Regeringens proposition 1990/91:34

om ny bostadsfinansiering, m.m.

Prop. 1990/91:34

Regeringen föreslår riksdagen att anta de förslag som hai tagits upp i bifo­gade utdrag ur regeringsprotokoffel den 4 oktober 1990.

På regeringens vägnar

Ingvar[REDACTED_EFTERNAMN]

Ulf[REDACTED_EFTERNAMN]

Propositionens huvudsakliga innehåll

I propositionen föreslås att det nuvarande låne- och räntebidragssystemet vid ny- och ombyggnad av bostadshus den 1 juff 1992 ersätts av ett stödsystem som bygger pä att hela lånefinansieringen sker pä den aUmänna länemark­naden i konkurrens mellan kreditinstituten. En del av läneräntoma föreslås kunna bli omfördelade över tiden med hjälp av räntelån som låntagarna tar upp pä den allmänna länemarknaden. Länefinansieringen garanteras genom statliga kreditgarantier. Räntebidrag behålls i den utsträckning som behövs dels för alt ge hyresgäster och bostadsrättshavare samma minskning av ränte­kostnaderna som egnahemsägare får via skattesystemet, dels för att hindra att räntelänesyslemet vid höga reah-äntor ökar den reala skuldbelasmingen pä fastigheten.

Statens Bostadsfinansieringsaktiebolag, SBAB, föresläs medverka i finansieringen av ny- och ombyggnad av bostäder pä samma villkor som andra kreditinstitut

För att subventionsmässigt jämställa hyres- och tx)stadsrättshus med egnahem lämnas skattekompenserande räntebidrag för hyres- och bostads­rättshus som uppfyUer allmänna krav för statligt stöd vid ny- eller ombygg­nad. Bidrag lämnas med 30 % av en beräknad kosmad för räntor pä en läne­skuld för investeringen och pä räntelån. Läneskulden för investeringen antas motsvara en godkänd kostnad för ny- eller ombyggnaden. Vid ombyggnad

Riksdagen 1990191. 1 saml. Nr 34

lämnas räntebidrag för nyinvesteringar och underhällsätgärder med en var- Prop. 1990/91: 34 aktighei pä ininsi 30 är. Del skattekompenserande räntebidraget lämnas för en total bidragslid av 40 är vid nybyggnad och 30 är vid ombyggnad. När den beräknade räntelåneskulden inte längre ökar minskas räntebidraget i takt med en tänkt amortering. För hyreshus gmndas del skattekompenserande ränte­bidraget pä en beräknad läneskuld och för bostadsräiishus pä en faktisk läneskuld.

Ett särskilt räntebidrag lämnas under liden med höga reahänior {realränte­bidrag). Fullt realräniebidrag lämnas under de tio första aren efter husets färdigställande. Under de följande tio aren minskas realräntebidraget för atl upphöra tjugo är efter färdigställandel. Realräniebidragel lämnas oberoende av husets faktiska finansiering.

Statliga kreditgarantier lämnas i den utsträckning långivaren önskar för sädana län som behövs för atl täcka den del av lånebehovet som i dag täcks med bostadslån.

Statlig kreditgaranti lämnas även för ränielån. Låntagare och längivare fär själva avtala om viUkoren för sädana län. Statens åtaganden begränsas lUI den skulduppbyggnad som följer om netioutgifien det första aret är 3,75 % av investeringslånet och netioutgifien därefter ärhgen ökar i takt med inflationen. Den sä beräknade ränteläneskulden minskas med etl belopp som motsvarar fullt realräntebidrag för året. Den fömtsätta netioutgifien del första året ökas stegvis från 3,75 % är 1992 tiff 4,0 % är 1995.

För garantigivningen inrättas en särskild kreditgarantinämnd. För kredit­garantin tas ul en ärlig avgift som skall täcka kostnaderna för administration och förluster. Avgiften motsvarar inledningsvis 0,5 % av det garanterade lånebelopp)et.

För bostadshus som uppförts eller byggts om med stöd av bostadslän och räntebidrag ersätts nuvarande räntebidrag den 1 januari 1993 med ett skatte­kompenserande räntebidrag för hyres- och bostadsrättshus, ett realräntebidrag samt en stadig kreditgaranti för ränielån.

Ett siathgt investeringsbidrag för bostäder införs den 1 januari 1991 i syfte att kompensera för de ökade kostnader som följer av slopade reducerings-regler för mervärdeskatt för byggnads- och anläggningsarbeten m.m. Bidraget lämnas med 9,7 % av de beräknade kosmadema inkl. mervärdeskatt för åtgärderna. Vid ombyggnad lämnas bidrag för nyinvesteringar och för underhållsåtgärder med en varaktighet på minst 30 är. En fömisätming för investeringsbidrag är tills vidare att projektet uppförs eller byggs om med stöd av bostadslån.

Vidare föresläs att räntesiödei för underhäll m.m. utvidgas den I januari 1991 till atl omfatta 20-ärsätgärder i lägenheter i alla hyreshus och lO-ärsåt-gärder i lägenheter i nya hyreshus. Taket i den s. k. räniebidragstrappan för hyres- och bostadsräiishus slopas den 1 januari 1991.

Slutligen föresläs atl plan- och bostadsverket byter namn den 1 januari 1991 tiff boverket.

Bostadsdepartementet

Prop. 1990/91:34

Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträdet den 4 oktober 1990

Närvarande: statsministem[REDACTED_EFTERNAMN], ordförande, och statsråden[REDACTED_EFTERNAMN], Hjelm-Wallén,[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN], R.[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN], G.[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN], Freivalds,[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN]

Föredragande: slalsrådel[REDACTED_EFTERNAMN]

Proposition om ny bostadsfinansiering, m.m.

1 Inledning

Grunddragen i det finansieringssystem som gäller vid ny- och ombyggnad av bostäder Iwslutades av riksdagen är 1974.1 januari 1989 uppdrog jag ät en utredare inom t»stadsdepartementet att allsidigt belysa dagens bostadspoli­tiska situation, de brister som finns i gällande stödsystem, systemens fördel-ningspolitiska effekter och möjlighetema att förbättra mäluppfyUelsen inom bostadspolitiken. Resultatet redovisades i maj 1989 i rapporten (Ds 1989: 39) Studier av bostadssektorn 1989. Mot bakgmnd av denna redovis­ning och den dä pågående översynen av skattesystemet tillkallade jag med stöd av regeringens bemyndigande den 8 juni 1989 en särskild utredare (docenten Bengt[REDACTED_EFTERNAMN] Birgersson) för att se över det nuvarande txjstads-finansieringssystemet (dir. 1989: 29). Utredningen, som antog namnet boendekostnadsutredningen, redovisade den 18 september 1989 betänkandet (SOU 1989: 71) Ny bostadsfinansiering.

Betänkandet har remissbehandlats.

Jag har tidigare (prop. 1989/90: 144) behandlat boendekosmadsuD-ed-ningens förslag om bostadsbidrag. 1 det följande kommer jag att behandla utredningens förslag om ny bostadsfinansiering.

TiU protokollet i detta ärende bör fogas en förteckning över remissin­stansema och en sammanställning av remissyttrandena som bilaga 1.

2 Boendekostnadsutredningens förslag

2.1 Huvuddragen i ett nytt bostadspolitiskt stödsystem

Utredningen föreslär ett nytt bostadspolitiskt stödsystem. Utgångspunkterna för utredningens förslag är de problem och brister som enligt utredningen fmns i dagens system och de nya fömtsätmingar i fräga om byggpriser och bostadsutgifter som förslagen frän skatteutt-edningama (SOU 1989: 33-35)

ger. Enligl utredningen medför förslag med dessa uigängspunkier omför-    Prop. 1990/91: 34 delningar mellan olika hushall. Förändringar bör dock enligt utredningen genomföras med varsamhet.

Enligt utredningen bör ett nytt bosiadsfinansieringssystem i huvuddrag bestå av

-

ett investeringsbidrag för ny- och ombyggnad av permanenta bostäder som motsvarar den föreslagna ökningen av byggmomsen,

-

en grundsubvention pä alla investeringar i permanenta bostäder, för egna­hem genom skattesystemet och för hyreshus och txjstadsrättsföreningar genom elt räntebidrag till 30 % av en beräknad räntekostnad för investeringen och

-

räntelån pä kapiiahnarknaden med en stadig skuldulvecklingsgaranti och viss kreditgaranti för att omfördela resterande ränlekosmader i tiden.

Utredningens förslag om en ny bostadsfinansiering i korthet sammanfallas enligt följande.

2.2 Investeringsbidrag

Om byggmomsen höjs som en del av skattereformen, leder det enligt utred­ningen till en inte försumbar värdetiffväxt pä befinUiga fastigheter som är svär an motivera frän bostadspolitiska utgångspunkter. En övergång till ränielån skulle ocksä försväras om åtgärden får elt materiellt genomslag. Utredningen föreslår därför all bostadsbyggandet inom del bostadspolitiska stödsystemet kompenseras för en höjd byggmoms genom ett investeringsbidrag på ca 10 % av kostnadema för ny- och ombyggnad av bostäder. Med ombyggnads-kostnad avses med utredningens definition kostnaden för de nya kvaliteter som tillförs huset vid förbättringen (kosmader som berättigar tiff ränielån).

Till investeringsbidraget kopplas de krav som för närvarande gäller för bostadslån. Bidragsunderlaget kan beräknas på samma sätt som för närva­rande gäller för låneunderlag för bostäder. Dock Ixir reduktionen till 80 % av det faktiska prisläget i schablonsystemei slopas.

2.3 Grundsubventioner för nya hus

För egnahem innebär inkomsiskatleförslaget en stadig skattereduktion med 30 % av ränieuigifiema. För atl jämställa hyresgäster och bostadsrättshavare med egnahemsägare föreslär utredningen an ett skattekompenserande ränte­bidrag lämnas vid ny- och ombyggnad av hyreshus och hus som ägs av bostadsrättsföreningar motsvarande 30 % av tjeräknade ränlekosmader. En fömtsättning för bidrag är dock att motsvarande skatteeffekt inte uppkommer på annal sätt.

Det första året skall den bidragsberättigade räntekosmaden enffgi förslaget motsvara bidragsunderlaget för investeringsbidrag efter avdrag för investe­ringsbidraget multiplicerat med den schabloniserade räntesats som dagens räntebidrag gmndas pä. Räntekostnaden förändras därefter med ränta pä

räntelånet. Utredningen fömtsätter att det urspmngliga länet/lånen inle amor- Prop. 1990/91: 34 teras innan ränielänet har amorterats i sin helhet. Därefter minskar ränte­kosmaden i takt med en beräknad amortering pä del urspmngliga länet/länen med utgångspunkt i en total länelid pä 40 är. I motsats till vad som för när­varande gäller för räniestöd för underhäll m.m. - men som gäller för ränte­bidrag vid ny- och ombyggnad - fömtsätts atl de faktiska länen uppgår till minst det bidragsgmndande lånebeloppet.

Bidragsunderlaget för investeringsbidrag vid ombyggnad blir enligl för­slaget avsevärt mindre än dagens låneunderlag. Därför förutsätts också -vilket även framgär av utredningens förslag om räntelän - att räntestödet för underhåff m.m. kompletteras med en kategori för längfrisliga åtgärder (30 är). Eftersom detta senare räniestöd ocksä är en gmndsubvention kommer det dä att handla om gmndsubventioner på 30 % av beräknade räntekostnader för åtgärder med en varaktighet pä 40,30,20 eller 10 är.

För egnahem slopas räntebidragen helt.

2.4 Räntelån för nya hus

2.4.1    Samband mellan finansieringen av den ursprungliga investeringen och räntelån

I huvudsak två olika modeller är enligt utredningen tänkbara för finansiering med län för den urspmngliga investeringen (investeringslån) och ränielån. Den ena är den gällande ordningen för investeringslån som fömtsätter under­liggande kredit frän bosiadsinstitul och författningsregleral bostadslån finan­sierat av SBAB. Denna ordning.kan i och för sig kompletteras med ett för­fattningsregleral räntelån finansierat av SBAB. Den andra är ett fullständigt investeringslån förenat med räntelän frän bostadsinslitul med SBAB i sak jämställt med övriga bosiadsinstitul. I båda fallen skall ränielänet vara förenat med en statlig skuldutvecklingsgaianti och i del senare fallet med en möjUghet för bosiadsinstiiulel att köpa en statlig kreditgaranti för länebelopp över en viss nivå.

SBAB skall afftid ha skyldighet an lämna ränielån med de villkor som anges i det följande.

2.4.2    Räntelån

Räntelån är en sammanfattande benämning för en typ av län med egenskapen atl omfördela räntekostnaderna i tiden. I början av länetiden täcker inte lån­tagarens betalningar hela räntekostnaden. Överskjutande del läggs i stället iffl låneskulden som ett ränielån. Allteftersom låntagarens betalningar ökar i löpande priser (nominellt) minskar sä småningom skuldökningen för all slut­ligen upphöra. Då inleds återbetalningen av räntelånet. Till den del ränte­kostnaderna är inflationsbetingade, dvs. bara är en ersättning för en löpande

penningvärdeförsämring, kan omfördelningen genomföras ulan atl läntaga-    Prop. 1990/91: 34 rens betahiuigar eller läneskuld ökar i fasta priser (realt).

Utredningen föreslär att räntelänets storlek gmndas pä bidragsunderlaget för investeringsbidrag efter avdrag för investeringsbidraget. Utredningen fömtsätter att underlaget för ränielänet och skuldutveckhngsgarantin, garanti-underlaget, skall differentieras pä samma sätl som den övre länegränsen i dagens system, dvs. vara 100, 99 eller 95 % av bidragsunderlagei för inves­teringsbidrag efter avdrag för investeringsbidraget. Räntelän och skuldul­vecklingsgaranti föreslås bara komma i fråga för hus som byggts eller byggts om med stöd av investeringsbidrag.

Utredningen föreslär vidare att den garanterade netioutgifien det forsla året skall vara 3,75 %. Vid en marknadsränta pä 11 % och en gmndsubvention pä 30 % av marknadsräntan innebär det atl av marknadsräntan täcks 3,3 pro­centenheter av gmndsubventionen, 3,95 procentenheter av räntelån och 3,75 procentenheter av låntagaren.

Uö-edningen föreslär slutiigen all netioutgifien ärligen skall ökas med en faktor, fastställd för fem är i taget, som med en procentenhet per är under­stiger en förväntad ökning av den allmänna prisnivån. Efter fem är justeras nettoutgiften sä att ingångsvärdet för den nya perioden motsvarar vad som hade följt av en korrekt prognos. Besluten om ökningstakt och justering skall fattas av en särskild nämnd.

2.4.3    Skutdutvecklingsgaranti

Räntelänen bör enligt utredningen förenas med en skuldulvecklingsgaranti med innetxjrden atl den reala läneskulden skall minska med lägst 5/60-delar under varje femårsperiod. Skuldurvecklingsgarantin blir oberoende av om låntagaren i förhällande till den faktiska prisutvecklingen har haft små eller stora nettoutgifter under perioden.

2.4.4    Kreditgaranti

För att underiätta bostadsinstiiutens ränlelångivning föreslås att instituten hos staten skall kunna försäkra sig mol krediöisker i enskilda fall. Försäkringen skall avse den del av krediten som institutet finner mest riskfylld. Premien har beräknats tiff 0,5-1 % av det försäkrade beloppet

2.4.5   Annan säkerhet för lån

För bostadslän som avser egnahem krävs atl kommunema lämnar fyllnads-iHjrgen för ett belopp som motsvarar 40 % av skulden pä bostadslånet vid föriusttiUfället. Uötdningen föreslär att ett motsvarande krav skall stäffas för skuldutvecklingsgaranti i fråga om egnahem. Enligl förslaget bör garantin lämnas bara om kommunen lämnar fyUnadsborgen för ett belopp som mot-

svarar 10 % av del urspmngliga länet. Utredningen fömtsätter atl borgens-    Prop. 1990/91: 34 ätagandet i säkerhetshänseende ligger efter säkerheten för skuldökningar på gmnd av räntelän.

I likhet med vad som gäller för närvarande föresläs alt allmännyttiga bostadsföretag fär använda kommunal borgen som säkerhet för län.

I övrigt föresläs atl det för investeringslån och räntelän skall ställas säker­het i form av pannan med bästa säkerhetsläge.

2.5 Grundsubventioner och räntelån för hus som tidigare fått räntebidrag

2.5.1    Grundsubventioner

Gmndsubventionen föreslås införd även i fråga om de hyres- och bostads­rättshus som för närvarande fär räntebidrag. Gmndsubventionen föreslås i dessa fall bff 30 % av räntekostnaden för bostadslån och underiiggande kredit enligt de schablonregler som sedan den 1 juli 1989 gäller för att bestämma räntesatser och länens storlek. Till detta läggs räntekostnaden för räntelän. Om räntebidraget enligl tidigare regler vid förslagets ikraftträdande är lägre än grundsubventionen, skaff tidigare räntebidragsl)elopp ligga fast sä länge delta belopp understiger beloppet för gmndsubventionen. I dessa fall blir det inte aktuellt med räntelän.

2.5.2    Räntelån

En övergång frän räntebidrag till ränielån för nya hus måste enligl utred­ningen av fördelningspolitiska skäl ocksä följas av en motsvarande övergång för de hus som för närvarande har räntebidrag. Även pariteisaspekter och stalsfinansieUa skäl talar för en sådan övergäng.

Liksom i fräga om gmndsubventionen föresläs ränielänets storlek gmndas pä summan av bostadslån och underliggande kredit. Nettoutgiften det första året twstäms till i princip 70 % av de garanterade räntor som för närvarande gäller för egnahem av motsvarande ålder. Av paritetsskäl föreslås dock någoi lägre nettoutgifter för hus med bostadslån utl)etalade mellan åren 1983 och 1990. Del innebär att beialningskraven för beståndet relativt sett förändras pä samma sätt som betalningskraven för nya hus.

Garanterade räntesatser enligt gällande regler och utredningens förslag tUl nettoulgifter är 1991 för hus av olika ålder framgär av följande sammanstäU-ning.

Är för bostads­lånets uttetaliung

Garanterad räntesats Allmännylia,     Egnahem bostadsrän

Nettoutgift, % Alla

1990

2,95

5,40

3.60

1989

3,20

5,90

3,85

1988

3,35

6,40

4,10

1987

3,60

6,90

4.35

1986

3.85

7,50

4.85

1985

4,10

8.00

5.35

1984

4,35

8,55

5.65

1983

4,45

9.05

6.05

1982

5,05

9.65

6.75

1981

5,35

10.15

7,10

1980

5,55

10,70

7,50

1979

5.75

11,70

8.00

Prop. 1990/91: 34

Med hänsyn till att den garanterade räntan i vissa fall har bestämts med utgångspunkt i husets påbörjande eller färdigställande och således inte alltid med ulgängspunkt i bostadslånets utbetalning anser utredningen att netlorän-loma är 1991 skall faststäffas i varje låneärende med ulgängspunkt i den garanterade ränta som annars skulle ha gällt i låneärendet under året.

Netlouigiftema i t)eståndei fömtsätts också ökas på samma sätt som för nya hus. Även skuldutvecklingsgarantin skall gälla i beståndet.

I likhet med vad som föresläs för nyproduktionen skall SBAB alltid ha skyldighet att lämna räntelån pä angivna villkor.

2.6 Vissa andra låneformer som för närvarande är förenade med räntebidrag

Räntebidrag av samma typ som vid ny- och ombyggnad lämnas för närva­rande även enhgt

-

förordningen (1987: 258) om stöd för flerbarnsfamiljer för köp av egna­hem,

-

förordningen (1984: 614) om län för förvärv av vissa fastigheter som har förköpts enligt förköpslagen (1967: 868),

-

förordningen (1983: 40) om räntebidrag för underhällslän i vissa fall,

-

förordningen (1985: 352) om län m.m. för gatukostnadsersätming i vissa fall (upphävd 1990: 648) samt

-

förordningen (1977: 332) om stadigt stöd tiff energibesparande åtgärder i bostadshus m.m. (upphävd 1980: 334).

Enligt 4 a § förordningen (1982: 644) om län för byggnadstekniska åtgär­der i bostadshus lämnas ocksä sädana räntebidrag i Norrbottens län för åtgär­der som genomförts med stöd av förordningen.

Utredningen föreslär atl räntebidragen även i dessa fall ersätts av gmndsubvention och ränielån.

3 Ny bostadsfinansiering

Prop. 1990/91: 34

3.1 Inledning

Bostaden som en gmndläggande social rättighet är utgångspunkten för den sociala bostadspolitiken. Del innebär att lx)stadspoIiliken skall inriktas sä att målet om allas rätt till en bra bostad kan förverkligas. Därför måste bostads­byggandet i tider av bostadsbrist Ugga pä en hög nivå.

Om den sociala bostadspolitikens mäl skall kunna uppnäs måste del finnas etl väl fungerande bosiadsfinansieringssystem.

Enligl boendekosmadsuo-edningen har de nuvarande skatte- och subven­tionssystemen för bostäder brister i fråga om neutralitet mellan olika upplä-telseformer och fastigheisägarkategorier, bäde vid produktionstillfällel och över tiden. Del finns ocksä brister i paritet i fråga om utgifter för bostäder av olika ålder, vilket motverkar den rörlighet som är nödvändig pä Ixjstads-marknaden för att bostadsbeståndet skall umyttjas effektivt.

Enligl utredningens bedömningar är del främst bostadsbidragen som har en hög fördelningspolitisk precision. Det generella bostadspolitiska stödet, räntebidrag och skallesubventioner, sänker visserligen relativpriserna pä alla bostäder, men eftersom hushåll med höga inkomster har en högre bostads­konsumtion fär dessa hushåll en större andel av del generella stödet än andra hushåll. Det generella stödet kan också kapitaliseras när egnahem och tx)sladsrätter byter ägare och således öka säljarens förmögenhet.

Som en följd av bl.a. stigande produktionskostnader och höga räntor har kostnadema för del generella stödet ökat avsevärt under senare år. Även siatsfinansiella skäl gör det därför nödvändigt att nu ompröva del stödsystem som har fungerat under mer än 15 är.

De krav som bör ställas pä ett reformerat stöd för ny- och ombyggnad av bostadshus är flera och har skilda utgångspunkter. I första hand kommer de bostadspolitiska kraven, såsom att stödsystemet bör

-

vara neutralt meUan ägar- och upplätelseformema,

-

ge förbättrad ulgiftsparilei över tiden,

-

vara fördehiingspohtiskt effektivt och

-

motverka kapiialisering av stödet.

För en omläggning talar ocksä kreditpolitiska skäl. I detta avseende är det angelägel an stödsystemet kan

-

främja konkurrensen på kreditmarknaden,

-

stimulera ökat sparande inom bostadssektorn och

-

ge en ökad räntekänslighei hos låntagarna.

Av statsfinansiella skäl bör vidare stödsystemet minska automatiken i tiU-växien av statens utgifter.

De krav som jag nu har redovisat måste kunna tillgodoses samtidigt som en bostadsproduktion av en tillräcklig omfatming kan genomföras. Ett nytt stödsystem måste vidare ha sädana egenskaper att det kan antas bff bestående under lång tid. En gmndläggande fömtsättning för detta är att systemets effekter är överblickbara över tiden och att systemet varken på kort effer läng

sikt medför en oskälig belastning pä läniagama. Bostadsfinansieringen måste utformas så all hushällen kan bedöma sina ekonomiska åtaganden i boendet och vara förvissade om alt elt bostadsval, som i del korta perspektivet är bäde önskvärt och möjhgt, inte pä längre sikt kan leda till åtaganden som hushällel inte kan bära.

Prop. 1990/91:34

3.2 Huvuddragen i ett nytt finansieringssystem

Min bedömning: Det nuvarande låne- och räntebidragssystemei vid ny- och ombyggnad av bostadshus ersätts av ett system som bygger pä att hela länefinansieringen sker pä den allmänna länemarknaden och att en del av läneräntoma omfördelas över tiden med hjälp av ränielån som ocksä tas upp pä den allmänna länemarknaden. Direkta stadiga ränte­bidrag behälls endast i den utsträckning som behövs dels för atl ge ägare av hyreshus och bostadsrättsföreningar motsvarande räntesub­vention som egnahemsägare får via skattesystemet, dels för atl hindra att räntelänesyslemet vid höga räntor i förhållande tiff inflationen leder till att den reala skuldbelasmingen pä fastigheten ökar sett över tiden. Räntelänen och en del av investeringslånen garanteras genom stadiga kreditgarantier.

Utredningens förslag: Överensstämmer i princip med min tjedömning. Utredningen anser dock att SBAB bör ges en viss särställning i fräga om räntelån.

Remissinstanserna: Förslaget om räntelän har fatt etl blandat mottagan­de bland remissinstansema. Huvudtanken med ett räntelänesystem godtas dock av en majoritet av remissinstansema. Jag redovisar här en kort samman-fatming av vissa remissinstansers synpunkter på frågan.

Enligt plan- och bostadsverket medför boendekosmadsutredningens för­slag bl.a. att bosiadsfinansieringssystemei anpassas tUI skattereformen, att skiUnadema i subventioner minskar mellan bostäder av olika ålder och i olika upplätelseformer och att möjlighetema att kapitalisera subventioner minskar utan att bostadsutgiftema ökar väsentiigL

Enligl HSB:s Riksförbund bör omfördelningen av bostadskostnadema i tiden antingen ske genom nuvarande räntebidrag kombinerade med en refor­merad fastighetsskatt eller med räntelän enligt boendekosmadsutredningens förslag under fömtsättning att kreditgarantin utformas sä att övergängen inte leder tiff höjda räntor.

Riksbyggen som anser att förslaget om räntelän ger en acceptabel avväg­ning mellan rimlig skuldökning och rimlig utgiftsökning i olika tänkbara kombinationer av inflationstakt och realränta framhåller dock att snabba för­ändringar i inflationstakt och/eller realränta som inte går i takt med byggpris-utvecklingen kan ge oönskade effekter. Överstiger förändringama vad som skuUe vara en naturlig ökning av byggprisema drivs dessa upp. I det om-

10

vända fallet konserveras besvärande pariteisproblem. Enligt Riksbyggen bör    Prop. 1990/91: 34 detta beaktas när skuldutveckUngsgarantin utformas.

Sveriges Bostadsrättsföreningars Centralorganisation, SBC, underkänner förslaget till räntelän och menar atl länen är svårförklarliga och kan medföra risker för överbeläning. Länen är vidare politiskt instabila och anses leda tiff minskad nyproduktion. De medför inte heller någon kosmadspress i byggan­det och är oförenliga med en nominell realisationsvinstbeskatming samt sak­nar sparstimulanser. Särskilt orimlig är enligl SBC en tvängsmässig omlägg­ning av befintiiga räntesubventioner tiff räntelån.

Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag, SABO, anser atl huvuddragen i det föreslagna bostadsfinansieringssystemet ger fömtsättningar för en förbätt­rad neutralitet mellan olika upplätelseformer. Fastighetsskatten bör dock utformas sä atl den ingär som en komponent i det föreslagna systemet och därmed tillsammans med övriga komponenter blir elt reellt twstadspolitiskt instmment.

Enligt Sveriges Fastighetsägareförbund, som tillstyrker huvuddragen i förslagen om att kraftigt begränsa de generella räntebidragen, txir dock fram­tida subventioner ftikopplas från finansieringen. Under perioder med hög inflation eller hög realränta är del enligt förbundet nödvändigt att kunna omfördela kapitalkostnader över tiden för atl byggproduktionen skaff kunna hällas uppe. Enligt förbundet txir man fästa tilltro tUl kreditmarknadsinsti-tutens förmåga att erbjuda nya, kreativa och individuellt anpassade finansie­ringslösningar som gör den stadiga garantimodellen ointressant och onödig. De formella hinder som kan föreligga för detta bör därför snarast undanröjas. Många invändningar kan resas mot den tekniska lösning som lx)endekosl-nadsutredningen valt.

Byggentreprenörerna (Entreprenörföreningen) tillstyrker boendekost­nadsutredningens förslag om ränielån under fömtsättning atl beoyggande stadiga garantier kan skapas för att fastighetsvärdena med marginal täcker en växande skuldtxjrda. För egnahem konstaterar föreningen att priserna sett i ett längre perspektiv har tenderat att utvecklas i takt med inflationen men atl svängningarna, inte minst regionall, har varit stora och ibland bestått under läng tid. Bl.a. mot denna bakgmnd kan inle föreningen finna atl den före­slagna skuldutvecklingsgarantin ger egnahemsägare ett rimligt skydd. I från­varon av ett sådant är risken stor att räntelänesyslemet inte kan upprätthällas under någon längre period. För hyreshus konstaterar föreningen att fastig­hetsvärdena sjunkit realt under läng tid. Utredningens förslag kan förstärka denna utveckling. Det är aUtsä tveksamt om hyreshusen kan bära en skuldökning genom ränielån om inte avkastningen kan höjas genom atl bmksvärdesystemet ses över.

Sveriges Trähusfabrikers Riksförbund, STR, tillstyrker förslaget om rän­telän men anser an ränielån i Ijeständet innebär sä stora förändringar att de bör införas imder en femårig övergångstid.

Hyresgästernas Riksförbund tillstyrker det föreslagna bostadsfinansie­

ringssystemet men anser att även fastighetsskatten bör användas i bostads­

politiskt syfte. Förbundet ifrågasätter dock SBABs roll i systemet och vad

,,

som skulle följa om SBAB bara fär en liten del av udäningen och samtidigt    Prop. 1990/91: 34 åläggs att svara för den osäkraste delen.

Sveriges Villaägareförbund tillstyrker räntelän för nya hus men anser alt det bör skapas altemativ till ränielån för dem som inte vill ta lån med skuldökning. Räntelän bör även finnas för köpare av begagnade småhus. Förbundet ifrägasäner dock om inle den påtagliga risken for prisstagnation pä småhusmarknaden gör att man t)ör vänta tre till fyra är med alt införa räntelän.

Riksbanken som instämmer i utredningens kritik av det nuvarande finan­sierings- och subventionssystemet, anser dock att förslaget innebär att alltför stora delar av kapilalkosmaden skall betalas genom ränlelän. Skuldurveck-ffngsgarantin är alltför komplicerad, svär att förklara och ocksä poUtiskt svår­hanterlig. Riksbanken anser ocksä att utredningen underskattat de admi­nistrativa problemen med att genomföra etl nytt system.

Riksgäldskontoret menar atl ett genomförande av utredningens förslag om att ersätta räntebidrag med ränlelän kan fä sä stora effekter pä fastighets­priserna att bostadsinstitulen fär problem med säkerheterna för redan lämnade län.

Allmänna Pensionsfonden, första, andra och tredje fondstyrelserna, som är 1986 avstyrkt bostadskommiiténs förslag om räntelän, anser att boende­kostnadsutredningens förslag om skuldutvecklingsgaranti och kreditgaranti samt möjlighetema till totalfinansiering av twstadsbyggandet innebär viktiga kompletteringar i förhällande tiff det tidigare förslaget Mänga oun-edda fiigor återstår dock enligl fonden, bl.a. en mer fullständig analys av räntelånesys-temets stabihlet, övergångsproblem, altemativa läneformer och möjUgheter tiff modifieringar i nuvarande system. Ett nytt system bör ocksä utformas sä att sparandet främjas i bostadssektorn. Ändringar i nuvarande system bör dock inle forceras fram. Även om en reform av bostadsfinansieringen bör sam­ordnas med skattereformen behöver de båda inte nödvändigtvis sammanfalla i tiden.

Konungariket Sveriges stadshypotekskassa, Sladshypotek, anser att en räntelängivning bör ske i konkurrens pä kreditmarknaden med villkor anpas­sade till efterfrågan pä krediter. Staten bör erbjuda en stadig skuldulveck­lingsgaranti och en möjffghet för instituten att köpa en statlig kreditgaranti. Enligt Sladshypotek är det fulh möjUgt atl finansiera räntelän pä kapitalmark­naden, antingen genom underkursobligationer eller genom konventionella obligationer och certifikat.

Statens Bostadsfinansieringsaknebolag, SBAB, anser inte atl bolaget i motsats till övriga bostadsinstitut skall åläggas en skyldighet att finansiera räntelän. Kredit- och ränterisker skulle bli orimliga och bolagets upplåning försväras och fördyras avsevärt.

Svenska Bankföreningen (med ansluming frän Sveriges Föreningsbankers

Förbund) anser att utredningens förslag om räntelän medför sä stora nack­

delar och problem för läniagama, bostadsinstituten och obhgarionsmarknaden

alt det inte bör genomföras i föreliggande form. Bostadsbyggandet och

omsättningen pä fastighetsmarknaden skulle försväras. Bostadsinstitutens

udäningsräntor skulle behöva höjas betydligt. Del är tveksamt om systemet

,2

skulle kunna bestå under nägon längre tid. Altemativa lösningar måste ut-    Prop. 1990/91: 34 redas.

Svenska sparbanksföreningen anser alt utredningens förslag har egen­skaper som gör det intressant och rättar till mänga problem men ocksä egen­skaper som gör att riskema för en instabil utveckling är uppenbara. Systemet ger enligt sparbanksföreningen alltför stort utrymme för kortsiktiga och poU­tiskt betingade justeringar, som får mycket stor betydelse för låntagarens ekonomi under mycket läng tid.

Svenska Kommunförbundet är i huvudsak positivt till de gmndläggande principema i förslaget tUl nytt lx)stadsfinansieringssystem under fömtsättning dels atl inkomstskaiieutredningens förslag genomförs så atl hushällens disponibla inkomster klarar ökade boendekostnader, dels att kommunemas kosmader inte ökar.

Enligl LO bidrar boendekostnadsutredningens förslag till atl lösa mänga problem som finns i dagens system. LO ifrågasätter samtidigt om man inte t)ör ta ytterligare steg i samma riktning. Enligt LO medför utredningens för­slag att txjendekosmadema blir för höga och atl stora förmögenheter kan byggas upp hos fastighetsägarna. I den fortsatta beredningen av förslagen bör man därför pröva bl.a. ett system med reala län för hyreshus.

TCO tillstyrker boendekosmadsutredningens förslag om att ersätta ränte­bidrag med ränielån men anser att det bl.a. av administrativa skäl kan bli svart att genomföra omläggningen redan frän är 1991.

Enligt SACOISR litar boendekostnadsuö-edningens förslag i alltför Uten utsöckning tiff en fungerande konkurrensmarknad. En risk med förslaget är att systemet leder till ett fortsatt politiskt detaljansvar för kapitalkosmadema. Systemet kommer därför att ständigt utsättas för ett tryck att öka subven-tionsnivän. Vidare blir incitamenten till egna kapitalinsatser aUtför svaga. Enligt SACO/SR bör i stället olika former av räntelän pä marknadsmassiga villkor skapas som kompletterande altemativ tiff nuvarande hypoiekslän.

Skälen för min bedömning: Som framgär av boendekostnadsutred­ningen ger del nuvarande räntebidragssystemei inte en tilhäckhg neutralitet i fräga om kapitalutgifter mellan olika upplätelseformer och fastigheisägarka­tegorier, varken vid produktionstillfällel eller över tiden. Även i fråga om förmögenhetsbildning brister neutraliteten. Räntebidragen kan kapitaliseras när egnahem och bostadsrätter byter ägare och således öka säljarens förmö­genhet.

Räntebidragssystemei kan inte heUer i tillräcklig omfattning utjämna de skiUnader i kapitalutgifter som följer av att bostäder byggts eller byggts om vid olika tidpunkter. Skillnaden i kapitalutgifter mellan bostäder av oUka älder är betydande, bäde inom beståndet av hus med räntebidrag och mellan detta bestånd och beståndet av hus utan räntebidrag.

Under senare är har ökande byggpriser i kombination med höga räntor medfört att statens kosmader for räntebidrag har ökat avsevärt

Den kritik som således kan riktas mot dagens räntebidragssystem - en

kritik som flertalet remissinstanser ansluter sig tiU - hör enligt min mening

medföra att systemet nu omprövas. För detta talar bäde txjstadspoUtiska och

,,

statsfinansiella skäl. Boendekosmadsutredningens förslag om ny bostads- Prop. 1990/91: 34 finansiering har avgörande fördelar i detta perspektiv. Förslaget om skatte­kompenserande räntebidrag ger-neutralitet i skattehänseende mellan ä ena sidan egnahemsägare och ä andra sidan ägare av hyreshus och bostadsrätts­föreningar. Förslaget om enhetiiga räntelän ger full neutralitet vad avser bostadsutgiftema för olika fastigheisägarkategorier och upplätelseformer. Räntelän kommer inte heller att kunna kapitaUseras pä marknaden. En över­gäng leder alltså även till en bätn-e neutralitet frän förmögenhetsbildnings-synpunkt.

