Regeringens proposition

1993/94:191

Exekutiv försäljning av fast egendom

Prop.

1993/94:191

Regeringen överlämnar denna proposition till riksdagen.

Stockholm den 10 mars 1994

Carl[REDACTED_EFTERNAMN]

 Gun[REDACTED_EFTERNAMN]

 (Justitiedepartementet)

Propositionens huvudsakliga innehåll

I propositionen föreslås att reglerna för exekutiv försäljning under hand av

fast egendom ändras så att förfarandet i vissa avseenden likställs med

förfarandet vid försäljning på offentlig auktion. Underhandsförsäljning skall

kunna ske även om samtliga fordringar med förmånsrätt i fastigheten inte blir

tillgodosedda. Kravet på ägarens samtycke till underhandsförsäljning slopas.

Vidare föreslås att en konkursförvaltare, när konkursgäldenären är en juridisk

person, skall kunna begära exekutiv försäljning av boets fasta egendom för sin

fordran på arvode och för kostnader som hänför sig till fastigheten.

Konkursförvaltaren föreslås också få rätt att begära exekutiv försäljning av

fast egendom som ingår i konkursboet för den rätt till betalning som följer med

ett ägarhypotek i en fastighet. Förslaget innehåller även en regel om att utmät-

ningsverkan under vissa förutsättningar skall bortfalla.

 Lagändringarna föreslås träda i kraft den 1 juli 1994.

Innehållsförteckning

1 Förslag till riksdagsbeslut.............. 3

2 Lagtext.................................. 4

 2.1 Förslag till lag om ändring i

 utsökningsbalken................ 4

 2.2 Förslag till lag om ändring i

 jordabalken..................... 9

 2.3 Förslag till lag om ändring i

 konkurslagen (1987:672)......... 10

3 Ärendet och dess beredning............... 11

4 Exekutiv försäljning av fast egendom under

 hand..................................... 11

5 Exekutiv försäljning på begäran av kon-

 kursförvaltaren.......................... 26

6 Utmätningsverkan......................... 32

7 Kostnader ............................... 34

8 Ikraftträdande........................... 34

9 Författningskommentar.................... 34

 9.1 Förslaget till lag om ändring i

 utsökningsbalken................ 34

 9.2 Förslaget till lag om ändring i

 jordabalken..................... 37

 9.3 Förslaget till lag om ändring i

 konkurslagen (1987:672)......... 37

Bilaga 1 Riksskatteverkets lagförslag........ 38

Bilaga 2 Förteckning över remissinstanserna... 46

Bilaga 3 Lagrådsremissens lagförslag.......... 47

Bilaga 4 Lagrådets yttrande................... 54

Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde

den 10 mars 1994.............................. 55

1 Förslag till riksdagsbeslut

Regeringen föreslår att riksdagen

 antar regeringens förslag till

 1. lag om ändring i utsökningsbalken,

 2. lag om ändring i jordabalken,

 3. lag om ändring i konkurslagen (1987:672).

2 Lagtext

Regeringen har följande förslag till lagtext.

2.1 Förslag till lag om ändring i utsökningsbalken

 Härigenom föreskrivs att 4 kap. 27 §, 12 kap. 13 och 56 - 60 §§, samt 18 kap.

6 § utsökningsbalken skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

4 kap.27 §[1]

 Har domstol eller kronofogdemyndighet fastställt att förfallen fordran skall

utgå med särskild förmånsrätt i registrerat skepp, registrerat luftfartyg, in-

tecknade reservdelar till luftfartyg eller fast egendom anses egendomen

omedelbart utmätt.

 Denna verkan förfaller, Denna verkan förfaller,

om ej försäljning begärs om inte försäljning begärs

hos kronofogde- hos kronofogdemyn-

myndigheten inom två digheten inom två månader

månader från det att från det att beslutet

beslutet eller utslaget eller utslaget vann laga

vann laga kraft. kraft. Utmätningsverkan

 förfaller dessutom om

 borgenären hos kronofog-

 demyndigheten anmäler att

 han inte kommer att

 begära försäljning.

 Begäran om försäljning görs hos en kronofogdemyndighet som enligt 8 § är be-

hörig att pröva frågan om utmätning. Försäljning av fast egendom skall dock

begäras hos kronofogdemyndigheten i det län där egendomen finns. Denna myndighet

får överlämna målet till en annan kronofogdemyndighet, om det behövs för att

samordna verkställigheten mot en gäldenär.

12 kap.

13 §

 Borgenär, vars fordran är förenad med förmånsrätt i fastigheten enligt 6 § 1

eller 7 § 1 eller 2 förmånsrättslagen (1970:979), kan begära att fastigheten

säljs för hans fordran, om hans rätt till betalning är ostridig eller styrks.

Hör fastigheten till konkursbo, har även borgenär, vars fordran är förenad med

panträtt i fastigheten, sådan befogenhet.

 Förvaltaren i en konkurs

 kan begära att

 fastigheten säljs för den

 rätt till betalning som

 följer med ett ägarhypotek

 i fastigheten.

 Förvaltaren kan också

 begära att fastigheten

 säljs för hans fordran

 avseende arvode och

 sådana kostnader för

 fastighetens vård under

 konkursen som skall utgå

 ur fastigheten, om

 konkursgäldenären är en

 juridisk person.

 Vill borgenär ansluta sig enligt första stycket, skall han anmäla det hos

kronofogdemyndigheten senast två veckor före bevakningssammanträdet.

 Om borgenär, vars fordran är förenad med förmånsrätt i fastigheten enligt 6 § 1

eller 7 § 1 eller 2 förmånsrättslagen, har begärt att fastigheten säljs för hans

fordran, får förfarandet ej läggas ned därför att frågan om försäljning för

annan borgenärs eller konkursboets räkning förfaller.

 I fråga om rätt att I fråga om rätt att lösa

utlösa den som har ut den som har anslutit

anslutit sig enligt sig enligt första eller

första stycket tillämpas andra stycket tillämpas

bestämmelserna i 12 §. bestämmelserna i 12 §.

56 §[2]

 Sådant förordnande av kronofogdemyndigheten om fortsatt inteckningsansvar som

avses i 6 kap. 12 § jordabalken får meddelas på begäran av köparen.

 Har fastighet sålts i fall som avses i 6 kap. 12 § andra stycket andra eller

tredje meningen jordabalken, får förordnande om fortsatt inteckningsansvar

meddelas beträffande gemensam inteckning som besvärar fastigheten endast om

fastigheten i förhållande till de andra gemensamt intecknade fastigheterna

svarar för hela inteckningen och den fordran som är förenad med panträtt på

grund av inteckningen har blivit täckt. Om medel som har influtit genom särskild

försäljning av tillbehör utfaller på pantbrevets belopp, får förordnande ej

meddelas beträffande motsvarande del av inteckningen.

 Begäran om förordnande Begäran om förordnande

enligt denna paragraf enligt denna paragraf

skall framställas senast skall framställas senast

vid sammanträdet för köpe-vid sammanträdet för

skillingens fördelning. köpeskillingens fördelning

Därvid skall pantbrevet eller, vid försäljning

inges, om det ej förut ärunder hand, innan

tillgängligt för krono- kronofogdemyndigheten

fogdemyndigheten. utfärdar köpebrev. Därvid

 skall pantbrevet inges,

 om det inte redan är

 tillgängligt för

 kronofogdemyndigheten.

 **Fotnot**

 [1] Senaste lydelse 1993:893.

 [2] Ytterligare ändringar föreslagna i prop.

 1993/94:197.

57 §

 Utmätt fastighet får En utmätt fastighet får

säljas under hand, om säljas under hand, om en

försäljning i sådan försäljning i sådan ordning

ordning finnes mera bedöms vara mer än-

ändamålsenlig än försäljningdamålsenlig än försäljning på

på auktion och det är auktion och det är

tillförlitligt utrett tillförlitligt utrett

vilka fordringar och vilka fordringar och rät-

rättigheter som belastar tigheter som belastar

fastigheten. fastigheten. Vid be-

 dömningen av om en för-

 säljning under hand är mer

 ändamålsenlig skall

 särskilt beaktas förutsätt-

 ningarna för att därigenom

 erhålla en högre köpe-

 skilling för fastigheten

 än vid försäljning på auk-

 tion.

 Innan fastigheten Fastigheten får inte

bjuds ut till försäljningsäljas under hand om en

under hand skall ägaren inskriven rättighet har

och sökanden beredas sämre rätt än en fordran

tillfälle att yttra sig. som är förenad med panträtt

 om ford-ringen inte täcks

 av köpe- skillingen. För-

 säljning får dock ske om

 innehavare av sådan

 fordran samtycker till

 en sådan försäljning. En

 fastighet som är

 gemensamt intecknad med

 annan fastighet får inte

 säljas under hand.

58 §[3]

 Vid försäljning under Vid försäljning under

hand skall köparen åläggashand skall en

att svara för alla sakägarförteckning

fordringar som på grund upprättas. Därvid tillämpas

av panträtt, utmätning 25 och 26 §§, 27 § första

eller eljest är förenade och tredje styckena,

med förmånsrätt i fastig-28 §, 29 § första stycket 1

heten och för för- - 3, 29 § andra och

rättningskostnaderna, i tredje styckena samt

den mån ej borgenär kan 31 §.

erhålla betalning ur I fråga om försäljningen

andra tillgängliga medel och villkoren för denna

eller avstår från tillämpas 32 och 34 §§, 37 §

förmånsrätt i fastighetenförsta stycket, 38 § första

eller sökanden medger stycket samt 40 §.

att försäljning får ske

utan att förrättnings-

kostnaderna blir täckta.

Rätt på grund av ägarhypo-

tek anses ej som

fordran.

 Fordran som är

förfallen till betalning

skall betalas kontant,

om ej köparen visar att

han har avtalat annat

med borgenären eller

betalning skall utgå ur

särskilt tillgängliga me-

del. Om ej sökanden har

avstått från täckning av

förrättningskostnaderna,

skall vad som behövs för

sådan täckning betalas

kontant.

 Före försäljningen upp- Före försäljningen upplåten

låten rättighet som rättighet som grundas på

grundas på skriftlig skriftlig handling skall

handling skall förbehållas. Förbehåll skall

förbehållas. Förbehåll också göras för varje upp-

skall också göras för låten hyresrätt till en

varje upplåten hyresrätt bostadslägenhet i en fas-

till en bostadslägenhet tighet, som är taxerad

i en fastighet, som är som hyreshusenhet, om

taxerad som hyresgästen har tillträtt

hyreshusenhet, om lägenheten. I fråga om

hyresgästen har tillträttsådana rättigheter gäller

lägenheten. I fråga om 47 §.

sådana rättigheter gäller

vad som sägs i 47 §.

 Köparen skall lämna Köparen skall lämna

handpenning enligt vad handpenning enligt vad

som föreskrivs i 35 § i som föreskrivs i 35 §.

fråga om inrop på Återstoden av den

auktion. Återstoden av kontanta köpeskillingen

den kontanta köpe- skall betalas senast tio

skillingen skall beta- veckor efter det att

las senast fyra veckor köpehandlingen upp-

efter det att köpe- rättades. Försummas det, är

handling har upprättats. köpet ogiltigt.

Försummas det, är köpet

ogiltigt.

 Blir köpet ogiltigt, gäller bestämmelserna i 43 § om handpenning. Vad som sägs

om auktion i 43 § första stycket gäller även försäljning under hand.

 I övrigt bestämmer Bestämmelserna i 45 § om

kronofogdemyndigheten vissa rättsföljder och 56 §

köpevillkoren. första stycket om

 fortsatt intecknings-

 ansvar gäller även vid

 försäljning under hand.

59 §

 Försäljningen sker genom Innan fastigheten bjuds

upprättande av ut till försäljning under

köpehandling som un- hand skall ägaren och

derskrivs av sökanden ges tillfälle att

kronofogdemyndigheten yttra sig. Innehavare av

och köparen. sådana fordringar och

 rättigheter som avses i

 25 § första stycket skall

 delges en underrättelse

 om försäljningen och

 samtidigt uppmanas att

 inom viss tid anmäla sin

 rätt till

 kronofogdemyndigheten.

 Försäljningsvillkoren En borgenär vars fordran

skall godkännas av är förenad med panträtt i

ägaren. Har försäljningenfastigheten skall, om

föregåtts av auktion utanfordringen inte blir

att därvid godtagbart täckt av erbjuden

inrop har skett, behövs köpeskilling, ges

dock ej godkännande, om tillfälle att köpa fastig-

försäljningen sker på heten till ett pris som

gynnsammare villkor. överstiger den erbjudna

 köpeskillingen.

 Om ägaren ej har godkänt

försäljningsvillkoren,

skall han genast

underrättas om

försäljningen.

60 §

 Om inte något annat

 följer av 58 § eller 59 §

 andra stycket bestämmer

 kronofogdemyndighe- ten

 köpevillkoren.

 Försäljningen sker genom

 att en särskilt upprättad

 köpehandling skrivs under

 av kronofogdemyndigheten

 och köparen.

 Ägaren skall genast

 underrättas om

 försäljningen.

 Har köparen fullgjort När köparen har fullgjort

sin betal- sin betalningsskyldighet

ningsskyldighet enligt enligt 58 § fjärde stycket

58 § fjärde stycket och och försäljningen vunnit

har försäljningen vunnit laga kraft, skall

laga kraft, utfärdar kronofogdemyndigheten

kronofogdemyndigheten utfärda köpebrev.

köpebrev.

 Bestämmelserna i 48 § gäller också i fråga om försäljning under hand.

18 kap.6 §[4]

 Ett beslut i en fråga som avses i 2 kap. 10 eller 11 § får inte överklagas. I

samband med att ett beslut överklagas, genom vilket föreläggande av vite eller

annan påföljd har tillämpats, får dock prövning av föreläggandets giltighet

påkallas.

 Ett beslut som innefattar endast förberedelse till senare beslut och inte rör

tredje man får överklagas endast i samband med överklagande av det senare

beslutet. Beslutet får dock överklagas särskilt på den grund att målet onödigt

uppehålls genom beslutet.

 En sakägarförteckning fårEn sakägarförteckning får

överklagas endast i överklagas endast i

samband med att en samband med att den

auktion eller ett exekutiva försäljningen

beslut om fördelning av eller beslutet om för-

influtna medel över- delningen av influtna

klagas. medel överklagas.

__________

 Denna lag träder i kraft den 1 juli 1994.

 **Fotnot**

 [3] Senaste lydelse 1990:1388.

 [4] Senaste lydelse 1993:516.

2.2 Förslag till lag om ändring i jordabalken

 Härigenom föreskrivs att 6 kap. 12 § jordabalken[1] skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

6 kap.

12 §[2]

 Avser inteckning Avser inteckning endast

endast en fastighet och en fastighet och säljs

säljes denna på exekutiv denna exekutivt, är in-

auktion, är in- teckningen, sedan försälj-

teckningen, sedan ningen vunnit laga kraft

auktionen vunnit laga och köpeskillingen

kraft och köpeskillingen betalats, utan verkan

betalats, utan verkan till belopp som enligt

till belopp som enligt sakägarförteckningen inte

sakägarförteckningen icketäcks av köpeskillingen,

täckes av köpeskillingen,behållen avkastning eller

behållen avkastning el- andra influtna medel, om

ler andra influtna inte kronofogde-

medel, om ej krono- myndigheten förordnat om

fogdemyndigheten för- fortsatt intecknings-

ordnat om fortsatt in- ansvar. Har medel

teckningsansvar. Har influtit genom särskild

medel influtit genom försäljning av tillbehör, är

särskild försäljning av inteckning utan verkan

tillbehör, är inteckning till belopp som ur med-

utan verkan till belopp len utfallit på pant-

som ur medlen utfallit brevets belopp.

på pantbrevets belopp.

 Avser inteckning flera fastigheter gemensamt och säljes dessa på exekutiv

auktion enligt gemensam sakägarförteckning, äger första stycket motsvarande

tillämpning. Sker försäljningen enligt särskilda sakägarförteckningar, förlorar

inteckningen sin verkan, om ej kronofogdemyndigheten förordnat om fortsatt

inteckningsansvar. Säljes endast någon eller några av fastigheterna, blir

inteckningen såvitt angår försåld fastighet helt utan verkan, om ej kronofogde-

myndigheten förordnat om fortsatt inteckningsansvar, och såvitt angår annan fas-

tighet utan verkan till den del medel utfallit på pantbrevets belopp.

 Säljes fastighet exeku-

tivt under hand, är

inteckning i

fastigheten utan verkan

till belopp som ur me-

del, vilka influtit

genom särskild försäljning

av tillbehör, utfallit på

pantbrevets belopp.

