Regeringens proposition

1991/92:160

om övergång från hyresrätt till bostadsrätt, m.m.

Regeringen förelägger riksdagen vad som tagits upp ur regeringsprotokollet

den 27 februari 1992 för de åtgärder och de ändamål som framgår av föredra

gandens hemställan.

På regeringens vägnar

Carl[REDACTED_EFTERNAMN]

Reidunn Laurén

Propositionens huvudsakliga innehåll

I propositionen föreslås flera lagändringar som syftar till att göra det enklare

för hyresgäster att gå över från hyresrätt till bostadsrätt.

Bl.a. föreslås att en bostadsrättsförening får besluta att förvärva en hyres

fastighet för ombildning till bostadsrätt, om mer än hälften av hyresgästerna

i de uthyrda lägenheterna går med på beslutet. Samma krav på majoritet

föreslås gälla för en s.k. intresseanmälan för ombildning till bostadsrätt.

Även hyresgästerna i fastigheter som ägs av allmännyttiga bostadsföretag

eller andra fastigheter i allmän ägo föreslås få rätt att göra en intresseanmä

lan och omfattas av lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombild

ning till bostadsrätt. Vidare föreslås att skyldigheten enligt den lagen att

hembjuda hyresfastigheten till hyresgästerna skall gälla också när en kom

mun vill förvärva fastigheten.

I propositionen föreslås också att den regel i bostadsrättslagen (1991:614)

om återköps- eller lösningsrätt till bostadslägenheter som HSB och Riksbyg

gen hittills har kunnat tillämpa avskaffas. Om en sådan rätt gäller vid ikraft

trädandet, får den dock fortsätta att gälla. Slutligen föreslås att även andra

särregler för s.k. folkrörelsekooperativa organisationer skall slopas.

Lagstiftningen föreslås träda i kraft den 1 juli 1992.

Propositionens lagförslag

1 Förslag till

Lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614)

Härigenom föreskrivs i fråga om bostadsrättslagen (1991:614)

 dels att 9 kap. 22 § skall upphöra att gälla,

 dels att 2 kap. 2 och 4 §§, 6 kap. 3 och 9 §§, 7 kap. 10 och 19 §§, 9 kap.

19 § samt rubriken närmast före 6 kap. 9 § skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

2 kap.

2 §

Sådana stadgevillkor för medlemskap är utan verkan som innebär

1. att ett visst medborgarskap eller en viss inkomst eller förmögenhet skall

utgöra förutsättning för inträde i föreningen,

2. att den till vilken en bostadsrätt övergår skall utses av någon annan än

bostadsrättshavaren eller godkännas enligt andra grunder än som gäller en

ligt denna lag för inträde i en bostadsrättsförening, eller

3. att villkoret annars med hänsyn till sitt innehåll eller på annat sätt är

oskäligt mot den som vill vinna inträde i föreningen eller överlåta sin bo

stadsrätt.

Bestämmelsen i första stycket 2

hindrar inte att föreningen i sina

stadgar förbehåller sig sådan åter

köps- eller lösningsrätt som avses i 6

kap. 9 §.

Bestämmelsen i första stycket 2

hindrar inte att föreningen i sina

stadgar förbehåller sig sådan lös

ningsrätt som avses i 6 kap. 9 §.

4 §

En juridisk person som har förvärvat bostadsrätt till en bostadslägenhet,

som inte är avsedd för fritidsändamål, får vägras inträde i föreningen även

om de i 3 § angivna förutsättningarna för medlemskap är uppfyllda.

En kommun eller en landstings

kommun som har förvärvat bostads

rätt till en bostadslägenhet får inte

vägras inträde i föreningen.

En kommun eller ett landsting

som har förvärvat bostadsrätt till en

bostadslägenhet får inte vägras in

träde i föreningen.

6 kap.

3 §

En juridisk person som är medlem

i en bostadsrättsförening får inte

utan samtycke av föreningens sty

relse genom överlåtelse förvärva bo

stadsrätt till en bostadslägenhet som

inte är avsedd för fritidsändamål.

Vad nu sagts gäller inte när förvärva

ren är kommun eller landstingskom

mun.

En juridisk person som är medlem

i en bostadsrättsförening får inte

utan samtycke av föreningens sty

relse genom överlåtelse förvärva bo

stadsrätt till en bostadslägenhet som

inte är avsedd för fritidsändamål.

Vad nu sagts gäller inte när förvärva

ren är en kommun eller ett landsting.

Förbehåll i stadgarna om rätt att åter

köpa eller lösa bostadsrätten

Rätt att lösa bostadsrätt till lokal

9 §

En bostadsrättsförening får i sina stadgar ta in ett förbehåll om att för

eningen eller medlemmarna vid övergång av bostadsrätt till lokal skall ha

rätt att lösa bostadsrätten. Stadgarna skall i så fall ange i vilken ordning lös

ningsrätten skall tillkomma föreningen eller medlemmarna, inom vilken tid

lösningsrätten skall göras gällande hos förvärvaren samt efter vilka grunder

ersättning för bostadsrätten skall bestämmas och inom vilken tid den skall

betalas.

 En bostadsrättsförening som är

ansluten till en folkrörelsekooperativ

riksorganisation får i sina stadgar ta

in förbehåll enligt första stycket även

för bostadslägenheter. Ett sådant för

behåll får gälla till förmån för för

eningen, en folkrörelsekooperativ

organisation som denna tillhör eller

medlemmarna. Förbehållet får avse

rätt att inom högst tre år från upplå

telsen återköpa eller lösa bostadsrät

ten från bostadsrättshavaren eller nå

gon som förvärvat bostadsrätten. I

övrigt gäller första stycket andra me

ningen.

7 kap.

10 §

En bostadsrättshavare får upplåta hela sin lägenhet i andra hand endast

om styrelsen ger sitt samtycke. Detta gäller även i de fall som avses i 6 §

andra stycket.

Styrelsens samtycke krävs inte,

om lägenheten är avsedd för perma

nentboende och bostadsrätten till lä

genheten innehas av en kommun el

ler landstingskommun. Styrelsen

skall dock genast underrättas om

upplåtelsen.

Styrelsens samtycke krävs inte,

om lägenheten är avsedd för perma

nentboende och bostadsrätten till lä

genheten innehas av en kommun el

ler ett landsting. Styrelsen skall dock

genast underrättas om upplåtelsen.

19 §

Nyttjanderätten är inte förver

kad, om det som ligger bostadsrätts

havaren till last är av ringa bety

delse. Inte heller är nyttjanderätten

till en bostadslägenhet förverkad på

grund av att en skyldighet som avses

i 18 § 7 inte fullgörs, om bostads

rättshavaren är en kommun eller

landstingskommun och skyldigheten

inte kan fullgöras av en kommun el

ler landstingskommun.

Nyttjanderätten är inte förver

kad, om det som ligger bostadsrätts

havaren till last är av ringa bety

delse. Inte heller är nyttjanderätten

till en bostadslägenhet förverkad på

grund av att en skyldighet som avses

i 18 § 7 inte fullgörs, om bostads

rättshavaren är en kommun eller ett

landsting och skyldigheten inte kan

fullgöras av en kommun eller ett

landsting.

En skyldighet för bostadsrättshavaren att inneha anställning i ett visst

företag eller någon liknande skyldighet får inte läggas till grund för förver

kande.

9 kap.

19 §

En bostadsrättsförenings beslut

att förvärva en hyresfastighet för

ombildning av hyresrätt till bostads

rätt skall fattas på en förenings

stämma. Beslutet är giltigt om minst

två tredjedelar av hyresgästerna i de

uthyrda lägenheter som omfattas av

förvärvet har gått med på beslutet.

Dessa hyresgäster skall vara med

lemmar i bostadsrättsföreningen.

Vid beräkningen av antalet lägenhe

ter tillämpas 1 kap. 5 § andra

stycket.

En bostadsrättsförenings beslut

att förvärva en hyresfastighet för

ombildning av hyresrätt till bostads

rätt skall fattas på en förenings

stämma. Beslutet är giltigt om mer

än hälften av hyresgästerna i de ut

hyrda lägenheter som omfattas av

förvärvet har gått med på beslutet.

Dessa hyresgäster skall vara med

lemmar i bostadsrättsföreningen.

Vid beräkningen av antalet lägenhe

ter tillämpas 1 kap. 5 § andra

stycket.

Protokollet från föreningsstämman skall innehålla uppgift om hur beräk

ningen av rösterna har skett och hållas tillgängligt för hyresgästerna och fas

tighetsägaren.

1. Denna lag träder i kraft den 1 juli 1992.

2. Förbehåll om återköps- eller lösningsrätt enligt de äldre föreskrifterna

i 6 kap. 9 § andra stycket gäller fortfarande om en förening före ikraftträdan

det i sina stadgar har tagit in ett sådant förbehåll och registrerat en ekono

misk plan.

2 Förslag till

Lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt till

fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt

Härigenom föreskrivs att 2, 3, 6 och 9 §§ lagen (1982:352) om rätt till fas

tighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

2 §1

Lagen gäller inte om egendomen

ägs av staten, kommun, landstings

kommun, kommunalförbund, all

männyttigt bostadsföretag eller aktie

bolag som helt ägs av en kommun el

ler landstingskommun. Lagen gäller

inte heller om egendomen innehåller

färre än fem lägenheter.

Lagen gäller inte om egendomen

innehåller färre än fem lägenheter.

Vid beräkning av antalet lägenheter enligt denna lag räknas som lägenhet

varje avskild enhet som är inrättad att varaktigt och självständigt användas

som bostad eller för annat ändamål. Från garage, lager och andra lägenheter

som i första hand används som förvaringsutrymmen bortses.

3 §2

Om hyresgäster har intresse av att förvärva fast egendom för ombildning

av hyresrätt till bostadsrätt får detta anmälas till inskrivningsmyndigheten

för anteckning i fastighetsboken. Intresseanmälan skall för hyresgästernas

räkning göras av en bostadsrättsförening.

Föreningen skall till sin anmälan foga ett intyg av föreningens styrelse om

1. hur många lägenheter som finns i den fasta egendom som anmälan om

fattar,

2. att hyresgästerna i minst två

tredjedelar av de uthyrda lägenhe

terna skriftligen har förklarat sig in

tresserade av en ombildning av hy

resrätt till bostadsrätt, och att dessa

hyresgäster är medlemmar i bostads

rättsföreningen.

2. att hyresgästerna i mer än hälf

ten av de uthyrda lägenheterna

skriftligen har förklarat sig intresse

rade av en ombildning av hyresrätt

till bostadsrätt, och att dessa hyres

gäster är medlemmar i bostadsrätts

föreningen.

6 §3

Fast egendom, som utgör en hyreshusenhet och för vilken en intressean

mälan gäller, får inte överlåtas helt eller delvis genom köp eller byte utan

att den bostadsrättsförening som har gjort intresseanmälan har erbjudits att

förvärva hela hyreshusenheten. Ett sådant erbjudande kallas hembud. Med

överlåtelse genom köp eller byte likställs överlåtelse genom tillskott till bo

lag eller förening, utdelning eller skifte från bolag eller förening samt fusion

enligt 14 kap. 1 eller 2 § aktiebolagslagen (1975:1385).

En överlåtelse får ske utan hembud till bostadsrättsföreningen,

1. om bostadsrättsföreningen godkänner överlåtelsen,

2. om staten eller en kommun för

värvar egendomen,

2. om staten förvärvar egendo

men,

3. om förvärvaren är gift med överlåtaren eller om förvärvaren eller, när

makar förvärvar gemensamt, någon av dem är överlåtarens avkomling,

4. om förvärvet sker genom inrop på exekutiv auktion eller offentlig auk

tion enligt lagen (1904:48 s. 1) om samäganderätt,

5. om överlåtelsen avser andel och förvärvaren redan äger en andel i egen

domen och denna förvärvats på annat sätt än genom gåva.

Hembud behövs inte heller, om ett förvärv av bostadsrättsföreningen

skulle vara oskäligt med hänsyn till förhållandet mellan överlåtaren och en

annan förvärvare än bostadsrättsföreningen eller villkoren för eller omstän

digheterna vid en sådan överlåtelse. Frågan om hembud behövs prövas av

hyresnämnden på begäran av fastighetsägaren.

9 §4

Bestämmelser om bostadsrätts

föreningars beslut att förvärva hy

resfastigheter för ombildning av hy

resrätt till bostadsrätt finns i 9 kap.

19--22 §§ bostadsrättslagen

(1991:614).

Bestämmelser om bostadsrätts

föreningars beslut att förvärva hy

resfastigheter för ombildning av hy

resrätt till bostadsrätt finns i 9 kap.

19--21 §§ bostadsrättslagen

(1991:614).

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1992.

3 Förslag till

Lag om ändring i lagen (1975:1132) om förvärv av

hyresfastighet m.m.

Härigenom föreskrivs att 2 § lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastig

het m.m. skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

2 §1

Förvärvstillstånd fordras inte

1. om egendomen förvärvas från

staten, kommun, landstingskom

mun eller kommunalförbund,

1. om egendomen förvärvas från

staten, kommun, landsting eller

kommunalförbund,

2. om staten, kommun, lands

tingskommun, kommunalförbund,

aktiebolag, som helt ägs av kommun

eller landstingskommun, allmännyt

tigt bostadsföretag, folkrörelsekoo

perativ riksorganisation eller regio

nal folkrörelsekooperativ organisa

tion av bostadsrättsföreningar eller

bostadsrättsförening ansluten till så

dan organisation är förvärvare,

2. om staten, kommun, landsting,

kommunalförbund, aktiebolag, som

helt ägs av kommun eller landsting,

allmännyttigt bostadsföretag, riks

organisation för bostadsrättsför

eningar eller regional sådan organi

sation är förvärvare,

2 a. om egendomen i annat fall än

som anges under 2 förvärvas av en

bostadsrättsförening och föreningen

har fattat beslut om förvärvet i den

ordning som föreskrivs i 9 kap. 19 §

bostadsrättslagen (1991:614),

2 a. om egendomen förvärvas av

en bostadsrättsförening och för

eningen har fattat beslut om förvär

vet i den ordning som föreskrivs i

9 kap. 19 § bostadsrättslagen

(1991:614),

3. om egendomen enligt medgivande av regeringen förvärvas för kyrkligt

ändamål eller fånget prövats enligt lagen (1988:183) om förvaltningen av

kyrklig jord,

4. om egendomen förvärvas av kreditinrättning vilken enligt lag eller en

ligt reglemente eller bolagsordning som regeringen fastställt är skyldig att

åter avyttra egendomen,

5. om förvärvaren är gift med överlåtaren och inte heller om förvärvaren

eller, när makar förvärvar gemensamt, någon av dem är överlåtarens avkom

ling, allt under förutsättning att överlåtaren inte är skyldig att avyttra egen

domen enligt 6 § eller enligt 3 kap. 1 § lagen (1982:618) om utländska förvärv

av fast egendom m.m.,

6. om förvärvet skall prövas enligt lagen om utländska förvärv av fast

egendom m.m.,

7. om förvärvet sker genom inrop på exekutiv auktion.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1992.

I fråga om förvärv som har skett före ikraftträdandet gäller äldre bestäm

melser.

1 Senaste lydelse 1983:441.

2 Senaste lydelse 1991:616.

3 Senaste lydelse 1991:616.

4 Senaste lydelse 1991:616.

1 Senaste lydelse 1991:623.

Prop.1991/92160

Justitiedepartementet

Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde den 27 februari 1992.

Närvarande: statsministern[REDACTED_EFTERNAMN], ordförande, och statsråden B.[REDACTED_EFTERNAMN]

berg,[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN], Laurén,[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN], af[REDACTED_EFTERNAMN], Dinkel

spiel,[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],
[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN], P.[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN]

Föredragande: statsrådet Laurén

Proposition om övergång från hyresrätt till

bostadsrätt, m.m.

1 Inledning

Bostadsrätt är för många människor en attraktiv boendeform som förenar

enskilt ägande och gemensamt ansvarstagande. Särskilt betydelsefullt för

den enskilde är att denne i allt väsentligt kan bestämma om utformningen av

sin egen bostad.

En bostadsrätt får som huvudregel överlåtas och förvärvas fritt. Detta

ökar den enskildes möjligheter att välja bostad efter sina behov. Det bidrar

också till en större rörlighet på bostadsmarknaden.

Förvaltningskostnaderna torde i allmänhet bli lägre för bostadsrätter än

för hyresrätter. En ökad användning av bostadsrätten som upplåtelseform

innebär också ett ökat individuellt sparande.

Enligt regeringsförklaringen den 4 oktober 1991 skall det läggas fram för

slag som underlättar för de boende att omvandla den fastighet som de bor i

till bostadsrätt. Förslag till lagändringar med detta syfte har lagts fram i en

inom bostadsdepartementet utarbetad promemoria av den 6 november

1991. Lagändringarna berör dels bostadsrättslagen (1991:614), dels lagen

(1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt (om

bildningslagen). Också andra bostadsrättsliga frågor tas upp i promemorian.

Promemorian har remissbehandlats. Ett par av förslagen i den har fått ett

blandat mottagande. I övrigt har förslagen godtagits av en klar majoritet av

remissinstanserna. Som kommer att framgå av det följande anser jag att för

slagen, såvitt gäller de frågor som tas upp nu, bör genomföras.

Till protokollet i detta ärende bör fogas dels bostadsdepartementets pro

memoria som bilaga 1, dels en förteckning över remissinstanserna som bi

laga 2.

En sammanställning av remissyttrandena över promemorian har upprät

tats i justitiedepartementet och finns tillgänglig i lagstiftningsärendet (Dnr

91-3760).