Allteftersom effektema av räntelänesyslemet slår igenom förbättras ocksä pariteten i fräga om kapitalutgifter meffan bostäder av ohka ålder.

När kapitalutgifterna omfördelas över tiden genom räntelän och inte genom räntebidrag minskar vidare samhällets subventioner för boendel. Även stats-finansiellt medför således ett räntelänesystem betydande fördelar. Systemet medför dock inte nägon fmanspolitisk åtstramning pä kort eller medellång sikt.

Ett räntelänesystem har enligt min mening sådana fördelar framfor dagens räniebidragssystem att en omläggning frän räntebidrag till räntelän nu bör göras med utgångspunkt i boendekostnadsutredningens förslag. Vissa invändningar som har riktats mot utt-edningens förslag bör dock beaktas. En sädan invändning har gällt utredningens förslag om skuldutvecklingsgaranti.

1 förhällande tiU boendekostnadsutredningens förslag anser jag att lån-tagamas trygghet tjehöver förstärkas bl.a. genom att skuldökningar och läne­tider t)egränsas. Jag anser ocksä att det finns vissa invändningar av kredit-politisk natur mol utredningens förslag. Jag gör därvid följande övervä­ganden i fräga om de utgångspunkter som bör vara vägledande för utform­ningen av systemet.

I ett räntelänesystem krävs det en viss relation mellan Ijetalningskrav och ränta för att inte skuldökningen skall bli för stor effer lånetidema bli alltför länga. Ett räntelänesystem är i detta hänseende känshgt för höga räntenivåer i kombination med en låg inflationstakt. Om betalningskraven bestäms med utgångspunkt i vad som kan anses vara normala nominella och reala räntor, måste därför systemet innehälla spärrar som hindrar höga realräntor fiin att fä etl fullt och varaktigt genomslag i låntagarnas kapitalutgifter eller i låne­skulderna. Jag kommer därför att förorda att ett särskilt räntebidrag införs för att täcka höga realräntor (reahäntebidrag).

Av betydelse för ett räntelänesystem och dess funktion är vidare samban­det meffan den allmänna prisutvecklingen och prisutvecklingen på fastighets­marknaden. Över längre perioder har hittffls utvecklingen av konsumentpriser och fastighetspriser i stort sett sammanfallit medan avvikelserna under kortare perioder har varit påtagliga. Under 1980-talets tidigare del minskade de reala fastighetspriserna, medan de däremot ökade starkt under 1980-taIets senare del. Till dessa omständigheter kommer att utvecklingen av fastighetspriserna regionalt kan avvika pätagligl frän vad som gäller för riket i genomsnitt. För att ett räntelänesystem skall kunna fungera stabilt under läng tid krävs det där-

14

för enligt min mening även av dessa skäl att skuldökningen och lånetidema    Prop. 1990/91: 34 begränsas.

De egenskaper som ett fungerande räntelänesystem enligt min mening måste ha i fräga om anpassning till höga realräntor och prisutvecklingen pä fastighetsmarknaden är framför allt egenskaper som är viktiga för låntagarnas trygghet och därmed ocksä för systemets politiska stabilitet. Men ränteläne­syslemet måste ocksä kunna fungera friktionsfritt pä kreditmarknaden. Med anledning av den kritik remissinstansema har riktat mot boendekostnads-utredningens förslag i detta avseenden viff jag efter samråd med chefen för finansdepartementet anföra följande.

Boendekostnadsuö-edningens förslag fär toUcas sä att SBAB även i fort-sätmingen skall inta en viss särställning i förhällande tiff övriga Ixjstadskredit-instilut Bl.a. fömtsätts att bolaget i motsats tiff övriga bostadsuistitul skall ha en skyldighet att finansiera räntelän. En sädan ordning är jag inle beredd att tillstyrka. Även om förslaget genomförs utan att SBAB utsätts för särskilda krediöisker, t.ex. genom en generell stadig kreditgaranti för sädana län, kan förslaget pä sikt leda till svårigheter för bolagets upplåning med bl.a. ökade uppläningskosmader som följd Långsiktigt finns det enligt min mening bara ett lämpUgt altemativ när det gäller rofffördehimgen meffan bostadsinstitulen i ett räntelänesystem. Det är att SBAB i sak jämställs med övriga bostads-institut när del gäller län för bostadsändamål. Det innebär att bolaget inte bör vara skyldigt atl finansiera ränlelän i vidare män än andra kreditinstitut. Del innebär emellertid samtidigt att SBABs nuvarande monopol pä viss långiv­ning bör upphöra. Villkoren för län för tx)stadsändamäl, inkl. villkoren för räntelån, bör bestämmas i konkurrens på kreditmarknaden. SBABs fortsatta verksamhet bidrar till att upprätthälla konkurrensen pä bostadsfinansierings­marknaden.

En räntelängivning i konkurrens meffan kreditinstituten fömtsätter att statens åtaganden i systemet kan utformas sä att inget kreditinstittit har skäl att diskriminera långivning i vissa regioner eller till vissa låntagare. Delta kan lämpligen uppnäs genom att det införs en individueU statlig kreditgaranti till kreditinstituten mot en avgift relaterad till det garanterade beloppet. Kredit-problem i enskilda fall fär lösas genom frivilliga åtaganden frän instituten, i huvudsak i samma ordning som redan tidigare har tiUämpats.

I en bilaga till boendekosmadsutredningens l)etänkande redovisas nya

uppläningsmetoder, bl.a. underkursobUgationer, för att begränsa de ränte­

risker för bostadsinstittiten som skulle följa av att räntelän lämnas till bunden

ränta. Vissa remissinstanser ifrågasätter underkursobligationemas lämplighet

som uppläningsinsdTiment Enligt min mening finns det inga skäl att kräva att

ränlelän alllid skall ha bunden ränta. Det bör alltså finnas möjligheter att

lämna nya räntelän till rörlig ränta och sedan omsätta dem tiff län med bunden

ränta när den underliggande krediten omsätts eller räntejusteras. Dä elimineras

bostadsinsntutens problem med att hantera ränterisker helt och hället.

Konventionella obligationer och certifikat kan användas för upplåningen.

Även om ränlelängivningen kan ske i former som inte fömtsätter nya upp­

läningsmetoder kan det naturligtvis inte uteslutas att bostadsmstituten av kon-

,,

kurrcnsskäl vffl erbjuda nya ränlelän även tiU bunden ränta. 1 sä fall kan de pä eget initiativ anpassa sin upplåning sä att ränteriskerna minimeras.

Sammanfattningsvis anser jag således atl vägledande för ett ränteläne­system bör vara dels att låntagarna kan skyddas mot effekter av alltför höga realräntor samt att länetider och skuldökning även i övrigt begränsas, dels att långivningen får ske i konkurrens meUan kreditinstituten inkl. SBAB utan att instituten behöver utsättas för ökade kreditrisker eller ränterisker. Ett ränte­länesystem med dessa egenskaper fär enligt min mening den stabilitet som flera remissinstanser har efterlyst.

Prop. 1990/91:34

3.3 Lånefinansiering på den allmänna kreditmarknaden

Mitt förslag: Systemet med ett stadigt reglerat bostadslän för ny- och ombyggnad av bostäder och vissa lokaler avvecklas den 30 juni 1992. Ny- och ombyggnad av bostäder finansieras efter denna tidpunkt i sin helhet med län pä den allmänna länemarknaden.

Regeringen inhämtar i fräga om Statens Bostadsfinansierings­aktiebolag, SBAB, riksdagens bemyndigande att ändra reglema för bolagets verksamhet.

Utredningens förslag: Utredningen har i sina resonemang om ränlelän utgätt frän såväl nuvarande ordning med bostadslän och underliggande kredit som en ordning där ny- och ombyggnad finansieras i sin helhet pä läne­marknaden.

Remissinstanserna: Flertalet remissinstanser fär anses stödja tanken pä en övergäng till fiiUständiga län.

Skälen för mitt förslag: Den nuvarande uppdelningen meUan bostads­län och underiiggande kredit gmndas pä ett riksdagsbeslut är 1946. Bak­grunden var att ett ökat bostadsbyggande efter del andra världskriget för­utsatte statlig medverkan med krediter i högt riskläge. Under hela efteilaigs-tiden fram tiU början av 1980-talet var tiUgängen pä krediter för bostads­byggande knapp och en fortsatt statlig medverkan i bostadsbyggandets kredit-försörjning således naturlig. Under tiden därefter har statens medverkan i kreditförsörjningen i första hand gmndats pä att läneprövningen även har styrt de stadiga subventionerna för t»stadsbyggandet.

Admiiustrativa skäl har sedan länge talat för en övergäng till fullständiga lån vid ny- och ombyggnad av bostäder. I princip halveras det administrativa arl)etet med långivning och avisering med en sådan ändring. DärtiU kommer den omläggning frän räntebidrag till räntelän som jag äterkommer tiU i det följande. Om det förslaget genomförs, kommer tidigare anförda motiv för en uppdelning av länefmansieringen i ett bostadslän och ett tx)ltenlän alt bort­falla. Jag ser inte heller i övrigt några avgörande hinder mot att övergå till att låta ny- och ombyggnad av lx)städer i sin helhet finansieras pä den allmänna

16

länemaiknaden. I det följande använder jag termen investeringslän för sädana    Prop. 1990/91: 34 lån.

Med hänsyn till vad jag har anfört om administrativa t)csparingar anser jag an det är angeläget an övergängen till fuUständiga län pä kreditmaiknaden kan ske sä snart som möjligt. Jag förordar därför att nödvändiga ändringar görs så att den nya långivningen kan starta redan den 1 juli 1992.

För de institut som för närvarande lämnar underliggande kredit medför en sädan övergäng inte några gmndläggande förändringar. En begränsning är dock att instituten inte fär lämna län mot säkerhet i form av panträtt över 85 % av beläningsvärdet. Jag kommer i det följande an lämna förslag om statlig kreditgaranti som kompletterande säkerhet för lån som är så utformad an instituten får möjlighet att lämna län även i säkerhetsläge över 85 %.

För SBAB är situationen en annan. SBAB finansierar inom ramen för dagens finansieringssystem ensamt lån i säkerhetsläge meUan 70 och 100 % av läneunderlaget. Vad jag nu har förordat i fräga om en övergäng till full­ständiga län innebär att bolagets nuvarande särställning pä kreditmarknaden måste upphöra. I sitt remissyttrande över boendekostnadsutredningens för­slag har bolaget förklarat sig berett att ta på sig uppgifter i konkurrens med andra bostadsinstitut. Enligt SBAB är viktiga fömtsätmingar för detta att SBAB fär rätt att lämna även bottenlån och att bolaget f&x rid att bygga upp läneadministrationen och an skaffa sig en egen försäljningsorganisation.

Frågan om hur reglema för bolagets verksamhet bör ändras kräver dock ytterligare överväganden. Efter samråd med statsrådet[REDACTED_EFTERNAMN] förordar jag att regeringen inhämtar riksdagens bemyndigande att ändra reglerna för twlagets verksamhet sä an bolaget kan marknadsanpassas.

4 Det statliga stödet för ny- och ombyggnad av bostäder

4.1 Inledning

Som jag redovisat i det föregående anser jag att en ny bostadsfinansiering kan

byggas upp i huvudsak enligt txiendekostnadsutredningens förslag. Dena

innebär i korthet följande. Bostadsbyggandet bör genom ett investerings­

bidrag kompenseras för den höjning av byggmomsen som riksdagen har

beslutat om (prop. 1989/90: 111, SkU31, rskr. 357). Kvarvarande skatte­

subventioner för egnahemsägare enligt riksdagens beslut om en reformerad

inkomstbeskattning (prop. 1989/90: 110, SkUSO, rskr. 356) bör för hyres-

och bostadsränshus motsvaras av en skattekompenserande räntebidrag pä 30

% av räntekostnaden för investeringslän och räntelån. I övrigt bör kapital­

utgifterna för bostäder utjämnas över tiden med hjälp av räntelän pä kredit­

marknaden med säkerhet i form av stadig kreditgaranti om längivaren begär

det För att begränsa skuldökning och länetider Ixir ett särskilt bidrag införas

vid höga realräntor (realräntebidrag). Jag vill i sammanhanget påminna om

den utjämiung av kostnader mellan hus av olika älder som följer av riks-

.-

2 Riksdagen 1990191. 1 saml. Nr 34

Rättelse: S. 29 rad 3 Står: omläggningen,       1991. Rättat till: omläggningen.

dagens beslut om statlig fastighetsskatt (prop. 1989/90: 110, SkU30, rskr. 356). Jag äterkommer i det följande till den närmare utformningen av de bostadspolitiska stöden.

Vid ombyggnad bör del nya systemet utformas sä att vissa tröskeleffekter i dagens system elimineras. Det innebär att systemet bara txjr tUlämpas för åt­gärder som har läng livslängd och dä med i princip samma villkor som vid nybyggnad. För underhällsätgärder med en kortare varaktighet än 30 är bör för hyres- och bostadsrättshus lämnas skattekompenserande räntebidrag enligt förordningen (1983: 974) om statligt räntestöd vid förbättring av bostadshus, oavsett om åtgärdema genomförs för sig eller i samband med mer långfristiga åtgärder. Jag kommer även an lämna förslag om vissa vidg­ningar av räntestödet för underhäll m.m. med ikraftträdande den 1 januari 1991.

Förslagen om skattekompenserande räntebidrag för hyres- och bostads­rättshus, realräntebidrag och räntelån bör av administrativa skäl genomföras den 1 juli 1992 i fräga om nya hus och den 1 januari 1993 i fräga om hus med l)eslut om bostadslän före den 1 juU 1992.

Prop. 1990/91:34

4.2 Investeringsbidrag för bostadsbyggande

Mitt förslag: Ett stadigt investeringsbidrag för ny- och ombyggnad av permanenta bostäder införs den 1 januari 1991 i syfte att kompensera bostadsbyggandet för ökade kostnader som följer av de slopade reduceringsreglema för mervärdeskatten för byggnads- och anläggningsarbeten. Bidraget lämnas med 9,7 % av de beräknade kosmadema inkl. mervärdeskatt för merväideskattepliktiga åtgärder. Vid ombyggnad lämnas bidrag endast för nyinvesteringar och för underhällsätgärder med en varaktighet pä minst 30 är. En fömisätming för investeringsbidrag är tills vidare att tx)Stadslän lämnas för projektet. Länsbostadsnämnden beslutar om investeringsbidrag.

Utredningens förslag: Överensstämmer i princip med min förslag.

Remissinstanserna: En stor majoritet av remissinstansema anser att ändringar i mervärdebeskatmingen inte bör fä leda till ökade kostnader för l)Ostadsproduktionen. Vissa remissinstanser tillstyrker utredningens förslag om investeringsbidrag som ett medel i detta syfte. Andra remissinstanser anser att det belopp med vilket byggmomsen ökar bör återbetalas av skatte­myndigheterna eller att byggmomsen inte bör höjas.

Skälen för mitt förslag: Riksdagen har beslutat (prop. 1989/90: 111, SkU31, rskr. 357) an utvidga mervärdeskatten till en generell och enhetlig l>eskattning av i princip all yrkesmässig omsättning av varor och tjänster. Beslutet innebär bl.a att de s.k. reduceringsreglema för bl.a. byggnadsent­reprenader slopas vid utgången av år 1990. Ett investeringsbidrag för ny- och ombyggnad av permanentbostäder med syfte att kompensera för de slopade

18

reduktionsreglema har tidigare aviserats (prop. 1989/90: 110). Jag äter-    Prop. 1990/91: 34 kommer nu tiff frågan om bidragets närmare utformning.

Vid nybyggnad bör underlaget för investeringsbidrag motsvara beräknade kosmader för projektet. En sädan ordning medför betydande fördelar frän kontrollsynpunkt. Beräkningen IxJr för att uppnå största möjliga enhedighet göras i huvudsak enligt de gmnder som för närvarande gäller för l)eräkning av läneunderlag för Ixjstadslän enligt den s.k. schablonmetoden. Metoden innebär att kosmadema för mark och byggnad fastställs med ledning av ett antal schablonbelopp som plan- och bostadsverket bestämmer för olika värdebärare. Summan av schablonbeloppen anpassas till kostnadsföränd­ringar i tiden och till kostnadsskillnader meffan olika regioner med hjälp av speciella tids- och ortskoefficienter. Närmare bestämmelser om detta finns i förordningen (1978: 384) om beräkning av läneunderlag och pantvärde för bostadslån. Metoden reviderades är 1989, varvid bl.a. schablonbeloppen höjdes. Samtidigt infördes en särskild reduktionsfaktor för att inte höjningen av schablonbeloppen skuffe medföra ökade räntebidragsutgifter. När metoden används för att beräkna investeringsbidrag anser jag att reduktionsfaktom kan slopas. Med hänsyn till att investeringsbidraget avser att täcka ökade kost­nader till följd av mervärdeskatt bör endast mervärdeskattepliktiga arbeten beaktas. Det mnebär bl.a. att vissa markkostnader inte bör inräknas i bidrags­underlaget.

Jag förordar således att bidragsunderlaget bestäms med hjälp av den schablonmetod som i dag används för beräkning av låneunderlaget för bostadslån, dock med den skillnaden att någon generell reduktion av In­loppen för byggnad inte görs och att icke momsbelagda kostnader för mark inte beaktas. Endast kostnader för bostäder och sädana lokaler, tex. parke­ringsanläggningar, som skall tjetalas av de tx)ende i området bör beaktas. 1 likhet med gällande regler för räntebidrag för småhus bör bidrag inte lämnas för större kostnader än som kan beräknas för ett hus om 120 m i ett plan och utan källare.

Jag vill i sammanhanget också l)eröra frågan om behandlingen av kost­nader för personalutrymmen m.m. i anslutning till olika typer av gmpp­bostäder för äldre, handikappade och långvarigt sjuka. För närvarande får sådana kostnader ingå i låneunderlaget för bostäder och därmed berättiga till räntebidrag endast vid byggande av ålderdomshem. Plan- och bostadsverket påpekade i sin anslagsframställning för budgetåret 1990/91 att detta medför omotiverade skilhiader i finansieringsvilUcor mellan olika former av äldre-boende. Verket föreslog därför att kosmader för personaluöTmmcn i gmpp-tmstäder skall få ingå i subventionsunderlaget. Även bostadsutskottet har (1989/90:BoU13) ifrågasatt skillnadema mellan ålderdomshem och annat gmppboende för äldre. I det nya bostadsfinansieringssystemet finns det enligt min mening inte längre skäl att upprätthälla sädana skillnader. Jag förordar därför att i underlaget för investeringsbidrag vid nybyggnad av gmppbostäder för äldre, handikappade eller långvarigt sjuka fär ingå även kostnader för sådana utrymmen som behövs för den vård- och städpersonal som aihelar i

19

huset. Även sådana utrymmen i hus med servicebostäder för äldre bör få    Prop. 1990/91: 34 beaktas.

I fråga om investeringsbidrag vid ombyggnad vill jag anföra följande. I november 1986 genomförde regeringen en rad åtgärder för att öka resursema för nybyggande av bostäder. I detta ingick att annal byggande än bostads­byggande l)egränsades i storstädema med stöd av förordningen (1986: 777) om byggnadstillstånd. Med stöd av riksdagens t)eslut (prop. 1986/87: 48, BoU 7, rskr. 93) infördes vidare ramar för ombyggnadslån. Sedan slutet av år 1988 gäUer i normalfallet högre garanterade räntor vid ombyggnad än vid nybyggnad (prop. 1988/89: 47 bil. 4, FiU 10, rskr. 94). Även denna åtgärd syftar till att l)egränsa ombyggnadsverksamheten.

När överhettningen pä byggmarknaden upphör och de tillfälliga regle­ringarna avvecklas txir enligt min mening även villkoren för statens ekono­miska stöd för ombyggnadsverksamheten normaliseras. Inriktningen bör därvid vara att skapa neutralitet mellan nybyggnadsvillkor och ombygg­nadsvillkor i de delar ny- och ombyggnad är jämförbara. Samtidigt bör den kritik som har riktats mot tidigare ombyggnadsvillkor och som innebär att vilUcoren har medfört alltför omfattande åtgärder beaktas. Det är särskild viktigt i en situation när även bestämmelsema om stadig fastighetsskatt kan tänkas uppmuntra omfattande ombyggnader. Enligt min mening bör vilUcoren för ombyggnadsverksamheten vara sådana an ombyggnader genomförs när de är tekniskt nödvändiga och inte i första hand när det framstår som mest lönsamt för fastighetsägaren.

Enligt min mening följer detta om underhällsätgärder med en kortare var­aktighet än 30 är samt reparationsåtgärder och energisparätgärder berättigar till stöd pä samma vilUcor, oavsett om åtgärdema genomförs för sig eller i samband med mer omfattande åtgärder. För nyinvesteringar och under­hållsåtgärder med en varaktighet pä minst 30 är hör i princip gälla samma villkor som vid nybyggnad. De tröskeleffekter i dagens system som sam­manhänger med att 10- och 20-årsätgärdema i vart fall kortsiktigt subven­tioneras mer om de genomförs i samband med mer omfattande åtgärder än om de genomförs för sig begränsas därigenom avsevärt. Mina förslag i del föl­jande om stöd för ombyggnad i en ny bostadsfinansiering har den inriktning jag nu redovisat. Jag kommer även att lämna förslag om vissa vidgningar av räntestödet för underhäll m.m. i fräga om hyreshus med ikraftträdande den 1 januari 1991.

Mot denna bakgmnd förordar jag att underlaget för investeringsbidraget vid ombyggnad bör motsvara beräknade kostnader för

1.

nyinvesteringar och

2.

underhällsåtgärder med en varaktighet pä minst 30 år. Bidragsunderlaget för sädana åtgärder txJr bestämmas med ledning av en

kostnadsredovisning från sökandens sida. Underlaget bör dock normalt inte

få överstiga det bidragsunderlag för hus som enligt vad jag nyss har redovisat

skulle ha beräknats för en motsvarande nybyggnad. Högre kostnader bör

kunna medräknas bara till den del de följer av an ombyggnaden avser kultur­

historiskt värdefuU bebyggelse effer andra liknande omständigheter.

2o

I likhet med vad jag förordat i fräga om nybyggnad bör i bidragsunderlaget    Prop. 1990/91:34 för ombyggnad få inräknas även kostnader för personalutrymmen i hus med gmppbostäder för äldre, handikappade och långvarigt sjuka samt service-Iwstäder för äldre.

Med hänsyn tiff de beräknade merkostnaderna tiff följd av ökad byggmoms bör bidragsandelen för investeringsbidraget vara 9,7 % av det bidrags-underlag inkl. mervärdeskatt som har beräknats enligt vad jag nu har för­ordat.

En fömtsättning för bidrag txir tills vidare vara att bostadslän lämnas för projektet

I den mån den bidragssökande kan tillgodogöra sig avdrag för ingående mervärdesskatt bör dock bidrag inte lämnas. Bidrag bör inte heller lämnas i den mån arl)etena av andra skäl inte belastas av mervärdeskatt

Om ett hus för vilket investeringsbidrag har lämnats inom viss tid umytrias för andra ändamäl än för permanent boende, bör husets ägare vara skyldig att återbetala bidraget

Bidragsgivningen bör handhas av länsbostadsnämnden. Det ankommer pä regeringen att besluta närmare l)estämmelser om förfarandet vid bidrags­givningen. För sammanhangets skull vill jag dock redovisa huvuddragen i mina överväganden i denna del.

I fråga om bostadslån för ny- och ombyggnad av hyres- och bostadsrätts­hus samt för nybyggnad av säljarbyggda egnahem meddelar länsbostads­nämnden enligt nuvarande bestämmelser både ett preliminärt och ett sludigt beslut. I det preliminära beslutet skall anges under vilka fömtsätmingar och med vilket belopp som bostadslän kan komma att lämnas för byggnads­projektet. Sludigt beslut meddelas sedan projektet är färdigställt och slutbe-siktat. I övriga fall, dvs. i huvudsak för bostadslän som avser nybyggnad av låntagarbyggda egnahem samt ombyggnad av egnahem, meddelas endast ett lånebeslut

Sedan den 1 augusti 1990 pågår en försöksverksamhet med förenklad handläggning av ansökningar om nybyggnadslån vid länsbostadsnämnderna i Stockholms och Värmlands län. Nämnderna skall därvid fatta endast ett läne­beslut. Bestämmelsema om försöksverksamheten finns i förordningen (1990: 817) om försök med förenklad handläggning av ärenden om bostads­län för nybyggnad av bostäder.

I fråga om beslut om investeringsbidrag avser jag att senare föreslå rege­

ringen att normalt endast ett beslut skall meddelas i bidragsärendet Ansökan

om bidrag kan tills vidare lämpligen göras genom att den bidragssökande i

ansökningen om bostadslån anger om läneansökningen också iimefattar en

ansökan om investeringsbidrag. Bidragsunderlaget eidigt bidragslwslutet bör

indexuppräknas för tiden mellan bidragsbeslutct och husets färdigställande.

Bidraget kan sedan utan omprövning av beslutet utbetalas när huset är färdigt

och sökanden har visat an mervärdeskatt har betalats eUer redovisats för arbe­

tena. Om projektet förändras efter bidragsbeslutet eller om den bidrags-

sökande av andra skäl t)egär det, hör dock ett nytt beslut kunna meddelas av

länsbostadsnämnden. Därmed kommer den bidragssökande att själv kunna

-.

avgöra om fördelarna överväger med ett enklare eller ett mer komplicerat för­farande.

Den höjning av mervärdeskatten som följer av de slopade reducerings­reglema och som ligger till gmnd för mitt förslag om investeringsbidrag kommer an l)eröra även projekt som har påbörjats men inte färdigstäUts före utgången av år 1990. Investeringsbidrag bör lämnas också för projekt som färdigställs efter den 1 januari 1991 med tieslut om bostadslän före denna tid­punkt. I vissa fall - om t.ex. förskott eller ä conto betalas före den I januari 1991 - kan bäde reduceringsreglema och den nya enhediga skatten enligt lagen (1990: 576) om ändring i lagen om mervärdeskatt komma att tillämpas för samma projekt. I dessa fall bör bidrag lämnas endast för den kostnads­ökning som beror pä de slopade reduceringsreglema och under fömisätming att kostnadsförändringen i projektet inte är av endast margineU betydelse. Det bör ankomma pä regeringen att besluta om hur stor del av kosmadema som bidraget i dessa fall skall täcka.

Statens kostnader för investeringsbidrag kan beräknas till ca 3,5 miljarder kr. för en ärlig bostadsproduktion med nuvarande omfattning.

Prop. 1990/91:34

4.3 Allmänna krav för statligt stöd i en ny bostadsfinansiering

Mitt   förslag: En förutsättning för stadigt stöd för ny- och ombyggnad av permanenta bostäder blir fr.o.m. den 1 juli 1992 att projektet uppfyller vissa generella krav. Kraven ansluter i princip tUl de krav som i dag stäUs för bostadslän och räntebidrag. Länsh>ostadsnämnden prövar om kraven är uppfyllda.

Skälen för mitt förslag: Som jag har redovisat i det föregående bör all lånefmansiering av lx>stadsbyggandet i framtiden ske på den allmänna läne­marknaden.

Bostadspolitiskt motiverade krav på byggandet kan med en sädan ordning inte längre kopplas till långivningen. I stället t)ör ett intyg från länsbostads­nämnden om att projektet uppfyUer de bostadspolitiska krav som ställs vara en allmän fömtsättning för statligt stöd i olika former. Kraven bör i princip ansluta till vad som i dag gäller som fömtsättningar för bostadslän och ränte­bidrag.

För närvarande gäller vissa krav för bostadslån som också följer av lag­stiftning. Det gäller tex. sädana krav i firåga om bostäders utformning och utmstning som följer av plan- och bygglagen (1987: 10), plan- och bygg-förordningen (1987: 383) och av föreskrifter till lagen. I plan- och bygglagen (PBL) och plan- och byggförordningen ställs också krav på varsamhet och pä hiss eller annan lyftanordning vid ombyggnad. Sådana krav l)ehöver därför inte ställas särskilt Även i övrigt kan kraven förenklas i förhällande till vad

22

som för närvarande gäller för bostadslän utan mer l>etydande förändringar i    Prop. 1990/91: 34 sak.

De krav som även framdeles l)ör gälla generellt är markvillkor, kommunal lx)stadsanvisningsrätt, produktionskosmadsprövning samt att bostäders yta och utmsming i huvudsak skall uppfylla gällande regler för lx)städer enligt PBL. Gällande regler för bostäder enligt PBL skall anses uppfyllda om byggnadsnämnden lämnat bygglov for ätgärderna.

Markvillkoret innebär att stadigt stöd för byggande på mark som förvär­vats av annan än kommunen i princip lämnas bara om kommunen medger det. Syftet med markvillkoret är att ge kommunen möjligheter att ställa de krav på projektet som t)ehövs för att främja kommunens mål för bostads­försörjningen.

Kormnunal bostadsanvisningsrält innebär att kommunen kan kräva att få anvisa bostadssökande till de lägenheter som byggs eUer byggs om med stat­ligt stöd.

Produktionskosmadsprövningen innebär att den beräknade kostnaden för projektet skall vara skälig i förhällande till produktionsförhållandena och projektets allmänna kvalitet

Bostädemas yta och utmsming bör uppfylla gällande regler för bostäder enligt PBL. I fräga om särskilt boende för äldre bör dock godtas vad som för närvarande gäller för ålderdomshem.

I fråga om nybyggnad av egnahem och småhus som upplåts med bostads­rätt bör dessutom som krav gälla att huset omfattas av en produktionsgaranti och en ansvarsutfästelse för avhjälpande av väsendiga fel eller brister under tiden efter garantitidens utgång intill dess tio är har förflutit från dagen för slutbesiktning av huset. Husets ägare skall dessutom ha tillförsäkrats ett skydd i avtalsförhåffandet med säljaren av huset eUer enö-eprenören som är tillfredsställande från alhnän konsumentsynpunkt

Enligt min mening kan överväganden om ett vidgat producentansvar i byggandets olika led komma att möjliggöra en förenkling och en starkare funktionsinrikming av byggbestämmelscma. En sådan förändring bör då fä återverkningar pä de krav jag nu har förordat.

Vid nybyggnad av hyres- och bostadsrättshus saml säljarbyggda egnahem bör vidare gälla det s.k. konkurrensvillkoret enligt samma regler som för när­varande gäller för bostadslån. Villkoret innebär att projektet skall upphandlas genom infordrande av anbud och antagande av anbud utan föregående för­handling. Annan produktionsform fär tillämpas om kommunen godtar den och kostnaden för projektet inte överstiger kostnadema för ett konkurrens-upphandlat projekt. Enligt min mening är villkoret i sin nuvarande form sä flexibeh att det ger utrymme an utveckla nya upphandlingsformer som en led i att begränsa prisutvecklingen i bostadsbyggandet

Andra krav som i dag ställs för rätt tiff bostadslän och räntebidrag är an det

skall finnas ett varaktigt behov av de bostäder som skaff byggas eller byggas

om. För bostadslän och räntebidrag vid ombyggnad ställs vidare krav pä att

åtgärdema är skäliga med hänsyn tiff husets återstående användningstid. Med

hänsyn till markvillkorct fmns det inte skäl att i särskild ordning pröva om

23

dessa krav är uppfyllda. Inte heller finns det skäl att i särskild ordning ställa krav pä sökandens lämplighet som fastighetsförvaltare eller att huset är an­slutet till kollektiv Qärrvärmeanläggning.

Som en följd av de materiella förändringar av statens stöd vid ombyggnad som jag kommer att fororda i det följande bör vidare de krav som för när­varande gäller i fråga om husets ålder, den s.k. 30-årsregeln, slopas i fräga om nyinvesteringar.

Med hänsyn tiU bl.a. kravet på produktionskostnadskontroll anser jag att länslxjstadsnämnden bör pröva om kraven för stadigt stöd är uppfyllda. 1 ärenden om intyg att kraven är uppfyllda bör nämnden fatta ett preliminärt l)eslut, i princip innan huset har påbörjats, och ett sludigt beslut när huset är färdigt och besiktat.

Om projektet i ett senare skede inte längre uppfyller kraven för stadigt stöd, t.cx. genom en ändrad användning av huset, bör intyget kunna åter-kaUas.

Prop. 1990/91:34

4.4 Skattekompenserande räntebidrag för hyres- och bostadsrättshus

Mitt förslag: Skattekompenserande räntebidrag för ny- och ombygg­nad av hyreshus lämnas fr.o.m. den 1 juli 1992 årligen med 30 % av kostnaden för ränta pä en beräknad låneskuld för investeringen och för räntelån. Låneskulden för investeringen skall motsvara en godkänd kostnad för ny- och ombyggnaden tiff den del kostnaden inte täcks av det stadiga investeringsbidraget. Vid ombyggnad lämnas bidrag endast för nyinvesteringar och undeihällsätgärder med en varaktighet pä minst 30 är.

Det skattekompenserande räntebidraget lämnas för en total bidragstid av 40 är, om bidraget avser nybyggnad, och 30 är, om det avser om­byggnad. När den beräknade ränteläneskulden inte längre ökar minskas räntebidraget i takt med en tänkt amortering. Den beräknade läne­skulden under den återstående bidragstiden antas därvid årUgen minska med lika stora tielopp.

Skattekompenserande räntebidrag för Iwstadsrättshus lämnas till 30 % av kosmaden för ränta på föreningens faktiska låneskuld, dock högst till de räntekostnader som skuUe ha beräknats för en motsvarande hyreshus.

Räntan på läneskulden beräknas efter en räntesats som faststäUs med ledning av villkoren på den aUmänna länemaiknaden.

Skattekompenserande räntebidrag lämnas endast i fräga om sådan ny- eller ombyggnad av hyres- och lx)stadsrättshus som uppfyller kra­ven för stadigt stöd.

Länsbostadsnämnden beslutar om skattekompenserande räntebidrag.

24

Utredningens förslag: överensstämmer i princip med mitt förslag.

Prop. 1990/91: 34

Remissinstanserna: Flertalet remissinstanser tillstyrker utredningens förslag.

Skälen för mitt förslag: Som jag har framhållit tidigare har de nu­varande räntebidragen tsrister frän neutralitetssynpunkt. Minskningen av räntebidragen över tiden medför för hyres- och bostadsrättshus att de under den senare delen av lånetiden belastas av högre ränlekosmader än egna­hemsägare i motsvarande situation. Bostadsrättsföreningar kan teoretiskt kompensera sig för detta förhällande genom att lämna räntebidragssystemei vid den tidpunkt när skattesystemet blir förmånligare frän subventionssyn­punkt. Detta fömtsätter att länen läggs om så att räntorna kommer att belasta bostadsrättshavama personligen..

För att neutraliteten i fräga om kapitalkosmader mellan olika fastigheis­ägarkategorier och upplåtelseformer skall förbättras anser boendekostnads­utredningen att skattekompenserande subventioner vid ny- och ombyggnad bör lämnas separat från andra stödformer i likhet med vad som redan gäller för skattekompenserande räntebidrag för underhåff m.m. enffgi förordningen (1983: 974) om stadigt räniestöd vid förbättring av bostadshus. Det helt övervägande antalet remissinstanser instämmer i ud-edningens uppfatming. Även jag delar den.

I fråga om sambandet mellan subventioner och finansiering har ett stort antal remissinstanser i sina yttranden hävdat ståndpunkten att statliga subven­tioner allmänt sett framdeles bör lämnas oberoende av hur de bidragsberätti­gade åtgärdema faktiskt finansieras. Som skäl anför man att en sådan ordning skulle främja sparandet i bostadssektorn och konkurrensen pä kreditmark­naden. Låntagarna skulle t.ex. få nya incitament att sträva efter att begränsa sina räntekostnader. Även jag anser att det är viktigt att systemet utformas sä att det främjar sparandet och konkurrensen pä kreditmarknaden. Jag vill i sammanhanget påminna om de förändringar som genomfördes nyhgen i fråga om beräkningen av den räntekostnad som skall ligga till gmnd för beräk­ningen av räntebidrag för ny- och ombyggnad (prop. 1988/89: 89, BoU 10, rskr. 266). Ändringen innebar att räntebidragen skall gmndas pä schablon­mässigt beräknade räntekostnader. Bäde administrativa och konkurrens­mässiga skäl anfördes för den ändringen. Jag ansluter mig således till utred­ningens och remissinstansemas uppfatming att bostadssubventionerna fram­deles i princip bör lämnas oberoende av ätgäidemas faktiska finansiering.

Det skuUe i och för sig kunna anföras vissa invändningar mot principen frän neutralitetssynpunkt eftersom skattesubventionema för egnahem grundas på avdrag för faktiska och inte beräknade räntekosöiader. Några remiss­instanser har anfört att den omständigheten att egnahem rebelånas vid bl.a. försäljningar medför att hyres- och Ijostadsrättshus missgynnas med ett skattekompenserande räntebidrag av den typ som boendekostnadsutredningen har föreslagit.

