Regeringens proposition

1994/95:155

Investeringar i arrendejordbruket m.m.

Prop.

1994/95:155

Regeringen överlämnar denna proposition till riksdagen.

Stockholm den 9 mars 1995

Ingvar[REDACTED_EFTERNAMN]

 Laila Freivalds

 (Justitiedepartementet)

Propositionens huvudsakliga innehåll

I propositionen föreslås att det införs generella regler till skydd för jord-

bruksarrendatorers investeringar på arrendeställen. Förslaget innebär en ny

reglering i syfte att ytterligare stärka arrendatorernas ställning. Det innebär

i huvudsak följande.

 När parterna i ett arrendeförhållande inte kan enas i frågan om en investering

skall göras på arrendestället eller de närmare villkoren för den, skall arrenda-

torn kunna ansöka om tillstånd till investeringen hos arrendenämnden. Sådant

tillstånd skall ges om investeringen kan antas bli lönsam på lång sikt för

jordbruket på arrendestället och intresset av att investering sker överväger

jordägarens intresse av att den inte kommer till stånd. Om tillstånd lämnas och

arrendatorn därefter utför investeringen på egen bekostnad, skall han ha rätt

att överlåta arrenderätten till någon annan med vilken jordägaren skäligen kan

nöjas. Jordägaren skall dock först erbjudas att i stället lösa in den aktuella

investeringen. Om jordägaren på detta sätt löser in en investering, skall han ha

rätt till skälig höjning av arrendeavgiften.

 Vidare föreslås att bestämmelsen i 8 kap. 21 § jordabalken ändras så att

frånträdande arrendator - vid sidan av rätten att föra bort investeringar som

tillhör honom från arrendestället - även skall ha rätt att överlåta dessa till

den tillträdande arrendatorn, om jordägaren inte vill lösa in de aktuella

investeringarna.

 I propositionen tar regeringen också upp frågan om rätt till friköp vid s.k.

historiska arrenden. Vissa arrendatorer har under årens lopp levt och verkat

under speciella och många gånger besvärliga sociala och rättsliga förhållanden.

På grund av lagändringar i olika etapper under 1900-talet har emellertid den

rättsliga ställningen för arrendatorer förbättrats avsevärt. Mot bakgrund av

dels tidigare genomförda förstärkningar av arrendatorers rättsliga ställning,

dels det förbättrade investeringsskydd som föreslås i denna proposition, finner

regeringen att en friköpsrätt inte är motiverad. Som skäl härför anförs bl.a.

att en sådan lagstiftning inte skulle tillgodose något angeläget allmänt

intresse. Regeringen kommer vidare till slutsatsen att en lag om friköp inte är

förenlig med bestämmelserna om egendomsskyddet i regeringsformen. Något förslag

till lag om friköp läggs därför inte fram.

 De föreslagna nya reglerna föreslås träda i kraft den 1 juli 1995.

Innehållsförteckning

1 Förslag till riksdagsbeslut.............. 5

2 Lagtext.................................. 6

 2.1 Förslag till lag om ändring i jorda-

 balken............................... 6

 2.2 Förslag till lag om ändring i lagen

 (1973:188) om arrendenämnder och

 hyresnämnder......................... 12

3 Ärendet och dess beredning............... 14

4 Behovet av lagregler om investeringar i

 arrendejordbruk och om friköpsrätt vid

 s.k. historiska arrenden................. 16

5 Ett generellt skydd för jordbruksarrenda-

 torers investeringar..................... 18

 5.1 Nuvarande lagstiftning............... 18

 5.2 Reformens inriktning................. 23

 5.3 De nya reglernas tillämpningsområde.. 26

 5.4 Vilken instans skall pröva frågor om

 investeringstillstånd?............... 28

 5.5 Förutsättningar för investeringstill-

 stånd................................ 29

 5.6 Inlösen av investeringar............. 32

 5.7 Grunder för fastställande av inlösen-

 ersättning........................... 36

 5.8 Förfarande vid tvist om inlösen-

 skyldighet och villkor för inlösen... 38

 5.9 Överlåtelse av arrenderätten......... 41

 5.10Höjning av arrendeavgiften........... 45

 5.11Frånträdande arrendators rätt att

 överlåta investeringar till den

 tillträdande arrendatorn............. 47

 5.12Kostnader och regionalpolitiska

 konsekvenser......................... 49

 5.13Ikraftträdande m.m................... 50

6 Historiska arrenden...................... 50

7 Författningskommentar.................... 57

 7.1 Förslaget till lag om ändring i

 jordabalken.......................... 57

 7.2 Förslaget till lag om ändring i lagen

 (1973:188) om arrendenämnder och

 hyresnämnder......................... 68

Bilaga 1 Sammanfattning av betänkandet

 Historiska arrenden (SOU 1991:85).... 70

Bilaga 2 Sammanfattning av betänkandet

 Investeringar i arrendejordbruket

 (SOU 1992:109)....................... 74

Bilaga 3 Lagförslagen i betänkandet Historiska

 arrenden (SOU 1991:85)............... 80

Bilaga 4 Lagförslagen i betänkandet Investe-

 ringar i arrendejordbruket

 (SOU 1992:109)....................... 90

Bilaga 5 Förteckning över remissinstanserna...107

Bilaga 6 Lagrådsremissens lagförslag..........108

Bilaga 7 Lagrådets yttrande...................117

Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde

den 9 mars 1995...............................121

1 Förslag till riksdagsbeslut

Regeringen föreslår att riksdagen

 antar regeringens förslag till

 1. lag om ändring i jordabalken,

 2. lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder.

2 Lagtext

Regeringen har följande förslag till lagtext.

2.1 Förslag till lag om ändring i jordabalken

 Härigenom föreskrivs i fråga om jordabalken[1]

 dels att 8 kap. 21, 31 och 33 §§, 9 kap. 22 och 31 §§ samt rubriken närmast

före 9 kap. 31 § skall ha följande lydelse,

 dels att det i balken skall införas nya bestämmelser, 9 kap. 21 a, 31 a och 31

b §§.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

 8 kap.

 21 §

 Har arrendatorn uppfört Har arrendatorn uppfört

egen byggnad på egen byggnad på

arrendestället eller har arrendestället eller har

han i övrigt nedlagt han i övrigt nedlagt

kostnad på detta utöver kostnad på detta utöver

vad som ålegat honom, vad som ålegat honom,

skall byggnaden eller skall byggnaden eller

vad som eljest utförts vad som eljest utförts

erbjudas jordägaren erbjudas jordägaren till

till inlösen, när inlösen, när arrendatorn

arrendatorn frånträder frånträder arrendet. Har

arrendet. Har jordägaren jordägaren ej inom en

ej inom en månad från månad från det erbjudandet

det erbjudandet gjordes gjordes förklarat sig

förklarat sig villig villig att antaga detta,

antaga detta, får får arrendatorn föra bort

arrendatorn föra bort egendomen eller överlåta

egendomen. Han skall den till en tillträdande

dock återställa arrende- arrendator. Om han för

stället i tjänligt bort egendomen, skall

skick. Är ej vad som han dock återställa

arrendatorn enligt arrendestället i tjänligt

första stycket får skick.

skilja från arrende- Är ej vad som arrendatorn

stället bortfört inom enligt första stycket får

tre månader från det skilja från arrendestället

arrendestället avträddes bortfört eller överlåtet

eller anspråk på lösen till den tillträdande

slutligt ogillades, arrendatorn inom tre

tillfaller det månader från det arrende-

jordägaren utan lösen. stället avträddes eller

 anspråk på lösen slutligen

 ogillades, tillfaller det

 jordägaren utan lösen.

 Har ämnen hämtats från jordägarens fastighet till byggnad eller annan

anläggning, får anläggningen ej tagas bort, innan arrendatorn ersatt jordägaren

värdet av vad som tagits från fastigheten.

 Bestämmelserna i denna

 paragraf gäller även sådan

 egendom som arrendatorn

 i enlighet med första

 stycket förvärvat av en

 tidigare arrendator.

 Bestämmelserna i denna paragraf gäller ej, om annat avtalats.

31§[2]

 Om en part inte godtar Om en part inte godtar

arrendenämnds beslut i arrendenämnds beslut i

fråga om förlängning av fråga om förlängning av

arrendeavtal, fast- arrendeavtal,

ställande av villkoren fastställande av

för sådan förlängning, villkoren för sådan

uppskov med avträde förlängning, uppskov med

enligt 9 kap. 12 avträde enligt 9 kap. 12

b eller 13 § eller 10 b eller 13 § eller 10

kap. 6 a § eller be- kap. 6 a § eller

stämmande av ersättning bestämmande av ersättning

enligt 9 kap. 14 § eller enligt 9 kap. 14 § eller

i fråga som avses i 9 i fråga som avses i 9

kap. 17 a, 18, 21 eller kap. 17 a, 18, 21, 21 a,

31 § eller 11 kap. 6 b 31 eller 31 b § eller 11

§, får parten klandra kap. 6 b §, får parten

beslutet genom att väcka klandra beslutet genom

talan mot den andra att väcka talan mot den

parten inom två månader andra parten inom två

från den dag beslutet månader från den dag

meddelades. Klandras beslutet meddelades.

inte beslutet inom Klandras inte beslutet

denna tid, är partens inom denna tid, är

rätt till talan förlorad.partens rätt till talan

 förlorad.

 Arrendenämnds beslut i ärende enligt 9 kap. 2, 3, 7 eller 17 §, 10 kap. 2-4

eller 7 § eller 11 kap. 2 § får ej klandras.

 33 §[3]

 Talan får ej föras mot Talan får ej föras mot

fastighetsdomstols dom fastighetsdomstols dom i

i fråga om fastställande fråga om fastställande av

av arrendevillkor i arrendevillkor i fall

fall som avses i 9 kap. som avses i 9 kap. 12

12 eller 13 § eller 10 eller 13 § eller 10 kap.

kap. 6 a § eller 11 kap. 6 a § eller 11 kap. 6 b §

6 b § eller i fråga eller i fråga som avses i

som avses i 9 kap. 17 9 kap. 17 a, 18, 21, 21

a, 18 eller 21 § och ej a eller 31 b § och ej

heller mot hovrätts dom heller mot hovrätts dom i

i fråga om förlängning fråga om förlängning eller

eller överlåtelse av överlåtelse av

arrendeavtal, uppskov arrendeavtal, uppskov

med avträde enligt 9 med avträde enligt 9 kap.

kap. 12 b eller 13 § 12 b eller 13 § eller 10

eller 10 kap. 6 a § kap. 6 a § eller 11 kap.

eller 11 kap. 6 b §, 6 b §, fastställande av

fastställande av arrendevillkor i fall

arrendevillkor i fall som nyss angivits eller

som nyss angivits eller bestämmande av ersättning

bestämmande av ersätt- enligt 9 kap. 14 §.

ning enligt 9 kap. 14 §.

 9 kap.

 21 a §

 På ansökan av arrendatorn

 kan arrendenämnden lämna

 tillstånd till en

 investering som innebär

 att en åtgärd avseende

 byggnader, mark-

 anläggningar eller jord på

 arrendestället skall

 vidtas och som inte

 omfattas av

 arrendatorns underhålls-

 skyldighet enligt 15 §.

 Tillstånd skall lämnas om

 investeringen kan antas

 bli lönsam på lång sikt för

 jordbruket på arrendestäl-

 let och intresset av

 investeringen överväger

 jordägarens intresse av

 att den inte kommer till

 stånd.

 Tillstånd enligt första

 stycket kan förenas med

 villkor.

 Denna paragraf gäller

 inte när arrendetiden

 uppgår till högst ett år

 och arrendet inte

 omfattar bostad för

 arrendatorn.

 22 §[4]

 Har jordägaren utfört Har jordägaren enligt

arbete som avses i 17 a avtal med arrendatorn

eller 18 § eller betalat helt eller delvis be-

ersättning enligt 17 a kostat en investering på

§ andra stycket, 18 § arrendestället och har

andra stycket eller 21 arrenderättens värde ökat

§ första stycket för genom investeringen, är

arbete som arrendatorn arrendatorn skyldig att

utfört och har arrende- godta en skälig höjning av

rättens värde ökat genom arrendeavgiften.

arbetet, är arrendatorn Sådan skyldighet

skyldig att godta föreligger också, om

en skälig höjning av arrenderätten ökat i värde

arrendeavgiften. till följd av att

 jordägaren

 1. utfört arbete som

 avses i 17 a eller 18 §,

 2. betalat ersättning

 enligt 17 a § andra

 stycket, 18 § andra

 stycket eller 21 § första

 stycket för arbete som

 arrendatorn utfört, eller

 3. löst in en

 investering.

Överlåtelse av Överlåtelse av arrende-

arrenderätten rätten och inlösen av

 investering

 31 §[5]

 Arrendatorn får inte Arrendatorn får inte

överlåta arrenderätten överlåta arrenderätten utan

utan jordägarens jordägarens samtycke, om

samtycke, om ej annat ej annat följer av

följer av andra-fjärde andra-fjärde styckena

styckena. eller av 31 a §.

 Är arrendeavtalet slutet för viss tid som ej understiger tio år, får

arrendatorn, om ej annat avtalats, överlåta arrenderätten till annan med vilken

jordägaren skäligen kan nöjas. Han skall dock först erbjuda jordägaren att

återtaga arrendestället mot skyldighet att vid avräkning enligt 23 § utge skälig

ersättning för arrenderättens värde. Vill jordägaren antaga erbjudandet, skall

han lämna besked därom inom en månad.Vidare gäller beträffande arrenden för viss

tid att arrendatorn, även om annat avtalats, får överlåta arrenderätten, om den

avser ett utvecklat eller utvecklingsbart lantbruksföretag, till sin make eller

avkomling, om arrendenämnden tillåter det. Sådant tillstånd skall lämnas, om

inte jordägaren har befogad anledning att motsätta sig överlåtelsen.

 Avlider arrendatorn under arrendetiden, har dödsboet, oavsett för vilken tid

avtalet är ingånget, samma rätt som enligt andra stycket tillkommer arrendator

för där avsett fall, om ej annat avtalats. Erbjudandet till jordägaren skall

göras inom sex månader efter dödsfallet. Dödsboet har vidare samma rätt som

enligt tredje stycket tillkommer arrendator för fall som avses där.

 Första-tredje styckena äger motsvarande tillämpning på arrenderättens övergång

genom bodelning, arv, testamente, bolagsskifte eller liknande förvärv.

 31 a §

 En arrendator som har

 utfört en sådan

 investering som avses i

 21 a § får överlåta arren-

 derätten, om

 1. arrendatorn

 skriftligen har erbjudit

 jordägaren att lösa in

 investeringen, samt

 2. jordägaren inte inom

 tre månader från

 erbjudandet har åtagit

 sig sådan inlösen.

 Har en arrendator utfört

 en investering som avses

 i 21 a § och upphör

 arrendeförhållandet på

 grund av en omständighet

 som avses i 8 §, är

 jordägaren skyldig att

 lösa in investeringen.

 Bestämmelserna i första

 och andra styckena gäller

 även en arrendator till

 vilken överlåtits

 arrenderätt omfattande en

 investering som avses i

 21 a §.

 Inlösenbeloppet skall,

 om inte annat avtalats,

 motsvara vad

 arrendestället har ökat i

 värde genom

 investeringen.

 31 b §

 Arrendatorns

 överlåtelserätt enligt

 31 a § innebär att

 arrendatorn får överlåta

 arrenderätten till någon

 annan med vilken

 jordägaren skäligen kan

 nöjas.

 Om jordägaren inte som

 ny arrendator godtar en

 person som arrendatorn

 anvisar, får arrenderätten

 överlåtas till denne

 endast om arrendenämnden

 funnit att jordägaren

 skäligen kan nöjas med

 honom. Sådan prövning kan

 ske samtidigt beträffande

 flera tänkbara förvärvare.

 Har överlåtelsen inte

 fullbordats inom tre år

 från arrendatorns

 erbjudande om inlösen, får

 överlåtelse inte ske utan

 att jordägaren på nytt

 erbjudits att lösa in-

 vesteringen enligt 31 a

 §. Överlåtelse till den

 som genom beslut av

 arrendenämnd eller

 fastighetsdomstol

 godtagits som ny

 arrendator får dock

 alltid ske inom tre

 månader från den tidpunkt

 då talan inte kan föras

 mot beslutet, om

 förfarandet i

 arrendenämnden inletts

 före treårsfristens utgång.

______________

 1. Denna lag träder i kraft den 1 juli 1995.

 2. I fråga om arrendeavtal som har ingåtts före ikraftträdandet gäller den nya

lydelsen av 8 kap. 21 § samt de nya bestämmelserna i 9 kap. 21 a, 31 a och 31 b

§§ först efter den tidpunkt till vilken jordägaren tidigast kan säga upp avtalet

genom uppsägning efter ikraftträdandet.

 **Fotnot**

 [1] Balken omtryckt 1971:1209.

 [2] Senaste lydelse 1984:678

 [3] Senaste lydelse 1984:678.

 [4] Senaste lydelse 1984:678.

 [5] Senaste lydelse 1984:678.

2.2 Förslag till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och

hyresnämnder

 Härigenom föreskrivs att 1 och 17 §§ lagen (1973:188) om arrendenämnder och

hyresnämnder[1] skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

 1 §[2]

 Arrendenämnd som avses i 8 kap. 29 § jordabalken har till uppgift att

 1. medla i arrendetvist,

 2. pröva tvist om 2. pröva tvist om

förlängning av förlängning av

arrendeavtal vid arrendeavtal vid

jordbruksarrende, jordbruksarrende,

bostadsarrende eller bostadsarrende eller

fiskearrende eller av fiskearrende eller av

avtal om jakträttsupp- avtal om jakträttsupp-

låtelse eller om villkor låtelse eller om villkor

för sådan förlängning för sådan förlängning samt

samt tvist i fråga som tvist i fråga som avses i

avses i 9 kap. 14 § 9 kap. 14 § jordabalken

jordabalken eller vars eller vars prövning

prövning enligt 9 kap. enligt 9 kap. 12 b, 17

12 b, 17 a, 18, 21 a, 18, 21, 21 a, 31

eller 31 §, 10 kap. 6 a eller 31 b §, 10 kap. 6 a §

§ eller 11 kap. 6 b § eller 11 kap. 6 b § samma

samma balk ankommer på balk ankommer på arren-

arrendenämnd, denämnd.

 3. pröva fråga om godkännande av förbehåll eller annat avtalsvillkor som avses

i 9 kap. 2, 3, 7 eller 17 §, 10 kap. 2-4 eller 7 § eller 11 kap. 2 § jordabalken

eller 3-6 § lagen (1957:390) om fiskearrenden,

 4. vara skiljenämnd i arrendetvist,

 5. pröva frågor enligt lagen (1985:658) om arrendatorers rätt att förvärva

arrendestället.

 Ärende upptages av den arrendenämnd inom vars område fastigheten är belägen.

 17 §[3]

 Om anledning därtill förekommer, skall nämnd eller den nämnden förordnar

besiktiga den fastighet som ärendet rör. Parterna skall beredas tillfälle att

närvara vid sådan besiktning. Nämnd får också föranstalta om annan nödvändig

utredning.

 I ärende som avses i 9 I ärende som avses i 9

kap. 17 a, 18, 21 eller kap. 17 a, 18, 21, 21 a

31 § jordabalken skall eller 31 § jordabalken

arrendenämnden inhämta skall arrendenämnden

yttrande från läns- inhämta yttrande från

styrelsen. Sådant länsstyrelsen. Sådant

yttrande skall också i- yttrande skall också

hämtas om det beträff- inhämtas om det

ande jordbruksarrende beträffande jord-

uppkommer fråga om till- bruksarrende uppkommer

lämpning av 6 § första fråga om tillämpning av 6 §

stycket 3 eller 4 eller första stycket 3 eller 4

7 § tredje stycket eller 7 § tredje stycket

lagen (1985:658) om lagen (1985:658) om

arrendatorers rätt att arrendatorers rätt att

förvärva arrendestället. Iförvärva arrendestället. I

ärende som avses i 9 ärende som avses i 9 kap.

kap. 9 § jordabalken får 9 § jordabalken får arren-

arrendenämnden, om denämnden, om utredningen

utredningen ger ger anledning till det,

anledning till det, inhämta yttrande från läns-

inhämta yttrande från styrelsen om

länsstyrelsen om arrendeställets avkast-

arrendeställets avkast- ningsförmåga. Yttrandena

ningsförmåga. Yttrandena skall inhämtas från den

skall inhämtas från den länsstyrelse inom vars

länsstyrelse inom vars område fastigheten är

område fastigheten är belägen.

belägen.

 I ärende angående tvist om hyresvillkor enligt 22 § hyresförhandlingslagen

(1978:304) skall hyresnämnden, om det finnes erforderligt, bereda den hyres-

gästorganisation som ingått den klandrade överenskommelsen tillfälle att yttra

sig.

___________

 Denna lag träder i kraft den 1 juli 1995.

 **Fotnot**

 [1] Lagen omtryckt 1985:660.

 [2] Senaste lydelse 1987:264.

 [3] Senaste lydelse 1994:820

3 Ärendet och dess beredning

Frågor om skydd för de investeringar som jordbruksarrendatorer gör på sina

arrendeställen samt införandet av en friköpsrätt för innehavare av s.k.

historiska arrenden har diskuterats i ett flertal sammanhang under lång tid.

 Frågan om skydd för arrendatorers investeringar behandlades av

Arrendelagskommittén i dess slutbetänkande Arrenderätt 2 (SOU 1981:80). Detta

betänkande innehöll ett förslag om att en arrendator som utfört

förbättringsarbete med arrendenämndens tillstånd skulle ha rätt till ersättning

av jordägaren för investeringens restvärde när arrendeförhållandet upphörde.

Arrendelagskommitténs förslag i denna del fick ett blandat mottagande av

remissinstanserna. I samband med 1984 års ändringar i 9 kap. jordabalken

uttalade den i propositionsärendet föredragande departementschefen (prop.

1983/84:136 s. 207) att de föreslagna reglerna om investeringar vid

jordbruksarrende inte borde genomföras, utan att frågan borde utredas

ytterligare. Regeringens förslag utformades mot denna bakgrund. Riksdagen

beslutade i enlighet härmed (bet. 1983/84:LU35 s.10, rskr. 1983/84:394).

Regeringen uppdrog därefter åt Lantbruksstyrelsen att utreda bl.a. frågan om

generella investeringsregler vid jordbruksarrende. Lantbruksstyrelsens uppdrag

redovisades till regeringen i november 1985. Även det förslag som Lant-

bruksstyrelsen presenterade utsattes för kritik. Förslaget ledde inte till lag-

stiftning. Investeringsfrågan har härefter även behandlats i en skrivelse från

Lantbrukarnas Riksförbund som gavs in till Justitiedepartementet den 15 mars

1988. Denna skrivelse innehåller ett principförslag till lösning av

investeringsfrågan.

 År 1983 tillsattes Friköpsutredningen, vars huvudsakliga uppgift var att

förutsättningslöst utreda frågan om införandet av en friköpsrätt för innehavare

av historiska arrenden. I betänkandet Friköp vid historiskt arrende (SOU

1986:52) avstyrkte Friköpsutredningens majoritet införandet av en lag om

friköpsrätt. Vid remissbehandlingen av betänkandet framkom att så gott som alla

remissinstanser delade utredningens uppfattning att det inte borde införas en

friköpslag. Någon lagstiftning om friköpsrätt kom därför inte till stånd.

 Krav på införande av regler om friköpsrätt har därefter rests i riksdagen. Med

anledning av vissa motioner rörande införandet av en friköpsrätt togs denna

fråga samt frågan om skydd för jordbruksarrendatorers investeringar upp till

behandling av lagutskottet i november 1989 (bet. 1989/90:LU6). Enligt utskottet

måste de krav som framförts på en friköpsrätt vid historiska arrenden ses mot

bakgrund av att det saknas generella regler som ger en jordbruksarrendator rätt

till ersättning för de investeringar som gjorts på arrendestället. Investerings-

frågorna borde emellertid enligt utskottets mening ses i ett vidare perspektiv.

Utskottet refererade till en hearing som utskottet hållit i det aktuella

ärendet. Vid denna hade företrädare för såväl Lantbrukarnas Riksförbund som för

jordägarna och jordbruksarrendatorerna framhållit att det finns ett behov av

regler som skyddar arrendatorernas investeringar. Både från jordägarnas och

jordbruksarrendatorernas sida hade man vidare förklarat sig vara beredd att

medverka till en sådan reglering. Utskottet ansåg därför att frågan om ett

lagreglerat skydd för jordbruksarrendatorernas investeringar borde bli föremål

för en förnyad utredning och att det borde ankomma på regeringen att bestämma de

närmare formerna för utredningsarbetets bedrivande samt att därefter återkomma

med ett lagförslag till riksdagen.

 En lagstiftning om generella investeringsregler skulle emellertid, enligt

lagutskottets mening, inte kunna tillgodose arrendatorernas intresse av att få

skydd också för de insatser som redan gjorts. På grund härav kvarstod de

ekonomiska skälen för en friköpsrätt vid historiska arrenden. Även andra

omständigheter kunde enligt utskottets mening åberopas till stöd för att

innehavare av historiska arrenden bör ges en möjlighet att förvärva sina

arrendeställen. Sammanfattningsvis ansåg lagutskottet att en friköpsrätt vid

historiska arrenden borde införas och att det fick ankomma på regeringen att

utforma ett förslag till lagstiftning.

 Sedan riksdagen bifallit lagutskottets hemställan rörande arrendefrågorna och

gett regeringen till känna vad utskottet sålunda anfört om skydd för

jordbruksarrendatorers investeringar samt införandet av en friköpsrätt (rskr.

1989/90:39), bemyndigade regeringen chefen för Justitiedepartementet att

tillkalla en kommitté, som antog namnet 1990 års arrendekommitté. Enligt

direktiven för utredningsuppdraget (Dir 1990:33) var kommitténs huvuduppgifter

att utforma förslag till regler som dels skyddar en jordbruksarrendators

investeringar på arrendestället, dels ger arrendatorn vid s.k. historiskt

arrende rätt att friköpa arrendestället. Kommittén skulle vid sidan härav även

behandla vissa andra arrenderättsliga frågor, i första hand sådana som tagits

upp i olika skrivelser till Justitiedepartementet.

 1990 års arrendekommitté har i två betänkanden presenterat förslag i de

aktuella frågorna. I delbetänkandet Historiska Arrenden (SOU 1991:85) har

kommittén lagt fram förslag till en lag om friköpsrätt vid historiska arrenden

samt till vissa följdändringar i annan lagstiftning. I slutbetänkandet

Investeringar i arrendejordbruket och andra arrenderättsliga frågor (SOU

1992:109) har presenterats förslag till regler om skydd för

jordbruksarrendatorers investeringar på arrendestället. I det senare betänkandet

har vidare lämnats förslag till ändringar rörande lagstiftningen om ansvaret för

skador på byggnader och andra anläggningar, om ansvaret för skador av vilt, om

möjlighet att klandra en syn anslutningsvis, om möjlighet att i vissa fall

deponera arrendeavgift, om besittningsskydd när en medarrendator vill träda ur

arrendeförhållandet samt vissa redaktionella ändringar av bestämmelserna i 9

kap. jordabalken. I denna proposition kommer dock endast kommitténs förslag till

regler om skydd för jordbruksarrendatorers investeringar samt om friköpsrätt vid

historiska arrenden att behandlas. Övriga förslag kommer att behandlas i ett

annat sammanhang.

 Sammanfattningar av kommitténs betänkanden finns i bilaga 1 och 2. De

lagförslag som läggs fram i betänkandena finns i bilaga 3 och 4. Betänkandena

har remissbehandlats. En förteckning över remissinstanserna finns i bilaga 5.

Sammanställningar av remissyttrandena har gjorts inom Justitiedepartementet och

finns tillgängliga i lagstiftningsärendena (dnr Ju91/3411 och Ju92/4401).

Lagrådet

Regeringen beslutade den 1 september 1994 att inhämta Lagrådets yttrande över

de lagförslag som finns i bilaga 6.

 Lagrådets yttrande finns i bilaga 7.

 Regeringen kommer att behandla Lagrådets synpunkter, samt de ändringar som

med anledning av dessa har gjorts i förslaget, i avsnitt 5.6 och 5.8 samt i

författningskommentaren till bestämmelsen i 9 kap. 31 a § jordabalken.

 I förhållande till lagrådsremissen har också gjorts den sakliga förändringen

att tvister om inlösenskyldighet och inlösenvillkor skall avgöras av

fastighetsdomstol - i stället för av arrendenämnd - som första instans. Som en

följd härav utgår de i lagrådsremissen föreslagna ändringarna av 8 kap. 26 §

jordabalken samt 32 § lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder.

Vidare görs justeringar av den föreslagna lagtexten i 8 kap. 31 och 33 §§, 9

kap. 31 a § jordabalken samt i 1 och 17 §§ lagen om arrendenämnder och

hyresnämnder. Dessutom har det gjorts vissa jämkningar av redaktionell natur i

lagtexten. De angivna ändringarna är samtliga av enkel beskaffenhet. Regeringen

bedömer därför att ett yttrande av Lagrådet i dessa delar inte skulle tillföra

ärendet något av betydelse.

4 Behovet av lagregler om investeringar i arrendejordbruk och om friköpsrätt

vid s.k. historiska arrenden

De nu gällande lagreglerna på arrendeområdet innebär att möjligheten för

jordbruksarrendatorer att erhålla kompensation för gjorda investeringar till

stor del är beroende av att en överenskommelse härom träffas med jordägaren. Om

en sådan överenskommelse inte träffats när arrendeförhållandet upphör och om

jordägaren då inte är villig att lösa in investeringen, får arrendatorn

visserligen föra bort egendomen. En sådan åtgärd torde dock i praktiken ofta

vara förenad med så stora kostnader att den framstår som ekonomiskt oförsvarbar.

Förutom kostnader för eventuell nedmontering och bortforsling skall beaktas de

kostnader som kan uppstå för att återställa arrendestället i tjänligt skick

efter bortförandet av egendomen. I många fall torde det också överhuvudtaget

vara omöjligt att skilja den berörda egendomen från arrendestället utan att

förstöra den. I fall då den aktuella investeringen av praktiska eller ekono-

miska skäl inte kan skiljas från fastigheten följer av nu gällande regler på

området att den kommer att tillfalla jordägaren utan lösen. För den berörda

arrendatorn kan det innebära mycket stora kapitalförluster vare sig han tvingas

föra bort sin investering från arrendestället eller får lämna kvar den. Reglerna

torde också leda till att arrendatorn - om överenskommelse inte träffas med jor-

dägaren - har svårt att finansiera investeringen genom att använda den som

kreditsäkerhet, t.ex. inom ramen för institutet företagshypotek. Det kan ju inte

med säkerhet sägas att arrendatorn - eller hans långivare - vid en obestämd

framtida tidpunkt kommer att kunna tillgodogöra sig det ekonomiska värdet av

investeringen. Denna omständighet torde ofta inverka negativt på arrendatorernas

kreditvillkor.

 De ovan angivna förhållandena har medfört ett ogynnsamt investeringsklimat för

de arrendatorer som inte kunnat träffa investeringsavtal med jordägarna. Risken

att förlora det kapital som måste satsas för att möjliggöra en investering får

naturligen många arrendatorer att tveka. Som 1990 års arrendekommitté uttalat

har därför frånvaron av avtal fått till följd att önskvärda investeringar i

arrendejordbruket ibland har uteblivit. Om det inte tillskapas ett generellt

skydd för investeringar i arrendejordbruket kommer det att finnas en uppenbar

risk för att dessa - särskilt i tider som präglas av sämre lönsamhet - kommer

att få allt svårare att konkurrera med jordbruk som drivs på självägd mark. Det

bör i detta sammanhang beaktas att arrendejordbruken utgör en mycket stor andel

av den totala jordbruksnäringen i Sverige; cirka 43 procent av Sveriges

åkerareal är utarrenderad.

 De nu angivna problemen har också en internationell aspekt. Den pågående

avregleringen av det svenska jordbruket och anpassningen till internationella

förhållanden inom bl.a. EU innebär att den svenska jordbruksnäringen i framtiden

kommer att utsättas för hårdare konkurrens från andra länder. För att svenska

jordbrukare skall kunna hävda sig i konkurrensen kommer det att bli allt

viktigare att nya investeringar kommer till stånd. Det finns risk för att ett

stort antal jordbruksföretag kommer att slås ut, om inte behovet av

investeringar tillgodoses. Mot bakgrund av att framtidens jordbrukssektor kan

förväntas vara beroende av investeringar måste en reform som innebär ett

förbättrat investeringsklimat för jordbruksarrendatorer betecknas som

angelägen.

 Behovet av en reform av ovan angivet slag har påtalats i olika sammanhang.

Frågor rörande skyddet för arrendatorernas investeringar har debatterats under

mycket lång tid. Kraven på en generell lagreglering om skydd för

jordbruksarrendatorernas investeringar har återkommit ständigt. Denna fråga har

vidare varit föremål för en hearing i lagutskottet. Vid denna framhöll

företrädare för såväl jordägare som jordbruksarrendatorer att det finns ett

behov av regler som skyddar arrendatorernas investeringar. De förklarade sig

också beredda att medverka till en sådan reglering. Det är mot denna bakgrund

som lagutskottet gjorde sitt, av riksdagen godkända, uttalande om att investe-

ringsfrågan på nytt borde utredas (bet. 1989/90:LU6). Även 1990 års

arrendekommitté, i vilken företrädare för parterna på arrendemarknaden ingått

som sakkunniga, har som sin enhälliga mening framhållit att det är välbetänkt

att införa ett lagreglerat skydd för arrendatorernas investeringar. Slutligen

skall nämnas att behovet av en sådan lagstiftning betonats mycket starkt av ett

stort antal remissinstanser i detta ärende, låt vara att andra remissinstanser

inte har varit övertygade om att sådan lagstiftning behövs.

 Mot bakgrund av det anförda anser regeringen det vara klarlagt att det finns

ett behov av ett generellt skydd för jordbruksarrendatorernas investeringar på

arrendeställena. En lagstiftning med sådant innehåll bör därför införas. I

likhet med ett stort antal av remissinstanserna anser regeringen att det av

kommittén framlagda lagförslaget om investeringar i huvudsak är väl ägnat att

ligga till grund för lagstiftning i ämnet. Förslaget kompletterar och förstärker

den ställning och det skydd som arrendatorerna idag har. Vissa mindre jämkningar

i förslaget kommer dock att behandlas i det följande.

 När det gäller frågan om behovet av särskilda regler om friköpsrätt vid s.k.

historiska arrenden anser regeringen att bedömningen måste göras med

utgångspunkt i ett rättsläge där arrendatorn har ett i lag fastslaget skydd för

sina investeringar. Vid bedömningen måste vidare beaktas att en friköpsrätt

aktualiserar flera rättsligt komplicerade frågeställningar. Dessa kommer att

utvecklas närmare i ett senare avsnitt. Redan här vill regeringen emellertid

förutskicka att - med beaktande av bl.a. att en lagreglering om skydd för

arrendatorns investeringar föreslås - de skäl som talar emot en friköpsrätt är

så starka att lagstiftning om detta enligt regeringens mening inte bör införas.

5 Ett generellt skydd för jordbruksarrendatorers investeringar

5.1 Nuvarande lagstiftning

Reglerna om jordbruksarrende återfinns i 8 och 9 kap. jordabalken. Vad gäller

ansvaret för arrendeställenas skick utgår lagstiftningen från följande

huvudprinciper. Arrendatorn svarar för arrendeställets vård och underhåll under

arrendetiden. Innebörden härav är att han skall vårda jord och byggnader, stå

för löpande underhåll och därvid bekosta nödvändiga reparationer. Jordägarens

skyldigheter innebär i huvudsak att han skall avlämna bostad som skall användas

av arrendatorn eller dennes anställda i sådant skick som gällande

hälsoskyddslagstiftning anger samt att han i vissa fall skall bygga om en

anläggning på arrendestället eller ersätta den med en ny (den s.k. byggnads-

skyldigheten). Något förenklat kan sägas att arrendatorn ansvarar för mindre

skador som faller under det normala löpande underhållet och att jordägaren

ansvarar för de största skadorna. Jordägaren skall i princip svara för den

nödvändiga förnyelsen av arrendestället.

 Parternas ekonomiska mellanhavanden avseende den gångna arrendeperioden

regleras vid avräkning enligt 9 kap. 23 § jordabalken. I första hand gör man då

en avstämning av underhållsläget, men även ersättningsfrågor av annat slag kan

regleras. Om inte annat avtalats skall avräkningen grundas på syn vid

avräkningsperiodens början och slut. Avräkning skall ske när arrendestället

avträdes eller vid den tidigare tidpunkt som parterna träffat avtal om.

Avräkning skall också ske vid förlängning av arrendeavtalet om det förflutit mer

än nio år från tillträdet eller från närmast föregående avräkning.

 Jordbruksarrendatorer - liksom andra typer av nyttjanderättshavare - är som

huvudregel inte berättigade till ersättning av jordägaren för utförda

förbättringar på arrendestället. Det finns dock vid jordbruksarrende undantag

från denna princip som kommer att beröras i det följande.

 Vad först avser situationen när arrendatorn tillträder arrende som omfattar

bostad åt honom eller hans anställda (gårdsarrende) följer av bestämmelsen i 9

kap. 17 § jordabalken att jordägaren skall avlämna bostaden i det skick som

föreskrivs i gällande hälsoskyddslagstiftning. Frågor om detta skall avgöras vid

syn. Finner synemännen att bostaden inte uppfyller hälsoskyddslagstiftningens

krav, skall de föreskriva vilka åtgärder som skall vidtas för att avhjälpa

bristen. De skall också fastställa beräknad kostnad samt utsätta viss tid inom

vilken åtgärderna skall vara vidtagna. Underlåter jordägaren att vidta de

angivna åtgärderna inom utsatt tid, får arrendatorn utföra dem i hans ställe.

Arrendatorn har då rätt till ersättning, motsvarande den fastställda beräknade

kostnaden, när arbetet fullbordats. Är bristen inte endast av ringa betydelse,

får han istället säga upp avtalet. För tid då arrendestället är i bristfälligt

skick har arrendatorn också rätt till skälig nedsättning av arrendeavgiften samt

ersättning för skada.

 I övrigt saknas bestämmelser som direkt tar sikte på det skick som

arrendestället skall ha på tillträdesdagen. Jordägaren kan dock, i avtalet, göra

åtaganden i detta hänseende. Om arrendatorn under arrendetiden har avhjälpt en

tillträdesbrist som inte omfattas av bestämmelserna i 9 kap. 17 § jordabalken,

har han enligt 9 kap. 16 § jordabalken också rätt till ersättning av jordägaren.

Denna ersättningsrätt, som inte omfattar sådan del av arrendestället som enligt

avtalet är undantagen från arrendatorns underhållsskyldighet, kan göras gällande

först i samband med att avräkning sker.