Regeringen beslutade den 13 februari 1992 att inhämta lagrådets yttrande

över lagförslagen. De till lagrådet överlämnade förslagen bör fogas till pro

tokollet i detta ärende som bilaga 3.

Lagrådet, som yttrade sig över de remitterade förslagen den 20 februari

1992, lämnade förslagen utan erinran. Lagrådets yttrande bör fogas till pro

tokollet i detta ärende som bilaga 4. Jag har gjort några redaktionella änd

ringar i de remitterade lagförslagen.

I promemorian föreslås att lagen (1987:1274) om kommunal bostadsanvis

ningsrätt skall upphävas. Detta förslag kommer att behandlas i ett annat

sammanhang. De övriga förslagen i promemorian samt ett par andra bo

stadspolitiska frågor skall jag gå in närmare på i det följande. Jag kommer

därvid att behandla frågor om

ombildningslagens tillämpningsområde i avsnitt 2.1,

enkel majoritet vid beslut om förvärv av hyresfastighet m.m. i avsnitt 2.2,

kommuners företrädesrätt i avsnitt 2.3,

återköps- och lösningsrätten i avsnitt 2.4,

förvärvstillstånd i avsnitt 2.5,

outhyrda lägenheter i avsnitt 2.6,

underrättelse om lediga lägenheter i avsnitt 2.7 samt

ikraftträdande m.m. i avsnitt 2.8.

Mina kommentarer till de enskilda lagbestämmelserna återfinns i special

motiveringen (avsnitt 4).

2 Allmän motivering

2.1 Ombildningslagens tillämpningsområde

Mitt förslag: Ombildningslagen skall vara tillämplig även när hyres

gästerna vill förvärva en fastighet som ägs av staten, en kommun, ett

landsting, ett kommunalförbund, ett allmännyttigt bostadsföretag el

ler ett aktiebolag ägt av en kommun eller ett landsting.

Promemorians förslag: Överensstämmer med mitt förslag (se promemo

rian s. 20 och 21).

Remissinstanserna: Så gott som alla remissinstanser har varit positiva till

förslaget eller inte haft någon erinran mot det.

Bakgrund: Ombildningslagen innehåller bl.a. regler om rätt för hyresgäs

ter i en hyresfastighet som har minst fem lägenheter att genom en bostads

rättsförening göra en s.k. intresseanmälan samt att få denna antecknad i fas

tighetsboken. En sådan intresseanmälan hindrar en fastighetsägare från att

sälja fastigheten utan att först erbjuda den till bostadsrättsföreningen. Er

bjudandet skall ske genom ett s.k. hembud (se 3 och 6 §§).

Ombildningslagen gäller inte om fastigheten ägs av staten, en kommun, en

landstingskommun, ett kommunalförbund, ett allmännyttigt bostadsföretag

eller ett aktiebolag som ägs av en kommun eller en landstingskommun.

Detta följer av en särskild undantagsbestämmelse som tillkom genom en lag

ändring år 1983 (se 2 §). Som skäl för att de allmännyttiga bostadsföretagen

undantogs från lagens tillämpningsområde anfördes att boendeinflytandet

inom de allmännyttiga bostadsföretagen skulle utvecklas utan anknytning till

direkt eller indirekt ägande. Några motiv för att tillgripa försäljningar för

att främja boendeinflytandet ansågs därför inte finnas. Samma skäl anfördes

även beträffande fastigheter som i övrigt ägdes av det allmänna. Ett annat

skäl som anfördes var att de aktuella fastigheterna inte såldes i någon större

omfattning, varför en intresseanmälan inte skulle få någon betydelse utan

endast innebära onödigt besvär för inskrivningsmyndigheterna (se prop.

1982/83:153 s. 25 f).

Skälen för mitt förslag: Under senare år har försäljning av fastigheter som

tillhör de allmännyttiga bostadsföretagen aktualiserats alltmer. Enligt min

mening är det ett allmänt rättvisekrav att de berörda hyresgästerna vid en

sådan försäljning har samma möjligheter som andra hyresgäster att åstad

komma en ombildning till bostadsrätt. Genom att låta hyresgäster även i

dessa företags fastigheter bilda bostadsrättsförening och göra en intressean

mälan till inskrivningsmyndigheten ger man dem möjlighet att på ett effek

tivt sätt verka för en sådan ombildning.

Enligt min mening bör också hyresgäster i fastigheter som ägs av staten,

en kommun, ett landsting, ett kommunalförbund eller ett aktiebolag som ägs

av en kommun eller ett landsting ha möjlighet att ombilda sina hyresrätter

till bostadsrätter.

Det kan i detta sammanhang nämnas att hyresgästerna redan i dag har

en företrädesrätt till fastigheter som ägs av staten. Enligt 26 § förordningen

(1971:727) om försäljning av staten tillhörig fast egendom, m.m. skall nämli

gen vid försäljning av bostadsfastighet för permanent bruk i första hand be

rörda hyresgäster erbjudas att förvärva fastigheten till dess marknadsvärde.

Om fastigheten innehåller fler än fyra lägenheter får försäljningen endast

ske till en av hyresgästerna bildad bostadsrättsförening. Enligt förordningen

gäller vidare att kommunen har möjlighet att anmäla att den har behov av

fastigheten för samhällsbyggnadsändamål. I sådana fall har hyresgästerna

enligt förordningen inte någon företrädesrätt till fastigheten. För att det inte

skall uppkomma en konflikt mellan hyresgästernas företrädesrätt enligt om

bildningslagen och en kommuns rätt att förvärva fastigheten för samhälls

byggnadsändamål enligt den aktuella förordningen bör förordningen ändras

så att hyresgästerna alltid har rätt att före kommunen förvärva en fastighet

när en intresseanmälan har antecknats i fastighetsboken. I denna fråga har

jag samrått med chefen för finansdepartementet. .

Vad jag nu har anfört innebär att ombildningslagen i princip bör omfatta

samtliga hyresfastigheter. Detta kan åstadkommas genom att den tidigare

nämnda undantagsregeln i ombildningslagen upphävs. Liksom hittills bör så

dana som innehåller färre än fem lägenheter undantas.

Enligt min mening finns det mycket som talar för att kravet på minsta antal

lägenheter i bostadsrättslagen och ombildningslagen kan sänkas till tre. Den

frågan måste emellertid analyseras närmare och får därför tas upp i senare

sammanhang.

2.2 Enkel majoritet vid beslut om förvärv av hyresfastighet

m.m.

 Mitt förslag: För att en bostadsrättsförenings beslut om förvärv av en

hyresfastighet för ombildning till bostadsrätt skall vara giltigt, skall

det vara tillräckligt att mer än hälften av hyresgästerna i de uthyrda

lägenheterna har gått med på beslutet. Även för en intresseanmälan

skall det räcka att mer än hälften av hyresgästerna i de uthyrda lägen

heterna skriftligen har förklarat sig intresserade av en ombildning till

bostadsrätt. De särregler som gäller för HSB och Riksbyggen i dessa

avseenden slopas.

Promemorians förslag: Överensstämmer med mitt förslag (se promemo

rian s. 21 och 22).

Remissinstanserna: Förslaget i promemorian om enkel majoritet har fått

ett blandat mottagande. De remissinstanser som har avstyrkt förslaget har

menat att det finns en betydande risk för att bostadsrättsföreningar hamnar i

ekonomiska svårigheter om inte alla eller nästan alla lägenheter upplåts med

bostadsrätt vid ombildningen. Det har också framförts att de kvarvarande

hyresgästernas rättssäkerhet och trygghet påverkas negativt om förslaget ge

nomförs. Några invändningar mot att särreglerna för HSB och Riksbyggen

slopas har inte framförts.

Bakgrund:: Den nya bostadsrättslagen (1991:614) trädde i kraft den 1 juli

1991. Lagen innehåller bl.a. regler om hur ett beslut om förvärv av en hyres

fastighet för ombildning av hyresrätt till bostadsrätt skall gå till. Ett sådant

beslut skall fattas på en föreningsstämma. Minst två tredjedelar av hyresgäs

terna i de uthyrda lägenheterna måste gå med på beslutet för att det skall

vara giltigt. Dessa hyresgäster skall vara medlemmar i bostadsrättsför

eningen (se 9 kap. 19 §). De s.k. folkrörelsekooperativa bostadsrättsför

eningarna, dvs. föreningar inom HSB och Riksbyggen, omfattas av dessa

regler om kvalificerad majoritet endast om fastighetsförvärvet sker enligt

ombildningslagen (se 9 kap. 22 § bostadsrättslagen). De nu berörda reglerna

motsvarar i sak vad som gällde enligt 1971 års bostadsrättslag.

Ett krav på kvalificerad majoritet gäller också när hyresgästerna vill göra

en anmälan till inskrivningsmyndigheten enligt ombildningslagen om att de

är intresserade av att förvärva fastigheten. För att en sådan intresseanmälan

skall få antecknas i fastighetsboken krävs sålunda att minst två tredjedelar

av hyresgästerna i de uthyrda lägenheterna skriftligen har förklarat sig in

tresserade av en ombildning från hyresrätt till bostadsrätt. Även dessa hyres

gäster måste vara medlemmar i bostadsrättsföreningen (se 3 §).

I bostadsrättslagen finns också ett förbud mot dubbelupplåtelse. Förbudet

infördes år 1981 och återfinns nu i 4 kap. 3 § bostadsrättslagen. Förbudet

innebär att det inte är tillåtet att upplåta bostadsrätt till en lägenhet som är

upplåten med hyresrätt så länge hyresförhållandet består. Bostadsrätt får

emellertid upplåtas under förutsättning att mindre än tre månader återstår

av hyrestiden och att hyresvärden och hyresgästen är överens om att hyres

förhållandet skall upphöra utan att hyresrätten överlåts till någon annan. En

kvarboende hyresgäst har alltid bostadsrättsföreningen som hyresvärd. Hy

resgästen och den som byter till sig lägenheten av honom har fullt besitt

ningsskydd och bytesrätt.

Skälen för mitt förslag: Vid ombildningslagens tillkomst diskuterades vil

ket krav på majoritet som skulle ställas för ett beslut om förvärv och för en

intresseanmälan (se prop. 1981/82:169 s. 26 ff). De boendes inflytande över

ombildningsprocessen ansågs böra garanteras av en majoritetsregel. Med

hänsyn till den stora betydelse en ombildning ansågs få för de boende ansågs

det angeläget att så många som möjligt av dem deltog i beslutet. Vidare an

sågs föreningens fortsatta verksamhet, bl.a. i ekonomiskt hänseende, under

lättas om en stark majoritet av hyresgäster engagerade sig.

Enligt min mening har de synpunkter som ligger bakom det nuvarande

kravet på kvalificerad majoritet i och för sig goda skäl för sig. Det är själv

klart allra bäst för föreningen och de boende om alla eller nästan alla lägen

heter i fastigheten är upplåtna med bostadsrätt. En annan sak är emellertid

om synpunkter av detta slag innefattar tillräckliga skäl för en lagstiftning som

lägger hinder i vägen för ombildning i andra fall. Enligt min mening talar

starka skäl för att det bör vara möjligt för hyresgästerna att, även om det

nuvarande kravet på kvalificerad majoritet inte uppfylls, kunna få till stånd

en ombildning till bostadsrätt. Frågan blir då om man kan befara att en sådan

förändring skulle kunna leda till några allvarliga nackdelar för föreningen

eller de boende.

Under remissbehandlingen har uttryckts farhågor för att en ombildning

med enkel majoritet innebär att bostadsrättföreningen kan få en bräcklig

ekonomisk grund. Dessa farhågor sammanhänger med att bostadsrättsför

eningens kostnad för fastigheten kan fördelas endast mellan de lägenheter

som upplåts med bostadsrätt. Om den andel hyresgäster som vill gå över till

bostadsrätt endast utgör enkel majoritet, kan kostnaden för de enskilda bo

stadsrättshavarna visserligen bli betydande. Frågan om det är ekonomiskt

genomförbart för dem är enligt min mening emellertid något som var och en

av dem själv bör få avgöra. För föreningens del görs en kontroll av att den

ekonomiska planen vilar på tillförlitliga grunder. Kontrollen görs av två per

soner som utses av boverket och som skall vara väl förtrogna med byggverk

samhet och förvaltning av bostadsrättsfastigheter eller ha annan särskild

kunskap som boverket finner lämplig. Den ekonomiska planen skall efter

granskningen registreras av länsstyrelsen. Farhågorna om de ekonomiska

risker som kan följa av ett införande av enkel majoritet kan jag mot denna

bakgrund inte instämma i. En annan sak är att det i praktiken kan bli svårt

för en enkel majoritet av hyresgäster att driva igenom en övergång till bo

stadsrätt därför att de ekonomiska förutsättningarna inte finns.

I detta sammanhang vill jag erinra om de skattemässiga konsekvenser som

kan följa av en ombildning till bostadsrätt. Om bostadsrättsföreningen be

traktas som en s.k. äkta bostadsrättsförening beskattas den -- såvitt gäller

fastighetsinnehavet -- enligt den i allmänhet mer förmånliga schablonmässiga

metoden medan den beskattas konventionellt (dvs. genom att redovisning

sker av de verkliga intäkterna och kostnaderna enligt bokföringsmässiga

grunder) om den blir s.k. oäkta bostadsrättsförening (se 2 § 7 mom. lagen

[1947:576] om statlig inkomstskatt och riksskatteverkets anvisningar RSV

Dt 1976:43). Att en bostadsrättsförening är äkta får även betydelse för reali

sationsvinstbeskattningen. Jag vill tillägga att bostadsrättsvärderingskom

mittén i sitt betänkande Fastighetstaxering m.m. -- Bostadsrätter (SOU

1992:8) har föreslagit ändrade regler i detta avseende.

En remissinstans har anfört att ett krav på endast enkel majoritet vid om

bildning till bostadsrätt skulle stämma dåligt överens med de övriga omröst

ningsreglerna i bostadsrättslagen. Det anförda skall ses mot bakgrund av att

ett beslut i en bostadsrättsförening i viktigare frågor skall fattas på en före

ningsstämma med viss kvalificerad majoritet (se t.ex. 9 kap. 16 § första

stycket 3 bostadsrättslagen som handlar om beslut om utvidgning av för

eningens verksamhet). Det är i ett sådant fall i princip bostadsrättshavarna

som gemensamt fattar beslutet. Ett beslut om förvärv av en fastighet för om

bildning från hyresrätt till bostadsrätt fattas också på en föreningsstämma.

För att beslutet skall vara giltigt krävs viss majoritet av hyresgästerna i de

uthyrda lägenheterna (se 9 kap. 19 § bostadsrättslagen). Dessa hyresgäster

skall dessutom vara medlemmar i bostadsrättsföreningen. Basen för majori

tetsberäkningen är med andra ord olika. Med hänsyn till detta kan jag inte

instämma i vad som har anförts om att det skulle vara inkonsekvent att ha

olika krav på majoritet för dessa olika typer av beslut. Inte heller kan jag

instämma i vad samma remissinstans har anfört om att det skulle uppkomma

rättslig oklarhet om vilken bestämmelse som är tillämplig. Ett beslut om för

värv av en fastighet för ombildning från hyresrätt till bostadsrätt skall nämli

gen alltid ske i den ordning som anges i 9 kap. 19 § bostadsrättslagen, även

om beslutet samtidigt innebär en utvidgning av föreningens verksamhet.

Flera remissinstanser har gjort gällande att de kvarvarande hyresgästernas

ställning försämras om ombildning kan ske med enkel majoritet. Genom de

lagändringar som infördes i början av 1980-talet har emellertid deras rätts

ställning klarlagts. En kvarboende hyresgäst får som tidigare nämnts alltid

bostadsrättsföreningen som hyresvärd och hans besittningsskydd och bytes

rätt bevaras fullt ut. Det är möjligt att besittningsskydd och bytesrätt kan

bevaras fullt ut på annat sätt än genom ett förbud mot dubbelupplåtelse, i

varje fall när det är fråga om fastigheter som ägs av kommuner eller allmän

nyttiga bostadsföretag. Denna fråga får emellertid övervägas i ett annat sam

manhang.

Det skall inte förnekas att det kan tänkas uppkomma problem i en fastig

het med blandade upplåtelseformer. Sådana problem kan emellertid upp

komma redan med den nuvarande lagstiftningen. Risken för sådana problem

skulle försvinna först om blandade upplåtelseformer förbjuds. Den osäker

het som de kvarvarande hyresgästerna kan uppleva vid en övergång till bo

stadsrätt torde närmast vara beroende av det förhållandet att de får en annan

hyresvärd, nämligen bostadsrättsföreningen. Att en fastighet byter ägare

och att den nye ägaren inte har erfarenhet av att förvalta fastigheter är emel

lertid inget unikt för denna kategori av hyresgäster. Precis som alla andra

hyresgäster skyddas de kvarvarande hyresgästerna mot olämpliga hyresvär

dar genom de regler som finns i den hyresrättsliga lagstiftningen.

För att en bostadsrättsförening skall få förvärva en hyresfastighet för om

bildning till bostadsrätt är det enligt min mening alltså fullt tillräckligt att

beslutet fattas med enkel majoritet bland hyresgästerna i de uthyrda lägen

heterna. För att beslutet om förvärv skall vara giltigt föreslås därför att det

skall räcka med att mer än hälften av samtliga hyresgäster har röstat för be

slutet.

De nya majoritetsreglerna bör gälla samtliga bostadsrättsföreningar. Den

särregel som gäller för de s.k. folkrörelsekooperativa bostadsrättsförening

arna i fråga om beslut att förvärva en fastighet för ombildning till bostadsrätt

bör därför slopas.

