Regeringens proposition 1993/94:199

Ändringar i hyresförhandlingslagen m.m.

Prop. 1993/94:199

Regeringen överlämnar denna proposition till riksdagen. Stockholm den 10 mars 1994

Carl[REDACTED_EFTERNAMN]

Reidunn Laurén (Justitiedepartementet)

Propositionens huvudsakliga innehåll

I propositionen lämnas förslag om vissa ändringar i hyresförhandlingslagen (1978:304). Förslaget innebär att en hyresgäst skall ha rätt att stå utanför det kollektiva förhandlingssystemet. En hyresgäst som inte är med i detta system får själv förhandla och träffa avtal med sin hyresvärd. I anslutning härtill fö­reslås vissa ändringar i hyreslagen (12 kap. jordabalken) vilka syftar till att göra det lättare att träffa avtal om ny hyra med en hyresgäst som står utanför det kollektiva förhandlingssystemet.

Förbudet mot flera förhandlingsordningar för samma hus föreslås avskaf­fat. Det blir därmed möjligt för flera organisationer att samtidigt bedriva kollektiva hyresförhandlingar beträffande lägenheter i ett hus. En förutsätt­ning för att en hyresgästorganisation skall ha rätt till förhandlingsordning av­seende ett visst hus är att organisationen har ett påtagligt stöd bland hyres­gästerna i huset.

En hyresgäst som träder ur det kollektiva förhandlingssystemet skall ha rätt att få sin hyra sänkt med ett belopp som motsvarar den förhandlingser­sättning som ingår i hyran.

Vidare föreslås att bostadssaneringslagen (1973:531) skall upphävas. Hy­resgästen skall enligt förslaget i stället ges ett indirekt skydd mot ovälkomna ombyggnadsåtgärder. Det innebär att en åtgärd, som inte avser att lägenhe­ten skall uppnå läg.sta godtagbara standard och som uppenbart inte är moti­verad av boendehänsyn, inte skall beaktas vid bestämmande av hyrans stor­lek, om inte hyresgästen godkänt åtgärden. Nya regler om upprustnings-föreläggande förs in i hyreslagen.

De särskilda bestämmelserna i plan- och bygglagen (1987:10) om bygglov

1 Riksdagen 1993/94. 1 samt Nr 199

i sådana boinflytandefall som avses i bostadssaneringslagen föreslås bli upp-     Prop. 1993/94:199 hävda. Det lämnas också förslag om att reglerna om hyresgästinflytande över den statliga bostadsfinansieringen skall avskaffas.

I propositionen föreslås också vissa andra ändringar i hyreslagen. För av­vikelse från tvingande regler i hyreslagen i fråga om s.k. blockhyresavtal skall det krävas godkännande av hyresnämnden även om hyresvärden är ett allmännyttigt bostadsföretag eller ett aktiebolag som helt ägs av en kommun eller ett landsting. Minsta antalet bostadslägenheter som kan blockhyras sänks från fler än tio till tre. Vidare föreslås att en hyresvärd som säger upp en hyresgäst skall ange orsaken till uppsägningen. Slutligen föreslås att den särskilda regeln om besittningsskydd för hyresgäster i en- och tvåfamiljshus skall kompletteras så att det klart framgår att regeln inte skall tillämpas vid uthyrning som sker under affärsmässiga förhållanden.

Lagändringarna föreslås träda i kraft den 1 juli 1994.

Innehållsförteckning

Prop. 1993/94:199

1

Förslag till riksdagsbeslut.............................. 

5

2

Lagtext..................................................... 

6

2.1

Förslag till lag öm ändring i hyresförhandlingslagen   

6

2.2

Förslag till lag om ändring i jordabalken....... 

10

2.3

Förslag till lag om upphävande av bostadssaneringslagen

26

2.4

Förslag till lag om ändring i bostadsförvaltningslagen...

27

2.5

Förslag till lag om ändring i plan- och bygglagea      

28

2.6

Förslag till lag om ändring i lagen om arrendenämnder och hyresnämnder    

29

2.7

Förslag till lag om ändring i lagen om Bostadsdomstol.

34

2.8

Förslag till lag om ändring i lagen om bostadsanpassnings-bidrag m.m         

35

3

Ärendet och dess beredning.......................... 

36

4

Nuvarande ordning...................................... 

36

4.1

Hyresförhandlingslagen........................... 

36

4.2

Hyreslagen........................................... 

41

4.3

Bostadssaneringslagen............................ 

45

5    Förslag till ny reglering................................. 

49

5.1 Hyresförhandlingsfrågor........................... 

50

5.1.1     Rätt för hyresgäster att stå utanför det kollektiva

förhandlingssystemet..................... 

...... 

50

5.1.2'    Flera förhandlande hyresgästorgansationer 

61

5.1.3

Gemensamma förhandlingar............. 

...... 

67

5.1.4

Förhandlingsersättning................... 

...... 

68

5.2

Hyresgästinflytande vid upprustning och ombyggnad ...

70

5.3

Annan lagstiftning som berör hyresgästorganisationemas ställning    

76

5.3.1

Plan- och bygglagen...................... 

76

5.3.2

Den statliga bostadsfinansieringen.... 

77

5.3.3

Förfaranderegler m.m..................... 

78

5.4 Ytterligare ändringar i hyreslagen.............. 

79

5.4.1

Bruksvärdessystemet..................... 

79

5.4.2

Hyresnämndens godkännande av vissa blockhy­resavtal      

80

5.4.3

Angivandet av orsaken till en uppsägning av en bostadshyresgäst 

81

5.4.4

Besittningsskyddet vid hyra av en- och tvåfamiljs­hus        

82

6

Konsekvenser av förslagen för domstolar, hyresnämnder, kom­muner och länsbostadsnämnder.................................... 

83

7

Ikraftträdande- och övergångsregler............... 

85

8

Specialmotivering........................................ 

87

8.1

Förslag till lag om ändring i hyresförhandlingslagen  

87

8.2

Förslag till lag om ändring i jordabalken...... 

94

8.3

Förslag till lag om upphävande av bostadssaneringslagen

113

8.4

Förslag till lag om ändring i bostadsförvaltningslagen...

114                                  -y

8.1

Förslag till lag om ändring i plan- och bygglagea 

115     Prop. 1993/94:199

8.2

Förslag till lag om ändring i lagen om arrendenämnder och hyresnämnder     

.......................................................... 

116

8.3

Förslag till lag om ändring i lagen om Bostadsdomstol.

120

8.4

Förslag till lag om ändring i lagen om bostadsanpassnings-bidrag m.m         

.......................................................... 

120

Bilaga 1 Sammanfattning av promemorian.............. 

121

Bilaga 2 Promemorians lagförslag......................... 

122

Bilaga 3 Förteckning över remissinstansema........... 

150

Bilaga 4 Lagrådsremissens lagförslag.................... 

.... 

151

Bilaga 5 Lagrådets yttrande................................ 

181

Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde den 10 mars 1994

1 Förslag till riksdagsbeslut

Prop. 1993/94:199

Regeringen föreslär att riksdagen

1.

antar regeringens förslag till lag om ändring i hyresförhandlings­lagen (1978:304),

2.

antar regeringens förslag till lag om ändring i jordabalken,

3.

antar regeringens förslag till lag om upphävande av bostadssane­ringslagen (1973:531),

4.

antar regeringens förslag till lag om ändring i bostadsförvalt­ningslagen (1977:792),

5.

antar regeringens förslag till lag om ändring i plan- och bygglagen (1987:10),

6.

antar regeringens förslag till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder,

7.

antar regeringens förslag till lag om ändring i lagen (1974:1082) om Bostadsdomstol,

8.

antar regeringens förslag till lag om ändring i lagen (1992:1574) om bostadsanpassningsbidrag m.m.,

9.

godkänner det som regeringen förordar om hyresgästinflytande över den statliga bostadsfinansieringen av ombyggnader av hyreshus (avsnitt 5,3,2),

2 Lagtext

Regeringen har följande förslag till lagtext.

Prop. 1993/94:199

2.1 Förslag till

Lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304)

Härigenom föreskrivs i fråga om hyresförhandlingslagen (1978:304)

deb att 4 § skall upphöra att gälla,

deb att 2, 3, 5, 6, 10, 20, 21, 25 och 26 §§ skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydebe

Föreslagen tydebe

2

§»

Med förhandlingsklausul avses i denna lag bestämmelse i hyresavtal var­igenom hyresgäst, sedan förhandlingsordning kommit till stånd enligt denna lag, förbinder sig att gentemot honom får tillämpas bestämmelse om hyra eller annat hyresvillkor, varom överenskommelse träffas på grundval av för­handlingsordningen (förhandlingsöverenskommelse),

TVist om införande eller bibehål- Tvist om införande eller slopande /a/uie av förhandlingsklausul i hyres-     av förhandlingsklausul i hyresavtal

avtal kan hänskjutas till prövning av hyresnämnd enligt 12 kap, 51 § första stycket andra meningen eller 54 § jordabalken, / stället för 55 § tredje stycket nämnda kap. gäller att förhandlingsklausul skall föras in el­ler bibehållas i hyresavtalet, om det inte med hänsyn till hyresgästens per­sonliga boendeförhållanden, inställ­ningen hos övriga hyresgäster som berörs av förhandlingsordningen och andra omständigheter år skälig att förhandlingsklausulen inte skall gälla.

kan hänskjutas till prövning av hy­resnämnd enligt 12 kap, 51 § första stycket andra meningen eller 54 § jordabalken. Om hyresgästen har gett sin uppfattning till känna, skaU hyresnämnden avgöra tvbten i enlig­het med denna, såvida inte synnerliga skäl talar emot det Om hyresgästen inte har gett sin uppfattning till känna, skall hyresnämnden avgöra tvbten i enlighet med hyresvärdens uppfattning.

Om det ftnns särskilda skäl, får hy­resnämnden besluta att införandet el­ler slopandet av en förhandlingsklau­sul skall gälla först från och med en vbs dag.

Förhandlingsordning skall om­fatta samtliga bostadslägenheter i ett eller ftera hus, om ej partema är ense om att undanta vbs lägenhet För­handlingsordning gäller ej för bo­stadslägenhet, om hyresavtalet till följd av beslut av hyresnämnd inte in­nehåller förhandlingsklausul.

3

§

En förhandlingsordning omfattar en bostadslägenhet i ett hus som an­ges iförhandlingsordningen, om hy­resavtalet för lägenheten innehåller en förhandlingsklausul som hänvisar till förhandlingsordningen.

' Senaste lydelse 1984:696,

Nuvarande lydebe

Föreslagen tydebe

Prop. 1993/94:199

5§

Förhandlingsordning medför skyl-

Förhandlingsordning medför skyl-

dighet för hyresvärden att påkalla dighet för hyresvärden att/jåegcfiw-

förhandling med hyresgästorganisa- tiativ förhandla med hyresgästorga-

tionen i fråga om

nisationen i fråga om

1,

höjning av hyran för en lägenhet,

2,

ändring av grunderna för beräkning av sådan särskild ersättning som avses i 12 kap, 19 § jordabalken, eller

3,

ändring av villkor som avser hyresgästernas rätt att använda utrymmen som är avsedda att användas gemensamt av hyresgästerna.

Förhandlingsordning medför vi-        Förhandlingsordning medför vi­dare, om parterna ej enas om annat,     dåre, om parterna inte enas om an-

nat, skyldighet att, om en av dem be­gär det, förhandla i fråga om

rätt för båda parter att påkalla för­handUng i fråga om

1,

hyresvillkoren,

2,

lägenheternas och husets skick,

3,

gemensamma anordningar i huset,

4,

övriga boendeförhållanden i den mån de rör hyresgästerna gemensamt. Om parterna är ense därom kan        Om parterna är ense därom kan

förhandlingsordning också medföra    förhandlingsordning också medföra

rätt för hyresgästorganisationen att få till stånd förhandling om fråga som rör tillämpning av enskilt hyres­avtal under fömtsättning att hyres­gästen genom skriftlig fullmakt har bemyndigat hyresgästorganisatio­nen att företräda honom i saken.

Förhandlingsordning medför inte någon inskränkning i hyresgästens rätt att begära prövning av hyresvill­koren enligt 12 kap. 54 § jordabal­ken. Vid sådan prövning gäller be­stämmelserna i 12 kap. 53-55c§§ samma balk.

rätt för hyresgästorganisationen att påkalla förhandling om fråga som rör tillämpning av enskilt hyresavtal under förutsättning att hyresgästen genom skriftlig fullmakt har bemyn­digat hyresgästorganisationen att företräda honom i saken.

Förhandlingsordning medför inte någon inskränkning i hyresgästens rätt att begära prövning av hyresvill­koren enligt 12kap, 54§ jordabal­ken. Vid sådan prövning gäller be­stämmelserna i 12 kap. 53-55 fl §§ samma balk.

Avtal om förhandlingsordning skall upprättas skriftligen och dag-tecknas. Avtalet skall innekålla upp­gift om vilka lägenketer som omfattas av förkandlingsordningen.

6§

Ett avtal om förhandlingsordning skall avse ett eller ftera hus. Avtalet skall upprättas skriftligen och dag-tecknas.

10!

Vid prövning av tvist som avses i 9§ skall hyresgästorganisationen re­spektive hyresvärden ha rätt till för­handlingsordning, om det ej med hänsyn till organisationens kvalifi­kationer, hyresgästemas inställning och omständigheterna i övrigt kan anses obillig mot hyresvärden re­spektive hyresgästorganisationen el-

Vid prövning av tvist som avses i 9 § skall hyresgästorganisationen re­spektive hyresvärden ha rätt till för­handlingsordning, om det med hän­syn till organisationens kvalifikatio­ner, organisationens stöd bland hy­resgästerna och omständigheterna i övrigt kan anses skäligt mot hyres­värden respektive hyresgästorgani-

- Senaste lydelse 1984:696.

Nuvarande tydebe

ler mot hyresgästerna att den be­gärda förhandlingsordningen skall gälla.

Föreslagen tydebe

sationen att den begärda förhand­lingsordningen skall gälla.

Prop. 1993/94:199

20?

Genom förhandlingsöverenskom­melse får bestämmas att i hyran för samtliga lägenheter skall ingå visst belopp som utgör ersättning till hy­resgästorganisationen för dess för­handlingsarbete. Av förhandlings­överenskommelsen skall framgå hur stor del av hyran som utgör ersätt­ning av detta slag. Beloppet får ej överstiga vad som kan anses skäligt med hänsyn till hyran i övrigt, för-handlingsicostnadernas storlek och övriga omständigheter.

Genom en förhandlingsöverens­kommelse får bestämmas att i hyran för samtliga lägenheter 5om omfattas av förhandlingsordningen skall ingå ett visst belopp som utgör ersättning till hyresgästorganisationen för dess förhandlingsarbete. Av förhand­lingsöverenskommelsen skall det framgå hur stor del av hyran som ut­gör ersättning av detta slag. Belop­pet får inte överstiga vad som kan anses skäligt med hänsyn till hyran i övrigt, förhandlingskostnadernas storlek och övriga omständigheter.

21 §

I förhandlingsöverenskommelse om hyra skall lika stora lägenheter i ett hus åsättas samma hyra, om det ej med hänsyn till vad som är känt om lägenheternas beskaffenhet och öv­riga omständigheter kan anses före­Ugga skillnad mellan dem i fråga om bruksvärdet.

I en förhandlingsöverenskom­melse om hyra skall samma hyra be­stämmas för sådana lägenheter som är lika stora och som omfattas av samma förhandlingsordning, om det inte med hänsyn till vad som är känt om lägenhetemas beskaffenhet och övriga omständigheter kan anses vara skillnad mellan dem i fråga om bruksvärdet.

25 §3

Vid prövning av tvist som avses i 24 § gäller följande.

Hyran och andra hyresvillkor skall fastställas enligt 12 kap. 55 § jordabal­ken.

Om särskilda skäl föreligger, får hyresnämnden pröva även hyresvillkor som har samband med det villkor som förhandlingen har avsett.

Bestämmelserna i 12 kap, 50 § Bestämmelserna i 12 kap, 50 §

andra meningen och 55fl§ tredje - andra meningen och 55 c § ftärde -

sjunde styckena jordabalken skall åttonde styckena jordabalken skall

tillämpas,

tillämpas.

Beslut varigenom hyresvillkoren ändras anses som avtal om villkoren för fortsatt förhyrning.

26 §

Iakttar hyresvärd inte sin skyldig­het att påkalla förhandling enligt 5 § första stycket eller enligt föreskrift i förhandlingsordning, är han skyldig

Iakttar hyresvärd inte sin skyldig­het att förhandla enligt 5§ första stycket eller enligt föreskrift i för­handlingsordning, är han skyldig att

' Senaste lydelse 1984:696.

Nuvarande lydebe

Föreslagen lydebe

Prop. 1993/94:199

att ersätta hyresgästorganisationen

ersätta        hyresgästorganisationen

skada som har uppstått till följd av

skada som har uppstått till följd av

hans försummelse.

hans försummelse.

1.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1994.

2.

Den nya lydelsen av 3 § skall tillämpas även på en förhandlingsordning som har kommit till stånd före ikraftträdandet.

2.2 Förslag till

Prop. 1993/94:199

Lag om ändring i jordabalken

Härigenom föreskrivs i fråga om jordabalken'

deb att 12 kap. 1, 8, 42, 46, 47, 53, 55, 55 a, 55 b, 63, 66, 67,70 och 73 §§ skall ha följande lydelse,

deb att rubriken närmast före 55 b § skall sättas närmast före 55 d §,

deb att det i 12 kap. skall införas sex nya paragrafer, 18 a, 18 b, 18 c, 54 a, 55 c och 55 d §§ samt närmast före 18 a § en ny rubrik av följande lydelse.

Nuvarande lydebe

Föreslagen tydebe

12 kap 1§

Detta kapitel avser avtal, genom vilka hus eller delar av hus upplåts till nyttjande mot ersättning. Detta gäller även om lägenheten upplåtits genom tjänsteavtal eller avtal i anslutning till sådant avtal.

Innefattar avtalet även upplåtelse av jord att nyttjas tillsammans med lä­genheten, skall detta kapitel tillämpas på avtalet, om jorden skall användas för trädgårdsodling i mindre omfattning eller för annat ändamål än jord­bruk. Förenas ett tjänsteavtal, som ej är av ringa betydelse, med upplåtelse av såväl lägenhet för bostadsändamål som jord, skall kapitlet tillämpas, om upplåtelsen av lägenheten är mera betydelsefull än upplåtelsen av jorden.

Med bostadslägenhet avses lägenhet som upplåtits för att helt eller till en inte oväsentlig del användas som bostad. Med lokal avses annan lägenhet än bostadslägenhet.

Vad som föreskrivs i detta kapitel om sambor gäller sådana samboförhål­landen där en ogift kvinna och en ogift man bor tillsammans under äkten­skapsliknande förhållanden.

Förbehåll som strider mot en bestämmelse i detta kapitel är utan verkan mot hyresgästen eller den som har rätt att träda i hans ställe, om ej annat anges.

Omfattar hyresavtalet fler än tio Omfattar hyresavtalet minst tre bostadslägenheter, som hyresgästen bostadslägenheter, som hyresgästen skall hyra ut i andra hand, får par- skall hyra ut i andra hand, får par­terna avtala om förbehåll som stri- terna avtala om förbehåll som stri­der mot vad som sägs i detta kapitel der mot vad som sägs i detta kapitel om sådana lägenheter, under förut- om sådana lägenheter, under förut­sättning att förbehållet inte strider sättning att förbehållet inte strider mot bestämmelsema om lokaler och mot bestämmelserna om lokaler och inte heller avser rätten till förläng- inte heller avser rätten till förläng­ning av avtalet eller grunderna för ning av avtalet eller grunderna för fastställande av hyresvillkoren i fastställande av hyresvillkoren i samband med sådan förlängning, samband med sådan föriängning. Ett sådant förbehåll gäller endast Ett sådant förbehåll gäller endast om det godkänts av hyresnämnden, om det godkänts av hyresnämnden. Godkännande behövs dock inte om Godkännande behövs dock inte om staten, kommun, landstingskom- staten, kommun, landsting eller mun, kommunalförbund, allmän- kommunalförbund är hyresvärd, nyttig bostadsföretag eller aktiebo­lag, som helt ägs av en kommun eller landstingskommun, är hyresvärd.

' Balken omtryckt 1971:1209, 12 kap. omtryckt 1984:694.

- Senaste lydelse 1993:407.

10

Nuvarande lydebe

Föreslagen lydelse

Prop. 1993/94:199

8 §3 En uppsägning skall vara skriftlig, om hyresförhållandet har varat längre än tre månader i följd vid den tidpunkt till vilken uppsägningen sker. Upp­sägningen får dock, utom i fall som avses i 58 a §, vara muntlig, om det är hyresgästen som säger upp avtalet för upphörande och hyresvärden lämnar ett skriftligt erkännande av uppsägningen. Uppsägningen får ske hos den som är behörig att ta emot hyra pä hyresvärdens vägnar.

Säger hyresvärden upp ett bostads­

hyresavtal och måste uppsägningen

enligt första stycket vara skriftlig, bör

hyresvärden,   om  inte  hyresgästen

saknar rätt tiU förlängning enligt 45 §

första stycket 1-3, i uppsägningen

ange orsaken till att avtalet skall upp­

höra.

Skriftliga uppsägningar skall del-        Skriftliga uppsägningar skall del­

ges den som söks för uppsägning i     ges den som söks för uppsägning i

den ordning som anges i 8 kap. 8 §     den ordning som anges i 8 kap. 8 §

andra och tredje styckena, om inte     andra och tredje styckena, om inte

annat följer av tredje eller ftärde     annat följer av ftärde eller femte

styckena i denna paragraf.

styckena i denna paragraf.

Har den som söks för uppsägning hemvist här i landet och är det inte fräga om en uppsägning i förtid enligt 42 § eller en sådan uppsägning som avses i 58 §, får uppsägningen sändas i rekommenderat brev. Uppsägningen anses då ha skett när den har avlämnats för postbefordran under den söktes vanliga adress. Har hyresgästen lämnat hyresvärden uppgift om en adress, under vil­ken meddelanden till honom skall sändas, anses den som hans vanliga adress. I annat fall anses den uthyrda lägenhetens adress som hyresgästens vanliga adress.

Om en hyresvärd eller en hyresgäst, vars avtal skall sägas upp, inte har något känt hemvist här i landet och om det inte heller finns något känt om­bud som har rätt att ta emot uppsägning för honom, får uppsägning ske ge­nom kungörelse i Post- och Inrikes Tidningar.

En ansökan hos domstol med yrkande att hyresförhållandet skall upphöra eller att hyresgäst skall avhysas gäller som uppsägning när delgivning skett i behörig ordning. Detsamma gäller en ansökan enligt lagen (1990:746) om betalningsföreläggande och handräckning om att hyresgäst skall avhysas.

Särskilda bestämmelser om innehållet i uppsägning av hyresavtal som gäl­ler lokaler finns i 58 och 58 a §§.

Upprustningsföreläggande

18a§

Om en bostadslägenhet, som kyrs ut av fastigketsägaren till en kyresgäst för annat än fritidsändamål ock som inte utgör del av kyresvärdens egen bostad, inte kar lägsta godtagbara standard enlig 55 a § ftärde och femte styckena, får kyresnämnden på ky-resgästens ansökan förelägga hyres-

' Senaste lydelse 1991:850.

11

Nuvarande lydebe

Föreslagen tydebe

Prop. 1993/94:199

värden att vidta åtgärd som behövs

för att lägenheten skall uppnå sådan

standard

(upprustningsföreläg-

gande).

I föreläggandet skall bestämmas inom vilken tid den åtgärd som avses med föreläggandet skall ha vidtagits. Vite får sättas ut i föreläggandet Ti­den i föreläggandet får förlängas, om det ftnns särskilda skäl för det och ansökan omförlängd tid görs före ut­gången av den tidsfrist som gäller.

Föreläggande får meddelas endast om åtgärden med hänsyn till kostna­den för denna kan beräknas ge skä­lig ekonombkt utbyte. Om den be­gärda åtgärden innebär att ingrepp måste göras i andra lägenheter i hu­set, får ett föreläggande meddelas en­dast om hyresgästerna i dessa lägen­heter samtycker till åtgärden.

Bestämmebema i 16 § ftärde -sjätte styckena tiUämpas också ifråga om uppmstningsförelägganden.

Med fastighetsägare jämställs inne­havare av tomträtt och ägare av bygg­nad som tillhör annan än ägaren av marken.

18b§

Står huset under tvångsförvaltning

enlig

bostacbförvaltningslagen

(1977:792) skall hyresnämnden, stället för att meddela upprustnings-föreläggande, bestämma att det i för­valtningen skall ingå att vidta den be­gärda åtgärden. Beträffande en så­dan föreskrift gäller i övrig bestäm­melsema om uppmstningsföreläg-gande.

18c§

Ett upprustningsföreläggande är förfallet om

1.

bygglov, när sådant behövs, inte beviljas för den åtgärd som avses med föreläggandet eller

2.

den byggnad där den lägenhet ftnns som avses med upprustnings­föreläggandet har rivits eller av an­nan orsak inte längre ftnns i behåll.

12

Nuvarande lydebe

Föreslagen tydebe

Prop. 1993/94:199

42§'* Hyresrätten är förverkad och hyresvärden berättigad att säga upp avtalet att upphöra i förtid,

1.

om hyresgästen,när det gäller 1. om hyresgästen, när det gäller en bostadslägenhet, dröjer med att en bostadslägenhet, dröjer med att betala hyran mer än en vecka efter betala hyran mer än en vecka efter förfallodagen och annat inte följer förfallodagen och annat inte följer av 55 fl § ftärde -sjätte styckena,

av 55 c § femte -sjunde styckena,

2.

om hyresgästen, när det gäller en lokal, dröjer med att betala hyran mer än två vardagar efter förfallodagen,

3.

om hyresgästen utan behövligt samtycke eller tillstånd överlåter hyres­rätten eller annars sätter någon annan i sitt ställe eller upplåter lägenheten i andra hand och inte efter tillsägelse utan dröjsmål antingen vidtar rättelse eller ansöker om tillstånd och får ansökan beviljad,

4.

om lägenheten används i strid med 23 eller 41 § och hyresgästen inte efter tillsägelse vidtar rättelse utan dröjsmål,

5.

om hyresgästen eller någon annan, till vilken hyresrätten överlåtits eller lägenheten upplåtits, genom vårdslöshet är vållande till att ohyra förekom­mer i lägenheten eller genom underlåtenhet att underrätta hyresvärden om detta bidrar till att ohyran sprids i fastigheten,

6.

om lägenheten på annat sätt vanvårdas eller hyresgästen eller annan, till vilken hyresrätten överlåtits eller lägenheten upplåtits, åsidosätter något av vad som skall iakttas enligt 25 § vid användning av lägenheten eller inte håller den tillsyn som krävs enligt nämnda paragraf och rättelse inte utan dröjsmål sker efter tillsägelse,

7.

om i strid med 26 § tillträde till lägenheten vägras och hyresgästen inte kan visa giltig ursäkt,

8.

om hyresgästen åsidosätter avtalsenlig skyldighet, som går utöver hans skyldigheter enligt detta kapitel, och det måste anses vara av synnerlig vikt för hyresvärden att skyldigheten fullgörs, eller

9.

om lägenheten helt eller till väsentlig del används för sådan näringsverk­samhet eller liknande verksamhet som är brottslig eller där brottsligt förfa­rande ingår till en inte oväsentlig del eller används för tillfälliga sexuella för­bindelser mot ersättning.

I fall då hyran skall betalas i förskott för längre tid än en månad gäller vad som anges i första stycket 2 endast om hyresgästen dröjer med att betala den på kalendermånaden belöpande hyran mer än två vardagar efter månadens början eller, i fråga om hyran för första kalendermånaden under hyresförhål­landet, efter förfallodagen.

Uppsägning av ett hyresavtal som gäller bostadslägenhet enligt första stycket 6 på grund av störningar i boendet får inte ske förrän socialnämnden underrättas enligt 25 § andra stycket.

Är det fråga om särskilt allvarliga störningar i boendet gäller vad som sägs i första stycket 6 även om någon tillsägelse om rättelse inte har skett. Vid sådana störningar får uppsägning av ett hyresavtal som gäller bostadslägen­het ske utan föregående underrättelse till socialnämnden. En kopia av upp­sägningen skall dock skickas till socialnämnden. Vad som nu har föreskrivits om särskilt allvarliga störningar gäller inte om det är någon till vilken lägen­heten har upplåtits i andra hand med hyresvärdens samtycke eller hyres­nämndens tillstånd som åsidosätter något av vad som skall iakttas enligt 25 § vid användning av lägenheten eller inte håller den tillsyn som krävs enligt nämnda paragraf.

" Senaste lydelse 1993:400.

13

Nuvarande tydebe

Föreslagen tydebe

Prop. 1993/94:199

Hyresrätten är inte förverkad, om det som ligger hyresgästen till last är av ringa betydelse.

Sägs avtalet upp på grund av förverkande, har hyresvärden rätt till skade­stånd.

46 §5 Om hyresvärden har sagt upp hyresavtalet eller, i fall som avses i 3 § tredje stycket 2, anmodat hyresgästen att flytta, har hyresgästen rätt till förlängning av avtalet, utom när

1.

hyresrätten är förverkad utan att hyresvärden har sagt upp avtalet att upphöra i förtid,

2.

hyresgästen i annat fall åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avta­let skäligen icke bör förlängas,

3.

huset skall rivas och det ej är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhål­landet upphör,

4.

huset skall undergå större ombyggnad och det icke är uppenbart att hy­resgästen kan sitta kvar i lägenheten utan nämnvärd olägenhet för genom­förandet av ombyggnaden samt det ej är oskäligt mot hyresgästen att hyres­förhållandet upphör,

5.

lägenheten ej vidare skall användas som bostad och det ej är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör,

6.

avtalet avser en lägenhet i en- 6. avtalet avser en lägenhet i en-eller tvåfamiljshus och upplåtaren eller tvåfamiljshus och upplåteben har sådant intresse att förfoga över inte ingår i affärsmässig bedriven ut-lägenheten att hyresgästen skäligen hymingsverksamhet samt upplåta-bör flytta,

ren har sådant intresse att förfoga

över lägenheten att hyresgästen skä­ligen bör flytta, 6 a, avtalet avser en lägenhet som upplåtits av någon som innehade den med bostadsrätt och lägenheten alltjämt innehas med sådan rätt samt bo-stadsrättshavaren har sådant intresse att förfoga över lägenheten att hyres­gästen skäligen bör flytta,

7.  hyresförhållandet beror av sådan anställning i statlig eller kommunal

verksamhet som är förenad med bostadstvång eller av anställning inom lant­

bruket eller av annan anställning, om den är av sådan art att det är nödvän­

digt för arbetsgivaren att förfoga över lägenheten för upplåtelse åt anställ­

ningens innehavare, samt anställningen har upphört,

9.  hyresförhållandet beror av annan anställning än som avses i 7 och som

upphört och det ej är oskäligt mot hyresgästen att även hyresförhållandet

upphör samt, om hyresförhållandet varat längre än tre år, hyresvärden har

synnerliga skäl för att upplösa hyresförhållandet, eller

10,  det i annat fall icke strider mot god sed i hyresförhållanden eller eljest

är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör.

Om hyresvärdens intresse blir tillgodosett genom att hyresgästen lämnar endast en del av lägenheten och avtalet lämpligen kan förlängas såvitt avser lägenheten i övrigt, har hyresgästen utan hinder av första stycket rätt till så­dan föriängning.

Lämnar en bostadshyresgäst sin lägenhet eller en del av den med anled­ning av att huset skall undergå större ombyggnad, skall hyresgästen om möj­ligt beredas tillfälle att efter ombyggnaden hyra en likvärdig lägenhet i huset.

' Senaste lydelse 1987:242,

14

Nuvarande tydebe

Föreslagen tydebe

Prop. 1993/94:199

47 

§

*

Har lägenheten hyrts av flera gemensamt och har de på grund av att en av dem sagtupp hyresavtalet eller till följd av annan omständighet, som hänför sig till endast en av dem, ej gemensamt rätt till förlängning av hyresavtalet, är en medhyresgäst berättigad att få hyresavtalet förlängt för egen del, om hyresvärden skäligen kan nöja sig med honom som hyresgäst. Vad som sagts nu gäller ej när hyresrätten är förverkad utan att hyresvärden har sagt upp avtalet att upphöra i förtid. Är medhyresgästen make eller sambo till den som sagt upp avtalet eller eljest föranlett att hyresgästerna ej gemensamt har rätt till förlängning av avtalet, har maken eller sambon en sådan rätt till för­längning även när hyresrätten är förverkad på annan grund än dröjsmål med betalning av hyran. Detta gäller också när hyresvärden har sagt upp hyresav­talet att upphöra i förtid på grund av förverkandet.

Om en hyresgäst, som är gift eller Om en hyresgäst, som är gift eller samboende  och  vars  make  eller    samboende  och vars make  eller

sambo. Förlängs ett hyresavtal i fall som avses i andra stycket, svarar båda ma­karna eller samborna respektive den efterlevande maken eller sambon och den avlidne makens eller sambons dödsbo för förpliktelserna enligt avtalet för tiden före förlängningen, om ej annat har avtalats med hyresvärden.

sambo ej har del i hyresrätten, säger upp hyresavtalet eller vidtar någon annan åtgärd för att få det att upp­höra eller om han eller hon i annat fall inte har rätt till förlängning av avtalet, har maken eller sambon, om han eller hon har sin bostad i lägen­heten, rätt att överta hyresrätten och få hyresavtalet förlängt för egen del, såvida hyresvärden skäligen kan nöja sig med honom eller henne som hyresgäst. Vad som sagts nu gäller också när hyresvärden har sagt upp hyresavtalet på grund av förver­kande. Har hyresgästen avlidit, till­kommer samma rätt hans eller hen­nes efterlevande make eller sambo, om dödsboet saknar rätt till förläng­ning och detta inte har föranletts av den efterlevande maken eller sam­bon. Bestämmelsema i 49-52§§, 55 § samt 55 a § ftärde-sjätte stycke­na om hyresgäst gäller även i fråga om hyresgästs make och sambo.

sambo ej har del i hyresrätten, säger upp hyresavtalet eller vidtar någon annan åtgärd för att få det att upp­höra eller om han eller hon i annat fall inte har rätt till förlängning av avtalet, har maken eller sambon, om han eller hon har sin bostad i lägen­heten, rätt att överta hyresrätten och få hyresavtalet förlängt för egen del, såvida hyresvärden skäligen kan nöja sig med honom eller henne som hyresgäst. Vad som sagts nu gäller också när hyresvärden har sagt upp hyresavtalet på grund av förver­kande. Har hyresgästen avlidit, till­kommer samma rätt hans eller hen­nes efterlevande make eller sambo, om dödsboet saknar rätt till förläng­ning och detta inte har föranletts av den efterlevande maken eller sam­bon. Bestämmelserna i 49-52§§, 55 § samt 55 c § femte-sjunde styckena om hyresgäst gäller även i fråga   om   hyresgästs   make   och

53 §

Bestämmelserna i 54-55fl§§ gäl-

Bestämmelserna i 54-55c§§ gäl-

ler vid upplåtelser av bostadslägen- ler vid upplåtelser av bostadslägen­

heter, om inte

heter, om inte

1, hyresavtalet avser ett möblerat rum eller en lägenhet för fritidsändamål

''Senaste lydelse 1987:816.

15

Nuvarande lydebe

Föreslagen tydebe

Prop. 1993/94:199

och ansökan till hyresnämnden enligt 54 § görs innan hyresförhållandet har varat nio månader i följd, eller

2. lägenheten utgör en del av upplåtarens egen bostad.

Om en förhandlingsordning enligt Om en förhandlingsordning enligt

hyresförhandlingslagen (1978:304) hyresförhandlingslagen (1978:304)

gäller för lägenheten, tillämpas gäller för lägenheten, tillämpas

54-55fl§§ endast om det följer av 54-55c§§ endast om det följer -r

nämnda lag.

nämnda lag.

54a§

Vill hyresvärden att ett skriftlig meddelande enlig 54 § första stycket om hyreshöjning skall få den verkan som anges i andra stycket nedan, skall meddelandet innehålla uppgift i kronorom den hyreshöjning som be­gärs och om det totala hyresbeloppet samt uppgift om den dag då den nya hyran skall börja gälla. I meddelan­det skall vidare anges att hyresgästen blir skyldig att betala den högre hy­ran, om han inte senast en vbs angi­ven dag, tidigast sex veckor efter det att meddelandet lämnades, ger hyres­värden besked om att han motsätter sig hyresvärdens begäran. Medde­landet skall också innehålla uppgift om hyresvärdens adress, en upptys-ning om att hyresnämnden kan pröva skäligheten av den begärda hyran samt en uppgift om vad hyresgästen behöver göra för att en sådan pröv­ning skall komma till stånd.

Innehåller meddelandet från hy­resvärden sådana uppgifter som an­ges i första stycket och har hyresgäs­ten inte inom den i meddelandet ut­satta tiden gett hyresvärden besked om att han motsätter sig hyresvär­dens begäran om hyreshöjning skall hyresgästen anses ha ingått avtal med hyresvärden om att betala den hyra som hyresvärden har begärt. Den högre hyran får börja att gälla först efter den dag som i hyresvärdens meddelande angetts som sbta dag för att motsätta sig kyresköjningen.

55 § Om hyresvärden och hyresgästen tvistar om hyrans storlek, skall hyran fastställas till skäligt belopp. Hyran är härvid inte att anse som skälig, om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvär­det är likvärdiga.

Föreslagen tydebe

Vid prövning enligt första stycket skall främst beaktas hyran för lägen­heter i hus som ägs och förvaltas av allmännyttiga bostadsföretag. Om en jämförelse inte kan ske med lä­genheter på orten, får i stället beak­tas hyran för lägenheter på en annan ort med jämförbart hyresläge och i övrigt likartade förhållanden på hy­resmarknaden.

Nuvarande lydebe

Vid prövning enligt första stycket skall främst beaktas hyran för lägen­heter i hus som ägs och förvaltas av allmännyttiga bostadsföretag. Om en jämförelse inte kan ske med lä­genheter på orten, får i stället beak­tas hyran för lägenheter på en annan ort med jämförbart hyresläge och i övrigt likartade förhållanden på hy­resmarknaden. Har ombyggnads-, ändrings- eller underhålbarbeten el­ler åtgärder av därmed jämföriig be-tydebe bekostats av en hyresgäst, får förbättringen tillgodoräknas hyres­värden endast om det finns särskilda skäl.

Vid en prövning enlig första stycket skaU även bestämmebema i 55 a och 55 b §§ iakttas.

Om en förhandlingsklausul i ett hyresavtal har slopab och det ingår föritandlingsersättning     i     hyran enlig  20 §   hyresförhandlingslagen (1978:304), har hyresgästen utan hin­der av bestämmebema i första -tredje styckena rätt att få hyran sänkt med ett belopp som motsvarar ersätt­ningen. Om tvisten gäller något annat villkor än liyran, skall villkor som hyresvär­den eller hyresgästen har ställt upp gälla i den mån det är skäligt med hänsyn till hyresavtalets innehåll, omständighetema vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt. Hyrestiden skall vara obestämd, om inte bestämd hyrestid av särskild anledning är lämpligare.

Om hyresvärden och hyresgästen        Om hyresvärden och hyresgästen kommer överens om villkoren för     kommer överens om villkoren för

fortsatt uthyming i en tvist enligt första eller tredje stycket, gäller de överenskomna villkoren, oavsett vad som föreskrivs i nämnda stycken, i den mån inte annat följer av bestämmelserna i övrigt i denna balk.

fortsatt uthyming i en tvist enligt första eWer femte stycket, gäller de överenskomna villkoren, oavsett vad som föreskrivs i nämnda stycken, i den mån inte annat följer av bestämmelserna i övrigt i denna balk.

Prop. 1993/94:199

55 a §

Gäller hyresavtalet för obestämd tid och har avtalet sägs upp, får be­slut om ändring av hyresvillkoren inte avse tiden före den tidpunkt till vilken uppsägning skett. Har frågan om villkorsändring utan uppsägning hänskjutits till hyresnämnden, får be­slutet inte avse tiden före det månads­skifte som inträffar närmast efier tre

Vid prövningen av hyran för en lä­genhet skall inte beaktas sådant för­bättringsarbete eller liknande åtgärd som hyresvärden utfört i lägenheten under hyresförhållandet, om åtgär­den inte har vidtagits för att lägenhe­ten skall uppnå lägsta godtagbara standard och uppenbart inte kar varit motiverad av boendehänsyn.

17

2 RUcsdagen 1993/94. 1 saml. Nr 199

Nuvarande tydebe

månader från dagen för ansök­ningen. Beslut om ändring av hyres­villkoren får dcKk inte i något av de faU som nu angetts avse tiden iruian sex månader förfiutU efter det att de fömt gäUande villkoren började till-lämpas.

Är hyresavtalet ingånget för be­stämd tid och har avtalet sagb upp, får beslut om ändring av hyresvillko­ren inte avse tiden före den tidpunkt tUl viUcen uppsägning skett. Har frå­gan om villkorsändring utan uppsäg­ning hänskjutib till hyresnämnden, får beslut om ändring av hyresvillko­ren inte avse tiden före den tidpunkt till vilken avtalet tidigast hade kunnat sägas upp, om uppsägning skett när ansökningen ingavs tUl hyresnämn­den. Är hyrestiden längre än ett år och sker ändring av hyresvilUcoren på grund av ansökan av hyresgästen, får beslutet Ukväl avse tiden efter det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från dagen för an­sökningen, dock tidigast sedan hyres­förhållandet vamt ett år i följd.

Hyresnämnden får, när det finns särskilda skål, förordna att beslut om villkorsändring får verkställas även om det inte har vunmt laga kraft.

Skall hyresgästen enlig hyres­nämndens eller Bostadsdomstolens beslut betala högre hyra för förfluten tid än som skolat utgå fömt, är hyres­rätten inte förverkad på grund av dröjsmål med betalningen av det överskjutande beloppet, om betal­ningen sker inom en månad från den dag då beslutet vann laga kraft. Vad som sagts nu gäller inte, om skyldig­het attftytta inträder för hyresgästen inom kortare tid än två månader efter nämnda dag.

På överskjutande belopp skaU hy­resgästen betala ränta som om belop­pet förfalUt till betalning samtidig med den förut utgående hyran. Rän­tan beräknas enlig 5§ räntelagen

Föreslagen tydebe

Första stycket gäller inte, om hy­resgästen eller hyresnämnden har godkärU åtgärden eller om mer än tio år har förflutit sedan åtgärden slut­fördes. Innehåller hyresavtalet en förftandlingsklausul enUg hyresför­handlingslagen (1978:304) och har en hyresgästorganbation genom en förhandlingsöverenskommebe åtagit sig att för hyresgästens räkning ta ställning tillfrågan om godkännande av en sådan åtgärd som avses i första stycket, gäUer organbationens ställ­ningstagande som om det gjorts av hyresgästen själv.

Hyresnämnden får godkänna en åtgärd som avses i första stycket en­dast om det ftnns särskilda skäl.

En bostadslägenhet skaU anses ha lägsta godtagbara standard om den är försedd med anordrung inom lä­genheten för

1.

kontinueriig uppvärmning

2.

kontinueriig tillgång tiU varmt och kallt vatten för hushåU och hy-gen,

3.

avlopp för spUlvatten,

4.

personUg hygien, omfattande toalett och tvätbtäU samt badkar eller dusch,

5.

försörjning med elektrisk ström för normal hushålbförbrukning

6.

matlagning, omfattande spb, dbkho, kybkåp, förvaringsutrym-men och avställningsytor.

Utöver vad som anges i ftärde stycket krävs det för att lägsta godtag­bara standard skall uppnås

1. att det ftnns tillgång till förråds­utrymmen inom fastigheten och till

Prop. 1993/94:199

18

Nuvarande lydebe

(1975:635) för tiden innan beslutet vunnit laga kraft och enlig 6§ ränte­lagen för tiden därefter.

I beslutet får anstånd medges med betalningen av det överskjutande be­lopp jämte ränta som avses i femte stycket Medges anstånd, får det be­stämmas att ränta till förfallodagen skall beräknas enlig 5 § råntelagen.

Om hyran sänks för förfluten tid genom hyresnärrmdens eller Bostads­domstolens beslut, skall hyresvärden samtidig åläggas att till hyresgästen betala tillbaka vad han tiU följd därav har uppburit för mycket järrUe ränta. Räntan skall beräknas enlig 5 § rän­telagen för tiden från dagen för be­loppets mottagande till dess beslutet vunrut laga kraft och enlig 6§ ränte­lagen för tiden därefter.

Föreslagen tydebe

anordning för hushålbtvått inom fas­tigheten eUer inom rimUg avstånd från derma, samt

2. att huset inte har sådana brister ifråga om hållfasthet, brandsäkerhet eller sanitära förhåUanden som inte skäUgen kan godtas.

Prop. 1993/94:199

55 b f

Har en hyresgäst bekostat om­byggnads-, ändrings- eller under­hållsarbeten eller åtgärder av därmed jämföriig betydebe i sin tigenhet, får vidprövningen av hyran för lägenhe­ten hyresvärden tillgodoräknas den förbättringen endast om det ftnns sår-skilda skäl för det

Denna paragraf gäller vid upplå-tebe av möblemt eller omöblerat mm och vid upplåtebe i andra hand av annan bostadslågenhet. Paragrafen gäller dock inte upplåteber för fri­tidsändamål.

Om hyresvärden har tagit emot en hyra som inte är skälig enUg 55 § första och andra styckena, skall hy­resnämnden på ansökan av hyresgäs­ten besluta att hyresvärden skaU be­tala tillbaka vad han tagU emot ut­över skälig belopp tilbammans med ränta. Räntan beräknas enlig 5§ räntelagen (1975:635) frän dagen då hyresvärden tog emot beloppet till dess att återbetalningsskyldigheten blivU slutlig bestämd genom beslut som vunnit laga kraft och enlig 6§ räntelagen för tiden därefter. Ett be­slut om återbetalning av hyra får inte avse längre tid tillbaka än två år före dagen för ansökan.

'Senaste lydelse 1993:400.

19

Nuvarande lydebe

Föreslagen tydebe

Prop. 1993/94:199

/ ett ärende om återbetalning enlig andra stycket skaU hyresnämnden, om hyresgästen begär det, också fast­ställa hyran för den fortsatta uthyr­ningen från och med dagen för ansö­kan. Vid denna prövning tiUämpas 55 § första och andra styckena. Be­slut om ändring av hyresvillkoren an­ses som avtal om vUlkor för fortsatt uthyming.

När det finns skäl till det, får hyres­nämnden bestämma att beslutet skall gälla omedelbart. Om hyran höjs el­ler sänks retroaktivt tiUämpas 55 a § ftärde - sjunde styckena.

För att hyresnämnden skall kunna pröva en ansökan erdig andra stycket skall ansökan ha kommU in till hyresnärrmden inom tre månader från det hyresgästen lämnade lägen­heten.

55 c §

Gäller hyresavtalet för obestämd tid och har avtalet sägs upp, får be­slut om ändring av hyresvUlkoren inte avse tiden före den tidpunkt till viUcen uppsägning skett Har frågan om villkorsändring utan uppsägning hänskjutits till hyresnämnden, får be­slutet inte avse tiden före det månads­skifte som inträffar närmast efter tre månader från dagen för ansök­ningen. Beslut om ändring av hyres-viUkoren får dock inte i något av de fall som nu angetts avse tiden innan sex månader förflutit efter det att de förut gällande vilUcoren började till-lämpas.

Är hyresavtalet ingånget för be­stämd tid och har avtalet sagts upp, får beslut om ändring av hyresvillko­ren inte avse tiden före den tidpunkt tiU vilken uppsägning skett Har frå­gan om villkorsändring utan uppsäg­ning hänskjutits till hyresnämnden, får beslut om ändring av hyresvillko­ren inte avse tiden före den tidpunkt till vilken avtalet tidigast hade kunnat sägas upp, om uppsägning skett när ansökningen ingavs till kyresnämn­den. Är hyrestiden länge än ett år ock sker ändring av hyresvillkoren

Nuvarande lydebe

Föreslagen tydebe

Prop. 1993/94:199

på gmnd av ansökan av hyresgästen, fär beslutet Ukväl avse tiden efter det mårmdsskifte som inträffar närmast efter tre månader från dagen för an­sökningen, dock tidigast sedan hyres­förhållandet varat ett år i följd.

Har den hyra som prövas blivit gällande enlig 54 a §, får beslut om hyran, utan hinder av första och andra styckena, avse tid från den dag då hyran började gälla, om ansök­ningen har gorts inom tre månader därefter.

Hyresnämnden får, när det ftnns skäl till det, förordna att beslut om villkorsändring skall gälla från en ti­digare tidpunkt än vcui som sägs i första och andra styckena. Om det ftnns särskilda skäl får hyresnämn­den också förordna att beslut om vill­korsändring får verkställas även om det inte har vunnU laga kraft.

SkaU hyresgästen enlig hyres­nämndens eller Bostadsdomstolens beslut betala högre hyra för förfluten tid än som skolat utgå fömt, är hyres­rätten inte förverkad på gmnd av dröjsmål med betalningen av det överskjutande beloppet, om betal­ningen sker inom en månad från den dag då beslutet vann laga kraft. Vad som sagts nu gäller inte, om skyldig­het att flytta inträder för hyresgästen inom kortare tid än två månader efter nämnda dag.

På överskjutande belopp skall hy­resgästen betala ränta som om belop­pet förfallit till betalning samtidig med den fömt utgående hyran. Rän­tan beräknas enligt 5§ räntelagen (1975:635) för tiden innan beslutet vunntt laga kraft ock enlig 6§ ränte­lagen för tiden därefter.

1 beslutet får anstånd medges med betalningen av det överskjutande be­lopp jämte ränta som avses i sjätte stycket Medges anstånd, får det be­stämmas att ränta till förfallodagen skaU beräknas enligt 5§ räntelagen.

Om kyran sänks för förfluten tid genom hyresnämndens eller Bostads­domstolens beslut, skall hyresvärden samtidigt åläggas att till hyresgästen

Nuvarande tydebe

Föreslagen lydebe

Prop. 1993/94:199

betala tUlbaka vad han tillföljd därav har uppburit för mycket jämte ränta. Räntan skall beräknas enlig 5§ rän­telagen för tiden från dagen för be­loppets mottagande tiU dess beslutet vunmt laga kraft och enlig 6§ ränte­lagen för tulen därefter.

55 d§

Denna paragaf gäller vid upplå­tebe av möblerat eller omöblerat rum och vid upplåtebe i andra hand av annan bostadslägenhet. Paragrafen gäller dock inte upplåteber för fri­tidsändamål.

Om hyresvärden har tagit emot en hyra som inte är skälig enlig 55 § första och andra styckena, skall hy­resnärrmden på ansökan av hyresgäs­ten besluta att hyresvärden skall be­tala tiUbaka vad han tagit emot ut­över skälig belopp tilbammaru med ränta. Räntan beräknas enlig 5§ räntelagen (1975:635) frän dagen då hyresvärden tog emot beloppet till dess att återbetalningsskyldigheten blivit slutlig bestämd genom beslut som vunnit laga kraft och enlig 6§ räntelagen för tiden därefter. Ett be­slut om återbetalning av hyra får inte avse längre tid tillbaka än två år före dagen för ansökan.

I ett ärende om återbetalning enlig andra stycket skall hyresnämnden, om hyresgästen begär det, också fast­ställa hyran för den fortsatta uthyr­ningen från och med dagen för ansö­kan. Vid denna prövning tillämpas 55 § första och andra styckena. Be­slut om ändring av hyresvillkoren an­ses som avtal om villkor för fortsatt uthyrning. När det ftnns skäl till det, får hyresnämnden bestämma att be­slutet skall gälla omedelbart. Om hy­ran höjs eller sänks retroaktivt tilläm­pas 55 c § femte - åttonde styckena.

För att hyresnämnden skaU kunna pröva en ansökan enlig andra stycket skall ansökan ha kommtt in till kyresnämnden inom tre månader från det att hyresgästen lämnade lä­genheten.

22

Nuvarande lydebe

Föreslagen tydebe

63 §8

Ett meddelande som avses i 10 §, 11 §, 14 §, 24 §, 25 § andra stycket, 33 §, 42 § första stycket, 3, 4 eller 6, 44 § eller 54 § skall anses länuiat när det har avsänts i rekommenderat brev till mottagarens vanliga adress. I fall som avses i 24 § är det dock till­räckligt att meddelandet är avsänt på annat ändamålsenligt sätt.

Ett meddelande som avses i 10 §, 11 §, 14 §, 24§, 25§ andra stycket, 33 §, 42 § första stycket 3, 4 eller 6, 44 §, 54 § eller 54 a § skall anses läm­nat när det har avsänts i rekommen­derat brev till mottagarens vanliga adress, I fall som avses i 24 § är det dock tillräckligt att meddelandet är avsänt på annat ändamålsenligt sätt. Har hyresgästen eller hyresvärden lämnat uppgift om en adress dit medde­landen till honom skall sändas, anses den som hans vanliga adress. Hyresgäs­ten får dock alltid sända meddelanden till den som är behörig att ta emot hyra på hyresvärden vägnar. Har hyresgästen inte lämnat någon särskild adressuppgift, får hyresvärden sända meddelanden till den uthyrda lägenhe­tens adress.

Prop. 1993/94:199

66!

Avtal mellan hyresvärd och hyres­gäst, att framtida tvist med anled­ning av hyresförhållandet skall hän­skjutas till avgörande av skiljemän utan förbehåll om rätt för parterna att klandra skiljedomen, får ej göras gällande i fråga om hyresgästens rätt eller skyldighet att tillträda eller be­hålla lägenheten, fastställande av hyresvillkor i fall som avses i 51, 52 eller 55 §, återbetalning av hyra och fastställande av hyra enligt 55fc § el­ler bestämmande av ersättning en­ligt 58 b §. I övrigt gäller skiljeavta­let ej såvitt därigenom skiljemän ut­setts eller bestämmelse meddelats om skiljemännens antal, sättet för deras utseende eller förfarandet vid skiljenämnden, I berörda hänseen­den skall lagen (1929:145) om skilje­män tillämpas. Vad som sagts nu ut­gör dock ej hinder för att i skiljeav­talet utse hyresnämnden till skilje­nämnd eller bestämma kortare tid för skiljemannaåtgärdens avslu­tande än den tid om sex månader som anges i nämnda lag.

Avtal mellan hyresvärd och hyres­gäst, att framtida tvist med anled­ning av hyresförhållandet skall hän­skjutas till avgörande av skiljemän utan förbehåll om rätt för parterna att klandra skiljedomen, får ej göras gällande i fråga om hyresgästens rätt eller skyldighet att tillträda eller be­hålla lägenheten, fastställande av hyresvillkor i fall som avses i 51, 52 eller 55 §, återbetalning av hyra och fastställande av hyra enligt 55 d§ el­ler bestämmande av ersättning en­ligt 58 b §. I övrigt gäller skiljeavta­let ej såvitt därigenom skiljemän ut­setts eller bestämmelse meddelats om skiljemännens antal, sättet för deras utseende eller förfarandet vid skiljenämnden. I berörda hänseen­den skall lagen (1929:145) om skilje­män tillämpas. Vad som sagts nu ut­gör dock ej hinder för att i skiljeav­talet utse hyresnämnden till sJtilje-nämnd eller bestämma kortare tid för skiljemannaåtgärdens avslu­tande än den tid om sex månader som anges i nämnda lag.

67§'" Överenskommelse om villkor i        Överenskommelse om villkor i fråga om hyresförhållande som be-     fråga om hyresförhållande som be­ror av anställning gäller mot hyres-     ror av anställning gäller mot hyres-

" Senaste lydelse 1993:400. Senaste lydelse 1988:927. '"Senaste lydelse 1988:408.

23

Sådana hyresvillkor i kollektivavtal som avses i första stycket får tillämpas även när en hyresgäst som inte är medlem av den avtalsslutande arbetstagar­organisationen sysselsätts i arbete som avses med avtalet, om

1.

arbetsgivaren är bunden av kollektivavtalet,

2.

hyresvärden och hyresgästen är överens om att villkoren skall tillämpas eller villkoren ingår i hyresavtalet på grund av beslut om villkorsändring en­ligt 54 och 55 §§.

Nuvarande lydebe

gästen eller den som har rätt att träda i hyresgästens ställe även om överenskommelsen strider mot be­stämmelse i 4, 33-35, 40, 46, 47, 49-54, 55 fl, 55 b eller 66 §, såvida överenskommelsen har formen av kollektivavtal och på arbetstagarsi­dan har slutits eller godkänts av or­ganisation som enligt lagen (1976:580) om medbestämmande i arbetslivet är att anse såsom central arbetstagarorganisation.

Föreslagen lydebe

gästen eller den som har rätt att träda i hyresgästens ställe även om överenskommelsen strider mot be­stämmelse i 4, 33-35, 40, 46, 47, 49-54, 55 c , 55 rf eller 66 §, såvida överenskommelsen har formen av kollektivavtal och på arbetstagarsi­dan har slutits eller godkänts av or­ganisation som enligt lagen (1976:580) om medbeästämmande i arbetslivet är att anse såsom central arbetstagarorganisation.

Prop. 1993/94:199

70

§

"

Beslut av hyresnämnden i frågor som avses i 16 § andra stycket, 23 § andra stycket, 24 a, 34, 36, 37, 49, 52, 54, 55 b, 62 eller 64 § överklagas genom besvär inom tre veckor från den dag beslutet meddelades.

Beslut av hyresnämnden i frågor som avses i 16 § andra stycket, 18a-c§§, 23 § andra stycket, 24 a, 34, 36, 37,49,52,54,55 a, 55 d, 62 eller 64 § överklagas genom besvär inom tre veckor från den dag beslutet medde­lades. Beslut av hyresnämnden i frågor som avses i 1 § sjätte stycket, 35, 40, 45, 56 eller 59 § får inte överklagas.

73 

§

'

I hyrestvister som avses i 49,54 el­ler 55 Zj § och i mål om åtgärdsföre­läggande enligt 16 § andra stycket el­ler om utdömande av vite enligt 62 § skall vardera parten svara för sin rät­tegångskostnad i Bostadsdomsto­len, om inte annat följer av 18 kap. 6§ rättegångsbalken.

1 hyrestvister som avses i 49,54 el­ler 55 rf § och i mål om ätgärdsföre-läggande enligt 16 § andra stycket, om upprustningsföreläggande enlig 18a-c§§, om godkännande av för­bättringsarbete eller liknande åtgärd enlig 55 a § tredje stycket eller om ut­dömande av vite enligt 62 § skall var­dera parten svara för sin rättegångs­kostnad i Bostadsdomstolen, om inte annat följer av 18 kap. 6§ rätte­gångsbalken.

"Senaste lydelse 1988:927. 'Senaste lydelse 1992:126.

24

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Prop. 1993/94:199

1.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1994.

2.

De nya föreskrifterna gäller även hyresavtal som har ingåtts före ikraft­trädandet. De äldre föreskrifterna i 12 kap. 1 § tillämpas dock på avtal som ingåtts före ikraftträdandet.

3.

De äldre föreskrifterna i 12 kap. 55 a § tillämpas beträffande åtgärd för vilken det har meddelats bygglov med stöd av 8 kap. 31 § plan- och bygglagen (1987:10).

25

2.3 Förslag till

Prop. 1993/94:199

Lag om upphävande av bostadssaneringslagen (1973:531)

Härigenom föreskrivs att bostadssaneringslagen (1973:531) skall upphöra att gälla vid utgången av juni 1994.

1.

Den upphävda lagen gäller fortfarande i ärenden som har väckts vid hyresnämnden under lagens giltighetstid, dock inte i ärenden enligt 2a § första stycket,

2.

Om ett upprustningsåläggande eller ett användningsförbud har medde­lats enligt 2 § första stycket, gäller den upphävda lagen fortfarande i frågor som rör upprustningen och användningen av den lägenhet som avses med beslutet. Detsamma gäller om ett beslut har meddelats enligt 2§ andra stycket. Har åläggandet eller förbudet förfallit, gäller inte vad som nu sagts,

3,

Beslut om förbud enligt 2a § upphör att gälla samtidigt som den upp­hävda lagen,

4,

Den upphävda lagen gäller fortfarande i fråga om en bygglovspliktig åtgärd för vilken en ansökan om bygglov enligt plan- och bygglagen (1987:10) har gjorts före lagens upphävande.

26

2.4 Förslag till

Prop. 1993/94:199

Lag om ändring i bostadsförvaltningslagen (1977:792)

Härigenom föreskrivs att 2 § bostadsförvaltningslagen (1977:792) skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydebe

2§'

Försummar fastighetsägaren värden av fastigheten eller underlåter han att vidtaga angelägna åtgärder för att bevara sundhet, ordning och skick inom fastigheten eller framgår det på annat sätt att han icke förvaltar fastigheten på ett för de boende godtagbart sätt, får hyresnämnden besluta om särskild förvaltning av fastigheten.

Beslut om särskild förvaltning får också meddelas om fastighetsägaren un­derlåter att hyra ut lägenheter för bostadsändamål i fastigheten och det med hänsyn till bostadsförsörjningen är uppenbart oförsvarligt att lägenheterna står tomma,

I beslut enligt första eller andra stycket skall hyresnämnden ålägga fastig­hetsägaren att överlämna förvaltningen till särskild förvaltare (förvaltnings-åläggande). Kan det antagas att sådant åläggande ej är tillräckligt för att uppnå en tillfredsställande förvaltning, skall nämnden i stället besluta att ställa fastigheten under förvaltning av särskild förvaltare (tvångsförvalt­ning),

öm möjlighet att i visst faU ställa fastighet under tvångsförvaltning en­ligt denna lag ftnns bestämmelser i bostadssaneringslagen (1973:531).

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1994,

' Senaste lydelse 1989:1051. Ändringen innebär att fjärde stycket upphävs.

27

2.5 Förslag till

Prop. 1993/94:199

Lag om ändring i plan- och bygglagen (1987:10)

Härigenom föreskrivs att 8 kap. 17, 24 och 31 §§ samt 13 kap. 6 § plan- och bygglagen (1987:10)' skall upphöra att gälla vid utgången av juni 1994.

1.

De upphävda paragraferna gäller fortfarande i ärenden i vilka ansökan har gjorts före utgången av juni 1994.

2.

De upphävda föreskrifterna i 8 kap. 17 och 24 §§ gäller fortfarande i fråga om rivningslov beträffande en byggnad för vilken ett upprustningsåläg­gande har meddelats med stöd av 2 § bostadssaneringslagen (1973:531) eller för vilken ett ärende om sådant åläggande är väckt vid hyresnämnden.

3.

De upphävda föreskrifterna i 8 kap. 31 § och 13 kap. 6§ gäller fortfa­rande, om sökanden åberopar ett godkännande som en hyresgästorganisa­tion har lämnat före utgången av juni 1994 eller om sökanden åberopar ett medgivande enligt 2a§ andra stycket bostadssaneringslagen (1973:531).

Omtryckt 1992:1769.

28

2.6 Förslag till

Prop. 1993/94:199

Lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och

hyresnämnder

Härigenom föreskrivs att 4, 5 a, 16, 17, 22, 23 och 32 §§ samt rubriken före 16 § lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder' skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen tydebe

4§2 

Hyresnämnd som avses i 12 kap. 68 § jordabalken har till uppgift att

1.

medla i hyres- eller bostadsrättstvist,

2.

pröva tvist om åtgärdsföreläg- 2. pröva tvist om åtgärdsföreläg­gande enligt 12 kap. 16 § andra gande enligt 12 kap. 16 § andra stycket, ändrad användning av lokal stycket, upprustningsföreläggande enligt 12 kap. 23 § andra stycket, enlig 12kap. 18a-c§§, ändrad an-skadestånd enligt 12 kap. 24 a §, vändning av lokal enligt 12 kap. 23 § överlåtelse av hyresrätt enligt 12 andra stycket, skadestånd enligt 12 kap. 34-37§§, upplåtelse av lägen- kap. 24 a §, överiåtelse av hyresrätt het i andra hand enligt 12 kap. 40 §, enligt 12 kap. 34-37 §§, upplåtelse föriängning av hyresavtal enligt 12 av lägenhet i andra hand enligt 12 kap. 49 §, hyresvillkor enligt 12 kap. kap. 40 §, förlängning av hyresavtal 54 §, återbetalning av hyra och fast- enligt 12 kap. 49 §, hyresvillkor en-ställande av hyra enligt 12 kap. 55 b ligt 12 kap. 54 §, godkännande av §, uppskov med avflyttning enligt 12 förbättringsarbete eller liknande åt-kap. 59 § eller föreläggande enligt 12 gärd enlig 12 kap. 55 a § tredje kap. 64 §, allt jordabalken,

stycket,  återbetalning av hyra och

fastställande av hyra enligt 12 kap. 55 rf §, uppskov med avflyttning en­ligt 12 kap. 59 § eller föreläggande enligt 12 kap. 64 §, allt jordabalken, 2 a. pröva tvist om hyresvillkor enligt 22-24§§ hyresförhandlingslagen (1978:304) eller om återbetalningsskyldighet enligt 23 § samma lag,

3.

pröva tvist om medlemskap enligt 2 kap. 10 §, skyldighet att upplåta bostadsrätt enligt 4 kap. 6 § eller villkor för upplåtelse av bostadsrätt enligt samma §, hyresvillkor enligt 4 kap. 9§, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 7 kap. 11 § eller utdömande av vite enligt 11 kap. 2§, allt bostadsrätts­lagen (1991:614),

4.

pröva fråga om godkännande av överenskommelse som avses i 12 kap. 1 § femte stycket, 45 eller 56 § jordabalken eller av beslut som avses i 9 kap. 16 § första stycket 1 eller 2, bostadsrättslagen,

5.

vara skiljenämnd i hyres- eller bostadsrättstvist,

5 a. pröva tvist mellan hyresvärd och hyresgästorganisation enligt hyres­förhandlingslagen,

6.  pröva frågor enhgt bostadssane-        6. pröva frågor enligt bostadsför-

ringslagen (1973:531) och bostads-     valtningslagen (1977:792),

förvaltningslagen (1977:792),

7.

pröva frågor enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m.,

8.

pröva frågor enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt.

