Regeringens proposition

1994/95:14

Ny fastighetsmäklarlag

Prop.

1994/95:14

Regeringen överlämnar denna proposition till riksdagen.

Stockholm den 8 september 1994

Carl[REDACTED_EFTERNAMN]

 Reidunn Laurén

 (Justitiedepartementet)

Propositionens huvudsakliga innehåll

I propositionen föreslås att en ny lag om fastighetsmäklare skall ersätta den

sedan år 1984 gällande fastighetsmäklarlagen.

 Den nya lagen föreslås innehålla ändrade näringsrättsliga regler om

registrering av och tillsyn över fastighetsmäklare. Vidare föreslås civil-

rättsliga regler om hur fastighetsmäklaren skall fullgöra sitt uppdrag.

Förslagen syftar särskilt till att åstadkomma ett ökat skydd för enskilda som

anlitar fastighetsmäklare. Den nya lagen skall, i samma omfattning som den

gamla, vara tvingande till förmån för konsumenter.

 Flera bestämmelser föreslås i syfte att effektivisera registrerings- och

tillsynsfunktionerna och att åstadkomma en förbättrad kontroll av lagens

efterlevnad. Fastighetsmäklare skall registreras hos en särskild nämnd,

Fastighetsmäklarnämnden, som även skall ha hand om tillsynen över

fastighetsmäklare.

 Ett undantag i den gamla mäklarlagens tillämpningsområde för vissa mäklare av

bostadsrättsupplåtelser föreslås bli upphävt.

 När det gäller förutsättningarna för registrering föreslås en skärpning av

kravet på den sökandes allmänna lämplighet genom att ett uttryckligt redbarhets-

rekvisit införs. Vidare föreslås att endast den som har för avsikt att vara

yrkesverksam som fastighetsmäklare skall ha rätt till registrering. En

fastighetsmäklare skall vara skyldig att ha en ansvarsförsäkring som täcker

skadeståndsskyldighet som kan drabba en mäklare som åsidosätter sina

skyldigheter enligt lagen.

 De nya civilrättsliga regler som föreslås tar sikte på hur mäklarna skall

utföra sina förmedlingsuppdrag. Grundsynen, som går igen i flera av reglerna, är

att en mäklare skall uppträda som en i princip opartisk mellanman som både

köpare och säljare skall kunna ha fullt förtroende för. Mäklare får enligt

förslaget en uttrycklig skyldighet att iaktta både säljarnas och köparnas

intresse när de fullgör sina uppdrag. I enlighet med den regeln föreslås också

ett förbud för mäklare att företräda säljare eller köpare som ombud. Undantag

från förbudet görs dock för begränsade åtgärder i den mån god

fastighetsmäklarsed medger det. Vidare föreslås förbud mot s.k. självinträde;

mäklare skall inte ha rätt att utnyttja sin ställning genom att själva träda in

som köpare av en fastighet som de har åtagit sig att förmedla eller genom att

förmedla fastigheten till någon närstående. Det skall inte vara tillåtet för en

mäklare att bedriva handel med egna fastigheter. Inte heller annan verksamhet

som är ägnad att rubba förtroendet för mäklarens oberoende ställning skall få

förenas med mäklarverksamhet.

 Mäklaren skall liksom enligt den nuvarande lagen utföra sitt uppdrag enligt god

fastighetsmäklarsed. Begreppet god fastighetsmäklarsed skall liksom hittills

utvecklas och närmare preciseras i praxis. Principerna för den utvecklingen

diskuteras i propositionen och i det sammanhanget tas några företeelser upp som

exempel på förhållanden som inte bör anses förenliga med ett krav på god

fastighetsmäklarsed. Det gäller anlitande av oregistrerade medhjälpare vid

fullgörande av väsentliga delar av ett förmedlingsuppdrag, underlåtenhet att

redovisa spekulanter för uppdragsgivaren och låneförmedling mot provision.

 Skriftlig form föreslås bli obligatorisk för alla uppdragsavtal.

 När det gäller lagens tillämpningsområde klargörs rättsläget genom att en ny

regel föreslås om förmedling av utomlands belägna fastigheter. Regeln innebär

att mäklarlagen blir tillämplig när den som enligt lagen är fastighetsmäklare

förmedlar en fastighet, även om fastigheten är belägen utomlands.

 En straffbestämmelse införs för den som är yrkesverksam som fastighetsmäklare

utan att vara registrerad.

 Den nya lagen om fastighetsmäklare föreslås träda i kraft den 1 juli 1995.

Innehållsförteckning

1 Förslag till riksdagsbeslut.............. 5

2 Lagtext.................................. 6

3 Ärendet och dess beredning............... 10

4 Nuvarande ordning........................ 12

5 Lagstiftningsbehovet..................... 13

6 Förmedling av fastigheter belägna utom-

 lands.................................... 16

7 Tillsyn och registrering................. 18

 7.1 Bakgrund............................. 18

 7.2 Skall en myndighet eller en bransch-

 organisation ha hand om registrering

 och tillsyn?......................... 20

 7.3 Registrering av och tillsyn över

 fastighetsmäklare skall utövas av

 en särskild nämnd.................... 23

 7.4 Tillsynsverksamheten................. 26

 7.5 Överklagande av Fastighetsmäklar-

 nämndens beslut...................... 28

8 Straffansvar för oregistrerade mäklare?.. 29

9 Förutsättningarna för registrering....... 31

 9.1 Utbildning, examination.............. 31

 9.2 Personlig lämplighet................. 33

10 Fastighetsmäklarens uppdrag.............. 37

 10.1Uppdragsavtalet...................... 37

 10.2God fastighetsmäklarsed.............. 39

11 Mäklaren som ombud för säljare eller

 köpare?.................................. 47

12 Självinträde............................. 50

13 Fastighetshandel ........................ 53

14 Handpenning.............................. 54

15 Skall viss förmedling av bostadsrättsupp-

 låtelser undantas från mäklarlagens

 tillämpningsområde?...................... 55

16 Ikraftträdande m.m....................... 60

17 Förslagens kostnadseffekter m.m.......... 61

18 Författningskommentar.................... 62

Bilaga 1 Sammanfattning av departementspromemorian

 Ny fastighetsmäklarlag (Ds 1992:87).. 84

Bilaga 2 Promemorians lagförslag.............. 86

Bilaga 3 Förteckning över remissinstanserna... 90

Bilaga 4 Lagrådsremissens lagförslag.......... 91

Bilaga 5 Lagrådets yttrande................... 95

Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde

den 8 september 1994.......................... 98

1 Förslag till riksdagsbeslut

Regeringen föreslår att riksdagen antar regeringens förslag till fastig-

hetsmäklarlag.

2 Lagtext

Regeringen har följande förslag till lagtext.

Förslag till fastighetsmäklarlag

 Härigenom föreskrivs följande.

Allmänna bestämmelser

1 § Med fastighetsmäklare avses i denna lag fysiska personer som yrkesmässigt

förmedlar fastigheter, delar av fastigheter, byggnader på annans mark,

tomträtter, bostadsrätter, andelsrätter avseende lägenhet, arrenderätter eller

hyresrätter.

2 § Vad som föreskrivs om fastigheter i denna lag tillämpas också på de övriga

förmedlingsobjekt som anges i 1 §. Vid förmedling av arrenderätt eller hyresrätt

tillämpas dock inte 18, 21 och 22 §§. Vid förmedling av nyttjanderätt skall vad

som sägs om säljare avse den som överlåter eller upplåter nyttjanderätten och

vad som sägs om köpare avse motparten.

3 § Bestämmelserna i denna lag tillämpas oavsett var fastigheten är belägen, om

en väsentlig del av mäklarens uppdrag utförs i Sverige.

4 § Om inte annat anges i det följande, får bestämmelserna i denna lag inte

frångås till nackdel för en konsument som köper en fastighet huvudsakligen för

enskilt bruk eller som säljer en fastighet som han har innehaft huvudsakligen

för enskilt bruk.

Registrering av fastighetsmäklare

5 § Varje fastighetsmäklare skall vara registrerad hos Fastighetsmäklarnämnden.

Detta gäller dock inte i fråga om advokater eller sådana fastighetsmäklare som

förmedlar enbart hyresrätter.

 Närmare bestämmelser om Fastighetsmäklarnämnden meddelas av regeringen.

6 § För att en fastighetsmäklare skall bli registrerad krävs att han

 1. inte är underårig, försatt i konkurs eller underkastad näringsförbud eller

har förvaltare enligt 11 kap. 7 § föräldrabalken,

 2. har försäkring för skadeståndsskyldighet som kan drabba honom, om han

åsidosätter sina skyldigheter enligt 11-19 §§,

 3. har tillfredsställande utbildning,

 4. har för avsikt att vara yrkesverksam som fastighetsmäklare, samt

 5. är redbar och i övrigt lämplig som fastighetsmäklare.

 Närmare föreskrifter om villkoren för registrering och om registre-

ringsförfarandet meddelas av regeringen eller den myndighet som regeringen

bestämmer. Registreringsavgift i form av ansökningsavgift och årlig avgift

bestäms av regeringen.

7 § Tillsyn över de fastighetsmäklare som är registrerade enligt 5 § utövas av

Fastighetsmäklarnämnden. Nämnden skall se till att fastighetsmäklarna i sin

verksamhet iakttar sina skyldigheter enligt denna lag.

 En registrerad mäklare är skyldig att låta Fastighetsmäklarnämnden granska

akter, bokföring och övriga handlingar som hör till verksamheten samt att lämna

de uppgifter som begärs för tillsynen.

8 § Fastighetsmäklarnämnden skall återkalla registreringen för den fastig-

hetsmäklare som

 1. inte längre uppfyller kraven enligt 6 §,

 2. inte betalar föreskriven registreringsavgift, eller

 3. handlar i strid med sina skyldigheter enligt denna lag.

 Ett beslut om återkallelse gäller omedelbart.

 Om det kan anses vara tillräckligt, får Fastighetsmäklarnämnden i stället för

att återkalla registreringen meddela varning. Är förseelsen ringa, får påföljd

underlåtas.

9 § Fastighetsmäklarnämndens beslut enligt denna lag får överklagas hos allmän

förvaltningsdomstol.

 Prövningstillstånd krävs vid överklagande till kammarrätten.

10 § Den som uppsåtligen yrkesmässigt förmedlar fastigheter i strid med vad som

föreskrivs om registrering i 5 § döms till böter eller fängelse i högst sex

månader.

Fastighetsmäklarens uppdrag

11 § Ett uppdragsavtal skall upprättas skriftligen. Mäklaren får inte åberopa

ett avtalsvillkor som inte har tagits in i uppdragsavtalet eller på annat sätt

har avtalats skriftligen. Detta gäller dock inte överenskommelser om ändring av

förmedlingsobjektets pris och andra villkor för överlåtelsen eller upplåtelsen.

 Om uppdraget är förenat med ensamrätt, får tiden för ensamrätten bestämmas till

högst tre månader åt gången. En överenskommelse om förlängning får träffas

tidigast en månad innan uppdragsavtalet skall upphöra att gälla.

12 § Fastighetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt

iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens

och köparens intresse.

 Handpenning som fastighetsmäklaren har tagit emot skall utan dröjsmål

överlämnas till säljaren, om inte annat har överenskommits i särskild ordning.

 Pengar och andra tillgångar som mäklaren får hand om för någon annans räkning

skall hållas skilda från egna tillgångar.

13 § Fastighetsmäklaren får inte köpa en fastighet som han har i uppdrag att

förmedla. Mäklaren får inte heller förmedla en fastighet till någon sådan

närstående som avses i 4 kap. 3 § konkurslagen (1987:672).

 Om mäklaren eller någon honom närstående förvärvar en fastighet som mäklaren

före förvärvet har haft i uppdrag att förmedla, skall mäklaren genast anmäla

förvärvet till Fastighetsmäklarnämnden.

14 § En fastighetsmäklare får inte bedriva handel med fastigheter.

 Med att fastighetsmäklaren bedriver handel med fastigheter jämställs att

handeln bedrivs av

 1. någon med vilken fastighetsmäklaren är gift eller som tillhör hans hushåll,

eller

 2. en juridisk person över vars verksamhet fastighetsmäklaren eller någon som

han är gift med eller som tillhör hans hushåll har ett bestämmande inflytande.

 Mäklaren får inte heller ägna sig åt annan verksamhet som är ägnad att rubba

förtroendet för honom som mäklare.

15 § Fastighetsmäklaren får inte företräda köpare eller säljare som ombud.

Mäklaren får dock åta sig begränsade åtgärder i den mån god fastighetsmäklarsed

medger det.

16 § Fastighetsmäklaren skall, i den mån god fastighetsmäklarsed kräver det, ge

köpare och säljare de råd och upplysningar som dessa kan behöva om fastigheten

och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren skall verka

för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan

antas vara av betydelse för köparen, liksom att köparen före förvärvet

undersöker eller låter undersöka fastigheten.

17 § Fastighetsmäklaren skall kontrollera vem som har rätt att förfoga över

fastigheten och vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastar

den.

18 § När förmedlingen avser en fastighet som en konsument köper huvudsakligen

för enskilt bruk, skall fastighetsmäklaren tillhandahålla köparen en skriftlig

beskrivning av fastigheten. Beskrivningen skall innehålla uppgifter i de

avseenden som har angetts i 17 § samt uppgift om fastighetens benämning,

taxeringsvärde och areal. Beskrivningen skall också innehålla uppgift om

byggnadens ålder, storlek och byggnadssätt.

 Vid förmedling som avses i första stycket skall mäklaren innan fastigheten

överlåts tillhandahålla köparen en skriftlig beräkning av dennes boendekost-

nader.

19 § Fastighetsmäklaren skall verka för att köparen och säljaren träffar över-

enskommelse i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte annat

har avtalats, skall mäklaren hjälpa köparen och säljaren med att upprätta de

handlingar som behövs för överlåtelsen.

20 § Om fastighetsmäklaren uppsåtligen eller av oaktsamhet åsidosätter sina

skyldigheter enligt 11-19 §§, skall han ersätta skada som till följd av detta

drabbar köparen eller säljaren. Om det är skäligt, kan skadeståndet sättas ned

eller helt falla bort.

 Om fastighetsmäklaren har betalat skadestånd till köparen på grund av skada som

köparen har tillfogats genom att fastigheten avviker från vad köparen har haft

anledning att räkna med, kan mäklaren kräva tillbaka skadeståndet från säljaren

i den mån också säljaren är ansvarig för skadan och det inte är oskäligt att

säljaren i sista hand får bära detta ansvar ensam.

Ersättning för fastighetsmäklarens uppdrag

21 § Om inte annat har avtalats, skall fastighetsmäklarens ersättning beräknas

efter viss procent på köpeskillingen (provision).

 Mäklaren har rätt till provision endast om avtalet om överlåtelse har träffats

genom mäklarens förmedling mellan uppdragsgivaren och någon som har anvisats av

mäklaren.

 Har mäklaren fått uppdraget med ensamrätt och träffas utan hans förmedling

avtal om överlåtelse inom den tid som ensamrätten gäller, har mäklaren rätt till

provision som om avtalet hade förmedlats av honom.

22 § Skall fastighetsmäklarens uppdrag ersättas i form av provision, har

mäklaren rätt till ersättning för kostnader endast om en särskild över-

enskommelse har träffats om detta.

23 § Fastighetsmäklarens ersättning kan sättas ned, om mäklaren vid uppdragets

utförande har åsidosatt sina skyldigheter mot köparen eller säljaren. Detta

gäller dock inte, om åsidosättandet är av ringa betydelse.

_____________

 1. Denna lag träder i kraft den 1 juli 1995, då lagen (1984:81) om fastig-

hetsmäklare skall upphöra att gälla.

 2. Äldre bestämmelser gäller i fråga om uppdragsavtal som har ingåtts före den

nya lagens ikraftträdande.

 3. Äldre bestämmelser gäller i fråga om tillsynsärenden som har inletts före

ikraftträdandet.

 4. Bestämmelserna i 13 § i den nya lagen gäller även om uppdragsavtalet har

ingåtts före ikraftträdandet.

 5. Även om uppdragsavtalet har ingåtts före ikraftträdandet, gäller förbudet i

15 § i den nya lagen, om inte fastighetsmäklaren före ikraftträdandet har åtagit

sig att vara ombud.

3 Ärendet och dess beredning

Genom lagen (1984:81) om fastighetsmäklare, som trädde i kraft den 1 juli 1984,

infördes näringsrättsliga och civilrättsliga regler för fastighetsmäklare (prop.

1983/84:16, bet. 1983/84:LU10). Lagen gäller för fysiska personer som yrkes-

mässigt förmedlar fastigheter, tomträtter, bostadsrätter, hyres- och

arrenderätter m.m.

 Fastighets- och bostadsrättsmarknaden har sedan lagens ikraftträdande och fram

till de senaste åren karaktäriserats av ett stigande antal överlåtelser och

ökande priser. Huvuddelen av överlåtelserna har förmedlats av mäklare. Antalet

mäklare har ökat kraftigt under den tid lagen har varit i kraft.

 Riksdagen behandlade hösten 1988 en motion med yrkande om bl.a. en översyn av

fastighetsmäklarlagen. I motionen framhölls att lagen inte hade fått den effekt

som var åsyftad. Motionärerna pekade på att avsaknaden av en närmare definition

av begreppet god fastighetsmäklarsed medfört problem för både köpare och säljare

samt orsakat svårigheter när det gällt att förhindra att mindre nogräknade

mäklare fortsätter sin verksamhet. I det sammanhanget påpekade motionärerna att

det medel lagen anvisar för att komma till rätta med oregistrerade mäklare, näm-

ligen vitesförbud, har visat sig vara ett trubbigt instrument. De framhöll

vidare att länsstyrelsernas tillsyn över mäklarna inte är tillfredsställande och

angav som förklaring dels oklarheter i lagstiftningen, dels brist på resurser.

En annan nackdel med lagen är enligt motionärerna att uppkommande tvister i

många fall måste lösas domstolsvägen. Motionärerna ansåg att det borde övervägas

om det inte bör tillskapas ett institut för tvistlösning på området, exempelvis

inom ramen för Allmänna reklamationsnämnden.

 Motionen remissbehandlades. Så gott som samtliga remissinstanser stödde

motionärernas önskemål om en översyn av lagen. I remissyttrandena påpekades att

även andra än de av motionärerna angivna spörsmålen behövde övervägas.

Exempelvis pekade flera remissinstanser på behovet av ett klarläggande i frågan

huruvida lagen är tillämplig då svenska mäklare förmedlar fastigheter som är

belägna i utlandet.

 Vid sin behandling av motionen fann lagutskottet att det är angeläget att de

problem som har yppat sig vid den praktiska tillämpningen av lagen undanröjs och

att en översyn av lagen därför är befogad. Utskottet framhöll att en lösning när

det gäller de aktualiserade frågorna om länsstyrelsens resurser för

tillsynsverksamheten inte borde anstå till dess översynen slutförts (bet.

1988/89:LU1). Vad utskottet anfört gav riksdagen som sin mening regeringen till

känna (rskr. 1988/89:6).

 Till följd av riksdagens tillkännagivande tillfördes länsstyrelserna i

Stockholms, Göteborgs och Bohus samt Malmöhus län för budgetåret 1989/90 extra

medel för en förstärkning av tillsynsverksamheten.

 Riksdagen har även senare vid flera tillfällen tagit ställning till motioner

som rör fastighetsmäklarfrågor. I lagutskottets betänkande 1990/91:LU26

behandlades motioner om krav på högskoleutbildning för fastighetsmäklare och om

kompetenskrav för fastighetsvärderingsmän. Motionerna avslogs med motiveringen

att de missförhållanden i mäklarbranschen som påtalats från olika håll inte

främst synes ha sin orsak i otillräcklig utbildning av mäklare utan i stället i

att kontrollen över mäklarnas verksamhet i vart fall tidigare har varit

bristfällig. Under hänvisning till ställningstagandet i det nyss nämnda

betänkandet har därefter ytterligare två motioner med krav på högskoleutbildning

för mäklare avslagits (bet. 1991/92:LU24).

 Med anledning av riksdagens tillkännagivande inledde Justitiedepartementet en

översyn av fastighetsmäklarlagen och höll en hearing hösten 1990. Som ett

resultat av översynen presenterades i september 1992 departementspromemorian Ny

fastighetsmäklarlag (Ds 1992:87). I promemorian föreslås en ny lag om

fastighetsmäklare med bestämmelser som bl.a. syftar till att effektivisera

kontrollen av lagens efterlevnad. Förslaget innehåller regler om skärpta krav

för registrering som fastighetsmäklare. Vidare skisseras en lösning som innebär

att mäklarbranschen skulle få ett betydande ansvar för tillsynen över mäklare

genom en planerad branschförening. Branschföreningen skulle ha som uppgift att

registrera och utöva tillsyn över de mäklare som väljer att ansluta sig till

branschföreningen. De mäklare som inte vill ställa sig under den branschadmini-

strerade tillsynen skulle enligt förslaget som hittills vara registrerade hos

länsstyrelsen. Den offentliga tillsynen föreslås koncentrerad till en eller två

länsstyrelser. I promemorian föreslås också flera bestämmelser avseende fastig-

hetsmäklarnas sätt att fullgöra förmedlingsuppdraget. Promemorian har remissbe-

handlats.

 Enligt en särskild undantagsbestämmelse omfattas inte den som förmedlar enbart

bostadsrätter som upplåts av en bostadsrättsförening som är ansluten till en

riksorganisation eller till en regional organisation för bostadsrättsföreningar

av lagen.

 Denna undantagsbestämmelse förelås nu bli upphävd (se avsnitt 15). Frågan om

upphävande av bestämmelsen behandlas inte i promemorian och kommenteras inte av

någon remissinstans. De bostadsrättsorganisationer som berörs av undantagsbe-

stämmelsen - HSB, Riksbyggen och SBC - har beretts tillfälle att skriftligen och

muntligen yttra sig över frågan om att upphäva undantaget.

 En sammanfattning av promemorian finns i bilaga 1. Det lagförslag som läggs

fram i promemorian finns i bilaga 2. En förteckning över remissinstanserna finns

i bilaga 3. En remissammanställning finns tillgänglig i lagstiftningsärendet

(Justitiedepartementets dnr 92-3250).

Lagrådet

Regeringen beslutade den 5 maj 1994 att inhämta Lagrådets yttrande över

förslaget till ny fastighetsmäklarlag. Det till Lagrådet remitterade förslaget

finns i bilaga 4.

 Lagrådet har yttrat sig över förslaget. Yttrandet finns i bilaga 5.

 Lagrådet har i allt väsentligt godtagit regeringens förslag till ny fastig-

hetsmäklarlag. På några punkter har Lagrådet föreslagit förtydliganden och

smärre justeringar av lagtexten. I författningskommentaren anges närmare hur

enskilda bestämmelser har utformats i enlighet med Lagrådets förslag.

 Propositionens förslag att upphäva undantaget för viss förmedling av bostads-

rättsupplåtelser (se avsnitt 15) har inte granskats av Lagrådet. På grund av

sakens beskaffenhet skulle emellertid Lagrådets hörande vara utan betydelse.

4 Nuvarande ordning

Lagen (1984:81) om fastighetsmäklare innehåller både näringsrättsliga och

civilrättsliga bestämmelser för fysiska personer som yrkesmässigt förmedlar

fastigheter, tomträtter, bostadsrätter, hyres- och arrenderätter m.m. Lagen

gäller dock inte för den som förmedlar enbart bostadsrätter som upplåts av en

bostadsrättsförening som är ansluten till en riksorganisation eller en regional

organisation för bostadsrättsföreningar.

 De näringsrättsliga bestämmelserna innebär att varje fastighetsmäklare skall

vara registrerad hos länsstyrelsen i det län där han huvudsakligen är verksam.

För registrering uppställs vissa krav. Den som vill ägna sig åt fastighetsmäk-

leri skall vara myndig och får inte vara försatt i konkurs eller ha förvaltare

enligt föräldrabalken. Han skall vidare ha en försäkring som täcker den

skadeståndsskyldighet som kan drabba honom enligt lagens civilrättsliga regler.

Försäkringen skall gälla intill ett belopp om 500 000 kronor för varje

skadefall. Det ställs slutligen krav på tillfredsställande utbildning samt att

personen i fråga i övrigt bedöms vara lämplig som fastighetsmäklare. Närmare

bestämmelser om villkoren för registrering och om registreringsförfarandet får

meddelas av regeringen eller myndighet som regeringen bestämmer. Sådana bestäm-

melser har utfärdats genom förordningen (1984:82) om fastighetsmäklare.

 Om en fastighetsmäklare som blivit registrerad inte längre uppfyller kraven för

registrering eller inte betalar föreskriven registreringsavgift, skall

länsstyrelsen återkalla registreringen. Beslut om återkallelse börjar gälla

omedelbart. Om det är tillräckligt kan länsstyrelsen i stället för att återkalla

registreringen meddela fastighetsmäklaren varning.

 Mot den som yrkesmässigt är verksam som fastighetsmäklare utan att vara

registrerad kan länsstyrelsen ingripa genom att vid vite förelägga vederbörande

att upphöra med verksamheten. Ett vitesföreläggande kan meddelas även i samband

med en återkallelse av registreringen.

 Länsstyrelsens beslut i ärenden som rör fastighetsmäklare kan överklagas till

kammarrätten.

 I civilrättsligt hänseende innehåller lagen bestämmelser om hur fastig-

hetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag och om hur ersättningen till mäklaren

skall bestämmas. Det ställs krav på att uppdraget skall utföras omsorgsfullt och

med iakttagande av god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall vidare ge köpare och

säljare de råd och upplysningar som de kan behöva samt verka för att köparen får

alla uppgifter av betydelse angående objektet för överlåtelsen och att köparen

undersöker fastigheten. Fastighetsmäklaren har också skyldighet att själv

kontrollera vissa uppgifter, t.ex. beträffande säljarens förfoganderätt samt

inteckningsförhållanden m.m. När det gäller förmedling av objekt till

konsumenter skall mäklaren tillhandahålla förvärvaren en skriftlig beskrivning

av förmedlingsobjektet och en kalkyl angående dennes boendekostnader.

 En mäklare som med uppsåt eller av oaktsamhet åsidosätter sina förpliktelser

enligt de civilrättsliga reglerna, skall ersätta den skada som till följd av

detta drabbar någon av parterna.

 Reglerna om fastighetsmäklarens rätt till ersättning innebär i huvudsak att

ersättningen, om inte annat har avtalats, skall betalas i form av provision,

beräknad på försäljningspriset. Om mäklaren själv eller någon honom närstående

förvärvar förmedlingsobjektet, har mäklaren inte rätt till ersättning.

5 Lagstiftningsbehovet

En god standard inom mäklarkåren är av stor vikt eftersom en fastighetsaffär är

betydelsefull, i vart fall för de flesta privatpersoner, och eftersom de frågor

som har samband med en fastighetsöverlåtelse inte sällan är komplicerade och

svåra att tränga in i för enskilda personer. Det huvudsakliga syftet med

lagstiftningen om fastighetsmäklare är att ställa upp sådana villkor för den

yrkesmässiga fastighetsförmedlingen som behövs för att enskilda personer skall

få ett tillfredsställande skydd och känna trygghet när de anlitar en mäklares

tjänster. Den gällande lagen om fastighetsmäklare innehåller regler som är

avsedda att uppfylla det syftet. Det bör emellertid också framhållas att en

kvalificerad mäklarkår gynnar omsättningen av fastigheter, bl.a. genom att

säljares och köpares kontakter med myndigheter och kreditgivare underlättas, och

genom att antalet tvister blir färre.

 De erfarenheter som har vunnits under den tid när den nuvarande lagen om

fastighetsmäklare har varit i kraft visar emellertid att det finns brister i det

skydd som lagen ger. Riksdagen har vid behandlingen av motioner om mäklarfrågor

pekat på flera sådana förhållanden och vid den hearing om mäklarfrågor som

Justitiedepartementet har hållit framfördes ytterligare synpunkter och förslag

till ändringar. Även i andra sammanhang, t.ex. genom massmedierna och brev, har

regeringen fått del av erfarenheter från lagens tilllämpning. Bland

remissinstanserna råder stor enighet om behovet av en översyn av lagen. Också

regeringens uppfattning är att en översyn av lagen bör göras i syfte att försöka

komma till rätta med de brister som har påtalats.

 En analys av de olika synpunkter och förslag som förts fram visar att flertalet

av dessa i huvudsak kan inordnas under tre övergripande problem.

 För det första gäller det att ta ställning till vilka krav som bör ställas på

den som skall få ägna sig åt yrkesmässig fastighetsförmedling. Det är då fråga

om både de formella villkoren för registrering och om vilket slag av lämplig-

hetsbedömning som skall ske i ett ansökningsärende. Frågorna behandlas i avsnitt

9. Redan här bör dock följande sägas angående utbildningskravet för

fastighetsmäklare. Juridiska fakultetsnämnden vid Stockholms universitet anför i

sitt remissvar att man bör överväga särskilda utbildningskrav för

fastighetsmäklare som åtar sig större uppdrag. En annan remissinstans framför

förslag om obligatorisk högskoleutbildning för fastighetsmäklare. Även om

regeringen finner att frågan om att mäklare skall ha en god utbildning är

viktig, delar regeringen promemorians ståndpunkt (s. 25) att missförhållandena i

mäklarbranschen i första hand bör angripas med hjälp av tydligare civilrättsliga

regler om hur en mäklare skall uppträda i sin yrkesroll och en satsning på

tillsynsfunktionen. Det är samma inriktning som förordades av riksdagens

lagutskott i betänkandet 1990/91:LU26. Regeringen har vidare noterat att

fastighetsmäklarnas egna organisationer i ökad utsträckning har satsat på

utbildning av mäklarna. På grund av vad som nu har anförts, lägger regeringen

därför inte nu fram något förslag om skärpta krav på utbildning av

fastighetsmäklare. Vissa frågor som har samband med kravet på utbildning kommer

dock att behandlas i det följande (se avsnitt 9.1).

 Det andra övergripande problemet berör den centrala frågan om mäklarens roll

och hans ställning i förhållande till uppdragsgivaren och till dennes motpart.

Vad den frågan i första hand gäller är om det skall krävas av mäklaren att han

lever upp till den renodlade mäklarrollen med en ställning som en i princip

opartisk mellanman, som har att ta till vara både uppdragsgivarens och dennes

motparts intressen, eller om det skall vara möjligt för mäklaren att i första

hand uppträda som en företrädare för uppdragsgivaren. Till frågan om

mäklarrollen ansluter också frågor om mäklaren skall ha rätt till självinträde

eller rätt att förena mäklarsysslan med annan verksamhet. Frågor av detta slag

tas upp i avsnitten 11-13.

 Den tredje större gruppen av frågor gäller tillsynen över fastighetsmäklarna.

Så gott som alla som i olika sammanhang har uttalat sig om tillsynen över

fastighetsmäklare framhåller att de nuvarande resurserna är helt otillräckliga

för att medge en meningsfull och effektiv tillsyn. Remissinstanserna är av samma

åsikt. Tillsynsfrågorna kommer att behandlas i avsnitt 7.

 Frågan om lagens tillämpning vid förmedlingsverksamhet som har anknytning till

utlandet behandlas i avsnitt 6.

 Några remissinstanser har väckt även andra frågor som rör lagens till-

lämpningsområde. Konsumentverket efterlyser en tydligare avgränsning i mäklarla-

gen när det gäller fastighetsförmedling i offentlig regi, t.ex. kommunal

bostadsförmedling. Konsumentverket hänvisar till Bostadsförmedlingsutredningens

betänkande Bostadsförmedling i nya former (SOU 1992:71) och anför att bostads-

förmedlingarna kan komma att ha andra uppgifter än förmedling av hyresrätter för

permanentboende, t.ex. förmedling av bostadsrätter och fastigheter. Regeringen

anser att gränsdragningen fortsättningsvis liksom enligt gällande rätt bör ske

med utgångspunkt från principen att mäklarlagen inte skall omfatta förmedling

som äger rum som ett led i myndighetsutövning. Frågan har behandlats i

förarbetena till den nuvarande lagen (se prop. 1983/84:16 s. 28). Det är för

tidigt att nu ta ställning till om de kommunala bostadsförmedlingarnas framtida

utveckling kan ge anledning till någon ändring i detta hänseende.

 Konsumentverket och andra remissinstanser anser att det bör övervägas att

utvidga registreringsskyldigheten enligt fastighetsmäklarlagen till att omfatta

även bostadsförmedlare som yrkesmässigt förmedlar enbart hyresrätter, t.ex.

stugförmedlare. Kommerskollegium föreslår att det utreds om en registrering av

yrkesmässiga bostadsförmedlare, med lägre kunskapskrav än för fastighetsmäklare,

kan vara ett alternativ till de nu gällande taxorna för yrkesmässiga

bostadsförmedlare. Statskontoret har i rapporten Kommerskollegiums

näringsrättsliga verksamhet - ändrad organisationstillhörighet (1993:30)

föreslagit att den taxa för yrkesmässiga bostadsförmedlare som för närvarande

fastställs av Kommerskollegium skall avskaffas och ersättas med en ordning som

innebär att yrkesmässiga bostadsförmedlare skall registreras och stå under till-

syn. Regeringen har i prop. 1993/94:138 Kommerskollegium m.m. föreslagit att den

nuvarande uppgiften att fastställa taxa för yrkesmässiga bostadsförmedlare skall

överföras till Kammarkollegiet. I frågan om taxan bör ersättas av en

registrerings- och tillsynsfunktion anförs (s. 14) att konsekvenserna av en

sådan åtgärd bör utredas ytterligare. Till detta bör läggas den synpunkten att

den yrkesmässiga förmedlingen av enbart hyresrätter sammantaget uppvisar så

stora skillnader i förhållande till övrig fastighetsförmedling att den inte bör

omfattas av mäklarlagens registreringsplikt. Frågan om den gällande taxan för

yrkesmässiga bostadsförmedlare bör ersättas av något annat system har inte

heller något närmare samband med de frågor som tas upp i denna proposition. Den

får därför tas upp på nytt i ett annat sammanhang.

 Tvister mellan konsumenter och fastighetsmäklare kan för närvarande inte föras

under Allmänna reklamationsnämndens prövning. Allmänna reklamationsnämnden och

Konsumentverket föreslår att sådana tvister skall kunna prövas av nämnden,

vilket enligt nämnden förutsätter att den tillförs ekonomiska resurser. Frågan

om Allmänna reklamationsnämndens arbetsuppgifter har behandlats inom ramen för

Konsumentpolitiska kommitténs arbete. I kommitténs betänkande Konsumentpolitik i

en ny tid (SOU 1994:14) uttalades att det bör övervägas att låta mäklartvister

prövas av Allmänna reklamationsnämnden (bet. s. 258). Regeringen har denna dag

beslutat om proposition (prop. 1994/95:16) med anledning av kommitténs

betänkande. I propositionen föreslås inga ändringar med avseende på Allmänna

reklamationsnämndens prövning av mäklartvister.

 De förslag som tas upp i propositionen berör stora delar av lagen och

resulterar i både förslag till ändringar i gällande bestämmelser och förslag

till helt nya regler. Detta medför så stora förändringar i regleringen att den

gällande lagen bör ersättas med en helt ny lag om fastighetsmäklare.

 EU har inte utarbetat några särskilda regler för fastighetsförmedling. I de

flesta västeuropeiska länderna finns lagstiftning som reglerar sådan verksamhet.

