Propositionens huvudsakliga innehåll

I propositionen föreslås en lagändring beträffande det

formkrav som enligt jordabalken gäller vid köp av fast

egendom. Förslaget innebär att en oriktig uppgift om

köpeskillingen i en köpehandling inte längre skall medföra

att köpet är ogiltigt samt att parterna gentemot varandra

blir bundna vid den uppgift om köpeskillingen som finns i

köpehandlingen.

Vidare föreslås några lagändringar som medför

rationaliseringar på inskrivningsväsendets område.

I propositionen behandlas också vissa frågor om

överlåtelseförbud vid förvärv av fastigheter och tomträtter.

De föreslagna lagändringarna avses träda i kraft den 1

juli 1992.

Propositionens lagförslag

1 Förslag till

Lag om ändring i jordabalken

Härigenom föreskrivs att 4 kap. 1 och 2 §§, 19 kap. 13 §

samt 22 kap. 12 § jordabalken1 skall ha följande

lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

 4 kap.

1 §2

Köp av fast egendom slutes Köp av fast egendom slutes

genom upprättande av genom upprättande av

köpehandling som köpehandling som

underskrives av säljaren underskrives av säljaren

och köparen. Handlingen och köparen. Handlingen

skall upptaga skall innehålla en uppgift

köpeskillingen och om köpeskilling och

innehålla förklaring av förklaring av säljaren

säljaren att egendomen att egendomen överlåtes

överlåtes på på köparen. Köpes

köparen. Köpes utom fast utom fast egendom även

egendom även annat mot en annat mot en gemensam

gemensam köpeskilling, köpeskilling, är det

är det tillräckligt att tillräckligt att

denna anges. köpehandlingen

 innehåller en uppgift om

 gemensam köpeskilling.

 Om säljaren och köparen

 vid sidan av köpehandlingen

 har träffat

 överenskommelse om annan

 köpeskilling än den som

 anges i köpehandlingen,

 är den överenskommelsen

 ogiltig. Mellan säljaren

 och köparen gäller i

 stället den köpeskilling

 som anges i köpehandlingen.

 Denna köpeskilling får

 dock jämkas om det med

 hänsyn till

 köpehandlingens

 innehåll,

 omständigheterna vid

 avtalets tillkomst, senare

 inträffade

 förhållanden och

 omständigheterna i

 övrigt är oskäligt

 att den köpeskillingen

 skall vara bindande.

 Köp som inte uppfyller

föreskrifterna i

första stycket är

ogiltiga. Dock är förvärv, som har gjorts enligt lagen

(1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till

bostadsrätt eller lagen (1985:658) om arrendatorers rätt att

förvärva arrendestället, giltiga även om föreskrifterna i

första stycket inte har iakttagits.

2 §

Har köp slutits och Har köp slutits och

upprättas därefter upprättas därefter

köpebrev eller annan köpebrev eller annan

ytterligare köpehandling ytterligare köpehandling

angående samma angående samma

förvärv, äger 1 § förvärv, äger 1 §

första stycket första och andra styckena

tillämpning även i tillämpning även i

fråga om den senare fråga om den senare

handlingen. Handling som icke handlingen. Handling som icke

uppfyller dessa uppfyller föreskrifterna i

föreskrifter är utan 1 § första stycket är

verkan som köpehandling. utan verkan som

 köpehandling.

19 kap.

13 §

Har beslut i Har beslut i

inskrivningsärende gått inskrivningsärende gått

emot sökanden eller annan emot sökanden eller annan

som hörts i ärendet, som hörts i ärendet,

skall denne genast skall denne genast

underrättas om beslutet i underrättas skriftligen om

rekommenderat brev. beslutet.

22 kap.

12 §3

På ansökan av innehavare På ansökan av innehavare

av pantbrev eller vilandebevis av pantbrev eller

vilandebevis

skall anteckning göras i skall anteckning göras i

fastighetsboken om innehavet. fastighetsboken om innehavet.

Är annan förut antecknad Är annan förut antecknad

som innehavare, skall som innehavare, skall

inskrivningsmyndigheten sedan inskrivningsmyndigheten sedan

anteckning om det nya anteckning om det nya

innehavet skett avföra den innehavet skett avföra den

tidigare anteckningen och tidigare anteckningen och

underrätta den som tidigare skriftligen underrätta den

var antecknad som innehavare som tidigare var antecknad

som

om åtgärden genom innehavare om åtgärden.

rekommenderat brev. Skyldighet Skyldighet att underrätta

att underrätta tidigare tidigare antecknad innehavare

antecknad innehavare föreligger dock icke, om

föreligger dock icke, om det är uppenbart att

det är uppenbart att underrättelsen saknar

underrättelsen saknar betydelse för honom.

betydelse för honom. Föreligger anledning till

Föreligger anledning till antagande att sökanden icke

antagande att sökanden icke innehar pantbrevet eller

innehar pantbrevet eller beviset, skall

beviset, skall föreläggande meddelas

föreläggande meddelas honom att uppvisa detta.

honom att uppvisa detta.

 Anmäler den som antecknats

som

innehavare att

innehavet upphört, skall anteckningen avföras.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1992. Äldre lydelse av

4 kap. 1 och 2 §§ gäller dock i fråga om rättshandlingar som

har företagits före ikraftträdandet.

2 Förslag till

Lag om ändring i lagen (1973:98) om

inskrivningsregister

Härigenom föreskrivs att 3 § lagen (1973:98) om

inskrivningsregister skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

 3 §

Om inskrivning i inskrivningsregister gäller 19--23 kap.

jordabalken, i den mån ej annat följer av denna lag. Därvid

äger bestämmelserna om fastighetsbok och tomträttsbok

motsvarande tillämpning på inskrivningsregister.

 Regeringen kan bestämma att

 ändring i fråga om namn-

 och adressuppgifter i

 anteckningar rörande

 innehav av pantbrev eller

 vilandebevis får införas

 i inskrivningsregistret i

 annan ordning än som

 följer av första

 stycket.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1992.

Justitiedepartementet

Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde den 23

januari 1992.

Närvarande: statsministern[REDACTED_EFTERNAMN], ordförande, och

statsråden[REDACTED_EFTERNAMN], Laurén,[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],
[REDACTED_EFTERNAMN], Dinkelspiel,[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],
[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN], P.
[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN]

Föredragande: statsrådet Laurén

Proposition om ändring i jordabalken m.m.

1 Inledning

År 1983 tillkallades en kommitté med uppdrag att utreda

frågor om förbättrat konsumentskydd vid förvärv av

småhus m.m. (se Dir. 1983:01). Kommittén (justitierådet

Johan[REDACTED_EFTERNAMN], ordförande, samt riksdagsledamöterna Allan
[REDACTED_EFTERNAMN] och Bengt Silfverstrand) antog namnet 1983 års

småhusköpsutredning.

Utredningen har avgivit betänkandena (SOU 1986:38)

Förvärv av nya småhus, (SOU 1987:30) Fel i fastighet samt

(SOU 1988:66) Köp av byggnad på ofri grund m.m.

Flertalet av de frågor som tas upp i betänkandena har

behandlats i en proposition om konsumentskyddet vid

förvärv av småhus m.m. (prop. 1989/90:77). På grundval av

förslag i propositionen antog riksdagen lagstiftning som

trädde i kraft den 1 januari 1991 (se SFS 1990:931, 935 och

936). I förevarande proposition tar jag upp de frågor som

återstår, nämligen de frågor som utredningen har behandlat

i 1988 års betänkande och som gäller överlåtelseförbud

m.m. och oriktig köpeskilling.

Till protokollet i detta ärende bör fogas dels

utredningens sammanfattning av 1988 års betänkande som

bilaga 1, dels utredningens lagförslag i fråga om

oriktig köpeskilling som bilaga 2, dels en förteckning

över remissinstanserna som bilaga 3.

En sammanställning av remissyttrandena över de här

aktuella avsnitten i 1988 års betänkande har upprättats i

justitiedepartementet och finns tillgänglig i

lagstiftningsärendet (Dnr 89--256).

I detta lagstiftningsärende behandlar jag också vissa

frågor om rationaliseringar på inskrivningsväsendets

område.

Bestämmelser om inskrivningsväsendet på

fastighetsrättens område finns i 19 -- 23 kap. jordabalken.

Dessa bestämmelser kompletteras av flera andra

författningar. Huvudprincipen är att inskrivning sker i

fastighetsbok eller tomträttsbok. Genom den s.k.

fastighetsdatareformen ersätts emellertid inskrivning i

fastighetsböcker och tomträttsböcker successivt av

inskrivning i det ADB-baserade inskrivningsregistret.

Reformen, som för närvarande genomförts i ca 75 % av

landet, beräknas vara fullbordad år 1995.

För närvarande utreder panträttsutredningen (Ju

1990:05) om det finns anledning att införa ett nytt

panträttssystem på fastighetsrättens område. Utredningen

beräknas avsluta sitt arbete under år 1992.

Domstolsverket och centralnämnden för fastighetsdata

(CFD) har i en gemensam skrivelse, som kom in till

regeringen den 2 juli 1991 (justitiedepartementets Dnr 91--

1916), lämnat vissa förslag till rationaliseringar på

inskrivningsväsendets område. I denna proposition

behandlas två av dessa förslag. Förslagen har inte något

direkt samband med de frågor som panträttsutredningen

överväger och bör inte vila i avvaktan på resultatet av

utredningens arbete.

Skrivelsen har remissbehandlats. En förteckning över

remissinstanserna finns i bilaga 4 .

Lagrådet

Regeringen beslutade den 12 december 1991 att inhämta

lagrådets yttrande över förslag till lag om ändring i

jordabalken m.m. Förslagen hade upprättats inom

justitiedepartementet.

Lagförslagen bör fogas till protokollet i detta ärende som

bilaga 5.

Lagrådet, vars yttrande bör fogas till protokollet som

bilaga 6, har förklarat sig inte vara berett att godta

förslaget till lagändring beträffande det formkrav som enligt

jordabalken gäller vid köp av fast egendom. Lagrådets

betänkligheter tar väsentligen sikte på det förhållandet att

säljaren och köparen vid en fastighetsöverlåtelse genom

förslaget gentemot varandra blir bundna vid den uppgift om

köpeskillingen som anges i köpehandlingen. Enligt lagrådet

kan detta leda till oskäliga och stötande effekter i de fall då

den i köpehandlingen angivna köpeskillingen i avsevärd

mån avviker från den överlåtna egendomens verkliga värde.

Jag har tagit fasta på lagrådets kritik mot de remitterade

förslagen i denna del. Jag har därför i propositionens förslag

infört en särskild bestämmelse om att den i köpehandlingen

upptagna köpeskillingen får jämkas om det är oskäligt att

den köpeskillingen skall vara bindande. Härutöver har jag

gjort några redaktionella ändringar i de remitterade

förslagen såvitt avser formkravet vid köp av fast egendom.

I övrigt har lagrådet lämnat de remitterade förslagen

utan erinran.

2 Allmän motivering

2.1 Överlåtelseförbud m.m. vid köp av fast egendom

och tomträtt

Min bedömning: Några särskilda regler som ger

möjlighet att inskränka köparens förfoganderätt bör inte

införas.

Utredningens förslag: Vid fastighetsköp skall

parterna med giltig verkan kunna avtala att köparen inte

utan säljarens medgivande får överlåta fastigheten för ett

högre vederlag än han själv har erlagt. Ett sådant villkor

skall gälla under högst fem år från den dag då

köpehandlingen upprättades. Motsvarande regler skall

gälla vid avtal om förvärv av tomträtt. Avtal om

inskränkningar i en köpares rätt att förfoga över en fastighet

genom försäljning m.m. skall vidare kunna träffas genom

köpeavtal som har anknytning till ett familjerättsligt

förordnande om succession (se betänkandet s. 85 ff).