 Jordägarens tidigare nämnda byggnadsskyldighet inträder dels när myndighet

meddelat ett beslut som innebär att arrendestället inte får användas på avsett

sätt utan att en befintlig anläggning byggs om eller en nyanläggning sker (9

kap. 17 a §), dels när byggnad, täckdikning eller annan anläggning, utan

arrendatorns vållande, skadats eller förslitits så att anläggningen för att

tjäna sitt ändamål måste byggas om eller ersättas med en ny (9 kap. 18 §). En

förutsättning för att jordägarens skyldighet enligt de nu angivna bestämmelserna

skall inträda är att den aktuella anläggningen behövs med hänsyn till en

ändamålsenlig planläggning av jordbruket på arrendestället. Härutöver gäller,

enligt 9 kap. 17 a § , att jordägaren befrias från sin skyldighet om arbetet

ingår i arrendatorns underhållsskyldighet eller om arbetet avser en sådan del av

arrendestället beträffande vilken arrendatorn enligt avtalet är fritagen från

underhållsskyldighet. Av 9 kap. 18 § följer att byggnadsskyldigheten enligt

denna bestämmelse inte gäller beträffande hägnad eller annan anläggning av sådan

art att ett fullständigt iståndsättande ingår i arrendatorns

underhållsskyldighet och heller inte beträffande annan anläggning än

täckdikning, om anläggningen enligt avtalet är undantagen från arrendatorns

underhållskyldighet.

 Frågor om jordägarens byggnadsskyldighet prövas av arrendenämnden på begäran av

jordägaren eller arrendatorn. Utför jordägaren inte inom skälig tid efter

anmaning ett arbete som åvilar honom enligt de nu angivna bestämmelserna har

arrendatorn alternativa möjligheter att agera. Han kan välja att utföra arbetet

i jordägarens ställe. Har arrendenämnden dessförinnan - på arrendatorns begäran

- fastställt en beräknad kostnad för arbetet, är arrendatorn redan när arbetet

fullbordats berättigad till ersättning av jordägaren med det fastställda be-

loppet. Om den beräknade kostnaden inte fastställts, kan ersättningsrätten göras

gällande först i samband med att avräkning sker. För den tid egendomen inte kan

användas för det avsedda ändamålet eller är i bristfälligt skick har arrendatorn

rätt till skälig nedsättning av arrendeavgiften och ersättning för skada. Om

bristen inte är av ringa betydelse, har arrendatorn även en möjlighet att säga

upp avtalet.

 Sådana skador på jordägaren tillhöriga anläggningar på arrendestället som inte

är så omfattande att jordägarens byggnadsskyldighet enligt 9 kap. 18 §

jordabalken aktualiseras är principiellt att hänföra till arrendatorns

underhållsskyldighet. Beträffande en viss kategori av sådana mindre skador,

brandskador, finns en särskild bestämmelse i 9 kap. 19 § jordabalken. Av denna

framgår att arrendatorn är skyldig att avhjälpa skadan. Under förutsättning att

han inte vållat skadan har arrendatorn rätt till ersättning för den nödvändiga

kostnaden sedan arbetet fullbordats. Har skadan orsakats av annat än brand -

såsom storm, hagel, snötryck, utströmmande vatten eller olja, insekter,

explosion eller åsknedslag som inte lett till brand - får arrendatorn däremot på

eget ansvar själv bestämma om och när avhjälpande skall ske och någon rätt till

ersättning har han inte då.

 Av den tvingande bestämmelsen i 9 kap. 21 § första stycket jordabalken följer

vidare att jordägaren är skyldig att ersätta arrendatorn kostnad för ny

täckdikning som arrendenämnden funnit behövlig med hänsyn till en ändamålsenlig

planläggning av jordbruket på arrendestället. Denna ersättningsskyldighet

inträder när arbetet fullbordats och avser då ett av arrendenämnden fastställt

belopp som skall motsvara den beräknade kostnaden för arbetet.

 De ovan angivna bestämmelserna kompletteras av två regler som under vissa

förhållanden ger arrendatorn rätt till ersättning vid en framtida avräkning

enligt 9 kap. 23 § jordabalken. Dessa bestämmelser finns i 9 kap. 20 § och 21 §

andra stycket jordabalken.

 Bestämmelsen i 20 § gäller för det fallet att arrendatorn uppfört en ny byggnad

i stället för en som han mottagit. Är arrendatorn inte berättigad till

ersättning för den nya byggnaden enligt 17, 17 a eller 18 §§ har han, om den nya

byggnaden är lämplig för sitt ändamål eller har uppförts enligt en plan som

godkänts av jordägaren, vid avräkningen rätt till ersättning för den brist som

vid tillträdet fanns på den mottagna byggnaden. För eventuella brister på den

nya byggnaden skall dock göras avdrag med belopp, motsvarande kostnaden för att

avhjälpa bristen. Motsvarande regler gäller i fråga om annan anläggning som

ingår i arrendet.

 I 9 kap. 21 § andra stycket finns slutligen en dispositiv regel enligt vilken

arrendatorn är berättigad till ersättning för att han anlagt markväg, förbättrat

ägoanordningen eller vidtagit annan åtgärd som medfört varaktig nytta för

jordbruket. Detta gäller dock inte om åtgärden är att hänföra till uppförande av

byggnad eller till täckdikning. Ersättningen är maximerad till vad som motsvarar

den nödvändiga kostnaden.

 Sammanfattningsvis kan anges att de lagbestämmelser som reglerar arrendatorns

rätt till ersättning för utförda förbättringar på arrendestället i huvudsak

avser åtgärder som beror på att det föreligger brister eller skador på

befintliga anläggningar. Hit hör bestämmelserna om åtgärdande av

tillträdesbrister (9 kap. 16 §), åtgärdande av brister på bostad (9 kap. 17 §),

ombyggnad av befintlig anläggning eller nyanläggning på grund av myndighets

beslut (9 kap. 17 a §), ombyggnad av befintlig anläggning eller nyanläggning på

grund av skada eller förslitning (9 kap. 18 §), åtgärdande av brandskada (9 kap.

19 §) samt bestämmelserna om ersättning för brist på en mottagen byggnad vid

uppförandet av en ny byggnad (9 kap. 20 §).

 Andra förbättringar än de nu nämnda, d.v.s. sådana som brukar benämnas

fristående förbättringar, ger rätt till ersättning endast i begränsad

utsträckning. Rätten till ersättning för sådana förbättringar regleras av 9 kap.

21 § jordabalken. Enligt denna paragrafs första stycke har arrendatorn rätt till

ersättning för ny täckdikning, som arrendenämnden funnit behövlig med hänsyn

till en ändamålsenlig planläggning av jordbruket på arrendestället. Andra

stycket i samma paragraf berättigar arrendatorn till ersättning för anläggandet

av markväg, förbättringar av ägoanordningen eller vidtagandet av annan åtgärd

som medfört varaktig nytta för jordbruket. Ytterligare en förutsättning för

tillämpningen av 21 § andra stycket är att åtgärden inte är att hänföra till

uppförande av byggnad eller täckdikning. Bestämmelsen i 21 § första stycket är

tvingande, medan bestämmelsen i 21 § andra stycket är dispositiv.

 Utöver de nu redovisade bestämmelserna saknas det lagregler som ger

jordbruksarrendatorer rätt till ersättning för utförda förbättringar på

arrendestället. Arrendatorernas utsikter att kompensera sig för gjorda

investeringar måste emellertid också sättas i samband med vad som gäller om

möjligheterna att överlåta arrenderätten till någon annan än jordägaren. Vid en

sådan överlåtelse kan ju arrendatorn tillgodogöra sig värdet av en investering

han gjort. Bestämmelser om överlåtelse av arrenderätten finns i 9 kap. 31 §

jordabalken. Lagens utgångspunkt är här att arrendatorn inte får överlåta

arrenderätten utan jordägarens samtycke. Från denna huvudregel, som intagits i

paragrafens första stycke, finns undantag i andra och tredje styckena.

 Enligt den tvingande bestämmelsen i 9 kap. 31 § tredje stycket får arrendatorn

vid arrende för viss tid överlåta arrenderätten till sin make eller avkomling,

om det är fråga om ett utvecklat eller utvecklingsbart lantbruksföretag.

Överlåtelserätten är dock beroende av arrendenämndens tillstånd. Tillstånd skall

lämnas om jordägaren inte har befogad anledning att motsätta sig överlåtelsen.

 Beträffande arrenden för viss tid som inte understiger tio år föreligger enligt

den dispositiva bestämmelsen i 9 kap. 31 § andra stycket en mera omfattande

överlåtelserätt. Enligt denna regel får arrenderätten överlåtas till en person

med vilken jordägaren skäligen kan nöjas. Innan en sådan överlåtelse får ske

skall arrendatorn dock erbjuda jordägaren att återta arrendestället mot

skyldighet att utge skälig ersättning för arrenderättens värde. Vill jordägaren

anta ett sådant erbjudande skall han lämna besked inom en månad.

 Undantagsbestämmelserna om arrendatorns överlåtelserätt kompletteras av

särskilda bestämmelser i 31 § fjärde stycket om överlåtelserätt för arrendatorns

dödsbo. Bestämmelserna innebär i princip att dödsboet får överlåta arrenderätten

under samma förutsättningar som gällde för arrendatorn.

 I de fall en gjord investering inte omfattas av någon lagreglerad skyldighet

för jordägaren att utge ersättning till arrendatorn och arrendatorn inte heller

har rätt att överlåta arrenderätten är arrendatorns möjlighet att erhålla

kompensation för investeringen beroende av att en överenskommelse härom träffas

med jordägaren. Av särskild betydelse för dessa fall är de dispositiva

bestämmelserna i 8 kap. 21 § jordabalken. Enligt denna paragraf, som gäller även

för andra arrendetyper än jordbruksarrende, skall den arrendator som uppfört

egen byggnad på arrendestället eller i övrigt lagt ned kostnad på detta utöver

vad som ålegat honom, när han frånträder arrendet erbjuda jordägaren att lösa in

byggnaden eller vad som eljest utförts. Arrendatorn får föra bort egendomen om

jordägaren inte inom en månad från det att erbjudandet lämnades förklarat sig

villig att anta det. Arrendestället skall dock återställas i tjänligt skick. Är

egendomen inte bortförd inom tre månader från det att arrendestället avträddes

eller anspråk på lösen slutligt ogillades tillfaller den jordägaren utan lösen.

Något tvång för jordägaren att utge ersättning finns inte enligt denna paragraf.

 Slutligen skall nämnas att arrendatorn, enligt 9 kap. 22 § jordabalken, är

skyldig att godta en skälig höjning av arrendeavgiften då jordägaren fullgjort

sin byggnadsskyldighet enligt 17 a eller 18 § eller, i enlighet med

bestämmelserna i 17 a § andra stycket, 18 § andra stycket eller 21 § första

stycket, betalat ersättning för arbete som arrendatorn utfört. En förutsättning

för att arrendeavgiften skall få höjas är dock att arrenderättens värde ökat

genom arbetet.

5.2 Reformens inriktning

Regeringens förslag: När parterna i arrendeför-

hållandet inte kan enas i frågan om en investering

skall göras på arrendestället eller de närmare

villkoren för den, skall arrendatorn kunna ansöka

om tillstånd till investeringen. Om tillstånd

lämnas och arrendatorn därefter utför investe-

ringen på egen bekostnad, skall han ha rätt att

överlåta arrenderätten. Innan sådan överlåtelse-

rätt aktualiseras skall dock jordägaren erbjudas

att i stället lösa in investeringen. De nu angivna

reglerna skall inte kunna avtalas bort på förhand

i arrendekontraktet.

 Om jordägaren löst in en investering enligt de

nya bestämmelserna, skall han ha rätt till högre

arrendeavgift.

 Kommitténs förslag: Överensstämmer i huvudsak med regeringens förslag.

Kommittén föreslår dock att arrendatorns rätt att utföra investering som avses i

tillståndsbeslut skall inträda först sedan jordägaren beretts tillfälle att

utföra denna, men avstått.

 Remissinstanserna: En stort antal av remissinstanserna har huvudsakligen

tillstyrkt den av kommittén föreslagna modellen eller inte haft några

invändningar mot den. Många remissinstanser, häribland Uppsala universitet,

Egendomsnämnden i Uppsala stift samt Domän Aktiebolag, har dock ställt sig

negativa till förslaget och menat att detta går alltför långt. Några har uttalat

att förslaget innehåller för svensk rätt främmande tvångsmedel och att det utgör

ett stort ingrepp i jordägarens rådighet som kommer att medföra en risk för att

utbudet av arrendegårdar minskar samt att omsättningen av fast egendom

försvåras. Uppsala universitet har ifrågasatt om förslaget är förenligt med den

europeiska konventionen om de mänskliga rättigheterna (Europakonventionen).

Några arrendatorsföreningar har, som en alternativ lösning, föreslagit att

bestämmelserna i 9 kap. 21 § första stycket jordabalken om jordägarens ersätt-

ningsskyldighet för kostnader avseende täckdikning skall utvidgas till att

omfatta byggnader och andra anläggningar.

 Skälen för regeringens förslag: Som framhållits i olika sammanhang är det de

enskilda parterna i arrendeavtalet som har den bästa kännedomen om

arrendeställets förutsättningar för en investering. Investeringar som utförs i

samarbete mellan parterna har också bäst förutsättningar att bli nyttiga och

lönsamma för jordbruket. I linje med det nu sagda ligger att man bör eftersträva

att parterna själva skapar individuellt anpassade lösningar på uppkommande

frågor angånde investeringar. Utgångspunkten för nya regler på detta område bör

därför vara att parterna skall försöka lösa investeringsfrågorna i samförstånd.

Lagregleringen skall således avse situationer när parterna saknar möjlighet att

nå fram till en överenskommelse.

 Arrendekommittén har i sitt betänkande diskuterat vilka rättsföljder som skulle

kunna knytas till att arrendatorn gjort en investering på arrendestället. I

likhet med kommittén anser regeringen att det i praktiken endast kan bli fråga

om en rätt för arrendatorn att överlåta arrenderätten eller en inlösenskyldighet

för jordägaren eller en kombination av dessa båda alternativ.

 Parterna i jordbruksarrendeförhållanden har redan idag möjlighet att avtalsvis

tillerkänna arrendatorn en mer omfattande överlåtelserätt än den som gäller

enligt lag. Som 1990 års arrendekommitté uttalat torde dock sådana

överenskommelser inte förekomma så ofta i praktiken. Från jordägarhåll har man

lagt mycket stor vikt vid befogenheten att avgöra vem som skall bruka den jord

som arrenderas ut. Arrendatorns rent personliga förutsättningar att sköta jord

och anläggningar har härvid ansetts mycket betydelsefulla. Denna inställning hos

jordägarna har lett till att arrendatorernas rätt att överlåta arrenderätten

enligt 9 kap. 31 § andra stycket jordabalken ofta inskränkts genom förbehåll i

arrendeavtalen. Det kan mot denna bakgrund förutses att en utvidgning av över-

låtelserätten måste ske genom tvingande lagstiftning, om den skall få någon

genomslagskraft. Detta vore dock ett stort ingrepp i avtalsfriheten, som skulle

medföra en risk för negativa återverkningar på arrendemarknaden, främst genom

ett minskat utbud av arrenden. En renodlad överlåtelsemodell är därför inte ett

lämpligt alternativ.

 Inte heller en modell med absolut inlösenskyldighet för jordägaren är

tillfredsställande. Det kan ju innebära att en jordägare tvingas betala för en

investering som han inte önskar. Man kan inte heller bortse från risken att

jordägarens ekonomiska förhållanden inte medger att betalning sker. I sådana

fall kan man vid en renodlad inlösenmodell riskera att hamna i ett läge där

arrendatorns fordran på inlösenersättning i praktiken är värdelös utan att han

för den skull har några andra möjligheter än att föra bort den aktuella

egendomen.

 Genom en kombinerad inlösen- och överlåtelsemodell kan de ovan angivna negativa

konsekvenserna mildras betydligt. Arrendekommitténs förslag innebär att

arrendatorn först skall erbjuda jordägaren att lösa den aktuella investeringen

och att han - om jordägaren inte antar erbjudandet - skall ha rätt att överlåta

arrenderätten till någon annan med vilken jordägaren skäligen kan nöjas. Enligt

förslaget förutsätter arrendatorns rätt till inlösen eller överlåtelse att ett

särskilt tillstånd beviljats för den aktuella investeringen och att jordägaren

därefter beretts tillfälle att själv utföra investeringen.

 Genom den nu angivna modellen uppnås ett ekonomiskt skydd för arrendatorernas

investeringar samtidigt som jordägarnas intressen tas till vara på ett

tillfredsställande sätt. Den angivna tillståndsprövningen skall garantera att

tillstånd ges endast för ekonomiskt försvarbara investeringar och att

jordägarens möjligheter till inlösen inte i praktiken omöjliggörs på grund av

investeringens värde m.m. Jordägarens möjligheter att kompensera sig för

inlösenkostnaderna säkerställs också, då förslaget innehåller bestämmelser som

ger jordägaren rätt att höja arrendeavgiften när han löst in en investering.

 Den nu angivna modellen innebär vidare att jordägarna ofta inte kommer att

påverkas av den gjorda investeringen överhuvudtaget och att de under alla

förhållanden kommer att få ett avgörande inflytande över följderna av

investeringen. Detta utgör en betydelsefull skillnad mot vad som hade varit

fallet om investeringsskyddet hade genomförts t.ex. genom en utvidgning av

bestämmelserna i 9 kap. 21 § första stycket jordabalken, som rör jordägarens

skyldighet att utge ersättning för täckdikning. Även om arrendatorn erhållit ett

investeringstillstånd och utfört investeringen torde det ofta komma att inträffa

att han underlåter att begära inlösen eller att åberopa rätt till överlåtelse. I

flertalet fall bör det således kunna förutsättas att arrendatorns engagemang på

arrendestället är så långsiktigt att någon överlåtelse av arrenderätten inte

blir aktuell samt att arrendatorn vill behålla äganderätten till sina investe-

ringar under den tid han utnyttjar dem i sin verksamhet. För arrendatorn kommer

dock redan det förhållandet att han har möjlighet att påkalla inlösen eller

åberopa överlåtelserätt att medföra en personlig trygghet och bättre

förutsättningar att använda investeringen och arrenderätten som kreditsäkerhet,

med förmånligare kreditvillkor som följd. I situationer då arrendatorn erbjuder

jordägaren att lösa in en investering har jordägaren enligt kommitténs förslag

tillerkänts ett avgörande inflytande över den slutliga rättsföljden. Frågan om

investeringen skall lösas in eller om arrendatorn i stället skall tillåtas

överlåta arrenderätten avgörs nämligen av jordägaren. Överlåtelse kan inte

heller ske till en person som jordägaren inte accepterar utan att arrendenämnden

funnit att denne är lämplig som ny arrendator.

 En reglering enligt de nu angivna linjerna utgör enligt regeringens uppfattning

en väl avvägd lösning av investeringsfrågan. Inskränkningarna i jordägarnas

dispositionsrätt får anses så förhållandevis begränsade att det inte bör

föreligga någon risk för att arrende- och fastighetsmarknaden påverkas negativt.

Att man inför en reglering av detta slag torde i stället innebära att parterna i

ökad utsträckning löser investeringsfrågorna genom avtal och som en följd därav

att investeringsklimatet förbättras. Någon risk för att den föreslagna

regleringen skulle strida mot bestämmelserna i Europakonventionen föreligger

inte enligt regeringens bedömning.

 En särskild fråga är om det bör föreskrivas en rätt för jordägaren att - sedan

tillstånd givits - träda in och utföra investeringen i arrendatorns ställe. Det

kan visserligen sägas att en sådan reglering är positiv i den meningen att den

kommer att främja lagstiftarens intentioner, nämligen att verka för att

investeringar görs av jordägaren. En reglering med detta innehåll medför dock en

rad lagtekniska följdproblem. Då den förutsätter att det fastställs en

tidsfrist inom vilken jordägaren skall utföra investeringen, uppstår exempelvis

frågan om verkan av att tidsfristen löper ut innan arbetet slutförts. Kommitténs

lösning på denna fråga innebär i princip att arrendatorn får slutföra arbetet

och att han därefter erhåller en rätt till inlösen eller överlåtelse. En sådan

lösning kan inte anses tillfredsställande, om jordägarens arbete fortskridit

relativt långt. Vidare uppstår frågan hur ett eventuellt inlösenbelopp skall

beräknas, om jordägaren på detta sätt utfört en del av investeringen. Andra

tänkbara lösningar på detta problem medför andra typer av olägenheter. Då

tidsfristen måste tillåtas bli lång vid mer omfattande arbeten finns också en

viss risk för att jordägaren förhalar saken. Problem som dessa undviks om

jordägaren inte ges någon företrädesrätt att utföra investeringen. Några

särskilda nackdelar uppkommer inte om regleringen utformas på detta sätt.

Regeringen anser alltså att arrendatorn inte skall vara skyldig att erbjuda

jordägaren att utföra investeringen när denna har godkänts av arrendenämnden.

Detta utesluter naturligtvis inte att parterna kan träffa frivilliga

överenskommelser om att jordägaren skall utföra en investering för vilken

tillstånd givits. Det kan tvärtom antas att uppgörelser av den innebörden kommer

att bli vanliga eftersom parterna ofta kommer att anse att en sådan ordning

ligger i deras respektive intresse.

 För att få full genomslagskraft bör de föreslagna bestämmelserna vara tvingande

i den meningen att de inte skall kunna avtalas bort i arrendekontraktet.

5.3 De nya reglernas tillämpningsområde

Regeringens förslag: De nya bestämmelserna skall

vara tillämpliga på jordbruksarrendatorers fram-

tida investeringar på arrendeställen, när det är

fråga om åtgärder som avser byggnader, markanlägg-

ningar eller jord och som går utöver arrendatorns

underhållsskyldighet. Från bestämmelsernas till-

lämpningsområde undantas dock sådana arrenden som

inte omfattar bostad åt arrendatorn (sidoarrenden)

och vars arrendetid uppgår till högst ett år.

 Kommitténs förslag: Överensstämmer i huvudsak med regeringens förslag utom

såtillvida att kommittén inte har undantagit kortare sidoarrenden från lagens

tillämpningsområde.

 Remissinstanserna: Egendomsnämnderna i Göteborg och Växjö stift har anfört att

de utgår från att regleringen endast skall gälla för sådana arrenden som

omfattar bostad åt arrendatorn (gårdsarrenden). Egendomsnämnden i Göteborg har

härutöver anfört att investeringar som resulterar i driftsinventarier (bygg-

nadsinventarier) inte bör omfattas av de föreslagna reglerna. Egendomsnämnden i

Uppsala stift anser att en undre beloppsgräns för investering bör finnas och

har föreslagit att en sådan kan vara relaterad till taxeringsvärdet av åkermark

och ekonomibyggnader. Det har vidare från olika arrendatorsgrupper framförts

synpunkter om att bestämmelserna även bör omfatta redan gjorda investeringar.

 Skälen för regeringens förslag: Det föreslagna generella skyddet bör inte

gälla oinskränkt för alla investeringar som arrendatorer kan vilja utföra på

sina arrendeställen. Det ligger emellertid i sakens natur att bedömningen av

vilka investeringar som i praktiken skall omfattas av de föreslagna

bestämmelserna i stor utsträckning kommer att få göras vid

tillståndsprövningen, som - vilket regeringen återkommer till i avsnitt 5.4 -

skall göras av arrendenämnderna. Här skall dock de yttre ramarna för reglernas

tillämpningsområde anges.

 I likhet med kommittén anser regeringen att tillstånd bör kunna ges när det är

fråga om åtgärder som avser byggnader, markanläggningar eller jord och som går

utöver arrendatorns underhållsskyldighet. Det skall vara fråga åtgärder som

innebär en förkovran av jordägarens fastighet.

 De nu föreslagna reglerna har till syfte att undvika situationer där

arrendatorn, om överenskommelse inte kunnat träffas med jordägaren, saknar

möjlighet att kompensera sig för investeringskostnader på grund av att den

berörda investeringen i praktiken inte kan skiljas från arrendestället. Lösa

maskiner o.d. omfattas inte av förslaget. Det nu sagda innebär likväl inte att

alla investeringar som kan skiljas från arrendestället kommer att falla utanför

de föreslagna reglernas tillämpningsområde. Även investeringar i form av

byggnadstillbehör som förhållandevis lätt kan skiljas från byggnaden och säljas

på öppna marknaden bör omfattas av de nya reglerna. En annan sak är att det

typiskt sett inte kommer att föreligga något starkt intresse för arrendatorn att

utverka tillstånd till en sådan investering.

 Det kan diskuteras om det bör ställas särskilda krav på arrendestället för att

tillstånd till investeringar skall kunna komma i fråga. Ett par av

remissinstanserna har framfört att lagen inte bör vara tillämplig på arrenden

som inte omfattar bostad åt arrendatorn (sidoarrenden). Om sidoarrenden helt

utesluts från lagens tillämpningsområde skulle detta emellertid innebära bl.a.

att arrendatorer som utgör juridiska personer inte omfattas av lagen. En sådan

avgränsning är inte sakligt motiverad. Regeringen anser därför inte att lagens

tillämpningsområde bör inskränkas på detta sätt.

 Beträffande en särskild kategori av sidoarrenden kan det dock diskuteras om det

är motiverat att införa investeringsregler av det nu aktuella slaget, nämligen

sidoarrenden där arrendetiden uppgår till högst ett år. För dessa arrenden

gäller särskilda regler. De är inte förenade med förlängningsrätt och kan i

allmänhet sägas vara av tillfällig karaktär. Då de nu föreslagna reglerna syftar

till att ge arrendatorer möjlighet att göra långsiktiga investeringar anser

regeringen att det saknas skäl att låta sådana tillfälliga arrenden omfattas av

lagen. Ett undantag bör därför göras för sidoarrenden som löper på högst ett år.

 I övrigt bör det inte uppställas några särskilda krav på arrendestället för att

de nya bestämmelserna skall kunna tillämpas. Detta innebär emellertid inte att

frågan om arrendeställets beskaffenhet kommer att sakna betydelse vid

tillståndsprövningen. Det är exempelvis naturligt att mer omfattande

investeringar företrädesvis bör göras på arrendeställen som betraktas som

brukningscentrum.

 I likhet med kommittén anser regeringen att det inte är lämpligt att låsa

tillämpningen av reglerna med en fast undre beloppsgräns som skulle syfta till

att arrendenämnderna inte belastas av tvister rörande låga belopp. En absolut

beloppsgräns är svår att sätta och kan leda till egendomliga resultat i enskilda

gränsfall. Typiskt sett kommer det beträffande mer obetydliga åtgärder, t.ex.

vissa åtgärder som resulterar i mindre driftsinventarier, ändå inte att finnas

tillräckliga incitament för arrendatorn att genomdriva en prövning i

tillståndsfrågan. I sådana fall kommer nämligen ett framtida inlösenbelopp att

bli inget eller endast obetydligt. Vid sådant förhållande kommer inte heller

överlåtelserätten att aktualiseras eftersom jordägarna kan förväntas välja att

betala lösenbeloppet. Även den omständigheten att arrendatorn själv får stå sina

kostnader i arrendenämnden talar emot en framtida förekomst av i praktiken

onödiga nämndsprövningar.

 Det är inte heller lämpligt att i lagen föreskriva någon absolut övre

beloppsgräns för investeringen. Som regeringen återkommer till i det följande

skall dock, vid tillståndsprövningen, hänsyn tas till förhållandet mellan

investeringens och arrendeställets värden. I princip skall man inte genom en

investering kunna åstadkomma ett läge där en lösen för jordägaren framstår som

praktiskt omöjlig med hänsyn till investeringens höga värde.

 Vissa remissinstanser har framfört uppfattningen att en lagstiftning rörande

skyddet för arrendatorernas investeringar bör omfatta även investeringar som har

gjorts före de nya reglernas ikraftträdande. Av allmänna principer följer

emellertid att retroaktiv lagstiftning bör tillgripas på det civilrättsliga

området endast när det finns starka skäl. Några sådana finns inte här. I likhet

med kommittén anser därför regeringen att det inte kan komma i fråga att låta en

tidigare utförd investering föranleda en tillämpning av de nu föreslagna

bestämmelserna om inlösen eller överlåtelse. Detta gäller även en ordning enligt

vilken ett tillståndsbeslut skulle kunna ges i efterhand. En sådan ordning-

skulle för övrigt ställa rättstillämpningen inför mycket svåra problem.

 På grund av det anförda bör de nu föreslagna bestämmelserna bli tillämpliga

endast på framtida investeringar som görs i enlighet med ett tillståndsbeslut.

Detta utesluter givetvis inte att parterna avtalsvis kan låta även tidigare

investeringar omfattas av inlösen- eller överlåtelseförfarandet. Härtill kommer

att de nya reglerna indirekt kommer att medföra bättre förutsättningar för

arrendatorer att tillgodogöra sig värdet av tidigare gjorda investeringar. Detta

kommer att beröras ytterligare i författningskommentaren.

5.4 Vilken instans skall pröva frågor om investeringstillstånd?

Regeringens förslag: Frågor om tillstånd till

investeringar enligt de nya reglerna skall avgöras

av arrendenämnden. Dess beslut skall kunna

klandras till fastighetsdomstol.

 Kommitténs förslag: Överensstämmer med regeringens förslag.

 Remissinstanserna: Har inte uttalat sig särskilt i denna del av förslaget.

 Skälen för regeringens förslag: Prövningen av ansökningar om inves-

teringstillstånd kommer många gånger att förutsätta särskild kännedom om arren-

de- och jordbruksförhållanden. Det är därför naturligt att sådana

tillståndsfrågor avgörs av arrendenämnd, som för övrigt redan handlägger frågor

av liknande art.

 Arrendenämndens beslut i en tillståndsfråga bör, liksom beslut rörande bygg-

nadsskyldighet, kunna överprövas av fastighetsdomstol sedan part väckt talan mot

den andra parten (klander).

5.5 Förutsättningar för investeringstillstånd

Regeringens förslag: Tillstånd till en investering

skall ges, om den kan antas bli lönsam på lång

sikt för jordbruket på arrendestället och

intresset av att investeringen sker överväger

jordägarens intresse av att den inte kommer till

stånd.

 Kommitténs förslag: Överensstämmer med regeringens förslag, utom vad avser

formuleringen av lönsamhetsrekvisitet. Enligt kommitténs förslag skall detta

rekvisit uttryckas så att investeringen skall antas vara till varaktig nytta för

jordbruket på arrendestället.

 Remissinstanserna: Några remissinstanser, såsom Svea hovrätt, Uppsala

universitets juridiska fakultet, Svenska kyrkans församlings- och pastoratsför-

bund, Svenska kyrkans centralstyrelse, Domän Aktiebolag och Konkurrensverket,

har ansett att de föreslagna förutsättningarna för tillstånd är alltför otyd-

liga. Vad gäller lönsamhetskravet har vissa instanser, häribland arrendenämn-

derna i Västerås och Linköping, Fideikommissnämnden, Kammarkollegiet, Domän

Aktiebolag, Fideikommissariernas intresseorganisation samt Sveriges jordägare-

förbund, ansett att detta måste sättas högre än vad som gjorts i kommitténs för-

slag.

 Skälen för regeringens förslag: Frågan om vilket krav på lönsamhet som bör

ställas upp som en förutsättning för tillstånd till de berörda investeringarna

är en av de mest centrala frågorna vid utformningen av nya regler på detta

område. 1990 års arrendekommitté har fört sina diskussioner med utgångspunkt

från det lönsamhetskrav som gäller bl.a. för byggnadsskyldigheten enligt 9 kap.

17 a och 18 §§ jordabalken. En förutsättning för att byggnadsskyldighet skall

föreligga enligt dessa bestämmelser är att anläggningen behövs med hänsyn till

en ändamålsenlig planläggning av jordbruket på arrendestället. Enligt kommitténs

uppfattning har det angivna rekvisitet kommit att få en ur arrendatorns synvin-

kel sträng innebörd och har tolkats som ett allmänt lönsamhetskrav med avseende

på förhållandevis korta tidsperioder. Kommittén har menat att lönsamhetsbedöm-

ningen skall tonas ned i förhållande till vad som är gängse i fråga om bygg-

nadsskyldigheten och dessutom ses i ett längre tidsperspektiv.

 Som kommittén påpekat skiljer sig de nu föreslagna bestämmelserna på

väsentliga punkter från regleringen om byggnadsskyldigheten. Reglerna om

jordägarens byggnadsskyldighet innebär att jordägaren åläggs att bekosta den

åtgärd som arrendenämnden beslutat om. Här är situationen den omvända. Ut-

gångspunkten är således att det är arrendatorn som skall utföra och finansiera

investeringen och därmed svara för det ekonomiska risktagandet. Som vi nämnt

tidigare kommer jordägaren många gånger inte att beröras av den vidtagna

investeringen över huvud taget. Under dessa förhållanden är det naturligt att

lönsamhetskravet inte behöver betonas lika starkt som vid bedömningen av jord-

ägarens byggnadsskyldighet. Det bör också kunna godtas att det tar längre tid

för investeringen att bli lönsam. En förutsättning måste dock vara att åtgärden

framstår som företagsekonomiskt försvarlig. Det måste finnas anledning anta att

åtgärden på längre sikt kommer att ge ett positivt bidrag till ett upprätthål-

lande eller en utveckling av en lämplig produktion på arrendestället.

 Lönsamhetskravet skall vidare ses i belysning av de villkor som skall gälla för

jordägarens inlösenskyldighet. I det följande (se avsnitt 5.7) kommer regeringen

att föreslå att inlösenersättningen skall motsvara vad arrendestället ökat i

värde genom den aktuella investeringen. En sådan regel torde skydda jordägaren

mot att det blir alltför betungande att lösa in en mindre lönsam investering.

Under dessa förhållanden kommer ett lägre lönsamhetskrav typiskt sett inte att

gå ut över jordägaren.

 Även om en investering anses uppfylla kravet på lönsamhet bör vidare, som

kommittén föreslagit, frågan om tillstånd inte vara avgjord därmed. Det kan ju

finnas skäl av annan art som med styrka talar emot att investeringen utförs.

Även andra aspekter än investeringens lönsamhet bör därför kunna beaktas vid

tillståndsprövningen. Parternas intressen för respektive emot den aktuella

investeringen bör kunna vägas mot varandra. Med hänsyn till de rättsverkningar

som ett investeringstillstånd föreslås få bör tillstånd medges endast om

intresset av att den aktuella investeringen sker överväger jordägarens intresse

av att den inte kommer till stånd. Ett sådant krav innebär att villkoren för

tillstånd skärps i förhållande till vad som hade varit fallet, om man hade gjort

en bedömning enbart av investeringens lönsamhet. Om lönsamhetskravet skulle

sättas lika högt som det som gäller för jordägarens byggnadskyldighet, skulle en

kompletterande bestämmelse med detta innehåll strängt taget kunna innebära att

det krävs mer för att arrendatorn skall få tillstånd till en egen investering än

vad som krävs för att aktualisera byggnadsskyldigheten. Detta kan inte vara

rimligt.

 Mot bakgrund av det nu nämnda ansluter regeringen sig till kommitténs upp-

fattning om att lönsamhetskravet bör sättas lägre än motsvarande krav för ett

aktualiserande av byggnadsskyldigheten samt att lönsamhetsbedömningen skall

följas av en intresseavvägning, som blir avgörande för om tillstånd skall ges

eller inte. Härigenom uppnås ett rimligt krav på lönsamhet samtidigt som det ges

möjligheter till en allsidig bedömning av andra omständigheter som är av

betydelse i det enskilda fallet.

 Kommittén har föreslagit att lönsamhetskravet bör uttryckas så att

investeringen skall kunna antas vara till varaktig nytta för jordbruket på

arrendestället. Detta rekvisit återfinns i 9 kap. 21 § andra stycket jorda-

balken. Enligt denna bestämmelse har arrendator som anlagt markväg, förbättrat

ägoanordningen eller vidtagit annan åtgärd som medfört varaktig nytta för

jordbruket, och som inte är att hänföra till uppförandet av byggnad eller till

täckdikning, rätt till ersättning av jordägaren i samband med avräkning. De

åtgärder som omfattas av denna bestämmelse utgör i princip förbättringar av

jorden. Det är i allmänhet fråga om mindre kostnadskrävande arbeten. Som exempel

på sådana åtgärder kan nämnas stenröjning och stubbrytning. De investeringar som

kommer att bli aktuella enligt de nu föreslagna reglerna kommer däremot ofta att

vara både omfattande och kostnadskrävande. Det kan bli fråga om såväl

jordförbättringar som uppförande av större byggnader. Det föreligger alltså

betydande skillnader i fråga om karaktären av de åtgärder som kan komma i fråga

enligt de angivna bestämmelserna. Vidare är det inte helt klart vad rekvisitet

"varaktig nytta" i 9 kap. 21 § andra stycket jordabalken innefattar för krav på

lönsamhet. Regeringen anser därför att lönsamhetskravet i den nu föreslagna

lagstiftningen bör uttryckas på ett annat sätt. Enligt regeringens mening bör

detta krav kunna formuleras på det sättet att tillstånd till investering skall

lämnas, om den kan antas bli lönsam på lång sikt för jordbruket på arrendestäl-

let. Som redan framgått bör detta lönsamhetskrav inte tolkas lika strängt som

det krav som gäller för att jordägare skall kunna åläggas att uppföra byggnad

o.d. En förutsättning är dock fortfarande att åtgärden skall framstå som

företagsekonomiskt försvarlig. Det måste finnas anledning anta att åtgärden på

längre sikt kommer att ge ett positivt bidrag till ett upprätthållande eller en

utveckling av en lämplig produktion på arrendestället.

 När det gäller den intresseavvägning som skall göras - om kravet på lönsamhet

ansetts vara uppfyllt - är det inte möjligt att ge några närmare anvisningar.

Rent allmänt kan sägas att avvägningen skall vara allsidig och beakta samtliga

omständigheter i det enskilda fallet. Man bör kunna beakta såväl ekonomiska som

mer ideella förhållanden. Regeringen skall dock peka på vissa omständigheter som

bör tillmätas vikt vid prövningen.

 Om jordägaren gör sannolikt att ett självinträde är nära förestående bör

tillstånd normalt inte medges.

 En annan omständighet som bör beaktas särskilt vid intresseavvägningen är

proportionerna mellan investeringens och arrendeställets värden. Det är av stor

betydelse att dessa proportioner blir rimliga. Om investeringen tillåts bli

alltför kostsam, kan det innebära att jordägaren i praktiken blir förhindrad att

lösa in denna. Om en investering har ett lika högt värde som arrendestället

eller t.o.m. högre, torde det i allmänhet kunna innebära att jordägarens

möjligheter till inlösen minskar. På grund härav bör tillstånd i princip inte

ges för så kostsamma investeringar. Bedömningen av om värdet på en tilltänkt

investering är för högt bör göras med utgångspunkt i de värden som gäller vid

den tidpunkt då bedömningen görs. Eventuella förändringar av arrendeställets

värde till följd av den aktuella investeringsåtgärden bör således inte vägas in.

 Som några remissinstanser har anfört bör särskild hänsyn tas till parternas

ekonomiska förutsättningar med avseende på den aktuella investeringen. Om någon

av parterna har sådana ekonomiska förhållanden att hans möjligheter att bekosta

eller lösa in investeringen framstår som osäkra, är det rimligt att detta be-

aktas vid intresseavvägningen.

 Arrendenämnderna i Västerås och Linköping samt länsstyrelsen i Östergötlands

län har föreslagit att en arrendator inte bör få lämna in ansökan till

arrendenämnden om tillstånd till investering tidigare än tre år från det

faktiska tillträdet. Enligt regeringens mening saknas det skäl att generellt

utesluta en möjlighet att ge tillstånd i sådana fall. Det förhållandet att

ansökan om tillstånd ges in snart efter det att arrendatorn tillträtt arrendet

bör dock beaktas vid intresseavvägningen.