' Omttyckt 1985:660.

 Senaste lydelse 1993:409.

29

Nuvarande lydelse

Föreslagen tydebe

Prop. 1993/94:199

Ärende upptages av den hyresnämnd inom vars område fastigheten är be­lägen. Ärende som avses i 10,17 eller 18 § lagen om förvärv av hyresfastighet m.m. upptages dock av hyresnämnden i den ort där bolagets styrelse har sitt säte eller, i fråga om handelsbolag, där förvaltningen föres.

5 a §3 Bestämmelserna i 5 § första stycket tillämpas inte i ärende som gäller

1.

fråga om en förhandlingsklau- 1. fråga om en förhandlingsklau­sul skall föras in eller bibehållas i ett sul skall föras in eller shpas i ett hy-hyresavtal enligt 2§ hyresförhand- resavtal enligt 2 § hyresförhandlings-lingslagen (1978:304),

lagen (1978:304),

2.

ersättning enligt 20 § hyresförhandlingslagen till en hyresgästorganisation för dess förhandlingsarbete,

3.

prövning av hyresvillkor med tillämpning av 21 § hyresförhandlingsla­gen.

Bestämmelserna i 5 § första stycket skall inte heller tillämpas i andra ären­den, om de intresseledamöter som enligt dessa bestämmelser skulle ha delta­git har anknytning till organisationer som kan antas ha ett gemensamt in­tresse som står i strid med den ena partens intresse i tvisten.

I ärende som avses i första och andra styckena skall hyresnämnden bestå av två lagfarna ledamöter.

Ärende angående bostadssanering Ärende angående upprustningsföre-

ock särskild förvaltning

läggande och särskild förvaltning

16 §

Ansökan i fråga som avses i 4§

Ansökan i fråga som avses i 4§

första stycket 6 skall vara skriftlig första stycket 6 skall vara skriftlig

samt innehålla uppgift om den be- samt innehålla uppgift om den be­

rörda fastigheten och dess ägare rörda fastigheten och dess ägare

samt sökandens yrkande och grun- samt sökandens yrkande och grun­

derna för detta. Ansökan ifråga en- derna för detta. Ansökan om upp-

lig bostadssaneringslagen skaW dess- nistningsföreläggande enlig 12 kap.

utom vara åtföljd av den utredning i 18a-c§§ jordabalken skall dessutom

tekniskt, ekonomiskt eller annat vara åtföljd av den utredning i tek-

hänseende som behövs för ärendets niskt, ekonomiskt eller annat hän-

prövning.

seende  som behövs  för  ärendets

prövning.

Vad som föreskrives i 8 § andra - femte styckena äger motsvarande till­lämpning i fråga om ansökan som avses i första stycket.

Förhandling skall hållas inför nämnden, om det ej är uppenbart att för­handling ej behövs. Fastighetens ägare kan vid vite föreläggas att inställa sig till förhandling. Fastighetsägarens utevaro från förhandling utgör ej hinder för ärendets prövning.

Innan nämnden beslutar om tvångsförvaltning, skall nämnden bereda kommun, där fastigheten är belägen, tillfälle att lämna förslag pä förvaltare.

Kommunen skall också beredas tillfälle att yttra sig innan nämnden beslu­tar att förvaltararvode enligt bostadsförvaltningslagen (1977:792) skall beta­las av fastighetsägaren personligen.

'Senaste lydelse 1991:637.

30

Nuvarande lydebe

Föreslagen tydebe

Prop. 1993/94:199

17 §

Om anledning därtill förekommer, skall nämnd eller den nämnden förord­nar besiktiga den fastighet som ärendet rör. Parterna skall beredas tillfälle att närvara vid sådan besiktning. Nämnd får också föranstalta om annan nödvändig utredning.

I ärende som avses i 9 kap, 17 a, 18,21 eller 31 § jordabalken skall ar­rendenämnden inhämta yttrande från länsstyrelsen. Sådant yttrande skall också inhämtas om det beträf­fande jordbruksanende uppkom­mer fräga om tillämpning av 6§ första stycket 3 eller 4 eller 7 § tredje stycket lagen (1985:658) om arren-datorers rätt att förvärva arrende­stället. I ärende som avses i 9 kap. 9§ jordabalken får arrendenämn­den, om utredningen ger anledning till det, inhämta yttrande från läns­styrelsen om arrendeställets avkast­ningsförmåga. Yttrandena skall in­hämtas från den länsstyrelse inom vars område fastigheten är belägen.

I ärende som avses i 9 kap. 17 a, 18,21 eller 31 § jordabalken skall ar­rendenämnden inhämta yttrande från länsstyrelsen. Sådant yttrande skall också inhämtas om det beträf­fande jordbruksarrende uppkom­mer fråga om tillämpning av 6§ första stycket 3 eller 4 eller 7 § tredje stycket lagen (1985:658) om arren-datorers rätt att förvärva arrende­stället. I ärende som avses i 9 kap. 9§ jordabalken får arrendenämn­den, om utredningen ger anledning till det, inhämta yttrande från läns­styrelsen om arrendeställets avkast­ningsförmåga. Hyresnämnd får i ärende som avses i2a§ bostadssane­ringslagen (1973:531) inhämta ytt­rande från den eller de kommunala nämnder som fullgör uppgifter inom plan- och byggnadsväsendet Yttran­dena skall inhämtas från den länssty­relse eller den nämnd inom vars om­råde fastigheten är belägen,

I ärende angående tvist om hyresvillkor enligt 22 § hyresförhandlingslagen (1978:304) skall hyresnämnden, om det finnes erforderligt, bereda den hy­resgästorganisation som ingått den klandrade överenskommelsen tillfälle att yttra sig.

Begärs prövning av fråga som av­ses i 4§ andra stycket hyresförhand­lingslagen inträder organbation med vilken förhandlingsordning gäller som medpart till hyresvärden vid handläggningen av ärendet i den de­len.

22 

§

'

Beslut av nämnd äger, sedan tid för klander eller besvär utgått när ta­lan får föras mot beslutet, rättskraft, såvitt därigenom avgjorts fråga som avses i 1 § första stycket 2 eller 5 eller 4 § första stycket 2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7 eller 8. Vad som sagts nu gäller dock ej beslut, varigenom ansökan om åt­gärdsföreläggande   enligt   12   kap.

Beslut av nämnd äger, sedan tid för klander eller besvär utgått när ta­lan får föras mot beslutet, rättskraft, såvitt därigenom avgjorts fråga som avses i 1 § första stycket 2 eller 5 eller 4 § första stycket 2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7 eller 8. Vad som sagts nu gäller dock ej beslut, varigenom ansökan om ät-gärdsföreläggande   enligt   12   kap.

* Senaste lydelse 1991:1656. Ändringen innebär bl.a. att fjärde stycket upphävs. ' Senaste lydelse 1993:409.

31

Nuvarande lydelse

16 § andra stycket eller tillstånd en­ligt 12 kap. 23 § andra stycket, 34-37 eller 40 § jordabalken eller 7 kap. 11 § bostadsrättslagen (1991:614) eller ansökan om upp­skov enligt 12 kap. 59 § jordabalken eller ansökan om förbud eller medgi­vande som avses i 2a§ bostadssane­ringslagen (1973:531) eller yrkande om rätt till förhandlingsordning en­ligt 9 § hyresförhandlingslagen (1978:304) lämnats utan bifall.

Föreslagen lydebe

16 § andra stycket eller upprustnings-föreläggande enlig 12 kap. 18a-c§§ eller tillstånd enligt 12 kap. 23 § andra stycket, 34-37 eller 40 § jor­dabalken eller 7 kap. 11 § bostads­rättslagen (1991:614) eller ansökan om godkännande av förbättringsar­bete eller liknande åtgärd enlig 12 kap. 55 a § tredje stycket eller ansö­kan om uppskov enligt 12 kap. 59 § jordabalken eller yrkande om rätt till förhandlingsordning enligt 9§ hyresförhandlingslagen (1978:304) lämnats utan bifall. Bestämmelsema i 27 och 28 §§ förvaltningslagen (1986:223) om ompröv­ning av beslut skall inte tillämpas hos nämnderna.

Prop. 1993/94:199

23 

§

'

värv för ombildning till bostadsrätt.

Hyresnämndens yttrande enligt 12 a § första stycket får inte överklagas.

Hyresnämndens beslut får överklagas genom besvär hos Bostadsdomsto­len, om nämnden

1,

avvisat ansökan som avses i 8, 11, 14-16, 16 a, 16 c eller 16 e § eller avvisat besvär,

2,

avskrivit ärende enligt 8-10, 15 a, 16, 16 a, 16 c eller 16 e §, dock ej när ärendet kan återupptagas,

3,

förordnat angående ersättning för någons medverkan i ärendet,

4,

utdömt vite eller annan påföljd för underlåtenhet att iakttaga föreläg­gande eller ådömt straff för förseelse i förfarandet,

5,  utlåtit sig i annat fall än som avses i 3 i fräga som gäller allmän rättshjälp.

 En besvärshandling som avses i tredje stycket skall ges in till hyresnämn­

 den inom tre veckor frän den dag beslutet meddelades.

Om fullföljd av talan mot hyres­nämndens beslut i ärende enligt 12 kap, jordabalken eller hyresför­handlingslagen (1978:304) eller i ärende angående bostadsrätt, bo­stadssanering eller särskild förvalt­ning eller i ärende enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfas­tighet m,m,, eller lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för om­bildning till bostadsrätt finns be­stämmelser i 12 kap, 70 § jordabal­ken, 31 § hyresförhandlingslagen, 11 kap, 3§ bostadsrättslagen (1991:614), 21 § bostadssaneringsla­gen (1973:531), 34 § bostadsförvalt­ningslagen (1977:792), 25 § lagen om förvärv av hyresfastighet m,m, samt 15 § lagen om rätt till fastighetsför-

Om fullföljd av talan mot hyres­nämndens beslut i ärende enligt 12 kap, jordabalken eller hyresför­handlingslagen (1978:304) eller i ärende angående bostadsrätt eller särskild förvaltning eller i ärende en­ligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m,m,, eller lagen (1982:352) om rätt till fastighetsför­värv för ombildning till bostadsrätt finns bestämmelser i 12 kap, 70 § jordabalken, 31 § hyresförhand­lingslagen, 11 kap, 3§ bostadsrätts­lagen (1991:614), 34 § bostadsför­valtningslagen (1977:792), 25 § la­gen om förvärv av hyresfastighet m.m. samt 15 § lagen om rätt till fas­tighetsförvärv för ombildning till bo­stadsrätt.

 Senaste lydelse 1993:409.

32

Nuvarande lydelse

FöresUigen tydebe

Prop. 1993/94:199

I fråga om handläggningen hos hyresnämnden av en besvärshandling som avses i första eller tredje stycket tillämpas bestämmelsema i 52 kap. 2 och 4 §§ rättegångsbalken.

32§''

Föres ej talan mot nämnds beslut Föres ej talan mot nämnds beslut

enligt 9 kap. 14 § eller 12 kap. 24 a §, enligt 9 kap. 14 § eller 12 kap. 24 a §,

55 fl § sjunde stycket eller 55 fc § jor- 55 c § åttonde stycket eller 55 rf § jor­

dabalken, 22,23,26 eller 27 § hyres- dabalken, 22,23,26 eller 27 § hyres­

förhandlingslagen (1978:304), 13 a § förhandlingslagen (1978:304), 13 a §

denna lag eller 13 eller 15 § eller 25 § denna lag eller 13 eller 15 § eller 25 §

första stycket bostadsförvaltningsla- första stycket bostadsförvaltningsla­

gen (1977:792) får beslutet verkstäl- gen (1977:792) får beslutet verkstäl­

las såsom lagakraftägande dom,

las såsom lagakraftägande dom.

Har hyresnämnden med stöd av 31 § första stycket bostadsförvaltningsla­gen förordnat att beslut enligt 13 eller 15 § eller 25 § första stycket nämnda lag skall lända till efterrättelse genast, får även sådant beslut, om Bostads­domstolen ej förordnat annat, verkställas såsom lagakraftägande dom.

1.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1994.

2.

Äldre föreskrifter om förfarandet tillämpas fortfarande i ärenden som enligt lagen (1994:000) om upphävande av bostadssaneringslagen (1973:531) fortfarande skall kunna prövas enligt den upphävda lagen.

' Senaste lydelse 1993:409,

33

3 Riksdagen 1993/94. 1 saml. Nr 199

2.7 Förslag till

Prop. 1993/94:199

Lag om ändring i lagen (1974:1082) om Bostadsdomstol

Härigenom föreskrivs att 14 a och 28 §§ lagen (1974:1082) om Bostads­domstol skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydebe

Föreslagen lydebe

14a§' Bestämmelserna i 12 - 14 §§ tillämpas inte i mål som gäller

1.

fråga om en förhandlingsklau- 1. fråga om en förhandlingsklau­sul skall föras in eller bibehållas i ett sul skall föras in eller slopas i ett hy-hyresavtal enligt 2 § hyresförhand- resavtal enligt 2 § hyresförhandlings-lingslagen (1978:304),

lagen (1978:304),

2.

ersättning enligt 20 § hyresförhandlingslagen till en hyresgästorganisa­tion för dess förhandlingsarbete,

3.

prövning av hyresvillkor med tillämpning av 21 § hyresförhandlingsla­gen.

Bestämmelserna i 12 - 14 §§ skall inte heller tillämpas i andra mål, om de intresseledamöter som enligt dessa bestämmelser skulle ha deltagit har an­knytning till organisationer som kan antas ha ett gemensamt intresse som står i strid med den ena partens intresse i tvisten,

I mål som avses i första och andra styckena skall Bostadsdomstolen bestå av tre lagfarna ledamöter.

28 §2

Beslut av Bostadsdomstolen äger

Beslut av Bostadsdomstolen äger

rättskraft, såvitt därigenom avgjorts

rättskraft, såvitt därigenom avgjorts

fråga som avses i 4 § första stycket 2,

fråga som avses i 4 § första stycket 2,

2 a, 3, 5 a, 6, 7 eller 8 lagen

2 a, 3, 5 a, 6, 7 eller 8 lagen

(1973:188) om arrendenämnder och

(1973:188) om arrendenämnder och

hyresnämnder. Vad som sagts nu

hyresnämnder. Vad som sagts nu

gäller dock ej beslut, varigenom an-

gäller dock ej beslut, varigenom an­

sökan Om åtgärdsföreläggande en-

sökan om åtgärdsföreläggande en­

ligt 12 kap. 16 § andra stycket eller

ligt 12 kap. 16 § andra stycket eller

tillstånd enligt 12 kap. 23 § andra

uppmstningsföreläggande enlig

stycket, 34, 36 eller 37 % jordabalken

12 kap. 18a-c§§ eller tillstånd enligt

eller ansökan om förbud eller medgi-

12 kap. 23 § andra stycket, 34, 36 el-

vande som avses i 2a§ bostadssane-

ler 37 § eller godkännande enligt 12

ringslagen (1973:531) eller yrkande

kap. 55 a § tredje stycket jordabalken

om rätt till förhandlingsordning en-

eller yrkande om rätt till förhand-

ligt 9§ hyresförhandlingslagen

lingsordning enligt 9 §hyresförhand-

(1978:304) lämnats utan bifall.

lingslagen (1978:304) lämnats utan

bifall.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1994.

'Senaste lydelse 1991:636.

2 Senaste lydelse 1993:410.

34

2.8 Förslag till

Prop. 1993/94:199

Lag om ändring i lagen (1992:1574) om bostadsanpassningsbidrag m.m.

Härigenom föreskrivs att 10 § lagen (1992:1574) om bostadsanpassnings­bidrag skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen tydebe

10 § Bostadsanpassningsbidrag för standardhöjande åtgärder lämnas endast om

1.   lägenheten har lägsta godtag-        1. lägenheten har lägsta godtag­

bara standard enligt 2 fc#Z7o.s/flrf5jfl-     bara standard enligt 12 kap. 55 a §

neringslagen (1973:531) och

ftärde och femte styckena jordabal­

ken och

2.    åtgärderna inte utgör ett led i en större uppmstning.

Trots bestämmelserna i första stycket 1 lämnas bidrag för standardhöjande åtgärder i en funktionshindrad persons egen bostad, om åtgärderna behövs för att det skall vara möjligt för den funktionshindrade att bo kvar och om det med hänsyn till den tid han bott i huset och övriga omständigheter kan anses lämpligt att han ges en sådan möjlighet.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1994.

35

3 Ärendet och dess beredning

Prop. 1993/94:199

I hyresförhandlingslagen (1978:304) anges i vilka former och under vilka för­utsättningar kollektiva förhandlingar rörande bostadslägenheter kan bedri­vas. Lagen trädde i kraft den 1 juli 1978.

I den inom Justitiedepartementet upprättade promemorian Ändringar i hyresförhandlingslagen m.m. (Ds 1993:30) har föreslagits ändringar i hyres­förhandlingslagen och i annan hyresrättslig lagstiftning. Promemorian har remissbehandlats.

En sammanfattning av promemorian finns i bilaga 1. De lagförslag som läggs fram i promemorian finns i bilaga 2. En förteckning över remissinstan­serna finns i bilaga 3. En sammanställning av remissyttrandena har gjorts i Justitiedepartementet och finns tillgänglig i lagstiftningsärendet (Dnr 93-2045).

Lagrådet

Regeringen beslutade den 10 februari 1994 att inhämta Lagrådets yttrande över de lagförslag som finns i bilaga 4.

Lagrådets yttrande finns i bilaga 5.

Lagrådet föreslår vissa förtydliganden i 5 och 6 §§ hyresförhandlingslagen och 12 kap. 8,18 c, 54 a och 55 a - c §§ jordabalken (hyreslagen) samt vissa ändringar i övergångsbestämmelserna till ändringarna i hyreslagen.

Regeringen har i propositionen i huvudsak följt Lagrådets förslag. Dess­utom har vissa redaktionella ändringar gjorts i lagtexten. Regeringen åter­kommer till Lagrådets synpunkter i specialmotiveringen.

4 Nuvarande ordning

4.1 Hyresförhandlingslagen

Hyresförhandlingslagen (1978:304) anger i vilka former och under vilka för­utsättningar kollektiva förhandlingar rörande bostadslägenheter kan bedri­vas. Lagen trädde i kraft den 1 juli 1978 (prop. 1977/78:175, bet. 1977/78:CU32, rskr. 1977/78:347). Det lagfästa kollektiva förhandlingssyste­met har delvis sitt ursprung i överenskommelser som före lagens tillkomst träffades mellan de allmännyttiga bostadsföretagen och den organiserade hyresgäströrelsen (det frivilliga förhandlingssystemet) samt i lagen (1942:429) om hyresreglering (som upphörde att gälla den 1 oktober 1975) och lagen (1974:1080) om avveckling av hyresregleringen (awecklingslagen) som trädde i kraft den 1 juli 1975. Tre principer kan sägas bära upp hyresförhandlingslagen.

*

Det kollektiva förhandlingssystemet är att föredra framför ett system med enskilda förhandlingar

*

Så många som möjligt bör omfattas av det kollektiva systemet.

*

Den enskilde hyresgästen har ingen egen bestämmanderätt över hur för­handlingarna för hans eller hennes lägenhet skall bedrivas.

De nämnda principerna grundas på följande överväganden. Det kollektiva

36

förhandlingssystemet innebär betydande praktiska fördelar för både hyres-     Prop. 1993/94:199 värdar och hyresgäster och anses kostnadsbesparande. Genom att uppträda kollektivt kan hyresgästerna bäst hävda de rättigheter som hyreslagstift-ningen ger dem. Systemet garanterar också en sund utveckling på hyres­marknaden utan ingripanden från myndigheternas sida.

Förhandlingsordning

Förhandlingar enligt hyresförhandlingslagen kan bedrivas mellan å ena si­dan hyresvärden (och organisation av hyresvärdar) och å andra sidan organi­sation av hyresgäster. Grundvalen för förhandlingarna är en förhandlings­ordning (1 § hyresförhandlingslagen).

Normalt utgörs förhandlingsordningen av ett avtal mellan de förhand­lande parterna. Både hyresgästorganisation och hyresvärd har normalt en rätt till förhandlingsordning. Förhandlingsordningen kan därför också komma till stånd genom beslut av hyresnämnd eller Bostadsdomstolen. An­sökan hos nämnden kan göras av hyresgästorganisation eller hyresvärd (9 § hyresförhandlingslagen). Vid prövning av tvisten skall hyresgästorgani­sationen respektive hyresvärden ha rätt till förhandlingsordning, om det inte med hänsyn till organisationens kvalifikationer, hyresgästernas inställning och omständigheterna i övrigt kan anses obilligt mot hyresvärden respektive hyresgästorganisationen eller mot hyresgästerna att den begärda förhand­lingsordningen skall gälla (10 § hyresförhandlingslagen). I praktiken betyder detta framför allt att hyresgästorganisationen skall ha förtroende bland hy­resgästerna och att den skall ha förutsättningar att ta tillvara hyresgästernas intressen.

Förtroendeprövningen är så utformad att en förhandlingsordning skall komma till stånd, om flertalet av de berörda hyresgästerna inte motsätter sig den begärda förhandlingsordningen. Om det inte visas att hyresgästerna saknar förtroende för hyresgästorganisationen, bifaller hyresnämnden nor­malt en framställning om förhandlingsordning (prop. 1977/78:175 s. 114). Hyresgästorganisationen behöver inte ha någon medlem bland de hyresgäs­ter som berörs av förhandlingsordningen (prop. 1977/78:175 s. 114). Det an­ses att beviskravet för att motparten skall slippa en förhandlingsordning är lägre om det är en hyresvärd som har ansökt om en förhandlingsordning. Det lär bara vara i sällsynta undantagsfall som en hyresgästorganisation kan tvingas till en förhandlingsordning (prop. 1977/78:175 s. 117; jfr även Bror Rittri, Bruksvärdeshyra s. 44).

Något förenklat kan frågan om kollektiva förhandlingar skall föras beträf­fande lägenheterna i ett visst hus beskrivas så att kollektiva förhandlingar skall gälla för alla eller ingen och att kollektiva förhandlingar skall föras om inte en klart uttalad majoritet har motsatt sig dem.

Förkandlingsordningens omfattning

En förhandlingsordning kan gälla för ett eller flera hus. Den gäller för alla

bostadslägenheter i huset eller husen, om det inte särskilt avtalats mellan

förhandlingsordningens parter att viss lägenhet inte skall omfattas (3 § första

37

meningen hyresförhandlingslagen). Förhandlingsordningen skall alltså i Prop. 1993/94:199 princip omfatta samtliga lägenheter i ett hus. Enligt propositionen till hyres­förhandlingslagen har man genom möjligheten för parterna att göra undan­tag framför allt önskat tillgodose behovet av att undanta lägenhet som på grund av sin utformning skiljer sig från de andra lägenheterna i huset på så­dant sätt att det är mindre lämpligt att föra kollektiva förhandlingar om lä­genheten. En annan undantagssituation kan, enligt propositionen, vara en lägenhet som hyrs ut till en släkting till hyresvärden (prop. 1977/78:175 s. 97 f). Förhandlingsordningen får vanligen inga verkningar på avtal om andra-handsupplåtelse.

En förhandlingsordning gäller inte för en bostadslägenhet om hyresavtalet till följd av hyresnämndens beslut inte skall innehålla en förhandlingsklausul (3§ andra meningen hyresförhandlingslagen).

Förhandlingsordningens parter kan inte begränsa en förhandlingsordning till att gälla enbart sådana hyresgäster som är medlemmar i hyresgästorgani­sationen (se t.ex, RBD 1979:23 och 1980:1).

Vid införandet av hyresförhandlingslagen behandlades den situationen att det finns konkurrerande organisationer som uppträder mot varandra. Frå­gan var vilket lägenhetsbestånd hyresnämnden skall utgå ifrån när den be­stämmer vem som skall tillerkännas förhandlingsordning. Det kan ligga i hy­resvärdens intresse att hela hans bestånd omfattas av en förhandlingsord­ning. Hyresgästerna i ett visst hus kan å andra sidan ha intresse av att få till stånd en förhandlingsordning som bara gäller det huset. I propositionen an­gavs att hyresnämnden måste fästa stort avseende vid vilket stöd en hyres­gästorganisation kan visas ha hos hyresgästerna. Vikt bör endast fästas vid vad de hyresgäster anser som bor i det eller de hus som direkt berörs av den till nämnden hänskjutna tvisten. Har hyresgästernas inställning kommit till klart uttryck i processen bör detta alltid anses utslagsgivande. Departe­mentschefen uttalade samtidigt att hyresnämnden kunde beakta en invänd­ning från hyresvärden om att det är till fördel både för honom själv och hy­resgästerna i gemen att alla hans fastigheter omfattas av samma förhand­lingsordning. Hur stor hänsyn som bör läggas vid denna synpunkt får bero på omständigheterna i det enskilda fallet (se prop. 1977/78:175 s. 115).

Rätt och skyldighet tiU förhandlingar

En förhandlingsordning innebär en rätt till förhandlingar om nära nog samt­liga boendefrågor och en skyldighet att träda i förhandlingar om motparten begär det. 1 vissa frågor är hyresvärden skyldig att begära förhandling med hyresgästorganisationen, s.k. primär förhandlingsskyldighet (5§ första stycket hyresförhandlingslagen). Parterna kan komma överens om att in­skränka förhandlingsrätten. Denna möjlighet är dock begränsad till att gälla sädana frågor för vilka det inte finns en primär förhandlingsskyldighet (5 § andra stycket hyresförhandlingslagen).

Den primära förhandlingsskyldigheten innebär alltså att hyresvärden

måste ta initiativ till och genomföra förhandling i den aktuella frågan. Hyres­

värden kan inte med kringgående av hyresgästorganisationen träffa avtal di­

rekt med hyresgästen. Särskilda regler finns för att säkra att denna skyldig-

38

het fullgörs. Ett avtal som träffas direkt med hyresgästen är ogiltigt (23 § hy- Prop. 1993/94:199 resförhandlingslagen). Så länge en förhandling i frågan inte förklarats stran­dad utgör detta ett processhinder vid hyresnämnden (11 a § lagen [1973:188] om arrendenämnder och hyresnämnder). En hyresvärd kan dock vid för­handlingsvägran få ansökan prövad. Om hyresvärden bryter mot den pri­mära förhandlingsskyldigheten, är han skyldig att ersätta hyresgästorganisa­tionen för sådan skada som har uppstått till följd av detta (26 § hyresförhand­lingslagen).

Primär förhandlingsskyldighet gäller beträffande hyra men är inskränkt till att gälla höjning av den (5 § första stycket 1 hyresförhandlingslagen). Det innebär att förstagångshyror efter ny- och ombyggnad inte omfattas av skyl­digheten. Skyldigheten är numera relaterad till lägenheten och inte till hy­resgästen eller hyresavtalet. Därför gäller skyldighet att förhandla om höj­ning av hyran när en ny hyresgäst flyttar in i en lägenhet. (Den primära för­handlingsskyldigheten för hyra utvidgades till att omfatta även detta fall ge­nom lagändring som trädde i kraft den 1 januari 1985, se SFS 1984:696, prop. 1983/84:137, bet. 1983/84:BoU29, rskr. 1983/84:378). Någon skyldighet att förhandla om en hyressänkning finns inte.

Primär förhandlingsskyldighet gäller även beträffande ändring av grun­derna för beräkning av ersättning för uppvärmning, varmvatten och el samt för vatten och avlopp (5 § första stycket 2 hyresförhandlingslagen). Dess­utom gäller sådan skyldighet beträffande ändring av villkor om hyresgäster­nas rätt att använda gemensamma utrymmen (5 § första stycket 3 hyresför­handlingslagen).

Parterna kan genom föreskrift om det i förhandlingsordningen utvidga området för den primära förhandlingsskyldigheten. Underlåtenhet att full­göra en utvidgad primär förhandlingsskyldighet sanktioneras genom skade­stånd (26 § hyresförhandlingslagen).

Om förhandlingsordningens parter är ense, kan en förhandlingsordning medföra rätt till förhandling för hyresgästorganisationen i frågor som rör till-lämpningen av ett enskilt hyresavtal. En förutsättning är dock att hyresgäs­ten gett organisationen skriftlig fullmakt att företräda honom eller henne i saken (5 § tredje stycket hyresförhandlingslagen).

En part som gör sig skyldig till förhandlingsvägran kan bli skyldig att er­sätta motparten för skada som uppstår till följd av detta. Skadeståndsskyl­dighet kan också uppstå till följd av att en part inte visar upp en handling som har åberopats vid förhandling (27 § hyresförhandlingslagen). Någon rättslig skyldighet att nå fram till ett resultat vid förhandlingarna finns inte. Kommer parterna inte fram till en uppgörelse, innebär lagen att hyresvärden och hy­resgästen genom avtal får lösa de frågor som förhandlingen avsett eller att hyresnämnden får avgöra tvisten.

Förhandlingsöverenskommelse

De avtal som träffas efter förhandlingar enligt hyresförhandlingslagen kallas

förhandlingsöverenskommelser. Hyresvärden har skyldighet att informera

hyresgästerna om överenskommelsernas innehåll (19 § andra stycket hyres­

förhandlingslagen). Överenskommelse om hyra gäller från den dag som an-

39

ges i överenskommelsen. Hyresgästen kan få förhandlingsöverenskommel-     Prop. 1993/94:199 sen prövad av hyresnämnden i den del den avser villkoren i hans eller hennes eget hyresavtal (22 § hyresförhandlingslagen).

Förhandlingsklausul

Hyresgästen binds till de förhandlingsöverenskommelser som träffas på grundval av förhandlingsordningen genom en förhandlingsklausul i hyresav­talet (2 § första stycket hyresförhandlingslagen). En förhandlingsklausul ger hyresvärden en rätt att mot hyresgästen tillämpa det kollektivt framförhand-lade resultatet. (I praktiken förekommer förhandlingsklausuler som är öm­sesidigt bindande.) Denna avtalsmekanism fanns redan före hyresförhand­lingslagens tillkomst. En förhandlingsklausul måste hänvisa till förhandlings-överenskonrunelse som träffas pä grundval av en förhandlingsordning som utformats enligt hyresförhandlingslagen. Bostadsdomstolen har funnit det oskäligt att påtvinga en hyresgäst en klausul som inte anknyter till en för­handlingsordning enligt hyresförhandlingslagen med hänsyn till de rättsga­rantier som är förbundna med den lagen (se RBD 1980:6). Införandet av en förhandlingsklausul förutsätter att det redan finns en förhandlingsordning och i klausulen måste hyresgästorganisationens namn anges (se RBD 1979:42).

Är hyresvärden bunden av en förhandlingsordning beträffande en viss lä­genhet, bör han eller hon först försöka att genom avtal med hyresgästerna fä in en förhandlingsklausul i de enskilda hyresavtalen. Genom förhandlings­klausulen får de kollektiva förhandlingsresultaten effektiv verkan genom att hyresgästen blir bunden till de framförhandlade nya villkoren. Kan hyresvär­den inte på frivillighetens väg träffa avtal om införandet av en förhandlings­klausul, får han ansöka hos hyresnämnden om att en sådan klausul skall föras in i avtalet. Också hyresgästerna kan vid hyresnämnden utverka att en förhandlingsklausul förs in i deras avtal.

Enligt hyresförhandlingslagen skall en förhandlingsklausul föras in i avta­let, om det inte med hänsyn till hyresgästens personliga boendeförhållanden, inställningen hos övriga hyresgäster som berörs av förhandlingsordningen och andra omständigheter är skäligt att förhandlingsklausulen inte skall gälla (2 § andra stycket hyresförhandlingslagen). Bostadsdomstolen har uttalat att gällande rätt innebär en stark presumtion för att på begäran av part föra in en förhandlingsklausul i avtalet (RBD 1992:12).

I förarbetena till hyresförhandlingslagen ges exempel på en del omständig­

heter som utgör skäl för att en förhandlingsklausul inte skall gälla. Det kan

vara fräga om en lägenhet av speciell typ som den kollektiva förhandlingsfor­

men inte passar särskilt bra för. Lägenheten kan finnas i ett hus med bety­

dande kvalitetsskillnader mellan lägenheterna. Släktskap eller andra person­

liga relationer mellan hyresvärd och hyresgäst kan också utgöra skäl som ta­

lar mot att hyresnämnden skall föra in en förhandlingsklausul. Om förhand­

lingsordningen endast omfattar ett mindre antal lägenheter, kan detta vara

en omständighet som talar för att någon förhandlingsklausul inte skall gälla

i ett enskilt hyresavtal (prop. 1977/78:175 s. 130). En avvägning skall göras

mellan å ena sidan hyresvärdens intresse av att de kollektiva förhandlingarna

40

omfattar så många hyresgäster som möjligt och å andra sidan hyresgästens Prop. 1993/94:199 skäl för att ha rätt att träffa avtal direkt med hyresvärden. Enligt hyresför­handlingslagens förarbeten har hyresvärden ett sådant intresse bl.a. med hänsyn till bruksvärdessystemets tillämpning. En förhandlingsklausul skall inte föras in i avtalet om en majoritet av hyresgästerna i det eller de hus som berörs av samma förhandlingsordning klart motsätter sig förhandlingsord­ningen (prop. 1977/78:175 s. 130). Blir det klariagt att så är fallet, kan hyres­nämnden inte bara ogilla hyresvärdens yrkande om att en förhandlingsklau­sul skall tas in i hyresavtalet utan nämnden kan också upphäva förhandlings­ordningen (4§ andra stycket hyresförhandlingslagen). En omständighet av annat slag som kan leda till att en förhandlingskausul inte förs in i avtalet är att det av organisationen dittills bedrivna förhandlingsarbetet inte skett i överensstänunelse med hyresförhandlingslagens bestämmelser. Så kan vara fallet om det vid hyresdebiteringen sker ett uppenbart överuttag av förhand­lingsersättning (prop, 1977/78:175 s. 131),

En hyresgäst som är bunden av en förhandlingsklausul kan i vissa fall få klausulen upphävd genom hyresnämndens beslut. Prövningen skall ske en­ligt samma skälighetsregel som gäller för införande av en förhandlingsklau­sul och kan också utsträckas till att omfatta frågan om förhandlingsordning­ens bestånd. Klausulen kan upphävas t.ex. om hyresgästföreningen har miss­skött förhandlingarna. Det förhållandet att en majoritet bland hyresgästerna i huset inte vill att någon förhandlingsordning skall gälla för huset är enligt hyresförhandlingslagens förarbeten inte tillräckligt för att i samband med upphävandet av de prövade förhandlingsklausulerna upphäva förhandlings­ordningen (jfr 4§ andra stycket hyresförhandlingslagen). Det krävs dess­utom att hyresgästerna önskar att en förhandlingsordning skall gälla med en annan hyresgästorganisation. Det är således inte ett tillräckligt skäl att en majoritet av hyresgästerna vill förhandla individuellt. I vissa fall är det inte ens tillräckligt att en majoritet av hyresgästerna önskar en förhandlingsord­ning med annan hyresgästorganisation. Är opinionen att anse som tillfällig kan detta utgöra skäl att inte rubba den bestående förhandlingsordningen (prop. 1977/78:175 s. 112 f. och s. 152; se även Bror Rittri, Bruksvärdeshyra s.30f.).

övrig

En förhandlingsordning innebär inte någon inskränkning i hyresgästens rätt att få sina hyresvillkor prövade vid hyresnämnden (5 § fjärde stycket hyres­förhandlingslagen). Inte heller innebär rätten för en part att t.ex. förhandla om lägenheternas skick att hyresgästen är betagen rätten att vid hyresnämn­den begära åtgärdsföreläggande.

4.2 Hyreslagen

Bestämmelser om hyra finns i 12 kap, jordabalken. Det kapitlet i balken bru­

kar benämnas hyreslagen. En del av bestämmelserna är endast utfyllande, I

stora delar är de dock tvingande sä till vida att ett hyresvillkor som strider

mot dem är utan verkan mot hyresgästen (1 § femte stycket hyreslagen),

41

Vissa av hyreslagens tvingande regler har försetts med undantag som gäl- Prop. 1993/94:199 ler om lägenheten omfattas av det kollektiva förhandlingssystemet. Hyran för en lägenhet skall vara till beloppet bestämd i hyresavtalet. Om avtalet innehåller en förhandlingsklausul enligt hyresförhandlingslagen räcker det med att hyran är till beloppet bestämd i en förhandlingsöverenskommelse (19 § hyreslagen). En lägenhet skall vid tillträdet och under hyrestiden vara i visst av lagen närmare bestämt skick (9 § och 15 § första stycket hyreslagen). Under hyrestiden skall hyresvärden utföra sedvanliga reparationer i lägen­heten (15 § andra stycket hyreslagen). Avtal får träffas om ett sämre skick än det lagen anger och om att sedvanliga reparationer inte behöver utföras, om hyresavtalet innehåller en förhandlingsklausul enligt hyresförhandlings-lagen och bestämmelserna om skicket och reparationerna har tagits in i en förhandlingsöverenskommelse enligt den lagen (9 § andra stycket 2 och 15 § andra stycket 2 hyreslagen).

Vdlkorsändringstvister

Både hyresvärd och hyresgäst kan vid hyresnämnden få till stånd en pröv­ning av de hyresvillkor som har avtalats. De kan också få helt nya villkor införda i hyresavtalet (55 § hyreslagen). Prövningen kan komma till stånd utan att avtalet sägs upp (54 § hyreslagen).

Hyresvärden eller hyresgästen måste innan han eller hon ger in en ansö­kan om villkorsändring meddela sin motpart att hyresvillkoren önskas änd­rade och därefter avvakta dennes svar en månad (54 § hyreslagen). Denna ordning har till syfte att parterna skall komma till tals med varandra innan hyresnämnden kopplas in.

Hyresnämndens beslut om ändrade villkor får endast avse viss tid räknat från det att ansökan gjorts (den s,k, fördröjningsregeln i 55 a § hyreslagen). När det gäller avtal som löper tills vidare kan beslutet endast avse tid från det månadsskifte som inträffar närmast tre månader efter det att ansökan gjorts. De flesta hyresavtal är av denna typ (s,k. tillsvidareavtal). För tidsbe­stämda avtal får beslutet inte avse tiden före den tidpunkt till vilken uppsäg­ning tidigast hade kunnat ske, om uppsägning skett när ansökan gavs in till hyresnämnden. Beträffande hyresavtal med en hyrestid som överstiger ett år får ett beslut om ändrade hyresvillkor i anledning av en ansökan från hy­resgästens sida avse tid efter det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader efter det att ansökan gavs in, dock tidigast sedan hyresförhållan­det varat ett år. Någon i förhållande till ansökan retroaktiv förändring av hyresvillkoren kan det alltså inte bli fråga om.

Beträffande tillsvidareavtal finns dessutom vad man kan kalla en karens-regel. Karensregeln innebär att ett förut gällande hyresvillkor måste gälla en viss minsta tid. Den hindrar en omprövning av ett avtalat eller ett av hyres­nämnden tidigare fastställt villkor med alltför tätt mellanrum. Hyresnämn­dens beslut om ändring av ett hyresvillkor fär inte avse tid före det att sex månader förflutit från det att villkoret började tillämpas (55 a § första stycket hyreslagen). Karensbestämmelsen syftar till att hyresvärd och hyresgäst inte skall besväras av alltför täta tvister med varandra.

Gäller tvisten något annat än hyran, skall villkor som någon av parterna

42

ställt upp gälla i den mån det är skäligt. Skäligheten skall avgöras med hän-     Prop. 1993/94:199 syn till hyresavtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, se­nare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt (55 § tredje stycket hyreslagen). Beträffande hyra och hyrestid gäller specialregler. Hur hyran fastställs skall behandlas i det följande.

Om en förhandlingsordning enligt hyresförhandlingslagen gäller för en viss lägenhet, skall reglerna om villkorstvister tillämpas endast om det följer av hyresförhandlingslagen (53 § andra stycket hyreslagen). Av denna regle­ring följer att karens- och fördröjningsreglerna inte gäller vid tvister enligt hyresförhandlingslagen. Hyresförhandlingslagen innehåller egna sådana regler (24 § hyresförhandlingslagen). Av hyresförhandlingslagen framgår dock att en hyresgäst kan få till stånd en prövning av kollektivt framförhand­lade villkor enligt hyreslagens regler om villkorstvister (5 § fjärde stycket hy­resförhandlingslagen),

Bmksvärdeskyressystemet

Om hyresvärden och hyresgästen tvistar om hyrans belopp, skall hyresnämn­den fastställa hyran till skäligt belopp. Hyran är inte att anse som skälig om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvär­det är likvärdiga. Jämförelse skall ske med lägenheter på samma ort. Vid prövningen skall i första hand beaktas hyran för lägenheter i hus som ägs och förvaltas av allmännyttiga bostadsföretag. Om det inte finns några likvärdiga lägenheter som ägs av allmännyttiga bostadsföretag på orten kan andra lik­värdiga lägenheter beaktas, dvs. lägenheter i det privata beståndet. Först om det inte finns nägra likvärdiga lägenheter beaktas lägenheter pä annan ort med jämförbart hyresläge och i övrigt likartade förhållanden på hyresmark­naden. Den hyra hyresnämnden fastställer brukar kallas bruksvärdeshyra. Bruksvärdesregeln finns i 55 § hyreslagen.

Med bruksvärde avses vad lägenheten kan antas från hyresgästens sida

vara värd i förhållande till likvärdiga lägenheter. Bruksvärdet skall fastställas

efter objektiva grunder. Någon hänsyn tas inte till en enskild hyresgästs vär­

deringar och behov. Värdet av t.ex. en till lägenheten hörande garageplats

bedöms utan hänsyn till om hyresgästen har bil. Vid bruksvärdesprövningen

bortses alltså (i vart fall direkt) från produktionskostnader, lånekostnader,

driftskostnader, byggår, förmögenhetsvärde på fastigheten och annat sådant

som är av betydelse för hyresvärden när denne kalkylerar vilken hyra som

måste kunna tas ut för att få fastigheten bärkraftig. Att det ändå många

gånger läggs vikt vid byggaret beror på att detta ger uttryck för lägenhetens

modernitet. Vidare bortses från villkor i hyresavtalet som inte påverkar

själva nyttjandet av lägenheten. Således beaktas inte inskränkningar i besitt­

ningsskyddet. Däremot beaktas yta, antal rum, planlösning i huset, om bad

och dusch finns, om värme och varmvatten tillhandahålls av hyresvärden,

standard i badrum och kök, ljudisolering, kvaliteten på fastighetsservicen

samt förekomsten av balkong, kakelugnar, hiss, sopnedkast, garage eller an­

nan biluppställningsplats, vinds- och källarutrymmen, tvättstuga, lekplats

m.m. Dessutom beaktas om underhållet är eftersatt. Sådana förändringar av

underhällsskicket som normalt förekommer har inte någon betydelse.

43

Påtaglighetsrekvisitet innebär inte att varje avtalad hyra som avviker från Prop. 1993/94:199 normen kan ändras. Skillnaden måste ha kommit över en viss nivå för att hyresnämnden skall kunna ändra hyran. Var denna nivå exakt ligger är bero­ende av bl.a. den totala hyrans storlek. Den har inte genom rättspraxis be­stämts till visst procenttal. Det antas dock ibland att skillnaden i ett normal­fall måste vara cirka 5 % av totalhyran.

Om det vid en hyressättningstvist åberopas lägenheter som bedöms som likvärdiga, skall dessa ligga till grund för bestämmandet av hyran för pröv­ningslägenheten. Hyrorna för andra lägenheter är då inte av någon bety­delse. Prövningslägenheten och jämförelselägenheterna anses likvärdiga även om de skiljer sig en del från varandra. Det räcker att de i grova drag är likvärdiga. Bruksvärdet för tvä lägenheter kan i och för sig vara lika stort utan att de för den sakens skull anses likvärdiga. Om bruksvärdesfaktorerna är alltför olikartade, anses det att hyran för den ena lägenheten inte kan an­vändas vid hyressättningen av den andra. Utrymmet för att kvitta bruksvär­desfaktorer mot varandra är alltså begränsat.

De hyror som åberopas till jämförelse med prövningslägenheten ger ofta en splittrad bild. Vid bestämmandet av bruksvärdeshyra bortser hyresnämn­den frän enstaka topphyror. Utgångspunkten för bedömningen är sedan den högsta hyresnivån för de återstående lägenheterna. Någon genomsnittsnivå används inte. Jämförelsen görs mellan totalhyrorna och detta även om kvad­ratmeterantalet är något olika. Ett jämförelsematerial måste vara represen­tativt för att godtas.

Åberopas inga direkt jämförbara lägenheter eller finner hyresnämnden att det åberopade materialet antingen inte avser jämförbara lägenheter eller att det är alltför klent för att ligga till grund för en jämförelseprövning sätts hyran efter en allmän skälighetsbedömning. Hyressättningen för icke-jäm-förbara lägenheter kan vid denna användas som bakgrundsmaterial. En skä­lighetsbedömning sker mot bakgrund av hyresnämndens allmänna känne­dom om hyresläget på orten. Någon påtaglighetsbedömning är det aldrig fråga om.

Att hyran påtagligt överstiger hyresnivån för jämförbara lägenheter är inte det enda fallet då hyran är att anse som oskälig. Även andra faktorer kan göra hyran oskälig. Om särskilda omständigheter finns kan en hyra an­ses vara oskälig även om den överensstämmer med hyran för lägenheter med jämförbart bruksvärde. (Ett exempel anges i prop. 1983/84:137 s.225. Jfr RBD 1988:9.)

1 bruksvärdessystemet har hyressättningen i det allmännyttiga beståndet fått en prisledande funktion. Utgångspunkten vid denna hyressättning är att hyrorna skall täcka det allmännyttiga företagets kostnader. Allmännyttan skall däremot inte gä med vinst.

Hyresmarknadskommittén är ett samarbetsorgan pä riksplanet mellan SABO-företagen (Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag) och hyresgästor­ganisationerna. Kommittén har utfärdat rekommendationer för hyressätt­ningen inom det allmännyttiga beståndet. Rekommendationerna följs inte slaviskt utan tillämpningen varierar i landet.

Det har varit vanligt att de årliga hyresökningarna i det allmännyttiga be­

ståndet har fördelats sä att hyresgästerna i de äldre husen fått bära en större

44

del av de totala kostnaderna än vad som har varit motiverat om man bara ser     Prop. 1993/94:199 till kostnaderna för dessa hus (den s.k. solidariska hyressättningsprincipen).

Förfarandet vid hyresnämnden

Tvist om hyresvillkor skall hänskjutas till hyresnämnden av hyresvärden el­ler hyresgästen genom skriftlig ansökan. Sökanden måste meddela sin mot­part att han önskar ändring av hyresvillkoren och avvakta dennes svar en månad innan en ansökan ges in till hyresnämnden. Någon ansökningsavgift tas inte ut. Ansökan skall innehålla vissa obligatoriska uppgifter. Sökanden skall föreläggas att avhjälpa brister i ansökan. Rättar han eller hon sig inte efter ett sådant föreläggande får hyresnämnden avvisa ansökan (se 8 § lagen om arrendenämnder och hyresnämnder). När tvist hänskjutits skall nämn­den kalla parterna till sammanträde inför nämnden. Handlägger hyresnämn­den samtidigt ett stort antal tvister av likartad beskaffenhet mellan en hyres­värd och dennes hyresgäster, finns möjlighet för nämnden att avgöra en tvist utan muntlig förhandling. En förutsättning är dock att nämnden avgjort ett lämpligt antal typfall (se 9 och 10 §§ lagen om arrendenämnder och hyres­nämnder).

Om sökanden inte konuner till sammanträdet, avskriver hyresnämnden ärendet. Sökanden har möjlighet att fä ärendet åtempptaget. Uteblir han eller hon på nytt, kan ansökan inte återupptas. Kommer inte motparten, kan nämnden förelägga honom eller henne att inställa sig vid vite. Hyresnämn­den kan dock avgöra tvisten utan hinder av partens utevaro. Nämnden har inte möjlighet att meddela tredskodom utan avgörandet skall ske efter saklig prövning. Den motpart som uteblivit har inte möjlighet att få ärendet åter­upptaget (se 10 och 11 §§ lagen om arrendenämnder och hyresnämnder).

Nämnden skall klarlägga tvistefrågorna och söka förlika parterna. Detta kan ske samtalsvis men också genom att nämnden lägger fram förslag till förlikning. Nämnden har en ganska stark processledande uppgift (12 § lagen om arrendenämnder och hyresnämnder). Det skall ses mot bakgrund av att det är svårt för part att få rättshjälp och att det inte finns någon möjlighet för en part att få ersättning för sina egna rättegångskostnader i hyresnämnden.

4.3 Bostadssaneringslagen

Bostadssaneringslagen (1973:531) trädde i kraft den 1 juli 1974 (prop. 1973:22, bet. 1973:CU20, rskr. 1973:209). Redan den 1 januari 1975 ändra­des lagen i flera avseenden (prop. 1974:150, bet. 1974:CU36, rskr. 1974:372, SFS 1974:821). Lagen är tillämplig på fastighet på vilken det finns en bo­stadslägenhet som fastighetsägaren regelmässigt hyr ut och som inte utgör del av hans eller hennes egen bostad. Lagen gäller dock inte om samtliga lägenheter i huset hyrs ut för fritidsändamål och inte heller hus som ägs av staten eller en kommun (1 § bostadssaneringslagen).

Lagen innehåller dels bestämmelser om sanering, dels bestämmelser om boinflytande vid ombyggnad och vissa andra åtgärder.

Bestämmelserna om boinflytande är inte tillämpliga i hela landet. Genom

lag och förordning har de dock gjorts tillämpliga på flertalet permanentbo-

45

stadshus Gfr SFS 1974:821 och 1987:1127).

Bestämmeber om sanering av undermåliga lägenheter

Prop. 1993/94:199

Om en bostadslägenhet inte har lägsta godtagbara standard, kan hyresnämn­den meddela upprustningsåläggande eller användningsförbud beträffande lägenheten (2§ bostadssaneringslagen).

Ett upprustningsåläggande riktas mot fastighetsägaren och innebär att denne skall vidta de åtgärder som behövs för att lägenheten skall uppnå lägsta godtagbara standard. Användningsförbud innebär att lägenheten inte längre får användas som bostad. Både ett upprustningsåläggande och ett an­vändningsförbud kan förenas med vite (13 § bostadssaneringslagen). Om fastighetsägaren inte rättar sig efter ett upprustningsåläggande, kan fastighe­ten ställas under tvångsförvaltning eller, om detta inte kan antas vara till­räckligt, lösas in av kommunen (16 § bostadssaneringslagen).

Uppmstningsåläggande får meddelas, om fastigheten med hänsyn till kostnaden för den åtgärd som avses med åläggandet kan beräknas ge skäligt ekonomiskt utbyte (5 § bostadssaneringslagen). Kan en uppmstning inte be­räknas ge skäligt ekonomiskt utbyte eller kan det antas att nödvändiga bygg­lov för uppmstningen inte kommer att beviljas, får i stället ett användnings­förbud meddelas. Det krävs dock att lägenheten har betydande brister i för­hållande till lägsta godtagbara standard (6§ bostadssaneringslagen).

En bostadslägenhet skall enligt 2 b § bostadssaneringslagen anses ha lägsta godtagbara standard om den är försedd med uppvärmning, varmt och kallt vatten för hushåll och hygien, avlopp, toalett och tvättställ, badkar eller dusch, elström, spis, diskho, kylskåp samt de förvaringsutrymmen och av­ställningsytor som behövs för matlagning. Vidare innebär lägsta godtagbara standard att det måste finnas förrådsutrymmen och tvättstuga inom fastighe­ten eller inom rimligt avstånd från denna. Det fordras också att huset inte har sådana brister i fråga om hållfasthet, brandsäkerhet och sanitära förhål­landen som inte skäligen kan godtas. Om det finns särskilda skäl kan en lä­genhet anses ha lägsta godtagbara standard även om den avviker från de nämnda kraven, förutsatt att avvikelsen inte är av betydelse. Beträffande avvikelse i fråga om toalett, badkar eller dusch finns särskilda regler.

Kraven på lägsta godtagbara standard kom till för att bereda var och en tillgång till en god och ändamålsenlig bostad. De krav som ställts upp förut­sattes kunna tillgodoses i de allra flesta fall utan att kostnaderna blir så höga att en fastighet går med förlust (jfr prop. 1973:22 s.76).

46

Frågor om upprustningsåläggande och användningsförbud kan prövas ef­ter ansökan av kommun och i de flesta kommuner också av hyresgästorgani­sation (2§ bostadssaneringslagen, övergångsbestämmelserna till den be­stämmelsen i SFS 1974:821; se också förordningen [1975:596] om tillämp­ningen av 2 och 2 a §§ bostadssaneringslagen i vissa kommuner, efter ändring omtryckt i SFS 1987:1127). Vid lagens ikraftträdande hade endast kommu­nen talerätt i dessa frågor. Hyresgästorganisation fick initiativrätt i dessa frå­gor genom en lagändring som trädde i kraft den 1 januari 1975 (SFS 1974:821; jfr prop. 1974:150). Med hyresgästorganisation avses i lagen orga­nisation som har avtal om förhandlingsordning för fastigheten eller, om för­handlingsordning inte gäller, riksorganisation eller förening som är ansluten till sädan organisation och inom vars verksamhetsområde fastigheten är be­lägen (1 § tredje stycket bostadssaneringslagen).

Begärs uppmstningsåläggande utgör detta ett hinder för byggnadsnämn-     Prop. 1993/94:199 den att avgöra en ansökan om rivningslov för byggnaden (8 kap. 24 § plan-och bygglagen [1987:10]), Om uppmstningsåläggande har meddelats och om åläggandet inte har förfallit, får byggnadsnämnden inte lämna rivningslov för den byggnad som avses med åläggandet (8 kap, 17 § plan- och bygglagen).

Bostadssaneringslagen innehöll till en början endast de nu berörda be­stämmelserna om upprustningsåläggande och användningsförbud. Den in­fördes mot bakgrund av att det fanns ett betydande saneringsbehov, särskilt i beståndet av flerfamiljshus i tätorterna, Lagen motiverades med att det var en angelägen bostadspolitisk uppgift att genom ökade insatser från samhäl­lets sida främja en snabb avveckling av bristema i det äldre bostadsbestån­det. Kommunens uppgift i fråga om planeringen av bostadsbyggandet hade vidgats till att omfatta kommunala bostadssaneringsprogram. De möjlighe­ter till ingripande mot fastighetsägaren som då fanns kunde i huvudsak en­dast tillgripas i syfte att hålla befintlig utrustning inom fastigheten i godtag­bart skick. Standardhöjande åtgärder kunde tvingas fram endast i undan­tagsfall. Lagstiftaren eftersträvade att en samverkan mellan kommun och fastighetsägare skulle ske. Eftersom det inte kunde uteslutas att enighet dem emellan inte alltid kunde nås, gavs kommunerna genom bostadssaneringsla­gen sädana tvångsmedel att nödvändig sanering skulle kunna genomföras. Bostadssaneringslagen gjorde det möjligt att oberoende av fastighetsägarens bedömning förbättra standarden i dennes fastigheter. Det ansågs nödvändigt att därvid begränsa fastighetsägarens handlingsfrihet.

Vid avgörandet av om ett hus skall rustas upp skall de byggnadstekniska och ekonomiska fömtsättningama för en upprustning spela en avgörande roll. Även andra faktorer skall dock tillmätas betydelse. Det kan gälla plan­tekniska och kulturhistoriska synpunkter samt inte minst bostadsförsörj­ningssynpunkter och allmänna fastighetsekonomiska synpunkter. Ett upp­rustningsåläggande skall dock i princip meddelas endast om det finns bygg­nadstekniska fömtsättningar att genomföra åtgärden med skäligt ekono­miskt utbyte. Den fastighetsekonomiska bedömningen kan göras på olika sätt. Upprustningskostnaderna kan jämföras med kostnaderna för nybygg­nation av ett motsvarande hus. En uppskattning av den bruksvärdeshyra som kan godtas efter upprustningen kan vara avgörande för om upprust­ningen bör genomföras. Ger uppskattningen stöd för att upprustningskost­naderna kan förräntas inom ramen för de blivande hyresintäkterna, kan fas­tighetsägaren normalt inte undandra sig upprustning (prop. 1973:22 s. 77; angående den fastighetsekonomiska bedömningen, se närmare RBD 1979:32, 1982:27 och 1989:7).

Användningsförbud infördes för att man skulle komma till rätta med bris­terna i sådana fastigheter som av ekonomiska skäl inte kan rustas upp eller till vars förbättring bygglov inte kan erhållas. Bestärnmelserna om använd­ningsförbud avser att tvinga fram en rivning. De ger möjlighet till större in­gripanden än enligt hälsoskyddslagstiftningen som förutsätter att sanitär olä­genhet finns. Inte bara det ekonomiska utbytet och lägenhetens standard skall beaktas vid prövningen. Också hyresgästernas intressen skall vägas in.

47

Boinftytande vid ombyggnad och vbsa andra åtgärder

Prop. 1993/94:199

Hyresnämnden får förbjuda en fastighetsägare att vidta förbättringsarbete eller liknande åtgärd, som inte kräver bygglov, om åtgärden inte behövs för att en bostadslägenhet skall uppnå lägsta godtagbara standard. Förbud skall meddelas, om det är uppenbart att åtgärden inte är påkallad av boendehän­syn. Hyresnämnden prövar fråga om förbud eller upphävande av förbud på talan av hyresgästorganisation eller fastighetsägaren (2 a § första stycket bo­stadssaneringslagen).

Med boendehänsyn menas hänsyn till de boendes intressen i allmänhet. Med de boende åsyftas i detta sammanhang inte de personer som för tillfället bor i huset. Uttrycket har med andra ord en objektiv innebörd. När det gäl­ler att bestärruna den närmare innebörden skall de bostadspolitiska mäl som samhället vid varje tillfälle har ställt upp tjäna som vägledning (prop. 1974:150 s. 509). Förbud får inte avse åtgärder som en fastighetsägare i egen­skap av hyresvärd på gmnd av lag eller avtal är skyldig att vidta. Något för­bud kan heller inte komma i fråga om det gäller löpande underhåll eller åt­gärd som ingår i hyresvärdens reparationsskyldighet. Åtgärder som skall företas i enlighet med hälso- och bygglagstiftningen kan inte heller förbjudas med stöd av bestämmelsen.

Det är således bara i mer uppenbara fall som ett förbud kan meddelas. Regeln är i första hand tänkt att tjäna som en spärr mot att ett hyreshus eller en hyreslägenhet förses med inredningsdetaljer eller andra anordningar som närmast kan betecknas som onödig lyx. Kan det antas att den tilltänkta åt­gärden inte inverkar höjande på hyran, saknas som regel anledning att för­bjuda den (prop, 1974:150 s,509).

Motsätter sig en hyresgästorganisation att det i en fastighet vidtas åtgärd som kräver bygglov och som inte behövs för att en bostadslägenhet skall uppnå lägsta godtagbara standard, får åtgärden vidtas endast om hyres­nämnden medger åtgärden. Medgivande får lämnas endast om det finns sär­skilda skäl (2 a § andra stycket bostadssaneringslagen). Vid prövningen av om bygglov skall ges får sökanden antingen visa ett s.k. hyresgästintyg med ett godkännande från hyresgästorganisationen eller ett medgivande från hy­resnämnden (8 kap. 31 § plan- och bygglagen).

Särskilda skäl för att tillåta viss åtgärd finns enligt förarbetena om det ter sig befogat att fastighetsägaren av fastighetsekonomiska eller liknande skäl utför arbeten som går längre än lägsta godtagbara standard. I vissa fall bör tillstånd kunna meddelas om bruksvärdet inte påverkas av åtgärden. Skälen måste vara mycket starka. Det är inte tillräckligt att ombyggnaden leder till ökad lönsamhet för fastighetsägaren. Däremot kan en mer omfattande om­byggnad tillåtas om en mindre men i förhållande till lägsta godtagbara stan­dard tillräcklig ombyggnad är olönsam. Samma prövning som vad gäller ett upprustningsåläggande bör kunna göras (prop. 1974:150 s. 510 f.).

48

5 Förslag till ny reglering

Prop. 1993/94:199

Syftet med regeringens politik på bostadslagstiftningens omräde är att stärka de enskilda bostadskonsumenternas ställning. Hyresgästen skall sättas i centrum och ges valfrihet i så stor utsträckning som möjligt.

En hyresgäst kan med den nu gällande hyresförhandlingslagen inte stå utanför det kollektiva förhandlingssystemet annat än i rena undantagsfall. Hyresförhandlingslagen innebär visserligen inte något formellt förhandlings­monopol för en viss hyresgästorganisation. Det har emellertid varit svårt för andra hyresgästorganisationer än sådana som tillhör Hyresgästernas Riks­förbund (den s.k. organiserade hyresgäströrelsen) att få förhandlingsrätt med hyresvärden eftersom det endast har varit tillåtet med en förhandlings­ordning för varje hus. I praktiken har därför reglerna medfört att hyresgäst­organisationer som tillhör den organiserade hyresgäströrelsen har fått en­samrätt till förhandlingar.

Enligt regeringens mening finns det starka principiella skäl att ändra på den nu gällande ordningen. En hyresgäst måste naturligtvis själv kunna be­stämma hur förhandlingarna skall föras beträffande den egna lägenheten. Hyresgästen måste kunna välja att förhandla själv med hyresvärden och inte inordnas i det kollektiva förhandlingssystemet. Om hyresgästen inte vill för-handla själv mäste förhandlingsuppdraget kunna ges till den hyresgästorga­nisation som hyresgästen har förtroende för. Konkurrerande och nya hyres­gästorganisationer måste ges en reell möjlighet att verka på samma villkor som den organiserade hyresgäströrelsen.

I departementspromemorian föreslås vissa ändringar i syfte att öka hyres­gästernas valfrihet. Utgångspunkten för förslagen är att hyresförhandlingsla­gens uppbyggnad och tekniska lösningar så långt som möjligt skall behällas. Promemorian innehåller också förslag till ändringar av annan hyresrättslig lagstiftning. Bl,a, föreslås att bostadssaneringslagen upphävs och delvis er­sätts med regler i hyreslagen. Hyreslagens hyressättningsregler föreslås bli ändrade i två avseenden. Den nuvarande regeln om att man vid hyrespröv-ning enligt bmksvärdesregeln främst skall beakta hyrorna i hus som ägs och förvaltas av allmännyttiga bostadsföretag föreslås bli avskaffad. Vidare före­slås att bruksvärdesregeln skall ändras så att en hyra inte är att anse som skälig om den är väsentligt högre än hyran för likvärdiga lägenheter. Vidare lämnas förslag om att en hyresvärd skall lämna uppgift i en uppsägning om varför hyresavtalet sägs upp. Det föreslås också vissa förändringar i reglerna om besittningsskyddet för hyresgäster som bor i en- och tvåfamiljshus.

Vid remissbehandlingen har flertalet av förslagen i promemorian fått ett positivt mottagande. Förslagen om ändringar i jordabalkens regler om hy­ressättningen har dock fått ett mera blandat mottagande av remissinstan­serna.

Enligt regeringens mening är flertalet av lagförslagen i promemorian väl ägnade att läggas till grund för lagstiftning. Som kommer att framgå i det följande bör dock inte de förslag om ändringar i hyressättningsreglerna som lades fram i promemorian genomföras,

I det följande avser regeringen att närmare behandla frågor om

- ändringar i hyresförhandlingslagen i avsnitt 5,1,

49

4 Riksdagen 1993/94. 1 saml. Nr 199

-

hyresgästinflytande vid upprustning och ombyggnad i avsnitt 5,2,

-

ändringar i annan lagstiftning som berör hyresgästorganisationernas ställ­ning i avsnitt 5,3,

-

ytteriigare ändringar i hyreslagen i avsnitt 5,4,

-

konsekvenser av förslagen i avsnitt 6 samt

-

ikraftträdande- och övergångsfrågor i avsnitt 7,

Regeringens kommentarer till de enskilda lagbestämmelserna finns i special­motiveringen (avsnitt 8),

Prop. 1993/94:199

5.1 Hyresförhandlingsfrågor

5.1.1 Rätt for hyresgästen att stå utanför det kollektiva förhandlingssystemet

Regeringens förslag: En hyresgäst skall ha rätt att stå utanför det kol­lektiva förhandlingssystemet. En hyresgäst som inte är med i detta sy­stem fär själv förhandla och träffa avtal med sin hyresvärd. Om en hyresgäst som fått del av hyresvärdens begäran om hyreshöjning inte inom av hyresvärden utsatt tid, minst sex veckor, underrättar hyres­värden om att kravet på hyresförändring inte godtas, anses avtal om förändrade hyresvillkor ha kommit till stånd i enlighet med vad hyres­värden har begärt. Om ett avtal om ändrad hyra har kommit till stånd på detta sätt, får hyresnämnden på ansökan av hyresgästen pröva om hyran är skälig i enlighet med bruksvärdesregeln i hyreslagen. En så­dan prövning får avse tiden från hyreshöjningens ikraftträdande.

Promemorians förslag: Överensstämmer med regeringens förslag (se pro­memorian s. 26-52).

Remissinstanserna: De flesta remissinstanserna tillstyrker förslaget i pro­memorian om att en hyresgäst skall ha rätt att stå utanför det kollektiva för­handlingssystemet. De remissinstanser som avstyrker förslaget ifrågasätter om de föreslagna ändringarna för med sig några fördelar för hyresgästerna. Även förslaget om hyresgästens bundenhet genom passivitet godtas av fler­talet remissinstanser.

Skälen för regeringens förslag:

De huvudsakliga skälen för en rätt att stå utanför det kollektiva förhandlingssystemet

En stor del av hyresgästerna i Sverige omfattas av det kollektiva förhand­lingssystemet. Systemet har många väl dokumenterade fördelar från prak­tiska utgångspunkter.