Som en konsekvens av vad jag nu har förordat bör enkel majoritet gälla

också för att en förening skall få en intresseanmälan antecknad. Det innebär

att ombildningslagen bör ändras så att det räcker med att hyresgästerna i mer

än hälften av de uthyrda lägenheterna skriftligen har förklarat sig intresse

rade av en ombildning från hyresrätt till bostadsrätt.

En remissinstans har anfört att det kan uppkomma svårigheter vid ombild

ning till bostadsrätt av s.k. andelshus. Enligt min mening kan den frågan be

höva analyseras närmare. Det saknas emellertid underlag för åtgärder i den

frågan i detta lagstiftningsärende. Om det skulle visa sig att det finns behov

av en lagändring också med avseende på andelshusen, får frågan alltså tas

upp i annat sammanhang.

2.3 Kommuners företrädesrätt

 Mitt förslag: En kommuns rätt enligt ombildningslagen att köpa en

hyresfastighet trots att hyresgästerna har gjort en intresseanmälan slo

pas.

Promemorians förslag: Överensstämmer med mitt förslag (se promemo

rian s. 22 och 23).

Remissinstanserna: Flertalet remissinstanser är positiva till att kommuners

företrädesrätt slopas. Endast Hyresgästernas Riksförbund avstyrker helt.

Stockholms fastighetskontor vill att fastighetsaffärer mellan kommuner och

kommunala bolag även i fortsättningen skall undantas från hembudsskyldig

heten.

Skälen för mitt förslag: Som redan har nämnts (se avsnitt 2.1) är en fastig

hetsägare som vill sälja fastigheten skyldig att erbjuda hyresgästerna i fastig

heten att köpa denna om hyresgästerna har gjort en intresseanmälan. Om

bildningslagen innehåller för närvarande flera undantag från denna hem

budsskyldighet. Ett sådant undantag gäller när en kommun vill förvärva fas

tigheten (se 6 § andra stycket 2). Då finns ingen skyldighet att först erbjuda

hyresgästerna att förvärva fastigheten. Det finns också ett allmänt undantag.

Om ett förvärv av en bostadsrättsförening skulle vara oskäligt med hänsyn

till förhållandet mellan överlåtaren och förvärvaren eller villkoren för eller

omständigheterna vid överlåtelsen, behövs inte något hembud. Frågan om

hembud behövs prövas av hyresnämnden (se 6 § tredje stycket).

Ombildningslagen innehöll från början inget undantag från hembudsskyl

digheten för fall då en kommun avser att förvärva fastigheten. Även i sådana

fall skulle hembud ske till den bostadsrättsförening som fått en intressean

mälan antecknad. År 1984 ändrades emellertid lagen så att hembud inte

krävs när en kommun köper fastigheten. Som skäl för ändringen anfördes

att det kommunala ansvaret för bostadsförsörjningen kräver att kommunen

har en ovillkorlig rätt att göra ett fastighetsförvärv i syfte att se till att

det

finns ett tillräckligt utbud av hyreslägenheter inom ett bostadsområde.

Enligt min mening är de skäl som anfördes för att ge en kommun företräde

framför en bostadsrättsförening inte så starka att de motiverar att hyresgäs

terna fråntas möjligheten att ombilda den fastighet som de bor i till bostads

rätt. I syfte att underlätta för hyresgästerna att få till stånd en sådan ombild

ning bör därför den kommunala företrädesrätten slopas.

Vad jag nu har sagt utesluter inte att omständigheterna någon gång kan

vara sådana att en överlåtelse till kommunen framstår som mycket angelä

gen för säljaren och att hyresgästernas rätt därför bör ge vika. Säljaren har

då enligt 6 § tredje stycket ombildningslagen möjlighet att begära hos hyres

nämnden att överlåtelsen får ske utan hembud.

En bostadsrättsförenings förvärv av en fastighet kan bli föremål för pröv

ning enligt förköpslagen (1967:868). Förköpslagen ger en kommun en princi

piell rätt att för vissa särskilda ändamål träda in i en köpares ställe och för

värva den fasta egendomen. Förköpslagen innehåller inte något undantag

för fall då fastigheten har förvärvats av en bostadsrättsförening som har bil

dats av hyresgästerna i fastigheten. Frågan om regeringen i ett sådant fall

skall lämna en kommun tillstånd till förköp får i stället bl.a. bedömas enligt

skälighetsregeln i 9 § första stycket 4 förköpslagen. Tillstånd till förköp

skall

enligt denna regel inte ges, om det med hänsyn till förhållandet mellan säl

jare och köpare eller villkoren för eller omständigheterna vid försäljningen

är oskäligt att förköp sker. De nu berörda reglerna behöver inte ändras för

att hyresgästerna vid ombildning i allmänhet skall ha rätt till förvärv av fas

tigheten framför kommunen.

2.4 Återköps- och lösningsrätten

 Mitt förslag: Bostadsrättsföreningar anslutna till HSB eller Riksbyg

gen skall inte längre få förbehålla sig eller organisationerna eller med

lemmarna rätt att återköpa eller lösa bostadsrätt till bostadslägenhe

ter. Sådana förbehåll som gäller vid ikraftträdandet skall dock få bestå

under sin återstående giltighetstid.

Promemorians förslag: Överensstämmer i huvudsak med mitt förslag (se

promemorian s. 23 och 24).

Remissinstanserna: De flesta remissinstanserna är positiva till förslaget i

promemorian. HSB, Hyresgästernas Riksförbund och Stockholms fastig

hetskontor vill dock att alla bostadsrättsföreningar skall ges rätt att införa

återköps- eller lösningsförbehåll.

Bakgrund: Genom en lagändring som trädde i kraft år 1985 gavs de s.k.

folkrörelsekooperativa organisationerna HSB och Riksbyggen möjlighet att

i till dem anslutna bostadsrättsföreningars stadgar införa en viss typ av hem

budsklausuler. Syftet med lagändringen angavs vara att förhindra korttids

spekulation med bostadsrätter. Den bestämmelse som infördes avser bo

stadslägenheter och återfinns numera i 6 kap. 9 § andra stycket bostadsrätts

lagen. I huvudsak innebär bestämmelsen att bostadsrättsföreningen eller

den folkrörelsekooperativa organisation som föreningen tillhör eller med

lemmarna kan förbehållas en rätt att, inom tre år från bostadsrättsupplåtel

sen, återköpa eller lösa bostadsrätten i samband med en övergång av denna.

I stadgarna skall bl.a. anges efter vilka grunder ersättning då får tas ut.

Det bör nämnas att förbehåll om lösningsrätt beträffande lokaler för för

eningen eller dess medlemmar har kunnat tas in i föreningsstadgarna redan

före den nämnda lagändringen. Alla bostadsrättsföreningar har också möj

lighet att tillämpa prisföreskrifter, dvs. föreskrifter som inskränker rätten

att

bestämma ersättning för bostadsrätten vid överlåtelse (jfr 9 kap. 5 § första

stycket 6 bostadsrättslagen).

Skälen för mitt förslag: En grundprincip i bostadsrättslagen är att den som

har förvärvat en bostadsrätt fritt skall kunna överlåta den till ett avtalat

pris.

Eftersom bostadsrättsinstitutet är så konstruerat att bostadsrättshavaren när

han vill lämna föreningen inte har någon rätt att få tillbaka sin insats av för

eningen, är han hänvisad till att sälja bostadsrätten för att kunna tillgodo

göra sig dess värde. Bestämmelsen om återköp och lösen möjliggör undan

tag från den angivna principen, men innebär ändå inte att bostadsrättshava

ren är garanterad att få tillbaka sin insats.

Några remissinstanser har ansett att alla bostadsrättsföreningar bör få rätt

att införa hembudsklausuler. Jag delar inte denna åsikt. Sådana klausuler

har flera negativa effekter. De hämmar omsättningsfriheten och träffar inte

bara sådana bostadsrättshavare som köpt sin bostadsrätt i spekulationssyfte

utan också sådana som av sociala eller ekonomiska skäl är tvungna att sälja

sina bostadsrätter innan förbehållets giltighetstid har gått ut. Den vinst som

en bostadsrättshavare går miste om genom att han tvingas överlåta bostads

rätten till bostadsrättsföreningen tillfaller i stället föreningen och därmed in

direkt de andra bostadsrättshavarna. Vidare uppkommer konstlade tröskel

effekter vid utgången av förbehållets giltighetstid. Något praktiskt behov för

bostadsrättshavarna av att tillämpa hembudsklausuler beträffande bostads

lägenheter torde knappast föreligga. Det bör vara tillräckligt att det finns

möjlighet för föreningen att införa prisföreskrifter, om detta bedöms vara

angeläget.

Enligt min mening är det, både för den enskilde bostadsrättshavaren och

samhället, viktigt att slå vakt om en fri överlåtelserätt. Bostadsrättshavaren

bör alltså själv få avgöra när han skall sälja bostadsrätten, till vem han skall

sälja den och vilket pris han kan acceptera.

Mot bakgrund av det anförda kommer jag till slutsatsen att bestämmel

serna om återköp och lösen beträffande bostadslägenheter bör avskaffas.

Det innebär också att det inte kommer att finnas några särregler i detta hän

seende för sådana bostadsrättsföreningar som är anslutna till HSB och Riks

byggen.

Sådana förbehåll om återköp och lösen som gäller vid ikraftträdandet bör

enligt min mening få fortsätta att gälla. Till den närmare utformningen av en

sådan övergångsregel återkommer jag i specialmotiveringen.

2.5 Förvärvstillstånd

 Mitt förslag: Ett generellt undantag från kravet på tillstånd för för

värv av hyreshus införs för riksorganisationer och regionala organisa

tioner för bostadsrättsföreningar. Däremot skall det krävas tillstånd

för hyreshusförvärv som görs av bostadsrättsföreningar, oavsett deras

organisationstillhörighet, i fall då förvärvet inte sker i ombildnings

yfte.

Promemorians förslag: Överensstämmer med mitt förslag (se promemo

rian s. 24 och 25).

Remissinstanserna: De flesta remissinstanser tillstyrker förslaget eller

lämnar det utan erinran. Fastighetsägareförbundet anser emellertid att ordet

''''''''riksorganisation'''''''' bör bytas ut mot ''''''''organisation'''''''' för att också Stockholms

Fastighetsägareförening och andra lokala bostadsrättsorganisationer skall

omfattas av de ifrågavarande bestämmelserna. Stockholms fastighetskontor

vill att alla hyresgästbildade bostadsrättsföreningar skall vara skyldiga att ha

tillstånd enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. Hyres

gästernas Riksförbund vill att alla förvärv av bostadsrättsföreningar eller de

ras organisationer skall vara tillståndspliktiga.

Skälen för mitt förslag: Jag har i det föregående föreslagit att majoritets

reglerna vid övergång från hyresrätt till bostadsrätt ändras (se avsnitt 2.2)

och att bestämmelsen om rätt till återköp och lösen av bostadsrätt upphävs

(se avsnitt 2.4). Förslagen innebär att de särregler som hittills har gällt för

de folkrörelsekooperativa bostadsrättsföreningarna i dessa hänseenden upp

hävs.

I sammanhanget kan nämnas att lagen (1984:81) om fastighetsmäklare ny

ligen har ändrats i motsvarande riktning. Från lagens tillämpningsområde

undantogs tidigare den som förmedlade enbart bostadsrätter i föreningar an

slutna till de folkrörelsekooperativa organisationerna. Efter ändringen, som

trädde i kraft den 1 januari 1991 (SFS 1990:1106), skall lagen inte tillämpas

i fråga om förmedling av upplåtelser som sker av bostadsrättsförening anslu

ten till ''''''''riksorganisation eller till regional organisation för bostadsrättsför

eningar''''''''.

Särregler för folkrörelsekooperativa riksorganisationer finns också i lagen

om förvärv av hyresfastighet m.m. Förvärvstillstånd enligt den lagen behövs

inte bl.a. om förvärvaren är en folkrörelsekooperativ riksorganisation, en

regional folkrörelsekooperativ organisation av bostadsrättsföreningar eller

en bostadsrättsförening som är ansluten till en sådan organisation. HSB,

Riksbyggen och föreningar som är anslutna till dessa organisationer behöver

alltså enligt gällande lagstiftning inte något förvärvstillstånd. Sveriges Bo

stadsrättsföreningars Centralorganisation (SBC), som också är en organisa

tion för bostadsrättsföreningar, måste ha förvärvstillstånd om organisatio

nen vill förvärva en hyresfastighet. Bostadsrättsföreningar som tillhör SBC

eller som är helt fristående behöver däremot inte något förvärvstillstånd, om

de har fattat beslut om förvärvet i den ordning som enligt bostadsrättslagen

krävs vid ombildning (dvs. enligt reglerna om kvalificerad majoritet m.m.).

SBC bedriver numera en verksamhet över hela landet och har lokalkontor

på många orter. Ca 2 600 bostadsrättsföreningar är medlemmar i SBC, vilket

innebär en förhållandevis kraftig tillväxt under senare år. Det kan inte råda

något tvivel om att SBC numera måste anses som en riksorganisation för bo

stadsrättsföreningar. Någon anledning att i lagstiftningen behandla SBC och

dess medlemmar på annat sätt än HSB och Riksbyggen och de föreningar

som är anslutna till dessa organisationer finns det inte.

Alla riksorganisationer och regionala organisationer för bostadsrättsför

eningar bör enligt min mening behandlas lika i lagen om förvärv av hyresfas

tighet m.m. Lagen bör därför ändras så att förvärvstillstånd inte skall behö

vas vid förvärv som görs av en riksorganisation eller en regional organisation

för bostadsrättsföreningar. Däremot anser jag inte att det behövs något un

dantag från tillståndsplikten för lokala organisationer för bostadsrättsför

eningar.

Vidare bör det enligt min mening alltid krävas tillstånd när bostadsrätts

föreningar förvärvar en hyresfastighet och förvärvet inte sker för ombildning

till bostadsrätt enligt 9 kap. 19 § bostadsrättslagen. Samma regler bör alltså

gälla beträffande förvärvstillstånd för alla bostadsrättsföreningar, vare sig de

tillhör en s.k. folkrörelsekooperativ organisation för bostadsrättsföreningar

eller inte.

2.6 Outhyrda lägenheter

 Mitt ställningstagande: Det skall inte införas några utvidgade möjlig

heter att ingripa mot fastighetsägare som underlåter att hyra ut bo

stadslägenheter.

 Skälen för mitt ställningstagande: I bostadsförvaltningslagen (1977:792)

finns en möjlighet att meddela beslut om särskild förvaltning av en fastighet

där det finns en eller flera bostadslägenheter som är uthyrda eller som kan

hyras ut. Ett sådant beslut kan också meddelas om fastighetsägaren underlå

ter att hyra ut bostadslägenheter i fastigheten och det med hänsyn till bo

stadsförsörjningen är uppenbart oförsvarligt att lägenheterna står tomma.

Riksdagen har som sin mening gett regeringen tillkänna att det bör övervä

gas någon form av ingripande också i mindre uppenbara fall, t.ex. genom

vitesföreläggande (BoU 1989/90:6, rskr. 85).

För att ett vitesföreläggande eller annat ingrepp i äganderätten skall få an

vändas bör det enligt min mening finnas starka skäl. Ett vitesförfarande är i

sig ett omständligt och tidsödande förfarande. Det kan ifrågasättas om det

är ett verksamt medel för att få en icke seriös fastighetsägare att rätta sig.

Det kan också ifrågasättas om det skulle tillföra bostadsmarknaden något

större antal lägenheter. Jag är därför inte beredd att införa någon möjlighet

till vitesförfarande eller annat ingripande i de aktuella fallen.

2.7 Underrättelse om lediga lägenheter

 Mitt ställningstagande: Det skall inte införas någon skyldighet för en

hyresnämnd eller bostadsdomstolen att underrätta den kommunala

bostadsförmedlingen när en bostadslägenhet blivit ledig till följd av

en rättslig prövning.

Skälen för mitt ställningstagande: Riksdagen har som sin mening gett rege

ringen till känna att lägenheter som genom en rättslig prövning blivit lediga

bör tillföras den reguljära hyresmarknaden och att hyresnämnderna och bo

stadsdomstolen bör meddela den kommunala bostadsförmedlingen vilka lä

genheter som genom den rättsliga prövningen blir lediga (BoU 1990/91:15,

rskr. 335).

Det återgivna uttalandet bygger på synsättet att bostadslägenheter bäst

förmedlas genom en kommunal bostadsförmedling. Jag delar inte det synsät

tet. Till detta kommer att frågan om att upphäva lagen om kommunal bo

stadsanvisningsrätt kommer att övervägas i ett annat sammanhang. Genom

reglerna om bostadsbyggandets finansiering för år 1992 har den tidigare möj

ligheten för kommunen att kräva att få anvisa bostadssökande till de lägen

heter som byggs eller byggs om med statligt stöd slopats. Vidare pågår för

närvarande en översyn av den kommunala bostadsförmedlingen (dir.

1991:56). Att i detta läge påföra hyresnämnderna och bostadsdomstolen de

här berörda ytterligare arbetsuppgifterna är enligt min mening inte lämpligt.

2.8 Ikraftträdande m.m.

De nya reglerna bör träda i kraft så snart som möjligt. Jag föreslår att de får

träda i kraft den 1 juli 1992.

Den föreslagna reformen torde inte leda till några kostnadsförändringar

för staten eller kommunerna.