5.6 Inlösen av investeringar

Regeringens förslag: En investering som arrenda-

torn har utfört enligt tillstånd från arrendenämnd

skall lösas in av jordägaren, om denne inom tre

månader från arrendatorns erbjudande åtar sig att

göra detta. Inlösen skall också ske i fall då

arrendeförhållandet upphör på grund av att

jordägaren har sagt upp arrendeavtalet och arren-

datorn enligt bestämmelserna i 9 kap. 8 § jorda-

balken saknar rätt till förlängning av avtalet.

 Kommitténs förslag: Överensstämmer med regeringens förslag, utom såtillvida att

kommittén föreslår att jordägaren skall lämna besked i inlösenfrågan inom två

månader från arrendatorns erbjudande samt att jordägarens besked skall lämnas i

skriftlig form.

 Remissinstanserna: Svenska kyrkans församlings- och pastoratsförbund, Svenska

kyrkans centralstyrelse och Domän Aktiebolag har kritiserat förslagets innebörd

att jordägaren kan tvingas att lämna slutligt besked i inlösenfrågan utan att

dessförinnan ha fått besked om vilka villkor som skall gälla för inlösen. Egen-

domsnämnden i Växjö stift, Svenska Kommunförbundet och Domän Aktiebolag har

ansett att den av utredningen föreslagna tidsfristen för jordägaren att besvara

erbjudandet om inlösen är alltför kort. Förslaget om att en inlösenskyldighet

skall föreligga i de fall då arrendatorn på grund av bestämmelserna i 9 kap. 8 §

jordabalken saknar förlängningsrätt har vidare kritiserats bl.a. av Fidei-

kommissnämnden, Uppsala universitet, Kammarkollegiet, Egendomsnämnden i Växjö

stift, Svenska kyrkans församlings- och pastoratsförbund och Svenska kyrkans

centralstyrelse. Svea hovrätt har ansett att avgränsningen av de fall som omfat-

tas av inlösenskyldigheten är godtycklig.

 Skälen för regeringens förslag: Som angetts i avsnitt 5.2 innebär förslaget att

en arrendator som utfört investering enligt ett tillstånd från arrendenämnd

under vissa förutsättningar skall ha rätt att överlåta arrenderätten.

Överlåtelserätten förutsätter att jordägaren beretts tillfälle att förvärva den

egendom som avses med arrendenämndens tillståndsbeslut. Arrendatorn skall

således erbjuda jordägaren att lösa egendomen, varpå jordägaren - för att ha sin

rätt till inlösen i behåll - skall lämna besked inom viss tid från det att han

fick erbjudandet.

 Vad gäller frågan om vilken karaktär jordägarens besked skall ha anser rege-

ringen att ett besked som endast är preliminärt eller beroende av villkor

rörande exempelvis inlösenbeloppets storlek inte skall godtas. En ordning där

jordägaren ges rätt att ångra sig i inlösenfrågan skulle nämligen innebära att

arrendatorn under lång tid kan hindras från att utnyttja överlåtelserätten.

Detta gäller oavsett om förklaringen helt och hållet får karaktären av ett

preliminärt ställningstagande eller om jordägaren ges en begränsad ångerrätt,

t.ex. för det fall att inlösenbeloppet sedermera skulle bestämmas till ett be-

lopp som han anser vara för högt. Som vi återkommer till i avsnitt 5.8. skall

frågan om villkor för inlösen, bl.a. inlösenbeloppet, kunna avgöras av fastig-

hetsdomstol, om parterna inte kan träffa en överenskommelse i denna del. Då

fastighetsdomstolens avgörande skall kunna överklagas skulle arrendatorn i vissa

fall tvingas att under flera år vänta på besked i fråga om inlösen skall ske

eller inte. Det är uppenbart att en sådan ordning skulle medföra stora problem

för arrendatorn när denne avser att avveckla sitt engagemang på arrendestället.

Det skulle vidare vara möjligt för jordägare att medvetet hindra arrendatorn

från att utnyttja överlåtelserätten - eller fördröja utnyttjandet - genom att

oriktigt förklara sig vara villig att lösa investeringen och därefter driva

frågan om inlösenersättningen genom flera instanser. Mot denna bakgrund - och

med beaktande av Lagrådets synpunkter - anser regeringen att jordägarens förkla-

ring om att han önskar lösa investeringen bör ges formen av ett civilrättsligt

bindande och villkorslöst åtagande. Ett sådant åtagande innebär bl.a. att

jordägaren - om överenskommelse inte träffats om lösensumman - åtar sig skyldig-

het att lösa egendomen till ett belopp som i sista hand får fastställas av

fastighetsdomstolen eller den högre instans som avgör ärendet. Endast genom ett

åtagande av den nu angivna karaktären bör jordägaren kunna åstadkomma att

arrendatorn inte blir berättigad att överlåta arrenderätten.

 Under nu angivna förhållanden är det uppenbart att jordägaren måste ges till-

räckligt med tid för att hinna beräkna hur stort inlösenbeloppet kan tänkas bli,

undersöka finansieringsmöjligheterna samt i övrigt överväga konsekvenserna av

inlösen. För arrendatorn är det å andra sidan angeläget att den tid inom vilken

jordägaren skall svara på erbjudandet om inlösen inte utsträcks alltför långt,

bl.a. med hänsyn till att han behöver ha tid på sig för att finna en person som

är villig att förvärva arrenderätten samt att förhandla om vilket pris för-

värvaren skall betala.

 Kommittén har föreslagit att jordägarens tidsfrist bör bestämmas till maximalt

två månader från det att jordägaren erhöll arrendatorns erbjudande att lösa

egendomen. Några remissinstanser har tyckt att denna tidsfrist blir alltför

kort. Exempelvis har Kommunförbundet påpekat att den föreslagna tidsfristen inte

alltid kommer att kunna iakttas i kommunala sammanhang. Enligt regeringens

mening bör tidsfristen bestämmas till tre månader, vilket innebär en rimlig

avvägning av de intressen som gör sig gällande.

 Det hittills anförda innebär att jordägaren får en frist om maximalt tre

månader från det att han erhöll arrendatorns erbjudande att lösa egendomen. Inom

denna tid måste han ta slutlig ställning till frågan om inlösen.

 Enligt förslaget i lagrådsremissen skall såväl arrendatorns erbjudande till

jordägaren som dennes åtagande att lösa en investering ske skriftligen. Att

arrendatorns erbjudande skall ske skriftligen är, som Lagrådet har framhållit,

av betydelse eftersom tidpunkten för ett sådant erbjudande skall utgöra

utgångspunkt för en frist. Lagrådet har däremot avstyrkt förslaget om formkrav

såvitt avser jordägarens åtagande. Detta formkrav motiverades enligt

lagrådsremissen med att man härigenom skulle kunna undvika tvister rörande bl.a.

om ett inlösenåtagande gjorts i rätt tid eller om det har den innebörd som här

avses. Då det emellertid bör ligga i parternas intresse att minska risken för

sådana tvister kan det antas att inlösenåtagandet - oavsett om lagen kräver det

eller inte - kommer att göras i skriftlig form. Det bör också beaktas att det

skulle kunna uppkomma komplikationer eftersom skriftlighetskravet inte skulle

gälla för själva avtalet om överlåtelse av investeringen utan endast för

jordägarens ensidiga åtagande. Härtill kommer att något formkrav inte gäller när

parterna i andra fall, exempelvis enligt bestämmelsen i 8 kap. 21 § jordabalken,

åtar sig att lösa in investeringar. Inte heller vid åtagande om att mot

ersättning återta arrendeställe enligt bestämmelsen i 9 kap. 31 § andra stycket

jordabalken - som till sina rättsverkningar företer stora likheter med den nu

diskuterade bestämmelsen - uppställs något krav på skriftlighet. Mot bakgrund av

det anförda godtar regeringen Lagrådets uppfattning att det inte föreligger

tillräckliga skäl för att införa formkrav för jordägarens åtagande att lösa

investeringar.

 Förutom de nu berörda fallen där jordägaren åtar sig att lösa egendomen har

kommittén föreslagit att inlösen även skall ske då jordägaren sagt upp

arrendeavtalet och arrendatorn - på grund av bestämmelserna i 9 kap. 8 §

jordabalken - saknar förlängningsrätt. I sådana situationer har arrendatorn

inte någon framtida arrenderätt att överlåta. Enligt den nu angivna bestämmelsen

saknar arrendatorn rätt till förlängning av arrendeavtalet när arrenderätten är

förverkad eller förhållande som avses i 8 kap. 14 § föreligger (punkten 1), när

arrendatorn i annat fall åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån att avtalet

skäligen inte bör förlängas (punkten 2), när jordägaren gör sannolikt att han

själv, hans make eller avkomling skall bruka arrendestället, och det ej är

obilligt mot arrendatorn att arrendeförhållandet upphör (punkten 3), när jord-

ägaren gör sannolikt, att arrendestället behövs för en mer ändamålsenlig

indelning i brukningsenheter, och det ej av särskilda skäl är obilligt mot

arrendatorn att arrendeförhållandet upphör (punkten 4), när jordägaren gör

sannolikt, att arrendestället skall användas i enlighet med en detaljplan

(punkten 5) och när jordägaren i annat fall gör sannolikt att arrendestället

skall användas för annat ändamål än jordbruk och det ej är obilligt mot

arrendatorn att arrendeförhållandet upphör (punkten 6).

 Det kan givetvis synas diskutabelt att jordägaren skall vara skyldig att lösa

investeringar i de nu angivna situationerna. En sådan skyldighet kan t.ex.

innebära att en jordägare på grund av trängd ekonomi kommer i en situation där

han måste avstå från att göra självinträde eller att säga upp en arrendator som

förverkat arrenderätten trots att lagen egentligen ger honom den möjligheten.

Det kan också tänkas att en arrendator genom medveten misskötsamhet, t.ex.

underlåtenhet att betala arrendeavgift, tvingar fram inlösen av en investering.

 De omständigheter som enligt 9 kap. 8 § jordabalken kan medföra att

förlängningsrätt saknas företer för detta sammanhang betydelsefulla skillnader.

De fall som upptas i punkterna 3 - 6 kännetecknas av faktorer som arrendatorn

inte kunnat råda över. I likhet med kommittén anser regeringen det vara

naturligt att arrendatorn skall vara berättigad till inlösen av investeringen om

arrendestället tas i anspråk med hänvisning till någon bestämmelse i dessa

punkter.

 Det är mer tveksamt om en absolut inlösenskyldighet bör gälla i de fall som

avses i punkterna 1 och 2, vilka tar sikte på fall där arrendatorn på något sätt

har åsidosatt sina förpliktelser enligt avtalet. Som kommittén påtalat skulle

dock ett undantag för dessa fall få negativa konsekvenser. En tillämpning av 9

kap 8 § innebär i sig mycket ingripande verkningar för arrendatorn. Om man inte

låter inlösenskyldigheten omfatta också dessa fall, kommer detta att kunna leda

till obilliga resultat. Anta att arrendatorn t.ex. i en situation där

lönsamheten är låg inte kan betala arrendeavgiften i rätt tid, med följd att

arrenderätten förverkas. Förutom att arrendatorn måste lämna arrendestället

kommer han även att mista rätten till ersättning för den egendom som tillförts

arrendestället i enlighet med ett investeringstillstånd. Jordägaren kommer i

dessa fall många gånger att kunna tillägna sig arrendatorns investeringar utan

att behöva betala något för dem. Syftet att den föreslagna regleringen skall öka

investeringsbenägenheten hos arrendatorerna kan därigenom motverkas. Till detta

skall läggas att en sådan ordning också kommer att minska arrendatorns möjlig-

heter att finansiera investeringar genom lån från utomstående. Svårigheterna att

med någon säkerhet förutse framtida förhållanden inom jordbruket och för det

enskilda arrendeföretaget kan leda till att investeringen i realiteten blir

värdelös som säkerhetsobjekt. Det anförda leder till slutsatsen att arrendatorn

bör ges rätt att påkalla inlösen i alla de fall som avses i 9 kap. 8 § jordabal-

ken.

 De farhågor som framförts om att en jordägare för att inte äventyra sin ekonomi

kan tvingas att avstå från att göra självinträde eller att säga upp en försumlig

arrendator bör inte överdrivas. Arrendenämndens tillståndsprövning skall ju

bl.a. innefatta ekonomiska överväganden. Om investeringen är så omfattande att

en senare inlösen framstår som omöjlig, skall tillstånd inte ges. Parternas

ekonomiska förutsättningar att klara investeringen skall också beaktas vid

tillståndsprövningen.

 Risken för att arrendatorer kommer att utnyttja dessa bestämmelser och genom

misskötsamhet tvinga fram inlösen framstår inte heller som särskilt stor. Det är

knappast troligt att arrendatorer i någon större utsträckning kommer att försöka

nå fördelar på detta sätt. Som kommittén anmärkt torde för övrigt den omständig-

heten att jordägare kan ha rätt till skadestånd enligt bestämmelserna i 8 kap.

14 och 23 §§ jordabalken verka återhållande på eventuella sådana försök. Om

arrendatorn skulle utnyttja reglerna på detta sätt, riskerar han att bli skade-

ståndskyldig gentemot jordägaren. Ett sådant skadestånd kan jordägaren avräkna

mot det belopp han skall erlägga i lösen för den aktuella investeringen.

 Svea hovrätt har ansett att avgränsningen av inlösenskyldigheten till

situationer när arrendeförhållandet upphör på grund av omständigheter som avses

i 9 kap. 8 § jordabalken är godtycklig och menat att samma regler bör kunna

gälla om arrendet upphör på grund av exempelvis överenskommelse eller arrenda-

tors död. Dessa fall skiljer sig dock från dem som avses i 9 kap. 8 §

jordabalken. Om arrendeförhållandet upphör på grund av arrendatorns död,

påverkar det i princip inte rättsförhållandet. Dödsboet övertar då den avlidne

arrendatorns rättigheter och förpliktelser enligt arrendeavtalet. Eftersom

dödsboet också har en rätt till förlängning av arrendeavtalet, som visserligen

inte är lika omfattande som den avlidne arrendatorns, torde boet ha möjlighet

att utnyttja rätten till överlåtelse av arrenderätten. Och i fall då

arrendeavtalet skall upphöra på grund av frivillig överenskommelse mellan

parterna bör det kunna förutsättas att arrendatorn inte medverkar till en sådan

överenskommelse utan att frågan om kompensation för investeringar dessförinnan

lösts. Någon särskilt reglerad inlösenskyldighet torde därför inte behövas för

dessa fall.

5.7 Grunder för fastställande av inlösenersättning

Regeringens förslag: Den ersättning som jordägaren

skall utge till arrendatorn vid inlösen av en

investering skall, om inte annat avtalats, mot-

svara vad arrendestället ökat i värde genom

investeringen.

 Kommitténs förslag: Kommittén föreslår att inlösen skall ske mot skälig

ersättning. Kommittén uttalar härvid att det är rimligt att ersättningsfrågan i

praktiken avgörs utifrån investeringens återanskaffningsvärde med avdrag för

värdeminskning på grund av ålder och förslitning.Remissinstanserna: Flera

remissinstanser, bl.a. Uppsala universitet, Egendomsnämnden i Uppsala stift och

Egendomsnämnden i Lunds stift, har kritiserat utredningens förslag angående

grunderna för beräkningen av inlösenbeloppet och anfört bl.a. att förslaget

innebär en risk för att en part kan göra en obehörig vinst på den andre partens

bekostnad. De föreslår därför att ersättningsgrunden istället skall vara den

höjning av marknadsvärdet på arrendestället som investeringen gett upphov till.

Även Fortifikationsförvaltningen, Fideikommissariernas intresseorganisation,

Sveriges jordägareförbund och Konkurrensverket har förespråkat en lösning där

inlösenbeloppet beräknas med utgångspunkt i investeringens marknadsvärde.

 Skälen för regeringens förslag: Utgångspunkten bör vara att parterna träffar

överenskommelser om den ersättning som jordägaren skall betala. I de fall

parterna inte kan komma överens och frågan därför kommer att avgöras av en

särskild prövningsinstans uppkommer frågan om efter vilka grunder ersättningen

skall fastställas.

 Frågan om ersättning för arrendatorers investeringar på arrendeställen har

varit föremål för tidigare utredningar. I Arrendelagskommitténs slutbetänkande

(SOU 1981:80) lämnades förslag till generella regler om rätt till ersättning för

sådana investeringar. Enligt detta förslag skulle arrendatorn ha rätt till

ersättning av jordägaren med ett belopp motsvarande vad arrendestället genom det

aktuella arbetet ökat i värde. Detta belopp skulle i princip bero av

investeringens avkastningshöjande effekt och motsvara vad jordägaren kunde

kompensera sig för hos arrendatorn. Beträffande de fall då det inte skulle vara

möjligt att bestämma investeringens avkastningshöjande effekt uttalade Arren-

delagskommittén att en självständig värdering av investeringen måste göras. Som

exempel angavs att arrendatorn uppfört en ekonomibyggnad eller annan anläggning,

som ekonomiskt kan utnyttjas fullt ut vid en för arrendestället normal

driftsinriktning. Om huvudregeln inte kan utnyttjas i detta fall, borde en

första beräkning av värdet ske med utgångspunkt från anläggningens

återanskaffningskostnad med avdrag för värdeminskning på grund av ålder och

förslitning. Det värde som på detta sätt erhölls måste dock justeras bl.a. med

hänsyn till de olika faktorer som är av betydelse vid värdering av

jordbruksfastigheter enligt de metoder som tillämpades av bl.a. lantbruksnämn-

derna. Under remissbehandlingen riktades kritik bl.a. mot Arrendelagskommitténs

huvudregel rörande ersättningsberäkningen, som angavs bli svår att tillämpa i

praktiken. Förslaget ledde inte till någon lagstiftning.

 Mot bakgrund bl.a. av reaktionerna på det nu angivna förslaget har 1990 års

arrendekommitté anfört att det är rimligt att ersättningsfrågan i praktiken

avgörs utifrån investeringens återanskaffningsvärde med avdrag för

värdeminskning på grund av ålder och förslitning. Någon orubblig bundenhet till

utfallet av en sådan ersättningsberäkning föreslås emellertid inte. Jämkning

skall kunna ske om det anses lämpligt.

 Regleringen rörande inlösenersättningen är av central betydelse. Det är

givetvis av yttersta vikt att man väljer en lösning som uppfattas som rättvis av

parterna. För att uppnå detta måste inlösenbeloppet bestämmas så att det så

långt det är möjligt överensstämmer med investeringens marknadsvärde vid tid-

punkten för inlösen. En jordbruksarrendator bör alltså i de fall då

investeringen skall lösas av jordägaren inte kunna utverka ett högre pris än vad

som hade varit fallet om investeringen i stället hade ingått i en försäljning på

den öppna marknaden.

 Den av kommittén diskuterade beräkningsregeln, som utgår från investeringens

återanskaffningsvärde, kan resultera i belopp som inte motsvarar marknadsvärdet.

En investering som vid investeringstillfället bedöms vara mycket lönsam kan på

grund av ändrade förutsättningar framstå som ett klart exempel på felinvestering

vid inlösentillfället. Den ständigt fortgående tekniska utvecklingen för

ofrånkomligen med sig att vissa investeringar, som en gång ansetts lönsamma,

blir föråldrade och kanske rentav utgör en belastning för jordbruksföretaget.

Investeringens marknadsvärde vid en inlösensituation kan då utgöra en bråkdel av

det belopp som erhålls vid beräkning av anläggningens återanskaffningsvärde med

avdrag för värdeminskning på grund av ålder och förslitning. Omvänt kan

framsynta investeringar som vidtagits med begränsade kostnader motsvara värden

som klart överstiger utfallet av en sådan beräkning. Enligt kommitténs förslag

skall jämkning kunna ske, om resultatet av en ersättningsberäkning utifrån

återanskaffningsvärdet inte förefaller rimlig. Det kan dock antas att

marknadsvärdet ofta kommer att skilja sig från det belopp som erhålls vid en

beräkning enligt kommitténs förslag. Enligt regeringens mening skulle det vara

mer tillfredsställande med en beräkningsmodell vars utfall i större utsträckning

kommer att motsvara det faktiska marknadsvärdet.

 Arrendelagskommitténs tidigare framlagda förslag om att ersättningen skall

motsvara vad arrendestället genom arbetet ökat i värde innebär med dessa

utgångspunkter en bättre lösning. En sådan typ av beräkning förekommer redan i

en befintlig bestämmelse. I 9 kap. 21 § andra stycket jordabalken föreskrivs

nämligen att arrendator för vissa grundförbättringar är berättigad till ersätt-

ning motsvarande vad arrendestället ökat i värde. Av förarbetena till 22 § fram-

går vidare att avsikten varit att ett liknande beräkningssätt skall användas vid

höjning av arrendeavgift på grund av ny- eller ombyggnad på arrendestället.

 Mot bakgrund av det anförda anser regeringen att investeringens påverkan på

arrendeställets värde - som den definierats av Arrendelagskommittén - bör tjäna

som utgångspunkt för beräkningen av inlösenbeloppet. Med tillämpning av en sådan

beräkningsregel kommer arrendatorn att få del av den företagarvinst eller

ansvara för den företagarförlust som - liksom vid bedrivande av annan

näringsverksamhet - kan följa på en investering.

 I många fall kommer det att vara svårt att fastställa investeringens

avkastningshöjande effekt enligt Arrendelagskommitténs förslag. Arrendeställets

avkastningsförmåga kan t.ex. ligga inom ganska vida ramar. Härtill kommer

svårigheten att avgöra vilken inverkan som en isolerad investering har på det

samlade produktionsresultatet. I dessa fall måste investeringens påverkan på

arrendeställets värde beräknas på ett annat sätt. Det kan då vara naturligt att

utgå från investeringens återanskaffningsvärde med avdrag för värdeminskning på

grund av ålder och förslitning. Om det värde som erhålls vid en sådan beräkning

måste antas avvika från den faktiska värdehöjning som investeringen gett upphov

till, får inlösenbeloppet justeras i enlighet därmed.

5.8 Förfarande vid tvist om inlösenskyldighet och villkor för inlösen

Regeringens förslag: Tvister om inlösenskyldighet

och inlösenvillkor skall avgöras av fastighetsdom-

stol som första instans. Talan om anspråk på

inlösenersättning måste väckas inom två år från

det att arrendatorn avträdde arrendestället.

 Kommitténs förslag: Överensstämmer med regeringens förslag, utom vad avser

valet av prövningsinstans. Enligt kommitténs förslag skall arrendenämnd pröva

tvist om inlösenskyldighet och inlösenvillkor som första instans.

 Remissinstanserna: Ett par remissinstanser, däribland Egendomsnämnden i Växjö

stift, har argumenterat för att inlösenbeloppet bör fastställas redan vid

investeringstillfället. Uppsala universitet, Fideikommissariernas

intresseorganisation och Sveriges jordägareförbund har haft invändningar mot

förslaget att arrendenämnd skall pröva tvist om inlösenvillkor. Fideikom-

missariernas intresseorganisation och Sveriges jordägareförbund har härvid

föreslagit att sådana tvister istället skall avgöras av fastighetsdomstol som

första instans. Arrendenämnderna i Västerås och i Linköping samt länsstyrelsen i

Östergötlands län har avstyrkt förslaget om att talan om ersättningsanspråket

skall väckas inom två år från det att arrendatorn avträdde arrendestället.

 Skälen för regeringens förslag: I fall då inlösen skall ske bör utgångspunkten

vara att parterna skall komma överens om den ersättning som jordägaren skall

betala och övriga villkor för inlösen. Om sådan överenskommelse inte kan nås,

måste dock villkoren kunna fastställas på annat sätt.

 Ett par remissinstanser har ansett att inlösenbeloppet bör fastställas redan

vid investeringstillfället till egendomens anskaffningsvärde minskat med belopp

för avskrivningar. På detta sätt skulle de ekonomiska konsekvenserna av ett

investeringstillstånd kunna överblickas redan från början. Ett sådant förfarande

skulle emellertid innebära att betydelsefulla faktorer som inte kan förutses vid

investeringstillfället, såsom den tekniska utvecklingen, inte kan beaktas vid

fastställandet av inlösenersättningen. Som har framgått av föregående avsnitt

skall ersättningen beräknas så att den så långt det är möjligt överensstämmer

med investeringens marknadsvärde vid tidpunkten för inlösen. Det innebär att er-

sättningen kan fastställas först när det står klart att inlösen skall ske och

alltså inte redan vid investeringstillfället.

 Enligt det lagförslag som remitterades till Lagrådet skall tvister om

jordägarens skyldighet att lösa en investering och om de villkor som skall gälla

för sådan inlösen prövas av arrendenämnd som första instans. Arrendenämnds

beslut avseende inlösenersättning skall enligt ett tillägg till 32 § lagen

(1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder kunna läggas till grund för

verkställighet.

 Lagrådet har ansett att det inte är lämpligt att tillägga arrendenämnderna

befogenhet att i mål av aktuellt slag förplikta någon av parterna att betala ett

visst belopp till den andre, då en sådan ordning dels skulle avvika från vad som

i andra sammanhang gäller för arrendenämnd vid villkorsprövning, dels skulle

kunna skapa komplikationer bl.a. i de fall då kvittningsanspråk föreligger.

 Mot bakgrund av de synpunkter som Lagrådet fört fram och då starka skäl talar

för att beslut avseende inlösenersättning skall kunna ges formen av en

verkställbar betalningsförpliktelse, anser regeringen att det finns anledning

att ompröva lösningen att sådana tvister skall handläggas av arrendenämnd som

första instans. Även ur andra aspekter finns det skäl att se över förslaget om

hur tvister om inlösenskyldighet och inlösenvillkor skall lösas. Som framgår av

avsnitt 5.10 skall jordägaren ha rätt till skälig höjning av arrendeavgiften när

han löst in en investering som utförts med stöd av de nu föreslagna reglerna.

Tvister om sådan avgiftshöjning skall inte prövas av arrendenämnd, utan av fas-

tighetsdomstol. Eftersom tvister om inlösenersättningens storlek skall avgöras

med utgångspunkt från bl.a. jordägarens rätt till sådan avgiftshöjning är det

mindre lämpligt att dessa frågor avgörs av olika instanser. Detta förhållande

talar för att även frågor om inlösenersättning bör prövas av fastighetsdomstol

som första instans. En sådan ordning skulle vidare innebära att frågor om in-

lösenersättning och avgiftshöjning kan tas upp i ett sammanhang, vilket får

anses utgöra en stor fördel för parterna. Avslutningsvis kan nämnas att en

lösning i enlighet med vad som nu sagts även skulle medföra en bättre

överensstämmelse med befintliga regler på arrendeområdet. Som exempel kan nämnas

att tvister om inlösenersättning enligt bestämmelsen i 8 kap. 21 § jordabalken

avgörs av fastighetsdomstol som första instans. Mot bakgrund av det anförda

kommer regeringen till den slutsatsen att tvister rörande inlösenskyldighet och

inlösenvillkor bör avgöras av fastighetsdomstol som första instans.

 Vad därefter gäller frågan om fastighetsdomstols dom skall kunna överklagas kan

inledningsvis konstateras att de nu gällande reglerna om överprövning utformats

med tillämpning av en huvudprincip, enligt vilken en arrendetvist skall kunna

handläggas i tre instanser. För tvister som inleds i fastighetsdomstol innebär

detta att prövningen kan göras av Högsta domstolen som sista instans. En

tillämpning av den nämnda huvudprincipen på de nu aktuella frågorna riskerar

leda till långa handläggningstider och till att arrendatorn tvingas vänta på den

ersättning han är berättigad till på grund av jordägarens förvärv. Dessa för-

hållanden talar för att möjligheterna att överklaga beslut i villkorstvister be-

gränsas. Å andra sidan kan tvisten i det enskilda fallet gälla avsevärda belopp,

vilket utgör ett starkt skäl mot en begränsning av fullföljdsmöjligheterna.

Härtill kommer att de beslut rörande inlösenersättning som fastighetsdomstol

fattar med stöd av bestämmelsen i 8 kap. 21 § jordabalken kan överklagas till

Högsta domstolen som sista instans. Intresset av enhetlighet talar för att den

tidigare nämnda huvudprincipen bör gälla för fastighetsdomstolarnas avgöranden i

de nu aktuella tvisterna. I detta sammanhang är det av betydelse att jordägaren,

i enlighet med vad som angetts i avsnitt 5.6, skall vara bunden av ett åtagande

att lösa en investering. Med hänsyn härtill torde det finnas goda möjligheter

för domstolen att meddela deldom beträffande icke tvistiga belopp. Dessa

förhållanden innebär i sin tur att de olägenheter som är förknippade med långa

handläggningstider mildras betydligt. Mot bakgrund av det anförda kommer

regeringen till den slutsatsen att fastighetsdomstols dom rörande

inlösenskyldighet, inlösenersättning och övriga villkor för inlösen bör kunna

överklagas till hovrätt och till Högsta domstolen som sista instans.

 Kommittén har ansett att anspråket på inlösenersättning måste göras till

föremål för rättslig prövning inom två år från det att arrendatorn avträdde

arrendestället. Den speciella preskriptionsbestämmelsen i 8 kap. 26 §

jordabalken skall sålunda enligt kommitténs förslag gälla även för anspråk på

inlösenersättning. Några remissinstanser har ansett att en sådan ordning är

oacceptabel eftersom det bl.a. innebär att jordägaren under en lång tid kan

hållas i ovisshet om han skall bli indragen i en tvist eller inte. Uppenbarligen

ligger det emellertid i arrendatorns intresse att så snart som möjligt få rätten

till ersättning fastställd. Härtill kommer att även jordägaren kommer att ha

möjlighet att påkalla fastighetsdomstolens prövning av ersättningsfrågan. Några

större problem med tidsutdräkter av det slag som remissinstanserna förutskickat

torde därför inte uppkomma. Regeringen delar därför kommitténs uppfattning i

denna del.

5.9 Överlåtelse av arrenderätten

Regeringens förslag: Arrendatorns rätt att över-

låta arrenderätten inträder när jordägaren för-

klarat sig avstå från att anta erbjudandet om

inlösen eller när det står klart att han inte

iakttagit svarsfristen om tre månader från er-

bjudandet. Överlåtelserätten innebär att arrenda-

torn får överlåta arrenderätten till någon annan

med vilken jordägaren skäligen kan nöjas. Om

jordägaren inte anser sig kunna godta en eller

flera förvärvare som arrendatorn anvisar, skall

frågan prövas av arrendenämnden. Arrendenämndens

beslut skall kunna klandras vid fastighetsdom-

stolen.

 Om överlåtelse inte fullbordats inom tre år från

erbjudandet om inlösen, får överlåtelse ske först

sedan arrendatorn på nytt erbjudit jordägaren att

lösa egendomen och denne antingen förklarat sig

avstå från att anta erbjudandet eller det står

klart att han inte iakttagit svarsfristen om tre

månader från det nya erbjudandet. Detta gäller

dock inte i fall då fråga om en av arrendatorn

anvisad person skall godtas som arrendator an-

hängiggjorts i arrendenämnden innan treårsfristens

utgång och denne sedermera godkänns som arrendator.

I dessa fall skall överlåtelse få ske till denna

person.

 Kommitténs förslag: Överensstämmer i huvudsak med regeringens förslag.

Kommittén föreslår dock att arrendenämndens beslut inte skall kunna klandras.

Ytterligare en skillnad består i att kommitténs förslag inte innehåller något

undantag från regeln om att överlåtelse måste ske inom tre år från erbjudandet

om inlösen.

 Remissinstanserna: Av de remissinstanser som yttrat sig särskilt angående för-

slaget om arrendators överlåtelserätt har de flesta tillstyrkt förslaget eller

lämnat det utan invändning. Flera instanser - däribland Fideikommissnämnden,

Kammarkollegiet, Sveriges advokatsamfund, Fideikommissariernas intresseorganisa-

tion och Sveriges jordägareförbund, har dock ansett att det bör vara möjligt

att klandra arrendenämndens beslut i frågan om en anvisad förvärvare skall

godtas.

 Skälen för regeringens förslag:

Förutsättningar för och innebörden av arrendatorns överlåtelserätt

En förutsättning för arrendatorns överlåtelserätt skall vara att han på egen

bekostnad utfört en investering som arrendenämnden gett tillstånd till.

Överlåtelserätten inträder när jordägaren förklarat sig avstå från att anta

erbjudandet om inlösen eller när det står klart att han inte iakttagit

svarsfristen om tre månader från erbjudandet.

 Överlåtelserätten bör innebära att arrendatorn ges rätt att överföra sin

arrenderätt till någon annan med vilken jordägaren skäligen kan nöjas. I likhet

med vad som gäller i fråga om krav på ny arrendator vid överlåtelse enligt 9

kap. 31 § tredje stycket jordabalken bör kunna krävas att den tilltänkte

arrendatorn har jordbruksutbildning och avser att ägna sig åt att bruka

arrendestället samt att han har ordnad ekonomi och även i övrigt är lämplig som

arrendator.

 Det är inte rimligt att ge ett avstående eller uteblivet svar på erbjudandet om

inlösen den verkan att jordägaren därefter, för arrendatorns hela återstående

tid på arrendestället, skall vara avskuren från möjligheten till inlösen.

Regeringen ansluter sig därför till kommitténs bedömning att man bör ställa upp

en tidsgräns för överlåtelserätten om tre år. Detta får anses utgöra en rimlig

avvägning mellan jordägarens intresse av att få möjlighet att lösa vid en senare

tidpunkt och arrendatorns intresse av erforderlig tid för att genomföra en

överlåtelse. Tiden bör räknas från det att jordägaren erhöll det skriftliga

erbjudandet om inlösen från arrendatorn. Innebörden av att överlåtelse inte

fullbordats inom den angivna tidsfristen bör vara att arrendatorn åläggs

skyldighet att erbjuda egendomen till inlösen på nytt. Ett sådant upprepat

erbjudande bör få samma verkan som det ursprungliga erbjudandet.

 Den nu nämnda tidsgränsen bör emellertid förses med ett undantag. Som vi

återkommer till nedan skall nämligen frågan om en anvisad förvärvares lämplighet

prövas av arrendenämnd i de fall jordägaren inte godtar denne. Arrendenämndens

beslut skall kunna klandras till fastighetsdomstol. I fall då frågan om för-

värvarens lämplighet anhängiggjorts före treårsfristens utgång, och denna

prövning senare resulterar i ett beslut där denne anses vara godtagbar som

förvärvare, skulle det vara obilligt om överlåtelse inte fick ske på grund av

att tidsfristen löpt ut före det att beslutet meddelats eller vunnit laga kraft.

Mot bakgrund härav bör således införas ett undantag från treårsfristen som

innebär att överlåtelse får ske till person som arrendenämnd eller

fastighetsdomstol funnit vara godtagbar som förvärvare, om frågan om dennes

lämplighet anhängiggjorts i arrendenämnden före treårsfristens utgång. För att

frågan om överlåtelse inte skall vara öppen under lång tid bör dock krävas att

överlåtelsen skall fullbordas inom tre månader från det lagakraftvunna beslutet.

Rättslig prövning av förvärvarens lämplighet

I fall där jordägaren inte godkänner en förvärvare som arrendatorn anvisat måste

frågan om denne uppfyller de kvalifikationer som krävs enligt lagen kunna

underställas en rättslig prövning. Det finns skäl som talar för att sådana

frågor skall kunna avgöras genom en förhandsprövning. Dessa skäl kan

sammanfattas på det sättet att en motsatt reglering - som bygger på att för-

värvarens kvalifikationer kan prövas i efterhand - kan ge upphov till

komplikationer för den överlåtande arrendatorn. En sådan ordning skulle nämligen

innebära att arrendatorn vid sitt val av förvärvare har att på eget ansvar ta

ställning till om denne är godtagbar. Om det i efterhand skulle visa sig att

förvärvaren av arrenderätten inte är en person "med vilken jordägaren skäligen

kan nöjas", kan arrenderätten förverkas. I ett fall där jordägarens medgivande

inte kan utverkas skulle därför arrendatorn i praktiken tvingas att inskränka

sitt val av förvärvare till sådana personer som med stor säkerhet uppfyller

kraven.

 Förutom att ett system med efterhandsprövning skulle leda till de ovan nämnda

olägenheterna för den överlåtande arrendatorn skulle det uppenbarligen också

innebära stora nackdelar för jordägaren att en icke godtagbar förvärvare i vissa

fall kan tillträda arrendestället. Regeringen ansluter sig därför till kom-

mitténs bedömning att förvärvarens kvalifikationer bör göras till föremål för en

förhandsprövning i de fall jordägaren inte godkänt en anvisad förvärvare.

 När det gäller valet av instans som skall utföra förhandsprövningen kan

konstateras att frågor om en viss person skall anses lämplig som ny arrendator

redan idag kan bli föremål för rättslig prövning. Vid överlåtelse enligt

bestämmelsen i 9 kap. 31 § andra stycket jordabalken kan prövning av en

förvärvares lämplighet ske efter stämning till fastighetsdomstol. Enligt samma

bestämmelses tredje stycke skall, vid överlåtelse av arrenderätten till

arrendatorns make eller avkomling, prövning av förvärvarens lämplighet ske vid

arrendenämnd. Arrendenämndens bedömning i de sist nämnda fallen sker vid en

förhandsprövning av samma typ som den som nu föreslås. Som framgått av det

tidigare anförda skall också samma kriterier för förvärvarens lämplighet gälla

vid prövning enligt den nya bestämmelsen som vid arrendenämndens prövning enligt

9 kap. 31 § tredje stycket jordabalken. Med hänsyn härtill får det anses ligga

närmast till hands att den nu föreslagna lämplighetsprövningen läggs på

arrendenämnderna.

Överprövning av arrendenämndens beslut

Det finns i och för sig skäl som talar för att arrendenämndens beslut om

förvärvarens godtagbarhet inte skall kunna klandras. Det främsta skälet är att

det är olämpligt att arrendatorn och förvärvaren skall kunna tvingas att vänta

under kanske ett par års tid på ett slutligt besked i frågan om överlåtelse får

ske. Kommittén har också framhållit att ett avgörande om en förvärvares

godtagbarhet inte är av lika definitiv karaktär som t.ex. ett beslut om

inlösenersättning. Ett beslut som innebär att förvärvaren godkänns hindrar ju

inte jordägaren från att senare påkalla det nya arrendeförhållandets upphörande

med hänvisning till exempelvis 9 kap. 8 § 1 eller 2 jordabalken, förutsatt att

förvärvarens användning av arrendestället ger anledning till det. Skulle

avgörandet istället gå arrendatorn emot, har denne möjlighet att överlåta

arrenderätten till någon annan.

 Som flera remissinstanser har anfört utgör emellertid valet av ny arrendator en

för jordägarna så viktig fråga att det inte kan accepteras att sådana beslut

inte kan klandras. Med hänsyn till lagens regler om arrendatorns

underhållsskyldighet och övriga ekonomiska förpliktelser, är frågan om en person

skall godtas som ny arrendator självfallet av mycket stor betydelse för jord-

ägaren. Det förhållandet att jordägaren i vissa fall torde kunna åberopa

förverkandebestämmelserna mot en olämplig förvärvare utgör knappast ett

hållbart argument för att frågan om den tilltänkte förvärvarens duglighet och

solvens inte skall kunna överprövas av domstol innan tillträde sker. Med en

möjlighet till klander uppnår man också överensstämmelse med de nyss nämnda

bestämmelserna i 9 kap. 31 § jordabalken, eftersom beslut som fattas med stöd av

dessa bestämmelser kan överprövas.