Från principiella utgångspunkter måste det dock starkt ifrågasättas om en hyresgäst skall behöva acceptera att en hyresgästorganisation med bindande verkan träffar avtal med hyresvärden utan att hyresgästen gett organisatio­nen något sådant uppdrag, I än högre grad kan man ifrågasätta organisatio-

50

nens behörighet i fall då hyresgästen klart motsätter sig att organisationen     Prop. 1993/94:199 för förhandlingar och ingår avtal för hyresgästens räkning. Till detta kom­mer att hyresgästen även i dessa fall tvingas betala för det förhandlingsarbete som organisationen utför.

Orsakerna till en hyresgästs ovilja att låta sig representeras av en hyres­gästorganisation kan vara många. En del hyresgäster upplever att de styrs från toppen av den organisation som representerar dem. En enskild hyres­gäst kan också ha en annan uppfattning än organisationen om förhandlingar­nas mål och inriktning. För den enskilde, som utan individuell bestämman­derätt inte kan påverka sin förhandlingssituation, kan själva tvånget till kol­lektiva förhandlingar upplevas som en kränkande inskränkning av den per­sonliga friheten. Vidare leder det kollektiva förhandlingssystemet med nöd­vändighet till förhandlingsresultat där den enskildes synpunkter inte alltid kan beaktas. De enskilda hyresgästernas krav och önskemål måste ju sam-manjämkas till enhetliga ständpunktstaganden. En enskild hyresgäst kan ha speciella önskemål som inte kan tillgodoses. Ibland kan kvalifikationerna hos organisationen vara bristfälliga. Allt detta har ibland lett till missnöje med det kollektiva förhandlingssystemet så som det utformats i hyresför­handlingslagen.

Fler aktörer pä hyresmarknaden leder till ökad konkurrens. Flera age­rande parter på hyresmarknaden torde också föra med sig att de avtalsrätts­liga konstruktionerna blir mer varierande. Detta kan bidra till att hyresrät­ten som upplåtelseform får större utvecklingsmöjligheter och att den bättre kan anpassas till dagens och morgondagens behov.

Av nu redovisade skäl bör en enskild hyresgäst ges en rätt att träda ur det kollektiva förhandlingssystemet och få möjlighet att själv förhandla och träffa avtal med hyresvärden om de hyresvillkor som skall gälla. Hyresgäs­tens rätt bör utformas så att hyresgästen i princip ensam skall få avgöra om han eller hon skall omfattas av de förhandlingsöverenskommelser som ingås inom ramen för det kollektiva systemet. En utgångspunkt bör dock vara att det kollektiva förhandlingssystemet i sina gmnder lämnas orubbat.

Den närmare utformningen av förslaget om hyresgästens rätt att stå utanför det kollektiva förhandlingssystemet

Den enskilde hyresgästens ställning gentemot hyresvärden behöver inte sär­skilt regleras. Står hyresgästen utanför det kollektiva förhandlingssystemet faller det av sig självt att hyresvärden, om denne eller hyresgästen önskar förändra hyresvillkoren, går in i förhandlingar med hyresgästen. Hyresla­gens regler om ändring av hyresvillkor garanterar på sitt sätt att parterna kommer till tals med varandra och att en tvist dem emellan får sin lösning. Nägra särskilda sanktioner vid förhandlingsvägran behövs inte.

Några remissinstanser har påpekat att de hyresgäster som väljer att stå

utanför det kollektiva förhandlingssystemet inte kommer att få någon egent­

lig förhandlingsrätt. Påpekandet är riktigt i den meningen att hyresförhand­

lingslagens bestämmelser, bl.a. den om hyresvärdens skyldighet och parter­

nas rätt att påkalla förhandling i viss fråga, inte kommer att gälla för de nu

aktuella hyresgästerna. Trots att det saknas direkta bestämmelser om för-

r.

handlingsrätt kan det emellertid, som ovan angetts, fömtsättas att parterna     Prop. 1993/94:199 kommer att förhandla med varandra.

Hyresgästens rätt bör dock uttryckas som en rätt att stå utanför det koUek­tiva förhandlingssystemet. Hyresgästens rätt att stå utanför det kollektiva förhandlingssystemet måste komma till uttiyck genom att lagstiftningen får ändrat innehåll. De gmndläggande inslagen i det nuvarande systemet bör vara kvar. En hyresgäst bör även i framtiden bindas till de förhandlingsöver­enskommelser som träffas genom en särskild bestämmelse i hyresgästens av­tal (förhandlingsklausul). Det är ett enkelt och redigt system för att fastställa vilka hyresgäster som binds av innehållet i en förhandlingsöverenskom­melse. Att hyresavtal innehåller en förhandlingsklausul bör också vara avgö­rande för vilka lägenheter det kollektiva förhandlingssystemet omfattar (se nedan). Det nya inslaget bör innebära att hyresgästen får ett avgörande in­flytande i frågan om en förhandlingsklausul skall införas eller slopas i hans eller hennes hyresavtal. Normalt bör kunna förväntas att hyresgästen och hyresvärden avtalar i enlighet med vad hyresgästen önskar.

Skulle en hyresgäst inte vinna gehör för sin önskan om införande eller slo­pande av en förhandlingsklausul, får hyresgästen på vanligt sätt enligt vad som gäller för en villkorstvist ansöka hos hyresnämnden om detta. Hyresvär­den bör endast undantagsvis med framgång kunna motsätta sig hyresgästens vilja. En sådan undantagssituation kan vara att hyresgästen av okynne eller liknande upprepade gånger har fått en förhandlingsklausul införd och slo­pad. Hyresnämnden bör i ett sådant fall kunna lämna en framställning frän hyresgästen utan bifall. Både hyresvärden och hyresgästen bör liksom i dag ha initiativrätt i fråga om införande eller slopande av en förhandlingsklausul.

En fråga som uppkommer är hur pass snabbt hyresgästens önskan att

slopa förhandlingsklausulen skall fä genomslag. Om inte hyresvärden och

hyresgästen kan komma överens om det, får saken prövas av hyresnämnden.

Med nuvarande regler för hyresnämndens tvistlösning skulle det innebära

att upphävande av förhandlingsklausulen kan ske först efter viss tid (55 a §

hyreslagen). Vad gäller t.ex. ett tillsvidareavtal kan hyresnämndens beslut

enligt nu gällande regler för tvistlösning inte (utan motpartens medgivande)

avse tiden före det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader

från den dag då ansökan gjordes. Detta bör normalt vara en lämplig ordning.

I vissa fall bör emellertid hyresvärden kunna hindra att hyresgästen får för­

handlingsklausulen slopad så snabbt. Om det under pågående förhandlingar

mellan hyresvärd och hyresgästorganisation skulle inträffa att flera hyresgäs­

ter begär att fä förhandlingsklausulen slopad, kan det innebära väsentliga

nackdelar för de förhandlande parterna och de hyresgäster som kommer att

bli berörda av förhandlingsresultatet. Hyresvärden har då ett i viss mån befo­

gat intresse av att slopandet av förhandlingsklausulen fördröjs. I sädana fall

kan det vara lämpligt att hyresnämnden fär möjlighet att låta upphävandet

gälla först vid en senare tidpunkt än enligt den nyss nämnda regeln. I det

exempel som getts bör hyresnämnden, om det bedöms lämpligt, kunna be­

sluta att en förhandlingsklausul skall slopas först vid sådan tidpunkt att på­

gående förhandlingar hinner avslutas. Hyresgästen kommer dä, om inget an­

nat avtalas, att kunna träda ur det kollektiva förhandlingssystemet med de

senaste framförhandlade villkoren som en del av sitt avtal.

52

Vad som nu har anförts om slopande av en förhandlingsklausul bör också    Prop. 1993/94:199 gälla införande av en förhandlingsklausul.

Enligt hyresförhandlingslagen gäller en förhandlingsordning för alla lä­genheter i ett hus, såvida inte ett undantag gjorts i förhandlingsordningen för en viss lägenhet. Förhandlingsordningen gäller inte heller för en lägen­het, om hyresavtalet enligt hyresnämndens beslut inte innehåller någon för­handlingsklausul (3 § hyresförhandlingslagen). För att en förhandlingsord­ning inte skall omfatta en hyresgäst som själv skall bedriva förhandlingar bör det i hyresförhandlingslagen tas in en bestämmelse om att en förhandlings­ordning skall gälla för lägenhet i det eller de hus som anges i förhandlings­ordningen, om hyresavtalet för lägenheten innehåller en förhandlingsklausul som hänvisar till förhandlingsordningen. Som en följd av detta behöver för­handlingsordningens parter inte längre ha möjlighet att i förhandlingsord­ningen undanta viss lägenhet från dess tillämpning. Bestämmelsen i hyres­förhandlingslagen som ger denna möjlighet kan tas bort.

Om det förs in en förhandlingsklausul i ett hyresavtal beträffande en lä­genhet för vilken det kollektiva förhandlingssystemet inte tidigare gällt, finns det inledningsvis inte någon förhandlingsöverenskommelse som gäller hyran för den lägenheten. Vid hyressättningen kan parterna dock ha god led­ning av de hyror som bestämts genom kollektiva förhandlingar för de övriga lägenheterna i huset. Hyresvärden och hyresgästorganisationen bör gemen­samt kunna komma överens om hyressättningen i dessa situationer.

Med den konstruktion av hyresförhandlingslagen som föresläs behöver hyresnämnden inte längre ha möjlighet att upphäva en förhandlingsordning i samband med att den prövar frågan om införandet eller slopandet av en förhandlingsklausul.

Irf händer med hyresgäster som inte vill eller kan förhandla enskilt?

Mänga hyresgäster är nöjda med det kollektiva förhandlingssystem som de omfattas av. Andra är i vart fall inte missnöjda. Det är troligt att de flesta hyresgäster även i fortsättningen kommer att vilja låta sina hyresvillkor be­stämmas genom kollektiva förhandlingar. Ett skäl till det kan vara att de känner att de saknar tillräcklig kunskap och erfarenhet för att själva för­handla med hyresvärden. Ett annat kan vara att de inte har möjlighet att disponera den tid som krävs för att själva driva förhandlingen.

Det bör framhållas att införandet av en rätt för hyresgästerna att själva avtala om sina hyresvillkor inte står i något motsatsförhållande till andra hy-, resgästers önskemål om kollektiva förhandlingar. Det är alltså inte fråga om något tvång att förhandla enskilt utan endast en möjlighet. Den enskilde hy­resgästen ges frihet att välja om han själv vill förhandla om sina hyresvillkor eller om han vill låta dessa bestämmas genom kollektiva förhandlingar.

Om hyresgästen väljer alternativet kollektiva förhandlingar, kommer han

att omfattas av i princip samma system som i dag. Det innebär bl.a. att de

regler till skydd för den enskildes rättssäkerhet som finns i hyresförhand­

lingslagen kommer att gälla för hyresgästen även i fortsättningen. Dessa reg­

ler innebär bl.a. att en enskild hyresgäst som är missnöjd med förhandlings­

resultatet kan få de hyresvillkor som fastställts genom en förhandlingsöver-

53

enskommelse prövade av hyresnämnden. Genom reglerna i hyresförhand-     Prop. 1993/94:199 lingslagen kommer således en hyresgäst som låter sina hyresvillkor fastställas genom kollektiva förhandlingar också i fortsättningen att kunna tillvarata sina intressen.

Hänsynen till hyresgäster som inte vill eller kan förhandla enskilt utgör alltså inte något hinder mot att genomföra de förändringar som förordats i det föregående.

Ger bmksvärdessystemet något utrymme för verkliga förkandlingar?

Bruksvärdessystemet beskrivs ibland på det sättet att likvärdiga lägenheter skall ha lika hyror. Det är en sanning med viss modifikation. Systemet inne­bär att hyran skall fastställas till skäligt belopp och att hyran inte är att anse som skälig om den är påtaglig högre än hyran för lägenheter som är likvär­diga med hänsyn till bruksvärdet (55 § hyreslagen). Detta innebär att inte vaije avtalad hyra som är högre än hyran för likvärdiga lägenheter kan änd­ras. Hyran måste ha kommit över en viss nivå för att hyresnämnden skall kunna ändra den. Var denna nivå exakt ligger är beroende av bl,a, den totala hyrans storlek. Bruksvärdessystemet skulle kunna beskrivas så att likvärdiga lägenheter skall ha ungefär lika hyror. Såsom bruksvärdesregeln är utformad ger den i sig ett visst utrymme för marknadskrafterna. Det var också avsikten när regeln infördes (se prop, 1968:91, Bihang A, s, 188 f,). Regeln möjliggör att den högsta hyresnivån pä orter med starkt efterfrågetryck successivt kommer att höjas.

Det kollektiva förhandlingssystemet har till en del tagit bort den flexibili­tet som bruksvärdesregeln i sig har. Ett allmännyttigt bostadsföretags kost­nader fördelas i detta system på företagets hela bestånd efter olika principer som företaget och hyresgästföreningen har kommit överens om. Uppgörel­serna för det privatägda beståndet följer i stor utsträckning uppgörelserna för de allmännyttiga företagen. Utbud och efterfrågan får ingen eller liten genomslagskraft vid hyressättningen av en enskild lägenhet. Genom vad som framkommit i promemorian Utvärdering av bruksvärdeshyressystemet. Ds 1992:73 (se s. 65 f.), bekräftas att utbud och efterfrågan har mycket liten di­rekt betydelse vid hyressättningen. Kritik har ofta riktats mot att t.ex. en lägenhets läge inte spelar en tillräckligt stor roll vid hyressättningen. De all­männyttiga bostadsföretagens kostnadstäckande hyror fungerar dessutom som ett slags spärr mot lägre hyror pä orter där hyresgästernas ringa efterfrå­gan borde leda till sjunkande hyror.

Införandet av en möjlighet för hyresgäster att avtala direkt med hyresvär­den kan leda till konkurrensfördelar, sett från hyresgästernas synpunkt. Det förhandlingsutrymme som finns kan komma att utnyttjas på ett bättre sätt om aktörerna på marknaden blir fler. Hyrorna för vissa enstaka lägenheter kan komma att justeras uppåt eller nedåt, exempelvis beroende pä det läge på orten som lägenheten har. Fler aktörer på marknaden kan få till följd att det sker en viss anpassning av hyresnivåerna, olika för olika orter, efter det utbud och den efterfrågan som finns där.

Det finns således ett förhandlingsutrymme beträffande hyror som, om det

utnyttjas, kan ge positiva effekter för hyresmarknaden som helhet.

54

Kommer kyresvärden att kunna ta ut mycket köga inftyttningshyror?

Prop. 1993/94:199

Hyreslagen vilar på en gmndsats om avtalsfrihet i fråga om bestämmandet av hyra. I de fall som hyran för en lägenhet bestäms genom en förhandlings­överenskommelse har dock hyresvärd och hyresgäst inte möjlighet att med giltig verkan avtala om en hyra som är högre än vad som gäller enligt över­enskommelsen. Detta gäller även om avtal träffas med en ny hyresgäst.,

Om enskilda hyresgäster skall ha möjlighet att själva förhandla och träffa avtal med sin hyresvärd, kan det problemet uppkomma att en bostadssö­kande i en bristsituation kan känna sig tvingad att gå med på en hyra som ligger klart över den hyra som en tillämpning av bruksvärdesregeln skulle ge. Denna situation kan idag förekomma beträffande lägenheter som inte omfattas av det kollektiva förhandlingssystemet. En liknande situation kan även uppstå då det gäller inflyttningshyror i ny- eller ombyggda hus som en förhandlingsordning gäller för. Den lagstadgade primära förhandlingsskyl­digheten omfattar nämligen endast höjning av hyran, vilket förutsätter att det redan finns en avtalad hyra. Den primära förhandlingsskyldigheten kan genom förhandlingsordningen vara utsträckt till att gälla även inflyttningshy­ror i ny- och ombyggda hus. Hyresgästernas Riksförbund har sedan länge krävt att den i lag reglerade primära förhandlingsskyldigheten skall omfatta all hyressättning.

Om en hyresvärd utnyttjar sitt överläge i den beskrivna situationen, kan hyresgästen gå till hyresnämnden och få den redan avtalade hyran prövad. Emellertid finns det regler i hyreslagen som skjuter en eventuell hyressänk­ning pä framtiden. Hyresgästen mäste innan han ger in en ansökan om hyres­sänkning först meddela hyresvärden att han önskar ändra hyran och därefter avvakta hyresvärdens svar en månad (54 § hyreslagen). Hyresnämndens be­slut om ändrad hyra fär vid tillsvidareavtal inte avse tiden före det månads­skifte som inträffar närmast efter tre månader från dagen för ansökningen (fördröjningsregeln). Någon retroaktiv prövning är det alltså inte fräga om. För hyresavtal som löper tills vidare, vilket är det vanliga, finns dessutom en s.k. karensregel. Karensregeln innebär att ett avtalat hyresvillkor mäste gälla en viss minsta tid. Den hindrar en omprövning av hyran frän hyresför­hållandets första dag. Hyresnämndens beslut om ändring av hyran får nämli­gen inte avse tiden innan sex månader förflutit från det att hyran började tillämpas. För tidsbestämda avtal finns inte någon karensregel, men i vissa fall kan inflyttningshyran inte ändras förrän hyresförhållandet har varat, i ett är (55 a § hyreslagen).

Hyreslagens regler binder således hyresgästen till den inflyttningshyra som han eller hon har kommit överens om med hyresvärden. Några remiss­instanser menar att det finns behov av en regel som gör det möjligt för hyres­gästen att komma ifrån en hög inflyttningshyra även om den hänför sig till hyresförhållandets första sex månader. Med hänsyn till att hyresgästen vid hyresavtalets ingående har fullt klart för sig vilken hyra han eller hon kom­mer att få betala fär det emellertid anses acceptabelt att hyresgästen är bun­den vid överenskommelsen under en kortare tid. Någon ändring i de berörda fördröjnings- och karensreglerna med tanke på situationer av detta slag är

alltså inte motiverad.

55

Sveriges Fastighetsägareförbund anser att det bör finnas en möjlighet att     Prop. 1993/94:199 vid nyuthyrning hindra omprövning av hyran under viss tid som parterna enas om. Fastighetsägareförbundet anser att denna tid bör kunna uppgå till fem år. Regeringen är dock inte beredd att föreslå en sådan regel.

Kan en ovilja bland hyresvärdarna mot enskilda förkandlingar lägga hinder i vägen för sådana förhandlingar?

Många hyresvärdar anser sannolikt att det kollektiva förhandlingssystemet medför flera fördelar för dem och är att föredra framför ett system med flera förhandlingsparter pä hyresgästsidan (jfr promemorian Utvärdering av bruksvärdeshyressystemet. Ds 1992:73, s. 64 med vidare hänvisning). Det är lättare att förhandla med endast en motpart och sannolikt också mindre re­surskrävande. Det kan därför antas att många hyresvärdar, om de fick välja, skulle föredra att bara ha kollektiva hyresförhandlingar.

För att hyresgästens rätt att stå utanför det kollektiva förhandlingssyste­met inte skall bli illusorisk bör hyresvärden vid uthyrning av en lägenhet inte med framgång kunna kräva att hyresvillkoren skall bestämmas genom kol­lektiva förhandlingar. Inte heller under hyresförhållandets bestånd bör ett sådant krav från hyresvärdens sida gå att genomdriva mot hyresgästens vilja. Om hyresvärden vid uthyrningen ställer som villkor att hyresavtalet skall in­nehålla en förhandlingsklausul, har hyresgästen i dag små möjligheter att sätta sig emot detta. Hyreslagens fördröjnings- och karensregler innebär nämligen att hyresgästen kan få förhandlingsklausulen slopad först sedan hy­resförhållandet har varat en viss tid. För att i fortsättningen förhindra att en hyresvärd tvingar en hyresgäst att gä med pä att en förhandlingsklausul förs in i hyresavtalet, bör regler tillskapas som gör det möjligt för hyresnämnden att besluta att förhandlingsklausulen skall upphävas från hyresförhållandets första dag. Motsvarande bör gälla om hyresvärden ställt upp som villkor för uthyrningen att någon förhandlingsklausul inte skall gälla.

Med en reglering av det nu förordade slaget kan hyresvärden inte lägga hinder i vägen för hyresgästen att stå utanför det kollektiva förhandlingssys­temet. Härigenom kan hyresgästens möjlighet att själv förhandla om sin hyra säkerställas.

Hyresgästernas Riksförbund anser att en hyresvärd skall vara skyldig att lämna en nyinflyttad hyresgäst skriftlig information om vilken eller vilka för­handlingsordningar som gäller i huset. Man kan emellertid utgå från att det ligger i hyresvärdens eget intresse att informera en nyinflyttad hyresgäst om vilka förhandlingsordningar som gäller i huset. Regeringen anser därför inte att det behövs någon sådan regel om informationsskyldighet som Hyresgäs­ternas Riksförbund har föreslagit.

Är det inte i vissa avseenden en alltför stor nackdel för kyresvärden att förkandla enskilt?

En möjlighet för enskilda hyresgäster att stå utanför det kollektiva förhand­lingssystemet kan skapa praktiska svårigheter för hyresvärden. Det kan

nämligen tänkas att vissa hyresgäster som utnyttjar denna möjlighet förhäl-

56

ler sig passiva i förhandlingarna med hyresvärden eller rentav medvetet för-     Prop. 1993/94:199 dröjer förhandlingsarbetet. Mot denna bakgrund bör man överväga om det bör skapas större möjligheter för hyresnämnden att besluta om hyreshöj­ningar med retroaktiv verkan.

Ett hyresvillkor som bestämts genom en förhandlingsöverenskommelse gäller från den tid parterna bestämmer. Om förhandlingarna strandar och hyresnämnden med anledning av detta avgör en villkorstvist, kan emellertid nämndens beslut enligt huvudregeln inte avse tid före det månadsskifte som infaller närmast efter tre månader frän det att ansökan i ärendet givits in. Om det finns skäl till det fär ett beslut med retroaktiv verkan meddelas (24 § hyresförhandlingslagen). Lagstiftaren har haft i tanken att en hyresvärd inte alltid skall få nackdelar av att honom oförskyllt förhandlingarna dragit ut på tiden öfr prop. 1977/78:175 s. 136 f. och prop. 1983/84:137 s. 83 f.).

Någon motsvarighet till det nu berörda undantaget finns inte vid villkors­tvister som väcks enligt hyreslagen. Att det gäller olika regler för tvistlösning enligt hyreslagen respektive hyresförhandlingslagen kan medföra svårighe­ter i förhandlingsarbetet. Det kan vara svårt att fä de enskilda förhandling­arna att löpa i fas med de kollektiva. Samma regler i fråga om möjlighet till retroaktivt verkande beslut bör därför gälla för hyresnämndens prövning oavsett hur förhandlingarna förs. Således bör en hyresvärd som i god tid gett sig in i regelrätta förhandlingar med en enskild hyresgäst om en hyreshöjning från en viss dag kunna genom beslut av hyresnämnden fä en retroaktiv hyres­höjning, t.ex. om hyresgästen försinkat förhandlingarna.

Det finns vidare skäl att överväga om det inte borde införas regler som underlättar för hyresvärden att träffa avtal med hyresgäster som vill stå utan­för det kollektiva systemet men som förhäller sig passiva i kontakterna med hyresvärden.

Vill en hyresvärd att hyran skall ändras, skall han eller hon enligt gällande rätt skriftligen meddela hyresgästen detta. Träffas inte någon överenskom­melse, har hyresvärden rätt att hos hyresnämnden ansöka om ändring av hy­ran. Ansökan får göras tidigast en månad efter det att meddelandet om den önskade hyreshöjningen har sänts till hyresgästen (54 § hyreslagen). Den nya hyran kan normalt inte börja tillämpas förrän vid det månadsskifte som in­träffar närmast efter tre månader frän det att ansökan gjorts vid hyresnämn­den (55 a § hyreslagen). Enligt den nyligen gjorda utvärderingen av bruks­värdessystemet kan det antas att merparten av de hyresgäster som inte om­fattas av kollektiva förhandlingar underlåter att ta aktiv del när nya hyresvill­kor skall bestämmas (jfr promemoriorna Utvärdering av bruksvärdeshyres­systemet. Ds 1992:73, s. 64 f. och Hyresförhandlingar som de framstår i in­tervjuer m.m. med parterna. Ds 1992:77).

För att inte göra förhandlingarna med enskilda hyresgäster alltför tung­rodda föreslås det i promemorian att det i hyreslagens regler förs in en sär­skild mekanism för avtal i fräga om höjningar av hyran. Enligt promemorian bör regleringen gå ut på följande.

En hyresgäst som inte inom viss tid lämnar något svar pä hyresvärdens

meddelande om att denne önskar höja hyran med visst belopp skall anses

ha accepterat hyresvärdens hyreshöjningskrav. Ett avtal om höjd hyra skall

därmed anses ha ingåtts. Genom en sädan reglering blir den hyresgäst som

57

inte är beredd att acceptera hyresvärdens krav på hyreshöjning tvungen att     Prop. 1993/94:199 reagera inom den av hyresvärden utsatta tiden. Svaret från hyresgästen kan sedan bilda utgångspunkt för förhandlingar. Om förhandlingarna misslyckas kan hyresvärden - i enlighet med redan gällande regler - vända sig till hyres­nämnden för att få tvisten avgjord.

De flesta remissinstanser som yttrat sig över promemorians förslag i denna del tillstyrker att en hyresgäst skall kunna bli bunden genom passivitet. Flera av dessa remissinstanser har emellertid synpunkter på detaljer i förslaget. De flesta remissinstanser som avstyrker förslaget hänvisar till att regeln inte uppfyller kraven på rättssäkerhet.

Att låta en hyresgästs passivitet binda honom eller henne har flera fördelar frän förenklingssynpunkt. Hyresgäster som är nöjda med hyresvärdens bud beträffande ny hyra behöver inte vidta någon åtgärd. Vidare förhindras att avtal om hyreshöjning inte kommer till stånd därför att hyresgäster av andra skäl (t.ex. slarv eller obstruktion) inte lämnar något besked om sin inställ­ning till hyresvärdens krav. Den förordade passivitetsregeln förebygger också onödigt förhandlingsarbete och onödiga tvister vid hyresnämnden.

Att avtal pä föreslaget sätt kommer till stånd till följd av passivitet från en avtalsparts sida utgör ett undantag frän huvudprinciperna inom avtalsrätten. Det kan därför finnas anledning att särskilt uppmärksamma om denna kon­struktion av rättssäkerhetsskäl gör det nödvändigt med anslutande regler till skydd för hyresgästen.

För att det inte skall råda någon tvekan om vilket avtal som har kommit till stånd genom passiviteten, måste det ställas krav pä att hyresvärdens med­delande till hyresgästen är tydligt utformat och noga preciserar hyresvärdens krav. I promemorian anges att det bör ställas krav på att det av meddelandet framgår att det avser en hyreshöjning, hur stor den är och hur stor den totala hyran kommer att bli. Såsom har anförts i promemorian bör det.vidare stäl­las krav på att det genom meddelandet på ett klart och entydigt sätt upplyses om att hyresgästen blir skyldig att betala den av hyresvärden begärda hyran, om han eller hon inte senast en viss i meddelandet angiven dag underrättar hyresvärden om att hyreshöjningen inte godtas.

Frågan är då hur läng tid hyresgästen bör få på sig att reagera mot hyres­värdens krav. Med hänsyn till att hyreshöjningskrav kan komma att fram­ställas vid olika tidpunkter under året, t.ex. under sommaren, torde det av rättssäkerhetsskäl vara nödvändigt att tiden inte är kortare än sex veckor.

Av meddelandet frän hyresvärden bör också framgå vad hyresvärden krä­ver i fråga om hyresförändringens ikraftträdande. Som har framhållits i pro­memorian bör hyresvärden självfallet bara kunna ställa krav pä framtida hy-resförändringar. Av meddelandet bör vidare framgå vad hyresgästen skall iaktta innan en prövning kan ske.

Några remissinstanser anser att det bör krävas att hyresgästen delges hy­resvärdens meddelande om hyreshöjning. En av remissinstanserna hänvisar till att hyresvärden annars kan komma att begära hyreshöjning under semes­terperioden, då hyresgästen kan vara bortrest längre tid än sex veckor.

Ett krav på delgivning av hyresvärdens meddelande om hyreshöjning

skulle medföra en del praktiska svårigheter för hyresvärdarna. Vidare kan

det inte uteslutas att en del hyresgäster genom att undanhålla sig delgivning

58

skulle kunna orsaka att hyreshöjningen försenas avsevärt. Det finns därför Prop. 1993/94:199 anledning att överväga om inte hänsynen till hyresgästens rättssäkerhet kan tillgodoses på något annat sätt än genom delgivningskrav. Det bör enligt re­geringens mening kunna ske genom att det - liksom i en del andra fall då hyresvärden skall sända meddelanden till hyresgästen - ställs krav på att meddelandet sänds till hyresgästen i rekommenderat brev. Sedan får det an­ses vara en fråga för hyresgästen att se till att det inom sexveckorsperioden finns någon som tar emot meddelanden som sänds till hyresgästens vanliga adress eller annan adress som hyresgästen anvisat.

Enligt regeringens mening bör det nämligen kunna krävas att en hyresgäst som väljer att stå utanför det kollektiva förhandlingssystemet ser till att han som regel kan näs av hyresvärdens meddelanden. En hyresgäst som reser bort under en längre tid än under en sedvanlig semesterledighet får anses skyldig att meddela hyresvärden under vilken adress han kan nås eller att ordna saken på annat sätt. Mot den nu angivna bakgrunden saknas det skäl att kräva att hyresgästen skall delges hyresvärdens meddelande om hyres­höjning. Det bör i stället anses tillräckligt att meddelandet skickas i rekom­menderat brev till hyresgästen på dennes vanliga adress eller den tillfälliga adress som hyresgästen har angett till hyresvärden. Pä motsvarande sätt bör det räcka med att hyresgästens bestridande av en begärd hyreshöjning skickas till hyresvärden i rekommenderat brev.

Skulle hyresgästen motsätta sig hyreshöjningen, kommer ikraftträdandet att bli beroende av de bestämmelser som reglerar hyresnämndens möjlighe­ter att besluta om ändrade hyresvillkor. För hyresavtal som löper tills vidare innebär det att en villkorsändring fär träda i kraft tidigast vid det månads­skifte som inträffar närmast efter tre månader frän dagen för ansökan hos hyresnämnden (jfr 55 § hyreslagen). Vidare sätter den s.k. karensregeln stopp för alltför täta hyreshöjningar. För tidsbestämda avtal finns regler med liknande verkan.

Det nu beskrivna regelsystemet ger hyresvärden ett incitament att vara ute i god tid när han eller hon vill fä till stånd en hyreshöjning. SABO påpekar i sitt remissyttrande att reglerna är utformade så att det kan dröja lång tid mellan en begäran om hyreshöjning och ett ikraftträdande av den. SABO anser därför att ett beslut om hyreshöjning alltid - alltså även om hyreshöj­ningen bestrids av hyresgästen - skall kunna gälla från den dag hyresändring begärs, om ett skriftligt meddelande enligt 54 § hyreslagen har sänts till hy­resgästen senast sexveckor före den dag då den nya hyran skall börja gälla. Liknande synpunkter framförs av HSB:s Riksförbund. Enligt regeringens mening finns det emellertid inte skäl att införa en regel med sådant innehåll. Det fär i stället anses tillräckligt att en hyresvärd som är ute i god tid kan fä till stånd en hyreshöjning frän den dag som angetts i meddelandet till hyres­gästen även om hyresgästen bestritt hyreshöjningen (55 c § fjärde stycket hy­reslagen). En hyresgäst kommer alltså inte genom ett bestridande att kunna åstadkomma att hyreshöjningen träder I kraft först vid senare dag.

Det skulle kunna inträffa att den nu förordade passivitetsregeln fär alltför

långtgående verkningar för en hyresgäst som blir bunden av den. Regeln bör

därför förenas med en möjlighet för hyresgästen att fä frågan om hyrans skä­

lighet prövad i hyresnämnden. Härigenom förhindras att hyresgästen genom

59

passivitetsregeln binds till oskäligt höga hyror. En sådan prövning bör kunna Prop. 1993/94:199 avse hyran för hela tiden frän hyreshöjningens ikraftträdande. Prövningen i hyresnämnden måste således kunna ske utan att de regler som idag hindrar detta tillämpas. Det bör dock krävas att hyresgästen ansöker om hyresnämn­dens prövning inom en inte alltför läng tid efter det att den nya hyran har böljat tillämpas. Enligt promemorian bör en tidsfrist om tvä månader upp­ställas. Flera remissinstanser har i den delen förordat att tidsfristen i stället bestäms till tre månader. Regeringen ansluter sig till den uppfattningen.

I promemorian föresläs vidare att hyresgästen i fall då han har blivit bun­den av ny hyra genom passivitetsregeln och vill fä den nya hyran prövad av hyresnämnden mäste skicka hyresvärden ett meddelande enligt 54 § hyresla­gen innan ansökningen lämnas in till hyresnämnden. Några remissinstanser, även sådana som tillstyrkt förslaget om bundenhet genom passivitet, anser att hyresgästen inte bör vara skyldig att skicka ett sådant meddelande. Emel­lertid mäste beaktas att den hyresgäst som väljer att stå utanför det kollek­tiva förhandlingssystemet därmed också väljer att hyreslagens förfarande­regler, bl.a. bestämmelsen i 54 § hyreslagen, skall gälla för honom eller henne. Avsikten med den bestämmelsen är att få till stånd förhandlingar mellan hyresvärden och hyresgästen. Sådana förhandlingar fyller sin funk­tion även dä hyran har blivit bestämd genom passivitetsregeln. Hyresgästen bör därför vara skyldig att skicka ett meddelande om villkorsändring till hy­resvärden.

Enligt Hyresnämnden i Göteborg bör det vara en förutsättning för försla­get att man till skydd för de passiva hyresgästerna antingen inför en spärr mot alltför höga hyreshöjningar eller föreskriver att hyresrätten inte kan för­verkas p.g.a. dröjsmål med betalning av själva höjningen så länge som den kan bli föremål för prövning. Påpekandet skall ses mot bakgrunden av att en hyresgäst som får sin hyra fastställd genom en förhandlingsöverenskom­melse är skyldig att betala den framförhandlade hyran även om han eller hon har för avsikt att klandra förhandlingsöverenskommelsen. Den hyresgäst som omfattas av det kollektiva förhandlingssystemet måste alltså betala den överenskomna hyran tills dess att hyresnämnden (eller Bostadsdomstolen) har ändrat förhandlingsöverenskommelsen i den del den berör honom eller henne. Enligt regeringens mening bör det inte gälla någon annan ordning för den hyresgäst som väljer att stå utanför det kollektiva förhandlingssystemet. Det saknas därför skäl att införa en särskild spärr eller regel enligt nämndens förslag.

Vad som nu har anförts innebär således att det i hyreslagen bör föras in nya bestämmelser om verkan av hyresgästens passivitet och om möjlighet för hyresgästen att fä en hyreshöjning till följd av passivitet prövad av hyres­nämnden med verkan frän hyreshöjningens ikraftträdande.

60

5.1.2 Flera förhandlande hyresgästorganisationer

Prop. 1993/94:199

Regeringens förslag: Förbudet mot flera förhandlingsordningar för samma hus avskaffas. Det blir då möjligt för två eller flera organisa­tioner att samtidigt bedriva kollektiva hyresförhandlingar för ett visst hus. En förutsättning för att en hyresgästorganisation skall ha rätt till förhandlingsordning för ett visst hus är att organisationen har ett på­tagligt stöd bland hyresgästerna i huset.

Den nuvarande regeln i hyresförhandlingslagen om att lika stora lä­genheter i ett hus skall åsättas samma hyra, om det inte finns skillnad mellan dem i fråga om bruksvärdet, begränsas till att gälla fall då lä­genheterna omfattas av samma förhandlingsordning.

Promemorians förslag: Överensstämmer med regeringens förslag (se pro­memorian s.52-62).

Remissinstansema: Flera remissinstanser är kritiska till promemorians förslag och menar att det leder till praktiska och ekonomiska olägenheter för hyresvärdarna. De flesta av dessa remissinstanser anser att det inte skall kunna förekomma flera förhandlingsordningar för samma hus. Några remissinstanser anser att den hyresgäst som vill företrädas av en annan orga­nisation än den som har förhandlingsordning får lämna den konkurrerande organisationen fullmakt att företräda honom eller henne som ombud.

Bakgrund: Om en förhandlingsordning gäller för ett visst hus får det enligt hyresförhandlingslagen inte för samma hus träffas avtal om förhandlingsord­ning med en annan hyresgästorganisation sä länge den förra förhandlings­ordningen gäller (4 § första stycket hyresförhandlingslagen). Bakgrunden till bestämmelsen är att förhandlingsarbetet inte skall kompliceras och att en­hetliga lösningar, särskilt vad gäller hyressättningen, är eftersträvansvärda (jfr prop. 1977/78:175 s. 114 f., s. 97 och s. 99). Antagligen var ett ytteriigare motiv för att införa regeln att den s.k. organiserade hyresgäströrelsen skulle förbli så stark som möjligt. Under lagstiftningsarbetet förekom t.o.m. en dis­kussion om att ge denna rörelse en monopolställning. Enligt Lagrådet syntes tanken vara att den etablerade hyresgäströrelsen normalt skall företräda hy­resgästsidan (prop. 1977/78:175 s.209).

Det är alltså inte möjligt för två hyresgästorganisationer att samtidigt ha förhandlingsrätt för samma hus. En konkurrenssituation mellan två hyres­gästorganisationer avgörs genom en allmän skälighetsprövnlng (se avsnitt 4.1). I förarbetena till hyresförhandlingslagen anges bl.a. att företräde bör ges ät en organisation med långsiktig målsättning framför en nybildad sam­manslutning som uppstått på grund av ett utbrett missnöje i en enstaka fråga. Vidare anges att det sällan finns anledning att läta en bestående förhand­lingsordning rubbas av en tillfällig opinion även om den konkurrerande or­ganisationen skulle bestå av en majoritet av hyresgästerna (se prop. 1977/78:175 s. 111 f. och RBD 1980:9). Den konkurrerande organisationen har inte själv någon talerätt i frågan. Sådan talerätt har endast de enskilda hyresgäster som berörs.

De flesta hyresgästorganisationer som finns i dag är anslutna till Hyresgäs-

61

temas Riksförbund (den s.k. organiserade hyresgäströrelsen). Hyresför-     Prop. 1993/94:199 handlingslagen har tillkommit med tanke på dessa organisationer även om lagen förhåller sig neutral till hyresgästernas val av intresseorganisation (se t.ex. prop. 1977/78:175 s. 110).

Hyresförhandlingslagen innebär visserligen inte att en viss hyresgästorga­nisation har förhandlingsmonopol. Men mot bakgmnd av den praxis som ut­bildat sig med stöd av lagförarbetena har den organiserade hyresgäströrelsen i praktiken - med mycket få undantag - varit den enda förhandlande hyres­gästorganisationen.

En hyresgästorganisation måste för att få förhandlingsrätt vara en rättska-pabel ideell förening. Föreningen skall ha till uppgift att ta tillvara hyresgäs­ternas intressen i hyresfrågor. Inget hindrar att organisationen har ett annat huvudsakligt ändamål. Vid en tvist prövar hyresnämnden om organisationen har tillräckliga kvalifikationer att föra förhandlingar för hyresgästernas räk­ning. Vad gäller de hyresgästföreningar som är anslutna till Hyresgästernas Riksförbund uttalas i hyresförhandlingslagens förarbeten att det knappast finns någon anledning för hyresnämnden att pröva föreningens kvalifikatio­ner. Gäller det däremot en annan förening, bör det prövas om den har kom­petens att fortlöpande bevaka hyresgästernas intressen. Föreningen skall ha tillgång till personer som har praktisk möjlighet att delta i sammanträden med hyresvärden i den utsträckning som en regelbundet bedriven förhand­lingsverksamhet kräver och som kan ta ansvar för förhandlingsverksamhe­ten. Gäller det ett enstaka hus med ett mindre antal lägenheter, får kraven dock sättas ganska lågt, särskilt om alla eller nästan alla hyresgäster är med­lemmar i föreningen (se prop. 1977/78:175 s, 109 f, och s, 113),

Skälen för regeringens förslag: Den organiserade hyresgäströrelsen har i huvudsak fungerat väl som förhandlingspart i hyresförhandlingssystemet. En orsak till det är naturligtvis den kompetensuppbyggnad som skett inom rörelsen. En annan är den styrka som ligger i att kunna förhandla för många samtidigt.

Det måste emellertid från principiell synvinkel anses mycket otillfredsstäl­lande att hyresgästerna i ett hus i praktiken skall ha så små möjligheter som i gällande system att själva bestämma vem som skall företräda dem i hyres­förhandlingarna. Om hyresgästema har uppfattningen att en annan organi­sation än en sådan som ingår i den organiserade hyresgäströrelsen bättre kan ta tillvara deras intressen i hyresförhandlingarna, förefaller det inte rimligt att lagen skall vara utformad på ett sådant sätt att hyresgästerna hindras från att låta sig företrädas av denna organisation.

Dagens system innebär att en hyresgästorganisation som tidigare haft för­handlingsrätt för ett hus men som blivit utkonkurrerad av en annan organisa­tion inte har kvar sin förhandlingsrätt ens för sina medlemmar i det huset. Den nuvarande regleringen i hyresförhandlingslagen medför alltså i vissa fall att en hyresgästorganisation hindras från att för sina medlemmars räkning tillgodose det ändamål som organisationen bildats för. En sådan ordning kan inte anses tillfredsställande.

Det finns således goda skäl för att ändra hyresförhandlingslagen så att mer

än en förhandlingsordning kan gälla för ett och samma hus. Detta kan utöver

vad som har anförts också ge den positiva effekten att det skapas förutsätt-

62

ningar för en ökad konkurrens mellan organisationer på hyresgästsidan, nå-     Prop, 1993/94:199 got som bör vara till gagn för hyresgästerna.

Det finns anledning att något beröra vilken betydelse det kan få för hyres­sättningen i vissa situationer att flera organisationer pä detta sätt kan träffa avtal med hyresvärden. Om det bildas organisationer som endast omfattar hyresgästerna i ett eller ett par hus, kan kanske förväntas att dessa organisa­tioner kommer att kräva att hyrorna endast relateras till de kostnader värden har för det eller de hus som förhandlingarna gäller. Sådana krav torde fram­för allt kunna komma att ställas beträffande äldre hus. Sedan länge tillämpas nämligen av de allmännyttiga bostadsföretagen i stor omfattning vad som brukar benämnas en solidarisk hyressättningspolitik. Den innebär att hyres­gäster i äldre hus med låga kostnader betalar mer än vad som kan motiveras med hänsyn till kostnaderna för deras hus. "Överhyrorna" används till att hålla ner hyrorna i nyare och dyrare hus. Annorlunda uttryckt kan man säga att kostnaderna för den nya och dyra produktionen pä detta sätt övervältras på det äldre beståndet. Hyresgästerna i äldre hus har vanligen inte något in­tresse av att en sädan övervältring sker, I den män hyressättningen fär en större kostnadskorrelation till ett enskilt hus kommer den solidariska hyres-sättningspolitiken att få stryka på foten. Det finns inget att invända mot detta ur ekonomisk effektivitetssynpunkt. Hyreslägenheterna skulle också ur bm-karsynpunkt bli mer jämställda med egna hem och bostadsrätter där ingen övervältring av kostnaderna kan ske.

Flera av de remissinstanser som avstyrker förslaget menar att ett system med två eller flera förhandlingsordningar i ett hus för med sig negativa effek­ter, bl.a. problem för hyresvärdarna att upprätthälla kontakten med ett stort antal små ideella föreningar och fördyrade förhandlingar. Några remissin­stanser som är negativa till förslaget menar att den hyresgäst som inte vill läta sig företrädas av den organisation som har förhandlingsordning i stället kan ge en konkurrerande organisation fullmakt att företräda honom eller henne, I anslutning till detta bör framhållas att det inte finns något som hind­rar att de hyresgäster som inte vill låta sig företrädas av den organisation som har förhandlingsordning går samman och låter ett ombud föra deras talan vid förhandlingar med hyresvärden. Det blir då en typ av kollektiva förhand­lingar som sker utanför hyresförhandlingslagens ram. Förhandlingarna sker helt frivilligt och ingen av parterna kan tvingas att förhandla mot sin vilja. Skillnaden mellan att förhandla genom ombud och att förhandla med stöd av en förhandlingsordning är emellertid inte obetydlig. En förhandlingsordning medför nämligen skyldighet för hyresvärden att begära förhandling med hy­resgästorganisationen bl.a. i fräga om hyreshöjning. En förhandlingsordning medför vidare rätt för parterna att begära förhandling i vissa frågor och skyl­dighet att infinna sig personligen eller genom ombud vid ett sammanträde för förhandling. Parterna är skyldiga att vid förhandlingssammanträdet lägga fram motiverat förslag till lösning av den fråga som förhandlingen avser. För­handlingsordningen medför även att den part som inte iakttar reglerna riske­rar att fä betala skadestånd till motparten.

Vad som nu anförts visar således att de hyresgäster som väljer att ställa sig

utanför den förhandlingsordning som den etablerade hyresgästorganisatio­

nen har, fär en betydligt starkare ställning om den organisation som skall

63

företräda dem i fortsättningen har förhandlingsordning än om den bara för-     Prop. 1993/94:199 handlar såsom ombud. För att hyresgästernas rätt att ställa sig utanför den förhandlingsordning som den etablerade organisationen har inte bara skall bli illusorisk krävs därför att mer än en organisation kan få förhandlingsord­ning för ett och samma hus.

Ett avskaffande av förbudet mot flera förhandlingsordningar i ett hus kommer i praktiken knappast att leda till att det bildas något större antal konkurrerande organisationer som förhandlar om hyran i ett visst hus. Den oro för att det skall uppkomma praktiska olägenheter för hyresvärdarna som har kommit till uttryck i flera remissyttranden är därför enligt regeringens mening något överdriven. Att förbudet mot flera förhandlingsordningar av­skaffas innebär emellertid inte att antalet förhandlingsordningar inte skall kunna begränsas. Bostadsdomstolen förordar i sitt remissyttrande att det inte skall få finnas fler än två eller högst tre förhandlingsordningar i samma hus. Regeringen delar den bedömningen. En sädan ordning ger hyresgäs­terna en reell möjlighet att välja vilken organisation som skall förhandla för deras räkning samtidigt som de påtalade nackdelarna för hyresvärdarna be­gränsas. Som Bostadsdomstolen har anfört i sitt remissyttrande kan begräns­ningen av antalet förhandlingsordningar göras inom ramen för den skälig­hetsprövnlng som skall ske enligt 10 § hyresförhandlingslagen.

Vid den nu angivna skälighetsprövningen skall bl.a. organisationens stöd bland hyresgästerna vägas in. Med hänsyn till att varje förhandlingsordning kan komma att medföra en hel del kostnader och besvär för hyresvärden bör endast en sådan hyresgästorganisation som har ett mer påtagligt stöd bland hyresgästerna ha rätt till förhandlingsordning. Också hänsynen till hyres­gästorganisationen talar för att man bör införa ett krav på hyresgäststöd. Or­ganisationen bör nämligen inte kunna tvingas till förhandlingar beträffande ett hus där hyresgästernas intresse är alltför litet.

Kravet pä stöd bör dock inte sättas högt. Något annat skulle kunna utgöra ett hinder för att reformen får genomslag i praktiken och synes inte heller vara sakligt motiverat. En lämplig utformning av kravet kan vara att organi­sationen mäste ha stöd av ungefär tio procent av hyresgästerna i det eller de hus som förhandlingsordningen skall omfatta. Någon exakt gräns behöver inte ställas upp i lagen. Frågan får avgöras efter en skälighetsprövnlng som liknar den som redan i dag görs av hyresnämnden. Omständigheterna i det enskilda fallet bör alltså få vara avgörande. Om det finns endast en förhand­lingsordning för det hus prövningen gäller och denna omfattar det stora fler­talet hyresgäster, kan det finnas skäl att läta en alternativ organisation få för­handlingsrätt även om den inte riktigt når upp till ett tioprocentigt stöd bland hyresgästerna. Att stödet bör vara ungefär tio procent betyder emellertid inte - såsom nyss redovisats - att det skulle kunna finnas tio organisationer med förhandlingsordning i ett hus.

I promemorian (s. 120) anges beträffande förfarandet vid hyresnämnden att den part som gör gällande att det inte föreligger ett tillräckligt starkt stöd bland hyresgästerna bör ha skyldighet att visa att sä är fallet. Nägra remissin­stanser har ansett att det i stället bör vara den part som påstår att det förelig-gef rätt till förhandlingsordning som skall styrka sitt påstående. Regeringen

64

delar den uppfattningen. En närmare redogörelse för prövningsförfarandet     Prop. 1993/94:199 lämnas i specialmotiveringen till 10 § hyresförhandlingslagen.

Om en hyresgästorganisation under förhandlingsordningens giltighetstid förlorar det nödvändiga stödet från hyresgästerna, bör förhandlingsord­ningen kunna förlora sin verkan. En möjlighet skulle kunna vara att förhandlingsordningens parter i ett sådant läge har en uppsägningsrätt. Nå­gon särskild lagreglering om detta torde emellertid inte behövas. Det bör i stället vara parternas uppgift att överväga om och hur de vill reglera detta i förhandlingsordningen.

Som angetts tidigare måste en hyresgästorganisation uppfylla vissa krav för att få förhandlingsrätt. Någon förändring av kompetenskraven bör inte ske. Liksom hittills bör kraven i allmänhet kunna sättas ganska lågt, om det är fråga om ett enstaka hus med få lägenheter. Även i andra fall bör kraven inte sättas högre än vad som är sakligt motiverat. Framför allt måste krävas att organisationen har tillgång till personer som kan ta ansvar för förhand­lingsarbetet och som har möjlighet att delta i sammanträden med hyresvär­den i den utsträckning som ett regelbundet förhandlingsarbete fordrar (jfr prop. 1977/78:175 s. 113).

Några remissinstanser har befarat att det kan bli svårt för hyresvärdarna att hålla kontakt med flera små hyresgästorganisationer. Enligt dessa remiss­instanser finns det risk för att vissa företrädare kan komma att vara illojala och undandra sig all kontakt med hyresvärdarna. Mot detta kan invändas att det knappast ligger i hyresgästernas intresse att representanterna för den organisation som företräder dem gör sig oanträffbara för hyresvärden. Ett sådant förfarande torde nämligen regelmässigt leda till att organisationen på talan av hyresvärden mister sin förhandlingsordning.

På grund av det anförda bör hyresförhandlingslagen ändras så att den inte hindrar att två eller flera hyresgästorganisationer avtalar om förhandlings­ordning med hyresvärden. I förening med vad som föreslagits i avsnitt 5.1.1 innebär detta sammanfattningsvis att hyresgästen i princip ensam får avgöra om kollektiva förhandlingar skall föras och i så fall vilken organisation som skall företräda honom eller henne.

Genom det tidigare framlagda förslaget, att en förhandlingsordning om­fattar en lägenhet endast om hyresavtalet för lägenheten innehåller en för­handlingsklausul som hänvisar till den förhandlingsordningen, kommer tvä förhandlingsordningar inte att kunna gälla samma lägenhet.

Den nu förordade lösningen innebär att en hyresgästorganisation skall för­

handla också för hyresgäster som inte är medlemmar i organisationen men

som i sina hyresavtal har en förhandlingsklausul som hänvisar till den organi­

sationens förhandlingsordning. Några remissinstanser har menat att detta

kan ifrågasättas från principiell synpunkt. Med anledning av detta bör fram­

hållas att en skyldighet för organisationen att förhandla även för hyresgäster

som inte är medlemmar i organisationen redan i dag följer av reglerna i hy­

resförhandlingslagen. Dessutom bör beaktas att det i de förhandlingsöver­

enskommelser som träffas mellan parterna regelmässigt beslutas att de hy­

resgäster som omfattas av förhandlingsöverenskommelsen skall betala viss

ersättning till organisationen för dess förhandlingsarbete. Det kan därför

inte medföra någon större olägenhet för organisationen och inte heller upp-

65

5 Riksdagen 1993/94. 1 saml. Nr 199

fattas som stötande att vissa hyresgäster kan konuna att låta sig företrädas     Prop. 1993/94:199 av en organisation som de inte är medlemmar i.

De nu föreslagna lagändringama kommer på kort sikt antagligen inte att medföra någon radikal förändring av förhandlingssituationen på hyresmark­naden. På längre sikt kan emellertid en förändring uppstå som leder till större variation i förhållandena på olika delar av hyresmarknaden.

För att den nu förordade lösningens konkurrensfördelar skall uppstå måste en hyresgäst kunna byta förhandlande organisation. Den organisation som från hyresgästsynpunkt åstadkommit de bästa förhandlingsresultaten kommer naturligtvis att dra till sig flest hyresgäster. Hyresskillnader mellan de olika organisationerna kan komma att bli en realitet och vanligen torde hyran vara det som är av störst intresse för hyresgästerna. Risken för att hy­resgästerna byter organisation medför antagligen att de olika hyresgästorga­nisationerna anstränger sig för att uppnå så fördelaktiga resultat som möjligt för hyresgästerna. Det leder sannolikt till att skillnaderna i förhandlingsre­sultatet i de flesta fall blir små. Marginella hyresskillnader torde sakna bety­delse för viljan att byta organisation. Även andra faktorer kan motverka att hyresgästerna söker sig över till den organisation som har uppnått den abso­lut lägsta hyran. Det kan gälla om en organisation har förhandlat fram någon bruksvärdeshöjande fördel som den andra organisationens hyresgäster inte får del av.

Den ordning och reda som behövs på bostadsmarknaden kräver att en hy­resgäst inte alltför snabbt kan byta organisation. Avgörande för hur snabbt hyresgästen kan byta är vilka möjligheter han eller hon har att byta förhand­lingsklausul i sitt hyresavtal. Ett organisationsbyte får inte verkningar på hy­resvillkoren förrän en ny förhandlingsklausul har förts in i hyresavtalet. Till detta kommer att det därefter i regel dröjer ytterligare tid innan några för­handlingar som den nya förhandlingsklausulen är tillämplig på leder till för­handlingsresultat. Om en förhandlingsklausul ersätts med en annan sådan klausul, som hänvisar till en förhandlingsordning med en annan hyresgästor­ganisation, kommer hyresgästen att i vissa delar omfattas av de förhandlings­överenskommelser som den organisationen ingått. Normalt kommer det dock inte att finnas någon överenskommelse beträffande hyran, eftersom de förhandlingar som den organisationen fört tidigare inte omfattat den ak­tuella lägenheten. Hyresgästen får därför fortsätta att betala sin gamla hyra till dess hyresvärden och organisationen eller hyresgästen har kommit över­ens om annat.

Sammantaget innebär detta att det sannolikt dröjer en inte obetydlig tid innan ett organisationsbyte fär genomslag på hyresvillkoren för en viss lä­genhet. Någon nämnvärd risk för att det skall uppstå oordning på bostads­marknaden till följd av att man tillåter organisationsbyten finns därför inte.

Enligt hyresförhandlingslagen (21 §) skall i en förhandlingsöverenskom­

melse om hyra samma hyra fastställas för lika stora lägenheter i ett hus, om

det inte finns skillnad mellan dem i fråga om bruksvärdet. Regeln har till

syfte att förhindra en diskriminering av oorganiserade hyresgäster. En miss­

gynnad hyresgäst kan fä sin hyra sänkt, oavsett vad en bruksvärdesprövning

skulle ge. Med hänsyn till att flera organisationer skall tillåtas att ha en för­

handlingsordning som gäller samma hus bör denna regel ändras. Ändringen

66

bör gå ut på att lika stora lägenheter skall ha samma hyra endast om de om­fattas av samma förhandlingsordning. Den föreslagna regeln medför att en hyresgäst som omfattas av kollektiva förhandlingar med en viss organisation inte med stöd av den nu aktuella regeln kan få ner sin hyra genom att åbe­ropa hyran för en lägenhet som omfattas av kollektiva förhandlingar med annan hyresgästorganisation eller som inte omfattas av några kollektiva för­handlingar alls. För en lägenhet av sist nämnt slag får regeln inte någon bety­delse.

Prop. 1993/94:199

5.1.3 Gemensamma förhandlingar

Regeringens bedömning: Några särskilda lagregler om gemensamma förhandlingar mellan hyresvärden och flera organisationer på hyres­gästsidan behövs inte.

Promemorians bedömning: Överensstämmer med regeringens bedömning (se promemorian s. 62-64).

Remissinstansema: De flesta remissinstanser som yttrat sig i denna del in­stämmer i promemorians bedömning. En del remissinstanser ställer sig emellertid tvekande till promemorians uppfattning att de organisationer som har förhandlingsordning skall förutsättas konkurrera i vissa frågor och sam­arbeta i andra frågor.

Skälen för regeringens bedömning: Om det finns flera förhandlingsord­ningar för ett hus, bör inget hindra att gemensamma förhandlingar förs i fall då hyresvärden och hyresgästorganisationerna är ense om detta. Gemen­samma förhandlingar bör naturligtvis också kunna omfatta de hyresgäster som stär utanför det kollektiva förhandlingssystemet. En fråga som därvid uppkommer är om det behövs särskilda lagregler för sådana gemensamma förhandlingar. Vid bedömningen av den frågan kan först behöva övervägas om det finns skäl för lagregler som innebär att förhandlingarna i vissa fall måste föras gemensamt. Det skulle i så fall gälla förhandlingar rörande så­dana angelägenheter som kräver gemensamma lösningar, t.ex. avtal om boinflytande eller en förändring av de gemensamma utrymmena för hyres­gästerna i ett hus. (En rätt att använda gemensamma utrymmen kan ändras eller upphävas endast i den ordning som gäller för hyresvillkor, även om rät­ten inte är reglerad i hyresavtalet. Se 2 § tredje stycket hyreslagen.) Sådana frågor förutsätter ofta för sin lösning att alla hyresgäster omfattas av den lös­ning man kommer fram till. Även beträffande vissa andra frågor kan det vara fördelaktigt med gemensamma förhandlingar och överenskommelser, t.ex. vad gäller ombyggnader och reparationer.

Regeringen instämmer i vad som har anförts i promemorian att lösningar i fråga om gemensamma angelägenheter bör kunna åstadkommas utan ett lagreglerat tvång till gemensamma förhandlingar. Det kan antas att intresset för de gemensamma angelägenheterna kommer att leda till att lösningar uppnäs i samförstånd. Om en hyresvärd och en hyresgästorganisation t.ex. önskar utveckla ett boinflytande för hyresgästerna som förutsätter att alla

67

hyresgäster omfattas av lösningen, bör hyresvärden mot en hyresgästorgani­sation i avtal kunna ta på sig att förhandla med de ytterligare organisationer som berörs liksom de enskilda hyresgäster som bor i huset. Om förhandling­arna strandar, kan hyresvärden gå till hyresnämnden för att i de enskilda hy­resgästernas avtal få införda de hyresvillkor som är nödvändiga. Hyresnämn­den fär då med hänsyn till styrkan på intresset bland hyresgästerna för den aktuella frågan och det tvång som den önskade lösningen innebär avgöra om hyresvärdens talan skall bifallas. När det gäller boinflytande kan många gånger en godtagbar lösning vara att inflytandet sker genom ett gemensamt organ där alla boende har möjlighet till inflytande.

Vad som också bör övervägas är om det av ordningsskäl och för att under­lätta genomförandet behövs lagregler om hur gemensamma förhandlingar skall ske. Sådana lagregler skulle emellertid kunna motverka att förhand­lingarna bedrivs på det sätt som är mest ändamålsenligt i det enskilda fallet. På gmnd av detta och då skälen i övrigt för sådana lagregler synes vara svaga bör man i vart fall tills vidare pröva att klara sig utan sådana regler. Det inne­bär att det får överlämnas ät parterna att själva klara ut hur förhandlingarna skall genomföras.

Regeringens slutsats är således att det inte finns något behov av särskilda lagregler om gemensamma förhandlingar i vissa frågor.

Prop. 1993/94:199

5.1.4 Förhandlingsersättning m.m.

Regeringens förslag: En hyresgäst som träder ur det kollektiva för­handlingssystemet skall få en hyressänkning som motsvarar den för­handlingsersättning som ingår i hyran. På motsvarande sätt skall hy­ran påverkas om hyresgästen byter hyresgästorganisation.

Promemorians förslag: Överensstämmer med regeringens förslag (se pro­memorian s. 64-68).

Remissinstanserna: Flertalet remissinstanser tillstyrker förslaget. Nägra remissinstanser är dock kritiska. De menar att en organisation skall ta ut för­handlingsersättning genom medlemsavgifter och att hyresförhandlingslagen därför inte bör innehålla någon regel om förhandlingsersättning.

Bakgrund: Om en förhandlingsordning gäller för ett hyreshus, får det en­ligt hyresförhandlingslagen genom en förhandlingsöverenskommelse be­stämmas att det i hyran skall ingå ett visst belopp som ersättning till hyres­gästorganisationen för dess förhandlingsarbete. Förhandlingsersättningen får inte överstiga vad som kan anses skäligt med hänsyn till hyran i övrigt, förhandlingskostnadernas storlek och övriga omständigheter (20 § hyresför­handlingslagen). Den skall betalas oavsett om hyresgästen är medlem i hy­resgästorganisationen eller inte. Ersättningen skall nämligen ingå i hyran för samtliga lägenheter som omfattas av förhandlingsöverenskommelsen. Det har inte ansetts rimligt att organisationens förhandlingsarbete skall finansie­ras med enbart medlemsavgifter, eftersom resultatet av förhandlingsarbetet kommer även de oorganiserade till del.

68

En hyresgäst har rätt att fä förhandlingsersättningen prövad vid hyres-     Prop. 1993/94:199 nämnden. Detta kan ske utan samband med prövning av hyran i övrigt (22 § andra stycket hyresförhandlingslagen).

Underlåter hyresgästen att betala den del av hyran som motsvarar avtalad förhandlingsersättning, är det hyresvärden som fär driva in den. Dröjsmål med betalningen kan också föranleda att hyresgästen förlorar sin hyresrätt.

Skälen för regeringens förslag: Systemet med förhandlingsersättning så som det är reglerat i hyresförhandlingslagen bygger pä att det endast är tillä­tet med en förhandlingsordning för varje hus och att den organisation som har förhandlingsrätten på hyresgästsidan i praktiken förhandlar för alla hy­resgäster i det huset. I tidigare avsnitt har emellertid föreslagits dels att en hyresgäst skall ha rätt att inte omfattas av det kollektiva förhandlingssyste­met (avsnitt 5.1.1), dels att det skall kunna finnas mer än en förhandlingsord­ning för ett hus (avsnitt 5.1.2). När dessa förslag genomförs ändras också förutsättningarna för systemet med förhandlingsersättning. Om det finns flera förhandlande organisationer på hyresgästsidan, framstår det som na­turligt att var och en av dessa endast bör få rätt till förhandlingsersättning för de hyresgäster (lägenheter) som den organisationen förhandlar för. Pä det viset kommer kostnaderna för en förhandlande part att få bäras endast av dem som parten företräder i förhandlingarna.

Några remissinstanser anser att frågan om förhandlingsersättning inte skall lagregleras utan i stället vara föremål för avtalsfrihet. Regeringen delar inte den åsikten. Det är nämligen rimligt att organisationens förhandlingsar­bete inte finansieras med enbart medlemsavgifter, eftersom resultatet av för­handlingsarbetet kommer även de oorganiserade hyresgäster till del för vilka förhandlingsordningen gäller. En lagreglering ger också möjlighet att pröva skäligheten av förhandlingsersättningen. Lagen bör alltså även i fortsätt­ningen innehålla regler om förhandlingsersättning.

Det anförda leder till att det i hyresförhandlingslagens bestämmelser om förhandlingsersättning endast bör göras den ändringen att en förhandlings­ersättning som bestäms i en förhandlingsöverenskommelse bara får avse så­dana lägenheter som omfattas av den förhandlingsordning som förhandlings­överenskommelsen baseras på. Hyresgäster som inte har någon förhand­lingsklausul i sina hyresavtal eller som har en förhandlingsklausul som hänvi­sar till en annan förhandlingsordning blir således inte skyldiga att betala för­handlingsersättning till följd av en sådan förhandlingsöverenskommelse.

Ett särskilt problem uppstår när en hyresgäst träder ur systemet med kol­lektiva förhandlingar för att i fortsättningen själv förhandla och träffa avtal med hyresvärden, I ett sådant fall bör hyresgästen enligt vad som tidigare anförts inte längre vara skyldig att betala den del av hyran som motsvarar förhandlingsersättning till den organisation som dittills företrätt honom eller henne vid de kollektiva hyresförhandlingarna, I det sammanhanget utgör emellertid reglerna om bruksvärdesprövningen ett problem.

De förhandlingsersättningar som hittills förekommit har rört sig om be­

lopp som understiger 100 kronor per år och lägenhet. Den höjning av hyran

(jämfört med vad som skulle ha gällt om förhandlingsersättning inte skulle

betalas) som förhandlingsersättningen föranleder är sä pass liten att det

mycket väl kan inträffa att en prövning enligt bruksvärdesregeln inte skulle

69

leda till att hyran anses oskälig. Om man vill garantera att en hyresgäst som träder ur det kollektiva förhandlingssystemet skall fä sin hyra sänkt med det belopp som motsvarar förhandlingsersättningen, torde det vara nödvändigt att införa en uttrycklig lagbestämmelse om det i hyreslagen. Bestämmelsen bör utformas som ett undantag frän bruksvärdesregeln.

Prop. 1993/94:199

5.2 Hyresgästinflytande vid upprustning och ombyggnad

Regeringens förslag: Bostadssaneringslagen (1973:531) upphävs. Hy­resgästen ges i stället ett indirekt skydd mot ovälkomna ombyggnads­åtgärder. En åtgärd som inte avser att lägenheten skall uppnå lägsta godtagbara standard och som uppenbart inte är motiverad av boende­hänsyn skall inte beaktas vid en bruksvärdesprövning, såvida inte hy­resgästen godkänt den. Denna regel, liksom definitionen på vad som är lägsta godtagbara standard, tas in i hyreslagen.