3 Upprättade lagförslag

I enlighet med det anförda har inom justitiedepartementet upprättats förslag

till

1. lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614),

2. lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för om

bildning till bostadsrätt,

3. lag om ändring i lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m.

4 Specialmotivering

4.1 Förslaget till lag om ändring i bostadsrättslagen

Ändringarna berör 2 kap. 2 och 4 §§, 6 kap. 3 och 9 §§, 7 kap. 10 och 19 §§

samt 9 kap. 19 och 22 §§.

2 kap. 2 §

Ändringen är en konsekvens av att återköps- och lösningsrätten enligt 6 kap.

9 § andra stycket slopas. Möjligheten för föreningen att förbehålla sig eller

sina medlemmar rätt att lösa bostadsrätten till en lokal enligt 6 kap. 9 §

första

stycket finns däremot kvar.

2 kap. 4 §

Enligt den nya kommunallagen (1991:900) som har trätt i kraft den 1 januari

1992 har beteckningen ''''''''landstingskommun'''''''' ersatts av ''''''''landsting''''''''. En an

passning till det nya språkbruket har gjorts i paragrafen.

6 kap. 3 §

Enligt den nya kommunallagen (1991:900) som har trätt i kraft den 1 januari

1992 har beteckningen ''''''''landstingskommun'''''''' ersatts av ''''''''landsting''''''''. En an

passning till det nya språkbruket har gjorts i paragrafen.

6 kap. 9 §

Ändringen har behandlats i den allmänna motiveringen, avsnitt 2.4.

De bostadsrättsföreningar som är anslutna till de s.k. folkrörelsekoopera

tiva organisationerna, dvs. HSB och Riksbyggen, har hittills haft rätt att för

behålla sig att återköpa eller lösa bostadsrätten till en bostadslägenhet. Änd

ringen innebär att denna rätt slopas. Förbehåll som har tillkommit före

denna lagändring skall dock fortfarande få gälla (se vad som i det följande

anförs om övergångsbestämmelser).

7 kap. 10 och 19 §§

Enligt den nya kommunallagen (1991:900) som har trätt i kraft den 1 januari

1992 har beteckningen ''''''''landstingskommun'''''''' ersatts av ''''''''landsting''''''''. En an

passning till det nya språkbruket har gjorts i paragraferna.

9 kap. 19 §

Ändringen har behandlats i den allmänna motiveringen, avsnitt 2.2.

Hittills gällande regler har krävt att minst två tredjedelar av hyresgästerna

måste ha gått med på beslutet att förvärva en hyresfastighet för ombildning

till bostadsrätt för att beslutet skall bli giltigt. Ändringen innebär att det

för

en bostadsrättsförenings förvärv av en hyresfastighet för ombildning till bo

stadsrätt räcker att mer än hälften av hyresgästerna i de uthyrda lägenheterna

har gått med på beslutet. Dessa hyresgäster skall -- i likhet med vad som gäl

ler idag -- vara medlemmar i bostadsrättsföreningen.

Kravet på majoritet är givetvis inte uppfyllt om precis hälften av hyresgäs

terna går med på beslutet. Det har inte ansetts lämpligt med en särskild regel

som ger ordföranden utslagsröst vid lika röstetal (jfr 7 kap. 13 § lagen

[1987:667], om ekonomiska föreningar). Beträffande majoritet vid en s.k.

intresseanmälan, se vad som i det följande anförs om 3 § ombildningslagen

och ikraftträdandebestämmelsen till den lagen.

9 kap. 22 §

Förslaget innebär att paragrafen upphävs. Frågan har behandlats i den all

männa motiveringen, avsnitt 2.2.

Föreningar anslutna till HSB eller Riksbyggen har hittills genom denna

paragraf varit undantagna från reglerna i 9 kap. 19 -- 21 §§ bostadsrättslagen

när beslutet om förvärv inte sker enligt ombildningslagen. Till följd av att

paragrafen nu upphävs måste alla bostadsrättsföreningar följa reglerna i 9

kap. 19 -- 21 §§ bostadsrättslagen, när förvärvet sker för ombildning av hyres

rätt till bostadsrätt, oavsett om de är anslutna till HSB eller Riksbyggen eller

inte. Det innebär bl.a. att de nya reglerna i 19 § om enkel majoritet vid beslut

på föreningsstämma kommer att gälla alla bostadsrättsföreningar. De be

stämmelser som nu blir tillämpliga för alla föreningar innebär vidare att det

måste upprättas en ekonomisk plan som tillsammans med besiktningsproto

koll och intyg skall hållas tillgänglig för hyresgästerna innan beslutet om för

värvet fattas. Vidare skall protokollet från den föreningsstämma där beslutet

fattas innehålla uppgifter om hur beräkningen av rösterna skett. Protokollet

måste också hållas tillgängligt för hyresgästerna och fastighetsägaren.

Ikraftträdande och övergångsbestämmelser

Lagändringarna föreslås träda i kraft den 1 juli 1992.

En särskild övergångsregel (se punkt 2) finns för bestämmelsen i 6 kap.

9 §. Om ett förbehåll om rätt att återköpa eller lösa en bostadsrätt har tagits

in i en bostadsrättsförenings stadgar före ikraftträdandet, skall förbehållet få

gälla även därefter. En förutsättning för detta är emellertid att det också har

registrerats en ekonomisk plan före ikraftträdandet. Denna ytterligare förut

sättning har uppställts för att förhindra missbruk av möjligheten att ha kvar

förbehåll efter ikraftträdandet.

Eftersom ett förbehåll av det aktuella slaget har kunnat gälla i högst tre år

efter upplåtelsen kommer sådana förbehåll som finns vid ikraftträdandet att

ha förlorat sin verkan senast tre år efter ikraftträdandet.

Några övergångsbestämmelser i övrigt har inte ansetts nödvändiga. Vid

tillämpningen får man därmed falla tillbaka på den allmänna grundsatsen att

civilrättslig lagstiftning i princip gäller bara för rättshandlingar som företas

efter ikraftträdandet. Detta innebär att den nya omröstningsregeln i 9 kap.

19 § skall tillämpas endast i fråga om föreningsstämmor som äger rum efter

ikraftträdandet.

4.2 Förslaget till lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt

till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt

Ändringarna berör 2, 3, 6 och 9 §§.

2 §

Ändringen har behandlats i den allmänna motiveringen, avsnitt 2.1.

Ändringen innebär att lagens tillämpningsområde utvidgas till att gälla

även sådana fastigheter (och tomträtter) som ägs av staten, en kommun, ett

landsting, ett kommunalförbund, ett allmännyttigt bostadsföretag eller ett

aktiebolag som ägs av en kommun eller ett landsting. Hyresgäster i hus som

ägs av dessa rättssubjekt får alltså rätt att förvärva hyresfastigheten genom

en bostadsrättsförening.

3 §

Ändringen har behandlats i den allmänna motiveringen, avsnitt 2.2.

Förslaget innebär att det är tillräckligt att hyresgästerna i mer än hälften

av de uthyrda lägenheterna -- under förutsättning att de är medlemmar i bo

stadsrättsföreningen -- skriftligen har förklarat sig intresserade av en ombild

ning av hyresrätt till bostadsrätt för att en intresseanmälan skall kunna an

tecknas i fastighetsboken. Uttrycket ''''''''mer än hälften'''''''' innebär att beslut skall

fattas med s.k. enkel majoritet. I enlighet med vad som anförts i anslutning

till 9 kap. 19 § bostadsrättslagen har det inte ansetts lämpligt med en särskild

regel som ger ordföranden utslagsröst vid lika röstetal.

6 §

Ändringen har behandlats i den allmänna motiveringen, avsnitt 2.3.

Ändringen innebär att hyresgästernas bostadsrättsförening måste erbju

das fastigheten (eller tomträtten) genom hembud även om fastighetsägaren

önskar sälja fastigheten till en kommun.

9 §

Ändringen är en konsekvens av att 9 kap. 22 § bostadsrättslagen upphävs.

Ikraftträdandebestämmelsen

Lagändringarna föreslås träda i kraft den 1 juli 1992. Det har inte ansetts

nödvändigt med några särskilda övergångsbestämmelser. Det innebär att

man vid tillämpningen får falla tillbaka på den allmänna grundsatsen att ci

vilrättsliga regler i princip gäller bara i fråga om rättshandlingar som företas

efter ikraftträdandet. Beträffande ändringen i 6 § innebär det att en överlå

telse före ikraftträdandet till en kommun får ske utan hembud till bostads

rättsföreningen.

Den nya lydelsen av 3 § beträffande innehållet i det intyg som skall fogas

till en intresseanmälan bör gälla i samtliga fall då anmälningen ges in till in

skrivningsmyndigheten efter ikraftträdandet.

4.3 Förslaget till lag om ändring i lagen (1975:1132) om

förvärv av hyresfastighet m.m.

2 §

Ändringen innebär att förvärvstillstånd enligt lagen inte behövs för en riks

organisation eller en regional organisation för bostadsrättsföreningar. Till

sådana organisationer kan för närvarande räknas HSB, Riksbyggen och Sve

riges Bostadsrättsföreningars Centralorganisation, SBC.

Ändringen innebär vidare att det särskild undantaget från tillståndsplikten

för sådana bostadsrättsföreningar som är anslutna till en folkrörelsekoopera

tiv riksorganisation eller regional folkrörelsekooperativ organisation av bo

stadsrättsföreningar, dvs HSB eller Riksbyggen, tas bort. Ändringen innebär

alltså att alla bostadsrättsföreningar, oavsett organisationstillhörighet, som

huvudregel måste ha förvärvstillstånd. Om föreningen har fattat beslut i den

ordning som föreskrivs i 9 kap. 19 § bostadsrättslagen, dvs. i ombildningsfal

len, behövs dock enligt punkt 2 a i dess nya lydelse inte något förvärvstill

stånd.

Enligt den nya kommunallagen (1991:900) som har trätt i kraft den 1 ja

nuari 1992 har beteckningen ''''''''landstingskommun'''''''' ersatts av ''''''''landsting''''''''. En

anpassning till det nya språkbruket har gjorts i paragrafen.

Ikraftträdande och övergångsbestämmelser

Lagändringen föreslås träda i kraft den 1 juli 1992. För förvärv som har skett

före ikraftträdandet skall -- eftersom det inte finns några särskilda omstän

digheter som motiverar att man avviker från vad som brukar föreskrivas i

detta avseende -- äldre bestämmelser gälla.

5 Hemställan

Med hänvisning till vad jag nu har anfört hemställer jag att regeringen

dels föreslår riksdagen att anta förslagen till

1. lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614),

2. lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för

ombildning till bostadsrätt,

3. lag om ändring i lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet

m.m.,

dels bereder riksdagen tillfälle att ta del av vad jag anfört om

4. outhyrda lägenheter (avsnitt 2.6)

5. underrättelse om lediga lägenheter (avsnitt 2.7)

6 Beslut

Regeringen ansluter sig till föredragandens överväganden och beslutar att

genom proposition förelägga riksdagen vad föredraganden har anfört för de

åtgärder och de ändamål fördraganden har hemställt om.

 Prop.1991/92

160

BOSTADSDEPARTEMENTET PM

Bilaga 1

1991-11-06

Övergång från hyresrätt till

bostadsrätt, m.m.

Promemoria med förslag till vissa lagändringar

Bilaga 1

Sammanfattning

I promemorian föreslås ett antal lagändringar som syftar till att göra det enk

lare för hyresgäster att gå över från hyresrätt till bostadsrätt.

För en bostadsrättsförenings beslut att förvärva en hyresfastighet för om

bildning till bostadsrätt föreslås att det skall räcka med att mer än hälften av

hyresgästerna i de uthyrda lägenheterna går med på beslutet. Motsvarande

majoritet föreslås för att en s.k. intresseanmälan för ombildning till bostads

rätt skall gälla.

Även hyresgäster i fastigheter som ägs av allmännyttiga bostadsföretag el

ler andra fastigheter i allmän ägo föreslås få rätt att göra en intresseanmälan

och omfattas av den s.k. ombildningslagen. Vidare föreslås att en kommuns

rätt till företräde framför hyresgästerna när en hyresfastighet skall säljas slo

pas.

I promemorian föreslås också att den återköps- eller lösningsrätt till bo

stadslägenheter som HSB och Riksbyggen hittills kunnat tillämpa under tre

år från en bostadsrättsupplåtelse avskaffas. Om en sådan rätt gäller vid

ikraftträdandet får den dock fortsätta att gälla. Särreglerna för s.k. folkrörel

sekooperativa organisationer kommer genom de förslag som läggs fram att

slopas.

I promemorian lämnas slutligen ett förslag om att lagen (1987:1274) om

kommunal bostadsanvisningsrätt upphävs.

Ändringarna föreslås träda i kraft den 1 juli 1992.

Bilaga 1

Promemorians lagförslag

1 Förslag till

Lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614)

Härigenom föreskrivs i fråga om bostadsrättslagen (1991:614)

dels att 9 kap. 22 § skall upphöra att gälla,

dels att 2 kap. 2 och 9 §§, 4 kap. 5 §, 6 kap. 9 § och 9 kap. 19 § skall ha

följande lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

2 kap.

2 §

Sådana stadgevillkor för medlemskap är utan verkan som innebär

1. att ett visst medborgarskap eller en viss inkomst eller förmögenhet skall

utgöra förutsättning för inträde i föreningen,

2. att den till vilken en bostadsrätt övergår skall utses av någon annan än

bostadsrättshavaren eller godkännas enligt andra grunder än som gäller en

ligt denna lag för inträde i en bostadsrättsförening,

3. att villkoret annars med hänsyn till sitt innehåll eller på annat sätt är

oskäligt mot den som vill vinna inträde i föreningen eller överlåta sin bo

stadsrätt.

Bestämmelsen i första stycket 2

hindrar inte att föreningen i sina

stadgar förbehåller sig sådan åter

köps- eller lösningsrätt som avses i 6

kap. 9 §.

Bestämmelsen i första stycket 2

hindrar inte att föreningen i sina

stadgar förbehåller sig sådan lös

ningsrätt som avses i 6 kap. 9 §.

9 §

Skall en bostadsrättsförening i an

nat fall än som avses i 8 § upplåta bo

stadsrätt till en lägenhet och ansöker

någon om medlemskap i föreningen

i syfte att erhålla lägenheten, är för

eningen skyldig att bevilja medlem

skap endast om

 1. den sökande har tecknat för

handsavtal enligt 5 kap. eller

 2. den sökande dels har anvisats

bostadsrätt av en kommun enligt la

gen (1987:1274) om kommunal bo

stadsanvisningsrätt dels uppfyller

den villkor som enligt 3 § gäller för

inträde i samband med övergång.

Skall en bostadsrättsförening i an

nat fall än som avses i 8 § upplåta bo

stadsrätt till en lägenhet och ansöker

någon om medlemskap i föreningen

i syfte att erhålla lägenheten, är för

eningen skyldig att bevilja medlem

skap endast om den sökande har

tecknat förhandsavtal enligt 5 kap.

Medlemskap enligt första stycket

1 behöver inte beviljas förrän den

ekonomiska planen har registrerats

enligt 3 kap. och lägenheten står klar

för inflyttning.

 En kommun till vilken bostadsrätt

skall anses upplåten enligt lagen

(1987:1274) om kommunal bostads

anvisningsrätt förvärvar medlem

skap i föreningen genom upplåtelsen.

Medlemskap enligt första stycket

behöver inte beviljas förrän den

ekonomiska planen har registrerats

enligt 3 kap. och lägenheten står klar

för inflyttning.

4 kap.

5 §

Upplåtelse av en lägenhet med

bostadsrätt skall ske skriftligen, om

inte något annat följer av lagen

(1987:1274) om kommunal bostads

anvisningsrätt eller lagen (1991:615)

om omregistrering av vissa bostads

föreningar till bostadsrättsför

eningar.

Upplåtelse av en lägenhet med

bostadsrätt skall ske skriftligen, om

inte något annat följer av lagen

(1991:615) om omregistrering av

vissa bostadsföreningar till bostads

rättsföreningar.

I upplåtelsehandlingen skall följande anges: parternas namn, den lägenhet

upplåtelsen avser samt de belopp som skall betalas som insats och årsavgift

samt i förekommande fall upplåtelseavgift.

6 kap.

9 §

En bostadsrättsförening får i sina stadgar ta in ett förbehåll om att för

eningen eller medlemmarna vid övergång av bostadsrätt till lokal skall ha

rätt att lösa bostadsrätten. Stadgarna skall i så fall ange i vilken ordning lös

ningsrätten skall tillkomma föreningen eller medlemmarna, inom vilken tid

lösningsrätten skall göras gällande hos förvärvaren samt efter vilka grunder

ersättning för bostadsrätten skall bestämmas och inom vilken tid den skall

betalas.

En bostadsrättsförening som är

ansluten till en folkrörelsekooperativ

riksorganisation får i sina stadgar ta

in förbehåll enligt första stycket även

för bostadslägenheter. Ett sådant för

behåll får gälla till förmån för för

eningen, en folkrörelsekooperativ

organisation som denna tillhör eller

medlemmarna. Förbehållet får avse

rätt att inom högst tre år från upplå

telsen återköpa eller lösa bostadsrät

ten från bostadsrättshavaren eller nå

gon som förvärvat bostadsrätten. I

övrigt gäller första stycket andra me

ningen.

9 kap.

19 §

En bostadsrättsförenings beslut

att förvärva en hyresfastighet för

ombildning av hyresrätt till bostads

rätt skall fattas på en förenings

stämma. Beslutet är giltigt om minst

två tredjedelar av hyresgästerna i de

uthyrda lägenheter som omfattas av

förvärvet har gått med på beslutet.

