Regeringens proposition 1992/93:6

Grannelagsrätt och tomträtt

Prop. 1992/93:6

Regeringen föreslår riksdagen att anta det förslag som har tagits upp i bifo­gade utdrag ur regeringsprotokollet den 11 juni 1992.

På regeringens vägnar

Bengt[REDACTED_EFTERNAMN]

Reidunn Laurén

Propositionens huvudsakliga innehåll

I propositionen läggs fram förslag till ändringar i de grannelagsrättsliga reg­lerna i 3 kap. jordabalken. Ändringarna innebär att tomträttshavare vid till­lämpning av dessa regler i huvudsak likställs med ägare av fastigheter. Lagändringarna föresläs träda i kraft den 1 januari 1993.

1 Riksdagen 1992/93. 1 saml. Nr 6

Propositionens lagförslag

Förslag till

Lag om ändring i jordabalken

Härigenom föreskrivs att 3 kap. 2, 3, 5 och 7 §§ jordabalken' skall ha föl­jande lydelse.

Prop. 1992/93:6

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

3 kap.

2§ Tränger rot eUer gren in på fastighet från område intill denna och medför detta olägenhet för fastighetens ägare, får denne taga bort roten eller gre­nen. Områdets ägare skall dock beredas tillfälle att själv utföra åtgärden, om denna kan befaras medföra skada av betydelse för honom.

Om en fastighet är upplåten med tomträtt, skall vad som i första stycket sägs om fastighetens eller om­rådets ägare i stället gälla tomträtts-havaren.

3 §2

Den som ämnar utföra eller låta utföra grävning eller liknande arbete på sin mark skall vidta vaije skyddsåtgärd som kan anses nödvändig för att före­bygga skada på angränsande mark. Bestämmelser om ersättning för skador till följd av grävning eller liknande arbete finns i miljöskadelagen (1986:225).

Medför skyddsåtgärd uppenbarligen högre kostnad än den skada som åt­gärden avser att förebygga, får åtgärden underlåtas. Skadan skall dock ersät­tas enligt bestämmelserna i miljöskadelagen. Om det begärs, skall säkerhet enligt vad som sägs i 2 kap. utsökningsbalken ställas hos länsstyrelsen för ersättningen innan arbetet börjar.

Är byggnad eller annan anlägg­ning som hör till angränsande mark, till följd av vårdslöshet vid uppfö­randet eller brist i underhållet, av så­dan beskaffenhet att särskild skyddsåtgärd är nödvändig för att förebygga skada med anledning av arbete som icke sträckes nedanför vanligt källardjup, skall åtgärden bekostas av den angränsande mar­kens ägare.

Ar byggnad eller annan anlägg­ning, som hör till angränsande mark, till följd av vårdslöshet vid uppförandet eller brist i underhållet, av sådan beskaffenhet att särskild skyddsåtgärd är nödvändig för att förebygga skada med anledning av arbete som inte sträcks nedanför vanligt källardjup, skall åtgärden bekostas av den angränsande mar­kens ägare. Om anläggningen hör till en tomträtt, skall åtgärden i stället be­kostas av tomträttshavaren.

'Balken omtryckt 1971:1209. Senaste lydelse 1986:226.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydebe

Prop. 1992/93:6

5

§

-

Åtgärd för att förebygga skada till följd av grävning eller liknande ar­bete får vidtagas pä annans mark, om det är nödvändigt för att undvika oskälig kostnad eller annan synner­lig olägenhet. Skada och Intrång skall ersättas, om markens ägare ej är skyldig alt bekosta arbetet. Om det begäres, skall säkerhet enligt vad som sägs i 2 kap. utsökningsbalken ställas hos länsstyrelsen för ersätt­ningen innan arbetet börjar.

Åtgärder för att förebygga skada till följd av grävning eller liknande arbete får vidtas på annans mark, om det är nödvändigt för att undvika oskälig kostnad eller annan synner­lig olägenhet. Skada och intrång skall ersättas. Den som enligt 3 § tredje stycket skall bekosta arbetet är dock inte berättigad till ersättning. Om det begärs, skall säkerhet enligt vad som sägs i 2 kap. utsökningsbal­ken ställas hos länsstyrelsen för er­sättningen innan arbetet börjar.

7§

Har byggnad eller annan anläggning uppförts så att den skjuter in på an­gränsande mark, och skulle anläggningens borttagande eller förändring medföra betydande kostnad eller olägenhet för anläggningens ägare, är denne ej skyldig att avträda den mark som sålunda tagits i anspråk, förrän anläggningen avlägsnas eller blir obrukbar. Vad som sagts nu gäller dock ej, om den som uppförde anläggningen inkräktade pä den angränsande marken med avsikt eller av grov vårdslöshet och, när anläggningen överlåtits till an­nan, denne ägde kännedom därom vid sitt förvärv.

Den angränsande markens ägare

Den angränsande markens ägare

är berättigad till ersättning för det     är berättigad till ersättning för det

Intrång som anläggningen medför.

Intrång som anläggningen medför för honom. Om marken före in­trånget har upplåtits med tomträtt, är tomträttshavaren berättigad till er­sättning för det intrång som anlägg­ningen medför för honom.

1.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1993.

2.

Har Intrång som avses i 3 kap. 7 § inletts före ikraftträdandet, gäller äldre bestämmelser om rätten till ersättning.

3 Senaste lydelse 1981:784. "Senaste lydelse 1987:132.

r Riksdagen 1992/93. 1 saml. Nr 6

Justitiedepartementet

Prop. 1992/93:6

Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde den 11 juni 1992

Närvarande: B.Westerberg, ordförande, och statsråden Laurén,[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN], af[REDACTED_EFTERNAMN], Dinkelspiel,[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN], P.Westerberg,[REDACTED_EFTERNAMN]

Föredragande: statsrådet Laurén

1 Inledning

1 3 kap. jordabalken finns regler om rättsförhållanden mellan grannar. Reg­lerna tar huvudsakligen sikte pä förhållandet mellan fastighetsägare. 1 en motion till 1987/88 års riksmöte väcktes frågan om reglerna borde ändras så att tomträttshavare vid reglernas tillämpning likställdes med markägare. Lagutskottet uttalade med anledning av motionen att det fanns anledning att överväga om Inte tomträttshavare kunde ges en starkare ställning när det gällde rätten till ersättning från en grannfastighet. Det borde enligt utskottet ankomma på regeringen att i lämpligt sammanhang närmare analysera pro­blemen och lägga fram förslag till de lagstiftningsåtgärder som kunde visa sig erforderiiga (bet. LU 1987/88:29 s. 7). Riksdagen beslutade i enlighet med utskottets hemställan (rskr. 1987/88:231).

1 den inom justitiedepartementet utarbetade promemorian (Ds 1991:69) "Tomträttshavares ställning i grannelagsrättsliga förhållanden" har föresla­gits ändringar i 3 kap. jordabalken av det slag som riksdagen uttalat önske­mål om. Promemorians lagförslag bör fogas till protokollet i detta ärende som bilaga 1

Promemorian har remissbehandlats. Yttrande har avgivits av Svea hov­rätt, Stockholms tingsrätt, boverket, domänverket, statens lantmäteriverk, Göteborgs universitet, Stockholms kommun, Norrköpings kommun. Svenska kommunförbundet, Sveriges advokatsamfund, Sveriges fastighets­ägareförbund, Sveriges villaägareförbund och Sveriges lantmätare förening. En sammanställning över remissyttrandena bör fogas till protokollet som bi­laga 2

Jag kommer i det följande att ta upp de lagstiftningsfrågor som har be­handlats i promemorian.

Lagrådet

Regeringen beslutade den 27 maj 1992 att inhämta lagrådets yttrande över det förslag till ändring i jordabalken som hade utarbetats inom justitiedepar­tementet på gmndval av promemorian. Lagrådsremissens lagförslag och lag-

rådets yttrande bör fogas till protokollet i detta ärende som bilagoma 3     Prop. 1992/93:6 och 4.

Lagrådet har lämnat lagförslaget utan erinran.

1 förhållande till lagrådsremissen har en mindre ändring av redaktionell natur gjorts i lagtexten.

