Regeringens proposition

 1993/94:76

 Åtgärder för att stabilisera

 bostadskreditmarknaden

 Regeringen överlämnar denna proposition

 till riksdagen.

 Stockholm den 28 oktober 1993

 Carl[REDACTED_EFTERNAMN]

 Bo[REDACTED_EFTERNAMN]

 (Finansdepartementet)

 Propositionens huvudsakliga innehåll

 I propositionen läggs fram dels förslag

 till åtgärder i syfte att motverka

 obestånd hos ägare av bostadshus som

 byggts eller byggts om med statligt stöd,

 dels förslag till åtgärder som

 underlättar finansieringen av bostads-

 byggandet de närmaste åren.

 Regeringen föreslår bl.a. att alla krav

 på viss lånefinansiering för rätt till

 räntebidrag enligt äldre bestämmelser tas

 bort. Vidare föreslås en särskild statlig

 avgiftsbelagd kreditgaranti för sådana

 lån på den allmänna kreditmarknaden som

 lämnas som ett led i en ekonomisk

 rekonstruktion för att undvika obestånd

 hos ägare av bostadshus som uppförts

 eller byggts om med statligt stöd under

 senare år. Kreditgarantin föreslås få

 motsvara högst 10 % av underlaget för det

 statliga stödet.

 För att förbättra kreditgivningen till

 bostadsbyggandet föreslås vidare att den

 statliga kreditgarantin för ny- och

 ombyggnad av bostäder tillfälligt utökas

 till 40 % av garantiunderlaget och att

 kreditgaranti enligt de regler som trädde

 i kraft den 1 januari 1993 även får

 lämnas för projekt som beviljats

 räntebidrag enligt 1992 års regler.

 Slutligen föreslår regeringen att

 reglerna för räntebidrag enligt de

 bestämmelser som gällde till utgången av

 1991 ändras såvitt avser ränte-bidrag

 efter exekutiv försäljning av det

 subventionerade huset. Förslaget innebär

 att räntebidrag till den som förvärvat

 huset görs beroende av storleken på den

 förlust som uppstår på det statliga eller

 statligt reglerade bostadslånet till

 följd av att förvärvet sker till ett pris

 som inte täcker den fordran som är

 förenad med lånet.

 1

 INNEHÅLLSFÖRTECKNING

 1 Förslag till riksdagsbeslut 3

 2 Ärendet och dess beredning 3

 3 Situationen på fastighets- och

 bostadskreditmarknaden 4

 3.1 Fastighetsmarknaden 4

 3.2 Bostadskreditmarknaden 5

 3.3 Bostadsinstitutens situation 7

 4 De olika systemen för statens stöd för

 ny- och ombyggnad

 av bostäder 9

 4.1 Det gamla låne- och

 räntebidragssystemet 9

 4.1.1 Huvuddragen i det gamla låne- och

 bidragssystemet 9

 4.1.2 Särskilt om bostadslån som

 förutsättning för räntebidrag 10

 4.2 Det nya bostadsfinansieringssystemet

 11

 4.2.1 Inledning 11

 4.2.2 Det nya bidragssystemet 12

 4.2.3 Det statliga

 kreditgarantisystemet 13

 4.3 Särskilt om räntebidrag vid konkurs15

 4.3.1 Det gamla låne- och

 bidragssystemet 15

 4.3.2 Det nya bidragssystemet 16

 5 Åtgärder för att stabilisera

 bostadskreditmarknaden 17

 5.1 Allmänna utgångspunkter 17

 5.2 Slopade krav på särskild

 lånefinansiering i samband med

 räntebidrag enligt äldre bestämmelser,

 m.m. 21

 5.3 Särskild statlig kreditgaranti för

 att möjliggöra lån för att

 omfördela vissa ränteutgifter 24

 5.4 Utökade kreditgarantier för ny- och

 ombyggnad av bostäder

 som påbörjas före utgången av 1995,

 m.m. 28

 5.5 Räntebidrag efter exekutiv

 försäljning m.m. 30

 6 Statsfinansiella och andra konsekvenser

 32

 BilagaFörteckning över myndigheter och

 organisationer som

 var företrädda vid Finans-

 departementets hearing

 1993-10-22 om åtgärder för att

 stabilisera bostads-

 kreditmarknaden 33

 Utdrag ur protokoll vid

 regeringssammanträde 1993-10-28 34

 2

 1 Förslag till riksdagsbeslut

 Regeringen föreslår att riksdagen

 1. godkänner vad regeringen förordar om

 slopade krav på särskild låne-

 finansiering i samband med

 räntebidrag enligt äldre bestämmelser

 (avsnitt 5.2),

 2. godkänner införandet av en särskild

 statlig kreditgaranti för att möj-

 liggöra lån för att omfördela vissa

 ränteutgifter i enlighet med vad

 regeringen förordar (avsnitt 5.3),

 3. godkänner vad regeringen förordar om

 utökade kreditgarantier för ny- och

 ombyggnad av bostäder som påbörjas

 före utgången av 1995, m.m. (avsnitt

 5.4),

 4. godkänner vad regeringen förordar i

 fråga om räntebidrag efter exekutiv

 försäljning m.m. (avsnitt 5.5).

 2 Ärendet och dess beredning

 I samband med behandlingen av

 kompletteringspropositionen (prop.

 1992/93:150) tog Finansutskottet upp

 problemen på fastighetsmarknaden. En

 betydande del av kreditinstitutens

 förluster härrör från utlåning till fas-

 tighetssektorn. Enligt utskottet är

 därför dagens finanskris i stor

 utsträckning en fastighetskris.

 Frågan om fastighetskrisen hade också

 aktualiserats i flera motioner. I

 yttrande (1992/93:BoU9y) till

 Finansutskottet anförde Bostadsutskottet

 att trots att olika utredningsuppdrag

 pågår, bl.a. om kreditmarknaden och dess

 problem, finns skäl för riksdagen att i

 enlighet med förslagen i motionerna

 1992/93:Fi92 (s) och 1992/93:Fi93 (nyd),

 förorda att en utredning görs i vilken

 fastighetsmarknaden och dess problem mera

 specifikt analyseras. En sådan utredning

 bör enligt Bostadsutskottet också ges i

 uppdrag att utreda orsakerna till de

 svårigheter som finns på kreditmarknaden

 och lämna förslag till lösningar.

 Finansutskottet anslöt sig till vad

 Bostadsutskottet anfört med tillägget att

 utredningen måste bedrivas skyndsamt och

 att utredningen bör redovisa sitt förslag

 till åtgärder senast den 1 oktober 1993

 (bet. 1992/93:FiU30 s. 65-66). Vad

 utskottet har anfört har riksdagen gett

 regeringen till känna (rskr.

 1992/93:447).

 Regeringen har tillkallat en särskild

 utredare, f.d. statsrådet Georg[REDACTED_EFTERNAMN],

 för att i enlighet med riksdagens beslut

 analysera fastighetsmarknaden och dess

 problem samt utreda orsakerna till de

 problem som finns på bostadskredit-

 marknaden och lämna förslag till hur

 dessa skall lösas (dir. 1993:98).

 Utredaren har den 18 oktober 1993

 avlämnat en skrivelse till statsrådet

[REDACTED_EFTERNAMN] med förslag till vissa åtgärder

 för att stabilisera

 bostadskre-ditmarknaden.

 Utredarens förslag har den 22 oktober

 1993 varit föremål för en hearing med

 företrädare för berörda myndigheter och

 kreditinstitut, för byggherre- och

 fastighetsägareorganisationer samt

 arbetsgivar- och arbets-

 tagarorganisationer. En förteckning över

 de myndigheter och organisationer som var

 företrädda vid hearingen bifogas

 (bilaga). Minnesanteckningar från

 hearingen har upprättats och finns

 tillgängliga hos Finansdepartementet (dnr

 4494/93).

 Sveriges Riksbank har inkommit med en

 skrivelse i ärendet.

 3 Situationen på fastighets- och

 bostadskreditmarknaden

 3.1 Fastighetsmarknaden

 Utvecklingen på fastighetsmarknaden har

 under de senaste åren kännetecknats av

 ett markant prisfall. Prisfallet har

 drabbat alla typer av fastigheter.

 Prisfallet började på kommersiella

 fastigheter och bostads-hyreshus för att

 senare följas av ett prisfall även på

 småhus och bostadsrätter. Prisfallet har

 varit större på kommersiella fastigheter

 och bostadshyreshus än på småhus. När

 jämförelsen görs över en längre

 tidsperiod är dagens prisnivå emellertid

 inte exceptionellt låg.

 Diagram 3.1 Prisutvecklingen för olika

 typer av fastigheter i riket

 Källa: SCB Fastighetsprisstatistik

 Diagram 3.1 visar den genomsnittliga

 prisutvecklingen. Prisvariationerna har

 varit betydligt större i

 storstadsregionerna. Marknadsvärdesbedöm-

 ningar pekar i många fall på att

 prisfallet från toppnivån för kommer-

 siella fastigheter och flerbostadshus

 uppgår till 40-60 %. Prisstatistiken för

 fastigheter är relativt osäker och är

 särskilt svår att tolka i situationer med

 liten omsättning som i nuläget. Särskilt

 gäller detta för kommersiella fastigheter

 och flerbostadshus. Dessutom sker en stor

 del av försäljningarna utanför den gängse

 marknaden i form av exekutiva auktioner.

 En uppskattning gjord av Lantmäteriverket

 tyder på att priserna vid exekutiva

 auktioner ligger ca 30 % under den

 normala prisnivån.

 Priset på hyresfastigheter på längre

 sikt beror i huvudsak av den direkt-

 avkastning som kan erhållas på

 fastighetsinnehavet. Direktavkastningen

 bestäms främst av utvecklingen i

 driftsnettot där hyresutvecklingen är den

 mest betydande variabeln. Allmänt höjda

 avkastningskrav på fastigheter från de

 rekordlåga nivåerna under

 överhettningsåren har medfört att

 priserna nu justeras nedåt.

 Dämpande för prisutvecklingen på

 fastigheter är också det ökande antalet

 tomma lägenheter. Enligt SCB:s

 redovisning var nästan 40 000 lägenheter

 lediga till uthyrning den 1 mars 1993.

 Det är nästan en fördubbling på ett år.

 Andelen lediga hyreshuslägenheter är ca

 2,6 %, varav det nybyggda beståndet

 uppvisar den högsta andelen med ca 10 %

 lediga lägenheter. Såväl antalet som

 andelen lediga lägenheter har ökat det

 senaste året i både det allmännyttiga och

 privatägda beståndet. Ökningen är störst

 utanför storstadsområdena. Framför allt

 återfinns de lediga lägenheterna i

 kommuner med mindre än 75 000 invånare.

 För kommersiella fastigheter är

 vakansgraden ännu högre än för bostads-

 fastigheter. Den har också ökat markant

 och uppgår för närvarande till 10-15 % på

 många håll. Överutbudet på kontorslokaler

 har medfört att lokalhyrorna pressats ned

 kraftigt. Att dra direkta paralleller

 till hyresmarknaden för bostäder är dock

 inte rättvisande. Hyresmarknaden för

 bostäder kännetecknas av oligopol och

 hyressättningen är delvis reglerad. Det

 skall emellertid noteras att

 hyressättningen på bostäder har påverkats

 i marknadsanpassad riktning av övergången

 till en mer lägesdifferentierad

 hyressättning och svårigheterna att hyra

 ut delar av beståndet. Hyresnivån och

 dess utveckling torde vara den enskilda

 faktor som har störst långsiktig inverkan

 på marknadsvärdet av fastigheter. Således

 är möjligheten att kunna höja hyrorna för

 att möta ökade kostnader av stor vikt för

 fastighetens värde.

 Bostadshyrorna, som under hela

 1980-talet utvecklades i nivå med infla-

 tionen, steg under åren 1990-1992 med

 totalt ca 35 %. Den kraftiga höjningen av

 hyrorna under de senaste åren har

 försämrat utsikterna för fastigheternas

 fortsatta driftsnettoutveckling. Hyrorna

 har nu nått sådana nivåer att de för ca

 80 % av hyreshusbeståndet beräknas ligga

 på marknadsnivå, dvs. en höjning av

 hyrorna är åtminstone för enskilda fas-

 tighetsägare inte intäktshöjande eftersom

 vakansgraden riskerar att öka ytter-

 ligare. Till detta kommer att efterfrågan

 på bostäder minskar och möjligheten att

 ta ut högre hyror försämras av att

 hushållens betalningsförmåga har blivit

 sämre till följd av ökad arbetslöshet och

 allmänt svaga utsikter för disponibel-

 inkomstutvecklingen.

