Propositionens huvudsakliga innehåll

I propositionen föreslås att en rad av de hittillsvarande kraven för

statligt stöd vid ny- och ombyggnad av bostäder slopas. Det gäller

bl.a.

de s.k. mark- och konkurrensvillkoren, kommunal anvisningsrätt samt

produktionskostnadsprövningen.

Vidare föreslås att de tidigare beslutade s.k. skattekompenserande

räntebidragen och realräntebidragen inte införs. I stället föreslås

i

avvaktan på en långsiktig lösning av bostadsfinansieringen att

räntebidrag för ny- och ombyggnader tills vidare fr.o.m. den 1

januari

1992 lämnas med utgångspunkt från en garanterad räntesats om 3,4 %

för

hyres- och bostadsrättshus och 4,9 % för egnahem under det första

året av

bidragstiden. Bidragsunderlaget föreslås bli fastställt till i

princip 95

% av den faktiska produktionskostnaden, lika för alla

fastighetsägarkategorier och upplåtelseformer. Vissa ändringar

föreslås i

rutinerna för utbetalningar av räntebidrag. Bidrag förutsätts lämnas

från

och med husets färdigställande och oberoende av husets faktiska

finansiering.

Den statligt reglerade bostadslånegivningen föreslås upphöra den 1

januari 1992. I stället föreslås att ett system med statliga

kreditgarantier införs för lån på kreditmarknaden i ett mot

bostadslånet

svarande säkerhetsläge. Tidigare beslut om statlig kreditgaranti för

s.k.

räntelån genomförs inte.

För hus som byggts, byggts om eller förvärvats med stöd av lån och

bidrag

enligt hittillsvarande regler behålls tills vidare nuvarande regler

för

räntebidrag. Den beslutade höjningen av den garanterade räntesatsen

den 1

januari 1992 genomförs dock.

Slutligen föreslås att statligt räntestöd för lägenhetsunderhåll i

hyreshus slopas. Undantag föreslås såvitt gäller redan inkomna

ansökningar om sådant stöd.

Bostadsdepartementet

Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträdet den 24 oktober 1991

Närvarande: statsministern[REDACTED_EFTERNAMN], ordförande, och statsråden B.
[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN], Laurén,[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],

af
[REDACTED_EFTERNAMN], Dinkelspiel,[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],
[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN], P.[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN]

Föredragande: statsrådet[REDACTED_EFTERNAMN]

Proposition om bostadsbyggandets finansiering

år 1992, m.m.

1 Inledning

I december 1990 beslutade riksdagen att införa ett nytt system för

bostadsfinansiering vid ny- och ombyggnad (prop. 1990/91:34, BoU4,

rskr.

92). Beslutet innebar bl.a. att delar av räntebidrag enligt gällande

regler skulle ersättas av s.k. räntelån förenade med statliga

kreditgarantier. I maj 1991 beslutade riksdagen om kompletteringar

och

ändringar av det tidigare beslutet (prop. 1990/91:144, BoU20, rskr.

380).

Beslutet innebar bl.a. i fråga om äldre hus att räntebidrag enligt

nuvarande regler för nybyggnad, ombyggnad eller förvärv skulle

ersättas

med bl.a. räntelån förenade med statliga kreditgarantier. Med stöd av

besluten har den föregående regeringen utfärdat förordningen

(1991:149)

om allmänna förutsättningar för statligt stöd vid ny- och ombyggnad

av

bostäder, förordningen (1991:150) om beräkning av statligt

investeringsbidrag för ny- och ombyggnad av bostäder, m.m.,

förordningen

(1991:151) om beräkning av statligt räntebidrag för ny- och ombyggnad

av

bostäder, m.m., förordningen (1991:152) om beräkning av

bidragsunderlag

för statligt stöd vid ny- och ombyggnad av bostäder, m.m. och

förordningen (1991:1271) om statlig kreditgaranti för bostäder.

Bestämmelserna avsågs träda i kraft den 1 januari 1992 i fråga om hus

färdigställda fr.o.m. denna tidpunkt eller färdigställda tidigare med

beslut om bostadslån som inte utbetalats före ikraftträdandet och den

1

januari 1993 i fråga om hus med räntebidrag enligt gällande regler.

Enligt regeringsförklaringen den 4 oktober 1991 skall det beslutade

systemet om s.k. räntelån inte genomföras och ett nytt förenklat

lånesystem gälla fr.o.m. år 1993.

Bakgrunden till detta är i korthet bl.a. att ett system med räntelån

och

realräntebidrag skulle kunna bidra till att minska kraven på en

kraftfull

antiinflationspolitik. Vid låg inflation och höga räntor skulle

systemet

medföra betydande statsfinansiella påfrestningar. Ett väl fungerande

bostadsfinansieringssystem måste vara stabilt och kunna fungera över

en

längre tid och under skiftande ekonomiska förhållanden.

Räntelånesystemet

uppfyller inte dessa krav. Vidare är systemet oförenligt med statens

ansvar gentemot dem som grundat sina beslut om att bygga en bostad på

förekomsten av bidrag för de inledande årens räntebetalningar.

Vad jag nu har anfört innebär inte att det nuvarande

bostadsfinansieringssystemet bör behållas. Förslag om en långsiktig

förändring av bostadsfinansieringen kommer att läggas fram under år

1992.

I avvaktan på detta kommer jag i det följande att redovisa förslag i

fråga om räntebidrag och bostadsbyggandets kreditförsörjning för år

1992.

