Prop.

1993/94:91

Regeringens proposition

1993/94:91

Vissa fastighetsskattefrågor, m.m.

Regeringen överlämnar denna proposition till riksdagen.

Stockholm den 28 oktober 1993

Carl[REDACTED_EFTERNAMN]

 Bo[REDACTED_EFTERNAMN]

 (Finansdepartementet)

Propositionens huvudsakliga innehåll

I propositionen föreslås att fastighetsskatten på bostäder i hyreshusenheter

sänks från 2,5 % till 1,5 % av taxeringsvärdet.

 Vidare föreslås att fastighetsskatten på en hyreshusenhet med byggnad som

innehåller bostäder, efter ansökan av den skattskyldige, skall redu-ceras om det

taxeringsvärde som utgör underlag för fastighetsskatten har höjts till följd av

en om- eller tillbyggnad.

 Slutligen föreslås också rätt till avdrag för reparations- och under-

hållskostnader hänförliga till större mangårdsbyggnad på lantbruksenhet genom

att sådan privatbostadsfastighet efter särskild framställan räknas som

näringsfastighet.

 De nya reglerna föreslås träda i kraft den 1 januari 1994 och tillämpas första

gången vid 1995 års taxering.

 1

Innehållsförteckning

1 Förslag till riksdagsbeslut 3

2 Lagtext 4

2.1Förslag till lag om ändring i kommunalskattelagen

 (1928:370) 4

2.2Förslag till lag om ändring i lagen (1984:1052) om

 statlig fastighetsskatt 7

3 Ärendet och dess beredning 10

4 Nedsatt fastighetsskatt för hyreshus12

5 Reducerad fastighetsskatt vid om- eller tillbyggnad

 av hyreshus 14

6 Avdragsrätt för kostnader för reparation och underhåll

 av större mangårdsbyggnader på lantbruksenheter17

6.1Förslagets allmänna utformning 17

6.2Förslagets tekniska utformning 20

7 Statsfinansiella effekter 23

Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde

den 28 oktober 1993 25

 2

1 Förslag till riksdagsbeslut

Regeringen föreslår att riksdagen

 antar regeringens förslag till

 1. lag om ändring i kommunalskattelagen (1928:370),

 2. lag om ändring i lagen (1984:1052) om statlig fastighetsskatt.

 3

2 Lagtext

Regeringen har följande förslag till lagtext.

2.1 Förslag till

Lag om ändring i kommunalskattelagen (1928:370)

 Härigenom föreskrivs att 5 och 46 1 mom. kommunalskattelagen (1928:370)

skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

 5 §1

 Fastighet är Fastighet är

antingen privatbo- antingen privatbo-

stadsfastighet stadsfastighet

eller näringsfastig-eller

het. Som näringsfastighet.

privatbostadsfas- Som

tighet räknas småhusprivatbostadsfastighet

med mark som utgör räknas - med i

småhushusenhet, sjunde stycket an--

småhus på annans markgivet

samt småhus som är undantag - småhus

inrättat till bostadmed mark som utgör

åt en eller två småhusenhet, småhus på

familjer med annans mark samt

tillhörande tomtmarksmåhus som är inrättat

på lantbruksenhet, till bostad åt en

om småhuset är en eller två familjer

privatbostad. Som med tillhörande

privatbostadsfas- tomtmark på lant-

tighet räknas även bruksenhet, om

tomtmark som avses småhuset är en

bli bebyggd med privatbostad. Som

sådan bostad. Annan privatbostadsfas-

fastighet är närings-tighet räknas även

fastighet. tomtmark som avses

 bli bebyggd med

 sådan bostad. Annan

 fastighet är närings-

 fastighet.

 Som privatbostad räknas småhus som helt eller till övervägande del eller, i

fråga om hus som är inrättat till bostad åt två familjer, till väsentlig del

används för permanent boende eller som fritidsbostad för ägaren eller sådan

honom närstående som avses i punkt 14 sista stycket av anvisningarna till 32 §

eller är avsedd att användas som sådan bostad.

 Småhus, småhusenhet Småhus, småhusenhet,

och lantbruksenhet lantbruks-enhet och

har samma innebörd storlek har samma

som i innebörd som i fas-

fastighetstaxeringslagentighetstaxerings-

(1979:1152). lagen (1979:1152).

 Som privatbostad räknas vidare bostad som används eller är avsedd att användas

på det sätt som anges i andra stycket och som innehas av med-lem i

bostadsrättsförening eller bostadsförening eller av delägare i

bo-stadsaktiebolag, om föreningens eller bolagets verksamhet är sådan som avses

i 2 § 7 mom. lagen (1947:576) om statlig inkomstskatt.

 I fråga om privatbostad som ingår i dödsbo gäller bestämmelserna i 53 § 3 mom.

 Frågan om bostad skall räknas som privatbostad eller ingå i närings-

verksamhet skall för varje kalenderår bestämmas på grundval av för- hållandena

vid kalenderårets utgång eller, om bostaden överlåtits under

1 Senaste lydelse 1990:1421.

året, förhållandena på överlåtelsedagen. Har under ett kalenderår inträffat

omständighet som bör föranleda att en bostad i samma ägares hand inte längre

skall räknas som privatbostad utan anses ingå i näringsverksamhet

(omklassificering), skall omklassificeringen inte ske för detta kalenderår och

det därpå följande kalenderåret. Detsamma skall gälla om en bostad övergått till

ny ägare genom arv, testamente, bodelning eller gåva. Om skäl för

omklassificering kvarstår vid utgången av andra kalenderåret efter det, då den

omständighet inträffat som först utgjorde skäl för omklassificering, skall

omklassificering ske, såvida inte privatbostaden dessförinnan har överlåtits. Om

ägaren yrkar det skall dock bestämmel-serna i andra-fjärde meningarna inte

tillämpas.

 Privatbostadsfastighet

 på lantbruksenhet

 skall på ägarens begä-

 ran räknas som

 näringsfastighet om

 småhusets storlek

 uppgår till minst

 400 kvadratmeter

 och det har ny-

 byggnadsår före år

 1930.

 46 §

 1 mom.2 Underskott av förvärvskälla som utgör aktiv näringsverksamhet enligt 11

kap. 3 § lagen (1962:381) om allmän försäkring får - efter yrkande av den skat-

tskyldige och med de begränsningar som anges i andra-fjärde styckena - dras av

från den skattskyldiges inkomst.