För egen del vill jag anföra följande. Rebeläning av egnahem har hittills

haft karaktären av en slags pcriodicerad räntelängivning. Vid försäljningar

eller rebeläning i konsumtionssyfte har ägaren umynjat det tjeläningsutrymme

-5

som har uppkommit pä gmnd av förändringar av husets nominella värde. Prop. 1990/91: 34 Med räntelån kommer en ret)eläning att ske löpande. Möjlighetema tiU annan retjelåning koinmer att begränsas i motsvarande män. En schablonmässig be­räkning av skattekompenserande räntebidrag gmndad pä fömtsättningen att husen har räntelän kommer därför att pä ett betydligt mer rättvisande sätl än tidigare ge neutralitet mot skattesubventionema för egnahem i motsvarande situation.

Jag anser således att en schablonmässig beräkning av räntebidraget kan godtas även utifrån önskemålet om neutralitet i kapiialkosmadshänseende. Elt skattekompenserande räntebidrag bör därför i princip avse en räntekostnad som bestäms schablonmässigt på gmndval av en beräknad kostnad för inves­teringen och en beräknad kostnad för räntelän.

Principen om att skattekompenserande räntebidrag skall grundas på Inräk­nade räntekostnader bör dock tills vidare inte avse bostadsrättsföreningar. Kosmader inom bidragsunderlaget kan t.ex. i inte oväsendig utsträckning finansieras genom gmndavgifter eller lån frän lx)stadsrättshavama. Syftet med det skattekompenserande räntebidraget tUlgodoses då redan. Jag förordar därför att det skattekompenserande räntebidraget till bostadsrättsföreningar tills vidare skall gmndas på föreningens faktiska ränlekosmader, dock högst de ränlekosmader som skulle ha beräknats för motsvarande hyreshus. Jag vUl i sammanhanget påminna om att frågan om t)eskatming av bostadsrättsför­eningar för närvarande utreds. En ändrad beskattning kan påverka behovet av skattekompenserande räntebidrag till bostadsrättsföreningar.

I fräga om bidragets storlek förordar jag följande. Bidragsunderlaget bör i princip motsvara den godkända faktiska kostnaden för investeringen, och en pä denna kosmad beräknad skuld för räntelån. Vid kosmadsprövningen bör beaktas kosmader för Iwstäder och lokaler som enligt mitt tidigare förslag skall berättiga till investeringsbidrag samt kostnader för icke momsbelagd mark som avser sädana bostäder och lokaler. Vad som skaff anses som god­tagbar faktisk kostnad bör bestämmas pä samma sätt som sker i dag inom ramen för s.k. produktionskostnadsanpassad twlåning. Den innebär att underlaget vid nybyggnad skall motsvara anbudssumman för upphandlade mark- och byggnadsarljeten med tillägg med skäligt belopp för sädana kostnader som inte omfattas av antaget anbud

Vid ombyggnad innebär detta att underlaget skall motsvara skäliga kost­nader för nyinvesteringar och underhållsåtgärder som har en varaktighet på minst 30 är, dock högst det imderlag som skulle ha beräknats för en mot­svarande nybyggnad. I fräga om ombyggnad av kulturhistoriskt värdefull l)ebyggelse bör dock nybyggnadsunderlagel fä överskridas i likhet med vad jag tidigare har förordat i fråga om investeringsbidrag.

Bidragsgiviungen bör l)egränsas i tiden på så sätt att underlaget för ränte­

bidrag minskas fr.o.m. tidpunkten då räntelåneskulden upphör att öka.

Minskningen Ixjr ske så att Iridragsgivningen upphör efter ett bestämt antal år.

Den totala bidragstiden bör i fråga om nybyggnad t>estämmas till 40 är och i

fräga om ombyggnad till 30 år. Minskningen av underlaget för ränteberäk­

ningen bör göras med lika stora ärliga belopp och motsvara kvoten av under-

2«

laget och det antal år av bidragstiden som äterstär då räntelåneskulden upphör an öka.

Det på detta sän beräknade underlaget multipliceras med en räntesats som fastställs med ledning av räntevillkoren pä den allmänna länemarknaden och räntebidrag lämnas med 30 % av den sålunda beräknade räntekosmaden. Jag återkommer i det följande (avsnitt 4.5) till frågan om beräkningen av bmt-toräntan.

Skattekompenserande räntebidrag bör lämnas endast i fräga om sädan ny-och ombyggnad av hyres- och txjstadsrättshus som uppfyller de generella krav för stadigt bostadsstöd som jag tidigare har redogjort för.

För sammanhangets skull vill jag också redovisa vad jag avser atl senare föreslå regeringen i figa om förfarandet vid bidragsgivningen. Länsbostads­nämnden bör Ijesluta om bidrag och om tidpunkten för den första utbetalning av bidrag. Om bidragsmottagaren begär del, bör bidraget kunna utbetalas till långivaren.

Prop. 1990/91:34

4.5 Räntelån

Mitt förslag: Regeringen fastställer hur stora ränteutgifter som ärUgen får täckas med räntelän som omfattas av stadig kreditgaranti. Nettoräntesatsen och ökningen av denna över tiden fastställs sä att den nominella skuldökningen pä räntelän minskad med fuUt realräntebidrag inte skall pågå under längre tid än ca 20 är.

Utredningens förslag: Boendekosmadsun-cdningen föreslär att lånta­garens nettoutgift det första året skall vara 3,75 % och att nettoutgiften ärUgen skall öka med inflationen uttryckt i procent minskad med en procentenhet

Remissinstanserna: Vissa remissinstanser anser att den av utredningen föreslagna nettoutgiftsnivån leder tiff att skuldökningen kan bli alltför stor och lånetidema alltför långa. Andra remissinstanser anser att den föreslagna nivån leder till aUtför höga bostadskosmader.

Skälen för mitt förslag: Räntelän är, som jag inledningsvis anfört, en sammanfattande Ijenämning för län med egenskapen an omfördela räntekost­naderna i tiden. I början av länetiden täcker inte låntagarens betalningar hela räntekostnaden. Överskjutande del läggs i stället till låneskulden. AUteftersom låntagarens betalningar ökar nomineUt minskar så småningom skuldökningen för att slutligen upphöra. Dä inleds ätertjetabingen av räntelånet Till den del räntekostnaderna är inflationsbetingade, dvs. bara är en ersättning för en löpande penningvärdesförsämring, kan omfördelningen genomföras utan att låntagarens betalningar effer låneskuld ökar realt

Systemet fömtsätter dock vissa relationer mellan låntagarens betalningar och inflationen. Alltför låga betalningar i förhällande till inflationen kan med­föra en alltför stor skuldökning bäde nomineUt och realt

27

Även om betalningarna tjestäms sä att den reala skulden aUtid minskar över Prop. 1990/91:34 tiden varierar skuldutveckling och lånetid starkt i ett subventionsfrin ränte­länesystem, beroende pä förhåffandet mellan ränta och inflation, särskilt när inflationen är låg. Med låg inflation och låg realränta blir den nominella skuldökningen mycket begränsad och lånetidema mycket korta. Med låg inflation och hög realränta blir den nomineUa skuldökningen mycket om­fattande och lånetidema mycket långa. I Finland som sedan den 1 januari 1990 har stadiga räntelån har man löst detta problem genom att lämna räntelån med i princip fast realränta, 2,5 %.

I ett räntelänesystem finns således en inbyggd spänning mellan önskemålet all inledningsvis begränsa ränteutgifterna och önskemålet att l)egränsa skuldökning och länetid

Med den typ av räntelän som jag förordar - räntelän pä kreditmarknaden lämnade i konkurrens mellan kreditinstituten - avtalar längivare och låntagare själva om vilka betalningsvillkor som skall gälla for lånet Om räntelån pä den allmänna kreditmarknaden skall vara förenade med stadiga kreditgarantier, måste staten som en gmnd för garantiåtagandet redovisa de lånevillkor som behövs för att beräkna den högsta låneskuld som vid olika tidpunkter kan täckas av garantin. Vad som därvid måste anges är vilket urspmngligt låne­belopp garantin gmndas på (garantiunderlag), hur lånets bmttoränta skall beräknas, låntagarens nettoutgift det första året och hur nettoutgiften fömt­sätts öka över tiden.

Även i fräga om ränielänet bör utgångspunkten för l)eräkningen vara den räntekostoad som projektet beräknas få med hänsyn tiU den faktiska produk­tionskostnaden eller, i fräga om låntagarbyggda egnahem, den schablon-t)6räknade kosmaden.

Med bmttoränta avses den ärliga räntekosmad som kan beräknas med led­ning av lånevillkoren pä den allmänna lånemarknaden. Detta innebär att bmttoränian bör t)estämmas schablonmässigt enligt samma grunder som tUl-lämpas i dagens räntebidragssystem. I fräga om investeringslänet bör således bmttoränian beräknas efter en räntesats som bestäms med utgångspunkt frän att räntan pä länet är bunden för en tid av minst fem är i sänder och att lånet finansieras med en räntebärande femärig bostadsobligation. Det bör dessutom fömtsättas att investeringslänet inte amorteras innan skuldökningen genom räntelån upphör. I fråga om nya räntelån IxJr bmttoräntan inledningsvis beräknas efter en räntesats som bestäms med utgångspunkt från att lånet löper med rörlig ränta. Från och med den tidpunkt då räntelånet omsätts eller räntejusteras, dvs. normalt vart femte år räknat från det an investeringslånet har betalats ut, bör dock bmttoräntan för den räntelåneskuld som dittills upp­kommit beräknas efter samma räntesats som från och med denna tidpunkt tUlämpas vid beräkningen av bmttoränta för investeringslånet. Vad jag nu har anfört innebär således att län givaren ges möjlighet att inom ramen för syste­met välja en finansiering av nya räntelän som inte medför an långivaren måste ta större ränterisker för räntelän än för annan långivning.

Netioutgifien bör i sin tur beräknas med ledning av produktionskostnaden

och en nettoräntesats. Liksom i gällande system med räntebidrag för ny- och

2a

ombyggnad bör det fastställas en nettoräntesats för det första året av läne­tiden. Den bör bestämmas med utgångspunkt i den nivå som gäller för den garanterade räntesatsen vid tidpunkten för omläggningen.

Det bör ankomma pä regeringen att med denna utgångspunkt fastställa nettoräntesatsen det första året och ökningen av denna. Jag vill dock för sammanhangets skuU anmäla följande.

Riksdagen har beslutat (prop. 1989/90: 144, BoU21, rskr. 340) att den garanterade räntan vid nybyggnad av hyres- och bostadsrättshus skall höjas tiU 3,4 % den 1 januari 1991 och att det räntebidrag som avser kostnaden för ränta på bostadslån mellan 110 och 125 % av läneunderlaget (räntebidrags­trappan) skall sänkas till 30 % av räntekosmaden.

I det räntelänesystem som jag föreslär kommer det inte att finnas någon motsvarighet tiU räntebidragstrappan. Nettoräntesatsen bör därför sättas något högre än angivna 3,4 % för att nettoutgiften i räntelänesyslemet skall mot­svara nettoutgiften i räntebidragssystemet. Jag avser att senare föreslå rege­ringen att den nettoräntesats som skall ligga till grund för den statliga kredit­garantin bestäms till 3,75 % för år 1992. Nettoräntesatsen bör ökas stegvis tiU 3,85 % år 1993, 3,95 % är 1994 och 4,0 % år 1995. Denna räntesats bör tillämpas för alla fastigheisägarkategorier och upplåtelseformer och gälla vid både ny- och ombyggnad.

Nettoräntesatsen bör inte, som i dag sker med den garanterade räntesatsen, trappas upp med ett fömtbestämt antal procentenheter. Nettoräntesatsen t)ör i stället årligen ökas med ett tal som motsvarar inflationen under föregående 12-månadersperiod.

Prop. 1990/91:34

4.6 Reah-äntebidrag

Mitt förslag: Realräntebidrag lämnas fr.o.m. den 1 juli 1992 i fråga om sådan ny- och ombyggnad av bostadshus som uppfyUer de gene­rella kraven för stadigt bostadsstöd. Bidraget kan lämnas vid höga real­räntor. Fullt realräntebidrag lämnas under de tio första åren efter husets färdigställande. Under de tio följande åren minskas realräniebidragel årUgen med en tiondel för att upphöra tjugo år efter färdigställandet. Realräntebidraget lämnas oberoende av husets faktiska fmansiering.

Utredningens förslag: Utredningen föreslär att räntelänen skall vara förenade med en skuldutvecklingsgaranti av innebörden att staten vid behov genom bidrag vid utgången av vart femte år av länetiden skall se till att låne­skulden i reala termer kan minskas pä visst sätt

Remissinstanserna: Flertalet remissinstanser är positiva till syftet med utredningens förslag. Betydande invändningar riktas dock mot garantins tek­niska utformning.

29

Skälen för mitt förslag: Som jag har anfört redan inledningsvis har ett Prop. 1990/91: 34 räntelänesystem sina givna begränsningar som omfördelningssystem. Det krävs en viss relation mellan l)etalningskrav och ränta för att inte skuldök­ningen skall Wi för stor eUer lånetidema bff alltför länga. Ett räntelänesystem är i detta hänseende känsligt för.höga räntenivåer i kombination med en låg inflationstakt Om betalningskraven l)cstäms med utgångspunkt i vad som kan anses vara normala nomineffa cjch reala räntor måste systemet komplette­ras med en ordning som hindrar höga realräntor frän att fä etl fullt och var­aktigt genomslag i låntagarnas kapitalutgifter eller i låneskulderna.

Boendekosmadsutredningens förslag om skuldutvecklingsgaranti innebär att den reala skuldökningen vid behov minskas i efterhand vart femte är. Under femärsperioden kan alltså de reala skuldema öka. Utfallet av utred­ningens förslag om skuldutvecklingsgaranti blir också beroende av storleken pä nettoutgiften under det första året och pä nettoutgiftens ökning under låne­tiden. Ju lägre låntagarens utgifter är, desto större blir statens bidrag som en följd av skuldutvecklingsgarantin. Detta skapar enligt min mening aUtfÖr stora incitament att begränsa låntagarnas egen betalning, viUcet i sin tur leder tUl att systemet blir instabilt. Den föreslagna skuldutvecklingsgarantin hindrar dessutom inte att lånetidema kan bli mycket långa, under vissa antaganden om ränta och inflation upp mot 60 är. För att begränsa skuldökning och låne­tider bör syftet med utredningens förslag om skuldutvecklingsgaranti enligt min mening tUlgodoses på annat sätt

Det föreslagna räntelänesyslemet innebär att den del av nettoräntan -ränteutgiften efter skatteavdrag effer motsvarande räntebidrag - som över­stiger del årets garanterade ränteutgift betalas med räntelän. Jag har tidigare (avsnitt 4.5) redovisat mina förslag i figa om beräkning av bmttoränta, om den garanterade nenoutgiften det första året och om hur den garanterade nettoutgiften skaU ökas under länetiden. Med de valda nivåerna kommer bäde den nomineUa skuldökningen och lånetidema för räntelänen att bli förhällan-devis begränsade, även om realräntoma varaktigt kommer att Ugga på en högre nivå än vad som hittills varit vanligt. Räntelänesyslemet behöver dock som jag har redovisat avskärmas frän effektema av höga realräntor för att det skaU behålla en tiUfredsställande stabUitet i aUa situationer. Hänsyn måste här tas inte minst tUl låntagarnas inn-esse av an kunna överblicka sina åtaganden.

Mot denna bakgmnd förordar jag an ett stadigt reah-äntebidrag införs i syfte att l)egränsa skuldökningen i räntelänesyslemet i situationer med höga reah-äntor. Ett sådant reah-äntebidrag ersätter delar av annars nödvändiga räntelån eUer ökade betalningskrav på låntagaren.

Reahäntebidrag lämnas bara öm ett ränielån över huvud taget är aktuellt.

En viss realränta bör alltid bäras av låntagarna. Denna del l)ör vara något

högre vid hög inflationstakt än då inflationen är låg. Enligt min mening blir ett

realräntebidrag lämpligt avvägt om det lämnas i de fall dä räntan överstiger

kvoten meUan å ena sidan inflationen ökad'med tre procentenheter och ä andra

sidan en faktor 0,85. Av praktiska skäl bör som mätt pä inflationen användas

den konstaterade penningvärdesförändringen för närmast föregående 12-

mänadersperiod. Vid t)eräkningen av realräntebidraget måste också beaktas att

r.

endast 70 % av ränteutgiften återstår att fördela sedan hänsyn tagits till    Prop. 1990/91: 34 ränteavdrag och motsvarande skattekompenserande räntebidrag.

I följande sammanställning visas effektema av ett pä så vis utformat real­räntebidrag vid olika kombinationer av ränta och inflation.

Nominell

Reahäntebidrag, andel (%)

ränta. %

avi

bidragsunderlagei vid följande inflation.

%

10

9

8           7

6

5

4

3

15

0

0.62

1,44       2.26

3,09

3.91

4.74

5,56

14

0

0

0,74       1,56

2,39

3,21

4,04

4,86

13

0

0.04      0.86

1.69

2.51

3.34

4,16

12

0           0.16

0,99

1.81

2.64

3.46

11

0

0,29

1.11

1,94

2.76

10

0

0.41

1.24

2.06

9

0

0.54

1,36

8

0

0.66

7

0

Fullt realräntebidrag bör lämnas under de tio första åren efter husets fär­digställande. Under de följande tio åren bör realräntebidraget ärUgen minskas med en tiondel for att upphöra tjugo är efter färdigstäUandet

För hyres- och bostadsrättshus bör reah-äntebidraget bestämmas med utgångspunkt frän samma beräknade räntekosmad som används för att be­stämma det skattekompenserande räntebidraget. Även i fräga om realränte­bidraget bör således utgångspunkten vara en räntekosmad som beräknas på gmndval av faktiska produktionskosmader. Detta bör i princip också gälla i de fall när skattekompenserande räntebidrag inte lämnas, dvs. för ny- och ombyggnad av egnahem, utom för låntagarbyggda egnahem för vilka bidragsunderlaget i likhet med vad som för närvarande gäller för bostadslän och räntebidrag bör beräknas enligt schablonmetod. I lUchet med gällande regler för räntebidrag för småhus bör bidrag dock inle lämnas för större ränle­kosmader än som kan beräknas för ett hus om 120 m i ett plan och utan käUare.

Det bör ankomma pä regeringen eller, efter regeringens bestämmande, plan- och bostadsverket att med utgångspunkt i vad jag nu sagt lägga fast de l)eräkningsgmnder som skall användas för att bestämma rcalräntebidragens belopp.

För att främja sparandet inom bostadssektom bör realräntebidraget utbe­talas oavsett hur huset har finansierats. Under perioder när realräntebidrag lämnas är också altemativkosmadema för eget kital i boendet mycket höga.

Länsbostadsnämnden beslutar om realräntebidrag. Bostadsmyndighetema prövar sedan årUgen om den beräknade räntekosmaden överstiger den kost­nadsnivå som fömtsätts täckas av låntagarens egen l)etalning eller av ränie­länet och i sä fall betalar ut bidraget till bidragsmottagaren eller, om denne begär det tUl långivaren. Det ankommer pä regeringen att meddela föreskrif­ter om förfarandet.

31

Under ogynnsamma omständigheter i fräga om reala räntor kan statens kosmader för realräntebidrag bli betydande. Mot delta får dock vägas att real­räntebidragen endast motsvarar en del av de räntebidrag som skulle ha läm­nats med nuvarande regler. Dagens system innebär att inte bara höga reala räntor utan även höga nominella räntor betalas med räntebidrag.

Prop. 1990/91: 34

4.7 Statlig kreditgaranti

Mitt förslag: StatUga kreditgarantier lämnas fr.o.m. den 1 juli 1992 för sädana län på kreditmarknaden som behövs för att täcka den del av lånebehovet som i dag täcks med bostadslån. Stadig kreditgaranti läm­nas dessutom för räntelän. Garantin skall ha formen av en fyllnads­borgen mot en viss angiven säkerhet.

Kreditgaranti lämnas i fräga om län för sådan ny- eUer ombyggnad av bostadshus som uppfyller de generella kraven för statligt bostads­stöd.

En fömisätming för kreditgaranti för investeringslän som avser egnahem eller småhus som upplåts med bostadsrätt är att kommunen pålar sig samma förlustansvar som för närvarande gäller som fömtsätt­ning för bostadslän för egnahem.

Fräga om kreditgaranti prövas av en särskUd kreditgarantinämnd på begäran av långivaren. Av beslutet skall framgå för vilket låneobjekt och lånebelopp som kreditgarantin gäller.

För kreditgarantin tas ut en ärlig avgift som långsiktigt skall täcka kosmadema för administration och förluster. Avgiftema skall sättas in pä konto i riksgäldskontoret.

Regeringen eller myndighet som regeringen bestämmer får medge eftergift av statens regressfordringar i garantisystemet

Utredningens förslag: Överensstämmer i princip med mitt förslag.

Remissinstansema: Remissinstansema har inte anfört några principieUa invändningar mot uoedningens förslag.

Skälen för mitt förslag: Som jag har förordat i det föregående bör lån för ny- och ombyggnad fr.o.m. den 1 juni 1992 lämnas i form av s.k. fiiU­ständiga län. Fr.o.m. samma tidpunkt bör kreditinstimten även ges möjlighet att lämna räntelän kopplade till det fullständiga lånet för ny- eUer ombygg­naden. För att i ett sådant system trygga kreditförsörjningen för Iwstads-byggande och tx)ende i hela landet krävs, som jag tidigare har anfört, att kreditinstimten får en ytterligare säkerhet i form av stadig kreditgaranti med hänsyn tUl den ökade kiedittisk som följer av en utvidgad långivning. I fråga om bostadsbyggande med stadigt stöd svarar bostadsinstituten för närvarande för underUggande kredit upp tUI 70 % av läneunderlaget för bostadslän.

I fräga om kreditgarantins säkerhetsläge och karaktär förordar jag följande. En statUg kreditgaranti bör införas för sådana lån hos kreditinstituten som

32

behövs för att täcka den del av fastighetskapitalet som överstiger 70 % av    Prop. 1990/91: 34 dagens låneunderlag men inte

1.

100 % om låntagaren är ett allmännyttigt bostadsföretag eUer vissa med sådana foretag jämställda låntagare,

2.

99 % om låntagaren är en bostadsrättsförening med viss kommunal insyn och

3.95 % om låntagaren är annan än tidigare angivna låntagare.

För att möjliggöra ränielån för betalning av ränta pä kreditinstitutens in­vesteringslån inom de nu angivna övre gränsema bör en stadig kreditgaranti införas även för räntelån. Kreditgarantin för räntelän bör gälla intill ett räntelånebelopp som vid varje tidpunkt uppgår tiU högst det belopp som följer av mina förslag i det föregående om ärlig nettokapitalutgifl m.m. och under fömisätming att läneskulden minskas med fufft realräntebidrag. Om inte fullt realräntebidrag lämnas måste alltså låntagarens betalning ökas i motsvarande män för att hela räntelånet skaU täckas av kreditgaranti.

En kreditgaranti innebär att staten åtar sig ett borgensansvar för räntelån m.m. I fråga om borgen finns i huvudsak tre typer av ansvarsätaganden, proprieborgen, enkel borgen och fyUnadsborgen.

Proprieborgen innebär ett åtagande att svara för länet som för egen skuld. En sådan txjrgen ger långivaren rätt att utkräva betalning av borgensmannen utan att dessförinnan ha krävt -låntagaren. Proprieborgen är den vanliga Ixjrgensformen för lån utan annan säkerhet

Enkel borgen innebär ett åtagande gentemot längivaren att svara för en faktisk förlust på lånet. Borgensmannens betalningsansvar inö-äder i princip först sedan det har konstaterats att långivaren saknar utmätningsbara tUIgångar som täcker långivarens fordran.

Fyllnadsborgen är en variant pä enkel borgen som används främst i samband med lån där säkerhet även lämnas i form av pantt-än i den belånade egendomen. Här inträder t)etalningsansvaret sedan pantsäkerheten reaUserats och t>efunnits inte räcka till för att betala längivarens fordran. Kommunal borgen för Iwstadslän tiU egnahemsägare och för s.k. ROT-lån är exempel pä sådan borgen. Med fyllnadsborgen kan längivamas kreditriskprövning primärt avse den egendom som skaU belånas och inte låntagarens ekonomiska förhållanden i övrigt.

Den stadiga kreditgarantin t>ör i likhet med vad som hittUls gällt för kommunal Ixjrgcn ha karaktären av en fyllnadsborgen. En fömtsättning för kreditgarantin bör därför vara att längivaren har säkerhet i form av pantbrev för lån i det säkerhetsläge som kreditgarantin omfattar och an pantsäkerheten först tas i anspråk i de faU låntagaren inte kan fiiUgöra sina åtaganden enligt låneförbindelsen.

Med en sådan uppläggning svarar kreditgarantin bara för den del av lån­

givarens fordran som kvarstår sedan pantsäkerheten för lånet är realiserad,

dvs. sedan fastigheten eUer tomträtten har sålts på gmnd av låntagarens

betalningsoförmäga. Detta sker antingen genom en exekutiv auktion eller

genom en s.k. underhandsförsäljning där överenskommelse träffats om att

långivaren avstår från panträtt tiU den del av inteckningen som inte täcks av

03

3 Riksdagen 1990191. 1 saml. Nr 34

Rättelse: S. 46 rad 5 Står: Slopa räntebidragstrappan Rättat till: slopa           räntebi­

dragstrappan Rad 5 nedifrån står: januari Rättat till: juli S. 48 rad 3-8 står:

under-- för Rättat till: till-- statsbudgeten

köpeskiUingen. En fömisätming för att kreditgarantin skall gälla vid under- Prop. 1990/91: 34 handsförsäljning t)ör vara att även garantigivaren/staten godtar underhands­försäljning. Samma regler bör gälla för underhandsförsäljningar som i dag gäUer för att avstå pantsäkerhet för statUga bostadslån, dvs. att det kan antas l)egränsa statens åtagande i fÖrhåUande tiill vad som skuUe följa av en exekutiv försäljning.

Kreditgarantin Ixjr täcka - fömtom förluster pä kapitalfordran - även för­luster för debiterade men inte betalade räntor. Storleken pä de ränteförluster som kreditgarantin skall täcka bör avvägas med hänsyn till behovet dels att inte framtvinga onödigt tidiga exekutiva förfaranden, dels att ge längivaren incitament att aktivt bevaka bristande Ijeialningar.

Panlsäkerheten för de investeringslän som omfattas av kreditgaranti bör i förmänsrättshänseende vara l)elägna med sin övre gräns inom 100, 99 resp. 95 % av fastighetens pantvärde i färdigt skick. Pantsäkerheten för räntelänen bör i förmänsrättshänseende Ugga i omedelbar ansluming till säkerheten för investeringslänet. Något ägarhypotek i förmänsrättsläge meffan säkerheten för räntelänet och säkerheten för investeringslånet bör således inte tiUätas.

Fastighetens pantvärde bör bestämmas efter samma gmnder som i dag gäller för pantvärdet för Iwstadslän. Det innebär att pantvärdet i princip skall motsvara den tiU gmnd för beräkningen av realräntebidrag m.m. fastställda produktionskosmaden med tUlägg för värdet av sådana nyttigheter som ingick i eUer hörde tiU fastigheten när byggnadsföretaget påbörjades och som inte l)caktas i produktionskosmaden för bostäder. Med hänsyn till projekt som omfattar både bostäder och lokaler l)ör dock i pantvärdet fä inräknas kost­naden för lokaler som inte ingår i underlaget for realräntebidraget.

Mitt förslag aktualiserar frågan om vissa förändringar bör göras i systemet med panträtt i fast egendom. Efter samräd med chefen för justitiedeparte­mentet viU jag anmäla att behovet av sädana förändringar kommer atl över­vägas närmare inom justitiedepartementet

Med den redovisade uppläggningen av statens garantiåtagande kommer staten att ha ett direkt ansvav för t>etalning av långivarens fordran i de fall värdet av panten inte räcker till för an täcka dennes fordran. För låntagaren innebär detta att han gentemot långivaren inte svarar förmögenhetsmässigt for den läneskuld som garantin avser med mer än fastigheten. Som en följd av att staten tvingas infiia sitt garantiåtagande fär å andra sidan staten regressvis en fordran mot låntagaren som kan göras gäUande i dennes övriga förmögen-hetstiUgångar. Enligt min mening bör dock regressanspråk begränsas något i vissa faU. Kreditgarantinämnden t>ör efterhand kunna utveckla en praxis i fråga om eftergift av regressfordringar och tex. kunna efterge fordringar som beror på att värdeutveckUngen inom en region eUer på en viss ort har varit så svag att räntelånen i större eUer mindre del saknar täckning.

Jag viU i sammanhanget påminna om att det aitjctsmarknadspoUtiska stödet

är utformat så att kreditförluster normalt sett inte uppkommer i samband med

flytmingar som är nödvändiga av arbetsmarknadsskäl. EnUgt förordningen

(1987: 406) om inlösen av egnahemsfastighetcr och bostadsrätter löser staten

in egnahem och (»stadsrätter om ägaren av art)etsmarknadsskäl måste flytta

och bostaden är belägen i de fyra nordligaste länen. Om det finns synnerliga    Prop. 1990/91: 34 skäl, fär inlösen ske även i andra delar av landet Fastigheter fär lösas in med ett belopp som motsvarar den återstående kapitalskulden.

En förutsättning för kreditgaranti Ixjr vara an projektet uppfyller de gene-reUa kraven för stadigt bostadsstöd.

För kreditgarantier till egnahem och småhus som upplåts med bostadsrätt bör dessutom gälla ett visst kommunalt förlustansvar gentemot staten. För närvarande gäUer i fräga om bostadslän för egnahem att kommunen måste ha åtagit sig att gentemot längivaren svara för förluster pä länet intill 40 % av låneskulden vid förlusttillfället. Kommunen tar därigenom ett ekonomiskt ansvar för att investeringen är rimlig. Jag förordar att kravet pä kommunalt förlustansvar vid ny- och ombyggnad av egnahem behåUs i ett system med statliga kreditgarantier. För att undvika att reglema om kommunalt förlust-ansvar päverkar valet av upplåtelseform förordar jag dessutom, att kravet ställs även i fräga om småhus som upplåts med Iwstadsrätt Som fömtsätt­ning för stadiga kreditgarantier vid ny- eller ombyggnad av egnahem eller småhus i bostadsrättsform bör således krävas att kommunen gentemot staten åtar sig att svara för förluster till följd av att den stadiga kreditgarantin måste infrias. Förlustansvaret bör dock bara avse förluster pä investeringslånen och dessutom bara på den del av dessa län som ligger över 70 % av dagens läne­underlag för bostadslån. Kommunen bör liksom för närvarande svara för dessa förluster intiU ett belopp av 40 % av låneskulden.

Efter samråd med chefen för finansdepartementet viU jag anmäla följande i fråga om vilka kreditinstitut som skall erbjudas stadiga kreditgarantier. Kreditgarantier bör i ett första skede lämnas endast för lån frän mellanhands­institut, dvs. kreditinstimt som är kreditaktiebolag eUer ingär i lands- eller stadshypoteksinstimtionen. För att öka konkurrensen pä krediönarknaden bör dock i en senare skede möjUgheten prövas an låta även andra kreditinstitut köpa statUg kreditgaranti på samma villkor som meUanhandsinstituten.

I fråga om kreditgarantins onfattning och garantiavgift förordar jag föl­jande. Kreditgarantiema bör erbjudas långivarna pä samma sätt som en för­säkring. Långivarna skaU inom ramen för systemet själva kunna välja garanti vad avser låneobjekt och lånebelopp inom de av mig förordade gränsema. För garantin bör långivaren fä betala en årUg avgift för att täcka dels kost­nadema för administration, dels kosmadema för an bygga upp en säkerhets­fond. Avgiften bör inledningsvis bestämmas till 0,5 % av det garanterade l)eloppet.

Vissa remissinstanser har uttryckt farhågor för att garantiavgifter skulle

motverka byggande i glesbygd. Av yttrandena över boendekosmadsutred­

ningens förslag framgår att kreditinstimten avser att övervältra garanti­

avgifterna pä låntagarna i direkt relation till avgiften för varje enskilt låne­

objekt. Det innebär emellertid att alla låneobjekt blir likvärdiga ur kreditrisk­

synpunkt. Därigenom ttyggas också kreditförsörjningen i aUa delar av riket.

Med den avgiftsnivå som jag har föreslagit bedömer jag vidare att praktiskt

taget alla räntelän kommer att omfattas av kreditgaranti. Också de nya kapital-

täckningskrav för kreditinstimt som skaU vaia uppfyUda senast vid utgången

.,.

av år 1992 och som bl.a. innebär att kapitaltäckning inte krävs för statligt garanterade krediter kommer att medverka till detta. Därigenom blir också garantiavgiftens genomslag pä ränioma praktiskt taget detsamma i alla delar av riket. En garantiavgift Ixir därför inle innebära nägon risk för att byggande i glesbygd skall försväras. Jag räknar med att garantiavgiften aUmäni sett kan medföra en höjning av låneräntan med 0,05-0,10 %.

Betalade garantiavgifter bör fonderas. Medlen bör placeras i riksgälds­kontoret tiU marknadsmässig ränta.

Kredilgarantisystemet bör administreras av en särskild kreditgaranti­nämnd. Nämnden Ixjr även ha tiU uppgift att kontinuerUgt bevaka att kredit­försörjningen sker pä avsett sätt och ta de initiativ som krävs i detta syfte. Nämnden bör dessutom ha möjlighet att medverka tiU att lösa kieditproblem i enskilda fall. Det bör ankomma på regeringen att besluta om de närmare bestämmelsema för nämndens verksamhet.

Kostnaderna för kreditgarantinämndens verksamhet skall som jag har redovisat i princip täckas av garantiavgifter som fonderas. Inledningsvis mäste dock medel för verksamheten anvisas över statsbudgeten. Verksam­heten t)ör inledas redan under budgetåret 1990/91 för att de för nämnden nödvändiga administrativa systemen skall kunna utvecklas. Jag beräknar kostnadema för nämndens verksamhet under budgetåret 1990/91 till 5 milj.kr. Jag återkommer i det följande med förslag om medelsanvisning för detta ändamål.

Om möjUghetema att ta räntelän umyttjas maximalt och om samlUga ränte­lån omfattas av statUg kreditgaranti kan det stadiga garantiätagandet antas komma att öka med ca 10 miljarder kr. per är med nuvarande produktions­volymer.

Beräkningar inom bostadsdepartementet visar att ett garantisystem till-lämpat åren 1981-1989 under vissa fömtsätmingar skulle ha medfört utbe­talningar tiU långivarna på ca 500 milj.kr. samtidigt som garantiavgifterna skulle ha inbringat ca 470 milj.kr. Utbetalningama hade dock gett staten motsvarande regressfordringar på låntagarna. EnUgt beräkningama skulle den totala räntelänevolymen ha vuxit till drygt 25 000 milj.kr. år 1989. Det anger värdet av den subventionsminskning som skuUe ha följt av omläggningen till ett räntelänesystem är 1981.

Prop. 1990/91:34

4.8 Det statliga stödet för ny- och ombyggnad med beslut om bostadslån och räntebidrag

Mitt förslag: För bostadshus som uppförts eller byggts om med stöd av bostadslån och räntebidrag enUgt nuvarande regler läggs det stadiga stödet om den 1 januari 1993 till an omfatta ett skattekompenserande räntebidrag för hyres- och Iwstadsrättshus, ett reahäntebidrag samt en stadig kreditgaranti för räntelån av samma slag som vid ny- eller om­byggnad.

36

Utredningens förslag: Överensstämmer i princip med mitt förslag.

Prop. 1990/91: 34

Remissinstanserna: Vissa remissinstanser tiUstyrker utredningens för­slag. Andra anser att räntebidragssystemet bör vara oförändrat för redan byggda hus.

Skälen för mitt förslag: Eftersom de tx)Stadspolitiska skäl som talar för ett nytt statUgt stödsystem vid ny- eUer ombyggnad är giltiga ocksä i fråga om hus som redan byggts eller byggts om med stadigt stöd anser jag att statens stöd även för dessa hus bör läggas om. Av administrativa skäl bör omläggningen ske först den 1 januari 1993.

Jag delar således inte den uppfattning som vissa remissinstanser gett uttryck för och som innebär att staten borde avstå frän en sädan omläggning för dem som nu har räntebidrag därför an en omläggning begränsar subven­tionerna. Jag viU påminna om att räntebidrag är ett ensidigt åtagande från statens sida. Ä andra sidan bör självfallet den kapitalutgiftsnivä som nuva­rande stöd innebär beaktas vid övergängen.