Utgångspunkten för dessa förslag är nuvarande system såvitt gäller

räntesubventioner och ett kreditgarantisystem såvitt gäller

lånefinansieringen av ny- och ombyggnad. Jag redovisar samtidigt

förslag

till förenklingar vad gäller förutsättningar för statligt stöd.

Redan förslagen för år 1992 innebär dock stora förändringar för och

påfrestningar på bostadsadministrationen. Nya föreskrifter och

blanketter

skall på kort tid tas fram och information ges till parterna på

marknaden

(kommuner, byggherrar, kreditinstitut m.fl.). Vidare förutsätter mitt

förslag en annan ADB-hantering än i dagens system. Jag har i dessa

frågor

samrått med chefen för boverket som bedömt att den av mig föreslagna

nyordningen fr.o.m. den 1 januari 1992 är möjlig att göra med hänsyn

till

det förberedelsearbete som redan utförts med anledning av riksdagens

tidigare beslut om ny bostadsfinansiering.

2 Ny- och ombyggnad av bostäder år 1992

2.1 Slopade krav för statligt stöd

Mitt förslag: Markvillkor, kommunal bostadsanvisningsrätt,

produktionskostnadsprövning och areagräns för småhus som krav för

statligt stöd för ny- och ombyggnad och konkurrensvillkor som krav

för

stöd för nybyggnad av permanenta bostäder slopas den 1 januari 1992.

Skälen för mitt förslag: Enligt fattade beslut skall som krav för

statligt stöd för ny- och ombyggnad av bostäder fr.o.m. den 1 januari

1992 generellt gälla bl.a. markvillkor, kommunal

bostadsanvisningsrätt

och produktionskostnadsprövning.

Markvillkoret innebär att statligt stöd för byggande på mark som

förvärvats av annan än kommunen i princip lämnas bara om kommunen

medger

det.

Kommunal bostadsanvisningsrätt innebär att kommunen kan kräva att få

anvisa bostadssökande till de lägenheter som byggs eller byggs om med

statligt stöd.

Produktionskostnadsprövningen innebär att länsbostadsnämnden prövar

om

den beräknade kostnaden för ett projekt är skälig i förhållande till

produktionsförhållandena och projektets allmänna kvalitet.

Vid nybyggnad av hyres- och bostadsrättshus samt s.k. säljarbyggda

egnahem gäller vidare det s.k. konkurrensvillkoret. Villkoret innebär

att

projektet skall upphandlas genom infordrande av anbud från flera

anbudsgivare och antagande av anbud utan föregående förhandling.

Annan

produktionsform får tillämpas om kommunen godtar den och kostnaden

för

projektet inte överstiger kostnaderna för ett konkurrensupphandlat

projekt.

En arbetsgrupp inom bostadsdepartementet har i en promemoria den 27

september 1991 föreslagit bl.a. att mark- och konkurrensvillkoren

slopas

och att kommunerna i stället ges möjlighet att i planliknande former

ställa preciserade villkor för bostadsbyggande med statligt stöd.

Bostadsmarknaden står inför stora utmaningar under nittiotalet.

Byggkostnaderna har ökat kraftigt och bostadssubventionerna kommer

att

minskas. Det är nödvändigt med en kraftig avreglering så att

producenter

och byggherrar kan vända sig till konsumenterna direkt och

tillfredsställa marknadens efterfrågan på bostäder. En avreglering är

också nödvändig för att åstadkomma sänkta byggkostnader. Enligt min

mening medför markvillkor, kommunal bostadsanvisningsrätt,

produktionskostnadsprövning och konkurrensvillkor en kostnadshöjande

tidsutdräkt i bostadsbyggandet utan att några fördelar uppnås för den

enskilde eller samhället. De bör därför slopas. Jag ser inte heller

någon

anledning att i andra former öka kommunernas inflytande över

bostadsbyggandet utöver vad som följer av gällande planlagstiftning.

Mitt

förslag att ta bort i stort sett alla villkor för erhållande av

statligt

stöd skall ses som ett första steg i en omfattande avreglering av

byggandet.

Arbetsgruppen anser vidare att den nuvarande begränsningen att

statligt

stöd inte lämnas för bostäder i småhus med en bruksarea som

överstiger

180 m2 bör kunna slopas. Jag delar arbetsgruppens uppfattning i denna

del.

Vissa krav måste ställas även fortsättningsvis med hänsyn till syftet

med

stödet. Till sådana krav hör att bostäderna är avsedda för permanent

bruk

och självständigt boende. Med självständigt boende avser jag liksom

hittills att en hyresbostad upplåts med hyreskontrakt av normalt

slag.

Liksom hittills bör dock avsteg kunna göras från kravet på

hyreskontrakt

av normalt slag när det gäller vissa bostäder som är avsedda att

tillfälligt lösa akuta behov för särskilda grupper.

Bostäderna bör vidare för rätt till stöd uppfylla vissa grundläggande

krav i fråga om utrymmes- och utrustningsstandard. Utgångspunkten bör

vara de krav som kan ställas med stöd av plan- och bygglagen

(1987:10).

Prövningen av hithörande frågor bör göras av kommunen i samband med

prövningen av bygglovet. Det innebär att kraven skall anses

uppfyllda, om

bygglov är beviljat.