 3.2 Bostadskreditmarknaden

 Bostadskreditmarknaden domineras av åtta

 mellanhandsinstitut speciali-serade på

 bostadsfinansiering, s.k.

 bostadsinstitut. Deras traditionella

 uppgift är att bistå med långfristiga lån

 mot säkerhet i fastigheten. Bankerna

 bidrar vid sidan av bostadsinstituten med

 att ge kortfristiga krediter under

 byggnadstiden, s.k. byggnadskreditiv och

 med toppbelå-ning utöver de nivåer som

 bostadsinstituten belånar. Bankerna äger

 dessutom sex av de åtta instituten, medan

 två inte är bankanknutna. Dessa två är

 Stadshypotek AB och Statens

 Bostadsfinansieringsaktiebolag, SBAB.

 Bostadsinstituten svarar för den helt

 dominerande delen av utlåningen till

 bostadsmarknaden. Utlåningen finansieras

 huvudsakligen via upplå-ning på den

 inhemska penning- och

 obligationsmarknaden, men dessutom har

 utlandsupplåningen ökat under de senaste

 åren. En stor del av utlåningsexpansionen

 skedde under slutet av 1980-talet och

 medförde samtidigt ett kraftigt ökat

 upplåningsbehov.

 Tabell 3.1 Bostadsinstitutens

 utlåningsvolym 1987-1992, mdkr

 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993

 sep

 452 543 648 778 933 942 970

 Av stocken vid årsskiftet 1992/93 var ca

 57 % utlånad under åren 1989-1992. Takten

 i bostadsinstitutens utlåning har från

 och med 1992 avtagit. Den minskade

 utlåningstakten hänger samman med den

 minskade byggproduktionen och den allmänt

 låga kreditefterfrågan.

 Utlånings-statistiken påverkas emellertid

 även av att en del bolag fört över delar

 av sin lånestock till moderbankerna.

 Totalt uppgick överföringarna bara under

 1992 till 31 miljarder kronor.

 Tabell 3.2 Bostadsinstitutens

 långfristiga utlåning fördelad på

 fastighets-

 kategorier, augusti 1993

 Fastighetstyp Mdkr %

 Småhus 396 41,6

 Flerbostadshus 437 46,0

 Affärs- och kontorshus47 4,9

 Bostadsrätter 29 3,1

 Övrigt 42 4,4

 Summa 951 100,0

 Källa: Riksbanken

 Utlåningen domineras av utlåning till

 småhus och flerbostadshus. Stocken av

 flerbostadshus utgörs både av utlåning

 till hyreshus och bostadsrättsföreningar.

 Utlåning till enskilda bostadsrätter

 återfinns under benämningen

 bostadsrätter. Andelen utlåning till

 affärs- och kontorshus har dragits ned

 kraftigt under de senaste åren, vilket

 till stor del förklaras av att de avlyft

 som skett varit krediter till

 kommersiella fastigheter. Andelen

 krediter till affärs- och kontorshus

 uppgick till endast ca 5 % av utlåningen

 vid utgången av augusti 1993.

 3

 När problemen på den finansiella

 marknaden blev uppenbara 1990 steg

 bostadsinstitutens upplåningskostnader.

 En jämförelse av bostadsinstitu-tens

 upplåningskostnader med statens visar att

 ränteskillnaden ökade markant under

 perioden 1990-1992. Även höjda

 kapitaltäckningsregler har bidragit till

 detta. Genom att det statliga bankstödet

 kom att innefatta bostadsinstituten och

 utbudet på bostadsobligationer relativt

 statspapper minskade har ränteskillnaden

 gått ner.

 Under de kommande åren skall stora

 volymer krediter omsättas, vilket innebär

 att bostadsinstitutens bruttoupplå-

 ningsbehov förblir stort. Nettoupp-

 låningsbehovet kan däremot förväntas bli

 betydligt mindre än tidigare eftersom

 nybyggnationen väntas bli låg.

 Diagram 3.2 Bostadsinstitutens in- och

 utlåningsräntor och

 statsobligationsräntan

 3.3 Bostadsinstitutens situation

 Fram t.o.m. 1991 redovisade

 bostadsinstituten relativt begränsade

 kreditförluster. Detta förklaras dels av

 den relativt låga exponeringen mot

 kommersiella fastigheter, dels av att

 bostadsinstituten i jämförelse med andra

 långivare har ett begränsat risktagande.

 1992 hann dock fastighetskrisen ikapp

 även bostadsinstituten och de totala

 kreditförlusterna uppgick till 6

 miljarder kronor, vilket motsvarade ca

 0,6 % av den totala utlåningen.

 Tabell 3.3 Bostadsinstitutens

 finansiella ställning 1991-1993, mdkr

 1991 1992 19931

 Rörelseintäkter 8 650 10 791 10 846

 Rörelseomkostnader2 717 2 388 2 344

 Kreditförluster 1 276 5 957 7 630

 Rörelseresultat efter kredit-

 förluster 4 652 2 447 874

 1Beräkningen för helåret 1993 är ingen

 prognos utan endast beloppen för första

 halvåret multiplicerat med 2.

 Bostadsinstituten har sammantaget

 fortsatt att redovisa ett positivt

 rörelseresultat även om den finansiella

 ställningen skiljer sig relativt kraftigt

 åt mellan instituten. Instituten har

 gynnats av det kraftiga räntefallet. Dels

 lättar situationen för låntagarna, dels

 har instituten kunnat tillgodogöra sig

 ökade marginaler på sin utlåning. Till

 detta kommer att finansieringen av

 problemkrediterna blir billigare med en

 lägre ränta. Bostadsinstitutens

 intjäningsförmåga är emellertid svag och

 fortsatta betydande kreditförluster

 skulle riskera urgröpa institutens

 kapitalbas. En jämförelse kan göras med

 utvecklingen av bankernas intjäningsför-

 måga. I många banker har räntebortfallet

 på de nödlidande engagemangen varit så

 betydande att intjäningsförmågan i en del

 fall försämrats trots vidgade

 räntemarginaler och

 kostnadsnedskärningar.

 Institutens förluster har hittills till

 övervägande del orsakats av utlåning till

 kommersiella lokaler. Flera av de

 bankrelaterade instituten har dock lyft

 över sådana engagemang till

 moderbankerna. Dessa överföringar har

 medfört mindre kreditförluster för

 instituten än vad som annars skulle ha

 blivit fallet. De två institut, SBAB och

 Stadshypotek, som inte har möjlighet att

 göra avlyft visade samtidigt markant

 ökade kreditförluster under det första

 halvåret 1993.

 Prisnedgången på bostäder, framför allt

 på nyare bostadshyreshus i det

 räntebidragsberoende beståndet byggt

 under åren 1988-1991, har nu nått sådana

 nivåer att det föreligger betydande

 förlustrisker för kreditinstituten.

 Lantmäteriverkets undersökning av

 prisutvecklingen på det totala bostads-

 hyreshusbeståndet, byggd på lagfarna köp,

 visar att prisfallet t.o.m. april i år

 från toppnivån åren 1990 och 1991 uppgick

 till ca 25 %. I dessa siffror ingår inte

 de köp som genomförts i form av

 bolagsöverlåtelser och konkursförsälj-

 ningar. På senare tid har

 kreditförlusterna på utlåning till

 bostadshyreshus ökat.

 Belåningsgraden är enligt beräkningar

 gjorda av Aragon Fondkommission lägre för

 småhus, där även prisfallet varit minst

 och högre för flerbostadshus och

 bostadsrätter. Förlustriskerna verkar

 således framför allt vara knutna till

 utlåning till bostadsrätter och hyres-

 bostadshus. Förlustrisken verkar dessutom

 huvudsakligen ligga i det nyare ränte-

 bidragsberoende beståndet byggt under

 åren 1987-1992. Att mer bestämt

 kvantifiera de samlade förlustriskerna

 för bostadsinstituten är dock svårt. De

 beräkningar som kan göras är behäftade

 med betydande osäkerhet. Utlåningen som

 är räntebidragsgrundande uppgår för

 fastigheter byggda under åren 1987-1992

 till ca 240 miljarder kronor totalt.

 Därav har motsvarande ca 100 miljarder

 kronor kommunal borgen och kommunalt för-

 lustansvar. Att närmare uppskatta hur

 mycket av utlåningen som kan leda till

 förluster är inte möjligt. Även om en

 mindre del av förlustriskerna skulle

 materialiseras i samband med konkurser

 eller ackord blir förlusterna kännbara

 för kreditgivarna. Det finansiella läget

 för bostadsinstituten kan således

 förväntas bli kärvt även de närmast

 kommande åren.

 4 De olika systemen för statens stöd för

 ny- och

 ombyggnad av bostäder

 4.1 Det gamla låne- och

 räntebidragssystemet

 4.1.1 Huvuddragen i det

 gamla låne- och bidragssystemet

 Räntebidrag i samband med bostadslån för

 ny- och ombyggnad av bostäder infördes

 1975. De senaste grundläggande

 bestämmelserna i ämnet finns i de numera

 upphävda förordningarna

 nybyggnadslåneförordningen för bostäder

 (1986:692), nedan kallad NF,

 ombyggnadslåneförordningen för bostäder

 (1986:693), nedan kallad OF och

 förordningen (1986:694) om handläggning,

 förvaltning, m.m. av bostadslån och

 räntebidrag. Bestämmelserna innebär i

 huvudsak följande.

 Räntebidrag lämnas till kostnaden för

 ränta på vissa lån. Bidrag lämnas för

 ränta på den del av bostadslånet och av

 underliggande kredit som belöper på

 låneunderlaget för bostäder. Med

 underliggande kredit avses lån mot

 säkerhet av panträtt med bättre

 förmånsrätt än bostadslånet. Eftersom

 bostadslånet skall utgöra 30, 29 eller 25

 % av låneunderlaget, beroende på

 fastighetsägarekategori, och betinga

 pantsäkerhet i fastig-heten inom 100, 99

 eller 95 % av pantvärdet samt eftersom

 låneunderlag och pantvärde i princip

 utgörs av kostnaden för att uppföra eller

 bygga om huset, innebär reglerna om

 underliggande kredit att bidrag lämnas

 till ränta på även ett bottenlånebelopp

 motsvarande högst 70 % av produktions-

 kostnaden.

 Reglerna innebär dock samtidigt vissa

 begränsningar i möjligheterna att få

 räntebidrag till bottenlån. Bidrag till

 räntan på underliggande kredit lämnas

 bara om krediten är beviljad av ett

 kreditaktiebolag eller av lands-eller

 stadshypoteksinstitutionerna. Vidare

 krävs att utbetalning av ränte-bidrag

 sker genom s.k. nettoavisering.

 Nettoavisering innebär att Boverket

 betalar ut det räntebidrag som tillkommer

 fastighetsägaren/låntagaren till långiva-

 ren. Långivaren i sin tur aviserar

 låntagaren bara den del av räntan på

 lånet som inte täcks av bidraget.

 Förfarandet mellan myndighet och

 långivare samt mellan långivare och

 låntagare regleras genom särskilda avtal

 som ingås mellan Boverket och respektive

 långivare.

 Räntebidrag lämnas också till kostnaden

 för tomträttsavgäld.

 Räntebidrag lämnas för beräknade

 räntekostnader för bidragsberättigande

 bostadslån och bottenlån. Räntekostnaden

 beräknas schablonmässigt efter den

 räntesats som Boverket föreskriver med

 utgångspunkt från de räntesatser som

 tillämpas på den allmänna kreditmarknaden

 vid köp av bostadsobligationer med en

 återstående löptid av fem år och efter en

 amorteringsplan som i fråga om

 bostadslånet utgår från en amorteringstid

 på 30 år och i fråga om bottenlånet 40 år

 för egnahem och 50 år i övriga fall.