Den svenska lagstiftningen innebär inget problem med avseende på principen inom

EU om den fria rörligheten av tjänster. Utländska medborgare har nämligen rätt

att på samma villkor som svenska medborgare bli registrerade och bedriva

yrkesmässig fastighetsförmedling i Sverige.

6 Förmedling av fastigheter belägna utomlands

Regeringens förslag: I fastighetsmäklarlagen skall

införas en bestämmelse om att lagen skall tillämpas

oavsett var fastigheten är belägen, om en väsentlig

del av förmedlingsuppdraget utförs i Sverige.

 Promemorians förslag: Samma som regeringens (se promemorian s. 28).

 Remissinstanserna: Flertalet av remissinstanserna godtar promemorieförslaget.

Folksam befarar dock att kravet på att en väsentlig del av förmedlingsuppdraget

skall ha fullgjorts i Sverige kan skapa gränsdragningssvårigheter. Sveriges

Advokatsamfund ifrågasätter om mäklarlagen bör vara tillämplig om en utländsk

mäklare efter marknadsföring i Sverige vid enstaka tillfällen förmedlar

fastigheter som är belägna utomlands till svenska köpare. En liknande synpunkt

anförs av Juridiska fakultetsnämnden vid Stockholms universitet, som anser att

den föreslagna bestämmelsen ger för vitt utrymme för tillämpning av svensk rätt.

Därutöver efterlyser nämnden en diskussion om bestämmelsens förhållande till

vissa internationella konventioner.

 Skälen för regeringens förslag: Sedan fastighetsmäklarlagen trädde i kraft har

försäljningen av utländska objekt till svenska köpare ökat kraftigt. Detta

gäller både fritidsfastigheter och fastigheter för permanent boende. I fastig-

hetsmäklarlagen ges inte något uttryckligt besked i frågan om lagen är

tillämplig vid förmedling av fastigheter som är belägna utomlands. Avsaknaden av

en uttrycklig regel har lett till osäkerhet om rättsläget.

 I ett rättsfall (NJA 1991 s. 43) har Högsta domstolen behandlat frågan om

mäklarlagen är tillämplig vid förmedling av en fastighet som är belägen

utomlands. Målet rörde skadeståndskrav enligt 14 § mäklarlagen. Omständigheterna

var följande. Ett företag med säte i Malmö förmedlade försäljning av fastigheter

i Spanien. Bolagets styrelse utgjordes av en person som var registrerad som

fastighetsmäklare. I bolaget fanns också två anställda. Dessa var registrerade

som fastighetsmäklare. Fastigheterna marknadsfördes genom annonser i en dags-

tidning och i trycksaker. En spekulant besökte företagets kontor i Malmö och

träffade där de två anställda. Företaget arrangerade en resa till Spanien. En av

företagets anställda deltog i resan och visade objekten. Den person som hade

besökt företagets kontor följde med på resan och anmälde sitt intresse för köp.

Försäljningsavtal upprättades och undertecknades i Spanien. Köpeskillingen

betalades i Sverige.

 Angående frågan om mäklarlagens tillämplighet anförde Högsta domstolen

inledningsvis att de båda anställda i företaget var registrerade som

fastighetsmäklare hos länsstyrelsen, att det av utredningen i målet framgick att

de gemensamt och yrkesmässigt förmedlat försäljningen av den aktuella

fastigheten till köparen och att de utfört uppdraget i egenskap av

fastighetsmäklare. Därefter uttalade Högsta domstolen följande:

"Lagen om fastighetsmäklare är varken enligt sin ordalydelse eller på grund av

sin konstruktion begränsad till att gälla enbart förmedling av fastighet i

Sverige. Av motiven till lagen framgår inte heller att en sådan begränsning

varit avsedd. Med hänsyn härtill bör lagens regler om förhållandet mellan

parterna tillämpas även på förmedling av fastighet utomlands."

 Även efter Högsta domstolens avgörande har frågan om fastighetsmäklarlagens

tillämplighet vid förmedling av fastighet som är belägen utomlands diskuterats

och avgörandet har kritiserats från mäklarhåll.

 Lagen om fastighetsmäklare avser i första hand att ställa upp regler till skydd

för konsumenter. Utgångspunkten för lagstiftningen har därför varit bl.a. att

särskilda krav bör gälla för den som yrkesmässigt bedriver verksamhet som

fastighetsmäklare och att mäklaren bör ha ett ansvar för den skada han

uppsåtligen eller av oaktsamhet tillfogar säljare eller köpare. Det är inte

ovanligt att mäklares verksamhet avser förmedling till svenska konsumenter av

fastigheter som är belägna utomlands. Det kan vidare förekomma att mäklare med

verksamhet utomlands bedriver förmedlingsverksamhet också i Sverige.

Förmedlingen kan gälla fastigheter både inom Sverige och utomlands. Mot bakgrund

av den osäkerhet som råder om lagens tillämplighet i dessa fall och med hänsyn

till de problem som kan uppstå i de beskrivna situationerna är det angeläget att

i den nya mäklarlagen uttryckligt fastställa mäklarlagens tillämpningsområde i

geografiskt hänseende. Vad frågan då närmast gäller är om lagen bör tillämpas

endast om en i Sverige registrerad mäklare förmedlar fastigheter som är belägna

här i landet eller om den skall gälla också i andra situationer och, i så fall,

under vilka förutsättningar.

 I promemorian (s. 30) föreslås att bestämmelsen skall utformas så att

mäklarlagen skall gälla vid förmedling av en fastighet som är belägen utomlands,

om en väsentlig del av förmedlingsuppdraget fullgörs i Sverige. Den remisskritik

som har riktats mot förslaget avser främst frågan om en sådan bestämmelse kan ge

för vitt utrymme för tillämpning av mäklarlagen när utländska mäklare helt eller

delvis fullgör mäklaruppdrag här i landet.

 De särskilda krav som lagen om fastighetsmäklare ställer bör gälla all förmed-

lingsverksamhet som har så stark anknytning till Sverige att mäklarens kund och

dennes motpart har anledning att förvänta sig att de skall skyddas av den

svenska rättsordningen. Det saknar betydelse om fastigheten är belägen i Sverige

eller utomlands eller om förmedlingsuppdraget utförs av en svensk eller en

utländsk mäklare. Liksom det föreslås i promemorian bör avgränsningen av lagens

tillämpningsområde mot sådana förmedlingsuppdrag som på grund av bristande

anknytning till Sverige inte bör omfattas av lagens regler framför allt ske så

att lagen skall gälla när en väsentlig del av uppdraget utförs i Sverige. Om så

är fallet bör såväl lagens offentligrättsliga som dess civilrättsliga regler

gälla för mäklaren. Det innebär bl.a. att mäklaren är skyldig att söka

registrering, att underlåten registrering kan medföra straffansvar och att

mäklaren är skyldig att utföra sitt uppdrag i enlighet med mäklarlagens

bestämmelser.

 En remissinstans anför att kravet på att en väsentlig del av uppdraget skall ha

utförts i Sverige kan skapa gränsdragningssvårigheter. I författningskommentaren

diskuteras allmänt vilka slag av åtgärder som mäklaren skall vidta och vilken

omfattning verksamheten skall ha för att en väsentlig del av uppdraget skall

anses utfört i Sverige.

 Att de grundläggande utbildningskraven för registrering som fastighetsmäklare

omfattar endast svenska rättsregler kan självfallet inte tas som intäkt för att

en mäklare i Sverige skulle undgå ansvar när hans förmedlingsuppdrag berörs av

andra regler. Den som åtar sig att förmedla fastigheter som är belägna utomlands

har naturligtvis ett särskilt ansvar för att han också har de särskilda

kunskaper och insikter som krävs för att förmedlingsuppdraget skall kunna

utföras omsorgsfullt och med iakttagande av både köparens och säljarens intres-

se. Att åta sig sådana uppdrag utan tillräckliga kunskaper och insikter måste

bedömas vara klart stridande mot god fastighetsmäklarsed.

 Frågan om förhållandet mellan den nu föreslagna lagstiftningen och konventioner

på den internationella privaträttens område som Sverige tillträtt (t.ex. lag

1992:794 med anledning av Sveriges tillträde till Luganokonventionen) och sådana

där tillträde kan aktualiseras vid ett eventuellt medlemskap i EU (t.ex. 1980

års EG-konvention om tillämplig lag för kontraktsrättsliga förpliktelser) får

överlämnas till rättstilllämpningen.

7 Tillsyn och registrering

7.1 Bakgrund

Före mäklarlagens tillkomst gällde ett frivilligt auktorisationsförfarande, där

handelskamrarna utövade tillsyn över auktoriserade mäklares verksamhet. Endast

ungefär 30 procent av mäklarna hade valt att ställa sig under sådan tillsyn.

Genom mäklarlagen infördes en offentlig tillsyn över mäklarkåren i dess helhet.

När det gällde att bestämma vilken myndighet som skulle ta hand om

registreringen av och tillsynen över mäklarkåren diskuterade föredragande

statsrådet om Kommerskollegium eller länsstyrelserna skulle anförtros uppgiften.

Valet föll på länsstyrelserna med motiveringen att det skulle innebära uppenbara

fördelar att anförtro registreringen åt myndigheter som är regionalt

representerade över hela landet. Även statsfinansiella skäl påverkade valet

genom att befintliga resurser ansågs kunna tas till vara bättre vid en

fördelning av arbetet mellan de olika länsstyrelserna (prop. 1983/84:16 s. 11

f.). Länsstyrelsernas arbetsinsatser med anledning av reformen förutsattes kunna

rymmas inom ramen för länsstyrelsernas dåvarande resurser och några nya tjänster

ansågs därför inte behöva inrättas med anledning av den nya lagen (se prop.

s. 27). För budgetåret 1989/90 tilldelades länsstyrelserna i storstadsregionerna

Stockholm, Göteborg och Malmö extramedel för arbetet med mäklarfrågorna. I

övrigt har inga nya resurser tillkommit.

 Antalet registrerade mäklare har ökat kraftigt sedan mäklarlagens tillkomst.

Detta har naturligtvis påverkat arbetssituationen hos länsstyrelserna. Register-

hållningen är grundförutsättningen för allt annat arbete med mäklarfrågorna. Det

är därför naturligt att det är registreringsfrågorna och arbetet med registren

som har prioriterats i konkurrensen mellan olika arbetsuppgifter avseende

mäklarna. Inget har framkommit som tyder på annat än att det arbetet har

fungerat väl.

 Däremot har den tillsynsverksamhet som länsstyrelserna har kunnat bedriva med

nuvarande resurser visat sig vara klart otillräcklig. Om detta råder enighet,

också bland remissinstanserna. Att så har blivit fallet beror på flera om-

ständigheter. Registrering av fastighetsmäklare har som nämnts tagit mycken tid

i anspråk. Från några länsstyrelser har det upplysts att frågor från allmänheten

och annan informationsverksamhet har varit relativt omfattande. Det egentliga

tillsynsarbetet har nästan uteslutande bestått i att utreda anmälningar från

missnöjda köpare eller säljare. Anmälningar som behöver utredas kräver en hel

del arbete. Antalet anmälningar har varit störst i storstadsregionerna. Det

förekommer knappast alls att en länsstyrelse inom dessa områden har haft möj-

lighet att med utgångspunkt från egna iakttagelser, t.ex. annonser, undersöka

förhållanden som gett anledning till misstanke om missförhållanden. Vid

länsstyrelserna utom storstadsregionerna har situationen i vissa fall varit den

motsatta. Underlaget för tillsynsverksamheten har inte varit av den omfattningen

att verksamheten kunnat sysselsätta någon på heltid. Det har i vissa fall lett

till att tillsynsuppgiften tidvis har fått stå tillbaka för andra arbetsupp-

gifter, som också har legat på den befattningshavare som har haft hand om

mäklarfrågorna. En följd av detta kan vara att de som sysslar med tillsynsfrågor

får svårt att upprätthålla kunskaper och kompetens på området.

 Mot bakgrund av bland annat den beskrivna situationen har det undersökts om det

finns förutsättningar att inom branschen ta ansvar för tillsynsfrågor och att

medverka till en totalt sett effektivare tillsyn. I det syftet har

Justitiedepartementet fört samtal med de två stora mäklarorganisationerna,

Mäklarsamfundet och Fastighetsmäklarförbundet (FMF), tidigare Sveriges Aktiva

Fastighetsmäklares Riksförbund (SAF). Tanken med de samtalen har varit att

utröna om de båda organisationerna är villiga att i samarbete sätta upp och ta

ansvar för en ny och oberoende organisation som skulle kunna utöva tillsyn över

de mäklare som valde att underkasta sig tillsyn från en sådan organisation.

 Mäklarsamfundet och Fastighetsmäklarförbundet har haft överläggningar i frågan.

De har båda förklarat sig positiva till att branschen engageras i

tillsynsarbetet. De har dock inte kunnat enas om en gemensam uppfattning om hur

detta skall ordnas, utan i stället lagt fram var sitt förslag, som uppvisar

stora olikheter inbördes. Förslagen har redovisats i bilagor till departements-

promemorian.

7.2 Skall en myndighet eller en branschorganisation ha hand om registrering och

tillsyn?

Regeringens bedömning: En myndighet bör även i

fortsättningen ha hand om registrering av och

tillsyn över alla fastighetsmäklare.

 Promemorians förslag: I promemorian föreslås att de mäklare som uppfyller

kraven för inträde i en föreslagen branschorganisation och som väljer att

underkasta sig organisationens tillsyn skall vara undantagna från

registreringsplikten enligt mäklarlagen. Mäklare som inte är medlemmar i

branschorganisationen skall även i fortsättningen registreras och stå under

tillsyn av länsstyrelse (se promemorian s. 35).

 Remissinstanserna: Många remissinstanser är positiva till förslaget om en

branschorganiserad tillsyn över fastighetsmäklare, däribland de som represen-

terar mäklarorganisationerna, Institutet för fastighetsrättslig forskning vid

Uppsala universitet, Sveriges villaägarförbund och Sveriges fastighetsägarför-

bund. Majoriteten av remissinstanserna är dock negativ till förslaget, däribland

flertalet av de statliga myndigheterna, Folksam, Bankföreningen och flera

utbildningsanstalter.

 Skälen för regeringens förslag: Enligt vad som redan har framhållits är syftet

bakom mäklarlagens bestämmelser främst att ge enskilda personer ett till-

fredsställande skydd när de anlitar en mäklare. Mäklare har en grannlaga uppgift

och deras verksamhet rör ofta stora värden för den enskilde. Mäklarlagens

civilrättsliga regler och den praxis som har utbildats kring begreppet god

fastighetsmäklarsed är viktiga styrmedel som i stort sett har fungerat när det

gäller de mäklare som arbetar seriöst. Dessa utgör den övervägande delen av

mäklarkåren. Emellertid finns det mäklare som i olika hänseenden inte uppfyller

godtagbar standard. Deras verksamhet innebär inte bara en fara för de säljare

och köpare som kommer i kontakt med dem. De bidrar också till att ge mäklarkåren

som helhet ett oförtjänt dåligt anseende. För denna grupp av mäklare, liksom för

dem som ägnar sig åt mäklarverksamhet utan att ha rätt till det (genom

registrering), räcker varken lagens civilrättsliga bestämmelser eller de

handlingsregler, baserade på god fastighetsmäklarsed, som har utvecklats i

praxis. Det är nödvändigt att dessa regler kompletteras med en väl fungerande

tillsynsfunktion, för att syftet med lagstiftningen skall tillgodoses. En

effektiv tillsyn kräver att de som arbetar med tillsynsfrågor har hög kompetens

och möjlighet att ägna tid åt denna arbetsuppgift. I detta ligger att

tillräckliga resurser måste avsättas för tillsynsverksamheten.

 I promemorian (s. 35 f.) skisseras en organisatorisk lösning som innebär att

branschen skulle få ett betydande ansvar för registrering av och tillsyn över

fastighetsmäklare. Tanken är att mäklare som uppfyller vissa kvalifikationskrav

frivilligt skall kunna ansluta sig till en branschorganisation, och därmed

ställa sig under organisationens tillsyn. Inom branschorganisationen skall

finnas ett särskilt organ som skall besluta i tillsynsfrågor. Besluten skall

inte kunna överklagas. För mäklare som inte uppfyller kraven för inträde i

branschorganisationen eller som väljer att stå utanför den föreslås att

registrering och tillsyn i fortsättningen skall skötas av en eller två

länsstyrelser. Länsstyrelsens beslut skall kunna överklagas.

 Utmärkande för den föreslagna lösningen är att det skall ställas högre krav på

de mäklare som vill ingå i det systemet, än vad som skulle gälla för de mäklare

som registreras och står under tillsyn av länsstyrelsen. Detta anges vara en

viktig del i förslaget eftersom en sådan skillnad ses som en förutsättning för

att en tillsynsverksamhet i enskild regi skall kunna bedrivas jämsides med

offentlig tillsynsverksamhet. Att vissa mäklare väljer att underkasta sig

strängare krav än de som enligt lagen gäller som grundnivå för mäklaryrket anses

som värdefullt för mäklarnas kunder, som får möjlighet att på ett annat sätt än

vad som nu är fallet göra medvetna val bland mäklarna när de skall ingå upp-

dragsavtal. Det förutses att mäklarnas kunder många gånger sannolikt i första

hand kommer att efterfråga de mäklare som har underkastat sig högre krav och att

man därigenom skapar en situation som leder till att mäklare av konkurrensskäl

stimuleras att uppfylla de högre kraven för branschtillsynen.

 Som förslaget är utformat skulle branschföreningen vara helt oberoende av den

serviceinriktade verksamhet som mäklarorganisationerna bedriver och som vänder

sig till de i organisationerna ingående mäklarna.

 Promemorieförslaget har fått ett blandat mottagande av remissinstanserna. De

som ställer sig bakom förslaget framhåller bl.a. att det gynnar dem som anlitar

fastighetsmäklare eftersom det kan förväntas medföra att mäklarna uppmuntras att

utveckla sitt yrkeskunnande och att utföra sina uppdrag i enlighet med lagens

krav. Flera remissinstanser menar också att en branschorganisation skulle kunna

utöva en effektivare och bättre tillsyn än vad länsstyrelserna har möjlighet att

göra. Andra remissinstanser är i princip positiva till förslaget men anser sig

inte kunna ta ställning till frågan om en branschorganiserad tillsyn innan det

finns ett mer detaljerat förslag om hur tillsynen skulle bedrivas. Majoriteten

av remissinstanserna är dock kritisk till promemorians förslag. Kritiken gäller

i stora drag auktorisationssystemet, det faktum att tillsynen skulle anförtros

mäklarna själva genom en branschorganisation samt konsekvenserna av att

tillsynen skulle skötas av två olika tillsynsorgan.

 Bland andra Konkurrensverket och Kommerskollegium menar att förslaget om ett

auktorisationssystem innebär inskränkningar i rätten till fri näringsutövning

och att nya mäklare kan få svårt att etablera sig i branschen genom att de

mäklare som är auktoriserade på ett negativt sätt påverkar nya mäklares

möjligheter till inträde i branschföreningen.

 Flera remissinstanser, däribland Konsumentverket och de flesta länsstyrelserna,

uttalar farhågor inför tanken att tillsynen skall anförtros mäklarna själva. Man

menar att det finns anledning att tro att allmänheten skulle fästa mindre

tilltro till ett branschanknutet organ än till ett offentligt tillsynsorgan.

Vidare anförs att det kan medföra nackdelar för konsumenter, om tillsynen

anförtros ett organ som är knutet till mäklarbranschen. Man pekar på risken för

lojalitetskonflikter, som sägs kunna innebära svårigheter för branschorganisa-

tionen att utesluta en betalande medlem, och på risken för att eventuella

disciplinära bedömningar blir för milda. Dessutom sägs det vara en nackdel för

konsumenter om det branschanknutna tillsynsorganets beslut inte blir offentliga,

till skillnad från vad som gäller nu när länsstyrelserna lämnar ut uppgifter om

beslut i disciplinära frågor. Konsumenterna skulle då betas möjligheten att

undersöka huruvida en mäklare har varit föremål för tillsynsmyndighetens upp-

märksamhet. Mot det sist sagda hävdar andra remissinstanser att det till skydd

för enskilda mäklare och deras yrkesverksamhet kan finnas ett behov av regler om

sekretess för handläggningen hos det branschanknutna tillsynsorganet.

 Flera remissinstanser anser det vara en nackdel med ett system där tillsynen är

uppdelad mellan ett offentligt och ett privat organ och menar att det kan skapa

förvirring för den som skall anlita en mäklare.

 Många remissinstanser tar upp frågor som rör kompetenskonflikter mellan de två

tillsynsorganen. Man frågar sig om branschorganisationen skall vara bunden av

ett beslut av den offentliga tillsynsmyndigheten, t.ex. om att återkalla

registreringen för en mäklare, och om den offentliga tillsynsmyndigheten skall

kunna ingripa mot en mäklare som står under branschtillsyn. Man pekar också på

risken för olika praxis hos de båda tillsynsorganen. I det sammanhanget anförs

att branschorganisationens beslut bör kunna överklagas, inte bara av rättssäker-

hetsskäl, utan också av hänsyn till behovet av en enhetlig praxis bl.a. när det

gäller begreppet god mäklarsed.

 Regeringen vill i denna fråga inledningsvis framhålla att det är positivt om en

branschorganisation vill och själv kan övervaka sina medlemmars verksamhet,

särskilt om tillsynen kan organiseras på ett sådant sätt att tillsynsorganet är

helt skilt från den övriga verksamhet som organisationen bedriver. Om tillsynen

i privat regi fungerar, innebär det att offentliga resurser frigörs. Till dessa

allmänna synpunkter kan läggas att en lösning som innebär att mäklarbranschen

tar ansvar för tillsynen över mäklare också har den fördelen att man kan räkna

med att de som skulle sköta tillsynsfrågorna har goda såväl teoretiska som

praktiska kunskaper om de speciella förhållanden som kan råda t.ex. inom ett

visst geografiskt område eller beträffande en viss typ av fastigheter. Regering-

en anser således att en branschorganiserad tillsyn i och för sig väl skulle

kunna uppfylla de krav som bör ställas på en effektiv tillsyn, nämligen hög

kompetens och goda resurser. Både från allmän synpunkt och från

konsumentsynpunkt är det också värdefullt med en lösning som uppmuntrar mäklarna

att utveckla sitt yrkeskunnande.

 Det förslag som promemorian bygger på är utformat så att det blir möjligt att

undvika eller komma till rätta med många av de problem som remissinstanserna har

varit inne på. Som exempel kan nämnas att branschföreningens tillsynsorgan kan

ges en sådan sammansättning att risken för lojalitetskonflikter eller alltför

milda bedömningar motverkas. Samtidigt är det dock så - som många av

remissinstanserna har framhållit - att flera viktiga frågor inte har fått sin

lösning, däribland de båda tillsynsorganens förhållande till varandra. Till

detta kommer den avgörande invändningen, nämligen att branschorganisationerna

inte har kunnat enas om en gemensam modell för tillsynen som åtminstone alla de

stora mäklarorganisationerna ställer sig bakom.

 Sammantaget anser regeringen att så många frågor av både rättslig och praktisk

natur återstår att lösa att detta tillsammans med det faktum att branschen inte

har kunnat enas om en tillsynsorganisation innebär att en lösning i enlighet med

promemorieförslaget åtminstone inte för närvarande bör genomföras. Regeringen är

därför inte beredd att nu föreslå det. I likhet med vad majoriteten av

remissinstanserna förordar bör i stället registrering av och tillsyn över

fastighetsmäklare även framdeles skötas av en offentlig myndighet. Det är dock

viktigt att möjligheterna till medverkan från mäklarorganisationernas sida tas

till vara även med denna lösning. På så sätt kan flera av fördelarna med

promemorians förslag tas till vara. Frågan om hur det kan ske behandlas i

följande avsnitt.

7.3 Registrering av och tillsyn över fastighetsmäklare skall utövas av en

särskild nämnd

Regeringens förslag: Registrerings- och tillsyns-

frågorna skall skötas av en särskild nämnd,

Fastighetsmäklarnämnden.

 Promemorians förslag: I promemorian föreslås att, när tillsyn genom en

branschförening införs, den kvarvarande offentliga registreringen och tillsynen

skall koncentreras till en eller två länsstyrelser (se promemorian s. 39)

 Remissinstanserna: Majoriteten av remissinstanserna godtar promemorians

förslag. Några remissinstanser vill gå längre och föreslår att registrerings-

och tillsynsfrågorna anförtros en enda myndighet även för det fall förslaget om

branschtillsyn inte införs. Däremot anser de flesta länsstyrelserna att

registrerings- och tillsynsfrågor även i fortsättningen bör skötas av

länsstyrelsen i varje län. Några remissinstanser föreslår alternativ till

länsstyrelserna som tillsynsmyndighet.

 Skälen för regeringens förslag: Promemorians förslag bygger på förutsättningen

att en stor andel av tillsynsärendena skulle skötas av en branschorganisation

och att detta skulle frigöra resurser för den offentliga tillsynen. Som framgår

av det föregående (se avsnitt 7.2) är regeringen inte beredd att lägga något

förslag i den riktningen. Likväl anser regeringen att den offentliga tillsyns-

verksamheten måste förstärkas. Övervägandena i det följande om hur tillsynen

över fastighetsmäklare framdeles skall organiseras bygger på den förutsättningen

och regeringen kommer att i avsnitt 17 redovisa de ekonomiska förutsättningarna

för att åstadkomma detta.

 Bestämmelserna om tillsyn över fastighetsmäklare hänger nära samman med

föreskrifter om registrering av fastighetsmäklare. De bedömningar som görs i

registreringsärenden liknar de bedömningar som görs i tillsynsärenden, när

tillsynsmyndigheten skall ta ställning till en eventuell återkallelse av

registreringen. Beslut om återkallelse av registrering leder till beslut

avseende registret. En väsentlig förutsättning är därför att den myndighet som

skall ha hand om tillsynen också skall ha hand om registret över

fastighetsmäklare.

 Valet står nu mellan att en eller flera länsstyrelser eller någon annan

offentlig myndighet skall sköta registrering av och tillsyn över fastighets-

mäklare.

 Länsstyrelsernas organisation bygger på att deras verksamhet är begränsad till

det egna länet. Enligt regeringens mening kan registrering och tillsyn av

fastighetsmäklare inte koncentreras till en eller några få länsstyrelser.

 Länsstyrelsernas arbete med registrering av fastighetsmäklare har fungerat väl,

men länsstyrelserna har hittills inte kunnat utföra en tillfredsställande

tillsyn över fastighetsmäklare (se avsnitt 7.1). En fullgod tillsyn måste

utformas så att den kan utövas fortlöpande och att den personal som sysslar med

tillsynsfrågorna har hög kompetens. En förutsättning för att dessa krav skall

kunna uppfyllas är att tillsynsverksamheten har en så stor volym att den kan ge

kontinuerlig sysselsättning åt den som har hand om verksamheten. Vidare är det

önskvärt att verksamheten ger underlag för att sysselsätta mer än en person.

Utom i storstadslänen är antalet tillsynsfrågor inte av den omfattningen att

länsstyrelserna kan uppfylla dessa förutsättningar. Regeringen anser att det

därför finns en risk för att tillsynsärendena även i fortsättningen åtminstone

tidvis kommer att läggas åt sidan när den personal som sysslar med tillsyns-

frågor måste prioritera andra arbetsuppgifter.

 Några av remissinstanserna föreslår att tillsynen läggs på någon annan

myndighet än länsstyrelserna. Som tänkbara myndigheter nämns Kommerskollegium,

handelskamrarna under tillsyn av Kommerskollegium och Konsumentverket.

 Enligt regeringens mening finns det inte någon lokal eller regional myndighet

eller organisation som på ett bättre sätt än länsstyrelserna skulle kunna sköta

registrerings- och tillsynsfrågor. Dessutom bör den organisation som har denna

uppgift inte stå under tillsyn av någon annan myndighet. Tillsyn genom handel-

skamrarna är därför inte ett lämpligt alternativ. Inte heller Konsumentverket

bör komma i fråga. Fastighetsmäklarlagen och därmed tillsynsverksamheten gäller

nämligen inte bara konsumentförhållanden. Kommerskollegium har för närvarande

hand om auktorisation av och tillsyn över revisorer och har därför erfarenhet av

tillsynsverksamhet. Kommerskollegium står emellertid inför en omorganisation.

Syftet är att kollegiet skall renodlas som handelspolitisk myndighet och att de

uppgifter kollegiet har på det näringsrättsliga området skall överföras till

andra myndigheter (se prop. 1991/92:100, bilaga 4 s. 217 och prop. 1992/93: 100,

bilaga 4 s. 203). I prop. 1993/94:138 Kommerskollegium m.m. förordas att

tillsynen över revisorer får ligga kvar hos Kommerskollegium i avvaktan på

fortsatt utredning om andra tillsynslösningar. Med hänsyn till dessa omständig-

heter anser regeringen att det inte är lämpligt att nu överföra frågor om till-

syn över fastighetsmäklare till Kommerskollegium.

 Kammarkollegiet skulle kunna vara ett tänkbart alternativ för tillsyn även över

fastighetsmäklare. En omständighet som därvid måste beaktas är emellertid att

kollegiet i sin nuvarande verksamhet i vissa fall anlitar fastighetsmäklare.

Detta kan ge upphov till konflikter. Ett tillsynsärende kan komma att avse en

mäklare som Kammarkollegiet anlitar, vilket inte är lämpligt eftersom Kammarkol-

legiet skulle kunna misstänkas för bristande objektivitet. Sådana situationer

skulle kunna skada förtroendet för Kammarkollegiets verksamhet. Därför bör inte

heller Kammarkollegiet sköta frågor om registrering av och tillsyn över fastig-

hetsmäklare.

 Mot bakgrund av vad som nu anförts och därvid främst de osäkerhetsfaktorer som

är förenade med en fortsatt tillsyn genom länsstyrelserna anser regeringen att

det lämpligaste alternativet är att skapa en ny organisation som ges både

resurser och kompetens att snabbt komma igång med en effektiv och tillräcklig

tillsyn över fastighetsmäklare och som samtidigt kan sköta

registreringsfrågorna. För det ändamålet bör en särskild nämnd, benämnd

Fastighetsmäklarnämnden, inrättas.

 En av bristerna med den nuvarande tillsynen är att många av dem som sysslar med

tillsynsfrågor inte har eller kan vidmakthålla tillräckligt ingående kunskaper

om olika förhållanden på fastighetsmarknaden. Fastighetsmäklarnämnden bör därför

ges en så bred sammansättning att kunskaper inom olika områden tillförs nämnden.

Bland dem som i dag sysslar med tillsynsfrågor finns erfarenheter och kunskaper

om sådana frågor som nämnden skall syssla med. Även inom mäklarbranschen finns

såväl teoretiska som praktiska kunskaper. De stora mäklarorganisationerna har

lokalavdelningar över hela landet. Genom dessa organisationer kan nämnden

således få kännedom om förhållandena på en viss ort eller inom ett visst område.

Även organisationer som företräder mäklarnas kunder har god kännedom om

fastighetsmäklarfrågor. Konsumentverket har lokal förankring bl.a. genom

kommunernas konsumentvägledare. I nämnden bör således ingå ledamöter med

särskild insikt i de frågor som nämnden skall syssla med. Nämnden bör ges sådan

sammansättning att dess majoritet utgörs av ledamöter som inte representerar

något visst partsintresse. Till ordförande bör utses en erfaren domare. Genom

den lösning som nu föreslås anser regeringen att förutsättningar skapas för en

hög kompetens hos tillsynsmyndigheten. Genom att landets alla tillsynsärenden

samlas hos en myndighet kommer antalet tillsynsärenden att bli så stort att det

finns underlag för en kontinuerlig tillsynsverksamhet. Nämnden kan följa lokala

förhållanden dels genom nämndens ledamöter, dels genom att följa massmedier från

hela landet.

 Att inrätta en särskild tillsynsnämnd torde inte kräva särskilt stora

organisatoriska resurser. Nämnden blir en liten myndighet, vars kansligöromål

med fördel kan skötas av en annan myndighet. Regeringen anser att den uppgiften

lämpligen kan läggas på Kammarkollegiet. Kammarkollegiet bör också

tillhandahålla den personal som skall bereda och föredra ärendena inför nämnden.

Fastighetsmäklarnämnden bör emellertid vara en självständig myndighet. Att

Kammarkollegiet i annan verksamhet anlitar fastighetsmäklare bör därför inte

inverka på förtroendet för nämndens objektivitet.

 Frågor om nämndens sammansättning och arbetsformer bör regleras i en

förordning.

7.4 Tillsynsverksamheten

Regeringens förslag: I mäklarlagen skall tas in en

uttrycklig bestämmelse om Fastighetsmäklarnämndens

ansvar att se till att mäklare iakttar sina

skyldigheter enligt lagen. Nämnden skall i sin

tillsynsverksamhet ha rätt att granska akter,

bokföring och övriga handlingar som hör till

mäklarens verksamhet. En mäklare skall vara skyldig

att lämna de uppgifter som begärs för tillsynen.

 Promemorians förslag: I promemorian föreslås att länsstyrelsen får ett

uttryckligt ansvar att se till att de mäklare som står under offentlig

registrering iakttar sina skyldigheter enligt lagen. Vidare föreslås att

länsstyrelsen i sin verksamhet skall ha rätt att granska akter, bokföring och

övriga handlingar som hör till mäklarens verksamhet (se promemorian s. 41).

 Remissinstanserna: Remissinstanserna instämmer i promemorians förslag.

Länsstyrelsen i Stockholms län föreslår att en regel införs i mäklarlagen om att

mäklare skall vara skyldiga att föra förteckning över mottagna uppdrag och

affärsavslut samt att i tio år förvara handlingar som rör handlagda uppdrag.

 Skälen för regeringens förslag: I mäklarlagen finns det för närvarande ingen

särskild bestämmelse om att länsstyrelsen har ansvaret för tillsynen över

fastighetsmäklarna. Även om detta ligger i sakens natur, bör en uttrycklig

bestämmelse om tillsynen tas in i lagen, när nu tillsynsfrågorna skall skötas av

en särskild myndighet.

 Från länsstyrelserna, som för närvarande har hand om dessa frågor, har i många

sammanhang klagats på att de saknar verksamma medel för att bedriva till-

synsverksamheten på ett effektivt sätt. Det har framhållits att det ofta är

omöjligt att utreda ärenden därför att mäklaren vägrar att samarbeta. För att

tillsynsärenden inte skall fördröjas genom att mäklaren vägrar lämna

upplysningar bör det i lagen föreskrivas en uttrycklig skyldighet för mäklaren

att lämna de uppgifter som begärs för tillsynen. För att i övrigt säkerställa

förutsättningarna för att utredningen i tillsynsärenden skall kunna bedrivas

effektivt och på ett meningsfullt sätt bör den nya fastighetsmäklarnämnden vara

garanterad tillgång till det material som finns hos mäklaren och som har

betydelse för bedömningen i det ärende som utreds. Regeringen föreslår därför

att mäklare skall vara skyldiga att låta tillsynsmyndigheten få tillgång till

sådant material.

 För uppgifter om mäklare och andra enskilda hos nämnden bör sekretess gälla.

Regeringen kan meddela föreskrifter om det med stöd av 8 kap. 6 § sekretesslagen

(1980:100).

 Om en mäklare åsidosätter sin skyldighet att medge granskning eller att lämna

uppgifter för tillsynen, bör det kunna föranleda avregistrering. Det finns

därför inte något behov av regler om vitesföreläggande. I för-

fattningskommentaren behandlas frågan om i vilka fall avregistrering kan bli

aktuell.