 Avdrag får göras för underskott avseende det beskattningsår då den

skattskyldige började bedriva förvärvskällan (startåret) och de fyra närmast

följande beskattningsåren. Om förvärvskällan övergått till den skattskyldige

från någon sådan närstående som avses i punkt 14 av anvisningarna till 32 § får

avdrag göras endast om den närstående hade varit berättigad till avdrag om han

fortsatt att driva verksamheten.

 Avdrag medges inte

 1. skattskyldig som någon gång under de fem beskattningsår som närmast föregått

startåret direkt eller indirekt bedrivit likartad verksamhet,

 2. för underskott som belöper på kommanditdelägare eller sådan del-ägare i

handelsbolag som i förhållande till övriga delägare i bolaget för-behållit sig

ett begränsat ansvar för bolagets förbindelser i vidare mån än som anges i 18 §

tredje stycket,

 3. i den mån avdrag 3. i den mån avdrag

för underskottet för underskottet

medgetts enligt 3 § medgetts enligt 3 §

13 mom., 25 § 11 13 mom., 25 § 11

mom. eller 26 § 9 mom. eller 26 § 9

mom. lagen mom. lagen

(1947:576) om stat- (1947:576) om stat-

lig inkomstskatt. lig inkomstskatt,

 4. för underskott i

 förvärvskälla

2Lydelse enligt

prop. 1993/94:50.

 i vilken ingår

 privatbostadsfastig--

 het som på ägarens

 begäran räk-nas som

 näringsfastighet

 enligt 5 § sjunde

 stycket.

 I fråga om förvärvskälla som uteslutande eller så gott som uteslutande avser

litterär, konstnärlig eller därmed jämförlig verksamhet får avdrag göras även

efter den i andra stycket angivna tiden. Härvid gäller föl-jande. Avdrag får med

iakttagande av föreskrifterna i tredje stycket 2 och 3 göras i den mån

underskottet överstiger avdrag för underskott från närmast föregående

beskattningsår. Ett villkor för avdrag är dock att den skattskyldige under den

period som omfattas av beskattningsåret och de tre närmast föregående

beskattningsåren redovisat intäkter från verksamheten av någon betydenhet.

Härvid beaktas även intäkter som hänförts till inkomstslaget tjänst.

 Denna lag träder i kraft den 1 januari 1994 och tillämpas första gången vid

1995 års taxering.

 4

2.2 Förslag till

Lag om ändring i lagen (1984:1052) om statlig fastighetsskatt

 Härigenom föreskrivs i fråga om lagen (1984:1052) om statlig fastighetsskatt

 dels att 3 § skall ha följande lydelse,

 dels att det i lagen skall införas en ny paragraf, 4 §, av följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

 3 §1

 Fastighetsskatten utgör för varje beskattningsår

 a) 1,5 procent av:

 taxeringsvärdet avseende småhusenhet,

 bostadsbyggnadsvärdet och tomtmarksvärdet avseende småhus på lantbruksenhet,

 75 procent av marknadsvärdet avseende privatbostad i utlandet,

 b) 2,5 procent b) 1,5 procent

av: av:

 taxeringsvärdet taxeringsvärdet

avseende avseende hyres-

hyres-husenhet till husenhet till den

den del det avser del det avser vär-d-

vär-deringsenhet föreringsenhet för bo-

bostäder, vär- städer, värderin-

de-ringsenhet för gsenhet för bostäder

bostäder under under uppförande,

uppförande, värderingsenhet

värderingsenhet avse-ende tomtmark

avse-ende tomtmark som hör till dessa

som hör till dessa bostäder, annan

bostäder, annan värderingsenhet

värderingsenhet tomtmark som är obe-

tomtmark som är byggd samt

obebyggd samt värderingsenhet

värderingsenhet av- avseende

seende exploate- exploate-ringsmark.

ringsmark.

 Innehåller byggnaden på en fastighet, som är belägen i Sverige, bo-städer och

har byggnaden beräknat värdeår som utgör året före det fastig-hetstaxeringsår

som föregått inkomsttaxeringsåret, utgår dock ingen fas-tighetsskatt på bo-

stadsdelen under de fem första åren och halv fastig-hetsskatt under de därpå

följande fem åren enligt vad som närmare föreskrivs i femte stycket. Detsamma

gäller färdigställd eller ombyggd sådan byggnad, för vilken värdeår inte har

åsatts vid ny fastighetstaxering, men som skulle ha åsatts ett värdeår

motsvarande året före det fastighetstaxeringsår som föregått

inkomsttaxeringsåret, om ny fastighetstaxering då hade företagits.

 För fastighet, som avses i 5 § kommunalskattelagen (1928:370), skall

fastighetens andel av taxeringsvärdet på sådan samfällighet som avses i 41 a §

nämnda lag inräknas i underlaget för fastighetsskatten om samfäl-ligheten utgör

en särskild taxeringsenhet.

1Senaste lydelse 1992:1593.

 5

 Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

 Har byggnad, som är avsedd för användning under hela året, på grund av eldsvåda

eller därmed jämförlig händelse inte kunnat utnyttjas under viss tid eller har i

sådan byggnad för uthyrning avsedd lägenhet inte kun-nat uthyras, får fastig-

hetsskatten nedsättas med hänsyn till den omfatt-ning, vari byggnaden inte

kunnat användas eller uthyras. Har så varit fallet under endast kortare tid av

beskattningsåret, skall någon nedsättning dock inte ske.

 Om fastighetsskatt skall beräknas enligt olika grunder för skilda delar av

fastigheten skall underlaget för beräkningen av fastighetsskatten för dessa

delar utgöras av den del av värdet som belöper på respektive fastighetsdel. Den

nedsättning av fastighetsskatten som föreskrivs i andra stycket skall såvitt

avser småhusenhet beräknas på den del av taxeringsvärdet som belöper på

värderingsenhet som avser småhuset med tillhö-rande tomtmark, om tomtmarken

ingår i samma taxeringsenhet som små-huset. Detsamma gäller i tillämpliga delar

småhus med tillhörande tomt-mark på lantbruksenhet. För hyreshusenhet beräknas

nedsättningen på den del av taxeringsvärdet som belöper på värderingsenhet som

avser bostäder med tillhörande värderingsenhet tomtmark, om tomtmarken ingår i

samma taxeringsenhet som hyreshuset.

 4 §

 Vid beräkning av

 fastighetsskatt

 enligt 3 § skall

 följande iakttas.