För särskilda boendeformer för äldre bör dock ställas krav på att en

låg

utrymmes- och utrustningsstandard i bostaden vad gäller kök och

vardagsrum kompenseras av gemensamma utrymmen för matlagning,

måltider

och samvaro och den utrustning som finns där. Endast i fråga om

gruppbostäder för åldersdementa bör godtas att man helt avstår från

köksutrustning i bostaden.

Till de krav som även i fortsättningen bör ställas hör vidare

hyresgästinflytandet vid ombyggnad av hyresbostäder. Det innebär att

hyresgästerna skall ges tillfälle att yttra sig över den planerade

ombyggnadens art och omfattning samt att stöd inte lämnas för sådana

ombyggnadsåtgärder som hyresgästerna anfört invändningar mot och

gjort

gällande att husets kvaliteter inte tas tillvara i skälig omfattning.

Hyresgästinflytandet bör dock gälla endast hus som omfattas av avtal

om

förhandlingsordning och utövas av den organisation av hyresgäster som

har

slutit avtalet, och inte som nu även hus som inte omfattas av en

förhandlingsordning.

Till de krav som bör ställas även i fortsättningen hör slutligen

kravet

på konsumentskydd vid nybyggnad av egnahem och bostadsrättssmåhus.

Kravet

innebär att det till skydd för husägaren skall finnas en betryggande

garanti för att huset uppförs och färdigställs i enlighet med vad den

som

skall uppföra huset har åtagit sig (produktionsgaranti). Kravet

innebär

vidare att det skall finnas ett betryggande tioårigt åtagande att

avhjälpa väsentliga skador på huset som består i eller är en följd av

fel

eller brister i konstruktion, utförande eller material

(ansvarsutfästelse). I kravet ingår också att produktionsgaranti och

ansvarsutfästelsen skall lämnas av företag som inte själva står i

avtalsförhållande till husägaren och att garantigivaren har inrättat

en

fristående instans dit husägaren kan vända sig med sina

ersättningsanspråk på grund av ansvarsutfästelsen. Garantier av nu

nämnt

slag lämnas av bl.a. AB Bostadsgaranti, Folksam och AB STR-garanti.

I fråga om nybyggnad av egnahem ingår i konsumentskyddskravet

dessutom

krav på att husägaren tillförsäkras ett skydd i avtalsförhållanden

med

säljaren eller entreprenören som är tillfredsställande med hänsyn

till

allmänna konsumentintressen. Särskilda kontraktsformulär för såväl

total/generalentreprenad som delad entreprenad har tagits fram i

samverkan mellan konsumentverket samt företrädare för entreprenörer

och

villaägare.

Jag har tidigare föreslagit att villkoret om kommunal

bostadsanvisningsrätt bör slopas. Konsekvenserna av förslaget bör

bl.a.

bli att också lagen (1987:1274) om kommunal bostadsanvisningsrätt bör

upphävas. Den frågan bör dock lämpligen tas upp i annat sammanhang.

2.2 Räntebidrag

Mitt förslag: Skattekompenserande räntebidrag och realräntebidrag

införs

inte. I stället lämnas tills vidare räntebidrag för ny- och ombyggnad

liksom hittills till i huvudsak skillnaden mellan en garanterad och

en

beräknad räntekostnad för huset i färdigt skick.

Den s.k. räntebidragstrappan behålls. Fullt räntebidrag lämnas dock

endast till 95 % av bidragsunderlaget, lika för alla

fastighetsägarkategorier och upplåtelseformer. För hyres- och

bostadsrättshus lämnas dessutom räntebidrag med 30 % av beräknade

räntekostnader därutöver.

Bidragsunderlaget beräknas vid nybyggnad av hyres- och

bostadsrättshus samt säljarbyggda egnahem på grundval av de faktiska

produktionskostnaderna, och vid nybyggnad av låntagarbyggda egnahem

på

grundval av de beräknade kostnaderna för bostäder och vissa lokaler.

Utgångspunkten för beräkningen är i fråga om hyres- och

bostadsrättshus

samt säljarbyggda egnahem kostnaden enligt anbud för ett

konkurrensupphandlat projekt. För låntagarbyggda egnahem är

utgångspunkten den schablonmetod som används för närvarande.

Vid ombyggnad motsvarar bidragsunderlaget de beräknade

kostnaderna för nyinvesteringar och underhållsåtgärder med en

varaktighet

på minst 30 år.

Räntebidrag lämnas i princip oberoende av åtgärdernas faktiska

finansiering. I fråga om bostadsrättshus lämnas dock räntebidrag

högst

till kostnaden för ränta på föreningens faktiska låneskuld till den

del

skulden är hänförlig till det bidragsberättigade ändamålet och inte

överstiger vad som skulle ha beräknats för ett motsvarande hyreshus.

Skälen för mitt förslag: Enligt min mening är det angeläget att

räntebidragen så långt som möjligt medför neutralitet i fråga om

kapitalkostnader mellan olika fastighetsägarkategorier och

upplåtelseformer. Därför bör den s.k. räntebidragstrappan behållas.

Den

innebär att räntebidrag motsvarande skillnaden mellan en garanterad

ränta

och den beräknade räntekostnaden för huset i färdigt skick bara

lämnas

upp till en godkänd produktionskostnad motsvarande 110 % av den

schablonberäknade kostnaden (fullt räntebidrag). För räntekostnader

till

den överstigande delen av produktionskostnaden lämnas räntebidrag

bara om

det handlar om hyres- och bostadsrättshus och då med 30 % av

räntekostnaden på den överskjutande produktionskostnaden (reducerat

räntebidrag). Egnahemsägaren får till denna del av räntekostnaden en

motsvarande subvention skattevägen.