 I bokföringslagen (1976:125) finns bestämmelser bl.a. om näringsidkares

skyldighet att förvara handlingar. Denna skyldighet torde innefatta de

handlingar som kan vara av intresse vid Fastighetsmäklarnämndens granskning. Det

behövs därför ingen särskild bestämmelse i mäklarlagen om skyldighet att förvara

handlingar.

 Det är viktigt att tillsynsmyndigheten aktivt ägnar sig åt tillsynsfrågor. En

aktiv tillsyn bör innefatta att Fastighetsmäklarnämnden noga utreder inkomna an-

mälningar och klagomål mot mäklare. Men nämnden bör också på eget initiativ

bevaka och följa upp de lokala förhållandena på fastighetsmäklarområdet. En

annan viktig tillsynsuppgift är naturligtvis att se till att mäklare rättar sig

efter de beslut som nämnden har fattat. I den mån en mäklare inte gör det, är

det angeläget att nämnden agerar snabbt med nya åtgärder.

 En effektiv och omsorgsfull tillsyn kräver ingående kunskaper om mäklar-

branschen. Det gäller inte enbart kunskaper om fakta, såsom marknadspriset för

fastigheter på en viss ort, utan också kunskaper som kan utgöra grund för olika

lämplighetsbedömningar. När nu tillsynsuppgifterna i fortsättningen anförtros åt

en särskild myndighet förutsätter det att den vid behov samarbetar med andra

myndigheter för att upprätthålla en fullgod tillsynsverksamhet. Men även

information från annat håll kan i många fall vara till nytta för nämnden. Som

exempel kan nämnas att mäklarorganisationerna har stora kunskaper i de frågor

som aktualiseras vid tillsyn över fastighetsmäklare. De större organisationerna

har genom sina lokalavdelningar kännedom om lokala förhållanden. Även Konsu-

mentverket får bl.a. genom de kommunala konsumentvägledarna god kännedom om

lokala förhållanden. Dessa kunskaper bör kunna tas till vara genom den nya

nämndens sammansättning. Bestämmelser om nämnden och dess sammansättning kommer

att meddelas av regeringen i förordningsform.

 Med den utformning tillsynsreglerna föreslås få kommer oregistrerade mäklare -

det kan röra sig om mäklare som aldrig varit registrerade eller sådana vars

registrering upphört av någon orsak - som yrkesmässigt förmedlar fastigheter i

strid med lagens bestämmelser inte att stå under Fastighetsmäklarnämndens

tillsyn. Nämnden bör emellertid ha ett ansvar även för att stävja mäklarverksam-

het som bedrivs av oregistrerade mäklare. Om det finns anledning anta att någon

yrkesmässigt förmedlar fastigheter i strid med vad som föreskrivs om

registrering och det kommer till Fastighetsmäklarnämndens kännedom, bör det

åligga nämnden att anmäla detta till åtal. En bestämmelse om detta bör meddelas

i förordningsform. Frågan om straffansvar för oregistrerade mäklare behandlas i

avsnitt 8.

7.5 Överklagande av Fastighetsmäklarnämndens beslut

Regeringens förslag: Fastighetsmäklarnämndens beslut

skall överklagas hos länsrätt. Prövningstillstånd

skall krävas vid överklagande till kammarrätt.

 Promemorian: I promemorian föreslås ingen ändring av den nuvarande bestämmelsen

i 9 § mäklarlagen om att länsstyrelsens beslut får överklagas till kammarrätten.

 Remissinstanserna berör inte frågan särskilt.

 Skälen för regeringens förslag: I domstolsutredningens betänkande Domstolarna

inför 2000-talet Arbetsuppgifter och förfaranderegler (SOU 1991:106) behandlas

bl.a. frågor om överklagande och instansordning.

 När det gäller instansordningen i de allmänna förvaltningsdomstolarna bör

enligt utredningen en principiell utgångspunkt vara att den första domstols-

prövningen av ett förvaltningsärende alltid skall ske i länsrätt. I betänkandet

föreslås bl.a. att länsstyrelsernas beslut enligt mäklarlagen skall överklagas

till länsrätt (se s. 424). Utan att lägga något förslag anför utredningen vidare

att det finns mycket som talar för att det i bl.a. mål om fastighetsmäklare

införs prövningstillstånd vid överklagande till kammarrätten. Som argument för

prövningstillstånd anförs att dessa ärenden är utredda och prövade av en

förvaltningsmyndighet och därefter fullständigt prövade av länsrätten innan de

kan komma under kammarrättens prövning och att det knappast kan hävdas att målen

är av den karaktär att det är nödvändigt med två fullständiga domstolsprövningar

(se s. 341).

 Regeringen har i 1993 års budgetproposition ställt sig bakom principen om att

den första domstolsprövningen i förvaltningsmål skall ligga i länsrätt (se prop.

1992/93:100, bil. 3 s. 24 f. och s. 93). Riksdagen har godkänt de i

propositionen angivna riktlinjerna (bet. 1992/93:JuU24, rskr. 1992/93:289).

 Enligt 14 § lagen (1971:289) om allmänna förvaltningsdomstolar gäller från den

1 oktober 1994 att om det i lag eller annan författning föreskrivs att talan

skall väckas vid eller överklagas till allmän förvaltningsdomstol, det skall

göras vid länsrätt (prop. 1993/94:133 s. 6 och s. 29 f.). Vidare gäller från

samma dag en ny bestämmelse i förvaltningsprocesslagen, 34 a §, om prövnings-

tillstånd i kammarrätt. Enligt den bestämmelsen får kammarrätten i de fall där

det är särskilt föreskrivet pröva ett överklagande från länsrätten endast om

kammarrätten har meddelat prövningstillstånd (se prop. 1993/94:133 s. 10 och s.

33 f.).

 I enlighet med det principiella ställningstagandet i budgetpropositionen om

länsrätt som första domstolsinstans inom de allmänna förvaltningsdomstolarna och

förslaget till ändring i lagen om allmänna förvaltningsdomstolar bör det i

mäklarlagen tas in en bestämmelse om att Fastighetsmäklarnämndens beslut skall

överklagas till allmän förvaltningsdomstol. Detta innebär att nämndens beslut

kommer att överklagas till länsrätt, som gör en fullständig prövning.

 Enligt 33 § förvaltningsprocesslagen förs talan mot länsrätts beslut hos

kammarrätt. Ytterligare en prövningsinstans tillkommer alltså jämfört med vad

som gäller nu. Regeringen instämmer i de bedömningar som Domstolsutredningen har

gjort i frågan om prövningstillstånd. Dessutom skulle ytterligare en prövnings-

instans innebära en förlängning av tiden till dess att ett mål om

fastighetsmäklare kan avgöras slutligt, något som skulle motverka intresset av

snabb handläggning. Därför bör det i mäklarlagen tas in en bestämmelse om att

prövningstillstånd krävs vid överklagande till kammarrätten.

8 Straffansvar för oregistrerade mäklare?

Regeringens förslag: Den som yrkesmässigt bedriver

registreringspliktig fastighetsförmedling utan att

vara registrerad skall kunna dömas till böter eller

fängelse i högst sex månader.

 Promemorians förslag: I promemorian föreslås att den som yrkesmässigt förmedlar

fastigheter i strid med vad som föreskrivs om registrering skall dömas till

böter (se promemorian s. 42 f.).

 Remissinstanserna: Remissinstanserna är genomgående positiva till förslaget men

många av dem som yttrar sig särskilt i frågan anser att fängelse bör ingå i

straffskalan. Konsumentverket föreslår att det i mäklarlagen införs en

bestämmelse om att oregistrerade mäklare inte har rätt till ersättning för sitt

uppdrag.

 Skälen för regeringens förslag: Mäklare som är yrkesmässigt verksamma utan att

vara registrerade, s.k. svartmäklare, har i huvudsak varit ett storstadsproblem.

De uppträder främst i tider när konjunkturerna är gynnsamma på fastig-

hetsmarknaden. De är i allmänhet svåra att upptäcka.

 Enligt den nuvarande lagen är det möjligt att vid vite förelägga oregistrerade

mäklare att upphöra med verksamheten. Om vitesföreläggandet inte följs, prövar

länsrätten på hemställan av länsstyrelsen frågan om utdömande av vitet. Båda

dessa förfaranden är arbetskrävande för länsstyrelsen och de kan ta lång tid, om

den mäklare som berörs undandrar sig delgivning. Med hänsyn till intresset av

snabbhet vid denna typ av ärenden är den beskrivna ordningen inte acceptabel.

 Från flera håll har framförts förslag om att yrkesmässig fastighetsförmedling

som bedrivs av den som inte är registrerad skall straffbeläggas. De mäklare som

väljer att förmedla fastigheter utan att bry sig om registreringsplikten kan

troligen i stort sett inordnas i gruppen oseriösa. Med tanke på de risker som de

utsätter sina kunder för, t.ex. genom att vara utan ansvarsförsäkring, finns det

skäl att se allvarligt på oregistrerade mäklares verksamhet. Det bör markeras

från det allmännas sida genom att verksamheten kriminaliseras.

 I promemorian föreslås att straffet för yrkesmässig fastighetsförmedling utan

registrering skall vara böter. De flesta remissinstanserna anser att fängelse

bör ingå i straffskalan i grövre fall. Det anförs att böter inte är en

tillräckligt kännbar påföljd, eftersom verksamheten ofta rör stora värden och

den som driver mäklarverksamhet utan att vara registrerad därför inte ser

böterna som annat än en kostnad i verksamheten.

 Att yrkesmässigt bedriva registreringspliktig fastighetsförmedling utan att

vara registrerad är en så allvarlig överträdelse att även frihetsberövande

påföljd bör kunna dömas ut. En oregistrerad mäklare som yrkesmässigt förmedlar

fastigheter bör därför kunna dömas till fängelse i högst sex månader.

 Flera remissinstanser föreslår ett skydd för benämningen fastighetsmäklare.

Mäklarsamfundet föreslår att det skall vara straffbart att utan registrering

använda sig av den benämningen.

 I 1 § mäklarlagen definieras vem som enligt lagen är att anse som

fastighetsmäklare, nämligen den som yrkesmässigt förmedlar fastigheter m.m.

Genom den straffbestämmelse som nu föreslås blir det straffbart att yrkesmässigt

förmedla fastigheter utan att vara registrerad. Det ställs inte något krav på

att förmedlingsverksamheten har resulterat i ett slutfört uppdrag, utan det kan

vara tillräckligt att vidta t.ex. olika marknadsföringsåtgärder utan att vara

registrerad. Det är i sådana sammanhang som användningen av benämningen

fastighetsmäklare torde förkomma. Det torde därför inte behövas någon särskild

straffbestämmelse angående användningen av benämningen fastighetsmäklare.

 En bestämmelse som innebär att oregistrerade mäklare inte skall ha rätt till

ersättning för sitt uppdrag skulle visserligen kunna vara ett komplement till

straffbestämmelsen. Den som inte kan förvänta sig någon ersättning för sitt

arbete torde knappast vara intresserad av att utföra det.

 En bestämmelse om att mäklaren inte har rätt till provision är emellertid

förenad med flera nackdelar.

 Om mäklaren fullgjort sitt uppdrag väl gentemot säljare och köpare, skulle

utebliven provision komma att fungera närmast som en ekonomisk påföljd för

mäklaren för att han inte fullgjort sin registreringsskyldighet. Påföljden är

dock civilrättslig och skulle komma uppdragsgivaren till godo på ett sätt som

har karaktär av obehörig vinst.

 En mäklare kan dessutom ha bibringats en felaktig uppfattning om registre-

ringskravets innebörd, t.ex efter kontakt med en tjänsteman hos någon myndighet

eller hos en mäklarorganisation. Att uppdragsgivaren skulle slippa betala

provision i ett sådant fall även om uppdraget skötts oklanderligt, är knappast

rimligt.

 Till detta kommer att provisionen i allmänhet kommer att ha avräknats mot hand-

penning eller erlagts vid slutavräkning. Om mäklaren inte betalar godvilligt,

måste uppdragsgivaren därför stämma mäklaren. I sådana fall kan påföljden visa

sig vara ineffektiv och tvistskapande.

 En bestämmelse av det diskuterade slaget bör således inte införas. Om mäklaren

däremot har åsidosatt sina skyldigheter gentemot köparen eller säljaren, har

uppdragsgivaren ett befogat intresse av att inte behöva betala full ersättning

för mäklarens arbete. För denna situation finns en bestämmelse i den nuvarande

mäklarlagen, som innebär att ersättningen kan sättas ned. Den bestämmelsen

föreslås bli överflyttad till den nya lagen. Med hänsyn till detta torde det

knappast behövas ytterligare en bestämmelse som avser mäklarens rätt till

ersättning.

9 Förutsättningarna för registrering

9.1 Utbildning, examination

Regeringens förslag: Endast mäklare som har

tillfredsställande kunskaper skall kunna

registreras av Fastighetsmäklarnämnden.

Kunskapsprövning i fråga om den utbildning som krävs

för registrering som fastighetsmäklare skall skötas

av en stiftelse, som också skall ha ansvar för att

kunskapskraven fortlöpande omprövas och vid behov

ändras.

 Promemorians förslag: Överensstämmer med regeringens förslag (se promemorian s.

44).

 Remissinstanserna: Av de remissinstanser som har yttrat sig i frågan lämnar

Skolverket och Institutet för fastighetsrättslig forskning vid Uppsala

universitet förslaget om inrättande av en stiftelse utan invändning. Andra,

bl.a. vissa länsstyrelser och utbildningsinstanser, är positiva till att

ansvaret för utbildning och examination av fastighetsmäklare läggs på ett

centralt organ men anser att styrelsen för den planerade stiftelsen bör ha en

annan sammansättning än den som anges i promemorian för att offentliga intressen

skall tillgodoses. Länsstyrelserna i Gävleborgs och Kopparbergs län och vissa av

utbildningsanordnarna, bl.a. Högskolan i Gävle/Sandviken, pekar på risken för

lojalitetskonflikter och anser att ansvaret bör läggas på ett helt fristående

organ utan anknytning till mäklarbranschen. Statens skola för vuxna i Härnösand

förordar att utbildningen av fastighetsmäklare även i fortsättningen bedrivs i

skolväsendets regi. Konsumentverket föreslår att möjligheten till s.k. särskild

prövning skall upphöra. Juridiska fakultetsnämnden vid Stockholms universitet

och Mäklarsamfundet tar upp frågor som rör högre utbildning för fastig-

hetsmäklare. Stockholms universitet anför dessutom att lagstiftning om

utbildning av fastighetsmäklare bör anstå till dess frågan om vilka kompetens-

och registreringskrav som bör ställas på mäklare med utbildning i ett annat

EES-land har klarats ut.

 Skälen för regeringens förslag: I promemorian (s. 44 f.) redovisas de

utbildningskrav som gäller enligt nuvarande bestämmelser samt hur och av vilka

utbildning och examination för närvarande anordnas.

 Liksom hittills skall gälla att endast den som har tillfredsställande kunskaper

skall kunna få bli registrerad som fastighetsmäklare. Ytterst blir det alltså

den nya Fastighetsmäklarnämnden som får ansvaret för mäklarkårens kunskapsnivå.

 Fastighetsmäklarutbildningen bör vara direkt anpassad till de formella kraven

för registrering som fastighetsmäklare. Det är också av vikt att utbildningen

hela tiden hålls aktuell vad avser nya bestämmelser och praxis på de områden som

ingår i utbildningen. Utbildningen bör syfta till att alla de som har genomgått

den uppfyller samma grundläggande kunskapskrav. Den som anlitar en registrerad

mäklare skall kunna lita på att mäklaren har nödvändiga grundkunskaper. Kunskap-

sproven bör därför vara lika för alla.

 Det anförda talar för att ansvaret för utbildnings- och examinationsfrågor bör

ligga på ett centralt organ. De flesta remissinstanserna delar denna

uppfattning.

 Mäklarsamfundet och Sveriges Fastighetsmäklarförbund (SMF) har åtagit sig att

tillsammans anslå medel för bildandet av en stiftelse, som självständigt skall

ansvara för utformningen och genomförandet av prov samt utfärda bevis över

godkända prov. Stiftelsen skall också svara för att det anordnas

prövningstillfällen i den omfattning och på det antal platser i landet som krävs

för att tillgodose efterfrågan. Avsikten är inte att stiftelsen skall utfärda

kursplaner av den typ som Skolöverstyrelsen tidigare har gett ut. Stiftelsen

skall i stället fortlöpande anpassa kunskapskraven till utvecklingen inom

branschen och på lagstiftningsområdet och den skall även kunna besluta om en

ökning av kunskapskraven i de hänseenden där detta är motiverat. Stiftelsen

skall verka för att utbildningen hos skilda utbildningsanordnare håller god

kvalitet och att den kan utformas så att den ger de kunskaper som fordras för

godkänt prov. Till ledning för utbildningsanordnarna skall stiftelsen därför

lämna anvisningar om litteratur och eventuellt nödvändiga undervisningsinsatser.

Det kan förutsättas att utbildningen hos olika utbildningsanordnare - som nu -

kommer att omfatta fastighetsrätt, fastighetsförmedling, byggnads- och

värderingsteknik och fastighetsekonomi och att nivån på utbildningskraven kommer

att bli minst lika hög som tidigare.

 Ytterligare en uppgift för stiftelsen skall vara att på olika sätt sprida

information om vilka utbildningskrav som gäller och om vilka utbildningsa-

nordnare som finns.

 Stiftelsens verksamhet skall ledas av en styrelse som enligt ett utkast till

stiftelseurkund skall bestå av sju ordinarie ledamöter och tre suppleanter.

Styrelsens ordförande skall vara lagfaren och ha domarerfarenhet. Ordföranden

liksom två andra styrelseledamöter skall utses av regeringen. Övriga fyra

ledamöter skall utses av stiftarna till lika antal. Två av dem skall vara

erfarna och fullt yrkesverksamma fastighetsmäklare och två av dem experter inom

kunskapsområden som behövs för stiftelsens kompetens.

 En stiftelse med de uppgifter som anges i organisationernas åtagande kan väl

fylla funktionen som centralt organ för utbildning och examination av

fastighetsmäklare. På detta sätt uppnås en likvärdig och rättvis prövning av

alla och kunskapskraven kan anpassas efter hand som det behövs. Att examinatio-

nen lyfts bort från utbildningsanordnarna innebär att de får konkurrera på lika

villkor och utslagsgivande i det sammanhanget blir kvaliteten på utbildningen.

Samtidigt tillvaratas de nuvarande utbildningsanordnarnas kunskaper och erfaren-

heter. Eftersom kunskapsproven blir lika för alla undanröjs förutsättningarna

för spekulationer om vilken utbildares prövningsförfarande som är gynnsammast

för den som är dåligt förberedd. Det innebär också att det inte finns skäl att

ta bort möjligheten till s.k. särskild prövning för den som på egen hand har

läst in kursfordringarna.

 Den starkaste remisskritiken gäller hur stiftelsens styrelse skall vara

sammansatt. Det har uttalats farhågor inför tanken på stiftelsens nära

anknytning till mäklarbranschen.

 Stiftelsens styrelse föreslås emellertid ha en sammansättning som är avsedd att

skapa garantier för att de frågor som stiftelsen skall ha ansvar för kommer att

handläggas på ett objektivt och kvalificerat sätt. Sålunda skall styrelsens

ordförande utses av regeringen. Ordföranden skall vara lagfaren och ha

erfarenhet av domarvärv. Ytterligare två av styrelseledamöterna skall utses av

regeringen. Mot denna bakgrund finns det anledning att tro att den föreslagna

stiftelsen kan anförtros ansvaret för utbildnings- och examinationsfrågor.

Regeringen föreslår därför att en stiftelsen får ansvaret för dessa.

 De författningsändringar som aktualiseras av förslaget i denna del kan ske i

förordningsform. Regeringen kommer senare att besluta om de ändringar som

behövs.

 Den ordning som nu föreslås innebär att medborgare i andra EES-länder - liksom

medborgare från övriga länder - får rätt att på lika villkor som svenska med-

borgare genomgå utbildning och kunskapsprov för fastighetsmäklare samt regi-

streras. Detta ligger väl i linje med principerna om fri rörlighet.

 Det finns inga särskilda EG-regler om mäklares utbildning. Det finns emellertid

EG-direktiv om erkännande av behörighetsgivande högre utbildning (89/48/EEG och

92/51/EEG). Enligt dessa direktiv kan en fastighetsmäklare från ett EES-land

under vissa förhållanden få sin behörighet godkänd i ett annat EES-land. Detta

får beaktas när föreskrifter utfärdas om villkoren för registrering och om

registreringsförfarandet.

9.2 Personlig lämplighet

Regeringens förslag: Lämplighetsprövningen av den

som ansöker om registrering som fastighetsmäklare

skall skärpas. I lagen införs ett uttryckligt krav

på redbarhet som villkor för registrering. Endast

den som avser att vara verksam som fastighetsmä-

klare skall få registreras. Fastighetsmäklaren

skall ha en ansvarsförsäkring för skadestånds-

skyldighet som kan drabba honom om han åsidosätter

sina skyldigheter mot köpare och säljare.

 Promemorians förslag: Överensstämmer med regeringens förslag (se promemorian s.

47). Promemorians förslag innebär dock att inte bara försäkringsobligatoriet

utan även försäkringsbeloppet skall anges i lag.

 Remissinstanserna: Remissinstanserna är huvudsakligen positiva till förslaget

om att ett krav på redbarhet skall tas in i lagen. Vissa av dem, däribland

Sveriges advokatsamfund och några länsstyrelser, anser att kravet bör uttryckas

på ett annat sätt. Bland andra Kammarrätten i Göteborg anför att det kan vara

svårt att bedöma någons avsikt att vara verksam som fastighetsmäklare och menar

att det inte bör ställas något krav på sådan avsikt som villkor för registre-

ring. Remissinstanserna godtar förslaget om en höjning av försäkringsbeloppet

för ansvarsförsäkringen. Försäkringsförbundet och Villaägarnas Riksförbund

föreslår att beloppet knyts till basbeloppet enligt lagen (1962:381) om allmän

försäkring. Remissinstanserna tar också upp andra frågor som rör villkoren för

den obligatoriska ansvarsförsäkringen.

 Skälen för regeringens förslag: Enligt 5 § i den gällande mäklarlagen krävs för

registrering att en sökande uppfyller vissa formella krav och att han i övrigt

bedöms lämplig som fastighetsmäklare. I motiven till bestämmelsen sägs att det

vid lämplighetsprövningen inte är fråga om egenskaper såsom fallenhet för

mäklarsysslan utan att det i stället gäller frågan om mäklaren är en redbar och

seriös yrkesutövare. I anslutning till detta framhålls att tanken inte är att

myndigheten vid registreringen skall göra några mera ingående efterforskningar

och att det största värdet i ett lämplighetskrav ligger i möjligheten att

återkalla registreringen, om en fastighetsmäklare missköter sig på ett sådant

sätt att han anses olämplig att utöva yrket i fortsättningen (se prop.

1983/84:16 s. 10).

 I specialmotiveringen till bestämmelsen angavs att det ligger i sakens natur

att en ansökan om registrering bör avslås endast i mera flagranta fall, men att

lämplighetsbedömningen kommer i ett annat läge när den aktualiseras i samband

med att någon har gjort en anmälan mot en registrerad fastighetsmäklare (se s.

32).

 Även i anslutning till den senare situationen ger motiven uttryck för att

bedömningen bör ske med en viss återhållsamhet. Det framhålls exempelvis att det

ligger i sakens natur att en så ingripande åtgärd som en återkallelse av

registreringen bör kunna tillgripas endast i fall då mäklarens bristande

lämplighet är starkt uttalad (se s. 33 f.).

 Detta synsätt skall ses mot bakgrund av att de nu gällande reglerna utformades

för att medge en smidig övergång för de mäklare som vid lagens tillkomst redan

var yrkesverksamma och som därför skulle inlemmas i det nya registre-

ringsförfarandet. Det fanns därför skäl att ställa kraven vid bedömningen av den

allmänna lämpligheten förhållandevis lågt. Mot bakgrund av dessa motivuttalanden

har emellertid bedömningarna avseende sökandens lämplighet ofta varit milda. Det

finns många exempel på ärenden där länsstyrelserna på grund av de sökandes stora

skatteskulder, kriminalitet eller liknande förhållanden har ansett dem olämpliga

som mäklare och därför vägrat dem registrering men där kammarrätten efter

överklagande och med en strikt tillämpning av de ovan nämnda bedömnings-

principerna har upphävt länsstyrelsens beslut.

 Från länsstyrelsehåll har hävdats att en anpassning till den praxis som har

utvecklats genom kammarrätternas avgöranden i många fall förutsätter en

generösare bedömning i ansökningsärenden än vad som är försvarbart med tanke på

mäklarens ansvarsfulla ställning.

 Regeringen vill inledningsvis framhålla att förhållandena nu är helt andra än

vad som var fallet vid mäklarlagens ikraftträdande. Ansökningarna om

registrering avser nästan uteslutande personer som för första gången söker

behörighet att utöva fastighetsmäklaryrket. Endast i enstaka fall gäller

ansökningarna personer som på grund av avregistrering eller av andra skäl inte

har varit yrkesverksamma under en tid. Inte för någon av dessa kategorier är det

motiverat att upprätthålla de låga krav som nu ställs vid lämplighetsbe-

dömningen. Tvärtom finns det anledning att ta fasta på vad som har anförts från

länsstyrelserna, vilkas synpunkt delas av de flesta remissinstanserna, och

ställa högre krav på den sökandes allmänna lämplighet än vad som gäller i dag.

Detta bör komma till uttryck i lagtexten.

 I promemorian föreslås att kravet på sökandens lämplighet formuleras så att

sökanden skall vara känd för redbarhet och i övrigt bedömas lämplig som

fastighetsmäklare. De länsstyrelser som framför synpunkter anser att begreppet

redbarhet är för vagt för att uttrycka vad som krävs. Sveriges advokatsamfund

anför att det inte kan krävas att en sökande har gjort sig känd för redbarhet,

utan att regeln bör utformas så att registrering kan vägras om tillgängliga

uppgifter ger vid handen att det föreligger en beaktansvärd risk att sökanden

inte redligen kan fullgöra sina uppgifter som fastighetsmäklare.

 Enligt regeringens uppfattning bör lagtexten markera att den allmänna

lämplighetsprövningen, dvs. bedömningen av den sökandes hederlighet, pålitlighet

och integritet, skall svara mot de krav som bör ställas med tanke på den

ansvarsfulla ställning som en mäklare intar i förhållande till både

uppdragsgivaren och dennes motpart. Dessa krav kan sammanfattas som ett krav på

att sökanden skall vara redbar. Som Sveriges advokatsamfund anför bör det inte

krävas att en mäklare som söker registrering har gjort sig känd för redbarhet.

Men om det vid lämplighetsprövningen kommer fram omständigheter som ger

anledning till tvekan om den sökandes lämplighet, bör utgångspunkten vara att

registrering skall medges endast om det vid en samlad bedömning av om-

ständigheterna i ansökningsärendet finns skäl att utgå ifrån att sökanden är

lämplig att vara yrkesverksam som fastighetsmäklare. Bestämmelsen bör utformas

så att det för registrering krävs att sökanden är redbar och i övrigt lämplig

som fastighetsmäklare.

 Det bör särskilt framhållas att det övergripande syftet med prövningen i ett

ansökningsärende är att, i omsorg om mäklarnas uppdragsgivare och deras

motparter, verka för en i olika avseenden god standard inom mäklarkåren. Hänsyn

till den sökandes eget intresse av en registrering eller till hans personliga

förhållanden i övrigt får inte inkräkta på detta övergripande syfte med

registreringen.

 En lämplighetsprövning, motsvarande den som skall göras vid en ansökan om

registrering, kan bli aktuell beträffande en yrkesverksam mäklare när det

inträffat någon omständighet som, utan att den är direkt kopplad till mäklarens

yrkesverksamhet, så allvarligt påverkar förtroendet för mäklarens förmåga att

sköta sina uppgifter att en återkallelse bör övervägas. Förutsättningarna för

bedömningen i den situationen är dock andra än vid prövningen beträffande en

person som söker registrering. När det gäller en yrkesverksam mäklare finns i

regel bättre underlag för bedömningen. En viktig omständighet är hur mäklaren

har skött sina uppdrag. Utgångspunkten för prövningen skall dock vara densamma

som beträffande ansökningar om registrering. Generellt bör emellertid gälla att

möjligheten att återkalla en registrering bör användas med något större

försiktighet än vad som är motiverat när det är fråga om att vägra registrering.

Frågan om avregistrering behandlas vidare i författningskommentaren.

 En del av dem som i dag är registrerade som fastighetsmäklare är inte alls

yrkesverksamma eller verksamma i endast blygsam omfattning. Det finns knappast

några skäl för att den som inte avser att verka som fastighetsmäklare skall ha

rätt att bli registrerad, eller att den som upphör med sin verksamhet skall

kunna kvarstå som registrerad. En sådan ordning skulle i själva verket motverka

lagens syfte eftersom den skulle ge möjlighet att starta eller återuppta

verksamhet lång tid efter den teoretiska utbildningen. Det bör därför som en

formell förutsättning för registrering införas ett uttryckligt krav på att den

sökande avser att vara verksam som fastighetsmäklare. Liksom enligt 1 § bör

verksamheten ha en omfattning som innebär att den kan anses som yrkesmässig.

 Som flera remissinstanser anför kan det vara svårt att avgöra en sökandes

avsikt att vara yrkesverksam. Fastighetsmäklarnämnden torde därför ofta få

grunda sitt beslut om registrering på vad sökanden själv anför om detta. När det

gäller att bedöma omfattningen av redan registrerade fastighetsmäklares

verksamhet är situationen en annan. Då kan en utredning om mäklarens verksamhet

tjäna som underlag för bedömningen. I framtiden torde man kunna räkna med att

avgifterna för fastighetsmäklare kommer att vara så pass höga att endast mäklare

som har för avsikt att vara verksamma i sådan grad att verksamheten kan bedömas

som yrkesmässig är beredda att söka och bibehålla registrering som fastig-

hetsmäklare.

 När det gäller de formella förutsättningarna för registrering finns det

anledning att överväga beloppsnivån för det obligatoriska försäkringsskydd om

500 000 kronor för varje skadefall som nu gäller. Detta försäkringsskydd är ett

viktigt inslag i det konsumentskydd som fastighetsmäklarlagen är avsedd att

skapa. Under lagens hela giltighetstid har beloppsnivån varit oförändrad. Med

hänsyn till de förändringar som penningvärdet har genomgått sedan år 1984, och

till den allmänna prisutvecklingen och speciellt prisutvecklingen på fastig-

hetsmarknaden, måste försäkringsbeloppet täcka en avsevärt mer omfattande

skade-ståndsskyldighet än vad som ursprungligen bestämdes. I stort sett alla

remissinstanserna godtar promemorians förslag. Mot denna bakgrund bör

försäkringsbeloppet höjas väsentligt. Frågan är emellertid om beloppet bör anges

i själva mäklarlagen. Om försäkringsbeloppet regleras i förordningsform, kan det

lättare anpassas till ändrade förhållanden, t.ex. ändringar i penningvärdet.

Enligt regeringens mening är det lämpligast att reglera försäkringsbeloppet -

liksom andra försäkringsvillkor - i förordning. I promemorian föreslogs en

höjning av försäkringsbeloppet till 1 500 000 kronor. Det beloppet, som har

godtagits av remissinstanserna, bör vara ett riktmärke för regeringen.

 Remissinstanserna tar upp några frågor som gäller villkoren för försäkringen.

Frågorna gäller om försäkringen skall begränsas till ett högsta sammanlagt

belopp under en viss tid, om försäkringen skall upphöra att gälla först en viss

tid efter det att länsstyrelsen har blivit underrättad om att försäkringen har

upphört och om en skadelidande skall ha rätt att rikta direktkrav mot försäk-

ringsbolaget och alltså inte vara beroende av om mäklaren vill anmäla ett

inträffat skadefall.

 Hur innehållet i försäkringsvillkoren närmare skall utformas för att skyddet

för mäklarnas uppdragsgivare och andra skall bli tillfredsställande bör inte

regleras i själva lagen. Det bör i stället vara en uppgift för regeringen att

senare åstadkomma de förordningsändringar som behövs vad gäller

försäkringsfrågan.

10 Fastighetsmäklarens uppdrag

10.1Uppdragsavtalet

Regeringens förslag: Ett uppdragsavtal skall

upprättas i skriftlig form. Muntliga avtal och

avtalsvillkor som inte har tagits in i det

skriftliga avtalet skall inte få åberopas av

mäklaren.

 En överenskommelse om förlängning av ett upp-

dragsavtal som är förenat med ensamrätt får träffas

tidigast en månad innan uppdragsavtalet annars

skulle upphöra att gälla.

 Promemorians förslag: Överensstämmer med regeringens förslag (se promemorian s.

51).

 Remissinstanserna: Remissinstanserna är överlag positiva till skriftlig-

hetskravet. Sparbanken fastighetsbyrå AB anser att skriftlighetskravet bör

begränsas till ensamrättsavtal och pekar på svårigheter som kan uppstå när

uppdragsgivaren är ett dödsbo eller flera personer som gemensamt äger en

fastighet. Flera av remissinstanserna, bl.a. Sveriges advokatsamfund och

Juridiska fakultetsnämnden vid Stockholms universitet, framför invändningar mot

förslaget om att muntliga avtal och avtalsvillkor som inte har tagits in i det

skriftliga avtalet inte skall få åberopas av mäklaren. Alla remissinstanser

lämnar den föreslagna bestämmelsen om förlängning av uppdragsavtal som är

förenat med ensamrätt utan invändning.

 Skälen för regeringens förslag: I den gällande lagen finns inget krav på att

uppdragsavtalet skall ha skriftlig form. Sannolikt tillämpar de flesta mäklarna

skriftliga avtal, men någon stadgad praxis finns inte.

 Det är inte ovanligt att den som har lämnat ett uppdrag till en mäklare inte

har förstått skillnaden mellan ett uppdragsavtal som är förenat med ensamrätt

för mäklaren och ett avtal som inte ger mäklaren sådan rätt. Det förekommer

också att uppdragsgivaren inte har förstått vilka skyldigheter han har gentemot

mäklaren vid ensamrättsavtal. Det är en naturlig strävan från mäklaren att

försöka få uppdragen förenade med ensamrätt. Även för säljaren kan

ensamrättsavtalen ofta vara att föredra, eftersom mäklaren kan förväntas lägga

ner mer arbete på sådana projekt där han inte behöver riskera att andra mäklare

kan ha fått samma uppdrag. Enligt regeringens mening innebär ett avtal om

ensamrätt för mäklaren sådana ingripande skyldigheter för uppdragsgivaren att

avtalet bör vara skriftligt.

 Frågan är då om ett skriftlighetskrav bör inskränkas till sådana avtal, eller

om det skall gälla generellt eller om det, som Svensk Fastighetsförmedling

föreslår, bör inskränkas till vissa avtalsmoment. Ett skriftlighetskrav medför

allmänt sett flera fördelar. Det skapar ordning och reda och ger båda parterna

bättre förutsättningar att förstå vilka villkor som gäller för uppdragets

utförande. Bevisproblem motverkas liksom risken för framtida tvister mellan

parterna. Från konsumentsynpunkt är ett skriftlighetskrav av särskilt värde,

eftersom ett uppdragsavtal med en mäklare är en speciell avtalstyp som en

privatperson kommer i kontakt med vid endast enstaka eller ett fåtal tillfällen.

