättsliga lagstifming som gällt. Oavsett skälen delar jag uttedningens uppfatming att det inte finns någon anledning till oro för den utveckling som har skett, bara bostadrätts-föreningamas kooperativa karaktär bibehålls. En fömtsättning för registrering av föreningen är ju också att den är kooperativ.

Som utredningen varit inne på finns det dock exempel som visar på ten­denser till splittring av bebyggelsen i vissa fall. Finansiella och skattemässiga överväganden har här gått före intresset av en ändamålsenlig samverkan mel-

59

lan förenmgsmedlemmama. Man har sålunda bildat föreningarttx)ts att be- Prop. 1990/91:92 byggeisen varit splittrad. Enligt min mening blir säkerligen mtresset av ko­operativ samverkan lågt i sädana fall. Det blir sålunda svårare att snabbt fä ett grepp om vilka åtgärder som behöver vidtas och att gemensamt planera verk­samheten. Som medlem fär man svårt att öveiblicka föreningens verksamhet Vidare blir det svårt att sköm en bebyggelse som inte rent geografiskt är för­hållandevis koncenttierad. Sannolikt kommer också beslut och gencxnförande av såväl yttre undeihåll som om- och tillbyggnader som sköts i föreningens regi att försväras. Sammanfatmingsvis torde man kunna utgå ifrån att det gemensamma ansvar som föratsätts prägla en bostadsrättsförenings verksam­het kommer att försvagas, om man godtar att en förening har sina hus spridda frän varandra i en alltför stor utsttickning. Den rent praktiska för­valmingen av bostadsrättsföreningens hus måste kunna ske utan alltför stora svårigheter.

För an motverka risken för en ogynnsam utveckling men ocksä för att markera att det kooperativa synsättet även fortsättningsvis bör prägla bostads-rättslagstifmmgen, anser jag i likhet med utredningen att lagstifmingen bör kompletteras med en regel som tar sikte pä de fall dä en förening har flera hus. Jag föreslår lika med utredningen att regeln utformas sä att husen skall ligga sä nära varandra att en ändamålsenlig samverkan kan ske mellan bostadsrättshavama. Jag anser det knappast lämpligt att - som några remiss­instanser önskat - i lagtexten närmare precisera utttycket Med det valda ut­trycket blir det möjligt att utan formella bindningar göra en rimlig avvägning med hänsyn till de intressen som jag nyss redovisat. Jag återkommer i specialmotiveringen till uttrycket "ändamålsenlig samverkan".

Att husen är samlade på det angivna sättet bör vara en fömtsätming för registrering av den ekonomiska planen. Det bör vara en uppgift för intygs­givama att vid sin granskning ocksä uttala sig i denna fiiga. Det bör dock ytterst ankomma pä länsstyrelsen att granska uppgiftema i planen om husen är samlade pä föreskrivet sätt. Normalt torde dock länsstyrelsen knappast ha anledning att fiingå intygsgivamas bedömning. Jag kommer senare att före­slå regeringen vissa justeringar av bestämmelsema i den nuvarande bostads-rättskimgörelsen (1971:486) mot bakgrund av de förslag jag nu lagt fiam.

Kravet på en ändamålsenlig samverkan bör gälla endast hus som en för­ening förvärvar efter ikraftträdandet av de nya bestämmelserna.

2.4 Medlemskap i föreningen

En kooperativ princip är att ekonomiska föreningar skall vara öppna. Den som vill bli medlem skall i princip alltså inte kunna stängas ute, I lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar kommer öppenhetsprincipen till ut-nyck i 3 kap, 1 §. Enligt detta lagmm får en ekonomisk förening inte vägra någon inttäde som medlem, om det inte finns särskilda skäl för vägran med hänsyn till arten eller omfattningen av föreningens veiksamhet eller förening­ens syfte eller annan orsak.

60

För bostadsrättsföreningar är öppenhetsprincipen inte lika markerad som    Prop. 1990/91: 92 för andra ekonomiska föreningar. Bakgranden härtill är att det är nödvändigt med en begränsning av antalet medlemmar (se NJA II 1951 s. 39). Antalet lägenheter i en bostadsrättsförening är ju begränsat.

De regler om rän till medlemskap som fmns i BRL tar firämst sikte pä det fall an bostadsrätten övergått till en ny innehavare (11 §) och det fall att en hyresgäst vid ombildning av hyresrätt till bosuidsrätt har ansökt om medlem­skap i föreningen (51 a §). Huvudregeb i båda dessa fall är att den sökande har rätt till inträde i föreningen, om han uppfyller de villkor för medlemskap som föreskrivs i stadgama och föreningen skäligen kan nöjas med honom som bostadsrättshavare. Såväl förmågan att fullgöra de ekonomiska förplik-telsema mot föreningen som personliga kvalifikationer hos den inträdes­sökande har betydelse för prövningen. Möjlighetema att vägra medlemskap föratsätts dock umyttjad med stor varsamhet Endast om objektivt godtagbara skäl finns fär medlemskap vägras (se närmare prop. 1971:12 s. 110 f samt LU 1971:9 s, 49). Vissa specialregler gäller, bl.a. om bostadsrätt förvärvas av make eller annan närsrående. Vidare kan en kommun i princip inte vägras medlemskap. Det bör ocksä nämnas att en bostadsrättsförening generellt sett har stora möjligheter att ställa upp olika villkor för medlemskap.

Uttedningen har lämnat flera förslag som berör rätten till medlemskap i en bostadsrättsförening. Förslagen avser bl,a, förbud mot oskäliga stadge­villkor, juridiska personers rätt att bli medlemmar och hyresgästers rätt till medlemskap vid ombildning av hyresrätt till bostadsrätt. Jag kommer i de följande avsnitten (2,4,1-2.4,3) att närmare behandla de olika förslagen.

I andra fall än de nu nämnda, dvs. främst när föreningen upplåter bostads­rätt vid nyproduktion av föreningens fastighet eller när en fastighet står tom efter en ombyggnad, är föreningen inte bunden av några lagregler om med­lemskap. I dessa fall sker medlemsantagningen och upplåtelsen normalt i ett sammanhang en tid efter det att en viss lägenhet anvisats den bostadssökande eller utvalts av föreningen. Inom HSB, Riksbyggen och Sveriges Bostads­rättsföreningars Centralorganisation (SBC) tillämpas därvid turordningsregler som är kopplade till ett bosparande. Den inträdessökande kan även ha blivit anvisad viss lägenhet genom den kommunala bostadsförmedlingen. Det kan givetvis ocksä förekomma att ett antal personer sluter sig samman i en bostadsrättsförening för produktion eller inköp av en fastighet och att medlemskap endast beviljas personer inom en viss krets. Detta till­vägagångssätt torde dock vara mindre vanligt Ett vanligt tillvägagångssätt är emellertid att en byggmästare eller ett byggföreuig tar initiativ till förenings­bildningen och att medlemmama rekryteras bland allmänheten, genom bostadsförmedling eller på annat sätt

Några större olägenheter med föreningamas möjligheter att vid upplåtelse

av bostadsrätt efter nyproduktion och ombyggnad bestämma medlemskretsen

på det beskrivna sättet torde inte kunna påvisas. Jag har därför inte för avsikt

att föreslå några genomgripande förändringar av principema för medlems­

antagning i dessa fall. I ett par avseenden, som inte har berörts av utred­

ningen, anser jag dock att en justering bör göras. Det gäller när nägon anvisas

g j

bostadsrätt genom kommunal bostadsförmedling med stöd av lagen (1987:1274) om kommunal bostadsanvisningsrätt Till den frågan åter­kommer jag i avsnitt 2.4,4, Det gäller också när någon har tecknat ett s,k, förhandsavtal. Denna fråga tar jag upp i avsnitt 2,6.6.

Som lagrådet uttalat i sina kommentarer till 4 kap. 6 § det remitterade för­slaget till bostadsrättslag innebär vad jag nu sagt att i de simationer som faller utanför mina här aviserade förslag ett beslut om inträde i en bostadsrätts­förening inte medför nägon skyldighet för bostadsrättsföreningen att medge den tilltänkta upplåtelsen. Det innebär visserligen som lagrådet påpekat att man inte ger den som anmält inbsse för en tilltänkt bostadsrättslägenhet och som också antagits som medlem i föreningen nägon lagreglerad ovillkorlig rätt att få en bostadsrätt upplåten till sig. Enligt min uppfatming utgör denna brist dock knappast något problem i praktiken. Detta förhållande i kombina­tion med att det är svårt att ska en enkel reglering som tar sikte just pä dessa fall gör att jag inte är beredd att utvidga mitt förslag såvitt gäller avgräns­ningen av rätten till upplåtelse av en bostadsrätt.

Uttedningen har föreslagit att medlemskapsreglema redaktionellt samlas i det särskilda kapitiet om föreningsrättsliga bestämmelser i den nya lagen (8 kap, i uttedningsförslaget). Enligt min mening är reglema om medlemskap dock så centrala an de lämpligen bör brytas ut till ett särskilt kapitel (2 kap.).

Prop, 1990/91:92

2.4.1 Stadgevillkor för medlemskap

Mitt förslag: Sädana stadgevillkor för medlemskap skall vara utan verkan som innebär att endast personer med visst medborgarskap, viss inkomst eller viss förmögenhet kan beviljas inträde i en förening. Detsamma skall gälla villkor i övrigt som med hänsyn till sitt innehåll eller på annat sätt är oskäliga mot den som vill vmna inträde i för­eningen eller överlåta sin bostadsrätt.

Vidare behälls de nuvarande bestämmelsema att vissa hembuds-liknande villkor för medlemskap är utan verkan.

Utredningens förslag: Överensstämmer i huvudsak med mitt förslag.

Remissinstanserna: De flesta remissinstanser, bl.a. hovrätten för Västra Sverige och Stockholms tingsrätt, tillstyrker förslaget. Diskrimineringsombudsmannen (DO) ser med tillfredsställelse på att oskäliga villkor skall vara utan verkan. Bostadsdomstolen, som också tillstyrker för­slaget, anser att det vore värdefullt för rättstillämpningen om oskälighetsfallen närmare utvecklades i motiven.

Skälen för mitt förslag: En bostadsrättsförening har stor frihet att i stadgama ställa upp olika villkor för medlemskap. Ett exempel på ett vanligt sådant villkor är att medlemmen också skall tillhöra någon annan samman-sluming än bostadsrättsföreningen. Inom HSB är det sålunda obligatoriskt

62

för medlemmarna i en bostadsrättsförening att ocksä tillhöra den regionala Prop. 1990/91: 92 HSB-föreningen. Andra villkor som förekommer i praktiken gäller inkomst-eller åldersgränser. Exempel finns ocksä på att medlemmama skall tillhöra en viss yrkeskategori eller vara mantalsskrivna. på_visi_OTL Särskilt i äldre bostadsrättsföreningar förekommer det villkor om att medlemmama måste vara svenska medborgare. Det förekommer också villkor som begränsar juridiska personers rätt till inttUde i föreningen (se vidare avsnitt 2.4.2). Vidare har det blivit vanligt med särskilda åldersgränser för medlemmar i bostadsrättsföreningar som innehar servicehus för äldre. Slutligen bör näm­nas att det är tillåtet för en bostadsrättsförening att ställa upp särskilda villkor om prisföreskrifter som skall iakttas av en förvärvare för att medlemskap skall kunna beviljas. Däremot är sädana hembudsliknande villkor för med­lemskap utan verkan som innebär att den till vilken en bostadsrätt övergår skall utses av någon annan än bostadsrättshavaren eller godkännas i annan ordning än vad som gäller för inttäde i en bostadsrättsförening (11 a § BRL; jfr 14 § BRL),

Utredningen har föreslagit att sädana villkor som hänför sig till krav på visst medborgarskap eller viss inkomst eller som i övrigt kan anses oskäliga skall vara utan verkan.

Såsom Uttedningen konstaterat finns det inte något förbud för utlänningar att här i riket förvärva bostadsrätt. Den enda restriktion som finns är att det enligt lagen (1982:618) om utiändska förvärv av fast egendom m,m. krävs tillständ för att en bostadsrättsförening skall få förvärva fast egendom m.m., om föreningen har till huvudsakligt syfte att bereda fiitidsbostäder åt sina medlemmar (se 1 § första stycket jämförd med 3 § första stycket 5 och andra stycket lagen (1982:618) om utiändska förvärv av svenska företag m.m.). Styrelseledamöter och styrelsesupplcanter samt firmatecknare behöver inte enligt 56 § BRL vara svenska medborgare, en regel som för bostads­rättsföreningarna varit mer liberal än vad som tidigare gällt inom associations­rätten i övrigt öfr prop. 1989/90:160, 1990/91:LU11, rskr, 42), Det kan i sammanhanget dock finnas skäl att erinra om att en bostadsrättsförening har möjlighet att vägra inttäde, om föreningen skäligen inte kan godta en för­värvare som bostadsrättshavare (se 11 § BRL). Denna möjlighet torde en förening kunna begagna sig av i vissa fall, när en förvärvare är bosatt utom­lands och inte annat än sporadiskt kommer att bo i bostadsrättslägenheten (jfr bostadsdomstolens beslut RBD 11:79).

Något skäl för att en bostadsrättsförening skall kunna ta in villkor i sina stadgar om svenskt eller annat medborgarskap som fömtsätming för medlem­skap kan jag inte finna. Eftersom stadgevillkor om visst medborgarskap dessutom torde kunna missbrukas i diskriminerande syfte, föreslår jag i likhet med Uttedningen att sådana villkor i fortsätmingen skall vara utan verkan. Jag återkommer i specialmotiveringen till frågan om diskriminerande villkor.

Vad gäller förslaget om förbud mot villkor om viss inkomst, vill jag säga

följande. För att bli medlem i en bostadsrättsförening måste den sökande upp­

fylla alla de villkor som föreningen ställt upp i stadgama. Om sökanden för­

värvat en bostadsrätt i föreningen, krävs det dessutom att föreningen skäli-

2

gen skall kunna nöjas med förvärvaren som bostadsrättshavare (11 § BRL), Prop. 1990/91: 92 I det sismämnda kravet ligger firamför allt att den nytillttädande bostadsrätts­havaren skall vara i stånd att fullgöra sina ekonomiska förpliktelser mot för­eningen. Hänsyn får ocksä tas till förvärvarens personliga kvalifikationer som utövare av bostadsrätten. Möjligheten att vägra medlemskap pä grand av bristande personliga kvalifikationer skall dock som jag tidigare sagt enligt förarbetena utnyttjas med varsamhet Endast om objektivt godtagbara skäl finns fär medlemskap vägras (se prop 1971:12 s. 110 f samt LU 1971:9 s. 49).

Såsom Uttedningen har funnit kan det inte anses ligga i Imje med de nu redovisade bestämmelsema att föreningen för medlemskap skall kunna ställa upp särskilda stadgevillkor om den medlemssökandes möjligheter att fiillgöra sina ekonomiska förpliktelser mot föreningen eller om dennes personliga kvalifikationer. Inkomsten är för övrigt inte alltid något mätt pä möjlighetema att klara av de ekonomiska förpliktelserna. Bostadsbidrag och annat stöd som lämnas ay samhället eller annat ekonomiskt stöd måste också beaktas. I själva verket skulle villkor om viss inkomst i oskälig mån kunna utestänga personer från medlemskap på ett godtyckligt sätt. Jag anser därför i likhet med utted­ningen att sådana generella villkor bör vara utan verkan. Enligt min mening bör hämtöver föreskrivas att ocksä villkor om viss förmögenhet skall vara utan verkan.

Vad slutiigen gäller utredningens förslag om förbud mot oskäliga villkor i övrigt vill jag till en början hänvisa till de bestämmelser om verkan av oskä­liga villkor som finns i den s.k. generalklausulen i 36 § lagen (1915:218) om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område (avtalslagen), Bestämmelsema innebär bla. att ett avtalsvillkor fii jämkas eller lämnas utan avseende, om villkoret är oskäligt med hänsyn till avtalets innehåll, om-ständighetema vid avtalets tillkomst, senare inttiffade förhållanden och om­ständigheterna i övrigt. Vid prövningen skall särskild hänsyn tas till behovet av skydd för den som i egenskap av konsument eller eljest intar en under­lägsen ställning i avtalsförhållandet Lagrummet har motsvarande tillämpning i firåga om annan rättshandling än avtal. Enligt förarbetena (prop. 1975/76:81 s. 113) är det tex. möjligt att tillämpa bestämmelsen på föreningsstadgar.

Det sagda innebär att en medlem i en bostadsrättsförening med stöd av 36 § avtalslagen kan fä ett oskäligt villkor om tex. medlemskap i förenings-stadgarna jämkat eller lämnat utan avseende. Något exempel pä att lagrummet har tillämpats på en bostadsrättsförenings stadgar känner jag inte till. Man torde dock kunna tänka sig olika fall där bestämmelsen kan komina till an­vändning i fräga om villkor för medlemskap. Ett exempel är att den principi­ella rätt till överlåtelse av bostadsrätten som en bostadsrättshavare har in­skränks på ett oacceptabelt sätt.

Bestämmelsen i 36 § avtalslagen torde endast omfatta det rättsförhållande

som finns mellan föreningen och medlemmarna. Den som har förvärvat en

bostadsrätt torde alltså inte med stöd av detta lagram kunna få skäligheten av

ett villkor för medlemskap prövat Föreningen kan alhså avslå en ansökan om

medlemskap med hänvisning till ett stadgevillkor som i och för sig är oskä-

ligt. Jag delar uttedningens ståndpunkt att detta förhållande är otillfreds- Prop. 1990/91: 92 ställande, även om det mte tycks finnas belägg för att sådana ageranden före­kommer i praktiken. Jag vill också framhålla att den nuvarande regleringen i 11 § BRL i och för sig inte tycks hindra att en förening genom särskilda stadgevillkor ställer strängare krav på en medlemssökandes personliga kvali­fikationer eller förmåga att klara de ekonomiska förpliktelsema mot för­eningen än som varit avsikten med den skälighetsbedömning som skall göras enligt lagrummet (jfr LU 1971:9 s, 49),

Sammanfattningsvis bittäder jag uttedningens förslag att också ett stadgevillkor som i övrigt är oskäligt mot den som vill vinna inttide i för­eningen eller övcriäta sin bostadsrätt skall vara utan veikan.

Jag avser att i specialmotiveringen återkomma närmare till förslaget Redan här vill jag dock anmäla att utredningens förslag bör jämkas något, bl.a. med utgångspunkt i att ett villkor bör kunna underkännas med hänsyn både till sitt innehåll och till att det är oskäligt pä annat sätt.

De föreslagna bestämmelsema bör gälla även föreningar som bildats före ikraftttädandet

Mitt förslag innebär att en bostadsrättsförenings styrelse vid medlems­prövningen inte är bunden av sädana villkor i stadgama som jag nu föreslagit skall vara utan verkan.

Enligt gällande bestämmelser kan bl.a. den som har förvärvat en bostads­rätt men som vägrats medlemskap i föreningen få tvisten prövad av hyres­nämnden (52 § BRL). Lika med uttedningen föreslär jag att denna möjlighet skall finnas kvar även i fortsätmingen. Att tvister om medlemskap även i andra fall bör kunna komma under nämndens prövning återkommer jag till i avsnitt 2.4,3, 2.4,4 och 2,6.6,

Av vad jag nu sagt följer att ett stadgevillkor kan komma under såväl all­män domstols som hyresnämnds prövning, beroende på i vilken ordning frå­gan väcks. Juridiska fakultetsnämnden vid Stockholms universitet har alhnänt ansett det önskvärt att hyresnämndens befatming med bostadsrätter inskränks till att gälla fall av hyressätming vid ogiltiga upplåtelser samt tillständ till andrahandsutiiyming, något som skulle innebära att tingsrättemas befatming med tvister av allmän civihättslig innebörd ökade. Samtidigt har fakultets­nämnden framhållit att det kan finnas skäl att överväga att låta ett så stort antal tvister som möjligt handläggas av fastighetsdomstol.

För egen del ser jag inte några avgörande invändningar mot den ordning jag nu föreslagit. I lagrådsremissen tillade jag an regeringen nyligen föreslagit att de mål om hyra och bostadsrätt som för närvarande handläggs av fastig­hetsdomstolarna som första instans i fortsättningen skall handläggas av tings-rättema. Som framgår också av lagrådets ytöande har riksdagen antagit regeringsförslaget och de nya reglema ttätt i kraft den 1 januari 1991 (prop. 1990/91:32, JuU7, rskr. 62, SFS 1990:1132),

I likhet med uttedningen föreslår jag ingen ändring av de nuvarande be­stämmelsema i 11 a § BRL om vissa hembudsliknande villkor.

65

5 Riksdagen 1990/91. I saml. Nr 92

2.4.2 Juridiska personers innehav av bostadsrätt till bostads-    Prop. 1990/91:92 lägenheter

Mitt förslag: Bostadsrättsföreningar ges en laglig rätt att fiin och oberoende av stadgamas innehåll vägra sädana juridiska personer medlemskap i föreningen som har förvärvat bostadsrätt till en bostads­lägenhet som inte är avsedd för fritidsändamål.

En bostadslägenhet som innehas av en juridisk person får endast an­vändas för att i sin helhet hyras ut i andra hand som permanentbostad, om något annat inte har avtalats.

Det skall krävas samtycke från föreningen till en andrahands­upplåtelse av en bostadslägenhet. Om samtycke vägras utan att för­eningen har någon befogad anledning till det, kan samtycket ersättas av hyresnämndens tillständ.

En juridisk person som är medlem i föreningen får inte förvärva bostadsrätt till en bostadslägenhet som inte är avsedd för fritidsändamål utan föreningens samtycke.

Bostadsrättsföreningarna ges genom de nya bestämmelsema större möjlighet att förhindra att bostadslägenheter används av juridiska per­soner för övematmingsändamäl m.m.

Utredningens förslag: Överensstäraraer i huvudsak med mitt förslag. Uttedningen har dock inte föreslagit någon regel om användningen av lägen­heten som permanentbostad m.m. eller om möjligheten för en juridisk person att fä samtycke till andrahandsuthyming ersatt av tillstånd av hyresnämnden.

Remissinstanserna: Ett flertal remissinstanser, bl.a. hovrätten för Västta Sverige, bostadsdomstolen, hyresnämnden i Malmö, Stockholms tingsrätt och SBC delar uttedningens uppfattning att lagen inte bör innehålla något förbud för juridiska personer an förvärva bostadsrätt utan finner utred­ningens lösning tilltalande. Boverket och riksrevisionsverket ställer sig emel­lertid tveksamma till om juridiska personer i framtiden bör få rän till medlem­skap. Om inte ett förbud införs, finns det enligt dessa båda verk en stor risk för att bostadslägenheter även i fortsätmingen används som reprcsentations-och övematmingslägenheter. Enligt Hyresgästemas Riksförbund bör lag­stifmingen entydigt ta ställning för att endast fysiska personer får förvärva bostadsrätt med undantag dock för kommuner. Enligt kommunstyrelsen i Stockholms stad är det nödvändigt att införa ett generellt förbud för juridiska personer att inneha bostadsrättslägenheter. Diskrimincringsombudsmannen ifrågasätter lämpligheten att en förening efter fritt skön skall kunna avvisa en juridisk person som medlem eller godta andrahandsupplåtelser. Synpunkter på förslaget har också framförts av AB Bostadsgaranti. Kommunförbundet föreslår att den rän som kommuner har an bli medlemmar i en bostadsrätts­förening, om kommunen har förvärvat en bostadsrätt och också att i andra hand hyra ut en bostadslägenhet, även skall gälla allmännyttiga bostadsföre-

66

tag. Juridiska fakultetsnämnden vid Stockholms universitet anser inte att ut-    Prop. 1 "90/91: 92 redningens förslag kan läggas till grund för lagstifming.

Skälen för mitt förslag: En bostadsrättsförenings ändamål är att upp­låta lägenheter med bostadsrätt. Det vanligaste är an upplåtelse sker för att ge bostadsrättshavama permanent bostad. Nuvarande lagstiftning, som bl.a. syftar till att bostadsrättshavama under kooperativ samverkan skall ges ett stort mått av ttygghet i besittningen till sina lägenheter, tar uppenbarligen också sikte på att reglera framför allt dessa upplåtelser. Det finns dock inget hinder mot att upplåta lägenheter för annat än peimanentboende, tex, för fri­tidsändamål. Det är ocksä föratsatt att bostadsrätt kan upplåtas till lokaler. Vidare kan såväl fysiska som juridiska personer inneha bostadsrätt

I samband med tillkomsten av BRL övervägdes bl.a, ett förslag om att in­skränka föreningamas möjligheter att upplåta lägenheter till juridiska personer (LU 1971:9 s, 42), Förslagen motiverades bl.a, med vikten av att slå vakt om föreningamas kooperativa karaktär. Förslaget godtogs emellertid inte. Lagutskottet understtök i detta sammanhang vikten av att bostadsrätts-föreningama bereddes möjlighet att i största möjliga utsttäckning själva få bestämma området för sin verksamhet Föreningamas frihet i detta hänseende borde enligt utskottet begränsas genora lagregler endast när särskilt behov förelåg. Riksdagen anslöt sig till denna uppfatming (rskr. 125),

Uttedningen har enligt sina tilläggsdirektiv haft i uppdrag att utteda hur man mom ramen för bostadsrättslagen kan fiämja att bostadslägenheter som upplåts med bostadsrätt i första hand nyttjas som permanentbostäder. Därvid skulle särskilt prövas sådana ändringar som syftar till att sädana lägenheter förbehålls fysiska personer.

Det förslag som uttedningen lagt fram innebär i huvudsak att föreningar fritt, och oavsett stadgamas innehåll, kan vägra en juridisk person inttäde i föreningen. Föreningen ges enligt förslaget möjlighet att på ett helt annat sätt än för närvarande bestämma hur den juridiska personen skall disponera lägenheten. Förslaget motiveras med utgångspunkt i det kooperativa syfte sora uppbär lagstifmingen. Att gå så långt som att införa ett förbud för juri­diska personer att förvärva bostadsrätt har uttedningen inte ansett vara moti­verat Inslag som innebär hänsynstaganden till bostadsförsörjnings­synpunkter är enligt uttedningen nämligen främmande för lagstifmingen. Uttedningen nämner dock att det enklaste sättet att förhindra juridiska perso­ner att förvärva bostadslägenheter med bostadsrätt torde vara att i lagen före­skriva att avtal om sädana förvärv skall vara ogiltiga.

För egen del anser jag att det finns flera skäl för att genom lagstifming be­gränsa möjlighetema för juridiska personer att inneha bostadsrätt till bostads­lägenheter. Dessa skäl hänför sig såväl till hänsynen till bostadsförsörjningen som till föreningamas och medlemmamas inttessen.

När det gäller hänsynen till bostadsförsörjningen vill jag först understtyka

min allmänna inställning att bostadslägenheter i första hand bör tillhandahållas

enskilda och familjer för att tillgodose ett behov av permanentbostad. Den ut­

veckling som under senare är skett i riktning mot att juridiska personer i allt

större utsträckning "lägger beslag på" bostadslägenheter för att användas som

övematmingslägenheter och annat tillfälligt boende bör enligt min mening Prop. 1990/91: 92 motverkas. Det förhåller sig vidare så att juridiska personer inte är lika pris­känsliga som fysiska personer. Detta driver upp prisema på bostadsrätter och minskar möjlighetema för enskilda att förvärva en bostadsrätt Jag vill i sam­manhanget nämna att Stockholms stad särskilt i en skrivelse till regeringen hemställt om begränsningar vad gäller juridiska personers möjligheter att för­värva bostadsrätt.

Ur föreningens synpunkt är det, som uttedningen också uttalat, av intresse att medlemmama stadigvarande bor i sina lägenheter och deltar i föreningens angelägenheter. I den utsträckning lägenheter förvärvas av juridiska personer kommer detta inttesse allttner att sättas åsido. Om en alltför stor andel bostadsrätter innehas av juridiska personer utarmas bostadsrätten som upp­låtelseform.

Det finns exempel på att juridiska personer köper upp bostadsrätter i ett hus i sädan omfatming att de bostadsrättshavare som bor i huset kommer i minoritet. Den samverkan och det inflytande över boendeförhållandena och föreningens verksamhet som bostadsrättsinstitutet fömtsätter kommer där­igenom att förringas. Ytterligare en olägenhet med juridiska personems inne­hav av bostadsrätt är att de som faktiskt nyttjar bostadslägenheten ofta växlar. Också aktieägama eller delägama i den juridiska personen kan växla utan att föreningen har någon möjlighet att påverka detta genom medlemskaps­reglema. Dessa förhållanden kan medföra olägenheter för föreningen och bostadsrättshavama.

De olägenheter som juridiska personers innehav av bostadslägenheter har för bostadsrättsföreningama och dess medlemmar styrks av att HSB i sina mönsterstadgar numera tagit in bestämmelser som utestänger juridiska perso­ner från möjligheten att bli medlemmar i dessa fall. SBC har i sina mönster­stadgar haft sådana bestämmelser sedan länge och Riksbyggen överväger enligt uppgift en motsvarande ordning.

Det finns emellertid fortfarande ett stort antal föreningar, både inom och utanför de nämnda organisationema, vars stadgar är så utformade att det i praktiken är svårt att vägra juridiska personer inträde i föreningen, I ett läge med stor efterfrågan på bostadsrätter leder detta till att bostadsrättshavare gäma överlåter bostadsrätten till juridiska personer, eftersom de oftast då får mer betalt än om överiåtelsen hade sken till en fysisk person. 1 ett sådant läge är det med nuvarande regler svårt för föreningen - om inte stadgama för­bjuder medlemskap för juridiska personer - att säga nej till inttäde. Det är vidare svårt för dessa föreningar att få till stånd en ändring av förenings-stadgama, eftersom detta fömtsätter att samtliga bostadsrättshavare som be­rörs av ändringen bittäder beslutet (se 62 § andra stycket BRL).

De omständigheter som jag nu har redovisat talar med viss styrka för att ett

förbud införs för juridiska personer att förvärva bostadslägenheter med

bostadsrätt. Ett sådant förbud skulle emellertid innebära ett ingrepp i för­

eningamas rän att själva bestämraa över sin veiksamhet Ocksä medlemmar­

nas rätt att överlåta sin bostadsrätt kommer att beröras liksom de juridiska

personer som kan ha goda skäl att förvärva bostadsrätt för att tillgodose ett

g

permanent bostadsbehov eller något annat angeläget syfte. Ett förbud kan Prop, 1990/91: 92 enligt min mening därför inte genomföras utan undantag. Undantag behövs bl,a. för kommuner, landstingskommuner och organisationer för bostads­rättsföreningar. Det kan emellertid också behövas undantag för andra juri­diska personer. Om förbud för juridiska personers förvärv av bostadsrätt in­förs, måste därför en särskild dispensmöjlighet anordnas. En förbuds­reglering innehållande vissa undantag och en särskild dispensmöjlighet för dock med sig krav på administtativa och därmed även kosmadskrävande in­satser från myndighetemas sida. Man kan inte heller helt bortse fiin att för­sök till kringgående av lagstifmingen kommer att göras.

Efter noggrannt övervägande har jag stannat för att inte föreslå något för­bud. De behövliga begränsningarna i möjlighetema att förvärva bostadsrätt för juridiska personer kan i allt väsentiigt uppnås inom ramen för ett frivilligt system. Redan i dag har samtliga större bostadsrättsorganisationer i sina mönsterstadgar tagit in eller avser att ta in bestämmelser om förbud för juri­diska personer att bli medlemmar. Det visar att organisationemas gmnd­läggande uppfatming är att juridiska personer inte skall fä förvärva bostads­rätter. Jag vill ocksä understryka att problem med juridiska personer som medlemmar inte är generella utan finns främst i storstädema och då i synner­het i Stockholms innerstad.

Mitt förslag innebär sålunda an en bostadsrättsförening fritt och oberoende av stadgamas innehåll skall kunna vägra en juridisk person som förvärvat bostadsrätt till en bostadslägenhet inttäde i föreningen. De regler som gäller för inttäde i en bostadsrättsförening vid förvärv och som jag inledningsvis redovisat i detta avsnitt, blir således inte tillämpliga i dessa fall. Någon möj­lighet att, såsom i andra fall, få frågan om inttäde i föreningen prövad av hyresnämnden bör inte heller finnas. Vad jag nu föreslagit om föreningens fria prövningsrätt bör dock mte gälla sådana bostadslägenheter som är av­sedda för fiitidsändamäl.

Om föreningen ändå beviljar medlemskap, bör den också kunna ställa krav på hur lägenheten skall användas och ttäffa avtal om detta. För an förstärka föreningamas möjligheter när det gäller användningen av lägenheten föreslår jag en särskild regel som skall gälla när något annat inte har avtalats om lägenhetens användning. Enligt denna regel, som inte har någon motsvarighet i uttedningens förslag, bör en bostadslägenhet som förvärvats av en juridisk person endast få användas för upplåtelse i andra hand som permanentbostad. Härigenom når man att lägenheten skall användas för permanentboende, om inte föreningen uttryckligen går med pä någon annan användning. Jag skall i specialmotiveringen närmare återkomma till innehållet i denna regel.

Sammanfatmingsvis skall det alltså enligt min mening till mycket starka

skäl för att en förening skall vara villig att medge medlemskap till juridiska

personer som har förvärvat en bostadsrättslägenhet avsedd för annat än fri­

tidsändamål. Med anledning av vad lagrådet uttalat i sina kommentarer till

2 kap. 3 och 4 §§ förslaget till bostadsrättslag vill jag tillägga att mitt förslag

alltså innebär att föreningama själva fritt får avslå en ansökan om medlem­

skap förjuridiska personer i dessa fall.

9

Liksom för närvarande bör en juridisk person inte få upplåta en bostads- Prop, 1990/91: 92 lägenhet i andra hand utan föreningens samtycke, oavsett om lägenheten är avsedd för permanentboende eller fritidsboende (se 30 § BRL), Till skillnad mot uttedningen anser jag dock att ett sådant samtycke bör kunna ersättas av hyresnämndens tillstånd, vilket redan i dag gäller generellt för alla bostads­rättshavare. Som uttedningen redovisat är dock de nuvarande reglema om sådant tillstånd inte avpassade för juridiska personers upplåtelser, Bl,a, kan man för juridiska personer inte föreskriva som fömtsätming för en andra­handsupplåtelse att den juridiska personen "under viss tid ej är i tillfälle att använda sin bostadslägenhet" (jfr uttedningens betänkande s, 94 f). Jag föreslår därför att en särskild bestämmelse införs som tar sikte endast på upplåtelser till juridiska personer. Enligt denna skall hyresnämnden lämna tillstånd till en andrahandsupplåtelse, om föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke. Även till denna regel äteikommer jag i special­motiveringen, I fiiga om möjligheten för en juridisk person att i andra hand upplåta en lokal som innehas med bostadsrätt återkommer jag i avsnitt 2.9,

I förhållande till uttedningens förslag bör ytterligare en justering göras. Det gäller sådana medlemmar som har beviljats inttäde i föreningen och som därefter vill förvärva bostadsrätt till en bostadslägenhet som inte är avsedd för fritidsändamål. För att föreningen också skall få inflytande över sådana för­värv, föreslår jag att föreningens samtycke skall krävas för förvärvet. Det innebär att en juridisk person som förvärvat en lägenhet med bostadsrätt och beviljats medlemskap inte därefter successivt kan förvärva nya bostadsrätter utan föreningens samtycke.

Mitt förslag om medlemskap i föreningen för juridiska personer omfattar, liksom uttedningens, också sådana bostadsrätter som upplåtits före lagens ikraftträdande. De nya reglema blir alltså tillämpliga när en juridisk person som innehar bostadsrätt vid lagens ikraftträdande vill överlåta sin bostadsrätt Detsamma bör gälla förslaget om samtycke av föreningen i fråga om nytt för­värv av bostadsrätt av juridisk person som redan är medlem. De nya bestäm­melsema bör dock endast omfatta överlåtelser som sker efter ikraftträdandet

För den som innehar bostadsrätt vid lagens ikraftttädande - juridisk person eller annan - kan de nya reglema komma att innebära en inskränkning i den möjlighet att överlåta bostadsrätten sora tidigare funnits. Jag anser dock inte att denna effekt av mitt förslag är så ingripande att det inte skäligen bör kunna godtas. Enligt min mening får således föreningens intresse av att kunna be­stämma ora användningen av lägenhetema i huset och det därtill knuma all­männa inttesset av en begränsning i möjlighetema för juridiska personer att inneha bostadsrätt till bostadslägenheter anses väga över det enskilda in­tresset. Eftersom föreningen fritt bör fä pröva en ansökan om medlemskap i dessa fall, finns det inte heller någon anledning att ge utrymme för nägon hyresnämnd sprövning.

Beträffande mitt förslag om att en bostadslägenhet som innehas av en

juridisk person endast får användas för att i sin helhet upplåtas i andra hand

som permanentbostad, om något annat inte har avtalats, har lagrådet ansett det

lämpligt av rättssäkerhetsskäl med en särskild övergångsbestämmelse.

q

Innebörden av lagrådets förslag är att den nya bestämraelsen om använd­ningen inte skall gälla om den juridiska personen förvärvat bostadsrätten före lagens ikraftttädande. Motivet är an det ofta kan antas vara oklart vad som kan anses avtalat mellan föreningen och den juridiska personen om använd­ningen av lägenheten och att det förändrade rättsläget efter ikraftträdandet kan förväntas ge upphov till besvärliga tvister Jag ansluter mig till lagrådets för­slag i denna del.

Vad gäller förslaget till nya regler för andrahandsupplåtelse av juridiska personer, har lagrådet inte föreslagit någon övergångsbestänunelse. Inte hel­ler jag anser att någon sädan bestämmelse behövs. Om en juridisk person som förvärvat bostadsrätt innan lagen har trätt i kraft behöver ett nytt sam­tycke från föreningen till en andrahandsupplåtelse, blir de nya bestämmel­sema alltså tillämpliga. Givetvis kan både föreningen och hyresnämnden i detta fall ställa upp de villkor för den nya upplåtelsen som är påkallade, tex. i fräga om permanentboende.

Prop, 1990/91:92

2.4.3 Hyresgästers rätt till medlemskap m.m. vid ombildning av hyresrätt till bostadsrätt, m.m.

Mitt förslag: Nuvarande rätt till medlemskap för hyresgäster som deltar i en ombildning av hyresrätt till bostadsrätt skall i fortsättningen endast avse dem som ansöker om medlemskap inom en år från fastig­hetsförvärvet. Rätten till medlemskap skall gälla endast den som var hyresgäst vid tiden för fastighetsförvärvet och som alltjämt är det när medlemskapsfrågan prövas. Särskilda bestämmelser meddelas för make eller annan närstående som övertagit hyresrätten. Den som har blivit medlem skall i princip ocksä ha rätt att få bostadsrätt upplåten till sig.

De nuvarande bestämmelsema behålls om rätt för en hyresgäst att fä tvist om medlemskap prövad av hyresnämnden, som också skall kunna meddela vitesföreläggande om föreningen inte upplåter bostadsrätten till medlemmen. Nämnden skall även kunna döma ut ett förelagt vite.

Vissa regler om automatiskt utträde ur föreningen föreslås också.

Utredningens förslag: Överensstämmer i huvudsak med mitt förslag. Uttedningen har dock inte föreslagit några särskilda bestämmelser för make m,fl. som övertagit hyresrätten.

Remissinstanserna: De flesta remissinstanser som yttrat sig tillstyrker förslaget eller lämnar det utan erinran. Några remissinstanser föreslår för­tydligande i den lagtext som uttedningen föreslagit

Bostadsdomstolen anser att det bör klargöras, om rätten till medlemskap gäller även make altemativt sambo liksom vissa andra närstående. Enligt

71

domstolen bör det därvid övervägas, om samma frister för ansökan om med-    Prop. 1990/91: 92 lemskap skall gälla eller om reglema bör kompletteras.

Kammarrätten i Sundsvall förordar att domstol skall utdöma förelagt vite.

Skälen för mitt förslag: Enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighets­förvärv för ombildning till bostadsrätt (ombildningslagen) har hyresgäster under vissa fömtsättningar förtur till förvärv av fastigheten för ombildning av hyresrätt till bostadsrätt (se avsnitt 3), En ombildning kan dock genomföras även utan de särskilda förtursregler sora finns i ombildningslagen. De frågor som gäller förhållandet mellan den bostadsrättsförenmg som måste bildas för att genomföra en ombildning och hyresgästema/medlemmama regleras därför i BRL,

Bostadshyresgästema i ett hus som skall ombildas till bostadsrätt har en principiell rän att bli medlemmar i den bostadsrättsförening som skall genom­föra ombildningen. Enligt 51 a § BRL får föreningen nämligen inte vägra en hyresgäst i fastigheten inttäde i föreningen, om hyresgästen uppfyller de vill­kor för medlemskap som föreskrivs i stadgama och föreningen skäligen kan nöjas med hyresgästen som bostadsrättshavare (se prop. 1981/82:169 s. 89).

För att en bostadsrättsförening skall få förvärva en hyresfastighet för ombildning till bostadsrätt krävs det enligt 60 a § BRL beslut på en för­eningsstämma med tvä tredjedels majoritet bland hyresgästema och att dessa hyresgäster är medlemmar i föreningen. 1 lagmmmet finns det också bestäm­melser om ekonomisk plan vid en ombildning m.m. Enligt 9 a § BRL kan en bostadsrättsförening i sina stadgar ta in ett förbehåll om att de hyresgäster som biträder ett beslut om fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt skall vara skyldiga att teckna bostadsrätt till sina lägenheter efter förvärvet. Föreningen blir då å sin sida skyldig an upplåta bostadsrätt till dessa hyres­gäster. Om ett hyresföiiiållande upphör innan bostadsrätt upplåtits, upphör hyresgästens och föreningens förpliktelser. Föreningen kan dock som villkor för att en hyresgäst överlåter sin hyresrätt föreskriva att den tillttädande hyresgästen övertar skyldigheten att teckna bostadsrätt. Bestämmelsen i 9 a § är dispositiv, dvs, den gäller bara om inte något annat föreskrivits i föreningens stadgar eller avtalats. Enligt uttedningen synes bestämmelsen inte ha kommit till någon stöne användning. Föreningama tycks i stället använda sig av förhandsavtal i olika foimer.

Som framgått av vad jag tidigare sagt finns det inte någon generell rätt för en medlem att få förvärva bostadsrätt. Jag kommer att i de närmast följande avsnitten redovisa mina förslag om hyresgästers rätt till medlemskap och upplåtelse av bostadsrätt samt om automatiskt utttide ur föreningen. Till frå­gan om förhandsavtal och bestämmelsema i övrigt i 9 a § återkommer jag i avsnitt 2.6.

Rätten tid medlemskap

I likhet med uttedningen anser jag att en bostadsrättsförening, som har för­värvat eller avser att förvärva en hyresfastighet för ombildning till bostadsrätt,

inte heller i fortsättningen skall få vägra en bostadshyresgäst i fastigheten in-

72

oide i förenmgen, om hyresgästen uppfyller de fömtsätmingar för medlem-    Prop. 1990/91: 92 skåp som anges i nuvarande 51a § BRL,

Det ligger emellertid i föreningens inttesse att de hyresgäster som av olika anledningar mte har gått med i bostadsrättsföreningen redan före fastighets-förvärvet bestämmer sig så snart som möjligt, om de vill bli medlemmar eller stå utanför förenmgen. 1 praktiken tycks det inte vara ovanligt att tvist uppstår mellan föreningen och dessa hyresgäster, varvid tvistefrågan bl.a. har varit vid vilken tidpimkt rätten till medlemskap under ombildningen utslocknar. Mot denna bakgmnd anser jag lika med uttedningen att det behövs en be­stämd tidsgräns för rätten till medlemskap. Denna gräns bör, som ut­redningen föreslagit, lämpligen sättas till ett är frin fastighetsförvärvet

Med mitt förslag bör sådana tvister kunna undvikas som gäller vid vilken tidpunkt ett ombildningsförfarande skall anses avslutat och rätten till medlem­skap kan anses vara förfallen, Bl.a. för att undvika spekulativa förfaranden i samband med ombildnmgen föreslår jag också, såsom uttedningen, att endast de hyresgäster som vid tiden för förvärvet innehade lägenheten med hyresrätt i fastigheten och som alltjämt är hyresgäster när medlemskapsfrågan skall prövas ges den lagstadgade rätten till medlemskap.

Rätten till medlemskap bör dock göras något vidare än vad uttedningen föreslagit. Mot bakgmnd av vad bostadsdomstolen har anfört i sitt remiss­yttrande anser jag det rimligt att den som är make, sambo eller annan när­stående person till den som innehade hyresrätten när fastigheten förvärvades och som fär överta hyresrätten på gmnd av de särskilda bestämmelsema i 12 kap. 33 §, 34 § eller 47 § andra stycket jordabalken, också bör fä rätt till medlemskap och därmed få möjlighet att få lägenheten upplåten med bostads­rätt till sig under fömtsätming att ansökan om medlemskap görs inom viss tid. Jag äteikommer närmare till detta förslag i spccialmotiveringen. Däremot anser jag inte att den nu angivna kategorien närstående bör ges någon själv­ständig rätt att vid sidan av hyresgästen inttäda som medlemmar i bostads­rättsföreningen.

Hyresgäster som i övriga fall tillttäder lägenheter efter fasrighetsförvärvet eller som ansöker om medlemskap efter ettårsfristens utgång bör endast ha rätt till mträde i föreningen, om styrelsen finner att medlemskap kan beviljas i det enskilda fallet Även i dessa delar överensstämmer mitt förslag med ut­redningens.

Uttedningen har vidare tagit upp frågan om inte lokalhyresgäster bör jäm­

ställas med bostadshyresgäster i fråga om rätten till medlemskap vid ombild­

ning till bostadsrätt. Enligt gällande bestämmelser (51 a § BRL) får näm­

ligen en förening vägra sådana hyresgäster inttäde, om lägenheten inte kom­

mer att upplåtas med bostadsrätt. När denna regel kom till motiverades ställ­

ningstagandet med att föreningen av ekonomiska eller andra skäl kan vilja att

lokalema i fastigheten skall upplåtas med hyresrätt. Uttedningen har inte

funnit något skäl att föreslå någon ändring av bestämmelsen. Eftersom inget

annat kommit fi-am som föranleder mig att ha en annan bedömning anser

ocksä jag att regehi bör stå kvar. Detta innebär an föreningen kan vägra med­

lemskap, om den bestämt att lokalen inte skall upplåtas med bostadsrätt. Om

däremot lokalen skall upplåtas med bostadsrätt, något som t.ex. kan komma Prop, 1990/91: 92 till uttryck i den ekonomiska planen, bör lokalhyrcsgästcn ha samma möjlig­het som övriga hyresgäster att under den föreslagna ettårsfristen få inttäde i föreningen. Som jag skall åteikoraraa till bör en lokalhyresgäst som en gång har antagits som medlem i föreningen ha samma rätt som övriga hyresgäster an få lägenheten upplåten med bostadsrätt Så till vida är jag alltså beredd att stärka lokalhyresgästemas ställning. Mitt förslag innebär alltså att förenmgen senast vid en ansökan om medlemskap från en lokalhyresgäst måste be­stämma sig för om lokalen skall upplåtas med bostadsrätt. Om medlemskap beviljas är föreningen skyklig an upplåta bostadsrätt.

Jag delar ocksä utredningens uppfatming att samma regler som tillämpas för lokalhyresgäster bör gälla även i fräga om sädana hyresförhållanden som beror på anställning, exempelvis fastighetsskötarbostäder. Det är rimligt att föreningen i sädana fall kan vägra medlemskap, om lägenheten enligt för­eningens uppfatming inte bör upplåtas med bostadsrätt. Jag återkommer när­mare till detta i specialmotiveringen,

I avsnitt 2,4,2 har jag tagit upp frågan om medlemskap föi juridiska per­soner. Mitt förslag innebär att de juridiska personemas rätt till medlemskap vid ombildning, såsom i andra fall, blir beskuren. Något särskilt undantag för ombildningssimationen anser jag inte bör göras,

I likhet med vad som gäller enligt dagens bestämmelser (52 § BRL) före­slär jag att de hyresgäster som vägrats inttäde i föreningen även i fortsätt­ningen skall kunna fä medlemskapsfrågan prövad av hyresnämnden.

De nya bestämmelser som jag nu föreslagit för medlemskap bör gälla om medlemskap söks efter lagens ikraftträdande.

Rätten till en bostadsrätt

Frågan humvida ett medlemskap bör innebära en skyldighet för föreningen att upplåta en bostadsrätt har diskuterats under utredningsarbetet. Viss tveksam­het synes råda vad lagstiftarens mening varit i frågan. Utredningen har sam­manfattningsvis kommit fiam till den slutsatsen att man mte utan reservationer kan införa en skyldighet för bostadsrättsföreningar att upplåta bostadsrätt till hyresgästerna, även om de är medlemmar i föreningen. Jag delar så till vida denna uppfatming att också jag anser att en hyresgäst som blivit medlem i föreningen normalt bör kunna räkna med att också få sin lägenhet upplåten med bostadsrätt Det är dock varken möjligt eller rimligt att kräva av en bostadsrättsförening, som vid en övergång till bostadsrätt måste bildas innan fastighetsförvärvet sker och kanske innan medlemmama vet om något förvärv blir akmellt, att ta ställning till om en lägenhet skall upplåtas med bostadsrätt eller ej. Det sagda leder till att frågan om hyresförhållandets bestånd kan komma att behöva avgöras först efter medlemsantagningen men innan en lägenhet uppläf med bostadsrätt. Utgångspunkten bör dock vara att för­enmgen skall vara skyldig att upplåta bostadsrätt till sådana hyresgäster som är medlemmar i föreningen,

74

Jag föreslår därför att en bostadsrättsförening som förvärvat en hyres-    Prop. 1990/91: 92 fastighet för ombildning i princip inte fär vägra att upplåta en lägenhet med bostadsrätt till hyresgästen, om denne beviljats inträde i föreningen,

Uttedningen har föreslagit att undantag bör föreskrivas för de fall, då hyresförhållandet upphör enligt bestämmelsema i hyreslagen (12 kap. jorda­balken) eller om det finns särskilda skäl mot en upplåtelse. För egen del an­sluter jag mig i sak till uttedningens förslag att hyresgästen, Qx>ts medlem­skapet, inte skall ha rätt att få sin lägenhet upplåten med bostadsrätt, om hyresavtalet upphör och hyresgästen är skyldig att fiytta. Jag anser dock att en mer ändamålsenlig ordning uppnäs i dessa fall, om i stället medlemskapet för hyresgästen då automatiskt upphör. Jag återkommer strax till detta för­slag. Följden av att medlemskapet upphör blir att någon bostadsrätt då mte kan upplåtas.

Däremot kan jag inte ansluta mig till utredningens förslag att undantag frän upplätelseskyldigheten skall kunna ske, om det finns särskilda skäl. Det exempel som uttedningen har lämnat - att medlemskap beviljats av rent misstag - anser jag inte övertygande. Om föreningen inte haft anledning att säga upp hyresföiiiållandet, anser jag inte att hyresgästen skall kunna fråntas rätten såsom medlem att fä lägenheten upplåten till sig med bostadsrätt

Om föreningen i strid med bestämmelsema vägrar en medlem upplåtelse, bör medlemmen så som uttedningen föreslagit kunna fraratvmga en upp­låtelse. Jag föreslår därför att hyresnämnden ges kompetens att på begäran av medlemmen förelägga föreningen att upplåta lägenheten med bostadsrätt. Föreläggandet skall kunna förenas med vite. För att hindra ett kringgående av den föreslagna regleringen, synes det nödvändigt att hyresnämnden ocksä skall kunna meddela ett sådant föreläggande, om föreningen erbjuder sådana villkor för en upplåtelse som medlemmen skäligen inte bör godta med hänsyn till villkoren för övriga upplåtelser.

När ett vitesföreläggande meddelas bör nämnden efter yrkande av bostads­rättshavaren dessutom ha möjlighet att fastställa villkor för upplåtelsen. Eftersom det inte alltid torde kunna gå an fastställa sådana villkor bör denna möjlighet umyttjas endast om det är lämpligt

I likhet med utredningen föreslär jag an hyresnämnden också skall kunna döma ut ett förelagt vite. En sådan ordning svarar mot nämndens uppgifter även i andra ärendetyper.

De förslag jag nu har redovisat bör gälla i de fall hyresgästen antagits som medlem efter lagens ikraftträdande.

Utträde ur en bostadsrättrförening

Enligt 53 § BRL skall en medlem anses ha utttätt ur föreningen när denne upphör att vara bostadsrättshavare, såvida inte styrelsen har medgivit med­lemmen att stå kvar. 1 övrigt saknar BRL regler som innebär att en medlem automatiskt skall anses ha utttätt ur föreningen (jfr prop. 1981/82:169 s. 89). Jag ansluter mig till uttedningens förslag att en hyresgäst skall anses ha

utttätt ur föreningen, om föreningen vägrar att upplåta hyresgästens lägenhet

75

med bostadsrätt och hyresgästen mte hänskjuter frågan till hyresnämnden. Detsamma bör gälla, om hyresgästen inte antar ett erbjudande från föreningen om att förvärva bostadsrätt. En viss betänketid måste dock hyresgästen ha för att ta stäimmg till ett beslut att vägra upplåtelse eller ett erbjudande om upp­låtelse. Den tid, sex mänader från beslutet resp. erbjudandet, som utted­ningen har föreslagit kan förefalla lång, men har å andra sidan inte mött någon erinran under remissbehandlingen. Jag ansluter mig därför till utted­ningens förslag även i denna del. Som uttednmgen föreslagit bör en hyres­gäst vidare anses ha utträtt ur förenmgen när ett beslut av hyresnämnden om avslag på hyresgästens begäran vunnit laga kraft Som jag tagit upp nyss i avsnittet om rätten till bostadsrätt, bör utträde också anses ha skett när hyres­förhållandet har upphört.

Samtliga de bestämmelser jag nu föreslagit i detta avsnitt (2,4,3) bör, med en viss jämkning som jag äteikommer till i specialmotiveringen, gälla även de hyresgäster som är medlemmar i föreningen när lagen ttäder i kraft, men som då ännu inte har fått någon bostadsrätt upplåten till sig.

Prop, 1990/91:92

2.4.4   Rätt   till   medlemskap  m.m.  efter  kommunal   bostads­förmedling

Mitt förslag: Den som anvisats bostad av kommunen med stöd av la­gen (1987:1274) om kommunal bostadsanvisningsrätt får inte vägras inttäde som medlem i en bostadsrättsförening, om de villkor för med­lemskap som föreskrivs i stadgama är uppfyllda och föreningen skäli­gen bör godta sökanden som bostadsrättshavare. Den som sålunda an­tagits som medlem har rätt att förvärva bostadsrätt. Tvist om medlem­skapet skall kunna prövas av hyresnämnden, som också får förelägga föreningen vid vite att upplåta bostadsrätt och döma ut vitet.

Utredningen har inte lämnat något förslag i denna del. Skälen för mitt förslag: Som jag tidigare nämnt har en kommun i princip rätt att bli medlem i en bostadsrättsförening. Bakgmnden till detta är de bestämmelser som gäller för kommunal bostadsanvisning enligt lagen (1987:1274) om kommunal bostadsanvisningsrätt (jfr prop,1987/88:35, BoU 4, rskr. 93),

Om kommunen emellertid med stöd av denna lag anvisar en bostadsrätts-lägenhet ät en enskild person, har denne ingen rätt att bli medlem i bostads­rättsföreningen, vilket kan innebära an den bostadssökande avvisas av för­eningen pä ett godtyckligt sätt Detta är givetvis otillfredsställande. Jag föreslår därför an den som har anvisats en bostadsrätt genora komraunen får samma rätt till medlemskap som den som har förvärvat bostadsrätt genom överlåtelse. Det innebär att medlemskap inte får vägras, om de villkor för medlemskap som stadgama anger är uppfyllda och föreningen skäligen bör

76

godta sökanden som bostadsrättshavare. Har medlemskap beviljats skall den    Prop, 1990/91: 92 anvisade givetvis ocksä ha rätt att förvärva bostadsrätten,

I likhet med vad jag föreslagit i avsnitt 2,4,3 bör den anvisade kunna fä tvist om medlemskapet prövad av hyresnämnden. Jag föreslår att nämnden också i dessa fall skall kunna meddela ett vitesföreläggande för att fä till stånd en upplåtelse av bostadsrätten.

De föreslagna bestämmelsema bör gälla även den som före lagens ikraft­trädande har anvisats en lägenhet, men då ännu inte fått inträde i föreningen.

2.5 Ekonomisk plan

2.5.1   Inledning

Allmänna utgångspunkter

En bostadsrättsförening får inte upplåta bostadsrätt förrän en ekonomisk plan har upprättats för föreningens verksamhet och planen blivit registterad hos länsstyrelsen (3 § första stycket BRL). En upplåtelse som sker i sttid mot denna bestämmelse är ogiltig (7 § BRL) och kan leda till sttaffansvar för upplätaren (71 § BRL),

Planen skall innehålla de upplysningar sora är av betydelse för bedöman­det av föreningens verksamhet (3 § andra stycket BRL). Vad som närmare avses framgår av en särskild bilaga till bostadsrättskungörelsen (1971: 486; omtryckt 1982:358); se också utredningens betänkande (s. 110), Inträffar det sedan planen upprättades sädana omständigheter som är av "väsentlig be­tydelse för bedömande av föreningens verksamhet" (3 § ttedje stycket BRL) måste föreningen upprätta en ny plan och få denna registterad, om föreningen vill fortsätui att upplåui bostadsrätter.

Skälet till dessa bestämmelser är främst att förhindra tillkomsten av eko­nomiskt osunda föreningar.

Den ekonomiska planens uppgifter behöver inte utgå från den slutiiga kosmaden för anskaffning av föreningens hus. Planen kan alltså vara en kal­kyl. Om anskaffningskosmaden inte är känd, får föreningen dock upplåta bostadsrätt endast om länsstyrelsen lämnar sitt tillstånd till upplåtelsen (5 § BRL). Tillstånd skall ges, om föreningen enligt särskilda regler i bostads­rättskungörelsen ställt en ekonomisk garanti intill ett belopp som motsvarar de sammanlagda grundavgiftema. Vid nyproduktion upplåts lägenhetema regel­mässigt innan den slutiiga anskaffningskosmaden är känd.

Gällande lag medger i princip inte att en bostadsrättsförening och en lägenhetssökande ttäffar s.k, förhandsavtal eller kommer överens om att för­eningen skall få förskott på kommande insats för bostadsrätten, såvida inte avtalet eller överenskommelsen gäller en lokal (se 9 § BRL; jfr dock 9 a § BRL), Detta betyder alltså i fråga om bostadsrätt till bostadslägenheter att man inte fär träffa några förhandsavtal.

77

De nuvarande reglema har kritiserats (se utredningsbetänkandet s. 111 f), Prop. 1990/91: 92 Uppfatmmgama skiljer sig åt. Det finns de som anser att bestämmelsema om de ekonomiska planema bör skärpas, eftersom planema kan vara både brist-fölliga och vilseledande. En särskild fråga är vid vilken tidpunkt en ekono­misk plan bör kunna registreras eller med andra ord vid vilken tidpunkt en enskild bostadssökande tidigast bör kunna bindas vid en bostadsrätt Här går meningama i sär. Det finns också olika meningar om humvida man bör godta förhandsavtal, dvs, avtal om en fiamtida upplåtelse av bostadsrätt

Uttedningen har för sm del inte funnit anlednmg att föreslå nägon ändring i den grandläggande bestämmelsen an bostadsrätt inte får upplåtas utan att det finns en registrerad ekonomisk plan för föreningen. Däremot har uttedningen föreslagit en del ändringar i den nuvarande regleringen i syfte att stärka de regisoerade planemas tillförlidighet Vidare har uttedningen föreslagit att ett system med förhandsavtal införs,

Uttedningens förslag har i stort sett mottagits väl bland remissinstansema. Konsumentverket har dock uttryckt kritik mot en ordning som innebär att de ekonomiska planema senareläggs, eftersom planema enligt verkets mening har en vital funktion att fylla som ekonomiskt styrmedel vid produktionen av bostadsrätter. Även jiuidiska fakultetsnämnden vid Stockholms universitet är kritisk och anser att reglema om ekonomiska planer bör ses över innan någon ny bostadsrättslag kan träda i kraft Enligt nämnden är det alldeles tydligt att det skydd är otillräckligt som de nu gällande reglema ger mot överoptimis­tiska eller rent av vilseledande planer. Enligt nämnden bör iniikmingen av en sådan översyn vara bl.a. att ge de bostadssökande en så tillförlitiig informa­tion som möjligt om kosmadema för bostadsrätten.

Innan jag närmare går in pä uttedningens förslag vill jag redan här uttala att jag anser det angeläget an slå vakt om de ekonomiska planemas kvalitet. Med tillförlitiiga planer skapas fömtsätmingar för att föreningamas verksamhet vilar på en betryggande ekonomisk gmnd I detta ligger också att jag anser att det även i fortsätmingen måste finnas en registrerad ekonomisk plan för att en förening skall fä upplåta bostadsrätt. Jag kan också redan här avisera att jag biträder uttedningens förslag om införandet av ett system med förhandsavtal. Ett sådant system bör medveika till att de ekonomiska planema registreras på ett sent stadium. Jag ser inte nägon nackdel i detta. Tvärtom bör förhållandet leda till att planema blir säkrare. Som kommentar till konsumentverkets kritik vill jag säga att det givetvis är angeläget an föreningama redan på en tidigt stadium planerar de ekonomiska fömtsätmingama för sin verksamhet. Kravet på att planen slutiigen måste registreras innan bostadsrätter fär upplåtas, bör bidra till an förenmgama också tidigt har en god planering. Att registreringen av planen sker sent bör ocksä bidra till att behovet av att upprätta nya planer på gmnd av senare innäffade förhållanden minskar.

Vad så gäller den kritik som fakultetsnämnden uttalat kan jag sä till vida

dela nämndens uppfatming att det är angeläget att bostadsrättshavaren kan lita

pä den information som kommer fram genom den registrerade ekonomiska

planen. Som jag nyss sagt bör en senareläggning av registteringen av pla­

nema bidra tiU detta. Av särskild betydelse för att fä fram tillföriitiiga planer

g

är vidare de uppgifter som vilar på de s,k. intygsgivama. Jag övergår därför    Prop, 1990/91: 92 nu till de bestämmelser som styr dessas arbete.

Intygsgivarruis roll

En viktig funktion för att fä till stånd tillförlitiiga ekonomiska planer har de s.k. intygsgivama. Enligt lagen fär nämligen den ekonomiska planen inte registteras, om den inte är försedd med intyg av tvä personer, intygsgivama. Deras uppgift är att granska planen och bedöma om den vilar på tillförlitiiga gmnder. 1 intyget skall anges de huvudsakliga omständigheter som ligger till grand för omdömet (4 § andra stycket första och andra meningama BRL).

Genom tillkomsten av 1971 års bostadsrättslag fick den ekonomiska pla­nen inte riktigt samma betydelse som den haft tidigare (se prop, 1971: 12 s. 77 f). Det ansågs sålunda inte längre realistiskt an de bostadssökande skulle kunna bedöma företagets soliditet genom att ta del av planen. Intygsgivama fick därför en mer framskjuten roll. Vidare kom planen inte längre att ligga till gmnd för de enskilda bostadsrättshavamas samtiiga rättigheter och skyldig­heter. De mer detaljerade uppgiftema rörande en viss lägenhet fär den bostadssökande tillgång till först när denne binder sig för lägenheten, dvs, när upplåtelseavtalet träffas. Planen kunde därför ges ett mer översiktligt innehåll än tidigare.

För att systemet med ekonomiska planer skall fungera på det avsedda sättet är det som jag tidigare framhållit angeläget att planema är sakliga till sitt inne­håll. Med den kunskap och den teknik som i dag finns i samhället finns det skäl att anta att de ekonomiska planema - utan ytterligare reglering - kan nå en mycket god standard och att planema skall kunna vara tillförlitliga.

Länsstyrelsens granskning av de ekonomiska planema är endast formell. 1 praktiken är det därför intygsgivama som har att granska att lämnade faktiska uppgifter är riktiga och stämmer överens med tillgängliga handlingar och att gjorda beräkningar är vederhäftiga och kan väntas hålla streck.

Uttedningen har för sin del övervägt om inte granskningen av den eko­nomiska planen helt och hållet borde ske hos det kommunala organ som för­medlar stadiga bostadslån eller om inte i vart fall den ene av intygsgivama lämpligen kunde utses hos kommunen eller av länsstyrelsen (jfr motsvarande överväganden i samband med att boverkets tillsynsverksamhet skärptes år 1982, SOU 1981: 74 s. 126 f samt prop. 1981/82: 169 s. 36 f), Uttedningen har dock stannat för att inte föreslå någon sädan drastisk ändring av det gäl­lande systemet. Inte heller jag har någon annan uppfattning.

Av vad jag tidigare sagt är det naturligtvis av stor vikt att de personer som utses till intygsgivare är omdömesgilla personer och väl skickade för upp­giften att granska planema. Det har därför också ställts upp särskilda krav på intygsgivama. Endast den får vara intygsgivare som har fått behörighet att ut­fårda intyg. Det är boverket som meddelar sädan behörighet. Av 3 § bostads­rättskungörelsen följer att bara den kan få behörighet som är väl förttogen med byggnadsveiksamhet och förvalming av bostadsrättsfastigheter eller som

har annan särskild kunskap. Behörigheten meddelas för viss tid, högst fem

79

år, och kan återkallas om det fmns skäl till det Det är en uppgift för veiket att    Prop, 1990/91:92 se till att det finns ett lämpligt antal intygsgivare (2 § andra stycket bostads­rättskungörelsen).

I syfte att skapa ett bättre underlag för verket när behörighet skall meddelas en intygsgivare har uttedningen föreslagit en ändring av 2 § bostadsrätts­kungörelsen. Enligt uttedningens förslag bör den lokala kunskapen om intygsgivamas kompetens tas till vara pä så sätt att verket skall fä meddela behörighet endast om den konunun där intygsgivaren verkar eller är bosatt har tillstyrkt behörigheten.

Utredningsförslaget har mte kommenterats närmare av remissinstansema. Det förslag som uttedningen lagt fram faller utanför riksdagens norm-givningsområde. Jag vill ändå här för riksdagens information redovisa min uppfatming.

Jag kan i och för sig instämma i att komraunema många gånger sitter inne med värdefulla kunskaper i fråga ora presumtiva intygsgivares duglighet för uppgiften. Enligt min mening är uttedningens förslag i denna del dock onödigt långtgående. För att uppnå syftet med uttedningsförslaget bör det enligt min mening vara tillräckligt att boverket i varje enskilt ärende självt fär ta ställning till, om kommunen skall beredas tillfälle att yttra sig över en an­sökan om behörighet som intygsgivare. En sädan ordning kräver ingen för­fattningsreglering.

Bovericet har inte bara uppgifter som hänför sig till intygsgivama. Enligt 1 § bostadsrättskungörelsen skall verket ocksä lämna allmänna råd om ut­formningen av dessa planer. Enligt vad jag har inhämtat håller boverket för närvarande på att utarbeta allmänna råd om de ekonomiska planema och om intygsgivamas verksamhet. Arbetet sker efter samråd med bl.a. konsument­verket och några kommuner. Jag vill i dena sammanhang framhålla som väsentiigt att veiket också ger närmare råd om den utbildning och de erfaren­heter som en intygsgivare bör ha. Enligt min mening bör de allmänna råden pä ett effektivt sätt kunna bidra till att få fram tillförlitliga planer och an intygsgivamas veiksamhet fyller sin avsedda funktion.

Jag vill också erinra om an verket har an utöva tillsyn över intygsgivamas verksamhet. Det är givetvis angeläget att denna tillsyn är effektiv. Enligt min mening bör verket i detta arbete kunna få värdefull hjälp bl.a. genom sam­arbete med de kommunala organ som förmedlar stadiga bostadslån. Jag är dock inte beredd att gå så långt att ge dessa organ en rän att hos verket få en behörighet att utfärda intyg omprövad. Den frågan har tagits upp i konsu­mentverkets remissytttande. Verket har också föreslagit att boverket i stället för att återkalla en behörighet skall kunna meddela en intygsgivare vaming, om detta är tillräckligt. Jag ser emellertid inte att en sådan ordning skulle med­föra någon påtaglig förstärkning av systemet. Inte heller anser jag att kon­sumentverkets förslag om en lagstadgad ansvarsförsäkring för intygsgivare är motiverat.

Sammanfattningsvis anser jag alltså att de nuvarande bestämmelsema om

intygsgivarc och deras uppgifter bör ge goda möjligheter att få fram ekono­

miska planer som är tillförlitiiga - särskilt om dessa upprättas på ett senare

gQ

stadium än vad som hittills varit vanligt. Något förslag till ändring av be­stämmelsema i BRL om intygsgivare och deras uppgifter såvitt gäller de eko­nomiska planema lägger jag därför inte fram. Jag utgår ifrån att bovericet, mot bakgmnd av de erfarenheter som tillsynsarbetet ger, vidtar eller lämnar regeringen förslag till de ytterligare åtgärder som i fiamtiden kan visa sig er­forderliga.

Prop. 1990/91:92

2.5.2 Ny ekonomisk plan

Mitt förslag: Liksom tidigare måste en bostadsrättsförenmg upprätta en ny ekonomisk plan och få denna registterad av länsstyrelsen, om det - sedan den ekonomiska planen har upprättats - inträffar något som är av väsentlig betydelse för bedömningen av föreningens verksamhet och föreningen vill upplåta lägenheter med bostadsrätt

Lagtexten förtydligas sä att det klart fiamgär att en ny ekonomisk plan inte skall behövas om föreningen vill upplåta enstaka lägenheter som inte finns upptagna i planen och detta är möjligt med hänsyn till kraven på ny plan.

Utredningens förslag: Om en förening avser att upplåta en lägenhet med bostadsrätt men lägenheten inte har tagits upp i den ekonomiska planen eller viktiga uppgifter saknas om lägenheten, skall styrelsen - i stället för att upprätta en ny ekonomisk plan - kunna komplettera planen med uppgifter om lägenheten. Kompletteringen skall registteras hos länsstyrelsen, 1 övrigt be­hålls gällande bestämmelser med krav pä ny ekonomisk plan.

Remissinstanserna: De flesta tillstyrker uttedningens förslag eller läm­nar det utan erinran. Konsumentverket anser dock inte att uttedningens för­slag löser dagens problem och avstyrker det därför. Fastighetsägareförbundet däremot stödjer förslaget om vissa lätmader i regleringen av de ekonomiska planema, men pekar på att vissa nackdelar också kan bli följden av en stor frihet att utforma ekonomiska planer. Förbundet anser därför att veder­börande myndighet bör lämna allmänna råd för utformningen av planema.

Skälen för mina förslag: Som jag redan tidigare sagt följer det av 3 § tredje stycket BRL att bostadsrätt inte får upplåtas utan att en ny ekonomisk plan upprättats av föreningen och regisoerats hos länsstyrelsen, om det sedan den ekonomiska planen upprättades inttäffar något förhållande som är av väsentlig betydelse för bedömandet av föreningens verksamhet

Utredningen har ansett att det kan hävdas an innebörden av gällande rätt är att en ny ekonomisk plan måste upprättas när en lägenhet som inte finns med i den befintliga planen skall upplåtas med bostadsrätt. Detsamma skulle gälla också när viktiga uppgifter om en lägenhet som finns med i planen saknas och lägenheten skall upplåtas med bostadsrätt Bettiffande bakgrunden till ut-rednmgens slutsatser hänvisar jag till betänkandet s. 114 f Enligt utredningen

81

6 Riksdagen 1990/91. 1 saml. Nr 92

bör det vara tilhickligt att den ekonomiska planen i dessa fall endast komplet-    Prop. 1990/91: 92 teras utan krav på intygsgivning och att kompletteringen registteras hos läns­styrelsen. Om de angivna förhållandena däremot är av väsentiig betydelse för bedömning av föremngens verksamhet skall emellertid de nuvarande be­stämmelsema med krav pä en ny plan gälla.

I likhet med uttedningen anser jag - oberoende av den innebörd som bör ges åt gällande rätt - att de syften som ligger bakom 1971 års lagstifming om ekonomisk plan knappast motiverar att en ny plan upprättas enbart av det skälet att föreningen avser att upplåta nägon eller några enstaka lägenheter som inte finns med i den befintiiga planen. Det torde nämligen generellt sett mte förekomma att sådana upplåtelser har en sädan betydelse att en ny be-dömnmg av föreningens verksamhet är behövlig. Nägon erinran emot att för­eningen i dessa fall skall komplettera den ekonomiska planen och registrera kompletteringen hos länsstyrelsen har inte förts firam av remissinstanserna.

I remissprotokollet uttalade jag att inte heller jag såg något skäl att motsätta mig uttedningsförslaget Lagrådet har emellertid ansett att det föreslagna sys­temet med komplettering av den ekonomiska planen inte fyller någon större funktion och att remissförslagets 3 kap. 5 § bostadsrättslagen kan utgå. Enligt lagrådet framstår granskningen av kompletteringen hos länsstyrelsen inte som särskilt meningsfull. Vidare pekar lagrådet på an det krav som lagen ställer på en bostadsrättsförenings styrelse bettäffande information och årsredovisning m.m, fär anses innebära att medlemmar m.fl. erhåller de uppgifter de kan an­ses behöva. Det åligger vidare föreningens styrelse att när sä behövs upprätta och registtera en ny plan enligt bestämmelsema i kapitiet. Upplåtelse av en enstaka ny lägenhet bör därför enligt lagrådets mening normalt inte kräva att en ny ekonomisk plan behöver tillgripas även om möjligheten med komplette­rad plan slopas.

För egen del kan jag i allt väsentiigt instämma i vad lagrådet uttalat om det föreslagna systemet med komplettering av den ekonomiska planen. En fördel med uttedningens förslag är dock att det klargör att en ny ekonomisk plan inte alltid behöver upprättas sä snart en bostadsrättsförening avser att upplåta endast någon enstaka ny bostadsrätt som inte finns upptagen i den ekono­miska planen. Innebörden i gällande rätt är i denna del inte helt klar och som uttedningen uttalat finns det de som anser att en ny ekonomisk plan alltid måste upprättas i dessa fall. Att förtydliga lagstifmingen kan givetvis genom­föras utan den utvidgade administration som uttedningsförslaget innebär. Jag återtar därför mitt förslag i lagrådsremissen om komplettering av den ekono­miska planen. Däremot anser jag det nödvändigt med ett förtydligande av gällande bestämmelser om ekonomisk plan. Jag föreslår därför att det i be­stämmelsen om ny ekonomisk plan (jfr 3 § BRL) görs ett tillägg som innebär att en förening får upplåta lägenhet med bostadsrätt ttots att den inte finns upptagen i en registterad ekonomisk plan. Detta gäller endast under fömt­sätming att kraven om ny ekonomisk plan inte eftersatts.

Som jag uttalade redan i remissprotokollet kan jag inte heller se något

bärande skäl för uttedningens förslag att föreningen skall vara skyldig att

komplettera planen i de fall det saknas viktiga uppgifter om en lägenhet som

g2

finns upptagen i den registterade planen. En ekonomisk plan skall innehålla de upplysningar som är av betydelse för bedömandet av föreningens verk­samhet. Om uppgifter saknas om en lägenhet som finns med i planen och lägenheten ännu mte har upplåtits med bostadsrätt, anser jag att det normalt är tilhäckligt att uppgiftema - även om de är viktiga - bringas till de bostads­sökandes kännedom på något annat sätt, tex, genom att förhållandena upp­märksammas inför upplåtelseavtalet Är uppgiftema däremot av det slaget att de är av väsentiig betydelse för bedömningen av föreningens verksamhet, bör upplåtelse mte få ske utan att en ny ekonomisk plan upprättas och registteras. Dvs. jag anser att en ny plan dä bör upprättas enligt bestämmelser jag nyss föreslagit

Prop. 1990/91:92

2.6   Förhandsavtal

2.6.1 Allmänna utgångspunkter

Mitt förslag: En bostadsrättsförening får under vissa fömtsätmingar ingå ett s,k, förhandsavtal med den som vill förvärva bostadsrätt samt ta emot förskottsbetalning för bosttidsrätten. Ett sådant avtal fyller ett praktiskt behov bl,a. när de bostadssökande under produktionen av föreningens fastighet vill inreda och utforma den egna lägenheten ge­nom s,k, tillval.

Utredningens förslag: Överensstämmer med mitt förslag. Remissinstanserna: De flesta remissinstanser, bl,a. hovrätten för Västta Sverige och kammarrätten i Sundsvall, anser att uttedningens förslag att tillåta förhandsavtal och förskott är välmotiverat. Enligt hovrätten synes förslaget garantera att förhandstecknarens inttessen inte kommer i fara. Även konsumentverket anser att det finns behov av åtgärder för att göra s.k. tillval möjliga. Verket anser dock att uttedningens förslag inte bör genomföras föirän dess evenmella negativa verkningar - bl,a. i fråga om den ekonomiska planen - bättte övervägts. Juridiska fakultetsnämnden vid Stockholms uni­versitet avstyiker förslaget Enligt nämndens uppfatming bör inrikmingen av en refoim av bostadsrättslagen i största möjliga utsttäckning vara att göra det möjligt för den boende att lita pä utfästelser i den ekonomiska planen. Utredningens förslag är ett steg i nootsatt rikttung, eftersom ett förhandsavtal skall kunna slutas pä grundval av en kalkyl för kostnadema för projektet, vil­ken inte behöver granskas. Nämnden pekar också på att uttedningsförslaget ger uttymme för förhandsavtal även i de fall tillval m.m. inte är akmella. Det finns därför anlednmg misstänka att föriiandsavtalen blir det normala särskilt i marknadssituationer där det råder konkurrens om bostäder. Fakultets­nämnden framhåller också att möjlighetema för förhandstecknaren att frän-

83

ttäda avtalet är begränsade, Stockholms tingsrätt har liksom hyresnämnden i    Prop. 1990/91: 92 Stockholm, Riksbyggen och AB Bostadsgaranti m.fl. synpunkter på enskild­heter i förslaget. Se ocksä redovisningen av remissinstansemas synpunkter i avsnitten 2.6,2 - 2,6,6.

Skälen för mitt förslag: Ett förhandsavtal utgör en överenskommelse om en framtida upplåtelse av bostadsrätt, dvs. förenmgen och den som söker lägenhet utfäster sig an senare upplåta resp. förvärva bostadsrätt. När ett för­handsavtal mgås kan också överenskommelse ttäffas om att föreningen skall få förskott på kommande gmndavgift för bostadsrätten.

Enligt gällande rän är det som redan sagts i princip förbjudet att ttäffa för­handsavtal och uppbära förskott i fråga om bostadsrätter till bostadslägen­heter. Förbudet infördes med 1971 års bostadsrättslag, Uttedningen har i sitt betänkande (s, 120 f) lämnat en redovisning av bakgrunden till de nuvarande bestämmelsema samt för de ingående överväganden som förekom i 1971 års lagstifmingsärende om formema och fömtsätmingama för hur de bostads­sökande skulle få knytas till föreningama. Jag får i denna del hänvisa till i uttedningsbetänkandet (se även prop, 1971: 12, s, 38, 40 f, 46 f och 79 f). Förbudet mot förhandsavtal mjukades upp år 1982. Det infördes då bestäm­melser om att en bostadsrättsförening, sora bildas för att förvärva en hyres­fastighet för ombildning av hyresrätt till bostadsrätt, i sina stadgar fick före­skriva att de hyresgäster som biträder föreningens beslut att förvärva fastig­heten skall vara skyldiga att teckna bostadsrätt till sina lägenheter efter för­värvet. Föreningen har då en motsvarande skyldighet att upplåta bostadsrätten till hyresgästen (9 a § första stycket BRL).

Som uttedningen anfört är det numera vanligt att den enskilde bostads­rättshavaren önskar sätta en personlig prägel på den bostadsrätt som han har för avsikt att förvärva. Tidigare förekom det knappast tillval, dvs. att de blivande bostadsrättshavama kunde välja tapeter, vitvaror, golvmaterial, dörrar, skåpluckor m.m. eller på annat sätt påverka lägenhetens inredning eller utformning. Numera är detta regel, firamför allt kanske i fråga om ytskikt pä väggar och golv m.m., men ocksä i stor utsttäckning i fråga om maskinell uttiisming samt flyttning av väggar och liknande.

Byggtekniken gör det nödvändigt att fånga upp önskemål om tillval lång tid före inflyttningen; så lång tid innan an den ekonomiska planen normalt inte brakar vara färdigställd och bostadsrätt därför inte kan upplåtas enligt gäl­lande regler. Framför allt detta föihållande tycks ha len till att särskilda avtal träffas om tillval, vilket i sin tur föratsätter att en viss lägenhet reserveras åt den bostadssökande. Härigenom får såväl föreningen som den bostads­sökande anledning att utgå från att lägenheten senare också kommer att upp­låtas med bostadsrätt till den bostadssökande. Med hänsyn till förbudet mot förhandsavtal är rättsverioiingama av sådana överenskommelser dock osäkra, vilket också utredningen framhålUt

Även vid ombildning av hyresrätt till bostadsrätt tycks det inte vara ovan­

ligt med avtal som kan stå i strid mot förbudet mot förhandsavtal. Sålunda

förekommer det att blivande bostadsrättshavare lämnar ett lån till föreningen

för kommande grandavgifter eller "deponerar" eller förskotterar ett visst be-

g

lopp för att teckna bostadsrätt. Det förekommer också teckningslistor och s,k.    Prop. 1990/91:92 reservadonsavtal. Den som pä detta sätt lämnar ett förskott till föreningen löper en viss risk att inte fä tillbaka sina pengar för den händelse ombild­ningen inte kommer till stånd eller bostadsrätten av någon annan anledning inte kan upplåtas.

Mot bakgrand av vad jag nu har redovisat, och som mer ingående har be­lysts av uttedningen, finns det enligt min mening starka skäl att ta upp frågan hur de som vill förvärva en bostadsrätt i fortsätttungen skall kunna knytas till en bostadsrättslägenhet redan innan en upplåtelse av bostadsrätten är möjlig samt klarlägga detta genom lagstiftning,

Uttednmgen har föreslagit att ett system med förhandsavtal åter införs. Förslaget, som tar sikte på såväl bostadslägenheter som lokaler, innebär i huvuddrag att bostadsrättsföreningen och den som vill förvärva bostadsrätt skriftiigen kommer överens om att en viss lägenhet vid en senare beräknad tidpunkt skall upplåtas med bostadsrätt. Centtala moment i förslaget är att föreningen måste ha upprättat en kosmadskalkyl innan förhandsavtalet ingås, att bostadsrätten vid nyproduktion skall upplåtas senast vid inflytmmgen, att föreningen skall ställa säkerhet för lämnade förskott samt att förhands­tecknaren under vissa fömtsättningar skall ha möjlighet att frånttäda för­handsavtalet I sismämnda hänseende föreslås bl.a. att frånoide får ske, om det inträffar väsentliga kosmadsökningar eller om bostadsrätten inte upplåts inom den beräknade tiden för bostadsupplåtelsen eller skälig tid därefter

Liksom de flesta remissinstanser ser jag i huvudsak positivt på uttedning­ens förslag. Visserligen är det inte otänkbart att man skulle kunna finna andra lösningar som tillgodoser lagstifmingsbehovet Utredningen har varit inne på att vid nyproduktion behålla det nuvarande systemet med den förändringen att byggföretagen och de byggande organisationema låter upprätta den ekono­miska planen på ett tidigare stadium än för närvarande så att bostadsrätt kan upplåtas redan då (se uttedningens betänkande s.l23). Som framgår av vad jag redan tidigare sagt (avsnitt 2.5.1) anser jag dock att en sådan ordning inte bör komma i fräga. Det skulle innebära att man generellt skulle urholka de registrerade ekonomiska planemas kvaliteter, något som skulle bli till förfång för den gmpp bostadssökande som inte vill eller har behov av att binda sig för en bostadsrätt pä ett tidigt stadium.

Vid min bedömning av uttedningens förslag har jag framför allt tagit fasta på att osäkeriiet för närvarande råder om innebörden i vissa avtal både vid nyproduktion och vid ombildning av hyresrätt till bostadsrätt samt att de olägenheter som vid 1971 års lagstifmingsärende ansågs föreligga med för­handsavtalen i allt väsentiigt får anses ha undanröjts med uttedningens för­slag. Jag anser dock att den avvisande hållning sora juridiska fakultets-nänmden intagit mot uttedningsförslaget har visst fog för sig i så måtto att konsumentaspektema kan behöva beaktas något ytterligare. Jag återkommer i följande avsnitt till denna fråga.

Sammanfatmingsvis anser jag alltså att det bör införas en möjlighet för

bostadsrättsföreningar och presumtiva bostadsrättshavare att ingå förhands­

avtal. Sådana avtal bör kunna komma i fråga inte bara vid nyproduktion och

g

ombildning av hyresrätt till bostadsrätt utan ocksä i samband med ombyggnad eller tillbyggnad eller enstaka upplåtelser av lägenheter, tex, vindar som skall inredas som t>ostadslägenheter. Mot bakgmnd av vad juridiska fakultets­nämnden framfört har jag övervägt möjligheten att begränsa förhandsavtalen till de fall då tillval m,m, är akmella eller det är fräga om ombildning av hyresrätt till bostadsrätt. Jag har emellertid bedömt att en sådan begränsning reellt knappast skulle fä nägon effekt

Jag kommer i det följande att först ta upp utredningens förslag om fömt­sätmingama för att ingå förhandsavtal, inkl, förslaget om kostnadskalkyl (avsnin 2,6.2). Därefter tar jag upp förslaget om förskott (avsnitt 2.6.3) samt förhandstecknarens möjligheter an frånträda avtalet m.m.(avsnitt 2.6.4) och rättsverkningarna av ogiltiga förhandsavtal m.m. (avsnitt 2.6.5). Avslumingsvis redovisar jag mina överväganden i övrigt, bl.a. om förhands­tecknarens rätt till medlemskap i föreningen (avsnitt 2.6.6).

Jag vill slutiigen tillägga att jag avser an noga följa utvecklingen av de för­slag jag nu lägger firam. Om föriiållandena ger anledning till det är jag givetvis beredd an återkomma med de förslag som kan visa sig nödvändiga.

Prop. 1990/91:92

2.6.2 Förutsättningarna för förhandsavtal m.m.

Mitt förslag: En förhandsavtal får träffas endast om det finns en till­förlitiig kalkyl över kosmadema för projektet. Kalkylens tillförlidighet skall ha granskats av två personer som har behörighet som intygs­givare. Styrelsen skall hålla kalkylen och intyget tillgängligt för för­handstecknaren innan denne ingår avtalet

Avtalet skall vara skriftiigt och innehålla uppgift om den lägenhet som avses bli upplåten med bostadsrätt, beräknad tidpunkt för upplåtel­sen, de beräknade avgiftema för bostadsrätten och, i förekommande fall, belopp som lämnas i förskott.

Ett avtal som ingås i sttid med dessa föreskrifter skall vara ogiltigt

Utredningens förslag: överensstämmer i huvudsak med mitt. Utredningen har dock mte föreslagit att kosmadskalkylen skall vara granskad av intygsgivare. Uttedningen har däremot föreslagit att förhandsavtal skall få ingås endast om lägenheten inte fmns upptagen i en registterad ekonomisk plan eller en komplettering till en sädan plan.

Remissinstanserna: Fastighetsägareförbundet anser att förhandsavtal bör kunna tecknas endast när det finns en någorlunda tillförlitiig kostnads­kalkyl, eftersom det annars kan uppstå svårigheter för föreningama när för­handstecknaren vill fiingå avtalet och föreningen då tvmgas ta på sig kost­nadsansvaret för specialinredda lägenheter. Juridiska fakultetsnämnden vid Stockhohns universitet har ansett att de olika bestämmelserna i lagen om ogil-

86

tighet generellt bör göras något utförligare, så att det framgår vad för typ av    Prop, 1990/91: 92 ogiltighet det är fiiga om.

Skälen för mitt förslag: Uttedningen har förslagit att förhandsavtalet skall innehålla uppgift om de beräknade avgiftema för bostadsrätten (grandavgift, årsavgift m.m.) och att beräkningen skall gmndas på en kalkyl över kosmadema för projektet. Föreningens styrelse skall hålla kalkylen till­gänglig för den som vill ta del av den. Någon granskning av de s.k. intygs­givama att kalkylen är tillförlitlig skall dock inte ske i detta skede enligt ut­redningens förslag utan först när den ekonomiska planen upprättas. Som tidi­gare sagts föratsätts detta ske i nära anslutning till husets färdigställande.

Som jag tidigare sagt bittider jag uttedningens förslag om krav pä en kosmadskalkyl för att förhandsavtal skall kunna träffas. I förslaget ligger att de kosmadsberäkningar som görs på ett sä tidigt stadium som dä förhands­avtal aktualiseras med nödvändighet måste bli preliminära. E>e lägenhets­sökande måste alltså räkna med att förändringar kan bli aktuella. I stora delar bör kosmadskalkylen innehålla samma uppgifter som den ekonomiska pla­nen, låt vara att kosmadsberäkningama i större utsträckning måste grundas på ett mer preliminärt material. Det bör ankomma pä regeringen eller myndighet som regeringen bestämmer att meddela föreskrifter om kalkylemas innehåll.

Givetvis bör man, liksom vid upprättandet av den ekonomiska planen, sträva efter att uppgiftema i kosmadskalkylema är vederhäftiga. Till stöd för förhandstecknaren förordar jag att även dessa kalkyler skall granskas av intygsgivama. Jag anser inte en sädan ordning bör innebära någon större be-lasming för föreningen. Uppgiftema i kostnadskalkylen bör, med de ändring­ar och korrigeringar som kan bli nödvändiga, i stor utsträckning kunna ligga till grand också för den ekonomiska planen. Visserligen innebär mitt förslag att även den ekonomiska planen måste granskas inför registteringen. Om samma mtygsgivare anlitas, bör dock granskningsuppgiften totalt sett inte bli särskilt kostsam eller bemngande. I likhet med vad som gäller i fräga om granskningen av den ekonomiska planen bör boverket utfärda allmänna råd också för granskningen av kosmadskalkylema. Det ankommer på regeringen att meddela de föreskrifter sora kan krävas.

Det främsta syftet med kosmadskalkylen är an en lägenhetssökande skall kunna fä information om vilka uppgifter och beräkningar sora ligger till gmnd för dennes kommande ekonomiska åtaganden. Kalkylen bör därför hällas tillgänglig för förhandstecknaren innan denne binder sig genom för­handsavtalet Detsamma bör gälla i fråga om intyget. Däremot kan jag inte se tilh-äckliga skäl för att föreningen - som utredningen föreslagit - skall ha en skyldighet att hålla dessa uppgifter tillgängliga för alla som vill ta del av dem. Jag har här beaktat också det förslag jag strax återkommer till och som inne­bär att förhandsavtal under vissa fömtsättningar kan vara ogiltiga. Samman­fatmingsvis föreslår jag därför att föreningens skyldighet begränsas på det sätt jag nu redovisat

Även om uppgiftema i kostnadskalkylen kan behöva revideras inför regist­

reringen av den ekonomiska planen, bör dock målsätmingen vara att den

bostadssökande normalt inte skall behöva räkna med några väsentiiga för-

-j

ändringar av de uppgifter som de har att utgå ifrån när de binder sig för fram-    Prop, 1990/91: 92 tida förvärv av bostadsrätt. Till frågan om möjlighetema för förhands-tecknaren att frinträda ett förhandsavtal återkommer jag i avsnin 2.6.4.

Jag ansluter mig också till uttedningens förslag att förhandsavtalet skall upprättas skriftiigt och innehålla vissa angivna uppgifter. Jag vill här tillägga att jag övervägt att låta förhandsavtal bli bindande för den bostadssökande först någon vecka efter den dag avtalet ingicks, dvs, att införa en ångeirätt för förhandstecknaren. Jag ttor dock knappast att en sådan ordning skulle ge något mer påtagligt skydd för konsumenten, 1 de flesta fall torde för­medlingen av bostadsrätter ske genom etablerade organisationer på bostads­marknaden eller fastighetsmäklare. Jag utgår ifrån att förenmgama eller de som förmedlar kontakten med föreningama utan särskilda föreskrifter ser till att den bostadssökande får de upplysningar som behövs om innebörden av förhandsavtal och medverkar till att denne ges tilhäcklig tid att begmnda affärens betydelse innan förhandsavtalet skrivs under,

Uttedningen har föreslagit att ett förhandsavtal skall fä ingås endast i fråga om en sådan lägenhet som inte finns upptagen i en registrerad ekonomisk plan eller en komplettering till en sädan plan. Jag kan för egen del inte se något egentiigt behov av en sädan formell begränsning.

Mot bakgmnd av den betydelse kosmadskalkylema och granskningen av dem har föreslår jag att avtalet skall vara ogiltigt, om det ingåtts i strid med de bestämmelser jag nu föreslagit Jag återkommer i avsnitt 2.6,5 till de krav på ersätming m.m. som en förhandstecknare bör kunna ställa med anledning av ett ogiltigt avtal.

Som jag senare återkommer till bör ett förhandsavtal i princip inte kunna överlåtas. Det betyder att fråga om ogiltighet normalt har betydelse bara för föreningen och förhandstecknaren. Med hänsyn till detta och till att ett för­handsavtal i princip saknar intresse sedan bostadsrätten upplåtits, anser jag att det inte behövs några ytterligare bestämmelser om verkan av ett ogiltigt för­handsavtal.

2.6.3    Förskott

Mitt förslag: En bostadsrättsförening får ta emot förskott för en bostadsrätt endast om det finns en förhandsavtal och länsstyrelsen har lämnat tillstånd till föreningen an uppbära förskott Tillstånd skall läm­nas, om det fmns en i behörig ordning granskad kosmadskalkyl för projektet och om föreningen ställt betryggande säkerhet för åter­betalning av förskott

Förskottet får inte överstiga den beräknade insatsen för bostads­rätten.

Den som uppsåtligen eller av oaktsamhet tar emot förskott i sttid med dessa bestämmelser skall dömas till böter.

Utredningens förslag: överensstämmer i stort med mitt förslag. Utredningen har dock inte föreslagit någon begränsning i fråga om förskotts­beloppet, Uttedningens förslag om länsstyrelsens handläggning avviker ocksä firån mitt förslag.

Remissinstanserna: Remissinstansema har i allmänhet inte framfört några erinringar mot förslaget Länsstyrelsen i Stockholms län anser dock an en inte obetydlig ökning av länsstyrelsens arbetsbelasming kan fömtses, om föreningama väljer an ställa säkerhet först enbart för tillvalskosmadema och därefter - när den ekonomiska planen registterats - för grundavgiftema. Länsstyrelsen pekar också på att uttedningen inte har behandlat hur läns­styrelsens konttx)!! skall gä till. Länsstyrelsen anser att föreningen skall vara skyldig att ge in kosmadskalkylen till länsstyrelen, så att länsstyrelsen kan göra åtminstone en översiktiig konttoll av förskottssäkerheten. Enligt läns­styrelsen skulle det innebära ett oacceptabelt merarbete för länsstyrelsen om föreningama tilläts att ställa säkerhet för ett antal förskott i taget. AB Bostadsgaranti pekar pä att utredningsförslaget innebär en betydande eko­nomisk risk för föreningen, eftersom den säkerhet som föreningen skall ställa inte omfattar de belopp som en förhandstecknare har rätt att kräva om denne säger upp avtalet, nämligen ersättning för ränta och tillvalskosmader som blivit "onyttiga" samt evenmellt skadestånd.

Skälen för mitt förslag: Ett system med förhandsavtal fömtsätter i och för sig inte att föreningen fär uppbära förskott på avgiftema för de blivande bostadsrättema. Nyproduktion kan i dag ske ttots att de bostadssökande gör sina kapitalinsatser på ett sent stadium i byggprocessen. Det måste dock anses vara en fördel för föreningen att kunna uppbära visst kapital av de blivande bostadsrättshavama redan när förhandsavtal ttäffas. Det väsentiiga motivet för förhandsavtal vid ombildning av hyresrätt till bostadsrätt är också att för­eningama skall kunna finansiera ett fastighetsförvärv. Med hänsyn härtill an­ser jag att det inte bör finnas något hinder mot att föreningen tar emot förskott när förhandsavtal ttäffas, Remissinstansema har inte heller uttryckt någon annan uppfatming.

Uttedningen har mte närmare kommenterat i vilken utsträckning förskott bör kunna godtas. Någon övre gräns för de belopp som skall få tas ut har inte heller föreslagits. Däremot innehåller utredningens förslag ett krav på att för­eningen måste ställa betryggande säkerhet hos länsstyrelsen innan förskott fär tas emot

För egen del anser jag att utrymmet för förskon bör vara begränsat till den beräknade gmndavgiften för bostadsrätten eller med den terminologi jag föreslär i det följande (avsnin 2,10), den beräknade insatsen. Det finns knap­past anledning att i det tidiga skede av processen dä förskotten blir aktuella, tillåta förskott även för beräknade upplåtelseavgifter i de fall då sådana av­gifter över huvud taget är akmella. Något behov för föreningama av förskott för att täcka också blivande tillvalskosmader kan jag inte heller se.

Som utredningen föreslagit bör föreningen ställa betryggande säkerhet hos länsstyrelsen innan förskott får tas emot. Med en ordning som den jag har

Prop. 1990/91:92

89

föreslagit bör det ocksä vara möjligt att fä till stånd en sädan administtativ Prop. 1990/91: 92 hantering av säkerhetsprövningen hos länsstyrelsen som i stora delar mot­svarar den som redan gäller när en bostadsrättsförening, som har registterat den ekonomiska planen, vill upplåta bostadsrätter utan att den slutiiga kosma­den för föreningens hus har redovisats i planen (jfr 5 § BRL), Det innebär att man även i förskottsfallen bör kräva tillstånd av länsstyrelsen för att en bostadsrättsförening skall fä uppbära förskott. Tillstånd bör ges, om det finns en av de behöriga intygsgivama granskad kosmadskalkyl över projektet och föreningen har ställt betryggande säkeihet hos länsstyrelsen,

Sammanfatmmgsvis föreslär jag alltså att en bostadsrättsförening skall fä ta emot förskott bara om det finns ett förhandsavtal. Vidare skall det krävas tillstånd av länsstyrelsen. Länsstyrelsen skall lämna tillstånd under de fömt­sättningar som jag nyss nänmde. Ett förskott skall inte få överstiga den be­räknade kosmaden för insatsen. Mot denna bakgmnd anser jag inte att det be­hövs nägon övre gräns i övrigt för det belopp som skall fä tas ut i förskott.

Det är väsentiigt att föreningama inte på annat sätt än som anges i lag, tex. genom lån eller depositionsavgifter, mottar medel frin de bostadssökande för de kommande upplätelsema. Detta skulle som också uttedningen sagt för­ringa systemet med säkerhet för förskotten. Jag föreslår därför en kriminali­sering av sådana förfaranden som innebär att förskott uppsåtiigen eller av oaktsamhet tas upp av föreningen utan att det finns ett förhandsavtal och att säkerhet har ställts. Med förskott avser jag då alla fornier av tillskott som syftar till att den bostadssökande skall fä förvärva bostadsrätt Det gäller alltså även lån eller depositionsavgifter som är avsedda att gå i avräkning på de kommande avgiftema eller på annat sätt ge en bostadssökande rätt till förvärv eller reservation av en viss lägenhet.

90

2.6.4   Rätten att frånträda ett förhandsavtal m.m.

Prop. 1990/91:92

Mitt förslag: Utöver vad som följer av allmänna avtalsrättsliga grandsatser skall en förhandstecknare fä säga upp och genast frånträda avtalet, om

1.

lägenheten inte upplåts med bostadsrätt senast vid inflytmmgen och förhandstecknaren inte redan innehar lägenheten med hyresrätt,

2.

upplåtelsen inte sker inom skälig tid efter den beräknade tid­punkten för upplåtelsen, eller

3.

de avgifter som skall betalas för bostadsrätten är väsentligt högre än som angavs i förhandsavtalet och förhandstecknaren av denna an­lednmg säger upp avtalet inom tte månader från den dag dä denne fick kännedom om den högre avgiften.

Om ett föiiiandsavtal tecknats av en hyresgäst som biträtt förening­ens beslut att förvärva hyresfastigheten för ombildning av hyresrätt till bostadsrätt och hyresförhållandet upphör att gälla innan bostadsrätten har upplåtits, skall också förhandsavtalet upphöra att gälla. En hyres­gäst som tecknat förhandsavtal i ett ombildningsfall får säga upp avtalet enligt första stycket punkt 3 ovan endast om det dessutom inte är oskä­ligt mot föreningen eller medlemmama att avtalet upphör.

Utredningens förslag överensstämmer i väsentliga delar med mitt för­slag. Enligt utredningsförslaget gäller dock generellt att en förhandstecknare fär frånttäda avtalet, om de avgifter som skall betalas för bostadsrätten är väsentiigt högre än som angavs i förhandsavtalet och uppsägning sker inom en månad fiin det föihandstecknaren fick kännedom om avgiftshöjningen.

Remissinstanserna: De flesui remissinstansema har inte haft nägon er­inran mot förslaget Stockholms tingsrätt och hyresnämnden i Stockholm har dock haft synpunkter på utttycket "skälig tid" (se förslagsmtan första stycket 2).

Skälen för mitt förslag: Allmänna avtalsrättsliga grandsatser måste anses gälla även i fråga om giltigheten av förhandsavtal. Även de bestämmel­ser som finns i lagen (1915: 218) om avtal och andra rättshandlingar på för­mögenhetsrättens område (avtalslagen) om rättshandlingars ogilnghet kan bli tillämpliga på ett förhandsavtal. Eftersom dessa avtal normalt kommer att tecknas av den som kan bettaktas som konsument eller som på annat sätt intar en underlägsen ställning i avtalsförhållandet kan de särskilda bestämmelser som finns i 36 § andra stycket bli av betydelse. Det innebär att man skall ta särskild hänsyn till förhandstecknarens behov av skydd vid prövningen av om ett avtalsvillkor bör jämkas pä grand av att avtalet anses oskäligt

Uttedningen har föreslagit att - utöver de avtalsrättsliga regler som redan gäller - särskilda regler skall tas in i bostadsrättslagen om rätt till frånttäde av ett förhandsavtal. I enlighet med vad sora gäller i andra sammanhang föreslås

91

till en början att avtal som inte uppfyller föreskrivna krav skall vara ogiltiga.    Prop, 1990/91: 92 Jag har redan i avsnitt 2.6,2 tagit ställning för detta förslag,

Uttedningen har vidare föreslagit att ett förhandsavtal skall få frånttädas efter uppsägning, om bostadsrätt inte upplåts senast vid inflyttningen eller om bostadsrätt inte upplåts inom skälig tid från den tidpunkt som angetts i för­handsavtalet. De båda förslagen har mte mött nägon erinran bland remiss-insumsema. Jag ansluter mig i sak till de båda förslagen. Jag föreslår dock en viss redaktionell ändring av uttedningens lagförslag. Jag återkommer till denna fråga i specialmotiveringen.

Uttedningen har också föreslagit att en förhandstecknare skall fä fiinoida avtalet, om de avgifter som skall betalas för bostadsrätten är väsentligt högre än de som angetts i förhandsavtalet och uppsägningen sker senast en månad frän det förhandstecknaren fick kännedom om avgiftshöjningen. Förslaget har sin förebild i nuvarande 23 § BRL, som behandlar rätten till fiinttide för den som redan innehar en bostadsrätt En betydelsefull skillnad föreligger dock. Enligt 23 § BRL räcker det inte med att föreningen fattat beslut om en väsentiig ökning av de avgifter som utgår för bostadsrätten. Bostads­rättshavaren får enligt lagmmmet nämligen inte frånttäda bostadsrätten, om detta skulle vara "obilligt mot föreningen eller dess medlemmar". Be­stämmelsen har sin huvudsakliga gmnd i att höjda avgifter inte sällan orsakas av förhållanden som kan sägas stå utanför föreningens konttx>ll eller att bostadsrättshavaren själv kan anses ha godkänt en avgiftshöjning genom be­slut på föreningsstämma. Det har i dessa fall ansetts skäligt att bostadsrätts­havaren får finna sig i att stanna kvar i föreningen trots att avgiftema under­gått en väsentiig höjning (se prop. 1971:12 s. 84), En motsvarande reglering finns för ombildningsfallens del i 9 a § tredje stycket BRL,

Förslaget har inte mött nägon egentiig kritik bland remissinstansema. Juridiska fakultetsnämnden vid Stockholms universitet har allmänt framhållit att uttedningens förslag om rätt till uppsägning ger förhandstecknaren be­gränsade möjligheter att frånttäda avtalet. Enligt nämnden svarar kravet på "väsentiig" högre avgifter inte mot nutida konsumenträttsliga krav.

För egen del vill jag inledningsvis säga att jag anser att det endast finns ett begränsat utrymme för en ordning som innebär att en förhandstecknare skall kunna frånträda ett förhandsavtal. Framför allt hänsynen till de övriga med­lemmama i föreningen gör enligt min mening an den gmndläggande prmcipen om avtalsbundenhet måste respekteras även vid förhandsavtal.

Samtidigt kan man dock inte bortse ifrån att den som vid nyproduktion tecknar en förhandsavtal har ett osäkrare underlag än den som tecknar en avtal direkt om upplåtelse av bostadsrätt Förhandstecknaren har normalt inte något inflytande i föreningen och kan i alhnänhet inte heller göra någon bedömning av hållbarheten av de avgifter som beräknats i föihandsavtalct, An generellt låta förhandstecknaren helt srå risken för sådana kostnadsökningar som överstiger de beräknade avgiftema för bostadsrätten kan enligt min mening inte komma i fråga vare sig kosmadsökningama ligger utanför föreningens kontroll eller mte,

92

Med hänsyn till de skilda intressen som bör beaktas i sammanhanget anser    Prop. 1990/91: 92 jag att utredningens förslag med krav på väsentiigt högre avgifter är väl av­vägt. Jag föreslår därför att förhandstecknaren skall ha rätt att säga upp av­talet, om de avgifter som skall betalas för bostadsrätten är väsentligt högre än som angetts i föihandsavtalet

Utredningen har föreslagit an rätten till frånttäde skall vara beroende av att bostadsrättshavaren säger upp avtalet inom en månad fiin det han fick känne­dom om avgiftshöjningen. Förslaget avviker i denna del fiin motsvarande reglering i nuvarande 23 § BRL, som föreskriver att uppsägningen måste ske inom tre månader. Enligt min mening fmns det knappast skäl att frångå denna tid. För en förhandstecknare kan det natiu-Iigtvis vara förenat med en hel del problem an lösa bostadssituationen, om han nödgas avstå frin den bostadsrätt han tecknat sig för därför att denna blir för dyr för honom. Jag föreslår därför att uppsägning skall ske inom tre månader från den dag förhandstecknaren fick kännedom om den högre avgiften.

Jag vill i denna del också understryka vikten av att bostadsrättsförening­ama i god tid informerar konsumenterna ora sådana avgiftsökningar som inte kunnat beräknas i förhandsavtalen. Det bör ligga i föreningens eget inttesse an lämna denna information så tidigt som möjligt. Om avgiftema blir väsent­ligt högre, riskerar föreningen att förhandstecknaren säger upp avtalet och dä får föreningen själv svara för kostnadema så länge nägon upplåtelse av bostadsrätten mte kommer till stånd; se närmare mitt förslag i avsnitt 2.6.5.1 likhet med uttedningen anser jag mot denna bakgmnd att någon särskild regel om informationsplikt mte bör tas upp i den nya lagen (jfr dock 3 § marknads­föringslagen /1975:1418/ om informationsäläggande).

Vad jag nu har föreslagit i fråga om möjligheten att frånttäda ett förhands­avtal på gmnd av väsentiigt högre avgifter har tagit sikte på de fall då det är frågan om nyupplåtelser, dvs. en nybyggnad, ombyggnad eller tillbyggnad eller om enstaka nyupplåtelser i övrigt av lägenheter.

Vid ombildning av hyresrätt till bostadsrätt är förhållandena dock delvis annorlunda. Den enskilde hyresgästen intar inte på samma sätt ställning av konsument som en lägenhetssökande vid nyproduktion. Det fömtsätts tvärt­om att hyresgästema engagerar sig i föreningsbildningen som medlemmar och tar ansvar för de beslut som fattas på föreningsstämman. Det kan t.ex. gälla avgifter till föreningen, Väsentiigt är det beslut om förvärv av hyres­fastigheten som obligatoriskt skall fattas på föreningsstämman med två tredjedels majoritet av hyresgästema i de lägenheter som omfattas av för­värvet (se 60 a § första stycket BRL). Innan en sådant beslut fanas skall det finnas en ekonomisk plan, kompletterad med ett besiktningsprotokoll som visar fastighetens skick. Planen skall vara granskad av intygsgivama.

Mot bakgmnd av de redovisade förhållandena är det enligt min mening inte

rimligt att en hyresgäst som biträtt en beslut om fastighetsförvärv på för­

eningsstämma kan säga upp ett förhandsavtal, om dena går ut över för­

eningen eller dess medlemmar. Här bör i stället gälla samma regler som i dag

gäller för en hyresgäst som tecknat sig för en bostadsrätt, dvs. uppsägning

får ske endast om avgiftema blir väsentiigt högre än de beräknade och under

2

fömtsätming att det inte är oskäligt mot föreningen eller medlemmama an av-    Prop. 1990/91: 92 talet upphör (se 9 a § ttedje stycket BRL). Jag föreslår därför att lagen för ombildningsfallen ges detta innehåll.

Uttedningen har föreslagit att förhandsavtalen i ombildningsfallen ocksä skall vara beroende av att det hyresavtal som ligger till gmnd för förhands­avtalet består (jfr 9 a § andra stycket första meningen BRL). Motivet för detta är till stor del detsamma som utvecklats i avsnitt 2,4,3 om föreningens skyldighet att upplåta bostadsrätt till hyresgäster som är medlemmar i för­eningen. Som utredningen konstaterat innebär förslaget att föreningen - ttots förhandsavtalet - kan säga upp en hyresgäst tex, pä gmnd av ombyggnad. Hyresgästen kan för sin del ocksä säga upp hyresavtalet eller, inom ramen för de möjligheter som hyreslagen ger, överlåta hyresrätten genom byte eller överlåta den till någon närstående. Om hyresförhållandet mellan föreningen och hyresgästen upphör, innebär förslaget att även förpliktelsema enligt för­handsavtalet upphör.

Så som också uttedningen påpekat är den föreslagna ordningen förenad med vissa nackdelar. Bl.a. skulle en hyresgäst genom att säga upp sitt hyres­avtal kunna dra sig undan förhandsavtalet. Även hyresnämnden i Stockholm har i sitt remissytttande pekat på denna risk som nänmden anser inte alltid nödvändigtvis framstår som liten. För egen del anser jag dock att risken nor­malt får bettaktas som liten, eftersom hyresgästen då skulle vara tvungen att lämna sin lägenhet. Med hänsyn härtill och då remissinstansema i övrigt inte framfört några invändningar vill jag inte motsätta mig utredningens förslag att förhandsavtalet skall vara beroende av att hyresförhållandet består.

Enligt nuvarande 9 a § andra stycket andra meningen BRL kan en bostads­rättsförening som villkor för att en hyresgäst skall få överlåta sin hyresrätt föreskriva att den tillttädande hyresgästen övertar skyldigheten att teckna bostadsrätt Som jag tidigare sagt har bestämmelsema i 9 a § enligt ut­redningen i sin helhet inte kommit till någon användning. Uttedningen har därför föreslagit att de får utgå. Förslaget har med ett undantag inte mött nägon erinran under remissen. Jag bittäder det därför. De äldre bestämmel­sema bör dock fortfarande gälla, om det av föreningens stadgar följer att en tillttädande hyresgäst kan bli skyldig att teckna bostadsrätten och stadge­villkoren har beslutats före lagens ikraftttädande.

Lagrådet har ifrågasatt om det inte är motiverat att i föreningens inttesse låta nuvarande bestämmelse i 9 a § andra stycket andra meningen även gälla i fortsättningen. Jag har viss förståelse för de synpunkter lagrådet framfört. Med hänsyn till att ett sådant villkor kan medföra an överlåtelseförbudet be­träffande förhandsavtal kringgås är jag dock inte beredd att föreslå någon ändring av min förslag.

Lagrådet har också påpekat att rätten för en förhandstecknare an ftinnäda

ett förhandsavtal i såväl nyproduktionsfallen som i ombildningsfallen gäller

om upplåtelsen inte sker inom skälig rid efter den beräknade tidpunkten för

upplåtelsen. Lagrådet har här förordat att det av själva bestämmelsen och inte

enbart av motivtexten bör framgå att dröjmålet inte beror på förhands-

tecknaren själv. Bestämmelsen bör ges det innehållet att om upplåtelsen

o

genom försummelse av föreningen inte sker inom skälig tid efter den beräk­nade tidpunkten för upplåtelsen har förhandstecknaren rätt att frånträda av­talet. Jag delar den uppfattningen och återkommer närmare om detta i specialmotiveringen.

Lagrådet har vidare anfört an det föreligger rätt att frinttäda förhands­avtalet om de avgifter som skall betalas för bostadsrätten är väsentiigt högre än vad som angavs i avtalet och föihandstecknaren av denna anledning säger upp avtalet inom tte mänader från den dag då han fick kännedom om den högre avgiften. Denna bestämmelse gäller i ombildningsfallen endast om det dessutom är oskäligt mot föreningen eller medlemmama att avtalet upphör. Lagrådet anser att frågan om det är oskäligt mot föreningen och medlemmama också bör övervägas i ombildningsfallen när det gäller rätten att firänttäda för­handsavtalet inom skälig tid. Det finns dock enligt min memng inte skäl att ställa upp ytterligare krav för fiinttäde i detta fall. Om förenmgen varit för­sumlig kan det enligt min mening sålunda inte vara oskäligt mot föreningen eller dess medlemmar att frånttäda förhandsavtalet. Jag föreslår alltså ingen ändring i denna del i föiiiållande till förslaget i remissprotokollet

Prop. 1990/91:92

2.6.5    Rättsverkningarna av ogiltiga förhandsavtal m.m.

Mitt förslag: En förhandstecknare skall ha rätt att få tillbaka inbe­talat förskott jämte ränta, om avtalet är ogiltigt eller om föreningen tagit emot förskott i strid med lagens bestämmelser eller om förhandsavtalet upphör att gälla på nägon av de gmnder som redovisats i avsnitt 2.6,4.

Under de fömtsätmingar som nu angetts skall förhandstecknaren också ha rätt att få skälig ersätming för sådana kosmader som han med föreningens godkännande har åtagit sig för lägenhetens inredning och utformning och som blivit onyttiga för honom. Om föreningen varit försumlig, skall förhandstecknaren ha rätt till ersättning också för annan skada.

Utredningens förslag: överensstämmer med mitt förslag.

Remissinstansema har inte framfört några erinringar mot förslaget.

Skälen för mitt förslag: Som uttedningen har uttalat bör en förhands­tecknare vara berättigad att äterfä inbetalat förskottsbelopp, om avtalet är ogil­tigt eller avtalet av något annat skäl som angetts i avsnitt 2,6.4 upphör att gälla. Jag föreslår att ränta skall betalas pä förskottsbeloppet enligt bestäm­melsema i 2 och 5 §§ räntelagen (1975: 635), dvs. med riksbankens gällande diskonto plus två procent fiin den dag förskottet betalades in oU och med den dag återbetalningen sker.

Jag ansluter mig också till utredningens förslag an en förhandstecknare bör ha rätt till ersättning för sådana kosmader som denne åsamkat sig för tillval

95

eller andra åtgärder som rör lägenhetens inredning och utformning under fömtsätming att föreningen godkänt den åtgärd som föranlett kosmadema och dessa blivit onyttiga för honom Om förhandstecknaren kommer överens med en leverantör om att lägenheten skall inredas på ett visst sätt, men föreningen mte godkänner åtgärdema får förhandstecknaren däremot själv stå risken för dessa kosmader.

Slutiigen föreslår jag i likhet med uttedningen att föreningen skall vara skyldig att ersätta föiiiandstecknaren också annan skada som föreningen för­orsakat denne genom försumlighet Det kan exempelvis vara fiiga om skada som uppkommer till följd av att förhandsavtalet ingåtts i sttid med formkravet eller an en bostadsrätt inte har upplåtits när lägenheten stod klar för inflytt­ning. Rätten till ersätming bör omfatta inte bara ersättning för utiägg och kosmader utan även annan skada.

Jag äteikommer närmare i specialmotiveringen till innehållet i de här upp­tagna förslagen.

Prop, 1990/91:92

2.6.6   Övriga frågor

Mitt förslag: Den som har tecknat ett förhandsavtal ges en obetingad rätt till medlemskap i föreningen. Det innebär att föreningen har att pröva om vederbörande uppfyller de krav som är angivna i stadgama och är lämplig som medlem innan förhandsavtalet träffas, Inttäde i för­eningen skall medges senast när den ekonomiska planen har registrerats och lägenheten står klar för inflytming. Om föreningen förhalar frågan om inttäde, ges förhandstecknaren möjlighet att hänskjuta tvisten till hyresnämnden för prövning.

En förhandstecknare skall mte ha rän an sätta någon annan än make eller sambo i sitt ställe eller att pantsätta sin rätt enhgt avtalet

Utredningens förslag: Uttedningen har inte föreslagit några särskilda bestämmelser om förhandstecknarens rätt till medlemskap. I övrigt överens­stämmer mitt förslag med uttedningens.

Remissinstanserna: Länsstyrelsen i Stockholms län har föreslagit att ett förhandsavtal skall föregås av en medlemsprövning. Stockhohns tingsrätt och kammarrätten i Sundsvall anser att ett förhandsavtal i vissa fall skall kunna överlåtas även till annan än make eller sambo. Svenska bankföreningen, Svenska sparbanksföreningen och StadshypoteksKassan har motsatt sig ut­redningens förslag om förbud mot pantsätming.

Skälen för mitt förslag: I rcmissprotokollet uttalade jag bettäffande en förhandstecknares rätt till medlemskap att jag så till vida kimde ansluta mig till länsstyrelsens i Stockholms län uppfatming att en bostadsrättsförening som avser att ingå förhandsavtal med en lägenhetssökande, redan inför avtalet har anledning att överväga om den sökande kan antas som medlem. Eftersom

96

bostadsrätt bara kan upplåtas till den som är medlem, kan föreningen leva upp Prop. 1990/91: 92 till sin avtalsförpliktelse endast om sökanden ocksä kan antas som medlem. Jag ansåg emellertid inte att föreningen skulle vara skyldig att bevilja med­lemskap redan när förhandsavtalet ttäffades, utan föreslog att frågan ora medlemskap skulle prövas senast då den ekonomiska planen har registterats och lägenheten står klar för inflyttning.

Lagrådet har haft vissa synpunkter på förslaget i denna del och ansett att det av "konsumentpolitiska skäl" får anses angeläget att en förhandstecknare - som normalt kommer an lämna förenmgen ett förskott - ges den möjlighet till mflytande och påverkan samt rätt till information som följer med ett med­lemskap i föreningen. Lagrådet finner den naturliga ordningen vara att för­handstecknaren ges en rän till medlemskap i och med förhandsavtalet Vidare uttalar lagrådet an detta i och för sig inte behöver innebära att moäde i för­eningen beviljas omedelbart, men däremot att föreningen - precis som vid upplåtelse av bostadsrätt - har att pröva om vederbörande är lämplig som medlem innan avtal ttäffas. Om prövningen utfaller negativt har föreningen frihet att avstå frän föriiandsavtalet.

Jag kan inte till fullo ansluta mig till vad lagrådet anfört bettäffande rätten till medlemskap för den som tecknat förhandsavtal. Förhandsavtalet i sig innebär att förhandstecknaren får ett inflytande över hur den egna lägenheten skall utformas. Såsom uttedningen påpekat (s. 124) kräver detta inte nöd­vändigtvis ett medlemskap i den bostadsrättsförening som har bildats för ett byggnadsprojekt. Oftast torde byggprocessen bli mer rationell om företagen och organisationema bestämmer i detta tidiga skede av processen. Jag anser därför att de skäl som utredningen har lämnat - och som för övrigt varit väg­ledande också för de nuvarande reglemas utformning (se prop, 1971:12 s. 80) - har sådan tyngd att dessa måste beaktas vid en bedömning om vid vil­ken tidpunkt en rätt till medlemskap skall föreligga. Mot den bakgrunden an­ser jag an rätten till inttäde i föreningen inte bör föreligga förrän den ekono­miska planen har registrerats och lägenheten står klar för inflytming, dvs. dä lägenheten kan upplåtas med bostadsrätt Jag kan däremot ansluta mig till lag­rådets ståndpunkt att den som tecknat ett förhandsavtal bör ha en obetingad rätt till medlemskap, dvs. utan att någon ytterligare prövning av sökandens lämplighet som medlem skall behöva ske. Frågan om vederbörande uppfyller de krav som angivits i stadgama och dennes lämplighet bör alltså prövas av föreningen innan avtalet tecknas. En sådan lösning som jag nu förordat inne­bär enligt min mening en lämplig avvägning som tillgodoser såväl förening­ens som förhandstecknarens mttessen.

Den föreslagna lösningen innebär således att förhandstecknaren ges en obetingad rätt till medlemskap i och med förhandsavtalet. Föreningen skall dock inte vara skyldig att bevilja förhandstecknaren medlemskap förrän den ekonomiska planen har registrerats och lägenheten står klar för inflytming.

För att motverka handel med den rätt till förvärv av bostadsrätt som en

förhandsavtal innebär föreslår jag i likhet med uttedningen att en förhands­

tecknare mte skall ha rätt att sätta någon annan i sitt ställe. Undantag bör dock

göras för överföring av avtalet till make eller sambo. Även om vissa remiss-

g-j

1 Riksdagen 1990/91. 1 saml. Nr 92

instanser föreslagit att en överlåtelse ibland skall tillåtas även till annan person är jag mte beredd att gå så långt. En förhandstecknare som vill överlåta sin rätt enligt avtalet får i stället själv fullfölja avtalet och därefter sälja bostads­rätten,

Uttedningens förslag att en förhandstecknare inte skall få pantsätta sin rätt enligt avtalet har mött kritik frän bankema och StadshypoteksKassan, Enligt kassan fyller förhandsavtalen ett angeläget finansieringsbehov som för sin lösning kräver att pantsättning tillåts. Bostadsinstitutens samlade bostadsrätts­lån uppgick enligt Stadshypotek vid utgången av år 1988 till 10 miljarder kronor. Utmärkande för långivningen mot säkerhet i bostadsrätt är bl.a, kra­vet pä an bostadsrätten i sig skall utgöra betryggande säkerhet för krediten. Enligt Stadshypotek länmade bostadsinstituten vid tiden för remissyttrandet kredit upp till högst 85 % av bostadsrättens värde.

Jag har förståelse för att en förhandstecknare kan behöva låna pengar till ett förskott Om man tillåter att lånet tas mot säkerhet i den rän förhandsavtalet ger skulle det dock krävas an undantag måste godtas firän överiätelseförbudet i de fall kreditgivaren vill använda pantsäkerheten för att få betalt för sin fordran. Även en sådan begränsad avvikelse från överiätelseförbudet skulle emellertid enligt min mening kunna medföra en handel med förhandsavtal något som - enligt vad jag nyss sagt - bör motverkas. Jag är därför inte be­redd att avvika från utredningens förslag att en förhandstecknare inte skall få pantsätta sin rätt enligt avtalet Jag föreslår alltså att en pantsätming i strid med förbudet, liksom en överlåtelse av rätten enligt avtalet utöver vad jag nyss föreslagit, skall vara ogiltig.

Prop. 1990/91:92

2.7 Ombyggnad och underhåll m.m. 

2.7.1 Fördelningen av beslutanderätten

Mitt förslag: Sädana åtgärder som innebär väsentiiga förändringar av föreningens fastighet skall beslutas på föreningsstämma, om annat inte bestäms i föreningens stadgar. Vill en bostadsrättshavare företa nå­gon väsentiig förändring i den egna lägenheten, skall det dock räcka med tillstånd av styrelsen. Bostadsrättshavaren kan dock i stadgama medges en vidsttäcktare rätt. I fräga om sådana förändringar av en bostadsrättshavares lägenhet som denne inte samtycker till gäller sär­skilda bestämmelser, se avsnitt 2.7.2.

I övrigt förtydligas bestämmelserna i nuvarande 60 § BRL, sä att det klart framgår att de åtgärder som där regleras kräver stämmobeslut med i vissa fall efterföljande godkännande av hyresnämnden.

Utredningen har inte föreslagit nägon ändring av de nuvarande bestäm­melsema.

98

Remissinstanserna: Fastighetsägareförbundet har pekat pä att det i Prop, 190/91: 92 praktiken ofta är svårt att lösa ansvarsfördelningen mellan styrelsen, för­eningsstämman och bostadsrättshavama i frågor om ombyggnad och under­håll. Enligt förbundet bör därför ytterligare klargöranden göras i det fortsatta lagstifmingsarbetet. Samma uppfatming redovisas också i ett yttrande från institutet för bostadsrätt IFB AB. Även AB Bostadsgaranti har kommenterat de nuvarande bestämmelsema om beslut på föreningsstämma. Enligt bolaget bör det bl.a. uttryckligen av lagen framgå att det skall krävas förenings­stämmas beslut för att avyttta någon av föremngens fasta egendom, tomttätt eller hus, såvida inte stadgama innehåller bemyndigande för styrelsen att be­sluta.

Skälen för mitt förslag: En bostadsrättshavare intar i mänga avseen­den en ägarliknande ställning med avseende pä lägenheten. Nyttjanderätten upplåts på obegränsad tid och bostadsrättshavaren kan därför inte, såsom en hyresgäst, sägas upp firån sitt innehav bonsett från vissa fall dä nyttjande­rätten är förverkad. Om annat inte följer av föreningens stadgar gäller vidare att bostadsrättshavaren ansvarar för det inre underhållet av sin lägenhet. Han kan ocksä inom tämligen vida ramar företa förändringar i lägenheten (26 § första stycket och 27 § BRL).

Ansvaret för det yttte imderhället åvilar bostadsrättsföreningen. Det är ocksä föreningen som beslutar om föreningsfastighetcn skall byggas om. Föreningen svarar vidare för reparationer av de stamledningar för vatten och avlopp samt värme, gas och elektricitet som föreningen har försett lägenheten med (26 § andra stycket BRL).

Av 56 § BRL jämförd med 6 kap. lagen (1987:667) om ekonomiska för­eningar följer att styrelsen svarar för föreningens organisation och förvalt­ningen av förenmgens angelägenheter, I detta ligger an styrelsen normalt be­slutar om bl,a, underhåll och reparationer. En annan ordning kan följa av be­stämmelser i föreningens stadgar, särskilda direktiv som föreningsstämman beslutat om eller föreskrifter i lag,

Uttedningen har inte föreslagit några ändringar i de gällande bestämmel­sema om ansvaret mellan föreningen och bostadsrättshavama för husets och lägenhetemas underhåll, dock med vissa undantag för småhus (se avsnitt 2.9),

Inte heller jag anser att det finns någon anledning att ändra de gmnd­läggande bestämmelsema, 1 likhet med uttedningen bedömer jag att en gräns­dragning i lag inte kan bli så exakt att den kan tjäna till ledning för alla de varierande fall som kan förekomma. Även i fortsätmingen bör det alltså överlämnas ät föreningama själva att i den mån lagen medger det i stadgama närmare bestämma gränserna för föreningens och bostadsrättshavamas an­svar för underhållet av bostadsrättslägenhetema. Vad det närmast gäller är att i sttidgama ange i vad mån t.ex. fönsterbågar, ytterdörrar, balkonger, inglas-ning m.m. skall anses höra till lägenheten eller inte.

Vad härefter gäller beslut om ombyggnad eller andra förändringar av för­

eningens hus är huvudregeln att, om beslut fattas på föreningsstämma, be­

slutet skall fattas med enkel majoritet bland de röstande (se vidare 59 § BRL

gg

och 7 kap. 13 § lagen om ekonomiska föreningar), I 60 § första stycket 1-3    Prop, 1990/91: 92 BRL finns det dock särskilda krav pä kvalificerad majoritet för vissa stämmobeslut som har betydelse vid en ombyggnad. Bestämmelsema har följande innehåll.

1,

Om ett föreningsstämmobeslut innebär en ändring av grandavgift och dessutom leder till att det inbördes förhällandet mellangrandavgiftema mb-bas, fordras att samtiiga bostadsrättshavare som berörs av ändringen bittäder beslutet eller att detta har bittätts av minst två ttedjedelar av dessa bostads­rättshavare och godkänts av hyresnämnden (första stycket 1), Om exempel­vis en ombyggnad leder till en ändrad lägenhetssammansättning, blir denna bestämmelse regelmässigt tillämplig, evenmellt i kombination med punkt 2 nedan,

2,

Om beslutet innebär att en bostadsrättslägenhet kommer att undergå för­sämring av icke ringa betydelse, fordras alltid att bostadsrättshavaren biträder beslutet (första stycket 2). Man brukar säga att bostadsrättshavama i dessa fall har en vetorätt. En ombyggnad som innebär en minskning av lägenhets­ytan får alltså inte företas utan att bostadsrättshavaren bittätt beslutet om minskningen. En försämring av ringa betydelse kräver dock inte något sam­tycke,

3,

Om ett beslut i annat fall leder till en väsentiig förändring av lägenheten, fordras antingen att bostadsrättshavaren bittätt beslutet eller att minst tvä ttedjedelar av de röstande förenat sig om detta (första stycket 3), Ett exempel kan här vara att lägenhetsytan utökas.

Utöver bestämmelsema i 60 § och de nyss redovisade bestämmelsema i 27 § om rätt för bostadsrättshavaren att göra ändringar i lägenheten, inne­håller BRL inte några föreskrifter som gäller behörigheten att besluta om om­byggnad e.d. av en bostadsrättsförenings hus eller lägenheter. Uttedningen har i sitt betänkande redovisat sin uppfatming i saken (s. 138 fO- Enligt denna måste en ombyggnad av föreningens hus som huvudregel beslutas av stämman, medan styrelsen bör kunna besluta om mindre ombyggnads­åtgärder, t.ex. byte till funktionsdugligare ytterportar eller nägon mindre överbyggnad till en sopcontainer. Uttedningen hai* dock stannat för att - med undantag för sädana fall då ombyggnaden rör en bostadsrättslägenhet - inte i lag söka ange föreningsstämmans befogenheter.

En i stort sett liknande uppfatming i fräga om gränsdragningen mellan styrelsens och föreningsstämmas behörighet kommer till utttyck i[REDACTED_EFTERNAMN] -Lindqvist kommentar till Bostadsrättslagen (Norstedts Gula Bibliotek, 1972, s, 151), Där sägs bl,a, att det torde vara uppenbart att det aldrig kan till­komma styrelsen att besluta i sådana frågor som avses i 60 § första stycket punktema 2 och 3 BRL, dvs, förändringar som antingen är väsentiiga eller innebär försämring av inte ringa betydelse. Däremot, sägs det vidare, torde det kunna anses ligga inom ramen för styrelsens befogenheter att som ett led i den löpande förvalmingen vidta vissa inte väsentiiga förändringar, exempel­vis sådana som hänför sig till de gemensamma utrymmena (a.a. s. 151).

Instimtet för bostadsrätt IFB AB har i ett yttrande över betänkandet för­

ordat att det direkt i lagen anges vilka beslut som är förbehållna stämman.

qq

Enligt instimtet bör tex. kunna föreskrivas att stämmobeslut behövs endast i    Prop. 1990/91: 92 de fall beslutet innebär förändring av en lägenhet och bostadsrättshavaren inte medger förändringen. I övrigt tycks institutet anse att beslut i fråga om om­byggnad bör förbehållas styrelsen, om inte annat föreskrivs i stadgama, eller att styrelsen i vart fall får besluta om smärre ombyggnader.

Med hänsyn framför allt till att det kan förväntas att antalet ombyggnader som rör bostadsrättshus kommer att öka i framtiden (se vidare avsnitt 2.7.2) anser jag det angeläget att i lagen så långt möjligt söka klarare ange i vilka simationer det krävs beslut av förenmgsstämman för att bygga om eller bygga till en bostadsrättsförenings hus eller lägenheter. Med utgångspunkt i de nu­varande bestämmelsema i 60 § föreslår jag att det skall krävas stämmobeslut för sädana ombyggnadsåtgärder eller andra åtgärder som innebär en väsentlig förändring av föreningens hus eller lägenheter. Föreningen bör dock ha frihet att i stadgama föreskriva en annan ordning.

Kravet på stämmobeslut bör dock inte gälla om en bostadsrättshavare vill göra nägon förändring i den egna lägenheten. Är ändringen väsentiig bör det - liksom hittills - räcka med tillständ av styrelsen. Bostadsrättshavaren bör dock kunna ges en vidsttäcktare rätt genom bestämmelser i stadgama. Den nuvarande bestämmelsen i 27 § BRL, som i stor utsttäckning ger bostads­rättshavaren rän an själv bestämma om förändringar i den egna lägenheten, bör alltså bibehållas med en viss justering av lagtexten.

Vad gäller sädana förändringar som berör en bostadsrättshavares lägenhet, men som denne inte går med pä kan bostadsrättshavaren enligt nuvarande regler motsätta sig förändringar som inte är ringa. I det följande (avsnitt 2.7.2) skall jag särskilt ta upp uttedningens förslag att det skall krävas stämmobeslut för förändringar av en bostadsrättslägenhet som en förening vill vidta men som den berörda bostadsrättshavaren motsätter sig, dvs. för­slaget att avskaffa bostadsrättshavarens s.k. vetorätt.

Bestämmelsema i 60 § BRL innehåller krav pä majoritetsbeslut för giltig­heten av vissa stämmobeslut. Det gäller, som framgår av vad jag nyss redo­visat, beslut som innebär en ändring av grundavgift och dessutom leder till att det inbördes förhållandet mellan grundavgifterna rubbas. Detsamma gäller stämmobeslut som innebär utvidgning av föreningens verksamhet eller överlåtelse av föreningen tiUhörigt hus, i vilket lägenhet är upplåten med bostadsrätt. Utformningen av bestämmelsema ger inte klart uttryck för att beslut av dessa slag är förbehållna stämman. Jag föreslår därför att bestäm­melsema förtydligas. Någon ändring av de nuvarande majoritetsbestämmel-sema bör inte göras. Liksom hittills bör föreningen i stadgama kunna be­stämma att ytterligare villkor skall gälla för giltigheten av sådana beslut som skall fattas av stämman.

Vad gäller sådana stämmobeslut som innebär ändring av grandavgift och

dessutom medför mbbning av det inbördes förhällandet mellan gmndavgif-

tema erfordras, att samtiiga bostadsrättshavare sora berörs av ändringen bi­

ttätt beslutet. Om full enighet inte uppnåtts, krävs det att minst två tredjedelar

av de berörda bostadsrättshavama bittitt beslutet och art det dessutom god­

känts av hyresnämnden (60 § första stycket 1 BRL).

jqj

Bostadsdomstolen har i sitt remissvar påpekat att denna punkt saknar Prop, 1990/91: 92 Tckvisit för hyresnämndens prövning. Enligt praxis har - när några för­ändringar inte görs av föreningshuset - endast fall av fekäkning eller miss­bedömning ansetts fä medföra ändring av gmndavgiften vid oenighet i för­eningen (se RBD 1988:5). Oavsett om samma begränsning skall gälla eller ej i fortsätmingen bör det enligt domstolen framgå av bestämmelsen under vilka fömtsättningar hyresnämnden skall godkänna stämmobeslutet

Det är i och för sig riktigt att de nuvarande bestilmmelsema i 60 § första stycket 1 inte anger några kriterier för den prövning som hyresnämnden skall göra. Bostadsdomstolens praxis innebär dock att en resttiktiv inställning bör intas till förändringar av insatsema när föreningens hus inte skall förändras. Eftersom det i lagstifmingsärendet inte framkommit något som gör det nöd­vändigt att frångå domstolens praxis och dä ett angivande av kriteriema för prövningen knappast kan ske pä annat sätt än att de nya insatsema skall be­stämmas efter "rättvis" eller "skälig" grand, anser jag det knappast menings­fullt att föreslå någon ändring av lagmmmet

Lagrådet har haft synpunkter på det förslag jag lämnade i remissprotokollet under avsnitt 2,7,3 Godkännande i efterhand av ett stämmobeslut. Om en bostadsrättshavare inte deltar på en stämma där beslut fattas med kvalificerad majoritet bland bostadsrättshavama skulle han enligt förslaget i efterhand mom ttc månader efter stämman kunna rösta för åtgärden. Lagrådet har anfört följande.