Gällande regler om räntebidrag för ny- och ombyggnad innebär i princip att bidrag lämnas för hyres- och bostadsrättshus färdigställda fr.o.m. år 1968 och för egnahem färdigställda fr.o.m. är 1975.

EnUgt boendekosmadsutredningens förslag skall statUga kreditgarantier för räntelån lämnas för hus med bostadslän utbetalade fr.o.m. år 1979 och senare. För äldre hyres- och bostadsrättshus lämnas endast skattekompen­serande räntebidrag, dock högst med det belopp som vid tidpunkten för omläggningen utbetalas enligt nuvarande regler for räntebidrag.

Enligt min mening bör övergängen tUI ett nytt stödsystem i princip genom­föras utan att låntagarnas kapitalutgifter ökar mer än vad som följer av penningvärdeförsämringen. Frågan om vUka hus som skall omfattas av skattekompenserande räntebidrag, realräniebidrag och kreditgaranti eller en­bart skattekompenserande räntebidrag är dock heh beroende av ränteläget vid övergången. Enligt min mening är underlaget för närvarande inte tUlräckligt för ett preciserat förslag i denna del. I budgetpropositionen 1992 bör förslag kimna lämnas om vilka låntagare som skall erbjudas att ingå i ränteläne­syslemet och vilka nettoräntesatser som därvid skall tUlämpas för hus av olika ålder. Då bör även prövas frågan om ett tUIfälligt stöd för låntagare som avstår frän statUgt garanterade ränlelän och frågan om räntebidrag enUgt vissa andra stödformer.

I övrigt vUl jag vad gäUer de olika delama i stödet förorda följande.

Det skattekompenseratuie räntebidraget bör i likhet med vad jag har före­slagit i fråga om ny- och ombyggnad endast få avse hyres- och bostads­rättshus. Det bör dessutom bara avse sädana hus som har färdigställts efter är 1967. Vidare Ixjr det skattekompenserande räntebidraget inte få överstiga det räntebidrag som lämnas före omläggningen av stödet. I övrigt bör det nya bidraget beräknas för samma räntekosmad som enligt dagens regler skulle ha lagts tiU gmnd för beräkningen av räntebidrag. Bidragstiden för hus uppförda eller ombyggda före omläggningen bör räknas frän tidpunkten for husets eller ombyggnadens färdigställande.

37

I fråga om realräntebidrag äterkommer jag, som jag har anfört tidigare,    Prop. 1990/91: 34 med förslag om vilka hus som skall omfattas av systemet. Bidraget bör i lik­het med vad jag förordat i fråga om det skattekompenserande räntebidraget teräknas för samma räntekosmad som skulle ha beräknats om dagens ränie-bidragsregler hade gällt.

Vad slutUgen gäller den statliga kreditgarantin för räntelån bör samma regler gälla som vid ny- eller ombyggnad av bostäder. Kreditinstimten bör således för an kimna erbjuda sina låntagare räntelån ges möjUghet an köpa en stadig kreditgaranti enligt samma regler som jag har förordat vid ny- och ombyggnad. Eftersom praktiskt taget alla hus som här berörs är Ijelänade med bäde bostadslän och txjttenlån måste emeUertid fömtsättas att räntelänet upp­tas i ett kreditinstimt för att den för kreditgarantin nödvändiga panlsäkerheten skall kunna lämnas pä en enkelt sätt. Detta kan alltså komma att innebära att ett instimt lämnar lån som används tiff att betala ränta på län i ett annal institut

Den nedre gränsen för säkerheten för de räntelån som omfattas av kredit­garantin bör kunna läggas vid högst 95-100 % av pantvärdei beroende på låntagarkategori. Med pantvärde bör avses ett l>eräknat marknadsvärde för huset år 1990. Med hänsyn tUI att husen kan ha rebelänats l)ör dock säker­heten för de lån som omfattas av garantin i förmänsrättshänseende alltid kunna läggas ovanför säkerheten för de län från kreditinstimt som utbetalats eller avtalats före den 11 oktober 1990. Om det behövs för att trygga kredit-försörjningen och det i övrigt är skäUgt t)ör kreditgarantinämnden kunna godta även annan säkeriiet

4.9 Vissa skatte- och redovisningsfrågor

Det räntelänesystem som jag har förordat fömtsätter vissa anpassningar inom skatte- och redovisningslagstifmingen.

Systemet fömtsätter bl.a. att egnahemsägare kan göra skattemässiga avdrag för hela den debiterade räntan, även i de delar denna betalas med räntebidrag cUer genom upptagande av räntelän. EnUgt riksskatteverket bör ränen tiU avdrag for räntor i dessa fall klan anges i lag.

En utgångspunkt för den skattemässiga l)ehandUngen av ränteavdrag, skattekompenserande räntebidrag, realräntebidrag, räntelån och amorteringar av sådana lån bör vara an skapa neutralitet mellan bostäder med olika ägar-och upplåtelseformer. Nettoutgiftema för ett hus efter skatt bör aUisä i normalfaUet vara desamma oavsett om ägaren är konvcntioneUt beskattad eUer schablonbeskattad.

Bostadsrättsföreningar och aUmännyttiga Iwstadsföretag inkomstt)eskattas endast för schablonintäkt av fastighet. Avdrag fär göras för räntor pä län i fastigheten samt för tomträttsavgälder. Det medför att hus frän de årgångar som berörs av räntelän och statUga räntesubventioner regelmässigt kan för­utsättas ge skattemässiga underskon. Dessa underskott kan normalt inte umyttjas.

38

Den Ijeslutade skattereformen innebär att schablonbeskatmingen för all- Prop. 1990/91: 34 männyttiga Iwstadsföretag och Iwstadsföreningar behålls i avvaktan på för­slag frän bostadsrättsvärderingskommittén (dir. 1989:27). I kommitténs upp­drag ingär att överväga en övergång frän schablonbeskatming tiU konven­tionell beskattning for aUmännyttiga bostadsföretag samt en övergäng till lik­formiga skatteregler för bostadsrätt och egnahem. Med hänsyn tiU dessa för­hållanden finns inte skäl att nu föreslå några förändringar i fråga om hur inkomster av sädana fastigheter skall beskattas. I vUken omfattning som räntor som betalas med räntelän är avdragsgiUa torde därmed för närvarande i aUmänhet sakna betydelse for det faktiska skatteuttaget.

För konventionellt beskattade ägare av hyreshus är intäktema skattepliktiga samtidigt som kosmadema gmndar rätt tiU avdrag. I den män avdragen inte kan umyttjas direkt kan de sparas och umyttjas vid den tidpunkt då fastig­heten ger överskott. Värdet av ett sådant avdrag växlar beroende på fastig­hetsägarens skattemässiga förhåUanden.

Neutrala kosmadsvillkor inom bostadsförvalmingen kräver likvärdiga sub-ventionsvUlkor. Jag har därför i det föregående föreslagit att ocksä konven­tionellt beskattade ägare av hyreshus skall erbjudas skattekompenserande räntebidrag. Även för dessa ägare tUlkommer sedan realräntebidrag och möj­Ugheter tiU StatUgt garanterade räntelän enUgt samma grunder som för andra.

I fråga om konventionellt beskattade ägare av flerlxjsiadshus mäste tiUses att inte samtidigt ytterligare subventionseffekter uppkommer genom skatte­systemet. Det bör göras på sådant sätt an det skattemässiga resultatet blir ol)eroende av hur fmansieringen ordnats för de investeringar för vilka ränte­bidrag utgår eller för vilka räntelån med stadig kreditgaranti kan lämnas. För att uppnå detta bör såväl det skattekompenserande räntebidraget som real­räntebidraget utgöra skattepliktig inkomst samtidigt som avdrag på vanUgt sätt medges för ränteutgifter som faktiskt betalas.

För den del av räntan som täcks eller kan täckas med räntelän krävs något mera kompUcerade regler. En regel om att avdrag inte medges för ränta som täcks med räntelän ger ett korrekt resultat för konventionellt beskattade fastig­heter som har maximala räntelån. En avdragsbegränsning med denna utforimning skuUe emeUertid diskriminera räntelän jämfört med andra typer av lån och jämfört med finansiering med eget kapital.

Neutralitet uppnås också i denna del om i stället den skattepliktiga in­komsten ökas med den ränta som finansieras med räntelån vid maximala räntelän. Konventionellt beskattade fastighetsägare som fär skattekompense­rande räntebidrag bör i sä fall påföras en schablonintäkt motsvarande ök­ningen av det maximala räntelånet Genom schablonintäkten undviks skatte-lätmader vid sidan om det skattekompenserande räntebidraget inte bara vid höga ränteutgifter utan också i form av reducerad skatt för avkastningen pä eget kapital.

För an avdragsränen inte skaU förloras i det senare skede när räntorna be­

talas genom att räntelånet amorteras, kan en sädan schablonintäkt som mot­

svarar ökningen av maximalt räntelån i princip kombineras med ett schablon­

avdrag som motsvarar minskningen av maximalt räntelån.

og

Ett sådant schablonavdrag kan emellertid leda tUl skatteanpassning, exem-    Prop. 1990/91: 34 pelvis genom att fastigheter med schablonavdrag säljs tUl personer med sär­skilt hög marginalskatt. Schablonavdragets funktion atl kompensera för ett teoretiskt framtida skattemässigt överskott kan vidare väntas ha en bristfaUig precision i de långa tidsperspektiv som det är fråga om.

Av dessa skäl samt av förenklingsskäl finns det anledning att undvika skattemässiga schablonavdrag som ligger väsendigt senare än motsvarande schablonintäkt. En förhållandevis enkel lösning är att begränsa schablonin­täkten över tiden. Schablonintäkten kan t.ex. upphöra vid den tidpunkt dä ännu inte påförda schablonintäkter balanserar de uteblivna schablonavdragen.

De frågor som jag nu har tagit upp bör bli föremål för ytterligare övervä­ganden. Efter samräd med statsrådet[REDACTED_EFTERNAMN] vUl jag anmäla an han avser an i annat sammanhang återkomma med förslag tiU ändringar i skattelagstiftningen i nu Ijerörda avseenden.

Särskilda överväganden krävs ocksä om ränlelänens ställning i redovis­ningshänseende.

Bostadsföretagen bör enligl min mening ges möjlighet att umyttja ränte­lånen utan att likvidationsskyldighei eller Iffcnande effekter uppstår. Den lös­ning som Ugger närmast till hands är att låta lagen (1972: 175) med vissa l)estämmelser om bokföring av bostadslän m.m. omfatta ocksä räntelänen. Det innebär att en mot räntelånen svarande tillgångspost fär aktiveras i de bokföringsskyldiga företagens balansräkningar. Det kan visserligen ifråga­sättas om det är lämpligt att pä della sätt utvidga en lag som ursprangUgen kom till som ett provisorium och som i viss män utgör ett undantag från gällande redovisningsregler. Jag ser dock knappast någon anledning atl inte använda denna modeU som sedan snan 20 år tillbaka såvitt känt fungerat utan anmärkningar. Den stadiga kreditgarantin för långivarna i förening med det Övergripande ansvar som staten har för det föreslagna räntelänesyslemet bör vara tillräckligt starka motiv för att godta dessa avvikelser från aUmänna txjkföringsprinciper.

Även denna fräga bör dock övervägas ytterligare. Jag avser därför att i annat sammanhang återkomma till regeringen med förslag till nödvändiga lagändringar i denna del.

4.10 Vissa ombyggnadsfrågor

Plan- och bostadsverket har i en rapport redovisat resultat av verkets utvär­dering av den stadigt stödda ombyggnadsverksamheten i fråga om bostäder under senare år samt förslag om nya former för stadigt stöd i samband med ombyggnad och förnyelse av bostadsområden. Verket pekar i rapporten bl.a. pä att dagens stödsystem innehåller tröskeleffekter som motverkar varsamhet vid ombyggnad. Jag viU med anledning av detta framhålla att en konsekvens av mina förslag om investeringsbidrag, räntebidrag och statUg kreditgaranti vid ombyggnad, i kombination med mina förslag i del följande om vidgningar av räntestödet för underhäll m.m. i fräga om hyreshus, är att stödet för 10-

40

och 20-årsåtgärdema blir detsamma oavsett om åtgärdema genomförs för sig    Prop." 1990/91:34 eller i samband med mer omfattande åtgärder. De tröskeleffekter i dagens system som sammanhänger med att 10- och 20-ärsåtgärdema i vart fall kortsiktigt kan subventioneras mer om de genomförs i samband med mer omfattande åtgärder än om de genomförs för sig kommer då att bortfaUa.

Samtidigt bör dock som verket framhåller en omprövning göras av de olika StatUga stödformerna vid ombyggnad och förnyelse av tx)siadsomräden. Jag anser dock att Inredningen av storstadsutredningens arbete bör avvaktas, liksom beredningen av förslagen-i betänkandet (Ds 1990: 14) om byggnaders inomhusmiljö m.m. som lämnats av arbetsgmppen för frågor som rör s.k. sjuka hus. Inför omläggningen behöver också en teknisk översyn göras av bl.a. reglema för tilläggslän för ombyggnad av bostadshus m.m. Jag avser att i annat sammanhang återkomma i dessa frågor.

4.11 Förslagens statsfinansiella effekter

Statens kosmader för skattekompenserande räntebidrag och realräniebidrag är i hög grad beroende av ränteläget och sambandet mellan ränta och inflation. De statsfinansiella effektema av en övergäng till det stadiga stödsystem för ny- och ombyggnad som jag har föreslagit jämfört med nuvarande ränte­bidragssystem framgår av följande sammanställning (milj.kr.). Beräk­ningama gmndas på antagandet att räntan och inflationen över en femårs­period blir 13 % resp. 6 %, en historiskt sett mycket hög realränta.

Kalenderår

Mitt förslag

Skattekomp.

räntebidrag

Realränte­bidrag

Summa

Räntebidrag enUgi gäU­ande regler

SkUInad

1992

700

300

1000

26 000

' _

1993

12 200

4 200

16 400

28 000

11600

1994

14 100

5 300

19 400

29 800

10400

1995

15 900

6600

22 500

31700

9200

1996

17 400

7400

24 800

32 700

7900

Flertalet av boendekosmadsutredningens t)eräkningar utgår från en ränta på 11 % och en inflation pä 8 %. Med dessa fömtsätmingar kommer inte några realräntebidrag att utbetalas annat än vad som följer av att räntorna för redan lämnade län övergångsvis är bundna i ett högre ränteläge. UtfaUet blir då följande (milj.kr.).

41

Kalenderår

Mitt förslag Skattekomp. räntebidrag

Reah-änte­bidrag

Summa

Räntebidrag enffgt gäU­ande regler

SkUlnad

1992

700

0

700

26 000

_

1993

10 710

260

10 970

26 940

15 970

1994

11360

250

11610

27 000

15 390

1995

12 010

240

12 250

27 310

15 060

1996

12 400

0

12 400

26 730

14 330

Prop. 1990/91:34

Mitt förslag till ny lx)stadsfinansiering leder således även med mycket ogynnsamma antaganden i fräga om ränta och inflation tiU statsfinansieUa besparingar i förhällande till gällande regler samt, vid hittills normala real­räntor, tUl avsevärda besparingar.

Det är dock viktigt att påpeka att de statsfinansiella t)esparingar som görs med det nya systemet inte medför nägon finanspoUtisk åtstramning pä kort eller medellång sffst. Sparandet i ekonomin som helhet kan inte förväntas öka i detta tidsperspektiv. Något utrymme för statUg utgiftsexpansion som en följd av förslaget skapas därför inte i samhällsekonomisk mening.

4.12 Exempel på räntelån enligt mitt förslag

Skuldutvecklingen med räntelän enligt mitt förslag jämfört med ett ränie­bidragssystem framgär av figur 4.1 och 4.2. Beräkningen bygger pä fömt-säimingen att ränta och inflation är 13 % resp. 6 % under den första 1 O-års­perioden och därefter 10 % resp. 6 %.

Figur 4.1  Nominell utveckling av låneskulder med räntelån resp. räntebidrag

Läneskuld, andel (%) av läneskulden år O 300

100 Xi>(*'X-X-X X«X-X«X-X>iX-X-X*X->X-X->X«X-X-X-X>X«X-X>X'OOiX

50------------------------------------------------------------------- 

0-1IIIIIII    I    IIIIII    I    II    I    \\\IIIIIIII

1        3        5        7        9       11      13      15      17      19      21      23      25      27      29      År

'XiHus byggt är O med räntebidrag

Hus byggt är O med rSntelän   »»Nybyggt hus resp. är och lealräntebidrag

42

Prop. 1990/91:34

Figur 42 Real utveckling av låneskulder med räntelån resp. räntebidrag

Låneskuld, andel (%) av läneskulden år O

120 1----------------------------------------------- 

100 il

80 60 40 20

X

»

X

0-1IIIIIIIIIIIIh-Hh-HIIIIIIIIIIIII 1        3        5        7        9       11      13      15      17      19      21      23      25      27      29      År

Nybyggt hus resp. är

'X'Hus byggt är O med räntebidrag

Hus byggt år O med räntelän och realräntebidrag

De redovisade värdena för låneskuldens utveckUng fömtsätter att netto­räntesatsen uppgår tUl 3,75 % det första året Den högre nettoräntesats på 4,0 % som jag har förordat skall gälla fr.o.m. är 1995 ger en lägre nomineU skuldökning och ett tidigare skuldmaximum. Det framgär av figur 4.3. SkUbaden i reala värden framgår av figur 4.4.

Figur 4.3 Nominell utveckling av låneskulder med en initial nettoutgift på 3,75 % resp. 4,0 %

Skuld, % 160.00

7       9       11      13      15      17      19      21      23      25      27      29      År "-Initial nenoutgift 3,75 %  Initial nettoutgift 4,0 %

43

Figur 4.4   Real utveckling av låneskulder med en initial nettoutgift på 3,75 % resp. 4,0 %

Skuld, % 100,00

Prop. 1990/91:34

0.00 I   I    I    i    I    I    I    I    I 13       5       7       9

H

I

H-H

I

I-H

I

1

1

I

I

l-H

I

I

I

I

I

I

11       13      15      17      19      21      23      25      27      29     År

»Initial nettoutgift 3,75 %   Initial nettoutgift 4,0 %

5 Övriga frågor

5.1 Räntestöd för underhåll m.m.

Mitt förslag: Det stadiga räntestödet för förbättring av bostadshus lämnas även för lägenhetsunderhäU i hyreshus.

Skälen för mitt förslag: EnUgt förordningen (1983: 974) om stadigt räniestöd vid förbättring av bostadshus lämnas räntebidrag till en beräknad räntekosmad för bl.a. sådana underhållsåtgärder som avser gemensamma utrymmen i huset - däremot inte för underhåll i de enskUda lägenheterna i huset. I detta Ugger en skillnad mot egnahems- och bostadsräitsfallet Egnahemsägare och bostadsrättshavare kan genom att fmansiera underhåll med län fä ett ränteavdrag vid inkomstbeskatmingen som minskar skatten. Fr.o.m. är 1991 uppgår skatteminskningen i flertalet fall tiU 30 % av ränte­kosmaden. EnUgt min mening är denna skillnad i subventionshänseende inte motiverad. Av neutralitetsskäl bör i princip inte hyreshusen Inlastas med högre kapitalutgifter än egnahemsägare och bostadsrättshavare som tar upp lån för att finansiera motsvarande åtgärder. Jag förordar därför att det stadiga räntestödet för förbättring av bostadshus även lämnas för lägenhetsunderhäU i hyreshus. Slödel bör i första hand lämnas för lägenhetsunderhåll med en varaktighet på 20 år, dvs. bl.a. för utbyte av utmsming i kök och badmm. Stöd för lägenhetsunderhåll med kortare varaktighet, såsom tapetsering, målning m.m. bör lämnas endast i fråga om nya hus så att hyran i dessa hus inte behöver Ijelastas med avsätmingar för underhäll. Med nya hyreshus avser

44

jag hus med bostadslån eUer motsvarande utbetalade efter utgången av är 1990.

I sammanhanget viU jag också beröra frågan om vilken räntesats bidrags­beräkningen skall grundas pä. För närvarande gäller att räntestödet för under­häll m.m. beräknas pä gmndval av en räntesats som är 0,4 procentenheter högre än den räntesats som tillämpas vid upplåning för statens räkning i fall där äterbetalningstiden är minst tio är. Denna regel hänför sig till en tidpunkt dä räntan på en tioårig räntebärande statsobligation var ett korrekt utöck för gällande marknadsräntenivän. I dag är det marknadsräntan pä bosladsinsti-mtens femäriga bosiadsobligationer som i huvudsak är styrande för de utlä-ningsräntor som tiUämpas i fräga om län till bostadssektom, inkl. län för underhåff. Med hänsyn tUl detta anser jag att räntesiödei för underhåll m.m. -i Iffdiel med räntebidragen vid ny- och ombyggnad - bör t)eräknas på gmnd­val av en ränta som motsvarar ett genomsnitt av marknadsräntoma för bostadsinstimtens obligationer med en återstående löptid av fem år. Det ankommer på regeringen att göra de ändringar som krävs.

Statens kostnader för de utvidgningar av räntestödet för underhåll m.m. som jag nu har förordat kan beräknas till 60 milj.kr. det första året

Prop. 1990/91:34

5.2 Räntebidragstrappan för hyres- och bostadsrättshus

Mitt förslag: Räntebidrag för nybyggnad av hyres- och bostads­rättshus lämnas framdeles även för räntekostnader pä län som över­stiger 125 % av det schablonmässigt beräknade läneunderlaget för bostadslän.

Skälen för mitt förslag: Enligt riksdagens beslut (prop. 1985/86: 95, BoU 13, rskr. 171) lämnas för hyres- och bostadsrättshus räntebidrag inom 110 % av det schablonberäknade läneunderlaget med ett belopp som mot­svarar skiUnaden meffan en garanterad ränta och en beräknad ränta pä län. För räntekosmaden på överstigande län upp till 125 % av det schablonberäknade läneunderlaget lämnas räntebidrag med en viss andel av räntekostnaden. Fr.o.m. är 1991 är denna andel 30 % av räntekosmaden. För ränlekosmader pä län över 125 % lämnas inte räntebidrag.

Även här finns det en skillnad mellan å ena sidan hyreshusfallet och å andra sidan egnahems- och bostadsräitsfallet Egnahemsägaren och bostads-rättshavaren kan genom att ta upp lån fä ett ränteavdrag vid inkomstbeskatt­ningen utan den tiegränsning som den s.k. räntebidragstrappan enligt vad jag nyss har redovisat innebär. EnUgt min mening bör denna skillnad inte be­hållas. Jag förordar därför an den övre lånegränsen pä 125 % slopas så an de regler som i dag gäller för bidrag till kosmaden för ränta pä län mellan 110 och 125 % av schablonläneunderlaget kommer att gälla för alla lån inom del av länsbostadsnämnden fastställda produktionskosmadsanpassade låneunder­laget som överstiger 110 % av det schablonberäknade låneunderlaget. Enligt

45

min mening bör alltså den övre gränsen i räntebidragsö-appan nu slopas. De    Prop. 1990/91: 34 nya reglema bör tillämpas i läneärenden i vilka bostadslånet utbetalas fr.o.m. är 1991. Om det behövs förde nya reglemas tiUämpning bordet slulUga läne-Ijeslutet kunna omprövas före utbetalningen.

Statens kostnader för att slopa takel i räntebidragstrappan kan beräknas till 30 milj.kr. det första aret.

6 Vissa anslagsfrågor för budgetåret 1990/91. Elfte huvudtiteln B. Bostadsförsörjning m.m.

B 18. Information och utbildning m.m.

Frän anslaget betalas utgifter för information och utbildning m.m. inom bostadsdepartementets ansvarsområde.

Till information och utbildning m.m. har för innevarande budgetår anvisats ett reservationsanslag pä 10,7 milj.kr. (prop. 1989/90: 100 bU. 13, BoU13, rskr. 167). Med hänsyn lill det behov av information och utbildning som följer av mina förslag till ny bostadsfinansiering beräknar jag emellertid alt ytterligare 15 mUj.kr. behöver tiff föras anslaget för innevarande budgetär.

B 21. Investeringsbidrag för bostadsbyggande

Nytt anslag (förslag) 500 000 000 kr.

Med hänvisning till mitt förslag i del föregående (avsnitt 4.2) om alt in­vesteringsbidrag fr.o.m. år 1991 skall lämnas vid ny- och ombyggnad av permanenta bostäder beräknar jag alt 500 milj.kr. behöver anvisas pä stats­budgeten för budgetåret 1990/91 för detta ändamäl. Jag förordar alt medlen tas upp pä ett nyinrättat förslagsanslag benämnt Investeringsbidrag för bostadsbyggande.

B 22. Nämnden för kreditgarantier för bostäder

Nytt anslag (förslag) 5 000 000 kr.

Med hänvisning till mitt förslag i det föregående (avsnitt 4.7) om att en statiig kreditgaranti skall kunna lämnas för län för bostadsändamål pä kredit­marknaden fr.o.m. den 1 juU 1992 t)eräknar jag att 5 milj.kr. behöver an­visas pä statsbudgeten för budgetåret 1990/91 för att kredilgaranlinämnden skall kunna inleda sin verksamhet. Jag förordar att medlen tas upp pä ett nyinrättat reservationsanslag benämnt Nämnden för kreditgarantier för bo­städer.

46

7 Ändring av plan- och bostadsverkets namn

Prop. 1990/91:34

Plan- och bostadsverket inrättades den 1 juli 1988 (prop. 1987/88: 37, BoU7, rskr. 106). Verket övertog bl.a. huvuddelen av de uppgifter som tidi­gare ävUat statens planverk och bostadsstyrelsen. Riksdagen har nyligen som sin mening gett regeringen tiU käima att verket bör byta namn tUl hoverket och att regeringen snarast bör återkomma till riksdagen med förslag i frågan (1989/90:BoU15, rskr. 215).

Bestämmelser som avser plan- och bostadsverket och de båda myndigheter vilkas uppgifter verket övertagit förekommer i ett stort antal förfatmingar. EnUgt min mening skulle det föra för långt att nu ändra varje sådan lag eller förordning. I likhet med den lösning som valdes inför verkets inrättande (prop. 1987/88: 115, B0UI6, rskr. 273) föreslär jag att man i en särskild lag tar in en generell föreskrift som i fräga om twstämmelser som avser vericet och dess bägge föregångare hänvisar till boverket. På sikt bör givetvis ändringama genomföras i varje enskild författning. Detta bör dock lämpUgen kunna göras i det löpande förfatmingsarbeiet Redan nu föreslår jag dock att ändringar görs i de för verket centrala lagarna, plan- och bygglagen (1987: 10) och lagen (1987: 12) om hushållning med namrresurser m.m. Namnändringen bör träda i kraft den 1 januari 1991.

I txjstadsdepartementet har därför upprättats förslag tiU

1.

lag om ändring av plan- och bostadsverkets namn,

2.

lag om ändring i plan- och bygglagen (1987:10) och

3.

lag om ändring i lagen (1987: 12) om hushållning med naturresurser m.m.

Lagförslaget under 3 har upprättats i samräd med chefen för miljödepar­tementet. Förslagen är av så enkel beskaffenhet att lagrådets hörande skulle sakna betydelse. Lagförslagen Ixir fogas tiU protokoUet i detta ärende som bilaga 2.

8 Hemställan

Jag hemställer an regeringen föreslår riksdagen dels att godkänna vad jag har förordat i fråga om

1.

länefinansiering pä den alhnänna kreditmarknaden (avsnitt 3.3),

2.

investeringsbidrag för tx)stadsbyggande (avsnitt 4.2),

3.

allmänna krav för stadigt stöd i en ny bostadsfinansiering (avsnitt 4.3),

4.

skattekompenserande räntebidrag för hyres- och lx>stadsrättshus (avsnitt 4.4),

5.

ränielån (avsnitt 4.5),

6.

realräntebidrag (avsnitt 4.6),

7.

statiig kreditgaranti (avsnin 4.7),

8.

det stadiga stödet för ny- och ombyggnad med l)eslut om bostadslån och räntebidrag (avsnitt 4.8),

9.

räntestöd för underhåll m.m. (avsnitt 5.1)

47

in   - , K-H      .

/       »cox

Prop. 1990/91:34

10.                                                                          rantebidragstrappan (avsnitt 5.2),

'

deb att

11.

lill Information och utbildning m.m. på tilläggsbudget till statsbudgeten för budgetåret 1990/91 anvisa ett reservationsanslag på 15 000 000 kr.,

12.

lill Investeringsbidrag för bostadsbyggande på tilläggsbudget till statsbudgeten för budgetåret 1990/91 anvisa etl förslagsanslag på 500 000 000 kr.,

13.

lill Nämnden för kreditgarantier för bostäder på tilläggsbud­get lill statsbudgeten för budgetåret 1990/91 anvisa ett reserva­tionsanslag på 5 000 000 kr.

och dels alt anta förslagen till

14.

lag om ändring av plan- och bostadsverkets namn,

15.

lag om ändring i plan- och bygglagen (1987:10),

16.   lag om ändring i lagen (1987:12) om hushåffning med

naturresurser m.m.

9 Beslut

Regeringen ansluter sig till föredragandens överväganden och beslutar att genom proposition föreslå riksdagen att anta de förslag som före­draganden har lagt fram.

48

Sammanställning av remissyttrandena över

Prop. 1990/91: 34

boendekostnadsutredningens betänkande (SOU

''sa i

1989: 71) Ny bostadsfinansiering

Remissinstanserna

Efter remiss har yttrande över boendekosmadsutredningens betänkande avgeits av riksrevisionsverkel, riksskatteverket, fullmäktige i Sveriges riks­bank, riksgäidskontoret, statskontoret Allmänna pensionsfonden, första, andra och tredje fondstyrelserna. Konungariket Sveriges stadshypotekskassa, Statens Bostadsfinansieringsaktiebolag (SBAB), Svenska Bankföreningen, Sveriges Föreningsbankers Förbund, Svenska sparbanksföreningen, , Finansbolagens Förening, plan- och bostadsverket, statens institut för bygg­nadsforskning, HSB:s Riksförbund, Svenska Riksbyggen, Sveriges Bostadsrättsföreningars Centralorganisation (SBC), Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag (SABO), Byggentreprenörema (Entreprenörföreningen), . Sveriges Fastighetsägareförbund. Sveriges Trähusfabrikers Riksförbund (STR), Näringslivets Byggnadsdelegation, Hyresgästernas Riksförbund, Sveriges VUIaägareförbund, Riksförbundet Vi i Småhus, Landstingsför­bundet, Svenska kommunförbundet, följande kommuner nämligen Huddinge, Järfälla, Stockholm, Upplands-Bro, Linköping, Klippan, Kristianstad, Malmö, Halmstad, Göteborg, Omst, Mark, Karlskoga, Lindesberg, Västerås, Bollnäs, Gävle, Hämösand. Östersund, Umeå och GälUvare, Landsorganisationen i Sverige (LO), Tjänstemännens Centralorga­nisation (TCO), Centralorganisationen SACO/SR, Mäklarsamfundel, Svenska arbetsgivareföreningen. Pensionäremas Riksorganisation, Sveriges Pensionärsförbund, Svenska Revisorsamfundet, Svenska Försäkringsbolags Riksförbund, Svenska Livsförsäkringsföreningars Riksförbund. Vidare har yttrande inkommit frän Boro AB, bankinspektionen, Skattebelalamas före­ning. Föreningen Kommunala Förmedlingsorgan och Lidingö Villaägare­föreningars samarbetsnämnd

1 Huvuddragen i ett nytt bostadspolitiskt stödsystem (kap. 5)

R iksrevisionsverket

Enligt RRV:s bedömning kan den föreslagna grundsubventionen göra det möjligt atl uppnå den avsedda neutraliteten mellan olika upplätelseformer. Systemet med räntelänet txir innebära en bättre framtida paritet mellan oUka årgångar i beståndet. Vidare förhindrar räntelånen den kapiialisering av stat­liga subventioner som nu är möjlig för ägare av nybyggda egnahem eller bostadsrätter.

49

4 Riksdagen 1990191. 1 saml. Nr 34

Riksbanken

Prop. 1990/91: 34

Bilaga 1 Fullmäktige i riksbanken delar boendekosmadsutredningens uppfattning all

en revidering av del nuvarande t)ostadsfinansieringssystemet bör komma till stånd. Enligl fulhnäktiges bedömning är del dock i praktiken knappast möjligt atl genomföra en reform av den omfatming och inriktning utredningen skisse­rar fram till är 1991.1 synnerhet erbjuder ändringama i finansieringsvillkoren för beståndet av fastigheter betydande problem. Även om utredningen genom införande av kredit- och skuldutvecklingsgaranti försökt beakta vissa av de kritiska synpunkter som anförts mot 1986 års förslag, kvarstår enligt full­mäktiges mening ändå betydande invändningar.

Fullmäktiges slutsats är atl den efiersffävade reformeringen av det befint­liga bosiadsfinansieringssystemei bör ske genom en mjukare övergång och en institutionellt mindre omvälvande metod än den som föreslagits av utred­ningen.

Räntebidragssystemei avskaffas inte, men systemet anpassas till skatte­reformen och räntebidragens storlek reduceras.

Del av utredningen föreslagna institutionaliserade ränielånesysiemet införs inte. Utredningens intentioner las dock tillvara genom att ägama lill fastig­heter med statlig beläning i stället mol avgift erbjuds en stadig lånegaranti som kan användas för atl ta upp likvidiletsuljämnande lopplån pä öppna markna­den.

Fullmäktige pekar ocksä avslumingsvis pä att nuvarande avskärmning av stadigt fmansierade bostäder från förändringar i ränteläget medför att bördan av stabiliseringspoliliken faller desto tyngre pä andra områden, inkl. övriga delar av bostadssektom. För att kunna moderera denna effekt bör man enligt fullmäktiges mening överväga all liUåia ett större genomslag av penningpoliti­ken i ett framtida stadigt bosiadsfinansieringssystem. En sådan utformning bör ocksä passa väl in i elt system i vilkel subventionsinslagen skiljs från finansieringen.

Riksgäldskontoret

Enligt riksgäidskontoret skulle en slopande av räntebidragen leda till en teore­tisk värdesänkning pä de ränlbidragsberältigade fastighetema pä ca 31 miljar­der kr. motsvarande drygt 10 % av stocken räniebidragsgmndande bottenlån och stadiga topplän.

De svenska bostadsinstitulen har traditionellt mycket god säkerhet. Till skillnad frän våra grannländer har de svenska tx>siadsinstiiuten inte några historiskt näraliggande erfarenheter av problem med länesäkerhctcma. Ur detta perspektiv är de skisserade effektema pä fastighetspriserna av boende­kosmadsutredningens förslag oroväckande. Enligt riksgäldskonlorets mening är dessa effekter inte tillräckligt belysta för att utredningen lämpligen bör kunna ligga till grund för beslut

50

Allmänna pensionsfonden, första, andra och tredje fondstyrelserna

Prop. 1990/91: 34

Fondstyrelserna framhåffer att den viktiga och komplicerade reform del här är fräga om bör inte snabbehandlas och forceras fram - redan remisstiden har för övrigt varit alltför knappt tilltagen. Reformen av bostadsfinansieringen bör givetvis samordnas med skattereformen. Men därmed är det inte sagt att de bägge med nödvändighet behöver sammanfalla i tiden. En övergångs­period skulle behövas redan av det skälet alt annars alltför många reformer med svärgenomskådliga effekter skulle staplas ovanpä varandra. Man skulle komma atl avlägsna sig långt från det av utredningen uppställda målet atl ett nytt bosiadsfinansieringssystem måste beakta behovei av en tillräcklig plane­ringshorisont för enskilda hushåll.

Stadshypotekskassan

Enligl kassastyrelsen är del beklagligt atl bostadskommiiténs förslag om räntelån inle redan är 1986 togs till utgångspunkt för en successiv reforme­ring av bostadsfinansieringen. Del kunde ha sparat stora pengar för staten samtidigt som en lång övergångstid minskat päfresiningama för de fastighets­ägare som byggt under fömtsättning av stora generella statliga subventioner. Samtidigt hade överhettningen på byggmarknaden blivit mindre de senaste åren.

Kassastyrelsen anser det angeläget att skilja meffan finansieringslösningar och subventioner bl. a. för atl öka sparandel i bostadssektorn.

SBAB

SBAB har inte några invändningar eller synpunkter när det gäller anpass­ningen i stort av del bostadspolitiska systemet till nya beskaimingsfömtsäti-ningar. Förslaget alt införa en gmndsubvention, som motsvarar effekterna av 

skatteavdrag för egnahemsägare, ger t. ex. förutsättningar för att förenkla 

räntebidragssystemei i dess nuvarande form.

