Regeringens proposition

1995/96:43

Vissa arrenderättsliga frågor

Regeringen överlämnar denna proposition till riksdagen.

Stockholm den 28 september 1995

Mona[REDACTED_EFTERNAMN]

 Laila Freivalds

 (Justitiedepartementet)

Propositionens huvudsakliga innehåll

I propositionen föreslås vissa ändringar i de regler som gäller för

jordbruksarrende. Ändringarna innebär i huvudsak följande.

 Den nuvarande regeln i 9 kap. 19 § jordabalken om arrendatorns skyldighet att

avhjälpa sådana brandskador på arrendestället som inte är så omfattande att

egendom måste byggas om eller ersättas utvidgas till att gälla också vid andra

skador än sådana som orsakas av brand. Liksom enligt nuvarande reglering ges

arrendatorn, om han inte varit vållande till skadan, rätt till ersättning av

jordägaren sedan arbetet har utförts.

 Om arrendatorn inte har jakträtt på arrendestället, skall jordägaren ansvara

för förluster som drabbar arrendatorn på grund av viltskador. Jordägarens ansvar

gäller dock inte, om han visar att skadan inte kunnat förhindras trots rimliga

ansträngningar från hans sida.

 En part som inte har anfört klander mot en arrendesyn ges rätt att, sedan

motparten anfört klander, föra klandertalan anslutningsvis. I ett sådant fall

skall parten ge in sin stämningsansökan inom en månad från det att parten

delgavs stämning med anledning av den första klandertalan. En talan som förs

anslutningsvis förfaller om den första klandertalan återkallas eller av annat

skäl förfaller. Tidsfristen för ordinärt klander av en syn förkortas samtidigt

till en månad efter det att parten delgavs synehandlingen.

 En arrendator som anser sig ha en motfordran som han vill dra av från

arrendeavgiften ges rätt att hos länsstyrelsen deponera det belopp som

motfordringen uppgår till. Han kan därigenom förhindra att arrenderätten

förverkas på grund av att beloppet inte betalats till jordägaren. Möjligheten

till deposition skall också gälla när det råder tvist om storleken av en

arrendeavgift som skall utgå i pengar men vars belopp inte framgår av avtalet.

Möjligheten till deposition skall gälla vid alla typer av arrende.

 Vid ett arrende som är gemensamt för flera personer och som avser ett

utvecklat eller utvecklingsbart lantbruksföretag införs en möjlighet för var och

en av medarrendatorerna att överlåta sin rätt till en medarrendator som är make

eller avkomling till överlåtaren.

 Vidare föreslås att det vid bostadsarrende inte längre skall gälla som

förutsättning för arrendatorns besittningsskydd att det har bestämts ett

taxeringsvärde för den bostadsbyggnad som finns på arrendestället.

 Slutligen behandlas frågan om det bör införas en kollektiv förhandlingsrätt

för bostadsarrendatorer. Regeringen gör den bedömningen att någon sådan

förhandlingsrätt inte behöver lagfästas.

 Lagändringarna föreslås träda i kraft den 1 januari 1996.

Innehållsförteckning

1 Förslag till riksdagsbeslut................................ 4

2 Lagtext.................................................... 5

3 Ärendet och dess beredning................................. 10

4 Ansvaret för skador på byggnader och andra anläggningar.... 11

5 Viltskador................................................. 13

6 Klander av syn............................................. 19

7 Deposition av arrendeavgift................................ 21

8 Överlåtelse av arrenderätt vid gemensamt arrendatorskap.... 23

9 Besittningskydd vid bostadsarrende......................... 25

10 Kollektiv förhandlingsrätt för bostadsarrendatorer......... 31

11 Ikraftträdande m.m. ....................................... 35

12 Kostnader.................................................. 35

13 Författningskommentar...................................... 36

Bilaga 1 Sammanfattning av betänkandet Investeringar i

 arrendejordbruket (SOU 1992:109).................... 44

Bilaga 2 Lagförslagen i betänkandet Investeringar i arrende

 jordbruket (SOU 1992:109)........................... 50

Bilaga 3 Förteckning över remissinstanser.................... 63

Bilaga 4 Lagförslaget i promemorian Besittningsskydd

 vid bostadsarrende (dnr Ju 95/2603)................. 64

Bilaga 5 Förteckning över remissinstanser.................... 65

Bilaga 6 Lagrådsremissens lagförslag......................... 66

Bilag 7 Lagrådets yttrande.................................. 71

Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde den 28 september 1995 72

1 Förslag till riksdagsbeslut

Regeringen föreslår att riksdagen antar regeringens förslag till lag om ändring

i jordabalken.

2 Lagtext

Regeringen har följande förslag till lagtext.

Förslag till lag om ändring i jordabalken

Härigenom föreskrivs i fråga om jordabalken1

 dels att 9 kap. 19, 28 och 31 §§ samt 10 kap. 4 § skall ha följande lydelse,

 dels att det i balken skall införas tre nya paragrafer, 8 kap. 12 a och

12 b §§ samt 9 kap. 34 a §, av följande lydelse.

--------------------------------------------------------------------

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

 8 kap.

 12 a §

--------------------------------------------------------------------

 Anser arrendatorn att han

 enligt en bestämmelse i denna balk

 har rätt till nedsättning av arren-

 deavgiften eller till ersättning

 för skada eller för avhjälpande av

 brist eller att han har någon

 annan motfordran hos jordägaren,

 och vill arrendatorn dra av mot-

 svarande belopp från en arrende-

 avgift som utgår i pengar, får han

 deponera beloppet hos länsstyrel-

 sen. Detta gäller också när parterna

 är oense om storleken på en

 arrendeavgift som skall utgå i

 pengar men vars belopp inte

 framgår av avtalet.

 Bestämmelser om deposition i

 vissa andra fall finns i lagen

 (1927:56) om nedsättning av pengar

 hos myndighet.

 När arrendatorn vill deponera

 ett belopp hos länsstyrelsen

 enligt första stycket, skall han

 lämna skriftliga uppgifter i två

 exemplar om arrendeförhållandet,

 förfallodagen och grunden för

 avdraget eller tvistens

 beskaffenhet samt ställa pant

 eller borgen, som länsstyrelsen

 finner skälig, för den kostnad

 jordägaren kan få för att få ut

 beloppet och för ränta på beloppet.

 Har arrendatorn deponerat en

 arrendeavgift hos länsstyrelsen,

 får jordägaren inte göra gällande att

 arrenderätten blivit förverkad på

 grund av att det deponerade

 beloppet inte har betalats till

 honom.

 Länsstyrelsens beslut i ett

 ärende om deposition får överklagas

 till tingsrätten på den ort där läns-

 styrelsen finns. Vid överklagande

 tillämpas lagen (1946:807) om

 handläggning av domstolsärenden.

 12 b §

--------------------------------------------------------------------

 Länsstyrelsen skall genast

 underrätta jordägaren i rekommende-

 rat brev om en deposition enligt

 12 a §.

 Ett deponerat belopp skall ge-

 nast sättas in på ett räntebärande

 konto. Räntan skall betalas till

 den som får lyfta beloppet.

 Om jordägaren inte inom tre

 månader från det att beloppet har

 förfallit till betalning och

 underrättelse om depositionen har

 sänts till honom visar att han

 kommit överens med arrendatorn om

 att han skall få lyfta beloppet

 eller att han väckt talan om detta

 mot arrendatorn, har arrendatorn

 rätt att få tillbaka det deponerade

 beloppet. Om jordägaren har väckt

 talan inom den angivna tiden, får

 beloppet inte lyftas förrän denna

 talan har blivit slutligt

 avgjord.

**FOOTNOTES**

1 Balken omtryckt 1971:1209.

 9 kap.

 19 §

--------------------------------------------------------------------

 Skadas anläggning som avses i Skadas anläggning som avses i

18 § av brand och är skadan mindre 18 § och är skadan inte sådan att

omfattande än där anges, skall anläggningen måste byggas om eller

arrendatorn avhjälpa skadan. Om ersättas med en ny för att kunna

han ej själv är vållande, har han användas för sitt ändamål, skall

rätt att av jordägaren erhålla arrendatorn avhjälpa skadan. Om

ersättning för den nödvändiga han inte själv har vållat skadan,

kostnaden sedan arbetet fullbor- har han efter det att arbetet

dats. fullbordats rätt att få ersättning

 av jordägaren för den nödvändiga

 kostnaden för arbetet.

 28 §

--------------------------------------------------------------------

 Om part ej godtager syn, som Om en part inte godtar en syn,

hållits på sätt och inom tid som som har hållits på det sätt och inom

anges i 24 §, får parten klandra den tid som anges i 24 §, får

synen genom att väcka talan mot parten klandra synen genom att

den andra parten inom två månader väcka talan mot den andra parten

från det synehandlingen delgavs inom en månad från det att

honom. Klandras icke synen, synehandlingen delgavs honom. Om

gäller den som fullt bevis för synen inte klandras, gäller den

arrendeställets skick den dag som fullt bevis för arrendeställets

till vilken synen hänför sig. skick den dag till vilken synen

Motbevisning mot synen är i sådant hänför sig. Motbevisning mot synen

fall ej tillåten. är inte tillåten i ett sådant fall.

 Om den ena parten har klandrat

 synen, får också motparten klandra

 synen, trots att den för honom

 gällande tiden för klander har gått

 ut. En sådan klandertalan skall

 väckas inom en månad från det att

 parten delgavs stämning med

 anledning av den första

 klandertalan. Om den första

 klandertalan återkallas eller

 förfaller av något annat skäl,

 förfaller också den senare talan.

 Synemännen skall yttra sig

 Synemännen är skyldiga att i mål skriftligen i ett mål om klander,

om klander avge skriftligt om domstolen begär det.

yttrande, om rätten begär det.

 31 §2

 Arrendatorn får inte överlåta arrenderätten utan jordägarens samtycke, om ej

annat följer av andra-fjärde styckena eller av 31 a §.

 Är arrendeavtalet slutet för viss tid som ej understiger tio år, får

arrendatorn, om ej annat avtalats, överlåta arrenderätten till annan med vilken

jordägaren skäligen kan nöjas. Han skall dock först erbjuda jordägaren att

återtaga arrendestället mot skyldighet att vid avräkning enligt 23 § utge skälig

ersättning för arrenderättens värde. Vill jordägaren antaga erbjudandet, skall

han lämna besked därom inom en månad.

--------------------------------------------------------------------

 Vidare gäller beträffande arren- Vidare gäller beträffande arren-

den för viss tid att arrendatorn, den för viss tid att arrendatorn,

även om annat avtalats, får överlåtaäven om annat avtalats, får överlåta

arrenderätten, om den avser ett arrenderätten, om den avser ett

utvecklat eller utvecklingsbart utvecklat eller utvecklingsbart

lantbruksföretag, till sin make lantbruksföretag, till sin make

eller avkomling, om arrendenämn- eller avkomling, om arrendenämnden

den tillåter det. Sådant tillstånd tillåter det. Sådant tillstånd skall

skall lämnas, om inte jordägaren lämnas, om inte jordägaren har

har befogad anledning att befogad anledning att motsätta sig

motsätta sig överlåtelsen. överlåtelsen. Innehas arrenderätten

 av flera personer gemensamt, får

 var och en av dem under samma

 förutsättningar överlåta sin rätt till

 en medarrendator som är make eller

 avkomling till överlåtaren.

 Avlider arrendatorn under arrendetiden, har dödsboet, oavsett för vilken tid

avtalet är ingånget, samma rätt som enligt andra stycket tillkommer arrendator

för där avsett fall, om ej annat avtalats. Erbjudandet till jordägaren skall

göras inom sex månader efter dödsfallet. Dödsboet har vidare samma rätt som

enligt tredje stycket tillkommer arrendator för fall som avses där.

 Första-tredje styckena äger motsvarande tillämpning på arrenderättens övergång

genom bodelning, arv, testamente, bolagsskifte eller liknande förvärv.

**FOOTNOTES**

2 Senaste lydelse 1995:567.

 34 a §

--------------------------------------------------------------------

 Har jordägaren förbehållit sig

 jakträtten, är han skyldig att

 ersätta arrendatorn för förluster på

 grund av viltskador på

 arrendestället eller på arrenda-

 torns egendom. Detta gäller dock

 inte om jordägaren visar att

 skadan inte kunnat förhindras

 trots rimliga ansträngningar från

 hans sida.

10 kap.

4 §3

--------------------------------------------------------------------

 Bestämmelserna i 5 och 6 §§ om Bestämmelserna i 5 och 6 §§ om

förlängning av arrendeavtal gäller förlängning av arrendeavtal gäller

vid arrende för viss tid, utom när vid arrende för viss tid, utom när

 1. hus som avses i 1 § ej finns 1. hus som avses i 1 § ej finns

på arrendestället då avtalet senastpå arrendestället då avtalet senast

kan uppsägas från jordägarens sida kan uppsägas från jordägarens sida,

eller, om sådant hus finns, det då eller

ej åsatts taxeringsvärde, eller

 2. jordägaren säger upp arrendeavtalet på den grund att arrenderätten är

förverkad eller förhållande som avses i 8 kap. 14 § föreligger, dock inte om i

uppsägningen anges att den sker till arrendetidens utgång.

 Förbehåll att arrenderätten icke skall vara förenad med rätt till förlängning

gäller, om det godkänts av arrendenämnden.

_____________________

 1. Denna lag träder i kraft den 1 januari 1996.

 2. I fråga om avtal som har ingåtts före ikraftträdandet gäller, såvitt avser

8 kap. 12 a och 12 b samt 9 kap. 19, 31 och 34 a §§, äldre regler fram till den

tidpunkt till vilken avtalet tidigast kan sägas upp genom uppsägning efter

ikraftträdandet.

 3. I fall då tid för klander av arrendesyn har börjat löpa före

ikraftträdandet gäller 9 kap. 28 § första stycket i sin äldre lydelse.

 4. Beträffande arrendeställen på vilka det vid ikraftträdandet finns hus för

vilket det då inte har bestämts något taxeringsvärde gäller 10 kap. 4 § i dess

tidigare lydelse fram till den tidpunkt till vilken avtalet tidigast kan sägas

upp genom uppsägning efter ikraftträdandet.

**FOOTNOTES**

3 Senaste lydelse 1984:678.

3 Ärendet och dess beredning

genom beslut den 17 maj 1990 bemyndigade regeringen chefen för

justitiedepartementet att tillkalla en kommitté med uppgift att se över

arrendelagstiftningen i vissa delar. Kommittén antog namnet 1990 års

arrendekommitté. Kommittén överlämnade i oktober 1991 betänkandet Historiska

arrenden - förslag till friköpslag (SOU 1991:85) och i oktober 1992 betänkandet

Investeringar i arrendejordbruket och andra arrenderättsliga frågor (SOU

1992:109). Förutom förslag till regler om skydd för jordbruksarrendatorers

investeringar på arrendestället ges i det sistnämnda betänkandet förslag till

lagändringar som rör ansvaret för skador på byggnader och andra anläggningar,

ansvaret för skador av vilt, möjligheten att klandra en arrendesyn

anslutningsvis, möjligheten att i vissa fall deponera arrendeavgift och

besittningsskydd när en medarrendator vill träda ur arrendeförhållandet.

Regeringen överlämnade i mars 1995 propositionen Investeringar i

arrendejordbruket m.m. (prop. 1994/95:155) till riksdagen. I propositionen

behandlades betänkandenas förslag om skydd för jordbruksarrendatorers investe-

ringar på arrendestället och om friköp vid s.k. historiska arrenden. Sedan

riksdagen antagit regeringens förslag trädde lagändringarna i kraft den 1 juli

1995 (bet. 1994/95:LU26, rskr. 1994/95:361, SFS 1995:567 och 568). I denna

lagrådsremiss tar regeringen upp övriga frågor i betänkandet Investeringar i

arrendejordbruket och andra arrenderättsliga frågor (SOU 1992:109).

 En sammanfattning av betänkandet finns i bilaga 1. Betänkandets lagförslag i

aktuella delar finns i bilaga 2. Betänkandet har remissbehandlats. En

förteckning över remissinstanserna finns i bilaga 3. En sammanställning av

remissyttrandena har gjorts inom Justitiedepartementet och finns tillgänglig i

lagstiftningsärendet (dnr Ju92/4401).

 Vid bostadsarrende är det enligt 10 kap. 4 § jordabalken en förutsättning för

arrendatorns besittningsskydd att det på arrendestället finns ett bostadshus för

vilket det har bestämts ett taxeringsvärde. Hittills har enligt skatte-

lagstiftningen gällt att det inte satts något taxeringsvärde på hus vars

taxeringsvärde skulle understiga 10 000 kr, 7 kap. 16 § fastighetstaxeringslagen

(1979:1152). Efter en lagändring med verkan fr.o.m. den 1 januari 1996 för

småhus har denna undre värdegräns höjts till 50 000 kr (prop. 1992/93:122, bet.

1992/93:SkU16, rskr. 1992/93:150, SFS 1992:1666). I en inom

Justitiedepartementet upprättad promemoria beskrivs verkningarna för de

civilrättsliga reglerna om besittningsskydd som den nyssnämnda ändringen i

skattelagstiftningen leder till. Promemorians lagförslag finns i bilaga 4.

Promemorian har remissbehandlats. En förteckning över remissinstanserna finns i

bilaga 5. En sammanställning av remissyttrandena har gjorts inom

Justitiedepartementet och finns tillgänglig i lagstiftningsärendet (dnr

Ju95/2603).

 I en riksdagsmotion, mot. 1990/91:L502, har frågan väckts om en

förhandlingsordning, motsvarande den som finns på hyresområdet, bör införas även

på området för bostadsarrende. Riksdagen anförde att det aktualiserade

spörsmålet borde bli föremål för en närmare utredning och att det fick ankomma

på regeringen att bestämma de närmare formerna för utredningsarbetets bedrivande

(bet. 1990/91:LU23, rskr. 1990/91:194). Med anledning härav har

Justitiedepartementet anordnat en hearing i frågan. Resultatet av hearingen och

regeringens bedömning i frågan om det bör införas en kollektiv förhandlingsrätt

för bostadsarrendatorer redovisas i avsnitt 10.

Lagrådet

Regeringen beslutade den 7 september 1995 att inhämta Lagrådets yttrande över

det lagförslag som finns i bilaga 6.

 Lagrådets yttrande finns i bilaga 7.

 Regeringen behandlar Lagrådets synpunkter, samt de ändringar som med anledning

av dessa har gjorts i förslaget, i författningskommentaren. Dessutom har det

gjorts vissa jämkningar av redaktionell natur i lagtexten.

4 Ansvaret för skador på byggnader och andra anläggningar

--------------------------------------------------------------------

| Regeringens förslag: Den nuvarande regeln i 9 kap. 19 § |

| jordabalken om arrendatorns skyldighet att avhjälpa sådana |

| skador orsakade av brand vilka inte är så omfattande att |

| jordägarens byggnadsskyldighet kan aktualiseras utvidgas till |

| att gälla också vid andra skador än sådana som orsakas av brand.|

| Liksom enligt nuvarande reglering skall arrendatorn, om han |

| inte varit vållande till skadan, ha rätt till ersättning av |

| jordägaren sedan arbetet har utförts. Någon begränsning av |

| ersättningsbeloppet införs inte. |

--------------------------------------------------------------------

 Kommitténs förslag: Kommittén har föreslagit att regeln skall vara tillämplig

vid skador på grund av brand eller annan olyckshändelse. Vad gäller

arrendatorns rätt till ersättning sedan arbetet fullbordats har kommittén

föreslagit att arrendatorn skall ha rätt att få ersättning av jordägaren för den

del av den nödvändiga kostnaden som överstiger ett halvt basbelopp, om parterna

inte kommit överens om ett annat belopp.

 Remissinstanserna: De flesta remissinstanser som yttrat sig över kommitténs

förslag i denna del har tillstyrkt det eller lämnat det utan erinran. Uppsala

universitet samt Egendomsnämnderna i Uppsala respektive Lunds stift anser dock

att regeln i 9 kap. 19 § jordabalken i stället bör tas bort och att det bör

ankomma på parterna att skapa tillämpningsregler beträffande försäkrings- och

självriskfrågor. Några remissinstanser på jordägarsidan anser att den del av

skadekostnaden som arrendatorn enligt förslaget har att svara för bör sättas

högre än ett basbelopp medan remissinstanserna på arrendatorssidan anser att

denna del bör vara lägre än ett halvt basbelopp eller att arrendatorn inte bör

svara för någon del av skadekostnaden. Några arrendatorsföreningar anser att

storleken på arrendatorns "självrisk" inte bör göras dispositiv.

 Bakgrund: Vad gäller ansvaret för skador på byggnader och andra anläggningar

på arrendestället innebär den nuvarande regleringen följande.

 Om en byggnad, täckdikning eller annan anläggning skadas eller förslits utan

att arrendatorn har vållat detta och anläggningen måste byggas om eller ersättas

med en ny för att kunna användas för sitt ändamål, skall jordägaren enligt 9

kap. 18 § jordabalken utföra arbetet. Detta gäller dock endast om anläggningen

behövs för en ändamålsenlig planläggning av jordbruket på arrendestället.Om

jordägaren inte utför arbetet inom skälig tid efter anmaning, får arrendatorn

utföra det i hans ställe.

 Om en skada på jordägarens egendom inte är så omfattande att jordägarens

byggnadsskyldighet enligt den nämnda paragrafen aktualiseras, åligger det i

princip arrendatorn att åtgärda skadan inom ramen för sin allmänna

underhållsskyldighet enligt 9 kap. 15 § jordabalken. Är skadan eller

förslitningen så liten att den med ett normalt betraktelsesätt inte föranleder

någon åtgärd, behöver dock arrendatorn givetvis inte åtgärda den.

 Vad gäller skador på grund av brand gäller en särskild reglering i 9 kap. 19 §

jordabalken. Om skadan inte är så omfattande att jordägarens byggnadsskyldighet

aktualiseras, skall arrendatorn avhjälpa skadan. Om arrendatorn inte har vållat

skadan själv, har han rätt till ersättning av jordägaren för den nödvändiga

kostnaden för avhjälpande. Om skadan däremot har orsakats av annat än brand,

såsom storm, hagel, snötryck, utströmmande vatten eller olja, insekter,

explosion eller åsknedslag som inte lett till brand, får arrendatorn på eget

ansvar själv bestämma om och när avhjälpande skall ske och någon rätt till

ersättning av jordägaren för detta finns inte.