Remissinstanserna: Utredningens förslag har

överlag fått ett negativt bemötande vid

remissbehandlingen. Stockholms stad och

kommunförbundet förordar dock att frågan om

överlåtelseförbud blir föremål för lagstiftning.

Skälen för min bedömning: I samband med att en

fastighet överlåts kan överlåtaren ha ett intresse av att

förvärvarens rätt att förfoga över fastigheten begränsas i

olika avseenden. Så kan vara fallet t.ex. om en kommun vid

försäljning av en fastighet, som uppförts på av kommunen

subventionerad tomtmark och finansierats med statliga lån,

vill förhindra att köparen kort tid efter köpet i sin tur säljer

fastigheten till ett högre pris och tillgodogör sig den vinst

som därvid uppkommer. Mot bakgrund av bl.a. sistnämnda

situation har utredningen föreslagit en generell

lagbestämmelse om att avtal skall kunna träffas om att

köparen inom fem år från köpet inte får sälja fastigheten

vidare till ett högre pris än vad han själv har betalat.

Innan jag närmare går in på utredningens förslag vill jag

något beröra frågan om vilka möjligheter som i dag finns för

en säljare att genom avtal försäkra sig om att köparen inte i

sin tur överlåter fastigheten utan säljarens godkännande.

Det kan då konstateras att det i gällande lagstiftning inte

finns någon bestämmelse som säger att ett avtal om förbud

mot vidareöverlåtelse är ogiltigt. Däremot anges i 4 kap. 3 §

3 p. jordabalken att en bestämmelse som inte intas i

köpehandlingen är ogiltig, om bestämmelsen innebär att

köparens rätt att överlåta fastigheten eller att söka

inteckning eller upplåta rättighet i fastigheten inskränks.

Om en sådan inskränkande bestämmelse har tagits med i

köpehandlingen, skall enligt 20 kap. 14 § jordabalken

anteckning härom göras i fastighetsboken. Anteckningen

medför bl.a. att en ny förvärvare av fastigheten inte kan

åberopa att han inte kände till den inskränkning som

anteckningen avser (18 kap. 8 § jordabalken). De angivna

lagrummen kan sägas förmedla det intrycket att

avtalsklausuler som inskränker förvärvarens rätt att

överlåta fastigheten i princip är tillåtna.

Det kan också erinras om att lagberedningen i 1960 års

förslag till jordabalk direkt framhöll att dess förslag inte

utgjorde hinder för klausuler om överlåtelseförbud

(uttalandet finns återgivet i småhusköpsutredningens

betänkande, s. 76). I senare rättsvetenskaplig litteratur har

Knut Rodhe (Handbok i sakrätt, 1985, s. 119 f.) hävdat att

det finns vidsträckt möjlighet att i samband med överlåtelse

av fast egendom avtala att förvärvaren inte skall ha rätt att

överlåta egendomen vidare.

En särskild form av inskränkning i rätten att förfoga över

en fastighet uppkommer om en klausul om

hembudsskyldighet har intagits i köpehandlingen. Ett

köpeavtal som innebär att förvärvaren är skyldig att vid en

senare försäljning erbjuda överlåtaren eller viss annan

person att köpa fastigheten har i svensk rätt sedan länge

ansetts sakna giltighet, såvida inte företrädesrätten följer av

särskild lagstiftning. Efter ikraftträdandet av 1970 års

jordabalk har denna rättsuppfattning blivit bekräftad

genom några avgöranden i högsta domstolen (se NJA 1981

s. 897 och NJA 1984 s. 673). Rättsfallen gällde alltså den

speciella form av förfoganderättsinskränkning som en

hembudsskyldighet innebär, och enligt min mening kan man

inte utan vidare dra slutsatsen av dessa rättsfall att även ett

avtal om förbud för köparen att överlåta fastigheten skulle

vara ogiltigt.

Av vad jag nu har anfört framgår att det finns ett visst

stöd för uppfattningen att det redan i dag är möjligt att vid

köp av fast egendom träffa avtal om förbud mot

vidareöverlåtelse. Jag delar emellertid utredningens

bedömning att rättsläget får anses vara oklart och att ett helt

säkert svar inte kan ges på frågan i vad mån ett

överlåtelseförbud i en köpehandling avseende fast egendom

är giltigt.

Mot den nu angivna bakgrunden kan det det synas

önskvärt att genom ett klargörande i lag undanröja den

ovisshet som finns beträffande överlåtelseförbud. Om

lagstiftningen skall kompletteras på denna punkt, är det

emellertid inte lämpligt att enbart behandla frågan om

sådana överlåtelseförbud som avses med den av

utredningen föreslagna regeln. Enligt min mening bör man

i så fall ta ställning också till den generella frågan om

avtalsmässiga inskränkningar i köparens rätt att framdeles

förfoga över fastigheten. Om lagstiftningen kompletteras i

detta avseende, skulle det vidare bli nödvändigt att gå in på

en rad svårbedömbara spörsmål av bl.a. sakrättslig

karaktär, såsom i vad mån ett överlåtelseförbud utgör

hinder för att fastigheten utmäts. Enligt min mening är det

mest ändamålsenligt att dessa frågor överlämnas åt

rättstillämpningen. Jag vill erinra om att det inte heller vid

införandet av 1970 års jordabalk ansågs behövligt med

någon reglering av vilka avtalade begränsningar i köparens

förfoganderätt som saknar giltighet. Som jag nämnde

tidigare har därefter en särskild sådan fråga aktualiserats,

nämligen frågan om giltigheten av avtal om förköpsrätt, och

då kunnat få sin lösning genom rättspraxis.

Mot bakgrund av det anförda bör en lagreglering av

avtalade överlåtelseförbud vid fastighetsköp komma till

stånd endast om det finns ett mycket påtagligt behov av att

ge säljaren en i lag klart fastslagen möjlighet att genom avtal

med köparen förhindra att denne inom viss tid, av

utredningen föreslagen till fem år, säljer fastigheten vidare

till ett högre pris.

Det skäl som utredningen har anfört för förslaget att en

säljare skall kunna hindra att en fastighet överlåts vidare är

väsentligen att det bör vara möjligt att stävja missbruk av

samhällets bostadsstöd. Missbruket kan ske genom snabba

vidareförsäljningar av nyproducerade hus till betydligt

högre pris än det som säljaren har betalat.

Jag kan för min del instämma i att det inte är godtagbart

att samhällets stöd till småhusproduktionen får den effekten

att enskilda kan göra snabba spekulationsvinster. Ett sådant

missbruk har utan tvivel tidigare förekommit i viss

utsträckning. Jag vill dock framhålla att utredningen inte

ger något underlag för att bedöma omfattningen av det

eventuella missbruk som kan ha fortgått under 1980-talet.

Även om antalet fall där problemet gör sig gällande

sannolikt är ganska begränsat skulle det givetvis vara

otillfredsställande, om samhället saknade möjlighet att

förhindra spekulationsaffärer av här avsett slag. Frågan om

behovet av särskilda lagstiftningsåtgärder bör emellertid ses

i ljuset av den utveckling som har ägt rum under de senaste

åren på det bostadspolitiska området. De förändringar som

har genomförts och nu pågår på det området i förening med

den allmänna prisutvecklingen på fastighetsmarknaden

minskar möjligheterna till spekulation med anledning av

statligt bostadsstöd.

När det sedan gäller de subventioner som består i att

kommunerna vid nybyggnad av småhus bidrar till att hålla

kostnaderna nere genom låga mark- och

exploateringskostnader har flera av remissinstanserna

påpekat att någon sådan subventionering knappast längre

förekommer. En prissättning av tomtmarken på

marknadsmässiga villkor har i stället alltmera kommit att

tillämpas. Det är också min erfarenhet att kommunernas

subventionering av småhusbyggandet inte har samma

omfattning som tidigare.

Det anförda ger vid handen att behovet av sådana

inskränkande klausuler i köpeavtal som utredningens

förslag tar sikte på inte är stort. Till detta kommer att

sådana klausuler har flera negativa konsekvenser. Sålunda

hämmar de omsättningsfriheten och skapar olikheter i

prisbildningen mellan kommuner som utnyttjar sig av

möjligheten till överlåtelseförbud och kommuner som

väljer att inte göra det. Vidare uppkommer konstlade

tröskeleffekter vid utgången av förbudstiden. Klausulerna

skulle drabba inte bara dem som har köpt ett småhus i

spekulationssyfte utan också sådana köpare som av sociala

eller ekonomiska skäl är tvungna att sälja fastigheten innan

förbudstiden går ut. Den vinst som ägaren går miste om

genom att han tvingas sälja fastigheten till oförändrat pris

skulle i sådana fall i stället tillfalla den nya köparen.

Mot bakgrund av vad jag nu anfört och med hänsyn till

remisskritiken anser jag att utredningens förslag till regler

om förbud mot överlåtelse av fast egendom inte bör

genomföras. Vad som sagts nu gäller även den motsvarande

regel för tomträtter som utredningen har föreslagit. Med

dessa ställningstaganden bör det enligt min mening inte

heller komma i fråga att införa den av utredningen

föreslagna regeln om överlåtelseförbud med anknytning till

vissa familjerättsliga förordnanden m.m.

2.2 Oriktig köpeskilling

Mitt förslag: Ett köp av fast egendom skall vara

giltigt, även om köpeskillingen har angetts oriktigt i

köpehandlingen. Parterna skall gentemot varandra vara

bundna vid den uppgift om köpeskillingen som finns i

köpehandlingen. Denna köpeskilling skall dock kunna

jämkas, om det är oskäligt att den skall vara bindande.

Utredningens förslag: Överensstämmer i

huvudsak med mitt (se betänkandet s. 103 ff).

Remissinstanserna: En klar majoritet av

remissinstanserna ansluter sig till utredningens förslag.

Några remissinstanser instämmer i att köpet skall vara

giltigt men menar att parterna gentemot varandra skall vara

bundna vid den köpeskilling som har överenskommits vid

sidan av köpehandlingen. En remissinstans anser att

gällande ordning inte behöver ändras och att köpet alltså

skall vara ogiltigt, om köpeskillingen har angetts oriktigt i

köpehandlingen.

Bakgrund: Vid köp av fast egendom måste vissa

formkrav iakttas för att köpet skall vara giltigt. Enligt 4 kap.

1 § jordabalken skall köpet ske genom en skriftlig

köpehandling som underskrivs av både säljaren och

köparen och innehåller en förklaring av säljaren att

egendomen överlåts på köparen. I paragrafen föreskrivs

också att köpeskillingen skall anges i köpehandlingen. Med

köpeskillingen avses därvid den verkligen avtalade

köpeskillingen. Om parterna av någon anledning i

köpehandlingen angivit en annan köpeskilling än den

verkliga, är köpet i sin helhet ogiltigt.

Kravet på att köpeskillingen skall anges korrekt infördes

genom den nya jordabalken. Lagstiftaren ville härigenom

förhindra olika former av vilseledanden av tredje man eller

myndigheter (se prop. 1970:20 del B1 s. 150 f och 3LU

1970:80 s. 197 f). Om parterna har angett en lägre

köpeskilling än den verkliga kan, framhålls det i

förarbetena, avsikten vara att undgå full lagfartsstämpel

eller undvika realisationsvinstbeskattning hos säljaren. Om

parterna å andra sidan har angett en högre köpeskilling än

den verkliga, kan meningen t.ex. vara att vilseleda

arrendatorer som har förköpsrätt till den sålda fastigheten.