2 Gällande rätt 

2.1 Tomträttsinstitutet

Tomträtt är en genom avtal upplåten nyttjanderätt till fastighet. De första reglerna om tomträtt tUlkom år 1907. De nuvarande reglerna om tomträtt beslutades år 1953. Vid jordabalkens tillkomst är 1970 överfördes reglerna utan väsentliga ändringar till den nya lagen (se 13 kap. jordabalken). För äldre tomträtter finns särskilda bestämmelser (34 och 52 §§ lagen, 1970:995, om införande av nya jordabalken)

Tomträttsinstitutet, säsom det utformades i 1953 års lagstiftning, är avsett att för den enskilde fungera på i huvudsak samma sätt som äganderätten. Samtidigt syftar det till att tillgodose statens och kommunernas intresse av att dels kunna tillgodogöra sig uppkommen markvärdestegring, deb vid be­hov kunna förfoga över marken för annat ändamål av vikt.

Tomträtt kan i huvudsak upplåtas endast i fastigheter som tillhör staten eller kommun (13 kap. 2 §). Tomträttshavaren har erhållit en starkare ställ­ning än andra nyttjanderättshavare. 1 väsentliga drag har han samma ställ­ning som om han hade ägt fastigheten. Tomträtt upplåts sålunda på obe­stämd tid (13 kap. 1 §) och upphör att gälla först efter uppsägning. Tomträtts­havaren får själv inte säga upp tomträttsavtalet (13 kap. 13 §) men kan I stäl­let fritt överiäta tomträtten. Fastighetsägaren fär säga upp avtalet endast vid utgängen av bestämda tidsperioder. Den första perloden skall - såvitt gäller upplåtelse för bostadsbebyggelse - uppgå till minst sextio år och de därpå följande perioderna till minst fyrtio år. Uppsägning får ske endast om det är av vikt för fastighetsägaren att fastigheten används för bebyggelse av annan art eller eljest pä annat sätt än tidigare (13 kap. 14 §). En upplåtelse av tomt­rätt innefattar överlåtelse av de byggnader och andra fastighetstillbehör som finns på fastigheten (13 kap. 5 §). Dessa kommer därefter att utgöra tillbehör till tomträtten. Om fastighetsägaren utnyttjar sin uppsägningsrätt, är han i princip skyldig att lösa byggnader och annat som utgör tillbehör till tomträt­ten (13 kap. 17§).

Upplåtelse och överlåtelse av tomträtt skall inskrivas enligt bestämmel­serna i 21 kap. jordabalken. Tomträttshavaren kan därefter inteckna tomt­rätten. Tomträtten - inklusive byggnader och andra tillbehör - kan alltså an­vändas som kreditsäkerhet i samma omfattning som fastigheter. Sedan in­skrivning har skett är fastighetsägarens möjligheter att förfoga över och ut­nyttja fastigheten starkt begränsade. Han kan visserligen försälja fastighe­ten, men om tomträtten är inskriven kommer den att gälla mot den nye äga­ren (jfr 7 kap. 14 § jordabalken och 12 kap. 33 § utsökningsbalken).

De regler som gäller beträffande fast egendom gäller i flera avseenden

även i fråga om tomträtt. 1 ett par bestämmelser (13 kap. 7 och 26 §§ jorda- Prop. 1992/93:6 balken) hänvisar sålunda tomträttsreglerna till vad som gäller för fast egen­dom. 1 annan lagstiftning finns flera liknande regler (se exempelvis 7 kap. 4 och 5 §§ äktenskapsbalken, 15 kap. 15 § föräldrabalken, 19 kap. 13 § ärvda-balken, 16 kap. 5 § plan- och bygglagen, 1987:10, 20 § lagen, 1904:48 s. 1, om samäganderätt och 1 § andra stycket förköpslagen, 1967:868).

1988 års tomträttsutredning avgav under är 1990 betänkandet Tomträtts­avgäld (SOU 1990:23). 1 betänkandet föreslås omfattande förändringar i av-gäldssystemet, särskUt i fråga om beräkningen av avgälden samt avgäldspe-riodens längd. Betänkandet, som har remissbehandlats, bereds för närva­rande inom justitiedepartementet.

2.2 Tomträttshavarens ställning enligt 3 kap. jordabalken

Frågor om vilka rättigheter och skyldigheter som en tomträttshavare har gentemot ägare och briikare av andra fastigheter får bedömas med utgångs­punkt i bestämmelserna i 3 kap. jordabalken. Jag kommer nu att närmare redogöra för dessa bestämmelser.

1 3 kap. 1 § stadgas att var och en vid nyttjandet av sin eller annans fasta egendom skall ta skälig hänsyn till omgivningen. Redan av lagtexten framgår att bestämmelsen inte är begränsad till rättsförhållanden mellan fastighets­ägare utan att den kan åberopas även av eller mot andra, exempelvis tomt­rättshavare (jft prop. 1970:20 s. B 102).

3 kap. 2 § reglerar den situationen att en rot eller gren tränger in på en fastighet från ett område intill denna. Om detta medför olägenhet för fastig­hetens ägare, får denne ta bort roten eller grenen. Det intilliggande områ­dets ägare skall dock beredas tillfälle att själv utföra åtgärden, om denna kan befaras medföra skada av betydelse för honom.

1 lagrådsremissen med förslag till ny jordabalk förekom i stället för "fastig­hetens ägare" uttrycket "innehavaren av fastigheten" (prop. 1970:20 s. A 108). Lagrådet ansäg emellertid att lagrummet uttryckligen borde reglera endast förhållandet mellan ägarna av fastigheterna och att det borde överlå­tas åt praxis att avgöra om lagrummet analogivis kunde tillämpas på nyttjan­derättshavare (prop. 1970:20 s. A 205). Departementschefen anslöt sig till denna ståndpunkt. Vid utskottsbehandlingen blev frägan om tomträttsha­vare skulle jämställas med ägare föremål för särskild uppmärksamhet. Tredje lagutskottet fann liksom departementschefen att frågan fick lösas i praxis (bet. 3LU 1970:80 s. 193 f).

3 kap. 3 § första stycket innehåller bestämmelser om de skyddsåtgärder som måste vidtas av den som ämnar utföra grävning eller liknande arbete på sin mark. Tidigare återfanns här även regler om ersättningsskyldighet för den som därvid hade brustit i omsorg. Bestämmelserna torde urspmngligen ha varit direkt tillämpliga endast på fastighetsägare. Tillämpningen i andra fall överlämnades åt praxis (prop. 1970:20 s. A 205).

Frågan om skadestånd med anledning av grävning eller liknande arbeten skall numera prövas enligt miljöskadelagen (1986:225). 1 5 § sistnämnda lag föreskrivs att skadestånd ska utges om den som utför eller har låtit utföra

arbetet har försummat att vidta sädana åtgärder som avses 13 kap. 3 § jorda- Prop. 1992/93:6 balken eller I annat hänseende har brustit i omsorg vid arbetets utförande. Om arbetet är särskilt Ingripande eller av annan anledning medför särskild risk, skall den skada som orsakas av arbetet ersättas även om den som utför eller låter utföra arbetet Inte har varit försumlig. I vissa fall kan frågan om ersättning för skada med anledning av grävning eller liknande arbete falla under 3 § (eller undantagsvis 4 §) miljöskadelagen. Så är fallet bl.a. om gräv­ningsarbeten orsakar luftförorening (t.ex. genom dammbildning) eller skak-nlng som medför skada i omgivningen. I dessa fall föreligger ett strikt skade­ståndsansvar. Skadeståndsskyldig är enligt 6 § samma lag bl.a. den som be­driver eller låter bedriva den skadegörande verksamheten i egenskap av fas­tighetsägare eller tomträttshavare. Härav följer att även tomträttshavare, som själv ämnar utföra grävning eller liknande arbeten pä den fastighet som han disponerar med tomträtt, är skyldig att vidta sädana skadeförebyggande åtgärder som avses i 3 kap. 3 § första stycket.