 Fördelningen av olycksrisken på jordägaren vid svårare skador och på

arrendatorn vid mindre skador samt den särskilda regeln om brandskador infördes

vid tillkomsten av 1907 års lag om nyttjanderätt till fast egendom. Vad gäller

fördelningen av olycksrisken ansågs denna påkallad av praktiska skäl.

Beträffande brandskador motiverades jordägarens ersättningsskyldighet av

försäkringshänsyn. Det ansågs nämligen rimligt att jordägaren höll egendomen

brandförsäkrad. Arrendatorns kostnader för att avhjälpa skadan kunde sedan tas

ur en utfallande försäkringsersättning.

 Skälen för regeringens förslag: Som nämnts tidigare innebär den nuvarande

regleringen att jordägaren skall avhjälpa skador på den arrenderade egendomen så

att en byggnad eller anläggning skall kunna användas för avsett ändamål. Detta

gäller under förutsättning att den skadade byggnaden eller anläggningen behövs

för jordbruket. Arrendatorn, å sin sida, skall bekosta avhjälpande av sådana

brandskador som inte är så omfattande att de måste avhjälpas för att byggnaden

eller anläggningen skall kunna användas för sitt ändamål.

 Lagens särbehandling av brandskador beror på att brandförsäkring var ett av de

första försäkringsområdena och det har ansetts att jordägaren har stått närmast

till att hålla egendomen brandförsäkrad. Numera innehåller dock en normal

egendomsförsäkring skydd också vid andra skador än brand. Regeringen delar

kommitténs bedömning att det knappast finns någon avgörande skillnad vad gäller

möjligheterna att försäkra egendom mot brand och andra skador. Regeln i 9 kap.

19 § jordabalken bör därför utvidgas så att den inte bara omfattar skador

orsakade av brand utan alla typer av skador. Det finns ingen anledning att

begränsa regeln till sådana skador som täcks av en eventuell försäkring.I likhet

med kommittén anser regeringen att bestämmelsen om jordägarens skyldighet att

ersätta arrendatorn för den nödvändiga kostnaden för arbetet såsom i dag bör

vara tvingande.

 Kommittén har anfört att det i enlighet med arrendelagstiftningens

principiella uppdelning av parternas ansvar ligger nära till hands att låta

arrendatorn stå för åtminstone någon del av den självrisk som dras från en

försäkringsersättning som utgår till jordägaren. Vissa remissinstanser på

arrendatorssidan har emellertid framhållit att det beträffande vissa

skadeorsaker, såsom storm, hagel och åsknedslag, inte finns några möjligheter

att förebygga skador och att arrendatorn inte heller i övrigt kan förebygga

skador genom att påverka val av material och av konstruktion. Det vore därför

inte rimligt att göra arrendatorn ansvarig för någon del av skadan. Det har

också framhållits att det beträffande vissa typer av skador - exempelvis

insektsskador - inte görs något självriskavdrag från den försäkringsersättning

som utbetalas till jordägaren. Mot denna bakgrund måste det enligt regeringens

mening starkt ifrågasättas om det är lämpligt att göra ett sådant avdrag på den

ersättning för att åtgärda en skada som arrendatorn kan ha rätt till av

jordägaren. Till detta kommer att konstruktioner med självrisker snarare hör

hemma i försäkringsförhållanden där de fyller funktionen att göra

försäkringstagaren mer aktsam för att undvika försäkringfall. Man kan för övrigt

inte utan vidare utgå från att jordägaren verkligen har en försäkring eller att

en ersättning till jordägaren alltid utbetalas från en sådan försäkring.

 Sammantaget finner regeringen att det inte är lämpligt att införa en

lagstadgad begränsning av arrendatorns rätt till ersättning på det sätt som

kommittén har föreslagit. Det kan inte heller anses påkallat att införa en sådan

begränsning enbart med anledning av att jordägarens ansvar i detta sammanhang

utvidgas till att gälla även andra skador än brandskador.

5 Viltskador

--------------------------------------------------------------------

| Regeringens förslag: Om arrendatorn saknar jakträtt på |

| arrendestället, skall jordägaren enligt en tvingande regel |

| ersätta arrendatorn för förluster på grund av viltskador på |

| arrendestället eller på arrendatorns egendom. Detta gäller dock |

| inte om jordägaren kan visa att skadan inte kunnat förhindras |

| trots rimliga ansträngningar från hans sida. Kommitténs förslag: Om

jakträtten inte ingår i arrendet skall |

| jordägaren enligt en tvingande regel vara skyldig att ersätta |

| arrendatorn för skador på jordbruksgrödor som orsakats av vilt |

| som får jagas under någon del av året. Ersättning skall dock inte|

| utgå om grödan med hänsyn till det föreliggande viltbeståndet är|

| särskilt olämplig att odla på arrendestället. Om parterna inte |

| överenskommit annat skall från ersättningen göras avdrag med tio|

| procent av skadans belopp, dock lägst fyra procent av |

| arrendeavgiften för innevarande arrendeår. Ersättningen får inte|

| överstiga arrendeavgiften för innevarande arrendeår. Om parterna|

| inte kan enas om ersättningen skall skadan värderas av minst en |

| sakkunnig som utses av parterna gemensamt eller av |

| länsstyrelsen. |

| Remissinstanserna: Ungefär lika många instanser som är positiva |

| till förslaget är negativa till det. |

| Svea hovrätt menar att det mest naturliga är att frågan om |

| viltskador löses genom försäkring medan Sveriges Försäkringsförbund|

| har uttalat att jordägarna inte kan påräkna att viltskador i |

| framtiden kommer att täckas av ansvarsförsäkring. Flera |

| arrendatorsföreningar anser att jakträtten i stället alltid bör |

| tillkomma arrendatorn. Flera remissinstanser på jordägarsidan |

| anser att risken för viltskador bör beaktas vid bestämmandet av |

| arrendeavgiften i stället för att en ersättningsskyldighet införs. |

| Ett stort antal remissinstanser, bl.a. Svea hovrätt, Uppsala |

| universitet, Kammarkollegiet, Svenska kommunförbundet, Domän AB |

| och Svenska jägareförbundet har påpekat att jordägaren inte alltid|

| kommer att kunna förebygga viltskador, bl.a. då viltet kan |

| vandra in från andra fastigheter. Fideikommissnämnden och |

| Kammarkollegiet anser därför att det bör krävas oaktsamhet från |

| jordägarens sida för att ersättningsskyldighet skall föreligga. |

| Bl.a. Uppsala universitet, Egendomsnämnderna i Uppsala |

| respektive i Göteborgs stift, Fideikommissariernas |

| intresseorganisation och Sveriges jordägareförbund kritiserar |

| förslaget om att ersättning kan utgå med högst ett belopp |

| motsvarande årets arrendeavgift. Arrendeavgiften grundas ofta på|

| andra omständigheter än jordbruksarealen. Ofta utgör |

| bostadsförmånen den största delen av arrenderättens värde. |

| Några arrendatorsföreningar anser att ersättningens storlek inte|

| bör begränsas till arrendeavgiften eftersom skadorna kan uppgå |

| till högre belopp. Vissa arrendatorsföreningar anser däremot att|

| arrendatorn inte bör svara för någon del av skadan. |

| Jordägar- och arrendatorsorganisationer har också olika |

| uppfattningar i frågan huruvida lagreglerna om ersättning för |

| viltskador och om självrisk bör vara dispositiva eller inte. |

| Bakgrund: Enligt 10 § första stycket jaktlagen (1987:259) har |

| jordägaren jakträtten på den mark som hör till fastigheten. Enligt|

| 10 § andra stycket gäller dock att arrendatorn vid |

| jordbruksarrende har jakträtten på den arrenderade marken om |

| inte annat har avtalats. Det råder alltså avtalsfrihet rörande |

| vilken av parterna i ett arrendeförhållande som skall ha |

| jakträtten. |

| I jaktlagen finns vissa andra undantag från regeln om jordägarens|

| jakträtt. I 7 § föreskrivs således att länsstyrelsen, eller i vissa|

| fall Statens naturvårdsverk, får besluta om jakt för att förebygga|

| eller minska risker för trafikolyckor eller för allvarliga |

| skador av vilt (s.k. skyddsjakt). Förutsättningen är att det på |

| grund av ett viltbestånds storlek finns påtagliga risker av |

| angivet slag. I beslutet skall bestämmas hur jakten skall |

| bedrivas, om den skall ske genom jakträttshavarens försorg eller|

| genom särskilt utsedda jägare samt hur det skall förfaras med |

| djur som dödas eller fångas vid jakten. |

| Ett annat undantag från principen om jordägarens jakträtt finns i|

| 23 § jaktlagen. Denna bestämmelse ger den som bor på en gård eller|

| har en trädgård men saknar jakträtt där bl.a. rätt att under vissa|

| tider döda eller fånga och behålla vissa vilda djur, såsom |

| vildsvin, räv, grävling och vildkanin, som kommer in på gården |

| eller i trädgården. |

| När det gäller att minska eller förebygga viltskador på ett |

| arrendeställe är den arrendator som saknar jakträtt väsentligen |

| hänvisad till att antingen försöka förmå jakträttshavaren att öka|

| avskjutningen eller till att ansöka om skyddsjakt enligt 7 § |

| jaktlagen. Vid sidan av detta har arrendatorn i princip |

| möjlighet att kräva skadestånd av jordägaren för viltskador på |

| grundval av arrendekontraktet eller enligt allmänna |

| skadeståndsregler, se betänkandet s. 122. Kravet måste i så fall|

| grundas på att jakträttshavaren, vare sig det är jordägaren själv|

| eller någon som denne har upplåtit jakträtten till, i någon mening|

| har försummat sin viltvård. En framgångsrik skadeståndstalan torde|

| också förutsätta att arrendatorn själv har vidtagit rimliga åtgärder|

| för att förebygga skada. |

| Tidigare fanns det vissa möjligheter att erhålla ersättning för |

| viltskador ur den s.k. viltskadefonden. Ur denna fond kunde |

| lämnas ersättning för skador på jordbruksgrödor eller |

| trädgårdsodlingar, om de förorsakats av älg, kronhjort eller |

| dovhjort (1-6 §§). Fonden bestod av avgifter som skulle erläggas|

| för varje älg, kronhjort och dovhjort som fällts. Ersättning |

| utgick inte om den skadelidande uppsåtligen eller grovt |

| oaktsamt hade medverkat till skadan. En förutsättning för |

| ersättning var vidare att den skadelidande hade vidtagit |

| rimliga åtgärder för att motverka skadan. Ersättningen beslutades|

| av länsstyrelsen. Enligt 17 § kunde Naturvårdsverket också besluta|

| om ersättning för skador av annat vilt än älg, kronhjort och |

| dovhjort, om det var uppenbart oskäligt att den skadelidande |

| själv svarade för de kostnader som skadan föranlett. |

| I enlighet med vad som föreslagits i propositionen 1991/92:9 |

| beslutade riksdagen under hösten 1991 att möjligheten att erhålla|

| ersättning för skada av älg, dovhjort och kronhjort på |

| jordbruksgrödor och trädgårdsodlingar skulle upphöra den 1 januari|

| 1995 (bet. 1991/92:JoU5, rskr. 1991/92:48). Förordningen |

| (1980:400) om ersättning vid vissa viltskador m.m. har upphävts |

| fr.o.m. detta datum. Samtidigt infördes en ny paragraf, 29 a §, |

| i jaktförordningen (1987:905). Enligt denna får Naturvårdsverket|

| i mån av tillgång på medel lämna ersättning av statsmedel för skada|

| orsakad av vilt, om det är uppenbart oskäligt att den |

| skadelidande själv svarar för de kostnader som skadan föranleder.|

| Avsikten är att sådan ersättning endast skall kunna utgå för skador|

| av arter där jakt på grund av beståndens ringa storlek inte är |

| tänkbar i någon form, t.ex. i fråga om tranor eller sälar. På samma|

| villkor får bidrag lämnas till åtgärder för att förebygga sådan |

| skada. De nya bestämmelserna innebär också att fällavgifterna för|

| dovhjort, kronhjort och årskalv av älg har avskaffats. |

| I detta sammanhang kan också nämnas att det enligt förordningen |

| (1976:430) om ersättning vid vissa skador av rovdjur kan lämnas |

| ersättning eller bidrag av statsmedel för vissa skador som |

| rovdjur orsakar på tamdjursskötseln eller för att förebygga sådan|

| skada. |

| Till grund för den nämnda propositionen med förslag om avskaffande|

| av viltskadefonden m.m. (prop. 1991/92:9) låg betänkandet Skada |

| av vilt (SOU 1990:60) som överlämnades av Utredningen om |

| ersättning vid vissa viltskador i augusti 1990. I betänkandet |

| föreslogs bl.a. att 23 § jaktlagen skulle kompletteras med en |

| regel enligt vilken länsstyrelsen skulle kunna ge |

| jordbruksarrendatorer rätt till skyddsjakt för att förebygga |

| eller minska risker för skador på jordbruksgrödor till följd av |

| ett viltbestånds storlek. Något sådant förslag togs dock inte upp|

| i propositionen. Problemen när det gäller att förebygga |

| viltskador på jordbruket borde enligt det föredragande statsrådet|

| i stället kunna lösas genom en omfattande information till och |

| utbildning av markägare, jägare och arrendatorer. |

| Informationsåtgärderna borde omfatta möjligheterna till |

| skyddsjakt enligt 7 § jaktlagen. Dessutom anförde föredraganden|

| att det var angeläget att länsstyrelserna visar stor beredskap |

| och snabbhet i handläggningen av ärenden om skyddsjakt. De nämnda|

| åtgärderna borde enligt föredraganden medföra tillräckliga |

| möjligheter för arrendatorn att förebygga skador på jordbruket. |

| Skälen för regeringens förslag: Det är vanligt vid upplåtelse av|

| jordbruksarrende att jordägaren förbehåller sig jakträtten på |

| arrendestället. Jordägaren har i ett sådant fall ofta intresse av|

| att hålla en stor viltstam, antingen för att kunna jaga själv |

| eller för att kunna upplåta jakträtt till någon annan. För |

| arrendatorn kan däremot en stor viltstam betyda ökad risk för |

| skador på jordbruksgrödor. Samtidigt är möjligheten att lösa |

| problemen genom skyddsjakt begränsade. På sina håll i landet har|

| detta medfört problem för arrendatorerna. Avskaffandet av |

| viltskadefonden har accentuerat behovet av att införa regler |

| till skydd för arrendatorerna för sådana fall där jordägaren |

| förbehållit sig jakträtten. Som nämnts tidigare skall jakträtten|

| anses ingå i jordbruksarrendet om inte annat har avtalats. Det |

| krävs således en aktiv handling från parternas sida för att |

| undanta jakträtten från arrendeupplåtelsen. Detta borde rimligen|

| medföra att parterna diskuterar frågor som har samband med |

| jakträtten vid arrendeavtalets ingående. Om jordägaren önskar |

| förbehålla sig jakträtten, har arrendatorn möjlighet att begära att|

| detta också avspeglas i storleken på arrendeavgiften. Trots |

| detta synes frågan om jakträtt och om viltskador ofta inte ägnas|

| någon större uppmärksamhet i samband med avtalsslutet. En |

| förklaring till detta kan vara att det är vanligt att parterna |

| använder förtryckta avtalsformulär i vilka avtalsvillkoren inne-|

| håller att jakträtten skall vara förbehållen jordägaren. |

| Som kommittén framhållit bör man inte söka komma till rätta med |

| problemen genom att införa tvingande regler om att jakträtten |

| alltid skall tillkomma arrendatorn. En sådan reglering skulle |

| innebära ett alltför stort ingrepp i avtalsfriheten. Regeringen |

| delar vidare kommitténs uppfattning att det inte är ändamålsenligt|

| att lösa problemen med viltskador genom att utvidga institutet |

| skyddsjakt. En sådan ordning förefaller förhållandevis omständlig|

| utan att det kan antas att den skulle vara särskilt effektiv. |

| Det ligger i stället närmare till hands att införa ett lagstadgat|

| ansvar för jordägaren för viltskador i de fall då jakträtten inte|

| ingår i arrendet. Som har framhållits i det föregående torde |

| jordägaren redan i dag såsom avtalspart ha ett visst |

| skadeståndsansvar gentemot arrendatorn, om det uppkommer |

| viltskador på grund av att jordägaren inte har bedrivit viltvård|

| i rimlig utsträckning. En lagreglering bör innebära att detta |

| skadeståndsansvar klargörs, preciseras och görs tvingande. |

| En förutsättning för jordägarens ersättningsskyldighet bör alltså vara|

| att jakträtten inte ingår i arrendet och att arrendatorn därför |

| saknar jakträtt på arrendestället. Jordägaren bör ha ansvaret för|

| viltskador både i fall då han har förbehållit sig jakträtten och|

| har den kvar för egen del och i fall då han har upplåtit |

| jakträtten till någon annan än arrendatorn. Om jordägaren har |

| upplåtit jakträtten till någon annan får det ankomma på jordägaren|

| att försäkra sig om att jakträttshavaren bedriver erforderlig |

| viltvård. Skulle jakträtten vara uppdelad mellan parterna, bör |

| bestämmelsen tillämpas så att ersättning inte utgår för skador |

| orsakade av vilt som arrendatorn får jaga. |

| En ytterligare förutsättning för att ålägga jordägaren ansvar för|

| viltskador måste vara att denne har en reell möjlighet att |

| förhindra eller begränsa viltskador på den utarrenderade marken.|

| Viltskador exempelvis på jordbruksgrödor torde inte kunna |

| undvikas helt och det är bara när jordägaren kan anses ha |

| försummat sin viltvård som hans ansvar bör inträda. Detta innebär|

| att jordägaren inte bör ha något ansvar för skador av djur som är|

| fridlysta under hela året eller skador som flyttande djur |

| orsakar under tid då de är fredade. Vidare kan förhållandena vara|

| sådana att jordägaren har små möjligheter att påverka förekomsten av|

| vilt som orsakar skador exempelvis därför att viltet vandrar in |

| från angränsande fastigheter även om jordägaren bedriver en aktiv|

| viltvård. En skyldighet för jordägaren att ersätta arrendatorn för|

| viltskador bör således begränsas till sådana fall där skadan kunnat|

| förhindras genom rimliga ansträngningar från jordägarens sida. |

| Det ligger i sakens natur att det inte alltid är lätt för |

| arrendatorn att i efterhand styrka att jordägaren har försummat |

| att i rimlig utsträckning bedriva viltvård. Det är däremot inte så|

| svårt för en jordägare som har vidtagit rimliga åtgärder för att|

| undvika viltskador att i efterhand påvisa dessa åtgärder. Det |

| anförda talar med styrka för att bevisbördan i detta hänseende bör|

| ligga på jordägaren som alltså får ett s.k. presumtionsansvar. Kan|

| jordägaren visa att han gjort vad som är rimligt för att undvika|

| viltskador, bör hans ansvar helt falla bort. Kan han inte visa |

| detta, bör han ha ansvaret för den del av skadorna som kunnat |

| undvikas genom rimliga ansträngningar från hans sida. |

| Kraven på jordägarens bevisning i sådana fall kan inte ställas |

| alltför högt. De bevismedel som främst kan komma i fråga i detta|

| avseende torde vara vittnesuppgifter från personer som är |

| förtrogna med viltvårdsfrågor, exempelvis en länsjaktvårdare eller|

| andra erfarna jägare, samt med jordbruksfrågor. |

| Om jordägarens ansvar begränsas på det sätt som regeringen nu har|

| förordat, saknas det anledning att dessutom begränsa ansvaret |

| till att gälla endast skador på jordbruksgrödor. Att andra skador|

| är av något mindre praktiskt intresse är inget bärkraftigt skäl för|

| att undanta dem från jordägarens ansvar på grund av försummelse.|

| Jordägarens ersättningsskyldighet bör förutsätta att skadorna är|

| bestående, dvs. att det inträffar en slutlig förlust för |

| arrendatorn. Om arrendatorns ekonomiska utbyte av grödan blir |

| oförändrat därför att skadorna läks genom grödans tillväxt bör någon|

| ersättning givetvis inte utgå. Sådana omständigheter kan dock göra|

| att det i vissa fall kan dröja en viss tid från det att skadan |

| inträffade till dess ersättningen kan bestämmas. |

| En särskild fråga är om det skall införas särskilda bestämmelser som|

| begränsar skadeståndet. Kommittén har föreslagit att arrendatorn|

| skall få vidkännas ett avdrag från ersättningsbeloppet i form av|

| en "självrisk" om tio procent av skadans belopp, dock lägst fyra|

| procent, av arrendeavgiften för det innevarande arrendeåret. |

| Vidare föreslås att den sammanlagda ersättningen inte skall få |

| överstiga arrendeavgiften för det innevarande arrendeåret. Denna|

| konstruktion har kritiserats av ett par remissinstanser som |

| har framhållit att arrendeavgiften i stor utsträckning är grundad|

| på andra faktorer än jordbruksarealen. För en mycket stor del av|

| arrendemarknaden utgör bostadsförmånen den största delen av |

| arrenderättens värde. I andra fall med utvecklad animalie- eller|

| annan specialproduktion representerar byggnader och |

| anläggningar större delen av avgiften. Det är mot denna bakgrund|

| inte lämpligt att föreskriva en självrisk eller ett maximalt |

| ersättningsbelopp som skall beräknas med ledning av |

| arrendeavgiftens storlek. |

| Regeringen anser inte heller att en ersättningsskyldighet för |

| jordägaren som grundas på försummelse bör begränsas eller maximeras|

| på annat sätt. En annan sak är att ersättningen kan komma att |

| sättas ned, om arrendatorn har ett medansvar för skadan. Även av|

| arrendatorn kan det givetvis krävas att han vidtar rimliga |

| åtgärder för att skydda sig mot viltskador. Detta kan ske |

| exempelvis genom val av grödor, arealdisposition, uppsättning av|

| stängsel och skrämselåtgärder. Vilka krav som det i dessa |

| hänseenden är rimligt att ställa på jordägaren respektive på |

| arrendatorn måste i ganska hög grad vara beroende av förhållandena|

| i det enskilda fallet. Mot bakgrund av att arrendatorn saknar |

| jakträtt är hans möjligheter att begränsa viltförekomsten givetvis|

| mer begränsade än vad som är fallet beträffande den som brukar |

| egen jord. Visar det sig emellertid att även arrendatorn har |

| brustit i detta avseende, bör hans ersättning kunna nedsättas |

| enligt allmänna principer om jämkning på grund av medvållande. |

| När det gäller förfarandet för att fastställa ersättning i ett fall|

| av viltskador får det i första hand ankomma på parterna att försöka|

| komma överens om huruvida ersättningsskyldighet föreligger och |

| hur hög ersättningen bör vara. Det står dem givetvis fritt att |

| inhämta yttrande från sakkunniga. Däremot synes införandet av ett|

| system med obligatorisk värdering av sakkunnig utsedd av |

| länsstyrelsen såsom kommittén har föreslagit komplicera |

| regleringen i onödan. Regeringen avstår därför från att lägga fram|

| något sådant förslag. Om parterna inte kan enas i en fråga om |

| viltskador får den i sista hand avgöras av fastighetsdomstolen. |

| Som har berörts av några remissinstanser är en närliggande fråga den|

| om jordägarens ansvar för skador som en arrendator kan drabbas |

| av till följd av den jakt som jordägaren bedriver på |

| arrendestället med stöd av ett förbehåll i arrendekontraktet. Den|

| nu föreslagna regeln om ersättning för viltskador avser endast |

| sådana skador som drabbar arrendatorerna till följd av att |

| jordägaren inte bedriver erforderlig viltvård. Uppstår däremot |

| exempelvis skador på växande gröda till följd av jordägarens jakt|

| kan ersättning för sådana skador komma att utkrävas med stöd av |

| skadeståndslagens allmänna regler. Även straffansvar för någon form|

| av skadegörelsebrott enligt 12 kap. brottsbalken kan |

| ifrågakomma. Innebär jordägarens jakt att arrendatorns möjligheter|

| att utnyttja arrendestället försvåras kan detta komma att bedömas|

| som ett brott mot arrendekontraktet som föranleder |

| skadeståndsansvar för jordägaren på den grunden. Vidare kan |

| erinras om den allmänna aktsamhetsregeln i 27 § jaktlagen |

| (1987:259). Enligt denna skall jakten bedrivas så att viltet |

| inte utsätts för onödigt lidande och så att människor och egendom|

| inte utsätts för fara. Mot bakgrund av det beskrivna |

| regelsystemet anser regeringen att det saknas anledning att i |

| detta sammanhang överväga ytterligare lagstiftningsåtgärder på |

| området. |

--------------------------------------------------------------------

| |

| |

| 6 Klander av syn |

|

 Kommitténs förslag: Överensstämmer med regeringens.