Den civilrättsliga konsekvensen av att parterna -- vid

sidan av vad som angivits i köpehandlingen -- träffar en

särskild överenskommelse om köpeskillingens storlek är att

vem som helst av parterna kan få till stånd att köpet i sin

helhet ogiltigförklaras. Den oriktiga uppgiften om

köpeskillingen utgör en bestående ogiltighetsgrund. Senare

förvärv av äganderätt, panträtt eller annan rätt som hänför

sig till fastigheten kan inte göras gällande om köpet går åter

(se 6 kap. 8 § och 7 kap. 25 § jordabalken). Detta gäller

oavsett om förvärvaren av rättigheten har varit i god tro

eller inte (se 18 kap. 3 § 3 p jordabalken).

Skälen för mitt förslag: Enligt min mening har de

motiv, som vid införandet av den nya jordabalken ansågs

tala för att lagstiftningen borde vara så konstruerad att den

motverkar oriktiga prisuppgifter, på intet sätt förlorat i

styrka. Jag anser alltså att lagen också i fortsättningen bör

innehålla en inbyggd drivkraft som förmår parterna att ange

den riktiga köpeskillingen. Om denna drivkraft saknas,

måste man nämligen räkna med att frestelsen att genom en

oriktig prisuppgift vilseleda myndigheter och tredje man

många gånger blir för stor.

Det anförda har tillämpning inte bara på de nyss nämnda

fallen utan också i åtskilliga andra situationer. Bl.a. kan, på

samma sätt som vid arrendeförhållanden, en för högt

angiven köpeskilling i vissa fall användas för att kringgå

hyresgästers rätt att förvärva en fastighet för ombildning till

bostadsrätt. Även i andra fall av förköpsrätt kan en oriktig

prisuppgift användas för att vilseleda. En annan situation är

att parterna anger en lägre köpeskilling än den verkliga för

att villkoren för statligt bostadsstöd skall vara uppfyllda.

Den särskilda överenskommelsen om köpeskillingen kan i

sådana fall vara maskerad i form av betalning för

gemensamma vägarbeten, kabeldragning eller liknande.

För att parterna skall avstå från att ange köpeskillingen

oriktigt är det enligt min mening inte tillräckligt att det kan

utkrävas ett straffrättsligt ansvar i vissa fall för oredliga

förfaranden, olika former av skattefusk m.m. Det tryck som

parterna bör vara utsatta för bör om möjligt åstadkommas

också på annat sätt.

Vad jag nu har anfört leder till slutsatsen att mycket

starka skäl talar mot att, som några remissinstanser har

förordat, återgå till det rättsläge som rådde före 1970 års

jordabalk och som innebar att både köpeavtalet och

sidoöverenskommelsen kunde göras gällande. Anledningen

till att den då gällande ordningen övergavs var just att

förhindra olika former av vilseledanden på grund av en för

lågt -- eller för högt -- angiven köpeskilling.

Enligt lagrådet kan det emellertid visa sig

motiverat att ännu en gång överväga alternativet att återgå

till den ordning som gällde före år 1972.

Jag kan för min del instämma i att en återgång till den

äldre jordabalkens regelsystem från rent principiella

utgångspunkter vore att föredra, eftersom det systemet

innebär att parternas vilja beträffande köpeskillingen blir

helt avgörande. Som jag nyss berörde har emellertid äldre

jordabalkens ordning den svagheten att den inte förhindrar

olika former av vilseledanden av tredje man. En återgång

till den äldre ordningen skulle också motverka det intresse

som rent allmänt finns av ordning och reda i

fastighetsrättsliga förhållanden. Det har enligt min mening

ett värde i sig att den handling som har utgjort grund för

lagfart återspeglar vad som rättsligt gäller mellan säljaren

och köparen.

Lagrådet har ifrågasatt om det inte går att få parterna att

lämna riktiga köpeskillingsuppgifter genom förstärkta

sanktioner av mer traditionellt slag. Med detta torde

lagrådet syfta på bl.a. förändringar i de straff- och

skatterättsliga regelsystemen. För min del anser jag att

denna väg att komma till rätta med problemet knappast är

framkomlig. Denna bedömning grundar jag bl.a. på att det

normalt sett torde vara mycket svårt att få fram en säker

uppgift om den verkliga köpeskillingen eller att över huvud

taget bevisa att en annan köpeskilling är överenskommen.

Parterna får nämligen som regel antas ha ett gemensamt

intresse av att hemlighålla en eventuell

sidoöverenskommelse beträffande köpeskillingen. Flera

remissinstanser har också framhållit att upptäcktsrisken är

liten. Bl.a. har riksåklagaren framhållit att det i sådana fall

kan uppkomma svåra bevisproblem.

På grund av det anförda anser jag att det inte tjänar

något syfte att ytterligare utreda möjligheterna att återgå till

den ordning som gällde enligt äldre jordabalken. Jag

kommer alltså till uppfattningen att de problem som är

förenade med den nuvarande ogiltighetsregeln måste lösas

på annat sätt.

Nu gällande ordning bör ändras

Enligt min mening är den i jordabalken föreskrivna

ogiltighetspåföljden i och för sig väl ägnad att i flertalet fall

motverka att säljare och köpare kommer överens om att

ange en oriktig köpeskilling i köpehandlingen. Utredningen

har emellertid påvisat att den nuvarande ordningen i andra

viktiga avseenden har betydande nackdelar, både vad gäller

det inbördes förhållandet mellan parterna och skyddet för

tredje man.

När det gäller förhållandet mellan parterna kan sålunda

den osäkerhet som råder, huruvida köpet kommer att bestå

eller inte, begagnas i påtryckningssyfte och kan också ge

endera sidan möjlighet att göra ekonomiska vinster på

motpartens bekostnad. Ogiltighetspåföljden kan utnyttjas

av en köpare som efter försäljningen upptäcker fel i

fastigheten. Detsamma gäller i fråga om en säljare som

finner att priset på fastigheten har stigit.

Ogiltighetspåföljden kan också utnyttjas, om någondera

parten av någon anledning helt enkelt ångrar sig. Risken för

att köpet kommer att förklaras ogiltigt kan vidare inverka

negativt på den nya ägarens vilja att göra investeringar eller

att företa behövliga underhållsarbeten på fastigheten.

Vad gäller den kommunala förköpsrätten får de nu

gällande reglerna egendomliga konsekvenser. Om

förköpsrätt görs gällande, kan nämligen endera parten få

köpet ogiltigförklarat med åberopande av den särskilda

överenskommelsen om ett annat pris än det som anges i

köpehandlingen. Frågan om förköpsrätten förfaller då

automatiskt, eftersom det inte finns något giltigt köp för

kommunen att ta över. (Om parterna har avtalat att ett köp

som har ingåtts med giltig verkan skall gå åter för den

händelse att förköpsrätten görs gällande, har kommunen

dock ansetts ha kvar sin förköpsrätt, se NJA 1978 s. 176.)

Om köpet förklaras ogiltigt på grund av oriktig

köpeskilling, skall i princip säljarens och köparens

prestationer på ömse sidor gå åter. Det kan emellertid,

särskilt i fall då köparen har innehaft fastigheten under lång

tid, vara förenat med stora svårigheter att närmare

bestämma hur en sådan återgång skall ske. På senare tid har

det förekommit rättsfall, som har handlat om hur avräkning

i en ogiltighetssituation bör göras för fordringar och

motfordringar avseende vanvård, nedlagda kostnader,

avkastning m.m. Rättsfallen har belyst dessa svårigheter

och visat att rättssystemet är mindre väl anpassat för

situationer av detta slag (se NJA 1987 s. 845 I och II).

Det kan hävdas att det i princip kan accepteras att någon

av parterna får vidkännas negativa konsekvenser av att ett

köp blir ogiltigt. Vederbörande har ju själv medverkat till

ett lagstridigt handlande genom att underteckna en

köpehandling som innehåller en oriktig uppgift om

köpeskillingen. Det nuvarande rättsläget innebär

emellertid möjligen också att en ny ägare, som i god tro har

förvärvat fastigheten och har fått lagfart på den, kan förlora

äganderätten på grund av en oriktig köpeskillingsuppgift i

ett tidigare säljled. Ett sådant resultat skulle strida mot

intresset av trygghet och stabilitet i fråga om ägandet av

fastigheter. Regleringen i jordabalken innebär likväl att

formfel vid fastighetsköp inte läks genom godtrosförvärv.

Felet är -- med endast den begränsning som jordabalkens

regler om hävd till fast egendom utgör -- en för all framtid

bestående ogiltighetsgrund och en talan om ogiltighet på

grund av felet kan inte heller bli föremål för preskription

(jfr 18 kap. 3 §). Också upplåtelse av bl.a. panträtt i

fastigheten är enligt jordabalken ogiltig, även om

panträttshavaren är i god tro. En godtroende förvärvare av

fastigheten eller en rättighet däri har i nu nämnda fall rätt

att under vissa förutsättningar få ersättning av staten för sin

förlust (se 18 kap. 4 § jordabalken).

Beträffande en godtroendes ställning måste man

emellertid även beakta bestämmelsen i 34 § avtalslagen,

som rör de sakrättsliga verkningarna av skenavtal. Det är

möjligt att den bestämmelsen innebär att en godtroende

tredje man bereds ett längre gående skydd än det som följer

av reglerna i jordabalken. I förarbetena till jordabalken

hänvisas till att den frågan får lösas i rättstillämpningen (se

prop. 1970:20 del B 1 s. 151).

Enligt min mening är det sammanfattningsvis oklart vad

gällande rätt innebär i fråga om godtroende tredje mans

rättsställning när ett tidigare förvärv är ogiltigt på grund av

att köpeskillingen har angetts oriktigt och köparen efter att

ha fått lagfart säljer eller pantsätter fastigheten till en

godtroende tredje man (jfr betänkandet s. 105).

Jag har stor förståelse för det syfte som har förestavat

reglerna om formkrav och ogiltighetspåföljd i 1970 års

jordabalk, nämligen att komma till rätta med oriktiga

köpeskillingar. Mot bakgrund av vad jag nyss har anfört kan

jag emellertid inte finna annat än att den lösning som då

valdes medför alltför drastiska konsekvenser för parterna

samt ett oklart rättsläge i fråga om tredje mans

rättsställning. Jag anser därför att man nu bör välja en

annan lösning som ändå tillgodoser kravet på att den

verkliga köpeskillingen skall framgå av köpehandlingen.

Också lagrådet har ansett att en ogiltighetspåföljd

som har nuvarande konstruktion kan medföra olägenheter

av olika slag. Lagrådet har framhållit att reglerna i vissa fall

skapar osäkerhet hos parterna om köpets bestånd och att

denna osäkerhet kan begagnas i påtryckningssyfte och ge

endera sidan möjlighet att göra ekonomiska vinster på

motpartens bekostnad. Enligt lagrådet finns det vidare

belägg för att förekomsten av en bestående ogiltighetsgrund

kan vålla problem för tredje man och att reglerna kan

utnyttjas för att kringgå bl.a. bestämmelser om förköpsrätt.

Även om det är svårt att bedöma den faktiska omfattningen

av dessa och liknande problem, har lagrådet inte velat

bestrida att redan principiella brister i nuvarande system gör

det motiverat att överväga ändringar i systemet.