 I fråga om bidragstid och bidragets

 storlek m.m. gäller från dagen för

 utbetalningen av bostadslånet att bidrag

 lämnas för den tid under vilket den

 beräknade räntekostnaden överstiger en

 garanterad ränta, beräknad på de

 ursprungliga lånebeloppen som berättigar

 till räntebidrag och efter en på förhand

 bestämd räntesats (den garanterade

 räntesatsen). Bidrag lämnas dock inte för

 tid efter det att 25 år har förflutit

 från husets färdigställande. Genom

 förordningen (1992:989) om begränsning av

 sådana räntebidrag för bostäder som

 lämnas enligt äldre bestämmelser gäller

 dessutom sedan den 1 januari 1993 att

 räntebidrag inte lämnas för tid efter det

 att den garanterade räntan första gången

 uppgår till eller överstiger den

 beräknade kostnaden för ränta på de lån

 eller lånedelar som belöper på

 låneunderlaget för bostäder.

 Räntebidrag som skillnaden mellan

 beräknad ränta och garanterad ränta

 (fullt räntebidrag) lämnas vid nybyggnad

 bara för lån inom 110 % av ett

 schablonberäknat låneunderlag för

 bostäder. Har bostadslån för nybygg-nad

 beviljats på grundval av ett större

 låneunderlag lämnas räntebidrag för ränta

 på de lån som belöper på den

 överskjutande delen av låneunder-laget

 med 25 % av räntekostnaden (reducerat

 räntebidrag). Det reduce-rade

 räntebidraget lämnas för samma tid som

 fullt räntebidrag.

 Vid ombyggnad lämnas räntebidrag enligt

 reglerna för fullt räntebidrag på alla

 lån inom låneunderlaget för bostäder.

 Låneunderlaget för ombygg-nad är å andra

 sidan maximerat. Det får högst uppgå till

 det schablon-låneunderlag som skulle ha

 beräknats för en motsvarande nybyggnad av

 huset.

 Extraamorteringar eller annan förtida

 återbetalning av bidragsberättigande lån

 under bidragstiden påverkar bidragets

 storlek. Återbetalning utöver vad som

 följer av de avtalade

 amorteringsvillkoren skall beaktas när

 kostnaden för ränta beräknas. Låntagaren

 är skyldig att genast underrätta

 myndigheten om ändringar av betydelse för

 rätten till räntebidrag. Underlåtenhet

 kan medföra återbetalningsskyldighet.

 4.1.2 Särskilt om

 bostadslån som förutsättning för

 räntebidrag

 Någon uttrycklig bestämmelse om att

 förekomsten av bostadslån är en för-

 utsättning för räntebidrag enligt NF och

 OF eller motsvarande äldre bestämmelser

 finns inte. Att det förhåller sig på

 detta sätt och att det också varit

 avsikten framgår dock indirekt av en rad

 bestämmelser som har att göra med

 uppsägning och övertagande av bostadslån

 enligt äldre bestämmelser.

 Om det hus som byggts eller byggts om

 med stöd av bostadslån används för annat

 än bostadsändamål skall i princip lånet

 sägas upp till omedelbar betalning. En

 fastighetsägare kan dock i vissa fall få

 behålla

 4

 bostadslånet trots att huset inte används

 för bostadsändamål, men ränte-bidraget

 skall alltid dras in.

 Om det hus som byggts eller byggts om

 med stöd av bostadslån över-går till ny

 ägare kan denne ansöka om att få överta

 bostadslånet. Om övertagande av

 bostadslånet medges, lämnas även

 räntebidrag till den som förvärvat

 fastigheten eller tomträtten. Om

 övertagandet avser bostadslån för ett

 egnahem som förvärvats genom köp eller

 byte lämnas räntebidrag dock bara om det

 övertagna bostadslånet uppgår till minst

 55 000 kr.

 De nu beskrivna övertagandereglerna

 gäller i dag bara i det fall bostadslånet

 har finansierats av SBAB. Äldre

 anslagsfinansierade bostadslån, dvs. lån

 som betalats ut före den 1 juli 1985,

 skall sägas upp till betalning, om

 fastigheten eller tomträtten övergår till

 ny ägare eller tomträttshavare. Innan

 beslut om uppsägning av lånet tas skall

 dock låntagaren upplysas om möjligheten

 att få ett s.k. ersättningslån hos SBAB

 och ges skälig tid att ansöka om ett

 sådant lån. Bestämmelser om ersättnings-

 lån finns i förordningen (1989:858) om

 ersättningslån för bostadsändamål. Det

 innebär bl.a. att den som beviljas

 ersättningslån även får räntebidrag till

 kostnaden för ränta på det lånet, liksom

 på den gamla underliggande krediten, om

 statslånet skulle ha berättigat till

 räntebidrag.

 Bestämmelser av det slag som nu har

 redovisats utgår alltså från den

 underförstådda förutsättningen att

 räntebidrag kräver att det finns ett

 bostadslån. Frågan om kopplingen

 bostadslån * räntebidrag var för övrigt

 aktuell redan under 1975 och 1976. Med

 anledning av händelserna i anslutning

 till en konkurs i Ösmo begärde inblandade

 banker och bostadsinstitut sedan kon-

 kursen var avslutad, att regeringen

 skulle vidta åtgärder så att de som

 övertagit de tidigare statsbelånade

 bostadshusen fick räntebidrag, trots att

 bostadslånet inte längre kvarstod

 (myndigheterna hade vägrat att lämna

 räntebidrag för de kvarstående

 bottenlånen enligt de regler som infördes

 den 1 januari 1975). Regeringen beslutade

 på hösten 1976 i anslutning till 1977 års

 budgetproposition att inte vidta någon

 åtgärd i frågan.

 4.2 Det nya bostadsfinansieringssystemet

 4.2.1 Inledning

 På hösten 1991 inleddes en genomgripande

 omläggning av det statliga

 bostadsfinansieringssystemet.

 Omläggningen genomfördes i två steg. I

 det första steget som trädde i kraft den

 1 januari 1992 slopades kopplingen mellan

 statliga räntesubventioner och

 lånefinansieringen. Vidare togs den

 statligt reglerade bostadslånegivningen

 bort. Bostadslånegivningen ersattes av

 ett system med statliga avgiftsbelagda

 kreditgarantier för lån på den allmänna

 lånemarknaden i ett mot bostadslånet

 svarande säkerhetsläge. Därutöver

 slopades en rad av de tidigare kraven för

 statligt stöd vid ny-och ombyggnad av

 bostäder, såsom de s.k. mark- och

 konkurrensvillko-

 5

 ren, kommunal bostadsanvisningsrätt och

 den s.k. produktionskostnadsprövningen.

 I det första steget gjordes däremot inga

 ändringar i sättet att beräkna

 räntebidrag. Bidraget skulle fortfarande

 motsvara skillnaden mellan en beräknad

 räntekostnad för projektet

 (subventionsränta) och en garanterad

 ränta. Beräkningen skulle ske på grundval

 av ett bidragsunderlag som fastställdes

 efter samma principer som låneunderlaget

 för bostadslån, dvs. bidragsunderlaget

 skulle i huvudsak motsvara skälig faktisk

 produktionskostnad i varje enskilt

 projekt. I konsekvens härmed skulle också

 underlaget för bestämmande av beloppet

 för kreditgarantin och fastighetens

 pantvärde fastställas på grundval av

 produktionskostnaden enligt tidigare

 gällande principer.

 I det andra steget som trädde i kraft

 den 1 januari 1993 ersattes emellertid

 den tidigare modellen för att beräkna

 storleken på statens stöd för ny- och

 ombyggnad av bostäder med en ny. Den nya

 modellen inne-bär ändring av

 beräkningssättet både vad gäller

 bidragsunderlag och bidragsbelopp. Även

 beräkningen av garantiunderlag och

 garantibelopp ändrades.

 Grundläggande bestämmelser om

 räntesubventioner och kreditgarantier

 finns i förordningen (1992:986) om

 statlig bostadsbyggnadssubvention och

 förordningen (1991:1924) om statlig

 kreditgaranti för bostäder.

 4.2.2 Det nya

 bidragssystemet

 Enligt det nya bidragssystemet får den

 som byggt eller byggt om bostäder för

 permanent bruk under viss tid efter

 färdigställandet ett årligt bidrag. Inga

 krav ställs på viss lånefinansiering. Det

 ställs över huvud taget inga krav på att

 projektet finansieras med lån.

 Följaktligen bestäms bidraget

 schablonmässigt på grundval av en

 beräknad räntekostnad för investe-ringen.

 Till grund för beräkningen ligger ett

 bidragsunderlag vars storlek bestäms

 genom två schablonbelopp, ett på 13 000

 kr/kvm för ytor upp till 35 kvm per

 lägenhet och ett på 6 000 kr/kvm för ytor

 därutöver upp till 120 kvm per lägenhet.

 För byggande av vissa servicebostäder

 gäller särskilda bestämmelser.

 Den beräknade räntekostnaden fås fram

 genom att det på basis av ytan beräknade

 bidragsunderlaget multipliceras med en

 räntesats (den s.k.

 subventionsräntesatsen). Räntesatsen

 bestäms med ledning av marknadsräntorna

 för bostadsobligationer med en

 återstående löptid av fem år vid

 tidpunkten för när bidragstiden börjar

 löpa. Subventionsräntesatsen anpassas

 till förändringar i ränteläget vid

 utgången av vart femte år under bidrags-

 tiden.

 Bidrag lämnas med ett årligt belopp som

 motsvarar en viss andel av den beräknade

 räntekostnaden. Bidragsandelen är

 differentierad både vad gäller

 upplåtelseformer och år då projektet

 påbörjas. Andelen är högst för projekt

 som påbörjas 1993. För sådana projekt

 lämnas bidrag under första året av

 bidragstiden med 57 % av den beräknade

 räntekostnaden, om projektet avser ett

 hyres- eller bostadsrättshus och med 42

 2/3 %, om projektet avser ett egnahem.

 För projekt som påbörjas senare sänks

 bidragsandelen för det första året av

 bidragstiden med 5 respektive 6 2/3

 proncentenheter för varje nytt år. Under

 bidragstiden sänks också bidragsandelen

 inför varje nytt bidragsår. Den årliga

 sänkningen görs med 4 respektive 5 1/3

 procentenhet.

 Bidragstiden börjar, om inget annat

 sägs, att automatiskt löpa från dagen för

 projektets färdigställande. Eftersom

 subventionsräntan skall bestämmas på

 dagen för när bidragstiden börjar ger

 reglerna dock bidragstagaren rätt att

 välja en senare dag för bidragstidens

 början. Bidragstagaren får på så sätt

 möjlighet att samordna bidragstid med

 tidpunkten då de slutliga fastighetslånen

 som han har träffat avtal om med sin

 långivare betalas ut och därmed samordna

 den ränta som tillämpas i bidragsärendet

 med den ränta som gäller för lånet.

 Väljer bidragstagaren en senare dag för

 bidragstidens början avstår denne dock

 samtidigt från bidrag för tid från

 färdigställandet.

 Utbetalningarna av bidrag sker

 kvartalsvis under bidragsåret. Bidraget

 betalas ut till den som vid

 utbetalningstidpunkten är antecknad som

 lagfaren ägare eller tomträttshavare till

 den fastighet som berörs av bidraget.

 Någon nettoavisering av bidrag tillämpas

 inte i detta system. Inte heller får

 bidragstagaren överlåta eller pantsätta

 rätten till bidrag.

 4.2.3 Det statliga

 kreditgarantisystemet

 För närvarande finns två garantisystem *

 ett som tillämpas om statliga räntebidrag

 lämnas enligt de regler som trädde i

 kraft den 1 januari 1992 och ett som är

 hopkopplat med bidrag enligt det system

 som trädde i kraft den 1 januari 1993.

 I 1992 års garantisystem återfinns när

 det gäller garanterade lånebelopp och

 lånesäkerhetens förmånsrättsläge mycket

 av det som var vägledande för

 bostadslånegivningen. Här finns t.ex. ett

 garantiunderlag för beräk-ning av det

 garanterade lånebeloppets storlek som

 fastställs på i princip exakt samma sätt

 som låneunderlaget för bostadslånet. Här

 finns vidare ett pantvärde för att

 bestämma övre gränsen för säkerheten för

 det garanterade lånebeloppet. Pantvärdet

 är liksom tidigare en funktion av

 bidragsunderlaget för räntebidrag med

 olika tillägg för gott bostadsläge,

 värdet av befintliga nyttigheter m.m. Här

 återfinns också den tidigare differentie-

 ringen av lånenivåerna mellan olika

 låntagarekategorier * 100, 99 eller 95 %

 av pantvärdet. Även den s.k.

 fördjupningen av bostadslånet när man

 inte kan få bottenlån upp till 70 % av

 pantvärdet finns med. Här finns slutligen

 krav på kommunalt förlustansvar för lån

 till ny- och ombyggnad av egnahem.

