Regeringens proposition

1995/96:17

Ändringar i bostadsrättslagen m.m.

Regeringen överlämnar denna proposition till riksdagen.

Stockholm den 21 september 1995

Mona[REDACTED_EFTERNAMN]

 Laila Freivalds

 (Justitiedepartementet)

Propositionens huvudsakliga innehåll

I propositionen föreslås flera lagändringar i det huvudsakliga syftet att stärka

bostadsrättens värde som pant. Det föreslås bl.a. att bostadsrättsföreningen

skall ha en legal panträtt med bästa förmånsrätt för fordran på avgifter till

föreningen. En förvärvare av bostadsrätten skall enligt förslaget inte ha något

betalningsansvar gentemot föreningen för den tidigare bostadsrättshavarens

skulder mot föreningen. Tvångsförsäljning enligt bostadsrättslagen föreslås bli

en uppgift för kronofogdemyndigheterna och skall i stor utsträckning genomföras

på samma sätt som en exekutiv försäljning. Vidare föreslås en ändring av

formkravet vid överlåtelse av bostadsrätt, så att köpet inte blir ogiltigt

därför att parterna i överlåtelsehandlingen har lämnat en oriktig uppgift om

köpeskillingen.

 De nya reglerna föreslås träda i kraft den 1 januari 1996.

Innehållsförteckning

1 Förslag till riksdagsbeslut................................ 4

2 Lagtext.................................................... 5

 2.1 Förslag till lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614) 5

 2.2 Förslag till lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt till

 fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt... 20

3 Ärendet och dess beredning................................. 24

4 Reformens inriktning....................................... 25

5 Bostadsrätten som pant..................................... 27

 5.1 Legal panträtt för bostadsrättsföreningens fordran.. 27

 5.1.1 Skall det införas en legal panträtt?.......... 27

 5.1.2 Vilka fordringar skall den legala panträtten omfatta?

 30

 5.1.3 Betalningsansvaret för föreningens fordran.... 32

 5.2 Tvångsförsäljning enligt bostadsrättslagen.......... 33

 5.2.1 Ett närmande av de båda försäljningsformerna.. 33

 5.2.2 Prövning av frågan om tvångsförsäljning skall ske 35

 5.3 Bostadsrättsföreningens skyldighet att underrätta panthavare

 i vissa fall........................................ 37

 5.4 Bör lös egendom som är föremål för handpanträtt kunna säljas

 med förbehåll för panträtten?....................... 38

 5.5 Panträtt som inte har beaktats vid exekutiv försäljning 39

 5.6 Panträttens ställning i vissa fall då bostadsrätten upphör 40

 5.7 Panthavares förvärv av pantsatt bostadsrätt......... 42

 5.8 Formkravet vid överlåtelse av bostadsrätt........... 44

 5.8.1 Oriktig uppgift om köpeskillingen............. 44

 5.8.2 Preskriptionstid för väckande av ogiltighets-talan 45

6 Utvidgning av ombildningslagen............................. 46

7 Ikraftträdande och övergångsfrågor......................... 47

8 Kostnader.................................................. 48

9 Författningskommentar...................................... 48

 9.1 Förslaget till lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614)

 48

 9.2 Förslaget till lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt till

 fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt... 71

Bilagor

1 Sammanfattning av promemorian Bostadsrätt - Bostads-

 rättsföreningens och panthavares rätt till betalning, tvångs-

 försäljning m.m. (Ds 1994:7)................................74

2 Lagförslagen i promemorian Bostadsrätt - Bostadsrätts-

 föreningens och panthavares rätt till betalning, tvångs-

 försäljning m.m. (Ds 1994:7)................................75

3 Förteckning över remissinstanserna (Ds 1994:7)..............86

4 Sammanfattning av promemorian Bostadsrättsoption och

 andra ändringar i bostadsrättslagstiftningen (Ds 1993:54)...87

5 Förteckning över remissinstanserna (Ds 1993:54).............88

6 Lagrådsremissens lagförslag.................................89

7 Lagrådets yttrande.........................................108

Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde den 21 september

1995.............................................................111

1 Förslag till riksdagsbeslut

Regeringen föreslår att riksdagen antar regeringens förslag till

 1. lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614),

 2. lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för

ombildning till bostadsrätt.

2 Lagtext

2.1 Förslag till lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614)

 Härigenom föreskrivs i fråga om bostadsrättslagen (1991:614)

 dels att 11 kap. 1 § skall upphöra att gälla,

 dels att 1 kap. 3 §, 2 kap. 7 och 8 §§, 5 kap. 7 och 8 §§, 6 kap. 1-8 och

11 §§, 7 kap. 4, 9, 10, 13, 18, 30-32 §§, 8 kap. samt 9 kap. 15, 19 och 20 §§

skall ha följande lydelse,

 dels att det i lagen skall införas två nya bestämmelser, 6 kap. 1 a § och

7 kap. 16 a §, av följande lydelse.

--------------------------------------------------------------------

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

 1 kap.

 3 §

 Upplåtelse av en lägenhet med bostadsrätt får endast ske till den som är

medlem i bostadsrättsföreningen. Bostadsrätt är den rätt i föreningen som en

medlem har på grund av upplåtelsen.

--------------------------------------------------------------------

 När en bostadsrätt överlåtits från I 6 kap. finns bestämmelser om

en bostadsrättshavare till en ny rätten att utöva bostadsrätten när

innehavare får denne utöva bo- den har övergått från en bostads-

stadsrätten endast om han är eller rättshavare till en ny innehavare.

antas till medlem i föreningen.

2 kap.

7 §

--------------------------------------------------------------------

 Den som förvärvat bostadsrätt vid Den som förvärvat en bostadsrätt

exekutiv försäljning eller vid of- vid exekutiv försäljning eller vid

fentlig auktion enligt denna lag tvångsförsäljning enligt 8 kap. får

får inte vägras inträde som medlem inte vägras inträde som medlem av

av den anledningen att ersättning den anledningen att ersättning för

för bostadsrätten inte beräknats bostadsrätten inte beräknats enligt

enligt de grunder som anges i de grunder som anges i stadgarna.

stadgarna.

8 §

--------------------------------------------------------------------

 En bostadsrättsförening som har En bostadsrättsförening som har

förvärvat eller avser att förvärva förvärvat eller avser att förvärva

en hyresfastighet för ombildning ett hus för ombildning av hyresrätt

av hyresrätt till bostadsrätt får till bostadsrätt får inte vägra en

inte vägra en hyresgäst i fastig- hyresgäst i huset inträde i före-

heten inträde i föreningen i annat ningen. Detta gäller dock inte om

fall än om

 1. hyresförhållandet avser en lokal och lokalen inte skall upplåtas med

bostadsrätt,

 2. hyresförhållandet beror av anställning och lägenheten inte skall upplåtas

med bostadsrätt, eller

 3. sådana omständigheter föreligger att en bostadsrättsförening enligt 3 eller

4 § kan vägra den som förvärvat bostadsrätt inträde i föreningen.

--------------------------------------------------------------------

 Föreningen får också efter det Föreningen får också efter det att

att den förvärvat fastigheten vägraden förvärvat huset vägra en hyres-

en hyresgäst inträde i föreningen, gäst inträde i föreningen, om

om

 1. denne inte var hyresgäst i 1. denne inte var hyresgäst i

fastigheten när bostadsrättsföre- huset när bostadsrättsföreningen för-

ningen förvärvade den, eller värvade det, eller

 2. hyresgästen ansökt om med- 2. hyresgästen ansökt om med-

lemskap i föreningen senare än ett lemskap i föreningen senare än ett

år från föreningens fastighetsför- år efter föreningens förvärv av

värv. huset.

 Om hyresgästen var make eller Medlemskap får inte vägras på

annan närstående person till den grund av bestämmelsen i andra

som innehade hyresrätten när stycket 1, om hyresgästen var make

föreningen förvärvade fastigheten eller på något annat sätt närstående

och hyresrätten övergått till till den som innehade hyresrätten

hyresgästen enligt bestämmelserna när föreningen förvärvade huset och

i 12 kap. 33 §, 34 § eller 47 § hyresrätten övergått till hyresgästen

andra stycket jordabalken, får enligt 12 kap. 33 §, 34 § eller 47 §

medlemskap inte vägras på grund av andra stycket jordabalken. Hyres-

bestämmelserna i andra stycket 1. gästen måste dock ha ansökt om med-

Ansökan om medlemskap måste dock lemskap inom den tid som anges i

ha skett före utgången av den tid andra stycket 2 eller, om det är

som anges i andra stycket 2 förmånligare för hyresgästen, senast

eller, om det är förmånligare för tre månader efter den dag då hyres-

hyresgästen, senast tre månader rätten övertogs.

från den dag då hyresrätten över-

togs.

 5 kap.

 7 §

--------------------------------------------------------------------

 Ett förhandsavtal upphör att Ett förhandsavtal upphör att

gälla, om avtalet avser en gälla, om avtalet avser en lägenhet

lägenhet i en hyresfastighet som i ett hus som föreningen har för-

föreningen har förvärvat eller värvat eller avser att förvärva för

avser att förvärva för ombildning ombildning till bostadsrätt och

till bostadsrätt och förhandstecknarens hyresrätt till

förhandstecknarens hyresrätt till lägenheten upphör innan bostads-

lägenheten upphör innan rätten upplåtits.

bostadsrätten upplåtits.

 Bestämmelserna i första stycket gäller inte om förhandstecknaren har satt sin

make eller sambo i sitt ställe och denne övertagit hyresrätten till lägenheten.

 8 §

 Förhandstecknaren får efter uppsägning genast frånträda avtalet, om

 1. lägenheten inte upplåts med bostadsrätt senast vid inflyttningen,

 2. upplåtelsen genom försummelse av föreningen inte sker inom skälig tid efter

den beräknade tidpunkten för upplåtelsen, eller

 3. de avgifter som skall betalas för bostadsrätten är väsentligt högre än som

angavs i förhandsavtalet och förhandstecknaren av denna anledning säger upp

avtalet inom tre månader från den dag då han fick kännedom om den högre

avgiften.

 Bestämmelserna i första stycket 1 gäller inte om förhandstecknaren innehar

lägenheten med hyresrätt.

--------------------------------------------------------------------

 Om en förhandstecknare har Om en förhandstecknare har bi-

biträtt ett beslut om förvärv av enträtt ett beslut om förvärv av ett

hyresfastighet för ombildning hus för ombildning till bostadsrätt

till bostadsrätt enligt 9 kap. enligt 9 kap. 19 §, upphör dock

19 §, upphör dock avtalet i de avtalet i de fall som avses i

fall som avses i första stycket 3 första stycket 3 att gälla endast

att gälla endast om det dessutom om det dessutom inte är oskäligt

inte är oskäligt mot föreningen mot föreningen eller medlemmarna

eller medlemmarna att avtalet att avtalet upphör.

upphör.

 6 kap.

 1 §

--------------------------------------------------------------------

 En bestämmelse om medlemskap När en bostadsrätt har överlåtits

som förutsättning för rätt att utövafrån en bostadsrättshavare till en

bostadsrätten efter överlåtelse ny innehavare, får denne utöva

finns i 1 kap. bostadsrätten endast om han är

 eller antas till medlem i

 bostadsrättsföreningen.

 En juridisk person får dock utöva

 bostadsrätten utan att vara medlem

 i föreningen, om den juridiska

 personen har förvärvat bostadsrätten

 vid exekutiv försäljning eller vid

 tvångsförsäljning enligt 8 kap. och

 då hade panträtt i bostadsrätten.

 Tre år efter förvärvet får föreningen

 uppmana den juridiska personen

 att inom sex månader från uppma-

 ningen visa att någon som inte får

 vägras inträde i föreningen har

 förvärvat bostadsrätten och sökt

 medlemskap. Om uppmaningen inte

 följs, får bostadsrätten tvångs-

 försäljas enligt 8 kap. för den

 juridiska personens räkning. En

 juridisk person kan i föreningens

 stadgar medges en mer vidsträckt

 rätt än som angetts här.

--------------------------------------------------------------------

--------------------------------------------------------------------

1 § 1 a §

 Ett dödsbo efter en avliden bo- Ett dödsbo efter en avliden bo-

stadsrättshavare får utöva bostads-stadsrättshavare får utöva bostads-

rätten trots att dödsboet inte är rätten trots att dödsboet inte är

medlem i föreningen. Efter tre år medlem i föreningen. Tre år efter

från dödsfallet får föreningen dockdödsfallet får föreningen dock upp-

anmana dödsboet att inom sex må- mana dödsboet att inom sex månader

nader från anmaningen visa att från uppmaningen visa att

bostadsrätten ingått i bodelning bostadsrätten har ingått i

eller arvskifte med anledning av bodelning eller arvskifte med an-

bostadsrättshavarens död eller att ledning av bostadsrättshavarens död

någon, som inte får vägras inträde ieller att någon som inte får vägras

föreningen, förvärvat bostadsrätteninträde i föreningen har förvärvat

och sökt medlemskap. Om den tid bostadsrätten och sökt medlemskap.

som angetts i anmaningen inte Om uppmaningen inte följs, får bo-

iakttas, får bostadsrätten säljas påstadsrätten tvångsförsäljas enligt

offentlig auktion för dödsboets 8 kap. för dödsboets räkning. Ett

räkning. Ett dödsbo kan i före- dödsbo kan i föreningens stadgar

ningens stadgar medges en vid- medges en mer vidsträckt rätt än som

sträcktare rätt än som angetts här.angetts här.

 2 §

--------------------------------------------------------------------

 Om en bostadsrätt övergått genom Om en bostadsrätt övergått genom

bodelning, arv, testamente, bodelning, arv, testamente, bo-

bolagsskifte eller liknande för- lagsskifte eller liknande förvärv

värv och förvärvaren inte antagits och förvärvaren inte antagits till

till medlem, får föreningen anmana medlem, får föreningen uppmana

förvärvaren att inom sex månader förvärvaren att inom sex månader från

från anmaningen eller den längre uppmaningen eller den längre tid

tid som kan vara bestämd i stad- som kan vara bestämd i stadgarna

garna visa att någon, som inte får visa att någon som inte får vägras

vägras inträde i föreningen, för- inträde i föreningen har förvärvat

värvat bostadsrätten och sökt bostadsrätten och sökt medlemskap.

medlemskap. Iakttas inte den tid Om uppmaningen inte följs, får

som angetts i anmaningen, får bo- bostadsrätten tvångsförsäljas enligt

stadsrätten säljas på offentlig 8 kap. för förvärvarens räkning.

auktion för förvärvarens räkning.

 3 §1

--------------------------------------------------------------------

 En juridisk person som är med- En juridisk person som är medlem

lem i en bostadsrättsförening får i en bostadsrättsförening får inte

inte utan samtycke av föreningens utan samtycke av föreningens

styrelse genom överlåtelse förvärvastyrelse genom överlåtelse förvärva

bostadsrätt till en bostadslägen- bostadsrätt till en bostadslägenhet

het som inte är avsedd för fri- som inte är avsedd för

tidsändamål. Vad nu sagts gäller fritidsändamål.

inte när förvärvaren är en kommun Samtycke behövs dock inte vid

eller ett landsting. 1. förvärv vid exekutiv försäljning

 eller tvångsförsäljning enligt 8

 kap., om den juridiska personen

 hade panträtt i bostadsrätten,

 eller

 2. förvärv som görs av en kommun

 eller ett landsting.

 4 §

--------------------------------------------------------------------

 Ett avtal om överlåtelse av bo- Ett avtal om överlåtelse av en

stadsrätt genom köp skall upprättasbostadsrätt genom köp skall upp-

skriftligen och skrivas under av rättas skriftligen och skrivas

säljaren och köparen. I avtalet under av säljaren och köparen. Köpe-

skall den lägenhet som överlåtelsenhandlingen skall innehålla uppgift

avser samt köpeskillingen anges. om den lägenhet som överlåtelsen

Motsvarande skall gälla vid byte avser samt om priset. Motsvarande

eller gåva. skall gälla vid byte eller gåva.

 Om säljaren och köparen vid sidan

 av köpehandlingen har kommit

 överens om ett annat pris än det

 som anges i köpehandlingen, är den

 överenskommelsen ogiltig. Mellan

 säljaren och köparen gäller i stället

 det pris som anges i

 köpehandlingen. Priset får dock jäm-

 kas, om det är oskäligt att det

 skall vara bindande. Vid denna

 bedömning skall hänsyn tas till

 köpehandlingens innehåll, omstän-

 digheterna vid avtalets till-

 komst, senare inträffade förhållan-

 den och omständigheterna i övrigt.

 5 §

--------------------------------------------------------------------

 En överlåtelse är ogiltig, om den En överlåtelse är ogiltig, om den

som en bostadsrätt övergått till som en bostadsrätt övergått till

vägras medlemskap i bostadsrätts- vägras medlemskap i bostadsrätts-

föreningen. Detta gäller inte vid föreningen. Detta gäller inte vid

exekutiv försäljning eller vid of- exekutiv försäljning eller vid

fentlig auktion enligt bestämmel- tvångsförsäljning enligt 8 kap. Om

serna i denna lag. Om förvärvaren förvärvaren i ett sådant fall inte

i ett sådant fall inte antagits antagits till medlem, skall före-

till medlem, skall föreningen lösa ningen lösa bostadsrätten mot skälig

bostadsrätten mot skälig ersätt- ersättning, utom i fall då en juri-

ning. disk person enligt 1 § andra

 stycket får utöva bostadsrätten utan

 att vara medlem.

 En överlåtelse som avses i 3 § är En överlåtelse som avses i 3 §

ogiltig om föreskrivet samtycke första stycket är ogiltig om före-

inte erhålls. skrivet samtycke inte erhålls.

 En överlåtelse som inte upp- En överlåtelse som inte uppfyller

fyller formföreskrifterna i 4 § är formföreskrifterna i 4 § är också

också ogiltig. ogiltig. Väcks inte talan om över-

 låtelsens ogiltighet inom två år från

 den dag då överlåtelsen skedde, är

 rätten till sådan talan förlorad.

 6 §

 För tid efter det att föreningen underrättats om att bostadsrätten övergått

till en medlem i föreningen, svarar den från vilken rätten övergått inte för de

förpliktelser som åligger en innehavare av bostadsrätten.

--------------------------------------------------------------------

 Första stycket gäller också om en Första stycket gäller också om en

bostadsrätt övergått till någon sombostadsrätt övergått till någon som

inte är medlem i föreningen genom inte är medlem i föreningen genom

bodelning, arv, testamente, bodelning, arv, testamente,

bolagsskifte eller liknande bolagsskifte eller liknande förvärv

förvärv eller vid exekutiv försälj-eller vid exekutiv försäljning

ning eller offentlig auktion eller tvångsförsäljning enligt 8

enligt denna lag. Om kap. Om bostadsrätten i annat fall

bostadsrätten i annat fall har har övergått till någon som inte är

övergått till någon som inte är medlem, är den från vilken rätten

medlem, är den från vilken rätten övergått fri från förpliktelser en-

övergått fri från förpliktelser en-ligt första stycket först efter det

ligt första stycket först efter att förvärvaren antagits till

det att förvärvaren antagits till medlem.

medlem.

 7 §

--------------------------------------------------------------------

 Om bostadsrätten efter uppsäg- Om bostadsrätten efter uppsägning

ning enligt 7 kap. 18 § kan säljas enligt 7 kap. 18 § kan tvångsförsä-

på offentlig auktion, är bostads- ljas enligt 8 kap., svarar bo-

rättshavaren inte skyldig att stadsrättshavaren inte för de för-

svara för de förpliktelser som pliktelser som åligger en inneha-

åligger en innehavare av bostads- vare av bostadsrätten för längre tid

rätten för längre tid än till det än till det månadsskifte som

månadsskifte som inträffar närmast inträffar närmast efter sex månader

efter sex månader från den dag då från den dag då bostadsrättshavaren

bostadsrättshavaren blev skild blev skild från lägenheten.

från lägenheten.

 8 §

--------------------------------------------------------------------

 En förvärvare svarar tillsammans Den som förvärvar en bostadsrätt

med den från vilken bostadsrätten svarar inte för de betalnings-

övergått för de förpliktelser som förpliktelser som den från vilken

denne haft som innehavare av bo- bostadsrätten har övergått hade mot

stadsrätten, om inte föreningen bostadsrättsföreningen. När en

och förvärvaren kommit överens om bostadsrätt har övergått genom

något annat. Om bostadsrätten har bodelning, arv, testamente, bo-

förvärvats på offentlig auktion lagsskifte eller liknande förvärv,

enligt bestämmelserna i denna svarar dock förvärvaren för sådana

lag, svarar dock förvärvaren för förpliktelser.

förpliktelserna endast om

föreningen har förbehållit sig

betalningsanspråk mot denne vid

auktionen.

 11 §

 Har en bostadsrätt övergått till bostadsrättsföreningen, skall den överlåtas

så snart det kan ske utan förlust, om inte föreningen på en föreningsstämma

beslutar att bostadsrätten skall upphöra.

--------------------------------------------------------------------

 Om en bostadsrätt som har övergått

 till föreningen är pantsatt, får

 beslut om bostadsrättens upphörande

 meddelas endast om panthavaren

 har medgivit detta eller om

 bostadsrätten saknar värde för

 panthavaren.

 7 kap.

 4 §

--------------------------------------------------------------------

 Sedan tillträde medgetts åligger Sedan tillträde medgetts är före-

det föreningen att hålla lägenhetenningen skyldig att hålla lägenhe-

och fastigheten i övrigt i gott ten, huset och marken i gott

skick, i den mån ansvaret inte skick, i den mån ansvaret inte

enligt 12 § vilar på enligt 12 § vilar på bostadsrättsha-

bostadsrättshavaren. varen. Bestämmelserna i 2 §

Bestämmelserna i 2 § gäller i tillämpas om föreningen åsidosätter

tillämpliga delar om föreningen sin reparationsskyldighet eller

åsidosätter sin reparations- om det på något annat sätt uppstår

skyldighet eller om det på något hinder eller men i nyttjanderätten

annat sätt uppstår hinder eller genom föreningens vållande.

men i nyttjanderätten genom

föreningens vållande.

 9 §

--------------------------------------------------------------------

 Bostadsrättshavaren är skyldig Bostadsrättshavaren är skyldig

att när han använder lägenheten att när han använder lägenheten

iaktta allt som fordras för att iaktta allt som fordras för att

bevara sundhet, ordning och bevara sundhet, ordning och skick

skick inom fastigheten. Han inom eller utanför huset. Han

skall rätta sig efter de särskilda skall rätta sig efter de särskilda

regler som föreningen i regler som föreningen i överens-

överensstämmelse med ortens sed stämmelse med ortens sed meddelar.

meddelar. Bostadsrättshavaren Bostadsrättshavaren skall hålla

skall hålla noggrann tillsyn över noggrann tillsyn över att detta

att detta också iakttas av dem också iakttas av dem som han

som han svarar för enligt 12 § svarar för enligt 12 § andra

andra stycket. stycket.

 Gods som enligt vad bostadsrättsinnehavaren vet är eller med skäl kan

misstänkas vara behäftat med ohyra får inte föras in i lägenheten.

 10 §2

 En bostadsrättshavare får upplåta hela sin lägenhet i andra hand endast om

styrelsen ger sitt samtycke. Detta gäller även i de fall som avses i 6 § andra

stycket.

--------------------------------------------------------------------

 Styrelsens samtycke krävs inte, Samtycke behövs dock inte,

om lägenheten är avsedd för per- 1. om en bostadsrätt har förvär-

manentboende och bostadsrätten vats vid exekutiv försäljning eller

till lägenheten innehas av en tvångsförsäljning enligt 8 kap. av

kommun eller ett landsting. en juridisk person som hade pant-

Styrelsen skall dock genast rätt i bostadsrätten och som inte

underrättas om upplåtelsen. antagits till medlem i föreningen,

 eller

 2. om lägenheten är avsedd för

 permanentboende och bostadsrätten

 till lägenheten innehas av en

 kommun eller ett landsting.

 Styrelsen skall genast

 underrättas om en upplåtelse enligt

 andra stycket.

 13 §3

--------------------------------------------------------------------

 Företrädare för bostadsrättsför- Företrädare för bostadsrättsföre-

eningen har rätt att få komma in i ningen har rätt att få komma in i

lägenheten när det behövs för till-lägenheten när det behövs för tillsyn

syn eller för att utföra arbete eller för att utföra arbete som

som föreningen svarar för. När bo- föreningen svarar för. När bostads-

stadsrätten enligt 30 § eller 6 rätten skall tvångsförsäljas enligt 8

kap. 1 eller 2 § skall säljas på kap., är bostadsrättshavaren skyl-

offentlig auktion, är dig att låta lägenheten visas på

bostadsrättshavaren skyldig att lämplig tid. Föreningen skall se

låta lägenheten visas på lämplig till att bostadsrättshavaren inte

tid. Föreningen skall se till att drabbas av större olägenhet än

bostadsrättshavaren inte drabbas nödvändigt.

av större olägenhet än nödvändigt.

 Bostadsrättshavaren är skyldig Bostadsrättshavaren är skyldig

att tåla sådana inskränkningar i att tåla sådana inskränkningar i

nyttjanderätten som föranleds av nyttjanderätten som föranleds av

nödvändiga åtgärder för att utrota nödvändiga åtgärder för att utrota

ohyra i fastigheten, även om hans ohyra i huset eller på marken, även

lägenhet inte besväras av ohyra. om hans lägenhet inte besvä-

I

så fall gäller 5 § i tillämpliga ras av ohyra. I så fall tillämpas

delar. 5 §.

 Om bostadsrättshavaren inte läm- Om bostadsrättshavaren inte läm-

nar tillträde till lägenheten när nar tillträde till lägenheten när

föreningen har rätt till det, får föreningen har rätt till det, får

kronofogdemyndigheten meddela kronofogdemyndigheten besluta om

särskild handräckning. I fråga om särskild handräckning. I fråga om

sådan handräckning finns bestäm- sådan handräckning finns be-

melser i lagen (1990:746) om be- stämmelser i lagen (1990:746) om

talningsföreläggande och hand- betalningsföreläggande och hand-

räckning. räckning.

--------------------------------------------------------------------

 16 a §

 Föreningen har panträtt i bo-

 stadsrätten för sin fordran på sådana

 avgifter som avses i 14 § första

 stycket. Vid utmätning eller kon-

 kurs jämställs sådan panträtt med

 handpanträtt.

 Sådan panträtt som avses i första

 stycket har företräde framför en

 panträtt som har upplåtits av en

 innehavare av bostadsrätten, om

 inte annat följer av 31 §.

 18 §

 Nyttjanderätten till en lägenhet som innehas med bostadsrätt och som till-

trätts är, med de begränsningar som följer av 19 och 20 §§, förverkad och

föreningen således berättigad att säga upp bostadsrättshavaren till avflyttning,

 1. om bostadsrättshavaren dröjer med att betala insats eller upplåtelseavgift

utöver två veckor eller den längre tid som kan vara bestämd i stadgarna från det

att föreningen efter förfallodagen anmanat honom att fullgöra sin

betalningsskyldighet eller om bostadsrättshavaren dröjer med att betala

årsavgift utöver två vardagar efter förfallodagen,

 2. om bostadsrättshavaren utan behövligt samtycke eller tillstånd upplåter

lägenheten i andra hand,

 3. om lägenheten används i strid med 6 eller 8 §,

--------------------------------------------------------------------

 4. om bostadsrättshavaren eller 4. om bostadsrättshavaren eller

den som lägenheten upplåtits till den som lägenheten upplåtits till i

i andra hand, genom vårdslöshet är andra hand, genom vårdslöshet är

vållande till att det finns ohyra vållande till att det finns ohyra

i lägenheten eller om i lägenheten eller om bostadsrätts-

bostadsrättshavaren genom att havaren genom att inte utan oskä-

inte utan oskäligt dröjsmål under- ligt dröjsmål underrätta styrelsen

rätta styrelsen om att det finns om att det finns ohyra i lägen-

ohyra i lägenheten bidrar till heten bidrar till att ohyran

att ohyran sprids i fastigheten, sprids i huset,

 5. om lägenheten på annat sätt vanvårdas eller om bostadsrättshavaren eller

den som lägenheten upplåtits till i andra hand åsidosätter något av vad som

skall iakttas enligt 9 § vid lägenhetens begagnande eller brister i den tillsyn

som enligt samma paragraf åligger en bostadsrättshavare,

 6. om bostadsrättshavaren inte lämnar tillträde till lägenheten enligt 13 §

och han inte kan visa en giltig ursäkt för detta,

 7. om bostadsrättshavaren inte fullgör skyldighet som går utöver det han skall

göra enligt denna lag, och det måste anses vara av synnerlig vikt för föreningen

att skyldigheten fullgörs, samt

 8. om lägenheten helt eller till väsentlig del används för näringsverksamhet

eller därmed likartad verksamhet, vilken utgör eller i vilken till en inte

oväsentlig del ingår brottsligt förfarande, eller för tillfälliga sexuella

förbindelser mot ersättning.

 30 §4

--------------------------------------------------------------------

 Har bostadsrättshavaren blivit Har bostadsrättshavaren blivit

skild från lägenheten till följd avskild från lägenheten till följd av

uppsägning i fall som avses i uppsägning i fall som avses i 18 §,

18 §, skall bostadsrätten säljas påskall bostadsrätten tvångsförsäljas

offentlig auktion så snart det enligt 8 kap. så snart som möjligt,

kan ske, om inte föreningen, om inte föreningen, bostadsrätt-

bostadsrättshavaren och de kända shavaren och de kända borgenärer

borgenärer vars rätt berörs av vars rätt berörs av försäljningen

försäljningen kommer överens om kommer överens om något annat.

något annat. Försäljningen får dockFörsäljningen får dock skjutas upp

anstå till dess att brister som till dess att brister som

bostadsrättshavaren svarar för bostadsrättshavaren svarar för

blivit åtgärdade. blivit åtgärdade.

 Av vad som kommit in genom

försäljningen får föreningen, sedan

ersättning enligt 8 kap. 6 §

tagits ut, behålla så mycket som

behövs för att täcka föreningens

fordran hos bostadsrättshavaren.

 31 §

--------------------------------------------------------------------

 Har föreningen underrättats om Har föreningen underrättats om

att en bostadsrätt är pantsatt, att en bostadsrätt är pantsatt,

skall föreningen utan dröjsmål skall föreningen utan dröjsmål

underrätta panthavaren om bo- underrätta panthavaren om bo-

stadsrättshavaren har obetalda stadsrättshavaren har obetalda

avgifter till föreningen till ett avgifter till föreningen till ett

belopp som överstiger vad som av belopp som överstiger vad som av

årsavgiften belöper på en månad ochårsavgiften belöper på en månad och

bostadsrättshavaren dröjer med bostadsrättshavaren dröjer med

betalningen mer än två veckor från betalningen mer än två veckor från

förfallodagen. Försummas det, har förfallodagen.

föreningen vid försäljning enligt Om föreningen försummar denna

30 § första stycket företräde till skyldighet, har föreningen vid

betalning före panthavaren endast exekutiv försäljning eller tvångsför-

i fråga om belopp som skulle ha säljning enligt 8 kap. inte före-

betalats innan underrättelse träde till betalning framför pant-

skulle ha skett. havaren i fråga om

 1. de avgiftsbelopp som

 förfallit till betalning under den

 tid föreningens försummelse varat,

 samt

 2. den del av årsavgiften som

 förfallit till betalning närmast

 efter det att en underrättelse

 gjorts.

 Andra stycket gäller inte i fråga

 om avgiftsbelopp som förfallit

 till betalning under den tid

 panthavaren haft kännedom om bo-

 stadsrättshavarens betalningsför-

 summelse.

32 §

--------------------------------------------------------------------

 Är sådant meddelande från före- Är ett sådant meddelande från före-

ningen som avses i 16 §, 18 § 1, ningen som avses i 16 §, 18 § 1, 20 §

20 § eller 31 § eller 6 kap. 1 eller 31 § första stycket eller 6

eller 2 § avsänt i rekommenderat kap. 1 § andra stycket, 1 a § eller

brev under mottagarens vanliga 2 § avsänt i rekommenderat brev

adress, skall föreningen anses ha under mottagarens vanliga adress,

fullgjort vad som ankommer på skall föreningen anses ha

den. Detsamma gäller beträffande fullgjort vad som ankommer på den.

sådant meddelande från Detsamma gäller beträffande sådant

bostadsrättshavaren som avses i meddelande från bostadsrättshavaren

2 § och 6 kap. 6 §. som avses i 2 § och 6 kap. 6 §.

--------------------------------------------------------------------

8 kap. Offentlig auktion 8 kap. Tvångsförsäljning

Förordnande av god man m.m. Inledande bestämmelser

 1 §

--------------------------------------------------------------------

 Offentlig auktion som avses i Tvångsförsäljning genomförs av

6 kap. 1 eller 2 § eller 7 kap. kronofogdemyndigheten efter ansö-

30 § skall hållas av en god man kan av bostadsrättsföreningen.

som på bostadsrättsföreningens be-

gäran förordnas av tingsrätten.

Beslut i ärende om förordnande av

god man får om det finns särskilda

skäl meddelas utan bostadsrättsha-

varens hörande.

**FOOTNOTES**

1 Senaste lydelse 1992:505.

2 Senaste lydelse 1992:505.

3Senaste lydelse 1991:875.

4 Ändringen innebär bl.a. att andra stycket upphävs.

 2 §

--------------------------------------------------------------------

 Gode mannen skall i god tid Vid tvångsförsäljning tillämpas be-

och på lämpligt sätt kungöra tid ochstämmelserna i utsökningsbalken om

plats för auktionen. Bostadsrätts- exekutiv försäljning av lös egendom

havaren, föreningen och kända i allmänhet, om inte annat följer

borgenärer vilkas rätt beror av av detta kapitel.

försäljningen skall i god tid Försäljningen skall anses ske för

underrättas särskilt. uttagande av en sådan föreningens

 Vid förrättningen skall man föra fordran som är förenad med panträtt

protokoll. enligt 7 kap. 16 a §. Detta gäller

 även om föreningen inte skulle ha

 någon sådan fordran.

--------------------------------------------------------------------

Auktionsförfarandet Ansökan och beslut

 3 §

--------------------------------------------------------------------

 Innan budgivningen inleds Ansökan om tvångsförsäljning skall

skall gode mannen redovisa göras hos kronofogdemyndigheten i

villkoren för försäljningen samt det län där den lägenhet finns som

lämna övriga upplysningar som är avbostadsrätten avser.

betydelse för denna. Om föreningen

inte medger något annat, skall

bostadsrätten utropas utan

förbehåll om panträtt. Inrop får

inte godtas om det är uppenbart

att avsevärt högre köpeskilling kan

uppnås.

--------------------------------------------------------------------

Köpeskillingen

 4 §

--------------------------------------------------------------------

 Köpeskillingen skall betalas Om kronofogdemyndigheten finner

genast, om inte andra villkor att förutsättningarna för tvångs-

fastställts före försäljningen. försäljning är uppfyllda skall en

Tillträde får inte ske förrän full sådan försäljning genomföras. I annat

betalning erlagts. När den gode fall skall kronofogdemyndigheten

mannen har tagit emot betalning- avslå ansökan.

en, skall han utfärda köpebrev.

--------------------------------------------------------------------

Ny auktion Föreningens rätt till betalning

5 §

--------------------------------------------------------------------

 Ny auktion skall hållas, om in- Föreningen har vid tvångsförsälj-

rop inte sker eller godtas eller ning rätt till betalning ur försälj-

om köpeskillingen inte betalas ningssumman för fordringar som är

enligt fastställda villkor. Sker förenade med panträtt i bo-

det inte något inrop vid en ny stadsrätten enligt 7 kap. 16 a §.

auktion, övergår bostadsrätten utan Föreningen har också rätt till

lösen och fri från panträtt genast betalning för andra fordringar mot

till föreningen. bostadsrättshavaren som grundas på

 innehavet av bostadsrätten, om de

 anmäls hos kronofogdemyndigheten

 innan bostadsrätten säljs eller, om

 försäljning sker under hand, senast

 när fördelning skall äga rum. Sådana

 fordringar tas ut efter alla

 andra fordringar som medför rätt

 till betalning ur bostadsrätten.