Vad den nya ordningen bör innebära

Utredningen har föreslagit att den i köpehandlingen

intagna uppgiften om köpeskillingen skall vara bindande

mellan parterna, även om de i en särskild överenskommelse

har träffat avtal om en annan köpeskilling. Jämfört med

gällande rätt innebär förslaget dels att den särskilda

överenskommelsen inte kan göras gällande ens parterna

emellan, dels att förekomsten av en sådan

överenskommelse inte medför att köpet enligt köpeavtalet

är ogiltigt. Innehållet i den särskilda överenskommelsen

skall alltså inte alls beaktas och köpet skall stå fast på de

villkor som anges i köpehandlingen. En sådan ordning

innebär bl.a. att tredje man alltid kan förlita sig på

köpehandlingens uppgift om köpeskillingen och att de ovan

berörda problemen vid tillämpningen av godtrosreglerna i

jordabalken försvinner.

Utredningens förslag innebär att en säljare som

är medveten om att betalning enligt en

sidoöverenskommelse inte kan krävas ut samtidigt som

köpet står fast knappast kommer att våga räkna med att

köparen betalar mera än vad han enligt lag är skyldig till.

Trycket att ange en korrekt köpeskilling i köpehandlingen

verkar med lika stor kraft gentemot en köpare i fall

det kommer på fråga att i en sidoöverenskommelse avtala

om ett lägre pris. Köparen riskerar nämligen att få betala

det högre, i köpehandlingen simulerade priset och han har

inte som i dag någon möjlighet att få köpet ogiltigförklarat.

Det är troligt att bruket av sidoöverenskommelser med

tiden i stor utsträckning kommer att försvinna, om dessa

frånkänns rättslig betydelse.

Jag anser att den av utredningen föreslagna regeln

allmänt sett innebär en praktiskt fungerande lösning på de

problem som den nuvarande ordningen har visat sig

innefatta. Några remissinstanser har emellertid menat att

den föreslagna lösningen synes vara svår att förena med det

synsätt som bär upp 34 § avtalslagen. Även utredningen har

diskuterat denna fråga (se betänkandet s. 109 f).

Enligt den berörda 34 § i avtalslagen kan en skriftlig

handling som upprättats för skens skull göras gällande av en

godtroende förvärvare gentemot den enligt handlingen

förpliktade avtalsparten. Lagrummet utgår från att det finns

en i lagstiftningen underförstådd grundsats om att skenavtal

inte är bindande mellan parterna. Tillämpat på den nu

aktuella situationen kan det synas innebära en avvikelse

från denna grundsats att låta parterna bli bundna av en för

skens skull tillkommen prisuppgift i överlåtelsehandlingen.

Enligt min mening måste frågan huruvida utredningens

förslag till ändring i formkravet vid fastighetsköp går att

förena med allmänna principer om skenavtals ogiltighet ses

mot bakgrund av de specifika krav på formbundenhet som

gäller vid överlåtelse av fast egendom. Formkravet innebär

att parternas avtalsfrihet vid fastighetsköp är underkastad

begränsningar i olika avseenden. Ett närliggande exempel

är bestämmelserna i 4 kap. 3 § jordabalken, som innebär att

en bestämmelse vid köp som inte tas in i köpehandlingen är

ogiltig, om den innebär exempelvis att förvärvets fullbordan

eller bestånd är beroende av villkor. På principiellt samma

sätt som utredningsförslaget innebär den bestämmelsen att

en ingången sidoöverenskommelse blir ogiltig samt att

köpet blir gällande enligt köpehandlingen, alltså med ett

annat avtalsinnehåll än det som parterna har varit överens

om.

Som jag inledningsvis anfört har lagrådet riktat

kritik mot den nu angivna lösningen och menat att denna

kan leda till oskäliga resultat mellan parterna i fall då den i

köpehandlingen angivna köpeskillingen i avsevärd mån

avviker från den överlåtna egendomens verkliga värde.

Enligt lagrådet är det ovisst om 36 § avtalslagen ger något

korrektiv i sådana fall.

Enligt vad jag nyss anfört torde förslaget leda till att

bruket av sidoöverenskommelser beträffande

köpeskillingen med tiden i stor utsträckning försvinner. Jag

kan emellertid ansluta mig till lagrådets uppfattning att den

föreslagna ordningen kan tänkas leda till stötande resultat i

varje fall i vissa undantagssituationer då parterna av någon

anledning har valt att ingå en sidoöverenskommelse trots att

denna inte kan göras gällande. Enligt min mening finns det

mycket som talar för att den generella jämkningsregeln i

36 § avtalslagen då skulle kunna användas. Genom att

tillämpa den regeln borde man således kunna korrigera

avtalsinnehållet i fall då ett stötande resultat annars skulle

uppkomma. Mot bakgrund av lagrådets uttalande att det är

ovisst om 36 § avtalslagen kan användas i dessa fall, finns

det dock enligt min mening anledning att klargöra att en

sådan korrigering som kan ske med stöd av den regeln kan

förekomma också i de nu aktuella fallen. Det sker

lämpligen genom att det i anslutning till den nya regeln om

formkravet läggs till en särskild jämkningsregel. Jag anser

att den regeln bör utformas efter mönster av 36 §

avtalslagen. Det kan erinras om att det också tidigare har

förekommit att jämkningsregler som till sitt innehåll

motsvarar 36 § avtalslagen i klargörande syfte har förts in i

särskild lagstiftning. Så har skett i exempelvis 12 kap.

äktenskapsbalken som rör frågan om jämkning vid

bodelning. Enligt min mening innebär tillägget av en

jämkningsregel av det nu angivna slaget att det inte längre

finns någon anledning att hysa sådana betänkligheter som

lagrådet har gett uttryck för.

Sammanfattningsvis kommer jag till uppfattningen att

utredningens förslag bör genomföras med den nu angivna

kompletteringen. I lagtekniskt hänseende bör en något

annorlunda lösning väljas än den som utredningen har

föreslagit. Det bör bl.a. göras klart vad som gäller i fall då

någon köpeskilling inte alls har angetts i köpehandlingen.

Till den närmare utformningen av de nya reglerna

återkommer jag i specialmotiveringen.

2.3 Formkravet vid förvärv av bostadsrätter

Min bedömning: Beträffande avtal om förvärv av

bostadsrätter bör för närvarande inte införas några regler

om formkravet liknande dem som jag tidigare har föreslagit

i fråga om fastighetsköp.

Utredningen har inte behandlat frågan.

Bakgrund: Vid avtal om överlåtelse av bostadsrätt

genom köp finns ett formkrav som innehållsmässigt

anknyter till vad som gäller vid överlåtelse av fast egendom.

Tidigare återfanns detta formkrav i 12 a § bostadsrättslagen

(1971:479). Bestämmelsen har utan ändring i sak förts över

till 6 kap. 4 och 5 §§ i den nya bostadsrättslag som har trätt

i kraft den 1 juli 1991 (prop. 1990/91:92, BoU13, rskr. 247,

SFS 1991:614). Bostadsrättslagen anslöt inte från början till

formkravet i jordabalken, utan bestämmelsen infördes först

genom lagstiftning år 1982. Anledningen till att det då

infördes ett formkrav även vid köp av bostadsrätt var bl.a.

att få till stånd en precisering av avtalsvillkoren och i övrigt

att skapa ordning och reda i rättsförhållandena (se prop.

1981/82:169 s. 61 f).

I vissa praktiskt viktiga fall har överlåtelse av bostadsrätt

kommit att jämställas med överlåtelse av fast egendom. Jag

syftar här framför allt på de förändringar som nyligen skett

av realisationsvinstbeskattningen (se prop. 1989/90:110

s. 418). Jag kan också nämna att det i rättstillämpningen

finns fall där det har uppkommit fråga huruvida formkravet

vid överlåtelse av bostadsrätt får till följd att -- i likhet med

vad som gäller vid fastighetsköp -- utfästelse att sälja

bostadsrätt inte är bindande (se Svea hovrätts dom 1989--

06--07, DT 9:27).

Skälen för min bedömning: Det kan sättas i fråga

om inte ändringar motsvarande dem som jag föreslår i

jordabalken bör införas också när det gäller formkravet i

bostadsrättslagen. Förhållandena är dock i viktiga

avseenden olika vid de båda egendomstyperna. Det finns

bl.a. inte någon möjlighet att få inteckning i bostadsrätt och

det finns över huvud taget inte någon särskild reglering av

de tredjemansrättsliga aspekterna vid överlåtelse av

bostadsrätt. Jag anser därför att frågan om eventuella

ändringar i formkravet vid överlåtelse av bostadsrätt måste

bli föremål för ytterligare överväganden innan något förslag

i denna del läggs fram.

2.4 Slopandet av kravet på att vissa underrättelser skall

skickas i rekommenderat brev

Mitt förslag: Underrättelser i inskrivningsärenden

om beslut, som har gått sökanden eller annan som hörts i

ärendet emot, skall inte längre skickas i rekommenderat

brev. Inte heller underrättelser till en tidigare antecknad

innehavare om att innehavsanteckningen har avförts skall i

fortsättningen sändas i rekommenderad försändelse.

Skrivelsens förslag: Överensstämmer med mitt

förslag.

Remissinstanserna: Samtliga remissinstanser har

tillstyrkt förslaget om att underrättelse om att

innehavsanteckning avförts inte längre skall sändas i

rekommenderat brev. Flertalet remissinstanser som har

yttrat sig i denna fråga har också tillstyrkt förslaget att

underrättelser om beslut, som har gått emot sökanden eller

annan som har hörts i ärendet, inte längre skall sändas i

rekommenderat brev. I denna senare fråga har dock några

remissinstanser uttalat tveksamhet eller avstyrkt förslaget.

Bakgrund: Om ett beslut i ett inskrivningsärende

har gått sökanden eller annan som har hörts i ärendet emot,

skall denne -- enligt 19 kap. 13 § jordabalken -- genast

underrättas om beslutet i rekommenderat brev. Ett av

syftena bakom föreskriften om användande av

rekommenderat brev är att säkerställa att beslutet kommer

adressaten till del. Viss betydelse torde det även ha att

användandet av rekommenderat brev ger särskild möjlighet

att fastställa när underrättelsen har avsänts. Tidpunkten för

avsändandet av underrättelsen kan nämligen få betydelse

för beräkningen av besvärsfristen.

I 22 kap. 12 § jordabalken finns bestämmelser om

anteckning i fastighets- eller tomträttsbok rörande innehav

av pantbrev och vilandebevis. Vid de

inskrivningsmyndigheter, som omfattas av

fastighetsdatasystemet, görs motsvarande anteckningar i

inskrivningsregistret. Om ett nytt innehav antecknas för ett

pantbrev eller ett vilandebevis, för vilket annan redan är

antecknad som innehavare, skall den tidigare anteckningen

avföras. I samband därmed skall den tidigare antecknade

innehavaren underrättas om åtgärden genom

rekommenderat brev, såvida det inte är uppenbart att

underrättelsen saknar betydelse för honom. Även

beträffande dessa slag av underrättelser torde syftet med

föreskriften om användande av rekommenderat brev vara

att säkerställa att den som underrättelsen riktar sig till

verkligen får del av denna.

Skälen för mitt förslag: Användandet av

rekommenderat brev har blivit mycket kostnadskrävande.

Enbart i fastighetsdatasystemet skickas varje år cirka 60.000

rekommenderade försändelser. Detta innebär extra

kostnader för CFD om 1,2 miljoner kr. per år. Mot denna

bakgrund finns det anledning att överväga om det

fortfarande är motiverat att använda rekommenderade

försändelser.