 I 1993 års garantisystem har dessa från

 bostadslånesystemet hämtade principer i

 huvudsak utmönstrats. Det som finns kvar

 är en viss möjlighet till s.k.

 fördjupning. Kreditgarantin kan utökas

 med upp till 10 % av garantiunderlaget,

 men bara i fråga om lån för hus i områden

 där värde-utvecklingen är svag. I övriga

 fall får garantin enligt det yngre

 systemet avse högst ett belopp som

 motsvarar 30 % av ett garantiunderlag.

 Garan-tiunderlaget skall motsvara det

 schablonmässigt beräknade bidragsunder-

 laget enligt de nya bidragsreglerna.

 I såväl 1992 som 1993 års system skall

 säkerheten för det garanterade

 lånebeloppet utgöras av panträtt i

 fastigheten eller tomträtten.

 Pantsäker-heten skall dock i 1993 års

 system i förmånsrättshänseende ligga

 närmast efter säkerheten för det lån som

 långivaren lämnar enbart mot säkerhet i

 fastigheten. Detta innebär att den

 förmånsrättsmässiga placeringen av

 pantsäkerheten för det garanterade

 lånebeloppet i 1993 års system bestäms

 med utgångspunkt i långivarens bedömning

 av fastighetens belåningsvärde och inte

 som i 1992 års system av kostnaden för

 projektet.

 I 1993 års system finns ingen övre

 belåningsgräns som bygger på att systemet

 förväntar sig en kontantinsats av viss

 storlek. Det skall dock bestämmas ett

 pantvärde för fastigheten eller

 tomträtten. Det får motsvara

 garantiunderlaget med tillägg för värdet

 av vissa lokaler samt värdet av de

 nyttigheter som ingick i eller hörde till

 fastigheten innan projektet påbörjades.

 Garantireglerna säger att säkerheten för

 det garanterade lånebeloppet får ligga

 högst inom 100 % av pantvärdet. Genom att

 pantvärdetilläggen i 1993 års system är

 begränsade i förhållande till 1992 års

 garantisystem och genom att

 pantsäkerheten för det garanterade lånet

 eller lånedelen i 1993 års system i

 förmånsrättshänseende skall ligga närmast

 efter pantsäkerheten för det lån eller

 den lånedel som lämnas utan säkerhet än

 panträtt i fastigheten eller tomträtten

 begränsas dock risktagandet jämfört med

 tidigare ordning.

 I 1993 års system ges långivaren

 möjlighet att öka kreditgarantin under

 garantitiden. Garantin får för varje år

 av garantitiden ökas med högst 1 % av

 garantiunderlaget. Den sammanlagda

 ökningen får dock uppgå till högst 10 %

 av garantiunderlaget. Möjligheten att öka

 kreditgarantin under garantitiden är

 samtidigt hopkopplad med den i det

 föregående nämnda fördjupningsmöjlighe-

 ten. Utnyttjar man fördjupnings-

 möjligheten begränsas i motsvarande mån

 möjligheten att under garantitiden öka

 kreditgarantin.

 I övriga frågor, såsom vilka långivare

 som kan erhålla kreditgarantier, hur

 garantitidens längd bestäms, villkoren

 för garantins giltighet, hur ersättningen

 till långivaren bestäms, garantiavgifter

 och regressrätt m.m. gäller samma regler

 i de båda systemen.

 Systemen står i princip öppna för alla

 kredit- och försäkringsinstitut som står

 under Finansinspektionens tillsyn.

 Garantin lämnas i båda fallen för den

 tid som långivaren begär, dock längst i

 25 år från projektets färdigställande.

 För garantins giltighet krävs i båda

 fallen att långivaren gjort en korrekt

 kreditvärdering av låntagaren, att

 långivaren förvaltar lånet på betryggande

 sätt och med iakttagande av god kreditsed

 samt att långivaren betalar föreskriven

 garantiavgift.

 Garantin berättigar i båda fallen till

 ersättning om långivarens säkerhet inte

 räcker till för att betala långivarens

 fordran. Ersättning lämnas med högst de

 belopp som kan beräknas enligt 6 kap. 3 §

 jordabalken. Ersätt-

 6

 ning ur garantin förutsätter att huset

 säljs till följd av låntagarens obestånd.

 Betalar staten ut ersättning till

 långivaren inträder staten i båda fallen

 regressvis som fordringsägare mot

 låntagaren till motsvarande belopp.

 Regressfordran kan efterskänkas.

 Garantiavgiftens storlek bestäms i båda

 fallen av regeringen. Långivaren är i

 princip skyldig att under garantitiden

 godta de ändringar i garantiavgiftens

 storlek som regeringen föreskriver.

 4.3 Särskilt om räntebidrag vid konkurs

 4.3.1 Det gamla låne- och

 bidragssystemet

 En konkurs innebär en total

 betalningsinställelse såvitt gäller

 åtaganden som konkursgäldenären ingått

 före konkursbeslutet. Fordringar mot kon-

 kursgäldenären måste bevakas i konkursen.

 I fråga om lån som löper med ränta och

 amorteras innebär detta att lånet

 formellt är förfallet till betalning i

 samma ögonblick som konkursen inträder.

 Eftersom * som framgår av det föregående

 * förekomsten av bostadslån är en

 förutsättning för räntebidrag och då

 konkurs innebär att bostadslånet sägs

 upp, leder konkursen logiskt sett till

 att räntebidragsgivningen avbryts i och

 med att låntagaren försätts i konkurs och

 återupptas inte förrän den fastighet som

 lånet avser har övergått till ny ägare

 och denne övertagit betalningsansvaret

 för bostadslånet. Detta var också den

 ståndpunkt som regeringen i början på

 1980-talet intog i ett ärende där en kon-

 kursförvaltare överklagade myndigheternas

 beslut att avbryta ränte-bidragsgivningen

 till ett antal i konkursboet ingående

 bostadsbelånade fastigheter.

 En omständighet som vägde tungt vid

 regeringens avgörande i ärendet var det

 förhållandet att en utbetalning av

 räntebidrag till en låntagare i konkurs

 främst skulle gynna konkursborgenärer med

 oprioriterade fordringar. Delvis som ett

 resultat av detta resonemang har

 sedermera efter det att nettoavisering

 infördes 1985 den ordningen etablerats i

 praxis att räntebidrag betalas ut under

 tid då gäldenären är försatt i konkurs

 under förutsättning att

 konkursförvaltaren godtar att utbetal-

 ningen sker direkt till långivaren. Inom

 ramen för nettoaviseringen pågår alltså

 räntebidragsgivningen även under konkurs.

 En konkurs som omfattar belånade

 fastigheter innebär emellertid också, om

 den fullföljs, att fastigheterna säljs

 tvångsvis och att fastighetslån till den

 del de inte övertas av den nye ägaren är

 förfallna till betalning. Som framgått

 gäller i fråga om räntebidrag till den

 som övertar en bostadsfastighet som

 uppförts eller byggts om med stöd av

 bostadslån generellt att denne söker och

 får överta bostadslånet, alternativt

 söker och får ett ersättningslån. Det är

 alltså reglerna om övertagande av lån som

 styr rätten till räntebidrag för den som

 förvärvar en bostadsfastighet som byggts

 eller byggts om med statligt stöd. Enligt

 en uttrycklig regel kan den till vilken

 fastigheten övergått få överta

 bostadslånet helt eller delvis, om det

 kan antas att han har förutsättningar att

 fullgöra de ekonomiska förpliktelser som

 följer med lånet och att förvalta huset

 på ett tillfredsställande sätt. Det

 föreligger således inte någon absolut

 rätt för en köpare att få överta

 bostadslånet och därmed få räntebidrag.

 I praxis försöker man så långt möjligt

 efterkomma köparens önskemål om att få

 överta bostadslånet när övertagandet

 skall ske i anslutning till en frivillig

 överlåtelse. Även övertagande av bara en

 mindre del av bostadslånet godtas

 normalt. Den del som inte övertas

 återbetalas då kontant och underlaget för

 räntebidrag minskar i motsvarande mån.

 Här är det främsta intresset att

 underlätta omsättningen. Priset till

 vilket det sker är en sak mellan säljare

 och köpare.

 Något annorlunda blir det om fastigheten

 skall säljas tvångsvis. Om den

 bostadsbelånade fastigheten säljs till

 ett pris som inte täcker säker-heten för

 bostadslånet uppstår i praktiken en

 förlust (här bortses från de fall då

 låntagaren även har andra utmätningsbara

 tillgångar). Huvudprincipen är att inte

 medge övertagande, om köpeskillingen

 understiger det pris som behövs för att

 täcka hela bostadslånefordringen.

 Härifrån görs dock i regel undantag, om

 en överenskommelse kan träffas med de

 långivare som har bättre rätt till

 betalning ur fastigheten om att man får

 dela på förlusten. Sådana

 överenskommelser har varit relativt

 vanligt förekommande mellan SBAB och

 bottenlånegivarna.

 Ett övertagande av en del av

 bostadslånet innebär att den nye låntaga-

 ren även får räntebidrag. Ett delvis

 övertagande innebär dock att det totala

 räntebidraget minskar med ett större

 belopp än det som svarar mot minskningen

 av de totala räntekostnaderna till följd

 av den lägre låne-skulden efter

 konkursen. Förklaringen till detta är att

 basen för beräk-ningen av den garanterade

 räntan inte ändras till följd av att

 låneskulden minskar. Den garanterade

 räntan beräknas alltid på det

 ursprungliga bidragsunderlaget. Ränte-

 bidragstiden kortas också av eftersom den

 ned-sättning av lånets kapitalbelopp som

 sker inte medför någon justering av

 amorteringsplanen.

 Sammanfattningsvis innebär den gamla

 ordningen att räntebidrag betalas ut även

 under konkurs som en följd av

 nettoaviseringen och att räntebidragets

 fortbestånd efter avslutad konkurs är

 beroende av om långivare med bättre rätt

 till betalning ur den bostadsbelånade

 fastigheten godtar att ta en del av

 förlusten som kan uppstå genom att priset

 på fastigheten inte når upp till det

 statliga pantvärdet för fastigheten. Blir

 räntebidraget kvar efter en konkurs som

 inte ger full utdelning på bostadslånet

 kommer bidraget att bli lägre än vad som

 svarar mot själva ränteminskningen till

 följd av kapitalförlusten.

 4.3.2 Det nya

 bidragssystemet

 I det nya systemet är det uttryckligen

 frånsagt att bidrag inte lämnas för tid

 då bidragstagaren är i konkurs. Denna

 regel kompletteras av en likaledes

 uttrycklig bestämmelse om att

 bidragstagaren skall förbinda sig att

 inte till annan överlåta, pantförskriva

 eller på annat sätt överföra den rätt

 7

 till bidrag som bidragsbeslutet innebär.

 Ett förfarande i strid mot utfästelsen

 kan medföra att bidragsbeslutet

 återkallas.

 Förbudet mot bidrag under den tid

 bidragstagaren är i konkurs innebär

 omvänt att så snart huset fått ny ägare

 återupptas bidragsgivningen i full

 utsträckning. Varken det pris som erlagts

 för fastigheten eller den låne-

 finansiering av fastigheten som uppnåtts

 efter konkursen inverkar på bidragets

 storlek eller den totala bidragstidens

 längd.

 5 Åtgärder för att stabilisera

 bostadskreditmarknaden

 5.1 Allmänna utgångspunkter

 Problemställningen

 Dagens problem på bostads- och

 byggmarknaderna skall ses mot bak-grund

 av de allmänna ekonomiska förhållandena i

 Sverige. Svensk ekonomi är mitt inne i

 efterkrigstidens djupaste lågkonjunktur.