 Det skulle kunna göras gällande att en överprövningsrätt i realiteten skulle

kunna minska värdet av överlåtelserätten i ett fall där prövningen utmynnar i

ett beslut om att den anvisade förvärvaren godtas och det blir fråga om en

ytterligare prövningsomgång. Med tanke på det av regeringen föreslagna un-

dantaget från tidsfristen för överlåtelserätten är en sådan invändning

emellertid inte bärkraftig. Som angetts tidigare innebär detta undantag att

överlåtelse får ske till en person som arrendenämnd eller fastighetsdomstol

funnit vara godtagbar som förvärvare, om frågan om dennes lämplighet

anhängiggjorts i arrendenämnden före tidsfristens utgång. Det skall också på-

pekas att arrendatorn har rätt att fortsätta överlåtelseförfarandet, om

jordägaren inte antar det nya erbjudandet om inlösen.

 Mot bakgrund av det anförda anser regeringen att arrendenämndens beslut skall

kunna klandras till fastighetsdomstol. Eftersom det är viktigt att

överprövningsrätten inte leder till alltför stor tidsutdräkt bör emellertid

fastighetsdomstolens dom inte kunna överklagas.

5.10 Höjning av arrendeavgiften

Regeringens förslag: Jordägaren skall ha rätt till

skälig höjning av arrendeavgiften när han löst in

en investering som utförts med stöd av de nya

reglerna. Rätten till höjning av arrendeavgiften

förutsätter att investeringen medfört att arrende-

rättens värde höjts. För att skapa bättre förut-

sättningar för frivilliga överenskommelser om

investeringar på arrendestället skall i lagen även

uttryckas en allmän princip om att jordägaren har

rätt till en skälig höjning av arrendeavgiften om

han - vid sidan av det nu nämnda fallet - enligt

överenskommelse med arrendatorn helt eller delvis

bekostat en investering som medfört att arrende-

rättens värde höjts. Tvister om avgiftshöjning i

de nu angivna fallen skall prövas av fastighets-

domstol.

 Kommitténs förslag: Överensstämmer med regeringens förslag utom i följande

avseenden. Kommittén föreslår att tvister om avgiftshöjning enligt förslaget

skall handläggas av arrendenämnd samt att tvister om avgiftshöjning enligt 9

kap. 22 § jordabalken, som för närvarande avgörs av fastighetsdomstol, flyttas

över till arrendenämnd. Som en följd av kommitténs förslag att jordägaren skall

ha företräde när det gäller rätten att utföra investering som tillstånd lämnats

för, föreslås att rätt till avgiftshöjning även skall föreligga när jordägaren

väljer att utföra en sådan investering. Det föreslås också att arrendenämnd

redan i samband med tillståndsprövningen skall kunna pröva fråga om vilken

avgiftshöjning jordägaren skall ha rätt till, om han på detta sätt utför

investeringen.

 Remissinstanserna: De remissinstanser som yttrat sig särskilt angående

förslaget om jordägarens rätt till höjning av arrendeavgiften har i huvudsak

tillstyrkt förslaget eller lämnat det utan invändning. Några instanser, såsom

Fortifikationsförvaltningen, Uppsala universitet, Svenska kyrkans församlings-

och pastoratsförbund, Svenska kyrkans centralstyrelse, Fideikommissariernas

intresseorganisation och Sveriges jordägareförbund har dock framfört

uppfattningen att investeringen måste tillåtas få större inverkan på

avgiftshöjningens storlek än vad som föreslagits av kommittén.

 Skälen för regeringens förslag: Som tidigare har berörts bör en lagreglering av

det slag som nu föreslås innehålla en bestämmelse som ger jordägaren rätt att

höja arrendeavgiften i fall då denne varit med om att bekosta en investering

som görs i arrendators intresse. En jordägares medverkan kan enligt detta för-

slag ske genom att han sedan arrendatorn utfört en investering som

arrendenämnden meddelat tillstånd till, löser in investeringen från arrendatorn.

Parterna kan även träffa överenskommelser som innebär att jordägaren skall

bekosta en investering eller en del därav. För att främja att parterna träffar

frivilliga överenskommelser om investeringar bör lagen - vid sidan av en före-

skrift om rätt till avgiftshöjning vid inlösen av investeringar - även innehålla

en allmän bestämmelse om att jordägaren har rätt till avgiftshöjning när han

enligt överenskommelse med arrendatorn varit med om att bekosta en investering.

Som framgått av avsnitt 5.2 anser regeringen att det inte bör införas en före-

trädesrätt för jordägaren att utföra en investering för vilken tillstånd med-

delats. Någon rätt till avgiftshöjning för sådana situationer föreslås därför

inte.

 Kommittén har anknutit förslaget om avgiftshöjning till bestämmelsen i 9 kap.

22 § jordabalken. Enligt denna bestämmelse har jordägare som utfört eller

bekostat arbete på grund av bl.a. bestämmelserna om byggnadsskyldigheten rätt

till skälig höjning av arrendeavgiften. Rätten till avgiftshöjning förutsätter

att arrenderättens värde ökat genom arbetet. I likhet med kommittén anser

regeringen att även en avgiftshöjning enligt de nu föreslagna bestämmelserna bör

förutsätta att investeringen medfört en höjning av arrenderättens värde.

 Vad gäller frågan om avgiftshöjningens storlek är innebörden av regeln i 9 kap.

22 § jordabalken att höjningen skall motsvara den ökning av arrenderättens värde

som föranletts av den ny- eller ombyggnad som gjorts (prop. 1970:20 B s 877).

Flera remissinstanser har kritiserat förslaget i denna del. De har ansett att

den avgiftshöjning som tillåts vid tillämpningen av den angivna bestämmelsen är

alltför låg och därför motsatt sig att samma grunder skall tillämpas för

beräkning av avgiftshöjningar enligt de nu föreslagna bestämmelserna. Fideikom-

missariernas intresseorganisation och Sveriges jordägareförbund har bl.a. anfört

att förutsättningarna för höjning av arrendet inte kan kopplas till att "arren-

derättens värde höjs". I praktiken är det enligt dessa remissinstanser vanligt

förekommande att lönsamheten på arrendestället är så låg att "arrenderättens

värde" inte ökar märkbart eller endast i mindre grad genom investeringen. De

anser därför att det är ett ovillkorligt krav att höjningen av arrendeavgiften

blir så stor att den motsvarar en rimlig förräntning av det investerade kapi-

talet.

 Den kritik som riktats mot kommitténs förslag om avgiftshöjningens storlek bör

ses mot bakgrund av dess förslag rörande grunderna för fastställande av inlöse-

nersättningen. Detta förslag utgick från att ersättningen i praktiken skulle

bestämmas med utgångspunkt från investeringens återanskaffningsvärde med avdrag

för värdeminskning på grund av ålder och förslitning. Med sådana grunder för

inlösenersättningens fastställande kan en bestämmelse som innebär att höjningen

av arrendeavgiften skall motsvara den ökning av arrenderättens värde som föran-

letts av investeringen medföra att jordägaren inte kompenseras för sina kost-

nader för inlösen av investeringen. Som framgått av avsnitt 5.7 föreslår

regeringen att inlösenersättningen istället skall bestämmas så att den motsvarar

vad arrendestället ökat i värde genom den aktuella investeringen. Detta belopp

skall i princip bero av investeringens avkastningshöjande effekt och motsvara

vad jordägaren kan kompensera sig för hos arrendatorn. Det nu sagda innebär att

jordägaren inte skall behöva betala ett större belopp i inlösenersättning än att

han kompenseras genom den höjning av arrendeavgiften som han har rätt till

enligt bestämmelsen i 9 kap. 22 § jordabalken. Med en sådan ersättningsregel

kommer höjningen av arrendeavgiften i princip att bli så stor att den motsvarar

en rimlig förräntning av kapitalet.

 Regeringen anser mot bakgrund av det anförda att grunderna för avgiftshöjningar

enligt de nya bestämmelserna skall vara de som hittills tillämpats för

avgiftshöjningar enligt 9 kap. 22 § jordabalken.

 Enligt kommitténs förslag skall frågor om avgiftshöjning som uppkommer på grund

av att jordägaren löst in en investering prövas av arrendenämnd, liksom frågor

om avgiftshöjning som grundas på en frivillig överenskommelse om investering.

Kommittén har vidare föreslagit att prövningen av frågor om avgiftshöjning

enligt nuvarande 9 kap. 22 § jordabalken, som i dag handläggs av

fastighetsdomstol, skall föras över till arrendenämnd. Det förhållandet att

frågor om avgiftshöjningar enligt de nu föreslagna bestämmelserna skall avgöras

med tillämpning av de principer som gäller enligt den nuvarande bestämmelsen i 9

kap. 22 § jordabalken utgör dock ett starkt skäl för att låta fastighetsdomstol

pröva dessa frågor som första instans. Eftersom fastighetsdomstolarna redan idag

handlägger tvister enligt den angivna paragrafen har de byggt upp erfarenhet och

kunskap på området som lämpligen bör tas till vara även vid prövning av

avgiftshöjningar enligt de nya bestämmelserna. Regeringen anser därför att

prövningen av de aktuella frågorna bör ske i fastighetsdomstol som första

instans.

5.11 Frånträdande arrendators rätt att överlåta investeringar till den

tillträdande arrendatorn

Regeringens förslag: Om jordägaren inte antar ett

erbjudande enligt 8 kap. 21 § jordabalken om

inlösen av byggnad eller annan investering, skall

arrendatorn ha rätt att, inom tre månader från det

att arrendestället avträddes, överlåta investe-

ringen till den tillträdande arrendatorn.

 Kommitténs förslag: Kommittén har med utgångspunkt från bestämmelsen i 8 kap.

21 § jordabalken tagit upp frågan om frånträdande arrendators möjligheter att

överlåta investeringar till en tillträdande arrendator som tecknat nytt

arrendeavtal med jordägaren. Kommittén har uttalat att lagtexten bör

kompletteras för att oklarheter i detta avseende skall undanröjas.

 Remissinstanserna: Kommitténs uttalanden i denna del har kommenterats av Svea

hovrätt, som anser att ett påstående från kommittén om att gällande rätt rymmer

möjligheter för en frånträdande arrendator att, utan jordägarens samtycke, sälja

sina investeringar till den tillträdande arrendatorn är felaktigt.

 Skälen för regeringens förslag: I anslutning till en diskussion om förhållandet

mellan de i tidigare kapitel nämnda bestämmelserna om inlösen- och

överlåtelserätt och den befintliga bestämmelsen i 8 kap. 21 § jordabalken tar

kommittén upp frågan om en frånträdande arrendators rätt att överlåta

investeringar på arrendestället till den tillträdande arrendatorn.

 Enligt bestämmelsen i 8 kap. 21 § jordabalken åligger det arrendatorn att, när

han frånträder arrendet, erbjuda jordägaren att lösa in investeringar som

arrendatorn gjort på arrendestället. Om jordägaren inte accepterar erbjudandet

om inlösen inom en månad från erbjudandet, får arrendatorn föra bort egendomen.

Om investeringen inte är bortförd inom tre månader från det att arrendestället

avträddes eller anspråk på lösen slutligt ogillades, tillfaller den jordägaren

utan lösen.

 Om arrendatorsväxlingen grundas på en överlåtelse av arrendet eller någon annan

form av substitution är denna bestämmelse inte tillämplig, eftersom något

frånträde/tillträde inte anses föreligga vid substitution. Den nya arrendatorn

träder då in i arrendeförhållandet i den tidigare arrendatorns ställe och

övertar dennes rättigheter och skyldigheter gentemot jordägaren. Om den tidigare

arrendatorns investeringar ingått i överlåtelsen av arrenderätten är det således

klart att rätten till dessa övergår på den nye arrendatorn.

 Rättsläget när arrendatorsväxlingen inte innebär substitution utan består i att

den nye arrendatorn tecknat ett arrendeavtal med jordägaren är däremot oklart.

 Kommittén uttalar härvid att den rättsuppfattning som råder på arrendemarknaden

i syne- och avräkningspraxis - trots att 8 kap. 21 och 22 §§ jordabalken inte

verkar förutsätta det - innebär att en tillträdande arrendator regelmässigt

övertar rätten till den frånträdandes investeringar även utan att jordägaren

uttryckligen medgett det. Kommittén åberopar vidare olika uttalanden i

förarbeten och litteratur som talar för att bestämmelsen i 8 kap. 21 §

jordabalken inte är tillämplig då en tidigare arrendator, under arrendeperioden,

överlåter investeringar till en tillträdande arrendator som tecknat nytt

arrendeavtal med jordägaren (se betänkandet sid 99 f. samt NJA II 1908 nr 5 s.

71, prop. 1970:20 Del B2 s. 958 f., S. Skarstedt m.fl. Arrendelagstiftningen av

år 1943 s. 170, SOU 1968:57 s. 358). För att undanröja eventuell framtida tvek-

samhet om rättsläget i detta avseende föreslår kommittén att lagtexten

kompletteras så att det framgår att såväl substitutionsfall som de ovan angivna

fallen där nytt arrendeavtal ingås, faller utanför bestämmelsens tillämpningsom-

råde.

 Svea hovrätt har gjort gällande att kommitténs uttalanden om arrendators rätt

att överlåta investeringar till en tillträdande arrendator är felaktiga. Enligt

hovrättens mening är rättsläget sådant att en frånträdande arrendator inte har

rätt att, vare sig före eller efter frånträdet, sälja en investering till den

tillträdande arrendatorn utan jordägarens samtycke. Hovrätten motiverar sitt

ställningstagande på följande sätt. Fram till frånträdesdagen är investeringarna

arrendatorns och han kan förfoga över dem som annan egendom han äger. Utan

jordägarens samtycke kan han dock inte sälja investeringar till en tredje man

och låta dem stå kvar på platsen. En sådan transaktion skulle komma i konflikt

med bestämmelsen i 8 kap. 19 § jordabalken, enligt vilken arrendatorn inte utan

jordägarens samtycke får upplåta nyttjanderätt till arrendestället eller del av

detta. Inte heller efter frånträdet har arrendatorn, på grund av bestämmelsen i

8 kap. 21 § jordabalken, rätt att sälja investeringen till tredje man. Endast

om jordägaren säger nej till erbjudandet om inlösen och arrendatorn säljer för

rivning och/eller bortforsling före tremånadersfristens utgång kan arrendatorn

sälja. Om arrendatorn under denna karenstid säljer en investering till den

tillträdande arrendatorn, handlar säljaren i strid med 8 kap. 21 § jordabalken.

Något godtrosförvärv kan då inte förekomma för den tillträdande arrendatorn.

 Frågan om frånträdande arrendators rätt att sälja investeringar till en

tillträdande arrendator synes således vara föremål för olika uppfattningar. Att

osäkerhet råder om lagbestämmelsernas innebörd på detta sätt är naturligtvis

inte till gagn för någon. Även om denna fråga inte har någon direkt anknytning

till det nu aktuella lagförslaget om skydd för arrendatorers investeringar,

anser regeringen det vara lämpligt att den tas upp i detta sammanhang.

 Som framgått ovan innebär bestämmelsen i 8 kap. 21 § jordabalken att

arrendatorn när han frånträder arrendet är skyldig att erbjuda jordägaren att

lösa in de investeringar som han gjort på arrendestället. Att jordägaren på

detta sätt ges möjlighet att överta investeringarna är mycket betydelsefullt,

inte minst då utgångspunkten bör vara att de byggnader och andra investeringar

som finns på en fastighet också tillhör fastigheten. Någon ändring i detta

avseende bör därför inte göras. Om jordägaren avböjer ett erbjudande om inlösen

eller om han inte svarar inom den i lagen stadgade tiden, har arrendatorn rätt

att föra bort egendomen inom tre månader från det att arrendestället avträddes.

För det fall en tillträdande arrendator skulle vara intresserad av att i stället

överta investeringarna, är det enligt vår mening orimligt och i högsta grad

oekonomiskt om en överlåtelse till denne inte får ske. Om den frånträdande

arrendatorn inte har någon annan möjlighet än att föra bort egendomen, skulle

detta kunna innebära att den tillträdande arrendatorn en kort tid senare får

utföra en likadan investering. Likaså måste det anses oskäligt att en jordägare

kan förklara sig avstå från inlösen i förvissning om att arrendatorn ändå inte

kan föra bort eller överlåta investeringen, med följd att investeringen kommer

att tillfalla jordägaren utan lösen. Mot denna bakgrund anser regeringen att det

i lagen bör införas en rätt för frånträdande arrendator att, om jordägaren

avböjer ett erbjudande om inlösen eller inte svarar inom den föreskrivna

tidsfristen, överlåta investeringen till den tillträdande arrendatorn. I likhet

med vad som gäller ifråga om rätten att föra bort egendom från arrendestället

bör föreskrivas att överlåtelserätten måste utnyttjas inom tre månader från det

att arrendestället avträddes eller anspråk på lösen slutligen ogillades.Då

bestämmelserna i 8 kap. jordabalken avser arrenden i allmänhet kommer

förändringen i 21 § att gälla även för andra arrendetyper än jordbruksarrenden.

5.12 Kostnader och regionalpolitiska konsekvenser

En inte oväsentlig del av den nuvarande företagsverksamheten i glesbygdsområden

utgörs av arrendejordbruk. Arrendeformen kommer även i framtiden att utgöra ett

viktigt komplement till jordbruksdrift på egen mark. Lagförslagets syfte, att

lägga en grund till ett gott investeringsklimat inom arrendejordbruket, är ägnat

att bidra till upprätthållandet av en för landsbygden godtagbar regionalpolitisk

balans. Genom att skapa förutsättningar för ett bibehållande och en utveckling

av denna företagsform öppnar man också möjligheter att bibehålla och utveckla

andra former av verksamhet - offentlig och privat - på orten. Förslaget ligger

därför väl i linje med de av riksdagen fastlagda målen att ge människor tillgång

till arbete, service och god miljö oavsett var de bor i landet.

 Kostnadskonsekvenserna för staten är huvudsakligen relaterade till

arrendenämnderna och domstolarna. Införandet av en möjlighet till

tillståndsprövning för framtida investeringsåtgärder, prövning av inlösenvillkor

m.m. kommer att skapa nya arbetsuppgifter för i första hand arrendenämnderna och

fastighetsdomstolarna. Enligt regeringens bedömning kan man emellertid på goda

grunder förvänta sig att de nya reglerna framförallt kommer att leda till en

väsentligt högre frekvens av överenskommelser om investeringar. Ökningen av

arrendenämndernas och domstolarnas arbetsbörda kan mot den bakgrunden förväntas

bli förhållandevis liten och bör kunna bemästras inom ramen för befintliga

resurser.

5.13 Ikraftträdande m.m.

De nya reglerna bör träda i kraft den 1 juli 1995.

 Ändringen av 8 kap. 21 § samt införandet av de nya bestämmelserna i 9 kap. 21

a, 31 a och 31 b §§ torde vara av sådan vikt för parternas inbördes

avtalsförhållande att bestämmelserna inte bör bli omedelbart tillämpliga på

äldre arrendeavtal. I fråga om avtal som har ingåtts före ikraftträdandet är det

därför rimligt att de angivna bestämmelserna skall gälla först efter den tid-

punkt till vilken jordägaren tidigast kan säga upp avtalet genom uppsägning

efter ikraftträdandet.

6 Historiska arrenden

Regeringens bedömning: Någon rätt till friköp vid

s.k. historiskt arrende skall inte införas.

 Kommitténs förslag: Enligt kommitténs förslag till utformning av en friköpslag

skall en arrendator till jord som omfattas av begreppet historiskt arrende under

vissa särskilda förutsättningar ha rätt att lösa in den fasta egendom som om-

fattas av arrendet även om jordägaren motsätter sig det. Förslaget innebär att

arrendatorn när som helst skall kunna påkalla s.k. friköp genom att väcka talan

mot jordägaren vid fastighetsdomstol.

 Historiskt arrende skall anses föreligga när det är sannolikt att den helt

övervägande delen av ett arrendeställe inte sedan den 1 januari 1900 varaktigt

brukats av fastighetens ägare. Friköpsrätten begränsas dock till att avse vissa

jordbruksarrenden och bostadsarrenden. I fråga om jordbruksarrenden föreslås att

friköp skall få ske, om huvuddelen av arrendestället sedan minst 40 år före den

dag då talan om friköp väcks innehafts och stadigvarande bebotts av arrendatorn

eller någon honom närstående. Motsvarande förutsättningar föreslås gälla

beträffande bostadsarrenden. För dessa har friköpsrätten emellertid också

begränsats till sådana upplåtelser som på visst sätt kan härledas ur ett

tidigare jordbruksarrende i släkten.

 Som ett krav för att friköpsrätt skall föreligga föreslås gälla att det finns

en rätt till förlängning av arrendeavtalet. Förslaget innehåller dessutom en

s.k. jordägarventil, enligt vilken friköp inte skall få ske om det av särskilda

skäl skulle vara oskäligt mot jordägaren. Friköp skall vägras även i ett fall

där egendom skall lösas in enligt 16 § lagen om avveckling av fideikommiss.

 Friköpsrätten, som föreslås få utnyttjas utan hinder av bestämmelserna i

fastighetsbildningslagen, förköpslagen och jordförvärvslagen, skall som

huvudregel avse arrendestället i dess omfattning när talan om friköp väcks. I

vissa fall skall dock avvikelser kunna göras, t.ex. i form av gränsjusteringar.

Friköpet skall också gälla sådana eventuella tillbehör till fastigheten som inte

omfattas av arrendet samt alla de rättigheter som jordägaren har till

fastigheten. Med undantag för sådana fordringar som åtnjuter förmånsrätt enligt

6 § 1 förmånsrättslagen skall det friköpta områdets ansvar för fordran upphöra i

och med friköpet.

 När det gäller den ersättning som skall erläggas för det friköpta området

följer förslaget regleringen i expropriationslagen. Gäller friköpet en hel

fastighet skall arrendatorn alltså som huvudregel betala löseskilling med belopp

som motsvarar fastighetens marknadsvärde. Är det istället fråga om en del av en

fastighet, skall betalas intrångsersättning motsvarande den minskning av

fastighetens marknadsvärde som uppkommer genom friköpet. Om jordägaren åsamkas

ekonomisk skada, skall även denna ersättas.

 Remissinstanserna: En klar majoritet av remissinstanserna, häribland

arrendenämnderna i Västerås och Linköping, Fideikommissnämnden, Uppsala

universitet, Lantbrukarnas Riksförbund, Sveriges jordägareförbund samt Sveriges

jordbruksarrendatorers förbund, har avstyrkt eller ställt sig negativa till för-

slaget om friköpslag. Den kritik som riktats mot lagförslaget har bl.a. gått ut

på att det utgör ett alltför stort ingrepp i äganderätten utan att det motsvaras

av ett allmänt intresse. Vidare har anförts att förslaget inte uppfyller rimliga

rättssäkerhetskrav, då det saknar ett så preciserat innehåll att ingreppen i

äganderätten kan förutses. Ett stort antal remissinstanser, bl.a. Svea hovrätt,

Uppsala universitet och Sveriges advokatsamfund, har härvid ifrågasatt om

förslaget är förenligt med den europeiska konventionen om de mänskliga

rättigheterna (Europakonventionen). Vissa remissinstanser har även varit av den

uppfattningen att en lagstiftning i enlighet med förslaget skulle skapa

orättvisa mellan olika arrendatorer. Vidare har det anförts att införandet av en

friköpsrätt på ett allvarligt sätt skulle störa förhållandet mellan jordägare

och arrendatorer och i förlängningen leda till ett minskat utbud av

arrendegårdar. Det har i detta sammanhang hävdats att redan den omständigheten

att det lagts fram ett förslag om friköpslag har medfört störningar på

arrendeområdet.

 Endast ett tiotal remissinstanser, häribland länsstyrelserna i Södermanlands

län och Kristianstads län, Statens lantmäteriverk, Willands arrendatorsförening,

Samrådsgruppen för arrendatorsföreningar på och omkring sydsvenska höglandet

samt lokala avdelningar av Lantbrukarnas Riksförbund har i huvudsak tillstyrkt

förslaget till friköpslag.

 Skälen för regeringens bedömning: Lagstiftningen i arrendefrågor har under

1900-talet inriktats på att genom olika åtgärder stärka arrendatorernas

ställning inom ramen för det befintliga arrendeinstitutet. Man har däremot inte

velat göra direkta ingrepp i äganderätten till den mark som brukas med

arrenderätt.

 Vid s.k. gårdsarrenden och bostadsarrenden gäller bestämmelser om minimitid för

upplåtelser samt om besittningsskydd. Genom det direkta besittningsskyddet har

arrendatorerna tillförsäkrats en mycket omfattande rätt till förlängning av

arrendeavtalet. Lagen innehåller vidare bestämmelser om bl.a. jordägarens

byggnadsskyldighet, om arrendatorns rätt att i vissa fall erhålla ersättning för

förbättringar av arrendestället, om möjligheter att överlåta arrenderätten, om

uppsägningstid samt om hur arrendeavgiften skall bestämmas. Ett särskilt exempel

på lagstiftning som införts till arrendatorernas skydd är 1985 års lag om arren-

datorers rätt att förvärva arrendestället. Enligt denna lag får jordägaren - om

arrendatorn anmält intresse för att köpa arrendestället - inte överlåta

arrendestället helt eller delvis utan att först ha erbjudit arrendatorn att

förvärva det.

 Genom den nu gällande lagstiftningen har arrendatorerna således erhållit en

mycket stark ställning i arrendeförhållandet. Detta kan sägas gälla i synnerhet

beträffande arrendatorernas möjligheter att få stanna kvar på arrendestället.

 Det har dock i olika sammanhang framhållits att frånvaron av generella regler

om skydd för de investeringar som jordbruksarrendatorerna gör på arrendeställena

utgör ett stort problem. Som framgår av avsnitt 5.2 föreslår regeringen nu att

det skall införas ett generellt skydd för sådana investeringar. Genom detta

förslag kommer jordbruksarrendatorernas ställning gentemot jordägarna att

förstärkas ytterligare.

 Att införa en friköpslag skulle innebära ett avsteg från den hittills gällande

lagstiftningsprincipen om att förstärkningar av arrendatorernas ställning skall

ske inom ramen för det befintliga arrendeinstitutet. Förslaget skiljer sig också

från övrig lagreglering på arrendeområdet genom att det inte är avsett att gälla

för hela arrendatorskollektivet inom en viss arrendekategori, utan endast en

viss grupp av arrendatorer. Det har uppskattats att denna grupp utgör endast

omkring sex procent av samtliga jordbruksarrenden.

 Frågan om en sådan särskild friköpsrätt för innehavare av historiska arrenden

har tidigare utretts av Friköpsutredningen. Denna utredning hade, till skillnad

mot 1990 års arrendekommitté, till uppgift att förutsättningslöst överväga om en

sådan friköpsrätt borde införas. Utredningens slutsats att en sådan lagstiftning

inte borde införas fick under den följande remissbehandlingen stort stöd av

remissinstanserna. Någon lagstiftning kom därför inte till stånd.

 Även vid remissbehandlingen av det förslag som 1990 års arrendekommitté

presenterat har det framkommit att en stark majoritet av remissinstanserna

ställer sig negativa till införandet av en friköpsrätt. Bland dem som bestämt

avstyrker en lagstiftning om friköpsrätt finns företrädare för såväl jordägare

som arrendatorer. Jordbruksarrendatorernas egen organisation, Sveriges

Jordbruksarrendatorers Förbund, och Lantbrukarnas Riksförbund finns bland de

remissinstanser som bestämt har motsatt sig förslaget.

 Kommitténs förslag till utformning av en lag om friköpsrätt har tillkommit som

svar på lagutskottets, av riksdagen godkända, uttalande i betänkandet

1989/90:LU6 om att en friköpsrätt vid historiska arrenden borde införas.

Kommittén hade alltså inte i uppdrag att förutsättningslöst ta ställning till om

det bör införas en friköpslag. I regeringens direktiv för utredningsuppdraget

hänvisades till lagutskottets uttalanden angående den kommande lagens utform-

ning. I direktiven underströks särskilt att det förfarande som skulle tillskapas

måste vara på en gång enkelt, tillfredsställande från rättssäkerhetssynpunkt och

förenligt med Sveriges förpliktelser enligt den europeiska konventionen om de

mänskliga rättigheterna. Mot bakgrund av de krav som riksdag och regering

således ställt på den aktuella lagstiftningen måste frågan om förslaget bör leda

till lagstiftning övervägas noga. Därtill måste beaktas den omfattande

remisskritik som riktas mot det lagda förslaget från företrädare för såväl

jordägare som arrendatorer.

 Tvångsmässigt frånhändande av egendom är den längst gående formen av ingrepp i

äganderätten och bör självklart komma i fråga endast om det är motiverat av

mycket starka skäl. I de fall då ett sådant ingrepp inte avser att tillgodose

ett allmänt intresse utan en enskild persons intresse framför en annans måste

särskild restriktivitet iakttas. De skäl som åberopats till stöd för införandet

av en friköpsrätt för historiska arrenden är i första hand förhållanden av

ekonomisk och social art på arrendatorernas sida. Det har framhållits att

jordbruksarrendatorerna och deras släkt ofta brukat arrendegårdarna i flera

generationer och att det värde som dessa gårdar representerar i dag till stor

del skapats genom det arbete som arrendatorerna har utfört och de ekonomiska

uppoffringar som de har gjort. I den mån annat inte avtalats med jordägaren har

arrendatorerna själva fått - och får alltjämt - bekosta investeringar och bära

hela den företagsekonomiska risken för växtodling och djurhållning. Genom

införandet av en friköpslag skulle arrendatorerna få en garanti för att de redan

gjorda investeringarna i framtiden kommer dem och deras familjer till godo. En

sådan lag skulle också öka arrendatorernas intresse av att i fortsättningen göra

långsiktiga investeringar på arrendeställena. I detta sammanhang måste det dock

framhållas att jordbruksarrendatorer - liksom andra näringsidkare - själva valt

en sysselsättning som ofrånkomligen medför ett personligt engagemang och ett

ekonomiskt risktagande.

 Ett annat argument för friköpsrätt som framförts är att det uppstår en

känslomässig bindning till arrendestället när ett arrende innehafts länge av

samma släkt och att dessa arrendatorer känner ett behov av - och bör

tillerkännas - den trygghet som ett ägande för med sig. Såsom emellertid angavs

inledningsvis har arrendatorerna idag ett mycket omfattande besittningsskydd.

Efter en lagändring år 1979 har jordägarens möjlighet att säga upp

arrendeavtalet för att i egen regi driva jordbruk på arrendestället, s.k.

självinträde, inskränkts betydligt. Om det skulle anses obilligt mot arrendatorn

att arrendeförhållandet upphör, får självinträde inte ske. I förarbetena till

den nämnda lagändringen (prop. 1978/79:183 s. 23) anges som exempel på fall då

ett avbrott i rätten till förlängning ofta torde betraktas som obilligt att

tvisten gäller ett s.k. historiskt arrende. Innehavare av historiska arrenden

har således erhållit en särskilt stark ställning i dessa fall. Även i de

situationer då jordägaren vill avsluta arrendeförhållandet på grund av att

arrendestället behövs för en mer ändamålsenlig indelning i brukningsenheter

eller att det skall användas för annat ändamål än jordbruk, skall på liknande

sätt prövas om det skulle vara obilligt mot arrendatorn att låta

arrendeförhållandet upphöra. Arrendatorns behov av trygghet tillgodoses -

förutom av de nu nämnda reglerna om besittningsskydd - av 1985 års lag om

arrendatorers rätt att förvärva arrendestället.

 Frågan om vilka arrendatorer som bör omfattas av en eventuell friköpslag är

också ett problem, då det inte finns någon naturligt avgränsad grupp som kan

sägas ha större skäl att få sin nyttjanderätt omvandlad till äganderätt än

andra. En lag kommer därför ofrånkomligen och i stor utsträckning att bli

godtycklig. Det är exempelvis inte möjligt att säga att personer som tillträtt

sina arrenden före en viss tidpunkt har starkare känslomässiga eller ekonomiska

bindningar till arrendestället än de arrendatorer som tillträtt sina

arrendeställen efter samma tidpunkt. Situationen kompliceras ytterligare genom

den föreslagna tillämpningen av olika tidsramar för ägarens passiva innehav och

arrendatorns arrendetid. Kommittén har föreslagit att en förutsättning för

friköpslagens tillämplighet skall vara dels att arrendestället inte sedan den 1

januari 1900 varaktigt brukats av fastighetens ägare, dels att arrendatorn eller

någon honom närstående innehaft och bott på arrendestället sedan minst 40 år

före den dag talan om friköp väcks. Ett sådant system kommer många gånger att

leda till orättvisa resultat. En arrendator som är född på och har ägnat hela

sitt liv åt sin arrendegård samt vars familj - som första arrendatorer -

innehaft arrendet sedan år 1901 skulle inte tillerkännas friköpsrätt. Det skulle

däremot en annan arrendator som nyligen övertagit arrendet samt vars släkt

innehaft arrendet sedan år 1955 (under förutsättning att gården varit

utarrenderad sedan år 1900). Det är svårt att se det rimliga i en sådan

gränsdragning. Det bör tillfogas att liknande eller motsvarande resultat torde

uppkomma oavsett hur kriterierna för friköpsrätten skulle bestämmas.

 Bedömningen av den nu aktuella lagstiftningsfrågan bör enligt regeringens

mening göras dels mot bakgrund av vad som nu sagts om arrendatorernas nuvarande

villkor och förslaget till generell reglering till skydd för jordbruksarrendato-

rernas investeringar, dels med hänsyn till hur en friköpsrätt förhåller sig

till Sveriges åtaganden enligt Europakonventionen och till regeringsformen.

 I fråga om det skydd för äganderätten som behandlas i Europakonventionens

första tilläggsprotokoll, artikel 1 gäller numera lagen (1994:1219) om den

europeiska konventionen angående skydd för de mänskliga rättigheterna och de

grundläggande friheterna. Lagen innebär att Europakonventionen med de tillägg

som gjorts bl.a. i det första tilläggsprotokollet skall gälla som lag här i

landet (prop. 1993/94:117, bet. 1993/94:KU24 samt rskr. 1993/94:246). Lagen

trädde i kraft den 1 januari 1995.För att förslaget om friköpsrätt skall kunna

läggas till grund för lagstiftning krävs enligt 2 kap. 23 § regeringsformen att

förslaget är förenligt med Sveriges åtaganden på grund av Europakonventionen.

Det går naturligtvis inte att säkert förutse vilken ståndpunkt den europeiska

domstolen för de mänskliga rättigheterna (Europadomstolen) eller, efter inkor-

poreringen av Europakonventionen i svensk lag, svensk domstol skulle komma att

inta i denna fråga vid prövning av en friköpslag enligt den modell som kommittén

föreslagit. Enligt regeringens uppfattning finns det emellertid en beaktansvärd

risk att en sådan lagstiftning skulle befinnas vara i strid med äganderätts-

skyddet i Europakonventionen. Regeringen delar därvid inte utredningens upp-

fattning att de rättsfall från Europadomstolen som utredningen behandlar, t.ex.

fallet James m.fl. mot Storbritannien, beträffande de sakliga förutsättningarna

företer sådana likheter med de skäl och den situation i övrigt som kännetecknar

den föreslagna lagen om friköpsrätt att den inte skulle anses vara i strid med

Europakonventionen. Regeringen instämmer i den bedömning som gjorts av bl.a.

Svea Hovrätt och Uppsala universitet och dess juridiska fakultetsstyrelse och

menar att det i varje fall måste starkt ifrågasättas om en friköpsrätt är

förenlig med Sveriges åtaganden på grund av Europakonventionen.

 Av betydelse i detta sammanhang är även de ändringar i regeringsformen som

gjordes i samband med inkorporeringen av Europakonventionen. Enligt 2 kap. 18 §

regeringsformen i dess lydelse fr.o.m. den 1 januari 1995 gäller att varje

medborgares egendom är tryggad bl.a. genom att ingen kan tvingas avstå sin

egendom till det allmänna eller till någon enskild genom expropriation eller

annat sådant förfogande utom när det krävs för att tillgodose angelägna allmänna

intressen. I propositionen uttalas att ändringen i regeringsformen innebär en

precisering av det egendomsskydd som Europakonventionen anger. I propositionen

görs vidare följande uttalanden om vad som i bestämmelsens mening utgör ett

angeläget allmänt intresse (se anf. prop. s. 48).

 Den enskildes egendom kan av det allmänna inte ovillkorligt tryggas. Samhällets

 behov av mark för naturvårds- och miljöintressen, totalförsvarsändamål och för

 bostadsbyggande, trafikleder, rekreation och andra liknande ändamål måste

 självfallet kunna tillgodoses. För sådana särskilt angelägna ändamål måste som

 en sista utväg finnas möjlighet att tvångsvis ta i anspråk annans egendom eller

 begränsa ägarens möjligheter att fritt använda sin egendom. Det måste även vara

 möjligt att kunna vidta sådana åtgärder till förmån för enskild för att t.ex.

 anordna lämplig utfartsväg eller förhindra olämplig eller störande bebyggelse

 i grannskapet. Sådana ingrepp i annans egendom får emellertid ske endast när

 det krävs för att tillgodose angelägna allmänna intressen, vilket framgår av

 sista meningen av första stycket. Detta kriterium skall vara uppfyllt för att

 ingrepp genom lagstiftning eller myndighetsbeslut i enskilds egendom över huvud

 taget skall få ske. Den närmare innebörden av uttrycket angelägna allmänna

 intressen är det inte möjligt att i detalj beskriva. Det är emellertid sådana

 ingrepp som är motiverade med hänsyn till intresset av att kunna tillgodose

 allmänhetens berättigade krav på en god miljö och möjligheterna att kunna

 bevara och skydda områden som är av särskild betydelse från naturvårdsssynpunkt

 som i första hand åsyftas, liksom intresset av att kunna ge allmänheten

 tillgång till naturen för rekreation och friluftsliv. Även samhällets behov av

 mark för anläggande av vägar och andra kommunikationsleder m.m. måste givetvis

 kunna tillgodoses. Vad som är ett angeläget allmänt intresse måste till slut i

 viss mån bli föremål för en politisk värdering där hänsyn då även måste tas

 till vad som är godtagbart från rättssäkerhetssynpunkt i ett modernt och demo-

 kratiskt samhälle. Det skall även framhållas att uttrycket anknyter till vad

 som gäller i fråga om egendomsskyddet enligt Europakonventionen.

 Av de återgivna uttalandena framgår att frågan om vad som är ett allmänt

intresse ytterst i viss mån får bli föremål för en politisk värdering av vad

som är godtagbart från rättssäkerhetssynpunkt. De exempel som anges tar sikte i

första hand på situationer där det allmänna intresset avser allmänhetens eller

samhällets behov av mark. Exemplen är givetvis inte avsedda att ge en uttömmande

beskrivning av de situationer som avses. Mycket talar dock för att uttalandena

bör förstås så att det typiskt sett måste vara fråga om ett särskilt tungt

vägande allmänt intresse för att tvångsöverföring av mark ska få ske till förmån

för enskilda.