Vad först gäller underrättelse om beslut som har gått

sökanden eller annan emot skall understrykas att

föreskriften om rekommenderat brev inte har någon

motsvarighet i rättegångsbalken eller i de författningar som

reglerar domstols expeditionsskyldighet i tvistemål och

brottmål. Det anses alltså i sådana sammanhang tillräckligt

att underrättelse om dom eller beslut skickas i vanligt brev.

Så är fallet även om parterna inte i förväg har blivit

underrättade om den tidpunkt då domen eller beslutet

kommer att meddelas. I vissa särskilda fall låter domstolen

delge domen eller beslutet med den berörde. Så sker ofta i

fråga om tredskodomar och en del beslut under

rättegången. Delgivning är i sådana fall en förutsättning för

att återvinnings- eller besvärsfristen skall börja löpa och

därigenom också en förutsättning för att domen eller

beslutet skall kunna vinna laga kraft.

Det är inte motiverat att ha mera långtgående

föreskrifter beträffande underrättelser om

inskrivningsmyndighetens beslut än vad som gäller

beträffande underrättelser om domar och beslut. Det finns

därför inte skäl att generellt tillämpa rutiner som innebär

att adressaten måste kvittera försändelsen eller -- som några

remissinstanser har varit inne på -- delges den. En

remissinstans har visserligen påtalat risken för att

underrättelsen kommer bort under posthanteringen. Denna

risk torde dock vara mycket begränsad. Om en försändelse

kommer bort, lär det oftast bero på att tillgängliga

adressuppgifter kan vara felaktiga eller ofullständiga.

Såsom flera remissinstanser har påpekat finns det ett

visst samband mellan underrättelser enligt 19 kap. 13 §

jordabalken och reglerna om fullföljd. Om besvär över

inskrivningsmyndighetens slutliga beslut och beslut om

vilandeförklaring finns bestämmelser i 58 a § lagen

(1970:995) om införande av nya jordabalken. (De särskilda

bestämmelserna i 19 kap. 14 § andra stycket jordabalken

har ännu inte trätt i kraft.) Där stadgas att besvärstiden är

två veckor från den dag då expeditionen i ärendet hölls

sökanden tillhanda, dock minst fyra veckor från den

inskrivningsdag som beslutet hänför sig till. Med ''''''''den dag

då expeditionen hölls sökanden tillhanda'''''''' avses vanligen

den dag då underrättelsen enligt 19 kap. 13 § dagtecknades

(se prop. 1971:179 s.47). För andra slag av beslut som

inskrivningsmyndigheten äger meddela gäller

rättegångsbalkens bestämmelser. Sålunda kan beslut som

avses i 49 kap. 4 § rättegångsbalken, t.ex. beslut om

utdömande av vite, och som inte meddelats vid

sammanträde normalt överklagas inom tre veckor från den

dag då beslutet kom klaganden till del. För

uppskovsbeslut -- som kan överklagas enligt 49 kap. 6 §

rättegångsbalken -- gäller över huvud taget inte någon

särskild besvärsfrist.

För att syftena bakom dessa fullföljdsregler skall

tillgodoses är det enligt min mening inte nödvändigt att

underrättelsen om inskrivningsmyndighetens beslut sänds i

rekommenderat brev. Än mindre är det -- frånsett sådana

beslut för vilka fullföljdstiden räknas från delfåendet --

nödvändigt att delge beslutet med den som berörs.

Liksom tidigare är det givetvis nödvändigt att

inskrivningsmyndigheterna sparar någon form av

dokumentation som utvisar att underrättelsen har avsänts

och anger tidpunkten för detta. Tidpunkten kan ju vara av

betydelse för när besvärsfristen börjar löpa. En sådan

dokumentation kan emellertid komma till stånd på annat

sätt än genom användande av rekommenderat brev. I det

manuella inskrivningsväsendet behåller

inskrivningsmyndigheten en daterad kopia av

underrättelsen. I fastighetsdatasystemet upprättar CFD

enligt sina interna rutiner daterade expeditionslistor som

förses med uppgift om utsändningsdag.

Jag anser mot bakgrund av vad jag nu sagt att det inte

längre är nödvändigt att behålla föreskriften om att

underrättelse om de här aktuella besluten skall sändas i

rekommenderat brev.

Användandet av rekommenderad försändelse för

underrättelse om att innehavsanteckning har avförts har

länge uppfattats som en onödigt tyngande och kostsam

hantering. I dag torde en sådan rutin ha liten betydelse för

säkerheten i översändandet. Dokumentation om den

tidpunkt då underrättelsen avsändes kan åstadkommas på

annat vis. Föreskriften om användande av rekommenderat

brev bör alltså avskaffas även i fråga om detta slag av

underrättelse.

2.5 Uppdatering av innehavsanteckningar

Mitt förslag: CFD får möjlighet att i

inskrivningsregistret ändra namn- och adressuppgifter

beträffande kreditinstitut och försäkringsbolag som

antecknats som innehavare av pantbrev eller vilandebevis.

Skrivelsens förslag: Överensstämmer i huvudsak

med mitt förslag.

Remissinstanserna har tillstyrkt förslaget.

Skälen för mitt förslag: Såsom har berörts i

tidigare avsnitt kan den som innehar ett pantbrev eller ett

vilandebevis få innehavet antecknat i fastighetsboken eller

tomträttsboken resp. i inskrivningsregistret.

Enligt gällande rätt är det enbart

inskrivningsmyndigheten som är behörig att handlägga

inskrivningsärenden. Det är därför också enbart

inskrivningsmyndigheten som får föra in uppgifter i

inskrivningsregistret (se 19 kap. 2 § jordabalken jämfört

med 3 § lagen, 1973:98, om inskrivningsregister). Detta

gäller även anteckningar om innehav jämte ändringar i

sådana anteckningar.

Det är givetvis väsentligt att de namn- och

adressuppgifter som innehavsanteckningarna innehåller

hålls aktuella. Detta har betydelse för de antecknade

innehavarna och det bidrar också rent allmänt till en hög

kvalitet i registret. Det förekommer ibland att antecknade

innehavare -- som främst är banker och andra

kreditinstitut -- ändrar adress. Även namnbyten

förekommer, bland annat till följd av fusioner inom

bankvärlden. Med dagens system krävs i sådana fall ett

omfattande arbete för att föra in de nya namn- och

adressuppgifterna i registret. Både i det manuella systemet

och i fastighetsdatasystemet måste åtgärderna företas ute på

de olika inskrivningsmyndigheterna inom ramen för

särskilda anteckningsärenden, i princip ett ärende för varje

innehavsanteckning som berörs.

På det databaserade inskrivningsregistrets område

skulle det uppenbarligen vara en mera rationell ordning om

ändrade namn- och adressuppgifter kunde införas genom

CFDs försorg. Nämnden har redan tillgång till dataprogram

som kan användas för detta. Det är fråga om åtgärder som

inte innefattar någon juridisk prövning och som inte medför

några rättsverkningar. Med hänsyn härtill bör åtgärderna

kunna göras av CFD.

Lagtekniskt kan en sådan ordning åstadkommas genom

en ändring i 3 § lagen om inskrivningsregister så att

regeringen bemyndigas att föreskriva att annan myndighet

än inskrivningsmyndigheten får föra in aktuella namn- och

adressuppgifter i inskrivningsregistret. En föreskrift om rätt

för CFD att uppdatera namn- och adressuppgifter som

hänför sig till innehavsanteckningar bör sedan föras in i

fastighetsdatakungörelsen (1974:1058). För att en sådan

föreskrift inte skall komma i konflikt med datalagens

bestämmelser om personregister och registeransvar bör

nämndens behörighet begränsas till innehavsanteckningar,

som avser kreditinstitut eller försäkringsbolag, vilka står

under finansinspektionens tillsyn.

2.6 Ikraftträdande och övergångsfrågor

Enligt min mening bör de föreslagna lagändringarna

genomföras så att de kan träda i kraft den 1 juli 1992.

De nya reglerna om verkan av att köpeskillingen har

angivits oriktigt i köpehandlingen bör vara tillämpliga

endast på avtal om fastighetsköp som har ingåtts efter

ikraftträdandet. Någon särskild bestämmelse erfordras inte

för att klargöra detta. Däremot behövs en övergångsregel

som klargör att jordabalkens regler i deras äldre lydelse

fortfarande skall tillämpas i fråga om avtal som har ingåtts

före ikraftträdandet.

I övrigt torde det inte behövas några

övergångsbestämmelser.

2.7 Informationsbehovet

Genom den av mig föreslagna lagändringen förändras på

ett påtagligt sätt de rättsliga villkor som parterna har att

beakta vid köp av fast egendom. Det är därför nödvändigt

att information om dem och om deras konsekvenser lämnas

till en vid krets av sammanslutningar och individer. Jag

avser att senare ta närmare ställning till hur det av mig

beskrivna informationsbehovet bör tillgodoses.

2.8 Kostnadsfrågor

En effekt av förslaget rörande oriktigt angiven

köpeskilling är att antalet fall i vilka staten är

ersättningsskyldig enligt reglerna i 18 kap. 4 § jordabalken

kommer att minska. Kostnadsbesparingar kan också tänkas

uppkomma för bl.a. statsverket genom att antalet

rättstvister om återgång av fastighetsköp på grund av

formfel torde komma att minska. De ändrade reglerna

försvårar vidare möjligheterna till skattefusk, bl.a. när det

gäller realisationsvinst, stämpelskatt och underlaget för

beräkning av taxeringsvärde. Förslaget kommer därigenom

att föranleda ökade inkomster för stat och kommun. De

kostnader för informationsinsatser som inledningsvis

uppkommer för det allmänna kan klaras med tillgängliga

resurser.

Slopandet av föreskriften om att vissa underrättelser

skall sändas i rekommenderat brev kan antas leda till

besparingar för staten på cirka en miljon kronor. Även

förslaget om att låta CFD ha hand om uppdatering av

innehavsanteckningar är ägnat att rationalisera

inskrivningsarbetet och kan på sikt leda till inte oväsentliga

besparingar av inskrivningsmyndigheternas resurser.

3 Upprättade lagförslag

I enlighet med vad jag nu anfört har inom

justitiedepartementet upprättats förslag till

1. lag om ändring i jordabalken,

2. lag om ändring i lagen (1973:98) om

inskrivningsregister.

4 Specialmotivering

4.1 Förslaget till lag om ändring i jordabalken

4 kap.

De ändringar som jag föreslår innehåller i sak endast två

nyheter, vilka hör nära samman med varandra. Nyheterna

består dels i att en oriktig uppgift om köpeskillingen i en

köpehandling inte längre skall medföra att köpet är ogiltigt,

dels i att köpare och säljare som regel blir bundna vid den

uppgift om köpeskillingen som finns i köpehandlingen.

1 §

Ändringen i paragrafens första stycke innebär att

det inte längre ställs som villkor för köpets giltighet att det

är den mellan parterna avtalade köpeskillingen som anges i

köpehandlingen. Det framgår av att uttrycket ''''''''upptaga

köpeskillingen'''''''' har ersatts med ''''''''innehålla en uppgift om

köpeskilling''''''''. En motsvarande ändring har gjorts i tredje

meningen, som reglerar hur köpeskillingen skall anges när

köpet omfattar även annat än den fasta egendomen.

Det bör observeras att även den nya lagtexten innehåller

ett krav på att en bestämd köpeskillingsuppgift skall intas i

köpehandlingen. Om det försummas, t.ex. genom att det av

själva handlingen framgår att det angivna priset inte avser

hela köpeskillingen för den fasta egendom som köpet avser

eller genom att prisfrågan över huvud taget inte berörs i

köpehandlingen, är köpet liksom tidigare ogiltigt enligt

paragrafens sista stycke.