 De misstag som begåtts i den ekonomiska

 politiken, framför allt under 1980-talet,

 har lett till att de strukturella

 problemen i statens finanser nu ligger

 blottlagda. Det framstår som uppenbart

 att många utgiftssystem och den skatte-

 belastning som byggts upp under decennier

 i grunden försämrat landets ekonomiska

 möjligheter. För att komma tillrätta med

 dessa problem krävs en omfattande

 omprövning och besparing av statens

 utgifter. Samtidigt krävs en översyn av

 skattesystemen och olika regleringssystem

 så att de inte hindrar den ekonomiska

 tillväxt som är nödvändig för att Sverige

 skall komma ut ur den ekonomiska krisen.

 Omställningsprocessen är både omfattande

 och nödvändig. Denna äger rum samtidigt

 som samhället och näringslivet brottas

 med de negativa effekterna av 1980-talets

 ekonomiska politik. Särskilt tydliga är

 effekterna på finans-och

 fastighetsmarknaderna, vars kriser är en

 följd av högt uppdrivna

 inflationsförväntningar i kombination med

 den kraftiga utlåningsökningen och

 bristfälliga kreditprövningen.

 Dessa grundläggande problem för landets

 ekonomi berör således i hög grad

 fastighetsmarknaden och bostadsbyggandet.

 De tar sig bl.a. uttryck i att

 fastighetsägare inte kan lånefinansiera

 investeringar, oavsett om det gäller

 nyproduktion eller i befintligt bestånd,

 i samma omfattning som tidigare. Indirekt

 får detta effekter för byggbranschen

 genom att bygg-projekt, baserade på

 tidigare förutsättningar, inte kommer

 till stånd eller får svårigheter att få

 lån. De förändrade ekonomiska förutsätt-

 ningarna, som framför allt avspeglar sig

 i en vikande efterfrågan, har lett till

 en nedgång i bostadsbyggandet, med

 åtföljande konkurser hos byggföretag och

 arbetslöshet bland de anställda i

 byggbranschens olika förädlingsled.

 Problemen i byggbranschen har förvärrats

 till följd av det omfattande

 bostadsbyggande som ägt rum sedan 1987.

 Detta omfattande bostads-byggande tog i

 anspråk en stor del av marknadsutrymmet

 för nya bostä-der. Att en sådan

 utveckling leder till en rekyl i form av

 nedgång i bostadsbyggandet är logiskt och

 ofrånkomligt, oavsett hur statens stöd

 till bostadsbyggandet utformas. Nedgången

 i byggbranschen med åtföljande problem är

 därför till betydande del en förutsägbar

 konsekvens av de senaste årens mycket

 omfattande bostadsbyggande.

 Dessvärre ägde det ökade

 bostadsbyggandet rum under en tid då det

 rådde överefterfrågan på byggresurser,

 dels för ombyggnad av bostäder, dels för

 nybyggnad av kontor och

 industrifastigheter. Tillsammans med det

 dåvarande räntebidragssystemet, som

 innebar att man fick mer räntebidrag ju

 dyrare man byggde, fick det till följd

 att produktionskost-naderna steg

 våldsamt. Under början av 1980-talet låg

 den totala produk-tionskostnaden på ca 4

 000 kr/kvm för flerbostadshus. Under de

 senaste åren har produktionskostnaden

 överstigit 11 000 kr/kvm. Nivåerna på

 anbud som avgetts under senare tid ligger

 avsevärt lägre. Samtidigt får man

 konstatera att flertalet av de projekt

 som har igångsatts och som i dag har

 problem att få tillfredsställande

 lånefinansiering är projekterade till

 tidigare års höga kostnadsnivå.

 Sammantaget måste man således konstatera

 att de problem som fastig-hetsägare som

 byggt hus under andra hälften av

 1980-talet brottas med och de problem som

 gäller bostadsbyggandet och dess

 kreditförsörjning är hänförliga till

 förhållandena under andra hälften av

 1980-talet. Under de senaste fem-sex åren

 har det byggts alltför många bostäder och

 till alltför hög kostnad. I många fall

 har bostäder tillkommit utan att det

 funnits en långsiktig efterfrågan. I

 andra fall är det för få hushåll som

 efterfrågar dessa bostäder, vilket

 innebär att fastigheterna för närvarande

 i många fall har ett betydligt lägre

 värde än vad de kostat att bygga och den

 låneskuld som därmed belastar

 fastigheten. Denna situation innebär en

 risk för framtida kreditförluster för

 kreditinstituten, vilket verkar

 inskränkande på nya kreditengagemang från

 deras sida. Den största skadan av

 förhållandena under andra hälften av

 1980-talet torde ändå vara den orimligt

 höga produktionskostnadsnivå som då

 etablerades.

 Bostadsinstitutens utlåning

 Under hösten 1991 började

 bottenlåneinstituten ifrågasätta om

 utlåning i förhållande till länsbostads-

 nämndernas beslutade pantvärde (i princip

 produktionskostnaden) var förenligt med

 kreditinstitutens regler om att ha

 tillfredsställande säkerheter för sina

 lånefordringar. Det kan nu konstateras

 att den tidigare kreditgivningen som

 baserats på länsbostadsnämndens beslut

 har resulterat i ökad risk för

 kreditförluster i framför allt de senast

 byggda årgångarna.

 De ändrade ekonomiska förhållandena har

 lett fram till en nödvändig omprövning av

 kreditinstitutens kreditgivning till

 bostadsbyggande. De myndighetsbeslutade

 pantvärdena har under senare år alltmer

 ifrågasatts som grund för

 kreditgivningen. Kreditgivningen är

 numera baserad på projektets ekonomi,

 dvs. om det finns hushåll som är beredda

 att acceptera sådana bostadsutgifter att

 de täcker räntekostnaderna. Kredit-

 givningen sträcker sig inte längre än att

 instituten är säkra på att vid

 tvångsförsäljning få täckning för

 skulden. Kreditgivaren gör också en

 noggrannare prövning av låntagaren än

 tidigare. Kreditgivning förutsätter

 numera en bedömning av att låntagaren

 sannolikt klarar sina ränteförpliktelser

 under överskådlig tid. En sådan bedömning

 är också en förutsättning för att den

 statliga kreditgarantin för ny- och

 ombyggnad skall gälla.

 Från byggherresidan har ibland hävdats

 att kreditinstituten hanterar

 kreditgivningen för snävt. För

 kreditgivare måste dock utgångspunkten

 vara att låntagaren kan förväntas klara

 framtida ränteutgifter på lånen och att

 långivningen från kreditinstituten inte

 ges större omfattning än vad som

 motsvaras av tillfredsställande

 säkerheter. Sedan 1992 underlättar staten

 lånefinansieringen av bostadsbyggandet

 genom att erbjuda kreditinstituten en

 avgiftsbelagd kreditgaranti som möjliggör

 för instituten att lämna lån utöver vad

 säkerhet i fastigheten eller tomträtten i

 sig motiverar. De som bygger till högre

 kostnader än vad som motsvaras av till-

 fredsställande säkerhet i fastigheten

 eller tomträtten och av utrymmet för den

 statliga kreditgarantin måste vara

 beredda att finansiera detta med egen

 kapitalinsats eller med lån från andra

 som är beredda att ta risker för sådan

 långivning som saknar tillfredsställande

 säkerhet.

 Från kreditgivarnas sida anförs att

 byggherrarnas minskade möjligheter till

 lånefinansiering huvudsakligen beror på

 att det är för stor skillnad mellan

 produktionskostnaden och den färdigbyggda

 fastighetens värde.

 Produktionskostnaderna är för höga för

 att lånefinansiering av produktions-

 kostnaden skall kunna ske i den

 omfattning som byggbranschen varit van

 vid.

 En rimlig produktionskostnad i

 förhållande till hushållens

 betalningsvilja för nyproducerade

 bostäder och en rimlig egen kapitalinsats

 är således grundläggande förutsättningar

 för lånefinansiering av bostadsbyggande

 och för att byggbranschens problem skall

 kunna lösas. Ansvaret för att denna

 balans skall uppstå åligger såväl byggare

 och byggherrar som kommuner. Det gäller

 för alla som har en påverkan på den

 totala produktionskostnaden att bidra

 till att kostnaderna sänks och anpassas

 till mer normala förhållanden än de som

 blivit en följd av bygg- och

 fastighets-boomen under andra hälften av

 1980-talet.

 Behovet av åtgärder

 På statsmakterna ligger ett övergripande

 ansvar att främja god hushållning, vilket

 här innebär att bostadsbyggande och

 fastighetsägande ges sådana villkor att

 producenter och ägare stimuleras att

 hålla sina kostnader låga. Det skapas

 genom de regler som finns på dessa

 marknader. På denna liksom andra

 marknader påverkar den allmänna ekono-

 miska politiken hushållens och företagens

 köpkraft och därmed deras efterfrågan på

 bl.a. bostäder och näringslivets lokaler.

 Utredarens bedömning är att de problem

 som i huvudsak är förknippa-de med de

 krediter som getts till de senaste

 årgångarna bostäder i det tidigare

 subventionssystemet nu nått en sådan

 omfattning att det är påkallat med

 ytterligare åtgärder från statsmakternas

 sida. Enligt utredaren bör sådana

 åtgärder syfta till att förbättra

 marknadens funktionssätt genom en ökad

 flexibilitet samt bidra till att minska

 risken för konkurs med åtföljande

 kreditförluster. Sådana åtgärder är

 angelägna för fastighetsägarna och de

 boende. Sådana åtgärder är också

 angelägna för att undvika kreditförluster

 för staten och bottenlånegivarna. Det

 finns därför anledning att, inom ramen

 för riksdagens beslut om räntebidragens

 omfattning, söka en ordning som minskar

 riskerna för att fastighetsägare skall gå

 i konkurs och därmed orsaka både staten

 och bottenlånegivare kreditförluster

 eller motsvarande. Det viktigaste är

 därvid att se till att fastighetsägare

 ges möjligheter att ta tillvara allt

 utrymme för att minska sina

 kapitalutgifter. Därför är det riktigt

 som utredaren föreslagit att se över det

 äldre regelverket för statens stöd till

 ny- och ombyggda bostäder i syfte att

 göra sådana ändringar som kan öka

 fastighetsägarens möjlig-heter att

 minimera sina kapitalutgifter.

 I det följande lägger vi fram förslag

 som innebär att onödiga formkrav i det

 äldre räntebidragssystemet tas bort. I

 stället skall räntebidragets storlek i

 likhet med vad som gäller i det nya

 systemet för bostadsbygg-nadssubventioner

 beräknas oavsett finansiering och oavsett

 faktiska kostnader för lånefinansiering.

 För att inte detta skall leda till att

 låntagare går i konkurs för att slippa

 det statliga lånet och ändå behålla fullt

 räntebidrag, föreslås samtidigt regler

 som innebär att räntebidraget i sådana

 fall kvittas mot förlust på det statliga

 lånet. Tillsammans med en möjlighet att

 genom pantförskrivning eller på annat

 sätt överföra rätten till räntebidraget

 till kreditinstitut som står under

 Finansinspektionens tillsyn, bör detta

 leda till ökade möjligheter för

 fastighetsägare och kreditgivare att

 finna lösningar som kan undanröja

 obeståndssituationer. För att ytterligare

 förbättra möjligheterna till finansiella

 rekonstruktioner föreslås också en

 särskild statlig kreditgaranti för ett

 s.k. omfördelningslån som skall kunna

 bidra till att begränsa fastighetsägarens

 ränteutgifter under de närmaste åren.

 Dessa förändringar bör leda till

 förbättrade möjligheter för fastighets-

 ägare och kreditgivare att undvika

 konkurser. Därigenom minskar kreditinsti-

 tutens kreditförluster, vilket möjliggör

 ett ökat utbud av kapital för

 lånefinansiering av det bostadsbyggande

 som efterfrågas av hushållen. De

 föreslagna åtgärderna syftar således inte

 enbart till att skapa bättre ekonomiska

 förutsättningar för de fastigheter som

 byggts under de senaste åren utan också

 till att förbättra möjligheterna till

 konkurrenskraftig lånefinansiering av

 pågående och framtida bostadsbyggande.

 För att underlätta byggbranschens svåra

 omställning föreslås dessutom att de

 bostadsbyggnadsprojekt som påbörjas före

 utgången av år 1995 skall få en utökad

 statlig kreditgaranti om 40 % i enlighet

 med 1993 års system för kreditgaranti.

 Dessa åtgärder förbättrar möjligheterna

 till lånefinansiering av pågående och

 framtida bostadsbyggande. Utrymmet för

 lånefinansiering av ekonomiskt sunda

 bostadsbyggnadsprojekt bör därmed inte

 utgöra någon självständig restriktion för

 bostadsbyggandets omfattning.