Konsumenten ges incitament att bättre än annars överväga avtalets innehåll. Om

konsumenten anlitar en mäklarfirma med flera verksamma mäklare, får han klart

för sig vilken mäklare som är ansvarig för uppdraget. Ingen remissinstans har

motsatt sig ett skriftlighetskrav, även om en remissinstans anser att kravet bör

inskränkas till vissa avtalsvillkor. Enligt regeringens mening kan det knappast

anföras några skäl som talar mot ett generellt skriftlighetskrav. I lagen bör

därför införas en regel om att alla uppdragsavtal skall vara skriftliga.

 Vilken bör då rättsföljden vara av att ett uppdragsavtal i sin helhet har

ingåtts muntligen eller att ett skriftligt uppdragsavtal inte innehåller alla

avtalsvillkor? En första fråga är om avtalet bör anses ogiltigt eller inte. Att

ett avtal har ingåtts utan att skiftlighetskravet har iakttagits behöver i och

för sig inte betyda att det i någon del skulle vara oförmånligt för uppdrags-

givaren. I många fall skulle en ogiltighetspåföljd kunna leda till kompli-

kationer, t.ex. om mäklaren redan har hunnit utföra stora delar av uppdraget. En

ogiltighetspåföljd skulle dessutom avvika från vad som gäller i fråga om andra

konsumenträttsliga avtal. Av dessa skäl är det inte motiverat med en regel om

att avtal eller avtalsvillkor som inte är skriftliga skall vara ogiltiga.

 I promemorian (s. 53) föreslås en annan påföljd som innebär att avtalsvillkor

som inte har tagits in i det skriftliga avtalet inte skall få åberopas av

mäklaren. Juridiska falkultetsnämnden vid Stockholms universitet anser att en

sådan bestämmelse ger ett egendomligt intryck i förhållande till lagens

tvingande regler för konsumentuppdrag. Sveriges advokatsamfund anför bl.a. att

bestämmelsen innebär en ny typ av formkrav och därför inte bör införas.

Garnisonen AB menar att det finns risk för att det uppkommer en obalans i

avtalsförhållandet till mäklarens nackdel och föreslår i stället en bestämmelse

om skyldighet för mäklaren att upplysa uppdragsgivaren om kravet på skriftlig

form.

 För att skriftlighetskravet skall kunna upprätthållas på ett effektivt sätt bör

det förenas med en påföljd. Från konsumentskyddssynpunkt är den lämpligaste

påföljden att mäklaren, men inte uppdragsgivaren, blir bunden av det som endast

har avtalats muntligt. Mäklaren skall därför inte kunna åberopa ett muntligt

avtal eller ett muntligt avtalsvillkor. Därigenom läggs ansvaret för att

skriftformen iakttas på mäklaren och mäklaren tvingas se till att alla

uppdragsgivarens förpliktelser preciseras i det skriftliga avtalet. De farhågor

som vissa remissinstanser uttalar för att bestämmelsen kan innebära en obalans i

avtalsförhållandet till mäklarens nackdel skall inte överdrivas. I

konsumentförhållanden är det mäklaren som står för sakkunskapen på området och

det är också denne som utan särskilda svårigheter kan försäkra sig om att alla

avtalsvillkor tas in i det skriftliga avtalet.

 Det bör nämnas att en liknande bestämmelse finns i 9 § konsumentkreditlagen

(1992:830).

 Det förtjänar att påpekas att mäklaren endast är förbjuden att åberopa muntliga

avtalsvillkor. Det innebär att i den mån mäklaren inte får åberopa ett muntligt

avtalsvillkor lagens bestämmelser gäller mellan parterna. Om parterna däremot

inte har avtalat någonting alls i en fråga som regleras i mäklarlagen, såsom

reglerna om mäklarens ersättning i 21-23 §§, är det naturligtvis inte något som

hindrar att mäklaren åberopar lagens bestämmelser. För båda de nyss nämnda

situationerna gäller dessutom att det vid sidan av mäklarlagens bestämmelser kan

finnas andra regler - skrivna eller oskrivna - som fyller ut rättsförhållandet

mellan parterna.

 Enligt den nu gällande lagen får ensamrättsavtal i konsumentförhållanden gälla

högst tre månader åt gången. För att förhindra att syftet med den regeln sätts

åt sidan genom villkor om automatisk förlängning av avtalet eller på annat sätt,

bör bestämmelsen kompletteras med en regel om att en överenskommelse om

förlängning får träffas tidigast en månad innan uppdragsavtalet annars skulle

upphöra att gälla.

 De bestämmelser som nu föreslås skall vara tvingande i konsumentförhållanden.

Om parterna är näringsidkare, bör det stå dem fritt att träffa ett muntligt

uppdragsavtal och ingen av dem bör vara förhindrad att åberopa muntliga

avtalsvillkor.

10.2God fastighetsmäklarsed

Regeringens förslag: Begreppet god mäklarsed skall

som hittills utvecklas och närmare preciseras i

praxis. Mäklare skall med iakttagande av god

mäklarsed tillvarata både säljarens och köparens

intresse när de fullgör sitt uppdrag.

 Promemorians förslag: Överensstämmer med regeringens förslag (se promemorian s.

53).

 Remissinstanserna: Även remissinstanserna anser att begreppet god mäklarsed

liksom hittills bör utvecklas och närmare preciseras i praxis. De är i huvudsak

positiva till de resonemang som förs i promemorian om begreppet god

fastighetsmäklarsed. Promemorians ståndpunkt att mäklaren skall vara en i

princip opartisk mellanhand som skall iaktta både säljarens och köparens

intressen godtas i huvudsak av remissinstanserna. När det gäller den

affärsmässiga delen av mäklarens uppdrag, t.ex. förhandlingar om priset, anser

emellertid bl.a. Kammarrätten i Göteborg, Konsumentverket, Konkurrensverket,

länsstyrelserna i Stockholms län och Kopparbergs län, Högskolan i

Gävle/Sandviken, Sveriges advokatsamfund, flera av mäklarorganisationerna,

försäkringsbolagen och Sparbankernas bank att det inte kan krävas att mäklaren

är helt opartisk utan att mäklaren i första hand bör tillgodose sin uppdrags-

givares intressen.

 Skälen för regeringens förslag: I fråga om mäklarens plikter föreskriver den

nuvarande fastighetsmäklarlagen i 9 §, förutom omsorgsplikten, att mäklaren vid

utförandet av ett förmedlingsuppdrag skall iaktta god fastighetsmäklarsed. Att

begreppet god fastighetsmäklarsed valdes som övergripande handlingsnorm för hur

ett mäklaruppdrag skall utföras berodde främst på att det ansågs olämpligt att

låsa fast mäklarplikterna genom att detaljreglera dem i lag. Det ansågs nämligen

ligga ett värde i att kraven på mäklare kan utvecklas och förändras över tiden

(se prop. 1983/84:16 s. 36 f.).

 Regeringen ser ingen anledning att frångå den bedömningen. Lagen bör även i

fortsättningen ange de mera grundläggande skyldigheterna för en

fastighetsmäklare och i övrigt hänvisa till god fastighetsmäklarsed. Utveck-

lingen av det begreppet får sedan som hittills ske genom olika branschåtgärder,

Konsumentverkets riktlinjearbete, tillsynsmyndigheternas bedömningar samt

avgöranden i både allmän domstol och förvaltningsdomstol.

 Småhuskommittén föreslog i betänkandet Fastighetsförmedlingslag (SOU 1981:102)

att en mäklare, utöver iakttagandet av omsorgsplikt och god fastighetsmäklarsed,

skulle bistå säljare och köpare med nödvändiga råd och upplysningar och så långt

som möjligt söka tillgodose båda parters berättigade intressen (s. 200 f.). I

sitt yttrande över det remitterade utredningsförslaget invände Sveriges advokat-

samfund i denna del att kommittén betydligt överdrivit mäklarens möjlighet att

uppträda som en i förhållande till båda parter helt fri och obunden mellanman.

Samfundet satte också i fråga om en så total obundenhet och absolut neutralitet

över huvud taget är eftersträvansvärd samt framhöll att all erfarenhet i själva

verket talar mot möjligheten av att tjäna två uppdragsgivare i situationer där

deras intressen är sinsemellan oförenliga. Det framhölls att samfundet visserli-

gen accepterade att mäklaren i många fall bör vara en sakkunnig, som både

säljare och köpare skall kunna förlita sig på. Samfundet underströk emellertid

att i sådana förhandlingssituationer som uppkommer beträffande prissättning,

betalningsvillkor och andra direkt affärsmässiga överväganden, det rimligen

måste vara en uppgift för mäklaren att i första hand bevaka uppdragsgivarens

intressen och att i varje fall inte uppträda på ett sätt som innebär att han går

motpartens ärenden. Mäklaren - framhöll samfundet - har sitt uppdrag från den

ena parten och denne har rätt att, som i uppdragsförhållanden i allmänhet,

fordra att mäklaren lojalt uppfyller sina skyldigheter. Enligt samfundets mening

borde det i själva verket ha varit angeläget för kommittén att framhålla vikten

av att köparen - genom egna rådgivare - skaffar sig den tekniska och juridiska

sakkunskap som kan behövas för att han skall kunna ta ställning i olika frågor.

 Under hänvisning till vad advokatsamfundet sålunda framfört ansåg föredragande

statsrådet att en regel om att mäklaren så långt som möjligt skall söka

tillgodose båda parters berättigade intressen inte borde ställas upp. Frågan om

mäklarens roll i förhållandet till parterna borde i stället i varje särskilt

fall bedömas mot bakgrund av den allmänna bestämmelsen om god

fastighetsmäklarsed (prop. 1983/84:16 s. 13). Föredraganden framhöll i

anslutning till detta ställningstagande att beträffande de rent affärsmässiga

överväganden som aktualiseras mellan parterna, främst prisfrågan, det inte är

realistiskt att kräva att mäklaren är fullständigt neutral samt att det är

naturligt att mäklaren i sådana frågor har ett starkare band till den av

parterna som har lämnat honom det ursprungliga uppdraget. Det framhölls att det

sagda inte innebär att mäklaren skulle ha en skyldighet att ensidigt bevaka upp-

dragsgivarens intressen, men att det å andra sidan inte kan begäras att mäklaren

i lika mån beaktar motpartens intressen.

 Frågan gäller nu huruvida det, såsom föreslås i promemorian, kan och bör krävas

av mäklaren att han vid fullgörandet av sitt uppdrag strävar efter att

tillgodose både säljarens och köparens intresse eller, om han i stället kan

bevaka uppdragsgivarens, i regel säljarens, intresse i större utsträckning.

 Kärnan i fastighetsmäklarens uppdrag ligger i att han skall sammanföra parter

som har intresse av att sluta avtal med varandra. Som remissinstanserna påpekar

har fastighetsmäklarens uppdrag med tiden vidgats så att han regelmässigt utför

en hel del övrigt arbete som syftar till att underlätta för parterna att träffa

avtal med varandra. Detta kan dock inte tas till intäkt för att

fastighetsmäklarens traditionella ställning som en opartisk mellanman har

övergivits och att han i stället skall ta till vara sin huvudmans intresse

framför motpartens. Tvärtom stämmer denna utveckling väl med det traditionella

sättet att se på mäklarens uppgift som en sakkunnig som både säljare och köpare

kan förlita sig på. I denna uppgift ingår nämligen att ge upplysningar om t.ex.

allmän prisnivå, att förmedla kontakt med kreditgivare och att hjälpa parterna

att upprätta köpehandlingar som uppfyller lagens krav. När mäklaren utför dessa

uppgifter är han båda parter till hjälp och han bör därvid vara skyldig att

beakta båda parters intresse.

 Regeringen anser att det ligger ett värde i att mäklaren så långt möjligt intar

en neutral roll som opartisk mellanman som förmedlar kontakter mellan parterna.

Förutom när det gäller den rent affärsmässiga delen av mäklarens uppdrag synes

remissinstanserna inte heller ha någon invändning mot det. Däremot anser de

flesta av dem att det är naturligt att mäklarna vid affärsmässiga överväganden,

t.ex. om pris och betalningsvillkor, är mer bundna vid sin uppdragsgivare än vid

den andra parten.

 Regeringen kan hålla med om detta även om det samtidigt är viktigt att parterna

i alla lägen har klart för sig vilken roll mäklaren spelar. Mäklarens

förhållande till uppdragsgivaren och dennes motpart måste vara entydigt. Båda

parterna skall kunna lita på att mäklaren lämnar dem fullständiga och korrekta

upplysningar och bistår dem båda med åtgärder i den utsträckning som god

mäklarsed kräver. Det ligger dock ingen motsättning till detta i att mäklaren i

fråga om rent affärsmässiga överväganden stöder sin uppdragsgivare snarare än

motparten. Denne förväntar sig i allmänhet inte heller att mäklaren skall iaktta

strikt neutralitet när det gäller t.ex. priset på det förmedlade objektet. I

fråga om sådana rent affärsmässiga överväganden står mäklaren närmast sin

uppdragsgivare och mellanmansrollen kan inte anses hindra att mäklaren i dessa

avseenden ger uppdragsgivaren råd om hur denne bör handla. En annan sak är att

mäklaren får anses vara skyldig att sanningsenligt besvara frågor som uppdrags-

givarens motpart ställer om olika sakförhållanden, t.ex. priset på andra objekt

som försålts i samma område. Det ingår vidare bland mäklarens uppgifter att ge

motparten råd och stöd i olika hänseenden där han kan ställa sin sakkunskap till

motpartens förfogande utan att skada sin uppdragsgivares intressen. Som exempel

kan nämnas skyldigheten att tillhandahålla en konsument som är köpare en

skriftlig beräkning av köparens boendekostnader. Den bestämmelse om detta som nu

finns i 12 § lagen om fastighetsmäklare föreslås bli överflyttad till den nya

lagen.

 Det nu anförda innebär att mäklaren i allt måste iaktta god mäklarsed. En

mäklare kan således inte i något fall frångå vad som följer av god mäklarsed för

att främja sin uppdragsgivares intressen. God mäklarsed får vidare anses medföra

att mäklaren skall informera båda parterna om mäklarsedens innebörd i de

hänseenden som nu har diskuterats.

 Det förekommer nu i viss utsträckning att mäklare uppfattar sig mer eller

mindre som ombud för säljaren och att de också fullgör sina uppdrag i enlighet

med den uppfattningen. Detta strider mot den grundsyn som enligt regeringens

mening bör gälla. På grund av detta bör det anges uttryckligen i lagtexten vad

som skall gälla om mäklarens roll, nämligen att fastighetsmäklaren skall iaktta

både säljarens och köparens intresse när han fullgör sitt uppdrag.

 Den som vill ge någon i uppdrag att sälja eller köpa exempelvis en fastighet

och därvid avser att uppdragstagaren skall sköta försäljningen med iakttagande

av endast hans intresse och agera mer aktivt för hans räkning kan vända sig till

en advokat eller någon annan som kan företräda honom på ett annat sätt än vad

mäklaren kan göra. Därvid bör dock anmärkas följande. Om en advokat yrkesmässigt

förmedlar fastigheter och därmed omfattas av fastighetsmäklarlagen, är han

visserligen undantagen från registreringskravet enligt 5 §. Men lagens civil-

rättsliga regler om hur uppdraget skall utföras gäller även för advokater som

yrkesmässigt förmedlar fastigheter. I den mån en advokat bedriver

mäklarverksamhet så som anges i 1 § är han alltså skyldig att i samma mån som en

fastighetsmäklare iaktta både säljarens och köparens intresse.

 I promemorian behandlas (se s. 57 f.) några förhållanden inom fastig-

hetsmäklarbranschen som blivit särskilt uppmärksammade efter den nu gällande

lagens ikraftträdande och som skall ställas i relation till god fastig-

hetsmäklarsed. Utan att föregripa den framtida utvecklingen av begreppet god

fastighetsmäklarsed vill regeringen anföra följande om dessa frågor.

Oregistrerade medhjälpare

Alltsedan yrkesmässig fastighetsförmedling genom fastighetsmäklarlagen blivit

förbehållen personer som är registrerade, har en ofta diskuterad fråga varit i

vad mån en mäklare har rätt att anlita någon annan person, exempelvis en

anställd som inte är registrerad, för att utföra arbetsuppgifter vid fullgör-

andet av ett förmedlingsuppdrag. Saken berördes något i förarbetena (prop.

1983/84:16 s. 30, bet. 1983/84:LU10 s. 10 och 28) i anslutning till frågan om i

vilka situationer en medhjälpare kunde anses uppträda som mäklare och därmed bli

underkastad registreringsplikt. Näringsutskottet uttalade att det i fastig-

hetsmäklarverksamhet uppenbarligen kan ingå olika arbetsuppgifter som inte

behöver utföras av mäklaren själv utan som kan överlåtas till andra. Den som

utför enstaka sådana arbetsuppgifter under mäklarens tillsyn skulle inte vara

att betrakta som fastighetsmäklare. Lagutskottet anslöt sig till näringsutskot-

tets uppfattning och tillade bl.a. följande.

 Om en person på mäklarens uppdrag svarar för visningen av en fastighet, torde

mäklarlagen inte bli tillämplig (på den personen). Om däremot mäklaren endast

formellt svarar för förmedlingen men arbetsuppgifterna i praktiken utförs av

någon annan, torde bedömningen bli en annan. I sammanhanget framhöll utskottet

vidare att den omständigheten att en mäklare låter en annan person utföra vissa

av sina uppgifter inte innebär någon begränsning av mäklarens ansvar för upp-

dragets utförande. Lagstiftaren har alltså öppnat möjligheten för oregistrerade

medhjälpare att under mäklarens överinseende och på dennes ansvar utföra visst

arbete som hör till förmedlingsuppdraget. Det har visat sig att praxis är mycket

skiftande när det gäller användningen av oregistrerade medhjälpare i det

egentliga förmedlingsarbetet. Att det förhåller sig så kan bara delvis förklaras

med att det är lättare att i större mäklarföretag dela upp arbetsuppgifterna så

att oregistrerad personal regelmässigt svarar för vissa moment. Huvudskälet

torde i stället vara att det råder osäkerhet om var gränsen går för de uppgifter

som en mäklare får lämna till en medhjälpare eller, omvänt, om vilka moment i

förmedlingsarbetet som skall anses så centrala och betydelsefulla att den regi-

strerade mäklaren är skyldig att själv utföra dem. Mot denna bakgrund finns det

anledning att ta upp gränsdragningen till närmare diskussion i belysningen av

vad som bör gälla för att kravet på god fastighetsmäklarsed skall vara

tillgodosett.

 Mäklaren ansvarar visserligen inom ramen för god mäklarsed mot både säljare och

köpare, oavsett om han utför allt arbete själv eller om han väljer att använda

sig av en oregistrerad medhjälpare vid utförandet av ett förmedlingsuppdrag. Vad

frågan i själva verket gäller är emellertid om säljare och köpare skall behöva

acceptera att i olika skeden av en fastighetsförsäljning vara hänvisade till ett

biträde som i vart fall inte besitter den formella kompetens som är

förutsättningen för rätten att yrkesmässigt få bedriva förmedlingsverksamhet.

 Mäklaren säljer en kvalificerad yrkestjänst. Den som sluter ett för-

medlingsavtal med en mäklare och den som i egenskap av köpare eller på annat

sätt kommer i kontakt med mäklarverksamhet har därför rätt att förvänta sig att

han kommer i kontakt med en kunnig och opartisk fastighetsförmedlare. Detta är

särskilt viktigt för den som genom mäklaren avser att sälja eller förvärva en

bostad. I kontakterna utåt får mäklarens biträde därför inte uppfattas som annat

än ett bud för mäklaren och inte som den som utför och ansvarar för mäklartjäns-

ten eller någon del av denna.

 Tyngdpunkten i mäklaruppdraget ligger i att anskaffa en för uppdragsgivaren

lämplig avtalspart. Det är huvudsakligen för detta arbete som mäklaren får sin

provision. Marknadsföringen och visningen av ett objekt är av avgörande

betydelse för säljarens möjligheter att välja avtalspart liksom för presumtiva

köpare att bedöma det salubjudna objektet. Många mäklare fäster därför stor vikt

vid de första kontakterna med intresserade spekulanter och visningen är i det

sammanhanget en särskilt viktig händelse.

 En visning kan äga rum inför personer som före visningen har visat intresse för

att köpa, s.k. "riktad visning". Den kan också arrangeras som en "öppen visning"

som spekulanter och andra har tillträde till. Mäklarsamfundet anför i sitt

remissvar att öppna visningar med många besökare inte lämpar sig för mer

ingående informationsutbyte mellan mäklaren och en presumtiv köpare. Enligt

samfundet bör denna form av visningar kunna skötas av en medhjälpare, förutsatt

att det klart framgår att medhjälparen inte är mäklare, medan visningar inför

personer som har förklarat sig intresserade av köp bör utföras av mäklaren.

Svensk Fastighetsförmedling anför att visning kan utföras av en oregistrerad

medhjälpare, om det görs tydligt att denne inte är mäklare.

 Vid en visning uppkommer frågor i skilda ämnen som kan hanteras endast av den

som besitter mäklarens kunskaper och särskilda erfarenhet. Tydlig och

vederhäftig information i alla de skilda frågor som förekommer vid de första in-

formella kontakterna med intresserade köpare kan säkert bidra till att förhindra

att köp kommer till stånd på grundval av felaktiga förutsättningar och att

tvister uppstår i efterhand. Erfarenheterna visar nämligen att köpare i många

fall har förlitat sig på felaktiga besked som muntligen lämnats i anslutning

till en visning och att saken därefter inte har tagits upp i köpekontrakt eller

ens har berörts i anslutning till de slutliga uppgörelserna. Att skapa kontakt

med presumtiva köpare och att till dessa lämna de råd och den information som de

behöver utgör alltså en viktig del av mäklarens åtagande enligt uppdragsavtalet.

Resultatet för både uppdragsgivaren och dennes motpart är i hög grad beroende av

hur det arbetet utförs.

 Mot denna bakgrund bör det inte kunna anses förenligt med kravet på god fastig-

hetsmäklarsed att arbetet med ett förmedlingsuppdrag i de avseenden som nu

berörts överlåts till en oregistrerad medhjälpare. Det är emellertid inget som

hindrar att mäklaren vid en visning låter sig representeras av en medhjälpare

som inte är registrerad, under förutsättning att medhjälparens roll framgår

klart. Inte minst vid sådana öppna visningar som Mäklarsamfundet har beskrivit

bör det finnas utrymme för mäklaren att använda sig av oregistrerade med-

hjälpare.

 En annan sak är att mäklarens uppdragsgivare själv kan vidtala någon för att

visa ett objekt. Det kan t.ex. röra sig om en granne eller släkting som visar en

fastighet som är avlägset belägen. Mäklaren behöver då inte vara närvarande vid

visningen, eftersom det är säljaren som lämnat uppdraget att visa fastigheten. I

denna situation finns inte heller någon beaktansvärd risk för att den som visar

fastigheten ger intryck av att företräda mäklaren.

 Vidare måste mäklaren själv vara med och diskutera villkoren för

uppdragsavtalet och ta del i vad som i övrigt hänger samman med att det avtalet

ingås. Eftersom en juridisk person inte kan åta sig ett förmedlingsuppdrag

fordras det nämligen att en mäklare personligen åtar sig uppdraget. Innan det

har skett finns det inget förmedlingsavtal i lagens mening. Detta ligger också i

linje med förslaget om att uppdragsavtalet skall upprättas skriftligen och

undertecknas av parterna.

 Till de moment vid fullgörandet av uppdragsavtalet som med iakttagande av god

fastighetsmäklarsed inte bör kunna överlåtas till en oregistrerad medhjälpare

hör vidare mäklarens medverkan när köpare och säljare avhandlar prisfrågan och

andra överlåtelsevillkor. Detsamma gäller den grundliga genomgång av hela

överlåtelseavtalet som bör ske innan parterna undertecknar handlingen.

 När det gäller arbetsuppgifter som inte är lika centrala för förmed-

lingsuppdraget kan det under vissa förutsättningar vara acceptabelt att mäklaren

överlämnar dem till en medhjälpare. Som en generell förutsättning bör därvid

gälla att uppgiften uttryckligen skall delegeras i varje särskilt fall samt att

så får ske först sedan mäklaren bedömt att medhjälparen har tillräcklig

kompetens för uppgiften. Mäklaren måste också ha kontroll över utförandet för

att vid behov kunna ingripa. Allmänt måste gälla att medhjälparen skall uppträda

på ett sådant sätt att det står helt klart vem som är ansvarig mäklare och att

han själv är just bara medhjälpare.

Skyldighet att redovisa spekulanter

I olika sammanhang har mäklare kritiserats för att de inte har redovisat alla

dem som förklarat sig villiga att förvärva det salubjudna objektet. I en del

fall har kritiken gått ut på att mäklaren för säljaren har undanhållit en

spekulant till förmån för en köpare som avser att sälja sin tidigare bostad och

därför kan ge mäklaren ett nytt förmedlingsuppdrag. I andra fall har det varit

fråga om att mäklaren själv och utan att konsultera uppdragsgivaren bland

spekulanterna har valt ut den eller dem han har ansett vara uppdragsgivarens

lämpligaste motpart.

 Det bör inte råda någon tvekan om att en mäklare som för egen vinnings skull

åsidosätter sin huvudmans intresse därigenom också demonstrerar sin olämplighet

för yrket. Men även den mäklare som utan ont uppsåt av något skäl inte redovisar

en spekulant till uppdragsgivaren handlar olämpligt. I enlighet med god fastig-

hetsmäklarsed måste det nämligen åligga mäklaren att till uppdragsgivaren

redovisa alla spekulanter som visat intresse för att förvärva det aktuella

objektet. Det åliggandet är fullgjort först sedan mäklaren till säljaren har

framfört de meddelanden och bud som spekulanterna önskar. Sedan det har skett är

det naturligtvis inget som hindrar att mäklaren ger säljaren råd inför valet av

avtalspart.

 Frågan om vad som menas med att någon är "spekulant" på ett objekt kan inte

besvaras generellt. Förhållandena kan nämligen variera från en situation till en

annan. Den som besöker en visning utan att ge sig till känna, t.ex. genom att

lämna namn eller telefonnummer, är inte spekulant i nu avsedd mening. Om någon

lämnar namnuppgift och klargör en konkret vilja att gå vidare, kanske genom att

förklara sig vilja tänka över saken, är han däremot normalt att anse som

spekulant.

Förmedling av lån

Ett förhållande som det finns särskild anledning att se närmare på i

diskussionen om vad som bör krävas för att en mäklare skall anses uppfylla

kravet på god fastighetsmäklarsed är de bindningar som under senare år har

uppstått mellan å ena sidan mäklare och å andra sidan banker eller finansbolag.

Banker och finansbolag som ägnar sig åt bostadsfinansiering har nämligen i

betydande omfattning träffat avtal med mäklare om ersättning för förmedling av

lån till köpare eller erbjudit mäklare sådan ersättning. Olika ersättningsformer

förekommer. I sammanhanget har nämnts provisioner om 1 à 2 procent, beräknade på

förmedlat lånebelopp. Från bankhåll har sagts att systemet har givit ökade

marknadsandelar inom en lönande kreditsektor. Med mäklares hjälp har bankerna

nämligen nått nya kunder som de inte av egen kraft skulle ha nått.

 Utsikterna för en köpare att få lån är ofta av avgörande betydelse för en

fastighetsaffär. Det har därför traditionellt ansetts vara ett naturligt led i

förmedlingsuppdraget att mäklaren hjälper köparen med de nödvändiga kontakterna

med långivare. Trots att mäklaren normalt har sitt uppdrag av säljaren och det

är denne som skall betala mäklarens ersättning, har det tidigare inte ansetts

att mäklaren skall ha rätt till ersättning av köparen för låneanskaffning åt

honom.

 Det råder inte något tvivel om att det för en mäklare som har ett eget

ekonomiskt intresse av att förmedla en viss kreditgivares lån uppstår betydande

trovärdighetsproblem vad gäller förmågan att sköta anförtrodda uppdrag utan att

förmedlingsarbetet påverkas av ovidkommande hänsyn. Detta gäller särskilt om den

ersättning mäklaren får är hög.

 Det sagda kan enkelt illustreras. För det första får det anses ligga i

mäklarens omsorgsplikt att han, i arbetet med att anvisa köparen en lämplig

finansiering av köpet, har att verka för att köparen får låna på bästa möjliga

villkor. Den mäklare som får särskild ersättning för att hänvisa köpare att

finansiera fastighetsköpet hos en viss kreditgivare har anledning att räkna med

att hans vilja att föreslå andra finansieringsalternativ sätts i fråga. Det har

redan framhållits att mäklaren är skyldig att till uppdragsgivaren redovisa alla

spekulanter som visat intresse för att förvärva det aktuella objektet. Även

mäklarens intresse av att uppfylla det kravet kan med skäl sättas i fråga om han

får särskild ersättning för förmedling av lån. Han kan då misstänkas för att

vilja undanhålla en spekulant med stor kontantinsats till förmån för den som be-

höver ett stort lån för att finansiera köpet. Det gäller oavsett om den förre

bjuder det högsta priset. Mäklarens totala förtjänst på uppdraget kan i många

fall bli störst i de fall han kan räkna med ersättning från kreditgivaren utöver

ersättningen för förmedlingsuppdraget, oavsett om fastigheten överlåts till en

annan köpare än den som bjuder det högsta priset.

 Det har diskuterats huruvida en mäklare som tar emot ersättning från

kreditgivare därigenom gör sig skyldig till straffbar handling, nämligen

mutbrott. Rättsläget är i någon mån oklart, men den straffrättsliga bedömningen

har ingen omedelbar betydelse för frågan huruvida förfarandet är förenligt med

god fastighetsmäklarsed. I motsats till några remissinstanser anser regeringen

det inte heller vara av betydelse om ersättningen kan betraktas som ersättning

för det arbete som mäklaren utför för kreditgivarens räkning. Att en mäklare får

särskild ersättning för att förmedla en viss kreditgivares lån innebär nämligen

att förtroendet för hans förmåga att utföra anförtrodda uppdrag kan rubbas på

ett allvarligt sätt. Redan av den anledningen måste förfarandet bedömas stå

klart i strid med god fastighetsmäklarsed.

11 Mäklaren som ombud för säljare eller köpare?

Regeringens förslag: Mäklaren skall inte få företräda

köpare eller säljare som ombud. Mäklaren skall dock

få åta sig begränsade åtgärder i den mån god

fastighetsmäklarsed medger det.

 Promemorians förslag: Promemorians föreslag överensstämmer i huvudsak med

regeringens förslag (se promemorian s. 63).

 Remissinstanserna: Av de remissinstanser som anför synpunkter i frågan är

Konkurrensverket och Sveriges advokatsamfund negativa till promemorians förslag.

De övriga, däribland länsstyrelsen i Stockholms län, Institutet för

fastighetsrättslig forskning vid Uppsala universitet och några

mäklarorgansiationer, är i princip inte negativa till att mäklare skulle vara

förbjudna att vara ombud men anför olika förslag till begränsningar av förbudet.

Det görs gällande att det av praktiska skäl bör vara tillåtet för en fastig-

hetsmäklare att i vissa situationer uppträda som ombud för en av parterna. Som

exempel på sådana situationer anges försäljning för flera delägares räkning och

avslutande åtgärder i anledning av en fastighetsförsäljning. Det föreslås att

förbudet att vara ombud begränsas till själva köpeavtalet och ändringar i detta.

 Skälen för regeringens förslag: En ofta diskuterad fråga är i vad mån fastig-

hetsmäklarlagen är tillämplig, om en mäklare vid utförandet av ett uppdrag

uppträder med stöd av fullmakt från uppdragsgivaren. Bakgrunden är att det anses

praktiskt att mäklaren i vissa situationer kan träffa överenskommelser för

uppdragsgivarens räkning direkt med dennes motpart. Den vanligaste situationen

är att säljaren har flyttat till någon annan ort innan försäljningen av den

gamla bostaden är avslutad. Det kan då vara praktiskt för honom att ge en

mäklare i uppdrag att skaffa en lämplig köpare och att mäklaren - med stöd av

fullmakt - träffar överenskommelser med köparen i olika frågor och kanske till

och med undertecknar köpehandlingar. Remissinstanserna framför ytterligare

exempel på situationer i vilka mäklare brukar uppträda som ombud för någon av

parterna, däribland den situationen att en fastighet säljs för ett dödsbos

räkning. Bland andra Folksam och Sveriges Försäkringsförbund påpekar att kravet

på att mäklaren skall ta till vara både säljarens och köparens intressen kan

medföra att det blir mer vanligt med mäklare som uppträder som ombud för ena

parten.

 Enligt 1 § i den nuvarande lagen om fastighetsmäklare avses med

fastighetsmäklare i lagens mening en fysisk person som förmedlar bl.a.

fastigheter. Regeringen förslår ingen ändring därvidlag. Med begreppet

förmedling kan inte vara avsett annat än mäklarverksamhet i traditionell mening,

dvs. det arbete som går ut på att sammanföra uppdragsgivaren med en motpart som

är lämplig att ingå avtal med. Denna traditionella mäklarroll måste i princip

anses oförenlig med uppdraget att ensidigt företräda ena partens intresse.

 Den mäklare som åtar sig att ombesörja en fastighetsförsäljning för säljarens

räkning eller att köpa en fastighet för köparens räkning, kan alltså inte anses

ha ingått ett förmedlingsavtal. Mäklaren har i det fallet i stället åtagit sig

ett försäljnings- resp. köpuppdrag, för vilket fastighetsmäklarlagen inte

gäller. När mäklare utför ett sådant uppdrag är han, till följd av

ombudssituationen, skyldig att lojalt ta till vara sin huvudmans intresse. På

motsvarande sätt kan ett förmedlingsavtal bringas att upphöra genom att mäklaren

får uppdragsgivarens fullmakt att slutföra en försäljning eller ett köp.

 Att mäklarlagen sätts ur spel därför att mäklaren blir ombud för sin

uppdragsgivare är naturligtvis olyckligt. Framför allt drabbas uppdragsgivarens

motpart. Denne har i allmänhet inte anledning att räkna med annat än att mäklare

i all yrkesmässig verksamhet omfattas av mäklarlagens bestämmelser. I den mån

mäklaren handlar med stöd av fullmakt från sin uppdragsgivare är han dock inte

skyldig att iaktta mäklarlagens handlingsregler gentemot uppdragsgivarens

motpart. Dessutom kan lagens skadeståndsregler inte åberopas mot en sådan

mäklare. För motparten är det inte lätt att avgöra när mäklarens uppdrag faller

utanför mäklarlagens tillämpningsområde.

 I och för sig kan en lösning på detta problem vara att mäklaren åläggs en

upplysningsplikt i de fall han står i ett närmare förhållande till upp-

dragsgivaren än vad som gäller i allmänhet. En sådan upplysning skulle då vara

en signal till uppdragsgivarens presumtiva motparter att anlita en egen

sakkunnig som motvikt till mäklarens partsbindning. Det är dock tveksamt om en

sådan upplysning skulle få någon effekt annat än i ett fåtal fall.

 Utgångspunkten bör i stället vara att mäklaren ansvarar enligt mäklarlagen för

allt vad han företar sig i sin yrkesmässiga verksamhet. Detta kan uppnås på två

olika vägar. Lagen kan göras uttryckligen tillämplig även i fall när mäklaren är

ombud för uppdragsgivaren. En annan lösning är att mäklaren förbjuds att åta sig

ombudsuppdrag.