 När man mot den nu angivna bakgrunden tar ställning till frågan huruvida en

friköpsrätt kan anses vara i det allmännas intresse måste man väga in sådana

faktorer som graden av intrång som åtgärden innebär och betydelsen i stort av

att den genomförs. Mot en lagstiftning talar då att det är endast ett begränsat

antal personer som kan ha intresse av åtgärden. Också åtgärdens betydelse ur ett

större socialt eller samhällsekonomiskt perspektiv måste beaktas. Man måste

också väga in betydelsen av det lagreglerade generella skydd för jordbruksarren-

datorernas investeringar som regeringen nu föreslår. Detta skydd leder till att

de ekonomiska argument som framförts till stöd för en friköpslag försvagas

allteftersom arrendatorernas ställning förstärks. Förutom att dessa regler ger

arrendatorerna ett generellt skydd för framtida investeringar kommer reglerna

även att innebära att möjligheterna att få kompensation för tidigare gjorda

investeringar förbättras avsevärt. En konsekvens av den föreslagna överlåtel-

serätten är nämligen att arrendatorn i samband med överlåtelse av arrenderätten

kommer att ha möjlighet att överlåta all sin egendom på arrendestället, d.v.s.

även sådana investeringar som har tillkommit utan samband med de nya reglerna.

 Mot bakgrund av det anförda kommer regeringen till slutsatsen att det i fråga

om friköp av historiskt arrende inte kan anses föreligga ett sådant angeläget

allmänt intresse att en lagstiftning om detta skulle vara förenlig med 2 kap. 18

§ regeringsformen.

 Regeringen vill slutligen understryka att många arrendatorer - inte bara

sådana som har historiska arrenden - under årens lopp levt och verkat under

speciella och många gånger besvärliga sociala, ekonomiska och rättsliga

förhållanden. Mot bakgrund av dels de lagändringar som redan genomförts för att

förbättra arrendatorers rättsliga ställning, dels det förbättrade

investeringsskydd som föreslås i denna proposition, finner regeringen emellertid

inte heller en friköpsrätt motiverad av sociala skäl. För att säkerställa att

berörda arrendatorer omfattas av ett godtagbart skydd avser regeringen

emellertid att fortlöpande granska hur lagstiftningen på detta område fungerar.

Mot bakgrund av vad som ovan anförts läggs därför inte fram något förslag till

lag om friköp av historiska arrenden.

7 Författningskommentar

7.1 Förslaget till lag om ändring i jordabalken

8 kap.

21 §

 Har arrendatorn uppfört egen byggnad på arrendestället eller har han i övrigt

nedlagt kostnad på detta utöver vad som ålegat honom, skall byggnaden eller vad

som eljest utförts erbjudas jordägaren till inlösen, när arrendatorn frånträder

arrendet. Har jordägaren ej inom en månad från det erbjudandet gjordes förklarat

sig villig att antaga detta, får arrendatorn föra bort egendomen eller överlåta

den till en tillträdande arrendator. Om han för bort egendomen, skall han dock

återställa arrendestället i tjänligt skick.

 Är ej vad som arrendatorn enligt första stycket får skilja från arrendestället

bortfört eller överlåtet till den tillträdande arrendatorn inom tre månader från

det arrendestället avträddes eller anspråk på lösen slutligen ogillades,

tillfaller det jordägaren utan lösen.

 Har ämnen hämtats från jordägarens fastighet till byggnad eller annan

anläggning, får anläggningen ej tagas bort, innan arrendatorn ersatt jordägaren

värdet av vad som tagits från fastigheten.

 Bestämmelserna i denna paragraf gäller även sådan egendom som arrendatorn i

enlighet med första stycket förvärvat av en tidigare arrendator.

 Bestämmelserna i denna paragraf gäller ej, om annat avtalats.

(Jfr 21 § i kommitténs förslag)

Paragrafen reglerar rätten till sådan arrendatorn tillhörig byggnad eller annan

investering som finns på arrendestället när arrendatorn frånträder arrendet.

Genom tillägget till första stycket föreskrivs att frånträdande arrendator, vid

sidan om rätten att föra bort sådan egendom, även skall ha rätt att överlåta

denna till den arrendator som jordägaren tecknat nytt arrendeavtal med.

Överlåtelserätten förutsätter dock, liksom rätten att föra bort egendomen, att

jordägaren beretts möjlighet att lösa in egendomen. Överlåtelse måste vidare

enligt andra stycket ske inom tre månader från det att arrendestället avträddes

eller anspråk på lösen slutligen ogillades.

 I fjärde stycket föreskrivs att bestämmelserna i denna paragraf även skall

tillämpas på egendom som arrendator i enlighet med första stycket förvärvat av

en tidigare arrendator. I den mån sådan egendom finns kvar vid förvärvarens

frånträde skall den således på nytt erbjudas jordägaren till inlösen. Om

jordägaren inte antar erbjudandet om inlösen har arrendatorn rätt att inom tre

månader från frånträdet antingen föra bort egendomen eller överlåta densamma

till nästföljande arrendator.

 Bakgrunden till och de närmare skälen för förslaget behandlas i avsnitt 5.11.

31 §

 Om en part inte godtar arrendenämnds beslut i fråga om förlängning av

arrendeavtal, fastställande av villkoren för sådan förlängning, uppskov med

avträde enligt 9 kap. 12 b eller 13 § eller 10 kap. 6 a § eller bestämmande av

ersättning enligt 9 kap. 14 § eller i fråga som avses i 9 kap. 17 a, 18, 21, 21

a , 31 eller 31 b § eller 11 kap. 6 b §, får parten klandra beslutet genom att

väcka talan mot den andra parten inom två månader från den dag beslutet

meddelades. Klandras inte beslutet inom denna tid, är partens rätt till talan

förlorad.

 Arrendenämnds beslut i ärende enligt 9 kap. 2, 3, 7 eller 17 §, 10 kap. 2-4

eller 7 § eller 11 kap. 2 § får ej klandras.

Paragrafen reglerar parternas möjlighet att klandra ett beslut av arrendenämnd.

 Tillägget i paragrafens första stycke innebär att möjlighet ges till klander av

arrendenämnds beslut i frågor om tillämpning av de nya bestämmelserna i 9 kap.

21 a § om investeringstillstånd och 9 kap. 31 b § om en tilltänkt förvärvare

skall anses godtagbar som arrendator.

33 §

 Talan får ej föras mot fastighetsdomstols dom i fråga om fastställande av

arrendevillkor i fall som avses i 9 kap. 12 eller 13 § eller 10 kap. 6 a § eller

11 kap. 6 b § eller i fråga som avses i 9 kap. 17 a, 18, 21, 21 a eller 31 b §

och ej heller mot hovrätts dom i fråga om förlängning eller överlåtelse av

arrendeavtal, uppskov med avträde enligt 9 kap. 12 b eller 13 § eller 10 kap. 6

a § eller 11 kap. 6 b §, fastställande av arrendevillkor i fall som nyss

angivits eller bestämmande av ersättning enligt 9 kap. 14 §.

I paragrafen regleras möjligheten att föra talan mot fastighetsdomstolens

avgörande av arrendefrågor.

 Ändringarna i paragrafen innebär att det inte går att överklaga fastig-

hetsdomstolens avgörande av frågor enligt de nya bestämmelserna i 9 kap. 21 a §

om investeringstillstånd och enligt 9 kap. 31 b § om en tilltänkt förvärvare av

arrenderätten skall anses godtagbar som arrendator.

9 kap.

21 a §

 På ansökan av arrendatorn kan arrendenämnden lämna tillstånd till en

investering som innebär att en åtgärd avseende byggnader, markanläggningar eller

jord på arrendestället skall vidtas och som inte omfattas av arrendatorns un-

derhållsskyldighet enligt 15 §.

 Tillstånd skall lämnas om investeringen kan antas bli lönsam på lång sikt för

jordbruket på arrendestället och intresset av investeringen överväger jord-

ägarens intresse av att den inte kommer till stånd.

 Tillstånd enligt första stycket kan förenas med villkor.

 Denna paragraf gäller inte när arrendetiden uppgår till högst ett år och

arrendet inte omfattar bostad för arrendatorn.

 (Jfr 20 § i kommitténs förslag)

Paragrafen innehåller de nya bestämmelserna om att en arrendator som vill utföra

en investering på arrendestället, men inte kan träffa någon överenskommelse

härom med jordägaren, skall kunna få tillstånd till investeringen av

arrendenämnden. Rättsföljden av att en investering utförs i enlighet med ett

sådant tillstånd regleras av 31 a och b §§.

 Denna paragraf kan, liksom de nya bestämmelserna i 31 a och b §§ inte avtalas

bort i arrendekontraktet. Däremot kan parterna när det gäller frågor om en

konkret investering, som uppkommer under arrendeperioden, skapa egna lösningar

som avviker från vad som anges i dessa bestämmelser. Avsikten är att parterna i

första hand skall träffa överenskommelser om investeringar och andra frågor som

sammanhänger därmed. Om någon sådan överenskommelse inte träffas, kan dock

arrendatorn ansöka om tillstånd till investering enligt förevarande paragraf.

 Bestämmelsen är inte avsedd att rubba arrendatorns nuvarande rättigheter när

det gäller att företa egna investeringsåtgärder på arrendestället.

 Första stycket anger de yttre ramarna för bestämmelsens tillämpningsområde.

Arrendenämnden skall kunna bevilja tillstånd till framtida investeringar som

innebär åtgärder avseende byggnader, markanläggningar eller jord och som inte

omfattas av arrendatorns underhållsskyldighet. Det skall vara fråga om åtgärder

som innebär en förkovran av jordägarens fastighet. Från lagens

tillämpningsområde har ett undantag gjorts för sidoarrenden som löper på högst

ett år. Detta framgår av paragrafens sista stycke. Skälen för detta undantag har

behandlats i avsnitt 5.3.

 I övrigt ställs inga särskilda krav på arrendestället för att reglerna skall

vara tillämpliga. Med det angivna undantaget kan reglerna alltså tillämpas på

såväl gårds- som sidoarrenden. En annan sak är att arrendeställets beskaffenhet

kan få betydelse vid själva tillståndsprövningen. Detta skall utvecklas i det

följande, i anslutning till bestämmelserna i förevarande paragrafs andra stycke.

 Det bör noteras att de nya reglerna i princip är tillämpliga även på

investeringar som avser förhållandevis små kapitalinsatser. Som har utvecklats i

den allmänna motiveringen torde det dock i allmänhet saknas incitament att få

frågor om sådana investeringar prövade av arrendenämnden. Vidare är de nya

reglerna tillämpliga även i fråga om mycket stora investeringar. Någon övre

beloppsgräns har alltså inte föreskrivits. En annan sak är att man vid

tillståndsprövningen skall ta hänsyn till bl.a. förhållandet mellan

investeringens och arrendeställets värden (se närmare i det följande).

 De ytterligare förutsättningar som måste vara uppfyllda för att tillstånd till

investering skall beviljas anges i andra stycket. Dessa förutsättningar har

diskuterats i avsnitt 5.5.

 Investeringen skall för det första kunna antas bli lönsam för jordbruket på

arrendestället. Lönsamhetskravet är emellertid inte lika strängt som enligt

motsvarande föreskrift i bestämmelserna om jordägarens byggnadsskyldighet.

Bedömningen av lönsamheten skall vidare göras med utgångspunkt från ett längre

tidsperspektiv än det som anläggs i ärenden rörande byggnadsskyldighet. En

förutsättning är dock fortfarande att åtgärden skall framstå som

företagsekonomiskt försvarlig. Det måste finnas anledning anta att åtgärden på

längre sikt kommer att ge ett positivt bidrag till ett upprätthållande eller en

utveckling av en lämplig produktion på arrendestället. Naturligtvis skall

tillstånd inte ges, om det finns en beaktansvärd risk för att den tilltänkta

investeringen skulle rasera de ekonomiska förutsättningarna för arrendatorns

rörelse.

 Att investeringen skall vara lönsam för jordbruket på arrendestället innebär

att arrendatorn inte skall kunna få tillstånd till en investering om denna avser

annan verksamhet än den aktuella jordbruksrörelsen. Ett exempel är att

arrendatorn på arrendestället även driver en mindre verkstad där han tar emot

jordbruksmaskiner för reparation.

 Även om det angivna lönsamhetskravet är uppfyllt är detta inte tillräckligt för

att tillstånd skall kunna beviljas. Härför krävs också att intresset av att

investeringen sker överväger jordägarens intresse av att den inte kommer till

stånd. Det är alltså fråga om att göra en avvägning mellan parternas intressen

med avseende på den aktuella investeringen. Denna avvägning skall vara allsidig

och beakta samtliga omständigheter i det enskilda fallet. Det kan då röra sig om

såväl ekonomiska som mer ideella förhållanden. I den allmänna motiveringen har

tagits upp vissa förhållanden av allmän karaktär som skall beaktas vid denna

prövning. Därav framgår att tillstånd normalt inte bör ges, om jordägaren gör

sannolikt att ett självinträde är nära förestående. Vidare skall proportionerna

mellan investeringen och arrendeställets värde beaktas liksom parternas

ekonomiska förutsättningar med avseende på den aktuella investeringen och hur

lång tid som förflutit mellan arrendatorns tillträde och ansökan.

 I det följande skall anges ytterligare omständigheter som kan vara av

betydelse.

 Ett par remissinstanser har anfört att tillstånd inte bör ges i de fall då den

aktuella investeringen skulle riskera att omvandla ett sidoarrende till ett

gårdsarrende. Frågan om ett jordbruksarrende utgör ett gårdsarrende eller ett

sidoarrende är emellertid beroende av arrendeavtalets innehåll. Ett gårdsarrende

föreligger endast om avtalets innebörd är att arrendet omfattar bostad för

arrendatorn. Mot denna bakgrund måste det anses att det förhållandet att ett

bostadshus uppförs på ett sidoarrende - även om det sker i enlighet med ett

tillstånd från arrendenämnden - inte kan få den effekten att arrendet mot

jordägarens vilja omvandlas till ett gårdsarrende. En annan sak är att parterna

genom egna dispositioner, i anslutning till eller efter genomförandet av en

sådan investering, kan åstadkomma att arrendet övergår till att fortsättningsvis

avse ett gårdsarrende.

 Flera remissinstanser har anfört att investeringar som bl.a. innebär en ändrad

driftsinriktning, en ändring av arrendeställets yttre miljö eller en fara för

miljöstörningar inte bör tillåtas mot jordägarens vilja. Frågor om vilken

verksamhet som skall bedrivas på ett arrendeställe torde ofta vara av grundläg-

gande betydelse för jordägaren när avtal om arrende ingås. Om arrendatorn under

arrendetiden önskar genomföra en investering som skulle innebära en ändring av

arrendeställets driftsinriktning, t.ex. genom övergång från spannmålsproduktion

till animalieproduktion eller genom att en tidigare inriktning på ekologiskt

jordbruk överges för mer traditionellt jordbruk, är det därför naturligt att

jordägarens åsikt bör tillmätas stor vikt vid intresseavvägningen. Vad gäller

frågan om arrendeställets yttre miljö kan i stort sett alla investeringar sägas

påverka denna. Mindre förändringar måste självfallet tolereras. Å andra sidan

måste jordägarens intresse väga tungt vid tillståndsprövningen, t.ex. om miljön

skulle genomgå en betydande förfulning på grund av investeringen. Vad därefter

gäller faran för miljöstörningar bör det noteras att jordbruk är en sådan

miljöfarlig verksamhet som enligt 38 § miljöskyddslagen står under tillsyn av de

kommunala nämnder som fullgör uppgifter inom miljö- och hälsoskyddsområdet. Av

miljöskyddslagen och miljöskyddsförordningen följer vidare att viss jord-

bruksverksamhet är förenad med tillståndsplikt eller anmälningsskyldighet.

Frågan om en investering utgör en miljöfara kommer därför i första hand att

avgöras enligt miljöskyddslagstiftningen. Detta innebär dock inte att

arrendenämnden vid intresseavvägningen är förhindrad att ta hänsyn till att en

investering kommer att innebära en fara för miljöstörningar. Det får tvärtom

anses naturligt att sådana frågor vägs in vid tillståndsprövningen. Intresseav-

vägningen skall således kunna leda till att arrendenämnden nekar tillstånd till

en investering som kan påverka miljön, även om den skulle tillåtas enligt

miljöskyddslagstiftningen. Enligt regeringens uppfattning bör det inte råda

något absolut förbud mot investeringar av de nämnda slagen. Utgångspunkten bör

emellertid vara att det måste krävas starka skäl för att mot en jordägares vilja

ge tillstånd till sådana investeringar.

 Det torde kunna förutsättas att jordägaren, i de fall han anser ett speciellt

förhållande vara av vikt för beslutet att upplåta mark på arrende, föreskriver

särskilda villkor eller förbud i detta hänseende. Att arrendeavtalet innehåller

sådana villkor eller förbud måste tillmätas särskild betydelse vid

intresseavvägningen.

 Under remissbehandlingen har det också påpekats att det när arrendestället ägs

av en stiftelse kan uppkomma en konflikt mellan stiftelsens ändamål och

arrendatorns investeringsvilja. Om arrendatorn genom en ansökan till

arrendenämnden skulle tillåtas att göra investeringar som innebär t.ex. att

driftsinriktningen på arrendestället ändras så att den strider mot stiftelsens

ändamålsbestämmelse skulle detta kunna få till följd att grundvalarna för

stiftelsernas verksamhet rubbas. På grund härav måste det förhållandet att en

investeringsåtgärd skulle strida mot innehållet i en stiftelses

ändamålsbestämmelse väga mycket tungt vid intresseavvägningen. Samma synsätt

torde kunna anläggas i det fallet att en investering skulle stå i strid med

t.ex. ett aktiebolags bolagsordning eller en ekonomisk förenings stadgar.

 Sammanfattningsvis kan sägas att specifika förhållanden som är av särskild

betydelse för en jordägares beslut att upplåta mark på jordbruksarrende och som

kommit till uttryck genom villkor eller förbud i arrendeavtalet eller som följer

av att den aktuella jordägarens egen handlingsfrihet är begränsad, exempelvis

genom en stiftelses ändamålsbestämmelse, måste väga mycket tungt vid intresseav-

vägningen. Det anförda innebär dock inte att jordägaren kan föreskriva villkor

och förbud i arrendeavtal eller utforma verksamhetsbestämmelser i bolags-

ordningar etc. på sådant sätt att möjligheterna till att erhålla investe-

ringstillstånd inskränks i sådan mån att lagens syfte inte kan uppnås. Det

skall således inte vara möjligt att genom generellt formulerade villkor och

förbud åstadkomma att arrendatorerna undandras möjligheterna att utnyttja de

föreslagna bestämmelserna om investeringar.

 Det är givet att förhållandena kommer att variera starkt i olika ansök-

ningsärenden, vilket även kommer att innebära att de ovan refererade

omständigheterna kommer att tillerkännas skiftande tyngd. De hittills angivna

exemplen avser förhållanden som huvudsakligen talar emot att tillstånd skall

ges. Att en investering är motiverad av t.ex. miljö- och djurskyddshänsyn utgör

exempel på omständigheter som vid en intresseavvägning kan tala för att

investering utförs.

 Det föreslagna tillståndsförfarandet förutsätter att den ifrågavarande åtgärden

inte utförts innan tillstånd meddelats. Det skall således vara fråga om en

framtida investeringsåtgärd. Det innebär att ett tillstånd inte skall kunna ges

om arbetena är i ett framskridet stadium. Detsamma gäller när åtgärder som

medför inte endast obetydliga kostnader har vidtagits av arrendatorn. Det kan

dock tänkas att det i vissa situationer vore orimligt att vägra tillstånd enbart

av det skälet att visst arbete satts igång. Ett sådant fall kan t.ex. vara att

ett i sig mindre ingripande arbete utförts därför att erforderlig maskinell

utrustning tillfälligtvis funnits till hands till en förhållandevis låg kostnad.

 För att arrendenämnderna skall kunna bedöma om tillstånd bör ges för sökta

investeringar måste sökandena förse dem med erforderligt beslutsunderlag. Hur

mycket som skall krävas måste vara beroende av förhållandena i det enskilda

ärendet. Rent allmänt torde dock krävas att ritningar, beskrivningar och eko-

nomiska kalkyler ges in. Innan arrendenämnden fattar beslut skall vidare, i

likhet med vad som gäller i ärenden rörande byggnadsskyldighet, länsstyrelsens

yttrande inhämtas. Detta framgår av ett i detta lagstiftningsärende föreslaget

tillägg till 17 § andra stycket lagen om arrendenämnder och hyresnämnder.

 Under remissbehandlingen har föreslagits att investeringstillstånden skall

tidsbegränsas så att den aktuella investeringen måste utföras inom tre år. Som

skäl för detta har anförts att förutsättningarna för investeringen kan förändras

väsentligt om lång tid förflyter efter tillståndsgivningen. Om emellertid inve-

steringen i ett sådant fall inte längre framstår som ändamålsenlig eller lönsam

torde det kunna förutsättas att inte heller arrendatorn har något intresse av

att utföra den. Något behov av en generell tidsbegränsning har därför inte

ansetts föreligga. Däremot bör arrendenämnden, om det i ett visst fall anses

nödvändigt, kunna lämna föreskrifter om tiden för investeringens utförande. Att

arrendenämnden har möjlighet att på detta sätt begränsa tillståndet till viss

tid och att även i övrigt förena tillståndet med villkor framgår av tredje

stycket.

22 §

 Har jordägaren enligt avtal med arrendatorn helt eller delvis bekostat en

investering på arrendestället och har arrenderättens värde ökat genom

investeringen, är arrendatorn skyldig att godta en skälig höjning av

arrendeavgiften.

 Sådan skyldighet föreligger också, om arrenderätten ökat i värde till följd av

att jordägaren

 1. utfört arbete som avses i 17 a eller 18 §,

 2. betalat ersättning enligt 17 a § andra stycket, 18 § andra stycket eller 21

§ första stycket för arbete som arrendatorn utfört, eller

 3. löst in en investering.

(Jfr 22 § i kommitténs förslag)

Paragrafen innehåller bestämmelser om höjning av arrendeavgiften med anledning

av att jordägaren medverkat till en investering på arrendestället.

 I syfte att öka möjligheterna för att parterna skall kunna komma överens i

frågor om investeringar har i första stycket intagits en uttrycklig bestämmelse

av innebörd att jordägaren har rätt till skälig höjning av arrendeavgiften när

parterna slutit avtal om en investering och jordägaren bekostat hela

investeringen eller en del därav. En förutsättning för avgiftshöjning skall

vara att investeringen medfört att arrenderätten fått ett högre värde.

 I andra stycket återfinns de gamla reglerna om att jordägaren har rätt till

höjning av arrendeavgiften bl.a. när han utfört eller bekostat arbete på grund

av bestämmelserna om byggnadsskyldighet. Till dessa har lagts en regel om att

jordägaren skall ha rätt att höja arrendeavgiften när han löst in en

investering. Denna regel åsyftar i första hand fall då inlösen sker enligt den

nya bestämmelsen i 31 a §. Inlösen som sker utan samband med denna paragraf

kommer dock också att omfattas. För att bestämmelserna skall bli mera lättlästa

har de delats upp i tre skilda punkter.

 Avgörandet av vad som skall anses utgöra en skälig höjning skall ske med

tillämpning av de principer som hittills gällt för avgiftshöjningar enligt denna

bestämmelse. Innebörden härav har behandlats i avsnitt 5.10. I den mån jordägar-

en enligt överenskommelse med arrendatorn bekostat en del av investeringen skall

höjningen ställas i relation till jordägarens insats.

 Tvister om avgiftshöjningar enligt denna paragraf skall, liksom för närvarande,

prövas av fastighetsdomstol som första instans.

Överlåtelse av arrenderätten och inlösen av investering

31 §

 Arrendatorn får inte överlåta arrenderätten utan jordägarens samtycke, om ej

annat följer av andra-fjärde styckena eller av 31 a §.

 Är arrendeavtalet slutet för viss tid som ej understiger tio år, får

arrendatorn, om ej annat avtalats, överlåta arrenderätten till annan med vilken

jordägaren skäligen kan nöjas. Han skall dock först erbjuda jordägaren att

återtaga arrendestället mot skyldighet att vid avräkning enligt 23 § utge skälig

ersättning för arrenderättens värde. Vill jordägaren antaga erbjudandet, skall

han lämna besked därom inom en månad.Vidare gäller beträffande arrenden för viss

tid att arrendatorn, även om annat avtalats, får överlåta arrenderätten, om den

avser ett utvecklat eller utvecklingsbart lantbruksföretag, till sin make eller

avkomling, om arrendenämnden tillåter det. Sådant tillstånd skall lämnas, om

inte jordägaren har befogad anledning att motsätta sig överlåtelsen.Avlider

arrendatorn under arrendetiden, har dödsboet, oavsett för vilken tid avtalet är

ingånget, samma rätt som enligt andra stycket tillkommer arrendator för där

avsett fall, om ej annat avtalats. Erbjudandet till jordägaren skall göras inom

sex månader efter dödsfallet. Dödsboet har vidare samma rätt som enligt tredje

stycket tillkommer arrendator för fall som avses där.

 Första-tredje styckena äger motsvarande tillämpning på arrenderättens övergång

genom bodelning, arv, testamente, bolagsskifte eller liknande förvärv.

Ändringen i paragrafens första stycke är en följd av att överlåtelserätt

fortsättningsvis kan föreligga också enligt 31 a §.

31 a §

 En arrendator som har utfört en sådan investering som avses i 21 a § får

överlåta arrenderätten, om

 1. arrendatorn skriftligen har erbjudit jordägaren att lösa in investeringen,

samt

 2. jordägaren inte inom tre månader från erbjudandet har åtagit sig sådan

inlösen.

 Har en arrendator utfört en investering som avses i 21 a § och upphör arren-

deförhållandet på grund av en omständighet som avses i 8 §, är jordägaren

skyldig att lösa in investeringen.

 Bestämmelserna i första och andra styckena gäller även en arrendator till

vilken överlåtits arrenderätt omfattande en investering som avses i 21 a §.

 Inlösenbeloppet skall, om inte annat avtalats, motsvara vad arrendestället har

ökat i värde genom investeringen.

(Jfr 31 a § i utredningens förslag)

Paragrafen har utformats i huvudsak enligt Lagrådets förslag. En skillnad är

dock att tvister om inlösenskyldighet och inlösenvillkor skall avgöras av

fastighetsdomstol som första instans.

 Paragrafen behandlar rättsföljden av att arrendatorn utför en investering

enligt 21 a §. Den innehåller den allmänna bestämmelsen om arrendatorns

överlåtelserätt och jordägarens skyldighet att i vissa fall lösa in investe-

ringen.

 I första stycket fastslås att en arrendator som utfört en investering på

arrendestället efter tillstånd enligt 21 a § har rätt att överlåta arrenderätten

under vissa förutsättningar. Att arrendatorn skall ha utfört investeringen

innebär i detta sammanhang att han har gjort det på egen bekostnad eller på

annat sätt utan att jordägaren har behövt bidra till den. Om jordägaren bekostat

endast en viss del av investeringen, är bestämmelserna i denna paragraf och 31 b

§ inte tillämpliga. I sådana situationer, som förutsätter att parterna träffat

en överenskommelse om finansieringen av investeringen, bör parterna således även

avtala om följderna av investeringen. Arrendatorns överlåtelserätt förutsätter

att jordägaren beretts tillfälle att lösa in den aktuella investeringen. När ett

erbjudande om inlösen lämnats får jordägaren en betänketid om tre månader från

mottagandet av erbjudandet. Inom denna tid måste han ta slutlig ställning till

frågan om inlösen. Jordägarens förklaring om att han önskar lösa investeringen

måste ges formen av ett civilrättsligt bindande och villkorslöst åtagande för

att förhindra arrendatorns överlåtelserätt. Ett sådant åtagande innebär bl.a.

att jordägaren - om överenskommelse inte träffats om lösensumman - åtar sig

skyldighet att lösa egendomen till det belopp som i sista hand får fastställas

av domstol. Av skäl som redovisats i avsnitt 5.6 skall arrendatorns erbjudande,

men inte jordägarens åtagande att lösa investeringen, ske skriftligen. Arren-

datorns överlåtelserätt inträder när jordägaren förklarat sig avstå från att

anta erbjudandet om inlösen eller när det står klart att han inte iakttagit

svarsfristen om tre månader.

 Innebörden av överlåtelserätten och de närmare villkoren härför regleras i 31 b

§.

 I andra stycket återfinns en regel om inlösenskyldighet för vissa speciella

situationer. Enligt denna skall jordägaren vara skyldig att lösa in investering

som utförts enligt 21 a § när han sagt upp arrendeavtalet och arrendatorn på

grund av en omständighet som avses i 8 § saknar förlängningsrätt. I dessa fall

har arrendatorn inte någon framtida arrenderätt att överlåta. Genom regeln om

inlösenskyldighet ges arrendatorerna en möjlighet till ekonomisk kompensation

även i dessa situationer.

 Som framgått av avsnitt 5.3 skall den nya regleringen inte ges retroaktiv

verkan på det sättet att den skall kunna bli tillämplig på grund av att

arrendatorn tidigare tillfört egendom till arrendestället. Avsikten är således

inte att det skall uppkomma någon överlåtelserätt eller inlösenskyldighet på

grund av investeringar som utförts utan att tillstånd meddelats av

arrendenämnden. De nya reglerna medför emellertid en betydelsefull möjlighet för

arrendatorn att tillgodogöra sig det mervärde som skapats genom honom tillhöriga

investeringar som antingen gjorts före den föreslagna lagändringen eller som

visserligen gjorts därefter, men utan att föreskrifterna i 21 a § iakttagits. I

samband med en försäljning av arrenderätten kommer arrendatorn nämligen att ha

möjlighet att överlåta all sin egendom på arrendestället.

 Vid överlåtelse av arrenderätt träder den nye arrendatorn in i den tidigares

ställe och övertar dennes rättigheter och skyldigheter gentemot jordägaren.

Denna princip bör gälla även vid tillämpningen av de nu föreslagna reglerna. En

arrendator som förvärvat arrenderätt och investeringar för vilka tillstånd

lämnats enligt bestämmelsen i 21 a §, bör således ha rätt att i sin tur begära

inlösen av investeringarna och, om inlösen inte sker, att överlåta

arrenderätten. För att någon tvekan inte skall råda om att bestämmelsen har

denna innebörd har, på Lagrådets inrådan, en uttrycklig regel härom tagits in i

paragrafens tredje stycke.

 Tvister om jordägarens åtagande eller skyldighet att lösa investeringar enligt

denna bestämmelse skall avgöras av fastighetsdomstol som första instans (jfr 8

kap. 32 § ).

 I fall då inlösen skall ske är utgångspunkten att parterna skall komma överens

om den ersättning som jordägaren skall betala och övriga villkor för inlösen. Om

en sådan överenskommelse inte kan nås får villkoren bestämmas i rättegång. Även

en sådan tvist skall avgöras av fastighetsdomstol.

 När parterna träffar överenskommelse om villkoren för inlösen har de

självfallet full frihet att bestämma inlösenbeloppet efter de grunder de anser

vara lämpliga. Oavsett om frågan om ersättningen skall avgöras av domstol eller

ej kan det dock vara en fördel att grunder för ersättningsberäkningen anges i

lagen. Som framgått av avsnitt 5.7 anser regeringen att inlösenbeloppet, om inte

annat avtalats, skall motsvara vad arrendestället genom den aktuella investe-

ringen ökat i värde. Detta kommer till uttryck i paragrafens fjärde stycke.

Inlösenbeloppet skall i princip bero av investeringens avkastningshöjande effekt

och motsvara vad jordägaren kan kompensera sig för hos arrendatorn. I fall då

det är svårt att fastställa investeringens avkastningshöjande effekt måste

investeringens påverkan på arrendeställets värde beräknas på ett annat sätt. Det

kan då vara naturligt att utgå från investeringens återanskaffningsvärde med

avdrag för värdeminskning på grund av ålder och förslitning. Om det värde som

erhålls vid en sådan beräkning måste antas avvika från den faktiska värdehöjning

som investeringen gett upphov till, får inlösenbeloppet justeras i enlighet

därmed.

 Såväl 8 kap. 21 § jordabalken som de nu föreslagna bestämmelserna om

överlåtelserätt respektive inlösenskyldighet avser situationer då det på

arrendestället finns egendom som tillhör arrendatorn. Bestämmelsen i 8 kap. 21 §

jordabalken avser endast egendom som finns kvar på arrendestället när arrenda-

torn frånträder arrendet, och kan inte tillämpas såvitt gäller arrendatorns

förfoganden under arrendetiden. De nya bestämmelserna om överlåtelse och inlösen

kan däremot aktualiseras under arrendetiden. I den mån en fråga om inlösen,

t.ex. ersättningsbeloppet, inte är slutligt avgjord vid frånträdet skulle en

konflikt mellan reglerna kunna vara principiellt möjlig. Bestämmelserna i

förevarande paragraf skall dock gälla beträffande egendom som tillförts

arrendestället i enlighet med ett tillstånd enligt 21 a §. Annan egendom som

arrendatorn - före eller efter den nya bestämmelsens ikraftträdande - tillfört

arrendestället avses även fortsättningsvis vara omfattad av bestämmelserna i 8

kap. 21 § jordabalken. Eftersom en speciell lagregel anses ta över en generell

regel i samma ämne torde det inte vara nödvändigt att införa en särskild lagre-

gel som klargör förhållandet mellan de nu angivna bestämmelserna.

 Har en fråga om inlösen eller överlåtelse överhuvud inte aktualiserats enligt

denna bestämmelse vid arrendatorns frånträde, kommer arrendatorns egendom på

arrendestället att omfattas av bestämmelserna i 8 kap. 21 § jordabalken.

31 b §

 Arrendatorns överlåtelserätt enligt 31 a § innebär att arrendatorn får överlåta

arrenderätten till någon annan med vilken jordägaren skäligen kan nöjas.

 Om jordägaren inte som ny arrendator godtar en person som arrendatorn anvisar,

får arrenderätten överlåtas till denne endast om arrendenämnden funnit att

jordägaren skäligen kan nöjas med honom. Sådan prövning kan ske samtidigt

beträffande flera tänkbara förvärvare.

 Har överlåtelsen inte fullbordats inom tre år från arrendatorns erbjudande om

inlösen, får överlåtelse inte ske utan att jordägaren på nytt erbjudits att lösa

investeringen enligt 31 a §. Överlåtelse till den som genom beslut av

arrendenämnd eller fastighetsdomstol godtagits som ny arrendator får dock alltid

ske inom tre månader från den tidpunkt då talan inte kan föras mot beslutet, om

förfarandet i arrendenämnden inletts före treårsfristens utgång.

(Jfr 31 a § i kommitténs förslag)

Paragrafen innehåller bestämmelser om den överlåtelserätt som arrendatorn

erhåller, om han utfört en investering enligt 21 a §. Som framgår av 31 a §

gäller överlåtelserätten endast under förutsättning att jordägaren inte åtagit

sig att lösa in den aktuella investeringen. Överlåtelserätten inträder antingen

när jordägaren förklarat sig avstå från att anta erbjudandet om inlösen enligt

31 a § eller när det står klart att han inte iakttagit den däri angivna

svarsfristen om tre månader.

 Enligt första stycket innebär överlåtelserätten att arrendatorn får överlåta

arrenderätten till någon annan med vilken jordägaren skäligen kan nöjas. I

likhet med vad som gäller i fråga om krav på en ny arrendator vid överlåtelse

enligt 9 kap. 31 § tredje stycket jordabalken, bör krävas att den tilltänkte

arrendatorn har jordbruksutbildning och avser att ägna sig åt att bruka

arrendestället samt att han har ordnad ekonomi och även i övrigt är lämplig som

arrendator.

 Av andra stycket framgår att arrendenämnden, i de fall då jordägaren inte

godkänner en av arrendatorn anvisad förvärvare, skall pröva om denne är en

person med vilken jordägaren skäligen kan nöjas. Arrendenämndens prövning skall

vara obligatorisk i alla de fall där jordägarens uttryckliga medgivande till

överlåtelsen saknas. Överlåtelse får då ske endast om arrendenämnden funnit att

personen i fråga skall godtas. Konstruktionen med en sådan obligatorisk

förhandsprövning av förvärvarens kvalifikationer innebär att arrenderätten kan

komma att förverkas, om arrendatorn överlåter arrenderätten utan att avvakta

arrendenämndens beslut (se 8 kap. 23 § första stycket 4 jordabalken).

 Med hänsyn till risken att arrendenämndens prövning mynnar ut i ett beslut

enligt vilket en anvisad person inte kan godtas skall olika tänkbara förvärvares

lämplighet kunna prövas i ett sammanhang. Detta kan bringa ned tidsåtgången

avsevärt t.ex i ett fall där det från början är osäkert om en tänkbar förvärvare

uppfyller lagens krav.

 Arrendenämndens beslut skall kunna klandras till fastighetsdomstol, som skall

utgöra sista instans vid prövning enligt förevarande bestämmelse. Detta framgår

av tillägg till bestämmelserna i 8 kap. 31 och 33 §§.

 Det har inte ansetts rimligt att ge ett avstående eller ett uteblivet svar på

erbjudandet om inlösen den verkan att jordägaren därefter, för hela arrendatorns

återstående tid på arrendestället, skall vara avskuren från möjlighet att lösa

in investeringen. I tredje stycket har därför ställts upp en tidsgräns för

överlåtelserätten om tre år. Tiden räknas från det att jordägaren erhöll det

skriftliga erbjudandet om inlösen från arrendatorn. Innebörden av regeln är att

arrendatorn, om en överlåtelse inte fullbordats inom treårsfristen, åläggs en

skyldighet att på nytt erbjuda jordägaren att lösa investeringen. Ett sådant

upprepat erbjudande får samma verkan som det ursprungliga erbjudandet. Om

jordägaren avslår erbjudandet eller försitter svarsfristen om tre månader, har

arrendatorn möjlighet att under en ny treårsperiod överlåta arrenderätten.

 Den angivna treårsregeln är försedd med ett undantag. Om frågan om

förvärvarens lämplighet anhängiggjorts i arrendenämnden inom treårsfristen och

den tilltänkte förvärvaren sedermera, genom beslut av arrendenämnden eller -

efter klandertalan - fastighetsdomstolen, godtas som ny arrendator, skall

överlåtelse alltid få ske till denne inom tre månader från den tidpunkt då talan

inte kan föras mot beslutet. Detta innebär således att frågan om överlåtelse

kan skjutas upp i avvaktan på ett avgörande om förvärvarens lämplighet. Om

avgörandet innebär att förvärvaren är godtagbar, skall överlåtelse ske inom tre

månader från den tidpunkt då klander inte längre kan föras mot arrendenämndens

beslut eller - om avgörandet meddelats av fastighetsdomstol - inom tre månader

från domstolens icke överklagbara dom.

 Det nu nämnda undantaget kan få betydelse såväl när beslutet om den tilltänkta

förvärvarens lämplighet meddelas före treårsfristens utgång som när det meddelas

därefter. I de situationer då ett slutgiltigt beslut föreligger mindre än tre

månader före treårsfristens utgång innebär regeln att parternas tid att avsluta

överlåtelsen förlängs något. Risken för att de skall hamna i tidsnöd på grund av

att beslutet meddelats så sent minskar härigenom. Parterna riskerar inte heller

att överlåtelserätten elimineras på grund av att klandertiden inte hinner löpa

ut före treårsfristens utgång.

 Om överlåtelsen i de nu nämnda undantagsfallen inte fullbordas inom tre månader

från den tidpunkt då talan inte kan föras mot beslutet, skall jordägaren i

enlighet med huvudregeln erbjudas att lösa in investeringen.