Förfarandet med rösming i efteriiand torde i praktiken förekomma inom eko­nomiska föreningar utan stöd av lag (se Mallmén: Lagen om ekonomiska för­eningar, s. 260 med hänvisning). Bostadsdomstolen har emellertid i ett beslut den 17 febmari 1989, nr 60, funnit att av ordalydelsen i 60 § BRL får anses följa att den där föreskrivna majoriteten skall föreligga "på förenings­stämman" och att bristen i majoritet vid stämman således inte kan botas genom att bostadsrättshavare, som inte varit närvarande, i efterhand ansluter sig till beslutet. Avgörandet har inte refererats i "Rättsfall från bostads­domstolen". Orden "pä föreningsstämma" förekommer i och för sig också i 23 § liksom i 7 kap, 14 § lagen om ekonomiska föreningar.

Rösming i efterhand är onekligen ett sä praktiskt förfarande att det måste vara svart att genom lagstifming eller praxis hindra att det kommer till an­vändning i mänga fall när viss majoritet krävs för beslut pä föreningsstämma. Detta kan vara ett motiv för att uttryckligen tillåta förfarandet och då samtidigt formalisera det så att en rättssaker ordning kan tryggas. De villkor som ställs upp i lagförslaget förefaller emellertid inte att tillgodose det syftet. Vid en reglering bör villkoren byggas ut så att i vart fall beslut om förfarandet måste fattas på stiimman och anteckning ske om det röstetal som fattas och om vilka frånvarande bostadsrättshavare som skall tillfrågas.

Lagrådet kan emellertid inte finna att en reglering är mest påkallad just för de fall som avses i 16 och 23 §§ bostadsränslagen. Frågan bör i stället över­vägas mer generellt för de ekonomiska föreningama.

Jag delar lagrådets uppfattning an frågan om rösming i efterhand kan behöva övervägas mer generellt för de ekonomiska föreningama. Mot den

102

bakgmnden bör en särreglering för bostadsrättsföreningamas del kunna an­stå. Jag återtar därför min förslag om rösming i efterhand.

Prop, 1990/91:92

2.7.2 Bostadsrättshavarens s.k. vetorätt

Mitt förslag: En bostadsrättshavares s.k. vetorätt vid om- eller till­byggnad som rör den egna lägenheten avskaffas. Samtycker inte bostadsrättshavaren till en sådan åtgärd - antingen den innebär en för­ändring av lägenheten eller att lägenheten i sin helhet måste tas i an­språk av föreningen - får den ändå genomföras, om föreningsstämman beslutar om åtgärden med kvalificerad majoritet och beslutet godkänns av hyresnämnden. Nämnden skall lämna godkännande om om- eller tillbyggnaden är angelägen och syftet med den inte skäligen kan till­godoses på något annat sätt samt beslutet inte är oskäligt mot bostads­rättshavaren. Kan åtgärden anses vara av liten betydelse för bosuids-rättshavaren, fär godkännande dock lämnas om den inte skäligen kan tillgodoses på något annat sätt.

Bostadsrättshavaren skall ha rätt till ersättning för den skada som han förorsakas med anledning av intrånget I vissa fall kan det bli fråga om att föreningen måste lösa in bostadsrätten. Fråga om storleken på inlösen- och ersättningsbeloppen skall prövas av fastighetsdomstolen.

Utredningens förslag överensstämmer i stort med mitt förslag. Uttedningen har dock inte föreslagit några särskilda bestämmelser för det fall en om- eller tillbyggnad är av liten betydelse för bostadsrättshavaren. Vidare avviker uttedningens förslag något firän mitt såvitt gäller fömtsätmingama för att tillstånd skall kunna ges till åtgärden och såvitt gäller inlösen av bostads-ränen.

Remissinstanserna: De flesta remissinstansema ställer sig bakom för­slaget att avskaffa vetorätten även om en del hyser viss tveksamhet i frågan. Till dem som uttryckligen godtar förslaget hör hovrätten för Västra Sverige, Stockholms tingsrätt, bostadsdomstolen, hyresnämnden i Malmö och Fastig­hetsägareförbundet. Även SBC är beredd att godta förslaget under för-utsätming att bestämmelsen används synnerligen resniktivt. Konsument­verket anser däremot att den nuvarande ordningen bör bestå, medan juridiska fakultetsnämnden vid Stockholms universitet - till skillnad mot Stockholms tingsrätt - anser att de föreslagna rättssäkerhetsgarantiema inte är helt tillfredsställande. Några remissinstanser tar ocksä upp frågan om förslagets skatterättsliga effekter. Enligt Fastighetsägareförbundet bör det i ett längre perspektiv ifrågasättas om bostadsrättshavaren skall kunna påfordra prövning av ombyggnadsåtgärder i den omfatming sora förslaget fömtsätter.

Stadshypotek anser det viktigt att firågan om inttingsersätming fär en ut­trycklig reglering i den nya lagen med förebild av vad som i liknande fall gäl­ler i friga om fastigheter. Särskilt viktigt anser Stadshypotek det vara att det

103

uttryckligen regleras att bostadsrättsföreningen, i de fall bostadsrätten är pant-    Prop. 1990/91: 92 satt, är skyldig att betala till panthavaren och inte till bostadsränshavaren. Även Sparbanksföreningen framhåller att panthavaren då skall ha företrädes­rätt till ersättningen och an det är motiverat att en bestämmelse om detta tas in i lagen.

Bostadsdomstolen erinrar om att det i lagar som reglerar inlösen av egen­dom regelmässigt finns bestämmelser om betalning av ersätming, tillttäde m.m., vanligen i form av en hänvisning till expropriationslagen. Domstolen ifrågasätter om inte bestämmelser av detta slag behövs även när intrång görs i bostadsrätt eller när bostadsrätt skall lösas in. Även domstolen efterlyser närmare bestämmelser om hur panthavarens rätt skall skyddas.

Skälen för mitt förslag

Bakgrund

BRL tillkom i en skede av intensiv nybyggnadsverksamhet. Det är därför naturligt att lagen i första hand tar sikte på förhållandena vid nyproduktion. Antalet äldre bostadsrättshus börjar dock nu bli beaktansvärt. Det finns ett förhållandevis stort antal lägenheter i hus som byggts före år 1940. Endast en ringa del av dessa hus har hittills varit föremål för mera genomgripande modemiseringar. Det är fiaraför allt i detta bestånd som det finns behov av ombyggnad, men även fastighetsbeståndet från 1940-talct är till stor del i be­hov av ombyggnad.

Under 1950-talet skedde en betydande utveckling av uttymmes- och ut­vecklingsstandarden i lägenhetema liksom av byggnadstekniken i stort. Ändå kommer produktionen från denna eller senare rid numera successivt in i en saneringsfas. I den mån ombyggnader aktualiseras inom dessa nyare ålders­kategorier kan det dock många gånger vara fråga om begränsade insatser av typen energihushålhiing, sophantering och liknande.

Med det stigande antalet äldre bostadsrättshus följer också ett ökat behov av ombyggnadsåtgärder. Fömtom den tekniska förslitning som husen på gmnd av ålder utsätts för, påverkas ombyggnadsbehovet även av andra om­ständigheter.

Med plan- och bygglagen (1987:10, PBL) har kraven på att byggnader som innehåller bostäder och vissa lokaler skall vara tillgängliga för personer med nedsatt rörelse- och orienteringsförmåga blivit mer uttalade än i den tidi­gare byggnadslagstifmingen (se 3 kap. 7 och 10 §§ PBL samt 3 § andra stycket 2 plan- och byggförordningen, 1987:383). I den mån det behövs med hänsyn till kravet på tillgänglighet, skall byggnader med tte eller flera våningsplan enligt gällande normer vara försedda med hiss eller annan lyft­anordning. Vid om- eller tillbyggnad gäller i princip samma krav. Kravet på tillgänglighet gäller dock inte vid ombyggnad, om det är uppenbart oskäligt med hänsyn till ombyggnadens omfatming och byggnadens standard.

Reglema om stadiga ombyggnadslån knyter an till de angivna bestämmel­

sema i PBL, se närmare 6 b, 7 och 11 §§ ombyggnadslåneförordningen för

jq4

bostäder (1986:693), Således gäller bl.a, normalt som villkor för om-    Prop, 1990/91: 92

byggnadslån att bostadshus med minst tre våningsplan skall förses med hiss

eller annan hissanordning. Om huset efter ombyggnaden saknar hiss, kan

amorteringstiden för lånen normalt bestämmas till högst 20 är i stället för till

högst 30 år, vilket annars gäller (se prop. 1986/87:48 s. 38, SFS 1987:972).

Vidare gäller för lån till flertalet ombyggnadsåtgärder an bostädema i färdigt

skick skall vara vad man kallar fullvärdiga och avsedda för självständigt

boende. Lägenhetema skall uppfylla gällande krav på utrymmes- och utmst-

ningsstandard och bestå av minst ett nun och kök eller ett och ett halvt ram

och kokvrå. Genom särskilda bestämmelser har dock resttiktioner införts

såvitt gäller län i vissa fall till projekt som innefattar sammanslagningar av

bostadslägenheter (se 6 c § ombyggnadslåneförordningen).

Uttedningen har föreslagit att bostadsrättshavarens s.k. vetorätt vid om­byggnad som berör den egna lägenheten avskaffas. Det betyder att en bostadsrättshavare inte längre skall kunna motsätta sig en ombyggnad som är starkt motiverad, även om ombyggnaden skulle innebära en förändring även av hans egen lägenhet eller till och med att lägenheten i sin helhet måste tas i anspråk för annat ändamål. Utgångspunkten för ett beslut om ombyggnad skall enligt förslaget dock normalt vara att bostadsrättshavaren har gått med på beslutet och an beslutet fattas på en föreningsstämma.

Vetarättens avskaffande

Allmänna utgångspunkter

I de fall en ombyggnadsåtgärd rör en enskild bostadsrättshavares lägenhet innebär de gällande bestämmelsema i BRL att denne kan blockera förening­ens möjligheter att få till stånd en ombyggnad. Till skillnad fiin en hyresgäst kan inte en bostadsrättshavare sägas upp från sitt innehav pä gmnd av t,ex. en ombyggnad. Bostadsrättshavaren kan alltid motsätta sig an hans bostads­rätt upphör, om föreningen vill slå ihop lägenheten med en annan eller ta den i anspråk för annat ändamål än bostad. Föreningens enda möjlighet i dessa fall är att ttäffa en frivillig överenskommelse med bostadsrättshavaren och då fär föreningen i princip betala den ersätming bostadsrättshavaren begär.

Jag delar uttedningens uppfatming att bostadsrättshavarens starka ställning i vissa fall måste anses oskälig i förhållande rill övriga bostadsrättshavare, dvs. föreningen som helhet Visserligen innebär bostadsrättshavarens vetorätt enligt i 60 § första stycket 2 BRL att denne kan motsätta sig åtgänden endast sävin den inkräktar på hans lägenhet. Mänga gånger torde emellertid detta kunna leda tiU an en för hela föreningen angelägen ombyggnadsätgärd måste underlåtas. Petta kan t.ex. gälla vid sådan installarion av hiss som kräver att viss del av lägenhetsytoma måste tas i anspråk. 1 belysning av an samhället kan ställa krav pä hissinstallation vid ombyggnad, måste bostadsrättshavarens starka ställning också i vissa av dessa fall anses oskälig mot föreningen.

Det är givet att en bostadsrättshavare så långt möjligt skall vara tryggad i

besitmingen av sin lägenhet. 1 likhet med uttedningen och en majoritet bland

jq5

rcmissinsumscma anser dock även jag att en bostadsrättshavare inte i varje Prop, 1990/91: 92 läge skall kunna säga nej till en ombyggnad och därmed hindra denna, även om ombyggnaden kommer att inverka på hans egen lägenhet. Den absoluta vetorätten bör alltså avskaffas. Mot bakgmnd av den trygghet i besitmingen som ändå bör gälla och de rättssäkerhetsaspekter som måste anläggas i sammanhanget är det emellertid givet an en sädan förändring av gällande rän inte kan genomföras utan förbehåll. Flera remissinstanser har också särskilt framhållit an möjlighetema att bryta vetorätten måste användas med återhåll­samhet och endast i simationer då det finns tungt vägande skäl för att genom­föra en ombyggnadsåtgärd mot en berörd bostadsrättshavares vilja. Jag anser att de utgångspunkter som utredningen har ställt upp för att en om- eller till­byggnad skall kunna göras ttots att den berörda bostadsränshavaren inte samtycker till åtgärden i stort sen väl speglar de krav som bör ställas upp. I några avseenden anser jag dock att det behövs vissa förtydliganden och kompletteringar. Mitt förslag innebär i huvuddrag följande.

För det första måste den om- eller tillbyggnad som förenmgen skall genomföra vara angelägen, dvs, fylla ett angeläget behov. Vidare bör som ut­redningen föreslagit krävas att syftet med åtgäiden inte skäligen kan tillgodo­ses på något annat sätt (jfr 2 kap, 12 § expropriationslagen /1972:719/) samt att beslutet inte är oskäligt mot bostadsrättshavaren.

Som framgått av avsnin 2.7,1 kan en bostadsrättshavares vetorätt enligt gällande bestämmelser brytas igenom, om en förändring av lägenheten inne­bär en försämring av endast ringa betydelse. An ställa upp de krav som jag nu föreslagit an gälla även i de fall förändringen måste anses ha liten betydelse för den berörda bostadsrättshavaren anser jag skulle föra alltför långt. Jag föreslår därför att en åtgärd av detta slag bör kunna genomföras ttots att bostadsrättshavaren inte lämnar sin samtycke, om åtgärden inte skäligen kan tillgodoses på något annat sätt

Jag föreslår slutligen att bostadsrättshavaren - oavsett åtgärdens be­skaffenhet - skall vara tillförsäkrad ersätming för den skada som inttånget innebär enligt grunder som bestäms i lagen (jfr 2 kap. 18 § regeringsformen). Om ombyggnaden är av ingripande slag skall inlösen kunna bli akmell. Jag återkommer närmare till dessa förslag i det följande.

Till dessa fömtsättningar för att ett veto skall kunna brytas vill jag foga att bostadsrättshavaren skall vara tillförsäkrad en rättsligt tillfredsställande beslutsordning,

Beslutsordmngen m,m,

Uttedningen har i denna del övervägt olika altemativ. Ett altemativ är an

anordna ett mlösenförfarande hos allmän domstol. En annat altemativ är att

behålla den nuvarande ordningen med beslut på föreningsstämma med möj­

lighet för bostadsrättshavaren att få beslutet öveiprövat av domstol. Det alter­

nativ som utredningen slutiigen stannat för anknyter till den ordning som

redan nu gäller när en föreningssstämma beslutar om ändring av grandavgift

som medför rabbning av det inbördes förhållandet mellan dessa avgifter

IQg

(60 § första stycket 1 BRL), Om inte samtiiga bostadsrättshavare bittäder ett    Prop. 1990/91: 92 sådant beslut, skall det för att vara giltigt fattas med en kvalificerad majoritet och godkännas av hyresnämnden. Frågan om inttångsersätmingens och in­lösenbeloppets storlek skall enligt uttedningens förslag prövas av allmän domstol.

Närmare bestämt innebär uttedningens förslag följande. Huvudregeln skall vara att ett beslut av föreningsstämma, som innebär att en lägenhet kommer att undergå någon förändring med anledning av en om- eller till­byggnad, skall kräva bostadsrättshavarens samtycke. Om denne inte sam­tycker till ändrmgen, skall beslutet ändå vara giltigt om minst tvä tredjedelar av de röstande har gått med på beslutet och det dessutom har godkänts av hyresnämnden. I utredningsförslaget ligger också att den berörda bostads­rättshavaren skall kunna lämna medgivande till den beslutade åtgärden även efter en föreningsstämma genom att skriftiigen godkänna beslutet sä som det antecknats i stämmoprotokollet Jag äteikommer i avsnin 2.7.3 till frågan om medgivande i efterhand.

För egen del ansluter jag mig till förslaget att bostadsrättshavarens vetorätt inte bör kunna genombrytas annat än efter beslut på föreningsstämma med särskilt kvalificerad majoritet och en efterföljande rättslig prövning av be­slutet.

Juridiska fakultetsnämnden vid Stockholms universitet har ansett att för­slaget om två ttedjedels majoritet bland de röstande inte är ändamålsenligt. Enligt nämnden bör kravet sättas till tvä ttedjedelar av de röstberättigade medlemmama. Jag är emellertid inte beredd att ansluta mig till detta förslag som enligt min mening skulle alltför menligt kunna inverka pä föreningens möjligheter att få till stånd en nödvändig ombyggnad. Till detta kommer att den enskildes rättssäkerhet enligt min mening skyddas genom kravet pä en rättslig prövning.

Juridiska fakultetsnämnden har vidare ansett an frågor om tillstånd till åt­gärden bör prövas av tingsrätt med tanke pä att det är fråga om ert expropria-tionsliknande förfarande. Även kammarrätten i Sundsvall har ansett att den rättsliga prövningen bör ankomma pä allmän domstol och inte hyresnämnden. Kammarrättens motiv är dock att man med en sådan ordning skulle få en samlad bedömning av frågan om åtgärden över huvud taget bör få vidtas och storleken pä den ersätming eller det inlösenbelopp som kopplas till god­kännandet av stämmans beslut

Att frågan om intrångsersätmingens och inlösenbeloppets storlek skall prövas av allmän domstol har mte ifrågasatts under remissen.

Jag har i och för sig förståelse för de synpunkter pä den rättsliga pröv­

ningen som fakultetsnämnden och kammarrätten har framfört. När såväl

frågan om en ombyggnads tillätiighet som frågan om ersätming till en

bostadsrättshavare är tvistig kan en gemensam handläggning givetvis ha

processekonomiska fördelar. Jag vill i sammanhanget också erinra om att

talan mot ett föreningsstämmobeslut enligt 7 kap, 17 § lagen (1987:667) om

ekonomiska föreningar (föreningslagen) skall föras hos allmän domstol, om

beslutet inte har tillkommit i rän ordning eller i övrigt sttider mot förenings-

qj

lagen eller föreningens stadgar. Även detta förhållande talar för den ordning    Prop. 1990/91: 92 som fakultetsnämnden och kammarrätten förespråkar.

Det finns emellertid goda skäl för uttedningens förslag att frågan om god­kännande av inttånget skall prövas av hyresnämnden. Jag vill till en början framhålla att hyresnämnden har särskild kompetens vad gäller åtskilliga frågor inom bostadssektom, inte minst frågor som har anknyming till om­byggnad och reparation av fast egendom. Jag vill här särskilt peka på att ärenden som gäller uppsägning av hyresavtal pä grand av ombyggnad har stora likheter med den nu akmella ärendetypen. Ombyggnads- och repara-nonsfrägor förekommer ocksä i ärenden om hyra och s.k. ätgärdsföre-läggande. Vidare handlägger hyresnämndema frågor om uppmsmings-älägganden m.m inom ramen för bostadssaneringslagen (1973:531). Ocksä i andra ärendetyper kan det förekomma frågor som har anknytning till om­byggnad och reparation, I ärenden om godkännande av stämmobeslut består nämnden dessutom av ledamöter som föratsätts vara väl fömogna med för­valming av bostadsrättsfastighet resp, med bostadsrättshavares förhållanden. Nämnden kan också bittädas av en särskild expert, t,ex, i byggnadstekniska frågor (se 5 § lagen /1974:188/ om arrendenämnder och hyresnämnder),

Ytteriigare skäl som talar för uttedningens förslag är den medlande uppgift som hyresnämndema har. Om förevarande ärendetyp läggs på hyres­nämnden, kan en effektiv medling ske inte bara i fräga om själva ombyggna­den och detaljer rörande denna där partema ofta bör kunna samsas, utan ocksä i frågan om ersättning för intting eller lösen av bostadsrätten. Eftersom nämnden även i ersätmingsdelen bör kunna göra betydande insatser för att nå en överenskommelse mellan partema, torde antalet tvister som efter stämning slutligen måste prövas av allmän domstol komma att minimeras. Även vid förlikningsverksamheten är den erfarenhet nämnden har av de akmella frågoma av stor betydelse. Jag tänker pä möjlighetema att hitta olika uppslag för en förlikning, frågor om vilken ersättningslägenhet som skäligen bör godtas, kunskaper om marknadspris på bostadsrätter m.m

Vad jag nu har tagit upp talar enligt min mening för att uttedningens för­slag om en uppdelning av prövningen bör godtas. Att själva sakfrågan i ett ärende som rör rätten att inkräkta på eller ta i anspråk nägon egendom prövas av en myndighet och ersätmingens storlek prövas av en annan är en ordning som förekommer också i andra samraanhang. Jag kan här peka på be­stämmelsema om expropriation. I sammanhanget bör också nämnas den upp-dehiing mellan tingsrätt och hyresnämnd som finns bettäffande lokalhyres-tvister i fiiga om ersätming vid upplösning av hyresavtal och övriga frågor (se 12 kap, 56-60 §§ jordabalken).

Så till vida anser jag dock att uttedningens förslag bör jämkas så att pröv­

ningen av ersättnings- och inlösenbeloppets storlek bör göras av fastighets­

domstol, som ju har särskild erfarenhet av att pröva firågor av detta slag och

där särskild teknisk sakkunskap kan bli representerad bland rättens leda­

möter. Domstolens prövning bör ske med tillämpning i berörda delar av be­

stämmelsema i expropriationslagen (1972:719). Det innebär att ersätmingen

för inttånget i bostadsrätten skall beräknas på marknadsmässiga gmnder.

-[Qg

Såsom ocksä uttedningen funnit skall således bostadsrättshavaren ges full    Prop. 1990/91: 92 ekonomisk ersättning för den minskning av bostadsrättens marknadsvärde som inttånget ger anledning till. Vid lösen av hela bostadsrätten är det således hela marknadsvärdet som skall ersättas,

Bostadsrättshavaren skall vidare ha kompensation för annan skada som föranleds av intrånget. Det innebär bl.a. an den som innehar bostadsrätt tiU en lokal skall ersättas för sädana förluster som föreningens beslut orsakar den verksamhet som bedrivs i lokalen, s.k. rörelseskada. I friga om tilllämp­ningen av ersätmingsreglema i detta fall kan hänvisas till de regler som i mot­svarande fall gäller på det hyresrättsliga området för lokaler, med undantag för de speciella reglema om s.k. minimiersättning (se 12 kap. 58 b § jorda­balken, prop. 1987/88:146 s. 34 f, BoU 21, rskr. 344).

En ordning som den jag nu föreslagit innebär vidare att man ocksä fär en ensaitad reglering i friga om panthavares skydd, betalningen av ersätmingen och tillttäde m.m,

Sammanfattnmgsvis föreslår jag således att bostadsrättshavamas nu­varande vetorätt avskaffas, att det skall ankomma pä föreningsstämman att besluta med kvalificerad majoritet och att beslutet skall godkännas av hyres­nämnden för att bli gällande. Nämnden bör kunna förena sitt beslut med vissa villkor. Som jag strax äteikommer till bör godkännande i vissa fall fä lämnas endast med villkor att föreningen löser in bostadsrätten. Frågan om ersätming skall prövas av fastighetsdomstol enligt expropriationslagens bestämmelser.

Vad jag nu har föreslagit i fräga om fördelningen av den rättsliga pröv­ningen bygger på fömtsätmingen att det kommer att höra till undantagsfallen att ftigan om ersättning för en åtgärd tas upp av fastighetsdomstol efter det att hyresnämnden behandlat en ansökan om godkännande. Jag har för avsikt att noga följa utvecklingen på det här området. Skulle det visa sig att antalet efterföljande tvister vid fastighetsdomstol blir större än jag räknat med kom­mer jag att överväga frågan om beslutsordningen på nytt och därvid verka för an även prövningen av föreningsstämmans beslut skall ankomma på fastig-betsdomstol. - Jag har i denna fråga samrän med chefen för justitiedepar­tementet

De förslag om avskaffande av vetorätten som jag nu lägger fram bör endast gälla föreningsstämmobeslut som fattats efter lagens ikraftrrädande

Närmare om hyresnämndens prövning

Hyresnämndens uppgift skall som sagts i första hand vara an söka medla mellan partema. En sådan medling kan avse t.ex. själva ingreppet i lägen­heten och ersättningsfrågan. Kan partema inte förlikas, måste nämnden ta upp fiigan om godkännande av stämmans beslut till prövning.

Hyresnämndens prövning bör till en början avse om den av stämman be­slutade om- eller tillbyggnaden är angelägen. Häri ligger att allehanda önske­mål från föreningens sida om ombyggnader inte kan godtas. Det bör tex, mte komma i firåga an godkänna beslut som innebär att gemensamhetslokaler av

olika slag inrättas på bekostnad av en bostadsrättshavare. Utgångspunkten

109

bör i stället vara att föreningen skall kunna bygga om huset pä ett rationellt    Prop, 1990/91: 92

sätt för att tillgodose de krav som framför allt byggnadslagstifmingen ställer

upp. Det kan t,ex. vara PBL:s krav på att en byggnad skall vara tillgänglig

genom att hiss inrättas. Också andra krav kan ställas upp med stöd av PBL,

tex, med avseende på byggnadens hållfasthet, hushållning med energi m,m.

(se 3 kap. PBL). Enligt 7 § ombyggnadslåneförordningen (1986:693) krävs

det för stadiga lån att bostädema blir fullvärdiga såvitt avser utrymmen och

utmsmingsstandard, bl.a. i fråga om tvätt och föirådsutrymmen. Även kravet

pä att få fram fullvärdiga bostäder kan göra att en ombyggnad får anses

angelägen. Detta kan innebära att lägenheter måste slås samman. Vidare kan

en kommun med stöd av 11 § samma förordning (maikvillkoret) ställa krav

på bl,a. viss lägenhetssammansätming. Ett godkännande från hyresnämndens

sida av en ombyggnad som grandas pä ett sådant krav bör dock enligt min

mening tillämpas med stor försiktighet

Hyresnämnden bör också pröva om inte syftet med den beslutade åtgärden lämpligen kan tillgodoses på annat sätt. I denna del kan nämnden behöva ta ställning till såväl uttyramesmässiga som tekniska och kosmadsmässiga frå­gor. Det kan då bli nödvändigt för nämnden an anlita en särskild expert som biträde (se 5 § lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder).

Hyresnämnden bör vidare pröva om den av stämman beslutade åtgärden är oskälig mot bostadsrättshavaren, dvs, frågan om inttånget kan godtas måste vägas ocksä mot bostadsrättshavarens situation. Normalt bör inte bostads­rättshavarens personliga förhållanden ha någon avgörande betydelse. Speci­ella förhållanden, t.ex. att bostadsrättshavaren har behov av lägenheten i oförändrat skick på gmnd av handikapp, kan dock vara en omständighet som gör det oskäligt att godkänna åtgärden.

Som jag redan sagt kan det ibland vara så, särskilt beträffande mycket små lägenheter, att hela lägenheten måste tas i anspråk för åtgärden. Om förening­ens beslut har denna innebörd, bör hyresnämnden fä lämna sitt godkännande endast under villkor att inlösen sker. Det kan också förekomma att en åtgärd är av den omfatmingen att det inte är skäligt att den skall behöva godtas av bostadsrättshavaren utan att föreningen löser in hela lägenheten. Begär bostadsrättshavaren att i ett sådant fall att föreningen skall lösa in hela bostadsrätten, föreslår jag i likhet med utredningen att hyresnämnden inte skall godkänna stämmans beslut med mindre inlösen sker. I de fall en inlösen är akmell kan det ibland också anses skäligt att föreningen erbjuder bostads­rättshavaren en godtagbar ersättningsbostad för att stämmans beslut skall kunna godkännas. 1 vissa fall kan en ersättningsbostad kanske ordnas i för­eningens eget hus. Om föreningen kan ordna en sådan bostad som upplåts med bostadsrätt, kan det givetvis ocksä påverka den ersätming som för­eningen kan behöva betala.

En bostadsrätt kan vara pantsatt. Om föreningsstämman beslutar om in­

trång i lägenheten, kan det påverka panthavarens ställning, 1 vissa fall kan

beslutet leda till an pantiiavaren hos bostadsrättshavaren begär att lånet skall

lösas in. Det får i sä fall ankomma pä bostadsrättshavaren att ta ställning till

om han enligt den regel som jag nyss föreslagit skall begära inlösen av hela

I jq

bostadsrätten. Hyresnänmden får då pröva om, med hänsyn till bl.a, pant-    Prop, 1990/91: 92

havarens krav, inlösen bör ske. För att göra det möjligt för pantiiavaren att

vidta de åtgärder som fordras för att inte panten skall försämras föreslär jag,

lika med uttedningen, en särskild bestämmelse om att föreningen skall vara

skyldig att genast underrätta kända panthavare om ett föreningsbeslut av det

nu akmella slaget (jfr 37,49 och 80 §§ BRL).

Mitt förslag innebär an alla slags förändringar i lägenhetema med anled­ning av en om- eller tillbyggnad som stämman tar ställning till kan föras vidare till hyresnämnden för prövning, om inte bostadsrättshavaren sam­tycker till stämmans beslut, Nägot undantag görs inte för ringa fall eller sådana förändringar som inte kan anses som försämringar i lägenheten, tex, att yttm utökas (jfr 60 § första stycket 2 resp, 3 PBL), Detta innebär således att den nuvarande bestämmelsen i 60 § första stycket 3 BRL kan utgå.

Redan enligt gällande rätt (29 § BRL) kan föreningen komma in i en lägenhet för att utföra det arbete sora erfordras. Det mnebär att föreningen, om det behövs, kan erhålla ett beslut om handräckning hos domstol för att komma in i lägenheten. Det krävs alltså ingen ytterligare bestämmelse i bostadsrättslagen för att föreningen skall kunna genomföra en godkänd åt­gärd. Om godkännande har lämnats under villkor att inlösen sker, får för­eningen dock inte tillttäda lägenheten utan fastighetsdomstolens medgivande innan inlösen sker.

Hyresnämndens beslut skall kunna överklagas till bostadsdomstolen.

Jag återkommer till vissa frågor i övrigt om hyresnämndens prövning i special motiveringen.

Lagrådet har inte något att erinra mot förslaget bettäffande avskaffande av bostadsrättshavarens vetorätt. Vissa smärre justeringar av lagtexten har dock föreslagits. Jag återkommer till dessa i spccialmotiveringen. Lagrådet har i sammanhanget påpekat att de mål angående bostadsrätt som tidigare skulle handläggas av fastighetsdomstolama som första instans sedan den 1 januari 1991 skall handläggas av samtiiga tingsrätter och prövas i den samman­sättning som gäller för vanliga tvistemål (se prop. 1990/91:31 och 77§ BRL i dess lydelse enligt SFS 1990:1132). Bl a expropiarionsmål skall emellertid även i fortsätmingen prövas av fastighetsdomstolama.

Skatterättsliga konsekvenser

Uttedningen har i sitt betänkande tagit upp frågan humvida vissa av de förslag som uttedningen lämnat om vetorättens avskaffande kan leda till oför­delaktiga skattekonsekvenser för bostadsrättshavaren. Frågan har tagits upp även av vissa remissinstanser.

Den beslutade skattereformen (prop. 1989/90:110, SkU30, rskr. 356 och prop. 1990/91:54, SkUlO, rskr. 106) innebär ändringar i bl.a. kommunal­skattelagen (1928:370) och i lagen (1947:576) om stadig inkomstskatt (SIL). De nya reglema i 26 § SIL innebär en övergång till en nominell vinst­beräkningsmetod. Vid vinstberäkningen skall anskaffningsvärdet resp.

försäljningspriset ökas eller minskas med lägenhetens andel av föreningens

Hl

nettoskuld eller nettoförmögenhet. Vid beräkning av föreningens nettoskuld    Prop, 1990/91: 92 eller nettoförmögenhet skall hänsyn inte tas till fastigheten. Vinst som upp­kommit vid avyttring av en bostadsrätt skall tas upp till beskatming i inkomstslaget kapital. Skattesatsen i inkomstslaget kapital är 30 %.

Skatteutuget begränsas genom särskilda schablonregler som innebär att vinsten får beräknas till 30 % av försäljningsintäkten för permanentbostäder och till 60 % av försäljningsintäkten för övriga privatbostäder ökad eller minskad med lägenhetens andel i föreningens nettoskuld eller nettoförmögen­het Vidare medges avdrag motsvarande lägenhetens andel i förenmgens förbättringskosmader avseende fastigheten. Detsamma gäller den skatt­skyldiges förbättringskosmader avseende lägenheten. I båda dessa hänseen­den gäller vissa tidsmässiga begränsningar i avdragsrätten för utgifter för värdehöjande åtgärder.

Med permanentbostad menas en privatbostad där den skattskyldige varit bosatt i minst ett är närmast före avyttringen under fömtsätming att innehavs­tiden dä den skattskyldige inte varit bosan på privatbostaden understiger ett år och att bostaden anskaffats till ett marknadsmässigt pris. Som permanent­bostad räknas alltid bostad där den skattskyldige varit bosatt under minst tie av de senaste fem åren.

Vidare finns det en bestämmelse som innebär att man vid vinstberäkning efter expropriation eller efter avyttting som skett under tvångsliknande för­hållanden alltid får beräkna vinsten i enlighet med den mest förmånliga schablonregeln även om den avyttrade bostaden inte uppfyller kraven för att kunna bettaktas som permanentbostad.

De förslag som jag har lämnat beträffande vetorättens avskaffande innebär att den skattskyldige oavsett innehavstiden får möjlighet att få en realisa­tionsvinst beskattad på det mest förmånliga sättet Jag kan tillägga att det i den nämnda propositionen diskuterades om man skulle tillåta an de gamla reglerna om uppskov med beskatmingen, som enbart gällde fastigheter, också skulle gälla för bostadsrätter. Den skanskyldige skulle härigenom kimna få uppskov med hela sin realisationsvinst vid expropriation eller liknande. Någon sådan lösning valdes dock inte av skäl som utvecklats i propositionen pä s, 410 ff. 1 stället har man valt att över lag slopa möjUghetema till uppskov.

Mot bakgmnd av de regler som jag här redovisat anser jag att de skatte-rättsliga frågoma nu fått en sädan lösning att förslaget om vetorättens av­skaffande kan godtas även med beaktande av de skatterättsliga konsekven-sema.

112

2.8 Vissa frågor som rör småhus

Prop. 1990/91:92

Mitt förslag: Även mark skall kunna upplåtas med bostadsrätt under fömtsättning att marken ligger i anslutning till ett smähus eller en s.k.marklägenhet och att marken skall användas som ett komplement till nyttjandet av huset eller annan lägenhet

Utredningens förslag: Stämmer i huvudsak överens med mitt förslag. Uttedningen har emellertid också föreslagit att medlemmar i sädana för­eningar som upplåter småhus med bostadsrätt skall ta på sig det yttte under­hållsansvaret av föreningshusen, om en bestämmelse om detta tas in i stad­gama.

Remissinstanserna: Uttedningens förslag om upplåtelse även av mar­ken har i allmänhet inte kommenterats närmare av remissinstansema. Juridiska fakultetsnämnden vid Stockholms universitet har inga invändningar mot att bostadsrättslagen anpassas så att bostadsrätten kan omfatta mark som används i ansluming till lägenheten. Vidare är man positiv till att ansvaret för det yttre underhållet kan läggas på bostadsrättshavaren.

Hyresnämnden i Malmö ställer sig dock tveksam till förslaget att medlem­mar i sådana föreningar som upplåter smähus med bostadsrätt skall ta pä sig det yttte underhållsansvaret av sitt hus, om detta krav tas in i föreningens stadgar. Enligt nämnden fjärmar sig förslaget från den kooperativa boende­formen när det gäller ansvaret för husen. Även boverket är tveksamt eftersom underhållsansvaret försäkringstekniskt kan medföra vissa problem. Föreningens försäkring kan påverkas av an medlemmama själva utför under­hållsarbete. Medlemmamas försäkringsskydd när de utför underhållsarbete, t.ex. takarbete, bör vidare beaktas. Även AB Bostadsgaranti är kritisk mot förslaget om undeiiiällsansvar. Enligt bolagets mening måste beaktas att för­eningens fastigheter utgör säkerhet för föremngens lån och att långivaren kan rikta anmärkning mot att föreningens pant minskar i värde genom bristande underhåll. Därför måste det ges en möjlighet för styrelsen att på bostadsrätts­havarens bekostnad utföra nödigt underhåll, ttots att bostadsrättshavaren skall stå för detta. Ett system som innebär att stadgama måste ändras för att man skall kunna nå en sådan ordning är alltför otympligt. Bostadsgaranti pekar också på att förslaget kan leda till svårigheter för föreningens styrelse vad gäller uttag ur underhällsfond och uppdelning av fondens medel mellan för­eningens och bostadsrättshavarens ansvarsområde. Slutligen pekar bolaget pä att försumraat underhåll kan påverka försäkringsbolag och garantigivares ställningstagande vid försäkringsfall. Synpunkter på den föreslagna lagtexten har framförts av Stockhohns tingsrätt.

Skälen för mitt förslag: Det har blivit vanligt att radhus eller fri­liggande villor upplåts med bostadsrätt. Att bostadsrättsformen valts framför äganderättsformen torde till stor del hänga samman med skattelagstifmingens utformning och bestämmelsema om statliga bostadslån. Som jag tagit upp i

113

Riksdagen 1990/91. 1 saml. Nr 92

avsnitt 2.3, där jag föreslagit bestämmelser som motverkar en geografisk    Prop. 1990/91: 92 spridning av föreningamas hus, finns det ingen anledning att motverka ut­vecklingen under fömtsättning att den kooperativa karaktären hos bostads­rättsföreningama bibehålls,

Uttedningen har föreslagit dels att bostadsrätt i fortsätmingen även skall fä upplåtas till mark som ligger i ansluming till ett småhus eller en s.k. mark­lägenhet, om marken skall nyttjas tillsammans med huset eller lägenheten, dels att föreningen i sina stadgar skall fä överlämna ansvaret för det yttre underhållet till den som innehar ett småhus med bostadsrätt

Upplåtebe av mark med bostadsrätt

Jag delar uttedningens uppfattning att det är naturligt att även mark som ligger intill ett småhus eller en maiklägenhet omfattas av en bostadsupplätelse till villa eller annat småhus. En motsvarande ordning gäller inom hyreslag­stifmingen (jfr 12 kap, 1 § jordabalken) och några fastighetsrättsliga eller andra hinder mot att förslaget genomförs har jag inte kunnat finna. Då för­slaget inte heller mött nägon erinran vid remissbehandlingen föreslår jag att det genomförs, Bettäffande den närmare utformningen av lagförslaget åter­kommer jag i speciahnotiveringen.

Förslaget avser i första hand framtida bostadsrättsupplåtelser. Skulle en förening vars verksamhet redan pågått en tid önska genomföra "tilläggsupplåtelser" bettäffande tomtmark, bör detta enligt min mening kunna ske efter respektive bostadsrättshavares godkännande. Samtidigt kan det dock bli nödvändigt att tillämpa de bestämmelser i lagförslaget som motsvarar nu­varande 60 § första stycket 1 BRL (9 kap. 16 §), dvs, ett förenings­stämmobeslut med kvalificerad majoritet för en förändring av relationema mellan gmndavgiftema. Det kan ocksä bli akmellt an upprätta en helt ny eko­nomisk plan.

Yttre underhåll av småhus

Vad härefter gäller föreslaget om ansvar för yttre underhåll av småhus är enligt min mening en förändring av gällande rätt inte lika självklar.

Enligt 26 § BRL skall bostadsrättshavaren hålla lägenheten i gott skick. Vad som åsyftas är det inre underhållet av en lägenhet För att undvika gräns­dragningsproblem i förhällande till föreningens ansvar för det yttte under­hållet, torde i stadgama behöva tas upp särskilda bestämmelser om vad som är att hänföra till det inre resp, yttte underhållet (jfr[REDACTED_EFTERNAMN] -[REDACTED_EFTERNAMN], Bostadsrättslagen, s. 73 f). Bettäffande stamledningar för avlopp, värme, gas, eleknicitet och vatten med vilka föreningen försett lägenheten, svarar föreningen för underhållet. Särskilda regler fmns vidare om ansvar för repa­ration - på gmnd av brand- eller vattenledningsskada och ohyra

Gränsdragningen för vad som skall anses höra till en lägenhet och om­

fattas av bostadsrättshavarens underhållsskyldighet kan givetvis orsaka

problem. Med de möjligheter som finns att närmare ange gränsema i för-

j 

cningens stadgar, anser jag dock att den nuvarande uppdelning mellan an- Prop, 1990/91: 92 svaret för inre och yttte underhållsskyldighet i huvudsak är ändamålsenlig. Någon närmare precisering i lag av ansvaret för yttte och inre underhåll anser jag därför inte vara påkallad. Med anledning av förslaget att även mark skall få upplåtas med bostadsrätt, kommer dock även marken att höra till lägen­heten och omfattas av bostadsrättshavarens underhällsskyldighet I förtydli­gande syfte bör en särskild bestämmelse tas upp om detta.

Det sagda mnebär att huvudregeln även fortsättningsvis bör vara att för­eningen svarar för det yttte underhållet, med undantag för mark som hör till ett hus eller en lägenhet. Med anledning av uttedningsförslaget i fräga om underhällsansvaret för smähus, blir då frågan om föreningen genom en sär­skild stadgebestämmelse skall kimna avhända sig detta ansvar.

Bostadsrättsformen fömtsätter att föreningsmedlemmama i samverkan beslutar om föreningens angelägenheter. Även om bostadsrätt bör kunna upplåtas också till småhus, är det fortfarande föreningen som äger husen. Att föreningen under sådana omständigheter avstår från undeihällsansvaret och ansvaret för husets goda bestånd framstår enligt min mening som äventyrligt och strider mot den kooperativa tanken bakom bostadsrättsinstimtet

Som uttedningen varit inne på kan ocksä särskilda svårigheter och kosma­der uppkomma för de medlemmar som av olika anledningar inte själva har möjlighet att reparera och undeihålla huset. Det torde inte heller vara möjligt att utforma en stadgebestämmelse så att ansvaret för yttte underhåll åläggs endast vissa medlemmar, AB Bostadsgaranti och boverket har också pekat på vissa problem som kan följa med uttedningens förslag.

Även om det inom vissa småhusföreningar säkerligen finns ett inttesse för att medlemmama skall få svara för även det yttte underhållet av sina hus, anser jag mot bakgrand av vad jag nu har anfört att utredningens förslag om överflyttning av ansvaret för yttte underhåll av småhus kräver ytterligare överväganden och därför inte nu bör föras vidare. I de föreningar där det finns ett inttesse för att medlemmama själva skall fä reparera, måla eller på annat sätt underhålla sitt "eget" hus, bör detta kunna åstadkommas genom särskilda överenskommelser med de boende.

Övrigt

I uttedningens betänkande s, 152 tar man upp vissa frågor rörande den

ekonomiska planen vad gäller föreningar som upplåter småhus med bostads­

rätt. Där sägs att det i vissa smähusföreningar åligger de enskilda bostads­

rättshavama att sluta leveransavtal för vatten, avlopp, eleknicitet samt sop-

hämming och även själva betala dessa driftskosmader till leverantören. Vidare

sägs det att vissa småhusföreningar saknar s,k, inre reparationsfond, varför

bostadsrättshavaren fär avsätta medel för nödvändiga reparationer efter eget

val. Dessa kosmader kommer därför att ligga utanför vad bostadsrätts­

föreningen debiterar i årsavgift. Utredningen har anfört an det ur konsument­

rättslig synpunkt vore av värde att man i den ekonomiska planen anger den

ungefärliga kosmad som bostadsrättshavaren själv får svara för utöver års-

is

avgifter samt föreslagit att så sker. Jag delar utredningens uppfatming och kommer an ta upp förslaget om detta i anslutning till översynen av bostads-rättskungörelscn. Eftersom de angivna förhållandena påveikar årsavgifterna, måste även stadgama såvitt gäller grunderna för beräkningen av årsavgiftema ge uttryck för att resp. småhusägare själv skall svara för avgifter för vatten och avlopp mm. (jfr 44 § 5 BRL).

Prop. 1990/91:92

2.9 Upplåtelse i andra hand

Mitt förslag: Den generella möjlighet som för närvarande fmns an utan styrelsens samtycke upplåta bostadsrätten till en lägenhet i andra hand till en medlem i föreningen slopas.

Den som innehar bostadsrätt till en lokal och som under viss tid mte har tillfälle att använda sin lokal, skall på motsvarande sätt som den som innehar en lägenhet som bostad, kunna upplåta lokalen i andra hand. Om styrelsen vägrar samtycke, skall hyresnämnden kunna lämna tillstånd

Den nuvarande bestämmelsen i BRL som ger en kommun rän an utan styrelsens medgivande upplåta en bostadslägenhet i andra hand skall även omfatta landstingskommun.

Utredningens förslag: Överensstämmer med mitt förslag i fråga om upplåtelse i andra hand till medlemmar. Uttedningen har däremot inte ansett an den som innehar bostadsrätt till en lokal och juridiska personer skall ges rätt till andrahandsupplåtelse med hyresnämndens tillstånd. Uttedningen har inte heller lagt fram nägot förslag om landstingskommuns rätt till andra­handsupplåtelse eller om särskilda bestämmelser för andrahandsupplåtelse av bostadslägenheter som juridiska personer innehar.

Remissinstanserna: Remissinstansema har i allmänhet inte haft någon erinran mot uttedningens förslag om andrahandsupplåtelse till medlemmar. Hyresnämnden i Göteborg har dock tagit upp frågan om inte de regler som gäller för lokalhyresgäster och dess möjlighet att få hyresnämndens tillständ till andrahandsupplåtelse även bör gälla i BRL. Enligt hyresnämnden får den som är bostadsrättshavare till en lokal sämre ställning än den som hyr loka­len. Även hyresnämnden i Malmö har varit inne pä denna fråga. Vidare anser Sveriges köpmannaförbund och AB Bostadsgaranti att juridiska personer inte skall undantas från möjligheten an hyra ut sin bostad eller lokal i andra hand. Fastighetsägareförbundet har fiamfört liknande uppfattning.

Skälen för mitt förslag: Uttedningen har lämnat förslag om en an­passning av vissa regler om förverkande m.m. i BRL till motsvarande regler i hyreslagen. Som jag inledningsvis har nämnt anser jag dock att ett ställnings­tagande till dessa förslag bör anstå till dess hyreslagskoramittén har avslutat sitt arbete (se avsnitt 2.1). Jag vill emellertid nu ta upp vissa frågor om

116

andrahandsupplåtijlse som anknyter till en motsvarande reglering i hyres-    Prop. 1990/91: 92 lagen.

Andrahandsupplåtelse till medlemmar m.m.

För att en bostadsrättshavare skall fä upplåta sin lägenhet i andra hand till någon annan än en medlem krävs det som huvudregel att föreningen ger sitt samtycke. Enligt 30 § BRL kan en bostadsrättshavare som under viss tid inte är i tillfälle att använda sin bostadslägenhet dock fä hyresnämndens tillständ till an i andra hand upplåta lägenheten i dess helhet till den som inte är med­lem. Tillstånd skall lämnas, om bostadsränshavaren har beaktansvärda skäl för upplåtelsen och föreningen inte har befogad anledning vägra samtycke. Tillståndet kan begränsas till viss tid och förenas med villkor (jfr prop. 1971:12 s. 128).

Att bostadsrättshavaren under viss tid inte är i tillfälle att använda sin lägenhet innebär att arrangemanget skall vara tillfälligt. Man skall således kunna räkna med att bostadsrättshavaren återkommer till lägenheten. Vidare krävs det att bostadsrättshavaren har ett fullgott skäl för att inte själv använda lägenheten, t.ex. sjukdom, arbete eller smdier på annan ort (SOU 1969:4 s. 226). Tillstånd har vägrats när bostadsrättshavaren flyttar till annan bostad men ändå önskar behålla bostadsrätten av något skäl.

Föreningen kan ha befogad anledning att vägra samtycke framför allt med hänsyn till att den som i stället kommer att disponera lägenheten är mindre skötsam. Däremot spelar dennes ekonomi inte någon roll, eftersom det ju är bostadsrättshavaren som svarar för att t.ex. avgiften till föreningen erläggs i rätt tid.

Bostadsrätten kan förverkas om bostadsrättshavaren utan behövligt sam­tycke eller tillstånd upplåter lägenheten i andra hand (33 § första stycket 2 BRL).

De nu redovisade reglema motsvarar de bestämmelser som gäller bettäf­fande hyra (se 12 kap. 39, 40, 42 och 70 §§ jordabalken). Också tillämp­ningen av de båda regelsystemen har i hög grad kommit att överensstämma, men när det gäller tillständ till andrahandsupplåtelse tycks praxis, som utted­ningen tagit upp, ha fått en viss "glidning" till bostadsrättshavarens förmån. Detta torde hänga samman med att bostadsrätten närmar sig det direkta ägan­det och en tankegång om att en bostadsrättshavare därför borde ha större rätt till andrahandsupplåtelse än en hyresgäst.

Det är enligt min mening av vikt för föreningama att ha konttoll över och kunna överblicka samtiiga andrahandsupplåtelser. Det kooperativa synsättet fömtsätter att bostadsrättshavaren deltar i föreningens angelägenheter. Föreningsarbetet försvåras om bostadsrättshavama inte själva bor i lägen­hetema. Detta medför i sin tur att en andrahandsupplåtelse bör ses som en till­fällig lösning. Detta bör, som uttedningen föreslagit, dessutom gälla oavsett om bostadsrättshavaren upplåter sin lägenhet till en annan medlem i för­eningen eller till någon utanför denna krets. Jag ansluter mig därför till ut­redningens förslag om att den nuvarande möjligheten för en bostadsrätts-

117

havare att fritt och utan styrelsens samtycke kunna upplåta sin lägenhet till    Prop. 1990/91: 92 den som är medlem i föreningen tas bort (30 § första stycket BRL),

I övrigt anser jag, i likhet med utredningen, inte att några förändringar av­seende de gmndläggande fömtsätmingama för andrahandsupplåtelse av en bostadsrätt behövs. Huvudregeln bör därför alltjämt vara bettäffande bostads­lägenheter att bostadsrättshavaren under viss tid inte skall ha dillfälle att an­vända lägenheten, dvs. att han inom viss tid skall återkomma dit Vidare bör det krävas att bostadsrättshavarens skäl för upplåtelsen är beaktansvärda samt att föreningen inte har befogad anledning att vägra samtycke till denna. Lika med Uttednmgen anser jag att den praxis som har etablerats vad gäller andra-handsupplätelser av hyreslägenheter bör vara vägledande även vid en pröv­ning enligt bostadsrättslagen.

Som framgått av mina förslag i avsnitt 2.4.2 bör dock särskilda bestäm­melser meddelas i fräga om andrahandsupplåtelser av bostadslägenheter som juridiska personer innehar. Jag hänvisar här till det avsnittet.

Kommun och landstingskommun Jämställs

I 30 § tredje stycket BRL har en möjlighet införts för kommunen att upplåta en bostadsrätt i andra hand utan nägot tillstånd. Bestämmelsen tillkom i sam­band med införandet av bostadsanvisningslagen (jfr prop. 1979/80:72 s, 30 ff), sedermera omarbetad till lagen (1987:1274) om kommunal bostadsanvisningsrätt. Enligt lagen kan en bostadsrättsförening under vissa fömtsätmingar bli skyldig att upplåta en bostadsrättslägenhet till kommunen, även om föreningen inte samtyckt till detta. Det har då också ansetts an något särskilt tillstånd inte skall behövas för att kommunen i sin tur skall få upplåta lägenheten i andra hand

För såväl kommun som landstingskommun finns det i dag ett stort behov av att fä tillgäng till bostäder. Det behövs för att skapa ett eget boende för många människor som i dag tvingas bo pä institution eller liknande. Landstingen har i dag bl.a. vissa bostadsrättslägenheter som används som ett första steg till att skapa ett eget boende. Lägenhetema används av olika per­soner under kortare eller längre perioder för permanent boende tills de helt på egen hand kan klara sitt boende. Jag anser att denna möjlighet inte får stoppas genom att föreningen skall kunna säga nej till sådan andrahandsupplåtelse. Därför bör lagstifmingen vara så utformad att såväl primärkommuner som landstingskommuner bör ha rätt till upplåtelse i andra hand utan nägon sär­skild prövning av hyresnämnden. Jag förordar alltså att lagen ändras i enlig­het härmed.

Upplåtebe av lokal i andra hand

Vissa remissinstanser har uppmärksammat att den som innehar en lokal med

bostadsrätt med uttedningens förslag blir sämre ställd när det gäller möjlig­

heten att upplåta en lägenhet i andra hand än en lokalhyresgäst. Uttedningen

har tagit upp denna fiiga men ansett att det inte finns något behov av skydds­

regler i samma utsträckning för en bostadsrättshavare som för en hyresgäst.

j j g

1 Ukhet med flera remissinstanser delar jag inte utredningens uppfatming pä Prop. 1990/91: 92 denna punkt. Jag kan inte se några bärande skäl till varför en bostadsrätts­havare som innehar en lokal inte skall få samma möjlighet rill andrahands­upplåtelse som en lokalhyresgäst. Genom en lagändring som trädde i kraft i januari 1989 har lokalhyresgäster fån möjlighet att begära hyresnämndens tillstånd rill andrahandsupplåtelse (prop. 1987/88:146, BoU21, rskr. 344). Bestämmelsema innebär att en lokalhyresgäst, som under viss rid inte har till­fälle att använda sin lokal kan få hyresnämndens tillstånd att upplåta lokalen i sin helhet i andra hand. Sådant rillstånd skall lämnas om hyresgästen har beaktansvärda skäl för upplåtelsen och hyresvärden inte har befogad an­ledning att vägra samtycke. Departementschefen anförde i detta lagstifmings­ärende bl.a. följande (prop. s. 42).

Det är dock inte önskvärt med en stor och oöverskådlig andrahands-marknad för lokaler. En sådan kan vara negativ för såväl hyresvärdar som hyresgäster. Tillstånd bör därför mot hyresvärdens bestridande lämnas endast om en andrahandsuthyming av lokalen framstår som hyresgästens enda realistiska möjlighet att behålla hyresrätten till lokalen. Kan hyres­gästens verksamhet i lokalen drivas vidare, tex. av någon anställd, bör tillständ inte lämnas. Det ligger ocksä i sakens natur att tillstånd inte bör läranas om hyresgästens bortovaro endast avser kortare tid. För tillstånd bör vidare krävas att hyresgästen vidtar sådana åtgärder att hyresvärdens olägenhet av andrahandsuthymingen så långt möjligt begränsas. Till­ståndet bör också normalt begränsas till viss tid. Förstahandshyresgästen ansvarar gentemot fastighetsägaren för att hyran betalas och är givetvis också ansvarig för att verksamheten i lokalen inte avviker från det ändamål för vilket den upplårits rill honom. Uppfyller inte förstahandshyresgästen dessa förpliktelser, riskerar han att hyresrätten förverkas. Ett ullstånd till andrahandsuthyming innebär således inte i sig att verksamheten i lokalen får ändras.

Med den utgångspunkt som departementschefen redovisat i den nämnda propositionen anser jag att det även i bostadsrättslagen bör införas mot­svarande bestämmelser avseende bostadsrättshavare som innehar lokal med bostadsrätt. Jag föreslår därför att man inför en bestämmelse med denna innebörd.

Lagrådet anser att utttycket andrahandsupplåtelse som har använts i remissprotokollet när en bostadsrättshavare upplåter hela sin lägenhet rill någon annan med hyresrätt lätt kan misstolkas eftersom upplåtaren själv har en bostadsrätt. Lagrådet anser därför att utttycket andrahandsupplåtelse bör bytas ut mot upplåtelse med hyresrätt eller motsvarande så att det klart fram­går vad som menas. Jag har i och för sig förståelse för lagrådets synpunkt men anser mig inte utan ytterligare överväganden kunna ändra på detta ut­tryck. Det kan nämligen ibland föreligga tveksamhet om en andrahands­upplåtelse är att bettakta som en upplåtelse med hyresrätt. Jag finner alltså inte för närvarande skäl till någon ändring.

119

2.10 Avgiftssystemet

Prop. 1990/91:92

Mitt förslag: Vissa äldre avgiftstyper mönstras ut Beteckningen grundavgift byts ut mot insats. Beteckningen årsavgift behålls däremot.

Liksom hittills skall föreningama ta ut insatser vid upplåtelse av bostadsrätt. Vidare skall föreningama ha rätt att ta ut följande avgifter av bostadsrättshavama: årsavgift samt, om det anges i stadgama, upp­lätelseavgift, överlätelseavgift och pantsätmrägsavgift En förening får i övrigt inte m ut några särskilda avgifter för sådana åtgärder som för­eningen skall vidta med anledning av bostadsrättslagen eller andra för-fatmingar.

Begränsningar införs bettäffande möjligheten att ta ut upplåtelse­avgift av hyresgäster i samband med ombildning av hyresrätt till bostadsrätt. Vidare införs bestämmelser i bostadsrättslagen om hur av­giftema till föreningen skall betalas.

Utredningens förslag: Överensstämmer i huvudsak med mitt förslag utom i fiiga om förslaget till pantsättningsavgift

Remissinstansema: De flesta remissinstansema har inga mvändningar mot förslagen. Stockholms tingsrätt tillstyrker utredningens förslag att någon särskild avgiftsdebitering vid sidan av årsavgiftema som regel inte bör ske. Tingsrätten ifrågasätter om de skäl som anförs för att en särskild överlåtelse-avgift skall få tas ut är tillräckligt bärkraftiga. Även länsstyrelsen i Göteborgs och Bohus län har synpunkter på frågan om överlåtelseavgifter. Riksrevisionsverket framhåller att överlätelseavgifter numera kan anses etablerade men att avgiftema inte är av sådan storlek för den enskilda för­eningen att det är motiverat att behålla dem. SBC, som anser att föreningama själva skall kunna besluta om de vill införa överiåtelseavgifter, godtar att en bestämmelse härom införs i lagen. Enligt SBC bör dock ett högsta belopp anges i lag. Riksbyggen anser art det är väl korttänkt att ge överlåtelse-avgiftema en särstälhimg, EnUgt Riksbyggen bör föreningama i lagen ges rätt att ta ut täckning för sådana kostnader som fördelas ojämnt mellan bostads­rättshavama och som kan hänföras till en särskild bostadsrätt, under fömt­sätming att detta anges i stadgama. Hyresgästemas Riksförbund anser att kosmaden för den löpande verksamhet som föreningama på gmnd av be­stämmelsema i bostadsrättslagen måste anses skyldiga att tillhandahälla sina medlemmar bör bäras av medlemmama gemensamt. Detta bör dock inte ut­göra hinder för debitering pä gmnd av tjänster som i särskild ordning avtalats mellan en avflyttande medlem och föreningen. Frågan om överlätelseavgifter-nas tillätiighet bör ges en entydig lagreglering.

Skälen för mitt förslag: I BRL saknas sammanhållna regler om de avgifter som en förening har rätt att ta ut av bostadsrättshavama. Av 44 §, som punktvis tar upp vad en förening är skyldig att ange i sina stadgar, firam­gär dock indirekt (punkt 4-7) att föreningen kan ta ut inttädesavgift, upp-

120

låtelseavgift, årsavgift och vissa andra typer av avgifter. Bestämmelser om    Prop, 1990/91: 92 gmndavgift finns bl,a. i 6 och 57 §§,

Det nuvarande regelsystemet har i praxis gett upphov till firågor om en bostadsrättsförenmg har rätt att ta ut särskilda avgifter, vid sidan av de i lagen angivna Detta gäller särskilt i fråga om åtgärder som föreningen är skyldig att vidta enligt BRL eller annan lagstifttung. Bl.a. har lagligheten av s.k. över­låtelseavgifter satts i fräga. Sådana avgifter tas ut för att täcka kosmader för administtadonen kring en överiätelse av bostadsrätt.

För att belysa den allmänna frågan om föreningamas möjligheter att ta ut avgifter av bostadsrättshavama har uttedningen hänvisat till ett särskilt ut­talande av JK i firågan. Med anledning av klagomål mot en länsstyrelse som hade registterat en bostadsrättsförening vars stadgar innehöll en bestämmelse om rätt att ta ut överlätelseavgift uttalade JK sålunda i ett beslut den 19 januari 1987 (dnr 3483-85-21) som sin mening att det är möjligt att det i en bostads­rättsförenings stadgar anges an överiåtelseavgifter får tas ut. Bettäffande JK:s utiätande fär jag hänvisa till uttedningens betänkande (s. 173).

För egen del finner jag lika med uttedningen att det är angeläget att dra en gräns mellan sädana avgifter som föreningen skall ha rätt an ta ut av bostads­rättshavama och sädana avgifter som föreningen inte får ta ut. En utgångs­punkt som därvid bör tjäna såväl föreningens som bostadsrättshavarens intressen bäst är, att kosmadema för föreningens löpande verksamhet fär bäras av medlemmama gemensamt, dvs. utan annan avgiftsdebitering än de nuvarande årsavgiftema. Det gäller fiamför allt alltså löpande kosmader för drift, kapital och underhåll eller andra föreningskosmader. Som jag närmare skall redovisa bör dock vissa undantag kunna göras. Vidare bör föreningama liksom för närvarande vara oförhindrade att ta ut särskilda avgifter för tjänster som inte åligger föreningen enligt BRL. Det kan t.ex. gälla avgifter för an­vändning av tvättstuga eller bastu. Det kan också gälla avgifter för särskilda tjänster, tex. mmontering av tvätttnaskin eller diskmaskin.

Med denna utgångspunkt bör vissa äldre avgiftstyper som numera inte kommer till användning kunna mönsttas ut. Det gäller som uttednmgen före­slagit särskild inttädesavgift (44 § 4 BRL) och sådana avgifter om högst 100 kr som är regelbundna eller beror på särskild uttaxering (44 § 7 BRL).

Jag kommer i det följande att redovisa de avgifter som jag anser genom en särskild lagbestämmelse bör tillåtas i en bostadsrättsförening. I övrigt bör föreningen inte få ta ut några andra särskilda avgifter för sådana åtgärder som föreningen skall vidta med anledning av BRL eller annan lagstifming, t.ex, taxeringsförfattningar.

Insats

Gmndavgiften är den kapitalinsats i föreningen sora en bostadsrättshavare skall betala när bostadsrätt upplåts första gången. Avgiften ingår som en del av husets finansiering och tas därför regelmässigt upp i den ekonomiska planen, även om det räcker att där ange gmndavgifteraas totalbelopp. Avgiften skall ocksä tas upp i upplåtelseavtalet. När bostadsränshavaren läm-

121

nar föreningen har han ingen rän att återfå avgiften. Det ekonomiska värde    Prop, 1990/91: 92

som bostadsrätten representerar kan denne i stället ta ut genom att sälja

bostadsrätten.

Det är styrelsen som bestämmer gmndavgiftemas storlek, om inte stad­gama anger annat. Om gmndavgiftema skall ändras, t.ex, genom att bostads­rättshavaren skall tillskjuta ytterligare kapital, beslutas detta dock av för­enmgsstämman (se 57 § samt 60 § första stycket 1 BRL), Några regler om efter vilka gmnder avgiftema skall bestämmas finns inte. Här gäller som i andra sannmanhang an förenmgen mom ramen för den s.k. likabehandlings­principen har frihet att bestämma avgiftemas storlek. I allmänhet brukar av­giftema bestämmas efter lägenhetemas relativa bruksvärde, dvs. efter sådana faktorer som storlek, planlösning, läge i huset etc.

Uttedningen har mte på denna punkt föreslagit nägon annan ändring än att beteckningen grandavgift bör bytas ut mot ordet insats. Någon invändning mot förslaget har mte gjorts av remissinstansema. I dagligt tal används i dag nästan undantagslöst ordet insats i stället för gmndavgift. Om denna be­teckning används, uppnäs en överenstämmelse med terminologin i lagen om ekonomiska föreningar. Visserligen fmns det vissa skillnader i förhållande till den innebörd som uttrycket insats har enligt lagen om ekonomiska för­eningar, bl.a. att en bostadsrättshavare inte har någon rätt att fä tillbaka sin in­sats när han går ur föreningen. Även med beaktande av de skillnader som finns i begrep]>en, motiverar det dock inte att beteckningen insats förbehålls kapitalinsatser i andra ekonomiska föreningar än bostadsrättsföreningar. Jag förordar därför att utredningsförslaget genoraförs.

Årsavgift

Årsavgiftema i en förening avser att täcka kostnadema för föreningens veric-samhet, bl.a. löpande utgifter för drift, underhåll och kapital. Avsättningen till reparationsfond m.m. görs ocksä via årsavgifterna. Avgiftema bestäms av styrelsen efter de gmnder som skall anges i stadgama (se 44 § 6 samt 57 § BRL),

Det vanliga är att gmndavgiftema fungerar som fördelningsgmnd när det gäller an fastställa årsavgiftema. Men det är även möjligt an använda sig av andra normer, exempelvis bostadsrättemas lägenhetsytor eller särskilt fast­ställda andelsvärden. Det är inte heller nägot som hindrar att olika be-räkningsgrander tillämpas beroende på avgiftsändamålet. Det är t.ex. möjligt an fördela kosmaden för värme och vatten m.m. efter storleken på lägen­heten, medan andra kosmader fördelas efter grandavgiften.

Utredningen har inte föreslagit någon annan ändring i fråga om årsavgiften än att beteckningen skall bytas ut till månadsavgift Skälet för detta är att be­teckningen årsavgift kritiserats och att beteckningen är mindre lämplig med hänsyn till an avgiftema oftast betalas per månad.

Jag kan hälla med utredningen om att årsavgift kan vara en mindre lämpUg

beteckning i vissa fall. Inte heller månadsavgift är emellertid enligt min

mening alltid adekvat, eftersom föreningen har frihet att bestämma avgiften

122

för annan period, tex. kvartal. Jag föreslår därför att man i lagen behåller den    Prop. 1990/91: 92 nuvarande beteckningen. Detta hindrar givetvis inte att förenmgama själva i dagligt tal kan använda en annan benämning på avgiften. Jag föreslår ocksä att det av lagen skall fiamgå vad avgiften står för. Jag återkommer till denna firåga i specialmotiveringen.

Upplåtebeavgift

Upplåtelseavgift är en särskild avgift som bostadsrättsförenmgen kan ta ut tillsammans med insatsen när bostadsrätt upplåts. En fömtsätming är dock att stadgama ger föreningen en sådan rätt (44 § 5 BRL). Upplätelseavgiften skall anges i upplåtelsehandlingen (6 §),

Tanken med att ha upplätelseavgift är att avgiften skall kunna tas ut i de fall en viss lägenhet skall upplåtas med bostadsrätt först sedan föreningens verk­samhet har pågått nägon tid (jfr SOU 1969:4 s. 210, prop. 1971:12 s, 140,[REDACTED_EFTERNAMN] -[REDACTED_EFTERNAMN], Bosuidsrättslagen, Norstedts gula bibliotek, 1972, s. 109 samt Siljesttöm - Svennegärd, Lagen om bostadsrättsföreningar, 5:e uppl, s. 21), Under denna tid kan bostadsrättemas värde ha stigit utöver gmndavgiftema genom att föreningens behållna kapital har ökat, tex, till följd av att förenmgens lån har amorterats ned. Genom att föreningen får ta ut en upplätelseavgift kan den nytillttädande bostadsrättshavaren avkrävas kom­pensation för denna värdeökning. Insatsen för den aktuella bostadsrätten be­höver dä inte anges till högre belopp än insatsen för övriga bostadsrätter och mbbar därför inte heller det inbördes förhållandet mellan insatserna.

Enligt utredningen används numera upplåtelseavgifter i flera sammanhang. Särskilt bör nämnas den möjlighet som fmns att differentiera villkoren mellan gamla och nya medlemmar i samband med större ombyggnadsåtgärder. Det blir vanligare att vindar tas i anspråk för lägenheter som upplåts med bostads­rätt. Upplåtelseavgifter förekommer också i dessa sammanhang. Vid om­bildning av hyresrätt till bostadsrätt är det vidare vanligt att upplätelseavgifter tas ut av de hyresgäster som successivt ansluter sig eller av nytillkommande boende i huset Upplåtelseavgiftema fyller alltså en praktisk funktion.

Upplåtelseavgifter tas i dag dock sällan ut med utgångspunkt i bostads­rättens ökade andel i föreningens behållna tillgångar. Det vanliga är i stället att föreningama genom avgiften helt eller delvis söker kompensera sig för bostadsrättens marknadsvärde. Upplåtelseavgiften tas därför ofta ut som en mellanskillnad mellan grandavgiften (insatsen) och bostadsrättens marknads­värde. Med tanke på de ofta betydande differenser som på sina håll numera föreligger mellan gmndavgift och marknadsvärde, tycks därför upplåtelse-avgifter mänga gånger tas ut med ansenliga belopp.

Det förekommer i dag att hyresgäster som av föreningen en gäng erbjudits förvärv av bostadsrätt, vid en ombildning tackar nej, men sedermera ångrar sig (jfr avsnitt 2.4.4). Föreningama brukar emellertid dä som fömtsätming för upplåtelse kräva att hyresgästen betalar en upplåtelseavgift, ofta med ut­gångspunkt i bostadsrättens marknadsvärde. 1 många fall beror föreningamas förhållningssätt i dessa fall säkerligen på att man misstänker att hyresgästen

123

efter ett förvärv omedelbart skall sälja bostadsrätten med god förtjänst Prop, 1990/91: 92 Förfaringssättet kan dock mänga gånger anses oskäligt mot en hyresgäst som faktiskt önskar bo kvar i huset men av olika skäl kan ha haft svårt att be­stämma sig för en bosmdsrättsförvärv. Det framstår därför som angeläget att klarare regler ges om möjligheten att ta ut upplåtelseavgift för den angivna simationen. Ä ena sidan bör då beaktas att föreningen har ett legitimt intresse av att genomföra ombildningen så snabbt som möjligt Å andra sidan bör en tveksam hyresgäst ges en skälig betänketid utan att behöva riskera höjnmg av avgiften.

Mot denna bakgrand föreslår jag lika med uttednmgen att det införs ytter­ligare bestämmelser som tar sikte på ombildningsfallen. Upplåtelseavgift bör inte få tas ut förrän efter en månad frin det att föreningen erbjudit hyresgästen att fä lägenheten upplåten med bostadsrätt. Därefter bör föreningen under en period som sttäcker sig intill sex månader från erbjudandet vara berättigad att ta ut en upplätelseavgift som motsvarar skälig ränta pä msatsen (jfr 5 § ränte­lagen, 1975:635). Efter sexmånadersperiodens utgång bör föreningen ha full frihet att bestämma om upplätelseavgiftens storlek, Reglema bör medverka till att föreningama lämnar skriftliga erbjudanden om förvärv till varje hyresgäst som är berättigad till sådant förvärv, vilket i sin tur bör medföra att hyres­gästema fär en bättre uppfattning om vad som gäller.

I övrigt har jag mte funnit skäl att förändra nuvarande regler om upplåtelse­avgifter.

Överlåtelseavgift och pantsättningsavgift

Redan inledningsvis har jag tagit upp frågan om lagligheten av att föreningen tar upp särskilda överlåtebeavgifter.

Överlätelseavgift är en sädan avgift som tas ut från säljaren eller köparen i samband med att bostadsrätt överlåts. Ett typfall är att en bostadsrätts­förening, med eller utan stöd i sina stadgar, själv tar ut avgiften. Vanligt är emellertid att en bostadsrättsförening inom HSB och Riksbyggen inte själv administterar överlåtelsen. Administtationen har i stället överlämnats till en regional enhet (HSB-föreningen eller Riksbyggens distriktskontor), vars verksamhet formellt inte omfattas av BRL. Vid överiätelse har den regionala enheten uppburit överlätelscavgiften för egen räkning.

Frågan om överlätelseavgiftemas laglighet har varit föremål för både JK:s prövning (se ovan) och som tvistefråga vid domstol. Något entydigt svar på frågan om avgiftemas laglighet anser jag dock inte har lämnats.

En överlåtelse utgör ett naturligt led i innehavet av en bostadsrätt. Av be­stämmelsema i BRL följer an föreningen mäste vidta vissa åtgärder i samband med en överiätelse, framför allt med anledning av köparens ansökan om medlemskap. Enligt stadgama kan dämtöver gälla speciella mtiner. Som nyss sagts förekommer detta inom de folkrörelsekooperativa organisationema.

Inom HSB fömtsätts det sålunda an den bostadsrättshavare som vill över­låta sin bostadsrätt skall göra en särskild överlåtelseanmälan till bostadsrätts­föreningen med angivande av överlåtelsedag och övriga villkor. Föreningen

124

gör därefter en bedömning av om den föreslagna köparen kan antas som Prop, 1990/91: 92 medlem. Sedan medlemskap tillstyrkts och anteckning gjorts humvida bosttidsrätten är pantförskriven vidarebefordras överiåtelseanmälan till HSB-föreningen. Besikming av lägenheten verkställs och köpeavtal upprättas. HSB-föreningen granskar vidare om köpeavtalet överensstämmer med för-eningsstadgama. Köpesumman erläggs till HSB-förenmgen, som efter av­drag för säljarens evenmella skulder rill bostadsrättsförenmgen eller HSB-föreningen betalar beloppet till säljaren. Om bostadsrätten är pantsatt, konttol-leras att lånet har lösts eller att den som förvärvar bostadsrätten har medgetts att överta länet hos kreditgivaren. När bostadsrättsföreningen erhållit sitt exemplar av överlåtelseavtalet fattar styrelsen i föreningen beslut om medlem­skap.

Tillåtligheten av överlåtelseavgifter berör endast förhållandet mellan bostadsrättshavama och bostadsrättsföreningen. Om en HSB-förening eller regional enhet inom Riksbyggen vill ta ut avgifter för en tjänst som de enligt bosmdsrättsföreningens stadgar mtinmässigt skall lämna i samband med en överlåtelse, sä är detta en sak mellan bostadsrättsföreningen och den regionala enheten. Avgifter frän föreningen till den regionala enheten fär regleras i bostadsrättsföreningens stadgar eller i särskilda avtal. Det ligger namrligtvis i varje bostadsrättsförenings inttesse att minimera dessa kosmader så mycket som möjligt.

Vid en ställningstagande till frågan om överiåtelseavgifter blir huvud­frågan, om kostnadema för överlåtelseadminisnationen skall slås ut på boendekollektivet i bostadsrättsföreningen eller om de skall bäras av säljaren eller köparen. Man kan givetvis ocksä tänka sig kombinationer och oUka skäl kan tala för den ena eller andra lösningen.

Jag har inledningsvis gett uttryck för att föreningamas löpande kosmader på gmnd av bestämmelsema i BRL som huvudregel bör bäras av medlem­mama gemensamt. Föreningamas kosmader för överlätelseadministtationen kan ses som en sådan kosmad. Mot bakgmnd av att sådana avgifter tas ut för en speciell administration i samband med försäljning av bostadsrätt och att administtationen kan bli bemngande för föreningen, bl,a. mot bakgmnd av att vissa lägenheter omsätts mer än andra, anser jag emellertid att sådana avgifter bör få tas ut även fortsättningsvis, Fömtsätmingen bör dock vara att av­giftema sätts efter självkosmadsprincipen och att gmndema för beräkningen klart framgår av bostadsrättsföreningens stadgar. Avgiften bör givetvis inte göras beroende av köpeskillingen.

Enligt HSB:s mönstcrstadgar får överlätelseavgiftcn numera maximalt uppgå till 2,5 % av basbeloppet (knappt 750 kr. för år 1990). Jag anser i lik­het med uttedningen att detta är en rimlig riktpunkt när överiåtelseavgift skall bestämmas av föreningama. Lika med uttedningen finner jag dock inte att någon särskild lagbestämmelse om detta är påkallad. Jag utgår fiin att det framdeles inte heller skall bli nödvändigt med en lagreglering av beloppets storlek.

Ytterligare en fråga som bör tas upp i detta sammanhang och som berörts

av uttedningen är, om föreningen skall fä ta ut avgifter för den adminbtration

j25

som förenmgama måste tillhandahålla vid andrahandsuthyming eller vid sk.    Prop, 1990/91: 92 denuntiation av pantsättning.

Såsom utredningen har anfört finns det skäl som talar såväl för som emot att föreningar får ta ut sädana avgifter. Uttedningen har stannat för att för­eningamas och bostadsrättshavamas intresse tillgodoses bäst om kosmadema bärs kollektivt av de boende över årsavgiften.

Som jag inledningsvis anfört ansluter jag mig till uttedningens uppfatming att i de flesta fall kosmadema bör bäras kollektivt när det gäller sädana åt­gärder som föreningen är skyldig att vidta enligt gällande lagstifttung. Det arbete föreningen är skyldig att vidta rör ju i de alha flesta fall sådant som kan komma alla medlemmar till godo. Eftersom jag tidigare kommit fiam till att överlåtelseavgifter bör fä tas ut anser jag emellertid att det ocksä är skäligt att föreningen får ta ut en avgift för anteckning om pantsätming i föremngens lägenhetsförteckning, vilket obligatoriskt skall ske enligt 49 § andra stycket BRL, Vissa lägenheter omsätts betydligt oftare än andra, vilket numera också medför att pantsätming sker relativt ofta. Det är därför enligt mm mening rim­ligt att den administtationskosmad som uppstår till följd av en pantsätming skall bäras av den enskilde och inte av kollektivet gemensamt Föreningens självkosmad torde i detta fall vara betydligt lägre än för överiåtelseadministta-tionen. En rimlig riktpunkt för avgiften bör i detta fall vara 1 % av bas­beloppet (knappt 300 kr, för är 1990).

Jag föreslår således an en motsvarande bestämmelse som gäller för över­iåtelseavgifter ocksä mförs bettäffande denuntiation av pantsätming. Lämp­ligen bör denna avgift betecknas pantsättningsavgift I fråga om administta­tionen vid andrahandsuthyming anser jag dock inte att det finns skäl att frångå Uttedningens förslag.

Avgiftsbetalning

Bostadsrättslagen innehåller inga regler om hur en avgift till föreningen skall bettdas och när avgiften skall anses betald. Hyreslagen har däremot sådana regler. Av 12 kap. 20 § andra och ttedje styckena jordabalken, fiamgär så­ledes att hyran skall betalas i hyresvärdens hemvist eller under adress som anvisats av denne. Betalning fär alltid ske genom postanvisning, bankgiro eller postgiro. Sker betalning på post- eller bankkontor, anses betalningen omedelbart ha kommit hyresvärden till hända. Är det fräga om ett betalnings­uppdrag, anses beloppet ha kommit hyresvärden till hända när betalnings­uppdraget togs emot av det förmedlande kontoret. Som jag ovan sagt finns inte motsvarande bestämmelser i bostadsrättslagen, vilket kan medföra tvek­samhet inte minst när det är fråga om att tillämpa förverkandereglema vid för­sumlighet av bostadsrättshavaren med betalning av avgiftema. Jag föreslår därför i likhet med vad uttedningen föreslagit att motsvarande regler som finns i hyreslagen även införs i bostadsrättslagen.

Lagrådet har i sitt ytttande redovisat vissa synpunkter bettäffande avgifts­systemet och bestämmelsemas utformning Bettäffande det sismämnda åter­kommer jag i specialmotiveringen. Utan att lämna nägot förslag i saken har

126

lagrådet ansett att det torde kunna anföras samma skäl för att införa en avgift vid andrahandsupplåtelser som ifråga om överiåtelseavgift och pantsätmings-avgift Vidare har lagrådet påpekat att det i de olika bestämmelsema bettäf­fande upplåtelseavgift, överlätelseavgift och pantsätmingsavgift inte ger ut­ttyck för avsikten när det gäller ändamålet med avgiften eller beräkningen.

Jag är medveten om de förhållanden som lagrådet pekat pä, men har mte funnit någon gmndad anledning att befara att man firån föreningamas sida kommer att missbruka uttaget av avgiftema för överlåtelse och pantsätming till men för medlemmama. Det torde vara tillräckligt att föreningen i sina stadgar ger uttryck för den beräkning som skall ligga till grund för dessa av­gifter. Inte heller anser jag att det finns skäl att införa någon särskild beräk-' ningsgmnd för upplåtelseavgifter. Som jag redovisat fyller dessa en praktisk funktion i många olika situationer. Varken uttedningen eller remiss­instansema har påtalat något behov av att särskilt reglera uttaget av dessa av­gifter. Mot den bakgranden har jag inte funnit anledning att införa några sär­skilda bestämmelser i saken. När det gäller avgifter för andrahandsupplåtelser är jag medveten om att det kan finnas olika uppfatmingar i saken. För egen del finner jag inte skäl att frångä uttedningens ställningstagande.

Prop. 1990/91:92

2.11 Försäljning av pantsatt bostadsrätt på offentlig auktion

Mitt förslag: Vid försäljning av bostadsrätt på offentiig auktion enligt bostadsrättslagen skall uttop ske utan förbehåll om panttätt, om inte bostadsrättsföreningen medger annat. Uttopas bostadsrätten utan något sådant förbehåll, är panthavaren skyldig att ta emot betalning i förtid. För att förvärvaren skall vara skyldig att svara för den förre inne­havarens skulder till föreningen måste föreningen förbehålla sig krav­rätt mot denne vid auktionen.

Utredningens förslag: överensstämmer med mitt förslag.

Remissinstansema: De flesta remissinstanser har uttryckligen godtagit uttedningens förslag eller inte framfört någon erinran. Hit hör bl.a. hovrätten för Västta Sverige, Stockholms tingsrätt och Stadshypotekskassan.

Svenska sparbanksföreningen och Sveriges Föreningsbankers förbund motsätter sig dock förslaget att bostadsrätten vid offentiig auktion skall ropas ut utan förbehåll om pannättens bestånd. Sparbanksföreningen anser att för­slaget innebär att man frångår den sakrättsliga huvudprincipen att panträtt i viss egendom äger fortbestånd efter egendomens övergång till ny ägare. De skäl uttedningen har för att frängå denna princip anser vaiken föreningen eller Sveriges Föreningsbankers förbund övertygande. Sparbanksföreningen anser an det finns en risk för att bostadsrättemas värde som säkerhetsobjekt minskar med uttedningens förslag, vilket skulle få negariva följder för de enskilda människoma främst genom att kreditema riskerar att fördyras.

127

Förenmgsbankcmas förbund kan inte acceptera att banken kan komma att Prop. 1990/91: 92 göra förluster pä gmnd av den föreslagna ordningen. Om förslaget ändå för­anleder lagstifming anser förbundet att panthavarens ställning skall stärkas åtminstone så mycket som uttalas i betänkandet på s, 188, Sparbanks­föreningen anser det nödvändigt att - om utredningens förslag genomförs -panthavarens rättsliga ställning förstärks, sä att denne får möjlighet att påverka ett beslut om försäljning och förfaringssättet för försäljningen. Föreningen anser också att panthavaren skall ha möjlighet att ingripa, tex, genom att ropa in bostadsrätten eller överklaga försäljningen. Även StadshypoteksKassan anser att banker och andra kreditinstimt skall ha möjlighet att ropa in bostadsrätter för att skydda sin fordran. Svenska Bankföreningen delar uttedningens uppfatming så till vida att huvudregeln bör vara att bostadsrätten ropas ut utan förbehåll om panträttens bestånd. Föreningen anser dock att panthavaren när det finns risk för förlust skall få möjlighet att bestämma att uttop skall ske med förbehåll om panttätten, Bankförenmgen noterar också att de låntagare som har lån i kreditinstimt med lång upplåning enligt lånefonnulären så gott som undantagslöst är skyldiga att betala räntekompensation vid förtidsinlösen.

Juridiska fakultetsnämnden vid Stockholms universitet ifrågasätter om den föreslagna ordningen är ändamålsenlig. Enligt nämnden är ett altemativ att i stället jämställa föremngens och panthavarens rättigheter i den meningen att även föreningen ges panttätt i bostadsrätten, dock en legal sådan med före-ttäde framför andra fordringar. Fördelen med ett sådant system är enligt fakultetsnämnden att systemet med offentiig auktion kan avskaffas och er­sättas med vanlig exekutiv auktion med den ökade rättssäkerhet detta medför.

Riksskatteverket förordar att uppgiften att sälja en bostadsrätt på offentiig auktion skall tillkomma kronofogdemyndigheterna. Med en sådan ordning undanröjs enligt verket de tveksamheter som lagrådet anförde i prop. 1986:37 s. 134 om offentiig auktion genom en god mans försorg. Stockholms tings­rätt anser att det av lagen skall framgå att gode mannen har rätt att sälja bostadsrätten under hand.

Skälen för mitt förslag: Om en bostadsrättshavare förverkar nytt­janderätten och skiljs fiin lägenheten skall bostadsrätten säljas på offentiig auktion så snart det kan ske. Detta gäller om inte bostadsrättshavaren och för­eningen kommer överens om nägot annat (37 § BRL). Offentiig auktion enligt BRL kan också förekomma i vissa andra fall (se 10 och 12 §§ BRL), Det är endast föreningen som kan begära försäljning på offentlig auktion. Vill en panttättshavare ta ut sin fordran får han använda sig av reglema i ut-sökningsbalken.

Den 1 januari 1987 ttädde nya regler i kraft bettäffande försäljning av

bostadsrätt vid offentlig auktion (80-83 §§ BRL). Bestämmelsema innebär att

auktionen skall hållas av en god man som pä bostadsrättsföreningens begäran

förordnas av tingsrätten. Av de medel som inflyter vid en försäljning pä

offentiig auktion filr föreningen - sedan den gode mannen erhållit ersätming

för sitt uppdrag - uppbära så mycket som behövs för att täcka föreningens

fordran hos bostadsrättshavaren (37 § andra stycket BRL). Vad som återstår

j2g

tillfaller bostadsrättshavaren. Om bostadsrätten är pantsatt har dock pant-    Prop. 1990/91: 92 havaren rätt att få betalt före bostadsrättshavaren. Enligt 37 § ttedje stycket BRL har bostadsrättsföreningen en viss underrättelseplikt för att föreningen skall ha företräde till betalning fiamför panmavaren.

Det bör i detta sammanhang även nämnas att en förvärvare av bostadsrätt svarar jämte den tidigare innehavaren for dennes förpliktelser som innehavare av bostadsrätten, om mte förvärvaren och föreningen kommit överens om något annat (15 § ärde stycket BRL), För denna skyldighet saknar det be­tydelse om förvärvaren är i god tto eller ej. Skyldigheten innebär att för­värvaren kan fä betala den tidigare innehavarens obetalda avgifter till för­eningen. Om skulden inte betalas eller om den nye bostadsrättshavaren drar på sig motsvarande skulder mot föreningen kan en offentiig auktion bli akmell med stöd av bestämmelsema i 37 § BRL.

När de nuvarande bestämmelsema om förfarandet vid en offentiig auktion kom till diskuterades särskilt panthavarens rättsUga ställning (prop. 1986/87:37 s. 68 f. och 133 ff). Vad frågan närmast gällde var om en pant­satt bostadsrätt vid auktionen skall ropas ut med eller utan förbehåll om panttättens bestånd.

Särskilda bestämmelser saknas om vad som gäller i denna fråga. Den gmndläggande sakrättsliga regeln vid frivillig försäljning anses vara att panttätten består. Förvärvaren får alltså överta den förvärvade egendomen, dvs. bostadsrätten, med den pantbelastning som finns, Panthavaren har inte någon skyldighet att ta emot betalning i förtid, men det är inget som hindrar att partema kommer överens om att pantskulden skall lösas in. Om en bostadsrätt däremot säljs exekutivt gäller utsökningsbalkens (UB) be­stämmelser. Av dessa följer att exekutiv försäljning får ske för en fordran sora har sämre rätt än panmavarens bara om köpeskillingen räcker till för att betala panthavarens fordran (9 kap. 4 § andra stycket). Vid en exekutiv för­säljning förvärvas egendomen alltid fri från pantbelastning. Panthavaren är vid den exekutiva försäljningen skyldig att ta emot betalning i förtid (8 kap. 11§UB),

11986 års lagrådsremiss hävdade departementschefen att det rikriga torde

vara att bostadsrätten skall ropas ut utan något förbehåll om panttättens be­

stånd. Denna sråndpunkt ifrågasattes dock av lagrådet, som pekade på att

departementschefens uppfattning iimebar att panthavaren allrid är skyldig att

ta emot betalning efter auktionen och att han går miste om sin pantsäkerhet i

den män köpeskillingen inte förslår till full betalning av hans fordran. Enligt

lagrådet stted en sådan ordning mot den gmndläggande sakrättsliga regehi att

panträtt i viss egendom består även sedan egendomen har övergått till en ny

ägare. Även om lagrådet ansåg att det ur bostadsrättsföreningens synpunkt

fanns goda skäl för den ordning som departementschefen förordat ansåg man

dock att dennes uttalande väckte åtskilliga frågor som inte blivit tillräckligt

belysta i remissen. Departementschefen anslöt sig till vad lagrådet anfört och

förordade i propositionen att panthavarens ställning vid offentlig auktion

borde klarläggas. Frågan överlämnades därför till bostadsrättsuttedningen

som nu lämnat förslag i saken.

, 2q

9 Riksdagen 1990/91. 1 saml. Nr 92

Uttedningen har sammanfatmingsvis ansett att en bostadsrätt som skall Prop. 1990/91: 92 säljas på offentiig auktion skall ropas ut utan förbehåll om panttätt, såvida inte föreningen medger något annat. En regel med detta innehåll föreslås bli inskriven i lagen. Vidare föreslår uttedningen att det införs en regel som innebär att den som förvärvar en bostadsrätt pä offentlig auktion skall svara för den förre innehavarens förpliktelser som bostadsrättshavare bara om för­eningen förbehållit sig kravrätt mot förvärvaren vid auktionen.

Som skäl för sitt förslag pekar uttedningen på att syftet med en offentiig auktion är att avveckla rättsförhållandet mellan bostadsrättsföreningen och bostadsrättshavaren. Om utrop skulle ske med förbehåll om panträttens be­stånd och marknadsvärdet inte täcker dennes fordran, skulle panthavaren kunna förhindra en försäljning. Därmed skulle inte heller föreningen få betalt för sin fordran. En sädan ordning anser utredningen mte kan godtas.

För egen del vill jag anföra följande.

De gällande bestämmelserna om en bostadsrättshavares ansvar för sin företrädares förpliktelser mot bostadsrättsföreningen och föreningens möjlig­heter att genom offentlig auktion fä ut betalning för sina fordringar innebär att föreningen tillerkänts en mycket stark ställning. Visserligen kan inte för­eningen vid en exekutiv försäljning som sker på begäran av någon annan fordringshavare kräva att fä sina krav ersatta ur köpeskillingen. Föreningens rätt är inte någon panttätt. Men föreningen har även efter en exekutiv för­säljning kvar sina anspråk mot den nya innehavaren av bostadsrätten (jfr NJA 1961 s. 246). Föreningen har vid en exekutiv auktion vad man brukar kalla bästa rätt i egendomen (se Rodhe, Handbok i sakrätt, 1985, s. 365).

Det är enligt min mening uppenbart att det skydd som en bostadsrätts­förening tillerkänns genom bestämmelsema om bostadsrättshavarens ansvar för sina och företrädarens förpliktelser mot föreningen och om offentlig auk­tion kraftigt urholkas, om föreningens möjligheter att få betalt för sin fordran är beroende av om panthavaren får sin fordran täckt. En sådan ordning svarar dåligt mot den starka stälhiing föreningen intar vid en sådan tvångsförsäljning som sker på panmavarens begäran. Men framför allt innebär detta allvarliga inskränkningar i en bostadsrättsförenings möjligheter att avveckla rätts­förhållandet mellan föreningen och bostadsrättshavaren.

Som också uttedningen redovisat kan bostadsrättslagen sägas bygga på det synsättet att bostadsrättens ekonomiska värde utgörs av ett netto av bostadsrättshavarens rätt mot föreningen och föreningens rätt mot bostads­rättshavaren. Man brukar därför beskriva en pantsättning av bostadsrätt som en pantsättning av bostadsrättshavarens nettobehällning i förhållandet mellan honom och föreningen. Denna beskrivning följer också av att en pantsätming av bostadsrätt bmkar jämföras med en pantsätming av fordran. Och enligt bestämmelsema för en sådan pantsättning kan en panthavare aldrig få en bättte rätt mot föreningen än den bostadsrättshavaren hade (jfr 27 § lagen 1936:81 om skuldebrev).

I doktrinen har det synsätt som jag nu redovisat karaktäriserats så att

panthavarens fordran ligger på ett annat plan än föreningens fordran (se bl.a.

Hessler i Minnesskrift till[REDACTED_EFTERNAMN] s. 202 ff och Hastad i Festskrift för Sveriges

j2q

Advokatsamfund 1887-1987, s, 259 ff) Sett i belysning av de frågor som Prop. 1990/91: 92 lagrådet väckte i 1986 års lagstiftningsärende kan man säga att det inte finns nägon sakrättslig konflikt i vedertagen mening mellan föreningen och pant­havaren. Panten är belastad med den fordran föreningen kan ha. Det innebär också att pantens styrka kan variera med fordringens storlek, dock med den begränsning som följer av 37 § tredje stycket BRL.

Mot bakgrund av vad jag nu har sagt delar jag uttedningens uppfatming att en panthavare inte vid en offentiig auktion skall, kunna förhindra en för-säljnmg och därigenom möjlighetema för föreningen att avveckla rättsförhål­landet med bostadsrättshavaren. Även om det bud som lämnas vid den offentiiga auktionen inte täcker eller endast delvis täcker panthavarens fordran, bör alltså budet kunna antas och en försäljning kunna ske. Jag vill här erinra om den underrättelseplikt som föreningen har gentemot pant­havaren för att kunna göra gällande sin rätt till förettäde till betalning för obe­talda avgifter. Denna skyldighet bör givetvis bestå.

Den frågan kan dock ställas, om panmavaren ocksä skall vara skyldig att ta emot betalning i förskon till den del köpeskillingen täcker hans fordran. Uttedningen har förordat en sädan lösning. Också jag ansluter mig till den. Jag föreslår därför att bostadsrätten skall ropas ut utan nägot förbehåll om panttättens bestånd. Nägot hinder bör dock inte finnas mot att föreningen först låter ropa ut bostadsrätten med förbehåll om panttättens bestånd och, om det dä inte bjuds ett belopp som täcker föreningens fordran, med ett nytt utrop utan något sådant förbehåll. Någon skyldighet att ropa ut bostadsrätten pä detta sätt bör föreningen dock inte ha.

De förslag som jag nu lagt fram innebär att bostadsrättsföreningen fär möjlighet att fä betalt för sina här aktuella fordringar framför den eller de pantiiavare som finns och att akmella panter förfaller till den del de mte täcks vid den offentiiga auktionen. Jag kan mot denna bakgmnd ha förståelse för det förslag som juridiska fakultetsnämndcn i Stockholm har fört fram och som innebär att föreningen skulle tillerkännas en legal panttätt för sina ford­ringar. Som fakultetsnämnden själv säger skulle en fördel med en sådan lös­ning vara att systemet med offentiig auktion kan avskaffas. Vidare skulle en sådan ordning enligt fakultetsnämnden leda till större rättssäkerhet. Rättssäkerhetsaspekten togs i 1986 års lagstfmingsärende upp också av lag­rådet (se prop, 1986/87:37 s. 134) som bl.a. pekade pä att lagförslaget inte mnehöll krav på några särskilda kvalifikationer hos den gode mannen, inte heller några jävsbestämmelser eller bestämmelser om tidsfrister vad gäller själva förrättningen eller regler om kungörande av auktionen. Även effektema av allvarliga brister i den gode mannens handläggning kommenterades.

För egen del ser jag onekligen fördelar med fakultetsnämndens förslag. Förslaget kräver dock enligt min mening närmare överväganden. Jag är där­för inte nu beredd att föra det vidare. Jag är inte heller beredd att ansluta mig till riksskatteverkets förslag att låta uppgiften att försälja en bostadsrätt på offentlig auktion tillkomma kronofogdemyndigheterna. Det har inte under remissbehandlmgen eller pä annat sätt kommit fram någon kritik mot den nu-

131

varande ordningen. Jag anser därför inte att det fmns tillräckliga skäl an    Prop. 1990/91: 92 frångå det ställningstagande som riksdagen anslöt sig till är 1986.

Sammanfattningsvis föreslår jag alltså att det i lagen uttryckligen före­skrivs att utrop skall ske utan förbehåll om panttätt, såvida inte bostadsrätts­föreningen medger nägot annat Vidare föreslår jag att panmavarens skyldig­het att ta emot kontant betalning vid auktionen lagregleras.

Jag delar ocksä uttedningens mening att det bör åligga föreningen att vid en offentiig auktion uttryckligen förbehålla sig en kvarstående kravrätt mot köparen för att denna inte skall falla bort. Jag föreslår att lagen också kom­pletteras med en regel om detta. Uttedningen har inte ansett att det behövs nägon motsvarande regel vid frivillig eller exekutiv försäljning, där för­eningen inte är direkt inblandad vid försäljningen. Någon annan uppfatming har inte heller kommit fram under remissbehandlingen. Som uttedningen uttalat kan det dock också i denna del behövas överväganden om köparens ställning i förhållande till föreningen, men också andra panttättsliga frågor skulle kunna förtjäna ytterligare överväganden (jfr Hastad a.a.). Frågan om en sådan översyn bör dock få anstå.

De förslag som jag nu har lagt fram har tagit sikte pä förhållandena vid en offentiig auktion. Innebörden av förslagen är att en pantiiavare förlorar sin panträtt, om en försäljning kommer till stånd vid en offentlig auktion. Kommer inte nägon försäljning till stånd, skall en ny auktion hållas. Om det inte heller vid detta tillfälle sker nägot inrop, skall bostadsrätten genast övergå till föreningen utan lösen. Av vad jag tidigare uttalat i fråga om panmavarens rätt gentemot föreningen följer an föreningen dä mäste få överta bostadsrätten fri från pantbelastning. Jag föreslär att även detta uttryckligen anges i lagen. En panthavare som vill skydda sin fordran får - i likhet med vad som gäller vid en exekutiv auktion - överväga att själv ropa in bostadsrätten.

Avslumingsvis vill jag mot bakgmnd av förslaget från Stockholms tings­rätt om en lagreglering av möjligheten till en underhandsförsäljning av bostadsrätter säga följande. Enligt min mening krävs det inte nägon utoycklig lagreglering i fråga om de möjligheter som redan finns att frivilligt ttäffa överenskommelse om en underhandsförsäljning. Däremot föreslår jag att panthavarens skydd bör stärkas i de fall lagen kräver offentlig auktion, om inte förenmgen och bostadsrättshavaren kommer överens om något annat (se 37 § första stycket BRL). Jag föreslår därför att kravet på offentlig auktion i dessa fall skall kunna ersättas av en s.k. underhandsförsäljning (här använd i annan bemärkelse än den i utsökningsbalken), ora såväl föreningen och bostadsrättshavaren som de borgenärer vars rätt berörs av försäljningen är överens om en försäljning i denna form.

Lagrådet har i sitt ytttande anfört följande.

Som föredragande statsrädet anfört (se avsnitt 2.11 i remissprotokollet) finns

det fördelar med ett alternativt förslag som vid remissbehandlingen framförts

av juridiska fakultetsnämnden vid Stockholms universitet Nämnden förordar

att föreningen ges en legal panttätt i bostadsrätten med förettäde framför

andra fordringar. Som nämnden anför är fördelen med en sådan ordning att

systemet med offentiig aukrion kan avskaffas och ersättas med vanlig exeku-

132

tiv   auktion   med   den   ökade   rättssäkerhet   som   detta   medför.    Prop, 1990/91:92

Fakultetsnämndens förslag synes emellertid inte utan ytterligare uttedning

kunna läggas rill gmnd för lagsriftning. Det remitterade förslaget får enligt

lagrådets mening anses vara i och för sig godtagbart som en lösning rills

vidare.

Vad lagrådet anfört föranleder mig inte till någon ändring av min i rcmiss­protokollet framlagda förslag eller någon åtgärd i övrigt

3 Lagen om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt

3.1 Inledning

Lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt (ombildningslagen) ttädde i kraft den I juli 1982 (prop. 1981/82:169, CU 41, rskr. 364). Vissa ändringar har därefter gjorts (se bl.a. SFS 1983:441, 1984:302 samt 1987:245),

Enligt lagen ges hyresgäster rätt att före andra köpare förvärva den fastig­het de bor i för ombildning till bostadsrätt. Lagen innehåller huvudsakligen bestämmelser om hur hyresgästema skall gå till väga för att erhålla rätten till ett fastighetsförvärv och om fastighetsägarens skyldigheter när en sådan rätt föreligger. De föreningsrättsliga bestämmelserna som anknyter till en om­bildning finns däremot i BRL. Det gäller t.ex. beslut pä föreningsstämraan om fastighetsförvärvet (60 a §) samt hyresgästernas rätt till medlemskap i föreningen (51a §). Dessa frågor och vissa förslag till förändringar har jag redovisat bl.a. under avsnitt 2,4,3 avseende ändringar i BRL.

Innan jag kommer in på uttedningens förslag till ändringar i ombildnings­lagen vill jag i korthet redovisa lagens huvudsakhga innehåll.

En första fömtsättning för att hyresgäster med stöd av ombildningslagen skall ha rätt att förvärva en hyresfastighet är enligt 3 § att de bildar en bostadsrättsförening och att föreningen gör en s.k. inttesseanmälan till in­skrivningsmyndigheten för anteckning i fastighetsboken. En mttesseanmälan skall vara åtföljd av ett intyg från styrelsen om att hyresgästerna i minst rvå tredjedelar av de uthyrda lägenhetema skriftiigen har förklarat sig intresserade av en ombildnmg av hyresrätt till bostadsrätt En inttesseanmälan gäller under tvä år och kan fömyas (5 §).

En bostadsrättsförening kan givetvis alltid komma överens med en fastig­hetsägare om ett frivilligt förvärv av fastigheten och det är därför inte nöd­vändigt att föreningen gör en inttesseanmälan för att en ombildning skall kunna ske. Så länge som en sådan anmälan gäller får fastighetsägaren som huvudregel dock inte överlåta fasrigheten till någon annan köpare, om inte föreningen genom ett hembud först har erbjudits ett förvärv (6 §) och fått rid

att överväga hembudet. Hembud skall ske hos hyresnämnden genom skriftiig

133

anmälan av fasrighetsägaren. Denne skall därvid ge m ett förslag till köpeavtal    Prop. 1990/91: 92 med villkoren för förvärvet (7 §). Bostadsrättsföreningen har tte månader och efter förlängning sammanlagt sex månader pä sig att anta hembudet (10 §). Om hembudet antas, anses förvärvet som ett frivilligt köp med före­skrift om att köpebrev skall utfärdas (11 §).

Om hembudet inte antas inom föreskriven tid, fär fastighetsägaren sälja fastigheten till nägon annan köpare. För att förhindra kringgåenden finns det dock en spärregel. Överlåtelse får nämligen inte ske, om köpeskillingen är lägre eller villkoren för överlåtelsen sammantagna avsevärt ogynnsammare för fastighetsägaren än som angavs vid hembudet. Om bostadsrättsföreningen inte godkänner överlåtelsen, är fastighetsägaren skyldig att inhämta hyres­nämndens tillständ till denna (12 §).

Överlåtelser som sker i sttid med lagen är ogiltiga (13 §).

Lagen är inte tillämplig i fråga om fastigheter som ägs av bl.a. staten, kommuner eller allmännyttiga bostadsföretag (2 §). Dessutom finns undan­tag från hembudsplikten (6 §), Undantag gäller bl,a. vid förvärv av staten eller en kommun eller vid vissa släktförvärv. Vidare finns det en general­klausul som ger fastighetsägaren möjlighet att efter prövning av hyres­nämnden slippa hembudsplikten, om ett förvärv av bostadsrättsföreningen skulle vara oskäligt.

Utredningen, som enligt sina direktiv haft att göra en översyn av ombild-ningslagens bestämmelser, har konstaterat att lagen i sma huvuddrag har fyllt sin funktion men att det uttalats kritik mot att lagen mte är tilhäckligt effektiv.

I syfte att stärka hyresgästemas ställning och att göra lagen mer effektiv har utredningen lagt fram förslag om vissa ändringar i lagen. Jag tar i det föl­jande upp uttedningens förslag om medlemskap vid inttesseanmälan i avsnitt 3,2, associationsrättsliga förvärv m.m. i avsnitt 3.3 och oskäliga villkor i hembud i avsnitt 3.4,

Uttedningen har också föreslagit ändringar i de gällande bestämmelsema om hyresgästemas förettädesrätt att förvärva fastigheten. Som jag nyss redovisat innebär gällande bestämmelser att en fastighetsägare, som avser att överlåta sin fastighet, är skyldig att först hembjuda fastigheten till hyres­gästema om dessa genom en bostadsrättsförening har anmält intresse av att få förvärva fasrigheten. Uttedningen har pekat på att en fastighetsägare i prak­tiken kan kringgå hembudsskyldigheten genom att antedatera överlåtelse­handlingen till en dag före den då föreningens inttesseanmälan antecknades i fastighetsboken. För att göra ett sådant kringgående omöjligt har uttedningen föreslagit att en överlåtelse för sin giltighet skall vara beroende av an lagfart söks innan anteckning om inttesseanmälan tagits upp på inskrivningsdag. Några remissinstanser, bl,a. hovrätten för Västta Sverige och juridiska fakul­tetsnämnden vid Stockholms universitet, har ställt sig tveksamma till förslaget mot bakgrand av att man mte anser att uttedningen tillfredsställande doku­menterat att det förekommer missbmk med antedaterade handlingar. Hovrätten har ocksä framfört principiella betänkligheter mot förslaget som sådant och sammanfattningsvis förordat an frågan utteds ytterligare.

134

Även jag ställer mig tveksam till uttedningens förslag. Enligt min mening är det inte möjligt att lata tiden för lagfartsansökan fä den centtala roll som ut­redningen har föreslagit utan att bestämmelsema om fömtsättningama för hembud sskyldighet i gmnden arbetas om. En sådan omarbetning kräver när­mare överväganden. Med hänsyn härtill och till att det saknas tillräckligt underlag för att man skall kunna ta ställning till om de nuvarande förhållan­dena kräver sä ingripande lagstiftningsåtgärder avstår jag från att nu lägga fram något förslag.

Fastighetsägareförbundet har i sitt remissyttrande föreslagit att någon form av uppräkning av köpeskillingen bör tillåtas i de fall hembudstiden förlängs att avse sex månader. Enligt förbundet tycks många föreningar begagna sig av möjligheten att begära förlängning av denna tid och fastighetsprisema kan under hembudstiden ha stigit. Jag är emellertid inte beredd att nu föreslå någon ändring av bestämmelsema i denna del.

Sveriges allmännyttiga bostadsföretag (SABO) har i en särskild skrivelse till departementet hemställt att undantag från hembudsplikten skall göras i det fall ett allmännyttigt bostadsföretag är förvärvare. Jag är emellertid inte be­redd att nu göra något annat ställningstagande till denna fråga än som gjordes dä undantagen utvidgades är 1984 till att avse överlåtelse till en kommun (se prop. 1983/84:141 s 21, BoU 27, rskr. 302).

Prop. 1990/91:92

3.2 Medlemskap vid intresseanmälan

Mitt förslag: När en bostadsrättsförening ger in en inttesseanmälan till inskrivningsmyndigheten, skall de hyresgäster som skriftiigen för­klarat sig inttesserade av en ombildning av hyresrätt till bostadsrätt ocksä vara medlemmar i bostadsrättsföreningen.

Utredningens förslag: Överensstämmer med mitt.

Remissinstanserna: Förslaget har tillstyrkts av de fåtal remissinstanser som ytttat sig i denna del. Enligt SBC bör det för en mttesseanmälan räcka att en majoritet av de hyresgäster som är medlemmar är inttesserade av en om­bildning. Vid denna beräkning bör man bortse från lokalhyresgästema, efter­som de har andra mttessen för medverkan i föreningen än bostadshyres­gäster.

Skälen för mitt förslag: Ett väsentiigt syfte med de åtgärder för att främja övergång från hyresrätt till bostadsrätt som genomfördes år 1982 var att ombildningama skulle ske på de boendes villkor. Bl.a. tillkom majoritets-reglerna vid inttesseanmälan och förvärv som ett led i denna snävan (se prop. 1981/82:169 s. 27).

Enligt ombildningslagen krävs det emellertid inte att det är hyresgästema som urspmngligen bildar den bostadsrättsförening som är intresserad av att

135

förvärva fastigheten. Det finns alltså inget hinder mot att föreningen ur­spmngligen har bildats tex. av nägon bostadskooperativ organisation. När inttesseanmälningen lämnas in till inskrivningsmyndigheten krävs det inte heller att hyresgästema är medlemmar i föreningen (se 3 §). Det räcker med att styrelsen intygar att minst tvä ttedjedelar av hyresgästema i de uthyrda lägenhetema förklarat sig inttesserade av en ombildning till bostadsrätt

Som utredningen påpekat kan den angivna ordnmgen leda till att konkurre­rande bostadsrättsföreningar gör anspråk på att fä genomföra ombildningen. 1 praktiken har det ocksä hänt att hyresgäster som skriver på en lista, där de förklarar sitt intresse för ombildning, inte tycks haft klart för sig vilken för-enmg som lämnade fram listan för påskrift

Jag ttor att den angivna situationen måste bettaktas som en undantagsföre­teelse. Även om så är fallet bör en förklaring om inttesse för ombildning inte få gå sä lättvindigt till att hyresgästema - kanske efter viss övertalning - skri­ver på ett till intet förpliktande papper. Jag föreslår därför i likhet med vad ut­redningen anfört att en viss skärpning av 3 § ombildningslagen sker. Mitt förslag innebär att de hyresgäster som i styrelsens intyg till inskrivnings­myndigheten förklarat sig inttesserade av en ombildning också skall vara medlemmar i föreningen när de skriftiigen ger uttryck för sitt inttesse. Härigenom bör uppnäs att hyresgästema på ett helt annat sätt tar reda på olika förhållanden som rör bostadsrättsföreningen. De kan då också vara med och påverka ombildningsförfarandet i större utsträckning. Jag anser inte att det finns tillräckliga skäl att ändra majoritetsreglema enhgt SBC:s förslag.

Prop. 1990/91:92

3.3 Associationsrättsliga förvärv m.m.

Mitt förslag: Det nuvarande kravet på hembudsskyldighet vid över­låtelse genom köp eller byte utvidgas att omfatta även övergäng genom tillskott till bolag eller förening, utdelning eller skifte från bolag eller förening samt fusion enligt 14 kap. I eller 2§ aktiebolagslagen (1975:1385). Från hembudsskyldighet undantas sådan överlåtelse eller annan övergång som avser en andel av egendomen, om förvärvaren redan tidigare äger en andel i den och andelen förvärvats på annat sätt än genom gåva.

Utredningens förslag: Överensstämmer med mitt förslag.

Remissinstanserna: Bostadsdomstolen anser inte att det anförts till­räckliga skäl för att låta hembudsreglema bli tOlämpliga även på associations-rättsliga förvärv. I övrigt har remissinstansema inte uttalat sig nämnvärt i frå­gan.

Skälen för mitt förslag: Enligt 6 § ombildningslagen får fast egen­dom, som utgör en hyreshusenhet och för vilken en intresseanmälan gäller, inte överlåtas helt eller delvis genom köp eller byte utan att bostadsrätts-

136

föreningen har erbjudits förvärv genom ett hembud. Förvärv genom gåva, Prop. 1990/91: 92 bodelning, arv eller testamente får däremot ske utan hembud. Detsamma gäl­ler associationsrättsliga förvärv genom tillskott till bolag eller förening, ut-delnmg eller skifte från bolag eller förening samt fusion enligt 14 kap. 1 eller 2 § aktiebolagslagen (1975:1385). Aktier och andelar i bolag eller föreningar får ocksä överlåtas utan hembud. Däremot får som huvudregel en ideell andel i en fastighet inte överlåtas utan att hela fastigheten erbjuds bostadsrätts­föreningen genom hembud.

Associationsrättsliga förvärv

Enligt Uttedningen tycks det inte vara ovanligt att hembudsplikten kringgås genom att fastigheten lämnas som ett tillskott till ett bolag, ofta kommandit­bolag. Uttedningen anser därför att denna utveckling bör förhindras.

I föraibetena till ombildnmgslagen anges som motiv till att de associations­rättsliga förvärven undantagits an den kommunala förköpslagen (1967:868) inte omfattar annat än köp och byten (se SOU 1981:74 s. 193). Uttedningen har emellertid inte sett några juridiskt-tekniska hinder mot en ändring av ombildningslagen på denna punkt Inte heller jag ser några sådana hinder,

I sammanhanget bör särskilt framhållas att det finns en gmndläggande skillnad mellan ombildningslagens resp. förköpslagens konsttTiktioner, Ett hembud enligt ombildningslagen skall lämnas till föreningen genom ett för­slag till köpeavtal som är helt fristående frän erbjudanden till andra köpare. 1 förköpsfallen övertar däremot kommunen ett redan genomfört köp på de vill­kor som avtalats mellan säljare och köpare. Att infoga de associationsrättsliga förvärven inom ramen för den kommunala förköpsrätten är därför förenat med juridiskt-tekniska svårigheter som saknar motsvarighet bettäffande om­bildningslagen.

Vid en bedömning av om det i fortsättningen inte skall gå att förvärva en hyresfastighet genom ett associationsrättsligt fång när en inttesseanmälan gäller, måste givetvis en avvägning göras av om sådana förvärv typiskt sett bör ha förettäde framför hyresgästemas inttesse av att förvärva fastigheten. 1 likhet med uttedningen kan jag inte se att ett sådant förettäde är självklart. Utgångspunkten mäste vara att en bostadsrättsförening som gjort en intresse­anmälan för att förbereda en ombildning bör anses ha ett mycket starkt inttesse av att förvärva fastigheten, Presumrionen bör alltså även i de fall ett associarionsrättsligt förvärv är akmellt vara att hyresgästema ges företräde. En sådan ordning svarar ocksä mot regleringen i lagen (1975:1132) om för­värv av hyresfasrighet m.m. och jordförvärvslagen (1979:309, Jag föreslår därför en sådan ändring av ombildningslagen att hembud skall krävas även vid överlåtelser genom tillskott till bolag eller förening, utdelning eller skifte frän bolag eller förening samt fusioner enligt 14 kap. 1 eller 2 § aktiebolags­lagen (1975:1385).

Liksom i andra sammanhang bör emellertid undantag kunna tänkas. Som utredningen påpekat bör dessa dock lämpligen kunna beaktas inom ramen för den generalklausul som finns i 6 § ttedje stycket ombildningslagen. Enligt

137

denna bestämmelse behövs det inte något hembud, om ett förvärv av Prop, 1990/91: 92 bostadsrättsföreningen skulle vara oskäligt med hänsyn till förhållandet mel­lan överlåtarcn och en annan förvärvare än bostadsrättsföreningen eller vill­koren för eller omständigheterna vid en sådan överlåtelse (se prop, 1981/82:169 s, 78 f). Frågor om undantag prövas av hyresnämnden på an­sökan av fastighetsägaren.

Bland de undantag som bör göras tänker jag fiamför allt på sädana fall där det finns en inttessegemenskap mellan fastighetsägaren och förvärvaren. Av nägot skäl har fastighetsägaren t.ex, bildat ett bolag och lämnar fastigheten som tillskott för att i fortsätmingen bedriva sin rörelse i bolagsform. Det kan ocksä vara fråga om tillskott av fastighet inom ramen för ett koncem­förhållande. Andra liknande fall kan också tänkas. Om syftet med trans­aktionen kan antas vara att kringgå bostadsrättsföreningens möjligheter att förvärva fastigheten, bör dock givetvis något undantag inte medges. Över huvud taget bör här som i andra sammanhang gälla en restriktiv bedömning till förmån för bostadsrättsföreningen. Detta ligger i linje med de uttalanden som har gjorts i specialmotiveringen till de nuvarande bestämmelsema i 6 § ombildningslagen (prop, 1981/82:169 s. 78 f).

Lagrådet har anfört att vissa av mina uttalanden i lagrådsremissen är svår­förenliga samt för sin del önskat framhålla att vid de associationsrättsliga överlåtelsema förhällandet mellan partema ofta typiskt sett torde vara sådant an ett förvärv av bostadsrättsföreningen kan framstå som oskäligt Med in­stämmande i vad lagrådet har anfört, har jag gjort en viss justering till vad jag uttalade om oskälighetsprövningen i lagrådsremissen.

Vad gäller överlåtelser av aktier eller andelar i bolag och föreningar som äger hyresfastigheter gör jag ingen annan bedömning än den som uttedningen gjort och som också kommit till utttyck i förarbetena till ombildningslagen. Detsamma gäller övergäng av äganderätten till en hyresfastighet genom gåva, bodelning, arv och testamente (se prop. 1981/82:169 s. 46 och 78 f samt SOU 1981:74 s. 193). Hembudsplikten bör alltså inte heller i fortsättningen gälla i dessa fall.

Förvärv av andelar

Enligt nuvarande bestämmelser gäller att överlåtelse av andelar i en hyres­fastighet inte får ske utan att bostadsrättsföreningen erbjuds hela fastigheten. Bakom denna ordning ligger framför allt risken för kringgåenden av lagstift­ningen genom att en fastighetsägare skulle kunna försälja flera andelar efter varandra (prop. 1981/82:169 s, 51 och 97 samt SOU 1981:74 s. 193). Uttedningen har i sitt betänkande tagit upp fiägan

om imdantag bör göras för sädana andelsöverlåtelser som sker "internt", dvs. när överiätelse av en andel sker till någon som redan äger en andel i fastig­heten. Uttedningen har refererat till två rättsfall fiin bostadsdomstolen. I båda fallen gjordes en oskälighetsprövning enligt 6 § tredje stycket ombildnings­lagen. I det ena fallet, refererat i bostadsdomstolens rättsfallssamling RBD 1984:3, biföll domstolen ett överklagande av en bostadsrättsförening och

138

fastställde att fastigheten inte fick överlåtas utan hembud till föreningen. Motivet var att samägama inte visat att det fanns något särskilt skäl som gjorde att hembud skulle vara oskäligt, 1 det andra fallet, RBD 1985:16, ut­talade domstolen att om nägon har innehaft en andel i en fastighet under en längre tid och vill sälja den till de andra delägama, utgångspunkten skall vara att försäljnmg fär ske utan hembud.

Av bostadsdomstolens egen tolkning av rättsfallen, som den kommer till utttyck i det yttrande domstolen tillställt utrednmgen, framgår följande.

Prop, 1990/91:92

Det första beslutet skall inte tolkas sä att domstolen anser att lagen bör om­fatta "intemöverlätelser". Domstolen har endast tillämpat lagen sådan som den är utformad f n. Domstolen menar, att det inte föreligger någon risk för att ombildningslagen kommer att kringgås (jfr prop. 1981/82:169 s, 51) om intemöverlätelser undantas från tillämpningsområdet. Får en andelsägare i nu åsyftade fall inte dispens från hembudsskyldigheten, finns det inte anledning att räkna med att fastigheten kommer ut pä mark­naden. Man fär utgå från att delägaren i denna simation väljer att behålla sin andel i stället för att driva saken därhän att hela fastigheten säljs (jfr lagrådet anf prop, s; 97),

Utredningen har delat bostadsdomstolens bedömning och föreslagit att ett nytt undantag skall tas upp i 6 § andra stycket ombildningslagen av innebörd att en överlåtelse får ske utan hembud, om överlåtelse sker av en andel och förvärvaren redan äger en andel i egendomen. Jag ansluter mig till förslaget. Genom ändringen undgås till en del de svårigheter i fråga om överlåtelse av andel som lagrådet anmärkte pä när lagen infördes (se prop. 1981/82:169 s. 97),

Lagrådet finner det naturligt att den föreslagna bestämmelsen i denna lag har 3 § förköpslagen som förebild och att det till bestämmelsen görs ett tillägg som innebär att överlåtelse fär ske utan hembud om överlåtelse sker av en andel och förvärvaren redan äger en andel i egendomen och denna andel för­värvats på annat sätt än genom gåva. Jag ansluter mig helt till lagrådets för­slag. Därigenom kan ett kringgående av bestämmelserna undvikas bl.a. på sä sätt att förvärvaren först får endast en liten andel av egendomen och därefter säljs resterande andel till förvärvaren.

3.4 Oskäliga villkor i hembud

Mitt förslag: En bestämmelse införs som ger hyresgästema möjlighet att förhindra att en fastighetsägare ställer upp oskäliga villkor i ett hem­bud. Prövningen skall ankomma på hyresnämnden.

Utredningens förslag: Stämmer överens med mitt förslag.

139

Remissinstanserna   har i allmänhet inte närmare berört frågan.    Prop. 1990/91:92 Fastighetsägareförbundet har dock ansett att det bör ankomma på allmän domstol att pröva om ett avtal är oskäligt.

Skälen för mitt förslag: Om en hembud inte antas av en bostadsrätts­förenmg, har fastighetsägaren som huvudregel rätt att sälja fastigheten till en annan köpare. Enligt spärregeln i 12 § ombildningslagen har bostadsrätts­föreningen dock vissa möjligheter att stoppa en sådan vidareförsäljning i syfte att framtvinga ett nytt hembud (se prop. 1981/82:169 s. 50 f, 82 f och 100). Så länge föreningens inttesseanmälan gäller, kan hyresnämnden nämligen vägra fastighetsägaren tillstånd till vidareförsäljningen, om "köpeskilUngcn är lägre eller villkoren för överlåtelsen sammantagna är avsevärt ogynnsammare för fastighetsägaren än som angavs vid hembudet".

Spärregeln har tillkommit i hyresgästemas inttesse för att hindra kring­gående av lagstiftningen, t.ex. genom att fastighetsägaren tar upp en oskäligt hög köpeskilling i hembudet i förvissning om att föreningen antingen måste godta den höga köpeskillingen eller avstå från köp (se prop. 1981/82:169 s, 51), En bostadsrättsförening kan, ttots spärregeln, samtycka till en över­låtelse. Fastighetsägaren har å sin sida alltid möjlighet att lämna ett nytt hem­bud.

Det händer att fastighetsägare inte sä sällan ställer upp oskäliga villkor i hembud vilka inte ttäffas av den angivna spärregeln i 12 § ombildningslagen. Som exempel kan nämnas vissa fall dä en fastighetsägare kräver att hyres­gästema skall godta en viss entreprenad eller att en eller flera lägenheter skall förbehållas fastighetsägaren.

Enligt ombildningslagen och dess förarbeten skall ett hembud utgöras av ett förslag till köpeavtal, som är helt fristående från eventuella avtal som fastighetsägaren har mgått med andra köpare under villkor att föreningen inte förvärvar fastigheten (jfr prop. 1981/82:169 s. 53-54 samt prop. 1986/87:37 s. 76). Hembudet skall alltså vara riktat till föreningen. Härav får anses följa att ett hembud måste vara sä utformat att en bostadsrättsförening typiskt sett har möjlighet att acceptera hembudet Oskäliga villkor bör alltså mte godtas.

Med den utformning som ombildningslagen för närvarande har är emeller­

tid möjlighetema för en förening att fä villkoren i ett hembud underkastade en

skälighetsprövning mycket små. Tänkbart är visserligen att föreningen med

stöd av 36 § avtalslagen (1915:218) hos domstol begär att nägot villkor i

hembudet eller hembudet som helhet skall jämkas eller lämnas utan avseende.

Så som uttedningen uttalat måste dock denna väg både för föreningen och

fastighetsägaren anses vara alltför omständlig och förenad med onödig tids-

utdräkt för att kunna godtas. När ett hembud lämnas till hyresnämnden, skall

nämnden endast företa en formell granskning av hembudet. Nägon skälig­

hetsbedömning av villkoren i hembudet skall alltså inte göras i detta samman­

hang. Vad gäller den efterföljande prövningen enhgt 12 § ombildningslagen,

som föreningen enligt vad jag nyss har sagt har rätt till, täcker ordalydelsen

för närvarande mte någon möjlighet an generellt underkänna en överlåtelse till

annan köpare än föreningen, om ett villkor i hembudet varit oskäligt. Som ett

exempel kan nämnas att ett entteprenadvillkor som funnits med i hembudet

q

men som tagits bort i köpeavtalet med en annan köpare än föreningen, nor-    Prop. 1990/91: 92 malt inte kan sägas innebära att de nya villkoren sammantagna är "avsevärt ogynnsammare" för fastighetsägaren.

I likhet med uttedningen anser jag att det är en brist i ombildningslagen att en bostadsrättsförening inte pä ett effektivt sätt kan få villkoren i ett hembud underkastade en skälighetsbedömning. Inte heller jag är emellertid beredd att sttäcka mig så långt att föreningama ges möjlighet att påkalla en sådan pröv­ning redan när fastighetsägaren lämnar sitt hembud till hyresnämnden. Förfarandet skulle då säkerligen bli alltför tungrott och svårhanterUgt.

Enligt min mening bör i stället 12 § ombildningslagen så som uttedningen föreslagit kunna kompletteras med en bestämmelse av innebörd att, sä länge föreningens intresseanmälan gäller, hyresnämnden skall kunna vägra fastig­hetsägaren tillständ att överföra fastigheten till någon annan än föreningen, om nägot villkor som angavs vid hembudet är oskäligt mot föreningen. Förslaget innebär alltså att en förening som mte anser sig kunna acceptera de villkor som fastighetsägaren ställer upp i hembudet, får avstå frin förvärv för att i stället framtvinga ett nytt bud som föreningen kan godkänna eller ett nytt hembud som får prövas av hyresnämnden. Jag delar alltså inte Fastighetsägareförbundets uppfattning att prövningen bör ankomma pä all­män domstol.

Frågan vilka villkor som skall anses oskäliga måste överlämnas ät rätts­tillämpningen att besvara. Omständigheterna i det enskilda fallet kan vara allt­för skiftande för att preciserade regler skall kunna ställas upp. Självfallet måste en fastighetsägare kunna ange en marknadsmässig köpeskilling och i övrigt ställa upp sådana villkor som man kan räkna med att köpare på fastig­hetsmarknaden accepterar. Någon prisreglerande effekt skall lagen alltså inte ha. Sädana villkor som ålägger föreningen förpliktelser mot tredje man, skall en förening dock inte behöva godta, om inte särskilda skäl föreligger. Detsamma gäller villkor som ger fastighetsägaren speciella förmåner på be­kosmad av föreningen. Också andra villkor kan ha den karaktären att fastig­hetsägaren i oskälig mån söker umyttja hembudssituationen eller ställer upp olika villkor i syfte att kringgå lagstifmingen.

Vad särskilt gäller sådana villkor i ett hembud som innebär att föreningen skall vara tvungen att ttäda in som part i en entreprenadavtal, gör jag i likhet med uttedningen den bedömningen att dessa inte alltid kan anses oskäliga. Det kan ju förhålla sig på det sättet an fastighetsägaren har ingått avtalet innan det blev aktuellt att överlåta fasrigheten. Om villkoren i hembudet ställts upp i syfte att undgå skadeståndsskyldighet, kan detta vara ett särskilt skäl för hyresnämnden att godta villkoren och alltså lämna tillstånd rill den överlåtelse som fastighetsägaren begärt. Har fastighetsägaren i villkoren för den nya köparen inte ställt upp motsvarande villkor om entteprenad som i hembudet, skall dock inte föreningen vara skyldig att godta villkoret. Detsamma bör gälla om det med hänsyn till omständigheterna i det enskilda fallet måste an­ses sannolikt att villkoret ställts upp enbart i syfte att kringgå lagstifmingen.

Ett skäl för hyresnämnden att mte ge tiUstånd att överlåta fastigheten till en

annan köpare än bostadsrättsföreningen kan också vara att fastighetsägaren

...

förbehåller sig rätt att få förvärva bostadsrätt till lägenheter i huset som står    Prop. 1990/91: 92 tomma eller som han räknar med skall kunna fiiställas. En fastighetsägare bör givetvis ha rätt att förbehålla sig en lägenhet för eget boende. Det bör emeller­tid inte krävas att förenmgen utöver detta ger fastighetsägaren möjlighet att disponera lägenheter för försäljning.

Bland sådana andra villkor som kan vara oskäliga mot föreningen vill jag nämna krav på att föreningen godtar köp av egendom som inte har ett natur­ligt samband med fastighetsförvärvet, tex, köp av annan fast egendom eller av lös egendom som i stället kan säljas på annat sätt

Det kan avslumingsvis nämnas att ett pä visst sätt villkorat förslag till köpeavtal över huvud taget inte kan anses som giltigt hembud i vissa fall. I rättsfallet RBD 1987:8 har bostadsdomstolen sålunda avvisat en anmälan om hembud som innebär att det som fömtsätming för erbjudandet om förvärv skall gälla an fastighetsägaren fick förvärva en angiven fastighet fiin tredje man.

Lagrådet har bettäffande förslaget anfört följande.

Förslaget innebär bl,a. att paragrafen kompletteras med en bestämmelse som innebär att hyresgästema fär möjlighet att förhindra att en fastighetsägare ställer upp villkor i ett hembud som är "oskäligt mot föreningen". Införandet av bestämmelsema om rätt till fastighetsförvärv för ombildnmg till bostadsrätt innebar ett avsteg från de allmänna reglema om fastighetsöverlåtelse (jfr lag­rådets ytttande 25 mars 1982 intaget i prop. 1981/82:169 s. 93 f). Den nu föreslagna ändringen av paragrafen medför en ytterligare inskränkning i för­foganderätten till en fastighet. Det framstår därför som tveksamt för lagrådet om en sä allmänt hållen regel bör tas in i lagmmmet. I den allmänna motive­ringen anges visserligen exempel på situationer där den nya regeln skall tillämpas. Föreningen skall således inte behöva godta villkor som ålägger för­eningen förpliktelser mot tredje man, ger fastighetsägaren speciella förmåner på bekosmad av föreningen eller inte har något naturligt samband med fastig-hetsförvärvet Ordalagen i paragrafen återspeglar emellertid inte en restriktivi-tet motsvarande den som kan utläsas genom den allmänna motiveringen. Av namrliga skäl är det inte möjligt att i lagtexten direkt ange i vilka fall en sädan regel skall tillämpas. Det är emellertid enligt lagrådets mening påkallat att den avsedda resttiktiva tillämpningen kommer till ett klart utryck i lagtexten, vilket lämpligen kan ske genom att endast uppenbart oskäliga villkor skall kunna hindra en överlåtelse.

Humvida den föreslagna oskälighetsregeln kan anses innebära en ytterligare inskränkning i fastighetsägarens förfoganderätt över sin fastighet kan enligt min mening ifrågasättas eftersom ändringen avser att hindra ett kringgående av de nu gällande reglema. Med anledning av vad lagrådet anfört, har jag emellertid mgen erinran mot att lagtexten ges den utformning som lagrådet förordat.

142

4   Omregistrering av vissa bostadsföreningar till bostadsrättsföreningar

Prop. .1990/91:92

Mitt förslag: Sådana äldre bostadsföreningar som enligt övergångs­bestämmelserna till nuvarande bostadsrättslag får fortsätta att driva sin verksamhet skall kunna omregistteras till bostadsrättsföreningar. För att omregisttering skall fä ske måste bostadsförenmgens stadgar genom beslut av föreningen i den ordning som föreskrivs för stadgeändring anpassas till bestämmelsema i bostadsrättslagen. Begäran om om­registtering skall ätföljas av en förenklad ekonomisk plan.

Utredningens förslag överensstämmer med mitt förslag.

Remissinstanserna: Förslaget välkomnas av Hyresgästemas Riks­förbund. Kammarrätten i Sundsvall anser att man bör poängtera att en omregistrering enhgt den nya lagen inte får medföra några skatterättsliga kon­sekvenser. Stockholms tingsrätt är tveksam till förslaget och anför att det redan i dag finns möjlighet till omregisttering, om en anpassning av stadgama görs till bestämmelsema i BRL. Juridiska fakultetsnämnden vid Stockholms universitet tillstyrker förslaget i princip. Enligt nämndens mening hade det emellertid funnits anledning att gå vidare och även göra det möjligt för äldre s.k. bostadsaktiebolag och även handelsbolag att på ett någorlunda enkelt sätt övergå till att bli bostadsrättsföreningar. Sveriges allmännyttiga bostads­företag (SABO) vill framhålla möjligheten till omregisttering för att bedriva verksamhet med s.k, kooperativ hyresrätt

Skälen för mitt förslag: Av 2 § BRL följer att endast bostadsrätts­föreningar fär upplåta nyttjanderätt mot ersättning utan begränsning till tiden. Enligt 79 § BRL råder vidare förbud för föreningar, aktiebolag och handels­bolag att upplåta andelsrätt med vilken följer rätt att för begränsad tid besitta eller hyra bostadslägenhet. Nägon ändring av dessa bestämmelser föreslås inte i den nya bostadsrättslagen. Bestämmelsema sammanställda med be­stämmelsen i 12 kap. 1 § jordabalken (hyreslagen) innebär att hyresrätt och bostadsrätt är de enda formema för nyttjanderättsupplåtelser av hus eller delar av hus.

Vissa äldre upplåtelseformer fortlever dock alltjämt. Av punkten 2 över­gångsbestämmelsema till BRL följer sålunda att föreningar och bolag bildade före är 1930 som upplåter nyttjanderätt pä obegränsad tid (ofta kallad ständig besitmingsrän) får fortsätta med sin verksamhet. Av punkten 16 framgår att förbudet i 79 § BRL mte hindrar vissa äldre föreningar eller bolag att fortsätta med sin verksamhet, även om den innefattar upplåtelse av andelsrätt i för­ening med nyttjanderätt på begränsad tid. Sådana bostadsföreningar som om­fattas av punkt 2 brukar kallas besittningrföreningar, medan de som omfattas av punkt 16 kallas hyrerföreningar.

143

I sammanhanget bör också nämnas att det numera är möjligt för ekono-    Prop. 1990/91: 92 miska föreningar att efter tillstånd av regeringen bedriva försöksverksamhet med s.k. kooperativ hyresrätt (se avsnitt 5). Vidare bör nämnas att det inte är ovanligt med innehav av ideella andelar i fast egendom i kombination med dispositionsrätt till en viss lägenhet

För en närmare redovisning av akmella bestämmelser och bakgmnden till dem m.m. får jag hänvisa till uttedningens betänkande (s. 205 f) samt be­tänkandet (SOU 1981:74) Från hyresrätt till bostadsrätt

Det är enligt min mening önskvärt att de äldre upplåtelseformema på sikt inordnas i de legala systemen för hyresrätt eller bostadsrätt. Som jag närmare tagit upp i avsnitt 5 är det ocksä mycket som talar för att den särskilda upp­låtelseformen kooperativ hyresrätt etableras pä bostadsmarknaden. Ett ställ­ningstagande till hur en mer allmän övergäng till de nu nämnda upplåtelse­formema bör gå till kräver dock särskilda överväganden. Bl.a. bör de förslag som kan väntas från den av mig tillsatta kommittén för utvärdering av för­söksverksamheten med kooperativ hyresrätt (se avsnitt 5) avvaktas innan frågan närmare övervägs. Som ett led i en framtida avveckling av de äldre upplåtelseformema är det dock enligt min mening rimligt att en övergäng till de ordinära upplåtelseformema underiättas. Jag ser i denna del positivt pä det förslag som uttedningen har lagt fram och som innebär att äldre bostads­föreningar pä ett relativt enkelt sätt kan omregistteras till bostadsrätts­föreningar.

När en bostadsförening skall ombildas till en bostadsrättsförening tilläm­pas i dag ofta ett likvidationsförfarande. De boende bildar en bostadsrätts­förening som förvärvar fastigheten. Förfarandet är ganska omständligt. Jag delar därför uttedningens uppfatming att en bostadsförening som regel bör kunna ombildas till en bostadsrättsförening genom en ändring av stadgama så att dessa stämmer överens med bostadsrättslagen. Möjligheten av att få en sådan omregisttering hos länsstyrelsen är dock inte helt säker. Detta gäller särskilt i fråga om hyresförcningarna (jfr prop. 1930:65 s. 64 samt kammar­rättens i Sundsvall dom 1985-09-27, mål nr 2142-1984). Vidare finns fömt­sättningama för en omregistering inte klart angivna i lag.

Mot bakgmnd av vad jag nu har anfört och då det enligt min mening är väsenligt att förfarandet förenklas för en övergång till bostadsrätt i dessa fall, föreslår jag lika med uttedningen en särskild lag om omregistrering av vissa bostadsföreningar till bostadsrättsföreningar.

Lika med uttedningen föreslår jag att den nya lagen skall omfatta sädana bostadsföreningar som avses i punktema 2 och 16 övergångsbestämmelsema till BRL, dvs. både besitmingsföreningar och hyresföreningar. Pä lagrådets inråden bör dock i lagtext hänvisas till övergångsbestämmelsema i den nya lagen (punkt 4 och 7). Omregisttering skall ske hos länsstyrelsen och under fömtsätming att föreningen har utformat stadgama i överensstämmelse med bestämmelsema i den nya bostadsrättslagen och förutsättningama för regist­rering enligt denna lag är uppfyllda. Ytterligare skall gälla att styrelse och revisor har utsetts i överensstämmelse med bostadsrättslagen, att bostads-

144

föreningens firma ändras samt att en förenklad ekonomisk plan har upprättats    Prop. 1990/91: 92 av styrelsen och registreras samtidigt med föreningen.