1 3 kap. 3 § tredje stycket finns en bestämmelse om att skyddsåtgärder i samband med grävning eller liknande arbeten I vissa fall skall bekostas av ägaren av den mark, där skada kan komma att uppstå. Detta gäller om bygg­nad eller annan anläggning till följd av vårdslöshet vid uppförandet eller brist i underhållet är av sådan beskaffenhet att anläggningen fordrar särskild skyddsåtgärd även vid arbete som inte sträcks nedanför vanligt källardjup. Vid jordabalkens tillkomst uttalade departementschefen efter påpekande av lagrådet att bestämmelsen lämpligen torde kunna ta sikte pä förhällandet mellan ägarna till de angränsande fastigheterna. Han tillade att frägan i vad mån bestämmelsen kan tillämpas i andra fall fick lösas i praxis (prop. 1970:20 s. A 206 och 394). Vid miljöskadelagens tillkomst gjordes Ingen förändring i fråga om bestämmelsens tillämpningsområde. Det får mot den nu angivna bakgrunden anses vara oklart huruvida tomträttshavare kan vara skyldig att bekosta särskilda ätgärder till skydd för byggnad som hör till tomträtt.

1 3 kap. 5 § finns bestämmelser som ger den som ämnar utföra grävning eller liknande arbete rätt att vidta skyddsåtgärder på annans mark om det är nödvändigt för att undvika oskälig kostnad eller annan synnerlig olägenhet. Den skada och det intrång som detta Innebär skall dock ersättas. Vid be­stämmelsernas tillkomst synes frågan om deras tillämpning beträffande tomträttshavare inte ha berörts. De hänger dock nära samman med reglerna i 3§ första stycket. Efter tillkomsten av miljöskadelagen ligger det nära till hands att anta att bestämmelserna i 5 § gäller även grävning som företas av en tomträttshavare.

Rätt till ersättning enligt sistnämnda paragraf föreligger dock inte, om markens ägare är skyldig att bekosta arbetet. En sädan skyldighet kan - som nyss nämnts - föreligga enligt 3 § tredje stycket. Innebörden av uttrycket "markens ägare" måste uppenbarligen vara densamma i 3 § tredje stycket och i 5 §. Den oklarhet som vidlåder 3§ tredje stycket gäller därför även denna undantagsregel i 5 §.

1 3 kap. 7§ behandlas det fallet att byggnad eller annan anläggning har uppförts så att den skjuter in på angränsande mark. Om det skulle medföra betydande kostnad eller olägenhet för anläggningens ägare att ta bort eller förändra anläggningen, är denne inte skyldig att avträda den mark som har

1" Riksdagen 1992/93. 1 saml. Nr 6

tagits I anspråk förrän anläggningen avlägsnas eller blir obrukbar. Detta gäl- Prop. 1992/93:6 ler dock inte, om den som uppförde anläggningen inkräktade på den angrän­sande marken med avsikt eller av grov vårdslöshet och, när anläggningen har överlåtits till någon annan, denne kände till detta vid sitt förvärv. Den angränsande markens ägare är berättigad till ersättning för det intrång som anläggningen medför.

Lagtexten säger Inte någonting om hur ersättningen skall bestämmas. 1 lagberedningens förslag till ny jordabalk föreslogs att ersättningen skulle kunna bestämmas att utgä på en gång eller med visst belopp för varje år Intill dess marken avträds (SOU 1960:24; 3 kap. 11 § i förslaget). Departements­chefen fann denna bestämmelse överflödig. 1 litteraturen har uttalats att be­redningens förslag likväl kan tjäna till viss ledning (Westerlind; Kommentar till Jordabalken 1 - 5 kap. s. 234).

Den rätt att förfoga över grannfastlgheten tillhörig mark som anläggning­ens ägare har tillerkänts i 7 § har i förarbetena beskrivits som ett "legalt tvängsservitut" (prop. 1970:20 s. B 121). Anläggningens ägare är berättigad att disponera över angränsande mark tills vidare. Det saknar uppenbarligen betydelse för tillämpningen av paragrafen huruvida anläggningens ägare är fastighetsägare, tomträttshavare eller nyttjanderättshavare av annat slag.

När det gäller rätten till ersättning för Intrånget talas det I lagtexten enbart om "markens ägare". Frågan om en analog tillämpning av bestämmelsen pä Innehavare av tomträtt berörs Inte i förarbetena.

Det finns inte heller någon annan bestämmelse i jordabalken som ger an­ledning att vid tillämpningen av 3 kap. 7 § likställa tomträttshavare med fas­tighetsägare. I 13 kap. 7§ jordabalken finns visserligen en mycket långt­gående likställighetsregel. Enligt denna skall bestämmelserna rörande fast egendom I första avdelningen av jordabalken äga motsvarande tillämpning på överlåtelse av tomträtt och på rättighet I eller till förmån för tomträtt samt på rättsförhållanden I övrigt angående tomträtt, om ej annat följer av sär­skilda bestämmelser om tomträtt. Avsikten med denna bestämmelse har dock uppenbarligen Inte varit att tomträttshavare fullt ut skall likställas med fastighetsägare I grannelagsrättsligt hänseende. En annan slutsats skulle nämligen vara svår att förena med den tidigare återgivna diskussionen vid lagens tillkomst rörande tomträttshavares ställning i fråga om 3 kap. 2 och 3 §§. 113 kap. 26§ andra stycket jordabalken iinns en annan likställighetsre­gel. Enligt denna är tomträtt likställd med fast egendom vid expropriation eller liknande tvångsförvärv. Bestämmelsen kan dock knappast åberopas som stöd för att vid tillämpningen av 3 kap. 7 § jordabalken likställa tomt­rättshavare med fastighetsägare.

2.3 Rättspraxis

Frågan om tomträttshavares ställning vid tillämpning av 3 kap. jordabalken har inte prövats av Högsta domstolen. I ett par avgöranden i lägre instanser har prövats om tomträttshavare äger rätt till ersättning enligt 3 kap. 7 §. 1 ett rättsfall från 1983 fann tingsrätten (majoriteten) att tomträttshavare Inte är berättigad till sådan ersättning. Tingsrätten hänvisade därvid till lagens orda­lydelse och tillade att förarbetena fick anses ge vid handen att någon analogi-

sering inte skulle ske. Svea hovrätt fastställde tingsrättens dom och anförde därvid att annan än markens ägare Inte kunde anses ha rätt till ersättning för sådant Inträng som avses i 3 kap. 7 § jordabalken (mål T 708/82). 1 ett rätts­fall från 1987 kom Stockholms tingsrätt till samma slutsats (mål T 30/83).

Prop. 1992/93:6

3 Överväganden och förslag

Mitt förslag: De grannelagsrättsliga reglerna I 3 kap. jordabalken änd­ras sä att det klargörs att en tomträttshavare I dessa sammanhang har I huvudsak samma ställning som en fastighetsägare.

Promemorians forslag: Överensstämmer med mitt förslag.

Remissinstanserna: Samtliga remissinstanser tillstyrker förslaget att tomt­rättshavare i grannelagsrättsliga sammanhang skall ges i huvudsak samma ställning som en fastighetsägare. Stockholms tingsrätt har Ifrågasatt den sak­liga lösningen I ett hänseende. Svea hovrätt har satt I fräga om man inte borde välja en annan lagteknisk lösning än den som föreslås i promemorian.

Skälen för mitt förslag: Av den översikt över gällande rätt som jag har läm­nat i föregående avsnitt framgår att det i flera hänseenden är oklart hur reg­lerna I 3 kap. jordabalken skall tillämpas i fråga om fastigheter som är upp­låtna med tomträtt. Oklarheten beror i huvudsak på att lagstiftarna avsiktligt underlät att ta ställning till dessa frågor och i stället överlämnade dem till rättstillämpningen att avgöra. Några klargörande rättsfall frän högsta instans har emellertid Inte kommit.

Det är givetvis en fördel om det av de aktuella grannelagsrättsliga lagreg­lerna klart framgår hur de skall tillämpas i fråga om fastigheter som är upp­låtna med tomträtt. Det finns alltså goda skäl för att förtydliga reglerna I detta hänseende.

Vid ställningstagandet till vilka sakliga lösningar som bör väljas är det en given utgångspunkt att tomträtt är en form av nyttjanderätt som I väsentliga avseenden ger tomträttshavaren en rättsställning som i mycket liknar den som en fastighetsägare har. Tomträtten upplåts sålunda pä obestämd tid, och nägra begränsningar får inte göras i tomträttshavarens rätt att överlåta tomt­rätten eller upplåta panträtt eller nyttjanderätt I denna. Enligt min mening är det med hänsyn till dessa omständigheter allmänt sett naturligt att tomt­rättshavaren I grannelagsrättsligt hänseende likställs med en fastighetsägare. Som har framhållits av lagutskottet mäste det emellertid beaktas vilken in­verkan en sådan princip skulle ha för den som har upplåtit tomträtten. I det följande skall jag - utifrån dessa utgångspunkter - göra en genomgång av de aktuella bestämmelserna.