Dessa hyresgäster skall vara med

lemmar i bostadsrättsföreningen.

Vid beräkningen av antalet lägenhe

ter tillämpas 1 kap. 5 § andra

stycket.

En bostadsrättsförenings beslut

att förvärva en hyresfastighet för

ombildning av hyresrätt till bostads

rätt skall fattas på en förenings

stämma. Beslutet är giltigt om mer

än hälften av hyresgästerna i de ut

hyrda lägenheter som omfattas av

förvärvet har gått med på beslutet.

Dessa hyresgäster skall vara med

lemmar i bostadsrättsföreningen.

Vid beräkningen av antalet lägenhe

ter tillämpas 1 kap. 5 § andra

stycket.

Protokollet från föreningsstämman skall innehålla uppgift om hur beräk

ningen av rösterna har skett och hållas tillgängligt för hyresgästerna och fas

tighetsägaren.

1. Denna lag träder i kraft den 1 juli 1992.

2. Äldre föreskrifter gäller fortfarande i fråga om anvisning eller upplå

telse som har skett enligt lagen (1987:1274) om kommunal bostadsanvis

ningsrätt.

3. Om en förening före ikraftträdandet i sina stadgar har tagit in ett förbe

håll om återköps- eller lösningsrätt enligt de äldre föreskrifterna i 6 kap. 9 §

andra stycket gäller förbehållet även efter ikraftträdandet.

2 Förslag till

Lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt till

fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt

Härigenom föreskrivs att 2, 3, 6 och 9 §§ lagen (1982:352) om rätt till fas

tighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

2 §1

Lagen gäller inte om egendomen

ägs av staten, kommun, landstings

kommun, kommunalförbund, all

männyttigt bostadsföretag eller aktie

bolag som helt ägs av en kommun el

ler landstingskommun. Lagen gäller

inte heller om egendomen innehåller

färre än fem lägenheter.

Lagen gäller inte om egendomen

innehåller färre än fem lägenheter.

Vid beräkning av antalet lägenheter enligt denna lag räknas som lägenhet

varje avskild enhet som är inrättad att varaktigt och självständigt användas

som bostad eller för annat ändamål. Från garage, lager och andra lägenheter

som i första hand används som förvaringsutrymmen bortses.

3 §2

Om hyresgäster har intresse av att förvärva fast egendom för ombildning

av hyresrätt till bostadsrätt får detta anmälas till inskrivningsmyndigheten

för anteckning i fastighetsboken. Intresseanmälan skall för hyresgästernas

räkning göras av en bostadsrättsförening.

Föreningen skall till sin anmälan foga ett intyg av föreningens styrelse om

1. hur många lägenheter som finns i den fasta egendom som anmälan om

fattar,

2. att hyresgästerna i minst två

tredjedelar av de uthyrda lägenhe

terna skriftligen har förklarat sig in

tresserade av en ombildning av hy

resrätt till bostadsrätt, och att dessa

hyresgäster är medlemmar i bostads

rättsföreningen.

2. att hyresgästerna i mer än hälf

ten av de uthyrda lägenheterna

skriftligen har förklarat sig intresse

rade av en ombildning av hyresrätt

till bostadsrätt, och att dessa hyres

gäster är medlemmar i bostadsrätts

föreningen.

6 §3

Fast egendom, som utgör en hyreshusenhet och för vilken en intressean

mälan gäller, får inte överlåtas helt eller delvis genom köp eller byte utan

att den bostadsrättsförening som har gjort intresseanmälan har erbjudits att

förvärva hela hyreshusenheten. Ett sådant erbjudande kallas hembud. Med

överlåtelse genom köp eller byte likställs överlåtelse genom tillskott till bo

lag eller förening, utdelning eller skifte från bolag eller förening samt fusion

enligt 14 kap. 1 eller 2 § aktiebolagslagen (1975:1385).

En överlåtelse får ske utan hembud till bostadsrättsföreningen,

1. om bostadsrättsföreningen godkänner överlåtelsen,

2. om staten eller en kommun för

värvar egendomen,

2. om staten förvärvar egendo

men,

3. om förvärvaren är gift med överlåtaren eller om förvärvaren eller, när

makar förvärvar gemensamt, någon av dem är överlåtarens avkomling,

4. om förvärvet sker genom inrop på exekutiv auktion eller offentlig auk

tion enligt lagen (1904:48 s. 1) om samäganderätt,

5. om överlåtelsen avser andel och förvärvaren redan äger en andel i egen

domen och denna förvärvats på annat sätt än genom gåva.

Hembud behövs inte heller, om ett förvärv av bostadsrättsföreningen

skulle vara oskäligt med hänsyn till förhållandet mellan överlåtaren och en

annan förvärvare än bostadsrättsföreningen eller villkoren för eller omstän

digheterna vid en sådan överlåtelse. Frågan om hembud behövs prövas av

hyresnämnden på begäran av fastighetsägaren.

9 §4

Bestämmelser om bostadsrätts

föreningars beslut att förvärva hy

resfastigheter för ombildning av hy

resrätt till bostadsrätt finns i 9 kap.

19--22 §§ bostadsrättslagen

(1991:614).

Bestämmelser om bostadsrätts

föreningars beslut att förvärva hy

resfastigheter för ombildning av hy

resrätt till bostadsrätt finns i 9 kap.

19--21 §§ bostadsrättslagen

(1991:614).

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1992.

3 Förslag till

Lag om ändring i lagen (1975:1132) om förvärv av

hyresfastighet m.m.

Härigenom föreskrivs att 2 § lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastig

het m.m. skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

2 §1

Förvärvstillstånd fordras inte

1. om egendomen förvärvas från staten, kommun, landstingskommun el

ler kommunalförbund,

2. om staten, kommun, lands

tingskommun, kommunalförbund,

aktiebolag, som helt ägs av kommun

eller landstingskommun, allmännyt

tigt bostadsföretag, folkrörelsekoo

perativ riksorganisation eller regio

nal folkrörelsekooperativ organisa

tion av bostadsrättsföreningar eller

bostadsrättsförening ansluten till så

dan organisation är förvärvare,

2. om staten, kommun, lands

tingskommun, kommunalförbund,

aktiebolag, som helt ägs av kommun

eller landstingskommun, allmännyt

tigt bostadsföretag, riksorganisation

för bostadsrättsföreningar eller re

gional sådan organisation är förvär

vare,

2a. om egendomen i annat fall än

som anges under 2 förvärvas av en

bostadsrättsförening och föreningen

har fattat beslut om förvärvet i den

ordning som föreskrivs i 9 kap. 19 §

bostadsrättslagen (1991:614),

2a. om egendomen förvärvas av

en bostadsrättsförening och för

eningen har fattat beslut om förvär

vet i den ordning som föreskrivs i 9

kap. 19 § bostadsrättslagen

(1991:614),

3. om egendomen enligt medgivande av regeringen förvärvas för kyrkligt

ändamål eller fånget prövats enligt lagen (1988:183) om förvaltningen av

kyrklig jord,

4. om egendomen förvärvas av kreditinrättning vilken enligt lag eller en

ligt reglemente eller bolagsordning som regeringen fastställt är skyldig att

åter avyttra egendomen,

5. om förvärvaren är gift med överlåtaren och inte heller om förvärvaren

eller, när makar förvärvar gemensamt, någon av dem är överlåtarens avkom

ling, allt under förutsättning att överlåtaren inte är skyldig att avyttra egen

domen enligt 6 § eller enligt 3 kap. 1 § lagen (1982:618) om utländska förvärv

av fast egendom m.m.,

6. om förvärvet skall prövas enligt lagen om utländska förvärv av fast

egendom m.m.,

7. om förvärvet sker genom inrop på exekutiv auktion.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1992.

 I fråga om förvärv som skett före ikraftträdandet gäller äldre bestämmel

ser.

4 Förslag till

Lag om upphävande av lagen (1987:1274) om kommunal

bostadsanvisningsrätt

Härigenom föreskrivs att lagen (1987:1274) om kommunal bostadsanvis

ningsrätt skall upphöra att gälla vid utgången av juni 1991.

Äldre bestämmelser gäller fortfarande i den utsträckning som framgår av

p. 2 i övergångsbestämmelserna till lagen (1991:000) om ändring i bostads

rättslagen (1991:614).

5 Förslag till

Lag om ändring i jordabalken

Härigenom föreskrivs att 12 kap. 1 §, 32 § samt 39 § skall ha följande ly

delse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelsen

12 kap.

1 §1

Detta kapitel avser avtal, genom vilka hus eller delar av hus upplåts till

nyttjande mot ersättning. Detta gäller även om lägenheten upplåtits genom

tjänsteavtal eller avtal i anslutning till sådant avtal.

Innefattar avtalet även upplåtelse av jord att nyttjas tillsammans med lä

genheten, skall detta kapitel tillämpas på avtalet, om jorden skall användas

för trädgårdsodling i mindre omfattning eller för annat ändamål än jord

bruk. Förenas ett tjänsteavtal, som ej är av ringa betydelse, med upplåtelse

av såväl lägenhet för bostadsändamål som jord, skall kapitlet tillämpas, om

upplåtelsen av lägenheten är mera betydelsefull än upplåtelsen av jorden.

Med bostadslägenhet avses lägenhet som upplåtits för att helt eller till en

inte oväsentlig del användas som bostad. Med lokal avses annan lägenhet än

bostadslägenhet.

Vad som föreskrevs i detta kapitel om sambor gäller sådana samboförhål

landen där en ogift kvinna och en ogift man bor tillsammans under äkten

skapsliknande förhållanden.

Förbehåll som strider mot en bestämmelse i detta kapitel är utan verkan

mot hyresgästen eller den som har rätt att träda i hans ställe om ej annat

anges.

Omfattar hyresavtalet fler än tio bostadslägenheter, som hyresgästen skall

hyra ut i andra hand, får parterna avtala om förbehåll som strider mot vad

som sägs i detta kapitel om sådana lägenheter, under förutsättning att förbe

hållet inte strider mot bestämmelserna om lokaler och inte heller avser rät

ten till förlängning av avtalet eller grunderna för fastställande av hyresvillko

ren i samband med sådan förlängning. Ett sådant förbehåll gäller endast om

det godkänts av hyresnämnden. Godkännande behövs dock inte om staten,

kommun, landstingskommun, kommunalförbund, allmännyttigt bostads

företag eller aktiebolag, som helt ägs av en kommun eller landstingskom

mun, är hyresvärd.

Om upplåtelse i vissa fall av bo

stadslägenheter finns bestämmelser i

lagen (1987:1274) om kommunal bo

stadsanvisningsrätt.

32 §2

Hyresgästen får inte överlåta hyresrätten utan hyresvärdens samtycke, om

ej annat följer av 34--37 §§.

Vägras samtycke utan skälig anledning eller lämnar hyresvärden ej besked

inom tre veckor efter det att samtycke begärdes, får hyresgästen säga upp

hyresavtalet.

Om förbud i vissa fall för hyres

värden att medverka till överlåtelse

av hyresrätten till en bostadslägenhet

finns bestämmelser i 6 § lagen

(1987:1274) om kommunal bostads

anvisningsrätt.

39 §3

Hyresgästen får ej utan hyresvärdens samtycke i andra hand upplåta lä

genheten i dess helhet utom i fall som avses i andra stycket eller i 40 §.

Har en bostadslägenhet upplåtits till en kommun, får kommunen upplåta

lägenheten i dess helhet i andra hand. Hyresvärden skall genast underrättas

om upplåtelsen.

Om förbud i vissa fall för hyres

värden att medverka till att en bo

stadslägenhet upplåts i andra hand

finns bestämmelser i 6 § lagen

(1987:1274) om kommunal bostads

anvisningsrätt.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1992.

6 Förslag till

Lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och

hyresnämnder

Härigenom föreskrivs att 4, 22, 23 och 32 §§ lagen (1973:188) om arrende

nämnder och hyresnämnder skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

4 §1

Hyresnämnd som avses i 12 kap. 68 § jordabalken har till uppgift att

1. medla i hyres- eller bostadsrättstvist,

2. pröva tvist om åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 16 § andra stycket,

ändrad användning av lokal enligt 12 kap. 23 § andra stycket, skadestånd en

ligt 12 kap. 24 a §, överlåtelse av hyresrätt enligt 12 kap. 34--37 §§, upplå

telse av lägenhet i andra hand enligt 12 kap. 40 §, förlängning av hyresavtal

enligt 12 kap. 49 §, hyresvillkor enligt 12 kap. 54 §, återbetalning av hyra och

fastställande av hyra enligt 12 kap. 55 b §, uppskov med avflyttning enligt

12 kap. 59 § eller föreläggande enligt 12 kap. 64 §, allt jordabalken,

2 a. pröva tvist om hyresvillkor enligt 22--24 §§ hyresförhandlingslagen

(1978:304) eller om återbetalningsskyldighet enligt 23 § samma lag,

3. pröva tvist om medlemskap enligt 2 kap. 10 §, skyldighet att upplåta bo

stadsrätt enligt 4 kap. 6 § eller villkor för upplåtelse av bostadsrätt enligt

samma §, hyresvillkor enligt 4 kap. 9 §, upplåtelse av lägenhet i andra hand

enligt 7 kap. 11 § eller utdömande av vite enligt 11 kap. 2 §, allt bostadsrätts

lagen (1991:614),

4. pröva fråga om godkännande av överenskommelse som avses i 12 kap.

1 § femte stycket, 45 eller 56 § jordabalken eller av beslut som avses i 9 kap.

16 § första stycket 1 eller 2 bostadsrättslagen,

5. vara skiljenämnd i hyres- eller bostadsrättstvist,

5 a. pröva tvist mellan hyresvärd och hyresgästorganisation enligt hyres

förhandlingslagen,

6. pröva frågor enligt bostadssaneringslagen (1973:531) och bostadsför

valtningslagen (1977:792),

7. pröva frågor enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet

m.m.,

8. pröva frågor enligt lagen

(1987:1274) om kommunal bostads

anvisningsrätt,

9. pröva frågor enligt lagen

(1982:352) om rätt till fastighetsför

värv för ombildning till bostadsrätt.

8. pröva frågor enligt lagen

(1982:352) om rätt till fastighetsför

värv för ombildning till bostadsrätt.

Ärende upptages av den hyresnämnd inom vars område fastigheten är be

lägen. Ärende som avses i 10, 17 eller 18 § lagen om förvärv av hyresfastighet

m.m. upptages dock av hyresnämnden i den ort där bolagets styrelse har sitt

säte eller, i fråga om handelsbolag, där förvaltningen föres.

22 §2

Beslut av nämnd äger, sedan tid

för klander eller besvär utgått när ta

lan får föras mot beslutet, rättskraft,

såvitt därigenom avgjorts fråga som

avses i 1 § första stycket 2 eller 5 el

ler 4 § första stycket 2, 2 a, 3, 5 a, 6,

7, 8 eller 9. Vad som sagts nu gäller

dock ej beslut, varigenom ansökan

om åtgärdsföreläggande enligt

12 kap. 16 § andra stycket eller till

stånd enligt 12 kap. 23 § andra

stycket, 34--37 eller 40 § jordabal

ken eller 7 kap. 11 § bostadsrättsla

gen (1991:614) eller ansökan om

uppskov enligt 12 kap. 59 § jorda

balken eller ansökan om förbud el

ler medgivande som avses i 2 a § bo

stadssaneringslagen (1973:531) eller

yrkande om rätt till förhandlingsord

ning enligt 9 § hyresförhandlingsla

gen (1978:304) eller ansökan om an

visningsrätt enligt 3 § lagen

(1987:1274) om kommunal bostads

anvisningsrätt lämnats utan bifall.

Beslut av nämnd äger, sedan tid

för klander eller besvär utgått när ta

lan får föras mot beslutet, rättskraft,

såvitt därigenom avgjorts fråga som

avses i 1 § första stycket 2 eller 5 el

ler 4 § första stycket 2, 2 a, 3, 5 a, 6,

7, 8 eller 9. Vad som sagts nu gäller

dock ej beslut, varigenom ansökan

om åtgärdsföreläggande enligt

12 kap. 16 § andra stycket eller till

stånd enligt 12 kap. 23 § andra

stycket, 34--37 eller 40 § jordabal

ken eller 7 kap. 11 § bostadsrättsla

gen (1991:614) eller ansökan om

uppskov enligt 12 kap. 59 § jorda

balken eller ansökan om förbud el

ler medgivande som avses i 2 a § bo

stadssaneringslagen (1973:531) eller

yrkande om rätt till förhandlingsord

ning enligt 9 § hyresförhandlingsla

gen (1978:304) lämnats utan bifall.

Bestämmelserna i 27 och 28 §§ förvaltningslagen (1986:223) om ompröv

ning av beslut skall inte tillämpas hos nämnderna.

23 §3

Om fullföljd av talan mot hyres

nämndens beslut i ärende enligt

12 kap. jordabalken eller hyresför

handlingslagen (1978:304) eller i

ärende angående bostadsrätt, bo

stadssanering eller särskild förvalt

ning eller i ärende enligt lagen

(1975:1132) om förvärv av hyresfas

tighet m.m., enligt lagen (1987:1274)

om kommunal bostadsanvisningsrätt

eller lagen (1982:352) om rätt till fas

tighetsförvärv för ombildning till bo

stadsrätt finns bestämmelser i

12 kap. 70 § jordabalken, 31 § hyres

förhandlingslagen, 11 kap. 3 § bo

stadsrättslagen (1991:614), 21 § bo

stadssaneringslagen (1973:531), 34 §

bostadsförvaltningslagen

(1977:792), 25 § lagen om förvärv av

hyresfastighet m.m., 16 § lagen

(1987:1274) om kommunal bostads

anvisningsrätt samt 15 § lagen om

rätt till fastighetsförvärv för ombild

ning till bostadsrätt.