__________

 Denna lag träder i kraft den 1 juli 1994.

 **Fotnot**

 [1] Balken omtryckt 1971:1209.

 [2] Senaste lydelse 1981:784.

2.3 Förslag till lag om ändring i konkurslagen (1987:672)

 Härigenom föreskrivs att 8 kap. 6 § konkurslagen (1987:672) skall ha följande

lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

8 kap.

6 §

 Om fast egendom finns i boet, får förvaltaren begära att den säljs exekutivt.

Egendomen får också säljas på annat sätt, om förvaltaren anser att det är för-

delaktigare för boet.

 Har en exekutiv auktion hållits på fast egendom som hör till boet utan att

någon försäljning har kommit till stånd, behöver förvaltaren inte vidta ytter-

ligare åtgärder för egendomens försäljning. Har någon exekutiv auktion inte ägt

rum men finns det anledning att anta att en sådan auktion inte kommer att leda

till försäljning, behöver förvaltaren inte vidta någon åtgärd för att sälja

egendomen, om samtycke till det har lämnats av de borgenärer som i konkursen kan

göra gällande fordringar som skall utgå med särskild förmånsrätt ur egendomen.

 Har en exekutiv Har en exekutiv auktion

auktion blivit utlyst på blivit utlyst på boets

boets fasta egendom, fasta egendom, skall för-

skall förvaltaren före valtaren före bevaknings-

bevakningssammanträdet sammanträdet avlämna den

avlämna den behållning behållning som under

som under konkursen konkursen uppkommit av

uppkommit av egendomen. egendomen. Behållning som

Behållning som inte inte avlämnas före bevak-

avlämnas före bevaknings-ningssammanträdet skall,

sammanträdet skall, om om egendomen säljs,

egendomen säljs, avlämnasavlämnas före

före tillträdesdagen och tillträdesdagen och i

i annat fall innan annat fall innan

utdelning sker i kon- utdelning sker i kon-

kursen. kursen. Vid försäljning

 under hand skall

 behållningen avlämnas före

 tillträdesdagen.

 Förvaltaren skall även senast vid bevakningssammanträdet anmäla arvode, andra

kostnader och sådana fordringar som kan göras gällande i konkursen och som bör

beaktas vid försäljning av egendomen. När förvaltaren gör en anmälan på en

borgenärs vägnar, skall han skriftligen underrätta denne om det.

__________

 Denna lag träder i kraft den 1 juli 1994.

3 Ärendet och dess beredning

Utsökningsbalken (UB) trädde i kraft den 1 januari 1982. Som ett led i strävan-

dena att följa upp ny lagstiftning uppdrog regeringen den 6 november 1986 åt

Riksskatteverket (RSV) att inleda arbetet med att göra en utvärdering av

utsökningsbalken. Verket överlämnade i juni 1987 rapporten Utvärdering av

utsökningsbalken (RSV Rapport 1987:9). Den 14 april 1988 gav regeringen RSV i

uppdrag att fortsätta översynen av utsökningsbalken. RSV har därefter överlämnat

tre rapporter som har lett till viss lagstiftning. I den andra av dessa

rapporter, RSV Rapport 1991:1, behandlas bl.a. omfattningen av kronofogdemyndig-

heternas undersökningsrätt, reglerna om exekutiv försäljning av fastigheter och

vissa frågor om avhysning. Ett i rapporten framlagt förslag om att inrätta ett

centralt konkursregister för hela landet behandlas i årets budgetproposition

(prop. 1993/94:100 bil. 3 s. 45). Regeringen tar nu upp vissa frågor rörande

exekutiv försäljning av fast egendom som behandlas i rapporten.

 Rapporten har remissbehandlats. En sammanställning av remissyttrandena finns

tillgänglig i Justitiedepartementet (dnr 91-563). De lagförslag i nu aktuella

delar som lades fram i rapporten finns i bilaga 1. En förteckning över

remissinstanserna finns i bilaga 2.

Lagrådet

Regeringen beslutade den 24 februari 1994 att inhämta Lagrådets yttrande över de

lagförslag som finns i bilaga 3.

 Lagrådet har lämnat förslagen utan erinran. Lagrådets yttrande finns i bilaga

4.

 En redaktionell ändring har gjorts i lagtexten.

4 Exekutiv försäljning av fast egendom under hand

Regeringens förslag: Reglerna om exekutiv

försäljning av fast egendom under hand anpassas

till reglerna för exekutiv försäljning av fast

egendom på offentlig auktion. Underhandsförsäljning

skall kunna ske även om samtliga fordringar med

förmånsrätt i fastigheten inte blir tillgodosedda.

Kravet på fastighetsägarens samtycke till

underhandsförsäljning slopas.

 RSV:s förslag: Överensstämmer i sak med regeringens (se rapporten s. 121 ff).

 Remissinstanserna: Nästan alla remissinstanser tillstyrker i huvudsak

förslaget eller lämnar det utan erinran. Flera remissinstanser efterlyser dock

en mera detaljerad reglering på olika punkter.

 Skälen för regeringens förslag: Reglerna om exekutiv försäljning av fast

egendom finns i 12 kap. UB. Här föreskrivs som huvudregel att utmätt fast

egendom skall säljas på offentlig auktion (12 kap. 1 §). Utmätt fastighet får

dock säljas under hand om en sådan försäljning anses vara mer ändamålsenlig än

försäljning på auktion och det är tillförlitligt utrett vilka fordringar och

rättigheter som belastar fastigheten (12 kap. 57 § första stycket).

Bestämmelserna om underhandsförsäljning reglerar endast formerna för

försäljningen; det är fortfarande fråga om exekutiv försäljning av utmätt

egendom. Förfarandet vid en försäljning under hand påminner om en frivillig

fastighetsförsäljning. Kronofogdemyndigheten anlitar oftast mäklare som på

myndighetens uppdrag försöker sälja fastigheten. Köpeavtalet träffas sedan

mellan kronofogdemyndigheten och köparen, vilka skriver under köpehandlingen.

För att en underhandsförsäljning skall kunna ske måste fastighetsägaren godkänna

försäljningsvillkoren. Ägarens godkännande behövs emellertid inte om

kronofogdemyndigheten först försökt sälja fastigheten på auktion utan att

godtagbart inrop har skett och försäljningen sker på gynnsammare villkor. Om

ägaren inte har godkänt försäljningsvillkoren skall han genast underrättas om

försäljningen (12 kap. 59 § tredje stycket).

 Försäljning under hand inverkar inte på inteckningar och skriftligt upplåtna

rättigheter i fastigheten. I detta hänseende är en underhandsförsäljning i

princip jämställd med en frivillig försäljning. En förutsättning för att en

underhandsförsäljning skall få äga rum är att samtliga förmånsberättigade

fordringar jämte förrättningskostnaderna täcks av köpeskillingen (12 kap. 58 §

första stycket). Borgenärerna kan dock helt eller delvis avstå från sina

säkerheter. Vidare kan de i vissa fall få betalt ur andra tillgängliga medel.

Sökanden kan också medge att försäljning sker utan att förrättningskostnaderna

blir täckta. I dessa situationer kan alltså försäljning ske till ett lägre

belopp. Rättigheter som upplåtits i fastigheten och som grundas på skriftlig

handling skall förbehållas vid en underhandsförsäljning. Även muntligen upplåten

hyresrätt avseende bostadslägenhet i en hyresfastighet skall förbehållas om

hyresgästen har tillträtt lägenheten.

 Köparen skall lämna handpenning enligt samma regler som gäller när en

fastighet har ropats in på auktion. Härefter skall köparen senast fyra veckor

efter det att köpehandlingen har upprättats betala resten av den kontanta

köpeskillingen (12 kap. 58 § tredje och fjärde stycket).

 Utvecklingen på fastighetsmarknaden de senaste åren har bl.a. fått till följd

att allt fler fastigheter blivit föremål för exekutiva åtgärder. Samtidigt har

kronofogdemyndigheternas arbetsbelastning ökat avsevärt. Detta har inneburit att

myndigheternas handläggningstider i ärenden om exekutiv försäljning av fast

egendom ofta har blivit mycket långa. När fastigheterna sedan sålts har detta i

regel skett genom offentlig auktion. Både RSV och de stora låneinstituten på

marknaden har påtalat behovet av att regelverket i utsökningsbalken ändras så

att kronofogdemyndigheterna kan välja den lämpligaste försäljningsformen i varje

enskilt fall. Det har framhållits att en försäljning under hand ofta ger en

högre köpeskilling än om försäljningen sker vid en auktion. Svenska Bank-

föreningen, som är de affärsbanksägda bostadsinstitutens branschorganisation,

har i en skrivelse till Justitiedepartementet den 14 oktober 1992 hemställt att

regeringen skyndsamt genomför ändringar i reglerna för exekutiv försäljning av

fast egendom och att dessa ändringar baseras på RSV:s förslag. Bostadsfinan-

sieringsinstituten Stadshypotek och Spintab har ställt sig bakom Bankföreningens

framställning.

 Bankföreningen har i en skrivelse till regeringen den 1 oktober 1993

redovisat material enligt vilket underhandsförsäljning oftast leder till en

mycket snabbare avyttring av fastigheterna än vid försäljning på auktion.

Låneräntor och dröjsmålsräntor, vilka i många fall uppgår till betydande belopp,

hålls då nere i jämförelse med vad som blir fallet vid ett utdraget

auktionsförfarande.

 Det förhållandet att försäljningen tas om hand av en professionell fastighets-

mäklare innebär att möjligheterna att få ett bra pris för fastigheten ökar

avsevärt. En mäklare kan med sina kontakter, spekulantregister, utformning av

annonser etc. nå potentiella köpare i en helt annan utsträckning än vad som är

möjligt för kronofogdemyndigheten. Detta är i och för sig fullt naturligt i

belysning av mäklarens och kronofogdemyndighetens olika verksamheter. Det finns

därför anledning att förvänta sig att en försäljning under hand resulterar i en

högre köpeskilling än om fastigheten säljs på en exekutiv auktion och att en

underhandsförsäljning i ett stort antal fall skulle vara det för alla inblandade

bästa sättet att sälja en fastighet exekutivt.

 Utöver möjligheten att få ett bättre pris finns det även andra omständigheter

som talar för att kronofogdemyndigheterna borde få större möjligheter att

använda underhandsförfarandet. Så kan fastigheten i fråga på grund av sina

speciella egenskaper lämpa sig för en försäljning genom mäklare. Denne har

möjligheter att visa fastigheten flera gånger och då närmare diskutera med

spekulanterna t.ex. vad som behöver förbättras på fastigheten. Mäklaren kan

också hjälpa till med att upprätta kalkyler för boendekostnader samt förmedla

kontakter med kreditgivare. Vidare kan kretsen av potentiella spekulanter vara

så liten att en auktion ter sig meningslös. Försäljning genom underhandsför-

farande kan också många gånger vara mer skonsamt på det personliga planet mot

framför allt fastighetsägaren.

 Anledningarna till att underhandsförsäljning med de gällande reglerna inte kan

ske i önskvärd utsträckning är flera. En är att ägaren skall godkänna

försäljningsvillkoren och att ägaren därmed kan omöjliggöra att fastigheten

snabbt bjuds ut till försäljning under hand genom att ställa orimliga krav på

köpeskilling. Reglerna om att en underhandsförsäljning inte inverkar på

inteckningar och att köparen skall åläggas att svara för alla förmånsberättigade

fordringar vid en underhandsförsäljning verkar också hindrande genom att en

borgenär som har accepterat ett pantbrev med säkerhet utanför fastighetens

saluvärde kan hindra en underhandsförsäljning och framtvinga en

auktionsförsäljning mot bättre prioriterade borgenärers vilja. Exekutiv

underhandsförsäljning försvåras också av att köpeskillingen, utöver

handpenningen, måste betalas inom så kort tid som fyra veckor efter upprättad

köpehandling.

 Mot denna bakgrund finns det anledning att överväga om inte reglerna om

underhandsförsäljning kan ändras så att denna försäljningsform i nu berörda

hänseenden likställs med försäljning på auktion. Ytterligare vissa frågor, som

närmast är att hänföra till själva förfarandet, måste övervägas i sammanhanget.

I vilken utsträckning bör t.ex. de regler om sakägarförteckning,

kungörelseförfarande, bevakningsförfarande och fördelningssammanträde som gäller

för exekutiva auktioner i så fall göras tillämpliga på underhandsförsäljningar?

Också rätten att överklaga vissa av kronofogdemyndighetens beslut aktualiseras.

 Underhandsförsäljning är ett alternativ till försäljning på auktion som kan

användas under vissa förutsättningar. Enligt 12 kap. 57 § UB får underhands-

försäljning ske när en sådan är mer ändamålsenlig än en auktion. Denna princip

bör behållas. Reglerna om försäljning under hand bör således inte utformas så

att de utesluter en försäljning på auktion. I stället bör en reform syfta till

att reglerna utformas på ett sätt som ger kronofogdemyndigheten större

handlingsfrihet att välja det försäljningssätt som passar bäst i det enskilda

fallet. En viktig omständighet när det gäller valet av försäljningsform bör då

vara vad som bedöms ge den bästa nettobehållningen.

 Det är långt ifrån alla objekt som lämpar sig för en underhandsförsäljning. En

sådan försäljning kan enligt de gällande reglerna endast komma i fråga för

fastigheter med klara och otvistiga förhållanden. Reglerna om

underhandsförsäljning lämpar sig bäst för den typiska villa- eller

fritidsfastigheten utan alltför många panträttshavare och utan belastande

rättigheter. I de fall då förhållandena är komplicerade är det inte lämpligt att

frångå det mera formbundna förfarandet som en auktionsförsäljning innebär. Det

finns ingen anledning att överväga några ändringar i detta hänseende. Kravet i

12 kap. 57 § första stycket på att alla fordringar och rättigheter som belastar

fastigheten skall vara utredda bör därför stå kvar. Frågan är i stället om man

inte borde be-gränsa tillämpningsområdet ytterligare. Regeringen återkommer till

denna fråga i det följande.

Förmånsberättigade fordringars behandling

Av 12 kap. 58 § UB följer att borgenärerna i dag får alla sina för-

månsberättigade fordringar täckta vid underhandsförsäljning. Om en köpeskilling

motsvarande dessa fordringar inte kan uppnås, krävs för genomförandet av

underhandsförsäljning att borgenärerna avstår från sin förmånsrätt i

fastigheten. Borgenärerna har intresse av att kronofogdemyndigheten kan välja

det mest ändamålsenliga försäljningssättet. Syftet härmed är ju att få ett så

högt försäljningspris som möjligt. Frågan är om en motvillig borgenär, eller en

borgenär som av olika skäl väljer att förhålla sig helt passiv under ett

exekutivt förfarande, bör kunna förhindra att underhandsförsäljning väljs om

kronofogdemyndigheten, och kanske alla övriga borgenärer, funnit att en sådan

försäljning är mer ändamålsenlig än en auktion.

 En förutsättning för att man skall kunna överväga en ordning som innebär att

fastigheten får säljas under hand även om inte samtliga pantborgenärer blir

fullt ut tillgodosedda är att dessa, liksom vid auktion, ges en möjlighet att

skydda sina fordringar genom att själva köpa fastigheten. I annat fall skulle

konsekvenserna för borgenärerna bli alltför långtgående. Borgenärerna kan redan

enligt de gällande reglerna, oavsett vilken försäljningsform som tillämpas, lösa

ut sökanden genom att betala exekutionsfordringen och förrättningskostnaderna

och på så sätt förhindra en försäljning. Den ordning som gäller vid auktioner,

att kronofogdemyndigheten inte får godta en erbjuden köpeskilling, såvida inte

berörda sakägare accepterar priset, om det är sannolikt att avsevärt högre köpe-

skilling kan uppnås måste självfallet göras tillämplig på underhands-

försäljningar. Man skulle dessutom kunna förstärka borgenärsskyddet vid en

underhandsförsäljning genom att bereda borgenärer med sämre rätt än utmätnings-

borgenären tillfälle att köpa fastigheten till ett pris som överstiger vad

övriga spekulanter är villiga att betala. Härigenom skulle det finnas

tillräckliga garantier för att borgenärerna vid underhandsförsäljning inte får

en sämre ställning än vid en auktion.