--------------------------------------------------------------------

Gode mannens rätt till ersättning Följden av misslyckade försäljnings-

 försök

 6 §

--------------------------------------------------------------------

 Gode mannen har rätt till skälig Om det har gjorts tre försälj-

ersättning för arbete, ningsförsök utan att bostadsrätten

tidsspillan och utlägg som har blivit såld, övergår den genast

uppdraget krävt. Ersättningen får till föreningen utan lösen och fri

tas ut före varje annan fordran från panträtt. Bostadsrätten övergår

ur den köpeskilling som inflyter dock till föreningen på detta sätt

vid försäljningen. I den mån redan efter det andra försäljnings-

köpeskillingen inte räcker till, försöket, om det vid detta inte har

skall ersättningen i stället be- gjorts något inrop eller lämnats

talas av bostadsrättsföreningen, något anbud och det inte kan antas

men bostadsrättshavaren skall att bostadsrätten blir såld vid

slutligt svara för ersättningen. ytterligare ett försäljningsförsök.

--------------------------------------------------------------------

Redovisning av köpeskillingen Kostnaderna för förfarandet

 7 §

--------------------------------------------------------------------

 Köpeskillingen skall fördelas Vid tillämpning av 17 kap. ut-

och redovisas av gode mannen så sökningsbalken skall mål om tvångs-

snart som möjligt. Utbetalningen försäljning anses som mål om

av medel får dock anstå om det utmätning. Bostadsrättshavaren

råder tvist om vem som är betal- skall slutligt svara för förrätt-

ningsberättigad och säkerhet inte ningskostnaderna, i den mån de

ställs. Om utrop av bostadsrätten inte kan tas ut ur försäljningssum-

skett utan förbehåll om panträtt, ärman.

panthavaren skyldig att ta emot

betalning i förtid. Protokollet

med redovisningen skall delges

bostadsrättshavaren, föreningen

och berörda borgenärer.

 Om någon är missnöjd med re-

dovisningen kan han väcka talan

inom tre månader från den dag då

han fick del av protokollet.

Väcks inte talan inom denna tid

går rätten att få saken prövad i

domstol förlorad.

--------------------------------------------------------------------

 Sammanträffande av exekutiv för-

 säljning och tvångsförsäljning

 8 §

 Om tvångsförsäljning enligt detta

 kapitel och exekutiv försäljning

 begärs beträffande samma bostads-

 rätt, skall den tvångsförsäljas.

 Första stycket gäller inte om an-

 sökan om tvångsförsäljning gjorts

 efter det att försäljning på

 exekutiv auktion kungjorts enligt

 9 kap. 2 § utsökningsbalken eller

 det annars finns särskilda skäl för

 att en försäljning bör genomföras

 enligt utsökningsbalken. I ett

 sådant fall skall målet om

 tvångsförsäljning vila till dess

 målet om exekutiv försäljning

 avgjorts.

 Frågan om tvångsförsäljning faller,

 om en bostadsrätt har sålts vid

 exekutiv försäljning efter det att

 nyttjanderätten till den lägenhet

 som bostadsrätten avser har för-

 verkats enligt 7 kap. 18 §.

 9 kap.

 15 §

--------------------------------------------------------------------

 Beslut som innebär väsentliga Beslut som innebär väsentliga

förändringar av föreningens fastig-förändringar av föreningens hus

het skall fattas på en förenings- eller mark skall fattas på en fö-

stämma, om inte något annat har reningsstämma, om inte något annat

bestämts i stadgarna. har bestämts i stadgarna.

 I fråga om sådana åtgärder som innebär en förändring av en bostadsrättshavares

lägenhet gäller dock bestämmelserna i 7 kap. 7 § och bestämmelserna i 16 §

första stycket 2 detta kapitel.

 19 §5

--------------------------------------------------------------------

 En bostadsrättsförenings beslut En bostadsrättsförenings beslut

att förvärva en hyresfastighet för att förvärva ett hus för ombildning

ombildning av hyresrätt till bo- av hyresrätt till bostadsrätt skall

stadsrätt skall fattas på en före- fattas på en föreningsstämma. Be-

ningsstämma. Beslutet är giltigt slutet är giltigt, om hyresgästerna

om mer än hälften av hyresgästerna i mer än hälften av de uthyrda lä-

i de uthyrda lägenheter som om- genheter som omfattas av förvärvet

fattas av förvärvet har gått med påhar gått med på beslutet. Dessa

beslutet. Dessa hyresgäster skall hyresgäster skall vara medlemmar i

vara medlemmar i bostadsrätts- bostadsrättsföreningen. Vid be-

föreningen. Vid beräkningen av räkningen av antalet lägenheter

antalet lägenheter tillämpas tillämpas 1 kap. 5 § andra stycket.

1 kap. 5 § andra stycket. Protokollet från föreningsstämman

 Protokollet från föreningsstämmanskall innehålla uppgift om hur

skall innehålla uppgift om hur rösterna har beräknats och hållas

beräkningen av rösterna har skett tillgängligt för hyresgästerna och

och hållas tillgängligt för hyres- ägaren av huset.

gästerna och fastighetsägaren.

20 §

--------------------------------------------------------------------

 Innan beslut om fastighetsför- Innan beslut om förvärv av ett

värv fattas enligt 19 §, skall en hus fattas enligt 19 §, skall en

sådan ekonomisk plan som avses i sådan ekonomisk plan som avses i 3

3 kap. 1 § upprättas och hållas kap. 1 § upprättas och hållas till-

tillgänglig för hyresgästerna. Tillgänglig för hyresgästerna. Till pla-

planen skall fogas ett nen skall fogas ett besiktnings-

besiktningsprotokoll som visar protokoll som visar husets skick.

fastighetens skick. Planen skall Planen skall även vara försedd med

även vara försedd med intyg enligt intyg enligt 3 kap. 2 §.

3 kap. 2 §.

 1. Denna lag träder i kraft den 1 januari 1996.

 2. I fråga om förvärv av en bostadsrätt som har gjorts före ikraftträdandet

gäller inte de nya bestämmelserna i 6 kap. 1 § andra stycket, 4 § andra stycket

och 5 § tredje stycket samt 7 kap. 10 § andra stycket.

 3. I fråga om förvärv av en bostadsrätt som har gjorts före ikraftträdandet

gäller 6 kap. 8 § i sin äldre lydelse.

 4. I fall då föreningen före ikraftträdandet har gjort sig skyldig till sådan

försummelse som avses i 7 kap. 31 § gäller paragrafen i sin äldre lydelse.

 5. Bestämmelserna i 7 kap. 16 a § tillämpas även i fråga om fordringar som har

uppkommit före ikraftträdandet.

 6. Om en god man har förordnats enligt de äldre bestämmelserna i 8 kap. 1 §,

gäller äldre föreskrifter i fråga om offentlig auktion.

 7. Ansökan om tvångsförsäljning enligt 8 kap. får, utom i fall som avses i

punkten 6, göras hos kronofogdemyndigheten före ikraftträdandet. Kronofogdemyn-

digheten får före ikraftträdandet genomföra sådana förberedande åtgärder som be-

hövs för att tvångsförsäljning skall kunna genomföras efter ikraftträdandet.

**FOOTNOTES**

5 Senaste lydelse 1992:505.

2.2 Förslag till lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt till

fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt

 Härigenom föreskrivs att 1, 3, 6, 8, 9 och 12 §§ lagen (1982:352) om rätt till

fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt skall ha följande lydelse.

--------------------------------------------------------------------

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

 1 §1

--------------------------------------------------------------------

 För ombildning av hyresrätt till För ombildning av hyresrätt till

bostadsrätt har hyresgäster enligt bostadsrätt har hyresgäster enligt

denna lag rätt att förvärva hyres- denna lag rätt att förvärva den fas-

fastigheten genom en ta egendomen genom en bostads-

bostadsrättsförening. rättsförening.

 Rätten till förvärv gäller fast Rätten till förvärv gäller fast

egendom som är taxerad som egendom som är taxerad som

hyreshusenhet. hyreshusenhet eller, om egendomen

 hyrs ut för något annat ändamål än

 fritidsändamål, som småhusenhet.

 Vad som i denna lag sägs om fast egendom skall gälla även tomträtt. Vad som

sägs om lagfart skall, när det är fråga om tomträtt, i stället avse inskrivning

av förvärv av tomträtt.

 3 §2

 Om hyresgäster har intresse av att förvärva fast egendom för ombildning av

hyresrätt till bostadsrätt får detta anmälas till inskrivningsmyndigheten för

anteckning i fastighetsboken. Intresseanmälan skall för hyresgästernas räkning

göras av en bostadsrättsförening.

 Föreningen skall till sin anmälan foga ett intyg av föreningens styrelse om

 1. hur många lägenheter som finns i den fasta egendom som anmälan omfattar,

--------------------------------------------------------------------

 2. att hyresgästerna i mer än 2. att hyresgästerna i mer än

hälften av de uthyrda lägenheterna hälften av de uthyrda lägenheterna

skriftligen har förklarat sig skriftligen har förklarat sig

intresserade av en ombildning av intresserade av en ombildning av

hyresrätt till bostadsrätt, och hyresrätt till bostadsrätt, och att

att dessa hyresgäster är medlemmar dessa hyresgäster är medlemmar i

i bostadsrättsföreningen. bostadsrättsföreningen, och

 3. att samtliga lägenheter i en

 småhusenhet som omfattas av anmälan

 hyrs för något annat ändamål än fri-

 tidsändamål.

 6 §3

--------------------------------------------------------------------

 Fast egendom, som utgör en hy- Fast egendom som utgör en

reshusenhet och för vilken en in- hyreshus- eller småhusenhet och för

tresseanmälan gäller, får inte vilken en intresseanmälan gäller,

överlåtas helt eller delvis genom får inte överlåtas helt eller delvis

köp eller byte utan att den bo- genom köp eller byte utan att den

stadsrättsförening som har gjort bostadsrättsförening som har gjort

intresseanmälan har erbjudits att intresseanmälan har erbjudits att

förvärva hela hyreshusenheten. Ett förvärva hela hyreshus- eller

sådant erbjudande kallas hembud. småhusenheten. Ett sådant erbju-

Med överlåtelse genom köp eller by-dande kallas hembud. Med överlåtel-

te likställs överlåtelse genom se genom köp eller byte likställs

tillskott till bolag eller överlåtelse genom tillskott till

förening, utdelning eller skifte bolag eller förening, utdelning

från bolag eller förening samt eller skifte från bolag eller före-

fusion enligt 14 kap. 1 § ning samt fusion enligt 14 kap.

aktiebolagslagen (1975:1385). 1 § aktiebolagslagen (1975:1385).

 En överlåtelse får ske utan hem- En överlåtelse får genomföras utan

bud till bostadsrättsföreningen, hembud till bostadsrättsföreningen,

 1. om bostadsrättsföreningen godkänner överlåtelsen,

 2. om staten förvärvar egendomen,

 3. om förvärvaren är gift med överlåtaren eller om förvärvaren eller, när

makar förvärvar gemensamt, någon av dem är överlåtarens avkomling,

--------------------------------------------------------------------

 4. om förvärvet sker genom inrop 4. om förvärvet genomförs genom

på exekutiv auktion eller inrop på exekutiv auktion eller

offentlig auktion enligt lagen offentlig auktion enligt lagen

(1904:48 s. 1) om samäganderätt, (1904:48 s.1) om samäganderätt,

 5. om överlåtelsen avser andel 5. om överlåtelsen avser en andel

och förvärvaren redan äger en andeloch förvärvaren redan äger en andel

i egendomen och denna förvärvats påi egendomen och denna andel

annat sätt än genom gåva. förvärvats på något annat sätt än genom

 gåva.

 Hembud behövs inte heller, om ett förvärv av bostadsrättsföreningen skulle

vara oskäligt med hänsyn till förhållandet mellan överlåtaren och en annan

förvärvare än bostadsrättsföreningen eller villkoren för eller omständigheterna

vid en sådan överlåtelse. Frågan om hembud behövs prövas av hyresnämnden på

begäran av fastighetsägaren.

 8 §

--------------------------------------------------------------------

 Förslaget till köpeavtal skall Hyresnämnden skall se till att

genom hyresnämndens försorg delges förslaget till köpeavtal delges den

den bostadsrättsförening som har bostadsrättsförening som har gjort

gjort intresseanmälan. Sedan intresseanmälan. Efter delgivning-

delgivning skett får inte en får inte hembudet eller sam-

hembudet eller samtycket till tycket till avtalsförslaget

avtalsförslaget återkallas eller återkallas eller förslaget ändras.

förslaget ändras. Efter hembudet är fastighetsäga-

 Sedan hembud skett, är fastig- ren skyldig att ge föreningen

hetsägaren skyldig att bereda tillfälle att besikta egendomen.

före-ningen tillfälle att besikta

fastigheten. Hyresnämnden skall för anteckning

 Hyresnämnden skall för anteck- i fastighetsboken underrätta

ning i fastighetsboken underrätta inskrivningsmyndigheten om hem-

inskrivningsmyndigheten om hem- budet och om dagen för det.

budet och om dagen då hembudet

skedde.

 9 §4

--------------------------------------------------------------------

 Bestämmelser om bostadsrätts- Bestämmelser om bostadsrättsföre-

föreningars beslut att förvärva ningars beslut att förvärva hus för

hyresfastigheter för ombildning ombildning av hyresrätt till bo-

av hyresrätt till bostadsrätt stadsrätt finns i 9 kap. 19-21 §§

finns i 9 kap. 19-21 §§ bostadsrättslagen (1991:614).

bostadsrättslagen (1991:614).

 12 §5

 Även om hembudet har upphört att gälla får, så länge föreningens

intresseanmälan gäller, en sådan överlåtelse eller övergång som avses i 6 §

första stycket inte ske till någon annan än den bostadsrättsförening som har

gjort intresseanmälan, om köpeskillingen är lägre eller villkoren för

överlåtelsen sammantagna är avsevärt ogynnsammare för fastighetsägaren än vad

som angavs vid hembudet. En sådan överlåtelse eller övergång får inte heller ske

om ett villkor som angavs vid hembudet är uppenbart oskäligt mot föreningen. Har

fastighetsägaren sedan ett hembud upphört att gälla gjort ett nytt hembud,

enligt vilket köpeskillingen är lägre eller villkoren på annat sätt ogynnsammare

för fastighetsägaren, och upphör även detta hembud att gälla, skall första och

andra meningarna tillämpas på det nya hembudet.

--------------------------------------------------------------------

 Första stycket skall äga motsva- Första stycket gäller också om

rande tillämpning om överlåtelsen överlåtelsen avser en andel av

avser andel av hyreshusenheten. hyreshus- eller småhusenheten.

 I fråga om förbudet i första I fråga om förbudet i första

stycket äger 6 § andra och tredje stycket skall 6 § andra och tredje

styckena motsvarande tillämpning. stycket tillämpas. Om något un-

Om något undantag inte föreligger, dantag inte föreligger, är över-

är överlåtaren skyldig att inhämta låtaren skyldig att skaffa hyres-

hyresnämndens tillstånd till över- nämndens tillstånd till överlåtelsen.

låtelsen.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1996.

**FOOTNOTES**

1 Senaste lydelse 1990:1394.

2 Senaste lydelse 1992:507.

3 Senaste lydelse 1994:811.

4 Senaste lydelse 1992:507.

5 Senaste lydelse 1991:616.

3 Ärendet och dess beredning

I samband med riksdagsbehandlingen av propositionen Ny bostadsrättslag m.m.

(prop. 1990/91:92) uttalade bostadsutskottet (bet. 1990/91:BoU13 s. 21) bl.a.

att frågorna om försäljning av pantsatt bostadsrätt m.m. är komplicerade och att

 en viss oklarhet får anses råda beträffande frågor om försäljning av

bostadsrätt vid offentlig auktion, om panträttens bestånd i hembudssituationer

och vid upplösning av bostadsrätt . Utskottet godtog den lösning som föreslogs

i propositionen men fann det motiverat att frågorna skulle ånyo ses över inom

regeringens kansli eller i annan ordning om så anses lämpligt . Justitiedeparte-

mentet förordnade därför i april 1993 justitierådet Torkel Gregow att utreda

frågor om försäljning av bostadsrätt vid offentlig auktion och vissa andra frå-

gor.

 Utredningsuppdraget har redovisats i en departementspromemoria, Bostadsrätt -

Bostadsrättsföreningens och panthavares rätt till betalning, tvångsförsäljning

m.m. (Ds 1994:7). I promemorian har föreslagits ändringar i bostadsrättslagen

och i utsökningsbalken. Promemorian har remissbehandlats.

 En sammanfattning av promemorian finns i bilaga 1. De lagförslag som läggs

fram i promemorian finns i bilaga 2. En förteckning över remissinstanserna finns

i bilaga 3. En sammanställning av remissyttrandena har gjort och finns

tillgänglig i i Justitiedepartementet (dnr Ju94/154).

 Inom Justitiedepartementet upprättades år 1993 departementspromemorian

Bostadsrättsoption och andra ändringar i bostadsrättslagstiftningen (Ds

1993:54). I promemorian har lämnats vissa förslag i syfte bl.a. att underlätta

en övergång från hyresrätt till bostadsrätt. En sammanfattning av promemorian

återfinns i bilaga 4. Promemorian har remissbehandlats. En förteckning över

remissinstanserna finns i bilaga 5. Remissyttrandena finns tillgängliga i

Justitiedepartementet (dnr Ju93/2588).

Lagrådet

Regeringen beslutade den 15 juni 1995 att inhämta Lagrådets yttrande över de

lagförslag som finns i bilaga 6.

 Lagrådets yttrande finns i bilaga 7.

 Lagrådet har föreslagit ett par följdändringar i bostadsrättslagen utöver dem

som föreslagits i lagrådsremissen samt vissa förtydliganden i lagtexten.

Regeringen ansluter sig till Lagrådets förslag och återkommer till detta i

författningskommentaren.

 I förhållande till lagrådsremissens förslag bör det dessutom göras vissa

redaktionella ändringar.

4 Reformens inriktning

Bostadsrätter betingar i allmänhet, särskilt i storstadsområdena, förhållandevis

höga priser. Detta gäller såväl vid upplåtelse av bostadsrätt som vid senare

överlåtelse av en redan upplåten bostadsrätt. Av detta följer att den som önskar

förvärva en bostadsrätt ofta behöver låna pengar för att kunna finansiera

förvärvet. Sådana lån tas av naturliga skäl som regel i bank, varvid

bostadsrätten ställs som pant för lånet.

 Att pantsättning av bostadsrätter ger kreditgivarna ett betryggande skydd är

ett nödvändigt villkor för att bostadsrättsmarknaden skall fungera väl. Att så

sker ligger i både de presumtiva bostadsrättshavarnas och i

bostadsrättsföreningarnas intresse.

 En förutsättning för att bostadsrätter skall utgöra godtagbara pantobjekt är

bl.a. att panträtten stiftas på ett sätt som innebär tillfredsställande garanti

för att panthavaren verkligen erhåller sin rätt när bostadsrätten skall

realiseras. Om denna förutsättning inte föreligger kan följden bli att kredit

inte lämnas eller att kredit lämnas på sämre villkor än som annars skulle ha

skett.

Bostadsrätt - Bostadsrättsföreningens och panthavares rätt till betalning,

tvångsförsäljning m.m. (Ds 1994:7)

I 1994 års departementspromemoria har utredaren föreslagit flera ändringar i bo-

stadsrättslagen i det huvudsakliga syftet att förbättra bostadsrättens värde som

pant. Förslagen innebär i huvudsak följande. Bostadsrättsföreningens fordran mot

bostadsrättshavaren skall, såvitt gäller avgifter, vara förenad med en legal

panträtt med bästa rätt. Vidare skall den som förvärvar en bostadsrätt inte

längre bli ansvarig för den förra bostadsrättshavarens betalningsförpliktelser

mot föreningen. Det föreslås också att sådan särskild tvångsförsäljning som kan

ske enligt bostadsrättslagen skall vara en uppgift för kronofogdemyndigheten. En

juridisk person som har panträtt i bostadsrätten föreslås kunna bli medlem i en

bostadsrättsförening efter förvärv på exekutiv auktion eller tvångsförsäljning

enligt bostadsrättslagen och ha rätt att upplåta lägenheten i andra hand.

 Vid remissbehandlingen av promemorian har flertalet remissinstanser uttalat

sig positivt om förslagen. Flera remissinstanser har dessutom uttalat

tillfredsställelse över promemorians genomgång av vissa oklara frågor i gällande

rätt, vilka dock inte har ansetts fordra ändringar i lagstiftningen. Några re-

missinstanser, däribland Advokatsamfundet, SBAB, Fastighetsägareförbundet, HSB

och SBC har emellertid påpekat att de föreslagna förändringarna inte är

tillräckliga för att stärka bostadsrättens värde som pant.

 Enligt regeringens mening är flertalet av utredarens förslag väl ägnade att

ligga till grund för lagstiftning. Om förslagen genomförs, undanröjs flera

oklarheter i det nu gällande regelsystemet, samtidigt som man åstadkommer en på

flera sätt enklare och mer ändamålsenlig ordning. I sammanhanget kan anmärkas

att man inte kan förbättra rättsställningen för den som har lämnat lån mot

säkerhet i bostadsrätten utan att detta medför en motsvarande försvagning av

bostadsrättsföreningens - i realiteten övriga bostadsrättshavares - situation.

Enligt regeringens mening innebär utredarens förslag en väl avvägd kompromiss

mellan dessa motstående intressen.

 I promemorian behandlas flera frågor som inte omfattas av riksdagens

tillkännagivande och som inte lett till något lagstiftningsförslag. Bl.a.

behandlas frågan om avsägelse av bostadsrätt, lösen av bostadsrätt samt

införande av register för anteckning av panträtt i bostadsrätt. Ett stort antal

remissinstanser har i anslutning härtill anfört att inrättandet av ett särskilt

bostadsrättsregister skulle stärka bostadsrättens värde som pant och att denna

fråga bör utredas vidare. Regeringen delar denna uppfattning. Frågan om

inrättande av ett bostadsrättsregister bereds för närvarande inom Justiti-

edepartementet (jfr prop. 1994/95:100 bil. 3 s. 96).

Bostadsrättsoption och andra ändringar i bostadsrättslagstiftningen (Ds 1993:54)

I detta lagstiftningsärende finns anledning att också behandla lagförslagen i

1993 års departementspromemoria om s.k. bostadsrättsoptioner m.m. I promemorian

förslås, i syfte att underlätta en övergång från hyresrätt till bostadsrätt, att

det införs en ny typ av avtal som innebär att säljaren av huset ges rätt att i

framtiden få en bostadsrätt upplåten till sig (bostadsrättsoption). Den före-

slagna konstruktionen fick ett övervägande kritiskt mottagande bland remissin-

stanserna. Regeringen anser inte att frågan bör lösas på det föreslagna sättet.

Detsamma gäller förslaget om begränsning av möjligheten att i

bostadsrättsföreningens stadgar föreskriva vilka villkor som skall gälla för

ändring av stadgarna. I promemorian föreslås vidare att den s.k. ombildnings-

lagen skall utvidgas till att gälla även småhus som hyrs ut som permanentbostad.

Den frågan återkommer regeringen till i det följande (avsnitt 6).

 I promemorian behandlas också frågan om det s.k. förbudet mot dubbelupplåtelse

skall upphävas. Förbudet innebär att bostadsrätt inte får upplåtas till en

lägenhet som är upplåten med hyresrätt (4 kap. 3 § bostadsrättslagen).

Bostadsrätt till en hyreslägenhet kan därför endast upplåtas till en hyresgäst

som vill övergå till bostadsrätt. Om hyresgästen i samband med en ombildning

till bostadsrätt inte vill förvärva bostadsrätten till sin lägenhet får han

fortsätta att hyra den med bostadsrättsföreningen som värd. Förbudet mot

dubbelupplåtelse kan försvåra en ombildning om inte alla hyresgäster vill

förvärva bostadsrätten till sin lägenhet.

 Ett upphävande av förbudet skulle medföra att de hyresgäster som inte vill

vara med om ombildningen förlorar sin bytesrätt och får ett sämre

besittningsskydd (se promemorian s. 5 f.). Om bostadsrätten förverkas på grund

av att bostadsrättshavaren inte betalar avgifterna och därför skiljs från

lägenheten, förlorar även hyresgästen rätten att bo kvar i lägenheten. Det

skulle i och för sig vara möjligt att införa bestämmelser som förstärker

besittningsskyddet och medger bytesrätt för sådana lägenheter som har ombildats

från hyresrätt till bostadsrätt och som fortfarande hyrs ut. En sådan ordning

skulle emellertid innebära att det skulle finnas bostadsrättslägenheter med

olika bytesrätt och besittningsskydd på bostadsrättsmarknaden. I

departementspromemorian gjordes bedömningen att förbudet inte skulle tas bort

eftersom risk för oklarheter och missförstånd skulle kunna leda till

rättsförluster för hyresgäster i bostadsrättslägenheter. Denna uppfattning hade

också de flesta remissinstanser som uttalade sig i frågan.

 I anslutning till riksdagsbehandlingen av propositionen Ändringar i

hyresförhandlingslagen m.m. (prop. 1993/93:199) tillkännagav riksdagen (bet.

1993/94:BoU21, rskr. 1993/94:373) att frågan om upphävande av förbudet mot

dubbelupplåtelse i de fall upplåtelse sker till en kommun eller ett kommunalt

bostadsbolag borde övervägas ytterligare. Ett sådant partiellt förbud mot

dubbelupplåtelse skulle enligt bostadsutskottet medföra att kravet på

insatskapital från de boende som deltar i ombildningen skulle kunna begränsas.

De boende skulle kunna känna trygghet i vetskapen om att kommunen eller det

kommunala bolaget även i framtiden kommer att vara deras hyresvärd.

 Enligt regeringens bedömning skulle de negativa effekter som anges i

promemorian uppstå vare sig förbudet tas bort helt eller partiellt. Om det

skulle gå att upplåta bostadsrätt till en hyreslägenhet under förutsättning att

bostadsrättspplåtelsen sker till en kommun eller ett kommunalt bostadsbolag

skulle det dessutom, för att skydda hyresgästernas ställning, behöva införas ett

förbud för kommunen eller det kommunala bostadsbolaget att överlåta

bostadsrätten. Regeringen är därför inte beredd att föreslå någon ändring

rörande förbudet mot dubbelupplåtelse.

5 Bostadsrätten som pant

5.1 Legal panträtt för bostadsrättsföreningens fordran

5.1.1 Skall det införas en legal panträtt?

--------------------------------------------------------------------

| Regeringens förslag: Bostadsrättsföreningens fordran mot bo- |

| stadsrättshavaren skall förenas med en legal panträtt med bästa |

| förmånsrätt i bostadsrätten. |

--------------------------------------------------------------------

 Promemorians förslag: Överensstämmer med regeringens förslag (se promemorian

s. 18-30).

 Remissinstanserna: Samtliga remissinstanser har tillstyrkt förslaget.

 Bakgrund: Den fordran som en bostadsrättsförening kan ha mot en

bostadsrättshavare består i första hand av de avgifter som bostadsrättshavaren

enligt 7 kap. 14 § bostadsrättslagen har att betala till föreningen. Enligt

dessa bestämmelser skall varje medlem betala en avgift till föreningen i form av

en insats för upplåtelsen. Dessutom har föreningen rätt att ta ut en årsavgift

för den löpande verksamheten. Årsavgiften brukar av bostadsrättsföreningar delas

upp i mindre belopp, som betalas månadsvis och benämns månadsavgift. Under

förutsättning att det anges i stadgarna får föreningen även ta ut

upplåtelseavgift, överlåtelseavgift och pantsättningsavgift. En

bostadsrättshavare kan ha även andra skulder till föreningen än avgifter. Som

exempel kan nämnas skadestånd enligt 7 kap. 25 § bostadsrättslagen,

rättegångskostnader och kostnader för avhysning. Bostadsrättshavaren kan också

stå i skuld till föreningen för särskilda åtgärder eller tjänster, t.ex.

upplåtelse av garageplats eller tvättstuga, som föreningen har tillhandahållit

utan att vara skyldig till detta enligt någon författningsbestämmelse (jfr 7

kap. 14 § andra stycket bostadsrättslagen).

 Innehavaren av en bostadsrätt kan använda denna som säkerhet för en kredit

genom att pantsätta bostadsrätten. För detta ändamål krävs i första hand ett

pantförskrivningsavtal. För att pantförskrivningen skall bli gällande även mot

bostadsrättshavarens övriga borgenärer krävs att bostadsrättshavaren eller

kreditgivaren underrättar bostadsrättsföreningen om pantsättningen. Att det

krävs en sådan underrättelse (denuntiation) för sakrättsligt skydd följer av en

analogisk tillämpning av 10 och 31 §§ skuldebrevslagen (NJA 1971 s. 66, prop.

1971:12 s. 106 samt Hessler, Allmän sakrätt s. 253 och 426, Rodhe, Handbok i

sakrätt s. 401 och Håstad, Sakrätt avseende lös egendom 5 uppl. s. 246). När

föreningen underrättas om att en bostadsrätt har pantsatts, skall detta genast

antecknas i den lägenhetsförteckning som föreningens styrelse är skyldig att

föra (9 kap. 8 § samt 10 § tredje stycket bostadsrättslagen).

 Om panthavaren inte får betalt för sin fordran av bostadsrättshavaren har han

rätt till betalning ur bostadsrätten. Panthavaren kan vända sig till domstol

eller kronofogdemyndigheten och skaffa sig en dom eller annan exekutionstitel på

fordringsanspråket och med stöd av denna söka utmätning. På grund av panträtten

är han berättigad att i första hand få utmätning av bostadsrätten (4 kap. 4 §

utsökningsbalken). Bostadsrätten kan även utmätas efter ansökan av en

oprioriterad borgenär.

 Vid exekutiv försäljning av bostadsrätt som skall ske med anledning av

utmätning av denna har bostadsrättsföreningen inte rätt till betalning ur

influtna medel för sin fordran hos bostadsrättshavaren (se beträffande äldre

rätt NJA 1971 s. 83 samt NJA 1961 s. 246). Det beror på att föreningens fordran

inte är förenad med panträtt eller annan särskild förmånsrätt i bostadsrätten.

Föreningen omfattas därför inte av de bestämmelser om tredje mans rätt till

betalning ur utmätt egendom som meddelas i 8 kap. 10-16 §§ utsökningsbalken.

Saken kan också uttryckas så att det inte föreligger någon vanlig sakrättslig

konkurrens mellan föreningens och panthavarens fordringar. Detta hänger samman

med att bostadsrätten kan sägas utgöra nettot av rättsförhållandet mellan före-

ningen och bostadsrättshavaren, vari föreningens fordran ingår som en minuspost

(se Hessler, Om utmätning av bostadsrätt där nyttjanderätten förverkats i

Rättsvetenskapliga studier tillägnade Phillips[REDACTED_EFTERNAMN] s. 202 f., Rodhe, Handbok i

sakrätt s. 373 f. och Håstad, Om försäljning av pantsatt bostadsrätt i

Festskrift till Sveriges Advokatsamfund 1887-1987 s. 259 f., särskilt s.

266-269). Föreningens fordran och panthavarens fordran kan därför sägas ligga på

olika plan.

 Det förhållandet att föreningens fordran inte får göras gällande vid exekutiv

försäljning av bostadsrätten innebär dock inte att denna fordran saknar

betydelse vid försäljningen. Den som förvärvar en bostadsrätt vid exekutiv för-

säljning svarar - liksom en förvärvare vid frivillig överlåtelse - tillsammans

med den förre innehavaren av bostadsrätten för de förpliktelser som denne haft

mot föreningen, om inte förvärvaren och föreningen kommer överens om något annat

(6 kap. 8 § bostadsrättslagen). Om förvärvaren inte betalar överlåtarens skulder

till föreningen kan denna föranstalta om offentlig auktion mot förvärvaren

(strax mer om detta). Vid en exekutiv auktion brukar upplysning om föreningens

krav lämnas till spekulanter. Förvärvarens betalningsansvar gentemot föreningen

för tidigare förpliktelser påverkar självfallet den köpeskilling som en speku-

lant är beredd att betala.

 När det så gäller försäljning av bostadsrätt på offentlig auktion enligt

bostadsrättslagen hålls sådan auktion med anledning av att nyttjanderätten till

en bostadsrättslägenhet har förverkats och bostadsrättshavaren därför sagts upp

och skilts från lägenheten (7 kap. 30 § bostadsrättslagen, jfr 18 §). En

förverkandeanledning är betalningsförsummelse. Nyttjanderätten är i sådana fall

förverkad, om bostadsrättshavaren dröjer med att betala insats eller

upplåtelseavgift utöver två veckor eller den längre tid som kan vara bestämd i

stadgarna från det att föreningen efter förfallodagen anmanat honom att betala

eller om han dröjer med att betala årsavgiften utöver två vardagar efter

förfallodagen (7 kap. 18 § 1). Vissa begränsningar görs emellertid (7 kap. 19,

21 och 23 §§).

 Offentlig auktion hålls av en god man, som förordnas av tingsrätten på begäran

av bostadsrättsföreningen (8 kap. 1 §). Offentlig auktion enligt

bostadsrättslagen är inte samma sak som exekutiv försäljning och bestämmelserna

om exekutiv försäljning är inte heller tillämpliga. Bestämmelserna är dock

delvis överensstämmande.

 Av de medel som inflyter vid offentlig auktion får bostadsrättsföreningen,

sedan ersättning utgått till den gode mannen, ta ut så mycket som behövs för att

föreningens fordran hos bostadsrättshavaren skall täckas (7 kap. 30 § andra

stycket bostadsrättslagen). Även den som har en fordran med panträtt i

bostadsrätten får i allmänhet betalt ur köpeskillingen, dock först efter

föreningen. Panthavaren är nämligen enligt 8 kap. 7 § bostadsrättslagen första

stycket skyldig att ta emot betalning vid auktionen, om utrop av bostadsrätten

skett utan förbehåll om panträtten.

 Skälen för regeringens förslag: Det är inte nödvändigt att införa en legal

panträtt med bästa förmånsrätt för bostadsrättsföreningen för att ge bostads-

rättsföreningen rätt till betalning vid offentlig auktion enligt bostadsrättsla-

gen. En sådan rätt föreligger redan enligt 7 kap. 30 § bostadsrättslagen. Det är

inte heller nödvändigt att införa en sådan ordning för att säkra föreningens

rätt till betalning. Föreningen har nämligen rätt att få betalt av köparen för

den förre bostadsrättshavarens skulder till föreningen (6 kap. 8 §). Det betyder

i praktiken att föreningens fordran går före panthavarnas anspråk även vid en

exekutiv auktion.

 Av det anförda följer att det inte i och för sig skulle innebära så stora

förändringar i sak om man, som utredaren har förordat, utformar systemet så att

bostadsrättsföreningen ges en legal panträtt med bästa förmånsrätt i bostads-

rätten. Jämfört med dagens system skulle detta främst innebära den nyheten att

bostadsrättsföreningen skulle kunna uppträda som borgenär vid en exekutiv

försäljning och då få betalt ur köpeskillingen (i stället för att få betalning

av den som förvärvat bostadsrätten).

 Med en legal panträtt för bostadsrättsföreningar skulle man emellertid uppnå

vissa fördelar i andra hänseenden. För den som köper en bostadsrätt vid en

exekutiv auktion blir det enklare och tryggare att överblicka affären. Han

behöver då inte som i dag beräkna sin totala köpeskilling genom att lägga ihop

priset vid auktionen med avgiftsskulden gentemot bostadsrättsföreningen. Han

kommer alltså att med större säkerhet veta hur mycket han skall betala och hela

affären kan göras upp i ett sammanhang.