 Har kostnader för

 om- eller

 till-byggnad

 nedlagts på den del

 av en hyreshusenhet

 som avser

 värde-ringsenhet för

 bostäder på en

 fastighet som är

 belägen i Sverige

 skall, om den

 skattskyldige begär

 det och inte annat

 följer av tredje

 stycket, en

 reduceringsfaktor

 bestämmas.

 Reduceringsfaktorn

 är lika med

 skillnaden mellan

 det närmast efter

 om- eller

 tillbygg-naden

 bestämda

 taxeringsvärdet, som

 utgör underlag för

 fastighets-skatt

 enligt 3 § första

 stycket b, minskat

 med det värde som

 skulle ha bestämts

 som motsvarande

 taxe-ringsvärde om

 om- eller

 tillbygg-naden inte

 hade gjorts.

 En

 reduceringsfaktor

 skall be-stämmas

 endast när om- eller

 till-byggnadskostnaderna

 överstiger

 100 000 kronor och

 det taxerings-värde

 som utgör underlag

 för

 fas-tighetsskatten

 enligt 3 § första

 stycket b har höjts

 med minst 20

 procent i förhållande

 till det senast före

 om- eller

 tillbyggnaden

 be-stämda

 taxeringsvärdet.

 Reduce-ringsfaktor

 skall inte bestämmas

 när om- eller

 tillbyggnadskost-naderna

 föranleder att 3 §

 andra stycket skall

 tillämpas.

 Om en

 reduceringsfaktor

 har be-stämts för en

 värderingsenhet som

 därefter ändras och

 innebär änd-ringen

 att hela eller viss

 del av

 reduceringsfaktorn

 bör hänföras till

 annan

 värderingsenhet än

 den för vilken

 reduceringsfaktorn

 ursprung-ligen

 bestämts skall

 reduceringsfak-torn

 proportioneras i

 förhållande till om-

 eller

 tillbyggnadskost-nadernas

 fördelning på de nya

 vär-deringsenheterna.

 När en

 reduceringsfaktor

 har be-stämts skall

 skatt enligt 3 §

 första stycket b

 beräknas på

 taxe-ringsvärdet som

 där avses minskat

 med

 reduceringsfaktorn

 under de första fem

 åren som det höjda

 taxe-ringsvärdet

 ligger till grund

 för

 fastighetsskatten

 och minskat med

 halva

 reduceringsfaktorn

 de därpå följande fem

 åren. Har byggnaden

 efter det att en

 reduceringsfaktor

 bestämts åsatts sådant

 värdeår att 3 § andra

 stycket är

 tillämpligt skall

 vid beräkningen av

 fastighets-skatt

 hänsyn inte tas till

 tidigare bestämd

 reduceringsfaktor.

 1. Denna lag träder i kraft den 1 januari 1994 och tillämpas första gången vid

1995 års taxering. Endast kostnader för om- eller tillbyggnad som nedlagts i

fastigheter efter 1992 års utgång beaktas vid tillämpningen av denna lag.

 2. I stället för vad som följer av punkt 5 av övergångsbestämmelserna till lag

(1990:652) om ändring i lagen (1984:1052) om statlig fastig-hetsskatt skall, om

en reduceringsfaktor enligt 4 § har bestämts för hyres-husenhet, skatten

beräknas på sätt som följer av 3 och 4 §§ om en sådan beräkning leder till lägre

fastighetsskatt. Om fastighetsskatt skall beräknas enligt punkt 5 av

övergångsbestämmelserna till lagen (1990:652) om ändring i lagen (1984:1052) om

statlig fastighetsskatt skall en reduce-ringsfaktor inte beaktas.

 6

3 Ärendet och dess beredning

Sänkt fastighetsskattesats för hyreshus

År 1994 sker en allmän fastighetstaxering av bl.a. hyreshusenheter. Det har då

förflutit sex år sedan föregående allmänna fastighetstaxering av dessa enheter.

De preliminära beräkningarna av utfall av taxeringen som grundar sig på bl.a.

provvärderingen ger vid handen att taxeringsvärdena för värderingsenheter för

bostäder i hyreshusenheter, vilken är den enda kategori vid sidan av småhus som

är föremål för fastighetsskatt, kommer att stiga med ca 77 %. Att låta denna

kraftiga höjning av taxeringsvär-dena slå igenom på uttaget av fastighetsskatt

skulle leda till nackdelar av olika slag. Det finns med hänsyn härtill och mot

bakgrund av de princi-per som låg till grund för bestämmandet av nuvarande

fastighetsskattesats anledning att överväga en nedsättning av fastighetsskatten

på hyreshus. Regeringen tar i avsnitt 4 upp denna fråga.

Reducerad fastighetsskatt vid om- eller tillbyggnad av hyreshus

Fastighetsskatt tas inte ut under de första fem åren på byggnader som innehåller

bostäder och där byggnadens värdeår utgör året före det fastig-hetstaxeringsår

som föregått inkomsttaxeringsåret. För de därpå föl-jande fem åren uttas endast

halv fastighetsskatt [3 § andra stycket lagen

(1984:1052) om statlig fastighetsskatt]. Enligt övergångsbestämmelser är även

fastigheter med vissa andra värdeår befriade helt eller delvis från

fastighetsskatt.

 Reglerna om nedsättning gäller även när om- eller tillbyggnader har varit så

omfattande att fastigheten åsatts ett värdeår som är lika med om-eller

tillbyggnadsåret. Andra om- eller tillbyggnader föranleder dock i princip ingen

reducering av fastighetsskatten utan kan tvärtom leda till höjt taxeringsvärde

och därmed höjd fastighetsskatt. Detta kan i sin tur motverka intresset för om-

eller tillbyggnader.

 Föredragande statsrådet uttalade i budgetpropositionen (1992/93:100 bil. 8 s.

113) att det är önskvärt att undanröja detta hinder för om- eller

tillbyggnadsåtgärder så att reduktion av fastighetsskatten vid om- eller

tillbyggnader blir mer likvärdig med vad som gäller vid nybyggnation.

Skatteutskottet (bet. 1992/93:SkU33 s.7) instämde i att de hinder som de

nuvarande reglerna på detta sätt uppställer mot om- och tillbyggnader bör

undanröjas. Enligt utskottets uppfattning borde regeringen behandla denna fråga

skyndsamt, inte minst med hänsyn till situationen på arbetsmark-naden, och lägga

fram förslag till en lösning av problemen senast under hösten 1993. Riksdagen

anslöt sig till utskottets förslag (rskr. 1992/93:265).