 Om reglerna utformas på detta sätt bör man enligt vår mening kunna ändra

reglerna för underhandsförsäljning så att kronofogdemyndigheten får välja den

försäljningsform som kronofogdemyndigheten anser ger den högsta köpeskillingen

och sälja fastigheten under hand trots att inte samtliga prioriterade fordringar

täcks av köpeskillingen. Regeln i 12 kap. 58 § första stycket om att köparen vid

en underhandsförsäljning skall svara för alla förmånsberättigade fordringar bör

därför ändras och utgångspunkten bör i stället vara att borgenärernas och

utmätningssökandens ställning blir densamma som vid exekutiv auktion.

Motsvarande regler som gäller för auktion om att skyddsbeloppet - det

sammanlagda beloppet av fordringar med bättre rätt än exekutionsfordringen och

förrättningskostnaderna - skall täckas av köpeskillingen och att försäljning mot

sökandens bestridande inte får ske om inte exekutionsfordringen blir täckt bör

således vara tillämpliga på underhandsförsäljning. Vidare bör rättsföljderna av

en underhandsförsäljning vara desamma som vid en auktion, såvitt avser de

förmånsberättigade fordringar som belastar fastigheten.

 Enligt 12 kap. 45 § första stycket UB blir rättsföljden av en exekutiv auktion

att fastigheten därefter inte svarar för fordringar enligt 6 § 1 och 7 § 1 och 2

förmånsrättslagen (1970:979), s.k. legala förmånsrätter. Vidare kan en

pantborgenär enligt 12 kap. 45 § andra stycket i princip inte efter en

auktionsförsäljning göra gällande panträtt i fastigheten för större fordran än

vad som avräknats på köpeskillingen. Dessa regler bör således tillämpas även vid

underhandsförsäljning. En regel om detta bör tas in i 12 kap. 58 §.

 En fastighet kan inte efter en exekutiv försäljning fortsätta att utgöra

säkerhet för skulder som en ny ägare inte har övertagit. Detta innebär att

inteckningarnas giltighet får vidkännas förändringar och att 6 kap. 12 § första

stycket jordabalken (JB) bör ändras så att exekutiv underhandsförsäljning

jämställs med exekutiv auktion, såvitt avser inteckningarnas giltighet. Det

innebär att inteckningarna vid en underhandsförsäljning blir utan verkan till

belopp som inte täcks av köpeskillingen eller de övriga medel som kan inflyta.

Kronofogdemyndigheten bör också, på samma sätt som vid auktion, vid

underhandsförsäljning kunna förordna om s.k. fortsatt inteckningsansvar, dvs. på

begäran av köparen kunna förordna att en inteckning som annars skulle bli utan

verkan i fastigheten på grund av att den inte täcks av köpeskillingen, alltjämt

skall bestå. En regel om förordnande av fortsatt inteckningsansvar bör tas in i

12 kap. 58 §. Någon skyldighet för kronofogdemyndigheten att alltid upplysa

köparen om denna möjlighet, vilket har föreslagits under remissbehandlingen,

anser regeringen inte bör införas.

 Regeringen föreslår att 12 kap. 58 § UB och 6 kap. 12 § JB ändras i enlighet

med det sagda. Bestämmelsen om att borgenärerna skall ges möjlighet att själva

köpa fastigheten bör tas in i 12 kap. 59 § UB.

 De nu föreslagna ändringarna medför att underhandsförsäljning i praktiken

kommer att kunna användas även när en konkursförvaltare begär exekutiv

försäljning av fastigheter som ingår i ett konkursbo. Det aktualiserar frågan om

en pantborgenär kan göra gällande en eventuell restfordran efter en

underhandsförsäljning i annan egendom som finns i konkursboet. Tidigare har

hävdats att någon rätt till oprioriterad utdelning ur annan egendom normalt inte

finns när konkursförvaltaren säljer en fastighet under hand enligt konkurslagens

(1987:672) bestämmelser. Som skäl för detta har anförts att man kan konstatera

brist i fastigheten endast efter en exekutiv auktion eller ett misslyckat försök

att sälja på auktion som skett på begäran av pantborgenären eller en bättre

prioriterad sakägare (se Welamson, Konkursrätt 1961 s. 382 ff). Numera torde

emellertid den allmänt rådande uppfattningen vara den motsatta, nämligen att en

borgenär med panträtt i fast egendom kan erhålla utdelning såsom oprioriterad

utan att det genom en exekutiv auktion blivit styrkt att han inte fått täckning

ur panten (se Walin, Palmér: Konkurslagen, 1994, s. 741). Genom att

rättsföljderna av en exekutiv underhandsförsäljning i för detta sammanhang

relevanta delar blir desamma som av en auktion undanröjs varje tvivel om att en

pantborgenär kommer att kunna göra gällande en restfordran efter en exekutiv

försäljning under hand i annan egendom som ingår i konkursboet.

Särskilda rättigheters behandling

Fast egendom belastas ofta av särskilda rättigheter. Dessa kan vara t.ex.

arrende, hyra, tomträtt, servitut och rätt till elektrisk kraft. Vid försäljning

på exekutiv auktion gäller enligt 12 kap. 33 § första stycket UB som

utgångspunkt att rättigheter med bättre rätt än den fordran för vilken

försäljning sker blir skyddade utan särskilt förbehåll. Rättigheter med sämre

rätt än exekutionsfordringen skall förbehållas särskilt under vissa

förutsättningar (12 kap. 33 § andra stycket). Det finns vidare en möjlighet att

skydda vissa rättigheter genom förbehåll vid auktionen (12 kap. 39 §).

 Enligt nuvarande regler om underhandsförsäljning skall alla rättigheter som

upplåtits före försäljningen förbehållas, under förutsättning att rättigheterna

grundas på skriftlig handling. Vidare skall varje upplåten hyresrätt till en

bostadslägenhet i en hyresfastighet förbehållas, om hyresgästen har tillträtt

lägenheten. Det skulle underlätta förfarandet vid underhandsförsäljning om dessa

regler kunde behållas oförändrade. Det förhållandet att underhandsförsäljning

även i fortsättningen endast skall komma i fråga för fastigheter med enkla och

otvistiga förhållanden talar för att behålla de nuvarande reglerna. Också den

omständigheten att reglerna om bevakningssammanträde och kungörelseförfarande -

såsom nedan kommer att utvecklas - inte bör tillämpas vid underhandsförsäljning

utgör skäl för att samtliga rättigheter också i fortsättningen skall bestå även

efter en försäljning under hand.

 Emellertid skulle med hänsyn till att en underhandsförsäljning - i enlighet

med vad som ovan redovisats - föreslås få samma rättsföljder för fordringar och

panträtter som en auktionsförsäljning en sådan ordning innebära att jordabalkens

regler om företrädesordningen mellan inteckning och inskrivning av rättighet

åsidosätts (se 17 kap. 6 § andra stycket JB). Som exempel kan nämnas det fallet

att det i en fastighet gäller en rad inteckningar just inom ramen för

marknadsvärdet och att det också finns några inskrivna nyttjanderätter med sämre

rätt, som är oförmånliga för fastighetsägaren och därmed belastande. Om dessa

skulle bestå skulle köpeskillingen sänkas, vilket går ut över panthavare med

bättre rätt enligt företrädesreglerna. Detta är inte godtagbart.

 Det finns olika tänkbara sätt att komma till rätta med det nu beskrivna pro-

blemet. Ett sätt är att låta motsvarande regler om rättigheter vid auktions-

försäljning bli tillämpliga även när en fastighet säljs under hand. Det skulle

dock innebära en nackdel genom att regelverket för och förfarandet vid

underhandsförsäljning förlorar i enkelhet. Man kan också tänka sig en reglering

som innebär att underhandsförsäljning inte får ske om fastigheten belastas med

rättigheter som har sämre rätt än de inteckningar som beviljats i fastigheten.

En sådan ordning skulle vara lätt att tillämpa och i överensstämmelse med

grundtanken att det i första hand är fastigheter utan större ekonomiska

belastningar som bör säljas under hand. Det negativa med en sådan lösning är att

tillämpningsområdet för underhandsförsäljning kan komma att begränsas mer än vad

som är önskvärt. Det är fullt tänkbart att det i flera fall kan förekomma

fastigheter som belastas av rättigheter med sämre rätt än inteckningarna men som

likväl skulle lämpa sig för en underhandsförsäljning. Så torde särskilt vara

fallet när rättigheterna inte alls eller endast i mindre mån inverkar på

fastighetens köpeskilling. En lämplig medelväg kan därför vara att behålla

regeln om att rättigheterna består efter en underhandsförsäljning och

komplettera denna med en regel om att underhandsförsäljning inte får ske om

företrädesordningen rubbas såvida inte borgenär som drabbas samtycker.

 Det nu sagda tar bara sikte på rättigheter som är inskrivna. Frågan är då hur

övriga rättigheter som enligt de nu gällande reglerna skall förbehållas vid en

försäljning under hand skall behandlas. Man bör här - liksom vid försäljning på

auktion - skilja på rättigheter som utgör en ekonomisk belastning på fastigheten

och sådana som inte är till någon nackdel för borgenärer med bättre rätt. Vid

auktion gäller att icke belastande rättigheter skall förbehållas särskilt (12

kap. 33 § andra stycket; jfr 29 § första stycket 4). På samma sätt bör

rättigheter som inte utgör någon ekonomisk belastning kunna förbehållas vid

försäljning under hand. Rättigheter som utgör en ekonomisk belastning på

fastigheten bör däremot inte tillåtas bestå efter en underhandsförsäljning.

Enligt regeringens mening kräver inte detta någon särskild reglering. Om de

aktuella rättigheterna utgör en ekonomisk belastning blir det normalt inte

aktuellt att sälja fastigheten under hand. Kronofogdemyndigheten skall ju välja

den försäljningsform som ger det bästa priset och om rättigheterna utgör en

ekonomisk belastning blir underhandsförsäljning oftast inte mer ändamålsenlig än

auktion. Skulle en underhandsförsäljning - trots den belastning som rättigheten

utgör - inbringa en högre köpeskilling än en auktion innebär detta en fördel för

borgenärerna eftersom de i så fall får mer betalt av sina fordringar. Övriga

skriftligen upplåtna rättigheter liksom muntliga hyresavtal till bostadslägenhet

i en hyresfastighet bör därför alltid kunna förbehållas vid en

underhandsförsäljning.

 Det är viktigt att framhålla att de nu beskrivna problemställningarna i

praktiken inte torde komma att aktualiseras i någon större utsträckning. Detta

att kronofogdemyndigheten skall välja det försäljningssätt som ger det högsta

priset utesluter oftast en underhandsförsäljning i de fallen. Den typiska villa-

eller fritidsfastigheten, vilken är den som i första hand skall bli föremål för

underhandsförsäljning, belastas inte heller särskilt ofta av några rättigheter.

Det bör således inte bli några problem med att sälja dessa fastigheter under

hand.

 Mot bakgrund av vad som nu anförts föreslås att reglerna om under-

handsförsäljning i 12 kap. 57 § kompletteras med en regel om att under-

handsförsäljning inte får ske om detta innebär att inskrivna rättigheter med

sämre rätt än inteckningarna i fastigheten består samtidigt som någon inteckning

helt eller delvis förlorar sin verkan, såvida inte berörd borgenär lämnar sitt

samtycke till en sådan försäljning. Bestämmelsen i 12 kap. 58 § tredje stycket

om att alla före försäljningen skriftligen upplåtna rättigheter skall

förbehållas gäller oförändrad även i fortsättningen.

Sakägarförteckning

Enligt de nuvarande bestämmelserna finns inte något krav på att en

sakägarförteckning måste upprättas när en fastighet skall säljas exekutivt under

hand. Detta får främst ses mot den bakgrunden att samtliga förmånsberättigade

fordringar och i princip alla rättigheter är skyddade vid en sådan försäljning.

RSV:s förslag innehåller inga regler om att sakägarförteckning skall upprättas

vid underhandsförsäljning. Om en underhandsförsäljning i viktiga delar får samma

rättsföljder som en auktion kommer enligt regeringens mening frågan om behovet

av en sakägarförteckning vid underhandsförsäljning i ett helt nytt läge.

Regelsystemet för exekutiv försäljning på auktion, så som det är uppbyggt i 12

kap. UB, bygger nämligen på att det finns en sakägarförteckning. Man skulle

kunna säga att den utgör det instrument som olika rättsverkningar av auktionen

är knutna till. Mot denna bakgrund blir en sakägarförteckning nödvändig även vid

underhandsförsäljning. En fullständig förteckning över samtliga fordringar och

rättigheter som skall beaktas vid försäljning bör därför finnas tillgänglig även

när en fastighet säljs exekutivt under hand. Sakägarförteckningen bör fylla

samma funktion och syfte som vid auktion. En bestämmelse om att

sakägarförteckning skall upprättas vid underhandsförsäljning bör tas in i 12

kap. 58 §.

Kungörelseförfarandet

I 12 kap. 20 § UB och 12 kap. 15, 16 och 19 §§ utsökningsförordningen (1981:981)

regleras kungörelseförfarandet vid auktionsförsäljning. Syftet med kungörelsen

är främst att de som har fordringar och rättigheter som berörs av en försäljning

samt eventuella spekulanter skall få kännedom om auktionen. Frågan är om det

finns anledning att införa regler om att underhandsförsäljning måste kungöras,

om detta institut enligt vad som nu har redovisats ändrar karaktär och får samma

rättsföljder som en auktion.

 För ett kungörelseförfarande talar att inteckningsborgenärerna och eventuellt

också rättighetshavare bör få någon form av underrättelse om att ett exekutivt

förfarande har inletts. Det ovan beskrivna erbjudandet enligt 12 kap. 59 § om

att köpa fastigheten till ett högre pris lämnas ju först i ett senare skede av

underhandsförsäljningen och då endast till de borgenärer som har sämre rätt än

utmätningssökanden. Vidare måste borgenärerna och rättighetshavarna på något

sätt uppmanas att anmäla sina anspråk till kronofogdemyndigheten. Liksom vid

auktionsför-säljning bör initiativet till att kronofogdemyndighetena får rätt

uppgifter om fordringsbelopp, räntor etc. ligga på den enskilde sakägaren som

har att agera vid påföljd att han inte får tillgodoräkna sig det fordringsbelopp

som han är berättigad till.

 För att en underhandsförsäljning skall komma i fråga krävs att alla fordringar

och rättigheter som belastar fastigheten är kända. Om det finns anledning att

misstänka att samtliga belastningar inte är kända får underhandsförsäljning inte

användas. Det innebär t.ex. att underhandsförsäljning inte kan komma i fråga om

innehavaren till ett gammalt pantbrev inte kan spåras. Det skall alltså inte

finnas några okända pantborgenärer eller rättighetshavare vid försäljningen. Om

det trots allt senare skulle visa sig att det finns ytterligare skriftligen upp-

låtna rättigheter som belastar fastigheten kommer dessa - enligt vad som ovan

redovisats - att bestå efter underhandsförsäljningen. Detta gäller även om en

rättighet av förbiseende inte tagits upp i sakägarförteckningen. Till detta

kommer att de nödlidande borgenärerna enligt den föreslagna ändringen i 12 kap.

59 § UB, sedan mäklaren funnit en köpare, skall erbjudas att köpa fastigheten.

Denna möjlighet får till följd att borgenärer med sämre rätt än

utmätningssökanden inte kan förbigås vid ett underhandsförfarande. Mot denna

bakgrund ter det sig mindre motiverat att föreskriva att en

underhandsförsäljning måste kungöras.

 Vid auktion underrättas sökanden, ägaren samt kända innehavare av fordringar

och rättigheter som bör iakttas vid auktionen genom särskilda underrättelser om

auktionen. En lämplig avvägning kan mot denna bakgrund vara att - i stället för

att införa regler om kungörelseförfarande vid underhandsförsäljning - föreskriva

att samtliga fordringshavare och rättighetshavare skall underrättas om att ett

exekutivt underhandsförfarande har inletts och att de i underrättelsen skall

uppmanas att anmäla sina anspråk till kronofogdemyndigheten. Eftersom sakägarna

själva bör få ta konsekvenserna av att de underlåtit att göra anmälan till

kronofogdemyndigheten bör de delges underrättelsen. Att samtliga sakägare skall

underrättas när köpehandlingen har skrivits under av köparen och

kronofogdemyndigheten följer av 12 kap. 31 § andra stycket

utsökningsförordningen.

 Regeringen föreslår att en regel om att sakägarna skall underrättas om ett

exekutivt underhandsförfarande och uppmanas att anmäla sina anspråk i enlighet

med det sagda skall tas in i 12 kap. 59 § UB.