Reglerna om upprustningsåläggande i bostadssaneringslagen flyttas i princip över till hyreslagen, dock med den skillnaden att endast den enskilde hyresgästen får talerätt och att föreläggandet endast kan avse hyresgästens egen lägenhet. En hyresgäst i en bostadslägenhet som inte har lägsta godtagbara standard ges alltså rätt att hos hyresnämn­den begära att fastighetsägaren rustar upp lägenheten till sädana stan­dard (upprustningsföreläggande).

Promemorians förslag: Överensstämmer i huvudsak med regeringens för­slag (se promemorian s, 69 - 81), Promemorian innehåller dock inte något förslag om att en hyresgäst kan begära upprustningsföreläggande.

Remissinstanserna: En majoritet av remissinstanserna har tillstyrkt försla­get att upphäva bostadssaneringslagen. Nägra remissinstanser avstyrker för­slagen med hänvisning till att de innebär ett minskat inflytande för hyresgäs­terna. Flera remissinstanser har haft synpunkter på utformningen av den nya regeln i hyreslagen.

Bakgrund: Bostadssaneringslagens bestämmelser infördes för att ge hy­resgästerna större bestämmanderätt över sina bostadsförhållanden. I propo­sitionen (1974:150 s. 442) hänvisade departementschefen till de demokrati­seringsprocesser som skett inom arbetslivet och undervisningen. Vidare ut­talades att insikten om att äganderätten inte kunde tillåtas utgöra något hin­der mot demokratisering nu måste få slå igenom pä bostadsområdet. Att hy­resgästerna inte hade vetorätt mot de förändringar av fastigheten som de inte önskade ansågs enligt lagens förarbeten innebära en svaghet i deras besitt­ningsskydd (se prop. 1974:150 s. 442). En ombyggnad kan nämligen medföra hyreshöjning eller andra konsekvenser som en hyresgäst inte vill eller kan godta, vilket skulle kunna tvinga honom eller henne att skaffa en annan bo­stad. Det ansågs också att hyresgästerna genom sin kännedom om de förelig­gande behoven och bristerna kunde tillföra bostadsmiljön och fastighetsför­valtningen särskilda kvaliteter. En alternativ lösning som innebar att par­terna på hyresmarknaden genom förhandlingsordning löste frågorna om in-

70

flytande vid ombyggnad m.m, hade förkastats (prop. 1974:150 s. 447), Hy-     Prop. 1993/94:199 resgästerna ansågs behöva ett reellt och effektivt inflytande.

I propositionen om bostadssaneringslag diskuterades vem som skulle fä utöva hyresgästinflytandet. Beträffande huset som helhet ansågs att bestäm­manderätten mäste tillkomma hyresgästerna som kollektiv. Uppgiften att i den delen företräda hyresgästerna lades pä den organiserade hyresgäströrel­sen, I propositionen fördes också en diskussion kring frågan om den enskilde hyresgästen borde få bestämmanderätt över den egna lägenheten. Eftersom en enskild hyresgäst i vissa fall bara bor i lägenheten en kortare tid befarades emellertid att han kunde komma att fästa större vikt vid att han själv har låg hyra än vid att lägenheten bevaras i gott skick även för kommande hyresgäs­ter. Hyresgästkollektivet i sin helhet ansågs däremot ha ett starkt intresse av att bevara och kanske också höja lägenhetsbeständets standard både i fräga om utrymmen, lägenhetsfördelning och utrustning. Bestämmanderätten borde därför utformas sä att även de kommande hyresgästernas intressen skulle tas tillvara. Den organiserade hyresgäströrelsen fick därför företräda hyresgästerna även beträffande dessa frågor. Det ansågs som självklart att hyresgästorganisationen skulle agera i samråd med de berörda hyresgäs­terna. Hur samarbetet skulle organiseras överlämnades åt hyresgästerna att bestämma, I samband med införandet av hyresförhandlingslagen ansågs att hyresgästinflytandet borde kunna utövas även av en sammanslutning av hy­resgäster som stär utanför den organiserade hyresgäströrelsen. Rätten att företräda hyresgästerna tillkommer därför numera i första hand den organi­sation som har förhandlingsordning för huset (prop, 1977/78:175 s, 187), Finns det inte någon sädan organisation, har den organiserade hyresgäströ­relsen rätt att företräda hyresgästerna.

Hyresgästerna har enligt bostadssaneringslagen inte någon möjlighet att förhindra att en fastighet rustas upp till lägsta godtagbara standard. Hyres­gästernas intressen i denna fräga ansågs kunna tillgodoses inom den kommu­nala planeringen av bostadssaneringen (prop. 1974:150 s. 446). Först om fas­tighetsägaren vill gä längre i upprustningen har hyresgästerna ett bestäm­mande inflytande. I dessa fall anses hyresvärdens intresse av att få bästa eko­nomiska avkastning stå mot hyresgästernas intresse av att hyrorna hälls nere på ett sådant sätt att det motiverar det inflytande som tillagts dem.

Skälen för regeringens förslag: Om en enskild hyresgäst - sä som har före­slagits i avsnitt 5.1.1 - får rätt att själv förhandla och sluta avtal om sina hy­resvillkor, skulle det vara följdriktigt att han även får talerätt i de frågor som behandlas i bostadssaneringslagen. En sädan talerätt kan dock innebära nya komplikationer för det system som gäller när en sanering eller ombyggnad av en fastighet blir aktuell.

Sanering (upprustning till lägsta godtagbara standard)

Stora delar av det svenska hyreshusbeståndet är i dag sanerade (jfr prome­

morian Utvärdering av bruksvärdeshyressystemet Ds 1992:73, s.33 f. och

underlagsrapporten Ds 1992:76 s. 12). Det kan därför sättas i fräga om det

fortfarande finns behov av de möjligheter till upprustningsåläggande och an­

vändningsförbud .som bostadssaneringslagen innehåller. Det förekommer

71

numera endast ett fåtal ärenden av detta slag i hyresnämnderna. År 1990    Prop. 1993/94:199 avgjordes i hyresnämnd 16 sådana ärenden, varav 2 ärenden avsåg upprust-ningsåläggande/användningsförbud  (jfr betänkandet  Ny  hyreslag SOU 1991:86 s. 305).

Till bilden hör också att det finns regler i bostadsförvaltningslagen (1977:792) som ger möjlighet till ingripanden, t.ex. tvångsförvaltning, om fastighetsägaren försummar att sköta sin fastighet, om fastighetsägaren inte vidtar angelägna åtgärder för att bevara sundhet, ordning eller skick i fastig­heten eller om det pä annat sätt framgår att fastighetsägaren inte förvaltar fastigheten på ett för de boende godtagbart sätt. Om det fattas beslut om tvångsförvaltning, skall förvaltaren bl.a. verka för att de olägenheter som föranlett förvaltningsbeslutet undanröjs och att fastigheten genomgår sådan förbättring och modernisering som är förenlig med en ändamålsenlig fastig­hetsförvaltning (9 §). Vidare är grov vanvård en expropriationsanledning en­ligt expropriationslagen (1972:719).

En fastighet som är i behov av upprustning kan också förköpas av en kom­mun enligt förköpslagen (1967:868) och det finns bestämmelser i plan- och bygglagen (1987:10) och hälsoskyddslagen (1982:1080) som ger möjlighet att meddela föreläggande att rusta upp eller förbud att använda fastigheten. Vi­dare finns reglerna i hyreslagen om åtgärdsföreläggande vid bristfälligt un­derhäll och skada.

Som har antytts i det föregående är det bara kommuner och hyresgästor­ganisationer som har talerätt i fråga om sanering enligt bostadssaneringsla­gen. Mot bakgrund av de nyss anförda omständigheterna kan det inte längre anses finnas något behov av regler om sanering med denna utformning. De nuvarande reglerna bör därför avskaffas. Däremot kan det finnas ett behov av att en enskild hyresgäst skall kunna få till stånd en upprustning av den egna lägenheten i fall då denna inte har lägsta godtagbara standard. Detta bör åstadkommas genom att bestämmelserna om upprustningsåläggande i princip förs över till hyreslagen. Endast den enskilde hyresgästen bör dock få ansöka om föreläggande och de begärda åtgärderna bör få avse endast hyresgästens egen lägenhet. En upprustning av en hyresgästs lägenhet kan innebära att ingrepp måste göras i andra hyresgästers lägenheter eller t.o.m. innebära att en del av en annan lägenheten måste tas i anspråk för att åtgär­den skall kunna genomföras. Sä kan vara fallet om föreläggandet innebär att bad- eller duschrum skall installeras i lägenheten och att därmed nya stam­mar för vatten och avlopp mäste dras genom andra lägenheter eller att del av annan lägenhet mäste tas i anspråk för att bad- eller duschrum skall kunna installeras i den lägenhet som begärs upprustad. Möjligheten att få till stånd ett föreläggande bör därför begränsas. Om den begärda åtgärden innebär att ingrepp måste göras i andra hyresgästers lägenheter, bör det krävas sam­tycke från dessa hyresgäster för att ett föreläggande skall kunna meddelas.

Boinftytande vid ombyggnad m.m. (skyddet mot s.k. lyxsanering)

När det sedan gäller frågan om boinflytande vid ombyggnad och liknande

åtgärder finns det anledning att ställa frågan om inte hyresgästernas intres­

sen kan skyddas på annat sätt än genom reglerna i bostadssaneringslagen.

72

Vid en ombyggnad skyddar hyreslagens besittningsregler hyresgästen mot Prop. 1993/94:199 att förlora sin bostad. Vid en större ombyggnad i huset har hyresgästen rätt att i görligaste män bo kvar i lägenheten (46 § första stycket 4 hyreslagen). Är ombyggnaden sådan att hyresgästen inte kan bo kvar, har hyresgästen vad man skulle kunna kalla ett relativt besittningsskydd. Hyresgästen har rätt till förlängning om det är oskäligt mot honom att hyresförhållandet upp­hör. Hyresgästen skall om möjligt beredas tillfälle att efter ombyggnaden hyra en likvärdig lägenhet i huset (46 § tredje stycket hyreslagen). En avväg­ning görs mellan hyresgästens intresse av att få bo kvar och hyresvärdens intresse av att få bryta besittningsskyddet för att kunna bygga om huset. Vid en sådan intresseawägning är erbjudanden om ersättningslägenhet och rätt att återflytta omständigheter som beaktas och som starkt talar för att besitt­ningsskyddet bör brytas temporärt (Leif Holmquist, Hyreslagen, tredje uppl., s. 266). Hyresgästen kan, när han fått rätt att återflytta, dock inte med framgång ställa krav pä att fä en annan lägenhet med en lika låg hyra som han tidigare haft (se a.a. s.265 och 262 f.). Hyresgästens besittningsskydd kan alltså brytas vid en större ombyggnad. En sådan större ombyggnad görs av naturliga skäl inte ofta. Bestämmelsen om att hyresgästens besittnings­skydd kan brytas gäller dessutom endast om hela huset skall undergå en större ombyggnad. En ombyggnad av en enstaka lägenhet bryter inte hyres­gästens besittningsskydd. En hyresvärd kan alltså inte genom att bygga om endast en lägenhet bryta hyresgästens besittningsskydd för att t.ex. komma åt lägenheten själv eller hyra ut den till någon annan till en högre hyra.

I fall då ett relativt besittningsskydd aktualiseras är det skydd som hyresla­gen ger hyresgästen tillräckligt. Vid mindre genomgripande åtgärder som inte innebär att hyresgästen mäste flytta från lägenheten är detta emellertid inte fallet. I sädana fall är det i första hand en fråga om att skydda hyresgäs­ten mot hyreshöjningar i följd av åtgärder som inte kan anses motiverade från hyresgästsynpunkt. Ytterst är det fråga om att trygga hyresgästens be­sittning till sin bostad. Sådana mindre ombyggnader kan ske betydligt oftare än större ombyggnader. Om bostadssaneringslagen upphävs, behövs det nya regler som skyddar hyresgästen i dessa fall. Sådana regler kan lämpligen tas in direkt i hyreslagen. De kan utformas så att hyresvärden förhindras att dra ekonomisk nytta (i form av höjd hyra) av de investeringar som han eller hon gör utan godkännande av hyresgästen. Detta skulle kunna åstadkommas ge­nom att det i hyreslagen införs en bestämmelse om att man vid hyressätt­ningen av en lägenhet inte får beakta en åtgärd som företagits under hyres­förhållandets gång, om åtgärden går utöver vad som krävs för att lägenheten skall fä lägsta godtagbara standard och under förutsättning att den uppen­bart inte är motiverad av boendehänsyn, om inte hyresgästen godkänt åtgär­den. En bestämmelse av detta slag bör utformas sä att den inte hindrar en hyresvärd att ta ut en högre hyra när en hyresgäst återflyttar till en ombyggd lägenhet, om hyresförhållandet på grund av ombyggnaden har upphört i en­lighet med bestämmelserna i 46 § första stycket 4 hyreslagen.

Några remissinstanser har anfört att det är ologiskt att en hyresgäst skyd­das mot lyxsanering vid mindre omfattande åtgärder men inte vid större åt­gärder. Besittningsskyddsreglerna är dock redan i dag utformade pä detta

73

sätt för att göra det möjligt att bygga om och modernisera bostadshusen och     Prop. 1993/94:199 förslaget innebär ingen ändring av dessa regler.

Den föreslagna regeln syftar framför allt till att skydda hyresgästerna mot lyxsanering och andra åtgärder som inte ter sig motiverade från en genom­snittlig hyresgästs synpunkt. Det skall alltså göras en objektiv bedömning, oberoende av vad de hyresgäster som för tillfället bor i lägenheterna anser (prop. 1974:150 s.509). Regeln innebär dock inte att hyresgästerna fär en formell vetorätt mot sådana åtgärder. I stället får fastighetsägaren själv av­göra om åtgärderna skall genomföras trots att åtgärderna inte fär åberopas för att höja hyran i ett bestående hyresförhållande, I praktiken torde det i flertalet fall dock innebära att fastighetsägaren avstår frän åtgärden, om hy­resgästerna inte vill godta den. Regeln bör vidare skydda endast mot lyxsa­nering av lägenheterna och inte av de gemensamma utrymmena. Det förefal­ler nämligen inte rimligt att en hyresvärd skall behöva inhämta samtliga hy­resgästers tillstånd för sädan standardförbättring, vilket mäste ske om hyres­gästerna inte har överlåtit till en hyresgästorganisation att ta ställning i frå­gan (jfr vad som anförs i det följande).

Som en remissinstans har påpekat innebär promemorians förslag närmast en skärpning i förhållande till de nuvarande reglerna i bostadssaneringslagen eftersom dessa innebär att förbättringsarbeten kan förbjudas endast om det är uppenbart att åtgärden inte är påkallad av boendehänsyn. Regeln bör med hänsyn härtill formuleras pä ett annat sätt än i promemorieförslaget sä att den bättre stämmer överens med de nuvarande bestämmelserna i bo­stadssaneringslagen.

Några remissinstanser har invänt att bestämmelsen i promemorian skulle göra det omöjligt att rusta upp ett hus som redan har uppnätt lägsta godtag­bara standard om inte hyresgästerna godkänner åtgärden. Som exempel nämns att ett äldre trasigt kylskåp byts mot ett nytt modernt. De har därför föreslagit att hyresgästerna skall få ett indirekt veto bara om åtgärderna vä­sentligt överstiger lägsta godtagbara standard. Med anledning av detta bör framhållas att den föreslagna regeln inte tar sikte pä sedvanliga reparations-och underhållsarbeten utan bara på förbättringsarbeten och liknande åtgär­der. Till detta kommer att regeln bör utformas så att det endast är i mer up­penbara fall som hyresvärden inte skall kunna ta ut en högre hyra när stan­darden förbättras. Kravet att det skall vara uppenbart att åtgärden inte är motiverad av boendehänsyn utesluter alla de åtgärder som en hyresvärd är skyldig att utföra pä grund av lag eller avtal. Åtgärder som hör till det lö­pande underhållet eller ingår i reparationsskyldigheten kan hyresgästen alltså inte påverka med stöd av denna regel och inte heller reparationer och förbättringsarbeten som måste företas för att uppfylla hälsoskydds- eller byggnadsbestämmelser (prop. 1974:150 s. 508 f.).

Förslaget i promemorian innebär att definitionen av vad som är lägsta god­

tagbara standard i princip flyttas över frän bostadssaneringslagen till hyresla­

gen. En remissinstans har anfört att definitionen tynger lagtexten och kan

tas bort eftersom en åtgärd som innebär att lägsta godtagbara standard upp­

nås alltid torde vara motiverad av boendehän.syn. Det finns emellertid ett

värde i att det direkt av lagtexten framgår vad som utgör lägsta godtagbara

standard. Det finns också andra författningar som hänvisar till definitionen,

74

se 10 § lagen (1992:1574) om bostadsanpassningsbidrag m.m. Andra remiss-     Prop. 1993/94:199

instanser har ansett att bestämmelsen inte hör hemma i hyreslagen och att

den borde flyttas till annan lagstiftning. Den lagstiftning som ligger närmast

till hands torde vara plan- och bygglagen. Det får dock anses vara mindre

lämpligt att placera reglerna i den lagen. Regeringen finner med anledning

härav att definitionen av vad som är lägsta godtagbara standard, i vart fall

tills vidare, bör placeras i hyreslagen.

Förslaget i promemorian innebär också att man vid bmksvärdespröv-ningen skall kunna beakta åtgärder som slutförts för mer än tio är sedan. Med en sådan ordning behöver hyresnämndens prövning inte omfatta så­dana förhållanden som det typiskt sett är svårt att utreda och föra bevisning om. Några remissinstanser har ansett att tidsgränsen borde sänkas eftersom den kan leda till svårigheter att bevisa när en åtgärd har vidtagits beträffande lägenheterna, särskilt när en fastighet har överlåtits. Enligt regeringens me­ning är emellertid den i promemorian föreslagna undantagsregeln väl av­vägd.

Någon gång kan läget vara sådant att en eller flera hyresgästers nej till en viss åtgärd inte bör få stjälpa ett projekt som är av befydelse. Det kan t,ex. vara ekonomiskt motiverat att i samband med åtgärder som avser att lägen­heten skall få lägsta godtagbara standard även vidta andra åtgärder. Om det föreligger särskilda skäl, bör ett nej från en hyresgäst inte innebära att denne undgår en hyreshöjning med anledning av åtgärden. Det bör därför finnas en möjlighet för hyresvärden att i sådana fall få åtgärden godkänd av hyres­nämnden. Ett sådant godkännande bör få samma verkan som ett godkän­nande frän hyresgästens sida, I promemorian föreslogs att det skulle krävas synnerliga skäl för detta, något som kritiserats av nägra remissinstanser. En­ligt regeringens mening bör tillstånd lämnas av hyresnämnden om det före­ligger särskilda skäl.

Inget bör hindra att en förhandlingsordnings parter träffar avtal om ett kollektivt hyresgästinflytande över ombyggnad och liknande åtgärder. Inget hindrar att ett sådant avtal avser inte bara fastigheten i stort utan också de enskilda lägenheterna. Om ett sådant avtal har ingåtts och omfattar de en­skilda lägenheterna, bör hyresgästorganisationen, om det avtalats med hy­resvärden, kunna lämna medgivande till sådana renoveringsåtgärder som den nu förordade nya regeln i hyreslagen avser. Härigenom förenklas förfa­randet med att inhämta sådant medgivande. Självfallet kan ett kollektivt medgivande bara gälla sådana lägenheter (hyresgäster) för vilka den berörda hyresgästorganisationen har förhandlingsrätt. Organisationen bör också ges rätt att vägra ett godkännande.

Antalet enskilt förhandlande hyresgäster kan - som tidigare har anförts -förväntas bli litet. Det troliga är att de hyresgäster som omfattas av det kol­lektiva förhandlingssystemet också överiäter till den hyresgästorganisation som förhandlar för dem att ta ställning till frågan om vilka åtgärder i lägenhe­ten som skall godkännas och fä hyreshöjande effekt. Hyresvärden kommer alltså i de allra flesta fall att behöva ett godkännande endast av den eller de hyresgästorganisationer som han har en förhandlingsordning med. Endast om hyresgäster förhandlar själva eller inte har överlåtit beslutanderätten i

75

dessa frågor till en hyresgästorganisation konuner hyresvärden att behöva dessa hyresgästers samtycke.

Regeringen anser att det nu beskrivna skyddet mot ovälkomna hyreshöj­ningar bör kunna ersätta bostadssaneringslagens bestämmelser om hyres­gästinflytande. Bostadssaneringslagen kan alltså upphävas i sin helhet.

Prop. 1993/94:199

5.3 Annan lagstiftning som berör hyresgästorganisationernas ställning

I promemorian (s. 82 f. samt 85 f.) gjordes bedömningen att det för närva­rande inte bör göras nägra ändringar i de bestämmelser som rör hyresgästor­ganisationers ställning i bostadsförvaltningslagen (1977:792), lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. eller i anläggningslagen (1973:1149). Ingen remissinstans har ifrågasatt detta ställningstagande. Mot denna bakgrund föreslär regeringen nu inte nägra ändringar i dessa lagar.

5.3.1 Plan- och bygglagen

Regeringens förslag: De särskilda bestämmelserna i plan- och byggla­gen (1987:10) om bygglov i sådana boinflytandefall som avses i bo­stadssaneringslagen upphävs. Likaså upphävs de regler i plan- och bygglagen om rivningslov som har anknytning till en begäran eller ett beslut om upprustningsåläggande enligt bostadssaneringslagen.

Promemorians förslag: Överensstämmer med regeringens förslag (se pro­memorian s. 83 - 85).

Remissinstanserna: En klar majoritet av remissinstanserna tillstyrker pro­memorians förslag.

Skälen för regeringens förslag: I 8 kap. 31 § plan- och bygglagen (1987:10) finns bestämmelser som ansluter till de i avsnitt 5.2 behandlade reglerna i bostadssaneringslagen. Om en organisation av hyresgäster motsätter sig att det i en fastighet vidtas en åtgärd som kräver bygglov och som inte behövs för att en bostadslägenhet skall uppnå lägsta godtagbara standard, fär åtgärden enligt 2 a § andra stycket bostadssaneringslagen vidtas endast om hyres­nämnden medger det. Ett sådant medgivande får lämnas endast om det finns särskilda skäl. Enligt 8 kap. 31 § plan- och bygglagen fär bygglov till en sädan åtgärd meddelas endast om antingen hyresgästorganisationen godtagit åtgär­den eller hyresnämnden medgett att den fär vidtas. Enskilda hyresgäster fär enligt 13 kap. 6 § samma lag inte överklaga ett beslut om bygglov i ett sådant fall.

Om ett upprustningsåläggande enligt bostadssaneringslagen har begärts eller beslutats, finns i 8 kap. 17 och 24 §§ plan- och bygglagen bestämmelser om de ställningstaganden byggnadsnämnden skall göra (se avsnitt 4).

I avsnitt 5.2 har föreslagits att bostadssaneringslagen skall upphävas. Till följd härav bör även de nu berörda reglerna i plan- och bygglagen upphävas.

Vid förfarandet för att anta, ändra eller upphäva detaljplan och områdes-

76

bestämmelser gäller att underrättelse om kungörande av sådan åtgärd skall sändas till känd hyresgästorganisation som har avtal om förhandlingsordning för en fastighet som berörs av förslaget eller, om förhandlingsordning inte gäller, känd förening av hyresgäster som är ansluten till en riksorganisation och inom vars verksamhetsområde fastigheten är belägen (5 kap. 25 § plan-och bygglagen). Till denna regel är rätten att överklaga knuten. Även vissa andra bestämmelser berör hyresgäster och andra boende. Mot bakgrund av de tidigare förslagen om rätt för hyresgäster att stå utanför det kollektiva förhandlingssystemet och att flera hyresgästorganisationer tilläts (avsnitt 5.1.1 och 5.1.2) bör det övervägas om inte reglerna om inflytande för de boende enligt plan- och bygglagen bör förändras. Regeringen har emellertid tillsatt en utredning med uppdrag att göra en översyn av plan- och bygglagen (M 1992:03, dir. 1992:104). Den nu berörda frågan om inflytande för de boende bör lämpligen övervägas i det sammanhanget.

Prop. 1993/94:199

5.3.2 Den statliga bostadsfinansieringen

Regeringens förslag: Reglerna om hyresgästinflytande över den stat­liga bostadsfinansieringen av ombyggnader av hyreshus avskaffas.

Promemorians förslag: Överensstämmer med regeringens förslag (se pro­memorian s. 86 f.).

Remissinstanserna: En klar majoritet har tillstyrkt promemorians förslag.

Skälen för regeringens förslag: Vid ombyggnad som innefattar bygglovs­pliktiga åtgärder har hyresgästerna tillförsäkrats inflytande inte bara genom reglerna i bostadssaneringslagen och plan- och bygglagen. Också förord­ningarna om den statliga bostadsfinansieringen tillförsäkrar dem ett sådant inflytande.

Vid ombyggnad av hyreshus som omfattas av en förhandlingsordning en­ligt hyresförhandlingslagen är en förutsättning för statligt stöd att husägaren har gett hyresgästorganisationen tillfälle att yttra sig över ombyggnadens art och omfattning. Har organisationen framfört invändningar mot ombygg­nadsåtgärderna och gjort gällande att husets kvaliteter inte tas tillvara i skä­lig omfattning, fär stödet för dessa åtgärder lämnas endast om det finns sär­skilda skäl (se 6§ förordningen [1991:1933] om statligt räntebidrag för ny-och ombyggnad av bostäder samt 7 § förordningen [1992:986] om statlig bo­stadsbyggnadssubvention; den senare förordningen gäller med vissa undan­tag ny- och ombyggnader som påbörjats efter utgången av år 1992).

En hyresgästorganisation bör i konsekvens med vad som tidigare föresla­gits inte längre ha något särskilt lagreglerat inflytande i fräga om det skall lämnas statligt bostadsstöd vid ombyggnad av hyreshus. Om organisationen vill ha ett sådant inflytande, får den i stället skaffa sig det genom avtal med fastighetsägaren.

Vad som nu anförs innebär inte att hyresgästsidan förlorar sitt inflytande i ombyggnadsfrågor. Genom det tidigare framförda förslagen (se avsnitt 5.2) om att en hyresgäst kan begära upprustningsföreläggande och att hyresgäst

77

eller hyresgästorganisation måste lämna godkännande till vissa ombyggnads­åtgärder för att dessa skall kunna leda till en höjning av hyran tillförsäkras de boende ett tillräckligt långtgående inflytande. Reglerna om hyresgästin­flytande över den statliga bostadsfinansieringen bör därför upphävas.

Prop. 1993/94:199

5.3.3 Förfaranderegler m.m.

Regeringens förslag: Vissa följdändringar av närmast lagtekniskt slag skall göras i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder och lagen (1974:1082) om Bostadsdomstol.

Promemorians förslag: Överensstämmer med regeringens förslag (se pro­memorian s. 87 f.).

Remissinstanserna: Samtliga remissinstanser som yttrat sig över förslaget i promemorian har tillstyrkt det.

Skälen för regeringens förslag: De förslag som har lagts fram i tidigare av­snitt gör det nödvändigt med en hel del följdändringar av närmast lagteknisk natur i de lagar som reglerar förfarandet vid hyresnämnder och i Bostads­domstolen. Ändringarna, som avser lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder och lagen (1974:1082) om Bostadsdomstol, kommer att beröras i specialmotiveringen.

I både hyresnämnder och i Bostadsdomstolen ingår s.k. intresseledamö­ter. I ett ärende eller mäl där hyresvärd och hyresgäst är part deltar intresse­ledamot från vardera sidan. I vissa typer av tvister, t.ex. om införande eller bibehållande av en förhandlingsklausul, skall dock inte några intresseleda­möter delta (5 och 5 a §§ lagen om arrendenämnder och hyresnämnder, 5 och 13-14 a §§ lagen om Bostadsdomstol). I Bostadsdomstolen gäller att man vid valet av intresseledamöter skall ta hänsyn till om målet rör en hyres­fastighet som ägs av ett allmännyttigt företag eller av en enskild ägare (13 § lagen om Bostadsdomstol).

Innan det förordnas en intresseledamot för hyresgästsidan skall sådan riksorganisation av hyresgäster som med hänsyn till medlemsantal, verksam­het och övriga omständigheter kan anses väl företräda hyresgästerna beredas tillfälle att avge förslag. Motsvarande gäller en ledamot som förordnas för fastighetsägarsidan (6 § andra stycket lagen om arrendenämnder och hyres­nämnder, 7§ andra stycket lagen om Bostadsdomstol). Det synes i och för sig naturligt att i detta sammanhang diskutera vem som skall fä lämna förslag till intresseledamot och om det är befogat att ha olika intresseledamöter be­roende på vem som äger den fastighet som målet rör. Emellertid är hyres­nämndernas och Bostadsdomstolens ställning föremål för överväganden i ett annat sammanhang (se Specialdomstolarna i framtiden. Ds 1993:34). Det sy­nes lämpligt att frågor som rör intresseledamöterna övervägs i det samman­hanget.

78

5.4 Ytterligare ändringar i hyreslagen 

5.4.1 Bruksvärdessystemet

Prop. 1993/94:199

Regeringens bedömning: Det bör inte göras några förändringar i bmksvärdessystemet.

Promemorians förslag: Hyreslagens hyressättningsregler föreslås ändrade i två avseenden. Regeln att man vid en skälighetsprövnlng av hyran enligt bruksvärdesregeln främst skall beakta hyran för lägenheter som ägs och för­valtas av allmännyttiga bostadsföretag tas bort. En hyra som inte väsentligt, i stället för påtagligt, överstiger hyran för likvärdiga lägenheter skall anses som skälig (se promemorian s. 89 - 98).

Remissinstansema: En majoritet av de remissinstanser som yttrat sig över förslaget att ta bort allmännyttan som förstahandsnorm är positiva till det. Flera remissinstanser efteriyser dock en analys av vilka konsekvenser för be­sittningsskyddet och hyran på orter med bostadsbrist en ändring av reglerna skulle innebära. Några remissinstanser anser att det måste finnas någon form av spärregel. Det stora flertalet remissinstanser har varit negativa till prome­morieförslaget att ändra rekvbitet påtaglig till väsentlig.

Skälen för regeringens bedömning: Som framhölls redan vid bruksvärdes­systemets tillkomst skall detta efterlikna ett marknadssystem men samtidigt dels utgöra en spärr mot oskäliga hyror och dels trygga besittningsrätten (se prop. 1968:91 s.41 f., se också betänkandet Hyresrätt 3 [SOU 1981:77] s. 161). Systemet har emellertid kritiserats för att det inte tillämpas på det sätt som var tänkt när det infördes. Bl.a. har de allmännyttiga bostadsföreta­gen i sin hyressättning inte beaktat vissa faktorer, som t.ex. lägesfaktorn, på ett sätt som stämmer med hyresgästernas värderingar. Eftersom allmännyt­tan är hyresledande har detta slagit igenom på hyrorna på hela hyresmarkna­den. På senare tid har emellertid märkts en tendens att hyressättningen skett med större hänsynstagande till de genomsnittliga hyresgästernas värde­ringar. Bl. a. har de allmännyttiga bostadsföretagen och hyresgästorganisa­tionerna börjat fästa större vikt vid lägesfaktorn än vad som skett tidigare. Man har också pä senare tid kunnat märka att hyresvärdar och hyresgästor­ganisationer i större utsträckning tar hänsyn till tillgäng och efterfrågan pä hyresbostäder i hyresförhandlingarna. Bruksvärdessystemet har härigenom i viktiga avseenden återfått den flexibilitet som ursprungligen åsyftades.

Det skulle kunna hävdas att en förändring i bruksvärdessystemet är nöd­vändig pä den grunden att bygg- och bostadsmarknaden häller pä att avregle­ras och att vissa allmännyttiga bostadsföretag därmed kommer att bedriva sin verksamhet pä samma villkor som andra fastighetsägare. Det kan inne­bära att dessa företag inte längre kommer att uppfylla de krav som ställs pä ett allmännyttigt bostadsföretag. Detta innebär emellertid inte att begreppet allmännyttigt bostadsföretag förlorar sin betydelse. De företag som är god­kända som allmännyttiga bostadsföretag kan även i fortsättningen vara för­stahandsnorm för bestämmande av skälig hyra, även om antalet allmännyt­tiga bostadsföretag troligen kommer att minska på sikt.

79

Regeringen föreslär mot denna bakgmnd inte någon förändring av bruks­värdesregeln vad gäller allmännyttan som förstakandsnorm.

När det slutligen gäller påtagligketsrekvisitet vid bruksvärdesprövningen har flertalet remissinstanser motsatt sig den föreslagna förändringen. Rege­ringen föreslår mot denna bakgmnd inte heller någon förändring av bmks­värdessystemet i detta avseende.

Prop. 1993/94:199

5.4.2 Hyresnämndens godkännande av vissa blockhyresavtal

Regeringens förslag: För avvikelse från tvingande regler i hyreslagen i fråga om s.k. blockhyresavtal skall krävas godkännande av hyres­nämnden även om hyresvärden är ett allmännyttigt bostadsföretag el­ler ett aktiebolag som helt ägs av en kommun eller ett landsting. Det minsta antal lägenheter som kan omfattas av ett blockhyresavtal sänks frän fler än tio till minst tre.

Promemorians förslag: Överensstämmer med regeringens förslag men tar inte upp något förslag om sänkning av antalet lägenheter som kan blockhyras (se promemorian s. 98 f.).

Remissinstanserna: Samtliga remissinstanser har tillstyrkt promemorie­förslaget eller lämnat det utan invändning. Några remissinstanser har före­slagit att minsta antalet lägenheter som kan blockhyras sänks.

Bakgrund: Det förekommer ibland att någon hyr ett större antal lägenhe­ter för att hyra ut dem i andra hand. Ett sådan hyresavtal kallas blockhyre­savtal. Det kan gälla ett företag som på det sättet vill tillhandahålla sina an­ställda en bostad. Också studentstiftelser och sjukhushuvudmän blockhyr lä­genheter för att förse studenter resp. anställda med lägenheter. Blockhyre­savtal tillämpas i stor utsträckning vid upplåtelse med kooperativ hyresrätt.

Avser blockhyresavtalet fler än tio lägenheter kan vissa avvikelser från hy­reslagens tvingande regler göras i blockhyresavtalet (1 § sjätte stycket hyres­lagen). För att de avvikande villkoren skall bli gällande fordras dock att vill­koren godkänts av hyresnämnden. Nämndens prövning skall i första hand avse att det finns ett seriöst behov av blockuthyrning (prop. 1983/84:137 s. 112). Prövningen avser att förhindra missbruk av reglerna.ä I vissa fall be­hövs dock inte något godkännande. Det gäller om hyresvärden är staten, en kommun, ett landsting, ett kommunalförbund, ett allmännyttigt bostads­företag eller ett aktiebolag som helt ägs av en kommun eller ett landsting.

Skälen för regeringens förslag: Bygg- och bostadsmarknaden häller pä att avregleras. De allmännyttiga bostadsföretagen kommer därmed att bedriva sin verksamhet pä samma villkor som andra fastighetsägare. De särregler som gäller för allmännyttiga bostadsföretag bör därför i den mån det är lämpligt tas bort i lagar och förordningar. 1 enlighet med detta bör reglerna, om blockuthyrning ändras så att ett allmännyttigt företag inte skall vara un­dantaget från huvudregeln om att vissa villkor i ett blockhyresavtal måste godkännas av hyresnämnden för att de skall vara gällande. I konsekvens med detta bör man slopa undantaget även för aktiebolag som helt eller delvis ägs av en kommun eller ett landsting.

80

Några remissinstanser har föreslagit att det antal lägenheter som kan blockuthyras sänks. En remissinstans har föreslagit att ett sådant avtal skall omfatta minst tre lägenheter. Som skäl anges att kommunernas behov av att tillämpa reglerna om blockhyresavtal har ökat genom utbyggnaden av de särskilda boendeformerna för äldre, sjuka eller handikappade personer. Några närmare skäl till varför endast tio lägenheter eller fler kan blockhyras anges inte i förarbetena till lagstiftningen. Eftersom avtalet måste prövas av hyresnämnden, utom i de fall dä staten, kommun, landsting eller kommunal­förbund är hyresvärd, finns det ingen risk för missbruk. Reglerna om block­hyra bör därför kunna tillämpas så snart det är fråga om minst tre lägenheter.

Prop. 1993/94:199

5.4.3 Angivandet av orsaken till en uppsägning av en bostadshyresgäst

Regeringens förslag: I hyreslagen skall införas en bestämmelse som innebär att en hyresvärd som säger upp en bostadshyresgäst bör ange orsaken till uppsägningen.

Promemorians förslag: Överensstämmer i sak med regeringens förslag (se promemorian s. 99 - 104).

Remissinstanserna: Flertalet remissinstanser har tillstyrkt promemorieför­slaget. Några remissinstanser anser att en uppsägning som görs utan angi­vande av orsak skall vara ogiltig.

Bakgrund: Om en hyresvärd säger upp ett bostadshyresavtal skall uppsäg­ningen vara skriftlig, om det inte är fråga om ett hyresavtal som har varat högst tre månader vid den tidpunkt till vilken uppsägningen sker (8 § första stycket hyreslagen). Skriftliga uppsägningar skall delges den som söks för uppsägning enligt en särskild ordning (8 § andra stycket hyreslagen). Har hy­resvärden sagt upp hyresavtalet och pågår en tvist om förlängning av hyres­avtalet, är uppsägningen utan verkan, om inte hyresvärden inom en månad efter hyrestidens utgång har hänskjutit tvisten till hyresnämnden eller hyres­gästen ändå har flyttat vid hyrestidens utgång (49 § hyreslagen). Ett hänskju­tande sker genom ansökan som skall vara skriftlig. Ansökan skall innehålla uppgift om de skäl som åberopas mot förlängning (8 § lagen om arrende­nämnder och hyresnämnder). Vid handläggningen inför domstol eller kro­nofogdemyndighet av frågan om att ett hyresförhållande skall upphöra eller att hyresgästen skall avhysas är hyresvärden skyldig att ange grunden för sin talan.

I vissa fall skall hyresvärden anmoda hyresgästen eller dennes make eller sambo att flytta. För sådan anmodan gäller bestämmelserna om uppsägning (se 3 och 49 §§ hyreslagen).

I Hyresrättsutredningens betänkande Hyresrätt 3 SOU 1981:77, (s.243) föreslogs att hyresvärden i fräga om en bostadslägenhet redan i uppsägnings­handlingen skulle ange grunden för uppsägningen. Förslaget som innebar att en orsak som inte angavs i uppsägningen i vissa fall inte vidare kunde åbero­pas av hyresvärden genomfördes emellertid inte. Det ansågs att den före­slagna ändringen kunde komplicera förfarandet vid hyresnämnden (prop. 1983/84:137 5.99).

81

6 RUcsdagen 1993/94. 1 saml. Nr 199

Skälen för regeringens förslag: Det måste anses vara av stor betydelse för hyresgästen att redan vid uppsägningen få klart för sig vad som är orsaken till denna. En sådan upplysning underlättar för hyresgästen att överväga om det tjänar något till att ta strid om att få bo kvar. Upplysningen kan också bidra till att hyresvärd och hyresgäst redan innan frågan förs till rättslig pröv­ning kommer till tals med varandra och kan hitta en lösning. Hyresgästen kan också på ett tidigare stadium förbereda en förestående rättslig prövning.

På gmnd av det anförda bör en uppsägning innehålla besked om orsaken till att hyresvärden vill att hyresgästen skall flytta.

En särskild fråga är vad som skall gälla i fall dä en hyresvärd säger upp avtalet men av någon anledning låter bli att ange orsaken till uppsägningen. En möjlighet är att utforma reglerna så att en uppsägning som saknar upp­sägningsorsak inte skulle få någon verkan som uppsägning. Nägra remissin­stanser har förordat denna lösning. En sädan ordning skulle emellertid föra för långt. Risken för rättsförlust skulle bli alltför stor om giltigheten av en uppsägning görs beroende av att orsaken till uppsägningen anges. Förfaran­det vid domstolar och hyresnämnder skulle också kunna komma att kompli­ceras. Att uppsägningsorsaken anges i uppsägningshandlingen bör därför irite utgöra någon förutsättning för uppsägningens giltighet. Inte heller bör hyresvärden anses förhindrad att senare åberopa en annan uppsägningsor­sak än den som har angetts i uppsägningshandlingen.

Med den lösning som nu har förordats kommer hyresvärden inte att drab­bas av någon direkt sanktion om han låter bli att ange uppsägningsorsaken.

Prop. 1993/94:199

5.4.4 Besittningsskyddet vid hyra av en- och tvåfamiljshus

Regeringens förslag: Den särskilda regeln om besittningsskydd för hy­resgäster i en- och tvåfamiljshus kompletteras så att det klart framgår att regeln inte skall tillämpas vid uthyrning som sker under affärsmäs­siga förhållanden.

Promemorians förslag: Överensstämmer med regeringens förslag (se pro-ämemorian s. 104 f.).

Remissinstansema: Samtliga remissinstanser har tillstyrkt förslaget eller lämnat det utan invändning.

Bakgrund: Vid förhyrning av en lägenhet i ett en- eller tvåfamiljshus gäller en särskild regel för hyresgästens besittningsskydd. Hyresgästen har rätt till förlängning av sitt hyresavtal utom när upplåtaren har sådant intresse av att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta (46 § första stycket 6 hyreslagen). Regeln gör det möjligt för ägaren att friställa lägenhe­ten när han eller hon själv skall utnyttja den eller när huset skall säljas och friställandet är en förutsättning för försäljningen. Frågan om hyresvärden har ett verkligt behov av lägenheten som sin bostad prövas regelmässigt inte. I stället räcker det att lägenheten normalt är att betrakta som bostad för äga­ren. Hyresgästen skall vanligen ges skäligt rådrum att skaffa sig annan bo­stad. Kontraktets utformning, hyresgästens kännedom om hyresvärdens pla-

82

ner, läget på bostadsmarknaden och hyresförhållandets längd kan vara av     Prop. 1993/94:199 betydelse vid denna bedömning. Riktpunkten vid bedömningen av besitt­ningsskyddets omfattning är inte som vid vanliga hyresavtal att hyresgästen skall fä sitta kvar utan att hyresförhållandet skall upplösas (se betänkandet Ny hyreslagstiftning SOU 1966:14, s. 167).

Det förekommer att en- och tvåfamiljshus hyrs ut under affärsmässiga for­mer. Det är dä fräga om vanlig hyreshusverksamhet i ett omräde med små­hus. Om tvist uppstår beträffande frågan om förlängning av ett sådant hyres­avtal, sker hyresnämndens prövning med tillämpning av den särskilda regeln för en- och tvåfamiljshus. I praktiken görs emellertid prövningen enligt de principer som gäller för hyresavtal i flerfamiljshus. Detta medför att det, trots de särskilda reglerna för en- och tvåfamiljshus, i praktiken kommer att bli samma bedömning av besittningsskyddet i de nu diskuterade fallen som när det gäller lägenheter i flerfamiljshus. Vad som nu har anförts gäller na­turligtvis under förutsättning att uthyrningen bedrivs i samma former som normalt gäller för flerfamiljshus (se t.ex. Leif[REDACTED_EFTERNAMN], Hyreslagen s. 271, RBD 1978:27 och SOU 1991:86 s. 121).

Skälen för regeringens förslag: Hyresgästens rättsliga ställning vid sådan uthyrning av ett en- eller tvåfamiljshus som sker under affärsmässiga former är redan nu densamma som i fall då förhyrningen gäller en lägenhet i ett fler-bostadshus. Lagreglernas utformning kan emellertid leda till missförstånd om det tillämpningsuttymme regeln för en- och tvåfamiljshus har. Regeln om besittningsskydd beträffande en- och tvåfamiljshus bör därför ändras sä att det klart framgår att det vid affärsmässig uthyrning inte skall gälla ett mot hyresgästen oförmånligare besittningsskydd.

En remissinstans har anfört att begreppet "affärsmässigt förhällande" . borde förtydligas och att det inte borde omfatta en kommuns uthyrning av en- eller tvåfamiljshus till flyktingar eller enskilda personer av sociala skäl. I begreppet "affärsmässigt förhällande" ligger att verksamheten skall kunna jämställas med vanlig hyresverksamhet i ett omräde med småhus. Uthyrning till flyktingar eller enskilda personer av sociala skäl kan, men behöver inte, ingå i sådan hyresverksamhet. För att vara säker på att sådan uthyrning inte ger rätt till förlängning kan hyresvärd och hyresgäst avtala bort besittnings­skyddet i en särskilt upprättad handling som skall godkännas av hyresnämn­den (se 45 § andra stycket hyreslagen). Om upplåtelsen är en kortvarig and-rahandsupplåtelse medför den inte någon rätt till föriängning (45 § 1 hyresla­gen).

6 Konsekvenserna av förslagen för domstolar, hyresnämnder, kommuner och länsbostadsnämnder

I promemorian uttalas att de föreslagna förändringarna i hyresförhandlings­lagen och de därmed sammanhängande ändringarna av hyreslagen inte torde föranleda någon nämnvärd ökning av antalet ärenden vid hyresnämnden och att detsamma torde gälla måltillströmningen till Bostadsdomstolen. Åtskil-

83

liga remissinstanser har ifrågasatt dessa bedömningar och har menat att den     Prop. 1993/94:199 nya regleringen tvärtom kan antas föranleda ett inte obetydligt antal nya tvister vid hyresnämnderna och i Bostadsdomstolen.

Enligt regeringens mening fär det anses i hög grad osäkert i vad mån den föreslagna nyordningen kan föranleda en ökad måltillströmning hos de rätts-tillämpande myndigheterna. Det finns enligt regeringens mening inte någon gmnd för antagande att det skall uppkomma en sådan stor ökning, att den inte kan bemästras inom ramen för de personalresurser som nu finns inom hyresnämnderna och Bostadsdomstolen.

Antalet enskilt förhandlande hyresgäster kan - som redan har anförts -förväntas bli litet. Vidare torde den föreslagna passivitetsregeln förebygga att tvister uppstår på grund av overksamhet från hyresgästernas sida. Den regeln torde också medföra en minskning av det antal ärenden som idag väcks därför att hyresvärdarna i stor utsträckning tvingas ansöka om villkors­ändring beträffande de hyresgäster som inte omfattas av de kollektiva för­handlingarna (jfr promemorian Utvärdering av bruksvärdeshyressystemet. Ds 1992:73, s. 64 f.).

Vad gäller tvister om införande och slopande av förhandlingsklausul kan konstateras att de nu förordade nya reglerna bl.a. innebär att det i regel är hyresgästens val som skall avgöra om en förhandlingsklausul skall gälla för lägenheten. På grund av detta kan det antas att hyresvärdarna kommer att rätta sig efter hyresgästernas önskemål i detta avseende. Antalet tvister torde därför knappast komma att öka.

Antalet ärenden enligt bostadssaneringslagen är lågt (se avsnitt 5.2). Att lagen upphävs bör därför inte föranleda nägra nämnvärda praktiska konse­kvenser. De nya bestämmelserna om upprustningsföreläggande och hyres­sättningen som delvis ersätter bostadssaneringslagen torde inte ge upphov till något större antal tvister inför hyresnämnderna.

Ändringarna i plan- och bygglagen (avsnitt 5.3.1) kan förväntas spara en del arbete för kommunerna. Den minskning i arbetsbördan som förslaget medför kan dock inte förväntas frigöra resurser på sådant sätt att personal­behovet minskar. Detsamma gäller förslaget (i avsnitt 5.3.2) om föränd­ringar i det statliga bostadsfinansieringssystemet såvitt gäller arbetet på läns­bostadsnämnderna. Riksdagen har beslutat (prop. 1992/93:172, bet, 1992/93 BoU:20, rskr, 1992/93:301, SFS 1993:1108 - 1126) att länsbostadsnämnder­na skall läggas ner och att dess arbetsuppgifter skall överföras till länsstyrel­serna. Vad som föreslagits i denna proposition torde komma att bli utan be­tydelse för länsstyrelsernas framtida arbetsuppgifter.

Förslagen till ändringar av hyreslagen (avsnitt 5,4.2-5,4,4) kan inte för­väntas innebära att hyresnämnderna får någon nämnvärd ökning av arbets­bördan.

För de allmänna domstolarna torde förslagen inte få annat än obetydliga effekter.

84

7 Ikraftträdande- och övergångsregler

Prop. 1993/94:199

De föreslagna lagändringarna bör kunna träda i kraft den 1 juli 1994.

Hyresförhandlingslagen

Beträffande hyresförhandlingslagen bör övergångsfrågorna regleras med den utgångspunkten att de ökade möjligheterna för enskilda hyresgäster att ställa sig utanför det kollektiva förhandlingssystemet skall inträda genast vid ikraftträdandet. Övergångsfrågorna kompliceras här i någon mån av att hy­resförhandlingslagens regler i praktiken fär verkan först genom överens­kommelser mellan olika aktörer på hyresmarknaden.

Förslaget om att en hyresgäst i princip själv skall få avgöra om hans eller hennes hyresavtal skall innehålla en förhandlingsklausul innebär i sig inga komplikationer i övergångshänseende. Förslaget innebär i denna del inget annat än nya kriterier för bedömningen av en villkorsändringstvist som re­dan i dag kan bli föremål för prövning i hyresnämnden. Det råder ingen tve­kan om att de nya kriterierna utan vidare kan tillämpas i en tvist som avgörs efter ikraftträdandet.

Något mera komplicerat är läget beträffande förslaget om att den överens­kommelse som förhandlingsordningen utgör inte längre skall omfatta i prin­cip samtliga lägenheter i ett hus utan endast sådana lägenheter i huset för vilka hyresavtalet innehåller en förhandlingsklausul. Om denna förändring skall inträda med omedelbar verkan för en bestående förhandlingsordning, måste det införas en särskild övergångsbestämmelse av den innebörden.

För lagstiftning som griper in i bestående förhållanden fordras det pä civil­rättens omräde normalt starka skäl. Det bör emellertid beaktas att förhand­lingsordningarnas tillämpningsområde i stor utsträckning har bestämts av hyresförhandlingslagens regler. Vidare bör beaktas att den nu diskuterade förändringen skulle fä praktiskt genomslag först efter läng tid utan en över­gångsbestämmelse av den angivna innebörden. Till detta kommer att den omedelbara förändringen inte blir ingripande för de parter som har ingått förhandlingsöverenskommelsen. För de hyresgäster som redan har en för­handlingsklausul i sitt hyreskontrakt uppkommer ingen praktisk förändring. Detsamma gäller i fråga om hyreslägenheter som till följd av parternas över­enskommelse eller hyresnämndens beslut redan står utanför förhandlings­ordningen.

En övergångsbestämmelse som innebär att den nya ordningen skall gälla beträffande förhandlingsordningar som har ingåtts före ikraftträdandet kommer däremot att leda till en omedelbar förändring för en hyresgäst vars lägenhet i dag omfattas av en förhandlingsordning men som inte har någon förhandlingsklausul införd i sitt hyresavtal. En sådan hyresgäst kommer i och med ikraftträdandet att ställas utanför det skydd som förhandlingsord­ningen medför för honom eller henne. Det torde emellertid vara ovanligt att en förhandlingsklausul saknas i hyresavtalet för en lägenhet som omfattas av en förhandlingsordning. Det torde i sådana fall oftast röra sig om ett förbi­seende. En hyresgäst som saknar förhandlingsklausul kan själv givetvis ta

initiativ till att en sädan förs in i avtalet.

85

Det anförda leder till slutsatsen att det bör införas en övergångsbestäm-     Prop. 1993/94:199 melse som i sak innebär att även en förhandlingsordning som har tillkommit före ikraftträdandet skall omfatta endast sådana lägenheter för vilka hyres­avtalet innehåller en förhandlingsklausul.

I övrigt torde det inte behövas nägra övergångsregler såvitt avser ändring­arna i hyresförhandlingslagen.

Hyreslagen

De nya föreskrifterna i hyreslagen bör i allmänhet gälla även i fräga om hy­resavtal som har ingåtts före ikraftträdandet. Den nya regeln om giltigheten av förbehåll i ett blockhyresavtal bör dock gälla endast för sådana hyresavtal som har ingåtts efter ikraftträdandet.

En hyra bör kunna sänkas med belopp motsvarande förhandlingsersätt­ningen i fall då förhandlingsklausulen har slopats efter ikraftträdandet. Som Lagrädet har föreslagit bör motsvarande gälla även i fall då förhandlings­klausulen har slopats före ikraftträdandet. Den föreslagna ändringen om att man vid en bruksvärdesprövning skall bortse från vissa av hyresvärden före­tagna förbättringsåtgärder i lägenheten beträffande vilka hyresgästen inte lämnat sitt godkännande bör endast gälla förbättringsåtgärder som vidtagits efter ikraftträdandet. Har bygglov beträffande en förbättringsåtgärd medde­lats med tillämpning av de regler om boinflytande i plan- och bygglagen och bostadssaneringslagen som nu föreslås upphävda, bör åtgärden kunna beak­tas vid bruksvärdesprövningen även om den har vidtagits efter ikraftträdan­det.

Bostadssaneringslagen

I ärenden om upprustningsåläggande och användningsförbud (2 § bostadssa­neringslagen) som väckts före ikraftträdandet bör lagen gälla även fortsätt­ningsvis. Har beslut om upprustningsåläggande eller användningsförbud meddelats med stöd av lagen, bör lagen även i fortsättningen äga tillämpning beträffande den sak som prövats.

Hyresnämndens förbud mot utförandet av en icke bygglovspliktig åtgärd enligt 2a § bostadssaneringslagen bör förlora sin verkan i samband med att lagen upphävs. En hyresgäst får genom de nya hyressättningsreglerna (55 a § hyreslagen) nämligen ett ekonomiskt skydd vad gäller en sådan åtgärd som vidtas utan hans eller hennes godkännande.

Har ansökan om medgivande till bygglovspliktig åtgärd getts in till hyres­nämnden före tidpunkten för lagens upphävande, bör lagens bestämmelser fortfarande gälla. En hyresvärd som redan före ikraftträdandet ansökt om bygglov för viss åtgärd bör även efter den tidpunkten kunna få hyresnämn­dens medgivande till åtgärden.

Plan- och bygglagen

Den äldre lydelsen av bestämmelserna i lagen bör tillämpas i ärenden som

väckts före ikraftträdandet.

86

Kommer bostadssaneringslagens bestämmelser om upprustning alltjämt     Prop. 1993/94:199 att vara tillämpliga i fråga om en byggnad, bör plan- och bygglagens regler om verkan av att ett ärende om upprustningsåläggande har väckts eller av att ett åläggande har meddelats (8 kap. 17 och 24 §§ plan- och bygglagen) alltjämt gälla.

Har ett bygglovsärende väckts efter ikraftträdandet men har i detta åbero­pats godkännande av en hyresgästorganisation vilket har lämnats före ikraft­trädandet eller hyresnämndens medgivande enligt bostadssaneringslagen, bör de äldre bestämmelsema också tillämpas. En sädan ordning underlättar hyresnämndens prövning om hyresgästens godkännande behövs för att hy­resvärden skall fä tillgodoräkna sig åtgärden vid en bruksvärdesprövning.

8 Specialmotivering

8.1 Förslaget till lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304)

Förslaget innebär bl.a. att 4 § upphävs. Härigenom slopas förbudet mot flera förhandlingsordningar för ett och samma hus.

2§

Med förhandlingsklausul avses i denna lag bestämmelse i hyresavtal varige­nom hyresgäst, sedan förhandlingsordning kommit till stånd enligt denna lag, förbinder sig att gentemot honom fär tillämpas bestämmelse om hyra eller annat hyresvillkor, varom överenskommelse träffas pä grundval av för­handlingsordningen (förhandlingsöverenskommelse).

Tvist om införande eller slopande av förhandlingsklausul i hyresavtal kan hänskjutas till prövning av hyresnämnd enligt 12 kap. 51 § första stycket andra meningen eller 54 § jordabalken, öm hyresgästen kargett sin uppfatt­ning till känna, skall hyresnämnden avgöra tvbten i enligket med denna, så­vida inte synnerliga skäl talar emot det Om hyresgästen inte har gett sin upp­fattning till känna, skall hyresnämnden avgöra tvbten i enligket med kyresvär­dens uppfattning.

Om det ftnns särskilda skäl, får kyresnämnden besluta att införandet eller slopandet av en förkandlingsklausul skall gälla först från ock med en viss dag.

Ändringarna i paragrafen har behandlats i den allmänna motiveringen, av­snitt 5.1.1. I förhållande till promemorians förslag har ett tillägg gjorts i andra stycket sista meningen.

Första stycket är oförändrat.

Andra stycket

Den enskilda hyresgästen ges genom bestämmelsen i andra meningen i princip rätt att ensam avgöra om en förhandlingsklausul skall ingå i hyresav­talet eller inte, dvs. om hyresgästen skall omfattas av de kollektiva förhand­lingar som bedrivs om hyran och andra hyresvillkor. (Jfr 3§.) Regeln har utformats så att om hyresgästen har uttalat en mening i frågan så skall denna mening som regel vara utslagsgivande.

I styckets tredje mening anges hur en tvist skall avgöras för det fall hyres­

gästen inte hör av sig sedan hyresgästen delgetts en ansökan om införande

87

eller slopande av en förhandlingsklausul. I ett sådant fall skall hyresnämn- Prop. 1993/94:199 den avgöra tvisten i enlighet med hyresvärdens uppfattning. Denna bestäm­melse är ett tillägg till förslaget i promemorian i förtydligande syfte med an­ledning av ett påpekande under remissbehandlingen. Frågan om införande eller slopande av en förhandlingsklausul följer i övrigt samma regler som ändring av andra hyresvillkor. Skälen för denna ordning har angetts i den allmänna motiveringen.

Det kan förväntas att hyresvärdarna kommer att låta hyresgästerna avgöra om en förhandlingsklausul skall ingå i hyresavtalet eller ej, eftersom det i normalfallet är meningslöst för hyresvärden att motsätta sig hyresgästens uppfattning i denna fråga och därmed tvinga hyresgästen att föra saken till hyresnämndens prövning.

Hyresgästens ståndpunkt beträffande förhandlingsklausulen kan dock inte alltid få vara ensamt avgörande. Enligt den nya regeln i andra stycket kan hyresvärden, om det finns synnerliga skäl, utverka ett beslut av hyres­nämnden som inte följer hyresgästens uppfattning i frågan, I vilka fall finns det då synnerliga skäl?

Ett sådant fall kan vara att en hyresgäst upprepade gånger vill föra in och slopa en förhandlingsklausul. Systemet fordrar en viss stabilitet för att fun­gera (jfr tredje stycket). Om hyresgästen upprepade gånger, dvs, minst tvä gånger, redan fått en förhandlingsklausul införd och slopad i sitt hyresavtal, bör det - om inte andra omständigheter talar emot det - kunna anses finnas synnerliga skäl som talar emot att pä nytt göra en förändring, Pä motsva­rande sätt bör man bedöma fall då hyresgästen upprepade gånger hoppat fram och tillbaka mellan olika hyresgästorganisationer, i varje fall om detta har ägt rum inom korta tidsintervaller.

Det finns också andra omständigheter som bör kunna anses utgöra synner­liga skäl. Om hyresgästen vill få en förhandlingsklausul införd och det samti­digt är troligt att den förhandlingsordning som klausulen hänvisar till inte kommer att bestå någon längre tid, kan det utgöra tillräckliga skäl att inte följa hyresgästens uppfattning. Vidare kan en hyresgästs nära förestående avflyttning tala för att någon förhandlingsklausul inte skall föras in eller slo­pas i hyresavtalet. Om hyresvärden säger upp hyresavtalet eller om hyres­gästen begär att få överlåta hyresrätten, bör det därför i allmänhet finnas synnerliga skäl att inte föra in eller slopa en förhandlingsklausul.

Det bör observeras att reglerna i 55 a § hyreslagen (55 c § i förevarande lagförslag) om retroaktiva villkorsändringar liksom karensregeln i samma paragraf under alla förhållanden för med sig begränsningar i möjligheten att mot motpartens vilja på kort tid fä en förhandlingsklausul införd eller slo­pad.

Tredje stycket

En hyresvärd eller hyresgäst som önskar fä till stånd en ändring av ett hy­

resvillkor måste meddela sin motpart att en ändring önskas och därefter av­

vakta en månad innan han eller hon kan gä till hyresnämnden och där fä

tvistefrågan avgjord, se 54 §. Hyreslagen innehåller ett förbud mot retroak­

tiva villkorsändringar och det finns också en regel om att ett villkor måste

vara i kraft en viss tid innan det kan ändras (se 55 c §). Dessa regler ger hyres­

värden en viss respit vad gäller den tidpunkt då en hyresgäst kan ställa sig

88

vid sidan om respektive börja omfattas av de kollektiva förhandlingarna. Li- Prop. 1993/94:199 kaså ger det hyresvärden ett utrymme i den situationen att hyresgästen öns­kar lämna en organisation för att omfattas av en annan organisations för­handlingar. Reglerna torde indirekt kunna komma att påverka uppgörelser mellan hyresvärd och hyresgäst om från vilken dag en förändring av hyres­gästens förhandlingssituation skall träda i kraft.

Om parterna inte kan enas i frågan och saken därför måste prövas av hy­resnämnden, framstår det ibland som lämpligt att hyresnämnden skall kunna bestämma att en förändring av en hyresgästs förhandlingssituation skall ske först efter viss tid. En hyresvärd och en hyresgästorganisation kan vara i slut­fasen av komplicerade förhandlingar där en av fömtsättningama har varit att dessa avsett ett visst antal hyresgäster. Det kan vara rimligt att dessa för­handlingar får avslutas med en förhandlingsöverenskommelse som kommer att omfatta de hyresgäster förhandlingarna från början avsett. Regeln i tredje stycket ger därför hyresnämnden möjlighet att bestämma att införan­det eller slopandet av en förhandlingsklausul skall ske först från en viss dag, om särskilda skäl för det föreligger. Med anledning av ett påpekande under remissbehandlingen bör dock betonas att det normalt inte bör anses före­ligga särskilda skäl redan av den anledningen att förhandlingen har påbörjats utan att ännu ha avslutats.

Innehåller ett hyresavtal en förhandlingsklausul som följd av att hyresvär­den - mot hyresgästens uttryckliga önskan - krävt detta vid hyresavtalets in­gående, kan hyresnämnden med stöd av bestämmelsen i 12 kap. 55 c § fjärde stycket slopa klausulen med verkan frän hyresförhållandets första dag. Mot­svarande gäller om hyresvärden ställt upp som villkor för uthyrningen att någon förhandlingsklausul inte skall gälla.

3

§

En förhandlingsordning omfattar en bostadslägenhet i ett hus som anges iför­handlingsordningen, om hyresavtalet för lägenheten innehåller en förhand­lingsklausul som hänvbar tiU förhandlingsordningen.

Ändringarna i paragrafen har behandlats i den allmänna motiveringen, av­snitt 5.1.1.

En förhandlingsordning skall enligt paragrafen avse ett eller flera hus. Flera remissinstanser har ansett att en förhandlingsordning i stället skall avse en eller flera fastigheter. En förändring i den föreslagna riktningen skulle medföra att det blev svårare för en organisation att uppnå det stöd som be­hövs för att fä förhandlingsordning om fastigheten har flera hus. Det har där­för inte ansetts lämpligt att ändra lagtexten på det föreslagna sättet.

Enligt 6§ skall ett avtal om förhandlingsordning innehålla uppgift om det eller de hus den avser. Förhandlingsordningen omfattar däremot enligt de nya bestämmelserna inte omedelbart några lägenheter i det eller de hus som angetts. För att en lägenhet skall omfattas av förhandlingsordningen krävs det att hyresavtalet innehåller en förhandlingsklausul som hänvisar till den förhandlingsordningen. Detta klargörs genom den nya bestämmelsen i före­varande paragraf.

89

5S

Prop. 1993/94:199

Förhandlingsordning medför skyldighet för hyresvärden att på eget initiativ förhandla med hyresgästorganisationen i fråga om

1.

höjning av hyran för en lägenhet,

2.

ändring av grunderna för beräkning av sådan särskild ersättning som avses i 12 kap, 19 § jordabalken, eller

3.

ändring av villkor som avser hyresgästernas rätt att använda utrymmen som är avsedda att användas gemensamt av hyresgästerna.

Förhandlingsordning medför vidare, om parterna inte enas om annat, skyldighet att, om en av dem begär det, förhandla i fråga om

1.

hyresvillkoren,

2.

lägenheternas och husets skick,

3.

gemensamma anordningar i huset,

4.

övriga boendeförhållanden i den mån de rör hyresgästerna gemensamt. Om parterna är ense därom kan förhandlingsordning också medföra rätt

för hyresgästorganisationen att/å tillstånd förhandling om fråga som rör till­lämpning av enskilt hyresavtal under förutsättning att hyresgästen genom skriftlig fullmakt har bemyndigat hyresgästorganisationen att företräda ho­nom i saken.

Förhandlingsordning medför inte någon inskränkning i hyresgästens rätt att begära prövning av hyresvillkoren enligt 12 kap. 54 § jordabalken. Vid sådan prövning gäller bestämmelserna i 12 kap. 53-55 c §§ samma balk.

Paragrafen har en annan lydelse än i promemorians förslag. Ändringarna, som har utformats i enlighet med Lagrådets förslag, är endast språkliga och syftar till att ordalydelsen skall stämma överens med det sakliga irinehåll som paragrafen är avsedd att ha.

Iförsta stycket har "påkalla förhandling" ersatts med "på eget initiativ för­handla". Genom ändringen uttrycks nu klarare än vad som tidigare gjorts att den primära förhandlingsskyldigheten innebär att hyresvärden är skyldig att inte endast ta initiativ till utan även genomföra förhandling med en hyres­gästorganisation beträffande de frågor som anges i 5 § första stycket hyres­förhandlingslagen (se prop. 1977/78:175 s. 153 och RBD 1993:17). Den for­mella ordningen för att genomföra en förhandling, dvs. påkallande, genom­förande och avslutande, framgår av 15-18 §§ hyresförhandlingslagen.

I andra stycket har orden "rätt för båda parter att påkalla förhandling" er­satts med orden "skyldighet att, om en av dem begär det, förhandla". 1 tredje stycket har "påkalla" ersatts med "få till stånd".