Beträffande räntelänesyslemet framhåller SBAB atl del skulle komma att införas för endast en begränsad del av bostadsbeståndet som drabbas av stigande kosmader, ökande skulder och sannolikt fallande fastighetsvärden. Det är i huvudsak unga familjer och ungdomar som drabbas. Mer än 85 % av bostadsbeståndet kommer inle att omfattas av räntelänesyslemet. 1 delta bestånd sjunker bostadskostnader och skulder liksom hittills. Del leder lill ökade fastighetsvärden, som förstärks av effektema på bmksvärdesystemet av räntelänen.

Räntelänesyslemet enligt den föreslagna utformningen kan medföra även regionalpoUtiskl negativa effekter.

Vidare kommer betydande räntehöjningar och andra kosmadshöjningar för läniagama att inträffa och bidra till atl skuldökningen - och därmed slalens ekonomiska åtaganden - blir avsevärt större än vad uQ-edningen räknat med.

51

Svenska Bankföreningen

Prop. 1990/91:34

Enligt Svenska Bankföreningen uppmuntras onödig beläning när slalens stöd och åtaganden avseende t)ostadsbyggandei och boendet knyts till belåning och läneformer. Statens stöd bör därför bestämmas efter andra gmnder.

Vad avser andra delar av tx)endekosinadsuB-edningens förslag än förslaget om räntelån hänvisar Bankföreningen till det remissyttrande som avgetls av NäringsUvets Byggnadsdelegation.

Sveriges Föreningsbardcers Förbund (SFF)

Enligt SFF att del är synnerligen önskvärt och nödvändigt med ett system­skifte. SFF anser emellertid inte an Ixxndekosmadsulredningens förslag leder till en bättre ordning. Ur bosiadsfinansieringssynpunki finns ett antal avgö­rande nackdelar med förslaget om ränlelän. Dessa nackdelar gäller såväl lån­tagare som långivare, såväl obligationsemiilenter som obligationsplacerare. Dessutom anser SFF att förslaget har allvarUga konsekvenser ur samhälls­ekonomisk synpunkt.

Svenska sparbanksföreningen

Svenska sparbanksföreningen betonar att en samhäUsekonomisk riktig politik för finansiering av bostäder bör innehålla ett ordentligt mätt sparande. 1 utredningen finns del behovei inte utvecklat, vilkel enligl föreningen är olyckUgt

Föreningen anser att mänga av de problem som utredningen behandlar egentligen har sitt urspmng i den principlösa behandlingen av intäktssidan. De principella oklarhetema i beskattningen förstärks ocksä av skillnader i företagsform och ägare när del gäller privatjjersoner, allmännyttiga företag och privata hyresvärdar. Vidare saknas en diskussion kring den roll som bostadslagstiftningen tilldelat de allmännyttiga företagen när det gäller hy­rorna.

Enligl sparbanksföreningen är del viktigt att ett nytt finansieringssystem tar hänsyn till de regionala effektema. En statiig garanti kommer atl bli nödvän­dig för att nyproduktion av fastigheter skall bli möjUg i alla delar av landet

Svenska sparbanksföreningen avstyrker att det förslag till ändring av finansieringssystemet för lx)stadsfastigheter, som boendekostnadsutred­ningen har lagt, läggs till gmnd för lagstifming. Föreningen delar dock kommitténs tjeskrivning av det nuvarande systemet som snedvridande och ineffektivt ur fördelningssynpunkt En omläggning är därför nödvändig. Innan nya stora lagstifmingskomplex mnt txjstadsmarknaden byggs upp bör man pröva vad som krävs för att finansieringen av bostädema skall kunna lösas inom ramen för kreditväsendet. Del som krävs är all vissa fastighets­ägare under viss tid och i vissa områden fär stadiga garantier för sina lån samt att bostadsbidragen utformas sä an även barnfamiljer kan bo i egen bostad. Sparbanksföreningen är givetvis beredd att i konstruktiv anda fortsätta den

diskussion som kommittén pä ett förtjänstfuUt sän startat

52

Finansbolagens Förening

Prop. 1990/91:34

Bilaga 1 Allmänt framhåller föreningen att den ser det som värdefullt att transfere­ringarna i det nuvarande bosiadssubventionssyslemel begränsas. Föreningen ställer sig emellertid tveksam till om införande av räntelän är del bästa sättet atl uppnå del önskade resultatet

Plan- och bostadsverket

Plan- och bostadsverket finner all boendekosmadsutredningens förslag inne­bär många fördelar:

En nödvändig anpassning av bosiadsfinansieringssystemei till den plane­rade skallereformen klaras av. Förslaget minskar skfflnadema i subvention meffan twstäder av olika ålder och olika upplätelseformer. Möjlighetema alt kapitalisera statliga subventioner minskar. Därmed kan statens utgifter för twstadssubventionema användas mer effektivt Med utredningens förslag kan dessa fördelar uppnäs utan all det uppslär väsentliga ökningar av de löpande txjendeutgifiema.

Samtidigt finner plan- och bostadsverkel emellertid att förslaget innebär väsentliga nackdelar och risker i förhällande till målen för den sociala bostadspolitiken.

Det finns enligt verket risk att förslaget kan leda till ökad segregation i boendet Verket anser att det relativa utfallet blir sämre för hyresgäster än för egnahemsägare och bostadsrättshavare. Detta p. g. a. de fördelningspoli­tiska effekter som följer av förslaget med dess kreditmarknadslösning och försvagade styrmedel i bostadsbyggandet.

Vidare kan förslaget enligt plan- och bostadsverkeis bedömning få allvar­liga regionalpolitiska konsekvenser genom att fördyra och tiff och med stoppa bostadsbyggandet i vissa områden.

Verket framhåller ocksä att förslaget får sä långtgående administrativa konsekvenser att tidpunkten för genomförandel kan ifrägasäitas.

Sammanfatmingsvis anser därför verket att del föreslagna systemet för bosladsfinansieming inte bör genomföras ulan all de angivna frågoma utretts närmare.

Statens institut för byggnadsforskning

Institutet diskuterar konsekvensema för efterfrågan pä nya bostäder av boendekosmadsutredningens förslag och kommer till slutsatsen atl det är svårt att ha någon välgmndad uppfattning om vad som kommer att hända med såväl den totala produktionen som med sammansättningen av byggandet med avseende pä lägenhetsstorlek och upplätelseform.

Det är institutets uppfatming an det i utredningen saknas en diskussion kring och ett politiskt stäUningstagande såväl tffl den sänkning av bostadspro­duktionen som sannolikt följer pä reformförslaget som till möjliga fördel-ningsmässiga konsekvenser samt atl reformen på gmnd av alla osäkerhets-

53

moment bör ha en sädan flexibilitet alt snabba korrigeringar av utvecklingen     Prop. 1990/91: 34

blir möjlig.

Bilaga 1

HSB

HSB anser att bostadssektom genom boendekosmadsutredningens förslag får bära en alltför stor andel av den totala finansieringen av skattereformen. En reducering bör ske, vilken bör användas dels för atl minska belastningen på ny- och ombyggnader, dels för att skapa rättvisa momsregler i förvaltnings­ledet så att småskalighet inle diskrimineras. Boendekostnaderna har i de senaste årens produktion enligl HSB ökat till en alltför hög nivå. En skaiie-och finansieringsreform får därför inte ytterligare driva upp boendekost­naderna i ny- och ombyggda bosläder.

1 huvudsak kan HSB godta det föreslagna stödsystemet, bestående av gmndsubventionen via skatteavdrag eller räntebidrag, räntelän samt fastig­hetsskatt Vidare anser HSB pincipiellt att den nödvändiga omfördelningen av boendekostnaderna i tiden bör ske antingen med nuvarande räntebidrag kombinerad med en reformerad fastighetsskatt eller med ränielån enligt utt-edningens förslag.

Riksbyggen

Enligl Riksbyggen kan kombinationen av skaiteuiredningamas och boende­kostnadsutredningens förslag komma att under överskådUg lid dämpa bosiadsefterfrägan och därmed hålla produktionen nere. Den sociala bosiads-politUcen får därmed betala ett anmärkningsvärt högt pris för genomförandel av den i och för sig nödvändiga stora skattereformen. Det är inte självklan att hushållen i gemen gör en sådan omfördelning i sin konsumtion och i sina investeringar att de genomgående kommer att salsa pä en Iffca hög boende­standard som hittills.

Riksbyggen anser au det bostadspolitiska stödsystemet inte kan begränsas enbart till finansierings- och bostadsbidrag. Den fastighetsskatt som tas ut från bostadssektom måste betraktas och behandlas som en integrerad del av detta stödsystem. Med hänsyn till de stora kapitalkosmadsskiUnadema meffan yngre och äldre bebyggelse är del ett absolut nödvändigt komplement till de föreslagna räntebidragen för alt upprätt hålla en något sä när acceptabel kost-nadsparilel inom bostadsbeståndet.

SBC

SCB underkänner boendekosmadsuö-edningens analys av skattereformens effekter pä boendekostnadema. För bostadsrättshavare som förvärvat sin bostad under 80-ialel är i mänga fall ränioma för länen till förvärvet den dominerande bostadskosmaden. Ändå bortser boendekosmadsutredningen från skattereformens fördyring av räntekoslnadema i sina analyser. Detta är att medvetet sprida desuiformation.

54

SBC framhåller vidare att skattereformen och förslaget till ny txjstads-     Prop. 1990/91: 34 finansiering systematiskt missgynnar människor som bor i en direkt effer    Bilaga 1 indirekt ägd bostad, och systematiskt gynnar hyresboendet.

SABO

SABO anser all huvuddragen i det föreslagna bosiadsfinansieringssystemei ger fömtsätmingar för en förbättrad neutralitet mellan olika upplätelseformer.

Boendekosmadsutredningen borde emellertid fullföljt inlentionema i del föreslagna systemet och lämnat förslag även vad beträffar den tredje kompo­nenten - fastighetsskatten. Enffgt SABO bör fastighetsskatten utformas sä att den ingår som en verksam komponent i del föreslagna bostadsfinansierings-systemet och att den därmed tillsammans med övriga komponenter blir etl reellt bostadspolitiskt instmment.

SABO anser det naturligt atl det nya finansieringssystemet införs fullt ut över det befintiiga beståndet. Liksom utredningen, anser SABO alt de olika stödsystemen ska föras samman till ett system och all begreppet ombyggnad ersätts med elt mer generellt begrepp, bostadsförbäitringsåigärder, för alla åtgärder som idag subventioneras i olika stödformer.

Vidare framhåller SABO att systemet mäste eliminera de risker som kan uppstå vid en alltför stor framtida kostnadsökning på gmnd av skuldök­ningen. Det är viktigt atl systemet kan korrigeras vid ofömlsedd utveckling av samhällsekonomin eller andra för bostadssektorn väsendiga faktorer.

Byggentreprenörerna

Entreprenörföreningen ser positivt pä utredningens strävanden att minska de generella subventionerna till förmän för riktade stödåtgärder. Att denna omläggning sker i samband med en omfördelning av inkomstskatten ligger ocksä i linje med åsikter som föreningen tidigare framfört. De höjda boende­kostnader som förslaget medför synes kunna bäras av hushållen inom ramen för de ökade disponibla inkomster som skatteomläggningen ger utan atl där­för förtränga annan konsumtion. Starkt bidragande till della är att den höjda momsen för bostadsbyggande kompenseras genom ett investeringsbidrag och atl fastighetsskatten inte påförs nyproduktionen med full styrka förrän efter tio är.

Föreningen uppskattar alt fastighetsskallen görs konkurrensneutral men anser an ytterligare åtgärder bör vidtas för att skapa konkurrensneutralitet meffan konventionellt och schablonbeskattade företag pä hyresmarknaden. En gmndlig översyn av hyressätmingssystemei bör göras bl. a. för att undvika att fastighetsvärdena urholkas till följd av en felaktig hyressäiining. Entreprenörföreningen anser vidare att lika regler bör gälla för räntebidrag och ränielån tffl alknännyttiga och enskilda företag.

Föreningen framhåller an en omfördelning av den totala efterfrågans sam­

mansättning förefaller trolig, i riktning från egnahem till hyresrätt, på gmnd

av den ökade riskexponeringen för egnahem. Hur bostadsrätten kommer att

betraktas av konsumenterna kommer att påverkas av den aviserade omlägg-

c

ningen av taxeringsvärdena. Genom den skärpta pariteten kommer möjligen    Prop. 1990/91: 34 skillnaden i förhållande till hyresrätten att uppfattas som liten, vilkel kan     Bilaga 1 dämpa efterfrågan på bostadsrätter.

Om en sådan förändring av efterfrågans sammansättning bffr pätaglig och sker snabbi, föreligger en stor risk för stömingar i bostadsförsörjningen och byggföretagens produktionsplanering. Beredskapen i de planerade myndig­hetema måste därför höjas sä att erfoderliga anpassningar av bostadsproduk­tionen snabbi kan göras när sådana signaler uppmärksammas.

Enireprenörföreningen föreslår i syfte atl öka flexibiliteten i ränielånesys­iemet ytterligare övervägandet! beträffande kravet pä "exiema" län och ränle­kosmader som villkor för räntebidrag och räntelän. Den som investerar eget kapital i ett projekt avstår från en ränteintäkt från en altemativ placering, vilket måste ses som en kostnad för projektet.

Sveriges Fastighetsägareförbund

Enligt Fastighetsägareförbundet har del inte varit möjligt att bedöma alla effekter av förslaget när det gäller den privata hyressekiom. Bl. a. saknas såväl i utredningens som i förbundels egen analys en beskrivning av kon­sekvensema för hyressätmingssystemei. En sädan är nödvändig för att kunna ta ställning till utredningsförslaget i dess helhet Det finns enligt förbundets uppfattning en ofrånkomlig koppling mellan finansieringssystemet och hyres­sätmingssystemei, vilkel också betonats i tidigare större bostadspolitiska beslul. Förändras del ena måste del få återverkningar på det andra.

Förbundet framhåller atl utredningens förslag dessutom får vittgående konsekvenser inom beskattningsomrädet Förslaget om avdragsregler för ränlekosmader är pincipiellt riktigt och tillstyrkes därför, men som antyds i betänkandet återstår t. ex. att lösa frågan om realisationsvinstbeskattningens utformning. Förbundet anser att oklarhetema i nämnda avseenden innebär att en evenmell omläggning av bostadsfinansieringen inte kan beslutas i den takt som gäller för skatteomläggningen i övrigt. Förbundet fömtsätter att berörda intressenter ges tiUfäUe atl komplettera sina synpunkter i denna remiss när elt eveniuefft förslag om en omläggning av finansieringssystemet är komplett.

Fastighetsägareförbundet tillstyrker huvuddragen i förslagen om åtgärder för en kraftig begränsning av de generella räntebidragen som bl. a. innebär att en del av kapitalkosmadema omfördelas över tiden pä marknadsmassiga vUlkor. Samtidigt bör de riktade, inkomstprövade bostadsbidragen utökas. Förbundet anser dock till skillnad mot utredningens förslag atl del bör ske en fullständig frikoppling mellan låne- och subventionssystemet. Delta skulle irmebära betydande samhällsekonomiska fördelar genom en högre grad av konkurrens mellan olika metoder för finansiering. Lån till ny- och ombygg­nad och även till underhåff i den utsträckning del anses nödvändigt kan läggas ut på den öppna kredilmarknaden, evenmelll i förening med en stadig kredit­garanti. Fastighetsägare och byggherrar skuffe sannolikt stimuleras an sätta in en större andel eget kapital samtidigt som kreativiteten pä kapitalmarknaden ökar. Även instilutionellla investerare, som o-aditionellt endast placerar eget

56

kapital i bostadshyreshus, får fortsättningsvis del av det stadiga stödet, viffcei    Prop. 1990/91: 34 är en uppenbar neutralitets- och rättvisefråga. Nuvarande samhällsekonomiskt    Bilaga 1 omotiverade styming till förmän för länefinansiering försvinner och efter­frågan pä kredilmarknaden minskar.

Sveriges Trähusfabrikers Riksförbund (STR)

STR tillstyrker i princip tanken atl gä ifrån dagens system, där en väsentlig del av kapitalkosmadema för liosladen täcks med skattefmansierade bidrag tiff ett system där varje fastighet belastas direkt med sina kosmader. Ränte­länesyslemet kan vara en lösning, som gör det möjUgt att klara de första årens kapitaUcosmader i en ny bostad. Systemet har dock enUgt förbundet allvarUga nackdelar. Den automatiskt ökade upplåningen försvårar för fastighetsägaren atl bygga upp etl nödvändigt eget kapital för framtida underhäU och ombygg­nader. Systemet fömtsätter att faslighetens värde ökar snabbare än skulden, vilkel inte är givet i hela landet

Vidare framhåller STR att om subventionema nu hastigt tas bort och sam­tidigt byggmomsen höjs kommer del att medföra en kraftig minskning av bostadsbyggandet Marknaden för låntagarbyggda egnahem är särskilt käns­lig för denna typ av förändringar, någoi som ffähusbranschen fick erfara i samband med den förra skattereformen under början av 80-talet.

Näringslivets Byggnadsdelegation

Byggnadsdelegationen avstyrker förslaget att införa ett nytt finansierings­system, som permanentar nuvarande regleringar pä twstadsmarknaden i nyaformer. Delegationen förordar i stället en aweckUngssplan för nuvarande stadiga låneregleringssystem på bostadsmarknaden och att skattebelasmingar pä bostadssektom, som ingär i den föreslagna skattereformen, begränsas för att underlätta övergången.

Hyresgästernas Riksförbimd

Hyresgästernas Riksförbund konstaterar att de mål hyresgäsfförelsen formu­lerat inle är uppfyUda idag och anser att boendekosmadsuttedningens förslag kan bidra tffl an uppfyUa dessa mål.

Förbundet understryker särskilt den betydelse fastighetsskatten kan ha för att åstadkomma rättvisa ekonomiska vUlkor i Ixjendet Med hjälp av fastig­hetsskatten kan man åstadkomma utgiftsparitet mellan olika årgångar av fastigheter och mellan olUca upplätelseformer. Detta kan ske utan stora för­mögenhetsöverföringar från hyresgäster tiU fastighetsägare. Med en differen­tierad fastighetsskatt kan man t. ex. införa en högre skatt pä äldre hus och en lägre pä nybyggda och ombyggda hus. Förbundet tiUstyrker i princip det nya bostadspolitiska stödsystemet om det kompletteras med förslag om en för­ändrad fastighetsskatt i enlighet med vad förbundet anfört. Förslaget måste justeras i vissa avseenden (utan att ändra principema) för att åstadkomma

57

bättre neutt-alitet bättre paritet och rimliga boendekosmader. Om inle krävs en    Prop. 1990/91: 34

betydande ökning av bostadsbidragen.

Bilaga 1

Hyresgästemas Riksförbund anser dock att bostadssektorns bidrag till finansieringen av skattereformen blir för stort om förslaget genomförs. Åtgärder mäste vidtas för att begränsa boendekostnadema och att en sänkt nivå för den garanterade nettoutgiften måste bestämmas efter en ytterligare granskning av förslagets fördelningspolitiska effekter. Den eventuella "överfinansiering" som förslaget kan innebära bör användas till bostadspoli­tiskt riktade åtgärder främst i miljonprogramsomräden.

Sveriges Villaägareförbund

ViUaägareförbundet ansluter sig tiff uo-ednuigens gmndläggande målformule­ringar men anser att en omläggning av systemet måste ske med varsamhet och med särskild hänsyn tiff de hushåll som köpt nyproducerade småhus och pla­nerat sin ekonomi med utgångspunkt i dagens system med räntebidrag.

Enligl förbundet är vidare principen med en avveckling av räntebidragen och en gemensam gmndsubvention pä 30 % för alla upplätelseformer riktig. Rundgången i slaisfinansema minskas och skattetrycket kan sänkas. Villaägareförbundet anser att de medel som härigenom frigörs i första hand bör komma bostadssektom till del genom att man avskaffar, eller i vart fall kraftigt sänker, fastighetsskatten..

Riksförbundet Vi i Småhus

Förslaget med ränielån kan enligt förbundet få oanade konsekvenser om inte framtidens kosmadsutveckling blir den förväntade. En småhusägare kan i ett pätvingat läge, stå där med skulder som han inte har någon som helst möjlig­het att klara av. Hur utredningens förslag om skuldurvecklingsgaranti då fungerar kan vi bara ana idag. Förbundet anser därför att del måste utredas etl bättre system än ränielån.

Boro AB

Boro AB anser att utredarens förslag är fel därför alt del innebär att nästan hela skattereformen länefinansieras. Enligt förelaget är det nationalekono­miskt vansinne och poUtiskt lättsinne.

EnUgt Boro AB är den föreslagna modellen till ränlelän ogenomförbar eftersom den kraftfuUt ökar den regionala orättvisan eftersom värdetillväxten varierar så starkt i olUca delar av landet och mellan tätort och glesbygd. Boro AB föreslår att man istället använder en anpassning av taxeringsvärdema till marknadsvärdema med en progressiv fastighetsskatt till att finansiera skattereformen. Det kommer snabbi och effektivt att dämpa övervärdena i stora tätorter och skapa bättre Ukvärdighei över hela landei. An använda taxe­ringsvärde och fastighetsskatt som finansieringskälla fördelar finansieringen av skatteomläggningen på hela fastighetsbeståndet och inte enbart på nypro­duktion av bostäder. Dei problem som indirekt uppslår för barnfamiljer och

58

låginkomsttagare kan kompenseras genom etl effektivt nyttjande av bostads-    Prop. 1990/91: 34

bidragssystemet.

Bilaga 1

Svenska kommunförbundet

Svenska kommunförbundets styrelse är i huvudsak positiv till de gmnd­läggande principerna i förslaget lill nytt bostadsfinansieringssysiem. Styrelsens positiva inställning fömtsätter dock dels atl inkomstskaiieutred­ningens förslag genomförs så att hushällen fär tillräckligt ökade netto­inkomster i förhållande till de ökade boendekostnadema, dels att det nya bosiadsfinansieringssystemei inte leder till ökade kommunala kosmader. Styrelsen accepterar över huvud taget inle ökade kommunala kosmader till följd av ett nytt Ixastadsfinansieringssystem.

Förbundsstyrelsen framhåller atl det föreslagna systemet pä sikt kommer atl lösa en hel del av de brister som finns i nuvarande system. Systemet med­för dock problem under en tämUgen lång övergångstid. De första 10-15 åren kommer kosmadsskillnadema mellan nyproduktion och bosläder i del äldre beståndet att öka. Della medför enligt styrelsens mening risker för en minskad rörlighet på bostadsmarknaden. Vidare drabbas vissa gmpper. Ungdomar och särskilt de smderande har inte råd med bostäder i nyproduktionen i dag och det finns risk för att de får det ännu svårare de närmaste tio åren om boendekosmadsutredningens förslag genomförs. Vidare drabbas t. ex. äldre pensionärer som måste flytta till nyproducerade modema bostäder eller gmppbostäder. Del är ocksä i den gmppen som del finns flest personer med låg effer ingen ATP.

Kommuner

Flertalet av de kommuner som yttrat sig är ocksä i likhet med Kommun­förbundet positiva och anser att utredningens förslag till nytt finansie­ringssystem pä många punkter innebär en klar förbättring jämfört med dagens system. Malmö kommun påtalar att den allvarligaste invändningen mot effektema av det föreslagna systemet rör ökningen och övervältringen av kosmader för boendel pä kommunema och särskfft de tned storsladsproblem. Enligt Stockholms kommun måste del slås fast atl del är helt oacceptabelt om ett nytt regelsystem skulle innebära all boendekosmadema i storstädema ökar mer än vad som gäller för riket i övrigt

Göteborgs kommun framhåller att i boendekosmadsutredningens förslag inte ryms ekonomiska möjligheter tiU den nödvändiga uppmsmingen av miljonprogrammets twstäder. Stockholms kommun menar att den över­finansiering som reformen ger bör tillfalla tniljonprogramsområdena. Ett särskilt stöd till dessa områden måste under alla omständigheter komma till stånd.

59

Landstingsförbundet

Prop. 1990/91: 34

Bilaga 1 Landstingsförbundets styrelse anser att det är angeläget atl det totala stödet

från staten tffl primärkommunema inom bostadssektom och för bostadsbidra­gen får en sådan utformning att kommunema ges möjligheter all öka utbygg­naden av bostäder framfor allt för äldre. Samma statliga stöd bör också ges tiff landstingen för de gmppbostäder som landstingen ansvarar för.

LO

LO anser an utredningens förslag tiff bostadsfinansiering är etl klart steg i rätt riktning. Men enligt LO:s t)edömning kommer vissa allvarliga problem allt­jämt att finnas kvar och frågan är om inte man bör ta ytterligare ett steg i samma rikming. För det första ligger kapital- och boendekosmaden även i ett räntelänesystem pä en för hög nivå. För det andra kommer stora förmögen-heler hos fastighetsägarna även atl kunna byggas upp i elt system med ränle­län.

Centralorganisationen SACOlSR

Organisationen anser att det är angeläget att olika finansieringslösningar fmns att tiUgä. Olika former av ränlelän bör finnas som ett kompletterande altemativ tiff nuvarande hypoiekslän. Utredningens förslag till finansiering har i för Uten utsö-äckning umyttjat möjUghetema alt i detta avseende Uia tffl en funge­rande konkurrensmarknad mellan hypoteksinstimt

MäklarsatTimdet

Mäklarsamfundel avstyrker utt-edningens förslag att tiUskapa ett nytt syslem med räntelän. Vid Ijedömning av Iwendekosmadema måste enligt samfundet hänsyn tas till samdiga ingående faktorer, vari underhållskosmader och reno­veringskostnader för äldre egnahem utgör en stor del vid sidan av kapital­kosmadema. Den verkUga boendekosmaden måste fördelas på ett riktigt sätt utan att generella metoder för boendesubventionering tillgrips. Mäklarsam­fundel föreslär därför i stäUet ett system med förvärvslån i Iffdiei med de som redan existerar vid förvärv av äldre villafastigheter. Förvärvslånen föresläs således kunna erhållas pä helt likartade villkor såväl vid nyproduktion som vid förvärv av äldre villafastigheler. Lånen föresläs behovsprövade och skall alltid lösas vid ägarskifte.

Svenska arbetsgivareföreningen

Föreningen åberopar Näringslivets Byggnadsdelegations yttrande.

Skattebetalarnas förening

Skattebelalamas förening ansluter sig vad gäller den långsiktiga målsättningen

till gmnddragen i del föreslagna bostadspolitiska stödsystemet Föreningen

betonar särskilt vikten av att genom sänkta skatter göra det möjligt för de

rn

boende att själva belala en större andel av de faktiska boendekostnadema än Prop. 1990/91: 34 vad som nu är fallet. Föreningen ansluter sig därför till förslagen om en Bilaga 1 gmndsubvention som för hyresrätt och bostadsrätt motsvarar ränteavdrags­effekten för egnahem och att - för den framtida nyproduktionen - ersätta räntebidragen med räntelån. Del bör dock kraftigare än så skett understrykas an förslaget om räntelän innebär en möjffghet an fä - inte en skyldighet anta -ytterligare lån i framtiden, om detta skuffe visa sig vara nödvändigt för att ett tillräckligt belopp ska återstå för annan konsumtion sedan boendekosmadema betalats.

Pensionärernas Riksorganisation (PRO)

PRO framhåller att såvitt man har kunnat finna torde systemet medföra minskade möjligheter att göra förmögenhetsvinster bl. a. på gmnd av infla­tion. Detta kan i sin mr föra med sig en lugnare prisutveckling på bostads­fastigheter som är till gagn för de boende. Mot den bakgmnden kan PRO instämma i utredningens förslag.

Riksorganisationen betonar vidare att en skärpt fastighetsskatt slår hårt särskilt mot de pensionärer som har egnahem. Dessa är i många faU pensionä­rer som dessutom har en låg pension. PRO motsätter sig bestämt den höjda boendekosmaden pä grund av en ökad fastighetsskatt.

Svenska Försäkringsbolags Riksförbund

Rffcsförbundet anser det olämpligt att åter införa ett system där räntebetal­ningar och amorteringar skjuls in i en oviss framtid. I stället för att införa ett system som innebär ökad skuldsätming för de tx)ende bör staten enligt riks­förbundets mening stimulera bostadssparandet. Riksförbundet finner del vidare olämpligt och ologiskt att man - samtidigt som man skapar ett nytt skattesystem med syfte att inte som dagens vara inflationsdrivande - inför en finansieringssystem för bostäder vars gmnd är antagande om fortsatt infla­tion.

Svenska Livsförsäkringsföreningars Riksförbund

Riksförbundet pekar på att byggkosmadema och därmed hyror och viUapriser saml bostadsrättsavgifter undan.för undan har stigit. Detta har lett tffl viss segregation inom boendet Riksförbundet anser att segregationsproblemel bör t)eaktas och att särskild tanke ägnas gmppen ensamstående.

2 Investeringsbidrag

Riksskatteverket

Riksskatteverket anser att det måste klargöras hur det föreslagna systemet med investeringsbidrag skaU behandlas frän skattesynpunkt.

61

Plan- och bostadsverket

Prop. 1990/91:34

Plan- och bostadsverkel anser an det väsentUga är atl den höjda byggmomsen inle får genomslag i fråga om byggandet av permanenta bostäder. Därför till­styrker verket förslaget om investeringsbidrag. När del gäller periodiskt underhåff och reparationer av fastigheter med permanenta bostäder vill dock verket föreslå ändringar i förhällande tffl unedningens förslag.

Enligt verkels uppfatming bör investeringsbidrag lämnas i samtliga de fall då gmndsubvention lämnas i form av räntebidrag. För egnahem, där gmndsubventionen har formen av skattereduktion för räntekostnader, bör frågan om investeringsbidrag för underhäU och reparationer prövas i särskild ordning. Det är olämpUgl att som boendekosmadsud-edningen föreslär införa regler som uppmuntrar fastighetsägare till att vänta med reparationer och underhåff tills tiden blir mogen för större ombyggnader.

Plan-och bostadsverket anser att den bostadspolitiska stymingen i första hand bör knytas tiU investeringsbidraget som erhålles av såväl ägare tiU egna­hem som andra bostadsfastigheter. Länsbostadsnämnden bör fastställa vilken del av en investering i en fastighet som är den egentliga bostadsdelen, för vilken investeringsbidrag skall utgå. Det investeringsbidrag som skall utgå bör utformas som en viss procent av ett investeringsbidragsunderlag.

Den kvalitetskontroU som utföres i samband med bygglovsgranskningen i kommunema avser endast att säkerställa att projektet uppnår minst den standard som följer av gällande byggregler. Denna granskning ger således inga incitament för att höja standarden utöver miniminivån. Plan- och bostadsverkel föreslär därför att vid beräkning av garantiunderlag bör tillägg för redovisade kvaliteter m.m. utöver minimikraven för bygglov kunna göras på samma sätt som i den nya värderingsmetoden som trän i kraft den 1 okto­ber 1989. Pä sä sätt kommer garantiunderlaget och därmed stödet tffl projektet att öka i proportion till redovisade och godkända kosmader för sådana för samhäUei och de boende angelägna, långsiktiga kvaliteter.

Enligl plan- och bostadsverkel är investeringsbidraget ur administrativ synvinkel en myckel enkel hantering som kan införas med några månaders förberedelsetid.

HSB

HSB anser atl den höjda byggmomsen bör restitueras i stäffet för att kompen­seras med investeringsbidrag. Restimtion skapar större stabilitet och minskar administrationen.

Riksbyggen

EnUgt Riksbyggen är det av boendekosmadsutredningen föreslagna investe­ringsbidraget tiU nyproduktionen helt nödvändigt om man inte är beredd atl göra principieUa avsteg frän en cnhedig mervärdebeskattning.

62

SABO

Prop. 1990/91: 34

Bilaga 1 SABO tillstyrker förslaget om ett schablonbestämt investeringsbidrag. EnUgt

SABO bör det ge kompensation även för de räntekostnader som uppstår under tiden frän betalning av mervärdeskatten till utbetalning av investe­ringsbidraget.

Byggentreprenörerna

Entreprenörföreningen anser att utredningens förslag all införa ett investe­ringsbidrag som motsvarar den höjda byggmomsen är välbetänkt. Avgränsningen till permanentbostäder skapar dock en ganska märklig upp­delning av marknaden och gränsdragningsproblem i s. k. blandade fastig­heter.

Entreprenörföreningen anser att krav pä kvalitet, energisparätgärder bör ställas i samband med ansökan om bygglov. Den dubbelprövning som idag förekommer i låne- och bygglovsärenden medför stor tidspfflan och onödiga kosmader.

Föreningen vUl vidare bestämt avråda från en beslutsordning för investe­ringsbidraget som medför att detta kommer att ingå i eller päverkas av det oberäkneliga förhandUngsspel som föregår lånebeslut (eller motsvarande) i mänga länsbostadsnämnder.

Sveriges Fastighetsägareförbund

Förbundet föreslär att frågan utreds om att ersätta boendekostnadsutred­ningens förslag om räntebidrag och investeringsbidrag med ett produktions­bidrag, som betalas ut i samband med ny- och ombyggnad. Bidragsunder­laget bör beräknas pä skäUgen enkla och schabloniserade gmnder.

Sveriges Tråhusfabrikers Riksförbund (STR)

STR tillstyrker att bostadsbyggandet undantas frän momshöjningen, men föreslår att detta sker genom reducerad skatt som i dag. Utt-edningens förslag, där investeringsbidrag skaff handläggas av länsbostadsnämnderna och beräk­nas pä gmndval av ett faslslälll låne- eller garantiunderlag är inle enklare, snarare tvärtom. Det begränsar ocksä återbäringen tiff de bostäder som god­känns i det stadiga systemet Också fritidsbostäder kommer enffgt förslaget att belastas med full moms, trots an del fmns goda skäl an reducera momsen även för dessa. Exempelvis kan ett hushåll välja att skaffa fritidsbostad i StäUet för an byta tUl en större permanenibosiad.

Hyresgästernas Riksförbund

Förbundet vidhåller all bostadsbyggandet helt bör momsbefrias eftersom boendekosmadsutredningen inte på nägol sätl vederlagt förbundets påståen­den om att en "rundgäng" blir följden av moms pä byggande.

63

Enligt förbundet är dock förslaget om investeringsbidrag är ett steg i rätt Prop. 1990/91: 34 rikming. Effekten av detta bidrag pä kort sikt förtas dock av att nivån för den Bilaga 1 garanterade nettoutgiften höjs. 3,75 % med investeringsbidrag motsvarar RINK:s nivä 3,43 % med byggmoms. Den kostnadsdämpande effekt som skulle åstadkommas i nyproduktionen försvinner och boendekosmadsutred­ningen föreslår därmed samma höjning av kosmadema för nyproduktionen trots att man föreslär investeringsbidrag.

När det gäller utformningen av investeringsbidraget pekar förbundet pä att man för att fullt ut täcka momshöjningen måste inräkna kompensation för de ränlekosmader som uppslår på gmnd av betalning av moms sker långt före utbetalning av investeringsbidraget

Sveriges Villaägareförbund

ViUaägareförbundet anser i första hand an byggmomsen ej skaU höjas. Det av boendekosmadsuo-edningen föreslagna investeringsbidraget neutraliserar i praktiken momshöjningen för ny- och ombyggnad av permanentbostäder. Förbundet kan acceptera förslaget i andra hand, men vill peka pä de negativa konsekvenser som konstmktionen medför i form av administrativt krångel och ökad randgång i statsfinanserna.

Svenska kommunförbundet

Kommunförbundet fömtsätter all inte enbart nybyggnads- utan även ombyggnadsverksamheten kompenseras för ökade kosmader tUI följd av en ändrad byggmoms.

Stockholms kommun

Föredragande borgarrådet framhåller att det är bra att utredningen föreslår kompensation för momshöjningen pä byggande. Det bör emellertid ytterligare övervägas om inte en restimtion är enklare och administrativt biUigare. DärtiU måste ett bidrag bcakla. räntekosmaden för moms under perioden från det att momsen betalas tiJI dess bidraget betalas ut

Upplands Bro kommun

EnUgt kommunen är det är svan att förstå motivet till den administrativa mndgång som blir följden av utredningens förslag. Det vore enklare att undanta bostadsinvesteringar från momshöjningen.