Om fullföljd av talan mot hyres

nämndens beslut i ärende enligt

12 kap. jordabalken eller hyresför

handlingslagen (1978:304) eller i

ärende angående bostadsrätt, bo

stadssanering eller särskild förvalt

ning eller i ärende enligt lagen

(1975:1132) om förvärv av hyresfas

tighet m.m. eller lagen (1982:352)

om rätt till fastighetsförvärv för om

bildning till bostadsrätt finns be

stämmelser i 12 kap. 70 § jordabal

ken, 31 § hyresförhandlingslagen,

11 kap. 3 § bostadsrättslagen

(1991:614), 21 § bostadssaneringsla

gen (1973:531), 34 § bostadsförvalt

ningslagen (1977:792), 25 § lagen

om förvärv av hyresfastighet m.m.

samt 15 § lagen om rätt till fastig

hetsförvärv för ombildning till bo

stadsrätt.

Hyresnämndens yttrande enligt 12 a § första stycket får inte överklagas.

Hyresnämndens beslut får överklagas genom besvär hos bostadsdomsto

len, om nämnden

1. avvisat ansökan som avses i 8, 11, 14--16, 16 a, 16 c, 16 d eller 16 e §,

eller avvisat besvär,

2. avskrivit ärende enligt 8--10, 15 a, 16, 16 a, 16 c, 16 d eller 16 e §, dock

ej när ärendet kan återupptagas,

3. förordnat angående ersättning för någons medverkan i ärendet,

4. utdömt vite eller annan påföljd för underlåtenhet att iaktta föreläg

gande eller ådömt straff för förseelse i förfarandet,

5. utlåtit sig i annat fall än som avses i 3 i fråga som gäller allmän rätts

hjälp.

En besvärshandling som avses i tredje stycket skall ges in till hyresnämn

den inom tre veckor från den dag beslutet meddelades.

I fråga om handläggningen hos hyresnämnden av en besvärshandling som

avses i första eller tredje stycket tillämpas bestämmelserna i 52 kap. 2 och

4 §§ rättegångsbalken.

32 §4

Föres ej talan mot nämnds beslut

enligt 9 kap. 14 § eller 12 kap.

24 a §, 55 a § sjunde stycket eller

55 b § jordabalken, 22, 23, 26 eller

27 § hyresförhandlingslagen

(1987:304), 13 a § denna lag eller 13

eller 15 § eller 25 § första stycket bo

stadsförvaltningslagen (1977:792)

eller 9 eller 10 § lagen (1987:1274)

om kommunal bostadsanvisnings

rätt, får beslutet verkställas såsom

lagakraftägande dom.

Föres ej talan mot nämnds beslut

enligt 9 kap. 14 § eller 12 kap.

24 a §, 55 a § sjunde stycket eller

55 b § jordabalken, 22, 23, 26 eller

27 § hyresförhandlingslagen

(1987:304), 13 a § denna lag eller 13

eller 15 § eller 25 § första stycket bo

stadsförvaltningslagen (1977:792),

får beslutet verkställas såsom laga

kraftägande dom.

Har hyresnämnden med stöd av 31 § första stycket bostadsförvaltningsla

gen förordnat att beslut enligt 13 eller 15 § eller 25 § första stycket nämnda

lag skall lända till efterrättelse genast, får även sådant beslut, om bostads

domstolen ej förordnat annat, verkställas såsom lagakraftägande dom.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1992.

7 Förslag till

Lag om ändring i lagen (1974:1082) om bostadsdomstol

Härigenom föreskrivs att 28 § lagen (1974:1082) om bostadsdomstol skall

ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

28 §1

Beslut av bostadsdomstolen äger

rättskraft, såvitt därigenom avgjorts

fråga som avses i 4 § första stycket 2,

2 a, 3, 5 a, 6, 7, 8 eller 9 lagen

(1973:188) om arrendenämnder och

hyresnämnder. Vad som sagts nu

gäller dock ej beslut, varigenom an

sökan om åtgärdsföreläggande en

ligt 12 kap. 16 § andra stycket eller

tillstånd enligt 12 kap. 23 § andra

stycket, 34, 36 eller 37 § jordabalken

eller ansökan om förbud eller med

givande som avses i 2 a § bostadssa

neringslagen (1973:531) eller yr

kande om rätt till förhandlingsord

ning enligt 9 § hyresförhandlingsla

gen (1978:304) eller ansökan om an

visningsrätt enligt 3 § lagen

(1987:1274) om kommunal bostads

anvisningsrätt lämnats utan bifall.

Beslut av bostadsdomstolen äger

rättskraft, såvitt därigenom avgjorts

fråga som avses i 4 § första stycket 2,

2 a, 3, 5 a, 6, 7, 8 eller 9 lagen

(1973:188) om arrendenämnder och

hyresnämnder. Vad som sagts nu

gäller dock ej beslut, varigenom an

sökan om åtgärdsföreläggande en

ligt 12 kap. 16 § andra stycket eller

tillstånd enligt 12 kap. 23 § andra

stycket, 34, 36 eller 37 § jordabalken

eller ansökan om förbud eller med

givande som avses i 2 a § bostadssa

neringslagen (1973:531) eller yr

kande om rätt till förhandlingsord

ning enligt 9 § hyresförhandlingsla

gen (1978:304) lämnats utan bifall.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1992.

1 Senaste lydelse 1983:441.

2 Senaste lydelse 1991:616.

3 Senaste lydelse 1991:616.

4 Senaste lydelse 1991:616.

1 Senaste lydelse 1991:623.

1 Senaste lydelse 1987:1275.

2 Senaste lydelse 1987:1276.

3 Senaste lydelse 1987:1276.

1 Senaste lydelse 1991:620.

2 Senaste lydelse 1991:620.

3 Senaste lydelse 1991:620.

4 Senaste lydelse 1988:409.

1 Senaste lydelse 1988:929.

Prop.1991/92160

1 Inledning

Bostadsrätt är för många människor en attraktiv boendeform. Bostadsrätten

som upplåtelseform innebär en förening av enskilt ägande och gemensamt

ansvarstagande i demokratiska former. Särskilt betydelsefullt för den en

skilde är att denne i allt väsentligt kan bestämma om utformningen av sin

egen bostad. En bostadsrätt får vidare som huvudregel överlåtas och förvär

vas fritt vilket ökar den enskildes möjligheter att välja bostad efter sina be

hov. Detta bidrar också till en större rörlighet på bostadsmarknaden. För

valtnings-kostnaderna torde i allmänhet bli lägre för bostadsrätter än för hy

resrätter. En ökad användning av bostadsrätten som upplåtelseform innebär

ett ökat individuellt sparande.

 Enligt regeringsförklaringen den 4 oktober 1991 skall förslag läggas fram

som underlättar för de boende att omvandla den fastighet de bor i till bo

stadsrätt. Som ett led i denna inriktning av bostadspolitiken har inom bo

stadsdepartementet de förslag till lagändringar arbetats fram som framgår

av denna promemoria. Vissa andra bostadsrättsliga frågor tas också upp i

promemorian.

 Förslagen berör bestämmelser i bostadsrättslagen (1991:614) och lagen

(1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt (om

bildningslagen). Också vissa andra författningar berörs. Det skall i samman

hanget nämnas att det i prop. 1991/92:56 om bostadsfinansieringen under

1992, m.m. föreslagits att bostadsrättsföreningar m.fl. som övertar de stat

liga lånen i samband med förvärv av en hyresfastighet utan särskild prövning

av regeringen skall få behålla räntebidragen. Även detta förslag främjar en

övergång från hyresrätt till bostadsrätt.

 Det finns också andra frågor som kan övervägas för att främja en övergång

från hyresrätt till bostadsrätt, t.ex. det s.k. förbudet mot dubbelupplåtelse

och frågan om det minsta antal lägenheter som krävs för en bostadsrättsför

ening. Som en särskild fråga kan också tas upp vilka fastigheter som omfattas

av ombildningslagen. Lagen omfattar för närvarande endast fastigheter som

är taxerade som hyreshusenheter. Många småhus är upplåtna med hyresrätt

men är taxerade som småhusenheter. Dessa och andra frågor kräver emeller

tid en ytterligare analys och får därför tas upp i ett senare sammanhang.

 Förslag om att lagen (1987:1274) om kommunal bostadsanvisningsrätt

upphävs tas upp som en särskild fråga.

2 Allmän motivering

2.1 Ombildningslagens tillämpningsområde utvidgas

Promemorians förslag: Den s.k. ombildningslagen skall vara tillämp

lig även när hyresgästerna vill förvärva en fastighet som ägs av staten,

en kommun, en landstingskommun, ett kommunalförbund, ett all

männyttigt bostadsföretag eller ett aktiebolag ägt av en kommun eller

landstingskommun.

Skälen för förslaget: Lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för

ombildning till bostadsrätt (ombildningslagen) trädde i kraft den 1 juli 1982

(prop. 1981/82:153, CU31, rskr. 352). Lagen innehåller bl.a. regler om rätt

för hyresgäster i en hyresfastighet som har minst fem lägenheter att genom

en bostadsrättsförening göra en s.k. intresseanmälan samt att få denna an

tecknad i fastighetsboken. En sådan intresseanmälan hindrar en fastighets

ägare från att sälja fastigheten utan att först erbjuda den till bostadsrättsför

eningen. Erbjudandet skall ske genom ett s.k. hembud.

 Ombildningslagen gäller inte om fastigheten ägs av staten, en kommun, en

landstingskommun, ett kommunalförbund, ett allmännyttigt bostadsföretag

eller ett aktiebolag som ägs av en kommun eller en landstingskommun. Till

lämpningsområdet fastslogs genom en lagändring den 1 juli 1983 (prop.

1982/83:153, CU31, rskr. 352, SFS 1983:441). Som skäl för att de allmännyt

tiga bostadsföretagen undantogs från lagens tillämpningsområde anfördes

att boendeinflytandet inom de allmännyttiga bostadsföretagen skulle ut

vecklas utan anknytning till direkt eller indirekt ägande. Några motiv för att

tillgripa försäljningar för att främja boendeinflytandet ansågs därför inte fin

nas. Samma skäl anfördes även beträffande fastigheter som i övrigt ägdes av

det allmänna. Ett annat skäl som anfördes var att de aktuella fastigheterna

inte såldes i någon större omfattning, varför en intresseanmälan inte skulle

få någon betydelse utan endast innebära onödigt besvär för inskrivningsmyn

digheterna.

 Under senare år har försäljning av fastigheter som tillhör de allmännyttiga

bostadsföretagen aktualiserats alltmer. Genom att låta även hyresgäster i

dessa företag bilda bostadsrättsförening och göra en intresseanmälan till in

skrivningsmyndigheten vid tingsrätten, kan de på ett effektivt sätt verka för

en ombildning till bostadsrätt. Också hyresgäster i fastigheter som ägs av sta

ten, en kommun, en landstingskommun, ett kommunalförbund eller ett ak

tiebolag som ägs av en kommun eller en landstingskommun bör kunna få

samma möjlighet att ombilda sina hyresrätter till bostadsrätter. Det föreslås

med hänvisning till det sagda att ombildningslagen får omfatta samtliga hy

resfastigheter utom de som innehåller färre än fem lägenheter. Frågan om en

reducering av antalet lägenheter som krävs för en övergång till bostadsrätt

kommer att övervägas i annat sammanhang. Förslaget, såvitt nu är i fråga,

innebär att 2 § första stycket första meningen ombildningslagen upphävs, vil

ket innebär en återgång till den ordning som gällde före den 1 juli 1983.

2.2 Enkel majoritet vid beslut om förvärv av hyresfastighet

m.m.

Promemorians förslag: För att en bostadsrättsförenings beslut om för

värv av en hyresfastighet för ombildning skall vara giltigt, skall det

endast krävas att mer än hälften av hyresgästerna i de uthyrda lägen

heterna har gått med på beslutet. Även för en intresseanmälan skall

det räcka med att mer än hälften av hyresgästerna i de uthyrda lägen

heterna skriftligen har förklarat sig intresserade av en ombildning till

bostadsrätt.

Skälen för förslaget: Den nya bostadsrättslagen (1991:614) trädde i kraft

den 1 juli 1991 (prop 1990/92:92, BoU13, rskr. 247). Lagen innehåller bl.a.

regler om hur ett beslut om förvärv av en hyresfastighet för ombildning av

hyresrätt till bostadsrätt skall gå till. Ett sådant beslut skall fattas på en

före

ningsstämma. Minst två tredjedelar av hyresgästerna i de uthyrda lägenhe

terna måste gå med på beslutet för att det skall vara giltigt. Dessa hyresgäster

skall vara medlemmar i bostadsrättsföreningen (9 kap. 19 § ). De s.k. folkrö

relsekooperativa bostadsrättsföreningarna, dvs. föreningar inom HSB och

Riksbyggen, omfattas inte av de nämnda majoritetsreglerna, om inte förvär

vet sker enligt ombildningslagen (9 kap. 22 §). Reglerna motsvarar i sak de

regler som gällde enligt 1971 års bostadsrättslag.

 Ett krav på kvalificerad majoritet finns också när hyresgästerna önskar

göra en s.k. intresseanmälan till inskrivningsmyndigheten. För att en intres

seanmälan enligt ombildningslagen skall få antecknas i fastighetsboken

krävs sålunda att minst två tredjedelar av hyresgästerna i de uthyrda lägen

heterna skriftligen har förklarat sig intresserade av en ombildning från hyres

rätt till bostadsrätt. Även dessa hyresgäster måste numera vara medlemmar

i bostadsrättsföreningen.

 För att en bostadsrättsförening skall få förvärva en hyresfastighet för om

bildning till bostadsrätt bör det vara fullt tillräckligt att beslut fattas med

en

kel majoritet bland hyresgästerna i de uthyrda lägenheterna. För att beslutet

om förvärv skall vara giltigt föreslås därför att det skall räcka med att mer

än hälften av hyresgästerna röstat för beslutet. Förslaget föranleder en änd

ring av 9 kap. 19 § bostadsrättslagen.

 De nya majoritetsreglerna bör gälla samtliga bostadsrättsföreningar. Den

särbehandling som görs för de s.k. folkrörelsekooperativa bostadsrättsför

eningarna i fråga om beslut att förvärva en fastighet för ombildning till bo

stadsrätt föreslås därför slopat. Förslaget i denna del innebär att 9 kap. 22 §

bostadsrättslagen upphävs. Ytterligare förslag om likställdhet mellan bo

stadsrättsföreningar m.m. tas upp i avsnitt 2.4 och 2.5.

 I konsekvens med förslaget bör enkel majoritet också gälla för att en för

ening skall få en intresseanmälan antecknad. Det innebär att 3 § ombild

ningslagen bör ändras så att det räcker med att hyresgästerna i mer än hälf

ten av de uthyrda lägenheterna skriftligen har förklarat sig intresserade av

en ombildning från hyresrätt till bostadsrätt.

2.3 Företrädet mellan kommunen och hyresgästerna

Promemorians förslag: Kommunens rätt enligt ombildningslagen att

köpa en hyresfastighet trots att hyresgästerna gjort en intresseanmä

lan slopas.

Skälen för förslaget: Ombildningslagen innehåller för närvarande flera un

dantag från hembudsskyldigheten. Ett sådant undantag är när en kommun

förvärvar fastigheten (6 § andra stycket 2). Det finns också ett allmänt un

dantag. Om ett förvärv av en bostadsrättsförening skulle vara oskäligt med

hänsyn till förhållandet mellan överlåtaren och förvärvaren eller villkoren

för eller omständigheterna vid överlåtelsen behövs sålunda inte något hem

bud. Frågan om hembud behövs eller inte prövas av hyresnämnden (6 §

tredje stycket).

 Ombildningslagen innehöll från början inget undantag från hembudsskyl

digheten för det fall att en kommun avsåg att förvärva fastigheten. Även i

sådana fall skulle hembud ske till den bostadsrättsförening som fått en intres

seanmälan antecknad. Den 1 juli 1984 ändrades emellertid lagen så att hem

bud inte krävdes när en kommun köpte fastigheten (prop. 1983/84:141,

BoU27, rskr. 302, SFS 1984:302). Ändringen motiverades av att det kommu

nala ansvaret för bostadsförsörjningen innebar att kommunen skulle ha en

ovillkorlig rätt att göra ett fastighetsförvärv i syfte att se till att det

finns ett

tillräckligt utbud av hyreslägenheter inom ett bostadsområde.

 I syfte att underlätta för hyresgästerna att få till stånd en ombildning till

bostadsrätt föreslås att den kommunala företrädesrätten slopas. Bestäm-

melser i 6 § andra stycket ombildningslagen bör därför ändras.

 Trots förslaget kan omständigheterna någon gång vara sådana att en över

låtelse till kommunen framstår som mycket angelägen och att hyresgästernas

rätt skäligen bör ge vika. Säljaren har då möjlighet att enligt 6 § tredje

stycket ombildningslagen hos hyresnämnden begära att hembud inte be

hövs.