Neutralitetsskäl talar dock enligt min mening för att nu införa en

enhetlig bidragsandel vid beräkning av fullt räntebidrag. I nuvarande

system beräknas fullt räntebidrag på 100 % av bidragsunderlaget inom

110

% av det schablonberäknade bidragsunderlaget om låntagaren är ett

allmännyttigt bostadsföretag, 99 % för vissa bostadsrättsföreningar

och

95 % för övriga. För de två sistnämnda fastighetsägarkategorierna

innebär

nuvarande system dessutom att de återstående 1 eller 5 % inom 110 %

av

bidragsunderlaget inte får räntebidrag. För hyres- och

bostadsrättshusen

innebär det dessutom att det till skillnad från egnahemmen i princip

inte

ges någon subvention alls till denna del av produktionskostnaden. I

avvaktan på en mera långsiktig lösning på dessa problem förordar jag

att

fullt räntebidrag beräknas generellt på 95 % av bidragsunderlaget

inom

110 % av det schablonberäknade. Vidare förordar jag att det för

hyres-

och bostadsrättshus därutöver lämnas räntebidrag med 30 % av den

räntekostnad som hänför sig till den del av bidragsunderlaget som

inte

utgör underlag för beräkningen av fullt bidrag.

Med hänsyn till inkomstbeskattningens principiella utformning bör

räntebidrag enligt den ordning jag förordar vara skattepliktiga.

Rätten

till ränteavdrag bör i konsekvens med detta utvidgas till att gälla

hela

den faktiska ränteutgiften, dvs. även till den del den betalas med

räntebidrag. Statsrådet[REDACTED_EFTERNAMN] kommer senare att redovisa förslag

till

nödvändiga lagändringar. Ändringarna bör gälla även dem som får

räntebidrag enligt nuvarande regler.

I övrigt bör följande gälla.

Den garanterade räntesatsen år 1992 bör i likhet med vad som gäller

under

innevarande år vara 3,4 % vid nybyggnad av hyres- och bostadsrättshus

och

4,9 % vid nybyggnad av egnahem. Samma garanterade räntesatser bör

gälla

vid ombyggnad. Ränteutgifterna efter bidrag och skatt blir då lika

för

olika fastighetsägarkategorier och upplåtelseformer. Den garanterade

räntesatsen bör gälla dels i fråga om hus som påbörjas efter utgången

av

år 1991, dels i fråga om hus påbörjade men inte färdigställda före

den 1

januari 1992, dels i fråga om hus färdigställda före den 1 januari

1992

med beslut om bostadslån som inte utbetalats före ikraftträdandet,

dvs.

för hus för vilka tiden för räntebidrag inte ännu har börjat löpa vid

årskiftet 1991/92.

Bidragstiden bör räknas från färdigställandet, dock tidigast från den

1

januari 1992. Jag förordar också att utbetalningarna av räntebidrag

sker

kvartalsvis, såvitt gäller de projekt vars bidragstid beräknas från

färdigställandet. Någon s.k. nettoavisering bör inte tillämpas i

dessa

fall. Nettoavisering innebär att räntebidraget betalas ut direkt till

långivaren mot att denna åtar sig att på följande ränteförfallodag

debitera låntagaren endast den del av räntekostnaden som inte täcks

av

bidraget.

Bidragsunderlaget vid nybyggnad bör i avvaktan på en mera långsiktig

lösning beräknas och fastställas på i huvudsak samma sätt som

hittills.

Det innebär för nybyggnad av hyres- och bostadsrättshus samt

säljarbyggda

egnahem att utgångspunkten för beräkningen är kostnaderna för ett

konkurrensupphandlat projekt med skäligt tillägg för sådana kostnader

som

inte omfattas av anbud. Bidragsunderlaget för ett

förhandlingsupphandlat

projekt får inte överstiga underlaget för ett konkurrensupphandlat

projekt. Bidragsunderlaget för ett egenregiprojekt skall motsvara den

kostnad som bedöms skälig med hänsyn till produktionsförhållandena

och

projektets allmänna kvalitet. Därvid skall beaktas kvaliteter som

medför

bättre bostadsfunktioner eller som minskar de framtida drifts- och

underhållskostnaderna. För nybyggnad av låntagarbyggda egnahem

innebär

oförändrat system att bidragsunderlaget beräknas enligt schabloner.

För bidragsunderlaget vid ombyggnad innebär nuvarande ordning att

underlaget får motsvara skäliga faktiska kostnader för

stödberättigade

åtgärder. Det får dock inte överstiga det lägsta av antingen det

underlag

som enligt schablonmetoden skulle ha beräknats för en motsvarande

nybyggnad av huset eller husets värde i ombyggt skick. Tidigare

beslutade

begränsningar av bidagsunderlaget vid ombyggnad bör dock genomföras.

Det

innebär att bidragsunderlaget vid ombyggnad skall motsvara de

beräknade

kostnaderna för nyinvesteringar och underhållsåtgärder med en

varaktighet

på minst 30 år. S.k. ingångsvärdebelåning tillämpas inte.