 Remissinstanserna: Nästan samtliga remissinstanser som uttalat sig i denna

fråga har i huvudsak tillstyrkt förslaget eller förklarat sig inte ha någon

erinran mot det. En remissinstans anser dock att införandet av en rätt till

klander anslutningsvis skulle utgöra en onödig komplikation av processordningen.

Ett par remissinstanser motsätter sig att tidsfristen för ordinärt klander

kortas till en månad.

 Bakgrund: När arrendestället avträds skall det enligt 9 kap. 23 § jordabalken

göras en avräkning mellan jordägaren och arrendatorn. Om inte annat avtalats,

skall avräkningen grundas på syn som normalt sker vid avräkningsperiodens början

och slut. Syn skall förrättas av minst två synemän. Dessa utses bland personer

som länsstyrelsen förklarat behöriga att hålla syn och de skall vara förtrogna

med ortens jordbruksförhållanden (9 kap. 24 § jordabalken). Vid synen skall

undersökas allt som hör till arrendestället, om inte annat överenskommits

(9 kap. 26 § jordabalken). Om en part inte godtar synen, kan den klandras.

 Bestämmelser om klander av syn finns i 9 kap. 28 § jordabalken. Klander av syn

sker genom att parten väcker talan mot den andra parten inom två månader från

det att synehandlingen delgavs honom. Talan skall enligt 8 kap. 32 § väckas vid

fastighetsdomstol. Om synen inte klandras, gäller den som fullt bevis för

arrendeställets skick den dag till vilken synen hänför sig. Motbevisning är då

inte tillåten.

 Det förhållandet att klanderfristen börjar löpa när en part delges

synehandlingen innebär att parternas möjligheter att angripa synen kan komma att

upphöra vid olika tidpunkter.

 För närvarande saknas möjlighet att klandra en syn anslutningsvis. En part har

alltså inte möjlighet att för egen del klandra synen efter den vanliga

klanderfristens utgång i en situation då motparten har klandrat synen. Detta

betyder att en parts enda möjlighet att få till stånd en förändring av synens

utfall är att väcka talan inom den föreskrivna tvåmånadersfristen. Det torde

dock finnas möjlighet att kvittningsvis yrka ändring beträffande poster som inte

klandrats.

 Skälen för regeringens förslag: En syn omfattar normalt ett ganska stort antal

skiftande förhållanden på arrendestället. Det lär vara ganska vanligt att

synemännens ställningstaganden i olika frågor kan uppfattas så att de går ömsom

i ena och ömsom i andra partens favör. För en enskild part torde det många

gånger vara av avgörande betydelse för hans benägenhet att klandra synen om

synehandlingen totalt sett ger en enligt hans mening rimlig, eller i vart fall

försvarlig, bild av förhållandena på arrendestället.

 Som kommittén funnit kan det nuvarande systemet skapa osäkerhet och verka

polariserande i förhållandet mellan parterna. Det kan också motverka den

återhållande effekt som ligger i att parterna värderar synehandlingen efter en

sammanvägning av det huvudsakliga utfallet av synemännens avgöranden i olika

delfrågor. De nuvarande reglerna leder till att en part som delgetts

synehandlingen vid en senare tidpunkt än sin motpart kan avvakta med att väcka

klandertalan till dess att motpartens frist löpt ut och därigenom åstadkomma ett

läge där synehandlingen kan rättas i ena partens favör, utan att motsvarande

justeringar - annat än kvittningsvis - kan göras till förmån för den andre.

Motpartens möjlighet att förhindra detta är att väcka talan för säkerhets skull,

vilket kan ge upphov till onödiga klanderprocesser.

 De nu angivna problemen kan elimineras genom att man inför en möjlighet att

anföra anslutningsklander. Det innebär att en part skall ges rätt att för egen

del anföra klander mot synen efter klanderfristens utgång i en situation där

motparten redan har klandrat synen.

 Som kommittén föreslagit bör fristen för att klandra synen anslutningsvis

lämpligen börja löpa vid den tidpunkt då motparten delges stämningen med

anledning av motpartens klandertalan. Detta kan få till följd att det löper en

frist för anförande av ordinärt klander jämsides med en frist för förande av

anslutningklander. Så länge talan väcks innan tiden för förande av ordinärt

klander har gått ut bör denna talan givetvis inte betraktas som

anslutningsklander utan som ordinärt klander.Som kommittén har föreslagit bör

tidsfristen för förande av anslutningsklander bestämmas till en månad.

 En klanderfrist om två månader från delgivning vid ordinärt klander av syn

samt den föreslagna tidsfristen för anslutningsklander om en månad kan innebära

att det tar lång tid innan tvistefrågorna avgörs av domstol. Förhållandet kan

åtgärdas genom att den nuvarande fristen om två månader för ordinärt klander

förkortas. Fristen bör enligt regeringens mening kunna förkortas till en månad.

7 Deposition av arrendeavgift

--------------------------------------------------------------------

| Regeringens förslag: En arrendator som anser sig ha en |

| motfordran som han vill dra av på arrendeavgiften ges rätt att |

| hos länsstyrelsen deponera det belopp som motfordringen uppgår |

| till. Han kan därigenom förhindra att arrenderätten förverkas på|

| grund av att beloppet inte betalats till jordägaren. Möjligheten|

| till deposition införs också för fall där det råder tvist om |

| storleken av en arrendeavgift som skall utgå i pengar men vars |

| belopp inte framgår av avtalet. Vid depositionen skall |

| arrendatorn bl.a. ställa säkerhet för jordägarens kostnader för att|

| få ut beloppet. Länsstyrelsen skall underrätta jordägaren om att|

| deposition skett. Jordägaren har sedan tre månader på sig att |

| visa antingen att han träffat överenskommelse med arrendatorn om|

| att få lyfta beloppet eller att han väckt talan i saken mot |

| arrendatorn. |

--------------------------------------------------------------------

 Kommitténs förslag: Överensstämmer med regeringens.

 Remissinstanserna: Flertalet av de remissinstanser som yttrat sig särskilt i

denna fråga har tillstyrkt förslaget eller förklarat sig inte ha någon erinran

mot det. Flera remissinstanser på jordägarsidan avstyrker förslaget eller

ifrågasätter behovet av de föreslagna reglerna. De har bl.a. framhållit risken

för missbruk från arrendatorns sida.

 Bakgrund: I lagen (1927:56) om nedsättning av pengar hos myndighet finns

generella regler om rätt för en gäldenär att i vissa fall fullgöra betalning

genom att deponera ett belopp hos länsstyrelsen. Som en allmän förutsättning

gäller att det rör sig om en förfallen gäld som skall erläggas i pengar.

Nedsättning får ske när borgenären vägrar att ta emot erbjuden betalning,

gäldenären på grund av borgenärens bortovaro, sjukdom etc. är förhindrad att

göra betalningen, gäldenären inte vet eller bör veta vem borgenären är eller när

det är ovisst vem av flera som är rätt borgenär och gäldenären inte skäligen kan

anses skyldig att på egen risk bedöma till vem av dem som betalningen skall

erläggas. Beträffande hyresförhållanden finns en längre gående rätt till

deposition. Avsikten är att hyresgästen inte skall behöva avstå från att

kvittningsvis göra gällande en motfordran mot hyresvärden därför att han

riskerar att hyresrätten förverkas om han missbedömt rättsläget eller

motfordringens storlek. Bestämmelser om deposition i hyresförhållanden finns i

12 kap. 21 och 22 §§ jordabalken. Motsvarande bestämmelser finns dock inte för

arrendeförhållanden.

 Skälen för regeringens förslag: Arrendelagstiftningen innehåller flera regler

som ger arrendatorn rätt till olika former av ersättning från jordägaren. Enligt

allmänna regler har arrendatorn rätt att göra avdrag med motfordringens belopp

(kvittning) vid betalning av arrendeavgiften. Om det visar sig att arrendatorn

saknat fog för avdraget eller för att göra ett så stort avdrag riskerar han

uppsägning och förverkande av arrenderätten. Detta gäller även om arrendatorn

inte hade bort inse att han inte hade en ersättningsgill motfordran. De nu

angivna förhållandena måste antas verka i hög grad hämmande på arrendatorns

möjligheter att utnyttja sin principiella rätt till avdrag på arrendeavgiften.

Förhållandena framstår som särskilt anmärkningsvärda i situationer där

jordägaren är en person med solvensproblem. De nuvarande reglerna innebär att

arrendatorn kan känna sig tvungen att betala även till en sådan person för att

inte riskera uppsägning och förverkande av arrenderätten trots att hans

möjligheter att i efterhand få ut beloppet av jordägaren i praktiken är

obefintliga.

 Mot bakgrund av det anförda anser regeringen att det finns anledning att

reformera regleringen på detta område. Med hänsyn till att det finns en

fungerande lösning för motsvarande förhållanden på hyresrättens område är det

som kommittén funnit inte ändamålsenligt att närmare överväga några andra

metoder. Regeringen delar således bedömningen att reglerna bör utformas efter

mönstret i 12 kap. jordabalken.

 Möjligheten att deponera hyra hos länsstyrelsen enligt 12 kap. jordabalken

gäller om hyresgästen anser sig ha en motfordran. För att förebygga missbruk av

möjligheten till nedsättning i arrendeförhållanden kunde det övervägas om en

sådan möjlighet borde finnas exempelvis bara i sådana fall där det är sannolikt

att det verkligen finns en motfordran eller där det framgår att motfordran är

klar och förfallen. För att reglerna skall få avsedd effekt måste emellertid

frågan huruvida en sådan förutsättning är uppfylld överlämnas åt arrendatorernas

avgörande. Flera omständigheter motverkar förekomsten av missbruk. Arrendatorn

kommer ju inte ifrån sin betalningsskyldighet genom depositionen. Han måste

vidare ställa säkerhet för de kostnader som jordägaren kan få för att få ut

beloppet. Han riskerar även att få ersätta jordägarens rättegångskostnader vid

en process. Ett direkt och upprepat missbruk kan dessutom komma att betraktas

som ett sådant åsidosättande av arrendatorns förpliktelser att det föreligger

grund för att vägra förlängning av arrendeavtalet. De risker för missbruk av

möjligheten till deposition som vissa remissinstanser har framhållit förefaller

därför inte så stora.

 Enligt nuvarande regler kan länsstyrelsens beslut i ett ärende om deposition

av hyra överklagas till hovrätten. I en kommande lagrådsremiss med förslag till

ny ärendelag avser regeringen att föreslå att ett sådant överklagande istället

skall ske till tingsrätten på den ort där länsstyrelsen finns. Denna ordning bör

redan nu genomföras vad gäller beslut om deposition av arrendeavgift. Vid

tingsrättens handläggning av ett överklagande tillämpas, innan den nya

ärendelagen trätt i kraft, lagen (1946:807) om handläggning av domstolsärenden.

 De nya reglerna om deposition bör enligt regeringens mening gälla alla

arrendeformer och kan lämpligen placeras i 8 kap. jordabalken. Regeringen avser

att även utvidga tillämpningsområdet för kungörelsen (1971:703) om redovisning

av pengar som har nedsatts hos länsstyrelse enligt 12 kap. 21 § jordabalken till

att också avse pengar som nedsatts enligt 8 kap. jordabalken.

8 Överlåtelse av arrenderätt vid gemensamt arrendatorskap

--------------------------------------------------------------------

| Regeringens förslag: Vid ett arrende som är gemensamt för flera |

| personer och som avser ett utvecklat eller utvecklingsbart |

| lantbruksföretag införs en möjlighet för var och en av medarren-|

| datorerna att överlåta sin rätt till en medarrendator som är make|

| eller avkomling till överlåtaren. |

--------------------------------------------------------------------

 Kommitténs förslag: Vid gemensamt arrendatorskap införs en generell regel om

rätt för en medarrendator till förlängning av arrendeavtalet för egen del om

någon annan av arrendatorerna sagt upp avtalet. Om jordägaren inte godtar

förändringen skall rätten till förlängning vara beroende av tillstånd från

arrendenämnden. Sådant tillstånd skall lämnas om inte jordägaren har befogad

anledning att motsätta sig förlängningen.

 Remissinstanserna: Av de remissinstanser som yttrat sig särskilt över

förslaget i denna del har de flesta tillstyrkt förslaget eller förklarat sig

inte ha någon erinran emot det.

 Svea hovrätt och Domän AB uppger att en uppsägning inte kan göras av en av

arrendatorerna "för egen del". Svea hovrätt anser vidare att nuvarande 9 kap.

31 § JB inte medger rätt för delägare i arrendekollektiv att hoppa av och sätta

kvarvarande delägare i sitt ställe. Enligt hovrättens mening bör dock 9 kap.

31 § tredje stycket JB (närståendeöverlåtelser) utsträckas till att även gälla

för kollektiv av anhöriga. Vidare anser hovrätten att ett utsträckande av

besittningsskyddet enligt förslaget innebär nya och svåra uppgifter för

arrendenämnderna.

 Egendomsnämnderna i Växjö stift respektive och Lunds stift uppger att en

reglering enligt förslaget sannolikt kommer att medföra att en jordägare vid

nyupplåtelse av arrende endast kommer att vilja träffa avtal med en arrendator

medan Svenska kyrkans församlings- och pastoratsförbund

och Svenska kyrkans centralstyrelse pekar på att förslaget kan innebära en risk

för okontrollerbar handel med "medarrendatorsrätter".

 Vissa arrendatorsföreningar anser att det, vid sidan av den föreslagna

möjligheten av att få avtalet förlängt i samband med avtalsperiodens slut, även

bör införas en möjlighet till överlåtelse under löpande arrendeperiod.

 Bakgrund: Flera personer kan gemensamt vara arrendatorer på ett arrendeställe.

Rättsläget när en eller flera medarrendatorer vill lämna arrendeförhållandet,

medan en eller flera andra arrendatorer vill fortsätta arrendera, regleras inte

i lag. För hyresförhållanden är läget något annorlunda. Enligt 12 kap. 47 §

jordabalken är en medhyresgäst berättigad till förlängning av hyresavtalet för

egen del om hyresvärden skäligen kan nöjas med honom som hyresgäst. Av 9 kap.

31 § jordabalken följer bl. a. att en arrendator har rätt att överlåta arrendet

till make eller avkomling men huruvida detta gäller även när maken eller av-

komlingen är medarrendator är omtvistat. Samrådsgruppen för

arrendatorsföreningarna på och omkring sydsvenska höglandet har i en skrivelse

till regeringen den 17 november 1989 påtalat vissa brister med den gällande

ordningen. Samrådsgruppen har påpekat att det förefaller vara ett förbiseende

från lagstiftarens sida att en make eller avkomling som vill ta över arrendet

kan göra detta efter överlåtelse enligt 9 kap. 31 § jordabalken, medan rätten

för respektive make att fortsätta som ensam arrendator är synnerligen urholkad

eller kanske t.o.m. saknas om makarna har stått som medarrendatorer. Enligt

samrådsgruppens mening borde den senare ordningen logiskt sett ha gett dem ett

starkare utgångsläge.

 Skälen för regeringens förslag: Kommitténs förslag innebär att det vid

gemensamt arrendatorskap införs en generell regel om rätt för en medarrendator

till förlängning av arrendeavtalet för egen del om någon annan av arrendatorerna

sagt upp avtalet. Om jordägaren inte godtar förändringen, skall rätten till

förlängning vara beroende av tillstånd från arrendenämnden. Sådant tillstånd

skall enligt förslaget lämnas, om inte jordägaren har befogad anledning att

motsätta sig förlängningen.

 Som Svea hovrätt har påpekat torde dock en sådan lösning vara oförenlig med

nuvarande konstruktion av 9 kap. 31 § jordabalken. En eller flera

medarrendatorer synes inte med giltig verkan kunna säga upp avtalet för egen del

medan avtalet skulle löpa vidare för övriga arrendatorer. Var och en av

medarrendatorerna har nämligen nyttjanderätten endast till en ideell andel av

arrendestället och mellan medarrendatorerna anses råda ett förhållande vars

innehåll kan liknas vid vad som gäller för s.k. nödvändig processgemenskap.

 Regeringen delar den synpunkt som framförts om att det knappast är helt

följdriktigt att överlåtelse mellan vissa närstående kan ske enligt 9 kap. 31 §

tredje stycket jordabalken, medan det inte är möjligt att ett

arrendatorskollektiv bestående av man och hustru eller förälder och barn gör den

förändringen att någon i kollektivet lämnar arrendatorskapet medan övriga

medarrendatorer kvarstår. Däremot har det inte framkommit att detta vållar något

problem när det gäller andra former av kollektiv på arrendatorssidan än sådana

som består av närstående. En reform bör därför i första hand inriktas på att

lösa problemen med överlåtelse mellan medarrendatorer som är närstående. Som

Svea hovrätt anfört synes det naturligast att göra detta genom att utvidga den

redan befintliga bestämmelsen i 9 kap. 31 § tredje stycket jordabalken så att

även överlåtelse mellan närstående som är medarrendatorer skall vara möjlig.

Följderna med den av kommittén föreslagna ordningen med rätt för en eller flera

medarrendatorer att kvarstå i arrendeförhållandet trots att de övriga vill lämna

det är betydligt mer svåröverblickbara. Därtill kommer att en sådan mer

vidsträckt rätt kan antas medföra stora krav på arrendenämnderna när det gäller

att avgöra huruvida jordägaren bör vara tvungen att godta ändringen vad gäller

kretsen av medarrendatorer. Regeringen finner därför i likhet med hovrätten att

den nu aktuella reformen bör begränsas till överlåtelser mellan närstående och

anknyta till den nuvarande regleringen i 9 kap. 31 § tredje stycket jordabalken.

9 Besittningskydd vid bostadsarrende

----------------------------------------------------------------------

| Regeringens förslag: Det skall inte längre gälla som förutsättning för|

| bostadsarrendatorns besittningsskydd att det har bestämts ett |

| taxeringsvärde för den bostadsbyggnad som finns på arrendestället.|

----------------------------------------------------------------------

 Promemorians förslag: Överensstämmer med regeringens.

 Remissinstanserna: De flesta remissinstanserna har tillstyrkt promemorians

förslag. Endast Sveriges jordägareförbund anser att det fortfarande skall vara

en förutsättning för besittningsskydd att det har bestämts ett taxeringsvärde

för huset. Lantbrukarnas Riksförbund LRF och Skogsbrukarnas Riksförbund anser

att besittningsskydd inte bör föreligga när hus på arrendestället inte uppfyller

plan- och bygglagens krav.

 Bakgrund: Med bostadsarrende avses arrendeupplåtelser som sker för annat ända-

mål än jordbruk och som berättigar arrendatorn att uppföra eller bibehålla ett

bostadshus på marken med huvudsakligt syfte att användas som bostad för honom

eller hans närstående (10 kap. 1 §) jordabalken.

 Enligt uppgift finns det omkring 113 000 bostadsarrenden i landet. De flesta

av dem gäller fritidsbebyggelse, bl.a. i form av kolonistugor, fritidshusbyar

och liknande.

 Rättsinstitutet bostadsarrende tillkom genom lagstiftning år 1968.

Huvudmotivet för lagstiftningen var att införa ett besittningsskydd för utövarna

av denna arrendeform. Reglerna om detta besittningsskydd finns i 10 kap. 4-6 a

§§ jordabalken. Besittningsskyddet innebär att arrendatorn med vissa undantag

har rätt till förlängning av arrendeavtalet när detta har sagts upp av

jordägaren.