 Regeringens förslag överensstämmer i

 huvudsak med utredarens förslag.

 Till vissa frågor som väckts vid bl.a.

 Finansdepartementets hearing med

 anledning av utredarens förslag

 återkommer vi i det följande i anslutning

 till förslagen.

 5.2 Slopade krav på särskild

 lånefinansiering i samband

 med räntebidrag enligt äldre

 bestämmelser, m.m.

 Skälen för regeringens förslag: Dagens

 ekonomiska läge innebär väsentligt lägre

 marknadsräntor än för bara ett år sedan.

 Möjligheten för ägare av bostadshus som

 har byggts eller byggts om med stöd av

 bostadslån och räntebidrag enligt de

 regler som gällde fram till utgången av

 år 1991 att omedelbart utnyttja det nya

 ränteläget och därmed snabbt få ner sina

 kapitalkostnader begränsas dock för

 närvarande på olika sätt. Bl.a. innebär

 de gamla räntebidragsreglerna vissa

 begränsningar i detta avseende. Enligt

 dessa måste bidragstagaren ha ett

 bottenlån med bunden ränta i minst fem år

 åt gången. Väljer bidragstagaren lån i

 motsvarande säkerhetsläge med andra

 räntevillkor bortfaller räntebidraget

 till räntekostnaden på detta lån helt.

 Vidare gäller att en förtida

 återbetalning av lån skall beaktas vid

 beräkning av räntebidrag. Det innebär att

 räntebidraget minskar om bidragstagaren

 skulle välja att extraamortera de lån som

 berättigar till räntebidrag för att på så

 sätt minska sina totala kapitalkostnader.

 Dessutom gäller att räntebidragsgivningen

 upphör i sin helhet om bidragstagaren

 väljer att återbetala bostadslånet på en

 gång. Väljer bidragstagaren att

 extraamortera på bostadslånet kommer den

 möjliga totala bidragstiden, om övriga

 förutsättningar för bidrag hålls

 oförändrade, att kortas eftersom

 bidragstiden inte kan vara längre än

 lånetiden för bostadslånet och en

 extraamortering på bostadslånet innebär

 att lånetiden kortas av med det antal år

 som extraamorteringen motsvarar

 årsamorteringarna.

 Som utredaren har framhållit finns det

 anledning att nu utmönstra dessa

 bestämmelser ur regelverket för att på så

 sätt lämna större utrymme för

 kreditgivare och utsatta fastighetsägare

 att tillsammans finna lösningar som

 innebär att konkurser kan undvikas för

 fastighetsägaren. Vi förordar att

 reglerna för räntebidrag enligt de

 bestämmelser som gällde fram till

 utgången av 1991 ändras så att bidrag

 fr.o.m. 1994 lämnas oberoende av på

 vilket sätt det med bidraget avsedda

 ändamålet är finansierat.

 De räntebidrag som här avses är i första

 hand räntebidrag för ny- eller ombyggnad

 enligt nybyggnadslåneförordningen för

 bostäder (1986:692), om-

 byggnadslåneförordningen för bostäder

 (1986:693) eller bostadsfinan-

 sieringsförordningen (1974:946), dvs.

 sådana räntebidrag som lämnas på grund av

 att fastigheten är finansierad med både

 ett statligt reglerat lån och ett

 bottenlån. Hit hör även räntebidrag

 enligt förordningen (1989:858) om

 ersättningslån för bostadsändamål.

 I fråga om räntebidrag enligt dessa

 förordningar bör således det nuvarande

 kravet på att det skall finnas ett

 statligt reglerat lån tas bort helt.

 Vidare bör kravet på att det måste finnas

 ett bottenlån med bunden ränta i minst

 fem år i taget tas bort, liksom regeln

 att en extra amortering på låneskulden

 medför att den räntekostnad som

 räntebidraget beräknas för minskar i

 motsvarande mån. Räntebidraget bör i

 fortsättningen lämnas för en räntekostnad

 som beräknas schablonmässigt i fråga om

 såväl lånebelopp som amorteringsplaner,

 räntebindningstider och räntesatser. Ut-

 gångspunkten för beräkningen av bidrag

 för tid efter det att avregleringen trätt

 i kraft bör därvid vara de lånebelopp,

 amorteringsplaner och räntebindningstider

 som gäller när avregleringen träder i

 kraft samt de räntesatser som skulle ha

 tillämpats om kraven på viss

 lånefinansiering kvarstått. I vissa äldre

 ärenden saknas räntebindningstider för

 bottenlån. I sådana fall bör

 räntebidraget beräknas på grundval av den

 ränta som tillämpas i bidragsärendet vid

 avregleringens ikraftträdande fram till

 utgången av den vid denna tidpunkt

 pågående räntebindningsperiod för

 bostadslånet. För tid därefter beräknas

 räntebidraget med hjälp av den subven-

 tionsräntesats som gäller vid denna

 tidpunkt. Subventionsräntesatsen omprövas

 därefter vid utgången av varje ny

 femårsperiod. I det fall att

 räntebidragsärendet omfattar bidrag till

 ränta på ett anslagsfinansierat

 bostadslån, dvs. ett lån där räntan

 bestäms efter en räntesats som regeringen

 bestämmer för ett kalenderår i taget

 (s.k. bostadslåneränta), bör dock

 bidraget för ränta på ett mot detta lån

 svarande belopp beräknas efter denna

 räntesats. Motsvarande bör gälla i fråga

 om fördjupade delar av ett sådant lån med

 marknadsränta som för primär- och

 sekundärlån.

 Den gamla ordningen med utbetalning av

 räntebidrag till långivaren, den s.k.

 nettoaviseringen, bör behållas men i

 fortsättningen inte utgöra ett krav för

 räntebidrag på det sätt som hittills

 gällt. Regeringen vill i sammanhanget

 erinra om införandet av den s.k. netto-

 aviseringsavgiften (prop. 1992/93:172,

 bet. 1992/93:BoU20, rskr. 1992/93:301). I

 samband med den avgiften har föreskrivits

 att långivarens beslut att avstå från

 nettoavisering inte påverkar låntagarens

 rätt till räntebidrag.

 I syfte att ytterligare så långt möjligt

 säkra betalningen av räntor på lån som

 tagits upp för att finansiera ny- eller

 ombyggnad av bostäder har utredaren

 föreslagit att kreditinstituten erbjuds

 en möjlighet att få tillämpa

 nettoavisering även för räntesubventioner

 enligt 1992 och 1993 års system.

 Regeringen förordar att en sådan

 möjlighet införs. Med hänsyn till

 systemens konstruktion bör detta tekniskt

 sett lösas så att det införs en möjlighet

 för bidragstagaren att till långivare som

 står under Finansinspektionens tillsyn

 genom pantförskrivning eller på annat

 sätt överföra sin rätt till bidrag på

 långivaren under den tid som

 bidragstagaren är låntagare hos denna

 långivare. Andra överlåtelser av rätten

 till bidrag bör inte tillåtas. De förbud

 mot pantsättning och andra överlåtelser

 som redan gäller bör således bestå såvitt

 avser andra fall. Vad vi nu har

 föreslagit bör gälla generellt, dvs.

 såväl i fråga om räntebidrag enligt de

 regler som gällde till utgången av 1991

 som i fråga om räntesubventioner enligt

 1992 respektive 1993 års

 subventionsregler.

 Villkor för räntebidrag av det slag som

 berörts i det föregående finns även i

 viss utsträckning när det gäller

 räntebidrag för energibesparande åtgärder

 enligt förordningen (1977:332) om

 statligt stöd till energibesparande

 åtgärder i bostadshus m.m. och i fråga om

 räntebidrag för förvärv enligt

 förordningen (1987:258) om stöd till

 flerbarnsfamiljer för köp av egnahem.

 Även dessa stöd bör omfattas av

 utmönstringen.

 Det bör ankomma på regeringen att

 närmare besluta om de regeländringar som

 behövs. Ändringarna bör träda i kraft den

 1 januari 1994 och tillämpas på

 räntebidrag för tid efter ikraftträdandet

 under förutsättning att bidragsgivningen

 inte redan har upphört vid

 ikraftträdandet.

 5.3 Särskild statlig kreditgaranti för

 att möjliggöra lån för

 att omfördela vissa ränteutgifter

 Skälen för regeringens förslag: De

 ändringar som föreslagits i avsnitt 5.2

 skapar förutsättningar att ändra

 finansieringen av en fastighet utan att

 det leder till minskade räntebidrag. För

 att göra det möjligt att undvika

 obeståndssituationer för utsatta

 fastighetsägare bör därutöver möjligheter

 skapas att temporärt begränsa

 ränteutgifterna för huset.

 Räntebidrag enligt de regler som gällde

 fram till utgången av 1991 förutsätter

 som framgått av det tidigare i princip

 att huset är finansierat med bostadslån

 och bottenlån med bunden ränta. Ett lån

 med bunden ränta innebär att den årliga

 ränteutgiften på lånet och därmed den

 totala ränteutgiften är fixerad

 beloppsmässigt för viss tid. För

 bottenlån enligt det gamla systemet

 gäller numera normalt en lånetid på ca

 fem år under vilken tid räntan ligger

 fast. Därefter byts lånet ut mot ett nytt

 femårigt lån med bunden ränta. För

 statligt reglerade bostadslån gäller

 normalt en lånetid på 30 år med s.k.

 räntejustering vid utgången av vart femte

 år under lånetiden (villkorstiden).

 Räntejustering innebär att man anpassar

 räntan till den vid justeringstillfället

 aktuella marknadsräntan.

 Konsekvensen av att ha ett lån med

 bunden ränta är bl.a. att man inte under

 lånetiden eller villkorstiden kan sänka

 sina ränteutgifter på lånet, t.ex. genom

 att under denna tid när ränteläget är

 gynnsamt för låntagaren återbetala lånet

 helt eller delvis och finansiera

 återbetalningen genom att ta upp ett nytt

 lån med lägre ränta. Väljer låntagaren

 ett sådant förfarande blir han enligt för

 sådana lån gällande villkor skyldig att

 betala s.k. ränteskillnadsersättning.

 Ersättningen motsvarar i princip

 skillnaden mellan den bundna räntan och

 den nya lägre låneräntan multiplicerad

 med den tid som återstår till utgången av

 lånetiden eller tidpunkten för nästa

 villkorsändring på lånet.

 Ränteskillnadsersättning kan uppgå till

 betydande belopp. Med utgångspunkt från

 skillnaden mellan den ränta som för när-

 varande tillämpas på nya lån med bunden

 ränta i fem år och den som gäller på

 sådana lån som betalas ut under de

 senaste åren uppgår ränte-skillnadser-

 sättningen till grovt räknat ca 500 kr

 per kvm och år som återstår av låne-

 eller villkorstiden. Förutom att den

 totala räntekostnaden inte ändras kan en

 förtida återbetalning av lån för att nå

 fördelen av en lägre ränta således

 innebära en betydande

 likviditetspåfrestning för låntagaren, om

 ränteskillnadsersättning måste betalas

 kontant. En liknande situation uppstår om

 långivaren vill bistå låntagaren genom

 att i stället för att byta ut lånet sänka

 räntan på lånet. Något förenklat kan man

 säga att även räntesänkningen måste

 betalas av låntagaren.

 Utredaren menar att en anpassning av

 räntan på gamla bostadslån och bottenlån

 från slutet av 1980-talet till de låga

 räntenivåer som gäller i dag skulle kunna

 innebära fördelar i många fall. Utredaren

 bedömer att en möjlighet att

 lånefinansiera utgiften för en sådan

 räntesänkning skulle verksamt bidra till

 att undvika en rad obeståndssituationer

 som kan leda till konkurs. Genom ett lån

 kan utgiften för att sänka räntan

 fördelas över en längre tidsperiod.

 Motsvarande fördelar kan föreligga i

 andra fall än då omfördelnings-lånet

 används för att finansiera

 ränteskillnadsersättning.

 Omfördelningslån bör kunna komma i fråga

 även vid andra typer av åtgärder för att

 undvika en obeståndssituation, såsom

 t.ex. att omfördela en del av ränteutgif-

 ten på ett utestående lån i tiden.