 Enligt regeringens mening uppnår man med en legal panträtt också

rättssystematiska fördelar om bostadsrättsföreningens fordran ges samma

ställning såväl vid offentlig auktion enligt bostadsrättslagen som vid exekutiv

auktion. Till det nu anförda kommer att man med en legal panträtt kan göra vissa

andra förändringar som innebär fördelar. Detta kommer att framgå i de följande

avsnitten.

5.1.2 Vilka fordringar skall den legala panträtten omfatta?

--------------------------------------------------------------------

| Regeringens förslag: Den legala panträtten skall avse enbart |

| föreningens fordran på obetalda avgifter i form av insats, årsav-|

| gift samt, om det anges i stadgarna, upplåtelse-, överlåtelse- |

| och pantsättningsavgift. |

--------------------------------------------------------------------

 Promemorians förslag: Överensstämmer med regeringens förslag (se promemorian

s. 27-30).

 Remissinstanserna: Promemorians förslag har fått ett blandat mottagande.

Åtskilliga remissinstanser har godtagit promemorians förslag. Vissa remissin-

stanser anser att den legala panträtten bör omfatta bostadsrättsföreningens

samtliga fordringar mot bostadsrättshavaren. Andra menar att den legala panträt-

tens omfattning bör begränsas till att gälla endast avgifter avseende en viss

begränsad tid, exempelvis ett år.

 Bakgrund: I 7 kap. 14 § första stycket bostadsrättslagen finns bestämmelser om

vilka avgifter föreningen har rätt att ta ut av medlemmarna (insats, årsavgift

samt i vissa fall upplåtelse-, överlåtelse- och pantsättningsavgift). Enligt

andra stycket i samma paragraf är föreningen förhindrad att ta ut särskilda

avgifter för andra åtgärder som föreningen är skyldig att vidta med anledning av

bostadsrättslagen eller annan lagstiftning. Det har ansetts att sådana avgifter

som huvudregel skall bäras kollektivt (se Julius-Uggla, Bostadsrättslagen m.m.

s. 180). Något förbud mot att ta ut avgifter för åtgärder som föreningen inte är

författningsenligt skyldig att vidta finns inte. Detsamma gäller avgifter för

anordningar som föreningen lagligen inte är skyldig att ha, t.ex. tvättstuga och

bastu.

 Skälen för regeringens förslag: I 7 kap. 30 § andra stycket bostadsrättslagen

anges att av vad som har influtit genom försäljning vid offentlig auktion får

föreningen, sedan ersättning till den gode mannen har tagits ut, behålla så

mycket som behövs för att täcka föreningens fordran hos bostadsrättshavaren.

Uttrycket föreningens fordran omfattar, förutom obetalda avgifter, bl.a.

fordran avseende kostnader för vissa reparationer av lägenheten,

rättegångskostnader, inkassokostnader och kostnader för förvaring av kvarlämnade

möbler (se promemorian s. 27 f.). I promemorian föreslås att endast föreningens

fordran på obetalda avgifter skall förenas med legal panträtt. Förslaget innebär

således att andra typer av fordringar blir oprioriterade och får stå tillbaka

för fordringar som är förenade med panträtt i bostadsrätten.

 Vid bedömningen av den legala panträttens omfattning måste en avvägning göras

mellan på ena sidan panthavarens och på andra sidan bostadsrättsföreningens

intressen. En lagändring som går ut på att stärka panthavarens ställning medför

nämligen i princip en motsvarande försvagning av föreningens situation.

Samtidigt förhåller det sig så att bostadsrättsföreningen inte utan vidare kan

betraktas som en motpart till den som har panträtt i en enskild bostadsrätt. En

förbättring av panthavarens - och därmed bostadsrättshavarens - ställning går i

realiteten ut över de övriga bostadsrättshavarna i föreningen. Om flera

bostadsrättshavare i samma förening inte klarar sina förpliktelser mot

föreningen, kan det drabba de övriga medlemmarna hårt. Det gäller särskilt i

mindre föreningar.

 Av det anförda följer att förbättringar av panthavarnas ställning på bekostnad

av föreningens intressen måste göras med försiktighet.

 Enligt regeringens mening står det till en början klart att den legala pan-

trätten med bästa förmånsrätt bör omfatta endast sådana fordringsanspråk som har

samband med innehavet av bostadsrätten. Andra anspråk bör falla utanför den

legala panträtten.

 Givetvis bör föreningens fordran på sådana avgifter som föreningen enligt

7 kap. 14 § första stycket bostadsrättslagen har rätt att ta ut omfattas av pan-

trätten. Det kan dock diskuteras om panträtten här skall begränsas så att den

omfattar avgifter avseende endast en viss tid, exempelvis ett år. En sådan ord-

ning skulle öka bostadsrättens värde som pant eftersom den maximala belastningen

i form av avgifter skulle bli i viss mån förutsebar. Panthavarnas behov av att

bedöma storleken på föreningens fordran tillgodoses emellertid genom den

skyldighet som föreningen har att underrätta berörda panthavare i fall då

bostadsrättshavaren dröjer med betalningen av avgifterna (se 7 kap. 31 §

bostadsrättslagen). Till detta kommer att det ändå ligger i föreningens intresse

att inte vänta alltför länge med att agera när en bostadsrättshavare missköter

sina åligganden.

 Det anförda leder till slutsatsen att den legala panträtten bör omfatta

föreningens fordran på sådana avgifter som föreningen enligt 7 kap. 14 § första

stycket bostadsrättslagen har rätt att ta ut, utan någon särskild begränsning.

 Avgifter för åtgärder och tjänster som föreningen tillhandahåller utan att

vara författningsenligt skyldig därtill kan ofta sägas ha ett samband med in-

nehavet av bostadsrätten. Det gäller t.ex. avgifter för tvättstuga, parkering

och vissa reparationer. Övervägande skäl talar för att tillkommande avgifter av

detta slag inte bör omfattas av den legala panträtten.

 En särskild fråga är vad som bör gälla i fråga om skadestånd bl.a. vid uppsäg-

ning och förverkande av bostadsrätten. Det kan exempelvis gälla ersättning på

grund av att lägenheten har vanvårdats. Skadestånd av detta slag kan tänkas

uppgå till förhållandevis höga belopp. Å andra sidan kanske förmånsrätten inte

är av så stor praktisk betydelse med hänsyn till att skadeståndet ofta inte

torde vara bestämt till beloppet vid tidpunkten för försäljningen. Från

panthavarens synpunkt är det utan tvekan en nackdel att ett överraskande

fordringsanspråk av detta slag skulle ges företräde framför hans fordran. Över-

vägande skäl talar därför för att skadestånd av detta slag inte bör omfattas av

föreningens legala panträtt. Detsamma bör gälla även i fråga om kostnader för

avhysning, rättegångskostnader och liknande.

 Regeringen kommer sammanfattningsvis till slutsatsen att förslaget i

promemorian i huvudsak utgör en rimlig avvägning mellan de delvis motstående

intressen som här gör sig gällande. Föreningens legala panträtt med bästa

förmånsrätt bör alltså omfatta endast föreningens fordran på sådana avgifter som

föreningen enligt 7 kap. 14 § första stycket bostadsrättslagen har rätt att

debitera medlemmarna. Det innebär, i förhållande till vad som gäller i dag, att

bostadsrättens värde som pant stärks.

5.1.3 Betalningsansvaret för föreningens fordran

--------------------------------------------------------------------

| Regeringens förslag: Den som förvärvar en bostadsrätt, vare sig|

| det sker vid tvångsförsäljning eller vid vanlig överlåtelse, skall|

| inte ha något personligt betalningsansvar för den förra bostads-|

| rättshavarens skulder till föreningen. |

--------------------------------------------------------------------

 Promemorians förslag: Överensstämmer med regeringens förslag (se promemorian

s. 30).

 Remissinstanserna: Förslaget i promemorian har i allmänhet lämnats utan

erinran. En remissinstans har dock ifrågasatt om inte betalningsansvaret skall

kvarstå efter frivilliga överlåtelser.

 Bakgrund: Den skuld som en bostadsrättshavare har ådragit sig gentemot

bostadsrättsföreningen följer, enligt den ordning som gäller i dag, med

innehavet av bostadsrätten på så sätt att även den som förvärvar bostadsrätten i

princip blir betalningsskyldig (6 kap. 8 § bostadsrättslagen). Föreningen har

vid försäljning på offentlig auktion rätt till betalning för sin fordran ur

köpeskillingen med bästa rätt, sedan kostnaderna för försäljningen blivit

täckta. Om köpeskillingen inte räcker till att täcka föreningens fordran tar

förvärvaren tillsammans med överlåtaren på sig betalningsansvaret för återstoden

av skulden till föreningen, under förutsättning att föreningen förbehållit sig

betalningsanspråk mot förvärvaren vid auktionen.

 Skälen för regeringens förslag: Mot bakgrund av att föreningens fordran

utrustas med en legal panträtt med bästa rätt bör betalningsansvaret gentemot

föreningen slopas för den som förvärvar en bostadsrätt vid exekutiv försäljning

eller vid tvångsförsäljning enligt bostadsrättslagen. Betalningsansvaret bör

slopas inte bara för obetalda avgifter utan också för andra skulder som

överlåtaren har gentemot föreningen.

 Det kan synas tveksamt om förvärvarens betalningsansvar bör slopas också vid

frivilliga överlåtelser. Det bör emellertid påpekas att föreningen även efter en

frivillig överlåtelse har kvar sin rätt att få betalt för sin fordran för vissa

avgifter, som överlåtaren inte betalat, om bostadsrätten säljs vid exekutiv

försäljning eller på offentlig auktion enligt bostadsrättslagen. Sådana

fordringar som avses i 7 kap. 14 § första stycket föreslås ju bli förenade med

en legal panträtt med bästa rätt i bostadsrätten. Det innebär att den som köper

en bostadsrätt, liksom i dag, måste höra sig för med föreningen om överlåtaren

står i skuld till föreningen för obetalda avgifter. Mot den bakgrunden talar

övervägande skäl för att förvärvarens betalningsansvar bör slopas också vid

frivilliga överlåtelser.

 Föreningen skall naturligtvis ha kvar sin fordran mot den förre bo-

stadsrättshavaren. I den mån fordran inte omfattas av den legala panträtten,

blir föreningen i praktiken hänvisad till att kräva betalning av honom i vanlig

ordning.

 Det bör givetvis inte föreligga något hinder mot att förvärvaren och över-

låtaren, med föreningens godkännande, träffar avtal om att förvärvaren övertar

ansvaret för överlåtarens skuld till föreningen. Den kontanta delen av

köpeskillingen minskas då i motsvarande mån.

5.2 Tvångsförsäljning enligt bostadsrättslagen

5.2.1 Ett närmande av de båda försäljningsformerna

--------------------------------------------------------------------

| Regeringens förslag: Bestämmelserna om förfarandet vid tvångsför-|

| säljning enligt bostadsrättslagen ändras så att de i huvudsak |

| motsvarar de bestämmelser som gäller vid exekutiv försäljning. |

| Försäljningen skall skötas av kronofogdemyndigheten. |

--------------------------------------------------------------------

 Promemorians förslag: Överensstämmer i huvudsak med regeringens förslag (se

promemorian s. 33 f.).

 Remissinstanserna: Förslaget att låta kronofogdemyndigheten sköta

försäljningen har tillstyrkts eller lämnats utan erinran av en majoritet av

remissinstanserna. Några av dessa remissinstanser har emellertid efterlyst

preciseringar och klargöranden på vissa punkter. Advokatsamfundet,

Fastighetsägareförbundet och Fastighetsmäklarsamfundet har förordat att den

nuvarande ordningen bibehålls.

 Bakgrund: Det finns två olika former för tvångsförsäljning av bostadsrätt. En

bostadsrätt kan säljas exekutivt efter utmätning för en panthavares eller en

oprioriterad borgenärs fordran. Bostadsrätten kan också säljas på offentlig

auktion enligt bostadsrättslagen på grund av att bostadsrättshavaren har

förverkat sin nyttjanderätt till lägenheten. Dessutom kan en bostadsrätt säljas

på offentlig auktion för bl.a. dödsbos räkning enligt bestämmelserna i 6 kap. 1

och 2 §§ bostadsrättslagen.

 Skälen för regeringens förslag: Om man inför en sådan legal panträtt för

bostadsrättsföreningens fordran som har föreslagits i föregående avsnitt,

inställer sig frågan om man skulle kunna avskaffa ordningen med

tvångsförsäljning enligt bostadsrättslagen.

 Det egentliga syftet med tvångsförsäljning enligt bostadsrättslagen är att,

sedan nyttjanderätten har förverkats, upplösa rättsförhållandet mellan

föreningen och bostadsrättshavaren. Även om den vanligaste för-

verkandeanledningen är att bostadsrättshavaren försummat att betala avgifter,

kan förverkande också ske med anledning av att bostadsrättshavaren vanvårdar

lägenheten eller åsidosätter sina skyldigheter i andra avseenden (7 kap. 18 §

2-8 bostadsrättslagen). Möjligheten till utmätning och exekutiv försäljning av

bostadsrätten kan inte ersätta tvångsförsäljning enligt bostadsrättslagen i

dessa situationer eftersom föreningen i dylika fall inte nödvändigtvis har något

betalningsanspråk mot bostadsrättshavaren. Samma sak gäller då en bostadsrätt

innehas av ett dödsbo eller av någon som har förvärvat bostadsrätten genom

universalfång och innehavet skall upplösas (6 kap. 1 och 2 §§). Enligt regering-

ens bedömning måste det därför, vid sidan av exekutiv försäljning efter

utmätning, även i fortsättningen finnas möjlighet till tvångsförsäljning av

bostadsrätt.

 Det finns emellertid mycket som talar för att reglerna ändras så att de båda

försäljningsformerna blir bättre anpassade till varandra. De båda förfarandena

sköts i dag av olika organ och enligt skilda regler. När en bostadsrättshavare

inte har kunnat klara av de avgifter som skall betalas till föreningen, är det

lätt hänt att han även försummar sin betalningsskyldighet gentemot långivaren.

Av detta följer att det emellanåt inträffar att försäljning av en och samma

bostadsrätt är aktuell i båda förfarandena samtidigt. Enligt regeringens mening

skulle det vara en fördel om de båda försäljningsformerna sköts av samma organ.

Det alternativ som i så fall står till buds är att ansvaret för tvångs-

försäljning enligt bostadsrättslagen flyttas över till kronofogdemyndigheterna.

 Det kan visserligen invändas att den som enligt det nu gällande systemet för-

ordnas som god man som regel är särskilt väl insatt i förhållandena på bostads-

rättsmarknaden och att försäljning i allmänhet torde kunna ske utan längre

dröjsmål. Advokatsamfundet har anfört att nuvarande ordning har sådana fördelar

- kvalitet i handläggningen förenad med snabbhet i förfarandet - att den inte

bör ändras. Det råder emellertid ingen tvekan om att även kronofogdemyndigheten

har goda insikter i förhållandena på bostadsrättsmarknaden. Bostadsrätter är

förhållandevis ofta föremål för utmätning och exekutiv försäljning.

 När det gäller frågan om snabbheten i hanteringen har även Fastig-

hetsägareförbundet uttryckt en oro för att handläggningstiderna blir långa om

tvångsförsäljningen skall has om hand av kronofogdemyndigheten. Enligt

regeringens mening finns det dock knappast någon anledning att befara att

handläggningstiderna hos kronofogdemyndigheterna blir längre än de som för

närvarande förekommer vid försäljning genom god man.

 När det gäller frågan om kostnaderna för tvångsförsäljningsförfarandet kan det

anföras att nuvarande system är förhållandevis dyrt, enligt uppgift 30 000 - 40

000 kr per försäljning oavsett köpeskillingens storlek. Detta går ut över både

panthavaren och bostadsrättshavaren. Med kronofogdemyndigheten som

försäljningsorgan blir försäljningsförfarandet ofta billigare än för närvarande,

under förutsättning att samma avgifter tas ut som vid exekutiv försäljning. Det

bör här nämnas att kronofogdemyndigheten får uppdra åt auktionsföretag att sälja

bostadsrätt på auktion (9 kap. 1 § andra stycket utsökningsbalken samt 9 kap.

3 § utsökningsförordningen, SFS 1981:981). Detta förfaringssätt används t.ex. av

Kronofogdemyndigheten i Stockholms län vid exekutiv försäljning av bostads-

rätter. I sådana fall blir emellertid kostnaderna högre. I gengäld torde ofta

kunna uppnås en högre köpeskilling än om kronofogdemyndigheten sköter

försäljningen.

 Med kronofogdemyndigheten som försäljningsorgan skulle det vara naturligt att

låta bestämmelserna om exekutiv försäljning generellt bli tillämpliga vid

tvångsförsäljning enligt bostadsrättslagen. Eftersom bestämmelserna om offentlig

auktion ganska nära ansluter till vad som gäller om exekutiv försäljning av lös

egendom i allmänhet, framstår det enligt regeringens uppfattning som

ändamålsenligt att, när det gäller tvångsförsäljning enligt bostadsrättslagen,

hänvisa till bestämmelserna om exekutiv försäljning av lös egendom. Likheten

mellan de två förfarandena kommer att bli ännu större när

bostadsrättsföreningens fordran mot bostadsrättshavare förenas med en legal

panträtt i bostadsrätten.Regeringen finner sammanfattningsvis, i likhet med

flertalet remissinstanser, att de båda tvångsförsäljningsförfarandena bör has om

hand av samma organ och att uppgiften att sälja bostadsrätt i förverkandefall

bör ankomma på kronofogdemyndigheten. Bestämmelserna i utsökningsbalken bör, i

tillämpliga delar, gälla även vid tvångsförsäljning. Genom att man i bostads-

rättslagen inför en hänvisning till utsökningsbalkens bestämmelser blir också en

del praktiska frågor, som i dag inte besvaras av bostadsrättslagen, uttryckligen

reglerade.

5.2.2 Prövning av frågan om tvångsförsäljning skall ske

--------------------------------------------------------------------

| Regeringens förslag: Kronofogdemyndigheten skall pröva om |

| bostadsrätten är förverkad och därmed förutsättningarna för tvångs-|

| försäljning uppfyllda. I fall då det inte står klart att förutsätt-|

| ningarna är uppfyllda skall kronofogdemyndigheten hänvisa före- |

| ningen att väcka talan i saken vid domstol. Kronofogdemyndig- |

| hetens beslut skall kunna överklagas i den ordning som gäller för|

| utsökningsmål.Promemorians förslag: Överensstämmer med regeringens förslag

(se |

| promemorian s. 39-41). |

| Remissinstanserna: Så gott som alla remissinstanser har |

| tillstyrkt promemorians förslag eller lämnat det utan erinran. |

| Skälen för regeringens förslag: Som förutsättning för tvångsförsäljning|

| anges i 7 kap. 30 § första stycket bostadsrättslagen att bostads-|

| rättshavaren har blivit skild från lägenheten till följd av |

| uppsägning. Med uttrycket skild från lägenheten avses att det är|

| slutligt bestämt att nyttjanderätten har förverkats. Det anses |

| däremot sakna betydelse om bostadsrättshavaren faktiskt har |

| flyttat från lägenheten (se Julius-Uggla Bostadsrättslagen m.m. |

| s. 204). |

| Om föreningen och bostadsrättshavaren är ense om att förverkande|

| har skett, föreligger inte något problem. Frågan är emellertid hur|

| och av vem det skall konstateras huruvida förverkande har skett |

| i fall då parterna har olika uppfattningar i den frågan. |

| Med den ordning som gäller i dag torde det stå klart att den gode|

| mannen inte har någon befogenhet att med bindande verkan för |

| parterna göra en prövning. En annan sak är att den gode mannen |

| troligen inte vill medverka till en försäljning, om han anser |

| att lagliga förutsättningar för en sådan försäljning inte föreligger.|

| Det kan tilläggas att det har framkommit att vissa tingsrätter |

| förordnar en god man endast om bostadsrättsföreningen visat att |

| bostadsrättshavaren är skyldig att flytta enligt dom eller |

| utslag som vunnit laga kraft eller att bostadsrättshavaren |

| faktiskt har flyttat. |

| När uppgiften att ombesörja tvångsförsäljning enligt |

| bostadsrättslagen nu föreslås bli anförtrodd kronofogdemyndigheten|

| framstår det som naturligt att denna myndighet också skall kunna|

| pröva om förutsättningar föreligger för försäljning.Något principiellt krav

på motsvarighet |

| till exekutionstiteln i utsökningsmål skall alltså inte upp- |

| ställas. |

| Om bostadsrättshavaren inte har någon invändning mot föreningens|

| påstående om att nyttjanderätten förverkats, saknas anledning för|

| kronofogdemyndighten att ingå i prövning av frågan. I de tvistiga|

| fallen är det bostadsrättsföreningens sak att styrka sitt påstående|

| om att nyttjanderätten har förverkats och uppsägning till |

| avflyttning gjorts. Detta innebär dock inte att det är föreningen|

| som skall styrka alla omständigheter av betydelse. Om bostads- |

| rättshavaren t.ex. gör gällande att han har betalat avgiften vid|

| en viss tidpunkt får det enligt allmänna principer anses ankomma|

| på honom att visa detta. |

| Kronofogdemyndigheten bör i allmänhet utan svårighet kunna bedöma|

| om nyttjanderätten har förverkats när den grund som åberopas är |

| betalningsförsummelse. Beträffande andra förverkandegrunder kan |

| det förmodas att saken, om parterna har olika uppfattning, ofta |

| kommer att vara så tveksam att det inte med någon större grad av|

| säkerhet kan bedömas av kronofogdemyndigheten huruvida |

| förverkande har skett. |

| Den föreslagna hänvisningen till utsökningsbalkens regler innebär|

| att kronofogdemyndighetens beslut i fråga om såväl förut- |

| sättningarna för tvångsförsäljning som bl.a. själva försäljningen|

| kommer att kunna överklagas enligt vad som gäller för utsökningsmål|

| (18 kap. utsökningsbalken). Föreningen har också möjlighet att |

| väcka talan i saken vid domstol. |

| Vad nu har sagts har motsvarande tillämpning i fråga om tvångsför-|

| säljning för ett dödsbos räkning och i liknande fall. |

| |

| |

| 5.3 Bostadsrättsföreningens skyldighet att underrätta panthavare|

| i vissa fall |

|

 Promemorians förslag: Överensstämmer med regeringens förslag utom så tillvida

att det inte föreslås någon uttrycklig lagregel om fall där panthavare har

kännedom om betalningsförsummelsen (se promemorian s. 42-47).

 Remissinstanserna: Remissinstanserna har tillstyrkt förslaget i sak eller

lämnat det utan erinran. Ett par remissinstanser har ansett att det bör

klargöras att bostadsrättsföreningen inte förlorar sin företrädesrätt i

förhållande till en panthavare som på annat sätt har fått kännedom om betal-

ningsförsummelsen.

 Skälen för regeringens förslag: Enligt 7 kap. 31 § bostadsrättslagen skall

bostadsrättsföreningen, om den har blivit underrättad om att en bostadsrätt är

pantsatt, underrätta panthavaren om bostadsrättshavaren i viss omfattning

försummar att betala avgifter till föreningen. Sådan skyldighet inträder när

bostadsrättshavaren har obetalda avgifter på ett belopp som överstiger vad som

av årsavgiften belöper på en månad (dvs. en månadsavgift) och

bostadsrättshavaren dröjer med betalningen mer än två veckor från förfallodagen.

Underrättelsen skall lämnas utan dröjsmål . Försummas det, har föreningen vid

tvångsförsäljning på offentlig auktion företräde till betalning före panthavaren

endast i fråga om belopp som skulle ha betalats innan underrättelse skulle ha

skett.

 Den nu gällande ordningen innebär att föreningen vid underlåten underrättelse

förlorar sin företrädesrätt endast vid tvångsförsäljning enligt bostads-

rättslagen men inte vid exekutiv försäljning. Denna olikhet hänger samman med

att föreningen vid exekutiv försäljning hittills inte har haft någon särskild

rätt till betalning ur köpeskillingen. Med den nya ordningen, som ju innebär att

bostadsrättsföreningens fordran skall förenas med en legal panträtt, bör

bostadsrättsföreningen även vid exekutiv försäljning gå miste om sin

företrädesrätt, om föreningen har försummat sin underrättelseskyldighet.

 För att bostadsrättsföreningen skall förlora sin företrädesrätt vid försummad

underrättelse måste det förutsättas att panthavaren inte på annat sätt har fått

kännedom om bostadsrättshavarens betalningsförsummelse. Skulle det vara klarlagt

att panthavaren känner till just de förhållanden som föreningen hade bort

upplysa om, bör föreningen alltså inte förlora sin företrädesrätt på grund av

sin passivitet. Detta bör komma till uttryck i lagtexten.

 Försummelse att underrätta panthavare om bostadsrättshavarens underlåtenhet

att betala avgifter torde enligt gällande rätt medföra att föreningen förlorar

sin företrädesrätt beträffande samtliga avgifter som förfaller till betalning

efter den tidpunkt då underrättelse senast skulle ha skett. Att underrättelsen

lämnas några dagar för sent kan alltså leda till samma rättsverkan som att någon

underrättelse aldrig lämnas. Enligt regeringens mening är det inte motiverat att

företrädesordningen rubbas i vidare mån än som föranleds av den skada som

panthavaren kan antas ha åsamkats på grund av föreningens försummelse.

Regleringen bör därför utformas så att föreningen genom en för sent gjord

underrättelse till panthavaren återvinner företrädesrätten i fråga om belopp som

förfaller senare.

5.4 Bör lös egendom som är föremål för handpanträtt kunna säljas med förbehåll

för panträtten?

--------------------------------------------------------------------

| Regeringens bedömning: Det bör inte nu införas några bestämmelser|

| i utsökningsbalken som ger kronofogdemyndigheten möjlighet att |

| sälja utmätt lös egendom med förbehåll för panträtts bestånd. |

--------------------------------------------------------------------

 Promemorians förslag: I promemorian föreslås att det införs en bestämmelse i

utsökningsbalken (9 kap. 4 §) som medger kronofogdemyndigheten att sälja utmätt

lös egendom som häftar för handpanträtt med förbehåll för att panträtten består

om panthavaren medgivit det. Om försäljning sker med sådant förbehåll föreslås

förvärvaren överta det personliga betalningsansvaret för skulden (se promemorian

s. 52-56).

 Remissinstanserna: Endast ett fåtal remissinstanser har särskilt kommenterat

promemorians förslag. De flesta av dessa har lämnat förslaget utan erinran. Ett

par remissinstanser ifrågasätter behovet av lagändring.

 Bakgrund: Enligt 8 kap. 11 § utsökningsbalken är en borgenär, vars fordran är

förenad med handpanträtt (eller retentionsrätt) i utmätt egendom, skyldig att ta

emot betalning i förtid i den ordning som anges i 13 kap. utsökningsbalken. Han

är dock inte skyldig att avstå från sin rätt utan att hans fordran blir betald

om inte försäljning eller, i fråga om utmätt fordran, indrivning sker för

fordran med lika eller bättre rätt. Det har i doktrinen ifrågasatts om det inte

vid exekutiv försäljning av pantsatt egendom är möjligt att göra förbehåll för

panträttens bestånd (se promemorian s. 52 f.).

 Att pantsatt egendom säljs med förbehåll för panträttens bestånd innebär att

panthavaren inte får betalt ur köpeskillingen. Panthavaren har i stället kvar

sin fordran och panträtten gäller i egendomen även i den nye ägarens hand. Det

belopp som köparen skall betala kontant minskar i motsvarande mån.

 Skälen för regeringens bedömning: Som framgår av promemorian måste den som

avser att vid exekutiv försäljning köpa en bostadsrätt under alla förhållanden

förbereda kreditfrågan med kreditgivaren på förhand. Med hänsyn till detta kan

det enligt regeringens mening inte anses föreligga något behov av särskilda

regler om försäljning med förbehåll för panträttens bestånd när det gäller bo-

stadsrätter.

 Den ändring i utsökningsbalken som föreslagits i promemorian skulle få

betydelse inte bara vid exekutiv försäljning av bostadsrätt utan även vid sådan

försäljning av annan lös egendom. Försäljning med förbehåll för panträtt torde

emellertid sällan vara något praktiskt alternativ i fråga om försäljning av

lösöre, eftersom köparen i sådana fall måste avstå från besittningen till

egendomen för att panthavaren skall bli sakrättsligt skyddad. Inte heller när

det gäller lös egendom av annat slag än lösöre och bostadsrätter förefaller det

finnas behov av lagändring på denna punkt.

 På grund av det anförda kommer regeringen till slutsatsen att förslaget inte

bör genomföras i detta sammanhang.

5.5 Panträtt som inte har beaktats vid exekutiv försäljning

--------------------------------------------------------------------

| Regeringens bedömning: Det saknas behov av lagändring i fråga |

| om giltigheten av en panträtt som av förbiseende eller av annat |

| skäl inte har beaktats vid en exekutiv försäljning av bostadsrätt.|

| Det finns heller inget behov av att generellt kungöra exekutiva |

| försäljningar av bostadsrätter i Post- och Inrikes Tidningar. |

--------------------------------------------------------------------

 Promemorians förslag: Utsökningsförordningen ändras så att det blir obligato-

riskt att kungöra exekutiv försäljning av bostadsrätt i Post- och Inrikes Tid-

ningar (se promemorian s. 56-63). I övrigt gör utredaren samma bedömning som

regeringen.

 Remissinstanserna: Utredarens bedömning i fråga om behovet av lagändring

tillstyrks eller lämnas utan erinran av så gott som alla remissinstanser.

Promemorians förslag om obligatorisk kungörelse av exekutiva försäljningar av

bostadsrätter har ifrågasatts av flera remissinstanser.

 Bakgrund: Vid frivillig försäljning av lös egendom är principen att panträtt

gäller i egendomen även efter överlåtelsen. Panträtten kan emellertid upphöra

att gälla på grund av godtrosförvärv. Förutsättningen för detta är att egendomen

är av sådant slag att den kan vara föremål för exstinktivt godtrosförvärv. Vid

överlåtelse av egendom som inte kan bli föremål för sådant godtrosförvärv

förblir panträtten däremot gällande i egendomen, även om förvärvaren var i god

tro. Så är fallet bl.a. beträffande bostadsrätt. En panträtt som inte har

beaktats fortsätter att gälla även efter en exekutiv försäljning (se NJA 1992 s.

6). Om skälet till att panträtten inte beaktas är försummelse från

bostadsrättsföreningens styrelse, är styrelsen i princip skyldig att ersätta den

skada som orsakas av försummelsen.

 I fråga om förberedandet av exekutiv auktion avseende lös egendom i allmänhet

(bl.a. bostadsrätter) gäller enligt 9 kap. 2 § första stycket utsökningsbalken

att auktionen skall kungöras i god tid och på lämpligt sätt. Vissa

tillämpningsföreskrifter finns också i 9 kap. utsökningsförordningen (1981:981).

Där anges bl.a. att, om det i samband med en auktion finns anledning att räkna

med att det finns okända borgenärer som har rätt till betalning ur egendomen,

sådana borgenärer vid kungörelsen om auktionen skall uppmanas att senast vid

auktionen anmäla sina fordringar hos kronofogdemyndigheten. Kungörelsen om en

auktion skall föras in i en eller flera ortstidningar enligt vad

kronofogdemyndigheten bestämmer. Auktionen bör också kungöras i en eller flera

riks- eller facktidningar eller i annan form, om det är lämpligt med hänsyn till

egendomens beskaffenhet eller någon annan omständighet.

 Skälen för regeringens bedömning: Om en bostadsrätt försäljs exekutivt och det

av något skäl förbises att det gäller en panträtt i bostadsrätten, fortsätter

panträtten att gälla mot den nya förvärvaren. I promemorian diskuteras om

rättsläget på denna punkt borde ändras så att panträtten i en sådan situation

faller bort. Utredaren stannar för att inte föreslå någon sådan ändring. Detta

ställningstagande har godtagits av så gott som alla remissinstanser. Mot denna

bakgrund bör det inte komma i fråga att göra någon lagändring.

 Det kan däremot diskuteras om man inte borde utforma försäljningsförfarandet

så att man ytterligare minskar riskerna för att en panträtt förbises. Ett sätt

att åstadkomma detta är att, som har föreslagits i promemorian, göra det

obligatoriskt att kungöra alla exekutiva försäljningar av bostadsrätter i Post-

och Inrikes Tidningar. Som emellertid har framhållits av flera remissinstanser

skulle en sådan ordning bli förhållandevis kostsam. Enligt regeringens mening är

det praktiska behovet av ett sådant utökat kungörelseförfarande inte så stort

att det motiverar dessa kostnader.

 Det bör tilläggas att den fråga som nu har behandlats kommer i ett helt annat

läge om man inför ett register över alla bostadsrätter. Med ett sådant register

bortfaller i stort sett det här aktuella problemet.

5.6 Panträttens ställning i vissa fall då bostadsrätten upphör

--------------------------------------------------------------------

| Regeringens förslag: Om en pantsatt bostadsrätt har övergått |

| till föreningen, skall beslut om bostadsrättens upphörande få med-|

| delas endast om panthavaren har lämnat medgivande till detta |

| eller om bostadsrätten saknar värde för panthavaren.Promemorians förslag:

Överensstämmer med regeringens förslag (se |

| promemorian s. 63-67). |

| Remissinstanserna: Förslaget har tillstyrkts eller lämnats utan |

| erinran av det stora flertalet av remissinstanserna. Enligt en |

| remissinstans bör dock bostadsrättsföreningen, till undvikande av|

| framtida tvister, alltid inhämta panthavarens medgivande. En |

| annan remissinstans anser att inhämtande av panthavarens |

| medgivande skall kunna underlåtas enbart i sådana fall då |

| bostadsrätten uppenbart saknar värde för panthavaren. |

| Bakgrund: En bostadsrättsförening kan själv förvärva en bostadsrätt|

| genom överlåtelse. En bostadsrätt kan också i vissa fall övergå till|

| bostadsrättsföreningen utan att någon överlåtelse gjorts. Den |

| situation som är av störst intresse i detta sammanhang är den då|

| bostadsrättshavaren har avsagt sig bostadsrätten. Enligt 4 kap. |

| 11 § första stycket bostadsrättslagen får en bostadsrättshavare när|

| två år har förflutit från upplåtelsen avsäga sig bostadsrätten. |

| Bostadsrättshavaren blir därigenom befriad från sina förpliktelser|

| som bostadsrättshavare gentemot föreningen. Bostadsrättshavaren |

| får inte någon ersättning för den avsagda bostadsrätten. |

| Bostadsrättslagen innehåller också bestämmelser om rätt för bostads-|

| rättshavaren att frånträda bostadsrätten vid avgiftshöjning (7 kap.|

| 17 §) samt i vissa andra situationer (7 kap. 2-5 §§). |

| Bostadsrätten kan också övergå till föreningen, om den som förvärvat|

| bostadsrätten vid exekutiv försäljning eller offentlig auktion |

| enligt bostadsrättslagen inte antas till medlem (6 kap. 5 §) |

| eller om två försök att sälja en bostadsrätt på offentlig auktion|

| misslyckats (8 kap. 5 §). Vidare har vissa bostadsrättsförening-|

| ar, vars stadgar medger det, möjlighet att lösa bostadsrätten |

| till lokaler (6 kap. 9 §). Bostadsrätten kan också upphöra utan |

| att övergå till föreningen, om det hus i vilket lägenheten finns|

| överlåts eller säljs exekutivt (7 kap. 33 §). |

| Om bostadsrätten övergått till föreningen, skall föreningen överlåta|

| bostadsrätten så snart det kan ske utan förlust eller, på |

| föreningsstämma, besluta att den skall upphöra (6 kap. 11 §). |

| Frågan om under vilka förutsättningar föreningsstämman kan fatta|

| ett sådant beslut är inte närmare angivna i bostadsrättslagen. |

| Skälen för regeringens förslag: Om en bostadsrätt av något skäl har|

| övergått till föreningen, har föreningen möjlighet att på |

| föreningsstämma besluta om att bostadsrätten skall upphöra. Om |

| bostadsrätten är pantsatt, innebär ett sådant beslut att även |

| pantsättningen upphör. Enligt gällande rätt är det inte helt klart|

| under vilka förutsättningar föreningen i ett sådant fall kan |

| besluta om bostadsrättens upphörande. I syfte att förbättra |

| bostadsrättens värde som pant bör rättsläget klargöras på denna |

| punkt. |

| Enligt utredaren kan det inte antas att bostadsrättsföreningen |

| enligt gällande rätt har full frihet att besluta om upphörande av|

| en pantsatt bostadsrätt, i vart fall inte utan skyldighet att |

| ersätta panthavaren dennes skada till följd av upphörandet (jfr |

| Rodhe, Handbok i sakrätt s. 374 not. 57). Om bostadsrätten |

| saknar marknadsvärde torde föreningen dock vara oförhindrad att |

| besluta om dess upphörande. En bostadsrätt med marknadsvärde |

| torde också kunna beslutas upphöra om panthavaren medger det. |

| Enligt regeringens mening bör det klargöras i lagen att beslut om|

| bostadsrättens upphörande alltid kan fattas om panthavaren |

| medger det. Ett sådant beslut bör emellertid kunna fattas också |

| utan panthavarens samtycke, om det står klart att bostadsrätten |

| saknar värde. I annat fall skulle föreningen kunna tvingas |

| behålla en bostadsrätt utan marknadsvärde i avvaktan på en |

| eventuell värdestegring till nytta för panthavaren. En sådan |

| ordning förefaller inte ändamålsenlig. Det kan anmärkas att det |

| sannolikt inte är särskilt svårt för föreningen att bedöma om |

| bostadsrätten saknar marknadsvärde eller ej. Om föreningen gör en|

| felaktig bedömning, kan den drabbas av skadeståndsansvar. Det |

| finns därför inte något skäl att, som en remissinstans förordat,|

| föreskriva att det skall vara uppenbart att bostadsrätten saknar|

| marknadsvärde för att den skall kunna upphävas. |

| Regeringen anser sammanfattningsvis att det i bostadsrättslagen |

| bör klargöras att föreningen får fatta beslut om bostadsrättens |

| upphörande, om panthavaren har medgivit detta eller om |

| bostadsrätten saknar marknadsvärde. |

| |

| |

| 5.7 Panthavares förvärv av pantsatt bostadsrätt |

|

 Promemorians förslag: En panthavare som förvärvar bostadsrätten vid exekutiv

försäljning eller tvångsförsäljning enligt bostadsrättslagen skall inte kunna

vägras inträde i föreningen av den anledningen att förvärvaren är juridisk

person. Den juridiska personen skall kunna upplåta lägenheten i andra hand utan

styrelsens samtycke (se promemorian s. 74-76).