 Med tanke på det praktiska behov som remissinstanserna framhäver kan det

förefalla lämpligt att låta mäklarlagen omfatta även de fall där mäklaren

företräder någon av parterna med stöd av fullmakt. En sådan regel skulle

emellertid innebära betydande inkonsekvenser och oklarheter om vad som från

olika utgångspunkter skall kunna krävas av en mäklare. Ett ombudsuppdrag är

nämligen oförenligt med mäklarlagens regelsystem, vilket bygger på att mäklaren

har en principiell skyldighet att beakta även uppdragsgivarens motparts

intresse. I ombudsrollen ligger i första hand en skyldighet att ta till vara

huvudmannens intresse och att sköta det anförtrodda uppdraget till bästa nytta

för huvudmannen. Det kan inte vara rimligt att den som i enlighet med detta

fullgör sitt ombudsuppdrag lojalt och klanderfritt samtidigt skall löpa risken

att drabbas av exempelvis skadeståndsskyldighet enligt mäklarlagen.

 Det anförda leder till slutsatsen att en mäklare inte bör ha rätt att vara

ombud för uppdragsgivaren, vare sig denne är säljare eller köpare. Därigenom

undantas från fastighetsmäklares verksamhet ett slag av uppdrag som typiskt sett

inte bör förenas med traditionell mäklarverksamhet. Detta betyder att köpare och

presumtiva köpare inte skall behöva räkna med att mäklare kan ha särskilda för-

pliktelser gentemot sina uppdragsgivare, utöver vad som gäller enligt

mäklarlagen. Det föreslagna förbudet hindrar också att en fastighetsmäklare åtar

sig uppdrag som ombud i syfte att undgå kravet på att ta till vara både

säljarens och köparens intressen när uppdraget fullgörs.

 Den säljare som vill anlita ett ombud för en fastighetsförsäljning skall alltså

inte kunna få hjälp med detta av en mäklare. Försäljningsuppdraget kan då i

stället ges till exempelvis en advokat som inte förmedlar fastigheter

yrkesmässigt eller någon annan praktiserande jurist eller till någon

fastighetsexpert som inte är mäklare. Denne kan då på ett lojalt sätt ta till

vara huvudmannens intresse och som ombud företräda honom i allt som rör för-

säljningen. I många fall torde det ligga i huvudmannens intresse att ombudet

anlitar en fastighetsmäklare för förmedlingsarbetet. Givetvis uppkommer för

säljaren en kostnad för ombudet utöver mäklararvodet, men den kostnaden torde

vara begränsad eftersom ombudsuppdraget inte blir omfattande när mäklare anlitas

och sköter förmedlingsuppdraget på vanligt sätt.

 Den mäklare som handlar i strid med förbudet att uppträda som ombud bör kunna

bli föremål för åtgärder från tillsynsmyndighetens sida. Genom att åsidosätta

förbudet att vara ombud bör han också kunna ådra sig skadeståndsskyldighet.

 Det har påpekats av flera remissinstanser att det kan finnas praktiska skäl för

en mäklare att kunna uppträda som ombud i vissa avgränsade situationer. Som

exempel har nämnts avslutande åtgärder i anledning av en fastighetsförsäljning.

Regeringen delar denna bedömning. Förbudet att vara ombud bör därför inte vara

absolut. Det bör utformas så att en mäklare inte hindras från att som ombud

t.ex. kvittera köpeskillingen och vidta andra liknande avslutande åtgärder, så

länge det rör sig om rättshandlingar med endast formell betydelse. Vid de

åtgärder som därmed kan komma ifråga finns det inte skäl för uppdragsgivarens

motpart att hysa misstroende mot mäklarens ställning som mellanman. I de

aktuella situationerna måste nämligen parterna slutligt ha kommit överens om

köpevillkoren.

 Den nu förordade regleringen inrymmer besvärliga gränsdragningsproblem. En

mäklare måste emellertid alltid följa god mäklarsed. Det innebär att mäklaren

skall iaktta både säljares och köpares intressen vid fullgörandet av sitt

mäklaruppdrag. Det får bli en uppgift för Fastighetsmäklarnämnden att dra upp de

närmre riktlinjerna för vad god mäklarsed skall anses innebära i detta avseende.

12 Självinträde

Regeringens förslag: En fastighetsmäklare skall

inte ha rätt att själv träda in som köpare till en

fastighet som han har i uppdrag att förmedla. En

fastighetsmäklare som har ett förmedlinguppdrag

skall inte heller ha rätt att förmedla fastigheten

till en närstående fysisk eller juridisk person. En

mäklare som avsäger sig förmedlingsuppdraget för att

han själv eller någon närstående skall förvärva

fastigheten skall anmäla förvärvet till Fastighets-

mäklarnämnden.

 Promemorians förslag: Överensstämmer i huvudsak med regeringens förslag (se

promemorian s. 67).

 Remissinstanserna: Konsumentverket, Konkurrensverket och Folksam tillstyrker

förslaget. Flera av de övriga remissinstanser som har yttrat sig i frågan,

däribland länsstyrelsen i Stockholms län, Institutet för fastighetsrättslig

forskning vid Uppsala universitet, och flertalet av mäklarorganisationerna,

anser att en mäklare inte generellt bör förbjudas att själv köpa eller till

någon närstående förmedla en fastighet som han har åtagit sig att förmedla eller

som han erbjuds att förmedla. I stället förordar många av dem att det i lagen

föreskrivs vissa regler om t.ex. anmälningsskyldighet, som mäklaren måste följa

innan han kan köpa eller till närstående förmedla fastigheten.

 Skälen för regeringens förslag: Den gällande mäklarlagen medger indirekt att en

mäklare själv träder in som köpare av ett försäljningsobjekt som han har fått i

uppdrag att förmedla eller att någon mäklaren närstående gör det. I 17 § finns

nämligen en bestämmelse om att mäklaren inte har rätt till ersättning för sitt

förmedlingsarbete, om han själv eller någon närstående till honom inträder som

köpare.

 Som har framhållits i anslutning till begreppet god fastighetsmäklarsed (se

avsnitt 10.2) ligger det ett särskilt värde i att mäklaren intar en ställning

som en opartisk mellanman som båda parter kan ha förtroende för. Där sägs också

att det i mäklaruppdraget skall ligga en skyldighet att verka för att både

säljarens och köparens intresse iakttas. Mot denna bakgrund finns det anledning

att ifrågasätta om det överhuvud taget skall vara tillåtet för en mäklare att

själv köpa eller till en närstående förmedla en fastighet som mäklaren har

åtagit sig att förmedla eller som han har erbjudits att förmedla.

 I promemorian föreslås att det i mäklarlagen förs in ett förbud för mäklare att

i denna situation själv träda in som köpare eller förmedla fastigheten till

någon närstående. Som ett alternativ till en förbudsbestämmelse kan också, som

flera remissinstanser föreslår, tänkas en bestämmelse som anger att mäklare

under vissa bestämda förutsättningar själv får träda in som köpare eller

förmedla en fastighet till någon närstående. Sådana förutsättningar kan vara

exempelvis att förvärvet skall ske för långsiktigt innehav, att en opartisk

värderingsman värderar fastigheten före köpet och att förvärvet anmäls till

tillsynsmyndigheten. Några remissinstanser gör gällande att en sådan bestämmelse

skulle vara svårare att kringgå än en förbudsbestämmelse.

 Att i lagen ställa upp olika villkor för en fastighetsmäklares förvärv av en

fastighet han har i uppdrag att förmedla innebär knappast tillräckliga garantier

för att förmedlingsuppdraget i den situationen skulle utföras i enlighet med

kravet på opartiskhet. Risken för att en sådan regel kringgås är antagligen lika

stor som risken för att en förbudsregel kringgås. Dessutom torde sådana villkor

i många fall medföra att försäljningen av fastigheten fördröjs, något som i

allmänhet inte ligger i säljarens intresse.

 En rätt för mäklaren att själv träda in som köpare av ett objekt han har fått i

uppdrag att förmedla skulle vara oförenlig med den syn på mäklarrollen som

ligger till grund för de förslag som nu läggs fram. Det kan med fog ifrågasättas

om en mäklare har möjlighet att leva upp till rollen som en opartisk mellanman

ens vid förmedling av en fastighet som han själv har intresse av att köpa.

Vidare är det inte mer än rimligt att den säljare som vänder sig till en mäklare

för att få dennes sakkunniga hjälp med förmedlingen av en fastighet skall kunna

utgå ifrån att mäklaren agerar alltigenom objektivt och inte blandar in eller

låter sig påverkas av egna intressen. Detta är för övrigt inte minst viktigt för

tilltron till mäklarkåren som helhet. Situationen är principiellt densamma när

någon närstående till mäklaren visar intresse för dennes förmedlingsobjekt. Inte

heller i den situationen finns det nämligen anledning att räkna med att en

mäklare skall kunna leva upp till rollen som opartisk mellanman och tillgodose

säljarens intresse i lika mån som den närståendes.

 I mäklarlagen bör därför tas in ett uttryckligt förbud för en mäklare att själv

köpa eller till närstående förmedla en fastighet som har lämnats till mäklaren

för förmedling. Som Sveriges advokatsamfund anför i sitt remissyttrande bör

förbudet, till skillnad från vad som anges i promemorian, avse endast

fastigheter som mäklaren har fått i uppdrag att förmedla. Innan mäklaren har

åtagit sig ett förmedlingsuppdrag bör han eller någon närstående däremot ha rätt

att köpa fastigheten. Bestämmelsen bör utformas i enlighet med detta. En mäklare

som blir erbjuden ett förmedlingsuppdrag beträffande en fastighet som han själv

är intresserad av att köpa måste välja mellan att, med hänsyn till det

föreslagna förbudet mot självinträde, avböja det erbjudna förmedlingsuppdraget

eller avstå från köp.

 En mäklare som vill köpa en fastighet som han redan har i uppdrag att förmedla,

måste avsäga sig förmedlingsuppdraget innan han kan börja förhandla om köp för

egen räkning. Det måste därvid vara en skyldighet för mäklaren att ange skälen

till att han avsäger sig uppdraget. Detsamma gäller om en närstående lämnar ett

bud på en fastighet. För att inte utnyttja situationen på ett otillbörligt sätt

måste mäklaren ge uppdragsgivaren skäligt rådrum innan mäklaren börjar förhandla

om köp. Uppdragsgivaren kan behöva ta ställning till frågan om han skall anlita

en annan mäklare, ett ombud eller själv sköta försäljningen av fastigheten. Om

uppdragsgivaren anlitar en annan mäklare, är det naturligtvis inget som hindrar

att mäklaren ber att få besked om vilken mäklare det är så att han - i

konkurrens med andra presumtiva köpare - kan anmäla sitt intresse för

fastigheten.

 Som flera av remissinstanserna anför finns en viss risk för att förbudet mot

självinträde kringgås. Bestämmelsen bör därför kompletteras med en skyldighet

för mäklaren att anmäla sitt förvärv till Fastighetsmäklarnämnden, om han väljer

att avsäga sig förmedlingsuppdraget och själv träda in som köpare.

 Det skulle kunna övervägas att göra anmälningsskyldigheten mer långtgående

genom att låta den omfatta även fall där mäklaren inte hunnit åta sig ett

uppdrag, dvs. fall där mäklaren avböjer ett uppdrag med hänvisning till att han

själv är intresserad av att förvärva fastigheten. En sådan bestämmelse skulle

emellertid innebära svåra gränsdragningsproblem när det gäller frågan om vad som

skall krävas för att anse att mäklaren avböjer ett uppdrag. Med tanke på att

uppdragsavtal skall upprättas skriftligen är det olämpligt att knyta

anmälningsskyldigheten redan till ett erbjudande från en uppdragsgivare.

Anmälningsskyldigheten bör därför finnas endast när mäklaren avsagt sig ett upp-

drag.

 Anmälningsskyldigheten får behandlas på motsvarande sätt när mäklaren vet om

att någon honom närstående har intresse av att köpa. Kretsen av närstående som

skall omfattas av förmedlingsförbudet bör vara densamma som avses med

konkurslagens återvinningsregler, dvs. både fysiska och juridiska personer. För

detta redogörs närmare i författningskommentaren.

 Den mäklare som handlar i strid med förbudet att träda in som köpare eller att

förmedla till en närstående bör kunna bli föremål för åtgärd från

tillsynsmyndighetens sida. Dessutom kan mäklaren drabbas av skadeståndsskyldig-

het.

13 Fastighetshandel

Regeringens förslag: Fastighetsmäklare skall inte

ha rätt att bedriva handel med fastigheter eller

ägna sig åt annan verksamhet som är ägnad att rubba

förtroendet för dem som mäklare.

 Promemorians förslag: Överensstämmer med regeringens förslag (se promemorian s.

69).

 Remissinstanserna: Majoriteten av remissinstanserna tillstyrker promemorians

förslag eller lämnar det utan invändning. Flera remissinstanser efterlyser en

precisering av vilka verksamheter som inte skulle kunna bedrivas av

fastighetsmäklare. Bland andra Sveriges advokatsamfund avstyrker förslaget och

anför att frågan om tillåtligheten av fastighetshandel och annan verksamhet bör

övervägas inom ramen för tillämpningen av begreppet god fastighetsmäklarsed.

 Skälen för regeringens förslag: På ett likartat sätt som när det gäller

självinträde och förmedling till närstående innebär handel med egna fastigheter

att mäklaren inte kan motsvara spekulanternas berättigade förväntningar på att

han skall uppträda i sin yrkesroll som opartisk mellanman. När mäklaren själv

intar säljarens roll finns det inga skäl att förvänta sig att han skall beakta

köparnas intresse i nämnvärd grad. Mäklarlagen är inte tillämplig när mäklaren

är säljare, helt enkelt därför att det i de fallen inte är fråga om förmedling.

Det betyder bl.a. att det skadeståndsansvar som mäklaren har enligt lagen inte

kan åberopas av den som köper mäklarens egen fastighet. Inte heller kan en sådan

köpare få ersättning ur den ansvarsförsäkring mäklaren enligt lag skall ha. En

ordning som tillåter en mäklare att salubjuda egna fastigheter i sin förmed-

lingsverksamhet skulle således betyda att köparna i vissa fall skulle stå utan

det skydd som lagen annars ger dem. Detta kan inte från några utgångspunkter

vara acceptabelt. Den köpare som vänder sig till en mäklare skall kunna räkna

med att mäklarens verksamhet i dess helhet faller under mäklarlagen. I lagen bör

därför föreskrivas att det inte är tillåtet att förena

fastighetsmäklarverksamhet med handel med fastigheter. Det finns även andra

verksamheter än fastighetshandel som måste anses oförenliga med mäklarens

ställning som en opartisk mellanman. För att lagen skall fånga upp dessa bör

förbudet mot fastighetshandel kompletteras med en generell bestämmelse av

innebörd att mäklaren inte får engagera sig i någon verksamhet som kan rubba

förtroendet för honom i hans yrkesroll.

 Flera remissinstanser har pekat på att det inte är ovanligt att mäklare driver

s.k. blandad verksamhet. De efterlyser en mer ingående beskrivning av vilka

verksamheter som skulle kunna rubba förtroendet för mäklarens opartiskhet. Det

är inte möjligt att uttömmande ange vilka slag av verksamheter som generellt

skulle vara oförenliga med fastighetsmäkleri. Som Mäklarsamfundet påpekar kan

bedömningen i ett enskilt fall bero på under vilka former verksamheten bedrivs.

Det måste överlämnas till praxis att närmare precisera i vilka fall regeln skall

tillämpas. Rent allmänt kan dock framhållas att det naturligtvis finns ett antal

verksamheter som väl kan bedrivas samtidigt som mäklarrörelse, utan att

mäklarens opartiska ställning kan sättas i fråga. Vad regeln avser att förbjuda

är att en mäklare i kombination med sin förmedlingsverksamhet driver någon

verksamhet som kan ge anledning till misstanke om att mäklaren påverkas av

ovidkommande intressen och att hans opartiska ställning äventyras. Ett praktiskt

exempel på detta är en mäklare som samtidigt är agent eller försäljare för en

typhustillverkare. En närmare redogörelse för problem av det slaget ges i

författningskommentaren.

 Den fastighetsmäklare som trots förbudet ägnar sig åt fastighetshandel eller

annan verksamhet som är ägnad att rubba förtroendet för honom som mäklare bör

kunna bli föremål för tillsynsmyndighetens åtgärd. Med tanke på det rättsläge

som nu inträder bör Fastighetsmäklarnämnden inledningsvis i enstaka fall kunna

ta hänsyn till att en mäklare behöver viss tid för att anpassa sig till de nya

förbudsbestämmelserna.

14 Handpenning

Regeringens förslag: I lagen tas in en uttrycklig

regel om att mäklaren är skyldig att lämna över en

handpenning direkt till säljaren, om inte annat

har överenskommits i särskild ordning.

 Promemorians förslag: Överensstämmer i huvudsak med promemorians förslag (se

promemorian s. 70).

 Remissinstanserna: Majoriteten av remissinstanserna delar promemorians

uppfattning att mäklaren inte har rätt att behålla en handpenning utan någon

särskild överenskommelse om detta. Flertalet av dem anser dock att mäklaren

skall kunna förvalta handpenningen efter uppdrag från både säljaren och köparen.

 Skälen för regeringens förslag: En ofta diskuterad fråga är i vad mån mäklaren

har någon rätt att behålla en handpenning som har lämnats till honom. Åsikterna

bland mäklarna är olika och praxis är skiftande. Det torde vara en relativt

utbredd uppfattning att mäklaren utan någon överenskommelse om saken skulle ha

rätt att ta hand om handpenningen. Det förekommer dessutom att mäklare anser sig

ha rätt till avkastningen på kapitalbeloppet.

 En handpenning betalas i ett rättsförhållande i vilket mäklaren inte är part.

Mäklaren kan inte göra gällande någon som helst självständig rätt till

handpenningen. Mäklaren är därför skyldig att utan vidare dröjsmål

vidarebefordra en mottagen handpenning till säljaren, om han inte har fått

parternas uppdrag att förvalta den. Det är således säljaren och köparen som

skall komma överens om huruvida handpenningen omedelbart skall vidarebefordras

till säljaren, eller om mäklaren skall ha hand om den. Som flera remissinstanser

påpekar kan det ligga i både säljarens och köparens intresse att handpenningen

innestår hos mäklaren till dess att det finns ett bindande köp. Detta är vanligt

t.ex. vid villkorade köp, då köparen har rätt att häva köpet om vissa i förväg

bestämda omständigheter inträffar. Det bör vara en skyldighet för mäklaren att

vid behov ta upp frågan med parterna.

 Med hänsyn till den osäkerhet som råder i dessa frågor bör en klargörande regel

tas in i lagen. Frågorna beskrivs närmare i författningskommentaren.

15 Skall viss förmedling av bostadsrättsupplåtelser undantas från mäklarlagens

tillämpningsområde?

Regeringens förslag: Det hittillsvarande

undantaget från mäklarlagens tillämpningsområde för

den som förmedlar enbart upplåtelser av

bostadsrätter i en bostadsrättsförening som är

ansluten till en riksorganisation eller en

regional organisation för bostadsrättsföreningar tas

bort.

 Promemorians förslag: Promemorian berör inte denna fråga.

 Remissinstanserna: Inte heller någon remissinstans berör frågan.

 Skälen för regeringens förslag: I 2 § andra stycket mäklarlagen föreskrivs det

för närvarande att lagen inte tillämpas på den som förmedlar enbart bostads-

rätter som upplåts av en bostadsrättsförening ansluten till en riksorganisation

eller till en regional organisation för bostadsrättsföreningar.

 Undantagsbestämmelsen i fastighetsmäklarlagen för förmedling av upplåtelser -

inte överlåtelser - av bostadsrätter kom till vid riksdagsbehandlingen av pro-

position 1983/84:16 om fastighetsmäklare (se bet. 1983/84:LU10). Ursprungligen

avsåg undantaget i lagen endast den som förmedlade bostadsrätter upplåtna av en

bostadsrättsförening ansluten till en "folkrörelsekooperativ riksorganisation

eller till en regional sådan organisation av bostadsrättsföreningar".

 Frågan om undantag från mäklarlagens tillämpning väcktes av HSB:s Riksförbund

och Riksbyggen i en skrivelse till lagutskottet. I skrivelsen framhölls att både

HSB:s lokala föreningar och Riksbyggens distriktskontor hade till uppgift att

biträda bostadsrättsföreningarna vid produktionen av deras hus och att det i den

uppgiften ingick bl.a. att handha upplåtelser av bostadsrätter till de blivande

bostadsrättshavarna. HSB och Riksbyggen anförde att upplåtelser inom HSB skedde

i turordning till medlemmar efter den tid de bosparat i HSB:s sparkassa och att

det vanligaste inom Riksbyggen var att upplåtelser skedde till personer som

anvisats av vederbörande kommuns bostadsförmedling. Det senare förfarandet

förekom i viss utsträckning även vid upplåtelser inom HSB.

 Lagutskottet anförde följande i sitt av riksdagen godkända betänkande:

"Enligt skrivelsen utbildas den personal som sköter bostadsrättsupplåtelserna av

HSB och Riksbyggen för att kunna fullgöra de arbetsuppgifter som är förenade med

upplåtelserna och som i betydande utsträckning är detaljreglerade genom särskild

lagstiftning. Något behov av att utbilda denna personal på det sätt och i den

omfattning som propositionen föreskriver föreligger inte enligt

organisationerna.

 HSB och Riksbyggen hemställer att lagutskottet tar initiativ till att lagen om

fastighetsmäklare får sådan utformning att från dess tillämpning undantas de

folkrörelsekooperativa organisationernas upplåtelser av bostadsrätter.

 Enligt utskottets mening kan HSB-föreningarnas och Riksbyggens verksamhet när

det gäller upplåtelser av bostadsrätt komma att falla inom tillämpningsområdet

för den nya lagen. Näringsutskottet har i sitt yttrande uttalat att vad som

anförts av organisationerna motiverar att det i lagen klargörs att den

verksamhet till bostadsrättsföreningarnas tjänst som det är fråga om skall vara

undantagen. Lagutskottet gör samma bedömning och vill då särskilt peka på att

den ifrågavarande förmedlingsverksamheten ingår som ett led i HSB:s och

Riksbyggens handhavande av bostadsrättsföreningarnas angelägenheter och att den

endast avser upplåtelser av bostadsrätter. I sammanhanget vill utskottet anmärka

att enligt inhämtade upplysningar också Sveriges bostadsrättsföreningars

centralorganisation (SBC) bistår nybildade bostadsrättsföreningar med förmedling

av bostadsrättsupplåtelser. I ärendet har emellertid upplysts att personalen vid

SBC till skillnad från de anställda vid HSB-föreningarna och Riksbyggens

lokalkontor även förmedlar överlåtelser av bostadsrätter. Någon anledning att

undanta också SBC från lagens tillämpningsområde finns därför inte.

 I enlighet med det anförda anser utskottet att HSB:s och Riksbyggens önskemål

bör tillgodoses. Lagtekniskt kan detta ske genom antingen att såsom fallet är

med advokater och förmedlare av hyresrätter något krav på registrering inte

uppställs när det gäller anställda vid HSB och Riksbyggen som enbart förmedlar

upplåtelser av bostadsrätter eller att förmedlingsverksamheten helt undantas

från lagstiftningens tillämpningsområde. Enligt utskottets mening är det

sistnämnda alternativet att föredra med hänsyn bl.a. till att - som utskottet

närmare kommer att utveckla i det följande - en regel om personlig

skadeståndsskyldighet för fastighetsmäklare utan ett korresponderande krav på

ansvarsförsäkring för de anställda skulle innebära påtagliga försämringar i

förhållande till nuvarande ordning. Utskottet förordar således att i 2 § förs in

en bestämmelse om att lagen inte skall tillämpas på den som förmedlar enbart

bostadsrätter som upplåts av bostadsrättsförening med anknytning till HSB och

Riksbyggen. Efter mönster av lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m.

bör som beteckning på de båda organisationerna väljas uttrycket

folkrörelsekooperativ organisation."

 Sedan motioner med krav på att undantaget skulle utvidgas till att omfatta även

den som förmedlar enbart upplåtelser av bostadsrätter i en bostadsrättsförening

ansluten till SBC under flera år hade avslagits, tillstyrkte lagutskottet när

frågan ånyo behandlades år 1990 att SBC såvitt avsåg undantaget i 2 § andra

stycket mäklarlagen skulle jämställas med HSB och Riksbyggen (se bet.

1990/91:LU8).

 Lagutskottet underströk i sitt betänkande att undantaget med den valda

utformningen av lagtexten endast gällde HSB och Riksbyggen samt SBC och SBC BO

samt att det inte omfattade förmedling av överlåtelser av bostadsrätter som

upplåtits av en förening ansluten till dessa organisationer.

 Riksdagen biföll Lagutskottets hemställan i ärendet och lagändringen trädde i

kraft den 1 januari 1991.

 Fråga har nu uppkommit om att i samband med införandet av en ny

fastighetsmäklarlag upphäva undantaget i 2 § andra stycket fastighetsmäklar-

lagen. Vid prövning av denna fråga gör regeringen följande överväganden.

 Inledningsvis anmärker regeringen att den lagändring som trädde i kraft den 1

januari 1991 endast gick ut på att SBC skulle jämställas med HSB och Riksbyggen

vid tillämpning av undantagsbestämmelsen i fastighetsmäklarlagen. Frågan om det

lämpliga i att över huvud taget göra undantag för nu aktuell förmedling

övervägdes inte.

 HSB:s Riksförbund och Riksbyggen har under beredningen av lagstiftningsärendet

förklarat att de anser att den nuvarande mäklarlagens undantag för förmedling av

bostadsrättsupplåtelser bör kvarstå. SBC har inte haft någon invändning mot att

undantaget upphävs.

 När undantaget i mäklarlagen infördes år 1984 avvek förhållandena på

bostadsmarknaden i många avseende väsentligt från vad som gäller i dag. Upp-

låtelser av nyproducerade bostadsrätter utgör därvid inget undantag. Särskilt

kan nämnas att de ekonomiska riskerna med förvärv av nyproduktion av

bostadsrätter ansågs närmast obefintliga under senare hälften av 1980-talet.

 Förhållandena på boendemarknaden har nu förändrats i grunden. Som en följd av

förändringarna har bl.a. följt tvister med sitt ursprung i nyproducerade

bostadsrätter. Det har t.ex. under senare år inträffat att den som förvärvat en

bostadsrätt genom upplåtelse från en nybildad bostadsrättsförening gjort

gällande att han eller hon inte har blivit korrekt och fullständigt informerad i

olika hänseenden. Det kan t.ex. ha rört sig om att informationen om den

nybildade föreningens ekonomi varit bristfällig eller att presenterade

boendekalkyler visat sig vara orealistiska. Informationen kan ha lämnats direkt

från föreningen, från en bostadsrättsorganisation eller från ett byggföretag som

uppfört hus för en bostadsrättsförenings räkning. Kritik har i olika hänseenden

riktats både mot enskilda bostadsrättsföreningar och mot bostadsrätts-

organisationer i vilka föreningarna varit medlemmar.

 Den fastighetsmäklarlag som regeringen nu föreslår är avsedd att ställa upp

sådana villkor för den yrkesmässiga fastighetsförmedlingen som behövs för att

enskilda personer skall få ett tillfredsställande skydd och känna trygghet när

de anlitar en mäklares tjänster.

 Mot den bakgrunden gör regeringen den bedömningen att undantaget i 2 § andra

stycket fastighetsmäklarlagen inte bör föras över till den nya mäklarlagen, om

inte starka sakliga skäl talar för att det skall behållas.

 Vilka blir då konskevenserna om undantagsbestämmelsen upphävs? Med hänsyn till

lagens tillämpningsområde, som föreslås vara oförändrat, torde den förmedling av

bostadsrättsupplåtelser som bedrivs yrkesmässigt av personer inom HSB, Riks-

byggen och SBC fortsättningsvis falla in under mäklarlagens bestämmelser. Det

innebär att både uppdragsgivaren, som i allmänhet är en nybildad

bostadsrättsförening, och dennes motpart, i allmänhet en konsument, kommer att

skyddas dels av mäklarlagens näringsrättsliga bestämmelser om registrering av

mäklare, dels av lagens civilrättsliga bestämmelser om ansvar för mäklaren.

 Om undantaget upphävs, medför det i näringsrättsligt hänseende att även de

personer som yrkesmässigt förmedlar enbart upplåtelser av bostadsrätter måste

vara registrerade hos den föreslagna Fastighetsmäklarnämnden och uppfylla de

skärpta krav som nu ställs upp för att vinna registrering (se avsnitt 7 och 9 i

propositionen).

 HSB och Riksbyggen anförde i skrivelsen till lagutskottet i samband med

tillkomsten av 1984 års mäklarlag bl.a. att eftersom bostadsrätterna vanligen

uppläts till medlemmar, det inte fanns anledning att låta lagens bestämmelser

gälla (se bet. 1983/84:LU10 s. 8). För denna bedömning talade enligt HSB och

Riksbyggen även det förhållandet att organisationerna själva utbildade sin

personal samt att villkoren för upplåtelserna i betydande utsträckning var

detaljreglerade. Liknande synpunkter har anförts även nu från organisationerna.

Dessutom har påpekats att konsumenterna skyddas av

marknadsföringslagstiftningen.

 Mot bakgrund av bl.a. de ändrade förhållandena på bostadsmarknaden finns det

enligt regeringens mening inte längre några vägande skäl för att i fråga om

vissa bostadsrättsorganisationer göra avkall på principen att de personer som

yrkesmässigt förmedlar upplåtelser av bostadsrätter skall ha en i mäklarlagens

mening tillfredsställande utbildning, som kan kontrolleras i samband med

registreringen. Samma bedömning kan göras även beträffande övriga formella krav

på en mäklare som ställs upp i den nya mäklarlagen. Här kan särskilt nämnas

kravet på att en mäklare skall ha en ansvarsförsäkring till täckande av skades-

tåndsskyldighet som kan drabba mäklaren.

 Marknadsföringslagstiftningen utgör inte ett tillräckligt näringsrättsligt

skydd för konsumenterna.

 Inte heller när det gäller mäklarens förhållande till sin uppdragsgivare i

civilrättsligt hänseende eller när det gäller mäklarens uppdrag finns det enligt

regeringens mening vägande skäl för att behålla undantaget i 2 § andra stycket

mäklarlagen.

 En person hos de berörda organisationerna som yrkesmässigt förmedlar

upplåtelser av bostadsrätter bör t.ex. inte själv få träda in och köpa ett

förmedlingsobjekt eller ägna sig åt fastighetshandel och annan förtroendeskadlig

verksamhet. Det är enligt regeringens mening därför naturligt att den nya lagens

bestämmelser i dessa hänseenden görs tillämpliga fullt ut även för mäklare hos

de berörda organisationerna. Samma bedömning kan göras även för den föreslagna

mäklarlagens bestämmelser i övrigt om uppdragsavtalet.

 Det bör enligt regeringens mening också vägas in att det allmänt sett är av

värde att bestämmelser i civilrättslig lagstiftning har så generell utformning

som möjligt.

 HSB och Riksbyggen anför att det i olika hänseenden uppkommer

gränsdragningsproblem, om undantaget i den nuvarande mäklarlagen upphävs. Främst

pekar HSB och Riksbyggen på frågan om vilka personer som kommer att omfattas av

den föreslagna lagens bestämmelser.

 I avsnitt 11 har regeringen behandlat frågan om mäklaren som ombud för säljare

eller köpare. Enligt 1 § i den nuvarande mäklarlagen avses med fastighetsmäklare

en fysisk person som förmedlar bl.a fastigheter. Med förmedling avses det arbete

som går ut på att sammanföra uppdragsgivaren med en motpart. Denna traditionella

mäklarroll måste i princip anses oförenlig med ett uppdrag att ensidigt

företräda ena partens intressen.Den mäklare som åtar sig att ombesörja en

försäljning som ombud för en uppdragsgivare kan alltså inte anses ha ingått ett

förmedlingsavtal. Härav följer att mäklarlagens bestämmelser inte gäller.

 En viktig del i HSB:s, Riksbyggens och SBC:s verksamhet är att på olika sätt

medverka i samband med bildandet av nya bostadsrättsföreningar. Ett väsentligt

inslag är därvid att anställda hos de berörda organisationerna tar plats i

styrelsen för en nybildad bostadsrättsförening i samband med att denna bildas.

 En person som är anställd i en organisation för bostadsrättsföreningar och som

tar plats i en bostadsrättsförenings styrelse och därefter i egenskap av

firmatecknare för föreningen upplåter bostadsrätter t.ex. till bosparare förmed-

lar emellertid inte upplåtelser i mäklarlagens mening. Något förmedlingsavtal

har nämligen inte slutits med föreningen i fråga utan styrelseledamoten/-

firmatecknaren representerar föreningen som ställföreträdare. För en sådan

upplåtelse blir inte mäklarlagens bestämmelser tillämpliga.

 En firmatecknare som verkar på detta sätt företer alltså vissa likheter med

mäklaren som ombud.

 Frågan inställer sig då om de personer som i egenskap av firmatecknare i en

bostadsrättsförening förmedlar upplåtelser också bör omfattas av mäklarlagens

bestämmelser. Det skulle i så fall innebära att ett förbud skulle införas

liknande det regeringen föreslår beträffande mäklaren som ombud för säljare

eller köpare.

 Enligt regeringens mening skulle ett sådant förbud bli för långtgående och på

ett oönskat sätt gripa in i bostadsrättsorganisationernas verksamhet. Det bör

också beaktas att den som uppträder som ställföreträdare och firmatecknare för

en bostadsrättsförening normalt inte ger förvärvaren intryck av att vara en

mäklare för vilken mäklarlagens bestämmelser gäller.

 För en person som yrkesmässigt förmedlar upplåtelser på uppdrag av olika

bostadsrättsföreningar bör emellertid lagens bestämmelser tillämpas. Detsamma

bör gälla om personen i fråga både ägnar sig åt förmedling i mäklarlagens mening

och dessutom medverkar till upplåtelser i egenskap av firmatecknare.

 Det är inte möjligt att nu avgöra i vilken utsträckning personal inom HSB,

Riksbyggen och SBC kan komma att omfattas av mäklarlagens registreringskrav. Den

frågan gäller dessutom för andra organisationer och företag inom boendesektorn

än HSB, Riksbyggen och SBC och kan inte besvaras generellt i detta sammanhang.

Det ankommer närmast på den föreslagna Fastighetsmäklarnämnden att ta ställning

till i vilka fall registreringsplikt föreligger.

 Detsamma gäller frågan huruvida mäklarlagens bestämmelser blir tillämpliga på

vissa avtal, t.ex. föravtal om upplåtelse av bostadsrätt.

16 Ikraftträdande m.m.

Den nya fastighetsmäklarlagen bör träda i kraft så snart som möjligt. Olika

omständigheter gör dock att en viss förberedelsetid krävs. Lagen innehåller

bl.a. flera nya civilrättsliga bestämmelser. Vidare ställs krav på en skärpt

tillsyn. Den nya Fastighetsmäklarnämnden bör ges tid att organisera sig och

utforma tillsynsverksamheten i enlighet med den nya lagens krav. Även de råd och

anvisningar om fastighetsmäklares verksamhet som finns liksom villkoren för

fastighetsmäklares försäkringar torde behöva övervägas mot bakgrund av den nya

lagens bestämmelser. Vidare krävs en viss omställningstid för de organisationer

vilkas personal tidigare omfattats av lagregleringen men som nu förs in under

lagen (se avsnitt 15). Med hänsyn till det arbete som återstår bör lagen träda i

kraft den 1 juli 1995.