Bevakningssammanträde

Reglerna om bevakningssammanträde finns i 12 kap. 23 § UB. Vid

bevakningssammanträdet redogör kronofogdemyndigheten kortfattat för de

omständigheter som är av betydelse för fastigheten och den tilltänkta

försäljningen. Sakägarna skall anmäla sina anspråk om inte detta tidigare har

gjorts hos kronofogdemyndigheten. De skall vidare beredas tillfälle att yttra

sig om anmälda anspråk och de villkor som skall gälla för försäljningen. I 12

kap. 20 - 23 §§ utsökningsförordningen finns särskilda föreskrifter om vad som

skall avhandlas vid bevakningssammanträdet. Om försäljningen t.ex. avser

gemensamt intecknade fastigheter gäller speciella regler för vad som skall tas

upp på sammanträdet.

 Bevakningssammanträdet fyller flera funktioner men det huvudsakliga syftet

kan, enkelt uttryckt, sägas vara att utreda alla de förhållanden som är av

betydelse för att villkoren för den efterföljande försäljningen skall kunna

fastställas. Vid underhandsförsäljning får det inte råda några oklarheter om

villkoren för försäljningen, dvs. fastigheten måste vara fullständigt utredd och

några tveksamheter om belastningar etc. får inte förekomma.

Underhandsförsäljningsformen skall heller inte användas om det i

försäljningsärendet hos kronofogdemyndigheten framkommer andra omständigheter

som tyder på att försäljningen kan bli komplicerad. På grund härav bör man kunna

underlåta att hålla bevakningssammanträde när en fastighet skall säljas under

hand. Någon regel om att sådant sammanträde skall vara obligatoriskt föreslås

därför inte.

Fördelningssammanträde

Fördelningssammanträde, som regleras i 13 kap. 4 § UB, är obligatoriskt vid

auktionsförsäljning men inte vid underhandsförsäljning. I praktiken håller dock

kronofogdemyndigheten ofta sådana sammanträden när en fastighet har sålts under

hand. Den omständigheten att underhandsförsäljning föreslås få samma

rättsföljder för inteckningarna som en försäljning på auktion innebär inte att

behovet av att hålla fördelningssammanträde ökar. De övriga ändringar som

föreslås för underhandsförsäljning utgör heller inte anledning att ändra regeln

om när fördelningssammanträde måste hållas. I stället framstår den nuvarande

fakultativa regeln om att kronofogdemyndigheten kan hålla fördelningssammanträde

om det är oklart hur medlen skall fördelas som lämplig och kan sägas ligga i

linje med tanken för reformen om att ge kronofogdemyndigheten större

handlingsfrihet. Någon regel om att fördelningssammanträde måste hållas när en

fastighet sålts exekutivt under hand föreslås därför inte.

Vilka fastigheter skall kunna säljas under hand?

De ändringar i reglerna om underhandsförsäljning som nu föreslås innebär att

institutet förändrar karaktär och i mycket kommer att likna den exekutiva

auktionen. Det ställer frågan om institutets tillämpningsområde i ny belysning.

Härvid bör särskilt beaktas förslaget om att inteckningar skall förlora sin

verkan vid underhandsförsäljning till den del de inte täcks av köpeskillingen.

Detta får betydelse inte minst för gemensamt intecknade fastigheter. Dessa

fastigheter, för vilka gäller särskilda regler i 12 kap. 49 - 55 §§ UB, medför

ofta avsevärda problem när de blir föremål för exekutiva åtgärder. Redan med de

nuvarande reglerna för underhandsförsäljning kan det starkt ifrågasättas om

gemensamt intecknade fastigheter lämpar sig för exekutiv försäljning under hand.

Det är snarare så att dessa fastigheter typiskt sett inte motsvarar de krav som

gäller för underhandsförsäljning, dvs. att sådan försäljning endast skall få

komma i fråga för fastigheter med enkla och otvistiga förhållanden och där

handläggningen blir okomplicerad. De olika regler för sakägarförteckning och för

hur utrop skall gå till som gäller för gemensamt intecknade fastigheter beroende

på om en eller flera av dem skall säljas (12 kap. 50-55 §§) passar inte in vid

en underhandsförsäljning. Detsamma gäller reglerna i 12 kap. 49 § om den s.k.

indragningsrätten som innebär att när en av flera gemensamt intecknade

fastigheter skall säljas exekutivt på auktion så får under vissa förutsättningar

även annan av de gemensamt intecknade fastigheterna dras in i försäljningen.

 Det nu sagda talar med styrka för att gemensamt intecknade fastigheter inte

bör få säljas under hand. Det skulle emellertid innebära en begränsning i

förhållande till dagens regler om man undantog dessa fastigheter från

underhandsförsäljningens tillämpningsområde. En tänkbar lösning för att undvika

detta kan därför vara att behålla de nuvarande reglerna om underhandsförsäljning

för gemensamt intecknade fastigheter och låta de nya reglerna omfatta övriga

fastigheter. En sådan ordning skulle dock göra regelsystemet mer

svåröverskådligt och svårare att tillämpa. Den enkelhet i förfarandet som

eftersträvas skulle delvis gå förlorad. Frågan är också om den omständigheten

att inte tillåta underhandsförsäljning för gemensamt intecknade fastigheter

skulle få någon betydelse i praktiken. Som ovan anförts passar sådana

fastigheter ytterst sällan för att säljas under hand. Trots detta kan det

naturligtvis förekomma enstaka fall då det framstår som fördelaktigt att kunna

sälja gemensamt intecknade fastigheter på ett sätt som påminner om en frivillig

försäljning. Ett exempel på detta är när två gemensamt intecknade fastigheter,

som ägs av samma person, har samma belastningar i samma företrädesordning och

båda fastigheterna skall säljas. Här kan det röra sig om vad som i praktiken är

en gemensam enhet men med olika fastighetsbeteckningar. Det finns emellertid en

möjlighet att undvika en exekutiv auktion för sådana fastigheter. Om både

fastighetsägaren och borgenärerna är överens om att fastigheterna bör överlåtas

på annat sätt än auktion kan de t.ex. komma överens om att ägaren själv skall

sälja fastigheterna. Detta förutsätter att ägaren medverkar och att

utmätningsborgenären återkallar sin begäran om exekutiv försäljning. De

ändringar i reglerna om utmätningsverkan som föreslås nedan (jfr avsnitt 6),

kommer att underlätta en sådan försäljning.

 Mot denna bakgrund bör de nya reglerna om underhandsförsäljning inte vara

tillämpliga på gemensamt intecknade fastigheter. En uttrycklig regel om detta

bör tas in i 12 kap. 57 §.

 Det finns även andra typer av fastigheter där det kan ifrågasättas om dessa

bör få säljas under hand. Fastigheter där köpet är beroende av tillstånd eller

där det i övrigt förekommer sådan handläggning som komplicerar förvärvet blir

emellertid normalt aldrig föremål för underhandsförsäljning. Samtidigt är det

fullt tänkbart att t.ex. en jordbruksfastighet i något fall kan passa utmärkt

för underhandsförsäljning. Det finns, till skillnad från vad som gäller för

gemensamt intecknade fastigheter, därför inte någon anledning att utesluta dessa

typer av fastigheter från möjligheten att säljas under hand, även om de i

praktiken sällan kommer att säljas på det sättet.

 RSV har föreslagit att tillståndskravet i lagen (1975:1132) om förvärv av

hyresfastighet m.m. och i jordförvärvslagen (1979:230) med flera författningar

skall slopas vid underhandsförsäljning. Förslaget motiveras av att tillstånd

inte krävs när fastigheten säljs på exekutiv auktion.

 Enligt gällande rätt kan underhandsförfarandet i och för sig användas t.ex.

för hyresfastigheter eller för fastigheter där kommunen har förköpsrätt. De nu

föreslagna lagändringarna tar inte i någon större utsträckning sikte på dessa

typer av fastigheter. Frågor om krav på förvärvstillstånd, kommunal förköpsrätt

m.m. inrymmer också en rad andra aspekter och överväganden som inte har samband

med exekutionsrätten och som inte har belysts i RSV:s rapport. Det finns därför

inte underlag för att överväga några sådana ändringar i detta lagstift-

ningsärende. Kravet på förvärvstillstånd m.m. skall alltså bestå när en

fastighet säljs exekutivt under hand. Det är dock fullt möjligt att det, när

erfarenheter vunnits av de nya reglerna, kan bli aktuellt att återigen se över

RSV:s förslag i nu aktuellt hänseende.

Ägarens godkännande

Bestämmelsen i 12 kap. 59 § andra stycket UB att ägaren skall godkänna

försäljningsvillkoren utgör i praktiken ett krav på samtycke till under-

handsförsäljning. Eftersom sådant samtycke sällan lämnas är kronofogde-

myndigheten regelmässigt tvungen att först hålla en många gånger meningslös

auktion. Detta innebär dels att förutsättningarna för en snabb

underhandsförsäljning med god köpeskilling som resultat minskar, dels att

låneräntan och dröjsmålsräntan ökar som en följd av ett utdraget

auktionsförfarande.

 En remissinstans har ställt sig tveksam till att slopa kravet på godkännande

från fastighetsägaren. Det har därvid framförts att flertalet ansökningar inte

leder till försäljning och att det, med den av RSV föreslagna ordningen, inte

finns något som hindrar en gäldenär från att på ett sent stadium under

förfarandets gång göra upp med sökanden. Kronofogdemyndigheten och mäklaren

skulle då ha lagt ner onödigt arbete i ärendet. Denna tveksamhet är inte

motiverad. Naturligtvis kan gäldenären när som helst under förfarandet göra upp

med sökanden, vilken då kan lägga ned förfarandet. Detta skulle i så fall

knappast förorsaka mer kostnader och arbete än med dagens regler.

 Det kan vid en första betraktelse förefalla märkligt att ägaren inte godkänner

villkoren för en underhandsförsäljning om detta förfarande av

kronofogdemyndigheten bedömts kunna medföra en högre köpeskilling.

Erfarenhetsmässigt vet man dock att ägaren, som kronofogdemyndigheten ofta har

svårigheter att få kontakt med, sällan eller aldrig gör några affärsmässiga

bedömningar när det gäller försäljning av det egna hemmet. I stället väljer

ägaren, vilket får anses fullt naturligt, att så länge som möjligt hålla fast

vid bostaden och hoppas på någon dramatisk vändning av den egna ekonomiska

situationen. En situation då gäldenären med de nya reglerna får särskild

anledning att motsätta sig en underhandsförsäljning är när försäljningspriset är

så lågt att det inte täcker de lån som gäldenären tagit med fastigheten som

säkerhet. Gäldenären har ju naturligtvis ett starkt intresse av att fastigheten

säljs till bästa möjliga pris för att restskulden skall lyda på lägsta möjliga

belopp. I denna situation ligger det nära till hands att gäldenären sätter sitt

hopp till en auktion. Det är i regel fråga om helt orealistiska förväntningar

som inte infrias. Samma skäl som anförts för att avskaffa kravet på samtliga

förmånsberättigade borgenärers samtycke till försäljning under hand talar för

att kravet på ägarens samtycke bör slopas. Ett syfte med hela reformen är att se

till att den exekutiva försäljningen skall kunna inbringa ett högre

försäljningspris än vad den gör vid en auktion. Detta gagnar både gäldenären och

borgenärerna. Kronofogdemyndigheten är skyldig att se till samtliga inblandades

intressen och får - enligt vad som redovisats i det föregående - inte sälja

fastigheten för ett erbjudet pris om det är sannolikt att en avsevärt högre

köpeskilling kan erhållas. Kronofogdemyndigheten får anses vara bättre skickad

än en fastighetsägare i ekonomiskt trångmål att bedöma hur dennes fastighet

skall realiseras för att uppnå bästa möjliga köpeskilling.Mot bakgrund av det nu

anförda föreslår regeringen att kravet på ägarens godkännande av

försäljningsvillkoren i 12 kap. 59 § UB slopas. Skyldigheten för

kronofogdemyndigheten att bereda ägaren tillfälle att yttra sig om att

fastigheten skall bjudas ut till försäljning under hand enligt 12 kap. 57 §

andra stycket UB bör självfallet stå kvar liksom skyldigheten att underrätta

ägaren när försäljningen har genomförts (12 kap. 59 § tredje stycket).

Överklagande

Reglerna om överklagande av kronofogdemyndighetens beslut i nu aktuellt avseende

finns i 18 kap. 7 § tredje stycket UB. Här föreskrivs att ett beslut om en

exekutiv försäljning skall överklagas inom tre veckor från försäljningen. Frågan

är om den nu föreslagna reformen motiverar att fastighetsägaren eller en

borgenär, utöver denna rätt att överklaga försäljningen, även bör ha möjlighet

att överklaga kronofogdemyndighetens ställningstagande att bjuda ut en fastighet

till försäljning under hand. Enligt RSV bör kronofogdemyndighetens ställnings-

tagande att försöka sälja en fastighet under hand kunna överklagas. Enligt

verket kan det diskuteras om kronofogdemyndighetens beslut att försöka sälja en

fastighet under hand är en sådan förberedande åtgärd som inte kan överklagas

särskilt (jfr 18 kap. 6 § andra stycket UB). Verket stannar dock för att ett

överklagande torde vara möjligt enligt gällande regler eftersom

kronofogdemyndighetens beslut rör tredje man.

 Det kan ifrågasättas om det är meningsfullt att ge de inblandade parterna

möjlighet att överklaga kronofogdemyndighetens beslut redan på ett så tidigt

stadium. En sådan rätt att överklaga skulle också medföra en betydande risk för

okynnesöverklaganden i syfte att fördröja en försäljning. Härigenom skulle en

stor del av vinsten med den föreslagna reformen gå förlorad. Det framstår över

huvud taget som oklart vad ett överklagande avseende valet att försöka sälja en

fastighet under hand skulle kunna avse. Som grund för ett överklagande avseende

en försäljning på exekutiv auktion brukar fastighetsägaren göra gällande att

fastigheten sålts för billigt. Detta skäl kan knappast anföras till stöd för att

en fastighet inte bör bjudas ut till försäljning under hand. Ett beslut om att

inleda ett underhandsförfarande behöver inte heller leda till att fastigheten

sedan säljs på det sättet, eftersom det under förfarandets gång kan komma fram

omständigheter och inträffa händelser som innebär att fastigheten i stället

skall säljas på auktion. Det mest ändamålsenliga förefaller därför vara att låta

överklaganderätten vara knuten till den faktiska försäljningen.

 Kronofogdemyndighetens beslut att försöka sälja en fastighet under hand får

anses utgöra förberedelse till ett senare beslut avseende själva försäljningen

och kan därmed enligt 18 kap. 6 § andra stycket inte överklagas särskilt såvida

det inte berör tredje man. Ett beslut att bjuda ut en fastighet till försäljning

under hand kan inte anses röra tredje man. Inte heller med den nya ordningen kan

beslutet anses röra en tredje man; frågan om en borgenär berörs negativt av

försäljningen eller inte kan inte besvaras förrän köpeskillingen bestämts. Någon

uttrycklig regel om att kronofogdemyndighetens beslut att bjuda ut en fastighet

till försäljning under hand inte får överklagas särskilt, behövs därför inte.

 Ett beslut, genom vilket en rättighet har förbehållits vid en auktion enligt

12 kap. 33 § andra stycket, får enligt 18 kap. 2 § andra stycket överklagas

endast av den som har bestritt att ett sådant förbehåll görs. Några motsvarande

begränsningar i rätten att överklaga aktualiseras inte vid

underhandsförsäljningar och några lagändringar krävs därför inte. Skulle en

borgenär vara av annan uppfattning än kronofogdemyndigheten när det gäller

frågan om rättigheten är ekonomiskt belastande eller inte och anse att

rättigheten har inverkat negativt på köpeskillingen, kan han överklaga

försäljningen som sådan och göra gällande att fastigheten inte är ett lämpligt

objekt för underhandsförsäljning.

Köpeskillingens erläggande

Det har länge påtalats att exekutiv underhandsförsäljning avsevärt har

försvårats och ibland omöjliggjorts av det förhållandet att den kontanta

köpeskillingen, utöver tidigare betald handpenning, skall betalas inom en så

kort tid som fyra veckor efter att köpehandling har upprättats. Det är

naturligtvis ett borgenärsintresse att tidsrymden hålls relativt kort men det är

tveksamt om det finns några egentliga skäl för att den bör vara så kort som fyra

veckor. Det är angeläget att ta till vara alla möjligheter som står till buds

för att underlätta underhandsförsäljning. Regeringen anser, i likhet med RSV,

att slutbetalningen bör kunna ske senare. Det kan i och för sig ifrågasättas om

inte tio veckor efter det att köpehandling har upprättats, vilket är den

tidsfrist som RSV har föreslagit, är en alltför lång tid. Kronofogdemyndigheten

och köparen kan dock komma överens om att betalning skall ske tidigare. Med

hänsyn härtill förefaller den föreslagna tidsfristen om tio veckor lämplig. Det

föreslås att 12 kap. 58 § fjärde stycket UB ändras i enlighet härmed.