 Eftersom det här generellt sett skall

 komma att handla om lån på marknaden som

 inte kan lämnas enbart mot säkerhet i den

 fastighet lånet avser är en förutsättning

 för att en sådan långivning skall kunna

 etableras att staten erbjuder en statlig

 lånegaranti som ytterligare säkerhet.

 Regeringen finner inte skäl att göra

 någon annan bedömning än utredaren i

 denna fråga. Det är viktigt att så långt

 möjligt främja åtgärder som snabbt kan

 nedbringa kapitalutgifterna för

 bostadshus som uppförts eller byggts om

 till höga kostnader och som till följd av

 det statliga finansieringssystemet dragit

 på sig höga totala kapitalkostnader. Vi

 förordar därför att en särskild statlig

 kreditgaranti införs. Syftet med garantin

 är allmänt sett att underlätta för

 kreditmarknaden att biträda ägare av

 statligt subventionerade bostadshus med

 lån för att i tiden omfördela fastighets-

 ägarens ränteutgifter i syfte att undvika

 en obeståndssituation.

 Som utredaren framhåller måste man

 uppmärksamma att omfördel-ningslån har

 den nackdelen att husägaren på något

 längre sikt riskerar att få betydligt

 högre nettokapitalutgifter eftersom de

 framtida räntekostnaderna ökar till följd

 av de ytterligare lån som tagits upp för

 att finansiera den tidigare

 räntesänkningen. Vi anser därför i likhet

 med utredaren att möjligheterna till

 statlig kreditgaranti för sådana lån bör

 starkt begränsas.

 Till att börja med är det naturligt att

 begränsa kreditgarantin till fall då den

 förtida räntesänkningen avser sådana lån

 för bostadshus för vilka kreditrisken

 blivit särskilt stor till följd av att

 det statligt reglerade

 finansieringssystemet medgett en alltför

 hög belåning. Med hänsyn härtill och till

 de bedömningar av kreditrisksituationen

 som utredningen har gjort bör

 garantigivningen bara omfatta hus vilka

 uppförts eller byggts om med stöd av

 bostadslån, om projektet färdigställts

 under något av åren 1985-1991, eller med

 stöd av lån med statlig kreditgaranti

 enligt de garantiregler som gällde under

 1992. Det sistnämnda innebär att den sär-

 skilda kreditgarantin bör gälla även i

 fråga om hus för vilka ny- eller

 ombyggnaden färdigställts eller påbörjats

 under 1992.

 För rätt till ersättning ur garantin bör

 vidare krävas att lånet och garantin i

 det konkreta fallet är påkallade för att

 undvika en obeståndssituation. Vidare bör

 krävas att kreditgivaren vid tidpunkten

 för lånets beviljande hade grund för

 bedömningen att husägaren kan klara sina

 åtaganden även med beaktande av de ökade

 räntekostnader som lånet medför på sikt.

 Garantin bör således inte gälla om man

 vid tidpunkten då åtgärden övervägs gör

 bedömningen att lånet bara medför att

 obeståndssituationen skjuts något framåt

 i tiden. Långivaren bör således vid

 eventuella framtida skadefall, då

 garantiåtagandet måste infrias, kunna

 påvisa att lånet givits för att undvika

 en obeståndssituation och mot bakgrund av

 en rimlig plan för hur ekonomin för

 låntagaren skulle utveckla sig under

 lånets löptid.

 Med kreditgivare avses här givetvis i

 första hand de långivare som redan har

 lån i fastigheten. Samtidigt finns det

 inga avgörande skäl för att begränsa

 möjligheten att lämna statsgaranterade

 omfördelningslån till de långivare som

 redan har engagemang i fastigheten. Den

 särskilda garantigivningen bör stå öppen

 för alla långivare som står under tillsyn

 av Finansinspektionen.

 Som en generell begränsning bör

 därutöver gälla att den ekonomiska

 rekonstruktionen måste bedömas bli

 framgångsrik inom ramen för ett omför-

 delningslån på högst 10 % av det

 låneunderlag för bostäder som

 ursprungligen fastställts för beräkning

 av det statligt reglerade bostads-lånet

 för husets ny- eller ombyggnad. Om ny-

 eller ombyggnaden finan-sierats slutligt

 genom lån med statlig kreditgaranti

 enligt de regler som trädde i kraft den 1

 januari 1992, bör den särskilda

 kreditgarantin i stället få avse högst

 ett belopp som motsvarar 10 % av garan-

 tiunderlaget enligt dessa regler. Det är

 enligt de bedömningar som nu kan göras i

 praktiken

 8

 uteslutet att en fastighetsägare som i

 dag är nära en obeståndssituation skulle

 kunna klara en större ytterligare

 skuldbelastning på sin fastighet.

 För det garanterade lånet bör krävas

 säkerhet i form av panträtt i den eller

 de fastigheter som

 omfördelningslåneärendet berör. Något

 bestämt inomläge i förmånsrättshänseende

 bör dock inte fastställas. Utgångspunkten

 bör vara att man tar i anspråk det

 tillgängliga pantsättningsutrymme som

 fastigheten har vid lånetillfället. Det

 ligger då i sakens natur att man i

 förekommande fall även tar i anspråk

 eventuella obelånade pantbrev, liksom

 pantförskriver överhypotek genom

 pantsättning i andra hand av pantbrev med

 bättre förmånsrätt. Garantin bör utformas

 så att den berättigar långivaren till

 ersättning för de lånefordringar som inte

 täcks av panten i fastigheten

 (fyllnadsborgen). Ersättningen maximeras

 dock till garantibeloppet.

 De lån som det här är fråga om innebär

 allmänt sett en kraftig extra belastning

 på fastigheten. Det ligger därför i

 fastighetsägarnas intresse att de

 avvecklas inom en inte alltför lång tid.

 Samtidigt måste beaktas att krav på en

 alltför snabb återbetalning av lånet i

 sig äventyrar möjligheten att undvika en

 ny framtida obeståndssituation. Utredaren

 har bedömt att garantin borde gälla för

 en tid av fem år med möjlighet för

 långivaren att förlänga garantin i

 ytterligare sammanlagt femton år.

 Regeringen, som finner utredarens förslag

 väl avvägt, förordar en ordning i

 enlighet med förslaget.

 Det är viktigt att den statliga garantin

 för ett omfördelningslån av det slag som

 här diskuteras inte leder till att de

 bostäder som berörs i praktiken får

 ytterligare statliga subventioner. För

 garantin bör därför tas ut en avgift som

 långsiktigt täcker kostnaderna för

 administration och förluster. Med en

 sådan utgångspunkt kan det när det gäller

 lån i det riskläge som det här är fråga

 om komma att behöva tas ut en totalt sett

 förhållandevis hög avgift. För att i

 någon mån fördela kostnaderna för

 garantin över tiden förordar regeringen

 en ordning som innebär att den som får

 garantin förbinder sig att betala en

 årlig avgift under viss tid, oavsett om

 garantiersättning har utgått eller inte

 under denna tid. Minsta avgiftstid bör

 sättas till fem år, dvs. till samma tid

 som minsta garantitid. Vid utbetalning av

 ersättning bör ersättningsbeloppet först

 reduceras med de framtida avgifter som

 garantitagaren har åtagit sig att betala.

 Detta skapar tillsammans med bestämmelser

 om minsta avgiftstid ett självriskelement

 i garantikonstruktionen.

 Det bör ankomma på regeringen, eller den

 myndighet regeringen bestämmer, att

 meddela närmare föreskrifter om villkoren

 för garantin samt om avgiftens storlek

 och hur avgiften skall betalas.

 Den särskilda kreditgarantin bör gå att

 få från och med den 1 januari 1994 och

 garantigivningen bör omfatta

 omfördelningslån som beviljas från och

 med den dagen. Garantiverksamheten bör

 handhas av Statens bostadskreditnämnd.

 Som framgår av utredarens skrivelse

 väckte förslaget om ett omfördelningslån

 med statlig kreditgaranti frågan om inte

 en sådan ordning bör föranleda en ändring

 av bokföringsreglerna för att inte lånet

 bl.a. skall leda till krav på upprättande

 av likvidationsbalansräkning enligt

 aktiebolagslagens regler, om låntagaren

 är ett aktiebolag. Även vid Finansde-

 partementets hearing togs frågan upp av

 företrädare för såväl långivare som

 låntagare. Utredaren har förklarat sig

 inte vara beredd att förorda särskilda

 bokföringsregler som skulle åsidosätta

 aktiebolagslagens regler i detta

 avseende. Om ett omfördelningslån leder

 till att likvidationsbalansräkning skall

 upprättas anser utredaren att det i den

 situationen får överlämnas åt

 fordringsägarna, vilka i dessa fall torde

 vara samma kreditgivare som överväger att

 lämna ett omfördelningslån, att bedöma

 vilka åtgärder som är lämpliga.

 Regeringen delar utredarens uppfattning.

 Några särskilda bokföringsregler som

 sätter aktiebolagslagens regler om

 likvidationsbalansräkning ur spel bör

 således inte införas. Låntagarens

 faktiska ekonomiska situation förändras

 inte genom särskilda bokföringsregler.

 5.4 Utökade kreditgarantier för ny- och

 ombyggnad av

 bostäder som påbörjas före utgången

 av 1995, m.m.

 Skälen för regeringens förslag: Som

 framgått av det föregående infördes den 1

 januari 1993 bl.a. den principen att den

 statliga kreditgarantin skall motsvara 30

 % av garantiunderlaget, lika för alla

 låntagarkategorier. Samtidigt infördes en

 begränsad möjlighet att under

 garantitiden höja garantibeloppet med 1 %

 per år, dock högst 10 % av garantiunder-

 laget. Syftet med denna regel är att

 öppna en möjlighet för långivare och

 låntagare att med hjälp av ytterligare

 lån omfördela en del av låntagarens

 ränteutgifter på det statsgaranterade

 lånet för ny- eller ombyggnad.

 Den nyordning i fråga om statliga

 kreditgarantier för ny- och ombyggnad av

 bostäder som genomfördes den 1 januari

 1993 innebär emellertid också att

 pantsäkerheten för det statligt

 garanterade lånet eller lånedelen i

 förmånsrättshänseende skall ligga i

 omedelbar anslutning till säkerheten för

 det lån eller lånedel långivaren lämnar

 mot enbart säkerhet i fastigheten. För

 att inte denna ordning skall medföra en

 alltför låg total belåning i områden med

 svag värdeutveckling på fastigheter har

 en möj-lighet öppnats att få byta ut den

 successiva höjningen av garantibeloppet

 mot en höjning av det ursprungliga

 garantibeloppet från 30 till 40 % av

 garantiunderlaget, om det hus som byggs

 eller byggs om ligger i ett sådant

 område.

 Utredaren bedömer att marknads-

 situationen för närvarande är sådan att

 det kan vara lämpligt att temporärt

 utvidga möjligheten till utbyte av den

 successiva höjningen till att gälla alla

 ny- eller ombyggnadsprojekt som genomförs

 under de närmaste åren för att under en

 begränsad tid för-bättra byggherrarnas

 möjligheter att trots sjunkande

 fastighetspriser i rimlig omfattning

 lånefinansiera i övrigt ekonomiskt sunda

 bostadsbygg-nadsprojekt.

 Regeringen delar utredarens bedömning i

 denna fråga. En sådan ut-vidgning kan

 förväntas bidra till att förbättra

 kreditsituationen för nya projekt.

 Huvudprincipen bör dock fortfarande vara

 att bostadsbyggandet skall ske med en

 icke oväsentlig egeninsats. Vi förordar

 därför att möjligheten enligt 1993 års

 regler om statlig kreditgaranti att öka

 garantibeloppet från 30 till 40 % får

 utnyttjas för alla ny- och ombyggnads-

 projekt oavsett var i landet de kommer

 till utförande, men att ändringen bara

 gäller projekt som påbörjas under något

 av åren 1993-1995. Det bör redan nu också

 slås fast att det därefter sker en

 återgång till den ordning som gäller i

 dag, dvs. att garantin som regel bara

 skall avse 30 % av garantiunderlaget.