 Den nya lagen skall tillämpas på alla förmedlingsavtal som ingås efter

ikraftträdandet.

 På avtal som har träffats före ikraftträdandet bör, i enlighet med gällande

principer på avtalsrättens område, den gamla fastighetsmäklarlagen tillämpas.

 Det finns anledning att i två fall göra undantag från principen att den nya

lagen inte skall tillämpas på förmedlingsavtal som har träffats före

ikraftträdandet.

 Det första fallet gäller de föreslagna bestämmelserna i 13 § om förbud för en

mäklare att själv träda in som köpare eller att förmedla en fastighet till en

närstående fysisk eller juridisk person. Den bestämmelsen tar sikte på den

intressemotsättning som uppstår bl.a. när mäklaren får ett eget intresse av

förmedlingsobjektet och den bärs upp av tanken att mäklarens kunder inte skall

utsättas för risken att ovidkommande hänsyn påverkar mäklarens sätt att sköta

ett förmedlingsuppdrag. Det är därför angeläget att bestämmelsen i 13 § kommer

att gälla alla situationer efter lagens ikraftträdande där frågan om

självinträde uppkommer, dvs. även när förmedlingsavtalet har träffats före

ikraftträdandet.

 Det andra fallet gäller 15 §, som innehåller förbud för mäklaren att företräda

köpare eller säljare som ombud. När ett förmedlingsuppdrag har lämnats före

lagens ikraftträdande bör mäklaren efter ikraftträdandet inte heller i det

uppdragsförhållandet ha rätt att ta emot ett ombudsuppdrag. Det intresse som bär

upp bestämmelsen i 15 § utgör i och för sig skäl för att det inte heller efter

ikraftträdandet skulle vara tillåtet att utnyttja en fullmakt som har lämnats

före ikraftträdandet. Ett sådant förbud skulle emellertid innebära ett alltför

kraftigt ingrepp i existerande avtalsförhållanden och sannolikt i en del fall

medföra att förmedlingsuppdrag inte kan fullföljas.

 Tillämpningen av 13 och 15 §§ på uppdragsavtal som har ingåtts före lagens

ikraftträdande bör regleras i övergångsbestämmelser.

 I administrativt hänseende bör gälla att länsstyrelserna skall avsluta de

ärenden som har inletts före den nya lagens ikraftträdande och att Fas-

tighetsmäklarnämnden skall ta upp alla ärenden som inleds efter ikraftträdandet.

Det bör inte inverka på behörigheten i detta hänseende vid vilken tidpunkt

förmedlingsavtalet har träffats. I en särskild övergångsbestämmelse bör detta

klargöras.

17 Förslagens kostnadseffekter m.m.

Enligt gällande bestämmelser är mäklare skyldiga att betala registreringsavgift

i form av ansökningsavgift och årlig avgift. Avgifternas storlek bestäms av

regeringen. De nuvarande avgifterna, 500 kr i ansökningsavgift och 250 kr i

årlig avgift, har varit oförändrade sedan mäklarlagens tillkomst år 1984.

 De myndigheter som berörs av förslaget till ny fastighetsmäklarlag är framför

allt länsstyrelserna, de allmänna domstolarna och de allmänna förvaltningsdoms-

tolarna samt den föreslagna Fastighetsmäklarnämnden.

 Länsstyrelsernas verksamhet med registrerings- och tillsynsfrågor är i dag

anslagsfinansierad. Kostnaderna för den verksamheten faller bort i och med den

nya tillsynsorganisationen.

 Å andra sidan kommer den nya Fastighetsmäklarnämnden att kräva resurser.

Nämndens kansligöromål kommer att skötas av Kammarkollegiet. Det är därför

nödvändigt att kollegiet tillförs ökade resuser. Regeringen anser, i likhet med

remissinstanserna, att staten i framtiden bör få full kostnadstäckning för

arbetet med registrering av och tillsyn över fastighetsmäklare (jfr prop.

1991/92:100 bil. 1 s. 53 f.). Den frågan berör endast förordningen om

fastighetsmäklare. Regeringen kommer att vidta de förordningsändringar som

behövs.

 Sammantaget bör den nya organisationen av registrerings- och till-

synsverksamheten leda till att det allmännas kostnader minskar.

 Den nya lagen om fastighetsmäklare innebär en skärpning av kraven på den som

vill bli registrerad som fastighetsmäklare. Dessutom syftar lagen till en

effektiviserad och intensifierad tillsynsverksamhet. På sikt torde detta leda

till högre kvalitet hos fastighetsmäklare i allmänhet, vilket kan medföra att

tvisterna minskar i antal. Samtidigt utvidgas dock mäklares skadeståndsansvar,

och det talar i motsatt riktning. Regeringen anser att det saknas anledning att

anta att den nya lagen kommer att påverka antalet mål i de allmänna domstolarna

i någon nämnvärd utsträckning.

 Enligt den nya lagen skall Fastighetsmäklarnämndens beslut i tillsynsärenden

överklagas till allmän förvaltningsdomstol, dvs. till länsrätt i stället för som

enligt nuvarande ordning då länsstyrelsernas beslut överklagas till kammarrätt.

För att kammarrätt skall pröva ett mål som överklagats dit från länsrätt krävs

prövningstillstånd. Det är svårt att bedöma om en intensifierad tillsynsverk-

samhet kommer att leda till fler överklaganden. Det kan dock antas att lagens

civilrättsliga bestämmelser om hur mäklare skall utföra sitt uppdrag klargör

rättsläget och därmed kan medverka till att antalet överklaganden blir

begränsat. Dessutom kommer tyngdpunkten i förfarandet vid allmän förvaltnings-

domstol, på grund av kravet på prövningstillstånd, att ligga i länsrätt.

Processen vid länsrätt är till följd av reglerna om rättens sammansättning

mindre kostnadskrävande än förfarandet i kammarrätt.

 Den föreslagna examinationsstiftelsen kommer att medföra en del initialkost-

nader. Vissa informations- och utbildningsinsatser kommer dessutom att behövas.

Dessa kostnader är av engångskaraktär. Examinationsstiftelsens verksamhet är

avsedd att finansieras genom avgifter från mäklarna.

 Den kriminalisering som föreslås beträffande den som yrkesmässigt förmedlar

fastigheter utan att vara behörig innebär en viss belastning på polisens

utredningsresurser, på åklagarmyndigheter och på domstolar. Det är svårt att

närmare uppskatta antalet ärenden, men det finns skäl att räkna med att de blir

få.

 Sammantaget finns det inte anledning att anta att statens kostnader kommer att

öka till följd av de föreslagna bestämmelserna.

18 Författningskommentar

Enligt förslagen i denna proposition ersätts den gamla mäklarlagen av en ny. Den

nya lagen bygger helt på den gamla. Nya paragrafer har kommit till och gamla be-

stämmelser har ändrats. En del av bestämmelserna i den nya lagen är dock

identiska med de gamla reglerna eller ändrade endast i språkligt hänseende. När

det gäller den senare kategorin lämnas i författningskommentaren endast hän-

visningar till de uttalanden som gjordes när de gamla bestämmelserna kom till.

 Paragrafindelningen i propositionens lagförslag överenstämmer helt med

förslaget i promemorian.

Fastighetsmäklarlag

Allmänna bestämmelser

1 § Med fastighetsmäklare avses i denna lag fysiska personer som yrkesmässigt

förmedlar fastigheter, delar av fastigheter, byggnader på annans mark,

tomträtter, bostadsrätter, andelsrätter avseende lägenhet, arrenderätter eller

hyresrätter.

Paragrafen är oförändrad i förhållande till 1984 års mäklarlag (specialmo-

tivering, se prop. 1983/84:16 s. 27 f., 51 f. och 62 f.). Genom att ett

tidigare undantag från tillämpningsområdet upphävs (se nedan under 2 §) får

vissa tillämpningsfrågor större aktualitet än tidigare. Det gäller särskilt

frågan om vem som kan anses "yrkesmässigt förmedla" (jfr vad som anförts i

avsnitt 15 härom).

2 § Vad som föreskrivs om fastigheter i denna lag tillämpas också på de övriga

förmedlingsobjekt som anges i 1 §. Vid förmedling av arrenderätt eller hyresrätt

tillämpas dock inte 18, 21 och 22 §§. Vid förmedling av nyttjanderätt skall vad

som sägs om säljare avse den som överlåter eller upplåter nyttjanderätten och

vad som sägs om köpare avse motparten.

I paragrafen har hänvisningarna till andra bestämmelser i lagen anpassats till

den ändrade paragrafnumreringen (specialmotivering, se prop. 1983/84:16 s. 28

f., 51 f. och 62 f.).

 Motsvarande paragraf i 1984 års mäklarlag innehöll ett andra stycke med

föreskrifter om att viss förmedling av bostadsrättsupplåtelser undantogs från

lagens tillämpningsområde. Beträffande förarbeten till den upphävda bestämmelsen

se bet. 1983/84:LU10 och bet. 1990/91:LU8. De överväganden som lett till att

undantagsbestämmelsen upphävs finns i avsnitt 15.

3 § Bestämmelserna i denna lag tillämpas oavsett var fastigheten är belägen, om

en väsentlig del av mäklarens uppdrag utförs i Sverige.

Paragrafen, som är ny, innehåller en bestämmelse om lagens tillämplighet när ett

förmedlingsuppdrag har anknytning till utlandet. Bakgrunden till bestämmelsen

har behandlats i avsnitt 6. Bestämmelsen innebär att lagen skall tillämpas när

en väsentlig del av en mäklares förmedlingsuppdrag utförs i Sverige, oavsett var

fastigheten är belägen. Som en första förutsättning för att lagen skall bli

tillämplig gäller att förmedlingen har ägt rum som ett led i yrkesmässig fastig-

hetsmäklarverksamhet. Vad som avses med att verksamheten bedrivs yrkesmässigt

skall bedömas enligt 1 §. Verksamheten kan bedrivas av en mäklare som har sitt

hemvist här i landet. Mäklaren kan också vara anställd i ett företag som har

sitt säte eller ett fast driftsställe i Sverige. Under vissa förhållanden kan

mäklarlagen bli tillämplig på mäklarverksamhet som bedrivs i Sverige, utan att

mäklaren har hemvist här eller är anställd vid ett företag som har sitt säte här

eller ett fast driftsställe här. Under förutsättning att verksamheten bedrivs

yrkesmässigt på det sätt som avses i 1 §, kan mäklarlagen bli tillämplig om en

utländsk mäklare vistas i Sverige under en tid för att här som ett led i sin

yrkesmässiga verksamhet förmedla ett antal fastigheter och därefter återvänder

utomlands.

 Att en väsentlig del av förmedlingsuppdraget skall vara utfört i Sverige för

att lagen skall tillämpas, innebär att från tillämpningsområdet undantas sådana

fall där förmedlingsuppdraget har en så svag anknytning till Sverige att det

inte kan anses motiverat att uppdraget skall regleras av lagen.

 I avsnitt 10.2 har framhållits att tyngdpunkten i mäklaruppdraget ligger i att

anskaffa en för uppdragsgivaren lämplig avtalspart och att det huvudsakligen är

för det arbetet som mäklaren får sin provision. Det är med den utgångspunkten

som denna bestämmelse är utformad.

 Marknadsföringen och de första kontakterna med presumtiva kunder är så viktiga

delar av förmedlingsarbetet att de momenten tillsammans i detta sammanhang får

anses utgöra en väsentlig del av förmedlingsuppdraget. Lagen skall alltså vara

tillämplig på förmedlingsuppdraget i dess helhet när en mäklare marknadsför

utländska objekt här och har kontakt med spekulanter här. Detta gäller oavsett

om mäklaren dessutom biträder vid köpeförhandlingar, kontraktsskrivning eller

andra moment och utför detta arbete utanför Sverige. Detta betyder alltså att

mäklarverksamhet i Sverige, även när den uteslutande avser förmedling av utländ-

ska objekt, är underkastad mäklarlagens regler utan någon begränsning.

 Utanför lagens tillämpningsområde faller däremot den situationen att en

utländsk mäklare annonserar i svenska tidningar och de presumtiva köparna sedan

är hänvisade att kontakta mäklaren på dennes hemort. Då kan det inte anses att

en väsentlig del av förmedlingsuppdraget utförs i Sverige.

 Om en mäklare som annars huvudsakligen bedriver verksamhet utomlands utför

själva förmedlingsarbetet i ett uppdrag i Sverige, blir lagen alltså tillämplig

och det även om han har fått uppdraget av en utländsk kund. Använder sig en

sådan mäklare i stället av en medhjälpare i Sverige som fått i uppdrag att

utföra uppgifter som den utländske mäklaren annars själv skulle ha utfört i sin

egenskap av mäklare, blir bedömningen en annan. Mäklarlagen blir tillämplig på

det förmedlingsarbete som medhjälparen utför. Denne måste då vara registrerad

som fastighetsmäklare och han ansvarar gentemot säljaren och köparen enligt

mäklarlagen.

 Även om en köpare tar den första kontakten med en mäklare utomlands kan lagen

bli tillämplig. Som har sagts tidigare är visserligen själva förmedlingsarbetet

tyngdpunkten i mäklarens uppdrag. Andra moment som ingår i mäklarens uppdrag,

t.ex. biträde vid köpeförhandlingar och kontraktsskrivning, kan dock utgöra

väsentliga delar av uppdraget. Om sådana delar av uppdraget utförs i Sverige,

kan lagen vara tillämplig enligt denna bestämmelse.

 Paragrafen har utformats i enlighet med Lagrådets förslag.

4 § Om inte annat anges i det följande, får bestämmelserna i denna lag inte

frångås till nackdel för en konsument som köper en fastighet huvudsakligen för

enskilt bruk eller som säljer en fastighet som han har innehaft huvudsakligen

för enskilt bruk.

Paragrafen har överförts oförändrad från 1984 års mäklarlag (specialmotivering,

se prop. 1983/84:16 s. 29).

Registrering av fastighetsmäklare

5 § Varje fastighetsmäklare skall vara registrerad hos Fastighetsmäklarnämnden.

Detta gäller dock inte i fråga om advokater eller sådana fastighetsmäklare som

förmedlar enbart hyresrätter.

 Närmare bestämmelser om Fastighetsmäklarnämnden meddelas av regeringen.

Fastighetsmäklare registrerades tidigare hos länsstyrelsen i det län där

mäklaren huvudsakligen var verksam (se 4 § i 1984 års mäklarlag och prop.

1983/84:16 s. 30 och 64). I fastighetsmäklarlagen föreskrivs nu att

fastighetsmäklare skall registreras hos en för hela landet gemensam myndighet,

Fastighetsmäklarnämnden. Frågan om vem som skall sköta registreringen av mäklare

behandlas i allmänmotiveringen, avsnitt 7.2 och 7.3. De närmare

förutsättningarna för registrering behandlas i 6 §.

 I andra stycket lämnas en upplysning om att regeringen meddelar närmare

bestämmelser om Fastighetsmäklarnämnden.

6 § För att en fastighetsmäklare skall bli registrerad krävs att han

 1. inte är underårig, försatt i konkurs eller underkastad näringsförbud eller

har förvaltare enligt 11 kap. 7 § föräldrabalken,

 2. har försäkring för skadeståndsskyldighet som kan drabba honom, om han

åsidosätter sina skyldigheter enligt 11-19 §§,

 3. har tillfredsställande utbildning,

 4. har för avsikt att vara yrkesverksam som fastighetsmäklare, samt

 5. är redbar och i övrigt lämplig som fastighetsmäklare.

 Närmare föreskrifter om villkoren för registrering och om registre-

ringsförfarandet meddelas av regeringen eller den myndighet som regeringen

bestämmer. Registreringsavgift i form av ansökningsavgift och årlig avgift

bestäms av regeringen.

Paragrafen motsvarar 5 § i den gamla fastighetsmäklarlagen. Den behandlar

villkoren för registrering enligt 5 § och därmed även frågan om behörighet att

bedriva yrkesmässig fastighetsförmedling (specialmotivering, se prop. 1983/84:16

s. 30 f. och 54 f.). I första stycket har fyra ändringar gjorts i förhållande

till den äldre mäklarlagen. I punkt 1 har näringsförbud förts in. Kravet på det

obligatoriska försäkringsskyddet i punkt 2 anges utan föreskrift om belopp. I en

ny fjärde punkt har uppställts kravet att den som ansöker om registrering avser

att vara yrkesverksam som fastighetsmäklare. Slutligen har i punkt 5, som

motsvarar tidigare punkt 4, införts ett uttryckligt krav på redbarhet. Frågorna

har behandlats i avsnitt 9.2.

 I första stycket 1 har efter förslag från Lagrådet en uttrycklig föreskrift

förts in om att den som är underkastad näringsförbud inte kan vinna registrering

som mäklare.

 Mäklaren skall enligt första stycket 2 ha en försäkring för skadestånds-

skyldighet som kan drabba honom, om han åsidosätter sina skyldigheter enligt

11-19 §§. Som framgår i avsnitt 9.2 skall de närmare försäkringsvillkoren -

däribland försäkringsbeloppets storlek - regleras i förordning. Lagtexten har

justerats i enlighet med Lagrådets förslag.

 Kravet i första stycket 4 på att den sökande skall ha för avsikt att vara

yrkesverksam som fastighetsmäklare för att registrering skall kunna ske skall,

som har framhållits i avsnitt 9.2, ses mot bakgrunden av att det skulle motverka

lagens syfte om det vore möjligt att starta eller återuppta verksamhet som

mäklare lång tid efter den teoretiska utbildningen. Det kan naturligtvis inte

bli fråga om någon närmare kontroll av de uppgifter som en sökande lämnar, utan

registreringsmyndigheten får som regel godta den sökandes uppgifter, såvida det

inte finns anledning till annat. Närmare anvisningar om vad som fordras av

ansökningen i berört hänseende bör - liksom tidigare - ges i förordning.

 I förhållande till vad som gäller enligt paragrafens tidigare lydelse innebär

de ändrade kraven på den sökandes allmänna lämplighet en skärpning. De gamla

reglerna var utformade särskilt med tanke på de mäklare som vid tiden för den

lagens ikraftträdande var yrkesverksamma och därför skulle inlemmas i registre-

ringsförfarandet. För att möjliggöra en smidig övergång till det nya systemet

fanns det skäl att ställa kraven på den allmänna lämpligheten förhållandevis

lågt. Utgångspunkten är nu en helt annan. I stället för redan yrkesverksamma

mäklare avser ansökningarna nu - bortsett från ett fåtal personer som på grund

av avregistrering eller av andra skäl inte varit yrkesverksamma en tid -

uteslutande personer som för första gången söker behörighet för att utöva

fastighetsmäklaryrket. Den förändrade situationen ger anledning att ställa högre

krav på den sökandes allmänna lämplighet än vad som följer av den gamla lagen.

 Liksom tidigare är inte avsikten att prövningen av den personliga lämpligheten

skall ta sikte på sökandens fallenhet för mäklaryrket. Det i punkt 5 införda

redbarhetsrekvisitet är avsett att markera att prövningen i stället skall ta

sikte på frågan om den sökandes allmänna hederlighet, pålitlighet och integritet

motsvarar de krav som bör ställas på en mäklare mot bakgrund av den i flera

avseenden ansvarsfulla förtroendeställning som mäklaren intar i förhållande till

både uppdragsgivaren och dennes motpart.

 Regelmässigt bör Fastighetsmäklarnämnden, såsom tidigare förekommit vid

länsstyrelsens registrering, kontrollera om en sökande förekommer i polis-

register eller i utsökningsregistret. När det gäller anteckningar i

polisregister är det i första hand fällande domar beträffande förmögenhetsbrott,

ekonomisk brottslighet och våldsbrott som bör uppmärksammas. Några konkreta

anvisningar om hur en fällande dom skall påverka möjligheten till registrering

kan av uppenbara skäl inte ges. Många faktorer påverkar bedömningen. Exempelvis

bör beaktas hur långt tillbaka i tiden brottsligheten ligger, brottets art och

svårhet, om det är fråga om ett enstaka brott eller flera och om det har

förekommit upprepade lagföringar. En generell utgångspunkt för lämplighetsbedöm-

ningen i berört hänseende bör vara att registrering skall medges endast om det

vid en samlad bedömning av omständigheterna i ansökningsärendet finns anledning

att utgå ifrån att sökanden trots den dokumenterade brottsligheten kan anses

vara lämplig som fastighetsmäklare.

 I kravet på redbarhet ligger givetvis ett krav på redbarhet också i ekonomiska

angelägenheter. Förutom ekonomiska brott kan underlåten betalning eller

amortering av skulder med ränta eller annan misskötsel av ekonomiska åtaganden

ge anledning till tvekan om en persons lämplighet som fastighetsmäklare. Inte

heller här går det att ange några fasta hållpunkter för bedömningen utan den får

ske enligt samma principer som nyss angivits i fråga om vilken verkan begångna

brott skall ha i registreringsärendet.

 När det vid prövningen enligt punkt 5 framkommer omständigheter som ger

anledning till tveksamhet huruvida registrering bör medges, bör den sökande

regelmässigt beredas tillfälle att yttra sig och komplettera ansökningen.

 I andra stycket lämnas upplysning om att regeringen eller den myndighet

regeringen bestämmer meddelar närmare bestämmelser om villkoren för registrering

och om registreringsförfarandet. Registreringsavgift och årlig avgift bestäms av

regeringen.

7 § Tillsyn över de fastighetsmäklare som är registrerade enligt 5 § utövas av

Fastighetsmäklarnämnden. Nämnden skall se till att fastighetsmäklarna i sin

verksamhet iakttar sina skyldigheter enligt denna lag.

 En registrerad mäklare är skyldig att låta Fastighetsmäklarnämnden granska

akter, bokföring och övriga handlingar som hör till verksamheten samt att lämna

de uppgifter som begärs för tillsynen.

Paragrafen, som är ny, innehåller i första stycket en bestämmelse som ger

Fastighetsmäklarnämnden ansvaret för den löpande tillsynen över fastighetsmäkla-

re. I andra stycket ges ramarna för nämndens befogenheter i tillsynsarbetet.

Frågorna har behandlats i avsnitt 7.4.

 Första stycket anger att i rollen som tillsynsmyndighet ligger att Fastig-

hetsmäklarnämnden skall ta upp och utreda inte bara sådana ärenden som

aktualiseras genom en anmälan mot en mäklare utan nämnden bör också ta egna

initiativ för att undersöka förhållanden som kommer till dess kännedom på annat

sätt. Uppslag till sådana initiativ kan fås exempelvis genom att något visst

fall har uppmärksammats i massmedierna eller via mäklares annonsering. Det skall

också stå nämnden fritt att i tillsynsarbetet ta upp och utreda frågor utan att

det har föranletts av misstankar mot någon speciell mäklare. Det kan t.ex. vara

fråga om att nämnden finner anledning att bland ett antal mäklare undersöka om

det mer allmänt tillämpas en viss praxis som nämnden funnit skäl att ingripa mot

i ett konkret fall. Om nämnden ingriper mot en mäklare, bör den se till att

mäklaren rättar sig efter det beslut som nämnden meddelat. Gör mäklaren inte

det, bör nämnden snabbt ingripa med nya åtgärder.

 Som nämnts i avsnitten 7.3 och 7.4 kan Fastighetsmäklarnämnden inhämta

kunskaper från andra myndigheter och från annat håll, bl.a.

branschorganisationerna och andra som har kännedom om förhållanden på

fastighetsmarknaden. I vilka fall det skall ske får avgöras av nämnden i det

enskilda fallet. Det kan förutsättas att nämnden inom sig kommer att få en sådan

sammansättning att den kommer att ha tillgång till information om förhållandena

i branschen.

 I andra stycket anges vilka skyldigheter mäklaren har att medverka vid

Fastighetsmäklarnämndens utredningsarbete i tillsynsärenden. Mäklaren är skyldig

att ge nämnden tillgång till alla de handlingar som kan vara av betydelse i det

ärende som utreds. Han är också skyldig att lämna nämnden de uppgifter som

begärs för tillsynen. Inte bara handlingarna i enskilda förmedlingsuppdrag

omfattas av bestämmelsen, utan den omfattar även andra handlingar ur vilka

information kan hämtas, exempelvis bokföringen i mäklarens rörelse. I 22 §

bokföringslagen (1975:125) finns en bestämmelse om näringsidkares skyldighet att

arkivera handlingar. Skulle det efterfrågade materialet vara lagrat på data,

innebär det naturligtvis inget undantag från mäklarens skyldighet att hålla det

tillgängligt för nämndens granskning.

 Om en mäklare inte låter Fastighetsmäklarnämnden göra en sådan granskning som

bestämmelsen medger eller om mäklaren vägrar att lämna uppgifter som begärs för

tillsynen, kan nämnden avregistrera mäklaren med stöd av 8 § första stycket 3.

Frågan om avregistrering i dessa fall, där det närmast blir fråga om beslut på

formella grunder, behandlas närmare i författningskommentaren i anslutning till

den bestämmelsen.

8 § Fastighetsmäklarnämnden skall återkalla registreringen för den fastig-

hetsmäklare som

 1. inte längre uppfyller kraven enligt 6 §,

 2. inte betalar föreskriven registreringsavgift, eller

 3. handlar i strid med sina skyldigheter enligt denna lag.

 Ett beslut om återkallelse gäller omedelbart.

 Om det kan anses vara tillräckligt, får Fastighetsmäklarnämnden i stället för

att återkalla registreringen meddela varning. Är förseelsen ringa, får påföljd

underlåtas.

Paragrafen motsvarar 6 § i den gamla lagen. Den behandlar de påföljder -

återkallelse av registrering, alternativt varning - som står Fastig-

hetsmäklarnämnden till buds vid ingripande mot mäklare som inte längre uppfyller

kraven för registrering, som inte har betalat föreskriven registreringsavgift

eller som handlat i strid med de regler som gäller för en mäklare enligt denna

lag. Förutom att paragrafen har omredigerats, har i första styckets tredje punkt

tagits in en ny generell regel som innebär att avregistrering respektive varning

står tillsynsmyndigheten till buds i samtliga fall när en mäklare handlar i

strid med någon bestämmelse i lagen.

 Första punkten hänvisar till de krav som ställs upp i 6 § och som gäller för

prövningen av en ansökan om registrering. Genom att den paragrafen har ändrats i

ett par hänseenden, har förutsättningarna för ingripande med stöd av första

punkten vidgats på motsvarande sätt.

 Den ena ändringen i 6 § gäller en ny förutsättning för att registrering skall

beviljas. Den sökande skall ha för avsikt att vara verksam som

fastighetsmäklare. Genom första punktens hänvisning till 6 § gäller denna

förutsättning på motsvarande sätt en registrerad mäklare. Av denne krävs att han

skall vara fortsatt yrkesverksam för att få behålla registreringen. Ett kortare

avbrott i yrkesverksamheten, t.ex. i samband med barns födelse,

militärtjänstgöring eller vidareutbildning skall inte föranleda avregistrering.

Men den som tills vidare har upphört med sin verksamhet eller som för en längre

tid av någon anledning har valt att inte bedriva verksamhet som

fastighetsmäklare har inte rätt att behålla registreringen. I dessa fall får

vederbörande göra en ny ansökan, om det blir aktuellt att åter ta upp

verksamheten. Prövningen sker då enligt kraven vid den tidpunkten och särskilt

vad gäller utbildningskraven kan situationen då ha förändrats.

 Den andra ändringen i 6 § gäller kravet på den sökandes allmänna lämplighet. I

punkt 5 har införts ett uttryckligt redbarhetsrekvisit. Som framgår av

specialmotiveringen till den bestämmelsen skall den sökandes allmänna

hederlighet, pålitlighet och integritet bedömas i förhållande till de krav som

bör ställas på en mäklare med hänsyn till den förtroendeställning i förhållande

till både uppdragsgivaren och dennes motpart som mäklaren intar. Motsvarande

bedömning skall, till följd av första punktens hänvisning till 6 §, göras även

beträffande en registrerad mäklare. Det är då inte fråga om att granska

mäklarens agerande i hans yrkesmässiga verksamhet. Den bedömningen sker enligt

punkt 3. Vad det gäller är sådana förhållanden som, utan att de har någon direkt

koppling till mäklarens yrkesmässiga verksamhet, så allvarligt påverkar tilltron

till mäklarens förmåga att sköta sina uppgifter att en återkallelse av

registreringen bör övervägas.

 Förutsättningarna för bedömningen är något annorlunda när det gäller en

yrkesverksam mäklare än när det är fråga om en person som söker sig till

mäklaryrket. Generellt bör gälla att möjligheten till avregistrering skall

användas något mer restriktivt än vad som är motiverat när det är fråga om att

avslå en ansökan om registrering.

 Det ligger i sakens natur att sådana omständigheter som, utan att de direkt är

hänförliga till mäklarens yrkesverksamhet, skall kunna föranleda avregistrering

eller varning måste vara av allvarligt slag. Som exempel på sådana

omständigheter kan nämnas bedrägeribrott, tillgreppsbrott och ekonomisk

brottslighet. Omständigheter av det slaget bör emellertid i regel inte ses

isolerade och ensamma läggas till grund för ett avregistreringsbeslut. I

bedömningen får vägas in också andra faktorer som kan vara av betydelse för

mäklarens lämplighet. Framför allt gäller det hur länge mäklaren har varit

yrkesverksam och hur han har skött sina uppdrag under den tiden. På motsvarande

sätt som när det gäller lämplighetsbedömningen enligt 6 § beträffande den som

söker registrering bör den generella utgångspunkten vara att avregistrering

skall ske om det inte vid en samlad bedömning av samtliga omständigheter finns

anledning att utgå ifrån att mäklaren, trots dokumenterad brottslighet eller de

andra omständigheter som det kan vara fråga om, kan anses vara lämplig att

fortsätta verksamheten som fastighetsmäklare. Också i detta sammanhang finns

anledning att särskilt framhålla att det övergripande syftet med lämplighetsbe-

dömningen skall vara att, med omsorg om mäklarnas uppdragsgivare och deras

motparter, verka för en god standard inom mäklarkåren och att hänsynen till

mäklarens personliga intresse i saken inte får tillmätas så stor betydelse att

det övergripande målet sätts åt sidan.

 Enligt tredje punkten kan en registrering återkallas när en mäklare handlar i

strid med sina skyldigheter enligt denna lag. Genom detta kopplas

sanktionsmöjligheterna inte bara till samtliga specifika bestämmelser i lagen

som berör mäklarens arbete. Även mäklarens generellt formulerade skyldighet i 12

§ att i allt iaktta god fastighetsmäklarsed omfattas av tredje punkten. För den

närmare innebörden av begreppet god fastighetsmäklarsed hänvisas till avsnitt

10.2. I detta inbegrips också det fallet att mäklaren gör sig skyldig till brott

vid utförandet av uppdraget. Även när det gäller tredje punkten kan en

hänvisning göras till vad som ovan sagts om utgångspunkten för

påföljdsbedömningen och om syftet med lämplighetsprövningen.

 Frågan om återkallelse av registrering kan uppkomma i några speciella

situationer där beslutet måste fattas på i huvudsak formella grunder. Enligt 7 §

andra stycket är en mäklare skyldig att dels låta tillsynsmyndigheten granska

akter, bokföring och övriga handlingar som hör till verksamheten, dels lämna de

uppgifter som behövs för tillsynen. Den som inte följer en anmaning att lämna

uppgifter eller som vägrar att låta Fastighetsmäklarnämnden ta del av handlingar

i tillsynsärendet riskerar avregistrering. Eftersom utredningen i tillsynsären-

det i ett sådant fall hindras, måste ett beslut helt eller delvis fattas på

formella grunder.

 En avregistrering kan naturligtvis i en del fall, beroende på tillsynsärendets

art, framstå som en omotiverat sträng reaktion på exempelvis en mäklares ovilja

att besvara tillsynsmyndighetens föreläggande. När en mäklare vägrar att

samarbeta i ett tillsynsärende bör dock som regel en avregistrering ske. Den

principen bör tillämpas enhetligt och oberoende av vad som i tillsynsärendet

läggs mäklaren till last. En så pass sträng hållning skall ses mot bakgrund av

att en fungerande tillsynsverksamhet i hög grad är beroende av att utredningen i

tillsynsärenden kan bedrivas skyndsamt och att beslut inte onödigtvis fördröjs.

Möjligheten till en kraftfull reaktion från tillsynsmyndighetens sida är avsedd

att öka respekten för tillsynsmyndighetens arbete och dess förelägganden och

därigenom bidra till en snabbare handläggning av tillsynsärendena. En

avregistrering på formella grunder är naturligtvis inte något som drabbar den

mäklare som lever upp till rimliga krav på god fastighetsmäklarsed. Att inte

besvara ett föreläggande från tillsynsmyndigheten får nämligen anses stå klart i

strid med god fastighetsmäklarsed.

 För att ett ingripande mot en mäklare som inte besvarar ett föreläggande skall

kunna ske utan onödigt dröjsmål är det viktigt att det av föreläggandet tydligt

framgår när svaret senast skall vara tillsynsmyndigheten till handa. Det finns

inte något krav på att det av föreläggandet framgår vilka följderna kan bli om

föreläggandet inte följs. Det kan ändå vara lämpligt i situationer där det finns

anledning att misstänka att ett uteblivet svar beror på förbiseende, att en

påminnelse, försedd med en erinran om risken för avregistrering sänds ut.

 Det bör inte komma i fråga att en mäklare avregistreras utan att han fått en

upplysning om att han kan avregistreras för det fall han inte besvarar ett

föreläggande från nämnden.

 I förordning bör föreskrivas en skyldighet för mäklaren att fortlöpande hålla

tillsynsmyndigheten underrättad om under vilken firma och under vilken adress

han bedriver sin verksamhet. Därför bör det vara tillräckligt att ett

föreläggande sänds till mäklaren i vanligt brev under den senast anmälda

adressen.

 Den mäklare som blir avregistrerad kan få avregistreringsbeslutet prövat av

allmän förvaltningsdomstol, jfr 9 §. Om beslutet om avregistrering har fattats

uteslutande eller i huvudsak på formella grunder, har även länsrätten att göra i

huvudsak samma formella bedömning som den Fastighetsmäklarnämnden har gjort,

vilket innebär att det i de flesta fall kommer att saknas förutsättningar för en

ändring av Fastighetsmäklarnämndens beslut. Detta gäller även om mäklaren före

länsrättens avgörande men efter nämndens beslut har ändrat sig och tillhandahål-

lit det efterfrågade materialet för granskning eller lämnat de begärda upp-

gifterna. Alternativet för mäklaren blir därför i regel att ge in en ny ansökan

om registrering. Vid prövningen av en sådan ansökan får Fastighetsmäklarnämnden

beakta både anledningen till avregistreringen och omständigheterna i det

ansvarsärende som pågick vid tiden för avregistreringen. För att en fullständig

bedömning av den avregistrerade mäklarens lämplighet som mäklare skall kunna ske

torde det i regel få krävas att utredningen i tillsynsärendet först slutförs. Om

det däremot står klart att det som i tillsynsärendet läggs mäklaren till last

inte är av allvarligare slag än att han, även om han fälls, med beaktande av

samtliga omständigheter kan anses lämplig att på nytt registreras, bör ett

registreringsbeslut kunna fattas utan att utredningen i tillsynsärendet har

slutförts.

 I andra stycket föreskrivs att ett beslut om återkallelse gäller omedelbart. En

mäklare kan alltså inte fördröja ett ingripande genom att överklaga

Fastighetsmäklarnämndens beslut.