13 kap. 2§ behandlas den situationen att en rot eller gren tränger in på en fastighet från ett område intill denna. Om den fastighet som besväras av ro­ten eller grenen är upplåten med tomträtt, är det uppenbarligen tomträttsha­varen som vållas den egentliga olägenheten. För den som har upplåtit tomt­rätten lär den inträngande växtdelen inte ha någon betydelse. I dessa fall

anser jag därför att det är naturligt att tomträttshavaren tiUerkänns den rätt     Prop. 1992/93:6 att ta bort den Inträngande roten eller grenen som paragrafen beskriver.

Det kan ocksä tänkas att den fastighet där trädet växer är upplåten med tomträtt. 1 ett sådant fall är det i praktiken alltid tomträttshavaren som äger trädet (se 13 kap. 5 och 9§§ samt Westerlind, a.a. s. 204). Det är rimligt att det I dessa situationer är tomträttshavaren som, om åtgärden kan befaras medföra skada av betydelse för honom, skall beredas tillfälle att ta bort roten eller grenen. För ägaren av tomträttsfastigheten saknar däremot en sådan befogenhet all betydelse.

Bestämmelserna 13 kap. 3S tar sikte på vissa fall då det vid grävning eller liknande arbete är nödvändigt att vidta skyddsåtgärder för att förebygga skada på angränsande mark. Enligt paragrafens första stycke är det den som ämnar utföra eller låta utföra arbetet som är skyldig att vidta skyddsåtgärder. 1 vissa fall kan dock den angränsande markens ägare bli skyldig att bekosta särskilda åtgärder. Sä blir fallet om en byggnad eller anläggning som hör till den angränsande marken till följd av vårdslöshet vid uppförandet eller brist I underhållet är av sädan beskaffenhet att det behövs en särskild skyddsåt­gärd för att förebygga skada med anledning av arbete som Inte sträcks ne­danför vanligt källardjup (se tredje stycket).

Om den angränsande marken är upplåten med tomträtt, tillhör byggnaden eller anläggningen tomträttshavaren. Det är naturligt att det I ett sädant fall är denne som kommer att fä svara för att byggnaden eller anläggningen är värdslöst uppförd eller dåligt underhällen. Det bör alltså klargöras att det är tomträttshavaren som I dessa fall får bekosta de särskilda skyddsåtgärderna. Ett sådant klargörande fär självfallet inte nägon betydelse för fastighetsäga­rens rättsställning.

Bestämmelsen i 3 kap. 5§ Innebär att skyddsåtgärder I samband med gräv­ning eller liknande arbete I vissa fall kan få utföras på en grannfastighet. Av intresse I detta sammanhang är bestämmelsen I paragrafen om att skada och Inträng skall ersättas av den som utför eller låter utföra arbetet, om Inte mar­kens ägare är skyldig att bekosta arbetet. Undantagsregeln hänger tydligtvis samman med den bestämmelse i 3 kap. 3 § tredje stycket som har behandlats I det föregående. Med hänsyn till detta bör undantagsregeln enligt min me­ning formuleras sä att den som själv skall bekosta arbetet inte är berättigad till ersättning för skada eller inträng. Bestämmelsen kommer därigenom att gälla även för tomträttshavare.

I 3 kap. 7§ behandlas det fallet att en byggnad eUer en annan anläggning har uppförts så att den skjuter in pä angränsande mark. Anläggningens ägare är dä I vissa fall inte skyldig att genast avträda den mark som har tagits I anspråk. Förutsättningen för det är att det skulle medföra betydande kost­nad eller olägenhet för anläggningens ägare att ta bort eller förändra anlägg­ningen. Enligt ordalydelsen i paragrafen är den angränsande markens ägare berättigad till ersättning för Intrånget.

Enligt min uppfattning finns det starka skäl för att likställa tomträttsha­

vare med fastighetsägare vid tillämpningen av denna paragraf. Det är tomt­

rättshavaren som har den omedelbara och huvudsakliga olägenheten av ett

intrång från grannfastlgheten. Enligt nuvarande ordning torde han visserli­

gen vid mera omfattande Intrång kunna vända sig mot fastighetsägaren och

10

fä till stånd jämkning av avgälden enligt 13 kap. 12 § jordabalken. De rätts- Prop. 1992/93:6 fall som har förekommit tyder emellertid på att tomträttshavarens skada Ibland kan uppgå till betydande belopp. Den jämkning som kan komma Ifräga lär i sädana fall Inte motsvara den skada som Intrånget har Inneburit. Om det I stället är fräga om ett mindre Inträng som Inte påverkar tomträttens värde I avsevärd grad - och detta torde i praktiken vara det vanliga - är tomt­rättshavaren överhuvudtaget Inte berättigad till jämkning av avgälden. Möj­ligen kan Intrånget beaktas vid den regelbundet återkommande ompröv­ningen av avgälden. Sädan omprövning sker dock för närvarande endast med vissa längre Intervall, minst tio är (13 kap. 10 och 11 §§). Avgälden skall därvid bestämmas på grundval av det värde marken äger vid tiden för om­prövningen. Detta ger uppenbarligen Inte utrymme för att beakta de kostna­der som tomträttshavaren har drabbats av genom inträng av nu aktuellt slag. Det är mot denna bakgrund rimligt att tomträttshavaren får möjlighet att vända sig direkt mot den Inkräktande anläggningens ägare.

Det kan emellertid förekomma fall då fastighetsägaren bör bibehålla rät­ten till ersättning trots att fastigheten är upplåten med tomträtt. Ett sådant fall är att intrånget skedde före tomträttsupplåieben. I den situationen är det givetvis fastighetsägaren som förvärvat den rätt till ersättning som har upp­stått i och med intrånget. Det får antas att den ursprungliga tomträttsavgäl-den bestäms med beaktande av Intrånget. Tomträttsupplätelsen kan Inte I sig anses Innebära att rätten till ersättning övergår på tomträttshavaren.

Även om intrånget har skett efter tomlrättsiipplåldsen, kan det finnas skäl att förbehålla fastighetsägaren viss rätt till ersättning. Fastighetsägaren kan ju fortfarande förfoga över fastigheten genom försäljning och det kan hävdas att ett Intrång från en angränsande fastighet skulle kunna påverka det pris som han skulle kunna betinga sig vid försäljningen. Så länge fastigheten är upplåten med tomträtt torde visserligen detta vara av mindre praktisk bety­delse. Det kan emellertid ocksä tänkas att intrånget päverkar tomträttens och markens värde pä ett sädant sätt att tomträttshavaren kan påfordra en minskning av avgälden. En sådan minskning skulle kunna komma till stånd I samband med den återkommande omprövningen av avgälden (13 kap. 11 § jordabalken). Den skulle ocksä kunna ske efter begäran om jämkning av avgälden (13 kap. 12 § jordabalken). Detta talar för att fastighetsägaren I dessa fall bör kunna fordra att anläggningens ägare ersätter honom med ett belopp som motsvarar den avgäldsminskning som det finns anledning att räkna med.

Ett annat fall där det ocksä framstår som rimligt att fastighetsägaren be­håller rätten till ersättning är dä intrånget har skett i nära anslutning till tomt­rättens upphörande. 1 sädana fall torde olägenheten för tomträttshavaren ofta vara begränsad, medan Intrånget kan fä påtaglig betydelse för fastig­hetsägaren.

Stockholms tingsrätt har i sitt remissyttrande gjort gällande att de nu be­

rörda situationerna, då fastighetsägaren lider skada till följd av intrånget, är

sällsynta. Tingsrätten har mot den bakgrunden och med hänsyn till risken

för gränsdragningsproblem förordat att endast tomträttshavaren ges rätt till

ersättning för inträng. Jag delar i och för sig uppfattningen att det sannolikt

kommer att inträffa endast sällan att fastighetsägaren drabbas av skada till

11

följd av Intrånget. 1 fall då detta trots allt Inträffar skulle det emellertid inte     Prop. 1992/93:6 vara rimligt att fastighetsägaren helt saknar rätt till ersättning.