 Enligt 10 kap. 4 § jordabalken gäller reglerna om besittningsskydd vid

bostadsarrende för viss tid. Besittningsskyddet gäller dock inte om det vid den

tidpunkt då avtalet senast kan sägas upp av jordägaren inte finns något

bostadshus på arrendestället eller, om ett sådant hus finns, detta inte vid den

aktuella tidpunkten har åsatts något taxeringsvärde. Besittningsskyddet gäller

inte heller om jordägaren säger upp arrendeavtalet på den grunden att

arrenderätten är förverkad eller arrendatorn inte ställer säkerhet för

arrendeavgiften och arrenderätten därför kan sägas upp enligt bestämmelserna i 8

kap 14 § jordabalken. Vidare gäller ett förbehåll att arrenderätten inte skall

vara förenad med rätt till förlängning, om det godkänts av arrendenämnden, 10

kap. 4 § andra stycket jordabalken.

 Att besittningsskyddet inte gäller för bostadshus för vilka det inte bestämts

ett taxeringsvärde har motiverats med att en annan ordning skulle motverka

planintresset. Om besittningsskyddet även skulle gälla för s.k. skräpbebyggelse

på ofri grund ansågs att syftet med reformen till stor del kunde förfelas. Det

ansågs enklast att utforma avgränsningen av de arrenden som skulle omfattas av

besittningsskyddet så att det blev avgörande om byggnaden hade åsatts

taxeringsvärde eller inte (prop. 1968:19 s. 46f och 87). Den föreslagna

bestämmelsen kritiserades av Lagrådet som dels fanns det vanskligt att utnyttja

den aktuella lagstiftningen för att tillgodose planintressena och dels fann att

anknytningen till taxeringsvärdet ingav vissa betänkligheter. Lagrådet anförde

bl.a. att taxeringsvärdena avser att tillgodose helt andra syften än de som var

aktuella i lagstiftningsärendet. Om reglerna rörande taxeringsvärden ändras,

kunde enligt Lagrådet återverkningarna av detta på arrendeområdet lätt förbises

med risk för rättsförluster för enskilda som följd. Lagrådet pekade också på att

beslut om taxeringsvärde kunde bli gällande från en tidigare tidpunkt än den då

beslutet meddelades och att taxeringsbeslutet kunde komma att ändras efter ett

överklagande (a. prop. s 147 ff).

 Departementschefen genmälde att det fanns ett behov av att införa regler som

hindrade att undermålig och icke önskvärd arrendebebyggelse gavs

besittningsskydd och att den föreslagna lösningen var den som bäst tillgodosåg

detta syfte (a. prop. s 162 ff). Lagstiftningen kom att utformas i enlighet med

detta.

 En förutsättning för besittningsskydd är alltså att det har bestämts ett

taxeringsvärde för huset. Den tidpunkt som är avgörande för bedömningen är den

då arrendeavtalet senast kan sägas upp från jordägarens sida (se 10 kap. 4 §).

Det betyder att den avgörande tidpunkten ligger ett år före arrendetidens utgång

(se 10 kap. 3 § första stycket).

 Vad gäller kraven på en byggnad för att den skall anses som en bostad har inte

något krav på minimistandard ställts upp. Istället anfördes i förarbetena att

tillräcklig ledning för bostadsbegreppets bestämmande torde stå att finna i det

allmänna språkbruket. Sådana företeelser som jakthyddor och sjöbodar vilka

endast erbjuder en primitiv övernattningsmöjlighet skulle härigenom falla

utanför begreppet bostad. Detsamma angavs vara förhållandet med husvagnar eller

 tält av tyg eller masonit . Det angavs att det som regel inte torde möta någon

större svårighet att avgöra om boendemöjligheter ordnats endast tillfälligt

eller permanent (prop. 1968:19 s. 41 och 83).

 I 10 kap. 5 § anges i sex punkter undantag från arrendatorns rätt till

förlängning av arrendeavtalet när jordägaren har sagt upp detta. Undantaget i

10 kap. 5 § 3 har särskilt intresse i förevarande sammanhang. Denna bestämmelse

har tillkommit mot bakgrund av diskussionen om s.k. skräpbebyggelse. Enligt

bestämmelsen har arrendatorn inte rätt till förlängning av arrendeavtalet efter

uppsägning, om en byggnad på arrendestället uppförts utan bygglov i fall då

sådant erfordrats eller i strid med en detaljplan eller områdesbestämmelser

eller därmed jämförligt beslut av myndighet angående markens användning. En stor

del av den s.k. skräpbebyggelsen hade tillkommit i strid med gällande

byggnadslagstiftning. Det ansågs därför vid bestämmelsens tillkomst att ägare

till sådana hus inte mot jordägarens vilja skulle kunna tilltvinga sig att få

stanna kvar utöver den avtalade upplåtelsetiden (se a. prop. s. 88ff).

 Vid fastighetstaxeringen bestäms taxeringsvärde förutom på fastigheter även på

byggnader på annans mark (se 1 kap. 4 § fastighetstaxeringslagen, 1979:1152).

Taxeringsvärde bestäms dock inte för en byggnad om byggnadsbeståndets

sammanlagda taxeringsvärde skulle understiga ett visst belopp. Vid tiden för

införandet av reglerna om bostadsarrende var denna gräns 5 000 kr. Från 1981 års

fastighetstaxering höjdes gränsen till 10 000 kr. Genom en ändring i 7 kap. 16 §

fastighetstaxeringslagen har gränsen numera höjts till 50 000 kr. Ändringen

trädde i kraft den 1 januari 1993 och skulle tillämpas första gången vid allmän

fastighetstaxering år 1994. När det gäller småhusenheter och lantbruksenheter

skall dock ändringen tillämpas först vid nästkommande allmänna fastighet-

staxering av dessa år 1996 respektive 1998.

 Skälen för regeringens förslag: Ändringen i fastighetstaxeringslagen medför

att ett antal bostäder på arrendemark för vilka enligt tidigare regler har

bestämts ett taxeringsvärde inte längre skall taxeras. Denna förändring i

taxeringsförhållandena skulle samtidigt - om inga lagstiftningsåtgärder vidtas -

innebära att något besittningsskydd inte längre skulle gälla för dessa arren-

deställen. Någon statistik som belyser hur många bostadsarrenden som skulle

beröras på detta sätt finns inte tillgänglig. Det kan dock antas att det är

fråga om ett betydande antal.Att en grupp bostadsarrendatorer skulle mista det

besittningsskydd som de har enligt gällande regler är en verkan som lagstiftaren

uppenbarligen inte har avsett när man beslutade de aktuella förändringarna i

taxeringslagstiftningen. En sådan verkan kan inte anses acceptabel. Reglerna om

bostadsarrende bör därför ändras på ett sådant sätt att denna verkan inte

uppstår.

 Det skulle i och för sig vara möjligt att begränsa lagstiftningsåtgärderna så

att de tar sikte uteslutande på den nyss beskrivna övergångsfrågan. Man skulle i

så fall möjligen kunna utforma lagstiftningen så att de bostadsarrenden som vid

ikraftträdandet av de nya fastighetstaxeringsreglerna åtnjöt besittningsskydd

inte skulle mista detta enbart av det skälet att det inte längre bestäms något

taxeringsvärde för byggnaden. På detta sätt skulle man alltså kunna undvika att

de nya fastighetstaxeringsreglerna s.a.s. får återverkande kraft och som en icke

önskvärd följd undanröjer en redan förvärvad rättighet.

 Det finns emellertid skäl som talar för att man bör göra en mera ingripande

ändring i besittningsskyddsreglerna. Den nya värdegränsen 50 000 kr har satts

klart högre än som motiveras enbart av inflationen. Ett syfte med höjningen har

varit att rationalisera fastighetstaxeringsverksamheten. Om man i stället ser

saken ur arrenderättslig synvinkel ligger den nya gränsen enligt regeringens

mening alltför högt. Regeringen delar alltså inte den uppfattning som en

remissinstans har uttryckt att 50 000 kr är en lämplig beloppsgräns. En bostads-

byggnad för vilken det skulle bestämmas ett taxeringsvärde på exempelvis 35 000

kr kan anses ha ett sådant värde att det är väl motiverat med ett

besittningsskydd för arrendatorn. Mycket talar därför för att den koppling som

hittills har funnits mellan besittningsskyddsreglerna och taxerings-

lagstiftningen borde brytas. Ett ytterligare skäl för detta är att kopplingen

onekligen medför sådana nackdelar som påtalades av Lagrådet redan vid reglernas

tillkomst.

 En förändring av reglerna kan göras på flera olika sätt. Ett grundläggande

krav på den lösning som väljs måste dock vara att den är enkel och lättillämpad.

Man bör i möjligaste mån direkt med ledning av lagregeln i ett enskilt fall

kunna avgöra om ett arrende omfattas av besittningsskydd eller inte utan att det

för detta skall krävas några ytterligare åtgärder för att fastställa huruvida

kriterierna är uppfyllda. Lösningen får inte heller innebära att det ställs krav

på ökade insatser från rättsväsendets sida.

 En möjlig lösning vore att ställa upp ett krav på att huset skall ha ett visst

värde för att besittningskyddet skall gälla. Detta värde skulle då inte knytas

till resultatet av fastighetstaxeringen utan anges som ett fast belopp eller en

kvotdel av basbeloppet. Med en sådan lösning skulle man inte direkt med ledning

av lagtexten kunna avgöra om arrendet omfattas av besittningsskydd. En lösning

med krav på att huset skall ha ett visst värde skulle i stället innebära att

huset måste värderas i händelse av tvist i frågan om det gäller besittningsskydd

eller inte. Till detta kommer svårigheterna att utforma lämpliga normer för vär-

deringen. Ett behov av att utföra värderingar skulle ställa vissa krav på par-

terna i fråga om utredning samt innebära nya och besvärliga uppgifter för de

rättsliga instanserna. Denna lösning kan mot denna bakgrund inte förordas.

 En ytterligare möjlighet är att avskaffa kravet på att det skall ha bestämts

ett taxeringsvärde för byggnaden och ersätta kravet med ett tillägg till 10 kap.

5 § jordabalken av innebörd att besittningsskyddet kan brytas under vissa

närmare angivna omständigheter. Det skulle exempelvis kunna föreskrivas att

någon rätt till förlängning av arrendeavtalet vid uppsägning inte föreligger om

bostadshuset till följd av eftersatt underhåll eller av annan anledning har ett

ringa värde. En sådan lösning skulle innebära att det oavsett bostadshusets

värde och skick i princip skulle gälla besittningsskydd, vilket dock skulle

brytas under vissa omständigheter i det enskilda fallet. Även en sådan regel

skulle ställa krav på att husets värde eller skick kan avgöras på ett

tillförlitligt sätt, i sista hand av domstol. Regeln skulle inte vara alldeles

lätt att utforma på ett lämpligt sätt och den skulle sannolikt föranleda

åtskilliga tvister. Av samma anledning förefaller det inte heller lämpligt att,

som några remissinstanser har varit inne på, uppställa ett krav på att en

byggnad skall uppfylla exempelvis normerna i plan- och bygglagen eller i hälso-

skyddslagstiftningen.

 Mot bakgrund av det anförda finner regeringen att den lösning som är mest

ändamålsenlig är att göra endast den lagändringen att man avskaffar kravet på

att det skall ha bestämts ett taxeringsvärde för bostadshuset för att

besittningsskyddet skall gälla. Samtliga bostadsarrenden med sådana byggnader

som kan hänföras till kategorin bostadshus skulle därigenom omfattas av

besittningsskyddet. En sådan lösning skulle tillgodose de synpunkter som

Lagrådet framförde i samband med tillkomsten av institutet bostadsarrende,

nämligen att den aktuella lagstiftningen inte borde utnyttjas till att

tillgodose planintressen, dvs. intresset att få bort skräpbebyggelse, och att

anknytningen till taxeringsvärdet kan orsaka bekymmer i det fall att reglerna om

fastighetstaxering ändras.

 Det kan visserligen göras gällande att jordägaren kan ha ett legitimt intresse

av att genom uppsägning av arrenderätten kunna få till stånd en sanering av

skräpbebyggelse. Det gäller exempelvis i fråga om hus som till följd av

bristande underhåll förfular omgivningen, dvs. jordägarens fastighet. Det måste

emellertid beaktas att det numera finns goda möjligheter att komma till rätta

med skräpbebyggelse i offentligrättslig ordning. I plan- och bygglagen

(1987:10), som trädde i kraft den 1 juli 1987, ställs vissa krav på underhåll av

byggnader. Bl.a. anges att byggnaders yttre skall hållas i vårdat skick (se

3 kap 13 §). Om ägaren till en byggnad eftersätter underhållet, kan

byggnadsnämnden med stöd av 10 kap. 15 § plan- och bygglagen förelägga ägaren

att vidta nödvändiga åtgärder. Enligt 10 kap. 16 § får byggnadsnämnden, om en

byggnad är förfallen eller om den är skadad till väsentlig del och inte sätts i

stånd inom skälig tid, förelägga ägaren att inom en viss tid riva byggnaden.

Förelägganden enligt 10 kap. 15 och 16 §§ får förenas med vite eller en

föreskrift att om föreläggandet inte följs, kan åtgärden komma att utföras genom

byggnadsnämndens försorg på den försumliges bekostnad. Enligt 10 kap. 20 § kan

vidare byggnadsnämnden uppdra åt en sakkunnig person att på ägarens bekostnad

utreda behovet av underhållsåtgärder. De nu angivna kraven på byggnadsunderhåll

är mer omfattande än de som gällde enligt byggnadsstadgan vid tiden för

tillkomsten av institutet bostadsarrende.

 Mot bakgrund av det anförda råder det knappast någon tvekan om att jordägaren

har goda möjligheter att i offentligrättslig ordning, dvs. genom att påtala

saken hos byggnadsnämnden, komma till rätta med problemet med illa underhållna

byggnader. Samtidigt kan det framhållas att jordägaren i vissa fall kan agera

också inom ramen för arrendeinstitutet. När det exempelvis gäller en byggnad där

förfallet har fortskridit så långt att den inte längre kan användas som bostad

torde arrendatorn redan av denna anledning ha förlorat sitt besittningsskydd.

Dessutom kan, som nämnts tidigare, besittningsskyddet brytas i vissa fall,

exempelvis enligt generalklausulen i 10 kap. 5 § 6 jordabalken som innebär att

arrendatorn inte har rätt till förlängning av arrendeavtalet när jordägaren i

annat fall än som angetts i föregående punkter har befogad anledning att upplösa

arrendeförhållandet. Det kan inte uteslutas att denna bestämmelse kan tillämpas

i ett fall då arrendatorn underlåter att vårda sin byggnad eller arrendestället

i övrigt.

 Om man avskaffar kravet på att det skall ha bestämts ett taxeringsvärde för

bostadsbyggnaden, innebär detta att - om man inte inför särskilda över-

gångsregler - vissa bostadsarrendatorer från och med ikraftträdandet skulle ges

ett besittningsskydd som de inte har i dag. Det förefaller inte lämpligt att på

detta sätt gripa in i bestående avtalsförhållanden, även om det, som en

remissinstans har framhållit, innebär att de nya reglerna inte kommer att få

genomslag direkt utan successivt under ett antal år. Jordägaren bör ges

möjlighet att, när den gällande avtalstiden löper ut, avgöra om arrendatorn

skall få ett besittningsskydd vid arrenden med bostadshus för vilka med nuva-

rande taxeringsregler något taxeringsvärde inte har bestämts. Detta kan

åstadkommas genom en övergångsbestämmelse som innebär att äldre regler skall

gälla fram till den tidpunkt till vilken arrendeavtalet tidigast kan sägas upp

genom uppsägning efter ikraftträdandet. Först om denna tidpunkt passeras utan

att arrendeavtalet sägs upp kommer alltså arrendet i ett sådant fall att

omfattas av besittningsskydd. Regeringen anser inte att det med en sådan

utformning av övergångsbestämmelserna finns anledning att befara att jordägare i

någon större utsträckning kommer att säga upp skötsamma arrendatorer med

välvårdade hus för avflyttning innan besittningsskyddet träder i kraft.

 Den nu angivna lagändringen bör träda i kraft den 1 januari 1996, dvs.

samtidigt med att de nya taxeringsreglerna skall börja tillämpas i fråga om

småhus.

 Enligt 10 kap. 3 § jordabalken skall en uppsägning ske senast ett år före

arrendetidens utgång. Detta innebär, som en remissinstans har påpekat, att vissa

jordägare relativt snart efter ikraftträdandet måste ta ställning till om en

arrendator, för vilkens bostadshus det enligt tidigare regler inte har bestämts

något taxeringsvärde, skall sägas upp för avflyttning eller om arrendatorn skall

få stanna kvar med den följden att ett besittningsskydd börjar gälla.

10 Kollektiv förhandlingsrätt för bostadsarrendatorer

--------------------------------------------------------------------

| Regeringens bedömning: Någon lagstadgad kollektiv förhandlingsrätt|

| för bostadsarrendatorer skall inte införas. |

--------------------------------------------------------------------

Bakgrund:

Allmänt

Bostadsarrendatorer har en rättsställning som i många avseenden påminner om vad

som gäller för hyresgäster. En skillnad är dock att det på arrendeområdet saknas

en motsvarighet till det förhandlingssystem som sedan länge tillämpats på

hyresmarknaden.

 I en riksdagsmotion - mot. 1990/91:L502 - har väckts frågan om en för-

handlingsordning även bör införas för bostadsarrendatorer. I motionen anfördes i

huvudsak följande.

 Förhandlingssystemet för bostadslägenheter har fungerat under lång tid och har

inneburit betydande praktiska vinster. Genom att uppträda kollektivt har

hyresgästerna kunnat hävda sina rättigheter. Även om flera bostadsarrendatorer

har slutit sig samman i en organisation är jordägaren inte skyldig att förhandla

med denna. Trots att en organisation har funnits har jordägaren slutit avtal med

var och en av arrendatorerna vilket inneburit att olika villkor har kommit att

gälla för dem. När det gäller koloniträdgårdar har dock ofta kommunen förhandlat

med en förening som företräder de enskilda nyttjanderättshavarna, vilket visat

sig ha betydande fördelar. Bestämmelserna för bostadsarrende borde ses över i

syfte att få till stånd en ordning liknande den på hyresområdet.

Lagutskottet

Lagutskottet anförde i sitt betänkande (bet. 1990/91:LU23) i huvudsak följande.

 Både när det gäller hyresförhållanden och när det gäller bostadsarrende har

det ansetts befogat att införa bl.a. ett starkt besittningsskydd. Att det saknas

ett förhandlingssystem för bostadsarrendatorer förklaras av att förhållandena

vid bostadsarrende är betydligt mer skiftande än vid hyra. Det har inte heller

funnits någon organiserad form av samverkan inom arrendeområdet. Förhållandena

har dock ändrats. Det har blivit vanligare att bostadsarrendatorer lokalt går

samman i föreningar för att tillvarata sina gemensamma intressen, särskilt när

det gäller arrenden för fritidsändamål. Det är svårt för en enskild arrendator

att känna till regelsystemet och att hävda sin rätt vid förhandlingar om

villkorsändringar. Det finns därför anledning att överväga om det inte

lagstiftningsvägen bör införas en möjlighet för bostadsarrendatorer att få

förhandla med jordägaren genom en organisation. Särskilt bör systemet ta sikte

på ett sådant fall då en majoritet av de bostadsarrendatorer som arrenderar mark

från en och samma jordägare har slutit sig samman i en förening och genom denna

framför önskemål om en förhandlingsordning. Vidare bör övervägas om även

organisationer på jordägarsidan bör ges förhandlingsrätt. Det av motionärerna

aktualiserade spörsmålet bör därför bli föremål för en närmare utredning. Det

får ankomma på regeringen att bestämma de närmare formerna för

utredningsarbetets bedrivande. Detta bör ges regeringen tillkänna.

 Utskottets hemställan bifölls av kammaren (rskr. 1990/91:194).

Förhållandena på hyresområdet

På hyresområdet finns det sedan länge ett system för kollektiva förhandlingar

när det gäller ändringar av hyran och andra hyresvillkor. Sådana förhandlingar

förs mellan å ena sidan hyresvärden eller hyresvärden och en organisation av

fastighetsägare och å andra sidan en organisation av hyresgäster.

Förhandlingarna förs på grundval av en förhandlingsordning som kommer till stånd

antingen genom avtal mellan de förhandlande parterna eller genom beslut av

hyresnämnden, se 1 § hyresförhandlingslagen (1978:304). En förhandlingsordning

medför skyldighet för en part att på motpartens begäran förhandla beträffande

samtliga boendefrågor som rör hyresgästerna gemensamt. En förhandlingsordning

medför vidare att hyresvärden åläggs en primär förhandlingsskyldighet i vissa

frågor, bl.a. beträffande hyreshöjningar. Det innebär att hyresvärden är skyldig

att själv ta initiativ till och genomföra förhandling om dessa frågor (se 5 §

hyresförhandlingslagen). Först om de kollektiva förhandlingarna har strandat får

hyresvärden träffa avtal om exempelvis hyreshöjning med de enskilda

hyresgästerna eller hänskjuta tvisten till hyresnämnden (se 24 §

hyresförhandlingslagen). Ett avtal om förhandlingsordning gäller för ett eller

flera hus (se 6 § hyresförhandlingslagen). För att en viss bostadslägenhet skall

omfattas av en förhandlingsordning krävs det att hyresavtalet innehåller en

förhandlingsklausul som hänvisar till den förhandlingsordningen (se 3 §

hyresförhandlingslagen).

 Det avtal som träffas efter kollektiva förhandlingar kallas förhandlings-

överenskommelse. Den enskilda hyresgästen binds till förhandlings-

överenskommelsen genom att det finns en förhandlingsklausul i hyresavtalet.

 Hyresförhandlingssystemet växte fram under hyresregleringen. Under denna tid

förekom kollektiva förhandlingar i viss utsträckning på det viset att

organisationerna på hyresgäst- respektive fastighetsägarsidan kom överens om hur

hyresregleringen skulle utformas. Dessa överenskommelser sanktionerades sedan av

myndigheterna. Organisationerna deltog även i den statliga administrationen

genom representation bl.a. i Statens hyresråd. Detta skapade en förhandlingsvana

som sedan bidrog till att ett kollektivt förhandlingssystem framstod som

trovärdigt och skulle kunna fungera efter upphävandet av hyresregleringen.