 I tredje stycket har tagits in en ny bestämmelse som gör det möjligt att avstå

från påföljd om en förseelse är ringa. Eftersom paragrafen enligt sin

ordalydelse kan tillämpas i en rad skilda situationer, måste det finnas en

möjlighet att avstå från påföljd när det är fråga om enklare förseelser och en

varning framstår som en för sträng påföljd. När valet står mellan att varna och

avstå från påföljd - dvs. när registreringen inte står på spel - bör bedömningen

enbart avse den anmärkning som riktats mot mäklaren. Sådana hänsyn som gör sig

gällande när en avregistrering är aktuell skall i princip inte påverka frågan om

en varning skall utdelas eller inte.

 Första meningen i tredje stycket har utformats i enlighet med Lagrådets för-

slag.

9 § Fastighetsmäklarnämndens beslut enligt denna lag får överklagas hos allmän

förvaltningsdomstol.

 Prövningstillstånd krävs vid överklagande till kammarrätten.

Paragrafen innehåller en ny överklagandebestämmelse. Enligt första stycket får

Fastighetsmäklarnämndens beslut överklagas till allmän förvaltningsdomstol.

Eftersom Fastighetsmäklarnämnden är belägen i Stockholm kommer de beslut som

överklagas att prövas av Länsrätten i Stockholms län (jfr 14 § lagen (1971:289)

om allmänna förvaltningsdomstolar).

 Enligt andra stycket krävs prövningstillstånd för att kammarrätten skall pröva

talan. Enligt 34 a § förvaltningsprocesslagen (1971:291) får kammarrätten i de

fall det är särskilt föreskrivet pröva ett överklagande från länsrätten endast

om kammarrätten har meddelat prövningstillstånd. Sådant tillstånd meddelas om

det finns anledning att ändra länsrättens avgörande (ändringsdispens), om det är

av vikt för ledningen av rättstillämpningen att en överprövning görs

(prejudikatdispens) eller om det annars finns synnerliga skäl att pröva talan

(extraordinär dispens), jfr prop. 1993/94:133 s. 33 f.

10 § Den som uppsåtligen yrkesmässigt förmedlar fastigheter i strid med vad som

föreskrivs om registrering i 5 § döms till böter eller fängelse i högst sex

månader.

Paragrafen innehåller en ny straffbestämmelse, genom vilken uppsåtlig yrkes-

mässig fastighetsförmedling kriminaliseras när verksamheten i strid med reglerna

om registrering i 5 § bedrivs av någon som inte är registrerad. Frågan har

behandlats i avsnitt 8.

 Som framgår av bestämmelsens ordalydelse innehåller den inte någon allmän

straffsanktion mot den som utger sig för att vara registrerad som

fastighetsmäklare. Straffbestämmelsen tar sikte på den faktiska verksamheten och

den riktar sig mot den som yrkesmässigt förmedlar fastigheter, oavsett under

vilka former förmedlingen bedrivs. Eftersom advokater och de som förmedlar

enbart hyresrätter är undantagna från registreringsplikten, berörs de inte av

ansvarsbestämmelsen.

 Den närmare innebörden av begreppet yrkesmässig fastighetsförmedling framgår av

specialmotiveringen till den tidigare lagens 1 och 4 §§ (prop. 1983/84:16 s. 28

och 30).

 Att straffbudet riktar sig mot yrkesmässig fastighetsförmedling innebär inte

att det för ansvar enligt bestämmelsen skall krävas att den yrkesmässiga

verksamheten har resulterat i ett eller flera slutförda förmedlingsuppdrag. I en

del fall kan det vara svårt att klarlägga om en viss verksamhet har resulterat i

att uppdrag har slutförts. För att det skall vara möjligt att utan tidsutdräkt

och utan omfattande utredningsinsatser ingripa mot den som i strid med kravet på

registrering är verksam som fastighetsmäklare krävs det för ansvar enligt

bestämmelsen endast att verksamheten går ut på att handlägga förmedlingsuppdrag.

Det kan då vara tillräckligt att någon genom annonser eller på annat sätt

marknadsför objekt till salu eller bjuder ut sina tjänster och efterfrågar

uppdrag.

 I avsnitt 10.2 har behandlats frågan i vilken utsträckning mäklaren skall kunna

överlåta arbetsuppgifter till icke registrerade medhjälpare. Enligt vad som sägs

i det sammanhanget är utrymmet för delegering till oregistrerade medhjälpare

mycket begränsat. När arbete som hänför sig till ett förmedlingsuppdrag utförs

av någon annan sker det arbetet helt på den mäklares ansvar som har åtagit sig

uppdraget. Mot den beskrivna bakgrunden finns det anledning framhålla att

straffbestämmelsen inte är avsedd att tillämpas på sådana osjälvständiga

medhjälpare som inom ramen för ett anställningsförhållande utför vissa beordrade

arbetsmoment som i och för sig är sådana att de får utföras endast av den som är

registrerad som fastighetsmäklare. Den situationen får i stället hanteras genom

att den mäklare, vars uppdragsavtal det handlar om, i ett tillsynsärende blir

föremål för bedömningen huruvida han är lämplig som fastighetsmäklare.

 I vissa fall bör dock en anställd kunna åläggas ansvar. Den som med arbets-

givarens goda minne självständigt åtar sig förmedlingsuppdrag bör nämligen också

träffas av straffansvaret. Den situationen är allvarligare, eftersom det inte

finns någon behörig mäklare i bakgrunden som bär det formella ansvaret gentemot

köpare och säljare.

 Påföljden för den som förmedlar fastigheter utan att vara registrerad kan bli

böter eller fängelse i högst sex månader.

 Om påföljden bestäms till böter, innebär det enligt vad som framgår av 25 kap.

1 § brottsbalken att böterna döms ut i dagsböter eller, om brottet förskyller

lägre straff än trettio dagsböter, i penningböter. Det lägsta antalet dagsböter

som döms ut för ett brott är trettio och det högsta antalet är etthundrafemtio;

det lägsta dagsbotsbeloppet är trettio och det högsta är ettusen kronor (25 kap.

2 § brottsbalken). När brottet har ett lägre straffvärde än trettio dagsböter

och penningböter därför skall dömas ut, bestäms bötesbeloppet till lägst

etthundra kronor och högst tvåtusen kronor (25 kap. 3 § brottsbalken).

 Påföljden för den som är verksam som fastighetsmäklare utan att vara

registrerad bör vara dagsböter i de fall överträdelsen är av mindre kvalificerad

natur. Så kan vara fallet när överträdelsen har skett vid något enstaka

tillfälle eller av förbiseende, t.ex. efter det att registrering upphört. Om

överträdelser skett vid upprepade tillfällen eller om förmedlingen rört stora

värden, bör däremot en frihetsberövande påföljd kunna tillgripas.

 Att någon döms för brott mot 10 § innebär inte att han eller hon också redan på

den grunden förlorar rätten till ersättning för sitt arbete. Att ersättningen

kan sättas ned om mäklaren vid uppdragets utförande har åsidosatt sina

skyldigheter framgår av 23 §. Frågan om bortfall av rätten till provision för

den som yrkesmässigt förmedlar fastigheter i strid med registreringskravet har

behandlats i den allmänna motiveringen (se avsnitt 8).

 Som Lagrådet påpekat anges i enlighet med de nya föreskrifterna i brottsbalken

(se prop. 1993/94:130 s. 20 f.) uttryckligen att för straffansvar krävs uppsåt.

Åklagaren skall alltså visa att den mot vilken åtal väckts insett dels att han

förmedlat fastigheter, dels att detta skett yrkesmässigt, dels att han varit

skyldig att vara registrerad hos fastighetsmäklarnämnden och dels att sådan

registrering inte varit för handen när fastigheterna förmedlades. Någon

bevisning om att den tilltalade insett sin registreringsplikt behöver emellertid

inte föras eftersom den tilltalade får förutsättas känna lagen. Inte heller

behöver åklagaren bevisa att den tilltalade känt till att förmedlingen varit

yrkesmässig. Det räcker att den tilltalade känt till de omständigheter som gör

att domstolen vid en samlad bedömning hänför den fastighetsförmedling som

omfattas av åtalet till kategorin yrkesmässig förmedling.

Fastighetsmäklarens uppdrag

11 § Ett uppdragsavtal skall upprättas skriftligen. Mäklaren får inte åberopa

ett avtalsvillkor som inte har tagits in i uppdragsavtalet eller på annat sätt

har avtalats skriftligen. Detta gäller dock inte överenskommelser om ändring av

förmedlingsobjektets pris och andra villkor för överlåtelsen eller upplåtelsen.

 Om uppdraget är förenat med ensamrätt, får tiden för ensamrätten bestämmas till

högst tre månader åt gången. En överenskommelse om förlängning får träffas

tidigast en månad innan uppdragsavtalet skall upphöra att gälla.

Denna paragraf, som är ny, innehåller en bestämmelse om att uppdragsavtal skall

ingås i skriftlig form. I paragrafen regleras också giltighetstiden för ett

uppdragsavtal som är förenat med ensamrätt samt villkoren för förlängningen av

ett sådant avtal. Frågorna har behandlats i avsnitt 10.1.

 Till följd av lagens tvingande karaktär i konsumentförhållanden blir

paragrafens bestämmelser alltid tillämpliga på de uppdragsavtal som sluts mellan

en mäklare och en privatperson som säljer en fastighet som innehafts huvud-

sakligen för enskilt bruk och - i förekommande fall - när avtal sluts mellan en

mäklare och en privatperson som köper en fastighet huvudsakligen för enskilt

bruk (jfr 4 §). Om uppdragsgivaren är näringsidkare, gäller inget

skriftlighetskrav.

 I första stycket sägs att uppdragsavtalet skall vara skriftligt. I andra

meningen anges rättsföljden av att skriftlighetskravet inte iakttas. Mäklaren

får inte åberopa ett avtalsvillkor som inte har tagits in i uppdragsavtalet

eller som inte skriftligen har överenskommit på annat sätt. Muntliga

avtalsvillkor blir alltså inte ogiltiga i och för sig. Uppdragsgivaren skall

alltid kunna åberopa även ett muntligt villkor. Mäklaren däremot skall endast

kunna åberopa skriftliga villkor. Det ligger därför i mäklarens intresse att

uppdragsavtalet till alla delar inflyter i den skriftliga överenskommelsen.

 Om parterna inte har träffat någon överenskommelse i en fråga som regleras i

mäklarlagen, har mäklaren naturligtvis rätt att åberopa lagens bestämmelser.

 Det ligger i sakens natur att både mäklaren och uppdragsgivaren undertecknar

avtalet och att parterna tar var sitt exemplar.

 Även ändringar i förmedlingsavtalet omfattas av skriftlighetskravet. Ibland kan

det naturligtvis ligga i uppdragsgivarens intresse att utan dröjsmål få till

stånd ändringar av något villkor i uppdragsavtalet som avser förmedlingsobjek-

tet. En sådan situation föreligger exempelvis när det för uppdragsgivaren skulle

vara förmånligt att acceptera ett anbud som i något hänseende avviker från vad

som angivits i uppdragsavtalet. Som anges i sista meningen i första stycket

gäller därför skriftlighetskravet inte ändringar i försäljningspriset och andra

köpevillkor som gäller förmedlingsobjektet. En mäklare som förhandlar med en

presumtiv köpare kan alltså per telefon snabbt träffa en överenskommelse med

säljaren om ändrade villkor för förmedlingsuppdraget. Men detta gäller alltså

bara de delar av förmedlingsavtalet, vari uppdragsgivaren kan ha preciserat det

minimipris han är beredd att acceptera eller andra villkor för en försäljning.

Alla andra förändringar i förmedlingsavtalet omfattas av skriftlighetskravet.

När ett förmedlingsavtal har fått ett delvis annat innehåll till följd av en

muntlig överenskommelse om köpevillkor får mäklaren vara beredd på att vid behov

lägga fram utredning om den muntliga ändringen av det ursprungliga uppdragsavta-

let.

 Frågan om skriftlighetskravet har följts kan bli aktuell inte bara i

förhållandet mellan parterna i uppdragsavtalet utan också när tillsynsmyndig-

heten skall ta ställning till om en mäklare har följt god mäklarsed.

 Sista meningen i första stycket har utformats i enlighet med Lagrådets förslag.

 I andra stycket anges att ensamrätten i ett uppdragsavtal får bestämmas till

högst tre månader åt gången. Samma bestämmelse fanns tidigare i 15 § tredje

stycket. Om ett ensamrättsavtal skall förlängas när avtalet har varit i kraft i

tre månader, gäller skriftlighetskravet naturligtvis även för en sådan

förlängning. Detta följer av bestämmelsen i första stycket. Ett ensamrättsavtal

kan inte automatiskt löpa under längre tid än tre månader. Däremot är det

naturligtvis inget som hindrar en överenskommelse om ett avtal på en månad,

vilket sedan förlängs automatiskt tills det varit i kraft i tre månader. En

förlängning av ett uppdragsavtal kan överenskommas i en särskild handling, men

det mest praktiska torde vara att överenskommelsen antecknas i uppdragsavtalets

originalexemplar och att anteckningen undertecknas av parterna.

 För att syftet med tremånadersregeln inte skall förfelas innehåller andra

stycket en regel om att en förlängning av avtalets giltighet får överenskommas

tidigast en månad innan avtalet annars skulle upphöra att gälla.

 Om ett villkor om längre giltighetstid än tre månader skulle tas in i ett

ensamrättsavtal med en konsument, kommer avtalets giltighetstid att upphöra tre

månader från avtalstillfället. Att avtalet upphör innebär bl.a. att

uppdragsgivaren oberoende av villkoret om ensamrätt kan vända sig till en annan

mäklare eller själv sälja fastigheten.

 För alla uppdragsavtal som inte innehåller någon bestämmelse om giltighetstid

gäller att uppdragsgivaren när som helst kan säga upp avtalet.

12 § Fastighetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt

iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens

och köparens intresse.

 Handpenning som fastighetsmäklaren har tagit emot skall utan dröjsmål

överlämnas till säljaren, om inte annat har överenskommits i särskild ordning.

 Pengar och andra tillgångar som mäklaren får hand om för någon annans räkning

skall hållas skilda från egna tillgångar.

Paragrafen motsvarar 9 § i den tidigare lagen. Första stycket har i klargörande

syfte genomgått en språklig förändring. Andra stycket, som är nytt, innehåller

en regel om mäklarens befattning med handpenning. Tredje stycket motsvarar den

tidigare paragrafens andra stycke.

 Första stycket har fått en ny lydelse som är avsedd att tydligare än vad som

tidigare varit fallet markera mäklarens speciella ställning som mellanman.

Första meningen har förtydligats så att det nu anges att mäklaren i allt skall

iaktta god fastighetsmäklarsed. Den valda formuleringen är avsedd att framhålla

mäklarens skyldighet att iaktta god fastighetsmäklarsed inte bara vid

fullgörandet av de enskilda förmedlingsuppdragen utan även i andra sammanhang

när han uppträder i sin yrkesroll. Det kan gälla exempelvis mäklarens

marknadsföring av sina tjänster. Olika frågor som har samband med begreppet god

fastighetsmäklarsed har behandlats i avsnitt 10.2. Vidare anges det nu särskilt

i andra meningen att mäklaren skall tillvarata både säljarens och köparens

intresse. Ordet "därvid" är avsett att markera att denna skyldighet är begränsad

till att gälla inom ramen för vad som följer av god mäklarsed.

 I andra stycket anges huvudregeln för hur mäklaren skall förfara med en

handpenning som köparen har lämnat till honom. Frågan har behandlats i avsnitt

14. Eftersom mäklaren inte kan åberopa någon som helst självständig rätt till

handpenningen, skall han utan dröjsmål vidarebefordra den till säljaren, om inte

något annat har överenskommits, t.ex. att mäklaren har fått ett särskilt uppdrag

att förvalta handpenningen. Ett sådant uppdrag skall grunda sig på ett avtal

mellan säljaren och köparen. Mäklaren bör inte kunna förvalta handpenningen med

stöd av blott en förtryckt klausul i uppdragsavtalet. Som regel bör det

förutsättas att mäklaren diskuterar frågan med köparen och säljaren och gör

klart för dem att handpenningen är avsedd för säljaren. Först när säljaren och

köparen har blivit ordentligt informerade bör mäklaren ta emot ett uppdrag att

förvalta handpenningen.

 I andra stycket har efter Lagrådets förslag tillagts "i särskild ordning" för

att tydligare markera att mäklaren inte kan förvalta handpenningen med stöd

blott av en förtryckt klasul i uppdragsavtalet.

 Som framgår av tredje stycket är mäklaren skyldig att hålla medel som han får

hand om för annans räkning åtskilda från sina egna tillgångar. Mäklaren är

skyldig att göra medlen räntebärande och de sätts i regel in på ett särskilt

klientmedelskonto. Mäklaren har naturligtvis ingen rätt till den upplupna

räntan. Denna skall oavkortad utbetalas till den som får kapitalbeloppet.

Ersättningen för mäklarens arbete med hanteringen av handpenningen får anses

ingå i den normala ersättningen för arbetet med ett uppdrag.

 Tredje stycket överensstämmer med den ursprungliga paragrafens andra stycke med

den ändringen att det numera anges att medel som mäklaren har om hand för annans

räkning skall hållas skilda från egna tillgångar. Ett avskiljande från egna

medel är nämligen en förutsättning för skydd mot krav från mäklarens borgenärer.

Däremot uppställs inte något krav på att medel från flera huvudmän skall hållas

avskilda från varandra. I lagen (1944:181) om redovisningsmedel anges de närmare

förutsättningarna för att medel på detta sätt skall vara förbehållna huvudmannen

(jfr NJA 1983 s. 109, 1985 s. 836, 1987 s. 18 och 517 samt 1989 s. 768).

13 § Fastighetsmäklaren får inte köpa en fastighet som han har i uppdrag att

förmedla. Mäklaren får inte heller förmedla en fastighet till någon sådan

närstående som avses i 4 kap. 3 § konkurslagen (1987:672).

 Om mäklaren eller någon honom närstående förvärvar en fastighet som mäklaren

före förvärvet har haft i uppdrag att förmedla, skall mäklaren genast anmäla

förvärvet till Fastighetsmäklarnämnden.

Paragrafen innehåller i första stycket en ny bestämmelse om dels förbud för en

mäklare att själv köpa en fastighet som han har ingått ett uppdragsavtal om att

förmedla, dels förbud mot att förmedla en sådan fastighet till den som är

närstående till fastighetsmäklaren. Den tidigare lagen innehöll i 17 § en

bestämmelse om att mäklaren i de nämnda situationerna inte skulle ha rätt till

ersättning för sitt förmedlingsarbete. Den nya regeln innebär däremot ett

ovillkorligt förbud mot s.k. självinträde och mot förmedling till en närstående

köpare. I andra stycket föreskrivs en anmälningsskyldighet för mäklaren, om

denne eller en honom närstående förvärvar en fastighet från en tidigare

uppdragsgivare. De närmare överväganden som ligger bakom den föreslagna be-

stämmelsen har redovisats i avsnitt 12.

 Förbudet mot att utnyttja ett förmedlingsuppdrag så att mäklaren lämnar rollen

som opartisk mellanman för att i stället träda in som uppdragsgivarens motpart

innebär att den mäklare som erbjuds att förmedla en fastighet som han själv är

intresserad av att förvärva inte kan åta sig ett sådant uppdrag. Han måste

direkt avböja det erbjudna uppdraget. Med hänsyn till det intresse som bär upp

regeln skulle det strida mot god fastighetsmäklarsed om mäklaren, innan han gett

till känna sitt eget intresse, skulle utnyttja situationen till att gå in i

diskussioner med säljaren om villkoren för försäljningen och liknande frågor.

Mäklaren bör därför omedelbart redovisa skälen för att han inte kan åta sig upp-

draget. Mäklaren bör hantera situationen på det beskrivna sättet inte bara när

han är helt klar över sitt intresse av att själv förvärva säljarens fastighet

utan i alla situationer där han känner på sig att han under vissa

förutsättningar kan komma att bli intresserad av ett förvärv för egen del. Inte

heller i situationer av det senare slaget kan nämligen mäklaren - om han åtar

sig uppdraget - förväntas leva upp till den opartiska ställning som hans

uppdragsgivare har rätt att vänta sig.

 Även om mäklaren vid den första kontakten med en säljare inte har något eget

intresse av den fastighet han enligt uppdragsavtalet skall förmedla, kan det

naturligtvis av olika skäl inträffa att mäklaren, först sedan han påbörjat ett

uppdrag, får ett eget intresse av att förväva fastigheten. I en sådan situation

har han endast två alternativ. Antingen får han hålla tillbaka sitt eget

intresse och fullfölja förmedlingsuppdraget i enlighet med avtalet, eller så får

han säga upp förmedlingsavtalet och ange sina skäl för det. Det senare

alternativet kan vara till nackdel för säljaren därför att försäljningen

fördröjs, men det kan också tänkas vara till gagn för säljaren, exempelvis om

det till slut visar sig att mäklaren i konkurrens med andra intresserade

erbjuder det högsta priset.

 När en mäklare valt att säga upp förmedlingsavtalet kan det inte godtas att han

omedelbart tar upp regelrätta förhandlingar med säljaren om ett förvärv. Han

skulle då utnyttja sin ställning på ett otillbörligt sätt. Han måste ge säljaren

rådrum att t.ex. anlita en annan mäklare och först därefter agera i konkurrens

med andra presumtiva köpare och på lika villkor.

 När det gäller förbudet mot förmedling till närstående har närståendebegreppet

preciserats genom en hänvisning till konkurslagens definition av närstående i 4

kap. 3 §. Den bestämmelsen ger innehåll åt skilda återvinningsbestämmelser som

har särskilda frister när det är fråga om en rättshandling med närstående.

Bestämmelsen är tvådelad. Det första stycket gäller för fysiska personer i

allmänhet, för vilka närståendekretsen bygger på den familjerättsliga

gemenskapen, medan det andra stycket gäller för näringsidkare och juridiska

personer. För de senare är närståendekretsen bestämd med utgångspunkt i viss

ekonomisk intressegemenskap. På fysiska personer som är näringsidkare skall

bestämmelsens båda led tillämpas, vilket således gäller även vid definitionen av

närståendebegreppet i förhållande till en mäklare.

 När det gäller närstående på grund av familjerättsliga band avses, förutom den

som är gift med mäklaren eller syskon till honom, den som är släkting i rätt

upp- eller nedstigande led eller är besvågrad med honom i rätt upp- eller

nedstigande led eller så att den ene är gift med den andres syskon. Därutöver

omfattas den som på ett annat sätt står mäklaren personligen särskilt nära. Med

det senare uttrycket avses i första hand den som mäklaren sammanlever med i

äktenskapsliknande förhållande samt fosterbarn.

 Begreppet närstående i förhållande till den som är näringsidkare omfattar,

enligt vad som närmare framgår av 4 kap. 3 § konkurslagen, fysisk eller juridisk

person som har en på ekonomiskt intresse grundad väsentlig gemenskap med

mäklaren. Detsamma gäller den som har ett bestämmande inflytande över mäklarens

verksamhet.

 Frågan hur en mäklare praktiskt skall förfara med hänsyn till förbudet mot

överlåtelse till en närstående kan i stort sett besvaras genom en hänvisning

till vad som ovan sagts om en mäklare som har ett eget intresse av säljarens

fastighet. Situationen är i princip densamma. Möjligen kan det i

närståendefallen oftare förekomma att mäklaren först sedan han lagt ner visst

arbete på förmedlingsuppdraget får kännedom om att någon som omfattas av

närståendebegreppet är intresserad av att köpa. Det förhållandet att han då

redan kan ha lagt ner både arbete och kostnader på uppdraget kan naturligtvis

inte påverka hans skyldighet att säga upp förmedlingsavtalet, om den närstående

vidhåller sitt intresse som köpare.

 Om mäklaren säger upp förmedlingsavtalet därför att han eller en honom

närstående vill förvärva fastigheten, skall mäklaren enligt andra stycket anmäla

sitt eller den närståendes förvärv till tillsynsmyndigheten. Det handlar här om

känsliga situationer som ovillkorligen bör komma till tillsynsmyndighetens

kännedom. Bestämmelsen syftar bl.a. till att motverka risker för att förbudet

mot självinträde kringgås. Med "närstående" avses i andra stycket samma

personkategori som i första stycket.

 Den mäklare som i strid mot bestämmelserna i paragrafen själv träder in som

köpare eller förmedlar en fastighet till någon närstående kan enligt 20 § bli

skyldig att ersätta den skada som han genom sitt förfarande har orsakat

säljaren. Det kan då vara fråga om exempelvis ersättningskrav till följd av att

priset blivit lägre än vad det skulle ha blivit, om mäklaren hade handlagt

försäljningsuppdraget omsorgsfullt och på ett opartiskt sätt. Brott mot

bestämmelsen i 13 § bör dessutom regelmässigt föranleda en åtgärd av

tillsynsmyndigheten enligt 8 §.

14 § En fastighetsmäklare får inte bedriva handel med fastigheter.

 Med att fastighetsmäklaren bedriver handel med fastigheter jämställs att

handeln bedrivs av

 1. någon med vilken fastighetsmäklaren är gift eller som tillhör hans hushåll,

eller

 2. en juridisk person över vars verksamhet fastighetsmäklaren eller någon som

han är gift med eller som tillhör hans hushåll har ett bestämmande inflytande.

 Mäklaren får inte heller ägna sig åt annan verksamhet som är ägnad att rubba

förtroendet för honom som mäklare.

Paragrafen, som är ny, innehåller bestämmelser om förbud för mäklaren att handla

med egna objekt och att ägna sig åt annan verksamhet som kan rubba förtroendet

för honom som mäklare. Frågorna har behandlats i avsnitt 13.

 Förbudet i första stycket mot fastighetshandel bygger på samma grundsyn som bär

upp förbudet i 13 § mot s.k. självinträde, nämligen att det är viktigt att

upprätthålla förtroendet för mäklaren som en opartisk mellanman. Förbudet mot

självinträde hindrar mäklaren från att köpa en fastighet som han har i uppdrag

att förmedla men inte att i sin verksamhet bjuda ut egna fastigheter till

försäljning tillsammans med sådana som han har fått i uppdrag att förmedla. Att

saluhålla egna objekt är dock, såsom framhållits i avsnitt 13, oförenligt med

mäklarens ställning. I denna paragraf föreskrivs därför uttryckligen att

mäklaren inte får förena förmedlingsverksamheten med handel med egna fastig-

heter. Härvidlag gör det ingen skillnad om mäklaren separerar de olika verk-

samhetsslagen så att förmedlingsverksamheten bedrivs i en juridisk person och

handeln med egna objekt i en annan. För mäklarens kunder är detta utan

betydelse. Den köpare som är intresserad av en salubjuden fastighet och som

vänder sig till en mäklare som har marknadsfört fastigheten räknar inte med -

och skall inte heller behöva räkna med - att mäklaren i själva verket är ägare

till fastigheten och därför företräder helt andra intressen än vad hans

yrkesroll ger vid handen.

 En mäklare har givetvis rätt att själv sälja sin privatbostad. Han får dock

inte göra det som ett led i sin mäklarverksamhet.

 I andra stycket har i enlighet med Lagrådets förslag tagits in uttryckliga

bestämmelser om att förbudet träffar också den situationen att mäklaren bedriver

handeln i en juridisk person skild från mäklarverksamheten samt det fallet att

fastighetshandeln bedrivs av någon med vilken mäklaren är gift eller har

hushållsgemenskap. Bestämmelserna i andra stycket går emellertid inte så långt

som Lagrådet föreslagit. I vad mån det kan finnas ägar- eller driftsituationer

avseende fastighetshandel som rubbar förtroendet för mäklaren utöver dem som

anges i andra stycket blir en sak för Fastighetsmäklarnämnden att bedöma inom

ramen för nämndens tillsynsverksamhet.

 Paragrafen innehåller i tredje stycket även ett allmänt förbud mot annan

verksamhet än fastighetshandel, om den är ägnad att rubba förtroendet för

mäklaren i hans yrkesroll. Det får lämnas åt praxis att närmare bestämma ramarna

för regelns tillämpning. En typ av situationer som faller under förbudet är när

mäklaren av olika skäl har försatt sig i en situation där han har att tillgodose

även andra intressen än uppdragsgivarens och dennes motparts. Som exempel på en

situation av det slaget kan nämnas en fastighetsmäklare som för en husfabrikants

räkning säljer eller förmedlar husbyggnadssatser. När en sådan mäklare har en

tomt att förmedla är han givetvis intresserad av att även sälja ett huspaket

till köparen. Risken är därför uppenbar att mäklaren på något sätt försöker

styra tomtspekulanterna att välja ett hus från den fabrikant som mäklaren

representerar eller att tomtköpet till och med görs beroende av att ett avtal om

köp av ett sådant hus kommer till stånd. Även om det i de enskilda fallen inte

skulle kunna påvisas att mäklarens dubbla lojaliteter leder till skada för

köpare eller säljare, har mäklaren inte rätt att förena mäklarsysslan med

försäljnings- eller förmedlingsuppdrag som typiskt sett är ägnade att rubba

förtroendet för mäklarens opartiska ställning. Den generella utgångspunkten för

bedömningen av dessa frågor skall vara att en mäklare inte får förena sin

förmedlingsverksamhet med någon annan verksamhet som kan ge anledning till

misstanke om att han skulle kunna påverkas av ovidkommande hänsyn till men för

köpare eller säljare vid fullgörandet av förmedlingsuppdragen.

15 § Fastighetsmäklaren får inte företräda köpare eller säljare som ombud.

Mäklaren får dock åta sig begränsade åtgärder i den mån god fastighetsmäklarsed

medger det.

Paragrafen, som är ny, innehåller en generell regel av innebörd att en mäklare

inte får företräda köpare eller säljare som ombud. De närmare övervägandena

bakom regeln har redovisats i avsnitt 11.

 Som närmare framgår av avsnitten 10 och 11 är en mäklares ställning som en i

princip opartisk mellanman inte förenlig med att mäklaren uppträder som ombud

för en uppdragsgivare. Förbudet mot ombudsuppdrag gäller i första hand "rena"

ombudssituationer, dvs. när mäklaren av uppdragsgivaren får fria händer att

företräda denne i anslutning till förmedlingsuppdraget. I fråga om uppdrag att

företräda uppdragsgivaren vid utförandet av enstaka avgränsade moment med

anknytning till förmedlingsuppdraget är förbudet inte absolut. Sådana begränsade

ombudsuppdrag är tillåtna i den mån de är förenliga med god fastighetsmäklarsed.

Vid bedömningen av vad god mäklarsed kräver bör utgångspunkten vara att

mäklarens roll är den opartiske mellanmannens. Undantaget från förbudet att vara

ombud är inte avsett att innebära något avsteg från synen på mäklarrollen.

Regeln är förestavad enbart av praktiska hänsyn. I vissa situationer kan

mäklaren behöva bistå parterna med att företräda en av dem i någon begränsad

rättshandling som är nödvändig för att överlåtelsen skall kunna slutföras, t.ex.

att kvittera köpeskillingen i samband med tillträdet, om säljaren inte då är

närvarande. En grundläggande förutsättning för att mäklaren skall kunna åta sig

ett sådant ombudsuppdrag med bibehållande av sin mellanmansställning är att den

rättshandling det är fråga om inte är tvistig mellan parterna. Dessa måste

alltså dessförinnan ha blivit ense om villkoren.

 Det får bli en uppgift för Fastighetsmäklarnämnden att utmejsla innebörden av

god fastighetsmäklarsed i detta avseende.

 Paragrafen är inte avsedd att hindra att en mäklare i anslutning till ett

förmedlingsuppdrag som ombud vidtar åtgärder gentemot andra än köparen eller

säljaren, t.ex. en bank eller en inskrivningsmyndighet.

 Förbudet att vara ombud omfattar inte heller den situationen att en mäklare har

fått domstols uppdrag att som god man enligt samäganderättslagen (1904:48)

försälja en fastighet på offentlig auktion.

 Den som handlar i strid med förbudet mot ombudsuppdrag kan bli föremål för

tillsynsmyndighetens åtgärd enligt 8 § samt ådra sig skadeståndsskyldighet

enligt 20 §.

 Som Lagrådet påpekat kan en advokat som uppfyller kriterierna på att vara

fastighetsmäklare - fastän han enligt 5 § inte är registreringsskyldig - inte

vara ombud för köpare eller säljare.

16 § Fastighetsmäklaren skall, i den mån god fastighetsmäklarsed kräver det, ge

köpare och säljare de råd och upplysningar som dessa kan behöva om fastigheten

och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren skall verka

för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan

antas vara av betydelse för köparen, liksom att köparen före förvärvet

undersöker eller låter undersöka fastigheten.

17 § Fastighetsmäklaren skall kontrollera vem som har rätt att förfoga över

fastigheten och vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastar

den.

18 § När förmedlingen avser en fastighet som en konsument köper huvudsakligen

för enskilt bruk, skall fastighetsmäklaren tillhandahålla köparen en skriftlig

beskrivning av fastigheten. Beskrivningen skall innehålla uppgifter i de

avseenden som har angetts i 17 § samt uppgift om fastighetens benämning,

taxeringsvärde och areal. Beskrivningen skall också innehålla uppgift om

byggnadens ålder, storlek och byggnadssätt.

 Vid förmedling som avses i första stycket skall mäklaren innan fastigheten

överlåts tillhandahålla köparen en skriftlig beräkning av dennes

boendekostnader.

Dessa paragrafer motsvarar 10, 11 och 12 §§ i den gamla lagen. De är till

innehållet oförändrade (specialmotivering, se prop. 1983/84:16 s. 37 f., 56 f.

och 66 f.).

19 § Fastighetsmäklaren skall verka för att köparen och säljaren träffar

överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte

annat har avtalats, skall mäklaren hjälpa köparen och säljaren med att upprätta

de handlingar som behövs för överlåtelsen.

20 § Om fastighetsmäklaren uppsåtligen eller av oaktsamhet åsidosätter sina

skyldigheter enligt 11-19 §§, skall han ersätta skada som till följd av detta

drabbar köparen eller säljaren. Om det är skäligt, kan skadeståndet sättas ned

eller helt falla bort.

 Om fastighetsmäklaren har betalat skadestånd till köparen på grund av skada som

köparen har tillfogats genom att fastigheten avviker från vad köparen har haft

anledning att räkna med, kan mäklaren kräva tillbaka skadeståndet från säljaren

i den mån också säljaren är ansvarig för skadan och det inte är oskäligt att

säljaren i sista hand får bära detta ansvar ensam.

Dessa paragrafer motsvarar 13 och 14 §§ i den gamla lagen. De är till sin

lydelse oförändrade, med de undantagen att hänvisningarna i 20 § har anpassats

till den ändrade paragrafnumreringen och de nya bestämmelserna i den nya lagen

samt att en språklig justering har gjorts i den paragrafen. Genom att nya

bestämmelser har tillkommit har mäklarens skadeståndsansvar enligt 20 § kommit

att bli mer omfattande. Det ansvaret skall enligt förslaget nu även avse

skriftlighetskravet och reglerna om ensamrättsavtal i 11 §, kravet i 12 § på att

mäklaren skall dels iaktta både säljarens och köparens intresse, dels i allt

iaktta god fastighetsmäklarsed, bestämmelsen om handpenningens hantering i samma

paragraf, förbudet mot självinträde och förmedling till närstående i 13 §,

förbudet mot handel med egna fastigheter m.m. i 14 § samt förbudet i 15 § mot

att företräda säljare eller köpare som ombud (specialmotivering till tidigare

bestämmelser, se prop. 1983/84:16 s. 41 f., 58 f. och 67).