Skillnaden i förhållande till nu gällande rätt är alltså att

köpet är giltigt även om den uppgift om köpeskillingen som

tas in i köpehandlingen inte överensstämmer med det pris

som parterna verkligen har avtalat om. Formkravet

beträffande köpeskillingen är uppfyllt så snart som en

prisuppgift finns intagen i handlingen, oavsett om denna

uppgift i något enskilt fall skulle framstå som uppenbart för

hög eller för låg. Formkravet är också uppfyllt om det med

ledning av de upplysningar som lämnas i köpehandlingen,

t.ex. om fastighetens areal och ett visst pris per

kvadratmeter, går att beräkna priset på fastigheten.

Det förhållandet att köpet är giltigt även om

köpeskillingsuppgiften är oriktig får betydelse också i

sakrättsligt hänseende. Eftersom köpet är giltigt blir det

inte längre aktuellt med någon bedömning enligt 18 kap.

jordabalken huruvida godtrosförvärv föreligger i ett senare

säljled. Motsvarande gäller i fråga om förvärv av panträtt

eller annan särskild rätt som upplåtits i fastighet.

Det kan synas något tveksamt vad som bör gälla när

köpeskillingen avser både fast egendom och annat och det

samtidigt finns en sidoöverenskommelse om ett annat pris

än det som anges i den köpehandling som utgör grund för

lagfarten. Även i ett sådant fall bör emellertid

sidoöverenskommelsen vara ogiltig medan köpet står fast

enligt den till inskrivningsmyndigheten ingivna

köpehandlingen. Köpet skall alltså fullföljas enligt

köpehandlingen både vad gäller fastigheten och den andra

egendomen (jfr lagrådets yttrande i prop. 1970:20 del A

s. 211).

Paragrafens andra stycke har inte någon

motsvarighet i nuvarande lagstiftning. Som framgår av

lagtexten innebär den nya regeln att en

sidoöverenskommelse om annan köpeskilling än den i

köpehandlingen angivna är ogiltig. Sidoöverenskommelsen

saknar således rättslig verkan och kan inte göras gällande

ens parterna emellan. Det blir därmed villkoren i

köpehandlingen och inget annat som blir avgörande för

parternas inbördes rättigheter och skyldigheter. För att göra

detta helt klart sägs i andra meningen att det i stället är den

köpeskilling som anges i köpehandlingen som gäller mellan

säljaren och köparen. För parterna innebär den nya regeln

alltså att något krav på betalning på grund av en

sidoöverenskommelse inte kan framställas resp. att

betalning som redan gjorts på grund av en

sidoöverenskommelse kan krävas åter, samtidigt som enligt

paragrafens första stycke köpet som sådant skall stå fast.

I andra styckets sista mening, som införts med anledning

av lagrådets yttrande (jfr avsnitt 2.2 i den allmänna

motiveringen), återfinns en jämkningsregel. Regeln är --

som har framhållits i den allmänna motiveringen -- avsedd

att användas i speciella fall då det skulle leda till oskäliga

och stötande effekter att låta parterna bli bundna vid den

uppgift om köpeskillingen som anges i köpehandlingen.

Jämkningsbestämmelsen är utformad efter mönster av 36 §

avtalslagen och bygger på samma grunder. Vad som kan bli

föremål för jämkning är den prisuppgift som upptagits i

köpehandlingen. En tillämpning av bestämmelsen torde

vanligen leda till att den prisuppgift som svarar mot

formkravet i jordabalken korrigeras så att den

överensstämmer med den i verkligheten överenskomna

köpeskillingen.

Man bör lägga märke till att den nya jämkningsregeln

inte kan begagnas för att sätta i fråga köpets giltighet eller

bestånd. Bestämmelsen rör endast frågan till vilket pris

köpet skall fullföljas. Genom att en särskild

jämkningsmöjlighet förs in i paragrafen bör det inte heller

finnas något utrymme för att genom hävning korrigera

konsekvenserna av en oriktig prisuppgift med åberopande

av den allmänna jämkningsregeln i 36 § avtalslagen.

Däremot kan givetvis avtalslagens bestämmelser

exempelvis om svek (30 §) och ocker (31 §) liksom enligt

gällande rätt leda till att den rättshandling som

representeras av köpehandlingen är ogiltig.

Förevarande jämkningsmöjlighet bör utnyttjas

restriktivt. En allmän förutsättning för tillämpningen bör

vara att parterna eller åtminstone någon av dem inte till

fullo har insett konsekvenserna av att en oriktig uppgift om

köpeskillingen har angetts i köpehandlingen. Som ett

exempel där jämkningsregeln inte bör kunna åberopas med

framgång kan tas att parterna i samförstånd har angett en

för hög köpeskilling i syfte att hindra en arrendator från att

utöva sin förköpsrätt samt därvid varit på det klara med att

den för höga köpeskillingen var rättsligt bindande även dem

emellan. Andra allmänna förutsättningar för tillämpning av

bestämmelsen bör vara att den i köpehandlingen angivna

köpeskillingen i högst avsevärd mån skiljer sig från den

överlåtna egendomens verkliga värde och att det med

hänsyn till omständigheterna i övrigt, t.ex. parternas eller

den ena partens ekonomiska situation, skulle framstå som

stötande om köpeskillingen skulle vara rättsligt gällande.

Den nya regleringen tar närmast sikte på den situationen

att parterna avsiktligt uppgivit ett oriktigt pris i

köpehandlingen och ett verkligt pris i en

sidoöverenskommelse. Det kan emellertid inträffa att

prisuppgiften i köpehandlingen på grund av felskrivning

eller annat liknande misstag får ett oriktigt innehåll. Någon

sidoöverenskommelse har i ett sådant fall inte upprättats. I

den beskrivna situationen är förhållandet mellan säljaren

och köparen att bedöma enligt 32 § första stycket

avtalslagen, vilket som regel torde leda till att ingendera

parten kan påfordra att försäljningen genomförs till det av

misstag felaktigt angivna priset. Fastigheten kan däremot

bli föremål för godtrosförvärv, eftersom det inte föreligger

något formfel eller annan sådan kvalificerad

ogiltighetsgrund som upptas i 18 kap. 3 § jordabalken.

2 §

När parterna begagnar sig av dubbla köpehandlingar,

såsom köpekontrakt och köpebrev, skall enligt gällande rätt

formkravet iakttas även i fråga om den senare handlingen.

Om så inte sker saknar köpebrevet verkan som

köpehandling. Däremot gäller själva köpet, under

förutsättning att köpekontraktet upptar köpeskillingen och

även i övrigt har upprättats med iakttagande av

formkraven.

Som förut nämnts är det även enligt den nya lydelsen av

4 kap. 1 § jordabalken ett formkrav att köpehandlingen

innehåller en uppgift om köpeskillingen, låt vara att

uppgiften enligt paragrafens nya lydelse inte längre behöver

överensstämma med den verkligen avtalade köpeskillingen.

Formkravet bör liksom hittills gälla beträffande båda

köpehandlingarna när parterna använder sig av dubbla

köpehandlingar. I 2 § har lagtexten därför jämkats så att

hänvisningen i paragrafen avser 1 § första och andra

styckena.

19 kap.

13 §

Ändringen innebär att föreskriften om att underrättelser

om vissa beslut skall skickas med rekommenderat brev

avskaffas. De beslut som föreskriften berör är

avslagsbeslut, beslut om vilandeförklaring, uppskovsbeslut

och andra beslut som innebär att ansökan inte har bifallits

omedelbart. Hit hör även andra beslut som är negativa för

sökanden eller annan som har hörts i ärendet, exempelvis

beslut om utdömande av vite. Liksom hittills skall i dessa

fall sändas en särskild skriftlig underrättelse om beslutet till

den som beslutet har gått emot. Underrättelsen behöver

emellertid inte längre skickas i rekommenderat brev.

Fortfarande kan det i vissa fåtaliga fall vara nödvändigt

att delge beslutet med den som berörs. Detta gäller främst

sådana beslut för vilka tiden för fullföljd skall räknas från

dagen för delfåendet av beslutet (jfr 52 kap. 1 §

rättegångsbalken) samt beslut som är förenade med något

slag av förelägganden. Slopandet av kravet på

rekommenderad försändelse bör emellertid inte leda till att

delgivningsförfarande kommer till användning i större

utsträckning än hittills.

22 kap.

12 §

Liksom hittills skall, när en innehavsanteckning avförs,

en särskild skriftlig underrättelse tillställas den tidigare

antecknade innehavaren, såvida det inte är uppenbart att

underrättelsen saknar betydelse för honom. Förslaget

innebär att underrättelse inte längre behöver skickas i

rekommenderat brev.

2 Förslaget till lag om ändring i lagen (1973:98) om

inskrivningsregister

3 §

Enligt 19 kap. 2 § jordabalken skall inskrivningsärende

handläggas av inskrivningsmyndighet. Om inskrivning skall

ske i inskrivningsregister, gäller visserligen särskilda

bestämmelser enligt lagen (1973:98) om

inskrivningsregister. Denna lag innehåller emellertid för

närvarande inte någon möjlighet att lämna över

inskrivningsärende till annan myndighet än

inskrivningsmyndigheten. Eftersom införande, ändring och

avförande av innehavsanteckningar handläggs som

inskrivningsärende kan alltså för närvarande sådana

uppgifter skötas endast av inskrivningsmyndigheten.

Lagändringen i 3 § innebär att det i ett nytt andra stycke

förs in ett bemyndigande för regeringen att föreskriva att

vissa anteckningar rörande innehav av pantbrev eller

vilandebevis får införas i annan ordning. Avsikten är att

regeringen med stöd av en sådan regel skall föreskriva att

CFD äger att i inskrivningsregistret föra in ändrade namn-

och adressuppgifter i befintliga innehavsanteckningar.

Detta kommer inte att ge CFD möjlighet att föra in

nya innehavsanteckningar i registret utan endast

befogenhet att göra sådana namn- och adressändringar som

inte sammanhänger med att innehavet av pantbrevet eller

vilandebeviset ändrats. För att en sådan befogenhet inte

skall komma i konflikt med datalagens bestämmelser om

personregister och registeransvar torde nämndens

befogenhet böra begränsas till att gälla

innehavsanteckningar som avser kreditinstitut eller

försäkringsbolag som står under finansinspektionens tillsyn.

Ärende om anteckning om innehav utgör

inskrivningsärende (jfr 19 kap. 1 § jordabalken). För sådant

ärende gäller i princip 19 kap. jordabalken och -- i

fastighetsdatasystemet -- lagen om inskrivningsregister. Vad

som där stadgas om fullföljd mot beslut i inskrivningsärende

(19 kap. 14 § jordabalken, jfr 58 a § lagen, 1979:995, om

införande av nya jordabalken), om rättelse (19 kap. 17 §

jordabalken) och om skadestånd (19 kap. 19 § jordabalken)

kommer därför att äga motsvarande tillämpning på sådana

införingar som centralnämnden beslutat om. För

tydlighetens skull bör påpekas att ändringen i 3 §

förevarande lag inte syftar till att tillägga centralnämnden

befogenhet att besluta om rättelse. Rättelseärenden -- även

om de enbart berör innehavsanteckningar -- skall alltså även

i fortsättningen handläggas enbart av

inskrivningsmyndighet.

5 Hemställan

Med hänvisning till vad jag nu har anfört hemställer jag

att regeringen

dels föreslår riksdagen att anta förslagen till

1. lag om ändring i jordabalken,

2. lag om ändring i lagen (1973:98) om

inskrivningsregister,

dels bereder riksdagen tillfälle att ta del av vad jag

anfört om

3. överlåtelseförbud m.m. vid köp av fast egendom och

tomträtt (avsnitt 2.1)

4. formkravet vid förvärv av bostadsrätter (avsnitt 2.3).