Vidare föreslår jag att lagen (1987: 667) om ekonomiska föreningar (föreningslagen) med vissa undantag skall tillämpas vid beslut om stadge­ändring. I likhet med uttedningen föreslär jag att huvudregeln skall vara att samtliga röstberättigade i föreningen skall förena sig om stadgeändringen på en föreningsstämma. Beslut om stadgeändring skall dock - såsom gäller för stadgeändring i allmänhet - även vara giltigt om det har fattats på två pä varandra följande stämmor och beslutet på den senare stämman bittätts av minst tvä tredjedelar av de röstande. I så fall binds även de medlemmar som har motsatt sig en ombildning. Denna ordning skall gälla oberoende av om stadgama innehåller villkor som går längre.

Jag föreslår ocksä att den förenklade ekonomiska planen skall innehålla uppgift om bostadsförenmgens behåima tillgångar. På lagrådets inrådan skall med utgångspunkt i beräkningen insatsen fördelas på de kommande bostads­rättema efter den andel i bostadsrättsföreningen som belöper på varje med­lem, om inte föreningsstämman beslutar om någon annan fördelningsgmnd.

När ett beslut om omregisttering har vunnit laga kraft, skall de lägenheter som av bostadsföreningen varit uppläma med sådan rätt som anges i punk­tema 4 eller 7 övergångsbestämmelserna till BRL i stället anses uppläma med bostadsrätt I samband därmed skall det bl.a. åligga föreningen att utfärda särskilda bevis till bostadsrättshavama om bostadsrättema.

Någon ny lagfartsansökan skall inte behöva ges in till inskrivnings­myndigheten, men registteringsmyndigheten skall för anteckning i fastighets­boken underrätta inskrivningsmyndigheten om omregistteringen och namn­ändringen när beslutet om omregisttering har vunnit laga kraft. Eftersom ingen avyttring eller därmed jämförbar överiätelse har skett mnebär förfaran­det inte heller några skattekonsekvenser för föreningen eller dess medlemmar,

Uttedningen har föreslagit att den särskilda lagen för omregisttering bör tidsbegränsas. För egen del anser jag inte att det finns några bärande skäl för en sädan begränsning. Några remissinstanser har ifrågasatt om det inte behövs några särskilda stimulanser eller andra åtgärder för att främja en över­gäng till bostadsrätt. Juridiska fakultetsnämnden vid Stockholms universitet har ifrågasatt om det inte finns anledning att gä vidare och även göra det möj-hgt för äldre s.k. bostadsaktiebolag och handelsbolag att på ett någorlunda enkelt sätt övergå till bostadsrättsföreningar. Som jag tidigare sagt bör en in­riktning vara att även dessa rättsobjekt bör ombildas. Någon omregisttering pä samma enkla sätt som beträffande bostadsföreningar, anser jag dock inte vara möjlig. Jag är därför inte beredd att nu föreslå några åtgärder utöver dem som uttedningen har föreslagit.

Jag vill avslutningsvis nämna att vissa förändringar i författningama om statligt bostadslån aktualiseras genom förslaget till omregistteringslag. Det ankommer pä regeringen att pröva denna fråga.

Lagrådet har föreslagit vissa ändringar av i huvudsak redaktionell natur

och i förtydligande syfte. Jag kommer att redovisa dessa under paragrafema i

specialmotiveringen.

 .,

10 Riksdagen 1990/91. 1 saml. Nr 92

5 Kooperativ förvaltning av hyreshus

Prop. 1990/91:92

Mitt förslag: Giltighetstiden för lagen (1986:1242) om försöks­verksamhet med kooperativ hyresrätt förlängs till utgången av år 1993.

Skälen för mitt förslag: Gällande lagstiftning bygger på fömtsätt-ningen att bostadsrätten skall vara den enda formen för upplåtelse av bostads­lägenheter vid sidan av hyresrätten. Enligt 79 § BRL råder det därför ett principiellt förbud för juridiska personer att upplåta andelsrätt med vilken följer en rätt att för begränsad tid besitta eller hyra bostadslägenhet (jfr även punktema 2 och 16 i övergängsbestämmelsema till BRL).

Sedan den 1 januari 1987 pågår dock en försöksverksamhet med s.k, ko­operativ hyresrätt. Syftet är att pröva en självförvalmingsform inom hyres­rättens ram. Verksamheten bedrivs med stöd av lagen (1986:1242) om för­söksverksamhet med kooperativ hyresrätt (prop. 1986/87:37, BoU6, rskr, 78). Lagen ger regeringen möjUghet att lämna ekonomiska föreningar tillständ att bedriva sådan verksamhet. I samband med tillståndet kan regeringen också meddela dispens från vissa hyresrättsUga bestämmelser.

Försöksverksamheten är tidsbegränsad och gäller för närvarande till ut­gången av är 1991. En förening som fått tillstånd av regeringen får fortsätta med sin verksamhet även när lagen har upphört.

Kooperativ hyresrätt innebär att det med andelsräti i en ekonomisk för­eningen följer en rätt att hyra bostadslägenhet. En ekonomisk förening upp­låter alltså bostadslägenheter med hyresrätt till sina medlemmar. Hyresrätten upplåts enligt särskilda avtal och separat frän andelsrätten i föreningen. Vid avflytming återfår hyresgästen sin insats, men får inte ta ut nägon ersättning för nyttjanderätten.

1 praktiken förekommer det att den ekonomiska föreningen antingen äger fastigheten eller hyr lägenhetema i den för vidareupplåtelse till de boende. Den försmämnda modellen tillämpas bl.a. av de föreningar som Riksbyggen tagit mitiativ till. Inom Sveriges allmännyttiga bostadsföretag (SABO) tilläm­pas den andra modellen. Den verksamhet med kooperativ hyresrätt som Stockholms kooperativa bostadsförening (SKB) sedan lång tid bedriver om­fattas inte av försöksverksamheten. SKB:s verksamhet bedrivs med stöd av punkten 16 övergångsbestämmelsema till bostadsränslagen (1971:479), Föreningen äger ett stort antal fastigheter som upplåts med hyresrätt till med­lemmama enligt särskilda turordningsregler.

Kommunerna har det övergripande ansvaret för försöksprojekten. Regeringens tillstånd får därför lämnas endast om kommunen tillstyrkt verk­samheten. Kommunen kan härigenom påverka hur många projekt som sätts i gång, var inom kommunen dessa skall bedrivas, vilka villkor som skall gälla för verksamheten m.m. Regeringen får vidare meddela tillständ endast om föreningens stadgar föreskriver att minst en av kommunen utsedd ledamot och suppleant för denne skall ingå i föreningens styrelse. Komraunema skall

146

enligt lagen också fortiöpande följa försöksverksamheten och bistå förening-    Prop, 1990/91:92 ama med råd och upplysningar.

När lagen om försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt ttädde i kraft fömtsattes det att en utvärdering av verksamheten skulle ske senare, bl.a. vad gäller de ekonomiska villkoren för de boende och boinflytande i praktiken (prop. 1986/87:37, s. 74-75). Utvärderingen borde ocksä innefatta ställ­ningstaganden till hur en permanent lagstiftning om kooperativ hyresrätt bör utformas. I det sammanhanget borde övervägas vilka avvikelser som kan göras från hyreslagens tvingande regler, hur den föreningsrättsliga regle­ringen bör se ut samt humvida en permanent lagstiftning bör inriktas pä vissa boendeformer.

Jag har nyligen tillkallat en kommitté för att göra den utvärdering av för­söksverksamheten med kooperativ hyresrätt som fömtsattes vid lagens till­komst (dir, 1990:54), Med utgångspunkt i de överväganden som kommittén gör skall kommittén lämna de förslag till lagstifming som krävs för en per-manenmmg av en ny upplåtelseform

I direktiven till kommittén har jag fömtskickat att jag avser att föreslå att försöksverksamheten förlängs med rvå är, dvs, till utgången av år 1993. Anledningen till detta är främst att flertalet av de projekt till vilka regeringen lämnat tillstånd avser nyproduktion där verksamheten ännu mte påbörjats eller där den kommit i gäng först under senare tid. Jag har därför bedömt att en permanentning av den nya upplåtelseformen inte kan ske sä tidigt som vid ut­gången av den nuvarande lagens giltighet år 1991. Enligt den tidsplan som gäller för kommittén skall arbetet dock vara avslutat i sådan tid att de förslag som föranleds av utvärderingen kan beredas och föreläggas riksdagen i god tid före försökperiodens utgång. Kommittén skall därför avlämna sitt be­tänkande senast under december månad år 1991.

Det är enligt min mening mycket som talar för att den kooperativa hyres­rätten i någon form bör etableras på den svenska bostadsmarknaden. Det finns härigenom fömtsättningar att ge de boende ett mycket stort mätt av självbestämmande inom hyresrättens ram samtidigt som möjlighetema till förmögenhetsvinster med anledning av bostadsinnehav motverkas. Innan ställning tas till hur en ny upplåtelseform närmare bör utformas och bedrivas anser jag emellertid att en allsidig belysning bör ske av de olika frågor som aktualiseras genom försöksverksamheten.

Det ankommer på den nämnda kommittén att göra denna allsidiga be­lysning, sä att en permanent lagstifmmg skall kunna träda i kraft sä snart detta är möjligt

Jag föreslår mot bakgmnd av det anförda alltså att giltighetstiden för lagen om försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt förlängs till utgången av år 1993.

I en särskild skrivelse till departementet har Riksbyggen angett några

problemområden bettäffande den kooperativa hyresrätten. Det är en uppgift

för den nämnda kommittén att ta upp de frågor som skrivelsen väcker, tex.

möjligheten att indexreglera insatsema i föreningen. 1 ett avseende finner jag

det dock redan nu angeläget med ett tillägg till nuvarande lagstifming. Det

...,

gäller fömtsätmingama för registrering hos länsstyrelsen av en ekonomisk    Prop, 1990/91: 92 förening som avser att bedriva verksamhet med kooperativ hyresrätt

Som jag nyss sagt fordras det att kommunen tillstyrker föreningens verk­samhet och att regeringen lämnar sitt tillstånd till denna. Först efter beslutet om tillständ fömtsätts föreningen kunna registteras hos länsstyrelsen (se prop. s. 73 under I §). Som Riksbyggen påpekat i sin skrivelse krävs det vid nyproduktion utöver dessa myndighetsåtgärder i praktiken ocksä att läns­bostadsnämnden fattar prelinunära beslut om statligt bostadslån för att verk­samheten skall kunna påböijas. Man har dock ansett an ett sådant preliminärt lånebeslut inte kan fattas förrän föreningen har registterats.

Som Riksbyggen anfört innebär det sagda att beslutsomgången innan för­eningens vericsamhet kan komma igång blir tämligen tidsödande.

Mot den nu angivna bakgmnden och då jag inte är beredd att göra nägot avkall på kraven pä kommunens tillstyrkan och regeringens tillstånd innan verksamheten får påbörjas föreslog jag i lagrådsremissen att det i lagen om försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt togs upp en bestämmelse om att regeringens tillstånd och kommunens tillstyrkan inte skall utgöra för-utsätming för registtering av en ekonomisk förening som avser att bedriva verksamhet med kooperativ hyresrätt. Lagrådet har emellertid inte kunnat tillstyrka att "registtering föreskrivs ske på ett stadium när det inte är avgjort om föreningen kan komma till stånd". Lagrådet har i stället förordat att låne-bestämmelsema ändras så att ett preliminärt lånebeslut kan meddelas för en förenmg som inte är registterad.

Det kan givetvis utgöra en fördel om lånebestämmelsema ändras i det av lagrådet förordade hänseendet. Enligt min mening är detta dock inte till­räckligt för att förkorta beslutsomgängen innan föreningens verksamhet kan komma igång. Jag vill utöver vad jag anförde i lagrådsremissen också fram­hålla att det är av stort värde för regeringens prövning om fömtsättningama för föreningens verksamhet är så klara sora möjligt innan tillstånd lämnas. Om föreningen får registteras innan tillständ lämnas, bedömer jag sålunda att bättte underlag för regeringsprövningen koinmer att finnas än som mänga gånger nu är fallet Detta gäller framför allt de ekonomiska fömtsätmingama för verksamheten, men ocksä att stadgama har en sådan utformning an de har kunnat godkännas för registtering av föreningen.

Vidare vill jag framhålla att regeringens tillstånd an bedriva verksamhet med kooperativ hyresrätt utgör en dispens från förbudet att upplåta andelsrätt med vilken följer en rätt att för begränsad tid besitta eller nyttja bostads­lägenhet (jfr 1 kap. 8 § mitt förslag till ny bostadsrättslag och 1 § lagen om försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt). Tillståndet tar alltså inte direkt sikte på föreningsbildningen som sådan eller pä den förberedande verksamhet som måste till innan lägenheter kan upplåtas. Som jag framhöll i lagråds­remissen får en förening även med mitt förslag inte påbörja sin verksamhet med att upplåta lägenheter utan regeringens rillstånd och i strid med det nämnda förbudet.

148

Jag står alltså fast vid förslaget i lagrådsremissen. Förslaget bör dock inte    Prop. 1990/91:92 hindra en förening att avvakta med registteringen rill dess regeringens rill­stånd har erhållits när detta bedöms som lämpUgare.

6 Ikraftträdande m.m.

Jag föreslär att den nya lagstiftningen träder i kraft den 1 juli 1991. Lagsrifmingen rör en stor gmpp enskilda i egenskap av boende eller leda­möter i föreningamas styrelser. Även domstolar och andra myndigheter be­rörs av regleringen. Det är mot denna bakgmnd angeläget att en tillfreds­ställande information oni de nya bestämmelsema när ut i god tid före ikraft­trädandet. Jag utgår från att i första hand de bostadskooperativa riksorganisationerna kommer att sköta denna uppgtft

I fräga om de bestämmelser som bör gälla övergångsvis hänvisar jag till vad jag redovisat i tidigare avsnitt

Kostnadskonsekvenser

Uttedningen konstaterar att förslagen berör främst länsstyrelsema, hyres­nämndema och de allmänna domstolarna. Sammantaget gör uttedningen den bedömningen att arbetsvolymen för dessa myndigheter i viss utsttäckning ökar, dock endast marginellt, och att förslagen därför kan genomföras med oförändrade resurser.

Hovrätten för Västra Sverige anser i likhet med uttedningen att förslaget innebär en viss ökning av arbetsbelastningen på de allmänna domstolama och fastighetsdomstolarna. Med hänsyn till domstolamas ansttängda arbets­situation bör enligt hovrätten lagstiftningen inte genomföras utan resurs­tillskott. Stockholms tingsrätt däremot bedömer att domstolarnas arbets­belasming inte kommer att påverkas något märkbart eller föranleda några kostnader. Domstolsverket har inte gjort några beräkningar i vilken om­fatming arbetsbelasmingen kommer att öka inom de berörda myndighetema, men anser det tveksamt om ökningen endast blir marginell. Enligt domstols­verket gäller detta särskilt för hyresnämndema som redan i dag är hårt belas­tade. Såväl hyresnämnden i Göteborg som i Malmö är av den uppfattningen att nämndemas resurser mäste förstärkas. Även länsstyrelsen i Stockholms län liksom den i Malmöhus län anser att ytterligare resurser behövs om för­slaget skall antas.

Jag skall nedan redovisa de bestämmelser som innebär vissa förändringar för myndighetema och föreningama i förhållande till den nu gällande bostads­rättslagen och mitt förslag om en ny lag för omregisttering av vissa bostads­föreningar till bostadsrättsföreningar.

149

Bostadsrättslagen

Prop. 1990/91: 92

Den föreslagna lagstiftningen om ekonomisk plan som innebär att föreningen under vissa fömtsätmingar kan upplåta enstaka lägenheter med bostadsrätt utan att en ny ekonomisk plan upprättas och registteras torde innebära att såväl bostadsrättsföreningamas som länsstyrelsemas arbete underlättas (jfr lagrådsreraissens förslag till komplettering av ekonomisk plan). Med all sannolikhet kommer förslaget att medföra an färre nya planer kommer att registreras pä gmnd av nyupplåtelser.

Förslagen i avsnitten 2.4,3, 2.4.4 och 2.6.6 mnebär att såväl med­lemskapsfrågan som möjligheten att få lägenheten upplåten med bostadsrätt kan prövas av hyresnämnd. Detta innebär att hyresnämndema tilldelas i viss män nya ärendetyper. Det bör dock påpekas att frågor om medlemskap redan nu kan bli föremål för hyresnämnds prövning och är alltså en känd ärendetyp. I likhet med uttedningen bedömer jag att de nu föreslagna ändringama endast kommer an medföra an antalet ärenden kommer att bli begränsat

Förslaget om ett system med förhandsavtal (avsnitt 2.6) innebär att läns­styrelsema tillförs nya arbetsuppgifter, nämhgen att ta emot säkerhet för läm­nade förskott. Redan i dag har länsstyrelsema likartade arbetsuppgifter, vilket torde innebära endast en marginell belastning hos länsstyrelsema. Jag anser inte heller att förslagen i avsnitt 2.3 om den geografiska spridningen av för­eningens hus såvitt gäller länsstyrelsema kommer att medföra nägot mer be­aktansvärt merarbete.

Min förslag att hyresnämnden skall pröva tvister om andrahands­upplåtelser av såväl bostadslägenheter som lokaler torde inte innebära någon beaktansvärd ökning av hyresnämndemas arbetsuppgifter. Frågan om till­stånd vid andrahandsupplåtelser är också den en för hyresnämndema redan känd ärendegmpp (jfr 12 kap. jordabalken).

Mitt förslag om nya regler för föreningamas möjlighet att besluta om om­byggnad mot en berörd bostadsrättshavares vilja (avsnitt 2.7) innebär att en ny ärendegmpp kommer att läggas på hyresnämndema. Även fiigan om tvist om ersätmingens storlek innebär att fastighetsdomstolama tillförs en ny mål-grapp. Denna mälgmpp har likheter med expropriationsmål vilket är en för fastighetsdomstolama redan känd ärendegmpp, I likhet med uttedningen bedömer jag dock att antalet tvister hos de enskilda nämndema och dom­stolama endast blir begränsat

I avsnitt 2.6.3 har jag föreslagit kriminalisering av sädana förfaranden som innebär att nägon uppbär förskott i strid mot lagens bestämmelser. Det merarbete som detta förslag kan medföra för polis och åklagarmyndigheter samt de allmänna domstolama anser jag försumbar i relation till verksamheten i övrigt hos dessa myndigheter.

Omregistreringslagen

Såsom uttedningen anfört kan lagförslaget vid första påseende sägas medföra

ökade arbetsuppgifter främst för länsstyrelsema vilka kommer att ombesörja

, ,

omregisttering från bostadsföreningar till bostadsrättsföreningar. Även in- Prop. 1990/91: 92 skrivningsmyndigheten kommer att beröras eftersom namnändringen skall antecknas i fastighetsboken. Eftersom det redan i dag är möjligt an få till stånd en omregisttering medför lagförslaget dock enligt min mening inte någon större arbetsbelastning för de berörda myndighetema. Lagförslaget måste anses på sikt underlätta såväl de gamla föreningamas fortsatta verk­samhet och kontakter med bl.a. offentiiga myndigheter som myndighetemas eget arbete. Under en övergångsperiod kan dock inledningsvis fömtses en ökad arbetsbelastning framför allt hos länsstyrelsema. Enligt min mening bör länsstyrelsema själva kunna möta den temporära ökningen inom ramen för tillgängliga resurser.

Sammanfattnmg

Sammanfatmmgsvis vill jag säga att jag är medveten om att vissa av de myn­digheter som berörs av förslagen i dag är hårt belastade av arbetsuppgifter. Även marginella förändringar kan dä fä effekter. Trots detta anser jag vid en sammanvägning att förslagen bör kunna i huvudsak genomföras inom ramen för de resurser som tilldelas dem vid den sedvanliga anslagsprövningen.

7 Upprättade lagförslag

1 enlighet med det anförda har det inom bostadsdepartementet upprättats för­slag till

1.

bostadsrättslag

2.

lag om omregisttering av vissa bostadsföreningar till bostadsrätts­föreningar

3.

lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt till fasrighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt

4.

lag om ändring i jordabalken,

5.

lag om ändring i äktenskapsbalken,

6.

lag om ändring i lagen (1947:576) om statlig inkomstskatt,

7.

lag om ändring i lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyres­nämnder,

8.

lag om ändring i bostadssaneringslagen (1973: 531),

9.

lag om ändring i lagen (1974: 1082) om bostadsdomstol,

10.

lag om ändring i lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastighet m.m.,

11.

lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978: 304),

12.

lag om ändring i lagen (1982: 617) om utiändska förvärv av svenska företag m.m.,

151

13.

lag om ändring i lagen (1986: 1242) om försöksverksamhet med ko-    Prop, 1990/91: 92 operativ hyresrätt,

14.

lag om ändring i lagen (1987: 232) om sambors gemensamma hem,

15.

lag om ändring i lagen (1987: 813) om homosexuella sambor,

16.    lag om ändring i lagen (1987: 1274) om kommunal bostads­

anvisningsrätt.

Förslagen imder 4-5, 7, 9 och 14-15 har upprättats efter samråd med chefen för justitiedepartementet och förslaget under 6 efter samråd med chefen för finansdepartementet samt förslaget under 12 efter samråd med chefen för mdustridepartementet

8 Specialmotivering

8.1 Förslaget till ny bostadsrättslag

Den nuvarande bostadsrättslagen innehåller fömtom vissa särskilda be­stämmelser två huvuddelar, nämligen en del med bestämmelser om nyttjande­rätt m.m. (1-41 §§) och en del med föreningsrättsliga regler (43-68 §§). Denna indelning har behållits i den nya lagen. Detta innebär bl.a. att bestäm­melsema om nyttjanderätt m.m. tas upp före de föreningsrättsliga bestämmel­sema. Lagen har dock i enlighet med uttedningsförslaget delats upp i kapitel med egen paragrafnumrering inom varje kapitel. Vidare har vissa under-mbriker förts m i kapitien.

Till de inledande bestämmelsema i I kap. har från den tidigare förenings-rättsUga delen överförts vissa gmndläggande regler om bildande av bostads­rättsföreningar. Bestämmelsema om medlemskap, som är av centtal be­tydelse, har bmtits ut till ett eget kapitel (2 kap.). Detsamma gäller bestäm­melsema i 3 kap. om ekonomisk plan som bmtits ut frän bestämmelsema om upplåtelse av bostadsrätt. Kapitiet om förhandsavtal (5 kap.) innehåller ute­slutande nya bestämmelser, Bestämmelsema om förfarandet vid offentiig auktion har ocksä flyttats till ett särskilt kapitel (8 kap,). Även i övrigt har en del omdisponeringar genomförts, i förhållande till den nuvarande BRL. Förslaget följer dock i stort uttedningens förslag.

Kapitiet har följande indelning.

1

kap.   Inledande bestämmelser

2

kap.   Föreningens medlemmar mm.

3

kap.   Ekonomisk plan

4

kap.   Upplåtelse av lägenheter med bostadsrätt

5

kap.   Förhandsavtal

6

kap.   Övergäng av bostadsrätt

7

kap.   Bostadsrättshavarens rättigheter och skyldigheter

8

kap.   Offentiig auktion

9

kap.    Bestämmelser om föreningen m.m.

10

kap. Skadestånd, straff och vite m.m.

11

kap. Förfarandet i bostadsrättstvister m.m,

j52

1 kap. Inledande bestämmelser

Prop. 1990/91:92

I detta kapitel redovisas främst vissa grundläggande bestämmelser om bostadsrättsföreningar och upplåtelse av lägenheter med bostadsrätt. Kapitiet tar även upp vissa inledande bestämmelser om förenmgens lägenheter och om förbud mot upplåtelse av andelsrätt i vissa fall m.m. Nägon inledande be­stämmelse om lagens kapitelindelning, vilket utredningen föreslagit, har dock inte tagits med.

Lagrådet har föreslagit att en viss omdisposition och utbyggnad av kapitiet av i huvudsak redaktionell natur bör ske i förhällande till förslaget i remiss­protokollet. Jag kan i vissa delar ansluta mig till vad lagrådet föreslagit Det innebär till en början att de bestämmelser som i remissprotokollet tagits upp under 1-7 §§ lämpligen kan sammanföras under mbriken "Grandregler om bostadsrättsföreningar och bostadsrätt". Att upprättande och registtering av en ekonomisk plan är en föratsätming för upplåtelse av bostadsrätt bör ocksä framgå av 1 kap. liksom hur minsta antalet lägenheter skall beräknas (jfr 3 kap, 1 § i remissprotokollet). En annan grundregel som enligt lagrådet behövs i detta kapitel för att det väsentliga i systemet skall framgå är den i 6 kap. 1 § första stycket i det remitterade förslaget. Den bestämmelsen reglerar sambandet mellan medlemskap och Överlåtelse av bostadsrätt frin en bostads­rättshavare till en annan och bör enligt lagrådet samordnas med bestämmelsen om sambandet mellan medlemskap och upplåtelse. Jag ansluter mig till lag­rådets förslag även i denna del. Jag kan också instämma i vad lagrådet har an­fört om innebörden av termerna upplåtelse och överlåtelse av bostadsrätt, vil­ket helt överensstämmer med gällande rätt (se närmare om innebörden i lag­rådets yttrande).

I några hänseenden är jag inte ense med lagrådet. Såsom jag närmare ut­vecklat i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.2) kan jag inte godta den vidare syfming som lagrådet har velat tillägga begreppet lägenhet. Jag är inte heller beredd att godta alla de språkliga ändringama som lagrådet har före­slagit bl.a, i 1-3 §§ remissprotokollet eller lagrådets förslag till omdispone­ringar. Jag anser sålunda inte att en ändring i förhållande till förslaget i remissprotokollet i nu akmella hänseenden ger några egentliga fördelar.

Grundregler om bostadsrättrföreningar och bostadsrätt

1 § En bostadsrättsförening är en ekonomisk förening som har till ändaraål att i föreningens hus upplåta lägenheter med bostadsrätt. En bostadsrätts­förening skall vara registterad.

Lagen (1987: 667) om ekonomiska föreningar tillämpas på bostadsrätts-förenmgar i den utsträckning som anges i 9-10 kap.

(Jfr 1 kap. 2 § i uttedningens förslag)

Paragrafen innehåller i sak mget nytt i föiiiållande till BRL.

Paragrafens/örjfa stycke motsvaras, med viss justering, av 40 § BRL (jfr prop. 1971:12 s. 135-137). 1 förhållande till det till lagrådet remitterade för-

slaget framgår det bl.a. tydUgare att en bostadsrättsförening måste vara regist- Prop, 1990/91:92 rerad (jfr lagrådets yttrande samt 9 kap. 2 och 3 §§ samt 1 kap. 2 § lagen om ekonomiska föreningar). Enligt 1 kap. 1 § lagen (1987: 667) om ekono­miska föreningar har en ekonormsk förening till ändamål att främja medlem­mamas ekonomiska mttessen genom ekonomisk verksamhet i vilken med­lemmama deltar pä i lagen närmare beskrivet sätt. En bostadsrättsförening har särskilt till ändamål att upplåta lägenheter i föreningens hus med bostadsrätt Objekten för upplätelsema är normalt delar av ett hus, men det är inget som hindrar att en upplåtelse avser exempelvis ett radhus eller ett kedjehus eller mark i ansluming därtill, se 4 §. De gmndläggande bestämmelserna om bostadsrätt tas upp i 3 och 4 §§.

Hänvisningen i andra stycket finns mte i BRL, men innebär i sak inget nytt. Bostadsrättslagen innehåller i princip en uttömmande reglering av bostadsrättsföreningamas förhållanden. I de delar reglema överensstämmer med vad som gäller för ekonomiska föreningar i allmänhet hänvisar dock lagen direkt till motsvarande bestämmelser i lagen om ekonomiska för­eningar. Sädana hänvisningar finns i 9 och 10 kap.

Det har inte ansetts nödvändigt att, som juridiska fakultetsnämnden vid Stockholms universitet har föreslagit, i lagen ta in en bestämmelse om lagens tvingande karaktär i de delar inte annat anges. Lagrådet har föreslagit att para­grafens andra stycke bör flyttas till en ny paragraf i slutet av detta kapitel och att 2 § i remissprotokollet flyttas till 1 §. Jag anser att den upplysning som andra stycket ger utttyck för bör finnas med pä ett sä tidigt stadium som möj­ligt vid en presentation av de regler som kan bli aktuella för en bostadsrätts­förening. 2 § i remissprotokollet bör kvarstå som en självständig paragraf

2 § För registtering av en bostadsrättsförening fordras att föreningen har

minst fem medlemmar. Dessutom skall föreningen ha antagit stadgar samt ut­

sett styrelse och minst en revisor.

(Jfr 1 kap. 3 § i uttedningens förslag)

Paragrafen, som har sin motsvarighet i 43 § BRL, mnehåller i sak mget nytt 0'fr prop. 1971:12 s. 138-139). Den gamla lagens krav på an föreningen skall ha utsett "revisorer" har dock anpassats till kravet i föreningslagen om "minst en revisor", jfr 8 kap. 1 § första stycket lagen om ekonomiska föreningar. Att bestämmelsema i samma lag om revisorer även i övrigt gäller i tillämpliga delar följer av 9 kap. 26 §. Frågan om antalet medlemmar har diskuterats i avsnitt 2.2. Liksom tidigare skall lägsta antalet fortfarande vara fem (jfr 9 kap. 29 §). Bestämmelser om minsta antalet lägenheter i föreningens hus finns i 5 §.

3 § Upplåtelse av en lägenhet med bostadsrätt får endast ske till den som är

medlem i bostadsrättsföreningen. Bostadsrätt är den rätt i föreningen som en

medlem har på gmnd av upplåtelsen.

154

När en bostadsrätt överlåtits från en bostadsrättshavare till en ny inne-    Prop. 1990/91: 92 havare fär denne utöva bostadsrätten endast om han är eller antas till medlera i föreningen,

(Jfr 1 kap. 5 § i uttedningens förslag)

Paragrafens första stycke, som motsvaras av 2 § första stycket andra och ttedje meningama BRL, innehåller i sak mget nytt (jfr prop. 1971:12 s. 95-96). Paragrafens andra stycke motsvaras av 10 § första stycket BRL (jfr prop. 1971:12 s. 106-108). Andra stycket har tagits upp bland de gmnd­läggande bestämmelsema om bostadsrätt pä förslag av lagrådet. 1 lagrådets förslag har bestämmelsen dock influtit i en paragraf med annorlunda ut­formning.

4 § Upplåtelse av en lägenhet med bostadsrätt skall ske till nyttjande mot er­

sättning och utan tidsbegränsning. Endast bostadsrättsföreiungar får upplåta

sädan nyttjanderätt

En upplåtelse med bostadsrätt får endast avse hus eller del av hus. En upplåtelse får dock även omfatta mark som ligger i ansluming till föreningens hus, om marken skall användas som komplement till nyttjandet av huset eller del av huset.

(Jfr 1 kap. 6 § i Uttedningens förslag)

Paragrafen innehåller den nyheten att också mark under vissa fömtsätmingar får upplåtas med bostadsrätt. I övrigt överensstämmer paragrafen med I § första stycket och 2 § första meningen BRL (jfr prop. 1971:12 s, 95).

Den nya bestämmelsen i andra stycket andra meningen har behandlats i av­snitt 2.8 och tar sikte på småhus och s.k. markbostäder. Att marken skall ligga i ansluming till ett hus innebär att markupplåtelsen mte får avse ett om­råde som ligger en bit ifrån huset. Bestämmelsen är därför snävare än mot­svarande bestämmelsen för hyresförhållanden i 12 kap. 1 § andra stycket jordabalken. Mark, som upplåts tillsammans med ett hus eller del av ett hus, kommer att utgöra en del av lägenheten vilket bl.a. får till följd att vanvård kan leda till förverkande av nyttjanderätten till allt som omfattas av upplåtel­sen. Jämfört med uttedningsförslaget har det förtydligandet gjorts att marken skall användas som komplement till det övriga nyttjandet, dvs. för en bostadslägenhet som en del i boendet.

5 § Om upprättande och registtering av ekonomisk plan som fömtsättning

för upplåtelse finns bestämmelser i 3 kap.

För registtering av ekonomisk plan fordras att det i föreningens hus kom­mer att finnas minst fem lägenheter avsedda art upplåtas med bostadsrätt. Vid beräknmgen av antalet lägenheter som avses bli uppläma med bostadsrätt räk­nas som lägenhet varje avskild enhet som är inrättad att varaktigt och själv­ständigt användas som bostad eller lokal. Garage, lager och andra lägenheter som i första hand används som förvaringsutrymmen skall man dock bortse från.

155

Om föreningen har fler än ett hus, fordras det för registtering också att    Prop. 1990/91: 92 husen ligger så nära varandra att en ändamålsenlig samverican kan ske mellan bostadsrättshavama.

(Jfr 1 kap, 4 § i Uttedningens förslag)

Paragrafen saknar motsvarighet i BRL.

I första stycket har, pä förslag av lagrådet, tagits in en upplysning om att bestämmelser om ekonomisk plan fmns i 3 kap,, men lagrådets förslag har tagits upp i en paragraf med annorlunda utformning,

Bestämmelsema i andra stycket har behandlats i avsnitt 2,2. Av bestäm­melsema framgår att - när planen registreras - skall det finnas minst fem lägenheter i föreningens hus, vilka är avsedda att upplåtas med bostadsrätt. Som lägenhet räknas endast en avskild enhet som är inrättad att användas var­aktigt och självständigt som bostad eller lokal. Som lägenhet bör vid be­räkningen endast bettaktas en sådan del av huset som med utgångspunkt från hur huset är byggt naturligen utgör en brukningsenhet. Ett avskärmat ram i en sädan brukningsenhet kan således inte utgöra en lägenhet. Inte heller kan hit hänföras obetydliga biutrymmen som elskåp och liknande. Vid beräkningen skall även bortses frän garage, lager och andra lägenheter som i första hand används som förrädsutrymmen.

Som framgår av 3 kap, 2 § skall intygsgivama uttala sig om humvida de anser att fömtsätmingama enligt 1 kap. 5 § för registrering kan anses upp­fyllda. Ytterst ankommer det dock pä länsstyrelsen att ta ställning i denna fräga.

Av 9 kap. 31 § första stycket följer genom hänvisningen till 15 kap. lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar att en länsstyrelses beslut att vägra en registtering får överklagas till kammarrätten.

Lagrådet har som jag redovisat i avsnitt 2.2 ansett att lägenhetsbegreppet skulle fä en vidare syfmmg. Av de skäl som jag där angett har jag inte funnit skäl att godta lagrådets förslag i denna del,

Bestämmelsema i tredje stycket har behandlats i avsnitt 2,3, De syftar framför allt till att motverka föreningsbildningar där husen inte har något naturligt geografiskt samband, t.ex. genom att de ligger i olika stadsdelar eller skiljs markant ät genom andra hus eller anläggningar. Att husen skall vara samlade pä ett sådant sätt att en ändamålsenlig samverkan kan ske mellan bostadsrättshavama, skall inte uppfanas sä an husen nödvändigtvis mäste ligga alldeles bredvid varandra. Hänsyn mäste givetvis tas till markens be­lägenhet och möjlighetema att bebygga marken. Som huvudregel bör dock gälla an husen skall ligga i omedelbar ansluming till varandra. Avsteg bör kunna ske t.ex. om det har placerats områden för allmänt ändamål mellan husen. Avsikten är ytterst att både den praktiska förvaltningen av husen och det gemensamma ansvaret i övrigt för föreningens verksamhet skall kunna fortlöpa pä ett ändamålsenligt sätt.

156

En bedömning av om fömtsätmingama för registtering är uppfyllda skall    Prop, 1990/91:92 göras av intygsgivama men den slutiiga prövningen görs av länsstyrelsen. Detta fiamgär av 3 kap. 1 och 2 §§.

Särskilda övergångsbestämmelser har meddelats till de nya bestämmel­sema om minsta antal lägenheter och om husens geografiska spridning, se punktema 5 och 6.

6 § Med bostadslägenhet avses i denna lag en lägenhet som är avsedd att

helt eller till en inte oväsentlig del användas som bostad. Med lokal avses en

annan lägenhet än bostadslägenhet

(Jfr 1 kap. 7 § i uttednmgens förslag)

Paragrafen motsvaras, med en viss redaktionell ändring av 2 § sista stycket BRL (jfr prop. 1971:12 s, 95-96), Begreppet lokal i andra meningen har, utan att någon förändring i sak är avsedd, förts in i stället för "annan lägenhet än bostadslägenhet". Utttycket har samma innebörd som i 12 kap, 1 § ttedje stycket jordabalken.

7 § Bestämmelser som gäller ombildning av hyresrätt till bostadsrätt finns i

denna lag och i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning

till bostadsrätt.

(Jfr 1 kap, 8 § i Uttedningens förslag)

Paragrafen saknar motsvarighet i BRL,

Det har ansetts lämpligt att i lagen lämna en upplysning om att det finns bestämmelser som gäller ombildning av hyresrätt till bostadsrätt inte bara i denna lag utan ocksä i ombildningslagen, I bostadsrättslagen finns sådana bestämmelser som har samband med ombildning i 2 kap., 8, 10, 12 och 13 §§, 4 kap. 6 §, 5 kap. 7 och 8 §§, 7 kap. 14 § andra stycket och 9 kap. 19-22 §§ samt 11 kap, 3 §,

Förbud mot vbsa uppläteber

8 § En juridisk person får inte upplåta andelsrätt med vilken följer rätt att för

begränsad tid besitta eller nyttja en bostadslägenhet.

Ett förbehåll om förvärv av andelsrätt i strid med första stycket gäller inte mot den till vilken lägenheten har upplåtits.

Enligt lagen (1986:1242) om försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt kan regeringen lämna ekonomiska förenmgar tillstånd an bedriva verksamhet trots bestämmelsema i första stycket

(Jfr ] kap. 9 § i Uttedningens förslag)

Paragrafen stämmer överens i sak med 79 § BRL.

Orden förening, akriebolag och handelsbolag bytts ut mot den samlande

beteckningen juridisk person. Någon ändring i sak är det inte fräga om. Även

i övrigt har vissa språkliga justeringar gjorts. Bettäffande förarbetena rill

j

79 § första och andra styckena BRL hänvisas till SOU 1969:4 s, 90 f och    Prop, 1990/91: 92 prop. 1971:12 s. 67 och 92 f Ofr även SOU 1981:74 s. 144 f och där gjorda hänvisningar).

Enligt den lag om försöksveiksamhet med kooperativ hyresrätt som anges i tredje stycket fär regeringen dispensera från bestämmelsema i denna para­graf. Den särskilda lagen om försöksverksamhet, som gäller till utgången av år 1991, föreslås nu fä fortsatt giltighet till utgången av är 1993, se avsnitt 5.

Att särskilda bestämmelser gäller för vissa äldre associationsformer följer av punktema 4 och 7 i övergångsbestämmelserna.

2 kap. Föreningens medlemmar m.m.

I detta kapitel har samtiiga regler samlats som rör rätten till medlemskap i en bostadsrättsförening, Kapitelmbriken är densamma som valts för 3 kap, lagen (1987: 667) om ekonomiska föreningar.

Flera sakliga nyheter föreslås i förhållande till nuvarande BRL. Förslagen har behandlats huvudsakligen i avsnitt 2.4. Nyhetema avser bl.a. otilläma stadgevillkor för medlemskap (2 § första stycket), juridiska personers rätt till medlemskap (4 §) och rätt till medlemskap för den som tecknat ett förhands­avtal eller anvisats bostadsrätt av kommunen (9 §).

De nuvarande reglema i 11 § BRL om rätt till medlemskap för den som förvärvar bostadsrätt genom överlåtelse eller annan övergång har delats upp på flera paragrafer (3 § första stycket samt 5 -7 §§). Reglema i nuvarande 51 a § BRL om hyresgästers rätt till medlemskap i samband med ombildning av hyresrätt till bostadsrätt, som har kompletterats med nya regler, återfinns nu i detta kapitel (8 §).

I kapitiet har i huvudsak inte tagits med några bestämmelser om de rätts­verkningar som följer av att någon efter övergång till bostadsrätt beviljas eller inte beviljas inttäde i en bostadsrättsförening. Dessa regler, som bl.a. avser rätten att utöva bostadsrätten, medlemmamas ansvar för förpliktelsema mot bostadsrättsföreningen och ogiltighet när medlemskap inte beviljas, tas upp i 6 kap.

Lagrådet har lagt fram en förslag till en omarbeming av 3,4 och 8 §§ i det

remitterade förslaget och till en ny 9 §. Lagrådets förslag innehåller en viss

saklig ändring när det gäller förhandsavtal, men avser i övrigt inte innehålla

några ändringar i sak. Med anledning av omarbetningen föreslär lagrådet

ocksä nya rabriker. Jag har tagit till mig vad lagrådet anfört om att såväl dis­

positionen som uttryckssätten i de olika paragrafema i det remitterade för­

slaget inte ger en klar bild av hur bestämmelsema förhåller sig till varandra

och att det inte saken kan utiäsas vad som i alla avseenden skall gälla i de an­

givna fallen eller vilken rätt som avses föreligga i fall som inte berörs av lag­

texten. Med anledmng härav och i övrigt till de påpekanden som lagrådet gjort

om skillnaden mellan termerna upplåtelse och överlåtelse och om innebörden

av det remitterade förslaget när det gäller rätten till moäde i föreningen i dessa

båda fall, kan jag i stort ansluta mig till lagrådets förslag.

j g

Som jag tidigare redovisat i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.6.6)    Prop. 1990/91: 92 delar jag dock mte helt lagrådets uppfatming i fråga om rätten till medlemskap för den som tecknat förhandsavtal. Jag anser sålunda att denna rätt bör kunna göras gällande först när den ekonomiska planen registrerats och lägenheten står klar för inflyttmng.

Lagrådet har utöver det sagda ocksä föreslagit att regeln i 11 kap. 1 § remissprotokollet om rätt till överprövnmg av frågan om medlemskap bör flyttas till 2 kap. Bestämmelsen kan härigenom ges en förenklad utformning redaktionellt och föresläs ocksä fä en egen mbrik. Jag delar lagrådets syn­punkter att bestämmelsen hör närmare samman med bestämmelsema i 2 kap. och föreslär därför att den skall överflyttas och även förses med rabrik. Vidare delar jag lagrådets mening att bestämmelsen i 4 § andra stycket remissprotokollet om att juridisk person som är medlem i föreningen skall ha förenmgens samtycke vid förvärv av bostadsrätt flyttas till 6 kap. som hand­lar om övergång av bostadsrätt. Detsamma gäller även sista meningen i 4 § ttedje stycket i lagrådsremissens förslag om att samtycke till förvärv inte be­hövs när en kommun eller landstmgskommun är förvärvare.

Som en följd av den omdisponering i förhällande till det remitterade för­slaget som lagrådets yttt-ande föranleder, föreslär jag att kapitiet delas upp under fem rabriker. Med vissa jämkningar i föriiållande till lagrådets förslag, bör dessa anges som "Allmänna bestämmelser om medlemskap", "Rätt till medlemskap vid övergång av bostadsrätt", "Rätt till medlemskap vid upp­låtelse av bostadsrätt", "Rätt till överprövning av frågan om inttäde" samt "Utttäde ur föreningen m.m.".

Allmänna bestämmeber om medlemskap

1 § Fräga om att anta en medlem i en bostadsrättsförening avgörs av för­eningens styrelse med iakttagande av de villkor för medleraskap som anges i föreningens stadgar och bestämmelsema i detta kapitel.

I stadgama får föreskrivas att ansökan om inträde i föreningen skall göras skriftiigen och att ansökningshandlingen skall vara försedd med sökandens bevitmade namnunderskrift

(Jfr 8 kap. 9 § i uttedningens förslag)

Paragrafen motsvaras, med vissa justeringar, av 51 § BRL.

Det är enhgt första stycket nu liksom tidigare styrelsen som avgör frågan om att anta någon som medlem i föreningen. I förhällande till 51 § BRL har det tillägget gjorts att prövningen skall ske med iakttagande av de villkor som anges i föreningens stadgar och bestämmelserna i detta kapitel. Till den del sådana villkor eller lagbestämmelser saknas, har styrelsen sålunda fri pröv­ningsrätt. Denna ordning innebär ingen avvikelse från de principer på vilka nuvarande bestämmelser i BRL vilar.

Bestämmelsema i andra stycket motsvarar i sak 51 § andra stycket BRL.

Bestämmelsema har dock anpassats till utformnmgen av 3 kap. 1 § andra

stycket lagen (1987:667) om ekonomiska förenmgar.

I59

2 § Sådana stadgevillkor för medlemskap är utan verkan som innebär

Prop, 1990/91: 92

1,

att ett visst medborgarskap eller en viss inkomst eller förmögenhet skall utgöra föratsätming för inttäde i föreningen,

2,

att den till vilken en bostadsrätt övergår skall utses av nägon annan än bostadsrättshavaren eller godkännas enhgt andra grander än som gäller enligt denna lag för inträde i en bostadsrättsförening, eller

3,

att villkoret annars med hänsyn till sitt innehåll eller på annat sätt är oskäligt mot den som vill vinna mttäde i föreningen eller överlåta sin bostads­rätt.

Bestämmelsen i första stycket 2 hindrar inte att föreningen i sina stadgar förbehåller sig sådan åteiköps- eller lösningsrätt som avses i 6 kap, 9 §,

(Jfr 8 kap, 11 § i uttedningens förslag)

Paragrafen är delvis ny. Frågoma har behandlats i avsnitt 2.4.1.

första stycket anges att vissa stadgevillkor för medlemskap skall vara utan verkan. Det betyder an man skall bortse från villkoret vid prövningen av en ansökan om medlemskap. Med stöd av bestämmelsema i paragrafen kan en enskild medlem ocksä föra talan vid domstol om att ett visst villkor skall föridaras sakna verkan,

Bestämmelsema gäller även föreningar som vid den nya lagens ikraft­trädande i sina stadgar har något av de angivna villkoren.

Bettäffande första stycket punkt 1 torde det finnas flera äldre föreningar som tillämpar stadgevillkor om att en medlem måste vara svensk medborgare. Ett sådant villkor blir nu utan verkan. Även villkor om annat medborgarskap blir utan verkan. Detsamma gäller villkor om att medlemmar skall ha viss in­komst eller förmögenhet. Det sismämnda villkoret utesluter dock inte att en förening i ett enskilt fall kan vägra nägon medlemskap, om denne kan be­dömas sakna förmåga att fullgöra sina ekonomiska förpliktelser mot för­eningen (se närmare avsnitt 2.4.1).

Punkt 2 motsvaras av 11 a § BRL (se prop, 1981/82:169, s. 55 f. och 86), Förbudet i bestämmelsen åsyftar vissa hembudsliknande villkor. Genom hänvisning i sista stycket till 6 kap. 9 § undantas dock vissa villkor om åter­köps- eller lösningsrätt; se kommentaren till den paragrafen.

Bestämmelsema i punkt 3 är ny. Avsikten är att fånga upp sådana stadgevillkor för medlemskap som inte kan hänföras till punkt 1 eller 2, men som ändå är oskäUga - antingen med hänsyn till sitt innehåll eller med hänsyn till omständighetema i det enskilda fallet

Utgångspunkten vid bedömningen av vilka villkor som kan vara oskäliga, bör främst vara den öppenhet som skall prägla bostadsrättsföreningar samt principen om lika behandling av medlemmama. Inom denna ram bör en bostadsrättsförening ha frihet att ställa upp de villkor för medlemskap som är sakligt motiverade utifrån föreningens ändamål.

Som framgår av avsnitt 2.4.1 torde den som söker medlemskap i en

bostadsrättsförening inte kunna åberopa generalklausulen i 36 § avtalslagen

för att kunna beviljas inttäde i föreningen. Detta lagmm tar, såvitt nu är av

inttesse, endast sikte pä rättsförhållandet mellan föreningen och den enskilde

160

medlemmen, Bestämmelsema i punkt 3, som har generalklausulen som Prop. 1990/91: 92 förebild, avser emellertid att göra det möjligt även för den som förvärvat bostadsrätt att åberopa sädana omständigheter som vid en tillämpning av 36 § avtalslagen skulle kunna leda till jämkning av ett stadgevillkor eller till att man bortsåg frän villkoret Det är alltså här fråga om sådana stadgevillkor som be­döms vara oskäliga i rättsföibällandet mellan den som innehar bostadsrätten och föreningen, men som givetvis ocksä kan återverka på den som vill för­värva bostadsrätten. Ett exempel är en i förhållande till innehavaren oskälig prisföreskrift eller en bestämmelse som i oskälig grad inskränker inne­havarens möjligheter att överlåta bostadsrätten. Sådana stadgevillkor blir alltså utan verkan. Därav följer an medlemskap inte kan vägras en förvärvare med hänvisning till villkoret,

Bestämmelsema i punkt 3 innebär emellertid ocksä att stadgevillkor som direkt tar sikte på förhållandena pä en bostadsrättsförvärvares sida kan vara oskäliga och sakna verkan. Det kan tex. gälla villkor som diskriminerar vissa ettuska gmpper frän förvärv (jfr lagen /1986:442/ mot emisk diskriminering). Det kan ocksä avse villkor som med avseende på en förvärvares personliga kvalifticationer, skötsamhet eller ekonomi, går längre än som varit avsikten med den skälighetsbedömning som skall göras enligt nuvarande 11 § BRL (se numera 4 § i förevarande kapitel). Vad särskilt gäller en förvärvares per­sonliga kvalifikationer ansåg lagutskottet i samband med tillkomsten av 11 § BRL (se LU 1971: 9 s. 9) att möjligheten att vägra medlemskap i dessa fall borde utnyttjas med stor varsamhet. Utskottet pekade särskilt pä det arbete som komraunema lägger ned pä social rehabilitering av sväranpassade per­soner, 1 följd härav bör villkor som står i sttid med vad lagutskottet sålunda uttalat kunna underkännas. Detsamma bör gälla villkor som visserligen inte är formulerade som villkor om medborgarskap eller anger viss inkomst eller förmögenhet som föratsätming för medlemskap (jfr punkt 1), men som ändå har till ändamål att utestänga vissa nationaliteter eller tillgodose särskilda krav med avseende pä den sökandes ekonomiska föihällanden.

Sådana typer av villkor bör underkännas som inte är sakligt motiverade med hänsyn till föreningens verksamhet Sådana villkor för medlemskap som innebär t,ex. att man skall tillhöra en organisation som har någon frän bostadsrättsföreningen klart artskild verksamhet bör därför kunna under­kännas. Ett exempel kan vara att medlemmama måste tillhöra en aktiespar­klubb. Däremot bör även i fortsätmingen tillåtas sådana villkor som innebär att en medlem i bostadsrättsföreningen också skall tillhöra t.ex. en organisa­tion för bostadsrättsföreningar. Även om en organisation inte är artskild från föreningens verksamhet, men organisationen inte står öppen för var och en bör dock ett krav pä medlemskap kunna underkännas.

Villkor om att en medlem i bostadsrättsföreningen skall tillhöra nägon viss

yrkeskategori eller vara anställd hos en viss arbetsgivare bör kunna godtas,

under fömtsätming att det finns ett samband mellan föreningens verksamhet

och villkoret. Föreningen kan tex. ha kommit till for att tillgodose behovet av

bostäder för dem som rekryteras till ett visst företag. Man kan också tänka sig

bostadsrättsföreningar som äger s.k. läkarhus e.d.

Ij

11 Riksdagen 1990191. 1 saml. Nr 92

Det har blivit vanligt med villkor om särskilda åldersgränser vid förvärv av Prop, 1990/91: 92 bostadsrätt i servicehus eller liknande. Sådana villkor bör godtas. Någon gäng kan simationen vara den att åldersgränsen inte har uppnåtts av en make eller annan närsrående sora bodde tillsammans med bostadsrättshavaren och som vill överta bostadsrätten. Sädana fall täcks dock normalt av bestämmel­sema i 5 § som ger denna kategori en i det närmaste exklusiv rätt till medlem­skap.

Det kan undantagsvis tänkas att ett stadgevillkor är sådant att det normalt bör kimna godtas med hänsyn till sitt innehåll, men att det i ett enskilt fall slår oskäligt hårt mot den som vill överlåta eller förvärva bostadsrätt. Bestäm­melsen i punkt 3 innebär att även sådana villkor kan fränkännas verkan. Att närmare ange vilka simationer som här kan bli akmella är inte möjligt. Det bör dock framhållas att förändrade förhållanden i en bostadsrättsförening kan medföra att ocksä fömtsätmingama för tillämpningen av ett villkor för medlemskap i ett enskilt fall kan göra villkoret oskäligt (jfr 36 § avtalslagen). Omständighetema kan ocksä tänkas vara sådana att ett visst villkor är omöjligt att uppfylla för vissa personer, tex, deltagande med viss arbetsinsats som visar sig vara omöjligt för den som har visst handikapp. Andra villkor kan var så formulerade att möjlighetema att överlåta bostadsrätten i ett visst fall inskränks i otillböriigt hög grad

Hänvisningen i andra stycket har kommenterats under punkt 2 i första stycket.

Rätt tiU medlemskap vid övergång av bostadsrätt

3 § Den som en bostadsrätt har övergått till får inte vägras inttäde i för­eningen, om de villkor för medlemskap som föreskrivs i stadgama är upp­fyllda och föreningen skäligen bör godta honom som bostadsrättshavare. För vissa särskilda fall av övergäng gäller 4-7 §§.

(Jfr 8 kap. 10 § 1 st. i uttedningens förslag)

Paragrafen har fått sin slutliga utformning efter förslag av lagrådet.

Bestämmelsen i första stycket motsvaras, med viss språklig justering, av den nuvarande bestämmelsen i 11 § första stycket första meningen BRL. Den behandlar frågan om medlemskap för den som förvärvar bostadsrätt genom överlåtelse eller annan övergång av bostadsrätt (prop 1971:12, s. 108 f, LU 1971:9 s,9). De speciella regler om medlemskap som enligt nuvarande regler i 11 § BRL gäller vid exekutiv eller offentiig auktion, av make och annan närsrående eller vid förvärv av andel i bostadsrätt har bmtits ut och återfinns nu i 5-7 §§. En ny paragraf (4 §) har mförts om medlemskap för juridiska personer. I paragrafens andra stycke återfinns nuvarande bestämmelse om förvärv som görs av en kommun. Med kommun jämställs enligt förslaget även landstingskommun.

Bestämmelsen i andra stycket innehåller en erinran av mnebörd att speci­ella regler om medlemskap gäller vid övergång enligt 47 §§.

162

4 § En juridisk person som har förvärvat bostadsrätt till en bostadslägenhet,    Prop. 1 90/91: 92 som inte är avsedd för fritidsändamål, får vägras mträde i föreningen även om de i 3 § angivna fömtsätmingama för medlemskap är uppfyllda.

En kommun eller en landstingskommun som har förvärvat bostadsrätt till en bostadslägenhet får inte vägras mttäde i förenmgen,

(Jfr 8 kap. 10 § i uttedningens förslag)

Paragrafen, som är ny, har behandlats i avsnitt 2.4.2.

Innebörden av bestämmelsen \ första stycket är att styrelsen fritt kan vägra en juridisk person inttäde i föreningen, om den juridiska personen har för­värvat bostadsrätt till en bostadslägenhet som inte är avsedd för fritidsända­mål. Att fritidsändamål föreligger torde normalt kunna utiäsas av föreningens stadgar eller fiamgå av det sätt på vilket föreningen bedrivs. Ett påstående om att en viss lägenhet skall användas för fritidsändamål är däremot inte tillräck­ligt för att föreningen skall vara utestängd från möjligheten att fritt få pröva medlemskapsfrågan. Lägenheten mäste sålunda helt oberoende av den juri­diska personens särskilda avsikter med användningen vara avsedd för fri­tidsändamål.

Lagrådet har ansett att paragrafens formulering i lagrådsremissen är nägot otydlig, eftersom avsikten med regleringen måste vara att i de angivna fallen rätten till inttäde enligt 3 § första stycket mte skall gälla; föreningen skall kunna vägra medlemskap även om den juridiska personen i och för sig är godtagbar för föreningen och om ett medlemskap är fullt möjligt enligt stad­gama. För att ingen tveksamhet skall uppsrå om bestämmelsens innebörd har lagrådets förslag till utformning av bestämmelsen godtagits.

En förening är i de fall som avses i första stycket alltså inte bunden av de allmänna bestämmelsema om medlemskap efter övergäng som gäller enligt 3 § första stycket. Inte heller är föreningen bunden av sina egna stadgar, vil­ket bl.a, fär betydelse för sådana föreningar som vid lagens ikraftttädande tillåter juridiska personer att bli medlemmar eller helt saknar bestämmelser om juridiska personer. Om stadgama föreskriver förbud för juridiska personer att bli medlemmar i föreningen, fär föreningen givetvis inte bevilja medlemskap.

Av övergängsbestämmelsema (punkt 8) fiamgär att bestämmelsen gäller endast om den juridiska personens förvärv skett efter ikraftträdandet

Några hinder för föreningen att anta en juridisk person som medlem finns inte, I syfte att stärka föreningamas ställning när något särskilt avtal inte har ttäffats med den juridiska personen eller dä ett sådant avtal är ofullständigt, har i 7 kap. 6 § andra stycket tagits upp en särskild regel om bostadslägen­hetens användning. Enligt denna regel får bostadslägenheten i dessa fall endast användas för att i sin helhet upplåtas i andra hand som permanent­bostad.

Av 7 kap. 10 § följer att även en juridisk person mäste ha styrelsens

samtycke för att kunna upplåta lägenheten i andra hand. Vägras samtycke,

kan den juridiska personen dock vända sig till hyresnämnden för att få till-

srånd till upplåtelsen. Av 7 kap. 11 § framgår att tillstånd skall lämnas om

föreningen inte har befogad anledning att vägra samtycke.

163

I fråga om förvärv av bostadsrätt till lokaler eller bostadslägenheter som är    Prop, 1990/91: 92 avsedda för fiitidsändamäl gäller huvudregeln om medlemskap enligt 3 §.

Bestämmelsen i arulra stycket har, såvitt avser kommunens exklusiva rätt till medlemskap, sin motsvarighet i 11 § första stycket andra meningen BRL. En utvidgning har skett så att även landstingskommun får en motsvarande rätt. Motivet för detta är framför allt att tillgodose behovet av lägenheter för värd och omsorg,

5 § Om en bostadsrätt har övergått till bostadsrättshavarens make, får maken

vägras inttäde i föreningen endast om det som villkor för medlemskap i stad­

gama föreskrivits att medlemmarna skall tillhöra en viss sammansluming eller

uppfylla liknande villkor och det skäligen kan fordras att maken uppfyller

villkoret. Detta gäller ocksä när en bostadsrätt till en bostadslägenhet övergått

till någon annan närstående person som varaktigt sammanbodde med bostads­

rättshavaren.

(Jfr 8 kap. 10 § 3 st. i uttedningens förslag)

Paragrafen, som motsvaras av 11 § andra stycket BRL, innehåller ingenting nytt i sak,

6 § Den som har förvärvat en andel i en bostadsrätt får vägras inttäde i för­

eningen, om annat inte bestämts i stadgama. Bestämmelsema i 3 och 5 §§

skall dock gälla om bostadsrätten efter förvärvet innehas av makar eller, om

bostadsrätten avser bostadslägenhet, av sådana sambor pä vilka lagen

(1987: 232) om sambors gemensamma hem skall tillämpas.

(Jfr 8 kap. 10 § 4 st. i uttedningens förslag)

Paragrafen, som motsvaras av 11 § tredje stycket BRL, innehåller ingenting nytt i sak.

7 § Den som förvärvat bostadsrätt vid exekutiv försäljning eller vid offentiig

auktion enligt denna lag får inte vägras inttäde som medlem av den anled­

ningen att ersätming för bostadsrätten mte beräknats enligt de gmnder som

anges i stadgama.

(Jfr 8 kap. 10 § 2 st i uttedningens förslag)

Paragrafen, som motsvaras av 11 § första stycket ttedje meningen BRL, innehåller ingenting nytt i sak.

Rätt tiU medlemskap vid upplåtebe av bostadsrätt

8 § En bostadsrättsförening som har förvärvat eller avser att förvärva en

hyresfastighet för ombildning av hyresrätt till bostadsrätt får inte vägra en

hyresgäst i fastigheten inttäde i föreningen i annat fall än om

1. hyresförhållandet avser en lokal och lokalen inte skall upplåtas med

bostadsrätt,

j54

2.   hyresförhållandet beror av anställning och lägenheten mte skall upplåtas    Prop. 1990/91: 92

med bostadsrätt, eller

3,   sådana omständigheter föreligger att en bostadsrättsförening enligt 3

eller 4 § kan vägra den som förvärvat bostadsrätt inträde i föreningen.

Föreningen får ocksä efter det att den förvärvat fastigheten vägra en hyres­gäst inttäde i förenmgen, om

1,

denne mte var hyresgäst i fastigheten när bostadsrättsföreningen förvär­vade den, eller

2,

hyresgästen ansökt om medlemskap i föreningen senare än ett år fiin föreningens fastighetsförvärv.

Om hyresgästen var make eller annan närstående person till den som inne­hade hyresrätten när föreningen förvärvade fastigheten och hyresrätten över­gått till hyresgästen enligt bestämmelsema i 12 kap. 33 §, 34 § eller 47 § andra stycket jordabalken, får medlemskap inte vägras pä gmnd av bestäm­melsema i andra stycket 1. Ansökan om medlemskap mäste dock ha skett före utgången av den tid som anges i andra stycket 2 eller, om det är förmån­ligare för hyresgästen, senast tte månader från den dag då hyresrätten över­togs.

(Jfr 8 kap. 12 § i uttedningens förslag)

Bestämmelsema i första stycket som delvis är nya handlar om de simationer då en bostadsrättsförening har förvärvat eller avser att förvärva en hyres­fastighet för ombildning av hyresrätt till bostadsrätt I andra stycket som är helt nytt finns däratöver vissa bestämmelser som gäller när föreningen har förvärvat en sädan fastighet. Bestämmelsema har behandlats i avsnitt 2.4,3.

Bestämmelserna i första stycket punkt 1 motsvaras av 51 a § andra menmgen BRL.

Första stycket punkt 2 åt ny och syftar framför allt på fastighetsskötar-bosräder där det kan vara av värde för föreningen att behålla hyresrätts­formen.

Första stycket punkt 3 har fän sin slutiiga utfoimning efter förslag av lag­rådet. Hänvisningen till 3 § innebär att en hyresgäst vid ombildning har en motsvarande rätt till medlemskap som den som förvärvat bostadsrätt efter en övergång. I stort motsvaras detta av 51 a § BRL. Hänvisningen till 4 § inne­bär att de nya begränsningarna i rätten till medlemskap för juridiska personer som föreslagits ocksä kommer att gälla vid ombildning.

Av 4 kap, 6 § följer att en förening fär vägra upplåta bostadsrätt till en hyresgäst som i ett ombildningsfall antagits som medlem i föreningen, om det är bestämt att hyresförhållandet skall upphöra. Om det redan när fräga om medlemskap för hyresgästen prövas står klart att hyresförhållandet skall upp­höra, bör föreningen kunna vägra medlemskap. Det kan inte då skäligen krä­vas att förenmgen skall godta hyresgästen som medlem. Den som har rätt till medlemskap enligt bestämmelsema i andra stycket, har också rätt till upp­låtelse av bostadsrätt. Bestämmelser om detta finns i 4 kap.

Av andra stycket punkt I följer att inttäde i förenmgen kan vägras den som inte var hyresgäst i fastigheten när denna förvärvades av bostadsrätts­föreningen. Detta gäller även den som en hyresrätt övergått till efter det att

165

föreningen förvärvat fastigheten. Föreningens förvärv bör, som i andra sam-    Prop, 1990/91: 92 manhang, anses ha skett när partema är bundna genom avtal, dvs, normalt när ett köpekontrakt har upprättats och skrivits under av båda parter. Ett undantag från denna punkt tas upp i sista stycket (se nedan).

Arulra stycket punkt 2 innebär att föreningen fritt kan vägra medlemskap för en hyresgäst när mer än ett år förflutit från fastighetsförvärvet. Tidpunkten för fastighetsförvärvet är densamma som enligt punkt 1 i samma stycke. Ansökan om medlemskap skall ha skett före ettårsperiodens utgång. Däremot är det inget som hindrar att medlemskapet med anledning av en an­sökan beviljas först efter denna tid. En särskild övergångsbestämmelse har införts (se punkten 9 i övergångsbestämmelsema).

Bestämmelsema i tredje stycket ger make m.fl, rätt till medlemskap i stället för den som innehade hyresrätten när fastigheten förvärvades, om hyresrätten inom en är fiin fastighetsförvärvet övergått enligt bestiimmelser i 12 kap. jordabalken (hyreslagen). Hänvisningen till 33 § avser till en början det fallet att hyresrätten efter samtycke av hyresvärden (föreningen) övergått genom bodelning, arv, testamente, bolagsskifte eller liknande förvärv på gmnd av bestämmelsema i paragrafens första stycke. Det avser också övergäng till make eller sambo pä gmnd av bestämmelsema i paragrafens andra stycke. Hänvisningen till 34 § syftar pä den möjlighet som en hyresgäst har att över­låta hyresrätten till nägon som varaktigt sammanbodde med honom. Enligt 47 § andra stycket har slutUgen make eller sambo under vissa fömtsätmingar rätt att för egen del fä förlängning av ett hyresavtal som upphör på grund av upp-sägnmg eller annan åtgärd som vidtas av hyresgästen.

En fömtsätming för rätt till medlemskap är att den som vill bli medlem är hyresgäst i huset både vid det tillfälle då huset förvärvas och dä ansökan om medlemskap prövas. Bestämmelsema i tredje stycket innebär att en make eller annan närstående som övertagit hyresrätten kan bli medlem trots att denne inte var medlem när huset förvärvades. Om den andre maken dä ännu inte förvär­vat medlemskap, förlorar han alltså genom hyresrättens övergäng rätten till medlemskap. Och har han redan fått medlemskap följer det av 13 § att han normalt förlorar medlemskapet genom att hyresrätten upphör utan att någon bostadsrätt upplåtits till honom. Att föreningen i princip inte får upplåta en lägenhet med bostadsrätt sä länge hyresförhållandet består följer av 4 kap, 3 §,

Den make eller motsvarande som övertagit hyresrätten och som önskar söka medlemskap i föreningen mäste göra sin ansökan inom den ettårsfrist som gällde för den tidigare hyresgästen. Om hyresrätten övergår kort tid före utgången av denna tidsfrist, kan den nya hyresgästen dock falla tillbaka pä trcmänadersregeln i tredje stycket som dä blir förmånligare för honom.

Ansökan om medlemskap måste göras inom den föreskrivna fristen.

Föreningen har annars rätt att vägra medlemskap. Detta gäller även i de fall då

frågan om hyresrättens övergång pä grand av tvist dragit ut på tiden.

Möjligheten att ansöka om medlemskap inom den nämnda tremånadersfristcn

gäller dock som sagts även om denna tid ligger senare än ett är frän förening­

ens fastighetsförvärv,

g

9 § Skall en bostadsrättsförening i annat fall än som avses i 8 § upplåta    Prop. 1990/91: 92 bostadsrätt till en lägenhet och ansöker någon om medlemskap i föreningen i syfte att erhålla lägenheten, är föreningen skyldig att bevilja medlemskap endast om

1,

den sökande har tecknat förhandsavtal enligt 5 kap. eller

2,

den sökande dels har anvisats bostadsrätt av en kommun enligt lagen (1987:1274) om kommunal bostadsanvisningsrätt dels uppfyller de villkor som enligt 3 § gäller för inttäde i samband med övergång.

Medlemskap enligt första stycket 1 behöver inte beviljas förrän den eko­nomiska planen har registrerats enligt 3 kap. och lägenheten står klar för m-flytming.

En kommun till vilken bostadsrätt skall anses upplåten enligt lagen (1987:1274) om kommunal bostadsanvisningsrätt förvärvar medlemskap i föreningen genom upplåtelsen.

(Jfr 8 kap. 9 § 3 st. i uttedningens förslag)

Paragrafen, som i huvudsak är ny, har fått sin placering i kapitiet och ut­formats pä förslag av lagrådet (jfr 3 § andra stycket i det remitterade för­slaget). Andra stycket saknar dock motsvarighet i lagrådets förslag.

Bestämmelsen i första stycket punkt I avser rätten till medlemskap för den som tecknat ett förhandsavtal. Frågan har behandlats i avsnitt 2.6,6. Redan när föihandsavtalet skall tecknas, ankomraer det pä föreningen att ta ställning om vederbörande uppfyller de villkor som anges i stadgama och är lämplig som medlem. Förhandsavtalet konstimerar således en rätt till medlemskap. Detta innebär i och för sig inte att föreningen omedelbart i och med föriiands­avtalet ocksä måste bevilja förhandstecknaren inträde i föreningen. Förening­en kan avvakta med ett avgörande, men av andra stycket följer att föreningen senast när den ekonomiska planen har registterats enligt 3 kap. och lägen­heten står klar för inflytming måste fatta beslut i saken. Någon möjlighet för föreningen att dä vägra medlemskap finns inte.

Lagrådets synpunkter att ge förhandstecknaren rän till medlemskap i och med avtalet har beaktats. Av skäl som jag redovisat i avsnitt 2.6.1 anser jag emellertid att den senaste tidpunkten för rätten till inträde i föreningen bör sättas till när den ekonomiska planen registterats och lägenheten står klar för inflytming, dvs. när bostadsrätt kan upplåttis.

Första stycket punkt 2 avser rätten till medlemskap efter kommunal bostadsanvisning och har behandlats i avsnitt 2,4.4, Av lagen (1987: 1274) om kommunal bostadsanvisningsrätt framgår bl.a. att en kommun under vissa fömtsätmingar kan erhålla anvisningsrätt till sådana bostadslägenheter som skall upplåtas med bostadsrätt. Det är endast i de fall komraunens anvisningsrätt sker med stöd av lagen - dvs. genom skriftiig utfästelse av husägaren eller beslut av hyresnämnden - som den anvisade ges rätt till med­lemskap enUgt denna punkt, Fömtsätmingama för medlemskap är desamma som anges i 3 § första stycket.

Andra stycket har kommenterats ovan.

167

Tredje stycket motsvaras av bestämmelsema i 2 § andra stycket BRL och    Prop. 1990/91:92 har i förhållande till lagrådsreraissens förslag flyttats frän 1 § till denna para­grafs tredje stycke eftersom det rör medlemskap vid upplåtelse.

Rätt till överprövning av frågan om inträde

10 § Den som i annat fall än som sägs i 4 § förvärvat en bostadsrätt men vägrats inttäde i föreningen kan inom en månad fiin den dag han fick del av beslutet om detta hänskjuta tvisten till hyresnämnden. Detsamma gäller hyresgäst som avses i 8 § och sådan sökande som sägs i 9 §,

En bestämmelse om ogiltighet av en överiätelse när medlemskap vägras finns i 6 kap, 5 §,

(Jfr 8 kap. 13 § utredningens förslag)

Bestämmelsen \ första stycket första meningen har 52 § BRL som förebild och är i sak oförändrad till sitt mnehåll (jfr prop. 1971:12 s. 150-151 och 1981/82:169 s, 89-90), Bestämmelsen i andra meningen är ny och syftar på den rätt som hyresgästen har till medlemskap enligt 8 § samt den rätt till medlemskap som enligt 9 § föreligger för förhandstecknare och den som an­visats bostad av kommunen. Även de nu nämnda kategoriema har rätt till överprövning av medlemskapsfiigan hos hyresnämnden.

Andra stycket innehåller endast en upplysning om att det i 6 kap. 5 § finns bestämmelser om ogiltighet av en överlåtelse när medlemskap har vägrats. Bestämmelsen har tillkommit på förslag av lagrådet.

Bestämmelsen om överprövnmg har som jag tidigare redovisat fån sin placering i kapitiet på förslag av lagrådet. I speciahnotiveringen till bestäm­melsen, som i nägot annorlunda utformning togs upp i 11 kap. 1 § i det remitterade förslaget framhölls att avvisning av en för sent inkomraen ansökan till hyresnämnden bör ske efter invändning av bostadsrätts­föreningen. Lagrådet har med anledning härav anfört följande:

"En huvudregel är att, i det fall en myndighets beslut skall överprövas, en be­gäran om överprövning skall lämnas in till den myndighet som fattat beslutet och att den myndigheten därvid prövar om begäran kommit in i rätt tid. Bostadsrättsföreningen, vars beslut öveiprövas, är inte någon myndighet och är dessutom bostadsrättshavarens motpart i den fortsatta processen. Regeln kan, sä som ocksä fömtsätts i remissprotokollet, inte gälla i fall som detta. Det får i stället anses att det åligger föreningen att inför hyresnämnden förete utrednmg om att ansökningen ingetts för sent om föreningen önskar att fä an­sökningen avvisad på den gmnden,"

Jag instämmer i vad lagrådet har anfört. Utträde ur föreningen m.m.

11 § En medlem som inte har någon bostadsrätt i föreningen kan utttäda ur föreningen och får av orsak som anges i stadgama uteslutas ur denna.

168

En medlem som upphör att vara bostadsrättshavare skall anses ha utttätt    Prop, 1990/91: 92 ur föreningen, om inte styrelsen medgett att han får stå kvar som medlem. Detta gäller inte om bostadsrätten upphört pä gmnd av att det hus i vilket lägenheten finns har övergått till en ny ägare.

(Jfr 8 kap. 14 § 1 st. i uttednmgens förslag)

Paragrctfen motsvaras i sak av 53 § första och andra stycket BRL (jfr prop. 1971:12 s. 152).

12 § Om föreningen vägrar att upplåm bostadsrätt till någon som avses i 8 eller 9 § och som antagits som medlem i föreningen eller antar inte en sådan medlem ett erbjudande frin föreningen om att fä lägenheten upplåten med bostadsrätt, skall han anses ha utttätt ur förenmgen. Detta gäller dock inte om

1.   han inom sex mänader frän beslutet eller erbjudandet har hänskjutit

frigan om upplåtelse till hyresnänmden enligt 4 kap. 6 § andra stycket, eller

2,    styrelsen medgett att han fär srå kvar i föreningen.

Medlemmen skall också anses ha utttätt ur föreningen när ett beslut har vunnit laga kraft som innebär avslag pä hans begäran om upplåtelse av bostadsrätt.

(Jfr 8 kap. 14 § 2-3 st. i uttedningens förslag)

Bestämmelsema i denna paragraf och 11 § är nya och föreskriver automatiskt utträde för vissa medlemmar som inte förvärvar bostadsrätt. Fråga om skyl­dighet för föreningen att upplåta bostadsrätt regleras i 4 kap. 6 §. Av 1 kap, 3 § följer att om medlemmen har förlorat sin medlemskap, kan bostadsrätt inte längre upplåtas till honom.

Iförsui stycket finns bestämmelser om automatiskt utträde i sädana fall där en förening vägrar upplåta bostadsrätt till den som förvärvat medlemskap enligt bestämmelsema i 8 och 9 §§, dvs. såsom hyresgäst vid en ombildnmg, genom kommunal bostadsanvisning eller på gmnd av förhandsavtal. Med anledning av de nya bestämmelserna om rätt till medlemskap även för dem som anvisas bostad av kommunen och den som har tecknat förhandsavtal har rätten till upplåtelse utvidgats i förhållande till utredningens förslag att gälla ocksä dessa kategorier. Bestämmelsema ora automatiskt utttäde har i huvud­sak samma mnehåll som utredningen har föreslagit i fiiga om hyresgäster vid ombildning av hyresrätt till bostadsrätt. Vad sora är nytt i förhällande till ut­redningsförslaget är alltså att också en förhandstecknare eller den som an­visats en lägenhet genom kommunal bostadsanvisning automatiskt kan för­lora sitt medlemskap under de fömtsätmingar som anges i paragrafen.

Av punkt 1 följer att en medlem som vägrats upplåtelse av en bostadsrätt

har en betänketid på sex månader pä sig för att ta ställning till om han vill

söka stå kvar som medlem sedan föreningen vägrat upplåta den aktuella

lägenheten med bostadsrätt Om medleramen inte inom den föreskrivna tiden

har ansökt om ett föreläggande enligt 4 kap, 6 § andra stycket för föreningen

att upplåta bostadsrätt, anses han ha utttätt ur föreningen den dag tidsfiisten

gått ut. Det får anses ankomma på förenmgen att visa att medlemmen inte

169

hänskjutit frågan om upplåtelse i rätt tid till hyresnämnden. Ansöker med- Prop. 1990/91: 92 lemmen däremot om ett föreläggande, men fär avslag på sin ansökan anses utträde ha skett den dag beslutet vunnit laga kraft (se andra stycket). Det innebär an det automatiska utträdet i dessa fall kan infalla före eller efter sex-mänadersfiistens utgång beroende på när det lagakraftvunna avgörandet före­ligger, 1 fräga om hyresnämndens prövning m,m, hänvisas till special­motiveringen till 4 kap. 6 §.

Av punkten 2 följer att föreningens styrelse kan medge att medlemmen be­häller sitt medlemskap trots att denne vägrats upplåtelse av bostadsrätt.

Av andra stycket framgår att en medlem som avses i första stycket auto­matiskt förlorar sin medlemskap, om han efter hyresnämndens, eller i före­kommande fall, bostadsdomstolens prövning fär avslag på en ansökan om föreläggande för föreningen att upplåta bostadsrätten. Utttädet anses ha skett den dag det finns ett lagakraftvunnet beslut i saken. Bestämmelsen tar sikte inte endast på de fall då medlemmen enligt första stycket 1 har vänt sig till nämnden. Bestämmelsen blir tillämplig också i andra fall dä medlemmen be­gärt ett föreläggande om att fä bostadsrätten upplåten till sig, tex, då för­eningen i något fall förhalar prövningen av medlemmens ansökan om upp­låtelse,

13 § Har föreningen antagit en hyresgäst som avses i 8 § som medlem i

föreningen men upphör denne att vara hyresgäst innan någon bostadsrätt

upplåtits till honom, skall medlemmen anses ha utträtt ur föreningen den dag

hyresförhållandet upphör. Dessa bestämmelser gäller dock inte, om förening­

ens styrelse medgett att medlemmen fär stå kvar i förenmgen.

(Jfr 8 kap. 14 § 3 st. utredningens förslag)

Enligt bestämmelsema, som saknar motsvarighet i BRL, upphör automatiskt medlemskapet för en hyresgäst som antagits som medlem i föreningen enligt 8 §, dvs. i ombildningsfallen, om hyresförhållandet upphör innan nägon bostadsrätt upplåtits till denne. Föreningens styrelse kan dock även i dessa fall medge att medlemmen fär stanna kvar i föreningen,

14 § I stadgama får föreskrivas att en anmälan om utträde ur föreningen

skall göras skriftiigen och att handlingen skall vara försedd med medlemmens

bevitmade namnunderskrift

Fråga om utesluming prövas av föreningsstämman, om mte något annat har bestämts i stadgarna.

(Jfr 8 kap. 14 § 4 st, i uttedningens förslag)

Paragrafen stämmer i sak överens med 53 § tredje stycket BRL. Bestämmelserna i första stycket har nära anpassats till utformningen av 3 kap. 4 § första stycket andra menmgen och nedje stycket lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar.

170

3 kap.   Ekonomisk plan

Prop. 1990/91: 92

Bestämmelsema i detta kapitel har behandlats under avsnitt 2.5. Vad gäller förarbetena till de motsvarande bestämmelsema i BRL hänvisas till SOU 1969:4 s. 97 f och prop. 1971:12 s. 36f och s. 96 f (jfr SOU 1981:74 s. 118 0-

Lagrådet har som fiamgär av avsnitt 2.5 föreslagit att de i rcmissprotokollet föreslagna reglema om komplettering av plan bör utgå eftersom de mte fyller någon stöire funktion. Som jag redovisat under nämnda avsnitt delar jag lag­rådets förslag i denna del. Bestämmelsen i 5 § i det till lagrådet remitterade förslaget utgår därför. Även den i det remitterade förslaget upptagna regeln om beräkning av antalet lägenheter utgår ur detta kapitel och har efter förslag av lagrådet flyttats fram till 1 kap.

Planens innehåll mm.

1 § Innan en bostadsrättsförening upplåter lägenheter med bosmdsrätt, skall en ekonomisk plan upprättas av föreningens styrelse och registteras av läns­styrelsen. Planen skall innehålla de upplysningar som är av betydelse för en bedömning av föreningens verksamhet. Av planen skall ocksä framgå om fömtsätmingama för registtering enligt 1 kap, 5 § är uppfyllda,

(Jfr 2 kap. 1 och 2 §§ i uttedningens förslag)

Paragrafen motsvaras till viss del av 3 § första och andra styckena BRL.

Det skall av planen framgå om fömtsättningama för registrering enligt 1 kap, 5 § är uppfyllda. Det innebär att det av planen skall framgå att åttnin-stone fem lägenheter avses bli uppläma med bostadsrätt. Har föreningen fler än ett hus skall det också framgå att husen ligger sä nära varandra att en ändamålsenlig samverkan kan uppnäs.

Som framgår av första meningen skall länsstyrelsen pröva frågan om registrering. Även i fortsätmingen kommer dock mtygsgivama att ha en viktig roll (se kommentaren till 2 §),

Som ett komplement till kravet att mmst fem lägenheter skall vara avsedda att upplåtas med bostadsrätt finns i 1 kap, 5 § bestämmelser om hur antalet lägenheter skall beräknas. Frågan har behandlats i avsnitt 2.2. (jfr prop, 1981/82:169 s, 41 och 75 samt lagrådets ytttande s, 96-97).

Av 9 kap. 31 § första sfycket följer genom hänvisningen till 15 kap, lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar att en länsstyrelses beslut att vägra en registtering fär överklagas till kammairätten.

Avsikten är att regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer genom verkställighetsföreskrifter skall meddela närmare bestämmelser om upprättandet av och innehållet i planen samt om ansökan om registtering. Någon upplysande bestämmelse om detta har i enlighet med vad lagrådet för­ordat mte ansetts behövlig.

171

2 § En ekonomisk plan skall vara försedd med intyg av tvä personer om att    Prop, 1990/91: 92

planen enligt deras omdöme vilar pä tillförlitiiga gmnder. Vidare skall

intygsgivama ange om fömtsätmingama för registrering enligt 1 kap, 5 § kan anses uppfyllda, I mtyget skall mtygsgivama också ange de huvudsakliga omständigheter som ligger till gmnd för deras omdöme,

(Jfr 2 kap. 3 § i uttedningens förslag)

Paragrafen motsvarar 4 § andra stycket första och andra meningama BRL, Vissa språkliga justeringar har gjorts, I paragrafens andra mening har dessutom tagits upp en skyldighet för intygsgivama att avge en förklaring humvida de anser att fömtsätmingama bettäffande antalet lägenheter och ändamålsenlig samverkan enligt 1 kap, 5 § kan anses uppfyllda. Normalt torde länsstyrelsen knappast ha anledning att frångå intygsgivamas bedöm­ning i dessa frågor,

3 § Intygsgivare utses bland dem som regeringen eller den myndighet som

regeringen bestämmer har förklarat behöriga att utfärda sådant intyg.

Det är inte tillåtet att utse någon till intygsgivare, om det fmns någon om­ständighet som kan mbba förtroendet för dennes opartiskhet. Endast en av intygsgivama får vara anställd hos företag, organisation eller någon annan som har bildat bostadsrättsföreningen eller hjälpt till med föreningsbildningen eller med att upprätta den ekonomiska planen.

(Jfr 2 kap. 4 § i uttedningens förslag)

Paragrafen motsvarar i sak 4 § andra stycket tredje-femte meningama BRL.

Bestämmelsen att endast en av intygsgivama får vara anställd hos företag, organisation eller nägon annan som har bildat bostadsrättsförenmgen eller bi­trätt med föreningsbildningen eller med att upprätta den ekonomiska planen gäller sedan den 1 juli 1982 (SFS 1982:353). Förarbetena till denna bestäm­melse framgår av SOU 1981:74 s. 126 f och prop. 1981/82:169 s. 36 och 37.

Lagrådet har påpekat - utan något förslag till förändring - att styrelsens val av intygsgivare, i likhet med vad som nu gäller, inte kan övcrprövas. Enligt min mening föreligger det inte nägot behov av reglering bettäffande denna fråga.

Ny plan

4 § Om det sedan den ekonomiska planen har upprättats inttäffar nägot som

äi av väsentiig betydelse för bedömningen av föreningens verksamhet, får

föreningen inte upplåta lägenheter med bostadsrätt föirän en ny ekonomisk

plan har upprättats av föreningens styrelse och registrerats av länsstyrelsen.

En förening fär upplåta en lägenhet med bostadsrätt ttots att den inte finns upptagen i en registterad ekonomisk plan, om upplåtelsen inte har någon sädan betydelse som sägs i första stycket,

(Jfr 2 kap, 6 § i utredningens förslag)

, .2

Paragrafen motsvarar i sak 3 § ttedje stycket BRL (jfr prop, 1971:12 s, 96-    Prop. 1990/91: 92 98),

Liksom enligt gällande rätt behöver en ny ekonomisk plan upprättas endast när det inttäffar något som är av väsentlig betydelse för bedömningen av för­eningens verksamhet.

Under det nu akmella lagstif ttungsarbetet har övervägts om en precisering borde ske av fömtsätmingama för att en ny plan skall krävas. Det har dock bedömts att en precisering knappast skulle vara meningsfull. I fråga om den närmare mnebörden av bestämmelsen bör ledning kunna hämtas från de syn­punkter som utredningen redovisat (betänkandet s. 116 f). Det innebär bl.a, följande.

För att en förening skall vara skyldig att upprätta en ny ekonomisk plan bör det krävas ändringar av större betydelse än vad som gällde enligt 1930 års bostadsrättslag. Där talades det om förändringar av beskaffenhet att "i märklig män" inverka pä föreningens ekonomiska ställning eller bostadsrättshavamas ekonomiska förpliktelser (se 13 § i 1930 års lag, jfr[REDACTED_EFTERNAMN] -[REDACTED_EFTERNAMN], Bostadsrättslagen, s. 22 samt Siljesttöm - Svennegård, Lagen om bostads­rättsföreningar, 5:e upplagan s, 53 f),

En ny ekonomisk plan bör krävas under föreningens verksamhetstid, om bostadsrätt skall upplåtas efter eller i samband med en större ombyggnad eller annan kapitalkrävande ätgärd som väsentiigt inverkar på föreningens ekono­miska stälhiing eller bostadsrättshavamas förpliktelser. Mindre om- och till­byggnader eller uppmsmingsåtgärder bör däremot inte föranleda någon ny plan. Detsamma gäller andra åtgärder som inte har nägon väsentiig inverkan på ekonomin eller avgiftema i föreningen. Inte heller bör som tidigare anförts enstaka bostadsränsupplätelser föranleda någon ny plan, om inte andra inträf­fade omständigheter ger anledning till det Om flera bostadsrätter upplåts samtidigt eller planen successivt har kompletterats vid flera tillfällen, kan för­hållandena dock vara sådana att föreningens ekonomiska ställning i förhäl­lande till den urspmngliga planen förändrats i sädan män att en ny plan be­hövs.

Under husets produktionsskede, dvs. då några lägenheter ännu inte har upplåtits med bostadsrätt, blir en ny plan akmell om det visar sig att den ur­sprungliga planen inte håller stteck och förändringarna väsentiigt inverkar pä föreningens ekonomiska ställning eller bostadsrättshavamas ekonomiska förpliktelser. Det kan vara fråga om inttäffade kosmadsökningar som ligger utanför föreningens konttoll, t.ex. pä gmnd av inflation eller höjda bygg-materialkosmader.

Som ytterligare exempel på fall då en ny ekonomisk plan kan bli akmell

kan nämnas att villkoren för en i den urspmngliga planen påräknat län dras­

tiskt förändras eller lånesimationen över huvud taget förändras pä ett mer in­

gripande sätt. Vidare kan en konkurs hos tex. den entteprenör som bygger

bostadsrättsföreningens hus påverka föreningens verksamhet. Fullföljs inte

enttcprenadkonttraktet kan detta innebära att ny ekonomisk plan måste upp­

rättas. Eftersom uppgiftema i den ekonomiska planen får gmndas på be­

räkningar, kan dessa bli inakmella redan av det skälet att kalkylen inte häller.

j.y2

Är förändringen mer omfattande, kan den givetvis vara av sådan betydelse för    Prop. 1990/91: 92 förenmgens vericsamhet att en ny plan mäste upprättas.

Om nya upplåtelser planeras i sådan utsttäckning att dessa kommer i kon­flikt med väsentlighetsrekvisitet, mäste självfallet en ny ekonomisk plan upp­rättas innan nya upplåtelser av bostadsrätter fär ske. I vissa fall kan som redan sagts även en enstaka upplåtelse medföra att ny ekonomisk plan måste upprättas före upplåtelse av bostadsrätt.

En ny ekonomisk plan måste givetvis ha ett innehåll motsvarande vad som föreskrivs i 1 §.

Om verkningarna av att en upplåtelse skett i strid med denna paragraf finns bestämmelser i 4 kap. 8 §.

Andra stycket har tillkommit i förtydligande syfte med anledning av att de i remissprotokollet föreslagna reglema om kompletterande plan pä förslag av lagrådet utgår (se ovan). Bestämmelsen innebär att enstaka upplåtelse av bostadsrätt är möjlig även om lägenheten eller viktiga uppgtfter om lägenheten inte finns upptagen i en registrerad ekonomisk plan. Detta gäller så länge kra­ven på ny plan i första stycket inte eftersatts (se avsnitt 2.5.2).

Planens offentlighet

5 § Styrelsen skall hälla en registrerad ekonomisk plan tillgänglig för var och en som vill ta del av planen.

(Jfr 2 kap, 7 § i uttednmgens förslag)

Paragrafens första mening stämmer överens med 4 § fjärde stycket BRL (jfr prop. 1971:12 s. 99). Den som önskar ta del av planen kan också vända sig till den länsstyrelse som registrerat handlmgama.

4 kap. Upplåtelse av lägenheter med bostadsrätt

Bestämmelsema i kapitiet överensstämmer i sak med de bestämmelser om upplåtelse som finns under mbriken "Upplåtelse av bostadsrätt m.m." i BRL. Från dessa bestämmelser har dock bl.a. de i tidigare kapitel redovisade be­stämmelsema om ekonomisk plan bmtits ut, I kapitiet är det endast 6 § om föreläggande att upplåta bostadsrätt som i sakligt hänseende är ny.

Lagrådet har föreslagit att det i 1 § tas in en erinran om att ocksä medlem­skap är en fömtsättning för upplåtelse. Vidare har lagrådet föreslagit att 6 § förses med en hänvisning till de bestämmelser som tagits upp i 2 kap. 12 § detta förslag. Jag har inget att erinra mot lagrådets synpunkter i dessa delar och mitt förslag har utformats i enUghet härmed.

När upplåtelse fär ske

1 § Bestämmelser om medlemskap och ekonomisk plan som fömtsätming

för upplåtelse finns i 1 och 3 kap.

174

Paragrafen som saknar motsvarighet i BRL och i uttedningens förslag har ut-    Prop. 19yu/y i: yz formats efter förslag av lagrådet.

2 § Innan den slutiiga kosmaden för föreningens hus har redovisats i en

registrerad ekonomisk plan eller på en föreningsstämma, är det inte tillätet att

upplåta bostadslägenheter med bostadsrätt utan tillständ av länsstyrelsen.

Länsstyrelsen skall lämna tillständ om

1.    en ekonomisk plan har registrerats och

2.    föreningen ställt betryggande säkerhet hos länsstyrelsen för åter­

betalning av insatsen till bostadsränshavama jämte, i förekommande fall,

upplätelseavgift

Länsstyrelsen skall på begäran av föreningen återställa säkerheten sedan ett är förflutit efter det att den slutiiga kosmaden har redovisats pä en för­eningsstämma. Har talan om ersätming väckts före utgången av denna tid, fär säkerheten dock inte återställas förrän målet är slutligt avgjort och föreningens betalnmgsskyldighet har fullgjorts.

(Jfr 3 kap. 2 § i uttednmgens förslag)

Bestämmelsema motsvaras i det närmaste helt av 5 § BRL (jfr prop. 1971:12 s. 75 f och s. 99 f).

I första stycket har uttrycket "den slutiiga kosmaden för anskaffandet av föreningens hus" i 5 § BRL ersatts med uttrycket "den slutiiga kosmaden för föreningens hus". Därmed görs en anpassning till t. ex, sådana fall då en ombildning till bostadsrätt sker samtidigt som föreningens hus byggs om,

I andra stycket punkt 2 har ordet grandavgift ersatts med insats Ofr 7 kap. 14 §). Vidare har det tillägget gjorts att säkerheten skall omfatta också upp­lätelseavgifter. Anledningen härtill är att det ibland även förekommer upp­låtelseavgifter vid nyproduktion eller ombildning av hyresrätter till bosmds-rätter, ttots att dessa avgifter inte primärt varit avsedda att tas ut redan där (jfr avsnitt 2.10), Nägot hinder kan dock inte anses föreligga att ta ut sådana av­gifter även i dessa fall. Av 7 kap, 14 § första stycket framgår att en förening mäste ha stöd i sina stadgar för att ta ut upplätelseavgifter. Det är föreningens styrelse som bestämraer avgiftema (9 kap. 13 §); se ocksä 7 kap. 14 § andra stycket.

Ändringen i tredje stycket till "den slutliga kosmaden" är en anpassning till ändringen i första stycket

I fråga om möjligheten att överklaga länsstyrelsens beslut enligt denna paragraf finns bestämmelser i 11 kap, 5 §.

3 § En lägenhet som är upplåten med hyresrätt får inte upplåtas med

bostadsrätt så länge ett hyresförhållande består. Lägenheten får dock upplåtas

med bostadsrätt, om mindre än tte mänader återstår av hyrestiden och hyres­

värden och hyresgästen har kommit överens om att hyresförhållandet skall

upphöra utan att hyresrätten överlåts till nägon annan.

(Jfr 3 kap. 3 § i uttedningens förslag)

175

Paragrafen motsvaras, med viss språklig justering av 2 § ttedje stycket BRL,    Prop. 1990/91: 92 Bestämmelsema tillkom genom en lagändring som ttädde i kraft den 1 okto­ber 1981 (prop, 1980/81:48, LU 29, rskr, 414 SFS 1981:603), Om en upp­låtelse har skett i strid med denna paragraf gäller 7 § andra stycket, (tidigare 8 § ttedje stycket BRL),

4 § 15 kap, finns bestämmelser om när en bostadsrättsförenmg fär mgå av­

tal om att i framtiden upplåta lägenheter med bostadsrätt

(Jfr 3 kap. 4 § i uttedningens förslag)

Paragrafen, som saknar motsvarighet i BRL, innehåller en upplysning om bestämmelsema i 5 kap. om förhandsavtal.

Upplåtebeavtalet

5 § Upplåtelse av en lägenhet med bostadsrätt skall ske skriftiigen, om inte

något annat följer av lagen (1987:1274) om kommunal bostadsanvisnmgsrätt

eller lagen (1991:000) om omregisttering av vissa bostadsföreningar till

bostadsrättsföreningar.

I upplätelsehandlmgen skall följande anges: partemas namn, den lägenhet upplåtelsen avser samt de belopp som skall betalas som insats och årsavgift samt i förekommande fall upplåtelseavgtft

(Jfr 3 kap. 5 § i uttedningens förslag)

Paragrafen motsvaras med vissa justeringar av 6 § BRL (jfr prop. 1971:12 s. 100). Paragrafen har delats upp i tvä stycken.

I första stycket har som ett tillägg en hänvisning gjorts till den föreslagna lagen om omregistrering av vissa bostadsföreningar till bostadsrättsförenmgar (jfr avsnitt 4).

I andra stycket har ordet insats använts i stället för gmndavgift (jfr avsnitt 2.10). Upplåtelseavgift skall självfallet endast anges om sådan avgtft skall tas ut (jfr 7 kap.).

Skyldighet att upplåta bostadsrätt

6 § Om nägon som avses i 2 kap. 8 § eller 9 § första stycket har antagits

som medlem i föreningen, får föreningen inte vägra att upplåta den lägenhet

som är avsedd för medlemmen med bostadsrätt eller erbjuda sådana villkor

för upplåtelsen som medlemmen skäligen inte bör godta.

Hyresnämnden fär på ansökan av medlemmen förelägga föreningen att upplåta lägenheten med bostadsrätt. Föreläggandet får förenas med vite. Nämnden får också fastställa villkoren för upplåtelsen.

Bestämmelsema i första och andra styckena gäller inte hyresgäst som av­ses i 2 kap. 8 §, om det är bestämt an hans hyresförhållande skall upphöra.

Om utträde ur föreningen när upplåtelse enligt denna paragraf mte kommit till stånd finns bestämmelser i 2 kap. 12 §.

176

(Jfr 3 kap. 6 § i uttedningens förslag)

Prop. 1990/91: 92

Paragrafen, som innehåller nya bestämmelser, har behandlats i den allmänna motiveringen avsnin 2,4,3 (under mbriken Rätten till bostadsrätt), avsnitt 2.4.4 och avsnin 2.6.6 (under mbriken Övriga fiigor). Paragrafen har fän sin slutiiga formulering efter förslag av lagrådet.

Hänvisningen i första stycket till 2 kap. 8 eller 9 § syftar pä den som är hyresgäst i föremngens hus vid en ombildning till bostadsrätt, anvisats bostad genom kommunal anvisningsrätt eller tecknat förhandsavtal. I samtiiga dessa fall föratsätts det att en viss lägenhet är avsedd att upplåtas med bostadsrätt till medlemmen, I det till lagrådet remitterade förslaget angavs inte uttryckligen att den som tecknat förhandsavtal skulle omfattas av bestämmelsen i första stycket, eftersom rätten till bostadsrätt följer av förhandsavtalet Även om detta i och för sig är korrekt, kan detta dock vara vilseledande, eftersom simationen med förhandsavtal rent faktiskt inte utgör något undantag. Även förhandsavtalsfallen onofattas därför av bestämmelsen i första stycket

Andra stycket ger de medlemmar som avses i första stycket rätt att fä lägenheten upplåten tvångsvis.

Ett föreläggende om upplåtelse kan givetvis inte meddelas, om inte styrel­sen beslutat om medlemskap eller frågan om medlemskap avgjorts genom lagakraftägande beslut av hyresnämnden. Ett föreläggande kan inte heller meddelas om medlemmen har utträtt ur föreningen. Om frågan om medlem­skap är oklar, t.ex. därför att en hyresgäst i samband med ombildning har sagts upp frin sin lägenhet men nägot beslut ännu mte meddelats som innebär att hyresgästen är skyldig att flytta, bör hyresnämnden avvakta med sin prövning av frigan om upplätelseföreläggande.

Den sexmänadersfiist som gäller för en hyresgäst vid ombildning att hän­skjuta en fråga om upplåtelse till hyresnämnden för att undgå automatiskt ut­ttäde itt föreningen, har kommenterats under 2 kap, 12 §,

Den omständigheten att föreningen har antagit en hyresgäst som medlem i samband med en ombildning, frintar inte föreningen möjligheten att säga upp hyresgästen enligt bestämmelsema i 12 kap, jordabalken (hyreslagen). Om hyresförhållandet upphör, medför detta att också medlemskapet i föreningen upphör (se 2 kap. 12 §) och nägot upplätelseföreläggande kan då inte med­delas (jfr 1 kap. 3 §).

12 kap. 8 § anges vissa möjligheter för en förening att vid ombildning av hyresrätt till bostadsrätt vägra medlemskap. Det gäller t.ex. om hyres­förhållandet avser lokal och lägenheten inte skall upplåtas med bostadsrätt. Om föreningen, nxits dessa möjligheter antar en hyresgäst som medlem i för­eningen, har även denna hyresgäst möjlighet att begära ett upplåtelseföre­läggande hos hyresnämnden. Föreningen kan alltså inte motsätta sig en bostadsrättsupplätelse bettäffande en lokalinnehavare som en gång har an­tagits som medlem i föreningen. Detsamma gäller också t.ex. sådana hyres­gäster som antas som medlemmar i förenmgen utan att nägot hyresförhållande förelåg när föreningen förvärvade fastigheten.

177

12 Riksdagen 1990/91. 1 saml. Nr 92

Vad som nu har anförts i fräga om lokalinnehavares m,fl. rätt till upp-    Prop, 1990/91: 92 lätelse av bostadsrätt utgör en avvikelse frän uttedningens förslag och stärker bl,a, lokalhyresgästemas ställnmg vid ombildning i viss män. Fortfarande kan dock föreningen vägra medlemskap med hänvisning till att en lokal inte skall upplåtas med bostadsrätt

När hyresnämnden enligt ttedje menmgen i andra stycket fastställer vill­koren för en upplåtelse bör likabehandlingsprincipen utgöra riktpunkten. Insats och årsavgift torde därvid inte vålla några problem. Beträffande möj­ligheten av an ta ut upplåtelseavgift hänvisas till avsnitt 2,10 och kommen­tarer till 7 kap. 14 §. I de flesta fall torde man kiuma utgå ifiin an nämnden vid ett och samma tillfälle besluuu* om såväl föreläggande för föreningen att upplåta lägenheten med bostadsrätt och, när det är akmellt, om villkoren för upplåtelsen. E>et är dock mget som hindrar att nämnden först vid senare till­fälle prövar den sismämnda frågan. Lagen (1985: 206) om vite är tillämplig när hyresnämnden meddelar ett föreläggande enligt denna paragraf Hyres­nämndens föreläggande skall bl.a. innehålla uppgift om vid vilken tidpunkt eller mom vilken tidsfrist upplåtelse skall ske. I 11 kap. finns bestämmelser om att hyresnämnden får döma ut ett förelagt vite.

Enligt bestämmelsen i tredje stycket kan en hyresgäst som är medlem väg­ras upplåtelse med bostadsrätt om det är bestämt att hyresförhållandet skall upphöra. Det innebär bLa. att en hyresgäst inte har rätt att fä lägenheten upp­låten med bostadsrätt även om denne bor kvar i huset på gmnd av att hyres­nämnden beviljat uppskov med avflyttningen. Innebörden av uttrycket "det är bestämt att hyresförhållandet skall upphöra" är att det skall vara slutiigt av­gjort att hyresgästen måste flytta.

Fjärde stycket, som tillkommit på förslag av lagrådet, innehåller endast en hänvisning till 2 kap. 12 § som reglerar automatiskt utträde för medlemmar om en upplåtelse uteblir.

Som lagrådet tagit upp i sitt yttrande avser regleringen i förevarande para­graf endast de specialfall vid upplåtelse när rätt till medlemskap föreligger. Specialfallen är förhandsavtal, kommunal bostadsanvisning och ombildning av hyreshus. För andra fall torde en reglering inte få någon praktisk be­tydelse. Det kan härvid erinras om att medlemskap i en bostadsrättsförening kan beviljas utan att syftet är att medlemmen skall förvärva bostadsrätt.

Ogiltiga upplåtelser mm.

7 § En upplåtelse som skett i sttid med bestämmelsema i 3 kap. 1 med krav pä en registterad ekonomisk plan eller formkravet i 5 § är ogiltig. Den som bostadsrätten upplåtits till har därvid rätt till ersätming för skada. Har lägen­heten tillttätts, skall hyresavtal anses ingånget för tiden fiin tillttädet Väcks inte talan om upplåtelsens ogiltighet inom tvä är från den dag då upplåtelsen skedde, är rätten till sådan talan föriorad.

Om en lägenhet som är upplåten med hyresrätt har upplåtits med bostads­rätt i sttid med bestämmelsema i 3 §, är upplåtelsen ogiltig, I ett sådant fall gäller bestämmelsema om äterbeuilning och ersättning i 10 § andra stycket,

178

(Jfr 3 kap. 7 § i Uttedningens förslag)

Prop. 1990/91:92

Paragrafen innehåller ingenting nytt i sak annat än att ogiltighet inträder även i de fall en upplåtelse skett i sttid med bestämmelserna om registrerad komplet-termg till ekonomisk plan.

Första stycket motsvaras av 7 § första stycket BRL (jfr prop. 1971:12 s. 100 ff).

Bestämmelsema i arulra stycket mnehåller mget nytt i sak. De motsvaras av 8 § ttedje stycket BRL (prop. 1980/81:48 s, 6 ff),

8 § Om en upplåtelse skett i strid med bestämmelsema i 3 kap, 4 § med krav pä en registrerad ny ekonomisk plan, fär bostadsrättshavaren efter uppsäg­ning frånträda bostadsrätten, om han var i god tro när upplåtelsen edde. Uppsägning skall ske inom tre mänader frin den dag dä bostadsrättshavaren fick kännedom om det förhållande som bort föranleda upprättandet av en ny ekonomisk plan, dock inte senare än tvä är fiin upplåtelsen.

Om en upplåtelse skett i sttid med bestämmelsema i 2 § med krav på till­stånd för upplåtelse av bostadsrätt, fär bostadsrättshavaren efter uppsägning fiinttäda bostadsrätten. Uppsägning fär dock inte ske sedan länsstyrelsen lämnat tillständ till upplåtelsen och inte heller efter utgången av den i 2 § tredje stycket angivna tiden.

Sker uppsägning enligt första eller andra stycket, övergår bostadsrätten genast till föreningen. Föreningen skall betala skälig ersätming för bostads­rätten, Bostadsrättshavaren har även rätt till ersätming för skada. Har lägen­heten tillträtts, skall hyresavtal anses ingånget för tiden från uppsägningen, om bostadsrättshavaren i uppsägnmgen begärt att fä bo kvar i lägenheten.

(Jfr 3 kap, 8 § i utredningens förslag)

Paragrafen innehåller ingentmg nytt i sak.

Första stycket överensstämmer med 7 § andra stycket BRL (jfr prop. 1971: 12 s, 100 ff). Arulra och tredje styckena stämmer överens med 7 § tredje och Qärde styckena BRL. I tredje stycket har dock föreskrivits endast att föreningen skall betala skälig ersättnmg för bosttidsrätten. Det innebär att den nuvarande föreskriften att ersättningen skall betalas "till bostadsrätts­havaren" har utgått. Ändringen fär sin betydelse om bostadsrätten är pantsatt Har föreningen underrättats om pantsätmingen, följer det av allmänna rätts­grundsatser att föreningen inte fär betala ut hela ersättningen till bostadsräns­havaren, om det skulle innebära an panmavaren inte får betalt för sin fordran, Pantiiavaren har alltså rän att kräva betalning ur ersättningen. Detta innebär i sin ttir att föreningen måste kontakta panmavaren innan någon ersätming kan betalas ut till bostadsrättshavaren.

Den ersättning som föreningen skall betala för bostadsrätten skall vara "skälig". I fråga om vad som försrås med "skälig ersätttung" hänvisas till prop. 1971:12 s. 103.

179

Hyresvillkor vid ogiltiga uppläteber och når bosuidsrätten frånträds

Prop. 1990/91:92

9 § Om partema inte kommer överens om hyresvillkoren enligt 7 § första

stycket eller 8 § sista stycket, fastställs dessa av hyresnämnden, I väntan på

att hyresvillkoren för tiden frän att hyresavtal skall anses ingånget blir slutiigt

bestämda skall hyra betalas enligt vad föreningen bestämt i fråga om års­

avgift

(Jfr 3 kap, 9 § i uttedningens förslag) Paragrafen stämmer i sak överens med 7 § sista stycket BRL. Konkwrerande uppläteber

10      § Om en viss lägenhet upplåtits med bostadsrätt åt flera var för sig, gäller

upplätelsema efter den tidsföljd i vilken de ägt ram. Är upplätelsema sam­

tidiga eller går det inte att fastställa i vilken tidsföljd de skett, skall rätten pä

talan besluta om företrädet mellan dem efrer vad som med hänsyn till om­

ständighetema är skäligt.

Den som inte får behälla bostadsrätten till följd av bestämmelsema i första stycket, har rätt att få tillbaka den insats och upplätelseavgift som han betalat till föreningen. Han har även rätt till ersätming av föreningen för skada, om han vid upplåtelsen varken kände till eller borde ha känt till den andra upp­låtelsen,

(Jfr 3 kap, 10 § i Uttedningens förslag)

Paragrafen motsvaras av 8 § första och andra styckena BRL (jfr prop. 1971:12 s. 104 ff). Bestämmelserna i 8 § ttedje stycket BRL återfinns i 7 § andra stycket i form av en hänvisning till andra stycket i denna paragraf.

Avsägelse

11      § En bostadsrättshavare får avsäga sig bostadsrätten tidigast efter två är

frin upplåtelsen och därigenom bli fri frin sina förpliktelser som bostads­

rättshavare. Avsägelsen skall göras skriftligen hos styrelsen.

Vid en avsägelse övergår bostadsrätten till föreningen vid det månadsskifte som inttäffar närmast efter tre månader från avsägelsen eller vid det senare månadsskifte som angetts i denna.

(Jfr 3 kap. 11 § i Uttedningens förslag)

Paragrafen överensstämmer i sak med 16 § BRL.

Vad gäller förarbetena till 16 § andra stycket BRL, som motsvarar andra stycket i förevarande paragraf, hänvisas till prop, 1977/78:175, CU 32, rskr, 347, Lagändringen ttädde i kraft den 1 juli 1978 (SFS 1978:309).

180

Skåp.   Förhandsavtal

Prop. 1990/91: 92

Bestämmelsema i detta kapitel innebär att ett system med förhandsavtal mförs som innefattar även upplåtelse av bostadsrätt till bostadslägenheter, Bestämmelsema har kommenterats i avsnitt 2,6, För närvarande är endast förhandsavtal avseende lokaler tillåma.

Rätt att ingå förhandsavtal och att ta emot förskott

1 § En bostadsrättsförening får ingå avtal om att i framtiden upplåta en lägenhet med bostadsrätt Ett sådant avtal kallas förhandsavtal.

Ett förhandsavtal innebär att föreningen är skyldig att upplåta lägenheten med bostadsrätt åt den som tecknat sig för lägenheten. Förhandstecknaren är ä sm sida skyldig att förvärva lägenheten med bostadsrätt.

(Jfr 4 kap. 1 § i Uttednmgens förslag)

Paragrafen är ny och saknar såvitt gäller bostadslägenheter direkt motsvarig­het i BRL, Den innehåller bestämmelser om mnebörden av ett föiiiandsavtal.

Paragrafen ersätter 9 § BRL som innehåller föreskrifter om föiiiandsavtal i fråga om annan lägenhet än en bostadslägenhet. Den kan också sägas ersätta 9 a § första stycket BRL, som mnehåller bestämmelser om att en bostadsrätts­förenmg i sina stadgar får föreskriva att de hyresgäster som biträder ett beslut enligt 60 a § BRL om förvärv av en hyresfastighet för ombildning av hyres­rätt till bostadsrätt skall vara skyldiga att teckna bostadsrätt till sina lägenheter efter förvärvet. Om stadgama innehåller en sådan skyldighet är föreningen ä sin sida skyldig att upplåta bostadsrätt till dessa hyresgäster. Genom att för­handsavtalen kräver en av mtygsgivama granskad kosmadskalkyl över pro­jektet blir det inte längre möjligt för en bostadsrättsförening att föra in en sädan bestämmelse i sina stadgar. Av övergångsbestämmelsema följer dock att sädana stadgevillkor fortfarande skall gälla, om en hyresgäst före ikraft­trädandet bittätt ett förvärvsbeslut enligt 60 a § BRL,

Ett förhandsavtal tar sikte på en framtida upplåtelse av en bostadsrätt. Det har därför inte ansetts nödvändigt att, som AB Bostadsgaranti föreslagit, i lagtexten uttryckligen ange att ett avtal kan ingås av flera förhandstecknare. Det avgörande är till vem upplåtelsen skall ske. Om bostadsrätten skall upp­låtas tex. till ett par makar är det alltså inget som hindrar att de tecknar avtalet tillsammans.

En förening som har tecknat ett föihandsavtal är skyldig att upplåta lägen­heten med bostadsrätt. Föiiiandstecknaren erhåller i och med avtalet också en rätt till medlemskap i föreningen. Detta innebär att förenmgen har att pröva om förhandstecknaren uppfyller stadgevillkoren och är lämplig som medlem mnan avtalet ingås. Att föreningen inte är skyldig att anta förhandstecknaren som medlem förrän den ekonomiska planen registterats och lägenheten står klar för inflytming framgår av 2 kap. 9 § andra stycket.

181

Att en förhandstecknare under vissa fömtsätmingar kan säga upp ett för-    Prop. 1990/91: 92 handsavtal följer av 8 §.

De nya bestämmelsema i 5 kap. om förhandsavtal och i 2 kap. om rätt till medlemskap gäller även avtal som rör en fiamtida upplåtelse av bostadsrätt till lokal. Sädana avtal kan ha ingåtts redan före lagens ikraftttädande, se 9 § BRL. Av övergängsbestämmelsema följer att äldre bestämmelser fortfarande gäller i fiiga om sådana avtal.

Lagrådet som föreslagit an föihandstecknaren skall erhålla en rätt till med­lemskap i och med föihandsavtalet har påpekat an om detta förslag godtas bör bestämmelsen i tredje stycket i det remitterade förslaget utgå. Eftersom jag pä denna punkt godtagit lagrådets förslag, med den reservation som finns genom förslaget i 2 kap. 9 § andra stycket, har tredje stycket i det remitterade för­slaget utgått.

2 § En bostadsrättsförening får ta emot förskott för en bostadsrätt endast av den som tecknat ett föihandsavtal och om länsstyrelsen har lämnat föreningen tillständ an ta emot förskott

Ett förskott får avse ett belopp som motsvarar högst den beräknade in­satsen för bostadsrätten.

Om föreningen har tagit emot ett belopp som överstiger vad som följer av andra stycket, har förhandstecknaren rän att fä tillbaka det överskjutande be­loppet jämte ränta enligt 2 § räntelagen (1975:635).

(Jfr 4 kap. 2 § i uttedningens förslag)

Bestämmelsema har behandlats i avsnitt 2.6.3.

PiS första stycket följer att en bostadsrättsförenmg inte fär ta emot förskott för upplåtelse av en bostadsrätt utan att det finns ett förhandsavtal. Bestämmelsema gäller oavsett om det är fråga om en bostadslägenhet eller en lokal. Föreningen måste dessutom ha tillstånd av länsstyrelsen för an ta emot förskott.

Föreningen får enligt arulra stycket inte ta emot förskott till ett högre be­lopp än som svarar nx>t den beräknade insatsen för bostadsrätten. Det är alltså inte tillåtet an ta upp förskon för tex. upplätelseavgift Som framgår av 3 § första stycket skall bl.a, den beräknade insatsen anges i förhandsavtalet. Avgiften skall grandas pä en kosmadskalkyl som granskats av tvä särskilda intygsgivare, se 3 § andra stycket.

Av 10 kap. 3 § 3 följer att det är sttaffbart an ta emot förskon i sttid med denna paragraf. Som fiamgär av avsnitt 2.6.3 avses med förskott alla former av tillskott som syftar till an den bostadssökande skall få förvärva en bostads­rätt.

Av tredje stycket följer att en förhandstecknare har rätt att fä tillbaka för mycket inbetalat förskott. I de fall han i fråga om avtalet har satt make eller sambo i sitt ställe (se 6 §) uppkommer frågan till vem överskottet skall betalas tillbaka. Normalt torde man kunna utgå ifiin att en make som överlåter sin rätt enligt förhandsavtalet också överlåter sin fordran på grand av det inbe-

182

Utlade förskottet. Om den andra maken kan visa att så är fallet, får föreningen    Prop. 1990/91: 92 återbetala beloppet till denne.

Lagrådet har i fiiga om hänvisningen till 2 § räntelagen anfört följande.

"Lagrådet finner att hänvisningen till räntelagen bör - utan någon ändring i sak - ges en tydligare utformning efter mönster av 10 kap. 7 § lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar (som pä grand av en hänvisning i 9 kap. 28 § i det remitterade förslaget skall gäUa även i fråga om bostads­rättsföreningar). Lagrådet förordar därför att ttedje stycket i paragrafen av­slutas på följande sätt:" det överskjutande beloppet jämte ränta beräknad enligt 5 § räntelagen (1975:635) frin det att beloppet erlades intill dess att högre ränta skall betalas enligt 6 § räntelagen till följd av 3 eller 4 § samma lag."

Med anledning av lagrådets synpunkter vill jag säga följande. I såväl lagråds­remissens förslag som i lagrådets förslag till bestämmelse tvingas läsaren an ta del av räntelagens bestämmelser. Eftersom det sakligt sätt räcker med en hänvisning till 2 § räntelagen som i sin tur leder vidare till de paragrafer som lagrådet hänvisar till finner jag inte skäl att anta lagrådets förslag, som enligt min mening är alltför otympligt. Med de synpunkter som lagrådet lämnat i förtydligande syfte, finns det heller ingen anledning att befara att tillämp-mngen av bestämmelsen försvåras med mitt urspmngliga förslag. Detta bör alltså kvarsrå.

3 § Ett förhandsavtal skall upprättas skriftiigen. I avtalet skall följande anges: partemas namn, den lägenhet som avses bli upplåten med bostadsrätt, be­räknad tidpunkt för upplåtelsen, de beräknade avgiftema för bostadsrätten och, i förekommande fall, belopp som lämnas i förskott.

De beräknade avgiftema för bostadsrätten skall grandas på en kalkyl över kostnadema för projektet. Kalkylen skall enligt intyg av två sådana intygs­givare som avses i 3 kap. 3 §, vila på tillförlitiiga gmnder. 1 intyget skall de huvudsakliga omständigheter som ligger till gmnd för omdömet anges. Styrelsen skall hälla kalkylen och intyget tillgängliga för förhandstecknaren innan avtalet ingås.

(Jfr 4 kap. 3 § i uttedningens förslag)

I paragrafen finns bestämmelser om de krav som gäller för att ett förhands­avtal skall vara giltigt Bestämmelsema har behandlats i avsnitt 2.6.2.

Av första stycket framgår att avtalet måste vara skriftiigt Det finns där­emot inget krav pä att det också mäste vara bevitmat Bland de uppgifter som skall finnas med i avtalet finns beräknad tidpunkt för upplåtelsen. Denna uppgift har betydelse för förhandstecknarens möjligheter att säga upp avtalet, om föreningen dröjer med att upplåm bostadsrätt, se 8 § första stycket 2, Förhandsavtalet skall ocksä innehålla uppgift om de beräknade avgiftema för bostadsrätten. Hit hör insatser och årsavgifter samt, om det anges i förening­ens stadgar, upplätelseavgifter (jfr 7 kap, 14 §).

Enligt andra stycket skall de beräknade avgiftema gmndas på en

kostnadskalkyl, som granskats av två särskilda intygsgivare. Det gäller

samma behörighetskrav för dessa som för de intygsgivare som skall granska

1 g3

en ekonomisk plan. Man torde kunna utgå ifrän att en förenmg i de flesta fall    Prop, 1990/91: 92 kommer att använda sig av samma intygsgivare för granskning av såväl kosmadskalkylen som den ekonomiska planen. Det finns dock mget krav på att dessa båda intygsgivare måste vara desamma.

Det är givet att intygsgivama normalt har ett sämre underlag att utgå ifrån jämfört med de simationer dä den ekonomiska planen skall granskas (se 3 kap. 3 §). Intygsgivamas uppgift är dock även här an ta ställning till om kal­kylen vilar pä tillförlitiiga grunder. I detta ligger att granska an de lämnade faktiska uppgiftema är riktiga och stämmer överens med tillgängliga hand­lingar och att de gjorda beräkningarna är vederhäftiga och kan väntas hålla streck (jfr prop, 1971:12 s. 77), Intygsgivama har också att i övrigt göra en bedömning av kalkylens hållbarhet En viktig del i gransknmgen blir att pröva sannolikheten för att finansieringen kan ordnas på de villkor som kalkylen grandas på. Intygsgivama skall i intyget ange de huvudsakliga omständig­heter som ligger till grand för det omdöme de lämnar. Närmare bestämmelser om kosmadskalkylen, bl.a. upprättandet av den och innehållet i den, avses bli meddelade av regeringen eller myndighet som regeringen bestämmer.

Styrelsen är skyldig att hälla kosmadskalkylen och intyget tillgängUga för förhandstecknaren innan denne binder sig genom avtalet. Avsikten med kal­kylen är ju främst att den lägenhetssökande med hjälp ocksä av intyget skall kunna fä ett underlag för att bedöma sina kommande ekonomiska ätaganden. Det kan vara lämpligt att föreningen såvitt gäller bostadslägenheter presenterar mnehållet i kalkylen och intyget i ansluming till de s.k, bofakta om lägen­hetema och boendekosmadema som skall finnas enligt 7 § förordningen (1986: 694) om handläggning, förvaltning m,m. av bostadslån och ränte­bidrag. Kalkylen och intyget bör också bevaras av föreningen för den hän­delse man i framtiden behöver återkomma till de uppgifter som lämnats i dessa handlingar,

4 § Ett förhandsavtal som ingås i sdid med bestämmelserna i 3 § är ogiltigt, (Jfr 4 kap. 5 § i uttedningens förslag)

Av denna paragraf följer att en förening och en förhandstecknare mäste iaktta inte bara de krav pä skriftlighet m.m. som meddelats i 3 § första stycket. Även kravet på att det skall finnas en kosmadskalkyl som granskats av behöriga intygsgivare och att den skall ha hållits tillgänglig för förhands­tecknaren innan han ingått förhandsavtalet hör till de omständigheter som mäste iakttas med risk för att avtalet annars blir ogiltigt. Som anmärkts i av­snitt 2.6,4 kan ett avtal även bli ogiltigt eller jämkas i vissa fall enligt all­männa avtalsrättsliga gmndsatser. Bestämmelserna i avtalslagen (1915: 218) om rättshandlingars ogiltighet kan ocksä innebära att ett förhandsavtal är ogil­tigt.

An förhandstecknaren har rän till ersätming m.m., om en avtal är ogiltigt följer av bestämmelsema i 9 § andra stycket

184

5 § Länsstyrelsen skall lämna tillständ till en förening att ta emot förskott, om    Prop. 1990/91: 92

1.

det fmns en kalkyl över kosmadema för projektet, granskad enligt 3 § andra stycket, och

2.

föreningen srällt betryggande säkerhet hos länsstyrelsen för åter­betalning av förskott till föihandstecknama

Länsstyrelsen skall på begäran av förenmgen återställa säkerheten efter det att bostadsrättema upplåtits eller mottagna förskott har återbetalats,

(Jfr 4 kap. 2 § 2 st i uttedningens förslag) Bestämmelsema har behandlats i avsnin 2.6.3.

I första stycket finns bestämmelser om länsstyrelsens tillståndsgivning. Handläggningen motsvarar i stort den som gäller när en förening vill upplåta bostadsrätt sedan den ekonomiska planen har registrerats, men innan den slutliga kosmaden för att anskaffa föreningens hus har redovisats, se 4 kap. 2 §. För an länsstyrelsen skall lämna tillständ krävs både att det finns en av intygsgivama granskad kalkyl och att föreningen har ställt betryggande säkerhet. Nägon granskning av intyget är inte avsedd att göras. Säkerheten skall täcka de beräknade insatsema för samtiiga bostadsrätter. Närmare be­stämmelser om säkerheten avses bli meddelade i en förordning eller myndig­hetsföreskrifter.

När säkerheten inte längre behövs skall den enligt andra stycket återställas pä begäran av föreningen. Återställande skall ske när alla bosttidsrätter för vilka förskott lämnats blivit upplåtna. Länsstyrelsen bör dä samtidigt återkalla tillståndet i likhet med vad som gäller när säkerhet återställs enligt 4 kap. 2 § ttedje stycket (jfr 7 § bostadsrättskungörelsen 1971:486). Om ett eller flera förhandsavtal upphör att gälla utan att bostadsrättema upplåtits, får säker-hetema återställas först sedan förskotten återbetalats. Om talan har väckts om ogiltigförklaring av ett förhandsavtal eller återbetalning av utbetalade förskott fär i vart fall utgången i mälet avvaktas.

Det kan inttäffa att en förening uppbär förskott enligt bestämmelsema i denna paragraf och senare - när den ekonomiska planen har registterats -upplåter bostadsrätter utan att anskaffningskosmaden för föreningens hus har redovisats. För att upplåtelse dä skall kunna ske krävs det tillsrånd av läns­styrelsen enligt 4 kap. 2 § och att säkerhet ställs. Om föreningen har möjlig­het att använda sig av den säkeihet som lämnats enligt denna paragraf även i en sådan situation behöver rent faktiskt inte säkeiheten som sädan återställas, men länsstyrelsen måste naturligtvis fatta de beslut som krävs för den nya simationen.

Närmare bestämmelser om återställandet avses bli meddelade i förordning eller myndighetsföreskrifter.

I fråga om möjligheten att överklaga länsstyrelsens beslut enligt denna paragraf finns bestämmelser i 11 kap. 5 §.

6 § Förhandstecknaren fär inte sätta nägon annan än sin make i sitt ställe eller pantsätta sin rätt enligt avtalet Vad som sägs om make skall gälla även

185

sädan sambo på vilken lagen (1987:232) om sambors gemensamma hem skall    Prop. 1990/91: 92

tillämpas. En överlåtelse eller pantsätming i sttid med dessa bestämmelser är

ogiltig,

(Jfr 4 kap. 4 § i uttedningens förslag)

Bestämmelsema i denna paragraf har kommit till för att motverka handel med den rätt till förvärv av bostadsrätt som ett förhandsavtal innebär, Bestämmelsema har behandlats i avsnin 2,6,6,

Med make likställs även vissa sambor, nämligen sädana som avses i lagen (1987:232) om sambors gemensamma hem och lagen (1987:813) om homo­sexuella sambor. Detta följer av bestämmelsema i den sistnämnda lagen.

Ett avtab upphörande

7 § Ett förhandsavtal upphör att gälla, om avtalet avser en lägenhet i en

hyresfastighet som föreningen har förvärvat eller avser att förvärva för om­

bildnmg till bosuidsrätt och förhandstecknarens hyresrätt till lägenheten upp­

hör innan bostadsrätten upplåtits.

Bestämmelsema i första stycket gäller mte om förhandstecknaren har satt sin make eller sambo i sitt ställe och denne övertagit hyresrätten till lägen­heten,

(Jfr 4 kap. 6 § i utredningens förslag)

Enligt bestämmelsema i första stycket upphör förhandsavtalet i ombild­ningsfallen, om förhandstecknarens hyresrätt upphör innan bostadsrätten upplätits. Bestämmelsen har motiverats i avsnitt 2.6.6, se också kommen­taren till 2 kap. 8 §.

Av andra stycket följer att förhandsavtalet inte upphör enhgt försu stycket, om avtalet överlåtits till make eller sambo och denne ocksä övertagit hyres­rätten till lägenheten.

Mot bakgmnd av att lagrådets förslag om rätt till medlemskap i och med förhandsavtal godtagits så har denna paragraf anpassats härtill. Vad lagrådet i övrigt anfört i ansluming till denna paragraf har kommenterats i avsnitt 2,6,4,

8 § Förhandstecknaren fär efter uppsägning genast frånträda avtalet, om

1.

lägenheten inte upplåts med bostadsrätt senast vid inflytmingen,

2.

upplåtelsen genom försummelse av föreningen inte sker inom skälig tid efter den beräknade tidpunkten för upplåtelsen, eller

3.

de avgifter som skall betalas för bostadsrätten är väsentiigt högre än som angavs i förhandsavtalet och förhandstecknaren av denna anledning säger upp avtalet inom tre månader från den dag då han fick kännedom ora den högre avgiften.

Bestämmelsema i första stycket 1 gäller inte om förhandstecknaren mnchar lägenheten med hyresrätt

Om en förhandstecknare har bittätt ett beslut om förvärv av en hyres­fastighet för ombildning till bostadsrätt enligt 9 kap 19 §, upphör dock avtalet

186

i de fall som avses i första stycket 3 att gälla endast om det dessutom mte är    Prop. 1990/91: 92 oskäUgt mot förenmgen eller medlemmama att avtalet upphör.

(Jfr 4 kap. 7 § i utredningens förslag)

Bestämmelsema har behandlats i avsnitt 2.6.4.

Aförsta stycket punktema 1 och 2 fiamgär att förhandstecknaren kan säga upp avtalet under närmare angivna fömtsättningar när bostadsrätten mte upplåts i tid. Punkten 1 tar sikte på lägenheter i nyproduktion, antingen det är frågan om uppförande av ett helt nytt hus eller en tillbyggnad eller ombyggda lägenheter som förhandstecknaren inte har någon hyresrätt till, se andra stycket. Det torde normalt inte vara svårt an konstatera när en inflytming har sken. Punkten 2 gäller oavsett om det är frågan om en nyproducerad lägenhet eller någon annan lägenhet. Förhandstecknaren fär frinttäda avtalet, om upp­låtelsen genom försummelse av föreningen inte sker inom skälig tid efter den beräknade tidpunkten för upplåtelsen. Upplåtelsen bör komma till stånd i nära anslutning till den i avtalet angivna tidpunkten. Orsaken till fördröjningen spelar nrundre roll, så länge dröjsmålet inte beror på förhandstecknaren själv. Uttrycket "skälig tid" är avsett att tolkas tämUgen restriktivt, dvs. upplåtelsen bör komma till stånd i nära ansluming till den i avtalet beräknade tidpunkten för tillttädet.

Bestämmelsema i punkten 1 tar över bestämmelsema i punkten 2, om in­flytmingen sker tidigare än vad som beräknats. Punkten 1 gäller alltså även om man har beräknat en senare tidpunkt för upplåtelsen.

Punkten 3 innehåller bestämmelser om uppsägning när avgiftema för bostadsrätten blivit väsentiigt högre än vad som beräknats enligt förhands­avtalet Orsaken till avgiftshöjningen bör normalt inte ha nägon betydelse för rätten till frånttäde (se dock nedan). Som uttedningen utttdat får det över­lämnas till rättstillämpningen an ta ställning till var gränsen går för an en höj­ning skall anses "väsentiig". Den information som föreningen lämnar i kosmadskalkylen och pä annat sätt innan avtalet mgås bör givetvis spela en roll i sammanhanget Om förhandstecknaren redan när avtalet skrevs haft an­lednmg att räkna med att kostnadema skulle bli högre, bör också detta för­hållande kimna beaktas.

Att punkten 1 första stycket mte gäller, om förhandstecknaren innehar lägenheten med hyresrätt följer av andra stycket. Normalt bor han då redan i lägenheten eller förfogar i vart fall över nyttjanderätten till lägenheten. Däremot kan han givetvis säga upp avtalet enligt punkten 2, om upplåtelsen dröjer.

Av tredje stycket framgår an frågan humvida förhandstecknaren skall fä fiinttäda avtalet pä grund av väsentliga kosmadsökningar i ombildningsfallen skall prövas även med hänsyn tUl om det vore oskäligt mot föreningen eller medlemmama. E>et betyder att de nuvarande bestämmelsema i 9 a § ttedje stycket BRL behållits i sak.

17 kap. 26-30 §§ finns bestämmelser om förfarandet vid uppsägning.

187

Lagrådet har som framgår av avsnitt 2.6.4 tagit upp vissa fiigor i an-    Prop. 1990/91: 92 sluming till denna paragraf. Bestämmelsema i första stycket 2 har genom tillägget "genom försummelse av föreningen" pä lagrådets inrådan ändrats sä att det klart framgår att orsaken till fördröjningen inte beror på förhands­tecknaren själv. Vad lagrådet anfört i övrigt har kommenterats i avsnin 2.6,4.

Rått till ersättning

9 § Om ett förhandsavtal upphör att gälla enligt bestämmelsema i 7 eller 8 §, har förhandstecknaren

1.

rätt att få tillbaka belopp som han betalat i förskon jämte ränta enligt 2 § räntelagen (1975:635),

2.

rän till skälig ersätming för sådana kostnader som han med föreningens godkännande åtagit sig för lägenhetens inredning och utformning och som blivit onyttiga för honom, och

3.

rätt till ersätming för annan skada som föreningen har förorsakat honom genom försumlighet

Bestämmelsema i första stycket gäller också i de fall avtalet är ogiltigt eller föreningen har tagit emot förskott i sttid med bestämmelsema i 2 § första Stycket.

(Jfr 4 kap. 8 § i uttedningens förslag)

Paragrafen, som har behandlats i avsnitt 2.6.5, mnehåller bestämmelser om förhandstecknarens rätt till ersätming, om avtalet är ogiltigt eller upphör att gälla eller om förskott har tagits emot utan att det finns nägot förhandsavtal eller tillständ från länsstyrelsen.

Förhandstecknaren har dä rätt att få tillbaka inbetalat förskott jämte ränta och, under närmare angivna fömtsätmingar, skälig ersätming för kosmader för tillval m.m. samt ersättning för annan skada som han förorsakats genom föreningens försumUghet

Rätten enligt första stycket punkt 7 att fä tillbaka utbetalat förskott gäller förhandstecknaren. I de fall förhandstecknaren i fråga om avtalet satt make eller sambo i sitt ställe torde man normalt kunna utgå ifrån att återbetalning kan krävas av denne, se spccialmotiveringen till 2 § tredje stycket.

Lagrådet har även beträffande utformningen av räntebestämmelsen i denna punkt haft samma synpunkter som anförts under 2 §. Pä de skäl som jag under nämnda paragraf redovisat finner jag inte skäl till att föreslå någon ändrad utformning av bestämmelsen.

Ersättningen enligt punkten 2 galler sådana kosmader som förhands­

tecknaren har äuigit sig. Hit hör inte endast kosmader som förhandstecknaren

redan har betalat för lägenhetens inredning och utformning utan också sådana

framtida kosmader som han förbundit sig till. För rätten till ersätming krävs

det vidare att föreningen godkänt kosmadema. Om förhandstecknaren haft

kosmader för tex, en köksutmstning som föreningen inte godkänt, fär han

alltså själv srå kostnaden för den, såvida inte föreningen och han kommer

överens om nägot annat. Föreningen kan givetvis då inte heller kräva att ut-

rastningen skall vara kvar i lägenheten, om installation redan skett. Ä andra

jgg

sidan måste förhandstecknaren dä vara beredd att själv srå för kosmadema för Prop, 1990/91:92 att återställa lägenheten i det skick upplåtelsen avser. Det är inte nödvändigt att föreningen har godkänt just kosmadema i det enskilda fallet. Om för­eningen eller den organisation som föreningen tillhör träffar avtal med olika cntteprenörer om att dessa skall tillhandahålla ett visst sortiment ur vilket de boende skall kimna göra sina tillval, fär föreningen anses ha godkänt kosma­dema.

Frågan vad som är att anse som ersättningsgilla kosttiader enligt punkt 2 är alltså beroende på vad förhandstecknaren kommit överens med föreningen om. Ersätmmgen kan - under fömtsättning att föreningen godkänt kosmaden ' avse mte endast exempelvis ett tillval som sådant utan också kosmadema för installation. Frågan humvida en kosmad är onyttig för förhandstecknaren är också beroende av vad som avtalats mellan partema. I normalfallen torde man kunna utgä ifiin att föreningen önskar att tillvalen tillförs lägenheten och ocksä blir kvar där, även om förhandsavtalet sägs upp eller är ogiltigt Frågan i vilken utsträckning kosmadema för förhandstecknaren är onyttiga eller inte styrs alltså av vad partema kommit överens om.

Liksom för punkten 1 uppkommer frågan vilken rätt en make eller sambo har att få ersättning för kosmader som den andre maken i egenskap av för­handstecknare åtagit sig, om maken eller sambon övertagit förhandsavtalet. Även denna fräga mäste bedömas med hänsyn till vad makama kommit Överens om. För att den make som har övertagit förhandsavtalet skall kunna kräva att få ersätming enligt punkt 2 krävs det att denne kan visa att han åtagit sig kostnaderna, antingen genom att han själv har betalat kosmadema eller åtagit sig betalningsansvar för dem.

Enligt punkt 3 är föreningen ersätmingsskyldig också för kosmader som den av försumlighet åsamkat förhandstecknaren. Några exempel kan vara att föreningen ingått avtalet i sttid med fomikravet, att bostadsrätten inte upplätits senast i samband med inflytmingen eller att föreningen slarvat med kosmads­kalkylen.

6 kap.   Övergång av bostadsrätt

Kapitiet innehåller elva paragrafer. Dessa har i stor utsttäckning hämtats från de bestämmelser i BRL som intagits under mbriken "övergäng av bostads­rätt" (10 § BRL och följande).

Vissa av paragrafema i BRL under den nu aktuella rabriken (10,12 och 15 §§) ändrades i samband med att förfarandet vid försäljning av bostadsrätt pä offentiig auktion lagreglerades (se SFS 1987:243). Reglema om offentiig auktion tas upp i 8 kap.

I fölhällande till förslaget i remissprotokollet har kapitiet i överensstäm­melse med vad lagrådet föreslagit genomgått vissa redaktionella och språkliga justeringar.

189

Rätt att utöva bostadsrätten rfier övergång

Prop. 1990/91:92

1 § En bestämmelse om medlemskap som föratsätming för rän att utöva

bostadsrätten efter överlåtelse finns i 1 kap.