Ersättning för fastighetsmäklarens uppdrag

21 § Om inte annat har avtalats, skall fastighetsmäklarens ersättning beräknas

efter viss procent på köpeskillingen (provision).

 Mäklaren har rätt till provision endast om avtalet om överlåtelse har träffats

genom mäklarens förmedling mellan uppdragsgivaren och någon som har anvisats av

mäklaren.

 Har mäklaren fått uppdraget med ensamrätt och träffas utan hans förmedling

avtal om överlåtelse inom den tid som ensamrätten gäller, har mäklaren rätt till

provision som om avtalet hade förmedlats av honom.

22 § Skall fastighetsmäklarens uppdrag ersättas i form av provision, har

mäklaren rätt till ersättning för kostnader endast om en särskild överens-

kommelse har träffats om detta.

23 § Fastighetsmäklarens ersättning kan sättas ned, om mäklaren vid uppdragets

utförande har åsidosatt sina skyldigheter mot köparen eller säljaren. Detta

gäller dock inte, om åsidosättandet är av ringa betydelse.

Dessa paragrafer motsvarar 15, 16 respektive 18 § i 1984 års mäklarlag.

Bestämmelserna har med vissa språkliga justeringar behållits oförändrade i den

nya lagen med endast det undantaget att den regel om avtalstiden vid

ensamrättsavtal i konsumentförhållanden som tidigare fanns i 15 § andra stycket

har flyttats till 11 § (beträffande författningskommentar, se prop. 1983/84:16

s. 44 f., 59 f. och 67 f.).

Övergångsbestämmelser

1. Denna lag träder i kraft den 1 juli 1995, då lagen (1984:81) om fastig-

hetsmäklare skall upphöra att gälla.

 2. Äldre bestämmelser gäller i fråga om uppdragsavtal som har ingåtts före den

nya lagens ikraftträdande.

 3. Äldre bestämmelser gäller i fråga om tillsynsärenden som har inletts före

ikraftträdandet.

 4. Bestämmelserna i 13 § i den nya lagen gäller även om uppdragsavtalet har

ingåtts före ikraftträdandet.

 5. Även om uppdragsavtalet har ingåtts före ikraftträdandet, gäller förbudet i

15 § i den nya lagen, om inte fastighetsmäklaren före ikraftträdandet har åtagit

sig att vara ombud.

Den nya lagen avses träda i kraft den 1 juli 1995 då den äldre lagen om

fastighetsmäklare skall upphöra att gälla. Efter den nya lagens ikraftträdande

skall alla tillsynsärenden inledas hos Fastighetsmäklarnämnden, oavsett om

förmedlingsavtalet har slutits före eller efter den nya lagens ikraftträdande.

Länsstyrelserna skall emellertid handlägga de ärenden som har inletts före den

nya lagens ikraftträdande. Enligt övergångsbestämmelserna skall därvid i

enlighet med allmänna principer äldre bestämmelser tillämpas på förmedlingsavtal

som har ingåtts före ikraftträdandet. Från denna princip finns två undantag. De

gäller rätten till självinträde (punkt 3) och möjligheten för en mäklare att ta

emot ett ombudsuppdrag när uppdragsavtalet har ingåtts före lagens ikraftträdan-

de (punkt 4). Dessa frågor har diskuterats i den allmänna motiveringen under

avsnitt 16.

 Bestämmelserna i punkterna 2-5 har förtydligats i enlighet med Lagrådets

förslag, varvid dock utformningen av punkt 4 justerats något för att omfatta

även anmälningsskyldigheten enligt 13 § andra stycket och punkt 5 givits en

något annorlunda språklig utformning.

Sammanfattning av departementspromemorian Ny fastighetsmäklarlag (Ds 1992:87)

I promemorian föreslås att en ny lag om fastighetsmäklare skall ersätta den

sedan år 1984 gällande fastighetsmäklarlagen. Förslaget syftar bl. a. till en

effektivisering av registrerings- och tillsynsfunktionerna samt en skärpning av

kraven på den som söker registrering som fastighetsmäklare. Förslaget innehåller

också nya regler om hur mäklarna skall utföra sina förmedlingsuppdrag. En

straffbestämmelse införs för den som är yrkesverksam som fastighetsmäklare utan

att vara behörig. Den nya lagen skall, i samma omfattning som den gamla, vara

tvingande till förmån för konsumenter.

 Promemorian är resultatet av en översyn av fastighetsmäklarlagen som har

genomförts inom Justitiedepartementet. Riksdagen tog hösten 1988 initiativ till

översynen sedan det i samband med behandlingen av en motion om mäklarlagen

framkommit att den praktiska tillämpningen av lagen är förenad med vissa

problem.

 När det gäller lagens tillämpningsområde klargörs rättsläget genom att en ny

regel föreslås om förmedling av utomlands belägna fastigheter. Regeln innebär

att lagen skall tillämpas om en väsentlig del av förmedlingsuppdraget fullgörs i

Sverige.

 En viktig del av förslaget går ut på att åstadkomma en effektiv kontroll av

lagens efterlevnad. Enligt förslaget skall branschen få ett betydande ansvar för

tillsynen av mäklarna. En ny branschförening skall genom en planerad

auktorisationsnämnd registrera och utöva tillsyn över de mäklare som väljer att

ansluta sig till en sådan organisation. Avsikten är att det för sådan anslutning

skall gälla högre krav än vad lagen anger för registrering vid länsstyrelse. De

mäklare som inte vill ställa sig under den branschadministrerade tillsynen skall

som hittills vara registrerade vid länsstyrelse. Det är bara dessa mäklare som

länsstyrelsen enligt förslaget skall ha den direkta tillsynen över. Härigenom

kommer att frigöras resurser som kan utnyttjas för en effektivare tillsyn av de

mäklare som kommer att stå kvar under offentlig tillsyn. Enligt förslaget skall

tillsynsarbetet koncentreras till en eller två länsstyrelser.

 Bötesstraff föreslås för den som yrkesmässigt bedriver registreringspliktig

fastighetsförmedling utan att vara registrerad.

 När det gäller förutsättningarna för registrering föreslås en skärpning av

kravet på den sökandes allmänna lämplighet genom att ett uttryckligt

redbarhetsrekvisit införs. Vidare föreslås att endast den som har för avsikt att

vara yrkesverksam skall ha rätt till registrering. Försäkringsbeloppet för den

obligatoriska ansvarsförsäkring som skall täcka den skadeståndsskyldighet som

kan drabba den mäklare som åsidosätter sina skyldigheter enligt lagen föreslås

höjt från 500 000 kronor till 1 500 000 kronor.

 Skriftlig form föreslås bli obligatorisk för alla uppdragsavtal. Muntliga avtal

och avtalsvillkor som inte har tagits in i uppdragsavtalet skall dock inte vara

ogiltiga. Sådana avtal eller avtalsvillkor skall enligt förslaget inte kunna

åberopas av mäklaren.

 Vidare föreslås i promemorian flera regler som på olika sätt tar sikte på

fastighetsmäklarnas sätt att fullgöra förmedlingsuppdragen. Grundsynen, som går

igen i flera av reglerna, är att en mäklare skall uppträda som en i princip

opartisk mellanman som både köpare och säljare skall kunna ha fullt förtroende

för. Mäklaren får enligt förslaget en uttrycklig skyldighet att iaktta både

säljarens och köparens intresse när han fullgör sitt uppdrag. Det föreslås i

enlighet med den regeln att det inte skall vara tillåtet för en mäklare att

företräda säljare eller köpare som ombud. Vidare föreslås förbud mot s. k.

självinträde. En mäklare skall inte ha rätt att utnyttja sin ställning genom att

själv träda in som köpare till en fastighet som han har åtagit sig att förmedla

eller som han erbjuds att förmedla. Det skall inte heller vara tillåtet för en

mäklare att bedriva handel med fastigheter. Inte heller annan verksamhet som är

ägnad att rubba förtroendet för mäklarens oberoende ställning skall kunna

förenas med mäklarverksamhet.

 Begreppet god fastighetsmäklarsed skall liksom hittills utvecklas och närmare

preciseras i praxis. Principerna för den utvecklingen diskuteras i promemorian

och i det sammanhanget tas några företeelser upp som exempel på förhållanden som

inte bör anses förenliga med ett krav på god fastighetsmäklarsed. Det gäller an-

litandet av oregistrerade medhjälpare vid fullgörandet av ett förmedlingsupp-

drag, underlåtenhet att redovisa spekulanter för uppdragsgivaren och

låneförmedling mot provision.

 Den nya lagen om fastighetsmäklare föreslås träda i kraft den 1 januari 1994.

Promemorians lagförslag

Förslag till lag om fastighetsmäklare

 Härigenom föreskrivs följande.

Inledande bestämmelser

1 § Med fastighetsmäklare avses i denna lag fysiska personer som yrkesmässigt

förmedlar fastigheter, delar av fastigheter, byggnader på annans mark,

tomträtter, bostadsrätter, andelsrätter avseende lägenhet, arrenderätter eller

hyresrätter.

2 § Vad som föreskrivs om fastigheter i denna lag skall också tillämpas på de

övriga förmedlingsobjekt som avses i 1 §. Vid förmedling av arrende eller hyra

tillämpas dock inte 18, 21 och 22 §. Vid förmedling av nyttjanderätt skall vad

som sägs om säljare avse den som överlåter eller upplåter nyttjanderätten och

vad som sägs om köpare avse motparten.

 Denna lag skall inte tillämpas på den som förmedlar enbart bostadsrätter som

upplåts av en bostadsrättsförening ansluten till en riksorganisation eller

regional organisation för bostadsrättsföreningar.

3 § Denna lag tillämpas på förmedling av fastigheter som är belägna utomlands,

om en väsentlig del av uppdraget fullgörs i Sverige.

4 § Om inte annat anges i det följande, får bestämmelserna i denna lag inte

frångås till nackdel för en konsument som köper en fastighet huvudsakligen för

enskilt bruk eller som säljer en fastighet som han har innehaft huvudsakligen

för enskilt bruk.

Registrering av fastighetsmäklare

5 § Varje fastighetsmäklare skall vara registrerad hos länsstyrelsen i det län

där han huvudsakligen är verksam. Detta gäller dock inte i fråga om advokater

eller sådana fastighetsmäklare som förmedlar enbart hyresrätter.

6 § För att en fastighetsmäklare skall bli registrerad krävs att han

 1. inte är underårig eller försatt i konkurs eller har förvaltare enligt 11 kap

7 § föräldrabalken,

 2. har försäkring som täcker den skadeståndsskyldighet intill 1 500 000 kronor

för varje skadefall som kan drabba honom om han åsidosätter sina skyldigheter

enligt 11-19 §§,

 3. har tillfredsställande utbildning,

 4. har för avsikt att vara yrkesverksam som fastighetsmäklare, samt

 5. är känd för redbarhet och i övrigt bedöms lämplig som fastighetsmäklare.

 Närmare föreskrifter om villkoren för registrering och om registreringsför-

farandet meddelas av regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer.

Registreringsavgift i form av ansökningsavgift och årlig avgift bestäms av

regeringen.

7 § Tillsyn över de fastighetsmäklare som är registrerade enligt 5 § utövas av

länsstyrelsen. Länsstyrelsen skall se till att fastighetsmäklarna i sin

verksamhet iakttar sina skyldigheter enligt denna lag.

 En mäklare som avses i första stycket är skyldig att låta tillsynsmyndigheten

granska akter, bokföring och övriga handlingar som hör till verksamheten samt

att lämna de uppgifter som begärs för tillsynen.

8 § Länsstyrelsen skall återkalla registreringen för den fastighetsmäklare som

 1. inte längre uppfyller kraven enligt 6 §,

 2. inte betalar föreskriven registreringsavgift, eller

 3. handlar i strid med sina skyldigheter enligt denna lag. Ett beslut om

återkallelse gäller omedelbart.

 Om det är tillräckligt kan länsstyrelsen i stället för att återkalla registre-

ringen meddela varning. Är förseelsen ringa, får påföljd underlåtas.

9 § Länsstyrelsens beslut enligt denna lag får överklagas till kammarrätten.

10 § Den som yrkesmässigt förmedlar fastigheter i strid med vad som föreskrivs

om registrering i 5 § döms till böter.

Fastighetsmäklarens uppdrag

11 § Uppdragsavtal skall upprättas skriftligen. Mäklaren får inte åberopa ett

avtalsvillkor som inte har tagits in i uppdragsavtalet eller på annat sätt har

överenskommits skriftligen. Detta gäller dock inte överenskommelser om ändring

av förmedlingsobjektets pris och andra köpevillkor.

 Om uppdraget är förenat med ensamrätt, får tiden för ensamrätten bestämmas till

högst tre månader åt gången. En överenskommelse om förlängning får träffas

tidigast en månad innan uppdragsavtalet skall upphöra att gälla.

12 § Fastighetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt med iakttagande

av både säljarens och köparens intresse. Han skall i allt iaktta god

fastighetmäklarsed.

 Handpenning som fastighetsmäklaren har tagit emot skall utan dröjsmål

överlämnas till säljaren, om mäklaren inte har fått i uppdrag att förvalta den.

 Pengar och andra tillgångar som mäklaren får hand om för någon annans räkning

skall hållas skilda från egna tillgångar.

13 § Fastighetsmäklaren får inte själv träda in som köpare eller förmedla en

fastighet till någon sådan närstående som avses i 4 kap. 3 § konkurslagen.

14 § En fastighetsmäklare får inte bedriva handel med fastigheter. Han får inte

heller ägna sig åt annan verksamhet som är ägnad att rubba förtroendet för honom

som mäklare.

15 § Fastighetsmäklaren får inte företräda köpare eller säljare som ombud.

16 § Fastighetsmäklaren skall, i den mån god fastighetsmäklarsed kräver det, ge

köpare och säljare de råd och upplysningar som de kan behöva om fastigheten och

andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren skall verka för

att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas

vara av betydelse för köparen, liksom att denne före förvärvet undersöker eller

låter undersöka fastigheten.

17 § Fastighetsmäklaren skall kontrollera vem som har rätt att förfoga över

fastigheten och vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastar

den.

18 § När förmedlingen avser en fastighet som en konsument köper huvudsakligen

för enskilt bruk, skall fastighetsmäklaren tillhandahålla köparen en skriftlig

beskrivning av fastigheten. Beskrivningen skall innehålla uppgifter i de

avseenden som har angetts i 17 § samt uppgift om fastighetens benämning,

taxeringsvärde och areal. Beskrivningen skall också innehålla uppgift om

byggnadens ålder, storlek och byggnadssätt.

 Vid förmedling som anges i första stycket skall mäklaren innan fastigheten

överlåts tillhandahålla köparen en skriftlig beräkning av dennes boendekost-

nader.

19 § Fastighetsmäklaren skall verka för att köparen och säljaren träffar över-

enskommelser i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte

annat har överenskommits, skall mäklaren hjälpa köparen och säljaren med att

upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen.

20 § Om fastighetsmäklaren uppsåtligen eller av oaktsamhet åsidosätter sina

skyldigheter enligt 11-19 §§, skall han ersätta skada som till följd härav

drabbar köparen eller säljaren. Om det är skäligt, kan skadeståndet sättas ned

eller helt falla bort.

 Om fastighetsmäklaren har betalat skadestånd till köparen på grund av skada som

denne har tillfogats genom att fastigheten avviker från vad köparen har haft

anledning att räkna med, kan mäklaren kräva tillbaka skadeståndet från säljaren

i den mån också denne är ansvarig för skadan och det inte är oskäligt att

säljaren i sista hand får bära detta ansvar ensam.

Ersättning för fastighetsmäklarens uppdrag

21 § Om inte annat har överenskommits, skall fastighetsmäklarens ersättning

beräknas efter viss procent på köpeskillingen (provision).

 Mäklaren har rätt till provision endast om avtalet om överlåtelse har träffats

genom hans förmedling mellan uppdragsgivaren och någon som har anvisats av

mäklaren.

 Har mäklaren fått uppdraget med ensamrätt och träffas utan hans förmedling

avtal om överlåtelse inom den tid som ensamrätten gäller, har mäklaren rätt till

provision som om avtalet hade förmedlats av honom.

22 § Skall fastighetsmäklarens uppdrag ersättas i form av provision, har

mäklaren rätt till ersättning för kostnader endast om en särskild över-

enskommelse har träffats om detta.

23 § Fastighetsmäklarens ersättning kan sättas ned, om mäklaren vid uppdragets

utförande har åsidosatt sina skyldigheter mot köparen eller säljaren. Detta

gäller dock inte, om åsidosättandet är av ringa betydelse.

_____________

 1. Denna lag träder i kraft den 1 januari 1994, då lagen (1984:81) om fastig-

hetsmäklare skall upphöra att gälla.

 2. Äldre bestämmelser gäller dock i fråga om förmedlingsavtal som har ingåtts

före den nya lagens ikraftträdande.

 3. Bestämmelsen i 13 § i den nya lagen skall tillämpas även om förmed-

lingsavtalet har ingåtts före ikraftträdandet.

 4. Även om förmedlingsavtalet har ingåtts före ikraftträdandet, skall 15 § i

den nya lagen tillämpas, om fullmakten lämnas efter ikraftträdandet.

Förteckning över de remissinsinstanser som har yttrat sig över promemorian Ny

fastighetsmäklarlag (Ds 1992:87)

Efter remiss har yttranden över promemorian avgetts av Hovrätten för Övre

Norrland, Kammarrätten i Göteborg, Kommerskollegiet, Skolverket,

Konsumentverket, Allmänna reklamationsnämnden, Konkurrensverket, länsstyrelsen i

Stockholms län, länsstyrelsen i Göteborgs- och Bohus län, länsstyrelsen i

Malmöhus län, länsstyrelsen i Gävleborgs län, länsstyrelsen i Värmlands län,

länsstyrelsen i Kopparbergs län, Högskolan i Gävle/Sandviken, Statens skola för

vuxna i Norrköping, Komvux Sorgenfri i Malmö, Juridiska fakultetsnämnden vid

Stockholms universitet, Institutet för fastighetsrättslig forskning vid Uppsala

universitet, Sveriges Advokatsamfund, Mäklarsamfundet, Sveriges Aktiva Fastig-

hetsmäklares Riksförbund (SAF), Svenska Fastighetsmäklarsällskapet, Svensk

Fastighetsförmedling, Sparbanken Fastighetsbyrå, Sverige Fastigheter, Garnisonen

AB, HSB:s Riksförbund, Villaägarnas riksförbund, Sveriges

Bostadsrättsföreningars Centralorganisation (SBC), Sveriges

Fastighetsägareförbund, Sveriges försäkringsförbund, Folksam, Svenska

Bankföreningen, och Sparbankernas Bank.

 Yttranden har också inkommit från Statens skola för vuxna i Härnösand,

Konsumentvägledarnas förening och fastighetsmäklaren Carl Lagercrantz

(Högskolemäklarföreningen).

 Liber-Hermods, Skaraborgsmäklaren AB och Vi i Småhus VIS Riksförbund har

avstått från att yttra sig.

Lagrådsremissens lagförslag

Förslag till fastighetsmäklarlag

 Härigenom föreskrivs följande.

Allmänna bestämmelser

1 § Med fastighetsmäklare avses i denna lag fysiska personer som yrkesmässigt

förmedlar fastigheter, delar av fastigheter, byggnader på annans mark,

tomträtter, bostadsrätter, andelsrätter avseende lägenhet, arrenderätter eller

hyresrätter.

2 § Vad som föreskrivs om fastigheter i denna lag tillämpas också på de övriga

förmedlingsobjekt som anges i 1 §. Vid förmedling av arrenderätt eller hyresrätt

tillämpas dock inte 18, 21 och 22 §§. Vid förmedling av nyttjanderätt skall vad

som sägs om säljare avse den som överlåter eller upplåter nyttjanderätten och

vad som sägs om köpare avse motparten.

 Denna lag tillämpas inte på den som förmedlar enbart upplåtelser av bostads-

rätter i en bostadsrättsförening som är ansluten till en riksorganisation eller

regional organisation för bostadsrättsföreningar.

3 § Bestämmelserna i denna lag tillämpas oavsett var fastigheten är belägen, om

en väsentlig del av mäklarens uppdrag fullgörs i Sverige.

4 § Om inte annat anges i det följande, får bestämmelserna i denna lag inte

frångås till nackdel för en konsument som köper en fastighet huvudsakligen för

enskilt bruk eller som säljer en fastighet som han har innehaft huvudsakligen

för enskilt bruk.

Registrering av fastighetsmäklare

5 § Varje fastighetsmäklare skall vara registrerad hos Fastighetsmäklarnämnden.

Detta gäller dock inte i fråga om advokater eller sådana fastighetsmäklare som

förmedlar enbart hyresrätter.

 Närmare bestämmelser om Fastighetsmäklarnämnden meddelas av regeringen.

6 § För att en fastighetsmäklare skall bli registrerad krävs att han

 1. inte är underårig eller försatt i konkurs eller har förvaltare enligt 11

kap. 7 § föräldrabalken,

 2. har försäkring som täcker den skadeståndsskyldighet som kan drabba honom, om

han åsidosätter sina skyldigheter enligt 11-19 §§,

 3. har tillfredsställande utbildning,

 4. har för avsikt att vara yrkesverksam som fastighetsmäklare, samt

 5. är redbar och i övrigt lämplig som fastighetsmäklare.

 Närmare föreskrifter om villkoren för registrering och om registre-

ringsförfarandet meddelas av regeringen eller den myndighet som regeringen

bestämmer. Registreringsavgift i form av ansökningsavgift och årlig avgift

bestäms av regeringen.

7 § Tillsyn över de fastighetsmäklare som är registrerade enligt 5 § utövas av

Fastighetsmäklarnämnden. Nämnden skall se till att fastighetsmäklarna i sin

verksamhet iakttar sina skyldigheter enligt denna lag.

 En registrerad mäklare är skyldig att låta Fastighetsmäklarnämnden granska

akter, bokföring och övriga handlingar som hör till verksamheten samt att lämna

de uppgifter som begärs för tillsynen.

8 § Fastighetsmäklarnämnden skall återkalla registreringen för den fastig-

hetsmäklare som

 1. inte längre uppfyller kraven enligt 6 §,

 2. inte betalar föreskriven registreringsavgift, eller

 3. handlar i strid med sina skyldigheter enligt denna lag.

 Ett beslut om återkallelse gäller omedelbart.

 Om det är tillräckligt kan Fastighetsmäklarnämnden i stället för att återkalla

registreringen meddela varning. Är förseelsen ringa, får påföljd underlåtas.

9 § Fastighetsmäklarnämndens beslut enligt denna lag får överklagas hos allmän

förvaltningsdomstol.

 Prövningstillstånd krävs vid överklagande till kammarrätten.

10 § Den som uppsåtligen yrkesmässigt förmedlar fastigheter i strid med vad som

föreskrivs om registrering i 5 § döms till böter eller fängelse i högst sex

månader.

Fastighetsmäklarens uppdrag

11 § Ett uppdragsavtal skall upprättas skriftligen. Mäklaren får inte åberopa

ett avtalsvillkor som inte har tagits in i uppdragsavtalet eller på annat sätt

har avtalats skriftligen. Detta gäller dock inte överenskommelser om ändring av

förmedlingsobjektets pris och andra köpevillkor.

 Om uppdraget är förenat med ensamrätt, får tiden för ensamrätten bestämmas till

högst tre månader åt gången. En överenskommelse om förlängning får träffas

tidigast en månad innan uppdragsavtalet skall upphöra att gälla.

12 § Fastighetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt

iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens

och köparens intresse.

 Handpenning som fastighetsmäklaren har tagit emot skall utan dröjsmål

överlämnas till säljaren, om inte annat har överenskommits.

 Pengar och andra tillgångar som mäklaren får hand om för någon annans räkning

skall hållas skilda från egna tillgångar.

13 § Fastighetsmäklaren får inte köpa en fastighet som han har i uppdrag att

förmedla. Mäklaren får inte heller förmedla en fastighet till någon sådan

närstående som avses i 4 kap. 3 § konkurslagen (1987:672).

 Om mäklaren eller någon honom närstående förvärvar en fastighet som mäklaren

före förvärvet har haft i uppdrag att förmedla, skall mäklaren genast anmäla

förvärvet till Fastighetsmäklarnämnden.

14 § En fastighetsmäklare får inte bedriva handel med fastigheter. Mäklaren får

inte heller ägna sig åt annan verksamhet som är ägnad att rubba förtroendet för

honom som mäklare.

15 § Fastighetsmäklaren får inte företräda köpare eller säljare som ombud.

Mäklaren får dock åta sig begränsade åtgärder i den mån god fastighetsmäklarsed

medger det.

16 § Fastighetsmäklaren skall, i den mån god fastighetsmäklarsed kräver det, ge

köpare och säljare de råd och upplysningar som dessa kan behöva om fastigheten

och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren skall verka

för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan

antas vara av betydelse för köparen, liksom att köparen före förvärvet

undersöker eller låter undersöka fastigheten.

17 § Fastighetsmäklaren skall kontrollera vem som har rätt att förfoga över

fastigheten och vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastar

den.

18 § När förmedlingen avser en fastighet som en konsument köper huvudsakligen

för enskilt bruk, skall fastighetsmäklaren tillhandahålla köparen en skriftlig

beskrivning av fastigheten. Beskrivningen skall innehålla uppgifter i de

avseenden som har angetts i 17 § samt uppgift om fastighetens benämning,

taxeringsvärde och areal. Beskrivningen skall också innehålla uppgift om

byggnadens ålder, storlek och byggnadssätt.

 Vid förmedling som avses i första stycket skall mäklaren innan fastigheten

överlåts tillhandahålla köparen en skriftlig beräkning av dennes boendekost-

nader.

19 § Fastighetsmäklaren skall verka för att köparen och säljaren träffar över-

enskommelse i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte annat

har avtalats, skall mäklaren hjälpa köparen och säljaren med att upprätta de

handlingar som behövs för överlåtelsen.

20 § Om fastighetsmäklaren uppsåtligen eller av oaktsamhet åsidosätter sina

skyldigheter enligt 11 - 19 §§, skall han ersätta skada som till följd av detta

drabbar köparen eller säljaren. Om det är skäligt, kan skadeståndet sättas ned

eller helt falla bort.

 Om fastighetsmäklaren har betalat skadestånd till köparen på grund av skada som

köparen har tillfogats genom att fastigheten avviker från vad köparen har haft

anledning att räkna med, kan mäklaren kräva tillbaka skadeståndet från säljaren

i den mån också säljaren är ansvarig för skadan och det inte är oskäligt att

säljaren i sista hand får bära detta ansvar ensam.

Ersättning för fastighetsmäklarens uppdrag

21 § Om inte annat har avtalats, skall fastighetsmäklarens ersättning beräknas

efter viss procent på köpeskillingen (provision).

 Mäklaren har rätt till provision endast om avtalet om överlåtelse har träffats

genom mäklarens förmedling mellan uppdragsgivaren och någon som har anvisats av

mäklaren.

 Har mäklaren fått uppdraget med ensamrätt och träffas utan hans förmedling

avtal om överlåtelse inom den tid som ensamrätten gäller, har mäklaren rätt till

provision som om avtalet hade förmedlats av honom.

22 § Skall fastighetsmäklarens uppdrag ersättas i form av provision, har

mäklaren rätt till ersättning för kostnader endast om en särskild över-

enskommelse har träffats om detta.

23 § Fastighetsmäklarens ersättning kan sättas ned, om mäklaren vid uppdragets

utförande har åsidosatt sina skyldigheter mot köparen eller säljaren. Detta

gäller dock inte, om åsidosättandet är av ringa betydelse.

____________

 1. Denna lag träder i kraft den 1 januari 1995, då lagen (1984:81) om fastig-

hetsmäklare skall upphöra att gälla.

 2. Äldre bestämmelser gäller i fråga om förmedlingsavtal som har ingåtts före

den nya lagens ikraftträdande.

 3. Länsstyrelserna skall handlägga tillsynsärenden som har inletts före

ikraftträdandet men då ännu inte har avgjorts.

 4. Även om förmedlingsavtalet har ingåtts före ikraftträdandet, skall 13 § i

den nya lagen tillämpas.

 5. Även om förmedlingsavtalet har ingåtts före ikraftträdandet, skall 15 § i

den nya lagen tillämpas, om uppdraget att vara ombud lämnas efter ikraft-

trädandet.

Lagrådets yttrande

Utdrag ur protokoll vid sammanträde 1994-05-24

Närvarande: f.d. regeringsrådet Bengt Hamdahl, justitierådet Bo[REDACTED_EFTERNAMN],

regeringsrådet Arne Baekkevold.

Enligt en lagrådsremiss den 5 maj 1994 (Justitiedepartementet) har regeringen

beslutat inhämta Lagrådets yttrande över förslag till fastighetsmäklarlag.

 Förslaget har inför Lagrådet föredragits av hovrättsassessorn Ingemar[REDACTED_EFTERNAMN].

 Förslaget föranleder följande yttrande av Lagrådet:

3 §

I paragrafen föreskrivs att lagen är tillämplig, om en väsentlig del av

mäklarens uppdrag fullgörs i Sverige. I författningskommentaren används

emellertid inte ordet "fullgörs" utan "utförs". Ordet "fullgör" för tankarna

till fullgörelse och därmed till de senare delarna av förmedlingsuppdraget och

särskilt då kontraktsskrivningen. Av författningskommentaren framgår emellertid

att tyngdpunkten i förmedlingsuppdraget ligger i marknadsföringen och de första

kontakterna med de presumtiva kunderna. Lagrådet förordar därför att "utförs"

används i lagtexten.

6 §

I punkt 1 i paragrafen anges vissa behörighetskrav. Lagrådet föreslår att

bestämmelsen kompletteras med ett förbud mot registrering av den som är

underkastad näringsförbud.

Punkten 2 av samma paragraf föreskriver skyldighet för registrerade

fastighetsmäklare att ha "försäkring som täcker skadeståndsskyldighet som kan

drabba honom". Av författningskommentaren framgår att avsikten är att i en

förordning ange försäkringsbeloppets storlek. En begränsning till beloppet

skulle emellertid stå i strid med lagens krav på full täckning. Lagrådet

föreslår därför att i lagen endast föreskrivs att fastighetsmäklare skall ha

"försäkring för skadeståndsskyldighet som kan drabba honom, om han åsidosätter

sina skyldigheter enligt 11-19 §§".

8 §

I tredje stycket i paragrafen föreskrivs att Fastighetsmäklarnämnden i stället

för att återkalla registreringen av en fastighetsmäklare kan meddela honom en

varning, om det är tillräckligt. Med hänsyn till att det här är fråga om

tämligen fria bedömningar föreslår Lagrådet att lagtexten mjukas upp på följande

sätt: "Om det kan anses vara tillräckligt, får Fastighetsmäklarnämnden i stället

för att återkalla registreringen meddela en varning".

10 §

I paragrafen har i enlighet med de nya bestämmelserna i brottsbalken (se prop.

1993/94:130 s. 20 ff) uttryckligen angivits att för straffansvar krävs uppsåt.

Åklagaren skall alltså visa att den mot vilken åtal väcks insett dels att han

förmedlat fastigheter, dels att detta skett yrkesmässigt, dels att han varit

skyldig att vara registrerad hos Fastighetsmäklarnämnden och dels att en sådan

registrering inte varit för handen när fastigheterna förmedlades. Någon

bevisning om att den åtalade insett sin registreringsplikt behöver emellertid

inte föras eftersom han får förutsättas känna lagen. Inte heller behöver

åklagaren bevisa att den åtalade känt till att förmedlingen varit yrkesmässig.

Det räcker att den tilltalade känt till de omständigheter som gör att domstolen

vid en samlad bedömning hänför den fastighetsförmedling som omfattas av åtalet

till kategorin yrkesmässig.

11 §

Första stycket tredje meningen i paragrafen innebär att en mäklare får åberopa

bl.a. muntliga överenskommelser om ändring av förmedlingsobjektets pris och

andra köpevillkor. Med hänsyn till att lagen omfattar också andra

rättshandlingar än köp, t.ex. upplåtelse av hyresrätt, föreslår Lagrådet att

meningen får följande lydelse: "Detta gäller dock inte överenskommelser om

ändring av förmedlingsobjektets pris och andra villkor för överlåtelsen eller

upplåtelsen."

12 §

Andra stycket av paragrafen innehåller en föreskrift om att handpenning som

fastighetsmäklaren har tagit emot utan dröjsmål skall överlämnas till säljaren,

om inte annat har överenskommits. I författningskommentaren sägs att mäklaren

inte bör kunna förvalta handpenningen med stöd av blott en förtryckt klausul i

uppdragsavtalet. Det bör i så fall komma till uttryck i lagtexten. Lagrådet

föreslår en föreskrift om att handpenningen skall överlämnas till säljaren "om

inte annat har överenskommits i särskild ordning".

14 §

I paragrafen föreskrivs förbud för fastighetsmäklare att bedriva handel med

fastigheter. Av författningskommentaren framgår att förbudet är avsett att

träffa också den situationen att mäklaren bedriver förmedlingsverksamheten i en

juridisk person och handeln med egna objekt i en annan. Detta bör i så fall

komma till uttryck i lagtexten. Lagrådet föreslår ett nytt andra stycke i

paragrafen av följande lydelse:

"Med att fastighetsmäklaren bedriver handel jämställs att handeln bedrivs av

1. någon med vilken fastighetsmäklaren är gift eller som tillhör hans hushåll,

2. en juridisk person över vars verksamhet fastighetsmäklaren eller någon som

avses under 1 var för sig eller tillsammans har ett bestämmande inflytande,

3. en juridisk person över vars verksamhet en juridisk person som avses under 2

ensam eller tillsammans med annan sådan juridisk person eller med

fastighetsmäklaren eller någon som avses under 1 har ett bestämmande

inflytande."

15 §

I författningskommentaren lämnas vissa anvisningar om vem den bör vända sig till

som önskar lämna någon i uppdrag att som hans ombud sälja eller köpa en

fastighet. Bland dem som kan komma i fråga för uppdraget nämns en advokat.

Eftersom en advokat som uppfyller kriterierna för fastighetsmäklare i 1 § -

fastän han enligt 5 § inte skall vara registrerad hos Fastighetsmäklarnämnden -

är att anse som fastighetsmäklare, kan det nämnda uttalandet inte avse en sådan

advokat. Denne måste naturligtvis också omfattas av förbudet att vara ombud.

Övergångsbestämmelserna. Lagrådet förordar att punkterna 2-5 förtydligas och får

följande lydelse:

"2. Äldre bestämmelser gäller i fråga om uppdragsavtal som har ingåtts före den

nya lagens ikraftträdande.

3. Äldre bestämmelser gäller i fråga om tillsynsärenden som har inletts före

ikraftträdandet.

4. Förbudet enligt 13 § i den nya lagen gäller även om uppdragsavtalet har

ingåtts före ikraftträdandet.

5. Även om uppdragsavtalet har ingåtts före ikraftträdandet gäller förbudet i

15 § i den nya lagen, om inte fastighetsmäklaren åtagit sig att vara ombud före

ikraftträdandet."

Justitiedepartementet

Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde den 8 september 1994

Närvarande: statsministern[REDACTED_EFTERNAMN], ordförande, och statsråden B.[REDACTED_EFTERNAMN],

Laurén,[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN], af[REDACTED_EFTERNAMN], Dinkelspiel,[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],
[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN], P.[REDACTED_EFTERNAMN]

Föredragande: statsrådet Laurén

Regeringen beslutar proposition 1994/95:14 Ny fastighetsmäklarlag.