En ordning som Innebär att tomträttshavaren I och med tomträttsupplätel­sen helt övertar fastighetsägarens rätt att utkräva ersättning framstår alltså enligt min mening Inte som lämplig. 1 stället bör - sedan tomträtt har upplå­tits - fastighetsägaren fortfarande kunna erhålla ersättning för den förlust som Intrånget åsamkar honom, medan tomträttshavaren bör vara berättigad till ersättning för sin skada. Om Intrånget minskar fastighetsägarens möjlig­heter att få ut samma tomträttsavgäld som tidigare, bör han således kunna få ersättning för detta. Om tomträtten är uppsagd till upphörande eller av annan anledning skall upphöra, bör fastighetsägaren också kunna fä ersätt­ning för fastighetens direkta värdeminskning och för de kostnader som in­trånget åsamkar honom. Tomträttshavaren bör å sin sida vara berättigad till ersättning för tomträttens minskade värde, men endast I den män han inte kan fä kompensation genom att begära minskning av avgälden. Han bör vi­dare kunna erhålla ersättning för utlägg och övriga kostnader som intrånget har inneburit. En reglering av detta slag kan enligt min mening inte antas föranleda nägra mera påtagliga tillämpningsproblem.

Av det som jag nu har sagt framgår att det finns starka sakliga skäl att vid tillämpningen av 3 kap. jordabalken I huvudsak likställa tomträttshavare med fastighetsägare och att detta kan ske utan att det uppkommer nägot men för fastighetsägare som har upplåtit tomträtt.

Jag anser därför att lagstiftningen bör ändras så att det klarare kommer till uttryck att en tomträttshavares rättigheter och skyldigheter enligt 3 kap. I huvudsak motsvarar en fastighetsägares. När en fastighet är upplåten med tomträtt bör således de bestämmelser i 3 kap. 2, 3 och 5 §§ som rör markens ägare i stället avse tomträttshavaren. Denne bör också i viss utsträckning överta den rätt till ersättning för Inträng som följer av 3 kap. 7 §.

1 promemorians lagförslag har tomträttshavarens ställning klargjorts ge­nom kompletteringar av lagtexten i respektive bestämmelser i 3 kap. jorda­balken . Svea hovrätt har Ifrägasatt om det Inte skulle vara lämpligare att reg­lera frägan i 13 kap. 7 § jordabalken. För egen del anser jag dock att den lagtekniska lösning som har valts I promemorian innebär en tydligare regle­ring av tomträttshavarens ställning I de olika situationer som bestämmel­serna avser än vad som skulle kunna bli fallet om regleringen i stället gjordes I 13 kap. 7 §. Jag förordar därför den lagtekniska lösning som promemorian innehåller.

4 Upprättat förslag m.m.

1 enlighet med vad jag nu anfört har inom justitiedepartementet upprättats förslag till lag om ändring I jordabalken.

Lagändringen bör kunna träda i kraft den 1 januari 1993.

De föreslagna reglerna torde Inte medföra några kostnader för det all­männa.

12

5 Specialmotivering

Prop. 1992/93:6

Förslag till lag om ändring i jordabalken

3 kap, 2§

Tränger rot eller gren in på fastighet frän område intill denna och medför detta olägenhet för fastighetens ägare, fär denne taga bort roten eller gre­nen. Områdets ägare skall dock beredas tillfälle att själv utföra åtgärden, om denna kan befaras medföra skada av betydelse för honom.

Om en fastighet är upplåten med tomträtt, skall vad som iförsta stycket sägs om fastighetens och områdets ägare i stället gälla tomträttshavaren.

1 paragrafen har lagts till ett nytt andra stycke beträffande fall då en fastig­het har upplåtits med tomträtt. Tomträttshavaren övertar dä fastighetsäga­rens rätt alt avlägsna rötter eller grenar som tränger In pä fastigheten. Tilläg­get innebär ocksä att det är tomträttshavaren och Inte områdets ägare som skall beredas tillfälle att utföra åtgärden, om det omräde där trädet växer är upplåtet med tomträtt.

3

§

Den som ämnar utföra eller låta utföra grävning eller liknande arbete pä sin mark skall vidta varje skyddsåtgärd som kan anses nödvändig för att före­bygga skada pä angränsande mark. Bestämmelser om ersättning för skador till följd av grävning eller liknande arbete finns i miljöskadelagen (1986:225).

Medför skyddsåtgärd uppenbarligen högre kostnad än den skada som åt­gärden avser att förebygga, får åtgärden underlåtas. Skadan skall dock ersät­tas enligt bestämmelserna i miljöskadelagen. Om det begärs, skall säkerhet enligt vad som sägs i 2 kap. utsökningsbalken ställas hos länsstyrelsen för ersättningen innan arbetet börjar.

Ät 

byggnad eller annan anläggning, som hör till angränsande mark, till följd av vårdslöshet vid uppförandet eller brist i underhållet, av sädan be­skaffenhet att särskild skyddsåtgärd är nödvändig för att förebygga skada med anledning av arbete som inte sträcks nedanför vanligt källardjup, skall åtgärden bekostas av den angränsande markens ägare. Om anläggningen hör till en tomträtt, skaU åtgärden i stället bekostas av tomträttshavaren.

Ändringen berör endast tredje stycket. Hittills har detta endast reglerat fastighetsägares skyldighet att själv bidra till kostnad för åtgärd som är nöd­vändig för att skydda honom tillhörig byggnad eller anläggning. Genom till-lägg av en ny mening kommer samma regel att gälla I fråga om tomträttsha­vare. Om en byggnad eller annan anläggning, som utgör tillbehör till tomt­rätt, till följd av vårdslöshet vid uppförandet eller bristande underhåll kräver särskild skyddsåtgärd även vid arbete som Inte sträcks nedanför vanligt käl­lardjup, är alltså tomträttshavaren skyldig att stå kostnaderna för åtgärden.

5

§

Åtgärder för att förebygga skada till följd av grävning eller liknande arbete fär vidtas på annans mark, om det är nödvändigt för att undvika oskälig kost-

13

nad eller annan synnerlig olägenhet. Skada och inträng skall ersättas. Den     Prop. 1992/93:6 som enligt 3 § tredje stycket skaU bekosta arbetet är dock inte berättigad till ersättning. Om det begärs, skall säkerhet enligt vad som sägs I 2 kap. utsök­ningsbalken ställas hos länsstyrelsen för ersättningen innan arbetet börjar.

Enligt hittillsvarande ordning är en fastighetsägare som själv skall bekosta särskild skyddsåtgärd inte berättigad till ersättning för det Inträng söm skyddsåtgärden kan innebära. Den likabehandling av fastighetsägare och tomträttshavare som har kommit till uttryck I ändringen I 3 §, föranleder nu att tomträttshavare likställs med fastighetsägare även I fräga om rätt till er­sättning för det inträng som en skyddsåtgärd Innebär. Är det säledes - I fall som avses I 3 § tredje stycket - nödvändigt att vidta särskild åtgärd till skydd för en anläggning som hör till en tomträtt, är tomträttshavaren Inte berätti­gad till ersättning för inträng.

7

§

Har byggnad eller annan anläggning uppförts så att den skjuter In på angrän­sande mark, och skulle anläggningens borttagande eller förändring medföra betydande kostnad eller olägenhet för anläggningens ägare, är denne ej skyl­dig att avträda den mark som sålunda tagits i anspråk, förrän anläggningen avlägsnas eller blir obrukbar. Vad som sagts nu gäller dock ej, om den som uppförde anläggningen inkräktade pä den angränsande marken med avsikt eller av grov vårdslöshet och, när anläggningen överlåtits till annan, denne ägde kännedom därom vid sitt förvärv.

Den angränsande markens ägare är berättigad till ersättning för det in­trång som anläggningen medlar för honom. Om marken före intrånget har upplåtits med tomträtt, är tomträttshavaren berättigad till ersättning för det in­trång som anläggningen medför för honom.

De föreslagna ändringarna I paragrafens andra stycke Innebär att en tomt­rättshavare kan vända sig direkt mot den inkräktande anläggningens ägare och begära ersättning för skada som Intrånget har åsamkat honom. Avsikten är emellertid inte att tomträttshavaren fullt ut skall inträda i fastighetsäga­rens rätt till ersättning.