 Remissinstanserna: Promemorians förslag har tillstyrkts i princip, men omkring

hälften av remissinstanserna har förordat att den juridiska personens rättig-

heter skall tidsbegränsas.

 Bakgrund: I 2 kap. 3 § första stycket bostadsrättslagen föreskrivs att den som

en bostadsrätt har övergått till inte får vägras inträde i föreningen, om de

villkor för medlemskap som föreskrivs i stadgarna är uppfyllda och föreningen

skäligen bör godta honom som bostadsrättshavare. En juridisk person som har

förvärvat bostadsrätt till en bostadslägenhet som inte är avsedd för

fritidsändamål får emellertid enligt 4 § första stycket vägras inträde i

föreningen, även om de i 3 § angivna förutsättningarna för medlemskap är

uppfyllda. Från den sistnämnda bestämmelsen görs i 4 § andra stycket undantag

för kommuner och landsting.

 Att föreningen givits rätt att vägra en juridisk person medlemskap i

föreningen har enligt förarbetena till bostadsrättslagen sin grund i hänsynen

till bostadsförsörjningen och till föreningarnas och medlemmarnas intressen

(prop. 1990/91:92 s. 66 f.). Det framhålls i propositionen bl.a. att

bostadslägenheter i första hand bör tillhandahållas enskilda och familjer för

att tillgodose ett behov av permanentbostad samt att det från föreningens

synpunkt är av intresse att medlemmarna stadigvarande bor i sina lägenheter och

deltar i föreningens angelägenheter.

 Skälen för regeringens förslag: En bank eller någon annan som har beviljat en

person kredit mot säkerhet i en bostadsrätt kan i vissa situationer riskera

förlust om bostadsrätten t.ex. har fallit i värde. Kreditgivaren måste då bevaka

sina intressen för att så långt som möjligt få ut sin fordran. Ett sätt att göra

det är att kreditgivaren själv förvärvar bostadsrätten vid en exekutiv auktion

och senare, när marknadsförhållandena har förbättrats, säljer den till ett högre

pris. En sådan utväg står emellertid enligt gällande rätt inte utan vidare till

buds för en panthavare som är juridisk person.

 Enligt regeringens bedömning framstår det som befogat att en panthavare skall

kunna skydda sin rätt genom att själv förvärva bostadsrätten vid exekutiv

försäljning. En sådan möjlighet torde i någon mån bidra till att stärka

bostadsrättens värde som pant. En panthavare som är juridisk person bör därför

ges möjlighet att förvärva en bostadsrätt vid exekutiv försäljning eller

tvångsförsäljning enligt bostadsrättslagen för att kunna sälja bostadsrätten i

ett gynnsammare konjunkturläge.

 Det kan emellertid diskuteras om inte den juridiska personens rätt att inneha

bostadsrätten borde vara tidsbegränsad. Det principiella förbudet mot förvärv av

juridiska personer skall ses mot bakgrund av önskemålet att lägenheterna bebos

av personer som är medlemmar i föreningen och därigenom medverkar i

förvaltningen av huset. Enligt regeringens mening skulle en juridisk persons

möjligheter att skydda sina intressen tillgodoses i tillräcklig utsträckning om

den juridiska personens innehav begränsas till att gälla en viss tid.

 Några remissinstanser har pekat på att en motsvarighet till de bestämmelser i

bostadsrättslagen som reglerar dödsbons rätt att temporärt disponera en

bostadsrätt skulle kunna införas för panthavare som är juridisk person.

 Enligt 6 kap. 1 § andra stycket bostadsrättslagen gäller att en avliden

bostadsrättshavares dödsbo har rätt att utöva bostadsrätten utan att vara medlem

i föreningen. Efter tre år är boet emellertid skyldigt att på föreningens anma-

ning inom sex månader visa att bostadsrätten ingått i bodelning eller arvskifte

eller förvärvats av någon som inte får vägras inträde i föreningen och som har

ansökt om medlemskap. Regeringen anser att dessa bestämmelser passar som

förebild för den reglering som är aktuell nu.

 Givetvis måste den juridiska personen kunna utöva bostadsrätten under den

aktuella tiden. Med utövande av bostadsrätten avses i första hand ett nyttjande

av lägenheten (se Julius-Uggla Bostadsrättslagen m.m. s. 31). Införandet av en

rätt för en panthavare som är juridisk person att efter förvärv av den pantsatta

bostadsrätten utöva bostadsrätten skulle bli närmast meningslös om den juridiska

personen inte skulle ha rätt att upplåta lägenheten i andra hand, dvs. att hyra

ut den eller låna ut den utan ersättning. Enligt 7 kap. 10 § första stycket

bostadsrättslagen får emellertid en bostadsrättshavare upplåta hela sin lägenhet

i andra hand endast om styrelsen gett sitt samtycke. Som en konsekvens av

förslaget att i vissa fall låta en juridisk person under en begränsad tid utöva

bostadsrätten, bör en sådan juridisk person ges rätt att under den tiden upplåta

lägenheten i andra hand utan styrelsens samtycke. Däremot bör styrelsen

underrättas om en sådan upplåtelse.

5.8 Formkravet vid överlåtelse av bostadsrätt

5.8.1 Oriktig uppgift om köpeskillingen

--------------------------------------------------------------------

| Regeringens förslag: Köp av en bostadsrätt skall inte vara |

| ogiltigt därför att priset är oriktigt angivet i köpehandlingen.|

| Parterna skall gentemot varandra vara bundna vid den uppgift |

| om priset som finns i köpehandlingen. Detta pris skall dock |

| kunna jämkas, om det är oskäligt att det är bindande. |

--------------------------------------------------------------------

 Promemorians förslag: Överensstämmer med regeringens förslag (se promemorian

s. 76-78).

 Remissinstanserna: Förslaget har tillstyrkts eller lämnats utan erinran av

samtliga remissinstanser.

 Bakgrund: I fråga om överlåtelse av bostadsrätt gäller vissa formkrav. I 6

kap. 4 § bostadsrättslagen föreskrivs att ett avtal om överlåtelse av

bostadsrätt genom köp skall upprättas skriftligen och skrivas under av säljaren

och köparen. I avtalet skall anges vilken lägenhet överlåtelsen avser samt

köpeskillingen. Motsvarande gäller vid byte och gåva. I 6 kap. 5 § tredje

stycket stadgas att en överlåtelse som inte uppfyller formföreskrifterna i 4 §

är ogiltig. Detta innebär att köpet är ogiltigt, om parterna i köpehandlingen

har angett en annan köpeskilling än den verkliga. Samma regler gällde tidigare

vid överlåtelse av fast egendom.

 Bestämmelserna i 18 kap. 1 § första stycket jordabalken innebär, om lagfart

beviljats för ett ogiltigt köp, att ogiltigheten kan läkas vid ett senare

förvärv om det görs av någon som är i god tro beträffande ogiltigheten. Detta

gäller dock inte om förvärvet var ogiltigt på grund av att det inte skett i

föreskriven form (18 kap. 3 § 3 jordabalken). Beträffande en godtroendes

ställning måste emellertid även bestämmelserna i 34 § avtalslagen, som rör de

sakrättsliga verkningarna av skenavtal, beaktas. Gällande rätt beträffande denna

fråga har emellertid varit oklar. Detta utgjorde ett av skälen till att det år

1992 infördes en ändring i 4 kap. 1 § jordabalken (prop. 1991/92:110, bet.

1991/92:LU31, rskr. 1991/92:235). Ändringen innebär att en sidoöverenskommelse

som säljaren och köparen träffat om en annan köpeskilling än den som anges i

köpehandlingen är ogiltig. I stället är den köpeskilling som anges i köpe-

handlingen bindande för parterna. Denna köpeskilling får dock jämkas om det med

hänsyn till köpehandlingens innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst,

senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt är oskäligt att den

köpeskillingen skall vara bindande.

 Skälen för regeringens förslag: Om parterna vid överlåtelsen av en bostadsrätt

har angett en oriktig köpeskilling i köpehandlingen, har formkravet i bo-

stadsrättslagen åsidosatts. Konsekvensen av detta är att överlåtelsen blir

ogiltig. Tidigare rådde oklarhet om vilka konsekvenser denna ogiltighet fick för

godtroende tredjemäns, exempelvis panthavares, rättsställning. Denna oklarhet

har numera skingrats. Högsta domstolen har nämligen uttalat att 34 § avtalslagen

är tillämplig även om den ogiltiga överlåtelsehandlingen inte upprättats för

skens skull beträffande själva överlåtelsen utan bara beträffande priset (NJA

1995 s. 135). Detta torde innebära att ett sådant överlåtelseavtal beträffande

en bostadsrätt visserligen är ogiltigt mellan avtalsparterna, men att ogiltig-

heten i enlighet med 34 § avtalslagen inte kan göras gällande mot en godtroende

förvärvare av bostadsrätten.

 Det finns emellertid även andra skäl för att i bostadsrättslagen införa

bestämmelser som motsvarar jordabalkens regler. Bl.a. kan den osäkerhet som

råder, huruvida ett köp som innehåller en oriktig uppgift om köpeskillingen

kommer att bestå eller inte, mellan parterna begagnas som ett påtryckningsmedel.

Regeringen anser därför att bestämmelser motvarande dem som införts i 4 kap. 1 §

jordabalken bör införas även i fråga om bostadsrätter.

5.8.2 Preskriptionstid för väckande av ogiltighetstalan

--------------------------------------------------------------------

| Regeringens förslag: Talan om ogiltighet av överlåtelse av |

| bostadsrätt under åberopande av att formföreskrifterna har åsido-|

| satts skall väckas inom två år från överlåtelsen. Görs inte det, är|

| rätten till sådan talan förlorad. |

--------------------------------------------------------------------

 Promemorians förslag: Överensstämmer med regeringens förslag (se promemorian

s. 78).

 Remissinstanserna: Så gott som alla remissinstanser har tillstyrkt förslaget

eller lämnat det utan erinran.

 Skälen för regeringens förslag: I föregående avsnitt har föreslagits att en

överlåtelse av bostadsrätt inte skall vara ogiltig av det skälet att

köpeskillingen har angetts felaktigt i köpehandlingen. Det kan emellertid tänkas

förekomma andra formella brister i en överlåtelsehandling som gör överlåtelsen

ogiltig. Detta är sannolikt inte särskilt vanligt förekommande. Följderna är

emellertid allvarliga. Överlåtelsens ogiltighet medför att även en panträtt som

har upplåtits av förvärvaren blir ogiltig. Om bostadsrätten överlåtits blir i

princip även sådana överlåtelser, liksom pantsättningar som gjorts av senare

förvärvare, ogiltiga. Detta följer av att bostadsrätt inte kan vara föremål för

exstinktivt godtrosförvärv och av att det inte finns bestämmelser om

preskription eller preklusion som avskär möjligheten att åberopa ogiltighet.

 Det kan konstateras att det inte i jordabalken finns någon motsvarande pre-

skriptionsregel för väckande av ogiltighetstalan beträffande avtal om förvärv av

fast egendom. Regeringen anser därför att rätten att göra ogiltighet gällande

bör preskriberas när två år förflutit från dagen för överlåtelsen.

6 Utvidgning av ombildningslagen

--------------------------------------------------------------------

| Regeringens förslag: Ombildningslagen skall vara tillämplig |

| även beträffande sådana småhus som hyrs ut som permanentbostad. |

--------------------------------------------------------------------

 Promemorians förslag: Överensstämmer med regeringens förslag (se promemorian

Bostadsrättsoption och andra ändringar i bostadsrättslagstiftningen, Ds 1993:54,

s. 21-24).

 Remissinstanserna: Så gott som alla remissinstanser har tillstyrkt förslaget

eller lämnat det utan erinran.

 Bakgrund: Lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till

bostadsrätt (ombildningslagen) innehåller bl.a. föreskrifter om rätt för

hyresgäster i en hyresfastighet som har minst tre lägenheter, att genom en

bostadsrättsförening göra en s.k. intresseanmälan och få denna antecknad i

fastighetsboken. En sådan intresseanmälan hindrar en fastighetsägare från att

sälja fastigheten utan att först erbjuda den till bostadsrättsföreningen.

Hyresgästerna får alltså en företrädesrätt att köpa den fastighet de bor i. Den

1 juli 1992 utvidgades lagens tillämpningsområde så att den gjordes tillämplig

även på sådana fastigheter som ägs av staten, en kommun, ett landsting, ett

kommunalförbund, ett allmännyttigt bostadsföretag eller ett aktiebolag som ägs

av en kommun eller ett landsting (prop. 1991/92:160, bet. 1991/92:BoU22, rskr.

1991/92:293).

 Ombildningslagen gäller endast för fastigheter som är taxerade som

hyreshusenheter (1 § andra stycket). Vad som sägs i lagen om fast egendom gäller

även tomträtt (1 § tredje stycket). Även småhus, dvs. friliggande hus, radhus,

kedjehus, parhus etc. kan upplåtas med hyresrätt. Eftersom sådana fastigheter är

taxerade som småhusenheter är ombildningslagen inte tillämplig för dem.

Hyresgästerna i dessa hus har alltså inte någon företrädesrätt att genom en

bostadsrättsförening köpa den fastighet de bor i vid en eventuell försäljning.

 Skälen för regeringens förslag: När ombildningslagen trädde i kraft var det

inte så vanligt att småhus uppläts med hyresrätt. Med tiden har det emellertid

blivit allt vanligare. Enligt regeringens bedömning bör av rättviseskäl även

hyresgäster i småhus ges rätt att genom en bostadsrättsförening köpa det hus de

bor i.

 Ombildningslagen bör alltså ändras så att den omfattar även fastigheter som är

taxerade som småhusenheter. Hyresgäster som hyr sina bostäder i småhus skall

alltså kunna få en intresseanmälan antecknad om det finns minst tre lägenheter i

den egendom som anmälan omfattar (2 § ombildningslagen).

 En särskild fråga är emellertid om den nu angivna ordningen skall gälla för

småhus som är uthyrda för fritidsändamål. Enligt ombildningslagen krävs inte att

hyresgästerna använder sina lägenheter som permanentbostäder för att de skall få

göra en intresseanmälan. Detta hänger samman med att det torde vara ytterst

ovanligt att en lägenhet i en hyreshusenhet används som fritidsbostad.

Ombildningslagen syftar till att de boende, underförstått de som har sin

permanentbostad i fastigheten, skall få rätt att köpa denna. Det är inte

motiverat att även sådana hyresgäster som hyr för fritidsändamål skall få

företrädesrätt vid en eventuell försäljning. Rätten att göra intresseanmälan bör

därför gälla bara om samtliga småhus hyrs för annat ändamål än fritidsändamål.

 En intresseanmälan bör, i likhet med vad som gäller i dag beträffande

hyreshus, kunna gälla flera registerfastigheter under förutsättning att dessa är

samtaxerade och därmed tillsammans utgör en hyreshus- eller småhusenhet. Om en

intresseanmälan omfattar flera fastigheter och inte alla skall säljas, skall

enligt 6 § ombildningslagen föreningen ändå erbjudas att förvärva alla de

fastigheter som omfattas av anmälan (prop. 1981/92:82 s. 78). Fastighetsäga-

reförbundet har anfört att det inte är rimligt att en bostadsrättsförening skall

kunna framtvinga en försäljning av samtliga småhus som omfattas av en intres-

seanmälan. Om endast den fastighet som är till salu skulle behöva erbjudas till

bostadsrättsföreningen, skulle hyresgästerna emellertid kunna gå miste om

företrädesrätten till egendomen. Fastighetsägaren skulle nämligen kunna kringgå

lagen genom att sälja ut fastigheterna en och en. Med hänsyn bl.a. till detta är

det lämpligt att man även beträffande småhus har den principen att alla fastig-

heter som omfattas av en intresseanmälan skall hembjudas till föreningen även om

fastighetsägaren inte avser att sälja alla. Det kan tilläggas att lagen har mot-

svarande innebörd när det gäller försäljning av en andel av en fastighet.

Bostadsrättsföreningen skall i ett sådant fall erbjudas att förvärva hela den

fastighet som intresseanmälan avser.

7 Ikraftträdande och övergångsfrågor

De föreslagna författningsändringarna bör kunna träda i kraft den 1 januari

1996.

 Vissa av de föreslagna författningsändringarna kräver övergångsreglering. Den

frågan behandlas närmare i författningskommentaren.

 Ingen av remissinstanserna har haft några synpunkter på de förslag till

övergångsbestämmelser som lämnats i promemorian (se promemorian s. 101 f.).

8 Kostnader

År 1987 infördes nya regler om förfarandet vid försäljning av bostadsrätt på

offentlig auktion (prop. 1986/87:37, bet. 1986/87:BoU13, rskr. 1986/87:249).

Bl.a. anförtroddes uppgiften att sköta försäljningen, som tidigare legat på bo-

stadsrättsföreningen själv, åt en god man. God man förordnas av tingsrätten på

begäran av bostadsrättsföreningen (8 kap. 1 § bostadsrättslagen). Förslaget om

att låta tvångsförsäljningen vara en uppgift för kronofogdemyndigheterna innebär

en ökad belastning på dessa. Frågan är då hur stor denna belastning kommer att

bli.

 Det har inte varit möjligt att i detta ärende få fram uppgifter om frekvensen

av sådana godmansförordnanden som gäller det här aktuella ändamålet (Stockholms

tingsrätt avgjorde 88 ärenden år 1994). Inte heller har det varit möjligt att ta

reda på hur många försäljningar som gjorts. Antalet ansökningar om tvångs-

försäljning kommer att variera från tid till annan beroende på det allmänna kon-

junkturläget. Om en kronofogdemyndighet inte har kapacitet att klara topparna

bör den utnyttja sin möjlighet att, i enlighet med 9 kap. 1 § andra stycket

utsökningsbalken, uppdra åt annan att hålla auktion. Detta förfaringssätt an-

vänds t.ex. av Kronofogdemyndigheten i Stockholms län vid exekutiv försäljning

av bostadsrätter. Enligt 9 kap. 3 § utsökningsförordningen får kronofogde-

myndigheten uppdra åt auktionsföretag att sälja egendom på auktion. Denna be-

stämmelse bör, i enlighet med utredarens förslag, kompletteras så att även advo-

kat, fastighetsmäklare eller någon annan lämplig person kan ges ett sådant upp-

drag (se promemorian Bostadsrätt - Bostadsrättsföreningens och panthavares rätt

till betalning, tvångsförsäljning m.m., Ds 1994:7, s. 42). Även om denna

möjlighet utnyttjas är det dock ett antal moment i handläggningen som måste

skötas av kronofogdemyndigheten. Förslaget innebär därför en ökad

arbetsbelastning för kronofogdemyndigheterna. På grund av osäkerheten om antalet

tvångsförsäljningar är det emellertid omöjligt att nu ange i vilken omfattning

det krävs resurstillskott för att myndigheterna skall klara den nya uppgiften.

 Det kan slutligen konstateras att tingsrätterna kommer att bli befriade från

handläggningen av ärenden om förordnande av god man enligt bostadsrättslagen.

9 Författningskommentar

9.1 Förslaget till lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614)

1 kap.

3 §

 Upplåtelse av en lägenhet med bostadsrätt får endast ske till den som är

medlem i bostadsrättsföreningen. Bostadsrätt är den rätt i föreningen som en

medlem har på grund av upplåtelsen.

 I 6 kap. finns bestämmelser om rätten att utöva bostadsrätten när den har

övergått från en bostadsrättshavare till en ny innehavare.

I paragrafen, som inte föreslogs ändrad i promemorian, återfinns i dag i andra

stycket den grundläggande regeln om att en ny bostadsrättshavare, efter över-

låtelse av bostadsrätten till honom, får utöva bostadsrätten endast om han är

eller antas till medlem i föreningen. Denna regel föreslås nu bli flyttad till 6

kap. 1 §. Skälet till detta är att regeln nu föreslås bli kompletterad med ett

undantag beträffande juridiska personers förvärv i vissa fall. Det har då

ansetts lämpligt att huvudregeln och undantaget får sin plats i samma paragraf.

Förevarande paragraf får då i stället innehålla en hänvisning till regleringen i

6 kap.

2 kap.

7 §

 Den som förvärvat en bostadsrätt vid exekutiv försäljning eller vid

tvångsförsäljning enligt 8 kap. får inte vägras inträde som medlem av den anled-

ningen att ersättning för bostadsrätten inte beräknats enligt de grunder som

anges i stadgarna.

I paragrafen har en följdändring av formell natur gjorts efter Lagrådets

påpekande samt dessutom en mindre språklig ändring.

2 kap.

8 §

 En bostadsrättsförening som har förvärvat eller avser att förvärva ett hus för

ombildning av hyresrätt till bostadsrätt får inte vägra en hyresgäst i huset

inträde i föreningen. Detta gäller dock inte om

 1. hyresförhållandet avser en lokal och lokalen inte skall upplåtas med

bostadsrätt,

 2. hyresförhållandet beror av anställning och lägenheten inte skall upplåtas

med bostadsrätt, eller

 3. sådana omständigheter föreligger att en bostadsrättsförening enligt 3 eller

4 § kan vägra den som förvärvat bostadsrätt inträde i föreningen.

 Föreningen får också efter det att den förvärvat huset vägra en hyresgäst

inträde i föreningen, om

 1. denne inte var hyresgäst i huset när bostadsrättsföreningen förvärvade det,

eller

 2. hyresgästen ansökt om medlemskap i föreningen senare än ett år efter

föreningens förvärv av huset.

 Medlemskap får inte vägras på grund av bestämmelsen i andra stycket 1, om

hyresgästen var make eller på något annat sätt närstående till den som innehade

hyresrätten när föreningen förvärvade huset och hyresrätten övergått till

hyresgästen enligt 12 kap. 33 §, 34 § eller 47 § andra stycket jordabalken.

Hyresgästen måste dock ha ansökt om medlemskap inom den tid som anges i andra

stycket 2 eller, om det är förmånligare för hyresgästen, senast tre månader

efter den dag då hyresrätten övertogs.

Förslaget har behandlats i avsnitt 6.

 En bostadsrättsförening kan upplåta lägenheter med bostadsrätt i föreningens

 hus (se 1 kap. 1 § bostadsrättslagen). Termen hus används emellertid inte

konsekvent i bostadsrättslagen. De föreslagna ändringarna innebär att orden

 fastighet respektive hyresfastighet byts ut mot hus och är delvis

föranledd av att också sådana fastigheter (och tomträtter) som är taxerade som

småhusenheter skall omfattas av ombildningslagen. Någon saklig ändring är inte

avsedd. Vissa språkliga ändringar har också gjorts.

5 kap.

7 §

 Ett förhandsavtal upphör att gälla, om avtalet avser en lägenhet i ett hus som

föreningen har förvärvat eller avser att förvärva för ombildning till

bostadsrätt och förhandstecknarens hyresrätt till lägenheten upphör innan

bostadsrätten upplåtits.

 Bestämmelserna i första stycket gäller inte om förhandstecknaren har satt sin

make eller sambo i sitt ställe och denne övertagit hyresrätten till lägenheten.

Se kommentaren till 2 kap. 8 §

5 kap.

8 §

 Förhandstecknaren får efter uppsägning genast frånträda avtalet, om

 1. lägenheten inte upplåts med bostadsrätt senast vid inflyttningen,

 2. upplåtelsen genom försummelse av föreningen inte sker inom skälig tid efter

den beräknade tidpunkten för upplåtelsen, eller

 3. de avgifter som skall betalas för bostadsrätten är väsentligt högre än som

angavs i förhandsavtalet och förhandstecknaren av denna anledning säger upp

avtalet inom tre månader från den dag då han fick kännedom om den högre

avgiften.

 Bestämmelserna i första stycket 1 gäller inte om förhandstecknaren innehar

lägenheten med hyresrätt.

 Om en förhandstecknare har biträtt ett beslut om förvärv av ett hus för

ombildning till bostadsrätt enligt 9 kap. 19 §, upphör dock avtalet i de fall

som avses i första stycket 3 att gälla endast om det dessutom inte är oskäligt

mot föreningen eller medlemmarna att avtalet upphör.

Se kommentaren till 2 kap. 8 §.

6 kap.

1 §

 När en bostadsrätt har överlåtits från en bostadsrättshavare till en ny

innehavare, får denne utöva bostadsrätten endast om han är eller antas till

medlem i bostadsrättsföreningen.

 En juridisk person får dock utöva bostadsrätten utan att vara medlem i före-

ningen, om den juridiska personen har förvärvat bostadsrätten vid exekutiv

försäljning eller vid tvångsförsäljning enligt 8 kap. och då hade panträtt i bo-

stadsrätten. Tre år efter förvärvet får föreningen uppmana den juridiska perso-

nen att inom sex månader från uppmaningen visa att någon som inte får vägras

inträde i föreningen har förvärvat bostadsrätten och sökt medlemskap. Om uppma-

ningen inte följs, får bostadsrätten tvångsförsäljas enligt 8 kap. för den

juridiska personens räkning. En juridisk person kan i föreningens stadgar medges

en mer vidsträckt rätt än som angetts här.

Paragrafen innehåller den nya reglering som gör det möjligt för en juridisk

person att i vissa fall utöva bostadsrätten utan att vara medlem i föreningen.

Den nuvarande regeln i andra stycket om fall där bostadsrätten har övergått till

ett dödsbo föreslås bli flyttad till en ny paragraf, 6 kap. 1 a §. Frågan har

behandlats i avsnitt 5.7.

 Första stycket innehåller den regel som hittills har återfunnits i 1 kap. 3 §

andra stycket. Regeln har flyttats till förevarande kapitel - där den

systematiskt hör hemma - främst av det skälet att regeln nu förses med ett

undantag som bör komma till uttryck i nära anslutning till den.

 Undantaget återfinns i andra stycket. Det har utformats efter förebild av vad

som gäller i fall då bostadsrätten har övergått till dödsboet efter en

bostadsrättshavare.

 Den föreslagna ordningen innebär att den juridiska personen går miste om det

inflytande på föreningens verksamhet som den skulle ha fått om den, i enlighet

med promemorians förslag, haft rätt att bli medlem i föreningen. Detta kan

knappast antas vara någon allvarligare nackdel för den juridiska personen,

eftersom innehavet av bostadsrätten ändå är begränsat i tiden och främst syftar

till att ge möjlighet att genomföra en försäljning av den tidigare pantsatta

bostadsrätten vid ett från marknadssynpunkt lämpligt tillfälle.

6 kap.

1 a §

 Ett dödsbo efter en avliden bostadsrättshavare får utöva bostadsrätten trots

att dödsboet inte är medlem i föreningen. Tre år efter dödsfallet får föreningen

dock uppmana dödsboet att inom sex månader från uppmaningen visa att

bostadsrätten har ingått i bodelning eller arvskifte med anledning av

bostadsrättshavarens död eller att någon som inte får vägras inträde i

föreningen har förvärvat bostadsrätten och sökt medlemskap. Om uppmaningen inte

följs, får bostadsrätten tvångsförsäljas enligt 8 kap. för dödsboets räkning.

Ett dödsbo kan i föreningens stadgar medges en mer vidsträckt rätt än som

angetts här.

I förevarande paragraf, som är ny, återfinns de regler som hittills har haft sin

plats i 6 kap. 1 § andra stycket. Reglerna är i sak oförändrade utom så tillvida

att hänvisningen till offentlig auktion nu får avse tvångsförsäljning enligt 8

kap. Dessutom har det gjorts ett par språkliga jämkningar.

6 kap.

2 §

 Om en bostadsrätt övergått genom bodelning, arv, testamente, bolagsskifte

eller liknande förvärv och förvärvaren inte antagits till medlem, får föreningen

uppmana förvärvaren att inom sex månader från uppmaningen eller den längre tid

som kan vara bestämd i stadgarna visa att någon som inte får vägras inträde i

föreningen har förvärvat bostadsrätten och sökt medlemskap. Om uppmaningen inte

följs, får bostadsrätten tvångsförsäljas enligt 8 kap. för förvärvarens räkning.

I paragrafen har gjorts en konsekvensändring med anledning av att offentlig

auktion ersatts av tvångsförsäljning enligt 8 kap. Vidare har vissa språkliga

ändringar gjorts.

6 kap.

3 §

 En juridisk person som är medlem i en bostadsrättsförening får inte utan

samtycke av föreningens styrelse genom överlåtelse förvärva bostadsrätt till en

bostadslägenhet som inte är avsedd för fritidsändamål.

 Samtycke behövs dock inte vid

 1. förvärv vid exekutiv försäljning eller tvångsförsäljning enligt 8 kap., om

den juridiska personen hade panträtt i bostadsrätten, eller

 2. förvärv som görs av en kommun eller ett landsting.

Till bestämmelsen har fogats ett undantag beträffande en juridisk person som

förvärvat bostadsrätten vid exekutiv försäljning eller tvångsförsäljning enligt

8 kap. och som hade panträtt i bostadsrätten. Undantaget överensstämmer med vad

som har föreslagits i 6 kap. 1 § andra stycket. Den nya regeln har tillsammans

med den tidigare undantagsregeln sammanförts till ett nytt andra stycke. Frågan

har behandlats i avsnitt 5.7. Se också kommentaren till 6 kap. 1 §.

6 kap.

4 §

 Ett avtal om överlåtelse av en bostadsrätt genom köp skall upprättas

skriftligen och skrivas under av säljaren och köparen. Köpehandlingen skall

innehålla uppgift om den lägenhet som överlåtelsen avser samt om priset.

Motsvarande skall gälla vid byte eller gåva.

 Om säljaren och köparen vid sidan av köpehandlingen har kommit överens om ett

annat pris än det som anges i köpehandlingen, är den överenskommelsen ogiltig.

Mellan säljaren och köparen gäller i stället det pris som anges i

köpehandlingen. Priset får dock jämkas, om det är oskäligt att det skall vara

bindande. Vid denna bedömning skall hänsyn tas till köpehandlingens innehåll,

omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och

omständigheterna i övrigt.

Paragrafen innehåller bestämmelser om krav på bl.a. skriftlig form vid

överlåtelse av bostadsrätt.

 Förslaget har behandlats i den allmänna motiveringen, avsnitt 5.8.1.

 I ett nytt andra stycke har tagits upp föreskrifter för det fall säljaren och

köparen har träffat en sidoöverenskommelse om priset som avviker från vad som

anges i avtalet. Bestämmelsen är utformad med förebild från fastighetsrätten (4

kap. 1 § jordabalken) men har givits en annan språklig utformning. Den innebär

att köpet är giltigt trots att uppgiften om priset i köpehandlingen är oriktig.

Den innebär vidare att sidoöverenskommelsen är ogiltig och att det i köpe-

handlingen angivna priset gäller mellan parterna. De grunder enligt vilka priset

kan jämkas ansluter nära till 36 § avtalslagen (jfr prop. 1991/92:110 s. 21 f.).

Bestämmelserna i det nya andra stycket har föranlett jämkningar i paragrafens

första stycke (jfr även här 4 kap. 1 § jordabalken).

6 kap.

5 §

 En överlåtelse är ogiltig, om den som en bostadsrätt övergått till vägras

medlemskap i bostadsrättsföreningen. Detta gäller inte vid exekutiv försäljning

eller vid tvångsförsäljning enligt 8 kap. Om förvärvaren i ett sådant fall inte

antagits till medlem, skall föreningen lösa bostadsrätten mot skälig ersättning,

utom i fall då en juridisk person enligt 1 § andra stycket får utöva bo-

stadsrätten utan att vara medlem.

 En överlåtelse som avses i 3 § första stycket är ogiltig om föreskrivet

samtycke inte erhålls.

 En överlåtelse som inte uppfyller formföreskrifterna i 4 § är också ogiltig.

Väcks inte talan om överlåtelsens ogiltighet inom två år från den dag då

överlåtelsen skedde, är rätten till sådan talan förlorad.

Av första stycket framgår att föreningen under vissa förutsättningar är skyldig

att lösa en bostadsrätt som förvärvats vid exekutiv försäljning eller

tvångsförsäljning enligt 8 kap. Detta har dock inte ansetts böra gälla i fall

där en juridisk person enligt 6 kap. 1 § andra stycket får utöva bostadsrätten

utan att vara medlem i föreningen. Ett särskilt undantag med den innebörden har

därför lagts till.

 I andra stycket har endast gjorts en formell följdändring.

 I tredje stycket har lagts till en preskriptionsbestämmelse som behandlats i

avsnitt 5.8.2. Enligt den nya bestämmelsen blir en överlåtelse bestående trots

formfel i överlåtelseavtalet, om talan inte väcks inom två år från överlåtelsen.

6 kap.

6 §

 För tid efter det att föreningen underrättats om att bostadsrätten övergått

till en medlem i föreningen, svarar den från vilken rätten övergått inte för de

förpliktelser som åligger en innehavare av bostadsrätten.

 Första stycket gäller också om en bostadsrätt övergått till någon som inte är

medlem i föreningen genom bodelning, arv, testamente, bolagsskifte eller

liknande förvärv eller vid exekutiv försäljning eller tvångsförsäljning enligt 8

kap. Om bostadsrätten i annat fall har övergått till någon som inte är medlem,

är den från vilken rätten övergått fri från förpliktelser enligt första stycket

först efter det att förvärvaren antagits till medlem.