Gävle kommun

Kommunen anser huvudtanken riktig. Full moms pä bostadsbyggandet leder enbart tUI omotiverade prisökningar på äldre fastigheter och mäste ändå neutt-aliseras av stöd tiU nyproduktionen. Men man kan hysa betänkligheter mot en schablonutbetalning av moms tiJl fastighetsägaren. Redan nu är insla­get av "svart" arbetskraft aUtför stort i byggsektorn och det fmns ett utmärkt

64

tilffalle att underlätta en upprensning om investeringsbidraget endast utbetalas    Prop. 1990/91: 34

mol momsredovisade fakturor.

Bilaga 1

Östersunds kommun

Kommunen vill poängtera vikten av an investeringsbidrag införs bäde vid nybyggnad och ombyggnad, om byggnadsverksamheten skall belastas med full moms.

Enligl kommunen txir utbetalningen av investeringsbidrag kopplas till all vissa kvalitetskrav uppfyUs vid nyproduktion och ombyggnad.

Umeå kommun

Fastighetskontoret tUlstyrker förslaget om ett investeringsbidrag som motsva­rar höjningen av byggmomsen. Härigenom får bostadsbyggandet kon­kurrensfördelar jämfört med övrigt byggande. Del motverkar ocksä det spräng i produktionskoslnadema som eljest skulle bli svärhanterad i över-gängsskedet. Möjligen borde investeringsbidraget också utsträckas till atl gälla följdinvesleringar tiff bostadsbyggandet, t.ex. barnstugor.

LO

LO tfflsiyrker av följande skäl förslaget om investeringsbidrag.

A.   Den höjda byggmomsen fär ett betydligt högre genomslag pä nypro­

duktionen än i det äldre beståndet Detta ökar kosmadsskillnaden mellan

yngre och äldre bostäder.

B.    ökade kapitalvinster pä del äldre l)esiåndet är en annan effekt av den

höjda byggmomsen vilket skapar fördelningspoUtiska problem.

C.   Med investeringsbidrag är del möjligt atl genomföra en neutral moms

på byggområdet och samtidigt minska effektema på byggkosmadema.

TCO

TCO tUlstyrker förslaget om investeringsbidrag.

Skattebetalarnas förening

Skattebetalarnas förenmg anser att en förhöjd byggmoms enUgt förslaget firän KIS skulle få mycket affvarliga konsekvenser i bostadspolitiska hänseenden. I valet mellan att begränsa dessa verkningar genom ett investeringsbidrag enligt utredningsförslaget och att inte höja byggmomsen är dock det senare altemativet klart fördelaktigast

Svenska Revisorsamfuiuiet

Samfundet anser att utredningen inte ger underlag för ett ställningstagande

vilken av metodema differentierad mervärdeskatt eller investeringsavdrag

som bör genomföras och om ett sådant schablonavdrag i så faU skaU beräknas

schablonmässigt.

,,

5 Riksdagen 1990191. I saml. Nr 34

De administrativa och kontt-ollmässiga problemen med en differentierad Prop. 1990/91: 34 mervärdeskatt bör dock inte överdrivas. Enligt samfundels mening fungerar Bilaga 1 reglema för närvarande ulan större problem och utgör elt viktigt steg för all uppnå konkurrensneutralitet mellan arbete i egen regi och upphandling av byggijänsier. För att uppnå konkurrensneutralitet föreslär KIS därför regler om uttagsbeskaiming. Dessa regler innehåller komplicerande inslag och leder till tillämpningsproblem och motsvarande kontrollproblem som reducerings­reglema. Dessutom leder de till redovisningsproblem och vidare kräver kommunemas kompensationssystem en inle ot)etydlig administration.

3 Grundsubvention

Svenska sparbanksföreningen

Svenska sparbanksföreningen tillstyrker förslaget att ränteavdrag för enskffda inkomsttagare och privata fastighetsägare skaff kombineras med etl ränte­bidrag till allmännyttan. Dä blir ulgängslägei detsamma och gör sä alt neuDuUtetsmälet kan näs pä ett enkelt sätt

HSB

HSB anser att ett system med grundsubvention kräver långt gängen neutralitet med äganderättens skatteavdrag. En begränsning enligl nuvarande ränte-bidragsmelod är därför oacceptabel. Subventionsunderlagel bör, enUgt HSB:s mening, beräknas pä de verkliga produktionskosmadema ulan begränsningar. Omfattningen av bidragsberättigade åtgärder måste också bli lika som för äganderätten, vilkel bl. a. innebär att alla investeringar i ansluming till bostadsbyggandet inryms i garantiunderlaget.

Enligl HSB är del vUciigt att hälla isär subventions- och finansierings­system. Därför bör gmndsubventionen inle göras avhängig vilken finansie­ringsform som tillämpas. Vidare skulle en minskning över tiden av gmndsubventionen enligt förslaget strida mot neutralitetskravet. Gmnd­subventionen bör därför utgå utan fiktiva amorteringar tiff dess amorteringar sker på urspmngligt län.

HSB anser att en detaljerad uppdelning av ett stort antal åtgärder efter livslängd skapar en onödigt komplex finansiering. Metoden är rimUg om antalet åtgärder är begränsade. Vid omfattande ombyggnadsätgärder till nybyggnadsstandard bör bidrag och län jämstäUas nied nybyggnad.

HSB anser vidare all villkoret om faktiskt betalda räntor innebär en avse­

värd försämring mol dagens situation, där räntebidrag kan utgå även vid

finansiering av s.k. ROT-ätgärder med fonderade medel. Fondema är upp­

byggda med beskattade medel hos de boende. Om t.ex. en bostadsrättsföre­

ning i StäUet av medlemmama begär ekonomiska liUskolt som finansieras med

lån, skulle 30 % subvention utgå. Utt-edningens förslag kommer därmed atl

motverka fonduppbyggnad för reparation och underhäll och främja

skuldsättning.

..

Riksbyggen

Prop. 1990/91: 34

Bilaga 1 Riksbyggen delar i allt väsendigt utredningens överväganden och förslag i

fräga om den s. k. gmndsubventionen. Utformningen är robust och enkel och bör effektivt bidra liU att skapa en godtagbar neutralitet meffan upplätelse­formema. Riksbyggen kan också godta att man inte inom twstadsfinansie-ringssyslemets ram kan förhindra den skenbara neud:a.litetsbrist som består i atl ägare till egnahem genom rebeläning kan tillgodogöra sig en fömyad gmndsubvention i form av ränteavdrag.

SBC

SBC accepterar inte utredningens tankar om en gemensam gmndsubvention. I remissvar över inkomstskatteun-ednmgen föresläs att bosiadsränlor skall ges en mera förmånlig behandling än övriga skuldräntor, samt att inte föreslagna avdragsbegränsningar genomförs. Del medför i sin lur att den statliga sub­ventionen tiff bostadsinvesteringar inte kan utformas som boendekostnads­utredningen föreslär.

SABO

SABO anser atl hyresrätten, av neutralitetsskäl, skall ges en gmndsubvention som motsvarar egnahemmens rätt alt göra underskottsavdrag för läneräntor. Fullständig likformighet erhålls inte för hyresrättens gmndsubvention jämfört med egnahem. Gmndsubventionen för egnahemmen är en generell skatte­reduktion som gäller oavsett syftet med länet. Enligt SABO kan därför skill­naden mellan det 30-procentiga räntebidraget och underskottsavdraget meffan upplätelseformema endast accepteras under fömisätming att allmännyttiga bostadsförelag fortsätmingsvis schablonbeskattas och att bl. a. fonderingar för underhäll därigenom kan hällas skattefria. Om detta inte är möjligt anser SABO att kompensation måste utgå i nägon annan form.

SABO anser vidare att gmndsubventionen (och räntelänegarantier) alltid bör kunna lämnas ot)eroende av finansieringsalternativ och extern beläning.

Sveriges Fastighetsågcweförbund

Förbundet föreslår att frågan utreds om att ersätta utredningens förslag om räntebidrag och investeringsbidrag med ett produktionstridrag, som betalas ut i samband med ny- och ombyggnad. Bidragsunderlagei bör beräknas pä skä­Ugen enkla och schabloniserade gmnder.

Hyresgästernas Riksförbund

Hyresgästemas Riksförbund tillstyrker i princip förslaget om gmndsubven­tion men anser att vissa justeringar mäste göras. Problemet an ägare av små­hus kan använda sitt hus som säkerhet för belåning för nyinvesteringar men ocksä till konsumtion och erhålla ränteavdrag för detta måste avhjälpas. Vidare mäste alla de faktiska räntekostnader som finns i fastighetsförvalt-

67

ningen läggas till gmnd för räntebidrag för hyre.s- och bostadsräiishus. Även     Prop. 1990/91: 34 lomö-ätisavgäld måste fä räknas in i underlaget eftersom den är en ränta pä    Bilaga 1 tomtens t)eräknade kapitalvärde.

Sveriges VUIaägareförbund

Villaägareförbundet godtar utredningens förslag endast under den fömtsätt­ningen att ränieavdragstaket höjs och realvärdesäkras. Della kan enklast ske genom anknytning till basbeloppet för allmän försäkring. Förbundets förslag är an gränsen sätts till sex basbelopp för vuxna och ett basbelopp för bam. Förbundet motsätter sig vidare atl det föreslagna systemet ersätter det nu­varande stödet för dem som idag har räntebidrag.

Stockholms kommun

Föredragande borgarrådet framhåller att det är bra att utredningen eftersträvar likhet mellan olika upplätelseformer. Den föreslagna grundsubventionen tycks emellertid missgynna hyresrätten. Det är därför nödvändigt att ränte­bidraget ger stöd för alla delar i investeringarna och även beaktar evenmella tomträtisavgälder. Det bör dessutom övervägas om räntebidragen skall begränsas till en t)estämd antagen produktionskostnad. Om sä ändå sker måste ortskoefficienien för Stockholm höjas väsentligt pä det sätt fastighets­kontoret anfört.

Det bör vidare sakna betydelse hur en investering finansieras. Del finns ingen anledning att tvinga bostadsföretagen till upplåning om det i övrigt är förmånligare att bekosta investeringen med egna medel.

TCO

TCO konstaterar all utredningens förslag är en följd av avdragsränen för rän­teutgifter och av kravet på lika behandling av olika upplätelseformer. TCO accepterar därför utredningens förslag när del gäUer hyresrätter men avstyrker förslaget att räntebidrag skall lämnas även för bostadsrätter med hänvisning tffl inkomstskaiieutredningens förslag om skattereduktion.

Centralorganisationen SACOISR

Enligt SACO/SR tillfredsställer förslaget kravet pä neuQ-alitet mellan upp­lätelseformema. Gmndsubventionen är vidare neutral mellan ny- resp. rein­vesleringar. Det är oerhört viktigt att en sädan neutralitet kan upprätthållas och göras trovärdig.

Skanebetalarnas förening

Föreningen ansluter sig tiU förslagen om en gmndsubvention som för hyres­rätt och bostadsrän i storlek motsvarar ränteavdragseffekien för egnahem.

68

4  Räntelån

Prop. 1990/91: 34

Bilaga 1 

4.1 Räntelån - allmänt

Riksbanken

Fuffmäktige avstyrkte enhälligt vid remisstillfällei 1986 an en ränlelånesysiem skulle införas pä Ixjstadsfinansieringens område. Enligt fullmäktige är i sak det system som nu föreslås förenat med i siort sell samma nackdelar som orsakat sammanbrott i tidigare finansieringssystem på bostadsmarknaden. Räntelänesyslemet kan dämlöver sägas vara förenat med en extra risk för att framtida revideringar blir ynerst komplicerade. Finansieringen ligger som framgått utanför statsbudgeten på den ordinarie kredilmarknaden. Olika årgångar hus kommer att uppvisa olika skuldstruktur beroende pä skilda pro­duktionskostnader, räntenivåer, uppräkningstal och även skilda avskrivningar till följd av Slalens garantiåtaganden. Systemet blir mol denna bakgmnd myckel svårt att överblicka och att administrera. Även för den enskilde län-lagaren blir del närmast omöjligt atl bedöma systemets återverkningar. Bördan av ett lägi sparande och en hög skuldsättning kan bli fullt uppenbara först efter ett effer flera decennier.

Det finns vidare enffgt fullmäktiges mening skäl att understyrka all målen vad gäller kosmadspariiei mellan olika årgångar av fastigheter och kostnads­neutralitet mellan olika upplätelseformer endast uppfylles i högst begränsad utsträckning enUgi utredningens förslag. Till bilden hör för det första att endast nya årgångar i beståndet skulle päverkas av rämelånens omfördelande och kostnadshöjande effekter. Det äldre beståndet (i praktiken över 80 % av marknaden) påverkas inle direkt, men kan se fram emot betydande indirekta värdeslegringseffekter tiff följd av den tänkta omläggningen. Den omedelbara effekten av ränlelänens införande för nyproducerade och yngre årgångar hus blir av aUi an döma an kosmadspariteten i l)eståndei i sin heUiei försämras.

Allmänrui pensionsfonden, första, andra och tredje fondstyrelserna

Fondstyrelserna har i en tidigare remiss avstyrkt ett förslag till bostadsfinan­

siering snarlikt del som nu framlagts av boendekostnadsuo-edningen. Vissa

viktiga kompletteringar har gjorts i förhällande tiU det tidigare förslaget främst

genom skuldutvecklingsgarantiii. kreditgarantin och möjligheten till toial-

finansiering av bostadslån. Det ätentär emellertid en rad outredda frågor, av

viUca en del för övrigt ställs av utredningen själv. Det gäller oklarheter vad

beträffar beskattningen av underkursobligationer, administrativa och ekono­

misk-politiska problem bl. a. rörande ränielånenämndens befogenheter och

svårigheter med tidsplan för de mtiner med vilka ränielänen skall hanteras.

Därtiff kommer behovei av en mer fullständig analys av ränielånesysiemeis

stabilitet samt klarläggande av övergångsproblemen. Man behöver också

utreda altemativa läneformer och möjUghetema till modifikationer i nuvarande

system. 1 sin nuvarande form ger förslaget ingen stimulans till privat

sparande inom bostadssektom. Tvärtom skulle skuldsättningen öka under

systemets långt utdragna initialskede. Det vore därför önskvärt att systemet

69

gjordes mer flexibelt sä att låntagaren inte tvingas in i en onödigt långvarig    Prop. 1990/91: 34

skulduppbyggnad.

Bilaga 1

Stadshypotekskassan

Kassaslyrelsen anser alt utredningens förslag tiff räntelänesystem i praktiken är de enda rimliga sättet pä vilket del gär atl någorlunda snabbi la sig ur del nuvarande generella subventionssystemet. Del är vidare allmänt sett fullt genomförbart, men behöver överarbetas ordentiigi i olika tekniska hänseen­den.

SBAB

Enligt bolaget bör etl räntelänesystem inte genomföras på del underlag som nu presenteras utan ytterUgare överväganden är helt nödvändiga. Dessa över­väganden bör avse möjligheter till nägon form av omfördelningslån ulan detaljreglering frän statens sida och ulan tvång för nägon längivare att lämna sådana lån. Även alternativ utan omfördelningslån bör övervägas.

SBAB är berett att erbjuda omfördelningslån för nya investeringar, om statsmaktema ger fömtsättningama. bl. a. den skattemässiga behandlingen. Andra fömtsätmingar är att staten garanterar skuldökningen, att länen kan lämnas utan detaljreglering frän slalens sida och all SBAB inte åläggs skyl­dighet att lämna sådana län. SBAB är ocksä berett atl. om statsmakterna önskar del och anger fömlsäimingama, erbjuda län i konkurrens med andra långivare.

Svenska Bankföreningen

Bankföreningen framhåller att föreningen tidigare i olika sammanhang har vamai för de problem - bäde privatekonomiska och samhällsekonomiska -som förr eller senare uppstår om man introducerar lånekonstmktioner som på etl svårbegripligt och oöverblickbart sätl skjuter räntebetalnmgar och amorte­ringar långt in i framtiden. Della gäller i hög grad även boendekosmadsut­redningens förslag. Lösningarna kan visserligen te sig enkla på kort sikt men problemen ackumuleras på längre sikt; i pariletslänesystemet ackumulerades problem för staten - i utredningens räntelänesystem kommer problemen alt ackumuleras framst hos läniagama och kreditinstimten.

EnUgt Bankföreningen skulle utredningens förslag om ränielån medföra sä stora nackdelar och problem för läniagama. txjstadsinstituten och obliga­tionsmarknaden att det inte bör genomföras i föreUggande utformning. Effektema för låntagare och längivare är otilhäckligt belysta. Del är tveksamt om det föreslagna systemet skulle kunna bestå under någon längre tid. Altemativa lösningar måste utredas närmare, innan beslul fattas.

Om räntelån ändå införs, måste de enUgt föreningen kombineras med stat­Uga kreditgarantier, så att systemet bUr tiUgängffgt för aUa bosiadsinstitul.

70

Svenska sparbanksföreningen

Prop. 1990/91:34

Bilaga 1 Sparbanksföreningen anser atl det föreslagna systemet har egenskaper, som

gör det intressant och rättar till mänga problem. Del finns dock nägra egen­skaper, som gör att riskema för en instabil utveckling är uppenbar och kan skapa avsevärda svårigheter för låntagare, långivare och stal.

Alla variabler, utom möjligen realräntan, kan direkt eller indirekt påverkas genom beslul av politiska instanser eller den nämnd som skall föreslå nivån för de kommande årens inflation. Enligl Svenska sparbanksföreningens mening ger metoden aUlför stort utrymme för kortsiktiga och politisk beting­ade justeringar, som fär myckel stor betydelse för låntagarens ekonomi under myckel lång tid. Sådana frestelser bör inle läggas in i en system för bostads­finansiering.

De poUtiska och pedagogiska problemen med an övertyga länlagare om det riktiga i att skulden ökar under myckel lång tid nots stora och (nominellt) ökande betalningar, bäddar för att systemet efter etl antal är måste överges. Jämförelsen med parileislänen eller den första utformningen av studiemedels­systemet ligger nära till hands.

Finansbolagens Förening

Enligt föreningens uppfattning är länekonstruktionen inle tilltalande eftersom den i realiteten innebär att en skulduppbyggnad äger mm i stället för del vid lån normala, nämligen med amortering av skulden.

HSB

HSB anser att ränielån är en i princip godtagbar metod an omfördela boende­kostnader i tiden under fömtsättning att staten ger tillfredsiällande garantier för skuldökning och kreditrisk.

Riksbyggen

Riksbyggen anser att den föreslagna utformningen av räntelånet som en väsenihg del i hela systemet är en bra konstruktion. Avvägningen mellan rim­lig skuldökning och rimUg utgiftsökning förefaller acceptabel i olika länkbara kombinationer av inflationstakt och realräntenivä. Snabba förändringar i inflationslakt och/eller realräntenivä under skuldökningsperioden, som inte går i takt med byggkoslnadsutvecklingen kan dock ge oönskade effekter, överstiger förändringama vad som skulle vara en naturlig ökning av bygg­kosmadema driver de upp priserna. 1 det omvända lägel konserveras besvärande pariteisproblem. Sädana möjliga konsekvenser måste enligt Riksbyggen beaktas noga i samband med att den föreslagna skuldutveck­lingsgarantin utformas.

71

SBC

Prop. 1990/91: 34

Bilaga 1 SBC underkänner förslaget att införa ränlelän i stället för de nuvarande ränte-

subventionema. Enligl SBC har del föreslagna räntelänesyslemet bl. a. föl­jande allvarliga brister. Lånen är svårförklarliga och kan medföra risker för överbeläning. Lånen är vidare politiskt instabila och kan leda till minskad ny­produktion. De medför heller inte någon kostnadspress i byggandet och är oförerffiga med en nominell realisationsbeskatming saml saknar sparslimiJan-ser.

SABO

SABO anser an ränielån kan ersätta nuvarande räntebidrag utöver gmndsub­ventionen mol bakgmnd av de motiv och fördelar som utredningen visar. Ett oeftergivligt krav enligl SABO är an ränielänen över sin livstid tryggas med effektiva kredit- och skuldutvecklingsgaraniier. SABO anser vidare alt ekonomiska resurser mäste avsättas för information och kunskapsspridning om räntelånets uppbyggnad och funktion.

Byggentreprenörerna

Entreprenörföreningen anser an förslaget alt finansiera en del av låniagamas ökade ränlekosmader med ränielån i praktiken innebär att ett partiellt reallån införs. Föreningen har hittills varit myckel tveksam till sädana konstmk-tioner, eftersom de fömtsätter en motsvarande värdeökning i fastighetema som inle med säkerhet kan fömtsättas uppslå. Om, som utredningen uppger, stadiga garantier kan skapas för all fastighetsvärdena med be07ggande mar­ginal läcker en växande skuldbörda i fastighetema, anser föreningen dock all etl sådant partiellt reallänesystem likväl bör kunna prövas som altemativ till nuvarande system, särskilt med tanke pä de positiva inslag som förslaget i övrigt innehåller.

Sveriges Fastighetsägareförbund

Fastighetsägareförbundet framhåller att under perioder med hög inflation eUer hög realränta kan någon form av omfördelning över tiden vara nödvändig för alt byggproduktionen över huvud taget skaff kunna hållas uppe. Utgifis-spUltringen mellan olika årgångar av hus blir annars omotiverat stor och fastighetsägare med enbart enstaka fastigheter kan fä likvidilelsproblem, t ex. i samband med en ombyggnad.

EnUgt förbundet talar erfarenhetema frän andra länder bl. a för atl det är direkt olämpUgi att söka likartade finansieringslösningar för flerbosiadshusen som för egnahemmen. Syftet med och inriktningen av en omfördelning av kapitalkostnaderna är ofta helt olika för de skilda ägarekaiegorierna. Boendekosmadsutredningens överväganden tycks i första hand avse egna-hemsägamas simation.

Förbundet anser sammanfattningsvis att man bör fästa tilltro till kredii-

marknadsinstimtens förmåga att erbjuda nya, kreativa och individuellt an-

.,.,

passade finansieringslösningar som gör den stadiga garantimodellen oin-    Prop. 1990/91: 34 tressant och onödig. De formella hinder som kan föreligga för atl kredit-    Bilaga 1 instituten skall kunna erbjuda sådana lösningar bör därför snarast undanröjas. Mänga invändningar kan resas mot den tekniska lösning som boendekost­nadsutredningen valt.

Näringslivets Byggrutdsdelegation

Byggnadsdelegationen anser att ränielåneförslagei innebär nackdelar genom atl ersätta möjliga konsolideringar inom Iwstadssekiom med skuldökningar i lånesystemel för en period av 18 tiff 20 år effer ännu längre. En sådan ordning inskränker dispositionsfriheten över bostadsstocken, som är till nackdel för del utrymme, som l)ehövs för reparationer och underhåff av bostadsbeståndet hela den tid skuldökningen pågår, dvs. ca 20 år. En ytterligare skuldupp­byggnad med nya räntelän är knappast någon acceptabel lösning på detta problem.

Hyresgästernas Riksförbund

Hyresgäsiemas Riksförbund ställer sig i princip positiv till en modell med räntelän. Enligt förbundet finns dock problem i och med an räntelänen inte päverkar det äldre beståndet och dessa problem understyrker nödvändigheten av att samordna räntelånen med fastighetsskatten. I annat fall kan paritets-problemen faktiskt förvärras och orättvisor uppslå meffan allmännyttiga bostadsförelag och privata hyreshus. Förbundet anser emellertid att den omfördelning i tiden som eftersträvas med ränielänen namrligtvis också kan åstadkommas genom en kombination av räntebidrag och fastighetsskatt.

Sveriges Villaägareförbund

ViUaägareförbundet anser dels atl räntelånen bör vara öppna även för köpare av begagnade småhus, dels också att räntelän inle bör vara den enda kredit-formen pä småhusmarknaden. Enligl förbundet är det också önskvärt att det las fram attraktiva altemativ tiff räntelänen pä kreditmarknaden. Konven­tionella lån med lång inledande amorteringsfrihet bör fmnas tillgängUga för den köpare som ser nackdelar med ränielänen.

Svenska kommunförbundet

Enligl förbundets styrelse kan boendekosmadsunedningens förslag om ränie­lån leda till problem när det gäller byggande på mindre orter och i glesbyg­den. Detta blir uppenbart i fall dä räntelänen ökar låneskiffden tffl en nivä som bedöms överskrida ett marknadsvärde. Slalens subventioner är lika över hela landet Men del är mte säkert att detta leder tiU regional neuttaUtet Variationer i prisnivå mellan olika orter gör att skiUnadema fmns kvar. Det kan därför fmnas behov av mer riktade insatser inom bostadspolitiken tiff vissa orter och glesbygdsregioner.

73

Ett altemativ kan vara att använda en differentierad skulduppräkning. En Prop. 1990/91: 34 annal altemativ är att skuldutvecklingsgarantin kan utiösas regionall eller Bilaga 1 lokalt, exempelvis vid företagsnedläggningar eller andra händelser som påverkar möjlighetema an sälja egna hem. Det kan också övervägas alt umyttja skuldutvecklingsgarantin i perioder med låg efterfrågan pä bostäder pä vissa Orter. Styrelsen anser all ocksä dessa frågor närmare behöver utre­das.

Kommuner

Mänga kommuner bl. a. Marks, Västerås, Bollnäs, Östersunds och Umeå kommuner liksom Föreningen Kommunala Förmedlingsorgan fram­för liknande synpunkter som Kommunförbundet Enligt Bollnäs kommun måste förslaget förändras pä nägol sätt så att byggandet inte helt avstannar i regioner med svagare utveckling och fastighetsmarknader. I annal fall kom­mer de regionala skillnadema att än mer öka. Östersunds kommun anser att del bör utredas om inte skuldutveckUngsgarantin kan fä en förmånligare utformning vad ben-äffar avskrivningsreglema. Stockholms kommun fram­håller att ett räntelänesystem måste förenas med mycket starka skuldutveck-Ungsgarantier och därtill ge möjligheter tiU siatiiga kreditgarantier för atl inle missgynna projekt som av regionala eller bostadspoUtiska skäl anses mindre kreditvärdiga. Kristianstads kommun anser att den ökade skuldsättningen medför en betydande risk för ökad tröghet på bostadsmarknaden, särskilt för egna hem, vid låg inflation. Effekten kan bli dålig åtkomst av stora bostäder. Orusts kommun framför liknande synpunkter. Kommunen framhåller också atl utt-edningens förslag kan medföra svärgiheter att läcka in lån för förbätt­ringsåtgärder framfor afft i regioner med låg efterfrågan på bostäder.

LO

I vUla- och bostadsrättsbeståndet, där boende och ägare är samma person, är avvägningen mellan löpande Ixjendekostnad och förmögenheisuppbyggnad inle någol fördehiingspolitiskt problem. Boendekosmadsutredningens förslag tffl bostadsfinansiering kan därför accepteras för dessa upplätelseformer.

När det gäller hyresrätter blir slutsatsen enligt LO att ett räntelänesystem kommer att konservera dagens mycket höga avkastning på investeringar i och förvalming av fastigheter. Det aUvarligasie problemet med ett sådant system är att hyresgästema finansierar en faktisk förmögenhetsuppbyggnad i faslig­heter vilkel i sin tur resulterar i högre hyror och boendekosmader. LO kan givetvis inte acceptera ett system för bostadsfinansiering och en form av reglering pä kapitalmarknaden som främst syftar tiff att garantera kapitalägare en hög realavkasming med negativa bostadspolitiska effekter som följd.

För an lösa dessa problem är det enUgi LO mycket angeläget an i den fort­satta beredningen följande tvä modeller för bostadsfmansiering prövas.

A. En övergäng till ett system med reala lån ( se SOU 1982:1 ben-äffande dess gmndkonstruktion).

74

B. Vissa justeringar av boendekosmadsutredningens förslag som innebär    Prop. 1990/91: 34 atl kapilalkosmaden i första hand bestäms genom förhandlingar mellan de    Bilaga 1 olika partema på bostadsmarknaden.

Enligl LO skulle båda dessa modeller ge en betydUgt lägre kapitalkostnad än vad som är möjligt med boendekosmadsuttwlningens räntelänesystem.

TCO

TCO tillstyrker förslaget att ersätta räntebidrag med ränielån bl. a. mol bak­gmnd av att dagens räntebidragssystem innehåller betydande gåvoelement. Samtidigt medför stigande nyproduktionskosmader m. m. an det skapas etl betydande dolt kapital i hyresfastigheter. Den omfattande handeln med hyres­hus under 70- och 80-ialel har varit etl sätt för ägama atl realisera både vär­destegringen och kapilaliserade räntebidrag.

Centralorganisationen SACOISR

EnUgt SACX)/SR medför ett system med normaliserade ränielån samt garante­rade nettoutgifter och skuldökningsbegränsningar vissa risker. En är alt sys­temet leder tiff fortsatt politiskt deialjansvar för kapitaUcosmadema. Därmed kommer systemet all ständigt utsättas för ett politiskt tryck all öka subven­tionsnivån. Vidare bUr incitamenten tiU egna kapitaUnsaiser aUtför svaga.

SACO/SR framhåller att en altemativ tiff utrednmgens förslag skuffe kunna vara att göra t. ex. arbetskraftskosmader avseende investeringar och under­håll helt effer delvis avdragsgUla respektive avskrivningsbara. Avskrivnings-möjlighelema skulle vara oberoende av om finansiering sker med eget eller lånat kapital. Del skisserade altemativet skulle vidare kraftigt begränsa den svarta sektom samtidigt som det ger stimulans till vidareurveckUng av bostadskapitalet. Systemet skulle leda till en decenö-aliserat ansvar för bostadskapilalet

Skattebetalarnas förening

Föreningen ansluter sig till förslagen om an i den framlida nyproduktionen ersätta räntebidrag med räntelån effer - riktigare - med möjlighet till räntelän. Föreningen anser att räntelänen t)ör lämnas i fri konkurrens inom en vidgad och ytterligare avreglerad kreditmarknad och omfatta även det äldre bostads­beståndet För beståndet av egnahem med räntebidrag bör dock - eftersom det är helt oacceptabelt att ändra reglema under spelets gång - nuvarande regler om räntebidrag fortsätta att gäUa.

Svenska Försäkringsbolags Riksförbund

Riksförbundet anser del för konkurrensneutraUtetens skull vara viktig alt det stadiga stödet utgår i samma omfatming, oavsett vilken fmansieringslösning som väljs av byggherren.

75

4.2  Kreditmarknadsfrågor

Prop. 1990/91: 34

Bilaga 1 4.2.1  Bostadsinstitutens roll

Stadshypotekskassan

Kassastyrelsen anser att det föreslagna nya bosiadsfinansieringssystemei på nytt aktualiserar frågan om behovet av SBAB i sin nuvarande form. SBAB tillkom för att lyfta ul den statliga bostadslångivningen ur budgeten och däri­genom skapa ett optiskt sen lägre budgetunderskott. Om det nu infön en stat­Ugt garantisystem som kassaslyrelsen föreslog redan i samband med SBAB:s tfflkomst, behövs inte SBAB längre. De pä marknaden verkande kreditinstitu­ten kommer i härd konkurrens kunna erbjuda totalfinasiering av fastigheter inkl. räntelån föutsan stadiga/kommunala toppgarantier.

Om staten låter SBAB, som är ett helägt stadigt förelag, ta kreditrisker för toppbelåning eller själv garanterar topplångivningcn är från riskexponerings­synpunkt egalt Om SBAB däremot skuffe fä konkurrera frin med övriga bosiadsinstitul riskeras enligl kassaslyrelsen en allvarlig snedvridning av konkurrensförhållandena. SBAB erhåUer som helägt stadigt företag med stat­lig garaniifond nära nog automatiskt den bästa ratingen. Om SBAB avstår från alt köpa lika omfattande statliga garantier som andra institut för exem­pelvis endast den första femårsperioden kan bolaget erbjuda krediter till lägre kosmad utan att samtidigt riskera en förändrad rating. Bosiadsinstimien som arbetar pä marknadsvillkor måste hela tiden väga risker för en sämre rating mot önskemålet att begränsa kosmaden för den stadiga garantin.

Kassastyrelsen anser att det är stora rationaliseringsvinster i all låta de nuvarande bottenlåneinstituien även svara för toppfinansieringen och ränte­lånen i kombination med ett statligt garantisystem. Bostadsinsiiiuten txir ersätta staten för dessa garantier. Sladshypotek är berett att ta pä sig ansvaret för finansiering av aUa de bosiadsfastigheter där staten lämnar loppgaranti.

SBAB

Enligt SBAB innebär utt-edningens förslag att twlaget tvingas ta kreditrisker, som i jämförelse med dagens simation blir oerhört stora. Det päverkar i sig SBAB:s ställning päkreditmarknaden pä ett myckel negativt sätl. Om SBAB skall vara skyldigt atl lämna ränielån, krävs del att staten tar förluslansvarei för den enorma skuldökning som systemet genererar. Stadig garanti för skuldökningen är nödvändig ocksä för an undvika mycket stora kapitaltill­skott tiff SBAB till följd av de nya kapitaltäckningsregler, som är under införande.

De stora ränterisker som följer med systemet kan inte bäras och hanteras av ett bolag med sä begränsat kapital som SBAB. Om statsmaklema vill genomföra det föreslagna räntelänesyslemet trots de starka invändningar som kan riktas mol systemet, torde därför enda utvägen vara att staten bär alla ris­ker, dvs. att finansieringen återförs tiU statsbudgeten eller i någon annan form där staten tar ansvaret för aUa risker pä ränielänen.

76

Svenska Bankföreningen

Prop. 1990/91:34

Bilaga 1 Enligt Bankföreningen bör alla bostadsinslitul ha möjlighet att konkurrera om

hela finansieringen, oavsett om ränielån införs. Möjligheter att ge enheislån, dvs. län fi-än botten tiU toppen av fastighetsvärdet, bör föreligga för affa insti­tut.

För att möjUggöra konkurrens om hela finansieringen måste möjUgheter tiff statiig kreditgaranti finnas för alla bostadsinsiitut oavsett om ränielån införs. Del skulle möjliggöra införande av rationella och koslnadsbesparande enhets-lån tiU nytta för läniagama och de boende.

Svenska sparbanksföreningen

Sparbanksföreningen anser att konkurrensförhällandet mellan SBAB och övriga bosiadsinsrimi bör utredas. SBAB kommer atl vara styrande för länens uppläggning enligt utredningens förslag. Hur det päverkar kreativitet pä marknaden och utvecklingen av konkurrensen är en viktig fräga som inte belysts.

En annan fräga. som inte beaktats är vad som händer med intemationell rating av instituten. Risken finns att SBAB, genom atl det ägs av staten, fär bättre rating än de privatägda instituten, även om dessa umytljar den stadiga garantin.

Hyresgästernas Riksförbund

Hyresgäsiemas Riksförbund anser att staten mäste - genom an höja SBAB:s kapital och ge del samma fömtsättningar som andra kreditinstitut och genom garantier - se till att man kan erbjuda samma villkor ocksä tffl områden med sämre säkerhet utan atl dena försämrar konkurrenskraften på den atd-aktiva marknaden.

Finansbolagens Förening

Föreningen framhåller att om ett syslem med räntelån införes är det av största betydelse att alla pä marknaden förekommande kreditinstimt erhäffer samma fömtsätmingar an finansiera bostadsbyggandet. Det betyder att stadiga garan­tier av den föreslagna typen - skuldutvecklingsgarantier - måste ställas för samtliga länegivares räntelän. Om sä inte sker blir del knappast möjligt för andra aktörer pä kredilmarknaden än SBAB att ge bostadskrediter med ränie­lån. Mol bakgmnd av att kreditmarknadskomminén föreslagit att finansbola­gen skall få mandat att finansiera sin verksamhet mer långsiktigt i framtiden, ser föreningen del som angeläget att finansbolagen inte berövas möjligheten atl agera som finansiärer pä den långsiktiga ullåningsmarknaden.

77

4.2.2    Bostadsinstitutens upplåning och utlåning

Prop. 1990/91:34

Bilaga 1 Riksbanken

Fulhnäktige i riksbanken framhåUer att även ränteriskema kan vara svårare att hantera i ett system där delar av ränteflödena läggs till skulden. Dagens system bygger pä en närmast perfekt matchning av olika betalningsflöden, vilket bidrar till instimiens låga marginaler mellan upp- och utiåningsräntor pä marknaden. Obligationer och certifikat kan utges i stora volymer och till standardiserade vUIkor.

Med hjälp av mer individuellt anpassade strategier och instmment kan bosiadsinstimien i allt väsentligt möta de ändrade fömtsättningar som ett räntelänesystem skulle ge. Några formella hinder mot att tex. utge under­kursobligationer av del slag unedningen diskuterar bör enligl fullmäktiges uppfatming inte föreligga efter en genomförd skatteomläggning. Fullmäktige är i detta läge beredda att ompröva dagens emissionsregler. Del bör dock undersdykas att oavsett val av instrument eller strategi för risktäckning kom­mer ränielånesysiemeis allmänt större matchningsproblem an återspeglas i högre kosmader för kapitalanskaffningen pä marknaden. Räntelänesyslemet kan alltså inte undgå att påverka prisbffdningen på bostadsobUgationsmarkna-den och därmed kosmadseffektiviteien när det gäller finansieringssystemet i sin heUiet.