7.2 Förslaget till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och

hyresnämnder

1 §

 Arrendenämnd som avses i 8 kap. 29 § jordabalken har till uppgift att1. medla i

arrendetvist,

 2. pröva tvist om förlängning av arrendeavtal vid jordbruksarrende, bo-

stadsarrende eller fiskearrende eller av avtal om jakträttsupplåtelse eller om

villkor för sådan förlängning samt tvist i fråga som avses i 9 kap. 14 §

jordabalken eller vars prövning enligt 9 kap. 12 b, 17 a, 18, 21, 21 a, 31 eller

31 b §, 10 kap. 6 a § eller 11 kap. 6 b § samma balk ankommer på arrendenämnd,

 3. pröva fråga om godkännande av förbehåll eller annat avtalsvillkor som avses

i 9 kap. 2, 3, 7 eller 17 §, 10 kap. 2-4 eller 7 § eller 11 kap. 2 § jordabalken

eller 3-6 § lagen (1957:390) om fiskearrenden,

 4. vara skiljenämnd i arrendetvist,

 5. pröva frågor enligt lagen (1985:658) om arrendatorers rätt att förvärva

arrendestället.

 Ärende upptages av den arrendenämnd inom vars område fastigheten är belägen.

Tillägget till paragrafen är föranlett av att arrendenämnd fortsättningsvis även

skall pröva frågor enligt de nya bestämmelserna i 9 kap. 21 a och 31 b §§ jor-

dabalken om investeringstillstånd samt om en tilltänkt förvärvare av arren-

derätten skall anses godtagbar som ny arrendator.

17 §

 Om anledning därtill förekommer, skall nämnd eller den nämnden förordnar

besiktiga den fastighet som ärendet rör. Parterna skall beredas tillfälle att

närvara vid sådan besiktning. Nämnd får också föranstalta om annan nödvändig

utredning.

 I ärende som avses i 9 kap. 17 a, 18, 21, 21 a eller 31 § jordabalken skall

arrendenämnden inhämta yttrande från länsstyrelsen. Sådant yttrande skall också

inhämtas om det beträffande jordbruksarrende uppkommer fråga om tillämpning

av 6 § första stycket 3 eller 4 eller 7 § tredje stycket lagen (1985:658) om

arrendatorers rätt att förvärva arrendestället. I ärende som avses i 9 kap. 9 §

jordabalken får arrendenämnden, om utredningen ger anledning till det, inhämta

yttrande från länsstyrelsen om arrendeställets avkastningsförmåga. Yttrandena

skall inhämtas från den länsstyrelse inom vars område fastigheten är belägen.

I ärende angående tvist om hyresvillkor enligt 22 § hyresförhandlingslagen

(1978:304) skall hyresnämnden, om det finnes erforderligt, bereda den

hyresgästorganisation som ingått den klandrade överenskommelsen tillfälle att

yttra sig.

Det ankommer normalt på parterna själva att skaffa fram den utredning som behövs

för att nämnden skall kunna bedöma tvisten. I denna paragraf ges nämnderna vissa

möjligheter att föranstalta om utredning. Med anledning av den nya bestämmelsen

i 9 kap. 21 a § jordabalken görs ett tillägg till paragrafen. I ärenden om

tillstånd till investering enligt 9 kap. 21 a § jordabalken skall arrende-

nämnden, liksom när det gäller ärenden om bl.a. byggnadsskyldighet, inhämta

yttrande från länsstyrelsen.

Sammanfattning av betänkandet Historiska arrenden (SOU 1991:85)

Sedan riksdagen bifallit lagutskottets hemställan i 1989/90:LU6 och gett

regeringen till känna att det bör införas en friköpsrätt vid historiska arrenden

uppdrogs åt denna kommitté att lägga fram förslag till lagstiftning i ämnet. I

enlighet härmed presenteras i detta betänkande förslag till en lag om

friköpsrätt vid historiska arrenden och till vissa följdändringar i annan

lagstiftning.

 Enligt den föreslagna lagen om friköpsrätt vid historiska arrenden skall en

arrendator till jord som omfattas av ett i lagen närmare definierat begrepp -

historiskt arrende - under vissa särskilda förutsättningar ha rätt att lösa in

den fasta egendom som omfattas av arrendet.

 Såvitt gäller en för lagförslaget central kategori jord, nämligen den som i

äldre tid gick under benämningen frälsejord, är den ideologiska bakgrunden till

inlösenrätten förknippad med att den nuvarande arrendeavgiften i viss

utsträckning kan härledas ytterst ur en tidigare föreliggande beskattningsrätt.

Detta är dock bara en utgångspunkt. Den diskussion som lett fram till vårt

uppdrag har som grund för att införa en friköpsrätt anfört förhållanden

hänförliga till i första hand arrendatorssidan. Grunden för den föreslagna

inlösenrätten kan i korthet beskrivas så, att i ett fall där arrendestället i

generationer bebotts och brukats av arrendatorer tillhörande samma släkt har

arrendatorerna och deras familjer fått mycket starka såväl ekonomiska som

personliga bindningar till arrendestället, medan motsvarande bindningar typiskt

sett är betydligt svagare på jordägarsidan varför förhållandena på brukarsidan

motiverar att den nuvarande arrendatorn ges rätt att få nyttjanderätten om-

vandlad till en äganderätt.

 Vårt förslag innebär att inlösenrätten skall gälla inte bara mot privata

subjekt utan också mot stat, kyrka och kommun. Likväl berörs endast en ringa del

av den jordbruksmark som i dag arrenderas. Uppskattningsvis rör det sig om drygt

6 % av det totala antalet arrenderade företag.

 Som benämning på inlösenrätten används termen friköpsrätt. Termen anknyter till

den diskussion som under många år förts angående införandet av en inlösenrätt av

här ifrågavarande art. Ordet friköpsrätt indikerar dels att arrendatorn tillförs

en rätt att under de i lagen angivna förutsättningarna förvärva arrendestället

även mot jordägarens vilja, dels att rättigheten bygger på att man på

arrendatorssidan sedan lång tid har en besittningsrätt till egendomen. Enligt

förslaget skall en arrendator inte med bindande verkan för framtiden kunna avstå

från friköpsrätten.

 Som en grundläggande förutsättning för att friköpsrätt skall kunna föreligga

gäller alltså att jorden omfattas av lagens definition av begreppet historiskt

arrende. Den valda definitionen innebär att ett historiskt arrende skall anses

föreligga när det är sannolikt att den helt övervägande delen av ett

arrendeställe inte sedan den 1 januari 1900 varaktigt brukats av fastighetens

ägare.

 Friköpsrätten har begränsats till att avse vissa jordbruksarrenden och

bostadsarrenden. I fråga om jordbruksarrenden föreslås att friköp skall få ske

om huvuddelen av arrendestället sedan minst 40 år före den dag då talan om

friköp väcks innehafts och stadgivarande bebotts av arrendatorn eller någon

honom närstående. Motsvarande förutsättningar föreslås gälla beträffande

bostadsarrenden. Här har friköpsrätten emellertid också begränsats till sådana

upplåtelser som på visst sätt kan härledas ur ett tidigare jordbruksarrende i

släkten. I lagförslaget ges en särskild definition på vilka som skall anses som

närstående. Med närstående avses make och förutvarande make, deras barn,

föräldrar och syskon samt föräldrarnas föräldrar och syskon.

 De omtalade reglerna har kompletterats med en bestämmelse, enligt vilken man i

vissa fall kan göra undantag från friköpsrätt. Som ett krav för att friköpsrätt

skall föreligga föreslås gälla att det finns en rätt till förlängning av

arrendeavtalet. Dessutom innehåller förslaget en s.k. jordägarventil; friköp

skall inte få ske om det av särskilda skäl skulle vara oskäligt mot jordägaren.

Friköp skall vägras även i ett fall där egendom skall inlösas enligt 16 § lagen

om avveckling av fideikommiss.

 Förslaget innebär att arrendatorn inte är skyldig att lösa arrendestället men

att han när som helst skall kunna påkalla friköp. Huvudregeln föreslås vara att

friköpsrätten skall gälla också mot en ny ägare. Under hänvisning till att

jordägaren annars skulle komma att åsamkas förmögenhetsförluster föreslår vi

emellertid här den betydelsefulla begränsningen att en arrendator som har rätt

till hembud enligt lagen om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället måste

vidta åtgärder för att genomföra ett förvärv när han får ett sådant hembud.

Underlåter han i ett sådant läge att förvärva arrendestället skall friköpsrätten

upphöra att gälla mot den som därefter förvärvar egendomen från den jordägare

som gjorde hembudet. Det bör betonas att arrendatorn, för att undgå risken att

mista sin friköpsrätt utan att först ha fått ett hembud, måste ha en giltig

intresseanmälan registrerad hos inskrivningsmyndigheten.

 Friköpsrätten föreslås som huvudregel avse arrendestället i dess omfattning när

talan om friköp väcks. I vissa fall skall dock avvikelser kunna göras, t.ex. i

form av gränsjusteringar, andra justeringar för att främja en god

fastighetsindelning och till förebyggande av betydande olägenheter för

jordägaren. Friköpet skall gälla också sådana eventuella tillbehör till

fastigheten som inte omfattas av arrendet.

 Ett friköp föreslås få ske utan hinder av bestämmelserna i fastighetsbildnings-

lagen, förköpslagen eller jordförvärvslagen.

 Som huvudregel föreslås gälla att ett friköp skall avse alla de rättigheter som

jordägaren har till fastigheten. Sådana särskilda rättigheter till fastigheten

som tillkommer annan än den från vilken friköpet sker skall däremot bestå. Här

föreslås bestämmelserna i 7 kap. 27 och 28 §§ jordabalken gälla. Föreligger

särskilda skäl, såsom när rättigheten tillkommer en juridisk person som

kontrolleras av jordägaren, skall i stället kunna förordnas att rättigheten

skall upphöra. I det fall andel i samfällighet eller särskild rätt hör till den

fastighet varifrån friköp sker föreslås bestämmelserna i 2 kap. 5 § och 10 kap.

4 § fastighetsbildningslagen gälla.

 Med undantag för sådana fordringar som åtnjuter förmånsrätt enligt 6 § 1.

förmånsrättslagen skall det friköpta områdets ansvar för fordran upphöra i och

med friköpet. I enlighet med bestämmelserna i 6 kap. 14 § jordabalken upphör

också inteckningen att gälla i friköpt område.

 I samband med ett friköp kan vid behov förordnas att servitut skall bildas,

ändras eller upphävas.

 När det gäller den ersättning som skall erläggas för det friköpta området

följer den föreslagna lagen regleringen i expropriationslagen. Gäller friköpet

en hel fastighet skall arrendatorn alltså som huvudregel betala löseskilling med

belopp som motsvarar fastighetens marknadsvärde. Är det i stället fråga om en

del av en fastighet skall betalas intrångsersättning motsvarande den minskning

av fastighetens marknadsvärde som uppkommer genom friköpet. Om det uppkommer

ekonomisk skada för fastighetsägaren skall även denna ersättas.

 Värderingen skall ske med hänsyn till fastighetens skick när ersättningsfrågan

avgörs. När värdet skall fastställas skall man bortse från sådana förbättringar

av fastigheten som beror av att arrendatorn lagt ned arbete eller kostnad utöver

vad som ålegat honom. Detsamma skall gälla när rätten till sådana förbättringar

övergått till arrendatorn från en tidigare arrendator. Också från sådana

åtgärder som vidtagits av jordägaren i uppenbar avsikt att höja ersättningen vid

ett friköp skall bortses.

 Även när det gäller förfarandet har den föreslagna lagen utformats efter

mönster av i första hand expropriationslagen. I viss utsträckning hänvisas till

bestämmelserna i den lagstftningen. Härigenom har friköpslagens omfång kunnat

nedbringas väsentligt.

 Den som önskar friköpa ett område får alltså väcka talan mot jordägaren vid

fastighetsdomstol. Avser friköpet del av en fastighet skall stämningsansökningen

vara åtföljd av karta och beskrivning som upprättats av fastighets-

bildningsmyndigheten.

 I lagförslaget framhålls domstolens processledande uppgifter. Domstolen skall

verka för att utredningen får den inriktning och omfattning som är lämplig med

hänsyn till målets beskaffenhet. Den skall vidare tillse att onödig utredning

inte förebringas. Samtidigt ges domstolen rätt att självmant föranstalta om den

utredning som är erforderlig. Vid friköp av egendom med anknytning till

fideikommiss skall domstolen inhämta yttrande från fideikommissnämnden huruvida

området skall inlösas enligt 16 § lagen om avveckling av fideikommiss.

 Den föreslagna lagen hindrar inte att parterna kommer överens om köp enligt

allmänna regler. När ett friköp sker genom dom behöver man emellertid inte

iaktta vissa inskränkande bestämmelser i bl.a. fastighetsbildningslagen. Detta

innebär att parterna vid ett vanligt fastighetsköp kan ha ett intresse av att

felaktigt få köpet karaktäriserat som ett friköp. För att motverka en sådan

effekt har föreskrivits att domstolen, i ett fall där parterna är överens om att

friköp får ske, självmant måste undersöka att det verkligen är fråga om ett

historiskt arrende i lagens mening innan den utfärdar dom i enlighet med

överenskommelsen. Frågan om friköpsrätt föreligger får avgöras genom särskild

dom.

 Rättegångskostnaderna vid fastighetsdomstolen föreslås belasta arrendatorn. I

högre instans skall vardera parten stå sina egna kostnader. Undantag från dessa

regler kan i enlighet med allmänna regler göras vid t.ex. försumlig

processföring.

 Ett friköp skall enligt förslaget anses fullbordat när samtliga frågor i saken

avgjorts slutligt och arrendatorn fullgjort sina åligganden enligt domen. I

fråga om köp av del av en fastighet föreslås friköpet få fastighetsbildande

verkan.

Sammanfattning av betänkandet Investeringar i arrendejordbruket (SOU 1992:109)

En av kommitténs huvuduppgifter har varit att utforma förslag till regler om

skydd för jordbruksarrendatorns investeringar på arrendestället. Ett förslag

till sådana regler presenteras i detta betänkande.

 I betänkandet läggs vidare fram förslag till några ytterligare förändringar på

skilda områden av arrendelagstiftningen. Uppdraget har innefattat att överväga

frågor om ansvaret för olyckshändelser på byggnader och andra anläggningar, om

ansvaret för skador av vilt, om möjlighet att klandra en syn anslutningsvis, om

möjlighet att i vissa fall deponera arrendeavgift samt om besittningsskydd när

en medarrendator vill träda ut ur arrendeförhållandet. Våra överväganden i dessa

delar redovisas i separata kapitel.

 Betänkandet innehåller också ett förslag till omredigering av bestämmelserna i

9 kap. 15-22 §§ JB.

Jordbruksarrendatorers investeringar

Sedan många år har från skilda håll framhållits att det finns ett behov av nya

bestämmelser om investeringar på arrendeställen. Behovet av en reform har på

senare tid accentuerats. I ett läge där förhållandena inom svenskt jordbruk

präglas av osäkerhet och låg lönsamhet är det av särskild betydelse att

förbättra jordbrukets internationella konkurrenskraft. Ett sätt att åstadkomma

detta är att skapa förutsättningar för ett framtida gott investeringsklimat i

sådana jordbruksföretag som drivs på arrenderad mark.

 Det betonas i betänkandet att frågor med anknytning till investeringar på

arrendestället i första hand bör lösas genom överenskommelse mellan parterna.

Förslagets regler avser situationen då någon sådan överenskommelse inte kan nås.

 De föreslagna reglerna innebär att en arrendator som vill utföra en investering

skall kunna vända sig till arrendenämnden med en begäran om tillstånd till

investeringen. En förutsättning för att ett sådant tillstånd skall få lämnas är

enligt förslaget att den ifrågavarande investeringen kan antas vara till

varaktig nytta för jordbruket på arrendestället. Dessutom skall intresset av att

investering sker överväga jordägarens intresse av att den inte kommer till

stånd. Vid denna bedömning skall hänsyn tas till samtliga omständigheter av

betydelse. I lagtexten har som en särskild omständighet angetts förhållandet

mellan investeringen och arrendeställets värde. I princip skall tillstånd inte

lämnas om investeringen är så omfattande att en senare inlösen framstår som

praktiskt omöjlig med hänsyn till att investeringen är mera värd än fastigheten.

 Om tillstånd lämnas till investeringen skall jordägaren beredas tillfälle att

utföra den inom viss tid som bestäms av arrendenämnden. Utför jordägaren inte

investeringen får arrendatorn göra den på egen bekostnad.

 I ett fall där arrendatorn utfört investeringen skall han enligt förslaget ha

rätt att överlåta arrenderätten till annan med vilken jordägaren skäligen kan

nöjas. Jordägaren skall dock först erbjudas att mot skälig ersättning lösa den

med arrendenämndens beslut avsedda investeringen. Om jordägaren önskar anta

erbjudandet skall han inom två månader skriftligen förbinda sig att lösa

egendomen. Inlösen skall också ske om arrendatorn inte har möjlighet att

överlåta arrenderätten på grund av att jordägaren gör självinträde eller övertar

arrendestället i enlighet med någon annan bestämmelse i 9 kap 8 § JB.

 Reglerna bygger på att vad som är skälig ersättning, liksom övriga villkor vid

övertagandet av egendomen, i första hand skall bestämmas av parterna gemensamt.

Kan de inte komma överens skall frågorna avgöras av arrendenämnden.

 I fall då arrenderätten får överlåtas av arrendatorn får överlåtelse ske till

en person som har sådana förutsättningar att driva jordbruk och fullgöra de

skyldigheter som följer med ett arrendatorsskap att jordägaren skäligen bör

kunna nöjas med honom som arrendator. Om jordägaren inte förklarar sin godta en

person som anvisats av arrendatorn skall frågan avgöras av arrendenämnden. En

sådan prövning vid arrendenämnden kan avse flera tänkbara förvärvare.

 Bestämmelserna om inlösen/överlåtelse avses gälla också till förmån för en

arrendator som förvärvat arrenderätten i enlighet med den föreslagna regeln.

 Om en part begär det skall arrendenämnden i samband med prövning av frågan om

tillstånd till en investering pröva även frågan om jordägaren skall ha rätt till

en högre arrendeavgift om han utför investeringen.

 Enligt förslaget skall de nuvarande bestämmelserna om jordägarens rätt till

högre arrendeavgift under löpande arrendeperiod justeras på så sätt att sådan

rätt föreligger även när jordägaren enligt avtal medverkat till en investering

som medför ett högre värde på arrenderätten. En motsvarande rätt skall enligt

förslaget finnas när jordägaren utfört eller senare löst in en investering som

tillåtits av arrendenämnden enligt de just redovisade reglerna. Den nuvarande

rätten till högre arrendeavgift i anledning av jordägarens byggnadsskyldighet

föreslås finnas kvar.

Ansvar för skador på byggnader och andra anläggningar

När det gäller skador som inte är så omfattande att jordägarens byggnads-

skyldighet aktualiseras gäller för närvarande olika regler beroende på om

skadan orsakats av brand eller av någon annan olyckshändelse. Den regel som

gäller vid brandskador (9 kap. 19 § JB) ålägger arrendatorn att avhjälpa skadan.

Regeln anger dessutom att arrendatorn, om han inte vållat skadan, har rätt till

ersättning av jordägaren för den nödvändiga kostnaden sedan arbetet fullbordats.

Beträffande skador av annan orsak än brand gäller i stället vanliga regler om

arrendatorns underhållsskyldighet.

 Regeln i 9 kap. 19 § JB ger således arrendatorn en bättre ställning vid

brandskador än vid andra skadeorsaker. Särregleringen beträffande brandskador

beror på att jordägaren ansetts ha skyldighet att hålla anläggningarna

försäkrade mot brand.

 En normal lantbruksförsäkring innefattar numera inte bara brandskador utan även

andra skadeorsaker. Normalt är det jordägaren som håller försäkring. Någon

ändring i den ordningen föreslås inte. Det föreslås emellertid i betänkandet att

arrendatorn skall ha rätt till ersättning av jordägaren även när det gäller

skador som har annan orsak än brand när han utfört reparationerna.

 Förslagets regel innebär alltså en anpassning till gällande försäkringspraxis.

Samtidigt som förslaget innebär att den nuvarande regeln om brandskador utvidgas

till att gälla även andra olyckshändelser föreslås att arrendatorn skall åläggas

en självrisk. Självrisken skall, om parterna inte kommit överens om ett annat

belopp, motsvara ett halvt basbelopp.

Redaktionell översyn av bestämmelserna i 9 kap. 15-22 §§ JB.

Kommittén konstaterar att reglerna om underhåll och nybyggnad m.m. är

oöverskådliga och har mot den bakgrunden gjort en redaktionell översyn av

reglerna i det avsnittet.

 Den föreslagna förändringen innebär en viss omflyttning av reglerna. Reglernas

materiella innehåll förändras dock inte.

 Förändringarna innebär i huvudsak att bestämmelserna i 17 a, 18 och 19 §§

sammanförs till en paragraf (18 §), att de nuvarande bestämmelserna i 20 §

överförs till 16 § (som därigenom får ytterligare två stycken) samt att den

nuvarande regeln om täckdikning i 21 § första stycket placeras i 19 §.

 De föreslagna nya bestämmelserna om investeringar har placerats i 20 §. De till

ett investeringstillstånd knutna bestämmelserna om inlösen och överlåtelse har

däremot intagits i 9 kap. 31 a §.

 En schematisk översikt över omredigeringen finns i en bilaga till betänkandet.

Viltskador

En grundregel i svensk jaktlagstiftning är att den jakträtt som är knuten till

ett visst markområde tillkommer markens ägare. Om mark upplåts som jord-

bruksarrende ingår emellertid även jakträtten i upplåtelsen om parterna inte

avtalat annat. I praktiken är det vanligt att jordägaren i arrendeavtalet

förbehåller sig jakträtten.

 Den som har jakträtt och den som har brukningsrätt till ett område har ofta

olika intressen med avseende på förekomsten av vilt. Jakträttsinnehavaren har

ett intresse av en rik fauna. För jordbruksarrendatorn framstår viltet däremot i

stor utsträckning som en källa till problem, i det att vilda djur kan vålla

skador på hans jordbruksgrödor. Har arrendatorn inte jakträtt kan han inte själv

begränsa viltstammens storlek genom avskjutning. Denna intressemotsättning kan

förväntas öka när möjligheterna att erhålla ersättning från viltskadefonden

upphör i och med 1994 års utgång.

 Kommittén anser inte att det angivna problemet bör angripas på det sättet att

jordbruksarrendatorn genom en tvingande lagregel tillförs jakträtten till det

arrenderade området. Det förslag som presenteras i betänkandet innebär i stället

att arrendatorn, när jakträtten inte ingår i jordbruksarrendet, skall vara

berättigad till ersättning av jordägaren för skador som orsakas av vilt.

Ersättningsansvaret bygger på att skadorna principiellt kan begränsas genom att

jakträtten utnyttjas. Ersättningsskyldigheten har begränsats till sådant vilt

som får jagas under någon del av året.

 Skador av vilt utgör en form av naturpåverkan. Den som bedriver verksamhet i

områden där det förekommer vilt måste därför tåla en viss uppkomst av skador.

Det bör ankomma på varje jordbrukare att vidta rimliga åtgärder för att

förebygga skador av vilt. I detta ligger bl.a. att arrendatorn inte bör ha rätt

till ersättning för skador på grödor som med hänsyn till föreliggande

viltbestånd är särskilt olämpliga att odla på arrendestället.

 Att arrendatorn har ett ansvar för att rimliga förebyggande åtgärder vidtas

leder också till att han bör ha en viss självrisk. Förslaget innebär i denna del

att man vid bestämmande av ersättningens storlek skall göra avdrag med tio

procent av skadans belopp, dock lägst fyra procent av arrendeavgiften för det

innevarande arrendeåret. Ersättningsskyldigheten har vidare maximerats till ett

belopp som motsvarar denna arrendeavgift för skador under ett år. Bestämmelserna

om hur ersättningen skall beräknas föreslås vara dispositiva.

 När det gäller förfarandet innebär förslagets regler att skadan, om parterna

inte kan komma överens, skall värderas av minst en sakkunnig. Kan parterna inte

enas om vem som skall utföra värderingen skall sakkunnig utses av länsstyrelsen.

Vid denna medverkan av sakkunnig är det inte fråga om en tillämpning av

synereglerna.

Klander av syn

Avräkning med anledning av arrendeförhållandet mellan jordägaren och arrendatorn

skall, om parterna inte avtalat annat, grundas på syn vid avräkningsperiodens

början och slut. För den som inte godtar en syn finns möjlighet att klandra den

genom att väcka talan mot den andra parten vid domstol. Enligt nu gällande

regler skall talan väckas inom två månader från det att synehandlingen delgavs

parten. Om synen inte klandras gäller den som fullt bevis för arrendeställets

skick den dag till vilken synen hänför sig.

 Det förhållandet att den tid inom vilken syn skall klandras räknas från dagen

då parten delgavs synehandlingen medför att de slutdagar som gäller för

respektive parts möjlighet att väcka klandertalan kan skilja sig åt avsevärt.

Ordningen kan medföra rättsförluster för enskild part och föranleda onödiga

klanderprocesser.

 Kommitténs förslag innebär att det införs möjlighet för vardera parten att

klandra en syn anslutningsvis, dvs. med anledning av att motparten först

klandrat synen. Den som är svarande i den först anhängiggjorda processen skall

alltså ges rätt att väcka talan även om den ordinära tiden för klandertalan från

partens sida löpt ut. Förutsättningen skall dock vara att han väcker sin

klandertalan inom en månad från det att stämning med anledning av motpartens

klander delgavs honom.

 I anslutning till förslaget om möjlighet att klandra en syn anslutningsvis

föreslås att den tidsfrist inom vilken ordinär klandertalan skall anhängiggöras

förkortas från två månader till en.

Deposition av arrendeavgift

För en gäldenär kan det ibland, såsom när han anser sig ha en motfordran eller

när han av något skäl inte kan nå borgenären, vara av stor betydelse att ha

möjlighet att prestera betalning genom att sätta ned beloppet t.ex. hos en

myndighet i stället för att betala direkt till borgenären. Lagen (1927:56) om

nedsättning av pengar hos myndighet, som gäller även till förmån för

arrendatorer, öppnar möjlighet för en gäldenär att deponera betalning hos

länsstyrelsen bl.a. när borgenären vägrar att ta emot betalning av en förfallen

gäld och när gäldenären på grund av någon annan omständighet som beror på

borgenären är förhindrad att verkställa betalningen. Rätt till deposition

föreligger också i situationer där gäldenären inte vet eller bör veta vem som är

rätt borgenär. Dessa regler är inte tillräckliga.

 Efter förebild i de regler som gäller till förmån för hyresgäster föreslås i

betänkandet att arrendatorn skall få möjlighet att betala arrendeavgift genom

deposition också när han anser sig ha rätt till nedsättning av arrendeavgiften,

rätt till ersättning för skada eller för avhjälpande av brist samt när han anser

sig ha någon annan motfordran hos jordägaren. Möjlighet till deposition skall

enligt förslaget finnas också när det råder tvist om storleken av arrendeavgift

som skall utgå i pengar men som inte är till beloppet bestämd i avtalet.

 Förslagets bestämmelser har utformats i nära anslutning till de regler som

enligt 12 kap. 21 och 22 §§ JB gäller för motsvarande situation i

hyresförhållanden. Detta innebär bl.a. att arrendatorn måste ställa säkerhet för

den kostnad som jordägaren kan få för att få ut beloppet och för ränta, att

länsstyrelsen genast skall underrätta jordägaren när deposition skett och att

jordägaren, för att få ut beloppet, inom tre månader skall visa antingen att han

träffat överenskommelse med arrendatorn om att få lyfta beloppet eller att han

väckt talan i saken mot arrendatorn. I sistnämnda fall får beloppet betalas ut

först efter det att det meddelats ett slutligt avgörande i tvistefrågan.

 Länsstyrelsen skall vara skyldig att ha medlen räntebärande.

Besittningsskydd vid gemensamt arrendatorsskap

I ett fall där det på arrendatorssidan finns flera personer och någon av dem

lämnar avtalsförhållandet ger den nuvarande regleringen inte något

besittningsskydd åt kvarvarande arrendator eller arrendatorer vid tidpunkten då

en förlängning av avtalet är aktuell. Innebörden av gällande rätt får dock anses

vara att bestämmelserna om överlåtelserätt kan utnyttjas också när det gäller

att överföra en andel av arrenderätt till medarrendator.

 Att det inte föreligger någon rätt för kvarvarande arrendator att fortsätta

arrendet när kompanjonerna är t.ex. syskon eller när de inte har någon

släktrelation kan få olyckliga konsekvenser i enskilda fall. Konstruktionen kan

verka hämmande för jordbrukets utveckling på arrendestället. Den kan också få

oacceptabla följder i socialt hänseende.

 Kommitténs förslag i denna del innebär att en eller flera kvarvarande

arrendatorer skall kunna få arrendeavtalet förlängt om en medarrendator säger

upp avtalet. Om jordägaren inte förklarar sig godta förändringen skall den som

önskar kvarstå i arrenderelationen kunna vända sig till arrendenämnden och

begära dess tillstånd till förlängning. Nämnden skall då pröva om jordägaren har

befogad anledning att motsätta sig förlängningen. Detta motsvarar den regel som

gäller beträffande överlåtelser till make och avkomlingar.

Lagförslagen i betänkandet Historiska arrenden (SOU 1991:85)

1 Förslag till

Lag om friköpsrätt vid historiska arrenden

 Härigenom föreskrivs följande.

Inledande bestämmelser

1 § När det föreligger ett historiskt arrende har arrendatorn under de

förutsättningar som anges i denna lag rätt att lösa in den fasta egendom som

omfattas av arrendet (friköpsrätt).

 Bestämmelserna i denna lag om ägare till fastighet gäller även den som innehar

fastighet med ständig besittningsrätt eller med fideikommissrätt.

2 § Ett historiskt arrende skall anses föreligga när det är sannolikt att den

helt övervägande delen av arrendestället inte sedan den 1 januari år 1900

varaktigt brukats av fastighetens ägare.

3 § En arrendator kan inte med bindande verkan avstå från friköpsrätten.

Förutsättningar för friköpsrätt

4 § Friköp får ske om avtalet gäller ett jordbruksarrende och

 1. huvuddelen av arrendestället sedan minst 40 år före den dag då talan om

friköp väcks innehafts av arrendatorn eller någon honom närstående samt

 2. arrendatorn eller någon honom närstående haft sin stadigvarande bostad på

arrendestället under den i första punkten angivna tiden.

 Friköp får också ske om avtalet gäller ett bostadsarrende och

 1. ett sådant arrende uppkommit i anslutning till att ett tidigare avtal om

jordbruksarrende, vari arrendatorn eller någon honom närstående varit part,

upphört att gälla samt

 2. arrendatorn eller någon honom närstående haft sin stadigvarande bostad på

arrendeställena sedan minst 40 år före den dag då talan om friköp väcks.

 Med närstående till arrendatorn avses den som är eller har varit gift med

arrendatorn, barn, föräldrar och syskon till någon av dessa, samt föräldrarnas

föräldrar och syskon.

5 § Friköp får dock inte ske om

 1. rätt till förlängning av arrendeavtalet inte föreligger,

 2. friköp av särskilda skäl skulle vara oskäligt mot jordägaren,

 3. egendomen enligt beslut av regeringen skall omfattas av inlösen enligt 16 §

lagen (1963:583) om avveckling av fideikommiss.

6 § Rätt till friköp gäller inte mot ny ägare till den fasta egendomen om

arrendatorn saknat rätt till förvärv enligt lagen (1985:658) om arrendatorers

rätt att förvärva arrendestället därför att någon giltig intresseanmälan inte

förelegat eller därför att arrendatorn godkänt överlåtelsen. Detsamma gäller om

sådan förvärvsrätt förelegat men arrendatorn underlåtit att utöva rätten eller

att senast inom tre månader från den dag då hembudet skedde väcka talan om

friköp.

Friköpets omfattning

7 § Friköpsrätten avser arrendestället i dess omfattning när talan om friköp

väcks, dock att sådan gränsjustering får göras varigenom olägenhet av förvärvet

kan undanröjas, minskas eller förebyggas.

 Till arrendestället skall räknas även byggnad eller annan anläggning som inte

ingår i arrendet, om egendomen är tillbehör till fastighet som avses med

arrendet.

8 § Vid friköp av del av en fastighet har arrendatorn rätt att lösa in även den

återstående delen, om detta skulle medföra endast en ringa höjning av

ersättningen till jordägaren och dennes intresse av att behålla delen inte

överväger fördelarna med att den ingår i friköpet.

 Vid tillämpning av första stycket skall kostnaden för åtgärd som avses i 13 §

andra stycket räknas in i ersättningen till jordägaren.

9 § Arrendatorn är skyldig att på begäran av jordägaren lösa även annan fast

egendom som tillhör denne, om det skulle leda till att något sådant villkor som

avses i 3 kap. fastighetsbildningslagen (1970:988) tillgodoses bättre eller till

att en betydande olägenhet för jordägaren förebyggs, dock endast om ersättningen

inte ökar väsentligt.

Bruksrätter och fordringar

10 § I fråga om särskild rätt som tillkommer annan än jordägaren gäller 7 kap.

27 och 28 §§ jordabalken. När det föreligger särskilda skäl får domstolen dock

förordna att sådan rätt skall upphöra att gälla.

 I fråga om andel i samfällighet och särskild rätt som hör till fastighet som

delas gäller bestämmelserna i 2 kap. 5 § och 10 kap. 4 § fastighets-

bildningslagen (1970:988).

11 § I samband med friköp får servitut bildas, ändras eller upphävas. Därvid

gäller bestämmelserna i 5 och 7 kap. fastighetsbildningslagen (1970:988).

 Avser friköpet del av en fastighet som har del i samfälld väg kan den friköpta

fastighetsdelen såsom servitut i den återstående fastigheten tilläggas rätt att

nyttja vägen. Sådant servitut får dock inte bildas om den friköpta delens behov

av väg kan tillgodoses bättre på annat sätt.

12 § Genom friköpet upphör det friköpta områdets ansvar för fordran. Detta

gäller dock inte fordran som åtnjuter förmånsrätt enligt 6 § 1 förmånsrättslagen

(1970:979).

 I fråga om intecknings verkan i den inlösta egendomen finns föreskrifter i 6

kap. 14 § jordabalken.

Ersättning

13 § För fastighet som friköps i sin helhet skall, i den mån inte annat följer

av vad som sägs nedan, betalas löseskilling med belopp som motsvarar

fastighetens marknadsvärde. Friköps del av en fastighet, skall

intrångsersättning betalas med belopp som motsvarar den minskning av

fastighetens marknadsvärde som uppkommer genom friköpet. Uppkommer i övrigt

ekonomisk skada för ägaren genom friköpet, skall även sådan skada ersättas.

 Har arrendatorn åtagit sig att vidta åtgärd för att minska skada, skall hänsyn

tas till det vid bestämmande av ersättning, om åtagandet är sådant att det

skäligen bör godtas av den ersättningsberättigade.

 Vid bestämmande av fastighetens värde skall hänsyn inte tas till förbättring

fastigheten vunnit genom arbete eller kostnad, som arrendatorn eller tidigare

arrendator vars rätt övergått till den förstnämnde nedlagt på fastigheten utöver

vad som ålegat honom.

 Värdering skall ske med hänsyn till fastighetens skick när ersättningsfrågan

avgörs.

14 § Har åtgärd vidtagits i uppenbar avsikt att höja den ersättning som

arrendatorn har att erlägga, skall, om det föreligger skäl till det, ersätt-

ningen bestämmas så som om åtgärden inte vidtagits.

Rättegången m.m.

15 § Friköpsrätt påkallas genom att arrendatorn väcker talan mot jordägaren vid

den fastighetsdomstol inom vars område huvuddelen av arrendestället är beläget.

I stämningsansökan skall anges den fasta egendom som friköpet avser, den

ersättning som arrendatorn erbjuder samt namn och adress på samtliga för

arrendatorn kända sakägare.

 Innehavare av fordran för vilken fastigheten svarar skall inte i denna egenskap

anses som sakägare.

16 § Arrendatorn skall förete gravationsbevis beträffande fastigheten.

 Avser talan del av en fastighet skall arrendatorn till domstolen dessutom

överlämna av fastighetsbildningsmyndigheten upprättad karta med beskrivning över

området i två exemplar. Kartan och beskrivningen skall vara upprättade i

enlighet med vad som är föreskrivet för fastighetsbildningsförrättning. Ny gräns

skall vara utmärkt i enlighet med vad som är föreskrivet beträffande gräns som

tillkommer genom fastighetsbildning.

17 § Domstolen skall under förberedelsen verka för att utredningen i målet får

den inriktning och omfattning som är lämplig med hänsyn till målets

beskaffenhet. Domstolen skall se till att onödig utredning inte förebringas i

målet och får själv föranstalta om utredning som är erforderlig.

 Gäller arrendatorns talan friköp av egendom som omfattas av lagen (1963:583) om

avveckling av fideikommiss, skall fastighetsdomstolen så snart som möjligt

inhämta yttrande från fideikommissnämnden huruvida egendomen bör bli föremål för

inlösen enligt 16 § nämnda lag.

18 § Frågan om friköpsrätt föreligger får avgöras genom särskild dom.

 Är parterna ense om att kraven för rätt till friköp är uppfyllda och avser

förvärvet ett historiskt arrende skall, om part yrkar det, domstolen utfärda dom

i enlighet med överenskommelsen.

19 § Arrendatorn skall ersätta motparts rättegångskostnad i fastighetsdomstolen

i den mån inte annat följer av 18 kap. 6 eller 8 § rättegångsbalken.

 I högre rätt skall vardera parten bära sina rättegångskostnader i den mån inte

annat följer av 18 kap. 6 eller 8 § rättegångsbalken.

20 § I fråga om rättegången gäller i övrigt 5 kap. 6 § första stycket första och

tredje meningen och tredje stycket, 7, 8, 13 och 14 §§, 23 § första stycket,

24 §, 25 § första, andra och tredje stycket, 26 § första stycket, 27 § första

stycket första meningen samt 28 och 29 §§ expropriationslagen (1972:719).

Betalning av ersättning och fullbordande av friköp m.m.

21 § I fråga om betalning av ersättning och därmed sammanhängande frågor gäller

6 kap. 1 § första stycket, 2-4 och 6 §§, 7 § första stycket, 11, 12 och 14 §§,

16 § första stycket första meningen och andra stycket samt 17-19 §§

expropriationslagen (1972:719).

22 § Friköpet är fullbordat när samtliga frågor i saken slutligt avgjorts och

arrendatorn inom föreskriven tid fullgjort vad som åligger honom enligt 6 kap. 1

§ första stycket och 4 § expropriationslagen (1972:719) eller, i fall som avses

i 6 kap. 12 § expropriationslagen, när den slutliga ersättningen har kommit in

till länsstyrelsen.

 Genom att friköpet fullbordas sker ändring av fastighetsindelningen enligt

friköpet.

23 § Löseskilling och intrångsersättning för fastighet som innehas med

fideikommissrätt får inte sättas lägre än som föranleds av 13 och 14 §§.

Ersättning som nämnts nu och som tillkommer innehavaren av fideikommissegendomen

skall alltid nedsättas hos länsstyrelsen och får inte utbetalas, innan

regeringen eller myndighet som regeringen bestämmer har förordnat hur det skall

förfaras med ersättningen.