 En bostadsrättsförenings förvärv av en fastighet kan bli föremål för pröv

ning enligt förköpslagen (1967:868). Förköpslagen ger en kommun en princi

piell rätt att för vissa särskilda ändamål träda in i en köpares ställe och för

värva den fasta egendomen. Förköpslagen innehåller dock inte något undan

tag för det fall att det är en av hyresgästerna i fastigheten bildad

bostadsrätts

förening som har förvärvat egendomen. Frågan om regeringen i ett sådant

fall skall lämna en kommun tillstånd till förköp får i stället bl.a. bedömas

enligt oskälighetsregeln i 9 § första stycket 4 förköpslagen. Tillstånd till för

köp skall enligt denna regel inte ges om det är oskäligt att förköp sker med

hänsyn till förhållandet mellan säljare och köpare eller villkoren för eller

omständigheterna vid försäljningen. Någon ändring av denna regel torde

inte vara påkallad för att vid ombildning i allmänhet kunna ge hyresgäster

rätt till förvärv framför kommunen.

2.4 Återköps- och lösningsrätten för bostadslägenheter tas

bort

Promemorians förslag: Bostadsrättsföreningar anslutna till HSB eller

Riksbyggen får inte längre förbehålla sig eller organisationerna rätt

att återköpa eller lösa bostadsrätt till bostadslägenheter. Sådana för

behåll som gäller vid ikraftträdandet får emellertid fortsatt giltighet.

Skälen för förslaget: Genom en lagändring som trädde i kraft den 1 juli

1985 (BoU 1985:12, rskr. 194, SFS 1985:182) gavs de s.k. folkrörelsekoope

rativa organisationerna HSB och Riksbyggen möjlighet att i av dem bildade

bostadsrättsföreningars stadgar införa en viss typ av hembudsklausuler. Syf

tet med lagändringen angavs vara att förhindra korttidsspekulation med bo

stadsrätter.

 Den bestämmelse som infördes avser bostadslägenheter och återfinns nu

mera i 6 kap. 9 § andra stycket i den nya bostadsrättslagen. I huvudsak inne

bär bestämmelsen att bostadsrättsföreningen eller den folkrörelsekoopera

tiva organisation som föreningen tillhör kan förbehållas en rätt att inom tre

år från bostadsrättsupplåtelsen återköpa eller lösa bostadsrätten i samband

med en övergång. I stadgarna skall bl.a. anges efter vilka grunder ersättning

då får tas ut.

 Det bör nämnas att förbehåll av lösningsrätt beträffande lokaler för för

eningen eller dess medlemmar har kunnat tas in i föreningsstadgarna redan

före den nämnda lagändringen. Alla bostadsrättsföreningar har också haft

möjlighet att tillämpa prisföreskrifter (jfr 9 kap. 5 § första stycket 6 bostads

rättslagen).

 En grundprincip i bostadsrättslagen är att den som förvärvat en bostads

rätt fritt skall kunna överlåta den till ett avtalat pris. Eftersom bostadsrätts

institutet är så konstruerat att bostadsrättshavaren när han vill lämna för

eningen inte har någon rätt att få tillbaka sin insats av föreningen, är han

hänvisad till att sälja bostadsrätten för att kunna tillgodogöra sig dess värde.

Bestämmelsen om återköp och lösen utgör ett undantag från den angivna

principen, men innebär ändå inte att bostadsrättshavaren är garanterad att

få tillbaka sin insats.

Det bör, såväl ur den enskilde bostadsrättshavarens som samhällets syn

punkt, vara viktigt att slå vakt om en fri överlåtelserätt. Bostadsrättshavaren

bör alltså själv få avgöra när han skall sälja bostadsrätten, till vem han skall

sälja den och vilket pris han kan acceptera. Inskränkningar i överlåtelserät

ten bör vara möjligt endast om detta har stöd i bostadsrättshavarnas egna

beslut (jfr 9 kap. 23 § bostadsrättslagen). Något praktiskt behov för bostads

rättshavarna att tillämpa hembudsklausuler beträffande bostadslägenhet

torde emellertid knappast föreligga. Det bör vara tillräckligt att det finns den

sedan lång tid angivna möjligheten för föreningen att införa prisföreskrifter,

om detta bedöms vara angeläget. Beträffande lokaler bör det heller inte vara

några olägenheter med att de nuvarande reglerna om lösningsrätt får bestå.

 Mot bakgrund av det anförda föreslås att bestämmelserna om återköp och

lösen beträffande bostadslägenheter avskaffas. Förslaget innebär också att

några särregler för bostadsrättsföreningar anslutna till HSB och Riksbyggen

i aktuella hänseenden inte kommer att råda.

 Förslaget föranleder ändringar i 2 kap. 2 § och 6 kap. 9 § bostadsrättsla

gen. En övergångsbestämmelse bör vidare införas av innebörd att förbehåll

om återköp och lösen som gäller vid ikraftträdandet får fortsätta att gälla.

2.5 Riksorganisationer för bostadsrättsföreningar m.m.

likställs

Promemorians förslag: Några särregler skall inte längre finnas för s.k.

folkrörelsekooperativa organisationer

Skälen för förslaget: Tidigare har föreslagits att majoritetsreglerna vid

övergång från hyresrätt till bostadsrätt ändras (avsnitt 2.2). Det har också

föreslagits att bestämmelsen om återköp och lösen av bostadsrätt upphävs

(avsnitt 2.4). Förslagen innefattar även att de särregler som hittills gällt för

de folkrörelsekooperativa bostadsrättsföreningarna i angivna hänseenden

upphävs.

 I sammanhanget kan nämnas att lagen (1984:81) om fastighetsmäklare ny

ligen ändrats i motsvarande riktning (LU 1990/91:8, rskr. 32, SFS

1990:1106). Från lagens tillämpningsområde undantogs tidigare den som

förmedlade enbart bostadsrätter i föreningar anslutna till de folkrörelsekoo

perativa organisationerna. Efter ändringen skall lagen inte tillämpas i fråga

om förmedling av upplåtelser som sker av bostadsrättsförening ansluten till

''''''''riksorganisation eller till regional organisation för

bostadsrättsföreningar''''''''.

 Särregler för folkrörelsekooperativa riksorganisationer finns också i lagen

(1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. Förvärvstillstånd enligt den

lagen behövs bl.a. inte om förvärvaren är en folkrörelsekooperativ riksorga

nisation, en regional folkrörelsekooperativ organisation av bostadsrättsför

eningar eller en bostadsrättsförening som är ansluten till en sådan organisa

tion. HSB och Riksbyggen och föreningar anslutna till dessa organisationer

behöver alltså enligt gällande lagstiftning inte något förvärvstillstånd. Sveri

ges Bostadsrättsföreningars Centralorganisation (SBC), som också är en or

ganisation för bostadsrättsföreningar, måste dock ha förvärvstillstånd om or

ganisationen vill förvärva en hyresfastighet. Bostadsrättsföreningar som till

hör SBC eller är helt fristående behöver däremot inte något förvärvstill

stånd, om de fattat beslut om förvärvet i den ordning som enligt bostadsrätts

lagen krävs vid ombildning (dvs. enligt majoritetsreglerna m.m.).

 SBC bedriver nu en verksamhet över hela landet och har lokalkontor på

många orter. Ca 2 600 bostadsrättsföreningar är medlemmar i SBC, vilket

innebär en förhållandevis kraftig tillväxt under senare år. Det kan inte råda

något tvivel om att SBC sedan lång tid tillbaka måste anses som en riksorga

nisation för bostadsrättsföreningar. Någon anledning att i lagstiftningen be

handla SBC och dess medlemmar på annat sätt än HSB och Riksbyggen och

de föreningar som är anslutna till dessa organisationer finns inte.

 Alla bostadsrättsföreningar, riksorganisationer och regionala organisatio

ner för bostadsrättsföreningar bör behandlas lika. Även lagen om förvärv av

hyresfastighet m.m. bör därför ändras. Det föreslås alltså att förvärvstill

stånd inte skall behövas vid förvärv som görs av en riksorganisation eller en

regional organisation för bostadsrättsföreningar. Något förvärvstillstånd

skall nu liksom tidigare inte heller behövas när bostadsrättsföreningar för

värvar en hyresfastighet för ombildning till bostadsrätt enligt 9 kap. 19 § bo

stadsrättslagen. Som tidigare föreslagits skall denna bestämmelse också till

lämpas på föreningar inom HSB och Riksbyggen. Samma regler kommer

därmed också att gälla beträffande tillstånd för alla bostadsrättsföreningar

oavsett om de tillhör någon viss organisation för bostadsrättsföreningar eller

inte.

 Det föreslås en särskild övergångsbestämmelse för sådana förvärv som

skett före ikraftträdandet.

 Med dessa förslag kommer det inte längre att finnas några särregler för

olika typer av bostadsrättsföreningar eller organisationer för bostadsrätts

föreningar. Uttrycket folkrörelsekooperativ organisation kommer därige

nom också att utmönstras ur lagstiftningen.

2.6 Lagen om kommunal bostadsanvisningsrätt

Promemorians förslag: Lagen om kommunal bostadsanvisningsrätt

upphävs.

Skälen för förslaget: Lagen (1987:1274) om kommunal bostadsanvisnings

rätt ger rätt för en kommun att anvisa bostadssökande till bostadslägenhet

som upplåts med hyresrätt eller bostadsrätt för annat ändamål än fritidsän

damål. Lagen bygger på att överenskommelser om anvisningsrätt i första

hand skall träffas mellan kommuner och husägare eller deras organisationer.

Om överenskommelser inte kan nås ger lagen kommunerna möjlighet att

hos hyresnämnden ansöka om ett beslut om anvisningsrätt för lägenheterna

i ett visst hus. Beslutet kan förenas med vite och innebär bl.a. förbud för

husägaren att upplåta en ledig lägenhet, som omfattas av beslutet, till någon

annan än den som kommunen anvisar.

 Lagen har såvitt känt inte föranlett något beslut om anvisningsrätt.

 I anslutning till vad regeringen föreslagit i prop. 1991/92:56 om bostadsfi

nansieringen år 1992 m.m. när det gäller avskaffandet av bl.a. kommunal

bostadsanvisningsrätt som villkor för statligt stöd, bör lagen om kommunal

bostadsanvisningsrätt avskaffas. Detta bör ske med verkan från den 1 juli

1992.

 Förslagen om att avskaffa kommunal bostadsanvisningsrätt som villkor

för statligt stöd samt den särskilda lagen om kommunal bostadsanvisnings

rätt torde ge kommunerna en delvis ny roll i fråga om bostadsförmedling. I

den utsträckning som det behövs för att tillgodose behovet av bostäder bör

kommunerna ha en viktig roll som serviceorgan åt de bostadssökande. I för

hållande till fastighetsägarna bör de kunna erbjuda tjänster för förmedling

av bostäder och teckna avtal med ägarna om sådan förmedling. Såväl privata

som allmännyttiga fastighetsägare bör emellertid själva kunna förmedla bo

stadslägenheter inom sitt bestånd. Vidare bör fristående förmedlingar i

större utsträckning kunna erbjuda motsvarande tjänster.

 Bostadsförmedlingsverksamhet bedriven i enlighet med vad nu har före

slagits bör ge förutsättningar för en bättre service och en större effektivitet

till gagn för de bostadssökande. Frågan om möjlighet för kommunerna att

ta ut en registreringsavgift av de bostadssökande kommer att tas upp i annat

sammanhang.

3 Upprättade lagförslag

I enlighet med det anförda har det i promemorian upprättats förslag till

 1. lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614),

 2. lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för om

bildning till bostadsrätt,

 3. lag om ändring i lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m.,

 4. lag om upphävande av lagen (1987:1274) om kommunal bostadsanvis

ningsrätt,

 5. lag om ändring i jordabalken,

 6. lag om ändring i lagen (1973:1088) om arrendenämnder och hyresnämn

der,

 7. lag om ändring i lagen (1974:1082) om bostadsdomstol.

4 Specialmotivering

4.1 Förslaget till lag om ändring i bostadsrättslagen

Ändringarna berör 2 kap 2 och 9 §§, 4 kap. 5 §, 6 kap. 9 § samt 9 kap. 19 och

22 §§.

2 kap. 2 §

Ändringen är en konsekvens av att förköps- och lösningsrätten enligt 6 kap.

9 § andra stycket slopas. Möjlighet att förbehålla sig rätt att lösa bostadsrät

ten till en lokal enligt 6 kap. 9 § första stycket finns kvar.

2 kap. 9 § och 4 kap. 5 §

Ändringarna är en konsekvens av att den kommunala bostadsanvisningsla

gen upphävs.

6 kap 9 §

Ändringen har behandlats i avsnitt 2.4.

De bostadsrättsföreningar som är anslutna till de s.k. folkrörelsekooperativa

organisationerna, dvs. HSB och Riksbyggen, har enligt gällande lagstiftning

rätt att förbehålla sig att återköpa eller lösa bostadsrätten till en bostadslä

genhet. Ändringen innebär att denna rätt slopas. Se också övergångsbestäm

melserna.

9 kap 19 §

Ändringen har behandlats i avsnitt 2.2.

Nuvarande regler kräver att minst två tredjedelar av hyresgästerna måste ha

gått med på beslutet att förvärva en hyresfastighet för att det skall bli

giltigt.

Förslaget innebär att det för en bostadsrättsförenings förvärv för ombildning

till bostadsrätt räcker att mer än hälften av hyresgästerna i de uthyrda lägen

heterna har gått med på beslutet. Dessa hyresgäster skall vara medlemmar i

bostadsrättsföreningen. Det har inte ansetts lämpligt med en särskild regel

som ger ordföranden utslagsröst vid lika röstetal. (Jfr 7 kap. 13 § lagen

(1987:667) om ekonomiska föreningar.) Beträffande majoritet vid en s.k. in

tresseanmälan, se kommentaren till ändring av 3 § ombildningslagen och till

övergångsbestämmelserna till denna lag.

9 kap 22 §

Ändringen har behandlats i avsnitt 2.2.

Föreningar anslutna till HSB eller Riksbyggen är genom denna paragraf un

dantagna från reglerna i 9 kap. 19--21 §§ bostadsrättslagen när beslutet om

förvärv inte sker enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för om

bildning till bostadsrätt. Förslaget innebär att paragrafen upphävs. Änd

ringen innebär alltså att alla bostadsrättsföreningar måste följa reglerna i 9

kap. 19--21 §§ bostadsrättslagen, när förvärvet sker för ombildning av hyres

rätt till bostadsrätt, oavsett om de är anslutna till HSB eller Riksbyggen eller

inte. Det innebär bl.a. att de nya regler om enkel majoritet vid beslut på

föreningsstämma kommer att gälla alla bostadsrättsföreningar och att en

ekonomisk plan måste upprättas och tillsammans med besiktningsprotokoll

och intyg hållas tillgänglig för hyresgästerna innan beslutet om förvärv fat

tas. Vidare skall protokollet från den föreningsstämma där beslutet fattas

innehålla uppgifter om hur beräkningen av rösterna skett. Protokollet måste

också hållas tillgängligt för hyresgästerna och fastighetsägaren.

Övergångsbestämmelser

Förslaget föreslås träda i kraft den 1 juli 1992.

 Enligt de äldre föreskrifterna i 2 kap. 9 § gäller att en förening är skyldig

att bevilja medlemskap om den sökande har anvisats bostadsrätt enligt lagen

om kommunal bostadsanvisningsrätt och att en kommun till vilken bostads

rätt skall anses upplåten enligt lagen förvärvar medlemskap genom upplåtel

sen. Enligt de äldre föreskrifterna i 4 kap. 5 § gäller att en upplåtelse inte

behöver vara skriftlig om detta följer av lagen om kommunal bostadsanvis

ningsrätt. Dessa äldre bestämmelser skall enligt förslaget till övergångsbe

stämmelser p. 2 fortfarande gälla om anvisningen eller upplåtelsen skett före

ikraftträdandet.

 En särskild övergångsregel (p. 3) finns för bestämmelsen i 6 kap 9 §. Om

ett förbehåll om rätt att återköpa eller lösa en bostadsrätt har tagits in i en

bostadsrättsförenings stadgar före ikraftträdandet föreslås att förbehållet får

gälla även därefter. Eftersom ett sådant förbehåll får gälla i högst tre år

efter

upplåtelsen innebär det att giltiga sådana förbehåll kommer att finnas kvar

högst tre år från ikraftträdandet.

4.2 Förslaget till lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt

till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt

Ändringarna berör 2, 3, 6 och 9 §§.

2 §

Ändringen har behandlats i avsnitt 2.1.

Ändringen innebär att lagens tillämpningsområde utvidgas till att gälla även

sådana fastigheter (och tomträtter) som ägs av staten, en kommun, en lands

tingskommun, ett kommunalförbund, ett allmännyttigt bostadsföretag eller

ett aktiebolag som ägs av en kommun eller en landstingskommun. Hyresgäs

ter i hus som ägs av den nämnda kategorin får alltså genom en bostadsrätts

förening göra en s.k intresseanmälan och erhåller även i övrigt de rättigheter

och skyldigheter som följer av lagen.

3 §

Ändringen har behandlats i avsnitt 2.2

Förslaget innebär att det är tillräckligt att hyresgästerna i mer än hälften av

de uthyrda lägeheterna som är medlemmar i föreningen skriftligen har för

klarat sig intresserade av en ombildning av hyresrätt till bostadsrätt för att

en intresseanmälan skall kunna antecknas i fastighetsboken. Uttrycket ''''''''mer

än hälften'''''''' innebär att beslut skall fattas med s.k. enkel eller absolut majori

tet. I enlighet med vad som anförts i kommentaren till 9 kap. 19 § bostads

rättslagen har det inte ansetts lämpligt med en särskild regel som ger ordfö

randen utslagsröst vid lika röstetal.

6 §

Förslaget har behandlats i avsnitt 2.3.