Hyresförhandlingslagen (1978:304) innebär ett lagfästande av detta frivilliga

förhandlingssystem. Hyresområdet är också väl organiserat. På riksplanet finns

en dominerande hyresgästsammanslutning, Hyresgästernas Riksförbund, och ett

fåtal rikstäckande fastighetsägarorganisationer; Sveriges allmännyttiga

bostadsföretag, SABO, Sveriges Fastighetsägareförbund m.fl.

Justitiedepartementets hearing

Justitiedepartementet anordnade i juni 1995 en hearing rörande frågan om

förhandlingsrätt för bostadsarrendatorer. Till hearingen hade inbjudits

representanter för domstolar och arrendenämnder samt myndigheter och

organisationer som kommer i kontakt med bostadsarrenden. Syftet med hearingen

var främst att belysa omfattningen av upplåtelser i form av bostadsarrende,

eventuella problem när det gäller förhandlingar om villkoren för upplåtelsen och

behovet av en reform på detta område.

 Vid hearingen framkom i huvudsak följande.

 Enligt 1990 års småhustaxering fanns det i landet ca 113 000 småhusenheter med

taxerade byggnader på ofri grund. Det torde dessutom finnas ett antal byggnader

på ofri grund med ett uppskattat värde på mindre än 10 000 kr och som därför

inte taxerats. De flesta byggnader på ofri grund kan antas finnas på mark som

upplåtits med bostadsarrende. De flesta bostadsarrendena har upplåtits av

privata jordägare som har enstaka upplåtelser på sin mark. Det finns endast ett

fåtal jordägare med ett större antal upplåtelser. Det finns också en del

upplåtelser som har utformats så att en förening arrenderar ett antal tomter som

i sin tur vidareupplåts till föreningens medlemmar. Det sistnämnda är vanligt

när det gäller koloniträdgårdar.

 Från arrendatorshåll framhölls bl.a. följande.

 I de fall då respektive arrendator har kontrakt direkt med en jordägare kan

jordägaren spela ut arrendatorerna mot varandra genom att först förmå de som

inte vågar säga i från att acceptera de villkor som jordägaren begär och sedan

åberopa dessa villkor som norm i förhandlingarna med övriga arrendatorer. På

så sätt kan jordägaren få till stånd arrendeavgifter över den nivå som

arrendenämnden funnit skälig. Med nuvarande ordning är det endast jordägaren som

har möjlighet att ta initiativ till ändringar i arrendevillkoren. Även

arrendatorerna eller en sammanslutning av arrendatorer bör ha en sådan rätt.

Arrendatorsföreningar bör ha en legal möjlighet att företräda sina medlemmar,

dvs. att vara förhandlingspart, utan att behöva begära fullmakt från medlemmarna

i varje särskilt fall. Jordägarna skulle därigenom bli tvungna att förhandla med

föreningen. När det gäller koloniträdgårdar, dvs. då en förening arrenderar

marken av jordägaren och sedan i sin tur upplåter tomter till medlemmarna,

innebär dock inte nuvarande ordning några problem.

 Från jordägarnas sida framhölls bl.a. följande.

 Det vanligaste är att en jordägare endast har ett fåtal arrendeupplåtelser

spridda över en större areal. Ofta har upplåtelserna inte skett i förvärvssyfte

och prissättningen är inte marknadsmässig. Marknaden för bostadsarrende är

mycket skiftande och några enhetliga förhållanden finns inte. Det är inte som

när det gäller hyra möjligt att fastställa avgiften med ledning av storlek och

standard. Det finns också många andra förhållanden som påverkar marknadsvärdet

och det är mycket svårt att fastställa någon enhetlig norm för att bestämma

detta värde. Påståendet att arrendatorerna skulle sakna initiativrätt när det

gäller att få till stånd ändringar i arrendevillkoren är felaktigt. Båda parter

har denna möjlighet. Det är visserligen praktiskt i många fall att förhandla med

en förening. Det är emellertid inte nödvändigt att ge föreningen en legal

möjlighet att företräda medlemmarna utan detta kan ske enligt fullmakter från

medlemmarna om det behövs.

 Skälen för regeringens bedömning: På området för bostadsarrende har

organisationerna långt ifrån samma ställning som på hyresområdet. Det finns

visserligen både rikstäckande och lokala organisationer för bostadsarrendatorer

och enligt vad regeringen inhämtat tycks utvecklingen, åtminstone i delar av

landet, gå emot en större grad av organisering av arrendatorer. Andelen

nyttjanderättshavare som är anslutna är dock fortfarande betydligt lägre än på

hyresområdet. I fall då en jordägare har ett större antal upplåtelser av t.ex.

sommarstugetomter på sin mark kan det vara naturligt för arrendatorerna att

sluta sig samman i en förening. I det övervägande antalet upplåtelser av

bostadsarrende är det emellertid så att en och samma jordägare har endast ett

fåtal arrenden på sin mark. Dessa arrenden är ofta spridda över större områden.

I dessa fall är det betydligt mindre vanligt att arrendatorerna har anslutit sig

till en förening.

 Frågor om arrendeavgift och andra villkor är fortfarande något som i det

övervägande antalet fall vid en omförhandling löses av avtalsparterna utan

bistånd av en organisation. På området för bostadsarrende har det således ännu

inte kommit till stånd någon utveckling med ett framväxande frivilligt

förhandlingssystem som på hyresområdet. Någon av parterna själva tillskapad

förhandlingsordning som kan tjäna som norm vid en lagstiftning på området finns

således inte. En lagstiftning på området skulle därför innebära att en

förhandlingsordning införs genom en reglering från statsmakternas sida. Mot

bakgrund av vad som tidigare anförts om att marknaden på området för

bostadsarrende är mycket heterogen kan det enligt regeringens mening sättas i

fråga om det finns förutsättningar för ett system som skulle vara gemensamt för

hela området, något som för övrigt visas av den låga graden av organisation.

 Ett system med ett lagstadgat kollektivt förhandlingssystem bör övervägas

endast om det har visats föreligga påtagliga problem på området. Den utredning

som har företagits ger inte vid handen att så är fallet. Det tycks visserligen i

vissa fall kunna uppstå problem mellan parterna i samband med förhandlingar om

villkorsändringar. Det har emellertid inte framkommit att sådana problem skulle

vara mer allmänt förekommande eller att det skulle föreligga någon mer påtaglig

obalans i styrkeförhållandena mellan parterna. Något hinder mot att parterna på

frivillig väg själva kommer överens om en förhandlingsordning föreligger

givetvis inte. Inget hindrar heller att en arrendatorsförening uppträder som

ombud för sina medlemmar vid villkorsförhandlingar, antingen med fullmakt i

varje särskilt fall eller genom ett generellt förordnande exempelvis enligt en

stadgeföreskrift.

 Mot bakgrund av det anförda konstaterar regeringen att den kartläggning som

gjorts inte ger stöd för slutsatsen att det för närvarande behövs några

lagstiftningsåtgärder på området. Regeringen är emellertid beredd att senare

återkomma i frågan om det skulle komma till stånd en utveckling med större grad

av organisering på området eller om det skulle vara påkallat av andra skäl.

11 Ikraftträdande m.m.

De nya reglerna bör träda i kraft den 1 januari 1996.

 De nya bestämmelserna om deposition av arrendeavgift (8 kap. 12 a och

12 b §§), om arrendatorns skyldighet att avhjälpa även andra skador än

brandskador (9 kap. 19 §), om överlåtelserätt vid gemensamt arrendatorskap (9

kap. 31 §), om ersättning för viltskador (9 kap. 34 a §) och om besittningsskydd

vid bostadsarrende (10 kap. 4 §) torde vara av sådan vikt för parternas inbördes

avtalsförhållande att bestämmelserna inte bör bli omedelbart tillämpliga på

äldre arrendeavtal. I fråga om avtal som har ingåtts före ikraftträdandet är det

därför rimligt att de angivna bestämmelserna skall gälla först efter den

tidpunkt till vilken jordägaren tidigast kan säga upp avtalet genom uppsägning

efter ikraftträdandet.

 Ikraftträdandet av ändringen av regeln om besittningsskydd vid bostadsarrende

har behandlats närmare i avsnitt 9.

 Den nya bestämmelsen om anslutningsklander (9 kap. 28 §) bör däremot tillämpas

även på äldre rättsförhållanden. En frist för anförande av ordinärt klander som

har börjat löpa före ikraftträdandet bör dock inte avkortas.

12 Kostnader

De föreslagna ändringarna i arrendelagstiftningen kan inte förväntas leda till

någon nämnvärd ökning av antalet tvister eller annars ställa krav på ökade

myndighetsinsatser. Förslagen om införande av en möjlighet att anslutningsvis

klandra en arrendesyn kan tvärtom antas leda till att antalet tvister minskas.

Den ökning av länsstyrelsernas uppgifter som föranleds av förslaget om möjlighet

att deponera arrendeavgift måste också betecknas som marginell. De nya reglerna

kan därför inte förväntas innebära någon ökad belastning på statsfinanserna.

13 Författningskommentar

8 kap.

12 a §

 Anser arrendatorn att han enligt en bestämmelse i denna balk har rätt till

nedsättning av arrendeavgiften eller till ersättning för skada eller för avhjäl-

pande av brist eller att han har någon annan motfordran hos jordägaren, och vill

arrendatorn dra av motsvarande belopp från en arrendeavgift som utgår i pengar,

får han deponera beloppet hos länsstyrelsen. Detta gäller också när parterna är

oense om storleken på en arrendeavgift som skall utgå i pengar men vars belopp

inte framgår av avtalet.

 Bestämmelser om deposition i vissa andra fall finns i lagen (1927:56) om

nedsättning av pengar hos myndighet.

 När arrendatorn vill deponera ett belopp hos länsstyrelsen enligt första

stycket, skall han lämna skriftliga uppgifter i två exemplar om ar-

rendeförhållandet, förfallodagen och grunden för avdraget eller tvistens beskaf-

fenhet samt ställa pant eller borgen, som länsstyrelsen finner skälig, för den

kostnad jordägaren kan få för att få ut beloppet och för ränta på beloppet.

 Har arrendatorn deponerat en arrendeavgift hos länsstyrelsen, får jordägaren

inte göra gällande att arrenderätten blivit förverkad på grund av att det depo-

nerade beloppet inte har betalats till honom.

 Länsstyrelsens beslut i ett ärende om deposition får överklagas till

tingsrätten på den ort där länsstyrelsen finns. Vid överklagande tillämpas lagen

(1946:807) om handläggning av domstolsärenden.

(Jfr. 8 kap. 12 a § i kommitténs förslag)

 Paragrafen är ny. Den har utformats efter förebild av vad som enligt 12 kap.

21 § jordabalken gäller beträffande deposition i hyresförhållanden.

 I första stycket regleras i vilka fall arrendatorn kan deponera en

arrendeavgift hos länsstyrelsen i stället för att betala den till jordägaren.

När det gäller fall som avses i andra meningen är det den tvistiga delen av

jordägarens fordran som kan deponeras.

 I andra stycket hänvisas till att bestämmelser om deposition i vissa andra

fall finns i lagen (1927:56) om nedsättning av pengar hos myndighet. Denna lag

kan tillämpas när borgenären vägrar att ta emot betalning, när gäldenären är

förhindrad att betala på grund av borgenärens utevaro eller sjukdom m.m. eller

när det är oklart vem som är rätt borgenär.

 Tredje stycket anger vad arrendatorn har att göra för att en deposition hos

länsstyrelsen skall komma till stånd.

 Enligt fjärde stycket medför en deposition av arrendeavgiften hos

länsstyrelsen att arrendatorn inte anses vara i dröjsmål med betalningen i

förhållande till jordägaren. Jordägaren kan således inte göra gällande att

arrenderätten är förverkad därför att beloppet inte har betalats till honom utan

deponerats hos länsstyrelsen.

 Länsstyrelsens beslut i ett ärende om deposition får enligt femte stycket

överklagas hos tingsrätten på den ort där länsstyrelsen finns. Vid tingsrättens

handläggning av överklagandet tillämpas lagen (1946:807) om handläggning av

domstolsärenden.

12 b §

 Länsstyrelsen skall genast underrätta jordägaren i rekommenderat brev om en

deposition enligt 12 a §.

 Ett deponerat belopp skall genast sättas in på ett räntebärande konto. Räntan

skall betalas till den som får lyfta beloppet.

 Om jordägaren inte inom tre månader från det att beloppet har förfallit till

betalning och underrättelse om depositionen har sänts till honom visar att han

kommit överens med arrendatorn om att han skall få lyfta beloppet eller att han

väckt talan om detta mot arrendatorn, har arrendatorn rätt att få tillbaka det

deponerade beloppet. Om jordägaren har väckt talan inom den angivna tiden, får

beloppet inte lyftas förrän denna talan har blivit slutligt avgjord.

(Jfr. 8 kap. 12 b § i kommitténs förslag)

 Paragrafen är ny och innehåller föreskrifter för länsstyrelsen i samband med

en deposition av arrendeavgift. Innehållet motsvarar vad som enligt 12 kap. 22 §

jordabalken gäller i hyresförhållanden.

9 kap.

19 §

 Skadas anläggning som avses i 18 § och är skadan inte sådan att anläggningen

måste byggas om eller ersättas med en ny för att kunna användas för sitt

ändamål, skall arrendatorn avhjälpa skadan. Om han inte själv har vållat skadan,

har han efter det att arbetet fullbordats rätt att få ersättning av jordägaren

för den nödvändiga kostnaden för arbetet.

(Jfr. 9 kap. 18 § i kommitténs förslag)

 Regeln om arrendatorns skyldighet att avhjälpa skador orsakade av brand och

som inte är så omfattande att anläggningen eller byggnaden måste byggas om eller

ersättas med en ny för att kunna användas för sitt ändamål utvidgas till att

även gälla vid andra skador än brand.

 I lagrådsremissen föreslogs att regeln skulle gälla för skador som orsakats av

olyckshändelser. Lagrådet anförde att den föreslagna lydelsen skulle innebära

bl.a. att skador som orsakas av uppsåtligt eller vårdslöst handlande inte

omfattas av bestämmelsen och att, eftersom detta inte torde vara avsikten, ordet

"olyckshändelse" borde ersättas med "brand eller därmed jämförlig händelse".

Regeringen anser emellertid att paragrafen bör formuleras på samma sätt som

görs i 9 kap. 18 § så att den endast hänvisar till skada utan någon närmare

bestämning av orsaken till skadan.

 Paragrafen är i likhet med 9 kap 18 § tillämplig på alla typer av skador. Den

gäller också oavsett om skadan inträffar av våda eller av uppsåtligt eller

vårdslöst handlande. De skador som främst torde bli aktuella är sådana som

orsakats av storm, hagel, snötryck, utströmmande vatten eller olja, insekter,

explosion eller åsknedslag. Skälen för bestämmelsen har utvecklats i avsnitt 4.

 Bestämmelsen är inte tillämplig om den inträffade skadan är så omfattande att

9 kap. 18 § aktualiseras - dvs. om egendomen måste byggas om eller ersättas med

en ny - men byggnadsskyldighet skulle vara utesluten på grund av att andra

förutsättningar i 18 § inte är uppfyllda - dvs. om anläggningen inte behövs med

hänsyn till en ändamålsenlig planläggning av jordbruket på arrendestället.

28 §

 Om en part inte godtar en syn, som har hållits på det sätt och inom den tid

som anges i 24 §, får parten klandra synen genom att väcka talan mot den andra

parten inom en månad från det att synehandlingen delgavs honom. Om synen inte

klandras, gäller den som fullt bevis för arrendeställets skick den dag till

vilken synen hänför sig. Motbevisning mot synen är inte tillåten i ett sådant

fall.

 Om den ena parten har klandrat synen, får också motparten klandra synen, trots

att den för honom gällande tiden för klander har gått ut. En sådan klandertalan

skall väckas inom en månad från det att parten delgavs stämning med anledning av

den första klandertalan. Om den första klandertalan återkallas eller förfaller

av något annat skäl, förfaller också den senare talan.

 Synemännen skall yttra sig skriftligen i ett mål om klander, om domstolen

begär det.

(Jfr. 9 kap. 28 § i kommitténs förslag)

 I första stycket förkortas fristen för väckande av klandertalan från två

månader till en månad från delgivningen av synehandlingen. Dessutom jämkas

styckets ordalydelse något.

 I ett nytt andra stycke införs en möjlighet för en part som själv inte

klandrat en arrendesyn inom klanderfristen att anslutningsvis föra klandertalan.

I ett sådant fall skall parten ge in sin stämningsansökan inom en månad efter

det att han delgavs stämning med anledning av den första klandertalan. Om den

första klandertalan återkallas eller förfaller av något annat skäl, förfaller

också den andra talan. Samtidigt förkortas tiden för ordinärt klander från två

månader till en månad från det att parten delgavs synehandlingen. Bestämmelserna

har utformats efter mönster av vad som gäller för anslutningsvis överklagande av

tvistemål i hovrätt. Den nya regeln inskränker inte en parts möjlighet att

väcka talan inom den frist som anges i första stycket men kan få till följd att

det kan komma att löpa en frist för anförande av ordinärt klander jämsides med

en frist för förande av anslutningsklander. Om en part delges stämning med

anledning av motpartens klandertalan och själv anför klander mot synen, får

denna talan betraktas som ordinärt klander om talan väcks inom en månad efter

delfåendet av synehandlingen och som anslutningsklander om denna tid har gått

ut. Det är givetvis bara i det senare fallet som partens klandertalan förfaller,

om den första klandertalan återkallas eller förfaller av något annat skäl.

 Bestämmelsen i tredje stycket motsvarar förutvarande andra stycket efter en

viss språklig modernisering.

31 §

 Arrendatorn får inte överlåta arrenderätten utan jordägarens samtycke, om ej

annat följer av andra-fjärde styckena eller av 31 a §.

 Är arrendeavtalet slutet för viss tid som ej understiger tio år, får

arrendatorn, om ej annat avtalats, överlåta arrenderätten till annan med vilken

jordägaren skäligen kan nöjas. Han skall dock först erbjuda jordägaren att

återtaga arrendestället mot skyldighet att vid avräkning enligt 23 § utge skälig

ersättning för arrenderättens värde. Vill jordägaren antaga erbjudandet, skall

han lämna besked därom inom en månad.

 Vidare gäller beträffande arrenden för viss tid att arrendatorn, även om annat

avtalats, får överlåta arrenderätten, om den avser ett utvecklat eller

utvecklingsbart lantbruksföretag, till sin make eller avkomling, om

arrendenämnden tillåter det. Sådant tillstånd skall lämnas, om inte jordägaren

har befogad anledning att motsätta sig överlåtelsen. Innehas arrenderätten av

flera personer gemensamt, får var och en av dem under samma förutsättningar

överlåta sin rätt till en medarrendator som är make eller avkomling till

överlåtaren.

 Avlider arrendatorn under arrendetiden, har dödsboet, oavsett för vilken tid

avtalet är ingånget, samma rätt som enligt andra stycket tillkommer arrendator

för där avsett fall, om ej annat avtalats. Erbjudandet till jordägaren skall

göras inom sex månader efter dödsfallet. Dödsboet har vidare samma rätt som

enligt tredje stycket tillkommer arrendator för fall som avses där.

 Första-tredje styckena äger motsvarande tillämpning på arrenderättens övergång

genom bodelning, arv, testamente, bolagsskifte eller liknande förvärv.

(Jfr. 9 kap. 8 a § i kommitténs förslag)

 I paragrafens tredje stycke har gjorts ett tillägg av innebörd att om

arrenderätten innehas av flera personer gemensamt har var och en av med-

arrendatorerna möjlighet att överlåta sin rätt till en medarrendator som är make

eller avkomling till överlåtaren.

 Om jordägaren motsätter sig en överlåtelse, kan arrendenämnden liksom gäller

för överlåtelse enligt nuvarande regler tillåta den under förutsättning att

jordägaren inte har befogad anledning att motsätta sig överlåtelsen.

34 a §

 Har jordägaren förbehållit sig jakträtten, är han skyldig att ersätta

arrendatorn för förluster på grund av viltskador på arrendestället eller på

arrendatorns egendom. Detta gäller dock inte om jordägaren visar att skadan inte

kunnat förhindras trots rimliga ansträngningar från hans sida.

(Jfr. 9 kap. 34 a § kommitténs förslag)

 Paragrafen är ny. Genom den åläggs jordägaren att svara för viltskador i det

fall att han har förbehållit sig jakträtten på arrendestället. Detta gäller både

då undantag för jakträtten har gjorts i arrendekontraktet och då arrendestället

har upplåtits med jakträtt till arrendatorn och denne senare har vidareupplåtit

jakträtten till jordägaren. Däremot är bestämmelsen inte tillämplig om

arrendatorn själv har jakträtten eller om han har vidareupplåtit den till någon

annan. Har parterna delat upp jakträtten mellan sig bör bestämmelsen tillämpas

så att ersättning inte utgår för skador orsakade av vilt som arrendatorn får

jaga.

 Fall då arrendet visserligen upplåts med jakträtt men där arrendatorn sedan

återupplåter jakträtten till jordägaren bör behandlas som att jordägaren har

förbehållit sig jakträtten redan från början.

 Jordägarens ansvar gäller för alla slags skador på arrendestället och på

arrendatorns egendom i övrigt - dvs. den gäller både skador på jordbruksgrödor,

trädgårdsodlingar, skog, djurbesättning och annan lös egendom. Det är dock

naturligt att ersättningsskyldigheten i första hand kommer att omfatta skador på

jordbruksgrödor och trädgårdsodlingar eftersom det främst torde vara på sådant

som viltskador kan förekomma.

 En förutsättning för jordägarens ansvar är att denne har kunnat förhindra

skadorna genom rimliga ansträngningar men försummat detta. Jordägaren skall

alltså ha haft en reell möjlighet att förhindra viltskador. Det som åvilar

jordägaren i detta avseende är dels att bedriva den viltvård som de lokala

förhållandena kräver, dels att i övrigt vidta sådana åtgärder som det är skäligt

att kräva av honom för att undvika viltskador. Den närmare innebörden av detta

får avgöras med ledning av innehållet i arrendeavtalet och av vad som i övrigt

åvilar respektive part i arrendeförhållandet, t.ex. vad gäller uppsättande av

stängsel m.m.