 På grundval av riksdagens ställningstagande har inom Finansdepar-tementet

utarbetats ett förslag om reducering av fastighetsskatt vid om-eller tillbyggnad

av hyreshus med bostäder. Synpunkter på förslaget har under hand inhämtats från

Riksskatteverket, HSB:s Riksförbund, Sveriges Fastighetsägareförbund och

Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag. Denna fråga tas upp i avsnitt 5.

Avdragsrätt för kostnader för reparation och underhåll av större

mangårdsbyggnader på lantbruksenheter

Genom skattereformen år 1990 infördes nya skatteregler om

privatbo-stadsfastigheter och näringsfastigheter samt gränsdragningen dem

emel-lan. Reglerna innebär att mangårdsbyggnader på jordbruk i regel räknas som

privatbostäder och därmed inte ingår i näringsverksamheten. Detta får till följd

bl.a. att löpande avdrag inte medges för kostnader för reparation och underhåll

av mangårdsbyggnad.

 I skatteutskottets betänkande 1990/91:SkU10 s. 175 uttalades att de nya

skattereglerna för jordbrukets bostadsbyggnader är ett uttryck för en strä-van

att likabehandla olika former av boende. Frågan om möjligheterna att skapa

förbättrade förutsättningar för förvaltning av vissa kultur-historiskt

värdefulla byggnader och miljöer, bl.a. herrgårdar och slotts-miljöer var då

under utredning. Utskottet förutsatte att regeringen, när utredningen var färdig

och remissbehandlad, skulle återkomma till riks-dagen med förslag.

 Utredningen om förvaltningen av vissa kulturmiljöer lade i betänkandet Att

förvalta kulturmiljöer (SOU 1991:64) fram förslag på skatteområdet som syftade

till att förbättra villkoren för bl.a. privatägda herrgårdar och slott. Skälen

härför var att utredningen ansåg att slotts- och herrgårds-miljöerna i stor

utsträckning är hotade och att ett av de främsta hoten mot bevarandet av dessa

miljöer är de förändringar som skett i samband med skattereformen.

 Ett av utredningsförslagen innebar att avdragsrätt för kostnader för drift och

underhåll av kulturhistoriskt värdefulla mangårdsbyggnader som utgör

privatbostad på jordbruksfastigheter skulle återinföras genom att dessa

byggnader skulle hänföras till kategorin näringsfastighet. Förslaget omfattade

sådana byggnader som anges i 3 kap. 12 § plan- och bygg-lagen (1987:10), dvs.

byggnader som är värdefulla från historisk, kultur-historisk, miljömässig eller

konstnärlig synpunkt eller som ingår i ett område av denna karaktär. Vidare

skulle avdragsrätt föreligga för bygg-nad som utpekats som särskilt värdefull

inom ramen för den kommunala planeringen eller förklarats som byggnadsminne.

Saknades sådant besluts-underlag borde enligt utredningen ett intyg från

länsstyrelsen om att byggnaden hade sådant värde räcka. Betänkandet har inte

remissbehand-lats.

 I budgetpropositionen år 1992 prop. 1991/92:100 bil. 12 s. 79 f., uttalades att

regeringen i samband med att förslag för att främja före-tagandet skulle tas

fram hade för avsikt att behandla avdragsrätten för kostnader för drift och

underhåll av mangårdsbyggnader på jordbruks-fastigheter. Detsamma uttalades i

årets budgetproposition prop. 1992/93:100 bil. 12 s. 128. Frågan har beretts

inom Finansdepartemen-tet.

 I denna proposition lägger regeringen fram ett förslag som innebär att vissa

större mangårdsbyggnader på lantbruksenheter på yrkande av äga-ren får beskattas

i inkomstslaget näringsverksamhet. Härigenom erhålls avdragsrätt för bl.a.

reparations- och underhållskostnader.

 Kontakter rörande förslagets utformning har under hand hafts med

Riksskatteverket, Riksantikvarieämbetet, Lantbrukarnas Riksförbund och Sveriges

Jordägareförbund.

Lagrådets hörande

Förslaget till 4 § lagen om statlig fastighetsskatt om reducerad

fastig-hetsskatt för hyreshus på grund av om- eller tillbyggnad är av den

beskaffenhet att Lagrådets yttrande bör inhämtas. Med hänsyn till det besvärliga

läget på arbetsmarknaden är det emellertid angeläget att åtgärder som kan leda

till fler arbetstillfällen kommer till stånd så snart som möjligt. Av denna

anledning bör riksdagen fatta sitt beslut rörande förslaget under innevarande

år. Detta skulle enligt regeringens mening inte bli möjligt om Lagrådets

yttrande först inhämtas. Ett remiss-förfarande skulle därför fördröja

lagstiftningsfrågans behandling så att avsevärt men skulle uppkomma. Det är

därför inte möjligt att låta Lagrå-det yttra sig över lagförslaget. Övriga

föreslagna lagändringar är enligt regeringens bedömning av sådan beskaffenhet

att Lagrådets hörande skul-le sakna betydelse.

4 Nedsatt fastighetsskatt för hyreshus

Regeringens förslag: Fastighetsskatten för hyreshus sänks från 2,5 till 1,5 % av

taxeringsvärdet.

 Skälen för regeringens förslag: I samband med den allmänna

fastig-hetstaxeringen av hyreshus som genomfördes år 1988 nedjusterades

un-derlaget för beräkningen av fastighetsskatt för hyreshusenheter från 100 till

55 % av underlaget. Åtgärden baserades på den prisstatistik som framtagits inför

fastighetstaxeringen vilken visade att taxeringsvärdena för hyreshus beräknades

komma att öka med ca 80 % i genomsnitt. För att undvika ett totalt sett ökat

uttag av fastighetsskatt beslöt riksdagen därför om nyss nämnda nedsättning av

underlaget för fastighetsskatt för hyreshus.

 Underlaget för fastighetsskatten höjdes år 1990 från 55 till 65 % då det

konstaterades att den genomsnittliga höjningen av taxeringsvärdena efter 1988

års fastighetstaxering av hyreshus blev betydligt lägre än vad som förväntades,

nämligen ca 61 % i stället för ca 80 %.

 I samband med skattereformen konstaterade föredragande statsrådet i prop.

1989/90:110 s. 507 följande.