Ingångsvärdebelåningen innebär att låntagaren förutom räntebidrag för

ombyggnadskostnaden i viss utsträckning får bidrag även till

kostnaderna

för ränta på befintliga lån. Med hänsyn till pågående produktion bör

dock

räntebidrag för projekt som beviljats bostadslån enligt äldre regler

få

beräknas på grundval av det räntebidragsunderlag som fastställts i

lånebeslutet.

Att bidragsunderlaget vid nybyggnad tills vidare bör beräknas enligt

samma regler som hittills innebär också att den nuvarande

begränsningen

av beloppen för byggnad till 80 % av schablonbeloppen behålls, liksom

maximibeloppen för kostnader för mark och exploatering. I enlighet

med

tidigare riksdagsbeslut bör dessutom ingå kostnaderna för

personalutrymmen i samband med ny- och ombyggnad av särskilda

boendeformer för äldre och handikappade och gruppbostäder för

psykiskt

utvecklingsstörda.

Med hänsyn till pågående produktion bör också kostnaden för

parkeringsanläggningar övergångsvis få ingå i bidragsunderlaget. För

att

få inräkna parkeringsanläggningar bör dock bostadsprojektet vara

påbörjat

före utgången av april 1992.

I fråga om bidragsunderlaget för mark och exploatering vill jag

tillägga

följande. Beräknade kostnader för mark ingår för närvarande i

bidragsunderlaget med vissa belopp. Beloppen skall i princip täcka

kostnaderna för tomt, exploatering samt vatten och avlopp i områden

utan

samlad bebyggelse (s.k. exploateringsområden). Beloppen får dock inte

överstiga maximibelopp som fastställs av regeringen. Maximibeloppen

för

exploatering samt vatten och avlopp är indexreglerade. Jag förordar

att

maximibelopp skall gälla för mark även år 1992.

Jag kommer i det följande att föreslå att en statlig kreditgaranti

införs

i stället för nuvarande bostadslån. Av detta följer att det

hittillsvarande sambandet mellan räntebidrag och lånefinansiering kan

upplösas. Jag förordar att så sker. Det innebär att

räntebidragsunderlaget i princip bör beräknas oberoende av storleken

på

den faktiska finansieringen av huset. Undantag måste dock tills

vidare

göras i fråga om bostadsrättshus. För sådana hus måste sambandet

tills

vidare behållas till följd av nuvarande skatteregler för bostadsrätt.

Bostadsrättsvärderingskommittén (Fi 1989:01) arbetar vidare med

inkomstskatteutredningens förslag om att bostadsrätt skall beskattas

på

samma sätt som egnahem. Först om bostadsrättshavarna får avdragsrätt

för

ränteutgifter på föreningens lån så att räntebidragen blir enhetliga

för

bostadsrätt och egnahem kan den administrativt relativt komplicerade

kopplingen mellan lån och bidrag elimineras även för bostadsrätten.

2.3 Statlig kreditgaranti

Mitt förslag: De statligt reglerade bostadslånen avvecklas och den

särställning som Statens Bostadsfinansieringsaktiebolag, SBAB,

hittills

har haft på kreditmarknaden upphör. I stället införs en statlig

kreditgaranti för lån för ny- eller ombyggnad av permanenta bostäder.

Kreditgarantin lämnas för lån som motsvarar de nuvarande

bostadslånen.

Skälen för mitt förslag: Enligt min mening bör kreditförsörjningen

vid

ny- och ombyggnad av bostäder ske i full konkurrens mellan

kreditinstituten på den allmänna lånemarknaden. Den nuvarande

bostadslånegivningen och den särställning på kreditmarknaden som

denna

långivning innebär för Statens Bostadsfinansieringsaktiebolag, SBAB

bör

därför avvecklas. För att säkerställa kreditförsörjningen till

bostadsbyggandet bör bostadslånet ersättas med ett system med statlig

kreditgaranti för ett lånebelopp i motsvarande pantsäkerhetsläge i

fastigheten eller tomträtten.

För SBABs del innebär vad jag nu har anfört att bolaget i

fortsättningen

lämnar lån för ny- och ombyggnad av bostäder enligt i huvudsak samma

förutsättningar som andra kreditinstitut. Liksom andra institut

kommer

SBAB att kunna få statlig kreditgaranti för lån motsvarande dagens

bostadslån. Det sistnämnda innebär också att bolaget kan få

kreditgaranti

på ett bostadslån som beviljats enligt äldre regler, om lånet inte

betalats ut före omläggningen och låntagaren väljer att fullfölja

låneärendet med en begäran om utbetalning.

Det är angeläget att omläggningen sker snabbt. Möjligheter till detta

finns också nu genom de verkställighetsåtgärder som redan genomförts

av

den föregående regeringen med anledning av riksdagens beslut om ny

bostadsfinansiering. De redan genomförda åtgärderna innebär att

beslut

föreligger om att den 1 januari 1992 inrätta statens

bostadskreditnämnd

med uppgift att mot årliga avgifter ställa en statlig garanti för

bl.a.

lån mot säkerhet i fastighet inom 100, 99 eller 95 % av pantvärdet

för

fastigheten. Nämnden skall vara lokaliserad i Karlskrona.

Lokalanskaffning och rekrytering av personal till nämnden pågår.