I paragrafen har endast en följdändring av formell natur gjorts.

6 kap.

7 §

 Om bostadsrätten efter uppsägning enligt 7 kap. 18 § kan tvångsförsäljas

enligt 8 kap., svarar bostadsrättshavaren inte för de förpliktelser som åligger

en innehavare av bostadsrätten för längre tid än till det månadsskifte som

inträffar närmast efter sex månader från den dag då bostadsrättshavaren blev

skild från lägenheten.

Förslaget innehåller endast ett par formella och språkliga ändringar.

6 kap.

8 §

 Den som förvärvar en bostadsrätt svarar inte för de betalningsförpliktelser

som den från vilken bostadsrätten har övergått hade mot bostadsrättsföreningen.

När en bostadsrätt har övergått genom bodelning, arv, testamente, bolagsskifte

eller liknande förvärv, svarar dock förvärvaren för sådana förpliktelser.

Enligt den nuvarande lydelsen av 8 § ådrar sig den som förvärvar en bostadsrätt

i princip solidariskt ansvar med den förre bostadsrättshavaren för dennes

betalningsförpliktelser gentemot föreningen. Detta ansvar för förvärvaren

föreslås nu bli slopat vid singularfång, dvs. överlåtelser genom köp, byte eller

gåva. Frågan har behandlats i avsnitt 5.1.3.

 Av bestämmelsen följer att föreningen saknar rätt att kräva förvärvaren på det

belopp som den förre bostadsrättshavaren är skyldig. Inte heller kan föreningen

ställa som villkor för att förvärvaren skall bli antagen som medlem i föreningen

att han betalar beloppet. Det kan dock inte anses föreligga något hinder mot att

överlåtaren och förvärvaren träffar avtal om att förvärvaren övertar ansvaret

för överlåtarens skuld till föreningen. Den kontanta delen av köpeskillingen

minskas i sådant fall i motsvarande mån. För att en överenskommelse om att

förvärvaren övertar betalningsansvaret skall medföra att överlåtaren friskrivs

från vidare ansvar krävs givetvis föreningens godkännande.

6 kap.

11 §

 Har en bostadsrätt övergått till bostadsrättsföreningen, skall den överlåtas

så snart det kan ske utan förlust, om inte föreningen på en föreningsstämma

beslutar att bostadsrätten skall upphöra.

 Om en bostadsrätt som har övergått till föreningen är pantsatt, får beslut om

bostadsrättens upphörande meddelas endast om panthavaren har medgivit detta

eller om bostadsrätten saknar värde för panthavaren.

Frågan har närmare behandlats i avsnitt 5.6.

 Paragrafen innehåller en bestämmelse om vad som skall ske med en bostadsrätt

som har övergått till föreningen. Bestämmelsen är tillämplig på flera olika

situationer, bl.a. avsägelse av bostadsrätten. Paragrafen föreslås att bli

kompletterad med ett nytt stycke med bestämmelser om föreningens rätt att låta

en pantsatt bostadsrätt upphöra. Bestämmelserna syftar till att skydda

panthavaren.

 Bestämmelserna i det nya andra stycket är tillämpliga i samtliga fall då en

bostadsrätt övergått till föreningen. Det saknar alltså betydelse om

bostadsrätten har övergått på grund av överlåtelse, avsägelse, frånträdande,

inlösen eller av annan anledning.

 När det i bestämmelsen talas om pantsatt bostadsrätt avses panträtt som har

upplåtits av bostadsrättshavaren. Även om en bostadsrätt har ett visst värde på

bostadsrättsmarknaden kan den sakna värde för panthavaren. Det beror på att

föreningen på grund av sin legala panträtt i första hand är berättigad till

betalning för sin fordran på avgifter.

 Om föreningen beslutar om bostadsrättens upphörande utan medgivande från

panthavaren, sker detta på föreningens risk. Vid en eventuell tvist åligger det

alltså föreningen att visa att bostadsrätten inte hade något värde för

panthavaren. Om föreningen inte kan visa detta, blir den i princip skyldig att

ersätta skada som drabbar panthavaren på grund av beslutet om att låta

bostadsrätten upphöra. Mot den bakgrunden har föreningen givetvis ett intresse

av att i första hand alltid söka erhålla panthavarens medgivande.

7 kap.

4 §

 Sedan tillträde medgetts är föreningen skyldig att hålla lägenheten, huset och

marken i gott skick, i den mån ansvaret inte enligt 12 § vilar på bostads-

rättshavaren. Bestämmelserna i 2 § tillämpas om föreningen åsidosätter sin

reparationsskyldighet eller om det på något annat sätt uppstår hinder eller men

i nyttjanderätten genom föreningens vållande.

I bestämmelsen har ordet mark tillagts för att markera att bestämmelsen inte

endast avser huset (byggnaden). Se även kommentaren till 2 kap. 8 §.

7 kap.

9 §

 Bostadsrättshavaren är skyldig att när han använder lägenheten iaktta allt som

fordras för att bevara sundhet, ordning och skick inom eller utanför huset. Han

skall rätta sig efter de särskilda regler som föreningen i överensstämmelse med

ortens sed meddelar. Bostadsrättshavaren skall hålla noggrann tillsyn över att

detta också iakttas av dem som han svarar för enligt 12 § andra stycket.

 Gods som enligt vad bostadsrättsinnehavaren vet är eller med skäl kan

misstänkas vara behäftat med ohyra får inte föras in i lägenheten.

I paragrafen har gjorts en ändring i syfte att markera att bestämmelsen inte

endast avser huset. Se också kommentaren till 2 kap. 8 §.

7 kap.

10 §

 En bostadsrättshavare får upplåta hela sin lägenhet i andra hand endast om

styrelsen ger sitt samtycke. Detta gäller även i de fall som avses i 6 § andra

stycket.

 Samtycke behövs dock inte,

 1. om en bostadsrätt har förvärvats vid exekutiv försäljning eller tvångsför-

säljning enligt 8 kap. av en juridisk person som hade panträtt i bostadsrätten

och som inte antagits till medlem i föreningen, eller

 2. om lägenheten är avsedd för permanentboende och bostadsrätten till lägen-

heten innehas av en kommun eller ett landsting.

 Styrelsen skall genast underrättas om en upplåtelse enligt andra stycket.

Paragrafen innehåller föreskrifter om andrahandsupplåtelse av bostads-

rättslägenheter. För sådan upplåtelse krävs i princip samtycke av föreningens

styrelse.

 Andra stycket har kompletterats med ett nytt undantag, vilket har samband med

förslaget att en sådan juridisk person som anges i bestämmelsen skall ha rätt

att utöva bostadsrätten under en begränsad tid (se 6 kap. 1 § andra stycket).

Undantaget har behandlats i avsnitt 5.7.Det kan inträffa att en juridisk person,

som enligt 6 kap. 1 § andra stycket får utöva bostadsrätten utan att vara medlem

i föreningen, beviljas medlemskap. I sådant fall krävs givetvis föreningens

samtycke till en andrahandsupplåtelse. Lagtexten har utformats i enlighet med

detta.

 Liksom i de tidigare undantagsfallen skall styrelsen genast underrättas om en

upplåtelse som sker utan styrelsens samtycke. Regeln får nu utgöra ett nytt

tredje stycke i paragrafen.

7 kap.

13 §

 Företrädare för bostadsrättsföreningen har rätt att få komma in i lägenheten

när det behövs för tillsyn eller för att utföra arbete som föreningen svarar

för. När bostadsrätten skall tvångsförsäljas enligt 8 kap., är

bostadsrättshavaren skyldig att låta lägenheten visas på lämplig tid. Föreningen

skall se till att bostadsrättshavaren inte drabbas av större olägenhet än

nödvändigt.

 Bostadsrättshavaren är skyldig att tåla sådana inskränkningar i nyttjan-

derätten som föranleds av nödvändiga åtgärder för att utrota ohyra i huset

eller på marken, även om hans lägenhet inte besväras av ohyra. I så fall

tillämpas 5 §.

 Om bostadsrättshavaren inte lämnar tillträde till lägenheten när föreningen

har rätt till det, får kronofogdemyndigheten besluta om särskild handräckning. I

fråga om sådan handräckning finns bestämmelser i lagen (1990:746) om

betalningsföreläggande och handräckning.

I första stycket har endast gjorts en formell följdändring.

 Ändringarna i andra stycket motsvarar de som kommenterats i 7 kap. 4 §.

Dessutom har, liksom i tredje stycket, gjorts en mindre språklig ändring.

7 kap.

16 a §

 Föreningen har panträtt i bostadsrätten för sin fordran på sådana avgifter som

avses i 14 § första stycket. Vid utmätning eller konkurs jämställs sådan

panträtt med handpanträtt.

 Sådan panträtt som avses i första stycket har företräde framför en panträtt

som har upplåtits av en innehavare av bostadsrätten, om inte annat följer av

31 §.

Bestämmelsen är ny. Förslaget har behandlats i avsnitt 5.1.2.

 I första stycket anges omfattningen av föreningens panträtt. I förhållande

till promemorians förslag har det i lagtexten förtydligats vilka avgifter den

legala panträtten omfattar.

 Av 2 § andra stycket förmånsrättslagen (1970:979) följer att särskild

förmånsrätt vid utmätning och konkurs omfattar även ränta om inget annat är

föreskrivet. Genom den hänvisning till utsökningsbalken som föreslås i 8 kap. 2

 § bostadsrättslagen blir förmånsrättslagen tillämplig även vid tvångsförsälj-

ning. Föreningens panträtt kan således komma att omfatta även dröjsmålsränta

enligt räntelagen (1975:635). Det har i enlighet med Lagrådets inrådan inte

ansetts nödvändigt att detta kommer till uttryck i lagtexten.

 Det bör i sammanhanget påpekas att en bostadsrättshavare som blivit uppsagd

efter det att bostadsrätten förverkats är skyldig enligt 6 kap. 7 § bostads-

rättslagen att betala månadsavgifterna till föreningen i sex månader efter det

att han blev skild från lägenheten (se prop. 1990/91:92 s. 192 f. samt Julius-

Uggla, Bostadsrättslagen m.m. s. 136 f.). Föreningens krav för tiden därefter,

som inte kan betecknas som en fordran på avgifter men väl som skadestånd,

omfattas således inte av föreningens panträtt.

 I 4 § 2 förmånsrättslagen föreskrivs att förmånsrätt följer med handpanträtt.

Med handpant jämställs annan panträtt i lös egendom som på grund av egendomens

beskaffenhet kan stiftas utan vanlig tradition och som inte omfattas av annan

bestämmelse i förmånsrättslagen (se Utsökningsrätt IX, SOU 1969:5, s. 101). I

första stycket andra meningen har klargjorts att föreningens legala panträtt

jämställs med handpanträtt.

 Av andra stycket framgår att föreningens panträtt har företräde framför

panträtt som upplåtits av bostadsrättshavaren.

 Eftersom panträtten inte upplåts av bostadsrättshavaren utan följer av en lag-

bestämmelse är det fråga om en s.k. legal panträtt. Självfallet måste den av-

giftsfordran som medför panträtt i en bostadsrätt rikta sig mot innehavaren av

bostadsrätten, dvs. nuvarande eller tidigare bostadsrättshavare.

 En frivillig överlåtelse av bostadsrätten inverkar givetvis inte på panträt-

tens bestånd.

 När bostadsrättsföreningens fordran mot bostadsrättshavaren förenas med en

legal panträtt innebär detta att föreningens fordran i denna del medför rätt

till betalning vid exekutiv försäljning av bostadsrätten (8 kap. 11 § utsök-

ningsbalken). Det saknar därvid betydelse för vilken fordran utmätning har skett

av bostadsrätten. Föreningens fordran avses få bästa rätt och skall alltså gå

före alla andra fordringar, bl.a. fordran som är förenad med upplåten panträtt.

 Om bostadsrätten har utmätts på ansökan av någon som har upplåten panträtt i

bostadsrätten eller en oprioriterad borgenär, blir bestämmelserna i 9 kap. 4 §

andra stycket utsökningsbalken tillämpliga. Enligt dessa bestämmelser får, om

tredje man har panträtt eller retentionsrätt i utmätt egendom och denna skall

säljas exekutivt för fordran med sämre rätt, försäljning ske endast om

köpeskillingen förslår till betalning av tredje mannens fordran. Utan hinder av

detta skall dock inrop godtas, om samtliga berörda sakägare medger det (9 kap.

4 § tredje stycket). Dessa föreskrifter är tillämpliga även vid exekutiv för-

säljning under hand (9 kap. 9 § första stycket).

 Vad nu sagts innebär att någon försäljning efter ansökan av någon annan än

föreningen inte kommer till stånd, om inte köpeskillingen räcker till betalning

av föreningens fordringar som omfattas av den legala panträtten. Föreningen kan

dock medge att försäljning sker till lägre belopp och alltså nöja sig med vad

som går att få ut. Om det är föreningen som är utmätningssökande, blir inte

bestämmelserna i 9 kap. 4 § andra stycket utsökningsbalken tillämpliga. Försälj-

ningen syftar nämligen i ett sådant fall till att ge föreningen betalning så

långt köpeskillingen räcker. Däremot gäller givetvis i båda fallen att inrop

respektive anbud inte får godtas om det är sannolikt att avsevärt högre köpe-

skilling kan uppnås (9 kap. 4 § första stycket utsökningsbalken).

 För att föreningens oprioriterade fordran mot bostadsrättshavaren, dvs.

fordran på annat än sådana avgifter som föreningen har rätt att ta ut enligt 7

kap. 16 a §, skall kunna tas ut ur bostadsrätten vid exekutiv försäljning krävs

även fortsättningsvis att föreningen skaffar sig en dom eller annan exekution-

stitel och får bostadsrätten utmätt. För en sådan fordran får föreningen endast

den förmånsrätt som följer av utmätningen. Det innebär bl.a. att dessa fordring-

ar i företrädesordningen går efter sådana fordringar som är förenade med

upplåten panträtt. I detta hänseende innebär således förslaget att bo-

stadsrättens värde som pant stärks.

 En annan följd av att legal panträtt till förmån för bostadsrättsföreningen

införs för vissa av föreningens fordringar är följande. Innan exekutiv försälj-

ning av bostadsrätt äger rum brukar kronofogdemyndigheten höra med bostadsrätts-

föreningen om hur stor föreningens fordran mot gäldenären är. Upplysning om

detta lämnas till spekulanterna. Fordringens storlek har, med hänsyn till det

betalningsansvar som exekutivköparen ådrar sig enligt 6 kap. 8 § bostadsrätt-

slagen, betydelse för frågan hur stor köpeskilling en spekulant är beredd att

betala för bostadsrätten. Ibland har det efter försäljningen visat sig att bo-

stadsrättshavarens skuld i själva verket var större än vad föreningen har

uppgett till kronofogdemyndigheten. Det har förekommit att den nye bostadsrätt-

shavaren krävts på det högre beloppet. Enligt regeringens förslag kommer något

sådant inte längre att kunna inträffa. Exekutivköparen skall ju enligt den nya

lydelsen av 6 kap. 8 § bostadsrättslagen inte bli betalningsskyldig för den

förre bostadsrättshavarens skuld till föreningen. Denne har däremot kvar sitt

personliga betalningsansvar mot föreningen för vad som inte blir betalt ur köpe-

skillingen för bostadsrätten.

7 kap.

18 §

 Nyttjanderätten till en lägenhet som innehas med bostadsrätt och som till-

trätts är, med de begränsningar som följer av 19 och 20 §§, förverkad och

föreningen således berättigad att säga upp bostadsrättshavaren till avflyttning,

 1. om bostadsrättshavaren dröjer med att betala insats eller upplåtelseavgift

utöver två veckor eller den längre tid som kan vara bestämd i stadgarna från det

att föreningen efter förfallodagen anmanat honom att fullgöra sin

betalningsskyldighet eller om bostadsrättshavaren dröjer med att betala

årsavgift utöver två vardagar efter förfallodagen,

 2. om bostadsrättshavaren utan behövligt samtycke eller tillstånd upplåter

lägenheten i andra hand,

 3. om lägenheten används i strid med 6 eller 8 §,

 4. om bostadsrättshavaren eller den som lägenheten upplåtits till i andra

hand, genom vårdslöshet är vållande till att det finns ohyra i lägenheten eller

om bostadsrättshavaren genom att inte utan oskäligt dröjsmål underrätta

styrelsen om att det finns ohyra i lägenheten bidrar till att ohyran sprids i

huset,

 5. om lägenheten på annat sätt vanvårdas eller om bostadsrättshavaren eller

den som lägenheten upplåtits till i andra hand åsidosätter något av vad som

skall iakttas enligt 9 § vid lägenhetens begagnande eller brister i den tillsyn

som enligt samma paragraf åligger en bostadsrättshavare,

 6. om bostadsrättshavaren inte lämnar tillträde till lägenheten enligt 13 §

och han inte kan visa en giltig ursäkt för detta,

 7. om bostadsrättshavaren inte fullgör skyldighet som går utöver det han skall

göra enligt denna lag, och det måste anses vara av synnerlig vikt för föreningen

att skyldigheten fullgörs, samt

 8. om lägenheten helt eller till väsentlig del används för näringsverksamhet

eller därmed likartad verksamhet, vilken utgör eller i vilken till en inte

oväsentlig del ingår brottsligt förfarande, eller för tillfälliga sexuella

förbindelser mot ersättning.

Se kommentaren till 2 kap. 8 §.

7 kap.

30 §

 Har bostadsrättshavaren blivit skild från lägenheten till följd av uppsägning

i fall som avses i 18 §, skall bostadsrätten tvångsförsäljas enligt 8 kap. så

snart som möjligt, om inte föreningen, bostadsrättshavaren och de kända

borgenärer vars rätt berörs av försäljningen kommer överens om något annat.

Försäljningen får dock skjutas upp till dess att brister som bostadsrättshavaren

svarar för blivit åtgärdade.

Paragrafen innehåller vissa bestämmelser om tvångsförsäljning enligt

bostadsrättslagen, dvs. vad som för närvarande benämns offentlig auktion.

Ändringen innebär att det i första stycket görs en mindre följdändring och en

språklig jämkning samt att andra stycket utgår.

 I paragrafens nuvarande andra stycke föreskrivs att av vad som kommit in genom

försäljningen får föreningen, sedan ersättning till gode mannen tagits ut,

behålla så mycket som behövs för att täcka föreningens fordran hos

bostadsrättshavaren. Denna bestämmelse blir obehövlig till följd av att

föreningens fordran föreslås bli förenad med panträtt till viss del samt av vad

som föreslås i 8 kap. (särskilt 2 och 5 §§).

7 kap.

31 §

 Har föreningen underrättats om att en bostadsrätt är pantsatt, skall

föreningen utan dröjsmål underrätta panthavaren om bostadsrättshavaren har

obetalda avgifter till föreningen till ett belopp som överstiger vad som av

årsavgiften belöper på en månad och bostadsrättshavaren dröjer med betalningen

mer än två veckor från förfallodagen.

 Om föreningen försummar denna skyldighet, har föreningen vid exekutiv

försäljning eller tvångsförsäljning enligt 8 kap. inte företräde till betalning

framför panthavaren i fråga om

 1. de avgiftsbelopp som förfallit till betalning under den tid föreningens

försummelse varat, samt

 2. den del av årsavgiften som förfallit till betalning närmast efter det att

en underrättelse gjorts.

 Andra stycket gäller inte i fråga om avgiftsbelopp som förfallit till betal-

ning under den tid panthavaren haft kännedom om bostadsrättshavarens betalnings-

försummelse.

Paragrafen innehåller föreskrifter om skyldighet för föreningen att underrätta

en panthavare, när bostadsrättshavaren har försummat att betala avgifter till

föreningen samt verkan av att föreningen underlåter att lämna sådan

underrättelse.

 Ändringarna innebär att verkan av föreningens underlåtenhet jämkas och

preciseras. Frågan har behandlats närmare i avsnitt 5.3.

 Reglerna om verkan av försummelse från föreningens sida att underrätta

panthavare om bostadsrättshavarens betalningsförsummelse har brutits ut till ett

nytt andra stycke i paragrafen. Regleringen kan sammanfattningsvis sägas

innebära att verkan av föreningens underlåtelse begränsas till vad som är en

relevant skada för panthavaren. Liksom tidigare skall föreningen förlora

företrädesrätten för utfallande avgiftsbelopp om den helt försummar att

underrätta panthavaren. Nyheten ligger i att företrädesrätt skall kunna gälla

för belopp som förfaller till betalning efter en underrättelse som görs för

sent. Föreningen kan dock inte på detta sätt återvinna företrädesrätten till det

avgiftsbelopp som allra först förfaller till betalning efter underrättelsen.

Föreningens företrädesrätt till betalning omfattar emellertid inte bara obetalda

års-avgifter utan också, i förekommande fall, obetalda pantsättningsavgifter

m.m. Om en sådan avgift, som typiskt sett uppgår till mindre belopp, förfaller

till betalning närmast efter underrättelsen bör detta inte få någon inverkan på

företrädesrätten beträffande den del av årsavgiften som förfaller till betalning

närmast efter underrättelsen. Detta har, efter Lagrådets påpekande, föranlett

att andra punkten gäller enbart för avgiftsbelopp som avser en viss del av

årsavgiften.

 Bestämmelsen i tredje stycket är ny i förhållande till promemorieförslaget.

Den har tillkommit för att klargöra att bostadsrättsföreningen alltid behåller

sin företrädesrätt till betalning för belopp som förfaller till betalning då

panthavaren har kännedom om bostadsrättshavarens betalningsförsummelse.

7 kap.

32 §

 Är ett sådant meddelande från föreningen som avses i 16 §, 18 § 1, 20 § eller

31 § första stycket eller 6 kap. 1 § andra stycket, 1 a § eller 2 § avsänt i re-

kommenderat brev under mottagarens vanliga adress, skall föreningen anses ha

fullgjort vad som ankommer på den. Detsamma gäller beträffande sådant meddelande

från bostadsrättshavaren som avses i 2 § och 6 kap. 6 §.

I paragrafen har en följdändring av formell natur gjorts efter Lagrådets

påpekande samt dessutom en mindre språklig ändring.

8 kap. Tvångsförsäljning

I detta kapitel har tagits upp helt nya bestämmelser om tvångsförsäljning av

bostadsrätt på grund av förverkande (7 kap. 30 §) och i de speciella fall som

avses i 6 kap. 1 andra stycket, 1 a och 2 §§. Bestämmelserna ersätter de

nuvarande reglerna i kapitlet om offentlig auktion.

 Frågor som rör institutet tvångsförsäljning enligt bostadsrättslagen har

närmare behandlats i avsnitt 5.2.

8 kap.

Inledande bestämmelser

1 §

 Tvångsförsäljning genomförs av kronofogdemyndigheten efter ansökan av

bostadsrättsföreningen.

Av bestämmelsen framgår att tvångsförsäljning inte kan begäras av någon annan än

föreningen. Frågan om hos vilken kronofogdemyndighet ansökan skall göras

regleras i 3 §.

8 kap.

2 §

 Vid tvångsförsäljning tillämpas bestämmelserna i utsökningsbalken om exekutiv

försäljning av lös egendom i allmänhet, om inte annat följer av detta kapitel.

 Försäljningen skall anses ske för uttagande av en sådan föreningens fordran

som är förenad med panträtt enligt 7 kap. 16 a §. Detta gäller även om

föreningen inte skulle ha någon sådan fordran.

Paragrafen anger vilka normer som är tillämpliga för tvångsförsäljningsförfa-

randet. Frågan har behandlats i avsnitt 5.2.1.

 Hänvisningen i första stycket syftar i första hand på bestämmelserna om

exekutiv försäljning i 8, 9 och 14 kap. utsökningsbalken och till bestämmelserna

om redovisning av influtna medel i 13 kap. i balken. Men även mer allmänna

föreskrifter i t.ex. 2 kap. utsökningsbalken avses, om de kan tillämpas. Att

utsökningsbalken blir tillämplig medför bl.a. att köparen får rätt till

handräckning inom ramen för försäljningsförfarandet (8 kap. 18 § ut-

sökningsbalken) samt att bestämmelserna om överklagande i 18 kap. blir

tillämpliga.

 Av hänvisningen till utsökningsbalken följer att även föreskrifterna i utsök-

ningsförordningen blir tillämpliga.

 Andra stycket utgör ett komplement till 9 kap. 4 § utsökningsbalken. Av den

bestämmelsen följer att, om bostadsrätten är pantsatt och skall säljas exekutivt

för fordran med sämre rätt, försäljning får ske endast om köpeskillingen förslår

till betalning av panthavarens fordran. När nu en generell hänvisning görs i

bostadsrättslagen till bestämmelserna om exekutiv försäljning, måste en särskild

föreskrift införas så att bestämmelserna i 9 kap. 4 § utsökningsbalken inte gör

att det blir svårare än för närvarande för bostadsrättsföreningen att

tvångsförsälja bostadsrätter i förverkandefall. Syftet med den nya bestämmelsen

är således att en fordran som är förenad med panträtt som har upplåtits av

bostadsrättshavaren inte skall kunna hindra tvångsförsäljning. Panthavaren får

följaktligen hålla sig till vad som kan fås ut ur köpeskillingen sedan förening-

en fått betalt för sin med legal panträtt utrustade fordran. Av andra styckets

andra mening följer att tvångsförsäljning får ske även om föreningen inte har

något ekonomiskt anspråk mot bostadsrättshavaren. Det gäller alltså sådana fall

där nyttjanderätten har förverkats av annan anledning än underlåtenhet att

betala avgifter.

8 kap.

Ansökan och beslut

3 §

 Ansökan om tvångsförsäljning skall göras hos kronofogdemyndigheten i det län

där den lägenhet finns som bostadsrätten avser.

I paragrafen regleras frågan om behörig kronofogdemyndighet (jfr 4 kap. 8 § och

27 § tredje stycket utsökningsbalken).

 En motsvarande bestämmelse om laga domstol i ärenden om förordnande av god man

finns i dag i 11 kap. 1 §. Eftersom den bestämmelsen inte längre behövs, skall

den upphävas.

8 kap.

4 §

 Om kronofogdemyndigheten finner att förutsättningarna för tvångsförsäljning är

uppfyllda skall en sådan försäljning genomföras. I annat fall skall kronofogde-

myndigheten avslå ansökan.

Förslaget har behandlats i avsnitt 5.2.2.

 Enligt bestämmelsen skall kronofogdemyndigheten göra en ordentlig prövning av

om förutsättningarna för en tvångsförsäljning är uppfyllda. Som ett led i en

sådan prövning bör normalt ingå att bostadsrättsshavaren bereds tillfälle att

yttra sig. Någon uttrycklig föreskrift i lagtexten om detta behövs dock inte.

 Ett beslut om att förutsättningar föreligger för försäljning kan inte anses

utgöra ett sådant förberedande beslut som enligt 18 kap. 6 § andra stycket

utsökningsbalken inte får överklagas särskilt.

 Om kronofogdemyndigheten finner att förutsättningarna för en tvångsförsäljning

inte är uppfyllda skall den, enligt andra meningen, avslå ansökan. Föreningen

har möjlighet att överklaga avslagsbeslutet enligt vad som sägs i 18 kap. 2 §

och 7 § femte stycket utsökningsbalken. I sammanhanget kan också nämnas att

själva tvångsförsäljningen överklagas enligt bestämmelserna i 18 kap. 7 § tredje

stycket.

 Lagrådsremissens lagförslag innehöll en bestämmelse om att

kronofogdemyndigheten skall hänvisa föreningen att väcka talan i saken vid

domstol. Lagrådet har invänt att en sådan föreskrift är mindre lämplig.

Kronofogdemyndigheten kan, utöver lämnande av fullföljds-hänvisning enligt 2

kap. 18 § utsökningsbalken, ha anledning att erinra föreningen om dess möjlighet

att väcka talan vid domstol. Som Lagrådet har anfört är det emellertid onödigt

att i paragrafen ha en bestämmelse om detta. Bestämmelsen har därför tagits

bort.

8 kap.

Föreningens rätt till betalning

5 §

 Föreningen har vid tvångsförsäljning rätt till betalning ur försäljningssumman

för fordringar som är förenade med panträtt i bostadsrätten enligt 7 kap. 16 a

§.

 Föreningen har också rätt till betalning för andra fordringar mot bostadsrätt-

shavaren som grundas på innehavet av bostadsrätten, om de anmäls hos

kronofogdemyndigheten innan bostadsrätten säljs eller, om försäljning sker under

hand, senast när fördelning skall äga rum. Sådana fordringar tas ut efter alla

andra fordringar som medför rätt till betalning ur bostadsrätten.

I första stycket erinras om föreningens rätt till betalning för fordringar som

enligt 7 kap. 16 a § är förenade med legal panträtt.

 I andra stycket klargörs att föreningen vid tvångsförsäljning har rätt att få

betalning ur köpesumman för fordringar som visserligen inte är förenade med

legal panträtt, men som ändå ligger inom det rättsförhållande som bostadsrätten

innebär. Fordran på grund av upplåtelse av garage, tvättstuga och liknande är av

denna karaktär. Föreningen har alltså i princip rätt till betalning för sådana

fordringar, men med företrädesrätt närmast efter alla prioriterade fordringar.

Regeringen föreslår vidare att det särskilt föreskrivs att föreningen för att ha

rätt till betalning måste anmäla sådana fordringarna på visst sätt (jfr 8 kap.

10 § första stycket utsökningsbalken).

 När det gäller föreningens anspråk på ersättning för sådana fordringar som

avses i andra stycket torde kronofogdemyndigheten i allmänhet inte få anledning

att närmare pröva frågan annat än efter invändning från annan borgenär eller

bostadsrättshavaren. Kronofogdemyndigheten kan om oklarhet råder om fordringen,

förklara den tvistig och hänvisa föreningen att väcka talan vid domstol. Om

detta finns bestämmelser i 13 kap. 4-9 §§ utsökningsbalken.

8 kap.

Föjden av misslyckade försäljningsförsök

6 §

 Om det har gjorts tre försäljningsförsök utan att bostadsrätten har blivit

såld, övergår den genast till föreningen utan lösen och fri från panträtt.

Bostadsrätten övergår dock till föreningen på detta sätt redan efter det andra

försäljningsförsöket, om det vid detta inte har gjorts något inrop eller lämnats

något anbud och det inte kan antas att bostadsrätten blir såld vid ytterligare

ett försäljningsförsök.

Paragrafen motsvarar i sak promemorians förslag men har fått en annan språklig

utformning.

 I 9 kap. 6 § utsökningsbalken finns bestämmelser om hur kronofogdemyndigheten

skall handla om egendomen inte blir såld. I förevarande paragraf meddelas

bestämmelser som avviker från utsökningsbalkens regler.

 Bestämmelserna har sin motsvarighet i nuvarande 5 §. De förutsätter dock att

det görs ytterligare försäljningsförsök, utöver vad som krävs för närvarande,

innan bostadsrätten övergår till föreningen. Detta har ansetts motiverat med

hänsyn till den långtgående verkan de misslyckade försäljningsförsöken får.

 Som framgår av andra meningen kan bostadsrätten övergå till föreningen redan

efter det andra misslyckade försäljningsförsöket. En förutsättning för detta är

att det vid det andra försäljningsförsöket inte har lämnats något anbud eller

gjorts något inrop. En ytterligare förutsättning är att det inte finns skäl att

anta att bostadsrätten blir såld vid ett tredje försäljningsförsök. Frågan

huruvida dessa förutsättningar är uppfyllda avgörs av kronofogdemyndigheten. Det

beslut varigenom kronofogdemyndigheten avslutar målet om tvångsförsäljning kan

överklagas av den som är missnöjd med att kronofogdemyndigheten inte gjort något

tredje försäljningsförsök.

 Bestämmelserna i förevarande paragraf är formulerade på ett sätt som gör att

även möjligheten att sälja bostadsrätten underhand omfattas.

8 kap.

Kostnaderna för förfarandet

7 §

 Vid tillämpning av 17 kap. utsökningsbalken skall mål om tvångsförsäljning

anses som mål om utmätning. Bostadsrättshavaren skall slutligt svara för

förrättningskostnaderna, i den mån de inte kan tas ut ur försäljningssumman.

Hänvisningen i 2 § till utsökningsbalkens bestämmelser om exekutiv försäljning

omfattar i och för sig även bestämmelserna i 17 kap. utsökningsbalken om

kostnader i utsökningsmål. När det gäller exekutiv försäljning talas där

emellertid om mål om utmätning (17 kap. 7 § 1 st). Ett förtydligande är därför

motiverat. Härtill kommer att det krävs en särskild föreskrift om att

bostadsrättshavaren alltid slutligt svarar för förrättningskostnaderna (jfr

nuvarande 8 kap. 6 § sista meningen bostadsrättslagen).

 Eftersom bestämmelserna i 17 kap. utsökningsbalken är tillämpliga vid

tvångsförsäljning får det anses följa att även förordningen (1992:1094) om

avgifter vid kronofogdemyndigheterna skall tillämpas.

 Av 17 kap. 7 § första stycket andra meningen utsökningsbalken följer att

kostnaderna, om de inte kan tas ut ur köpeskillingen, kan utsökas hos gäldenären

utan särskild exekutionstitel.

 Resultatlösa försäljningsförsök kan föranleda stora kostnader som ytterst

drabbar bostadsrättshavaren, om han har medel. Det bör nämnas att

bostadsrättshavaren för att undvika detta i vissa fall kan avsäga sig bo-

stadsrätten.

 Det förtjänar också att nämnas att sökanden, dvs. bostadsrättsföreningen,

gentemot staten svarar för förrättningskostnaderna (17 kap. 2 § första stycket

utsökningsbalken).

8 kap.

Sammanträffande av exekutiv försäljning och tvångsförsäljning

8 §

 Om tvångsförsäljning enligt detta kapitel och exekutiv försäljning begärs

beträffande samma bostadsrätt, skall den tvångsförsäljas.

 Första stycket gäller inte om ansökan om tvångsförsäljning gjorts efter det

att försäljning på exekutiv auktion kungjorts enligt 9 kap. 2 § utsökningsbalken

eller det annars finns särskilda skäl för att en försäljning bör genomföras

enligt utsökningsbalken. I ett sådant fall skall målet om tvångsförsäljning vila

till dess målet om exekutiv försäljning avgjorts.

 Frågan om tvångsförsäljning faller, om en bostadsrätt har sålts vid exekutiv

försäljning efter det att nyttjanderätten till den lägenhet som bostadsrätten

avser har förverkats enligt 7 kap. 18 §.

Exekutiv försäljning och tvångsförsäljning kan ibland sammanträffa. De båda

försäljningsförfarandena handläggs visserligen av samma myndighet, men kan leda

till olika resultat. Konsekvensen av att bostadsrättens värde understiger den

fordran föreningen är säkerställd enligt 7 kap. 16 a § blir i

tvångsförsäljningsfallet den att bostadsrätten enligt 8 kap. 6 § övergår till

föreningen. Vid en exekutiv försäljning blir följden av att egendomen inte kan

säljas i stället den att bostadsrätten, sedan utmätningen hävts, förblir bo-

stadsrättshavarens (9 kap. 6 § utsökningsbalken). Det har därför ansetts

lämpligt att klargöra prioriteten mellan tvångsförsäljning och exekutiv försälj-

ning som begärs beträffande samma bostadsrätt.

 I promemorian lämnas inte något förslag till författningsreglering. Utredaren

har emellertid förordat att tvångsförsäljning enligt bostadsrättslagen ges

företräde, om inte ett förfarande avseende exekutiv försäljning är i ett långt

framskridet skede när ansökan om tvångsförsäljning görs (se promemorian s. 41).

Lagtexten i första stycket har utformats i enlighet med detta synsätt. En fördel

med att ge företräde åt tvångsförsäljningsförfarandet är att, i en situation som

den nyss beskrivna, frågan om en i praktiken värdelös bostadsrätt blir utagerad.