_____________

 Denna lag träder i kraft den

2 Förslag till

Lag om ändring i lagen (1985:658) om arrendatorers rätt att förvärva arrendes-

tället

 Härigenom föreskrivs att 1 § lagen (1985:658) om arrendatorers rätt att

förvärva arrendestället skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

 1 §

 En arrendator har enligt denna lag rätt att förvärva arrendestället, om avtalet

gäller ett jordbruksarrende som omfattar bostad åt arrendatorn eller ett

bostadsarrende.

 Att vissa arrendatorer

 dessutom har rätt att

 friköpa arrendestället

 framgår av lagen (1-

 991:000) om friköpsrätt

 vid historiska arrenden.

_____________

 Denna lag träder i kraft den

3 Förslag till

Lag om ändring i lagen (1980:565) om undantag från fastighetsbildningslagen

(1970:988) och jordförvärvslagen (1979:230) vid friköp av kronotorp

 Härigenom föreskrivs i fråga om lagen (1980:565) om undantag från fastighets-

bildningslagen (1970:988) och jordförvärvslagen (1979:230) vid friköp av

kronotorp att rubriken till lagen samt 3 § skall ha nedan angivna lydelse.

Lag om undantag från fastighetsbildningslagen (1970:988) och jordförvärvslagen

(1979:230) vid vissa friköp.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

 3 §

 Vid friköp av kronotorp behövs inte förvärvstillstånd enligt jordförvärvslagen

(1979:230).

 Förvärvstillstånd eller

 anmälan enligt

 jordförvärvslagen behövs

 inte när domstol genom

 dom förordnat att det

 föreligger friköpsrätt

 enligt lagen (1991:000)

 om friköpsrätt vid

 historiska arrenden.

_____________

 Denna lag träder i kraft den

4 Förslag till

Lag om ändring i förköpslagen (1967:868)

 Härigenom föreskrivs att 3 § förköpslagen (1967:868) skall ha nedan angivna

lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

 3 §

 Förköpsrätt får ej Förköpsrätt får ej

utövas, om utövas, om

 1. försäljningen endast 1. försäljningen endast

avser fastighet, som avser fastighet, som har

har en ägovidd en ägovidd understigande

understigande 3 000 3 000 kvadratmeter och är

kvadratmeter och är bebyggd med friliggande

bebyggd med friliggande småhus eller rad- eller

småhus eller rad- eller kedjehus om huset är in-

kedjehus om huset är in- rättat till permanent

rättat till permanent bostad eller bostad för

bostad eller bostad för fritidsändamål för högst två

fritidsändamål för högst tvåfamiljer,

familjer, 2. staten är säljare,

 2. staten är säljare, 3. staten eller

 3. staten eller landstingskommun är

landstingskommun är köpare,

köpare, 4. köparen är säljarens

 4. köparen är säljarens make och ej heller om

make och ej heller om köparen eller, när makar

köparen eller, när makar förvärvar gemensamt, någon

förvärvar gemensamt, nå- av dem är säljarens avkom-

gon av dem är säljarens ling,

avkomling, 5. försäljningen sker på

 5. försäljningen sker exekutiv auktion,

på exekutiv auktion, 6. försäljningen avser

 6. försäljningen avser endast andel av

endast andel av fastig- fastighet samt köparen

het samt köparen redan redan äger annan andel i

äger annan andel i fas- fastigheten och denna

tigheten och denna an- andel förvärvats på annat

del förvärvats på annat sätt än genom gåva,

sätt än genom gåva. 7. domstol genom dom

 förordnat att det före-

 ligger friköpsrätt enligt

 lagen (1991:000) om fri-

 köpsrätt vid historiska

 arrenden.

 Första stycket 1 äger motsvarande tillämpning om försäljningen avser del av

fastighet. Frågan huruvida förköpsrätt får utövas skall därvid bedömas som om

köpet avsett den odelade fastigheten. Sökes lagfart innan förköpsrätt utövas,

bedömes frågan i stället med hänsyn till delen, om denna är utbruten, eller, när

försäljningen avser område av fastighet, fastighetsbildningsbeslut meddelats.

 Första stycket 1 gäller inte inom sådana områden som avses i 1 § tredje

stycket.

 Förköp i strid med bestämmelserna i denna paragraf är utan verkan.

_____________

 Denna lag träder i kraft den

5 Förslag till

Lag om ändring i lagen (1988:183) om förvaltningen av kyrklig jord

 Härigenom föreskrivs att 21 § lagen (1988:183) om förvaltningen av kyrklig

jord skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

 21 §

 Försäljning eller byte Försäljning eller byte av

av kyrklig jord får ske kyrklig jord får ske

 1. för att tillgodose 1. för att tillgodose

bostadsbehovet i orten, bostadsbehovet i orten,

 2. för att bilda 2. för att bilda lämpliga

lämpliga enheter för enheter för jordbruk

jordbruk eller skogs- eller skogsbruk,

bruk, 3. för att främja annat

 3. för att främja annat syfte liknande det som

syfte liknande det som avses i 1 eller 2,

avses i 1 eller 2, 4. för att tillgodose

 4. för att tillgodose ändamål som avses i 2 kap.

ändamål som avses i 2 expropriationslagen

kap. expropria- (1972:719),

tionslagen (1972:719), 5. när förvärvaren har

eller friköpsrätt enligt lagen

 5. när jorden på grund (1991:000) om friköpsrätt

av särskilda omstän- vid historiska arrenden,

digheter inte lämpligen eller

bör behållas för sitt 6. när jorden på grund av

ändamål. särskilda omständigheter

 inte lämpligen bör behållas

 för sitt ändamål.

 Kyrklig jord får endast överlåtas om det kan ske utan olägenhet för det

allmänna och om det sker mot ersättning som, om annat inte föreskrivs särskilt,

motsvarar fastighetens marknadsvärde.

 Om det finns särskilda skäl får sådan överlåtelse av kyrklig jord ske som

medför att denna blir kyrklig jord av annat slag.

_____________

 Denna lag träder i kraft den

6 Förslag till

Förordning om friköpsrätt vid historiska arrenden

 Härigenom föreskrivs följande.

1 § Teknisk ledamot skall närvara vid muntlig förberedelse i mål om friköpsrätt

om fastighetsdomstolen finner att det behövs.

2 § När stämning utfärdas i ett mål om friköpsrätt skall fastighetsdomstolen

skriftligen underrätta inskrivningsmyndigheten om målet för anteckning i

fastighetsboken.

3 § Avskrivs helt eller delvis ett mål om friköpsrätt, om vilket underrättelse

har lämnats enligt 2 §, och vinner beslutet laga kraft, skall domstolen genast

underrätta inskrivningsmyndigheten om beslutet för anteckning i fastighetsboken.

4 § När samtliga frågor i saken slutligt avgjorts, skall domstolen till

fastighetsregistermyndigheten utan dröjsmål lämna över dels karta och

beskrivning som avses i 16 § lagen (1991:000) om friköpsrätt vid historiska

arrenden, dels sådana utdrag av handlingarna i målet och domstolens dom att det

av dem framgår vad friköpet innebär i de hänseenden som anges i nämnda lagrum.

På kartan skall tecknas bevis att den har legat till grund för friköpet.

5 § Görs anmälan till inskrivningsmyndigheten att friköpsrätten är förverkad och

sker anmälningen inom tre månader från förverkandet, skall inskrivningsmyndig-

heten genast underrätta länsstyrelsen om anmälningen.

6 § När ett friköp har blivit fullbordat, skall länsstyrelsen genast underrätta

inskrivningsmyndigheten om detta förhållande. Innebär friköpet att

fastighetsindelningen ändras eller att servitut bildas, ändras eller upphävs,

skall underrättelse lämnas också till den fastighetsregistermyndighet inom vars

område fastigheten är belägen.

7 § Besväras fastighet av inteckning som ursprungligen har beviljats i fastighet

med annan registerbeteckning skall kungörelse som avses i 6 kap. 19 §

expropriationslagen (1972:719) innehålla uppgift om varje tidigare

registerbeteckning på fastighet vari inteckningen har gällt, dock ej

beteckningen på fastighet från vilken inteckningen har avlyfts eller på

avstyckning.

8 § Friköps en eller flera av gemensamt intecknade fastigheter eller del av en

intecknad fastighet och utfaller vid fördelning som avses i 6 kap 18 §

expropriationslagen (1972:719) betalning på pantbrevs belopp gäller 13 kap. 20 §

andra stycket utsökningsförordningen (1981:981). I fastighetsboken skall

antecknas med vilket belopp inteckningen efter fördelningen gäller i

fastigheten.

9 § Har löseskilling eller intrångsersättning som tillkommer innehavare av

fideikommissegendom nedsatts enligt punkt 4 i övergångsbestämmelserna till lagen

(1991:000) om friköpsrätt vid historiska arrenden, skall länsstyrelsen

underrätta fideikommissnämnden om det. Förordnande som avses i nämnda

övergångsbestämmelse meddelas av nämnden.

10 § Bildas, ändras eller upphävs servitut genom friköp, införs uppgift om

åtgärden i fastighetsregistret.

_____________

 Denna förordning träder i kraft den

Lagförslagen i betänkandet Investeringar i arrendejordbruket (SOU 1992:109)

1 Förslag till

Lag om ändring i jordabalken

 Härigenom föreskrivs i fråga om jordabalken

 dels att 9 kap. 17 a § skall upphöra att gälla,

 dels att 8 kap. 21, 26, 31 och 33 §§ samt 9 kap. 8, 16, 18, 19, 20, 21, 22, 26,

28 och 31 §§ skall ha nedan angivna lydelse,

 dels att i balken skall införas fem nya paragrafer, 8 kap. 12 a och 12 b §§

samt 9 kap. 8 a, 31 a och 34 a §§, av nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

 8 kap.

 12 a §

 Anser arrendatorn att

 han enligt bestämmelse i

 denna lag har rätt till

 nedsättning av ar-

 rendeavgiften eller till

 ersättning för skada eller

 för avhjälpande av brist

 eller att han har någon

 annan motfordran hos

 jordägaren, och vill

 arrendatorn dra av mot-

 svarande belopp på

 arrendeavgift som utgår i

 pengar, får han deponera

 beloppet hos länsstyrel-

 sen. Vad som sagts nu

 gäller också när det råder

 tvist om storleken av

 arrendeavgift som skall

 utgå i pengar men som

 inte är till beloppet

 bestämd i avtalet.

 Bestämmelser om deposi-

 tion i vissa andra fall

 finns i lagen (1927:56)

 om nedsättning av pengar

 hos myndighet.

 När arrendatorn enligt

 första stycket deponerar

 belopp hos länsstyrelsen,

 skall han lämna skriftlig

 uppgift i två exemplar om

 arrendeförhållandet, för-

 fallodagen och grunden

 för avdraget eller om

 tvistens beskaffenhet

 samt ställa pant eller

 borgen, som länsstyrelsen

 finner skälig, för den

 kostnad jordägaren kan få

 för att få ut beloppet och

 för ränta på beloppet.

 Har arrendatorn

 deponerat arrendeavgift

 hos länsstyrelsen, får

 jordägaren inte göra

 gällande att arrenderätten

 blivit förverkad på grund

 av att det deponerade

 beloppet inte betalats

 till honom.

 Beslut av länsstyrelsen

 med anledning av

 deposition får överklagas

 i hovrätten genom besvär.

 12 b §

 Länsstyrelsen skall

 genast underrätta

 jordägaren i rekommende-

 rat brev om deposition

 enligt 12 a §.

 Visar inte jordägaren

 inom tre månader från det

 beloppet förfallit till

 betalning och under-

 rättelse om depositionen

 sänts till honom att han

 träffat överenskommelse

 med arrendatorn om att få

 lyfta beloppet eller att

 han väckt talan därom mot

 arrendatorn, har denne

 rätt att återfå beloppet.

 Har jordägaren väckt talan

 inom angiven tid, får

 beloppet inte lyftas

 förrän jordägarens talan

 blivit slutligt avgjord.

 Deponerat belopp skall

 genast insättas i bank

 mot ränta. Räntan skall

 betalas till den som får

 lyfta beloppet.

 21 §

 Har arrendatorn uppfört egen byggnad på arrendestället eller har han i övrigt

nedlagt kostnad på detta utöver vad som ålegat honom, skall byggnaden eller vad

som eljest utförts erbjudas jordägaren till inlösen, när arrendatorn frånträder

arrendet. Har jordägaren ej inom en månad från det erbjudandet gjordes förklarat

sig villig antaga detta, får arrendatorn föra bort egendomen. Han skall dock

återställa arrendestället i tjänligt skick.

 Är ej vad som arrendatorn enligt första stycket får skilja från arrendestället

bortfört inom tre månader från det arrendestället avträddes eller anspråk på

lösen slutligt ogillades, tillfaller det jordägaren utan lösen.

 Har ämnen hämtats från jordägarens fastighet till byggnad eller annan

anläggning, får anläggningen ej tagas bort, innan arrendatorn ersatt jordägaren

värdet av vad som tagits från fastigheten.

 Bestämmelserna i denna Bestämmelserna i denna

paragraf gäller ej, om paragraf gäller inte

annat avtalats. egendom som inlöses eller

 överlåts i samband med

 överlåtelse av arrenderätt

 enligt bestämmelserna i 9

 kap. 31 a § och inte

 heller om annat

 avtalats.

 26 §

 Jordägare eller arren- Jordägare eller

dator, som vill fram- arrendator, som vill

ställa fordringsanspråk framställa fordrings-

på grund av arrendeför- anspråk på grund av

hållande, skall väcka arrendeförhållande, skall

talan därom inom två väcka talan eller, i fall

år från det arrendatorn som avses i 9 kap. 31 a §

avträdde arrendestället. tredje stycket, göra an-

Om vid jordbruksarrende sökan därom inom två år från

syn som skall ligga till det arrendatorn avträdde

grund för avräkning, arrendestället. Om vid

klandras före utgången jordbruksarrende syn som

av tid som angivits nu, skall ligga till grund

får talan väckas inom för avräkning, klandras

två år från det klandret före utgången av tid som

slutligt avgjordes. angivits nu, får talan

Iakttages ej tiden, är väckas inom två år från det

rätten till talan för- klandret slutligt av-

lorad, om ej annat av- gjordes. Iakttages ej

talats. Om den ena tiden, är rätten till

parten väckt talan i talan förlorad, om ej

rätt tid, har den andra annat avtalats. Om den

parten rätt till kvitt- ena parten väckt talan i

ning, fastän hans rätt rätt tid, har den andra

till talan är förlorad. parten rätt till kvitt-

 ning, fastän hans rätt

 till talan är förlorad.

 31 §

 Om en part inte godtar Om en part inte godtar

arrendenämnds beslut i arrendenämnds beslut i

fråga om förlängning av fråga om förlängning av

arrendeavtal, fast- arrendeavtal, fast-

ställande av villkoren ställande av villkoren för

för sådan förlängning, sådan förlängning, uppskov

uppskov med avträde med avträde enligt 9 kap.

enligt 9 kap. 12 b 12 b eller 13 § eller 10

eller 13 § eller 10 kap. kap. 6 a § eller

6 a § eller bestämmande bestämmande av ersättning

av ersättning enligt 9 enligt 9 kap. 14 § eller

kap. 14 § eller i fråga i fråga som avses i 9

som avses i 9 kap. kap. 18, 19, 20, 22, 31

17 a, 18, 21 eller 31 § eller 31 a § tredje

eller 11 kap. 6 b §, får stycket eller 11 kap. 6

parten klandra beslutet b §, får parten klandra

genom att väcka talan beslutet genom att väcka

mot den andra parten talan mot den andra

inom två månader från parten inom två månader

den dag beslutet med- från den dag beslutet

delades. Klandras inte meddelades. Klandras

beslutet inom denna inte beslutet inom denna

tid, är partens rätt tid, är partens rätt till

till talan förlorad. talan förlorad.

 Arrendenämnds beslut i Arrendenämnds beslut i

ärende enligt 9 kap. 2, ärende enligt 9 kap. 2,

3, 7 eller 17 §, 10 kap. 3, 7, 8 a, 17 § eller

2-4 eller 7 § eller 11 31 a § fjärde stycket, 10

kap. 2 § får ej klandras.kap. 2-4 eller 7 § eller

 11 kap. 2 § får ej

 klandras.

 33 §

 Talan får ej föras mot Talan får ej föras mot

fastighetsdomstols dom fastighetsdomstols dom i

i fråga om fastställande fråga om fastställande av

av arrendevillkor i arrendevillkor i fall

fall som avses i 9 kap. som avses i 9 kap. 12

12 eller 13 § eller 10 eller 13 § eller 10 kap.

kap. 6 a § eller 11 kap. 6 a § eller 11 kap. 6 b §

6 b § eller i fråga som eller i fråga som avses i

avses i 9 kap. 17 a, 18 9 kap. 18, 19, 20, 22

eller 21 § och ej heller eller 31 a § tredje

mot hovrätts dom i fråga stycket och ej heller

om förlängning eller mot hovrätts dom i fråga

överlåtelse av arrende- om förlängning eller över-

avtal, uppskov med av- låtelse av arrendeavtal,

träde enligt 9 kap. 12 b uppskov med avträde

eller 13 § eller 10 kap. enligt 9 kap. 12 b eller

6 a § eller 11 kap. 6 b 13 § eller 10 kap. 6 a §

§, fastställande av eller 11 kap. 6 b §,

arrendevillkor i fall fastställande av

som nyss angivits eller arrendevillkor i fall

bestämmande av ersätt- som nyss angivits eller

ning enligt 9 kap. 14 §. bestämmande av ersättning

 enligt 9 kap. 14 §.

 9 kap.

 8 §

 Om jordägaren har sagt upp arrendeavtalet, har arrendatorn rätt till

förlängning av detta, utom när

 1. arrenderätten är förverkad eller förhållande som avses i 8 kap. 14 §

föreligger,

 2. arrendatorn i annat fall åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån att

avtalet skäligen icke bör förlängas,

 3. jordägaren gör sannolikt, att han själv, hans make eller avkomling skall

bruka arrendestället, och det ej är obilligt mot arrendatorn att arrendeför-

hållandet upphör,

 4. jordägaren gör sannolikt, att arrendestället behövs för en mera ända-

målsenlig indelning i brukningsenheter, och det ej av särskilda skäl är obilligt

mot arrendatorn att arrendeförhållandet upphör,

 5. jordägaren gör sannolikt, att arrendestället skall användas i enlighet med

en detaljplan,

 6. jordägaren i annat fall gör sannolikt, att arrendestället skall användas för

annat ändamål än jordbruk, och det ej är obilligt mot arrendatorn att

arrendeförhållandet upphör.

 Om jordägarens intresse blir tillgodosett genom att arrendatorn avträder endast

en del av arrendestället och avtalet lämpligen kan förlängas såvitt avser

arrendestället i övrigt, har arrendatorn utan hinder av första stycket rätt till

sådan förlängning.

 Att jordägaren i vissa

 fall är skyldig att lösa

 arrendatorn tillhörig

 egendom på arrendestället

 framgår av 31 a §.

 8 a §

 Har arrendestället

 arrenderats av flera

 gemensamt och har en av

 dem sagt upp arrendeav-

 talet är en medarrendator

 berättigad att få

 arrendeavtalet förlängt för

 egen del, om arren-

 denämnden tillåter det.

 Tillstånd skall lämnas om

 inte jordägaren har

 befogad anledning att

 motsätta sig förlängningen.

 16 §

 Avhjälper arrendatorn brist som förelegat vid tillträdet och har han ej enligt

17 § rätt till ersättning för arbetet så snart det fullbordats, är han

berättigad till ersättning vid avräkning enligt 23 §. Detta gäller dock ej sådan

del av arrendestället beträffande vilken arrendatorn enligt avtalet är fritagen

från underhållsskyldighet.

 Har arrendatorn uppfört

 ny byggnad i stället för

 byggnad som han mottagit

 och är han inte enligt 17

 eller 18 § berättigad till

 ersättning därför, har han

 vid avräkning enligt 23 §

 rätt till ersättning för

 brist som vid tillträdet

 fanns på den mottagna

 byggnaden, om den nya

 byggnaden är lämplig för

 sitt ändamål eller uppförts

 enligt plan som godkänts

 av jordägaren. Avdrag

 skall dock göras med

 kostnaden för avhjälpande

 av brist på den nya

 byggnaden.

 Andra stycket äger

 motsvarande tillämpning i

 fråga om annan anläggning

 som ingår i arrendet.

 17 a §

 Meddelar en myndighet

ett beslut som innebär

att arrendestället inte

får användas på avsett

sätt utan att en befint-

lig anläggning byggs om

eller en nyanläggning

sker, skall jordägaren

utföra arbetet, om an-

läggningen behövs med hän-

syn till en ändamålsenlig

planläggning av jord-

bruket på arrendestället.

Vad som nu har sagts

gäller dock inte om

arbetet ingår i arrenda-

torns underhållsskyldig-

het enligt 15 § eller om

arbetet avser en sådan

del av arrendestället

beträffande vilken

arrendatorn enligt av-

talet är fritagen från

underhållsskyldighet.

 Utför jordägaren inte

inom skälig tid efter

anmaning ett arbete som

åligger honom enligt

första stycket, får

arrendatorn utföra det i

hans ställe. Har kostnad

för arbetet fastställts

av arrendenämnden enligt

tredje stycket, är

arrendatorn berättigad

till ersättning av

jordägaren med det fast-

ställda beloppet sedan

arbetet har full-

bordats. Vill arrenda-

torn hellre säga upp av-

talet, får han göra det,

om inte jordägarens

underlåtenhet är av ringa

betydelse. För den tid

under vilken egendomen

inte kan användas för det

avsedda ändamålet har

arrendatorn rätt till

skälig nedsättning av

arrendeavgiften. Han

har även rätt till

ersättning för skada.

 Frågan om jordägarens

byggnadsskyldighet

enligt första stycket

prövas av arrendenämnden

på begäran av endera par-

ten. Om arrendatorn

begär det, skall nämnden

även fastställa en beräk-

nad kostnad för det

arbete som arrendatorn

kan komma att utföra i

jordägarens ställe.

 Är jordägaren enligt

första stycket första

meningen inte skyldig

att utföra ett arbete

därför att anläggningen

inte behövs, har arren-

datorn rätt till skälig

nedsättning av arrende-

avgiften. Han får även

säga upp avtalet, om

inte arbetet är av ringa

betydelse för hans verk-

samhet. Om inte annat

har avtalats, gäller vad

som har sagts nu även för

det fall att jordägaren

inte är skyldig att

utföra ett arbete därför

att arrendatorn är

fritagen från

underhållsskyldighet.

 18 §

 Har byggnad, täckdik- Om en anläggning behövs

ning eller annan anlägg- med hänsyn till en ända-

ning utan arrendatorns målsenlig planläggning av

vållande så skadats jordbruket på arrendestäl-

eller förslitits att let är jordägaren skyldig

anläggningen för att att utföra arbete som

tjäna sitt ändamål måste krävs därför att

byggas om eller er- 1. en myndighet

sättas med en ny, skall meddelat beslut som

jordägaren utföra arbe- innebär att arrendestället

tet. Sådan skyldighet inte får användas på avsett

åvilar dock jordägaren sätt utan att en

endast om anläggningen befintlig anläggning

behövs med hänsyn till byggs om eller en nyan-

en ändamålsenlig plan- läggning sker,

läggning av jordbruket 2. byggnad, täckdikning

på arrendestället. eller annan anläggning

 Om jordägaren ej inom utan arrendatorns

skälig tid efter vållande så skadats eller

anmaning avhjälper brist förslitits att anlägg-

som avses i första ningen för att tjäna sitt

stycket, får arrendatorn ändamål måste byggas om

utföra arbetet i hans eller ersättas med en ny.

ställe. Har kostnaden Första stycket gäller

för arbetet fastställts inte om arbetet ingår i

av arrendenämnden på arrendatorns under-

sätt som anges i tredje hållsskyldighet enligt

stycket, är arrendatorn, 15 § och inte heller

sedan arbetet full- beträffande annan

bordats, berättigad till anläggning än täckdikning

ersättning av jordägaren om anläggningen enligt

med det fastställda be- avtalet är undantagen från

loppet. Vill arren- hans underhållsskyldig-

datorn hellre uppsäga het.

avtalet, får han göra Skadas anläggning som

det, om ej bristen är avses i första stycket 2.

av ringa betydelse. För av brand eller annan

den tid arrendestället olyckshändelse och är

är i bristfälligt skadan mindre omfattande

skick har arrendatorn än där anges skall

rätt till skälig ned- arrendatorn avhjälpa

sättning av arrendeav- skadan. Om han inte själv

giften och ersättning är vållande har han sedan

för skada. arbetet fullbordats rätt

 Fråga om jordägarens att av jordägaren erhålla

byggnadsskyldighet ersättning för den del av

enligt första stycket den nödvändiga kostnaden

prövas av arrendenämnden.som överstiger ett halvt

Prövning kan påkallas av basbelopp, om parterna

såväl jordägaren som inte överenskommit annat

arrendatorn. På begäran belopp.

av arrendatorn skall Utför jordägaren inte

nämnden även fastställa inom skälig tid efter

beräknad kostnad för anmaning ett arbete som

arbete som arrendatorn åligger honom enligt

kan komma att utföra i första och andra stycket,

jordägarens ställe. får arrendatorn utföra det

 Första-tredje styckena i hans ställe. Har kost-

tilllämpas inte be- nad för arbetet

träffande hägnad eller fastställts av arrende-

annan anläggning av nämnden enligt femte

sådan art, att ett stycket, är arrendatorn

fullständigt iståndsät- berättigad till ersättning

tande ingår i arrenda- av jordägaren med det

torns underhållsskyldig- fastställda beloppet

het enligt 15 §, och sedan arbetet har full-

inte heller beträffande bordats. Vill

annan anläggning än arrendatorn hellre säga

täckdikning om anlägg- upp avtalet, får han göra

ningen enligt avtalet är det, om inte jordägarens

undantagen från hans underlåtenhet är av ringa

underhållsskyldighet. betydelse. För den tid

 Är jordägaren på grund under vilken egendomen

av första stycket andra inte kan användas för det

punkten ej skyldig att avsedda ändamålet har

avhjälpa brist som avses arrendatorn rätt till

i nämnda stycke, har skälig nedsättning av

arrendatorn rätt till arrendeavgiften. Han har

skälig nedsättning av även rätt till ersättning

arrendeavgiften. Han får för skada.

även uppsäga avtalet, om Fråga om jordägarens

ej bristen är av ringa byggnadsskyldighet

betydelse. Har ej annat enligt första och andra

avtalats, äger vad som stycket prövas av arren-

sagts nu motsvarande denämnden på begäran av

tillämpning, om anlägg- endera parten. Om

ning som enligt avtalet arrendatorn begär det,

är undantagen från skall nämnden även

arrendatorns fastställa en beräknad

underhållsskyldighet kostnad för det arbete

genom brand eller på som arrendatorn kan

liknande sätt utan komma att utföra i jor-

arrendatorns vållande dägarens ställe.

drabbas av sådan skada Är jordägaren enligt

som anges i första första stycket inte

stycket. skyldig att utföra ett

 arbete därför att anlägg-

 ningen inte behövs, har

 arrendatorn rätt till

 skälig nedsättning av

 arrendeavgiften. Han får

 även säga upp avtalet, om

 inte arbetet är av ringa

 betydelse för hans

 verksamhet. Om inte

 annat har avtalats,

 gäller vad som har sagts

 nu även för det fall att

 jordägaren enligt andra

 stycket inte är skyldig

 att utföra ett arbete som

 avses i första stycket 1.

 därför att arrendatorn är

 fritagen från under-

 hållsskyldighet och, i

 fall som avses i första

 stycket 2, när anläggning

 som enligt avtalet är

 undantagen från

 arrendatorns under-

 hållsplikt genom brand

 eller på liknande sätt

 utan arrendatorns

 vållande drabbas av sådan

 skada som där avses.

 19 §

 Skadas anläggning som Utför arrendatorn ny

avses i 18 § av brand täckdikning, som

och är skadan mindre om- arrendenämnden funnit

fattande än där anges, behövlig med hänsyn till

skall arrendatorn av- en ändamålsenlig planlägg-

hjälpa skadan. Om han ej ning av jordbruket på

själv är vållande, har arrendestället, är han

han rätt att av jord- efter arbetets full-

ägaren erhålla ersätt- bordande berättigad till

ning för den nödvändiga ersättning av jordägaren

kostnaden sedan arbetet med belopp vartill

fullbordats. arrendenämnden fastställt

 beräknad kostnad för

 arbetet.

 20 §

 Har arrendatorn upp- Kan inte jordägaren och

fört ny byggnad i arrendatorn träffa

stället för byggnad som överenskommelse om en

han mottagit och är han investering som arren-

icke enligt 17, 17 a datorn vill utföra kan

eller 18 § berättigad arrendenämnden lämna

till ersättning därför, tillstånd till den.

har han vid avräkning Tillstånd får lämnas på

enligt 23 § rätt till ansökan av arrendatorn om

ersättning för brist som investeringen kan antas

vid tillträdet fanns på vara till varaktig nytta

den mottagna byggnaden, för jordbruket på

om den nya byggnaden arrendestället och in-

är lämplig för sitt tresset av att

ändamål eller uppförts investering sker överväger

enligt plan som god- jordägarens intresse av

känts av jordägaren. att den inte kommer till

Avdrag skall dock stånd. Vid bedömningen

göras med kostnaden för skall hänsyn tas även till

avhjälpande av brist förhållandet mellan

på den nya byggnaden. investeringen och

 Första stycket äger arrendeställets värde.

motsvarande tillämpning Lämnas tillstånd enligt

i fråga om annan an- första stycket skall

läggning som ingår i jordägaren beredas

arrendet. tillfälle att utföra

 investeringen. Nämnden

 skall i beslutet utsätta

 den tid inom vilken

 jordägaren i så fall har

 att slutföra arbetena.

 På begäran av part skall

 arrendenämnden i samband

 med prövning av

 tillståndsfråga enligt

 första stycket även pröva

 fråga om ändring av

 arrendeavgiften enligt

 bestämmelserna i 22 §.

 Förklarar jordägaren att

 han inte kommer att

 utföra investeringen

 eller har den inte

 utförts inom föreskriven

 tid får arrendatorn utföra

 investeringen på egen

 bekostnad. Att arren-

 datorn i sådant fall har

 rätt att överlåta

 arrenderätten eller få den

 egendom som

 investeringen motsvarar

 inlöst framgår av 31 a §.

 21 §

 Utför arrendatorn ny

täckdikning, som

arrendenämnden funnit

behövlig med hänsyn till

en ändamålsenlig planlägg-

ning av jordbruket på

arrendestället, är han

efter arbetets full-

bordande berättigad till

ersättning av jordägaren

med belopp vartill

arrendenämnden fastställt

beräknad kostnad för

arbetet.

 Har arrendatorn anlagt markväg, förbättrat ägoanordningen eller vidtagit annan

åtgärd som medfört varaktig nytta för jordbruket och ej är att hänföra till

uppförande av byggnad eller till täckdikning, är han vid avräkning enligt 23 §

berättigad till ersättning motsvarande vad arrendestället ökat i värde, om ej

annat avtalats. Ersättning får dock ej utgå med högre belopp än som motsvarar

den nödvändiga kostnaden.

 22 §

 Har jordägaren utfört Har jordägaren enligt

arbete som avses i 17 a avtal med arrendatorn

eller 18 § eller betalat medverkat till en

ersättning enligt 17 a investering på

§ andra stycket, 18 § arrendestället och har

andra stycket eller arrenderättens värde ökat

21 § första stycket för genom investeringen, är

arbete som arrendatorn arrendatorn skyldig att

utfört och har arrende- godta en skälig höjning av

rättens värde ökat ge- arrendeavgiften.

nom arbetet, är arren- Samma skyldighet

datorn skyldig att föreligger också om

godta en skälig höjning arrenderätten ökat i värde

av arrendeavgiften. till följd av att jordäga-

 ren utfört arbete som

 avses i 18 § första styck-

 et, betalat ersättning

 enligt 18 § fjärde stycket

 eller 19 § för arbete som

 arrendatorn utfört eller

 utfört en investering som

 tillåtits enligt bestäm-

 melserna i 20 § eller

 enligt 31 a § löst in

 egendom som avses med

 sådan investering.

 Kan överenskommelse om

 ändring av arrendeav-

 giften enligt

 bestämmelserna i denna

 paragraf inte träffas

 prövas frågan av arrende-

 nämnden.

 26 §

 Vid synen skall undersökas allt som hör till arrendestället, såsom byggnader,

trädgård, åker och äng, beteshagar, hägnader, diken, vägar, broar, brunnar och

ledningar. Från synen får dock undantagas viss del av arrendestället, om jor-

dägaren och arrendatorn kommer överens om i vad mån brist skall tagas i

beräkning och anteckning om överenskommelsen göres av synemännen.

 Kan överenskommelse ej Kan överenskommelse ej

träffas om ersättning träffas om ersättning

enligt 21 § andra enligt 21 §, 30 § andra

stycket, 30 § andra stycket eller 31 §, skall

stycket eller 31 §, synemännen bestämma

skall synemännen ersättningen.

bestämma ersättningen.

 Synemännen får anlita sakkunnig eller biträde.

 Över allt som förekommer vid synen skall upprättas skriftlig handling, som

undertecknas av synemännen. Om brist föreligger, skall anteckning göras om

bristens beskaffenhet, de åtgärder som behövs för dess avhjälpande samt

kostnaden för detta. Tydlig hänvisning skall lämnas om vad den har att iakttaga

som vill klandra synen. Synehandlingen skall inom tre månader från synens

avslutande genom synemännens försorg delges parterna i den ordning som enligt 8

kap. 8 § gäller för uppsägning. Bestämmelsen i 8 kap. 8 § tredje stycket tredje

punkten gäller dock ej.

 28 §

 Om part ej godtager Om part ej godtager

syn, som hållits på sätt syn, som hållits på sätt

och inom tid som anges och inom tid som anges i

i 24 §, får parten 24 §, får parten klandra

klandra synen genom att synen genom att väcka

väcka talan mot den talan mot den andra

andra parten inom två parten inom en månad från

månader från det det synehandlingen del-

synehandlingen delgavs gavs honom. Klandras

honom. Klandras icke inte synen, gäller den

synen, gäller den som som fullt bevis för

fullt bevis för arrendeställets skick den

arrendeställets skick dag till vilken synen

den dag till vilken hänför sig. Motbevisning

synen hänför sig. Motbe- mot synen är i sådant fall

visning mot synen är i ej tilllåten.

sådant fall ej tillåten. Har ena parten klandrat

 synen inom rätt tid får

 också motparten, även om

 han inte iakttagit vad

 som sägs i första stycket,

 anföra klander. Han skall

 dock inom en månad från

 det att stämningen

 delgavs honom ge in sin

 stämningsansökan till

 fastighetsdomstolen. Om

 den första klandertalan

 återkallas eller av annat

 skäl förfaller, är också den

 senare talan förfallen.

 Synemännen är skyldiga att i mål om klander avge skriftligt yttrande, om rätten

begär det.

 31 §

 Arrendatorn får inte Arrendatorn får inte

överlåta arrenderätten överlåta arrenderätten utan

utan jordägarens jordägarens samtycke, om

samtycke, om ej annat ej annat följer av

följer av andra-fjärde andra-fjärde styckena

styckena. eller av 31 a §.

 Är arrendeavtalet slutet för viss tid som ej understiger tio år, får arrenda-

torn, om ej annat avtalats, överlåta arrenderätten till annan med vilken

jordägaren skäligen kan nöjas. Han skall dock först erbjuda jordägaren att

återtaga arrendestället mot skyldighet att vid avräkning enligt 23 § utge skälig

ersättning för arrenderättens värde. Vill jordägaren antaga erbjudandet, skall

han lämna besked därom inom en månad.

 Vidare gäller beträffande arrenden för viss tid att arrendatorn, även om annat

avtalats, får överlåta arrenderätten, om den avser ett utvecklat eller

utvecklingsbart lantbruksföretag, till sin make eller avkomling, om arrendenämn-

den tillåter det. Sådant tillstånd skall lämnas, om inte jordägaren har befogad

anledning att motsätta sig överlåtelsen.

 Avlider arrendatorn under arrendetiden, har dödsboet, oavsett för vilken tid

avtalet är ingånget, samma rätt som enligt andra stycket tillkommer arrendator

för där avsett fall, om ej annat avtalats. Erbjudandet till jordägaren skall

göras inom sex månader efter dödsfallet. Dödsboet har vidare samma rätt som

enligt tredje stycket tillkommer arrendator för fall som avses där.

 Första-tredje styckena äger motsvarande tillämpning på arrenderättens övergång

genom bodelning, arv, testamente, bolagsskifte eller liknande förvärv.

 31 a §

 Har arrendatorn utfört

 en investering på arren-

 destället i enlighet med

 bestämmelserna i 20 § får

 arrendatorn överlåta

 arrenderätten till annan

 med vilken jordägaren

 skäligen kan nöjas. Han

 skall dock först

 skriftligen erbjuda

 jordägaren att mot skälig

 ersättning lösa in den

 egendom som beslutet

 enligt 20 § avser. Har

 jordägaren inte inom två

 månader från erbjudandet

 skriftligen åtagit sig

 att lösa egendomen är hans

 rätt till inlösen förfallen

 för en tid av tre år från

 erbjudandet.

 Ett åtagande enligt

 första stycket innebär att

 jordägaren därefter är

 skyldig att lösa egen-

 domen. Sådan skyldighet

 föreligger också när

 arrendeförhållandet upphör

 på grund av omständighet

 som avses i 8 §.

 Kan överenskommelse om

 jordägarens skyldighet

 att lösa egendomen eller

 om de villkor som skall

 gälla vid en inlösen inte

 träffas prövas frågan av

 arrendenämnden på ansökan

 av part.

 Om jordägaren i fall då

 överlåtelse får ske inte

 godtar en av arrendatorn

 anvisad person som ny

 arrendator skall

 arrendenämnden på arrenda-

 torns ansökan pröva om

 jordägaren skäligen kan

 nöjas med den anvisade

 personen. Sådan prövning

 kan ske samtidigt beträf-

 fande flera tänkbara för-

 värvare.

 Bestämmelserna i denna

 paragraf gäller även till

 förmån för den arrendator

 som förvärvat rätt till

 sådan investering som

 avses i första stycket i

 samband med förvärv av

 arrenderätt från en

 tidigare arrendator.

 34 a §

 Ingår inte jakträtten i

 jordbruksarrendet är

 jordägaren skyldig att

 ersätta arrendatorn för

 skador på jordbruksgrödor

 som orsakas av vilt som

 får jagas under någon del

 av året. Ersättning utgår

 dock inte för skador på

 grödor som med hänsyn till

 föreliggande viltbestånd är

 särskilt olämpliga att

 odla på arrendestället.

 Om inte annat avtalats

 skall vid bestämmande av

 ersättningsbelopp avdrag

 göras med tio procent av

 skadans belopp, dock

 lägst fyra procent av

 arrendeavgiften för det

 innevarande arrendeåret.

 Den sammanlagda

 ersättningen under ett år

 får, om inte annat

 avtalats, inte överstiga

 ett belopp som motsvarar

 arrendeavgiften för det

 innevarande arrendeåret.