Ett dödsbo efter en avliden bostadsrättshavare fär utöva bostadsrätten ttots att dödsboet mte är medlem i föreningen. Efter tte år från dödsfallet fär för­eningen dock anmana dödsboet an inom sex månader fiin anmaningen visa an bostadsrätten ingått i bodelning eller arvskifte med anledning av bostads­rättshavarens död eller att nägon, som inte fär vägras inttäde i föreningen, förvärvat bostadsrätten och sökt medlemskap. Om den tid som angetts i an­maningen inte iakttas, får bostadsrätten säljas på offentlig auktion för döds­boets räkning. Ett dödsbo kan i föreningens stadgar medges en vidsttäcktare rän än som angetts här.

(Jfr 5 kap. 1 § i uttedningens förslag)

Paragrafen motsvaras av 10 § andra stycket BRL (jfr prop. 1971:12 s. 106-108). Första stycket innehåller dock endast en hänvisning till 1 kap. där be­stämmelsen, om an endast den som är eller anttts till medlem i föreningen fär utöva bostadsrätten vid överlåtelse, ugits upp i 3 § tredje stycket. Hänvisningsbestämmelsen har tillkommit pä förslag av lagrådet. I andra stycket har, också på förslag av lagrådet, för beräkning av sexmånaders-fristen tillagts utttycket "fiin anmaningen" - se vidare kommentaren till 2 §.

2 § Om en bostadsrätt övergått genom bodelning, arv, testamente, bolags­

skifte eller liknande förvärv och förvärvaren inte antagits till medlem, fär för­

eningen anmana förvärvaren att inom sex månader från anmaningen eller den

längre tid som kan vara bestämd i stadgama visa att någon, som inte fär väg­

ras inttäde i föreningen, förvärvat bostadsrätten och sökt medlemskap. Iakttas

inte den tid som angetts i anmaningen, får bostadsrätten säljas pä offentlig

auktion for förvärvarens räkning.

(Jfr 5 kap. 2 § i utredmngens förslag)

Bestämmelsema stämmer i sak överens med 12 § BRL. Lagrådet har föreslagit en förtydligande av paragrafen. Det framgår enligt lagrådets mening inte klart av texten (som i och för sig är hämtad från BRL) från vilken tid­punkt den angivna tidsfristen om sex mänader skall räknas. Eftersom en an-maning enligt paragrafen miste fömtsätta att frågan om medlemskap slutligt avgjorts och avsikten enligt lagrådet därför torde vara att tiden skall räknas frin tidpunkten för anmaningen, har detta angetts genom att efter orden "sex mänader" infogas orden "från anmaningen". En motsvarande förtydligande har sken i 1 §.

Överlåtebe tiUjwidbk person

3 § En juridisk person som är medlem i en bostadsrättsförening får inte utan samtycke av föreningens styrelse genom överlåtelse förvärva bostadsrätt till

190

en bostadslägenhet som inte är avsedd för fritidsändamål. Vad nu sagts gäller    Prop. 1990/91: 92 inte när förvärvaren är kommun eller landstingskommun,

(Paragrafen saknar motsvarighet i utredningens förslag)

Paragrafens placering i detta kapitel samt mbriken närmast före paragrafen har tillkommit pä förslag av lagrådet.

Bestämmelsen, som är ny, har behandlats i avsnitt 2,4,2, Den behandlar frågan om möjligheten för en juridisk person som redan är medlem i för­eningen att förvärva bostadsrätt till en bostadslägenhet som inte är avsedd för fiitidsändamäl. En sådant förvärv kräver föreningens samtycke. Syftet med regeln är att föreningen skall ha samma inflytande över dessa förvärv som över de förvärv som sker av juridiska personer som inte ännu är medlemmar i föreningen. Härigenom förhindras bl.a. att en juridisk person som en gäng blivit medlem i föreningen successivt köper upp bostadsrätter till bostads­lägenheter som inte är avsedda för fritidsändamål utan möjlighet för för­eningen att påverka detta. Ett förvärv som saknar föremngens samtycke är utan veikan. Detta framgår av 5 §,

Lagrådet har föreslagit att bestämmelsen förses med en övergångs­bestämmelse av innebörd att bestämmelsen inte skall gälla i fråga om förvärv som har skett före ikraftträdandet. För egen del har jag svårt an se vad en övergångsbestämmelse skulle fylla för funktion. Enligt BRL krävs ju inte någon ytterligare åtgärd än själva överlåtelseavtalet för att förvärvet skall vara giltigt. Alla förvärv av medlemmar som sker innan ikraftträdandet av den nya lagen blir alltså giltiga oberoende av föreningens samtycke. Nägon över-gängsbestämmelse behövs alltså inte.

Överlåtebeavtalet

4 § En avtal om överlåtelse av bostadsrätt genom köp skall upprättas skrift­

ligen och skrivas under av säljaren och köparen. I avtalet skall den lägenhet

som överlåtelsen avser samt köpeskillingen anges. Motsvarande skall gälla

överlåtelse av bostadsrätt genom byte eller gåva.

(Jfr 5 kap, 3 § i uttedningens förslag)

Paragrafen motsvaras av 12 a § försm stycket BRL, Bestämmelsema i 12 a § andra stycket BRL har tagits in i 5 § i detta kapitel.

Skriftlig form vid överlåtelse av bostadsrätt infördes genom en lagändring i BRL som ttädde i kraft den 1 juli 1982 (SFS 1982: 353). Bettäffande för­arbetena hänvisas till prop. 1981/82: 169 s, 61 och 86,

Ogiltighet

5 § En överiätelse är ogiltig, om den som en bostadsrätt övergått till vägras

medlemskap i bosmdsrättsföreningen, Detui gäller inte vid exekutiv försälj­

ning eller vid offentlig auktion enligt bestämmelsema i denna lag. Om för-

värvaren i ett sädant fall inte antagits till medlem, skall föreningen lösa    Prop. 1990/91: 92 bostadsrätten mot skälig ersättning.

En överlåtelse som avses i 3 § är ogiltig om föreskrivet samtycke inte er-håUs,

En överlåtelse som inte uppfyller fonmföreskriftema i 4 § är också ogiltig.

(Jfr 5 kap, 4 § i uttedningens förslag)

Första stycket motsvaras av 13 § andra stycket BRL.

Andra stycket är nytt och har tillkommit pä förslag av lagrådet. Bestäm­melsen innebär att om en bostadsrätt överlåts till en juridisk person som är medlem i föreningen och den juridiska personen inte får styrelsens samtycke till förvärvet, blir överlåtelsen ogiltig.

Tredje stycket motsvaras av 12 a § andra stycket BRL.

Ansvaret för förpliktelser

6 § För tid efter det att föreningen underrätmts om att bostadsrätten övergått

till en medlem i föreningen, svarar den frän vilken rätten övergått inte för de

förpliktelser som åligger en innehavare av bostadsrätten.

Första Stycket gäller också om en bostadsrätt övergått till nägon som inte är medlem i föreningen genom bodelning, arv, testamente, bolagsskifte eller liknande förvärv eller vid exekutiv försäljning eller offentlig auktion enligt denna lag. Om bostadsrätten i annat fall liar övergått till nägon som inte är medlem, är den från vilken rätten övergått fri frin förpliktelser enligt första Stycket först efter det att förvärvaren antagits till medlem

(Jfr 5 kap, 5 § i uttedningens förslag)

Paragrafen motsvaras av 15 § första och andra styckena BRL,

7 § Om bostadsrätten efter uppsägning enligt 7 kap. 18 § kan säljas på

offentiig auktion, är bostadsrättshavaren mte skyldig att svara för de förplik­

telser som åligger en innehavare av bostadsrätten för längre tid än till det

månadsskifte som inttäffar närmast efter tre mänader frän den dag dä bostads­

rättshavaren blev skild fiin lägenheten,

(Jfr 5 kap. 6 § i utredningens förslag)

Paragrafen motsvaras av 15 § ttedje stycket BRL. Denna bestämmelse

tillkom i samband med att det i bostadsrättslagen tillkom regler om offentiig

auktion (prop. 1986/87:37). Av förarbetena till denna lagstifming framgår att

bestämmelsen är tillämplig när bostadsrätten kan säljas på offentiig auktion

efter förverkande, dvs. när bostadsrättshavaren blivit skild från lägenheten.

Bostadsrätten fömtsätts alltså ännu mte ha övergått till någon ny innehavare.

Bestämmelsen innebär att bostadsrättshavarens ansvar för förpliktelsema mot

föreningen upphör vid det månadsskifte som inttäffar närmast efter tre måna­

der från det att bostadsrättshavaren blev skild från lägenheten. Efter denna

tidpunkt fär föreningen alltså själv bära kosmadema för bostadsrätten fram till

gj

dess bostadsrätten övergår på annan. För kostnader som uppkommit före tre-    Prop. 1990/91: 92 månadersfristens utgång, t.ex, förfallna årsavgifter eller kosmader för sädana skador i lägenheten som bostadsrättshavaren skall srå för, skall bostads­rättshavaren alltjämt svara.

8 § En förvärvare svarar tillsammans med den från vilken bostadsrätten

övergått för de förpliktelser som denne haft som innehavare av bostadsrätten,

ora inte föreningen och förvärvaren kommit överens om något annat. Om

bostadsrätten har förvärvats pä offentiig auktion enligt bestämmelsema i

denna lag, svarar dock förvärvaren för förpliktelsema endast om föreningen

har förbehållit sig betalningsanspräk mot denne vid auktionen.

(Jfr 5 kap, 7 § i uttedningens förslag)

Paragrafen är delvis ny.

Första meningen överensstämmer i sak med 15 § fjärde stycket BRL. Bestämmelsen i andra meningen, som är ny, hänger samman med förslaget rörande vissa frågor om försäljning av pantsatt bostadsrätt pä offentiig auk­tion (se avsnitt 2.11). Bestämmelsen innebär att föreningen måste göra gäl­lande sin kravrätt mot förvärvaren vid den offentliga auktionen, om denne skall vara skyldig att svara för den förre innehavarens skulder till föreningen.

Bestämmelser om försäljning pä offentiig auktion finns i I och 2 §§ och i 7 kap. 30 §.

Förbehåll i stadgarna om rätt att återköpa eller lösa bostadsrätten

9 § En bostadsrättsförening får i sina stadgar ta in ett förbehåll om att för­

eningen eller medlemmama vid övergång av bostadsrätt till lokal skall ha rätt

att lösa bostadsrätten. Stadgama skall i så fall ange i vilken ordning lösnmgs-

rätten skall tillkomma föreningen eller medlemmama, inom vilken tid lös­

ningsrätten skall göras gällande hos förvärvaren samt efter vilka grunder er­

sätming för bostadsrätten skall bestämmas och inom vilken tid den skall be­

talas.

En bostadsrättsförening som är ansluten till en folkrörelsekooperativ riks­organisation får i sina stadgar ta in förbehåll enligt första stycket även för bostadslägenheter. Ett sädant förbehåll rår gälla till förmån för föreningen, en folkrörelsekooperativ organisation som denna tillhör eller medlemmama. Förbehållet får avse rätt att inom högst tte år från upplåtelsen återköpa eller lösa bostadsrätten från bostadsrättshavaren eller nägon som förvärvat bostadsrätten. I övrigt gäller första stycket andra meningen.

(Jfr 5 kap. 8 § i uttedningens förslag)

Paragrafen som med vissa mindre språkliga justeringar motsvaras av 14 § BRL infördes genom en lagändring som ttädde i kraft den 1 maj 1985 (BoU 1984/85:12, rskr. 194, SFS 1985:182).

193

13 Riksdagen 1990/91. 1 saml. Nr 92

Sidoavml

Prop, 1990/91:92

10      § Finns det mellan föreningen och den frän vilken bostadsrätten till en

bostadslägenhet övergått ett annat avtal som avser en nyttighet som har ett

omedelbart samband med användningen av lägenheten och som är av mindre

betydelse i jämförelse med den användningen, upphör även det andra avtalet

att gälla vid den tidpunkt som anges i 6 §. Har föreningen sagt upp bostads­

rättshavaren till avflytming enligt 7 kap. 18 §, skall dock det andra avtalet

upphöra att gälla när bostadsrättshavaren enligt 7 kap. 24 § är skyldig att

flytta,

(Jfr 5 kap. 9 § i uttedningens förslag)

Paragrafen stämmer i sak överens med 15 § sista stycket BRL.

Bestämmelsema infördes i 15 § BRL den 1 januari 1984 i samband med de ändringar som dä gjordes i hyreslagen (se prop. 1983/84:137 s. 117 och 148). Därefter har sista meningen i stycket tillkommit (prop. 1986/87: 37 s, 64, SFS 1987:243).

Föreningens skyldighet till vldareöverlåtebe

11      § Har en bostadsrätt övergått till bostadsrättsföreningen, skall den över­

låtas så snart det kan ske utan förlust, om inte föreningen på en förenings­

stämma beslutar att bostadsrätten skall upphöra.

(Jfr 6 kap. 32 § utredningens förslag)

Paragrafen har, med några mindre språkliga justeringar, överförts från 17 § BRL (jfr 1971:12 s. 117). Paragrafens placering i detta kapitel samt mbriken närmast före paragrafen har tillkommit på förslag av lagrådet.

7 kap.   Bostadsrättshavarens rättigheter och skyldigheter

Detta kapitel motsvarar i huvudsak 18-39 §§ BRL. Ordningen mellan para­grafema har dock i stor utsttäckning kastats om. Samtidigt har bestämmel­sema delats upp i fler, kortare paragrafer. Även det nu aktuella kapitlet har undergått en språklig översyn. Dessutom har vissa sakliga nyheter till­kommit Dessa kommenteras i ansluming till de berörda paragrafema.

Lagrådet har föreslagit en rad redaktionella förändringar i det remitterade förslaget, som i allt väsentiigt har tillgodosetts. Bettäffande lagrådets förslag att 6 § andra stycket och 10 § bör föras samman i 10 § och samordnas även textmässigt, vill jag emellertid framhålla att uppdelningen på olika paragrafer motiveras av att 6 § rör själva användningen av lägenheten och 10 § tar upp i vilka situationer ett samtycke krävs från föreningen till andrahands­upplåtelser. Jag anser inte att någon ändring i förhållande till det remitterade förslaget bör ske i denna del.

194

Lagrådet har även haft synpunkter pä vissa sakfrågor i kapitiet. 1 avsnitt    Prop. 1 90/91: 92 2.9 och 2,10 har jag redovisat min inställning till lagrådets synpunkter be­träffande andrahandsupplåtelse och avgifter till förenmgen, I övrigt redovisar jag min inställning under paragrafema i detta kapitel.

Föreningens ansvar för lägenhetens skick

1 § När lägenheten skall tillttädas första gången efter en bostadsrätts­

upplåtelse, skall föreningen tillhandahälla lägenheten i sädant skick att den

enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt bmkbar för det avsedda

ändamålet Detta gäller om mte något annat har avtalats,

(Jfr 6 kap, 1 § i uttedningens förslag)

Paragrafen motsvarar, med någon mindre språklig justering, 18 § BRL (jfr prop. 1971: 12 s. 118-119), Rubriken närmast före paragrafen har fått sin slutiiga utfoimning pä förslag av lagrådet.

2 § Är lägenheten, när den skall tillttädas första gången efter bostadsrätts-

upplåtelsen, inte i det skick som bostadsrättshavaren har rän att fordra enligt

1 §, fär han avhjälpa bristen pä föreningens bekostnad, om inte styrelsen pä

tillsägelse ombesörjer åtgärden sä snart det kan ske. Kan bristen inte av­

hjälpas utan dröjsmål eller underlåter styrelsen att efter tillsägelse ombesörja

åtgärden sä snart det kan ske, får bostadsrättshavaren efter uppsägning från­

ttäda bostadsrätten. Uppsägning får dock ske endast om bristen är av väsent­

lig betydelse. Sedan bristen blivit avhjälpt får uppsägning inte ske. För den

tid lägenheten är i bristfälligt skick har bostadsrättshavaren rätt till skälig ned­

sättning av årsavgiften.

Bostadsrättshavaren har även rätt till ersätming för skada, om bristen beror pä försummelse frin föreningens sida.

(Jfr 6 kap. 3 § i uttedningens förslag)

Paragrafen har, efter några mindre språkliga ändringar, överförts från 19 § BRL (jfr prop. 1971:12 s. 119). I första stycket har dock den ändringen gjorts i sak att uppsägning inte fär ske sedan bristen blivit avhjälpt. Enligt nu­varande 19 § BRL gäller detta endast om bristen avhjälpts av styrelsen. Som Riksbyggen påpekat i sin remissyttrande kan den nuvarande lydelsen tolkas sä att bostadsrättshavaren har möjlighet både att avhjälpa bristen på förening­ens bekosmad och att frånttäda bostadsrätten efter uppsägning. Det saknas skäl för en sådan dubbel möjlighet,

3 § Om bostadsränshavaren inte fär tillttäda lägenheten i rätt tid när lägen­

heten skall tillttädas första gängen efter en bostadsrättsupplåtelse och beror

inte dröjsmålet på honom, har han rätt till skälig nedsättning av årsavgiften

för den tid han inte kan använda lägenheten eller del av den. Är hindret av

väsentiig betydelse, får bostadsränshavaren efter uppsägning frånttäda

bostadsrätten. Uppsägning fär inte ske efter tillttädet.

195

Bostadsrättshavaren har även rätt till ersättning för skada, om dröjsmålet    Prop. 1990/91: 92 beror på försummelse från föreningens sida.

(Jfr 6 kap. 2 § i uttedningens förslag)

Paragrafen stämmer i sak överens med 20 § BRL (jfr prop. 1971: 12 s. 120).

4 § Sedan tillttäde medgetts åligger det föreningen att hälla lägenheten och

fastigheten i övrigt i gon skick, i den mån ansvaret inte enligt 12 § vilar på

bostadsrättshavaren. Bestämmelsema i 2 § gäller i tillämpliga delar om för­

eningen åsidosätter sin reparationsskyldighet eller om det pä nägot annat sätt

uppstår hinder eller men i nyttjanderätten genom föreningens vällande.

(Jfr 6 kap. 4 och 11 §§ i uttedningens förslag)

Första meningen i paragrafen är ny och innebär i förhållande till gällande rätt ett förtydligande som anger att det är föreningen som svarar för underhållet av lägenheten och fastigheten i den mån ansvaret inte faller på bostadsrätts­havaren enligt 12 §. Innebörden av 12 § är emellertid - liksom enligt BRL -att ansvaret för underhållet av lägenhetens inre, med vissa undantag, som huvudregel faller på bostadsrättshavaren.

Andra meningen motsvarar i sak 21 § BRL (jfr prop. 1971:12 s. 120). Paragrafen har utformats i enhghet med lagrådets förslag.

5 § Finns det ohyra i lägenheten till men för bostadsränshavaren gäller 2 §

i tillämpliga delar. Har ohyran kommit efter det att lägenheten tillttäns, gäller

dock inte vad som sagts nu, om det skett genom bostadsrättshavarens väl­

lande eller genom vårdslöshet eller försummelse av nägon som han svarar för

enligt 12 § andra stycket.

1 fråga om bostadslägenhet som utgör en del av ett hus är styrelsen skyldig att vidta tjänliga åtgärder för att uttota ohyra, även om bostadsrättshavaren är ansvarig enligt första stycket för att sådan förekomraer i lägenheten. Är bostadsrättshavaren utan ansvar för ohyran, har han rätt till ersättning för nödvändiga kosmader som han drabbats av genom åtgärder för att uttota ohyran.

(Jfr 6 kap. 5 § i uttedningens förslag)

Paragrafen motsvarar 22 § BRL. Endast några mindre språkliga justeringar har gjorts (jfr prop. 1971: 12 s. 121-122).

Hur bostadsrättshavaren får använda lägenheten

6 § Bostadsrättshavaren får inte använda lägenheten för något annat ändamål

än det avsedda. Föreningen får dock endast åberopa avvikelse som är av av­

sevärd betydelse för föreningen eller nägon annan medlem i förenmgen.

Om en bostadslägenhet som inte är avsedd för fritidsändamål innehas med

bostadsrätt av en juridisk person, får lägenheten endast användas för att i sin

196

helhet upplåtas i andra hand som permanentbostad, om inte något annat har    Prop. 1990/91: 92 avtalats.

(Jfr 6 kap. 6 § i uttedningens förslag)

Paragrafens/örsra stycke motsvaras av 25 § BRL (jfr prop. 1971: 12 s. 122-123).

Bestämmelsen i andra stycket är ny (se avsnitt 2.4.2). Som närmare har kotnmenterats i ansluming till 2 kap. 4 § om medlemskap för juridiska per­soner, kan bostadsrättsföreningen från fall till fall fritt ta ställning till om en juridisk person som har förvärvat bostadsrätt till en bostadslägenhet skall kunna antas som medlem i föreningen. Härigenom ges föreningen också möjlighet att ttäffa avtal med den juridiska personen om hur lägenheten får användas och om vem som faktiskt fär nyttja lägenheten. Motsvarande för­hållande gäller när föreningen upplåter bostadsrätt vid nyproduktion m.m.

Regeln i andra stycket är tillämplig i det fall lägenheten inte är avsedd för fritidsändamål och föreningen och den juridiska personen inte har ttäffat nägot avtal om lägenhetens användning. Lägenheten fär då användas endast för att i sin helhet upplåtas i andra hand som permanentbostad.

Syftet med regeln är till en början att lägenheten skall kunna användas endast för s.k. total sublokation, om inte annat avtalats. Lägenheten fär inte utan särskilt avtal användas t.ex, sä an olika mm upplåts för övernattnings-ändamål ät anställda inom en företag e.d. Den juridiska personen får endast använda lägenheten för att i sin helhet upplåtas i andra hand. Styrelsens sam­tycke mäste alltid inhämtas för andrahandsupplåtelsen enligt bestämmelsema i 10 §. Härigenom ges föreningen möjlighet att påverka till vem lägenheten skall upplåtas. Samtycke kan och bör givetvis lämnas i samband med att den juridiska personen antas som medlem. Samtycke krävs emellertid också när, lägenheten på nytt skall upplåtas i andra hand, såvida inte föreningen ger ett generellt samtycke till andrahandsupplåtelse. Av 11 § andra stycket framgår att föreningens samtycke under vissa förhållanden kan ersättas med hyres­nämndens tillstånd

Om annat inte har avtalats, måste lägenheten upplåtas som permanent­bostad. Häri ligger bl.a. att den inte får upplåtas för övematmingsändamäl e.d. eller som komplement till någon annan bostad. Upplåtelsen skall alltså syfta till att tillgodose behovet av en permanent bostad.

Om den juridiska personen använder lägenheten för annat ändamål än som föreskrivs i paragrafen eller som särskilt har avtalats med föreningen, kan förverkande av nyttjanderätten komma i fråga enligt 18 § 3. Har den juridiska personen upplåtit lägenheten i andra hand utan behövligt samtycke eller till­stånd kan förverkande av nyttjanderätten ske enligt 18 § 2.

På förslag av lagrådet har i andra stycket gjorts ett undantag bettäffande lägenheter avsedda för fritidsändamål. Såsom lagrådet påpekat har mot­svarande undantag gjorts i övriga särregler för juridiska personer.

197

Bettäffande lagrådets förslag om en särskild övergångsbestämmelse, se    Prop. 1990/91: 92 avsnitt 2.4.2 samt punkt 13 under Ikraftttädande och övergångsbestämmel­ser.

7 § Bostadsrättshavaren fär inte göra nägon väsentlig förändring i lägen­

heten utan tUlsrånd av styrelsen. Bostadsrättshavaren kan i stadgama dock

medges en vidsträcktare rätt

(Jfr 6 kap. 7 § i uttedningens förslag)

Paragrafen har hämtats frän 27 § BRL, Nuvarande bestämmelser tar sikte pä en "avsevärd förändring" i lägenheten, Utttycket har nu ändrats till "väsentlig förändring" för att korrespondera mot bestämmelserna i 9 kap, 15 § (se av­snitt 2.7,1), Nägon ändring i sak är mte avsedd (jfr prop. 1971:12 s. 124-125).

8 § Bostadsrättshavaren fär inte inrymma utomstående personer i lägen­

heten, om det kan medföra men för föreningen eller någon annan medlem i

föreningen.

(Jfr 6 kap. 8 § i uttedningens förslag)

Med några mindre språkliga justeringar motsvarar denna paragraf 31 § BRL (jfr prop. 1971: 12 s. 128)

9 § Bostadsrättshavaren är skyldig att när han använder lägenheten iaktta allt

som fordras för att bevara sundhet, ordning och skick inom fastigheten. Han

skall rätta sig efter de särskilda regler som föreningen i överensstämmelse

med Ortens sed meddelar. Bostadsrättshavaren skall hålla noggrann tillsyn

över att detta också iakttas av dem som han svarar för enligt 12 § andra

stycket.

Gods som enligt vad bostadsrättshavaren vet är eller med skäl kan miss­tänkas vara behäftat med ohyra fär inte föras in i lägenheten.

(Jfr 6 kap. 9 § i utredningens förslag) Paragrafen motsvarar i sak 28 § BRL (jfr prop, 1971:12 s. 125). Upplåtelse av lägenheten i andra hand

10      § En bostadsrättshavare får upplåta hela sin lägenhet i andra hand endast

om styrelsen ger sitt samtycke. Detta gäller även i de fall som avses i 6 §

andra stycket.

Styrelsens samtycke krävs inte, om lägenheten är avsedd för permanent­boende och bostadsrätten till lägenheten innehas av en kommun eller lands­tingskommun. Styrelsen skall dock genast underrättas om upplåtelsen.

11      § Vägrar styrelsen att ge sitt samtycke till en andrahandsupplåtelse får

bostadsrättshavaren ändå upplåta hela sin lägenhet i andra hand, om han

198

under viss tid inte har tillfälle att använda lägenheten och hyresnämnden läm-    Prop. 1990/91:92 nar tillstånd till upplåtelsen. Sädant tillstånd skall lämnas, om bostadsrätts­havaren har beaktansvärda skäl för upplåtelsen och föreningen inte har nägon befogad anlednmg att vägra samtycke.

I fråga om en bostadslägenhet som innehas av en juridisk person krävs det för tillstånd endast att föreningen inte har nägon befogad anledning att vägra samtycke.

Ett tillständ till andrahandsupplåtelse kan begränsas till en viss tid och förenas med villkor.

(Jfr 6 kap. 10 § i uttedningens förslag)

I paragrafema behandlas upplåtelse i andra hand av bostadsrättslägenheter. Förslagen har kommenterats i avsnitten 2,9 och 2.4,2, Bettäffande gällande rätt hänvisas till 30 § BRL (jfr prop, 1971: 12 s. 126-128).

Bestämmelsema i 10 § första stycket innebär att den generella möjlighet som för närvarande finns att utan styrelsens samtycke upplåta en bostadsrätts­lägenhet i dess helhet till en annan medlem i föreningen tagits bort. 1 fort­sättningen mäste alltså styrelsens samtycke inhämtas även i dessa fall. Vidare har, närmast som ett förtydligande, förts in en hänvisningsbestämmelse som innebär att styrelsens samtycke till en andrahandsupplåtelse gäller också i de fall en juridisk person innehar bostadsrätten till en bostadslägenhet som inte är avsedd för fritidsändamål.

110 § andra stycket har undantag föreskrivits från kravet pä styrelsens samtycke. Undantaget motsvarar såvitt gäller kommuner vad som nu före­skrivs i 30 § ttedje stycket. Här har dock tillagts att samtycke inte heller krävs, om det är en landstingskommun som innehar bostadsrätten. Andra meningen i stycket motsvarar 30 § ttedje stycket sista meningen som dock innehållsmässigt har utvidgats att ontfatta också underrättelser om lands­tingskommuners upplåtelser.

Bestämmelserna i 11 § första stycket , som motsvaras av 30 § andra stycket BRL, är ny så till vida att begränsningen till bostadslägenheter har tagits bort Även lokalhyresgäster kan alltså vända sig till hyresnämnden för att fä tillstånd till en andrahandsupplåtelse när styrelsen vägrar ge sin sam­tycke (jfr 12 kap. 40 § jordabalken). Paragrafen ger således möjlighet till en prövnmg av hyresnämnden när en förening vägrat ge ert erforderligt samtycke och det är frågan om bostadsrätt till antingen en bostadslägenhet eller en lokal.

I andra stycket har särskilda bestämmelser förts in i fråga om bostads­lägenheter som innehas av en juridisk person. Som framgår av uttedningens betänkande (s. 94 ff) har det ansetts oklart vad som gäller i fråga om juridiska personers möjligheter art i andra hand upplåta en bostadslägenhet. Bestäm­melsen i 10 § innebär att en juridisk person måste ha samtycke från för­eningen för en andrahandsupplåtelse. Kravet på samtycke gäller oavsett om lägenheten är avsedd för permanentboende, för fritidsändamål eller för annat bostad sändarnål.

199

Om styrelsen vägrar att ge sitt samtycke, kan den juridiska personen få    Prop. 1990/91: 92 frågan prövad av hyresnämnden. Bestämmelsema i 11 § andra stycket inne­bär att hyresnämnden pä samma sätt som gäller enligt första stycket skall pröva ora föreningen har någon befogad anlednmg att vägra samtycke.

Om något avtal inte har träffats om lägenhetens användning gäller enligt 6 § andra stycket att lägenheten skall användas som permanentbostad. Tillsrånd i ett sådant fall kan därför mte lämnas till en andrahandsupplåtelse för nägot annat ändamål. Föreningen fär vidare anses ha befogad anledning att vägra samtycke till en andrahandsupplåtelse, om anmärknmgar i fråga om skötsamheten kan riktas mot den person som faktiskt skall nyttja lägenheten. Liksom vid prövningen enligt första stycket har dennes betalningsförmåga dock ingen betydelse, eftersom det är den juridiska personen som svarar för avgifterna gentemot föreningen. Eftersom föreningen genom att anta den juridiska personen som medlem fär anses ha accepterat att lägenheten upplåts i andra hand, kan föreningen i allmänhet inte åberopa att den inte längre vill tillåta att lägenheten upplåts i andra hand

Om föreningen och den juridiska personen har ttäffat ett särskilt avtal om lägenhetens användning, får bedömningen av om det finns befogad anledning att vägra andrahandsupplåtelse ske utifrån det avtal som ttäffats. Detta kan t.ex. innebära att lägenheten skall få upplåtas som övemattningsbostad. Omständighetema kan emellertid vara sädana att föreningen genom avtalet inte för all framtid skall anses ha avsagt sig möjligheten att bestämma om lägenhetens användning.

Att nyttjanderätten till en lägenhet kan förverkas, om bostadsrättshavaren upplåter lägenheten utan behövligt samtycke eller tillstånd följer av 18 § första Stycket 2.

Lagrådet har föreslagit an det i stället för "andrahandsupplåtelse" bör an­vändas uttrycket upplåtelse med hyresrätt eller motsvarande. Av skäl som jag redovisat i avsnitt 2.9, har jag inte funnit det lämpligt att göra någon ändring av det remitterade förslaget i denna del.

Bostadsrättshavarens ansvar för lägenhetens skick

12 § Bostadsrättshavaren skall pä egen bekostnad hålla lägenheten i gon skick, om inte nägot annat bestämts i stadgama eller följer av andra eller tredje stycket Detta gäller även marken, om sådan ingär i upplåtelsen.

Bostadsrättshavaren svarar inte för reparationer av de stamledningar för avlopp, värme, gas, eleknicitet och vatten som föreningen försett lägenheten med. För reparationer på gmnd av brand- eller vattenledningsskada svarar bostadsrättshavaren endast om skadan uppkommit genom eget vållande eller genom vårdslöshet eller försummelse av någon som hör till hans hushåll eller gästar honom eller av någon annan som han inrymt i lägenheten eller som där utför arbete för hans räkning. I fråga om brandskada som bostadsrättshavaren själv mte vållat gäller vad som sagts nu endast om bostadsränshavaren bmstit i den omsorg och tillsyn som han bort iakna.

Andra stycket andra meningen gäller i tillämpliga delar ora det finns ohyra i lägenheten.

200

(Jfr 6 kap, 11 § i Uttedningens förslag)

Prop. 1990/91: 92

Paragrafen motsvarar i sak 26 § BRL (jfr prop. 1971: 12 s. 123-124). Frågan om underhållsansvaret m.m. för föreningens hus och lägenhetema i huset har behandlats i avsnitt 2.7.1.

Första stycket första meningen stämmer i sak överens med första stycket i 26 § BRL. Bostadsränshavaren skall alltså själv svara för det s,k, inre under­hållet, om inte något annat har bestämts i stadgama, I andra meningen har i förtydligande syfte lagts till att om mark ingär i lägenhetsupplätelsen så gäller samma regler, dvs. bostadsrättshavaren skall också hälla marken i gott skick. Inte heller i de nya bestämmelsema anges närmare vad som skall räknas till lägenhet och vad som alltså ingår i bostadsrättshavarens underhållsansvar. Vissa gränsdragningsproblem kan därför uppkomma. I föreningens stadgar är det därför lämpligt att precisera vad som skall hänföras till det inre under­hållet Till lägenheten bör i regel räknas mmmens golv, väggar och tak, in-rednmgen i rummen, glas och bågar i fönster samt lägenhetens inner- och ytterdörrar. Till lägenheten kan vidare höra vissa lednmgar av olika slag.

Andra och tredje styckena har överförts frän 26 § BRL med enbart vissa språkliga justeringar.

Tillträde till lägenheten

13 § Förettädare för bostadsrättsföreningen har rätt att fä komma in i

lägenheten när det behövs för tillsyn eller för an utföra arbete som föreningen

svarar för. När bostadsrätten enligt 30 § eller 6 kap. 1 eller 2 § skall säljas

på offentiig auktion, är bostadsrättshavaren skyldig att låta lägenheten visas

på lämphg tid. Föreningen skall se till att bostadsrättshavaren mte drabbas av

stöire olägenhet än nödvändigt.

Bostadsrättshavaren är skyldig att tåla sådana inskränkningar i nyttjande­rätten som föranleds av nödvändiga åtgärder för att uttota ohyra i fastigheten, även om hans lägenhet inte besväras av ohyra. I sä fall gäller 5 § i tiUämpUga delar.

Om bostadsrättshavaren mte lämnar tillttäde till lägenheten när föreningen har rätt till det, kan tingsrätten besluta om handräckning. I fråga om sådan handräcknmg finns bestämmelser i 17 § handräckningslagen (1981:847).

(Jfr 6 kap. 12 § i uttedningens förslag) Paragrafen motsvarar i sak 29 § BRL (jfr prop. 1971:12 s. 125-126). Avgifter till föreningen

14 § Varje medlem skall betala en avgift till bostadsrättsföreningen i form

av en insats när bostadsrätt upplåts till honom Föreningen har dessutom rätt

att ta ut en årsavgift för den löpande verksamheten samt, om det anges i stad­

garna, upplåtelseavgift, överlåtelseavgift och pantsätmingsavgift

En beslutad insats kan ändras i den ordning som sägs i 9 kap. 13 och

16 §§. Föreningen får i övrigt inte ta ut särskilda avgifter för åtgärder som

föreningen skall vidta med anlednmg av denna lag eller annan förfatming.

201

Vid ombildning av hyresrätt till bostadsrätt får bostadsrättsförenmgen inte    Prop, 1990/91: 92 ta ut upplåtelseavgift förrän efter en månad frän den dag då föreningen er­bjudit hyresgästen att fä lägenheten upplåten raed bostadsrätt. Intill dess sex månader förflutit räknat från dagen för erbjudandet, får avgiften högst mot­svara ränta på insatsen enhgt 5 § räntelagen (1975:635).

(Jfr 6 kap. 13 § i uttedningens förslag)

Paragrafen, som inte har någon motsvarighet i BRL, är en följd av översynen av BRL:s avgiftssystem (se avsnitt 2.10),

Aförsta stycket framgår vilka avgifter som en bostadsrättsförening skall resp. har rätt att ta ut av bostadsrättshavaren.

Med insats avses vad som i den gamla lagen kallades gmndavgift. På för­slag av lagrådet har första meningen i stycket formulerats så att det klart fiamgär att insatsen är en avgift till föreningen.

I den nya lagen har utttycket årsavgift behållits. Det är dock givetvis mget som hindrar an föreningen delar upp avgiften i exempelvis månads- eller kvartalsavgifter, Lagen har ocksä kompletterats med uppgift om vad årsavgif­ten står för. Någon ändring i sak är inte avsedd.

Om det anges i stadgama fär föreningen även ta ut upplåtelseavgift, över­lätelseavgift och pantsätmingsavgift Storleken pä de två sismämnda avgif­tema bör svara mot föreningens självkostnad, men en schablonisering bör kunna ske. Det skall av föreningens stadgar framgå vilken beräkning sora ligger till gmnd för att ta ut överlätelseavgift och pantsätmingsavgift (se 9 kap, 5 § första stycket 5). Som riktpunkt för en schablon vid bestämmandet av överlåtelseavgiften bör gälla det belopp som enligt HSBs mönsterstadgar maximalt får tas ut, nämligen 2,5 % av basbeloppet. För pantsätmingsavgif-ten bör riktpunkten vara 1 % av basbeloppet. Med nu föreslagna riktpunkter för avgiftemas bestänunande, finns det knappast någon anledning att göra avgiftemas storlek beroende av köpeskillingen. Något uttryckligt förbud om detta i lagtexten har därför mte tagits upp (jfr lagrådets ytttande). Någon an­ledning att i lagtexten ta upp särskilda beräkningsgmnder utifrån de genom-snittiiga självkosmadema för föreningen, vilket lagrådet föreslagit, har inte heller ansetts påkallat Med anledning av vad lagrådet anfört om upplåtelse­avgift, bör påpekas att denna inte alltid behöver motsvara skillnaden mellan ett antaget marknadsvärde vid upplåtelsen och insatsen. Om upplåtelseavgift tex. används för att utjämna avgiftema till föreningen efter en ombyggnad med hänsyn till standardskillnader, behöver avgiftema således inte alls relate­ras till bostadsrättemas antagna marknadsvärden.

I andra stycket första meningen har i förtydligande syfte intagits en upp­lysning om att en ändring av insatsen kan ske i den ordning som anges i 9 kap. 13 och 16 §§, dvs. att föreningsstämman alltid måste besluta om ändring av insatsen och att det i vissa fall krävs kvalificerad majoritet vid stämmobeslut

Andra meningen har formulerats efter förslag av lagrådet. Det framgår att

uppräkningen av vilka avgifter föreningen får ta ut enligt första stycket är ut­

tömmande i fiiga om avgifter för åtgärder enligt bosuidsrättslagen eller annan

202

författning. Föreningen får alltså inte Ui ut några avgifter utöver de angivna, Prop, 1990/91: 92 t,ex. för att förenmgen fullgör sin underrättelseskyldighet enligt 31 § gent­emot en panmavare. Inte heller fär förenmgen ta ut avgifter av exempelvis en kreditgivare som pä en bostadsrättshavares uppdrag begär att fä utdrag ur lägenhetsförteckningen bettäffande en lägenhet som denne disponerar med bostadsrätt (se 9 kap. 11 §), Nägot förbud att ta ut avgifter för åtgärder som föreningen inte författningsenligt är skyldig att vidta, finns inte heller. Detsamma gäller en avgift för anordnmgar som föreningen lagligen inte är skyldig att ha, tex, tvättsmgeavgifter.

Med de nya bestänunelsema har den s.k.inoädesavgiftcn uttnönsttats ur lagstiftnmgen.

I tredje stycket finns särskilda bestämmelser om upplätelseavgiften vid ombildning av hyresrätt till bostadsrätt. Enligt dessa bestämmelser får en för­ening inte ta ut någon upplätelseavgift förrän efter en månad från erbjudandet Därefter och intill dess sex månader gätt från erbjudandet får avgiften högst motsvara ränta pä insatsen enligt räntelagen.

Det bör av ett erbjudande om att få lägenheten upplåten raed bosuidsrätt klart framgå vid vilken tidpunkt erbjudandet lämnats. Självklart bör det även framgå vilken lägenhet som avses och vilka avgifter som skall utgå. Även om det inte finns nägot krav på skriftlighet torde det ur bevissynpunkt vara lämpligt att erbjudandet lämnas skriftiigt

15 § Avgifter till föreningen skall beuilas under föreningens adress eller annan adress som föreningen uppger. Betalning får alltid ske genom post­anvisning, postgiro eller bankgiro.

Om bostadsrättshavaren beudar sin avgift pä post- eller bankkontor, anses beloppet ha kommit föreningen till hända omedelbart vid betalningen. Lämnar bostadsrättshavaren ett betalningsuppdrag på avgiften till bank-, post- eller girokontor, anses beloppet ha kommit föreningen till hända när betalnings­uppdraget togs emot av det förmedlande kontoret

(Jfr 6 kap. 14 § i uttedningens förslag)

Även denna paragraf är ny i förhällande till gällande rätt. Regleringen inne­bär en anpassning till 12 kap. 20 § jordabalken bettäffande bl. a. frågan när en avgift skall anses betald till föreningen, 1 proposition 1983/84:137 sägs det i speciahnotivcrmgen till denna bestämmelse s, 126 följande.

Hyran skall således anses som beuild när hyresgästen pä ett post- eller bankkontor mot kontant betahiing uppdrar ät posten eller banken att över­föra pengarna till hyresvärden. Även andra meningen, som behandlar be­talning genom ett gttosystem, motsvarar i sak gällande rätt Emellertid har det tillkommit två girotyper utöver post- och bankgiro, nämligen privat-och sparbanksgiro. Varje girotyp har sina egna regler. Gemensamt för dem alla är dock att gäldenären har ett särskilt konto anslutet till systemet och att han genom en skriftiig betalningsorder kan påkalla att det betal-ningsförmedlande organet belastar detta konto och överför pengar till en angiven betalningsmottagare. Hyresbeuilning skall anses ha skett när en betalningsorder avseende hyra tas emot av det kontor som enligt reglema för det individuella girokontot skall förmedla betalningen på gmnd av

uppdraget. För att betalning skall anses ha skett vid denna tidpunkt krävs    Pron   1990/91 92 självklart att erforderligt belopp finns tillgängligt pä kontot och att betal­ningsuppdraget i övrigt uppfyller de krav som gäller för respektive giro­system.

16 § Om bostadsrättshavaren inte i rätt tid betalar insats eller upplåtelse­

avgift som skall betalas innan lägenheten fär tillttädas och sker inte heller rät­

telse inom en månad från anmanmg, fär föreningen häva upplåtelseavtalet.

Detta gäller mte om lägenheten tillöätts med styrelsens medgivande.

Om avtalet hävs, har föreningen rätt till ersättning för skada. I 18-25 §§ finns bestämmelser om förverkande när avgifter betalas för sent efter tillttädet

(Jfr 6 kap. 15 § i uttedningens förslag)

Paragrafens första och andra stycke stämmer i sak överens med 32 § BRL (prop. 1971:12 s, 129).

I tredje stycket, som saknar motsvarighet i BRL, görs en hänvisning till 18-25 §§. Där finns bestämmelser om förverkande när avgifter betalas för sent efter tillträdet.

Rätt för bostadsrättshavaren att frånträda bostadsrätten vid avgiftshöjning

17 § Har beslut fattats om en väsentiig avgiftshöjning för bostadsrätten, får

bostadsrättshavaren efter uppsägning frånttäda bostadsrätten, om det inte är

oskäligt mot föreningen eller dess medlemraar att bostadsrätten frånttäds.

Uppsägning skall ske inom tre mänader från den dag då bostadsrättshavaren

fick kännedom om avgiftshöjningen.

(Jfr 6 kap. 16 § i uttedningens förslag)

Paragrafen motsvarar i sak 23 § BRL (jfr prop. 1971: 12 s. 122). Att ut­trycket "obilligt" bytts ut mot "oskäligt" är således endast en språklig ändring. Om verkningarna av att bostadsrätten sägs upp finns bestämmelser i 30 §.

Förverkande

18 § Nyttjanderätten till en lägenhet som innehas med bostadsrätt och som

tillttätts är, med de begränsningar som följer av 19 och 20 §§, förverkad och

föreningen således berättigad att säga upp bostadsrättshavaren till avflytming,

1,

om bostadsrättshavaren dröjer med att betala insats eller upplåtelseavgift utöver två veckor eller den längre tid som kan vara bestämd i stadgama från det att föreningen efter förfallodagen anmanat honom att fullgöra sin betal­ningsskyldighet eller om bostadsrättshavaren dröjer med att betala årsavgift utöver tvä vardagar efter förfallodagen,

2,

om bostadsrättshavaren utan behövligt samtycke eller tillständ upplåter lägenheten i andra hand,

3,

om lägenheten används i sttid med 6 eller 8 §,

4,

om bostadsrättshavaren eller den som lägenheten upplätits till i andra

hand, genom vårdslöshet är vällande till att det finns ohyra i lägenheten eller

*

'

204

om bostadsrättshavaren genom att inte utan oskäligt dröjsmål underrätta    Prop. 1990/91: 92

styrelsen om att det finns ohyra i lägenheten bidrar till att ohyran sprids i

fastigheten,

5.

om lägenheten pä annat sätt vanvärdas eller om bostadsrättshavaren eller den som lägenheten upplåtits till i andra hand åsidosätter nägot av vad som skall iakttas enligt 9 § vid lägenhetens begagnande eller brister i den tillsyn som enhgt samma paragraf åligger en bostadsrättshavare,

6.

om bostadsrättshavaren inte lämnar tillttäde till lägenheten enligt 13 § och han mte kan visa en giltig ursäkt för detta,

7.

om bostadsrättshavaren inte fullgör skyldighet som går utöver det han skall göra enligt denna lag, och det måste anses vara av synnerlig vikt för för­enmgen att skyldigheten fullgörs, samt

8.

om lägenheten helt eller till väsentlig del används för näringsverksamhet eller därmed likartad verksamhet, vilken utgör eller i vilken till en inte oväsentiig del ingår brottsligt förfarande, eller för tillfälliga sexuella för­bindelser mot ersätmmg.

(Jfr 6 kap. 17 § i uttedningens förslag)

Paragrafen motsvarar i sak 33 § första stycket BRL (jfr prop. 1971:12 s. 129-133 och 1983/84:105), Vissa språkliga justeringar har gjorts i bestäm­melsema.

Bl.a, har i punkten 1 "gmndavgift" bytts ut mot "insats",

126-28 §§ fmns bestämmelser om förfarandet vid uppsägning,

19 § Nyttjanderätten är inte förverkad, om det som ligger bostadsrätts­havaren till last är av ringa betydelse. Inte heller är nyttjanderätten till en bostadslägenhet förverkad pä gmnd av att en skyldighet som avses i 18 § 7 inte fullgörs, om bostadsrättshavaren är en kommun eller landstingskommun och skyldigheten inte kan fullgöras av en kommun eller landstingskommun.

En skyldighet för bostadsrättshavaren att mneha anstälhiing i ett visst före­tag eller någon liknande skyldighet fär mte läggas till gmnd för förverkande.

(Jfr 6 kap. 18 § i uttedningens förslag)

Första stycket motsvarar i sak 33 § andra stycket BRL. Bettäffande första meningen, se prop. 1971:12 s. 133, Den ändring som nu sker innebär att paragrafen även reglerar de fall då en landstingskommun innehar en bostads­rätt.

Andra meningen (med undantag för nu tillagda "landstingskommun") till­kom i samband med bostadsanvisningslagen som numera ersatts av lagen (1987: 1274) om kommunal bostadsanvisningsrätt 1 specialmotiveringen till denna bestämmelse sägs det i propositionen 1979/80:72 s. 57 följande.

När en kommun blir medlem i en bostadsrättsförening kan problem upp­

komma till följd av att föreningens stadgar föreskriver att medlemskapet är

förenat med vissa skyldigheter, tex. krav pä medlemskap i någon annan

organisation. Om dessa villkor inte uppfylls, kan enligt första stycket 7

bostadsrätten förverkas och bostadsrättshavaren sägas upp till avflytming.

För att fräga om förverkande av bostadsrätten till en bostadslägenhet inte

skall uppkomma i sådana fall där stadgama föreskriver villkor som en

205

kommun inte kan uppfylla, har i paragrafens tredje stycke gjorts ett tillägg    pj-op   ] 990/91 92 som klargör detta. Även denna bestämmelse har generell giltighet. I likhet med 11 och 30 §§ gäller den således inte bara när bostadsrätten har för­värvats på gmnd av bestämmelsema i bostadsanvisningslagen.

Andra stycket motsvarar till viss del 33 § förstti stycket 7 BRL,

20      § Uppsägning pä gmnd av förhällande som avses i 18 § 2, 3 eller 5-7

rår ske endast om bostadsrättshavaren låter bli att efter tillsägelse vidta rättelse

utan dröjsmål, I fiiga om en bostadslägenhet får uppsägning pä gmnd av

förhållande som avses i 18 § 2 inte heller ske om bostadsrättshavaren efter

tillsägelse utan dröjsmål ansöker om tillstånd till upplåtelsen och fär ansökan

beviljad.

(Jfr 6 kap. 19 § i uttedningens förslag)

Paragrafen motsvarar i sak 33 § ttedje stycket BRL (jfr prop, 1971:12 s. 133). Innehållet i andra meningen är dock nytt En motsvarande bestämmelse finns i 42 § första stycket 2 hyreslagen.

21      § Är nyttjanderätten förverkad pä gmnd av förhållande, som avses i

18 § 1-3 eller 5-7 men sker rättelse innan föreningen gjort bmk av sin rätt

till uppsägning, kan bostadsrättshavaren inte därefter skiljas från lägenheten

på den gmnden. Detsamma gäller om föreningen inte har sagt upp bostads­

rättshavaren till avflyttning inom tre månader från den dag då föreningen fick

reda på förhällande som avses i 18 § 4 eller 7 eller inte inom två mänader

frän den dag dä föreningen fick reda på föihållande som avses i 18 § 2 sagt

till bostadsrättshavaren att vidta rättelse,

(Jfr 6 kap, 20 § i uttedningens förslag)

Paragrafen motsvarar, med några mindre språkliga justeringar, 34 § första Stycket BRL (jfr prop. 1971:12 s, 133).

22      § En bostadsrättshavare kan skiljas från lägenheten på gmnd av för­

hållande som avses i 18 § 8 endast om föreningen har sagt upp bostadsrätts­

havaren tiU avflyttning inom två mänader från det att föreningen fick reda på

förhållandet Om den brottsliga verksamheten har angetts till åtal eller om för­

undersökning har inletts inom samma tid, har föreningen dock kvar sin rätt

till uppsägning intill dess att tvä mänader har gätt frän det att domen i brott­

målet har vunnit laga kraft eller det rättsliga förfarandet har avslutats på något

annat sätt.

(Jfr 6 kap. 21 § i uttedningens förslag)

Paragrafen stämmer i sak överens med 34 § andra stycket BRL (jfr prop. 1971:12 s. 133),

23                                                                                                  § Är nyttjanderätten enligt 18 § 1 förverkad på gmnd av dröjsmål med

betalning av årsavgift, och har föreningen med anledning av detta sagt upp

bostadsrättshavaren till avflytming, fär denne pä gmnd av dröjsmålet inte

_,

skiljas från lägenheten om avgiften betalas senast tolfte vardagen frän upp-    Prop. 1990/91: 92 sägningen,

I väntan pä att bostadsrättshavaren visar sig ha fullgjort vad som fordras för att få tillbaka nyttjanderätten får beslut om avhysnuig inte meddelas förrän efter fjorton vardagar frän den dag dä bostadsrättshavaren sades upp.

(Jfr 6 kap. 22 § i uttednmgens förslag)

Paragrafen motsvarar i sak 35 § BRL (jfr prop. 1971:12 s, 133), Begreppet "vräkning" har dock byns ut mot "avhysning", jfr 16 kap, ut­sökningsbalken.

24 § Sägs bostadsrättshavaren upp till avflyttning av någon orsak som

anges i 18 § 1, 4-6 eller 8, är han skyldig att flytta genast, om inte annat

följer av 23 §. Sägs bostadsrättshavaren upp av nägon annan i 18 § angiven

orsak, får han bo kvar till det månadsskifte som inttäffar närmast efter tte

månader från uppsägningen, om mte rätten ålägger honom an flytta tidigare.

(Jfr 6 kap 23 § i utredningens förslag)

Bestämmelsema i denna paragraf motsvarar i sak 36 § BRL (jfr prop. 1971:12 s, 134 och 1983/84:105),

25 § Om föreningen säger upp bostadsrättshavaren till avflytming, har för­

eningen rätt till ersätmmg for skada

(Jfr 6 kap. 24 § i uttedningens förslag)

I sak stämmer paragrafen överens med 33 § sista stycket BRL (jfr prop. 1971:12 s. 133).

Förfarandet vid uppsägning

26 § En uppsägning skall vara skriftiig, om inte skriftiigt erkännande av

uppsägningen lämnas. Om det är bostadsrättshavaren som gör uppsägningen,

får den ske hos den som är behörig att ta emot årsavgiften på föreningens

vägnar.

(Jfr 6 kap. 25 § i uttedningens förslag)

Paragrafen har samma sakliga innehåll som 39 § första stycket BRL (jfr prop. 1971:12 s. 135),

27 § Skriftlig uppsägning skall delges den som söks för uppsägning, dock

uuin tillämpning av 12-15 §§ delgivningslagen (1970:428).

Träffas inte den som söks för uppsägning i sitt hemvist, får uppsägningen

sändas i rekommenderat brev under hans vanliga adress. Ett exemplar av

uppsägningen skall dessutom lämnas antingen i den söktes bostad till en

vuxen raedlem i det hushåll som han tillhör eller, om han driver rörelse med

fast kontor, på kontoret till nägon som är anställd där, Påttäffas inte någon

207

som angetts nu, skall uppsägningen i stället läggas i den söktes postiåda, om    Prop, 1990/91: 92 sådan finns. Uppsägningen har skett när vad som sagts nu bUvit fullgjort.

Har den hos vilken uppsägning skall ske inte nägot känt hemvist i Sverige och finns det inte heller något känt ombud som har rätt att ta emot uppsägning för honom, får uppsägning ske genom kungörelse i Post- och Inrikes Tidningar.

(Jfr 6 kap. 26 § i uttedningens förslag)

Paragrafen motsvarar, med några språkliga justeringar, 39 § andra-fjärde Styckena BRL (jfr prop. 1971:12 s, 135),

28 § Stämningsansökan med yrkande om rätt att frånttäda bostadsrätten

eller om bostadsrättshavarens skiljande från lägenheten samt ansökan om av­

hysning av bostadsrättshavaren gäller som uppsägning när delgivning skett i

behörig ordning,

(Jfr 6 kap,, 27 § i uttedningens förslag)

Paragrafen motsvarar med endast en språklig justering 39 § sista stycket BRL (jfr prop. 1971:12 s. 135).

29 § Om en bostadsrätt sägs upp av någon orsak som anges i 2-5 och

17 §§, övergår bostadsrätten genast till föreningen. Föreningen skall betala

skälig ersätmmg for bostadsrätten.

Har bostadsrättshavaren tillttärt lägenheten, skall hyresavtal anses ingånget för tiden frän uppsägningen, om bostadsrättshavaren i uppsägningen begärt att fä bo kvar i lägenheten. 1 så fall gäller 4 kap. 9 §.

(Jfr 6 kap. 28 § i uttedningens förslag)

Paragrafen stämmer i sak överens med 24 § BRL, 1 första stycket andra meningen har dock den nuvarande bestämmelsen utgått att föreningen skall betala "till bostadsrättshavaren". En motsvarande ändring har gjorts i 4 kap, 8 §, se kommentaren till denna paragraf, där också uttrycket "skälig ersätming" kotnmenterats,

30 § Har bostadsrättshavaren blivit skild från lägenheten till följd av upp­

sägning i fall som avses i 18 §, skall bostadsrätten säljas på offentiig auktion

sä snart det kan ske, om mte föreningen, bostadsrättshavaren och de kända

borgenärer vars rätt berörs av försäljningen kommer överens om nägot annat

Försäljningen fär dock ansrå till dess att brister som bostadsrättshavaren

svarar for bUvit åtgärdade.

Av vad som kommit m genom försäljningen fär föreningen, sedan ersätt­ning enligt 8 kap. 6 § tagits ut, behålla så mycket som behövs för att täcka föreningens fordran hos bostadsrättshavaren.

(Jfr 6 kap. 29 § i uttedningens förslag)

208

Paragrafen har samma sakliga innehåll som 37 § första och andra styckena Prop. 1990/91: 92 BRL (jfr prop. 1971:12 s. 134). 1 första stycket har dock till kända borge­närers skydd skrivits in den nyheten att en försäljning på annat sätt än genom en offentiig auktion kan komma till srånd endast om såväl föreningen och bostadsrättshavaren som de kända borgenärer vars rätt berörs av försälj­ningen är överens om en försäljning i denna ordnmg. Förslaget innebär alltså att samtiiga dessa tte gmpper måste vara överens för att en s.k, underhands­försäljning skall kunna ske. I sammanhanget bör påpekas att 6 kap. 7 § be­träffande ansvaret för förpliktelser mellan föreningen och bostadsrättshavaren även äger giltighet vid beräkning av föreningens fordran enligt denna para­graf

Underrättelse vid pantsättning av en bostadsrätt

31 § Har föreningen underrättats om att en bostadsrätt är pantsatt, skall för­

eningen utan dröjsmål underrätta panthavaren om bostadsrättshavaren har

obetalda avgifter till förenmgen till ett belopp som överstiger vad som av års­

avgiften belöper pä en månad och bostadsrättshavaren dröjer med betalningen

mer än två veckor från förfallodagen. Försummas det, har föreningen vid

försäljning enligt 30 § första stycket förenade till betalning före panthavaren

endast i fråga om belopp som skulle ha betalats innan underrättelse skulle ha

skett,

(Jfr 6 kap, 30 § i uttedningens förslag)

Paragrafen motsvarar, med endast några språkliga justeringar, 37 § ttedje Stycket BRL (jfr prop. 1981/82:169 s. 88 och prop. 1986/87:37 s. 65).

På lagrådets förslag har, utan att ändring i sak är avsedd ordet månads­avgift i det remitterade förslaget ersatts med "vad som av årsavgiften belöper på en månad".

Vissa övriga meddelanden

32 § Är sådant meddelande från föreningen som avses i 16 §, 18 § 1,

20 § eller 31 § eller 6 kap, 1 eller 2 § avsänt i rekommenderat brev under

mottagarens vanliga adress, skall föreningen anses ha fullgjort vad som an­

kommer pä den. Detsamma gäller bettäffande sädant meddelande från

bostadsrättshavaren som avses i 2 § och 6 kap. 6 §.

(Jfr 6 kap. 31 § i uttedningens förslag)

Paragrafen motsvarar 74 § BRL (jfr prop. 1971:12 s, 167) med det tillägget som lagrådet föreslagit att första raenmgen reglerar även sådana meddelanden från föreningen som avses i 31 §, Genora hänvisningen till 2 § i sista meningen får meddelande som avses i 4 och 5 §§ också anses omfattade av paragrafen, eftersom dessa paragrafer hänvisar till 2 §. Detta överensstämmer med vad lagrådet påpekat

209

14 Riksdagen / 990/91. /saml. Nr 92

Upphörande av bosuidsrätten i vbsa fall

Prop. 1990/91:92

33 § Överläts det hus i vilket lägenheten finns eller säljs huset exekutivt, upphör bostadsrätten. Föreningen är därvid skyldig att betala skälig ersätming för bostadsrätten. Träder föreningen i likvidation inom tre månader från det frågan om föreningens ersätmingsskyldighet blivit slutligt avgjord eller för­sätts föreningen inom samma tid i konkurs, skall dock bostadsrättshavarens rätt att fä ersättning för bostadsrätten bedömas efter de regler sora gäller för skifte av föreningens tillgångar.

Upphör bostadsrätten enligt första stycket och har lägenheten tillttätts, skall skriftiigt hyresavtal anses ingånget. 1 så fall gäller 4 kap. 9 §.

(Jfr 6 kap. 33 § i uttedningens förslag)

Paragrafen stämmer överens med 38 § BRL (jfr prop. 1971:12 s. 134), Endast några rmndre språkliga justeringar har gjorts.

8 kap.   Offentlig auktion

Den I juli 1987 ttädde nya regler i kraft rörande bl.a. förfarandet vid försälj­ning av bostadsrätt på offentiig auktion (prop, 1986/87:37, BoU 13, rskr. 249, SFS 1987:243). Fömtom ändringar och tillägg i ett antal paragrafer i BRL infördes samtidigt fyra nya paragrafer i lagen (80-83 §§). Såväl före som efter ikraftträdandet har det diskuterats om bostadsrätten vid en offentiig auktion skall uttopas med eller utan förbehåll om panttätt. Denna och ett par andra frågor har behandlats i avsnin 2.11.

De ändringar som förts ra den nya lagen finns i 6 kap. 8 § andra meningen samt i detta kapitel. Kapitlet har dessutom försetts med undermbriker. Vissa redaktionella ändringar har gjorts i förhållande till lagrådsremissens förslag. Säsom framgår av avsnitt 2,11 har lagrådet godtagit förslaget i lagråds­remissen som en acceptabel lösning tills vidare.

Förordnande av god man m.m.

1 § Offentiig auktion som avses i 6 kap. I eller 2 § eller 7 kap. 30 § skall hållas av en god man som på bostadsrättsföreningens begäran förordnas av tingsrätten. Beslut i ärende om förordnande av god man fär om det finns sär­skilda skäl meddelas utan bostadsrättshavarens hörande.

(Jfr 7 kap. 1 § 1 st. i uttedningens förslag)

Paragrafen motsvarar 80 § BRL (jfr prop. 1986/87:37 s. 67). Det tillägget har dock gjorts att tingsrätten får meddela beslut i ärendet utan att höra bostadsrättshavaren, om det finns särskilda skäl. Ett sådant skäl kan vara att bostadsrättshavaren håller sig undan. Bostadsränshavaren skall alltså inte kunna förhala proceduren pä detta sätt. Ett annat skäl kan vara att det inte fmns några uppgifter om var bostadsrättshavaren uppehåller sig.

2 § Gode mannen skall i god tid och på lämpligt sätt kungöra tid och plats    Prop. 1990/91: 92

för auktionen, Bostadsrättshavaren, föreningen och kända borgenärer vilkas

rätt beror av försäljningen skall i god tid underrättas särskilt. Vid förrätmingen skall man föra protokoll.

(Jfr 7 kap. 1 § 2-3 st, i utredningens förslag)

Bestämmelsema motsvarar 80 § andra och tredje styckena BRL, Auktionsförfarandet

3 § Innan budgivningen inleds skall gode mannen redovisa villkoren för för­

säljningen samt lämna övriga upplysningar som är av betydelse för denna.

Om föreningen inte medger nägot annat, skall bostadsrätten uttopas utan för­

behåll om panttätt. Inrop fii inte godtas om det är uppenbart att avsevärt

högre köpeskilling kan uppnäs,

(Jfr 7 kap. 2 § 1 st. i uttedningens förslag)

Paragrafen motsvarar i sak 81 § första stycket BRL (jfr prop. 1986/87:37 s. 68). I paragrafen har dock det tillägget gjorts att bostadsrätten skall uttopas utan förbehåll om panttätt, om föreningen inte medger något annat. Motivet för denna ändring har redovisats i avsnitt 2,11,

Köpeskillingen

4 § Köpeskillingen skall betalas genast, om inte andra villkor fastställts före

försäljningen. Tillträde får inte ske förrän full betalning erlagts. När den gode

mannen har tagit emot betalningen, skall han utfårda köpebrev.

(Jfr 7 kap. 2 § 2 st. i uttedningens förslag)

Paragrafen motsvarar i sak 81 § andra stycket BRL. Ny auktion

5 § Ny auktion skall hållas, om inrop inte sker eller godtas eller om köpe­

skillingen inte betalas enligt fastställda villkor. Sker det inte nägot inrop vid

en ny auktion, övergår bostadsrätten utan lösen och fri från panttätt genast till

föreningen.

(Jfr 7 kap, 2 § 3 st i uttedningens förslag)

Paragrafen motsvarar i sak 81 § ttedje stycket BRL. Dock har det i för­tydligande syfte tillagts att bostadsrätten - i de fall något inrop inte sker vid en ny auktion - skall övergå till förenmgen fri frän panttätt, se avsnitt 2.11.

211

Gode mannens rätt till ersättning

Prop. 1990/91:92

6 § Gode mannen har rätt till skälig ersätming för arbete, tidsspillan och ut­

lägg som uppdraget krävt. Ersätmingen får tas ut före varje annan fordran ur

den köpeskilUng som inflyter vid försäljningen. 1 den män köpeskillingen inte

räcker till, skall ersätmingen i stället betalas av bostadsrättsföreningen, men

bostadsrättshavaren skall slutiigt svara för ersättningen,

(Jfr 7 kap. 3 § i uttedningens förslag)

Paragrafen motsvarar raed endast någon mindre språklig justering 82 § BRL (jfr prop. 1986/87:37 s. 69-70).

Redovisning av köpeskillingen

7 § Köpeskillingen skall fördelas och redovisas av gode mannen sä snart

som möjligt. Utbetalningen av medel får dock ansrå om det råder tvist om

vem som är betalningsberättigad och säkerhet inte ställs. Om uttop av

bostadsrätten skett utan förbehåll om panttätt, är panmavaren skyldig att ta

emot betalning i förtid. Protokollet med redovisningen skall delges bostads­

rättshavaren, föreningen och berörda borgenärer.

Om någon är missnöjd med redovisningen kan han väcka talan inom tte mänader från den dag då han fick del av protokollet. Väcks inte talan inom denna tid går rätten att få saken prövad i domstol föriorad.

(Jfr 7 kap. 4 § i uttedningens förslag)

Paragrafen motsvarar i sak 83 § BRL (jfr prop. 1986/87:37 s. 70-71). En nyhet är dock föreskriften att panthavaren är skyldig att ta emot betalning i förtid, om bostadsrätten har utropats utan förbehåll om panttätten. Motivet för detta tillägg har redovisats i avsnitt 2.11.

9 kap.   Bestämmelser om föreningen m.m.

De föreningsrättsliga bestämmelserna behandlas i detta kapitel. Bestämmelsema motsvarar med ändringar och tillägg bestämraelsema i 44-67 §§ BRL. Bestämmelsema om medlemskap har dock bmtits ut och tagits upp i 2 kap. Slopandet av den vetorätt som bostadsrättshavaren tidigare haft vad gäller inttäng i den egna lägenheten vid om- och tillbyggnader (avsnitt 2.7.2) innebär bl.a. att bestämmelsema i nuvarande 60 § BRL har ändrats. De nya bestämmelsema med anledning av denna förändring finns i 16-

18§§.

Lagrådet har i stora delar godtagit lagrådsremissens förslag. Vissa mindre redaktionella ändringar har föreslagits. Lagrådet har också föreslagit att den i lagrådsrenussen föreslagna likvidationsbestämmelsen om antalet lägenheter går ned under fem bör utgä. Enligt lagrådets mening fyller denna ingen större

funktion. 1 stället bör man i den nuvarande bestämmelsen införa ett tillägg

212

med den mnebörden att om flera medlemmar har en bostadsrätt gemensamt    Prop. 1990/91: 92 skall de i detta sammanhang räknas som en bostadsrättshavare. Som framgår av skäl som jag redovisat i avsnin 2,2 anser jag att lagrådets förslag bör god­tas och bestämmelsen har därför utformats i enlighet härmed. Vissa övriga av lagrådet föreslagna ändringar redovisas under respektive paragraf.

Allmänna bestämmeber om en bostadsrättrförening

1 § I 1 kap. finns vissa inledande bestämmelser om bostadsrättsföreningar.

(Jfr 8 kap. 1 § i uttedningens förslag)

1

paragrafen, som saknar motsvarighet i BRL, hänvisas till de inledande be­stämmelser om bostadsrättsföreningar som fmns i 1 kap. Dessa bestämmel­ser som anger föreningens ändamål och att en bostadsrättsförening måste vara registterad (1 §) samt minimikraven för registrering (2 §) motsvaras i huvud­sak av 40 och 43 §§ BRL.

2

§ Bestämmelsema i 2 kap, 3 § lagen (1987:667) om ekonomiska för­eningar om när en ekonomisk förening skall anmälas för registtering och om verkan av att anmälan gjorts för sent gäller i fräga om bostadsrättsföreningar.

(Jfr 8 kap. 2 § i uttedningens förslag)

Bestämmelsema i denna paragraf motsvaras tillsammans med 3 § av 46 § BRL. Den senaste ändringen av 46 § BRL gjordes i samband med lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar. 1 propositionen 1986/87:7 s. 281 an­förde departementschefen följande bettäffande 46 § BRL.

Genom hänvisningarna ull 2 kap. 3 och 4 §§ nya föreningslagen blir den lagens regler om förfarandet vid anmälan för registtering m.m. tillämpliga pä bostadsrättsföreningar. Det innebär bl.a. att en bostadsrättsförening skall anmälas för registtering senast sex mänader efter det att beslut fatta­des om att bilda föreningen.

De bestämraelser som 46 § i sin nuvarande lydelse hänvisar till saknar motsvarighet i den nya föreningslagen. De innehöll detaljföreskrifter om de handlingar som skulle inges vid ansökan om registtering. Sädana före­skrifter avses i stället bli lämnade som verkställighetsföreskrifter till den nya föreningslagen. Motsvarande ordning bör gälla för bostadsrättslagen.

Vad departementschefen sålunda uttalade har fortfarande giltighet.

3        § Sedan föreningen har registterats kan den förvärva rättigheter och ikläda

sig skyldigheter samt föra talan inför domstolar och andra myndigheter. Före

registteringen gäller bestämmelsema i 2 kap. 4 § lagen (1987:667) om eko­

nomiska föreningar.

(Jfr 8 kap. 3 § i uttedningens förslag)

Se kommentaren under 2 §,

213

4 § För en ekonomisk förenings förpliktelser svarar endast föreningens till-    Prop, 1990/91: 92

gångar. I tillgångama inräknas insatser och avgifter som har förfallit till be­

talning även om de ännu inte har betalts.

(Jfr 8 kap. 4 § i uttedningens förslag)

Paragrafen motsvaras i sak av 41 § BRL (prop. 1986/87:7),

Bestämmelsen är i förhållande till förslaget i lagrådsremissen ändrad pä så sätt an den tidigare hänvisningen till 1 kap, i 3 § lagen (1987:667) om ekono­miska föreningar är slopad, I stället har det i lagtexten uttalats vad som sägs i nämnda paragraf, Nägon saklig ändring är det alltsä mte fråga om.

Innehållet i föreningens stadgar

5 § Bostadsrättsföreningens stadgar skall ange

1,

föreningens firma,

2,

den ort i Sverige där föreningens styrelse skall ha sitt säte,

3,

ändamålet med föreningens veiksamhet och verksamhetens art,

4,

om upplåtelseavgift, överlätelseavgift och pantsätmingsavgift kan tas ut,

5,

de gmnder enligt vilka årsavgift, överlätelseavgift och pantsättnings­avgift skall beräknas,

6,

i det fall rätten att bestäraraa ersättning för bostadsrätt vid överlåtelse skall vara inskränkt, de grunder enligt vilka ersättnmg skall beräknas,

7,

de gmnder enligt vilka medel skall avsättas för att säkerställa under­hållet av föreningens hus,

8,

antalet eller lägsta och högsta antalet styrelseledamöter och revisorer samt evenmella suppleanter, tiden för deras uppdrag samt, om någon av dem skall utses på annat sätt än som anges i denna lag, hur det skall ske,

9,

mom vilken tid och hur förenmgsstämman skall sammankallas samt hur andra meddelanden skall komma till medlemmamas kännedom,

10,

vilka ärenden som skall förekomma på ordmarie stämma,

11,

vilken tid förenmgens räkenskapsår skall omfatta, samt

12,

gmndema för fördelning av föreningens vinst samt hur man skall för­fara med föreningens behållna tillgångar när föreningen upplöses,

Bestämmelsema i första stycket 8 gäller inte arbetstagarrepresentanter som har utsetts enligt lagen (1987:1245) om styrelserepresentation för de privat-anställda.

(Jfr 8 kap. 5 § i uttedningens förslag)

Paragrafen som motsvaras av 44 § BRL har ändrats i vissa hänseenden.

Viss språklig anpassning har gjorts till bestämmelsema i 2 kap. 2 § lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar. Dessutom har ordningsföljden för punktema anpassats till dessa bestämmelser, 1 förhållande till 44 § BRL har punktema 4 och 7 utgått, eftersom inttädesavgifter och vissa regelbundna avgifter m, m. inte skall få tas ut i fortsätmingen (se avsnitt 2.10). Enligt

punkt 5 skall gmndema för beräkningen av överlåtelseavgift och pantsätt-

214

ningsavgift anges i stadgama. Denna fråga har behandlats under avsnitt 2,10    Prop, 1990/91: 92 och även kommenterats under 7 kap, 14 § i specialmotiveringen. Utform­ningen av punkten 11 har anpassats till motsvarande punkt i föreningslagen. Innehållet i punkt 10 är nytt i sak; jfr motsvarande punkt 9 i föreningslagen.

Lagrådet har ansett att även grunderna för beräkningen av upplätelseavgift bör anges i stadgama. Det bör i detta sammanhang påpekas att lagrådet i sitt ytttande bettäffande 7 kap. 14 § föreslagit att det i lagen intas bestämmelser hur upplåtelseavgiften bör beräknas. Som jag tidigare redovisat i såväl avsnitt 2.10 som i specialmotiveringen till nämnda lagram har jag mte funnit skäl att godta vad lagrådet anfört i denna fräga. I praktiken kan simationema näm­ligen vara sä varierande att jag ttor detta skulle vålla avsevärda problem för föreningama om sådana beräkningsgmnder togs in i stadgama. Jag kan alltså dela lagrådets synpunkt an det av stadgama bör framgå humvida det är tillätet att ta ut upplåtelseavgift. Jag finner dock inte skäl att gå sä långt att det av stadgama behöver framgå enligt vilka beräkningsgmnder upplätelseavgiften skall utgä.

Mitt förslag om att gmndema för beräkning av upplåtelseavgiften inte be­höver anges i stadgama, betyder givetvis inte att en förening helt godtyckligt kan påföra sådana avgifter. Lika behandling av medlemmama bör gälla här som i andra sammanhang. I den män det blir aktuellt för en förening att ta ut upplätelseavgifter måste således nägon form av beräkningsgmnder för dessa uttag sålunda tillämpas.

Firma

6 § Bostadsrättsföreningens firma skall innehålla ordet "bostadsrätts­

förening",

1 firman fär inte ordet "bolag" eller nägot annat ord som betecknar ett bolagsförhållande tas in pä så sätt att det kan leda till missförstånd att ett bolag innehar fuman.

Firman skall tydligt skilja sig från andra hos länsstyrelsen fömt registte­rade och ännu bestående föreningsfirmor. För registtering av förenings firma gäller i övrigt bestämmelsema i firmalagen (1974:156).

Endast en bostadsrättsförening eller en sammansluming av bostadsrätts­förenmgar får använda ordet "bostadsrätt" eller en sammansätming med detta ord i sin firma eller i övrigt vid beteckning av rörelsen.

(Jfr 8 kap. 7 § i uttedningens förslag)

Paragrafen motsvaras i sak av 45 § första - fjärde styckena BRL. I förtydli­gande syfte har i fjärde stycket tillagts att inte heller en sammansättning med ordet "bostadsrätt" får användas av andra än bostadsrättsföreningar eller sammanslumingar av sådana föreningar.

7 § Bestämmelsema om firmateckning i 14 kap. 2 § lagen (1987:667) om

ekonomiska föreningar gäller i fråga om bostadsrättsförcningar.

(Jfr 8 kap. 8 § i uttedningens förslag)

215

Paragrafen motsvaras av 45 § sista stycket BRL.

Prop. 1990/91: 92

Medlems- och lägenhetrförteckning

8 § Styrelsen skall föra förteckning över bostadsrättsföreningens medlem­

mar (medlemsföneckning) samt förteckning över de lägenheter som är upp­

läma med bostadsrätt Oägenhetsförteckning). Förteckningama kan besrå av

betryggande lösblads- eller kortsystem. De kan också föras med automatisk

databehandlmg eller på annat liknande sätt.

(Jfr 8 kap, 15 § i uttedningens förslag)

Paragrafen motsvaras av 47 § BRL (jfr prop, 1971:12 s. 145),

9 § Medlemsförteckningen skall för varje medlem innehålla uppgift om hans

namn och postadress samt om den bostadsrätt som han har.

Styrelsen skall hälla förteckningen tillgänglig för den som vill ta del av den.

(Jfr 8 kap. 16 § i uttedningens förslag)

Paragrafen motsvaras av 48 § BRL.

10      § Lägenhetsförteckningen skall för varje lägenhet ange

1.    lägenhetens beteckning, belägenhet, mmsantal och övriga utrymmen,

2.

dagen för länsstyrelsens registtering av den ekonomiska plan som lig­ger till gmnd för upplåtelsen,

3.

bostadsrättshavarens namn, samt

4.

insatsen för bostadsrätten.

Uppgiftema skall genast föras in i förteckningen när en lägenhet upplåts med bostodsrätt.

Underrättas föreningen om att en bostadsrätt pantsans eller ändras någon uppgift i förteckningen, skall detta genast antecknas. Vid överlåtelse av bostadsrätt skall en kopia av överlåtelseavtalet fogas till förteckningen på lämpligt sätt

Dagen för anteckningen skall anges.

(Jfr 8 kap. 17 § i uttedningens förslag)

Paragrafen överensstänuner i sak med 49 § BRL. 1 tredje stycket har "styrkt avskrift" bytts ut mot "en kopia". Bettäffande 2. bör påpekas att det kan uppsrå den situationen att en lägenhet inte fmns med i den ekonomiska planen eftersom det är fräga om en "enstaka upplåtelse" och nägon ny plan inte be­höver upprättas. Det skall emellertid alltid finnas en ekonomisk plan som lig­ger till gmnd för upplåtelsen och det är denna plan som skall anges i lägen­hetsförteckningen. Med anledning av dena förtydligande finns det inte skäl att ändra bestämmelsens utformnmg.

216

11      §  Bostadsrättshavaren har rätt att pä begäran fä utdrag ur lägenhets-    Prop. 1990/91: 92

förteckningen bettäffande lägenhet som han innehar med bostadsrätt.

Utdraget skall avse uppgifter som enligt 10 § skall anges i förteckningen. Dagen för utfaidandet skall anges i utdraget.

(Jfr 8 kap. 18 § i uttedningens förslag)

Paragrafen stämmer i sak överens med 50 § BRL.

Bostadsrättrföreningens ledning

12      § Bestämmelsema om en förenings ledning i 6 kap. lagen (1987:667) om

ekonomiska föreningar gäller i friga om bostadsrättsföreningar med följande

undantag:

1.

Av styrelsens ledamöter skall alltid minst två eller, om styrelsen består av mindre än fem ledamöter, minst en väljas på föreningsstämma.

2.

Om inte nägot annat har bestämts i stadgama, kan bostadsrättshavarens make eller sambo vara styrelseledamot eller suppleant för styrelseledamot, även om maken eller sambon inte är medlem i föreningen.

3.

Bestämmelsema om verkställande direktör gäller inte,

(Jfr 8 kap, 19 § i uttedningens förslag)

Bestämmelsema i denna paragraf motsvaras av 56 § BRL. Bestämmelsen om att styrelseledamot och suppleant för styrelseledamot samt firmatecknare inte behöver vara svenska medborgare har dock tagits l)Ort. Skälet är den ändring som genontförts i 6 kap. lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar (se prop. 1989/90:160, 1990/91 :LUll, rskr. 42). Denna lagändring ttädde i kraft den 1 januari 1991,

13      § Det är en uppgift för styrelsen att fastställa avgiftema till föreningen,

om inte nägot annat har bestämts i stadgama. Ändring av msatsen skall dock

alltid beslutas av föreningsstämman.

(Jfr 8 kap. 20 § i uttedningens förslag)

Paragrafen motsvaras av 57 § BRL. Med anledning av bestämmelsema i 7 kap. 15 §) om hur avgiftema till föreningen skall betalas, har dock de nu­varande bestämmelsema i 57 § BRL utgått om att styrelsen bestämmer hur avgiftema skall betalas.

Bestämmeber om föreningsstämma

14      § Bestämmelsema om föreningsstämman i 7 kap. lagen (1987:667) om

ekonomiska föreningar gäller i tillämpliga delar för bostadsrättsföreningar

med följande undantag:

1. Om flera medlemmar har en bostadsrätt gemensamt har de endast en röst, om inte något annat bestämts i stadgama,

217

2.   Förenmgsstämmans befogenheter får inte överlämnas åt särskilt valda    Prop, 1990/91: 92

fullmäktige,

3,   Bestämmelsema i 23-25 §§ gäller i stället för 7 kap. 14 och 15 §§ lagen

om ekonomiska föreningar.

(Jfr 8 kap. 21 § i uttedningens förslag)

Paragrafen stämmer i sak överens med 59 § BRL,

Särskilda villkor för vissa beslut

15 § Beslut som innebär väsentiiga förändringar av föreningens fastighet skall fattas pä en föreningsstämma, om inte nägot annat har bestämts i stad­gama.

I fräga om sådana åtgärder som innebär en väsentlig förändring av en bostadsrättshavares lägenhet gäller dock bestämmelsema i 7 kap. 7 § och be­stämmelsema i 16 § första stycket 2 detta kapitel.

(Paragrafen saknar motsvarighet i uttedningens förslag)

Paragrafen, som saknar motsvarighet i BRL, har behandlats i avsnitt 2,7,1,

Uttrycket "föreningens fastighet" i första stycket innefattar både hus och mark, Bestämmelsema tar sikte på både lägenheter, oavsett upplåtelseform, och gemensamma utrymmen m.m. Av andra stycket följer dock att särskilda bestämmelser gäller i fråga om beslut om väsentiiga förändringar av en bostadsrättshavares lägenhet.

Med förändringar kan avses sådana åtgärder som inte utgör underhåll eller reparationer, dvs. främst om- och tillbyggnader. Bedömningen av om en för­ändring är väsentlig skall endast göras i förhållande till ingreppets art. Normalt torde förändringar av väsentiigt slag också vara kostsarama. Föreningsstämmans beslut kan emellertid behövas, även om kostnaden för åtgärden är Uten, På motsvarande sätt kan kosmaden vara hög utan att för­ändringen är sä väsentiig att föreningsstämmans beslut behövs.

Av första stycket följer motsatsvis att en förändring som inte är väsentiig får beslutas av styrelsen. Rör förändringen en bostadsrättslägenhet och läm­nar inte bostadsrättshavaren samtycke till förändringen krävs det dock stämmobeslut, se 16 § andra stycket 2. Av 7 kap. 7 § följer vidare att en bostadsrättshavare själv fär göra sädana förändringar i den egna lägenheten som inte är väsentiiga. Han kan dessutom i stadgama ha medgetts en vid­sträcktare rätt

Föreningen kan, med undantag för vad som nyss sagts, besluta att en

annan ordning skall gälla. Ett sådant beslut kan innebära såväl strängare som

lindrigare krav i fräga om vilka beslut som skall fattas på föreningsstämman.

För att undvika gränsdragningsproblem, kan det ocksä finnas anledning för

föreningen att närmare precisera i stadgama vilka beslut som skall fattas av

föreningsstämman resp, styrelsen.

218

Paragrafen anger inte med vilken majoritet ett beslut om förändring skall    Prop, 1990/91: 92 fattas. Här gäller huvudregeln i 7 kap. 13 § första stycket föreningslagen att stämmans beslut skall fattas med enkel majoritet. 1 bl.a. 16, 19 och 23 §§ anges dock särskilda krav med avseende på den majoritet som kan behövas m.m. i vissa fall.

16 § För att ett beslut i en fråga som anges i denna paragraf skall vara giltigt krävs att det har fattats pä en föreningsstämma och att följande bestämmelser har iakttagits.

1,

Om beslutet innebär ändrmg av nägon msats och medför rabbning av det inbördes förhällandet mellan insatsema, skall samtiiga bostadsrättshavare som berörs av ändringen ha gått med på beslutet. Om enighet inte uppnäs, blir beslutet ändå giltigt om minst två tredjedelar av de berörda bostadsrätts­havama har gätt med pä beslutet och det dessutom har godkänts av hyres­nämnden.

2,

Om beslutet innebär att en lägenhet som upplätits med bostadsrätt kommer att förändras eller i sin helhet behöva tas i anspråk av föreningen med anledning av en om- eller tillbyggnad, skall bostadsrättshavaren ha gått med på beslutet. Om bostadsrättshavaren inte ger sitt samtycke till ändringen, blir beslutet ändå giltigt om minst två ttedjedelar av de röstande har gått med pä beslutet och det dessutom har godkänts av hyresnämnden.

3,

Om beslutet irmebär utvidgnmg av föreningens veiksamhet, skall minst två ttedjedelar av de röstande ha gätt med på beslutet

4,

Ora beslutet innebär överlåtelse av en hus sora tillhör föreningen, i vil­ket det finns en eller flera lägenheter som är uppläma med bostadsrätt, skall beslutet ha fattats pä det sätt som gäller för beslut om likvidation enligt 11 kap. 1 § lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar. Minst tvä ttedjedelar av bostadsrättshavama i det hus som skall överiåtas skall dock allrid ha gått med pä beslutet.

5,

Om det i stadgama finns ytterligare nägot villkor for att ett beslut enUgt 1-4 skall vara giltigt, gäller även det

Föreningen skall genast underrätta den som har pant i bostadsrätten och som är känd för förenmgen om ett beslut enligt första stycket 2 eller 4.

(Jfr 8 kap. 22 § och 24 § 3 st. i uttedningens förslag)

I paragrafen behandlas olika situationer dä det krävs att särskilda villkor är uppfyllda för att ett beslut skall vara giltigt. Bestämmelsema har i stor ut­sttäckning hämtats frän 60 § BRL (angående förarbetena tUl denna paragraf se prop 1971:12 s, 159 O- En väsentiig nyhet är dock bestämmelsema i första Stycket 2 som innebär att en bostadsrättshavares s,k, vetorätt försvunnit, se ocksä 17 och 18 §§, Bestämmelsen har kommenterats i avsnitt 2.7,2. Vidare har paragrafens ingress justerats sä att den ocksä ger uttryck för att de beslut som anges i paragrafen obligatoriskt skall fattas pä en föreningsstämma och i vissa fall godkännas av hyresnämnden för att gälla

Bestämmelsema i första stycket punkten 1 är i sak oförändrade i för­

hållande till 60 § BRL med det undantaget att ordet gmndavgift bytts ut mot

ordet insats. Nägon ändring i sak är det inte fråga om. Även bestämmelsema i

60 § första stycket 4 och 5 samt andra stycket har i sak oförändrade förts över

till detta stycke, punkterna 3-5.

219

Enligt punkten 2 krävs det samtycke frän bostadsrättshavaren för varje Prop, 1990/91: 92 förändring i eller av den egna lägenheten som beror på en om- eller tillbygg­nad. Vidare framgär det att bostadsrättshavarens vetorätt kan brytas om minst tvä ttedjedelar av de röstande har gån med på beslutet och det dessutom har godkänts av hyresnämnden. Föreningsstämman anger genom sitt beslut om­fatmingen av de arbeten som måste utföras i bostadsrättshavarens lägenhet. För att undvika att styrelsen blir alltför låst i sitt handlingsutrymme, tex. vid en förhandling hos hyresnämnden, bör stämman inte ge sitt beslut ett alltför detaljerat innehåll.

Frågan humvida ett beslut på föreningsstämma har tillkommit i behörig ordning och med föreskriven majoritet är en fråga som prövas av allmän domstol efter talan mot föreningen att beslutet skall upphävas (se 7 kap, 17 § lagen om ekonomiska föreningar).

Vad prövningen innebär för hyresnämndens del framgär av 17 §, se nedan.

Om en bostadsrättshavare går med pä en förändring av lägenheten, fordras inte någon kvalificerad majoritet eller hyresnämndens godkännande. Av 15 § följer vidare att styrelsen i ett sådant fall kan besluta om åtgärden, om ändringen inte är väsentiig. Att stadgarna här kan ha en annan ansvars­fördelning mellan föreningsstämma och styrelse framgår av 15 § första Stycket. An särskilda bestämmelser gäller när en bostadsrättshavare själv vill företa förändringar i den egna lägenheten följer av 7 kap. 7 §.

I lagrådsremissen föreslogs en bestämmelse av innebörd att en bostads­rättshavare som inte deltagit på en föreningsstämma i efterhand kan rösta för ett beslut som kräver särskild majoritet bland bostadsrättshavama för att bli gällande. Som framgår av avsnitt 2.7,2 har jag med anledning av lagrådets yttrande i denna fråga emellertid återtagit mitt förslag i denna del.

Om bostadsrätten är pantsatt enligt vad som är känt för föreningen, skall föreningen enligt andra stycket genast underrätta den som har pant i bostads­rätten om ett beslut enligt första stycket 2 och 4 (se lagrådets yttrande).

17 § Ett stämmobeslut enligt 16 § första stycket 2 skall på begäran av för­eningen godkännas av hyresnämnden, om förändringen är angelägen och syftet med åtgärden mte skäligen kan tillgodoses på nägot annat sätt samt be­slutet inte är oskäligt mot bostadsrättshavaren. Kan förändringen anses vara av liten betydelse för bostadsrättshavaren, får hyresnämnden dock lämna godkännande, om åtgärden inte skäligen kan tillgodoses på något annat sätt. Nämnden får förena en beslut om godkännande med villkor.

Begär bostadsrättshavaren att föreningen skall lösa in bostadsrätten, får godkännande lämnas endast med villkor om inlösen, såvida inte bostadsrätts­havaren skäligen bör kunna godta förändringen ändå. Innebär nämndens godkännande att lägenheten i sin helhet får tas i anspråk av föreningen, skall godkännandet lämnas med villkor att inlösen sker.

(Jfr 8 kap. 23 § i uttedningens förslag)

220

Paragrafen saknar motsvarighet i BRL. Bestämmelsema har kommenterats    Prop. 1990/91: 92 i avsnitt 2.7.2.

1 paragrafen finns bestämmelser om under vilka fömtsättningar som hyresnämnden skall godkänna ett stämmobeslut om inttäng i en lägenhet enligt 16 § första stycket 2.

För att nämnden skall kunna godkänna stämmans beslut fordras att de formella fömtsättnmgama för beslutets giltighet är uppfyllda. En mvändning om an beslutet inte har kommit till i behörig ordning och med föreskriven majoritet prövas, som sagts i kommentaren till 16 § första stycket 2, av all­män domstol. Om bostadsrättshavaren invänder att beslutet är formellt fel­aktigt, har nämnden alltså att ta ställning till om det frän processekonomisk synpunkt är lämpligt att pröva frågan om det materiella innehållet i beslutet eller om denna fråga bör vila i avvaktan på att den formella frågan är avgjord Står det klan att beslutet är formellt felaktigt bör nämnden givetvis inte god­känna beslutet Godkänns beslutet innebär detta ä andra sidan inte att beslutet mte kan angripas på formell grand i den män möjlighetema att angripa be­slutet pä sädan grund fortfarande står öppen.

Som framgår av avsnitt 2,7,2 skall hyresnämnden i första hand söka fä partema att komma överens. Även om en överenskommelse inte näs, kan nämnden genom sin rätt att ställa villkor för ett godkännande påverka resul­tatet. Beslutet skall, som anges i lagtexten, godkännas om åtgärden är ange­lägen och syftet med den inte skäligen kan tillgodoses på något annat sätt samt beslutet inte är oskäligt mot bostadsrättshavaren. En fömtsättning för att nämndens prövning krävs är an bostadsrättshavaren inte samtyckt till åt­gärden. Som sagts i kommentarema till 16 § andra stycket kan bostadsräns­havaren lämna sitt samtycke även efter stämman. Det betyder t.ex. att nämn­dens prövning inte längre behövs, om bostadsrättshavaren under handlägg­ningen hos nämnden skulle lämna sitt samtycke till åtgärden eller ingå förlik­ning med föreningen.

En om- eller tillbyggnad fär anses angelägen om byggföretaget syftar till att uppfylla krav som ställs frän samhällets sida och arbetet utförs på ett ratio­nellt sätt. Ocksä fastighetsekonomiska synpunkter bör i undantagsfall kunna beaktas. Av betydelse kan vara sädana krav som statsmaktema ställer upp framför allt i byggnadslagsttfmingen men även krav som finns i stadiga läne­författningar kan ha betydelse. Det kan t.ex. vara fråga om krav pä att en byggnad skall vara tillgänglig genom att hiss inrättas. Det kan också vara fråga om viss utmsmingsstandard, t.ex. avseende tvätt - och förrädsuttym-men. Sådana åtgärder som en förening önskar och som syftar till bättte gemensamhetsutrymmen e.d., men som inte är av direkt betydelse för de modema krav som bör ställas pä en fastighets standard kan däremot inte anses som så angelägna att bostadsrättshavamas rätt bör vika. Nämnden bör allmänt sett vara restriktiv i sin prövning.

Hyresnämnden skall också göra en bedömning om det kan finnas nägot

annat lämpligt sätt att lösa problemet på. 1 detta ligger såväl utrymmesmässiga

som tekniska och kosmadsmässiga frågor. Som sagts i avsnitt 2.7.2 bör

hyresnämnden kunna anlita särskild expertis som kan just dessa frågor.

221

Nämnden har ocksä att ta hänsyn till den enskilde bostadsrättshavaren. Prop, 1990/91: 92 Beslutet fär inte vara oskäligt mot denne. Här blir det främst akmellt att se hur bostadsrättshavarens simation skulle bli efter den åtgärd föreningen vill vidta. Givetvis kan bostadsrättshavarens personliga förhållanden, säsom handikapp eller annat liknande, fä betydelse vid denna prövning. Av be­tydelse för ett godkännande kan också vara om förenmgen erbjuder bostads­rättshavaren en annan lägenhet

Det är inte bara frågan om åtgärden som sädan över huvud taget bör godtas som nämnden kan behöva ta ställning till. Även den tid och det sätt på vilket åtgärden utförs kan ha betydelse. Av intresse kan alltsä vara t,ex, hur läng tid det tar för föreningen att utföra åtgärden och om bostadsrättshavaren kan nyttja lägenheten under den tid som åtgärden utförs eller om han måste flytta från sin lägenhet under den tid arbetena pågår. Däremot har den ekonomiska ersätming som föreningen erbjuder inte någon betydelse för nämndens pröv­ning. Denna fråga ankommer det ytterst på fastighetsdomstolen att pröva, om bostadsrättshavaren hänskjuter fiigan dit, se 18 §.

Sammanfatmingsvis har nämnden alltsä att göra en avvägning mellan de motsrående inttessen som partema kan ha.

En bostadsrätt kan vara pantsatt. Ett inttäng som föreningsstämman be­slutat om kan medföra att panthavarens ställning påverkas. Vid den prövning som hyresnämnden har att göra i anledning av inttångsbeslutet bör även be­aktas effektema för bostadsrättshavaren av de krav pä ytterligare säkerhet eller inlösen av panten som panttättshavaren kan ställa.

Av andra meningen följer att kraven på ett godkännande är lägre i de fall om- eller tillbyggnaden kan anses ha liten betydelse för bostadsrättshavaren. Bestämmelsema motsvarar i stort de fall enligt BRL, då en förening får företa en förändring ttots att bostadsrättshavaren inte biträtt beslutet (se 60 § första Stycket 2 och 3 BRL),

Ett beslut om godkännande fär enligt ttedje meningen förenas med villkor. Det kan t.ex. gälla villkor som hänför sig till åtgärdema som sådana eller till tiden för utförandet av arbetena. Hyresnämnden kan ocksä kräva att för­eningen skall ställa en crsätmmgsbostad till förfogande under den tid arbetena pågår eller skaffa bostadsrättshavaren en annan, godtagbar bostad, om denne inte kan behålla sin lägenhet. Bostaden behöver inte med nödvändighet vara en bostadsrättslägenhet. Nämnden bör inte godkänna en ätgärd som innebär an en bostadsrättshavare mäste lämna sin lägenhet utan att ha tillgäng till eller möjlighet att få en annan bostad.

Av andra stycket framgår att hyresnänmden i vissa fall måste förena sitt beslut om godkännande med villkor om inlösen. Krav pä inlösen skall i första hand ställas, om hela lägenheten måste tas i anspråk av föreningen. Det kan tex, vara fråga om att en enmmslägenhet tas i anspråk för en hissinstallation eller för att tillföras nägon annan lägenhet. Även om inte hela lägenheten be­höver tas i anspråk kan simationen dock ibland vara sådan att bostadsrätts­havaren anser att han inte kan eller vill bo kvar efter ombyggnaden. Om han dä begär inlösen och han inte skäligen bör kunna godta förändringen, får

222

hyresnämnden godkänna om- eller tilllbyggnaden endast med villkor att in-    Prop. 1990/91: 92 lösen sker.

Som framgår av avsnitt 2.11 kan en panthavare inte anses ha en bättre rätt mot föreningen än den bostadsrättshavaren har. Ett godkännande från nämn­dens sida av ett beslut enligt första stycket 2 med villkor om inlösen får därför anses innefatta en skyldighet för panmavaren att i förtid ta emot betalning för sin fordran, om föreningen löser in bostadsrätten. Av allmänna rättsgmnd-satser följer att panmavaren har rätt att före bostadsrättshavaren fä betalt för sm fordran. Av detta fär ocksä anses följa att en bostadsrättsförening mte kan ttäffa överenskommelse med bostadsrättshavaren om den inlösenersätming som föreningen skall betala utan att också den eller de pantiiavare som är kända för föreningen har gått med på uppgörelsen.

Av 18 § framgär att fråga om ersättnmg eller mlösen kan komina under fastighetsdomstolens prövning. Dä gäller bestämmelsema i expropriations­lagen (1972:719) i tillämphga delar,

18 § Talan om ersätming vid inlösen eller för inttäng eller för annan skada som en bostadsrättshavare orsakas med anledning av ett beslut om god­kännande enligt 16 § första stycket 2 skall väckas vid fastighetsdomstolen, I fråga om inlösen och ersätming gäller expropriationslagen (1972:719) i tillämpliga delar, dock med undantag för 4 kap. 3 §.

(Jfr 8 kap. 24 § 1 och 2 st. i uttedningens förslag)

Paragrafen saknar motsvarighet i BRL. Frågan har behandlats under avsnitt 2.7.2.

Paragrafen har fått sin slutliga lydelse efter förslag av lagrådet. Som lag­rådet anfört innebär bestämmelsema i 17 och 18 §§ att frågan om inlösen skall ske avgörs av hyresnämnden eller, efter överklagande, av bostads­domstolen, medan den efterföljande domstolsprövningen vid fastighets­domstolen enligt 18 § enbart är inriktad på frågan om ersättningens storlek.

Av hänvisnmgen till expropriationslagens bestämmelser följer att bostads­rättshavaren har rätt till ersättning för den skada han orsakas i anledning av att hela eller viss del av lägenheten tas i anspråk. Det är i första hand fråga om ersätming för bostadsrätten. Denna skall beräknas på marknadsmässiga gmn­der. Bostadsränshavaren skall ges full ekonomisk ersättning för bostads­rättens värde altemativt ersätming för den minsknmg av värdet som mtrånget ger anledning till.

Genom löseskilling eller inttångsersätming kompenseras bostadsrätts­havaren för bostadsrättens värde eller den minskning i värdet som åtgärden medför. Inttinget kan emellertid medföra också annan skada. Som exempel kan nämnas att bostadsrättshavare får kosmader för flytming till annan lägen­het eller en s.k. rörelseskada.

Om föreningen kan ordna en bostad som upplåts med bostadsrätt, kan detta givetvis påverka den ersätming i pengar som föreningen kan behöva betala.

223

Att bestämmelsema i expropriationslagen också i övrigt skall tillämpas Prop. 1990/91: 92 innebär bl.a. att lagens bestämraelser i övrigt om expropriationsersätming, om rättegängen vid fastighetsdomstolen och om betalning av löseskilimg och inttångsersätming blir tillämpliga. Ett undantag görs dock på lagrådets in­rådan för den s.k. presumtionsregeln i 4 kap. 3 § expropriationslagen. Som lagrådet påpekat finns däremot mte skäl att undantag den s.k, influensregeln i 4 kap, 2 §, Remissförslaget har ändrats i enlighet härmed.

Beträff°ande de närmare motiven till de förändringar i förhällande till det remitterade förslaget som gjorts av denna paragraf med anlednmg av lagrådets synpunkter, kan hänvisas till lagrådsyttrandet

Beslut om ombildning av hyresrätt till bostadsrätt

19 § En bostadsrättsförenings beslut att förvärva en hyresfastighet för om­

bildning av hyresrätt till bostadsrätt skall fattas på en föreningsstämma.

Beslutet är giltigt om minst tvä ttedjedelar av hyresgästema i de uthyrda

lägenheter som oinfattas av förvärvet har gått med på beslutet Dessa hyres­

gäster skall vara medlemmar i bostadsrättsföreningen. Vid beräkningen av

anuilet lägenheter tillämpas 1 kap. 5 § andra stycket

Protokollet från föreningsstämman skall innehålla uppgift om hur be­räkningen av röstema har skett och hällas tillgängligt för hyresgästema och fastighetsägaren.

(Jfr 8 kap. 25 § i uttedningens förslag)

Paragrafen motsvaras av 60 a § första, andra och ttedje stycket BRL (jfr prop. 1981/82:169 s. 90). Den beräkningsregel av antalet lägenheter som tidigare fanns i 60 a § andra stycket har ersatts med en hänvisning till den nyinförda bestämmelsen i 1 kap. 5 § andra stycket (jfr avsnitt 2.2).

20 § Innan beslut om fastighetsförvärv fattas enligt 19 §, skall en sådan eko­

nomisk plan som avses i 3 kap. 1 § upprättas och hållas tillgänglig för hyres­

gästema. Till planen skall fogas ett besiktningsprotokoll som visar fastig­

hetens skick. Planen skall även vara försedd med intyg enligt 3 kap. 2 §.

(Jfr 8 kap. 26 § i uttedningens förslag)

Paragrafen motsvaras i sak av 60 a § fjärde stycket BRL (jfr prop. 1981/82:169 s, 90).

21 § Beslut om förvärv i sttid med 19 § första stycket är ogiltiga. Detsamma

gäller beslut om förvärv som fattas utan att ekonomisk plan varit tillgänglig

enligt 20 §. Det nu sagda skall dock inte gälla om förvärv ändå skett enligt

beslutet och lagfart har meddelats.

(Jfr 8 kap. 27 § i uttedningens förslag)

Paragrafen motsvaras i sak av 60 a § femte stycket BRL (jfr prop.

1981/82:169 s. 90,102 och 104).

224

Med anledning av bestämmelsen har lagrådet, med hänvisning till att Prop. 1990/91: 92 regeln vållat problem i tillämpningen övervägt om ordalydelsen bör ändras sä att uttrycket "beslut om förvärv" i första meningen ersätts med "förvärv". Detta skulle bättte överensstämma med motiven till lagmmmet (se nämnda prop.). Efter en närmare diskussion om de tolkningsproblem som regleringen innefattar har lagrådet funnit att en sådan ändring mte skulle leda till ett klarare system. Bettäffande motiven för detta kan hänvisas till ytttandet

Lagrådet har vidare framhållit att det i och för sig vore önskvärt med en klarare reglering i berörda hänseenden. Jag kan instämma i lagrådets syn­punkt. 1 den män frågan inte kan lösas i rättspraxis fär det därför övervägas hur en sädan reglering bör ske.

22      § 1 fråga om bostadsrättsföreningar som är ansluma till en folkrörelse­

kooperativ riksorganisation gäller 19-21 §§ endast om fastighetsförvärvet

sker enligt lagen (1982:352) ora rätt till fastighetsförvärv för ombildning till

bostadsrätt.

(Jfr 8 kap. 28 § i uttedningens förslag)

Paragrafen motsvaras i sak av 60 a § sista stycket BRL (jfr prop. 1982/83:153).

Ändring av stadgar

23      § Ett beslut om ändring av en bostadsrättsförenings stadgar är giltigt om

samtiiga röstberättigade i föreningen är ense om det. Beslutet är även giltigt,

om det har fattats pä två på varandra följande föreningsstämmor och minst tvä

ttedjedelar av de röstande pä den senare stämman gätt med på beslutet. Om

beslutet avser ändring av de gmnder enligt vilka årsavgifter skall beräknas,

fordras dock att minst tte Qärdedelar av de röstande på den senare stämman

gått med på beslutet. Om beslutet innebär att en medlems rätt till föreningens

behållna tillgångar vid dess upplösning inskränks, fordras an samtiiga rös­

tande på den senare stämman gått med pä beslutet.

Ett beslut som innebär att en medlems rätt att överlåta sin bostadsrätt in­skränks eller att förbehåll enligt 6 kap. 9 § införs, är giltigt endast om samt­liga bostadsrättshavare vars rätt berörs av ändringen gått med på beslutet.

24      § Om det i stadgama har tagits in något villkor utöver vad som följer av

23 § för ändring av stadgama, gäller även det

Om det finns en föreskrift i stadgama om att en viss bestämmelse inte får ändras utan regeringens tillständ, får inte heller föreskriften ändras utan regeringens tillsrånd, om den har tagits in i stadgama pä gmnd av lag eller annan förfatmmg eller efter regeringens medgivande.

(Jfr 8 kap. 29 § i uttedningens förslag)

Paragrafema stämmer i sak överens med 62 § BRL (jfr prop. 1971:12 s, 162), I förhållande till lagrådsremissen har en bestämmelse om möjlighet att

225

15 Riksdagen / 990/91. 1 saml. Nr 92

godkänna en stämmobeslut i efterhand dock slopats, se kommentaren till    Prop, 1990/91: 92 16 §.

25     § Ett beslut om ändring av stadgama skall genast anmälas för registte­

ring. Beslutet får inte verkställas förrän registreringen har skett

(Jfr 8 kap. 30 § i uttedningens förslag)

Paragrafen motsvaras av 63 § BRL (prop. 1971:12 s. 162). Dock har de nu­varande bestämmelsema utgått om att två kopior av protokollet skall bifogas anmälan. Det ankommer på regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer att meddela erforderUga föreskrifter.

Revbion och sårskild granskning sarru redovisning

26     § Bestämmelsema i 8 och 9 kap. lagen (1987: 667) om ekonomiska för­

eningar gäller i tillämpliga delar i fråga om bostadsrättsföreningar. Vad som

sägs där om insats skall för en bostadsrättsförening ocksä gälla upplätelse­

avgift. Bostadsrättsföreningar är inte skyldiga att upprätta finansierings­

analys, koncemredovisning eller delårsrapport eller att, i annat fall än som

avses i 8 kap. 6 § nämnda lag, utse auktoriserad revisor.

(Jfr 8 kap. 31 § i uttedningens förslag)

Paragrafen har 58 § BRL som förebild (jfr prop. 1971:12 s. 157). Ändringen i andra meningen är föranledd av att begreppet "gmndavgift" bytts ut mot "insats" och an inttädesavgift inte längre skall fä tas ut (se avsnitt 2.10).

Vinstutdelning m.m.

27     § Utdelning får endast ske av vinst som redovisas i fastställd balans­

räkning för senaste räkenskapsåret.

Vinst får inte delas ut till andra än bostadsrättshavama. Vinsten fördelas mellan dem efter insatsema för bostadsrättema, om inte nägot annat har be­stämts i stadgama.

(Jfr 8 kap. 32 § i uttedningens förslag)

-Paragrafen motsvaras av 54 § BRL (jfr prop. 1971:12 s. 153). Grundavgift har bytts ut mot insats (se avsnin 2.10).

28     § Har vinsmtdelning beslutats och verkställts i strid med 27 § eller

nägon bestämmelse i föreningens stadgar, gäller bestämmelsema om åter­

betalning m.m. i 10 kap. 7 § lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar.

Bestämmelsema om vissa gåvor i 10 kap. 8 § nämnda lag gäller i fråga om bostadsrättsföreningar,

(Jfr 8 kap, 33 § i uttedningens förslag)

226

Paragrafen motsvaras av 55 § BRL,

Prop, 1 "90/91: 92

Likvidation och upplösning samt fusion

29      § Bestämmelsema om likvidation och upplösning i 11 kap. lagen

(1987:667) om ekonomiska föreningar gäller i tillämpliga delar i fråga om

bostadsrättsföreningar.

Vad som föreskrivs i 11 kap, 3 § lagen om ekonomiska föreningar för det fall antalet föreningsmedlemmar går ned under ett lägsta antal, skall tillämpas i fråga om en bostadsrättsförening, om antalet medlemmar eller antalet bostadsrättshavare går ned under fem. Om flera medlemmar har en bostads­rätt gemensamt skall de härvid räknas endast som en bostadsrättshavare.

Vidare skall vad som i 11 kap. 12 § lagen om ekonomiska föreningar sägs om insatskapital i stället gälla insats och upplåtelseavgtft i bostadsrätts­föreningen.

(Jfr 8 kap. 34 § i utredningens förslag)

Paragrafen motsvaras i huvudsak av 65 § BRL. Det har dock tillagts att om flera medlemmar har en bostadsrätt gemensamt skall de räknas som endast en bostadsrättshavare. Bestämmelsen har utformats i enUghet med lag­rådets förslag (se avsnin 2.2).

I tredje stycket har den nuvarande bestämmelsen om "grandavgift" bytts ut att gälla "insats". Vidare har nuvarande bestämmelse om "mttädesavgift" ut­gått, eftersom en sådan avgift inte längre skall få tas ut (se avsnitt 2.10).

30      § Bestämmelsema om fusion i 12 kap. lagen (1987:667) om ekono­

miska föreningar gäller i tillämpliga delar även bostadsrättsföreningar,

(Jfr 8 kap, 35 § i uttedningens förslag)

Paragrafen motsvaras av 66 § BRL.

Tillägget "m.m," i lagrådsremissens föreslagna lagtext har på förslag av lagrådet utgått eftersom detta skapar intryck av att bestämmelsema i 12 kap. om inlösen av aktier i dotterbolag också skall gälla i fråga om bostadsrätts­föreningar. Såsom lagrådet påpekat skall inte koncembestämmelsema i lagen om ekonomiska föreningar gälla i fråga om bostadsrättsförcningar (se prop. 1979/80:144 s. 135).

Registreringsmyndighet mm.

31      § Bestämmelsema om registtering m.m. i 15 kap. lagen (1987:667) om

ekonomiska föreningar gäller i fräga om bostadsrättsföreningar. Ett beslut

om sådan ändring av stadgama att styrelsens säte skall flyttas från en län till

ett annat fär dock inte registreras, om bostadsrättsföreningens firma på gmnd

av bestämmelsema i 6 § ttedje stycket första meningen detta kapitel inte får

föras in i det senare länets föreningsregister.

(Jfr 8 kap. 36 § i uttedningens förslag)

227

Paragrafen stämmer i sak överens med 67 § BRL. Bestämmelsema i andra Stycket i det remitterade förslaget har utgått på förslag av lagrådet.

Prop. 1990/91:92

10 kap. Skadestånd, straff och vite m.m.

Bestämmelsema i detta kapitel är hämtade från 69-71 §§ BRL. Viss språklig justering har gjorts i paragrafema. Lagrådet har haft vissa förslag till sakliga ändringar. Dessa redovisas under respektive paragraf.

1 § Bestämmelsema om skadestånd m.m. i 13 kap. lagen (1987:667) om

ekonomiska föreningar gäller i tillämpliga delar i fräga om bostadsrätts­

föreningar.

(Jfr 9 kap. 1 § i uttedningens förslag) Paragrafen har i sak samma innehåll som 69 § BRL.

2 § Bestämmelsema om sttaff och vite i 16 kap. lagen (1987:667) om eko­

nomiska föreningar utom 1 § andra stycket I gäller i tillämpliga delar i fråga

om bostadsrättsföreningar.

(Jfr 9 kap. 2 § i uttedningens förslag)

I paragrafen görs motsvarande hänvisning till lagen om ekonomiska för­enmgar som i 70 § BRL. Undantaget när det gäller 16 kap. 1 § andra stycket 1 är motiverat av att en sttaffbestämmelse om den som inte för medlems­förteckning finns i 3 § punkt 5. Undantaget har tillkommit på förslag av lag­rådet.

3 § Till böter döms den som uppsätUgen eller av oaktsamhet

1.   upplåter andelsrätt i strid med I kap. 8 §,

2.

upplåter bostadsrätt i strid med 3 kap. I § eller 4 § eller 4 kap. 2 §,

3.

tar emot förskott i strid med 5 kap. 2 §,

4.

bryter mot 9 kap. 6 § sista stycket,

5.

inte för medlemsförteckning eller inte håller en sådan förteckning till­gänglig enligt 9 kap. 9 §, eller

6.

mte för lägenhetsförteckning eller meddelar Oriktig eller vilseledande uppgift i utdrag enligt 9 kap. 11 §.

(Jfr 9 kap. 3 § i uttedningens förslag)

Frågan om straffbarhet vid förskottsbetalning i strid med lagen har behandlats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.7).

Paragrafen motsvarar 71 § BRL, utom såvitt avser tredje punkten. Enligt denna punkt är det även sttaffbart att uppbära förskott i sttid med 5 kap. 2 §. Straffbarheten inträder antingen föreningen uppbär förskott utan att det finns

228

ett förhandsval eller, om ett sådant avtal finns, förskott tas emot utan att läns-    Prop. 1990/91: 92 styrelsen lämnat tillstånd och föreningen ställt betryggande säkerhet hos länsstyrelsen för återbetalning av förskott till förhandstecknama.

Vidare har nuvarande 71 § 2 BRL utgått, dvs. sttaffansvaret har tagits bort för den som mte häller en registterad ekonomisk plan tillgängUg enligt 3 kap. 5§,

Vissa ändringar har skett i förhållande till lagrådsremissens förslag efter­som förslaget om komplettering till den ekonomiska planen utgått. Lagrådets förslag om vissa språkliga förändringar i p. 5 och 6 har inte godtagits..

11 kap. Förfarandet i bostadsrättstvister m. m.

1 detta kapitel, som innehåller sex paragrafer, har samlats de bestämmelser som rör förfarandet i bostadsrättstvister m. m. I huvudsak finns motsvarande regler i BRL, Såsom framgär av 2 kap. har lagrädsremissens förslag i 11 kap. 1 överflyttats dit

1 § Ärenden om förordnande av god man enligt 8 kap. I § och mål om

redovisning enligt 8 kap. 7 § andra stycket skall tas upp av tingsrätten i den

Ort där fastigheten fmns.

(Jfr 10 kap. 1 § i uttedningens förslag)

Paragrafen motsvarar 77 § BRL i dess lydelse enligt SFS 1990:1132.

Som framgår av prop. 1990/91:32 så innebär den förändring som ttädde i kraft den I januari 1991 bl.a. följande. De bostadsrättstvister som tidigare inte skulle prövas av hyresnämnd utan i stället fastighetsdomstol skall nu handläggas av allmän domstol. Därmed blir i första hand fommreglema i 10 kap. 10 § rättegångsbalken tillämpliga.

2 § Vite som förelagts med stöd av denna lag utdöms av hyresnämnden.

Nämnden kan självmant ta upp fiigan om utdömande.

(Jfr 10 kap. 6 § i uttedningens förslag)

Paragrafen saknar motsvarighet i BRL. Bestämmelsema sammanhänger med förslaget i 4 kap. 6 §, se kommentarema till den paragrafen. Jfr också prop. 1974:150 s. 502 f Utöver vad som följer av denna paragraf gäller bestäm­melsema i lagen (1985: 206) om viten vid hyresnämndens handläggning.

På förslag av lagrådet har 7 § i remissprotokollet flyttas fram till 2 § efter­som det i 3 § anges att ett beslut om utdömande av vite får överklagas hos bostadsdomstolen.

3 § Beslut av hyresnämnden i frågor angående inttäde i föreningen enligt

2 kap. 10 §, skyldighet att upplåta bostadsrätt enligt 4 kap. 6 §, fastställande

av hyresvillkor enligt 4 kap. 9 §, godkännande av stämmobeslut enligt

9 kap. 16 § fönta stycket 1 eller 2 eller utdömande av vite enligt 11 kap. 2 §

229

får överklagas hos bostadsdomstolen inom tte veckor från den dag beslutet    Prop. 1990/91: 92 meddelas. Skrivelsen med överidagandet skall ges m till hyresnämnden. Beslut av hyresnämnden i frågor enligt 7 kap. 11 § får inte överidagas.

(Jfr 10 kap, 2 § i uttedningens förslag)

Paragrafen sakliga innehåll stämmer överens med 76 § BRL. I uppräkningen av sädana beslut som fär överklagas till bostadsdomstolen har dock lagts till beslut enligt 4 kap. 6 § och 11 kap. 2 §, dvs. beslut om skyldighet att upplåta bostadsrätt eller om villkor för upplåtelse och beslut om utdömande av vite i de fall föreläggandet inte efterievs. Pä lagrådets inrådan har vissa redaktio­nella ändringar skett

4 § I en tvist som avser fastställande av hyresvillkor enligt 4 kap. 9 § skall

vardera parten svara för sin rättegängskosmad i bostadsdomstolen, om inte

nägot annat anges i 18 kap, 6 § rättegångsbalken,

(Jfr 10 kap. 3 § i uttedningens förslag) Med viss språklig justering motsvarar paragrafen 78 § BRL.

5 § Beslut om behörighet sora intygsgivare enligt 3 kap. 3 § om det medde­

lats av myndighet som regeringen bestämt, och beslut i ärende om tillständ att

upplåta bostadsrätt enligt 4 kap. 2 § eller om förskon enligt 5 kap. 5 § får

överklagas hos kammairätt.

(Jfr 10 kap. 4 § i uttedningens förslag)

Paragrafen ersätter bestämmelsema i 68 § BRL med den ändringen att tidigare överklagande till regeringen bettäffande beslut om behörighet som intygs­givare nu överflyttas till kanmiarränen. Lagrådet har haft synpunkter på be­stämmelsens utformning och den har därför omarbetats i enlighet med lag­rådets förslag.

6 § Förtjehåll i stadgama enligt 7 kap, 18 § andra stycket lagen (1987:667)

om ekonomiska föreningar som inte innehåller nägon bestämmelse om rän för

partema att klandra skiljedomen gäller inte

1.

i fräga om en bostadsrättshavares rätt eller skyldighet att tillttäda eller behälla lägenheten, eller

2.

bettäffande fastställande av hyresvillkor enligt 4 kap. 9 §.

I övrigt gäller förbehållet inte i fråga om tvist med anledning av upplåtelse av nyttjanderätt enligt denna lag, om man genom förbehållet utsett skiljemän eller meddelat bestämmelser om skiljemännens antal, sättet för deras utseende eller förfarandet vid skiljenämnden. I dessa hänseenden skall lagen (1929: 145) om skiljemän tillämpas. Vad som sagts nu hindrar dock inte att för­eningen i stadgama utser hyresnämnden till skiljenämnd eller bestänrnier kortare tid för skiljemannaåtgärdens avslutande än den tid om sex månader som anges i nämnda lag.

(Jfr 10 kap. 5 § i Uttedningens förslag)

230

Bestämmelsema i denna paragraf har överförts från 73 § BRL. Sakinnehållet    Prop. 1990/91: 92 är detsamma men viss språklig och redaktionell justering har gjorts.

Ikraftträdande och övergångsbestämmelser

Lagrådet har haft vissa synpunkter på de i lagrådsremissen lämnade förslagen till övergångsbestämmelser. Lagrådet har också föreslagit ytterligare över­gångsbestämmelser. Jag kan i allt väsenthgt, såväl i sakUgt som i redaktionellt hänseende, dela de synpunkter som lagrådet framfört. De förslag till ytter­ligare övergångsbestämmelser som lagrådet föreslagit redovisas nedan. En övergångsbestämmelse anser jag emellertid onödig (punkt 13 i lagrådets för­slag). Den bör därför utgå. Mitt ställningstagande i denna del har jag redo­visat i specialmotiveringen under 6 kap. 3 §.

I förhållande till lagrådsremissens förslag innebär således mitt slutliga förslag en rad omkastningar av bestämmelsema samt vissa tillägg.

1.

Denna lag (nya lagen) ttäder i kraft den 1 juli 1991, dä bostadsrätts­lagen (1971:479) (gamla lagen) skall upphöra att gälla.

2.

Om det i lag eller annan författning hänvisas till föreskrift som har er­satts genom bestämmelse i den nya lagen tillämpas i stället den nya bestäm­melsen.

Jfr punkt 17 i övergängsbestämmelsema till 1971 års lag

3.1 fråga om bostadsrättsföreningar som har registterats före den 1 juli 1991 gäller den nya lagen med de undantag som anges i det följande.

(Jfr punkt 3 i uttedningens förslag och punkt 6 i lagrådsremissen)

4. Bestämmelsen i 1 kap. 4 § första stycket den nya lagen, att sådan nyttjanderätt som avses i paragrafen endast får upplåtas av bostads­rättsföreningar, hindrar inte den som före ikraftttädandet av den nya lagen haft rätt att driva verksamhet, i vilken ingär sädana upplåtelser, att fortsätta verksamheten.

(Jfr punkt 2 i utredmngens förslag och punkt 4 i lagrådsremissen)

Lagrådet har beträffande det remitterade förslaget anfört följande.

Enligt fjärde punkten i det remitterade förslaget skall bestämmelsen att endast

bostadsrättsföreningar fär upplåta lägenheter med bostadsrätt inte hindra den

som före lagens ikraftttädande haft rätt att driva näringsverksamhet, i vilken

ingår upplåtelse av nyttjanderätt som avses i denna lag, att fortsätta verksam­

heten (jfr punkt 2 övergångsbestämmelsema till BRL). Enligt I § ttedje

stycket lagen (1930:115) om bostadsrättsföreningar var det förbjudet för

andra än bostadsrättsföreningar att driva verksamhet med ändamål att upplåta

lägenheter med nyttjanderätt för obegränsad tid. Enligt en särskild över-

231

gångsbestämmelse skulle förbudet dock inte utgöra hinder för den som drev Prop. 1990/91: 92 sådan verksamhet vid tiden för lagens ikraftttädande den 1 juli 1930 att fort­sätta verksamheten bettäffande hus som då tillhörde honom (se prop. 1930:65 s, 15, 109 och 119). Genom anknytningen till 1930 års övergängs-bestämmelse - via övergångsbestämmelsen till BRL (se prop. 1971:12 s. 169 f, 223 och 240) - innebär den nu föreslagna övergångsbestämmelsen att det mte är möjhgt att utvidga verksamheten till ytterligare hus utan ombildning till bostadsrättsförening.

I det remitterade förslaget används ordet "näringsverksamhet" utan att detta har närmare kommenterats. Lagrådet förordar att det i tidigare övergångs-bestäraraelser använda ordet "vericsamhet" används även här.

Jag delar lagrådets synpunkter och bestämmelsen har i huvudsak utformats i enUghet med lagrådets förslag.

5.    Bestämmelsen i 1 kap. 5 § andra stycket första meningen den nya

lagen, att det för registrering av en ekonomisk plan fordras an det i förening­

ens hus kommer att fmnas minst fem lägenheter avsedda att upplåtas med

bostadsrätt, hindrar inte registtering av en ny ekonomisk plan enUgt 3 kap. 4

§ den nya lagen, om föreningens hus vid kraftttädandet av den nya lagen

hade mindre än fem sådana lägenheter och antalet därefter mte gått ned.

(Bestämmelsen saknar motsvarighet i uttedningens förslag. Jfr punkt 7 i lagrådsremissen)

För registtering av en ekonomisk plan fordras att det i föreningens hus kommer att fmnas minst fem lägenheter avsedda att upplåtas med bostadsrätt. Sjunde punkten i det remitterade förslaget innebär att denna bestämmelse mte skall gälla registrering av en ny ekonomisk plan (se 3 kap. 4 §) för en sådan förening som vid lagens ikraftttädande hade "mindre än fem sådana lägen­heter i sitt hus". Lagrådet anser med hänsyn till inriktningen av den nya regleringen att undantaget skall gälla endast om antalet lägenheter efter ikraft­trädandet inte gätt ned.

Jag godtar lagrådets förslag och bestämmelsen bör utformas i enUghet med detta förslag.

6.    Bestämmelsen i 1 kap. 5 § ttedje stycket den nya lagen, att det för

registrering av en ekonomisk plan ställs vissa krav när det gäUer belägenheten

av föreningens hus, gäller vid registtering av en ny ekonomisk plan enligt

3 kap. 4 § den nya lagen endast i fråga om hus som föreningen förvärvar

efter ikraftträdandet av den nya lagen.

(Bestämmelsen saknar motsvarighet i uttedningens förslag. Jfr punkt 8 i lagrådsremissen)

Om en äldre förening skaffar sig ytterUgare hus torde det så gott som aUtid krävas att en ny ekonomisk plan upprättas för föreningen. Om föreningen

232

före lagens ikraftttädande skaffat ytterligare hus, men registteringen av den    Prop. 1990/91: 92 nya planen sker först därefter gäller inte bestämmelserna i 1 kap. 5 §. Däremot gäller dessa bestämmelser om husen förvärvats först efter ikraft­trädandet.

Om föreningen redan vid ikraftttädandet har flera hus och dessa inte är placerade på det sätt som föreskrivs i bestämmelsema, fär registteringen av den nya planen inte vägras på den gmnden. Frågan humvida placeringen av de nya husen uppfyller lagens krav får i dessa fall bedömas med utgångs­punkt från husens placering i förhällande tiU de gamla husen.

7.   Bestämmelsema i 1 kap. 8 § första stycket den nya lagen hindrar inte

en juridisk person, som före ikraftttädandet av den nya lagen haft rätt att

upplåta andelsrätt med vilken följer rätt att för begränsad tid besitta eller nyttja

lägenhet i hus som tiUhör den juridiska personen, att upplåta sådan andelsrätt

I annat fall än som avses i första stycket fär förening eller aktiebolag, som före ikraftttädandet av den nya lagen drivit verksamhet i vilken ingär upp­låtelse av andelsrätt som avses i 1 kap. 8 § första stycket den nya lagen, efter tillständ av länsstyrelsen fortsätta sin verksamhet. Tillständ som har medde­lats enligt punkt 16 övergångsbestämmelsema till den gamla lagen gäller som tillstånd enUgt första meningen,

(Jfr punkt 11 i uttedningens förslag och punkt 5 i lagrådsremissen)

Säsom lagrådet påpekat har i det remitterade förslaget dispensmöjligheten utsttäckts till handelsbolag genom att där används utttycket "juridisk person". Enligt lagrådets mening saknas anledning att göra denna utvidgning av en tidigare bestämd övergångsreglering.

Om en ansökan om dispens har givits in före ikraftttädandet av den nya lagen, får enligt andra stycket andra meningen i det remitterade förslaget verksamheten drivas vidare i väntan pä beslut i ärendet. Detta överensstäm­mer med övergångsl>estämmelsema till BRL. Det förefaller inte motiverat med en ny dispensprövning och lagrådet har därför förordat an andra stycket andra meningen i förevarande övergångsbestämraelse ändras så att tillsrånd som har meddelats enligt punkt 16 övergångsbestämmelsema till BRL får gäUa även som tillstånd enUgt de nya övergångsbestämmelsema.

Bestämmelsen har mot bakgmnd av det anförda utformats i enlighet med lagrådets förslag.

8.   Har en juridisk person före ikraftttädandet av den nya lagen förvärvat

bostadsrätt till en bostadslägenhet, avsedd för annat än fritidsändamäl, gäller

11 § första stycket första meningen den gamla lagen i stället för 2 kap. 4 §

första stycket den nya lagen.

(Bestämmelsen saknar motsvarighet i uttedningens förslag. Jfr punkt 3 i lagrådsremissen)

Enligt 2 kap. 4 § första stycket får en juridisk person som har förvärvat

bostadsrätt till en bostadslägenhet, som inte är avsedd för fritidsändamål,

233

vägras inttäde i föreningen även om något annat är föreskrivet i föreningens Prop. 1990/91: 92 stadgar. Möjligheten för en styrelse att vägra en sådan juridisk person inttäde är dock beroende av att förvärvet av bostadsrätten skett efter lagens ikraft­trädande. Har förvärvet skett dessförinnan följer av denna övergängs-bestämmelse att frågan om medlemskap skall prövas enUgt 11 § första stycket i 1971 års lag. Bestämmelsema om juridiska personers medlemskap har kommenterats i avsnitt 2.4.2.

9.   Har en bostadsränsförenmgs fastighetsförvärv skett före ikraftträdandet

av den nya lagen, skaU den tid som anges i 2 kap. 8 § andra stycket 2 den nya

lagen räknas frin utgången av juni månad 1991.

På lagrådets förslag bör en särskild övergångsbestämmelse inforas i de fall en bostadsrättsförening vägrar en hyresgäst medlemskap pä gmnd av be­stämmelsen i 2 kap. 8 § andra stycket 2.

10.   Har en ekonomisk plan registterats av länsstyrelsen enligt den gamla

lagen eller tagits emot av länsstyrelsen enligt lagen (1930:115) om bostads­

rättsföreningar, skall planen anses vara registterad enligt den nya lagen.

(jfr punkt 4 i uttedningens förslag och punkt 9 i lagrådsremissen)

Denna punkt är delvis hämtad frän punkt 4 i övergängsbestämmelsema till 1971 års lag.

11.   Har före ikraftttädandet av den nya lagen ttäffats sådant avtal om

framtida upplåtelse av bostadsrätt som avses i 9 § den gamla lagen gäller fort­

farande den gamla lagen.

(Någon motsvarande bestämmelse finns inte i uttedningens förslag eller i lagrådsremissen)

Lagrådet har anfört följande.

Enligt 9 § BRL får en bostadsrättsförening träffa avtal om framtida upplåtelse av bostadsrätt endast i fräga om annan lägenhet än bostadslägenhet (dvs, lokal). De i 5 kap. föreslagna bestämmelsema om förhandsavtal avser både bostadslägenheter och lokaler. I specialmotiveringen till 5 kap. 1 § anförs att äldre bestämmelser fortfarande skall gälla i fråga om förhandsavtal som avser lokal och som ingåtts före den nya lagens ikraftträdande. Det anförs ocksä att de i 5 kap. 2 § föreslagna bestämmelsema om förskott skall gälla om för­eningen efter ikraftttädandet tar emot förskott. 1 det remitterade förslaget har dessa uttalanden inte givit upphov till nägon övergångsbestämmelse. Lagrådet fmner med hänsyn bl.a. till vad redan träffade avtal kan innehålla att äldre bestämmelser bör gälla utan nägot undantag beträffande förskott och förordar en övergångsbestämmelse av innebörd att äldre bestämmelser fortfarande skall gälla om det före ikraftttädandet av den nya lagen har ttäffats en sådant avtal om framtida upplåtelse av bostadsrätt som avses i 9 § BRL.

234

Jag ansluter mig till vad lagrådet anfört. En bestämmelse har införts i    Prop. 1990/91: 92 enUghet med lagrådets förslag.

12.   Har en hyresgäst före ikraftträdandet av den nya lagen enligt 60 a §

den gamla lagen bittätt ett beslut om förvärv av en hyresfastighet för om­

bildning av hyresrätt till bostadsrätt och hade föreningen i sma stadgar före­

skrivit att en sädan hyresgäst skall vara skyldig att teckna bostadsrätt till sin

lägenhet efter förvärvet, gäller fortfarande 9 a § den gamla lagen.

(Saknar motsvarighet i uttedningens förslag. Jfr punkt 2 i lagråds­remissen)

Av punkten följer att bestämmelsema i 9 a § 1971 års lag i vissa fall kan gälla även efter lagens ikraftttädande. Det innebär bl.a. att en förening kan bli skyldig att upplåta bostadsrätt till en hyresgäst, trots an nägot förhandsavtal inte ttäffats. Vidare kan en hyresgäst som har övertagit hyresrätten till en sädan lägenhet ttots förbudet i 5 kap. 6 § för en förhandstecknare att sätta nägon annan i sitt ställe bli skyldig att teckna bosuidsrätt till lägenheten.

13.   Bestämmelsen i 7 kap. 6 § andra stycket den nya lagen, om begräns­

ning av rätten för en juridisk person att använda en bostadslägenhet, gäller

inte om den juridiska personen har förvärvat bostadsrätt till lägenheten före

ikraftttädandet av den nya lagen.

Som framgår av avsnitt 2.4.2 har lagrådet av rättssäkerhetsskäl ansett det lämpligt med en särskild övergångsbestämmelse som innebär att om den juridiska personen förvärvat en bostadsrätt före ikraftttädandet skall inte 7 kap. 6 § gälla. Som jag tidigare redovisat i ovannämnda avsnitt ansluter jag mig till lagrådets förslag i denna del och en bestämmelse med det innehåll som lagrådet föreslagit har därför införts.

14.   Vid tillämpning av den nya lagen skall gmndavgift enhgt den gamla

lagen anses utgöra insats. En bestämmelse i en förenings stadgar, om att års­

avgift eUer andel i vinst eller behållna tillgångar skaU beräknas efter en lägen­

hets andelsvärde, skall anses innebära att en sådan avgift eUer andel skall be­

räknas efter insatsen för bostadsrätten.

(Jfr punkt 6 i utredningens förslag och punkt 10 i lagrådsremissen)

Bestämmelsema i denna punkt motsvarar till viss del punkt 9 i övergångs­bestämmelsema till 1971 års lag.

15.   Finns det i en förenings stadgar sedan den 1 juli 1972, då den gamla

lagen ttädde i kraft, en bestämmelse om beräkning av ersättning för bostads­

rätt vid överlåtelse, gäller bestämmelsen fortfarande, även om gmndema för

beräkningen inte angetts i stadgama enligt 9 kap. 5 § första stycket 6 i den

nya lagen. En sådan bestämmelse skall anses innebära villkor för medlem­

skap, om inte nägot annat framgär av omständighetema.

235

(Jfr punkt 7 i utredningens förslag och punkt 11 i lagrådsremissen)

Prop. 1990/91:92

Denna punkt motsvarar i sak punkt 10 övergängsbestämmelsema tiU 1971 årslag.

16.   Har ett beslut pä en föreningsstämma fattats före ikraftträdandet av

den nya lagen, gäUer den gamla lagen i fråga om beslutet

(Jfr punkt 8 i utredningens förslag och punkt 12 i lagrådsremissen)

Jfr punkt 11 övergångsbestämmelsema till 1971 års lag. Bestämmelsema innebär bl.a. att bestämmelsema i 9 kap. 16 § första stycket 2 varigenom en bostadsrättshavares s.k. vetorätt kan brytas gäller endast om förenings­stämman fattat sitt beslut efter lagens ikraftträdande.

Lagrådet har påpekat att räckvidden av bestämmelsen är svär att överblicka och att det förefaller som om den skulle kunna föra för långt i vissa hänseen­den beroende pä tolkningen. En motsvarande övergångsbestämmelse, där samma invändning skulle kunna göras, finns säsom lagrådet anfört emellertid i punkt 11 övergångsbestämmelsema till BRL och det har inte framkommit att den har föranlen några problem i tillämpningen. Bestämmelsen har därför fått kvarsrå.

17.   Har en beslut som avses i 4 § andra stycket den gamla lagen, om be­

hörighet som intygsgivarc, meddelats före ikraftttädandet av den nya lagen

gäller 68 § första stycket den gamla lagen i fråga om överklagande.

(Jfr punkt 9 i uttedningens förslag och punkt 13 i lagrådsremissen)

Enligt gällande rätt får ett beslut om behörighet som intygsgivare över­klagas till regeringen, se 68 § 1971 års lag. EnUgt den nya lagen får sådana beslut överklagas hos kammarrätten, se 11 kap. 5 § 1. Talan mot sädana be­slut om behörighet som intygsgivare meddelat före ikraftträdande skall alltsä prövas av regeringen.

18.   Tvister, som före ikraftträdandet av den nya lagen har anhängiggjorts

vid domstol eller hyresnämnd eller hänskjutits till avgörande av skiljemän,

med stöd av den gamla lagen prövas enUgt den gamla lagen.

(Jfr punkt 10 i uttedningens förslag och punkt 14 i lagrådsremissen)

En tvist som har anhängiggjorts före den nya lagens ikraftttädande skall prövas enligt äldre bestämmelser. Denna princip gäUde ocksä när 1971 års lag ttädde i kraft (se punkt 15 övergångsbestämmelsema tiU den lagen). I begrep­pet bostadsrättstvist innefattas även en tvist om hyresvillkor enligt 4 kap. 9 §.

236

8.2 Förslaget till lag om omregistrering av vissa bostads-    Prop. 1990/91:92 föreningar till bostadsrättsföreningar

Lagförslaget har redovisats i avsnitt 4.

1 § Enligt bestämmelsema i denna lag fär sådana bostadsföreningar som av­

ses i punktema 4 och 7 övergångsbestämmelsema till bostadsrättslagen

(1991:000) omregistreras tiU bostadsrättsförcningar.

Länsstyrelsen prövar fråga om omregisttering efter anmälan av bostads­föreningen.