Föreningen är nämligen i tvångsförsäljningssituationen tvungen att acceptera det

pris som erbjuds för bostadsrätten om det är godtagbart (jfr 9 kap. 4 § utsök-

ningsbalken), varvid den övergår gravationsfri till en ny innehavare. Om ett

godtagbart anbud inte lämnas övergår bostadsrätten enligt de föreslagna

bestämmelserna i 8 kap. 6 § bostadsrättslagen till föreningen, som då har

möjlighet att besluta om dess upphörande (6 kap. 11 § bostadsrättslagen).

Tvångsförsäljningsförfarandet har även fördelar när bostadsrätten har ett högre

värde och en försäljning kan genomföras. Föreningens oprioriterade fordran får

ju göras gällande endast vid tvångsförsäljning.

 Om ett förfarande avseende exekutiv försäljning är i ett långt framskridet

skede när ansökan om tvångsförsäljning görs, följer det av reglerna i andra

stycket att det exekutiva förfarandet skall fortsätta. Så är fallet om det ex-

ekutiva förfarandet kommit så långt som till en kungörelse av en kommande auk-

tion. Men även i andra fall kan en exekutiv försäljning vara nära förestående.

Enligt 9 kap. 8 § utsökningsbalken bör egendom säljas under hand, om det är

sannolikt att en högre köpeskilling kan uppnås och en sådan försäljning även i

övrigt är ändamålsenlig. Anbud skall i sådana fall fordras in. Det är inte nöd-

vändigt att infordra anbud genom kungörelse (9 kap. 14 § utsökningsförord-

ningen). I allmänhet sker detta genom annonsering. I andra stycket har därför

gjorts ett tillägg som medger att ett exekutivt försäljningsförfarande skall

fortgå om särskilda skäl föreligger. Det kan tänkas att det även finns andra

situationer där det föreligger särskilda skäl för att låta det exekutiva

försäljningsförfarandet fortgå.

 Kronofogdemyndigheten skall, om en bostadsrättsförening begär tvångs-

försäljning av en utmätt bostadsrätt som utbjudits till offentlig auktion, inte

avvisa ansökan om tvångsförsäljning, utan förklara den vilande. Det är ju inte

säkert att den exekutiva försäljningen fullföljs. Detta har klargjorts i andra

stycket.

 Om en ansökan om utmätning gjorts i fall då huvudregeln skall tillämpas, skall

kronofogdemyndigheten självfallet avvakta med en exekutiv försäljning till dess

tvångsförsäljningsmålet avslutats. Någon särskild lagbestämmelse om detta har

inte ansetts behövlig. Det bör tilläggas att kronofogdemyndigheten, om en

ansökan om utmätning av bostadsrätt görs hos en annan behörig krono-

fogdemyndighet än den i det län där den lägenhet finns som bostadsrätten avser,

bör se till att målet överlämnas dit (jfr 2 kap. 4 § andra stycket

utökningsbalken).

 För att en exekutivköpare inte skall behöva riskera att en bostadsrätt som

förverkats strax före den exekutiva försäljningen blir föremål för

tvångsförsäljning har en särskild bestämmelse i saken tagits upp i tredje

stycket. Bestämmelsen motsvarar den som föreslagits av utredaren i 8 kap. 9 §

(se promemorian s. 100).

9 kap.

15 §

 Beslut som innebär väsentliga förändringar av föreningens hus eller mark skall

fattas på en föreningsstämma, om inte något annat har bestämts i stadgarna.

 I fråga om sådana åtgärder som innebär en förändring av en bostadsrättshavares

lägenhet gäller dock bestämmelserna i 7 kap. 7 § och bestämmelserna i 16 §

första stycket 2 detta kapitel.

Se kommentaren till 2 kap. 8 § och 7 kap. 4 §.

9 kap.

19 §

 En bostadsrättsförenings beslut att förvärva ett hus för ombildning av hyres-

rätt till bostadsrätt skall fattas på en föreningsstämma. Beslutet är giltigt,

om hyresgästerna i mer än hälften av de uthyrda lägenheter som omfattas av

förvärvet har gått med på beslutet. Dessa hyresgäster skall vara medlemmar i

bostadsrättsföreningen. Vid beräkningen av antalet lägenheter tillämpas 1 kap. 5

§ andra stycket.

 Protokollet från föreningsstämman skall innehålla uppgift om hur rösterna har

beräknats och hållas tillgängligt för hyresgästerna och ägaren av huset.

Första stycket

Ändringen i första meningen är bl.a. en konsekvens av att ombildningslagen

föreslås omfatta även sådana fastigheter (och tomträtter) som är taxerade som

småhusenheter och som hyrs för annat än fritidsändamål (se avsnitt 6 i den

allmänna motiveringen). Enligt den hittills gällande lydelsen av paragrafen

skall en bostadsrättsförenings beslut om förvärv av en hyresfastighet för om-

bildning från hyresrätt till bostadsrätt alltid följa bestämmelserna i denna

paragraf. Vad som avses med hyresfastighet är inte helt klart. Frågan kan

ställas om uttrycket exempelvis omfattar även hus på mark upplåten med tomträtt

eller annan nyttjanderätt och som är taxerad som hyreshusenhet. Bostadsrättsla-

gen förutsätter att föreningen äger huset, men det krävs inte att föreningen

också äger marken (1 kap. 1 § bostadsrättslagen). Marken kan vara upplåten med

tomträtt eller annan nyttjanderätt. I bostadsrättslagen används i allmänhet

uttrycket hus men inte genomgående. Den här föreslagna ändringen innebär att

uttrycket hyresfastighet byts ut mot hus . En motsvarande ändring har gjorts

i ett antal andra paragarafer, se kommentaren till 2 kap. 8 §. Med den

föreslagna ändringen kommer det att stå klart att alla beslut om förvärv av

fastigheter som sker för ombildning av hyresrätt till bostadsrätt skall gå till

så som föreskrivs i förevarande paragraf samt i 9 kap. 20 och 21 §§. Ändringen

innebär att bestämmelserna i dessa paragrafer också omfattar förvärv av hus som

ligger på mark som upplåts med tomträtt eller annan nyttjanderätt, om förvärvet

sker för ombildning av hyresrätt till bostadsrätt.

 Ändringen i andra meningen innebär att majoritetsregeln jämkas språkligt så

att den helt ansluter till majoritetsregeln i ombildningslagen. Bakgrunden är

följande. När ombildningslagen trädde i kraft infördes det vissa krav på hur en

bostadsrättsförenings beslut att förvärva en hyresfastighet skulle gå till.

Bestämmelsen infördes i 60 a § i den dåvarande bostadsrättslagen (1971:479).

Beslutet skulle bl.a. fattas på en föreningsstämma och biträdas av

 hyresgästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda lägenheter som omfattades

av förvärvet. När flera hyresgäster hyr gemensamt skulle enligt motiven samtliga

hyresgäster i lägenheten biträda beslutet för att deras lägenhet skulle räknas

med (prop. 1981/82:169 s. 28 f.). I ombildningslagen formulerades majoritets-

regeln på samma sätt (3 §). I den nya bostadsrättslagen kom emellertid regeln

att formulerats något annorlunda. Enligt den ursprungliga lydelsen av

förevarande paragraf är beslutet giltigt om minst två tredjedelar av hyresgäs-

terna i de uthyrda lägenheterna har gått med på beslutet. Denna formulering kan

ge upphov till den tolkningen att två eller flera hyresgäster i samma lägenhet

skall få mer än en röst. Det har emellertid inte varit lagstiftarens avsikt att

ändra regelns sakliga innebörd (prop. 1990/91:92 s. 224). Även med tanke på att

ombildningslagen har kvar den gamla, riktigare utformningen av majoritetsregeln

bör bostadsrättslagens majoritetsregel ändras så att dess innebörd blir helt

klar.

 Majoritetsreglerna ändrades i sak den 1 juli 1992. Det räcker numera med att

hyresgästerna i mer än hälften av de uthyrda lägenheterna har gått med på

beslutet (prop. 1991/92:160, bet. 1991/92:BoU22, rskr. 1991/92:293). De olika

sätten att formulera regeln i de båda lagarna kvarstår emellertid. Det står nu-

mera hyresgästerna i mer än hälften respektive mer än hälften av hyresgäster-

na i ombildnings- respektive bostadsrättslagen (SFS 1992:505 resp. 507).

Andra stycket

Se kommentaren till första stycket första meningen. Några smärre språk-

liga ändringar har också gjorts.

9 kap.

20 §

 Innan beslut om förvärv av ett hus fattas enligt 19 §, skall en sådan ekono-

misk plan som avses i 3 kap. 1 § upprättas och hållas tillgänglig för

hyresgästerna. Till planen skall fogas ett besiktningsprotokoll som visar husets

skick. Planen skall även vara försedd med intyg enligt 3 kap. 2 §.

Se kommentaren till 9 kap. 19 § första stycket första meningen.

Ikraftträdande- och övergångsbestämmelser

 1. Denna lag träder i kraft den 1 januari 1996.

 2. I fråga om förvärv av en bostadsrätt som har gjorts före ikraftträdandet

gäller inte de nya bestämmelserna i 6 kap. 1 § andra stycket, 4 § andra stycket

och 5 § tredje stycket samt 7 kap. 10 § andra stycket.

 3. I fråga om förvärv av en bostadsrätt som har gjorts före ikraftträdandet

gäller 6 kap. 8 § i sin äldre lydelse.

 4. I fall då föreningen före ikraftträdandet har gjort sig skyldig till sådan

försummelse som avses i 7 kap. 31 § gäller paragrafen i sin äldre lydelse.

 5. Bestämmelserna i 7 kap. 16 a § tillämpas även i fråga om fordringar som har

uppkommit före ikraftträdandet.

 6. Om en god man har förordnats enligt de äldre bestämmelserna i 8 kap. 1 §,

gäller äldre föreskrifter i fråga om offentlig auktion.

 7. Ansökan om tvångsförsäljning enligt 8 kap. får, utom i fall som avses i

punkten 6, göras hos kronofogdemyndigheten före ikraftträdandet. Kronofogdemyn-

digheten får före ikraftträdandet genomföra sådana förberedande åtgärder som be-

hövs för att tvångsförsäljning skall kunna genomföras efter ikraftträdandet.

 Bestämmelserna har fått den redaktionella utformning som Lagrådet föreslagit.

 Av första punkten framgår att lagändringarna föreslås träda i kraft den 1

januari 1996.

 Bestämmelserna i 6 kap. 1 § andra stycket om rätt för en juridisk person att,

efter förvärv av en bostadsrätt som den juridiska personen haft panträtt i, få

utöva bostadsrätten under en begränsad tid bör inte tillämpas i fråga om förvärv

som har ägt rum före ikraftträdandet. Detsamma gäller den nya bestämmelsen i 7

kap. 10 § andra stycket om rätt för en sådan förvärvare att upplåta lägenheten i

andra hand.

 Bestämmelsen i 6 kap. 4 § andra stycket om att en sidoöverenskommelse rörande

köpeskillingen är ogiltig och att den i köpehandlingen angivna köpeskillingen

gäller mellan parterna bör inte tillämpas på äldre överlåtelser. Detsamma gäller

föreskriften i 6 kap. 5 § tredje stycket om en preskriptionstid för väckande av

talan om ogiltighet på grund av formfel.

 På grund av vad som nu sagts anges i andra punkten i övergångsbestämmelserna

att de nya bestämmelserna i 6 kap. 1 § andra stycket, 4 § andra stycket och 5 §

tredje stycket samt 7 kap. 10 § andra stycket inte gäller i fråga om förvärv som

har ägt rum före ikraftträdandet.

 Bestämmelsen i 6 kap. 11 § andra stycket om förutsättningarna för att bostads-

rättsföreningen skall få besluta om upphörande av en pantsatt bostadsrätt som

har övergått till föreningen bör tillämpas även i fall då en bostadsrätt har

övergått till föreningen före ikraftträdandet. Någon särskild övergångsregel om

detta behövs inte.

 Den nya bestämmelsen i 6 kap. 8 § om slopande av en förvärvares solidariska

ansvar för den förre bostadsrättshavarens betalningsförpliktelser mot föreningen

bör inte tillämpas beträffande förvärv som har skett före ikraftträdandet. I

sådana fall har solidariskt ansvar redan inträtt, och en generell tillämpning av

bestämmelsen skulle innebära en ändring av det bestående materiella

rättsförhållandet. Bestämmelsen skall således gälla i sin äldre lydelse. Detta

framgår av tredje punkten.

 Den föreslagna ändringen i 7 kap. 31 § angående verkan av föreningens

försummelse att underrätta panthavare om bostadsrättshavarens underlåtenhet att

betala avgifter kan inte tillämpas när föreningens försummelse, om än bara i

mindre mån, har skett före ikraftträdandet. Den verkan som föreningens

försummelse får, enligt den ordning som gäller i dag, har då redan inträtt. En

övergångsbestämmelse i enlighet med detta har tagits upp i fjärde punkten.

 Den nya bestämmelsen i 7 kap. 16 a § om legal panträtt för föreningens fordran

på avgifter har nära samband med de nya reglerna om tvångsförsäljning. Eftersom

dessa regler bör kunna tillämpas i och med ikraftträdandet, bör också be-

stämmelsen om legal panträtt bli tillämplig omedelbart. Detta kräver en särskild

reglering. I femte punkten i övergångsbestämmelserna föreskrivs därför att

bestämmelserna i 7 kap. 16 a § tillämpas även i fråga om fordringar som har upp-

kommit före ikraftträdandet.

 De nya bestämmelserna om tvångsförsäljning bör som nämnts tillämpas från i-

kraftträdandet. Detta kräver inte någon övergångsbestämmelse. Om en god man för-

ordnats enligt 8 kap. 1 § före ikraftträdande är det emellertid enligt rege-

ringens uppfattning lämpligt att låta förfarandet fortsätta enligt äldre före-

skrifter (jfr promemorians förslag, s. 102). De gamla och nya tvångsförsälj-

ningssystemen skiljer sig nämligen åt på väsentliga punkter. I det gamla syste-

met står det inte helt klart vem som skall pröva om förutsättningarna för

tvångsförsäljning är uppfyllda (se avsnitt 5.2.2). Enligt de nya bestämmelserna

får kronofogdemyndigheten inte sälja bostadsrätten innan frågan om förverkande

skett är klarlagd. Om ett förfarande som inletts inom ramen för det gamla

systemet skulle övergå till att handläggas inom ramen för det nya systemet

skulle detta kunna få till följd att frågan om förverkande inte blir prövad,

eller prövad först sedan försäljning av bostadsrätten genomförts. Till

undvikande av detta anges därför i sjätte punkten i övergångsbestämmelserna att

äldre föreskrifter om offentlig auktion fortfarande skall tillämpas om en god

man förordnats enligt 8 kap. 1 § bostadsrättslagen före ikraftträdandet.

 Men försäljningsförfarandet enligt det nya systemet bör i andra fall än då god

man redan har utsetts kunna förberedas före den nya lagens ikraftträdande genom

att ansökan görs hos kronofogdemyndigheten, som kan vidta förberedande åtgärder.

En föreskrift om detta har tagits upp i sjunde punkten i övergångsbestämmelser-

na.

9.2 Förslaget till lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt till fastighets-

förvärv för ombildning till bostadsrätt

De föreslagna ändringarna har behandlats i avsnitt 6.

1 §

 För ombildning av hyresrätt till bostadsrätt har hyresgäster enligt denna lag

rätt att förvärva den fasta egendomen genom en bostadsrättsförening.

 Rätten till förvärv gäller fast egendom som är taxerad som hyreshusenhet

eller, om egendomen hyrs ut för något annat ändamål än fritidsändamål, som

småhusenhet.

 Vad som i denna lag sägs om fast egendom skall gälla även tomträtt. Vad som

sägs om lagfart skall, när det är fråga om tomträtt, i stället avse inskrivning

av förvärv av tomträtt.

Ändringen innebär att även sådana småhus som hyrs för annat än fritidsändamål

omfattas av ombildningslagen. Vissa andra villkor i lagen måste emellertid också

vara uppfyllda, t.ex. kravet på att egendomen måste innehålla minst tre

lägenheter (2 § första stycket). Vad som menas med lägenhet framgår av 2 § andra

stycket. I ett område med friliggande enfamiljsvillor motsvarar varje hus en

lägenhet. För att det skall framgå om fastigheten hyrs för fritidsändamål eller

inte krävs intyg av föreningens styrelse, se 3 §.

 Redan enligt vad som gäller i dag kan en intresseanmälan omfatta fler än en

registerfastighet, nämligen om fastigheterna är samtaxerade. Med hänsyn till

detta har på Lagrådets inrådan första stycket ändrats så att där talas om "den

fasta egendomen" i stället för "fastigheten". Genom ändringen kommer även flera

fastigheter som är taxerade som småhus att kunna omfattas av samma intressean-

mälan om de är samtaxerade, dvs. om de utgör en småhusenhet. Efter lagändringen

kommer det därför troligen att bli mer vanligt att en intresseanmälan omfattar

flera registerfastigheter.

 För att kunna registrera en ekonomisk plan för en bostadsrättsförening som har

fler än ett hus krävs det enligt bostadsrättslagen också att husen ligger så

nära varandra att en ändamålsenlig samverkan kan ske mellan bostadsrättshavarna

(se 1 kap. 5 § tredje stycket bostadsrättslagen). Enligt 4 kap. 3 och 6 §§

fastighetstaxeringslagen (1979:1152) får i bl.a. småhusenheter och hyres-

husenheter endast ingå egendom som ligger samlad och som utgör en ekonomisk

enhet. Inskrivningsmyndigheten kan alltså, genom att konstatera att

fastigheterna är samtaxerade, få besked om att husen ligger samlade.

3 §

 Om hyresgäster har intresse av att förvärva fast egendom för ombildning av

hyresrätt till bostadsrätt får detta anmälas till inskrivningsmyndigheten för

anteckning i fastighetsboken. Intresseanmälan skall för hyresgästernas räkning

göras av en bostadsrättsförening.

 Föreningen skall till sin anmälan foga ett intyg av föreningens styrelse om

 1. hur många lägenheter som finns i den fasta egendom som anmälan omfattar,

 2. att hyresgästerna i mer än hälften av de uthyrda lägenheterna skriftligen

har förklarat sig intresserade av en ombildning av hyresrätt till bostadsrätt,

och att dessa hyresgäster är medlemmar i bostadsrättsföreningen, och

 3. att samtliga lägenheter i en småhusenhet som omfattas av anmälan hyrs för

något annat ändamål än fritidsändamål.

Ändringen innebär att ombildningslagen omfattar även sådana småhus som hyrs för

annat än fritidsändamål. Att förhyrningen sker för annat än fritidsändamål skall

intygas av styrelsen i det intyg som skall bifogas intresseanmälan. Det är

endast beträffande småhusenheter som ett sådant intyg behövs. När det gäller

hyreshusenhet behövs alltså inte något intyg om till vilket ändamål förhyrningen

sker.

6 §

 Fast egendom som utgör en hyreshus- eller småhusenhet och för vilken en

intresseanmälan gäller, får inte överlåtas helt eller delvis genom köp eller

byte utan att den bostadsrättsförening som har gjort intresseanmälan har

erbjudits att förvärva hela hyreshus- eller småhusenheten. Ett sådant erbjudande

kallas hembud. Med överlåtelse genom köp eller byte likställs överlåtelse genom

tillskott till bolag eller förening, utdelning eller skifte från bolag eller

förening samt fusion enligt 14 kap. 1 § aktiebolagslagen (1975:1385).

 En överlåtelse får genomföras utan hembud till bostadsrättsföreningen,

 1. om bostadsrättsföreningen godkänner överlåtelsen,

 2. om staten förvärvar egendomen,

 3. om förvärvaren är gift med överlåtaren eller om förvärvaren eller, när

makar förvärvar gemensamt, någon av dem är överlåtarens avkomling,

 4. om förvärvet genomförs genom inrop på exekutiv auktion eller offentlig

auktion enligt lagen (1904:48 s.1) om samäganderätt,

 5. om överlåtelsen avser en andel och förvärvaren redan äger en andel i egen-

domen och denna andel förvärvats på något annat sätt än genom gåva.

 Hembud behövs inte heller, om ett förvärv av bostadsrättsföreningen skulle

vara oskäligt med hänsyn till förhållandet mellan överlåtaren och en annan

förvärvare än bostadsrättsföreningen eller villkoren för eller omständigheterna

vid en sådan överlåtelse. Frågan om hembud behövs prövas av hyresnämnden på

begäran av fastighetsägaren.

Ändringen är en följd av att ombildningslagen föreslås omfatta även småhus som

hyrs för annat än fritidsändamål. Några språkliga ändringar har också gjorts.

8 §

 Hyresnämnden skall se till att förslaget till köpeavtal delges den bostads-

rättsförening som har gjort intresseanmälan. Efter delgivningen får inte hem-

budet eller samtycket till avtalsförslaget återkallas eller förslaget ändras.

 Efter hembudet är fastighetsägaren skyldig att ge föreningen tillfälle att be-

sikta egendomen.

 Hyresnämnden skall för anteckning i fastighetsboken underrätta inskriv-

ningsmyndigheten om hembudet och om dagen för det.

Ändringen har gjorts för att klargöra att det är möjligt att en intresseanmälan

innefattar fler än en fastighet. I lagen har genomgående uttrycket egendomen

använts och det är därför lämpligt att det uttrycket används även i denna para-

graf. Vissa språkliga ändringar har också gjorts.

9 §

 Bestämmelser om bostadsrättsföreningars beslut att förvärva hus för ombildning

av hyresrätt till bostadsrätt finns i 9 kap. 19-21 §§ bostadsrättslagen

(1991:614).

Ändringen är en följd av att ombildningslagen föreslås omfatta även småhus som

hyrs för annat än fritidsändamål. Beträffande valet av uttrycket hus i stället

för hyresfastigheter hänvisas till kommentaren till 9 kap. 19 § första stycket

första meningen bostadsrättslagen.

12 §

 Även om hembudet har upphört att gälla får, så länge föreningens

intresseanmälan gäller, en sådan överlåtelse eller övergång som avses i 6 §

första stycket inte ske till någon annan än den bostadsrättsförening som har

gjort intresseanmälan, om köpeskillingen är lägre eller villkoren för överlåtel-

sen sammantagna är avsevärt ogynnsammare för fastighetsägaren än vad som angavs

vid hembudet. En sådan överlåtelse eller övergång får inte heller ske om ett

villkor som angavs vid hembudet är uppenbart oskäligt mot föreningen. Har

fastighetsägaren sedan ett hembud upphört att gälla gjort ett nytt hembud,

enligt vilket köpeskillingen är lägre eller villkoren på annat sätt ogynnsammare

för fastighetsägaren, och upphör även detta hembud att gälla, skall första och

andra meningarna tillämpas på det nya hembudet.

 Första stycket gäller också om överlåtelsen avser en andel av hyreshus- eller

småhusenheten.

 I fråga om förbudet i första stycket skall 6 § andra och tredje stycket

tillämpas. Om något undantag inte föreligger, är överlåtaren skyldig att skaffa

hyresnämndens tillstånd till överlåtelsen.

Ändringen är en följd av att ombildningslagen föreslås omfatta även småhus som

hyrs för annat än fritidsändamål. Vissa språkliga ändringar har också gjorts.

Sammanfattning av promemorian Bostadsrätt - Bostadsrättsföreningens och

panthavares rätt till betalning, tvångsförsäljning m.m. (Ds 1994:7)

Promemorian innehåller förslag i syfte bl.a. att stärka bostadsrättens värde som

pant. I promemorian undersöks också vad som kan antas vara gällande rätt i vissa

frågor, vilka har ansetts oklara och vållat problem.

 Det föreslås att bostadsrättsföreningens fordran mot bostadsrättshavare skall,

såvitt avser fordran på avgifter, vara förenad med legal panträtt i

bostadsrätten med bästa rätt. Sådan fordran skall få göras gällande även vid

exekutiv försäljning av bostadsrätten. I anslutning härtill föreslås att den som

förvärvar en bostadsrätt inte längre skall bli ansvarig för den förre

bostadsrättshavarens betalningsförpliktelser mot föreningen.

 Tvångsförsäljning enligt bostadsrättslagen (offentlig auktion) skall enligt

förslaget ankomma på kronofogdemyndigheten. Vid sådan försäljning skall med

vissa undantag tillämpas de bestämmelser som gäller i fråga om exekutiv

försäljning.

 Bestämmelsen om omkastad företrädesrätt, när föreningen försummar att

underrätta en panthavare om bostadsrättshavarens underlåtenhet att betala

avgifter, föreslås bli jämkad.

 En panthavare, som förvärvar den pantsatta bostadsrätten vid exekutiv

försäljning eller tvångsförsäljning enligt bostadsrättslagen, skall enligt

förslaget inte kunna vägras medlemskap i bostadsrättsföreningen på den grund att

panthavaren är juridisk person. En sådan förvärvare skall också ha rätt att hyra

ut lägenheten.

 Ändringar föreslås beträffande vad som nu gäller om ogiltighet av överlåtelse

av bostadsrätt på grund av att formkravet inte har iakttagits. De syftar till

att minska utrymmet för ogiltighet.

 I fråga om exekutiv försäljning av lös egendom som häftar för panträtt

föreslås att möjlighet införs att sälja egendomen med förbehåll för panträtten.

 Vidare diskuteras flera andra frågor, bl.a. avsägelse av bostadsrätt, lösen av

bostadsrätt, införande av register för anteckning av panträtt i bostadsrätt och

möjligheten att efter utmätning av andel i bostadsrätt indraga övriga andelar i

förfarandet och sälja hela bostadsrätten.

Lagförslagen i promemorian Bostadsrätt - Bostadsrättsföreningens och panthavares

rätt till betalning, tvångsförsäljning m.m. (Ds 1994:7)

Förslag till lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614)

 Härigenom föreskrivs i fråga om bostadsrättslagen (1991:614)

 dels att 2 kap. 4 och 10 §§, 6 kap. 1-8 och 11 §§, 7 kap. 10, 13, 30 och 31 §§

samt 8 kap. skall ha följande lydelse

 dels att i lagen skall införas en ny paragraf, 7 kap. 16 a §, av följande

lydelse.

--------------------------------------------------------------------

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

 2 kap.

 4 §1

--------------------------------------------------------------------

 En juridisk person som har för- En juridisk person som har för-

värvat bostadsrätt till en värvat bostadsrätt till en bostads-

bostadslägenhet, som inte är lägenhet, som inte är avsedd för

avsedd för fritidsändamål, får vägrasfritidsändamål, får vägras inträde i

inträde i föreningen även om de i föreningen även om de i 3 § angivna

3 § angivna förutsättningarna för förutsättningarna för medlemskap, är

med lemskap, är uppfyllda. uppfyllda. Om bostadsrätt har

 förvärvats vid exekutiv försäljning

 eller tvångsförsäljning enligt denna

 lag av den som hade panträtt i

 bostadsrätten, får inträde som

 medlem inte vägras förvärvaren av

 den anledningen att denne är en

 juridisk person.

 En kommun eller ett landsting som har förvärvat bostadsrätt till en

bostadslägenhet får inte vägras inträde i föreningen.

 10 §

--------------------------------------------------------------------

 Den som i annat fall än som sägs Den som i annat fall än som sägs

i 4 § första stycket förvärvat en i 4 § första stycket första meningen

bostadsrätt men vägrats inträde i förvärvat en bostadsrätt men vägrats

föreningen kan inom en månad från inträde i föreningen kan inom en

den dag han fick del av beslutet månad från den dag han fick del av

om detta hänskjuta tvisten till beslutet om detta hänskjuta

hyresnämnden. Detsamma gäller tvisten till hyresnämnden.

hyresgäst som avses i 8 § och sådanDetsamma gäller hyresgäst som avses

sökande som sägs i 9 §. i 8 § och sådan sökande som sägs i

 9 §.

 En bestämmelse om ogiltighet av en överlåtelse när medlemskap vägras finns i 6

kap. 5 §.

 6 kap.

 1 §

 En bestämmelse om medlemskap som förutsättning för rätt att utöva

bostadsrätten efter överlåtelse finns i 1 kap.

--------------------------------------------------------------------

 Ett dödsbo efter en avliden Ett dödsbo efter en avliden bo-

bostadsrättshavare får utöva bo- stadsrättshavare får utöva bostads-

stadsrätten trots att dödsboet rätten trots att dödsboet inte är

inte är medlem i föreningen. Efter medlem i föreningen. Efter tre år

tre år från dödsfallet får föreningenfrån dödsfallet får föreningen dock

dock anmana dödsboet att inom sex anmana dödsboet att inom sex

månader från anmaningen visa att månader från anmaningen visa att

bostadsrätten ingått i bodelning bostadsrätten ingått i bodelning

eller arvskifte med anledning av eller arvskifte med anledning av

bostadsrättshavarens död eller att bostadsrättshavarens död eller att

någon, som inte får vägras inträde inågon, som inte får vägras inträde i

föreningen, förvärvat bostadsrättenföreningen, förvärvat bostadsrätten

och sökt medlemskap. Om den tid och sökt medlemskap. Om den tid

som angetts i anmaningen inte som angetts i anmaningen inte

iakttas, får bostadsrätten säljas påiakttas, får bostadsrätten säljas

offentlig auktion för dödsboets vid tvångsförsäljning enligt 8 kap.

räkning. Ett dödsbo kan i för dödsboets räkning. Ett dödsbo kan

föreningens stadgar medges en i föreningens stadgar medges en

vidsträcktare rätt än som angetts vidsträcktare rätt än som angetts

här. här.

 2 §

--------------------------------------------------------------------

 Om en bostadsrätt övergått genom Om en bostadsrätt övergått genom

bodelning, arv, testamente, bo- bodelning, arv, testamente, bo-

lagsskifte eller liknande förvärv lagsskifte eller liknande förvärv

och förvärvaren inte antagits till och förvärvaren inte antagits till

medlem, får föreningen anmana medlem, får föreningen anmana

förvärvaren att inom sex månader förvärvaren att inom sex månader från

från anmaningen eller den längre anmaningen eller den längre tid

tid som kan vara bestämd i stad- som kan vara bestämd i stadgarna

garna visa att någon, som inte får visa att någon, som inte får vägras

vägras inträde i föreningen, för- inträde i föreningen, förvärvat

värvat bostadsrätten och sökt bostadsrätten och sökt medlemskap.

medlemskap. Iakttas inte den tid Iakttas inte den tid som angetts

som angetts i anmaningen, får bo- i anmaningen, får bostadsrätten

stadsrätten säljas på offentlig säljas vid tvångsförsäljning enligt 8

auktion för förvärvarens räkning. kap. för förvärvarens räkning.

**FOOTNOTES**

1 Senaste lydelse 1992:505.

 3 §2

--------------------------------------------------------------------

 En juridisk person som är med- En juridisk person som är medlem

lem i en bostadsrättsförening får i en bostadsrättsförening får inte

inte utan samtycke av föreningens utan samtycke av föreningens

styrelse genom överlåtelse förvärvastyrelse genom överlåtelse förvärva

bostadsrätt till en bostadslägen- bostadsrätt till en bostadslägenhet

het som inte är avsedd för som inte är avsedd för fritids-

fritidsändamål. Vad nu sagts gällerändamål. Vad nu sagts gäller inte i

inte när förvärvaren är en kommun fråga om förvärv vid exekutiv

eller ett landsting. försäljning eller tvångsförsäljning

 enligt denna lag, om den

 juridiska personen hade panträtt i

 bostadsrätten.

 Bestämmelsen i första stycket

 första meningen gäller inte heller

 när förvärvaren är en kommun eller

 ett landsting.

 4 §

--------------------------------------------------------------------

 Ett avtal om överlåtelse av bo- Ett avtal om överlåtelse av bo-

stadsrätt genom köp skall upprättasstadsrätt genom köp skall upprättas

skriftligen och skrivas under av skriftligen och skrivas under av

säljaren och köparen. I avtalet säljaren och köparen. Avtalet

skall den lägenhet som överlåtelsenskall innehålla uppgift om den

avser samt köpeskillingen anges. lägenhet som överlåtelsen avser samt

Motsvarande skall gälla vid byte om köpeskilling. Motsvarande skall

eller gåva. gälla vid byte eller gåva.

--------------------------------------------------------------------

 Om säljaren och köparen vid sidan

 av köpehandlingen har träffat

 överenskommelse om annan köpe-

 skilling än den som anges i köpe-

 handlingen, är den överenskommelsen

 ogiltig. Mellan säljaren och

 köparen gäller i stället den

 köpeskilling som anges i köpe-

 handlingen. Denna köpeskilling får

 dock jämkas, om det med hänsyn till

 köpehandlingens innehåll, om-

 ständigheterna vid avtalets till-

 komst, senare inträffade förhållan-

 den och omständigheterna i övrigt är

 oskäligt att den köpeskillingen

 skall vara bindande.

**FOOTNOTES**

2 Senaste lydelse 1992:505.

 5 §

--------------------------------------------------------------------

 En överlåtelse är ogiltig, om den En överlåtelse är ogiltig, om den

som en bostadsrätt övergått till som en bostadsrätt övergått till väg-

vägras medlemskap i bostadsrätts- ras medlemskap i bostadsrätts-

föreningen. Detta gäller inte vid föreningen. Detta gäller inte vid

exekutiv försäljning eller vid of- exekutiv försäljning eller vid

fentlig auktion enligt bestämmel- tvångsförsäljning enligt denna lag.

serna i denna lag. Om förvärvaren Om förvärvaren i ett sådant fall in-

i ett sådant fall inte antagits te antagits till medlem, skall

till medlem, skall föreningen lösa föreningen lösa bostadsrätten mot

bostadsrätten mot skälig skälig ersättning.

ersättning. En överlåtelse som avses i 3 §

 En överlåtelse som avses i 3 § ärförsta stycket första meningen är

ogiltig om föreskrivet samtycke ogiltig om föreskrivet samtycke

inte erhålls. inte erhålls.

 En överlåtelse som inte uppfyller

 En överlåtelse som inte upp- formföreskrifterna i 4 § är också

fyller formföreskrifterna i 4 § är ogiltig. Väcks inte talan om över-

också ogiltig. låtelsens ogiltighet inom två år från

 den dag då överlåtelsen skedde, är

 rätten till sådan talan förlorad.

 6 §

 För tid efter det att föreningen underrättats om att bostadsrätten övergått

till en medlem i föreningen, svarar den från vilken rätten övergått inte för de

förpliktelser som åligger en innehavare av bostadsrätten.

--------------------------------------------------------------------

 Första stycket gäller också om en Första stycket gäller också om en

bostadsrätt övergått till någon sombostadsrätt övergått till någon som

inte är medlem i föreningen genom inte är medlem i föreningen genom

bodelning, arv, testamente, bodelning, arv, testamente,

bolagsskifte eller liknande bolagsskifte eller liknande förvärv

förvärv eller vid exekutiv försälj-eller vid exekutiv försäljning

ning eller offentlig auktion eller tvångsförsäljning enligt denna

enligt denna lag. Om lag. Om bostadsrätten i annat fall

bostadsrätten i annat fall har har övergått till någon som inte är

övergått till någon som inte är medlem, är den från vilken rätten

medlem, är den från vilken rätten övergått fri från förpliktelser en-

övergått fri från förpliktelser en-ligt första stycket först efter det

ligt första stycket först efter att förvärvaren antagits till med-

det att förvärvaren antagits till lem.

medlem.

 7 §

--------------------------------------------------------------------

 Om bostadsrätten efter uppsäg- Om bostadsrätten efter uppsägning

ning enligt 7 kap. 18 § kan säljas enligt 7 kap. 18 § kan säljas vid

på offentlig auktion, är bostads- tvångsförsäljning enligt denna lag,

rättshavaren inte skyldig att svarar bostadsrättshavaren inte för

svara för de förpliktelser som de förpliktelser som åligger en

åligger en innehavare av bostads- innehavare av bostadsrätten för

rätten för längre tid än till det längre tid än till det månadsskifte

månadsskifte som inträffar närmast som inträffar närmast efter sex

efter sex månader från den dag då månader från den dag då bostads-

bostadsrättshavaren blev skild rättshavaren blev skild från lägen-

från lägenheten. heten.