 När det gäller vilt som är fridlyst under hela året - t.ex. tranor - eller

flyttande vilt som orsakar skador under den tid på året som viltet är fredat har

jordägaren ingen möjlighet att förhindra skador av dessa djur genom att bedriva

viltvård och ett ansvar för honom för sådana skador bör därför bara inträda om

han varit försumlig i något annat avseende. Vidare bör jordägaren vara fri från

ansvar om skadorna orsakats av vilt som strövar in från andra fastigheter utan

att jordägaren genom att bedriva en aktiv viltvård på sin fastighet har

möjlighet att påverka förhållandena. Sammanfattningsvis innebär den nya

regleringen att en jordägare som visar att han bedrivit den viltvård som kan

krävas alltid går fri från ansvar för viltskador som drabbar arrendestället.

 Även på arrendatorn vilar ett visst ansvar för att undvika viltskador. Om det

visar sig att arrendatorn inte själv vidtagit de åtgärder som skäligen kan

krävas av honom för att undvika viltskador, t.ex. genom att sätta upp stängsel,

välja lämpliga grödor, skrämselåtgärder m.m., bör ersättningen till honom kunna

nedsättas enligt allmänna reger om jämkning på grund av medvållande.

 Det åligger således jordägaren att visa att han vidtagit rimliga an-

strängningar för att undvika viltskador. Jordägarens ansvar har utformats som

ett presumtionsansvar. Som framhållits i allmänmotiveringen kan dock kraven på

jordägarens bevisning inte ställas alltför höga i detta avseende. De bevismedel

som främst kan komma i fråga torde vara vittnesuppgifter från personer som är

förtrogna med viltvårdsfrågor, exempelvis en länsjaktvårdare eller andra erfarna

jägare, samt med jordbruksfrågor.

 Det kan inträffa att en jordägare, som enligt den nu föreslagna regleringen

anses i princip ersättningsskyldig, invänder att skadan helt eller delvis har

orsakats av fridlysta djur. Det får anses ligga i linje med det föreslagna

presumtionsansvaret att jordägaren i en sådan situation har bevisbördan för sitt

påstående. Han undgår alltså ansvaret för skadorna endast om han visar att

skadorna verkligen har orsakats av djur som han inte får jaga. Vidare måste

förutsättningen vara att skadorna är bestående, dvs. att det inträffar en

slutlig förlust för arrendatorn. Om arrendatorns ekonomiska utbyte av grödan

blir oförändrat därför att skadorna läks genom grödans tillväxt, bör någon

ersättning alltså inte utgå. Sådana omständigheter kan göra att det i vissa fall

kan dröja en viss tid från det att skadan inträffade till dess ersättningen kan

bestämmas.

 Om parterna inte kan enas i en fråga om viltskador får den i sista hand

avgöras av fastighetsdomstolen. Detta följer av 8 kap. 32 § första stycket

jordabalken.

10 kap.

4§

 Bestämmelserna i 5 och 6 §§ om förlängning av arrendeavtal gäller vid arrende

för viss tid, utom när

1. hus som avses i 1 § ej finns på arrendestället då avtalet senast kan uppsägas

från jordägarens sida, eller

2. jordägaren säger upp arrendeavtalet på den grund att arrenderätten är

förverkad eller förhållande som avses i 8 kap. 14 § föreligger, dock inte om i

uppsägningen anges att den sker till arrendetidens utgång.

 Förbehåll att arrenderätten icke skall vara förenad med rätt till förlängning

gäller, om det godkänts av arrendenämnden.

(Jfr. 10 kap. 4 § i promemorians förslag)

 Paragrafen ändras på det sättet att bestämmelserna i 5-6 §§ om förlängning av

arrendeavtal kommer att gälla även om det inte har fastställts något

taxeringsvärde för bostadshuset på arrendestället. Samtliga bostadsarrenden där

det finns ett bostadshus kommer därigenom att omfattas av besittningsskyddet.

Ikraftträdande- och övergångsbestämmelser

 1. Denna lag träder i kraft den 1 januari 1996.

 2. I fråga om avtal som har ingåtts före ikraftträdandet gäller, såvitt avser

8 kap. 12 a och 12 b samt 9 kap. 19, 31 och 34 a §§, äldre regler fram till den

tidpunkt till vilken avtalet tidigast kan sägas upp genom uppsägning efter

ikraftträdandet.

 3. I fall då tid för klander av arrendesyn har börjat löpa före

ikraftträdandet gäller 9 kap. 28 § första stycket i sin äldre lydelse.

 4. Beträffande arrendeställen på vilka det vid ikraftträdandet finns hus för

vilket det då inte har bestämts något taxeringsvärde gäller 10 kap. 4 § i dess

tidigare lydelse fram till den tidpunkt till vilken avtalet tidigast kan sägas

upp genom uppsägning efter ikraftträdandet.

 I fråga om arrendeavtal som har ingåtts före ikraftträdandet av lagändringarna

skall dessa, med undantag för de nya reglerna om klander av arrendesyn, gälla

först efter den tidpunkt till vilken jordägaren tidigast kan säga upp avtalet

genom uppsägning efter ikraftträdandet.

 Vad gäller de nya reglerna om besittningsskydd vid bostadsarrende innebär det-

ta att jordägaren fram till denna tidpunkt kan avgöra huruvida han vill att

arrenden som, till följd av att det enligt tidigare regler inte har bestämts

något taxeringsvärde för bostadshuset inte har åtnjutit besittningsskydd, i

fortsättningen skall erhålla sådant skydd eller om arrendatorn skall sägas upp

för avflyttning.

 Den nya regeln om anslutningsklander av arrendesyn blir tillämplig även på

äldre rättsförhållanden. Vad gäller avkortandet av fristen för ordinärt klander

från två månader till en månad efter delgivningen av synehandlingen skall detta

dock gälla först för klanderfrister som har börjat löpa efter ikraftträdandet.

 Lagrådsremissen innehöll ytterligare två bestämmelser. Dels angavs att,

beträffande arrendetvist som anhängiggjorts vid domstol eller arrendenämnd före

ikraftträdandet, äldre bestämmelser skulle gälla.

 Dels angavs att, om det i lag eller författning förekommer hänvisning till

föreskrift som har ersatts genom bestämmelse i denna lag, den nya bestämmelsen i

stället skulle tillämpas. Dessa bestämmelser har på Lagrådets förslag utgått

såsom överflödiga.

Sammanfattning av betänkandet Investeringar i arrendejordbruket (SOU 1992:109)

En av kommitténs huvuduppgifter har varit att utforma förslag till regler om

skydd för jordbruksarrendatorns investeringar på arrendestället. Ett förslag

till sådana regler presenteras i detta betänkande.

 I betänkandet läggs vidare fram förslag till några ytterligare förändringar på

skilda områden av arrendelagstiftningen. Uppdraget har innefattat att överväga

frågor om ansvaret för olyckshändelser på byggnader och andra anläggningar, om

ansvaret för skador av vilt, om möjlighet att klandra en syn anslutningsvis, om

möjlighet att i vissa fall deponera arrendeavgift samt om besittningsskydd när

en medarrendator vill träda ut ur arrendeförhållandet. Våra överväganden i dessa

delar redovisas i separata kapitel.

 Betänkandet innehåller också ett förslag till omredigering av bestämmelserna i

9 kap. 15-22 §§ JB.

Jordbruksarrendatorers investeringar

Sedan många år har från skilda håll framhållits att det finns ett behov av nya

bestämmelser om investeringar på arrendeställen. Behovet av en reform har på

senare tid accentuerats. I ett läge där förhållandena inom svenskt jordbruk

präglas av osäkerhet och låg lönsamhet är det av särskild betydelse att

förbättra jordbrukets internationella konkurrenskraft. Ett sätt att åstadkomma

detta är att skapa förutsättningar för ett framtida gott investeringsklimat i

sådana jordbruksföretag som drivs på arrenderad mark.

 Det betonas i betänkandet att frågor med anknytning till investeringar på

arrendestället i första hand bör lösas genom överenskommelse mellan parterna.

Förslagets regler avser situationen då någon sådan överenskommelse inte kan nås.

 De föreslagna reglerna innebär att en arrendator som vill utföra en

investering skall kunna vända sig till arrendenämnden med en begäran om

tillstånd till investeringen. En förutsättning för att ett sådant tillstånd

skall få lämnas är enligt förslaget att den ifrågavarande investeringen kan

antas vara till varaktig nytta för jordbruket på arrendestället. Dessutom skall

intresset av att investering sker överväga jordägarens intresse av att den inte

kommer till stånd. Vid denna bedömning skall hänsyn tas till samtliga

omständigheter av betydelse. I lagtexten har som en särskild omständighet

angetts förhållandet mellan investeringen och arrendeställets värde. I princip

skall tillstånd inte lämnas om investeringen är så omfattande att en senare

inlösen framstår som praktiskt omöjlig med hänsyn till att investeringen är mera

värd än fastigheten.

 Om tillstånd lämnas till investeringen skall jordägaren beredas tillfälle att

utföra den inom viss tid som bestäms av arrendenämnden. Utför jordägaren inte

investeringen får arrendatorn göra den på egen bekostnad.

 I ett fall där arrendatorn utfört investeringen skall han enligt förslaget ha

rätt att överlåta arrenderätten till annan med vilken jordägaren skäligen kan

nöjas. Jordägaren skall dock först erbjudas att mot skälig ersättning lösa den

med arrendenämndens beslut avsedda investeringen. Om jordägaren önskar anta

erbjudandet skall han inom två månader skriftligen förbinda sig att lösa

egendomen. Inlösen skall också ske om arrendatorn inte har möjlighet att

överlåta arrenderätten på grund av att jordägaren gör självinträde eller övertar

arrendestället i enlighet med någon annan bestämmelse i 9 kap 8 § JB.

 Reglerna bygger på att vad som är skälig ersättning, liksom övriga villkor vid

övertagandet av egendomen, i första hand skall bestämmas av parterna gemensamt.

Kan de inte komma överens skall frågorna avgöras av arrendenämnden.

 I fall då arrenderätten får överlåtas av arrendatorn får överlåtelse ske till

en person som har sådana förutsättningar att driva jordbruk och fullgöra de

skyldigheter som följer med ett arrendatorsskap att jordägaren skäligen bör

kunna nöjas med honom som arrendator. Om jordägaren inte förklarar sin godta en

person som anvisats av arrendatorn skall frågan avgöras av arrendenämnden. En

sådan prövning vid arrendenämnden kan avse flera tänkbara förvärvare.

 Bestämmelserna om inlösen/överlåtelse avses gälla också till förmån för en

arrendator som förvärvat arrenderätten i enlighet med den föreslagna regeln.

 Om en part begär det skall arrendenämnden i samband med prövning av frågan om

tillstånd till en investering pröva även frågan om jordägaren skall ha rätt till

en högre arrendeavgift om han utför investeringen.

 Enligt förslaget skall de nuvarande bestämmelserna om jordägarens rätt till

högre arrendeavgift under löpande arrendeperiod justeras på så sätt att sådan

rätt föreligger även när jordägaren enligt avtal medverkat till en investering

som medför ett högre värde på arrenderätten. En motsvarande rätt skall enligt

förslaget finnas när jordägaren utfört eller senare löst in en investering som

tillåtits av arrendenämnden enligt de just redovisade reglerna. Den nuvarande

rätten till högre arrendeavgift i anledning av jordägarens byggnadsskyldighet

föreslås finnas kvar.

Ansvar för skador på byggnader och andra anläggningar

När det gäller skador som inte är så omfattande att jordägarens bygg-

nadsskyldighet aktualiseras gäller för närvarande olika regler beroende på om

skadan orsakats av brand eller av någon annan olyckshändelse. Den regel som

gäller vid brandskador (9 kap. 19 § JB) ålägger arrendatorn att avhjälpa skadan.

Regeln anger dessutom att arrendatorn, om han inte vållat skadan, har rätt till

ersättning av jordägaren för den nödvändiga kostnaden sedan arbetet fullbordats.

Beträffande skador av annan orsak än brand gäller i stället vanliga regler om

arrendatorns underhållsskyldighet.

 Regeln i 9 kap. 19 § JB ger således arrendatorn en bättre ställning vid

brandskador än vid andra skadeorsaker. Särregleringen beträffande brandskador

beror på att jordägaren ansetts ha skyldighet att hålla anläggningarna

försäkrade mot brand.

 En normal lantbruksförsäkring innefattar numera inte bara brandskador utan

även andra skadeorsaker. Normalt är det jordägaren som håller försäkring. Någon

ändring i den ordningen föreslås inte. Det föreslås emellertid i betänkandet att

arrendatorn skall ha rätt till ersättning av jordägaren även när det gäller

skador som har annan orsak än brand när han utfört reparationerna.

 Förslagets regel innebär alltså en anpassning till gällande försäkringspraxis.

Samtidigt som förslaget innebär att den nuvarande regeln om brandskador utvidgas

till att gälla även andra olyckshändelser föreslås att arrendatorn skall åläggas

en självrisk. Självrisken skall, om parterna inte kommit överens om ett annat

belopp, motsvara ett halvt basbelopp.

Redaktionell översyn av bestämmelserna i 9 kap. 15-22 §§ JB.

Kommittén konstaterar att reglerna om underhåll och nybyggnad m.m. är

oöverskådliga och har mot den bakgrunden gjort en redaktionell översyn av

reglerna i det avsnittet.

 Den föreslagna förändringen innebär en viss omflyttning av reglerna. Reglernas

materiella innehåll förändras dock inte.

 Förändringarna innebär i huvudsak att bestämmelserna i 17 a, 18 och 19 §§

sammanförs till en paragraf (18 §), att de nuvarande bestämmelserna i 20 §

överförs till 16 § (som därigenom får ytterligare två stycken) samt att den

nuvarande regeln om täckdikning i 21 § första stycket placeras i 19 §.

 De föreslagna nya bestämmelserna om investeringar har placerats i 20 §. De

till ett investeringstillstånd knutna bestämmelserna om inlösen och överlåtelse

har däremot intagits i 9 kap. 31 a §.

 En schematisk översikt över omredigeringen finns i en bilaga till betänkandet.

Viltskador

En grundregel i svensk jaktlagstiftning är att den jakträtt som är knuten till

ett visst markområde tillkommer markens ägare. Om mark upplåts som jord-

bruksarrende ingår emellertid även jakträtten i upplåtelsen om parterna inte

avtalat annat. I praktiken är det vanligt att jordägaren i arrendeavtalet

förbehåller sig jakträtten.

 Den som har jakträtt och den som har brukningsrätt till ett område har ofta

olika intressen med avseende på förekomsten av vilt. Jakträttsinnehavaren har

ett intresse av en rik fauna. För jordbruksarrendatorn framstår viltet däremot i

stor utsträckning som en källa till problem, i det att vilda djur kan vålla

skador på hans jordbruksgrödor. Har arrendatorn inte jakträtt kan han inte själv

begränsa viltstammens storlek genom avskjutning. Denna intressemotsättning kan

förväntas öka när möjligheterna att erhålla ersättning från viltskadefonden

upphör i och med 1994 års utgång.

 Kommittén anser inte att det angivna problemet bör angripas på det sättet att

jordbruksarrendatorn genom en tvingande lagregel tillförs jakträtten till det

arrenderade området. Det förslag som presenteras i betänkandet innebär i stället

att arrendatorn, när jakträtten inte ingår i jordbruksarrendet, skall vara

berättigad till ersättning av jordägaren för skador som orsakas av vilt.

Ersättningsansvaret bygger på att skadorna principiellt kan begränsas genom att

jakträtten utnyttjas. Ersättningsskyldigheten har begränsats till sådant vilt

som får jagas under någon del av året.

 Skador av vilt utgör en form av naturpåverkan. Den som bedriver verksamhet i

områden där det förekommer vilt måste därför tåla en viss uppkomst av skador.

Det bör ankomma på varje jordbrukare att vidta rimliga åtgärder för att

förebygga skador av vilt. I detta ligger bl.a. att arrendatorn inte bör ha rätt

till ersättning för skador på grödor som med hänsyn till föreliggande

viltbestånd är särskilt olämpliga att odla på arrendestället.

 Att arrendatorn har ett ansvar för att rimliga förebyggande åtgärder vidtas

leder också till att han bör ha en viss självrisk. Förslaget innebär i denna del

att man vid bestämmande av ersättningens storlek skall göra avdrag med tio

procent av skadans belopp, dock lägst fyra procent av arrendeavgiften för det

innevarande arrendeåret. Ersättningsskyldigheten har vidare maximerats till ett

belopp som motsvarar denna arrendeavgift för skador under ett år. Bestämmelserna

om hur ersättningen skall beräknas föreslås vara dispositiva.

 När det gäller förfarandet innebär förslagets regler att skadan, om parterna

inte kan komma överens, skall värderas av minst en sakkunnig. Kan parterna inte

enas om vem som skall utföra värderingen skall sakkunnig utses av länsstyrelsen.

Vid denna medverkan av sakkunnig är det inte fråga om en tillämpning av

synereglerna.

Klander av syn

Avräkning med anledning av arrendeförhållandet mellan jordägaren och arrendatorn

skall, om parterna inte avtalat annat, grundas på syn vid avräkningsperiodens

början och slut. För den som inte godtar en syn finns möjlighet att klandra den

genom att väcka talan mot den andra parten vid domstol. Enligt nu gällande

regler skall talan väckas inom två månader från det att synehandlingen delgavs

parten. Om synen inte klandras gäller den som fullt bevis för arrendeställets

skick den dag till vilken synen hänför sig.

 Det förhållandet att den tid inom vilken syn skall klandras räknas från dagen

då parten delgavs synehandlingen medför att de slutdagar som gäller för

respektive parts möjlighet att väcka klandertalan kan skilja sig åt avsevärt.

Ordningen kan medföra rättsförluster för enskild part och föranleda onödiga

klanderprocesser.

 Kommitténs förslag innebär att det införs möjlighet för vardera parten att

klandra en syn anslutningsvis, dvs. med anledning av att motparten först

klandrat synen. Den som är svarande i den först anhängiggjorda processen skall

alltså ges rätt att väcka talan även om den ordinära tiden för klandertalan från

partens sida löpt ut. Förutsättningen skall dock vara att han väcker sin

klandertalan inom en månad från det att stämning med anledning av motpartens

klander delgavs honom.

 I anslutning till förslaget om möjlighet att klandra en syn anslutningsvis

föreslås att den tidsfrist inom vilken ordinär klandertalan skall anhängiggöras

förkortas från två månader till en.

Deposition av arrendeavgift

För en gäldenär kan det ibland, såsom när han anser sig ha en motfordran eller

när han av något skäl inte kan nå borgenären, vara av stor betydelse att ha

möjlighet att prestera betalning genom att sätta ned beloppet t.ex. hos en

myndighet i stället för att betala direkt till borgenären. Lagen (1927:56) om

nedsättning av pengar hos myndighet, som gäller även till förmån för

arrendatorer, öppnar möjlighet för en gäldenär att deponera betalning hos

länsstyrelsen bl.a. när borgenären vägrar att ta emot betalning av en förfallen

gäld och när gäldenären på grund av någon annan omständighet som beror på

borgenären är förhindrad att verkställa betalningen. Rätt till deposition

föreligger också i situationer där gäldenären inte vet eller bör veta vem som är

rätt borgenär. Dessa regler är inte tillräckliga.

 Efter förebild i de regler som gäller till förmån för hyresgäster föreslås i

betänkandet att arrendatorn skall få möjlighet att betala arrendeavgift genom

deposition också när han anser sig ha rätt till nedsättning av arrendeavgiften,

rätt till ersättning för skada eller för avhjälpande av brist samt när han anser

sig ha någon annan motfordran hos jordägaren. Möjlighet till deposition skall

enligt förslaget finnas också när det råder tvist om storleken av arrendeavgift

som skall utgå i pengar men som inte är till beloppet bestämd i avtalet.

 Förslagets bestämmelser har utformats i nära anslutning till de regler som

enligt 12 kap. 21 och 22 §§ JB gäller för motsvarande situation i

hyresförhållanden. Detta innebär bl.a. att arrendatorn måste ställa säkerhet för

den kostnad som jordägaren kan få för att få ut beloppet och för ränta, att

länsstyrelsen genast skall underrätta jordägaren när deposition skett och att

jordägaren, för att få ut beloppet, inom tre månader skall visa antingen att han

träffat överenskommelse med arrendatorn om att få lyfta beloppet eller att han

väckt talan i saken mot arrendatorn. I sistnämnda fall får beloppet betalas ut

först efter det att det meddelats ett slutligt avgörande i tvistefrågan.

 Länsstyrelsen skall vara skyldig att ha medlen räntebärande.

Besittningsskydd vid gemensamt arrendatorsskap

I ett fall där det på arrendatorssidan finns flera personer och någon av dem

lämnar avtalsförhållandet ger den nuvarande regleringen inte något be-

sittningsskydd åt kvarvarande arrendator eller arrendatorer vid tidpunkten då en

förlängning av avtalet är aktuell. Innebörden av gällande rätt får dock anses

vara att bestämmelserna om överlåtelserätt kan utnyttjas också när det gäller

att överföra en andel av arrenderätt till medarrendator.

 Att det inte föreligger någon rätt för kvarvarande arrendator att fortsätta

arrendet när kompanjonerna är t.ex. syskon eller när de inte har någon

släktrelation kan få olyckliga konsekvenser i enskilda fall. Konstruktionen kan

verka hämmande för jordbrukets utveckling på arrendestället. Den kan också få

oacceptabla följder i socialt hänseende.

 Kommitténs förslag i denna del innebär att en eller flera kvarvarande

arrendatorer skall kunna få arrendeavtalet förlängt om en medarrendator säger

upp avtalet. Om jordägaren inte förklarar sig godta förändringen skall den som

önskar kvarstå i arrenderelationen kunna vända sig till arrendenämnden och

begära dess tillstånd till förlängning. Nämnden skall då pröva om jordägaren har

befogad anledning att motsätta sig förlängningen. Detta motsvarar den regel som

gäller beträffande överlåtelser till make och avkomlingar.