 "Det hade naturligtvis varit av visst värde om det procentuella uttaget hade

 kunnat göras enhetligt för både småhus och hyreshus. Fastighets-skatten hade

 då blivit densamma oberoende av såväl hustyp som ägar-kategori. Som jag angav

 i prop. 1989/90:50 s. 79 låg emellertid den genomsnittliga

 taxeringsvärdehöjningen för hyreshusen vid 1988 års fas-tighetstaxering på en

 betydligt lägre nivå än den från vilken dåvarande fastighetsskatteuttag var

 beräknad. Visserligen innebar riksdagens beslut i höstas en höjning av

 underlaget för hyreshusens fastighetsskatt, men den var främst tillkommen som

 en konsekvens av det höjda löpande skatteuttag som då beslutades för de egna

 hemmen. Som en jämförelse kan nämnas att det genomsnittliga taxeringsvärdet

 per m2 för småhus för närvarande är ungefär dubbelt så högt jämfört med

 hyreshus av årgångar fram till och med år 1974. Det är därför motiverat med

 ett högre uttag av fastighetsskatt för hyreshus än för småhus."

 Det kan således konstateras att motivet för att hyreshusen nu har en högre

skattesats än småhus är att den genomsnittliga taxeringsvärdenivån för småhus

tidigare varit betydligt högre än den genomsnittliga taxerings-värdenivån för

hyreshus. Bl.a. den provvärdering som företagits inför den allmänna

fastighetstaxeringen 1994 av hyreshus visar på genomsnitt-liga höjningar av

taxeringsvärden med ca 77 %. Den höjning av taxe-ringsvärdena för hyreshus som

kan förväntas vid den allmänna fastighets-taxeringen 1994 talar mot denna

bakgrund för att skattesatsen samtidigt sänks. En oförändrad

fastighetsskattesats för hyreshus skulle vid den förutsedda höjningen av

taxeringsvärdena leda till ett skatteuttag som per kvadratmeter bostadsyta är

betydligt högre för hyreshus än för småhus. Detta kan inte enligt regeringens

mening anses ligga i linje med tankarna bakom skattereformen.

 En oförändrad fastighetsskattesats för hyreshus leder också till kraftigt ökade

boendekostnader för boende i hyreshus och en omotiverad snedför-delning i

kostnaderna mellan olika boendeformer. Även dessa förhållan-den strider enligt

regeringens mening mot tankarna bakom skatterefor-men. Vidare skulle så kraftiga

skattehöjningar kunna förvärra det fort-farande instabila läget på

fastighetsmarknaden.

 Slutligen bör i sammanhanget påpekas att regeringen i december 1992 tillkallat

en särskild utredare med uppdrag att utreda frågan om beskatt-ning av

fastigheter (dir. 1992:111). Huvuduppgiften för utredningen är att på ett

grundläggande sätt analysera och beskriva de principiella utgångspunkter som bör

gälla för beskattning av fastigheter och att med ledning av dessa överväganden

redovisa vilka förändringar i den nuvaran-de beskattningen som bör företas.

Utredningen skall utgå från de i skatte-reformen bärande tankegångarna om

neutral och likformig beskattning och behandla samtliga typer av fastigheter. I

utredningen behandlas bl.a. frågan om ett system med kontinuerlig omräkning av

taxeringsvärdena (s.k. "rullande fastighetstaxering").

 Regeringen föreslår mot bakgrund av det anförda att fastighetsskatten justeras

på så sätt att skattesatsen för fastighetsskatten för hyreshus sänks till samma

nivå som den som gäller för småhus nämligen från 2,5 % till 1,5 % av

taxeringsvärdet.

 Förslaget föranleder ändringar i 3 § lagen om statlig fastighetsskatt. De nya

reglerna föreslås träda i kraft den 1 januari 1994 och tillämpas första gången

vid 1995 års taxering.

 De statsfinansiella effekterna av förslaget behandlas i avsnitt 7.

5 Reducerad fastighetsskatt vid om- eller tillbyggnad av hyreshus

Regeringens förslag: Fastighetsskatten på en hyreshusenhet med byggnad som

innehåller bostäder skall, efter ansökan av den skattskyldige, reduceras om det

taxeringsvärde som utgör underlag för fastighetsskatten har höjts till följd av

om- eller tillbyggnad.

 Som ytterligare förutsättning krävs att kostnaderna för om- eller tillbyggnaden

har uppgått till minst 100 000 kr och att taxeringsvärdet har höjts med minst 20

% i förhållande till närmast föregående taxering.

 Om dessa förutsättningar är uppfyllda skall skattemyndigheten räkna fram en

reduceringsfaktor, som skall motsvara den del av höjningen av taxeringsvärdet

som beror på om- eller tillbyggnaden. Skatten skall beräknas på ett underlag av

taxeringsvärdet minskat med reduceringsfaktorn under de fem första åren. Under

de därpå följande fem åren skall fastighetsskatt tas ut på ett underlag som

motsvarar taxeringsvärdet minskat med halva reduceringsfaktorn.

 Skälen för regeringens förslag: Som framgått av avsnitt 3 bör det införas en

möjlighet att få fastighetsskatten reducerad vid om- eller till-byggnad av

hyreshus på liknande sätt som vid nybyggnad. Den närmare utformningen av hur

denna fråga bör lösas redovisas i det följande.

 Fastighetsskatt tas i dag ut på småhus och på hyreshus till den del de avser

värderingsenhet för bostäder. Beskattningsunderlaget utgår från fastighetens

taxeringsvärde. Taxeringsvärdet skall motsvara 75 % av marknadsvärdet två år

före taxeringsåret.

 Fastighetsskatten för hyreshusenheter utgör för varje beskattningsår för

närvarande normalt 2,5 % av taxeringsvärdet (i avsnitt 4 föreslås att

skattesatsen sänks till 1,5 % ) avseende hyreshusenhet till den del det avser

värderingsenhet för bostäder eller värderingsenhet för bostäder under

uppförande, värderingsenhet avseende tomtmark som hör till dessa bostäder, annan

värderingsenhet tomtmark som är obebyggd samt värde-ringsenhet avseende

exploateringsmark (3 § lagen om statlig fastighets-skatt). Fr.o.m. 1995 års

taxering behandlas bostäder och lokaler i hyres-hus separat. Vid 1994 års

taxering skall, såvitt avser hyreshusenhet, skatteuttaget göras på den del av

taxeringsvärdet som inte avser lokaler med tillhörande tomtmark.

 Inför 1994 års allmänna fastighetstaxering har förändringar gjorts som gör att

beräkningen av fastighetsskatt i princip kan ske helt maskinellt och endast

övergångsvis krävs manuell hantering. Mot bakgrund härav vore det naturligtvis

önskvärt att reglerna för reducering av fastighets-skatt på grund av om- eller

tillbyggnad konstrueras på ett sådant sätt att även nedsättningen kan ske helt

maskinellt. Med detta syfte har olika schablonmetoder prövats vid utarbetandet

av lagförslaget men inte funnits lämpliga. För det första ger schablonmetoder

effekter som inte är önsk-värda. Som exempel på sådana effekter kan nämnas att

reduceringen i det enskilda fallet inte sällan kan bli såväl större som mindre

än vad som motiveras av om- eller tillbyggnadens inverkan på taxeringsvärdet.