5 Exekutiv försäljning på begäran av konkursförvaltaren

Regeringens förslag: Fastighetsförsäljning på begäran

av en konkursförvaltare skall kunna ske för

förvaltarens arvode och kostnader med fastigheten,

om konkursgäldenären är en juridisk person. En

konkursförvaltare skall även kunna begära att en

fastighet säljs för den rätt till betalning som

följer med ett ägarhypotek i fastigheten.

 RSV:s förslag: Överensstämmer i sak med regeringens (se rapporten s. 107).

 Remissinstanserna: De remissinstanser som yttrat sig tillstyrker förslaget

eller lämnar det utan erinran.

 Skälen för regeringens förslag: En konkursförvaltare kan enligt 8 kap. 6 §

konkurslagen (1987:672) begära att en fastighet som ingår i konkursboet säljs

exekutivt. För en sådan försäljning gäller UB:s regler om försäljning av utmätt

egendom (8 kap. 1 § tredje stycket UB). Konkursboet anses därvid som sökande

utan förmånsrätt (12 kap. 26 § fjärde stycket UB), vilket innebär att

skyddsbeloppet omfattar, förutom förvaltarens arvode och

förrättningskostnaderna, samtliga fordringar som är förenade med förmånsrätt i

fastigheten. Försäljning kan endast ske till en köpeskilling som överstiger

skyddsbeloppet. Om förvaltaren har begärt försäljning kan emellertid en borgenär

med panträtt i fastigheten begära att fastigheten säljs för hans fordran. Detta

förfarande - anslutning - innebär att skyddsbeloppet sätts med hänsyn till den

anslutande borgenärens förmånsläge, vilket alltså innebär att skyddsbeloppet

blir lägre än om anslutning inte begärs. Om borgenärerna inte ansluter sig kan

alltså någon försäljning inte ske med mindre samtliga fordringar med förmånsrätt

i fastigheten blir täckta. För det fall fastigheten är överbelånad medför detta

att konkursförvaltaren inte kan få till stånd någon exekutiv försäljning för att

få täckning för sitt arvode och sina kostnader med vård och försäljning av

fastigheten, dvs. de kostnader som enligt 14 kap. 18 § konkurslagen skall utgå

med bästa rätt ur fastigheten.

 RSV har under utredningsarbetet uppmärksammat att det, när en kon-

kursförvaltare begär exekutiv försäljning av fast egendom som ingår i boet,

inträffar att en fastighet inte går att sälja över huvud taget på grund av att

skyddsbeloppet är för högt. Detta får orimliga konsekvenser när

konkursgäldenären är en juridisk person som upphör att existera när konkursen

har avslutats. En utebliven försäljning medför också att ett konkursbo inte kan

tillgodogöra sig ett övervärde i form av ägarhypotek i konkursboet tillhöriga

fastigheter. Svenska Bankföreningen har i sin skrivelse den 14 oktober 1992

uttalat att de av RSV uppmärksammade problemen bör föranleda lagändringar som är

baserade på förslagen i RSV:s rapport.

 Särskilt när konkursgäldenären är en juridisk person är det angeläget att se

till att reglerna är så utformade att gäldenärens fastighet alltid kan säljas.

Förutom att den ovan beskrivna situationen med ägarhypotek kan föreligga är det

av ordningsskäl nödvändigt att en fastighet får en ny ägare. Eftersom t.ex.

aktiebolag och handelsbolag upphör att existera när konkursen har avslutats utan

överskott, har en osåld fastighet därefter inte någon ägare i egentlig mening.

Detta ställer till problem när det gäller frågor om ägarens allmänna ansvar

t.ex. som hyresvärd och skattskyldig, och även när det gäller

inskrivningsförhållanden. Även förvaltarens möjligheter att få täckning för

konkursboets kostnader för arvode som hänför sig till fastigheten och för

fastighetens vård och försäljning talar för att boets fastigheter alltid måste

kunna säljas.

 I detta sammanhang förtjänar det att påpekas att reglerna om återföring av

mervärdesskatt i konkurs i vissa fall medför problem när konkursförvaltarna

skall sälja boets fasta egendom. Konkursboet kan nämligen bli betalningsskyldigt

för den mervärdesskatt som kan komma att återföras vid fastighetsförsäljningen.

Skattefordringen är en s.k. massaskuld och påverkar alltså konkursborgenärernas

ställning. I sådana situationer skulle borgenärerna kunna ha intresse av att

förvaltaren lämnar en fastighet osåld. Konkursförvaltarkollegiernas Förening

har i en skrivelse den 2 november 1993 till regeringen påtalat de nu beskrivna

förhållandena. Ärendet bereds för närvarande inom Finansdepartementet.

Försäljning för förvaltarens kostnader för fastigheten

Av 12 kap. 13 § UB följer att konkursförvaltaren inte har befogenhet att påkalla

försäljning av fast egendom vare sig för sin fordran på arvode som hänför sig

till fastigheten eller för konkursboets kostnader för vård och försäljning av

fastigheten. Reglerna skiljer sig i vissa avseenden från reglerna om exekutiv

försäljning av skepp under konkurs. Vid en sådan försäljning anses konkursboet

enligt 10 kap. 11 § fjärde stycket UB som sökande utan förmånsrätt om

konkursförvaltaren har begärt försäljning. Från denna regel finns dock ett

undantag. Konkursförvaltaren kan begära att försäljningen sker för hans fordran

avseende arvode eller kostnad för skeppets förvaltning under förutsättning att

fordringen skall tas ut ur skeppet (10 kap. 5 § andra stycket). Kostnaden

placeras i sakägarförteckningen framför alla särskilda förmånsrätter i skeppet

och konkursboet räknas i sådant fall som sökande med bästa rätt. Ett skepp får

alltså säljas för dessa kostnader på begäran av konkursförvaltaren. En borgenär

kan lösa ut konkursboet enligt reglerna i 10 kap. 4 §. Vidare kan även den som

med stöd av 10 kap. 5 § har anslutit sig till konkursförvaltarens begäran om

försäljning lösas ut. I denna situation kan emellertid utlösaren inte i strid

mot konkursförvaltningens önskemål lägga ned förfarandet. Härför skulle krävas

att han även betalade oprioriterade fordringar i konkursen, vilket är en

möjlighet som torde sakna praktisk betydelse (se Walin, Gregow, Löfmarck:

Utsökningsbalken En kommentar, 2:a uppl. s. 308 ff). Motsvarande regler gäller

även för exekutiv försäljning av registrerat luftfartyg eller intecknade

reservdelar till luftfartyg (11 kap. 1 §).

 Förklaringen till att lagstiftaren har valt olika sätt att reglera exekutiv

försäljning under konkurs beroende på egendomens beskaffenhet är att

konkursboet, såvitt avser en fastighet, regelmässigt kan få ut kostnaderna för

förvaltarens fordran på arvode och andra kostnader ur fastighetens avkastning.

Det praktiska behovet av att få fastigheten såld för denna förvaltarens fordran,

som utgör massaskuld i konkursen, har därför ansetts litet. Vidare har det

ansetts vanskligt att beträffande fast egendom möjliggöra en sänkning av

skyddsbeloppet till i det närmaste noll. När det gäller skepp och luftfartyg har

dessa synpunkter inte bedömts göra sig gällande med samma styrka (se NJA II

1912, s. 134 med där gjorda hänvisningar och Lagberedningen, SOU 1973:22 Utsök-

ningsrätt XII, s. 376).

 Frågan är då om dessa skäl numera har en sådan tyngd att de bör hindra en

reform som innebär att fastigheter som tillhör juridiska personers konkursbon

alltid skall kunna säljas. Frågan är alltså om man - i enlighet med RSV:s

förslag - för fast egendom bör införa samma regler som gäller för exekutiv

försäljning av skepp i nu aktuellt avseende.

 Det faktum att konkursboet oftast kan få täckning för förvaltarens fordran ur

egendomens avkastning är knappast något avgörande skäl mot en sådan ändring. En

försäljning, utifrån det perspektiv som nu anläggs, är önskvärd bl.a. av den

anledningen att fastigheten inte skall stå utan ägare sedan konkursen har

avslutats. Det förekommer dessutom att kommersiella fastigheter faktiskt inte

genererar någon avkastning, t.ex. i de fall där lokalhyresgäster saknas eller då

en rörelse som inrymts i en industrifastighet lagts ner. Än vanligare är att

avkastningen är så liten att fastigheten drivs med underskott. I dessa fall sak-

nar konkursboet möjlighet att få täckning för förvaltarens fordran ur

fastighetens avkastning.

 Den av RSV föreslagna ändringen medför att konkursförvaltarens arvode och

kostnader skall utgå med bästa rätt ur fastigheten, förrättningskostnaderna

undantagna. En sådan reform innebär att man delvis gör avsteg från den s.k.

täckningsprincipen i och med att borgenärerna inte får samma skydd mot en

försäljning som betyder att deras säkerhet förlorar sitt värde. Det kan

förefalla betänkligt att på detta sätt delvis rubba en av de två grundläggande

principerna som exekutiv fastighetsförsäljning vilar på. Det går emellertid att

överblicka de praktiska konsekvenserna av en sådan ändring och som tidigare

anförts har företrädare för de stora låneinstituten på fastighetsmarknaden

framhållit det angelägna med reformen. Den situation som uppstår skiljer sig

heller inte, annat än rent principiellt, från det mycket vanliga fallet att det

är pantborgenären med bästa förmånsrättsläge som begär exekutiv försäljning av

fastigheten. Till detta skall läggas att en borgenär eller annan vars rätt kan

vara beroende av fastighetens försäljning enligt 12 kap. 12 § UB har rätt att

lösa ut sökanden. Han träder då i sökandens ställe. En sådan utlösningsrätt bör

finnas även i det fallet att konkursförvaltaren begär försäljning för sitt

arvode och sina kostnader. En konsekvens av utlösningsrätten är att vissa

fastigheter kan förbli osålda eftersom den som löst ut sökanden disponerar över

förfarandet och således kan lägga ned detsamma. Detta torde emellertid inte gå

att undvika. Utlösningsrätten för borgenärerna är ett rättssäkerhetskrav och är

i konsekvens med utsökningsbalkens övriga regler om t.ex. exekutiv försäljning

av skepp att borgenär eller annan sakägare skall kunna lösa ut sökanden om han

är beredd att betala för det.

 Det kan mot denna bakgrund ifrågasättas om det skulle vara särskilt riskfyllt

att låta skyddsbeloppet omfatta endast förrättningskostnaderna hos

kronofogdemyndigheten. Kronofogdemyndigheten är också enligt regeln i 12 kap. 40

§ första stycket UB skyldig att bevaka att fastigheter inte säljs till underpris

på auktion. Om ett inrop i och för sig täcker skyddsbeloppet skall kronofogde-

myndigheten, på samma sätt som när utmätningssökanden är pantborgenär med bästa

förmånsrättsläge, enligt denna paragraf ändå inte godta inropet om det är

sannolikt att en avsevärt högre köpeskilling kan uppnås. Detta bör enligt

regeringens mening utgöra tillräckliga garantier för att fastigheter inte kommer

att säljas för billigt.

 RSV:s förslag är begränsat till att gälla juridiska personers konkurser. En

remissinstans har framhållit att det kan te sig stötande att en konkursgäldenär

som är en fysisk person får behålla en luxuös villa om inteckningsborgenärerna

inte begär försäljning. Remissinstansen har därför anfört att det bör övervägas

om inte förvaltaren, efter en diskretionär prövning, borde få begära försäljning

av en sådan villafastighet för sina kostnader för vård och förvaltning av

fastigheten. Enligt regeringens mening finns det inte samma anledning att säker-

ställa försäljning när gäldenären är en fysisk person. Om fastigheten inte kan

säljas under konkursen, kommer konkursgäldenären att äga sin fastighet även

efter konkursen. Några oklarheter i fråga om ägarförhållanden, skattskyldighet,

lagfart etc. uppstår inte i detta fall. Det finns således inte samma behov av

att alltid kunna sälja fastigheten under konkursen som när gäldenären är en

juridisk person. Om det finns ett övervärde i fastigheten blir den såld redan

med dagens regler. Skulle något övervärde inte finnas och

inteckningsborgenärerna inte påfordrar försäljning är det knappast sakligt

motiverat att tvinga fram en försäljning av fastigheten. Det föreslagna

förfarandet skulle sannolikt också erbjuda avsevärda tillämpningssvårigheter.

Någon regeländring i enlighet med vad remissinstansen framfört föreslås därför

inte. Däremot bör - som vi strax återkommer till - konkursboet kunna

tillgodogöra sig ett eventuellt ägarhypotek även när konkursgäldenären är en

fysisk person.

 Några remissinstanser har ifrågasatt om inte konkursförvaltarna alltid borde

få sälja den fasta egendom som ingår i boet med samma verkan som en exekutiv

försäljning. Detta, mycket långtgående, förslag har inte tagits upp i RSV:s

rapport och något underlag för en sådan reform finns inte i detta

lagstiftningsärende. Regeringen är därför inte beredd att lägga fram något

sådant förslag. Förslaget torde för övrigt inte vara lika aktuellt om de

föreslagna ändringarna om exekutiv underhandsförsäljning genomförs. Dessa regler

kommer i så fall att kunna tillämpas också när konkursförvaltaren har begärt

exekutiv försäljning av boets fasta egendom för sina kostnader för fastigheten,

även om de kommersiella fastigheter som det här nästan alltid är frågan om

oftast lämpar sig mindre väl för underhandsförsäljning. Reformen torde dock även

i detta hänseende innebära en viss arbetslättnad för kronofogdemyndigheterna,

vilket remissinstanserna har efterlyst.

 I anslutning till detta finns det anledning att uppmärksamma regeln i 8 kap. 6

§ tredje stycket konkurslagen om förvaltarens skyldighet att avlämna behållning

som under konkursen uppkommit av fastigheten. Denna regel tar endast sikte på

när fastigheten säljs på auktion (se t.ex. G Walin, L Lorichs: Exekution i fast

egendom luftfartyg mm 1973 s. 333). När nu reglerna om exekutiv försäljning

under hand ändras kommer i praktiken även fastigheter som ingår i konkursbon att

kunna säljas på ett sådant sätt. Det är därför nödvändigt att reglera hur

förvaltaren skall förfara med avkastningen från en fastighet i de fallen.Mot

bakgrund av vad som nu anförts föreslår regeringen att en konkursförvaltare

skall få begära exekutiv försäljning av fast egendom som ingår i boet för

fordran avseende arvode eller kostnad för fastighetens vård och försäljning

under konkursen om dessa skall utgå ur fastigheten, under förutsättning att

konkursgäldenären är en juridisk person. Vidare föreslås en ny regel om när en

konkursförvaltare skall avlämna behållning som under konkursen uppkommit av fast

egendom som ingår i boet om fastigheten säljs exekutivt under hand. Regeringen

förordar en annan lagteknisk lösning än RSV och föreslår att de förstnämnda

bestämmelserna, efter förebild i reglerna i 10 kap. UB om exekutiv försäljning

av skepp, tas in i 12 kap. 13 § UB. Regeln om konkursförvaltarens skyldighet att

avlämna behållning av fast egendom bör tas in i 8 kap. 6 § konkurslagen.

Försäljning för den rätt till betalning som följer med ett ägarhypotek i

fastigheten

Förslaget att en konkursförvaltare skall kunna begära att fastigheten säljs för

hans fordran avseende arvode och kostnader för fastighetens vård och försäljning

innebär att konkursboet i princip alltid kommer att kunna tillgodogöra sig ett

ägarhypotek i fastigheten när gäldenären är en juridisk person. Det är dock

angeläget att konkursboet skall kunna tillgodogöra sig ett ägarhypotek även när

konkursgäldenären är en fysisk person. Även om sådana ägarhypotek är mycket

ovanliga i fastigheter som tillhör konkursbon förefaller det orimligt att boet,

om det nu finns ägarhypotek, inte skall kunna tillgodogöra sig den tillgången.