Lagförslagen i betänkandet Investeringar i arrendejordbruket (SOU 1992:109)

1 Förslag till lag om ändring i jordabalken

 Härigenom föreskrivs i fråga om jordabalken

 dels att 9 kap. 17 a § skall upphöra att gälla,

 dels att 8 kap. 21, 26, 31 och 33 §§ samt 9 kap. 8, 16, 18, 19, 20, 21, 22,

26, 28 och 31 §§ skall ha nedan angivna lydelse,

 dels att i balken skall införas fem nya paragrafer, 8 kap. 12 a och 12 b §§

samt 9 kap. 8 a, 31 a och 34 a §§, av nedan angivna lydelse.

--------------------------------------------------------------------

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

 8 kap.

 12 a §

--------------------------------------------------------------------

 Anser arrendatorn att han

 enligt bestämmelse i denna lag har

 rätt till nedsättning av ar-

 rendeavgiften eller till ersätt-

 ning för skada eller för avhjälpande

 av brist eller att han har någon

 annan motfordran hos jordägaren,

 och vill arrendatorn dra av mot-

 svarande belopp på arrendeavgift

 som utgår i pengar, får han depo-

 nera beloppet hos länsstyrelsen.

 Vad som sagts nu gäller också när

 det råder tvist om storleken av

 arrendeavgift som skall utgå i

 pengar men som inte är till

 beloppet bestämd i avtalet.

 Bestämmelser om deposition i

 vissa andra fall finns i lagen

 (1927:56) om nedsättning av pengar

 hos myndighet.

 När arrendatorn enligt första

 stycket deponerar belopp hos

 länsstyrelsen, skall han lämna

 skriftlig uppgift i två exemplar

 om arrendeförhållandet, för-

 fallodagen och grunden för

 avdraget eller om tvistens be-

 skaffenhet samt ställa pant eller

 borgen, som länsstyrelsen finner

 skälig, för den kostnad jordägaren

 kan få för att få ut beloppet och för

 ränta på beloppet.

 Har arrendatorn deponerat

 arrendeavgift hos länsstyrelsen,

 får jordägaren inte göra gällande att

 arrenderätten blivit förverkad på

 grund av att det deponerade

 beloppet inte betalats till

 honom.

 Beslut av länsstyrelsen med an-

 ledning av deposition får över-

 klagas i hovrätten genom besvär.

 12 b §

--------------------------------------------------------------------

 Länsstyrelsen skall genast

 underrätta jordägaren i rekommende-

 rat brev om deposition enligt

 12 a §.

 Visar inte jordägaren inom tre

 månader från det beloppet förfallit

 till betalning och underrättelse

 om depositionen sänts till honom

 att han träffat överenskommelse med

 arrendatorn om att få lyfta be-

 loppet eller att han väckt talan

 därom mot arrendatorn, har denne

 rätt att återfå beloppet. Har jord-

 ägaren väckt talan inom angiven

 tid, får beloppet inte lyftas förrän

 jordägarens talan blivit slutligt

 avgjord.

 Deponerat belopp skall genast

 insättas i bank mot ränta. Räntan

 skall betalas till den som får

 lyfta beloppet.

 8 a §

--------------------------------------------------------------------

 Har arrendestället arrenderats

 av flera gemensamt och har en av

 dem sagt upp arrendeavtalet är en

 medarrendator berättigad att få

 arrendeavtalet förlängt för egen

 del, om arrendenämnden tillåter

 det. Tillstånd skall lämnas om inte

 jordägaren har befogad anledning

 att motsätta sig förlängningen.

 16 §

 Avhjälper arrendatorn brist som förelegat vid tillträdet och har han ej enligt

17 § rätt till ersättning för arbetet så snart det fullbordats, är han

berättigad till ersättning vid avräkning enligt 23 §. Detta gäller dock ej sådan

del av arrendestället beträffande vilken arrendatorn enligt avtalet är fritagen

från underhållsskyldighet.

--------------------------------------------------------------------

 Har arrendatorn uppfört ny

 byggnad i stället för byggnad som

 han mottagit och är han inte

 enligt 17 eller 18 § berättigad

 till ersättning därför, har han vid

 avräkning enligt 23 § rätt till

 ersättning för brist som vid till-

 trädet fanns på den mottagna

 byggnaden, om den nya byggnaden är

 lämplig för sitt ändamål eller

 uppförts enligt plan som godkänts

 av jordägaren. Avdrag skall dock

 göras med kostnaden för avhjälpande

 av brist på den nya byggnaden.

 Andra stycket äger motsvarande

 tillämpning i fråga om annan

 anläggning som ingår i arrendet.

 17 a §

--------------------------------------------------------------------

 Meddelar en myndighet ett

beslut som innebär att arrende-

stället inte får användas på avsett

sätt utan att en befintlig anlägg-

ning byggs om eller en nyan-

läggning sker, skall jordägaren

utföra arbetet, om anläggningen

behövs med hänsyn till en ända-

målsenlig planläggning av jord-

bruket på arrendestället. Vad som

nu har sagts gäller dock inte om

arbetet ingår i arrendatorns

underhållsskyldighet enligt 15 §

eller om arbetet avser en sådan

del av arrendestället beträffande

vilken arrendatorn enligt av-

talet är fritagen från under-

hållsskyldighet.

 Utför jordägaren inte inom skälig

tid efter anmaning ett arbete

som åligger honom enligt första

stycket, får arrendatorn utföra

det i hans ställe. Har kostnad för

arbetet fastställts av

arrendenämnden enligt tredje

stycket, är arrendatorn berättigad

till ersättning av jordägaren med

det fastställda beloppet sedan

arbetet har fullbordats. Vill

arrendatorn hellre säga upp av-

talet, får han göra det, om inte

jordägarens underlåtenhet är av

ringa betydelse. För den tid

under vilken egendomen inte kan

användas för det avsedda ändamålet

har arrendatorn rätt till skälig

nedsättning av arrendeavgiften.

Han har även rätt till ersättning

för skada.

 Frågan om jordägarens bygg-

nadsskyldighet enligt första

stycket prövas av arrendenämnden på

begäran av endera parten. Om

arrendatorn begär det, skall

nämnden även fastställa en beräknad

kostnad för det arbete som

arrendatorn kan komma att utföra

i jordägarens ställe.

 Är jordägaren enligt första

stycket första meningen inte

skyldig att utföra ett arbete

därför att anläggningen inte behövs,

har arrendatorn rätt till skälig

nedsättning av arrendeavgiften.

Han får även säga upp avtalet, om

inte arbetet är av ringa

betydelse för hans verksamhet. Om

inte annat har avtalats, gäller

vad som har sagts nu även för det

fall att jordägaren inte är

skyldig att utföra ett arbete

därför att arrendatorn är fritagen

från underhållsskyldighet.

 18 §

--------------------------------------------------------------------

 Har byggnad, täckdikning eller Om en anläggning behövs med hänsyn

annan anläggning utan arrenda- till en ändamålsenlig planläggning

torns vållande så skadats eller av jordbruket på arrendestället är

förslitits att anläggningen för attjordägaren skyldig att utföra

tjäna sitt ändamål måste byggas om arbete som krävs därför att

eller ersättas med en ny, skall 1. en myndighet meddelat beslut

jordägaren utföra arbetet. Sådan som innebär att arrendestället inte

skyldighet åvilar dock jordägaren får användas på avsett sätt utan att

endast om anläggningen behövs med en befintlig anläggning byggs om

hänsyn till en ändamålsenlig plan- eller en nyanläggning sker,

läggning av jordbruket på ar- 2. byggnad, täckdikning eller

rendestället. annan anläggning utan arrendatorns

 Om jordägaren ej inom skälig tid vållande så skadats eller förslitits

efter anmaning avhjälper brist att anläggningen för att tjäna sitt

som avses i första stycket, får ändamål måste byggas om eller

arrendatorn utföra arbetet i hans ersättas med en ny.

ställe. Har kostnaden för arbetet Första stycket gäller inte om

fastställts av arrendenämnden på arbetet ingår i arrendatorns un-

sätt som anges i tredje stycket, derhållsskyldighet enligt 15 § och

är arrendatorn, sedan arbetet inte heller beträffande annan

fullbordats, berättigad till anläggning än täckdikning om

ersättning av jordägaren med det anläggningen enligt avtalet är

fastställda beloppet. Vill undantagen från hans underhålls-

arrendatorn hellre uppsäga skyldighet.

avtalet, får han göra det, om ej Skadas anläggning som avses i

bristen är av ringa betydelse. För första stycket 2. av brand eller

den tid arrendestället är i annan olyckshändelse och är skadan

bristfälligt skick har mindre omfattande än där anges

arrendatorn rätt till skälig ned- skall arrendatorn avhjälpa skadan.

sättning av arrendeavgiften och Om han inte själv är vållande har

ersättning för skada. han sedan arbetet fullbordats rätt

 Fråga om jordägarens bygg- att av jordägaren erhålla ersättning

nadsskyldighet enligt första för den del av den nödvändiga

stycket prövas av arrendenämnden. kostnaden som överstiger ett halvt

Prövning kan påkallas av såväl jord-basbelopp, om parterna inte över-

ägaren som arrendatorn. På begäran enskommit annat belopp.

av arrendatorn skall nämnden även Utför jordägaren inte inom skälig

fastställa beräknad kostnad för tid efter anmaning ett arbete som

arbete som arrendatorn kan komma åligger honom enligt första och

att utföra i jordägarens ställe. andra stycket, får arrendatorn

 Första-tredje styckena tillläm- utföra det i hans ställe. Har kost-

pas inte beträffande hägnad eller nad för arbetet fastställts av

annan anläggning av sådan art, att arrendenämnden enligt femte

ett fullständigt iståndsättande stycket, är arrendatorn berättigad

ingår i arrendatorns underhålls- till ersättning av jordägaren med

skyldighet enligt 15 §, och inte det fastställda beloppet sedan

heller beträffande annan anlägg- arbetet har fullbordats. Vill

ning än täckdikning om anläggningenarrendatorn hellre säga upp

enligt avtalet är undantagen från avtalet, får han göra det, om inte

hans underhållsskyldighet. jordägarens underlåtenhet är av

 Är jordägaren på grund av första ringa betydelse. För den tid under

stycket andra punkten ej skyldig vilken egendomen inte kan användas

att avhjälpa brist som avses i för det avsedda ändamålet har arren-

nämnda stycke, har arrendatorn datorn rätt till skälig nedsättning

rätt till skälig nedsättning av av arrendeavgiften. Han har även

arrendeavgiften. Han får även upp- rätt till ersättning för skada.

säga avtalet, om ej bristen är av Fråga om jordägarens bygg-

ringa betydelse. Har ej annat nadsskyldighet enligt första och

avtalats, äger vad som sagts nu andra stycket prövas av arrende-

motsvarande tillämpning, om an- nämnden på begäran av endera parten.

läggning som enligt avtalet är un- Om arrendatorn begär det, skall

dantagen från arrendatorns under- nämnden även fastställa en beräknad

hållsskyldighet genom brand eller kostnad för det arbete som

på liknande sätt utan arrendatorns arrendatorn kan komma att utföra i

vållande drabbas av sådan skada jordägarens ställe.

som anges i första stycket. Är jordägaren enligt första styck-

 et inte skyldig att utföra ett

 arbete därför att anläggningen inte

 behövs, har arrendatorn rätt till

 skälig nedsättning av arrendeav-

 giften. Han får även säga upp

 avtalet, om inte arbetet är av

 ringa betydelse för hans verksam-

 het. Om inte annat har avtalats,

 gäller vad som har sagts nu även för

 det fall att jordägaren enligt

 andra stycket inte är skyldig att

 utföra ett arbete som avses i

 första stycket 1. därför att

 arrendatorn är fritagen från under-

 hållsskyldighet och, i fall som

 avses i första stycket 2, när

 anläggning som enligt avtalet är

 undantagen från arrendatorns

 underhållsplikt genom brand eller

 på liknande sätt utan arrendatorns

 vållande drabbas av sådan skada som

 där avses.

 19 §

--------------------------------------------------------------------

 Skadas anläggning som avses i Utför arrendatorn ny täckdikning,

18 § av brand och är skadan mindre som arrendenämnden funnit behövlig

omfattande än där anges, skall med hänsyn till en ändamålsenlig

arrendatorn avhjälpa skadan. Om planläggning av jordbruket på

han ej själv är vållande, har han arrendestället, är han efter

rätt att av jordägaren erhålla arbetets fullbordande berättigad

ersättning för den nödvändiga till ersättning av jordägaren med

kostnaden sedan arbetet fullbor- belopp vartill arrendenämnden

dats. fastställt beräknad kostnad för

 arbetet.

 20 §

--------------------------------------------------------------------

 Har arrendatorn uppfört ny Kan inte jordägaren och arren-

byggnad i stället för byggnad som datorn träffa överenskommelse om en

han mottagit och är han icke investering som arrendatorn vill

enligt 17, 17 a eller 18 § utföra kan arrendenämnden lämna

berättigad till ersättning därför, tillstånd till den. Tillstånd får

har han vid avräkning enligt 23 § lämnas på ansökan av arrendatorn om

rätt till ersättning för brist som investeringen kan antas vara till

vid tillträdet fanns på den mot- varaktig nytta för jordbruket på

tagna byggnaden, om den nya arrendestället och intresset av

byggnaden är lämplig för sitt ändamålatt investering sker överväger

eller uppförts enligt plan som jordägarens intresse av att den

godkänts av jordägaren. Avdrag inte kommer till stånd. Vid bedöm-

skall dock göras med kostnaden för ningen skall hänsyn tas även till

avhjälpande av brist på den nya förhållandet mellan investeringen

byggnaden. och arrendeställets värde.

 Första stycket äger motsvarande Lämnas tillstånd enligt första

tillämpning i fråga om annan stycket skall jordägaren beredas

anläggning som ingår i arrendet. tillfälle att utföra investeringen.

 Nämnden skall i beslutet utsätta

 den tid inom vilken jordägaren i så

 fall har att slutföra arbetena.

 På begäran av part skall arren-

 denämnden i samband med prövning av

 tillståndsfråga enligt första

 stycket även pröva fråga om ändring

 av arrendeavgiften enligt bestäm-

 melserna i 22 §.

 Förklarar jordägaren att han inte

 kommer att utföra investeringen

 eller har den inte utförts inom

 föreskriven tid får arrendatorn

 utföra investeringen på egen

 bekostnad. Att arrendatorn i

 sådant fall har rätt att överlåta

 arrenderätten eller få den egendom

 som investeringen motsvarar inlöst

 framgår av 31 a §.

 21 §

--------------------------------------------------------------------

 Utför arrendatorn ny täckdik-

ning, som arrendenämnden funnit

behövlig med hänsyn till en ända-

målsenlig planläggning av jord-

bruket på arrendestället, är han

efter arbetets fullbordande be-

rättigad till ersättning av

jordägaren med belopp vartill

arrendenämnden fastställt beräknad

kostnad för arbetet.

 Har arrendatorn anlagt markväg, förbättrat ägoanordningen eller vidtagit annan

åtgärd som medfört varaktig nytta för jordbruket och ej är att hänföra till

uppförande av byggnad eller till täckdikning, är han vid avräkning enligt 23 §

berättigad till ersättning motsvarande vad arrendestället ökat i värde, om ej

annat avtalats. Ersättning får dock ej utgå med högre belopp än som motsvarar

den nödvändiga kostnaden.

 22 §

--------------------------------------------------------------------

 Har jordägaren utfört arbete som Har jordägaren enligt avtal med

avses i 17 a eller 18 § eller be- arrendatorn medverkat till en

talat ersättning enligt 17 a § investering på arrendestället och

andra stycket, 18 § andra har arrenderättens värde ökat genom

stycket eller 21 § första stycket investeringen, är arrendatorn

för arbete som arrendatorn utfört skyldig att godta en skälig höjning

och har arrenderättens värde ökat av arrendeavgiften.

genom arbetet, är arrendatorn Samma skyldighet föreligger också

skyldig att godta en skälig om arrenderätten ökat i värde till

höjning av arrendeavgiften. följd av att jordägaren utfört arbe-

 te som avses i 18 § första stycket,

 betalat ersättning enligt 18 §

 fjärde stycket eller 19 § för arbete

 som arrendatorn utfört eller utfört

 en investering som tillåtits

 enligt bestämmelserna i 20 § eller

 enligt 31 a § löst in egendom som

 avses med sådan investering.

 Kan överenskommelse om ändring av

 arrendeavgiften enligt

 bestämmelserna i denna paragraf

 inte träffas prövas frågan av arren-

 denämnden.

 28 §

--------------------------------------------------------------------

 Om part ej godtager syn, som Om part ej godtager syn, som

hållits på sätt och inom tid som hållits på sätt och inom tid som

anges i 24 §, får parten klandra anges i 24 §, får parten klandra

synen genom att väcka talan mot synen genom att väcka talan mot

den andra parten inom två månader den andra parten inom en månad från

från det synehandlingen delgavs det synehandlingen delgavs honom.

honom. Klandras icke synen, Klandras inte synen, gäller den

gäller den som fullt bevis för som fullt bevis för arrendeställets

arrendeställets skick den dag skick den dag till vilken synen

till vilken synen hänför sig. hänför sig. Motbevisning mot synen

Motbevisning mot synen är i sådant är i sådant fall ej tilllåten.

fall ej tillåten. Har ena parten klandrat synen

 inom rätt tid får också motparten,

 även om han inte iakttagit vad som

 sägs i första stycket, anföra

 klander. Han skall dock inom en

 månad från det att stämningen

 delgavs honom ge in sin stäm-

 ningsansökan till fastighetsdom-

 stolen. Om den första klandertalan

 återkallas eller av annat skäl

 förfaller, är också den senare talan

 förfallen.

 Synemännen är skyldiga att i mål om klander avge skriftligt yttrande, om

rätten begär det.

 31 §

--------------------------------------------------------------------

 Arrendatorn får inte överlåta Arrendatorn får inte överlåta

arrenderätten utan jordägarens arrenderätten utan jordägarens sam-

samtycke, om ej annat följer av tycke, om ej annat följer av

andra-fjärde styckena. andra-fjärde styckena eller av

 31 a §.

 Är arrendeavtalet slutet för viss tid som ej understiger tio år, får arrenda-

torn, om ej annat avtalats, överlåta arrenderätten till annan med vilken

jordägaren skäligen kan nöjas. Han skall dock först erbjuda jordägaren att

återtaga arrendestället mot skyldighet att vid avräkning enligt 23 § utge skälig

ersättning för arrenderättens värde. Vill jordägaren antaga erbjudandet, skall

han lämna besked därom inom en månad.

 Vidare gäller beträffande arrenden för viss tid att arrendatorn, även om annat

avtalats, får överlåta arrenderätten, om den avser ett utvecklat eller

utvecklingsbart lantbruksföretag, till sin make eller avkomling, om arrendenämn-

den tillåter det. Sådant tillstånd skall lämnas, om inte jordägaren har befogad

anledning att motsätta sig överlåtelsen.

 Avlider arrendatorn under arrendetiden, har dödsboet, oavsett för vilken tid

avtalet är ingånget, samma rätt som enligt andra stycket tillkommer arrendator

för där avsett fall, om ej annat avtalats. Erbjudandet till jordägaren skall

göras inom sex månader efter dödsfallet. Dödsboet har vidare samma rätt som

enligt tredje stycket tillkommer arrendator för fall som avses där.

 Första-tredje styckena äger motsvarande tillämpning på arrenderättens övergång

genom bodelning, arv, testamente, bolagsskifte eller liknande förvärv.

 34 a §

--------------------------------------------------------------------

 Ingår inte jakträtten i jord-

 bruksarrendet är jordägaren skyldig

 att ersätta arrendatorn för skador

 på jordbruksgrödor som orsakas av

 vilt som får jagas under någon del

 av året. Ersättning utgår dock inte

 för skador på grödor som med hänsyn

 till föreliggande viltbestånd är

 särskilt olämpliga att odla på

 arrendestället.

 Om inte annat avtalats skall

 vid bestämmande av ersättningsbe-

 lopp avdrag göras med tio procent

 av skadans belopp, dock lägst fyra

 procent av arrendeavgiften för det

 innevarande arrendeåret. Den sam-

 manlagda ersättningen under ett år

 får, om inte annat avtalats, inte

 överstiga ett belopp som motsvarar

 arrendeavgiften för det

 innevarande arrendeåret.

 Finner arrendatorn att skada

 uppkommit skall han snarast un-

 derrätta jordägaren därom. Kan

 parterna inte enas om ersättningen

 skall skadan värderas av minst en

 sakkunnig. Sakkunnig utses av

 parterna gemensamt eller, på någon

 av parternas begäran, av länssty-

 relsen. Beträffande ersättning till

 den som varit sakkunnig gäller

 27 §.

__________

 1. Denna lag träder i kraft den

 2. I fråga om avtal som har ingåtts före ikraftträdandet gäller, med undantag

av 9 kap 28 §, äldre regler fram till den tidpunkt till vilken avtalet tidigast

kan sägas upp genom uppsägning efter ikraftträdandet.

 3. Från jordägarens ersättningsskyldighet enligt 9 kap. 34 a § skall avräknas

vad arrendatorn på grund av skadan har rätt att erhålla enligt förordningen

(1980:400) om ersättning vid vissa viltskador, m.m.

 4. Beträffande arrendetvist som har anhängiggjorts vid domstol eller

arrendenämnd före ikraftträdandet gäller äldre bestämmelser.

 5. Förekommer i lag eller författning hänvisning till föreskrift som har

ersatts genom bestämmelse i denna lag tillämpas i stället den nya bestämmelsen.

2 Förslag till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och

hyresnämnder

 Härigenom föreskrivs att 1, 17 och 32 §§ lagen (1973:188) om arrendenämnder

och hyresnämnder skall ha nedan angivna lydelse.

--------------------------------------------------------------------

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

 1 §

--------------------------------------------------------------------

 Arrendenämnd som avses i 8 kap. Arrendenämnd som avses i 8 kap.