Fastighetsägaren kommer fortfarande att - trots att hans fastighet är upp­

låten med tomträtt - kunna begära ersättning för den förlust som drabbar

honom. Han behäller således den rätt till ersättning som han kan ha till följd

av intrång, som skett före upplåtelsen. Han skall fortfarande ha rätt till kom­

pensation för den avgäldsminskning som intrånget kan föranleda. Inträng av

nu aktuellt slag torde visserligen sällan eller aldrig vara av den omfattning att

det ger anledning till jämkning av avgälden enligt 13 kap. 12 § jordabalken.

Ersättning för avgäldsminskning lär därför främst aktualiseras när intrånget

kan antas bli bestående och påverka avgälden vid nästa ordinarie avgäldsreg-

lerlng (13 kap.11 §). Det är alltså fråga om fall där intrånget medför en be­

stående värdeminskning på marken. Sä länge tomträtten består torde fastig­

hetsägaren Inte drabbas av någon annan skada än avgäldsminskning. Är

tomträtten emellertid uppsagd till upphörande eller har fastighetsägaren och

tomträttshavaren överenskommit om att tomträtten skall upphöra, bör fas­

tighetsägaren vara berättigad till - I stället för ersättning för avgäldsminsk-

14

ning - ersättning för direkt markvärdeminskning och för de kostnader som     Prop. 1992/93:6 följer av intrånget.

Tomträttshavaren bör kunna erhålla ersättning endast för den skada och det Inträng som den inkräktande anläggningen har åsamkat honom. Om In­trånget är av en sädan omfattning att avgälden kan sättas ner, mäste detta inverka pä hans rätt till ersättning frän den inkräktande anläggningens ägare.

Ikraftträdande- och övergångsbestämmelser

1.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1993.

2.

Har intrång som avses i 3 kap. 7 § inletts före ikraftträdandet, gäller äldre bestämmelser om rätten till ersättning.

Ikraftträdandet innebär att rätten att ta bort en inträngande rot eller gren (3 kap. 2 §) övergår frän fastighetsägaren till tomträttshavaren. När grenen eller roten trängde över fastighetsgränsen saknar givetvis betydelse. Vad gäl­ler en tomträttshavares skyldighet att i vissa fall stå kostnaderna för skydds­åtgärder (3 kap. 3 §) och tåla skada och Intrång utan ersättning (3 kap. 5 §) följer av allmänna grundsatser att de nya reglerna kan tillämpas enbart i fråga om åtgärder som vidtas efter ikraftträdandet. 1 dessa avseenden torde nägot behov av särskilda övergångsbestämmelser Inte föreligga.

Den nya bestämmelsen 13 kap. 7 § bör inte fä inverka på den rätt till ersätt­ning och den skyldighet att utge ersättning som har uppkommit innan be­stämmelsen trätt I kraft. Om en anläggning redan vid Ikraftträdandet skjuter In pä angränsande fastighet, föreligger redan en skyldighet för anläggningens ägare att utge ersättning till fastighetsägaren för det Intrång som detta inne­bär och kommer att innebära. Med hänsyn härtill bör den nya bestämmelsen inte tillämpas i de fall då anläggningen har uppförts före Ikraftträdandet.

6 Hemställan

Med hänvisning till vad jag nu har anfört hemställer jag att regeringen före­slär riksdagen att anta förslaget till lag om ändring i jordabalken.

7 Beslut

Regeringen ansluter sig till föredragandens överväganden och beslutar att genom proposition föreslå riksdagen att anta det förslag som föredraganden har lagt fram.

15

Lagförslaget i departementspromemorian

Prop. 1992/93:6

Ds 1991:69

ii. i

Förslag till

Lag om ändring i jordabalken

Härigenom föreskrivs att 3 kap. 2, 3, 5 och 7 §§ jordabalken' skall ha föl­jande lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

3 kap.

2§ Tränger rot eller gren in pä fastighet från område intill denna och medför detta olägenhet för fastighetens ägare, fär denne taga bort roten eller gre­nen. Områdets ägare skall dock beredas tillfälle att själv utföra åtgärden, om denna kan befaras medföra skada av betydelse för honom.

Om en fastighet är upplåten med tomträtt, skall vad som i första stycket sägs om ägare i stället gälla in­nehavaren av tomträtten.

3 §2

Den som ämnar utföra eller låta utföra grävning eller liknande arbete på sin mark skall vidta varje skyddsåtgärd som kan anses nödvändig för att före­bygga skada pä angränsande mark. Bestämmelser om ersättning för skador till följd av grävning eller liknande arbete finns I miljöskadelagen (1986:225).

Medför skyddsåtgärd uppenbarligen högre kostnad än den skada som åt­gärden avser att förebygga, fär åtgärden underlåtas. Skadan skall dock ersät­tas enligt bestämmelserna i miljöskadelagen. Om det begärs, skall säkerhet enligt vad som sägs i 2 kap. utsökningsbalken ställas hos länsstyrelsen för ersättningen Innan arbetet börjar.

Är byggnad eller annan anlägg-

Är byggnad eller annan anlägg-

ning som hör till angränsande mark, ning, som hör till angränsande

till följd av vårdslöshet vid uppfö- mark, till följd av vårdslöshet vid

randet eller brist i underhållet, av så- uppförandet eller brist i underhållet,

dan beskaffenhet att särskild av sädan beskaffenhet att särskild

skyddsåtgärd är nödvändig för att skyddsåtgärd är nödvändig för att

förebygga skada med anledning av förebygga skada med anledning av

arbete som icke sträckes nedanför arbete som inte sträcks nedanför

vanligt käUardjup, skall åtgärden vanligt källardjup, skall åtgärden

bekostas av den angränsande mar- bekostas av den angränsande mar­

kens ägare.

kens ägare. Om anläggningen hör till

tomträtt, skall åtgärden i stället be­kostas av tomträttshavaren.

5 §3

Åtgärd för att förebygga skada till        Åtgärd för att förebygga skada till

' Balken omtryckt 1971:1209.

Senaste lydelse 1986:226.

16

Nuvarande lydebe

följd av grävning eller liknande ar­bete fär vidtagas pä annans mark, om det är nödvändigt för att undvika oskälig kostnad eller annan synner­lig olägenhet. Skada och Intrång skall ersättas, om markens ägare ej är skyldig att bekosta arbetet. Om det begäres, skall säkerhet enligt vad. som sägs i 2 kap. utsökningsbalken Ställas hos länsstyrelsen för ersätt­ningen innan arbetet börjar.

Föreslagen lyddse

följd av grävning eller liknande ar­bete fär vidtagas på annans mark, om det är nödvändigt för att undvika oskälig kostnad eller annan synner­lig olägenhet. Skada och Inträng skall ersättas. Den som enligt 3§ tredje stycket själv skall bekosta arbe­tet är dock inte berättigad till ersätt­ning. Om det begärs, skall säkerhet enligt vad som sägs i 2 kap. utsök­ningsbalken ställas hos länsstyrelsen för ersättningen innan arbetet bör­jar.

Prop. 1992/93:6 BU. 1

7§''

Har byggnad eller annan anläggning uppförts så att den skjuter in pä an­gränsande mark, och skulle anläggningens borttagande eller förändring medföra betydande kostnad eller olägenhet för anläggningens ägare, är denne ej skyldig att avträda den mark som sålunda tagits I anspråk, förrän anläggningen avlägsnas eller blir obrukbar. Vad som sagts nu gäller dock ej, om den som uppförde anläggningen Inkräktade på den angränsande marken med avsikt eller av grov vårdslöshet och, när anläggningen överlåtits till an­nan, denne ägde kännedom därom vid sitt förvärv.

Den angränsande markens ägare

Den angränsande markens ägare

är berättigad till ersättning för det     är berättigad till ersättning för det

Inträng som anläggningen medför.

intrång som anläggningen medför för honom. Har marken före in­trånget upplåtits med tomträtt, är även tomträttshavaren berättigad till ersättning för det intrång som anlägg-fiingen har medfört för honom.

1.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1992.

2.

Har intrång som avses i 3 kap. 7 § inletts före ikraftträdandet, gäller äldre bestämmelser om rätten till ersättning.