 Finner arrendatorn att

 skada uppkommit skall

 han snarast underrätta

 jordägaren därom. Kan

 parterna inte enas om

 ersättningen skall skadan

 värderas av minst en

 sakkunnig. Sakkunnig

 utses av parterna gemen-

 samt eller, på någon av

 parternas begäran, av

 länsstyrelsen. Beträffande

 ersättning till den som

 varit sakkunnig gäller

 27 §.

__________

 1. Denna lag träder i kraft den

 2. I fråga om avtal som har ingåtts före ikraftträdandet gäller, med undantag

av 9 kap 28 §, äldre regler fram till den tidpunkt till vilken avtalet tidigast

kan sägas upp genom uppsägning efter ikraftträdandet.

 3. Från jordägarens ersättningsskyldighet enligt 9 kap. 34 a § skall avräknas

vad arrendatorn på grund av skadan har rätt att erhålla enligt förordningen

(1980:400) om ersättning vid vissa viltskador, m.m.

 4. Beträffande arrendetvist som har anhängiggjorts vid domstol eller

arrendenämnd före ikraftträdandet gäller äldre bestämmelser.

 5. Förekommer i lag eller författning hänvisning till föreskrift som har

ersatts genom bestämmelse i denna lag tillämpas i stället den nya bestämmelsen.

2 Förslag till

Lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder

 Härigenom föreskrivs att 1, 17 och 32 §§ lagen (1973:188) om arrendenämnder och

hyresnämnder skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

 1 §

 Arrendenämnd som avses Arrendenämnd som avses i

i 8 kap. 29 § jorda- 8 kap. 29 § jordabalken

balken har till har till uppgift att

uppgift att 1. medla i

 1. medla i arrendetvist,

arrendetvist, 2. pröva tvist om förläng-

 2. pröva tvist om ning av arrendeavtal vid

förlängning av arrende- jordbruksarrende, bo-

avtal vid jordbruks- stadsarrende eller

arrende, bostadsarrende fiskearrende eller av

eller fiskearrende avtal om

eller av avtal om jakt- jakträttsupplåtelse eller

rättsupplåtelse eller om villkor för sådan

om villkor för sådan förlängning samt tvist i

förlängning samt tvist fråga som avses i 9 kap.

i fråga som avses i 9 14 § jordabalken eller

kap. 14 § jordabalken vars prövning enligt 9

eller vars prövning kap. 8 a, 12 b, 18, 19

enligt 9 kap. 12 b, 20, 22, 31 § eller 31 a §,

17 a, 18, 21 eller 10 kap. 6 a § eller 11

31 §, 10 kap. 6 a § kap. 6 b § samma balk an-

eller 11 kap. 6 b § kommer på arrendenämnd,

samma balk ankommer på 3. pröva fråga om godkän-

arrendenämnd, nande av förbehåll eller

 3. pröva fråga om godkän-annat avtalsvillkor som

nande av förbehåll eller avses i 9 kap. 2, 3, 7

annat avtalsvillkor som eller 17 §, 10 kap. 2-4

avses i 9 kap. 2, 3, 7 eller 7 § eller 11 kap.

eller 17 §, 10 kap. 2-4 2 § jordabalken eller

eller 7 § eller 11 kap. 3-6 § lagen (1957:390) om

2 § jordabalken eller fiskearrenden,

3-6 § lagen (1957:390) 4. vara skiljenämnd i

om fiskearrenden, arrendetvist,

 4. vara skiljenämnd i 5. pröva frågor enligt

arrendetvist, lagen (1985:658) om

 5. pröva frågor enligt arrendatorers rätt att

lagen (1985:658) om förvärva arrendestället.

arrendatorers rätt att

förvärva arrendestället.

 Ärende upptages av den arrendenämnd inom vars område fastigheten är belägen.

 17 §

 Om anledning därtill förekommer, skall nämnd eller den nämnden förordnar

besiktiga den fastighet som ärendet rör. Parterna skall beredas tillfälle att

närvara vid sådan besiktning. Nämnd får också föranstalta om annan nödvändig

utredning.

 I ärende som avses i 9 I ärende som avses i 9

kap. 17 a, 18, 21 eller kap. 18, 19, 20, 31 §,

31 § jordabalken skall eller 31 a § tredje

arrendenämnden inhämta stycket jordabalken

yttrande från länsstyrel-skall arrendenämnden in-

sen. Sådant yttrande hämta yttrande från

skall också inhämtas om länsstyrelsen. Sådant

det beträffande yttrande skall också in-

jordbruksarrende upp- hämtas om det beträffande

kommer fråga om till- jordbruksarrende upp-

lämpning av 6 § första kommer fråga om tillämp-

stycket 3 eller 4 eller ning av 6 § första stycket

7 § tredje stycket lagen 3 eller 4 eller 7 §

(1985:658) om arrenda- tredje stycket lagen

torers rätt att förvärva (1985:658) om arrendato-

arrendestället. I ärende rers rätt att förvärva

som avses i 9 kap. 9 § arrendestället. I ärende

jordabalken får arrende- som avses i 9 kap. 9 §

nämnden, om utredningen jordabalken får arrende-

ger anledning till det, nämnden, om utredningen

inhämta yttrande från ger anledning till det,

länsstyrelsen om inhämta yttrande från läns-

arrendeställets avkast- styrelsen om arrende-

ningsförmåga. Hyresnämnd ställets avkastningsför-

får i ärende som avses måga. Hyresnämnd får i

i 2 a § bostadssane- ärende som avses i 2 a §

ringslagen (1973:531) bostadssaneringslagen

inhämta yttrande från (1973:531) inhämta

byggnadsnämnden. Yttran- yttrande från byggnads-

de som sagts nu inhämtas nämnden. Yttrande som

från den länsstyrelse sagts nu inhämtas från den

eller byggnadsnämnd inom länsstyrelse eller bygg-

vars område fastigheten nadsnämnd inom vars område

är belägen. fastigheten är belägen.

 I ärende angående tvist om hyresvillkor enligt 22 § hyresförhandlingslagen

(1978:304) skall hyresnämnden, om det finnes erforderligt, bereda den

hyresgästorganisation som ingått den klandrade överenskommelsen tillfälle att

yttra sig.

 Begärs prövning av fråga som avses i 4 § andra stycket hyresförhandlingslagen

inträder organisation med vilken förhandlingsordning gäller som medpart till

hyresvärden vid handläggningen av ärendet i den delen.

 32 §

 Föres ej talan mot Föres ej talan mot nämnds

nämnds beslut enligt 9 beslut enligt 9 kap. 14 §

kap. 14 § eller 12 kap. eller 31 a § tredje

24 a §, 55 a § sjunde stycket eller 12 kap.

stycket eller 55 b § 24 a §, 55 a § sjunde

jordabalken, 22, 23, 26 stycket eller 55 b § jor-

eller 27 § hyresförhand- dabalken, 22, 23, 26 el-

lingslagen (1978:304), ler 27 § hyresförhand-

13 a § denna lag eller lingslagen (1978:304),

13 eller 15 § eller 25 § 13 a § denna lag eller 13

första stycket bostads- eller 15 § eller 25 §

förvaltningslagen första stycket bostads-

(1977:792) eller 9 förvaltningslagen (1977-

eller 10 § lagen :792) eller 9 eller 10 §

(1987:1274) om kommunal lagen (1987:1274) om

bostadsanvisningsrätt, kommunal bostadsanvis-

får beslutet verkställas ningsrätt, får beslutet

såsom lagakraftägande verkställas såsom laga-

dom. kraftägande dom.

 Har hyresnämnd med stöd av 31 § första stycket bostadsförvaltningslagen

förordnat att beslut enligt 13 eller 15 § eller 25 § första stycket nämnda lag

skall lända till efterrättelse genast, får även sådant beslut, om bostadsdom-

stolen ej förordnat annat, verkställas såsom lagakraftägande dom.

__________

 Denna lag träder i kraft den

Förteckning över remissinstanserna

Remissyttrande har avgivits av Svea hovrätt, Kristianstads tingsrätt,

Arrendenämnden i Västerås, Arrendenämnden i Linköping, Domstolsverket,

Fideikommissnämnden, Fortifikationsförvaltningen, Uppsala universitet, Statens

jordbruksverk, Kammarkollegiet, Länsstyrelsen i Södermanlands län, Länsstyrelsen

i Östergötlands län, Länsstyrelsen i Jönköpings län, Länsstyrelsen i Kris-

tianstads län, Länsstyrelsen i Malmöhus län, Länsstyrelsen i Skaraborgs län,

Länsstyrelsen i Västmanlands län, Egendomsnämnden i Uppsala stift,

Egendomsnämnden i Växjö stift, Egendomsnämnden i Lunds stift, Egendomsnämnden i

Göteborgs stift, Egendomsnämnden i Karlstads stift, Statens lantmäteriverk,

Svenska Kommunförbundet, Svenska kyrkans församlings- och pastoratsförbund,

Svenska kyrkans centralstyrelse, Svenska lantarbetareförbundet, Svenska

jägareförbundet, Sveriges advokatsamfund, Lantbrukarnas Riksförbund, Sveriges

Försäkringsförbund, Folksam, Svenska Bankföreningen, Domän Aktiebolag,

Fideikommissariernas intresseorganisation, Sveriges jordägareförbund, Sveriges

jordbruksarrendatorers förbund, Willands arrendatorförening, Småbrukare i Väst,

Skånes arrendatorsförening, Föreningen Hallands jordbruksarrendatorer, Södra

Östergötlands arrendatorsförening, Samrådsgruppen för arrendatorsföreningar på

och kring sydsvenska höglandet, Konkurrensverket.

Lagrådsremissens lagförslag

1 Förslag till lag om ändring i jordabalken

 Härigenom föreskrivs i fråga om jordabalken[4]

 dels att 8 kap. 21, 26, 31 och 33 §§, 9 kap. 22 och 31 §§ samt rubriken närmast

före 9 kap. 31 § skall ha följande lydelse,

 dels att det i balken skall införas nya bestämmelser, 9 kap. 21 a, 31 a och 31

b §§.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

 8 kap.

 21 §

 Har arrendatorn uppfört Har arrendatorn uppfört

egen byggnad på egen byggnad på

arrendestället eller har arrendestället eller har

han i övrigt nedlagt han i övrigt nedlagt

kostnad på detta utöver kostnad på detta utöver

vad som ålegat honom, vad som ålegat honom,

skall byggnaden eller skall byggnaden eller

vad som eljest utförts vad som eljest utförts

erbjudas jordägaren erbjudas jordägaren till

till inlösen, när inlösen, när arrendatorn

arrendatorn frånträder frånträder arrendet. Har

arrendet. Har jordägaren jordägaren ej inom en

ej inom en månad från månad från det erbjudandet

det erbjudandet gjordes gjordes förklarat sig

förklarat sig villig villig att antaga detta,

antaga detta, får får arrendatorn föra bort

arrendatorn föra bort egendomen eller överlåta

egendomen. Han skall den till en tillträdande

dock återställa arrende- arrendator. Om han för

stället i tjänligt bort egendomen, skall

skick. Är ej vad som han dock återställa

arrendatorn enligt arrendestället i tjänligt

första stycket får skil- skick.

ja från arrendestället Är ej vad som arren-

bortfört inom tre måna- datorn enligt första

der från det arrende- stycket får skilja från

stället avträddes eller arrendestället bortfört

anspråk på lösen slut- eller överlåtet till den

ligt ogillades, till- tillträdande arrendatorn

faller det jordägaren inom tre månader från det

utan lösen. arrendestället avträddes

 eller anspråk på lösen

 slutligen ogillades,

 tillfaller det jordägaren

 utan lösen.

 Har ämnen hämtats från jordägarens fastighet till byggnad eller annan

anläggning, får anläggningen ej tagas bort, innan arrendatorn ersatt jordägaren

värdet av vad som tagits från fastigheten.

 Bestämmelserna i denna

 paragraf gäller även sådan

 egendom som arrendatorn

 i enlighet med första

 stycket förvärvat av en

 tidigare arrendator.

 Bestämmelserna i denna paragraf gäller ej, om annat avtalats.

 26 §

 Jordägare eller Jordägare eller

arrendator, som vill arrendator, som vill

framställa fordrings- framställa

anspråk på grund av fordringsanspråk på grund

arrendeförhållande, av arrendeförhållande,

skall väcka talan därom skall väcka talan därom

inom två år från det eller, i fall som avses

arrendatorn avträdde i 9 kap. 31 a §, hänskjuta

arrendestället. Om vid frågan till arrendenämnd

jordbruksarrende syn inom två år från det

som skall ligga till arrendatorn avträdde

grund för avräkning arrendestället. Om vid

klandras före utgången jordbruksarrende syn som

av tid som angivits nu, skall ligga till grund

får talan väckas inom för avräkning klandras före

två år från det klandret utgången av tid som

slutligt avgjordes. angivits nu, får talan

Iakttages ej tiden, är väckas inom två år från det

rätten till talan klandret slutligt

förlorad, om ej annat avgjordes. Iakttages ej

avtalats. Om den ena tiden, är rätten till

parten väckt talan i talan förlorad, om ej

rätt tid, har den andra annat avtalats. Om den

parten rätt till ena parten väckt talan i

kvittning, fastän hans rätt tid, har den andra

rätt till talan är parten rätt till

förlorad. kvittning, fastän hans

 rätt till talan är för-

 lorad.

 31§[5]

 Om en part inte godtar Om en part inte godtar

arrendenämnds beslut i arrendenämnds beslut i

fråga om förlängning av fråga om förlängning av

arrendeavtal, arrendeavtal,

fastställande av fastställande av

villkoren för sådan villkoren för sådan

förlängning, uppskov med förlängning, uppskov med

avträde enligt 9 kap. 12 avträde enligt 9 kap. 12

b eller 13 § eller 10 b eller 13 § eller 10

kap. 6 a § eller be- kap. 6 a § eller

stämmande av ersättning bestämmande av ersättning

enligt 9 kap. 14 § eller enligt 9 kap. 14 § eller

i fråga som avses i 9 i fråga som avses i 9

kap. 17 a, 18, 21 eller kap. 17 a, 18, 21, 21 a,

31 § eller 11 kap. 6 b 31, 31 a eller 31 b §

§, får parten klandra eller 11 kap. 6 b §, får

beslutet genom att väcka parten klandra beslutet

talan mot den andra genom att väcka talan mot

parten inom två månader den andra parten inom två

från den dag beslutet månader från den dag

meddelades. Klandras beslutet meddelades.

inte beslutet inom Klandras inte beslutet

denna tid, är partens inom denna tid, är

rätt till talan för- partens rätt till talan

lorad. förlorad.

 Arrendenämnds beslut i ärende enligt 9 kap. 2, 3, 7 eller 17 §, 10 kap. 2-4

eller 7 § eller 11 kap. 2 § får ej klandras.

 33 §[6]

 Talan får ej föras mot Talan får ej föras mot

fastighetsdomstols dom fastighetsdomstols dom i

i fråga om fastställandefråga om fastställande av

av arrendevillkor i arrendevillkor i fall

fall som avses i 9 kap. som avses i 9 kap. 12

12 eller 13 § eller 10 eller 13 § eller 10 kap.

kap. 6 a § eller 11 kap. 6 a § eller 11 kap. 6 b §

6 b § eller i fråga som eller i fråga som avses i

avses i 9 kap. 17 a, 18 9 kap. 17 a, 18, 21, 21

eller 21 § och ej heller a eller 31 b § och ej

mot hovrätts dom i heller mot hovrätts dom i

fråga om förlängning fråga om förlängning eller

eller överlåtelse av överlåtelse av

arrendeavtal, uppskov arrendeavtal, uppskov

med avträde enligt 9 med avträde enligt 9 kap.

kap. 12 b eller 13 § 12 b eller 13 § eller 10

eller 10 kap. 6 a § kap. 6 a § eller 11 kap.

eller 11 kap. 6 b §, 6 b §, fastställande av

fastställande av arrendevillkor i fall

arrendevillkor i fall som nyss angivits eller

som nyss angivits eller bestämmande av ersättning

bestämmande av ersätt- enligt 9 kap. 14 § eller

ning enligt 9 kap. 14 §. fastställande av villkor

 för inlösen enligt 9 kap.

 31 a §.

 9 kap.

 21 a §

 På ansökan av arrendatorn

 kan arrendenämnden lämna

 tillstånd till en

 investering som innebär

 åtgärd avseende byggnader,

 markanläggningar eller

 jord på arrendestället och

 som inte omfattas av

 arrendatorns

 underhållsskyldighet

 enligt 15 §.

 Tillstånd skall lämnas om

 investeringen kan antas

 bli lönsam på lång sikt för

 jordbruket på arrendestäl-

 let och intresset av

 investeringen överväger

 jordägarens intresse av

 att den inte kommer till

 stånd.

 Tillstånd enligt första

 stycket kan förenas med

 villkor.

 Denna paragraf gäller

 inte när arrendetiden

 uppgår till högst ett år

 och arrendet inte

 omfattar bostad för

 arrendatorn.

 22 §[7]

 Har jordägaren utfört Har jordägaren enligt

arbete som avses i 17 a avtal med arrendatorn

eller 18 § eller betalat helt eller delvis be-

ersättning enligt 17 a kostat en investering på

§ andra stycket, 18 § arrendestället och har

andra stycket eller arrenderättens värde ökat

21 § första stycket genom investeringen, är

för arbete som arren- arrendatorn skyldig att

datorn utfört och har godta en skälig höjning

arrenderättens värde av arrendeavgiften.

ökat genom arbetet, är Sådan skyldighet

arrendatorn skyldig att föreligger också, om

godta en skälig höjning arrenderätten ökat i värde

av arrendeavgiften. till följd av att

 jordägaren

 1. utfört arbete som

 avses i 17 a eller 18 §,

 2. betalat ersättning

 enligt 17 a § andra

 stycket, 18 § andra

 stycket eller 21 § första

 stycket för arbete som

 arrendatorn utfört, eller

 3. löst in en investe-

 ring enligt 31 a §.

Överlåtelse av arrenderätten och inlösen av investering

 31 §[8]

 Arrendatorn får inte Arrendatorn får inte

överlåta arrenderätten överlåta arrenderätten utan

utan jordägarens jordägarens samtycke, om

samtycke, om ej annat ej annat följer av

följer av andra-fjärde andra-fjärde styckena

styckena. eller av 31 a §.

 Är arrendeavtalet slutet för viss tid som ej understiger tio år, får

arrendatorn, om ej annat avtalats, överlåta arrenderätten till annan med vilken

jordägaren skäligen kan nöjas. Han skall dock först erbjuda jordägaren att

återtaga arrendestället mot skyldighet att vid avräkning enligt 23 § utge skälig

ersättning för arrenderättens värde. Vill jordägaren antaga erbjudandet, skall

han lämna besked därom inom en månad.Vidare gäller beträffande arrenden för viss

tid att arrendatorn, även om annat avtalats, får överlåta arrenderätten, om den

avser ett utvecklat eller utvecklingsbart lantbruksföretag, till sin make eller

avkomling, om arrendenämnden tillåter det. Sådant tillstånd skall lämnas, om

inte jordägaren har befogad anledning att motsätta sig överlåtelsen.

 Avlider arrendatorn under arrendetiden, har dödsboet, oavsett för vilken tid

avtalet är ingånget, samma rätt som enligt andra stycket tillkommer arrendator

för där avsett fall, om ej annat avtalats. Erbjudandet till jordägaren skall

göras inom sex månader efter dödsfallet. Dödsboet har vidare samma rätt som

enligt tredje stycket tillkommer arrendator för fall som avses där.

 Första-tredje styckena äger motsvarande tillämpning på arrenderättens övergång

genom bodelning, arv, testamente, bolagsskifte eller liknande förvärv.

 31 a §

 En arrendator som utfört

 en investering på

 arrendestället enligt

 bestämmelserna i 21 a § får

 överlåta arrenderätten, om

 inte jordägaren enligt

 andra stycket är skyldig

 att lösa in

 investeringen.

 En arrendator som vill

 överlåta arrenderätten

 skall först skriftligen

 erbjuda jordägaren att

 lösa in investeringen.

 Jordägaren är skyldig att

 lösa in investeringen, om

 han inom tre månader från

 arrendatorns erbjudande

 skriftligen åtar sig det

 eller om arren-

 deförhållandet upphör på

 grund av en omständighet

 som avses i 8 §.

 Inlösenbeloppet skall, om

 inte annat avtalats,

 motsvara vad

 arrendestället har ökat i

 värde genom

 investeringen.

 Tvist om jordägarens

 skyldighet att enligt

 andra stycket lösa in in-

 vesteringen eller om de

 villkor som skall gälla

 för sådan inlösen prövas av

 arrendenämnden på ansökan

 av någon av parterna. Om

 jordägaren medger

 arrendatorns begäran om

 inlösenersättning till

 någon del, får nämnden

 meddela ett särskilt

 beslut över det som med-

 givits.

 31 b §

 Arrendatorns

 överlåtelserätt enligt 31 a

 § innebär att arrendatorn

 får överlåta arrenderätten

 till någon annan med

 vilken jordägaren skäligen

 kan nöjas.

 Om jordägaren inte som

 ny arrendator godtar en

 person som arrendatorn

 anvisar, får arrenderätten

 överlåtas till denne

 endast om arrendenämnden

 funnit att jordägaren

 skäligen kan nöjas med

 honom. Sådan prövning kan

 ske samtidigt beträffande

 flera tänkbara förvärvare.

 Har överlåtelsen inte

 fullbordats inom tre år

 från arrendatorns

 erbjudande om inlösen, får

 överlåtelse inte ske utan

 att jordägaren på nytt

 erbjudits att lösa in-

 vesteringen enligt 31 a

 §. Överlåtelse till den

 som arrendenämnden

 godtagit som ny

 arrendator får dock

 alltid ske inom tre

 månader från ett

 lagakraftvunnet beslut

 enligt andra stycket, om

 frågan anhängiggjorts i

 arrendenämnden före

 treårsfristens utgång.

______________

 1. Denna lag träder i kraft den 1 januari 1995.

 2. I fråga om arrendeavtal som har ingåtts före ikraftträdandet gäller den nya

lydelsen av 8 kap. 21 § samt de nya bestämmelserna i 9 kap. 21 a, 31 a och 31 b

§§ först efter den tidpunkt efter ikraftträdandet till vilken jordägaren

tidigast kan säga upp avtalet genom uppsägning.

 **Fotnot**

 [4] Balken omtryckt 1971:1209.

 [5] Senaste lydelse 1984:678

 [6] Senaste lydelse 1984:678.

 [7] Senaste lydelse 1984:678.

 [8] Senaste lydelse 1984:678.

2 Förslag till lag om ändring i lag (1973:188) om arrendenämnder och

hyresnämnder

 Härigenom föreskrivs att 1, 17 och 32 §§ lagen (1973:188) om arrendenämnder

och hyresnämnder[1] skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

 1 §[2]

 Arrendenämnd som avses i 8 kap. 29 § jordabalken har till uppgift att

1. medla i arrendetvist,

 2. pröva tvist om 2. pröva tvist om

förlängning av förlängning av

arrendeavtal vid arrendeavtal vid

jordbruksarrende, jordbruksarrende,

bostadsarrende eller bostadsarrende eller

fiskearrende eller av fiskearrende eller av

avtal om jakträttsupp- avtal om jakträttsupp-

låtelse eller om villkor låtelse eller om villkor

för sådan förlängning för sådan förlängning samt

samt tvist i fråga som tvist i fråga som avses i

avses i 9 kap. 14 § 9 kap. 14 § jordabalken

jordabalken eller vars eller vars prövning

prövning enligt 9 kap. enligt 9 kap. 12 b, 17

12 b, 17 a, 18, 21 a, 18, 21, 21 a, 31, 31

eller 31 §, 10 kap. 6 a a eller 31 b §, 10 kap. 6

§ eller 11 kap. 6 b § a § eller 11 kap. 6 b §

samma balk ankommer på samma balk ankommer på

arrendenämnd, arrendenämnd.

 3. pröva fråga om godkännande av förbehåll eller annat avtalsvillkor som avses

i 9 kap. 2, 3, 7 eller 17 §, 10 kap. 2-4 eller 7 § eller 11 kap. 2 § jordabalken

eller 3-6 § lagen (1957:390) om fiskearrenden,

 4. vara skiljenämnd i arrendetvist,

 5. pröva frågor enligt lagen (1985:658) om arrendatorers rätt att förvärva

arrendestället.

 Ärende upptages av den arrendenämnd inom vars område fastigheten är belägen.

 17 §[3]

 Om anledning därtill förekommer, skall nämnd eller den nämnden förordnar

besiktiga den fastighet som ärendet rör. Parterna skall beredas tillfälle att

närvara vid sådan besiktning. Nämnd får också föranstalta om annan nödvändig

utredning.

 I ärende som avses i 9 I ärende som avses i 9

kap. 17 a, 18, 21 eller kap. 17 a, 18, 21, 21 a

31 § jordabalken skall eller 31 § jordabalken

arrendenämnden inhämta skall arrendenämnden

yttrande från läns- inhämta yttrande från

styrelsen. Sådant länsstyrelsen. Sådant

yttrande skall också yttrande skall också

inhämtas om det beträf- inhämtas om det

fande jordbruksarrende beträffande jord-

uppkommer fråga om till- bruksarrende uppkommer

lämpning av 6 § första fråga om tillämpning av 6 §

stycket 3 eller 4 eller första stycket 3 eller 4

7 § tredje stycket eller 7 § tredje stycket

lagen (1985:658) om lagen (1985:658) om

arrendatorers rätt att arrendatorers rätt att

förvärva arrendestället. förvärva arrendestället. Om

I ärende som avses i 9 utredningen ger

kap. 9 § jordabalken anledning till det, får

får arrendenämnden, om arrendenämnden inhämta

utredningen ger yttrande från

anledning till det, länsstyrelsen om

inhämta yttrande från arrendeställets

länsstyrelsen om avkastningsförmåga i ärende

arrendeställets avkast- som avses i 9 kap. 9 §

ningsförmåga.Yttrandena jordabalken samt om

skall inhämtas från den inlösenersättningen i

länsstyrelse inom vars ärende som avses i 9 kap.

område fastigheten är 31 a § jordabalken.

belägen. Yttrandena skall inhämtas

 från den länsstyrelse

 inom vars område

 fastigheten är belägen.

 I ärende angående tvist om hyresvillkor enligt 22 § hyresförhandlingslagen

(1978:304) skall hyresnämnden, om det finnes erforderligt, bereda den hyres-

gästorganisation som ingått den klandrade överenskommelsen tillfälle att yttra

sig.

 32 §[4]

 Föres ej talan mot Föres ej talan mot nämnds

nämnds beslut enligt 9 beslut enligt 9 kap. 14 §

kap. 14 § eller 12 kap. eller 31 a § eller 12

24 a §, 55 c § åttonde kap. 24 a §, 55 c § åtton-

stycket eller 55 d § de stycket eller 55 d §

jordabalken, 22, 23, 26 jordabalken, 22, 23, 26

eller 27 § hyresförhand- eller 27 § hyres-

lingslagen (1978:304), förhandlingslagen

13 a § denna lag eller (1978:304), 13 a § denna

13 eller 15 § eller 25 § lag eller 13 eller 15 §

första stycket bostads- eller 25 § första stycket

förvaltningslagen bostadsförvaltningslagen

(1977:792), får beslutet (1977:792), får beslutet

verkställas såsom verkställas såsom laga-

lagakraftägande dom. kraftägande dom.

 Har hyresnämnden med Har hyresnämnden med

stöd av 31 § första stöd av 31 § första stycket

stycket bostadsförvalt- bostadsförvaltningslagen

ningslagen förordnat förordnat att beslut

att beslut enligt 13 enligt 13 eller 15 §

eller 15 § eller 25 § eller 25 § första stycket

första stycket nämnda nämnda lag skall lända

lag skall lända till till efterrättelse

efterrättelse genast, genast, får även sådant

får även sådant beslut, beslut, om hovrätten ej

om hovrätten ej förord- förordnat annat,

nat annat, verkställas verkställas såsom

såsom lagakraftägande lagakraftägande dom.

dom.

___________________

 Denna lag träder i kraft den 1 januari 1995.

 **Fotnot**

 [1] Lagen omtryckt 1985:660.

 [2] Senaste lydelse 1987:264.

 [3] Senaste lydelse 1994:820

 [4] Senaste lydelse 1994:833

Lagrådets yttrande

Utdrag ur protokoll vid sammanträde 1994-10-03.

Närvarande: f.d. regeringsrådet Magnus Sjöberg, justitierådet Johan Munck,

regeringsrådet Leif Lindstam.

Enligt en lagrådsremiss den 1 september 1994 (Justitiedepartementet) har

regeringen beslutat inhämta Lagrådets yttrande över förslag till lag om ändring

i jordabalken, m.m.

 Förslagen har inför Lagrådet föredragits av hovrättsassessorn Monica Kämpe.

 Förslagen föranleder följande yttrande av Lagrådet.

Förslaget till lag om ändring i jordabalken

8 kap.

26 §

Det remitterade förslaget innebär att den tvååriga preklusionsfrist från

arrendeställets avträdande, som enligt paragrafen gäller för fall då jordägare

eller arrendator vill framställa fordringsanspråk på grund av

arrendeförhållande, skall kunna brytas inte bara genom väckande av talan utan

också genom hänskjutande till arrendenämnd, när det gäller fall som avses i den

nya 31 a §.

 Som Lagrådet närmare utvecklar i anslutning till 32 § lagen (1973:188) om

arrendenämnder och hyresnämnder kan 31 a § jordabalken inte anses innebära att

arrendenämnd får befogenhet att i en villkorstvist förplikta någon av parterna

att betala ett visst belopp till den andre. En sådan fråga ankommer på domstol.

Nämndens befogenhet är begränsad till att meddela ett fastställelsebeslut

beträffande jordägarens inlösensskyldighet och de villkor som skall gälla i

fråga om sådan inlösen.

 Eftersom arrendenämnden alltså i de fall som avses i 31 a § inte kan anses ha

till uppgift att pröva ett fordringsanspråk, kunde det synas följdriktigt att

inte låta hänskjutandet till nämnden bryta den preklusionsfrist som här är i

fråga. Även med den angivna utgångspunkten får den reglering som föreslås dock

anses godtagbar. Den föreslagna regleringen kan innebära praktiska fördelar för

det fall att en villkorstvist uppkommer när endast kort tid återstår av

arrendetiden och arrendatorn vill avvakta med en fullgörelsetalan vid domstol

till dess att ett lagakraftvunnet avgörande i villkorstvisten föreligger.

Förslaget måste för sådana fall få till följd att arrendatorn är bevarad vid sin

rätt, under förutsättning att tvistefrågan hänskjutits till nämnden inom

tvåårsfristen, och att således någon särskild preklusionsfrist inte gäller i

fråga om en efterföljande talan vid domstol.

 Med hänsyn till det anförda lämnar Lagrådet förslaget i denna del utan erinran.

För att motsatsslut skall undvikas förordar Lagrådet dock att paragrafen

kompletteras på sådant sätt att ett hänskjutande till arrendenämnd bryter

preklusionsfristen även i fall som avses i 9 kap. 14 § jordabalken. Det finns så

mycket mera skäl för detta som arrendenämnd i de fall som behandlas i sistnämnda

paragraf, i enlighet med vad som framgår av paragrafens avfattning (jfr också 32

§ lagen om arrendenämnder och hyresnämnder), otvivelaktigt kan meddela

fullgörelsebeslut.

9 kap.

21 a, 31 a och 31 b §§

I lagrådsremissen föreslås bl.a. regler som ger en arrendator möjlighet att

efter tillstånd av arrendenämnden på egen bekostnad utföra investeringar utan

jordägarens medgivande. Vidare föreslås i anslutning till detta regler till

skydd för arrendatorn i vad avser sådana investeringar. Bestämmelserna i nu

berörda hänseenden återfinns huvudsakligen i förevarande tre nya paragrafer.

Lagrådet, som inte har någon erinran i sak mot förslagen och inte heller mot

utformningen av 21 a och 31 b §§, vill beträffande 31 a § anföra följande.

 I första stycket av denna paragraf ges en regel om rätt för arrendatorn att

under vissa förutsättningar överlåta sådan arrenderätt som omfattar en

investering som avses i 21 a §. Denna regel konstituerar den nämnda rätten till

överlåtelse. I andra stycket av paragrafen ges därefter, utom en föreskrift om

att arrendatorn om han vill överlåta arrenderätten först skall erbjuda

jordägaren att lösa in investeringen, två regler om inlösensskyldighet för

jordägaren.

 Enligt den första regeln är jordägaren "skyldig" att lösa in investeringen om

han inom tre månader efter skriftligt erbjudande därom från arrendatorn

skriftligen åtar sig en inlösen. Denna regel har utformats som om den

konstituerade en särskild skyldighet. I själva verket grundas emellertid denna

"skyldighet" inte på annat än ett sedvanligt, civilrättsligt bindande åtagande

från jordägarens sida, låt vara att det i förslaget föreskrivs skriftlig form

för åtagandet och att det skall göras inom viss tid från arrendatorns

erbjudande. Vad första och andra styckena i 31 a §, såvitt nu är i fråga,

sammantagna utsäger är alltså inte annat än att en arrendator, som utfört en

investering på sitt arrendeställe efter medgivande enligt 21 a § och som

erbjudit jordägaren att lösa in investeringen, har rätt att överlåta sin

arrenderätt om inte jordägaren inom tre månader från erbjudandet åtagit sig

inlösen.

 Vad gäller det i det remitterade förslaget uppställda kravet på skriftlig form

har Lagrådet ingen erinran mot detta i vad avser arrendatorns erbjudande om

inlösen, eftersom tidpunkten för ett sådant erbjudande skall utgöra utgångspunkt

för en frist. Däremot synes det inte påkallat att ställa ett särskilt formkrav

när det gäller en jordägares åtagande. Något sådant formkrav gäller inte för det

fall att jordägaren åtar sig att inlösa investeringar utan att den i 31 a §

föreskrivna proceduren tillämpats. Ett absolut krav på skriftlig form skulle

också i speciella fall kunna leda till materiellt otillfredsställande resultat,

exempelvis då båda parter är ense om att inlösen skall ske men inte har

bekräftat detta skriftligen. Till detta kommer att en jordägares åtagande om

inlösen torde regelmässigt komma att ske skriftligen även om detta inte är

föreskrivet. Lagrådet förordar alltså att föreskriften om skriftlig form för

jordägares åtagande utgår.

 Den andra regeln om jordägarens inlösenskyldighet utsäger att jordägaren är

skyldig att lösa in investeringen om arrendeförhållandet upphör på grund av

omständighet som avses i 9 kap. 8 § jordabalken. Denna regel skiljer sig från

den föregående dels genom att den inte har något samband med eller betydelse för

överlåtelse av arrenderätten, dels genom att den konstituerar en särskild

inlösensskyldighet för jordägaren. Regeln bör därför inte, såsom gjorts i det

remitterade förslaget, kopplas samman med den föregående regeln om jordägarens

"skyldighet" att lösa in en investering utan ges en självständig plats och

utformning.

 I författningskommentaren till 31 a § uttalas att den nye arrendatorn vid

överlåtelse av arrenderätt träder in i den tidigares ställe och att den nye

arrendatorn följaktligen har rätt att begära inlösen och, om så inte sker, i sin

tur kan överlåta arrenderätten. Detta framgår emellertid inte av den föreslagna

lagtexten, fastmer ger ordalagen i första och andra styckena av 31 a § närmast

vid handen att så inte skulle vara fallet. Lagrådet delar den i

förfatningskommentaren uttalade uppfattningen att den nye arrendatorn bör

inträda i den föregående arrendatorns rättigheter och därmed få möjlighet att i

sin tur överlåta arrenderätten. Lagrådet förordar att en uttrycklig regel därom

tas in i 31 a §.

 Den i 31 a § andra stycket tredje meningen intagna regeln om hur

inlösenbeloppet i förekommande fall skall bestämmas synes närmast hänföra sig

till de regler som ges i paragrafens tredje stycke och bör alltså föras dit.

 I enlighet med det anförda föreslår Lagrådet att 31 a § utformas på följande

sätt.

 "Har en arrendator utfört en investering på arrendestället enligt be-

stämmelserna i 21 a § och har jordägaren inte inom tre månader från det att

arrendatorn skriftligen erbjudit denne att lösa in investeringen åtagit sig en

sådan inlösen, får arrendatorn överlåta arrenderätten.

 Har en arrendator utfört en investering som avses i första stycket och upphör

arrendeförhållandet på grund av en omständighet som avses i 8 §, är jordägaren

skyldig att lösa in investeringen.

 Bestämmelserna i första och andra styckena gäller även en arrendator till

vilken överlåtits arrenderätt omfattande en investering som avses i 21 a §.

 Tvist om jordägarens åtagande eller skyldighet att enligt första eller andra

stycket lösa in investeringen eller om de villkor som skall gälla för sådan

inlösen prövas av arrendenämnden på ansökan av någon av parterna. Därvid skall

inlösenbeloppet, om inte annat avtalats, motsvara vad arrendestället har ökat i

värde genom investeringen. Om jordägaren medger arrendatorns begäran om

inlösenersättning till någon del, får nämnden meddela ett särskilt beslut över

det som medgivits."

Förslaget till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och

hyresnämnder

32 §

Ändringsförslaget innebär att beslut av arrendenämnd enligt 31 a § jordabalken

får verkställas som lagakraftägande dom, om talan inte förs mot beslutet.

 Enligt 31 a § jordabalken såväl i det remitterade förslagets lydelse som i den

lydelse Lagrådet föreslagit skall tvister om jordägarens skyldighet att lösa en

investering och om de villkor som skall gälla för sådan inlösen kunna prövas av

arrendenämnd på ansökan av någon av parterna. Som bestämmelsen har avfattats

kommer arrendenämnden därmed att kunna meddela ett avgörande som innefattar

fastställelse av vad som skall gälla i fråga om jordägarens inlösensskyldighet

och, om sådan skyldighet föreligger, av de villkor som skall gälla för denna

inlösen. Arrendenämndens avgörande av en sådan fråga kommer till följd av

föreskrifterna i 22 § förevarande lag att vinna rättskraft, om avgörandet inte

klandras.

 Däremot ger 31 a § jordabalken så som regleringen konstruerats inte

arrendenämnd befogenhet att pröva fullgörelseyrkanden, och nämnden kan således

inte i ett mål av aktuellt slag förplikta någon av parterna att betala ett visst

belopp till den andre. Det skulle inte heller vara lämpligt att tillägga nämnden

en befogenhet att meddela sådana avgöranden, eftersom det dels skulle avvika

från vad som i andra sammanhang gäller för arrendenämnd vid villkorsprövning,

dels skulle kunna skapa komplikationer bl.a. i de ej sällsynta fall då

kvittningsanspråk föreligger.

 Arrendenämnd kan alltså inte enligt 31 a § jordabalken meddela något avgörande

som kan bli föremål för verkställighet. Den föreslagna ändringen i förevarande

paragraf fyller därmed ingen funktion utan kan vara ägnad att skapa

missuppfattningar om regleringens innebörd. Lagrådet förordar att förslaget

utgår.

Justitiedepartementet

Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde den 9 mars 1995.

Närvarande: statsministern[REDACTED_EFTERNAMN], ordförande, och statsråden[REDACTED_EFTERNAMN],

Hjelm-Wallén,[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN], Freivalds,[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN], Tham,[REDACTED_EFTERNAMN],

Heckscher, Hedborg,[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],
[REDACTED_EFTERNAMN].

Föredragande: statsrådet Freivalds.

Regeringen beslutar proposition 1994/95:155 Investeringar i arrendejordbruket

m.m.