6 Beslut

Regeringen ansluter sig till föredragandens

överväganden och beslutar att genom proposition förelägga

riksdagen vad föredraganden har anfört för de åtgärder och

de ändamål föredraganden har hemställt om.

Bilaga 1

Sammanfattning (SOU 1988:66)

I detta betänkande, utredningens slutbetänkande,

behandlas tre skilda frågor. Varje fråga behandlas separat

och framställningen är därför uppdelad i tre olika delar.

Den första delen gäller köp av byggnad på ofri grund.

I den andra delen behandlas frågan om

överlåtelseförbud i samband med

fastighetsöverlåtelse. Den sista och tredje delen gäller

frågan om vad som bör gälla vid köp av fast egendom när

det konstateras att en i köpehandlingen intagen uppgift

om köpeskillingen är felaktig.

Utredningens överväganden har resulterat i förslag som

innebär viss förändring gentemot gällande rätt i samtliga av

de nämnda frågorna. Till följd härav utmynnar

utredningsarbetet i förslag som innebär

författningsändringar beträffande den gällande köplagen

och jordabalken.

När det gäller köp av byggnad på ofri grund

föreslås att den nuvarande köplagen kompletteras med en

ny paragraf, 72 §. Innebörden av den föreslagna

bestämmelsen är att vårt tidigare förslag beträffande

felreglerna i jordabalken (se SOU 1987:30) görs tillämpligt

vid köp av byggnad på ofri grund. Den nya paragrafen kan

därmed sägas utgöra en särreglering av felansvaret när det

gäller säljarens ansvar för fel i bestämt gods (42 §)

köplagen.

Nuvarande rättsläge beträffande

överlåtelseförbud och andra villkor som inskränker

ägarens rätt att förfoga över sin fastighet är oklart. I

förevarande betänkande lämnas förslag som undanröjer

sagda oklarhet. Enligt förslaget blir det möjligt för

parterna, säljaren och köparen, att med giltig verkan avtala

om inskränkning i köparens rätt att förfoga över fastigheten

såvitt gäller köparens rätt att träffa avtal om storleken av

vederlaget när köparen i sin tur överlåter fastigheten.

Regeln är generell, dvs. den kan tillämpas på alla

försäljningar, inte bara på kommunala försäljningar av

statligt belånade småhus. Villkoret har, efter förebild av

regleringen i 4 kap. 4 § jordabalken, tidsbegränsad

giltighet. Villkoret gäller för en tidsperiod om fem år.

Skulle villkoret avse annat än vederlaget eller har längre tid

än den stadgade blivit bestämd, är villkoret, men inte

köpet, ogiltigt.

Den nu redovisade regeln föreslås bli intagen i en ny

paragraf, 4 kap. 6 a § jordabalken. I denna paragraf föreslås

också ingå en specialregel (andra stycket) som gäller

överlåtelseförbud vid successionsrättsliga transaktioner.

Förslaget om överlåtelseförbud föranleder en del tillägg

i jordabalkens regler om tomträtt. De berörda

bestämmelserna är 13 kap. 6 § och 21 kap. 4 § jordabalken.

Vad gäller den tredje delfrågan, oriktig

köpeskilling, gäller som bekant för närvarande att ett

avtal om köp av fast egendom kan förklaras ogiltigt på talan

av part för den händelse den verkliga köpeskillingen inte

anges korrekt i köpehandlingen. Det nu föreliggande

förslaget innebär att denna ordning ändras. I korthet

innebär lösningen att uppgiften i köpehandlingen om

köpeskillingen är bindande för parterna, även om parterna

skulle i en sidoöverenskommelse ha träffat avtal om en

annan köpeskilling. Skillnaden jämfört med gällande rätt

blir alltså att avtalet om själva fastigheten blir giltigt men att

sidoöverenskommelsen blir ogiltig och parterna bundna vid

den uppgift om köpeskillingen som finns i köpehandlingen.

Bilaga 2

Författningsförslag (SOU 1988:66)

Förslag till

Lag om ändring i jordabalken

Härigenom föreskrivs att 4 kap. 1 och 2 §§

jordabalken1 skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

 4 kap.

1 §

Köp av fast egendom slutes Köp av fast egendom slutes

genom upprättande av genom upprättande av

köpehandling som köpehandling som

underskrives av säljaren underskrives av säljaren

och köparen. Handlingen och köparen. Handlingen

skall upptaga skall innehålla

köpeskillingen och förklaring av säljaren

innehålla förklaring av att egendomen överlåtes

säljaren att egendomen på köparen. Uppfyller

överlåtes på köpet inte dessa villkor

köparen. Köpes utom fast är det ogiltigt

egendom även annat mot en

gemensam köpeskilling,

är det tillräckligt att

denna anges.

 Köp som inte uppfyller Köpehandlingen skall

föreskrifterna i första upptaga köpeskillingen.

stycket är ogiltiga. Dock Köpes utom fast egendom

är förvärv, som har även annat mot en gemensam

gjorts enligt lagen (1982:352) köpeskilling är det

om rätt till tillräckligt att denna

fastighetsförvärv för anges. Har köparen och

ombildning till bostadsrätt säljaren vid sidan av

eller lagen (1985:658) om köpehandlingen träffat

arrendatorers rätt att överenskommelse om annan

förvärva köpeskilling än den som

arrendestället, giltiga anges i köpehandlingen

även om föreskrifterna i är sidoöverenskommelsen

första stycket inte har ogiltig. Förvärv som har

iakttagits. gjorts enligt lagen

 (1982:352)

 om rätt till

 fastighetsförvärv för

 ombildning till bostadsrätt

 eller lagen (1985:658) om

 arrendatorers rätt att

 förvärva

 arrendestället är

 giltiga även om

 föreskrifterna i första

 stycket inte har iakttagits.

2 §

Har köp slutits och Har köp slutits och

upprättas därefter upprättas därefter

köpebrev eller annan köpebrev eller annan

ytterligare köpehandling ytterligare köpehandling

angående samma angående samma

förvärv, äger 1 § förvärv, äger 1 §

första stycket första och andra stycket

tillämpning även i tillämpning även i

fråga om den senare fråga om den senare

handlingen. Handling som icke handlingen. Handling som icke

uppfyller dessa uppfyller dessa

föreskrifter är utan föreskrifter är utan

verkan som köpehandling. verkan som köpehandling.

Denna lag träder i kraft den

Bilaga 3

Förteckning över de remissinstanser som yttrat sig över

avsnitten 2 Överlåtelseförbud m.m. och 3 Oriktig

köpeskilling i betänkandet (SOU 1988:66) Köp av byggnad

på ofri grund m.m.

Efter remiss har yttranden över betänkandet (SOU

1988:66) Köp av byggnad på ofri grund m.m. i rubricerade

delar avgivits av hovrätten för Västra Sverige, Södra

Roslags tingsrätt, Malmö tingsrätt, riksåklagaren (avsnitt

3), konsumentverket, juridiska fakultetsstyrelsen vid

Uppsala universitet, riksskatteverket, plan- och

bostadsverket (avsnitt 2), Näringslivets

byggnadsdelegation, Sveriges trähusfabrikers riksförbund,

Småföretagens riksorganisation, Svenska

kommunförbundet, Stockholms stad, Lantbrukarnas

riksförbund, Sveriges advokatsamfund, Sveriges

fastighetsägareförbund, Sveriges industriförbund, Sveriges

villaägareförbund, Svenska bankföreningen, Svenska

sparbanksföreningen, Sveriges föreningsbankers förbund,

Mäklarsamfundet, Sveriges aktiva fastighetsmäklares

förbund samt Svensk fastighetsförmedling AB.

Sveriges byggmästareförbund, BPA Byggproduktion

AB, Sveriges domareförbund, Sparbankernas

fastighetsbyrå AB samt Konsumentvägledarnas förening

har beretts tillfälle att yttra sig över betänkandet men har

avstått från att göra det.

Bilaga 4

Förteckning över remissinstanser som yttrat sig över

avsnitten 1 och 2 i domstolsverkets och centralnämndens för

fastighetsdata skrivelse Förslag till ändrade författningar

inom inskrivningsväsendet (justitiedepartementets Dnr 91--

1916).

Efter remiss har yttranden avgivits av hovrätten över

Skåne och Blekinge, Göteborgs och Västerviks tingsrätter,

datainspektionen (avsnitt 2), finansinspektionen, Svenska

Bankföreningen, Sparbanksgruppen AB, Konungariket

Sveriges Stadshypotekskassa, Sveriges Föreningsbank,

Försäkringsförbundet och Sveriges Domareförbund.

Bilaga 5

Lagrådsremissens lagförslag

1 Förslag till

Lag om ändring i jordabalken

Härigenom föreskrivs att 4 kap. 1 och 2 §§, 19 kap. 13 §

samt 22 kap. 12 § jordabalken1 skall ha följande

lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

 4 kap.

1 §2

Köp av fast egendom slutes Köp av fast egendom slutes

genom upprättande av genom upprättande av

köpehandling som köpehandling som

underskrives av säljaren underskrives av säljaren

och köparen. Handlingen och köparen. Handlingen

skall upptaga skall innehålla uppgift om

köpeskillingen och köpeskillingen och

innehålla förklaring av förklaring av säljaren

säljaren att egendomen att egendomen överlåtes

överlåtes på på köparen. Köpes

köparen. Köpes utom fast utom fast egendom även

egendom även annat mot en annat mot en gemensam

gemensam köpeskilling, köpeskilling, är det

är det tillräckligt att tillräckligt att uppgift om

denna anges. denna anges.

 Om säljaren och köparen

 vid sidan av

 köpehandlingen, har

 träffat överenskommelse

 om annan köpeskilling än

 den som anges i

 köpehandlingen, är den

 överenskommelsen ogiltig.

 Köpare och säljare blir

 i stället gentemot varandra

 bundna av den uppgift om

 köpeskillingen som anges i

 köpehandlingen.

 Köp som inte uppfyller föreskrifterna i första stycket

är ogiltiga. Dock är förvärv, som har gjorts enligt lagen

(1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till

bostadsrätt eller lagen (1985:658) om arrendatorers rätt att

förvärva arrendestället, giltiga även om föreskrifterna i

första stycket inte har iakttagits.

2 §

Har köp slutits och Har köp slutits och

upprättas därefter upprättas därefter

köpebrev eller annan köpebrev eller annan

ytterligare köpehandling ytterligare köpehandling

angående samma angående samma

förvärv, äger 1 § förvärv, äger 1 §

första stycket första och andra stycket

tillämpning även i tillämpning även i

fråga om den senare fråga om den senare

handlingen. Handling som icke handlingen. Handling som icke

uppfyller dessa uppfyller dessa

föreskrifter är utan föreskrifter är utan

verkan som köpehandling. verkan som köpehandling.

19 kap.

13 §

Har beslut i Har beslut i

inskrivningsärende gått inskrivningsärende gått

emot sökanden eller annan emot sökanden eller annan

som hörts i ärendet, som hörts i ärendet,

skall denne genast skall denne genast

underrättas om beslutet i underrättas skriftligen om

rekommenderat brev. beslutet.

22 kap.

12 §3

På ansökan av innehavare På ansökan av innehavare

av pantbrev eller vilandebevis av pantbrev eller

vilandebevis

skall anteckning göras i skall anteckning göras i

fastighetsboken om innehavet. fastighetsboken om innehavet.