Jag anser att beslutet att bilda statens bostadskreditnämnd och att

lämna

statligt stöd i samband med bostadsfinansieringen i form av

kreditgarantier bör genomföras den 1 januari 1992, såvitt gäller lån

för

ny- och ombyggnad av bostäder. Kreditgaranti bör lämnas för sådan ny-

och

ombyggnad som beviljas räntebidrag enligt mina förslag i det

föregående.

I övrigt bör i avvaktan på en långsiktig lösning gälla de villkor för

garantin och de grunder för att bestämma garantins storlek som

fastställts i riksdagens tidigare beslut.

Det innebär bl.a. att en större kreditgaranti lämnas för ett

allmännyttigt bostadsföretag än för ett privat. En sådan ordning kan

enligt min mening starkt ifrågasättas. Även i fråga om ett

allmännyttigt

bostadsföretag borde ställas krav på en viss egen insats. Med hänsyn

till

pågående produktion och de allmännyttiga företagens speciella

ställning

på bostadsmarknaden är jag dock inte beredd att nu föreslå någon

ändring

i de s.k. låneandelar som hittills har gällt. Frågan får tas under

ytterligare överväganden i det fortsatta arbetet med en förenklad

finansieringsmodell.

När det gäller storleken på garantin innebär mitt förslag vidare att

den

beräknas på grundval av ett garantiunderlag som motsvarar

räntebidragsunderlaget, dvs. i princip produktionskostnaden. Därmed

ger

kreditgarantin samma möjligheter att finansiera bostäder som

bostadslånesystemet ger. Det innebär också att nämnden har möjlighet

att,

om det är nödvändigt för att klara kreditförsörjningen i särskilda

fall,

utöka kreditgarantin.

När det gäller garantin i övrigt innebär mitt förslag bl.a. följande.

Den

lämnas på begäran av kreditgivaren, tills vidare kreditaktiebolagen

samt

lands- och stadshypoteksinstitutionerna. Garantin kräver för sin

giltighet att kreditgivaren årligen betalar en avgift. Vidare kräver

den

för sin giltighet att långivaren efter sedvanlig kreditprövning har

säkerhet för det garanterade lånebeloppet i form av panträtt i den

fastighet eller tomträtt på vilken huset är beläget. För egnahem och

bostadsrättssmåhus krävs dessutom att kommunen framför staten svarar

för

förlust på lånet intill 40 % av det mot garantibeloppet svarande

utestående låneskulden vid förlusttillfället. Om huset är beläget på

mark

som ägs av staten eller kyrkan får nämnden medge att kreditgivaren

godtar

annan lånesäkerhet.

Vidare innebär mitt förslag att ersättning ur kreditgarantin lämnas

om

säkerheten för det garanterade lånet eller den garanterade lånedelen

inte

räcker till för att betala kreditgivarens fordran om huset säljs

exekutivt till följd av att låntagaren/fastighetsägaren inte fullgör

sina

åtaganden enligt låneförbindelsen eller annars åsidosätter villkoren

för

lånet. Bostadskreditnämnden kan även godkänna en försäljning under

hand.

Med underhandsförsäljning avses en situation när försäljning måste

ske i

ett marknadsläge där man inte kan förvänta sig ett pris som täcker

lånefordringen och alternativet med betalningsinställelse från

låntagarens sida med åtföljande exekutiva åtgärder inte bedöms kunna

ge

ett bättre resultat för långivaren. Har ersättning betalats ut

inträder

staten i långivarens rätt gentemot låntagaren intill det utbetalade

beloppet. Om låntagaren då är på obestånd eller annars saknar

utmätningsbara tillgångar får nämnden efterge statens fordran helt

eller

delvis, om nämnden bedömer att låntagaren även framdeles kommer att

vara

ur stånd att betala fordringen.

För kreditgarantin tas ut en årlig avgift som långsiktigt skall täcka

kostnaderna för administration och förluster. Avgifter för

kreditgarantin

bör alltså bestämmas bl.a. med hänsyn till riskutveckling på grund av

förhållandet mellan produktionskostnader och fastighetspriser. Mitt

förslag innebär att avgiften inledningsvis bestäms till 0,5 % av det

garanterade beloppet.

Någon statlig kreditgaranti för s.k. räntelån enligt riksdagens

tidigare

beslut bör inte införas.

3 Hus med räntebidrag för nybyggnad,

ombyggnad eller förvärv enligt nuvarande regler

Mitt förslag: Skattekompenserande räntebidrag, realräntebidrag och

statlig kreditgaranti införs inte för hus med räntebidrag för

nybyggnad,

ombyggnad eller förvärv enligt nuvarande regler. Nuvarande regler för

räntebidrag består i princip tills vidare.

Bostadsrättsföreningar m.fl. som övertar hus som har uppförts eller

byggts om med stöd av räntebidrag från ett allmännyttigt

bostadsföretag

får behålla räntebidragen.

Skälen för mitt förslag: Enligt fattade beslut skulle det s.k.

räntelånesystemet införas den 1 januari 1993 för hus med räntebidrag

enligt nuvarande regler. Jag förordar i stället att nuvarande regler

för

räntebidrag i princip skall bestå i avvaktan på att

bostadsfinansieringen

reformeras fr.o.m. år 1993. De regler jag då avser är regler om

räntebidrag enligt nybyggnadslåneförordningen för bostäder

(1986:692),

ombyggnadslåneförordningen för bostäder (1986:693),

bostadsfinansieringsförordningen (1974:946), bostadslånekungörelsen

(1967:552) och förordningen (1987:258) om stöd för flerbarnsfamiljer

för

köp av egnahem.