I sista stycket har gjorts en ändring som en följd av vissa andra ändringar som föreslås i detta lagstiftningsärende (se avsnitt 8.2).

6§

Ett avtal om förhandlingsordning skall 

flv

.

se

ett eller flera kus. Avtalet skall upprättas skriftligen ock dagtecknas.

Ändringarna i paragrafen har behandlats i den allmänna motiveringen, av­snitt 5.1.1. Bestämmelsen har fått sin slutliga utformning i enlighet med Lag­rådets förslag.

Som en följd av den ändrade lydelsen av 3 § föreskrivs i den nya lydelsen av förevarande paragraf att den skriftliga förhandling.sordningen skall avse

90

ett eller flera hus och att avtalet skall upprättas skriftligen och dagtecknas.     Prop. 1993/94:199 Av detta följer att förhandlingsordningen skall innehålla uppgift om vilket eller vilka hus den avser. En lägenhet omfattas dock inte av förhandlingsord­ningen med mindre det finns en förhandlingsklausul som hänvisar till för­handlingsordningen (se 3§ i dess nya lydelse).

För att få en god överblick över förhandlingsordningens omfattning kan förhandlingsordningens parter naturligtvis i en särskild bilaga anteckna de lägenheter som omfattas av förhandlingsordningen. Eventuellt kan hyres­värden genom avtal ta pä sig en skyldighet att föra en sådan förteckning och regelbundet underrätta hyresgästorganisationen om förändringar i den. En sädan förteckning kan med det innehåll lagen har naturligtvis inte ha någon annan funktion än att vara upplysande.

10§

Vid prövning av tvist som avses i 9 § skall hyresgästorganisationen respektive hyresvärden ha rätt till förhandlingsordning, om det med hänsyn till organi­sationens kvalifikationer, organisationens stöd bland hyresgästema och om­ständigheterna i övrigt kan anses skäligt mot hyresvärden respektive hyres­gästorganisationen att den begärda förhandlingsordningen skall gälla.

Ändringarna i paragrafen har behandlats i den allmänna motiveringen, av­snitt 5.1.2. Paragrafen har en något annan lydelse än i promemorians förslag.

Den ändrade lydelsen innebär bl.a. att det stöd en organisation har bland hyresgästerna skall tillmätas betydelse vid tvist mellan en hyresvärd och en hyresgästorganisation beträffande frågan om en förhandlingsordning skall införas för ett visst hus.

Skälighetsprövningen skall inte längre omfatta hyresgästernas intressen. Varje hyresgäst har ju enligt 2§ rätt att ställa sig utanför det kollektiva för­handlingssystemet.

Genom upphävandet av 4 § finns inte något hinder mot att flera förhand­lingsordningar gäller beträffande samma hus. Förevarande paragraf hindrar inte att en hyresvärd sluter avtal med de hyresgästorganisationer han eller hon önskar. Begär en hyresgästorganisation att en förhandlingsordning skall komma till stånd genom hyresnämndens beslut, kan denna talan dock komma att lämnas utan bifall, om organisationen saknar tillräckligt stöd bland hyresgästerna. Kravet pä stöd bland hyresgästerna innebär att dessa skall ha en vilja att sluta avtal om en förhandlingsklausul som hänvisar till den ifrågavarande förhandlingsordningen.

Enligt den nu gällande bestämmelsen föreligger det en presumtion för för­

handlingsordning om inte vissa omständigheter medför att det kan anses

oskäligt mot motparten att förhandlingsordning skall gälla. Den part som

gör gällande att det inte finns ett tillräckligt starkt stöd har således skyldighet

att visa att så är fallet. Inte minst mot bakgrund av de övriga ändringar som

görs i paragrafen har det emellertid ansetts som en lämpligare ordning att

det i stället är den part som påstår att det föreligger rätt till förhandlingsord­

ning som skall bevisa det. Paragrafen har justerats i enlighet med detta. Den

som menar att det föreligger rätt till förhandlingsordning kan styrka sitt på­

stående genom opinionsundersökningar eller intyg från hyresgästerna. En

n.

opinionsundersökning bör tillmätas betydelse vid hyresnämndens bedöm-     Prop. 1993/94:199 ning endast om den är genomförd så att det klart framgår att hyresgästerna informerats om vad frågan gäller samt att de klart tagit ställning till om de vill omfattas av kollektiva förhandlingar genom den organisation det gäller.

Paragrafens innehåll lämnar ingen närmare precisering av hur starkt stö­det bland hyresgästerna skall vara för att bedömas som tillräckligt. Enligt vad som sagts i den allmänna motiveringen bör det vara ett riktmärke att stödet omfattar omkring tio procent av hyresgästerna. Hur gränsen skall dras i olika situationer får bli en uppgift för rättstillämpningen. Gäller det en förhandlingsordning som avses gälla ett eller flera hus med ett större antal lägenheter, kan det finnas skäl för hyresnämnden att ge organisationen för­handlingsordning även om inte tio procent av hyresgästerna stöder den. Om det däremot gäller en förhandlingsordning för ett hus med endast ett fätal hyresgäster, bör det i regel krävas att organisationen har ett betydligt star­kare stöd.

Också en hyresgästorganisation kan ha anledning att åberopa det nya re­kvisitet som gäller stöd bland hyresgästerna. Det kan nämligen anses vara oskäligt mot organisationen att denna skall tvingas till förhandlingar som gäller ett alltför litet antal hyresgäster. Organisationens kostnader för för­handlingarna skall ju i regel finansieras med den förhandlingsersättning som kan erhållas.

Vid skälighetsprövningen bör hyresnämnden, i enlighet med vad som an­getts i den allmänna motiveringen, också beakta i vilken utsträckning hyres­värden redan tidigare är bunden av en förhandlingsordning rörande det ak­tuella huset. Med hänsyn till det merarbete och de kostnader som annars skulle uppkomma för hyresvärden bör utgångspunkten vara att det mot den­nes bestridande inte skall kunna förekomma fler än två förhandlingsord­ningar i huset. Endast om det finns mycket starka skäl kan det tänkas att ytterligare en förhandlingsordning bör tillåtas. Det blir en uppgift för rätts­tillämpningen att precisera när sådana skäl finns.

20§

Genom en förhandlingsöverenskommelse fär bestämmas att i hyran för samtliga lägenheter som omfattas av förkandlingsordningen skall ingå ett visst belopp som utgör ersättning till hyresgästorganisationen för dess för­handlingsarbete. Av förhandlingsöverenskommelsen skall det framgå hur stor del av hyran som utgör ersättning av detta slag. Beloppet får inte över­stiga vad som kan anses skäligt med hänsyn till hyran i övrigt, förhandlings­kostnadernas storlek och övriga omständigheter.

Paragrafen har behandlats i den allmänna motiveringen, avsnitt 5.1.4.

Den materiella innebörden av bestämmelsen är oförändrad. Den innebär redan nu att förhandling-sersättning fär ingå i hyran endast för de hyresgäster som omfattas av en förhandlingsordning. För att det inte skall råda någon tvekan om att sådan ersättning inte får ingå i hyran beträffande samtliga lä­genheter i det hus som en förhandlingsordning avser har till bestämmelsen

tillfogats att ersättningen får ingå i hyran för sådana lägenheter som omfattas

92

av förhandlingsordningen. Vilka lägenheter som omfattas av en förhand-     Prop. 1993/94:199 lingsordning framgår av 3 §. Jfr 6 §.

Som en remissinstans har påpekat uppstår det ett avtalslöst tillstånd i fräga om förhandlingsersättningen om en hyresgäst fär en förhandlingsklausul slo­pad och ersatt med en förhandlingsklausul som hänvisar till en annan organi­sation med förhandlingsordning. Hyresgästen kan i en sådan situation inte förpliktas att betala förhandlingsersättning till den nya organisationen förrän en förhandlingsöverenskommelse som omfattar hans lägenhet har träffats.

21§

I en förhandlingsöverenskommelse om hyra skall samma kyra bestämmas för sådana lägenketer som är lUca stora ock som omfattas av samma förhandlings­ordning, om det inte med hänsyn till vad som är känt om lägenheternas be­skaffenhet och övriga omständigheter kan anses vara skillnad mellan dem i fräga om bruksvärdet.

Ändringarna i paragrafen har behandlats i den allmänna motiveringen, av­snitt 5.1,2,

Genom upphävandet av 4§ kommer flera förhandlingsordningar att kunna gälla beträffande sanuna hus, I en sådan situation skall det dock inte längre krävas att alla lägenheter som är lika stora i ett visst hus skall ha samma hyra. Ett sådant krav skall i fortsättningen gälla endast i fråga om lika stora lägenheter som omfattas av samma förhandlingsordning. Bestäm­melsen medför att de hyresgäster som står vid sidan av de kollektiva förhand­lingarna eller som omfattas av en annan hyresgästorganisations förhand­lingar inte berörs av kravet pä samma hyra för lika stora lägenheter,

25 §

Vid prövning av tvist som avses i 24 § gäller följande.

Hyran och andra hyresvillkor skall fastställas enligt 12 kap, 55 § jordabal­ken.

Om särskilda skäl föreligger, fär hyresnämnden pröva även hyresvillkor som har samband med det villkor som förhandlingen har avsett.

Bestämmelserna i 12 kap, 50 § andra meningen och 55 c ftärde - åttonde styckena jordabalken skall tillämpas.

Beslut varigenom hyresvillkoren ändras anses som avtal om villkoren för fortsatt förhyrning,

I paragrafen har en redaktionell ändring gjorts av ftärde stycket till följd av att hyreslagens regler ändrats,

26§

Iakttar hyresvärd inte sin skyldighet att förhandla enligt 5§ första stycket eller enligt föreskrift i förhandlingsordning, är han skyldig att ersätta hyres­gästorganisationen skada som har uppstått till följd av hans försummelse.

Ändringen i paragrafen är endast språklig och behandlades inte i promemo­

rian. Orden "påkalla förhandling" har bytts ut mot "förhandla". Ändringen

föranleds av den språkliga ändringen i 5 § första stycket hyresförhandlingsla-

g3

gen.

Ikraftträdande och övergångsbestämmeber

Prop, 1993/94:199

Ikraftträdande och övergångsbestämmelserna har behandlats i den allmänna motiveringen, avsnitt 7,

1,

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1994,

2,

Den nya lydelsen av 3 § skall tillämpas även på en förhandlingsordning som har kommit till stånd före ikraftträdandet,

Ändringama i 2, 6, 20 och 21 §§ liksom upphävandet av 4 § hyresförhand­lingslagen skall tillämpas på redan gällande förhandlingsordningar och hy­resavtal. Någon särskild övergångsbestämmelse för att klargöra detta har inte ansetts nödvändig.

De vid ikraftträdandet gällande förhandlingsordningarna innehåller alltid uppgift om i vilket eller vilka hus de lägenheter som omfattas av förhand­lingsordningen finns. Förhandlingsordningarna kommer därför att uppfylla det krav som ställs på dem i 6 §,

Den nya föreskriften i 3 § skall enligt den särskilda bestämmelsen i punkt 2 tillämpas också pä de äldre förhandlingsordningarna. En äldre förhand­lingsordning innehåller uppgift om sådana lägenheter i ett hus som av för­handlingsordningens parter har undantagits från förhandlingsordningens tillämpning liksom om de lägenheter som omfattas av förhandlingsord­ningen (jfr 6 § i dess äldre lydelse). Uppgifterna kommer genom den nya ly­delsen av 3 § att sakna betydelse. Den avgörande omständigheten för att en lägenhet skall omfattas av en förhandlingsordning är i stället att det i hyres­avtalet för lägenheten finns en förhandlingsklausul som hänvisar till förhand­lingsordningen.

Har hyresnämnden beslutat att ett visst hyresavtal inte längre skall inne­hålla en förhandlingsklausul innebär tillämpningen av de nya bestämmel­serna inte någon omedelbar förändring. Lägenheten kan dock komma att omfattas av den förhandlingsordning som avser huset, om en förhandlings­klausul förs in i hyresavtalet för lägenheten. Motsvarande gäller också för en lägenhet som förhandlingsordningens parter undantagit från tillämp­ningen av förhandlingsordningen,

8.2 Förslaget till lag om ändring i jordabalken 

12 kap.

1§

Detta kapitel avser avtal, genom vilka hus eller delar av hus upplåts till nytt­jande mot ersättning. Detta gäller även om lägenheten upplåtits genom tjänsteavtal eller avtal i anslutning till sådant avtal.

Innefattar avtalet även upplåtelse av jord att nyttjas tillsammans med lä­genheten, skall detta kapitel tillämpas på avtalet, om jorden skall användas för trädgårdsodling i mindre omfattning eller för annat ändamål än jord­bruk. Förenas ett tjänsteavtal, som ej är av ringa betydelse, med upplåtelse av såväl lägenhet för bostadsändamål som jord, skall kapitlet tillämpas, om upplåtelsen av lägenheten är mera betydelsefull än upplåtelsen av jorden.

Med bostadslägenhet avses lägenhet som upplåtits för att helt eller till en

inte oväsentlig del användas som bostad. Med lokal avses annan lägenhet än

bostadslägenhet.

94

Vad som föreskrivs i detta kapitel om sambor gäller sådana samboförhål-     Prop, 1993/94:199 landen där en ogift kvinna och en ogift man bor tillsammans under äkten­skapsliknande förhållanden.

Förbehåll som strider mot en bestämmelse i detta kapitel är utan verkan mot hyresgästen eller den som har rätt att träda i hans ställe, om ej annat anges.

Omfattar hyresavtalet minst tre bostadslägenheter, som hyresgästen skall hyra ut i andra hand, får parterna avtala om förbehåll som strider mot vad som sägs i detta kapitel om sädana lägenheter, under förutsättning att förbe­hållet inte strider mot bestämmelserna om lokaler och inte heller avser rät­ten till förlängning av avtalet eller grunderna för fastställande av hyresvillko­ren i samband med sådan förlängning. Ett sådant förbehåll gäller endast om det godkänts av hyresnämnden. Godkännande behövs dock inte om staten, kommun, landsting eller kommunalförbund är hyresvärd.

Ändringarna i paragrafen - som endast avser sjätte stycket - har behandlats i den allmänna motiveringen, avsnitt 5.4.2.

Ändringarna innebär att det i fortsättningen krävs att hyresnämnden god­känner sådana villkor i ett blockhyresavtal som strider mot hyreslagens tvingande bestämmelser för att dessa skall bli giltiga även i fall dä hyresvär­den är ett allmännyttigt bostadsföretag eller ett aktiebolag som helt ägs av en kommun eller ett landsting. Ändringarna innebär också att det är tillräck­ligt med tre bostadslägenheter för ett sådant blockhyresavtal som omfattas av paragrafen.

Enligt den nya kommunallagen (1991:900) som har trätt i kraft den 1 ja­nuari 1992 har beteckningen "landstingskommun" ersatts av "landsting". En anpassning till det nya språkbruket har gjorts i paragrafen.

8§

En uppsägning skall vara skriftlig, om hyresförhållandet har varat längre än tre månader i följd vid den tidpunkt till vilken uppsägningen sker. Uppsäg­ningen får dock, utom i fall som avses i 58 a §, vara muntlig, om det är hyres­gästen som säger upp avtalet för upphörande och hyresvärden lämnar ett skriftligt erkännande av uppsägningen. Uppsägningen får ske hos den som är behörig att ta emot hyra på hyresvärdens vägnar.

Säger hyresvärden upp ett bostadskyresavtal ock måste uppsägningen enlig första stycket vara skriftlig, bör hyresvärden, om inte hyresgästen saknar rätt till förlängning enligt 45 § första stycket 1-3, i uppsägningen ange orsaken till att avtalet skall upphöra.

Skriftiiga uppsägningar skall delges den som söks för uppsägning i den ordning som anges i 8 kap, 8 § andra och tredje styckena, om inte annat följer av ftärde eWer femte styckena i denna paragraf.

Har den som söks för uppsägning hemvist här i landet och är det inte fråga om en uppsägning i förtid enligt 42 § eller en sådan uppsägning som avses i 58 §, får uppsägningen sändas i rekommenderat brev. Uppsägningen anses dä ha skett när den har avlämnats för postbefordran under den söktes vanliga adress. Har hyresgästen lämnat hyresvärden uppgift om en adress, under vil­ken meddelanden till honom skall sändas, anses den som hans vanliga adress, 1 annat fall anses den uthyrda lägenhetens adress som hyresgästens vanliga adress.

Om en hyresvärd eller en hyresgäst, vars avtal skall sägas upp, inte har något känt hemvist här i landet och om det inte heller finns något känt om-

bud som har rätt att ta emot uppsägning för honom, får uppsägning ske ge-     Prop. 1993/94:199 nom kungörelse i Post- och Inrikes Tidningar.

En ansökan hos domstol med yrkande att hyresförhållandet skall upphöra eller att hyresgäst skall avhysas gäller som uppsägning när delgivning skett i behörig ordning. Detsamma gäller en ansökan enligt lagen (1990:746) om betalningsföreläggande och handräckning om att hyresgäst skall avhysas.

Särskilda bestämmelser om innehållet i uppsägning av hyresavtal som gäl­ler lokaler finns i 58 och 58 a §§.

Ändringarna i paragrafen - som främst innebär att det förs in ett nytt stycke efter första stycket - har behandlats i deft allmänna motiveringen, avsnitt 5.4.3.

Det nya stycket, som har utformats i enlighet med Lagrådets förslag, inne­håller en bestämmelse om att hyresvärden bör ange orsaken till att bostads­hyresavtalet skall upphöra, när en skriftlig uppsägning lämnas till hyresgäs­ten. Detta gäller dock bara i sådana fall då det enligt första stycket är obliga­toriskt med skriftlig uppsägning.

Den angivna orsaken bör innehålla tillräcklig information för att hyresgäs­ten skall fä klart för sig varför avtalet sägs upp. Det räcker exempelvis att orsaken anges som försummade hyresbetalningar, störande uppträdande, ombyggnad, att hyresvärden själv skall bo i lägenheten eller liknande. Upp­lysningen behöver således inte vara sä detaljerad att den anger t.ex. att hy­resgästen vid fem tillfällen har betalat hyran för sent eller anger exakta be­lopp eller dröjsmålens längd.

Saknar hyresgästen rätt till förlängning av hyresavtalet i de fall som avses i 45 § första stycket 1-3, behöver hyresvärden inte ange orsaken till sin upp­sägning.

Bestämmelsen är att se som en ordningsföreskrift. Det får således anses höra till god sed i hyresförhållande att ange orsaken till en uppsägning. Un­derlåter en hyresvärd att ange orsaken medför det inte någon verkan beträf­fande själva uppsägningen.

Vad som nu föreslås om uppsägning bör i motsvarande omfattning också gälla i de fall en hyresvärd skall anmoda en hyresgäst eller annan att flytta (se3och49§§).

De nya reglerna i andra stycket blir inte tillämpliga i fall som avses i vad som nu kommer att utgöra sjätte stycket. De processuella bestänunelser som gäller innebär dock att hyresgästen kommer att fä reda pä den orsak till upp­sägningen som hyresvärden gör gällande.

Ändringarna i tredje stycket är en följd av att ett nytt andra stycke införts.

Uppmstningsföreläggande

18 a §

Om en bostadslägenhet, som hyrs ut av fastighetsägaren till en kyresgäst för annat än fritidsändamål ock som inte utgör del av kyresvärdens egen bostad, inte har lägsta godtagbara standard enligt 55 a § ftärde och femte styckena, far hyresnämnden på hyresgästens ansökan förelägga hyresvärden att vidta åt­gärd som behövs för att lägenheten skall uppnå sådan standard (upprustnings­föreläggande).

I föreläggandet skall bestämmas inom vilken tid den åtgärd som avses med

gg

föreläggandet skaU ha vidtagits. Vite får sättas ut i föreläggandet Tiden iföre-     Prop. 1993/94:199 läggandet får förlängas, om det ftnns särskilda skäl för det och ansökan om föriängd tid görs före utgången av den tidsfrist som gäller.

Föreläggande får meddelas endast om åtgärden med hänsyn till kostnaden för denna kan beräknas ge skälig ekonombkt utbyte. Om den begärda åtgär­den innebär att ingepp måste göras i andra lägenketer i huset, får ett föreläg­gande meddelas endast om hyresgästema i dessa lägenheter samtycker till åt­gärden.

Bestämmebema i 16 § ftärde -sjätte styckena tillämpas också ifråga om upprustningsförelägganden.

Med fastighetsägare jämställs innehavare av tomträtt och ägare av byggnad som tillhör annan än ägaren av marken.

Förslaget har behandlats i den allmänna motiveringen, avsnitt 5.2. Bestäm­melsen är ny och saknar motsvarighet i promemorian.

Rubriken

Bestämmelserna i de nya paragraferna tar sikte på lägenhetens skick. För att markera att de nya bestämmelserna inte tar sikte på sådan brist som be­handlas i de bestämmelser (10-16§§) som föregår de nya paragraferna, nämligen brister i den avtalade standarden, har en ny mbrik valts. Även om den avvikelse frän normal standard som behandlas i de nya bestämmelserna kan sägas vara en "brist" i normalt språkbruk är det dock inte en sädan brist i hyreslagens mening som t.ex. ger rätt att säga upp hyresavtalet eller begära nedsättning av hyran.

Första stycket

Enligt detta stycke gäller bestämmelsen om upprustningsföreläggande en­dast bostadslägenheter som hyrs för annat än fritidsändamål, dvs. för perma-nentboende. Fritidsbostäder omfattas alltså inte av bestämmelsen. Lägenhe­ten fär dessutom inte vara en del av hyresvärdens egen bostad. Vidare måste hyresgästen hyra bostaden direkt av fastighetsägaren (eller tomträttsinneha­varen eller ägaren av s.k. hus pä ofri grund, se sista stycket i förevarande paragraf). En andrahandshyresgäst kan alltså inte vända sig till sin hyres­värd, dvs. förstahandshyresgästen och fä ett upprustningsföreläggande mot denne. Bestämmelsen innebär i dessa avseenden ingen nyhet jämfört med vad som har gällt enligt bostadssaneringslagen.

För upprustningsföreläggande krävs att lägenheten inte har sådan lägsta godtagbara standard som beskrivs i 55 a § fjärde och femte styckena hyresla­gen. Definitionen av lägsta godtagbara standard i dessa paragrafer tar fram­för allt sikte pä anordningar inom lägenheten. Definitionen innebär dock att begreppet lägsta godtagbara standard för en lägenhet omfattar också för-rådsuttymmen inom fastigheten och anordning för hushållstvätt inom fastig­heten eller inom rimligt avstånd från denna. Det kan alltså tänkas att det krävs åtgärder i en annan del av fastigheten eller t.o.m. utanför fastigheten för att lägsta godtagbara standard för den aktuella lägenheten skall uppnås. Föreläggandet kan i ett sådant fall innebära att åtgärder mäste företas även utanför hyresgästens egen lägenhet. I fall då ingrepp mäste göras i andra hy­resgästers lägenheter krävs dock att dessa hyresgäster samtycker till åtgär­den, se tredje stycket i förevarande paragraf.

Om det meddelas upprustningsföreläggande, blir fastighetsägaren skyldig

att avhjälpa "bristen" sä att lägenheten uppnår lägsta godtagbara standard.

97

7 Riksdagen 1993/94. 1 saml. Nr 199

Som framgår av bestämmelsen är det hyresnämnden som skall besluta om     Prop. 1993/94:199 ett föreläggande.

Ändra stycket

Hyresnämnden skall bestämma inom vilken tid åtgärden skall ha vidtagits. Vite fär sättas ut som ett påtryckningsmedel mot hyresvärden. Bestämmel­serna om detta har sitt urspmng i bostadssaneringslagen och liknande be­stämmelser finns i 16 § hyreslagen. Enligt 62 § hyreslagen skall hyresnämn­den även döma ut förelagt vite. Vitet får inte omvandlas till fängelse.

Tiden för fullgörandet av de åtgärder som följer av föreläggandet får för­längas om det finns särskilda skäl och ansökan görs före utgången av den löpande tidsfristen. Även denna bestämmelse har sitt ursprung i bostadssa­neringslagen och liknande bestämmelser finns också i 16 § hyreslagen.

Tredje stycket

En förutsättning för att föreläggande skall kunna meddelas är enligt be­stämmelsen att den åtgärd som skall företas för att lägenheten skall få lägsta godtagbara standard kan beräknas ge skäligt ekonomiskt utbyte. Detta över­ensstämmer med vad som har gällt enligt bostadssaneringslagen och innebär att ett uppmstningsföreläggande i princip kan meddelas endast om det finns byggnadstekniska förutsättningar att genomföra åtgärden med skäligt eko­nomiskt utbyte. Vanligtvis görs en uppskattning av den bruksvärdeshyra som kan godtas efter upprustningen. Ger uppskattningen stöd för att upprust­ningskostnaderna kan förräntas inom ramen för de blivande hyresintäkterna kan fastighetsägaren normalt inte undandra sig upprustning (prop. 1973:22 s. 77; angående den fastighetsekonomiska bedömningen se närmare RBD 1979:32, 1982:27 och 1989:7). Sådana bedömningar bör alltså göras även i fortsättningen.

En åtgärd för att en lägenhet skall uppnå lägsta godtagbara standard kan innebära att ingrepp även måste göras i andra lägenheter eller t.o.m att en annan lägenhet helt eller delvis mäste tas i anspråk. Om det behövs ingrepp i en annan hyresgästs lägenhet krävs det därför att den berörda hyresgästen samtycker till åtgärden. I annat fall skulle nämligen en hyresgäst kunna tvinga fram en upprustning av huset som innebär ingrepp även i andra lägen­heter mot de övriga hyresgästernas vilja, vilket inte har ansetts acceptabelt.

Fjärde stycket

I förevarande paragraf hänvisas till bestämmelserna i 16 § fjärde - sjätte styckena. Dessa bestämmelser innebär följande. Ansökan om upprustnings­föreläggande kan riktas mot den för vilken lagfart senast är beviljad eller sökt, även om denne har överlåtit fastigheten. I sådana och vissa andra fall skall gälla rättegångsbalkens regler, bl;a. om verkan av att tvisteföremålet överlåts. Om tvist angående äganderätten är antecknad i fastighetsboken, kan ansökan om föreläggande riktas mot den som innehar fastigheten med äganderättsanspråk.

De nu angiva bestämmelserna skall tillämpas även i fråga om upprust­ningsföreläggande. Detta överensstämmer i huvudsak med vad som har gällt enligt bostadssaneringslagen (se 3§ den lagen).

Femte stycket

Bestämmelsen i förevarande stycke överenstämmer i sak med vad som har

gällt enligt bostadssaneringslagen (se 1 § andra stycket den lagen).

98

iSb§

Prop. 1993/94:199

Står huset under tvångsförvaltning enlig bostadsförvaltningslagen (1977:792) skall kyresnämnden, i stället för att meddela upprustningsföreläggande, be­stämma att det i förvaltningen skall ingå att vidta den begärda åtgärden. Be­träffande en sådan föreskrift gäller i övrig bestämmelsema om upprustnings-föreläggande.

Förslaget har behandlats i den allmänna motiveringen, avsnitt 5.2 Bestäm­melsen är ny och saknar motsvarighet i promemorian.

Bestämmelsen har sitt ursprung i bostadssaneringslagen (se 2§ andra stycket den lagen).

18c§

Ett uppmstningsföreläggande är förfallet om

1.

bygglov, när sådant behövs, inte beviljas för den åtgärd som avses med föreläggandet eller

2.

den byggnad där den lägenhet ftnns som avses med upprustningsföreläg­gandet kar rivits eller av annan orsak inte längre ftnns i bekåll.

Förslaget har behandlats i den allmänna motiveringen, avsnitt 5.2. Bestäm­melsen är ny och saknar motsvarighet i promemorian.

Bestämmelsen har sitt ursprung i 7 § första och andra styckena bostadssa­neringslagen. Punkten 2 har kompletterats med anledning av ett påpekande av Lagrådet. Det framgår nu av lagtexten att ett upprustningsföreläggande förfaller även när den byggnad där den lägenhet finns som omfattas av ett upprustningsföreläggande har förstörts på annat sätt än genom rivning, t.ex. genom brand.

42 §

Hyresrätten är förverkad och hyresvärden berättigad att säga upp avtalet att upphöra i förtid,

1.

om hyresgästen, när det gäller en bostadslägenhet, dröjer med att be­tala hyran mer än en vecka efter förfallodagen och annat inte följer av 55 c § femte - sjunde styckena,

2.

om hyresgästen, när det gäller en lokal, dröjer med att betala hyran mer än tvä vardagar efter förfallodagen,

3.

om hyresgästen utan behövligt samtycke eller tillstånd överlåter hyres­rätten eller annars sätter någon annan i sitt ställe eller upplåter lägenheten i andra hand och inte efter tillsägelse utan dröjsmål antingen vidtar rättelse eller ansöker om tillstånd och fär ansökan beviljad,

4.

om lägenheten används i strid med 23 eller 41 § och hyresgästen inte efter tillsägelse vidtar rättelse utan dröjsmål,

5.

om hyresgästen eller någon annan, till vilken hyresrätten överlåtits eller lägenheten upplåtits, genom vårdslöshet är vållande till att ohyra förekom­mer i lägenheten eller genom underlåtenhet att underrätta hyresvärden om detta bidrar till att ohyran sprids i fastigheten,

6.

om lägenheten på annat sätt vanvärdas eller hyresgästen eller annan, till vilken hyresrätten överlåtits eller lägenheten upplåtits, åsidosätter något av vad som skall iakttas enligt 25 § vid användning av lägenheten eller inte håller den tillsyn som krävs enligt nämnda paragraf och rättelse inte utan

dröjsmål sker efter tillsägelse,

99

7,

om i strid med 26 § tillträde till lägenheten vägras och hyresgästen inte     Prop. 1993/94:199 kan visa giltig ursäkt,

8,

om hyresgästen åsidosätter avtalsenlig skyldighet, som går utöver hans skyldigheter enligt detta kapitel, och det måste anses vara av synnerlig vikt för hyresvärden att skyldigheten fullgörs, eller

9,

om lägenheten helt eller till väsentlig del används för sådan näringsverk­samhet eller liknande verksamhet, som är brottslig eller där brottsligt förfa­rande ingår till en inte oväsentlig del eller används för tillfälliga sexuella för­bindelser mot ersättning,

I fall då hyran skall betalas i förskott för längre tid än en månad gäller vad som anges i första stycket 2 endast om hyresgästen dröjer med att betala den på kalendermånaden belöpande hyran mer än två vardagar efter månadens böljan eller, i fråga om hyran för första kalendermånaden under hyresförhål­landet, efter förfallodagen.

Uppsägning av ett hyresavtal som gäller bostadslägenhet enligt första stycket 6 på grund av störningar i boendet får inte ske förrän socialnämnden underrättats enligt 25 § andra stycket.

Är det fråga om särskilt allvariiga störningar i boendet gäller vad som sägs i första stycket 6 även om någon tillsägelse om rättelse inte har skett. Vid sädana störningar får uppsägning av ett hyresavtal som gäller bostadslägen­het ske utan föregående underrättelse till socialnämnden. En kopia av upp­sägningen skall dock skickas till socialnämnden. Vad som nu har föreskrivits om särskilt allvarliga störningar gäller inte om det är någon till vilken lägen­heten har upplåtits i andra hand med hyresvärdens samtycke eller hyres­nämndens tillstånd som åsidosätter något av vad som skall iakttas enligt 25 § vid användning av lägenheten eller inte häller den tillsyn som krävs enligt nämnda paragraf.

Hyresrätten är inte förverkad, om det som ligger hyresgästen till last är av ringa betydelse.

Sägs avtalet upp pä grund av förverkande, har hyresvärden rätt till skade­stånd.

Ändringen berör endast/örsm stycket punkten 1 och är en följd av att be­stämmelserna i 55 a § fjärde - sjätte styckena har flyttats till 55 c § femte­sjunde styckena,

46 §

Om hyresvärden har sagt upp hyresavtalet eller, i fall som avses i 3 § tredje stycket 2, anmodat hyresgästen att flytta, har hyresgästen rätt till förlängning av avtalet, utom när

1,

hyresrätten är förverkad utan att hyresvärden har sagt upp avtalet att upphöra i förtid,

2,

hyresgästen i annat fall åsidosatt sina förpliktelser i sä hög grad att avta­let skäligen icke bör förlängas,

3,

huset skall rivas och det ej är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhål­landet upphör,

4,

huset skall undergå större ombyggnad och det icke är uppenbart att hy­resgästen kan sitta kvar i lägenheten utan nämnvärd olägenhet för genom­förandet av ombyggnaden samt det ej är oskäligt mot hyresgästen att hyres­förhållandet upphör,

5,

lägenheten ej vidare skall användas som bostad och det ej är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör,

6,

avtalet avser en lägenhet i en- eller tvåfamiljshus och upplåteben inte

100

ingår i affärsmässig bedriven uthyrningsverksamhet samt upplåtaren har så-     Prop. 1993/94:199 dant intresse att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta,

6a, avtalet avser en lägenhet som upplåtits av någon som innehade den med bostadsrätt och lägenheten alltjämt innehas med sädan rätt samt bo-Stadsrättshavaren har sådant intresse att förfoga över lägenheten att hyres­gästen skäligen bör flytta,

7. hyresförhållandet beror av sådan anställning i statlig eller kommunal verksamhet som är förenad med bostadstvång eller av anställning inom lant­bruket eller av annan anställning, om den är av sädan art att det är nödvän­digt för arbetsgivaren att förfoga över lägenheten för upplåtelse åt anställ­ningens innehavare, samt anställningen har upphört,

9,  hyresförhållandet beror av annan anställning än som avses i 7 och som

upphört och det ej är oskäligt mot hyresgästen att även hyresförhållandet

upphör samt, om hyresförhållandet varat längre än tre år, hyresvärden har

synnerliga skäl för att upplösa hyresförhållandet, eller

10,  det i annat fall icke strider mot god sed i hyresförhållanden eller eljest

är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör.

Om hyresvärdens intresse blir tillgodosett genom att hyresgästen lämnar endast en del av lägenheten och avtalet lämpligen kan förlängas såvitt avser lägenheten i övrigt, har hyresgästen utan hinder av första stycket rätt till sä­dan förlängning.

Lämnar en bostadshyresgäst sin lägenhet eller en del av den med anled­ning av att huset skall undergå större ombyggnad, skall hyresgästen om möj­ligt beredas tillfälle att efter ombyggnaden hyra en likvärdig lägenhet i huset.

Ändringarna i paragrafen - som rör enåast första stycket 6 - har behandlats i den allmänna motiveringen, avsnitt 5,4,4,

Punkten 6 avser hyresavtal som gäller ett en- eller tvåfamiljshus. För till-lämpningen av punkt 6 har i lagtexten införts som ett uttryckligt krav att upp­låtelsen inte ingår i affärsmässigt bedriven uthyrningsverksamhet. Som har framhållits i den allmänna motiveringen torde lagändringen i praktiken inte innebära någon ändring av rättsläget.

Med affärsmässiga former avses sådan uthyrning av en- eller tvåfamiljshus som liknar uthyrning av lägenheter i ett flerbostadshus. Uthyrningen behö­ver inte utgöra den enda eller ens den huvudsakliga inkomstkällan för fastig­hetsägaren. Det avgörande bör vara om verksamheten i första hand ingår som ett led i en näringsverksamhet eller om den går ut på att minska utgif­terna till följd av att hyresvärden annars skulle ha kostnader för dubbla bo­städer. I det förra fallet får affärsmässiga former anses föreligga, medan mot­satsen torde vara för handen i det senare fallet. Gränsdragningen kommer vanligen inte att orsaka några problem. Det torde mänga gånger vara till­räckligt att undersöka om hyresvärden bedriver annan uthyrningsverksam­het. Även om sä är fallet bör dock punkt 6 tillämpas, om fastighetsägaren tidigare bott i det aktuella huset och nu önskar bosätta sig i det igen samt uthyrningen därför kan sägas vara av mer privat natur.

47§

Har lägenheten hyrts av flera gemensamt och har de på grund av att en av

dem sagt upp hyresavtalet eller till följd av annan omständighet, som hänför

sig till endast en av dem, ej gemensamt rätt till förlängning av hyresavtalet,

är en medhyresgäst berättigad att få hyresavtalet förlängt för egen del, om

.«.

hyresvärden skäligen kan nöja sig med honom som hyresgäst. Vad som sagts Prop. 1993/94:199 nu gäller ej när hyresrätten är förverkad utan att hyresvärden har sagt upp avtalet att upphöra i förtid. Är medhyresgästen make eller sambo till den som sagt upp avtalet eller eljest föranlett att hyresgästerna ej gemensamt har rätt till förlängning av avtalet, har maken eller sambon en sådan rätt till för­längning även när hyresrätten är förverkad pä annan grund än dröjsmål med betalning av hyran. Detta gäller också när hyresvärden har sagt upp hyresav­talet att upphöra i förtid på grund av förverkandet.

Om en hyresgäst, som är gift eller samboende och vars make eller sambo ej har del i hyresrätten, säger upp hyresavtalet eller vidtar någon annan åt­gärd för att få det att upphöra eller om han eller hon i annat fall inte har rätt till föriängning av avtalet, har maken eller sambon, om han eller hon har sin bostad i lägenheten, rätt att överta hyresrätten och få hyresavtalet förlängt för egen del, såvida hyresvärden skäligen kan nöja sig med honom eller henne som hyresgäst. Vad som sagts nu gäller också när hyresvärden har sagt upp hyresavtalet på grund av förverkande. Har hyresgästen avlidit, tillkom­mer samma rätt hans eller hennes efterlevande make eller sambo, om döds­boet saknar rätt till föriängning och detta inte har föranletts av den efterle­vande maken eller sambon. Bestämmelserna i 49-52§§, 55 § samt 55 c § femte -sjunde styckena om hyresgäst gäller även i fråga om hyresgästs make och sambo.

Förlängs ett hyresavtal i fall som avses i andra stycket, svarar båda ma­karna eller samborna respektive den efterlevande maken eller sambon och den avlidne makens eller sambons dödsbo för förpliktelserna enligt avtalet för tiden före förlängningen, om ej annat har avtalats med hyresvärden.

Ändringen avser andra stycket. Den är en följd av att bestämmelserna i 55 a § fjärde - sjätte styckena har flyttats till 55 c § femte - sjunde styckena.

53 §

Bestämmelserna i 54 - 55 c §§ gäller vid upplåtelser av bostadslägenheter, om inte

1.    hyresavtalet avser ett möblerat rum eller en lägenhet för fritidsändamål

och ansökan till hyresnämnden enligt 54 § görs innan hyresförhållandet har

varat nio månader i följd, eller

2, lägenheten utgör en del av upplätarens egen bostad.

Om en förhandlingsordning enligt hyresförhandlingslagen (1978:304) gäl­ler för lägenheten, tillämpas 54-55 c §§ endast om det följer av nämnda lag,

I paragrafens båda stycken har endast gjorts ändringar som är föranledda av de nya och ändrade bestämmelserna i 54 a - 55 c §§.

54a §

ViU kyresvärden att ett skriftligt meddelande enligt 54 § första stycket om hy­reshöjning skall få den verkan som anges i andra stycket nedan, skall medde­landet innehåUa uppgift i kronor om den hyreshöjning som begärs och om det totala hyresbeloppet samt uppgift om den dag då den nya kyran skall börja gälla. 1 meddelandet skall vidare anges att kyresgästen blir skyldig att betala den kög'e hyran, om han inte senast en viss angiven dag, tidigast sex veckor efter det att meddelandet lämnades, ger hyresvärden besked om aU han mot­sätter sig hyresvärdens begäran. Meddelandet skall också innekålla uppgift om hyresvärdens adress, en upplysning om att hyresnämnden kan pröva skä-

102

ligketen av den begärda hyran samt en uppgift om vad hyresgästen behöver     Prop. 1993/94:199 göra för att en sådan prövning skall komma till stånd.

Innehåller meddelandet från hyresvärden sådana uppgifter som anges i första stycket och har hyresgästen inte inom den i meddelandet utsatta tiden gett hyresvärden besked om att han motsätter sig hyresvärdens begäran om hyresköjning, skall kyresgästen anses ha ingått avtal med kyresvärden om att betala den kyra som hyresvärden kar begärt. Den höge hyran får börja att gälla först efter den dag som i kyresvärdens meddelande angetts som sbta dag för att motsätta sig hyreshöjningen.

Paragrafen är ny. Den har en något annan lydelse än i promemorians förslag, Bestänunelsen har tidigare berörts i den allmänna motiveringen, avsnitt 5,1,1, Efter påpekande av Lagrådet har bestämmelsen formulerats så att det klart framgår att de krav på ett meddelande enligt 54 § som ställs upp i före­varande paragraf gäller för det fall hyresvärden vill att meddelandet skall fä verkan enligt 54 a § andra stycket.

Reglerna om förfarandet när en part vill ändra hyresvillkoren finns i 54 §, Där framgår att en sådan part skriftligen skall meddela sin motpart att han önskar ändra villkoren. Om parterna inte kan komma överens om nya vill­kor, får den som vill ha ändring i villkoren ansöka om ändring hos hyres­nämnden. Ansökan får göras tidigast en månad efter det att meddelandet lämnats till motparten,

I den nya 54 a § finns kompletterande bestämmelser för det fallet att hyres­värden vill att hyran skall höjas och samtidigt vill binda hyresgästen till den begärda hyran, om hyresgästen förhäller sig passiv till begäran, I ett sådant fall skall det skriftliga meddelandet till hyresgästen innehålla vissa särskilda uppgifter som anges i första stycket, I andra stycket anges vad som gäller om hyresgästen inte reagerar på meddelandet.

Första stycket

Vill hyresvärden höja hyran skall han sända hyresgästen ett meddelande om hyreshöjningen. Meddelandet måste innehålla vissa uppgifter för att fä den verkan som anges i andra stycket. Något särskilt formulär behöver inte hyresvärden använda sig av. Hyresvärden gör dock klokt i att vara så tydlig som möjligt i sitt meddelande.

Meddelandet skall innehålla uppgift i kronor om den hyreshöjning som begärs. Dessutom skall lämnas uppgift om det totala hyresbeloppet, dvs. det nya belopp hyresgästen skall betala.

Vidare skall meddelandet innehålla uppgift om den dag den nya hyran skall börja gälla. Härmed avses en datumuppgift. Att lämna en uppgift av typen att ändringarna gäller "frän det månadsskifte som infaller närmast sex veckor efter det att detta meddelande sänts" är inte tillräckligt.

1 hyresvärdens meddelande skall vidare anges det datum då hyresgästen senast mäste ha motsatt sig hyreshöjningen för att den inte skall börja gälla. Hyresgästen skall alltid ha sex veckor pä sig räknat från den dag då medde­landet sändes.

Hyresvärdens meddelande om hyreshöjning är ett meddelande enligt 54 § hyreslagen. Har meddelandet sänts i rekommenderat brev under motta­garens vanliga adress, skall hyresvärden enligt 63 § hyreslagen anses ha gjort

vad som ankommer pä honom eller henne. Meddelandet behöver således

103 inte delges hyresgästen.

Tidsfristen är satt så att hyresvärden inte skall kunna utnyttja hyresgästens     Prop. 1993/94:199 normala bortovaro, t.ex, för semester.

Meddelandet skall också innehålla uppgift om hyresvärdens adress för att hyresgästen skall veta var hyreshöjningen skall bestridas. Dessutom måste en upplysning tas in om att hyresnämnden kan pröva skäligheten av den be­gärda hyran. Av meddelandet skall även framgå hur hyresgästen skall agera för att få hyrans skälighet prövad.

Ändra stycket

Genom bestämmelsen i andra stycket binds den hyresgäst som inte reage­rar på hyresvärdens begäran om hyreshöjning till att betala den av hyresvär­den begärda hyran. Skälen för denna reglering har angetts i den allmänna motiveringen, avsnitt 5.1,1.

Om hyresgästen vill förhindra att bli bunden av hyresvärdens medde­lande, mäste han eller hon alltså reagera mot kravet inom den av hyresvär­den utsatta tiden. I och för sig räcker det med att hyresgästen på något sätt hör av sig til! hyresvärden. Som angetts i den allmänna motiveringen (avsnitt 5.1,1) räcker det med att hyresgästen skickar ett rekommenderat brev till hyresvärden (63 § hyreslagen).

En hyresgäst som blir bunden att betala en högre hyra enligt det förfa­rande som paragrafen anvisar, kan alltid begära att hyresnämnden prövar hyran. Hyresnämnden har genom en undantagsregel i 55 c § tredje stycket hyreslagen getts möjlighet att besluta om hyrans storlek från den dag då hy­ran började gälla. En förutsättning är dock att hyresgästen inom tre månader från den dagen har lämnat in ansökan hos hyresnämnden. Härigenom un­danröjs risken för rättsförlust beträffande en hyresgäst som av någon anled­ning varit förhindrad att motsätta sig hyreshöjningen. En annan fördel är att en hyresgäst som inte kan styrka att han eller hon motsatt sig hyresvärdens hyreshöjning, kan begära att hyresnämnden prövar hyrans skälighet.

Har hyresgästen motsatt sig hyreshöjningen återstår för hyresvärden att hänskjuta tvisten till hyresnämnden. Något nytt meddelande fordras inte. Hyresvärdens ansökan får emellertid ges in till hyresnämnden tidigast en månad efter det att meddelandet lämnats till hyresgästen (54 § första stycket hyreslagen).

55 §

Om hyresvärden och hyresgästen tvistar om hyrans storiek, skall hyran fast­ställas till skäligt belopp. Hyran är härvid inte att anse som skälig, om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga.

Vid prövning enligt första stycket skall främst beaktas hyran för lägenhe­ter i hus som ägs och förvaltas av allmännyttiga bostadsföretag. Om en jäm­förelse inte kan ske med lägenheter pä orten, får i stället beaktas hyran för lägenheter på en annan ort med jämförbart hyresläge och i övrigt likartade förhållanden på hyresmarknaden.

Vid en prövning enlig första stycket skall även bestämmebema i 55 a ock 55 b §§ iakttas.

öm en förhandlingsklausul i ett hyresavtal kar slopats och det ingår för-kandlingsersättning i kyran enligt 20 § hyresförkandlingslagen (1978:304), kar

104

kyresgästen utan kinder av bestämmelsema iförsta - tredje styckena rätt att få     Prop. 1993/94:199 kyran sänkt med ett belopp som motsvarar ersättningen.

Om tvisten gäller något annat villkor än hyran, skall villkor som hyresvär­den eller hyresgästen har ställt upp gälla i den mån det är skäligt med hänsyn till hyresavtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt. Hyrestiden skall vara obestämd, om inte bestämd hyrestid av särskild anledning är lämpligare.

Om hyresvärden och hyresgästen kommer överens om villkoren för fort­satt uthyrning i en tvist enligt första eWex femte stycket, gäller de överens­komna villkoren, oavsett vad som föreskrivs i nämnda stycken, i den mån inte annat följer av bestämmelserna i övrigt i denna balk.

Andra stycket

Bestämmelsen om att man vid hyressättningen i regel inte skall beakta vissa åtgärder som hyresgästen själv har företagit i lägenheten har flyttats till en ny paragraf, 55 b §,

Tredje stycket

I tredje stycket finns en upplysning om att ytterligare bestämmelser som skall iakttas vid en prövning enligt 55 § finns i 55 a § och 55 b §,

Fjärde stycket

Ändringarna har behandlats i den allmänna motiveringen, avsnitt 5.1,4,

Enligt 20 § hyresförhandlingslagen fär genom en förhandlingsöverens­kommelse bestämmas att det i hyran för en lägenhet som omfattas av den aktuella förhandlingsordningen skall ingå ett visst belopp som utgör ersätt­ning till hyresgästorganisationen för dess förhandlingsarbete. Om förhand­lingsklausulen i ett hyreskontrakt slopas därför att hyresgästen inte vill om­fattas av det kollektiva förhandlingssystemet eller därför att han eller hon vill byta organisation, skall det få den effekten att hyresgästen inte längre behöver betala någon förhandlingsersättning till den organisation som tidi­gare förhandlat för honom eller henne. Bestämmelsen i detta stycke ger hy­resgästen rätt att, oavsett vad en bruksvärdesprövning skulle ge för resultat, få den hyra som gäller vid tidpunkten för utträdet sänkt med det belopp som förhandlingsersättningen uppgår till.

Genom bestämmelsen i 55 c § fjärde stycket kan hyresnämnden besluta om hyressänkning med verkan från den dag då förhandlingsklausulen slopas.

Femte ock sjätte styckena

Förevarande stycken utgörs av vad som tidigare utgjort paragrafens tredje och fjärde stycken.

55 a §

Vidprövningen av kyran fören lägenhet skaU inte beaktas sådant förbättrings­arbete eller liknande åtgärd som hyresvärden utfört i lägenketen under kyres-förhållandet, om åtgärden inte har vidtagits för att lägenketen skall uppnå lägsta godtagbara standard ock uppenbart inte kar varit motiverad av boende­hänsyn.

Första stycket gäller inte, om hyresgästen eller kyresnämnden kar godkänt

åtgärden eller om mer än tio år harförfliittt sedan åtgärden slutfördes. Inne­

håUer hyresavtalet en förhandlingsklausul enligt hyresförkandlingslagen

(1978:304) och har en kyresgästorganisation genom en förkandlingsöverens-

kommelse åtagtt sig att för hyresgästens räkning ta ställning tillfiågan om god-

.. .

kännande av en sådan åtgärd som avses i första stycket, gäller organbationens     Prop. 1993/94:199 ställningstagande som om det gorts av hyresgästen själv.

Hyresnämnden får godkänna en åtgärd som avses iförsta stycket endast om det finns särskilda skäl.

En bostadslägenhet skall anses ka lägsta godtagbara standard om den är försedd med anordning inom lägenheten för

1.

kontinuerlig uppvärmning,

2.

kontinuerlig tillgång till varmt ock kallt vatten för hushåll och hygien,

3.

avlopp för spillvatten,

4.

personlig hygien, omfattande toalett och tvättställ samt badkar eller dusch,

5.

försörjning med elektrisk ström för normal huskålbförbrukning,

6.

matlagning, omfattande spis, dbkho, kybkåp, förvaringsutrymmen och avställningsytor.

Utöver vad som anges i ftärde stycket krävs det för att lägsta godtagbara standard skall uppnås

1.

att det ftnns tillgång till förrådsutrymmen inom fastigheten ock till anord­ning för kuskålbtvätt inom fastigketen eller inom rimligt avstånd från denna, samt

2.

att kuset inte har sådana brbter ifråga om hållfasthet, brandsäkerhet eller sanitära förhållanden som inte skäligen kan godtas.

Förslaget har behandlats i den allmänna motiveringen, avsnitt 5.2.

Paragrafen är ny. De bestämmelser som funnits i den hittillsvarande 55 a § har flyttats till 55 c § genom ny beteckning av den paragrafen.

Den nya 55 a § innehåller - tillsammans med 55 b § - regler om vissa om­ständigheter som skall beaktas respektive inte beaktas vid en bruksvärdes­prövning. Bestämmelserna i 55 a § har sitt ursprung i bostadssaneringslagen (2aoch2b§§).

Första stycket

Enligt den nya regeln i första stycket skall hyresnämnden vid hyressätt­ningen bortse från vissa förbättringsarbeten och liknande åtgärder. Det gäl­ler sådana som hyresvärden har utfört medan hyresförhållandet har pågått och som inte har vidtagits för att lägenheten skall uppnå lägsta godtagbara standard och uppenbart inte har varit motiverade av boendehänsyn. Av fjärde och femte styckena framgår vad som avses med uttrycket "lägsta god­tagbara standard".

Bestämmelserna skall ses mot bakgrund av förslaget om att upphäva bo­

stadssaneringslagen. De har till syfte att tvinga fram ett samråd mellan hyres­

värd och hyresgäst i fräga om förbättringar i lägenheten. De ger inte hyres­

gästen någon rätt att förhindra att en viss åtgärd vidtas. Det är hyresvärden

som bestämmer om åtgärden skall vidtas eller inte. Hyresvärden förhindras

emellertid genom bestämmelsen att dra ekonomisk nytta av åtgärder som

ger en lägenhet en överstandard, om inte hyresgästen har godkänt att åtgär­

den utförts. Åtgärder som innebär att lägenheten görs modern och uppfyller

grundläggande krav för en allmänt god boendestandard kan hyresvärden -

som framgår av lagtexten - alltid få ekonomisk avkastning av. Paragrafen tar

sikte endast på åtgärder som företas inne i själva lägenheten. Det innebär

att t.ex. omläggning av tak eller golvbeläggning i trapphuset inte omfattas

av bestämmelsen. De nu behandlade bestämmelserna tar inte heller sikte pä

sedvanliga reparations- och underhållsarbeten.

Iq

Lagrådet har föreslagit att orden "inte har varit motiverad av boendehän- Prop. 1993/94:199 syn" skall ersättas med "inte har krävts för att uppnå en god bostadsstan­dard". Kravet att åtgärden skall vara motiverad av boendehänsyn, vilket har hämtats frän bostadssaneringslagen, tar emellertid sikte inte bara pä bo­stadsstandarden utan även på de boendes intresse och värderingar i allmän­het. Det har därför ansetts att den hittills gällande formuleringen bör behäl­las när bestämmelsen nu förs över till hyreslagen. Den närmare innebörden av kravet att åtgärden skall vara motiverad av boendehänsyn fär liksom tidi­gare bestämmas genom rättstillämpningen. Den är beroende av vid vaije tid gällande bostadspolitik och den allmänna standardnivän. Utttycket har en objektiv innebörd. Det avser de boende i allmänhet och inte de hyresgäster som för tillfället bor i lägenheterna.

Åtgärder som hyresvärden har företagit innan hyresavtalet ingåtts skall hyresnämnden inte bortse ifrån. 1 lagtexten har det markerats genom kravet pä att åtgärden utförts under hyresförhållandet. Inte heller skall bortses frän sådana åtgärder som har företagits under det aktuella hyresförhållandet men för mer än tio är sedan. Genom dessa regler behöver hyresnämndens pröv­ning inte omfatta sådana förhållanden som det typiskt sett är svårt att föra bevisning om. Tioårsregeln innebär också att hyresvärden kan fä avkastning för en åtgärd tio år efter det att åtgärden vidtagits även om hyresgästen inte har godkänt den.

Andra stycket

Hyresnämnden skall som tidigare framgått inte bortse frän en åtgärd som hyresgästen själv har godkänt. Ett godkännande torde vanligen få dokumen­teras på något sätt. Alltför stora krav på tydlighet beträffande beskrivningen av den åtgärd som hyresgästen godkänt bör dock inte få ställas. Reagerar hyresgästen inte inom skälig tid mot en hyreshöjning i följd av den standard­förbättring som åtgärden innebär, torde detta många gånger kunna tas till intäkt för att han eller hon har lämnat ett godkännande i efterhand. Hyres­gästen kan därefter inte åberopa att han eller hon inte skulle behöva betala hyra för åtgärden.

Lika med hyresgästens godkännande gäller ett godkännande av hyres­nämnd. Hyresnämndens godkännande behandlas i paragrafens tredje stycke.

Bestämmelserna i första och andra styckena är att tillämpa också på an-drahandsupplåtelser. För sådan upplåtelse av bostadsrättslägenhet torde till-lämpningen inte föranleda nägra särskilda bekymmer eftersom det vanligen är bostadsrättshavaren/hyresvärden som företar åtgärder i lägenheten. Re­geln är däremot inte tillämplig vid prövning av en andrahandshyra för åtgär­der som förstahandshyresgästens hyresvärd vidtagit. Regeln är nämligen bara tillämplig för sädana åtgärder som hyresvärden vidtagit. Andrahands-hyresgästens hyresvärd är förstahandshyresgästen som alltså inte är den som har vidtagit åtgärderna. En förstahandshyresgäst som godkänt en åtgärd som vidtas av dennes hyresvärd behöver alltså inte ha andrahandshyresgästens godkännande för att kunna ta ut en ny högre hyra.

Åtgärder som har vidtagits under en tidigare hyresgästs hyresförhållande

skall beaktas vid bestämmande av hyra för en ny hyresgäst. Om en tidigare

hyresgäst godkänt åtgärder som vidtas först under en ny hyresgästs hyresför-

107

hållande kan en oklarhet om åtgärden skall beaktas uppstå. Hyresvärden     Prop. 1993/94:199 kan emellertid när den nya hyresgästen tecknar kontrakt begära ett godkän­nande av åtgärden så att oklarheten undanröjs.

Hyresgästen kan inte åberopa att åtgärderna inte har godkänts därför att den närmare utformningen av arbetena inte har godkänts. Det indirekta in­flytandet som bestämmelserna ger hyresgästen omfattar t.ex. inte färg- och materialval utan inskränker sig i princip till standardnivån för de åtgärder som hyresvärden vill företa.

Under vissa förutsättningar kan en hyresgästorganisation ta ställning till förbättringsarbeten med samma verkan som om hyresgästen själv lämnat detta. För detta krävs dels att det finns en förhandlingsklausul i hyresgästens avtal, dels att en förhandlingsöverenskommelse träffats om att organisatio­nen skall ta ställning till frågan om sådant godkännande för hyresgästens räk­ning. En hyresgäst som överlämnat beslutanderätten till en organisation blir naturligtvis bunden av organisationens ställningstagande. Av de nu nämnda kraven följer att det måste finnas en förhandlingsordning mellan hyresvär­den och hyresgästorganisationen och att förhandlingsklausulen mäste avse den förhandlingsordningen. Det senare förhållandet följer inte uttryckligen av lagtexten men däremot av de allmänna bestämmelserna i hyresförhand­lingslagen om när en förhandlingsöverenskommelse blir giltig.

Tredje stycket

Om det finns särskilda skäl, får hyresnämnden godkänna en åtgärd som avses i första stycket (dvs. en åtgärd som inte vidtagits för att uppnå lägsta godtagbara standard och som uppenbart inte är motiverad av boendehän­syn) med samma rättsverkan som om hyresgästen godtagit den. Bestämmel­sens utformning ger vid handen att godkännande endast skall lämnas i un­dantagsfall. Det kan t.ex, gälla en åtgärd som det ur fastighetsekonomisk synpunkt är lämpligt att vidta i samband med att åtgärder vidtas för att lägen­heten skall uppnå lägsta godtagbara standard. Vidare kan det finnas sär­skilda skäl för en åtgärd som de övriga hyresgästerna i huset önskar beträf­fande sina lägenheter men som mäste utföras i samtliga lägenheter eller som det finns andra starka skäl för att utföra i samtliga eller en viss grupp av lä­genheter. Det kan t.ex. gälla porttelefon i fall dä det framstår som oskäligt att en eller annan hyresgäst inte skall behöva betala för denna.

Fjärde och femte styckena

1 dessa stycken anges vad som utgör lägsta godtagbara standard. Bestäm­melserna är hämtade frän bostadssaneringslagen och ingen saklig skillnad är åsyftad. Bestämmelserna i bostadssaneringslagen att avvikelse kan ske från kraven om det finns särskilda skäl har emellertid inte tagits med i den nya bestämmelsen. Kraven på lägsta godtagbara standard mäste numera anses så grundläggande att någon avvikelse inte bör komma i fräga.

55 b 

§

Har en kyresgäst bekostat ombyggnads-, ändrings- eller underkålbarbeten el­ler åtgärder av därmed jämföriig betydelse i sin lägenhet, får vid prövningen av kyran för lägenketen kyresvärden tillgodoräknas den förbättringen endast om det finns särskilda skäl för det.

108

Till denna paragraf har flyttats den bestämmelse som tidigare fanns i 55 §     Prop. 1993/94:199 andra stycket tredje meningen. Bestämmelsen har undergått en språklig jämkning. Någon saklig ändring är inte avsedd.

55 c §

GäUer hyresavtalet för obestämd tid och har avtalet sagts upp, får beslut om ändring av hyresvillkoren inte avse tiden före den tidpunkt till vilken uppsäg­ning skett Har frågan om villkorsändring utan uppsägning hänskjutits till hy­resnämnden, får beslutet inte avse tiden före det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från dagen för ansökningen. Beslut om ändring av hyresvillkoren får dock inte i något av de fall som nu angetts avse tiden innan sex månader förflutit efter det att de förut gällande villkoren började tillämpas.

Är hyresavtalet ingånget för bestämd tid ock har avtalet sagts upp, fårbeslut om ändring av hyresvillkoren inte avse tiden före den tidpunkt till vilken upp­sägning skett Har frågan om villkorsändring utan uppsägning hänskjutits till hyresnämnden, får beslut om ändring av hyresvillkoren inte avse tiden före den tidpunkt till vilken avtalet tidigast hade kunnat sägas upp, om uppsägning skett när ansökningen ingavs till hyresnämnden. Är hyrestiden längre än ett år och sker ändring av hyresvillkoren på grund av ansökan av hyresgästen, får beslutet likväl avse tiden efter det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från dagen för ansökningen, dock tidigast sedan kyresförkållan-det varat ett år i följd.

Har den hyra som prövas blivit gällande enlig 54 a §, får beslut om hyran, utan hinder av första och andra styckena, avse tid från den dag då kyran bör­jade gälla, om ansökningen kar gjorts inom tre månader därefter.

Hyresnämnden får, när det ftnns skäl till det, förordna att beslut om vill­korsändring skall gälla från en tidigare tidpunkt än vad som sägs iförsta och andra styckena. Om det ftnns särskilda skäl får hyresnämnden också förordna att beslut om villkorsändring får verkställas även om det inte har vunnit laga kraft.

Skall hyresgästen enligt hyresnämndens eller Bostadsdomstolens beslut be­tala högre hyra för förfluten tid än som skolat utgå fömt, är hyresrätten inte förverkad på gmnd av dröjsmål med betalningen av det överskjutande belop­pet, om betalningen sker inom en månad från den dag då beslutet vann laga kraft. Vad som sägs nu gäller inte, om skyldighet attftytta inträder för hyres­gästen inom kortare tid än två månader efter nämnda dag.

På överskjutande belopp skall hyresgästen betala ränta som om beloppet förfallit till betalning samtidig med den fömt utgående hyran. Räntan beräk­nas enlig 5 § räntelagen (1975:635) för tiden innan beslutet vunmt laga kraft och enlig 6§ räntelagen för tiden därefter.

I beslutet får anstånd medges med betalningen av det överskjutande belopp jämte ränta som avses i sjätte stycket. Medges anstånd, får det bestämmas att ränta till förf allodagen skall beräknas enligt 5§ räntelagen.

Om hyran sänks för förfluten tid genom hyresnämndens eller Bostadsdom­stolens beslut, skall hyresvärden samtidigt åläggas att till kyresgästen betala tillbaka vad han tillföljd därav kar uppburit för mycket jämte ränta. Räntan skall beräknas enlig 5 § räntelagen för tiden från dagen för beloppets motta­gande till dess beslutet vunnit laga kraft och enligt 6 § räntelagen för tiden där­efter.

Denna paragraf motsvarar den gamla 55 a §. Sakliga ändringar har gjorts

genom ett nytt tredje stycke och ändringar i det som nu blir fjärde stycket.

I förhällande till promemorians förslag har en ändring gjorts i tredje stycket.

g

/ ett ärende om återbetalning enlig andra stycket skall hyresnämnden, om Prop. 1993/94:199 hyresgästen begär det, också fastställa kyran för den fortsatta uthyrningen från och med dagen för ansökan. Vid denna prövning tillämpas 55 § första och andra styckena. Beslut om ändring av hyresvillkoren anses som avtal om vill­kor för fortsatt uthyming. När det ftnns skäl till det, får hyresnämnden be­stämma att beslutet skaU gälla omedelbart. Om hyran höjs eller sänks retroak­tivt tillämpas 55 c § femte - åttonde styckena.

För att hyresnämnden skall kunna pröva en ansökan enlig andra stycket skall ansökan ha kommit in till hyresnämnden inom tre månader från det att kyresgästen lämnade lägenketen.

Paragrafen är ny men dess innehåll har tidigare funnits i 55 b §. Ändringen i tredje stycket är föranledd av att innehållet i 55 a § flyttats till 55 c §.

63 §

Har meddelande som avses i 10,11,14, 24 eller 33 §, i 42§ första stycket 2,3 eller 5 eller i 44,54 eller 54 a § avsänts i rekommenderat brev under mottaga­rens vanliga adress, skall avsändaren anses ha fullgjort vad som ankommer på honom. I fall som avses i 24 §, är det dock tillräckligt att meddelandet är avsänt på annat ändamålsenligt sätt.

Har hyresgästen eller hyresvärden lämnat uppgift om en adress under vil­ken meddelanden till honom skall sändas, anses den som hans vanliga adress. Hyresgästen får dock alltid sända meddelanden till den som är behö­rig att ta emot hyra på hyresvärdens vägnar. Har hyresgästen inte lämnat någon särskild adressuppgift, fär hyresvärden sända meddelanden under den uthyrda lägenhetens adress.

Något förslag till ändring i paragrafen lämnades inte i promemorian. Av det tillägg som har gjorts i första stycket följer att en hyresgäst som vill bestrida en begärd hyreshöjning kan skicka ett meddelande om detta till hyresvärden i rekommenderat brev. Hyresgästen behöver således inte delge hyresvärden sitt bestridande.

66 §

Avtal mellan hyresvärd och hyresgäst, att framtida tvist med anledning av hyresförhållandet skall hänskjutas till avgörande av skiljemän utan förbehåll om rätt för parterna att klandra skiljedomen, fär ej göras gällande i fråga om hyresgästens rätt eller skyldighet att tillträda eller behälla lägenheten, fastställande av hyresvillkor i fall som avses i 51, 52 eller 55 §, återbetalning av hyra och fastställande av hyra enligt 55rf § eller bestämmande av ersätt­ning enligt 58 b §, I övrigt gäller skiljeavtalet ej såvitt därigenom skiljemän utsetts eller bestämmelse meddelats om skiljemännens antal, sättet för deras utseende eller förfarandet vid skiljenämnden, I berörda hänseenden skall la­gen (1929:145) om skiljemän tillämpas. Vad som sagts nu utgör dock ej hin­der för att i skiljeavtalet utse hyresnämnden till skiljenämnd eller bestämma kortare tid för skiljemannaåtgärdens avslutande än den tid om sex månader som anges i nämnda lag.