Enligt fuUmäktige kan införandet av ett räntelänesystem i stor skala pä den svenska bostadsmarknaden ge anledning för udändska placerare, liksom för inhemska, att ompröva sin inställning till bostadsinstiiutens kreditvärdighei och till obligationsmarknadens likvididel, faktorer som i hög grad styr läne-kosmaden.

Riksgäldskontoret

Riksgäldskoniorei framhåller att utvecklingen under senare år har gäll mot en standardisering av obligationsmarknaden mol raka räntefasta län med ränte­kuponger nära marknadsräntan. Vid frånvaron av skaiteincitament kommer detta vara den låneform som långivarna föredrar. Detta gäller speciellt ut­ländska långivare. Då försäkringsinslitut och privatpersoner enligt RINK skall beskattas för kursstegringar pä samma sätt som för ränteintäkter finns del anledning att uo att en aUiför stor emissionsvolym underkursobUgationer, kommer att leda tUl en uppdriven finansieringskostnad, jämfört med om fmansieringen skett via raka obligationslän.

Även om en utveckling i denna rikming skuUe stärka slatsobligationemas relativa konkurrenskraft bör en sådan utveckling noga övervägas. Det finns enligt riksgäldskonlorets mening anledning att tro an följden skulle bli en all­mänt minskat förtroende för den svenska obUgationsmarknaden med åtföljan­de negativa effekter för riksgäldskontorets och andra emittenlers del.

Riksgäidskontoret pekar dock pä att bostadsinstimtens fmansiering skulle kunna ske på i stort sett oförändrade vUlkor gentemot nuläget, dvs. via raka obUgationer och certifffcat. Fömlsäimingama för detta är att kravet på exakt

78

fömtsägbarhet vad avser fastighetsägarens skuld vid den femäriga räntebind-    Prop. 1990/91: 34

ningens slut mildras.

Bilaga 1

Bankinspektionen

Enligt bankinspektionens bedömning kommer boendekosmadsuö-edningens förslag om de genomförs fullt ut an öka kredit- och ränteriskema i bosiads­instimien. Kravet på inspektionens tillsyn av nämnda instimt ökar därmed.

Allmänna pensionsfonden, första, andra och tredje fondstyrelserna

Fondstyrelsema framförde i sitt remissyttrande frän 1986 följande alltjämt relevanta synpunkter pä funktionsdugligheten hos en marknad med under­kursobligationer.

"Det är emeUertid inte klart hur prisbffdningen pä en sådan marknad skuffe fungera i synnerhet som de nya bostadslänen åtminstone till en början skulle komma att utgöra en myckel liten del av totala obligationsmarknaden. Efter vad ovan sagts om osäkerheten kring de underliggande räntelänens innebörd, kan kursbildningen på motsvarande obligationer komma all påverkas av överväganden som ej berör innehavet av övriga bosiadspapper. I förhällande tiU den konventioneUa marknadens storlek skuffe relativt små flöden ut effer in i den nya marknaden kunna ge stora kursutslag pä den senare".

Enligt fondstyrelsema kan underkursobligationema komma att uppfattas som mindre likvida och med sämre säkerhet än andra tx)Stadspapper. Delta kan leda till svårigheter vid marknadsföringen och tvinga fram relativt höga avkastningskrav. Inte minst kan detta komma all påverka de möjUgheter till finansiering utomlands som nu öppnats genom valutaregleringens avskaffan­de.

Ur placeringspolitisk synvinkel kan AP-fonden välkomna en inorxluktion av underkursobligationer, eftersom detta kan innebära en intressant breddning av del tillgängliga sortimentet För an obligationema skall bli attraktiva, behöver emellertid de underliggande länen vara försedda med statiig garanti effer säkerställas på annal sätt. För portföljhanteringen är det i och för sig en fördel om obligationema är likvida. En fömtsättning härför är att de emitteras ganska kontinuerligt och i relativt stora volymer. Detta talar för att obliga­tionema kan komma att ges en relativt kort löptid. Som nämnts kan bosiads-insiimten ocksä för sin del komma att föredraga att emittera papper med kortare löptid än vad som svarar mot de bakomliggande ränlelänens upp­läggning. Den oönskade följden härav skulle emellertid bli att den pågående förkormingen av obligationsmarknaden skulle accentueras ytterligare. SåtUlvida skulle AP-fondens placeringssortiment komina att krympas i siäUet för att breddas. I sista hand blir det emellertid för AP-fondens del en fråga om avvägningen mellan likviditet och avkasming. Långa högavkastande under­kursobligationer skuUe, även om de är illikvida, kunna platsa i AP-fondens portfölj. Med lämplig utformning och marknadsföring skuffe de ocksä kunna berika kreditmaiknaden.

79

Stadshypotekskassan

Prop. 1990/91: 34

Sladshypotek anser det fullt möjUgt att finansiera ränielån pä kapitalmarkna­den. Det finns i huvudsak tvä alternativ som kan erbjudas låntagarna.

Det första altemativet är 5-äriga räniefasta lån som finansieras med för­säljning av 5-äriga obligationer riU underkurs.

För att kunna sälja noll-kupong-obligationer eller andra obligationer med djup underkurs måste dock den av RINK föreslagna beskatmingen av dessa obUgationer ändras. Det skaU inte krävas att obUgationsinnehavaren beskattas varje år för den icke realiserade värdestegringen pä obligationen. Det borde räcka med att efter periodens slut skatta av 30 % av den totala värdesteg­ringen. Kassastyrelsen är medveten om att emittentens avdragsrätt för upp­lupna ej betalda räntor samtidigt med att noll-kupong-obligationer inte be­skattas löpande innebär en viss form av asymmetri. Den bör dock inte orsaka nägra särskilt allvarUga snedvridningar på kapitalmarknaden.

Del andra altemativet är att finansiera räntelänen med ränlerörUga län. Det är en myckel enkel finansieringsform som innebär att hela eller del av räntan läggs tiff skulden varje kvartal. Sladshypotek skuffe fmansiera sådana ränielån pä samma sätl som det görs i dag i den ränterörliga utiäningen, nämUgen med mUande kort certifikamppläning.

SBAB

SBAB framhäUer att skyldigheten för SBAB att lämna bostadslån och ränte­lån, i förening med att andra långivare fritt skall kimna välja när de viU lämna tx)stadslän i SBAB-lånens nuvarande förmånsrättsläge och fritt kunna välja när de viU lämna räntelån, gör an SBAB får ta hand om aUa län med störst kreditrisk.

Pä kreditmarknaden skulle SBAB behöva lansera uppläningsformer i stor skala, som är nya för den svenska kreditmarknaden och i stort sett är okända pä den intemationeUa kredilmarknaden. Upplåning och udåning kommer att behöva ske i former som medför kredit- och ränterisker som tidigare inte har accepterats pä svensk eUer europeisk kreditmarknad

Svenska Bankföreningen

Bankföreningen anser att Ixjendekosmadsutredningen har underskattat problemen för bostadsinstimtens upplåning - även SBAB:s - och för obliga­tionsmarknaden. De lösningar som utredningen anvisar skulle inte pä ett tffl-fredsstäUande sätt lösa problemen. Dessa frågor är av stor betydelse för bostadskreditmarknaden, obligationsmarknaden, ränteutvecklingen och penningpoUtiken. Bankföreningen anser det därför nödvändigt att närmare beröra vissa av problemen.

Svenska sparbanksförerungen

Sparbanksföreningen ftmhåUer att ett väsendigt inslag i förslaget är alt obli­gationer skaU säljas tiU underkurs för an kreditinstimten inte skall få problem

80

med matchning och ränterisker. I kombination med stadig garanti för den del    Prop. 1990/91: 34 av lånen som inte ryms inom ramen for traditionella säkerheter är detta en ele-     Bilaga 1 ganl lösning. Tyvärr har den vissa svagheter, som mäste utredas närmare.

En svårighet med att ha omfattande försäljningar av obligationer tffl under­kurs är av bokföringsteknisk art. Problemen berörs i bff ägan, men etl genom­förande av boendekostnadsutredningens förslag kräver att man även ändrar i t)okföringslagen. Sädana förändringar bör dock göras med viss varsamhet med tanke pä att dessa mäste vara inlemationefft accepterade eftersom svenska bosiadsinstitul numera finansierar sig inlemationefft och att del frän är 1990 kommer gäUa nya regler för kapilaliäckning.

Ett annal problem gäller marknadens acceptans av obligationer till under­kurs. De har inte i något fall haft nägra framgångar. Det t)eror i sin tur på finansieringstekniska skäl, men ocksä pä den något oklara skattesituationen. Beskattningen av obligationer, som säljs till underkurs är inte klar, vare sig i Sverige eUer utomlands.

Möjlighetema för utomstående atl avläsa de verkliga riskema i mstimiens låneportföljer bör också utredas närmare. I annat fall kommer upplåning i uffandet inte i fråga.

Plan- och bostadsverket

Om elt system med räntelän skall införas anser plan- och bostadsverkel atl beskatmingen av värdestegring på obligationer bör anpassas för an underlätta kapitalförsörjningen.

Svenska Försäkringsbolags Riksförburul

Förbundet påpekar vad beo-äffar ufredningens resonemang om att obligationer som utges med underkurs skulle vara särskilt attraktiva att valet mellan hög avkastning och värdestegring påverkas av olika faktorer. För försäkringsbo­lagen som för andra placerare kan därvid RINK:s förslag om beskaiming av kapitaUnkomster ha betydelse.

4.3 Räntelånets storlek 

4.3.1  Garantiunderlag

Plan- och bostadsverket

Enligl plan- och bostadsverket är en viktig fråga viUcen bas som skuldutveck­lingen skall beräknas ifrån. Den nya låneberäkningsmetoden kan använda som gemensam bas för turåkning av såväl gmndsubvention, garanterad nettoutgift, räntelån samt investeringsbidragets storiek. Hög kvalitet i byggande till kontrollerade kosmader kan tryggas med hjälp av delta styr­instrument Plan- och bostadsverket anser atl garantiunderlaget enligt den nya läneberäkningsmetoden bör utgöra bas för skuldutvecklingsgarantin.

81

6 Riksdagen 1990/91. 1 saml. Nr 34

Byggentreprenörerna

Prop. 1990/91: 34

Bilaga 1 Enireprenörföreningen påtalar att utredningen utan närmare förklaring föreslår

alt räniebidragstrappan skall slopas. Föreningen anser sig i avsaknad av

kompletterande information inte kunna kommentera delta förslag.

Hyresgästernas Riksförbund

Förbundet hälsar med tillfredsställelse den del av förslaget som innebär alt hela produktionskosmaden läggs till gmnd för det nya finansieringssystemet.

Sveriges Träfabrikers Riksförbund (STR)

STR föreslår atl läneunderlagel för egnahem beräknas efter den verkliga pro­duktionskostnaden så att hela finansieringen kan ske inom etl och samma system.

Upplands Bro kommun

Kommunen pekar på att utredningen har definierat garantiunderlaget som den produktionskosmad som länsbostadsnämnden godkänner. Det framgår enligl kommunen inte klart om man avser faktiskt godtagen produktionskostnad (för närvarande ca 9 500 kr.trrfi) eller en schablonmässigt beräknad. Inte heffer tjeträffande tomtkostnader sägs hur stor del som får ingå i garantiunder­laget. Avses schablonmässigt, maximerad eller faktisk markkosinad? Kommunen framhåller vidare att utredningen inget säger om humvida avgäldsränian för tomträtt blir slödberäitigad i det föreslagna systemet.

Malmö kommun

Fastighelsnämnden anser atl det är svårt atl beräkna effektema på ny- och ombyggnadshyroma pä grund av oklara fömtsättningar när del gäller det s. k. garantiunderlaget. Delta kan anknytas till produktionskostnaden eller schablonläneunderlaget I båda fallen blh hyrorna i nyproduktionen sannolUci avsevärt högre än enligl nuvarande regler. Delta gäller särskilt vid etl fasi-häffande vid schablonerna. Detta verkar dämpande på nyproduktionen.

Fastighelsnämnden framhåller vidare alt del är oklart om den totala pro­duktionskostnaden fär inräknas i garantiunderlaget. Om sä inte blir fallet uppstår frågan hur finansieringen av tilläggskosmaden skall kunna säker-stäUas. Detta bör uö-edas vidare.

Föreningen Kommunala Förmedlingsorgan

Enligl föreningen är del inte klart om utredningen avser den kosmad som länsbostadsnämnden godkänner eller om man avser den kosmad som man kommer tiff genom att använda den nya läneberäkningsmetod som gäller fr. o. m. den 1 oktober 1989. Om garantiunderlaget maximeras måste nu­varande system med ortskoefficienter, för att ta hänsyn till regionala kosi-

82

nadsskillnader, finnas kvar. Om detta säger emellertid inte utredningen    Prop. 1990/91: 34

någonting.

Bilaga 1

Skillnaden i hyreshöjning blir avsevärd beroende pä hur man bestämmer garantiunderlaget. Föreningen anser att den detaljerade låncberäkningsmetod som nyligen införts inle skaff vara underlag ulan redovisad kosmad.

Föreningen framhåller vidare atl utredningen inle säger någonting om hur stora tomtkostnader som fär ingå i garantiunderlaget I dag är markdelen av läneunderlaget maximerad till elt l)elopp som avsevärt understiger värdet av mark i vissa delar av landet. Nu fär man räntebidrag till tomträttsavgäld. I förslaget sägs ingenting om hur tomn-ättema behandlas.

Enligl föreningen sägs det heller inget om från vilken tid räntebidragen skall betalas ut Idag fär man räntebidrag frän den dag som bostadslånet be­talas ul, dvs i regel mer än etl år efter inflyttningen. Det höjer produktions­kosmaden med 10-15 %. Fär man i stället den garanterade neltoräntan frän inflyttningsdagen skulle effekterna av höjd nettoränia minskas avsevärt.

Avslutningsvis framhåffer föreningen att del återstår elt stort arbete med affa detaljregler som krävs för art man helt skaff veta konsekvensema av för­slaget FörmodUgen krävs en hel del korrigeringar när systemet väl o-ätt ikraft eftersom del inle är så lätt an fömtse afft

4.3.2   Nettoutgift det första året

HSB:s Riksförbund

HSB anser atl införandet av räntelån inte bör medföra en ytterligare höjning av kapitalkosmadema i nyproduktionen jämfört med nuvarande räntebidrag.

Hyresgästernas Riksförburul

Förbundet ifrågasätter starkt den garanterade neiioutgiftens nivä på 3,75 % första året Motiven för denna nivå är mycket otydff ga i utredningen. Dels blh inflytmingshyroma för höga ur social synpunkt, sä höga alt nyproduktionen kommer att minska kraftigt. Dels innebär en sådan nivåhöjning en kraftig ökning av förmögenhetema hos alla som äger äldre fastigheter.

4.3.3    Ökningen av nettoutgiften

Riksbanken

Enligl utredningens förslag skall ökningen av nettoutgiften beslutas av en sär­skild nämnd pä gmndval av en inflationsprognos. Det föreligger enligt full­mäktige knappast något underlag för att med nägon större grad av tillförUUig-hei göra en prisprognos för fem år framåt. Ändringar av prognosema kan komma an uppfattas som signaler om inflationslendensema i ekonomin och därmed indirekt påverka den ekonomiska utvecklingen. Det torde gälla obe­roende om prisprognosema fastställs av regeringen eller, säsom föreslås,

83

någon för ändamålet iffIsatt nämnd. Prisprognosen, som den skulle användas, Prop. 1990/91: 34 päverkar ocksä direkt prisutvecklingen. Dessa omständigheter - och all er- Bilaga 1 farenhei - talar för att den tiUämpade prissiegringstakien för en femårsperiod framöver aldrig kommer alt gmndas på en prognos i egentiig mening ulan bara uppvisa mindre avvikelser frän en relativt modest nivä. Vid en ökande inflationstakt kan man således förutse att avvikelsema mellan faktisk och "prognosticerad" prisutveckUng kan bli betydande. Delta skapar spänningar i systemet, eftersom den garanterade nettoutgiften första året under den följande femärsperioden anpassas till den faktiska prisutvecklingen. Det kan då lätt bli fråga om höjningar av storleken 15 % av den garanterade netio­utgifien. Det tidigare pariielssysiemet övergavs dä del utsattes för stömingar av liknande slag.

Allmänna pensionsfonden, första, andra och tredje foruistyrelserna

Fondstyrelsema framhåller an inrättandet av en nämnd är en nyhet jämfört med det tidigare förslaget om räntelänesystem. Men uppgiften att göra infla­tionsprognoser blir knappast lättare för del. Remissen frän 1986 påpekade följande:

"Det har vidare visat sig svårt atl ens fömtse den näraliggande utveck­lingen för bl.a. priser, räntor och ekonomisk tillväxt. Inom det ekonomiska fältet är det i praktiken aldrig fräga om stabila, genomsnildiga förlopp av det slag som ligger till gmnd för kommitténs analyser av ränielånesysiemeis känslighet".

Fondstyrelsema erinrar också om an prognoser för inflationen ofta skjutit under målet Med en sådan bias skulle neltoinbetalningama systematiskt komma att understiga de belopp som systemets funktion bygger pä.

Enligl fondstyrelsema innebär inflationsuppräkningama för låntagaren en ständigt återkommande osäkerhet om utbetalningama pä medellång sikt Är han ansluten till systemet, har han inget möjlighet atl undgå denna osäkerhet Inte heller har han någon valfrihet atl välja framtida lånenivå. Dessa faktorer kan komma att negativt påverka den framtida efterfrågan pä nya bostäder.

Stadshypotekskassan

Kassastyrelsen anser att staten bör begränsa sig tiff att för varje räntenivå ange vilken maximal skulduppskrivning som staten är beredd att garantera i för­hällande till längivare och för vilken staten är villig att avskriva den del av skulden som överstiger en viss nivä. Det bör sedan ankomma pä fastighets­ägare och bosiadsfinansieringsinstiiulet atl komma överens om hur belal-ningsprofilen skall se ut under respektive femårsperiod. Staten bör således definitivt avstå från atl utifrån femäriga inflationsprognoser fastställa en viss högsta ärlig ökningstakt i den garanterade nenoränian.

84

Svenska sparbanksföreningen

Prop. 1990/91:34

Bilag;i 1 Den föreslagna justeringen i efterhand av beialningama till den prisutveckling

som har varit under en gängen femårsp)eriod, är enligl föreningen ytterligare

ett osäkert moment för låntagare, längivare och stal. Utformningen kan leda

till svåröverskådliga effekter, eftersom systemet är känsligt för storieken av

de löpande betalningarna. Skuldutvecklingsgarantin kan komma att las i

anspråk betydligt oftare än vad som kan fömtses i förväg.

Plan- och bostadsverket

Om ett system med ränlelän skall införas anser plan- och bostadsverkel att den garanterade neiioutgiftens ärliga ökning bör gmndas pä ett vägt genom­snitt av de fem senaste årens inflation.

HSB:s Riksförbund

HSB anser an den årliga höjningen av kapitalkostnaderna bör ske med 75 % av inflationen. Detta har stor betydelse vid hög inflation dä stora gmpper har svårt att hävda sin reallön.

Svenska Riksbyggen

Enligl Riksbyggen fär uppräkningen av nettoutgiften en myckel bättre utformning i det nya systemet än vad den har i del nuvarande finansierings-systemiel med den garanterade räntan. Uppräkningen idag är ju i det närmaste tio procent under det första året och knappt tre procent mot slutet av uppräk­ningsperioden. Uppräkningslaklen är besvärande hög i början, i synnerhet vid en låg inflationslakt.

Relationen en procentenhet under inflationstakten ger dock myckel olika effekter vid en inflationstakt pä 3 resp. 13 % vilkel är extremema frän del senaste decenniet Riksbyggen är ändå beredda att acceptera förslaget

SABO

SABO anser atl frågan hur uppräkningen av den garanterade netioutgifien skall ske är helt avgörande för att uppnå ett siabffl och robust ränteläne­system. Upptrappningen fär inle styras av byggnads- eller bostadskostnads-index, utan i stället utgå från allmän kosmadsutveckUng, och genom lag kny­tas till denna i efterhand. Uppnappningstakten bör fastställas av en fristående nämnd.

Byggentreprenörerrui

Entreprenörföreningen vill med anledning av de justeringar av den garante­rade nettoutgiften som enligt förslaget skall ske vart femte år, peka på den irritation som kan uppslå inle bara när nettoutgiften höjs kraftigt i vissa fall utan ocksä när låntagaren upptäcker atl han under flera är betalat för hög

85

nettoutgift men inte får pengarna tillbaka ulan endast en sänkning till den    Prop. 1990/91: 34

korrekta nivän.

Bilaga 1

Hyresgästernas Riksförburul

Förbundet anser atl del ocksä är bra att utredningen föreslår sådana regler för upptrappningen sä atl den nuvarande mycket kraftiga uppttappningen de första åren försvinner.

4. 4 Skuldutvecklingsgaranti

Riksskatteverket

Riksskatteverket påpekar all om den föreslagna skuldutvecklingsgarantin udöses, innebär detta atl en del av de tidigare ränielänen efterskänks. Till den del avdrag medgetts säsom ränta bör därför enligl verket efterskänkt belopp återföras tiff beskaiming.

Riksbanken

Enligt fulhnäktige är en första fråga om inte skuldutvecklingsgarantin är väl komplicerad tffl sin utformning för låntagaren.

En inslag i bidragssystemet, som kanske är vän all notera i detta samman­hang är att udösningen av garantin bestäms inte bara av den faktiska prisut­vecklingen ulan även av dén prognosticerade. Sambandet är dessutom sådant an nackdelen för låntagaren av en hög prisprognos i förhållande till den fak­tiska utvecklingen, och därmed en hög utgiftsnivå under perioden, förstärks av atl han härigenom också löper större risk att gä miste om stadigt bidrag tffl amorteringen av länet eller får ett lägre sådant bidrag. Omvänt gäller all en lägre prisprognos ger lägre utgiftsnivå för låntagaren samtidigt som del ökar hans möjligheter atl fä nämnda bidrag.

Sammanfattningsvis vill fullmäktige framhålla att, även om ingen av­görande invändning kan riktas mol den föreslagna skuldutvecklingsgarantin, finns det, mot bakgmnd av de synpunkter som anförts, skäl att söka finna andra former för atl ge låntagaren en godtagbar trygghet mol en excessiv skuldtfflväxt

Bankinspektionen

Bankinspektionen anser, utan an gä in på tekniska detaljer, atl utformningen av skuldutvecklingsgarantin blir väl kompUcerad för många låntagare. Inspektionen möter i sin dagliga verksamhet en rad frågor från konsumenter där de inte förslår innebörden av olika räniekonsimktioner eller olika avtals utformning. Sett mol bakgnmden av dessa praktiska erfarenheter från dagens kreditmarknad kan inspektionen fömtse stora svårigheter för läniagama an förstå systemet Begrepp som realräntor, reala amorteringar, prisutveckling,

86

inflationsuppräknade länebelopp m.m. gör systemet svårgenomträngligt    Prop. 1990/91: 34

även för initierade personer.

Bilaga 1

Inspektionen har inget förslag till hur systemet med statlig skuldulveck­lingsgaranti kan förenklas men enbart den nu föreslagna tekniskt mycket komplicerande utformningen motiverar ytterligare överväganden på vad sätt läniagama kan garanteras en godtagbar trygghet mot allt för snabb skuldtill-växi inom räntelänesyslemet.

Stadshypotekskassan

Kassaslyrelsen framhåller att i ett syslem där såväl den garanterade netto-räntan som dess ökningstakt är fixerad kommer alla räntevariationer atl leda till olika skulduppskrivningslakter. Ett bosiadsinstitul som lånar ut till 11,5 % ränta får en lägre skulduppräkning än ett institut som lånar ut till 12 % ränta.

Enligt kassaslyrelsen är det inte rimligt atl låta skillnaden i ränta på mark­naden slå igenom i en ökad potentiell kostnad för staten. Det vore därför bättre om staten för varje räntenivå fastställde den maximala skulduppskriv­ning i förhållande till längivaren per 5-årsperiod som staten dels är beredd att garantera, dels är beredd att låta omfattas av skuldutvecklingsgarantin i för-häUande tffl låntagaren.

Kassastyrelsen vill förorda en någoi annan lösning. Den utgår frän an man för varje räntenivå fastställer den maximala skulduppbyggnad p)er 5-ärsperiod för vilken staten dels är beredd an ikläda sig etl framlida betalningsansvar i form av garanti för längivaren, dels ta på sig garantirisken för den reala skuldutvecklingen för låntagarens räkning. Den maximala skulduppbyggna­den bör därvid bestämmas utifrån den föreslagna garanterade nenoränian år I samt en ökningstakt i den garanterade nenoränian som sätts lika med ui-läningsränian minus ca 5 procentenheter. Motiven för denna omformulering är följande. Det finns för det första inte nägon anledning varför kapitalui-gifiema för bostäder skall stiga långsammare än inflationen. Om driftskostna­derna stiger i takt med inflationen skulle relativa boendekosmadema sjunka. Det finns ingen anledning för staten all genom garantiåtagande subventionera fram etl konstlat relativt prisfaff på boendet.

För del andra sä bör boendekosmadema päverkas av realräntans höjd. Om räntan är t ex. 12 % och akmella inflationen är 6 % blir realräntan 6 %. För atl inte skulduppskrivningen skall bli för stark bör den garanterade netto-räntan få öka med 12-5 = 7 procent dvs. en procent mer än inflationen. Den här föreslagna modellen innebär således atl bostadssektorn inte helt isoleras från effekten av höga realräntor, viUcet är fallet i den av boendekosmadsut­redningen föreslagna modellen. Del behövs naturligtvis en närmare teknisk utredning om 5 procentenheter är det bästa valet. Här vill kassaslyrelsen peka på själva principen.

Enligt kassastyrelsen måste variationer i ränta och i val av finansierings­form i viss utsträckning tiffåtas påverka kapitalkostnaden för fastighetsägare. Annars fär man ingen fungerande konkurrens pä marknaden. Systemet blir

87

också för dyrt för staten om inte läniagama ständigt ansnänger sig att få lägsta    Prop. 1990/91: 34

möjliga ränta.

Bilaga 1

Svenska Bankföreningen

Föreningen anser atl l)oendekostnadsutredningens beskrivning av nämndens funktionssätt och befogenheter är oklar. Ä ena sidan skall nämnden endast lämna rekommendationer men ä andra sidan skall dessa rekotnmendaiioner vara bindande för bostadsmyndighetema. Ä ena sidan skall i nämnden ingå företrädare för kreditmarknaden, men å andra sidan skall nämnden ha en fri­stående ställning i förhällande till såväl statens myndigheter som kreditmark­nadens instimtioner.

Finansbolagens Förening

Föreningen anser all utredningens förslag om en särskild nämnd som skall inrättas för att reglera skuldutvecklingsgarantin m. m. l>ör uffedas ytterligare. Nämndens uppgifter är endast kort beskrivna och nägon ingående analys av den föreslagna nämndens beslutsfunktioner och t)efogenheter kan inle göras.

Plan- och bostadsverket

Med tanke på behovet av kredituttymme för lån till reinvesleringar anser ver­ket att det är tveksamt om en koppling av skuldutveckUngsgarantin lUl en tänkt realvärdeminskning med 1/60 per är är tillräcklig. En kortare tänkt amorteringstid än 60 är bör övervägas.

1 områden med svag fasrighelsprisutveckUng kan en koppling av skuldut­vecklingsgarantin tiff enbart den allmänna inflationen medföra problem. På gmnd av räntelänen kommer kreditrisken och skuldrisken för investeringar i bosiadsfastigheter i dessa områden all öka väsendigt. Plan- och bostadverkei anser därför att skuldutvecklingsgarantin bör kopplas till fastigheisprisut-vecklingen, så att regionala förändringar inte drabbar enskilda pä ett oaccep­tabelt sätt

HSB.-s Riksförbund

Enligt HSB:s mening är inte den föreslagna stadiga skuldutvecklingsgarantin tillräcklig. Staten bör också lämna kreditgaranti pä sådana villkor atl kredil-riskema för skuldökningen inte medför höjda räntor pä txjstadslän.

SABO

SABO anser att en skuldutvecklingsgaranti är en absolut fömisätming för elt räntelänesystem. Beräkningsfömtsättningarna för garantin bör fastiäggas genom lag, och garantin bör säkerställas under etl ränielåns livstid genom avtal meUan staten och låntagaren.

Byggentrepenörerna

Prop. 1990/91: 34

Bilaga 1 Enirepenörföreningen anser det vara en allvarlig brist att utredningen inte

närmare analyserat fi-ågan om utveckUngen av prisema närmare. I frånvaro av en sådan analys saknas egentiig gmnd för att bedöma om skuldutveckUngs­garantin kan antas utgöra etl betryggande skydd för fastighelsägamas in­vesteringar.

Entreprenörföreningen kan inte finna atl den föreslagna skulduppbygg-nadsgarantin ger egnahemsägare ett rimligt eller betryggande skydd. I från­varon av ett betryggande skydd är risken stor att räntelänesyslemet inle kan upprätthållas under någon längre period.

För hyresfastigheter leder inte utredningens förslag till en sådan ökad för­räntning att fastighetsvärdet kan antas överstiga ränteläneskulden, eftersom differensen mellan hyror och kostnader snarare minskar i förhållande till nuvarande regler. Till följd därav kan fastighetsprisema komma atl sjunka realt i en snabbare takt än den totala skulden. För att säkerstäUa att fastighets­värdena minst motsvarar den skuldökning som systemet fömtsätter måste således bruksvärdesystetmets utformning och funktionssätt ses över. Även för bostadshyreshus kan del därför bli nödvändigt att förstärka skuldutveck­lingsgarantin om en tillräckUg nyproduktion skaU komma tiff stånd.

Enligt entt-eprenörföreningen mäste därför, om investeringsviljan skall vidmakthållas, åtgärder som begränsar en framtida avkasming kompenseras med åtgärder som ökar avkastningen i del inledande invesleringsskedet

Näringslivets Byggnadsdelegation

Byggnadsdelegationen framhåUer an statsmaktemas beredvffUghet i framtiden an tiffskjuia medel för att betala skuIdutveckUngsgarantier är en annan osäker­hetsfaktor inom systemet som kan medföra vanskUgheter.

Hyresgästernas Riksförburul

Förbundet framhåller att del är angeläget att man hittar ett system som är långsiktigt och inle blir föremål för kortsiktiga förändringar pä grund av andra poUtiska beslut

Svenska kommunförbundet och kommuner Se 4.1 Ränielån - allmänt

Stockholms kommun

Utredningen föreslår att gmndlänel jämle evenmeUa räntelån skall sjunka med 1 % varje år. I tider av stark inflation har del emellertid ofta förekommit atl löniagama fått vidkännas en realinkomstminskning som är störte än sä. Det fmns därför skäl an överväga ominte lånet bör sjunka ytterligare.

89

Skattebetalarnas förening

Prop. 1990/91: 34

Bilaga 1 Föreningen anser att en konsekvens av att för nya egnahem ersätta ränte­bidrag med ränlelän torde bli, all de stora skillnadema som nu föreligger meffan prisema för helt nya hus och Ute äldre hus kommer atl minska, särskilt i de delar av landei där vUlaprisema är förhåUandevis låga. Detta kan medföra svårigheter att - i varje fall under en övergångsperiod - bygga nya hus i önskvärd omfatming i sådana områden. Även om dessa svårigheter inte bör överdrivas, understryks dock genom detta behovei av den föreslagna skuldutveckUngsgarantin.

4. 5  Kreditgaranti

Riksbanken

EnUgt fuUmäktiges bedömning är det inte lämpUgt för vare sig etl statUgt effer privat bosiadsinstitul all gå utöver dagens gränser i förmänsrättsligl hänseen­de och lämna ränlelän mol väsendigt sämre kreditsäkerheter. Boendekost-nadsutredningens finansieringsmodeff fömtsätter därför tillgäng tffl en statiig kreditgaranti för all skuldökning som gär över 85 % av beståndets mark­nadsvärden. Staten övertar därmed de mest uttalade kreditriskerna, en risk-avtäckning vars kostnader i sin helhet vidareförs lill låntagaren via höjda marginaler och utiåningsräntor.

Riksgäldskontoret

EnUgt riksgäidskontoret har frågan om avgiftsbeläggning av statliga kredit­garantier tidigare anmälts för riksdagen. Vid ett sådant tillfälle (prop. 1982/83: 100 bil. 1, s. 55-59) uttalade föredragande statsrådet bl. a. att siatiiga kreditgarantier i princip inte borde innehälla något subventions-moment och atl en garantiavgift motsvarande kosmader för förluster och administration m. m. borde tas ul för sädana garantier som lämnas framgent. Med stadiga kreditgarantier avsägs i delta sammanhang även garantier som utfärdas för lån som upptagits av enskilda personer. RUcsdagen hade inte någon erinran mot vad statsrådet anförde i detta sammanhang (FiU 1982/83: 30, rskr. 130). Principen all garantiavgiftema skall täcka kost­nadema för förluster och administrationskosmader kommer också tiff uttryck i förordningen (1988: 764) om stadigt stöd till näringslivet

Riksgäldskontoret anser att uttedningens överväganden i vad avser fast­ställandet av garantiavgiftens storlek synes strida mol de av riksdagen god­kända principema för garantigivningen.

Kontoret framhåller vidare att det till följd av dels garantiavgiftens kost-nadsövervältring pä låntagaren, dels den svårb)edömbara kreditrisken med län som automatiskt växer under 15-20 års sikt, torde finnas all anledning att anta an bostadsinstimtet i hög grad utnyttjar möjligheten till kreditgaranti. Antas t ex. atl bostadsinstitulen inte önskar större kreditrisk än idag kommer

90

i princip all skuldökning i räntelänesyslemet att garanteras av staten med    Prop. 1990/91: 34

kommunal borgen pä toppen.

Bilaga 1

I dag befinner sig bostadsinstitulen i viss män i motsvarande läge genom atl de erbjuder sig all lämna ytterligare län i samband med t. ex. fastighets­överlåtelse, givet att fastighetens värde stigit. Detta sker dock först sedan dels fastigheten, dels låntagaren befunnits motsvara kraven på säkerhet och kre­ditvärdighet Motsvarande kreditprövning torde, enligt det nu skisserade för­slaget inte inrymmas i erbjudandet om räntelän. Kontoret fmner detta vara en allvarlig nackdel utifrån allmänna överväganden att ett köp av en fastighet bör föregås av noggrann analys. Delta förhållande, och övriga synpunkter som kontoret fört ftm avseende den stadiga kreditgarantin, måste unedas närmare innan systemet träder i kraft.

Bankinspektionen

Del bör anses som en osund utveckling att stimulera bostadsinstitulen till ökade kreditrisker. EnUgt inspektionens mening bör det därför övervägas om det inte skall vara obligatoriskt för bostadsinstituten att förvärva en statlig kreditgaranti sä snart skuldbeloppen överstiger 85 % av fastigheiemas upp­skattade marknadsvärden. Åtminstone bör detta gälla när beläningsvärdena överstiger marknadsvärdena. Staten övertar därmed de mest uttalade kredil-riskema och bostadsinstiiutens kostnader härför fär i slutändan betalas av läniagama via högre marginaler och uffäningsränior.

1 detta sammanhang vill inspektionen nämna atl enligl de nya föreslagna kapitaltäckningskraven blir kapitalkravel noll om statiig kreditgaranti finns, medan kapitalkravel annars är fyra procent upp tiff del uppskattade marknads­värdet och älta procent dämtöver. Totalt sett kan därför låntagarens kosmader för den stadiga kreditgarantin reduceras eftersom kreditinstimten inle behöver höja marginalema beroende pä de högre kapitaltäckningskraven.

Allmänna pensionsfonden, första, andra och tredje fondstyrelserna

En långvarig stagnation av fastighetsprisema skulle allvarligt påverka ränie­lånesysiemeis stabilitet Fondstyrelserna framhåUer att man skulle ha önskat alt utredningen närmare t)elysl dessa frågor. De invändningar, som i remissen från 1986 i dessa stycken gjordes mot räntelänesyslemet, synes fortfarande vara giltiga.

"Det är kanske särskilt den viktiga säkerhetsfrågan, som måste tas upp till mer ingående prövning än vad utredningen hittills gjort. Sannolikt måste stat­Uga garantier till marknaden lämnas i nya former för att reducera osäkerheten om skuldbördan i relation tffl fastighetsvärdena".