I fråga om räntebidrag för ny- och ombyggnad bör dock de extra

upptrappningar den 1 januari 1992 som tidigare godtagits av riksdagen

genomföras, dvs. 0,25 procentenheter för egnahem och 0,3

procentenheter

för hyres- och bostadsrättshus i de fall bostadslånet har betalats ut

före år 1991 (prop. 1990/91:144, BoU20, rskr. 380).

Jag vill i sammanhanget erinra om vad jag tidigare har anfört

(avsnitt

2.2) om den skattemässiga behandlingen av räntor och räntebidrag

enligt

gällande regler.

I förordningen (1986:694) om handläggning, förvaltning m.m. av

bostadslån

och räntebidrag finns bestämmelser om att ett bostadslån kan övertas

av

en ny ägare om länsbostadsnämnden medger det. Detta medför att också

räntebidrag lämnas till den nye förvärvaren. Om huset har förvärvats

från

ett allmännyttigt bostadsföretag eller en kommun lämnas emellertid

räntebidrag endast om regeringen medger det (42 § i förordningen).

Detsamma gäller om huset har förvärvats från ett företag som fått

sitt

godkännande som allmännyttigt bostadsföretag återkallat efter den 3

juni

1987 och bostadslånet beviljades under den tid då företaget var

godkänt

som ett allmännyttigt bostadsföretag. Bestämmelsen infördes den 1

januari

1988 (jfr prop. 1986/87:168, BoU 1987/88:3, rskr. 94).

Jag anser inte att det finns skäl att slopa räntebidrag när någon

övertar

ett bostadshus som uppförts eller byggts om med statligt stöd enligt

äldre regler från ett allmännyttigt bostadsföretag. En

bostadsrättsförening som förvärvar ett hus från ett företag som är

eller

har varit ett allmännyttigt bostadsföretag bör därför få rätt att

behålla

räntebidragen. Detsamma bör gälla även andra som förvärvar hus från

ett

allmännyttigt bostadsföretag. Jag förordar således att regeln om att

den

nye ägaren av ett tidigare allmännyttigt bostadshus inte får

räntebidrag

tas bort. Ändringen bör göras den 1 januari 1992 och gälla förvärv

som

sker efter denna tidpunkt.

4 Konsekvenser för kapitalutgifterna

En ordning där räntebidrag skall motsvara skillnaden mellan

räntekostnaden för huset och en garanterad ränta innebär inte bara

att

räntesubventionen ökar eller minskar om räntekostnaden ökar resp.

minskar. Även subventionens andel av den totala räntekostnaden ökar,

resp. minskar. Effekten på kapitalkostnaden för en ny- eller

ombyggnad av

mitt förslag kan därför bäst beskrivas genom att jämföra ett projekts

nettokapitalkostnad i nuvarande finansieringssystem och den

nettokapitalkostnad som uppstår med mitt förslag. Resultatet framgår

av

följande uppställning. Kapitalkostnaden är beräknad på en godkänd

produktionskostnad inkl. räntemerkostnader på 10 500 kr./m2

lägenhetsyta

för bostäder och en kostnad för garage som fördelad på lägenhetsytan

uppgår till 2 000 kr./m2 lägenhetsyta för hyresrätt och 700 kr./m2

lägenhetsyta för egnahem. Överkostnaden har antagits till 25 % och

räntan

till 11,2 %.

Kapitalkostnader netto, kr./m2 lägenhetsyta, (exkl. amortering, inkl.

garage)

Upplåtelseform Nuvarande Förslaget

 finansieringssystem

Hyresrätt,

allmännyttig 640 470

Hyresrätt,

privat 660 470

Egnahem,

säljarbyggda 490 420

Egnahem,

låntagarbyggda 510 500

De skillnader i kapitalkostnader mellan allmännyttig hyresrätt och

privat

hyresrätt som kan konstateras i nuvarande finansieringssystem beror

på

att den förra upplåtelseformen får subvention till 100 % av

låneunderlaget, medan den senare upplåtelseformen erhåller subvention

till 95 % av samma underlag. Denna skillnad försvinner i det av mig

föreslagna systemet i och med att samtliga upplåtelseformer erhåller

samma subventionsnivå, 95 %.

Beträffande bostadsrätter blir jämförelsen mellan nuvarande

finansieringssystem och mitt förslag något mera komplicerad, men

effekten

är i huvudsak densamma som för allmännyttig hyresrätt.

Som framgår av uppställningen innebär det som jag föreslagit sänkta

kapitalkostnader för alla upplåtelseformer och en bättre

kostnadsneutralitet mellan allmännyttig hyresrätt och privat

hyresrätt.

En stor del av de förbättringar i jämförelse med nuvarande system som

kan

iakttas är avhängiga att garage inte omfattas av räntebidrag i det

nuvarande finansieringssystemet, men väl i det föreslagna. En annan

väsentlig ändring är att en räntemerkostnad som i nuvarande system

uppstår som en följd av att det alltid förflyter viss tid mellan

husets

färdigställande och den dag då räntebidragstiden börjar löpa,

bortfaller

när bidragstiden som förslaget innebär börjar löpa redan från

färdigställandetidpunkten. Denna räntemerkostnad läggs i nuvarande

system

till produktionskostnaden som ingår i låneunderlaget för bostäder

(s.k.

räntetillägg för tid mellan färdigställande och utbetalning av lån).