Av paragrafen framgår att lagen är tillämpUg på sådana bostadsföreningar som avses i punktema 4 och 7 övergångsbestämraelsema ttil den nya bostadsrättslagen. Både s.k. besitmingsföreningar och s.k. hyresföreningar omfattas alltsä av lagförslaget Däremot omfattar inte förslaget sädana för­eningar sora upplåter nyttjanderätt utan anknyming till andelsrätt (jfr utted­ningens betänkande s. 209). Aktiebolag och handelsbolag som får fortsätta sin verksamhet enligt de nämnda övergängsbestämmelsema omfattas inte heUer av lagen.

Länsstyrelsen är registteringsmyndighet för bostadsrättsföreningar.

Lagrådet har föreslagit att en hänvisning bör ske till övergångsbestämmel­sema i den nya bostadsrättslagen. Vidare anser lagrådet att andra stycket bör förtydligas genom att det är länsstyrelsen som prövar frågan om omregistte­ring efter anmälan av bostadsföreningen.Bestämmelsen har utformats i enlig­het med lagrådets förslag.

2 § Omregisttering får ske under fömtsättning

1.

att bostadsföreningen har beslutat ändra innehållet i sina stadgar i över­ensstämmelse med bestämmelsema i bostadsrättslagen (1991:000),

2.

att bostadsföreningen har minst fem medlemmar och har utsett styrelse och revisor för bostadsrättsföreningen i enlighet med bestämmelsema i 9 kap. 12 och 26 §§ bostadsrättslagen,

3.

att bostadsföreningen har beslutat ändra sin firma tiU överensstämmelse med bestämmelsema i 9 kap, 6 § bostadsrättslagen, samt

4.

att en sådan ekonomisk plan som anges i 4 § denna lag har upprättats och registreras samtidigt med att föreningen omregistteras,

I fräga om omregistreringen tillämpas i övrigt bestämmelsema i 9 kap. 31 § bostadsrättslagen.

För omregisttering krävs att bostadsföreningen fattar samtliga de olika beslut som anges i första stycket 1-3. Besluten fattas på föreningsstämma enligt de föreskrifter som meddelas i 3 §. En förenklad ekonomisk plan skall enUgt första stycket punkt 4 registreras samtidigt med bostadsrättsföreningen. Bestämmelser om planen finns i 4 §.

Av andra stycket framgär att bestämmelsema om registrering i bostads­rättslagen skall tillämpas även vid omregisttering. Förordningen (1987:978) om ekonomiska föreningar är tillämplig också på bostadsrättsföreningar. 1

förordningen finns närmare föreskrifter om viUca uppgifter anmälningar för

237

registtering skall mnehålla och vilka handlingar som skall bifogas en an-    Prop. 1990/91: 92 mälan,

3 § Beslut av bostadsföreningen i de frågor som avses i 2 § första stycket 1-3 och 4 § fattas i den ordning som anges i 7 kap. lagen (1987:667) om eko­nomiska föreningar. Bestämmelsema om viss majoritet i 7 kap. 15 § andra stycket sista meningen nämnda lag skaU inte gälla sädana beslut och inte heller när föreningsstämma beslutar i annan angelägenhet som rör om­registteringen. Inte heller skall sådana villkor i stadgama som går längre än vad som föreskrivs i 14 § första stycket och 15 § nämnda kapitel tiUämpas.

Första stycket reglerar förfarandet för sädana beslut för omregistrering som bostadsföreningen skall fatta enligt 2 § första stycket 1-3, Av 4 § lagen (1987:668) om införande av lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar framgär att den nya föreningslagen gäller även för äldre ekonomiska för­eningar med vissa undantag. De angivna undantagen är dock inte akmella vid omregistrering av bostadsförenmgar,

Bettäffande stadgeändring enUgt 2 § punkt 1 gäller huvudprincipen enligt 7 kap. 14 § föreningslagen att samtiiga röstberättigade i bostadsföreningen skall vara ense. Ett beslut om stadgeändring är dock också giltigt om det fat­tas pä tvä pä varandra följande stämmor och på den senare stämraan bittäds av minst två tredjedelar av de röstande.

EnUgt 7 kap. 15 § föreningslagen kan det i bland bli aktuellt med en större majoritet vid stadgeändring. Detta gäller bl.a. i friga om inskränkningar i rät­ten att återfå msatsen i förenmgen (samtUga röstberättigade). Övergången till bostadsrätt innebär med nödvändighet att rätten att återfå insatsen av för­eningen bortfaller. Det värde som bostadsrätten representerar får medlemmen inom ramen för bostadsrättsinstitutet i stället tillgodogöra sig genom över­låtelse av bostadsrätten. För att mte omöjliggöra en övergång tiU bostadsrätt i de fall en kvalificerad majoritet av de röstande anser detta förenUgt med med­lemmamas bästa, har det i andra meningen föreskrivits att bestämmelsema i 15 § andra stycket andra meningen inte skall gälla. Av motsvarande skäl har en föreskrift om att stadgevillkor som går längre än vad som föreskrivs i 7 kap. 14 och 15 §§ föreningslagen inte skall tillämpas (jfr 7 kap. 13 § andra Stycket föreningslagen).

Betäffande beslut om val av styrelse m.m. enligt 2 § första stycket 2, gäller enligt huvudregeln i 7 kap. 13 § föreningslagen att den som fär flest röster blir vald,

I friga om firmaändring enUgt punkt 3 samma paragraf gäller enkel majori­tet enligt huvudregeln i 7 kap, 13 § föreningslagen.

Medlemmamas insatser skall anses utgöra motsvarande msatser i bostads­rättsföreningen. Överskott utöver insatsema kvarstår i bostadsrättsföreningen om inte föreningsstämman beslutar annat.

Lagrådet har påpekat att lagrädsremissens krav pä beslut av förenings­

stämma bettäffande "andra beslut som föreningen fattar med anledning av

omregistreringen" bör slopas. Den mäste enligt lagrädets mening enligt nu­

varande lydelse innefatta ocksä enklare beslut av exempelvis verkställighet

238

som i normal ordning bör kunna fattas pä ett mindre kompUcerat sätt än pä en    Prop. 1990/91: 92 stämma.

EnUgt lagrådet bör vidare undantaget såvitt avser 7 kap. 14 § förenings­lagen begränsa sig tiU första stycket i den paragrafen.

Bestäinmelsen i 3 § andra stycket i lagrådsremissens förslag, att beslut enligt första stycket får verkan först när omregistteringsbeslutet vunnit laga kraft, kan enligt lagrådets mening inte passa i fråga om alla beslut. För de beslut som fömtsätter omregisttering måste det anses uppenbart att de för­faller om nägon omregisttering inte blir av. Detta bör enhgt lagrådet lämpligen anges i besluten och behöver i vart faU inte föreskrivas i lagen. Lagrådet anser därför att andra stycket i lagrådsremissens förslag härigenom kan utgå.

För egen del ansluter jag mig till vad lagrådet anfört och paragrafen har därför utformats i enUghet med lagrådets förslag,

4 § Innan ett beslut fattas som avses i 2 § första stycket 1-3, skall en för­

enklad ekonomisk plan ha upprättats av bostadsföreningens styrelse och god­

känts av föreningsstämman. I planen skall en beräkning göras av bostads­

föreningens behållna tillgångar. Medlemmamas insatser skall anses utgöra

motsvarande insatser i bostadsrättsföreningen. Överskott utöver insatsema

kvarstår i bostadsrättsföreningen om inte föreningsstämman beslutar annat

Den föreslagna ekonomiska planen enligt paragrafen skall registteras hos länsstyrelsen saratidigt med omregistteringen av bostadsföreningen (se 2 § första stycket 4). Planen, som skall föreligga färdig innan besluten för om­registtering fattas, skall innehålla en beräkning av bostadsföreningens be­hållna tillgångar. Fördelningen sker sä att medlemmamas insatser i bostads­föreningen utgör motsvarande insatser i bostadsrättsföreningen. Överskottet utöver insatsema kvarstår i bostadsrättsföreningen om inte något annat be­slutas.

Planen behöver inte vara försedd med nägot intyg (jfr 3 kap. förslaget till bostadsrättslag).

Lagrådet har i fråga om förslaget anfört följande.

Enligt 4 § första stycket i det rcmitterade förslaget skall, i den förcnklade ekonomiska plan som styrelsen skall upprätta, behållna tillgängar beräknas och "insatsen" fördelas pä bostadsrättema efter andel eller annan fördetaings-gmnd som föreningsstämman beslutar. Lagrådet finner den naturliga ord­ningen vara att gjorda insatser kvarstår som insatser i bostadsrättsföreningen och att eventueUt överskott utöver insatsema fonderas i "den nya" förenmgen om inte föreningsstämman beslutar något annat. Med hänsyn bl.a. till denna medverkan av föreningsstämman bör planen godkännas av stämman, innan den ges in för registtering. Om detta anges i paragrafen blir andra stycket överflödigt. Också ttedje stycket kan utgå eftersom det rör veikställighets-föreskrifter som inte behöver stöd i lagen.

Jag kan ansluta mig till vad lagrådet anfört och bestämmelsema bör ut­formas i enlighet med lagrådets förslag.

5 § När ett beslut om omregisttering har vunnit laga kraft, skall de lägenheter

som av bostadsföreningen varit uppläma med sådan rätt som anges i punkt 4

eller 7 övergångsbestämmelsema till bosuidsrättslagen (1991:000) i stället an-    Prop, 1990/91: 92 ses uppläma med bostadsrätt.

Bostadsrättsföreningens styrelse skall genast utfärda bevis till bostads­rättshavama om bostadsrättema. Beviset skall mnehålla sådana uppgifter som skall anges i lägenhetsförteckning enligt 9 kap. 10 § bostadsrättslagen (1991:000).

Enligt/o>5la stycket blir de lägenheter som var uppläma med sädan rätt som anges i punkt 4 eller 7 i övergångsbestämmelsema till bostadsrättslagen (1991:000) automatiskt upplåtna med bostadsrätt när onu-egistteringen har vunnit laga kraft. Lägenheter som upplåts med hyrcsrätt utan anknyming till andelsrätt kvarstår som vanliga hyreslägenheter, men förcningen är naturUgt-vis oförhindrad att upplåta sädana lägenheter med bostadsrätt pä vanUgt sätt

Enligt andra stycket skaU föreningen genast utfärda ett särskilt bevis om bostadsrätterna. Bevisen ersätter upplåtelseavtalen.

Ikrrfiträdande

Lagen avses träda i kraft den 1 juU 1991.

8,3 Förslaget till lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt

Förslagen till ändringar i ombildningslagen rör 3, 6, 9 och 12 §§. Förslagen har behandlats under avsnitt 3.

3 § Om hyresgäster har inttesse av att förvärva fast egendom för ombildning av hyresrätt till bostadsrätt fär detta anmälas till inskrivningsmyndigheten för anteckning i fastighetsboken. Inttesseanmälan skall för hyresgästemas räk­ning göras av en bostadsrättsförening. Föreningen skcdl till sin anmälan foga ett intyg av föreningens styrelse om

1.

hur många lägenheter som finns i den fasta egendom som anmälan om­fattar,

2.

att hyresgästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda lägenheterna skriftligen har förklarat sig intresserade av en ombildning av hyresrätt tiU bostadsrätt och att dessa hyresgäster är medlemmar i bostadsrättrföreningen.

Andra stycket har gjorts om redaktionellt. Första punkten överensstämmer i sak vad som tidigare angavs i bestämmelsen. Andra punkten är i sak ny och har behandlats under avsnin 3.2. Denna innebär att de hyresgäster som i styrelsens intyg till mskrivningsmyndigheten förklarat sig inttesserade av en ombildning ocksä skall vara medlemmar i föreningen vid den tidpunkt de skriftiigen ger uttryck för sitt inttesse. Ändringen har tillkommit för att för­stärka att ombildningen skall ske på initiativ av de boende.

6 § Fast egendom, som utgör en hyreshusenhet och för vilken en inttesse­

anmälan gäUer, fär inte överlåtas helt eller delvis genom köp eUer byte utan att

den bostadsrättsförening som har gjort inttesseanmälan har erbjudits att för-

240

värva hela hyreshusenheten. Ett sädant erbjudande kallas hembud. Med    Prop. 1990/91: 92 överlåtebe genom köp eller byte likställs överlåtebe genom tilbkott tiU bolag eller förening, utdelning eller skifte från bolag eller förening samt fusion enligt 14 kap. 1 eller 2 § aktiebolagslagen (1975:1385).

En överlåtelse fär ske utan hembud till bostadsrättsföreningen,

1,

om bostadsrättsföreningen godkänner överlåtelsen,

2,

om staten eller en kommun förvärvar egendomen,

3,

om förvärvaren är gift med överlätaren eller om förvärvaren eUer, när makar förvärvar gemensamt, någon av dem är överlåtarens avkomUng,

4,

om förvärvet sker genom inrop på exekutiv auktion eller offentUg auk­tion enligt lagen (1904:48 s. 1) om samäganderätt,

5,

om överlåtelsen avser andel samt förvärvaren redan äger en andel i egendomen och denna andel förvärvats på annat sått ån genom gåva.

Hembud behövs inte heller, om ett förvärv av bostadsrättsföreningen skulle vara oskäligt med hänsyn till förhällandet mellan överlätaren och en annan förvärvare än bostadsrättsföreningen eller villkoren för eller om­ständighetema vid en sådan överiätelse. Frågan om hembud behövs prövas av hyresnämnden på begäran av fastighetsägaren.

Ändringama i denna paragraf har behandlats i avsnitt 3.3.

För att förhindra kringgåenden av hembudsskyldigheten har det i första stycket tillagts att vissa associationsrättsliga övergångar skall jämställas med överlåtelser genom köp eller byte. Den nya bestämmelsen har formulerats i enhghet med lagrådets förslag.

Nägon ändring av tredje stycket med anledning av ändringen i första stycket har inte ansetts nödvändig. Undantagsregeln i detta stycke kan dock i vissa faU bli tillämplig även vid sådana associationsrättsliga förvärv som av­ses i första stycket. Tredje stycket är avsett alt tillämpas resttiktivt Som an­förts i avsnitt 3,3 kan ett associationsrättsligt förvärv bli undantaget bl,a, om det finns en inttessegemenskap mellan fastighetsägaren och förvärvaren, t,ex. om fastighetsägaren har bildat ett bolag och lämnar fastigheten som tillskott för att i fortsätmingen bedriva sin rörelse i bolagsform. Undantag kan också tänkas om det är fråga om tillskott av fastigheten mom ett koncemförhållande.

Enligt andra stycket punkt 5, som är ny, fär en övergäng ske utan herabud till bostadsrättsföreningen, om övergängen avser andel samt förvärvaren redan äger en andel i egendomen och denna andel förvärvats på annat sätt än genom gåva. Lagrådet har, som framgär av avsnitt 3.3, haft vissa synpunkter pä denna undantagsbestämmelse. Som jag redovisat i nämnda avsnitt ansluter jag mig helt till vad lagrådet anfört och paragrafen har därför getts den ut­formnmg lagrådet föreslagit

9 § Bestämmelser om bostadsrättsföreningars beslut att förvärva hyres­fastigheter för ombildning av hyresrätt till bostadsrätt finns i 9 kap. 19 - 22 §§ bostadsrättslagen (1991:000).

Ändringen i lagmmmet är endast en redaktionell anpassnmg till förslaget till ny bostadsrättslag.

241

16 Riksdagen 1990/91. 1 saml. Nr 92

12 § Även om hembudet har upphört att gälla fär, så länge föreningens Prop. 1990/91: 92 intresseanmälan gäller, en sådan överlåtelse eller övergång som avses i 6 § första stycket inte ske till nägon annan än den bostadsrättsförening som har gjort intresseanmälan, om köpeskilUngen är lägre eller villkoren för överlåtel­sen sammantagna är avsevärt ogynnsammare fÖr fastighetsägaren än vad som angavs vid hembudet. En sådan överlåtelse eller övergäng får inte heller ske om ett villkor som angavs vid hembudet är uppenbart oskäligt mot för­eningen. Har fastighetsägaren sedan ett hembud upphört att gälla gjort ett nytt hembud, enligt vilket köpeskillingen är lägre eller villkoren på annat sätt ogynnsammare för fastighetsägaren, och upphör även detta hembud att gäUa, skall första CKh andra meningama tiUämpas på det nya hembudet

Första stycket skall äga motsvarande tillämpning om överlåtelsen avser andel av hyreshusenheten.

I fråga om förbudet i första stycket äger 6 § andra och tredje styckena motsvarande tillämpning. Om nägot undantag mte föreUgger, är överlätaren skyldig att inhämta hyresnämndens tiUstånd tiU överlåtelsen.

Förslaget innebär, föratom en anpassning till förslaget i 6 §, att den s.k. spärregeln utvidgas sä att även uppenbart oskäliga villkor i ett hembud kan prövas i detta sammanhang. Det innebär att hyresnämnden kan vägra fastig­hetsägaren tillständ att överläm fastigheten tiU nägon annan än förenmgen, om nägot villkor som angavs vid hembudet är uppenbart oskäligt mot föreningen. Bestämmelsema har kommenterats ingående i avsnitt 3.4,

Lagrådet har föreslagit att lagtexten i första stycket andra meningen förses med ordet uppenbart före oskäligt. Jag har i avsnitt 3.4 godtagit att lagtexten utformas i enlighet med lagrädets förslag. I förhållande till det remitterade förslaget har de två första meningama i paragrafens första stycke formulerats om något på förslag av lagrådet

Övergångsbestämmeber

Som framgär av lagrådsremissen har jag föreslagit fömtom tiden för ikraft­ttädandet att äldre lag gäller i fråga om en inttesseanmälan som gjorts före ikraftttädandet Lagrådet har fömtom språkUga synpunkter på formuleringen anfört följande.

En sådan övergängsreglering innebär att det under en övergångstid av tvä är (se 5 § om hur länge en mttesseanmälan gäller) skaU tillämpas olika regler be­roende på om föreningens inttesseanmälan har gjorts före eller efter den 1 juli 1991. En mera nyanserad övergångsreglering skulle ha vissa fördelar men lagrådet anser sig inte ha anledning att motsätta sig förslaget sä som det nu angetts. För att den avsedda innebörden skall komma till tydligare uttryck bör dock bestämmelsen ges en följande lydelse: "2, Har inttesseanmälan gjorts före ikraftträdandet gäUer äldre bestämmelser,"

För egen del vill jag anföra följande. Jag kan ha viss försråelse för de syn­punkter lagrådet framfört. Det innebär visseriigen att det under en övergångs­period skall i viss mån tillämpas olika regler beroende på om föreningens

inttesseanmälan gjorts före eUer efter 1 juU 1991, Detta ser jag emeUertid inte

242

som nägot stort problem. Eftersom lagrådet inte motsatt sig förslaget som    Prop, 1990/91: 92 sädant bör ingen ändring i sak ske.

8.4 övriga förslag till lagändringar

Ändringama innebär i huvudsak en redaktionell anpassning till den nya bostadsrättslagen. Några sakUga ändringar har dock tillkommit Lagrådet har haft vissa synpunkter pä lagrädsremissens förslag tiU ändringar (se lagrädets yttrande). I huvudsak har lagrådets förslag godtagits och bestämmelsema ut-foimats i enUghet härmed.

Vad avser förslagen 5 Ändring i äktenskapsbalken och 14 Lagen (1987:232) om sambors gemensamma hem sä hänger dessa samman med förslaget om förhandsavtal i bostadsrättslagen. Såsom lagrådet påpekat bör den nya bestämmelsen läggas som en Qärde punkt till de övriga i första stycket Avsikten om användningen av den tilltänkta lägenheten har också pä lagrådets mrädan relaterats till tidpunkten när avtalet ingicks.

Vad avser 7 Förslag till ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder har fömtom en anpassning till den nya bosuidsrättslagen gjorts ett tillägg på lagrådets inrådan i 11 § första stycket. Genom att i nämnda paragraf ui upp även 4 kap. 6 § i lagförslaget om ny bostadsrättslag kommer en tvist om skyldighet an upplåta bostadsrätt att behandlas på samma sätt som en tvist om medlemskap. Detta innebär att ett ärende om upplåtelse som skrivits av på grund av att sökanden utebUvit skall på ansökan av honom kunna tas upp tiU saklig prövning.

Bettäffande 13 Förslag till ändring i lagen (1986:1242) ora försöksverk­samhet med kooperativ hyresrätt har detta kommenterats under avsnitt 5.

9 Hemställan

Med hänvisning till vad jag nu anfört hemställer jag att regeringen föreslår riksdagen an anta förslagen till

1,

bostadsrättslag

2,

lag om omregisttering av vissa bostadsföreningar till bostadsrätts­föreningar

3,

lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning tiU bostadsrätt

4,

lag om ändring i jordabalken,

5,

lag om ändring i äktenskapsbalken,

6,

lag om ändring i lagen (1947:576) om statUg inkomstskatt,

7,

lag om ändring i lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyres­nämnder,

8,

lag om ändring i bostadssaneringslagen (1973: 531),

243

9,                                                                            lag om ändring i lagen (1974: 1082) om bostadsdomstol,

Prop, 1990/91: 92

10,   lag om ändring i lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastighet

m.m.,

11.

lag om ändring i hyresförhandUngslagen (1978: 304),

12.

lag om ändring i lagen (1982: 617) om utiändska förvärv av svenska företag m. m.,

13.

lag om ändring i lagen (1986: 1242) om försöksverksamhet med ko­operativ hyresrätt,

14,

lag om ändring i lagen (1987: 232) om sambors gemensamma hem,

15,

lag om ändring i lagen (1987: 813) om homosexueUa sambor,

16,

lag om ändring i lagen (1987: 1274) om kommunal bostadsanvisnings­rätt.

10 Beslut

Regeringen ansluter sig till föredragandens överväganden och beslutar att genom proposition föreslå riksdagen att anta de förslag som föredraganden lagt fram.

244

245

Utredningens lagförslag

m!gaT''' 

1 Förslag till Bostadsrättslag

Härigenom föreskrivs följande.

1 kap. Inledande bestämmelser

Lagens innehåll

1 §   I denna lag finns bestämmelser om sådana upplåtelser av lägenheter som sker med bostadsrätt. Lagen är indelad i följande kapitel.

1

kap. Inledande bestämmelser,

2

kap. Ekonomisk plan,

3

kap. Upplåtelse av lägenheter med bostadsrätt,

4

kap. Förhandsavtal,

5

kap. Övergång av bostadsrätt,

6

kap. Bostadsrättshavarens rättigheter och skyldigheter,

7

kap. Offentiig auktion,

8

kap. Föreningsrättsliga bestänunelser,

9

kap. Skadesrånd, sttaff och vite m.m,,

10 kap. Förfarandet i bostadsrättstvister m.m.

Inledande bestämmelser om bostadsrättrföreningar

2 § En ekonomisk förening som har tiU ändamål att i föreningens

hus upplåta lägenheter med bostadsrätt kan registreras som bostads­

rättsförening.

Lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar tillämpas på bostadsrättsföreningar i den utsttäckning som anges i 8 och 9 kap,

3

§ För registrering av en bostadsrättsförening fordras att föreningen har minst fem medlemmar. Dessutom skall föreningen ha antagit stadgar samt utsett styrelse och revisorer.

4

§ I föreningens hus skall det finnas minst fem lägenheter som upplåts med bostadsrätt. Vid beräkningen av antalet lägenheter räknas

som lägenhet varje avskild enhet som är inrättad att användas  Prop. 1990/91:92

varaktigt och självständigt.

Bilaga 1

Om föreningen har fler än ett hus, skall husen ligga så nära varandra att en ändamålsenlig samverkan kan ske mellan bostadsrättshavama.

Inledande bestämmelser om bostadsrätt

5 §  Endast bostadsrättsföreningar får upplåta lägenheter med

bostadsrätt.

Upplåtelse får inte ske till andra än medlemmar i föreningen. Bostadsrätt är den rätt i föreningen som en medlem har på grand av upplåtelsen,

6 § Upplåtelse av en lägenhet med bostadsrätt skall ske till nyttjande

mot ersätming och utan begränsning till tiden.

Endast hus eller delar av hus får upplåtas med bostadsrätt. En upplåtelse får dock även omfatta mark som ligger i ansluming till ett hus, om marken skall nyttjas tillsammans med huset eller en del av huset.

Drfinition av bostadslägenhet och lokal

7 § Med bostadslägenhet avses en lägenhet som har upplåtits för att helt eller till en inte oväsentlig del användas som bostad. Med lokal avses en annan lägenhet än bostadslägenhet.

Bestämmelser som gäller ombildning av hyresrätt till bostadsrätt

8 § Bestänmielser som gäller ombildning av hyresrätt till bostadsrätt finns i 3 kap. 3 och 6 §§, 4 kap. 6 §, 6 kap, 13 § andra stycket samt

8 kap. 12-14 och 25-28 §§. Bestänmielser som gäller ombildning

finns också i lagen (1982: 352) om rätt till fastighetsförvärv för

ombildning till bostadsrätt.

Förbud mot upplåtelse av andelsrätt

9 § En juridisk person får inte upplåta andelsrätt med vilken följer

en rätt att för begränsad tid besitta eUer nyttja en bostadslägenhet.

Ett förbehåll om förvärv av andelsrätt i strid med första stycket gäUer inte mot den tiU vilken lägenheten har upplåtits.

246

Enligt lagen (1986: 1242) om försöksverksamhet med kooperativ  Prop. 1990/91: 92 hyresrätt kan regeringen lämna ekonomiska föreningar tillstånd att  Bilaga 1 bedriva verksamhet ttots bestämmelsema i första stycket,

2 kap. Ekonomisk plan

Skyldighet att upprätta ekonomisk plan

1 § Innan en bostadsrättsförening upplåter lägenheter med

bostadsrätt, skall en ekonomisk plan ha upprättats av föreningens

styrelse och registterats av länsstyrelsen.

Planens innehåll m.m.

2 § En ekonomisk plan skall innehålla de upplysningar som är av

betydelse för en bedönming av föreningens verksamhet. Regeringen

eUer den myndighet som regeringen bestämmer fär meddela närmare

föreskrifter om innehåUet i planen.

Den ekonomiska planen skaU upprättas i två exemplar och under­tecknas av samtliga ledamöter i föreningens styrelse.

Till ansökan om registrering av den ekonomiska planen skaU båda exemplaren av planen fogas.

Intyg om planens tillförlitlighet

3

§ En ekonomisk plan skall vara försedd med intyg av två personer om att planen enligt deras omdöme vilar på tillförlitliga gmnder. I intyget skall de huvudsakliga omständigheter som ligger till grund för omdömet anges.

4

§ Intygsgivare utses bland dem som regeringen eller den myndig­het som regeringen bestämmer har förklarat behöriga att utfärda sådant intyg.

Det är inte tillåtet att utse någon till intygsgivare om det föreligger någon omständighet som kan mbba förtroendet för hans opartiskhet. Endast den ene intygsgivaren får vara anställd hos företag, organisation eller någon annan som har bildat bostadsrättsföreningen eller biträtt med föreningsbildningen eller med att upprätta den ekonomiska planen.

247

Komplettering av planen

Prop. 1990/91:92

5 § Om en lägenhet skall upplåtas med bostadsrätt men lägenheten

inte har rägits upp i den ekonomiska planen eller uppgifter som har betydelse för upplåtelsen av lägenheten saknas, skaU styrelsen kom­plettera planen med uppgifter om lägenheten. Kompletteringen skall registreras hos länsstyrelsen,

Bestämmekema i 2 § andra och tredje stycket gäller också när den ekonomiska planen kompletteras.

Ny plan

6 § Om det sedan den ekonomiska planen har upprättats inträffar nägot som är av väsentiig betydelse för bedömningen av föreningens verksamhet, fär föreningen inte upplåta lägenheter med bostadsrätt förrän en ny ekonomisk plan har upprättats av föreningens styrelse och registrerats av länsstyrelsen.

Planens offentlighet

7 § Styrelsen skaU hålla en registrerad ekonomisk plan tillgänglig för den som vill ta del av planen. Detsamma gäller en registrerad komplettering till planen.

3 kap. Upplåtelse av lägenheter med bostadsrätt

När upplåtelse får ske

1

§ Föreningen får upplåta lägenheter med bostadsrätt först när en ekonomisk plan eller en komplettering till en sådan plan har registre­rats enligt bestämmelsema i 2 kap,

2

§ Om den slutliga kostnaden för föreningens hus inte har redovisats i en registrerad ekonomisk plan eller pä en förenings­stämma, är det inte tillåtet att upplåta bostadslägenheter med bostads­rätt utan tiUstånd av länsstyrelsen.

Tillstånd skall lämnas om en ekonomisk plan har registterats och föreningen ställt betryggande säkerhet hos länsstyrelsen för återbetal­ning av insatsen till bostadsrättshavama.

Säkerheten skall på begäran av förcningen återställas ett år efter det att den slutliga kosmaden har redovisats på en föreningsstämma. Har talan om ersättning väckts före utgången av denna tid, får säkerheten dock inte återställas förrän målet är slutligt avgjort och föreningens betabingsskyldighet har fuUgjorts.

248

3 § En lägenhet som är upplåten med hyresrätt får inte upplåtas med  Prop. 1990/91: 92

bostadsrätt så länge hyresförhållandet besrår. Lägenheten får dock  Bilaga 1

upplåtas med bostadsrätt, om mindre än tre månader återstår av

hyrestiden och hyresvärden och hyresgästen har kommit överens om att hyresförhållandet skall upphöra utan att hyrcsrätten överlåts till någon annan.

4 § I 4 kap. finns bestämmelser om när en bostadsrättsförening får

ingå avtal om att i framtiden upplåta lägenheter med bostadsrätt.

Upplåtelseavtalet

5 § Upplåtelse av en lägenhet med bostadsrätt skall ske skriftligen, om inte något annat följer av lagen 0987: 1274) om konmiunal bostadsanvisningsrätt och lagen (1989: 0000) om omregistrering av vissa bostadsförcningar till bostadsrättsföreningar.

I upplätelsehandlingen skaU följande anges: partemas namn, den lä­genhet upplåtelsen avser samt de belopp som skall betalas i insats, upplåtelseavgift och månadsavgift.

En hyresgästs rätt till bostadsrätt

6 § Om en lägenhet i föreningens hus innehas med hyresrätt och hyresgästen är medlem i föreningen, får föreningen inte vägra att upplåta lägenheten med bostadsrätt till hyresgästen. Detta gäUer dock inte om föreningen enligt bestämmelsema i 12 kap, jordabalken sagt upp hyrcsavtalet och hyresgästen är skyldig att flytta från lägenheten eUer om det finns särskilda skäl mot en upplåtelse.

Om föreningen vägrar att upplåta en lägenhet med bostadsrätt i strid med första stycket, får hyresnämnden på begäran av hyresgästen förelägga föreningen vid vite att upplåta lägenheten med sådan rätt. Om hyresgästen begär det skall hyresnämnden även fastställa de villkor som skaU gälla för upplåtelsen.

Andra stycket skall också tillämpas om föreningen erbjudit sådana villkor för upplåtelse som hyresgästen skäligen inte bör godta med hänsyn till villkoren för övriga upplåtelser i huset.

Ogiltiga upplåtelser och rått för bostadsrättshavaren att frånträda bostadsrätten i vissa fall

7 § En upplåtelse som skett i sttid med 5 § eUer 2 kap, 1 eUer 5 § är ogiltig. Den som bostadsrätten upplåtits tiU har därvid rätt tiU er­sätming för skada. Har lägenheten tillttitts, skall hyresavtal anses in-

249

gånget för tiden från tillträdet Väcks inte talan om upplåtelsens ogil-   Prop. 1990/91: 92 tighet inom två år från det upplåtelsen skedde, är rätten tiU sådan  Bilaga 1 talan förlorad.

Om en lägenhet har upplåtits med bostadsrätt i strid med 3 §, är upplåtelsen ogiltig. I ett sådant fall gäUer bestämmelsema i 10 § andra stycket,

8 § Om en upplåtelse skett i strid med 2 kap, 6 §, får bostadsrättsha­varen efter uppsägning frånträda bostadsrätten, om han var i god tro när upplåtelsen skedde. Uppsägning skall ske inom tre månader från det bostadsrättshavaren fick kännedom om det förhållande som bort föranleda upprättandet av en ny ekonomisk plan, dock inte senare än två är från upplåtelsen.

Om en upplåtelse skett i strid med 2 §, får bostadsrättshavaren efter uppsägning frånträda bostadsrätten. Uppsägning får dock inte ske sedan länsstyrelsen lämnat tiUstånd till upplåtelsen och inte heller efter utgången av den i 2 § tredje stycket angivna tiden.

Sker uppsägning enligt första eller andra stycket, övergår bostads­rätten genast till föreningen. Föreningen skall betala skälig ersätming till bostadsrättshavaren för bostadsrätten. Bostadsrättshavaren har även rätt till ersättning för skada. Har lägenheten tillträtts, skall hyresavtal anses ingånget för tiden från uppsägningen, om bostads­rättshavaren i uppsägningen begärt att få bo kvar i lägenheten.

Hyresvillkor vid ogiltiga upplåtelser och när bostadsrätten frånträds

9 § Om partema inte kommer överens om hyresvillkor enligt 7 § första stycket eller 8 § sista stycket, fastställs dessa av hyresnämnden. 

I väntan på att hyresvillkoren blir slutiigt bestämda skall hyra betalas 

enligt vad föreningen bestämt i fräga om månadsavgift.

Konkurrerande upplåtelser

10 § Om en viss lägenhet upplåtits med bostadsrätt åt flera var för sig, gäUer upplåtelserna efter den tidsföljd i vilken de ägt mm. Är upplåtelserna samtidiga eUer går det inte att fastsräUa i viUcen tidsföljd de skett, skaU rätten på talan besluta om företrädet meUan dem efter vad som med hänsyn till omständighetema är skäligt.

Den som inte får en bostadsrätt till följd av första stycket, har rätt att få tillbaka den insats och upplåtelseavgift som han betalat till föreningen. Han har även rätt tiU ersätming av föreningen för skada, om han vid upplåtelsen varken kände till eUer borde ha känt till den andra upplåtelsen.

250

Avsägelse

Prop. 1990/91: 92

11 § En bostadsrättshavare får avsäga sig bostadsrätten tidigast efter

två år från upplåtelsen och därigenom bli fri från sina förpliktelser som bostadsrättshavare, Avsägelsen skall göras skriftUgen hos styrel­sen.

Vid en avsägelse övergår bostadsrätten till föreningen vid det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från avsägelsen eUer vid det senare månadsskifte som angetts i denna.

4 kap. Förhandsavtal

Rätt att ingå förhandsavtal och att ta emot förskott

1 § Om en lägenhet inte fmns upptagen i en registrerad ekonomisk

plan eUer komplettering till en sådan plan, eller om uppgifter som har

betydelse för upplåtelsen av lägenheten saknas i den ekonoihiska

planen, får bostadsrättsföreningen ingå avtal om att i framtiden upp­

låta lägenheten med bostadsrätt. Ett sådant avtal kallas fö±andsavtal.

Ett förhandsavtal iimebär att föreningen är skyldig att upplåta lägenheten med bostadsrätt åt den som tecknat sig för lägenheten genom avtalet. Förhandstecknaren är å sin sida skyldig att förvärva lägenheten med bostadsrätt.

2 § Endast om ett förhandsavtal ingås får föreningen ta emot för­

skott för bostadsrätten.

Innan förskott tas emot skall föreningen ha ställt betryggande säkerhet hos länsstyrelsen för återbetalning av förskottet tiU förhands­tecknaren. Efter upplåtelsen skaU säkerheten återstäUas på begäran av föreningen,

3 § Ett förhandsavtal skaU upprättas skriftligen. I avtalet skaU följ­

ande anges: partemas namn, den lägenhet som avses bli upplåten med

bostadsrätt, beräknad tidpunkt för upplåtelsen, belopp som lämnas i

förskott samt de beräknade avgiftema för bostadsrätten.

De beräknade avgiftema skall gmndas på en kalkyl över kost­nadema för projektet. Styrelsen skall håUa kalkylen tillgänglig för den som vill ta del av den.

4 § Förhandstecknaren får inte sätta någon annan än make i sitt

ställe eller pantsätta sin rätt enligt avtalet. Vad som sägs om make

skall gälla även sådan sambo på vilken lagen (1987: 232) om sambors

gemensamma hem skall tiUämpas,

251

252

Ogiltighet m.m.

Prop. 1990/91: 92

5

§  Ett förhandsavtal som inte uppfyUer föreskriftema i 3 § är

 ogiltigt

6

§ Om föreningen har ingått ett förhandsavtal för ombildning av hyresrätt tiU bostadsrätt och det hyresförhåUande som ligger till gmnd för avtalet upphör innan bostadsrätt har upplåtits, upphör hy­resgästens och föreiungens föipliktelser enhgt föihandsavtalet.

7

§ Förhandstecknaren får efter uppsägning frånträda förhands­avtalet

1.

om avtalet ingåtts i strid med 1 §,

2.

om en lägenhet som skaU tiUträdas första gängen inte upplåts med bostadsrätt senast vid inflyttningen,

3.

om upplåtelse inte sker inom skälig tid efter den beräknade tid­punkten för upplåtelsen, eller'

4.

om de avgifter som skaU betalas för bostadsrätten är väsentligt högre än som angetts i avtalet och uppsägningen sker senast en månad från det förhandstecknaren fick kännedom om avgiftshöjningen.

Rätt till ersättning

8 § Om ett förhandsavtal inte gäUer enligt bestärrunelsema i 5-7 §§, har förhandstecknaren rätt att få tiUbaka belopp som han betalat i förskott jämte ränta enligt 2 § andra stycket räntelagen (1975: 635). Förhandstecknaren har också rätt att få skälig ersätming för sådana kostnader som han med föreningens godkännande har lagt ned på lägenhetens inredning och utformning och som bhvit onyttiga för honom. Om föreningen har varit försumlig, har förhandstecknaren även rätt tUl ersätming för annan skada.

Vad som sägs i första stycket skaU tiUämpas också när föreningen har tagit emot förskott i strid med 2 §,

5 kap. Övergång av bostadsrätt

Rätt att utöva bostadsrätten efter en övergång

1 § Om en bostadsrätt övergått tiU en ny innehavare, får denne ut­öva bostadsrätten endast om han är eUer antas tiU medlem i förening­en. Bestämmelser om rätt tiU medlemskap fmns i 8 kap. 9-12 §§.

Trots bestämmelsen i första stycket får ett dödsbo efter en avliden bostadsrättshavare utöva bostadsrätten. Efter tre år frän dödsfaUet får föreningen dock anmana dödsboet att inom sex månader visa att bostadsrätten ingått i bodelning eUer arvskifte med anledning av

bostadsrättshavarens död eUer att någon förvärvat bostadsrätten och  Prop. 1990/91: 92

sökt medlemskap. Om den tid som angetts i anmaningen inte iakttas.   Bilaga 1

får bostadsrätten säljas på offentlig auktion för dödsboets räkning.

Dödsboet kan i stadgama medges en vidsträcktare rätt än som angetts

här.

2 § Om en bostadsrätt övergått genom bodelning, arv, testamente, bolagsskifte eUer liknande förvärv och förvärvaren inte antagits tiU medlem, får föreningen anmana bostadsrättshavaren att inom sex månader eller den längre tid som kan vara bestämd i srädgama visa att nägon annan förvärvat bostadsrätten och sökt medlemskap. Iakttas inte den tid som angetts i anmaningen, får bostadsrätten säljas på offentlig auktion för bostadsrättshavarens räkning.

Överlåtelseavtalet

3 § Ett avtal om överlåtelse av bostadsrätt genom köp skaU upprättas skriftligen och skrivas under av säljaren och köparen, I avtalet skaU den lägenhet som överlåtelsen avser samt köpeskiUingen anges. Mot­svarande skaU gäUa överlåtelse av bostadsrätt genom byte eUer gåva.

Ogiltighet

4 § En överlåtelse som inte uppfyUer föreskrifterna i 3 § är ogiltig.

En överlåtelse är också ogiltig om den som bostadsrätten överlåtits till inte antagits ttil medlem i bostadsrättsförcningen.

Andra stycket gäller inte vid exekutiv försäljning eUer offentiig auktion enligt 1 eUer 2 § eller 6 kap. 29 §, Om förvärvaren i ett sådant fall inte antagits till medlem, skaU föreningen lösa bostads­rätten mot skälig ersätming.

Ansvaret för förpliktelser

5 § För tid efter det att föreningen underrättats om att bostadsrätten övergått till en medlem i föreningen, svarar den från vilken rätten övergått inte för de förpliktelser som åligger en innehavare av bo­stadsrätten.

Första stycket gäUer också om en bostadsrätt övergått tiU någon som inte är medlem i föreningen genom bodelning, arv, testamente, bolagsskifte eUer liknande förvärv eUer vid exekutiv försäljning eUer offentiig auktion enligt 1 eUer 2 § eUer 6 kap. 29 §, Om bostadsrätten i annat faU har övergått tiU någon som inte är medlem, är den från

253

viUcen rätten övergått fri från förpliktelser enligt första stycket först  Prop, 1990/91: 92

efter det att förvärvaren antagits tiU medlem.

Bilaga 1

6

§ Om bostadsrätten efter uppsägning enligt 6 kap. 17 § kan säljas på offentlig auktion, är bostadsrättshavaren inte skyldig att svara för de förpliktelser som åligger en innehavare av bostadsrätten för längre tid än tiU det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från det att bostadsrättshavaren blev skild från lägenheten,

7

§ En förvärvare svarar tiUsammans med den från vilken bostads­rätten övergått för de förpliktelser som denne haft som innehavare av bostadsrätten, om inte föreningen och förvärvaren kommit överens om något annat. Om bostadsrätten har förvärvats på offentiig auktion enligt 1 eUer 2 § eUer 6 kap. 29 §, svarar dock förvärvaren för för­pliktelsema endast om föreningen har förbehåUit sig betalningsan­språk mot denne vid auktionen.

Förbehåll i stadgarna om rätt att återköpa eller lösa bostadsrätten

8 § En bostadsrättsförening fär i sina stadgar ta in ett förbehåU om att föreningen eUer medlemmama vid en övergång skaU ha rätt att lösa bostadsrätten om den gäller en lokal. Stadgama skall i så fall ange i viUcen ordning lösningsrätten skaU tillkomma föreningen eUer medlemmama, inom vilken tid lösningsrätten skaU göras gäUande hos förvärvaren samt efter vilka gmnder ersätming för bostadsrätten skall bestämmas och inom vilken tid den skaU betalas.

En bostadsrättsförening som är ansluten till en folkrörelseko­operativ riksorganisation fär i sina stadgar ta in förbehåU enligt första stycket även för bostadslägenheter. Ett sådant förbehåU får gäUa tiU förmån för föreningen, en folkrörelsekooperativ organisation som derma tillhör eUer medlemmarna. Förbehållet får avse rätt att inom högst tre år från upplåtelsen återköpa eUer lösa bostadsrätten från bostadsrättshavaren eller någon som förvärvat bosrädsrätten. 1 övrigt gäller första stycket andra meningen.

Sidoavtal

9 § Finns det meUan föreningen och den från vilken bostadsrätten tiU en bostadslägenhet övergått ett annat avtal som avser en nyttighet som har ett omedelbart samband med användningen av lägenheten och som är av mindre betydelse i jämförelse med den användningen, upphör även det andra avtalet att gäUa vid den tidpunkt som anges i 5 §. Har föreningen sagt upp bostadsrättshavaren tiU avflytming en-

254

ligt 6 kap. 17 §, skaU dock det andra avtalet upphöra au gälla när bo-   Prop. 1990/91: 92

stadsrättshavaren enligt 6 kap. 23 § är skyldig att flytta.

BUaga 1

6 kap. Bostadsrättshavarens rättigheter och skyldigheter

Föreningens ansvar för lägenhetens skick vid tillträdet m.m.

1

§ När lägenheten skaU tiUträdas första gången efter en bostads­rättsupplåtelse, skaU föreningen, om inte något annat avtalats, tiU-handahåUa lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfatmingen i orten är fuUt brukbar för det avsedda ändamålet.

2

§ Om bostadsrättshavaren inte får tiUträda lägenheten i rätt tid när lägenheten skaU tiUträdas första gången efter en bostadsrättsupplåtelse och beror inte dröjsmålet på honom, har han rätt till skälig ned­sättning av månadsavgiften för den tid han inte kan använda lägen­heten eUer del av den. Är hindret av väsentlig betydelse, får bostads­rättshavaren efter uppsägning frånttäda bostadsrätten. Uppsägning får inte ske efter tUlträdet.

Bostadsrättshavaren har även rätt tiU ersätming för skada, om dröjsmålet beror pä försummelse från föreningens sida,

3 § Är lägenheten, när den skall tiUträdas första gången efter en bo­

stadsrättsupplätelse, inte i det skick som bostadsränshavaren har rätt

att fordra, får han avhjälpa bristen på föreningens bekosmad, om inte

styrelsen på tiUsägelse ombesörjer åtgärden så snart det kan ske. Kan

bristen inte avhjälpas utan dröjsmål eller underlåter styrelsen att efter

tiUsägelse ombesörja åtgärden så snart det kan ske, får bostadsrätts­

havaren efter uppsägning frånträda bostadsrätten. Uppsägning får

dock ske endast om bristen är av väsentlig betydelse. Sedan bristen

blivit avhjälpt av styrelsen får uppsägning inte ske. För den tid lägen­

heten är i bristfälligt skick har bostadsrättshavaren rätt tiU skälig ned-

sätming av månadsavgiften,

Bostadsrättshavaren har även rätt tiU ersätming för skada, om bristen beror på försummelse från föreningens sida,

4

§ Bestämmelsema i 3 § gäUer i tiUämpliga delar om föreningen åsidosätter sin reparationsskyldighet eUer om det på något annat sätt uppstår hinder eUer men i nyttjanderätten genom föreningens våUan-de sedan tUlttäde medgetts.

5

§ Finns det ohyra i lägenheten till men för bostadsrättshavaren gäUer 3 § i tiUämpliga delar. Har ohyran kommit efter det att lägen­heten tiUträtts, gäUer dock inte vad som sagts nu, om det skett genom

255

bostadsrättshavarens våUande eUer genom vårdslöshet eUer försum-  Prop. 1990/91: 92

melse av någon som han svarar för enhgt 11 § andra stycket.

BUaga 1

I fråga om bostadslägenhet som utgör en del av ett hus är styrelsen skyldig att vidta tjänliga åtgärder för att utrota ohyran, även om bostadsrättshavaren är ansvarig enligt första stycket för att sådan förekommer i lägenheten. Är bostadsrättshavaren utan ansvar för ohyran, har han rätt tUl ersätming för nödvändiga kosmader som han drabbats av genom åtgärder för att utrota ohyran.

Hur bostadsrättshavaren får använda lägenheten

6 § Bostadsrättshavaren får inte använda lägenheten för något annat

ändamål än det avsedda.

Föreningen får dock endast åberopa avvikelse som är av avsevärd betydelse för föreningen eUer någon medlem i föreningen,

7

§ Bostadsrättshavaren får inte utan tiUsrånd av styrelsen göra någon avsevärd förändring i lägenheten, Bostadsrättshavaren kan i stadgama dock medges en vidsträcktare rätt.

8

§ Bostadsrättshavaren får inte inrymma utomstående personer i lägenheten, om det kan medföra men för föreningen eller någon medlem i föreningen,

9

§ Bostadsrättshavaren är skyldig att när han använder lägenheten iaktta aUt som fordras för att bevara sundhet, ordning och skick inom fastigheten. Han skall rätta sig efter de särskilda föreskrifter som för­eningen i överensstämmelse med ortens sed meddelar, Bostadsrätts­havaren skall håUa noggrann tiUsyn över att detm ocksä iakttas av dem som han svarar för enligt 11 § andra stycket.

Gods som enhgt vad bostadsrättshavaren vet är eUer med skäl kan misstänkas vara behäftat med ohyra får inte föras in i lägenheten.

Upplåtelse av lägenheten i arulra hand

10 § En bostadsrättshavare får inte utan styrelsens samtycke upplåta hela sin lägenhet i andra hand utom i fall som avses i andra eUer ttedje stycket.

En bostadsrättshavare som inte är juridisk person och som under en viss tid inte har tillfälle att använda sin bostadslägenhet, får upplåta hela lägenheten i andra hand, om hyresnämnden lämnar tiUstånd tiU upplåtelsen. Sådant tiUstånd skaU lämnas, om bostadsrättshavaren har beaktansvärda skäl för upplåtelsen och föreningen inte har befogad anledning att vägra samtycke, TiUståndet kan begränsas tiU en viss tid

256

och förenas med villkor. Vad som angetts om juridisk person gäUer  Prop, 1990/91: 92

inte ett dödsbo.

Bilaga 1

En kommun som har bostadsrätt tiU en bostadslägenhet får upplåta hela lägenheten i andra hand. Styrelsen skaU genast underrättas om upplåtelsen.

Bostadsrättshavarens ansvar för lägenhetens skick

11 § Bostadsrättshavaren skall på egen bekosmad håUa lägenheten i gott skick, om mte något annat bestämts i stadgama eUer följer av andra eller ttedje stycket. Föreningen svarar för husets skick i övrigt. I fråga om smähus får det i stadgama dock föreskrivas att bostads­rättshavaren, med de begränsningar som anges i andra och tredje stycket, skaU svara för sädant underhåU som föreningen annars skuUe stå för,

Bostadsrättshavaren svarar inte för reparationer av de stam­ledningar för avlopp, värme, gas, elektricitet och vatten som för­eningen försett lägenheten med. För reparationer på gmnd av brand-eUer vattenledningsskada svarar bostadsrättshavaren endast om skadan uppkommit genom hans vållande eller genom vårdslöshet eUer för­summelse av någon som hör tiU hans hushåll eUer gästar honom eller av någon annan som han inrymt i lägenheten eUer som där utför arbete för hans räkning. I fråga om brandskada som bostadsrätts­havaren själv inte våUat gäller vad som sagts nu endast om bostads­rättshavaren bmstit i den omsorg och tillsyn som han bort iaktta.

Andra stycket andra meningen gäller i tiUämpliga delar om det finns ohyra i lägenheten.

Rätt för föreningen att komma in i lägenheten

12 § Företrädare för bostadsrättsföreningen har rätt att få konuna in i lägenheten när det behövs för tiUsyn eUer för att utföra arbete som föreningen svarar för. När bostadsrätten enhgt 29 § eUer 5 kap, 1 eller 2 § skall säljas på offentiig auktion, är bostadsrättshavaren skyldig att låta lägenheten visas på lämpUg tid. Föreningen skaU se tiU att bostadsrättshavaren inte drabbas av större olägenhet än nödvän­digt.

Bostadsrättshavaren är skyldig att tåla sådana inskränkningar i nyttjanderätten som föranleds av nödvändiga åtgärder för att utrota ohyra i fastigheten, även om hans lägenhet inte besväras av ohyra. I så fall gäUer 5 § i tiUämpliga delar.

Om bostadsrättshavaren inte lämnar föreningen tiUträde tiU lägen­heten när föreningen har rätt tiU det, kan tingsrätten förordna om

257

17 Riksdagen 1990/91. 1 saml. Nr 92

handräckning, I fräga om sådan handräckning fmns bestämmelser i  Prop. 1990/91: 92

17 § handräckningslagen (1981: 847).

Bilaga 1

Vilka avgifter en bostadsrättrförening får ta ut

13 § Bostadsrättsföreningen har rätt att ta ut följande avgifter av bostadsrättshavaren: insats och månadsavgift samt, om det anges i stadgama, upplåtelseavgift och överlätelseavgift. Föreningen får inte ta ut särskilda avgifter för åtgärder som föreningen skall vidta med anledning av denna lag eUer annan författning.

Vid ombildning av hyresrätt tiU bostadsrätt får bostadsrättsför­eningen inte ta ut upplåtelseavgift förrän efter en månad från det att föreningen erbjudit hyresgästen att få lägenheten upplåten med bo­stadsrätt. IntiU dess sex månader förflutit räknat från erbjudandet, får avgiften högst motsvara ränta på insatsen enligt 5 § räntelagen (1975: 635),

Hur avgifterna skall betalas

14 § Avgifter tiU föreningen skall betalas under föreningens adress eller annan adress som föreningen uppger. Betalning får aUtid ske genom postanvisnmg, postgiro eUer bankgiro.

Om bostadsrättshavaren betalar sin avgift på post- eUer bank­kontor, anses beloppet ha kommit föreningen till banda omedelbart vid betalningen. Lämnar bostadsrättshavaren ett betalningsuppdrag på avgiften till bank-, post- eUer girokontor, anses beloppet ha kommit föreningen tiU banda när betabingsuppdraget togs emot av det för­medlande kontoret.

Om avgifter som skall betalas före tillträdet inte betalas i rätt tid

15 § Om bostadsrättshavaren inte i rätt tid betalar insats eUer upp­låtelseavgift som skaU betalas innan lägenheten får tiUttädas och sker inte heller rättelse inom en månad från anmaning, får föreningen häva upplåtelseavtalet. Detta gäUer inte om lägenheten tiUträtts med styrelsens medgivande.

Om avtalet hävs, har föreningen rätt tiU ersätming för skada.

I 17-24 §§ finns bestämmelser om förverkande när avgifter betalas för sent efter tiUttädet.

258

Rätt för bostadsrättshavaren att frånträda bostadsrätten vid avgiftshöj-  Prop, 1990/91: 92

ning

Bilaga 1

16 § Om beslut har fattats att väsentligt höja någon avgift för bo­stadsrätten, får bostadsrättshavaren efter uppsägning frånträda bo­stadsrätten, om det inte är oskäligt mot föreningen eUer dess med­lemmar att bostadsrätten frånträds. Uppsägning skall ske inom tre månader från det att bostadsrättshavaren fick kännedom om avgifts­höjningen.

Förverkande

17 § Nyttjanderätten tiU en lägenhet som innehas med bostadsrätt och som tiUträtts är, med de begränsningar som följer av 18 och 19 §§, förverkad och föreningen således berättigad att säga upp bostadsrättshavaren tUl avflytming,

1.

om bostadsrättshavaren dröjer med att betala insats eller upp­lätelseavgift utöver tvä veckor eUer den längre tid som kan vara be­stämd i stadgama från det att föreningen efter förfaUodagen anmanat honom att fuUgöra sin betalningsskyldighet eller om bostadsrätts­havaren dröjer med att betala månadsavgift utöver två vardagar efter förfallodagen,

2.

om bostadsrättshavaren, genom att vid upprepade tiUfällen inte betala månadsavgift i rätt tid, åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att han skäligen inte bör få behålla lägenheten,

3.

om bostadsrättshavaren utan behövligt samtycke eUer tiUstånd upplåter lägenheten i andra hand,

4.

om lägenheten används i strid med 6 eUer 8 §,

5.

om bostadsrättshavaren eller den som lägenheten upplåtits tiU i andra hand, genom vårdslöshet är våUande till att det fmns ohyra i lägenheten eUer om bostadsrättshavaren genom an inte utan oskäligt dröjsmål underrätta styrelsen om att det finns ohyra i lägenheten bi­drar tiU att ohyran sprids i fastigheten,

6.

om lägenheten på annat sätt vanvärdas eUer om bostadsrätts­havaren eUer den som lägenheten upplåtits tiU i andra hand äsidosätter något av vad som skaU iakttas enligt 9 § vid lägenhetens begagnande eUer brister i den tiUsyn som enligt samma paragraf åligger en bo­stadsrättshavare,

7.

om bostadsrättshavaren inte lämnar tUlttäde tiU lägenheten enligt 12 § och han inte kan ge en giltig ursäkt för detta,

8.

om bostadsrättshavaren inte fuUgör nägon skyldighet som går ut­över det han skaU göra enligt denna lag, och det måste anses vara av synnerlig vikt för föreningen att skyldigheten fuUgörs, såvida inte något annat följer av 18 §, samt

259

9.  om  lägenheten helt eller till väsentlig  del används för  Prop. 1990/91: 92 näringsverksamhet eUer därmed likartad verksamhet, vilken utgör  Bilaga 1 eller i vilken tiU en inte oväsentlig del ingär brottsligt förfarande, eUer för tillfäUiga sexueUa förbmdelser mot ersätming.

18

§ Nyttjanderätten är inte förverkad, om det som ligger bostads­rättshavaren tiU last är av ringa betydelse. Inte heUer är nyttjande­rätten tiU en bostadslägenhet förverkad på grund av att en skyldighet som avses i 17 § 8 inte fuUgörs, om bostadsrättshavaren är en kom­mun och skyldigheten inte kan fuUgöras av en kommun. En skyldig­het för bostadsrättshavaren att inneha anställning i ett visst företag eller någon liknande skyldighet får inte läggas tiU grand för för­verkande,

19

§ Uppsägning på gmnd av förhåUande som avses i 17 § 3, 4 eUer 6-8 får ske endast om bostadsrättshavaren låter bli att på tiUsägelse vidta rättelse utan dröjsmål. I fräga om en bostadslägenhet får upp­sägning på grund av förhåUande som avses i 17 § 3 inte heUer ske om bostadsrättshavaren efter tillsägelse utan dröjsmål ansöker om till­stånd tiU upplåtelsen och får ansökan bevUjad.

20

§ Är nyttjanderätten förverkad pä gmnd av förhåUande som avses i 17 § 1,3 och 4 eller 6-8 men sker rättelse innan föreningen gjort bmk av sin rätt till uppsägning, kan bostadsrättshavaren inte därefter skiljas från lägenheten på den grunden. Detsamma gäUer om föreningen inte har sagt upp bostadsrättshavaren tiU avflytming inom tte månader från det föreningen fick reda på förhåUande som avses i 17 § 5 eUer 8 eUer inte inom två månader från det den fick reda på förhållande som avses i 17 § 3 sagt tiU bostadsrättshavaren att vidta rättelse.

21

§ En bostadsrättshavare kan skiljas från lägenheten pä grund av förhållande som avses i 17 § 9 endast om föreningen har sagt upp bostadsrättshavaren tiU avflytming inom två månader från det att för­eningen fick reda på förhåUandet. Om den brottsliga verksamheten har angetts till åtal eUer om fömndersökning har inletts inom samma ud, har föreningen dock kvar sin rän tUl uppsägning intiU dess att två månader har gått från det att domen i brottmålet har vunnit laga kraft eUer det rättsliga förfarandet har avslutats på annat sätt.

22

§ Är nyttjanderätten enligt 17 § 1 förverkad på gmnd av dröjsmål med betalning av månadsavgift och har föreningen med an­ledning av detta sagt upp bostadsrättshavaren tiU avflytming, får denne på grand av dröjsmålet inte skiljas från lägenheten, om avgiften betalas på det sätt som anges i 14 § senast tolfte vardagen efter det att bostadsrättshavaren delgetts en underrättelse om att han genom att

260

betala avgiften pä angivet sätt kan fä tiUbaka bostadsrätten samt, i  Prop. 1990/91: 92 fråga om en bostadslägenhet, ett meddelande om uppsägningen och   Bilaga 1 anledningen tiU denna lämnats tiU socialnänmden i den kommun där lägenheten finns.

I fråga om delgivning av underrättelsen gäUer 26 och 27 §§.

I väntan på att bostadsrättshavaren visar sig ha fullgjort vad som fordras för att få tiUbaka nyttjanderätten fär beslut om avhysning inte meddelas förrän efter fjorton vardagar från det att bostadsrätts­havaren delgetts underrättelsen och, i fråga om en bostadslägenhet, meddelandet lämnats tiU socialnämnden.

Regeringen eUer den myndighet som regeringen bestämmer fast­ställer formulär tiU underrättelse och meddelande som avses i första stycket.

23

§ Sägs bostadsrättshavaren upp tiU avflytming av någon orsak som anges i 17 § 1, 5-7 eller 9, är han skyldig att flytta genast, om inte annat följer av 22 §. Sägs bostadsrättshavaren upp av någon annan i 17 § angiven orsak, får han bo kvar tiU det månadsskifte som inttäffar närmast efter tre månader från uppsägningen, om inte rätten ålägger honom att flytta tidigare.

24

§ Om föreningen säger upp bostadsrättshavaren till avflytming, har föreningen rätt till ersätming för skada.

Förfarandet vid uppsägning

25 § En uppsägning skall vara skriftiig, om inte skriftligt erkännan­

de av uppsägningen lämnas. Om det är bostadsrättshavaren som gör

uppsägningen, får den ske hos den som är behörig att ta emot månads­

avgift på föreningens vägnar.

Skriftlig uppsägning skaU delges den som söks för uppsägning, dock utan tiUämpning av 12-15 §§ delgivmngslagen (1970: 428).

26 § Om den som söks för uppsägning har hemvist i Sverige, får

uppsägningen sändas i rekommenderat brev under hans vanliga

adress. Ett exemplar av uppsägningen skaU dessutom lämnas antingen

i den söktes bostad tiU en vuxen medlem i det hushåU som han tillhör

eller, om han driver rörelse med fast kontor, på kontoret till någon

som är anstäUd där, Påttäffas inte någon som angetts nu, skaU upp­

sägningen i stället läggas i den söktes postlåda, om sådan finns. Upp­

sägningen har skett när vad som sagts nu bhvit fuUgjort.

Har den hos vilken uppsägning skaU ske inte nägot känt hemvist i Sverige och finns det inte heUer något känt ombud som har rätt att ta

261

emot uppsägning för honom, får uppsägning ske genom kungörelse i  Prop. 1990/91: 92

Post- och Inrikes Tidningar.

Bilaga 1

27

§ Stänmingsansökan med yrkande om rätt att frånträda bostads­rätten eUer om bostadsrättshavarens skiljande från lägenheten samt ansökan om avhysning av bostadsrättshavaren gäUer som uppsägning när delgivning skett i behörig ordning,

28

§ Om en bostadsrätt frånträds av nägon orsak som anges i 2-5 och 16 §§, övergår bostadsrätten genast tiU föreningen. Föreningen skaU betala skäUg ersättning tiU bostadsrättshavaren för bostadsrätten.

Har bostadsrättshavaren tiUfrätt lägenheten, skaU hyresavtal anses ingånget för tiden från uppsägningen, om bostadsrättshavaren i upp­sägningen begärt att få bo kvar i lägenheten, I sä faU gäUer 3 kap, 9§,

29 § Har bostadsrättshavaren bhvit skild från lägenheten tiU följd av

uppsägning i faU som avses i 17 §, skaU bostadsrätten säljas på

offentlig auktion sä snart det kan ske, om inte föreningen och

bostadsrättshavaren konmier överens om något annat. Försäljningen

får dock anstå tiU dess att brister som bostadsrättshavaren svarar för

blivit åtgärdade.

Av vad som kommit in genom försäljningen får föreningen, sedan ersätming enligt 7 kap. 3 § tagits ut, behåUa sä mycket som behövs för att täcka föreningens fordran hos bostadsrättshavaren.

Underrättelse vid pantsättning av en bostadsrätt

30 § Har föreningen underrättats om pantsätming av en bostadsrätt, skall föreningen, om bostadsrättshavarens obetalda avgifter tiU för­eningen överstiger en månadsavgift och bostadsrättshavaren dröjer med betalningen mer än tvä veckor från förfaUodagen, utan dröjsmål underrätta panthavaren om detta. Försummas det, har föreningen vid försäljning enligt 29 § första stycket företräde till betalning före panthavaren endast i fråga om belopp som skuUe ha betalats innan underrättelse skuUe ha skett.

Vissa övriga meddelanden

31 § Är sådant meddelande från föreningen som avses i 15 § eUer 17 § 1 eUer 19 § eUer 5 kap. 1 eUer 2 § avsänt i rekommenderat brev under mottagarens vanliga adress, skaU föreningen anses ha fuUgjort vad som ankommer på den. Detsamma gäUer beträffande sådant meddelande från bostadsrättshavaren som avses i 3 § och 5 kap. 5 §.

262

När bostadsrätten övergått till föreningen

Prop. 1990/91: 92

32 §  Har bostadsrätten enligt denna lag övergått tiU föreningen,

skaU den överlåtas så snart det kan ske utan förlust, om inte för­eningen på en föreningsstämma beslutar att bostadsrätten skall upp­höra.

Upphörande av bostadsrätten i vissa fall

33 § överlåts det hus i vilket lägenheten fmns eller säljs huset exekutivt, upphör bostadsrätten. Föreningen är därvid skyldig att betala skälig ersättning till bostadsrättshavaren för bostadsrätten. Träder föreningen i likvidation inom tre månader från det frågan om föreningens ersättningsskyldighet blivit sluthgt avgjord eUer försätts föreningen inom samma tid i konkurs, skaU dock bostadsrättshavarens rätt att få ersätming för bostadsrätten bedömas efter de regler som gäller för skifte av föreningens tUlgångar,

Upphör bostadsrätten enligt första stycket och har lägenheten tiU-frätts, skaU skriftUgt hyresavtal anses ingånget. I så faU gäUer 3 kap, 9§.

7 kap. Offentlig auktion

Förordnande av god man

1 § Offentlig auktion enligt denna lag skall hållas av en god man som på bostadsrättsföreningens begäran förordnas av tingsrätten. Be­slut i ärende om förordnande av god man fär meddelas utan bostadsrättshavarens hörande.

Den gode mannen skaU i god tid och på lämpligt sätt kungöra tid och plats för auktionen. Bostadsränshavaren, föreningen och kända borgenärer vilkas rätt beror av försäljningen skall i god tid under­rättas särskUt.

Vid förrätmingen skaU föras protokoU.

Auktionsförfarandet

2 § Innan budgivningen inleds skall den gode mannen redovisa viU-koren för försäljningen samt lämna övriga upplysningar som är av betydelse för denna. Om föreningen inte medger annat, skaU bostads­rätten utropas utan förbehåll om panträtt. Inrop får inte godtas om det är uppenbart att avsevärt högre köpeskilling kan uppnås.

KöpeskUlingen skaU betalas genast, om inte andra villkor faststäUts före försäljningen. Tillträde får inte ske förrän fuU betalning har

263

264

erlagts. När den gode mannen har tagit emot betalningen, skaU han   Prop. 1990/91: 92

utfärda köpebrev.

Bilaga 1

Ny auktion skall håUas om inrop inte sker eUer godtas eUer om köpeskillingen inte betalas enligt fastställda villkor. Sker det inte något inrop vid en ny auktion, övergår bostadsrätten utan lösen genast tiU föreningen.

Gode mannens rätt till ersättning

3 § God man har rätt tiU skälig ersättning för arbete, tidsspiUan och utlägg som uppdraget krävt. Ersätmingen fär före varje annan for­dran tas ut ur den köpeskilling som inflyter vid försäljningen. I den mån köpeskillingen inte räcker till, skaU ersättningen i stäUet betalas av bostadsrättsföreningen, men bostadsrättshavaren skaU sluthgt svara för ersätmingen.

Redovisning av köpeskillingen

4 § Köpeskillingen skall fördelas och redovisas av den gode mannen så snart som möjligt. Utbetalningen av medel får dock ansrå om det råder tvist om vem som är betalningsberättigad och säkerhet inte stäUs. Om utrop av bostadsrätten skett utan förbehåU om panträtt, är panthavaren skyldig att ta emot betalning i förtid. Protokollet med redovisningen skaU delges bostadsrättshavaren, föreningen och berör­da borgenärer.

ViU någon klaga på redovisningen, skaU talan väckas inom tte må­nader från den dag den klagande fick del av protokoUet, annars är rätten tUl talan förlorad.

8 kap. Föreningsrättsliga bestämmelser

Allmänna bestämmelser om en bostadsrättrförening

1

§ I 1 kap. 2-4 §§ finns vissa inledande bestämmelser om bostadsrättsföreningar.

2

§ Bestämmelsema om när en ekonomisk förening skaU anmälas för registrering i 2 kap. 3 § lagen (1987: 667) om ekonomiska för­eningar gäUer även bostadsrättsföreningar,

3

§ Sedan föreningen har registrerats kan den förvärva rättigheter och ikläda sig skyldigheter samt föra talan inför domstolar och andra myndigheter. Före registreringen gäUer bestämmelsema i 2 kap, 4 § lagen (1987: 667) om ekonomiska förenmgar.

4 § Bestämmelsema om ansvaret för en ekonomisk förenings för-  Prop. 1990/91: 92 pliktelser i 1 kap, 3 § lagen (1987: 667) om ekonomiska föreningar  Bilaga 1 gäller även bostadsrättsföreningar.

Stadgar

5 § Bostadsrättsföreningens stadgar skaU ange

1.

föreningens firma,

2.

ändamålet med föreningens verksamhet och verksamhetens art,

3.

den ort i Sverige där föreningens styrelse skaU ha sitt säte,

4.

de grunder enhgt vilka månadsavgtft och överlätelseavgift skaU beräknas,

5.

i det faU rätten att bestämma ersätming för bostadsrätt vid över­låtelse skaU vara inskränkt, de gmnder enligt vilka ersätmingen skaU beräknas,

6.

antalet eller lägsta och högsta antalet styrelseledamöter och revi­sorer samt eventueUa suppleanter, tiden för deras uppdrag samt, om någon av dem skaU utses på annat sätt än som anges i denna lag, hur det i så fall skaU ske,

7.

viUcen tid föreningens räkenskapsår skaU omfatta,

8.

de grander eitiigt 

\i\ka

medel skaU avsättas för att säkerstäUa underhåUet av föreningens hus,

9.

inom viUcen tid och hur föreningsstämman skaU sammankallas samt hur andra meddelanden skall komma tiU medlemmamas känne­dom, vidare när föreskrivna kaUelseätgärder senast skall vara vid­tagna före stämman, samt

10.   gmndema för fördelning av föreningens vinst samt hur man

skaU förfara med föreningens behållna tiUgångar när föreningen upp­

löses.

Bestämmelserna i första stycket 6 gäUer inte arbetstagarrepresen­tanter som har utsetts enligt lagen (1987: 1245) om styrelserepresen­tation för de privatanstäUda.

6 § I 29 och 30 §§ finns bestämmelser om ändring av en bostads­

rättsförenings stadgar.

Firma

7 § Bostadsrättsföreningens firma skall innehåUa ordet "bostads­rättsförening",

1 firman får inte ordet "bolag" eUer något annat ord som betecknar ett bolagsförhåUande tas in pä så sätt att det kan leda tUl missförstånd att ett bolag innehar fiiman.

265

Firman skaU tydligt skilja sig från andra hos länsstyrelsen fömt  Prop. 1990/91: 92 registterade och ännu besrående föreningsfirmor. För regisfrering av  BUaga 1 en förenings firma gäUer i övrigt bestämmelserna i firmalagen (1974: 156).

Endast en bostadsrättsförening eUer en sammanslutning av bostads­rättsföreningar får använda ordet "bostadsrätt" eller en samman­sättning av ordet i sin firma eUer i övrigt vid beteckning av rörelsen,

8 § Bestämmelsema om firmateckning i 14 kap, 2 § lagen (1987: 667) om ekonomiska föreningar gäUer även bostadsrättsför­eningar.

Rätt till medlemskap i bostadsrättrföreningen

9 § Ansökan om infräde i föreningen skaU ske skriftUgen och, om så

bestämts i stadgama, vara försedd med sökandens bevittnade

namnunderskrift.

Fråga om att anta medlem i en bostadsrättsförening avgörs av styrelsen, om inte något annat följer av 13 §.

En kommun tiU viUcen bostadsrätt skaU anses upplåten enhgt lagen (1987: 1274) om kommunal bostadsanvisningsrätt förvärvar med­lemskap i föreningen genom upplåtelsen.

10      § Den som en bostadsrätt övergått till fär inte vägras inträde i

föreningen, om han uppfyller de villkor för medlemskap som

föreskrivs i stadgama och föreningen skäligen kan godta honom som

bostadsrättshavare. Juridiska personer får dock vägras inträde, om

övergången avser en bostadslägenhet och nägot annat inte följer av

andra stycket.

En kommun som har förvärvat bostadsrätt tiU en bostadslägenhet får inte vägras medlemskap. Inte heller får den som förvärvat en bostadsrätt vid exekutiv försäljning eUer vid offentUg auktion enligt 5 kap. 1 eller 2 § eUer 6 kap. 29 § vägras medlemskap av den an­ledningen att ersätmmg för bostadsrätten inte beräknats enligt de grunder som anges i stadgama.

Om en bostadsrätt har övergått tiU bostadsrättshavarens make, får maken vägras inträde i förenmgen endast om det fums någon bestäm­melse i stadgama som säger att medlemmama skaU tillhöra en viss sammansluming eUer uppfyUa liknande villkor och det skäligen kan fordras att maken uppfyUer viUkoret. Detta gäller också när en bo­stadsrätt tiU en bostadslägenhet övergått tiU nägon annan närstående person som varaktigt sammanbodde med bostadsrättshavaren,

I fråga om andel i bostadsrätt skaU första och tredje styckena tiU-lämpas endast om bostadsrätten efter förvärvet innehas av makar

266

eUer, om bostadsrätten avser en bostadslägenhet, av sådana sambor på  Prop, 1990/91: 92 vilka lagen (1987: 232) om sambors gemensamma hem skaU tiU-  Bilaga 1 lämpas. Vad som nu har sagts gäUer inte om något annat har bestämts i stadgama,

11 § Sådana villkor för medlemskap är utan verkan som innebär

1,

att ett visst medborgarskap eUer en viss inkomst skaU utgöra fömtsättning för inträde i föreningen,

2,

att den tiU vilken en bostadsrätt övergår skaU utses av nägon annan än bostadsrättshavaren eUer godkännas enligt andra grunder än som gäUer enligt denna lag för inttäde i en bostadsrättsförening, eUer

3,

att villkoret på annat sätt är oskäligt mot den som vill vinna inträde i föreningen eUer överlåta sin bostadsrätt

Bestämmelsen i första stycket 2 hindrar inte att man i stadgama tar in förbehåU om återköps- eUer lösningsrätt enhgt 5 kap. 8 §.

12 § En bostadsrättsförening som har förvärvat eUer avser att

förvärva en hyresfastighet för ombildning till bostadsrätt, får inte

vägra den som var hyresgäst i fastigheten vid förvärvet inttäde i för­

eningen, om hyresgästen uppfyUer de villkor för medlemskap som

föreskrivs i stadgama och föreningen skähgen kan godta hyresgästen

som bostadsrättshavare. Detta gäller dock inte om hyresgästen har an­

sökt om medlemskap i föreningen senare än ett år från fastighets­

förvärvet eUer om en lägenhet inte skaU upplåtas med bostadsrätt och

1,

hyresförhåUandet avser en lokal,

2,

hyresförhållandet beror av anställning, eUer

3,

hyresgästen är en juridisk person.

Tvister om medlemskap

13 § Förvärvare av bostadsrätt som vägrats inträde i föreningen, kan inom en månad från det han fick del av beslutet om detta hän­skjuta tvisten tiU hyresnänmden. Detsamma gäUer hyresgäster som vägrats inträde enligt 12 §.

Utträde ur föreningen och uteslutning

14 § En medlem som inte har någon bostadsrätt i föreningen får utträda ur föreningen och kan av orsak som anges i stadgama uteslutas ur denna.

Om medlemmen upphör att vara bostadsrättshavare, skaU han anses ha utttätt ur föreningen om inte styrelsen medgett att han får srå kvar som medlem. Detta gäUer inte om bostadsrätten upphört på grund av att det hus i vUket lägenheten fmns övergått tiU ny ägare.

267

Om föreningen vägrar att upplåta en lägenhet med bostadsrätt tiU Prop. 1990/91: 92 en hyresgäst som är medlem i föreningen eUer hyresgästen mte antar Bilaga 1 ett erbjudande från föreningen om att få lägenheten upplåten med bostadsrätt, skaU hyresgästen anses ha utträtt ur föreningen, om inte hyresgästen inom sex månader från beslutet eUer erbjudandet enligt 3 kap. 6 § andra stycket har begärt att hyresnänmden vid vite före­lägger föreningen att upplåta lägenheten med bostadsrätt eUer styrel­sen medgett att han får kvarstå som medlem. Detsamma skaU gälla när ett beslut av hyresnämnden om avslag på hyresgästens begäran har vunnit laga kraft eUer hyresgästen har avflyttat frän lägenheten.

Anmälan om utträde skaU ske skriftligen och, r:n sä bestämts i stadgama, vara försedd med medlemmens bevittoide narrmunder-skrift. Fråga om utesluming prövas av föreningsstämman, om inte något annat bestämts i stadgarna.

Medlems- och lägenhetrförteckning

15

§ Styrelsen skaU föra förteckning över bostadsrättsföreningens medlemmar (medlemsförteckning) samt förteckning över de lägen­heter som är upplåtoa med bostadsrätt (lägenhetsförteckning), För­teckningama kan besrå av betryggande lösblads- eUer kortsystem. De kan också föras med automatisk databehandling eUer på annat lik­nande sätt.

16

§ Medlemsförteckningen skaU för varje medlem innehålla upp­gift om hans namn och postadress samt om den bostadsrätt som han har.

Styrelsen skall hålla förteckningen tiUgänglig för den som viU ta del av den.

17      § Lägenhetsförteckningen skaU för varje lägenhet ange

1.  lägenhetens beteckning, belägenhet, ramsantal och övriga utrym­

men,

2.

dagen för länsstyrelsens regisfrering av den ekonomiska plan som hgger tiU gnmd för upplåtelsen,

3.

bostadsrättshavarens nanm, samt

4.

insatsen för bostadsrätten.

Uppgiftema skaU genast föras in i förteckningen när en lägenhet upplåts med bostadsrätt.

Underrättas föreningen om att en bostadsrätt pantsatts eUer ändras någon uppgift i förteckningen, skaU detta genast antecknas. Vid överlåtelse av bostadsrätt skaU en kopia av överlåtelseavtalet fogas tiU förteckningen på lämpUgt sätt.

Dagen för anteckningen skaU anges.

268

18 § Bosmdsrättshavaren har rätt att på begäran få utdrag ur lägen-  Prop. 1990/91: 92 hetsförteckningen beträffande lägenhet som han disponerar med bo-  BUaga 1 stadsrätt. Utdraget skaU avse de uppgifter som enhgt 17 § skaU anges i förteckningen. Dagen för utfärdandet skaU anges i utdraget.

Bostadsrättrföreningens ledning

19 § Bestämmelsema om en förenings ledning i 6 kap. lagen

(1987: 667) om ekonomiska föreningar gäUer i fråga om bostads­

rättsföreningar med följande undantag.

1.

Av styrelsens ledamöter skaU aUtid minst två eUer, om styrelsen består av mindre än fem ledamöter, minst en väljas på förenings­stämma,

2.

Styrelseledamötema och suppleanterna för styrelseledamötema samt bostadsrättsföreningens firmatecknare behöver inte vara svenska medborgare.

3.

Om inte något annat har bestämts i stadgama, kan bostadsrättsha­varens make eUer sambo vara styrelseledamot eller suppleant för styrelseledamot, även om maken eUer sambon inte är medlem i för­eningen.

4.

Bestämmelserna om veikstäUande direktör gäUer inte.

20 § Om inte något annat följer av 6 kap. 13 och 14 §§, skaU styrel­

sen fastställa med vilka belopp avgiftema tiU föreningen skaU utgå

samt hur beloppen skaU betalas. Ändring av insatsen skaU dock alltid

beslutas av föreningsstämman.

Bestämmelser om föreningsstämman

21 § Bestämmelsema om föreningsstämman i 7 kap, lagen

(1987: 667) om ekonomiska föreningar gäUer i tiUämpliga delar för

bostadsrättsföreningar, dock med följande undantag.

1.

Om flera medlemmar har en bostadsrätt gemensamt har de endast en röst, om inte något annat har bestämts i stadgama.

2.

Föreningsstämmans befogenheter får inte överlämnas åt särskilt valda fullmäktige.

3.

Bestämmelsema i 29 och 30 §§ gäUer i stäUet för 7 kap. 14 och 15 §§ lagen om ekonomiska föreningar.

Särskilda villkor för föreningsstämmans beslut

22 § För att ett beslut på en föreningsstämma skall vara giltigt

gäller följande.

269

1,    Om beslutet innebär ändring av någon insats och medför  Prop. 1990/91: 92

rabbning av det inbördes förhåUandet meUan insatsema, skaU samt-  Bilaga 1

hga bostadsrättshavare som berörs av ändringen ha gätt med pä be­slutet. Om enighet inte uppnäs, bUr beslutet ändå giltigt om minst två ttedjedelar av de berörda bostadsrättshavama har gått med pä beslutet och det dessutom har godkänts av hyresnämnden.

2,

Om beslutet innebär att en lägenhet som upplåtits med bostads­rätt kommer att förändras med anledning av en om- eUer tiUbyggnad, skaU bostadsrättshavaren ha gått med pä beslutet. Om bostadsrätts­havaren inte samtycker tiU ändringen, blir beslutet ändå giltigt om minst två tredjedelar av de röstande har gått med på beslutet och det dessutom har godkänts av hyresnämnden,

3,

Om beslutet innebär utvidgning av föreningens verksamhet, skaU minst tvä fredjedelar av de röstande ha gått med på beslutet,

4,

Om beslutet innebär överlåtelse av ett hus som tiUhör föreningen och i vilket det fmns en eUer flera lägenheter som är uppläma med bostadsrätt, skaU beslutet ha fattats pä det sätt som gäller för beslut om likvidation enligt 34 §. Minst tvä tredjedelar av bostadsrätts­havama i det hus som skaU överlåtas skaU ha gått med på beslutet.

5,

Om det i stadgama finns ytterligare något villkor för att ett be­slut enligt 1-4 skaU vara giltigt, gäUer även det.

En bostadsrättshavare som berörs av beslut enligt första stycket 1, 2 eller 4 men som inte varit närvarande vid den föreningsstämma då beslutet fattades, skaU anses ha gått med på beslutet om det ned­tecknats i stämmoprotokoUet och skriftiigen godkänts av bostadsrätts­havaren,

23

§ En stämmobeslut enligt 22 § första stycket 2 skaU godkännas av hyresnämnden, om åtgärden är angelägen och syftet med den inte skäUgen kan tiUgodoses pä annat sätt samt beslutet mte är oskäligt mot bostadsrättshavaren. Om bostadsrättshavaren begär att föreningen skaU lösa in bostadsrätten, fär godkännande länmas endast om för­eningen erbjuder inlösen eUer bostadsrättshavaren skäligen bör kunna godta förändringen utan inlösen,

24

§ En bostadsrättshavare har rätt tiU ersätmmg för den förlust som han orsakas med anledning av ett beslut enhgt 22 § första stycket 2,

Om inlösen sker, skaU ersättning utgå för bostadsrättens marknads­värde, Ersätming för intrång i bostadsrätten skall motsvara den minskning av marknadsvärdet som uppkommer genom beslutet.

Föreningen skaU genast underrätta den som har pant i bostadsrätten och som är känd för föreningen om ett beslut enligt 22 § första stycket 2.

270

Beslut om ombildning av hyresrätt till bostadsrätt

Prop. 1990/91: 92

25 § En bostadsrättsförenings beslut att förvärva en hyresfastighet

för ombildning av hyresrätt till bostadsrätt skall fattas pä en

föreningsstämma. Minst tvä fredjedelar av hyresgästema i de uthyrda

lägenheter som ontfattas av förvärvet skaU gå med på beslutet. Etessa

hyresgäster skaU vara medlemmar i bostadsrättsföreningen.

Vid beräkningen av antalet lägenheter tiUämpas 1 kap. 4 §.

ProtokoUet från föreningsstämman skaU innehåUa uppgtft om hur beräkningen av röstema har skett och hållas tiUgängligt för hyres­gästema och fastighetsägaren,

26

§ Innan beslut om fastighetsförvärv fattas enligt 25 §, skaU en sådan ekonomisk plan som avses i 2 kap. 2 § upprättas och häUas till­gänglig för hyresgästema. Till planen skaU fogas ett besiktnings-protokoU som visar fastighetens skick. Planen skaU även vara försedd med intyg enligt 2 kap. 3 §.

27

§ Beslut om förvärv i strid med 25 § första stycket är ogiltiga. Detsamma gäUer beslut om förvärv som fattats utan att en ekonomisk plan varit tiUgänglig enligt 26 §. Det nu sagda skaU dock inte gälla om förvärv ändå skett enhgt beslutet och lagfart har meddelats.

28

§ 1 fråga om bostadsrättsföreningar som är ansluma till en folk­rörelsekooperativ riksorganisation gäUer 25-27 §§ endast om fastig­hetsförvärvet sker enligt lagen (1982: 352) om rätt tiU fastighetsför­värv för ombildning tiU bostadsrätt.

Ändring av stadgar

29 § Ett beslut om ändring av en bostadsrättsförenings stadgar är giltigt om samtiiga röstberättigade i föreningen är ense om det. Beslutet är även giltigt, om det har fattats på två pä varandra följande föreningsstämmor och minst två tredjedelar av de röstande på den senare stämman gått med på beslutet. Om beslutet avser ändring av de gmnder enligt vilka månadsavgifter skaU beräknas, fordras dock att minst tre fjärdedelar av de röstande på den senare stämman gått med på beslutet. Om beslutet innebär att en medlems rätt tiU föreningens behållna tiUgångar vid dess upplösning inskränks, fordras att samtiiga röstande på den senare stämman gätt med på beslutet.

Ett beslut varigenom en medlems rätt att överlåta sin bostadsrätt in­skränks eller förbehåU enhgt 5 kap. 8 § införs är giltigt endast om samtiiga bostadsrättshavare vars rätt berörs av ändringen gätt med på beslutet. En bostadsrättshavare som inte har varit närvarande vid en föreningsstämma då beslutet fattades, skall anses ha gått med på

271

beslutet om det nedtecknats i stämmoprotokoUet och skriftiigen god-  Prop. 1990/91: 92

känts av bostadsrättshavaren.

Bilaga 1

Om det i stadgama har tagits in något ytterligare villkor för änd­ring av stadgama, gäUer även det.

Om det fmns en föreskrift i stadgama om att en viss bestämmelse inte får ändras utan regeringens tiUstånd, får inte heUer föreskriften ändras utan regeringens tiUstånd, om den har tagits in i stadgama på gmnd av lag eUer annan förfatming eUer efter regeringens med­givande,

30 § Eu beslut om ändring av stadgama skall av styrelsens ord­förande genast anmälas för registrering. Beslutet får inte verkställas förrän registreringen har skett. TiU anmälan skaU fogas två kopior av det protokoU som förts i ärendet.

Revision och särskild granskning samt redovisning

31 § Bestämmelsema i 8 och 9 kap. lagen (1987: 667) om ekonomiska föreningar gäller i tillämpliga delar även för bostads­rättsföreningar. Vad som sägs där om insats skaU för en bostadsrätts­förening också gälla upplåtelseavgift. Bostadsrättsföreningar är inte skyldiga att upprätta finansieringsanalys, koncemredovisning eUer delårsrapport eUer att, i annat fall än som avses i 8 kap. 6 § nämnda lag, utse auktoriserad revisor.

Vinstutdelning m.m.

32 § Utdelning får endast ske av vinst som redovisas i fastställd

balansräkning för senaste räkenskapsåret.

Vinst får inte utdelas tiU andra än bostadsrättshavama. Vinsten fördelas meUan dem efter insatsema för bostadsrättema, om inte något annat har bestämts i stadgama.

33 § Har vinsmtdelning beslutats och veikstäUts i strid med 32 § el­

ler någon bestämmelse i föreningens stadgar, gäUer 10 kap. 7 § lagen

(1987: 667) om ekonomiska förenmgar i tiUämpUga delar.

Bestämmelsema om vissa gåvor i 10 kap. 8 § nämnda lag gäUer även bostadsrättsföreningar.

Likvidation och upplösning samt fusion

34 § Bestämmelsema om likvidation och upplösning i 11 kap. lagen (1987: 667) om ekonomiska föreningar gäUer även bostadsrättsför-

272

eningar. Vad som föreskrivs i 11 kap. 3 §, för det faU antalet för- Prop. 1990/91: 92 eningsmedlemmar gått ned under det i 1 kap. 3 § denna lag före- Bilaga 1 skrivna lägsta antalet, skaU tiUämpas i en bostadsrättsförening, om an­talet medlemmar eUer antalet bostadsrättshavare blivit mindre än fem. Motsvarande gäUer om antalet lägenheter som upplåts med bostadsrätt enUgt 1 kap. 4 § denna lag bUvit mindre än fem. Vidare skaU vad som sägs i 11 kap. 12 § om insatskapital i stället gälla insats och upplätelseavgift i bostadsrättsförenmgen.

35 § Bestämmelserna om fusion m,m, i 12 kap, lagen (1987: 667) om ekonomiska föreningar gäUer i tiUämpliga delar även bostads­rättsföreningar.

Registreringsmyndighet m.m.

36 § Bestämmelsema om registreringsmyndighet och föreningsregi­ster i 15 kap. lagen (1987: 667) om ekonomiska föreningar gäUer även bostadsrättsföreningar. Ett beslut om sådan ändring av stadgama att styrelsens säte skaU flyttas från ett län tiU ett annat får dock inte registreras, om bostadsrättsföreningens firma pä grund av bestämmel­serna i 7 § ttedje stycket första meningen inte får föras in i det senare länets föreningsregister.

Bestämmelsema om anmälan för registrering skall i tiUämpliga delar gäUa ansökan om registtering av en ekonomisk plan.

Inskrivning av uppgifter om bostadsrättsföreningar skaU ske i en särskild avdelning av det föreningsregister som avses i 15 kap, 1 § lagen om ekonomiska föreningar.

9 kap. Skadestånd, straff och vite m.m.

1

§ Bestämmelsema om skadestånd m.m. i 13 kap. lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar gäUer även bostadsrätts­föreningar,

2

§ Bestämmelsema om straff och vite i 16 kap, lagen (1987: 667) om ekonomiska föreningar gäUer i tiUämpliga delar även bostads­rättsföreningar,

3

§ TiU böter skaU den dömas som uppsåtiigen eUer av oaktsamhet

1,

upplåter andelsrätt i strid med 1 kap, 9 §,

2,

upplåter bostadsrätt i strid med 2 kap, 1, 5 eUer 6 § eUer 3 kap. 2 §,

3,

inte häUer en registrerad ekonomisk plan tiUgänglig enligt 2 kap. 7§,

273

18 Riksdagen 1990/91. 1 saml. Nr 92

274

4.

tar emot förskott i strid med 4 kap. 2 §,

Prop. 1990/91: 92

5.

bryter mot 8 kap. 7 § sista stycket.

Bilaga 1

6.

inte för en medlemsförteckning eUer håUer en sådan förteckning tillgängUg enhgt 8 kap. 16 §, eUer

7.

mte för en lägenhetsförteckning enligt denna lag eUer meddelar oriktig eUer vUseledande uppgtft i utdrag enUgt 8 kap. 18 §.

10 kap. Förfarandet i bostadsrättstvister m.m.

1

§ En tvist med anlednmg av upplåtelse av nyttjanderätt enligt denna lag (bostadsrättstvist) som det inte ankommer på hyresnänmden att pröva skaU tas upp av den fastighetsdomstol inom vars område fastigheten är belägen. Bettäffande laga domstol i en bostadsrättstvist som skall prövas enligt lagsökningslagen (1946: 808) eUer handräck­ningslagen (1981: 847) fums bestänunelser i dessa lagar. Eu ärende om förordnande av god man enligt 7 kap, 1 § och ett mål om klander av redovisiung enhgt 7 kap, 4 § skaU tas upp av tingsrätten i den ort där fastigheten fmns,

2

§ Hyresnämndens beslut i frågor enligt 3 kap. 6 och 9 §§, 8 kap. 13 §, 22 § första stycket 1 och 2 samt 10 kap, 6 § får överklagas hos bostadsdomstolen inom tte veckor från den dag beslutet meddelades. Skrivelsen med överklagandet skaU ges in tiU hyresnämnden.

Hyresnämndens beslut i frågor enligt 6 kap. 10 § andra stycket får inte överklagas.

3

§ I en tvist som avser,faststäUande av hyresvillkor enligt 3 kap. 9 § skaU vardera parten svara för sm rättegängskosmad i bostads­domstolen, om inte något annat anges i 18 kap. 6 § rättegångsbaUcen.

4

§ Beslut i ett ärende om behörighet som intygsgivare enligt 2 kap.

4

§ får överklagas hos regeringen. Länsstyrelsens beslut i ett ärende om tiUstånd att upplåta bostadsrätt enligt 3 kap, 2 § får överklagas hos kammarrätten.

5

§ FörbehåU i stadgama enligt 7 kap. 18 § andra stycket lagen (1987: 667) om ekonomiska föreningar som inte innehåUer någon be­stämmelse om rätt för partema att klandra skUjedomen gäUer inte

1.  i fråga om en bostadsrättshavares rätt eUer skyldighet att tiU-

ttäda eUer behälla lägenheten, eUer

2,    bettäffande faststäUande av hyresvillkor enligt 3 kap, 9 §.

I övrigt gäller förbehållet inte i fråga om tvist med anledning av upplåtelse av nyttjanderätt enligt denna lag, om man genom för­behållet utsett skiljemän eller meddelat bestämmelser om skilje-

männens antal, sättet för deras utseende eUer förfarandet vid skilje-  Prop. 1990/91: 92 nämnden. I dessa hänseenden skaU lagen (1929: 145) om skUjemän  Bilaga 1 tiUämpas. Vad som sagts nu utgör dock inte hinder för att i stadgama utse hyresnämnden tiU skiljenämnd eller bestämma kortare tid för skiljemannaåtgärdens avslutande än den tid om sex månader som an­ges i nämnda lag.

6 § Vite som förelagts med stöd av denna lag utdöms av hyres­nämnden. Nänmden skaU självmant ta upp frågan om utdömande.

1.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1990 då bostadsrättslagen (1971: 479) skaU upphöra att gäUa,

2.

Bestämmelsen i 1 kap, 5 § första stycket utgör inte hinder för den som före lagens ikraftfrädande haft rätt att driva verksamhet, i viUcen ingår upplåtelse av nyttjanderätt som avses i denna lag, att fortsätta verksamheten,

3.

Den nya lagen tillämpas även på bostadsrättsföreningar som registterats enligt äldre lag. I fråga om en sådan förening gäller dock punktema 49 nedan.

4.

Om en ekonomisk plan har registrerats eller tagits emot av länsstyrelsen enligt äldre lag, skaU planen anses ha registrerats enligt den nya lagen.

5.

Om en uppsägning har gjorts före den nya lagens ikraftttädande, gäller äldre lag i fråga om uppsägningen.

6.

En bestämmelse i en förenings stadgar om att årsavgift eUer andel i vinst eUer behålba tillgångar skall beräknas efter en lägenhets andelsvärde, skaU anses innebära att en sådan avgtft eUer andel skaU beräknas enligt insatsen för bostadsrätten,

7.

Finns det i en förenings stadgar vid lagens ikraftträdande en be­stämmelse om beräkning av ersätming för bostadsrätt vid överiätelse, gäller bestämmelsen fortfarande, även om gmndema för beräkningen inte angetts i stadgama. En sådan bestämmelse skaU anses innebära villkor för medlemskap, om inte något annat framgår av omständig­hetema.

8.

Om ett beslut på en föreningsstämma fattats före den nya lagens ikraftttädande, gäller äldre lag i fråga om beslutet.

9.

Äldre lag gäUer fortfarande i fräga om talan mot ett beslut av en länsstyrelse eUer en kammarrätt som meddelats före den nya lagens ikraftträdande.

10.  En bostadsrättstvist som har anhängiggjorts vid en domstol

eUer en hyresnänmd eller som hänskjutits tiU avgörande av skUjemän

före den nya lagens ikraftttädande, prövas enligt äldre bestämmelser,

11.  Bestämmelsen i 1 kap, 9 § första stycket utgör inte hinder för

en juridisk person, som före lagens ikraftfrädande haft rän att upplåta

275

andelsrän med viUcen följer rän att för begränsad tid besitta eUer  Prop. 1990/91: 92 hyra lägenhet i hus som tillhör den juridiska personen, att upplåta  Bilaga 1 andelsrätt avseende lägenhet i huset,

I annat fall än som avses i första stycket fär en juridisk person, som före lagens ikraftträdande drivit verksamhet i vilken ingår upplåtelse av andelsrän som avses i 1 kap, 9 § första stycket, efter tiUstånd av länsstyrelsen fortsätta sin verksamhet. Har den juridiska personen ingett en ansökan om detta före ikraftträdandet, får verksamheten drivas vidare i väntan på beslut i ärendet.

Bestämmelsen i 1 kap. 9 § tredje stycket gäUer tiU utgången av är 1991.

276

2 Förslag tUl

Prop. 1990/91:92

Lag om omregistrering av vissa bostadsföreningar

Bilaga i

till bostadsrättsföreningar

Härigenom föreskrivs följande,

1

§ Enligt bestämmelserna i denna lag får sådana ekonomiska för­eningar (bostadsföreningar) som avses i punkt 2 eUer 11 övergångs­bestämmelserna tiU bostadsrättslagen (1989: 0000) omregistreras till bostadsrättsföreningar,

2

§   Omregistrering fär ske under fömtsättning

1,

att bostadsföreningens stadgar ändras och utformas i överens­stämmelse med bestämmelserna i bostadsränslagen (1989: 0000),

2,

att bostadsföreningen har utsett styrelse och revisorer för bo­stadsrättsföreningen i enlighet med bestämmelsema i 8 kap. 19 och 31 §§ bostadsrättslagen (1989:0000) samt an de fömtsätmingar i övrigt som anges i 1 kap. 3 § nänmda lag för registrering av en bostadsrättsförening är uppfyUda,

3,

att bostadsföreningens firma ändras enligt 8 kap. 7 § bostads­rättslagen (1989: 0000), samt

4,

att en sådan ekonomisk plan som anges i 4 § denna lag har upp­rättats av bostadsföreningens styrelse och registreras samtidigt med bostadsrättsföreningen,

I fråga om registteringen av bostadsrättsföreningen och den ekono­miska planen skaU i övrigt tiUämpas bestämmelsema om regisfrering i 2 kap, 3 och 4 §§ lagen (1987: 667) om ekonomiska föreningar samt 8 kap. 36 § bostadsrättslagen (1989: 0000),

3

§ Ett beslut av bostadsförenmgen för omregistrering skall fattas på en föreningsstämma enligt bestämmelsema i 7 kap. lagen (1987: 667) om ekonomiska föreningar. Detsamma gäUer andra be­slut som föreningen fattar med anledning av omregistreringen. Be­stämmelsema om viss majoritet i 15 § andra stycket sista meningen nämnda lag skall dock inte gälla. Inte heller skall sädana vilUcor i stadgama som går längre än vad som föreskrivs i 14 och 15 §§ nämnda lag tiUämpas,

4

§ Innan ett beslut fattas enligt 3 §, skaU bostadsföreningens styrel­se ha upprättat en förenklad ekonomisk plan för föreningens verk­samhet. I planen skall en beräkning göras av bostadsföreningens behållna tillgångar. Med utgångspunkt i beräkningen skall insatsen fördelas på de kommande bostadsrättema efter den andel i bostads­rättsföreningen som belöper på varje medlem. Beslutar förenings-

277

stämman om annan fördelningsgrand, skaU planen ändras i enhghet  Prop. 1990/91: 92

med beslutet.

Bilaga 1

Planen skaU vara undertecknad av bostadsföreningens styrelse och håUas tiUgänglig vid föreningsstämman.

Regeringen eUer den myndighet som regeringen bestämmer fär meddela ytterligare föreskrifter om innehållet i den ekonomiska planen.

5 § När ett beslut om omregisttering har vunnit laga kraft, skaU de

lägenheter som av bostadsföreningen varit uppläma med sådan rätt

som anges i punkt 2 eUer 11 övergångsbestämmelsema tiU bostads­

rättslagen (1989: 0000) i stället anses upplåma med bostadsrätt.

Det ankommer på bostadsrättsföreningens styrelse att genast ut­färda bevis tiU bostadsrättshavama om bostadsrätterna. Beviset skaU innehålla de uppgifter som enUgt 8 kap. 17 § bostadsrättslagen (1989: 0000) skaU anges i den lägenhetsförteckning som styrelsen skaU föra,

6 § Registreringsmyndigheten skaU för anteckning i fastighetsboken

om namnändring genast underrätta inskrivningsmyndigheten när

beslutet om omregisttering har vunnit laga kraft.

Denna lag fräder i kraft den 1 januari 1990 och gäller tiU utgången av är 1994.

278

3 Förslag till

Lag om ändring i lagen (1982: 352) om rätt till

fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt

Härigenom föreskrivs att 3, 6, 9, 12 och 13 §§ lagen (1982: 352) om rätt tiU fastighetsförvärv för ombildning tiU bostadsrätt skall ha följande lydelse.

Prop, 1990/91:92 Bilaga 1

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

3 

§

Om hyresgäster har mtresse av att förvärva fast egendom för om­bildning av hyresrätt till bostadsrätt får detta anmälas till inskriv­ningsmyndigheten för anteckning i fastighetsboken. Inttesseanmälan skall för hyresgästemas räkning göras av en bostadsrättsförening.

Till  anmälan   skall fogas

Föreningen skall till anmälan

intyg av föreningens styrelse        foga ett intyg av föreningens

om antalet lägenheter i den fasta egendom som omfattas av anmälningen samt om att hyresgästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda lä­genheterna skriftUgen har för­klarat sig intresserade av en ombildning av hyresrätt till bostadsrätt.

styrelse om

1.   hur många lågenheter som

finns i den fasta egendom som

anmälan omfattar,

2.   att hyresgästerna i minst

två tredjedelar av de uthyrda

lägenheterna är medlemmar i

bostadsrättrföreningen och att

de skriftUgen har förklarat sig

intresserade av en ombildning

av hyresrätt till bostadsrätt.

6 

§

Fast egendom, som utgör en hyreshusenhet och för vilken en intresseanmälan gäller, får inte överlåtas helt eller delvis genom köp eUer byte utan att den bostadsrättsförening som har gjort intresseanmälan har erbjudits   att    förvärva    hela

Fast egendom, som utgör en hyrcshusenhet och för vilken en intresseanmälan gäUer, får inte överlåtas helt eller delvis genom köp eUer byte utan att den bostadsrättsförening som har gjort intresseanmälan har erbjudits   att   förvärva    hela

279

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

hyreshusenheten. Ett sådant er­bjudande kaUas hembud.

hyreshusenheten. Ett sådant er­bjudande kallas hembud. Vad som sägs om överlåtelse skall i fråga om hembud gälla även övergång genom tillskott till bolag eller förening, utdelning eller skifte från bolag eller förening samt fusion enligt 14 kap. 1 eller 2 § aktiebolags­lagen (1975:1385). En överlåtelse får ske utan hembud tiU bostadsrättsföreningen,

1.     om bostadsrättsföreningen godkäimer överlåtelsen,

2.

om staten eUer en kommun förvärvar egendomen,

3.

om förvärvaren är gift med överlåtaren eUer om förvärvaren eller, när makar förvärvar gemensamt, någon av dem är överlåtarens avkomling,

4.   om förvärvet sker genom inrop på exekutiv auktion eller

offentlig auktion enligt lagen (1904:48 s, 1) om samäganderätt,

5. om överlåtelsen avser an­del och förvärvaren redan äger en andel i egendomen. Hembud behövs inte heUer, om ett förvärv av bostadsrättsföreningen skulle vara oskäligt med hänsyn till förhåUandet meUan överlåtaren och en annan förvärvare än bostadsrättsförcningen eller villkoren för eller omständighetema vid en sådan överlåtelse. Frågan om hembud behövs prövas av hyresnämnden på begäran av fastighetsägaren.

Prop. 1990/91:92 Bilaga 1

9 §

Bestämmelser om bostads­rättsföreningars beslut att för­värva hyresfastigheter för om­bildning av hyresrätt tiU bo­stadsrätt finns i 60 a § bo­stadsrättslagen (1971:479).

Bestämmelser om bostads­rättsföreningars beslut att för­värva hyresfastigheter för om­bildning av hyresrätt till bo­stadsrätt finns i 8 kap. 25-28 §§ bostadsrättslagen (1989: 0000).

280

Nuvarande lydelse

12 §

Föreslagen lydelse

Prop. 1990/91:92 Bilaga 1

Även om hembudet har upp­hön att gälla får överlåtelse genom köp eller byte till någon annan än den bostadsrätts­förening som har gjort in­tresseanmälan inte ske medan föreningens intresseanmälan gäller, om köpeskiUingen är lägre eUer vilUcoren för över­låtelsen sanunantagna är avse­värt ogynnsammare för fastig­hetsägaren än vad som angavs vid hembudet. Har fastighets­ägaren sedan ett hembud upp­hört att gälla gjort ett nytt hembud, enligt viUcet köpeskil­lingen är lägre eller villkoren eljest ogynnsammare för fastig­hetsägaren, och upphör även detta hembud att gäUa, skall första meningen tillämpas på det nya hembudet.

Även om hembudet har upp­hört att gälla får, så länge för­eningens intresseanmälan gäl­ler, en sådan överlåtelse eller övergång som avses i 6 § första stycket inte ske till någon annun än den bostadsrättrförening som har gjort intresseanmälan, om köpeskillingen är lägre eller villkoren för överlåtelsen sam­mantagna är avsevärt ogynn­sammare för fastighetsägaren än vad som angavs vid hem­budet. En sådan överlåtelse får inte heller ske om ett villkor som angavs vid hembudet är oskäligt mot föreningen. Har fastighetsägaren sedan ett hem­bud upphört att gälla gjort ett nytt hembud, enligt vilket köpeskillingen är lägre eUer vilUcoren på annat sätt ogynn­sammare för fastighetsägaren, och upphör även detta hembud att gäUa, skaU första och andra meningen tiUämpas på det nya hembudet. Första stycket skaU äga motsvarande tiUämpning om överlåtelsen

avser andel av hyreshusenheten, I fråga om förbudet i första stycket äger 6 § andra och tredje

styckena  motsvarande  tillämpning.  Om  något  undantag  inte

föreligger, är överlåtaren skyldig att inhämta hyresnämndens tillstånd

till överlåtelsen.

281

Nuvarande lydelse

13 §

Föreslagen lydelse

Prop. 1990/91:92 Bilaga 1

överlåtelser i strid med 6 eller 12 § är ogiltiga.

Om lagfart har meddelats i strid med 20 kap, 6 § 5 eUer 7 § 11 jordabaUcen, gäUer inte första stycket.

Överlåtelse av sådan fast egendom som avses i denna lag är för sin giltighet beroende av att lagfart söks innan anteck­ning om en intresseanmälan en­ligt 3 § har skett, överlåtelser i strid med 6 eUer 12 § är ogil­tiga.

Om lagfart bar meddelats i strid med 20 kap, 6 § 5 eller 7 § 11 jordabalken, gäller inte första stycket andra meningen.

1.

Denna lag fräder i kraft den 1 januari 1990.

2.

Äldre lag gäUer i fråga om en intresseanmälan som har gjorts före ikraftträdandet.

282

4 Förslag till

Lag om ändring i äktenskapsbalken

Härigenom föreskrivs att 7 kap, 4 § äktenskapsbalken skall ha följan-de lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

1 kap. 4 § Med makars gemensamma bostad avses i denna balk

1.

fast egendom som makama eUer någon av dem äger eUer innehar med tomträtt, om det fmns en byggnad på egendomen som är avsedd som makamas gemensamma hem och egendomen innehas huvudsakligen för detta ändamål,

2.

fast egendom som makama eUer någon av dem innehar med nyttjanderätt i förenmg med byggnad pä egendomen som makama eller nägon av dem äger, om byggnaden är avsedd som makamas gemensamma hem och egendomen iimehas huvudsakligen för detta ändamål,

3.

byggnad eUer del av byggnad som makama eUer nägon av dem innehar med hyresrätt, bostadsrätt eller annan liknande rätt, om byggnaden eUer byggnadsdelen är avsedd som makamas gemensamma hem och innehas huvudsakUgen för detta ändamål.

Vad som sägs om bostadsrätt enligt första stycket 3 skall gäl­la även sådan rätt till framti­ da upplåtelse av bostadsrätt som avses i 4 kap. bostadsrättslagen (1989: 0000), om rätten gäller en lägenhet som är avsedd som makarnas gemensamma  hem och huvudsakligen skall innehas för detta ändamål. Med makars gemensamma bohag avses i denna balk möbler, hushåUsmaskiner och annat ime lösöre som är avsett för det gemen­samma hemmet. TiU gemensamt bohag räknas inte sådant bohag som används uteslutande för den ena makens bruk.

Prop. 1990/91:92 BUaga 1

283

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Prop. 1990/91: 92

Bilaga 1 TiU makars gemensamma bosttid och bohag räknas mte egendom som används huvudsakligen för fritidsändamål.

Denna lag tt-äder i kraft den 1 jjinuari 1990.

284

5 Förslag till

Lag om ändring i lagen (1987: 232)

om sambors gemensamma hem

Härigenom föreskrivs att 2 § lagen (1987: 232) om sambors gemensamma hem skaU ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

2 §

Med sambors gemensamma bostad avses i denna lag, om inte annat följer av 4 §,

i. fast egendom som samboma eUer någon av dem äger eller innehar med tomträtt, om det finns en byggnad pä egendomen som är avsedd som sambomas gemensamma hem och egendomen innehas huvudsakligen för detta ändamål,

2.

fast egendom som samboma eUer någon av dem innehar med nyttjanderätt i förening med byggnad på egendomen som samboma eller någon av dem äger, om byggnaden är avsedd som sambomas gemensamma hem och egendomen innehas huvudsakligen för detta ändamål,

3.

byggnad eller del av byggnad som samboma eller någon av dem innehar med hyresrätt, bostadsrätt eUer annan liknande rätt om byggnaden eller byggnadsdelen är avsedd som sambomas gemensamma hem och innehas huvudsakUgen för detta ändamål.

Vad som sägs om bostadsrätt enligt första stycket 3 skall gäl­la även sådan rätt till framti­da upplåtelse av bostadsrätt som avses i 4 kap. bostadsrättslagen (1989: 0000), om rätten gäller en lägenhet som är avsedd som sambornas gemensamma hem och huvudsakUgen skall innehas för detta ändamål. Samboma får i en av dem båda undertecknad handling anmäla tiU inskrivningsmyndigheten att en fastighet som är lagfaren för en av

Prop. 1990/91:92 Bilaga 1

285

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Prop. 1990/91: 92

BUaga 1 dem eller en tomträtt för vilken en av dem är inskriven som innehavare är gemensam bostad för dem båda.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1990.

286

Prop. 1990/91:92 Bilaga 1

6 Förslag till

Lag om ändring i lagen (1987:667)

om ekonomiska föreningar

Härigenom föreskrivs att 7 kap. 13 § lagen (1987:667) om ekono-

'

miska föreningar skaU ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

1 kap. 13 §

Föreningsstämmans beslut utgörs av den mening som har fått mer än hälften av de avgivna röstema eUer, vid lika röstetal, den mening som ordföranden biträder. Vid val anses den vald som har fått de flesta röstema. Vid Uka röstetal avgörs valet genom lotming, om inte annat beslutas av stämman innan valet förrättas.

Första stycket gäUer inte, om annat följer av denna lag eUer föreskrivs i stadgama. Bettäffande beslut som avses i 14 och 15 §§ kan dock i stadgama endast föreskrivas villkor som går längre än som anges i dessa paragrafer.

Enligt lagen (1989:0000) om omregistrering av vissa bo­stadsföreningar till bostads­rättrföreningar gäller särskilda bestämmelser om beslut av en föreningsstämma.

Denna lag ttäder i kraft den 1 januari 1990.

287

7 Förslag till

Lag om ändring i lagen (1973: 188)

om arrendenämnder och hyresnänmder

Härigenom föreskrivs att 4, 5, 11, 15, 22 och 23 §§ lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyresnämnder skall ha följande lydelse.

Prop. 1990/91:92 BUaga 1

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

4 

§

2

Hyresnänmd som avses i 12 kap. 68 § jordabaUcen har tiU uppgift att

1.    medla i hyres- eUer bostadsrättstvist,

2.   pröva tvist om åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 16 § andra

stycket, ändrad användning av lokal enligt 12 kap. 23 § andra stycket,

skadestånd enligt 12 kap. 24 a §, överlåtelse av hyresrätt enligt 12

kap. 34-37 §§, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 12 kap.

40 §, förlängning av hyresavtal erJigt 12 kap. 49 §, hyresvillkor en­

ligt 12 kap. 54 §, återbetalning av hyra och fastställande av hyra en­

ligt 12 kap. 55 b §, uppskov med avflytming enligt 12 kap. 59 §

eUer föreläggande enligt 12 kap. 64 §, allt jordabalken,

2 a. pröva tvist om hyresvillkor enligt 22-24 §§ hyresförhand­lingslagen (1978: 304) eller om återbetalningsskyldighet enligt 23 § samma lag,

3. pröva tvist om hyres­villkor enligt 7 § sista stycket, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 30 § andra stycket eller medlemskap enligt 52 §, allt bos tadsr ätt slagen (1971:479),

3, pröva tvist om upplåtelse av bostadsrätt enligt 3 kap. 6 §, hyresvillkor enligt 3 kap. 9 §, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 6 kap. 10 § andra stycket, medlemskap enligt 8 kap. 13 § eller utdömande av vite enligt 10 kap. 6 §, allt bostadsrättslagen (1989:0000),

'Lagen omtryckt 1985: 660. 2senasie lydelse 1988: 928.

288

Föreslagen lydelse

4. pröva fräga om god­kännande av överenskommelse som avses i 12 kap. 1 § femte stycket, 45 eller 56 § jorda­balken eUer av beslut som avses i 8 kap. 22 § första stycket 1 och 2 bostadsrättslagen.

Nuvarande lydelse

4, pröva fråga om god-kärmande av överenskommelse som avses i 12 kap, 1 § femte stycket, 45 eller 56 § jorda­balken eUer av beslut som avses i 60 § första stycket 1 bostads­rättslagen.

5.    vara skiljenämnd i hyrcs- eUer bostadsrättstvist,

5 a. pröva tvist meUan hyresvärd och hyresgästorganisation enligt hyresförhandlingslagen,

6.

pröva frågor enligt bostadssaneringslagen (1973: 531) och bo-stadsförvalmingslagen (1977: 792),

7.

pröva frågor enligt lagen (1975: 1132) om förvärv av hyres­fastighet m, m,,

8.

pröva frågor enhgt lagen (1987: 1274) om kommunal bostads­anvisningsrätt,

9.

pröva frågor enligt lagen (1982: 352) om rätt tiU fastighetsför­värv för ombildning till bostadsrätt.

Ärende upptages av den hyresnänmd inom vars område fastigheten är belägen. Ärende som avses i 10, 17 eUer 18 § lagen om förvärv av hyresfastighet m.m. upptages dock av hyrcsnämnden i den ort där bo­lagets styrelse har sitt säte eUer, i fräga om handelsbolag, där för­valmingen föres.

Prop, 1990/91: BUaga 1

92

5

§

Hyresnämnd består av lag­faren ordförande och två andra ledamöter, om ej annat följer av tredje stycket. Av de senare ledamöterna skaU den ene vara väl förtrogen med förvaltning av hyresfastighet eller, när ärendet rör bostadsrättsfastig­het, med förvalming av sådan fastighet och den andre vara väl förtrogen   med   bostadshyres-

Hyresnämnd består av lag­faren ordförande och två andra ledamöter, om ej annat följer av tredje stycket. Av de senare ledamötema skaU den ene vara väl förtrogen med förvalming av hyresfastighet eller, när ärendet rör bostadsrättsfastig­het, med förvalming av sådan fastighet och den andre vara väl förttogen   med   bostadshyres-

Senaste lydelse 1983:439.

19 Riksdagen 1990/91. 1 saml. Nr 92

289

rättshavares förhållanden.

Hyresnämnd får anlita expert att biträda nänmden, om ärendets be­skaffenhet eUer annat särskiU skäl föranleder det.

Bestämmelsema i 2 § andra - fjärde styckena äger motsvarande tiUlämpning i fråga om hyresnäimnd.

Regeringen kan förordna att i hyresnänmd skaU finnas flera avdel­ningar.

Bestämmelsema om hyresnämnd gäller i tiUämpUga delar även avdelning.

Nuvarande lydelse

gästers förhåUanden eUer, när ärende rör annan lägenhet än bostadslägenhet, med näringsid­kande hyres-gästers förhåUan­den. I ärende enligt 52 § eller 60 § första stycket I bostads­rättslagen (1971:479) skaU vad som sagts nu om hyres­gästers förhållanden i stället av­se bostadsrättshavares för­håUanden.

Föreslagen lydelse

gästers förhållanden eller, när ärende rör annan lägenhet än bostadslägenhet, med närings­idkande hyresgästers förhåUan­den. I ärende enUgt 3 kap. 6 §, 8 kap. 13 eller 22 § första stycket I och 2 eller 10 kap. 6 § bostadsrättslagen (1989:0000) skaU vad som sagts nu om hyresgästers för­håUanden i stället avse bostads-

Prop. 1990/91:92 Bilaga 1

11 §4

Rör ärende som avskrivits en-ligt 10 § första stycket första punkten tvist som avses i 9 kap. 10 §, 10 kap. 6 a§ eller 12 kap. 49 eller 54 § jordabalken, 22 eller 24 § hy-rerförhandlingslagen (1978:304), 5 § lagen (1957:390) om fiskearrenden, 52 § bostadsrättslagen (1971:479) eller 18 § jakt­lagen (1987: 259) skaU nämn­den återuppta ärendet på an­sökan av sökanden. Ansökan görs skriftligen inom tre veck­or från den dag beslutet om avskrivning meddelades.

Rör ärende som avskrivits enligt 10 § första stycket första punkten tvist som avses i 9 kap.10 §, 10 kap. 6 a § eller 12 kap. 49 eller 54 § jordabalken, 22 el-ler 24 § hyresförhandlingslagen (1978: 304), 5 § lagen (1957: 390) om fiskearrenden, 8 kap. 13 § bostadsrättslagen (1989: 0000) eller 18 § jaktlagen (1987: 259) skall nämnden ätemppta ärendet på ansökan av sökanden. Ansökan görs skrift­ligen inom tre veckor från den dag beslutet om avskrivning meddelades.

"senaste lydelse 1987: 264.

290

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Uteblir sökanden ånyo, får ärendet icke äterapptagas pä nytt.

15 §5

Har partema avtalat att tvist skall avgöras av skiljemän utan förbehåll om rätt för partema att klandra skiljedomen och har, vid arrendetvist, arrendenämnden eUer, vid hyres- eUer bostadsrättstvist, hyresnämnden utsetts tiU skiljenämnd, skall nämnden på ansökan avgöra tvisten genom skiljedom, om ej hinder möter enhgt 1 § andra stycket lagen (1929: 145) om skiljemän. Om sådan ansökan gäUer 8 §. Har tvisten redan hänskjutits tiU nämnd, kan skUjedom dock på-kaUas muntligen inför nänmden.

I ärende som nänmd har att avgöra genom skUjedom gäller lagen om skiljemän, i den mån ej annat följer av denna lag. Vardera parten svarar för sin kosmad i tvist som avses i 9 kap. 10 eller 14 §, 10 kap. 6 § eller 12 kap. 49 eller 54 § jordabalken, 5 § lagen (1957: 390) om fiskearrenden eUer 3 kap. 9 § bostadsrätts­lagen (1989:0000).

I ärende som nämnd har att avgöra genom skiljedom gäller lagen om skiljemän, i den män ej annat följer av denna lag. Vardera parten svarar för sin kosmad i tvist som avses i 9 kap. 10 eller 14 §, 10 kap. 6 § eller 12 kap. 49 eller 54 § jordabalken, 5 § lagen (1957: 390) om fiskearrenden eller 7 § sista stycket bostads­rättslagen (1971:479).

Prop. 1990/91:92 Bilaga 1

22

§«

Beslut av nämnd äger, sedan tid för klander eller besvär utgått när talan får föras mot beslutet, rättskraft, såvitt däri­genom avgjorts fräga som avses i 1 § första stycket 2 eller 5 eller 4 § första stycket 2, 2 a, 3, 5 a. 6, 7, 8 eUer 9. Vad som sagts nu gäller dock ej beslut, varigenom ansökan om åtgärds-föreläggande enligt 12 kap. 16 §   andra stycket eUer tiU-

Beslut av nämnd äger, sedan tid för klander eller besvär utgått när talan får föras mot beslutet, rättskraft, såvitt däri­genom avgjorts fråga som avses i 1 § första stycket 2 eller 5 eUer 4 § första stycket 2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7, 8 eUer 9. Vad som sagts nu gäUer dock ej beslut, varigenom ansökan om åtgärds­föreläggande enligt 12 kap. 16 §   andra stycket eUer tiU-

Senaste lydelse 1984: 679. 'Senaste lydelse 1988:928

291

Nuvarande lydelse

srånd enligt 12 kap. 23 § andra stycket, 34-37 eUer 40 § jorda­baUcen eUer 30 § andra stycket bostadsrättslagen (1971: 79) eller ansökan om uppskov enligt 12 kap. 59 § jordabaUcen eller ansökan om förbud eUer medgivande som avses i 2 a § bostadssaneringslagen (1973: 531) eller yrkande om rätt till förhandlingsordning enligt 9 § hyresförhand­Ungslagen (1978: 304) eller ansökan om anvisningsrätt en­ligt 3 § lagen (1987: 1274) om kommunal bostadsanvisnings­rätt lämnats utan bifaU.

Bestämmelsema i 27 och 28 omprövning av beslut skaU inte

Föreslagen lydelse

stånd enhgt 12 kap, 23 § andra stycket, 34-37 eUer 40 § jorda­balken eller 6 kap. 10 § andra stycket bostadsrättslagen (1989: 0000) eUer ansökan om uppskov enUgt 12 kap. 59 § jordabalken eUer ansökan om förbud eUer medgivande som avses i 2 a § bostadssane­ringslagen (1973: 531) eller yrkande om rätt tiU förhand­lingsordning enligt 9 § hyres­förhandlingslagen (1978: 304) eUer ansökan om anvisningsrätt enhgt 3 § lagen (1987: 1274) om kommunal bostadsanvis­ningsrätt lämnats utan bifaU.

§§ förvalmingslagen (1986: 223) om

tiUämpas hos nämndema.

Prop. 1990/91:92 Bilaga 1

23

§

7

Om fullföljd av talan mot hyresnämnds beslut i ärende enligt 12 kap. jordabalken eller hyresförhandlingslagen (1978: 304) eller i ärende an­gående bostadsrätt, bostads­sanering eller särskild förvalt­ning eller i ärende enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m., enligt lagen (1987: 1274) om kom­munal bostadsanvisningsrätt eller lagen (1982: 352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning tiU bostadsrätt finns bestämmelser   i  12 kap.  70 §

Om fullföljd av talan mot hyresnämnds beslut i ärende enligt 12 kap. jordabalken eller hyresförhandlingslagen (1978: 304) eller i ärende an­gående bostadsrätt, bostads­sanering eller särskild förvalt­ning eUer i ärende enligt lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastighet m.m., enligt lagen (1987: 1274) om kom­munal bostadsanvisningsrätt eller lagen (1982: 352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning tiU bostadsrätt finns bestämmelser   i  12 kap.  70 §

''Senaste lydelse 1987: 1278.

292

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Prop. 1990/91:92

Bilaga 1

jordabalken,   31 §   hyresför-

jordabalken,   31 §   hyresför-

handlingslagen, 76 § bostads-

handlingslagen,   10 kap. 2 §

rättslagen     (1971:     479),

bostadsrättslagen (1989:0000),

21   §   bostadssaneringslagen

21 §   bostadssaneringslagen

(1973:531), 34 § bostadsför-

(1973:531), 34 § bostadsför-

valtningslagen  (1977:  792),

valtningslagcn   (1977: 792),

25 § lagen om förvärv av hy-

25 §   lagen   om   förvärv   av

resfastighet m.m., 16 § lagen

hyresfastighet m.m., 16 § lagen

(1987: 1274) om kom-munal

(1987: 1274)  om  kommunal

bostadsanvisningsrätt samt 15 §

bostadsanvisningsrätt samt 15 §

lagen om rätt tiU fastighetsför-

lagen om rätt tiU fastighetsför-

värv för ombildning till bo-

värv för ombildning till bo-

stadsrätt,

stadsrätt.

Hyresnämndens ytttande enligt 12 a § första stycket fär inte över­klagas.

Hyresnänmdens beslut får överklagas genom besvär hos bostads­domstolen, om nämnden

1.

avvisat ansökan som avses i 8, 11, 14-16, 16 a, 16 c, 16 d eller 16 e §, eller avvisat besvär,

2.

avskrivit ärende enligt 8-10, 15 a, 16, 16 a, 16 c, 16 d eller 16 e §, dock ej när ärendet kan åtempptagas,

3.

förordnat angående ersätming för någons medverkan i ärendet,

4.

utdömt vite eller annan påföljd för underlåtenhet att iakttaga föreläggande eller ådömt straff för förseelse i förfarandet,

5.

utiåtit sig i annat faU än som avses i 3 i fräga som gäUer alhnän rättshjälp.

En besvärshandling som avses i tredje stycket skall ges in till hyresnämnden inom tre veckor från den dag beslutet meddelades.

I fråga om handläggningen hos hyresnämnden av en besvärshand­ling som avses i första eller tredje stycket tiUämpas bestämmelsema i 52 kap. 2 och 4 §§ rättegångsbaUcen.

Denna lag tt-äder i kraft den 1 januari 1990.

293

8 Förslag till

Lag om ändring i bostadssaneringslagen (1973: 531)

Härigenom föreskrivs att 25 {) bostadssaneringslagen (1973: 531) skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

25 §1

Om särskilda skäl föreligger.

Om särskUda skäl föreligger,

kan länsstyrelsen medge imdan-

kan länsstyrelsen medge undan­

tag från tiUämpningen av lagen

tag frän tiUämpningen av lagen

i fräga om fastighet, vilken

i fråga om fastighet, viUcen äges

äges av förening eller aktie-

av en juridisk person som avses

bolag som avses / punkt 16

i punkt 11 övergångsbestäm-

övergångsbestämmelserna till

melserna till bostadsrättslagen

bostadsrättslagen (1971:479).

(1989: 0000).

Prop. 1990/91:92 BUaga 1

Denna lag fräder i kraft den 1 januari 1990.

ISenaste lydelse 1974: 821.

294

9 Förslag till

Lag om ändring i lagen (1974: 1082) om

bostadsdomstol

Härigenom föreskrivs att 13 § lagen (1974: 1082) om bostads­domstol skaU ha följande lydelse.

Prop, 1990/91: 92 Bilaga 1

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

13 §

Sammanttäder bostadsdomstolen med sju ledamöter, är tre av dem lagfarna ledamöter och fyra av dem infresseledamöter. En av de lagfarna ledamötema är därvid ordförande.

Av intresseledamötema skaU två vara väl förtrogna med för­valtning av hyresfastighet eUer, när målet rör bostadsrättsfastig­het, med förvaltning av sådan fastighet och två ledamöter väl förtrogna med bostadshyres­gästers förhållanden eller, vid prövning av fråga enligt 12 kap. 36 § jordabalken, med näringsidkande hyresgästers förhållanden eller, vid prövning av fräga enligt 52 § eller 60 § första stycket 1 bostadsrättslagen (1971:479). med bostadsrättshavares förhållanden. Rör mål hyresfastighet som till-hör enskild, skall de två först­nämnda ledamötema vara väl förtrogna företrädesvis med förvaltning av sådan fastighet. Rör mål annan hyresfastighet, skall dessa ledamöter vara väl förtrogna företrädesvis med förvaltning av hyresfastighet som tillhör annan än enskild.

Av intresseledamötema skall två vara väl föruogna med för­valming av hyresfastighet eUer, när mälet rör bostadsrättsfastig­het, med förvalming av sådan fastighet och två ledamöter väl förtrogna med bostadshyres­gästers förhållanden eller, vid prövning av fråga enligt 12 kap. 36 § jordabalken, med näringsidkande hyresgästers förhållanden eller, vid prövning av fråga enligt 3 kap. 6§. 8 kap. 13 § eller 22 § första stycket 1 och 2 eller 10 kap. 6 § bostadsrättslagen (1989:0000), med bostads­rättshavares förhållanden. Rör mål hyresfastighet som tiUhör enskild, skall de tvä först­nämnda ledamöterna vara väl förtrogna företrädesvis med förvalming av sädan fastighet. Rör mål annan hyresfastighet, skall dessa ledamöter vara väl förtrogna företrädesvis med förvaltning av hyresfastighet som tiUhör annan än enskild.

295

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Prop. 1990/91:92

BUaga 1

Denna lag ttäder i kraft den 1 januari 1990,

296

10 Förslag till

Lag om ändring i lagen (1975: 1132)

om förvärv av hyresfastighet m.m.

Härigenom föreskrivs att 2 § lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastighet m,m.l skaU ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

2 §2

FörvärvstiUständ fordras inte

1.

om egendomen förvärvas från staten, kommun, landstings­kommun eUer kommunalförbund,

2.

om staten, kommun, landstingskommun, kommunalförbund, aktiebolag, som helt ägs av kommun eller landstingskommun, allmännyttigt, bostadsföretag, folkrörelsekooperativ riksorganisation eller regional folkrörelsekooperativ organisation av bostadsrättsföreningar eller bostadsrättsförening ansluten tiU sådan organisation är förvärvare,

2 a. om egendomen i annat

2 a, om egendomen i annat

fall än  som  anges  under 2

fall  än  som  anges  under 2

förvärvas av en bostadsrätts-

förvärvas av en bostadsrätts-

förening och föreningen har

förening och föreningen har

fattat beslut om förvärvet i den

fattat beslut om förvärvet i den

ordning   som   föreskrivs   i

ordning som föreskrivs i 8 kap.

60 a §     bostadsrättslagen

25 §      bostadsrättslagen

(1971:479).

(1989:0000),

3.

om egendomen enligt medgivande av regeringen förvärvas för kyrkligt ändamål eUer fånget prövats enligt lagen (1970: 939) om förvaltning av kyrkhg jord,

4.

om egendomen förvärvas av kreditinrätming vilken enligt lag eller enligt reglemente eUer bolagsordning som regeringen fastställt är skyldig att äter avyttra egendomen,

5.

om förvärvaren är gift med överlåtaren och inte heller om förvärvaren eller, när makar förvärvar gemensamt, nägon av dem är överlätarens avkomling, allt under fömtsätming att överlätaren inte är skyldig att avyttra egendomen enligt 6 § eller enligt 3 kap. 1 § lagen (1982: 618) om utiändska förvärv av fast egendom m.m.,

6.

om förvärvet skaU prövas enhgt lagen om utiändska förvärv av fast egendom m. m.,

'Lagen omtryckt 1983:438. 2Senaste lydelse 1987:244.

Prop. 1990/91:92 Bilaga 1

297

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Prop. 1990/91:92

BUaga 1 7, om förvärvet sker genom inrop på exekutiv auktion.

Denna lag fräder i kraft den 1 j£inuari 1990.

298

11 Förslag till

Lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978: 304)

Härigenom   föreskrivs   att   33 §   hyresförhandlingslagen (1978: 304) skaU ha följande lydelse.

Prop. 1990/91:92 BUaga 1

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

33 

§

Om särskilda skäl föreligger, kan länsstyrelsen medge imdan­tag från tiUämpningen av lagen i fråga om hus som ägs av förening eller aktiebolag som avses i punkt 16 övergångsbe­stämmelserna till bostadsrätts­lagen (1971:479).

Om särskUda skäl föreligger, kan länsstyrelsen medge undan­tag från tiUämpningen av lagen i fråga om hus som ägs av en juridisk person som avses i punkt 11 övergångsbestämmel­serna till bostadsrättslagen (1989: 0000).

Denna lag fräder i kraft den 1 januari 1990.

299

Prop. 1990/91: 92 BUaga 1

12 Förslag till

Lag om ändring i lagen (1982: 617)

om utländska förvärv av svenska företag m.m.

Härigenom föreskrivs att i 3 §:Uagen (1982: 617) om utiändska förvärv av svenska företag m.m. "bostadsrättslagen (1971:479)" skaU bytas ut mot "bostadsrättslagen (1989: 0000)".

Denna lag träder i kraft den 1 jimuari 1990,

1 Senaste lydelse 1983: 106. Lagcn omtryckt 1987; 420.

300

13 Förslag till

Lag om ändring i övergångsbestämmelsema

till lagen (1984: 694) om ändring i jordabalken

Härigenom föreskrivs att punkt 7 övergångsbestämmelserna till lagen (1984: 694) om ändring i jordabalken skaU ha följande lydelse.

Prop. 1990/91:92 Bilaga 1

Nuvarande lydelse

7. Om det föreligger sär­skilda skäl, kan länsstyrelsen ge en förening eUer ett aktiebolag som avses i punkt 16 i över­gångsbestämmelserna till bo­stadsrättslagen (1971:479) tiU­stånd att tiUämpa avtalsklausul som strider mot 12 kap. 15 § andra stycket första meningen eller 19 §, Tillständ som har meddelats enligt äldre bestäm­melser gäller även efter ikraft­ttädandet.

Föreslagen lydelse

7, Om det föreligger sär­skilda skäl, kan länsstyrelsen ge en juridisk person som avses i punkt 11 övergångsbestäm­melserna till bostadsrättslagen (1989: 0000) tiUstånd att till-lämpa avtalsklausul som strider mot 12 kap. 15 § andra stycket första meningen eller 19 §, TiUstånd som har meddelats en­ligt äldre bestämmelser gäller även efter ikraftträdandet.

Denna lag ttäder i kraft den 1 januari 1990.

301

14 Förslag till

Lag om ändring i lagen (1986: 1242)

om försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt

Härigenom föreskrivs att 1 § lagen (1986: 1242) om försöksverk­samhet med kooperativ hyresrätt skaU ha följande lydelse.

Prop. 1990/91:92 Bilaga 1

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

1 §

Enligt denna lag får rege­ringen försöksvis lämna eko­nomiska föreningar tiUstånd att utan hinder av bestäm-melsema 

i 79 § bostadsrättslagen 

(1971: 479) bedriva verksam­het i vilken föreningen tiUäm-par villkor som innebär att det med andelsrätt i föreningen följer en rätt att hyra bostads­lägenhet (kooperativ hyresrätt).

Enligt denna lag får rege­ringen försöksvis lämna eko­nomiska föreningar tiUstånd att utan hinder av bestämmelserna i 1 kap. 9 § bostadsrättslagen (1989: 0000) bedriva verksam­het i vilken föreningen tiUäm-par villkor som innebär att det med andelsrätt i föreningen följer en rätt att hyra bostads­lägenhet (kooperativ hyresrätt).

Denna lag fräder i kraft den 1 januari 1990.

302

Prop. 1990/91:92 Bilaga 1

15 Förslag till

Lag om ändring i lagen (1987: 813) om homosexuella

sambor

Härigenom föreskrivs att i lagen (1987: 813) om homosexuella sambor "bostadsrättslagen (1971: 479)" skaU bytas ut mot "bostads­rättslagen (1989: 0000)",

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1990,

303

16 Förslag till

Lag om ändring i lagen (1987: 1274)

om kommunal bostadsanvisningsrätt

Härigenom föreskrivs att 8 § lagen (1987: 1274) om kommunal bostadsanvisningsrätt skaU ha följande lydelse.

Prop. 1990/91: 92 Bilaga 1

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Om kommunen inte anvisar någon bostadssökande eller om husägaren inte godtar den bostadssökande som kommunen anvisar eUer inte kan träffa avtal med denne, är husägaren skyldig att upplåta lägenheten tiU kommunen om kommimen begär det.

Om annat inte avtalats, skall upplåtelse tiU kommunen anses ha skett vid den tidpunkt då kommunens begäran enligt första stycket kommit hus­ägaren till banda och på de vilUcor som angetts i meddelan­det enligt 7 §. Om upplåtelsen avser bostadsrätt, skall den dock inte anses ha skett mnan de fömtsättningar är uppfyUda som anges i 3 och 5 §§ bo­stadsrättslagen (1971:479).

Om annat mte avtalats, skall upplåtelse tiU kommunen anses ha skett vid den tidpunkt då kommunens begäran enligt första stycket kommit hus­ägaren till hända och på de villkor som angetts i meddelan­det enligt 7 §. Om upplåtelsen avser bostadsrätt, skall den dock inte anses ha skett innan de fömtsätmingar är uppfyllda som anges i 2 kap. 1, 5, och 6 §§ samt 3 kap. 2 § bostads­rättslagen (1989:0000).

Denna lag tt-äder i kraft den 1 januari 1990,

304

Förteckning över remiss­instanserna

Prop. 1990/91:92 BUaga 2

Betänkandet (SOU 1988:14) Översyn av bostadsrättslagen, m,m. har remiss­behandlats.

Efter remiss har yttranden över betänkandet avgetts av hovrätten for Västta Sverige, kammarrätten i Sundsvall, bostadsdomstolen, domstolsverket, Stockholms tingsrätt, hyresnämndema i StcKkholm, Göteborg och Malmö, plan- och bostadsverket, riksskatteverket, konsumentverket, länsstyrelsema i Stockholms, Göteborgs och Bohus samt Malmöhus län, länsstyrelsemas or­ganisationsnämnd (LON), riksrevisionsverket, diskrimineringsombuds­mannen (DO), juridiska fakultetsnämnden vid St(x;kholms universitet, Sveriges advokatsamfund. Svenska kommunförbundet, Stockholms kom­mun, Malmö kommun, Stockholms läns landsting, HSB:s riksförbund, Riksbyggen, Sveriges bostadsrättsföreningars centtalorganisation (SCB), Aktiebolaget Bostadsgaranti, Hyresgästemas riksförbund, Sveriges fastig­hetsägareförbund, Sveriges allmännyttiga bostadsföretag (SABO), Stockholms k(x>perativa bostadsförening (SKB), Sveriges fastighetsmäklar-samfund, Svenska bankföreningen, Svenska sparbanksföreningen, Sveriges föreningsbankers förbund, StadshypoteksKassan, Stockholms handels­kammare. Småföretagens riksorganisation (x;h Uppsala bostadsrättsförening­ars centtalförening (UBC).