Ändringen i paragrafen är föranledd av att innehållet i 55 b § flyttats till 55 d §,

67§

Överenskommelse om villkor i fråga om hyresförhållande som beror av an-

Hl

ställning gäller mot hyresgästen eller den som har rätt att träda i hyresgästens

Efter påpekande av Lagrädet har fjärde stycket formulerats om. Ändring-     Prop. 1993/94:199 arna i paragrafen har behandlats i den allmänna motiveringen, avsnitt 5,

Tredje stycket

Bestämmelserna i förevarande stycke är nya. De innehåller ett undantag till hyresgästens förmän från bestämmelserna i första och andra styckena. De sistnämnda bestämmelserna innebär att hyresvillkor som är avtalade el­ler pä annat sätt bestämda kan ändras med verkan först från vissa närmare angivna tidpunkter.

Har en ny högre hyra blivit gällande på gmnd av hyresgästens passivitet enligt 54 a §, har hyresgästen rätt att få den nya hyran prövad. Genom be­stämmelserna i förevarande stycke kan prövningen avse tid från den första dagen då den nya hyran började gälla. En förutsättning är dock att ansökan om det har getts in till hyresnämnden inom tre månader frän det att hyran började gälla. Hyresgästen mäste dessförinnan ha meddelat hyresvärden att han önskar ändra hyresvillkoren och avvaktat hyresvärdens svar en månad. Det senare följer av 54 §,

Fjärde stycket

I styckets andra mening finns en bestämmelse som är hämtad från 55 a § tredje stycket. Bestämmelsen är oförändrad. Den har kompletterats med en regel i första meningen som gör det möjligt för hyresnämnden att förordna att en villkorsändring skall gälla från en tidigare tidpunkt än som framgår av första och andra styckena. En motsvarande reglering finns i 24 § hyresför­handlingslagen. Den bestämmelsen gäller när hyresnämnden skall be­stämma hyror efter strandade förhandlingar. Hyresförhandlingslagens be­stämmelse är tänkt för den situationen att förhandlingarna har dragit ut på tiden och det inte är skäligt att hyresvärden skall ha nackdel av detta. Den i detta stycke införda nya regeln har samma syfte.

Om hyresgästen har motsatt sig en begärd hyra och hyresnämnden efter prövning finner att den är skälig, kan således hyresnämnden om det finns skäl till det besluta att hyreshöjningen skall börja tillämpas från den dag hy­resvärden begärt i sitt villkorsmeddelande. Hyresgästen bör alltså inte ge­nom ett bestridande kunna fördröja en hyreshöjning som .står i överensstäm­melse med reglerna för hyressättning.

Det är inte avsett att den nya regeln skall användas i sådana fall då förut­sättningarna brister för att tillämpa bestämmelserna i tredje stycket därför att ansökningen getts in för sent,

55 d§

Denna paragraf gäller vid upplåtelse av möblerat eller omöblerat mm och vid upplåtelse i andra kand av annan bostadslägenket Paragrafen gäller dock inte upplåtelser för fritidsändamål.

öm kyresvärden kartagU emot en hyra som inte är skälig enlig 55 § första ock andra styckena, skall kyresnämnden på ansökan av kyresgästen besluta att kyresvärden skall betala tillbaka vad kan tagtt emot utöver skäligt belopp tillsammans med ränta. Räntan beräknas enligt 5 § räntelagen (1975:635) från dagen då hyresvärden tog emot beloppet till dess att återbetalningsskyldigke-ten blivtt slutligt bestämd genom beslut som vunmt laga kraft ock enligt 6 § räntelagen för tiden därefter Ett beslttt om återbetalning av hyra får inte avse länge tid tillbaka än två år före dagen för ansökan.

ställe även om överenskommelsen strider mot bestämmelse i 4, 33-35, 40,     Prop. 1993/94:199 46,47,49-54,55 c, 55 rf eller 66 §, såvida överenskommelsen har formen av kollektivavtal och på arbetstagarsidan har slutits eller godkänts av organisa­tion som enligt lagen (1976:580) om medbestämmande i arbetslivet är att anse såsom central arbetstagarorganisation.

Sädana hyresvillkor i kollektivavtal som avses i första stycket får tillämpas även när en hyresgäst som inte är medlem av den avtalsslutande arbetstagar­organisationen sysselsätts i arbete som avses med avtalet, om

1,     arbetsgivaren är bunden av kollektivavtalet,

2.  hyresvärden och hyresgästen är överens om att villkoren skall tillämpas

eller villkoren ingår i hyresavtalet på grund av beslut om villkorsändring en­

ligt 54 och 55 §§,

Ändringen återfinns iförsta stycket och är föranledd av att bestämmelserna i 55 a och 55 b §§ numera återfinns i 55 c och 55 d §§,

70§

Beslut av hyresnämnden i frågor som avses i 16 § andra stycket, 18 a-c §§, 23 § andra stycket, 24 a, 34, 36, 37, 49, 52, 54, 55 a, 55 rf, 62 eller 64 § överklagas genom besvär inom tre veckor frän den dag beslutet medde­lades.

Beslut av hyresnämnden i frågor som avses i 1 § sjätte stycket, 35, 40, 45, 56 eller 59 § fär inte överklagas.

Första stycket innehåller tre förändringar, dels har 55 b § ändrats till 55 d § i följd av att bestämmelserna i den förstnämnda paragrafen numera finns i den nya 55 d §, dels har bland de hyresnämndsbeslut som går att överklaga förts in upprustningsföreläggande enligt 18 a-c §§och beslut enligt 55 a §som gäl­ler hyresnämndens godkännande av förbättringsarbete och liknande åtgärd,

73 §

I hyrestvister som avses i 49, 54, eller 55 rf § och i mål om åtgärdsföreläg­gande enligt 16 § andra stycket, om uppmstningsföreläggande enlig 18a-c §§, om godkännande av förbättringsarbete eller liknande åtgärd enlig 55 a § tredje stycket eller om utdömande av vite enligt 62 § skall vardera parten svara för sin rättegångskostnad i Bostadsdomstolen, om inte annat följer av 18 kap, 6§ rättegångsbalken.

Genom ändringen kommer i mål om upprustningsföreläggande och om god­kännande av förbättringsarbete eller liknande åtgärd enligt 55 a § vardera parten som regel att svara för sin rättegångskostnad i Bostadsdomstolen, Samma kostnadsregel gäller utan särskilt stadgande i hyresnämnden. Para­grafen har därutöver ändrats till följd av att bestämmelserna i 55 b § har flyt­tats till 55 d §,

Ikraftträdande och övergångsbestämmeber

Ikraftträdande och övergångsbestämmelserna har behandlats i den allmänna motiveringen, avsnitt 7,

1.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1994,

2.

De nya föreskrifterna gäller även hyresavtal som har ingåtts före ikraft-

112

trädandet. De äldre föreskrifterna i 12 kap. 1 § tillämpas dock på avtal som    sProp. 1993/94:199 ingåtts före ikraftträdandet.

Huvudregeln är att de nya bestämmelserna skall tillämpas pä ett hyresavtal oberoende av om detta ingåtts före eller efter ikraftträdandet (jfr prop. 1983/84:137 s. 140). Undantag från denna regel görs dock i andra meningen, som innebär att den nya bestämmelsen i 12 kap. 1 § inte är tillämplig på så­dana hyresavtal som ingåtts före ikraftträdandet. Det innebär att ett block­hyresavtal som ingåtts före den 1 juli 1994 med t.ex. ett allmännyttigt bo­stadsföretag som hyresvärd inte behöver hyresnämndens godkännande för att bli giltigt i de avseenden som sägs i 1 §.

3. De äldre föreskrifterna i 12 kap. 55 a § tillämpas beträffande åtgärd för vilken det har meddelats bygglov med stöd av 8 kap. 31 § plan- och bygglagen (1987:10).

Punkten 1 i övergångsbestämmelsen innebär att den nya hyressättningsre-geln i 55 a § skall tillämpas beträffande åtgärder som har företagits i en lägen­het efter ikraftträdandet. Från den huvudregeln anges i förevarande punkt ett undantag. Om en åtgärd är vidtagen efter ikraftträdandet men bygglov har meddelats för åtgärden enligt plan- och bygglagen med tillämpning av de regler om boinflytande (8 kap. 31 §) som upphävs vid utgången av juni 1994 (dvs. om beslutet gmndats på att antingen hyresgästorganisationen lämnat sitt medgivande eller hyresnämnden godkänt åtgärden enligt bo­stadssaneringslagen), skall den nya lydelsen av 12 kap. 55 a § inte tillämpas. Det innebär att hyresvärden kan tillgodoräkna sig åtgärden vid hyressätt­ningen,

8.3 Förslaget till lag om upphävande av bostadssaneringslagen (1973:531)

Härigenom föreskrivs att bostadssaneringslagen (1973,531) skall upphöra att gälla vid utgången av juni 1994.

övergångsbestämmelserna

1,  Den upphävda lagen gäller fortfarande i ärenden som har väckts vid

hyresnämnden under lagens giltighetstid, dock inte i ärenden enligt

2 a § första stycket,

Lagen upphör att gälla vid utgången av juni 1994, Övergångsbestämmel­serna innebär att ärenden som dessförinnan har väckts vid hyresnämnden skall bli föremål för saklig prövning med tillämpning av den upphävda lagens bestämmelser. Detta gäller dock inte ärenden som avser förbud mot att vidta icke bygglovspliktiga åtgärder enligt 2 a § första stycket bostadssaneringsla­gen. Genom ändringarna i lagen om arrendenämnder och hyresnämnder är hyresnämnden efter utgången av juni 1994 inte längre behörig att pröva en sädan fräga. Genom övergångsbestämmelserna till ändnngarna i den lagen -vilka hänvisar till förevarande bestämmelser - inträder obehörigheten även I pågående ärenden. Jfr även bestämmelsen i punkt 3,

2,  Om ett upprustningsåläggande eller ett användningsförbud, har medde-

113

8 Riksdagen 1993/94. 1 samt Nr 199

lats enligt 2 § första stycket, gäller den upphävda lagen fortfarande i frågor     Prop. 1993/94:199 som rör upprustningen och användningen av den lägenhet som avses med beslutet. Detsamma gäller om ett beslut har meddelats enligt 2§ andra stycket. Har åläggandet eller förbudet förfallit, gäller inte vad som nu sagts.

Om ett ärende om upprustningsåläggande och användningsförbud är väckt vid hyresnämnden vid tidpunkten för bostadssaneringslagens upphävande, skall hyresnämnden fortsätta att handlägga och meddela beslut i ärendet. Detta följer av den föregående punkten. Om nämnden därefter meddelar ett beslut som innehåller ett upprustningsåläggande eller ett användningsför­bud, skall bostadssaneringslagen fortfarande äga tillämpning på den sak som prövats. Det är således möjligt för nämnden att med stöd av den upphävda lagen besluta och döma ut vite om åläggandet eller förbudet inte följs. Vi­dare kan en fastighet ställas under tvängsförvaltning eller lösas in enligt be­stämmelserna i den upphävda lagen.

Bestämmelsen i denna punkt möjliggör också fortsatt tillämpning av lagen i de fall ett åläggande eller förbud meddelats före det att lagen upphört att gälla.

Om hyresnämndens beslut om upprustningsåläggande eller användnings­förbud har förfallit, kan någon ytterligare åtgärd beträffande den lägenhet som avses med beslutet inte vidtas med stöd av denna bestämmelse,

3,   Beslut om förbud enligt 2 a § upphör att gälla samtidigt som den upp­

hävda lagen.

Ett beslut om förbud som har meddelats med stöd av 2 a § förlorar sin giltig­het i och med att lagen upphör att gälla. Vidtar hyresvärden den åtgärd som förbudet avser, har hyresgästen genom föreskrifterna i 55 a § hyreslagen ett skydd mot att åtgärden tillgodoräknas hyresvärden vid hyressättningen,

4.   Den upphävda lagen gäller fortfarande i fråga om en bygglovspliktig

åtgärd för vilken en ansökan om bygglov enligt plan- och bygglagen

(1987:10) har gjorts före lagens upphävande.

Har hyresvärden ansökt om bygglov för en viss åtgärd före utgången av juni 1994, har han eller hon genom den förevarande punkten möjlighet att - även efter ikraftträdandet - hos hyresnämnden ansöka om att åtgärden godkänns så att bygglov kan meddelas. Meddelas bygglov för åtgärden, kan hyresvär­den utföra den utan att den nya hyressättningsregeln i 55 a § förhindrar ho­nom eller henne att fä ekonomisk avkastning av den (jfr punkt 6 i övergångs­bestämmelserna till lagen om ändring i jordabalken).

8.4 Förslaget till lag om ändring i bostadsförvaltningslagen (1977:792)

2§

Försummar fastighetsägaren vården av fastigheten eller underiäter han att vidtaga angelägna åtgärder för att bevara sundhet, ordning och skick inom fastigheten eller framgår det på annat sätt att han icke förvaltar fastigheten på ett för de boende godtagbart sätt, får hyresnämnden besluta om särskild förvaltning av fastigheten.

Beslut om särskild förvaltning får också meddelas om fastighetsägaren un-

114

derlåter att hyra ut lägenheter för bostadsändamål i fastigheten och det med     Prop. 1993/94:199 hänsyn till bostadsförsörjningen är uppenbart oförsvarligt att lägenheterna stär tomma.

I beslut enligt första eller andra stycket skall hyresnämnden ålägga fastig­hetsägaren att överlämna förvaltningen till särskild förvaltare (förvaltnings-åläggande). Kan det antagas att sådant åläggande ej är tillräckligt för att uppnå en tillfredsställande förvaltning, skall nämnden i stället besluta att ställa fastigheten under förvaltning av särskild förvaltare (tvängsförvalt­ning).

Fjärde stycket har upphävts. I detta stycke fanns en hänvisning till den upp­hävda bostadssaneringslagen. Hänvisningen saknar betydelse i de fall tvångsförvaltning kan komma till stånd enligt den upphävda bostadssane­ringslagens bestämmelser. Någon särskild övergångsbestämmelse behövs därför inte.

8.5 Förslaget till lag om ändring i plan- och bygglagen (1987:10)

Härigenom föreskrivs att 8 kap. 17, 24 och 31 § samt 13 kap. 6 § plan- och bygglagen (1987:10) skall upphöra att gälla vid utgången av juni 1994.

Ändringarna har berörts i den allmänna motiveringen, avsnitt 5.3.1. De är en följd av att bostadssaneringslagen upphävs.

Övergångsbestämmelser

Ikraftträdande och övergångsbestämmelserna har behandlats i den allmänna motiveringen, avsnitt 7.

1.   De upphävda paragraferna gäller fortfarande i ärenden i vilka ansökan

har gjorts före utgången av juni 1994.

Om ett ärende som avses i någon av de upphävda paragraferna väckts före upphävandet, är paragraferna fortfarande gällande i det ärendet.

2.   De upphävda föreskrifterna i 8 kap. 17 och 24 §§ gäller fortfarande i

fräga om rivningslov beträffande en byggnad för vilken ett uppmstningsåläg­

gande har meddelats med stöd av 2§ bostadssaneringslagen (1973:531) eller

för vilken ett ärende om sådant åläggande är väckt vid hyresnämnden.

Om fråga om upprustning prövas enligt bostadssaneringslagens bestämmel­ser enligt de övergångsbestämmelser som gäller beträffande den lagens upp­hävande, gäller alltjämt bestämmelserna i de upphävda 8 kap. 17 och 24 §§ förevarande lag. Om det begärs upprustningsåläggande och frågan kan prövas av hyresnämnden, skall byggnadsnämnden besluta om anstånd med att avgöra ett redan väckt ärende om rivningslov. Meddelas ett beslut enligt bostadssaneringslagen om upprustning och har beslutet inte förfallit, fär riv­ningslov inte lämnas för den byggnad som avses med åläggandet.

3.   De upphävda föreskrifterna i 8 kap. 31 § och 13 kap. 6§ gäller fortfa­

rande, om sökanden åberopar ett godkännande som en hyresgästorganisa­

tion har lämnat före utgången av juni 1994 eller om sökanden åberopar ett

medgivande enligt 2 a § andra stycket bostadssaneringslagen (1973:531).

Om en hyresgästorganisation före utgången av juni 1994 har godkänt en Prop. 1993/94:199 bygglovspliktig ätgärd, skall de upphävda bestämmelserna i 8 kap. 31 § och 13 kap. 6 § fortfarande gälla i bygglovsärendet, om godkännandet åberopas. Har godkännandet lagts till gmnd för ett beslut om bygglov, fär detta bety­delse vid tillämpningen av de nya hyressättningsreglerna i 55 a § hyreslagen. Motsvarande gäller om sökanden åberopar ett medgivande av hyresnämn­den enligt 2a § andra stycket bostadssaneringslagen.

8.6 Förslaget till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder

4§

Hyresnämnd som avses i 12 kap. 68 § jordabalken har till uppgift att

1.

medla i hyres- eller bostadsrättstvist,

2.

pröva tvist om åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 16 § andra stycket, uppmstningsföreläggande enlig 12 kap. 18 a-c §§, ändrad användning av lo­kal enligt 12 kap. 23 § andra stycket, skadestånd enligt 12 kap, 24 a §, överlå­telse av hyresrätt enligt 12 kap, 34-37§§, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 12 kap, 40 §, förlängning av hyresavtal enligt 12 kap, 49 §, hyres­villkor enligt 12 kap, 54 §, godkännande av förbättringsarbete eller liknande åtgärd enlig 12 kap. 55 a § tredje stycket, återbetalning av hyra och faststäl­lande av hyra enligt 12 kap, 55 rf §, uppskov med avflyttning enligt 12 kap, 59 § eller föreläggande enligt 12 kap. 64 §, allt jordabalken,

2 a, pröva tvist om hyresvillkor enligt 22-24 §§ hyresförhandlingslagen (1978:304) eller om återbetalningsskyldighet enligt 23 § samma lag,

3,   pröva tvist om medlemskap enligt 2 kap. 10 §, skyldighet att upplåta

bostadsrätt enligt 4 kap. 6 § eller villkor för upplåtelse av bostadsrätt enligt

samma §, hyresvillkor enligt 4 kap. 9§, upplåtelse av lägenhet i andra hand

enligt 7 kap. 11 § eller utdömande av vite enligt 11 kap, 2 §, allt bostadsrätts­

lagen (1991:614),

4.   pröva fråga om godkännande av överenskommelse som avses i 12 kap,

1 § femte stycket, 45 eller 56 § jordabalken eller av beslut som avses i 9 kap,

16 § första stycket 1 eller 2, bostadsrättslagen,

5,     vara skiljenämnd i hyres- eller bostadsrättstvist,

5 a, pröva tvist mellan hyresvärd och hyresgästorganisation enligt hyres­förhandlingslagen,

6,     pröva frågor enligt bostadsförvaltningslagen (1977:792),

7.   pröva frågor enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet

m,m,,

8,   pröva frågor enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för

ombildning till bostadsrätt.

Ärende upptages av den hyresnämnd inom vars område fastigheten är be­lägen. Ärende som avses i 10,17 eller 18 § lagen om förvärv av hyresfastighet m,m, upptages dock av hyresnämnden i den ort där bolagets styrelse har sitt säte eller, i fråga om handelsbolag, där förvaltningen föres.

Iförsta stycket 2 har till hyresnämndens uppgifter lagts upprustningsföreläg­gande och sådant godkännande av förbättringsarbete eller liknande ätgärd som nämnden prövar enligt 55 a § tredje stycket.

Frågor enligt den upphävda bostadssaneringslagen har tagits bort ur upp­räkningen iförsta stycket 6.

116

5a §

Prop. 1993/94:199

Bestämmelserna i 5 § första stycket tillämpas inte i ärende som gäller

1.

fråga om en förhandlingsklausul skall föras in eller 5/opfl5 i ett hyresavtal enligt 2§ hyresförhandlingslagen (1978:304),

2.

ersättning enligt 20 § hyresförhandlingslagen till en hyresgästorganisa­tion för dess förhandlingsarbete,

3.

prövning av hyresvillkor med tillämpning av 21 § hyresförhandlingsla­gen.

Bestämmelserna i 5 § första stycket skall inte heller tillämpas i andra ären­den, om de intresseledamöter som enligt dessa bestämmelser skulle ha delta­git har anknytning till organisationer som kan antas ha ett gemensamt in­tresse som stär i strid med den ena partens intresse i tvisten.

I ärende som avses i första och andra styckena skall hyresnämnden bestå av tvä lagfarna ledamöter.

Ändringen berör endast första stycket och är en följd av att i 2 § hyresför­handlingslagen ordet "bibehållande" ersatts med "slopande".

Ärende angående uppmsningsföreläggande och särskild förvaltning

16§

Ansökan i fräga som avses i 4 § första stycket 6 skall vara skriftlig samt inne­hålla uppgift om den berörda fastigheten och dess ägare samt sökandens yr­kande och grunderna för detta. Ansökan om upprustningsföreläggande en­ligt 12 kap. 18 a-c §§jordabalken skall desssutom vara åtföljd av den utred­ning i tekniskt, ekonomiskt eller annat hänseende som behövs för ärendets prövning.

Vad som föreskrives i 8 § andra - femte styckena äger motsvarande till­lämpning i fräga om ansökan som avses i första stycket.

Förhandling skall hällas inför nämnden, om det ej är uppenbart att för­handling ej behövs. Fastighetens ägare kan vid vite föreläggas att inställa sig till förhandling. Fastighetsägarens utevaro frän förhandling utgör ej hinder för ärendets prövning.

Innan nämnden beslutar om tvångsförvaltning, skall nämnden bereda kommun, där fastigheten är belägen, tillfälle att lämna förslag pä förvaltare.

Kommunen skall också beredas tillfälle att yttra sig innan nämnden beslu­tar att förvaltararvode enligt bostadsförvaltningslagen (1977:792) skall beta­las av fastighetsägaren personligen.

Rubriken närmast före denna paragraf och första stycket har ändrats i följd av att bostadssaneringslagen upphävts och bestämmelser om upprustnings­föreläggande införts i 12 kap. jordabalken.

17§

Om anledning därtill förekommer, skall nämnd eller den nämnden förordnar besiktiga den fastighet som ärendet rör. Parterna skall beredas tillfälle att närvara vid sädan besiktning. Nämnd fär också föranstalta om annan nöd­vändig utredning.

I ärende som avses i 9 kap. 17 a, 18,21 eller 31 § jordabalken skall arrende­nämnden inhämta yttrande från länsstyrelsen. Sådant yttrande skall också inhämtas om det beträffande jordbruksarrende uppkommer fräga om till­lämpning av 6§ första stycket 3 eller 4 eller 7§ tredje stycket lagen

(1985:658) om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället. I ärende som     Prop. 1993/94:199 avses i 9 kap. 9 § jordabalken får arrendenämnden, om utredningen ger an­ledning till det, inhämta yttrande frän länsstyrelsen om arrendeställets av­kastningsförmåga. Yttrandena skall inhämtas från den länsstyrelse inom vars omräde fastigheten är belägen.

I ärende angående tvist om hyresvillkor enligt 22 § hyresförhandlingslagen (1978:304) skall hyresnämnden, om det finnes erforderligt, bereda den hy­resgästorganisation som ingått den klandrade överenskommelsen tillfälle att yttra sig.

Ändringarna i andra stycket innebär att vissa bestämmelser slopas som en följd av att bostadssaneringslagen upphävs.

Upphävandet av paragrafens)Jfl>rfe stycke är föranledd av att 4 § hyresför­handlingslagen har upphävts så att det inte längre är möjligt för hyresnämn­den att i ett ärende om införande eller slopande av en förhandlingsklausul förordna att en förhandlingsordning inte längre skall gälla.

22      §

Beslut av nämnd äger, sedan tid för klander eller besvär utgått när talan fär föras mot beslutet, rättskraft, såvitt därigenom avgjorts fråga som avses i 1 § första stycket 2 eller 5 eller 4 § första stycket 2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7 eller 8. Vad som sagts nu gäller dock ej beslut, varigenom ansökan om åtgärdsföreläg­gande enligt 12 kap. 16 § andra stycket eller uppmstningsföreläggande enligt 12 kap. 18 a-c §§ eller tillstånd enligt 12 kap. 23 § andra stycket, 34-37 eller 40 § jordabalken eller 7 kap. 11 § bostadsrättslagen {1991:614) eller ansökan om godkännande av förbättringsarbete eller liknande åtgärd enligt 12 kap. 55 a § tredje stycket eller ansökan om uppskov enligt 12 kap. 59 § jordabalken eller yrkande om rätt till förhandlingsordning enligt 9 § hyresförhandlingsla­gen (1978:304) lämnats utan bifall.

Bestämmelserna i 27 och 28 §§ förvaltningslagen (1986:223) om ompröv­ning av beslut skall inte tillämpas hos nämnderna.

Första stycket har ändrats, dels till följd av att bostadssaneringslagen upp­hävts, dels till följd av att hyresnämnden kan besluta om upprustningsföre­läggande och lämna godkännande av förbättringsarbete eller liknande åt­gärd enligt 55 a § hyreslagen. Om en ansökan om sådant godkännande läm­nas utan bifall, fär beslutet inte någon rättskraft. Ett godkännande har bety­delse vid hyressättningen enligt de nya bestämmelserna i den nämnda para­grafen.

23      §

Om fullföljd av talan mot hyresnämndens beslut i ärende enligt 12 kap. jor­dabalken eller hyresförhandlingslagen (1978:304) eller i ärende angående bostadsrätt eller särskild förvaltning eller i ärende enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m., eller lagen (1982:352) om rätt till fastig­hetsförvärv för ombildning till bostadsrätt finns bestämmelser i 12 kap. 70§ jordabalken, 31 § hyresförhandlingslagen, 11 kap. 3§ bostadsrättslagen (1991:614), 34§ bostadsförvaltningslagen (1977:792), 25§ lagen om förvärv av hyresfastighet m.m. samt 15 § lagen om rätt till fastighetsförvärv för om­bildning till bostadsrätt.

Hyresnämndens yttrande enligt 12 a § första stycket fär inte överklagas.

118

Hyresnämndens beslut får överklagas genom besvär hos Bostadsdomsto-     Prop. 1993/94:199 len, om nämnden

1.

avvisat ansökan som avses i 8, 11, 14-16, 16 a, 16 c eller 16 e § eller avvisat besvär,

2.

avskrivit ärende enligt 8-10, 15 a, 16, 16 a, 16 c eller 16 e §, dock ej när ärendet kan återupptagas,

3.

förordnat angående ersättning för någons medverkan i ärendet,

4.

utdömt vite eller annan påföljd för underlåtenhet att iakttaga föreläg­gande eller ådömt straff för förseelse i förfarandet,

5.  utiåtit sig i annat fall än som avses i 3 i fråga som gäller allmän rättshjälp.

En besvärshandling som avses i tredje stycket skall ges in till hyresnämn­

den inom tre veckor frän den dag beslutet meddelades.

I fräga om handläggningen hos hyresnämnden av en besvärshandling som avses i första eller tredje stycket tillämpas bestämmelserna i 52kap. 2 och 4 §§ rättegångsbalken.

Bestämmelsen iförsta stycket har ändrats till följd av att bostadssaneringsla­gen upphävts. Att ett beslut om upprustningsföreläggande kan överklagas framgår av 12 kap. 70 § jordabalken.

32 §

Föres ej talan mot nämnds beslut enligt 9 kap. 14 § eller 12 kap. 24 a §, 55 c § åttonde stycket eller 55 d § jordabalken, 22, 23, 26 eller 27 § hyresförhand­lingslagen (1978:304), 13 a § denna lag eller 13 eller 15 § eller 25 § första stycket bostadsförvaltningslagen (1977:792) fär beslutet verkställas såsom lagakraftägande dom.

Har hyresnämnden med stöd av 31 § första stycket bostadsförvaltningsla­gen förordnat att beslut enligt 13 eller 15 § eller 25 § första stycket nämnda lag skall lända till efterrättelse genast, får även sådant beslut, om Bostads­domstolen ej förordnat annat, verkställas såsom lagakraftägande dom.

Ändringen i första stycket är föranledd av att bestämmelserna i 55 a § sjunde stycket och 55 b § har flyttats.

Ikraftträdande ock övergångsbestämmelser

Ikraftträdande och övergångsbestämmelserna har behandlats i den allmänna motiveringen, avsnitt 7.

1.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1994.

2.

Äldre föreskrifter om förfarandet tillämpas fortfarande i ärenden som enligt lagen (1994:000) om upphävande av bostadssaneringslagen (1973:531) fortfarande skall kunna prövas enligt den upphävda lagen.

De äldre föreskrifterna om förfarandet skall fortfarande gälla i ett ärende, om de sakliga föreskrifterna fortfarande skall tillämpas enligt de för dessa gällande ikraftträdande- och övergångsreglerna.

119

8.7                                                                Förslaget till lag om ändring i lagen (1974:1082) om

Prop. 1993/94:199

Bostadsdomstol

14 a §

Bestämmelserna i 12 - 14 §§ tillämpas inte i mäl som gäller

1.

fråga om en förhandlingsklausul skall föras in eller 5/0/705 i ett hyresavtal enligt 2 § hyresförhandlingslagen (1978:304),   ,

2.

ersättning enligt 20 § hyresförhandlingslagen till en hyresgästorganisa­tion för dess förhandlingsarbete,

3.

prövning av hyresvillkor med tillämpning av 21 § hyresförhandlingsla­gen.

Bestämmelserna i 12 - 14 §§ skall inte heller tillämpas i andra mål, om de intresseledamöter som enligt dessa bestämmelser skulle ha deltagit har an­knytning till organisationer som kan antas ha ett gemensamt intresse som stär i strid med den ena partens intresse i tvisten.

I mål som avses i första och andra styckena skall Bostadsdomstolen bestå av tre lagfarna ledamöter.

Ändringen berör endast första stycket och är en följd av att i 2 § hyresför­handlingslagen ordet "bibehållande" ersatts med "slopande".

28 §

Beslut av Bostadsdomstolen äger rättskraft, såvitt därigenom avgjorts fråga som avses i 4§ första stycket 2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7 eller 8 lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder. Vad som sagts nu gäller dock ej beslut, varigenom ansökan om ätgärdsföreläggande enligt 12 kap. 16 § andra stycket eller upprustningsföreläggande enlig 12 kap. 18 a-c §§ eller tillstånd enligt 12 kap. 23 § andra stycket, 34, 36 eller 37 § eller godkännande enlig 12 kap. 55 a § tredje stycket jordabalken eller yrkande om rätt till förhandlingsord­ning enligt 9§ hyresförhandlingslagen (1978:304) lämnats utan bifall.

Paragrafen reglerar frågan om rättskraft för beslut som meddelas av Bo­stadsdomstolen. Ändringarna är en följd av att bostadssaneringslagen har upphävts och delvis ersatts med regler om upprustningsföreläggande och om hyressättningen till skydd för hyresgästerna.

8.8    Förslaget till lag om ändring i lagen (1992:1574) om

bostadsanpassningsbidrag m.m.

10§

Bostadsanpassningsbidrag för standardhöjande åtgärder lämnas endast om

1.

lägenheten har lägsta godtagbara standard enligt 12 kap. 55 a § ftärde ock femte styckena jordabalken och

2.

åtgärderna inte utgör ett led i en större upprustning.

Trots bestämmelserna i första stycket lämnas bidrag för standardhöjande åtgärder i en funktionshindrad persons egen bostad, om åtgärderna behövs för att det skall vara möjligt för den funktionshindrade att bo kvar och om det med hänsyn till den tid han bott i huset och övriga omständigheter kan anses lämpligt att han ges en sådan möjlighet.

Ändringen har behandlats i den allmänna motiveringen, se avsnitt 5.2, och

är en följd av att definitionen pä lägsta godtagbara standard flyttas från den

j20

upphävda bostadssaneringslagen till hyreslagen.

Sammanfattning av promemorian

Prop. 1993/94:199

Bilaga 1 

I promemorian lämnas förslag om vissa ändringar i hyresförhandlingslagen

(1978:304). Förslaget innebär att en hyresgäst skall ha rätt att stå utanför det kollektha förhandlingssystemet. En hyresgäst som inte är med i detta system får själv förhandla och träffa avtal med sin hyresvärd. I anslutning härtill fö­reslås vissa ändringar i hyreslagen (12 kap. jordabalken) vilka syftar till att underlätta avtal om ny hyra med en hyresgäst som står utanför det kollektiva förhandlingssystemet.

Förbudet mot flera förhandlingsordningar för samma hus föreslås avskaf­fat. Genom förslaget blir det möjligt för två eller flera organisationer att samtidigt bedriva kollektiva hyresförhandlingar beträffande lägenheter i ett hus. En förutsättning för att en hyresgästorganisation skall ha rätt till för­handlingsordning avseende ett visst hus är att organisationen har ett påtag­ligt stöd bland hyresgästerna i huset.

En hyresgäst som träder ur det kollektiva förhandlingssystemet skall ha rätt att få sin hyra sänkt med ett belopp som motsvarar den förhandlingser­sättning som ingår i hyran. På motsvarande sätt skall hyran päverkas om hy­resgästen byter hyresgästorganisation.

Vidare föreslås att bostadssaneringslagen (1973:531) skall upphävas. Hy­resgästen skall enligt förslaget i stället ges ett indirekt skydd mot ovälkomna ombyggnadsåtgärder. En åtgärd som inte avser att lägenheten skall uppnå lägsta godtagbara standard och som eljest inte är motiverad av boendehän­syn skall inte beaktas vid en bmksvärdesprövning, såvida inte hyresgästen godkänt den.

De särskilda bestämmelserna i plan- och bygglagen (1987:10) om bygglov i sädana boinflytandefall som avses i bostadssaneringslagen föresläs bli upp­hävda. Det lämnas också förslag om att reglerna om hyresgästinflytande över den statliga bostadsfinansieringen skall avskaffas.

Hyreslagens hyressättningsregler föreslås bli ändrade i två avseenden. Den nuvarande regeln om att man vid hyresprövning enligt bruksvärdesre­geln främst skall beakta hyrorna i hus som ägs och förvaltas av allmännyttiga bostadsföretag föreslås bli avskaffad. Vidare föreslås att bruksvärdesregeln skall ändras så att en hyra inte är att anse som skälig om den är väsentligt högre än hyran för likvärdiga lägenheter,

I promemorian föreslås också några mindre ändringar i hyreslagen. För avvikelse från tvingande regler i hyreslagen i fräga om s,k, blockhyresavtal skall krävas godkännande av hyresnämnden även om hyresvärden är ett all­männyttigt bostadsföretag eller ett aktiebolag som helt ägs av en kommun eller ett landsting. Vidare föresläs att en hyresvärd som säger upp en hyres­gäst skall vara skyldig att ange orsaken till uppsägningen. Slutligen föresläs att den särskilda regeln om besittningsskydd för hyresgäster i en- och tvåfa­miljshus skall kompletteras så att det klart framgår att regeln inte skall till-lämpas vid uthyrning som sker under affärsmässiga förhållanden.

121

Promemorians lagförslag

1 Förslag till

Lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304)

Härigenom föreskrivs i fråga om hyresförhandlingslagen (1978:304)

dels att 4 § skall upphöra att gälla,

dels att 2, 3, 5, 6,10, 20, 21 och 25 §§ skall ha följande lydelse.

Prop. 1993/94:199 Bilaga 2

Nuvarande lydebe

Föreslagen tydebe

2

§

'

Med förhandlingsklausul avses i denna lag bestämmelse i hyresavtal var­igenom hyresgäst, sedan förhandlingsordning kommit till stånd enligt denna lag, förbinder sig att gentemot honom får tillämpas bestämmelse om hyra eller annat hyresvillkor, varom överenskommelse träffas på grundval av för­handlingsordningen (förhandlingsöverenskommelse),

Tvist om införande eller bibehål- Tvist om införande eller slopande lande av förhandlingsklausul i hyres-     av förhandlingsklausul i hyresavtal

avtal kan hänskjutas till prövning av hyresnämnd enligt 12 kap, 51 § första stycket andra meningen eller 54 § jordabalken, I stället för 55 § tredje stycket nämnda kap. gäller att förhandlingsklausul skall föras in el­ler bibekållas i hyresavtalet, om det inte med hänsyn till hyresgästens per­sonliga boendeförhållanden, inställ­ningen hos övriga hyresgäster som berörs avförhandlingsordningen och andra omständigheter är skälig att förhandlingsklausulen inte skall gälla.

kan hänskjutas till prövning av hy­resnämnd enligt 12 kap. 51 § första stycket andra meningen eller 54 § jordabalken. Om kyresgästen har gett sin uppfattning tillkänna, skall hyresnämnden avgöra tvbten i enlig­het med denna, såvida inte synnerliga skäl talar emot det

Om särskilda skäl föreligger, får hyresnämnden besluta att införandet eller slopandet av en förhandlings­klausul skall gälla först från och med viss dag.

Förhandlingsordning skall om­fatta samtUga bostadslägenheter i ett eller flera hus, om ej partema är ense om att undanta vbs lägenhet För­handlingsordning gäller ej för bo­stadslägenket, om hyresavtalet till följd av beslut av hyresnämnd inte in­nehåller förhandlingsklausul.

3

§

En förhandlingsordning omfattar en bostadslägenhet i det eller de hus som anges i förhandlingsordningen, om hyresavtalet för lägenheten inne­håller en förhandlingsklausul som hänvbar till förhandlingsordningen.

5§2 

Förhandlingsordning medför skyldighet för hyresvärden att påkalla för­handling med hyresgästorganisationen i fräga om

' Senaste lydelse 1984:696. - Senaste lydelse 1984:696.

122

Nuvarande lydebe

FöresUigen tydebe

Prop. 1993/94:199

1.

höjning av hyran för en lägenhet.

Bilaga 2

2.

ändring av gmndema för beräkning av sådan särskild ersättning som avses i 12 kap. 19 § jordabalken, eller

3.

ändring av villkor som avser hyresgästernas rätt att använda utrymmen som är avsedda att användas gemensamt av hyresgästerna.

Förhandlingsordning medför vidare, om parterna ej enas om annat, rätt för båda parter att påkalla förhandling i fråga om

1,

hyresvillkoren,

2,

lägenheternas och husets skick,

3,

gemensamma anordningar i huset,

4,

övriga boendeförhållanden i den mån de rör hyresgästerna gemensamt,  . Om parterna är ense därom kan förhandlingsordning också medföra rätt

för hyresgästorganisationen att påkalla förhandling om fråga som rör till­lämpning av enskilt hyresavtal under förutsättning att hyresgästen genom skriftlig fullmakt har bemyndigat hyresgästorganisationen att företräda ho­nom i saken.

Förhandlingsordning medför inte Förhandlingsordning medför inte

någon inskränkning i hyresgästens någon inskränkning i hyresgästens

rätt att begära prövning av hyresvill- rätt att begära prövning av hyresvill­

koren enligt 12 kap. 54 § jordabal- koren enligt 12 kap. 54 § jordabal­

ken. Vid sådan prövning gäller be- ken. Vid sädan prövning gäller be­

stämmelserna i 12 kap. 53-55 a§§ stämmelsema i 12 kap. 53-55 c§§

samma balk.

samma balk.

6§

Avtal om förhandlingsordning Avtal om förhandlingsordning

skall upprättas skriftligen och dag- skall upprättas skriftligen och dag­

tecknas. Avtalet skall innehålla upp- tecknas. Avtalet skall innehålla upp­

gift om vilka lägenheter som omfat- gift om vilket eller vilka hus som för­

tas av förhandlingsordningen.

handlingsordningen avser.

10 §

Vid prövning av tvist som avses i

Vid prövning av tvist som avses i

9 § skall hyresgästorganisationen re-

9 § skall hyresgästorganisationen re­

spektive hyresvärden ha rätt till för-

spektive hyresvärden ha rätt till för­

handlingsordning, om det ej med

handlingsordning, om det inte med

hänsyn till organisationens kvalifi-

hänsyn till organisationens kvalifi­

kationer, hyresgästemas inställning

kationer, organbationens stöd bland

och omständigheterna i övrigt kan

hyresgästema och omständigheterna

anses obilligt mot hyresvärden re-

i övrigt kan anses obilligt mot hyres-

spektive hyresgästorganisationen el-

värden respektive hyresgästorgani-

ler mot hyresgästema att den be-

sationen att den begärda förhand-

gärda förhandlingsordningen skall

lingsordningen skall gälla,

gälla.

20 §

Genom förhandlingsöverenskom-

Genom förhandlingsöverenskom­

melse fär bestämmas att i hyran för

melse fär bestämmas att i hyran för

samtliga lägenheter skall ingå visst

samtliga lägenheter so/tj om/a«a5 av

belopp som utgör ersättning till hy-

förhandlingsordningen skall ingå

resgästorganisationen för dess för-

visst belopp som utgör ersättning till

handlingsarbete. Av förhandlings-

hyresgästorganisationen för dess

överenskommelsen skall framgå hur

förhandlingsarbete.    Av    förhand-

Nuvarande lydebe

stor del av hyran som utgör ersätt­ning av detta slag. Beloppet får ej överstiga vad som kan anses skäligt med hänsyn till hyran i övrigt, för­handlingskostnadernas storlek och övriga omständigheter.

Föreslagen tydebe

lingsöverenskommelsen skall fram­gå hur stor del av hyran som utgör ersättning av detta slag. Beloppet får inte överstiga vad som kan anses skäligt med hänsyn till hyran i öv­rigt, förhandlingskostnaderaas stor­lek och övriga omständigheter.

Prop. 1993/94:199 

Bilaga 2

21 §

I förhandlingsöverenskommelse om hyra skall lika stora lägenheter i ett hus åsättas samma hyra, om det ej med hänsyn till vad som är känt om lägenhetemas beskaffenhet och övriga omständigheter kan anses föreligga skillnad mellan dem i fråga om bruksvärdet.

I förhandlingsöverenskommelse om hyra skall beträffande sådana lä­gerdieter som omfattas av förhand-Ungsordningen lika stora lägenheter i ett hus åsättas samma hyra, om det inte med hänsyn till vad som är känt om lägenheternas beskaffenhet och övriga omständigheter kan anses föreligga skillnad mellan dem i fråga om bruksvärdet.

25 §3

Vid prövning av tvist som avses i 24 § gäller följande.

Hyran och andra hyresvillkor skall fastställas enligt 12 kap. 55 § jordabal­ken.

Om särskilda skäl föreligger, får hyresnämnden pröva även hyresvillkor som har samband med det villkor som förhandlingen har avsett.

Bestämmelserna i 12 kap. 50 § Bestämmelserna i 12 kap. 50§

andra meningen och 55 a § tredje - andra meningen och 55 c § ftärde -

sjunde styckena jordabalken skall åttonde styckena jordabalken skall

tillämpas.

tillämpas.

Beslut varigenom hyresvillkoren ändras anses som avtal om villkoren för fortsatt förhyrning.

1.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1994.

2.

Den nya lydelsen av 3 § skall tillämpas även på en förhandlingsordning som har kommit till stånd före ikraftträdandet.

'Senaste lydelse 1984:696.

124

2 Förslag tUl

Prop. 1993/94:199

Lag om ändring i jordabalken

Bilaga 2

Härigenom föreskrivs i fråga om jordabalken'

dels att 12 kap. 1,8,42,46,47.53,55,55 a. 55 b, 66,67,70 och 73 §§ skall ha följande lydelse,

dels att det i 12 kap. skall införas tre nya paragrafer, 54 a, 55 c och 55 d §§, av följande lydelse,

dels att mbriken närmast före 55 b § skall sättas närmast före 55 d§.

Nuvarande tydebe

Föreslagen tydebe

12 kap. 1§

Detta kapitel avser avtal, genom vilka hus eller delar av hus upplåts till nyttjande mot ersättning. Detta gäller även om lägenheten upplåtits genom tjänsteavtal eller avtal i anslutning till sådant avtal.

Innefattar avtalet även upplåtelse av jord att nyttjas tillsammans med lä­genheten, skall detta kapitel tillämpas på avtalet, om jorden skall användas för trädgårdsodling i mindre omfattning eller för annat ändamål än jord­bmk. Förenas ett tjänsteavtal, som ej är av ringa betydelse, med upplåtelse av såväl lägenhet för bostadsändamål som jord, skall kapitlet tillämpas, om upplåtelsen av lägenheten är mera betydelsefull än upplåtelsen av jorden.

Med bostadslägenhet avses lägenhet som upplåtits för att helt eller till en inte oväsentiig del användas som bostad. Med lokal avses annan lägenhet än bostadslägenhet.

Vad som föreskrivs i detta kapitel om sambor gäller sådana samboförhål­landen där en ogift kvinna och en ogift man bor tillsammans under äkten­skapsliknande förhållanden.

Förbehåll som strider mot en bestämmelse i detta kapitel är utan verkan mot hyresgästen eller den som har rätt att träda i hans ställe, om ej annat anges.

Omfattar hyresavtalet fler än tio Omfattar hyresavtalet fler än tio bostadslägenheter, som hyresgästen bostadslägenheter, som hyresgästen skall hyra ut i andra hand, får par- skall hyra ut i andra hand, får par­terna avtala om förbehåll som stri- terna avtala om förbehåll som stri­der mot vad som sägs i detta kapitel der mot vad som sägs i detta kapitel om sådana lägenheter, under fömt- om sädana lägenheter, under förat­sättning att förbehållet inte strider sättning att förbehållet inte strider mot bestämmelsema om lokaler och mot bestämmelserna om lokaler och inte heller avser rätten till förläng- inte heller avser rätten till förläng­ning av avtalet eller grunderna för ning av avtalet eller gmndema för fastställande av hyresvillkoren i fastställande av hyresvillkoren i samband med sådan förlängning, samband med sådan förlängning. Ett sådant förbehåll gäller endast Ett sådant förbehåll gäller endast om det godkänts av hyresnämnden, om det godkänts av hyresnämnden. Godkännande behövs dock inte om Godkännande behövs dock inte om staten, kommun, landstingskom- staten, kommun, landsting eller mun, kommunalförbund, allmän- kommunalförbund, är hyresvärd. nyttig bostadsföretag eller aktiebo­lag, sorn keU ägs av en kommun eller landstingskommun, är hyresvärd.

' Balken omtryckt 1971:1209, 12 kap. omtryckt 1984:694.

,_

- Senaste lydelse 1987:1275.

'

Nuvarande lydebe

Föreslagen tydebe

Prop. 1993/94:199

Om upplåtelse i vissa fall av bostadslägenheter finns bestämmelser i lagen     Bilaga 2 (1987:1274) om kommunal bostadsanvisningsrätt.

8§' En uppsägning skall vara skriftlig, om hyresförhållandet har varat längre än tre månader i följd vid den tidpunkt till vilken uppsägningen sker. Upp­sägningen får dock, utom i fall som avses i 58 a §, vara muntlig, om det är hyresgästen som säger upp avtalet för upphörande och hyresvärden lämnar ett skriftligt erkännande av uppsägningen. Uppsägningen får ske hos den som är behörig att ta emot hyra på hyresvärdens vägnar.

Säger hyresvärden upp ett bostads­

hyresavtal och måste uppsägningen

enlig första stycket vara skriftlig,

skall hyresvärden  i uppsägningen

ange orsaken till att han eller hon viU

att avtalet skaU upphöra. Detta gäller

dock inte om hyresgästen saknar rätt

till förlängning enlig  45 § första

stycket 1 eller 2.

Skriftliga uppsägningar skall del-        Skriftliga uppsägningar skall del­

ges den som söks för uppsägning i    ges den som söks för uppsägning i

den ordning som anges i 8 kap. 8§    den ordning som anges i 8 kap. 8§

andra och tredje styckena, om inte    andra och tredje styckena, om inte

annat följer av tredje eller ftärde     annat följer av ftärde eller femte

styckena i denna paragraf.

styckena i denna paragraf.

Har den som söks för uppsägning hemvist här i landet och är det inte fråga om en uppsägning i förtid enligt 42 § eller en sådan uppsägning som avses i 58 §, får uppsägningen sändas i rekommenderat brev. Uppsägningen anses då ha skett när den har avlämnats för postbefordran under den söktes vanliga adress. Har hyresgästen lämnat hyresvärden uppgift om en adress, under vil­ken meddelanden till honom skall sändas, anses den som hans vanliga adress. I annat fall anses den uthyrda lägenhetens adress som hyresgästens vanliga adress.

Om en hyresvärd eller en hyresgäst, vars avtal skall sägas upp, inte har något känt hemvist här i landet och om det inte heller finns något känt om­bud som har rätt att ta emot uppsägning för honom, får uppsägning ske ge­nom kungörelse i Post- och Inrikes Tidningar.

En ansökan hos domstol med yrkande att hyresförhållandet skall upphöra eller att hyresgäst skall avhysas gäller som uppsägning när delgivning skett i behörig ordning. Detsamma gäller en ansökan enligt lagen (1990:746) om betalningsföreläggande och handräckning om att hyresgäst skall avhysas.

Särskilda bestämmelser om innehållet i uppsägning av hyresavtal som gäl­ler lokaler finns i 58 och 58 a §§,

42 §

Hyresrätten är förverkad och hy- Hyresrätten är förverkad och hy­

resvärden berättigad att säga upp

resvärden berättigad att säga upp

avtalet att upphöra i förtid,

avtalet att upphöra i förtid,

1. om hyresgästen dröjer med be-

1, om hyresgästen dröjer med be­

talning av hyra som utgår i pengar

talning av hyra som utgår i pengar

utöver två vardagar efter förfalloda-

utöver två vardagar efter förfalloda­

gen och  annat ej följer av 55 a

gen och annat ej  följer av 55 c

' Senaste lydelse 1991:850.

126

Nuvarande lydebe

% ftärde -sjätte styckena, dock, i fall då hyran skall betalas i förskott för längre tid än en månad, endast om hyresgästen dröjer med betalning av den på en kalendermånad belö­pande hyran utöver två vardagar ef­ter månadens början eller, såvitt an­går hyran för första kalendermåna­den under hyresförhållandet, efter förfallodagen,

2.

om hyresgästen utan behövligt samtycke eller tillstånd överlåter hy­resrätten eller annars sätter någon annan i sitt ställe eller upplåter lä­genheten i andra hand och inte efter tillsägelse utan dröjsmål antingen vidtar rättelse eller ansöker om till­stånd och får ansökan beviljad,

3.

om lägenheten används i strid med 23 eller 41 § och hyresgästen icke efter tillsägelse vidtar rättelse utan dröjsmål,

4.

om hyresgästen eller någon an­nan, till vilken hyresrätten överlåtits eller lägenheten upplåtits, genom vårdslöshet är vållande till att ohyra förekommer i lägenheten eller ge­nom underlåtenhet att underrätta hyresvärden om detta bidrar till att ohyran sprids i fastigheten,

5.

om lägenheten på annat sätt vanvårdas eller hyresgästen eller an­nan, till vilken hyresrätten överlåtits eller lägenheten upplåtits, åsidosät­ter något av vad som enligt 25 § skall iakttagas vid lägenhetens begag­nande eller brister i den tillsyn som enligt nämnda paragraf åligger hy­resgäst och rättelse icke utan dröjs­mål sker efter tillsägelse,

6.

om i strid med 26 § tillträde till lägenheten vägras och hyresgästen ej kan visa giltig ursäkt,

7.

om hyresgästen åsidosätter av­talsenlig skyldighet, som går utöver hans åligganden enligt detta kapitel, och det mäste anses vara av synner­lig vikt för hyresvärden att skyldig­heten fullgöres, eller

8.

om lägenheten helt eller till vä­sentlig del används för näringsverk­samhet eller därmed likartad verk­samhet, vilken utgör eller i vilken till

Föreslagen tydebe

§ femte -sjunde styckena, dock, i fall då hyran skall betalas i förskott för längre tid än en månad, endast om hyresgästen dröjer med betalning av den på en kalendermånad belö­pande hyran utöver två vardagar ef­ter månadens början eller, såvitt an­går hyran för första kalendermåna­den under hyresförhållandet, efter förfallodagen,

2,

om hyresgästen utan behövligt samtycke eller tillstånd överiäter hy­resrätten eller annars sätter någon annan i sitt ställe eller upplåter lä­genheten i andra hand ocli inte efter tillsägelse utan dröjsmål antingen vidtar rättelse eller ansöker om till­stånd och får ansökan beviljad,

3,

om lägenheten används i strid med 23 eller 41 § och hyresgästen icke efter tillsägelse vidtar rättelse utan dröjsmål,

4,

om hyresgästen eller någon an­nan, till vilken hyresrätten överlåtits eller lägenheten upplåtits, genom vårdslöshet är vållande till att ohyra förekommer i lägenheten eller ge­nom underlåtenhet att underrätta hyresvärden om detta bidrar till att ohyran sprids i fastigheten,

5,

om lägenheten på annat sätt vanvårdas eller hyresgästen eller an­nan, till vilken hyresrätten överlåtits eller lägenheten upplåtits, åsidosät­ter något av vad som enligt 25 § skall iakttagas vid lägenhetens begag­nande eller brister i den tillsyn som enligt nämnda paragraf åligger hy­resgäst och rättelse icke utan dröjs­mål sker efter tillsägelse,

6,

om i strid med 26 § tillträde till lägenheten vägras och hyresgästen ej kan visa giltig ursäkt,

7,

om hyresgästen åsidosätter av­talsenlig skyldighet, som går utöver hans åligganden enligt detta kapitel, och det mäste anses vara av synner­lig vikt för hyresvärden att skyldig­heten fullgöres, eller

8,

om lägenheten helt eller till vä­sentlig del används för näringsverk­samhet eller därmed likartad verk­samhet, vilken utgör eller i vilken till

Prop. 1993/94:199 Bilaga 2

127

Hyresrätten är icke förverkad, om det som ligger hyresgästen till last är av ringa betydelse. Sägs avtalet upp har hyresvärden rätt till ersättning för skada.

Nuvararule tydebe

ej oväsentlig del ingår brottsligt för­farande eller används för tillfälliga sexuella förbindelser mot ersätt­ning.

Föreslagen tydebe

ej oväsentiig del ingår brottsligt för­farande eller används för tillfälliga sexuella förbindelser mot ersätt­ning.

Prop. 1993/94:199 BUaga 2

46 §

Om hyresvärden har sagt upp hy­resavtalet eller, i fall som avses i 3 § tredje stycket 2, anmodat hyresgäs­ten att flytta, har hyresgästen rätt till förlängning av avtalet, utom när

1,

hyresrätten är förverkad utan att hyresvärden har sagt upp avtalet att upphöra i förtid,

2,

hyresgästen i annat fall åsido­satt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen icke bör för­längas,

3,

huset skall rivas och det ej är oskäligt mot hyresgästen att hyres­förhållandet upphör,

4.

huset skall undergå större om­byggnad och det icke är uppenbart att hyresgästen kan sitta kvar i lä­genheten utan nämnvärd olägenhet för genomförandet av ombyggnaden samt det ej är oskäligt mot hyresgäs­ten att hyresförhållandet upphör,

5.

lägenheten ej vidare skall an­vändas som bostad och det ej är oskäligt mot hyresgästen att hyres­förhållandet upphör,

6.

avtalet avser en lägenhet i en-eller tvåfamiljshus och upplåtaren har sådant intresse att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta.

6a, avtalet avser en lägenhet som upplåtits av någon som innehade den med bostadsrätt och lägenheten alltjämt innehas med sådan rätt samt bostadsrättshavaren har sådant in­tresse att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta,

7, hyresförhållandet beror av så­dan anställning i statlig eller kom­munal verksamhet som är förenad

Om hyresvärden har sagt upp hy­resavtalet eller, i fall som avses i 3 § tredje stycket 2, anmodat hyresgäs­ten att flytta, har hyresgästen rätt till förlängning av avtalet, utom när

1.

hyresrätten är förverkad utan att hyresvärden har sagt upp avtalet att upphöra i förtid,

2.

hyresgästen i annat fall åsido­satt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen icke bör för­längas,

3.

huset skall rivas och det ej är oskäligt mot hyresgästen att hyres­förhållandet upphör,

4.

huset skall undergå större om­byggnad och det icke är uppenbart att hyresgästen kan sitta kvar i lä­genheten utan nämnvärd olägenhet för genomförandet av ombyggnaden samt det ej är oskäligt mot hyresgäs­ten att hyresförhållandet upphör,

5.

lägenheten ej vidare skall an­vändas som bostad och det ej är oskäligt mot hyresgästen att hyres­förhållandet upphör,

6.

avtalet avser en lägenhet i en-eller tvåfamiljshus och upplåteben inte ingår i affärsmässig bedriven ut­hyrningsverksamhet sarrU upplåta­ren har sådant intresse att förfoga över lägenheten att hyresgästen skä­ligen bör flytta,

6a. avtalet avser en lägenhet som upplåtits av någon som innehade den med bostadsrätt och lägenheten alltjämt innehas med sådan rätt samt bostadsrättshavaren har sådant in­tresse att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta,

7.   hyresförhållandet beror av så­

dan anställning i statlig eller kom­

munal verksamhet som är förenad

"Senaste lydelse 1987:242.

128

FöresUigen tydebe

med bostadstvång eller av anställ­ning inom lantbmket eller av annan anställning, om den är av sådan art att det är nödvändigt för arbetsgiva­ren att förfoga över lägenheten för upplåtelse åt anställningens inneha­vare, samt anställningen har upp­hört,

9. hyresförhållandet beror av an­nan anställning än som avses i 7 och som upphört och det ej är oskäligt mot hyresgästen att även hyresför­hållandet upphör samt, om hyresför­hållandet varat längre än tre år, hy­resvärden har synnerliga skäl för att upplösa hyresförhållandet, eller

io. det i annat fall icke strider mot god sed i hyresförhållanden eller el­jest är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör.

Nuvarande lydebe

med bostadstvång eller av anställ­ning inom lantbmket eller av annan anställning, om den är av sådan art att det är nödvändigt för arbetsgiva­ren att förfoga över lägenheten för upplåtelse åt anställningens inneha­vare, samt anställningen har upp­hört,

9. hyresförhållandet beror av an­nan anställning än som avses i 7 och som upphört och det ej är oskäligt mot hyresgästen att även hyresför­hållandet upphör samt, om hyresför­hållandet varat längre än tre år, hy­resvärden har synnerliga skäl för att upplösa hyresförhållandet, eller

io. det i annat fall icke strider mot god sed i hyresförhållanden eller el­jest är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör.

Om hyresvärdens intresse blir tillgodosett genom att hyresgästen lämnar endast en del av lägenheten och avtalet lämpligen kan förlängas såvitt avser lägenheten i övrigt, har hyresgästen utan hinder av första stycket rätt till så­dan förlängning.

Lämnar en bostadshyresgäst sin lägenhet eller en del av den med anled­ning av att huset skall undergå större ombyggnad, skall hyresgästen om möj­ligt beredas tillfälle att efter ombyggnaden hyra en likvärdig lägenhet i huset.

47 

§

5

Har lägenheten hyrts av flera gemensamt och har de på gmnd av att en av dem sagt upp hyresavtalet eller till följd av annan omständighet, som hänför sig till endast en av dem, ej gemensamt rätt till förlängning av hyresavtalet, är en medhyresgäst berättigad att få hyresavtalet förlängt för egen del, om hyresvärden skäligen kan nöja sig med honom som hyresgäst. Vad som sagts nu gäller ej när hyresrätten är förverkad utan att hyresvärden har sagt upp avtalet att upphöra i förtid. Är medhyresgästen make eller sambo till den som sagt upp avtalet eller eljest föranlett att hyresgästema ej gemensamt har rätt till förlängning av avtalet, har maken eller sambon en sådan rätt till för­längning även när hyresrätten är förverkad på annan grund än dröjsmål med betalning av hyran. Detta gäller också när hyresvärden har sagt upp hyresav­talet att upphöra i förtid på gmnd av förverkandet.

Om en hyresgäst, som är gift eller Om en hyresgäst, som är gift eller samboende  och  vars  make  eller    samboende  och  vars  make  eller

sambo ej har del i hyresrätten, säger upp hyresavtalet eller vidtar någon annan åtgärd för att få det att upp­höra eller om han eller hon i annat fall inte har rätt till föriängning av avtalet, har maken eller sambon, om han eller hon har sin bostad i lägen­heten, rätt att överta hyresrätten

sambo ej har del i hyresrätten, säger upp hyresavtalet eller vidtar någon annan åtgärd för att få det att upp­höra eller om han eller hon i annat fall inte har rätt till föriängning av avtalet, har maken eller sambon, om han eller hon har sin bostad i lägen­heten,  rätt att överta hyresrätten

' Senaste lydelse 1987:816.

Prop. 1993/94:199 

Bilaga 2

129

9 Riksdagen 1993/94. 1 saml. Nr 199

Föreslagen tydebe

och få hyresavtalet förlängt för egen del, såvida hyresvärden skäligen kan nöja sig med honom eller henne som hyresgäst. Vad som sagts nu gäller också när hyresvärden har sagt upp hyresavtalet på gmnd av förver­kande. Har hyresgästen avlidit, till­kommer samma rätt hans eller hen­nes efterlevande make eller sambo, om dödsboet saknar rätt till förläng­ning och detta inte har föranletts av den efterlevande maken eller sam­bon. Bestämmelserna i 49-52§§, 55 § samt 55 c § femte -sjunde styck­ena om hyresgäst gäller även i fråga om hyresgästs make och sambo.

Nuvarande tydebe

och få hyresavtalet förlängt för egen del, såvida hyresvärden skäligen kan nöja sig med honom eller henne som hyresgäst. Vad som sagts nu gäller också när hyresvärden har sagt upp hyresavtalet på gmnd av förver­kande. Har hyresgästen avlidit, till­kommer samma rätt hans eller hen­nes efterlevande make eller sambo, om dödsboet saknar rätt till förläng­ning och detta inte har föranletts av den efterlevande maken eller sam­bon. Bestämmelsema i 49-52§§, 55 § samt 55 a § ftärde -sjätte styck­ena om hyresgäst gäller även i fråga om hyresgästs make och sambo.

Förlängs ett hyresavtal i fall som avses i andra stycket, svarar båda ma­karna eller samborna respektive den efterlevande maken eller sambon och den avlidne makens eller sambons dödsbo för förphktelserna enligt avtalet för tiden före förlängningen, om ej annat har avtalats med hyresvärden.

Prop. 1993/94:199 Bilaga 2

53 §

Bestämmelsema i 54-55 o §§ gäl­ler vid upplåtelser av bostadslägen­heter, om inte

1.

hyresavtalet avser ett möblerat rum eller en lägenhet för fritidsän­damål och ansökan till hyresnämn­den enligt 54 § görs innan hyresför­hållandet har varat nio månader i följd, eller

2.

lägenheten utgör en del av upp­låtarens egen bostad.

Om en förhandlingsordning enligt hyresförhandlingslagen (1978:304) gäller för lägenheten, tillämpas 54-55 a §§endast om det följer av nämnda lag.

Bestämmelserna i 54-55 c §§ gäl­ler vid upplåtelser av bostadslägen­heter, om inte

1.

hyresavtalet avser ett möblerat mm eller en lägenhet för fritidsän­damål och ansökan till hyresnämn­den enligt 54 § görs innan hyresför­hållandet har varat nio månader i följd, eller

2.

lägenheten utgör en del av upp­låtarens egen bostad.

Om en förhandlingsordning enligt hyresförhandlingslagen (1978:304) gäller för lägenheten, tillämpas 54-55 c §§ endast om det följer av nämnda lag.

54 a §

ViU hyresvärden att hyran skall höjas, bör han eller hon i det skrift­liga meddelande som avses i 54 § första stycket lämna tydlig uppgift om den hyreshöjning som begärs, om det totala hyresbeloppet och om den dag dä den nya hyran skall börja gälla. I meddelandet bör i så fall vi­dare anges att hyresgästen blir skyl­dig att betala den höge hyran, om kan eller hon inte senast en viss angi­ven dag, tidigast sex veckor efter det att meddelandet lämnades, gerhyres-

130

Nuvarande lydebe

Föreslagen tydebe

värden besked om att han eller hon motsätter sig dennes begäran. Med­delandet skall i så fall också innehåUa uppgift om hyresvärdens adress och en erinran om att hyresnämnden kan pröva skäligheten av den begärda hy­ran.

Innehåller meddelandet sådana uppgifter som anges i första stycket och har hyresgästen inte inom den i meddelandet från hyresvärden ut­satta tiden givU denne besked om att han eller hon motsätter sig hyresvär­dens begäran om hyreshöjning skall hyresgästen anses ha ingått avtal med hyresvärden om att betala den hyra som hyresvärden har begärt.

Prop. 1993/94:199 Bilaga 2

55 §

Om hyresvärden och hyresgästen tvistar om hyrans storlek, skall hy­ran fastställas till skäligt belopp. Hy­ran är härvid inte att anse som skä­lig, om den är påtaglig högre än hy­ran för lägenheter som med hänsyn till bmksvärdet är likvärdiga.

Vid prövning enlig första stycket skall främst beaktas hyran för lägen­heter i hus som ägs och förvaltas av allmännyttiga bostadsföretag. Om en jämförebe inte kan ske med lägenhe­ter pä orten, får i stället beaktas hy­ran för lägenheter på en annan ort med jämförbart hyresläge och i öv­rigt likartade förhållanden på hyres­marknaden. Har ombyggnads-, änd­rings- eller underhållsarbeten eller åtgärder av därmed jämförlig bety­delse bekostats av en hyresgäst, får förbättringen tillgodoräknas hyres­värden endast om det finns särskilda skäl.

Om hyresvärden och hyresgästen tvistar om hyrans storlek, skall hy­ran fastställas till skäligt belopp. Hy­ran är härvid inte att anse som skä­lig, om den är väsentlig högre än hy­ran för lägenheter som med hänsyn till braksvärdet är likvärdiga.

Kan vid en prövning enlig första stycket en jämförebe inte ske med lä­genheter på orten, får i stället beak­tas hyran för lägenheter på en annan ort med jämförbart hyresläge och i övrigt likartade förhållanden pä hy­resmarknaden.

Vid en prövning enlig första stycket skaU även bestämmelsema i 55 a och 55 b §§ iakttas.