Jag vill betona att kalkylen i hyresrättsfallet belastats med

kostnader

för bilparkering med 2 000 kr./m2 lägenhetsyta vilket innebär att

parkeringsfrågan förutsätts löst med parkeringsdäck eller

källargarage. I

de två egnahemsfallen förutsätts att parkeringsfrågan lösts med

garage.

Det innebär en lägre total produktionskostnad per m2 lägenhetsyta

varför

nettokapitalkostnaden för ett säljarbyggt egnahem blir lägre än

nettokapitalkostnaden för hyresrätt.

Kapitalkostnadsskillnaderna i de fall bilparkeringen löses som

markparkering, dvs. om man bortser från kostnaden för garage framgår

av

följande uppställning. Skillnaden i nettokapitalkostnad mellan

nuvarande

system och förslaget är här dels en följd av att alla får samma

subventionsnivå, dels effekten av att det s.k. räntetillägget

försvinner.

Kapitalkostnader netto, kr./m2 lägenhetsyta, (exkl. amortering, exkl.

garage)

Upplåtelseform Nuvarande Förslaget

 finansieringssystem

Hyresrätt,

allmännyttig 410 390

Hyresrätt,

privat 440 390

Egnahem,

säljarbyggda 440 390

Egnahem,

låntagarbyggda 460 460

5 Statsfinansiella konsekvenser

Av samma skäl som jag har angett när det gäller

kapitalkostnadskonsekvenserna av mitt förslag begränsar jag min

redovisning av förslagets statsfinansiella konsekvenser till att ange

kostnadsförändringarna i förhållande till kostnaderna i det nuvarande

systemet. Den statsfinansiella effekten av en övergång från nuvarande

finansieringssystem till det system som jag föreslagit framgår av

följande uppställning. Beräkningarna grundas på de i det föregående

redovisade skillnaderna i kapitalkostnader och på produktionsvolymen

för

budgetåret 1990/91 dvs. en totalproduktion om ca 70 000 lägenheter

och

med den då gällande fördelningen mellan upplåtelseformer. Ökade

kostnader

för staten redovisas med minustecken och minskade med plustecken.

Statsfinansiell effekt i förhållande till nuvarande

finansieringssystem,

helårseffekt. Milj.kr.

Slopat räntetillägg + 409

Generell subventionsnivå 95 %

samt ändrad "trappa" - 17

Garage får ingå i subventionsunderlaget - 433

Summa - 41

Beräkningarna i uppställningen avser den statsfinansiella effekten på

helårsbasis. I nuvarande finansieringssystem finns en koppling mellan

utbetalningen av bostadslånet och den första utbetalningen av

räntebidrag

på det sättet att räntebidraget börjar utbetalas först en viss tid

efter

det att bostadslånet utbetalats. I mitt förslag försvinner denna

koppling, i och med att räntebidraget börjar betalas ut redan från

husets

färdigställande. Denna tidigareläggning i förhållande till nuvarande

ordning innebär att budgetåret 1992/93 kommer att belastas av

utbetalningar såväl enligt nuvarande som enligt det av mig föreslagna

systemet. Extrabelastningen som är av engångskaraktär har jag för

budgetåret 1992/93 uppskattat till ca 1 miljard kr.

6 Räntestöd för lägenhetsunderhåll

Mitt förslag: Det statliga räntestödet för lägenhetsunderhåll i

hyreshus

slopas.

Skälen för mitt förslag: I riksdagens beslut i december 1990 om att

införa ett nytt system för bostadsfinansiering vid ny- och ombyggnad

(prop. 1990/91:34, BoU4, rskr. 92) ingick att ett räntestöd för

lägenhetsunderhåll infördes för hyreshus. I fråga om åtgärder med en

varaktighet på 20 år omfattas alla hyreshus och i fråga om åtgärder

med

en kortare varaktighet hyreshus med bostadslån eller motsvarande

utbetalade efter år 1990. Statens kostnader för det utvidgade

räntestödet

beräknades till 60 milj.kr. det första året. Enligt min mening bör

kostnader för lägenhetsunderhåll i princip täckas genom fonderingar.

Beslutade åtaganden bör dock fullföljas. Några nya beslut om

räntestöd

för lägenhetsunderhåll bör dock inte fattas. Detta kräver riksdagens

godkännande. I avvaktan på riksdagens beslut avser jag att senare

denna

dag föreslå regeringen att bestämmelserna i förordningen (1983:974)

om

statligt räntestöd vid förbättring av bostadshus ändras så att bidrag

för

ändamålet fr.o.m. den 5 november 1991 tills vidare bara får beviljas

i

ärenden i vilka ansökan kommit in till kommunen före nämnda dag.

7 Hemställan

Jag hemställer att regeringen föreslår riksdagen att godkänna vad jag

har

förordat i fråga om

1. slopade krav för statligt stöd (avsnitt 2.1),

2. räntebidrag, m.m. (avsnitt 2.2),

3. statlig kreditgaranti (avsnitt 2.3),

4. hus med räntebidrag för nybyggnad, ombyggnad eller förvärv enligt

nuvarande regler (avsnitt 3) och

5. räntestöd för lägenhetsunderhåll (avsnitt 6).

8 Beslut

Regeringen ansluter sig till föredragandens överväganden och beslutar

att

genom proposition föreslå riksdagen att anta de förslag som

föredraganden

har lagt fram