3 Senaste lydelse 1981:784. " Senaste lydelse 1987:132.

17

Sammanställning av remissyttranden över

Prop. 1992/93:6

departementspromemorian (Ds 1991:69)

''-

Tomträttshavares ställning i grannelagsrättsliga förhållanden

Remissyttrande har avgetts av Svea hovrätt, Stockholms tingsrätt, boverket, domänverket, statens lantmäteriverk, Göteborgs universitet, Stockholms kommun, Norrköpings kommun. Svenska Kommunförbundet, Sveriges Ad­vokatsamfund, Sveriges Fastighetsägareförbund, Villaägarnas Riksförbund och Sveriges Lantmätareförening.

Allmänna synpunkter

Svea hovrätt har förklarat sig inte ha någon erinran mot att tomträttshavare vid tillämpning av reglerna I 3 kap. jordabalken i huvudsak likställs med fas­tighetsägare. Hovrätten har emellertid ifrågasatt om det Inte vore lämpligare att reglera denna fråga i 13 kap. 7 § jordabalken.

Stockholms tingsrätt har tillstyrkt förslaget till ändringar I 3 kap. 2, 3 och 5 §§ jordabalken men har riktat Invändningar mot förslaget till ändring I 3 kap. 7 §. Tingsrätten har uttalat:

De I promemorian föreslagna ändringarna innebär att en tomträttshavare i huvudsak likställs med en ägare av en fastighet i de grannelagsrättsliga för­hållanden som behandlas i 3 kap. jordabalken. Tingsrätten anser att denna grundsyn I förslaget är riktig. Ett skäl härför är det sätt pä vilket en tomträtts­avgäld fastställs. Beräkningen av avgälden grundas på markens värde vid regleringstidpunkten. Detta värde fastställs på basis av vad fastighetsägaren vid motsvarande tidpunkt har betalat för likvärdiga fastigheter. Det är enligt tingsrättens mening logiskt och rimligt att tomträttshavare även i andra eko­nomiska sammanhang likställs med fastighetsägare.

De föreslagna ändringarna innebär vidare att de oklarheter som enligt gäl­lande ordning finns mellan tomträttshavare och markägares ansvarsområden i stort sett elimineras. Tingsrätten har upplevt dessa oklarheter som besvä­rande vid tUlämpningen av gällande lagstiftning. De har också skapat pro­blem vid saneringen av Stockholms cityområden i samband med byggande just i fastighetsgräns.

Boverket har förklarat sig inte ha nägon erinran mot förslaget.

Domänverket har tillstyrkt förslaget.

Statens lantmäteriverk har tillstyrkt förslaget.

Göteborgs universitet (rektorsämbetet) har förklarat sig finna förslaget väl

motiverat.

Stockholms kommun (kommunstyrelsen) har tillstyrkt förslaget. 1 en av     Prop. 1992/93:6

kommunstyrelsen åberopad promemoria uttalas:

Bil. 2

Mot bakgrund av tomträttens ställning, vilken i väsentliga avseenden ger tomträttshavaren en liknande rättsställning som en fastighetsägare, är de föreslagna ändringarna logiska.

Notrköpings kommun har överlämnat ett yttrande från kommunens fas­tighetsnämnd. 1 detta yttrande har nämnden tillstyrkt förslaget. Nämnden har ocksä uttalat att det är vällovligt att förslag framläggs som klargör tomt­rättshavares ställning vid tillämpning av 3 kap. jordabalken.

Svenska Kommunförbundet har förklarat sig Inte ha någon erinran mot förslaget.

Sveriges Advokatsamfund har tillstyrkt förslaget.

Sveriges Fastighetsägareförbund har förklarat sig Inte ha någon erinran mot förslaget.

Villaägamas Riksförbund har tillstyrkt förslaget.

Sveriges Lantmätareförening har tillstyrkt förslaget och uttalat: Föreningen anser att det är en fördel att tomträttshavarens ställning i gran­nelagsrättsliga förhållanden nu klargörs genom den föreslagna lagändringen. Den valda avvägningen mellan fastighetsägarens och tomträttshavarens rät­tigheter och skyldigheter överensstämmer väl med den allmänna rättsupp­fattningen i dessa frägor.

Synpunkter på de särskilda bestämmelserna

3 kap. 2 §

Norrköpings kommun (fasiighetsnämnden):

Ändringen I 2 § medför en praktisk tillämpning som bör eftersträvas.

Villaägamas Riksförbund:

Förbundet ansluter sig till förslaget. Det är rimligt att tomträttshavaren övertar fastighetsägarens rätt att avlägsna rötter och grenar som tränger in på fastigheten liksom att tomträttshavaren och Inte fastighetsägaren skall be­redas tillfälle att utföra åtgärden om det omräde där trädet växer är upplåtet med tomträtt.

19

3 kap. 3 §

Prop. 1992/93:6

BU. 2 Norrköpings kommun (fastighetsnämnden):

Fastighetsnämnden ser mycket positivt på ändringen I 3 § där det klargörs att om anläggningen hör till tomträtt, skall nödvändiga skyddsåtgärder be­kostas av tomträttshavaren, i de fall de är nödvändiga för att förebygga skada. Härvid undviks diskussioner och eventuell domstolsprocess angående kommunens ansvar för tomträttsupplätelse I sådana fall. Det är vidare natur­ligt att den som kommer att fä svara för att byggnaden eller anläggningen är värdslöst uppförd eller dåligt underhällen är dess ägare, dvs. tomträttshava­ren. Därvid faller det sig även naturligt att det är densamme som fär bekosta de särskilda skyddsåtgärderna.

Villaägamas Riksförbund:

Förbundet delar uppfattningen att det bör klargöras att en tomträttsha­vare - i likhet med en villaägare - får bekosta eventuella skyddsåtgärder till följd av att en byggnad eller anläggning han äger är värdslöst uppförd eller dåligt underhållen.

3 kap. 5 §

Norrköpings kommun (fastighetsnämnden):

Ändringen I 5 § hänger samman med den ändring som föreslagits i 3 kap. 3 § tredje stycket. Klargörande att den som själv skall bekosta arbetet inte är berättigad till ersättning för skada eller intrång är därför en logisk konse­kvens.

Villaägamas Riksförbund:

Ändringen är en naturlig konsekvens av den föreslagna ändringen i 3 kap. 3 § jordabalken. I förevarande fall bör Inte heller tomträttshavaren vara be­rättigad till ersättning för skada eller intrång.

3 kap. 7 §

Stockholms tingsrätt:

Vad gäller förslaget till ändring I 3 kap. 7 § jordabalken Innebär detta att

säväl markägaren som tomträttshavaren skulle kunna vara berättigade till

ersättning. Enligt tingsrättens mening kan förslaget komma att skapa gräns­

dragningsproblem. De skäl som utredningen anfört för att låta även mark­

ägare vara ersättningsberättlgad bygger dels på att ett intrång skulle kunna

leda tUl en lägre avgäld vid en kommande ordinarie avgäldsreglerlng, dels

på att tomträtten kan sägas upp eller på annat sätt bringas att upphöra. Be­

stämmandet av avgäld bygger emellertid oftast på medgivna byggrätter på

den upplåtna marken och Inte pä upplåten yta. Ett intrång av ifrågavarande

slag torde därför sällan påverka avgäldens storlek. Vidare torde det vara yt­

terst sällsynt att en tomträtt sägs upp eller av annan anledning upphör att

gälla. Tingsrätten vill därför i vart fall Ifrågasätta om inte ersättningsrätten I

detta fall begränsas till tomträttshavaren på samma sätt som I tidigare be-

20

handlade fall. Några gvänsdragningsproblem skulle då inte kunna upp-     Prop. 1992/93:6

komma.

Bil. 2

Stockholms kommun (fastighetskontoret):

Den nya formuleringen innebär att markägaren (upplätaren) är berättigad till ersättning om intrånget medför att han inte kan uttaga lika stor avgäld som om intrånget ej skett. Tomträttshavaren är i sin tur berättigad till ersätt­ning för den ytterligare värdeminskning som intrånget kan medföra och för de kostnader som han åsamkas. Detta är enligt kontorets mening skäligt.

Noirköpings kommun (fastighetsnämnden):

Fastighetsnämnden anser att det finns fog för föreslagen ändring mot bak­grund av bl.a. rättviseaspekter och praktiskt handhavande av frägan. Det är tomträttshavaren som har den omedelbara och huvudsakliga olägenheten av ett inträng frän grannfastlgheten. Nuvarande ordning att eventuellt beakta intrånget vid den regelbundet återkommande omprövningen av avgälden är Inte tillfredsställande. Fastighetsnämnden finner därför I likhet med försla­get det rimligt att tomträttshavaren får möjlighet att vända sig direkt mot den inkräktande anläggningens ägare.