Denna fråga har tidigare varit föremål för diskussion i samband med tillkomsten

av den nya konkurslagen (prop. 1986/87:90 s. 286 ff). I det ärendet påtalade RSV

att det kunde uppstå situationer där ett konkursbo inte kunde få ut det

förmögenhetsvärde som ett obelånat eller inte fullt belånat pantbrev

representerade i ägarens hand. RSV föreslog därför att det borde föreskrivas att

konkursboet som sökande skulle kunna åberopa ägarhypotekets förmånsrätt eller

att konkursförvaltaren enligt 12 kap. 13 § UB skulle kunna begära anslutning

under åberopande av boets ägarhypotek i fastigheten. Föredragande statsrådet

anförde bl.a. att båda de av RSV anvisade lösningarna rimligen borde förutsätta

att borgenär eller annan vars rätt kan vara beroende av fastighetens försäljning

med stöd av 12 kap. 12 § UB kan lösa ut konkursboet och på så sätt undvika en

exekutiv försäljning. Borgenärer vilkas rätt låg efter ägarhypoteket skulle

annars få sin rätt försämrad i en oacceptabel grad. Det konstaterades att

utlösningsinstitutets utformning inte medger att ett konkursbo löses ut. Som

skäl mot RSV:s förslag anfördes att det torde vara relativt sällsynt att det

värde som ett ägarhypotek representerar är åtkomligt för oprioriterade borge-

närer, eftersom konkursgäldenären regelmässigt före konkursutbrottet har försökt

utnyttja alla möjligheter till ytterligare krediter. I de fallen torde

alternativet att som säkerhet för sådana krediter pantförskriva ägarhypoteket

ligga nära till hands. Det ansågs slutligen också ligga i andra

inteckningshavares intresse att utöva anslutning eftersom dessa, vid utebliven

försäljning, endast hade högst begränsade möjligheter att få någon utdelning i

konkursen. På grund av det nu anförda föreslogs inte någon ändring i anledning

av RSV:s förslag.

 Det är riktigt att det ofta ligger i borgenärernas intresse att utöva an-

slutning när konkursförvaltaren i dag begär exekutiv försäljning av fast

egendom. Erfarenhetsmässigt vet man att det ändå förekommer att så inte sker.

Skälen härtill kan variera. En tänkbar anledning är att borgenärerna hoppas på

att fastighetspriserna skall stiga. Ett annat skäl för borgenärerna att inte

ansluta sig kan vara att de har annan fullgod säkerhet. En ytterligare anledning

kan vara att borgenärerna - som tidigare redovisats - kan få utdelning som

oprioriterade. Oavsett hur det förhåller sig härmed kan man konstatera att det

förekommer att borgenärerna förhåller sig passiva. Detta motiverar inte att

konkursboet och de oprioriterade borgenärerna skall betas möjligheten att kunna

tillgodogöra sig värdet av ett ägarhypotek. Inte heller det faktum att sådana

ägarhypotek förekommer mycket sällan utgör skäl att avstå från en reform.

 Regeringen instämmer i att en förutsättning för att konkursförvaltaren skall

kunna begära försäljning under åberopande av ett ägarhypoteks förmånsrätt måste

vara att inteckningsborgenärer eller andra berörda sakägare med sämre rätt än

ägarhypoteket ges möjlighet att lösa ut konkursboet. I dag är

utlösningsinstitutet så konstruerat att den som vill lösa ut sökanden skall,

innan fastigheten har sålts, betala exekutionsfordringen och

förrättningskostnaderna till kronofogdemyndigheten (12 kap. 12 § andra stycket

UB). Den utlösande träder därefter i sökandens ställe. Konkursförvaltarens

begäran om exekutiv försäljning har emellertid inte någon specifik fordran som

grund. I stället anses försäljningen ske för konkursgäldenärens alla borgenärer

(jfr 12 kap. 26 § fjärde stycket UB). Det finns alltså enligt de nuvarande

bestämmelser inte någon bestämd fordran som den som vill utöva sin utlös-

ningsrätt skall betala. Om man väljer konstruktionen att konkursförvaltaren

tillåts begära att fastigheten säljs för den rätt till betalning som följer med

ett ägarhypotek i fastigheten bör utlösningsinstitutet kunna bli tillämpligt på

samma sätt som när en pantborgenär enligt 12 kap. 13 § UB begär försäljning för

sin fordran (jfr 12 kap. 2 § UB). Det krävs därför inga särskilda regler för att

borgenärerna skall kunna lösa ut konkursboet när förvaltaren åberopar ett

ägarhypotek. Borgenären löser ut konkursboet genom att betala värdet av ägar-

hypoteket. Borgenären måste alltså betala vad konkursboet som mest hade kunnat

få ut om fastigheten hade sålts till ett pris som täckte ägarhypoteket.

Därutöver skall borgenären betala förrättningskostnaderna.

 RSV har föreslagit att borgenären även bör åläggas att betala förvaltarens

kostnader för fastigheten. Regeringen kan inte se några skäl till att

borgenärerna skulle betala en sådan kostnad. Den faktiska betalningen till följd

av ägarhypoteket tillförsäkrar också förvaltaren ersättning för de kostnader som

konkursboet åsamkats i denna del. Någon regel i enlighet med RSV:s förslag förs

därför inte fram.

 Mot bakgrund av det nu anförda föreslår regeringen att konkursförvaltaren

skall få begära exekutiv försäljning av fast egendom som ingår i boet för den

rätt till betalning som följer med ett ägarhypotek i fastigheten. Den nu

föreslagna ordningen torde i praktiken huvudsakligen få betydelse när

konkursgäldenären är en fysisk person. Det saknas emellertid anledning att

begränsa ändringarna till dessa. Reglerna bör alltså utformas så att de blir

tillämpliga även i juridiska personers konkurser. Ändringen bör tas in i 12 kap.

13 § UB.

6 Utmätningsverkan

Regeringens förslag: Utmätningsverkan skall förfalla

om borgenären anmäler till kronofogdemyndigheten

att exekutiv försäljning inte kommer att begäras.

 RSV:s förslag: Överensstämmer med regeringens (se rapporten s. 96).

 Remissinstanserna: De remissinstanser som yttrat sig i denna fråga tillstyrker

RSV:s förslag.

 Skälen för regeringens förslag: En domstol eller - i mål om betal-

ningsföreläggande - en kronofogdemyndighet kan fastställa att en fordran skall

utgå med särskild förmånsrätt i registrerat skepp, registrerat luftfartyg,

intecknade reservdelar till luftfartyg eller fast egendom. Egendomen anses då

omedelbart utmätt ("dömd i mät", 4 kap. 27 § första stycket UB), vilket

beträffande fast egendom antecknas i inskrivningsregistret (6 kap. 21 §

utsökningsförordningen). Den som vill begära försäljning av egendomen skall till

kronofogdemyndigheten ge in exekutionstiteln med lagakraftbevis och, i

förekommande fall, fordringsbevis och pantbrev eller annan inteckningshandling.

Om inte försäljning begärs hos kronofogdemyndigheten inom två månader från det

att beslutet eller utslaget vann laga kraft, förfaller utmätningsverkan (4 kap.

27 § andra stycket UB). En borgenär är emellertid oförhindrad att efter

tvåmånadersfristen på nytt ansöka om utmätning av fast egendom som tidigare

dömts i mät och då åberopa samma exekutionstitel (se även NJA 1993 s. 453).

Kronofogdemyndigheten skall i sina ärenden angående exekutiv försäljning av fast

egendom genast underrätta inskrivningsmyndigheten när utmätningen har upphävts

eller exekutiv försäljning av någon annan anledning har förfallit. Inskriv-

ningsmyndigheten tar då bort utmätningsanteckningen i inskrivningsregistret.

 Det finns beträffande fastigheter som dömts i mät ibland ett behov av att få

bort utmätningsverkan och anteckningen härom innan tvåmånadersfristen har löpt

ut. Gäldenären kan t.ex. redan ha betalt sin skuld. Han kan också ha kommit

överens med borgenären att han själv skall sälja fastigheten och sedan betala

borgenären. En sådan försäljning, som ofta kan inbringa ett bättre pris än en

exekutiv försäljning genom kronofogdemyndighetens försorg, kan försvåras av att

fastigheten då alltjämt anses utmätt. Det är därför angeläget att i dessa fall

få bort utmätningsverkan om utmätningsborgenären inte är av någon annan åsikt.

Den sökande borgenären bör därför ges möjlighet att disponera över detta för-

hållande. Borgenären, som är den som har nytta av att fastigheten dömts i mät,

bör således så länge han inte har begärt exekutiv försäljning kunna få

utmätningsverkan undanröjd genom att anmäla till kronofogdemyndigheten att han

inte tänker begära exekutiv försäljning av fastigheten. En sådan anmälan bör

kunna lämnas även innan ifrågavarande dom eller utslag vunnit laga kraft.

 Avsikten med förslaget är inte att borgenären, om han anmäler detta till

kronofogdemyndigheten, därigenom slutligt skall avhända sig möjligheten att

begära utmätning av fastigheten. Som ovan anförts kan t.ex. ett utslag i mål om

betalningsföreläggande, vars utmätningsverkan förfallit till följd av att

borgenären underlåtit att begära exekutiv försäljning inom tvåmånadersfristen,

utgöra exekutionstitel för erhållande av ny utmätning av fastigheten. Detsamma

bör gälla även när utmätningsverkan fallit på grund av att borgenären anmält

till kronofogdemyndigheten att försäljning av fastigheten inte kommer att be-

gäras. Om borgenären har träffat en uppgörelse med gäldenären om att denne själv

skall sälja fastigheten skall borgenären alltså, om någon försäljning inte

kommer till stånd, kunna få fastigheten utmätt på nytt. En sådan ordning bör

främja försäljning av fastigheter utan att det exekutiva förfarandet behöver tas

i anspråk, vilket i sin tur kan öka förutsättningarna för att erhålla ett bra

pris för fastigheten.

 Regeringen föreslår därför att en bestämmelse om att utmätningsverkan skall

förfalla efter anmälan av borgenären tas in i 4 kap. 27 § UB.

 Det nu anförda gör sig visserligen inte gällande med samma styrka när den

utmätta egendomen utgörs av registrerat skepp eller luftfartyg eller intecknade

reservdelar till luftfartyg, bl.a. eftersom antalet exekutiva försäljningar av

sådan egendom är så litet. En bestämmelse av detta slag bör emellertid vara

generellt tillämplig oavsett egendomens beskaffenhet. Regeringen föreslår därför

att bestämmelsen även skall omfatta registrerat skepp, registrerat luftfartyg

och intecknade reservdelar till luftfartyg.

7 Kostnader

De föreslagna ändringarna medför inga kostnader för staten.

8 Ikraftträdande

Lagändringarna bör träda i kraft den 1 juli 1994. De nya reglerna bör tillämpas

genast även i mål som redan är anhängiga hos kronofogdemyndigheterna. Några

övergångsbestämmelser krävs därför inte.

9 Författningskommentar

9.1 Förslaget till lag om ändring i utsökningsbalken

4 kap. 27 §

Paragrafen behandlar utmätningsverkan. I andra stycket har införts en ny regel

som innebär att utmätningsverkan förfaller om borgenären anmäler att han inte

avser att begära försäljning (se avsnitt 6).

12 kap. 13 §

Paragrafen har fått ett nytt andra stycke som ger konkursförvaltare långtgående

möjligheter att begära exekutiv försäljning av boets fasta egendom. Detta

behandlas i avsnitt 5. Förvaltaren kan begära försäljning för den rätt till

betalning som följer med ett ägarhypotek. Ägarhypoteket blir därmed att anse som

exekutionsfordran och den som vill lösa ut konkursboet skall betala pantbrevets

belopp eller, om pantbrevet har överlämnats som pant för fordran, det belopp som

motsvarar den obelånade delen av pantbrevet. Förvaltaren har även möjlighet att

begära försäljning för sin fordran avseende arvode och kostnader för fastigheten

under förutsättning att hans fordran skall tas ut ur fastigheten (jfr 14 kap. 18

§ konkurslagen). Regeln har utformats efter mönster av 10 kap. 5 § andra

stycket. Till skillnad från vad som gäller för ägarhypotek kan förvaltaren i

detta fall endast begära försäljning om konkursgäldenären är en juridisk person.

En följdändring har gjorts i fjärde stycket.

12 kap. 56 §

I tredje stycket har införts en regel om att begäran av förordnande om fortsatt

inteckningsansvar vid försäljning under hand skall framställas innan

kronofogdemyndigheten utfärdar köpebrev (jfr avsnitt 4).

12 kap. 57 §

I första styckets första mening har endast språkliga ändringar gjorts. I andra

meningen slås fast att kronofogdemyndigheten normalt skall välja den

försäljningsform som bedöms ge den högsta köpeskillingen. Kronofogdemyndigheten

skall vid valet av försäljningsform naturligtvis beakta kostnaderna för

försäljningen. Underhandsförsäljning kan dock endast komma i fråga om övriga

förutsättningar för sådan försäljning är uppfyllda.

 Andra stycket är nytt och undantar vissa fastigheter från underhands-

försäljning. Om fastigheten belastas av inskrivna rättigheter och det förekommer

inteckningar med bättre rätt får underhandsförsäljning inte ske i de fall en

sådan inteckning till någon del förlorar verkan. Pantborgenärer vilkas

fordringar har bättre rätt än de inskrivna rättigheterna kan dock samtycka till

försäljning i dessa fall. Regeln har behandlats i avsnitt 4. I andra stycket

undantas också gemensamt intecknade fastigheter från möjligheten att kunna

säljas under hand.

12 kap. 58 §

Paragrafen innehåller de nya materiella reglerna för underhandsförsäljning. De

har behandlats i avsnitt 4. Ett nytt första stycke innehåller regler om

sakägarförteckning. De ansluter till motsvarande regler för exekutiv auktion.

Uppgifter om okända pantbrev har undantagits från sakägarförteckningen (jfr 27 §

andra stycket) eftersom sådana inte får finnas vid en underhandsförsäljning. Med

hänsyn till regeln i 60 § första stycket om att kronofogdemyndigheten, utöver

reglerna i 58 §, bestämmer köpevillkoren vid en underhandsförsäljning, är 29 §

första stycket 5 inte tillämplig vid underhandsförsäljning.

 Andra stycket är också nytt. Den vid auktion gällande regeln om att

skyddsbeloppet måste bli täckt för att en försäljning skall kunna ske gäller

också vid försäljning under hand. Vidare är, genom hänvisning till 34 §, den

s.k. övertagandeprincipen tillämplig. Regeln om att sakägarna kan komma överens

om avvikande försäljningsvillkor gäller, genom hänvisningen till 37 § första

stycket, även vid underhandsförsäljning. Vad som föreskrivs i 37 § andra stycket

samt 38 § andra stycket är inte tillämpligt vid underhandsförsäljning. Däremot

gäller reglerna i 40 § om att kronofogdemyndigheten skall pröva om skydds-

beloppet täcks av köpeskillingen och att köpeskillingen inte får godtas om det

är sannolikt att man kan få en avsevärt högre köpeskilling för fastigheten.

 I tredje stycket har gjorts en redaktionell ändring.

 I fjärde stycket har, utöver språkliga justeringar, tidsfristen för köpe-

skillingens erläggande förlängts till tio veckor.

 Genom ett nytt sjätte stycke har rättsföljderna av en underhandsförsäljning,

såvitt avser fordringar och inteckningars giltighet, likställts med rätts-

följderna av en auktion. Det innebär bl.a. att en borgenär inte får göra

gällande panträtt i fastigheten mot köparen för större fordran än som har

avräknats på köpeskillingen. Även regeln om personlig betalningsskyldighet efter

överenskommelse skall tillämpas på en underhandsförsäljning. Vad som sägs i 45 §

tredje stycket sista meningen blir inte tillämpligt vid underhandsförsäljning.

Kronofogdemyndigheten kan, genom hänvisningen till 56 § första stycket,

förordna om fortsatt inteckningsansvar även vid en underhandsförsäljning.

Motsvarande regel för gemensamt intecknade fastigheter gäller inte eftersom

försäljning under hand enligt 57 § andra stycket inte får ske av sådana fastig-

heter.

 Det nuvarande sista stycket har i sak oförändrat flyttats till 60 § första

stycket.

12 kap. 59 §

Första stycket första meningen motsvarar 57 § andra stycket i dess tidigare

lydelse. I andra meningen fastslås, efter förebild i 20 och 21 §§, att sakägarna

skall underrättas om att ett exekutivt underhandsförfarande har inletts samt att

de skall uppmanas att bevaka sin rätt. Sakägarna skall underrättas genom formell

delgivning. Första stycket i den nuvarande lydelsen har i sak oförändrat

flyttats till 60 § andra stycket.