 Av i huvudsak samma skäl som anförts för

 den föreslagna utvidgningen av

 garantigivningen för projekt som påbörjas

 under något av åren 1993-1995 förordar

 regeringen att även projekt som påbörjats

 tidigare och därför beviljats räntebidrag

 enligt de regler som gällde under 1992

 skall kunna få kreditgaranti enligt 1993

 års regler. Kreditgaranti och pantvärde

 enligt 1993 års regler bör därvid för

 enkelhetens skull beräknas med utgångs-

 punkt från det bidragsunderlag som har

 fastställts i räntebidragsbeslutet enligt

 1992 års regler. För att inte detta skall

 medföra att ett sådant projekt får ett

 väsentligt större finansieringsutrymme

 inom ramen för den statliga

 kreditgarantin och därmed en lägre

 egeninsats bör dock garantiunderlaget för

 dessa fall bestämmas till ett något lägre

 belopp. Vi förordar att garantiunderlaget

 får motsvara 90 % av bidragsunderlaget

 beräknat enligt 1992 års regler.

 De ändringar som regeringen nu har

 föreslagit bör träda i kraft den

 1 januari 1994. Ändringarna bör med

 hänsyn till förslagets innebörd tillämpas

 även i fråga om projekt som påbörjats

 före ikraftträdandet under förutsättning

 att projektet ännu inte är slutligt

 finansierat vid denna tidpunkt, dvs. ännu

 inte beviljats kreditgaranti enligt de

 regler som gällde före ikraftträdandet.

 5.5 Räntebidrag efter exekutiv

 försäljning m.m.

 Skälen för regeringens förslag: Av den

 inledande redogörelsen för de olika

 systemen för statens stöd för ny- och

 ombyggnad av bostäder framgår såvitt

 gäller räntebidrag enligt de regler som

 gällde fram till utgången av 1991 att

 dessa subventioners fortbestånd sedan

 huset sålts på exekutiv auktion eller

 genom ett underhandsförfarande är

 beroende på om det statligt reglerade

 bostadslånet kvarstår helt eller till

 någon del. Om det pris till vilket huset

 säljs inte täcker de fordringar som är

 förenade med det statligt reglerade

 bostadslånet avgör SBAB i vad mån

 bostadslån till någon del skall kvarstå.

 Någon skyldighet att kvarstå med lån har

 inte föreskrivits.

 Denna ordning har kritiserats av

 bankerna och bottenlånegivarna eftersom

 SBAB i samband med exekutiva

 försäljningar begär att den beräknade

 förlusten vid försäljningen skall delas

 mellan bolaget och bottenlånegivaren som

 villkor för att kvarstå med någon del av

 bostadslånet. Kritiken går i huvudsak ut

 på att bolaget med hjälp av ränte-

 bidragssystemet sätter

 förmånsrättsordningen ur spel.

 Regeringens förslag i det föregående

 innebär, om de genomförs, att bl.a.

 kopplingen mellan räntebidrag och

 bostadslån upphör. Det ligger då nära

 till hands när det gäller bidrag efter

 exekutiv auktion att låta samma ordning

 gälla för räntebidrag enligt äldre regler

 som för räntesubventioner enligt 1992 och

 1993 års regelsystem, dvs. räntebidrag

 till den som förvärvar huset på exekutiv

 auktion lämnas oberoende av till vilket

 pris huset förvärvas. Enligt utredarens

 bedömning är dock risken stor för att en

 sådan ordning ökar antalet konkurser och

 exekutiva försäljningar med åtföljande

 press nedåt på fastighetspriserna. Det

 kan inte heller uteslutas att det kan

 finnas ett intresse att genom konkurs

 minska lånebelastningen

 9

 på fastigheten för att få ner

 kapitalkostnaderna, särskilt om de sänkta

 kapitalkostnaderna inte i sig innebär

 mindre räntebidrag.

 Utredaren har mot denna bakgrund

 föreslagit att vid exekutiv försäljning

 som innebär förlust på det statliga eller

 statligt reglerade bostadslånet skall

 förlusten "kvittas" mot nuvärdet av

 kvarvarande räntebidrag. Som framgår av

 utredarens skrivelse och som framkommit

 vid Finansdepartementets hearing förordar

 företrädare för bl.a. bottenlånegivarna

 en ordning som innebär att de skall kunna

 få behålla räntebidraget även om det pris

 de erbjuder för fastigheten vid en

 exekutiv auktion medför en förlust på det

 statliga eller statligt reglerade

 bostadslånet. Det förslag som har

 presenterats innebär bl.a. att om

 bottenlåneinstitutet i sådan situation

 skulle få rätt till viss mindre andel *

 t.ex. 30 % * av räntebidragets nuvärde,

 skulle institutet kunna överta

 bostadslånet till den del som motsvarar

 resterande del av nuvärdet. Vidare skulle

 den del av det ursprungliga bostadslånet

 som inte täcks kunna ges formen av ett

 villkorslån utan eller med låg ränta

 under exempelvis tre år. På så sätt

 skulle möjligheten till värdeåtervinning

 på bostadslånet bevaras.

 Utredaren gör den bedömningen att en

 sådan förhållandevis förmånlig behandling

 vid konkurs skulle kunna minska intresset

 från kreditgivarhåll att medverka till

 att undvika att fastighetsägare försätts

 i konkurs.

 Regeringen delar utredarens bedömning.

 Även statsfinansiella skäl talar mot att

 ändra det gamla bidragssystemet så att

 den som förvärvar ett hus på exekutiv

 auktion eller motsvarande till ett pris

 som är lägre än det som behövs för att

 täcka de fordringar som hänför sig till

 det statligt reglerade bostadslånet skall

 få räntebidrag oberoende härav. Samtidigt

 är det viktigt att det finns klara och

 tydliga regler för räntebidraget efter

 exekutivt förfarande och för hur det

 påverkas av det pris man är beredd att

 erbjuda för fastigheten. Vi förordar

 därför en ordning som när det gäller

 räntebidrag enligt äldre regler efter en

 exekutiv försäljning innebär att bidrag

 bara lämnas om nuvärdet av framtida

 räntebidrag är större än den förlust på

 det statligt reglerade bostadslånet som

 uppstår till följd av att huset säljs

 till ett pris som inte täcker hela den

 fordran som hänför sig till bostadslånet.

 Räntebidragets fortbestånd bör alltså i

 dessa fall göras beroende av hur mycket

 man är beredd att betala för fastigheten.

 Ett lågt pris betyder att räntebidraget

 minskar eller bortfaller helt. Ett högt

 pris betyder att räntebidraget kvarstår

 helt eller till en större del. Om

 nuvärdet av ränte-bidraget är större än

 förlusten bör räntebidrag lämnas med

 utgångspunkt från den räntekostnad som

 kan beräknas för lån inom den del av

 låne-underlaget för bostäder som

 motsvarar det överskjutande nuvärdets

 andel av hela det beräknade nuvärdet.

 Det bör ankomma på regeringen att

 meddela närmare föreskrifter för

 beräkning av nuvärdet. För sammanhangets

 skull vill vi dock redan nu framhålla att

 de årliga bidragsbeloppen bör beräknas

 efter den ränta som tillämpas vid

 räntebidragsberäkningen i ärendet, fram

 till utgången av den då gällande

 räntebindningsperioden för bostadslånet.

 För tid därefter bör den bidragsgrundande

 räntan för enkelhetens skull bestämmas

 schablon-mässigt efter tills vidare 8 %

 ränta. Räntesatsen bör i princip ansluta

 till subventionsräntans nivå men av

 praktiska skäl inte ändras vid smärre

 ändringar i subventionsräntan. De årliga

 bidragsbeloppen omräknas till nuvärde med

 utgångspunkt från en årsränta om 8 %.

 Det bör även i övrigt ankomma på

 regeringen att meddela närmare bestäm-

 melser om räntebidrag efter exekutiv

 försäljning. Bestämmelserna bör träda i

 kraft den 1 januari 1994. Äldre

 bestämmelser bör fortfarande gälla i

 fråga om försäljningar som skett före

 ikraftträdandet.

 Vad som har föreslagits innebär en form

 av kvittning av räntebidrag mot förluster

 på det statliga eller statligt reglerade

 bostadslånet. SBAB har under våren 1993

 hos regeringen väckt frågan om hur

 bolaget skall skyddas från de

 kreditförluster som bolaget befarar att

 man kommer att åsamkas på de lån som SBAB

 gett baserade på länsbostadsnämndernas

 beslut. SBAB har vidare framfört ett

 förslag om att den särskilda statligt

 reglerade ersättningslånegivningen som

 bolaget har uppdrag att sköta vid sidan

 av sin övriga upplåningsverksamhet skall

 avvecklas.

 Liksom utredaren anser regeringen att

 statliga kreditgarantier till SBAB för

 den av länsbostadsnämnderna beslutade

 utlåningen är problematiska ur kon-

 kurrenssynpunkt eftersom SBAB:s nuvarande

 ut- och upplåningsverksamhet sker i

 konkurrens med andra kreditinstitut. En

 sådan kredit-garanti är därför mindre

 lämplig som åtgärd för att förebygga

 problem som SBAB kan få på grund av den

 av länsbostadsnämnderna beslutade utlå-

 ningen.

 Staten bör självfallet ta sitt

 ägaransvar för SBAB. Kreditriskerna inom

 SBAB synes i allt väsentligt hänförliga

 till de av länsbostadsnämnderna beslutade

 lånen. Det kan därför vara lämpligt att

 göra en tydlig åtskillnad mellan dessa

 lån och de lån som har beslutats av

 bolaget för att underlätta statliga

 insatser utan att konkurrensneutraliteten

 påverkas negativt. Regeringen avser att

 under innevarande riksmöte återkomma i

 dessa frågor. En utgångspunkt för

 kommande förslag är att situationen för

 innehavare av SBAB:s obligationer inte

 skall försämras.

 6 Statsfinansiella och andra

 konsekvenser

 De föreslagna åtgärderna syftar till att

 förbättra stabiliteten på bostadsmark-

 naden och kreditmöjligheterna för

 bostadsbyggandet. Förslagen innebär att

 de som byggt eller byggt om bostäder,

 liksom de som skall bygga eller bygga om

 bostäder, ges fasta spelregler för så

 lång tid framåt som är möjligt att

 överblicka i en tid av lågkonjunktur och

 stora behov av omställning.

 De föreslagna åtgärderna är också

 utformade inom ramen för de av riksdagen

 beslutade villkoren för räntebidrag för

 ny- och ombyggnad av bostäder och leder

 inte i sig till ökade utgifter för

 staten. De äventyrar således inte den

 övergripande ekonomiska målsättningen och

 därmed den grundläggande förutsättning

 för en stabilisering av bostadsmarknaden

 som ligger i en ekonomisk politik som

 leder till ett varaktigt lågt ränteläge,

 låg inflation och ekonomisk tillväxt.

 Bilaga

 Förteckning över myndigheter och

 organisationer som var företrädda vid

 Finansdepartementets hearing 1993-10-22

 om åtgärder för att stabilisera

 bostadskreditmarknaden

 Boverket, Statens bostadskreditnämnd,

 Svenska Bankföreningen,

 Stads-hypotekskassan AB, Statens bostads-

 finansieringsaktiebolag, SBAB, Handels-

 banken Hypotek, SPINTAB AB, Svensk

 Fastighetskredit AB, Allmänna pensions-

 fonden, första-tredje fondstyrelsen,

 Svenska Livförsäkringsföreningars

 Riksförbund, Obligationsfrämjandet,

 Byggentreprenörerna, Sveriges

 Trähusfabrikers Riksförbund, HSB:s

 Riksförbund, Riksbyggen, Sveriges

 Allmännyttiga Bostadsföretag (SABO),

 Sveriges Bostadsrättsföreningars

 centralorganisation (SBC), Sveriges

 Fastighetsägareförbund, Villaägarnas

 Riksförbund, Landsorganisationen i

 Sverige och Landstingsförbundet.

 10

 Finansdepartementet

 Utdrag ur protokoll vid

 regeringssammanträde den 28 oktober 1993

 Närvarande: statsministern[REDACTED_EFTERNAMN],

 ordförande, och statsråden

 B.[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN], Laurén,[REDACTED_EFTERNAMN],

[REDACTED_EFTERNAMN], af[REDACTED_EFTERNAMN],

 Dinkelspiel,[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],

[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],

[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN], P.[REDACTED_EFTERNAMN]

 Föredragande: statsrådet[REDACTED_EFTERNAMN]

 Regeringen beslutar proposition

 1993/94:76 Åtgärder för att stabilisera

 bostadskreditmarknaden.

 11