Dessutom har en skrivelse inkommit från Institutet for bostadsrätt IFB AB samt från vissa enskilda personer.

Riksskatteverket har inhämtat ytttande frän länsskattemyndighetema i Stockholm, Malmöhus, Göteborgs och Bohus samt Västerbottens län. 1 nedan redovisad remissammanställning kallad skatteförvaltningen.

Följande myndigheter och organisationer har avstått från att yttra sig. Socialstyrelsen, statskontoret, Göteborgs kommun, BR fastighetsgaranti aktiebolag, Byggenneprenörema, Sveriges köpmannaförbund samt Bransch­organisationen för Svenska fritidsboendeanläggningar (BSF).

20 Riksdagen 1990/91. 1 saml. Nr 92

305

Sammanställning av remissyttrandena över betan-

Prop. i990/9i: 92

kandet (SOU 1988:14) Översyn av bostadsrättslagen    "  m.m.

1 Remissinstansema

Efter remiss har ytttanden över betänkandet avgetts av hovrätten för Västta Sverige, kammarrätten i Sundsvall, bostadsdomstolen, domstolsverket, Stockholms tingsrätt, hyresnämndema i Stockholm, Göteborg och Malmö, plan- och bostadsverket, riksskatteverket, konsumentverket, länsstyrelsema i Stockholms, Göteborgs och Bohus samt Malmöhus län, länsstyrelsemas or­ganisationsnämnd (LON), riksrevisionsverket, diskrimineringsombuds-mannen (DO), juricUska fakultetsnämnden vid Stockholms universitet, Sveriges advokatsamfund. Svenska kommunförbundet, Stockholms kom­mun, Malmö komraun, Stockholms läns landsting, HSB:s riksförbund, Riksbyggen, Sveriges bostadsrättsföreningars centtalorganisation (SCB), Aktiebolaget bostadsgaranti. Hyresgästemas riksförbund, Sveriges fastig­hetsägareförbund, Sveriges allmännyttiga bostadsföretag (SABO), Stockholms kooperativa bostadsförening (SKB), Sveriges fastighetsmäklar-samfund. Svenska bankföreningen. Svenska sparbanksföreningen, Sveriges föreningsbankers förbund, StadshypoteksKassan, Stockholms handels­kammare. Småföretagens riksorgcinisation och Uppsala bostadsrättsförening­ars cenöalföreningen (UBC).

Dessutom har en skrivelse inkommit från Institutet för bostadsrätt IFB AB samt från vissa enskilda personer.

Riksskatteverket har inhämtat ytttande från länsskattemyndighetema i Stockholm, Malmöhus, Göteborgs och Bohus samt Västerbottens län. 1 nedan redovisad remissammanställning kallad skatteförvaltningen.

Följande myndigheter och organisationer har avstått från att yttra sig. Socialstyrelsen, statskontoret, Göteborgs kommun, BR fastighetsgaranti aktiebolag. Byggentreprenörerna, Sveriges köpmannaförbund samt Branschorganisationen för Svenska fritidsboendeanläggningar (BSF).

2 Allmänna och sammiinfattande synpunkter

De allra flesta remissinstansema sjiser att utredningens lagförslag innebär en positiv omarbeming av lagstiftningen med en ändamålsenlig systematisering och språklig redigering. Genom detta arbete har uttedningen kunnat åstad­komma en betydligt mera lättillgängUg lagreglering av ett tidigare ganska kompUcerat och svårriUgängUgt regelsystem.

Hovrätten för Västra Sverige anser att genom en ändamålsenlig sys­

tematisering och språkUg redigering har lagregleringen av bostadsrätten blivit

betydligt mera lättillgänglig. Hovrätten fortsätter. Samtidigt måste dock

konstateras att det, närmast av lagtekniska skäl, torde vara ofrånkomligt att

306

lagstiftningen förblir svårhanterUg för den enskilde bostadsrättshavaren. Prop. 1990/91: 92 Utredningens sttävanden att anpassa bostadsrättslagens regelsystem till den Buaga 2 på bostadsmarknaden dominerande hyreslagen är välkomna. Hovrätten note­rar särskilt att begreppet lokal nu införs i bostadsrättslagstiftningen. Utredningens förslag tiU en lag ora omregisttering av vissa bostadsföreningar till bostadsrättsföreningar och förslag till omarbetning av lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning tiU bostadsrätt synes vara väl motiverade.

Uttedningen har haft att utgå från det rådande processuella systemet på bostadslagstifmingens område. Även efter översynen kommer tillämpningen att vila på ett antal olika myndigheter och domstolar. Ett exempel som stäm­mer till eftertanke är att frågan om en förening uppställt oskäliga villkor vid ansökan om medlemskap i föreningen kan komma att prövas av såväl läns­styrelse som hyresnämnd och allmän domstol. Att en sådan ordning skapar vissa svårigheter när det gäller rättsbildningen är uppenbart.

Det framstår enligt kammarrätten i Sundsvall som en klart framsteg au BRL ersätts med en ny cx;h mera översiktligt cUsponerad lag med genom­gående modernt språkbruk.

Såväl när det gäller utformningen av lagtexten som i andra hänseenden, kan kammarrätten i stort ansluta sig till uttedningens lagförslag (x;h kammar­rätten finner dessa väl ägnade att läggas tUl gmnd fÖr lagstiftning.

Stockholms tingsrätt tiUstyrker i allt väsentiigt de föreslagna ändring­arna och instämmer i huvudsak i uttedningens bedömningar. Tingsrätten ifrågasätter dock införandet av en överlåtelseavgift vid överlåtelser av bostadsrätt. Det bör enligt tingsrättens mening vidare övervägas i det fortsatta lagstiftningsarbetet om inte möjligheten för en förhandstecknare att vid för­handsavtal i nyproduktionsfallen sätta annan i sitt ställe bör vidgas något. Tingsrätten bedömer att uttedningens förslag inte kommer att märkbart på­verka domstolamas arbetsbelastning eller föranleda några kostnader.

Hyresnämnden i Stockholm finner uttedningens förslag i stort sett väl motiverade och ägnade att ligga till gmnd för lagstiftning. Även plan- och bostadsverket (x;h Fastighetsägareförbundet instämmer i huvudsak i Uttedningens bedömningar.

Länsstyrelsen i Stockholms län ansluter sig till uttedningens ställ­ningstaganden och tillstyrker i princip att förslaget ttil ny bostadsrättslag m.m. läggs nU gmnd for lagsriftning.

Till skiUnad från uttedningen anser länsstyrelsen att en bostadsrätts­

förenings önskemål om att begränsa medlemskretsen till fysiska personer i

första hand bör åstadkommas genom lättnader i lagens bestämmelser om

stadgeändring. Ett förhandsavtal mellan en bostadsrättsförening och en

bostadssökande bör enligt länsstyrelsens mening föregås av en medlems­

prövning. En bostadsrättsförening bör ge in en kostnadskalkyl för bygg-

q..

projektet tillsammans med ansökan om tillstånd att uppbära förskott. Prop. 1990/91: 92 Föreningen bör stäUa säkerhet även för ränteutgifter och kostnadsersättningar Bilaga 2 till förhandstecknama. Bestämmelsema i 9 a § BRL bör överföras till den nya lagen. En ändring av bestämmelsema om bostadsrättshavarens rättsliga ställning vid ombyggnad av föreningsfasttgheten bör ansrå nUs dess resultatet av skatteutredningens arbete fÖreUgger. Länsstyrelsen avstyrker förslaget om överlåtelseavgift. 1 några fäU kan anmärkningar riktas mot lagtextens utform­ning. Införandet av bestämmelser som ökar länsstyrelsens arbete med föreningsregisterärenden fömtsätter en viss ökning av länsstyrelsens resur­ser.

Länsstyrelsen i Göteborgs och Bohus län har inga erinringar mot utredningens genomgång av bostadsrättslagstiftningen. De föreslagna ändringama i lagstifmingen är välmotiverade. Vissa oklara bestämmelser i bostadsrättslagen bör dock fä en tydligare utformning.

En särskild tvistefråga har varit om en bostadsrättsförening skall ha rätt att i stadgama ta in en bestämmelse om överlätelseavgift. Länsstyrelsen ställer sig tveksam till det berättigade i en sädan regel men vill inte avstyrka utted­ningens förslag, eftersom det är viltigt att problemet får en lösning.

Länsstyrelsens i Malmöhus Hän huvudsakliga erfarenhet av bostads­rättsföreningar anknyter tUl registtering av sådana föreningar. Den snabba ut­vecklingen på bostadsområdet har medfört an bostadsrättslagen från 1971 re­dan är föråldrad och i behov av anpassning till det praktiska rättslivet. Det är därför värdefullt att hela lagen har omarbetats.

Länsstyrelsernas organisatlonsnämnd (LON) konstaterar med till­fredsställelse att Uttedningens förslag är klargörande vad gäller ett flertal frå­gor som rör länsstyrelsemas arbete: med registtering av bostadsrättsförening­ar. LON anser att betänkandet från administrativ synpunkt kan Ugga till grund för lagstiftning.

Sammanfatmingsvis ser ombudsmannen mot etnisk diskriminering (DO) med tiUfredsstäUelse pä förslaget, att stadgevUUcor av den typ som krä­ver visst medborgarskap eller annat oskäligt villkor för medlemskap i bostadsrättsförening skall vara utan verkan. Det har i rättspraxis såväl som i DO:s praxis visat sig finnas behov av en sådan bestämmelse for att förebygga etnisk diskriminering pä denna allt betydelsefuUare del av bostadsmarknaden.

DO anser - tUl förebyggande av diskriminering - an beslut av bostadsrätts­förening rörande juridiska personer skall kunna överprövas av hyresnämnd.

Även om man lyckats anpassa lx)stadsrättslagen till den samhällsutveck­ling som ägt mm sä anser domstolsverket att utformningen av lagtexten kan förbättras. Juridiska fakultetsnämnden vid Stockholms uni­versitet anser förslaget lovvärt på flera punkter men avstyrker att förslaget

308

läggs tiU gmnd för lagstiftning eftersom ytterligare överväganden i vissa frå-     Prop. 1990/91: 92

gor först mäste göras.

Bilaga 2

Konsumentverket är i huvudsak positivt men anser att vissa förslag i uttedningen står i direkt motsats tiU konsumentemas inttesse.

Verket tillstyrker förslagen om medlemsantal, geografisk spridning, regler för beviljande av medlemskap m.m. Däremot anser verket att ytterligare ut­redning krävs innan det går att ta ställning till förslagen avseende nya om­byggnadsregler, ekonomisk plan, förhandsavtal, upplåtelse av småhus med bostadsrätt samt anpassning tUl hyreslagens regler om förverkande m.m.

Enligt Svenska kommunförbundet framstår de föreslagna tilläggen (x;h ändringama som väl underbyggda (x;h föranleder i princip inga särskilda synpunkter.

Kommunstyrelsen i Stockholms stad vill understryka vikten av att ränen för juridiska personer att inneha bostadsrättslägenheter är helt otillräck­ligt behancUat. Det är inte tilhäckligt an man överlåter åt den enskilda bostads­rättsföreningen att bestämma om en så viktig fråga. Det gäller i synnerhet som det inte alltid är i bostadsrättsföreningens inttesse att hindra juridiska personer från att förvärva bostadsrätter i föreningen. Eftersom det skapar en större krets som efterfrågar bostadsrätter ökar därigenom cx;kså priset pä över-lätelsevärdena. Det är därför nödvändigt att införa ett generellt förbud i bostadsrättslagen för juridiska personer att inneha bostadsrättslägenheter.

Kommunstyrelsen vill emeUertid framhålla att bostadsrätten är en boende­form som pä ett förtjänstfuUt sätt tillförsäkrat de boende ett aktivt inflytande över sin egen bostadssituation. Bostadsrätten har därför som upplåtelseform utan tvekan stora fördelar. De höga överlåtelsevärdena som förekommer, inte minst i Stockholmsregionen, har emellenid på en olyckligt sätt begränsat möjligheten för vanliga inkomsttagare att kunna skaffa en bostadsrätt. Det har inte ingått i uttedningens uppdrag att lösa dessa och liknande frågor. I det fortsatta lagstiftningsarbetet mäste därför dessa problem ges högsta prioritet.

HSB:s riksförbund tillstyrker att förslagen i betänkandet läggs till gmnd för lagstiftning. HSB hemställer vidare att såsom föreslagits den nya bostadsrättslagen såväl som övriga lagförslag genomförs skyndsamt.

Riksbyggen anför bl. a. följande. Under de 17 år som nuvarande

bostadsrättslag har varit i kraft, har fömtsättningama för bostadsbyggande

och bostadsförvaltning genomgått avsevärda förändringar. Bostadsrätts­

institutet har i större utsttäckning än tidigare tagits i anspråk i samband med

nyproduktion av småhus. Flerbostadshus, i viUta lägenheter upplåtits med

bostadsrätt, har på gmnd av slitage och ökande möjligheter till en höjd

teknisk standard, blivit föremål för omfattande ombyggnads- och moder-

niseringsarbeten. I flera fall har befintiiga flerbostadshus överlåtits till

bostadsrättsföreningar, varvid däri ingående hyresrätter ombildas till bostads-

o|g

rätter. Denna ombildning har ofta skett i samband med mer eller mindre om-    Prop. 1990/91: 92 fartande ombyggnad Bland annat genom ändrade boendevanor har medlems-    Bilaga 2 aktiviteten inom bostadsrättsföreningama ökat i intensitet och framför allt ändrat karaktär. Denna utveckling !lcan väntas fortsätta.

Allt detta har aktualiserat behovet av en översyn av bostadsrättslagen och en anpassning tiU ändrade fömtsätöiingar. 1 viss utsttäckning har sådan över­syn gjorts successivt. 1 vissa avseenden är dock lagen i dag ett onödigt otympUgt instmment för att hantera bostadsrättsupplätelser. De anpassningar av lagtexten som gjorts under tiden, har visserligen i huvudsak betytt förbätt­ringar, men som helhet ändå lett till att lagen redaktionellt (x;h i viss mån också tiU sakinnehåUet är ett lappvk.

Bostadsrättslagen är med all sälcerhet en av de lagar som används mest av lekmän. Det sker regelbundet vid den dagliga hanteringen av nybyggnads-och förvalmingsfrägor inom bostadsrätten. Mot den bakgmnden är det sär­skUt viktigt att bostadsrättslagen äi språkligt och tiU sakinnehållet överskådlig och lättiUgänglig. Det förslag till lagtext som presenterats av 1986 års bostadsrättsutt-edning, fyller högt ställda krav i dessa avseenden. Möjligen kan man ifrågasätta om en så pass kort lag skall behöva delas upp i hela 10 kapitel. Förslagsvis kunde dels kapitien 1, 2 och 3, dels 5 och 7, dels 9 (x;h 10 ha samordnats i var sitt kapitel.

Språkligt kan dock den som inte är van vid att tolka juridisk text, i vissa fall ledas till missförstånd. Även från saksynpunkt tillgodoser förslaget i huvudsak de krav som man kan ställa pä en mcxlem bostadsrättslag.

Sveriges   bostadsr

ä

ttsf

ö

reningars   centralorganisation   (SBC)

kan i huvudsak tillstyrka uttedningens förslag. Likaså kan SBC tiUstyrka den uppdatering cx;h omcUsposition av bostadsrättslagen som föreslås.

Genom att förslagen i vissa dekir innebär väsentiiga förbättringar cx;h klar­göranden är det angeläget att uttedningen efter avslutad remissbehandling skyndsamt leder tUl en proposition tiU riksdagen.

Hyresgästernas riksförbund välkomnar sttävan an anpassa bostads­rättslagen och annan näraliggande lagstiftning tiU det praktiska rättslivets krav.

Sveriges fastighetsmäklarsamfund delar i huvudsak de bedöm­ningar som skett av uttedningen och tillstyrker författningsförslaget. Samfundet är dcxk av den uppfatmingen, att det i vissa avseenden behövs ytterligare uttedning och förtydUgande. Detta gäller främst ogUtighetsreglema vid övergång av bostadsrätt i 5 kap. 4 § samt att en bestäniraelse bör in­föras, som ger en tillttädande bostadsrättshavare möjlighet till förhands­besked från föreningen om mecUemskap. Det saknas också uttryckligt stad­gande om felregler vid övergång av bostadsrätt på motsvarande sätt som finns i jordabalken vid överlåtelse av fast egendom.

310

3     Antalet medlemmar m.m.  samt  geografisk   Prop 1990/91:92

spridning av föreningens hus

''sa 2

De flesta remissinstanser har inte framfört nägon erinran mot uttedningens förslag. Följande synpunkter har dock lämnats.

Hyresnämnden i Stockholm föreslär att det i fråga om antalet medlem­mar införs en övergångsbestämmelse så att inte föreningar skall drabbas av likvidationsskyldighet där antalet lägenheter vid lagens ikraftttädande är fyra eller färre. Plan- och bostadsverket anser att en ytterligare precisering av begreppet "ändamålsenlig saraverkan" i fräga om den geografiska sprid­ningen måste ske. Det föreligger annars en risk för att tillämpningen inte blir enhetUg.

Skatteförvaltningen anser att uttedningen inte presenterat någon analys över hur samverkan i dag sker mellan olika bostadsrättsföreningar eftersom det torde förhålla sig på helt olika sätt i en stor förening med hundratals med­lemmar i förhållande tiU ett mycket Utet antal medlemmar. Man är vidare tvek­sam till bestämmelsen som rör den geografiska spridningen.

Juridiska fakultetsnämnden vid Stockholms universitet anser att det i fråga om beräkning av antalet lägenheter kan uppstå betydande gräns­dragningssvårigheter t.ex. om en bostadsrättshavare har två lägenheter som används som en. Vidare anser fakulteten att det vore bättte att ändra i reglema för bostadslån än i bostadsrättslagen om man viU förhindra ett obehörigt ut­nyttjande av lånereglema vid geografiskt spridda hus. Nämnden finner också att, om avsUcten är an införa likvidationsplikt för föreningar där antalet lägen­heter är mindre än fem (eUer där antalet bostadsrättshavare med självstäncUga lägenheter är mindre än fem, vilket nu avsikten är), lämpliga övergångs­bestämmelser bör införas.

Sveriges advokatsamfund ställer sig tveksamt till kravet att det måste finnas minst fem lägenheter som upplåts med bostadsrätt eftersom det efter jordabalkens tillkomst försvårat samägandet av en fastighet. Även Sveriges bostadsrättsföreningars centralorganisation (SBC) ställer sig tvek­sam tUl kravet att det måste finnas minst fem lägenheter och anser för sin del an antalet medlemmar bör sänkas till tte eftersom det finns en stort antal be­fintliga fastigheter som innehåller färre än fem lägenheter och där bostadsrätt är en lämplig upplåtelseform.

4 Vissa frågor om medlemskap

Hovrätten för Västra Sverige, bostadsdomstolen, Stockholms

tingsrätt, länsstyrelsen i Stockholms län samt Sveriges bostads­

rättsföreningars centralorganisation delar uttedningens uppfattning an

lagen inte bör innehålla något förbud för Juridiska personer att förvärva

3] \

bostadsrätt utan finner uttedningens lösning tiUtalande. Vidare tillstyrker    Prop. 1990/91: 92 flertalet av dessa remissinstanser förslaget att införa en särskild bestämmelse    Bilaga 2 om att oskäliga villkor i bostadsrättsföreningens stadgar skaU vara ogUtiga.

Hyresgästernas riksförbund anser däremot att lagstifmingen skall ta ställning för att endast fysiska personer, dcx;k med undantag fÖr kommunen, skaU ha rätt att förvärva bostadsrätt

Bostadsdomstolen har i samband med sitt uttalande om juricUska per­soner erinrat om den praxis som tillämpas i t. ex. mål angående förlängning av hyresavtal fÖr bostadslägenheter när annan än den som står som hyresgäst bor i lägenheten. Det görs därvid sMllnad mellan det faUet att hyresvärden har samtyckt till att lägenheten tills vidare upplåts i andra hand och den situa­tionen att hyresgästen enligt avtalet har rätt att låta annan person nyttja lägen­heten, t. ex. en familjemedlem eller en anställd i hans rörelse. Ett samtycke av det förra slaget anses hyresvärden kunna återta. Ett vUUcor som är en del av hyresavtalet kan däremot upphävas endast i den ordning som gäller för villkorsändring (jfr RBD 1981:44).

Även om sättet för användningen har avtalats mellan partema, kan det naturligtvis inttäffa att hyresgästen på gmnd av ändrade förhållanden - som inte har reglerats i avtalet - inte kan använda lägenheten längre på överens­kommet sätt. 1 det fallet torde föreningen enligt förslaget frin kunna avgöra om bostadsränshavaren skall fä använda lägenheten för annat ändamål eller ej. Detta kan ibland få till följd att IxDstadsränen mäste säljas. Dessa frågor bör bli föremål för ytterligare överväganden i motiven.

1 motiven till bestämmelsen i 8 kap. 11 § första stycket I uppehåller sig uttedningen utförligt vid de omständigheter som talar mot att svenskt med­borgarskap får utgöra fömtsättning för medlemskap i en bostadsrättsförening. Bostadsdomstolen delar uttedningens uppfattning pä denna punkt. Några sär­skilda motiv anförs dock inte mot sådana insällningsklausuler som medger inttäde endast for personer av viss utländsk nationaliteL Motiven för en sådan begränsning är inte utan vidare desamma och har sannolikt mindre tyngd. Risken för diskriminering är t. ex. inte lika omfattande i det senare fallet. 1 främst ombildningsfallen kan man d(x;k lätt tänka sig situationer då det mot vissa hyresgäster skulle framstå som direkt cUskriminerande med ett med-borgarskapsvilUcor. Bostadsdomstolen har därför ingen invändning mot för­slaget. Vad beträffar inkomstvillkoret följer det av 8 kap. 12 § att föreningen kan ställa krav pä ekonomiska förutsättningar hos sökanden att klara sina förplUctelser som medlem. Beträffande oskäliga villkor vUl bostadsdomstolen understryka att insällningsklausuler bör ske med stor restriktivitet. Begränsningar av rasisrisk art måste självfallet vara ogiltiga. 1 övrigt anser bostadsdomstolen det värdefullt för rättstillämpningen om oskälighetsfallen närmare utvecklades i motiven.

Stockholms tingsrätt påpekar att om bostadsrättslagen inte lägger

något hinder i vägen för en förening att i stadgama ställa upp villkor om att

, 2

endast/y5i5Ä:a personer skall äga rätt tiU inttäde i föreningen, stöter det på Prop. 1990/91: 92 svårigheter för föreningar, som saknar ett sådant vilUcor att få en stadge- Btiaga 2 ändring därom genomförd i praktiken. Om inte samtiiga bostadsrättshavare samtycker tiU att ett sådant villkor införs i stadgama har registtering vägrats. Skälet har varit att en sådan stadgeändring ansetts innebära en inskränkning i en medlems rätt att Överlåta bostadsrätten, nägot som enligt 62 § andra stycket i den gällande lagen kräver samtiiga bostadsrättshavares samtycke. När nu en förening ges rätt att vägra en juridisk person inttäde bör för övrigt en uppmjukning av bestämmelsema om ändring av en förenings stadgar göras pä denna punkt. Om det redan av en klausul i stadgama framgår att en juridisk person får vägras inttäde behöver ett besked från föreningen att medlemskap vägras inte komma som en överraskning. Det är annars olyckligt om överlåtelser sker som efteråt visar sig inte kunna fuUfÖljas därför an köpa­ren förvägras inträde. Det bör for stadgeändring av här avsett slag räcka med en majoritetsregel av samma slag som gäller för ändring av de gmnder efter vilka månadsavgifter skall beräknas. Uttedningen behandlar i special­motiveringen tiU sistnämnda bestämmelse (6 kap. 10 § andra stycket) vad som övergångsvis skall gälla för juridiska personer, som redan erhållit sam­tycke från föreningen tiU att upplåta lägenheter i ancfra hand. Enligt tings­rättens mening är de resonemang som där förs oklara. Vad som övergångsvis kommer att gälla blir beroende av vad som före den föreslagna lagändringens ikraftträdande har avtalats rörande andrahandsupplåtelse mellan föreningen och den juridiska personen. Ett tidsbegränsat samtycke bör gälla även efter det en lagändring trätt i kraft om den tid som har överenskommits inte har löpt ut vid bestämmelsen ikraftträdande. Därefter bör föreningen kunna vägra till­stånd till en fömyad anch-ahandsupplåtelse. Om en förening har lämnat sam­tycke in blanco måste detta gälla meUan föreningen cxih den juridiska person som är medlem i föreningen även efter ikraftttädandet av den föreslagna be­stämmelsen.

Tingsrätten tillstyrker förslaget att införa en särskild bestämmelse som anger att oskäliga villkor skaU vara utan verkan.

Hyresnämnden i Stockholm anser att det för klarhetens skull bör in­föras en bestämmelse i lagtexten i vilken det framgär att en juridisk person som vägrats inträde inte kan hånskjuta tvisten till hyresnämnden.

Hyresnämnden i Göteborg ansluter sig tiU uttedningens förslag att

frågan om en juridbk persons rätt att cUsponera över lägenheten skall avgöras

i samband med prövningen av medlemskap. Vissa problem kan dock upp­

komma när en juridisk person vid lagens ikraftttädande redan har tillstånd till

andrahandsupplåtelse och frågan om medlemskap alltså redan är avgjord.

Även om tillståndet är tidsbegränsat måste det - eftersom en juridisk person

inte själv kan bo i lägenheten - anses innebära ett gcxitagande av att den juri­

diska personen i egenskap av medlem i föreningen har rätt att förfoga över

lägenheten genom andrahandsupplåtelse. Enligt hyresnämndens mening bör

denna rätt inte gå förlorad genom lagens ikraftträdande. De nya reglema bör

2 j 3

därför inte tUlämpas när en juridisk person vid lagens ikraftttädande har Prop. 1990/91: 92 styrelsens eller hyresnämndens tiUsrånd till tidsbegränsad andrahands- Buaga 2 upplåtelse. I sådant fall bör den juridiska personen även i fortsättningen ha rätt att vända sig till hyresnämnden om styrelsen vägrat tillstånd till en ny upplåtelse. Detta bör gälla även om styrelsen före lagens ikraftttädande har lämnat ett icke tidsbegränsat tillsrånd men frågan om en ny andrahands­upplåtelse likväl uppkommer.

Enligt regler som ttädde i kraft dim I januari 1989 kan också en lokal­hyresgäst få hyresnämndens tillstånd att hyra ut lokalen i andra hand eUer att använda den för annat än det urspmngUga ändamålet. Uttedningen har ansett att motsvarande ändringar inte bör göras i bostadsrättslagstifmingen. Den som är bostadsrättshavare till en lokal får med andra ord en sämre stäUning än den som hyr lokalen. Detta torde i praktiken komma att medföra att inttesset för att förvärva bostadsrätt tiU lokal blir ringa.

Enligt 8 kap. 13 § kan förvärvare av bostadsrätt som vägrats inträde i föreningen hänskjuta tvist om medlemskapet till hyresnämnden. Bestäm­melsen motsvarar 52 § i BRL,

En följd av att en bostadsrättsförening får rätt att oberoende av stadgama vägra en juricUsk person inttäde i föreningen bör vara att den juridiska per­sonen inte heUer skall kunna fä tvist om medlemskapet prövat av hyres­nämnden. Detta framgår dock inte k>art av lagtexten. Det bör i 8 kap. 13 § uttryckligen anges att rätten att hänskjuta tvist tiU hyresnämnden inte till­kommer juridisk person som vägrats inträde i föreningen.

Det kan enligt hyresnämndens erfarenhet förekomma att bostadsrätts­föreningens styrelse inte meddelar något uttryckligt beslut om avslag pä en begäran om tUlständ tiU andrahandsufiplåtelse och därigenom förhalar frågan. Enligt hyresnämndens mening bör ett sädant handlande kunna tolkas som ett avslag med rätt för bostadsrättshavaren att ansöka hos hyrcsnämnden om till­ständ. Någon tidsfrist bör dock givetvis inte börja löpa förrän det finns ett formeUt beslut som delgetts förvärvaren.

Varken av gällande eller föreslagen lagtext framgår om hyresnämnden självmant skall avvisa en för sent inkommen ansökan om prövning av med­lemskapet eller om avvisning skall ske endast efter invändning av bostads­rättsföreningen. Hyresnämnden förordar av praktiska skäl att avvisning görs beroende av invändning.

Som ovan framgår har länsstyrelsen i Stockholms län tillstyrkt ut­redningsförslaget beträffande juridiska personer. Enligt länsstyrelsens me­ning bör detta emeUertid i första hand åstadkommas genom lättnader i lagens bestämmelser om stadgeändring. Vill en förening ta in en föreskrift i stad­gama att endast fysisk person skaU kunna vinna inttäde i föreningen, eller att endast fysisk person skall kunna inneha bostadsrätt till bostadslägenhet, bör normala stadgeändringsregler gälla. Fattas beslutet på tvä stämmor bör så­ledes två tt-edjedels majoritet pä den senare stämman vara tiUfyllest för att be­slutet skaU bU giltigt.

314

Plan- och bostadsverket anser däremot att man bör överväga ett för- Prop. 1990/91: 92 bud för juridiska personers rätt att förvärva bostadsrätt. Om inte ett sådant Btiaga 2 förbud införs finns stor risk för fortsatta representations- (xh övematmings­lägenheter. JuricUska personers rätt an förvärva bostadsrätter torde även ha medverkat tUl kraftiga prishöjningar på sädana lägenheter. Dena i sin tur ute­stänger ungdomar 

Även riksrevisionsverket (RRV) stäUer sig tveksamt till om de juri­diskapersonerna i framtiden bör fä rätt tUl medlemskap främst mot bakgmnd av den ansttängda situation som råder på bostadsmarknaden. I övrigt delar RRV utredningens förslag på de här upptagna frägoma.

Diskrimineringsombudsmannen (DO) tar särskilt upp just frågor rörande förslaget om ändringar rörande vissa villkor (x;h ser med tillfreds­ställelse pä att vilUcor som är oskäliga skaU vara utan verkan. DO ifrågasätter emellertid förslaget att förening efter fritt skön skall kunna anta eller avvisa juridisk person. Fall kan tänkas där en förening på ett cUskriminerande sätt vägrar acceptera exempelvis en invandrarförening eller företag som vill er­bjuda bostäder till invandrad arbetskraft. DO anser att ett sädant beslut bör kunna överprövas av hyresnämnden.

DO anför vidare. Som det är i dag finns ett stt-affrättsUgt skydd mot etnisk diskriminering i 16 kap. 9 § brottsbalken. Brottet innefattar att en närings­idkare i sin verksamhet diskriminerar någon på gmnd av hans ras, hudfärg, nationella eUer emiska urspmng eller ttosbekännelse genom att inte gå honom tillhanda på de villkor som näringsidkaren tillämpar i förhållande till andra. Bestämmelsen är också tiUämplig på den som är anställd i näringsverksamhet eUer annars handlar på en näringsidkares vägnar. Sttaffet är böter eller fäng­else i högst ett år. Fömtom ersättning för ekonomisk skada kan även ideellt skadestånd komma i fråga.

1 rättspraxis förekommer åtminstone två domar där förettädare for bostads­rättsförening, som avstyrkt medleraskap för utlänning, dömts for olaga dis­kriminering (NJA 1979 s. 657, Göta hovrätt 1986-11-27, DB 543). 1 dessa fall hänvisades inte tiU några föreningsstadgar av det slag som uttedningen nu föreslär skall förbjudas.

1 sin verksamhet har DO handlagt rvå ärenden, där utländska medborgare anmält att de vägrats inträde i bostadsrättsförening med hänvisning till stad­gamas föreskrift att endast svensk medborgare kan antas som medlem.

I det ena fallet hänsköt förvärvaren saken till hyresnämnden i Stockholm, som fann att det med hänsyn ttil innehållet i stadgama förelåg hinder mot att bevilja det begärda medlemskapet (H 18384/86-11). Beslutet överklagades till bostadsdomstolen där saken emellertid återkallades sedan säljaren vägrat full­följa överlåtelseavtalet. Fömtsätming an få tvisten prövad förelåg därmed inte längre.

1 det andra ärendet skrev DO tUl den berörda bostadsrättsföreningen med

en uppmaning att ändra stadgama. Saken behandlades sedan på föreningens

oj-

årsstämma, som beslutade att DOs frmiställning inte skulle föranleda någon Prop. 1990/91: 92 ätgärd. DO tog ocksä kontakt med Sveriges Bostadsrättsföreningars centtal- Bilaga 2 organisation (SBC), med fräga om organisationen ville påverka anslutna föreningar att ändra sina stadgar i detta hänseende. I sitt svar till DO för organisationen fram frågan om hur en förenings stadgar förhåller sig till brottsbalkens bestämmelser cx;h hur en styrelse skall agera mot en sådan be­stämmelse. Som organisationen ser det, är det enda utvägen för styrelsen att föreslå en stadgeändring. Skulle medlemmama vägra en sådan måste styrel­sen följa stadgama. Organisationen säger sig ha svårt att se att detta i sig skulle innebära ett brott frän föreningens sida, som skulle falla in under brottsbalksbestämmelsen.

Dessa fall visar enligt DO att en reglering i bostadsrättslagen är önskvärd. Rättsläget, som det kommer till uttryck i hyresnämndens avgörande, är inte acceptabelt. Vidare torde de föreslagna reglema undanröja den ovissheten som SBC pekar på.

DO utgår ifrån att de föreslagna niglema fyller ett faktiskt cx;h angeläget behov. Det har i olika sammanhang sagts mig inte bara att ett antal äldre föreningar utnyttjar sina sedan lång tid tillbaka fastställda stadgar i syfte att avvisa invandrare som medlemmar utan ocksä att nyare föreningar inför sådana regler i samma syfte. Genom forslaget understryks de principer som kommer till uttryck i lagen mot etnisk cUskriminering - statsmaktema skall verka för att aUa former av etnisk diskriminering motverkas.

Vad gäller utformningen av bestämmelsen har DO följande synpunkter.

Utredningsförslagets konstmktion innebär att vissa slag av "insällnings­

klausuler" skall anses oskäliga och därmed vara utan verkan. 1 8 kap. 11 §

punktema 1 cx;h 2 exemplifieras olika sådana icke gcxltagbara vilUcor, i punkt

3 förbjuds andra, icke specificerade oskäliga vUlkor. Vad gäUer krav på visst

medborgarskap som kriterium pä oskälighet är att märka att svensk dis­

krimineringslagstiftning inte anger detta krav som cUskrimineringsgmnd. 1

stället används kriteriema ras, hudfärg, nationellt eller etniskt urspmng eller

ttosbekännelse. Detta utesluter naturligtvis inte att en näringsidkare som

särbehandlar någon med hänvisning lill dennes medborgarskap kan göra sig

skyldig till olaga cUskriminering - tiUämpning av kriteriet kommer ju indirekt

ofta att ocksä innebära diskriminering på nägon av de andra gmndema. När

särbehancUingen sker med hänvisning tiU innehåUet i stadgar eUer andra regler

tycks för övrigt det vanliga vara att man använder just ett medborgar­

skapskriterium, om inte annat därför att det i förstone ser "anständigare" ut än

regler som anger ras, etniskt urspmng eller liknande. I sin verksamhet har

DO stött på regler av detta slag som tillämpas utan att vara sakUgt motiverade

inte bara på bostadsmarknaden utan t.ex. pä kredittnarknaden och i leasing­

branschen. Det kan därför finnas anledning att i första hand utforma ett

förbud mot krav pä visst medborgarskap. Emellertid skaU observeras att man

med en sådan konstmktion inte täcker in alla former av diskriminering. Med

punkt 3 kommer man åt diskriminering som gmndar sig på andra faktorer än

medborgarskap. DO anser det angeläget an det åtminstone av den kommande

lagens förarbeten framgår, att vad som bl.a. åsyftas är diskriminering i den i

-. 

annan lag vedertagna bemärkelsen. En hänvisning tiU lagen mot emisk    Prop. 1990/91: 92

diskriminering kunde lämphgen göras.

Buaga 2

DO viU understryka vikten av att de föreslagna reglema, om de blir lag, görs kända både för bostadsrättsföreningarna, så att de förmås ändra stad­gama, och för aUmänheten. Risken är annars påtaglig att personer ttots lagen möts med en avvisande hållning med hänvisning till de förefmtiiga stadgama. Om man inte känner till att stadgama är lagsttidiga uppfattar man dessa som något auktoritativt som inte kan ifrågasättas, särskilt som medborgarskaps­krav inte alltid uppfattas som diskriminerande. Både säljarens och köparens handlande kan påverkas av föreställningen om stadgamas ombbUghet, sälja­ren så an han drar sig ur köpet, köparen genom att inte framhärda.

DO ifrågasätter lämpUgheten av att föreningen efter fritt skön skall kunna anta eller avvisa juridisk person som medlem eller godta andrahands­upplåtelser. Fall kan tänkas, där föreningen på ett diskriminerande sätt vägrar acceptera exempelvis en invandrarförening eller ett företag som vill erbjuda bostäder tiU invandrad arbetskraft. DO förordar således att hyresnämnden skall kunna överpröva föreningens beslut även i dessa hänseenden.

Svenska kommunförbundet har anfört bl.a. följande. Enligt 8 kap. 10 § i uttedningens förslag (nuvarande 11 §) får en kommun som har för­värvat bostadsrätt till en bostadslägenhet inte vägras mecUemskap. I de flesta kommuner förvaltas kommunemas bostadsbestånd av ett eller flera allmän­nyttiga bostadsföretag. Dä det kan finnas kommuner som vUl att det allmän­nyttiga bostadsföretaget skaU stå som bostadsrättshavare i stäUet för kommu­nen föreslår styrelsen att de allmännyttiga bostadsföretagen ges samma rätt som kommunema i berört hänseende. Bestämmelsen skulle då få följande lydelse: "En kommun eUer ett allmännyttigt bostadsföretag som har förvärvat bostadsrätt till en bostadslägenhet får inte vägras medlemskap". 1 konsekvens härmed skulle 6 kap. 10 § sista stycket i förfatmingsförslaget (nuvarande 30 § sista stycket) få följande lydelse: "En kommun eUer ett allmännyttigt bostadsföretag som har bostadsrätt till en bostadslägenhet får upplåta hela lägenheten i andra hand".

Kommunstyrelsen i Stockholms stad anser an det är nödvändigt an införa ett gencreUt förbud i bostadsrättslagen för juridiska personer att inneha bostadsrättslägenheter.

Hyresnämnden i Malmö anför. Vid tillkomsten av den nu gällande lag­regeln bettäffande mecUemskap (11 §) anförde departementschefen att för­värvaren skulle vara i stånd att fullgöra sina ekonomiska förpliktelser gent­emot föreningen men att hänsyn också skulle kunna tas till hans personliga kvalifikationer som utövare av bostadsrätten. Vid riksdagsbehandlingen ut­talades att möjligheten att vägra mecUemskap pä gmnd av bristande personliga kvalifikationer borde utnyttjas med stor varsamhet.

Bostadsdomstolen och hyresnämndema synes i sin praxis ha följt riks­

dagens uttalanden cx;h tycks alltså vara obenägna att åberopa bristande per-

_

sonliga kvalifikationer såsom gmnd för vägrat mecUemskap (se t. ex. RBD    Prop. 1990/91: 92 3:78 och 11:79). 1 de fä fall vid hyresjnämnden i Malmö där mecUemskap väg-    Btiaga 2 råts har i regel tvivel om förmågan att fuUgöra de ekonomiska förpliktelsema varit avgörande.

I rättspraxis (RBD 4:83) har bostadsdomstolen vid prövning av en an­sökan om medlemskap tagit hänsyn till det syfte som kunde antagas ligga bakom sökandens förvärv av en bostadsrätt. Fråga var om förvärvet hade skett i spekulationssyfte. Bostadsdomstolen fann dock att bostadsrätts­föreningen inte kunnat vederlägga att sökandens avsikt varit att lx)sätta sig i lägenheten och bevUjade därför inttäde. 1 ett liknande fall vid hyresnämnden i Malmö har nämnden kommit till motsatt utgång.

När det gäUer juridiska personers mecUemskap tillstyrker hyresnämnden uttedningens förslag att bostadsrättsföreningar skall ges rätt att vägra juri­diska personer inttäde i föreningen, dock endast sävitt gäller bostadslägen­heter. Bettäffande bostadsrättslägenheter som utgör lokal bör en vägran att medge inttäde kunna överprövas av hyresnämnden.

Hyresnämnden tillstyrker vidare förslaget att villkor for medlemskap, som innebär att endast personer med visst medborgarskap eller viss inkomst kan beviljas inttäde i föreningen, skall vara utan verkan samt förslaget att en gene­rell bestämmelse införs om att oskäUga vUUcor för inträde inte skaU gäUa

Juridiska fakultetsnämnden vid Stockholms universitet anser inte att förslaget bettäffande frågan om medlemskap för juridiska personer kan läggas tiU gmnd för lagstiftning. Förslaget bär prägeln av nödlösning till­kommen under trycket av den nuvarande bostadsbristen i Stor-Stcx;kholm. Det bygger vidare enligt fakultetsnämnden syn på en felaktig analys av reglema om s. k. andrahandsuthyming från juridiska personer.

En juridisk person kan inte gäma själv utnyttja en lägenhet som bostad. Det ligger därför i sakens natur att lägenheten måste umyttjas av en fysisk person. En upplåtelse av en bostadslägenhet till en juricUsk person måste där­för anses innebära ett medgivande att den fär umyttjas av någon anstäUd eller annan med anknytning till den juridiska personen. Det kan f ö. nämnas att vid prövning av besittningsskydd för hyresbostadslägenheter den fysiska personens behov av bostad som h"/rs av en juridisk person beaktas i för­längningsärendet. (Jfr senast RBD 1988:11 med hänvisningar till rättspraxis.) I förlängningen av detta ligger också an den juridiska personen pä gmnd av det implicita medgivandet inte behöver söka tillstånd till andrahands­uthyming. (Jfr RBD 1988:11.)

En prövning av en juridisk persons rätt till andrahandsuthyming enligt

reglema i 12:40 JB cx:h motsvarande regler i BRL leder fö. till an tillständ

automatiskt vägras. De juridiska peirsonema faUer redan på första rekvisitet,

nämUgen att de inte "är i tUlfäUe att uruier viss tid' utnyttja lägenheten. Dessa

regler kan med andra ord inte tillämpas pä juricUska personer. - An därför

som uttedningen gör föreslå en regc:l att en juricUsk person inte skall få söka

tillstånd till andrahandsuthyming hos hyresnämnden framstår därför som

tämligen meningslöst.

3 j o

Enligt fakultetsnämndens mening mäste därför bostadsrättsförenmgar vU- Prop. 1990/91: 92 kas stadgar medger att juridiska personer förvärvar bostadsrätt till bostäder Bilaga 2 bygga på tanken om ett tiUsrånd till andrahandsuthyming till den juricUska personen närsrående fysiska personer. Eljest vore stadgereglema mer eller mindre meningslösa, nägot som man varit medveten om under alla är. Sädana stadgebestämmelser har funnits långt innan regler om rän till andrahands­uthyming med tiUstånd av hyresnämnden infördes.

Mot denna bakgmnd framstår det som ett aUvarUgt ingrepp i rättssäker­heten att plötsUgt införa en regel att en juricUsk person nu mäste ha särskilt medgivande från bostadsrättsföreningen att hyra ut i andra hand. Vidare inne­bär förslaget ett brott mot de nu gäUande reglema an den enskilde bostads­rättshavaren måste medge att stadgama ändras sä att hans rätt att överlåta lägenheten inskränks.

I sammanhanget viU fakultetsnämnden påpeka att rätten att hyra ut lägen­heten i arulra hand i förslaget är mera inskränkt än vad som gäller i hyres­lagstifmingen (6 kap. 10 §). Enligt 12:40 JB gäller nämligen rätten att hyra ut lägenheten i andra hand också lokalhyresgäster efter 1988 års ändringar. Det bör enligt nämndens mening finnas skäl att överväga att införa mot­svarande regler i BRL. Det bör också finnas skäl att överväga en modifiering av reglema om ändrad användning i förslagets 6 kap. 6 § sä att en anpass­ning till reglema i hyreslagstifmingen för lokaler kommer till stånd. Här kan dock mera ingående överväganden behövas med tanke på olikheterna i reglema i de båda lagama. 1 förslaget avvisas dessa tankar med motiveringen att "det inte finns behov av skyddsregler i lagstiftningen i samma utsträckning för en bostadsrättshavare som för en hyresgäst". Nämnden tar bestämt av­stånd för ett sä slappt resonemang, som inte gär in pä gmndema till varför lokalhyresgäster givits ett ökat skydd i hyreslagstifmingen.

Aktiebolaget Bostadsgaranti anför. Den modell för byggmästar-bildade bostadsrättsföreningar som urvecklats av AB Bostadsgaranti och som även uttedningen kommenterar under avsnitt 2.9.2, s 151, innebär bl.a. an­vändande av ett totalentteprenadkonttakt med fastprisöverenskommelse i en­lighet med Svenska Teknologföreningens formulär 24/74.1 entteprenörens åtagande ingär också, som ett led i konsumentskyddet, att förvärva (eller hyra) sådana lägenheter och lokaler som föreningen sex månader efter fär­digställandet ännu ej kunnat upplåta med bostadsrätt (eller hyresrätt). Den ju­ridiska personen, entteprenören, blir således mecUem i föreningen genom upplåtelse. Det förekommer cx;ksä att entreprenören förvärvar en bostadsrätt från en bostadsrättshavare som s.a.s förköpt sig eller där yttte omständigheter påverkar bostadsrättshavarens möjligheter att behålla bostadsrätten. Denna form av återköp är inget som entteprenören åtagit sig i entreprenadkonttaktet utan som, då det förekommer, har varit ett frivilUgt erbjudande frän enttepre­nörens sida.

Den skrivning som kap. 8, § 10,1 st, andra meningen, fått vid överlåtelse

av bostadslägenhet tUl juricUsk person, medför att föreningsstyrelsen, i ett fall

som ovan, kan vägra entteprenören mecUemskap, viUcet skulle medföra att

t.q

den enskilde bostadsrättshavarens intresse som bostadskonsument får stå tiU- Prop. 1990/91: 92 baka. Här är det snarare bostadsrättshavarens inttesse att sälja än enttepre- Bilaga 2 nörens inttesse att köpa bostadsrätten som överväger. Eftersom föreningen har fritt skön att vägra, ges ingen möjlighet till prövning av föreningens be­slut, viUcet måste anses otilhäckligt om bostadsrättshavaren i anfört fall inte finner annan köpare än entteprenören eller i annat fall endast får en köpare som är vUUg att betala ett underpris fcir bostadsrätten.

I lagen bör således finnas en möjUghet att fä föreningens vägran tiU inttäde för juridisk person prövad av särskild instans.

Lagen bör även medge juridisk person att enhgt kap. 6, § 10, fä andra­handsuthyming prövad i hyresnämnd. Vi anser detta rimUgt i de fall då entte­prenören, genom åtagande i entteprsnadkonttakt, förvärvar bostadsrätt ge­nom upplåtelse. För an nedbringa entteprenörens utgifter bör därför tiUstånd till andrahandsuthyming kunna ges av hyresnämnd, med beaktande av or­saken tiU upplåtelsen. Härvidlag måste givetvis beaktas att föreningen be­håller sin kooperativa karaktär och att andrahandsutiiymingar i föreningen inte får aUtfÖr stor omfattning.

Bakgmnden till denna del i Bostadsgarantis modell är att bostadsrätts­havama skall skyddas från fördyring.ir som i annat fall kan uppsrå pga. att in­satsen inte kommer in till föreningen och an föreningens årskostnader kom­mer att fä fordelas pä färre antal bostadsrättshavare än vad den ekonomiska planen utvisar.

Mäklarsamfundet tar också upp frågan om förhandsbesked i samband med överiätelse av bostadsrätt, dvs. om den tilltänkte köparen kommer att beviljas medlemskap i föreningen oc:h att detta bör fä en lösning, som över­ensstämmer med praktisk verklighet. För närvarande ingås vanligen avtal om överiätelse av bostadsrätt mellan köpare och säljare, varvid partema blir bundna av avtalet. Partema avtalar cx;kså i överiätelseavtalet dag för tillttäde, dvs. den dag dä köparen skall utöva bostadsrätten. 1 den praktiska han­teringen förekommer inte sällan, att köparen vid tidpunkten för tillttädet ännu inte erhållit besked från bostadsrättsföreningen, om han beviljats medlem­skap. Detta innebär i praktiken, att bostadsrätten inte får tillttädas, och att överlåtelsen fortfarande med hänsyn till ogUtighetsreglema är svävande. Särskilt besvärande upplevs detta i de sittiationer att bostadsrättsföreningen kräver att det redan mellan panema bindande överiätelseavtalet konfumeras i ytterligare ett avtal och handlingar som tUlhandahålls av bostadsrätts­föreningen.

I privata bostadsrättsföreningar är det inte ovanligt, att styrelsen samman­

ttäder mycket sällan, ibland endast fyra gånger per år, viUcet i samband med

överlåtelse innebär att det kan dröja avsevärd tid innan en förvärvare erhåller

föreningens beslut om medlemskap. Dessa dröjsmål är olyckliga av två skäl.

Dels därför att säljaren under läng rid inte vet, när hans förpliktelser gentemot

bostadsrättsföreningen kommer att upphöra, dels därför att säljaren ofta pant­

förskrivit bostadsrätten för köparens lån. Vi anser således, att det bör finnas

en skyldighet för bostadsrättsföreningens styrelse att snarast behandla an-

320

sökningar om inttäde resp. utträde i föreningen. Förhållandet kan möjligen    Prop. 1990/91: 92 lösas genom an bostadsrättsföreningens styrelse kan åläggas att ge för för-    Buaga 2 eningen bindande förhandsbesked om antagande av metUem per en viss dag, nämligen den mellan partema avtalade tiUträdesdagen. Förslaget skall ses mot bakgmnd av att mänga föreningar vägrar att ta upp frågan om mecUemskap innan en sluthg köpeskilUng erlagts, dvs. i praktiken före dagen för tiUttädet.

5    Upplåtelse av bostadsrätt vid ombildning av hyresrätt till bostadsrätt

De flesta remissinstanser tiUstyrker förslaget i denna del eUer lämnar det utan erinran.

Bostadsdomstolen som tycker förslagen är välgmndande anser emel­lertid att vissa oklarheter föreligger cx;h ifrågasätter om ränen tiU medlemskap inom ett är gäller även make altemativt sambo Uksom närsrående. Det bör därvid övervägas om samma frister skaU gälla eller om reglema bör komplet­teras.

1 8 kap. 14 § i förslaget föreskrivs att en hyresgäst som är medlem i för­eningen skaU anses ha utttätt ur denna bl.a. om han inte inom sex månader frän föreningens beslut att vägra mecUemskap begärt hyresnämndens före­läggande för föreningen att upplåta bostadsrätt. Av 8 kap. 12 § följer att en urspmnglig bostadshyresgäst har rätt till medlemskap efter ansökan inom ett är frän fastighetsförvärvet. Härav torde följa att den som skall anses ha utträtt ur föreningen enUgt 14 § kan hinna att pä nytt söka cx;h fä medlemskap samt bli berättigad tiU bostadsrätt. Bostadsdomstolen ifrågasätter om dena är avsik­ten och, i så fall, om en ny sexmånadersfrist enligt 14 § då skall räknas.

Hyresnämnden i Stockholm har vissa synpunkter på att lagtexten borde omformuleras. I specialmotiveringen sägs nämligen att förslaget stäm­mer med nuvarande ordning dcx;k att det har tillagts att endast sädana hyres­gäster som vid tiden for forvärvet bcxide i fastigheten skaU ha rätt att bli med­lemmar. Enligt nämndens uppfattning korresponderar inte lagtext och specialmotivering i detta avseende. Hyresnämnden tillstyrker förslaget att en hyresgäst som är medlem i en bostadsrättsförening skall ha rätt att begära att föreningen vid vite föreläggs att upplåta lägenheten med bostadsrätt. Sädan rätt föreligger inte enligt förslaget bl.a. om det finns särskilda skäl mot en upplåtelse (3 kap. 6 § första stycket andra meningen). Som ett exempel på sådana skäl anförs i specialmotiveringen att föreningen av rent misstag har beviljat en sådan hyresgäst inttäde i föreningen som anges i 8 kap. 12 § andra meningen punktema 1-3, och avsikten frän början har varit att lägen­heten inte skall upplåtas med bostadsrätt. Hyresnämnden vill påpeka att det angivna utttycket "avsikten från början" framstår som nägot obestämt. Möjligen menar man "avsikten vid tiden för beviljandet av medlemskap". En precisering är här önskvärd.

321

21 Riksdagen 1990/91. 1 saml. Nr 92

Juridiska fakultetsnämndcn vid Stockholms universitet till- Prop. 1990/91: 92 styrker i cx;h for sig förslaget att en bostadsrättsförening skall vara skyldig att Bilaga 2 inte endast bevilja medlemskap åt hyresgäster som deltar i ombUdningen utan cx;kså att upplåta bostadsrätt åt dem. Det är ocksä naturligt att en sädan skyl­dighet inte gäller reservationslösL Dock bör den föreslagna undantagsregeln i 3 kap. 6 § första stycket ges en snäv tolkning, I huvudsak bör den för-eningsrättsUga lUchetsprincipen vara styrande. Fakultetsnämnden anser att föreningen knappast bör kunna väja upplåta bostadsrätt i ett läge där en om­byggnad planeras enbart av det skälet att föreningen viU umyttja den större flexibiUtet som hyreslagstifmingen ger.

Hyresnämnden i Göteborg tillstyrker förslaget att en hyresgäst som är medlem i en bostadsrättsförening sicall ha rän att begära att föreningen vid vite föreläggs att upplåta lägenheten med bostadsrätt. Nämnden delar ocksä ut­redningens uppfattning att vitesföreläggande bör kunna meddelas, om för­eningen erbjucUt sådana vilUcor for upplätelse som hyresgästen skäligen inte bör gcxlta.

Enligt 2 § lagen (1985:206) om vite skall det av ett vitesföreläggande framgå inom vilken tidsfrist den förelagda åtgärden skall vidtas, Lagen är tillämpUg även på vitesföreläggande som utfärdas av hyresnämnd. Nämnden ifrågasätter om inte lagtexten trots detta för tydhghetens skull bör komplette­ras med en bestämmelse om att en tidsfrist skall anges. 1 vart fall bör en erin­ran härom tas in i motiven.

Hyresnämnden i Malmö har begränsad erfarenhet av prövning av den nu gällande 51 a § bostadsrättslagen och har alltså ingen närmare kännedom om de problem som ligger bakom förslaget. En konsekvens av förslaget skulle bli att en hyresgäst som försitter möjligheten att ansöka om mecUem­skap inom ett är från fastighetsförvärvet fär förbli hyresgäst, såvida inte för­eningen gcxlvilligt beviljar honom medlemskap. Enligt hyresnämndens me­ning är det värdefuUt om det fastslås en preklusionstid inom vUken medlem­skap får sökas.

6 Ekonomisk plan m.m.

De flesta remissinstanser tillstyrker förslaget eller lämnar det utan erinran. Fastighetsägareförbundet stödjer förslaget om vissa lättnader i regle­ringen av de ekonomiska planema. Vissa nackdelar kan emellertid bli följden av en stor frihet att utforma ekonomiska planer. Vederbörande myncUghet bör därför lämna allmänna råd for utf(3miningen av planema liksom att tillsynen över intygsgivamas verksamhet intensifieras. I sammanhanget vill de under-sttyka behovet av att länsstyrelserna tUldelas erforderliga resurser för sin hancUäggningen i ärendena.

322

Hyresnämnden i Stockholm anser att motiven för att slopa intygs-    Prop. 1990/91: 92 givningen närmare bör redovisas vad gäUer komplettering av planen vid en-    Bilaga 2 staka nyupplåtelser.

Plan- och bostadsverket anser för sin del att om uttedningens förslag genomförs, måste länsstyrelsens granskning av ekonomiska planer för­ändras. Skälen tiU detta är att den reella granskningen av en ekonomisk plan görs av tvä intygsgivare och länsstyrelsens granskning endast är formell. Eftersom registtering enligt uttedningens förslag skall kunna vägras med hänvisning tiU att en ny plan behövs, mäste länsstyrelsens granskning för-äncfras. Med anledning av vad som anförts angående allmänna räd om ut­formningen av ekonomiska planer och om tiUsynen över intygsgivamas verk­samhet uppger boverket att ett utkast tiU allmänna råd har utarbetats inom ver­ket.

Konsumentverket avstyrker förslaget till ändringar i den ekonomiska planen eftersom de inte är godtagbara frän konsumentsynpunkt. Konsumentverkets allvarligaste invändningar gäller de förslag som minskar den enskUde mecUemmens inflytande i föreningen.

Verket avstyrker förslaget att ersätta bostadsrättslagens nuvarande 60 § första stycket 2 och 3 med den nya 8 kap. 22 § 2.

Enligt konsumentverkets uppfattning borde uttiedaren vidare ha fäst större vUct vid den ekonomiska planen i en bostadsrättsförening. Dagens problem pä det området torde nämligen komma att lämnas olösta om förslagen genom­förs.

1 värsta fall kan förhandsavtal i den ordning som föresläs leda till att för­eningama blir mindre motiverade att upprätta ekonomiska planer pä ett tidigt stacUum, cx;h i stället avvaktar tills det är aktuellt an upplåta bostadsrättema. Den vitala funktionen en omsorgsfullt gjord ekonomisk plan har som eko­nomiskt styrmedel vid produktion av bostadsrätter minskar härigenom. Därmed försämras allvarUgt skyddet fÖr blivande bostadsrättshavare. Beslutet 1984:5 1 marknadsdomstolen visar den ekonomiska planens särskilda be­tydelse vid marknadsföring av bostad.

Förslagen i fråga om intygsgivamas behörighet och verksamhet kan enligt konsumentverkets bedömning inte väntas ge erforderligt resultat.

Konsumentverket vill understtyka att det är angeläget att införa ansvars­

försäkring för intygsgivare såsom villkor for att plan- och bostadsverket skall

få meddela behörighet. Verket har närmare utvecklat sin syn i denna fräga i

remissytttande över betänkandet från 1983 års bostadsrättskommitté (SOU

1985:6), dels i svar 1986-11-12 på uttechiingens enkät. Med ett sädant villkor

kan intygsgivare antas bli mer noggranna i sitt arbete. Bostadsrättshavare

och/eller bostadsrättsföreningar kan också lättare fä ersättning när de lidit

ekonomisk skada pä gmnd av bristande omsorg vid intygsgivning. En jäm­

förelse kan numera göras med föreskriftema i lagen (1984:81) om fastig­

hetsmäklare, där ansvarsförsäkring utgör villkor for registtering och behörig­

het.

O-T

Om kommunema anser sig ha s£ikUgt underiag för att tiU- cx;h avstyrka be- Prop. 1990/91: 92 hörighet för intygsgivare finns det i och för sig inte skäl an motsätta sig ut- Buaga 2 redningens förslag i den delen. 1 så fall bör ocksä införas regler som ger kommunema rätt att i förekommande fall påkalla omprövning av meddelad behörighet för en viss intygsgivare. Sävitt konsumenrverket kunnat fmna har något återkallande (frän dåvarande bostadsstyrelsens sida) aldrig ägt mm, ttots påvisade tx;h djupt allvarliga brister i vissa intygsgivares gransknings­verksamhet.

Det är viktigt att plan- och bosfcidsverket nu ätempptar cx;h slutför det ar­bete med noggranna anvisningar for intygsgivning som bostadssstyrelsen på­börjat Konsumentverket är naturlig;tvis berett att medverka i ett sådant arbete. Fömtom möjligheten att återkalla behörighet bör, i likhet med vad som gäller enUgt fastighetsmäklarlagen, den ansvariga rayncUgheten meddela vaming om det anses tillräckligt som åtgärd bettäffande intygsgivare som inte följt gäl­lande anvisningar.

Riksrevisionsverket (RRV) anser för sin del att det är vUctigt att de ekonomiska planema häller sä att bostadsrättshavama fär en rättvis bild av sina ekonomiska ätaganden. RRV tillstyrker således uttedningens förslag men ifrågasätter humvida de är tUlrickUga för att garantera planemas tillförlit­lighet.

Länsstyrelsen i Malmöhus län anser an det behövs en precisering i propositionen vad som bör omfatta länsstyrelsens granskning vid registtering av den ekonomiska planen. Länssrelsen anför vidare. På s. 116 i betänkan­det sägs att länsstyrelsen bör kunna vägra registtering med hänvisning till att ny ekonoinisk plan behövs. Detta måste rimligen innebära an länsstyrelsen mäste granska de ingivna hancUingiuna på nägot sätt 1 betänkandet sägs dock att det inte är meningen att länsstyrelsen skall göra nägon reell granskning av uppgiftema. Ekvationen går inte riktigt ihop. Det bör preciseras hur om­fattande länsstyrelsens granskning skall vara.

1 betänkandet anges att registrering av en bostadsrättsförening bör kunna ske på någon vecka. Handläggningstiden pä denna länsstyrelse ligger f n. på ca tte veckor. Den nya lagen, som foreslås genomförd med oförändrade re­surser, gör det inte lättare att uppnå det angivna mälet. De nya reglema med­för nämligen en hel del merarbete för länsstyrelsema, bl.a. i fräga om granskning av kompletterande ekonomiska planer samt mottagande av säker­het vid tecknande av förhandsavtsil. Länsstyrelsen vill i detta sammanhang erinra om att den nya lagstiftningen om ekonomiska föreningar medförde av­sevärt ökade arbetsuppgifter från den 1 januari 1988.1 förordningen om eko­nomiska föreningar föreskrevs sålunda att ett flertal nya uppgifter skulle re­gistteras, t.ex. postadress, personnummer, tid för kaUelse till förenings­stämma, kallelsetid m.m. För länsstyrelsens del innebar dena au ytterligare en person fick tUlföras föreningsregistret tiU förfång for annan verksamhet.

Anmärkas kan att dessa nya uppgifter sällan eller aldrig efterfrågas. Sett

mot denna bakgmnd kan länsstyrelsen inte nu påta sig ytteriigare uppgifter

224

utan förstärkningar. Länsstyrelsen har dock svårt att i nuläget bedöma det    Prop. 1990/91: 92

ökade behovet.

'8 

Juridiska fakultetsnämnden vid Stockholms universitet anför följande. En av de mest betydelsefulla punktema i BRL gäller den ekono­miska planen. Det är den som utgör det väsentUga skyddet för konsument-inttesset vid upplåtelse av bostadsrätt. Vid felaktiga och vilseledande be­räkningar i den ekonomiska planen har emeUertid skyddet kopplats tiU en rätt för bostadsrättshavaren att begära an upplåtelsen skall förklaras ogiltig, alter­nativt en rän att frånttäda bostadsrätten. Också föreningen kan begära att upplåtelsen skaU anses ogiltig. - I åtskilliga fall kan man konstatera att bostadsrättshavama är foga hjälpta av en sädan ordning. Vad de vUl är att den försumlige entteprenören skall betala skadestånd medan de själva får behälla bostadsrätten.

Samtidigt konstateras att BRL saknar klara regler om hur man skall se pä förhållandet att den ekonomiska planen är så bristfällig att den inte borde re­gistterats. Det kan vara fråga om fall då styrelsen givit granskningsmännen otillräckliga eller felaktiga uppgifter m.m. I sä fall ttäder närmast sttaff-rättsliga bestämmelser om vUseledande in. Vidare kan associationsrättsligt an­svar för styrelsen komma i fråga.

Inte minst mot bakgmnd av att de flesta bostadsrättsföreningar "kontorsbildas" har tvister mellan mecUemmama cx;h den "byggande" styrel­sen, som konttoUeras av den byggande organisationen eller företaget visat sig bli vanliga. Det är alldeles tydligt att det skydd, som de nu kortfattat redo­visade reglema ger mot överoptimistiska eller rent av vilseledande beräk­ningar i den ekonomiska planen, är otilhäckligt. Reglema, som i huvudsak härrör sig från 1930 års lag om bostadsrättsföreningar, bör enligt fakultets­nämndens mening ses över innan en ny bostadsrättslag kan träda i kraft. Inrikmingen bör vara att ge de bostadssökande en sä tillförlitiig information som möjligt om kostnader för bostadsrätten. Det bör eftersttävas att ge minst samma konsumentskydd som f n. övervägs bett. ägda smähus.

Här kan också inskjutas att den föreslagna regeln i 2 kap. 6 § jämfört med 3 kap. 8 § ter sig som otydlig och otillräcklig. Enligt 2 kap. 6 § får för­eningen inte upplåta bostadsrätter utan att upprätta ny plan om det efter det att den ekonomiska planen upprättats inttäffar nägot som är av väsentlig be­tydelse för föreningens verksamhet. Sker ändå en sädan upplätelse får bostadsrättshavaren efter uppsägning frånttäda bostadsrätten om han var i god tto. I fall där omständighetema Hgger utanför de tidigare tillttädda bostadsrättshavamas konttoll - det är t.ex. fråga om ett beslut av "kontors-bildningsstyrelsen" - kan man mena att ocksä de borde ha motsvarande rätt, eller ännu hellre en rätt att utan frånttädande av bostadsrätten begära skade­stånd Det slutUga ansvaret bör ligga bortom föreningen.

Över huvud taget finns det anledning att se över det s.k. kontorsbildnings-förfarandet, däribland reglema om styrelsemajoritet

En del detaljbestämmelser i lagen, särskilt om ekonomisk plan ter sig

cx;ksä som överflöcUga eller kan tas in i bostadsrättskungörelsen. 1 2 kap. 1 §

025

anges t.ex. att en ekonomisk plan skaU upprättas av föreningens styrelse. Så    Prop. 1990/91: 92

sker kanske inte alla gånger - en ekonomisk plan bmkar inte sä sällan upp-    Bilaga 2

rättas av en konsultfirma. Däremot är det viktigt att den, som anges i 2 kap. 2

§ undertecknas av styrelsens aUa liamöter. Bestämmelsen i 2 kap. 2 § 3 st.

att båda exemplaren av den ekonomiska planen skall inges till länsstyrelsen

bör dcx;k kunna tas in i bostadsrättskungörelsen.

Aktiebolaget Bostadsgaranti delar uttedarens mening dä det gäller att bostadsrättshavama skall ha en ändamålsenUg samverkan, Intygsgivamas granskning av den ekonomiska planen sker vid nyproduktion normalt vid en tidpunkt då föreningen förvärvat mark, tecknat entteprenadkonttakt cx;h er-häUit preliminärt lånebeslut (vid statUg belåning), PreUminärt lånebeslut utgör enligt 12 § nybyggnadsläneförordningen för bostäder (1986:692) i princip en fömtsätming för påbörjande av byggnationen.

Föreningen har genom markförvärvet i princip styrt placeringen av husen samt genom påtecknande av entteprenadkonttakt påtagit sig ett betydande ekonomiskt ansvar.

Mot bakgmnd av det i uttednin]|en föreslagna systemet ora förhandsavtal och de i samband därmed tänkta mi)jUghetema att senarelägga uppränande av den ekonomiska planen anser Bosiadsgaranti att tidpunkten för intygsgivar­nas konttollcrande funktion liggei: i ett alltför sent skede av "bostadsräns-prcx;essen".

För att den föreslagna ordningen skall kunna fungera, måste intygsgivama vara i kontakt med föreningen redan i bildandeskedet. 1 de flesta nyprcxluk-tionsärenden är planer för markförvärv cx;h därmed husens placering redan klara.

Det föreligger en risk att föreningsbUdare vid ett negativt svar från en in­tygsgivare vänder sig till andra iniygsgivare med förhoppning att nägon till sist skaU anse an placeringen av husen medför en ändamålsenUg samverkan.

Vid utökning av föreningens verksamhet så an komplettering av den eko­nomiska planen, i enlighet med förslagets 2 kap. 5 §, kan bli aktuell, finns inget krav pä intygsgivning. Därmsd finns ingen kontroll av utomstående att tex. de tilUcommande småhusen äi placerade i enlighet med förslagets 1 kap. 4 §, 2 st. Detta är enligt Bostadsgaianri inkonsekvent

7 Förhandsavtal

De flesta remissinstansema anser att uttedningens förslag att tiUåta s. k. för­handsavtal och förskon är välmotiverat

Hovrätten för Västra Sverige konstaterar att såväl den vilande txistadsrättshavaren som bostadsrättsföreningen vinner fördelar genom förslaget. De föreslagna reglemas krav pä att bostadsrättsföreningen skall StäUa säkerhet och att föreningen vid förhandsavtalets återgång skall utge er­sätming samt förhandstecknarens möjUghet att frånttäda avtalet i vissa faU sy-

326

nes garantera att bostadsrättshavarens inttessen inte kommer i fara. Det är    Prop. 1990/91: 92 dock vUctigt anser hovrätten att understtyka att ett förhandsavtal kan bli ogil-    BUaga 2 tigt inte endast om det brister i formföreskriftema utan även pä gmnd av all­männa avtalsrättsUga gmndsatser.

Enligt uttedningen skall bl.a. en förhandstecknare kunna frånttäda för­handsavtalet, om upplåtelsen inte sker inom skäUg tid efter den beslutade tid­punkten för upplåtelsen. Stockholms tingsrätt anser att innebörden av ut­trycket "skälig tid" bör utvecklas närmare, särskUt mot bakgmnd av att det i mycket begränsad omfattning föresläs bli möjligt for en förhandstecknare att sätta annan i sitt ställe. Det kan för övrigt ifrågasättas om inte möjligheten att sätta annan i sitt ställe bör vidgas något. Under den tid som förflyter mellan det att ett förhandsavtal har tecknats och bostadsrätt kan upplåtas kan sädana förändringar inttäffa att det framstår som orimhgt att förhandstecknaren inte skall kunna överföra avtalet på annan. Byte av arbete och bostadsort kan vara sådana förändringar som inte har kunnat fömtses vid förhandsavtalets in­gående. Det bör därför enligt tingsrättens mening vid påtagUgt ändrade sociala förhållanden vara möjligt att sätta annan i sitt ställe. Det bör cx;ksä vara möj­ligt att i tveksamma fall låta hyresnämnden pröva om en förhandstecknare skall fä sätta annan i sitt ställe. Även personkretsen bör vidgas något så att en förhandstecknare - oavsett skäl - får sätta andra familjemecUemmar än make och sambo i sitt stäUe.

Även hyresnämnden i Stockholm framför viss tveksamhet mot be­greppet skäUg tid och anser att man möjUgen med hänsyn till vad som anförts i specialmotiveringen bör byta ut begreppet mot "rimUg tid".

Av förslaget framgår, att hyresgästens och föreningens förpliktelser enligt förhandsavtalet upphör, om föreningen har ingått ett förhandsavtal för om­bildning av hyresrätt till bostadsrätt och det hyresförhållande som ligger till grund för avtalet upphör innan bostadsrätt har upplätits (4 kap. 6 §). Uttedningen anför i detta avseende följande (s. 131ö): "Vissa invändningar kan möjligen riktas mot förslaget i denna del. En invändning kan vara att en hyresgäst pä ett enkelt sätt kan dra sig undan förhandsavtalet genom att säga upp sitt hyresavtal. Risken för ett sådant förfaringssätt får dock betraktas som liten, inte minst mot bakgmnd av att hyresgästen dä mäste lämna sin egen bostad." Hyresnämnden vill i detta sammanhang erinra om att det finns bostadsinarknader i landet, där det inte råder någon bristsituation cx;h att ris­ken för det åsyftade förfaringssättet därför inte alltid nödvändigtvis framstår som liten. Hyresnämnden föreslår, att uttrycket "det hyresförhållande som ligger till gmnd för avtalet upphör" skall utbytas mot "hyresgästen avflyttar" för att missförstånd om uttrycket hyresförhåUande skall förhindras.

Konsumentverket som är kritiskt till förhandsavtal menar att det nu framlagda förslaget inte bör genomföras förrän dess eventuella negativa verkningar - bl.a. i fråga om den ekonomiska planen - bättte övervägts.

327

Förslaget om förhandsavtal är tillkommet for att möjliggöra jjersonUg prä-    Prop. 1990/91: 92 gel på den enskilda lägenheten genom val av t.ex. färger/tapeter cx;h s.k. till-     Bilaga 2 val. Konsumentverket anser att det finns behov av åtgärder för att möjliggöra detta. Det nu framlagda förslaget bör dock inte genomföras förtän dess eventuella negativa verkningar - bl.a. i fråga om, som nämnts, den ekono­miska planen - bättre övervägts.

Bettäffande hushåll i småhus anser konsumentverket att de som har bostadsrätt skall tillförsäkras samma förbättring av konsumentskyddet som kommer viUaägare tiiU del.

Det förtjänar nämnas i sammarihanget att försäkringsskyddet fÖr bostads­rättshavare i smähus kan ha stora brister som konsumentema själva inte kän­ner till. Konsumentförsäkringama har villkor som inte ger ersättning vid vissa inttäffade skador, och bostadsrättsföreningamas försäkringar kan inte användas om deras självrisk Uggei högt.

Modema småhus har många hushållsmaskiner som ägs av bostadsrätts­föreningen. Husen kan cx;ksä drabbas av inbrott och skadegörelse. Villaägare får då ersätming, medan en del bostadsrättshavare fär bekosta reparationer helt pä egen hand.

Konsumentverket anför i fråga om kostnadsökningar följande: Det är ganska vanligt med kosmadshöjningar pä gmnd av tidsutdräkt, även i fall då bostadsrättsföreningen kunnat hindra att höjningar ägt rum eller tillåtits drabba mecUemmama. Byggare/entteprenör/säljare försöker nämligen ofta skjuta över ansvaret på föreningen och därmed på de enskUda mecUemmama -inte sällan i sttid med entreprenadavtalets villkor.

Kammarrätten i Sundsvall instämmer i uttedningens mening, att de förändringar som skett avseende byggteknik och möjligheter till s. k. tillval gör det nödväncUgt att anpassa lagsitiföiingen tiU det praktiska rättslivets krav. Detta bör ske genom uttiyckUg reglering i lag for att komma ifrån osäkerheten om dessa avtals rättsverkningar. Kammartätten instämmer i uttedningens förslag att begränsningar bör gälla for förhandstecknare att sätta annan i sitt ställe. Svårigheter kan uppstå, inte minst på det skatterättsliga området, om handel med dessa rättigheter kan ske utan begränsningar. Kammarrätten anser dock att uttedningens förslag i 4 kap. 4 § att förhandstecknaren inte fär sätta nägon annan än sin make i sitt ställe är alltför kategoriskt utformat. Förbudet kan slå hårt exempelvis mot personer som förhandstecknat sig för en bostads­rätt cx;h senare av personliga skäl måste avflytta tiU annan ort, varvid en störte belopp kan komma att låsas pä gmnd av förhandsavtalet tUl dess försäljning av bostadsrätten kan ske. Utredningen har mycket knapphändigt redogjort för bakgmnden tiU förslaget. Kammairätten anser att frågan bör belysas mer in­gående innan lagstifming sker.

Länsstyrelsen i Stockholms län anser an med tanke på att förhands­

avtalet är bindande fÖr båda parter och an förhandstecknaren kanske avkrävs

ett avsevärt förskottsbelopp, bör föreningen redan innan avtalet ingås pröva

humvida det föreligger hinder mot att antaga den bostadssökande tiU medlem.

28

Länsstyrelsen föreslår därför att lagförslaget kompletteras med en bestäm-    Prop. 1990/91: 92

melse att förhandsavtalet skaU föregås av en sädan prövning.

Btiaga 2

Uttechiingen föreslär att en bostadsrättsförening skall ställa säkerhet för återbetalning av förskott i samma ordning som gäller när föreningen tar ut gmndavgifter innan den slutliga anskaffningskosmaden för föreningens hus redovisats. Denna ordning fömtsätter att preliminär ekonomisk plan först registterats. Planen utgör bl.a. underlag för länsstyrelsens konttoll av att säkerhet verkligen ställts för samtiiga gmndavgifter. Hur denna konttoU skall gä till när säkerhet ställs för förskott behandlas inte av uttedningen. VisserUgen skall en kalkyl över kosmadema för byggnadsprojektet upprättas och hållas tiUgänglig för den som vill ta del av den. De beräknade avgiftema skall gmndas på denna kalkyl. Det föreskrivs dcx;k inte att kalkylen skaU bi­fogas föreningens ansökan ora tillsrånd att ta ut förskott. För att möjliggöra åtminstone en översUcthg konttoll av de förskottssäkerheter som ställs, föreslår länsstyrelsen att en bostadsrättsförening skall vara skylcUg att ge in kalkylen till länsstyrelsen i samband med att föreningen stäUer säkerhet för förskott.

Det är obekant varifrån utteciningen inhämtat uppgiften - som förekommer pä flera ställen i betänkandet - att 9 a § BRL inte skulle ha kommit till nägon användning i det praktiska rättslivet. Åtminstone vid länsstyrelsen i StCKkholms län registteras regelbundet föreningar vars stadgar innehåller be­stämmelser som bygger på denna paragraf. Utredningen föreslär att bestäm­melsen skall utgå ur lagen. Länsstyrelsen delar inte denna uppfattning utan finner, att bestämmelsen bör behållas till den del den inte genom andra stad-ganden i lagförslaget förlorat sin betydelse. Det kan ju t.ex. fÖr en förening som inte har för avsikt att ta ut förskott av mecUemmama i samband med ombildning från hyresrätt till bostadsrätt förefalla onöcUgt betungande att tvingas ingå ett incUviduellt förhandsavtal med varje inttesserad mecUem för att säkra den ekonomiska gmndvalen för ombildningen när samma resultat kan uppnäs genom en enkel stadgebestämmelsc. Länsstyrelsen föreslår därför att en bostadsrättsförening även i fortsättningen skall kunna ta in en föreskrift i stadgama om att hyresgäst som bittäder beslut om fastighetsförvärv skall vara skylcUg att teckna bostadsrätt

Juridiska fakultetsnämnden vid Stockholms universitet av­styrker förslaget om förhandsavtal. EnUgt fakultetsnämndens uppfatming bör inriktningen av en reform av bostadsrättslagen i största möjliga utsttäckning vara att göra det möjUgt fÖr de boende att lita pä utfästelser i den ekonomiska planen. Det förslag om förhandsavtal som här presenteras är ett steg i motsatt rikming. Förslaget innebär nämligen att förhandsavtal skall kunna slutas på gmndval av en kalkyl över kostnadema för projektet, som inte behöver gran­skas. Ett förhandsavtal innebär cx;kså skyldighet för föreningen cx;h förvärva­ren att fullborda avtalet MöjUghetema for förvärvaren an frånträda avtalet är begränsade.

329

Riksbyggen anser att första stycket kan toUcas så an förhandsavtal endast Prop. 1990/91: 92 kan tecknas dä registrerad ekonomisk plan föreligger men vissa uppgifter inte Btiaga 2 har tagits med i denna. NormalfaUet torde i stället vara att förhandsavtal an­vänds i samband med nyprcxluktion innan tUlräckUgt säkra kosmadsuppgifter föreligger för att man skall kunna upprätta en slutUg ekonomisk plan. Den inledande skrivningen om förhandsavtal borde i första hand referera till en sådan situation.

Aktiebolaget Bostadsgaranti anser att det bör framgå av lagtexten att möjUghet fmnes för flera att tiUsammans teckna förhandsavtal om en bostads­rätt. Detta kan t.ex, gäUa personer som ännu inte är äkta makar eUer sambor, men som har för avsUct att tillsamraans nyttja eller bosätta sig i lägenheten som omfattas av förhandsavtalet.

I fräga om föreningens säkerhet och i fräga om tillval anförs. Den före­slagna skrivningen innebär att föreningens säkerhet inte omfattar de belopp som förhandstecknare vid fränträde genom uppsägning har rätt att kräva av föreningen enligt förslagets kap. 4, § 8, ränta, tillvalskosmader som blivit "onyttiga" samt eventueUt skadestånd. Dena innebär en betydande ekonomisk risk för föreningen cx;h därmed kosmiider som i upplåtelseskedet mäste täckas genom län eller insatser. Speciella "onyttiga tillval" kan medföra störte er-sätmingsbelopp att betala för föreningen.

Ibland kan frågor uppsrå vad som iöreningen upplåter eUer fÖrtycUigat, hur ser den lägenhet ut som föreningen upplåter genom upplätelsehandlingen. Normalt upplåter föreningen ett "gnindutförande" som bostadsrättshavaren, inom ramen för ett av föreningen accc;pterat tiUvalsprogram, kan anpassa efter egna önskemål. Bostadsrättshavaren "köper" lägenhet av föreningen och kö­per tiUval av entteprenör eUer leverantör.

Om tillval i fortsättningen komra(5r att "köpas" av föreningen, sä att för­eningen kommer an upplåta "skräddarsydda" lägenheter, påtar sig föreningen också ett ansvar for eventueUa fel och brister i de delar som är tiUval.

Tillvalskostnader, som i dag är något av en osynlig insats, redovisas inte i ekonomisk plan eftersom kosmadema härtör frän ett avtalsförhållande mellan bostadsrättshavare och leverantör.

Om föreningen skaU upplåta "skräddarsydda" lägenheter, krävs det att tiU-valskostnaders finansiering redovisas; i ekonomisk plan sora insats eller upp­låtelseavgifter samt att man tx;kså bör ställa krav pä att mera individuellt be­skriva lägenhetema i den kortfattade mmsbeskrivningen.

Den lägenhet varom förhandsavtiil ttäffas, bör således endast avse upp­lätelse av en lägenhet i "gmndutförande" cx;h inte i det "skräddarsydda" skick som lägenheten faktiskt kan ha vid tidpunkten för upprättande av ekonomisk plan eUer vid upplåtelsetiUfäUet

Förtydligande om detta kan behöva, göras i lagtexten.

Fastighetsägareförbundet anser att förhandsavtalet endast bör kunna

tecknas när en någorlunda tillförlitiig kosmadskalkyl föreligger. Svårigheter

kan annars uppsrå när förhandstecknaren viU frångå avtalet.

ooq

Svenska bankföreningen. Svenska sparbanksföreningen och Prop. 1990/91: 92 StadshypoteksKassan motsätter sig uttedningens förslag om förbud mot Btiaga 2 pantsättning av förhandstecknares rätt enUgt föihandsavtal, eftersom det före­ligger ett angeläget finansieringsbehov även på detta stadium. Enligt Stadshypoteks erfarenhet finns redan i dag betydande svårigheter i ombild­ningsfallen an kunna finansiera län tUl gmndinsatsema, eftersom det inte vid utbetalningsstidpunkten är möjUgt att pantsätta den blivande bostadsrätten. Med utredningens förslag att förbjuda pantsätming av den rätt som gäUer en­ligt förhandsavtalet kvarstår problemet. Stadshypotek förordar att man bör tillåta pantsättning tiU krecUtgivare som finansierat det förskott som anges i avtalet. Härigenom skuUe man kunna lösa flera praktiska finansierings-problem som bostadsinstimten i dag möter, särskUt i ombildningsfallen.

8   Ombyggnad och underhåll - den s.k. vetorätten avskaffas

De flesta remissinstanserna ställer sig bakom förslaget även om en del hyser viss tveksamhet i frågan.

Hovrätten för Västra Sverige och bostadsdomstolen anser att för­slaget att slopa vetorätten medför en genomgripande minskning i bostads­rättshavarens äganderättsliknande ställning cx:h vill därför betona att det en­dast fär avse angelägna och nödvändiga ombyggnads- och underhälls­åtgärder.

Bostadsdomstolen vill inte ifrågasätta att det undantagsvis kan vara be­fogat med en sådan ordning och tUlstyrker därför, om än med viss tvekan, att vetorätten avskaffas. Domstolen vill samtidigt understryka an förändringar i en bostadsrättshavares lägenhet mot dennes vilja inte bör få ske utan mycket tungt vägande skäl cx;h först sedan varje möjlighet att lösa frågan på frivillig väg har visat sig utesluten. Bostadsdomstolen delar i stort de överväganden som redovisas avseende frågan i betänkandet.

1 fråga om uttedningens uttalande om kosmadsersättning framhåller bostadsdomstolen följande. Utgångspunkten för medUngsverksamheten cx;h beslutsövervägandena bör vara att bostadsrättshavaren erhåUer full ersättning för inttånget enligt de bestämmelser härom som föresläs i 24 §. Det ersätt­ningserbjudande som kan aktuaUseras under diskussionerna saknar därför i princip betydelse, såvida det inte är fråga om ersättning som gär utöver vad som kan beräknas utgä efter en domstolsprövning. Visad ovilja från för­eningens sida att ersätta bostadsrättshavaren får naturligtvis även beaktas. Men normalt har hyresnämnden ej anledning att cUskutera ersättningsfrågan eUer låta den påverka bedömningen av om åtgärden är oskälig eller ej, efter­som nämnden skaU utgå från att bostadsrättshavaren fär full ersätming. 1 de lagar som reglerar inlösen av egendom fmns regelmässigt bestämmelser om

331

betalning av ersätming, tillttäde ra. m., vanligen i form av en hänvisning till    Prop. 1990/91: 92

expropriationslagen. Bostadsdomstolen ifrågasätter om inte bestämmelser av    Bilaga 2

detta slag behövs även när intrång görs i bostadsrätt eller när bostadsrätt skall

inlösas. Bostadsdomstolen efterlyser cx;ksä närmare bestämmelser om hur

panthavares rän skall skyddas under olUca skeden av tUlämpningen av 8 kap.

22 §.

Bostadsdomstolen tar i detta sammanhang också upp frågan om ett tiUstyr-kande av en ätgärd enligt 8 kap. 22 § med två ttedjedels majoritet utgör en processfömtsättning - med påföljd aitt ansökningen vid brist i fråga om före­skriven majoritet skaU avvisas - eUer om utfaUet vid omröstningen är en om­ständighet som ingår i hyresnämndens sakprövning. Svaret är enligt dom­stolens uppfatming inte givet, även om den senare uppfatmingen synes ha mest fog för sig, och även tycks de;las av uttedningen (betänkandet s. 252 nederst). Det är önskvärt att frågar närmare analyseras vid departements-behancUingen.

Domstolen viU ocksä anmärka att den första av punktema i 22 § saknar rekvisit för hyresnämndens prövning. Enligt gällande praxis har - när för­eningshuset inte har ombyggts - endast fall av felräkning eller miss-bedömning ansetts få medföra ändring av gmndavgiften vid oenighet i för­eningen (se RBD 1988:5). Oavsett om samma begränsning skaU gälla eller ej i fortsättningen bör det av bestämmiilsen framgå under vilka fömtsättningar hyresnämnden skall godkänna stämrnobeslutet (jfr 23 §).

Slutiigen kommenterar bostadsdomstolen 22 § sista stycket. Bestäm­melsen synes mindre väl ansluta sig till paragrafens första stycke. Bostads­rättshavare som berörs av första stycket I, 2 cx;h 4 men som inte varit närvarande vid stämman ges möjlighet att i efterhand skriftiigen godkänna beslutet sådant det nedtecknats i stämmoprotokollet. Bestämmelsen går formellt väl ihop med punkt I, där alla berörda bostadsrättshavare har röst­rätt. Detsamma gäller punkt 4. 1 punkt 2 däremot fordras en kvalificerad majoritet av de röstande, om inte bostadsrättshavaren gått med på för­ändringen. Med de röstande kan inte gäma avses andra än dem som röstat pä stämman. Andra än de närvarande har således inte getts något inflytande över beslutet. Sista stycket fär mot den bakgmnden ingen mening i detta fall. Att den berörda bostadsrättshavaren själv kan ge sitt saratycke - före, under eller efter stämman - är en sak för sig. Ett sädant medgivande medför att omröst­ningsresultatet saknar betydelse.

Vad gäller sakfrågan har bostadsdomstolen vidare den uppfatmingen att föreskriven majoritet skaU uppnås vid omrösming pä stämman for att räknas. Gmnden till detta är att man inte har tillräcklig konttoll över hur ett senare medgivande lämnas. Det kan t. ex. vara följden av ensidiga och felaktiga uppgifter i samband med en övert;ilningskampanj från den ena inttesse-riktningen i föreningen.

Kammarrätten i Sundsvall anser an det föreslagna systemet, med dels

en prövning av åtgärden av hyresnämnden och dels en prövning av ersätt­

ningsfrågan av allmän domstol, inte är lämplig. Kammarrätten förordar att

-ii

båda frägoma avgörs av allmän domstol, som är väl förttogen med proble-    Prop. 1990/91: 92 matiken kring expropriations- och tvångsförsäljningsfrägor samt därmed    Btiaga 2 sammanhängande ersätmingsfrågor.

Kammarrätten tar även upp skattefrågan i samband med frågan om veto­rätten cx;h anför därvid.

Vissa av uttedningens förslag kan medföra ofördelaktiga skattekonse­kvenser för bostadsränshavares s.k.vetorätt vid sådana om- och tUlbyggnader vilka medför försämring av icke ringa betydelse av lägenheten. Svårigheter kan t.ex. uppstå vid realisationsvinstberäkningen efter försäljning av en lägenhet vid faststäUande av ingångsvärde och innehavstid. Dessa konse­kvenser är inte belysta av utredningen. Kammarrätten instämmer i uttedning­ens uppfatming att det är angeläget att dessa frågor fär sin lösning i samband med reformeringen av skattesystemet

Hyresnämnden i Malmö tillstyrker uttedningens förslag att avskaffa en bostadsrättshavares sä kallade vetorätt mot om- cx;h tillbyggnader som medför försämring av mer än ringa betydelse. Om en bostadsrättshavare som berörs av ett beslut om ombyggnad eUer ändring av gmndavgift inte har varit närvarande vid föreningsstämman då beslutet fattades, föreslår uttedningen att han skall kunna godkänna beslutet i efterhand. Hyresnämnden i Malmö har i några ärenden ansett så kunna ske redan med nuvarande lagstiftning cx;h tUlstyrker aUtså förslaget att denna möjlighet uttiyckUgen införs.

Plan- och bostadsverket framhåller vikten av att rättssäkerheten tryg­gas men det är cx;kså ytterst angeläget att ifrågavarande åtgärder inte försenas genom långdragna processer. Det bör därför övervägas om inte dessa ärenden bör behancUas med förtur i hyresnämnden.

Konsumentverket avstyrker förslaget och anser att föreningen alltjämt bör vara hänvisad till förhandlingar när det gäller åtgärder som för den en­skilde medlemmens del innebär försämringar av icke ringa betydelse.

De fä dokumenterade fall då bostadsrättshavare fullt ut använt sin vetorätt för att motsätta sig bostadsrättsföreningens ombyggnadsplaner, eUer med framgång vägrat föreningen tUlttäde till en lägenhet for att genomföra besluta­de åtgärder, utgör enligt verkets bedömning inte tillräckliga skäl för att enligt uttedningens förslag ersätta bostadsrättslagens 60 § med den nya kap. 8 22 § 2 cx;h därmed minska brukarens inflytande.

Hovrättens över Skåne och Blekinge dom 1988-09-27 nr DT 5189 visar för övrigt viUcen långtgående rätt föreningen redan har att bereda sig tUlttäde, detta även för åtgärder som medlemmen uppfattar som omotiverade och/eller försämrande. En vräkning av ett äldre par julen 1987 från en hus tillhörande en kooperativ bostadsrättsförening i Örebro äskäcUiggör ett utnyttjande av en förenings maktmedel gentemot en medlem vid ekonomisk tvist som enligt konsumentverkets mening inte kan godtas.

Den enskilde bostadsrättshavarens rän cx;h möjligheter an hävda sina in­

ttessen under den tid han eller hon såsom mecUem bebor sin lägenhet bör så-

o

ledes enUgt verkets uppfattning inte ytterUgare beskäras genom lagstifming.    Prop. 1990/91: 92 Detta gäUer oavsett om de som char fördel av bostadsrättshavarens minskade    Bilaga 2 rättigheter är bostadsrättsföreningens övriga mecUemmar eller utomstående juridiska personer, säsom en organisiation i viUcen bostadsrättsföreningen in­går.

Juridiska fakultetsnämnden vid Stockholms universitet avs­tyrker förslaget i denna del cx;h anser att de rättssäkerhetsgarantier som föreslås i anslutning tiU förslaget inte är helt tiUfredsstäUande, Med tanke pä att det är fråga om ett expropriation slUcnande förfarande bör frågor om till­ständ till åtgärden hanteras av tingsrätt. Regeln om 2/3 majoritet av de rös­tande är inte heller ändamålsenlig. Kjavet bör sättas tiU 2/3 av de röstberätti­gade medlemmama. Enligt fakultetsnämndens mening bör ytteriigare villkor ställas för att en lägenhet i dess heUiet skall kunna tas i anspråk. Detta är i sig en möjUghet som står i strid med den gmncUäggande tanken pä en "ständig" besitmingsrän för bostadsränshavaren. 1 första hand bör föreningen vara skylcUg att bereda en ersätmingslägenhet i det egna huset. Nägot sädant för­utsätter emellertid att föreningen fåi- en möjUghet att lösa in lägenheter som blir IccUga genom att bostadsrättshavama flyttar. En lösenrätt till marknads­mässiga villkor kan vara en möjlighc;t, men erbjuder svårigheter i förhällande till de överväganden som ticUgare gjorts beträffande hembudsregler i fråga om bostadsrätt.

SBC är beredd att acceptera de föreslagna ändringama i lagen men att det bör klargöras att lagen skall användas synnerligen undantagsvis. Enligt SBC bör det ankomma pä hyresnämnden att pröva om aUa altemativa möjligheter att genomfora ombyggnaden är uttömda.

Skatteförvaltningen har i fråga om skatterättsliga effekter på förslaget anfört följande.

I betänkandet föreslås att en bostidsrättshavares vetorätt vid om- cx;h till­byggnader som medför försämring av icke ringa betydelse avskaffas. Riktpunkten för förslaget är att föreningen skaU kunna bygga om huset på ett rationellt sätt med tiUgodoseende a.v de krav som bygglagstiftning och de statliga läneförfattningama stäUer upp. För att uppfylla kraven i bl.a. 7 § ombyggnadslåneförordningen torde i vissa fall lägenhetssammanslagningar krävas. En bostadsrättshavares lägenhet kan således helt komma att ianspräk-tagas utan att han har nägon möjUghet att förhindra detta. Även om den en­skilde bostadsrättshavaren ersätts av föreningen fÖr bostadsrättens marknads­värde kan han likväl drabbas ekonomiskt dä en skattepliktig realisationsvinst regelmässigt torde uppkomma. För en enskild bostadsrättshavare som mot sin vilja fär sin bostadsrätt inlöst P-g-a- vissa länebestämmelser måste det onekUgen kännas bittert att dessutom åsamkas en ekonomisk skada. Dena blir ju särskilt tydligt om en likvärdig bostadsrätt till motsvarande pris härefter förvärvas.

334

SkattefÖrvalttungen finner det otiUfredsstäUande att förslaget regehnässigt    Prop. 1990/91: 92 kan antas komma att medföra ekonomisk skada för den bostadsrättshavare    Btiaga 2 som fär sin lägenhet tvångsinlöst

Länsstyrelsen i Stockholms län anser att resultatet av skatteutted-ningens arbete bör avvaktas innan någon ändring sker i reglema beträffande slopande av vetorätten vid om- cx;h tiUbyggnader.

Fastighetsägareförbundet anser när det gäller ombyggnadsfrägor att det är högst rimligt att bostadsrättsinnehavama, trots sin starka nyttjanderätt ej bör tiUerkännas vetorätt Förslaget i denna del är väl underbyggt. Det är emellertid möjligt att en rationell fastighetsförvaltning fömtsätter ytterligare inskränkningar i bostadsrättshavamas befogenheter 

StadshypoteksKassan har tagit upp panthavarens stäUning vid veto­rättens avskaffande cx;h anför. Är bostadsrätten pantsan föreslår uttedningen skyldighet för bostadsrättsföreningen att undertätta panthavaren så att denna kan "vidta de åtgärder som fordras för att panten inte skall försämras" (s. 145). Stadshypotek vill peka pä jämförelsen hur motsvarande ersättningar regleras i fråga om pantsatta fastigheter, t.ex. vid expropriation eller vid reglering av brandskadeersättning enUgt 1927 års lag.

Eftersom bostadsrättslån numera kan uppgå tiU betydande belopp, särskilt i atttaktivare storstadsområden, anser Stadshypotek det viktigt att frågan om intrångsersättning fär en utttycklig reglering i bostadsrättslagen med förebild av vad som i liknande fall gäller i fräga om fastigheter. Särskilt viktigt är att det uttryckligen regleras att bostadsrättsföreningen är skylcUg att betala vid pantsatt bostadsrätt tiU panthavaren och inte tUl bostadsrättshavaren.

Stadshypotek vUl slutiigen framhåUa nödvändigheten av att bostadsrättens kreditvärde stärks bl.a. pä sätt som föreslagits ovan. Tiden är enligt Stadshypoteks mening mogen för att ta upp frågan om ett offentiigt lägen­hetsregister, vari pantsättningar registteras pä sätt som gäller for fastigheter och tomträtter. En sådan ordning kommer att bli nödvändig när krechtinstitu-ten undergår internationell rating med hänsyn tiU det synsätt som gäller pä de intemationeUa kapitalmarknaderna.

Även Sveriges Föreningsbankers förbund noterar att uttedningen föreslagit att bostadsrättsföreningen i hithörande fall skall vara skyldig att ge­nast underrätta kända panthavare om inttånget i lägenheten. En sådan regel -som skuUe underlätta for kreditgivare art vidta erforderliga åtgärder - tUlstyrks av SFF.

335

9 Småhus som upplåts med bostadsrätt

Prop. 1990/91: 92

BUaga 2 De flesta remissinstanser har inte upf)ehälUt sig vid denna fräga nägot nämn­värt.

Stockholms tingsrätt anser att om det är meningen att huvudändamålet med upplåtelsen av bostadsrätt i dessa fall fortfarande skaU vara huset eller delen av ett hus borde detta komma till tydligare uttryck i lagtexten. Jfr. den bestämmelse i 12 kap. 1 § andra stycket jordabalken, som anger vad hyres­avtal kan omfatta utan att arrende skall anses fÖreUgga,

Hyresnämnden i Malmö stäUe:r sig tveksam tUl förslaget att sådana föreningar som upplåter småhus med bostadsrätt skaU ta pä sig det yttte underhällsansvaret av sitt hus om detta tas med i föreningens stadgar. Anledningen tUl tveksamheten är att förslaget fjäimar sig från den kooperativa boendefonnen när det gäller ansvaret fÖr husen.

Även plan- och bostadsverket är tveksamt eftersom underhålls­ansvaret försäkringstekniskt kan mc;dföra vissa problem. Föreningens för­säkring kan påverkas av att medlemmama själva utför underhällsarbete. Medlemmamas försäkringsskydd när de utför underhällsarbete, t.ex. tak­arbete, bör vidare beaktas.

Juridiska fakultetsnämnden vid Stockholms universitet har inga invändningar mot att bostadsrättslag(;n anpassas så att bostadsrätten kan om­fatta mark som används i anslutning dll lägenheten. Vidare är man positiv till att ansvaret för yttte underhållet kan åläggas bostadsrättshavaren. Fakultets­nämnden anför dock att det är angeläget an konsumentskyddet för bostads­rättshavare i småhus blir lika starkt som för småhusägare. Nämnden har tidigare pekat på behovet av sädant skydd i allmänhet för bostadssökande som efterfrågar bostadsrättslägenheter. De resonemang som uttedningen for i dessa frågor (s. 152 f) kan inte anses tiUfredsstäUande.

Aktiebolaget Bostadsgaranti anför. Förslaget innebär att det i en småhusgmpp kan komraa att finnas hus där underhällsgraden varierar vä­sentiigt.

Med tanke på att föreningens fastigheter utgör säkeihet for föreningens lån och att långivaren kan rikta anmärkning mot att föreningens pant minskar i värde genom bristande underhåll, måste det ges möjlighet för en förenings­styrelse att pä bostadsrättshavarens laekosmad utföra nöcUgt underhåll, ttots att bostadsrättshavaren skall stå för detta.

Ett system där bostadsrättshavaren själv ansvarar för stora delar av det yttte underhållet, utan styrmöjligheter för föreningen, än att ändra stadgama och ta bort bostadsrättshavarens skykUghet/rättighet synes otympligt.

Vidare synes uttag av underhällsfond och uppdelning av fondens medel mellan sädant som föreningen skall stå för enligt förslagets 6 kap., 11 § 2 st,

336

(stamledningar etc.) och bostadsrättshavarens ansvarsområde kunna leda till    Prop. 1990/91: 92

svårigheter for föreningens styrelse.

Bilaga 2

Vidare kan försummat underhåll påverka försäkringsbolag (fastighetsförsäkring) cxh garantigivares ställningstagande vid försäkrings­fall.

10 Anpassning till hyreslagen

Hovrätten för Västra Sverige anser att prövningen av den nya för-verkandegmnden vid försumlig avgiftsbetalning är ett skälighetsavgörande cx;h bör ske direkt hos fastighetsdomstolen utan föregående summarisk pro­cess.

Bostadsdomstolen ställer sig emellertid tveksam till förslaget att införa en förverkandemöjlighet vid upprepade förseningar av avgiftsbetalningen. Härtill kommer att frågan om upphörande av hyresavtal i motsvarande situa­tioner nu synes bli föremål för uttedning. Försummelser anges ju för övrigt förekomma endast i begränsad omfattning inom bostadsrättsföreningama.

Hyresnämnden i Malmö tUlstyrker förslaget att en bostadsrätt skall kunna förverkas om bostadsrättshavaren vid upprepade tillfällen inte betalar sin månadsavgift i rätt tid. Det är lämpligt att såsom uttedningen föreslår ut­forma regeln med 12 kap. 46 § första stycket 2 jordabaUcen som förebild. När det gäUer kravet på prestation från nyttjanderättshavarens sida cx:h påfölj­derna vid försummelse finns det såvitt hyresnämnden kan finna inte någon anledning att göra skillnad på de båda upplåtelseformema hyresrätt och bostadsrätt. Hyresnämnden tillstyrker ocksä förslagen om skylcUghet att undertätta bostadsrättshavaren och socialnämnden på samma sätt som i fråga om hyresrätt

Hyresnämnden ansluter sig till uttedningens bedömning att fömtsättning­ama för andrahandsupplåtelse av hyres- och bostadsrättslägenheter skaU vara desamma. Nägon skiUnad i tillämpningen av 12 kap. 40 § jordabalken och 30 § bostadsränslagen torde inte heller kunna påvisas i hyresnämndema. Dock viU hyresnämnden vitsorda uttedningens uttalanden pä s. 167 att praxis har genomgått en viss "glidning" genom att arbete och studier pä annan ort godtas som gmnd för andrahandsupplåtelse, även om stucUema eller arbetet inte beror pä nägon tvångssituation eller är i linje med vad bostadsrätts­havaren tidigare sysslat med. Denna utveckling i praxis bör kodifieras, men hyresnämnden anser att ändring av lagreglema kan vänta cx;h bör göras vid en särskild översyn av båda lagreglema samtidigt.

1 konsekvens med uttedningens förslag om rätt för föreningen att efter fritt skön vägra juridiska personer inttäde i föreningen föreslår uttedningen att föreningen fritt skall få besluta om hur den juridiska personen skall få dispo­nera lägenheten. Tanken är att detta skall avgöras i anslutning rill att frågan om medlemskapet prövas.

337

22 Riksdagen 1990/91. 1 saml. Nr 92

Det kan emeUertid tänkas att en förening har bevUjat en juricUsk person Prop. 1990/91: 92 medleraskap under fömtsätming att någon anställd skall få disponera lägen- Btiaga 2 heten men an fömtsätmingama s&ian ändras cx;h den juricUska personen vUl upplåta lägenheten tiU nägon annan. Pä gmnd av uppkommen missämja eUer dylikt kan det då tänkas att föreiungen utan fog motsätter sig sådan upp­lätelse. Enligt hyresnämndens mening behövs det fÖr sådana faU en regel om möjlighet för hyresnämnd att eftei- ansökan av den juricUska personen pröva frågan om upplåtelse i andra hand. Hyresnämnden ifrågasätter därför om det inte borde göras ett tiUägg tUl 6 kap. 10 § i lagförslaget av innehåll att till­stånd skaU lämnas tUl juricUsk person att upplåta lägenheten i andra hand om föreningen inte har befogad anledning att vägra samtycke.

Skatteförvaltningen ställer sig tveksamt tiU förslaget om förverkande av nyttjanderätten eftersom konsekvc;nsema av ett förverkande är betydligt all­varligare för en bostadsrättshavare än för en hyresgäst. För en bostadsrätts­havare kan ekonomiska förluster uppkomma dels genom att försäljningspriset för bostadsrätten kan bli lägre vid en framtvingad försäljning, dels genom skattekonsekvensema av försäljningen. 1 Stockholmsregionen kan en fram­tvingad försäljning mycket väl medföra en skattepliktig realisationsvinst överstigande 100 000 kr. Skatteförvaltningen finner det därför ur rättssäker­hetssynpunkt vara rimligt att ett förverkande åtminstone bör föregås av att bostadsrättshavaren tilldelas någon form av skriftiig vaming sä att han blir medveten om situationens aUvar.

Juridiska fakultetsnämnden vid Stockholms universitet tillstyr­ker i princip att upprepade betalningsförsummelser bör leda till att bostads­rätten förverkas. Dock vill nämnden ifrågasätta om det är lämpligt att rätts­tillämpningen vid förverkande i h:»Tesmål utan vidare skall vara vägledande. Förverkandereglema i hyreslagstifmingen är sttänga. Man bör också väga in bostadsrättshavarens bättte ekonomiska ställning vid förverkande. Enligt fakultetsnämndens mening bör siiken bli föremål för fömyat övervägande innan en lagändring kan ttäda i kraft En tänkbar möjlighet är att överlämna saken tiU rättstUlämpningen.

En ytterligare ändring föreslås av utteciningen, nämUgen att den nuvarande regeln att andrahandsuthyming utan medgivande av styrelsen eller hyres­nämnd alltid kan ske tUl medlem, skall avskaffas. Fakultetsnämnden avstyr­ker förslaget ocksä i denna del. Rätten att hyra ut till annan mecUem i andra hand torde ha ringa betydelse, men speglar en rimlig avvägning emellan mecUemmens inttesse att kunna hyra ut i andra hand i förhållande till för­eningens kcxjperativa karaktär.

Sveriges köpmannaförbund anser inte att juricUska personer skall un­dantas möjUgheten att hyra ut sin bostad eUer lokal i andra hand.

338

11   Avgiftssystemet

Prop 1990/91: 92

BUaga 2 De flesta remissinstansema har ingen invändning mot förslaget

Stockholms tingsrätt tillstyrker förslaget i denna del men anför att detta innebär att någon särskild avgiftsdebitering som regel inte bör ske. Som en följd härav skall enligt utredningen t. ex. inte avgifter få tas ut vid andra­handsupplåtelse eller denuntiation av pantsätming. Det kan ifrågasättas om de skäl som anförs for att en särskild överlätelseavgift skall få tas ut är tillräckligt bärkraftiga. Tingsrätten anser att det bör ytterligare övervägas om inte den administration som föreningama i de nu berörda hänseendena tillhandahäller bör behandlas lUca frän avgiftssynpunkt.

Länsstyrelsen i Stockholms län avstyrker att uttedningens förslag om överlätelseavgift genomförs.

I likhet med utredningen anser länsstyrelsen en bostadsrättsförenings administration av bostadsrättsöverlätelser utgöra ett normalt inslag i förening­ens löpande förvaltningsverksamhet Föreningen måste i följd av bestämmel­ser i den nya föreslagna bostadsrättslagen anses skylcUg att ombesörja detta slag av uppgifter. Kosmadema för denna förvaltningsverksamhet skall i sin helhet bäras av föreningen som sådan och inte selektivt drabba vissa bostads­rättshavare härdare än andra. De skäl uttedningen åberopat för att frångå huvudprincipen anser länsstyrelsen inte tiUräckUgt bärande.

Även länsstyrelsen i Göteborg och Bohus län har synpunkter pä frågan om överlätelseavgifter från en speciell utgångspunkt, nämligen om det är rimligt att HSB cKh Riksbyggen skall ha ensamrätt att ombesörja över­låtelse av bostadsrätt och att överiätelseavtalet skall utformas enhgt dessa or­ganisationers villkor, något som nu är fallet Att lämna uppgifter ur lägenhets­förteckningen om eventuell pantsätming av lägenheten och att bedöma hum­vida en viss köpare kan antas som mecUem i bostadsrättsföreningen är något som åligger föreningen att utföra enUgt bostadsrättslagen. Detta bör inte med­föra rätt att ta ut avgift. Vad bettäffar övrig medverkan från bostadsrätts­föreningen eller lokal HSB eller Riksbyggenförening kan det kanske ifråga­sättas om det inte bör ankomma pä avtalskonttahentema att avgöra humvida de skall anlita föreningens tjänster eUer ej. Mänga av dessa tjänster får man om man anlitar fastighetsmäklare vid överlåtelsen. Det innebär således en onöcUg kostnad för överlätaren om han utöver mäklararvcxiet blir tvungen att betala ett arvode till bostadsrättsföreningen eller lokal HSB eller Riksbyggenförening för en tjänst som normalt ingär i mäklarens uppdrag.

Riksrevisionsverket anser att om överlåtelseavgifter numera kan anses etablerade som form finner verket att avgiftema inte är av sådan storlek för den enskUda föreningen att det är motiverat att behälla dem.

339

SBC anser i fråga om överlätelseavgifter att hanteringen av mecUemsären- Prop. 1990/91: 92 den är en central uppgift för alla föreningar. Den innefattar inttäden och av- Bilaga 2 gångar av medlemmar. Också i en bostadsrättsförening ingår i den normala förvalmingen den administration som uppkommer vid överlåtelser av lägen­hetema. De löpande utgiftema skall således betalas av mecUemmama genom årsavgiftema. Men hanteringen av inttäden cx;h utträden i en bostadsrätts­förening, dvs. överlåtelseärenden, är mer komplicerad än i andra föreningar. Därför anser SBC att bostadsrättsföreningama själva skall kunna besluta om de vUl införa överlätelseavgifter.

Dessutom konstaterar SBC, i likhet med uttedningen, att det finns för­eningar som redan tar ut överlätelseavgifter, och som anser det vara angeläget för sin verksamhet an möjligheter dll dena finns. Därför godtar SBC att möj­ligheter att ta ut sädana avgifter införs i bostadsränslagen. 1 lagen bör dcx;k fastställas ett högsta belopp för överlätelseavgiftemas storlek. Det kan ske genom att den högsta nivå som utttxlningen nämner som lämplig ocksä infors i själva lagtexten.

Riksbyggen och Hyresgästeirnas riksförbund anser att kostnaden för den löpande verksamhet som föreningama på gmnd av bestämmelsema i bostadsrättslagen måste anses skyldiga an tillhandahålla sina medlemmar bör bäras av mecUemmama gemensamt. Nägot som inte bör innebära hinder för debitering pä gmnd av tjänster som i särskild ordning avtalats mellan av­flyttande mecUem och förening. Frågan om överlätelseavgiftemas laglighet bör enligt vär mening ges en entydig lagreglering.

Sveriges Fastighetsmäklarsamfund anser, an en gmndläggande princip bör vara att föreningens samtliga kostnader bestrids genom uttag av månadsavgift. Förbundet anser således, att den administration som kan erfor­dras i samband med överlåtelse a\' en bostadsrätt från en ägare till en annan bör bäras av medlemmama gemen;;amt Administrationen, dvs. registteringen av överlåtelseavtal, ev. pantsättning cx;h beslutet om prövning av antagande av ny medlem i föreningen måste anses försumbar i samband med den löpande föreningsförvaltningen, i.tt särskilja vissa förvalmingsätgärder och därvid ta särskild betalning för dessa möter enligt förbundets uppfattning mycket Uten försråelse hos den enskilde bostadsrättshavaren. Förbundet anser därför, att man helt bör slopa dessa avgifter, som både upplevs som krångliga CKh torde ha mycket begränsad effekt när det gäller bostadsrättsföreningens ekonomiska situation.

Om utredningsförslaget föp/erkUgas, torde det enligt Svenska

Sparbanksföreningen få till följd att bostadsrättsföreningamas kostnader

för administtation av dena slag i sista hand drabbar samtiiga bostadsrätts­

havare kollektivt genom höjda månadsavgifter och inte endast de bostads­

rättshavare som föranlett dessa kostnader. Sparbanksföreningen fömtsätter i

så fall att förbudet även kommer au gäUa rill förmån for krecUtgivama som ju

uppenbarligen hancUar i de krecUtsökandes inttesse och kanske t.o.m. på des-

oq

sas direkta uppdrag. Det kan inte i detta läge vara rimligt att en bostadsrätts-    Prop. 1990/91: 92

förening skall kunna motverka umyttjandet av bostadsrätter som krecUtobjekt    Bilaga 2

genom krav pä särskild ersätming av en kreditgivare, särskilt inte i den mån

som ersätmingskravet avser medverkan i ett förfarande som är sanktionerat i

rättsordningen och som enUgt gällande rätt är nödvändigt för att panträtt skall

uppkomma.

StadshypoteksKassan tiUstyrker uttedningens förslag om att bostads­rättsföreningen inte skall fä ta ut särskilda avgifter för åtgärder som för­eningen förfatmingsenligt är skyldig att utföra, tex. denutiation i samband med pantsättning av bostadsrätt (s. 181). Det är angeläget att framhålla att föreslagen avgiftsfrihet inte bara gäller för mecUera i bostadsrättsföreningen utan även för kreditgivare som ttäder i kontakt med bostadsrättsföreningen -på låntagarens uppdrag - fÖr att få information om de anteckningar som finns beträffande bostadsrätten, t.ex. om bostadsrätten tidigare är pantsatt eller ut­mätt. Eftersom krecUtgivaren begär omfrägade uppgifter ur lägenhetsregisttet på låntagarens uppcfrag (jfr 50 § bostadsrättslagen) torde vidare gälla att bostadsrättsföreningen inte kan vägra kreditgivare erforderlig service. 1 detta begrepp ligger att informationen skall lämnas utan onöcUgt dröjsmål. Det kan finnas anledning art i lagstiftningsärendet närmare redovisa vad som bör gälla i samspelet mellan krecUtgivare och bostadsrättsförening.

12   Försäljning av pantsatt bostadsrätt på offentlig auktion

Flera remissinstanser har inte närmare belyst frågan.

Hovrätten för Västra Sverige anser an den av uttedningen föreslagna regleringen av panttätten vid offentiig auktion av en bostadsrättslägenhet an­sluter sig tUl gäUande rän och bör gcxltas.

Stockholms tingsrätt har ingen erinran mot den föreslagna regeln an bostadsrätten skall uttopas utan förbehåll om panttätt om föreningen inte medger annat. Tingsrätten anser dcx;k att det tycUigare bör framgå av själva lagtexten art bostadsrättshavaren som regel skaU höras. Dena kan exempelvis ske genom att andra meningen i förslaget till 7 kap. 1 § första stycket inleds med orden "Om det är okänt var bostadsrättshavaren uppehåUer sig ....".

I anslutning till vad som sagts nu föreslär tingsrätten att den nya BRL i tycUighetens intresse cx;h efter mönster av utsökningsbalken kompletteras, så att det direkt av lagen framgär att gode mannen har rätt att sälja bostadsrätten under hand om det är sannoUkt att högre köpeskUUng dä kan uppnås.

Juridiska fakultetsnämnden vid Stockholms universitet vill ställa frågan om den föreslagna ordningen, nu när lagstiftning tillgrips, är

ändamålsenlig. Den hittillsvarande diskussionen har nämligen närmast tagit

341

sikte på ett rättstillämpningsproblem - hur skall föreningens förettädesrätt tUl Prop. 1990/91: 92 behållningen vid en offentiig auktion förverkligas när bostadsrätten är pant- Bilaga 2 satt. Ovissheten har gällt om pantiiavaren skall anses skylcUg att ta emot be­talning vid en sådan privaträttslig e;xekutionsfonn. Om nu uttedningsmannen föreslär att panthavaren skall vara sikyldig att ta emot betalning kan man dcx;k ställa frågan om det inte finns skäl att löpa hela linan ut cx;h i stället göra för­eningens och panthavarens rättigheter jämstäUda i den meningen an det i båda fallen är fräga om panträtter i bostadsrätten. Föreningens panträtt bör i så fall ha karaktären av en legal pannätt med företräde framför jmdra fordringar.

Fördelen med en sådan orcUiing är att systemet med offentiig auktion kan avskaffas och ersättas av vanUg exekutiv auktion med den ökade rättssäkerhet som detta medför. Det medger cx:ksä att man kan föreskriva att enda sättet att reaUsera panttätt i bostadsrätt skaU vara exekutiv auktion. Ett sädant system är ocksä lätt att införa och kräver inte omfattande lagändringar. Snarast är det fråga om fÖrenkUngar.

Bankföreningen ansluter sig tiill utredarens uppfattning att det i den nya bostadsrättslagen bör tas in en bestämmelse som klarlägger panthavarens ställning vid offentiig auktion av en bostadsrätt. Bankföreningen kan cx;kså ansluta sig till uttedningens uppfatming, att som huvucfregel bör gälla att bostadsrätten ropas ut utan förbehåll om panttätt. Denna regel bör dock inte vara undantagslös. En sädan ordning kan nämligen under vissa förhållanden förorsaka panthavaren förlust nämligen om krecUttagaren genom försälj­ningen inte blir i stånd att lösa kreiliten. Det är därför rimligt att panthavaren får möjlighet att förhindra att förlu st uppkommer på detta sätt. En sädan späir skuUe kunna åstadkommas genom att panthavaren får möjlighet art bestämma att bostadsrätten - vid risk för förlust - skall ropas ut med förbehåll om panttätten. Lagregeln bör alltså anjje att en bostadsrätt skaU säljas utan förbe­håll för panttätten "såvida inte panthavaren begärt annat". Innebörden av den föreslagna regeln är att en försäljning inte skall fä komma till stånd utan att den gode mannen har hört efter med panthavaren ora denne vill att bostads­rätten skaU ropas ut med förbehåU om panträtten.

Svenska sparbanksföreningen anser att förslaget innebär ett från­gående av den sakrättsliga huvudprincipen att panttätt i viss egendom äger fortbestånd efter egendomens övergång tiU ny ägare. Att på detta sän awUca från den princip sora aUtså gäller vid normal överlåtelse av en bostadsrätt krä­ver enligt Sparbanksföreningens mening starka skäl.

De skäl som uttedningen anför för förslaget i denna del finner Sparbanksföreningen inte övertygande. Beaktas bör i detta sammanhang de ovan berörda svårigheter som en ki:-ecUtgivare med panträtt i en bostadsrätt har vid en offentiig auktion av bostadsrätten. 1 detta perspektiv kan det för en sä­dan panthavare vara oförmänUgt att tvingas ta emot betalning på det sätt som uttedningsförslaget innebär. Krediter av detta slag är nämligen ofta av lång­fristig namr och finansieras genom upplåning tiU bundna räntor.

342

Sveriges Föreningsbankers förbund (SFF) anför följande. Pä Prop. 1990/91:92 grund av den speciella ordning som karakteriserar bostadsrätten som pant (jfr Bilaga 2 betänkandet s. 186 f), kan hävdas att den nu akmella regeln borde utformas i enUghet med utredningens förslag. Denna specieUa ordning innebär att panten utgörs av ett netto av bostadsrättshavarens rän mot föreningen - dvs. bostads­rättshavarens andel i föreningens förmögenhet - och föreningens rätt mot bostadsränshavaren. Föreningens fordran mot bostadsrättshavaren ligger där­för pä ett annat plan än panthavarens fordran.

Den nu skisserade ordningen synes i cx;h för sig inte nödvändigtvis böra medföra att bostadsrätten skall uttopas utan förbehåU för panttätten. Den nu föreslagna ordningen innebär cx;ksä ett brott mot gmndläggande sakrättsliga principer. För att en sädan ändring skall vara försvarbar, måste starka skäl for densamma kunna påvisas. Enligt SFF:s mening har uttedningen inte förmått göra detta. En bostadsrättsförening är - om bostadsrätten vid offentUg auktion uttopas med förbehåll för panttätten - inte heller pä nägot särt frånhänd möj­ligheten att tillgodogöra sig sin fordran ur bostadsrätten. SFF avstyrker där­för förslaget.

Om förslaget ändå föranleder lagstiftning anser SFF att panthavarens ställning skall stärkas åtminstone sä mycket sora uttalas i betänkandet pä s. 188, sä att risken for förluster så långt möjligt minimeras.

StadshypoteksKassan har i cx;h för sig inget att erinra mot att man för det offentiiga auktionsförfarandet väljer en lösning som redan gäller vid den exekutiva auktionen. Stadshypotek viU emeUertid i anslutning härtill framhålla att det är nödvändigt att man generellt förstärker krecUtgivarens/panthavarens ställning enligt bostadsrättslagen. Enligt bl.a. bankrörelselagen 2 kap. 8 § -och motsvarande bestämmelser för bostadsinstituten - gäller att en kredit­givare för att skydda sin fordran kan ropa in panten vid exekutiv auktion. KrecUtgivaren är senare skylcUg att avyttta egendomen när det lämpUgen kan ske cx;h senast när det kan ske utan förlust. Så förfars regelmässigt när det gäller t.ex. småhus som belånats hos kreditgivare. Pä detta område finns alltså en betydande erfarenhet på kreditgivarsidan. Motsvarande erfarenhet saknas av olika skäl praktiskt taget helt i fråga om pantsatta bostadsrätter. Stadshypotek menar att denna möjlighet att ropa in en pantsatt bostadsrätt även bör tillåtas för kreditgivare/panthavare som måste skydda sin fordran, i vart fall för kreditgivare som är ålagda skyldighet att sälja egendomen vidare. Om inte denna möjUghet finns, försämras bostadsrättens värde i förhållande till småhusens. Härav följer ocksä att en kreditgivare interimistiskt måste kunna godkännas som bostadsrättshavare.

Riksskatteverket anser an uppgiften an sälja bostadsrätten bör an­

komma pä kronofogdemyndighetema (KEM) vilket innebär en ändring av

den uppfatmuig som redovisades i verkets ytttande 1985-09-24 över Förköp

av bostadsrätt m.m. - Betänkande av bostadsrättskommittén (SOU 1985: 6).

KFM:ma är numera omorganiserade till 24 myndigheter med särskilda en­

heter för exekutiv försäljning. Myndighetema är således väl skickade an ta

o .o

hand om nu aktuell uppgift, ocksä om försäljningen enligt bostadsränslagen Prop. 1990/91: 92 skulle nägot avvika frän den ordning som gäller vid exekutiv försäljning av Bilaga 2 bostadsrätter. Att bostadsrättsföreningen skulle - när saken inte kan ordnas på friviUighetens väg - kunna vända sig tUl KEM med sin försäljnings­begäran skulle ansluta sig väl till den ordning som gäller i övrigt, dvs. att tvängsverkställighet ankommer på KFM. Tillvägagångssättet förefaller över huvud taget mindre omständligt cx;h kostsamt än den nuvarande ordningen. Om den offentiiga auktionen omhändertas av KFM undanröjs de tveksam­heter som påtalats mot den nuvarande ordningen Oagrädet i prop, 1986/87:37 s. 134).

13 Övriga frågor (bostadsrättslagen)

Svenska bankföreningen har tajpt upp frågan om avsägelse av bostads­rätt cx;h av godtrosförvärv och däi-vid anfört bl.a. följande. Om en bostads­rättshavare avsäger sig en bostadsratt som varit pantsatt torde detta få tUl följd att bostadsrätten inte längre utgör nilgot pantobjekt Kreditgivaren skulle aUtså förlora sin säkerhet. För att i nägon mån söka undvika att hamna i sådana situationer bmkar kreditgivare regelmässigt i samband med pantsättning av bostadsrätt kräva att bostadsrättshavaren förbinder sig att inte avsäga sig bostadsrätten utan att panthavaren har lämnat sitt samtycke. - En bättre ord­ning vore emellertid att en panthavares rätt i samband med avsägelse av bostadsrätt blev tillgcxlosedd genom direkta lagbestämmelser. Denna fräga har inte berörts av uttedningen. Enligt bankföreningens mening bör frågan övervägas inom bostadsdepartementet i samband med art lagrådsremissen ut­arbetas. Även Svenska Sparbanksföreningen har liknande synpunkter bettäffande avsägelse.

Uttedningen har - enUgt Bankföreningen - inte ägnat frågan om gcxlttos-förvärv nägon som helst uppmärksamhet. Detta är beklagansvärt, bl. a. med tanke pä frågans stora betydelse. Med rådande utveckling, där reglema beträf­fande bostadsrätter alltmer koinmer att likna dem som gäller i fräga om fast egendom, skulle det inte vara främmande att införa regler om godöx)sförvärv liknande dem i 18 kap. jordabalken. Bankföreningen är medveten om att sä­dana regler fömtsätter ett system med inregisttering av bostadsrätter, mot­svarande det som gäller för fast egendom. Detta förhällande bör emellertid inte få utgöra något hinder. Tvärtom förtjänar cx;kså frågan om ett lägenhets­register väl att uttedas.

Om den som förvärvar en bostadsrätt vid exekutiv försäljning eller offent­lig auktion inte antas tiU mecUem i ttostadsränsföreningen skaU föreningen en­ligt 5 kap. 4 § tredje stycket i förslaget lösa bostadsrätten mot skälig ersätt­ning. Bestämmelsen överensstämmer i sak med 13 § andra stycket i gäUande lag. Bankföreningen har inte något att erinra mot bestämmelsen i och för sig. Begreppet "skälig ersärtning" bör dixk enligt föreningens mening i klarhetens inttesse bytas ut mot uttrycket "ersättning motsvarande bostadsrättens mark­nadsvärde". En förvärvare, och i förekommande fall en panthavare, skall

344

nämligen inte behöva råka ut för att bostadsrättsföreningen gör en sköns-    Prop. 1990/91: 92 mässig bedömning av hur stor lösensumma man är beredd att betala. Den re-    Bilaga 2 gel bankföreningen föreslår skuUe dessutom komma att srå i överensstäm­melse med ersättningsbestämmelsen i förslagets 8 kap. 24 §.

Bankföreningen anser också att frågan om ogiltighet vid överlåtelse bör arbetas om och anför. Av förslagets 5 kap. 3 § framgår bland annat att ett av­tal om överiätelse av bostadsrätt genom köp skaU vara skriftUgt och innehålla uppgift om köpeskiUingens storiek. Enligt 5 kap. 4 § är en överlåtelse som inte uppfyller föreskriftema i 3 § ogiltig. Dessa bestämmelser motsvarar 12 a § första och andra styckena i den nu gäUande bosuidsrättslagen. I föraibetena tiU 12 a § (prop. 1981/82:169 s. 61 och 86-87) anges att paragrafens innehåll är paraUellt till motsvarande bestämmelser i jordabalken avseende fast egen­dom. I fråga om bostadsrätt finns dcx;k inte några regler om gcxltrosförvärv motsvarande dem i 18 kap, jordabaUcen.

1 småhusköpsuttedningens slutbetänkande (SOU 1988:66) Köp av bygg­nad pä ofri gmnd m.m. föreslås vissa ändringar i jordabalkens bestämmelser om köpeskillingen vid köp av fast egendom. 1 förslagets 4 kap. 1 § 2 st. anges nämligen följande. Har köparen och säljaren vid sidan av köpehand­lingen ttäffat överenskommelse om annan köpeskilling än den som anges i köpehandlingen är sidoöverenskommelsen ogiltig. Detta förslag innebär alltså att ett köp av fast egendom inte - som i dag - bUr ogiltigt om det i köpeavtalet anges en annan köpeskilling än den som avtalats. På i huvudsak de skäl som smähusköpsuttedningen anfört i sitt betänkande (s 103-111) anser bank­föreningen att en motsvarande bestämmelse bör införas i det remitterade för­slaget tiU bostadsrättslag. Detta innebär att 5 kap. 3 och 4 §§ i förslaget mäste arbetas om.

Fastighetsmäklarsamfundet anser att man bör införa felregler i bostadsrättslagen eftersom det vid överlåtelse av bostadsrätt genom köp, uppkommer icke sällan frågan om i viUcet skick bostadsrätten skall överiåtas mellan avstalspartema, dvs. meUan en köpare och en säljare. Samfundet an­ser, att det föreligger skäl för att införa regler, som kortesponderar med de regler som intagits i jordabalkens 4 kap. 10-19 §§. NaturUgrvis mäste man dä beakta den gränsdragning som görs mellan bostadsrättsföreningens ansvar och bostadsrättshavarens ansvar.

Juridiska fakultetsnämnden vid Stockholms universitet har tagit upp frågan omförbud mot andelsupplåtelse och anför. Uttedningsmannen har inte vidtagit några förändringar i reglema i nuvarande 79 § BRL om för­bud mot andelsupplåtelse. De har överförts tiU 1 kap. 9 § i lagförslaget. Fakultetsnämnden ställer sig kritisk till att den föga ändamålsenliga regle­ringen i 79 § BRL fän srå kvar. Bestämmelsen är visseriigen sttaffrättsligt sanktionerad, men har knappast tillämpats. Dessutom är den mycket enkel att kringgå genom att nägon formell "koppUng" mellan andelsrätt och mecUem­skap inte görs, nägot som också skett i åtskilliga handelsbolagshus.

345

Bestämmelsen bör ses över innan en ny bostadsrättslag kan träda i kraft nå-    Prop. 1990/91: 92

got som för övrigt ocksä ingick i uttedningsuppdraget

Bilaga 2

Riksbyggen anför följande beträffande sidoavtal (kap. 5, § 9). Skrivningen i första meningen inbjuder i onödan till (Uskussion om vilken betydelse ett sidoavtal kan ha i förhMlande tUl användningen av lägenheten. Det vore enklare för såväl bostadsrättsföreningarna som eventuella prövningsinstanser att generellt säga att sidoavtal, i de fall som avses i § 9, också skall upphöra att gälla vid den tidpunkt som anges i § 5, om ingenting annat överenskommits med förening

I fråga om lägenhetens skick ans(M Riksbyggen att bestämmelsen i första Stycket innebär uppenbarligen att en tostadsrättshavare under de angivna för­hållandena har rätt att avhjälpa bristen på föreningens bekosmad ö£h dess­utom frånträda bostadsrätten efter uppsägning. Det saknas motiv för en sådan dubbel möjlighet. Fjärde meningen t)ör därför lyda: "Sedan bristen blivit av­hjälpt fär uppsägning inte ske".

SBC anför bettäffande begreppet folkrörelsekooperativ riksorganisation. 1983 infördes begreppet "folkrörelsekcx)perativ riksorganisation" i lagstift­ningen i utttyckligt syfte att diskriminera SBC. Dessförinnan hade lagstift­ningen använt det mera neuttala begreppet "riksorganisation av bostadsrätts­föreningar". Lagrådet konstaterade \id sin granskning av propositionen att -oavsett syfte - begreppet "folkrörelsekooperativ" inte är tjänligt att användas i lagtext, där rimliga krav pä exakthet inte bör få efterges. Trots detta infördes begreppet i tUlståndslagen och bostadsrättslagen, samt senare även i bl.a. fas-tighetsmäklerUagen.

SBC är organisationen för landets privata bostadsrättsföreningar. SBC har alltsedan sin tillkomst för snart 70 är sedan med obundenhet cx;h neuttalitet gentemot poUtiska partier cx:h fristående gentemot byggnadsföretagarinttcssen främjat och verkat för ett fritt och obiundet boende med bostadsrätt SBC be­driver verksamhet i störte delen a\' landet med lokalkontor i Stockholm, Göteborg, Malmö, Uppsala och Västerås. För närvarande är mer än var fjärde privata bostadsrättsförening medlem i SBC och mecUemsantalet växer snabbt.

År 1987 gmndade SBC en systerorganisation SBC BO ek.för. SBC BO som är en för alla öppen ekonomisk förening, har till syfte att för sina med­lemmar bygga bostäder som upplåts med bostadsrätt efter turordnat bo­sparande. Bostadsrättsföreningar bildade genom SBC BO har full frihet att välja förvalming, tillhörighet i riksoi-ganisation cx;h stadgeutformning. Även SBC BO vericar över hela landet med en för landet gemensam bosparkö.

Både SBC cx;h SBC BO är i ordets urspmngliga mening verkliga folk­

rörelser. De är organisationer vars tilUcomst har spmngit frara ur människors

behov. De är också kooperativa organisationer. SBC cx;h SBC BO är ju eko­

nomiska föreningar som har till ändamål att tjäna mecUemmamas ekonomiska

inttessen. SBC och SBC BO ger förvalmingshjälp och chiver de inttesse-

poliriska frägoma. SBC BO organiserar bosparande och främjar nyproduk-

 .

tion av bostadsrätt. Båda organisationema bygger på frivUUghet SBC:s    Prop. 1990/91: 92 mecUemsföreningar köper bara den service man vill ha. Är man missnöjd med    Bilaga 2 SBC, med servicen eUer priset pä servicen har man ett fritt och eget val. Man ändrar sina stadgar när man vill. VUl man byta förvaltare är det bara att säga upp förvaltningsavtalet med SBC.

Intresset hos kommuner och aUmänhet är stcjrt för SBC BO. Under den tid - ungefär en och ett halvt är - som organisationen verkat har närmare 15 000 bosparare anmält sig. Ca 2 000 lägenheter är nu i planerad produktion.

Det är hög tid att sluta med försöken att genom lagstifming cUskriminera SBC-organisationema. SBC föreslår att begreppet "folkrörelsekooperativ riksorganisation" slopas och nu ersätts i bostadsrättslagen och annan lagstift­ning med det ticUgare använda begreppet "riksorganisation av bostadsrätts­föreningar",

I fråga om priskontroll och hembud anför SBC följande. I uttedningens förslag tUl ny bostadsrättslag finns kvar den nu gäUande möjligheten för HSB och Riksbyggen att under en tteårsperiod efter upplåtelse av nya bostadsrätter tillämpa priskonttoll och hembud. Om en person som fått en nyprcxlucerad bostadsrätt vill sälja den inom denna tid, tvingas vederbörande göra det ge­nom att HSB respektive Riksbyggen fär återlösa bostadsrätten tUl ett pris som motsvarar gmndavgiften, eventtieUt uppräknad med index.

Detta är enligt SBC:s och SBC BO:s uppfatming en oacceptabel in­skränkning i den enskUdes frihet

SBC har full försråelse för motivet att undvika spekulation med nyprodu­cerade bostadsrätter. SBC BO arbetar med nyproduktion och upplåtelse av bostadsrätter cx;h tvingas då göra granskningar av människors motiv att söka nya bostadsrätter. Även där gäUer utan kompromisser principen att en nypro­ducerad bostadsrätt skall användas tiU eget boende.

Erfarenheten från SBC BO stärker SBC i sin uppfatming an den tteåriga "karantänen" är ett alltför ston ingrepp. Många människor har fullt legitima skäl att byta bostad under en tteårsperiod. Det gär inte i dagens samhälle att fömtse egna och familjens bostadsbehov i detalj under lång tid. Det kan med kort varsel uppsrå ändrade förhållanden, som medför behov att byta bostad. Det kan vara fråga om familjebUdning, tillskott i familjen, skilsmässa, döds­fall, arbetsbyte, av vilka händelser ingen väntar tre år på att inttäffa. Har man då inte full frihet att disponera sin befintiiga bostadsrätt för byte eUer försälj­ning, blir man i praktiken inlåst där tills "karantänstiden" har löpt ut. Dä kan det ocksä uppsrå situationer som dolda andrahandsuthymingar cx;h liknande i syfte att komma ifrån bostadsrätten.

Kommuner inköper nyproducerade bostadsrätter och hyr ut dessa med hyresrätt. Många kommuner ser detta som ett viktigt sätt att skapa blandade upplätelseformer cx;h öka valfriheten för kommuninvånarna. Vidare skulle ett lagstiftat förbud förhindra HSB respektive Riksbyggen att vara mecUera i sina egenprcxlucerade föreningar, vilket också skulle vara en allvarligt ingrepp i föreningsfriheten.

347

Stockholms  Kooperativa  Bostadsförening ek.för.   (SKB) vill    Prop. 1990/91: 92 påpeka det otillfiedsstäUande i an regelverket för den upplätelse- cx:h företags-    Bilaga 2 form som SKB representerar tiU vissa delar bygger pä cUspenser. SKB är väl etablerad och har inte minst de senaste åren rönt stor uppskatming bland all­mänheten.