För det andra begränsar konstruktionen av det nuvarande datasystemet, som

används för fastighetstaxeringsuppgifter och beräkning av fastighetsskatt,

användandet av en schablonmetod. Detta kan inte ändras utan mycket stora

kostnader. På grund av dessa förhållanden har därför en mer schablonmässig

metod för reduktion av fastighetsskatten inte funnits lämplig.

 Reducering av fastighetsskatt på grund av om- eller tillbyggnad bör avse endast

den del av fastighetsskatten som belöper på höjning av taxe-ringsvärdet som

beror på om- eller tillbyggnaden. För att få ett sådant materiellt riktigt

resultat måste man utgå från en metod som innebär fast-ställande av om- eller

tillbyggnadskostnadernas påverkan på fastighetens taxeringsvärde i varje enskilt

fall. Detta kräver att skattemyndigheten beräknar vad fastighetens

taxeringsvärde skulle ha blivit om om- eller tillbyggnaden inte hade gjorts, ett

i det följande kallat fiktivt taxe-ringsvärde.

 Skillnaden mellan det nya taxeringsvärdet och det fiktiva taxerings-värdet är

lika med en i kronor bestämd reduceringsfaktor. Skatten under de första fem åren

bör således beräknas på ett underlag som motsvarar taxeringsvärdet minskat med

reduceringsfaktorn [skatten = skattesatsen x

(taxeringsvärdet-reduceringsfaktorn)].

 För att likställa om- eller tillbyggnader med nybyggnation i

fastighets-skattehänseende bör halv reducering göras åren 6-10. Skatten bör

under dessa år beräknas på taxeringsvärdet minskat med halva

reduceringsfak-torn, dvs. enligt följande.

skatten = skattesatsen x (taxeringsvärde - reduceringsfaktor / 2) .

Som exempel kan följande nämnas. En fastighet åsätts vid allmän

fastighetstaxering nytt fastighetstaxeringsvärde med 1 000 000 kr. Det gamla

taxeringsvärdet var 600 000 kr. Hade fastigheten inte varit föremål för

ombyggnad hade taxeringsvärdet stannat vid 800 000 kr. Fastighets-skatt skall

således under de därpå följande fem åren endast tas ut på ett underlag av 800

000 kr (1 000 000 kr - 200 000 kr). Under åren 6-10 skall, under förutsättning

att taxeringsvärdet inte ändras, fastighetsskatt tas ut på ett underlag av 900

000 kr (1 000 000 kr - 200 000 kr / 2 ).

 Om taxeringsvärdet under tioårsperioden då reduceringen är aktuell höjs

ytterligare på grund av allmän fastighetstaxering kommer reduceringsfaktorn ändå

att vara densamma. Däremot kan den situationen uppkomma att ytterligare en om-

eller tillbyggnad görs som medför att en ny reduceringsfaktor räknas fram. I

sådana fall kommer skattemyndig-heten vid beräkningen av fastighetsskatt att

hantera flera reduce-ringsfaktorer.

 Följande exempel visar hur skatten skall beräknas när flera

reduce-ringsfaktorer gäller samtidigt. En om- eller tillbyggnad görs år 1 på en

fastighet. Fastigheten åsätts vid allmän fastighetstaxering år 2 taxerings-värde

1 000 000 kr. Om om- eller tillbyggnaden inte hade gjorts hade taxeringsvärdet

blivit 800 000 kr. Reduceringsfaktorn i anledning av om-eller tillbyggnaden är

200 000 kr. Fastighetsskatten beräknas för år 2-6 på 800 000 kr (1000 000 kr -

200 000 kr). Under år 7-11 skall, vid i övrigt oförändrade förhållanden,

fastighetsskatten beräknas på taxe-ringsvärdet minskat med halva

reduceringsfaktorn, dvs. på 900 000 kr (1000 000 kr - 200 000 kr / 2). Under år

7 görs ytterligare en om- eller tillbyggnad och fastighetens taxeringsvärde

bestäms, vid den allmänna fastighetstaxeringen, år 8 till 1 500 000 kr. Om den

sistnämnda om- eller tillbyggnaden inte hade gjorts kan taxeringsvärdet beräknas

ha blivit

1 300 000 kr. Reduceringsfaktorn i anledning av denna senare om- eller

tillbyggnad blir 200 000 kr. För år 8-11 beräknas skatten således på

1 200 000 kr (1 500 000 kr - 200 000 kr / 2 - 200 000 kr). Under år 12 beräknas

fastighetsskatten endast med hänsyn till reduceringsfaktorn 2, dvs. 200 000 kr

och under de därpå följande fem åren med hänsyn till halva denna

reduceringsfaktor.

 För att en reducering skall bli aktuell bör till att börja med fastigheten vid

den närmast efter om- eller tillbyggnaden kommande taxeringen ha åsatts ett

högre taxeringsvärde än vad som gällde före om- eller tillbygg-naden. För det

andra bör det ankomma på den skattskyldige att ansöka om en sådan reducering och

visa vilka om- eller tillbyggnadskostnader han har haft. Har en av flera

fastighetsägare ansökt om reducering och har reduceringsfaktor bestämts skall

denna beaktas vid beräkningen av fastighetsskatt för samtliga delägare. Byter

fastigheten ägare följer reduceringsfaktorn fastigheten.

 Dessutom bör av administrativa skäl vissa ytterligare begränsningar införas.

Dels bör om- eller tillbyggnadskostnaderna ha uppgått till minst 100 000 kr,

dels bör taxeringsvärdet ha höjts med minst 20 % sedan den föregående

fastighetstaxeringen.

 Har om- eller tillbyggnaden varit så omfattande att byggnaden åsatts ett

värdeår som är lika med om- eller tillbyggnadsåret skall dock inte någon

reduceringsfaktor beräknas. I detta fall blir de nedsättningsregler som gäller

vid nybyggnad tillämpliga. Om byggnaden åsätts sådant värdeår efter det att en

reduceringsfaktor har bestämts bör av samma anledning hänsyn inte längre tas

till tidigare bestämd reduceringsfaktor när fastighetsskatten beräknas.