 Kravet på ägarens godkännande av en underhandsförsäljning enligt det nuvarande

andra stycket har slopats (se avsnitt 5). I andra stycket föreslås nu en regel

till skydd för de borgenärer som inte får sina säkerheter fullt tillgodosedda

genom underhandsförsäljningen. De skall erbjudas möjligheten att skydda sina

fordringar genom att själva köpa fastigheten. Borgenärerna skall underrättas när

det finns en köpare som är villig att skriva på köpekontraktet. De skall

samtidigt erbjudas att köpa fastigheten till ett högre pris. Borgenären måste få

skäligt rådrum innan han beslutar sig. Underrättelsen kan ske genom formell

delgivning om kronofogdemyndigheten anser att det är motiverat. Något krav på

delgivning finns dock inte.

 Bestämmelsen i det nuvarande tredje stycket om underrättelse till ägaren har

flyttats till 60 § tredje stycket.

12 kap. 60 §

Första stycket motsvarar tidigare 58 § sjätte stycket. Andra stycket motsvarar

med en språklig justering 59 § första stycket i dess nuvarande lydelse. Tredje

stycket motsvaras av nuvarande 59 § tredje stycket. I fjärde stycket har endast

språkliga ändringar gjorts.

18 kap. 6 §

I fjärde stycket föreskrivs att en sakägarförteckning inte får överklagas sär-

skilt.

9.2 Förslaget till lag om ändring i jordabalken

6 kap. 12 §

Bestämmelserna i första stycket om att inteckningar förlorar sin verkan under

vissa förutsättningar har gjorts tillämpliga på underhandsförsäljning (jfr

avsnitt 4). Några språkliga ändringar har också gjorts.

Tredje stycket i sin tidigare lydelse har utgått.

9.3 Förslaget till lag om ändring i konkurslagen (1987:672)

8 kap. 6 §

I tredje stycket har införts en ny regel för underhandsförsäljning som innebär

att konkursförvaltaren skall avlämna den behållning som uppkommit av fast

egendom som ingår i konkursboet före tillträdesdagen.

Riksskatteverkets lagförslag

1 Förslag till lag om ändring i utsökningsbalken

Härigenom föreskrivs att 4 kap. 27 §, 12 kap. 12, 26, 56, 58, 59 §§ och 18 kap.

6 § utsökningsbalken, skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

4 kap.

27 §

 Har domstol fastställt att förfallen fordran skall utgå med särskild för-

månsrätt i registrerat skepp, registrerat luftfartyg, intecknade reservdelar

till luftfartyg eller fast egendom anses egendomen omedelbart utmätt.

 Denna verkan förfaller, Denna verkan förfaller,

om ej försäljning begärs om ej försäljning begärs

hos kronofogde- hos kronofogde-

myndigheten inom två myndigheten inom två måna-

månader från det att der från det att

domstolens beslut vann domstolens beslut vann

laga kraft. laga kraft eller

 borgenären dessförinnan för

 kronofogdemyndigheten

 förklarar att han inte

 kommer att begära

 försäljning.

 Begäran om försäljning görs hos en kronofogdemyndighet som enligt 8 § är

behörig att ta upp ansökan om utmätning. Försäljning av fast egendom skall dock

begäras hos kronofogdemyndigheten i det län där egendomen finns. Denna myndighet

får överlämna målet till annan kronofogdemyndighet, om det behövs för att

samordna verkställigheten mot en gäldenär.

12 kap.

12 §

 Borgenär eller annan vars rätt kan vara beroende av fastighetens försäljning

får utlösa sökanden. Han träder därigenom i sökandens ställe.

 Den som vill utlösa sökanden skall, innan fastigheten har sålts, till krono-

fogdemyndigheten betala exekutionsfordringen och uppkomna förrättningskostnader.

 När ett konkonkursbo som

 sökande åberopat

 ägarhypotek i fastig-

 heten, skall den som

 vill utlösa sökanden i

 stället för exekutions-

 fordringen betala vad

 boet som mest kan få ut

 ur fastigheten på grund

 av ägarhypoteket jämte

 förvaltarens kostnader för

 vård och förvaltning av

 egendomen.

26 §

 Fordringar och rättigheter upptas efter det företräde som gäller enligt lag.

Ränta och annan biförpliktelse upptas före fordringens kapitalbelopp, om ej

borgenären yrkar annat.

 Förrättningskostnaderna upptas närmast före exekutionsfordringen.

 Fordran eller rättighet upptas även om den är beroende av villkor eller

tvistig. Är panträtt för fordran beroende av att sökt inteckning beviljas eller

är inskrivning av rättighet sökt men ännu ej beviljad, upptas fordringen eller

rättigheten med det företräde som tillkommer den om inteckningen eller

inskrivningen beviljas.

 När försäljning har När försäljning har

begärts av förvaltaren i begärts av förvaltaren i

konkurs, anses konkurs, anses

konkursboet som sökande konkursboet som sökande

utan förmånsrätt, om ej utan förmånsrätt, om ej

anslutning har skett anslutning har skett

enligt 13 §. enligt 13 §. Förvaltaren

 får dock åberopa den

 förmånsrätt som ett

 ägarhypotek i fastigheten

 medför. I juridisk

 persons konkurs får

 förvaltaren begära att

 fastigheten säljs för hans

 fordran för vård och

 förvaltning av

 fastigheten.

56 §

 Sådant förordnande av kronofogdemyndigheten om fortsatt inteckningsansvar som

avses i 6 kap. 12 § jordabalken får meddelas på begäran av köparen.

 Har fastighet sålts i fall som avses i 6 kap. 12 § andra stycket andra eller

tredje meningen jordabalken, får förordnande om fortsatt inteckningsansvar

meddelas beträffande gemensam inteckning som besvärar fastigheten endast om

fastigheten i förhållande till de andra gemensamt intecknade fastigheterna

svarar för hela inteckningen och den fordran som är förenad med panträtt på

grund av inteckningen har blivit täckt. Om medel som har influtit genom särskild

försäljning av tillbehör utfaller på pantbrevets belopp, får förordnande ej

meddelas beträffande motsvarande del av inteckningen.

 Begäran om förordnande Begäran om förordnande

enligt denna paragraf enligt denna paragraf

skall framställas senast skall framställas senast

vid sammanträdet för köpe-vid sammanträdet för köpe-

skillingens fördelning. skillingens fördelning

Därvid skall pantbrevet eller, när fastigheten

inges, om det ej förut ärsålts under hand, innan

tillgängligt för krono- kronofogdemyndigheten

fogdemyndigheten. utfärdar köpebrev. Därvid

 skall pantbrevet inges,

 om det ej förut är till-

 gängligt för

 kronofogdemyndigheten.

58 §

 Vid försäljning under Vad som föreskrivs i 45 §

hand skall köparen åläggasgäller också vid försäljning

att svara för alla under hand. Rätt på grund

fordringar som på grund av ägarhypotek anses ej

av panträtt, utmätning som fordran.

eller eljest är förenade

med förmånsrätt i fas-

tigheten och för

förrättningskostnaderna,

i den mån ej borgenär kan

erhålla betalning ur

andra tillgängliga medel

eller avstår från för-

månsrätt i fastigheten

eller sökanden medger

att försäljning får ske

utan att förrättnings-

kostnaderna blir täckta.

Rätt på grund av

ägarhypotek anses ej som

fordran.

 Fordran som är förfallen till betalning skall betalas kontant, om ej köparen

visar att han har avtalat annat med borgenären eller betalning skall utgå ur

särskilt tillgängliga medel. Om ej sökanden har avstått från täckning av

förrättningskostnaderna, skall vad som behövs för sådan täckning betalas

kontant.

 Före försäljningen upplåten rättighet som grundas på skriftlig handling skall

förbehållas. Förbehåll skall också göras för varje upplåten hyresrätt till en

bostadslägenhet i en fastighet, som är taxerad som hyreshusenhet, om hyresgästen

har tillträtt lägenheten. I fråga om sådana rättigheter gäller vad som sägs i

47 §.

 Köparen skall lämna Köparen skall lämna hand-

handpenning enligt vad penning enligt vad som

som föreskrivs i 35 § i föreskrivs i 35 § i fråga

fråga om inrop på om inrop på auktion. Åter-

auktion. Återstoden av stoden av den kontanta

den kontanta köpeskillingen skall

köpeskillingen skall betalas senast tio

betalas senast fyra veckor efter det att

veckor efter det att köpehandling har

köpehandling har upprättats. Försummas det,

upprättats. Försummas är köpet ogiltigt.

det, är köpet ogiltigt.

 Blir köpet ogiltigt, gäller bestämmelserna i 43 § om handpenning. Vad som sägs

om auktion i 43 § första stycket gäller även försäljning under hand.

 I övrigt bestämmer kronofogdemyndigheten köpevillkoren.

59 §

 En borgenär, vars förmåns-

 berättigade fordran i

 fastigheten inte blir

 helt täckt av köpe-

 skillingen, skall

 tillförsäkras möjlighet att

 skydda sin fordran genom

 att själv köpa

 fastigheten.

 Försäljning sker genom upprättande av köpehandling som underskrivs av krono-

fogdemyndigheten och köparen.

 Försäljningsvillkoren

skall godkännas av

ägaren. Har försäljningen

föregåtts av auktion utan

att därvid godtagbart

inrop, har skett,

behovs dock ej godkän-

nande, om försäljningen

sker på gynnsammare

villkor.

 Om ägaren ej har godkänt Ägaren skall genast

försäljningsvillkoren, underrättas om

skall han genast under- försäljningen.

rättas om försäljningen.

18 kap.

6 §

 Talan får ej föras mot beslut i fråga som avses i 2 kap. 10 eller 11 §. I

samband med talan mot beslut, varigenom föreläggande av vite eller annan påföljd

har tillämpats, får dock prövning av föreläggandets giltighet påkallas.

 Mot beslut som innefattar endast förberedelse till senare beslut och ej rör

tredje man får talan föras endast i samband med talan mot det senare beslutet.

Talan får dock föras särskilt på den grund att målet onödigt uppehålls genom

beslutet.

 Klagan över sakägarför- Sakägarförteckningen får

teckning får föras endastinte överklagas för sig.

i samband med talan mot Den som klagar över

auktion eller talan mot auktionen får också föra

beslut om fördelning av talan mot sakägarförteck-

influtna medel. ningen. Även den som

 klagar över beslutet om

 fördelning av influtna

 medel får föra talan mot

 sakägarförteckningen.

__________

 1. Denna lag träder i kraft den dag regeringen bestämmer.

-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.

-.-.

 4. Den nya bestämmelserna om exekutiv försäljning genom underhandsförfarande -

12 kap. 56 § tredje stycket, 58 § första och fjärde stycket och 59 § andra och

tredje stycket UB - tillämpas när försäljningsuppdraget lämnats efter

ikraftträdandet.

-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.

-.-.-.

2 Förslag till lag om ändring i förköpslagen (1967:868)

 Härigenom föreskrivs i fråga om förköpslagen (1967:868) att 3 § skall ha nedan

angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

3 §

 Förköpsrätt får ej utövas, om

 1. försäljningen endast 1. försäljningen endast

avser fastighet, som avser fastighet, som har

har en ägovidd un- en ägovidd understigande

derstigande 3000 3000 kvadratmeter och är

kvadratmeter och är bebyggd med friliggande

bebyggd med friliggande småhus eller rad- eller

småhus eller rad- eller kedjehus om huset är

kedjehus om huset är inrättat till permanent

inrättat till permanent bostad eller bostad för

bostad eller bostad för fritidsändamål för högst två

fritidsändamål för högst tvåfamiljer,

familjer, 2. staten är säljare,

 2. staten är säljare, 3. staten eller

 3. staten eller landstingskommun är

landstingskommun är köpare,

köpare, 4. köparen är säljarens

 4. köparen är säljarens make och ej heller om

make och ej heller om köparen eller, när makar

köparen eller, när makar förvärvar gemensamt, någon

förvärvar gemensamt, någonav dem är säljarens av-

av dem är säljarens av- komling,

komling, 5. försäljningen sker

 5. försäljningen sker påexekutivt,

exekutiv auktion,

 6. försäljningen avser 6. försäljningen avser

endast andel av endast andel av

fastighet samt köparen fastighet samt köparen

redan äger annan andel i redan äger annan andel i

fastigheten och denna fastigheten och denna

andel i fastigheten för- andel i fastigheten för-

värvats på annat sätt än värvats på annat sätt än

genom gåva. genom gåva.

 Första stycket 1 äger motsvarande tillämpning om försäljningen avser del av

fastighet. Frågan huruvida förköpsrätt får utövas skall därvid bedömas som om

köpet avsett den odelade fastigheten. Sökes lagfart innan förköpsrätt utövas,

bedömes frågan i stället med hänsyn till delen, om denna är utbruten, eller, när

försäljningen avser område av fastighet, fastighetsbildningsbeslut meddelats.

 Första stycket 1 gäller inte inom sådana områden som avses i 1 § tredje

stycket.

 Förköp i strid med bestämmelserna i denna paragraf är utan verkan.

___________

 Denna lag träder i kraft den dag regeringen bestämmer.

3 Förslag till lag om ändring i lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet

m.m.

 Härigenom föreskrivs i fråga om lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet

m.m. att i 2 § skall orden "inrop på exekutiv auktion" bytas ut mot "exekutiv

försäljning" och att 6 och 7 §§ skall äga motsvarande tillämpning när en

exekutiv försäljning skett genom underhandsförfarande.

_____________

 Denna lag träder i kraft den dag regeringen bestämmer.

4 Förslag till lag om ändring i jordförvärvslagen (1979:230)

 Härigenom föreskrivs i fråga om jordförvärvslagen (1979:230) att i 3 § skall

orden "inrop på exekutiv auktion" bytas ut mot "exekutiv försäljning" och att 16

och 17 §§ skall äga motsvarande tillämpning när en exekutiv försäljning skett

genom underhandsförfarande.

_____________

 Denna lag träder i kraft den dag regeringen bestämmer.

5 Förslag till lag om ändring i lagen (1982:618) om utländska förvärv av fast

egendom m.m.

 Härigenom föreskrivs i fråga om lagen (1982:618) om utländska förvärv av fast

egendom m.m. att i 1 kap. 2 § skall orden "inrop på exekutiv auktion" bytas ut

mot "exekutiv försäljning" och att 3 kap. 1 och 3 §§ skall äga motsvarande

tillämpning när en exekutiv försäljning skett genom underhandsförfarande.

Rubriken till 3 kap. ändras till "Förvärv genom exekutiv försäljning".

____________

 Denna lag träder i kraft den dag regeringen bestämmer.

Förteckning över remissinstanser som yttrat sig över Riksskatteverkets rapport -

Översyn av utsökningsbalken (RSV Rapport 1991:1).

 Yttranden över rapporten har till Justitiedepartementet avgetts av Justitie-

kanslern, Domstolsverket, Datainspektionen, Socialstyrelsen, Konsumentverket,

Statskontoret, Riksrevisionsverket, Rikspolisstyrelsen, Svea hovrätt, Hovrätten

för Övre Norrland, Stockholms tingsrätt, Riksdagens ombudsmän, Försvarets

civilförvaltning, Kammarrätten i Göteborg, Hyresnämnden i Malmö, Kronofogdemyn-

digheterna i Stockholms, Uppsala, Södermanlands, Östergötlands, Jönköpings,

Kronobergs, Kalmar, Blekinge, Kristianstads, Malmöhus, Hallands, Göteborgs och

Bohus, Älvsborgs, Kopparbergs, Gävleborgs, Västernorrlands samt Västerbottens

län, Stockholms universitet, Svenska Kommunförbundet, Landstingsförbundet,

Sveriges Advokatsamfund, Sveriges Föreningsbank, Tjänstemännens

Centralorganisation (TCO), Sveriges Akademikers Centralorganisation (SACO),

Landsorganisationen i Sverige (LO), Svenska Arbetsgivareföreningen, Svenska

Bankföreningen, Sparbanksgruppen AB, Sveriges domareförbund, Föreningen Sveriges

Kronofogdar, Finansbolagens Förening, Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag

(SABO), Sveriges Fastighetsägareförbund, Hyresgästernas Riksförbund, HSB:s

Riksförbund, Sveriges Bostads-rättsföreningars Centralorganisation (SBC),

Svenska Inkassoföreningen och Advokatfirman Glimstedt.

Lagrådsremissens lagförslag

1 Förslag till lag om ändring i utsökningsbalken

 Härigenom föreskrivs att 4 kap. 27 §, 12 kap. 13, 56, 57, 58, 59 och 60 §§,

samt 18 kap. 6 § utsökningsbalken skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

4 kap.27 §[1]

 Har domstol eller kronofogdemyndighet fastställt att förfallen fordran skall

utgå med särskild förmånsrätt i registrerat skepp, registrerat luftfartyg, in-

tecknade reservdelar till luftfartyg eller fast egendom anses egendomen

omedelbart utmätt.