 8 §

--------------------------------------------------------------------

 En förvärvare svarar tillsammans Den som förvärvar en bostadsrätt

med den från vilken bostadsrätten svarar inte för de betalningsför-

övergått för de förpliktelser som pliktelser som den, från vilken

denne haft som innehavare av bostadsrätten har övergått, hade mot

bostadsrätten, om inte föreningen bostadsrättsföreningen. När bo-

och förvärvaren kommit överens om stadsrätt har övergått genom

något annat. Om bostadsrätten har bodelning, arv, testamente, bo-

förvärvats på offentlig auktion lagsskifte eller liknande förvärv,

enligt bestämmelserna i denna svarar dock förvärvaren för sådana

lag, svarar dock förvärvaren för förpliktelser.

förpliktelserna endast om

föreningen har förbehållit sig

betalningsanspråk mot denne vid

auktionen.

 11 §

 Har en bostadsrätt övergått till bostadsrättsföreningen, skall den överlåtas

så snart det kan ske utan förlust, om inte föreningen på en föreningsstämma

beslutar att bostadsrätten skall upphöra.

--------------------------------------------------------------------

 Om en bostadsrätt som har övergått

 till föreningen är pantsatt, får

 beslut om bostadsrättens upphörande

 meddelas endast om panthavaren

 har lämnat medgivande därtill eller

 bostadsrätten saknar värde för

 panthavaren.

 7 kap.

 10 §3

--------------------------------------------------------------------

 En bostadsrättshavare får upplåta En bostadsrättshavare får upplåta

hela sin lägenhet i andra hand hela sin lägenhet i andra hand

endast om styrelsen ger sitt endast om styrelsen ger sitt sam-

samtycke. Detta gäller även i de tycke. Detta gäller även i de fall

fall som avses i 6 § andra som avses i 6 § andra stycket. Om

stycket. en bostadsrätt har förvärvats vid

 exekutiv försäljning eller tvångs-

 försäljning enligt denna lag av en

 juridisk person som hade panträtt

 i bostadsrätten, krävs dock inte

 samtycke av styrelsen för upplåtel-

 se i andra hand. Styrelsen skall

 genast underrättas om upplåtelse i

 sådant fall.

 Styrelsens samtycke krävs inte, om lägenheten är avsedd för permanentboende

och bostadsrätten till lägenheten innehas av en kommun eller ett landsting.

Styrelsen skall dock genast underrättas om upplåtelsen.

 13 §4

--------------------------------------------------------------------

 Företrädare för bostadsrättsför- Företrädare för bostadsrättsför-

eningen har rätt att få komma in i eningen har rätt att få komma in i

lägenheten när det behövs för till-lägenheten när det behövs för tillsyn

syn eller för att utföra arbete eller för att utföra arbete som fö-

som föreningen svarar för. När bo- reningen svarar för. När bostads-

stadsrätten enligt 30 § eller rätten enligt 30 § eller 6 kap. 1

6 kap. 1 eller 2 § skall säljas på eller 2 § skall säljas vid tvångs-

offentlig auktion, är försäljning enligt denna lag, är

bostadsrättshavaren skyldig att bostadsrättshavaren skyldig att

låta lägenheten visas på lämplig låta lägenheten visas på lämplig tid.

tid. Föreningen skall se till att Föreningen skall se till att bo-

bostadsrättshavaren inte drabbas stadsrättshavaren inte drabbas av

av större olägenhet än nödvändigt. större olägenhet än nödvändigt.

 Bostadsrättshavaren är skyldig att tåla sådana inskränkningar i nyttjan-

derätten som föranleds av nödvändiga åtgärder för att utrota ohyra i

fastigheten, även om hans lägenhet inte besväras av ohyra. I så fall gäller 5 §

i tillämpliga delar.

 Om bostadsrättshavaren inte lämnar tillträde till lägenheten när föreningen

har rätt till det, får kronofogdemyndigheten meddela särskild handräckning. I

fråga om sådan handräckning finns bestämmelser i lagen (1990:746) om

betalningsföreläggande och handräckning.

--------------------------------------------------------------------

 16 a §

 Föreningen har panträtt i bo-

 stadsrätten för sin fordran på av-

 gifter. Denna panträtt har företräde

 framför panträtt som har upplåtits

 av innehavare av bostadsrätten, i

 den mån inte annat följer av 31 §.

 30 §

--------------------------------------------------------------------

 Har bostadsrättshavaren blivit Har bostadsrättshavaren blivit

skild från lägenheten till följd avskild från lägenheten till följd av

uppsägning i fall som avses i uppsägning i fall som avses i 18 §,

18 §, skall bostadsrätten säljas påskall bostadsrätten säljas vid

offentlig auktion så snart det tvångsförsäljning enligt 8 kap. så

kan ske, om inte föreningen, snart det kan ske, om inte för-

bostadsrättshavaren och de kända eningen, bostadsrättshavaren och

borgenärer vars rätt berörs av de kända borgenärer vars rätt berörs

försäljningen kommer överens om av försäljningen kommer överens om

något annat. Försäljningen får docknågot annat. Försäljningen får dock

anstå till dess att brister som anstå till dess att brister som

bostadsrättshavaren svarar för bostadsrättshavaren svarar för

blivit åtgärdade. blivit åtgärdade.

 Av vad som kommit in genom

försäljningen får föreningen, sedan

ersättning enligt 8 kap. 6 §

tagits ut, behålla så mycket som

behövs för att täcka föreningens

fordran hos bostadsrättshavaren.

 31 §

--------------------------------------------------------------------

 Har föreningen underrättats om Har föreningen underrättats om

att en bostadsrätt är pantsatt, att en bostadsrätt är pantsatt,

skall föreningen utan dröjsmål skall föreningen utan dröjsmål

underrätta panthavaren om bo- underrätta panthavaren om bo-

stadsrättshavaren har obetalda stadsrättshavaren har obetalda

avgifter till föreningen till ett avgifter till föreningen till ett

belopp som överstiger vad som av belopp som överstiger vad som av

årsavgiften belöper på en månad ochårsavgiften belöper på en månad och

bostadsrättshavaren dröjer med bostadsrättshavaren dröjer med

betalningen mer än två veckor från betalningen mer än två veckor från

förfallodagen. Försummas det, har förfallodagen.

föreningen vid försäljning enligt Försummar föreningen sin skyl-

30 § första stycket företräde till dighet enligt första stycket, har

betalning före panthavaren endast föreningen vid exekutiv försäljning

i fråga om belopp som skulle ha eller tvångsförsäljning enligt denna

betalats innan underrättelse lag av bostadsrätten inte företräde

skulle ha skett. till betalning framför panthavaren

 i fråga om avgiftsbelopp, som för-

 faller till betalning efter det

 att underrättelse skulle ha skett

 till dess underrättelse äger rum

 och som förfaller närmast därefter.

 8 kap.

--------------------------------------------------------------------

Offentlig auktion Tvångsförsäljning

Förordnande av god man m.m.

 1 §

--------------------------------------------------------------------

 Offentlig auktion som avses i Tvångsförsäljning som avses i 6

6 kap. 1 eller 2 § eller 7 kap. kap. 1 och 2 §§ och 7 kap. 30 §

30 § skall hållas av en god man ombesörjs av kronofogdemyndighet

som på bostadsrättsföreningens be- efter ansökan av bostadsrättsföre-

gäran förordnas av tingsrätten. ningen.

Beslut i ärende om förordnande av

god man får om det finns särskilda

skäl meddelas utan bostadsrättsha-

varens hörande.

 2 §

--------------------------------------------------------------------

 Gode mannen skall i god tid I fråga om tvångsförsäljning gäller

och på lämpligt sätt kungöra tid ochi tillämpliga delar bestämmelserna

plats för auktionen. Bostadsrätts- i utsökningsbalken angående

havaren, föreningen och kända exekutiv försäljning av lös egendom

borgenärer vilkas rätt beror av i allmänhet, med de undantag som

försäljningen skall i god tid anges i detta kapitel.

underrättas särskilt. Försäljningen skall anses ske för

 Vid förrättningen skall man föra uttagande av sådan föreningens

protokoll. fordran som är förenad med panträtt

 enligt 7 kap. 16 a §. Detta gäller

 även om föreningen inte skulle ha

 någon sådan fordran.

Auktionsförfarandet

 3 §

--------------------------------------------------------------------

 Innan budgivningen inleds Ansökan om tvångsförsäljning skall

skall gode mannen redovisa göras hos kronofogdemyndigheten i

villkoren för försäljningen samt det län där den lägenhet finns som

lämna övriga upplysningar som är avbostadsrätten avser.

betydelse för denna. Om föreningen

inte medger något annat, skall

bostadsrätten utropas utan

förbehåll om panträtt. Inrop får

inte godtas om det är uppenbart

att avsevärt högre köpeskilling kan

uppnås.

Köpeskillingen

 4 §

--------------------------------------------------------------------

 Köpeskillingen skall betalas Kronofogdemyndigheten skall

genast, om inte andra villkor pröva om förutsättningar för

fastställts före försäljningen. tvångsförsäljning föreligger. Om

Tillträde får inte ske förrän full dessa förutsättningar inte anses

betalning erlagts. När den gode uppfyllda, får försäljning inte ske.

mannen har tagit emot betalning- Kronofogdemyndigheten skall i

en, skall han utfärda köpebrev. sådant fall hänvisa föreningen att

 väcka talan i saken vid domstol.

Ny auktion

 5 §

--------------------------------------------------------------------

 Ny auktion skall hållas, om Vid tvångsförsäljning har före-

inrop inte sker eller godtas ningen rätt till betalning ur köpe-

eller om köpeskillingen inte skillingen, förutom för fordran som

betalas enligt fastställda är förenad med panträtt i

villkor. Sker det inte något bostadsrätten enligt 7 kap. 16 a §,

inrop vid en ny auktion, övergår för annan fordran mot bostadsrätt-

bostadsrätten utan lösen och fri shavaren som grundas på innehavet

från panträtt genast till av bostadsrätten. Sådan fordran

föreningen. uttages efter alla andra

 fordringar som medför rätt till

 betalning ur bostadsrätten.

Gode mannens rätt till ersättning

 6 §

--------------------------------------------------------------------

 Gode mannen har rätt till skälig Om ett försäljningsförsök har

ersättning för arbete, gjorts utan att bostadsrätten har

tidsspillan och utlägg som blivit såld och det vid nytt för-

uppdraget krävt. Ersättningen får säljningsförsök inte sker något inrop

tas ut före varje annan fordran eller lämnas något anbud, övergår

ur den köpeskilling som inflyter bostadsrätten genast till

vid försäljningen. I den mån föreningen utan lösen och fri från

köpeskillingen inte räcker till, panträtt. Detta gäller dock inte,

skall ersättningen i stället be- om det av särskilda skäl finns an-

talas av bostadsrättsföreningen, ledning anta att bostadsrätten kan

men bostadsrättshavaren skall säljas vid ett nytt försäljningsförsök

slutligt svara för ersättningen. och sådant försök leder till

 resultat.

 Har i annat fall än som avses i

 första stycket två försäljningsförsök

 gjorts utan att bostadsrätten har

 blivit såld, skall ett nytt för-

 säljningsförsök göras. Om detta inte

 leder till försäljning, gäller vad

 som sagts i första stycket första

 meningen.

Redovisning av köpeskillingen

 7 §

--------------------------------------------------------------------

 Köpeskillingen skall fördelas Vid tillämpning av 17 kap. ut-

och redovisas av gode mannen så sökningsbalken skall ärende om

snart som möjligt. Utbetalningen tvångsförsäljning anses som mål om

av medel får dock anstå om det utmätning. Bostadsrättshavaren

råder tvist om vem som är betal- skall slutligt svara för förrätt-

ningsberättigad och säkerhet inte ningskostnaderna i den mån de inte

ställs. Om utrop av bostadsrätten kan tas ut ur erhållen köpe-

skett utan förbehåll om panträtt, ärskilling.

panthavaren skyldig att ta emot

betalning i förtid. Protokollet

med redovisningen skall delges

bostadsrättshavaren, föreningen

och berörda borgenärer.

 Om någon är missnöjd med

redovisningen kan han väcka talan

inom tre månader från den dag då

han fick del av protokollet.

Väcks inte talan inom denna tid

går rätten att få saken prövad i

domstol förlorad.

--------------------------------------------------------------------

 8 §

 Bestämmelserna i 18 kap. utsök-

 ningsbalken om överklagande i

 utsökningsmål tillämpas även i fråga

 om tvångsförsäljning.

--------------------------------------------------------------------

 9 §

 Har en bostadsrätt sålts vid ex-

 ekutiv försäljning efter det att

 nyttjanderätten till den lägenhet

 som bostadsrätten avser har för-

 verkats enligt 7 kap. 18 §, för-

 faller frågan om tvångsförsäljning.

Denna lag träder i kraft den ...

 De nya bestämmelserna i 2 kap. 4 § första stycket, 6 kap. 3 § första stycket,

4 § andra stycket, 5 § tredje stycket och 8 § samt 7 kap. 10 § första stycket

gäller inte i fråga om förvärv, som har ägt rum före ikraftträdandet.

 Bestämmelsen i 7 kap. 16 a § tillämpas även i fråga om fordran, som har

uppkommit före ikraftträdandet.

 Vad som sägs i 7 kap. 31 § andra stycket gäller inte i fall då föreningens

försummelse har skett före ikraftträdandet.

 Ansökan om tvångsförsäljning enligt 8 kap. får göras före ikraftträdandet.

Kronofogdemyndigheten får före ikraftträdandet vidta förberedande åtgärder med

avseende på försäljning, som skall äga rum efter ikraftträdandet.

**FOOTNOTES**

3 Senaste lydelse 1992:505.

4 Senaste lydelse 1991:875.

Förslag till lag om ändring i utsökningsbalken

 Härigenom föreskrivs att 9 kap. 4 § utsökningsbalken skall ha följande

lydelse.

--------------------------------------------------------------------

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

 9 kap.

 4 §

 Inrop får ej godtagas, om det är sannolikt att avsevärt högre köpeskilling kan

uppnås.

--------------------------------------------------------------------

 Har tredje man handpanträtt Har tredje man handpanträtt

eller retentionsrätt i utmätt eller retentionsrätt i utmätt egen-

egendom och skall denna säljas för dom och skall denna säljas för

fordran med sämre rätt, får för- fordran med sämre rätt, får för-

säljning ske endast om köpeskil- säljning ske endast om köpeskil-

lingen förslår till betalning av lingen förslår till betalning av

tredje mannens fordran. tredje mannens fordran eller för-

 säljningen med tredje mannens

 samtycke i målet sker med förbehåll

 för hans rätt. Om försäljning sker

 med sådant förbehåll, skall

 personlig betalningsskyldighet

 som gäldenären hade mot tredje

 mannen därefter i stället åvila den

 som förvärvar egendomen.

 Utan hinder av första och andra styckena skall inrop godtagas, om samtliga

berörda sakägare medger det.

____________

Denna lag träder i kraft den ...

Förteckning över remissinstanserna (Ds 1994:7)

Efter remiss har yttranden inkommit från Bostadsdomstolen, Domstolsverket,

Hovrätten över Skåne och Blekinge, Stockholms tingsrätt, Hyresnämnden i Stock-

holm, Riksskatteverket, Konsumentverket, Boverket, Juridiska fakultetsnämnden

vid Uppsala universitet, Juridiska fakultetsnämnden vid Stockholms universitet,

Institutionen för fastigheter och byggande vid Tekniska högskolan i Stockholm,

Sveriges Advokatsamfund, Svenska Bankföreningen, Statens Bostadsfinansierings-

aktiebolag (SBAB), Sveriges Fastighetsägareförbund, HSB:s riksförbund, Riks-

byggen ek. för., Sveriges Bostadsrättsföreningars Centralorganisation (SBC), AB

Bostadsgaranti, Statens Bostadskreditnämnd (BKN),Sveriges Ackordscentral samt

Fastighetsmäklarsamfundet.

 Svenska kommunförbundet, Sveriges Industriförbund, Sveriges Allmännyttiga Bo-

stadsföretag (SABO), Hyresgästernas Riksförbund, Stockholms Kooperativa Bostads-

förening ek. för. (SKB) samt Föreningen Sveriges Kronofogdar har avstått från

att yttra sig.

Sammanfattning av promemorian Bostadsrättsoption och andra ändringar i bo-

stadsrättslagstiftningen

(Ds 1993:54)

Promemorian innehåller förslag i syfte att underlätta en övergång från hyresrätt

till bostadsrätt. Det skall enligt förslaget införas en ny typ av avtal som

innebär att en avtalspart ges rätt att i framtiden få en bostadsrätt upplåten

till sig (bostadsrättsoption). Om en hyresgäst i ett hus som ombildas från

hyresrätt till bostadsrätt inte vill förvärva bostadsrätten till den egna

lägenheten, eller inte har rätt till medlemskap i föreningen, skall husets

säljare i samband med försäljningen till bostadsrättsföreningen kunna förvärva

en option till bostadsrätten till lägenheten trots att hyresgästen bor kvar i

lägenheten. När hyresförhållandet upphör utan att hyresrätten överlåts till

någon annan, dvs. när lägenheten blir ledig, skall den kunna upplåtas med

bostadsrätt.

 I promemorian föreslås också att lagen (1982:352) om rätt till fastig-

hetsförvärv för ombildning till bostadsrätt skall omfatta även sådana

fastigheter som är taxerade som småhus.

 I syfte att öka bostadsrättsföreningarnas självständighet gentemot organi-

sationer som de tillhör föreslås att andra stadgevillkor för ändring i en

bostadsrättsförenings stadgar än de som framgår av bostadsrättslagen skall vara

utan verkan. Sådana villkor för stadgeändring som innebär krav på enighet eller

på större majoritet än som följer av lagen skall dock gälla.

 Slutligen föreslås att sådana ekonomiska föreningar som upplåter kooperativ

hyresrätt och som äger sitt hus skall omregistreras till bostadsrättsföreningar.

Förteckning över remissinstanserna (Ds 1993:54)

Efter remiss har yttranden inkommit från Bostadsdomstolen, Domstolsverket,

Hovrätten för Västra Sverige, Malmö tingsrätt, Västerås tingsrätt, Hyresnämnden

i Stockholm, Hyresnämnden i Göteborg, Hyresnämnden i Gävle, Hyresnämnden i

Linköping, Riksskatteverket, Konsumentverket, Boverket, Länsstyrelsen i Malmöhus

län, Juridiska fakultetsnämnden vid Uppsala universitet, Institutionen för

fastigheter och byggande vid Tekniska högskolan i Stockholm, Stockholms kommun,

Örebro kommun, Skövde kommun, Sveriges Advokatsamfund, Svenska Bankföreningen,

Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag (SABO), Sveriges Fastighetsägareförbund,

Hyresgästernas Riksförbund, HSB:s riksförbund, Sveriges Bostadsrättsföreningars

Centralorganisation (SBC), AB Bostadsgaranti samt Kooperativa institutet

(Koopi).

 Svenska kommunförbundet, Västerås kommun, Sveriges Industriförbund, Statens

Bostadsfinansieringsaktiebolag (SBAB), Kommunalförbundet för Stor-Stockholms

bostadsförmedling, Riksbyggen ek. för. samt Stockholms Kooperativa Bostadsföre-

ning ek. för. (SKB) har avstått från att yttra sig.

Lagrådsremissens lagförslag

Förslag till lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614)

 Härigenom föreskrivs i fråga om bostadsrättslagen (1991:614)dels att 11 kap. 1

§ skall upphöra att gälla,

 dels att 1 kap. 3 §, 2 kap. 8 §, 5 kap. 7 och 8 §§, 6 kap. 1-8 och 11 §§, 7

kap. 4, 9, 10, 13, 18, 30 och 31 §§, 8 kap. samt 9 kap. 15, 19 och 20 §§ skall

ha följande lydelse,

 dels att det i lagen skall införas två nya bestämmelser, 6 kap. 1 a § och

7 kap. 16 a §, av följande lydelse.

--------------------------------------------------------------------

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

 1 kap.

 3 §

 Upplåtelse av en lägenhet med bostadsrätt får endast ske till den som är

medlem i bostadsrättsföreningen. Bostadsrätt är den rätt i föreningen som en

medlem har på grund av upplåtelsen.

--------------------------------------------------------------------

 När en bostadsrätt överlåtits från I 6 kap. finns bestämmelser om

en bostadsrättshavare till en ny rätten att utöva bostadsrätten när

innehavare får denne utöva bo- den har övergått från en bostads-

stadsrätten endast om han är eller rättshavare till en ny innehavare.

antas till medlem i föreningen.

2 kap.

8 §

--------------------------------------------------------------------

 En bostadsrättsförening som har En bostadsrättsförening som har

förvärvat eller avser att förvärva förvärvat eller avser att förvärva

en hyresfastighet för ombildning ett hus för ombildning av hyresrätt

av hyresrätt till bostadsrätt får till bostadsrätt får inte vägra en

inte vägra en hyresgäst i fastig- hyresgäst i huset inträde i före-

heten inträde i föreningen i annat ningen. Detta gäller dock inte om

fall än om

 1. hyresförhållandet avser en lokal och lokalen inte skall upplåtas med

bostadsrätt,

 2. hyresförhållandet beror av anställning och lägenheten inte skall upplåtas

med bostadsrätt, eller

 3. sådana omständigheter föreligger att en bostadsrättsförening enligt 3 eller

4 § kan vägra den som förvärvat bostadsrätt inträde i föreningen.

--------------------------------------------------------------------

 Föreningen får också efter det Föreningen får också efter det att

att den förvärvat fastigheten vägraden förvärvat huset vägra en hyres-

en hyresgäst inträde i föreningen, gäst inträde i föreningen, om

om

 1. denne inte var hyresgäst i 1. denne inte var hyresgäst i

fastigheten när bostadsrättsföre- huset när bostadsrättsföreningen för-

ningen förvärvade den, eller värvade det, eller

 2. hyresgästen ansökt om med- 2. hyresgästen ansökt om med-

lemskap i föreningen senare än ett lemskap i föreningen senare än ett

år från föreningens fastighetsför- år efter föreningens förvärv av

värv. huset.

 Om hyresgästen var make eller Medlemskap får inte vägras på

annan närstående person till den grund av bestämmelsen i andra

som innehade hyresrätten när stycket 1, om hyresgästen var make

föreningen förvärvade fastigheten eller på något annat sätt närstående

och hyresrätten övergått till till den som innehade hyresrätten

hyresgästen enligt bestämmelserna när föreningen förvärvade huset och

i 12 kap. 33 §, 34 § eller 47 § hyresrätten övergått till hyresgästen

andra stycket jordabalken, får enligt 12 kap. 33 §, 34 § eller 47 §

medlemskap inte vägras på grund av andra stycket jordabalken. Hyres-

bestämmelserna i andra stycket 1. gästen måste dock ha ansökt om med-

Ansökan om medlemskap måste dock lemskap inom den tid som anges i

ha skett före utgången av den tid andra stycket 2 eller, om det är

som anges i andra stycket 2 förmånligare för hyresgästen, senast

eller, om det är förmånligare för tre månader efter den dag då hyres-

hyresgästen, senast tre månader rätten övertogs.

från den dag då hyresrätten över-

togs.

 5 kap.

 7 §

--------------------------------------------------------------------

 Ett förhandsavtal upphör att Ett förhandsavtal upphör att

gälla, om avtalet avser en gälla, om avtalet avser en lägenhet

lägenhet i en hyresfastighet som i ett hus som föreningen har för-

föreningen har förvärvat eller värvat eller avser att förvärva för

avser att förvärva för ombildning ombildning till bostadsrätt och

till bostadsrätt och förhandstecknarens hyresrätt till

förhandstecknarens hyresrätt till lägenheten upphör innan bostads-

lägenheten upphör innan rätten upplåtits.

bostadsrätten upplåtits.

 Bestämmelserna i första stycket gäller inte om förhandstecknaren har satt sin

make eller sambo i sitt ställe och denne övertagit hyresrätten till lägenheten.

 8 §

 Förhandstecknaren får efter uppsägning genast frånträda avtalet, om

 1. lägenheten inte upplåts med bostadsrätt senast vid inflyttningen,

 2. upplåtelsen genom försummelse av föreningen inte sker inom skälig tid efter

den beräknade tidpunkten för upplåtelsen, eller

 3. de avgifter som skall betalas för bostadsrätten är väsentligt högre än som

angavs i förhandsavtalet och förhandstecknaren av denna anledning säger upp

avtalet inom tre månader från den dag då han fick kännedom om den högre

avgiften.

 Bestämmelserna i första stycket 1 gäller inte om förhandstecknaren innehar

lägenheten med hyresrätt.

--------------------------------------------------------------------

 Om en förhandstecknare har Om en förhandstecknare har bi-

biträtt ett beslut om förvärv av enträtt ett beslut om förvärv av ett

hyresfastighet för ombildning hus för ombildning till bostadsrätt

till bostadsrätt enligt 9 kap. enligt 9 kap. 19 §, upphör dock

19 §, upphör dock avtalet i de avtalet i de fall som avses i

fall som avses i första stycket 3 första stycket 3 att gälla endast

att gälla endast om det dessutom om det dessutom inte är oskäligt

inte är oskäligt mot föreningen mot föreningen eller medlemmarna

eller medlemmarna att avtalet att avtalet upphör.

upphör.

 6 kap.

 1 §

--------------------------------------------------------------------

 En bestämmelse om medlemskap När en bostadsrätt har överlåtits

som förutsättning för rätt att utövafrån en bostadsrättshavare till en

bostadsrätten efter överlåtelse ny innehavare, får denne utöva

finns i 1 kap. bostadsrätten endast om han är

 eller antas till medlem i

 bostadsrättsföreningen.

 Första stycket gäller inte för en

 juridisk person som har förvärvat

 bostadsrätten vid exekutiv försälj-

 ning eller vid tvångsförsäljning

 enligt 8 kap. och som då hade

 panträtt i bostadsrätten. I ett så-

 dant fall får föreningen tre år

 efter förvärvet uppmana den juri-

 diska personen att inom sex må-

 nader visa att någon som inte får

 vägras inträde i föreningen har

 förvärvat bostadsrätten och sökt

 medlemskap. Om uppmaningen inte

 följs, får bostadsrätten tvångs-

 försäljas enligt 8 kap. för den

 juridiska personens räkning. En

 juridisk person kan i föreningens

 stadgar medges en mer vidsträckt

 rätt än som angetts här.

--------------------------------------------------------------------

1 § 1 a §

 Ett dödsbo efter en avliden bo- Ett dödsbo efter en avliden bo-

stadsrättshavare får utöva bostads-stadsrättshavare får utöva bostads-

rätten trots att dödsboet inte är rätten trots att dödsboet inte är

medlem i föreningen. Efter tre år medlem i föreningen. Tre år efter

från dödsfallet får föreningen dockdödsfallet får föreningen dock upp-

anmana dödsboet att inom sex må- mana dödsboet att inom sex månader

nader från anmaningen visa att från uppmaningen visa att

bostadsrätten ingått i bodelning bostadsrätten ingått i bodelning

eller arvskifte med anledning av eller arvskifte med anledning av

bostadsrättshavarens död eller att bostadsrättshavarens död eller att

någon, som inte får vägras inträde inågon som inte får vägras inträde i

föreningen, förvärvat bostadsrättenföreningen förvärvat bostadsrätten

och sökt medlemskap. Om den tid och sökt medlemskap. Om uppma-

som angetts i anmaningen inte ningen inte följs, får bostadsrätten

iakttas, får bostadsrätten säljas påtvångsförsäljas enligt 8 kap. för

offentlig auktion för dödsboets dödsboets räkning. Ett dödsbo kan i

räkning. Ett dödsbo kan i före- föreningens stadgar medges en mer

ningens stadgar medges en vid- vidsträckt rätt än som angetts här.

sträcktare rätt än som angetts här.

 2 §

--------------------------------------------------------------------

 Om en bostadsrätt övergått genom Om en bostadsrätt övergått genom

bodelning, arv, testamente, bodelning, arv, testamente, bo-

bolagsskifte eller liknande för- lagsskifte eller liknande förvärv

värv och förvärvaren inte antagits och förvärvaren inte antagits till

till medlem, får föreningen anmana medlem, får föreningen uppmana

förvärvaren att inom sex månader förvärvaren att inom sex månader från

från anmaningen eller den längre uppmaningen eller den längre tid

tid som kan vara bestämd i stad- som kan vara bestämd i stadgarna

garna visa att någon, som inte får visa att någon som inte får vägras

vägras inträde i föreningen, för- inträde i föreningen förvärvat

värvat bostadsrätten och sökt bostadsrätten och sökt medlemskap.

medlemskap. Iakttas inte den tid Om uppmaningen inte följs, får

som angetts i anmaningen, får bo- bostadsrätten tvångsförsäljas enligt

stadsrätten säljas på offentlig 8 kap. för förvärvarens räkning.

auktion för förvärvarens räkning.

 3 §1

--------------------------------------------------------------------

 En juridisk person som är med- En juridisk person som är medlem

lem i en bostadsrättsförening får i en bostadsrättsförening får inte

inte utan samtycke av föreningens utan samtycke av föreningens

styrelse genom överlåtelse förvärvastyrelse genom överlåtelse förvärva

bostadsrätt till en bostadslägen- bostadsrätt till en bostadslägenhet

het som inte är avsedd för fri- som inte är avsedd för

tidsändamål. Vad nu sagts gäller fritidsändamål.

inte när förvärvaren är en kommun Första stycket gäller inte

eller ett landsting. 1. förvärv vid exekutiv försäljning

 eller tvångsförsäljning enligt 8

 kap., om den juridiska personen

 hade panträtt i bostadsrätten,

 eller

 2. förvärv som görs av en kommun

 eller ett landsting.

 4 §

--------------------------------------------------------------------

 Ett avtal om överlåtelse av bo- Ett avtal om överlåtelse av en

stadsrätt genom köp skall upprättasbostadsrätt genom köp skall upp-

skriftligen och skrivas under av rättas skriftligen och skrivas

säljaren och köparen. I avtalet under av säljaren och köparen. Köpe-

skall den lägenhet som överlåtelsenhandlingen skall innehålla uppgift

avser samt köpeskillingen anges. om den lägenhet som överlåtelsen

Motsvarande skall gälla vid byte avser samt om priset. Motsvarande

eller gåva. skall gälla vid byte eller gåva.

 Om säljaren och köparen vid sidan

 av köpehandlingen har kommit

 överens om ett annat pris än det

 som anges i köpehandlingen, är den

 överenskommelsen ogiltig. Mellan

 säljaren och köparen gäller i stället

 det pris som anges i

 köpehandlingen. Priset får dock jäm-

 kas, om det är oskäligt att det

 skall vara bindande. Vid denna

 bedömning skall hänsyn tas till

 köpehandlingens innehåll, omstän-

 digheterna vid avtalets till-

 komst, senare inträffade förhållan-

 den och omständigheterna i övrigt.

 5 §

--------------------------------------------------------------------

 En överlåtelse är ogiltig, om den En överlåtelse är ogiltig, om den

som en bostadsrätt övergått till som en bostadsrätt övergått till

vägras medlemskap i bostadsrätts- vägras medlemskap i bostadsrätts-

föreningen. Detta gäller inte vid föreningen. Detta gäller inte vid

exekutiv försäljning eller vid of- exekutiv försäljning eller vid

fentlig auktion enligt bestämmel- tvångsförsäljning enligt 8 kap. Om

serna i denna lag. Om förvärvaren förvärvaren i ett sådant fall inte

i ett sådant fall inte antagits antagits till medlem, skall före-

till medlem, skall föreningen lösa ningen lösa bostadsrätten mot skälig

bostadsrätten mot skälig ersätt- ersättning.

ning.

 En överlåtelse som avses i 3 § är En överlåtelse som avses i 3 §

ogiltig om föreskrivet samtycke första stycket är ogiltig om före-

inte erhålls. skrivet samtycke inte erhålls.

 En överlåtelse som inte upp- En överlåtelse som inte uppfyller

fyller formföreskrifterna i 4 § är formföreskrifterna i 4 § är också

också ogiltig. ogiltig. Väcks inte talan om över-

 låtelsens ogiltighet inom två år från

 den dag då överlåtelsen skedde, är

 rätten till sådan talan förlorad.

 6 §

 För tid efter det att föreningen underrättats om att bostadsrätten övergått

till en medlem i föreningen, svarar den från vilken rätten övergått inte för de

förpliktelser som åligger en innehavare av bostadsrätten.

--------------------------------------------------------------------

 Första stycket gäller också om en Första stycket gäller också om en

bostadsrätt övergått till någon sombostadsrätt övergått till någon som

inte är medlem i föreningen genom inte är medlem i föreningen genom

bodelning, arv, testamente, bodelning, arv, testamente,

bolagsskifte eller liknande bolagsskifte eller liknande förvärv

förvärv eller vid exekutiv försälj-eller vid exekutiv försäljning

ning eller offentlig auktion eller tvångsförsäljning enligt 8

enligt denna lag. Om kap. Om bostadsrätten i annat fall

bostadsrätten i annat fall har har övergått till någon som inte är

övergått till någon som inte är medlem, är den från vilken rätten

medlem, är den från vilken rätten övergått fri från förpliktelser först

övergått fri från förpliktelser en-efter det att förvärvaren antagits

ligt första stycket först efter till medlem.

det att förvärvaren antagits till

medlem.

 7 §

--------------------------------------------------------------------

 Om bostadsrätten efter uppsäg- Om bostadsrätten efter uppsägning

ning enligt 7 kap. 18 § kan säljas enligt 7 kap. 18 § kan tvångsförsä-

på offentlig auktion, är bostads- ljas enligt 8 kap., svarar bo-

rättshavaren inte skyldig att stadsrättshavaren inte för de för-

svara för de förpliktelser som pliktelser som åligger en inneha-

åligger en innehavare av bostads- vare av bostadsrätten för längre tid

rätten för längre tid än till det än till det månadsskifte som

månadsskifte som inträffar närmast inträffar närmast efter sex månader

efter sex månader från den dag då från den dag då bostadsrättshavaren

bostadsrättshavaren blev skild blev skild från lägenheten.

från lägenheten.

 8 §

--------------------------------------------------------------------

 En förvärvare svarar tillsammans Den som förvärvar en bostadsrätt

med den från vilken bostadsrätten svarar inte för de betalnings-

övergått för de förpliktelser som förpliktelser som den från vilken

denne haft som innehavare av bo- bostadsrätten har övergått hade mot

stadsrätten, om inte föreningen bostadsrättsföreningen. När en

och förvärvaren kommit överens om bostadsrätt har övergått genom

något annat. Om bostadsrätten har bodelning, arv, testamente, bo-

förvärvats på offentlig auktion lagsskifte eller liknande förvärv,

enligt bestämmelserna i denna svarar dock förvärvaren för sådana

lag, svarar dock förvärvaren för förpliktelser.

förpliktelserna endast om

föreningen har förbehållit sig

betalningsanspråk mot denne vid

auktionen.

 11 §

 Har en bostadsrätt övergått till bostadsrättsföreningen, skall den överlåtas

så snart det kan ske utan förlust, om inte föreningen på en föreningsstämma

beslutar att bostadsrätten skall upphöra.

--------------------------------------------------------------------

 Om en bostadsrätt som har övergått

 till föreningen är pantsatt, får

 beslut om bostadsrättens upphörande

 meddelas endast om panthavaren

 har medgivit detta eller om

 bostadsrätten saknar värde för

 panthavaren.

 7 kap.