Om en förhandlingsklausul i ett

hyresavtal har slopats och det ingår

förhandlingsersättning i hyran enligt

20 §

hyresförhandlingslagen

(1978:304), har hyresgästen utan hin­der av bestämmebema i första -tredje styckena rätt att få hyran sänkt med ett belopp som motsvarar ersätt­ningen.

131

Nuvarande lydebe

Föreslagen tydebe

Om tvisten gäller något annat villkor än hyran, skall villkor som hyresvär­den eller hyresgästen har ställt upp gälla i den mån det är skäligt med hänsyn till hyresavtalets innehåll, omständighetema vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt. Hyrestiden skall vara obestämd, om inte bestämd hyrestid av särskild anledning är lämpligare.

Om hyresvärden och hyresgästen Om hyresvärden och hyresgästen kommer överens om villkoren för    kommer överens om villkoren för

fortsatt uthyming i en tvist enligt första eller tredje stycket, gäller de överenskomna villkoren, oavsett vad som föreskrivs i nämnda stycken, i den mån inte annat följer av bestämmelserna i övrigt i denna balk.

fortsatt uthyrning i en tvist enligt första dier femte stycket, gäller de överenskomna villkoren, oavsett vad som föreskrivs i nämnda stycken, i den mån inte annat följer av bestämmelserna i övrigt i denna balk.

Prop. 1993/94:199 Bilaga 2

55 a §

Gäller hyresavtalet för obestämd tid och har avtalet sagb upp, får be­slut om ändring av hyresvillkoren inte avse tiden före den tidpunkt till viUcen uppsägning skett. Har frågan om villkorsändring utan uppsägning hänskjutib tUl hyresnämnden, för be­slutet inte avse tulen före det månads­skifte som inträffar närmast efter tre månader från dagen för ansök­ningen. Beslut om ändring av hyres­villkoren får dock inte i något av de fall som nu angetts avse tiden innan sex månader förflutit efter det att de förut gällande villkoren började till-lämpas.

Är hyresavtalet ingånget för be­stämd tid och har avtalet sägs upp, för beslut om ändring av hyresviUko-ren inte avse tiden före den tidpunkt till vilken uppsägning skett. Har frå­gan om villkorsändring utan uppsäg­ning hänskjutits till hyresnämnden, får beslut om ändring av hyresvillko­ren mte avse tiden före den tidpunkt till vilken avtalet tidigast hade kunnat sägas upp, om uppsägning skett när ansökningen ingavs till hyresnämn­den. Är hyrestiden längre än ett år och sker ändring av hyresvillkoren på gmnd av ansökan av hyresgästen, för beslutet likväl avse tiden efter det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från dagen för an­sökningen, dock tidigast sedan hyres­förhållandet varat ett år i följd.

Hyresnämnden får, när det finns

Vid prövrtingen av hyran för en lä­genhet skall inte beaktas sådant för­bättringsarbete eller liknande åtgärd som hyresvärden utfört i lägenheten under hyresförhållandet och som

1.

inte har vidtagb för att lägenhe­ten skall uppnå lägsta godtagbara standard, eller

2.

annars inte har varit påkallad av boendehänsyn.

Första stycket gäller inte, om hy­resgästen eller hyresnämnden har godkänt åtgärden elierom mer än tio år har förflutit sedan åtgärden slut­fördes. Innehåller hyresavtalet en förhandlingsklausul enlig hyresför­handlingslagen (1978:304) och har en hyresgästorganbation genom en förhandlingsöverenskommebe som grundas på en förhandlingsordning till vilken förhandlingsklausulen hänvbar åtagU sig att för hyresgäs­tens räkning ta ställning till frågan om godkännande av en sådan åtgärd som avses i första stycket, gäller ett godkännande av organisationen som om det vore givet av hyresgästen själv.

Hyresnämnden får lämna godkän-

132

Nuvarande lydebe

särskilda skäl, förordna att beslut om viUkorsändring för verkställas även om det inte har vunnit laga kraft.

Skall hyresgästen enUg hyres­nämndens eller bostadsdomstolens beslut betala högre hyra för förfluten tid ån som skolat utgå förut, är hyres­rätten inte förverkad på gmnd av dröjsmål med betalningen av det överskjutande beloppet, om betal­ningen sker inom en månad från den dag då beslutet vann laga kraft. Vad som sagts nu gäller inte, om skyldig­het attftytta inträder för hyresgästen inom kortare tid än två månader efter nämnda dag.

På överskjutande belopp skall hy­resgästen betala ränta som om belop­pet förfalUt till betalning samtidig med den förut utgående hyran. Rän­tan beräknas enlig 5§ räntelagen (1975:635) för tiden innan beslutet vunnit laga kraft och enlig 6 § ränte­lagen för tiden därefter.

I beslutet för anstånd medges med betalningen av det överskjutande be­lopp jämte ränta söm avses i femte stycket Medges anstånd, för det be­stämmas att ränta till förfallodagen skaU beräknas enlig 5 § räntelagen.

Om hyran sänks för förfluten tid genom hyresnämndens eller bostads­domstolens beslut, skall hyresvärden samtidig åläggas att till hyresgästen betala tillbaka vad han tillföljd därav har uppburit för mycket jämte ränta. Räntan skall beräknas enlig 5§ rän­telagen för tiden från dagen för be­loppets mottagande till dess beslutet vunnit laga krafi och enligt 6 § ränte­lagen för tiden därefier.

Föreslagen tydebe

nande av åtgärd som avses i första stycket endast om det föreUgger syn-neriiga skäl.

En bostadslägenhet skall anses ha lägsta godtagbara standard om den är försedd med anordning inom lä­genheten för

1.

kontinueriig uppvärmning,

2.

kontinuerlig tiUgång till varmt och kalU vatten för hushåU och hy-gen,

3.

avlopp för spillvatten,

4.

personlig hygien, omfattande toalett och tvätbtäU samt badkar eller dusch,

5.

försörjning med elektrbk ström för normal hushållsförbmkning

6.

matlagning, omfattande spb, dbkho, kybkåp, förvaringsutrym­men och avställningsytor. Vidare skall det finnas tillgång tiU förrådsut­rymmen inom fastigheten och tiU an­ordning för kuskålbtvätt inom fastig­heten eller inom rimlig avstånd från denna.

Utöver vad som anges i ftärde stycket krävs det för att lägsta godtag­bara standard skall uppnås att huset inte har sådana brbter i fråga om hållfasthet, brandsäkerhet eller sani­tära förhållanden som inte skäligen kan godtas.

Prop. 1993/94:199 

Bilaga 2

133

Föreslagen tydebe

Har ombyggnads-, ändrings- eller underhålbarbeten eller åtgärder av därmed jämförlig betydebe bekostats av en hyresgäst, får vid prövningen av hyran för en lägenhet hyresvärden tillgodoräknas den förbättringen en­dast om det ftnns särskilda skål för det

Nuvarande lydebe

55b§*

Denna paragraf gäller vui upplå­tebe av möblerat eller omöblerat mm och vid andrahandsupplåtebe av an­nanbostadslägenhet Paragraf en gäl­ler dock inte upplåteber för fritidsän­damål.

Om hyresvärden ifall som avses i första stycket har tagit emot en hyra som inte är skälig enlig 55 § första och andra styckena, skaU hyres­nämnden på ansökan av hyresgästen ålägga hyresvärden att betala tiUbaka vad han tagit emot utöver skälig be­lopp jämte ränta. Räntan beräknas enlig 5§ räntelagen (1975:635) från dagen då hyresvärden tog emot be­loppet till dess att återbetalningsskyl­digheten blivit slutlig bestämd ge­nom lagakraftvunnet beslut och en­lig 6§ räntelagen för tulen därefter Ett beslut om återbetalning av hyra får inte avse längre tid tiUbaka än två år före dagen för ansökningen.

I ett ärende om återbetalning enlig andra stycket skall hyresnämnden, om hyresgästen begär det, också fast­ställa hyran för den fortsatta uthyr­ningen från och med dagen för an­sökningen. Vid denna prövning till-lämpas 55 § första och andra styck­ena. Beslut om ändring av hyresvill­koren anses som avtal om villkor för fortsatt uthyming.

För att hyresnämnden skall kunna pröva en ansökan enlig andra stycket skall ansökningen ha kommit in till hyresnämnden inom tre måna­der från det hyresgästen lämnade lä­genheten.

Prop. 1993/94:199 Bilaga 2

55 c §

Gäller hyresavtalet för obestämd tid och kar avtalet sägs upp, får be­slut om ändring av hyresvillkoren inte avse tiden före den tidpunkt till vilken uppsägning skett Har frågan om villkorsändring utan uppsägning hänskjutits till kyresnämnden, får be­slutet inte avse tiden före det månads-

''Senaste lydelse 1988:404.

134

Nuvarande lydebe

Föreslagen tydebe

Prop. 1993/94:199

skifte som inträffar närmast efter tre Bilaga 2 månader från dagen för ansök­ningen. Beslut om ändring av hyres­villkoren får dock inte i något av de fall som nu angetts avse tiden innan sex månader förflutit efter det att de fömt gällande vUlkoren började till-lämpas.

Är hyresavtalet ingånget för be­stämd tid och har avtalet sägs upp, får beslut om ändring av hyresvillko­ren inte avse tiden före den tidpunkt till vUken uppsägning skett Har frå­gan om villkorsändring utan uppsäg­ning hånskjutits till hyresnämnden, får beslut om ändring av hyresvUlko­ren inte avse tiden före den tidpunkt till vilken avtalet tidigast hade kunnat sägas upp, om uppsägning skett när ansökningen ingavs till hyresnämn­den. Är hyrestiden länge än ett år och sker ändring av hyresvillkoren på gmnd av ansökan av hyresgästen, får beslutet likväl avse tiden efter det månadssldfte som inträffar närmast efter tre månader från dagen för an­sökningen, dock tidigast sedan hyres­förhållandet varat ett år i följd.

Har den hyra som prövas blivit gällande enlig 54 a §, får beslut om hyran, utan hinder av första och andra styckena, avse tid från den dag då hyran började gälla, om ansök­ningen har gorts inom två mårwder därefter

Hyresnämnden för, när det ftnns särskilda skäl, förordrm att beslut om villkorsändring skall gälla från en ti­digare tidpunkt än vad som sägs i första och andra styckena och att be­slut om villkorsändring får verkstäl­las även om det inte har vunnit laga kraft. Begärs tillämpning av detta skall skälen för det anges.

Skall kyresgästen enligt kyres-nämndens eller bostadsdomstolens beslut betala höge hyra för förfluten tid än som skolat utgå fömt, är hyres­rätten inte förverkad på gmnd av dröjsmål med betalningen av det överskjutande beloppet, om betal­ningen sker inom en månad från den dag då beslutet vann laga kraft. Vad

Nuvarande tydebe

Föreslagen tydebe

Prop. 1993/94:199

som sagb nu gäller inte, om skyldig-     Bilaga 2 het attftytta inträder för hyresgästen inom kortare tid än två månader efter nämnda dag.

På överskjutande belopp skall hy­resgästen betala ränta som om belop­pet förfalUt till betalning samtidig med den förut utgående hyran. Rän­tan beräknas enlig 5§ räntelagen (1975:635) för tiden innan beslutet vunnit laga kraft och enlig 6§ ränte­lagen för tiden därefter

I beslutet får anstånd medges med betalningen av det överskjutande be­lopp jämte ränta som avses i sjätte stycket Medges anstånd, för det be­stämmas att ränta till förfallodagen skall beräknas enlig 5§ råntelagen.

Om hyran sänks för förfluten tid genom hyresnämndens eller bostads­domstolens beslut, skall hyresvärden samtidig åläggas att till hyresgästen betala tiUbaka vad han eller hon tiU följd därav har uppburit för mycket jämte ränta. Räntan skall beräknas enlig 5 § räntelagen för tiden från da­gen för beloppets mottagande tUl dess beslutet vunnit laga kraft och enlig 6§ räntelagen för tulen därefter.

55 d §

Denrw paragraf gäller vid upplå­tebe av möblerat eller omöblerat rum och vid andrahandsupplåtebe av an-rwn bostadslägenhet Paragrafen gäl­ler dock inte upplåtelser för fritidsän­damål.

Om hyresvärden i fall som avses i första stycket har tagit emot en hyra som inte är skälig enlig 55 § första -tredje styckena, skall hyresnämnden på ansökan, av hyresgästen ålägga hyresvärden att betala tillbaka vad han eller hon tagU emot utöver skälig belopp jämte ränta. Räntan beräknas enligt 5§ räntelagen (1975:635) från dagen då hyresvärden tog emot be­loppet till dess att återbetalningsskyl­digheten blivit slutlig bestämd ge­nom lagakraftvunnet beslut ock en­Ug 6§ räntelagen för tiden därefter. Ett beslut om återbetalning av kyra för inte avse länge tid tillbaka än två år före dagen för ansökningen.

Nuvarande lydebe

Föreslagen tydebe

I ett ärende om återbetalning enlig andra stycket skall hyresnämnden, om hyresgästen begär det, också fast­ställa hyran för den fortsatta uthyr­ningen från och med dagen för an­sökningen. Vid denna prövning tUl-lämpas 55 § första - tredje styckena. Beslut om ändring av hyresvUlkoren anses som avtal om villkor för fort­satt uthyming.

För att hyresnämnden skall kunna pröva en ansökan enlig andra stycket skall ansökningen ha kommit in till hyresnärrmden inom tre mårw­der från det hyresgästen lämnade lä­genheten.

Prop. 1993/94:199 Bilaga 2

66 

Avtal mellan hyresvärd och hyres­gäst, att framtida tvist med anled­ning av hyresförhållandet skall hän­skjutas till avgörande av skiljemän utan förbehåll om rätt för parterna att klandra skiljedomen, får ej göras gällande i fråga om hyresgästens rätt eller skyldighet att tillträda eller be­hålla lägenheten, fastställande av hyresvillkor i fall som avses i 51, 52 eller 55 §, återbetalning av hyra och fastställande av hyra enligt 55 fe § el­ler bestämmande av ersättning en­ligt 58 b §. I övrigt gäller skiljeavta­let ej såvitt därigenom skiljemän ut­setts eller bestämmelse meddelats om skiljemännens antal, sättet för deras utseende eller förfarandet vid skiljenämnden. I berörda hänseen­den skall lagen (1929:145) om skilje­män tillämpas. Vad som sagts nu ut­gör dock ej hinder för att i skiljeav­talet utse hyresnämnden till skilje­nämnd eller bestämma kortare tid för skiljemannaåtgärdens avslu­tande än den tid om sex månader som anges i nämnda lag.

Avtal mellan hyresvärd och hyres­gäst, att framtida tvist med anled­ning av hyresförhållandet skall hän­skjutas till avgörande av skiljemän utan förbehåll om rätt för parterna att klandra skiljedomen, får ej göras gällande i fråga om hyresgästens rätt eller skyldighet att tillträda eller be­hålla lägenheten, fastställande av hyresvillkor i fall som avses i 51, 52 eller 55 §, återbetalning av hyra och fastställande av hyra enligt 55 rf§ el­ler bestämmande av ersättning en­ligt 58 b §. I övrigt gäller skiljeavta­let ej såvitt därigenom skiljemän ut­setts eller bestämmelse meddelats om skiljemännens antal, sättet för deras utseende eller förfarandet vid skiljenämnden. I berörda hänseen­den skall lagen (1929:145) om skilje­män tillämpas. Vad som sagts nu ut­gör dock ej hinder för att i skiljeav­talet utse hyresnämnden till skilje­nämnd eller bestämma kortare tid för skiljemannaåtgärdens avslu­tande än den tid om sex månader som anges i nämnda lag.

67 §8

Överenskommelse  om  villkor  i

Överenskommelse om villkor  i

fråga om hyresförhållande som be- fråga om hyresförhållande som be­ror av anställning gäller mot hyres- ror av anställning gäller mot hyres­gästen eller den som har rätt att     gästen eller den som har rätt att

' Senaste lydelse 1988:927. "Senaste lydelse 1988:408.

137

Nuvarande tydebe

Föreslagen lydebe

Prop. 1993/94:199

träda i hyresgästens ställe även om träda i hyresgästens ställe även om Bilaga 2

överenskommelsen strider mot be- överenskommelsen strider mot be­

stämmelse i 4, 33-35, 40, 46, 47, stämmelse i 4, 33-35, 40, 46, 47,

49-54, 55 a, 55 b eller 66§, såvida 49-54, 55 c , 55 rf eller 66§, såvida

överenskommelsen har formen av överenskommelsen har formen av

kollektivavtal och på arbetstagarsi- kollektivavtal och på arbetstagarsi­

dan har slutits eller godkänts av or- dan har slutits eller godkänts av or­

ganisation som enligt lagen ganisation som enligt lagen

(1976:580) om medbestämmande i (1976:580) om medbestämmande i

arbetslivet är att anse såsom central arbetslivet är att anse såsom central

arbetstagarorganisation.

arbetstagarorganisation.

Sådana hyresvillkor i kollektivavtal som avses i första stycket får tillämpas även när en hyresgäst som inte är medlem av den avtalsslutande arbetstagar­organisationen sysselsätts i arbete som avses med avtalet, om

1.

arbetsgivaren är bunden av kollektivavtalet,

2.

hyresvärden och hyresgästen är överens om att villkoren skall tillämpas eller villkoren ingår i hyresavtalet pä grund av beslut om villkorsändring en­ligt 54 och 55 §§.

70 r

Beslut av hyresnämnden i frågor Beslut av hyresnämnden i frågor

som avses i 16 § andra stycket, 23 § som avses i 16 § andra stycket, 23 §

andra stycket, 24 a, 34, 36, 37, 49, andra stycket, 24 a, 34, 36, 37, 49,

52, 54, 55 b, 62 eller 64 § överklagas 52, 54, 55 a, 55 rf, 62 eller 64 § över­

genom besvär inom' tre veckor från klagas genom besvär inom tre

den dag beslutet meddelades.

veckor från den dag beslutet medde-

lades.

Beslut av hyresnämnden i frågor som avses i 1 § sjätte stycket, 35, 40, 45, 56 eller 59 § fär inte överklagas.

73 §10

I hyrestvister som avses i 49, 54,

I hyrestvister som avses i 49, 54,

eller 55 ö § och i mål om åtgärdsföre- eller 55 rf § och i mål om åtgärdsföre­

läggande enligt 16 § andra stycket el- läggande enligt 16 § andra stycket,

ler om utdömande av vite enligt 62 § om godkännande av förbättringsar-

skall vardera parten svara för sin rät- bete eller liknande åtgärd enlig 55 a §

tegångskostnad i Bostadsdomsto- tredje stycket eller om utdömande av

len, om inte annat följer av 18 kap. vite enligt 62§ skall vardera parten

6 § rättegångsbalken.

svara för sin rättegångskostnad i Bo-

stadsdomstolen, om inte annat följer av 18 kap. 6§ rättegångsbalken.

1.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1994.

2.

De nya föreskrifterna gäller även hyresavtal som har ingåtts före ikraft­trädandet, om inte annat anges i det följande.

3.

De nya föreskrifterna i 12 kap. 1 § tillämpas endast på avtal som ingås efter ikraftträdandet.

4.

De nya föreskrifterna i 12 kap. 8 § tillämpas endast på uppsägningar som sker efter ikraftträdandet.

5.

De nya föreskrifterna i 12 kap. 55 § första och andra styckena tillämpas

''Senaste lydelse 1988:927.

'"Senaste lydelse 1992:126.

138

endast i ärenden som har hänskjutits till hyresnämndens prövning efter     Prop. 1993/94:199

ikraftträdandet.

Bilaga 2

6.

De nya föreskrifterna i 12 kap. 55 § fjärde stycket tillämpas endast när en förhandlingsklausul har slopats efter ikraftträdandet.

7.

De nya föreskrifterna i 12 kap. 55 a § tillämpas endast beträffande åt­gärd som företagits efter ikraftträdandet och för vilken det inte har medde­lats bygglov med stöd av 8 kap. 31 § plan- och bygglagen (1987:10).

139

3 Förslag till

Prop. 1993/94:199

Lag om upphävande av bostadssaneringslagen (1973:531)

Bilaga 2

Härigenom föreskrivs att bostadssaneringslagen (1973:531) skall upphöra att gälla vid utgången av år 1993.

1.

Den upphävda lagen gäller fortfarande i ärenden som har väckts vid hyresnämnden under lagens giltighetstid, dock inte i ärenden enligt 2 a § första stycket.

2.

Om ett upprustningsåläggande eller ett användningsförbud har medde­lats enligt 2 § första stycket, gäller den upphävda lagen fortfarande i frågor som rör uppmstningen och användningen av den lägenhet som avses med beslutet. Detsamma gäller om ett beslut har meddelats enligt 2§ andra stycket. Har åläggandet eller förbudet förfallit, gäller inte vad som nu sagts.

3.

Beslut om förbud enligt 2 a § upphör att gälla samtidigt som den upp­hävda lagen.

4.

Den upphävda lagen gäller fortfarande i fråga om en bygglovspliktig åtgärd för vilken en ansökan om bygglov enligt plan- och bygglagen (1987:10) har gjorts före lagens upphävande.

140

4 Förslag till

Prop. 1993/94:199

Lag om ändring i bostadsförvaltningslagen (1977:792)

Bilaga 2

Härigenom föreskrivs att 2 § bostadsförvaltningslagen (1977:792) skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydebe

Föreslagen tydebe

2§'

Försummar fastighetsägaren vården av fastigheten eller underlåter han att vidtaga angelägna åtgärder för att bevara sundhet, ordning och skick inom fastigheten eller framgår det på annat sätt att han icke förvaltar fastigheten på ett för de boende godtagbart sätt, får hyresnämnden besluta om särskild förvaltning av fastigheten.

Beslut om särskild förvaltning får också meddelas om fastighetsägaren un­derlåter att hyra ut lägenheter för bostadsändamål i fastigheten och det med hänsyn till bostadsförsörjningen är uppenbart oförsvarligt att lägenheterna står tomma.

I beslut enligt första eller andra stycket skall hyresnämnden ålägga fastig­hetsägaren att överlämna förvaltningen till särskild förvaltare (förvaltnings-åläggande). Kan det antagas att sådant åläggande ej är tillräckligt för att uppnå en tillfredsställande förvaltning, skall nämnden i stället besluta att ställa fastigheten under förvaltning av särskild förvaltare (tvångsförvalt­ning).

Om möjlighet att i vbst faU ställa fastighet under tvångsförvalming en­Ug denna lag ftnns bestämmeber i bostadssaneringslagen (1973:531).

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1994.

' Senaste lydelse 1989:1051.

141

5 Förslag till

Prop. 1993/94:199

Lag om ändring i plan- och bygglagen (1987:10)

Bilaga 2

Härigenom föreskrivs att 8 kap. 17,24 och 31 § samt 13 kap. 6 § plan- och bygglagen' (1987:10) skall upphöra att gälla vid utgången av år 1993.

1.

De upphävda paragraferna gäller fortfarande i ärenden som har väckts före utgången av år 1993.

2.

De upphävda föreskrifterna i 8 kap. 17 och 24 §§gäller fortfarande i fräga om rivningslov beträffande en byggnad för vilken ett uppmstningsåläg­gande har meddelats med stöd av 2§ bostadssaneringslagen (1973:531) eller för vilken ett ärende om sådant åläggande är väckt vid hyresnämnden.

3.

De upphävda föreskriftema i 8 kap. 31 § och 13 kap. 6§ gäller fortfa­rande, om sökanden åberopar ett godkännande som en hyresgästorganisa­tion har lämnat före utgången av år 1993 eller om sökanden åberopar ett medgivande enligt 2 a § andra stycket bostadssaneringslagen (1973:531).

' Omtryckt 1987:246.

142

6 Förslag till

Prop. 1993/94:199

Lag om ändring i lagen (1987:1274) om kommunal

Bilaga 2

bostadsanvisningsrätt

Härigenom föreskrivs att 9 § lagen (1987:1274) om kommunal bostadsan­visningsrätt skall ha följande lydelse.

Nuvarande tydebe

Föreslagen tydebe

9§

Om en lägenhet enligt 8 § andra stycket skall anses ha upplåtits till kom­munen med hyresrätt eller bostadsrätt och lägenheten på gmnd av dröjsmål från husägarens sida inte kan tillträdas den dag som angetts i meddelandet enligt 7 §, får hyresnämnden på ansökan av kommunen besluta att upplåtel­sen skall gälla från en senare tidpunkt. När upplåtelsen avser en hyreslägen­het, får hyresnämnden besluta att det även i övrigt skall gälla andra villkor för upplåtelsen än de som har angetts i meddelandet. Ansökan om hyres­nämndens prövning skall göras inom två månader från den dag då upplåtel­sen skall anses ha skett.

Vid prövning av hyresvillkoren Vid prövning av hyresvillkoren

tillämpas 12 kap. 55 § första -tredje tillämpas 12 kap. 55 § första - tredje

styckena jordabalken. Om hyra för oc/i/emte styckena jordabalken. Om

lägenheten har bestämts i förhand- hyra för lägenheten har bestämts i

lingsöverenskommelse enligt hyres- förhandlingsöverenskommelse

förhandlingslagen (1978:304), skall     enligt

hyresförhandlingslagen

dock den hyran gälla. Om hyres- (1978:304), skall dock den hyran nämnden sänker hyran, skall den gälla. Om hyresnämnden sänker hy-lägre hyran gälla från och med den ran, skall den lägre hyran gälla från dag då hyresförhållandet började. och med den dag då hyresförhållan­det började.

Om hyresnämnden beslutar att upplåtelsen skall gälla från en senare tid­punkt eller att hyran skall vara lägre än vad som har angetts i meddelandet enligt 7 §, skall husägaren samtidigt åläggas att till kommunen betala tillbaka vad han till följd därav har uppburit för mycket jämte ränta. Räntan skall beräknas enligt 5 § räntelagen (1975:635) för tiden från dagen då husägaren tog emot beloppet till dess att beslutet har vunnit laga kraft och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1994.

143

7 Förslag till

Lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och

hyresnämnder

Härigenom föreskrivs att 4, 5 a, 16, 17, 22, 23 och 32 §§ jämte rubriken före 16 § lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder' skall ha följande lydelse.

Prop. 1993/94:199 Bilaga 2

Nuvarande lydebe

Föreslagen tydebe

Hyresnämnd som avses i 12 kap. 68 § jordabalken har till uppgift att

1.

medla i hyres- eller bostads­rättstvist,

2.

pröva tvist om åtgärdsföreläg­gande enligt 12 kap. 16 § andra stycket, ändrad användning av lokal enligt 12 kap. 23 § andra stycket, skadestånd enligt 12 kap. 24 a §, överlåtelse av hyresrätt enligt 12 kap. 34-37 §§, upplåtelse av lägen­het i andra hand enligt 12 kap. 40 §, förlängning av hyresavtal enligt 12 kap. 49 §, hyresvillkor enligt 12 kap. 54 §, återbetalning av hyra och fast­ställande av hyra enligt 12 kap. 55b§, uppskov med avflyttning en­ligt 12 kap. 59 § eller föreläggande enligt 12 kap. 64 §, allt jordabalken.

2 a. pröva tvist om hyresvillkor enligt 22-24§§ hyresförhandlings­lagen (1978:304) eller om återbetal­ningsskyldighet enligt 23 § samma lag,

3.   pröva tvist om medlemskap en­

ligt 2 kap, 10 §, skyldighet att upp­

låta bostadsrätt enligt 4 kap, 6§ eller

villkor för upplåtelse av bostadsrätt

enligt samma §, hyresvillkor enligt 4

kap, 9§, upplåtelse av lägenhet i

andra hand enligt 7 kap, 11 § eller

utdömande av vite enligt 11 kap, 2 §,

allt bostadsrättslagen (1991:614),

4,   pröva fråga om godkännande

av överenskommelse som avses i 12

kap, 1 § femte stycket, 45 eller 56 §

jordabalken eller av beslut som av­

ses i 9 kap, 16 § första stycket 1 eller

2 bostadsrättslagen,

' Omtryckt 1985:660.

 Senaste lydelse 1991:620.

Hyresnämnd som avses i 12 kap. 68 § jordabalken har till uppgift att

1.

medla i hyres- eller bostads­rättstvist,

2.

pröva tvist om åtgärdsföreläg­gande enligt 12 kap. 16 § andra stycket, ändrad användning av lokal enligt 12 kap. 23 § andra stycket, skadestånd enligt 12 kap. 24 a §, överlåtelse av hyresrätt enligt 12 kap. 34-37§§, upplåtelse av lägen­het i andra hand enligt 12 kap. 40 §, förlängning av hyresavtal enligt 12 kap. 49 §, hyresvillkor enligt 12 kap. 54 §, godkännande av förbättringsar­bete eller liknande åtgärd enlig 12 kap. 55 a § tredje stycket, återbetal­ning av hyra och fastställande av hyra enligt 12 kap. 55 rf §, uppskov med avflyttning enligt 12 kap. 59 § eller föreläggande enligt 12 kap. 64 §, allt jordabalken,

2 a. pröva tvist om hyresvillkor enligt 22-24 §§ hyresförhandlings­lagen (1978:304) eller om återbetal­ningsskyldighet enligt 23 § sanuna lag,

3.

pröva tvist om medlemskap en­ligt 2 kap. 10 §, skyldighet att upp­låta bostadsrätt enligt 4 kap. 6 § eller villkor för upplåtelse av bostadsrätt enligt samma §, hyresvillkor enligt 4 kap. 9§, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 7 kap. 11 § eller utdömande av vite enligt 11 kap. 2§, alU bostadsrättslagen (1991:614),

4.

pröva fråga om godkännande av överenskommelse som avses i 12 kap. 1 § femte stycket, 45 eller 56 § jordabalken eller av beslut som av­ses i 9 kap. 16 § första stycket 1 eller 2 bostadsrättslagen.

144

Ärende upptages av den hyresnämnd inom vars område fastigheten är be­lägen. Ärende som avses i 10,17 eller 18 § lagen om förvärv av hyresfastighet m,m, upptages dock av hyresnämnden i den ort där bolagets styrelse har sitt säte eller, i fråga om handelsbolag, där förvaltningen föres.

Nuvarande tydebe

5.  vara skiljenämnd i hyres- eller

bostadsrättstvist,

5 a. pröva tvist mellan hyresvärd och hyresgästorganisation enligt hy­resförhandlingslagen,

6.  pröva frågor enligt bostadssane­

ringslagen (1973:531) och bostads­

förvaltningslagen (1977:792),

7.

pröva frågor enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfas­tighet m.m.,

8.

pröva frågor enligt lagen (1987:1274) om kommunal bostads­anvisningsrätt,

9.

pröva frågor enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsför­värv för ombildning till bostadsrätt.

Föreslagen tydebe

5.   vara skiljenämnd i hyres- eller

bostadsrättstvist,

5 a. pröva tvist mellan hyresvärd och hyresgästorganisation enligt hy­resförhandlingslagen,

6.   pröva frågor enligt bostadsför­

valtningslagen (1977:792),

7.

pröva frågor enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfas­tighet m.m.,

8.

pröva frågor enligt lagen (1987:1274) om kommunal bostads­anvisningsrätt,

9.

pröva frågor enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsför­värv för ombildning till bostadsrätt.

Prop. 1993/94:199 Bilaga 2

Bestämmelserna i 5§ första stycket tillämpas inte i ärende som gäller

1.

fråga om en förhandlingsklau­sul skall föras in eller slopas i ett hy­resavtal enligt 2 § hyresförhandlings­lagen (1978:304),

2.

ersättning enligt 20 § hyresför­handlingslagen till en hyresgästorga­nisation för dess förhandlingsarbete,

3.

prövning av hyresvillkor med tillämpning av 21 § hyresförhand­lingslagen.

5 a §3 

Bestämmelsema    i    5§    första stycket tillämpas inte i ärende som gäller

1.

fråga om en förhandlingsklau­sul skall föras in eller bibehållas i ett hyresavtal enligt 2§ hyresförhand­lingslagen (1978:304),

2.

ersättning enligt 20 § hyresför­handlingslagen till en hyresgästorga­nisation för dess förhandlingsarbete,

3.

prövning av hyresvillkor med tillämpning av 21 § hyresförhand­lingslagen.

Bestämmelsema i 5 § första stycket skall inte heller tillämpas i andra ären­den, om de intresseledamöter som enligt dessa bestämmelser skulle ha delta­git har anknytning till organisationer som kan antas ha ett gemensamt in­tresse som står i strid med den ena partens intresse i tvisten,

I ärende som avses i första och andra styckena skall hyresnämnden bestå av två lagfarna ledamöter.

Ärende angående bostadssanering Ärende angående särskild förvalt-

ock särskild förvaltning

ning

Ansökan i fråga som avses i 4§ första stycket 6 skall vara skriftlig samt innehålla uppgift om den be­rörda fastigheten och dess ägare samt sökandens yrkande och grun­derna för detta.

16§

Ansökan i fråga som avses i 4§ första stycket 6 skall vara skriftlig samt innehålla uppgift om den be­rörda fastigheten och dess ägare samt sökandens yrkande och grun­derna för detta. Ansökan ifråga en-

'Senaste lydelse 1991:637.

145

10 RUcsdagen 1993/94. 1 samL Nr 199

Nuvarande lydebe

Föreslagen tydebe

Prop. 1993/94:199

lig bostadssaneringslagen skall dess-

Bilaga 2

utom vara åtföljd av den utredning i teknbkt, ekonombkt eller annat hän­seende som behövs för ärendets prövning.

Vad som föreskrives i 8 § andra - femte styckena äger motsvarande till­lämpning i fråga om ansökan som avses i första stycket.

Förhandling skall hållas inför nämnden, om det ej är uppenbart att för­handling ej behövs. Fastighetens ägare kan vid vite föreläggas att inställa sig till förhandling. Fastighetsägarens utevaro från förhandling utgör ej hinder för ärendets prövning.

Innan nämnden beslutar om tvångsförvaltning, skall nämnden bereda kommun, där fastigheten är belägen, tillfälle att lämna förslag på förvaltare.

Kommunen skall också beredas tillfälle att yttra sig innan nämnden beslu­tar att förvaltararvode enligt bostadsförvaltningslagen (1977:792) skall beta­las av fastighetsägaren personligen.

17 §*

Om anledning därtill förekommer, skall nämnd eller den nämnden förord­nar besiktiga den fastighet som ärendet rör. Parterna skall beredas tillfälle att närvara vid sådan besiktning. Nämnd får också föranstalta om annan nödvändig utredning.

I ärendet som avses i 9 kap. 17 a,        I ärendet som avses i 9 kap. 17 a, 18,21 eller 31 § jordabalken skall ar-     18,21 eller 31 § jordabalken skall ar­rendenämnden   inhämta   yttrande    rendenämnden   inhämta   yttrande från länsstyrelsen. Sådant yttrande    från länsstyrelsen. Sådant yttrande skall också inhämtas om det beträf-    skall också inhämtas om det beträf­ fande  jordbmksarrende  uppkom-    fande jordbmksarrende  uppkom­ mer fråga om tillämpning av 6§    mer fråga om tillämpning av 6§ första stycket 3 eller 4 eller 7 § tredje     första stycket 3 eller 4 eller 7 § tredje stycket lagen (1985:658) om ärren-     stycket lagen (1985:658) om arren­datorers rätt att förvärva arrende-     datorers rätt att förvärva arrende­stället. I ärende som avses i 9 kap.     stället. I ärende som avses i 9 kap. 9§ jordabalken får arrendenämn-     9§ jordabalken får arrendenämn­den, om utredningen ger anledning    den, om utredningen ger anledning till det, inhämta yttrande från läns-    till det, inhämta yttrande från läns­styrelsen om arrendeställets avkast-    styrelsen om anendeställets avkast­ningsförmåga.  Hyresnämnd för i    ningsförmåga. Yttrandena skall in-ärende som avsesi 2a § bostadssane-    hämtas från den länsstyrelse inom ringslagen (1973:531) inhämta ytt-    vars område fastigheten är belägen. rande från den eller de kommunala nämnder som fullgör uppgifter inom plan- och byggnadsväsendet Yttran­dena skall inhämtas från den länssty­relse eller den nämnd inom vars om­räde fastigheten är belägen.

I ärende angående tvist om hyresvillkor enligt 22 § hyresförhandlingslagen (1978:304) skall hyresnämnden, om det finnes erforderiigt, bereda den hy­resgästorganisation som ingått den klandrade överenskommelsen tillfälle att yttra sig.

Begärs prövning av fråga som av­ses i 4§ andra stycket hyresförhand-

* Senaste lydelse 1991:1656. Ändringen innebär bl.a. att fjärde stycket upphävs.

146

Nuvarande tydebe

lingslagen inträder organbation med vilken förhandlingsordning gäller som medpart till hyresvärden vid handläggningen av ärendet i den de­len.

Föreslagen tydebe

Prop. 1993/94:199 Bilaga 2

22 

§

'

Beslut av nämnd äger, sedan tid för klander eller besvär utgått när ta­lan får föras mot beslutet, rättskraft, såvitt därigenom avgjorts fråga som avses i 1 § första stycket 2 eller 5 eller 4 § första stycket 2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7, 8 eller 9. Vad som sagts nu gäller dock ej beslut, varigenom ansökan om åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 16 § andra stycket eller tillstånd enligt 12 kap. 23 § andra stycket, 34-37 eller 40 § jordabalken eller 7 kap. 11 § bostadsrättslagen (1991: 614) eller ansökan om uppskov enligt 12 kap. 59 § jordabalken eller ansö­kan omförbud eller medgivande som avses i 2a§ bostadssaneringslagen (1973:531) eller yrkande om rätt till förhandlingsordning enligt 9 § hyres­förhandlingslagen (1978:304) eller ansökan om anvisningsrätt enligt 3 § (1987:1274) om kommunal bostads­anvisingsrätt lämnats utan bifall.

Beslut av nämnd äger, sedan tid

för klander eller besvär utgått när ta­

lan får föras mot beslutet, rättskraft,

såvitt därigenom avgjorts fråga som

avses i 1 § första stycket 2 eller 5 eller

4 § första stycket 2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7,

8 eller 9. Vad som sagts nu gäller

dock ej beslut, varigenom ansökan

om åtgärdsföreläggande enligt 12

kap. 16 § andra stycket eller tillstånd

enligt 12 kap. 23 § andra stycket,

34-37 eller 40 § jordabalken eller 7

kap. 11 § bostadsrättslagen (1991:

614) eller ansökan om godkännande

av förbättringsarbete eller liknande

åtgärd enlig 12 kap. 55 a § tredje

stycket eller ansökan om uppskov

enligt 12 kap. 59 § jordabalken eller

yrkande om rätt till förhandlingsord­

ning enligt 9 § eller yrkande om rätt

till

hyresförhandlingslagen

(1978:304) eller ansökan om anvis­ningsrätt enligt 3§ (1987:1274) om kommunal bostadsanvisingsrätt lämnats utan bifall. Bestämmelsema i 27 och 28 §§ förvaltningslagen (1986:223) om ompröv­ning av beslut skall inte tillämpas hos nämndema.

23 

§

*

Om fullföljd av talan mot hyres­nämndens beslut i ärende enligt 12 kap. jordabalken eller hyresför­handlingslagen (1978:304) eller i ärende angående bostadsrätt, bo­stadssanering eller särskild förvalt­ning eller i ärende enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfas­tighet m.m. enligt lagen (1987:1274) om kommunal bostadsanvisnings­rätt eller lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt finns bestämmelser i 12 kap. 70 § jordabalken, 31 § hyresför­handlingslagen, 11 kap. 3§ bostads-

'Senaste lydelse 1991:620. "Senaste lydelse 1991:620.

Om fullföljd av talan mot hyres­nämndens beslut i ärende enligt 12 kap. jordabalken eller hyresför­handlingslagen (1978:304) eller i ärende angående bostadsrätt eller särskild förvaltning eller i ärende en­ligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. enligt lagen (1987:1274) om kommunal bostads­anvisningsrätt eller lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för om­bildning till bostadsrätt finns be­stämmelser i 12 kap. 70 § jordabal­ken, 31 § hyresförhandlingslagen, 11 kap.   3§   bostadsrättslagen   (1991:

147

Nuvararule lydebe

Föreslagen tydebe

Prop. 1993/94:199

rättslagen (1991:614), 2/f6o5fflrf5-     614), 34 § bostadsförvaltningslagen     Bilaga 2 saneringslagen (1973:531), 34§ bo-     (1977:792), 25 § lagen om förvärv av stadsförvaltningslagen    (1977:792),     hyresfastighet   m.m.,   16 §   lagen 25 § lagen om förvärv av hyresfastig-     (1987:1274) om kommunal bostads-het m.m., 16 § lagen (1987:1274) om    anvisningsrätt samt 15 § lagen om kommunal     bostadsanvisningsrätt     rätt till fastighetsförvärv för ombild-samt 15 § lagen om rätt till fastig-     ning till bostadsrätt, hetsförvärv för ombildning till bo­stadsrätt.

Hyresnämndens yttrande enligt 12 a § första stycket får inte överklagas.

Hyresnämndens beslut får överklagas genom besvär hos Bostadsdomsto­len, om nämnden

1,

avvisat ansökan som avses i 8, 11, 14-16, 16 a, 16 c, 16 d eller 16 e § eller avvisat besvär,

2,

avskrivit ärende enligt 8-10,15 a, 16,16 a, 16 c, 16 d eller 16 e §, dock ej när ärendet kan åtempptagas,

3,

förordnat angående ersättning för någons medverkan i ärendet,

4,

utdömt vite eller annan påföljd för underlåtenhet att iakttaga föreläg­gande eller ådömt straff för förseelse i förfarandet,

5,  utiåtit sig i annat fall än som avses i 3 i fråga som gäller allmän rättshjälp.

En besvärshandling som avses i tredje stycket skall ges in till hyresnämn­

den inom tre veckor från den dag beslutet meddelades.

I fråga om handläggningen hos hyresnämnden av en besvärshandling som avses i första eller tredje stycket tillämpas bestämmelsema i 52 kap, 2 och 4 §§ rättegångsbalken.

32 §'

Föres ej talan mot nämnds beslut Föres ej talan mot nämnds beslut

enligt 9 kap. 14 § eller 12 kap. 24 a §, enligt 9 kap. 14 § eller 12 kap. 24 a

55 a § sjunde stycket eller 55 fc § jor- §, 55 c § åttonde stycket eller 55 rf §

dabalken, 22,23, 26 eller 27 § hyres- jordabalken, 22,23,26 eller 27 § hy-

förhandlingslagen (1978:304), 13 a § resförhandlingslagen (1978:304),

denna lag eller 13 eller 15 § eller 25 § 13 a § denna lag eller 13 eller 15 § el-

första stycket bostadsförvaltningsla- ler 25 § första stycket bostadsförvalt-

gen (1977:792) eller 9 eller 10 § lagen ningslagen (1977:792) eller 9 eller

(1987:1274) om kommunal bostads- 10 § lagen (1987:1274) om kommu-

anvisningsrätt, får beslutet verkstäl- nal bostadsanvisningsrätt, får beslu-

las såsom lagakraftägande dom,

tet   verkställas   såsom   lagakraft-

ägande dom.

Har hyresnämnd med stöd av 31 § första stycket bostadsförvaltningslagen förordnat att beslut enligt 13 eller 15 § eller 25 § första stycket nämnda lag skall lända till efterrättelse genast, får även sådant beslut, om Bostadsdom­stolen ej förordnat annat, verkställas såsom lagakraftägande dom.

1.    Denna lag träder i kraft den 1 januari 1994,

2,   Äldre föreskrifter om förfarandet tillämpas fortfarande i ärenden som

enligt lagen (0000:000) om upphävande av bostadssaneringslagen (1973:531)

fortfarande skall kunna prövas enligt den upphävda lagen.

' Senaste lydelse 1988:409.

148

8 Förslag till

Lag om ändring i lagen (1974:1082) om Bostadsdomstol

Härigenom föreskrivs att 14 a och 28 §§ lagen (1974:1082) om Bostads­domstol skall ha följande lydelse.

Prop. 1993/94:199 Bilaga 2

Nuvarande tydebe

Föreslagen lydelse

14a§'

Bestämmelserna i 12 - 14 §§ skall inte heller tillämpas i andra mål, om de intresseledamöter som enligt dessa bestämmelser skulle ha deltagit har an­knytning till organisationer som kan antas ha ett gemensamt intresse som står i strid med den ena partens intresse i tyisten.

I mål som avses i första och andra styckena skall Bostadsdomstolen bestå av tre lagfarna ledamöter.

Bestämmelsema i 12 - 14 §§ till-lämpas inte i mål som gäller

1,

fråga om en förhandlingsklau­sul skall föras in eller bibehållas i ett hyresavtal enligt 2§ hyresförhand­lingslagen (1978:304),

2,

ersättning enligt 20 § hyresför­handlingslagen till en hyresgästorga­nisation för dess förhandlingsarbete,

3,

prövning av hyresvillkor med tillämpning av 21 § hyresförhand­lingslagen.

Bestämmelserna i 12 - 14 §§ till-lämpas inte i mål som gäller

1,

fråga om en förhandlingsklau­sul skall föras in eller slopas i ett hy­resavtal enligt 2 § hyresförhandlings­lagen (1978:304),

2,

ersättning enligt 20 § hyresför­handlingslagen till en hyresgästorga­nisation för dess förhandlingsarbete,

3,

prövning av hyresvillkor med tillämpning av 21 § hyresförhand­lingslagen.

28 {

Beslut av Bostadsdomstolen äger rättskraft, såvitt därigenom avgjorts fråga som avses i 4 § första stycket 2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7, 8 eller 9 lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder. Vad som sagts nu gäller dock ej beslut varigenom an­sökan om ätgärdsföreläggande en­ligt 12 kap. 16 § andra stycket eller tillstånd enligt 12 kap. 23 § andra stycket, 34,36 eller 37 § jordabalken eller ansökan om förbud eller medgi­vande som avses i 2a§ bostadssane­ringslagen (1973:531) eller yrkande om rätt till förhandlingsordning en­ligt 9 § hyresförhandlingslagen (1978:304) eller ansökan om anvis­ningsrätt enligt 3 § lagen (1987:1274) om kommunal bostadsanvisnings­rätt lämnats utan bifall.

Beslut av Bostadsdomstolen äger rättskraft, såvitt därigenom avgjorts fräga som avses i 4 § första stycket 2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7, 8 eller 9 lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder. Vad som sagts nu gäller dock ej beslut varigenom an­sökan om åtgärdsföreläggande en­ligt 12 kap. 16 § andra stycket eller tillstånd enligt 12 kap, 23 § andra stycket, 34,36 eller 37 § jordabalken eller godkännande enlig 12 kap. 55 a § tredje stycket, eller yrkande om rätt till förhandlingsordning en­ligt 9 § hyrcsförhandlingslagen (1978:304) eller ansökan om anvis­ningsrätt enligt 3 § lagen (1987:1274) om kommunal bostadsanvisnings­rätt lämnats utan bifall.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1994,

' Senaste lydelse 1991:636, 2 Senaste lydelse 1988:929.

149

Remissinstanser

Prop. 1993/94:199

Bilaga 3 Efter remiss har yttrande över departementspromemorian (Ds 1993:30)

Ändringar i hyresförhandlingslagen m.m. avgetts av Bostadsdomstolen, Domstolsverket, Göta hovrätt, Göteborgs tingsrätt, Sundsvalls tingsrätt. Hyresnämnden i Stockholm, Hyresnänmden i Malmö, Hyresnämnden i Gö­teborg, Hyresnänuiden i Umeå, Hyresnämnden i Örebro, Socialstyrelsen, Konsumentverket, Boverket, Länsstyrelsen i Göteborgs och Bohus län. Ju­ridiska Fakultetsstyrelsens forskningsnämnd vid Lunds universitet. Institu­tionen för fastighetsekonomi vid Tekniska Högskolan i Stockholm (KTH), Samfundet för fastighetsekonomi. Svenska kommunförbundet, Stockholms kommun, Malmö kommun, Göteborgs kommun, Sveriges Advokatsam­fund, Företagamas riksorganisation, Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag (SABO), Sveriges Fastighetsägareförbund, Hyresgästernas Riksförbund, HSB:s riksförbund, Stockholms Kooperativa Bostadsförening ek, för, (SKB), Föreningen Sveriges socialchefer. Förenade förtroenderåden. Villa­ägarnas riksförbund och professorn Nils Antoni, Yttranden har även inkommit från ett flertal privatpersoner. Landstingsförbundet, Statens Bostadsfinansieringsaktiebolag, Kommu­nalförbundet för Stor-Stockholms bostadsförmedling, Riksbyggen ek, för,, Sveriges Bostadsrättsföreningars Centralorganisation (SBC), Föreningen Sveriges kronofogdar och Näringslivets Byggnadsdelegation har beretts till­fälle att yttra sig men har avstått från det.

150

Lagrådsremissens lagförslag

1 Förslag till

Lag om ändring i h5n-esförhandlingslagen (1978:304)

Härigenom föreskrivs i fråga om hyresförhandlingslagen (1978:304)

deb att 4 § skall upphöra att gälla,

deb att 2, 3, 5, 6,10, 20, 21, 25 och 26 §§ skall ha följande lydelse.

Prop. 1993/94:199 Bilaga 4

Nuvarande lydebe

Föreslagen tydebe

2§'

Med förhandlingsklausul avses i denna lag bestämmelse i hyresavtal var­igenom hyresgäst, sedan förhandlingsordning kommit till stånd enligt denna lag, förbinder sig att gentemot honom får tillämpas bestämmelse om hyra eller annat hyresvillkor, varom överenskommelse träffas på grundval av för­handlingsordningen (förhandlingsöverenskommelse),

Tvist om införande eller bibehål- Tvist om införande eller slopande /flnrfe av förhandlingsklausul i hyres-    av förhandlingsklausul i hyresavtal

avtal kan hänskjutas till prövning av hyresnämnd enligt 12 kap, 51 § första stycket andra meningen eller 54 § jordabalken. / stället för 55§ tredje stycket nämnda kap. gäller att förhandlingsklausul skall föras in el­ler bibehållas i hyresavtalet, om det inte med hänsyn till hyresgästens per­sonUga boendeförhållanden, inställ­ningen hos övriga hyresgäster som berörs avförhandlingsordningen och andra omständigheter är skälig att förhandlingsklausulen inte skall gälla.

kan hänskjutas till prövning av hy­resnämnd enligt 12 kap, 51 § första stycket andra meningen eller 54 § jordabalken. Om hyresgästen har gett sin uppfatming tillkänrw, skall hyresnämnden avgöra tvbten i enlig­het med denna, såvida inte synneriiga skäl talar emot det Om hyresgästen inte har gett sin uppfatming till­känna, skall hyresnämnden avgöra tvbten i enlighet med hyresvärdens uppfattning.

Om det ftnns särskilda skäl, för hy­resnämnden besluta att införandet el­ler slopandet av en förkandlingklau-sul skall gälla först från och med en viss dag.

Förhandlingsordning skall om­fatta samtliga bostadslägenheter i ett eller flera hus, om ej partema är ense om att undanta vbs lägenhet. För­handlingsordning gäller ej för bo­stadslägenhet, om hyresavtalet tiU följd av beslut av hyresnämnd inte in­nehåller förhandlingsklausul.

3

§

En förhandlingsordning omfattar en bostadslägenhet i ett hus som an­ges iförhandlingsordningen, om hy­resavtalet för lägenheten innehåller en förhandlingsklausul som hänvbar till förhandlingsordningen.

5 §2

Förhandlingsordning

medför

Förhandlingsordning        medför

skyldighet för hyresvärden att på-     skyldighet för hyresvärden att på

' Senaste lydelse 1984:696. - Senaste lydelse 1984:696.

151

Föreslagen tydebe

Nuvarande tydebe

kalla förhandUng med hyresgästor-     eget initiativ förhandla med hyres-

ganisationen i fråga om

gästorganisationen i fråga om

1.

höjning av hyran för en lägenhet,

2.

ändring av grunderna för beräkning av sådan särskild ersättning som avsesi 12 kap, 19 § jordabalken, eller

3.

ändring av villkor som avser hyresgästernas rätt att använda utrymmen som är avsedda att användas gemensamt av hyresgästema.

Förhandlingsordning medför vi-        Förhandlingsordning medför vi­dare, om parterna ej enas om annat,     dåre, om partema ej enas om annat.

rätt för båda parter att förhandla i fråga om

rätt för båda parter att påkalla för­handling i fråga om

1.

hyresvillkoren,

2.

lägenheterna och husets skick,

3.

gemensamma anordningar i huset,

4.

övriga boendeförhållanden i den mån de rör hyresgästerna gemensamt. Om parterna är ense därom kan        Om partema är ense därom kan

förhandlingsordning också medföra    förhandlingsordning också medföra

rätt för hyresgästorganisationen att förhandla om fråga som rör tillämp­ning av enskilt hyresavtal under för­utsättning att hyresgästen genom skriftlig fullmakt har bemyndigat hy­resgästorganisationen att företräda honom i saken.

Förhandlingsordning medför inte någon inskränkning i hyresgästens rätt att begära prövning av hyresvill­koren enligt 12 kap, 54 § jordabal­ken. Vid sådan prövning gäller be­stämmelserna i 12 kap. 53-55c§§ samma balk.

rätt för hyresgästorganisationen att påkalla förhandling om fråga som rör tillämpning av enskilt hyresavtal under fömtsättning att hyresgästen genom skriftlig fullmakt har bemyn­digat hyresgästorganisationen att företräda honom i saken.

Förhandlingsordning medför inte någon inskränkning i hyresgästens rätt att begära prövning av hyresvill­koren enligt 12 kap. 54 § jordabal­ken. Vid sådan prövning gäller be­stämmelserna i 12kap. 53-55fl§§ samma balk.

Prop. 1993/94:199 Bilaga 4

Avtal om förhandlingsordning skall upprättas skriftligen och dag­tecknas. Avtalet skall innehålla upp­gift om vilka lägenheter som omfat­tas av förhandlingsordningen.

6§

Avtal om förhandlingsordning skall upprättas skriftligen och dag­tecknas. Avtalet skall innehålla upp­gift om vilket eller vilka hus somför-handlingordningen avser.

10 §

j

Vid prövning av tvist som avses i 9 § skall hyresgästorganisationen re­spektive hyresvärden ha rätt till för­handlingsordning, om det ej med hänsyn till organisationens kvalifi­kationer, hyresgästemas inställning och omständigheterna i övrigt kan anses obillig mot hyresvärden re­spektive hyresgästorganisationen el­ler mot hyresgästema att den be­gärda förhandlingsordningen skall gälla.

Vid prövning av tvist som avses i 9 § skall hyresgästorganisationen re­spektive hyresvärden ha rätt till för­handlingsordning, om det med hän­syn till organisationens kvalifikatio­ner, organbationens stöd bland hy­resgästema och omständigheterna i övrigt kan anses skäligt mot hyres­värden respektive hyresgästorgani­sationen att den begärda förhand­lingsordningen skall gälla.

152

20 

§

Nuvarande tydebe

Genom förhandlingsöverenskom­melse får bestämmas att i hyran för samtliga lägenheter skall ingå visst belopp som utgör ersättning till hy­resgästorganisationen för dess för­handlingsarbete. Av förhandlings­överenskommelsen skall framgå hur stor del av hyran som utgör ersätt­ning av detta slag. Beloppet fär ej överstiga vad som kan anses skäligt med hänsyn till hyran i övrigt, för­handlingskostnadernas storlek och övriga omständigheter.

Föreslagen tydebe

Genom en förhandlingsöverens­kommelse får bestämmas att i hyran för samtliga lägenheter 5om omfattas av förhandlingsordningen skall ingå ett visst belopp som utgör ersättning till hyresgästorganisationen för dess förhandlingsarbete. Av förhand­lingsöverenskommelsen skall det framgå hur stor del av hyran som ut­gör ersättning av detta slag. Belop­pet får inte överstiga vad som kan anses skäligt med hänsyn till hyran i övrigt, förhandlingskostnademas storlek och övriga omständigheter.

Prop. 1993/94:199 Bilaga 4

21 §

I förhandlingsöverenskommelse om hyra skall lika stora lägenheter i ett hus åsättas samma hyra, om det ej med hänsyn till vad som är känt om lägenheternas beskaffenhet och övriga omständigheter kan anses föreligga skillnad mellan dem i fräga om bruksvärdet.

I en förhandlingsöverenskom­melse om hyra skall samma hyra be­stämmas för sådana lägenheter som är lika stora och som omfattas av samma förhandlingsordning, om det inte med hänsyn till vad som är känt om lägenheternas beskaffenhet och övriga omständigheter kan anses vara någon skillnad mellan dem i fråga om bruksvärdet.

25 §3

Vid prövning av tvist som avses i 24 § gäller följande.

Hyran och andra hyresvillkor skall fastställas enligt 12 kap. 55 § jordabal­ken.

Om särskilda skäl föreligger, får hyresnämnden pröva även hyresvillkor som har samband med det villkor som förhandlingen har avsett.

Bestämmelsema i 12 kap. 50 § Bestämmelserna i 12 kap. 50§

andra meningen och 55fl§ tredje - andra meningen och 55 c § ftärde -

sjunde styckena jordabalken skall åttonde styckena jordabalken skall

tillämpas.

tillämpas.

Beslut varigenom hyresvillkoren ändras anses som avtal om villkoren för fortsatt förhyrning.

26 §

Iakttar hyresvärd inte sin skyldig­het att påkalla förhandling enligt 5 § första stycket eller enligt föreskrift i förhandlingsordning, är han skyldig att ersätta hyresgästorganisationen skada som har uppstått till följd av hans försummelse.

Iakttar hyresvärd inte sin skyldig­het att förhandla enligt 5§ första stycket eller enligt föreskrift i för­handlingsordning, är han skyldig att ersätta hyresgästorganisationen skada som har uppstått till följd av

' Senaste lydelse 1984:696.

153

Nuvarande lydebe

FöresUigen tydebe

Prop. 1993/94:199

hans försummelse.

Bilaga 4

1.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1994.

2.

Den nya lydelsen av 3 § skall tillämpas även på en förhandlingsordning som har kommit till stånd före ikraftträdandet.

154

2 Förslag till

Prop. 1993/94:199

Lag om ändring i jordabalken

Bilaga 4

Härigenom föreskrivs i fråga om jordabalken'

deb att 12 kap. 1, 8, 42, 46, 47,53, 55, 55 a, 55 b, 63, 66, 67,70 och 73 §§ skall ha följande lydelse,

deb att mbriken närmast före 55 b § skall sättas närmast före 55 d §,

deb att det i 12 kap. skall införas sex nya paragrafer, 18a, 18b, 18c, 54 a, 55 c och 55 d§§ samt närmast före 18 a § ny rubrik av följande lydelse.

Nuvarande lydebe

Föreslagen tydebe

12 kap 1 §2

Detta kapitel avser avtal, genom vilka hus eller delar av hus upplåts till nyttjande mot ersättning. Detta gller även om lägenheten upplåtits genom tjänsteavtal eller avtal i anslutning till sådant avtal.

Innefattar avtalet även upplåtelse av jord att nyttjas tillsammans med lä­genheten, skall detta kapitel tillämpas på avtalet, om jorden skall användas för trädgårdsodling i mindre omfattning eller för annat ändamål än jord­bruk. Förenas ett tjänsteavtal, som ej är av ringa betydelse, med upplåtelse av såväl lägenhet för bostadsändamål som jord, skall kapitlet tillämpas, om upplåtelsen av lägenheten är mera betydelsefull än upplåtelsen av jorden.

Med bostadslägenhet avses lägenhet som upplåtits för att helt eller till en inte oväsentlig del användas som bostad. Med lokal avses annan lägenhet än bostadslägenhet.

Vad som föreskrivs i detta kapitel om sambor gäller sådana samboförhäl-landen där en ogift kvinna och en ogift man bor tillsammans under äkten­skapsliknande förhållanden.

Förbehåll som strider mot en bestämmelse i detta kapitel är utan verkan mot hyresgästen eller den som har rätt att träda i hans ställe, om ej annat anges.

Omfattar hyresavtalet fler än tio Omfattar hyresavtalet minst tre bostadslägenheter, som hyresgästen bostadslägenheter, som hyresgästen skall hyra ut i andra hand, får par- skall hyra ut i andra hand, får par­terna avtala om förbehåll som stri- terna avtala om förbehåll som stri­der mot vad som sägs i detta kapitel der mot vad som sägs i detta kapitel om sådana lägenheter, under förut- om sådana lägenheter, under fömt­sättning att förbehållet inte strider sättning att förbehållet inte strider mot bestämmelserna om lokaler och mot bestämmelserna om lokaler och inte heller avser rätten till förläng- inte heller avser rätten till förläng­ning av avtalet eller grunderna för ning av avtalet eller gmndema för fastställande av hyresvillkoren i fastställande av hyresvillkoren i samband med sådan förlängning, samband med sädan förlängning. Ett sådant förbehåll gäller endast Ett sådant förbehåll gäller endast om det godkänts av hyresnämnden, om det godkänts av hyresnämnden. Godkännande behövs dock inte om Godkännande behövs dock inte om staten, kommun, landstingskom- staten, kommun, landsting eller mun, kommunalförbund, allmän- kommunalförbund är hyresvärd. nyttig bostadsföretag eller aktiebo­lag, som heU ägs av en kommun eller landstingskommun, är hyresvärd.

' Balken omtryckt 1971:1209, 12 kap. omtryckt 1984:694.

- Senaste lydelse 1993:407.

155

Nuvararule lydebe

Föreslagen tydebe

Prop. 1993/94:199

8§

Bilaga 4

En uppsägning skall vara skriftlig, om hyresförhållandet har varat längre än tre månader i följd vid den tidpunkt till vilken uppsägningen sker. Upp­sägningen fär dock, utom i fall som avses i 58 a §, vara muntlig, om det är hyresgästen som säger upp avtalet för upphörande och hyresvärden lämnar ett skriftligt erkännande av uppsägningen. Uppsägningen får ske hos den som är behörig att ta emot hyra på hyresvärdens vägnar.

Säger hyresvärden upp ett bostads­

hyresavtal och måste uppsägningen

enlig första stycket vara skriftlig,

skall hyresvärden  i  uppsägningen

ange orsaken till att avtalet skall upp­

höra. Detta gäller dock inte om hy­

resgästen saknar rätt till förlängning

enlig 45 § första stycket 1-3.

Skriftliga uppsägningar skall del-        Skriftliga uppsägningar skall del­

ges den som söks för uppsägning i    ges den som söks för uppsägning i

den ordning som anges i 8 kap. 8 §     den ordning som anges i 8 kap. 8 §

andra och tredje styckena, om inte    andra och tredje styckena, om inte

annat följer av tredje eller ftärde     annat följer av ftärde eller femte

styckena i denna paragraf.

styckena i denna paragraf.

Har den som söks för uppsägning hemvist här i landet och är det inte fråga om en uppsägning i förtid enligt 42 § eller en sådan uppsägning som avses i 58 §, får uppsägningen sändas i rekommenderat brev. Uppsägningen anses då ha skett när den har avlämnats för postbefordran under den söktes vanliga adress. Har hyresgästen lämnat hyresvärden uppgift om en adress, under vil­ken meddelanden till honom skall sändas, anses den som hans vanliga adress. I annat fall anses den uthyrda lägenhetens adress som hyresgästens vanliga adress.

Om en hyresvärd eller en hyresgäst, vars avtal skall sägas upp, inte har något känt hemvist här i landet och om det inte heller finns något känt om­bud som har rätt att ta emot uppsägning för honom, får uppsägning ske ge­nom kungörelse i Post- och Inrikes Tidningar.

En ansökan hos domstol med yrkande att hyresförhållandet skall upphöra eller att hyresgäst skall avhysas gäller som uppsägning när delgivning skett i behörig ordning. Detsamma gäller en ansökan enligt lagen (1990:746) om betalningsföreläggande och handräckning om att hyresgäst skall avhysas.

Särskilda bestämmelser om innehållet i uppsägning av hyresavtal som gäl­ler lokaler finns i 58 och 58 a §§.

Upprustningsföreläggande

18a§

Om en bostadslägenhet, som hyrs ut av fastighetsägaren till en hyresgäst för annat än fritidsändamål och som inte utgör del av kyresvärdens egen bostad, inte har lägsta godtagbara standard enligt 55 a § ftärde ock femte stycket, får hyresnämnden på hyresgästens ansökan förelägga hy-r-esvärden att vidta åtgärd som be-

' Senaste lydelse 1991:850.

156

Nuvarande lydebe

Föreslagen tydebe

Prop. 1993/94:199

hövs för att lägenheten skall uppnå     Bilaga 4 sådan standard  (uppmsmingsföre-läggande).

I föreläggandet skall bestämmas inom vilken tid den åtgärd som avses med föreläggandet skall ha vidtagits. Vite för sättas ut i föreläggandet Ti­den i föreläggandet för förlängas, om det ftnns särskilda skäl för det och ansökan om föriängd tid görs före ut­gången av den tidsfrist som gäller.

Föreläsande för meddelas endast om åtgärden med hänsyn till kostna­den för denna kan beräknas ge skä­lig ekonombkt utbyte. Om den be­gärda åtgärden innebär att ingrepp måste göras i andra lägenheter i hu­set, för ett föreläggande meddelas en­dast om hyresgästema i dessa lägen­heter samtycker tiU åtgärden.

Bestämmebema i 16 § ftärde -sjätte styckena tiUämpas också ifråga om upprusmingsförelägganden.

Med fastighetsägare jämstälb inne­havare av tomträtt och ägare av bygg­nad som tillhör annan än ägaren av marken.

18b§

Står huset under tvångsförvaltning

enlig

bostadsförvaltningslagen

(1977:792) skall hyresnämnden, i stället för att meddela uppmstnings­föreläggande, bestämma att det i för­valtningen skall ingå att vidta den be­gärda åtgärden. Beträffande en så­dan föreskrift gäller i övrig bestäm­mebema om uppmstningsföreläg­gande.

18c§

Ett uppmstningsföreläggande är förfallet om

1.

bygglov, när sådant behövs, inte beviljas för den åtgärd som avses med föreläggandet eller

2.

den byggnad där den lägenhet ftnns som avses med upprustnings-föreläggandet kar rivits.