 Denna verkan förfaller, Denna verkan förfaller,

om ej försäljning begärs om inte försäljning begärs

hos kronofogde- hos kronofogde-myn-

myndigheten inom två digheten inom två månader

månader från det att från det att beslutet

beslutet eller utslaget eller utslaget vann laga

vann laga kraft. kraft. Utmätningsverkan

 förfaller dessutom om

 borgenären hos kronofog-

 demyndigheten anmä-ler

 att han inte kommer att

 begära försäljning.

 Begäran om försäljning görs hos en kronofogdemyndighet som enligt 8 § är be-

hörig att pröva frågan om utmätning. Försäljning av fast egendom skall dock

begäras hos kronofogdemyndigheten i det län där egendomen finns. Denna myndighet

får överlämna målet till en annan kronofogdemyndighet, om det behövs för att

samordna verkställigheten mot en gäldenär.

12 kap.

13 §

 Borgenär, vars fordran är förenad med förmånsrätt i fastigheten enligt 6 § 1

eller 7 § 1 eller 2 förmånsrättslagen (1970:979), kan begära att fastigheten

säljs för hans fordran, om hans rätt till betalning är ostridig eller styrks.

Hör fastigheten till konkursbo, har även borgenär, vars fordran är förenad med

panträtt i fastigheten, sådan befogenhet.

 Förvaltaren i en konkurs

 kan begära att

 fastigheten säljs för den

 rätt till betalning som

 följer med ett ägarhypotek

 i fastigheten.

 Förvaltaren kan också

 begära att fastigheten

 säljs för hans fordran

 avseende arvode och

 sådana kostnader för

 fastighetens vård under

 konkursen som skall utgå

 ur fastigheten, om

 konkursgäldenären är en

 juridisk person.

 Vill borgenär ansluta sig enligt första stycket, skall han anmäla det hos

kronofogdemyndigheten senast två veckor före bevakningssammanträdet.

 Om borgenär, vars fordran är förenad med förmånsrätt i fastigheten enligt 6 §

1 eller 7 § 1 eller 2 förmånsrättslagen, har begärt att fastigheten säljs för

hans fordran, får förfarandet ej läggas ned därför att frågan om försäljning för

annan borgenärs eller konkursboets räkning förfaller.

 I fråga om rätt att I fråga om rätt att lösa

utlösa den som har ut den som har anslutit

anslutit sig enligt sig enligt första eller

första stycket tillämpas andra stycket tillämpas

bestämmelserna i 12 §. bestämmelserna i 12 §.

56 §

 Sådant förordnande av kronofogdemyndigheten om fortsatt inteckningsansvar som

avses i 6 kap. 12 § jordabalken får meddelas på begäran av köparen.

 Har fastighet sålts i fall som avses i 6 kap. 12 § andra stycket andra eller

tredje meningen jordabalken, får förordnande om fortsatt inteckningsansvar

meddelas beträffande gemensam inteckning som besvärar fastigheten endast om

fastigheten i förhållande till de andra gemensamt intecknade fastigheterna

svarar för hela inteckningen och den fordran som är förenad med panträtt på

grund av inteckningen har blivit täckt. Om medel som har influtit genom särskild

försäljning av tillbehör utfaller på pantbrevets belopp, får förordnande ej

meddelas beträffande motsvarande del av inteckningen.

 Begäran om förordnande Begäran om förordnande

enligt denna paragraf enligt denna paragraf

skall framställas senast skall framställas senast

vid sammanträdet för köpe-vid sammanträdet för

skillingens fördelning. köpeskillingens fördelning

Därvid skall pantbrevet eller, vid försäljning

inges, om det ej förut ärunder hand, innan

tillgängligt för krono- kronofogdemyndigheten

fogdemyndigheten. utfärdar köpebrev. Därvid

 skall pantbrevet inges,

 om det inte redan är

 tillgängligt för

 kronofogdemyndigheten.

57 §

 Utmätt fastighet får En utmätt fastighet får

säljas under hand, om säljas under hand, om en

försäljning i sådan försäljning i sådan ordning

ordning finnes mera bedöms vara mer

ändamålsenlig än försäljningändamålsenlig än försäljning

på auktion och det är på auktion och det är

tillförlitligt utrett tillförlitligt utrett

vilka ford-ringar och vilka fordringar och rät-

rättigheter som belastar tigheter som belastar

fastigheten. fastigheten. Vid

 bedömningen av om en för-

 säljning under hand är mer

 ändamålsenlig skall

 särskilt beaktas förutsätt-

 ningarna för att därigenom

 erhålla en högre köpe-

 skilling för fastigheten

 än vid försäljning på

 auktion.

 Innan fastigheten Fastigheten får inte

bjuds ut till försäljningsäljas under hand om en

under hand skall ägaren inskriven rättighet har

och sökanden beredas sämre rätt än en fordran

tillfälle att yttra sig. som är förenad med panträtt

 om ford-ringen inte täcks

 av köpeskillingen. För-

 säljning får dock ske om

 innehavare av sådan

 fordran samtycker till

 en sådan försäljning. En

 fastighet som är

 gemensamt intecknad med

 annan fastighet får inte

 säljas under hand.

58 §[2]

 Vid försäljning under Vid försäljning under

hand skall köparen åläggashand skall en

att svara för alla sakägarförteckning

fordringar som på grund upprättas. Därvid tillämpas

av panträtt, utmätning 25 och 26 §§, 27 § första

eller eljest är förenade och tredje styckena,

med förmånsrätt i fastig-28 §, 29 § första stycket 1

heten och för för- - 3, 29 § andra och

rättningskostnaderna, i tredje styckena samt

den mån ej borgenär kan 31 §.

erhålla betalning ur I fråga om försäljningen

andra tillgängliga medel och villkoren för denna

eller avstår från tillämpas 32 och 34 §§, 37 §

förmånsrätt i fastighetenförsta stycket, 38 § första

eller sökanden med-ger stycket samt 40 §.

att försäljning får ske

utan att förrättnings-

kostnaderna blir

täck-ta. Rätt på grund av

ägarhypotek anses ej som

fordran.

 Fordran som är

förfallen till betalning

skall betalas kontant,

om ej köparen visar att

han har avtalat annat

med borgenären eller

betalning skall utgå ur

särskilt tillgängliga me-

del. Om ej sökanden har

avstått från täckning av

förrättningskostnaderna,

skall vad som behövs för

sådan täckning betalas

kontant.

 Före försäljningen upp- Före försäljningen upplåten

låten rättighet som rättighet som grundas på

grundas på skriftlig skriftlig handling skall

handling skall förbehållas. Förbehåll skall

förbehållas. Förbehåll också göras för varje upp-

skall också göras för låten hyresrätt till en

varje upplåten hyresrätt bostadslägenhet i en fas-

till en bostadslägenhet tighet, som är taxerad

i en fastighet, som är som hyreshusenhet, om

taxerad som hyresgästen har tillträtt

hyreshusenhet, om lägenheten. I fråga om

hyresgästen har tillträttsådana rättigheter gäller

lägenheten. I fråga om 47 §.

sådana rättigheter gäller

vad som sägs i 47 §.

 Köparen skall lämna Köparen skall lämna

handpenning enligt vad handpenning enligt vad

som föreskrivs i 35 § i som föreskrivs i 35 §.

fråga om inrop på Återstoden av den

auktion. Återstoden av kontanta köpeskillingen

den kontanta köpe- skall betalas senast tio

skillingen skall beta- veckor efter det att

las senast fyra veckor köpehandlingen upp-

efter det att köpe- rättades. Försummas det, är

handling har upprättats. köpet ogiltigt.

Försummas det, är köpet

ogiltigt.

 Blir köpet ogiltigt, gäller bestämmelserna i 43 § om handpenning. Vad som sägs

om auktion i 43 § första stycket gäller även försäljning under hand.

 I övrigt bestämmer Bestämmelserna i 45 § om

kronofogdemyndigheten vissa rättsföljder och 56 §

köpevillkoren. första stycket om

 fortsatt intecknings-

 ansvar gäller även vid

 försäljning under hand.

59 §

 Försäljningen sker genom Innan fastigheten bjuds

upp-rättande av ut till försäljning under

köpehandling som hand skall ägaren och

un-derskrivs av sökanden ges tillfälle att

kronofogdemyndig-heten yttra sig. Innehavare av

och köparen. sådana fordringar och

 rättigheter som avses i

 25 § första stycket skall

 delges en underrättelse

 om försäljningen och

 samtidigt uppmanas att

 inom viss tid anmäla sin

 rätt till

 kronofogdemyndigheten.

 Försäljningsvillkoren En borgenär vars fordran

skall godkännas av är förenad med panträtt i

ägaren. Har försäljningenfastigheten skall, om

föregåtts av auktion utanfordringen inte blir

att därvid godtagbart täckt av erbjuden

inrop har skett, behövs köpeskilling, ges

dock ej godkännande, om tillfälle att köpa fastig-

försäljningen sker på heten till ett pris som

gynnsammare villkor. överstiger den erbjudna

 köpeskillingen.

 Om ägaren ej har godkänt

försäljningsvillkoren,

skall han genast

underrättas om

försäljningen.

60 §

 Om inte något annat

 följer av 58 § bestämmer

 kronofogdemyndigheten

 köpevillkoren.

 Försäljningen sker genom

 att en särskilt upprättad

 köpehandling skrivs under

 av kronofogdemyndigheten

 och köparen.

 Ägaren skall genast

 underrättas om

 försäljningen.

 Har köparen fullgjort När köparen har fullgjort

sin betal- sin betalningsskyldighet

ningsskyldighet enligt enligt 58 § fjärde stycket

58 § fjärde stycket och och försäljningen vunnit

har försäljningen vunnit laga kraft, skall

laga kraft, utfärdar kronofogdemyndigheten

kronofogdemyndigheten utfärda köpebrev.

köpebrev.

 Bestämmelserna i 48 § gäller också i fråga om försäljning under hand.

18 kap.6 §[3]

 Ett beslut i en fråga som avses i 2 kap. 10 eller 11 § får inte överklagas. I

samband med att ett beslut överklagas, genom vilket föreläggande av vite eller

annan påföljd har tillämpats, får dock prövning av föreläggandets giltighet

påkallas.

 Ett beslut som innefattar endast förberedelse till senare beslut och inte rör

tredje man får överklagas endast i samband med överklagande av det senare

beslutet. Beslutet får dock överklagas särskilt på den grund att målet onödigt

uppehålls genom beslutet.

 En sakägarförteckning fårEn sakägarförteckning får

överklagas endast i överklagas endast i

samband med att en samband med att den

auktion eller ett exekutiva försäljningen

beslut om fördelning av eller beslutet om för-

influtna medel över- delningen av influtna

klagas. medel överklagas.

__________

 Denna lag träder i kraft den 1 juli 1994.

 **Fotnot**

 [1] Senaste lydelse 1993:893.

 [2] Senaste lydelse 1990:1388.

 [3] Senaste lydelse 1993:516.

2 Förslag till lag om ändring i jordabalken

 Härigenom föreskrivs att 6 kap. 12 § jordabalken[1] skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

6 kap.

12 §[2]

 Avser inteckning Avser inteckning endast

endast en fastighet och en fastighet och säljs

säljes denna på exekutiv denna exekutivt, är

auktion, är in- inteckningen, sedan

teckningen, sedan försäljningen vunnit laga

auktionen vunnit laga kraft och köpeskillingen

kraft och köpeskillingen betalats, utan verkan

betalats, utan verkan till belopp som enligt

till belopp som enligt sakägarförteckningen inte

sakägarförteckningen icketäcks av köpeskillingen,

täckes av köpeskillingen,behållen avkastning eller

behållen avkastning el- andra influtna medel, om

ler andra influtna inte krono-

medel, om ej krono- fogdemyndigheten för-

fogdemyndigheten för- ordnat om fortsatt in-

ordnat om fortsatt in- teckningsansvar. Har

teckningsansvar. Har medel influtit genom

medel influtit genom särskild för-säljning av

särskild försäljning av tillbehör, är inteckning

tillbehör, är inteckning utan verkan till belopp

utan verkan till belopp som ur medlen utfallit på

som ur medlen utfallit pantbrevets be-lopp.

på pantbrevets belopp.

 Avser inteckning flera fastigheter gemensamt och säljes dessa på exekutiv

auktion enligt gemensam sakägarförteckning, äger första stycket motsvarande

tillämpning. Sker försäljningen enligt särskilda sakägarförteckningar, förlorar

inteckningen sin verkan, om ej kronofogdemyndigheten förordnat om fortsatt

inteckningsansvar. Säljes endast någon eller några av fastigheterna, blir

inteckningen såvitt angår försåld fastighet helt utan verkan, om ej kronofogde-

myndigheten förordnat om fortsatt inteckningsansvar, och såvitt angår annan fas-

tighet utan verkan till den del medel utfallit på pantbrevets belopp.

 Säljes fastighet exeku-

tivt under hand, är

inteckning i

fastigheten utan verkan

till belopp som ur me-

del, vilka influtit

genom särskild försäljning

av tillbehör, utfallit på

pantbrevets belopp.

__________

 Denna lag träder i kraft den 1 juli 1994.

 **Fotnot**

 [1] Balken omtryckt 1971:1209.

 [2] Senaste lydelse 1981:784.

3 Förslag till lag om ändring i konkurslagen (1987:672)

Härigenom föreskrivs att 8 kap. 6 § konkurslagen (1987:672) skall ha följande

lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

8 kap.

6 §

 Om fast egendom finns i boet, får förvaltaren begära att den säljs exekutivt.

Egendomen får också säljas på annat sätt, om förvaltaren anser att det är för-

delaktigare för boet.

 Har en exekutiv auktion hållits på fast egendom som hör till boet utan att

någon försäljning har kommit till stånd, behöver förvaltaren inte vidta ytter-

ligare åtgärder för egendomens försäljning. Har någon exekutiv auktion inte ägt

rum men finns det anledning att anta att en sådan auktion inte kommer att leda

till försäljning, behöver förvaltaren inte vidta någon åtgärd för att sälja

egendomen, om samtycke till det har lämnats av de borgenärer som i konkursen kan

göra gällande fordringar som skall utgå med särskild förmånsrätt ur egendomen.

 Har en exekutiv Har en exekutiv auktion

auktion blivit utlyst på blivit utlyst på boets

boets fasta egendom, fasta egendom, skall för-

skall förvaltaren före valtaren före bevaknings-

bevakningssammanträdet sammanträdet avlämna den

avlämna den behållning behållning som under

som under konkursen konkursen uppkommit av

uppkommit av egendomen. egendomen. Behållning som

Behållning som inte inte avlämnas före bevak-

avlämnas före bevaknings-ningssammanträdet skall,

sammanträdet skall, om om egendomen säljs,

egendomen säljs, avlämnasavlämnas före

före tillträdesdagen och tillträdesdagen och i

i annat fall innan annat fall innan

utdelning sker i kon- utdelning sker i kon-

kursen. kursen. Vid försäljning

 under hand skall

 behållningen avlämnas före

 tillträdesdagen.

 Förvaltaren skall även senast vid bevakningssammanträdet anmäla arvode, andra

kostnader och sådana fordringar som kan göras gällande i konkursen och som bör

beaktas vid försäljning av egendomen. När förvaltaren gör en anmälan på en

borgenärs vägnar, skall han skriftligen underrätta denne om det.

__________

 Denna lag träder i kraft den 1 juli 1994.

Lagrådets yttrande

Utdrag ur protokoll vid sammanträde 1994-03-03

Närvarande: f.d. regeringsrådet Bengt Hamdahl, justitierådet Bo[REDACTED_EFTERNAMN],

regeringsrådet Arne Baekkevold.

Enligt en lagrådsremiss den 24 februari 1994 (Justitiedepartementet) har

regeringen beslutat inhämta Lagrådets yttrande över förslag till lag om ändring

i utsökningsbalken, m.m.

 Förslagen har inför Lagrådet föredragits av hovrättsassessorn Johan Kvart.

 Lagrådet lämnar förslagen utan erinran.

Justitiedepartementet

Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde den 10 mars 1994

Närvarande: statsministern[REDACTED_EFTERNAMN], ordförande, och statsråden B.[REDACTED_EFTERNAMN],
[REDACTED_EFTERNAMN], Laurén,[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN], Dinkelspiel,[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],
[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN], P.[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN]

Föredragande: statsrådet[REDACTED_EFTERNAMN]

Regeringen beslutar proposition 1993/94:191 Exekutiv försäljning av fast

egendom.