Fastighetsnämnden finner det även skäligt att I likhet med promemorian poängtera att det kan förekomma fall där fastighetsägaren bör vara bibehål­len rätten till ersättning trots att fastigheten är upplåten med tomträtt. Före­slagen lydelse ger utrymme för att fastighetsägaren fortfarande kan erhålla ersättning för sin förlust i anledning av Intrånget.

Villaägamas Riksförbund:

Förbundet delar uppfattningen att starka skäl talar för att likställa tomt­rättshavare med fastighetsägare vid tillämpningen av denna paragraf, främst därför att tomträttshavaren har den omedelbara och huvudsakliga olägenhe­ten av ett intrång från grannfastlgheten.

Ytterligare synpunkter

Villaägarnas Riksförbund:

Förbundet anser att tomträttsinstitutet är otidsenligt och har spelat ut sin roll. Dess enda uttalade syfte numera tycks vara att förbehålla markvärde­stegringen ät det allmänna.

Det finns enligt förbundets uppfattning överhuvudtaget inte nägot behov av ytterligare upplåtelser. Tvärtom bör dagens tomträttshavare erbjudas möjligheter att pä rimliga villkor friköpa marken. Möjligheten till friköp fö­rekommer redan på vissa häll. Det krävs dock enhetliga regler för sädana friköp.

Förbundet har tidigare föreslagit att en utredning tillsätts för att se över möjligheterna till friköp samt föreslå regler för detta. 1 en sädan utredning bör en representant från förbundet ingå.

21

Lagrådsremissens lagförslag

Prop. 1992/93:6

Bil. 3

Förslag till

Lag om ändring i jordabalken

Härigenom föreskrivs att 3 kap. 2, 3, 5 och 7§§ jordabalken' skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydebe

Föreslagen lydebe

3 kap.

2§   Tränger rot eller gren In pä fastighet från omräde Intill denna och medför detta olägenhet för fastighetens ägare, fär denne taga bort roten eller gre­nen. Områdets ägare skall dock beredas tillfälle att själv utföra åtgärden, om denna kan befaras medföra skada av betydelse för honom.

Om en fastighet är upplåten med tomträtt, skall vad som i första stycket sägs om fastighetens eller om­rådets ägare i stället gälla tomträtfs-havaren.

3 §2

Den som ämnar utföra eller låta utföra grävning eller liknande arbete pä sin mark skall vidta varje skyddsåtgärd som kan anses nödvändig för att före­bygga skada pä angränsande mark. Bestämmelser om ersättning för skador till följd av grävning eller liknande arbete finns i miljöskadelagen (1986:225).

Medför skyddsåtgärd uppenbarligen högre kostnad än den skada som åt­gärden avser att förebygga, får åtgärden underlåtas. Skadan skall dock ersät­tas enligt bestämmelserna i miljöskadelagen. Om det begärs, skall säkerhet enligt vad som sägs i 2 kap. utsökningsbalken ställas hos länsstyrelsen för ersättningen Innan srbetet börjar.

Är byggnad eller annan anlägg- Är byggnad eller annan anlägg­

ning som hör till angränsande mark, ning, som hör till angränsande

till följd av vårdslöshet vid uppfö- mark, till följd av vårdslöshet vid

randet eller brist I underhållet, av så- uppförandet eller brist i underhållet,

dan beskaffenhet att särskild av sådan beskaffenhet att särskild

skyddsåtgärd är nödvändig för att skyddsåtgärd är nödvändig för att

förebygga skada med anledning av förebygga skada med anledning av

arbete som icke sträckes nedanför arbete som inte sträcks nedanför

vanligt käUardjup, skall åtgärden vanligt källardjup, skall åtgärden

bekostas av den angränsande mar- bekostas av den angränsande mar­

kens ägare.

kens ägare. Om anläggningen hör till

en tomträtt, skall åtgärden i stället be­kostas av tomträttshavaren.

' Balken omtryckt 1971:1209. 2 Senaste lydelse 1986:226.

22

5§'

Nuvarande lydebe

Åtgärd för att förebygga skada till följd av grävning eller liknande ar­bete får vidtagas på annans mark, om det är nödvändigt för att undvika oskälig kostnad eller annan synner­lig olägenhet. Skada och inträng skall ersättas, om markens ägare ej är skyldig att bekosta arbetet. Om det begäres, skall säkerhet enligt vad som sägs i 2 kap. utsökningsbalken ställas hos länsstyrelsen för ersätt­ningen innan arbetet börjar.

Föreslagen tydelse

Åtgärder för att förebygga skada till följd av grävning eller liknande arbete fär vidtas pä annans mark, om det är nödvändigt för att undvika oskälig kostnad eller annan synner­lig olägenhet. Skada och Inträng skall ersättas. Den som enligt 3§ tredje stycket själv skall bekosta arbe­tet är dock inte berättigad till ersätt­ning. Om det begärs, skall säkerhet enligt vad som sägs i 2 kap. utsök­ningsbalken ställas hos länsstyrelsen för ersättningen Innan arbetet bör­jar.

Prop. 1992/93:6 Bil. 3

7§

Har byggnad eller annan anläggning uppförts så att den skjuter In på an­gränsande mark, och skulle anläggningens borttagande eller förändring medföra betydande kostnad eller olägenhet för anläggningens ägare, är denne ej skyldig att avträda den mark som sålunda tagits i anspråk, förrän anläggningen avlägsnas eller blir obrukbar. Vad som sagts nu gäller dock ej, om den som uppförde anläggningen inkräktade pä den angränsande marken med avsikt eller av grov vårdslöshet och, när anläggningen överlåtits till an­nan, denne ägde kännedom därom vid sitt förvärv.

Den angränsande markens ägare

Den angränsande markens ägare

är berättigad till ersättning för det     är berättigad till ersättning för det

intrång som anläggningen medför.

intrång som anläggningen medför för honom. Om marken före in­trånget har upplåtits med tomträtt, är tomträttshavaren berättigad till er­sättning för det intrång som anlägg­ningen medför för honom.

1.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1993.

2.

Har inträng som avses I 3 kap. 7 § inletts före ikraftträdandet, gäller äldre bestämmelser om rätten till ersättning.

3 Senaste lydelse 1981:784. Senaste lydelse 1987:132.

23

Lagrådet

Prop. 1992/93:6

Bil. 4

Utdrag ur protokoll vid sammanträde 1992-06-03

Närvarande: justltiterådet Bengt Rydin, regeringsrådet Stig von Bahr, jus­titierådet Inger[REDACTED_EFTERNAMN].

Enligt protokoll vid regeringssammanträde den 27 maj 1992 har rege­ringen pä hemställan av statsrådet Laurén beslutat inhämta lagrådets ytt­rande över förslag till lag om ändring i jordabalken.

Förslaget har Inför lagrådet föredragits av hovrättsassessorn Sten Anders­son.

Lagrådet lämnar förslaget utan erinran.

24

Innehåll

Prop. 1992/93:6

Propositionens huvudsakliga Innehåll.................... 

1

Propositionens lagförslag.................................... 

....... 

2

Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde

den 11 juni 1992.............................................. 

....... 

4

1

Inledning .................................................. 

....... 

4

2

Gällande rätt.............................................. 

....... 

5

2.1

Tomträttsinstitutet................................. 

....... 

5

2.2

Tomträttshavarens ställning enligt 3 kap. jordabalken ..

6

2.3

Rättspraxis............................................ 

....... 

8

3

överväganden och förslag............................. 

....... 

9

4

Upprättat lagförslag m.m.............................. 

...... 

12

5

Specialmotivering........................................ 

...... 

13

6

Hemställan................................................. 

...... 

15

7

Beslut....................................................... 

15

Bilaga 1 Lagförslaget i departementspromemorian Ds 1991:69 ...

16

Bilaga 2 Sammanställning av remissyttranden......... 

...... 

18

Bilaga 3 Lagrådsremissens lagförslag.................... 

...... 

22

Bilaga 4 Lagrådets yttrande ............................... 

...... 

24

25