157

Nuvarande lydelse

Föreslagen tydebe

Prop. 1993/94:199

42 §

Bilaga 4

Hyresrätten är förverkad och hyresvärden berättigad att säga upp avtalet att upphöra i förtid,

1,

om hyresgästen,när det gäller 1. om hyresgästen, när det gäller en bostadslägenhet, dröjer med att en bostadslägenhet, dröjer med att betala hyran mer än en vecka efter betala hyran mer än en vecka efter förfallodagen och annat inte följer förfallodagen och annat inte följer av 55 fl § ftärde - sjätte styckena,

av 55 c § femte - sjunde styckena,

2,

om hyresgästen, när det gäller en lokal, dröjer med att betala hyran mer än två vardagar efter förfallodagen,

3,

om hyresgästen utan behövligt samtycke eller tillstånd överlåter hyres­rätten eller annars sätter någon annan i sitt ställe eller upplåter lägenheten i andra hand och inte efter tillsägelse utan dröjsmål antingen vidtar rättelse eller ansöker om tillstånd och fär ansökan beviljad,

4,

om lägenheten används i strid med 23 eller 41 § och hyresgästen inte efter tillsägelse vidtar rättelse utan dröjsmål,

5,

om hyresgästen eller någon annan, till vilken hyresrätten överlåtits eller lägenheten upplåtits, genom vårdslöshet är vällande till att ohyra förekom­mer i lägenheten eller genom underlätenhet att underrätta hyresvärden om detta bidrar till att ohyran sprids i fastigheten,

6,

om lägenheten på annat sätt vanvårdas eller hyresgästen eller annan, till vilken hyresrätten överlåtits eller lägenheten upplåtits, åsidosätter något av vad som skall iakttas enligt 25 § vid användning av lägenheten eller inte håller den tillsyn som krävs enligt nämnda paragraf och rättelse inte utan dröjsmål sker efter tillsägelse,

7,

om i strid med 26 § tillträde till lägenheten vägras och hyresgästen inte kan visa giltig ursäkt,

8,

om hyresgästen åsidosätter avtalsenlig skyldighet, som går utöver hans skyldigheter enligt detta kapitel, och det måste anses vara av synnerlig vikt för hyresvärden att skyldigheten fullgörs, eller

9,

om lägenheten helt eller till väsentlig del används för sådan näringsverk­samhet eller liknande verksamhet som är brottslig eller där brottsligt förfa­rande ingår till en inte oväsentlig del eller används för tillfälliga sexuella för­bindelser mot ersättning,

I fall då hyran skall betalas i förskott för längre tid än en månad gäller vad som anges i första stycket 2 endast om hyresgästen dröjer med att betala den på kalendermånaden belöpande hyran mer än två vardagar efter månadens böljan eller, i fräga om hyran för första kalendermånaden under hyresförhål­landet, efter förfallodagen.

Uppsägning av ett hyresavtal som gäller bostadslägenhet enligt första stycket 6 på gmnd av störningar i boendet fär inte ske förrän socialnämnden underrättas enligt 25 § andra stycket.

Är det fråga om särskilt allvarliga störningar i boendet gäller vad som sägs i första stycket 6 även om någon tillsägelse om rättelse inte har skett. Vid sädana störningar får uppsägning av ett hyresavtal som gäller bostadslägen­het ske utan föregående underrättelse till socialnämnden. En kopia av upp­sägningen skall dock skickas till socialnämnden. Vad som nu har föreskrivits om särkskilt allvarliga störningar gäller inte om det är någon till vilken lägen­heten har upplåtits i andra hand med hyresvärdens samtycke eller hyres­nämndens tillstånd som åsidosätter något av vad som skall iakttas enligt 25 § vid användning av lägenheten eller inte häller den tillsyn som krävs enligt nämnda paragraf,

* Senaste lydelse 1993:400.

158

Nuvararule lydebe

Föreslagen lydebe

Prop. 1993/94:199

Hyresrätten är inte förverkad, om det som ligger hyresgästen till last är av     Bilaga 4 ringa betydelse.

Sägs avtalet upp på gmnd av förverkande, har hyresvärden rätt till skade­stånd.

46 §5 Om hyresvärden har sagt upp hyresavtalet eller, i fall som avses i 3 § tredje stycket 2, anmodat hyresgästen att flytta, har hyresgästen rätt till förlängning av avtalet, utom när

1.

hyresrätten är förverkad utan att hyresvärden har sagt upp avtalet att upphöra i förtid,

2.

hyresgästen i annat fall åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avta­let skäligen icke bör förlängas,

3.

huset skall rivas och det ej är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhål­landet upphör,

4.

huset skall undergå större ombyggnad och det icke är uppenbart att hy­resgästen kan sitta kvar i lägenheten utan nämnvärd olägenhet för genom­förandet av ombyggnaden samt det ej är oskäligt mot hyresgästen att hyres­förhållandet upphör,

5.

lägenheten ej vidare skall användas som bostad och det ej är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör,

6.

avtalet avser en lägenhet i en- 6. avtalet avser en lägenhet i en-eller tvåfamiljshus och upplåtaren eller tvåfamiljshus och upplåteben har sådant intresse att förfoga över inte ingår i affärsmässig bedriven ut-lägenheten att hyresgästen skäligen hymingsverksamhet samt upplåta-bör flytta,

ren har sådant intresse att förfoga

över lägenheten att hyresgästen skä­ligen bör flytta, 6 a. avtalet avser en lägenhet som upplåtits av någon som innehade den med bostadsrätt och lägenheten alltjämt innehas med sådan rätt samt bo­stadsrättshavaren har sådant intresse att förfoga över lägenheten att hyres­gästen skäligen bör flytta,

7.   hyresförhållandet beror av sådan anställning i statlig eller kommunal

verksamhet som är förenad med bostadstvång eller av anställning inom lant­

bmket eller av annan anställning, om den är av sådan art att det är nödvän­

digt för arbetsgivaren att förfoga över lägenheten för upplåtelse åt anställ­

ningens innehavare, samt anställningen har upphört,

9.   hyresförhållandet beror av annan anställning än som avses i 7 och som

upphört och det ej är oskäligt mot hyresgästen att även hyresförhållandet

upphör samt, om hyresförhållandet varat längre än tre är, hyresvärden har

synnerliga skäl för att upplösa hyresförhållandet, eller

10.  det i annat fall icke strider mot god sed i hyresförhållanden eller eljest

är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör.

Om hyresvärdens intresse blir tillgodosett genom att hyresgästen lämnar endast en del av lägenheten och avtalet lämpligen kan föriängas såvitt avser lägenheten i övrigt, har hyresgästen utan hinder av första stycket rätt till sä­dan förlängning.

Lämnar en bostadshyresgäst sin lägenhet eller en del av den med anled­ning av att huset skall undergå större ombyggnad, skall hyresgästen om möj­ligt beredas tillfälle att efter ombyggnaden hyra en likvärdig lägenhet i huset.

 Senaste lydelse 1987:242.

159

Nuvarande lydebe

Föreslagen tydebe

Prop. 1993/94:199

47 §'

Bilaga 4

Har lägenheten hyrts av flera gemensamt och har de på gmnd av att en av dem sagt upp hyresavtalet eller till följd av annan omständighet, som hänför sig till endast en av dem, ej gemensamt rätt till förlängning av hyresavtalet, är en medhyresgäst berättigad att få hyresavtalet förlängt för egen del, om hyresvärden skäligen kan nöja sig med honom som hyresgäst. Vad som sagts nu gäller ej när hyresrätten är förverkad utan att hyresvärden har sagt upp avtalet att upphöra i förtid. Är medhyresgästen make eller sambo till den som sagt upp avtalet eller eljest föranlett att hyresgästerna ej gemensamt har rätt till förlängning av avtalet, har maken eller sambon en sådan rätt till för­längning även när hyresrätten är förverkad på annan grund än dröjsmål med betalning av hyran. Detta gäller också när hyresvärden har sagt upp hyresav­talet att upphöra i förtid på gmnd av förverkandet.

Om en hyresgäst, som är gift eller Om en hyresgäst, som är gift eller

samboende och vars make eller samboende och vars make eller

sambo ej har del i hyresrätten, säger sambo" ej har del i hyresrätten, säger

upp hyresavtalet eller vidtar någon upp hyresavtalet eller vidtar någon

annan åtgärd för att få det att upp- annan åtgärd för att få det att upp­

höra eller om han eller hon i annat höra eller om han eller hon i annat

fall inte har rätt till förlängning av fall inte har rätt till förlängning av

avtalet, har maken eller sambon, om avtalet, har maken eller sambon, om

han eller hon har sin bostad i lägen- han eller hon har sin bostad i lägen­

heten, rätt att överta hyresrätten heten, rätt att överta hyresrätten

och få hyresavtalet förlängt för egen och få hyresavtalet förlängt för egen

del, såvida hyresvärden skäligen kan del, såvida hyresvärden skäligen kan

nöja sig med honom eller henne som nöja sig med honom eller henne som

hyresgäst. Vad som sagts nu gäller hyresgäst. Vad som sagts nu gäller

också när hyresvärden har sagt upp också när hyresvärden har sagt upp

hyresavtalet på grand av förver- hyresavtalet på gmnd av förver­

kande. Har hyresgästen avlidit, till- kände. Har hyresgästen avlidit, till­

kommer samma rätt hans eller hen- kommer samma rätt hans eller hen­

nes efterlevande make eller sambo, nes efterlevande make eller sambo,

om dödsboet saknar rätt till förläng- om dödsboet saknar rätt till förläng­

ning och detta inte har föranletts av ning och detta inte har föranletts av

den efterlevande maken eller sam- den efterlevande maken eller sam­

bon. Bestämmelsema i 49-52§§, bon. Bestämmelserna i 49-52§§,

55 § samt 55 a § ftärde -sjätte styck- 55 § samt 55 c % femte -sjunde styck­

ena om hyresgäst gäller även i fråga ena om hyresgäst gäller även i fråga

om hyresgästs make och sambo.

om hyresgästs make och sambo.

Förlängs ett hyresavtal i fall som avses i andra stycket, svarar båda ma­karna eller samborna respektive den efterlevande maken eller sambon och den avlidne makens eller sambons dödsbo för förpliktelserna enligt avtalet för tiden före förlängningen, om ej annat har avtalats med hyresvärden.

53 §

Bestämmelserna i 54-55 fl §§ gäl- Bestämmelserna i 54-55 c §§ gäl­

ler vid upplåtelser av bostadslägen- ler vid upplåtelser av bostadslägen­

heter, om inte

heter, om inte

1. hyresavtalet avser ett möblerat rum eller en lägenhet för fritidsändamål och ansökan till hyresnämnden enligt 54 § görs innan hyresförhållandet har varat nio månader i följd, eller

''Senaste lydelse 1987:816.

160

Nuvarande lydebe

Föreslagen tydebe

Prop. 1993/94:199

2. lägenheten utgör en del av upplåtarens egen bostad.

Bilaga 4

Om en förhandlingsordning enligt Om en förhandlingsordning enligt

hyresförhandlingslagen (1978:304) hyresförhandlingslagen (1978:304)

gäller för lägenheten, tillämpas gäller för lägenheten, tillämpas

54-55fl §§ endast om det följer av 54-55c§§ endast om det följer av

nämnda lag.

nämnda lag.

54 a §

VUI hyresvärden att hyran skall höjas, skall han i det skriftliga med­delande som avses i 54 § första stycket lämna uppgift i kronor om den hyreshöjning som begärs, om det totala hyresbeloppet och om den dag då den nya hyran skall börja gälla. I meddelandet skall vidare anges att hyresgästen blir skyldig att betala den högre hyran, om han inte senast en vbs angiven dag tidigast sex veckor efter det att meddelandet lämnades, ger hyresvärden besked om att han motsätter sig dennes begäran. Med­delandet skall CKkså innehålla upp­gift om hyresvärdens adress, en upp-tysning om att hyresnämnden kan pröva skäligheten av den begärda hy­ran samt en uppgift om vad hyresgäs­ten behöver göra för att en sådan prövning skall ske.

Innehåller meddelandet sådana uppgifter som anges i första stycket och har hyresgästen inte inom den i meddelandet från hyresvärden ut­satta tiden gett denne besked om att han motsätter sig hyresvärdens begä­ran om hyreshöjning, skall hyresgäs­ten anses ha ingått avtal med hyres­värden om att betala den kyra som hyresvärden har begärt. Den högre hyran får börja gälla först efter den dag som i hyresvärdens meddelande angetts som sbta dag för att bestrida kyresköjningen.

55 §

Om hyresvärden och hyresgästen tvistar om hyrans storlek, skall hyran fastställas till skäligt belopp. Hyran är härvid inte att anse som skälig, om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvär­det är likvärdiga.

Vid prövning enligt första stycket

Vid prövning enligt första stycket

skall främst beaktas hyran för lägen- skall främst beaktas hyran för lägen­heter i hus som ägs och förvaltas av heter i hus som ägs och förvaltas av allmännyttiga  bostadsföretag.  Om     allmännyttiga  bostadsföretag.   Om

161

11 Riksdagen 1993/94. 1 saml. Nr 199

Föreslagen tydebe

en jämförelse inte kan ske med lä­genheter på orten, får i stället beak­tas hyran för lägenheter på en annan ort med jämförbart hyresläge och i övrigt likartade förhållanden på hy­resmarknaden.

Nuvarande lydebe

en jämförelse inte kan ske med lä­genheter på orten, får i stället beak­tas hyran för lägenheter på en annan ort med jämförbart hyresläge och i övrigt likartade förhållanden på hy­resmarknaden. Har ombyggnads-, ändrings- eller underhålbarbeten el­ler åtgärder av därmed jämföriig be­tydebe bekostats av en hyresgäst, för förbättringen tUlgodoräknas hyres­värden endast om det ftnns särskilda skäl.

Vid en prövning enlig första stycket skall även bestämmebema i 55 a och 55 b §§ iakttas.

Om en förhandlingsklausul i ett hyresavtal har slopats och det ingår förhandlingsersättning i hyran enlig 20 § hyresförhandlingslagen  (1978: 304), har Ityresgästen utan hinder av bestämmebema  i första  - tredje styckena rätt att fö hymn sänkt med ett belopp som motsvarar ersätt­ningen. Om tvisten gäller något annat villkor än hyran, skall villkor som hyresvär­den eller hyresgästen har ställt upp gälla i den mån det är skäligt med hänsyn till hyresavtalets innehåll, omständighetema vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt. Hyrestiden skall vara obestämd, om inte bestämd hyrestid av särskild anledning är lämpligare.

Om hyresvärden och hyresgästen        Om hyresvärden och hyresgästen kommer överens om villkoren för     kommer överens om villkoren för

fortsatt uthyming i en tvist enligt första eller tredje stycket, gäller de överenskomna villkoren, oavsett vad som föreskrivs i nämnda stycken, i den mån inte annat följer av bestämmelserna i övrigt i denna balk.

fortsatt uthyrning i en tvist enligt första eller femte stycket, gäller de överenskomna villkoren, oavsett vad som föreskrivs i nämnda stycken, i den mån inte annat följer av bestämmelserna i övrigt i denna balk.

Prop. 1993/94:199 

Bilaga 4

55 a §

Gäller hyresavtalet för obestämd tid och har avtalet sägs upp, för be­slut om ändring av hyresvillkoren inte avse tiden före den tidpunkt till vilken uppsägning skett. Har frågan om villkorsändring utan uppsägning hänskjutits till hyresnämnden, för be­slutet inte avse tiden före det månads­skifte som inträffar närmast efter tre månader från dagen för ansök­ningen. Beslut om ändring av hyres­villkoren får dock inte i något av de fall som nu angetts avse tiden innan

Vidprövningen av hyran för en lä­genhet skall inte beaktas sådant för­bättringsarbete eller Uknande åtgärd som hyresvärden utfört i lägenheten under hyresförhållandet och som inte har vidtagits för att lägenheten skall uppnå lägsta godtagbara standard ock uppenbart inte har varit motive­rad av boendehänsyn.

162

Nuvarande tydebe

sex månader förflutU efter det att de förut gäUande villkoren började till-lämpas.

Är hyresavtalet ingånget för be­stämd tid och har avtalet sagts upp, för beslut om ändring av hyresvillko­ren inte avse tiden före den tidpunkt till vilken uppsägning skett Har frå­gan om villkorsändring utan uppsäg­ning hänskjutits till hyresnämnden, för beslut om ändring av hyresvillko­ren inte avse tiden före den tidpunkt till vilken avtalet tidigast hade kunnat sägas upp, om uppsägning skett när ansökningen ingavs till hyresnämn­den. Är hyrestiden längre än ett år och sker ändring av hyresvillkoren på grund av ansökan av hyresgästen, får beslutet likväl avse tiden efter det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från dagen för an­sökningen, dock tidigast sedan hyres­förhållandet varat ett år i följd.

Hyresnämnden får, när det ftnns särskilda skäl, förordna att beslut om villkorsändring får verkställas även om det inte har vunnit laga kraft.

SkaU hyresgästen enUg hyres­nämndens eller bostadsdomstolens beslut betala högre hyra för förfluten tid än som skolat utgå fömt, är hyres­rätten inte förverkad på gmnd av dröjsmål med betalningen av det överskjutande beloppet, om betal­ningen sker inom en månad från den dag då beslutet vann laga kraft. Vad som sagts nu gäller inte, om skyldig­het attftytta inträder för hyresgästen inom kortare tid än två månader efter nämnda dag.

På överskjutande belopp skall hy­resgästen betala ränta som om belop­pet förfalUt till betalning samtidigt med den fömt utgående kyran. Rän-

Föreslagen tydebe

Första stycket gäUer inte, om hy­resgästen eller hyresnämnden har godkänt åtgärden eller om mer än tu? år har förflutU sedan åtgärden slut­fördes. Innehåller hyresavtalet en förhandlingsklausul enlig hyresför­handlingslagen (1978:304) och har en hyresgästorganbation genom en förhandlingsöverenskommebe åtagit sig att för hyresgästens räkning ta ställning tiU frågan om godkännande av en sådan åtgärd som avses iförsta stycket, gäller organbationens ställ­ningstagande som om det gjorts av hyresgästen själv.

Hyresnämnden för godkänna en åtgärd som avses i första stycket en­dast om det finns särskilda skäl.

En bostadslägenhet skall anses ha lägsta godtagbara standard om den är försedd med anordning inom lä­genheten för

1.

kontinuerlig uppvärmning,

2.

kontinuerlig tillgång till varmt och kallt vatten för hushåU och hy-gen,

3.

avlopp för spUlvatten,

4.

personlig hygen, omfattande toalett och tvättstäU samt badkar eller dusch,

5.

försörjning med elektrbk ström för normal hushållsförbmkning,

6.   matlagning, omfattande spb,

dbkho, kylskåp, förvaringsutrym­

men och avställningsytor Vidare

skall det finnas tillgång tiU förrådsut­

rymmen inom fastigheten och tiU an­

ordning för kuskålbtvätt inom fastig­

keten eller inom rimligt avstånd från

denna.

Utöver vad som anges i ftärde stycket krävs det för att lägsta godtag­bara standard skall uppnås att kuset inte kar sådana brister i fi'åga om

Prop. 1993/94:199 Bilaga 4

163

Nuvarande lydebe

tan beräknas enUg 5§ räntelagen (1975:635) för tiden innan beslutet vunnit laga krafi och enlig 6 § ränte­lagen för tiden därefier.

I beslutet för anstånd medges med betalningen av det överskjutande be­lopp jämte ränta som avses i femte stycket Medges anstånd, för det be­stämmas att ränta till förfallodagen skall beräknas enlig 5 § räntelagen.

Om hyran sänks för förfluten tid genom hyresnämndens eller Bostads­domstolens beslut, skall hyresvärden samtidig åläggas att tiU hyresgästen betala tillbaka vad han tillföljd därav har uppburit för mycket jämte ränta. Räntan skall beräknas enlig 5§ rän­telagen för tiden från dagen för be­loppets mottagande till dess beslutet vunnit laga krafi och enlig 6 § ränte­lagen för tiden därefier.

Föreslagen tydebe

hållfasthet, brandsäkerhet eller sani­tära förhåUanden som inte skäUgen kan godtas.

Prop. 1993/94:199 Bilaga 4

55b§'

Har ombyggnads-, ändrings- eller underhålbarbeten eller åtgärder av därmed jämförlig betydebe bekostats av en hyresgäst, får vid prövningen av hyran för en lägenhet hyresvärden tillgodoräknas den förbättringen en­dast om det finns särskilda skäl för det

Denna paragaf gäller vid upplå­telse av möblerat eller omöblerat mm och vid upplåtelse i andra hand av annan bostadslägenhet Paragrafen gäller dock inte upplåtelser för fri-tuisändamål.

Om hyresvärden har tagit emot en hyra som inte är skälig enlig 55 § första och andra styckena, skall hy­resnämnden på ansökan av hyresgäs­ten besluta att hyresvärden skall be­tala tillbaka vad han tagit emot ut­över skälig belopp tilbammans med ränta. Räntan beräknas enlig 5§ räntelagen (1975:635) från dagen då hyresvärden tog emot beloppet till dess att återbetalningsskyldigheten blivit slutlig bestämd genom beslut som vunnit laga krafi och enlig 6§ räntelagen för tiden därefter Ett be­slut om återbetalning av hyra får inte avse längre tid tillbaka än två år före dagen för ansökan.

I ett ärende om återbetalning enligt andra stycket skall hyresnämnden, om hyresgästen begär det, också fast-

 Senaste lydelse 1988:404.

164

Nuvarande lydebe

FöresUigen tydebe

Prop. 1993/94:199

ställa hyran för den fortsatta uthyr-

Bilaga 4

ningen från och med dagen för ansö­kan. Vid denna prövning tillämpas 55 § första och andra styckena. Be­slut om ändring av hyresviUkoren an­ses som avtal om villkor för fortsatt uthyming.

När det finns skäl till det, för hyres­nämnden bestämma att beslutet skall gälla omedelbart. Om hyran höjs el­ler sänks retroaktivt tillämpas 55 a § ftärde - sjunde styckena.

För att hyresnämnden skall kunna pröva en ansökan enlig andra stycket skall ansökan ha kommU in till hyresnämnden inom tre månader från det hyresgästen lämnade lägen­heten.

55c§

Gäller hyresavtalet för obestämd tid och har avtalet sägs upp, får be­slut om ändring av hyresvillkoren inte avse tiden före den tidpunkt till vilken uppsägning skett Har frågan om villkorsändring utan uppsägning hänskjutits tiU hyresnämnden, får be­slutet inte avse tiden före det månads­skifte som inträffar närmast efter tre månader från dagen för ansök­ningen. Beslut om ändring av hyres­villkoren för dock inte i något av de fall som nu angetts avse tiden innan sex månader förflutit efter det att de fömt gällande vilUcoren började till-lämpas. Är hyresavtalet ingånget för be-. stämd tid och kar avtalet sagts upp, får beslut om ändring av hyresvillko­ren inte avse tiden före den tidpunkt till vilken uppsägning skett. Har frå­gan om villkorsändring utan uppsäg­ning känskjutits till hyresnämnden, får beslut om ändring av hyresvillko­ren inte avse tiden före den tidpunkt till vilken avtalet tidigast kade kunnat sägas upp, om uppsägning skett när ansökningen ingavs till kyresnämn­den. Ar hyrestiden länge än ett år och sker ändring av hyresvillkoren på gmnd av ansökan av hyresgästen, får beslutet likväl avse tiden efter det

månadsskifte som inträffar närmast

165

Nuvarande lydebe

Föreslagen tydebe

Prop. 1993/94:199

efter tre månader från dagen för an-    Bilaga 4 sökningen, dock tidigast sedan hyres­förhållandet varat ett år i följd.

Har den hyra som prövas blivit gällande enligt 54 a §, för beslut om hyran, utan hinder av första och andra styckena, avse tid från den dag då hyran började gälla, om ansök­ningen har gorts inom tre mårwder därefter.

Hyresnämnden för, när det ftnns särskilda skäl, förordna att beslut om villkorsändring skall gälla från en ti­digare tidpunkt än vad som sägs i första och andra styckena och att be­slut om viUkorsändring får verkstäl­las även om det inte har vunnit laga kraft.

SkaU hyresgästen enlig hyres­nämndens eUer Bostadsdomstolens beslut betala höge hyra för förfluten tid än som skolat utgå fömt, är hyres­rätten inte förverkad på gmnd av dröjsmål med betalningen av det övers/gutande beloppet, om betal­ningen sker inom en månad från den dag då beslutet varm laga kraft. Vad som sagts nu gäller inte, om skyldig­het attftytta inträder för hyresgästen inom kortare tid ån två månader efter nänrnda dag.

På överskjutande belopp skall hy­resgästen betala ränta som om belop­pet förfaUit till betalning samtidig med den fömt utgående hyran. Rän­tan beräknas enlig 5§ rärtielagen (1975:635) för tiden irman beslutet vunmt laga kraft och enlig 6 § ränte­lagen för tiden därefter.

I beslutet får anstånd medges med betalningen av det överskjutande be­lopp jämte ränta som avses i sjätte stycket Medges anstånd, för det be­stämmas att ränta till förfallodagen skall beräknas enlig 5§ räntelagen.

Om hyran sänks för förfluten tid genom hyresnämndens eller Bostads­domstolens beslut, skall hyresvärden samtidig åläggas att till hyresgästen betala tillbaka vad kan tillföljd därav kar uppburit för mycket jämte ränta. Räntan skaU beräknas enlig 5 § rän­telagen för tiden från dagen för be-

166

Nuvarande tydebe

FöresUigen tydebe

Prop. 1993/94:199

loppets mottagande tUl dess beslutet    Bilaga 4 vunnU laga kraft och enlig 6 § ränte­lagen för tiden därefter.

55 d§

Denna paragraf gäller vid upplå­tebe av möblerat eller omöblerat rum och vid upplåtebe i andra harui av arman bostadslågenhet. Paragrafen gäller dock irtte upplåteber för fri­tidsändamål.

Om hyresvärden har tagU emot en hyra som inte är skälig enUgt 55 § första och andra styckena, skaU hy-resnämndenpå ansökan av hyresgäs­ten besluta att hyresvärden skaU be­tala tiUbaka vad han tagit emot ut­över skälig belopp tUbammans med ränta. Räntan beräknas erdig 5§ räntelagen (1975:635) frän dagen då hyresvärden tog emot beloppet tiU dess att återbetalningsskyldigheten btivU slutUg bestämd genom beslut som vunmt laga kraft och erdig 6§ räntelagen för tiden därefter. Ett be­slut om återbetalning av hyra för inte avse längre tid tillbaka ån tvä år före dagen för ansökan.

I ett ärende om återbetalning enlig andra stycket skall hyresnämnden, om hyresgästen begär det, också fast­ställa hymn för den fortsatta uthyr­ningen från och med dagen för ansö-ktm. Vid denna prövning tiUämpas 55 § första och andra styckena. Be­slut om ändring av hyresvilUcoren an­ses som avtal om villkor för fortsatt uthyming. Når det ftnns skäl tUl det, får hyresnämnden bestämma att be­slutet skall gäUa omedelbart. Om hy­ran höjs eller sänks retroaktivt tilläm­pas 55 c § femte - åttonde styckena.

För att hyresnämnden skaU kunna pröva en ansökan enlig andra stycket skall ansökan ha kommit in tiU hyresnämnden inom tre månader från det att kyresgästen lämnade lä­genheten.

63 §8 

Ett meddelande som avses i 10 §,        Ett meddelande som avses i 10 §, 11§, 14 §, 24 §, 25 § andra stycket,     11§, 14 §, 24 §, 25 § andra stycket,

" Senaste lydelse 1993:400.

167

Föreslagen tydebe

33 §, 42 § första stycket 3, 4 eller 6, 44 §, 54 § eller 54 a § skall anses läm­nat när det har avsänts i rekommen­derat brev till mottagarens vanliga adress. I fall som avses i 24 § är det dock tillräckligt att meddelandet är avsänt på annat ändamålsenligt sätt.

Nuvarande tydebe

33 §, 42 § första stycket, 3, 4 eller 6, 44 § eller 54 § skall anses lämnat när det har avsänts i rekommenderat brev till mottagarens vanliga adress. I fall som avses i 24 § är det dock till­räckligt att meddelandet är avsänt på annat ändamålsenligt sätt.

Har hyresgästen eller hyresvärden lämnat uppgift om en adress dit medde­landen till honom skall sändas, anses den som hans vanliga adress. Hyresgäs­ten får dock alltid sända meddelanden till den som är behörig att ta emot hyra på hyresvärden vägnar. Har hyresvärden inte lämnat någon särskild adressuppgift, får hyresvärden sända meddelanden till den uthyrda lägenhe­tens adress.

Prop. 1993/94:199 Bilaga 4

66 S

Avtal mellan hyresvärd och hyres­gäst, att framtida tvist med anled­ning av hyresförhållandet skall hän­skjutas till avgörande av skiljemän utan förbehåll om rätt för partema att klandra skiljedomen, får ej göras gällande i fråga om hyresgästens rätt eller skyldighet att tillträda eller be­hålla lägenheten, fastställande av hyresvillkor i fall som avses i 51, 52 eller 55 §, återbetalning av hyra och fastställande av hyra enligt 55 Ä § el­ler bestämmande av ersättning en­ligt 58 b §. I övrigt gäller skiljeavta­let ej såvitt därigenom skiljemän ut­setts eller bestämmelse meddelats om skiljemännens antal, sättet för deras utseende eller förfarandet vid skiljenämnden. I berörda hänseen­den skall lagen (1929:145) om skilje­män tillämpas. Vad som sagts nu ut­gör dock ej hinder för att i skiljeav­talet utse hyresnämnden till skilje­nämnd eller bestämma kortare tid för skiljemannaåtgärdens avslutan­de än den tid om sex månader som anges i nämnda lag.

67 ( Överenskommelse om villkor i fråga om hyresförhållande som be­ror av anställning gäller mot hyres­gästen eller den som har rätt att träda i hyresgästens ställe även om överenskommelsen strider mot be­stämmelse i 4, 33-35, 40, 46, 47,

Avtal mellan hyresvärd och hyres­gäst, att framtida tvist med anled­ning av hyresförhållandet skall hän­skjutas till avgörande av skiljemän utan förbehåll om rätt för parterna att klandra skiljedomen, får ej göras gällande i fråga om hyresgästens rätt eller skyldighet att tillträda eller be­hålla lägenheten, fastställande av hyresvillkor i fall som avses i 51, 52 eller 55 §, återbetalning av hyra och fastställande av hyra enligt 55 rf § el­ler bestämmande av ersättning en­ligt 58 b §. I övrigt gäller skiljeavta­let ej såvitt därigenom skiljemän ut­setts eller bestämmelse meddelats om skiljemännens antal, sättet för deras utseende eller förfarandet vid skiljenämnden. I berörda hänseen­den skall lagen (1929:145) om skilje­män tillämpas. Vad som sagts nu ut­gör dock ej hinder för att i skiljeav­talet utse hyresnämnden till skilje­nämnd eller bestämma kortare tid för skiljemannaåtgärdens avslutan­de än den tid om sex månader som anges i nämnda lag.

Överenskommelse om villkor i fråga om hyresförhållande som be­ror av anställning gäller mot hyres­gästen eller den som har rätt att träda i hyresgästens ställe även om överenskommelsen strider mot be­stämmelse i 4, 33-35, 40, 46, 47,

* Senaste lydelse 1988:927. '" Senaste lydelse 1988:408.

168

Nuvarande tydebe

Föreslagen tydebe

Prop. 1993/94:199

49-54, 55 fl, 55 fc eller 66 §, såvida 49-54, 55 c , 55 rf eller 66 §, såvida Bilaga 4

överenskommelsen har formen av överenskommelsen har formen av

kollektivavtal och på arbetstagarsi- kollektivavtal och på arbetstagarsi­

dan har slutits eller godkänts av or- dan har slutits eller godkänts av or­

ganisation som enligt lagen ganisation som enligt lagen

(1976:580) om medbestänunande i (1976:580) om medbestämmande i

arbetslivet är att anse såsom central arbetslivet är att anse såsom central

arbetstagarorganisation.

arbetstagarorganisation.

Sådana hyresvillkor i kollektivavtal som avses i första stycket får tillämpas även när en hyresgäst som inte är medlem av den avtalsslutande arbetstagar­organisationen sysselsätts i arbete som avses med avtalet, om

1.     arbetsgivaren är bunden av kollektivavtalet,

2,  hyresvärden och hyresgästen är överens om att villkoren skall tillämpas

eller villkoren ingår i hyresavtalet på gmnd av beslut om villkorsändring en­

ligt 54 och 55 §§.

70§"

Beslut av hyresnämnden i frågor Beslut av hyresnämnden i frågor

som avses i 16 § andra stycket, 23 § som avses i 16 § andra stycket, 18 a-

andra stycket, 24 a, 34, 36, 37, 49, c#, 23 § andra stycket, 24 a, 34,36,

52, 54,55 b, 62 eller 64 § överklagas 37,49,52,54,55 a, 55 d, 62 eller 64 §

genom besvär inom tre veckor från överklagas genom besvär inom tre

den dag beslutet meddelades.

veckor från den dag beslutet medde-

lades.

Beslut av hyresnämnden i frågor som avses i 1 § sjätte stycket, 35, 40,45, 56 eller 59 § får inte överklagas.

73 §'2

I hyrestvister som avses i 49, 54, I hyrestvister som avses i 49, 54,

eller 55 fr § och i mål om åtgärdsföre- eller 55 rf § och i mål om åtgärdsföre­

läggande enligt 16 § andra stycket el- läggande enligt 16 § andra stycket,

ler om utdömande av vite enligt 62 § om uppmstningsföreläggande enlig

skall vardera parten svara för sin rät- 18 a-c §§, om godkännande av för-

tegångskostnad i Bostadsdomsto- bättringsarbete eller liknande åtgärd

len, om inte annat följer av 18 kap. enUg55a § tredje stycket eller om ut-

6 § rättegångsbalken.

dömande av vite enligt 62 § skall var-

deraä parten svara för sin rätte­gångskostnad i Bostadsdomstolen, om inte annat följer av 18 kap. 6§ rättegångsbalken.

1.     Denna lag träder i kraft den 1 juli 1994.

2,

De nya föreskrifterna gäller även hyresavtal som har ingåtts före ikraft­trädandet, om inte annat anges i det följande,

3,

De nya föreskrifterna i 12 kap, 1 § tillämpas endast på avtal som ingås efter ikraftträdandet,

4.  De nya föreskrifterna i 12 kap, 8 § tillämpas endast på uppsägningar

som sker efter ikraftträdandet.

" Senaste lydelse 1988:927,

'Senaste lydelse 1992:126.

169

12 Riksdagen 1993/94. 1 samL Nr 199

5- De nya föreskrifterna i 12 kap, 55 § fjärde stycket tillämpas endast när    Prop. 1993/94:199

en förhandlingsklausul har slopats efter ikraftträdandet.

Bilaga 4

6, De nya föreskriftema i 12 kap, 55 a § skall inte tillämpas beträffande åtgärd för vilken det har meddelats bygglov med stöd av 8 kap. 31 § plan-och bygglagen (1987:10),

170

3 Förslag till

Prop. 1993/94:199

Lag om upphävande av bostadssaneringslagen (1973:531)

Bilaga 4

Härigenom föreskrivs att bostadssaneringslagen (1973:531) skall upphöra att gälla vid utgången av juni 1994.

1.

Den upphävda lagen gäller fortfarande i ärenden som har väckts vid hyresnämnden under lagens giltighetstid, dock inte i ärenden enligt 2a§ första stycket.

2.

Om ett uppmstningsåläggande eller ett användningsförbud har medde­lats enligt 2§ första stycket, gäller den upphävda lagen fortfarande i frågor som rör uppmstningen och användningen av den lägenhet som avses med beslutet. Detsamma gäller om ett beslut har meddelats enligt 2§ andra stycket. Har åläggandet eller förbudet förfallit, gäller inte vad som nu sagts.

3.

Beslut om förbud enligt 2 a § upphör att gälla samtidigt som den upp­hävda lagen.

4.

Den upphävda lagen gäller fortfarande i fråga om en bygglovspliktig åtgärd för vilken en ansökan om bygglov enligt plan- och bygglagen (1987:10) har gjorts före lagens upphävande.

171

4 Förslag till

Prop. 1993/94:199

Lag om ändring i bostadsförvaltningslagen (1977:792)

Bilaga 4

Härigenom föreskrivs att 2§ bostadsförvaltningslagen (1977:792) skall ha följande lydelse.

Nuvarande tydebe

Föreslagen lydebe

2§'

Försummar fastighetsägaren vården av fastigheten eller underlåter han att vidtaga angelägna åtgärder för att bevara sundhet, ordning och skick inom fastigheten eller framgår det på annat sätt att han icke förvaltar fastigheten på ett för de boende godtagbart sätt, får hyresnämnden besluta om särskild förvaltning av fastigheten.

Beslut om särskild förvaltning får också meddelas om fastighetsägaren un­derlåter att hyra ut lägenheter för bostadsändamål i fastigheten och det med hänsyn till bostadsförsörjningen är uppenbart oförsvarligt att lägenheterna stär tomma.

I beslut enligt första eller andra stycket skall hyresnämnden ålägga fastig­hetsägaren att överlämna förvaltningen till särskild förvaltare (förvaltnings-åläggande). Kan det antagas att sådant åläggande ej är tillräckligt för att uppnå en tillfredsställande förvaltning, skall nämnden i stället besluta att ställa fastigheten under förvaltning av särskild förvaltare (tvångsförvalt­ning).

Om möjlighet att i vbst fall ställa fastighet under tvångsförvaltning en­lig denna lag ftnns bestämmeber i bostadssaneringslagen (1973:531).

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1994.

' Senaste lydelse 1989:1051, Ändringen innebär att fjärde stycket upphävs.

172

5 Förslag till

Prop. 1993/94:199

Lagom ändringi plan-och bygglagen (1987:10)

Bilaga 4

Härigenom föreskrivs att 8 kap. 17,24 och 31 §§ samt 13 kap. 6 § plan- och bygglagen' (1987:10) skall upphöra att gälla vid utgången av juni 1994.

1.

De upphävda paragrafema gäller fortfarande i ärenden som har väckts före utgången av juni 1994.

2.

De upphävda föreskrifterna i 8 kap. 17 och 24 §§ gäller fortfarande i fråga om rivningslov beträffande en byggnad för vilken ett uppmstningsåläg­gande har meddelats med stöd av 2 § bostadssaneringslagen (1973:531) eller för vilken ett ärende om sådant åläggande är väckt vid hyresnämnden.

3.

De upphävda föreskrifterna i 8 kap. 31 § och 13 kap. 6 § gäller fortfa­rande, om sökanden åberopar ett godkännande som en hyresgästorganisa­tion har lämnat före utgången av juni 1994 eller om sökanden åberopar ett medgivande enligt 2a § andra stycket bostadssaneringslagen (1973:531).

' Omttyckt 1987:246.

173

6 Förslag till

Prop. 1993/94:199

Lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och      Bilaga 4 h5esnämnder

Härigenom föreskrivs att 4, 5 a, 16, 17, 22, 23 och 32 §§ samt mbriken före 16 § lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder' skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydebe

Föreslagen tydebe

4 §2 

Hyresnämnd som avses i 12 kap. 68 § jordabalken har till uppgift att

1,

medla i hyres- eller bostadsrättstvist,

2,

pröva tvist om åtgärdsföreläg- 2. pröva tvist om åtgärdsföreläg­gande enligt 12 kap, 16 § andra gande enligt 12 kap. 16 § andra stycket, ändrad användning av lokal stycket, uppmsmingsföreläggande enligt 12 kap. 23§ andra stycket, enlig 12kap. 18a-c§§, ändrad an-skadestånd enligt 12 kap. 24 a §, vändning av lokal enligt 12 kap, 23 § överlåtelse av hyresrätt enligt 12 andra stycket, skadestånd enligt 12 kap, 34~37§§, upplåtelse av lägen- kap. 24 a §, överlåtelse av hyresrätt het i andra hand enligt 12 kap, 40 §, enligt 12 kap, 34-37§§, upplåtelse förlängning av hyresavtal enligt 12 av lägenhet i andra hand enligt 12 kap. 49 §, hyresvillkor enligt 12 kap,     kap, 40 §, förlängning av hyresavtal

54

§, återbetalning av hyra och fast-

enligt 12 kap, 49 §, hyresvillkor en-ställande av hyra enligt 12 kap,

ligt 12 kap, 54 §, godkännande av

55

b §, uppskov med avflyttning en-

förbättringsarbete eller liknande J/-ligt 12 kap, 59 § eller föreläggande

gärd enlig 12 kap. 55 a § tredje enligt 12 kap, 64 §, allt jordabalken,

stycket, återbetalning av hyra och

fastställande av hyra enligt 12 kap, 55 d §, uppskov med avflyttning en­ligt 12 kap, 59 § eller föreläggande enligt 12 kap, 64 §, allt jordabalken, 2 a, pröva tvist om hyresvillkor enligt 22 - 24 §§ hyresförhandlingslagen (1978:304) eller om äterbetalningsskyldighet enligt 23 § samma lag,

3,

pröva tvist om medlemskap enligt 2 kap, 10 §, skyldighet att upplåta bostadsrätt enligt 4 kap. 6 § eller villkor för upplåtelse av bostadsrätt enligt samma §, hyresvillkor enligt 4 kap, 9 §, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 7 kap. 11 § eller utdömande av vite enligt 11 kap, 2 §, allt bostadsrätts­lagen (1991:614),

4,

pröva fråga om godkännande av överenskommelse som avses i 12 kap,

1        § femte stycket, 45 eller 56 § jordabalken eller av beslut som avses i 9 kap,

16 § första stycket 1 eller 2 bostadsrättslagen,

5,    vara skiljenämnd i hyres- eller bostadsrättstvist,

5 a, pröva tvist mellan hyresvärd och hyresgästorganisation enligt hyres­förhandlingslagen,

6,

pröva frågor enligt 6o5/flrfi5fl«e-        6, pröva frågor enligt bostadsför-ringslagen (1973:531) och bostads-    valtningslagen (1977:792), förvaltningslagen (1977:792),

7,

pröva frågor enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m,m.,

8,

pröva frågor enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt,

' Omtryckt 1985:660.

2                                                                                                                          Senaste lydelse 1993:409.

174

Nuvarande lydebe

Föreslagen tydebe

Prop. 1993/94:199

Ärende upptages av den hyresnämnd inom vars omräde fastigheten är be-     Bilaga 4 lägen. Ärende som avses i 10,17 eller 18 § lagen om förvärv av hyresfastighet m.m. upptages dock av hyresnämnden i den ort där bolagets styrelse har sitt säte eller, i fråga om handelsbolag, där förvaltningen föres.

5 a §3 Bestämmelserna i 5 § första stycket tillämpas inte i ärende som gäller

1.

fråga om en förhandlingsklau- 1. fråga om en förhandlingsklau­sul skall föras in eller bibehållas i ett sul skall föras in eller slopas i ett hy-hyresavtal enligt 2§ hyresförhand- resavtal enligt 2 § hyresförhandlings-lingslagen (1978:304),

lagen (1978:304),

2.

ersättning enligt 20 § hyresförhandlingslagen till en hyresgästorganisa­tion för dess förhandlingsarbete,

3.

prövning av hyresvillkor med tillämpning av 21 § hyresförhandlingsla­gen.

Bestämmelserna i 5 § första stycket skall inte heller tillämpas i andra ären­den, om de intresseledamöter som enligt dessa bestämmelser skulle ha delta­git har anknytning till organisationer som kan antas ha ett gemensamt in­tresse som står i strid med den ena partens intresse i tvisten.

I ärende som avses i första och andra styckena skall hyresnämnden bestå av två lagfarna ledamöter.

Ärende  angående  bostadssanering    Ärende angående upprustningsföre-

och särskild förvaltning

läggande och särskild förvaltning

16 §

Ansökan i fråga som avses i 4 § Ansökan i fråga som avses i 4 §

första stycket 6 skall vara skriftlig första stycket 6 skall vara skriftlig

samt innehålla uppgift om den bé- samt innehålla uppgift om den be­

rörda fastigheten och dess ägare rörda fastigheten och dess ägare

samt sökandens yrkande och grun- samt sökandens yrkande och gmn­

dema för detta. Ansökan ifråga en- derna för detta. Ansökan om upp-

ligt bostadssaneringslagen skall dess- rustningsföreläggande enlig 12 kap.

utom vara åtföljd av den utredning i 18a-c §§ jordabalken skall dessutom

tekniskt, ekonomiskt eller annat vara åtföljd av den utredning i tek-

hänseende som behövs för ärendets niskt, ekonomiskt eller annat hän-

prövning.

seende som behövs för ärendets

prövning.

Vad som föreskrives i 8 § andra - femte styckena äger motsvarande till­lämpning i fråga om ansökan som avses i första stycket.

Förhandling skall hållas inför nämnden, om det ej är uppenbart att för­handling ej behövs. Fastighetens ägare kan vid vite föreläggas att inställa sig till förhandling. Fastighetsägarens utevaro frän förhandling utgör ej hinder för ärendets prövning.

Innan nämnden beslutar om tvångsförvaltning, skall nämnden bereda kommun, där fastigheten är belägen, tillfälle att lämna förslag på förvaltare.

Kommunen skall också beredas tillfälle att yttra sig innan nämnden beslu­tar att förvaltararvode enligt bostadsförvaltningslagen (1977:792) skall beta­las av fastighetsägaren personligen.

17§

 Senaste lydelse 1991:637.

''Senaste lydelse 1991:1656. Ändringen innebär bl.a. att fjärde stycket upphävs.

175

Föreslagen tydebe

Nuvararule tydebe

Om anledning därtill förekommer, skall nämnd eller den nämnden förord­nar besiktiga den fastighet som ärendet rör. Partema skall beredas tillfälle att närvara vid sådan besiktning. Nämnd får också föranstalta om annan nödvändig utredning.

I ärende som avses i 9 kap. 17 a, 18,21 eller 31 § jordabalken skall ar­rendenämnden inhämta yttrande från länsstyrelsen. Sådant yttrande skall också inhämtas om det beträf­fande jordbmksarrende uppkom­mer fråga om tillämpning av 6§ första stycket 3 eller 4 eller 7 § tredje stycket lagen (1985:658) om arren­datorers rätt att förvärva arrende­stället. I ärende som avses i 9 kap. 9§ jordabalken får arrendenämn­den, om utredningen ger anledning till det, inhämta yttrande från läns­styrelsen om arrendeställets avkast­ningsförmåga. Yttrandena skall in­hämtas från den länsstyrelse inom vars område fastigheten är belägen.

I ärende som avses i 9 kap. 17 a, 18,21 eller 31 § jordabalken skall ar­rendenämnden inhämta yttrande från länsstyrelsen. Sådant yttrande skall också inhämtas om det beträf­fande jordbmksarrende uppkom­mer fråga om tillämpning av 6§ första stycket 3 eller 4 eller 7 § tredje stycket lagen (1985:658) om arren­datorers rätt att förvärva arrende­stället. I ärende som avses i 9 kap. 9§ jordabalken får arrendenämn­den, om utredningen ger anledning till det, inhämta yttrande från läns­styrelsen om arrendeställets avkast­ningsförmåga. Hyresnämnd får i ärende som avses i2a§ bostadssane­ringslagen (1973:531) inhämta ytt­rande från den eller de kommunala nämnder som fullgör uppgfier mom plan- och byggnadsväsendet. Yttran­dena skall inhämtas från den länssty­relse eller den nämnd inom vars om­råde fastigheten är belägen.

I ärende angående tvist om hyresvillkor enligt 22 § hyresförhandlingslagen (1978:304) skall hyresnämnden, om det finnes erforderligt, bereda den hy­resgästorganisation som ingått den klandrade överenskommelsen tillfälle att yttra sig.

Begärs prövrung av fråga som av­ses i 4§ andra stycket hyresförhand­lingslagen inträder organbation med vilken förhandlingsordning gäller som medpart tiU hyresvärden vid handläggningen av ärendet i den de­len.

Prop. 1993/94:199 

Bilaga 4

22 §5

Beslut av nämnd äger, sedan tid för klander eller besvär utgått när ta­lan får föras mot beslutet, rättskraft, såvitt därigenom avgjorts fräga som avses i 1 § första stycket 2 eller 5 eller 4§ första stycket 2. 2 a, 3, 5 a, 6, 7 eller 8, Vad som sagts nu gäller dock ej beslut, varigenom ansökan om åt­gärdsföreläggande enligt 12 kap, 16 § andra stycket eller tillstånd en-

Beslut av nämnd äger, sedan tid för klander eller besvär utgått när ta­lan får föras mot beslutet, rättskraft, såvitt därigenom avgjorts fråga som avses i 1 § första stycket 2 eller 5 e|ler 4 § första stycket 2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7 eller 8, Vad som sagts nu gäller dock ej beslut, varigenom ansökan om åt­gärdsföreläggande enligt. 12 kap, 16 § andra stycket eller uppmstnings-

' Senaste lydelse 1993:409,

176

Nuvarande lydelse

ligt 12 kap, 23 § andra stycket, 34-37 eller 40 § jordabalken eller 7 kap, 11 § bostadsrättslagen (1991:614) eller ansökan om upp­skov enligt 12 kap. 59 § jordabalken eller ansökan om förbud eller medgi­vande som avses i 2a § bostadssane­ringslagen (1973:531) eller yrkande om rätt till förhandlingsordning en­ligt 9 § hyresförhandlingslagen (1978:304) lämnats utan bifall.

Föreslagen tydebe

föreläggande enlig 12 kap. 18a-c§§ eller tillstånd enligt 12 kap, 23 § andra stycket, 34-37 eller 40 § jor­dabalken eller 7 kap, 11 § bostads­rättslagen (1991:614) eller ansökan om godkännande av förbättringsar­bete eller liknande åtgärd enlig 12 kap. 55 a § tredje stycket eller ansö­kan om uppskov enligt 12 kap. 59 § jordabalken eller yrkande om rätt till förhandlingsordning enligt 9§ hyresförhandlingslagen (1978:304) lämnats utan bifall. Bestämmelsema i 27 och 28 §§ förvaltningslagen (1986:223) om ompröv­ning av beslut skall inte tillämpas hos nämnderna.

Prop. 1993/94:199 Bilaga 4

23 

§«

värv för ombildning till bostadsrätt.

Hyresnämndens yttrande enligt 12 a § första stycket får inte överklagas. Hyresnämndens beslut får överklagas genom besvär hos Bostadsdomsto­len, om nämnden

1,

avvisat ansökan som avses i 8, 11, 14-16, 16 a, 16 c eller 16 e § eller avvisat besvär,

2,

avskrivit ärende enligt 8-10, 15 a, 16, 16 a, 16 c eller 16 e §, dock ej när ärendet kan återupptagas,

3,

förordnat angående ersättning för någons medverkan i ärendet,

4,

utdömt vite eller annan påföljd för underlåtenhet att iakttaga föreläg­gande eller ådömt straff för förseelse i förfarandet,

5,  utlåtit sig i annat fall än som avses i 3 i fråga som gäller allmän rättshjälp.

 En besvärshandling som avses i tredje stycket skall ges in till hyresnämn­

 den inom tre veckor från den dag beslutet meddelades,

I fråga om handläggningen hos hyresnämnden av en besvärshandling som

Om fullföljd av talan mot hyres­nämndens beslut i ärende enligt 12 kap. jordabalken eller hyresför­handlingslagen (1978:304) eller i ärende angående bostadsrätt, bo­stadssanering eller särskild förvalt­ning eller i ärende enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfas­tighet m,m eller lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för om­bildning till bostadsrätt finns be­stämmelser i 12 kap, 70 § jordabal­ken, 31 § hyresförhandlingslagen, 11 kap, 3§ bostadsrättslagen (1991:614), 21 § bostadssaneringsla­gen (1973:531), 34 § bostadsförvalt­ningslagen (1977:792), 25 § lagen om förvärv av hyresfastighet m,m, samt 15 § lagen om rätt till fastighetsför-

Om fullföljd av talan mot hyres­nämndens beslut i ärende enligt 12 kap, jordabalken eller hyresför­handlingslagen (1978:304) eller i ärende angående bostadsrätt eller särskild förvaltning eller i ärende en­ligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m,m,, eller lagen (1982:352) om rätt till fastighetsför­värv för ombildning till bostadsrätt finns bestämmelser i 12 kap. 70 § jordabalken, 31 § hyresförhand-Hngslagen, 11 kap. 3§ bostadsrätts­lagen (1991:614), 34 § bostadsför­valtningslagen (1977:792), 25 § la­gen om förvärv av hyresfastighet m.m, samt 15 § lagen om rätt till fas­tighetsförvärv för ombildning till bo­stadsrätt.

''Senaste lydelse 1993:409.

177

Nuvarande lydebe

FöresUigen lydebe

Prop. 1993/94:199

avses i första eller tredje stycket tillämpas bestämmelsema i 52 kap. 2 och     Bilaga 4 4§§ rättegångsbalken.

32 §7

Föres ej talan mot nämnds beslut Föres ej talan mot nämnds beslut

enligt 9 kap. 14 § eller 12 kap. 24 a §, enligt 9 kap. 14 § eller 12 kap. 24 a §,

55 fl § sjunde stycket eller 55 fe § jor- 55 c § åttonde stycket eller 55 rf § jor­

dabalken, 22,23,26 eller 27 § hyres- dabalken, 22,23,26 eller 27 § hyres­

förhandlingslagen (1978:304), 13 a § förhandlingslagen (1978:304), 13 a §

denna lag eller 13 eller 15 § eller 25 § denna lag eller 13 eller 15 § eller 25 §

första stycket bostadsförvaltningsla- första stycket bostadsförvaltningsla­

gen (1977:792) får beslutet verkstäl- gen (1977:792) får beslutet verkstäl­

las såsom lagakraftägande dom.

las såsom lagakraftägande dom.

Har hyresnämnden med stöd av 31 § första stycket bostadsförvaltningsla­gen förordnat att beslut enligt 13 eller 15 § eller 25 § första stycket nämnda lag skall lända till efterrättelse genast, får även sådant beslut, om Bostads­domstolen ej förordnat annat, verkställas såsom lagakraftägande dom.

1.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1994.

2.

Äldre föreskrifter om förfarandet tillämpas fortfarande i ärenden som enligt lagen (1994:000) om upphävande av bostadssaneringslagen (1973:531) fortfarande skall kunna prövas enligt den upphävda lagen.

' Senaste lydelse 1993:409.

178

7 Förslag till

Prop. 1993/94:199

Lag om ändring i lagen (1974:1082) om Bostadsdomstol

Bilaga 4

Härigenom föreskrivs att 14 a och 28 §§ lagen (1974:1082) om Bostads­domstol skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydebe

FöresUigen tydebe

14a§' Bestämmelserna i 12 - 14 §§ tillämpas inte i mål som gäller

1.

fräga om en förhandlingsklau- 1. fråga om en förhandlingsklau­sul skall föras in eller bibehållas i ett sul skall föras in eller slopas i ett hy-hyresavtal enligt 2§ hyresförhand- resavtal enligt 2 § hyresförhandlings-lingslagen (1978:304),

lagen (1978:304),

2.

ersättning enligt 20 § hyresförhandlingslagen till en hyresgästorganisa­tion för dess förhandlingsarbete,

3.

prövning av hyresvillkor med tillämpning av 21 § hyresförhandlingsla­gen.

Bestämmelsema i 12 -14 §§ skall inte heller tillämpas i andra mål, om de intresseledamöter som enligt dessa bestämmelser skulle ha deltagit har an­knytning till organisationer som kan antas ha ett gemensamt intresse som står i strid med den ena partens intresse i tvisten.

I mål som avses i första och andra styckena skall Bostadsdomstolen bestå av tre lagfarna ledamöter.

28 §2

Beslut av Bostadsdomstolen äger

Beslut av Bostadsdomstolen äger

rättskraft, såvitt därigenom avgjorts

rättskraft, såvitt därigenom avgjorts

fråga som avses i 4 § första stycket 2,

fråga som avses i 4 § första stycket 2,

2 a, 3, 5 a, 6, 7 eller 8 lagen

2 a, 3, 5 a, 6, 7 eller 8 lagen

(1973:188) om arrendenämnder och

(1973:188) om arrendenämnder och

hyresnämnder. Vad som sagts nu

hyresnämnder. Vad som sagts nu

gäller dock ej beslut, varigenom an-

gäller dock ej beslut, varigenom an­

sökan om åtgärdsföreläggande en-

sökan om åtgärdsföreläggande en­

ligt 12 kap. 16 § andra stycket eller

ligt 12 kap, 16 § andra stycket eller

tillstånd enligt 12 kap, 23 § andra

upprustningsföreläggande enlig

stycket, 34, 36 eller 37 § jordabalken

12 kap. 18a-c§§ eller tillstånd enligt

eller ansökan omförbud eller medgi-

12 kap, 23 § andra stycket, 34, 36 el-

vande som avses i 2a§ bostadssane-

ler 37 § eller godkännande enlig 12

ringslagen (1973:531) eller yrkande

kap. 55 a § tredje stycket jordabalken

om rätt till förhandlingsordning en-

eller yrkande om rätt till förhand-

ligt 9§ hyresförhandlingslagen

lingsordning enligt 9 §hyresförhand-

(1978:304) lämnats utan bifall,

lingslagen (1978:304) lämnats utan

bifall.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1994,

'Senaste lydelse 1991:636.

2 Senaste lydelse 1993:410.

179

8 Förslag till

Prop. 1993/94:199

Lag om ändring i lagen (1992:1574) om

Bilaga 4

bostadsanpassningsbidrag m.m.

Härigenom föreskrivs att 10 § lagen (1992:1574) om bostadsanpassnings­bidrag skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydebe

Föreslagen lydebe

10 § Bostadsanpassningsbidrag för standardhöjande åtgärder lämnas endast om

1.   lägenheten har lägsta godtag-        1. lägenheten har lägsta godtag­

bara standard enligt 2b§bostadssa-     bara standard enligt 12 kap. 55a §

neringslagen (1973:531) och

ftärde och femte styckena jordabal­

ken och

2.    åtgärderna inte utgör ett led i en större uppmstning.

Trots bestämmelserna i första stycket 1 lämnas bidrag för standardhöjande åtgärder i en funktionshindrad persons egen bostad, om åtgärderna behövs för att det skall vara möjligt för den funktionshindrade att bo kvar och om det med hänsyn till den tid han bott i huset och övriga omständigheter kan anses lämpligt att han ges en sådan möjlighet.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1994.

' Senaste lydelse 1984:696.

180

Utdrag ur protokoll vid sammanträde

Prop. 1993/94:199

1994-02-24

Bilagas

Närvarande: f.d. regeringsrådet Bengt Hamdahl, justitierådet Bo[REDACTED_EFTERNAMN], regeringsrådet Arne Baekkevold.

Enligt en lagrådsremiss den 10 febmari 1994 (Justitiedepartementet) har re­geringen beslutat inhämta Lagrådets yttrande över förslag till lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304), m.m.

Förslagen har inför Lagrådet föredragits av hovrättsassessorerna Christina[REDACTED_EFTERNAMN] och Cecilia[REDACTED_EFTERNAMN].

Förslagen föranleder följande yttrande av Lagrådet:

Förslaget till lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304).

5§

I andra stycket remissförslaget föreslås en ändring, enligt vilken en förhand­lingsordning, om parterna inte enas om annat, medför rätt för dem att för­handla i vissa hänseenden. Vad det är fråga om är att partema skall ha skyl­dighet att, om en av dem begär det, förhandla i de angivna hänseendena. Stycket bör redigeras i enlighet härmed.

Uttrycket "förhandla" i tredje stycket bör i konsekvens härmed bytas ut mot "få till stånd förhandling."

6§

Det viktigaste som paragrafen skall utsäga torde vara att ett avtal om för­handlingsordning skall avse ett eller flera hus. Detta bör föreskrivas i en första mening. I den andra meningen bör stå att avtalet skall upprättas skrift­ligen och dagtecknas.

Förslaget till lag om ändring i jordabalken.

12 kap. 8§

Den föreslagna föreskriften i andra stycket om att en skriftlig uppsägning skall ange orsaken till att avtalet skall upphöra är enligt motiven inte avsedd att innebära att angivandet av orsaken utgör en fömtsättning för uppsäg­ningens giltighet. Ordet "skall" i första och tredje styckena får dock anses betyda att bestämmelsema i dessa stycken har en,sådan innebörd.

Till undvikande av missförstånd bör 8 § andra stycket formuleras på föK jande sätt "Säger hyresvärden upp ett bostadshyresavtal och måste uppsäg­ningen enligt första stycket vara skriftlig, bör hyresvärden, om inte hyresgäs­ten saknar rätt till förlängning enligt 45 § första stycket 1 -3, i uppsägningen ange orsaken till att avtalet skall upphöra."

18 c §

I punkten 2 anges att ett upprustningsföreläggande är förfallet om den bygg-

181

nad där den lägenhet finns som avses med upprustningsföreläggandet har

rivits. Detsamma torde gälla om byggnaden av annan orsak inte längre finns     Prop. 1993/94:199

i behåll. Bestämmelsen bör utformas i enlighet härmed.

Bilaga 5

54      a §

Det bör klargöras att de krav på ett meddelande enligt 54 § som ställs upp i förevarande paragraf gäller för det fall att hyresvärden vill att meddelandet skall få verkan enligt 54 a § andra stycket. Lagrådet föreslår att paragrafen får följande lydelse:

"Vill hyresvärden att ett skrifdigt meddelande enligt 54 § första stycket om hyreshöjning skall få den verkan som anges i andra stycket nedan, skall med­delandet innehålla uppgift i kronor om den hyreshöjning som begärs och om det totala hyresbeloppet samt uppgift om den dag då den nya hyran skall börja gälla, I meddelandet skall vidare anges att hyresgästen blir skyldig att betala den högre hyran, om han inte senast en viss angiven dag, tidigast sex veckor efter det att meddelandet lämnades, ger hyresvärden besked om att han motsätter sig hyresvärdens begäran. Meddelandet skall också innehålla uppgift om hyresvärdens adress, en upplysning om att hyresnämnden kan pröva skäligheten av den begärda hyran samt en uppgift om vad hyresgästen behöver göra för att en sådan prövning skall komma till stånd.

Innehåller meddelandet från hyresvärden sådana uppgifter som anges i första stycket och har hyresgästen inte inom den i meddelandet utsatta tiden gett hyresvärden besked om att han motsätter sig hyresvärdens begäran om hyreshöjning, skall hyresgästen anses ha ingått avtal med hyresvärden om att betala den hyra som hyresvärden har begärt. Den högre hyran får börja att gälla först efter den dag som i hyresvärdens meddelande angetts som sista dag för att motsätta sig hyreshöjningen."

55      a §

Ett skäl för att inte beakta förbättringsarbete vid hyressättningen är enligt första stycket att åtgärden uppenbart inte har varit motiverad av boendehän­syn. Enligt motiven avses härmed att åtgärden givit lägenheten en standard som går utöver inte bara lägsta godtagbara standard utan även vad som kan betecknas som en allmänt god bostadsstandard. Detta bör komma till ut­ttyck i lagtexten på så sätt att orden "inte har varit motiverad av boendehän­syn" ersätts med "inte har krävts för att uppnå en god bostadsstandard."

55 b §

Lagrådet föreslår följande lydelse:

"Har en hyresgäst bekostat ombyggnads-, ändrings- eller underhållsarbe­ten eller åtgärder av därmed jämförlig betydelse i sin lägenhet, får vid pröv­ningen av hyran för lägenheten hyresvärden tillgodoräknas den förbätt­ringen endast om det finns särskilda skäl för det,"

182

55 c §

Prop. 1993/94:199

Fjärde stycket kombinerar den hittillsvarande regeln i 55 a § tredje stycket Bilaga 5 om att hyresnämnden, när det finns särskilda skäl, får förordna att beslut om villkorsändring får verkställas, även om det inte har vunnit laga kraft, med en från hyresförhandlingslagens 24 § andra stycke hämtad föreskrift om att hyresnämnden får förordna att beslut om villkorsändring skall gälla från en tidigare tidpunkt än som följer av de allmänna reglerna. Som villkor för ett förordnande gäller enligt 24 § andra stycket hyresförhandlingslagen att det finns skäl till det. I förevarande stycke har för båda de i stycket reglerade förordnandena uppställts villkoret att det skall finnas särskilda skäl, fastän i motiven uttalats att för de båda parallella föreskrifterna i förevarande stycke och i 24 § andra stycket hyresförhandlingslagen skall gälla samma förutsätt­ningar.

Den avsedda innebörden måste komma till utttyck i lagtexten. Detta kan göras så att den regel som har förebild i hyresförhandlingslagen får sin plats i en första mening, varvid som villkor för förordnande av hyresnämnden an­ges att det skall finnas skäl, under det att den från 55 a § överflyttade bestäm­melsen får sin plats i en andra mening som inleds med orden "Om det finns särskilda skäl får hyresnämnden också förordna att" etc.

Övergångsbestämmelserna

Regeln under punkt 3 bör lämpligen utttyckas så att den äldre lydelsen av 12 kap, 1 § tillämpas på avtal som ingåtts före ikraftträdandet. Motsvarande ändring bör göras i punkt 6,

Vad som föreskrivs i punkt 4 gäller redan på gmnd av punkt 1. Punkt 4 kan därför utgå.

Lagrådet vill ifrågasätta om inte också punkt 5 bör utgå. Några skäl för att en hyresgäst som har fått en förhandlingsklausul upphävd före ikraftträdan­det inte också skall komma i åtnjutande av hyresnedsättning enligt 55 § fjärde stycket synes inte ha anförts.

Övriga lagförslag

Förslagen lämnas utan erinran.

183

Justitiedepartementet

Prop. 1993/94:199

Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde den 10 mars 1994

Närvarande: statsministem[REDACTED_EFTERNAMN], ordförande, och statsråden B, Wester­berg,[REDACTED_EFTERNAMN], Laurén,[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN], Dinkelspiel,[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN], P,[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN]

Föredragande: statsrådet Laurén

Regeringen beslutar proposition 1993/94:199 Ändringar i hyresförhand­lingslagen m.m.

gotab  46159, Stockholm 1994

184