Ändringen innebär att hyresgästernas bostadsrättsförening måste erbjudas

fastigheten (eller tomträtten) genom hembud även om fastighetsägaren öns

kar sälja fastigheten till en kommun.

9 §

Ändringen är en konsekvens av att 9 kap 22 § bostadsrättslagen upphävs.

Övergångsbestämmelser

Förslaget föreslås träda i kraft den 1 juli 1992. Det har inte ansetts nödvän

digt med några särskilda övergångsbestämmelser. Har ett bindande avtal

träffats om överlåtelse av en hyresfastighet före ikraftträdandet innebär de

ändrade reglerna i 2 och 6 §§ inte att något hembud behöver ske till bostads

rättsföreningen. Intresseanmälan som ges in till inskrivningsmyndigheten

före ikraftträdandet måste omfattas av 2/3-majoritet hos hyresgästerna. Be

slut om förvärv som sker efter ikraftträdandet kommer dock på grund av den

föreslagna regeln i 9 kap. 19 § bostadsrättslagen endast behöva fattas med

enkel majoritet.

4.3 Förslaget till lag om ändring i lagen (1975:1132) om

förvärv av hyresfastighet m.m.

Förslagen till ändring rör 2 § 2 och 2 a. Förslagen har behandlats i avsnitt

2.5.

2 § 2

Ändringen innebär att tillstånd enligt lagen inte behövs för en riksorganisa

tion eller en regional organisation för bostadsrättsföreningar. Till sådana or

ganisationer kan för närvarande räknas HSB, Riksbyggen och Sveriges Bo

stads-rättsföreningars Centralorganisation, SBC. Den nuvarande särbe

stämmelsen för folkrörelsekooperativa föreningar tas alltså bort.

 Förslaget innebär vidare att det generella undantaget från tillståndsplikten

för sådana bostadsrättsföreningar som är anslutna till HSB och Riksbyggen

tas bort och förs över till punkt 2 a. Av den sistnämnda punkten framgår

dock att beslut om förvärv av en hyresfastighet måste ha fattats i viss ordning

för att tillståndsplikt inte skall föreligga. Att även bostadsrättsföreningar

inom HSB och Riksbyggen omfattas av bestämmelsen om majoritet m.m.

enligt 9 kap. 19 § följer av förslaget att 9 kap. 22 § bostadsrättslagen

upphävs.

2 § 2 a

Ändringsförslaget innebär endast att hänvisningen till punkt 2 tas bort. Bo

stadsrättsföreningar, oavsett organisationstillhörighet, som fattar beslut om

en ombildning av hyresrätt till bostadsrätt i den ordning som föreskrivs i 9

kap. 19 § bostadsrättslagen är alltså inte tillståndspliktiga.

Övergångsbestämmelser

Förslaget föreslås träda i kraft den 1 juli 1992. För förvärv som skett före

ikraftträdandet skall äldre bestämmelser gälla.

4.4. Förslaget till lag om upphävande av lagen (1987:1274)

om kommunal bostadsanvisningsrätt, lag om ändring i

jordabalken, lag om ändring i lagen (1973:1088) om

arrendenämnder och hyresnämnder och lag om ändring i lagen

(1974:1082) om bostadsdomstol.

Förslaget att upphäva lagen om kommunal bostadsanvisningsrätt har be

handlats i avsnitt 2.6. Övriga lagförslag utgörs av följdändringar.

 Några övergångsbestämmelser har inte meddelats. Sådana beslut om an

visningsrätt som har meddelats före ikraftträdandet kommer därmed inte

längre att gälla. I 2 § lagen om kommunal bostadsanvisningsrätt finns en be

stämmelse om utfästelse av anvisningsrätt. En sådan utfästelse kan ha läm

nats före utgången av juni 1991. Av allmänna grundsatser i fråga om avtal

följer att en sådan utfästelse alltjämt blir gällande. Bestämmelsen i 2 § andra

stycket i lagen att utfästelsen skall gälla mot ny husägare kommer däremot

inte att få någon verkan eftersom lagen upphävs.

Prop.1991/92160

Bilaga 2

Förteckning över remissinstanserna

Efter remiss har yttrande över promemorian inhämtats av boverket, bo

stadsdomstolen, HSB, Sveriges Bostadsrättsföreningars Centralorganisa

tion (SBC), Hyresgästernas Riksförbund, Sveriges Fastighetsägareförbund,

Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag (SABO) och Kommunalförbundet

för Stor-Stockholms Bostadsförmedling (KSB). Stockholms fastighetskon

tor har inkommit med ett preliminärt yttrande som underställts Stockholms

fastighetsnämnd varefter nämnden inkommit med ett eget yttrande.

Sveriges Köpmannaförbund har inkommit med en skrivelse och AB Bo

stadsgaranti har lämnat synpunkter under hand.

Riksbyggen och Svenska Kommunförbundet har avstått från att yttra sig.

Prop.1991/92160

Bilaga 3

Lagrådsremissens lagförslag

1 Förslag till

Lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614)

Härigenom föreskrivs i fråga om bostadsrättslagen (1991:614)

 dels att 9 kap. 22 § skall upphöra att gälla,

 dels att i 2 kap. 4 §, 6 kap. 3 § samt 7 kap. 10 och 19 §§ ordet ''''''''landstings

kommun'''''''' skall bytas ut mot ''''''''landsting''''''''

 dels att 2 kap. 2 §, 6 kap. 9 § och 9 kap. 19 § samt rubriken närmast före

6 kap. 9 § skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

2 kap.

2 §

Sådana stadgevillkor för medlemskap är utan verkan som innebär

1. att ett visst medborgarskap eller en viss inkomst eller förmögenhet skall

utgöra förutsättning för inträde i föreningen,

2. att den till vilken en bostadsrätt övergår skall utses av någon annan än

bostadsrättshavaren eller godkännas enligt andra grunder än som gäller en

ligt denna lag för inträde i en bostadsrättsförening,

3. att villkoret annars med hänsyn till sitt innehåll eller på annat sätt är

oskäligt mot den som vill vinna inträde i föreningen eller överlåta sin bo

stadsrätt.

Bestämmelsen i första stycket 2

hindrar inte att föreningen i sina

stadgar förbehåller sig sådan åter

köps- eller lösningsrätt som avses i 6

kap. 9 §.

Bestämmelsen i första stycket 2

hindrar inte att föreningen i sina

stadgar förbehåller sig sådan lös

ningsrätt som avses i 6 kap. 9 §.

6 kap.

Rätt att lösa bostadsrätt till lokal

9 §

En bostadsrättsföreningen får i sina stadgar ta in ett förbehåll om att för

eningen eller medlemmarna vid övergång av bostadsrätt till lokal skall ha

rätt att lösa bostadsrätten. Stadgarna skall i så fall ange i vilken ordning lös

ningsrätten skall tillkomma föreningen eller medlemmarna, inom vilken tid

lösningsrätten skall göras gällande hos förvärvaren samt efter vilka grunder

ersättning för bostadsrätten skall bestämmas och inom vilken tid den skall

betalas.

En bostadsrättsförening som är

ansluten till en folkrörelsekooperativ

riksorganisation får i sina stadgar ta

in förbehåll enligt första stycket även

för bostadslägenheter. Ett sådant för

behåll får gälla till förmån för för

eningen, en folkrörelsekooperativ

organisation som denna tillhör eller

medlemmarna. Förbehållet får avse

rätt att inom högst tre år från upplå

telsen återköpa eller lösa bostadsrät

ten från bostadsrättshavaren eller nå

gon som förvärvat bostadsrätten. I

övrigt gäller första stycket andra me

ningen.

9 kap.

19 §

En bostadsrättsförenings beslut

att förvärva en hyresfastighet för

ombildning av hyresrätt till bostads

rätt skall fattas på en förenings

stämma. Beslutet är giltigt om minst

två tredjedelar av hyresgästerna i de

uthyrda lägenheter som omfattas av

förvärvet har gått med på beslutet.

Dessa hyresgäster skall vara med

lemmar i bostadsrättsföreningen.

Vid beräkningen av antalet lägenhe

ter tillämpas 1 kap. 5 § andra

stycket.

En bostadsrättsförenings beslut

att förvärva en hyresfastighet för

ombildning av hyresrätt till bostads

rätt skall fattas på en förenings

stämma. Beslutet är giltigt om mer

än hälften av hyresgästerna i de ut

hyrda lägenheter som omfattas av

förvärvet har gått med på beslutet.

Dessa hyresgäster skall vara med

lemmar i bostadsrättsföreningen.

Vid beräkningen av antalet lägenhe

ter tillämpas 1 kap. 5 § andra

stycket.

Protokollet från föreningsstämman skall innehålla uppgift om hur beräk

ningen av rösterna har skett och hållas tillgängligt för hyresgästerna och fas

tighetsägaren.

1. Denna lag träder i kraft den 1 juli 1992.

2. Förbehåll om återköps- eller lösningsrätt enligt de äldre föreskrifterna

i 6 kap. 9 § andra stycket gäller fortfarande om en förening före ikraftträdan

det i sina stadgar har tagit in ett sådant förbehåll och registrerat en ekono

misk plan.

2 Förslag till

Lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt till

fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt

Härigenom föreskrivs att 2, 3, 6 och 9 §§ lagen (1982:352) om rätt till fas

tighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

2 §1

Lagen gäller inte om egendomen

ägs av staten, kommun, landstings

kommun, kommunalförbund, all

männyttigt bostadsföretag eller aktie

bolag som helt ägs av en kommun el

ler landstingskommun. Lagen gäller

inte heller om egendomen innehåller

färre än fem lägenheter.

Lagen gäller inte om egendomen

innehåller färre än fem lägenheter.

Vid beräkning av antalet lägenheter enligt denna lag räknas som lägenhet

varje avskild enhet som är inrättad att varaktigt och självständigt användas

som bostad eller för annat ändamål. Från garage, lager och andra lägenheter

som i första hand används som förvaringsutrymmen bortses.

3 §2

Om hyresgäster har intresse av att förvärva fast egendom för ombildning

av hyresrätt till bostadsrätt får detta anmälas till inskrivningsmyndigheten

för anteckning i fastighetsboken. Intresseanmälan skall för hyresgästernas

räkning göras av en bostadsrättsförening.

Föreningen skall till sin anmälan foga ett intyg av föreningens styrelse om

1. hur många lägenheter som finns i den fasta egendom som anmälan om

fattar,

2. att hyresgästerna i minst två

tredjedelar av de uthyrda lägenhe

terna skriftligen har förklarat sig in

tresserade av en ombildning av hy

resrätt till bostadsrätt, och att dessa

hyresgäster är medlemmar i bostads

rättsföreningen.

2. att hyresgästerna i mer än hälf

ten av de uthyrda lägenheterna

skriftligen har förklarat sig intresse

rade av en ombildning av hyresrätt

till bostadsrätt, och att dessa hyres

gäster är medlemmar i bostadsrätts

föreningen.

6 §3

Fast egendom, som utgör en hyreshusenhet och för vilken en intressean

mälan gäller, får inte överlåtas helt eller delvis genom köp eller byte utan

att den bostadsrättsförening som har gjort intresseanmälan har erbjudits att

förvärva hela hyreshusenheten. Ett sådant erbjudande kallas hembud. Med

överlåtelse genom köp eller byte likställs överlåtelse genom tillskott till bo

lag eller förening, utdelning eller skifte från bolag eller förening samt fusion

enligt 14 kap. 1 eller 2 § aktiebolagslagen (1975:1385).

En överlåtelse får ske utan hembud till bostadsrättsföreningen,

1. om bostadsrättsföreningen godkänner överlåtelsen,

2. om staten eller en kommun för

värvar egendomen,

2. om staten förvärvar egendo

men,

3. om förvärvaren är gift med överlåtaren eller om förvärvaren eller, när

makar förvärvar gemensamt, någon av dem är överlåtarens avkomling,

4. om förvärvet sker genom inrop på exekutiv auktion eller offentlig auk

tion enligt lagen (1904:40 s. 1) om samäganderätt,

5. om överlåtelsen avser andel och förvärvaren redan äger en andel i egen

domen och denna förvärvats på annat sätt än genom gåva.

Hembud behövs inte heller, om ett förvärv av bostadsrättsföreningen

skulle vara oskäligt med hänsyn till förhållandet mellan överlåtaren och en

annan förvärvare än bostadsrättsföreningen eller villkoren för eller omstän

digheterna vid en sådan överlåtelse. Frågan om hembud behövs prövas av

hyresnämnden på begäran av fastighetsägaren.

9 §4

Bestämmelser om bostadsrätts

föreningars beslut att förvärva hy

resfastigheter för ombildning av hy

resrätt till bostadsrätt finns i 9 kap.

19--22 §§ bostadsrättslagen

(1991:614).

Bestämmelser om bostadsrätts

föreningars beslut att förvärva hy

resfastigheter för ombildning av hy

resrätt till bostadsrätt finns i 9 kap.

19--21 §§ bostadsrättslagen

(1991:614).

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1992.

3 Förslag till

Lag om ändring i lagen (1975:1132) om förvärv av

hyresfastighet m.m.

Härigenom föreskrivs att 2 § lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastig

het m.m. skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

2 §1

Förvärvstillstånd fordras inte

1. om egendomen förvärvas från

staten, kommun, landstingskom

mun eller kommunalförbund,

1. om egendomen förvärvas från

staten, kommun, landsting eller

kommunalförbund,

2. om staten, kommun, lands

tingskommun, kommunalförbund,

aktiebolag, som helt ägs av kommun

eller landstingskommun, allmännyt

tigt bostadsföretag, folkrörelsekoo

perativ riksorganisation eller regio

nal folkrörelsekooperativ organisa

tion av bostadsrättsföreningar eller

bostadsrättsförening ansluten till så

dan organisation är förvärvare,

2. om staten, kommun, landsting,

kommunalförbund, aktiebolag, som

helt ägs av kommun eller landsting,

allmännyttigt bostadsföretag, riks

organisation för bostadsrättsför

eningar eller regional sådan organi

sation är förvärvare,

2 a. om egendomen i annat fall än

som anges under 2 förvärvas av en

bostadsrättsförening och föreningen

har fattat beslut om förvärvet i den

ordning som föreskrivs i 9 kap. 19 §

bostadsrättslagen (1991:614),

2 a. om egendomen förvärvas av

en bostadsrättsförening och för

eningen har fattat beslut om förvär

vet i den ordning som föreskrivs i

9 kap. 19 § bostadsrättslagen

(1991:614),

3. om egendomen enligt medgivande av regeringen förvärvas för kyrkligt

ändamål eller fånget prövats enligt lagen (1988:183) om förvaltningen av

kyrklig jord,

4. om egendomen förvärvas av kreditinrättning vilken enligt lag eller en

ligt reglemente eller bolagsordning som regeringen fastställt är skyldig att

åter avyttra egendomen,

5. om förvärvaren är gift med överlåtaren och inte heller om förvärvaren

eller, när makar förvärvar gemensamt, någon av dem är överlåtarens avkom

ling, allt under förutsättning att överlåtaren inte är skyldig att avyttra egen

domen enligt 6 § eller enligt 3 kap. 1 § lagen (1982:618) om utländska förvärv

av fast egendom m.m.,

6. om förvärvet skall prövas enligt lagen om utländska förvärv av fast

egendom m.m.,

7. om förvärvet sker genom inrop på exekutiv auktion.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1992.

I fråga om förvärv som har skett före ikraftträdandet gäller äldre bestäm

melser.

1 Senaste lydelse 1983:441.

2 Senaste lydelse 1991:616.

3 Senaste lydelse 1991:616.

4 Senaste lydelse 1991:616.

1 Senaste lydelse 1991:623.

Prop.1991/92160

Bilaga 4

Lagrådet

Utdrag ur protokoll vid sammanträde 1992-02-20

Närvarande: justitierådet Bengt Rydin, regeringsrådet Stig von Bahr, justi

tierådet Inger[REDACTED_EFTERNAMN].

Enligt protokoll vid regeringssammanträde den 13 februari 1992 har rege

ringen på hemställan av statsrådet Laurén beslutat inhämta lagrådets ytt

rande över förslag till

1. lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614),

2. lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för om

bildning till bostadsrätt,

3. lag om ändring i lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m.

Förslagen har inför lagrådet föredragits av hovrättsassessorn Cecilia[REDACTED_EFTERNAMN]

man.

Lagrådet lämnar förslagen utan erinran.

160

Innehåll

Propositionen huvudsakliga innehåll

1

Propositionens lagförslag

2

Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde den 27 februari

1992.

8

1

Inledning

8

2

Allmän motivering

9

2.1

Ombildningslagens tillämpningsområde

9

2.2

Enkel majoritet vid beslut om förvärv av hyresfastighet

m.m.

11

2.3

Kommuners företrädesrätt

14

2.4

Återköps- och lösningsrätten

15

2.5

Förvärvstillstånd

17

2.6

Outhyrda lägenheter

18

2.7

Underrättelse om lediga lägenheter

19

2.8

Ikraftträdande m.m.

19

3

Upprättade lagförslag

19

4

Specialmotivering

19

4.1

Förslaget till lag om ändring i bostadsrättslagen

19

4.2

Förslaget till lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt till

fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt

21

4.3

Förslaget till lag om ändring i lagen (1975:1132) om för

värv av hyresfastighet m.m.

23

5

Hemställan

23

6

Beslut

23

Bilaga 1 Bostadsdepartementets promemoria 1991-11-06

25

Bilaga 2 Förteckning över remissinstanserna

52

Bilaga 3 Lagrådsremissens lagförslag

53

Bilaga 4 Lagrådets yttrande

58

5858