EnUgt fondstyrelsema framstår utredningens förslag att de icke-statliga

bostadsinstiiutionema skall erbjudas tiUgäng tiU statiig kreditgaranti som en

närmast nödvändig åtgärd med hänsyn tiff de risker som Ugger inbyggda i

räntelånekonstmktionen. Enbart kommunal borgen är sannolikt inte tilUäck-

ligt för att instimten skaU släUa upp med de över en läng period kontinuerUgt

växande lånebeloppen. Bosiadsinstimien måste kunna köpa en kreditgaranti

o.

för att eUminera den kreditrisk, som instituten anser att de inle bör bära.     Prop. 1990/91: 34 Därigenom kan de - inom ramen för räntelänesyslemet - della i en kon-     Bilaga 1 kurrens om toialfinansiering av bostäder dvs. inle bara som nu om botten-länen.

Stadshypotekskassan

Kassaslyrelsen anser att ett stadigt garanrisystem är en väsentiig del av hela boendekostnadsutredningens förslag. Kassaslyrelsen vill därför framföra följande:

-

För att möjliggöra konkurrens om hela finansieringen måste möjligheter till stadig kreditgaranti finnas för alla bosiadsinstitul, oavsett om ränlelän införs. Det skulle möjliggöra införande av rationella och kosmadst>esparande enhetslån tUl nytta för låntagarna och de boende.

-

Vid räntelän är stadig kreditgaranti, som minskar bostadsinstiiutens ris­ker, en absolut fömisätming. Annars kan tx)stadsinstimtens obligationer inle säljas varken tiU svenska eller udändska placerare.

Sladshypotek fär inte enligt sin nuvarande förfaiming lämna län över 85 % av fastighetens marknadsvärde. Även om denna gräns tas bort, vilket kredit-marknadskommittén föreslagit kommer i normalfallet Stadshypoteks läne-policy vara att inte gä över 85-procenigränsen utan att komplettera med annan säkerhet, t ex. stadig eller kommunal garanti.

Sladshypotek är berett att finansiera alla typer av fastigheter var helst de Ugger i Sverige under fömtsättning att Sladshypotek kan få eller köpa stai-Ug/kommunal garanti för länebelopp över 85 % av det värde fastigheten kan förväntas ha om den såldes pä marknaden utan stadiga subventioner.

I välbelägna områden överstiger marknadsvärdet ibland produktionskost­naden. Sladshypotek kan då lämna lån tiff hela produktionskosmaden ulan att köpa någon statUg garanti.

Inom många områden är marknadsvärdet dock lägre än produktionskost­naden. Om marknadsvärdet pä en nybyggd fastighet uppgår till exempelvis hälften av produktionskosmaden kommer Sladshypotek köpa stadig garanti för den del av lånet som ligger över ca 40 % av fastighetens produktionskost­nad. Det är således angeläget att staten är beredd att fördjupa garantin ner till den nivä som ofta krävs för att en bostadsbygge skaU komma till stånd.

Självfallet tvingas det stadiga garantiorganet att kritiskt bedöma sädana byggen med uppenbar förlustrisk. Man kan därför förmoda att sädana byggen blir mindre vanliga.

Sladshypotek kommer att övervältra garantiavgiften pä låntagaren. Det kommer därför bli högre finansieringskosmader för txjstadshus som byggs i områden med låg relation marknadsvärde/produktionskosmad.

Kassastyrelsen understryker också att Sladshypotek måste slå vakt om säkerheten för obUgationsköpama för att behåUa högsta rating som låntagare. Därför är stadiga toppgarantier en ovilUcorlig del av ett nytt hwstadsfmansie-ringssysiem.

92

SBAB

Prop. 1990/91:34

Bilaga 1 SBAB anser atl denna fråga inrymmer mänga aspekter som behöver över­vägas ingående. Bl. a. l)ör frågan ställas vilka regionalpolitiska konsekven­ser del skulle bli av ett sådant system. Risken för att utlåningsräntorna i Sverige biff- regionall differentierade med hänsyn till krediöisk är t. ex. över­hängande. Den nuvarande modellen, atl lån till bostäder är tillgängliga i hela landet pä lika villkor, skulle alltså kunna spoUeras.

Om SBAB skulle vara skyldigt att lämna ränielån, krävs det att staten tar förluslansvarei för den enorma skuldökning som systemet genererar. Statlig garanti för skuldökningen är nödvändig också för att undvika mycket stora kapitaltillskott till SBAB till följd av de nya kapitaltäckningsregler, som är under införande.

Svenska Bankföreningen

Bankföreningen framhåUer att om räntelän ändå införs, mäste de kombineras med stadiga kreditgarantier, så att systemet blir tillgängligt för alla bostads-institut Vidare anser föreningen all även om ränlelän inte införs, bör möjUg­het till stadig kreditgaranti införas för län över betryggande säkerhet, sä att alla bostadsinstitut kan konkurrera om hela finansieringen och därmed erbjuda enhetslån. Delta skulle underlätta flexibla lånekonsniiktioner i enlig­het med låniagamas önskemål - dvs. marknadsmassiga altemativ tiU boende­kosmadsutredningens förslag om räntelån.

Möjligheten att fä statiig kreditgaranti för viss del av finansieringen och kostnaden för denna garanti mäste av konkurrensneutraliietsskäl vara lika för alla bostadsinstitut

Enligl Bankföreningen kan stadiga kreditgarantier för osäkra räntelän med­föra stora belasmingar på statsbudgeten vissa år. Garantiavgiften kommer staten till hända varje år, men kreditförluslema kan komma klumpvis. Det är svårt att bedöma om avgiften täcker framtida förluster. De siatsfinansiella kosmadema för statens garantiåtagande för osäkra ränlelän är svårbedömbara. Detta problem är givetvis av mindre t)etydelse om statens garantiåtaganden avser krediter med panträtt inom fastighetens värde än om garantin avser rän­lelän med luftsäkerhet.

Svenska sparbanksföreningen

Föreningen anser att det vara viktigt att ett nytt finansieringssystem tar hänsyn till de regionala effekterna. En stadig garanti kommer bU nödvändig för att nyproduktion av fastigheter skaU bU möjUg i aUa delar av landet.

Plan- och bostadsverket

Verket anser - om en system med räntelån skall införas - att det bör över­

vägas att inrätta ett statUgt bostadskreditgarantiinstimt. Vidare bör statsanslag

utgå till viss subvention av kreditrisken tiUs rätta riskpremienivån hunnit

etableras. Statsanslag bör också utgå tUl twstadsmyndigheter för alt subven-

q

donera kreditrisk där del av regionalpoUtiska, fördehiingspoUtiska eller andra    Prop. 1990/91: 34

skäl anses erforderligt.

Bilaga 1

HSB.-s Riksförbund

Förbundet framhäUer att eftersom statens åtaganden i form av räntebidrag reduceras med mycket stora belopp bör del ankomma på staten an skapa sädana garantier för långivare och obligationsköpare att räntehöjningar pä grund av omläggningen kan förhindras.

SABO

SABO anser an en stadig kreditriskgaranti bör knytas tiff det föreslagna ränie­lånesysiemet Det är viktigt att garantin utformas så an eventuella regionala obalanser undviks. SABO anser vidare an det är ett oeftergivligt krav alt staten garanterar, genom SBAB eller något annal kreditinstimt, atl krediter finns att tiiUgå för räntelänen, under räntelänens hela livstid. Del är viktigt alt låntagare i delar av landei där kreditrisken är större, inte ska fä sämre kredit­möjligheter och väsendigt sämre villkor än låntagare i expanderande och där­med mindre kredioiskbenägna områden.

Gävle kommun

Fastighetskontoret pekar på an kommunemas och kreditgivarnas riskexpone­ring i egnahemsbyggandet i glesbygd kommer att medföra avsevärda svårig­heter för dem som önskar bygga an få skäligt låneutrymme i relation till pro­duktionskosmader. De egna kontanta insatsema måste höjas avsevärt och endast länesökande med myckel siabff ekonomi kan erhäffa kommunal borgen såvitt icke staten tar en utökad borgensrisk.

Svenska Försäkringsbolags Riksförbund

Riksförbundet hävdar bestämt att stadiga garantier är en helt nödvändig för­utsättning för att en system med räntelän skall kunna finansieras pä kapiial-markanden. Särskilt med tanke på de ovannämnda riskema för en låneut­veckling som inte motsvaras av betryggande säkerhet i fastighetens värde framstår krav pä stadiga garantier som oeftergivliga. De obligationer som bosiadsinstimien skuUe utge för an fä medel för att tillhandahålla ränielån skuUe annars inte kuima placeras pä marknaden. Med hänsyn tUl konkurrens-neutraUieien meUan olffca bostadsinstimt bör den stadiga kreditgarantin vara lika utformad och betinga samma kosmad för alla instimt

4.6 Annan säkerhet för lån

Riksbanken

Riksbanksfullmäktige framhåller att tiU bUden hör även att ränielånesysiemet

fömtsätter att tillräckligt inteckningsutrymme reserveras för pantsättning i

o

varje enskild fastighet, vilket torde kunna skapa vissa störningar inom pant-     Prop. 1990/91: 34 sättningssyslemet. Den växande skuldsättningen i omfördelningssyfle påver-     Bilaga 1 kar självfallet ocksä utrymmet för annan toppbelåning, bl. a. för reparationer och underhäll.

Stadshypotekskassan

Enligt kassastyrelsen är del nödvändigt att närmare precisera avvägningen meffan kommunens och statens garantiutfästelser. Sannolikt kommer kom­muner i glesbygden knappast våga ikläda sig ett så omfattande åtagande som utredningen utgår ifrån.

SBAB

SBAB påtalar all utredningen inte behandlar hur inteckningssäkerhetema skaff fördelas mellan bottenlångivare och SBAB när bottenlångivama viff lämna räntelån som motsvarar bottenlänei.

SBAB har idag en förhållandevis bra säkerhetssituation på gmnd av kommunala borgensåtaganden för aUmännyttiga förelag (100 % av länet) och för egnahem (obligatorisk txjrgen med 40 % av länet). Utredningens förslag om hur den kommunala garantin skall behandlas i ränielånesammanhang innebär en ytterUgare försämring av SBAB:s säkerhetssituation.

Även för nya bostadslån och ränielån blir del en begränsning av kom­munemas borgensåtagande enligt unedningens förslag. Borgensåtagandet skall nämligen "lämnas med etl belopp som är oförändrat över tiden men som i förmänsrättsligl hänseende följer skuldökningen". För egnahem bör krävas alt kommunens borgen täcker 10 % av hela del urspmngUga lånet

Svenska Bankföreningen

Bankföreningen framhåller att uttagande och reservering av panträtt för ränie­länets ökning medför betydande problem som boendekosmadsuo-edningen underskattar eller inte beaktar:

-

Svårigheter uppkommer att vid nyproduktion erhälla finansiering över gränsen för stadigt bostadslån. Detta skuffe allvarUgi försvåra nyproduktionen av bostäder.

-

Svårigheter uppkommer att erhålla finansiering vid ombyggnader, till­byggnader, störte reparationer m. m. som behöver genomföras under ränte-läneperioden; denna typ av verksamhet försväras således.

-

Svårigheter uppkommer att erhålla tilläggsfinansiering vid köp av äldre fastigheter.

-

Vid uttagande av pantbrev för ränielänet och dettas kommande ökning måste man gissa sig till den erforderliga storleken av pantbrevet; systemet medför ökade kosmader för uttagande av pantbrev "långt i förväg" och för onödiga överhypoiek.

-

ökad arbetsbelasming uppslär vid tingsrättens inskrivningsavdelningar och vid kreditinstimtens läneavdelningar.

95

Svenska sparbanksföreningen

Prop. 1990/91:34

Bilaga 1 De administtutiva följderna av det föreslagna systemet blir avsevärda och med

mycket stora kosmader för låntagaren, långivaren och inskrivningsmyndig-

hetema. Svenska sparbanksföreningen anser att en utredning om kosmadema

och vem som slutiigen betalar dem vore på sin plats.

Enligt sparbanksföreningen bör även kommunemas roll utredas närmare

eftersom de enligt förslagen fär en betydligt större och mer riskbeionad roll än

idag.

Plan- och bostadsverket

Verket anser att staten under en övergångsperiod av tre är bör gå i borgen för räntelån som upptas för län som finns i beståndet och som hittUls varit ränte-bidragsberättigade. Vidare bör reglema för panträtt i fastighet för ränlelänens säkerhet inte utformas pä sådanl sän alt eventuell nödvändig säkerhet för län till större underhållsåtgärd omöjUgggörs. Även reglema för stämpelskatt bör ses över.

HSB:s Riksförbund

Enligt HSB:s mening bör del övervägas att i fastigheter med ränielån före­skriva att pantbrev inte får tas ut för andra ändamål än att täcka skuldökning­en. Därmed garanteras att fastighetens hela värdeökning ställs som säkerhet för räntelänen. Först när amortering på skulden sker frigörs utrymme för rebeläning i fastigheten.

Pantbrev för ränielån kommer all sammanlagt omfatta avsevärt större belopp än de som idag är akmeffa. Panibrevskosmaden - dvs. 2 % av inieck-nat belopp - skulle stiga kraftigt. Del är därför motiverat att procentsatsen reduceras vid denna typ av inteckningar.

SABO

SABO anser att det inte ska utgå nägon stämpelskatt för pantbrevsförskriv­ningar som är föranledda av skuldökningen i räntelänesyslemet

Hyresgästernas Riksförbund

Förbundet framhåller att en detalj som kostar pengar är kravet om atl pantbrev bör lämnas från början med ett belopp som täcker skiUduppbyggnaden inom den första femårsperioden. Det innebär an pantbreven måste tas ut för ett l)elopp nästan 20 % högre än normalt, vilket innebär ytterUgare en kosmad för stämpelskatt att lägga pä byggherrekosmadema. Pä ett eUer annat sän bör man enligt förbundet kunna befrias från denna merkosmad, eventueUl genom höjning av investeringsbidraget

96

Svenska kommunförbundet

,       Prop. 1990/91: 34

Bilaga 1 Enligl Kommunförbundets uppfattning medför uttedningsförslaget att det

kommunala förluslansvarei utökas och atl förmänslägel försämras. Kommunema kan enUgi styrelsen inle la pä sig etl ökat förluslansvar tffl följd av ändringar i den stadiga twstadspolitiken. Staten txir i stället ta en större del av ansvaret

Styrelsen ifrågasätter vidare starkt den beräkningsgmnd som utredningen föreslär för alt räkna fram borgensbeloppet Del räknas således pä hela läne­skulden, dvs. även på de län som inte omfattas av kommunens borgens­åtagande. Delta främstår som ologiskl. Det är vidare svårt att nu överblicka konsekvensema av lO-procentsregeln. Också delta bör uttedas närmare.

Kommuner

En stort antal kommuner - Huddinge, Upplands-Bro, Klippans, Kristianstads, Malmö, Halmstads, Orusts, Karlskoga, Lindesbergs, Västerås, Bollnäs, Härnösands, Östersunds, och Umeå kommuner - tar också upp utredningens förslag om kommunal txjr-gen och påtalar att risken blU väsentligt större än i dag. nerialet kommuner anser atl detta inte kan accepteras. Mänga menar att staten borde ta över hela risken för skuldökningen i räntelänesyslemet. Nägra kommuner, bl. a. Kristianstads, Lindesbergs och Bollnäs kommuner påtalar ocksä atl förslaget leder tiU ökad kommunal restriktivitet vid behandling av låneansök­ningar för bostäder i glesbygd. Karlskoga och Västerås kommuner näm­ner särskilt det stora risktagandet i fräga om förvärvslän. För att inle höja bygghertekosmadema bör, enligl Stockholms kommun, stämpelskatten på säkerheter för eventuella ränlelän avskaffas. Det är i linje med utredningens förslag att minska de konttaproduktiva inslagen i bostadspolitiken.

Svenska Försäkringsbolags Riksförbund

Enligt riksförbundet torde kravet pä säkerhet i form av pantttt medföra svå­righeter att uppskatta viUcen storlek pantbreven bör ha för att garantera att kommande utveckling av ränielänet täcks. Det mäste ocksä bli svårt att fä ytterligare län utöver räntelånen dä gränsen för säkerheten för dessa är ob)e-stämd. Större reparationer m. m. som kan behöva göras under ränteläne-perioden kan därvid bli svära att finansiera.

4. 7 Skattefrågor

Riksskatteverket

Enligl riksskatteverket fömtsätter boendekosmadsutredningen att avdrag medges för tmittoränta. Förslaget om räntelän innebär följdakdigen en högre redovisad ränta, varför räntetaket nås snabbare.

97 

7 Riksdagen 1990191. 1 saml. Nr 34

Förslaget innebär vidare en skuldökning hos en bostadsrättsförening.     Prop. 1990/91: 34 Della innebär att skuldökningcn päverkar realisationsvinsten i samband med    Bilaga I att en medlem avyttrar sin andel i föreningen.

Riksskatteverket framhåller ocksä att uö-edningen fömtsätter an avdrag medges för hela bmttoränian, dvs. även till den del den anses erlagd genom skuldökning av ett räntelän. För att det inte skall föreligga tveksamhet om avdragsränen under inkomst av kapital, bör - med hänsyn till koniaktprinci-pen - detta klart anges i lag. Om skuldutvecklingsgarantin utiöses t)ör enligl verket efterskänkt belopp återföras till beskaiming till den del ränteavdrag har medgetts.

Byggentreprenörerna

Entreprenörföreningen anser att ett avdragstak för underskott, motsvarande högst ICWOOO kr. per vuxen hushällsmedlem, i inkomstslaget kapital inte utan vidare är förenligt med elt räntelänesystem. Avdragstakel bör därför avskaffas eller höjas pä betryggande sätt

Enligl föreningen bör även reglema för realisationsvinsibeskaimingen ses över sä all skatt inle behöver erläggas på belopp som motsvaras av räntelån.

Skattebetcdarnasföreräng

Föreningen betonar vikten av att den föreslagna utredningen om räntelånens inverkan pä realisationsvinstbeskattningen snarast kommer tiU stånd.

4.8 Redovisningsfrågor

Svenska Bankföreningen

Bankföreningen vill påpeka att unedningens förslag om räntelän skulle med­föra stora redovisningsproblem för låntagare/fastighetsägare som är bok­föringsskyldiga. För att inte de ökade räntelänen pä balansräkningens skuld­sida skall framtvinga likvidiation av vissa bostadsföretag, måste sannolikt tillgripas specieUa redovisningsmetoder - på liknande sätt som i paritetslåne-syslemet Då föreskrevs, alt som en tillgångspost fick upptas en post som i själva verket var en skuld. Bankföreningen anser att etl lånesysiem, som nödvändiggör en sådan tvivelaktig redovisningsteknik, inte kan tillstyrkas.

HSB:s Riksförbund

HSB anser att frågan om bokföring av skuldökning måste lösas.

SABO

SABO anser att förslaget angående ränielån ytterligare accenturerar behovet av en förändring av nu gällande bokföringslagstifming så att räntelänen kan behandlas pä i princip samma sätt som äldre ränte- och pariietslän.

98

Byggentrepenörerna

Prop. 1990/91: 34

Bilaga 1 Entreprenörföreningen framhåller att för att undvika negativt kapital och

skyldighet att upprätta likvidationsbalansräkning enligt bokföringslagens

regler, måste, som utredningen antyder, en regel införas om en särskild

balanspost efter samma mönster som gällde för paritetslån.

Stockholms kommun

Enligl föredragande borgarrådet är det viktigt att framhålla att bokförings-reglema mäste ändras sä alt ränielänen balanseras. De svårigheter som upp­kom vid pariletslånens införande fär inte upprepas.

4.9 Ikraftträdande

Riksbanken

Fullmäktige i riksbanken anser att den föreslagna omläggningen ställer stora krav pä bostadsinstiiutens praktiska och administrativa mtiner. Utredningen presenterar här inte elt tillfredsställande underlag för alt de administtativa konsekvensema skall kunna överblickas. Unedningens förslag pekar närmast mol all nämnda svårigheter underskattats. Fullmäktige t)edömer för egen del att en omläggning av den omfattning utredningen föreslär inte är genomförbar inom utsatt tid. Problemen framstår som störst vad gäller ingrepp i del befini-Uga beståndet med stadig belåning och den nyckelroll som SBAB härvid kan komma att spela.

SBAB

När det gäUer administrationen av län har det framgått att utredningen lämnat många väsendiga frågor obesvarade. Även om fömtsättningama i övrigt för att introducera en räntelänesystem var klarlagda, återstår de praktiska och administrativa åtgärder som skall behöva genomföras under kort tid efter etl riksdagsbeslut. SBAB betraktar del som administrativt omöjligt för SBAB att införa del föreslagna räntelänesyslemet vid ärsskiftet 1990/91. Etl senarelagt och mer successivt genomförande av systemet skulle, adminiso-ativt sett vara möjUgt

Plan- och bostadsverket

Enligt verket borde ansökningsförfarandel för gmndsubventionen och omläggningen av övriga mtiner för nya ärenden kunna klaras av inom angi­ven tid.

Vad som bör diskuteras är om nuvarande nettoaviseringssysiem skall

bibehållas eller inte. Neitoavisering ställer stora krav pä lagring, uppdatering

och konnoll av data om bottenlän i kreditinstimten. Därför skulle det innebära

betydande lätmader för administrationen om nettoaviseringen avskaffades.

Genom atl räntebidrag heller inte skall utgå till egnahemsägare fmns inte

gg

längre samma bosladssociala skäl att betala ut räntebidraget lill långivaren i     Prop. 1990/91: 34

stället för till låntagaren.

Bilaga 1

Förslaget fömtsätter ocksä all gmndsubventionen skall ersätta det nu­varande slödel för dem som redan har räntebidrag. För närvarande har ca 350 

(XX) 

läniagare räntebidrag. Om omläggningen enbart skulle omfatta ett slopande av räntebidraget för egnahem och omräkning av räntebidraget för hyres- och bostadsräiishus vore det tekniskt möjligt att genomföra omlägg­ningen i UDS-sysiemei inom angiven tidsram. Del skulle dock kräva stora informationsinsatser. Men det är inte möjligt om omläggningen säsom fömt­sätts skall vara kopplad till möjligheten an söka och fä ränlelän som framgår i det följande.

När del gäffer ränlelän hos SBAB har del inle bedömts möjligt an utveckla en nytt datasystem till den 1 januari 1991 - inte ens om det bara skulle gälla nya lån. Med hänsyn till de stora brister och fel som fortfarande finns i UDS-systemet har det heller inte bedömts möjligt att klara oinläggningen inom del befintliga datasystemet till den angivna tidpunkten. Alla tillgängliga resurser behöver avsättas för an stabilisera UDS-C.

En omläggning till ränlelän för dem som för närvarande har räntebidrag kräver ett omfattande förberedelsearbete. Samffiga låntagare måste informeras i god lid före omläggningen för att de skall kunna ta ställning till om de önskar ränlelän eller inle. Genom an del rör sig om en ny typ av lån på mark­naden kommer del dessutom an vara svårt att på ett begripligt sän förklara hur ränielänet fungerar. Nya läneförbindelser och pantbrev mäste skaffas in. Detta arbete skulle ställa krav pä betydande exnaresurser lill länsbosiads-nämndema.

Enligt verkets bedömning skulle en omläggning till räntelån kunna ske 1 1/2 år efter beslul, dock tidigast vid årsskiftet 1991/92.

Sveriges Villaägareförbund

Förbundet anser all del finns anledning alt ställa frågan om del nu är räll tid­punkt alt införa räntelån effer om man bör avvakta utvecklingen pä småhus­marknaden och inrikta sig pä ett införande av räntelånen om o tffl fyra år.

Malmö kommun

Kommunen ifrågasätter om slalens organ och bostadsföretag hinner med atl lägga om sina mtiner enligt det nya systemet Plan- och bostadsverkel har re­dan idag myckel stora svårigheter an administrera räntebidragssystemei.

TCO

TCO bedömer del svårt att införa ett krediigarantisyslem redan frän 1991, bl. a. med tanke pä att plan- och bostadsverket nyligen utiokaliserats och all kreditmarknaden genomgår stora förändringar i samband med skatterefor­men.

100

5 Beståndet

Prop. 1990/91:34

Bilaga 1 Stadshypotekskassan

Kassaslyrelsen anser del inte rimligt alt med omedelbar verkan ta bort ränte­bidragen och ersätta dem med räntelän i de senast byggda årgångama. Ett twrtiagande av räniesubvenlionema innebär en sä avsevärt försäinring av ekonomin i dessa fastigheter att deras värde faller relativt starkt. Del är icke acceptabelt atl skapa kapitalförluster för dem som trott pä atl nuvarande sys­tem skulle gälla för överskådlig framtid. Risken är ocksä stor att fastighets­prisema faller under t)eläningsvärdena. varvid framför allt staten riskerar ökade kreditförluster. Mänga av dessa fastigheter skulle heller inle ha blivit byggda i det nya systemet om fastighetsägama kunnat fömtse en snabb avveckling av räntebidragen.

Kassastyrelsen viff därför föreslå atl alla fastigheter som för närvarande är under byggnad samt som de senast byggda fem årgångarna får vara kvar i det gamla systemet

De senaste åren har prisstegringen i bostadssektom drivits upp mycket kraftigt. De fastigheter som byggdes före 1986 hade produktionskostnader som i dag framstår som låga. De är ocksä normall lågt belånade. Risken för prisfall under anskaffningskostnadema är därför liten. Därför bör det gå rela­tivt lätt art avskaffa räntebidragen i det äldre beståndet

Svenska Bankföreningen

Bankföreningen anser an etl införande av ränlelän i äldre fastigheter skulle medföra särskilt stora problem när del gäller panö-ätter, möjligheter till belä­ning för tillbyggnader, ombyggnader, reparationer m. m.

Svenska sparbanksföreningen

För de fastighetsägare som idag har räntebidrag kan en övergäng till ett räntelänesystem verka mycket oförmånligt. 1 stället för en fallande skuld kommer skulden att öka under avsevärd tid framåt. För dessa bör ett system med räntelänemöjlighei vara frivilligt, dvs. räntelänet bör kunna konstmeras som en checkräkningskredit, där låntagaren själv får avgöra i vilken utsträck­ning möjligheten skall utnyttjas. Samma möjlighet txir för övrigt, enligt Svenska sparbanksföreningens uppfattning vara öppen för samtliga låntagare.

Finansbolagens Förening

Föreningen ställer sig tveksam till utredningens förslag att det föreslagna systemet med ränlelän skall gälla även för redan genomförda investeringar. Att under tid för vilken särskilt avtal träffats, innebärande räntebidrag m. m. till den enskilde fastighetsägaren, plölsUgi ändra speheglema och erbjuda räntelän med delvis okända effekter ter sig olämpligt Dessutom kan siör-

101

ningar uppslå när det gäller panträtter och ny beläning vid reparationer eller    Prop. 1990/91: 34

överiätelser.

Bilaga 1

Plan- och bostadsverket

Enligt verket bör lämpUgen förslagsvis de senaste fem årgångarna av bostads­lån fä behålla del gamla finansieringssystemel tiff dess länet enligt avtal skall omsättas. Därefter erbjuds de alt övergå tiU ränielånesysiemet Della innebär ocksä att en låntagare som just anskaffat en fastighet under vissa betingelser koinmer att fä en mindre dramatisk förändring.

SBC

SBC framhåller at särskih orimligt är en tvängsmässig omläggning av befint­liga räntesubventioner till ränielån. Långivnuig, subventioner och regler som är vffctiga för boendekostnadema måste präglas av långsffctighel. Bostads­finansieringen ses som ett kontrakt mellan staten och den enskilde. Det ska inle vara tillätet atl staten ensidigt bryter ett åtagande ulan an samtidigt kompensera eller lösa ut motparten.

Byggentreprenörerna

Ett införande av räntelänesyslemet i det befintliga beståndet kulUcasiar, retto-akiivt, gmndema för redan fattade investeringsbeslut. Konsekvensema av della kan inte överblickas idag. Många sådana projekt uppvisar inledningsvis underskott och har tiUkoinmit med förväntningar om en framtida värdetfflväxt som i ett ränielån förskjuts långt in i framtiden.

Enneprenörföreningen anser därför att investeringar som påbörjas före 1991 skall fä behäffa äldre regler. Evenmeffi kan etl senare införande av dessa fastigheter i räntelänesyslemet övervägas.

Sveriges Fastighetsägareförbund

Om systemet stimulerar till ökad användning av eget kapital, framför allt i samband med ombyggnad, kan många av problemen undvikas. Mol den bak­gmnden är förbundet berett att acceptera en reu-oaktiv tillämpning av etl system med omfördelningslån under fömtsättning att del sker en fullständig frikoppUng mellan belåning och subventioner.

Sveriges Trähusfabrikers Riksförbund (STR)

STR anser an om en så genomgripande förändring av finansieringssystemet skall genomföras bör det ske under en övergångstid, som gör del möjligt för hushållen att överblicka effektema och vidta evenmella åtgärder. Förslagsvis bör övergången ske i samband med den ordinarie omläggningen av lånen efter de första fem åren.

102

Näringslivets Byggnadsdelegation

Prop. 1990/91:34

Bilaga 1 Delegationen framhäUer att omläggningen av nuvarande statliga län till ränte­lån enligt utredningens förslag är ett annat exempel, där praktiska komplika­tioner uppslär, om obelånai utrymme skall pantförskrivas och ställas till för­fogande för framtida skuldökningar inom räntelänesyslemet

Hyresgästernas Riksförburul

Förbundet tUlstyrker att räntelänesystemei införs ocksä i det befintliga bestån­det. Atl bibehälla nuvarande system för det gamla beståndet skulle skapa orimliga orättvisor meUan olika årgångar och upplätelseformer.

Däremot kan del finnas skäl att ta hänsyn till att delar av systemet till en början inle slår igenom pä del äldre beståndet så som del kommer alt göra pä sikt. Om försämringar av räntebidragen genomförs 1990 som diskuterats i överläggningama om skatteskalorna för nästa år mellan de politiska partierna, kommer än färre årgångar an beröras av del nya systemet

FuUi utbyggt skulle ju del nya ränielånesysiemet ocksä ha inneburit 30 % gmndsubvention i del bestånd som nu saknar subventioner. Frän pariieissyn-punki är det olämpligt an införa en sädan subvention, men etl belopp mot­svarande denna (totalt ca 500 miljoner kr.) borde kunna användas till åtgärder som riktas till de allmännyttiga företagen. Det är just dessa som genom om­läggningen till ränielån i stället för subventioner får vidkännas kostnads­ökningar som försvårar den solidariska hyressätmingen.

Sveriges Villaägareförbund

Villaägareförbundet motsätter sig att en omläggning lill ränlelän sker för genomförda investeringar. Förslaget skulle om det genomfördes innebära atl gmnden för människors långsiktiga ekonomiska planering rycktes undan över en natt. Ett slopande av räntebidragen för redan gjorda investeringar skuffe dessutom medföra risk för ett avsevärt prisfall pä dessa fastigheter. Till detta kommer argument av formell och rättslig natur som ger anledning att avstyrka förslaget om an ersätta befintiiga räntebidrag med ränielån.

Om regeringen, i Ukhet med boendekosmadsutredningen, skuffe föreslå an syslemomläggningen ocksä skall omfatta redan gjorda investeringar, utgår ViUaägareförbundet frän an regeringen låter lagrådet granska lagligheten i etl sådan förslag.

Stockholms kommun

Föredragande borgarrådet tillstyrker an det nya systemet också införs i det befmtiiga beståndet

Bollnäs kommun

Förslaget har ocksä svagheter vad gäller omläggningen av lånen i det redan befintUga beståndet som gör att fastighetsägare i relativt nyproducerade hus

103

kan hamna i myckel besvärUga simationer särskilt vid påtvingade avytiringar i    Prop. 1990/91: 34 omräden med svag fastighetsmarknad. Kommunen menar att någon form av    Bilaga 1 övergångsbestämmelser behövs för att mildra det nya systemets konsekven­ser för redan uppförda fastigheter särskilt i regioner med svagare marknader.

104

Propositionens lagförslag

Prop. 1990/91: 34

Bilaga 2

1  Förslag till

Lag om ändring av plan- (x;h bostadsverkets namn

Härigenom föreskrivs att bestämmelser i lag eller annan förfaiming om plan- och bostadsverkel. bostadsstyrelsen eUer statens planverk efter ut­gången av år 1990 skall avse boverket.

Denna lag n-äder i kraft den 1 januari 1991, dä lagen (1988:279) om plan-och t)osiadsverkels namn i äldre förfatmingar skaff upphöra an gälla.

105

2 Förslag till

Prop. 1990/91: 34

Lag om ändring i plan- och bygglagen (1987: 10)

BUaga 2

Härigenom föreskrivs att i 1 kap. 8 §, 4 kap. 13 § och 7 kap. 7 § plan-och bygglagen (1987: 10)' ordet "plan- och bostadsverkel" skall bytas ut mot "boverket".

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1991.

' Lagen omttyckt 1987: 246. Senaste lydelse av 1 kap. 8 §, 4 kap. 13 §. 7 kap. 7 § 1988: 280

106

3 Förslag till

Prop. 1990/91: 34

Lag om ändring i lagen (1987: 12) om hushållning med

BUaga 2

naturresurser m.m.

Härigenom föreskrivs atl i 5 kap. 3 § lagen (1987: 12) om hushållning med naturresurser m.m'. ordet "plan- och bostadsverket" skall bytas ut mot "boverket".

Denna lag d-äder i kraft den 1 januari 1991.

' Lagen omtryckt 1987:247. Senaste lydelse av 5 kap. 3 § 1988:281.

107

Innehåll

Prop. 1990/91: 34

Propositionens huvudsakUga innehäU............................ 1

Proposition om ny bostadsfinansiering, m.m................... 3

1

Inledning............................................................ 3

2

Boendekostnadsutredningens  förslag....................... 3

2.1

Huvuddragen i etl nytt bostadspolitiskt stödsystem        3

2.2

Investeringsbidrag.......................................... 4

2.3

Gmndsubventioner för nya hus.......................... 4

2.4  Räntelån för nya hus....................................... 5

2.4.1

Samband meffan finansieringen av den urspmngUga investeringen och  räntelån............................................... 5

2.4.2

Ränielån............................................... 5

2.4.3

SkuldutveckUngsgaranti.......................... 6

2.4.4

Kreditgaranti......................................... 6

2.4.5

Annan  säkerhet för län........................... 6

2.5.............................................................. Grundsubventioner och ränlelän för hus som tidigare fält

räntebidrag................................................... 7

2.5.1

Gmndsubventioner.................................. 7

2.5.2

Räntelän............................................... 7

2.6.............................................................. Vissa andra läneformer som för närvarande är förenade med

räntebidrag................................................... 8

3   Ny bostadsfinansiering.......................................... 9

3.1

Inledning...................................................... 9

3.2

Huvuddragen i etl nytt finansieringssystem......... 10

3.3

Lånefinansiering på den allmänna kreditmarknaden......... 16

4   Det stadiga stödet för ny- och ombyggnad av bostäder        17

4.1

Inledning..................................................... 17

4.2

Investeringsbidrag för bostadsbyggande............ 18

4.3

Allmänna krav för statUgt stöd i en ny bostadsfmansiering         22

4.4

Skattekompenserande räntebidrag för hyres- och bostadsränshus

................................................................ 24

4.5

Ränlelän...................................................... 27

4.6

Realräniebidrag............................................. 29

4.7

Statiig kreditgaranti....................................... 32

4.8

Det StatUga stödet för ny-och ombyggnad med beslul om bostadslän och räntebidrag.................................................. 36

4.9  Vissa skatte- och redovisningsfrågor................. 38

4.10

Vissa   ombyggnadsfrägor............................... 40

4.11

Förslagens siatsfinansiella effekter.................... 41

4.12

Exempel pä ränlelän enUgl mitt förslag............... 42

108

5   Övrigaftigor....................................................... 44    Prop. 1990/91:34

5.1

Räniestöd för underhäll m.m............................ 44

5.2

Räntebidragsttappan för hyres- och bostadsränshus       45

6   Vissa anslagsfrågor för budgetåret 1990/91. EUte huvudtitehi B.

Bostadsförsörjning m.m........................................ 46

B 18. Information och utbildning m.m...................... 46

B 21. Investeringsbidrag för bostadsbyggande.......... 46

B 22. Nämnden för kreditgarantier för bosläder.......... 46

7

Ändring av plan- och bostadsverkeis namn............... 47

8

Hemstäffan........................................................ 47

9

Beslul................................................................ 48

BUaga 1    Sammansiälhiing av remissyttrandelag över boendekosmadsut­

redningens betänkande (SOU 1989: 71) Ny bostadsfmansiering

................................................................ 49

Bffaga2   Propositionens   lagförslag.......................... 105

109