 Om den värderingsenhet för vilken reduceringsfaktor har bestämts ändrar

karaktär helt eller delvis, såsom att bostäder görs om till lokaler till viss

del eller att värderingsenheten delas vid avstyckning från fastigheten, skall

reduceringsfaktorn följa värderingsenheten endast till den del

reduceringsfaktorn kan anses hänförlig till resp. värderingsenhet.

Reduceringsfaktorn skall alltså fördelas i proportion till vad som föran-

 7

leds av de om- eller tillbyggnadskostnader som legat till grund för

reduceringsfaktorns bestämmande.

 Under en övergångsperiod (t.o.m. taxeringsåret 2 000) gäller regler om

nedsättning av fastighetsskatt enligt övergångsbestämmelser [punkt 5 av

övergångsbestämmelserna till lagen (1990:652) om ändring i lagen (1984:1052) om

statlig fastighetsskatt]. Dessa bör inte kunna tillämpas i kombination med

reducering på sätt som ovan angetts. Detta innebär att om ingen fastighetsskatt

skall utgå enligt övergångsbestämmelserna kan naturligtvis ingen ytterligare

reducering bli aktuell. Skall endast halv fastighetsskatt utgå enligt nämnda

övergångsbestämmelse bör inte detta uttag kunna reduceras även om en

reduceringsfaktor har bestämts. Om däremot en tillämpning av huvudreglerna för

beräkning av fastighetsskatt med iakttagande av den föreslagna

reduceringsmetoden, skulle ge en lägre fastighetsskatt än vad som följer av

nämnda övergångsregler bör dock skatten i stället beräknas i enlighet med

huvudreglerna.

 Om- eller tillbyggnadskostnader är i detta sammanhang liktydigt med vad som

avses som om- eller tillbyggnadskostnader vid fastighetstaxe-ringen.

 Beslut av skattemyndigheten enligt de föreslagna reglerna bör kunna överklagas

i samma ordning som gäller i fråga om fastighetsskatt.

 Förslaget föranleder införandet av en ny bestämmelse 4 §, i lagen om statlig

fastighetsskatt.

6 Avdragsrätt för kostnader för reparation och underhåll av större

mangårdsbyggnader på lantbruksenheter

6.1 Förslagets allmänna utformning

Regeringens förslag: Ägare av större mangårdsbyggnader på lant-bruksenheter ges

möjlighet att få dessa beskattade i inkomstslaget näringsverksamhet. Härigenom

kan avdrag erhållas för bl.a. kost-nader för reparation och underhåll av

byggnaderna.

Skälen för regeringens förslag:

Bakgrund och gällande rätt

Före 1990 års skattereform hänfördes bostäder på en jordbruksfastighet till

inkomstslaget jordbruksfastighet. Detta innebar att för ägaren av en fastighet

upptogs ett förmånsvärde av fri bostad som intäkt. Bostads-förmånen värderades

med ledning av hyrespriset på orten. Jämkning skedde under vissa förutsättningar

t.ex. ifråga om K-märkta byggnader eller slottsbyggnader. Kostnader för

reparation och underhåll av bostadsbyggnaderna var direkt avdragsgilla. Till

reparation räknades sådant arbete som behövdes för att en byggnad skulle

återställas i ursprungligt skick. Vidare medgavs avdrag för värdeminskning av

behöv-lig bostadsbyggnad avseende utgifter för anskaffande av denna. I

anskaff-ningsvärdet ingick även utgifter för till- och ombyggnad.

 Genom skattereformen har beskattningen av mangårdsbyggnader på s.k.

lantbruksenheter förändrats. Av 5 § KL framgår att en sådan byggnad med

tillhörande tomtmark normalt utgör privatbostadsfastighet om byggnaden är

inrättad till bostad för en eller två familjer och till övervägande del bebos

eller är avsedd att bebos av ägaren eller vissa närstående.

Privatbostadsfastigheten beskattas löpande i inkomstslaget kapital.

Lantbruksenheten i övrigt är näringsfastighet och beskattas i inkomstslaget

näringsverksamhet. Konsekvensen av denna klyvning är bl.a. att något

förmånsvärde av fri bostad inte skall redovisas samt att löpande avdrag för

kostnader för reparationer och underhåll samt värde-minskning inte medges för

den del av en lantbruksenhet som är privat-bostadsfastighet. I stället sker

beskattningen av innehavet av mangårds-byggnaden genom fastighetsskatt som

beräknas på taxeringsvärdet.

 Vid fastighetstaxeringen kan hänsyn tas till de bevarandekostnader som är

förknippade med kulturhistoriskt intressant bebyggelse genom att

taxeringsvärdena justeras ned. Denna nedsättning återspeglas på uttaget av

fastighetsskatt.

 Bedömningen av om en mangårdsbyggnad utgör en privatbostadsfastig-het eller

näringsfastighet görs på grundval av de förhållanden som råder vid varje

kalenderårs utgång eller, om byggnaden har överlåtits under året, förhållandena

på överlåtelsedagen. Vid omklassificering till närings-fastighet i samma ägares

hand eller efter en benefik överlåtelse finns en tröghetsregel som innebär en

möjlighet att låta fastigheten ha kvar sin karaktär av privatbostadsfastighet

under en tvåårig övergångsperiod.

Regeringens överväganden

Enligt förarbetena till skattereformen var syftet med uppdelningen av

fastigheter mellan inkomstslagen kapital och näringsverksamhet att uppnå enkla,

enhetliga och likformiga regler för inkomstbeskattningen. Det ansågs därför

rimligt att en bostadsbyggnad för en eller två familjer på en lantbruksenhet

inordnades i samma regler som gäller övriga egnahem. Vissa remissinstanser

motsatte sig att avdragsmöjligheten för reparations-och underhållskostnader

försvann med motiveringen att det skulle medföra att kulturbyggnader som slott

och herrgårdar inte längre kunde hållas i gott och vårdat skick. Som nämnts

tidigare har dessa följder även framhållits av bl.a. Utredningen om

förvaltningen av vissa kulturmiljöer.

 Bevarandet av kulturhistoriskt intressanta byggnader är oftast förknippat med

betydande kostnader. Merkostnaderna kan bli avsevärda särskilt för större

byggnader som slott och herrgårdar. Att sådana byggnader räknas som

privatbostadsfastigheter kan ur beskattningssynpunkt innebära bety-dande

nackdelar för ägarna.