Är annan förut antecknad Är annan förut antecknad

som innehavare, skall som innehavare, skall

inskrivningsmyndigheten sedan inskrivningsmyndigheten sedan

anteckning om det nya anteckning om det nya

innehavet skett avföra den innehavet skett avföra den

tidigare anteckningen och tidigare anteckningen och

underrätta den som tidigare skriftligen underrätta den

var antecknad som innehavare som tidigare var antecknad

 som

om åtgärden genom innehavare om åtgärden

rekommenderat brev. Skyldighet Skyldighet att underrätta

att underrätta tidigare tidigare antecknad innehavare

antecknad innehavare föreligger dock icke, om

föreligger dock icke, om det är uppenbart att

det är uppenbart att underrättelsen saknar

underrättelsen saknar betydelse för honom.

betydelse för honom. Föreligger anledning till

Föreligger anledning till antagande att sökanden icke

antagande att sökanden icke innehar pantbrevet eller

innehar pantbrevet eller beviset, skall

beviset, skall föreläggande meddelas

föreläggande meddelas honom att uppvisa detta.

honom att uppvisa detta.

 Anmäler den som antecknats

som

innehavare att

innehavet upphört, skall anteckningen avföras.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1992. Äldre

föreskrifter gäller dock i fråga om rättshandlingar som har

företagits före ikraftträdandet.

2 Förslag till

Lag om ändring i lagen (1973:98) om

inskrivningsregister

Härigenom föreskrivs att 3 § lagen (1973:98) om

inskrivningsregister skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

 3 §

Om inskrivning i inskrivningsregister gäller 19--23 kap.

jordabalken, i den mån ej annat följer av denna lag. Därvid

äger bestämmelserna om fastighetsbok och tomträttsbok

motsvarande tillämpning på inskrivningsregister.

 Regeringen kan bestämma att

 anteckningar rörande

 innehav av pantbrev eller

 vilandebevis får införas

 i inskrivningsregistret i

 annan ordning än som

 följer av första

 stycket.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1992.

Bilaga 6

Lagrådet

Utdrag ur protokoll vid sammanträde 1991--12--20

Närvarande: f.d. regeringsrådet Bengt Hamdahl,

justitierådet Hans-Gunnar Solerud, regeringsrådet Anders

Swartling.

Enligt protokoll vid regeringssammanträde den 12

december 1991 har regeringen på hemställan av statsrådet

Laurén beslutat inhämta lagrådets yttrande över förslag till

lag om ändring i jordabalken, m.m.

Förslagen har inför lagrådet föredragits av

hovrättsassessorerna Olle[REDACTED_EFTERNAMN] och Sten
[REDACTED_EFTERNAMN].

Förslagen föranleder följande yttrande av

lagrådet:

En utgångspunkt för det remitterade förslaget till

ändring i jordabalken, såvitt avser 4 kap. 1 och 2 §§, har

varit att lagstiftningen bör vara konstruerad så att den

motverkar att oriktiga prisuppgifter lämnas i

köpehandlingar avseende fast egendom. I

remissprotokollet konstateras att nu gällande ordning

infördes i syfte att förhindra olika former av vilseledande av

tredje man eller myndigheter.

Med hänvisning till det betänkande av 1983 års

småhusköpsutredning som legat till grund för förslaget

(SOU 1988:66) sägs vidare att utredningen påvisat att

nuvarande ordning i viktiga avseenden har betydande

nackdelar, både vad gäller det inbördes förhållandet mellan

parterna och skyddet för tredje man.

Lagrådet delar uppfattningen att en ogiltighetspåföljd

som har nuvarande konstruktion kan medföra olägenheter

av olika slag. Ett viktigt förhållande som understrukits i

remissprotokollet är att reglerna i vissa fall skapar

osäkerhet hos parterna om köpets bestånd och att denna

osäkerhet kan begagnas i påtryckningssyfte och ge endera

sidan möjlighet att göra ekonomiska vinster på motpartens

bekostnad. Vad som sagts i remissprotokollet ger också

belägg för att förekomsten av en bestående ogiltighetsgrund

kan vålla problem för en godtroende tredje man och att

reglerna kan utnyttjas för att kringgå bl.a. bestämmelser om

förköpsrätt. I ärendet har inte förebragts något material

som belyser den faktiska omfattningen av dessa och

liknande problem. I avsaknad av sådant underlag är det

svårt att bedöma hur påtagligt reformbehovet egentligen är.

Lagrådet vill dock inte bestrida att redan principiella brister

i nuvarande system gör det motiverat att överväga

ändringar i systemet.

Det remitterade förslaget innebär i första hand att en

sidoöverenskommelse om en annan köpeskilling än den

som anges i köpehandlingen är ogiltig. En konsekvens av

detta är enligt förslaget att parterna gentemot varandra blir

bundna av den köpeskillingsuppgift som lämnats i

köpehandlingen trots att denna uppgift i de avsedda fallen

inte motsvarar det pris som parterna varit överens om. De

föreslagna reglerna synes medföra att den osäkerhet som

ansetts råda beträffande en godtroende tredje mans

rättsställning i allt väsentligt upphör. Det får vidare antas att

reglerna i åtminstone samma utsträckning som nuvarande

system avskräcker säljare och köpare från att ta in oriktiga

prisuppgifter i köpehandlingarna. Av detta skäl och

eftersom ogiltighetspåföljden inte längre kommer att träffa

köpet i dessa helhet torde de föreslagna reglerna också vara

ägnade att motverka de kringgåendeförfaranden som

berörts i remissprotokollet. I sistnämnda hänseende finns

det dock anledning att göra en reservation. Man kan befara

att vissa parter även i fortsättningen -- på grund av

okunnighet om den nya ogiltighetspåföljden eller i ett

medvetet risktagande -- kommer att försöka vilseleda t.ex.

den som har förköpsrätt genom att i köpehandlingen ange

ett betydligt högre pris än det verkliga. Enligt de nya

reglerna kommer denna kanske helt orealistiska

köpeskilling att bli bindande för parterna och kommer

därmed -- såsom lagrådet uppfattar det remitterade

förslaget -- att bli gällande också för den som vill utöva

förköpsrätt.

Av stor betydelse för bedömningen av det remitterade

förslaget är de konsekvenser detta får för parternas

inbördes förhållande. Förslaget innebär att köpet blir

bestående på villkor som i ett väsentligt hänseende -- priset

på fastigheten -- inte överensstämmer med vad parterna

varit ense om. Förhållandet kan också beskrivas så att

lagstiftaren ger bindande verkan åt ett prisvillkor som

parterna för skens skull tagit in i köpehandlingen. Flera av

de instanser som yttrat sig över SOU 1988:66 har från

principiell synpunkt invänt mot denna ordning och

ifrågasatt om den är förenlig med grunderna för 34 §

avtalslagen. I remissprotokollet sägs att frågan bör bedömas

mot bakgrund av de specifika krav på formbundenhet som

gäller vid överlåtelse av fast egendom. Det hänvisas i detta

sammanhang till bestämmelserna i 4 kap. 3 § jordabalken,

vilka sägs innebära att en ingången sidoöverenskommelse

av det slag som där avses blir ogiltig och att köpet blir

gällande med ett annat avtalsinnehåll än det som parterna

varit överens om. I remissprotokollet dras slutsatsen att det

inte finns något princiellt hinder av angivet slag mot att

genomföra förslaget.

Lagrådet vill emellertid framhålla följande. Det

förhållandet att lagstiftaren genom de föreslagna reglerna

öppnar möjlighet för endera parten i ett avtalsförhållande

att genomdriva krav som grundas på skenvillkor är i sig

ägnat att väcka betänkligheter. Till detta kommer att

reglerna på grund av sin konstruktion ofrånkomligen

rubbar förhållandet mellan parternas prestationer i de

berörda fallen. Resultatet blir att den ena parten med

rättsordningens stöd kan berika sig på den andra partens

bekostnad. Man kan visserligen anta att det normalt rör sig

om parter som medvetet lämnat oriktiga och vilseledande

uppgifter i köpehandlingen. Även med beaktande av detta

kan de materiella effekterna komma att framstå som

oskäliga och stötande i de fall då den i köpehandlingen

angivna köpeskillingen i avsevärd mån avviker från den

överlåtna egendomens verkliga värde. Dessa effekter torde

i själva verket kunna framstå som väl så drastiska som de

som följer av nuvarande regler. Det är ovisst om

bestämmelserna i 36 § avtalslagen ger något korrektiv, en

fråga som endast kortfattat berörts i SOU 1988:66 och som

helt förbigåtts i remissprotokollet.

Av det sagda framgår att lagrådet har invändningar mot

det remitterade förslaget från både principiella och

materiella synpunkter. Det förhållandet att lagstiftaren

funnit det motiverat att för giltigheten av sådana

avtalsvillkor som avses i 4 kap. 3 § jordabalken uppställa

kravet att villkoren skall vara intagna i köpehandlingen

utgör enligt lagrådets mening inte ett tillräckligt argument

för att trots de redovisade invändningarna använda en

ogiltighetspåföljd som sanktion på det sätt som föreslagits i

remissen.

På grund av det anförda är lagrådet inte berett att

tillstyrka förslaget till ändring av 4 kap. 1 och 2 §§

jordabalken. Enligt lagrådets mening finns det behov av att

ytterligare utreda möjligheterna att komma till rätta med de

problem som beskrivits i remissprotokollet. Det kan visa sig

motiverat att därvid ännu en gång överväga alternativet att

återgå till den ordning som gällde före 1972. Med den

lösningen uppnår man det principiellt riktiga resultatet att

parternas verkliga prisöverenskommelse blir avgörande i

deras inbördes förhållande. I remissprotokollet har detta

alternativ avvisats därför att det inte ansetts medföra

tillräckligt ''''''''tryck'''''''' på parterna att lämna riktiga

köpeskillingsuppgifter. Lagrådet vill dock ifrågasätta om

inte den eftersträvade effekten i erforderlig mån skulle

kunna uppnås genom att förstärkta sanktioner av mer

traditionellt slag införs i den lagstiftning som i övrigt

reglerar de förhållanden som påverkas av oriktiga

köpeskillingsuppgifter.

I övrigt lämnar lagrådet de remitterade föreslagen utan

erinran.

Innehåll

Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde den 23

januari 1992.

1 Inledning 5

2 Allmän motivering 6

2.1 Överlåtelseförbud m.m. vid köp av fast egendom och

tomträtt 6

2.2 Oriktig köpeskilling 9

2.3 Formkravet vid förvärv av bostadsrätter 15

2.4 Slopandet av kravet på att vissa underrättelser skall

skickas i rekommenderat brev 16

2.5 Uppdatering av innehavsanteckningar 18

2.6 Ikraftträdande och övergångsfrågor 19

2.7 Informationsbehovet 19

2.8 Kostnadsfrågor 19

3 Upprättade lagförslag 20

4 Specialmotivering 20

5 Hemställan 24

6 Beslut 24

Bilaga 1

Sammanfattning av betänkandet (SOU 1988:66) 25

Bilaga 2

Utredningens lagförslag 26

Bilaga 3

Förteckning över remissinstanserna (SOU

1988:66) 27

Bilaga 4

Förteckning över remissinstanserna (Dnr 91--

1916) 28

Bilaga 5

Lagrådsremissens lagförslag 29

Bilaga 6

Lagrådets yttrande 32

1 Balken omtryckt 1971:1209.

2 Senaste lydelse 1985:659.

3 Senaste lydelse 1975:1085.

1 Balken omtryckt 1971:1209.

1 Balken omtryckt 1971:1209.

2 Senaste lydelse 1985:659.

3 Senaste lydelse 1975:1085.