 4 §

--------------------------------------------------------------------

 Sedan tillträde medgetts åligger Sedan tillträde medgetts är före-

det föreningen att hålla lägenhetenningen skyldig att hålla lägenhe-

och fastigheten i övrigt i gott ten, huset och marken i gott

skick, i den mån ansvaret inte skick, i den mån ansvaret inte

enligt 12 § vilar på enligt 12 § vilar på bostadsrättsha-

bostadsrättshavaren. varen. Bestämmelserna i 2 §

Bestämmelserna i 2 § gäller i tillämpas om föreningen åsidosätter

tillämpliga delar om föreningen sin reparationsskyldighet eller

åsidosätter sin reparations- om det på något annat sätt uppstår

skyldighet eller om det på något hinder eller men i nyttjanderätten

annat sätt uppstår hinder eller genom föreningens vållande.

men i nyttjanderätten genom

föreningens vållande.

 9 §

--------------------------------------------------------------------

 Bostadsrättshavaren är skyldig Bostadsrättshavaren är skyldig

att när han använder lägenheten att när han använder lägenheten

iaktta allt som fordras för att iaktta allt som fordras för att

bevara sundhet, ordning och bevara sundhet, ordning och skick

skick inom fastigheten. Han inom eller utanför huset. Han

skall rätta sig efter de särskilda skall rätta sig efter de särskilda

regler som föreningen i regler som föreningen i överens-

överensstämmelse med ortens sed stämmelse med ortens sed meddelar.

meddelar. Bostadsrättshavaren Bostadsrättshavaren skall hålla

skall hålla noggrann tillsyn över noggrann tillsyn över att detta

att detta också iakttas av dem också iakttas av dem som han

som han svarar för enligt 12 § svarar för enligt 12 § andra

andra stycket. stycket.

 Gods som enligt vad bostadsrättsinnehavaren vet är eller med skäl kan

misstänkas vara behäftat med ohyra får inte föras in i lägenheten.

 10 §2

 En bostadsrättshavare får upplåta hela sin lägenhet i andra hand endast om

styrelsen ger sitt samtycke. Detta gäller även i de fall som avses i 6 § andra

stycket.

--------------------------------------------------------------------

 Styrelsens samtycke krävs inte, Första stycket gäller inte,

om lägenheten är avsedd för per- 1. om en bostadsrätt har förvär-

manentboende och bostadsrätten vats vid exekutiv försäljning eller

till lägenheten innehas av en tvångsförsäljning enligt 8 kap. av

kommun eller ett landsting. en juridisk person som hade pant-

Styrelsen skall dock genast rätt i bostadsrätten, eller

underrättas om upplåtelsen. 2. om lägenheten är avsedd för

 permanentboende och bostadsrätten

 till lägenheten innehas av en

 kommun eller ett landsting.

 Styrelsen skall genast

 underrättas om en upplåtelse enligt

 andra stycket.

 13 §3

--------------------------------------------------------------------

 Företrädare för bostadsrättsför- Företrädare för bostadsrättsföre-

eningen har rätt att få komma in i ningen har rätt att få komma in i

lägenheten när det behövs för till-lägenheten när det behövs för tillsyn

syn eller för att utföra arbete eller för att utföra arbete som

som föreningen svarar för. När bo- föreningen svarar för. När bostads-

stadsrätten enligt 30 § eller 6 rätten enligt 30 § eller 6 kap. 1

kap. 1 eller 2 § skall säljas på eller 2 § skall tvångsförsäljas en-

offentlig auktion, är ligt 8 kap., är bostadsrättshavaren

bostadsrättshavaren skyldig att skyldig att låta lägenheten visas på

låta lägenheten visas på lämplig lämplig tid. Föreningen skall se

tid. Föreningen skall se till att till att bostadsrättshavaren inte

bostadsrättshavaren inte drabbas drabbas av större olägenhet än

av större olägenhet än nödvändigt. nödvändigt.

 Bostadsrättshavaren är skyldig Bostadsrättshavaren är skyldig

att tåla sådana inskränkningar i att tåla sådana inskränkningar i

nyttjanderätten som föranleds av nyttjanderätten som föranleds av

nödvändiga åtgärder för att utrota nödvändiga åtgärder för att utrota

ohyra i fastigheten, även om hans ohyra i huset eller på marken, även

lägenhet inte besväras av ohyra. I om hans lägenhet inte besväras av

så fall gäller 5 § i tillämpliga ohyra. I så fall tillämpas

delar. bestämmelserna i 5 §.

 Om bostadsrättshavaren inte läm- Om bostadsrättshavaren inte läm-

nar tillträde till lägenheten när nar tillträde till lägenheten när

föreningen har rätt till det, får föreningen har rätt till det, får

kronofogdemyndigheten meddela kronofogdemyndigheten besluta om

särskild handräckning. I fråga om särskild handräckning. I fråga om

sådan handräckning finns bestäm- sådan handräckning finns be-

melser i lagen (1990:746) om be- stämmelser i lagen (1990:746) om

talningsföreläggande och hand- betalningsföreläggande och hand-

räckning. räckning.

--------------------------------------------------------------------

 16 a §

 Föreningen har panträtt i bo-

 stadsrätten för sin fordran på sådana

 avgifter som avses i 7 kap. 14 §

 första stycket tillsammans med

 ränta enligt lag. Denna panträtt

 har företräde framför en panträtt som

 har upplåtits av en innehavare av

 bostadsrätten, om inte annat följer

 av 31 §.

 Bestämmelser i annan lag om

 handpanträtt vid utmätning eller i

 konkurs gäller också för föreningens

 panträtt enligt första stycket.

 18 §

 Nyttjanderätten till en lägenhet som innehas med bostadsrätt och som till-

trätts är, med de begränsningar som följer av 19 och 20 §§, förverkad och

föreningen således berättigad att säga upp bostadsrättshavaren till avflyttning,

 1. om bostadsrättshavaren dröjer med att betala insats eller upplåtelseavgift

utöver två veckor eller den längre tid som kan vara bestämd i stadgarna från det

att föreningen efter förfallodagen anmanat honom att fullgöra sin

betalningsskyldighet eller om bostadsrättshavaren dröjer med att betala

årsavgift utöver två vardagar efter förfallodagen,

 2. om bostadsrättshavaren utan behövligt samtycke eller tillstånd upplåter

lägenheten i andra hand,

 3. om lägenheten används i strid med 6 eller 8 §,

--------------------------------------------------------------------

 4. om bostadsrättshavaren eller 4. om bostadsrättshavaren eller

den som lägenheten upplåtits till den som lägenheten upplåtits till i

i andra hand, genom vårdslöshet är andra hand, genom vårdslöshet är

vållande till att det finns ohyra vållande till att det finns ohyra

i lägenheten eller om i lägenheten eller om bostadsrätts-

bostadsrättshavaren genom att havaren genom att inte utan oskä-

inte utan oskäligt dröjsmål under- ligt dröjsmål underrätta styrelsen

rätta styrelsen om att det finns om att det finns ohyra i lägen-

ohyra i lägenheten bidrar till heten bidrar till att ohyran

att ohyran sprids i fastigheten, sprids i huset,

 5. om lägenheten på annat sätt vanvårdas eller om bostadsrättshavaren eller

den som lägenheten upplåtits till i andra hand åsidosätter något av vad som

skall iakttas enligt 9 § vid lägenhetens begagnande eller brister i den tillsyn

som enligt samma paragraf åligger en bostadsrättshavare,

 6. om bostadsrättshavaren inte lämnar tillträde till lägenheten enligt 13 §

och han inte kan visa en giltig ursäkt för detta,

 7. om bostadsrättshavaren inte fullgör skyldighet som går utöver det han skall

göra enligt denna lag, och det måste anses vara av synnerlig vikt för föreningen

att skyldigheten fullgörs, samt

 8. om lägenheten helt eller till väsentlig del används för näringsverksamhet

eller därmed likartad verksamhet, vilken utgör eller i vilken till en inte

oväsentlig del ingår brottsligt förfarande, eller för tillfälliga sexuella

förbindelser mot ersättning.

**FOOTNOTES**

1 Senaste lydelse 1992:505.

2 Senaste lydelse 1992:505.

3Senaste lydelse 1991:875.

 30 §4

--------------------------------------------------------------------

 Har bostadsrättshavaren blivit Har bostadsrättshavaren blivit

skild från lägenheten till följd avskild från lägenheten till följd av

uppsägning i fall som avses i uppsägning i fall som avses i 18 §,

18 §, skall bostadsrätten säljas påskall bostadsrätten tvångsförsäljas

offentlig auktion så snart det enligt 8 kap. så snart som möjligt,

kan ske, om inte föreningen, om inte föreningen, bostadsrätt-

bostadsrättshavaren och de kända shavaren och de kända borgenärer

borgenärer vars rätt berörs av vars rätt berörs av försäljningen

försäljningen kommer överens om kommer överens om något annat.

något annat. Försäljningen får dockFörsäljningen får dock skjutas upp

anstå till dess att brister som till dess att brister som

bostadsrättshavaren svarar för bostadsrättshavaren svarar för

blivit åtgärdade. blivit åtgärdade.

 Av vad som kommit in genom

försäljningen får föreningen, sedan

ersättning enligt 8 kap. 6 §

tagits ut, behålla så mycket som

behövs för att täcka föreningens

fordran hos bostadsrättshavaren.

 31 §

--------------------------------------------------------------------

 Har föreningen underrättats om Har föreningen underrättats om

att en bostadsrätt är pantsatt, att en bostadsrätt är pantsatt,

skall föreningen utan dröjsmål skall föreningen utan dröjsmål

underrätta panthavaren om bo- underrätta panthavaren om bo-

stadsrättshavaren har obetalda stadsrättshavaren har obetalda

avgifter till föreningen till ett avgifter till föreningen till ett

belopp som överstiger vad som av belopp som överstiger vad som av

årsavgiften belöper på en månad ochårsavgiften belöper på en månad och

bostadsrättshavaren dröjer med bostadsrättshavaren dröjer med

betalningen mer än två veckor från betalningen mer än två veckor från

förfallodagen. Försummas det, har förfallodagen.

föreningen vid försäljning enligt Om föreningen försummar denna

30 § första stycket företräde till skyldighet, har föreningen vid

betalning före panthavaren endast exekutiv försäljning eller tvångsför-

i fråga om belopp som skulle ha säljning enligt 8 kap. inte före-

betalats innan underrättelse träde till betalning framför pant-

skulle ha skett. havaren i fråga om

 1. de avgiftsbelopp som

 förfallit till betalning under den

 tid föreningens försummelse varat,

 samt

 2. det avgiftsbelopp som

 förfallit till betalning närmast

 efter det att en underrättelse

 gjorts.

 Andra stycket gäller inte i fråga

 om avgiftsbelopp som förfallit

 till betalning under den tid

 panthavaren haft kännedom om bo-

 stadsrättshavarens betalningsför-

 summelse.

--------------------------------------------------------------------

8 kap. Offentlig auktion 8 kap. Tvångsförsäljning

Förordnande av god man m.m. Inledande bestämmelser

 1 §

--------------------------------------------------------------------

 Offentlig auktion som avses i Tvångsförsäljning som avses i

6 kap. 1 eller 2 § eller 7 kap. 6 kap. 1, 1 a och 2 §§ samt 7 kap.

30 § skall hållas av en god man 30 § genomförs av kronofogdemyndig-

som på bostadsrättsföreningens be- heten efter ansökan av bostads-

gäran förordnas av tingsrätten. rättsföreningen.

Beslut i ärende om förordnande av

god man får om det finns särskilda

skäl meddelas utan bostadsrättsha-

varens hörande.

 2 §

--------------------------------------------------------------------

 Gode mannen skall i god tid Vid tvångsförsäljning tillämpas be-

och på lämpligt sätt kungöra tid ochstämmelserna i utsökningsbalken om

plats för auktionen. Bostadsrätts- exekutiv försäljning av lös egendom

havaren, föreningen och kända i allmänhet, om inte annat följer

borgenärer vilkas rätt beror av av bestämmelserna i detta kapitel.

försäljningen skall i god tid Försäljningen skall anses ske för

underrättas särskilt. uttagande av en sådan föreningens

 Vid förrättningen skall man föra fordran som är förenad med panträtt

protokoll. enligt 7 kap. 16 a §. Detta gäller

 även om föreningen inte skulle ha

 någon sådan fordran.

Auktionsförfarandet

 3 §

--------------------------------------------------------------------

 Innan budgivningen inleds Ansökan om tvångsförsäljning skall

skall gode mannen redovisa göras hos kronofogdemyndigheten i

villkoren för försäljningen samt det län där den lägenhet finns som

lämna övriga upplysningar som är avbostadsrätten avser.

betydelse för denna. Om föreningen

inte medger något annat, skall

bostadsrätten utropas utan

förbehåll om panträtt. Inrop får

inte godtas om det är uppenbart

att avsevärt högre köpeskilling kan

uppnås.

--------------------------------------------------------------------

Köpeskillingen Förutsättningarna för tvångsförsäljning

 4 §

--------------------------------------------------------------------

 Köpeskillingen skall betalas Om kronofogdemyndigheten finner

genast, om inte andra villkor att förutsättningarna för tvångs-

fastställts före försäljningen. försäljning är uppfyllda skall en

Tillträde får inte ske förrän full sådan försäljning genomföras. I annat

betalning erlagts. När den gode fall skall kronofogdemyndigheten

mannen har tagit emot betalning- avslå ansökan och hänvisa föreningen

en, skall han utfärda köpebrev. att väcka talan i saken vid dom-

 stol.

--------------------------------------------------------------------

Ny auktion Föreningens rätt till betalning

5 §

--------------------------------------------------------------------

 Ny auktion skall hållas, om in- Föreningen har vid tvångsförsälj-

rop inte sker eller godtas eller ning rätt till betalning ur försälj-

om köpeskillingen inte betalas ningssumman för fordringar som är

enligt fastställda villkor. Sker förenade med panträtt i bo-

det inte något inrop vid en ny stadsrätten enligt 7 kap. 16 a §.

auktion, övergår bostadsrätten utan Föreningen har också rätt till

lösen och fri från panträtt genast betalning för andra fordringar mot

till föreningen. bostadsrättshavaren som grundas på

 innehavet av bostadsrätten, om de

 anmäls hos kronofogdemyndigheten

 enligt vad som sägs i 8 kap. 10 §

 första stycket utsökningsbalken. Så-

 dana fordringar tas ut efter alla

 andra fordringar som medför rätt

 till betalning ur bostadsrätten.

--------------------------------------------------------------------

Gode mannens rätt till ersättning Följden av misslyckade försäljnings-

 försök

 6 §

--------------------------------------------------------------------

 Gode mannen har rätt till skälig Om det har gjorts tre försälj-

ersättning för arbete, ningsförsök utan att bostadsrätten

tidsspillan och utlägg som har blivit såld, övergår den genast

uppdraget krävt. Ersättningen får till föreningen utan lösen och fri

tas ut före varje annan fordran från panträtt. Bostadsrätten övergår

ur den köpeskilling som inflyter dock till föreningen på detta sätt

vid försäljningen. I den mån redan efter det andra försäljnings-

köpeskillingen inte räcker till, försöket, om det vid detta inte har

skall ersättningen i stället be- gjorts något inrop eller lämnats

talas av bostadsrättsföreningen, något anbud och det inte kan antas

men bostadsrättshavaren skall att bostadsrätten blir såld vid

slutligt svara för ersättningen. ytterligare ett försäljningsförsök.

--------------------------------------------------------------------

Redovisning av köpeskillingen Kostnaderna för förfarandet

 7 §

--------------------------------------------------------------------

 Köpeskillingen skall fördelas Vid tillämpning av 17 kap. ut-

och redovisas av gode mannen så sökningsbalken skall mål om tvångs-

snart som möjligt. Utbetalningen försäljning anses som mål om

av medel får dock anstå om det utmätning. Bostadsrättshavaren

råder tvist om vem som är betal- skall slutligt svara för förrätt-

ningsberättigad och säkerhet inte ningskostnaderna, i den mån de

ställs. Om utrop av bostadsrätten inte kan tas ut ur försäljningssum-

skett utan förbehåll om panträtt, ärman.

panthavaren skyldig att ta emot

betalning i förtid. Protokollet

med redovisningen skall delges

bostadsrättshavaren, föreningen

och berörda borgenärer.

 Om någon är missnöjd med re-

dovisningen kan han väcka talan

inom tre månader från den dag då

han fick del av protokollet.

Väcks inte talan inom denna tid

går rätten att få saken prövad i

domstol förlorad.

--------------------------------------------------------------------

 Sammanträffande av exekutiv för-

 säljning och tvångsförsäljning enligt

 bostadsrättslagen

 8 §

 Om tvångsförsäljning enligt

 bostadsrättslagen och exekutiv för-

 säljning begärs beträffande samma

 bostadsrätt skall försäljning av bo-

 stadsrätten genomföras enligt be-

 stämmelserna i denna lag.

 Första stycket gäller inte om an-

 sökan om tvångsförsäljning gjorts

 efter det att försäljning på

 exekutiv auktion kungjorts enligt

 9 kap. 2 § utsökningsbalken eller

 det annars finns särskilda skäl för

 att en försäljning bör genomföras

 enligt bestämmelserna i utsök-

 ningsbalken. I ett sådant fall

 skall målet om tvångsförsäljning vila

 till dess målet om exekutiv försälj-

 ning avgjorts.

 Frågan om tvångsförsäljning faller,

 om en bostadsrätt har sålts vid

 exekutiv försäljning efter det att

 nyttjanderätten till den lägenhet

 som bostadsrätten avser har för-

 verkats enligt 7 kap. 18 §.

 9 kap.

 15 §

--------------------------------------------------------------------

 Beslut som innebär väsentliga Beslut som innebär väsentliga

förändringar av föreningens fastig-förändringar av föreningens hus

het skall fattas på en förenings- eller mark skall fattas på en fö-

stämma, om inte något annat har reningsstämma, om inte något annat

bestämts i stadgarna. har bestämts i stadgarna.

 I fråga om sådana åtgärder som innebär en förändring av en bostadsrättshavares

lägenhet gäller dock bestämmelserna i 7 kap. 7 § och bestämmelserna i 16 §

första stycket 2 detta kapitel.

 19 §5

--------------------------------------------------------------------

 En bostadsrättsförenings beslut En bostadsrättsförenings beslut

att förvärva en hyresfastighet för att förvärva ett hus för ombildning

ombildning av hyresrätt till bo- av hyresrätt till bostadsrätt skall

stadsrätt skall fattas på en före- fattas på en föreningsstämma. Be-

ningsstämma. Beslutet är giltigt slutet är giltigt, om hyresgästerna

om mer än hälften av hyresgästerna i mer än hälften av de uthyrda lä-

i de uthyrda lägenheter som om- genheter som omfattas av förvärvet

fattas av förvärvet har gått med påhar gått med på beslutet. Dessa

beslutet. Dessa hyresgäster skall hyresgäster skall vara medlemmar i

vara medlemmar i bostadsrätts- bostadsrättsföreningen. Vid be-

föreningen. Vid beräkningen av räkningen av antalet lägenheter

antalet lägenheter tillämpas tillämpas 1 kap. 5 § andra stycket.

1 kap. 5 § andra stycket. Protokollet från föreningsstämman

 Protokollet från föreningsstämmanskall innehålla uppgift om hur

skall innehålla uppgift om hur rösterna har beräknats och hållas

beräkningen av rösterna har skett tillgängligt för hyresgäster-

och hållas tillgängligt för hyres- na och ägaren av huset.

gästerna och fastighetsägaren.

20 §

--------------------------------------------------------------------

 Innan beslut om fastighetsför- Innan beslut om förvärv av ett

värv fattas enligt 19 §, skall en hus fattas enligt 19 §, skall en

sådan ekonomisk plan som avses i sådan ekonomisk plan som avses i 3

3 kap. 1 § upprättas och hållas kap. 1 § upprättas och hållas till-

tillgänglig för hyresgästerna. Tillgänglig för hyresgästerna. Till pla-

planen skall fogas ett nen skall fogas ett besiktnings-

besiktningsprotokoll som visar protokoll som visar husets skick.

fastighetens skick. Planen skall Planen skall även vara försedd med

även vara försedd med intyg enligt intyg enligt 3 kap. 2 §.

3 kap. 2 §.

 1. Denna lag träder i kraft den 1 januari 1996.

 2. I fråga om förvärv som har gjorts före ikraftträdandet gäller inte de nya

bestämmelserna i 6 kap. 1 § andra stycket, 4 § andra stycket, 5 § tredje stycket

och 8 § samt 7 kap. 10 § andra stycket.

 3. Bestämmelserna i 7 kap. 16 a § tillämpas även i fråga om fordringar som har

uppkommit före ikraftträdandet.

 4. Vad som sägs i 7 kap. 31 § andra stycket gäller inte när föreningen före

ikraftträdandet försummat att underrätta panthavaren.

 5. Om en god man förordnats enligt de gamla bestämmelserna i 8 kap. 1 § bo-

stadsrättslagen före den 1 januari 1996, gäller äldre föreskrifter i fråga om

offentlig auktion. I andra fall får ansökan om tvångsförsäljning enligt 8 kap.

göras hos kronofogdemyndigheten före ikraftträdandet. Kronofogdemyndigheten får

före ikraftträdandet genomföra sådana förberedande åtgärder som behövs för att

tvångsförsäljning skall kunna genomföras efter ikraftträdandet.

**FOOTNOTES**

4 Ändringarna innebär bl.a. att andra stycket upphävs.

5 Senaste lydelse 1992:505.

Förslag till lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv

för ombildning till bostadsrätt

 Härigenom föreskrivs att 1, 3, 6, 8, 9 och 12 §§ lagen (1982:352) om rätt till

fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt skall ha följande lydelse.

--------------------------------------------------------------------

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

 1 §1

--------------------------------------------------------------------

 För ombildning av hyresrätt till För ombildning av hyresrätt till

bostadsrätt har hyresgäster enligt bostadsrätt har hyresgäster enligt

denna lag rätt att förvärva hyres- denna lag rätt att förvärva fastig-

fastigheten genom en heten genom en bostadsrättsföre-

bostadsrättsförening. ning.

 Rätten till förvärv gäller fast Rätten till förvärv gäller fast

egendom som är taxerad som egendom som är taxerad som

hyreshusenhet. hyreshusenhet eller, om egendomen

 hyrs ut för något annat ändamål än

 fritidsändamål, som småhusenhet.

 Vad som i denna lag sägs om fast egendom skall gälla även tomträtt. Vad som

sägs om lagfart skall, när det är fråga om tomträtt, i stället avse inskrivning

av förvärv av tomträtt.

 3 §2

 Om hyresgäster har intresse av att förvärva fast egendom för ombildning av

hyresrätt till bostadsrätt får detta anmälas till inskrivningsmyndigheten för

anteckning i fastighetsboken. Intresseanmälan skall för hyresgästernas räkning

göras av en bostadsrättsförening.

 Föreningen skall till sin anmälan foga ett intyg av föreningens styrelse om

 1. hur många lägenheter som finns i den fasta egendom som anmälan omfattar,

--------------------------------------------------------------------

 2. att hyresgästerna i mer än 2. att hyresgästerna i mer än

hälften av de uthyrda lägenheterna hälften av de uthyrda lägenheterna

skriftligen har förklarat sig skriftligen förklarat sig intres-

intresserade av en ombildning av serade av en ombildning av hyres-

hyresrätt till bostadsrätt, och rätt till bostadsrätt, och att

att dessa hyresgäster är medlemmar dessa hyresgäster är medlemmar i

i bostadsrättsföreningen. bostadsrättsföreningen, och

 3. att samtliga lägenheter i en

 småhusenhet som omfattas av anmälan

 hyrs för något annat ändamål än fri-

 tidsändamål.

 6 §3

--------------------------------------------------------------------

 Fast egendom, som utgör en hy- Fast egendom som utgör en

reshusenhet och för vilken en in- hyreshus- eller småhusenhet och för

tresseanmälan gäller, får inte vilken en intresseanmälan gäller,

överlåtas helt eller delvis genom får inte överlåtas helt eller delvis

köp eller byte utan att den bo- genom köp eller byte utan att den

stadsrättsförening som har gjort bostadsrättsförening som har gjort

intresseanmälan har erbjudits att intresseanmälan har erbjudits att

förvärva hela hyreshusenheten. Ett förvärva hela hyreshus- eller

sådant erbjudande kallas hembud. småhusenheten. Ett sådant erbju-

Med överlåtelse genom köp eller by-dande kallas hembud. Med överlåtel-

te likställs överlåtelse genom se genom köp eller byte likställs

tillskott till bolag eller överlåtelse genom tillskott till

förening, utdelning eller skifte bolag eller förening, utdelning

från bolag eller förening samt eller skifte från bolag eller före-

fusion enligt 14 kap. 1 § ning samt fusion enligt 14 kap.

aktiebolagslagen (1975:1385). 1 § aktiebolagslagen (1975:1385).

 En överlåtelse får ske utan hem- En överlåtelse får genomföras utan

bud till bostadsrättsföreningen, hembud till bostadsrättsföreningen,

 1. om bostadsrättsföreningen godkänner överlåtelsen,

 2. om staten förvärvar egendomen,

 3. om förvärvaren är gift med överlåtaren eller om förvärvaren eller, när

makar förvärvar gemensamt, någon av dem är överlåtarens avkomling,

--------------------------------------------------------------------

 4. om förvärvet sker genom inrop 4. om förvärvet genomförs genom

på exekutiv auktion eller inrop på exekutiv auktion eller

offentlig auktion enligt lagen offentlig auktion enligt lagen

(1904:48 s. 1) om samäganderätt, (1904:48 s.1) om samäganderätt,

 5. om överlåtelsen avser andel 5. om överlåtelsen avser en andel

och förvärvaren redan äger en andeloch förvärvaren redan äger en andel

i egendomen och denna förvärvats påi egendomen och denna andel

annat sätt än genom gåva. förvärvats på något annat sätt än genom

 gåva.

 Hembud behövs inte heller, om ett förvärv av bostadsrättsföreningen skulle

vara oskäligt med hänsyn till förhållandet mellan överlåtaren och en annan

förvärvare än bostadsrättsföreningen eller villkoren för eller omständigheterna

vid en sådan överlåtelse. Frågan om hembud behövs prövas av hyresnämnden på

begäran av fastighetsägaren.

 8 §

--------------------------------------------------------------------

 Förslaget till köpeavtal skall Hyresnämnden skall se till att

genom hyresnämndens försorg delges förslaget till köpeavtal delges den

den bostadsrättsförening som har bostadsrättsförening som har gjort

gjort intresseanmälan. Sedan intresseanmälan. Efter delgivning-

delgivning skett får inte en får inte hembudet eller sam-

hembudet eller samtycket till tycket till avtalsförslaget

avtalsförslaget återkallas eller återkallas eller förslaget ändras.

förslaget ändras. Efter hembudet är fastighetsäga-

 Sedan hembud skett, är fastig- ren skyldig att ge föreningen

hetsägaren skyldig att bereda tillfälle att besikta egendomen.

före-ningen tillfälle att besikta

fastigheten. Hyresnämnden skall för anteckning

 Hyresnämnden skall för anteck- i fastighetsboken underrätta

ning i fastighetsboken underrätta inskrivningsmyndigheten om hem-

inskrivningsmyndigheten om hem- budet och om dagen för det.

budet och om dagen då hembudet

skedde.

 9 §4

--------------------------------------------------------------------

 Bestämmelser om bostadsrättsföre- Bestämmelser om bostadsrättsföre-

ningars beslut att förvärva hyres- ningars beslut att förvärva hus för

fastigheter för ombildning av ombildning av hyresrätt till bo-

hyresrätt till bostadsrätt finns i stadsrätt finns i 9 kap. 19-21 §§

9 kap. 19-21 §§ bostadsrättslagen bostadsrättslagen (1991:614).

(1991:614).

 12 §5

 Även om hembudet har upphört att gälla får, så länge föreningens

intresseanmälan gäller, en sådan överlåtelse eller övergång som avses i 6 §

första stycket inte ske till någon annan än den bostadsrättsförening som har

gjort intresseanmälan, om köpeskillingen är lägre eller villkoren för

överlåtelsen sammantagna är avsevärt ogynnsammare för fastighetsägaren än vad

som angavs vid hembudet. En sådan överlåtelse eller övergång får inte heller ske

om ett villkor som angavs vid hembudet är uppenbart oskäligt mot föreningen. Har

fastighetsägaren sedan ett hembud upphört att gälla gjort ett nytt hembud,

enligt vilket köpeskillingen är lägre eller villkoren på annat sätt ogynnsammare

för fastighetsägaren, och upphör även detta hembud att gälla, skall första och

andra meningarna tillämpas på det nya hembudet.

--------------------------------------------------------------------

 Första stycket skall äga motsva- Första stycket gäller också om

rande tillämpning om överlåtelsen överlåtelsen avser en andel av

avser andel av hyreshusenheten. hyreshus- eller småhusenheten.

 I fråga om förbudet i första I fråga om förbudet i första

stycket äger 6 § andra och tredje stycket skall 6 § andra och tredje

styckena motsvarande tillämpning. stycket tillämpas. Om något un-

Om något undantag inte föreligger, dantag inte föreligger, är över-

är överlåtaren skyldig att inhämta låtaren skyldig att skaffa hyres-

hyresnämndens tillstånd till över- nämndens tillstånd till överlåtelsen.

låtelsen.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1996.

**FOOTNOTES**

1 Senaste lydelse 1990:1394.

2 Senaste lydelse 1992:507.

3 Senaste lydelse 1994:811.

4 Senaste lydelse 1992:507.

5 Senaste lydelse 1991:616.

Lagrådet

Utdrag ur protokoll vid sammanträde 1995-09-12

Närvarande: justitierådet Staffan[REDACTED_EFTERNAMN], f.d. presidenten i Försäk-

ringsöverdomstolen Leif[REDACTED_EFTERNAMN], regeringsrådet Leif Lindstam.

Enligt en lagrådsremiss den 15 juni 1995 (Justitiedepartementet) har regeringen

beslutat inhämta Lagrådets yttrande över förslag till

 1. lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614),

 2. lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för

ombildning till bostadsrätt.

 Förslagen har inför Lagrådet föredragits av hovrätttsassessorn Britta Ahnmé

Kågerman.

 Förslagen föranleder följande yttrande av Lagrådet:

Förslaget till lag om ändring i bostadsrättslagen

I 2 kap. 7 § bör, liksom i vissa andra paragrafer, orden offentlig auktion

enligt denna lag ersättas med orden tvångsförsäljning enligt 8 kap .

 I den nya 7 kap. 16 a § sägs bl.a. att en bostadsrättsförening har panträtt i

bostadsrätten för sin fordran på sådana avgifter som avses i 7 kap. 14 § första

stycket tillsammans med ränta enligt lag. Lagrådet förordar att orden

 tillsammans med ränta enligt lag utgår (jfr 2 § andra stycket för-

månsrättslagen 1970:979 och hänvisningen till utsökningsbalken i 8 kap. 2 §

bostadsrättslagen).

 Efter vissa andra ändringar av redaktionell natur bör 7 kap. 16 a § enligt

Lagrådets mening ges följande lydelse:

 Föreningen har panträtt i bostadsrätten för sin fordran på sådana avgifter

som avses i 14 § första stycket. Vid utmätning eller konkurs jämställs sådan

panträtt med handpanträtt.

 Sådan panträtt som avses i första stycket har företräde framför en panträtt

som har upplåtits av en innehavare av bostadsrätten, om inte annat följer av

31 §.

7 kap. 31 § innehåller bestämmelser om skyldighet för en bostadsrättsförening

att underrätta en panthavare om att bostadsrättshavaren har obetalda avgifter

till föreningen. Konsekvensen av att föreningen försummar sin

underrättelseskyldighet behandlas enligt remissförslaget i ett nytt andra stycke

i paragrafen. Enligt detta stycke förlorar föreningen vid exekutiv försäljning

eller tvångsförsäljning sitt företräde till betalning framför panthavaren i

fråga om dels - enligt punkten 1 - avgiftsbelopp som har förfallit till

betalning under den tid föreningens försummelse varat, dels - enligt punkten 2 -

det avgiftsbelopp som förfallit till betalning närmast efter det att en

underrättelse har gjorts.

 Punkten 2 torde i första hand ta sikte på årsavgifter eller delar av års-

avgifter. Det är emellertid tänkbart att det är en annan typ av avgift som först

förfaller till betalning efter det att föreningen har gjort en försenad

underrättelse. Föreningens försummelse får då ingen inverkan på företrädesrätten

beträffande den del av årsavgiften som förfaller till betalning närmast efter

underrättelsen. Om en sådan ordning inte anses lämplig, bör punkten 2 ändras så

att den bara kommer att handla om årsavgiftsbelopp.

 I 7 kap. 32 § bör göras vissa ändringar som en följd av de föreslagna

ändringarna i 6 kap. 1 § och 7 kap. 31 § samt införandet av 6 kap. 1 a §.

Hänvisningarna till 6 kap. 1 § och 7 kap. 31 § bör således ersättas med

hänvisningar till 6 kap. 1 § andra stycket respektive 7 kap. 31 § första

stycket. Vidare bör en hänvisning göras till 6 kap. 1 a §.

 Enligt den föreslagna 8 kap. 4 § skall kronofogdemyndigheten, om den finner

att förutsättningarna för en tvångsförsäljning inte är uppfyllda, avslå

ansökningen härom och hänvisa föreningen att väcka talan i saken vid domstol.

 Enligt Lagrådets mening är det mindre lämpligt att föreskriva att föreningen

skall hänvisas att väcka talan. Avslås en ansökan om tvångsförsäljning, kan

kronofogdemyndigheten - utöver lämnande av fullföljdshänvisning enligt 2 kap.

18 § utsökningsbalken - ha anledning att erinra föreningen om dess möjlighet att

väcka talan vid domstol för att få klarlagt om förutsättningar för

tvångsförsäljning föreligger. Det får dock anses onödigt att i paragrafen ha en

betämmelse om detta.

 Övergångsbestämmelserna bör enligt Lagrådets mening förtydligas och från och

med punkten 2 ges följande lydelse:

 2. I fråga om förvärv av en bostadsrätt som har gjorts före ikraftträdandet

gäller inte de nya bestämmelserna i 6 kap. 1 § andra stycket, 4 § andra stycket

och 5 § tredje stycket samt 7 kap. 10 § andra stycket.

 3. I fråga om förvärv av en bostadsrätt som har gjorts före ikraftträdandet

gäller 6 kap. 8 § i sin äldre lydelse.

 4. I fall då föreningen före ikraftträdandet har gjort sig skyldig till sådan

försummelse som avses i 7 kap. 31 § gäller paragrafen i sin äldre lydelse.

 5. Bestämmelserna i 7 kap. 16 a § tillämpas även i fråga om fordringar som har

uppkommit före ikraftträdandet.

 6. Om en god man har förordnats enligt de äldre bestämmelserna i 8 kap. 1 §,

gäller äldre föreskrifter i fråga om offentlig auktion.

 7. Ansökan om tvångsförsäljning enligt 8 kap. får, utom i fall som avses i

punkten 6, göras hos kronofogdemyndigheten före ikraftträdandet. Krono-

fogdemyndigheten får före ikraftträdandet genomföra sådana förberedande åtgärder

som behövs för att tvångsförsäljning skall kunna genomföras efter

ikraftträdandet.

Förslaget till lag om ändring i lagen om rätt till fastighetsförvärv för

ombildning till bostadsrätt

Enligt det remitterade förslaget skall ombildningar till bostadsrätt kunna ske

beträffande både hyreshus- och småhusenheter. Inte bara småhusenheter utan också

hyreshusenheter kan var för sig omfatta flera registerfastigheter. Med hänsyn

härtill bör 1 § första stycket i det remitterade förslaget ändras så att det där

talas om den fasta egendomen i stället för fastigheten (jfr bl.a. 1 § andra

stycket).

Justitiedepartementet

Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde den 21 september 1995

Närvarande: statsråden[REDACTED_EFTERNAMN], ordförande,[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN], Freivalds,
[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN], Tham,[REDACTED_EFTERNAMN], Hedborg,[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],
[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN]

Föredragande: statsrådet Freivalds

Regeringen beslutar proposition 1995/96:17 Ändringar i bostadsrättslagen m.m.