Mot denna bakgrund bör en permiuient lagstiftning for hyresrättsupplåtelse i föreningsform tiUskapas.

14 Lagtekniska frågor m.m. (bostadsrättslagen)

Stockholms tingsrätt anser att uttedningens förslag om att kapitel­indela lagtexten cx;h att använda mbiriker samt att dela upp vissa av de långa paragrafema i den nuvarande lagen i flera, har onekUgen gjort själva lagtexten mer lättöverskädlig. Tingsrätten ifrågasätter dock om det är nödvändigt att hämtöver i sådan omfattning som föreslås införa bestämmelser vars enda funktion är att hänvisa till andra bestämmelser i samma lag (se t.ex. 1 kap. 8 §, 3 kap. 4 §, 5 kap. 1 § samt 8 kap. I och 6 §§).

När det gäller lagens språkliga omarbetning, vilket ocksä ingått i utted­ningsuppdraget, vill tingsrätten erinia om de önskemål som har rests om en mera könsneuttal utformning av lagtexten (jfr statsrådsberedningens PM 1979:2 med riktiinjer för förfatmingsspråket). Ett förslag med omarbetad text har bUagts tingsrättens yttrande.

Kammarrätten i Sundsvall finner det ändamålsenligt att samla de be­stämmelser som rör förfarandet i bostadsrättstvister i en särskilt kapitel. 1 aUt väsentligt överensstämmer sakinnehållet med ticUgare bestämmelser. Vad gäller bestämmelsen i 10 kap. 4 § andra punkten angående sådana ärenden som får överklagas till kammartätten, kan nämnas att dessa mål är mycket sällsynt förekommande i kammanätte:n. Med hjälp av det ABD-baserade mäl-regisö-et kan konstateras att antalet avjgjorda mål av detta slag i kammarrätten i Sundsvall endast varit fem.

Enligt bestämmelserna i 10 kap. 6 § skall vite kunna utdömas av hyres­nämnden. Kammartätten vill emellertid förorda en ordning som innebär att vite utdöms av domstol.

Vidare anser kammartätten att den språkliga utformningen av 8 kap. 11 § BRL är oklar vad gäller villkor för mecUemskap som är utan verkan. Av lag­paragrafens innehäU kan inte utiäsas cm utttyckUga vUlkor avser stadgevillkor eller ocksä andra vUUcor. Ett förtydligande bör ske.

Även Juridiska fakultetsnämnden vid Stockholms universitet

tar upp frågan om bostadsrättstvister och anför.

För närvarande gäller i bostadsrättslagstifmingen liksom i hyreslagstift-ningen en komplicerad gränsdragning mellan hyresnämnds cx;h fastighets­domstols kompetens. 1 BRL tiUkommer som en ytterligare komplikation att vissa föreningsrättsliga tvister skall handläggas vid allmän domstol.

Uöedningsmannens förslag innebär att ett störte antal tvister än tidigare skall    Prop. 1990/91: 92

hancUäggas av hyresnämnd. Det gäller bl.a. rätt till upplåtelse vid övergång    Bilaga 2

frän hyresrätt rill bostadsrätt (3 kap. 6 §). Fakultetsnämnden viU för sin del

framhålla att det kan finnas skäl att överväga att i stället låta ett sä stort antal

tvister som möjUgt handläggas av fastighetsdomstol, inte minst med tanke på

de stora värden som tvisterna kan gälla. Det viU ocksä synas som om tvister

bett. bostadsrätt inte är särskilt frekventa. Någon kraftigt ökad belasming på

tingsrätterna är inte att vänta.

Det förefaller enUgt fakultetsnämndens mening leda till en förenkUng om hyresnämndemas befatming med bostadsrätt inskränks tiU att gälla fall av hyressätming vid ogiltiga upplåtelser (3 kap. 8 § i förslaget - sädana tvister torde vara mycket ovanliga) samt fall av tUlständ tiU andrahandsuthyming (6 kap. 10 § - jfr vidare nedan). Detta leder cx;ksä tiU att tingsrättemas be­fattning med tvister av aUmän civilrättslig innebörd ökar. Man kan ocksä för-mcxia att rättssäkerheten ökar.

Hyresnämnden i Göteborg har inte något att eruira mot att vite som förelagts enligt 3 kap. 6 § bostadsrättslagen skall utdömas av nämnden. Enligt förarbetena till motsvarande bestämmelse i 12 kap. 62 § jordabalken (prop. 1974:150 s. 503) innebär den omständigheten art nämnden självmant skall ta upp frågan om utdömande av vitet inte att nämnden är skyldig att efterforska i vad män en förelagd åtgärd har vidtagits. Hyresnämnden fömt­sätter an detsamma gäller för nu avsett fall. Det normala får anses vara an hyresgästen påkaUar nämndens ingripande, men nämnden kan ta initiativ till utdömande av vitet om den pä annat sätt får vetskap om att föreläggandet inte har följts.

Enligt sista meningen i 6 kap. 10 § skall vad som sagts om juridisk per­son inte gälla dödsbo. Det har emeUertid tidigare i paragrafen inte sagts något konkret om vad som gäUer för juricUsk person. Meningen bör därför formule-

Hyresnämnden i Malmö anför, Uttedningen berör inte alla fömtsätt­ningama för beviljande av mecUemskap, och det får därför antagas att de ut­talanden som gjordes vid tillkomsten av 11 § bostadsrättslagen alltjämt skall gälla. EnUgt hyresnämndens mening skuUe det vara av värde om utvecklingen i rättspraxis kom till uttryck i lagtexten. Så kan ske genom ett tillägg till 8 kap. 10 § första stycket i lagförslaget av förslagsvis följande lydelse: Sökanden kan inte skäUgen gcxltagas, om hans avsikt med förvärvet inte är att utöva bostadsrätten, om han inte är i stånd an fullgöra sina ekonomiska för­pliktelser mot föreningen cx;h om hans personliga kvalifUcarioner uppenbart talar mot inttäde.

Länsstyrelsen i Malmöhus län anför. I förslagets 8 kap. 5 § anges

vad en bostadsrättsförenings stadgar skall innehålla. 1 likhet med vad som

gäller för ekonomiska föreningar bör här även ingå en punkt om vilka ären­

den som skall förekomma på orcUnarie föreningsstämma. - Man kan i detta

 .

sammanhang fråga sig varför inte samma systematik i fråga om stadgamas    Prop. 1990/91: 92

innehåU tUlämpats som i 2 kap. 2 § förenmgslagen.

BUaga 2

Enligt samma paragraf första st/cket 3 skaU i stadgama anges den ort i Sverige där föreningens styrelse skaU ha sitt säte. Motsvarande lydelse inför­des i föreningslagen redan 1987, Fo:nmuleringen kan möjUgen tydas sä att la­gen är tUlämplig även på föreningar med utrikes belägna fastigheter, om bara styrelsen har sitt säte i Sverige. Detta torde dcx;k inte varit meningen. 1 pro­positionen bör emeUertid klargöras hur man skaU göra med utrikes belägna objekt.

Länsstyrelsen i Stockholms län har följande synpunkter på den lag­tekniska utformningen.

6 kap 10 § 2 st sista meningen lyder: "Vad som angetts om juridisk person gäUer inte dödsbo". Föregående del av stycket tar emeUertid uttryckUgen sikte pä bostadsrättshavare som inte är juricUsk person.

6 kap. 13 §: Av bestämmelsen k;m man få intrycket att insats skulle vara en i mängden av de avgifter föreningen får ta ut av sina mecUemmar, Så är ju emellertid inte alls fallet. Insats är ett kapitaltiUskott till föreningen som skall erläggas av varje mecUem Detta torde vara en fömtsätming för att föreningen över huvud taget skall bettaktas S(jm en ekonoinisk förening. Denna art-skUlnad gentemot övriga uppräknade; avgifter bör klart markeras i lagtexten.

8 kap. 30 §: Bestämmelsen bör utgå. Det är både onöcUgt cx;h opraktiskt att stadgeändring i bostadsrättsförening skall anmälas i annan ordning än den som gäller för ekonomisk förening CKh som infördes genom 1987 års för­ordning om ekonomiska föreningar. Följdänching i förordningens 7 §.

8 kap. 36 § 2 st: Bestämmelsen torde vara avsedd att gälla även förenklad ekonomisk plan och komplettering av registterad ekonomisk plan. Detta bör i tydlighetens intresse framgå av stadgandets lydelse.

1 fråga om den lagtekniska utfo:rmningen tettäffande avgiftema önskar Riksbyggen att lagen (6 kap. 13 §) fär följande utformning.

"Bostadsrättsföreningen har rätt art ta ut fasta avgifter i form av insats CKh, om det anges i stadgama, upplåtelseavgift. För att täcka kosmadema för för­eningens löpande verksamhet har den rätt att ta ut en rörlig avgift nämnd månadsavgift. Om det anges i stadgama, kan föreningen genom särskild debitering ta ut täckning för sädana kosmader, som fördelas ojämnt mellan bostadsrättshavama och kan hänföras till särskild bostadsrätt"

Evenmellt kan man tillägga "De kosmadsslag som skall fördelas genom särskild debitering skall fastställas pil föreningsstämma".

1 konsekvens härmed bör också kap. 8, § 5 4 ändras enligt följande: "de gmnder enligt vilka månadsavgift skall beräknas och om vissa kostnader skall täckas genom särskild debitering".

Vidare anser Riksbyggen i firåga om uppsägning (6 kap. 22 §).

Den länga meningen innebär faktiskt, att den som inte delgetts en under­rättelse om att han genom att betala avgiften på "angivet sätt" kan få tillbaka

350

bostadsrätten, men ändå betalt, får skiljas frän lägenheten på gmnd av    Prop. 1990/91: 92

dröljsmålet

Bilaga 2

Man torde komma den avsedda ordningen närmare genom att säga: "Är nyttjanderätten enUgt § 17 1 förverkad pä grund av dröjsmål med betalning av månadsavgift, och har föreningen med anledning av detta sagt upp bostads­rättshavaren tiU avflytming, får denne på gmnd av dröjsmålet skiljas från lägenheten endast om följande fömtsätmingar fÖreUggen

Bostadsrättshavaren skaU ha delgetts en underrättelse om att han genom att betala avgiften pä det sätt som angetts i § 14 senast den tolfte vardagen efter det att han erhållit underrättelsen, kan få tillbaka bostadsrätten. Bostadsränshavaren skall ha underlåtit att beuda avgiften inom angiven tid 1 fräga om bostadslägenhet skall föreningen dessutom ha lämnat ett medde­lande om uppsägningen och anledningen till denna tUl socialnämnden i den kommun där lägenheten finns.

15  Lagen om rätt till fastighetsförvärv för ombild­ning till bostadsrätt

De flesta remissinstansema som uttalat sig över denna fräga har i huvudsak godtagit utt-edningens förslag. Vissa invändningar har emellertid gjorts.

Hovrätten för Västra Sverige anger följande kritiska synpunkter. Bakgmnden till förslaget är att nuvarande lagregler "enligt uppgift" ofta sätts ur spel genom antedaterade köpehancUingar. Hovrätten saknar underlag för en säker bedömning hur frekvent ett dylUct förfaringssätt är. Med hänsyn till de principiella betänkligheter som kan anföras mot förslaget - främst att giltig­heten av ett förvärv görs beroende av tidpunkten för lagfartsansökan - bör ett genomförande fömtsätta ett något bättre underlag när det gäller missbrukets omfattning än det utredningen presterat. Hovrätten förordar därför att frågan utreds ytterUgare. Endast om utredningen tycUigt visar att kringgående av nu­varande reglering har en sädan omfatming att lagens effektivitet aUvarUgt sätts i fara, är hovrätten beredd att gcxlta uttedningens förslag.

Bostadsdomstolen finner förslagen i stort väl underbyggda. Domstolen anser dock inte att tiUräckUga skäl har anförts för att låta hembudsreglema bli tUlämpUga även på associationsrättsliga förvärv.

Stockholms tingsrätt har ingen erinran mot uttedningens förslag att överlåtelse av sådan fast egendom som avses i ombildningslagen skall för sin giltighet vara beroende av att lagfart söks innan en anteckning har tagits upp pä inskrivningsdag.

Hyresnämnden i Malmö tillstyrker förslaget att de hyresgäster som vid en inttesseanmälan tUl inskrivningsmyndigheten förklarat sig inttesserade av

ombildning till bostadsrätt skall vara medlemmar i bostadsrättsföreningen.

351

Hyresnämnden instämmer vidare i uttedningens uttalande att bestämmelsema    Prop. 1990/91: 92 om hembudsskyldighet inte skall loinna kringgås genom antedatering av    Btiaga 2 köpehandhngama. Nämnden tUlstyrker alltså förslaget att överlåtelsens gUtig-het skall vara beroende av att lagfart söks innan en anteckning om inttesse­anmälan har tagits upp pä inskrivningsdag.

Juridiska fakultetsnämnden vid Stockholms universitet tiU­styrker i princip förslagen. När dei; gäller reglema om att lagfartsansökan måste sken innan anteckning gjorts om inttesseanmälan sker detta dcx;k med yttersta tvekan. Regeln går pä tvärs mot gmndläggande fastighetsrättsliga regler. Enligt fakultetsnämndens mtsning har inte utredningen redovisat till­fredsställande dokumentation över att missbruk i form av antedaterade köpe­hancUingar förekommit i nägon stöm: utsttäckning,

Fakultetsnämnden ställer sig också frågande till utredningsmannens upp­fatming an en konkurrens meUan olika bostadsrättsföreningar som konkurte-rar om fastigheten skuUe kunna uppsrå. Det är väl knappast möjligt att få mera än en intresseanmälan införd. Vidare; förefaller det egendomUgt att de boende inte skulle hålla sig någorlunda underrättade om vilken förening som vill att de skriver pä inttesseanmälan. Därmed faller gmnden för uttedningsmannens förslag i den delen. Det finns därenot andra skäl som gör att de boende bör vara mecUemmar på ett tidigt stadium, bl. a. möjlighetema till insyn i och in­flytande över föreningens verksamhet

1 sammanhanget vill fakultetsnåimnden anmäla som sin mening att det finns behov av ytterligare översyn av ombildningslagen. Nämnden vill bl. a. peka pä svårigheten att tillämpa lagen i fråga om en förening som omfattar flera än två hyreshusenheter, något som ofta kan förekomma, t. ex. när det gäller radhusområden. Lagen är ock

Liksom när det gäller bostadsrätt vill också nämnden ifrågasätta om inte hyresnämndemas medverkan i ombildningsprocessen bör minskas tiU förmån för tingsrärten. Här är att märka att en ordning där tingsrätten ombesörjer inte endast mottagande av innesseanmälcin utan cx;kså mottagande och delgivning av hembud liksom antagande av hembud ter sig betycUigt enklare och mera ändamålsenlig än den nuvarande ordningen. Hyresnämnden fungerar knap­past som mera än en brevlåda.

Hyresgästernas riksförbund amför följande. Ombildningslagen före­slås ändras så att redan när en bostadsrättsförening ger in en inttesseanmälan till inskrivningsmyndigheten skall de hyresgäster som förklarat sig inttes­serade av en ombildning av hyresrätt tUl bostadsrätt vara medlemmar i bostadsrättsföreningen. Ändringen heter det har tillkommit för att ytterligare markera att en ombUdning skall ske på initiativ av dem som bor i fastigheten.

Sävitt förbundet kan bedöma rjmmer raarkeringen en otydlighet som

gränsar till att vara missvisande då Linehavare av hyreskonttakt inte alltid är

synonymt med att vara boende i fastigheten.

252

Sveriges  bostadsrättsföreningars  centralorganisation   (SBC)    Prop. 1990/91: 92 vill utan förbehåll tillstyrka uttedningens förslag till skärpningar i lagstift-    Bilaga 2 ningen i sjtfte att undanröja möjligheter att åsidosätta de boendes förköpsrätt vid överiätelse av hyresfastigheter.

De boende har förköpsrän tiU "sin fastighet" från den dag deras inttesse­anmälan registreras vid inskrivningsmyncUgheten, Om köpekontraktet är date­rat före detta registteringsdamm, gäller inte förköpsrätten. 1 flera fall från olika delar av landet har SBC anledning att ntisstänka att överlätelsekonttakt gällande privata hyresfastigheter medvetet har feldaterats av säljare och köpare i syfte att kringgå de boendes förköpsrätt. Eftersom bägge avtals­slutande parter kommit överens om en sådan antedatering, är det omöjligt att bevisa att ett fusk föreligger,

Uttedningen förslag innebär att möjligheter tiU antedatering försvinner. SBC tillstyrker därför uttedningens förslag.

Uttedningen lägger cx;ksä förslag som skall förhindra att de boendes för­köpsrätt kringgås genom olika bolagskonstruktioner eller genom att en rad oskäUga vUUcor knyts tUl överlåtelsen. SBC tillstyrker även dessa förslag.

Sveriges fastighetsägareförbund anser att det ofta är sä, att hem­budstiden förlängs att avse 6 mänader från angiven dag och att förbundet har det intrycket att mänga bostadsrättsföreningar begagnar sig av den möjlig­heten. Detta innebär att tillttädesdagen kan komma att flyttas fram. Under tiden kan fastighetsprisema ha stigit. Förbundet anser därför an någon form av uppräkning av köpeskUUngen bör tiUåtas i sismämnda fall.

En viktig nyhet i förslaget till ändring av ombildningslagen är att över­låtelse av en fastighet, sedan herabudet upphört an gälla, inte fär ske till nå­gon annan än bostadsrättsföreningen, om ett villkor som uppställts i hem­budet är oskäUgt mot föreningen. Prövningen härav skall enligt förslaget gö­ras av hyresnämnden.

Detta innebär att hyresnämnden får ta över uppgifter som nämnden egent­ligen inte har kompetens att avgöra. 1 vanliga fall är det ju förbehållet all­männa domstolar an pröva om en avtalsvUUcor skall jämkas eUer lämnas utan avseende. Förbundet anser därför att prövningen bör göras av allmänna domstolar.

16 Fritidsboende

De alha flesta remissinstanser har inte ytttat sig angående fritidsboendet.

Enligt juridiska fakultetsnämnden vid Stockholms universitet,

är de uttalanden som utiredningen gjort i denna fräga mindre välgmndade. I stället finns enligt nämndens mening goda skäl att finna en lämplig form för denna ganska vanliga form av organiserat fritidsboende. Antalet är ocksä så stort att det är påkallat med en särskild form av organiserat fritidsboende.

353

23 Riksdagen 1990/91. 1 saml. Nr 92

1 ett särskilt ytttande tiU remissvaret från hyresnämnden i Stockholm Prop. 1990/91: 92 har hyresrådet Bo[REDACTED_EFTERNAMN] tagit upp frågan cx;h anfört an prisutvecklingen Btiaga 2 på enskUt ägda fritidshus har varit kraftig. Det måste därför finnas all anled­ning att ställa sig positiv bakom en sådan lagstifming i ljuset av att fler män­niskor då skulle fä möjligheter att förvärva ett fritidshus (i andelsform) i be­tryggande former. - Andelama i de omkring 2 400 stugor eller lägenheter uppdelade i totalt cirka 33 000 andelar (fritidsboendekommitténs betänkande s. 118) skulle ocksä fä en rättslig reglering som marknaden länge har efter­strävat.

17 Omregistreringslagen

De flesta remissinstanser har inte ytttat sig i frågan.

Kammarrätten i Sundsvall anser an man bör stryka under att de före­slagna möjlighetema för bostadsföreningar att ombildas till bostadsrätts­föreningar ej bör medföra några som helst skatterättsliga konsekvenser utan i alla avseenden bedömas sä som nu berörda föreningar endast bytt fuma.

Stockholms tingsrätt hyser viss tveksamhet mot lagförslaget.

För det första omfattar lagförslaget endast sådana bostadsföreningar som avses i 2 eller 16 punkten övergänjjsbestämmelsema tiU BRL. Endast genom ett samlat övervägande av olika former av andelsboende uppnäs det syfte som framgär av uttedningsdirektiven, iiämligen att främja bostadsrätten framför andra andelsformer.

För det andra kan den föreslagna lagen inte förväntas nämnvärt bidra tUl att ens bostadsföreningar i någon ökad omfattning ombildas till bostadsrätts­föreningar. Som uttedama själva har berört överensstämmer lagförslaget i huvudsak med den modell för omregisttering av bostadsföreningar som har redovisats i SOU 1981:74 s. 149 ff Det förekommer redan i dag att bostadsföreningar efter mönster i huvudsak frän nämnda mcxiell omregistte­ras till bostadsrättsföreningar, ehiim det inte finns någon särskild lag som reglerar förfarandet. Utredama har visserUgen framhåUit att föreningen vid en omregistrering inte skall behöva ge in en ny lagfartsansökan och att stämpel­skart därmed inte skaU tas ut. I den delen medför emellertid förslaget - vilket också framgär av uttedningen - ingen förändring i förhåUande till vad som redan nu måste anses vara gällande rätt. Uttedningsförslaget innehåller så­ledes inte några nya särskilda stimulanser eller andra åtgärder för att främja en övergäng tUl bostadsrätt

Enligt plan- och bostadsverket torde den föreslagna ändringen göra det nödvändigt med en ändring även av 26 § förordningen (1986: 694) om handläggning, förvalming, m. ra. av bostadslän och räntebidrag så att en omregisttering jämställs med förvärv av fastighet. Härigenom kommer den

354

lånebevUjande myndigheten att kunna bevUja även en på detta sätt tillkommen    Prop. 1990/91: 92

bostadsrättsförening s. k. förvärvstUlägg.

Buaga 2

Länsstyrelsen i Stockholms län har följande synpunkter.

4 § 2 st: En förenklad ekonomisk plan bör undertecknas i samma ordning som en ekonomisk plan och en komplettering av registterad ekonomisk plan, dvs. av samtliga styrelseledamöter. Såsom bestämmelsen nu är utformad skulle det vara tUlräckligt an den förenklade planen skrevs under av hälften av styrelsens ledamöter. Se 8 kap. 19 § 1 st. i förslaget tiU ny BRL jämförd med 6 kap. 9 § 3 st. lagen om ekonomiska föreningar.

Juridiska fakultetsnämnden vid Stockholms universitet tillstyr­ker i princip förslaget till att en lag om omregistreringar av vissa bostads­föreningar tiU bostadsrättsföreningar införs. Fördelen med detta är att en hel del av de oklarheter som nu gäller för sädan omregisttering undanröjs. Nämnden konstaterar tx;kså med tiUfredsstäUelse att förslaget inte endast om­fattar besittningsföreningar utan även s. k, hyresföreningar. Enligt nämndens mening hade det emellertid funnits anledning att gä vidare pä denna Unje och göra det möjligt för äldre s. k. bostadsaktiebolag och även handelsbolag att på ett någorlunda enkelt sätt övergå till att bli bostadsrättsföreningar. Nämnden vill i sammanhanget framhålla att det redan finns en metod för ombildning av bostadsaktiebolag till bostadsrätt, som kan användas, näm­ligen fusion. Man bör ocksä undersöka möjlighetema att efter lagändring åstadkomma ombildning från handelsbolag till bostadsrätt med ett liknande förfarande.

Sveriges allmännyttiga bostadsföretag vill peka pä den altemativa möjligheten att omregisttera så att bostadsföreningarna kan faUa under lagen (1986: 1242) om försöksverksamhet med kcxjperativ hyresrätt. Detta framför aUt med tanke på bostadsföreningar som är bildade före 1 juli 1969 cxh som upplåter andelsrätt med viUcen följer nyttjanderärt på begränsad tid som tiU sin konstmktion i stort överensstämmer med den kooperativa hyresrätten.

18 Kostnadskonsekvenser

Hovrätten för Västra Sverige anser i likhet med uttedningen att förslaget innebär en viss ökning av arbetsbelastningen pä de allmänna domstolama och fastighetsdomstolama. Med hänsyn till dessa domstolars ansttängda arbets­situation bör lagstiftningen inte genomföras utan resurstiUskott.

Domstolsverket har inte gjort några beräkningar av i vilken omfatming arbetsbelastningen kommer att öka vid de berörda myndighetema. DV är emellertid tveksamt till uttedningens bedömning, att ökningen av arbets­volymen endast blir marginell och att myncUghetema kan fullgöra de nya

arbetsuppgiftema inom ramama för befintiiga resurser. Detta gäller särskilt

355

för hyresnämndemas vidkommande. Hyresnämndema är nämUgen redan i    Prop. 1990/91: 92 dag hårt belastade cx;h har under en tioårsperiod mött en ökande arbetsbörda    Bilaga 2 samticUgt som kraftiga nedskärningar ägt mm. DV utesluter inte att förslaget kommer att medföra ökade statsutgiifter.

Hyresnämnden i Göteborg anser att en ytterUgare ökning av arbets­volymen, även om den inte blir av störte omfatming, medför att nämnden kommer att behöva ökade resurser om dess arbetsuppgifter skall kunna genomföras utan fördröjningar.

Antalet ärenden hos hyresnämnden har påtagligt ökat under de senaste åren. Under första kvartalet 1989 kom det tUl nämnden in 2 803 ärenden mot 1 892 under motsvarande tid 1988. Flera ärenden än ticUgare är av komplice­rad art. Hyresnämnden har vid hal\'årsskiftet 1988 tillförts en ny gmpp ären­den som kan bli mänga och resurslcrävande, nämligen återbetalning av hyra vid anchahandsupplåtelse i vissa fall. Det föreligger också ett förslag rörande övemanningslägenheter som kan antas komma att medföra ytterligare öknuig av ärenden. Mot detta skall ställas att nämnden sedan 1985 har minst 2 1/2 tjänst.

Hyresnämnden i Malmö är av den uppfattningen att nämndemas re­surser måste förstärkas om de nya uppgiftema som finns i förslaget skall kunna fullgöras utan fördröjning av nämndemas arbete.

Länsstyrelsen i Stockholms län har i denna fråga anfört följande. När det gäller de nya uppgifter sorn enligt lagförslaget skall läggas pä läns­styrelsema kan reglema om komplettering av ekonomisk plan antagas inne­bära en viss lättnad. SkUlnaden i tidsåtgång meUan att registtera en fullstäncUg plan och en komplettering lär ändå bli relativt obetydlig. Granskning av en ekonomisk plan är normalt inte tidskrävande och formaliekonttollen blir i stort sett densamma vare sig det rör sig om en fullstäncUg plan eller en kom­plettering.

Under avsnitt 2.7 har däremot framhåUits att det föreslagna systemet med förhandsavtal och den därmed sammanhängande möjUgheten för föreningama att ta ut förskott på insatsen kan tänkas resultera i en beaktansvärd ökning av föreningsregisttets arbetsbelastning.

Omregistteringslagen kan under sin giltighetstid väntas medföra en be­

tydande ökning av antalet registteringsärenden. Länsstyrelsens praxis har

hittills varit att endast omregisttera föreningar där andelshavama - i likhet

med bostadsrättshavare - haft ständig besittningsrätt till sina lägenheter.

Genom lagförslaget kommer en helt ny gmpp föreningar - de föreningar som

avses i punkt 11 av övergångsbestämmelsema till den föreslagna nya

bostadsrättslagen - att ges tillfälle att vinna registtering som bostadsrätts­

förening. Med tanke på framför allt de möjligheter till belåning av den egna

bostadsrätten de enskilda andelsha\'ama kommer i åmjutande av efter en så­

dan ombildning, fär inttesset för ombildning antagas vara stort bland dessa

föreningar.

256

Den utökning av föreningsregisttets arbetsuppgifter som följer av lag- Prop. 1990/91: 92 förslaget är i och för sig inte dramatisk. Om man ser den i sammanhang med Bilaga 2 det successivt ökade tryck som föreningsregisttet utsätts för den föreslagna lagstifmingen fömtan finns det emellertid anledning att befara att fortsätt­ningsvis inte ens de lägst ställda krav pä en godtagbar servicenivå kommer att kunna upprätthällas. En förstärkning av föreningsregisttets resurser blir där­för ofrånkomUg.

Uttedningen, som varit informerad om arbetssituationen på förenings­registtet i Stockholm, har uttalat, att handläggningstiden för föreningsärende inte bör överstiga en vecka. Nägon resursförstärkning i anledning av lag­förslaget anser man ttots detta inte behövlig. Med tanke pä de kosmadsned-skämingar som länsstyrelsen älagts att genomföra under de närmaste åren framstår den målsätming avseende handläggningstiden som uttedningen ut­talat sig för som något verkUghetsfrämmande.

Länsstyrelsen i Malmöhus län anser att det behövs ytterligare resur­ser för länsstyrelsens del om förslaget skall antas.

357

De till lagrådet remitterade lagförslagen

Prop-1990/91: 92

BUaga 3

1 Förslag till Bostadsrättslag

1 kap. Inledande bestämmelser

Om bostadsrättrföreningar och bostadsrätt

1 § En ekonomisk förening som har till ändamål att i föreningens hus upp­

låta lägenheter med bostadsrätt kan registi-eras.som bostadsrättsförening.

Lagen (1987: 667) om ekonomiska föreningar tUlämpas pä bostadsrätts­föreningar i den utsttäckning som iuiges i denna lag.

2

§ För registtering av en bostadsrättsförening forefras att föreningen har minst fem mecUemmar. Dessutomi skaU föreningen ha antagit stadgar samt utsett styrelse och minst en revisor.

3

§ Endast bostadsrättsföreningar fär upplåta lägenheter med bostadsrätt.

Upplätelse fär inte ske tiU andra än medlemmar i föreningen. Bostadsrätt är den rätt i föreningen som en mecUem har pä gmnd av upp­låtelsen.

4 § Upplåtelse av en lägenhet md bostadsrätt skall ske tiU nyttjande mot

ersättning cx;h utan begränsning tiU tiden.

Endast hus eller delar av hus filr upplåtas med bostadsrätt En upplätelse får dock även omfatta jord som Ugger i anslutning tiU ett hus, om jorden skall användas som komplement tiU nyttjandet av huset eUer en del av huset.

5

§ För registrering av en ekonomisk plan enligt 3 kap. fordras an det i för­eningens hus kommer att finnas minst fem lägenheter avsedda att upplåtas med bostadsrätt. Om föreningen har fler än ett hus, fordras det också att husen skall ligga så nära varandra att en ändamålsenlig samverkan kan ske meUan bostadsrättshavama.

6

§ Med bostadslägenhet avses i denna lag en lägenhet som har upplåtits för att helt eller till en inte oväsentiig del användas som bostad. Med lokal avses en annan lägenhet än bostadslägenhet

Bestämmelser som gäller ombildning av hyresrätt tiU bostadsrätt

7 § Bestämmelser som gäller ombildning av hyresrätt tiU bostadsrätt finns i

denna lag och i lagen (1982:352) om rätt tiU fastighetsförvärv för ombUdning

tUl bostadsrätt.

Förbud mot upplåtelse av andebräa

8 § En juricUsk person fär inte upi)låta andelsrän med vilken följer rän att för

begränsad tid besitta eUer nyttja en bostadslägenhet.

Ett förbehåU om förvärv av andelsrätt i sttid med första stycket gäUer inte

mot den tiU vUken lägenheten har upplätits.

tto

Enligt lagen (1986:1242) om försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt    Prop. 1990/91: 92 kan regeringen lämna ekonomiska föreningar tUlständ att bedriva verksamhet    BUaga 3 ttots bestämmelsema i första stycket

2 kap. Föreningens medlemmar m.m.

Inträde i föreningen

1 § Fräga om att anta en medlem i en bostadsrättsförening avgörs av för­

eningens styrelse med iakttagande av de vilUcor för mecUemskap som anges i

föreningens stadgar och bestämmelsema i detta kapitel. Om möjUgheten att få

styrelsens beslut prövat av hyresnämnden finns bestämmelser i 11 kap. 1 §.

I stadgama får föreskrivas art ansökan om inttäde i föreningen skall göras skriftiigen och att ansökningshandlingen skall vara försedd med sökandens bevitmade namnunderskrift

En kommun till vilken bostadsrätt skall anses upplåten enligt lagen (1987:1274) om kommunal bostadsanvisningsrätt förvärvar medlemskap i föreningen genom upplåtelsen.

2 § Sädana stadgevillkor för medlemskap är utan verkan som innebär

1.   att ett visst medborgarskap eUer en viss inkomst eller förmögenhet skall

utgöra fömtsättning för inttäde i föreningen,

2.

att den till viUcen en bostadsrätt övergår skall utses av nägon annan än bostadsrättshavaren eller godkännas enUgt andra gmnder än som gäller enligt denna lag för inttäde i en bostadsrättsförening, eUer

3.

att vilUcoret i övrigt med hänsyn till sitt innehåll eller på annat sätt är oskäUgt mot den som vUl vinna inttäde i föreningen eller överiäta sin bostads­rätt.

Bestämmelsen i första stycket 2 hindrar inte an föreningen i sina stadgar förbehåUer sig sädan återköps- eller lösningsrärt som avses i 6 kap. 8 §.

3 § Den som en bostadsrätt har övergått till får inte vägras inttäde i för­

eningen, om de villkor för medlemskap som föreskrivs i stadgama är upp­

fyllda och föreningen skäligen bör godta sökanden som bostadsrättshavare

samt nägot annat inte följer av bestämmelsema i detta kapitel.

Bestämmelsema i första stycket gäller också

1.   den som tecknat förhandsavtal enligt 5 kap., om en ekonomisk plan har

registterats enUgt 3 kap. och lägenheten står klar för inflytming,

2.    den som anvisats bostadsrätt av kommunen med stöd av lagen

(1987:1274) om kommunal bostadsanvisningsrätt samt

3.   den som är hyresgäst i ett hus som föreningen förvärvat eller avser att

förvärva för ombildning av hyresrätt till bostadsrärt.

4 § En juridisk person som har förvärvat bostadsrätt till en bostadslägenhet,

som inte är avsedd för fritidsändamäl, får vägras inttäde i föreningen även om

något annat är föreskrivet i stadgama.

En juridisk person som är medlem i föreningen får inte utan styrelsens samtycke förvärva bostadsrätt som avses i första stycket.

En kommun eller en landstingskommun som har förvärvat bostadsrätt till en bostadslägenhet får inte vägras medlemskap. Samtycke tiU förvärv enligt andra stycket behövs inte.

359

5 § Om en bostadsrätt har övergått tiU bostadsrättshavarens make, får maken    Prop. 1990/91:92

vägras inttäde i föreningen endast om det som villkor för mecUemskap i stad-    BUaga 3

garna föreskrivits att mecUeniraama skaU tillhöra en viss sammanslutning eUer uppfylla liknande villkor och det skäligen kan fordras att maken uppfyller villkoret. Detta gäller också när en bostadsrätt tiU en bostadslägenhet övergått tUl någon annan närsrående person som varaktigt sammanbodde med bostads­ränshavaren.

6

§ Den som har förvärvat en andel i en bostadsrätt får vägras inträde i för­eningen, om annat inte bestämts i stadgama. Bestämmelsema i 3 cx;h 5 §§ skall dock gälla om bostadsrätten efter förvärvet innehas av makar eller, om bostadsrätten avser bostadslägenhet, av sädana sambor pä vilka lagen (1987: 232) om sambors gemensamma hem skaU tiUämpas.

7

§ Den som förvärvat bostadsrätt vid exekutiv försäljning eUer vid offendig auktion enligt denna lag får inte >'ägras inträde som mecUem av den anled­ningen att ersättning för bostadsraitten inte beräknats enUgt de gmnder som anges i stadgama.

8

§ En bostadsrättsförening som har förvärvat eller avser att förvärva en hyresfastighet för ombUdning av hyresrätt tiU bostadsrätt får vägra en hyres­gäst i fastigheten medlemskap i föreningen, om

1.   hyresförhållandet avser en lokal och lägenheten inte skall upplätas med

bostadsrätt,

2.

hyresförhållandet beror av anställning cx;h lägenheten inte skall upplåtas med bostadsrätt, eUer

3.

hyresförhållandet avser en bostadslägenhet som inte är avsedd för fri­tidsändamäl cx;h hyresgästen är en annan juridisk person än en kommun eUer landstingskommun.

Föreningen fär också efter det ait den förvärvat fastigheten vägra en hyres­gäst mecUemskap, om

1.

hyresförhållandet inte förelilg när bostadsrättsföreningen förvärvade fastigheten, eller

2.

hyresgästen ansökt om medlemskap i föreningen senare än ett är frän föreningens fastighetsförvärv.

Om hyresgästen var make eller annan närsrående person tUl den som inne­hade hyresrätten när föreningen förvärvade fastigheten och hyresrätten över­gått till hyresgästen på gmnd av bestämmelsema i 12 kap. 33 §, 34 § eUer 47 § andra stycket jordabalken, fäi- medlemskap inte vägras pä gmnd av bestämmelsema i andra stycket 1. Ansökan om medlemskap måste dtx;k ha skett före utgången av den tid som anges i ancfra stycket 2 eller, om det är förmånUgare för hyresgästen, senast tre mänader från den dag dä hyresrätten övertogs.

Utträde ur föreningen m.m.

9 § En medlem som inte har någ(3n bostadsrätt i föreningen kan utttäda ur

föreningen och får av orsak som anges i stadgama uteslutas ur denna.

En mecUem som upphör an vaia bostadsrättshavare skall anses ha utttätt ur föreningen, om inte styrelsen medgett att han fär stå kvar som medlem. Detta gäller inte om bostadsrätten upphört på gmnd av att det hus i vilket lägenheten finns har övergått tiU en ny ägare.

360

10      § Om föreningen vägrar att upplåta bostadsrätt tiU den som har antagits    Prop. 1990/91: 92

som mecUem i föreningen enUgt 3 § andra stycket eller mecUemmen inte antar    BUaga 3

ett erbjudande från föreningen om att fä lägenheten upplåten med bostadsrätt, skall han anses ha utttätt ur föreningen. Detta gäller dock inte om

1.

han inom sex månader från beslutet eUer erbjudandet har hänskjutit frågan om upplåtelse tUl hyresnämnden enUgt 4 kap, 6 § andra stycket, eUer

2.

styrelsen medgett att han fär srå kvar i föreningen.

Medlemmen skall cx;kså anses ha utttätt ur föreningen när ett beslut av hyresnämnden om avslag på hans begäran om upplåtelse har vunnit laga kraft.

11

§ Har föreningen antagit en hyresgäst som avses i 3 § andra stycket 3 som medlem i föreningen men upphör hyresförhållandet innan nägon bostadsrätt upplåtits till denne, skall mecUemmen anses ha utttätt ur för­eningen den dag hyresförhåUandet upphör. Dessa bestämmelser gäUer dcx;k inte, om föreningens styrelse medgett att medlemraen fär srå kvar i för­eningen.

12

§ I stadgama fär föreskrivas att en anraälan om utttäde ur föreningen skaU göras skriftiigen och att hancUingen skall vara försedd med mecUemmens bevitöiade namnunderskrift

Fråga om utesluming prövas av föreningssråmman, om inte nägot annat har bestämts i stadgama

3 kap.   Ekonomisk plan

Planens innehåll m.m.

1 § Innan en bostadsrättsförening upplåter lägenheter med bostadsrätt, skall

en ekonomisk plan ha upprättats av föreningens styrelse cx;h registterats av

länsstyrelsen. Planen skaU innehålla de upplysningar som är av betydelse för

en bedömning av föreningens verksamhet

Av planen skall också framgä om fömtsättningama enligt 1 kap. 5 § är uppfyllda. Vid beräkningen av antalet lägenheter som avses bU upplåma med bostadsrätt räknas som lägenhet varje avskUd enhet som är inrättad att var­aktigt och självstäncUgt användas som bostad eUer lokal. Garage, lager och andra lägenheter som i första hand används som förvaringsutrymmen skall man dock bortse från.

Regeringen eUer den myncUghet som regeringen bestämmer meddelar när­mare föreskrifter om upprättandet av cx;h innehållet i planen samt om ansökan om registtering.

2

§ En ekonomisk plan skall vara försedd med intyg av tvä personer om att planen enligt deras omdöme vilar pä tiUförlitiiga gmnder. Vidare skall intygsgivama ange om fömtsätmingama enhgt 1 kap. 5 § kan anses upp­fyllda. 1 intyget skall intygsgivama cx;kså ange de huvudsakliga omstäncUg-heter sora ligger tUl gmnd för deras omdöme.

3

§ Intygsgivare utses bland dem som regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer har förklarat behöriga an utfärda sädant intyg.

Det är inte tillåtet att utse någon tiU intygsgivare, om det finns någon om-

stäncUghet som kan mbba förtroendet för dennes opartiskhet. Endast en av

,.

intygsgivama fär vara anstäUd hos företag, organisation eUer nägon annan    Prop. 1990/91: 92 som har bildat bostadsrättsförenmg£:n eller biträtt med förenmgsbUdningen    BUaga 3 eUer med att upprätta den ekonomisk;! planen.

Ny plan

4 § Om det sedan den ekonomiska pilanen har upprättats inträffar nägot som

är av väsentiig betydelse för bedömningen av föreningens verksamhet, får

föreningen inte upplåta lägenheter med bostadsrätt förtän en ny ekonomisk

plan har upprättats av föreningens stjTelse och registterats av länsstyrelsen.

Komplettering av planen

5 § Om en lägenhet som inte finns upptagen i en registrerad ekonomisk plan

skall upplåtas med bostadsrätt cx;h någon ny plan inte skall upprättas enligt

4 §, skall styrelsen komplettera den ekonomiska planen.

Kompletteringen skall anmälas hos och registreras av länsstyrelsen. Regeringen eUer den myndighet siDm regeringen bestämmer meddelar när­mare föreskrifter om upprättandet av och innehåUet i de kompletterande upp­giftema och om anmälan för registtering.

Planens offentlighet

6 § Styrelsen skaU hälla en registterad ekonomisk plan tUlgänglig för var

och en som vill ta del av planen. Detsamma gäller en registterad komplet­

tering tUl planen.

4 kap. Upplåtelse av lägenheter med bostadsrätt

När upplåtelse får ske

1

§ Att en lägenhet får upplåtas mc bostadsrätt bara om lägenheten fmns upptagen i en registrerad ekonomisk ]3lan eller en registrerad komplettering tiU en sådan plan följer av bestämmelserna i 3 kap,

2

§ Om den slutiiga kosmaden för föreningens hus inte har redovisats i en registrerad ekonomisk plan eller på en föreningsstämma, är det inte tiUåtet att upplåta bostadslägenheter med bostadsrätt utan tiUstånd av länsstyrelsen.

Länsstyrelsen skall lämna tiUstånd om

1.

en ekonomisk plan har registt-eiats och

2.

föreningen srållt bettyggandi; säkerhet hos länsstyrelsen för åter­betalning av insatsen till bostadsrättshavama jämte i förekommande faU upp­lätelseavgift

Länsstyrelsen skall på begäran av föreningen återställa säkerheten ett är efter det att den slutiiga kosmaden har redovisats pä en föreningsstämma. Har talan om ersättning väckts före utgätigen av denna tid, får säkerheten dock inte återställas förtän målet är slutiigt avgjort och föreningens betalnings-skylcUghet har fullgjorts.

3 § En lägenhet som är upplåten med hyresrätt fär inte upplätas med

bostadsrätt så länge hyresförhåUandet består. Lägenheten får dcx;k upplåtas

med bostadsrätt, om mindre än tte månader återstår av hyrestiden cx;h hyres-

362

värden och hyresgästen har kommit överens om att hyresförhållandet skaU    Prop. 1990/91: 92

upphöra utan att hyresrätten överläts tiU nägon annan,

BUaga 3

4 § I 5 kap. fmns bestämmelser om när en bostadsrättsförening får ingå

avtal om att i framtiden upplåta lägenheter med bostadsrätt

Upplåtebeavtalet

5 § Upplätelse av en lägenhet med bostadsrätt skaU ske skriftiigen, om inte

nägot annat följer av lagen (1987:1274) om kommunal bostadsanvisningsrätt

eller lagen (1991:0000) om omregisttering av vissa bostadsföreningar till

bostadsrättsföreningar.

I upplätelsehandlingen skaU följande anges: partemas namn, den lägenhet upplåtelsen avser samt de belopp som skaU betalas som insats, upplåtelse­avgift cx;h årsavgift

Skyldighet att upplåta bostadsrätt

6 § Om någon som avses i 2 kap, 3 § andra stycket 2 eUer 3 har antagits

som mecUem i föreningen, får föreningen inte vägra att uppläta den lägenhet

som är avsedd för medlemmen med bostadsrätt eller erbjuda sådana vilUcor

för upplåtelsen sora mecUemmen skäligen inte bör godta.

Hyresnämnden får pä ansökan av medlemmen förelägga föreningen att uppläta lägenheten med bostadsrätt Föreläggandet fär förenas med vite. Nämnden får cx:kså fastsråUa vUUcoren för upplåtelsen. Dessa bestämmelser gäller även den som tecknat ett föihandsavtal och som antagits som mecUem i föreningen,

Bestämmelsema i första och andra styckena gäller inte den som avses i 2 kap. 3 § andra stycket 3, om det är bestämt att hyresförhållandet skall upphöra.

Ogiltiga upplåtelser mm.

7 § En upplätelse som skett i strid med bestämmelsema i 3 kap. 1 eller 5 §

med krav på en registrerad ekonomisk plan eller registrerad komplettering tUl

en sädan plan eller formkravet i 5 § är ogiltig. Den som bostadsrätten upp­

lätits tUl har därvid rätt tiU ersättning för skada. Har lägenheten tillttätts, skall

hyresavtal anses ingånget för tiden från tiUttädet Väcks inte talan om upp­

låtelsens ogiltighet inom två år frän den dag då upplåtelsen skedde, är rätten

tUl sädan talan förlorad.

Om en lägenhet som är uppläten med hyresrätt har upplåtits med bostads­rätt i Sttid med bestämmelsema i 3 §, är upplåtelsen ogiltig. 1 ett sädant fall gäller bestämmelsema om återbetalning (x;h ersätming i 10 § andra stycket

8 § Om en upplåtelse skett i strid med bestämmelsema i 3 kap. 4 § med krav

på en registterad ny ekonomisk plan, får bostadsrättshavaren efter upp­

sägning frånttäda bostadsrätten, om han var i god tto när upplätelsen skedde.

Uppsägning skall ske inom tre mänader från den dag dä bostadsrättshavaren

fick kännedom om det förhällande som bort föranleda upprättandet av en ny

ekonomisk plan, dcx;k inte senare än två år från upplåtelsen.

Om en upplåtelse skett i strid med bestämmelsema i 2 § med krav på till­stånd för upplätelse, får bostadsrättshavaren efter uppsägning frånttäda bostadsrätten. Uppsägning får dock inte ske sedan länsstyrelsen lämnat till-

363

srånd tiU upplätelsen cx;h inte heUer efter utgången av den i 2 § ttedje stycket    Prop. 1990/91: 92

angivna tiden.

BUaga 3

Sker uppsägning enUgt första eUer andra stycket, övergår bostadsrätten genast till föreningen. Föreningen skall betala skälig ersättning för bostadsrätten. Bostadsrättshavaren har även rätt tUl ersättning för skada. Har lägenheten tUlträtts, skall hyresavtal anses ingånget för tiden frän uppsägningen, om bostadsrättshavaren i uppsägningen begärt att få bo kvar i lägenheten.

Hyresvillkor vid ogiltiga uppläteber och när bostadsrätten frånträds

9 § Om partema inte kommer överens om hyresvilUcoren enUgt 7 § första

stycket eller 8 § sista stycket, faststiiUs dessa av hyresnämnden. I väntan pä

att hyresvillkoren blir slutUgt bestiimda skaU hyra betalas enligt vad för­

eningen bestämt i fräga om årsavgift

Konkurrerande uppläteber

10      § Om en viss lägenhet upplåtits med bostadsrätt åt flera var för sig, gäUer

upplätelsema efter den tidsföljd i vilken de ägt mm. Är upplätelsema sam-

ticUga eller gär det inte att fastställa i vilken tidsföljd de skett, skall rätten pä

talan besluta om förettädet meUan dem efter vad som med hänsyn tiU om­

ständighetema är skäligt.

Den som inte fär behåUa bostadsriitten tiU följd av bestämmelsema i första Stycket, har rätt an fä tiJlbaka den insats cx;h upplätelseavgift som han betalat till föreningen. Han har även rän tiU ersätming av föreningen för skada, om han vid upplåtelsen varken kände tUl eller borde ha känt tiU den andra upp­låtelsen.

Avsägelse

11      § En bostadsrättshavare fär avsäga sig bostadsrärten ticUgast efter två är

frän upplåtelsen och därigenom bli fri frän sina förpliktelser som bostads­

rättshavare. Avsägelsen skaU göras skriftUgen hos styrelsen.

Vid en avsägelse övergår bostadsrätten tUl föreningen vid det månadsskifte som inttäffar närmast efter tte mänader frän avsägelsen eUer vid det senare månadsskifte som angetts i denna.

5 kap.   Förhandsavtal

Rätt att ingdförhandsavtal och att ta emot förskott

1 §  En bostadsrättsförening får ingå avtal om att i framtiden upplåta en

lägenhet med bostadsrätt Ett sädant aivtal kaUas förhandsavtal.

Ett förhandsavtal innebär att föremngen är skylcUg att uppläta lägenheten med bostadsrätt ät den som tecknat sig för lägenheten. Föihandstecknaren är å sin sida skyldig att förvärva lägenhtsten med bostadsrätt.

Att medlemskap i föreningen är en fömtsättning för upplåtelse av bostads­rärt följer av 1 kap. 3 § andra stycket

2 § En bostadsrättsförening får ta emot förskott för en bostadsrätt endast om

det finns ett förhandsavtal cx;h länsstyrelsen har lämnat föreningen tiUstånd att

ta emot förskott.

364

Ett förskott får avse ett belopp som motsvarar högst den beräknade in-    Prop. 1990/91: 92

satsen för bostadsrätten.

BUaga 3

Om föreningen har tagit emot ett belopp som överstiger vad som följer av ancfra stycket, har förhandstecknaren rätt art fä tUlbaka det överskjutande beloppet jämte ränta enligt 2 § räntelagen (1975:635),

3 § Ert förhandsavtal skall upprättas skriftiigen. 1 avtalet skaU följande anges:

partemas namn, den lägenhet som avses bU upplåten med bostadsrätt, be­

räknad tidpunkt för upplåtelsen, de beräknade avgiftema för bostadsrätten

och, i förekommande faU, belopp som lämnas i förskott.

De beräknade avgtftema för bostadsrätten skaU gmndas på en kalkyl över kostnadema för projektet. Kalkylen skall ha granskats av två behöriga per­soner som intygat att kalkylen enUgt deras omdöme vUar pä tillförUtUga gmn­der, 1 intyget skaU de huvudsakliga omstäncUgheter som Ugger tiU gmnd för omdömet anges. Styrelsen skall häUa kalkylen och intyget tUlgängliga för förhandstecknaren innan avtalet ingås. Närmare föreskrifter om kosmads­kalkylen meddelas av regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer,

I fråga om behörighet att vara intygsgivare gäller bestämmelsema i 3 kap. 3§.

4

§ Ett förhandsavtal som ingås i sttid med föreskriftema i 3 § är ogiltigt.

5

§ Länsstyrelsen skaU lämna tiUstånd tUl en förening att ta emot förskott, om

1.

det finns en kaUtyl över kosmadema för projektet, granskad enUgt 3 § andra stycket cx;h

2.

föreningen har ställt betryggande säkerhet hos länsstyrelsen för åter­betalning av förskort tiU förhandstecknama.

Länsstyrelsen skaU pä begäran av föreningen återställa säkerheten efter det att bostadsrärtema upplätits eUer mottagna förskort har återbetalats.

6 § Förhandstecknaren får inte sätta nägon annan än sin make i sitt ställe

eUer pantsätta sin rätt enligt avtalet. Vad som sägs om make skaU gälla även

sädan sambo pä vilken lagen (1987:232) om sambors gemensamma hem skall

tillämpas. En överlåtelse eller pantsätming i sttid med dessa bestämmelser är

ogiltig.

Ett avtab upphörande

7 § Ett förhandsavtal upphör att gälla, om

1.

förhandstecknaren vägras mecUemskap i föreningen, eUer

2.

avtalet avser en lägenhet i en hyresfastighet som föreningen har för­värvat eller avser att förvärva för ombildning tiU bostadsrätt och förhands-tecknarens hyresrätt tiU lägenheten upphör innan bostadsrätten upplåtits.

Bestämmelsema i första stycket 2 gäUer inte om förhandstecknaren har satt sin make eller sambo i sitt stäUe och denne övertagit hyresrätten tiU lägen­heten.

8 § Förhandstecknaren får efter uppsägning genast frånttäda avtalet, om

1.

lägenheten inte upplåts med bostadsrärt senast vid inflyttningen,

2.

upplåtelsen inte sker inom skälig tid efter den beräknade tidpunkten för upplåtelsen, eUer

365

3. de avgifter som skall betalas för bostadsrätten är väsentiigt högre än    Prop. 1990/91: 92 som angavs i förhandsavtalet och förhandstecknaren av denna anledning    BUaga 3 säger upp avtalet inom tte mänader frän den dag då han fick kännedom om den högre avgiften.

Bestämmelsema i första stycket 1 gäller inte om förhandstecknarcn innehar lägenheten med hyresrätt

Om en förhandstecknare har bilrätt ett beslut om förvärv av en hyres­fastighet för ombildning tUl bostadsrätt enUgt 9 kap 19 §, upphör dock avtalet i de fall som avses i första stycket 3 att gälla endast om det dessutom inte är oskäUgt mot förcningen eUer mecUemmama att avtalet upphör.

Rätt tid ersätttung

9 § Om ett förhandsavtal upphör att gäUa enhgt bestämmelsema i 7 eUer 8 §, har förhandstecknaren

1.

rätt att fä tiUbaka belopp som han betalat i förskott jämte ränta enUgt 2 § räntelagen (1975:635)

2.

rätt tUl skäUg ersätming för sädana kosmader som han med föreningens godkännande åtagit sig för lägenhetens inredning och utformning cxh som blivit onyttiga för honom, och

3.

rätt till ersätming för annan skada som föreningen har förorsakat honom genom försumlighet

Bestämmelserna i första stycket gäUer cx;ksä i de faU avtalet är ogUtigt eUer föreningen har tagit emot förskott i strid med bestämmelsema i 2 § första stycket.

6 kap.   Övergång av bostadsrätt

Rått att utöva bostadsrätten efter övergång

1 § Om en bostadsrätt har övergått till en ny innehavare, får denne utöva

bostadsrätten endast om han är eller antas tiU mecUem i föreningen.

Ett dödsbo efter en avUden bostadsränshavare får utöva bostadsrärten ttots bestämmelsen i första stycket Efter tte är från dödsfaUet fär föreningen dock anmana dödsboet att inom sex månader visa att bostadsrätten ingått i bo­delning eUer arvskifte med anledning av bostadsrättshavarens död eUer an nägon, som inte fär vägras inttäde i föreningen, förvärvat bostadsrätten och sökt medlemskap. Om den tid som angetts i anmaningen inte iakttas, fär bostadsrätten säljas på offentUg auktion för dödsboets räkning. Dödsboet kan i föreningens stadgar medges en vid:5ttäcktare rätt än som angetts här.

2 § Om en bostadsrätt övergått genom bodelning, arv, testamente, bolags­

skifte eUer Uknande förvärv och för/ärvaren inte antagits tiU medlem, fär för­

eningen anmana förvärvaren att inom sex månader eller den längre tid som

kan vara bestämd i stadgama visa alt någon, som inte fär vägras inttäde i för­

eningen, förvärvat bostadsrätten cx:h sökt medlemskap. Iakttas inte den tid

som angetts i anmaningen, får bostadsrätten säljas på offentiig auktion för

förvärvarens räkning.

Överlåtebeavtalet

3 § Ett avtal om överiätelse av bostadsrärt genom köp skaU upprättas skrift­

ligen och skrivas under av säljaren och köparen. I avtalet skall den lägenhet

355

som överlåtelsen avser samt köpeskilUngen anges. Motsvarande skaU gälla    Prop. 1990/91: 92

överlåtelse av bostadsrärt genom byte eUer gåva,

BUaga 3

Ogiltighet

4 § En överlåtelse som inte uppfyUer föreskriftema i 3 § är ogUtig.

En överlåtelse är cx;ksä ogUtig om den som bostadsrätten överlåtits tiU väg­ras mecUemskap i bostadsrättsföreningen.

Andra stycket gäller inte vid exekutiv försäljning eUer offentUg auktion enligt bestämmelsema i denna lag. Om förvärvaren i ett sädant fall inte an­tagits tUl mecUem, skaU föreningen lösa bostadsrätten mot skäUg ersätming.

Ansvaret för förpliktelser

5 § För tid efter det att föreningen underrättats om att bostadsrätten övergått

till en mecUem i föreningen, svarar den frän vilken rätten övergått inte för de

förpliktelser som åligger en innehavare av bostadsrätten.

Första stycket gäller ocksä om en bostadsrätt övergått tiU någon som inte är mecUem i föreningen genom bcxielning, arv, testamente, bolagsskifte eUer liknande förvärv eller vid exekutiv försäljning eller offentiig auktion enUgt denna lag. Om bostadsrätten i annat faU har övergått tiU nägon som inte är medlem, är den frän vilken rätten övergått fri från förpliktelser enligt första stycket först efter det an förvärvaren antagits tiU mecUem.

6

§ Om bostadsrätten efter uppsägning enligt 7 kap. 18 § kan säljas pä offentiig auktion, är bostadsrättshavaren inte skylcUg att svara för de föiplik­telser som åligger en innehavare av bostadsrätten för längre tid än tiU det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från den dag då bostads­rättshavaren blev skUd frän lägenheten.

7

§ En förvärvare svarar tillsammans med den från vilken bostadsrätten övergått för de förpliktelser som denne haft som innehavare av bostadsrätten, om inte föreningen och förvärvaren kommit överens om något annat. Om bostadsrätten har förvärvats på offentiig auktion enligt bestämmelsema i denna lag, svarar dock förvärvaren för förpliktelsema endast om föreningen har förbehälUt sig betalningsanspräk mot honom vid auktionen.

Förbehåll i stadgama om rätt att återköpa eller lösa bostadsrätten

8 § En bostadsrättsförening fär i sina stadgar ta in en förbehåll ora att för­

eningen eller mecUemmama vid övergång av bostadsrätt tiU lokal skall ha rätt

att lösa bostadsrätten. Stadgama skall i så fall ange i vUken ordning lös­

ningsrätten skall tillkomma föreningen eUer mecUemmama, inom vilken tid

lösningsrätten skall göras gäUande hos förvärvaren samt efter vilka gmnder

ersätming för bostadsrätten skall bestämmas och inom vUken tid den skall

betalas.

En bostadsrättsförening som är ansluten till en folkrörelsekooperativ riks­organisation får i sina stadgar ta in förbehåll enligt första stycket även för bostadslägenheter. Ett sädant förbehåll fär gälla tUl förmän för föreningen, en folkrörelsekooperativ organisation som denna tillhör eller mecUemmama. Förbehållet får avse rätt att inom högst tie år frän upplätelsen återköpa eller lösa bostadsrätten frän bostadsrättshavaren eller nägon som förvärvat bostadsrätten. I övrigt gäUer första stycket andra meningen.

367

Sidoavtal

Prop. 1990/91: 92

9 § Finns det mellan föreningen a:h den från vilken bostadsrätten tiU en bostadslägenhet övergått ett annat avtal som avser en nyttighet som har ett omedelbart samband med användningen av lägenheten cx;h som är av mindre betydelse i jämförelse med den användningen, upphör även det andra avtalet att gäUa vid den tidpunkt som anges i 5 §. Har föreningen sagt upp bostads­rättshavaren tdl avflyttning enUgt 7 kap. 18 §, skaU dock det andra avtalet upphöra att gäUa när bostadsrättshavaren enhgt 7 kap. 24 § är skyldig att flytta.

7 kap.   Bostadsrättshavarens rättigheter och skyldigheter

Föreningens ansvar för lägenhetens skick vid tillträde mm.

1

§ När lägenheten skaU tUlttäda.s första gången efter en bostadsrätts­upplåtelse, skaU föreningen tUlhandahåUa lägenheten i sädant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fuUt brukbar för det avsedda ändamålet Detta gäUer om inte något annat har avtalats.

2

§ Om bostadsrättshavaren inte får tUlttäda lägenheten i rätt tid när lägen­heten skall tiUttädas första gängen efter en bostadsrättsupplätelse cx;h beror inte dröjsmålet pä honom, har han rätt till skälig nedsättning av årsavgiften för den tid han inte kan använda lägenheten eller del av den. Är hindret av väsentlig betydelse, får bostadsrättshavaren efter uppsägning frånttäda bostadsrätten. Uppsägning fär inte ske efter tiUttädet

Bostadsrättshavaren har även rätt till till ersätming för skada, om dröjs­målet beror på försummelse frän föniningens sida.

3 § När en lägenhet skaU tiUttädis första gängen efter en bostadsrätts­

upplåtelse, skall den vara i det skick som bostadsrättshavaren har rätt att

fordra. Bostadsrättshavaren får annars avhjälpa bristen pä föreningens

bekosmad, om inte styrelsen pä tUliiägelse ombesörjer åtgärden så snart det

kan ske. Kan bristen inte avhjälpas utan dröjsmål eller underlåter styrelsen att

efter tillsägelse ombesörja åtgärden sä snart det kan ske, får bostadsrätts­

havaren efter uppsägning frånttäda bostadsrätten. Uppsägning får dcx;k ske

endast om bristen är av väsentiig betydelse. Sedan bristen blivit avhjälpt får

uppsägning inte ske. För den tid läg

rättshavaren rätt tUl skälig nedsättning av årsavgiften.

Bostadsränshavaren har även rätt tiU ersätming för skada, om bristen beror på försummelse från föreningens sida.

4

§ Bestämmelsema i 3 § gäUer i tillämpliga delar om föreningen åsidosätter sin reparationsskylcUghet eller om det på något annat sätt uppstår hinder eUer men i nyttjanderätten genom föreningens våUande sedan tiUträde medgetts.

5

§ Finns det ohyra i lägenheten till men för bostadsrättshavaren gäller 3 § i tUlämpliga delar. Har ohyran kommit efter det art lägenheten tUlttärts, gäller dock inte vad som sagts nu, om det skett genom bostadsrättshavarens vållande eller genom vårdslöshet eller försummelse av nägon som han svarar för enligt 12 § andra stycket

368

I fråga om bostadslägenhet som utgör en del av en hus är styrelsen skyldig    Prop. 1990/91: 92 att vidta tjänUga åtgärder för att uttota. ohyra, även om bostadsrättshavaren är    BUaga 3 ansvarig enUgt första stycket för att sädan förekommer i lägenheten. Är bostadsrättshavaren utan ansvar för ohyran, har han rätt tiU ersätming för nödvändiga kosmader som han tfrabbats av genom åtgärder för att uttota ohyran.

Hur bostadsrättshavaren får använda lägenheten

6 § Bostadsrättshavaren får inte använda lägenheten för nägot annat ändamål

än det avsedda. Föreningen får dcx;k endast åberopa avvikelse som är av

avsevärd betydelse för föreningen eller någon annan mecUem i föreningen.

Om en bostadslägenhet innehas med bostadsrätt av en juridisk person, får lägenheten endast användas för att i sin helhet upplätas i ancfra hand som permanentbostad, om inte nägot annat har avtalats.

7

§ Bostadsrättshavaren fär inte göra någon väsentlig förändring i lägen­heten utan tUlsrånd av styrelsen. Bostadsrättshavaren kan i stadgama dcx;k medges en vidsträcktare rätt

8

§ Bostadsrättshavaren får inte inrymma utomstående personer i lägen­heten, om det kan medföra men för föreningen eller någon annan mecUem i föreningen.

9

§ Bostadsränshavaren är skyldig att när han använder lägenheten iaktta aUt som fordras för att bevara sundhet, ordning och skick inom fastigheten. Han skall rätta sig efter de särskilda regler som föreningen i överensstämmelse med Ortens sed meddelar. Bostadsrättshavaren skall hälla noggrann tillsyn över att detta också iakttas av dem som han svarar för enligt 12 § andra stycket.

Gods som enligt vad bostadsrättshavaren vet är eller med skäl kan miss­tänkas vara behäftat med ohyra fär inte föras in i lägenheten.

Upplåtelse av lågenheten i andra hand

10 § En bostadsrättshavare fär uppläta hela sin lägenhet i andra hand endast

om styrelsen ger sitt samtycke. Detta gäUer även i de fall som avses i 6 §

andra stycket.

Styrelsens samtycke krävs inte, om lägenheten är avsedd för permanent­boende och bostadsrätten tiU lägenheten innehas av en koramun eller en landstingskommun. Styrelsen skaU genast underrättas om upplätelsen.

11 § Vägrar styrelsen att ge sitt samtycke tUl en andrahandsupplåtelse fär

bostadsrättshavaren ändå upplåta hela sin lägenhet i andra hand, om han

under en viss tid inte har tillfälle att använda lägenheten cx;h hyresnämnden

lämnar tillstånd till upplåtelsen. Sädant tiUsrånd skall lämnas, om bostads­

rättshavaren har beaktansvärda skäl för upplätelsen och föreningen inte har

någon befogad anledning an vägra samtycke.

Om en bostadslägenhet innehas av en juricUsk person får hyresnämnden lämna tillstånd tiU ancfrahandsupplåtelsen, om föreningen inte har någon befogad anledning an vägra samtycke.

Ett tillstånd tiU andrahandsupplåtelse kan begränsas tUl en viss tid och förenas med viUkor.

369

24 Riksdagen 1990/91. 1 saml. Nr 92

Bostadsrättshavarens ansvarför lägenhetens skick

Prop, 1990/91:92

12      § Bostadsrättshavaren skall på egen bekosmad hålla lägenheten i gott

skick, om inte nägot annat bestamts i stadgama eller följer av ancfra eller

ttedje stycket. Detta gäller även jorden, om sådan ingår i upplåtelsen.

Föreningen svarar för husets skiclc i övrigt.

Bostadsrättshavaren svaiar inite för reparationer av de stamledningar för avlopp, värme, gas, eleknicitet cx;h vatten som föreningen försett lägenheten med. För reparationer pä gmnd av brand- eller vattenledningsskada svarar bostadsrättshavaren endast om skadan uppkommit genom eget vållande eller genom vårdslöshet eUer försummilse av någon som hör tiU hans hushäU eller gästar honom eller av någon annan som han inrymt i lägenheten eUer som där utför arbete för hans räkning. 1 fråiga om brandskada som bostadsrättshavaren själv inte vållat gäller vad som sajs nu endast om bostadsrättshavaren bmstit i den omsorg cx:h tiUsyn som han bort iaktta.

Andra stycket andra meningen gäUer i tiUämpUga delar om det finns ohyra i lägenheten.

Rätt för föreningen att komma in i lägenheten

13      § Förettädare för bostadsrättsföreningen har rätt an fä komma in i

lägenheten när det behövs för tiUsyn eller för att utföra arbete som föreningen

svarar för. När bostadsrätten enligt 30 § eUer 6 kap. 1 eUer 2 § skall säljas

på offentiig auktion, är bostadsrättshavaren skylcUg att låta lägenheten visas

på lämpUg tid. Föreningen skall se till att bostadsrättshavaren inte cfrabbas av

större olägenhet än nödväncUgt.

Bostadsrättshavaren är skylcUg an tåla sådana inskränkningar i nyttjande­rätten som föranleds av nödvändiga åtgärder för att uttota ohyra i fastigheten, även om hans lägenhet inte besväras av ohyra. I så fall gäller 5 § i tiUämpUga delar.

Om bostadsrättshavaren inte laimnar föreningen tUlttäde till lägenheten när föreningen har rätt till det, kan tingsrätten besluta om handräckning. I fräga om sådan handräckning finns bestämmelser i 17 § handräckningslagen (1981:847).

Vilka avgifter en bostadsrättrförening får ta ut

14      § Varje medlem skall betala en insats till föreningen när bostadsrätt

upplåts tUl honom. Bostadsrättsföreningen har dessutom rätt att ta ut en avgift

för föreningens verksamhet (årsavgift) samt, om det anges i stadgama, upp­

låtelseavgift, överlätelseavgift cxh pantsätmingsavgift. Föreningen får i övrigt

inte ta ut särskilda avgifter för åtgärder som föreningen skaU vidta med

anledning av denna lag eUer annan författning.

Vid ombUdning av hyresrätt tiU bostadsrätt fär bostadsrättsföreningen inte ta ut upplätelseavgift förtän efi:er en månad från den dag då föreningen erbjudit hyresgästen att få lägenhiMen upplåten med bostadsrätt. IntUl dess sex månader förflutit räknat frän dagen för erbjudandet, fär avgiften högst mot­svara ränta på insatsen enUgt 5 § räntelagen (1975: 635).

Hur avgiftema skall betalas

15      § Avgifter tiU föreningen skall betalas under föreningens acfress eUer

annan adress som föreningen ufipger. Betalning fär alltid ske genom post­

anvisning, postgiro eller bankgin).

Om bostadsrättshavaren betalar sin avgift pä post- eUer bankkontor, anses    Prop. 1990/91: 92 beloppet ha kommit föreningen tiU hända omodelbart vid betalningen. Lämnar    BUaga 3 bostadsrättshavaren ett betalningsuppdrag pä avgiften till bank-, post- eller gfrokontor, anses beloppet ha kommit föreningen tiU hända när betalnings­uppdraget togs emot av det förmecUande kontoret

Om avgifter som skall betalas före tillträdet inte betalas i rätt tid

16 § Om bostadsrättshavaren inte i rän tid betalar insats eUer upplätelse­

avgift som skaU betalas innan lägenheten får tiUttädas och sker inte heller

rättelse inom en månad från anmaning, får föreningen häva upplåtelseavtalet

Detta gäUer inte om lägenheten nUttätts med styrelsens medgivande.

Om avtalet hävs, har föreningen rätt tiU ersättning för skada, I 18-25 §§ fmns bestämmelser om förverkande när avgifter betalas för sent efter tiUttädet

Rätt för bostadsrättshavaren att frånträda bostadsrätten vid avgiftshöjning

17 § Har beslut fattats om an väsentUgt höja nägon avgift för bostadsrätten,

fär bostadsrättshavaren efter uppsägning frånttäda bostadsrätten, om det inte

är oskäligt mot föreningen eller dess medlemmar att bostadsrätten frånttäds.

Uppsägning skaU ske inom tre mänader frän den dag dä bostadsrättshavaren

fick kännedom om avgiftshöjningen.

Förverkande

18 § Nyttjanderätten tUl en lägenhet som innehas med bostadsrätt tx;h som

tillttätts är, med de begränsningar som följer av 19 cx;h 20 §§, förverkad cx;h

föreningen således berättigad att säga upp bostadsrärtshavaren tiU avflyttning,

1.   om bostadsränshavaren dröjer med att betala insats eller upplätelseavgift

utöver två veckor eller den längre tid som kan vara bestämd i stadgama från

det att föreningen efter förfallcxlagen anmanat honom att fullgöra sin betal-

ningsskylcUghet eller om bostadsrättshavaren cfröjer med att betala årsavgift

utöver två vardagar efter förfaUodagen,

2.

om bostadsrättshavaren utan behövUgt samtycke eUer tiUstånd upplåter lägenheten i andra hand,

3.

om lägenheten används i sttid med 6 eller 8 §,

4.

om bostadsränshavaren eUer den som lägenheten upplätits tiU i ancfra hand, genom vårdslöshet är våUande tiU an det finns ohyra i lägenheten eUer om bostadsrättshavaren genom att inte utan oskäligt dröjsmål underrätta styrelsen om att det finns ohyra i lägenheten bidrar till att ohyran sprids i fastigheten,

5.

om lägenheten på annat sätt vanvårdas eUer om bostadsränshavaren eller den som lägenheten upplätits till i andra hand åsidosätter något av vad som skall iakttas enligt 9 § vid lägenhetens begagnande eller brister i den tillsyn som enUgt samma paragraf äUgger en bostadsrättshavare,

6.

om bostadsrättshavaren inte lämnar tiUttäde tiU lägenheten enUgt 13 § och han inte kan ge en giltig ursäkt för detta,

7.

om bostadsrättshavaren inte fullgör någon skyldighet som gär utöver det han skaU göra enUgt denna lag, och det måste anses vara av synnerlig vikt för föreningen att skyldigheten fullgörs, såvida inte nägot annat följer av 19 §, samt

8.

om lägenheten helt eUer tiU väsentUg del används för näringsverksamhet

eller därmed likartad verksamhet, vilken utgör eller i vilken tiU en inte

jyj

oväsentiig del ingår brottsligt förfarande, eller för tUlfäUiga sexueUa för-    Prop. 1990/91: 92

bindelser mot ersätming.

BUaga 3

19 § Nyttjanderätten är inte för/erkad, om det som ligger bostadsrätts­

havaren till last är av ringa betydelse. Inte heller är nyttjanderätten till en

bostadslägenhet förverkad på gmrid av att en skyldighet som avses i 18 § 7

inte fuUgörs, om bostadsrättshavartn är en kommun eUer landstingskommun

cx;h skylcUgheten inte kan fullgöras av en kommun eller landstingskommun.

En skyldighet för bostadsrättshavaren att inneha anstälhiing i ert visst före­tag eller nägon liknande skylcUghet får inte läggas tiU gmnd för förverkande.

20

§ Uppsägning på grund av förhållande som avses i 18 § 2, 3 eller 5-7 får ske endast om bostadsrättshavaren låter bU att pä tiUsägelse vidta rättelse utan cfröjsmäl. I fråga om en bostadslägenhet får uppsägning pä gmnd av förhållande som avses i 18 § 2 ime heller ske om bostadsrättshavaren efter tillsägelse utan cfröjsmäl ansöker om tillständ till upplätelsen cx;h får ansökan bevUjad,

21

§ Är nyttjanderätten förverkad på gmnd av förhållande, som avses i 18 § 1-3 eller 5-7 men sker rättelse innan föreningen gjort bruk av sin rätt till uppsägning, kan bostadsrättshavaien inte därefter skUjas från lägenheten pä den gmnden. Detsamma gäller om föreningen inte har sagt upp bostadsrärts­havaren till avflyttning inom tte mänader frän den dag då föreningen fick reda pä förhållande som avses i 18 § 4 eller 7 eller inte inom tvä mänader från den dag då föreningen fick reda på förhällande som avses i 18 § 2 sagt tUl bostadsrättshavaren att vidta rätielse.

22

§ En bostadsrättshavare kan skiljas från lägenheten pä gmnd av för­hällande som avses i 18 § 8 endast; om föreningen har sagt upp bostadsrätts­havaren tiU avflytming inom tvä mänader frän det att föreningen fick reda pä förhållandet. Om den brottsliga verksamheten har angetts tiU åtal eUer om för­undersökning har inletts inom samma tid, har föreningen dock kvar sin rätt till uppsägning intill dess att tvä månader har gån från det an domen i brott­målet har vunnit laga kraft eUer del; rärtsUga förfarandet har avslutats pä nägot annat särt.

23

§ Är nyttjanderätten enligt 18 § I förverkad pä gmnd av dröjsmål med betalning av årsavgift, cx;h har föi-eningen med anledning av detta sagt upp bostadsränshavaren till avflytming, fär denne pä gmnd av dröjsmålet inte skiljas från lägenheten om avgifte;n betalas senast tolfte vardagen från upp­sägningen.

I väntan pä att bostadsrättshavitten visar sig ha fullgjort vad som forefras för att fä tUlbaka nyttjanderätten fär beslut om avhysning inte meddelas förrän efter fjorton vardagar frän den dag dä bostadsrättshavaren sades upp.

24

§ Sägs bostadsrättshavaren upp till avflyttning av nägon orsak som anges i 18 § 1,4-6 eller 8, är han skyldig att flytta genast, om inte annat följer av 23 §. Sägs bostadsrättshavaren upp av nägon aiman i 18 § angiven orsak, får han bo kvar till det månadsskifte som inttäffar närmast efter tie månader från uppsägningen, om inte rätten ålägger honom att flytta tidigare.

25

§ Om föreningen säger upp bostadsrättshavaren till avflyttning, har för­eningen rän tiU ersätming för skadi.

372

Förfarandet vid uppsägning

Prop. 1990/91:92

BUaga 3

26 §  En uppsägning skall vara skriftiig, om inte sknftiigt erkännande av

uppsägningen lämnas. Om det är bostadsrättshavaren som gör uppsägningen, får den ske hos den som är behörig att ta emot årsavgiften pä föreningens vägnar.

Skriftiig uppsägning skall delges den som söks för uppsägning, dcx;k utan tUlämpning av 12-15 §§ delgivningslagen (1970:428).

27 § Träffas inte den som söks för uppsägning i sitt hemvist, får upp­

sägningen sändas i rekommenderat brev under hans vanliga adress. Ett

exemplar av uppsägningen skall dessutom lämnas antingen i den söktes

bostad tUl en vuxen mecUem i det hushåll som han tillhör eller, om han driver

rörelse med fast kontor, pä kontoret tiU nägon som är anställd där. Påträffas

inte någon som angetts nu, skall uppsägningen i stäUet läggas i den söktes

postlåda, om sädan finns. Uppsägningen har skett när vad som sagts nu blivit

fuUgjort.

Har den hos vilken uppsägning skall ske inte nägot känt hemvist i Sverige cx;h finns det inte heller nägot känt ombud som har rätt att ta emot uppsägning för honom, fär uppsägning ske genom kungörelse i Post- cx;h Inrikes Tidningar.

28

§ Stämningsansökan med yrkande om rart att frånttäda bostadsrätten eller om bostadsrättshavarens skiljande från lägenheten samt ansökan om avhysning av bostadsrärtshavaren gäUer som uppsägning när delgivning skett i behörig ordning.

29

§ Om en bostadsrätt frånttäds av nägon orsak som anges i 2-5 och 17 §§, övergår bostadsrätten genast till föreningen. Föreningen skall betala skälig ersärtning för bostadsrätten.

Har bostadsrättshavaren tiUttätt lägenheten, skaU hyresavtal anses ingånget för tiden frän uppsägningen, om bostadsrättshavaren i uppsägningen begärt an få bo kvar i lägenheten. 1 så fall gäller 4 kap. 9 §.

30      § Har bostadsrättshavaren blivit skUd från lägenheten tUl följd av upp­

sägning i fall som avses i 18 §, skall bostadsrätten säljas pä offentiig auktion

sä snart det kan ske, om inte föreningen, bostadsrättshavaren och de kända

borgenärer vars rän berörs av försäljningen kommer överens om något annat.

Försäljningen får dock ansrå till dess an brister som bostadsrättshavaren

svarar för bUvit åtgärdade.

Av vad som kommit in genom försäljningen fär föreningen, sedan ersätt­ning enligt 8 kap. 6 § tagits ut, behälla sä mycket som behövs för att täcka föreningens forcfran hos bostadsrättshavaren.

Underrättebe vid pantsättning av en bostadsrätt

31      § Har föreningen underrättats om att en bostadsrätt är pantsatt, skall för­

eningen utan cfröjsmäl undertätta panthavaren om bostadsränshavaren har

obetalda avgifter tUl föreningen tiU ett belopp som överstiger en månadsavgift

och bostadsrättshavaren cfröjer med betalningen mer än rvå veckor från för­

fallodagen. Försummas det, har föreningen vid försäljning enUgt 30 § första

373

stycket företräde tiU betalning före panthavaren endast i fiiga om belopp som    Prop. 1990/91: 92

skulle ha betalats innan underrättelse skuUe ha skett

BUaga 3

Vissa övriga meddelanden

32 § Är sådant meddelande från föreningen som avses i 16 §, 18 § 1 eller

20 § eller 6 kap. 1 eller 2 § avsänt i rekommenderat brev under motta­

garens vanliga adress, skaU föreningen anses ha fuUgjort vad som ankommer

på den. Detsamma gäller beträffande sädant meddelande från bostadsräns­

havaren som avses i 3 § cx:h 6 kap. 5 §.

När bostadsrätten övergått tiU föreningen

33 § Har en bostadsrätt enligt deima lag övergått tUl föreningen, skaU den

överlåtas sä snart det kan ske utan förlust, om inte föreningen på en för­

eningsstämma beslutar att bostadsriitten skaU upphöra.

Upphörande av bostadsrätten i vbsafall

34 § Överlåts det hus i vilket lägenheten finns eller säljs huset exekutivt,

upphör bostadsrätten. Föreningen är därvid skylcUg att betala skälig ersätmmg

till bostadsrättshavaren för bostadsrätten. Träder föreningen i Ukvidation

inom tre månader från det frågan om föreningens ersätmingsskylcUghet blivit

slutiigt avgjord eUer försätts förenuigen inom samma tid i konkurs, skaU dcx;k

bostadsrättshavarens rätt att få ersiittning för bostadsrätten bedömas efter de

regler som gäUer för skifte av föreningens tiUgångar.

Upphör bostadsrätten enUgt första stycket och har lägenheten tillttätts, skall skriftiigt hyresavtal anses ingånget. I sä fall gäller 4 kap. 9 §.

8 kap.   Offentlig auktion

Förordnande av god man m.m.

1

§ OffentUg auktion enligt denna lag skall hållas av en god man som på bostadsrättsföreningens begäran förordnas av tingsrärten. Beslut i ärende om förordnande av god man fär om det finns särskilda skäl meddelas utan bostadsrättshavarens hörande.

2

§ Den gode mannen skall i gcxi. tid tx;h på lämpligt sätt kungöra tid och plats för auktionen. Bostadsrättshavaren, föreningen cx:h kända borgenärer viUcas rätt beror av försäljningen skall i god tid underrättas särskilt.

Vid förrätmingen skaU man föra protokoU,

A uktionrförfarandet

3 § Innan budgivningen inleds skall den gcxie mannen redovisa vUlkoren för

försäljningen samt lämna övriga upplysningar som är av betydelse för denna.

Om föreningen inte medger något imnat, skaU bostadsrätten uttopas utan för­

behåll om panttätt. Inrop fär inte godtas om det är uppenbart att avsevärt

högre köpeskUUng kan uppnås.

374

Köpeskillingen

Prop. 1990/91: 92

4 § Köpeskillingen skall betalas genast, om inte andra villkor fastställts före

försäljningen. TiUttäde fär inte ske förrän full betalning erlagts. När den gode

mannen har tagit emot betalningen, skaU han utfärda köpebrev.

Ny auktion

5 § Ny auktion skall hällas, om inrop inte sker eller godtas eller om köpe­

skillingen inte betalas enUgt fastställda viUkor, Sker det inte nägot inrop vid

en ny auktion, övergår bostadsrätten utan lösen och fri frän panttätt genast tUl

föreningen.

Gode mannens rätt till ersättning

6 § Gcxl man har rätt tiU skälig ersättning för arbete, tidsspillan och utiägg

som uppcfraget krävt. Ersätmingen får tas ut före varje annan fordran ur den

köpeskilling som inflyter vid försäljningen. I den män köpeskiUingen inte

räcker tUl, skall ersätmingen i stället betalas av bostadsrättsföreningen, men

bostadsrättshavaren skaU slutUgt svara för ersättningen.

Redovisning av köpeskillingen

7 § Köpeskillingen skall fördelas cx;h redovisas av den gcxle mannen sä snart

som möjligt. Utbetalningen av medel får dock ansrå om det råder tvist om

vem som är betalningsberättigad och säkerhet inte ställs. Om uttop av

bostadsrätten skett utan förbehåll om panttätt, är panthavaren skyldig att ta

emot betalning i förtid. Protokollet med redovisningen skall delges bostads­

ränshavaren, föreningen och berörda borgenärer.

Om någon är missnöjd med redovisningen kan han väcka talan inom tte månader från den dag dä han fick del av protokollet. Väcks inte talan inom denna tid går rätten att få saken prövad i domstol förlorad.

9 kap.   Bestämmelser om föreningen m.m.

Allmänna bestämmeber om en bostadsrättrförening

1

§ I 1 kap. 1 och 2 §§ finns vissa inledande bestämmelser om bostads­rättsföreningar.

2

§ Bestämmelsema om när en ekonomisk förening skall anmälas för registtering i 2 kap. 3 § lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar gäller även bostadsrättsföreningar.

3

§ Sedan föreningen har registterats kan den förvärva rättigheter och Udäda sig skyldigheter samt föra talan inför domstolar och andra myndigheter. Före registteringen gäller bestämmelsema i 2 kap. 4 § lagen (1987:667) om eko­nomiska föreningar.

4

§ Bestämmelserna om ansvaret för en ekononusk förenings förpliktelser i 1 kap. 3 § lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar gäller även bostads­rättsföreningar.

375

Innehållet i föreningens stadgar

Prop. 1990/91: 92

5 § Bostadsrättsföreningens stadgar skaU ange

1.    föreningens firma,

2.

den ort i Sverige där föreninjjcns styrelse skaU ha sitt säte,

3.

ändamålet med föreningens verksamhet cxh veiksamhetens art

4.

de gmnder enligt vilka årsavgift, överlätelseavgift cx:h pantsättnings­avgift skaU beräknas,

5.

i det fall rätten att bestämma ersättning för bostadsrätt vid överlåtelse skall vara inskränkt de grunder enligt vilka ersättning skall beräknas,

6.

de gmnder enligt vilka meci.el skall avsättas för att säkerstäUa under­hållet av föreningens hus,

7.

antalet eller lägsta cx;h högsita antalet styrelseledamöter cx;h revisorer samt eventuella suppleanter, tiden för deras uppdrag samt, om nägon av dem skall utses pä annat sän än som anges i denna lag, hur det skaU ske,

8.

inom vilken tid och hur föreningsstämma skaU sammankallas samt hur ancfra meddelanden skall komma till medlemmamas kännedom, vidare när föreskrivna kaUelseätgärder senast skaU vara vidtagna före stämman,

9.

vilka ärenden som skaU förekomma pä ordinarie stämma,

10.

viUcen tid föreningens räkenskapsår skall omfatta, samt

11.

gmndema för fördehiing av föreningens vinst samt hur man skaU för­fara med föreningens behåUna tUlgångar när föreningen upplöses.

Bestämmelsema i första stycket 7 gäUer inte arbetstagartepresentanter som har utsetts enligt lagen (1987:1245) om styrelserepresentation för de privat­anstäUda.

Firma

6 § Bostadsrättsföreningens firtna skall innehålla ordet "bostadsrätts­

förening".

I firman får inte ordet "bolag" eller nägot annat ord som betecknar ett bolagsförhållande tas in pä sä sätt att det kan leda tiU missförstånd art ett bolag innehar firman.

Firman skall tycUigt skilja sig från ancfra hos länsstyrelsen fömt registte­rade och ännu besrående föreningsfirmor. För regisfrering av förenings fuma gäUer i övrigt bestämmelsema i finnalagen (1974:156).

Endast en bostadsrättsförening eller en sammanslutning av bostadsrätts­föreningar får använda ordet "bostadsrätt" eUer en sammansätming av detta ord i sin firma eUer i övrigt vid bet(5ckning av rörelsen.

7 § Bestämmelsema om firmateckning i 14 kap. 2 § lagen (1987:667) om

ekonomiska föreningar gäller även bostadsrättsföreningar.

Medlems- och lägenhetrförteckning

8

§ Styrelsen skaU föra förteckning över bostadsrättsföreningens med­lemmar (mecUemsförteckning) samt förteckning över de lägenheter som är upplåtna med bostadsrätt Oägenhetsförteckning). Förteckningama kan besrå av beöyggande lösblads- eUer kortsystem. De kan cx;ksä föras med automa­tisk databehandling eUer på aimat Uknande sätt

9

§ Medlemsförteckningen skall ftir varje mecUem innehålla uppgift om hans namn cx;h postacfress samt om den bostadsrätt som han har.

376

Styrelsen skaU hälla förteckningen tillgängUg för den som vill ta del av    Prop. 1990/91: 92

den.

BUaga 3

10      § Lägenhetsförteckningen skall för varje lägenhet ange

1.

lägenhetens beteckning, belägenhet mmsantal cx;h övriga utrymmen,

2.

dagen för länsstyrelsens registtering av den ekonomiska plan som Ugger tiU gmnd för upplätelsen,

3.

bostadsrättshavarens namn, samt

4.

insatsen för bostadsrätten.

Uppgiftema skaU genast föras in i förteckningen när en lägenhet upplåts med bostadsrätt.

Undertättas föreningen om att en bostadsrätt pantsatts eUer ändras någon uppgift i förteckningen, skall detta genast antecknas. Vid överiätelse av bostadsrätt skall en kopia av överiätelseavtalet fogas till förteckningen pä lämpUgt sätt

Dagen för anteckningen skall anges.

11      § Bostadsrättshavaren har rätt att på begäran fä utdrag ur lägenhets­

förteckningen bettäffande lägenhet som han disponerar med bostadsrätt.

Utdraget skall avse uppgifter som enligt 10 § skall anges i förteckningen.

Dagen för utfärdandet skaU anges i utdraget.

Bostadsrättrföreningens ledning

12      § Bestämmelserna om en förenings ledning i 6 kap. lagen (1987:667) om

ekonomiska föreningar gäUer i fråga om bostadsrättsföreningar med följande

undantag:

1.

Av styrelsens ledamöter skaU alltid minst tvä eller, om styrelsen består av mincfre än fem ledamöter, minst en väljas pä föreningsstämma.

2.

Om inte något annat har bestämts i stadgama, kan bostadsrättshavarens make eller sambo vara styrelseledamot eUer suppleant för styrelseledamot, även om maken eUer sambon inte är mecUem i föreningen,

3.

Bestämmelsema om verkställande direktör gäUer inte.

13      § Det är en uppgift för styrelsen att fastställa avgiftema tUl föreningen ,

om inte nägot annat har bestämts i stadgama. Ändring av insatsen skall dcx;k

alltid beslutas av föreningsstämman.

Bestämmelser om föreningsstämma

14      § Bestämmelsema om föreningsstämman i 7 kap. lagen (1987:667) om

ekonomiska föreningar gäller för bostadsrättsföreningar, med följande undan­

tag.

1.

Om flera mecUemmar har en bostadsrärt gemensamt har de endast en röst, om inte nägot annat bestämts i stadgama.

2.

Föreningsstämmans befogenheter fär inte överlämnas ät särskilt valda fuUmäktige.

3.

Bestämmelsema i 23-25 §§ gäUer i stäUet för 7 kap. 14 och 15 §§ lagen om ekonomiska föreningar.

377

Särskilda villkor för vissa beslut

Prop. 1990/91: 92

15      § Beslut som innebär väsentiiga förändringar av föreningens fastighet

skall fattas pä en föreningsstämma, om inte nägot annat har bestämts i stad­

gama.

I fräga om sådana åtgärder som innebär en väsentUg förändring av en bostadsränshavares lägenhet gäUer Ixjstämmelsema i 7 kap. 7 § cxh bestäm­melsema i 16 § första stycket 2 detta iiitel.

16      § För att ett beslut i en fråga som anges i denna paragraf skall vara gUtigt

krävs att det har fattats på en föreningsstämma och att följande bestämmelser

har iakttagits.

1.

Om beslutet innebär ändring a\' nägon insats cxh medför mbbning av det inbördes förhåUandet meUan insatsema, skall samtiiga bostadsrättshavare som berörs av ändringen ha gått me

2.

Om beslutet innebär att en lägenhet som upplåtits med bostadsrätt kommer att förändras eUer i sin helhet behöva tas i anspråk av föreningen med anledning av en om- eller tillbyggnad, skall bostadsrättshavaren ha gått med på beslutet. Om bostadsrättshavaren inte ger sitt samtycke tiU ändringen, blfr beslutet ändå gUtigt om minst två ttedjedelar av de röstande har gått med pä beslutet och det dessutom har gcxUsänts av hyresnämnden.

3.

Om beslutet innebär utvidgning av föreningens verksamhet, skaU minst tvä ttedjedelar av de röstande ha gått med pä beslutet

4.

Om beslutet innebär överlåtelse av en hus som tUlhör föreningen och i vilket det finns en eUer flera lägenheter som är uppläma med bostadsrätt skaU beslutet ha fattats på det sätt som gäU

5.

Om det i stadgama finns ytterUgare nägot vUlkor för att ett beslut enUgt 1-4 skall vara gUrigt, gäUer även det.

En bostadsrättshavare som berörs av en fräga som avses i första stycket 1 eller 4 men som inte varit närvarande; vid den föreningsstämma dä man rös­tade i saken skaU anses ha röstat för åtgärden, om resultatet av omrösmingen skrivits in i stämmoprotokollet och bostadsrättshavaren inom tte mänader efter stämman skriftiigen godkänner åtgärden.

Föreningen skaU genast undertätu den som har pant i bostadsrätten och som är känd för föreningen om ett beslut enUgt första stycket 2,

17      § Ett stämmobeslut enhgt 16 § första stycket 2 skaU pä begäran av för­

eningen godkännas av hyresnämnden, om om- eUer tiUbyggnaden är ange­

lägen cx;h syftet med åtgärden inte skäUgen kan tUlgodoses på något anna sätt

samt beslutet inte är oskäligt mot bostadsrättshavaren. Kan förändringen

anses vara av Uten betydelse för bostadsrättshavaren, fär hyresnämnden dock

lämna gocUcännande, om åtgärden inte skäUgen kan tUlgodoses på något annat

sätt Nämnden fär förena ett beslut om gcxikännande med villkor.

Begär bostadsrättshavaren att före;ningen skall lösa in bostadsrätten, fär

godkännande lämnas endast med villkor om inlösen, såvida inte bostads­

rättshavaren skäUgen bör kunna gcxitii förändringen ända. Innebär nämndens

gocUcännande att lägenheten i sin heUiet fär tas i anspråk av föreningen, skaU

gcxUcännandet lämnas med villkor att inlösen sker.

278

18 § Talan om inlösen eller ersätming för intrång och annan skada som en    Prop. 1990/91: 92

bostadsrättshavare orsakas med anledning av en beslut om godkännande    BUaga 3

enligt 16 § första stycket 2 skall väckas vid fastighetsdomstolen. Vid dom­stolens prövning gäller expropriationslagen (1972:719) i tUlämpliga delar, dock med undantag för 4 kap. 2 §,

Beslut om ombildning av hyresrätt till bostadsrätt

19 § En bostadsrättsförenings beslut att förvärva en hyresfastighet för

ombUdning av hyresrätt tiU bostadsrätt skaU fattas på en föreningsstämma.

Minst tvä ttedjedelar av hyresgästema i de uthyrda lägenheter som omfattas

av förvärvet skaU gå med på beslutet. Dessa hyresgäster skall vara med­

lemmar i bostadsrättsföreningen,

ProtokoUet frän föreningsstämman skaU innehåUa uppgift om hur beräk­ningen av röstema har skett cx;h håUas tUlgängligt för hyresgästema och fastighetsägaren,

20

§ Innan beslut om fastighetsförvärv fattas enUgt 19 §, skaU en sädan eko­nomisk plan som avses i 3 kap. 1 § upprättas och håUas tiUgängUg för hyres­gästema. TUl planen skaU fogas ett besikmingsprotokoll som visar fastig­hetens skick. Planen skall även vara försedd med intyg enUgt 3 kap. 2 §.

21

§ Beslut om förvärv i strid med 19 § första stycket är ogiltiga. Detsamma gäller beslut om förvärv som fattas utan att ekonomisk plan varit tUlgängUg enligt 20 §. Det nu sagda skaU dcx;k inte gäUa om förvärv ändå skett enligt beslutet cx;h lagfart har meddelats,

22

§ 1 fråga om bostadsrättsföreningar som är ansluma tUl en folkrörelse-kcxiperativ riksorganisation gäller 19-21 §§ endast om fastighetsförvärvet sker enUgt lagen (1982:352) om rätt tiU fastighetsförvärv för ombUdning till bostadsrätt.

Ändring av stadgar

23 § Ett beslut om ändring av en bostadsrättsförenings stadgar är gUtigt om

samtiiga röstberättigade i föreningen är ense om det. Beslutet är även giltigt,

om det har fattats pä rvå pä varandra följande föreningsstämmor och minst tvä

ttedjedelar av de röstande pä den senare stämman gätt med pä beslutet. Om

beslutet avser ändring av de gmnder enhgt vilka ärsavgifter skall beräknas,

fordras dcx;k att minst tte Qärdedelar av de röstande pä den senare stämman

gån med pä beslutet. Om beslutet innebär att en mecUems rätt tUl föreningens

behållna tillgångar vid dess upplösning inskränks, fordras att samtiiga

röstande pä den senare stämman gått med pä beslutet

Ett beslut som innebär att en medlems rätt att överlåta sin bostadsrätt inskränks eller att förbehåll enUgt 6 kap. 8 § införs, är giltigt endast om samt­liga bostadsränshavare vars rän berörs av ändringen gån med pä beslutet. En bostadsrättshavare som inte har varit närvarande vid den föreningsstämma då man röstade i saken, skaU anses ha röstat för åtgärden, om resultatet av om­rösmingen skrivits in i stämmoprotokollet och bostadsränshavaren inom tte månader efter stämman skriftiigen godkänner åtgärden.

24 § Om det i stadgama har tagits in nägot villkor utöver vad som följer av 23 § för ändring av stadgama, gäller även det

379

Om det fmns en föreskrift i stadgama om att en viss bestämmelse inte får    Prop. 1990/91: 92 ändras utan regeringens tUlständ, fär inte heUer föreskriften ändras utan    BUaga 3 regeringens tiUsrånd, om den har tagits in i stadgama pä gmnd av lag eUer annan förfatming eUer efter regeringens medgivande.

25 § En beslut om ändring av suidgama skaU av styrelsens ordförande

genast anmälas för registtering. Beslutet får inte verkställas förtän registte­

ringen har sken.

Revbion och sårskild granskning sarnt redovisning

26 § Bestämmelsema i 8 cx;h 9 kap. lagen (1987: 667) om ekonomiska för­

eningar gäller i tiUämpliga delar även för bostadsrättsföreningar. Vad som

sägs där om insats skall för en bostiidsrättsförening cx;kså gälla upplåtelse­

avgift. Bostadsrättsföreningar är inte skyldiga att upprätta finansierings­

analys, koncemredovisning eller delårsrapport eller att, i annat fall än som

avses i 8 kap. 6 § nämnda lag, utse auktoriserad revisor.

Vinstutdelning m.m.

27 § Utdelning får endast ske av >tinst som redovisas i fastställd balans­

räkning för senaste räkenskapsåret.

Vinst får inte delas ut tiU andra än bostadsrättshavama. Vinsten fördelas mellan dem efter insatsema för bostadsrättema, om inte något annat har bestämts i stadgama

28 § Har vinstutdelning beslutats och verkställts i strid med 27 § eller

nägon bestämmelse i föreningens siadgar, gäller bestämmelsema om åter­

betalning m.m. enligt 10 kap. 7 § lagen (1987:667) om ekonomiska för­

eningar i tiUämpUga delar.

Bestämmelsema om vissa gåvor i 10 kap. 8 § nämnda lag gäller även bostadsrättsföreningar.

Likvidation och upplösning samt fusion

29 § Bestämmelsema om likvidation tx:h upplösning i 11 kap. lagen

(1987:667) om ekonomiska föreningiu gäUer även bostadsrättsföreningar.

Vad som föreskrivs i 11 kap. 3 ii den nämnda lagen för det faU antalet föreningsmecUemmar går ned under ett lägsta antal, skaU tiUämpas i en bostadsrättsförening, om antalet mecUemmar eUer antalet bostadsrättshavare går ned under fem. Om antalet lägenheter som är avsedda an upplåtas med bostadsrätt går ned under fem, skaU styrelsen snarast möjligt tiU förenings­stämman hänskjuta frågan humvida föreningen skaU ttäda i likvidation. Om inte tUlräckUgt antal lägenheter upplåts med bostadsrätt inom ett är efter det art antalet har gätt ned under fem, skall styrelsen, om inte stämman beslutar an föreningen skall träda i likvidation, hos ränen ansöka art föreningen försätts i likvidation. Rätten skall förordna att föreningen skaU ttäda i likvidation, om det inte under ärendets hancUäggning i första instans styrks att det föreskrivna lägsta lägenhetsantalet har uppnåtts. I övrigt gäUer bestämmelsema i 11 kap. 3 § första Stycket ttedje meningen cch ttedje stycket lagen om ekonomiska föreningar.

Vidare skaU vad som sägs i 11 kap. 12 § om msatskapital i stäUet gälla insats cx;h upplåtelseavgift i bostadsråittföreningen.

380

30                                                                              § Bestämmelsema om fusion ra, m, i 12 kap, lagen (1987:667) om eko-    Prop. 1990/91: 92

nomiska föreningar gäUer i tiUämpliga delar även bostadsrättsföreningar,

BUaga 3

Registreringsmyndighet mm.

31      § Bestämmelsema om registteringsmyndighet och föreningsregister i 15

kap. lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar gäller även bostadsrätts­

föreningar. Ett beslut om sädan ändring av stadgama att styrelsens säte skall

flyttas från ett län till ett annat får dcx;k inte registteras, om bostadsrätts­

föreningens firma pä gmnd av bestämmelsema i 6 § ttedje stycket första

meningen inte får föras in i det senare länets föreningsregister.

Bestämmelsema om anmälan för regisd:ering skaU i tiUämpliga delar gälla ansökan om registtering av ekonoinisk plan. Besråmmelsema i 15 kap. 2 § om kungörande i Post- och Inrikes Tidnmgar skall inte gälla anmälan om komplettering av en ekonomisk plan.

10 kap. Skadestånd, straff och vite m.m.

1

§ Bestämmelsema om skadestånd m. ra. i 13 kap, lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar gäller även bostadsrättsföreningar,

2

§ Bestämmelsema om straff och vite i 16 kap, lagen (1987:667) om eko­nomiska föreningar gäUer i tiUärapliga delar även bostadsrärtsföreningar.

3

§ TiU böter skall den dömas som uppsätUgen eUer av oaktsamhet

1.

upplåter andelsrän i strid med I kap. 8 §,

2.

upplåter bostadsrätt i strid med 1 kap. 5 §, 3 kap. 1 § första stycket, 4 § eller 5 § första stycket eUer 4 kap. 2 § första stycket,

3.

tar emot förskott i sttid med 5 kap. 2 §,

4.

biyter mot 9 kap. 6 § sista stycket,

5.

inte för en mecUemsförteckning eUer inte håller en sädan förteckning tUlgänglig enligt 9 kap. 9 §, eUer

6.

inte för en lägenhetsförteckning enligt denna lag eller meddelar oriktig eller vilseledande uppgift i utcirag enligt 9 kap. 11 §.

11 kap. Förfarandet i bostadsrättstvister m. m.

1 § Den som har förvärvat en bostadsrätt men vägrats inttäde i föreningen,

kan inom en månad från den dag då han fick del av beslutet om detta hän­

skjuta tvisten tUl hyresnämnden. Detsamma gäUer

1.   den som föreningen ingårt förhandsavtal med enligt 5 kap.,

2.    den som anvisats bostadsrätt av kommunen med stöd av lagen

(1987:1274) om kommunal bostadsanvisningsrätt,

3.    hyresgäst som vägrats inttäde enUgt 2 kap. 8 §.

Rätten an hänskjuta en rvist som avses i första stycket gäller inte en juri­disk person som vägrats inttäde i föreningen med stöd av 2 kap. 4 § första stycket.

2 § Ärenden om förordnande av god man enligt 8 kap. 1 § och mäl om

redovisning enligt 8 kap. 7 § ancfra stycket skall tas upp av tingsrätten i den

ort där fastigheten fmns.

c i

Prop. 1990/91:92

3 § Hyresnämndens beslut i frågor enligt 4 kap. 6 och 9 §§, 9 kap. 16 §    BUaga 3

försm stycket 1 (x;h 2 samt 11 kap. 1 och 7 §§ fär överklagas hos bostads­

domstolen inom tte veckor frän den dag beslutet meddelas. Skrivelsen med

överklagandet skaU ges in tiU hyresnämnden.

Hyresnämndens beslut i frågor enUgt 7 kap. 11 § fär inte överklagas.

4

§ 1 en tvist som avser faststäUande av hyresviUkor enligt 4 kap. 9 § skall vardera parten svara för sin rättegängskosmad i bostadsdomstolen, om inte något annat anges i 18 kap. 6 § rättegångsbaUcen.

5

§ Följande beslut i första instans fjfr överklagas hos kammarrätten:

1. beslut om behörighet som mtygsgivare enhgt 3 kap, 3 § eUer 5 kap. 3 § tredje stycket och

2.beslut i ärenden om tiUstånd aitt uppläta bosuidsrätt, m.m, enUgt 4 kap. 2 § eUer 5 kap. 5 §.

6 § Förbehåll i stadgama enligt 7 kap. 18 § andra stycket lagen

(1987: 667)om ekonomiska föreningar som inte innehåller nägon besråm-

melse om rätt för parterna att klandra skUjedomen gäUer inte

1.   i fråga om en bostadsrättshaviues rätt eUer skyldighet att tiUttäda eUer

behåUa lägenheten, eUer

2,    bettäffande faststäUande av hyresviUkor enhgt 4 kap, 9 §,

I övrigt gäUer förbehäUet mte i fräga om tvist med anledning av upplätelse av nyttjanderätt enhgt denna lag, om man genom förbehållet utsett skiljemän eller meddelat bestämmelser om skUjemännens antal, sättet för deras utseende eller förfarandet vid skiljenämnden. I dessa hänseenden skall lagen (1929: 145) om skUjemän tillämpas. Vad som sagts nu hindrar dock inte att för­eningen i stadgama utser hyresnämnden till skiljenämnd eller bestämmer kortare tid för skiljemannaåtgärdens avslutande än den tid om sex mänader som anges i nämnda lag.

7 § Vite som förelagts med stöd av denna lag uttlöms av hyresnämnden.

Nämnden skall självmant ta upp frågan om utdömande.

Ikraftträdande och övergångsbestämmelser

1.

Denna lag ttäder i kraft den 1 juU 1991, dä bostadsrättslagen (1971:479) skaU upphöra att gälla.

2.

Har en hyresgäst före lagens Ucraftttädande biträtt ett beslut enhgt 60 a § den upphävda lagen om förvärv av en hyresfastighet för ombildning av hyresrätt tiU bostadsrätt cx;h hade föreningen i sina stadgar föreskrivit att en sädan hyresgäst skall vara skyldig alt teckna bostadsrätt tiU sin lägenhet efter förvärvet, skaU bestämmelsema i 9 a § den upphävda lagen fortfarande gäUa.

3.

Bestämmelsema i 11 § första stycket den upphävda lagen gäller fort­farande, om bostadsrätten tUl en säd;ui bostadslägenhet som inte är avsedd för fritidsändamål har övergått tiU en jiuicUsk person före lagens ikraftttädande CKh den juricUska personen därefter söker mecUemskap i föreningen.

382

4.

Besråmmelsema i 1 kap. 3 § första stycket hmdrar inte den som före    Prop. 1990/91: 92 lagens ikraftttädande haft rätt an driva näringsverksamhet, i vilken ingår    BUaga 3 upplätelse av nyttjanderätt som avses i denna lag, att fortsätta verksamheten.

5.

Trots bestämmelsen i 1 kap. 8 § första stycket får en juricUsk person, upplåta andelsrätt med vilken följer rätt att för begränsad tid besitta eUer hyra lägenhet i hus som tilhör denne, om den juridiska personen före lagens ikraftttädande haft en sädan rätt

1 annat fall än som avses i första stycket fär en juricUsk person, som före lagens ikraftträdande drivit verksamhet i vilken ingår upplåtelse av andelsrätt som avses i 1 kap. 8 § första stycket, efter tiUstånd av länsstyrelsen fortsätta sin verksamhet Har den juridiska personen ingen en ansökan om detta före ikraftträdandet, får verksamheten drivas vidare i väntan pä beslut i ärendet.

6.

Den nya lagen tUlämpas även pä bostadsrättsföreningar som registrerats enUgt äldre lag. 1 fråga om sädana föreningar gäller dock punktema 6-13.

7.

Bestämmelsema i 1 kap. 5 § första meningen att det för registtering av en ekonomisk plan forefras att det i föreningens hus kommer an finnas minst fem lägenheter avsedda att upplätas med bostadsrätt gäUer inte registrering av en ny ekonomisk plan för en sådan förening, som vid lagens Ucraftttädande hade mindre än fem sådana lägenheter i sitt hus.

8.

Bestämmelsema i 1 kap. 5 § om vissa krav pä den geografiska sprid­ningen av föreningens hus för registtering av en ny ekonomisk plan gäller endast sådana hus som föreningen förvärvar efter ikraftträdandet.

9.

Om en ekonomisk plan har registterats av länsstyrelsen enligt älcfre lag eller tagits emot av länsstyrelsen före den 1 juli 1972, skall planen anses ha registterats enUgt den nya lagen.

10.

En bestämmelse i en förenings stadgar om att ärsavgift eUer andel i vinst eller behållna tiUgångar skaU beräknas efter en lägenhets andelsvärde, skall anses innebära an en sädan avgift eUer andel skall beräknas efter in­satsen för bostadsrätten.

11.

Finns det i en förenings stadgar vid lagens ikraftträdande en bestäm­melse om beräkning av ersättning för bostadsrätt vid överiätelse, gäller bestämmelsen fortfarande, även om gmndema för beräkningen inte angetts i stadgama. En sädan bestämmelse skall anses innebära viUkor för mecUem­skap, om inte nägot annat framgär av omständighetema.

12.

Om ett beslut pä en föreningssråmma fattats före den nya lagens Ucraftttädande, gäUer äldre lag i fråga om beslutet

13.

Äldre lag gäller fortfarande i fräga om talan mot ett sådant beslut om behörighet som intygsgivare som länsstyrelsen meddelat före den nya lagens ikraftträdande.

14.

En bostadsrättstvist som har anhängiggjorts vid en domstol eller en hyresnämnd eller som hänskjutits till avgörande av skiljemän före den nya lagens ikraftträdande, skall prövas enUgt äldre bestämmelser.

383

15. Förekommer i lag eUer annan författnfrig hänvisning tiU föreskrift som    Prop. 1990/91: 92 ersatts genom bestämmelse i denna hig, tillämpas i stäUet den nya bestämmel-    BUaga 3 sen.

384

2 Förslag till

Prop. 1990/91: 92

BUaga 3 Lag om omregistrering av vissa bostadsföreningar till bostadsrättsföreningar

Härigenom föreskrivs följande.

1 § Enligt bestämmelsema i denna lag fär sådana bostadsföreningar som

avses i punktema 2 och 16 övergångsbestämmelsema tiU bostadsrättslagen

(1971:479) omregistteras tiU bostadsrättsföreningar.

Länsstyrelsen prövar fråga om omregistt-ering,

2 § Omregistrering får ske under fömtsättning

1,

att bostadsföreningen har beslutat ändra innehåUet i sina stadgar i över­ensstämmelse med bestämmelsema i bostadsrättslagen (1991:0000),

2,

att bostadsföreningen har utsett styrelse cx;h revisor för bostadsrätts­föreningen i enlighet med bestämmelsema i 9 kap, 12 och 26 §§ bostads­rättslagen samt att de fömtsättningar i övrigt som anges i 1 kap. 2 § nämnda lag för registrering av en bostadsrättsförening är upptyUda,

3.

att bostadsföreningen har beslutat ancfra sin firma enligt 9 kap. 6 § bostadsrättslagen, samt

4.

att en sädan ekonomisk plan som anges i 4 § denna lag har upprättats och inges tiUsammans med föreningens anmälan om omregistrering.

I fräga om registteringen av bostadsföreningen och den ekonomiska planen skall i övrigt tiUämpas bestämmelsema om registtering i 9 kap. 31 § bostadsrättslagen,

3 § Ett beslut av bostadsföreningen i de frågor som avses i 2 § första stycket

1-3 skall fattas på en föreningsstämma enligt bestämmelsema i 7 kap. lagen

(1987:667) om ekonomiska föreningar. Detsamma gäller andra beslut som

föreningen fattar med anledning av omregistteringen. Bestämmelsema om

viss majoritet i 15 § andra stycket sista meningen nämnda kap. skaU dock inte

gälla. Inte heller skall sädana vUlkor i stadgama som gär längre än vad som

föreskrivs i 14 och 15 §§ nämnda kap. tillämpas.

Ett beslut enligt första stycket får verkan fiin och med den dag då beslutet om omregistrering har vunnit laga kraft

4 § Innan ett beslut fattas enligt 3 §, skall bostadsföreningens styrelse ha

upprättat en förenklad ekonomisk plan för föreningens verksamhet. I planen

skall en beräkning göras av bostadsföreningens behållna tillgångar. Med

utgångspunkt i beräkningen skall insatsen fördelas på de kommande bostads­

rättema efter den andel i bostadsföreningen som belöper pä varje medlem.

Beslutar föreningsstämman om annan fördelningsgmnd, skall planen ändras i

enUghet med beslutet

Planen skaU häUas tUlgängUg vid föreningsstämman.

Regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer meddelar ytterUgare föreskrifter om upprättandet av cx;h innehåUet i den ekonomiska planen.

5 § När ett beslut om omregisttering har vunnit laga kraft, skall de lägen­

heter som av bostadsföreningen varit upplåma med sädan rätt som anges i

385

25 Riksdagen 1990/91. 1 saml. Nr 92

punkt 2 eller 16 övergängsbestämmelsema tiU bostadsrättslagen (1971:479) i    Prop. 1990/91: 92

StäUet anses upplåma med bostadsiätt

BUaga 3

Bostadsrättsföreningens styrelse skaU genast utfärda bevis till bostads­rättshavama om bostadsrättema. Beviset skall innehålla de uppgifter om lägenheten som enUgt 9 kap. 10 § Ixjstadsrättslagen (1991:0000) skaU anges i den lägenhetsförteckning som styrelsen skaU föra.

Denna lag ttäder i kraft den 1 juU 1991,

386

Prop, 1990/91: BUaga 3

92

3 Förslag till

Lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt till

fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt

Härigenom föreskrivs att 3,6,9 och 12 §§ lagen (1982:352) om rätt tiU fastighetsförvärv for ombildning tiU bostadsrätt skaU ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydebe

3

§

Om hyresgäster har inttesse av att förvärva fast egendom för ombildning av hyresrätt tUl bostadsrätt fär detta anmälas tUl inskrivningsmyncUgheten för anteckning i fastighetsboken. Inttesseanmälan skall för hyresgästemas räkning göras av en bostadsrättsförening.

TiU anmälan skall fogas intyg av föreningens styrelse om antalet lägenheter i den fasta egendom som omfattas av anmälningen samt om att hyresgästerna i minst tvä tredje­delar av de uthyrda lägenheterna skriftligen har förklarat sig intresse­rade av en ombildning av hyresrätt till bostadsrätt.

Föreningen skall till sin anmälan foga ett intyg av föreningens styrelse om

1.

hur många lägenheter som finns i den fasta egendom som an­mälan omfattar,

2.

att hyresgästerna i minst tvä tredjedelar av de uthyrda lägen­heterna är medlemmar i bostadsrätts­föreningen och att de skriftligen har förklarat sig intresserade av en om­bildning tiv hyresrätt till bostadsrätt.

6§1

Fast egendom, som utgör en hyreshusenhet och för vilken en inttesseanmälan gäller, får inte överlåtas helt eUer delvis genom köp eller byte utan att den bostadsrätts­förening som har gjort inttesse­anmälan har erbjudits att förvärva hela hyreshusenheten. Ett sådant erbjudande kaUas hembud.

Fast egendom, som utgör en hyreshusenhet och för vilken en intresseanmälan gäller, får inte överlätas helt eller delvis genom köp eller byte utan att den bostadsrätts­förening som har gjort inttesse­anmälan har erbjudits att förvärva hela hyreshusenheten. Ett sädant erbjudande kallas hembud. Vad som sägs om överlåtelse skall ifråga om hembud gälla även övergång genom tillskott till bolag eller förening, utdelning eller skifte frän bolag eller förening samt fusion enligt 14 kap. 1 eller 2 § aktiebolagslagen (1975:1385). En överlåtelse fär ske utan hembud tUl bostadsrättsföreningen,

1,       om bostadsrättsföreningen gcxikänner överlåtelsen,

2.       om staten eUer en kommun förvärvar egendomen.

I

Senaste lydelse 1984:302.

387

Föreslagen lydebe

Nuvarande lydelse

3. om förvärvaren är gift med överlåtaren eller ora förvärvaren eller, när makar förvärvar gemensamt, någon av dem är överlåtarens avkomUng,

4. om förvärvet sker genom inrop pä exekutiv auktion eller offentlig auktion enligt lagen (1904:48 s. 1) om samäganderätt.

4.  om förvärvet sker genom

inrop pä exekutiv auktion eller offentlig auktion enligt lagen (1904:48 s. 1) om samäganderätt,

5. om överlåtelsen avser andel ochförvärvaren redan äger en andel i egendomen Hembud behövs inte heller, om ett förvärv av bostadsrättsföreningen skulle vara oskäligt med hänsyn till förhållandet mellan överlätaren och en annan förvärvare än bostadsrättsföreningen eUer villkoren för eller omstän­dighetema vid en sädan överlåtelse. Frågan om hembud behövs prövas av hyresnänmden på begäran av fastighetsägaren.

Prop. 1990/91: BUaga 3

92

9§

Bestämmelser om bostadsrätt:;-föreningars beslut att förvärva hyresfastigheter för ombildning av hyresrätt till bostadsrätt finns i 60 a § bostadsrättslagen (1971:479).

Bestämmelser om bostadsrätts­föreningars beslut att förvärva hyresfastigheter för ombildning av hyresrätt till bostadsrätt finns i 9 kap. 19-22 §§ bostadsrättslagen (1991:0000).

12 §

Även om hembudet har upphört att gälla får överlåtelse genom köp eller byte till nägon annan äh den bostadsrättsförening som har gjort inttesseanmälan inte ske medan för­eningens inttesseanmälan gäller, om köpeskillingen är lägre eller vill­koren för överlåtelsen sammantagna är avsevärt ogynnsammare för fastighetsägaren än vad som angaA'S vid hembudet. Har fastighetsägaren sedan ett hembud upphört att gäfla gjort ett nytt hembud, enUgt viUcet köpeskillingen är lägre eller vUl­koren eljest ogynnsammare för fastighetsägaren, och upphör även detta hembud att gälla, skall första meningen tillämpas pä det nya hem-budet

Även om hembudet har upphört att gälla fär, så länge föreningens intresseanmälan gäller, en sådan överlåtebe eller övergång som avses i 6 § första stycket inte ske till nägon annan än den bostadsrättsförening som har gjort inttesseanmälan, om köpeskUUngen är lägre eUer villkoren för överlåtelsen sammantagna är avsevärt ogynnsammare för fastig­hetsägaren än vad som angavs vid hembudet. En sädan överlåtelse får inte heller ske om ett villkor som angavs vid hembudet är oskäligt mot föreningen. Har fastighetsägaren sedan ett hembud upphört an gälla gjort ert nytt hembud, enligt vilket köpeskUUngen är lägre eUer villkoren på annat sätt ogynnsammare för fas­tighetsägaren, och upphör även detta hembud att gälla, skall första och andra meningarna tillämpas på det nya hembudet Första stycket skall äga motsviuande tillämpning om överlåtelsen avser andel av hyreshusenheten.

388

Nuvarande lydebe

Föreslagen lydebe

Prop, 1990/91: 92

BUaga 3 I fråga om förbudet i första stycket äger 6 § ancfra och ttedje styckena mot­svarande tillämpning. Om något undantag inte föreligger, är överlätaren skylcUg art inhämta hyresnämndens tiUstånd tUl överlåtelsen.

1.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1991.

2.

Älcfre lag gäUer i fråga om en inttesseanmälan som har gjorts före ikraftttädandet.

389

4 Förslag till

Lag om ändring i jordaballlcen

Härigenom föreskrivs att punkt 7 övergängsbestämmelsema till lagen (1984: 694) om ändring i jordabaUcen' skall ha följande lydelse.

Prop, 1990/91:92 BUaga 3

Nuvarande lydelse

7. Om det föreligger särskilda skäl, kan länsstyrelsen ge en för­ening eller ett aktiebolag som avses i punkt 16 i övergångsbestämmelser­na tiU bostadsrättslagen (1971:479) tillstånd att tillämpa avtalsklausul som strider mot 12 kap. 15 § andra stycket första meningen eUer 19 §. TiUstånd som har meddelats enligt älcfre bestämmelser gäUer även efter ikraftttädandet

Föreslagen lydebe

1. Om det finns särskilda skäl, kan länsstyrelsen ge en juri disk person som avses i punkt 5 övergångsbestämmelserna till bostadsrättslagen (1991:0000) till­stånd att tiUämpa avtalsklausul som strider mot 12 kap, 15 § andra stycket första meningen eUer 19 §, TiUstånd som har meddelats enligt äldre bestämmelser gäUer även efter ikraftttädandet

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1991.

1 12 kap. omttyckt 1984:694.

390

5 Förslag till

Lag om ändring i äktenskapsbalken

Härigenom föreskrivs att 7 kap, 4 § äktenskapsbalken skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

7 kap, 4§

Med makars gemensamma bostad avses i denna balk

1.

fast egendom som makama eller någon av dem äger eUer innehar med tomttätt, om det finns en byggnad pä egendomen som är avsedd som makar­nas gemensamma hem och egendomen innehas huvudsakligen för detta ändamål,

2.

fast egendom som makama eUer nägon av dem innehar med nyttjande­rätt i förening med byggnad pä egendomen som makama eUer nägon av dem äger, om byggnaden är avsedd som makamas gemensamma hem cx;h egen­domen innehas huvudsakligen för detta ändamål,

3.

byggnad eller del av byggnad som makama eUer någon av dem innehar med hyresrätt, bostadsrätt eller annan liknande rätt, om byggnaden eller byggnadsdelen är avsedd som makamas gemensamma hem och innehas huvudsakUgen för detta ändamål.

Vad som i denna balk sägs om bostadsrätt skall gälla även sådan rått till framtida upplåtebe av bostadsrätt som avses i 5 kap. bostadsrättslagen (1991:0000), om rätten gäller en lägenhet  som   är  avsedd  som makarnas gemensamma hem och skall innehas huvudsakligen för detta ändamål. Med makars gemensamma bohag avses i denna baUc möbler, hushälls-maskiner och annat inre lösöre som är avsett för det gemensamma hemmet. TiU gemensamt bohag räknas inte sädant bohag som används uteslutande för den ena makens bruk.

Till makars gemensamma bostad cx;h bohag räknas inte egendom som används huvudsakligen för fritidsändamäl.

Prop. 1990/91:92 BUaga 3

Denna lag ttäder i kraft den 1 juU 1991,

391

Prop. 1990/91: 92 BUaga 3 6 Förslag till

Lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder

Härigenom föreskrivs att 4,5,11,15, 22 och 23 §§ lagen (1973:188) om arrendenämnder cx;h hyresnämnder skaU ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

4 

§

2

Hyresnämnd som avses i 12 kap. 68 § jordabalken har tilU uppgift att 1. mecUa i hyres- eller bostadsrättstvist

2.   pröva tvist om ätgärdsföreläggande enligt 12 kap. 16 § andra stycket,

äncfrad användning av lokal enhgt 12 kap, 23 § ancfra stycket, skadestånd

enligt 12 kap, 24 a §, överlåtelse av hyresrätt enhgt 12 kap, 34-37 §§,

upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 12 kap, 40 §, förlängning av

hyresavtal enligt 12 kap. 49 §, hyresvillkor enligt 12 kap. 54 §, åter­

betalning av hyra och faststäUande av hyra enligt 12 kap. 55 b §, uppskov

med avflytming enligt 12 kap, 5S' § eUer föreläggande enUgt 12 kap. 64 §,

aUt jordabalken,

2 a. pröva tvist om hyresvillkor enligt 22-24 §§ hyresförhandlingslagen (1978:304) eller om äterbetalningsskyldighet enUgt 23 § samma lag,

3.   pröva tvist om hyresviUkor

3. pröva tvist om upplåtelse av

enligt 7 § sista stycket, upplåtelse av bostadsrätt enligt 4 kap. 6 §, villkor

lägenhet i ancfra hand enligt 30 § för upplåtelse enligt 4 kap. 6 §,

andra stycket eller medlemskap hyresvillkor enligt 4 kap. 9 §,

enligt 52 §, allt bostadsråttslagen upplätelse av lägenhet i andra hand

(1971:479),                                        enligt 7 kap. 11 §,  medlemskap

enligt 11 kap. 1 § eller utdömande av vite enligt 11 kap. 7 §, allt bostadsrättslagen (1991:0000),

4.

pröva fräga om godkännande

4. pröva fräga om godkännande av överenskommelse som avses i av överenskommelse som avses i 12 kap. 1 § femte stycket, 45 eller 12 kap. 1 § femte stycket, 45 eller 56 § jordabalken eller av beslut som 56 § jordabalken eller av beslut som avses i 60 § första stycket 1 avses i 9 kap. 16 § första stycket 1 bostadsrättslagen,                              och 2 bostadsrättslagen.

5.

vara skiljenämnd i hyres- ellcT bostadsrättstvist,

5 a. pröva tvist mellan hyresvärd och hyresgästorganisation enligt hyres­förhandUngslagen,

6.

pröva frågor enligt bostadssaneringslagen (1973:531) och bostadsför-valöiingslagen (1977:792),

7.

pröva frågor enligt lagen (1975:1132) ora förvärv av hyresfastighet m.m.,

8.    pröva frågor enligt lagen (1987:1274) om kommunal bostads­

anvisningsrätt,

Lagen omtryckt 1985: 660.

2Senaste lydelse 1988: 928.

392

Föreslagen lydebe

Nuvarande lydebe

9. pröva frågor enligt lagen (1982:352) om rätt tiU fastighetsförvärv för ombUdning tiU bostadsrätt

Ärende upptages av den hyresnämnd inom vars område fastigheten är belägen. Ärende som avses i 10, 17 eller 18 § lagen om förvärv av hyres­fastighet m.m. upptages dock av hyresnämnden i den ort där bolagets styrelse har sitt säte eUer, i fräga om handelsbolag, där förvalmingen föres.

Prop. 1990/91:92 BUaga 3

5

§

3

förhåUanden.

Hyresnämnd får anlita expert att biträda nämnden, om ärendets beskaffen­het eUer annat särskUt skäl föranleder det.

Bestämmelsema i 2 § andra - fjärde styckena äger motsvarande tillämp­ning i fräga om hyresnämnd.

Regeringen kan förordna att i hyresnämnd skaU finnas flera avdelningar.

Bestämmelsema om hyresnämnd gäUer i tiUämpUga delar även avdelning.

Hyresnämnd består av lagfaren ordförande och tvä andra ledamöter, om ej annat följer av ttedje stycket. Av de senare ledamötema skall den ene vara väl förttogen med för­valtning av hyresfastighet tKh den andre vara väl förtrogen med bostadshyresgästers förhållanden eUer, när ärendet rör annan lägenhet än bostadslägenhet, med närings­idkande hyresgästers förhållanden. I ärenden enligt 52 § eller 60 § första stycket 1 bostadsrättslagen (1971:479) skall vad som sagts nu om hyresfastighet och hyresgästers förhållanden i stället avse bostads­rättsfastighet och bostadsrätts­havares förhåUanden.

Hyresnämnd består av lagfaren ordförande cx;h två andra ledamöter, om ej annat följer av tredje stycket. Av de senare ledamötema skaU den ene vara väl förttogen med för­valtning av hyresfastighet och den andre vara väl förtrogen med bostadshyresgästers förhållanden eUer, när ärendet rör annan lägenhet än bostadslägenhet, med närings­idkande hyresgästers förhållanden. 1 ärenden enligt 4 kap. 6 §, 9 kap. 16 § första stycket 1 och 2 eller Il kap. 1 eller 7 § bostadsrättslagen (1991:0000) skall vad som sagts nu om hyresfastighet och hyresgästers förhållanden i stället avse bostads­rättsfastighet och bostadsrättshavares

11 §'*

Rör ärende som avskrivits enligt 10 § första stycket första punk­ten tvist som avses i 9 kap. 10 §, 10 kap. 6 a § eller 12 kap. 49 eller 54 § jordabalken, 22 eller 24 § hyresförhandlingslagen (1978:304), 5§ lagen (1957:390) om fiskeartenden, 52 §   bostads

Rör ärende som avskrivits enligt 10 § första stycket första punk­ten tvist som avses i 9 kap. 10 §, 10 kap. 6 a § eller 12 kap. 49 eller 54 § jordabalken, 22 eller 24 § hyresförhandlingslagen (1978:304), 5 § lagen (1957:390) om fiskeartenden,    11 kap. 1 §

3Senaste lydelse 1989:663. Senaste lydelse 1987:264.

393

Nuvarande lydelse

rättslägen (1971:479) eUer 18 § jaktiagen (1987:259) skaU nämnden återuppta ärendet på ansökan av sökanden. Ansökan görs skriftiigen inom tre veckor frän den dag beslutet om avskrivning meddela­des.

Föreslagen lydebe

bostadsränslagen (1991:0000) eller 18 § jaktiagen (1987:259) skall nämnden återuppta ärendet pä ansökan av sökanden. Ansökan görs skriftiigen inom tte veckor från den dag beslutet om avskrivning med­delades.

Uteblfr sökanden ånyo, får ärendet icke åtempptagas pä nytt,

15 §5

Har partema avtalat att tvist skaU avgöras av skUjemän utan förbehåU om rätt för partema att klancfra skiljedomen cx;h har, vid artendetvist, arrende­nämnden eller, vid hyres- eUcr bosiadsrättstvist, hyresnämnden utsetts till skUjenämnd, skaU nämnden på ansöl:an avgöra tvisten genom skUjedom, om ej hinder möter enligt 1 § andra stycket lagen (1929: 145) om skiljemän. Om sädan ansökan gäUer 8 §, Har tvisten redan hänskjutits till nämnd, kan skUjedom dcx:k påkaUas muntUgen inför nämnden,

I ärende som nämnd har att

I ärende som nämnd har att

om skUjemän, i den män ej annat följer av denna lag. Vardera parten svarar för sin kostnad i tvist som avses i 9 kap. 10 eller 14 §, 10 kap. 6 § eller 12 kap. 49 eller 54 § jordabalken, 5 § lagen (1957: 390) om fiskearrenden eller 4 kap. 9 § bostadsrättslagen (1991:0000).

avgöra genom skUjedom gäller lagen avgöra genom skiljedom gäller lagen om skUjemän, i den mån ej annat följer av denna lag. Vardera parten svarar för sin kostnad i tvist som avses i 9 kap, 10 eller 14 §, 10 kap. 6 § eller 12 kap. 49 eller 54 § jordabalken, 5 § lagen (1957: 390) om fiskearrenden eller 7 § sista stycket bostadsränslagen (1971:479).

Prop, 1990/91:92 BUaga 3

22 !}6

Beslut av nämnd äger, sedan tid för klander eUer besvär utgått när talan får föras mot beslutet, rättskraft, såvitt därigenom avgjorts fräga som avses i 1 § första stycket 2 eller 5 eller 4 § första stycket 2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7, 8 eller 9. Vad som sagts nu gäUer dock ej beslut, varigenom ansökan om ätgärdsföreläggande enligt 12 kap, 16 § andra stycket eUer   tillständ

Beslut av nämnd äger, sedan tid för klander eller besvär utgått när talan fär föras mot beslutet, rättskraft, sävin därigenom avgjorts fräga som avses i 1 § första stycket 2 eller 5 eUcr 4 § första stycket 2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7, 8 eUer 9, Vad som sagts nu gäller dock ej beslut, varigenom ansökan om åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 16 §  andra stycket eUer tiUstånd

Senaste lydelse 1984:679. Senaste lydelse 1988:928.

394

Föreslagen lydebe

enligt 12 kap. 23 § andra stycket, 34-37 eUer 40 § jordabaUcen eller 7 kap. 11 § bostadsrättslagen (1991:0000) eller ansökan om uppskov enligt 12 kap. 59 § jordabalken eUer ansökan om förbud eUer medgivande som avses i 2 a § bostadssaneringslagen (1973: 531) eller yrkande om rätt till förhandlingsordning enligt 9 § hyresförhandUngslagen (1978: 304) eller ansökan om anvisningsrätt enligt 3 § lagen (1987: 1274) om kommunal bostadsanvisningsrätt lämnats utan bifaU. förvaltningslagen (1986:223) om

Nuvarande lydelse

enligt 12 kap. 23 § ancfra stycket, 34-37 eller 40 § jordabalken eUer 30 § andra stycket bostadsrättslagen (1971:479) eller ansökan om uppskov enligt 12 kap. 59 § jordabalken eUer ansökan om förbud eller medgivande som avses i 2 a § bostadssaneringslagen (1973: 531) eller yrkande om rätt till förhandlingsordning enligt 9 § hyresförhandlingslagen (1978: 304) eller ansökan om anvisningsrätt enligt 3 § lagen (1987: 1274) om kommunal bostadsanvisningsrätt länmats utan bifall,

Bestämmelsema i 27 och 28 § omprövning av beslut skall inte tiUämpas hos nämndema.

Prop. 1990/91:92 BUaga 3

23

§

7

Om fullföljd av talan mot hyres­nämndens beslut i ärende enligt 12 kap. jordabalken eller hyres-förhancUingslagen (1978:304) eUeri ärende angående bostadsrätt, bostadssanering eller särskild för­valtning eller i ärende enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyres­fastighet m.m., enligt lagen (1987:1274) om kommunal bostads­anvisningsrätt eller lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt finns bestämmelser i 12 kap. 70 § jorda­balken, 31 § hyresförhand­lingslagen, 76 § bostadsränslagen (1971:479), 21 § bostadssane­ringslagen (1973:531), 34 § bo-stadsförvalmingslagen (1977:792), 25 § lagen om förvärv av hyres­fastighet m.m., 16 § lagen (1987:1274) om kommunal bostads­anvisningsrätt samt 15 § lagen om rätt till fastighetsförvärv för ombUdning tiU bostadsrätt

Om fullföljd av talan mot hyres­nämndens beslut i ärende enligt 12 kap. jordabalken eller hyres­förhandlingslagen (1978:304) eller i ärende angående bostadsrätt, bostadssanering eUer särskild för­valming eller i ärende enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyres­fastighet m.m,, enligt lagen (1987:1274) om kommunal bostads­anvisningsrätt eller lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt finns bestämmelser i 12 kap, 70 § jordabalken, 31 § hyresförhand­lingslagen, 11 kap. 3 § bostadsrätts­lagen (1991:0000). 21 § bostadssa­neringslagen (1973:531), 34 § bo-stadsförvalmingslagen (1977:792), 25 § lagen om förvärv av hyres­fastighet m.m., 16 § lagen (1987:1274) om kommunal bostads­anvisningsrätt samt 15 § lagen om rätt till fastighetsförvärv för ombUdning tiU bostadsrätt.

Senaste lydelse 1987:1278.

395

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydebe

Prop. 1990/91: 92

BUaga 3 Hyresnämndens ytttande enligt 12 a § första stycket fär inte överklagas. Hyresnämndens beslut får övc;rklagas genom besvär hos bostads­domstolen, om nämnden

1.

avvisat ansökan som avses ii 8, 11, 14-16, 16a, 16c, löd eller 16 e §, eller avvisat besvär,

2.

avskrivit ärende enhgt 8-10, 15 a, 16, 16 a, 16 c, 16 d eUer 16 e §, dock ej när ärendet kan åtempptagas,

3.

förordnat angående ersätming f!jr någons medveikan i ärendet,

4.

utdömt vite eUer annan påföljd för underlåtenhet att iaktta föreläggande eller ådömt straff för förseelse i förfarandet,

5.

utiåtit sig i annat faU än som avses i 3 i fråga som gäUer allmän rätts­hjälp.

En besvärshandhng som avses i ttedje stycket skall ges in tUl hyres­nämnden inom tre veckor frän den dag beslutet meddelades.

I fräga om handläggningen hos hyresnämnden av en besvärshandhng som avses i första eUer ttedje stycket tiUämpas bestämmelsema i 52 kap. 2 cx;h 4 §§ rättegångsbalken.

Denna lag träder i kraft den 1 juU 1991.

396

Prop, 1990/91: 92 BUaga 3 7 Förslag till

Lag om ändring i bostadssaneringslagen (1973:531)

Härigenom föreskrivs att 25 § bostadssaneringslagen (1973:531) skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

25 §1

Om särskilda skäl föreUgger, kan

Om särskilda skäl föreUgger, kan

länsstyrelsen medge undantag frän

länsstyrelsen medge undantag frän

tillämpningen av lagen i fräga om

tillämpningen av lagen i fräga om

fastighet, vilken ägs av förening

fastighet, vUken ägs av en juridisk

eller aktiebolag som avses J punkt

person   som   avses   i  punkt  5

16 övergångsbestämmelserna till

övergångsbestämmelserna   till

bosuidsrättslagen (1971:479).

bostadsråttslagen (1991:0000).

Denna lag träder i kraft den 1 juU 1991,

Senaste lydelse 1974:821.

397

8 Förslag till

Lag om ändring i lagen (1974:1082) om bostadsdomstol

Härigenom föreskrivs att 13 § lagen (1974:1082) om bostadsdomstol skaU ha följande lydelse.