29 § jordabalken har till uppgift 29 § jordabalken har till uppgift

att att

 1. medla i arrendetvist, 1. medla i arrendetvist,

 2. pröva tvist om förlängning av 2. pröva tvist om förlängning av

arrendeavtal vid jordbruksar- arrendeavtal vid jordbruksar-

rende, bostadsarrende eller rende, bostadsarrende eller

fiskearrende eller av avtal om fiskearrende eller av avtal om

jakträttsupplåtelse eller om jakträttsupplåtelse eller om

villkor för sådan förlängning samt villkor för sådan förlängning samt

tvist i fråga som avses i 9 kap. tvist i fråga som avses i 9 kap.

14 § jordabalken eller vars 14 § jordabalken eller vars

prövning enligt 9 kap. 12 b, prövning enligt 9 kap. 8 a, 12 b,

17 a, 18, 21 eller 31 §, 10 kap. 18, 19, 20, 22, 31 § eller 31 a §,

6 a § eller 11 kap. 6 b § samma 10 kap. 6 a § eller 11 kap. 6 b §

balk ankommer på arrendenämnd, samma balk ankommer på arren-

 3. pröva fråga om godkännande av denämnd,

förbehåll eller annat avtalsvill- 3. pröva fråga om godkännande av

kor som avses i 9 kap. 2, 3, 7 förbehåll eller annat avtalsvillkor

eller 17 §, 10 kap. 2-4 eller 7 § som avses i 9 kap. 2, 3, 7 eller

eller 11 kap. 2 § jordabalken 17 §, 10 kap. 2-4 eller 7 § eller

eller 3-6 § lagen (1957:390) om 11 kap. 2 § jordabalken eller 3-6 §

fiskearrenden, lagen (1957:390) om fiskear-

 4. vara skiljenämnd i arren- renden,

detvist, 4. vara skiljenämnd i arren-

 5. pröva frågor enligt lagen detvist,

(1985:658) om arrendatorers rätt 5. pröva frågor enligt lagen

att förvärva arrendestället. (1985:658) om arrendatorers rätt

 att förvärva arrendestället.

 Ärende upptages av den arrendenämnd inom vars område fastigheten är belägen.

 17 §

 Om anledning därtill förekommer, skall nämnd eller den nämnden förordnar

besiktiga den fastighet som ärendet rör. Parterna skall beredas tillfälle att

närvara vid sådan besiktning. Nämnd får också föranstalta om annan nödvändig

utredning.

--------------------------------------------------------------------

 I ärende som avses i 9 kap. I ärende som avses i 9 kap. 18,

17 a, 18, 21 eller 31 § jordabal- 19, 20, 31 §, eller 31 a § tredje

ken skall arrendenämnden inhämta stycket jordabalken skall

yttrande från länsstyrelsen. Sådantarrendenämnden inhämta yttrande från

yttrande skall också inhämtas om länsstyrelsen. Sådant yttrande

det beträffande jordbruksarrende skall också inhämtas om det be-

uppkommer fråga om tillämpning av träffande jordbruksarrende upp-

6 § första stycket 3 eller 4 eller kommer fråga om tillämpning av 6 §

7 § tredje stycket lagen första stycket 3 eller 4 eller 7 §

(1985:658) om arrendatorers rätt tredje stycket lagen (1985:658)

att förvärva arrendestället. I ären-om arrendatorers rätt att förvärva

de som avses i 9 kap. 9 § jor- arrendestället. I ärende som avses

dabalken får arrendenämnden, om i 9 kap. 9 § jordabalken får arren-

utredningen ger anledning till denämnden, om utredningen ger

det, inhämta yttrande från läns- anledning till det, inhämta

styrelsen om arrendeställets yttrande från länsstyrelsen om

avkastningsförmåga. Hyresnämnd får iarrendeställets avkastningsförmåga.

ärende som avses i 2 a § bostads- Hyresnämnd får i ärende som avses i

saneringslagen (1973:531) inhämta 2 a § bostadssaneringslagen

yttrande från byggnadsnämnden. (1973:531) inhämta yttrande från

Yttrande som sagts nu inhämtas byggnadsnämnden. Yttrande som

från den länsstyrelse eller bygg- sagts nu inhämtas från den länssty-

nadsnämnd inom vars område fastig- relse eller byggnadsnämnd inom

heten är belägen. vars område fastigheten är belägen.

 I ärende angående tvist om hyresvillkor enligt 22 § hyresförhandlingslagen

(1978:304) skall hyresnämnden, om det finnes erforderligt, bereda den

hyresgästorganisation som ingått den klandrade överenskommelsen tillfälle att

yttra sig.

 Begärs prövning av fråga som avses i 4 § andra stycket hyresförhandlingslagen

inträder organisation med vilken förhandlingsordning gäller som medpart till

hyresvärden vid handläggningen av ärendet i den delen.

 32 §

--------------------------------------------------------------------

 Föres ej talan mot nämnds beslut Föres ej talan mot nämnds beslut

enligt 9 kap. 14 § eller 12 kap. enligt 9 kap. 14 § eller 31 a §

24 a §, 55 a § sjunde stycket tredje stycket eller 12 kap.

eller 55 b § jordabalken, 22, 23, 24 a §, 55 a § sjunde stycket eller

26 eller 27 § hyresförhandlingsla- 55 b § jordabalken, 22, 23, 26 el-

gen (1978:304), 13 a § denna lag ler 27 § hyresförhandlingslagen

eller 13 eller 15 § eller 25 § (1978:304), 13 a § denna lag eller

första stycket bostadsförvalt- 13 eller 15 § eller 25 § första

ningslagen (1977:792) eller 9 stycket bostadsförvaltningslagen

eller 10 § lagen (1987:1274) om (1977:792) eller 9 eller 10 §

kommunal bostadsanvisningsrätt, lagen (1987:1274) om kommunal bo-

får beslutet verkställas såsom stadsanvisningsrätt, får beslutet

lagakraftägande dom. verkställas såsom lagakraftägande

 dom.

 Har hyresnämnd med stöd av 31 § första stycket bostadsförvaltningslagen

förordnat att beslut enligt 13 eller 15 § eller 25 § första stycket nämnda lag

skall lända till efterrättelse genast, får även sådant beslut, om bostadsdom-

stolen ej förordnat annat, verkställas såsom lagakraftägande dom.

_____________________

 Denna lag träder i kraft den

Förteckning över remissinstanser

Remissyttrande över betänkandet Investeringar i arrendejordbruket och andra

arrenderättsliga frågor (SOU 1992:109) har avgetts av Svea hovrätt,

Kristianstads tingsrätt, Arrendenämnden i Västerås, Arrendenämnden i Linköping,

Domstolsverket, Fideikommissnämnden, Fortifikationsförvaltningen, Uppsala

universitet, Statens jordbruksverk, Kammarkollegiet, Länsstyrelsen i

Södermanlands län, Länsstyrelsen i Östergötlands län, Länsstyrelsen i Jönköpings

län, Länsstyrelsen i Kristianstads län, Länsstyrelsen i Malmöhus län,

Länsstyrelsen i Skaraborgs län, Länsstyrelsen i Västmanlands län,

Egendomsnämnden i Uppsala stift, Egendomsnämnden i Växjö stift, Egendomsnämnden

i Lunds stift, Egendomsnämnden i Göteborgs stift, Egendomsnämnden i Karlstads

stift, Statens lantmäteriverk, Svenska Kommunförbundet, Svenska kyrkans

församlings- och pastoratsförbund, Svenska kyrkans centralstyrelse, Svenska

lantarbetareförbundet, Svenska jägareförbundet, Sveriges advokatsamfund, Lant-

brukarnas Riksförbund, Sveriges Försäkringsförbund, Folksam, Svenska

Bankföreningen, Domän Aktiebolag, Fideikommissariernas intresseorganisation,

Sveriges jordägareförbund, Sveriges jordbruksarrendatorers förbund, Willands

arrendatorförening, Småbrukare i Väst, Skånes arrendatorsförening, Föreningen

Hallands jordbruksarrendatorer, Södra Östergötlands arrendatorsförening, Sam-

rådsgruppen för arrendatorsföreningar på och kring sydsvenska höglandet,

Konkurrensverket.

Lagförslaget i promemorian Besittningsskydd vid bostadsarrende (dnr Ju 95/2603)

Förslag till lag om ändring i jordabalken

 Härigenom föreskrivs att 10 kap. 4 § jordabalken1 skall ha följande lydelse.

--------------------------------------------------------------------

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

10 kap.

4 §2

--------------------------------------------------------------------

 Bestämmelserna i 5 och 6 §§ om Bestämmelserna i 5 och 6 §§ om

förlängning av arrendeavtal gäller förlängning av arrendeavtal gäller

vid arrende för viss tid, utom när vid arrende för viss tid, utom när

 1. hus som avses i 1 § ej finns 1. hus som avses i 1 § ej finns

på arrendestället då avtalet senastpå arrendestället då avtalet senast

kan uppsägas från jordägarens sida,kan uppsägas från jordägarens sida,

eller om sådant hus finns, det då eller

ej åsatts taxeringsvärde, eller

 2. jordägaren säger upp arrendeavtalet på den grund att arrenderätten är

förverkad eller förhållande som avses i 8 kap. 14 § föreligger, dock inte om i

uppsägningen anges att den sker till arrendetidens utgång.

 Förbehåll att arrenderätten icke skall vara förenad med rätt till förlängning

gäller, om det godkänts av arrendenämnden.

____________________

 1. Denna lag träder i kraft den 1 januari 1996.

 2. I fråga om arrendeavtal som har ingåtts före ikraftträdandet gäller den nya

lydelsen av 10 kap. 4 § först efter den tidpunkt till vilken jordägaren tidigast

kan säga upp avtalet genom uppsägning efter ikraftträdandet.

**FOOTNOTES**

1 Balken omtryckt 1971:1209.

2 Senaste lydelse 1984:678.

Förteckning över remissinstanser

Remissyttrande över promemorian Besittningsskydd vid bostadsarrende (dnr

Ju95/2603) har avgetts av Svea hovrätt, Stockholms tingsrätt, Halmstads

tingsrätt, Arrendenämnden i Västerås, Arrendenämnden i Göteborg, Statens

lantmäteriverk LMV, Boverket, Konsumentverket, Uppsala universitet, juridiska

fakulteten, Svenska Kommunförbundet, Egendomsnämndernas samarbetsorgan, Svenska

kyrkans församlings- och pastoratsförbund, Sveriges advokatsamfund, Sveriges

jordägareförbund, Skogsägarnas Riksförbund, Lantbrukarnas Riksförbund LRF,

Svenska förbundet för Koloniträdgårdar och Fritidsbyar, Villaägarnas Riksförbund

och Hyresgästernas Riksförbund.

Lagrådsremissens lagförslag

Förslag till lag om ändring i jordabalken

Härigenom föreskrivs i fråga om jordabalken3

 dels att 9 kap. 19, 28 och 31 §§ samt 10 kap. 4 § skall ha följande lydelse,

 dels att det i balken skall införas tre nya paragrafer, 8 kap. 12 a och

12 b §§ samt 9 kap. 34 a §, av följande lydelse.

--------------------------------------------------------------------

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

 8 kap.

 12 a §

--------------------------------------------------------------------

 Anser arrendatorn att han

 enligt en bestämmelse i denna balk

 har rätt till nedsättning av arren-

 deavgiften eller till ersättning

 för skada eller för avhjälpande av

 brist eller att han har någon

 annan motfordran hos jordägaren,

 och vill arrendatorn dra av mot-

 svarande belopp från en arrende-

 avgift som utgår i pengar, får han

 deponera beloppet hos länsstyrel-

 sen. Detta gäller också när parterna

 är oense om storleken på en

 arrendeavgift som skall utgå i

 pengar men vars belopp inte har

 angetts i avtalet.

 Bestämmelser om deposition i

 vissa andra fall finns i lagen

 (1927:56) om nedsättning av pengar

 hos myndighet.

 När arrendatorn deponerar ett

 belopp hos länsstyrelsen enligt

 första stycket, skall han lämna

 skriftliga uppgifter i två

 exemplar om arrendeförhållandet,

 förfallodagen och grunden för

 avdraget eller om tvistens

 beskaffenhet samt ställa pant

 eller borgen, som länsstyrelsen

 finner skälig, för den kostnad

 jordägaren kan få för att få ut

 beloppet och för ränta på beloppet.

 Har arrendatorn deponerat en

 arrendeavgift hos länsstyrelsen,

 får jordägaren inte göra gällande att

 arrenderätten blivit förverkad på

 grund av att det deponerade

 beloppet inte har betalats till

 honom.

 Länsstyrelsens beslut i ett

 ärende om deposition får överklagas

 till tingsrätten på den ort där läns-

 styrelsen finns. Vid överklagande

 tillämpas lagen (1946:807) om

 handläggning av domstolsärenden.

 12 b §

--------------------------------------------------------------------

 Länsstyrelsen skall genast

 underrätta jordägaren i rekommende-

 rat brev när en deposition enligt

 12 a § har gjorts.

 Ett deponerat belopp skall ge-

 nast sättas in på ett räntebärande

 konto. Räntan skall betalas till

 den som får lyfta beloppet.

 Om jordägaren inte inom tre

 månader från det att beloppet har

 förfallit till betalning och

 underrättelse om depositionen har

 sänts till honom visar att han

 kommit överens med arrendatorn om

 att han skall få lyfta beloppet

 eller att han väckt talan om detta

 mot arrendatorn, har arrendatorn

 rätt att få tillbaka det deponerade

 beloppet. Om jordägaren har väckt

 talan inom den angivna tiden, får

 beloppet inte lyftas förrän denna

 talan har blivit slutligt

 avgjord.

**FOOTNOTES**

3 Balken omtryckt 1971:1209.

 9 kap.

 19 §

--------------------------------------------------------------------

 Skadas anläggning som avses i Skadas anläggning som avses i

18 § av brand och är skadan mindre 18 § av olyckshändelse och är skadan

omfattande än där anges, skall inte sådan att anläggningen måste

arrendatorn avhjälpa skadan. Om byggas om eller ersättas med en ny

han ej själv är vållande, har han för att kunna användas för sitt

rätt att av jordägaren erhålla ändamål, skall arrendatorn avhjälpa

ersättning för den nödvändiga skadan. Om han inte själv har

kostnaden sedan arbetet fullbor- vållat skadan, har han efter det

dats. att arbetet fullbordats rätt att få

 ersättning av jordägaren för den

 nödvändiga kostnaden för arbetet.

 28 §

--------------------------------------------------------------------

 Om part ej godtager syn, som Om en part inte godtar en syn,

hållits på sätt och inom tid som som har hållits på det sätt och inom

anges i 24 §, får parten klandra den tid som anges i 24 §, får

synen genom att väcka talan mot parten klandra synen genom att

den andra parten inom två månader väcka talan mot den andra parten

från det synehandlingen delgavs inom en månad från det att

honom. Klandras icke synen, synehandlingen delgavs honom. Om

gäller den som fullt bevis för synen inte klandras, gäller den

arrendeställets skick den dag som fullt bevis för arrendeställets

till vilken synen hänför sig. skick den dag till vilken synen

Motbevisning mot synen är i sådant hänför sig. Motbevisning mot synen

fall ej tillåten. är inte tillåten i ett sådant fall.

 Om den ena parten har klandrat

 synen, får också motparten klandra

 synen, trots att den för honom

 gällande tiden för klander har gått

 ut. En sådan klandertalan skall

 väckas inom en månad från det att

 parten delgavs stämning med

 anledning av den första

 klandertalan. Om den första

 klandertalan återkallas eller

 förfaller av något annat skäl,

 förfaller också den senare talan.

 Synemännen skall yttra sig

 Synemännen är skyldiga att i mål skriftligen i ett mål om klander

om klander avge skriftligt av arrendesyn om domstolen begär

yttrande, om rätten begär det. det.

 31 §4

 Arrendatorn får inte överlåta arrenderätten utan jordägarens samtycke, om ej

annat följer av andra-fjärde styckena eller av 31 a §.

 Är arrendeavtalet slutet för viss tid som ej understiger tio år, får

arrendatorn, om ej annat avtalats, överlåta arrenderätten till annan med vilken

jordägaren skäligen kan nöjas. Han skall dock först erbjuda jordägaren att

återtaga arrendestället mot skyldighet att vid avräkning enligt 23 § utge skälig

ersättning för arrenderättens värde. Vill jordägaren antaga erbjudandet, skall

han lämna besked därom inom en månad.

--------------------------------------------------------------------

 Vidare gäller beträffande arren- Vidare gäller beträffande arren-

den för viss tid att arrendatorn, den för viss tid att arrendatorn,

även om annat avtalats, får överlåtaäven om annat avtalats, får överlåta

arrenderätten, om den avser ett arrenderätten, om den avser ett

utvecklat eller utvecklingsbart utvecklat eller utvecklingsbart

lantbruksföretag, till sin make lantbruksföretag, till sin make

eller avkomling, om arrendenämn- eller avkomling, om arrendenämnden

den tillåter det. Sådant tillstånd tillåter det. Sådant tillstånd skall

skall lämnas, om inte jordägaren lämnas, om inte jordägaren har

har befogad anledning att befogad anledning att motsätta sig

motsätta sig överlåtelsen. överlåtelsen. Innehas arrenderätten

 av flera personer gemensamt får

 var och en av dem under samma

 förutsättningar överlåta sin rätt till

 en medarrendator som är make eller

 avkomling till överlåtaren.

 Avlider arrendatorn under arrendetiden, har dödsboet, oavsett för vilken tid

avtalet är ingånget, samma rätt som enligt andra stycket tillkommer arrendator

för där avsett fall, om ej annat avtalats. Erbjudandet till jordägaren skall

göras inom sex månader efter dödsfallet. Dödsboet har vidare samma rätt som

enligt tredje stycket tillkommer arrendator för fall som avses där.

 Första-tredje styckena äger motsvarande tillämpning på arrenderättens övergång

genom bodelning, arv, testamente, bolagsskifte eller liknande förvärv.

**FOOTNOTES**

4 Senaste lydelse 1995:567.

 34 a §

--------------------------------------------------------------------

 Har jordägaren förbehållit sig

 jakträtten, är han skyldig att

 ersätta arrendatorn för förluster på

 grund av viltskador på

 arrendestället eller på arrenda-

 torns egendom. Detta gäller dock

 inte om jordägaren visar att

 skadan inte kunnat förhindras

 trots rimliga ansträngningar från

 hans sida.

10 kap.

4 §5

--------------------------------------------------------------------

 Bestämmelserna i 5 och 6 §§ om Bestämmelserna i 5 och 6 §§ om

förlängning av arrendeavtal gäller förlängning av arrendeavtal gäller

vid arrende för viss tid, utom när vid arrende för viss tid, utom när

 1. hus som avses i 1 § ej finns 1. hus som avses i 1 § ej finns

på arrendestället då avtalet senastpå arrendestället då avtalet senast

kan uppsägas från jordägarens sida kan uppsägas från jordägarens sida,

eller, om sådant hus finns, det då eller

ej åsatts taxeringsvärde, eller

 2. jordägaren säger upp arrendeavtalet på den grund att arrenderätten är

förverkad eller förhållande som avses i 8 kap. 14 § föreligger, dock inte om i

uppsägningen anges att den sker till arrendetidens utgång.

 Förbehåll att arrenderätten icke skall vara förenad med rätt till förlängning

gäller, om det godkänts av arrendenämnden.

_____________________

 1. Denna lag träder i kraft den 1 januari 1996.

 2. I fråga om avtal som har ingåtts före ikraftträdandet gäller, såvitt avser

8 kap. 12 a och 12 b samt 9 kap. 19, 31 och 34 a §§, äldre regler fram till den

tidpunkt till vilken avtalet tidigast kan sägas upp genom uppsägning efter

ikraftträdandet.

 3. I fall då tid för klander av arrendesyn har börjat löpa före

ikraftträdandet gäller 9 kap. 28 § första stycket i sin äldre lydelse.

 4. Beträffande arrendeställen på vilka det vid ikraftträdandet finns hus för

vilket det då inte har bestämts något taxeringsvärde gäller 10 kap. 4 § i dess

tidigare lydelse fram till den tidpunkt till vilken avtalet tidigast kan sägas

upp genom uppsägning efter ikraftträdandet.

 5. Beträffande arrendetvist som har anhängiggjorts vid domstol eller

arrendenämnd före ikraftträdandet gäller äldre bestämmelser.

 6. Förekommer i lag eller författning hänvisning till föreskrift som har

ersatts genom bestämmelse i denna lag tillämpas i stället den nya bestämmelsen.

**FOOTNOTES**

5 Senaste lydelse 1984:678.

Lagrådets yttrande

Utdrag ur protokoll vid sammanträde 1995-09-19

Närvarande: justitierådet Staffan[REDACTED_EFTERNAMN], f.d. presi-

denten i Försäkringsöverdomstolen Leif[REDACTED_EFTERNAMN], regerings-

rådet Leif Lindstam.

Enligt en lagrådsremiss den 7 september 1995 (Justitiedepartementet) har rege-

ringen beslutat inhämta Lagrådets yttrande över förslag till lag om ändring i

jordabalken.

Förslaget har inför Lagrådet föredragits av hovrätts-

assessorn Per[REDACTED_EFTERNAMN].

Förslaget föranleder följande yttrande av Lagrådet:

I gällande lydelse av 9 kap. 19 § jordabalken regleras för visst fall vad som

skall gälla om en anläggning skadas av brand. I det remitterade förslaget byts

ordet brand ut mot olyckshändelse . Enligt Lagrådets mening kommer den före-

slagna lydelsen att innebära bl.a. att skador som orsakas av uppsåtligt eller

vårdslöst handlande inte omfattas av bestämmelsen. Eftersom detta inte torde

vara avsikten förordar Lagrådet att ordet olyckshändelse ersätts med brand

eller därmed jämförlig händelse .

Punkterna 5 och 6 i övergångsbestämmelserna synes överflödiga och bör därför

kunna utgå.

JUSTITIEDEPARTEMENTET

Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde den 28 september 1995

Närvarande: statsråden[REDACTED_EFTERNAMN], ordförande,[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN], Freivalds,
[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN], Tham,[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN], Heckscher, Hedborg,[REDACTED_EFTERNAMN],
[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN]

Föredragande: statsrådet Freivalds.

Regeringen beslutar proposition 1995/96:43 Vissa arrenderättsliga frågor.