Prop, 1990/91:92 BUaga 3

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydebe

13 §

Sammanttäder bostadsdomstolen med sju ledamöter, är tte av dem lag-fama ledamöter och fyra av dem intresseledamöter. En av de lagfama leda­mötema är därvid ordförande.

Av inttesseledamötema skaU två vara väl förttogna med förvalming av hyresfastigheter eller, när målet rör prövning av en fråga enUgt 52 § eller 60 § första stycket I bostads­rättslagen (1971:479), av bostads­rättsfastigheter. Om mälet rör en hyresfastighet som ägs av staten, en kommun, en landstingskommun, ett kommunalförbund, ett aUmännyttigt bostadsföretag eller ett aktiebolag, som helt ägs av en kommun eller en landstingskommun, skall dessa ledamöter förettädesvis vara väl förtrogna med förvalming av hyres­fastigheter som tillhör andra än enskilda. Om målet rör en hyres­fastighet som ägs av nägon enskild, skall de förettädesvis vara väl för­ttogna med förvalming av sädana fastigheter.

De återstående tvä inttesseleda­mötema skall vara väl förtrogna med hyresgästers eller bostadsrätts­havares förhällanden. Om målet rör prövning av en fräga enligt 12 kap. 36 § jordabalken, skaU dessa leda­möter vara väl förtrogna med näringsidkande hyresgästers för­håUanden.   Om mälet rör prövning

Av inttesseledamötema skaU två vara väl förttogna med förvalming av hyresfastigheter eUer, när mälet rör prövning av en fräga enligt 4 kap. 6 §.9 kap. 16 § första stycket 1 eller 2 eller 11 kap. 1 eller 7§ bostadsrättslagen (1991:0000) av bostadsrättsfastigheter. Om målet rör en hyresfastighet som ägs av staten, en kommun, en landstingskommun, en kommunalförbund, ett allmän­nyttigt bostadsföretag eller ett aktie­bolag, som helt ägs av en kommun eller en landstingskommun, skall dessa ledamöter förettädesvis vara väl förtrogna med förvaltning av hyresfastigheter som tillhör andra än enskilda. Om mälet rör en hyresfastighet som ägs av någon enskUd, skall de förettädesvis vara väl förttogna med förvaltning av sådana fastigheter.

De återstående två inttesseleda­mötema skaU vara väl förtrogna med hyresgästers eller bostadsrätts­havares förhåUanden. Om mälet rör prövning av en fråga enligt 12 kap. 36 § jordabalken, skall dessa leda­möter vara väl förtrogna med näringsidkande hyresgästers för­hållanden.   Om målet rör  prövning

1 Senaste lydelse 1989:664.

398

Nuvarande lydelse

av en fråga enligt 52 § eller 60 § första stycket 1 bostadsrättslagen, skall de vara väl förtrogna med bostadsrättshavares förhållanden. I andra mäl skaU de vara väl förtrogna med bostadshyresgästers förhåUan­den,

Föreslagen lydebe

av en fråga enUgt 4 kap. 6 §,9 kap. 16 § första stycket 1 eller 2 eller 11 kap. 1 eller 7 § bostadsrättslagen. skall de vara väl förtrogna med bostadsrättshavares förhällanden. 1 andra mål skaU de vara väl fömogna med bostadshyresgästers förhåUan­den.

Prop. 1990/91:92 BUaga 3

Denna lag träder i kraft den 1 juU 1991.

399

9 Förslag till

Lag om ändring i lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m.

Härigenom föreskrivs att 2 § lagen (1975:1132) om förvärv av hyres­fastighet m.m skaU ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydebe

2 

§

2

FörvärvstUlständ forefras inte

1.

om egendomen förvärvas frän staten, kommun, landstingskommun eller kommunalförbund,

2.

om staten, kommun, landstingskommun, kommunalförbund, aktie­bolag, som helt ägs av kommun eller landstingskommun, allmännyttigt bostadsföretag, folkrörelsekcxjperativ riksorganisation eUer regional folk­rörelsekooperativ organisation av bostadsrättsföreningar eUer bostadsrätts­förening ansluten tiU sådan organisation är förvärvare,

2 a. om egendomen i annat faU än

2 a om egendomen i annat faU än

som anges under 2 förvärvas av en som anges under 2 förvärvas av en

bostadsrättsförening och föreningen bostadsrättsförening cx:h föreningen

har fattat beslut om förvärvet i den har fattat beslut om förvärvet i den

ordning som föreskrivs i 60 a § ordning som föreskrivs i 9 kap.

bostadsrättslagen (1971:479),

19 § bostadsrättslagen (1991:0000),

3.

om egendomen enligt medgivande av regeringen förvärvas för kyrkligt ändamål eller fånget prövats enligt lagen (1988:183) om förvalmingen av kyrklig jord,

4.

om egendomen förvärvas av knditinrättning vilken enligt lag eUer enUgt reglemente eller bolagsordning som regeringen faststäUt är skylcUg att åter avyttta egendomen,

5.

om förvärvaren är gift med överlätaren och inte heller om förvärvaren eller, när makar förvärvar gemensamt, någon av dem är överlåtarens avkom­ling, allt under fömtsätming att öveirlätaren inte är skylcUg att avyttra egen­domen enhgt 6 § eller enligt 3 kap. 1 § lagen (1982:618) om utiändska förvärv av fast egendom m.m.,

6.

om förvärvet skall prövas enligt lagen om utländska förvärv av fast egendom m.m.,

7.

om förvärvet sker genom inrop pä exekutiv auktion.

Prop. 1990/91:92 BUaga 3

Denna lag ttäder i kraft den 1 juU 1991.

Ugen omttyckt 1983:438.

2Senaste lydelse 1988:196.

400

Prop. 1990/91:92 BUaga 3 10 Förslag till

Lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304)

Härigenom föreskrivs att 33 § hyresförhandlingslagen (1978:304) skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydebe

33 

§

Om särskilda skäl föreligger, kan

Om särskilda skäl föreligger, kan

länsstyrelsen medge undantag från

länsstyrelsen medge undantag frän

tillämpningen av lagen i fräga om

tUlämpningen av lagen i fråga om

hus som ägs av förening eller

hus som ägs av en juridisk person

aktiebolag som avses i punkt 16

som avses i punkt 5 övergångs-

övergångsbestämmelserna till bo-

bestämmeberna tiU bostadsrättslagen

stadsrättslagen (1971:479).

(1991:0000).

Denna lag ttäder i kraft den 1 juU 1991,

401

26 Riksdagen 1990191. I saml. Nr 92

Prop. 1990/91:92 BUaga 3 11 Förslag till

Lag om ändring i lagen (1982:617) om utländska förvärv av svenska företag m.m.

Härigenom föreskrivs att i 3 § lagen (1982:617) om utiändska förvärv av svenska företag m.m. "bostadsränslagen (1971:479)" skall bytas ut mot "bostadsränslagen (1991:0000)",

Denna lag ttäder i kraft den 1 juU 1991.

' Lagen omttyckt 1987:420. Senaste lydelse av 3 §1983:106.

402

12 Förslag till

Lag om ändring i lagen (1986:1242) om försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt

Härigenom föreskrivs i fråga om lagen (1986:1242) om försöksverksam­het med kcxjperativ hyresrätt

dels att 1 § cx;h övergängsbestämmelsema tiU lagen skall ha följande lydelse,

deb att det i lagen skaU införas en ny paragraf, 5 §, av följande lydelse

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydebe

1§

Enligt denna lag får regeringen

Enligt denna lag får regeringen

försöksvis lämna ekonomiska för-

försöksvis lämna ekonomiska för­

eningar tUlsrånd att utan hinder av

eningar tiUstånd att utan hinder av

bestämmelsema i 79 § bostads-

bestämmelsema i 1 kap. 8 § bostads­

rättslagen (1971:479) bedriva veik-

rättslagen (1991:0000) bedriva veik­

samhet i vilken föreningen tiUämpar

samhet i vilken föreningen tillämpar

villkor som innebär att det med

villkor som innebär att det med

andelsrätt i föreningen följer en rart

andelsrätt i föreningen följer en rätt

att hyra bostadslägenhet (kooperativ

att hyra bostadslägenhet (kooperativ

hyresrätt).

hyresrätt).

5§

Regeringens tillstånd eller kom­

munens tillstyrkan enligt denna lag

skall inte utgöra någon förutsättning

för att registrera en ekonomisk för­

ening som skall bedriva verksamhet

med kooperativ hyresrätt.

Denna lag ttäder i kraft den 1 ja-

Denna lag ttäder i kraft den 1 ja-

nuari 1987 och gäUer tUl utgången     nuari 1987 och gäller till utgången av

av är 1991.

är 1993.

Tillstånd som har meddelats enligt denna lag skall fortfarande gälla efter ut­gången av lagens gUtighetstid,

Prop, 1990/91:92 BUaga 3

Denna lag ttäder i kraft den 1 juU 1991,

403

13 Förslag till

Lag om ändring i lagen (1987:232) om sambors gemensamma hem

Härigenom föreskrivs att 2 § lagen (1987:232) om sambors gemensamma hem skaU ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydebe

2

§

Med sambors gemensamma bostad avses i denna lag, om inte annat följer av 4 §,

1.

fast egendom som samboma eller nägon av dem äger eller innehar med tomttätt, om det finns en byggnad pä egendomen som är avsedd som sam­bomas gemensamma hem och egendomen innehas huvudsakligen för detta ändamål,

2.

fast egendom som samboma eUer nägon av dem innehar med nyttjande­rätt i förening med byggnad pä egendomen som samboma cUer nägon av dem äger, om byggnaden är avsedd som sambomas gemensamma hem cx;h egen­domen innehas huvudsakligen för detta ändamål,

3.

byggnad eUer del av byggnad som samboma eller nägon av dem innehar med hyresrätt bostadsrätt eller anniui liknande rart om byggnaden eUer bygg­nadsdelen är avsedd som sambomas gemensamma hem tx;h innehas huvud­sakUgen för detta ändamål.

Vad som i denna lag sägs om bostadsrätt skall gälla även sädan rätt till framtida upplåtelse av bostadsrätt som avses i 5 kap. bostadsråttslagen (1991: 0000). om rätten gäller en lägenhet   som   är   avsedd   som sambornas gemensamma hem och skall innehas huvudsakligen för detta ändamål. Samboma fär i en av dem båda undertecknad hancUing anmäla tUl inskriv­ningsmyndigheten att en fastighet som är lagfaren för en av dem eller en tomttätt för vilken en av dem är inskriven som innehavare är gemensam bostad för dem båda.

Prop. 1990/91:92 BUaga 3

Denna lag ttäder i kraft den I juL; 1991.

404

Prop. 1990/91:92 BUaga 3 

14 Förslag till

Lag om ändring i lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar

Härigenom föreskrivs att 7 kap. 13 § lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydebe

7 kap. 13 §

Föreningssråmmans beslut utgörs av den mening som har fått mer än hälften av de avgivna röstema eller, vid lika röstetal, den mening som ord­föranden bittäder. Vid val anses den vald som har fått de flesta röstema. Vid lUca röstetal avgörs valet genom lottning, om inte annat beslutas av stämman innan valet förrättas.

Första stycket gäller inte, om annat följer av denna lag eller föreskrivs i stadgama. Bettäffande beslut som avses i 14 och 15 §§ kan dock i stadgama endast föreskrivas viUkor som går längre än som anges i dessa paragrafer.

Enligt lagen (1991:0000) om omregistrering av vissa bostadsför­eningar till bostadsrättsföreningar gäller särskilda bestämmelser om beslut av en föreningsstämma.

Denna lag ttäder i kraft den 1 juU 1991.

405

Prop. 1990/91:92 BUaga 3 15 Förslag till

Lag om ändring i lagen (1987:813) om homosexuella sambor

Härigenom föreskrivs att i lagen (1987: 813) om homosexueUa sambor "bostadsränslagen (1971:479)" skall bytas ut mot "bostadsränslagen (1991:0000)".

Denna lag näder i kraft den 1 juU 1991,

1 Senaste lydelse 1990:674.

406

16 Förslag till

Lag om ändring i lagen (1987:1274) om kommunal bostadsanvisningsrätt

Härigenom föreskrivs att 8 § lagen (1987:1274) om kommunal bostads­anvisningsrätt skall ha följande lydelse.

Prop. 1990/91 BUaga 3

92

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

8§

Om kommunen inte anvisar nägon bostadssökande eUer om husägaren inte godtar den bostadssökande som kommunen anvisar eller inte kan ttäffa avtal med denne, är husägaren skyldig att uppläta lägenheten tUl kommunen om kommunen begär det.

Om annat inte avtalas, skall upplätelse tiU kommunen anses ha skett vid den tidpunkt då kom­munens begäran enligt första stycket kommit husägaren till hända cx;h pä de villkor som angetts i meddelandet enligt 7 §. Om upplåtelsen avser bostadsrätt, skall den dock inte anses ha skett innan de fömt­sätmingar är uppfyllda som anges / 3 och 5 §§ bostadsrättslagen (1971:479).

Om annat inte avtalas, skall upplätelse tUl kommunen anses ha skett vid den tidpunkt dä kom­munens begäran enligt första stycket kommit husägaren till hända cx:h pä de villkor som angetts i meddelandet enligt 7 §. Om upplätelsen avser bostadsrätt, skall den dock inte anses ha skett innan de fömt­sätmingar är uppfyllda som anges i 3 kap. 1 § första stycket. 4 eller 5 § samt 4 kap. 2 § bostadsränslagen (1991:0000).

Denna lag ttäder i kraft den 1 juU 1991.

407

Lagrådet

Prop. 1990/91:92

BUaga 4 Utdrag ur protokoU vid sammanttäde 1991-01-25

Närvarande: justitierådet[REDACTED_EFTERNAMN][REDACTED_EFTERNAMN], regeringsrådet Sigvard Berglöf, jus­titierådet Lars K[REDACTED_EFTERNAMN].

Enligt protokoll vid regeringssammanttäde den 25 oktober 1990 har regeringen på hemstäUan av statsrådet Ulf[REDACTED_EFTERNAMN] beslutat inhämta lag­rådets yttt-ande över förslag tUl

1.  bostadsrättslag,

2.  lag om omregisttering av vissa bostadsföreningar tiU

bostadsrättsföreningar,

3.  lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt tiU fastighetsförvärv för

ombUdning tiU bostadsrätt,

4.  lag om ändring i jordabaUcen,

5.  lag om ändring i äktenskapsbalken,

6.

lag om ändring i lagen (1973:188) om artcndenärander och hyresnämnder,

7.

lag om ändring i bostadssaneringslagen (1973:531),

8.

lag om ändring i lagen (1974:1082) om bostadsdorastol,

9.  lag om ändring i lagen (1975:1132) om för\'ärv av hyresfastighet m.m.,

10.

lag om ändring i hyresförhandUngslagen (1978:304),

11.

lag om ändring i lagen (1982:617) om utiändska förvärv av svenska företag m.m.,

12.

lag om ändring i lagen (1986:1.242) om försöksverksamhet med kcx)perativ hyresrätt,

13.

lag om ändring i lagen (1987:232) om sambors gemensamma hem,

14.

lag om ändring i lagen (1987:()67) om ekonomiska föreningar,

15.

lag om ändring i lagen (1987:813) om homosexueUa sambor,

16.

lag om ändring i lagen (1987:1274) om kommunal bostadsanvisningsrärt.

Förslagen har inför lagrådet föredragits av kamraarrättsassessor Ingrid Uggla.

Förslagen föranleder följande ytnande av lagrådet:

Förslaget till bostadsrättslag

Förslaget till en ny bostadsränslag innehåller förhållandevis fä sakliga ny­

heter. De nya besråmmelsema skulle i och för sig kunna fogas in som änd­

ringar i 1971 års lag. Denna har emellertid samtidigt arbetats om språkligt och

fått en ny disposition. Detta kan givetvis vara tUl nackdel i tUlämpningen sä-

tUlvida att det inte utan vidare kan utiäsas om nägon saklig ändring är avsedd.

4Qg

Uppdehiingen av bestämmelsema på skUda kapitel som avser enbart mecUem-    Prop. 1990/91: 92

skåp, upplåtelse, övergång etc. gör det i vissa avseenden svårt att överblicka    BUaga 4

vad som i ett konkret fall rör den specieUa situationen. Omarbemingen får

ändå anses ha sådana fördelar att lagförslagets utformning i huvudsak bör

godtas. Lagrådet förordar emellertid i det följande bl.a. vissa ändringar som

enbart syftar tiU att underlätta överblicken över lagens innehåU.

1 kap. Inledande bestämmelser

1-7 

§§

De bestämmelser som tagits upp under 1-7 §§ kan lämpligen sammanföras under mbriken "Gmndregler om bostadsrättsföreningar och bostadsrätt". Lagrådet vill också föreslå en viss omdisposition cx;h utbyggnad av kapitlet av i huvudsak redaktionell natur. Bl.a. bör det framgå tydligare att en bo­stadsrättsförening måste vara registterad (jfr 9 kap. 2 och 3 §§ i lagförslaget samt 1 kap. 2 § lagen om ekonomiska föreningar). Att upprättande och regist­rering av ekonomisk plan är en fömtsättning för upplåtelse av bostadsrätt bör ocksä lämpligen framgä redan av 1 kap. och bestämningen i 3 kap. 1 § av hur antalet lägenheter skall beräknas bör överflyttas dit. En annan gmndregel som behövs i I kap. för att det väsentiiga i systemet skall framgå är den i 6 kap. 1 § första stycket i det reinitterade förslaget. Den bestämmelsen reglerar sam­bandet mellan mecUemskap och överiätelse av bostadsrätt frän en bostads­rättshavare tiU en annan och bör lämpligen samordnas med bestämmelsen om sambandet meUan mecUemskap och upplåtelse.

Beräkningsregeln i 3 kap. 1 § innefattar en definition av begreppet lägen­het. Denna bör fä en vidare syftning och gälla för hela lagen. Genom be­stämningen "inrättad att varaktigt cx;h självständigt användas som bostad eller lokal" bör som fristående lägenheter inte kunna räknas sådana uttymmen där nägon egentlig verksamhet inte skaU eller kan förekomma, såsom förvarings­skåp, uttymmen inrättade enbart för fastighetens maskinella utmstning, trapphus etc. Garage och störte förtåds- eller lagemtrymmen bör däremot falla under beteckningen lokal. (Jfr prop. 1981/82:169 s, 95,96 och 104.)

Det kan uppmärksammas i detta sammanhang att i lagen - liksom i BRL -termen upplätelse används enbart när det är fråga om lägenheter som inte re­dan innehas med bostadsrätt - dvs. nya lägenheter eller lägenheter upplåtna med hyresrätt När en bostadsrättsförening, som tUlfälUgt innehar en lägenhet med skyldighet att snarast finna ny innehavare (se 7 kap. 33 § i det remitte­rade förslaget, 6 kap. 11 § i lagrädets förslag vid 6 kap.) försäljer lägenheten utgör detta i lagens mening en överlåtelse cx;h inte en upplåtelse. Att reglema om överlåtelse i sådana faU skall gälla blfr givetvis många gånger oegentiigt, eftersom de ofta ställer upp villkor om samtycke från föreningen. Detta bör dcx;k inte leda tUl några komplikationer i tUlämpningen.

409

Lagrådet föreslär att 1 kap. 1-7 §§ i det reinitterade förslaget jämte mbri-    Prop. 1990/91: 92

ker ersätts med följande:

Bilaga 4

"Grundregler om bostadsrättrföreningar och bostadsrätt

1 § En bostadsrättsförening är en ekonomisk förening som har till ändamål

att mot ersätming och utan tidsbegränsning upplåta föreningens hus eller del

av föreningens hus tUl nyttjande.

En bostadsrättsförening skall vara registterad.

För registtering fordras att föreningen har minst fem medlemmar. Dessutom skall föreningen ha antagit stadgar samt utsett styrelse och minst en revisor. YtterUgare bestämmelser om registteringen finns i 9 kap.

2 § Upplåtelser som avses i I § får göras endast av bostadsrättsföreningar.

En upplätelse får omfatta mark som ligger i ansluming till ett hus, om marken

skall användas som komplement tiU nyttjandet av huset eller en del av huset.

Bostadsrätt är den rän i föreningen som en mecUem har på gmnd av en upplåtelse.

3 § Upplätelse med bostadsrätt fär ske endast till medlemmar i föreningen.

När en bostadsrätt överlåtits från en bostadsrättshavare till en ny inne­havare får denne utöva bostadsrätten c;ndast om han är eUer antas tUl medlem i föreningen.

4 § Om upprättande och registtering av ekonomisk plan som fömtsättning

för upplätelse finns bestämmelser i 3 kap.

För registrering av en ekonomisk: plan fordras att det i föreningens hus kommer att fmnas minst fem lägenheter avsedda att upplåtas med bostadsrätt. Som lägenhet räknas varje avskild enhet som är inrättad an varaktigt och självstäncUgt användas som bostad eller lokal. Vid beräkningen skall det dcx;k bortses frän garage, lager och ancfra lägenheter som i första hand används som förvaringsutrymmen.

Om föreningen har fler än ett hus, fordras det för registtering också att hu­sen skall ligga sä nära varancfra att en ändamålsenUg samverkan kan ske mel­lan bostadsrättshavama.

5

§ 1 denna lag avses med bostadslägenhet en lägenhet som är avsedd att helt eller till inte oväsentiig del användas som bostad. Med lokal avses annan lä­genhet än bostadslägenhet

6

§ Bestämmelser som gäller ombUdning av hyresrätt till bostadsrätt finns i denna lag och i lagen (1982:352) om rätt tUl fastighetsförvärv för ombUdning tUl bostadsrätt.

7

§ Lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar tillämpas i fråga om bo­stadsrättsföreningar i den utsträckning som anges i 9 cx:h 10 kap. denna lag."

Om lagrådets förslag antas mäste oUka hänvisningar tUl de skilda paragrafema

i 1 kap. ändras. Sådana hänvisningair finns i 3 kap. 1 och 2 §§, 5 kap. I §

och 9 kap. 1 § samt övergängsbestämmelsema punktema 4, 7 och 8 (i lag­

rådets omarbeming av övergängsbestämmelsema har hänvisningarna än­

drats).

410

Prop. 1990/91:92

2 kap. Föreningens medlemmar m.m.

BUaga 4

2

§

Hänvisningen i sista stycket till 6 kap. 8 § skall avse 6 kap. 9 § om lagrädets förslag vid 6 kap, antas.

3-8 §§

Lagrådet har vid 1 kap. framhållit den skiUnad som görs i lagförslaget meUan termema upplåtelse cx;h överlåtelse. Rätt tiU mecUemskap i föreningen vid överlåtelse av bostadsrätt regleras enligt förslaget i 3-7 §§, medan frågan om rätt att bli mecUem inför en tUltänkt upplåtelse delats upp på 3 § andra stycket cx;h 8 §. Dispositionen cx;h uttryckssätten i de olika paragrafema ger inte en klar bUd av hur bestämmelsema förhäUer sig till varandra och det kan inte sä­kert utiäsas vad som i aUa avseenden skaU gälla i de angivna fallen eUer vilken rätt som avses föreligga i fall som inte berörs i lagtexten. Medan den som förvärvat bostadsrätt genom överlåtelse i princip skall ha rätt till inträde i för­eningen, om fömtsättningama enligt 3 § första stycket föreligger, är tanken att det i upplåtelsefaU, frånsert föreskrivna undantag, skall srå föreningen fritt art vägra mecUemskap. Lagrådet lägger sist i detta avsnitt fram en förslag till en omarbetning av 3,4 cx:h 8 §§ samt till en ny 9 §. Lagrådets förslag inne­håller en viss sakUga ändring när det gäUer förhandsavtal enligt vad som sägs i det följande men avses i övrigt inte innebära några ändringar i sak.

1 anslutning tiU omarbemingen föreslår lagrådet att mbrikema ändras sä att dels mbriken över I § får lydelsen "Allmänna bestämmelser om medlem­skap", dels tvä nya mbriker infön, en närmast före 3 § med lydelsen "Rätt till medlemskap vid överlåtelse" och en närmast före 8 § med lydelsen "Rätt till mecUemskap vid upplåtelse".

Enligt 3 § andra stycket första punkten i remissens förslag gäller bestäm­melsema i första stycket om rätt till medlemskap på vissa villkor cx;ksä den som tecknat förhandsavtal enligt 5 kap., under fömtsätming att en ekonomisk plan har registterats enhgt 3 kap. och lägenheten står klar för inflytming. Bestämmelsen, som saknar motsvarighet i uttedningens förslag, innebär att en förhandstecknare inte har nägon ovillkorlig rätt till en lägenhet, eftersom mecUemskap kan vägras trots avtalet Vidare innebär den att han får frågan om rätt tiU medlemskap prövad först pä ett sent stadium. Några egentiiga skäl för en sådan ordning anförs inte i remissen utan förecfragande statsrådet konstate­rar bara att han anser att förenuigen inte skall vara skyldig att bevUja mecUem­skap redan när förhandsavtalet ttäffas (se avsnitt 2.6.6).

Den som tecknar ett förhandsavtal kommer normalt också att lämna för­eningen förskott för bostadsrätten. Av konsumentpolitiska skäl får det anses angeläget att förhandstecknaren ges den möjUghet tiU inflytande och påverkan samt rätt till information som följer med ett medlemskap i föreningen. Lagrådet finner den naturUga ordningen vara att förhandstecknaren ges en rätt till medlemskap i cx;h med förhandsavtalet. Det behöver i och för sig inte

411

innebära att inttäde i föreningen beviljas omedelbart men däremot att för-    Prop. 1990/91: 92 eningen - precis som vid upplätelse av bostadsrätt - har att pröva om veder-    Bilaga 4 börande är lämplig som mecUem innan avtal ttäffas. Om prövningen utfaller negativt har föreningen frihet att avstå från förhandsavtalet.

På gmnd av det anförda bör bestämmelserna i 3 § första stycket inte gälla den som tecknat ett förhandsavtal. Bestämmelsen härom i andra stycket första punkten bör alltså utgä cx;h ersättas av en bestämmelse om att den med vilken föreningen har tecknat ett förhandsavtal har rätt till inttäde i föreningen. Lagrådet föreslår en sådan bestämmelse i den nya 9 §.

Enligt 4 § första stycket i det remitterade förslaget får en juridisk person, som har förvärvat en bostadslägenhet som inte är avsedd för fritidsändamål, "vägras inttäde i föreningen även om nägot annat är föreskrivet i stadgama". Avsikten med regleringen måste vara att i de angivna fallen rätten till inttäde enligt 3 § första stycket inte skall giilla; föreningen skall kunna vägra med­lemskap även om den juridiska personen i cx;h för sig är godtagbar för för­eningen tx:h om ett mecUemskap är fullt möjligt enligt stadgama. Lagrådets förslag avses utttycka detta tydligare. 1 sammanhanget vill lagrådet anmärka att, om avsikten är att föreningama skall vara restriktiva i sin bedömning när det gäller medlemskap för juridiska personer (se under avsnitt 2.4.2 i remis­sen), detta bör framgä av lagtexten.

Ingenting hindrar att den som väl antagits till raecUem förvärvar en eller flera lägenheter med bostadsrätt genom överlåtelse från andra bostadsräns­havare. EnUgt andra stycket av 4 § i remissförslaget skall detta emeUertid inte gälla i fräga om juridiska personer. En juridisk person som antagits till med­lem skall inte utan samtycke av föreningens styrelse fä förvärva andra bo­stadsrättslägenheter än sädana som är avsedda för fritidsändamål. Lagrådet har frän sina utgångspunkter inte någon erinran mot regleringen som sädan men anser att, med hänsyn riU den disposition som valts i lagförslaget, be­stämmelsen bör flyttas till 6 kap., som handlar om övergäng av bostadsrätt. Förbudet är ju inte aktuellt i samband med upplätelse som föreningen själv har att bestämma om. Sista meningen i 4 § ttedje stycket hör samman med bestämmelsen i ancfra stycket och skaU därför då också flyttas över. Se vidare vid 6 kap., där bestämmelsen enligt lagrådets förslg finns i 3 §.

Det har i remissprotokollet i speciiilmotiveringen tiU 4 § angetts att förvärv i strid mot villkoret om samtycke i andra stycket av paragrafen skall vaia utan verkan. Detta bör framgä av lagen och lämpligen anges i anslutning till ogU­tighetsreglema i 6 kap. 4 §; se vid 6 kap., där reglema enUgt lagrädets förslag finns i 5 §.

I förslagets 11 kap. 1 § har tagits upp en bestämmelse om möjlighet för

den som förvärvat bostadsrätt men vägras inttäde i föreningen an påkalla

hyresnämndens prövning av tvisten. Bestämmelsen hör närmare samman

med reglema om inträde i föreningen än med förfarandereglema och bör flyt­

tas till 2 kap., där den med lagrådets förslag i övrigt får placeras som 10 §.

Bestäinmelsen kan genom placeringen i 2 kap. ges en förenklad utformning

redakrioneUt Den skaU gäUa medlemskap vid såväl överlåtelse som upplätelse

och måste därmed få en egen mbriii, förslagsvis "Rätt tUl överprövning av

2

frågan om inttäde". Om förslaget godtas skall sista meningen i 1 § första    Prop. 1990/91: 92

Stycket i 2 kap, utgå.

BUaga 4

1 ett nytt stycke i den nya 10 § kan lämphgen erinras om ogUtighetsregeln i 6 kap. 4 § ancfra stycket (5 § första stycket enligt lagrädets förslag vid 6 kap.).

I specialmotiveringen till 11 kap. 1 § fiamhåUs att avvisning av en för sent inkommen ansökan bör ske endast efter invändning av bostadsrätts­föreningen. En huvudregel är an, i det fall en myndighets beslut skall över­prövas, en begäran om överprövning skaU lämnas in tiU den myndighet som fattat beslutet och att den myndigheten därvid prövar om begäran kommit in i rätt tid. Bostadsrättsföreningen, vars beslut överprövas, är inte någon myn­cUghet och är dessutom bostadsrättshavarens motpart i den fortsatta prcx;es-sen. Regeln kan, sä som cx;ksä fömtsätts i remissprotokollet, inte gälla i fall som detta. Det får i sråUet anses att det åligger föremngen att inför hyres­nämnden förete uttedning om att ansökningen ingetts för sent om föreningen önskar att fä ansökningen avvisad på den gmnden.

9-12 §§

Lagrädets förslag tiU tvä nya paragrafer, 9 och 10 §§, innebär att remiss­förslagets 9-12 §§ i stället fär nummer 11-14 §§.

Med hänvisning till det anförda föreslår lagrådet - fömtom vad som sagts om mbrikema och slopandet av sista meningen i I § första stycket samt den nyss angivna omnumreringen - art paragrafema 3,4, 8,9 och 10 fär följande lydelse:

"3 § Den som en bostadsrätt har övergått till fär inte vägras inttäde i för­eningen, om de viUkor för medlemskap som föreskrivs i stadgama är upp­fyllda och föreningen skäUgen bör godta honom som bostadsrättshavare. För vissa särskilda fall av överiätelse gäUer 47 §§,

4 § En juricUsk person, som förvärvat bostadsrätt till en bostadslägenhet, av­sedd för annat än fritidsändamål, kan vägras inttäde i föreningen, även om de i 3 § angivna fömtsärtningama för mecUemskap är uppfyllda.

En kommun eUer landstingskommun som har förvärvat en bostadslägenhet har rätt tiU mecUemskap i föreningen utan hinder av andra bestämmelser.

8 § En bostadsrättsförening som har förvärvat eller avser att förvärva en hyresfastighet för ombildning av hyresrätt till bostadsrätt får inte vägra en hyresgäst i fastigheten inttäde i föreningen i annat faU än om

1.

hyresförhållandet avser en lokal och lokalen inte skaU upplätas med bo­stadsrätt,

2.

hyresförhållandet beror av anställning cx:h lägenheten inte skall upplätas med bostadsrätt, eUer

3.

sädana omstäncUgheter föreligger an en bostadsrättsförening enligt 3 eller 4 §§ kan vägra den som förvärvat bostadsrätt inträde i föreningen.

413

Föreningen får också efter det att den förvärvat fastigheten vägra en hyres-    Prop. 1990/91: 92

gäst i fastigheten medlemskap, om

Bilaga 4

1,

denne inte var hyresgäst i fastigheten när bostadsrättsföreningen förvär­vade den, eller

2,

hyresgästen ansökt om mecUemskap i föreningen senare än ett är från föreningens fastighetsförvärv.

Om hyresgästen var make eller annan närsrående person tUl den som inne­hade hyresrätten när föreningen fön'ärvade fastigheten och hyresrätten över­gått till hyresgästen enhgt bestämmelsema i 12 kap, 33 §, 34 § eUer 47 § ancfra stycket jordabalken, får medlemskap inte vägras på gmnd av bestäm­melsema i ancfra stycket 1. Ansökiui om medlemskap måste dcx:k ha skett före utgången av den tid som anges i andra stycket 2 eller, om det är förmån­Ugare för hyresgästen, senast tre railnader från den dag dä hyresrätten över­togs,

9 § Skall en bostadsrättsförening i iuinat fall än som avses i 8 § upplåta bo­

stadsrätt till en lägenhet och ansöker nägon om medlemskap i föreningen i

syfte att erhålla lägenheten, är föreningen skyldig att bevilja mecUemskap en­

dast om

1.

den sökande har tecknat ett förhandsavtal enligt 5 kap., eUer

2.

den sökande har anvisats bostiidsrätt av en kommun med stöd av lagen (1987:1274) om kommunal bostadsanvisningsrätt, cx;h uppfyller de villkor som enUgt 3 § gäUer för inträde i samband med en överiätelse,

10      § Den som i annat fall än som sägs i 4 § har förvärvat en bostadsrätt men

vägrats inttäde i föreningen kan inom en månad frän den dag dä han fick del

av beslutet om detta hänskjuta tvisten till hyresnämnden. Detsamma gäller

hyresgäst som avses i 8 § cx;h sädan sökande som sägs i 9 §.

En bestämmelse om ogiltighet av en överlåtelse när medlemskap vägras finns i 6 kap. 5 §."

Förslaget att sista stycket i 3 § skaU ersättas av bestämmelser i 8 cx:h 9 §§ föranleder följdändringar i 2 kap. 10 och 11 §§ (12 och 13 §§ enUgt lagrädets förslag) samt 4 kap. 6 § första cx;h ttedje styckena. 1 5 kap. 7 § behövs en ändring pä gmnd av förslaget om rätt tiU mecUemskap vid förhandsavtal.

3 kap. Ekonomisk plan 1§

Vissa bestämmelser i 1 § skall enligt lagrådets förslag vid 1 kap. överföras tUl det kapitiet. Vidare har paragrafnumreringen i 1 kap. ändrats bl.a. sä att be­stämmelsen i 5 § av det remitterade förslaget finns i 4 § av lagrådets förslag. Med hänsyn tiU detta och tiU att ttedje stycket i 3 kap. 1 § rör föreskrifter som inte behöver lagstöd föreslär lagrådet att paragrafen ges följande lydelse:

"Innan en bostadsrättsförening fär uppläta lägenheter med bostadsrätt, skall en ekonomisk plan upprättas av föreningens styrelse och registteras av läns­styrelsen. Planen skall innehålla de upplysningar som är av betydelse för be­dömning av föreningens verksamhet Av planen skall också framgä om fömt­sättningama för registtering enligt 1 kap. 4 § är upptyUda."

414

5§

'

Prop. 1990/91:92

Kravet pä ekonomisk plan resp. ny ekonomisk plan avses kvarsrå från BRL. I 5 § föresläs dessutom en ny form kallad komplettering av plan. Om de olika altemativen skaU gäUa i huvudsak följande.

Den ekonomiska planen skall enligt 2 § vara försedd med intyg av tvä intygsgivare, som skall bedöma om planen vUar på tillförlitUga gmnder. Intygsgivama skall ange om det kommer att finnas minst fem lägenheter av­sedda att upplåtas med bostadsrätt i föreningens hus och om, i det fall för­eningen har flera hus, dessa Ugger sä nära varandra att en ändamålsenlig samverkan kan ske mellan bostadsrättshavama. Enligt vad som upplysts under förecfragningen utses intygsgivama i allmänhet av bostadsrätts­föreningens styrelse. De skall enligt 3 § utses bland dem som regeringen eller den myndighet regeringen bestämmer har förklarat behöriga an utfärda intyg. Har regeringen förordnat en myndighet att ge sådan förklaring, kan myndig­hetens beslut enligt 11 kap. 5 § överklagas hos kammarrätten. Styrelsens val av intygsgivare kan däremot - i likhet med vad som gäller enligt BRL - inte överprövas.

I remissprotokollet uttalas att länsstyrelsen normalt knappast torde ha an­ledning att frängå intygsgivamas bedömning, men att länsstyrelsen har det yttersta ansvaret i frågan om föreskrivna krav uppfylls när det gäller antal lägenheter cx;h närbelägenhet i fråga om flera fastigheter.

Inttäffar det något av väsentiig betydelse för bedömning av föreningens verksamhet efter det att planen upprättats skall enligt 4 § ny plan upprättas och registteras innan föreningen fär upplåta lägenhet med bostadsrärt.

Enligt den föreslagna 5 § skall föreningen komplettera planen, om en en­staka i planen inte intagen lägenhet skall upplåtas med bostadsrätt och någon ny plan inte behöver upprärtas. Det framgår av specialmotiveringen men inte av paragrafens lydelse att lägenheten inte får upplåtas förtän registreringen av kompletteringen skett. Vidare anges inte i paragrafen vad en komplettering skall innehålla. Paragrafen bör kompletteras i dessa avseenden om den be­hålls. Lagrådet ifrågasätter emeUertid om den behövs och viU i den delen an­föra följande.

Kompletteringen, som inte behöver vitsordas av intygsgivare, avses bli registterad hos länsstyrelsen utan nägon egentiig granskning i sak. Den granskning, som länsstyrelsen kan vidta, är principiellt av samma karaktär som vid registtering av en ekonomisk plan. Granskningen blfr emellertid väsentiigt mer begränsad och kan endast tänkas omfatta den ändamålsenliga samverkan mellan bostadsrättshavama i flerfastighetsfallet Granskningen framstår aUtsä inte som särskUt meningsfuU.

Enligt lagrädets uppfatming fyller inte heller i övrigt det föreslagna sys­temet med komplettering av den ekonomiska planen nägon störte funktion. Det krav som lagen ställer pä en bostadsrättsförenings styrelse bettäffande in­formation och årsredovisning m.m. får anses innebära att medlemmar och andra inttessenter pä det sättet erhåller de upplysningar som systemet med komplettering av plan avsetts ge enUgt förslaget. Upplåtelse av en enstaka ny

415

lägenhet bör därför normalt inte kräva att en ny ekonomisk plan behöver till-    Prop. 1990/91: 92

gripas, även om möjUgheten med kompletterad plan slopas.

BUaga 4

Lagrådet anser med hänsyn tiU dei; anförda att den föreslagna 5 § och där­med dess mbrik kan utgä.

Om förslaget antas skall 6 § numreras om tiU 5 § samt följdändringar vid­tas i 4 kap. 1 cx;h 7 §§, 9 kap. 31 § (jfr dcx;k lagrädets ytttande vid denna paragraf) samt 10 kap. 3 §.

4 kap. Upplåtebe av lägenheter med lostadsrätt 1§

11 § erinras enhgt det remitterade föislaget om bestämmelsema rörande eko­nomisk plan och komplettering av sädan plan i 3 kap. Lagrådet har vid 3 kap. föreslagit att bestämmelsema om komplettering av plan skall utgä. Med hänsyn till detta och till att det enligt lagrädets mening är lämpligt an er­inra om att också medlemskap är en fömtsättning för upplåtelse bör para­grafen fä följande lydelse:

"Bestämmelser om mecUemskap cx;h ekonomisk plan som fömtsättning för upplåtelse fmns i 1 cx;h 3 kap."

6§

I de fall bostadsrättsföreningar "upplåter" lägenheter - dvs. huvudsakligen när fastigheter byggs eller köps för att inrättas till bostadsrärtsfastigheter -måste inttäde som medlem föregå en upplåtelse (I kap. 3 §). Bestämmelser om rätt till medlemskap i upplåtelsesituationer finns endast för vissa special­fall. Specialfallen rör förhandsavtal, kommunal bostadsanvisning och om­bildning av hyreshus (se vid 2 kap.).

Det kan tyckas självklart att, om nägon som anmält inttesse för en tiUtänkt

bostadsrättslägenhet antas till mecUem i bostadsrättsföreningen, ocksä frågan

om upplätelse därmed är avgjord. BIRL innehäller inte något om detta. I det

remitterade lagförslaget har tagits in en bestämmelse som enbart rör de nyss

angivna specialfallen. För bostadsanvisnings- och ombildningsfallen skall

enligt 4 kap. 6 § första stycket gäUa en ovUUcorlig rätt tiU upplåtelse om med­

lemskap har beviljats. Samma rätt fömtsätts föreligga för den som blivit

medlem sedan förhandsavtal tecknats. För att driva igenom denna rätt kan en­

ligt ancfra stycket föreläggande av hyresnämnden påkallas. Den föreslagna

regleringen måste innebära att i de fall som inte omfattas av bestämmelsen ett

beslut om inttäde i en bostadsrättsförening inte medför nägon skyldighet för

bostadsrättsföreningen att medge en tiUtänkt upplåtelse. Det är möjligt an det

inte har någon praktisk betydelse att mecUemskap cx;h beviljande av bostads­

rätt på detta sätt hålls isär. Lagrådet har inte underlag för att föreslå någon

ändring men har ändå velat peka på vad förslaget iimebär i detta avseende.

416

Lagrådet har vid 2 kap. 3 § anmärkt, att med anledning av lagrådets för- Prop. i '"'90/91: 92 slag i ansluming till den paragrafen följdändringar behövs i 4 kap. 6 § första BUaga t och ttedje styckena. Följdändringarna gäller hänvisningarna i remissförslaget till skilda bestämmelser i 2 kap. 3 § och orsakas av att dessa bestämmelser enligt lagrådet i stället bör tas upp under 2 kap. 8 cx;h 9 §§. I det remitterade förslaget har i 4 kap. 6 § första stycket, när det gäller rätt till upplätelse efter erhållet medlemskap, inte tagits med en hänvisning tUl första punkten i 2 kap. 3 § andra stycket, dvs. den som rör förhandsavtal. Även om detta i och för sig är kortekt kan det vara vilseledande eftersom situationen med förhands­avtalen rent faktiskt inte utgör nägot undantag. Lagrådet förordar därför att första stycket får avse också föravtalsfallen. Sista meningen i andra stycket kan därmed utgå.

I syfte an underlätta överblicken över bestämmelser som har nära samband (se vid 1 kap.) viU lagrådet slutUgen föreslå att 6 § förses med ett sista stycke, där det hänvisas till de bestämmelser som tagits upp i 2 kap. 10 § (2 kap. 12 § enligt lagrådets förslag). I dessa bestämmelser anges följderna av om en upplätelse utebUr trots bestämmelserna i 4 kap. 6 §.

Pä gmnd av det anförda föreslår lagrådet att 6 § ges följande lydelse:

"Om nägon som avses i 2 kap. 8 eller 9 § antas som mecUem i föreningen, får föreningen inte vägra att uppläta den lägenhet som är avsedd för medlemraen med bostadsrätt eller erbjuda sådana villkor för upplåtelsen som medlemmen skäligen inte bör godta.

Hyresnämnden får pä ansökan av medlemmen förelägga föreningen att upplåta lägenheten med bostadsrätt. Föreläggandet får förenas med vite. Nämnden fär cx;kså fastställa vUUcoren för upplåtelsen.

Bestämmelsema i första och andra styckena gäller inte hyresgäst som av­ses i 2 kap. 8 §, om det är bestämt att hans hyresförhåUande skall upphöra.

Om utttäde ur föreningen när upplåtelse enUgt denna paragraf inte kommit tiU stånd fmns bestämmelser i 2 kap. 12 §."

7

§

Om lagrädets förslag vid 3 kap. om slopande av bestämmelsema om komplet-     / tering av en ekonomisk plan antas mäste första meningen i 7 § ändras i enlig­het med detta förslag.

5 kap. Förhandsavtal

1§

Sista Stycket i 1 § bör utgä om lagrådets förslag vid 2 kap. om rätt till med­lemskap för den som tecknat förhandsavtal antas.

2

§

Om föreningen har tagit emot ett förskott som är för högt enligt förevarande

paragraf har förhandstecknaren enligt ttedje stycket rätt att fä tiUbaka det

417

27 Riksdagen 1990/91. 1 saml. Nr 92

överskjutande beloppet "jämte ränta enhgt 2 § räntelagen (1975:635)". Prop. 1990/91: 92 Lagrådet finner att hänvisningen till räntelagen bör - utan nägon ändring i sak Bilaga 4 - ges en tydligare utformning efter mönster av 10 kap. 7 § lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar (som ]pä gmnd av en hänvisning i 9 kap. 28 § i det remitterade förslaget skall gälla även i fråga om bostadsrättsföreningar). Lagrådet förordar därför att ttedje; stycket i paragrafen avslutas på följande sätt:" det överskjutande beloppet jämte ränta beräknad enligt 5 § ränte­lagen (1975:635) från det att belojipet erlades intill dess att högre ränta skall betalas enligt 6 § räntelagen tiU följd av 3 eller 4 § samma lag."

7

§

Som följd av lagrådets under 1 § nämnda förslag angående mecUemskap vid förhandsavtal skall i 5 kap. 7 § föista stycket första punkten utgä samt första och andra styckena anpassas härtill.

EnUgt 7 § första stycket andra punkten upphör med visst angivet undantag ett förhandsavtal i samband med ombildning att gäUa om förhandstecknarens hyresrätt tUl lägenheten upphör innan bostadsrärten upplåtits. Dena motsvarar vad som för närvarande gäller enligt 9 a § ancfra stycket första meningen BRL. Enligt ancfra meningen i nämnda lagmm i BRL får emeUertid hyres­värden, om en hyresgäst vill överlåta sin hyresrätt, som villkor för överlåtel­sen föreskriva att den tiUträdande hyresgästen övertar skylcUgheten att teckna bostadsrätt. Det förefaller motiverat att i föreningens inttesse ta upp en mot­svarande bestämmelse i 5 kap. Lajjrådet inte bedöma, om skälen för att slopa regeln är tiUräckhga, eftersom orsaken inte har angetts i remissprotokollet.

8 § innehåller bestämmelser om ratt för förhandstecknaren att frånträda för­handsavtalet. Sådan rätt föreligger enligt första stycket ancfra punkten om upplåtelsen inte sker inom skälig lid efter den beräknade tidpunkten för upp­låtelsen. 1 specialmotiveringen anförs att orsaken till förcfröjningen spelar mincfre roll, så länge cfröjsmålet inte beror pä förhandstecknaren själv. Lagrådet anser att denna reservation bör framgå av lagtexten och förordar att bestämmelsen ges följande lydelse. "2. upplätelsen genom försummelse av föreningen inte sker inom skälig tid efter den beräknade tidpunkten för upp­låtelsen, eller".

Förhandstecknaren har vidare enligt första stycket ttedje punkten rätt att

frånträda förhandsavtalet om de a'gifter som skall betalas för bostadsrätten är

väsentligt högre än som angavs i avtalet och förhandstecknaren av denna an­

ledning säger upp avtalet inom tre månader från den dag då han fick känne­

dom om den högre avgiften. Av n-edje stycket följer att vid ombildning upp­

sägningsrätt i fall som avses i första stycket tredje punkten endast föreligger

om det "dessutom inte är oskäligt mot föreningen eller medlemmama an av­

talet upphör." Som framhålls i specialmotiveringen innebär ttedje stycket att

bestämmelsema i 9 a § tt-edje stycket BRL behåUits i sak. Däremot berörs inte

frågan om tiUämpning av denna iiittesseawägning vid ombUdning i fall som

 j 

avses i ancfra punkten, dvs. att upplätelsen inte sker inom skälig tid efter den    Prop. 1990/91: 92 beräknade tidpunkten för upplätelsen. Denna punkt är helt utan motsvarighet i    BUaga 4 BRL och lagrådet anser att denna fråga kan behöva övervägas,

9§

Med hänvisning till vad som anförts vid 2 § om ränta förordar lagrådet att första Stycket första punkten i förevarande paragraf ges följande lydelse: "1. rätt att få tiUbaka belopp som han betalat i förskott jämte ränta beräknad enUgt 5 § räntelagen (1975:635) från det att beloppet erlades intill dess att högre ränta skaU betalas enligt 6 § räntelagen tUl följd av .3 eller 4 § samma lag,".

6 kap. Övergång av bostadsrätt

1 och 2 §§

Första stycket i 1 § bör, enligt vad lagrådet har föreslagit vid 1 kap., över­föras till gmncfreglema. Det bör ersättas med en erinran om innehållet i den överförda bestämmelsen.

Lagrådet vUl ocksä föreslå ett förtydligande i såväl 1 som 2 §. Det framgår inte klart av den föreslagna texten i 2 § (som i och för sig är hämtad från BRL) frän vilken tidpunkt den angivna tidsfristen om sex mänader skall räk­nas. En anmaning enligt paragrafen mäste fömtsätta att frågan om medlem­skap slutgiltigt avgjorts. AvsUcten torde därför vara att tiden skall räknas frän tidpunkten för anmaningen. Detta bör anges genom att efter orden "sex månader" infogas orden "från anmaningen" (jfr 7 kap. 32 §). Ett motsvarande förtydligande bör lämpUgen göras i I § andra stycket, även om den texten inte kan ge anledning tUl missförstånd.

3-9 §§

Bestämmelsen om förbud för juridisk person som är mecUem att utan styrel­sens samtycke förvärva bostadsrätt tiU annan bostadslägenhet än sädan som är avsedd för fritidsändamäl har i det reinitterade förslaget tagits upp i 2 kap. 4 § andra stycket men bör enligt förslag av lagrådet i ansluming till det kapit­let, tillsammans med det föreskrivna undantaget frän förbudet för kommun och landstingskommun, flyttas över till 6 kap. Bestämmelsen och undantaget bör få utgöra en ny 3 §. Remissförslagets 3-9 §§ fär därmed nummer 410 §§. Som särskild mbrik tiU bestämmelsen föresläs: "Överlåtelse till juridisk person".

I remissförslagets 4 § - som nu föreslagits bli 5 § - skall enligt förslag av lagrådet vid 2 kap. en ny ogUtighetsregel tas in.

Ny 11§

En bestämmelse i 7 kap. som enligt lagrådets uppfattning bättre hör

hemma i 6 kap. är den i 7 kap. 33 § som rör bostadsrättsförenings skyldighet

att vidareöverläta en bostadsrätt scm återgått till föreningen exempelvis ge-    Prop. 1990/91: 92 nom att bostadsrättshavaren avsagt sig bostadsrätten. Den bestämmelsen kan    Bilaga 4 tas upp sist i 6 kap. som en ny 11 §. Som mbrik till paragrafen kan väljas "Föreningens skyldighet tiU vidareciveriåtelse".

Lagrådet föreslår med hänvisning till vad som anförts - fömtom vad som föreslagits bettäffande 2 § cx;h mbiikema samt om ändrad numrering av 3-9 §§ - att 1, 3 och 5 §§ ges följande lydelse samt att tiU kapitiet läggs en ytter­ligare paragraf, 11 §, av följande lydelse:

"1 § En bestämmelse om mecUemskap som fömtsättning för rätt att utöva bo­stadsrätt efter överlåtelse finns i 1 kap.

Ett dödsbo efter en avliden bostiidsränshavare får utöva bostadsrätten ttots att boet inte är mecUem i föreningen. Efter tte år frän dödsfallet får föreningen dock anmana dödsboet att inom sex mänader frän anmaningen visa att bo­stadsrätten ingått i bodelning eller arvskifte med anledning av bostadsrätts­havarens död eller att nägon, som inte får vägras inttäde i föreningen, för­värvat bostadsrätten och sökt medlemskap. Om den tid som anges i an­maningen inte iakttas, får bostadsrätten säljas pä offentlig auktion för döds­boets räkning. Dödsboet kan i föreningens stadgar medges en vidsträcktare rän än som angetts här.

3 § En juridisk person som är medlem i en bostadsrättsförening får inte utan samtycke av föreningens styrelse genom överiätelse förvärva bostadsrätt till en bostadslägenhet som inte är avsedd för fritidsändamåJ. Vad nu sagts gäller inte när förvärvaren är kommun eller landstingskommun.

5 § En överlåtelse är ogiltig, om den som en bostadsrätt övergått till vägras medlemskap i bostadsrättsföreningen. Detta gäUer inte vid exekutiv försälj­ning eller vid offentiig auktion enligt bestämmelsema i denna lag. Om för­värvaren i ett sådant fall inte antagits tUl mecUem, skall föreningen lösa bo­stadsrätten mot skäUg ersättning.

, En överlåtelse som avses i 3 § air ogiltig om föreskrivet samtycke inte er­hålls.

En överlåtelse som inte uppfyller formföreskriftema i 4 § är också ogiltig.

11 § Har en bostadsrätt övergått till bostadsrättsföreningen, skall den över­låtas så snart det kan ske utan förlust, om inte föreningen på en förenings­stämma beslutar att bostadsrätten skall upphöra."

Vissa hänvisningar tiU bestämmelser i 6 kap. måste äncfras, om lagrädets för­slag gcxltas. Sädana ändringar behövs i 2 kap. 2 §, 6 kap. 9 § (10 § enligt lagrådsförslaget) samt vidare i 7 kaip. 32 § och 9 kap. 23 §.

420

7 kap. Bostadsrättshavarens rättigheter och skyldigheter

Prop. 1990/91:92

1-5 §§

''''''

I kapitlets första avdelning har tagits in bestämmelser om föreningens åligganden gentemot bostadsrättshavaren. 4 och 5 §§ rör inte som de första paragrafema bara tiden för tillttädet efter en upplåtelse utan hela innehavs­tiden. Orden "vid tiUttäde m.m." bör lämpUgen utgå ur mbriken som föregår 1 §. EnUgt lagrådets uppfatming är vidare ordningsföljden mellan bestämmel­sema sådan den gäller i BRL (se 18 - 22 §§) den naturiiga. 2 och 3 §§ bör därför byta plats

112 § finns ytterligare en bestämmelse som rör föreningens ansvar för re­parationer etc. under tiden för innehavet. Den hör samman med 4 § cx;h bör i annan utformning flyttas över tUt 12 § kommer därmed - såsom mbriken över paragrafen i remissförslaget anger - att avse enbart vad som åligger bo­stadsrättshavaren.

6, 10 och 11 §§

Förhällandet mellan bestämmelsema i 6 § andra stycket och 10 § framgär bättte om de förs samman i 10 § och samordnas även textmässigt. Den sär­skilda mbriken närmast före 10 § bör dä utgå.

I remissförslaget har det genomgående betecknats som en "andrahandsupplåtelse" när bostadsrättshavaren upplåter hela sin lägenhet till någon annan med hyresrätt. Eftersom upplätaren själv har bostadsrätt kan detta misstolkas. Om i srållet för andrahandsupplåtelse används uttrycket upplätelse med hyresräu eller motsvarande framgär det klart vad som menas.

Bestämmelsen i 6 § andra stycket förefaller inte vara avsedd art tillämpas bettäffande lägenheter avsedda för fritidsändamäl. Lagrådet föreslär att de undantas pä samma sätt som sken i remissförslagets övriga särtegler an­gående juricUska personer.

Med anledning av de föreslagna ändringama i 10 § bör också 11 § formu­leras om.

14-17 §§

Bestämmelsema i remissförslagets 14-17 §§ rör avgifter till föreningen. Defrubrikema över 15 och 16 §§ behövs inte om mbriken närmast före 14 § ändras till "Avgifter tiU föreningen". Lagrådet föreslår en begränsning av an­talet mbriker i enUghet härmed.

14 § innehåller bestämmelser om vilka de avgifter är som en bostadsrätts­förening fär ta ut. Uppräkningen av avgifter avses vara uttömmande. Första styckets sista mening innehåUer nämUgen en bestämmelse av innebörd an för­eningen är förhindrad att i övrigt ta ut särskilda avgifter för åtgärder som för­eningen skall vidta med anledning av den föreslagna bostadsrättslagen eller annan författning.

Insatsen, som motsvarar BRLs gmndavgift, skaU enligt lagmmmet betalas

när bostadsrätten upplåts. Av 9 kap. 16 § framgår emellertid an förenings-

.ji

stämman kan besluta om ändring av insatsen. Med hänsyn tiU den nyss an-    Prop. 1990/91:92 givna formuleringen av 14 § behövs därför en erinran om att en bostadsrätts-    Bilaga 4 havare kan förpliktas utge ytterligare insats. Vidare bör - för att, såsom av­setts, lagens bestämmelser om avgifter skall bli tillämpliga på insatser -framgå att insatsen är att se som en avgift tiU föreningen.

Det har vid förecfragningen upplysts att sista meningen i paragrafens första stycke formulerats så an det inte skall vara förbjudet för föreningen an ta ut särskild avgift för speciella anorcUiingar som föreningen inte är förfatmings-enUgt skyldig att tiUhandahäUa Lagrådet föreslär an meningen utfoimas sä an den inte täcker mer än vad som sålunda har avsetts.

Avsikten sägs i den alhnänna motiveringen vara att överlätelseavgiften cx;h pantsätmingsavgiften skall beräknas enUgt självkostnadsprincipen. Det anges vidare i specialmotiveringen att överlätelseavgiften inte får göras beroende av köpeskillingen. Om detta är avsett att vara en oeftergivlig regel mäste det komma tUl utttyck i lagtexten.

Upplåtelseavgift är enligt remissprotokollet avsedd att tas ut när en lägen­het skaU upplätas med bostadsrätt först sedan föreningens verksamhet har på­gått någon tid. Den avses motsvara skillnaden mellan bostadsrättens mark­nadsvärde CKh insatsen. 1 lagmmmets andra stycke fmns bestämmelser om att upplätelseavgift i vissa fall inte fir tas ut. Inte heller i detta fall innehåller emellertid lagtexten nägot som ger uttryck för avsikten när det gäller ända­målet med avgiften eUer beräkningen.

Enligt 44 § BRL skall i föreningens stadgar anges humvida upplätelse­avgift kan tas ut. I 9 kap. 5 § finn:; en bestämmelse om att gmndema för be­räkningen av årsavgift, överlätelseavgift och pantsättningsavgift skall anges i stadgama. Med hänsyn bl.a. till förbudet i förevarande 14 § mot avgiftsuttag utöver de särskilt nämnda bör bestämmelsen i 9 kap. 5 § omfatta cx;ksä upp­lätelseavgiften (se vid 9 kap.).

Lagrådsremissen innehåUer i lildiet med betänkandet inte nägot förslag om avgift för den administtation som föreningen måste tillhandahålla vid ancfra-handsupplåtelse. Av 10 § följer att en bostadsränshavare fär uppläta hela sin lägenhet endast om styrelsen ger sitt samtycke. Vägras sädant samtycke kan enUgt 11 § hyresnämnden medge upplåtelsen. Det framgår av 11 kap, 3 § an hyresnämnds beslut i sådan fråga inte kan överklagas. Föreningens kosmader i samband med begäran om tillsrånd art hyra ut hela lägenheten - som alltså kan innefatta vissa processkosttiader - skall med förslaget slås ut pä hela boendekollektivet i bostadsrättsföireningen. Lagrådet saknar uttednuig om de genomsnittliga administrationskostnadema vid en sådan uthyrning och fre­kvenser av hyresnämndsprövningar i sådana ärenden. Det tycks dcx;k kunna anföras samma skäl för att här tillämpa en självkosmadsprincip. Lagrådet, som aUtså inte har underlag för ett bestämt ställningstagande, avstår emeUertid från att lägga fram något förslag i -Erägan.

422

31                                                                              §

Prop. 1990/91:92

BUaga 4 1 anslutning till att beteckningen ärsavgift valts i 14 § har i special­motiveringen till paragrafen anförts att intet hincfrar att föreningen delar upp avgiften på mänader eller kvartal. Den altemativa beteckningen månadsavgift har uttryckligen avvisats. I 31 § används emeUertid "månadsavgift" utan att det anges vad som avses. Enligt lagrådets mening bör ordet månadsavgift bytas ut mot uttrycket "vad som av årsavgiften belöper på en månad",

32        

§

Innebörden av 32 § är att vissa där angivna meddelanden går på mottagarens risk sedan avsändaren har fullgjort vad som enligt paragrafen ankommer på honom. Urvalet av meddelanden motsvarar vad som för närvarande gäller enligt 74 § BRL, Lagrådet förordar att 32 § även fär avse sådana undertättel-ser från föreningen tiU panthavare som avses i 31 §.

Pä gmnd av hänvisningama tiU 3 § (2 § enligt lagrädets förslag) i 4 och 5 §§ får meddelanden som avses i sismämnda paragrafer anses omfattade av andra meningen i 32 §. Lagförslaget innehåller flera ytterUgare bestämmelser om olUca typer av meddelanden, där det i och för sig skuUe kunna övervägas att införa en motsvarande reglering. Lagrådet finner emellertid inte påkallat art avge något förslag i det avseendet

33      och 34 §§

Till följd av den omplacering av besråmmelsen i 33 § som lagrådet förordat vid 6 kap. skaU 34 § i stället betecknas 33 §.

Pä gmnd av vad som anförts föreslår lagrådet - fömtom vad som sagts om mbrikema, om ordningsföljden mellan 2 och 3 §§, om flytming av bestäm­melsen i 33 § tUl 6 kap. cx;h om omnumrering av 34 § - att ancfra stycket i 6 § får utgä, att första styckets sista mening i 12 § slopas, att i 32 § utttycket "16 § eller 18 § 1 eller 20 §" ändras till "16 §, 18 § 1, 20 eller 31 §" samt art 4, 10,11 och 14 §§ ges följande lydelse.

"4 § Sedan tillttäde medgetts åligger det föreningen art hälla lägenheten och fastigheten i övrigt i gott skick, i den män ansvaret inte enligt 12 § vilar på bostadsrättshavaren. Bestämmelsema i 2 § gäller i tillämpliga delar, om för­eningen äsidosätter sin reparationsskylcUghet eUer om det på nägot annat sätt uppstår hinder eUer men i nyttjanderätten genom föreningens vållande.

10 § Om en bostadslägenhet som inte är avsedd för fritidsändamäl innehas med bostadsrätt av en juridisk person, fär, om något annat inte har avtalats, lägenheten användas endast för att i sin helhet upplätas med hyresrätt som permanentbostad. Utiiyming får inte ske utan an hyresgästen gcxltagits av föreningens styrelse.

Bostadsränshavare får inte heller i övrigt hyra ut hela lägenheten utan samtycke av styrelsen. Detta gäller inte i fräga om upplåtelse av bostads-

423

lägenhet som innehas av en kommun eller landstingskommun. Styrelsen skall    Prop. 1990/91: 92

emellertid genast underrättas när en sådan upplåtelse skett

Bilaga 4

11 § Vägrar styrelsen att ge sin samtycke tiU en sädan upplätelse med hyres­rätt som sägs i 10 § får upplätelsen ändå ske, om hyresnämnden lämnar till­ständ till den. TUlständ skall lämnas, om föreningen inte har befogad an­ledning att vägra samtycke cx;h, i fall som avses i 10 § ancfra stycket, om bostadsrärtshavaren under viss tid inte har tUlfälle att använda lägenheten cx;h har beaktansvärda skäl för upplåtelsen.

Ett tUlständ enligt första stycket kan begränsas tiU viss tid och förenas med vilUcor.

14 § Varje mecUem skall betala en avgift tiU bostadsrättsföreningen i form av en insats när en bostadsrätt upplåt:; till hononL Föreningen har dessutom rätt att ta ut en årsavgift för den löpancle verksamheten samt, i den mån det anges i stadgama, upplätelseavgift, öveilåtelseavgift och pantsätmingsavgift. Sist angivna avgifter skall i huvudsai; motsvara, upplåtelseavgiften skillnaden mellan ett antaget marknadsvärde: vid upplåtelsen och insatsen samt över­lätelseavgiften och pantsättningsavgtften ett beräknat genomsnitt av förening­ens kostnader i samband med överlåtelser respektive pantsättningar inom för­eningen.

En beslutad insats kan äncfras i den ordning som sägs i 9 kap. 16 §. Föreningen fär i övrigt inte ta ut avgifter annat än särskilda avgifter för åtgär­der som föreningen inte är skyldig vidta enligt denna lag eller annan för­fatming.

Vid ombildning av hyresrätt tUl bostadsrätt får bostadsrättsföreningen inte ta ut upplåtelseavgift förtän efter en månad frän den dag då föreningen er­bjucUt hyresgästen att få lägenheten upplåten med bostadsrärt. IntiU dess sex mänader förflutit räknat frän dagen för erbjudandet, får avgiften högst mot­svara ränta på insatsen enligt 5 § räntelagen (1975:635)."

Godtas lagrådets förslag behövs följdändringar när det gäller vissa hän­visningar i 5, 18 och 32 §§.

8 kap. Offentlig auktion 1§

I 1 § används uttrycket offentiig auktion "enligt denna lag". Härmed avses bestämmelsema om offentiig auktion i 6 kap. 1 och 2 §§ samt 7 kap. 30 §. Lagrådet förordar att paragrafen inleds pä följande sätt: "Offentiig auktion som avses i 6 kap. I eller 2 § eller 7 kap. 30 § ".

3-7 

§§

De föreslagna bestämmelsema om auktionsförfarandet innebär att bostads­rätten skall uttopas utan förbehåll om panttätt, om inte föreningen medger nägot annat (3 §), att panthavaren air skyldig att ta emot betalning i förtid, om utrop skett utan förbehåll (7 §) samt an, om det vid en ny auktion inte sker

424

något inrop, bostadsrätten skall övergå tiU föreningen utan lösen cx;h fri frän    Prop. 1990/91: 92

panttätt (5 §),

BUaga 4

Som föredragande statsrådet anfört (se avsnitt 2,11 i remissprotokollet) finns det fördelar med ett altemativt förslag som vid remissbehandlingen framförts av juridiska fakultetsnämnden vid Stockholms universitet. Nämnden förordar att föreningen ges en legal panträtt i bostadsrätten med förettäde framför andra fordringar. Som nämnden anför är fördelen med en sädan ordning att systemet med offentiig auktion kan avskaffas cx;h ersättas med vanlig exekutiv auktion med den ökade rättssäkerhet som detta medför. Fakultetsnämndens förslag synes emellertid inte utan ytterligare uttedning kunna läggas tiU gmnd för lagstifming. Det remitterade förslaget får enhgt lagrådets mening anses vara i och för sig gcxitagbart som en lösning tills vidare.

9 kap. Bestämmelser om föreningen m.m. 1§

Hänvisningen i 1 § till vissa bestämmelser i I kap. behöver ändras om lag­rådets förslag till äncfrad lydelse av 1 kap. godtas. En allmän hänvisning till I kap. bör vara tUlräcklig och preciseringen "I och 2 §§" kan alltsä utgä.

5§

Enligt 5 § första stycket 4 skall bostadsrättsföreningens stadgar ange de gmnder enligt vilka årsavgift, överlåtelseavgift cx;h pantsärtningsavgift skall beräknas. Föreskriften skall givetvis gälla bara i den mån sådana avgifter tas ut. Av 7 kap. 14 § framgår nämligen att dessa avgifter inte är obligatoriska. Vidare har lagrådet vid behandlingen av sismämnda paragraf uttalat sig för art gmndema även för upplätelseavgifter bör anges i stadgama. Enligt lagrädets mening bör fjärde punkten i första stycket av 5 § ges följande lydelse: "4. i den mån upplåtelseavgift, årsavgift, överlåtelseavgift och pantsätmingsavgift skaU utgå de gmnder enUgt viUca dessa avgifter skall beräknas,".

16 och 23 §§

I 16 § näst sista stycket ges en regel som avses ge en viss möjlighet för en bostadsrättshavare att rösta i efterhand i fräga om åtgärder som rör honom och som varit föremål för omrösming pä en stämma där han inte varit när­varande. Som fömtsätming skall gälla att resultatet av omrösmingen skrivits in i stämmoprotokollet tx;h att han lämnat sitt godkännande av åtgärden skriftUgen och inom viss föreskriven tid. En motsvarande bestämmelse finns i 23 § andra stycket.

Förfarandet med röstning i efterhand torde i praktiken förekomma inom

ekonomiska föreningar utan stöd av lag (se Mallmén: Lagen om ekonomiska

föreningar, s. 260 med hänvisning). Bostadsdomstolen har emellertid i ett

beslut den 17 febmari 1989, nr 60, funnit att av ordalydelsen i 60 § BRL får

25

anses följa att den där föreskrivna majoriteten skall föreligga "på förenings-    Prop. 1990/91: 92 stämman" och att bristen i majorit(;t vid sråmman således inte kan botas    BUaga 4 genom att bostadsrättshavare, som inte varit närvarande, i efterhand ansluter sig till beslutet. Avgörandet har inte refererats i "Rättsfall frän bostads­domstolen". Orden "pä föreningsstämma" förekommer i cxh för sig ocksä i 23 § liksom i 7 kap. 14 § lagen om ekonomiska föreningar.

Rösming i efterhand är onekligen en så praktiskt förfarande att det måste vara svårt att genom lagstifming eUer praxis hindra att det kommer till an­vändning i många faU när viss majoritet krävs för beslut på föreningsstämma. Detta kan vara ett motiv för att uttryclcUgen tiUåta förfarandet och dä samtidigt formalisera det så att en rättssaker ordning kan tryggas. De vUlkor som ställs upp i lagförslaget förefaller emellertid inte att tiUgodose det syftet. Vid en reglering bör villkoren byggas ut sä aitt i van faU beslut om förfarandet mäste fattas pä stämman och anteckning ske om det röstetal som fattas och om vilka ftänvarande bostadsrättshavare som skaU tUlfrågas.

Lagrådet kan emeUertid inte finna att en reglering är mest påkaUad just för de fall som avses i 16 cx;h 23 §§ bostadsrättslagen. Frågan bör i stället över­vägas mer genereUt för de ekonomiska föreningama.

På gmnd av det anförda förordar lagrådet att 16 § andra stycket och 23 § andra stycket ancfra meningen fär utgå.

Enligt sista stycket i 16 § skall fcireningcn undertätta den som har pant i bostadsrätten tx;h som är känd för föreningen om ett beslut om en förändring eUer ett ianspräktagande av lägenheter vid en om- eUer tUlbyggnad. Lagrådet anser att sädan undertättelseskyldighet som avses i sista stycket skall före-hgga även vid en överiätelse av föreningens fastighet Med hänsyn härtill bör Stycket avslutas med orden "första stycket 2 eller 4.",

17 och 18 §§

I 17 § finns bestämmelser om under 'rilka fömtsättningar hyresnämnden skall godkänna ett stämmobeslut om inträng i en lägenhet när föreningen viU bygga om den. Enligt första stycket sista meningen får nämnden förena ett beslut om gcxikännande med villkor. Begär bostadsrättshavaren att föreningen skaU lösa in bostadsrätten, fär enligt 17 § andra stycket första meningen godkännande lämnas endast med villkor om inlösen, såvida inte bostadsrättshavaren skäli­gen bör kunna godta föräncfringen ändå. Innebär nämndens gcxikännande att lägenheten i sin helhet får tas i anspråk av föreningen, skall enligt 17 § andra stycket ancfra meningen godkännandet lämnas med vUlkor att inlösen sker. Även om det inte klart sägs i remissen fär nu angivna bestämmelser anses innebära att frågan humvida inlösen skall ske avgörs av hyresnämnden eller, efter överklagande, bostadsdomstolen medan den efterföljande domstols­prövningen enbart är inriktad på frågan om ersätmingens storlek. På gmnd härav bör i 18 § inte användas uttrycket "talan om inlösen" utan "talan om er­sätming vid inlösen".

Enligt 18 § skall i paragrafen avsedda ersätmingsfrågor prövas av fastig­

hetsdomstol med tillämpning av expropriationslagen (se avsnitt 2.7.2 i

26

remissprotokollet under mbrUcen Beslutsordningen m.m.). Lagrådet har inte Prop. 1990/91: 92 nägot att erinra mot förslaget. Det bör emellertid anmärkas att de mäl an- Bilaga 4 gående bostadsrätt som ticUgare skulle handläggas av fastighetsdomstolama som första instans sedan den 1 januari 1991 skaU hancUäggas av samtliga tingsrätter cx:h prövas i den sammansätming som gäller för vanliga tvistemål (se prop. 1990/91:32 och 77 § BRL i lydelse enligt SFS 1990:1132). Bl.a. expropriationsmål skaU emeUertid även i fortsättningen prövas av fastighets­domstolama.

I hänvisningen i 18 § tiU expropriationslagen undantas influensregeln i 4 kap. 2 §. I specialmotiveringen hänvisas till 28 § bostadsförvalmingslagen (1977:792) där ett sädant undantag görs. Det undantaget har motiverats med att värdet att fastigheten vid beräkningen av löseskiUingens storlek skall anses belastat med den negativa inverkan tvångsförvaltningen har pä fastighetens marknadsvärde (se prop. 1976/77:151 s. 109). Ett sädant undantag finns också i 17 § bostadssaneringslagen (1973:531) av liknande skäl (se prop. 1973:22 s. 105). I förevarande sammanhang finns inte motsvarande eller andra skäl att undanta 4 kap. 2 §.

I specialmotiveringen tiU 18 § anförs vidare att det inte ansetts nödväncUgt att lämna särskilda föreskrifter i anslutning till den s.k. presumtionsregeln i 4 kap. 3 § expropriationslagen. Vid tillämpning av denna är tidpunkten för ansökan om expropriation avgörande. Hänvisningar till 4 kap. expropria­tionslagen korapletteras därför regelmässigt med en besråmmelse ora att 4 kap. 3 § äger tillämpning i fräga om värdeökning som ägt ram under tiden från dagen tio år före det talan väcktes vid domstol (se exempelvis den nyss nämnda 28 § bostadsförvaltningslagen). En sådan bestämmelse är i och för sig nödvändig även här. Lagrådet finner det emellertid naturligt att i stället göra ett undantag för presumtionsregeln.

På grund av det anförda förordar lagrådet art 18 § ges följande lydelse:

"Talan om ersättning vid inlösen eUer för intrång eUer för annan skada som en bostadsrättshavare orsakas med anledning av ett beslut om godkännande enligt 16 § första stycket 2 skall väckas vid fastighetsdomstolen, 1 fråga om inlösen cKh ersättning gäller expropriationslagen (1972:719) i tillämpliga delar, dock med undantag för 4 kap. 3 §."

21 

§

TiU denna paragraf har i sak oförändrad överförts bestämmelsen i 60 a §

femte stycket BRL. Bestämmelsen anknyter tUl reglema i 19 § första stycket

och 20 § förslaget (60 a § 1 och 4 st BRL) om krav på kvalificerad majoritet

vid föreningsstämma för förvärv av hyresfastighet i ombildningssyfte och om

tiUgäng till ekonomisk plan vid beslut om sädant förvärv. 1 21 § sägs art

"beslut om förvärv" i strid med 19 § första stycket är ogiltiga och att det­

samma gäller beslut om förvärv som fattas utan att ekonomisk plan varit tiU­

gänglig enligt 20 §. Enligt sista meningen i besråmmelsen skall det sagda

emellertid inte gäUa om förvärv ändå skett enhgt beslutet och lagfart har med­

delats.

427

Ogiltighetsregehi i 60 a § BRL har väUat problem i tillämpningen. När Prop. 1990/91: 92 60 a § infördes i BRL insattes - i samband med en redaktionell ändring - det BUaga 4 fömt citerade uttrycket "beslut om fö:rvärv" i stället för det i lagrådsremissens lagtext använda "förvärv" (se prop. 1981/82:169 s. 90, 102 och 104). Detta kommenterades inte och det har ifrägasarts om dena varit en icke avsiktlig ändring och vilka verkningar det kan ha att det sägs att ett formeUt felaktigt beslut leder till ogiltighet av beslutet cx;h inte till ogiltighet av förvärvet. Eftersom alla motivuttalanden fömtsätter det senare altemativet har lagrådet övervägt om ordalydelsen i detta avsc«nde nu bw ändras.

De angivna besråmmelsema i bostadsrättslagen mäste ses i belysning av vad som gäUer enligt dels 10 § lagen om rätt tiU fastighetsförvärv för om­bildning till bostadsrätt (ombildningslagen), dels 22 § lagen om artende-nämnder (x:h hyresnämnder (nämnd lagen). Det ankommer enligt den först­nämnda paragrafen pä hyresnämnd, som mottar anmälan om att en förening antagit ett sådant hembud som sägs i lagen, att pröva "om hembudet räneUgen har antagits". I paragrafens inledning ges en föreskrift om att ett hembud skall anses antaget, om det inom viss frist cx;h på visst särt anmäls till hyresnämn­den. Det nyss citerade uttrycket kan läsas så att det är just dessa villkor som skall prövas, Enhgt motiven (prop. 1981/82:169 s. 81 och prop. 1986/87:37 s. 76 f) skall emellertid hyresnämndens prövning avse ocksä frågan om be­slutet fattats i enlighet med 60 a § och alltså bl.a. om föreskriven majoritet bland hyresgästema har uppnätts. Ett beslut av hyresnämnd äger enhgt de speciella bestämmelsema i 22 § nämncUagen rättskraft bl.a. sävitt därigenom avgjorts någon fråga som avses i ombildningslagen.

Regleringen innefattar flera tolkningsproblem. Ett är som sagt vad hyres­

nämndens prövning enligt ombUdningslagen skall omfatta. Motiv och lagtext

innehåller som framgår av det föregående en viss motsägelse i frågan, om det

skall ankomma på hyresnämnden att avgöra om bostadsrättsföreningens be­

slut har fattats i enlighet med 60 a § BRL eller ej. Det kan principiellt ifråga­

sättas om den föreskrivna ogiltigheten av en föreningsbeslut skall kunna

"läkas" genom ett felaktigt förbiseende av hyresnämnden. Finner man an

hyresnämnden har att pröva om föreningens beslut fattats på föreskrivet sätt

uppstår frågan om omfatmingen av rättskraften enligt 22 § nämncUagen.

Ränskraften ttäffar normalt endast pajiema i det mål eUer ärende som avgjorts

och det står inte utan vidare klart i vad män och av vem en rättslig prövning

av frågan om förvärvets ogiltighet kan påkallas efter ett beslut av hyres­

nämnden. Dessa cx:h andra frågor hjir diskuterats i anslutning till ett skilje­

domsfall, refererat i Juridisk Tidskrift, årg. 2 nr 1/1990/91 s. 114 ff

Komplikationema med en ogUtighetsregel och en eventuellt "läkande" hyres-

nämndsprövning är emeUertid inte unika för det fall som rör BRL cx;h 9 kap.

21 § i den nya bostadsrättslagen. Principiellt har närliggande problem också

cUskuterats i en skiljedom mot vilken talan förts i hovrätten, vars dom över­

klagats till Högsta domstolen (mål T 345/1990 som ännu inte dispens-

prövats). Det vore i cx;h för sig önsk/ärt med en klarare laglig reglering i de

hänseenden som har berörts här. Silvin lagrådet kan finna vid sina över­

väganden måste det emeUertid vara ulan betydelse för de diskuterade frågoma

428

om OgUtighetsregeln i 9 kap. 21 § i den nya bostadsrättslagen anges ttäffa    Prop. 1990/91: 92 beslutet eUer förvärvet En ändring i detta hänseende av förslaget skulle aUtså    BUaga 4 inte leda tUl ett klarare system än det som gäller.

Också när det gäller bostadsrättsföreningamas fastighetsförvärv som inte sker enligt ombildningslagen måste det sakna betydelse vilket av de cUskute-rade altemativen som väljs när det gäller utformningen av 21 §.

29 §

Enligt paragrafen gäller bestämmelsema om likvidation och upplösning i 11 kap. lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar även bostadsrätts­föreningar. Vad som föreskrivs i 11 kap. 3 § den nämnda lagen för det fall antalet föreningsmecUemmar går ned under ett lägsta antal skaU tUlämpas i en bostadsrättsförening, om antalet mecUemmar eUer antalet bostadsränshavare gär ned under fem. Förslaget i denna del överenssråmmer med gällande rätt (se 65 § BRL) cx;h har samband med förslaget i 1 kap. om att det för regist­rering av en bostadsrättsförening fordras att föreningen har minst fem med­lemmar. Besråmmelsen innebär att hkvidationspUkt inttäder när antalet bostadsrättshavare gär ned under fem även om mecUemsantalet skulle vara högre.

Som en nyhet föresläs i paragrafen att likvidationsplikt skall inttäda även om antalet lägenheter som är avsedda att upplåtas med bostadsrätt gär ned under fem Detta förslag hänger samman med förslaget i I kap. om an det för registtering av en ekonomisk plan fordras att det i föreningens hus kommer att finnas minst fem lägenheter avsedda att upplätas med bostadsrärt.

Behovet av en bestämmelse om likvidationsplikt som knyter an till lägen­hetsantalet har inte närmare urvecklats i remissprotokollet. Som exempel nämns endast att en bostadsrätt omvancUas till hyresrätt (se avsnitt 2,2 i remissprotokollet). Det har inte heller närmare utvecklats hur bestämmelsen skall tiUämpas i förening med bestämmelsen om likvidationsplikt när antalet bostadsrättshavare gär ned under fem. Lagrådet anser inte att besråmmelsen fyller nägon väsentUgt funktion och förordar att den fåi utgå.

Om flera mecUemmar har en bostadsrätt gemensamt bör de i förevarande sammanhang anses som endast en bostadsrättshavare (jfr 9 kap. 14 § an­gående rösträtt). Lagrådet förordar att förslaget kompletteras med en bestäm­melse härom.

Med hänvisning till det anförda förordar lagrådet att paragrafen ges föl­jande lydelse:

"Bestämmelsema om likvidation cx;h upplösning i 11 kap. lagen (1981:667) om ekonomiska föreningar gäller i tUlämpliga delar i fräga om bostadsrätts­föreningar.

Vad som föreskrivs i 11 kap. 3 § lagen om ekonomiska föreningar för det

fäU antalet föreningsmecUemmar går ned under en visst angivet antal skall

tillämpas i fråga om en bostadsrättsförening, om antalet medlemmar eller an­

talet bostadsrättshavare går ned under fem. Om flera medlemmar har en

bostadsrätt gemensamt skaU de härvid räknas som endast en bostadsrätts­

havare.

429

Vidare skall vad som i 11 kap. 12 § lagen om ekonomiska föreningar sägs    Prop. 1990/91: 92 om insatskapital i srållet gäUa insats och upplåtelseavgift i bostadsrätts-    Bilaga 4 föreningen."

30        

§

Enligt paragrafen gäUer bestämmelsema om "fusion m.m." i 12 kap, lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar i tillämphga delar även bostadsrätts­föreningar (jfr 66 § BRL). 12 kap. lagen om ekonomiska föreningar inne­håller besråmmelser om dels fusion dels inlösen av aktier i dotteraktiebolag. Genom tiUägget "m.m." i den föreslagna lagtexten skapas intrycket an även sismämnda bestämmelser skall gälla i fräga om bostadsrättsföreningar. Koncembestämmelsema i lagen om ekonomiska föreningar skaU emellertid inte gälla i fräga om bostadsrättsföreningar (se 9 kap, 26 § i det remitterade förslaget samt prop, 1979/80:144 s. 135). Lagrådet förordar att paragrafen ges följande lydelse:

"Bestämmelsema om fusion i 12 kap. lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar gäUer i tUlämpliga delar i Mga ora bostadsrättsföreningar".

31      §

I paragrafens ancfra stycke hänvisas när det gäller ansökan om registtering av -ekonomisk plan till bestämmelsema om anmälan för registtering i lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar. Vidare föreskrivs i fräga om komplettering av ekonomisk plan ett visst undantag frän de angivna bestämmelsema i föreningslagen.

Sismämnda föreskrift skall utgå om, som lagrådet föreslagit vid 3 kap. 5 §, institutet komplettering av ekcmomisk plan slopas. Vad som i övrigt sägs i 31 § synes inte innebära nägot som inte kan tas upp i verkställighets­föreskrifter. Lagrådet förordar att ancha stycket får utgä.

10 kap. Skadestånd, straff och vite m.m.

2§

Enligt 2 § gäller bestämmelsemai om sttaff och vite i 16 kap. lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar även bostadsrättsföreningar. 13 § har upptagits vissa ytterligare sttaffbestiirnmelser bl.a. i punkt 5 i fråga om skyl­digheten att föra mecUemsförteckning (jfr 71 § BRL och prop. 1986/87:7 s. 297 och 301). Hänvisningen i 2 § b(ir pä gmnd härav inte omfatta den mot­svarande sttaffbestämmelsen om mecUemsförteckning i 16 kap. 1 § ancfra Stycket första punkten.

Enligt 14 kap. 3 § första stycket lagen om ekonomiska föreningar får

endast ekonomisk förening i sin firma använda uttrycket ekonomisk förening

eller förkorming därav. Bestämmelsen, som är sttaffsanktionerad i 16 kap.

I § ancfra stycket ancfra punkten, gäller även bostadsrättsföreningar utan

någon särskild hänvisning i bostadsrättslagen. Det skulle därför inte behövas

. 

någon hänvisning i 2 § förevarande kapitel tiU den nämnda straffbestämmel-    Prop. 1990/91: 92 sen. Å andra sidan skulle det snarast verka vilseledande att nu särskUt undan-    Bilaga 4 ta den straffbestämmelsen.

Pä grund av det anförda förordar lagrådet att 2 § ges följande lydelse:

"Bestämmelsema om sttaff och vite i 16 kap. lagen (1987:667) om ekono­miska föreningar utom 1 § andra stycket I gäUer i tiUämpUga delar i fråga om bostadsrättsföreningar."

3

§

Lagrådets förslag att bestämmelsema om kompletterande plan i 3 kap. 5 § skall slopas medför en ändring i förevarande paragraf, som lagrådet - med vissa justeringar bl.a. av ett hänvisningsfel - föreslär ges följande lydelse:

"TiU böter döms den som uppsätUgen eUer av oaktsamhet

1.

upplåter andelsrätt i strid med 1 kap. 8 §,

2.

upplåter bostadsrätt i strid med 3 kap. 1 eller 4 § eller 4 kap. 2 §,

3.

tar emot förskon i sttid med 5 kap. 2 §,

4.

btyter mot 9 kap. 6 § sista stycket,

5.

underlåter att föra mecUemsförteckning eUer att hålla sädan förteckning tUlgänglig enligt 9 kap. 9 §, eUer

6.

underiäter att föra lägenhetsförteckning eUer meddelar oriktig eUer vUse­ledande uppgift i utdrag enhgt 9 kap. 11 §."

11 kap. Förfarandet i bostadsrättsrvister m.m.

1-2 §§

1 § bör enligt lagrådets förslag flyttas till 2 kap. (se vid 2:9-12 §§). 2 § får därmed överta beteckningen 1 §.

3-7 

§§

I 3 § anges att hyresnämnds beslut enligt bl.a. 7 §, dvs. beslut om utdömande av vite, får överklagas hos bostadsdomstolen. Det framstår naturligare att föreskriften i 7 § placeras före bestämmelsen om överklagande i 3 §. Bestämmelsen i 7 § skall då tas upp under 3 § cx;h 3-6 §§ numreras om tiU 4-7 §§. (Med lagrådets förslag om överflytming av 1 § blfr föreskriften om vite i stället 2 § cx:h 3-6 §§ behåUer sina beteckningar.)

I det remitterade förslaget har i 11 kap., för att underlätta läsningen, i de hänvisningar som gjorts till olika paragrafer kort angetts vad de berörda para­grafema hancUar om. Detta kan lämpUgen ske ocksä i 3 § enligt följande för­slag:

"Beslut av hyresnänmden i frågor angående inttäde i föreningen enligt 2 kap. 10 §, skyldighet att upplåta lägenhet med bostadsrätt enligt 4 kap. 6 §, fastställande av hyresvilUcor enUgt 4 kap. 9 §, godkännande av stämmobeslut enUgt 9 kap. 16 § första stycket 1 eller 2 eller utdömande av vite enligt

431

11 kap. 2 § får överklagas hos bosfcidsdomstolen inom tre veckor från den    Prop. 1990/91: 92 dag beslutet meddelades. Skrivelsen med överklagandet skall ges in till    Bilaga 4 hyresnämnden.

Beslut av hyresnämnden i frågor angående tUlständ tUl upplåtelse med hyresrätt enUgt 7 kap. 11 § får mte överklagas,"

Beslut som meddelas av regeringen om behörighet som intygsgivare enligt 3 kap. 3 § skaU givetvis inte kunna läverklagas till kammartätt Vidare skall enhgt lagrådets mening 5 kap. 3 § tt

"Beslut om behörighet som intygsgivare enUgt 3 kap. 3 §, om det medde­las av myncUghet som regeringen bestämt, cx;h beslut i ärende om tillständ att uppläta bostadsrätt enUgt 4 kap. 2 i eller om förskott enhgt 5 kap, 5 § fär överklagas hos kammarrätt,"

Ikraftträda/uie- och övergångsbestämmeber

Lagrådet lämnar i det följande vissa synpunkter pä de i remissen föreslagna övergångsbestämmelsema cx;h tar därefter upp frågan om behovet av ytter-hgare övergångsbesråmmelser samt lämnar ett fullsråndigt förslag till hur de enUgt lagrådets mening bör utformas.

Enligt fjärde punkten i det remitterade förslaget skall bestämmelsen att endast bostadsrättsföreningar får uppläta lägenheter med bostadsrätt inte hindra den som före lagens ikraftträdande haft rätt att driva näringsverksam­het, i vilken ingår upplåtelse av nyttjanderätt som avses i denna lag, att fort­sätta verksamheten (jfr punkt 2 övergångsbestämmelsema tiU BRL). Enligt I § ttedje stycket lagen (1930:115) om bostadsrättsföreningar var det förbjudet för ancfra än bostadsrättsföreningar att driva verksamhet med ändamål att upplåta lägenheter med nyttjanderätt för obegränsad tid. Enligt en särskild övergångsbesråmmelse skulle förbudet dcx;k inte utgöra hinder för den som drev sådan verksamhet vid tiden för lagens ikraftttädande den I juli 1930 att fortsätta verksamheten bettäffande hus som då tillhörde honom (se prop. 1930:65 s. 15, 109 och 119). Genom anknytningen till 1930 års övergängs-bestämmelse - via övergångsbestämmelsen tiU BRL (se prop. 1971:12 s. 169 f, 223 cx;h 240) - innebär den nu föreslagna övergångsbestämmelsen att det inte är möjUgt att utvidga verksamheten tUl ytterUgare hus utan ombildning tiU bostadsrättsförening.

1 det remitterade förslaget används ordet "näringsverksamhet" utan att detta har närmare kommenterats. Lagråd

Femte punkten i det remitterade förslaget innehäller övergängs-bestämmelser till förbudet mot andelsrättsupplåtelser i I kap. 8 § och mot­svarar punkt 16 övergångsbesråmmclsema till BRL. Enligt andra stycket i sismämnda övergångsbestämmelse kan länsstyrelsen ge cUspens från förbudet i 79 § BRL tiU förening eller aktiebolag men alltså inte till handelsbolag (jfr

prop. 1971:12 s. 92 f, 223 och 241). I det remitterade förslaget har utan att

432

det kommenterats dispensmöjligheten utsttäckts till handelsbolag genom att    Prop. 1990/91: 92 där används uttrycket "juricUsk person". Såvitt lagrådet kan bedöma saknas    Bilaga 4 anledning att göra denna utvidgning av en ticUgare besråmd övergängs­reglering.

Om en ansökan om dispens har givits in före ikraftttädandet av den nya lagen, fär enligt ancfra stycket andra meningen i det remitterade förslaget verksamheten drivas vidare i väntan pä beslut i ärendet. Detta överens­stämmer med övergångsbestämmelsema tiU BRL. Det förefaUer inte motiverat med en ny dispensprövning och lagrådet förordar därför att ancfra stycket ancfra meningen i förevarande övergångsbestämmelse äncfras så att tillstånd som har meddelats enUgt punkt 16 övergängsbestämmelsema till BRL fär gäUa även som tUlständ enUgt de nya övergångsbestämmelsema.

Femte punkten motsvaras av punkt 7 i lagrädets förslag.

Sjätte punkten bör enligt lagrådets uppfattning med viss redaktionell ändring flyttas till inledningen av övergängsbestämmelsema och tas in som punkt 3.

För registtering av en ekonomisk plan fordras att det i föreningens hus kommer att fmnas minst fem lägenheter avsedda att upplätas med bostadsrätt (se 1 kap. 5 § första meningen i det remitterade förslaget cx;h I kap. 4 § ancfra Stycket första meningen enligt lagrådets förslag). Sjätte punkten i det remitte­rade förslaget innebär att denna bestämmelse inte skaU gäUa registtering av en ny ekonomisk plan (se 3 kap. 4 §) för en sådan förening som vid lagens ikraftttädande hade "mindre än fem sådana lägenheter i sitt hus". Lagrådet vill med hänsyn till inriktningen av den nya regleringen föreslå att undantaget skall gälla endast om antalet lägenheter efter ikraftttädandet inte gätt ned. (Se punkt 5 i lagrådets förslag.)

Om ett beslut på en föreningsstämma fattas före den nya lagens ikraft­ttädande, gäller enligt tolfte punkten i det reinitterade förslaget "äldre lag i fråga om beslutet". Räckvidden av denna bestämmelse är svår att överblicka och det förefaller som om den skulle kunna föra för långt i vissa hänseenden beroende pä tolkningen. En motsvarande övervgångsbestämmelse, där samma invändning skulle kunna göras, finns emellertid i punkt 11 över­gängsbestämmelsema tiU BRL cx;h det har inte framkommit art den har föran­lett några problem i tillämpningen. (Se punkt 17 i lagrådets förslag.)

Enligt 2 kap. 4 § andra stycket i det remitterade förslaget (6 kap. 3 § första meningen enligt lagrådets förslag) krävs samtycke av styrelsen när det gäller vissa bostadsrättsförvärv av juridisk person. Besråmmelsen saknar mot­svarighet i BRL. Den har inte försetts med nägon övergångsbestämmelse cx;h en sådan är i och för sig inte nödväncUg. Lagrådet förordar dock i förtydli­gande syfte en bestämmelse av innebörd att kravet pä samtycke inte gäller i fråga om förvärv som har skett före ikraftttädandet av den nya lagen (punkt 13 i lagrådets förslag).

433

28 Riksdagen 1990/91. 1 saml. Nr 92

Enligt 2 kap. 8 § andra stycket andra punkten i det remitterade förslaget får Prop. 1990/91: 92 i fall av ombildning från hyresrärt till bostadsrätt föreningen vägra en hyres- BUaga 4 gäst i fastigheten mecUemskap, om Jiyresgästen ansökt om mecUemskap i för­eningen senare än ett år från föreningens förvärv av fastigheten. Enligt vad som anförs i specialmotiveringen är avsikten att bestämmelsen, som saknar motsvarighet i BRL, skall gälla även i de fall föreningen förvärvade huset före den nya lagens ikraftttädande. Lagrådet förordar en övergångsbestäm­melse av innebörd att i så faU den i lagrummet angivna tiden skall räknas från utgången av juni 1991 (se punkt 9 i lagrådets förslag).

Enligt 9 § BRL får en bostadsrättsförening ttäffa avtal om framtida upp­lätelse av bostadsrätt endast i fräga om annan lägenhet än bostadslägenhet (dvs. lokal). De i 5 kap. föreslagna bestämmelserna om förhandsavtal avser både bostadslägenheter och lokaler, 1 specialmotiveringen till 5 kap. 1 § an­förs att äldre bestämmelser fortfariuide skall gäUa i fråga om förhandsavtal som avser lokal cx;h som ingåtts före den nya lagens ikraftttädande. Det an­förs cx;ksä att de i 5 kap, 2 § föreslagna bestämmelsema om förskott skall gälla om föreningen efter ikraftttädandet tar emot förskott. I det remitterade förslaget har dessa uttalanden inte givit upphov till någon övergångsbestäm­melse. Lagrådet finner med hänsjn bl.a. till vad redan ttäffade avtal kan innehålla att äldre bestämmelser bir gälla utan något undantag bettäffande förskott och förordar en övergångsbestämmelse av innebörd att äldre be­stämmelser fortfarande skall gälla om det före ikraftttädandet av den nya lagen har träffats ett sädant avtal om framtida upplåtelse av bostadsrätt som avses i 9 § BRL ( se punkt 11 i lagrådets förslag).

Enligt 7 kap. 6 § ancfra stycket i det remitterade förslaget (se 7 kap. 10 § första stycket enUgt lagrädets förslag) får en bostadslägenhet som innehas av en juricUsk person endast användas för att i sin helhet upplåtas i ancfra hand som permanentbostad, om inte nägct annat har avtalats. Bestämmelsen saknar motsvarighet i BRL men har inte försetts med någon övergångsbestämmelse. VisserUgen kan bestämmelsen frängås genom avtal men det får antas ofta vara oklart vad som kan anses ha avtalat:; mellan föreningen och den juridiska per­sonen om användningen av lägenheten. Den förändring av rättsläget som sker genom ikraftträdandet av den nya lagen kan förväntas ge upphov till besvär­liga tvister i detta avseende. Lagrädet anser att det av rättssäkerhetsskäl är lämpligt med en övergångsbestämmelse av innebörd att den nya bestämmel­sen inte skaU gäUa om den juricUska. personen har förvärvat bostadsrätten före ikraftträdandet av den nya lagen (se punkt 14 i lagrådets förslag).

Om lagrädets förslag, att bestämmelsen i 9 kap. 29 § om likvidationsplikt vid nedgång i antalet lägenheter skall utgä, inte följs behövs en övergängs­reglering.

Med hänvisning tiU det anförda (x;h med vissa redaktionella ändringar för­ordar lagrådet att övergångsbestämmelsema ges följande lydelse:

"(Dvergångsbeståmmelser

1. Denna lag (nya lagen) träder i kraft den 1 juli 1991, då bostadsränslagen

(1971:479) (gamla lagen) skaU upphöra an gäUa.

434

2.   Om det i lag eller annan förfatming hänvisas tiU föreskrift som har er-    Prop. 1990/91: 92

sans genom bestämmelse i den nya lagen tillämpas i stället den nya bestäm-    gjiaga 4

melsen.

3.

1 fräga om bostadsrättsföreningar som har registterats före den 1 juli 1991 gäller den nya lagen med de undantag som anges i det följande.

4.

Bestämmelsen i 1 kap 2 § första stycket första meningen den nya lagen, att upplåtelser som avses i 1 kap. 1 § får göras endast av bostadsrätts­föreningar, hindrar inte den som före ikraftträdandet av den nya lagen haft rän art driva verksamhet, i vilken ingår sädana upplåtelser, art fortsätta verksam­heten.

5.

Bestämmelsen i 1 kap. 4 § ancfra stycket första meningen den nya lagen, att det för registrering av en ekonoinisk plan fordras att det i förening­ens hus koinmer att finnas minst fem lägenheter avsedda att upplåtas med bostadsrätt, hincfrar inte registtering av en ny ekonomisk plan enhgt 3 kap. 4 § den nya lagen, om föreningens hus vid ikraftttädandet av den nya lagen hade mindre än fem sådana lägenheter cx;h antalet därefter mte gätt ned

6.

Besråmmelsen i 1 kap. 4 § ttedje stycket den nya lagen, att det för registtering av en ekonomisk plan ställs vissa krav när det gäUer belägenheten av föreningens hus gäller vid registtering av en ny ekonomisk plan enligt 3 kap. 4 § den nya lagen endast i fråga om hus som föreningen förvärvar efter Ucraftträdandet av den nya lagen.

7.

Bestämmelen i 1 kap. 8 § första stycket den nya lagen hindrar inte en juricUsk person, som före ikraftttädandet av den nya lagen haft rätt art upplåta andelsrätt med vilken följer rätt att för begränsad tid besitta eller nyttja lägen­het i hus som tiUhör den juricUska personen, an uppläta sådan andelsrätt.

1 annat faU än som avses i första stycket fär förening eller aktiebolag, som före ikraftttädandet av den nya lagen drivit verksamhet i vilken ingär upp­lätelse av andelsrätt som avses i 1 kap. 8 § första stycket den nya lagen, efter tillstånd av länsstyrelsen fortsätta sin verksamhet. Tillständ som har medde­lats enligt punkt 16 övergångsbestämmelsema tUl den gamla lagen gäUer som tUlständ enUgt första meningen.

8.

Har en juridisk person före ikraftttädandet av den nya lagen förvärvat bostadsrätt till en bostadslägenhet, avsedd för annat än fritidsändamål, gäller 11 § första stycket första meningen den gamla lagen i stäUet för 2 kap. 4 § första Stycket den nya lagen.

9.

Har en bostadsrättsförenings fastighetsförvärv skett före ikraftttädandet av den nya lagen, skaU den tid som anges i 2 kap. 8 § andra stycket 2 den nya lagen räknas från utgången av juni månad 1991.

10.   Har en ekonomisk plan registterats av länsstyrelsen enligt den gamla

lagen eller tagits emot av länsstyrelsen enhgt lagen (1930:115) om bostads­

rättsföreningar, skall planen anses vara registterad enUgt den nya lagen.

11.   Har före ikraftttädandet av den nya lagen ttäffats sädant avtal om

framtida upplåtelse av bostadsrätt som avses i 9 § den gamla lagen gäller fort­

farande den gamla lagen.

12.

Har en hyresgäst före ikraftttädandet av den nya lagen enligt 60 a § den gamla lagen biträtt ett beslut om förvärv av en hyresfastighet för ombild­ning av hyresrätt till bostadsrätt cx;h hade föreningen i sina stadgar föreskrivit an en sådan hyresgäst skaU vara skyldig att teckna bostadsrätt tUl sin lägenhet efter förvärvet, gäller fortfarande 9 a § den gamla lagen.

13.

Bestämmelsen i 6 kap. 3 § första meningen den nya lagen, att vissa förvärv av juricUsk person inte får ske utan samtycke av föreningens styrelse, gäUer inte förvärv som har skett före ikraftttädandet av den nya lagen.

435

14.   Besråmmelsen i 7 kap. 10 § första stycket den nya lagen, om be-    Prop. 1990/91: 92

gränsning av rätten för en juridisk person att använda en bostadslägenhet,    BUaga 4

gäller inte om den juricUska personen har förvärvat bostadsrätt till lägenheten före ikraftträdandet av den nya lagen.

15.

Vid tiUämpningen av den nya lagen skaU gmndavgift enligt den gamla lagen anses utgöra insats. En besråmmelse i en förenings stadgar, om att års­avgift eUer andel i vinst eller behållna tUlgångar skaU beräknas efter en lägen­hets andelsvärde, skall anses innebära att en sådan avgift eller andel skall beräknas efter insatsen för bostadsriitten.

16.

Finns det i en förenings stacigar sedan den 1 juh 1972, dä den gamla lagen nädde i kraft, en besråmmelse om beräkning av ersätming för bostads­rätt vid överlåtelse, gäller bestämmelsen fortfarande, även om gmndema för beräkningen inte angetts i stadgarna; enUgt 9 kap, 5 § första stycket 5 den nya lagen. En sädan bestämmelse skal) anses innebära vUlkor för mecUemskap, om inte nägot annat framgär av omstäncUghetema.

17.

Har ett beslut på en föreningsstämma fattats före ikraftträdandet av den nya lagen, gäUer den gamla lagen i Iråga om beslutet

18.

Har ert beslut som avses i 4 § ancfra stycket den gamla lagen, om behörighet som intygsgivare, meddelats före ikraftttädandet av den nya lagen gäUer 68 § första stycket den gamla lagen i fräga om överklagande.

19.

Tvister, som före ikraftträdardet av den nya lagen har med stöd av den gamla lagen anhängiggjorts vid domstol eller hyresnämnd eUcr hänskjutits till avgörande av skUjemän, prövas enligt den gamla lagen."

Förslaget tid lag om omregistrering av vissa bostadrföreningar till bostads­rättrföreningar

Lagrådet föreslår vissa ändringar av i huvudsak redaktionell natur och i för­tydligande syfte.

11 § bör de föreningar som lagen skall avse anges genom en hänvisning till de övergångsbestämmelser avseende den nya bostadsrättslagen som mot­svarar de övergångsbesråmmelser i BRL till vilka hänvisats i det remitterade förslaget.

Lagrådet har bettäffande 9 kap. :11 § i remissens förslag tiU bostadsrättslag föreslagit att den besråmmelse i pajragrafen som rör förfauandet vid registte­ring av ekonomisk plan skall utgå. Följs lagrädets förslag skall hänvisningen till 9 kap. 31 § i 2  sista stycket slopas sävitt rör registteringen av den eko­nomiska planen.

I sakligt hänseende har i lagrådets förslag bestämmelsen i 3 § första stycket ancfra meningen, om krav pä beslut av föreningsstämma beträffande "andra beslut som föreningen fattar med anledning av omregistteringen", slo­pats. Den måste enhgt sin ordalydelse innefatta cx:kså enklare beslut av exem­pelvis verkställighetskaraktär som i normal ordning bör kunna fattas pä ett mindre komplicerat sätt än på en stämma.

Sävitt lagrådet kan försrå måste det i 3 § första stycket sista meningen i remissförslaget angivna undantaget såvitt avser 14 § begränsa sig till första stycket i den paragrafen.

436

Bestiimmelsen i 3 § andra stycket, art beslut enUgt första stycket får verkan    Prop. 1990/91: 92 först när omregistreringsbeslutet vunnit laga kraft, kan inte passa i fräga om    BUaga 4 alla beslut. För de beslut som fömtsätter omregisttering mäste det anses uppenbart att de förfaller om nägon omregisttering inte blir av. Detta kan lämpligen anges i besluten cx;h behöver i vart fall inte föreskrivas i lagen. Andra stycket kan aUtså utgå.

EnUgt 4 § första stycket i det remitterade förslaget skall, i den förenklade ekonomiska plan som styrelsen skall upprätta, behållna tillgångar beräknas cx;h "insatsen" fördelas pä bostadsrättema efter andel eUer annan fördelnings­gmnd som föreningsstämman beslutar. Lagrådet finner den naturliga ord­ningen vara att gjorda insatser kvarstår som insatser i bostadsrättsföreningen och att evenmeUt överskott utöver insatsema fonderas i "den nya" föreningen om inte föreningsstämman beslutar nägot annat Med hänsyn bl.a. tiU denna medverkan av föreningsstämman bör planen gcxlkännas av stämman, innan den ges in för registtering. Om detta anges i paragrafen blfr ancfra stycket överflödigt. Också ttedje stycket kan utgä eftersom det rör verkställighets­föreskrifter som inte behöver stöd i lagen.

Lagrådet föreslär att lagen ges följande lydelse:

" 1 § Enligt besråmmelsema i denna lag fär sädana bostadsföreningar som avses i punktema 4 cx;h 7 övergängsbesråmmelsema till bostadsrättslagen (1991:0000) omregistreras tU bostadsrärtsföreningar.

Länsstyrelsen prövar fråga om omregisttering efter anmälan av bostads­föreningen.

2     § Omregisttering fär ske under fömtsättning

1.

art bostadsföreningen har beslutat ändra innehållet i sina stadgar till överensstämmelse med bestämmelsema i bostadsrättslagen (1991:0000),

2.

att bostadsföreningen har minst fem medlemmar cx;h har utsett styrelse cx;h revisor för bostadsrättsföreningen i enlighet med bestämmelsema i 9 kap. 12 och 26 §§ bostadsrättslagen,

3.

att bostadsföreningen har beslutat ändra sin firma tiU överensstämmelse med bestämmelsema i 9 kap. 6 § bostadsrättslagen, samt

4.

att en sådan ekonomisk plan som anges i 4 § denna lag har upprättats cx;h registteras samticUgt med att föreningen omregistteras.

1 fråga om omregistteringen tiUämpas i övrigt besråmmelsema i 9 kap. 31 § bostadsrättslagen.

3

§ Beslut av bostadsföreningen i frågor som avses i 2 § första stycket l-3 och 4 § fattas i den ordning som anges i 7 kap. lagen (1987:667) om eko­nomiska föreningar. Bestämmelsema om viss majoritet i 7 kap. 15 § ancfra Stycket sista meningen nämnda lag skaU inte gäUa sådana beslut och inte hel­ler när föreningsstämma beslutar i annan angelägenhet som rör omregistte­ringen. Inte heller skaU sådana villkor i stadgama som går längre än vad som föreskrivs i 14 § första stycket cx;h 15 § nämnda kap. tUlämpas.

4

§ Innan beslut fattas som avses i 2 § första stycket 1-3 skall en för­enklad ekonomisk plan ha upprättats av bostadsföreningens styrelse cx;h gcxl­känts av föreningsstämman. 1 planen skall en beräkning göras av föreningens

437

29 Riksdagen 1990/91. 1 saml. Nr 92

behållna tillgångar. MecUeramamas insatser skall anses utgöra motsvarande    Prop. 1990/91: 92 insatser i bostadsrättsföreningen. Överskott utöver insatsema kvarstår i    Bilaga 4 bostadsrättsföreningen om inte föreningsstämman beslutar annat

5 § När ett beslut om omregisttering har vunnit laga kraft, skaU de lägen­heter sora av bostadsföreningen varit uppläma med sädan rätt som anges i punkt 2 eller 16 övergängsbestämmelsema till bostadsrättslagen (1971:479) i StäUet anses uppläma med bostadsrätt

Bostadsrättsföreningens styrelse skall genast utfärda bevis till varje bostads­rättshavare om dennes bostadsrätt. Beviset skaU innehålla sådana uppgifter som skall anges i lägenhetsförte;kning enligt 9 kap. 10 § bostadsrättslagen (1991:0000)."

Förslaget till lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt till fastighetrförvärv för ombildning till bostadsrätt

6§

Enligt första stycket i gällande lydelse är det endast genom köp eUer byte som fastighetsägaren inte fär överiäta sin fastighet utan hembud. För att förhindra kringgåenden av hembudsskyldigheten föreslås i en ny tredje mening att vissa associationsrättsliga överlåtelser skall omfattas av kravet pä hembud. Lagrådet förordar att besråmmelsen ges följande lydelse: " Med överlåtelse genom köp eller byte likställs överlåtelse genom tillskon till bolag eller för­ening, utdelning eller skifte fräin bolag eller förening samt fusion enligt 14 kap. I eller 2 § aktiebolagslagen (1975:1385)."

Föredragande statsrådet har i ansluming tUl förslaget i denna del gjort vissa svårförenliga uttalanden om tillämpningen av oskälighetsregeln i tredje stycket (se avsnin 3.3 cx;h specia]:motiveringen i remissprotokollet). Lagrädet vill för sin del framhålla att vid de associationsrättsliga överlåtelsema för­håUandet mellan partema ofta typiskt sen torde vara sädant att ett förvärv av bostadsrärtsföreningen kan framsrå sora oskäligt.

I en ny femte punkt i andra stycket föresläs ett undantag frän hembuds­skyldigheten, om överlåtelsen a>'ser en andel cx;h förvärvaren redan äger en andel i egendomen. Lagrädet finner det naturligt att bestämmelsen med 3 § förköpslagen (1967:868) som förebUd ges följande lydelse: "5. om överlåtel­sen avser andel samt förvärvaren redan äger en andel i egendomen cx;h denna andel förvärvats pä annat sän än genom gåva."

12 §

1 paragrafen sråUs det i hyresgästemas inn-esse upp vissa resttiktioner bettäf­fande villkoren för ägarens försäljning av fastigheten tiU annan än föreningen när ett hembud upphört att gälla. Sä länge föreningens intresseanmälan gäller fär vid en sådan försäljning köpc:skUlingen inte vara lägre eller villkoren för

438

överlåtelsen sammantagna avsevärt ogynnsammare for fastighetsägaren än    Prop. 1990/91: 92

vad som angivits vid hembudet.

Bilaga 4

Förslaget innebär bl.a. att paragrafen kompletteras med en bestämmelse som innebär att hyresgästema fär möjUghet att förhindra att en fastighetsägare ställer upp vUlkor i ett hembud som är "oskäligt mot föreningen". Införandet av bestämmelserna om rätt till fastighetsförvärv för ombildning tUl bostadsrätt innebar ett avsteg frän de allmänna reglema om fastighetsöverlåtelse (jfr lag­rådets yttrande den 25 mars 1982 mtaget i prop, 1981/82:169 s, 93 f). Den nu föreslagna ändringen av paragrafen medför en ytterligare inskränkning i förfoganderätten tiU en fastighet. Det framstår därför som tveksamt för lag­rädet om en så allmänt hällen regel bör tas in i lagmmmet. I den allmänna motiveringen anges visserligen exempel pä situationer där den nya regeln skall tillämpas. Föreningen skall således inte behöva godta vUlkor som åläg­ger föreningen förpliktelser mot ttedje man, ger fastighetsägaren speciella förmåner på bekosmad av föreningen eller inte har något naturligt samband med fastighetsförvärvet. Ordalagen i paragrafen återspeglar emeUertid inte en restriktivitet motsvarande den som kan utiäsas genom den allmänna motive­ringen. Av naturliga skäl är det inte möjligt att i lagtexten dfrekt ange i vilka fall en sädan regel skall tillämpas. Det är emellertid enligt lagrädets mening påkallat att den avsedda resttiktiva tiUämpningen kommer tiU ett klart uttryck i lagtexten, vilket lämpligen kan ske genom att endast uppenbart oskäliga vill­kor skaU kunna hindra en överiätelse.

Lagrådet vUl samticUgt peka pä att hänvisningen i paragrafens första stycke tiU 6 § är vUseledande eftersom den bestämmelsen även omfattar överlåtelser som inte fömtsätter ett hembudsförfaiande.

Med hänsyn till det anförda anser lagrådet att de tvä första meningama i paragrafens första stycke bör fä följande lydelse: "Även om hembudet har upphört att gälla fär, sä länge föreningens inttesseanmälan gäller, en sådan överlåtelse som enhgt 6 § fömtsätter hembud inte ske tiU någon annan än den bostadsrättsförening som har gjort inttesseanmälan, om köpeskillingen är lägre eUer vUUcoren för överlåtelsen sammantagna är avsevärt ogynnsammare för fastighetsägaren än vad som angavs vid hembudet. En sädan överlåtelse får inte heller ske, om ett villkor som angavs vid hembudet är uppenbart oskäligt mot föreningen."

Övergångsbestämmelser

Det remitterade förslaget innehåller som övergångsreglering endast en be­

stämmelse om att äldre lag gäUer i fråga om en intresseanmälan som har gjorts

före ikraftttädandet. Förslaget har inte kommenterats i remissprotokollet.

Såsom besråmmelsen är formulerad förefaller den att endast avse de nya be­

stämmelserna om inttesseanmälan i 3 §. Vid föredragningen inför lagrådet har

emellertid upplysts att avsikten är att den föreslagna övergångsbesråmmelsen

skall avse även de nya bestämmelserna i 6 och 12 §§ om associationsrättsUga

överlåtelser, undantag för överlåtelse av andel samt oskäliga villkor i hem­

bud. En sädan övergångsreglering innebär an det under en övergångstid av

.o

tvä år (se 5 § om hur länge en inttesseanmälan gäller) skall tillämpas olUca Prop. 1990/91: 92 regler beroende på om föreningens inttesseanmälan har gjorts före eUer efter Bilaga 4 den I juli 1991. En mera nyanserad övergängsreglering skulle ha vissa för­delar men lagrädet anser sig inte ha anledning att motsätta sig förslaget sä som det nu angetts. För att den avsedda innebörden skall komma till tycUigare ut­tryck bör dock bestämmelsen ges följande lydelse: "2. Har inttesseanmälan gjorts före Ucraftttädandet gäller äldre bestämmelser,".

Förslaget till lag om ändring i jordabalken

Med hänvisning till vad lagrådet anfört om femte punkten i det remitterade förslaget till övergångsbestämmelser till bostadsränslagen förordas att i före­varande övergångsbestämmelse orden "en förening eller ett aktiebolag" i gäl­lande lydelse inte äncfras. Om lagrådets förslag till ändring av övergångsbe­stämmelsema tUl bostadsränslagen följs skall hänvisningen här avse punkt 7.

Förslaget tiU lag om ändring i äktenskapsbalken

Det i remissen föreslagna nya andia stycket i 7 kap. 4 § innehäller att när ett förhandsavtal träffats angående en bostadsrättslägenhet, som är avsedd som makamas gemensamma hem cx:h skall innehas huvudsakUgen för detta ända­raål, rätten enligt avtalet skaU lUcstaillas med vad som i äktenskapsbalken sägs om bostadsrätt. Besråmmelsen synes inte fylla nägon funktion för ancfra be­stämmelser i balken än den i paragrafens första stycke om vad som skall an­ses utgöra makars gemensamma bostad vid balkens tiUämpning. Den nya be­stämmelsen bör därför läggas som en fjärde punkt tiU de övriga i första stycket. Avsikten om användningen av den tilltänkta lägenheten bör cx;kså relateras till tidpunkten när avtalet ingicks. Lagrädet föreslär alltsä att det föreslagna andra stycket ersätts med en ny punkt 4 i första stycket av följande lydelse: "4. Byggnad eller del av byggnad som makama eller någon av dem har rän an framdeles förvärva med bostadsrätt enligt förhandsavtal som sägs i 5 kap. bostadsrättslagen (1991:0000), om rätten gäller en lägenhet som när avtalet ttäffades var avsedd att bli makamas gemensamma hem och att inne­has huvudsakligen för detta ändamiil."

Förslaget till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder

Enligt 11 § kan en sökande i vissa situationer ansöka ora att ett ärende, som hyresnämnden avskrivit, åter tas upp. Han kan härigenom undvika en rätts­förlust som i annat faU skuUe uppkomma på grund av att han underlåtit att in­finna sig inför nämnden. En sådan möjUghet föreligger enligt det remitterade förslaget om, sävitt gäller bostadsrättslagen, ärendet rör en tvist om medlem-

440

skåp i föreningen. Det remitterade förslaget sråmmer i denna del i princip    Prop. 1990/91: 92

överens med nu gäUande regler.

Bilaga 4

I det remitterade förslaget till bostadsrättslag har i 4 kap. 6 § tagits in en besråmmelse om att hyresnämnd kan förelägga en förening att upplåta en bostadsrätt. Någon motsvarighet till denna bestämmelse finns inte i den nu­varande lagen. Enligt lagrådets mening bör en tvist om skyldighet att upplåta bostadsrätt behancUas pä samma sän som en tvist om medlemskap sä att ett ärende om upplätelse som skrivits av på gmnd av att sökanden uteblivit skall på ansökan av honom kunna tas upp tiU saklig prövning. 11 § första stycket sistnämnda lag bör därför kompletteras med en hänvisning tUl 4 kap. 6 § bostadsrättslagen.

De förslagna bestämmelsema i lagen innehåUer hänvisningar till bestäm­melser i den nya bostadsrättslagen som fän en annan numrering enligt förslag av lagrådet Lagrådet fömtsätter att detta beaktas liksom ett förslag av lagrådet om en annan terminologi när det gäUer "upplätelse av lägenhet i andra hand".

Förslaget till lag om ändring i bostadssaneringslagen (1973:531)

Vad lagrådet har anfört om förslaget till lag om ändring i jordabalken gäller cx;kså detta förslag.

Förslaget tiU lag om ändring i lagen (1974:1082) om bostadsdomstol

De förslagna ändringama innefattar hänvisningar tUl bestämmelser i den nya bostadsränslagen som fått en annan numrering enligt förslag av lagrådet. Lagrådet fömtsätter att detta beaktas.

Förslaget till lag om ändring i hyrerförhandlingslagen (1978:304)

Vad lagrådet har anfört om förslaget till lag om ändring i jordabalken gäller ocksä detta förslag.

Lag om ändring i lagen (1986:1242) om försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt

5§

Den föreslagna paragrafen innehäller besråmmelser om att kommunens till­styrkan och regeringens tillständ inte skall utgöra en fömtsättning för regist­rering av en ekonomisk förening som avser att bedriva verksamhet med kooperativ hyresrätt.

Förslaget motiveras med att det vid nyproduktion krävs att länsbostads­nämnden fattar preUminära beslut om statUgt bostadslån för att verksamheten

441

skall kunna påböijas cx;h att man iuisett att ett sädant preliminärt lånebeslut    Prop. 1990/91: 92

inte kan fattas förrän föreningen rejstrerats.

Bilaga 4

Lagrädet kan inte tiUstyrka att registtering föreskrivs ske på ett stacUum när det inte är avgjort om föreningen sJcaU komma tUl stånd. Förhällandet att för­eningen inte är registterad utgör givetvis inte något hinder för att preliminärt godkänna ett lån. Detta fömtsätter endast en ändring av lånebestämmelsema. Lagrädet förordar att den föreslagna paragrafen utgår.

Förslaget till lag om ändring i lagen (1987:232) om sambors gemensamma hem

Med hänvisning tUl vad som sagts i anslutning tiU förslaget tiU lag om äncfring i äktenskapsbalken föreslår lagrådet en motsvarande ändring i förevarande lagförslag.

Förslaget till lag om ändring i lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar

Det föreslagna nya stycket i 7 kapi, 13 § innehäller en erinran om den före­slagna omregistreringslagen. Besråmmelsen är omotiverad cx:h bör utgä.

Förslaget till lag om ändring i lagen (1987:1274) om kommunal bostads-cmvbrungsrätt  '

Den föreslagna bestämmelsen innehåUer hänvisningar till bestämmelser i den nya bostadsrättslagen som bör ändras eller utgå enligt förslag av lagrädet. Lagrådet fömtsätter att detta beaktas.

Övriga lagförslag

Lagrådet lämnar förslagen utan erinran.

442

Prop, 1990/91:92 Förteckning över paragrafer i 1971 års bostadsrättslag, utredningens förslag cx;h förslaget tiU ny bostadsrättslag som behandlar liknande frågor

1971 års lag(BRL)

Utredningens förslag

Lagförslaget

-

10 kap

6§

11 kap.

7§

-

8 kap

24 § 1-2 st

9 kap.

18 §

-

23 §

17 §

-

-

15 §

-

8 kap.

1§

1§

-

6 kap.

14 §

7 kap.

15 §

-

13 §

14 §

-

4 kap.

8§

5 kap.

9§

-

7§

8§

-

6§

7§

-

4§

6§

-

2§ 2st

5§

-

3§

3§

-

2§

2§

-

-

4 kap.

1§

-

3 kap.

4§

4§

-

8 kap.

14 § 1st

2 kap.

11§

-

14 § 2-3 st

12 §

-

14 § 3 st

13 §

-

Ikap,

4 § 1 st 1 m och 2 st

Ikap,

5§

-

8§

7§

1§ Ist

6§

4§

2§   1st

5§

3§

2§ 2 st, 51 §

8 kap.

9§

2 kap.

1§

2§ 3st

3 kap.

3§

4 kap.

3§

2§ sista st

Ikap.

7§

Ikap.

6§

3§ 1-2 st

2 kap.

42§

3 kap.

1§

4§ 2 st 1-2 ra

3§

2§

4§ 2 st 3-5 m

4§

3§

4§ 4st

7§

5§

5§

3 kap.

2§

4 kap.

2§

6§

5§

5§

7 § 1 st och 8 § 3 st

7§

7§

7 § 2-4 st

8§

8§

7§ 5st

9§

9§

8§ 1-2 st

10 §

10 §

9§ jfr

4 kap.

1§

5 kap.

1§

9a§

3 kap.

6§

4 kap.

6§

10 § 2 st

5 kap.

1§

6 kap.

l§

lla§

8 kap.

11§

2 kap.

2§

11 § 1 stim.

10 § 1 st 1 m

3§

11 § 1 st 2 m

10 § Ist 2 m och 2 st 1 m

4§

11 § 1 st 3 m

10 § 2 st 2 m

7§

11 § 2 st

10 § 3 st

5§

11 § 3 st

10 § 4 st

6§

12 a § 1st

5 kap.

3§

6 kap.

4§

12 §

2§

2§

13§ 2stochl2a§ 2st

4§

5§

14 §

8§

9§

15 § 1-2 st

5§

6§

15 § 3 st

6§

7§

15 § 4 st

7§

8§

443

1971 års lag (BRL)

Utredni

hgensförslag

Lagförslaget

Prop. 1990/91:92

15 § sista st

9§

10 §

16 §

3 kap.

11 §

4 kap.

11§

17 §

6 kap.

33 §

6 kap.

11§

18 §

1§

1§

19 §

3§

7 kap.

2§

20 §

2§

3§

21 §

4ochll§§

4§

22 §

5§

5§

23 §

16 §

17 §

24 §

28 §

29 §

25 §

6§

6§

26 §

11§

12 §

27 §

7§

7§

28 §

9§

9§

29 §

12 §

13 §

30 § 1 st och 3 st

10 §

10 §

30 § 2 st

10 §

11§

31 §

8§

8§

32 §

15 §

16 §

33 § 1st

17 §

18 §

33 § 2 st

18 §

19 §

33 § 3 st

19 §

20 §

33 § sista st

24 §

25 §

34 § 1 st

20 §

21 §

34 § 2 st

21 §

22 §

35 §

22 §

23 §

36 §

23 §

24 §

37 § 1-2 st

29 §

30 §

37 § 3 st

30 §

31 §

38 §

33 §

33 §

39 § 1st

25 § 1st

26 §

39 § 2-4 st

25 § 2 st och 26 §

27 §

39 § sista st

27 §

28 §

40 §

Ikap.

2§

Ikap.

1§

41 §

8 kap.

4§

9 kap.

4§

43 §

Ikap.

3§

1 kap.

2§

44§

8 kap.

5§

9 kap.

5§

45 §  1-4 st

7§

6§

45 § sista st

8§

7§

46 § och 3 §

2 och 3 §§

2 och 3 §§

47 §

15 §

8§

48 §

16§

9§

49 §

17 §

10 §

50 §

18

11§

51 §

9§

2 kap.

1§

51a§

12 §

8§

52 §

13 §

10 §

53 §

14 § 4 st

14 §

54 §

32 §

9 kap.

27 §

55 §

33 §

28 §

56 §

19 §

12 §

57 §

20 §

13 §

58 §

31 §

26 §

59 §

21 §

14 §

60 §

22 § och 24 § 3 st

16 §

60 a § 1 och 3 st

25 §

19 §

60 a § 4 st

26 §

20 §

60 a § 5 st

27 §

21 §

444

7977 års lag (BRL)

Utredningens förslag

Lagförslaget

60 a § sista st

28 §

22 §

62 §

29 §

23 och 24 §§

63 §

30 §

25 §

65 §

34 §

29 §

66 §

35 §

30 §

67 §

36 §

31 §

68 §

10 kap. 4 §

11 kap.

5§

69 §

9 kap.    1 §

10 kap.

1§

70 §

2§

2§

71 §

3§

3§

73 §

10 kap. 5§

11 kap.

6§

74 §

6 kap. 31 §

7 kap.

32 §

76 §

10 kap. 2 §

11 kap.

3§

77 §

1§

1§

78 §

3§

4§

79 §

1 kap.   9 §

Ikap,

8§

80§

7 kap.    1 § 1 st

8 kap.

1§

80 § 2-3 st

1 § 2-3 st

2§

81 § 1 st

2§ 1st

3§

81 § 2 st

2§ 2st

4§

81 § 3 st

2§ 3st

5§

82 §

3§

6§

83 §

4§

7§

Prop. 1990/91:92

445

Prop. 199/91: 92 Förteckning över paragrafer i förslaget tUl ny bostadsrättslag, uttedningens förslag cx;h 1971 års bostadsrättslag som behancUar liknande frågor

Lagförslaget

Utredningens förslag_____ 1971 års lag (BRL)

1 kap.       1 §      1 kap,   2 §

40 §

2 §

3 §

43 §

3§

5§

2§ 1st

4

§

6 §

1 § 1 st -

5

§

1 kap.   4 § 1 st 1 m och 2 st

6

§

1 kap.    7 §

2 § sista st 7§

Ikap.    8§

8 §

9 §

79 §

2 kap.       1 §      8 kap.   9 §

51 §

2§

11§

lla§

3 kap.

4 kap.

3§

10 § 1 st 1 m

11 § Istlm

4§

10 § 1 st 2 m och 2 st 1 ra

11§ lst2m

5§

10 § 3 st

11 § 2 st

6§

10 § 4 st

11 § 3 st

7§

10 § 2 st 2 m

11§ lst3m

8§

12 §

51a§

9§

-

-. 2 § 2 st

10 §

13 §

52 §

11§

14 § 1 st

-

12 §

14 § 2-3 st

13 §

14 § 3 st

-

14 §

14 § 4 st

53 § 3 st

1§

2 kap.

1-2 §§

3§ 1-2 st-

2§

3§

4§ 2stl-2m

3§

4§

4 § 2 st 3-5 ra

4§

6§

3§ 3st

5§

7§

.4 § 4 st

1§

-

-

2§

3 kap.

2§

5§

3§

3§

2§ 3st

4§

4§

-

5§

5§

6§

6§

6§

Jfr9a§

7§

7§

7 § 1 st och 8§ 3st

8§

8§

7 § 2-4 st

9§

9§

7§ 5st

446

Lagförslaget        Utredningens förslag

1971 års lag (BRL)        Prop. 1990/91: 92

10 §

10 §

8§ 1-2 st

11 §

11§

16 §

5 kap.

1§

4 kap.

1§

Jfr9§

2§

2§

-

3§

3§

-

4§

5§

-

5§

2§ 2st

-

6§

4§

5 kap.

7§

4 kap.

6§

-

8§

7§

-

9§

8§

-

6 kap.

1§

5 kap.

1§

10 § 2 st

2§

2§

12 §

3§

-

-

4§

3§

12 a § 1st

5§

4§

13 § 2 st och 12a§ 2st

6§

5§

15 § 1-2 st

7§

6§

15 § 3 st

8§

7§

15 § 4 st

9§

8§

14 §

10 §

.9§

15 § sista st

11§

6 kap.

32 §

17 §

7 kap.

1§

6 kap.

1§

18 §

2§

3§

19 §

3§

2§

20 §

4§

4ochll§§

21 §

5§

5§

22 §

6§

6§

25 §

7§

7§

27 §

8§

8§

31 §

9§

9§

28 §

10 §

10 §

30 § 1 st och 3 st

och

11§

10 §

30 § 2 st

12 §

11 §

26 §

13 §

12 §

29 §

14 §

13 §

-

15 §

14 §

-

16 §

15 §

32 §

17 §

16 §

23 §

447

Lagförslaget        Utredningens förslag

1971 års lag (BRL)        Prop, 1990/91: 92

18 §

17 §

33 § 1st

19 §

18 §

33 § 2 st

20 §

19 §

33 § 3 st

21 §

20 §

34 § 1st

22 §

21 §

34 § 2 st

23 §

22 §

35 §

24 §

23 §

36 §

25 §

24 §

33 § sista st

26 §

25 § 1st

39 § 1st

27 §

25  § 2 st och

26  §

39 § 2-4 st

28 §

27 §

39 § sista st

29 §

28 §

24 §

30 §

29 §

37 § 1-2 st

31 §

30 §

37 § 3 st

32 §

31 §

74 §

33 §

33 §

38 §

8 kap.        1 §

7 kap.    1 § 1 st

80 §

2§

1 § 2-3 st

80 § 2-3 st

3§

2§ 1st

81 § 1st

4§

2§ 2st

81 § 2 st

5§

2§ 3st

81 § 3 st

6§

3§

82 §

7§

4§

83 §

9 kap.        1 §

8 kap.    1 §

-

2§

2§

46 §

3§

3§

46 §

4§

4§

41 §

5§

5§

44§

6§

7§

45 § 1-4 st

7§

8§

45 § sista st

8§

15 §

47 §

9§

16 §

48 §

10 §

17 §

49 §

Il§

18 §

50 §

12 §

19 §

56 §

13 §

20 §

57 §

14 §

21 §

59 §

15 §

-

-

16 §

22 § och 24 § 3 st

60 §

448

Lagförslaget        Utredningens förslag

1971 års lag (BRL)        Prop. 1990/91: 92

10 kap.

11 kap.

17 §

23 §

18 §

24 § 1-2 st

19 §

25 §

20 §

26 §

21 §

27 §

22 §

28 §

23 §

29 §

24 §

29 §

25 §

30 §

26 §

31 §

27 §

32 §

28 §

33 §

29 §

34 §

30 §

35 §

31 §

36 §

1§

9 kap.

1§

2§

2§

3§

3§

1§

10 kap. .1 §

2§

10 kap. 6§

3§

2§

4§

3§

5§

4§

6§

5§

60 a § 1 och 3 st 60 a § 4 st 60 a § 5 st 60 a § sista st 62 §

62

§

63

§ 

58 

§ 

54 

§ 

551

65

§

66

§

67

§

69

§

70

§

71

§

77      

§

76

§

78      

§

68      

§

73 

§

449

Innehåll

Prop. 1990/91: 92

Propositionens huvudsakUga innehåll........................... 1

Propositionens lagförslag........................................... 3

Utdrag ur protokoU vid regeringssammanttäde den 7 febmari 1991         51

1

Inledning.......................................................... 51

2

En ny bostadsrättslag........................................ 52

2.1

Allmänna utgångspunkter.............................. 52

2.2

Antalet lägenheter i föreningens hus m.m........ 56

2.3

Geografisk spridning av föreningens hus........... 59

2.4

Medlemskap  i  föreningen............................. 60

2.4.1

StadgevUUcor för medlemskap................ 62

2.4.2

JuricUska personei-s innehav av bostadsrätt tiU bostadslägenheter          66

2.4.3

Hyresgästers rätt idU mecUemskap m.m. vid

ombildning av hyresrätt till bostadsrätt m.m         71

Rätten till medlemskap.......................... 72

Rätten tiU en bostidsrätt....................... 74

Utdäde ur en bostadsrättsförening.......... 75

2.4.4................................................. Rätt tiU mecUemskap m.m. efter kommunal

bostadsförmecUing............................... 76

2.5  Ekonomisk   plan   ...................................... 77

2.5.1                                                         friledning        77

AUmänna utgängsipunkter..................... 77

Intygsgivamas roll................................ 79

2.5.2                                                         Ny ekonomisk plan     81

2.6  Förhandsavtal............................................ 83

2.6.1

AUmänna utgängi.punkter...................... 83

2.6.2

Fömtsätmingama för förhandsavtal m.m... 86

2.6.3

Förskon............................................. 88

2.6.4

Rätten an frånttäda ett förhandsavtal m.m 91

2.6.5

Rättsverkningarna av ogiltiga förhandsavtal m.m   95

2.6.6

Övriga frågor...................................... 96

2.7  Ombyggnad och underhiU m.m....................... 98

2.7.1

Fördelningen av beslutanderätten............ 98

2.7.2

Bostadsrättshavarens s.k. vetorätt........ 103

Bakgmnd........................................... 104

Vetorättens  avskaffande..................... 105

Närmare om hyresnämndens prövning..... 109

SkatterärtsUga konsekvenser................ Hl

450

2.8  Vissa ftägor som rör smähus........................ 113    Prop. 1990/91:92

Upplätelse av mark med bostadsrätt....... 114

Yttre underhåU av smähus................... 114

Övrigt.............................................. 115

2.9  Upplåtelse i andra hand.............................. 116

Ancfrahandsupplätelse till mecUemmar m.m 117

Kommun och landstingskommun jämsråUs 118

Upplåtelse av lokal i andra hand............. 118

2.10 Avgiftssystemet........................................ 120

Insats.............................................. 121

Årsavgift........................................... 122

Upplåtelseavgift................................. 123

Överlätelseavgift och pantsättningsavgift.. 124

Avgiftsbetalning................................. 126

2.11 Försäljning av pantsan bostadsrätt pä offentiig auktion 127

3    Lagen om rätt tiU fastighetsförvärv för ombildning tiU

bostadsrätt.................................................... 133

3.1

hiledning.................................................. 133

3.2

Medlemskap vid intresseanmälan.................. 135

3.3

Associationsrättsliga förvärv m.m................. 136

Asscx;iationsrättsUga förvärv............... 136

Förvärv av andelar.............................. 138

3.4  OskäUga vUlkor i hembud............................ 139

4

Omregisttering av vissa bostadsföreningar till bostadsrätts­föreningar    143

5

KcKiperativ förvaltning av hyreshus..................... 146

6

Ikraftträdande   m.m........................................ 149

Kostnadskonsekvenser......................... 149

7

Upprättade lagförslag....................................... 151

8

Sf)ecialmotivering............................................ 236

8.1

Förslaget tiU ny bostadsrättslag..................... 236

8.2

Förslaget tUl lag om omregisttering av vissa bostadsföreningar till bostadsrättsföreningar.................................. 237

8.3

Förslaget tUl lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt tiU fastighetsförvärv för ombUdning tiU

bostadsrätt................................................ 240

8.4............................................................... Övriga förslag tiU lagändringar 243

9

HemstäUan..................................................... 243

10

Beslut.......................................................... .244

BUaga I

Uttedningens lagförslag................................ 245

Bilaga 2

Förteckning över remissinstanserna och remissammanställning 305

Bilaga 3

De till lagrädet remitterade lagförslagen.......... 358

BUaga 4

.............................................................. 

Lagrädets yttrande      408

451

gotab  97598, Stockholm 1991