 Som nämnts i det föregående beaktas visserligen vid fastighetstaxe-ringen de

speciella förhållanden som är förknippade med innehav av kul-turhistoriskt

intressanta byggnader, i form av byggnadsminnesförklarade byggnader och

byggnader som enligt planbestämmelser inte får förvan-skas och skall underhållas

på visst sätt. Vidare kan - efter beslut av Riksantikvarieämbetet eller, efter

bemyndigande, av länsstyrelsen - bidrag erhållas enligt förordningen (1993:379)

om bidrag till kultur-miljövård för kulturhistoriskt motiverade överkostnader i

samband med reparation, underhåll och ombyggnad av bostadsbebyggelse. Bidrag

till sådana överkostnader kan erhållas med 90 % avseende värdefull

bostads-bebyggelse inom område som är av kulturhistoriskt riksintresse och

avse-ende övrig bostadsbebyggelse av större kulturhistoriskt värde med 50 % av

överkostnaderna.

 Trots dessa hänsynstaganden till merkostnader för ägare av kultur-historiskt

intressanta byggnader är det uppenbart att de nuvarande skatte-reglerna

försvårar möjligheterna att bevara kulturhistoriskt intressanta miljöer på

lantbruksenheter. Det är därför enligt regeringens mening angeläget att vidta

åtgärder som motverkar de effekter de ändrade skatte-reglerna medfört.

 Detta kan ske på i huvudsak två sätt. Det ena är att man bidragsvägen lämnar

ökat stöd till bevarandet av ifrågavarande byggnader. Det andra är att företa

ändringar i skattesystemet som leder till den åsyftade effekten. Bidragsvägen

bör enligt regeringens mening inte väljas med hänsyn till att detta kan antas

leda till ökat byråkratiskt krångel för berörda ägare samt "rundgång" av pengar.

I stället bör skattereglerna ändras på så sätt att reparations- och

underhållskostnader åter blir avdragsgilla.

 Det finns därför enligt regeringens mening anledning att återinföra avdragsrätt

för bl.a. reparations- och underhållskostnader åtminstone för större

kulturhistoriskt intressanta mangårdsbyggnader på lantbruk. Ett alternativ är

att generellt ändra reglerna för beskattning av mangårds-byggnader på

lantbruksenheter. Sistnämnda lösning skulle också den ha fördelar ur

kulturpolitisk synvinkel genom att bevarandet av även andra kulturhistoriskt

värdefulla miljöer inom jordbruket än de av slotts- och herrgårdskaraktär

underlättas. Även andra skäl talar för detta alternativ. Regeringen är

emellertid inte beredd att nu föreslå en sådan omfattande förändring. Det är

dock angeläget att senare återkomma till sistnämnda fråga.

 Mot denna bakgrund bör förslaget närmast avse de större mangårds-byggnader på

lantbruk som taxerats som småhus och utgör slott och herrgårdsbyggnader och för

vilka underhållskostnaderna kan bli osed-vanligt höga. Ytterligare ett skäl

härför är att innehav av mycket stora småhus på lantbruksenhet ofta inte är

motiverat av boendet. Det kan vara fråga om ärvda byggnader som dimensionerats

med utgångspunkt i väsenligt annorlunda förhållanden. I dessa fall kan det

därför ifråga-sättas om det inte är väl långtgående att i alla delar inordna dem

under de regler som gäller för privatbostadsfastigheter.

 En lösning inom skattesystemets ram är inte heller problemfri. Bl.a.

föreligger risk för att skattesystemet ytterligare kompliceras, vilket i

möjligaste mån bör undvikas. Det är därför angeläget att utforma reglerna på

sådant sätt att särregler behövs i så liten utsträckning som möjligt. Detta bör

kunna åstadkommas genom att de avsedda byggna-derna på den skattskyldiges

begäran får behandlas enligt reglerna för näringsfastigheter.

6.2 Förslagets tekniska utformning

Regeringens förslag: På yrkande av ägaren får en mangårdsbyggnad med tillhörande

tomtmark på lantbruksenhet beskattas som näringsfastighet om huset har ett

nybyggnadsår före år 1930 och en storlek på minst 400 kvm.

 De generella reglerna för näringsfastigheter i kommunalskattelagen och lagen om

statlig inkomstskatt skall tillämpas på dessa fastigheter. Någon möjlighet till

kvittning av underskott mot inkomst av tjänst skall dock inte föreligga.

 Skälen för regeringens förslag: Som nämnts i föregående avsnitt bör vissa

mangårdsbyggnader på lantbruksenheter på yrkande av ägaren beskattas i

inkomstslaget näringsverksamhet.

 Vad gäller avgränsningen av den aktuella kategorin kan det i och för sig

ifrågasättas om en byggnads storlek är ett lämpligt kriterium för att bedöma hur

pass kulturhistoriskt intressant och skyddsvärd den är. Genom att ställa krav på

viss storlek och viss ålder kan emellertid aktuella byggnader med extraordinära

underhållskostnader i rimlig ut-sträckning utskiljas.

 Däremot bör byggnadsminnesförklaring eller liknande inte vara en förutsättning.

Dels skulle bestämmelserna därigenom tillföras ytterligare inslag av prövning

för skatteförvaltningen, dels finns byggnader som kan vara kulturhistoriskt

intressanta och som drar stora merkostnader utan att de formellt har förklarats

skyddsvärda i detta avseende.

 De rekvisit som ställs upp bör utformas som en schablon som skall vara lätt att

pröva och som samtidigt tillgodoser det aktuella ändamålet. Den bästa lösningen

förefaller vara att anknyta till begreppet storlek för småhus som det anges i

fastighetstaxeringslagen. Storleken bestäms där med hänsyn till ytan av

småhusets bo- och biutrymmen.

 Storleksgränsen bör inte sättas alltför lågt. Därmed riskeras nämligen att den

tangerar gränsen för en visserligen stor men ändå ordinär villa.

 8

 På lantbruksenheterna finns enligt uppgifter från Riksskatteverket

 6 314 småhus som större eller lika med250 kvm

 1 172 - " - - " - 350 - " -

 668 - " - - " - 400 - " -

 409 - " - - " - 450 - " -

 269 - " - - " - 500 - " -

Regeringen anser att gränsen bör sättas vid en storlek på 400 kvm.

 Eftersom förslaget är avsett att underlätta bevarandet av kultur-historiskt

intressanta mangårdsbyggnader saknas anledning att ge ägare till relativt

nybyggda större mangårdsbyggnader utan något kultur-historiskt värde samma

möjlighet till avdrag. Reglerna bör därför endast gälla hus som har ett

nybyggnadsår före år 1930.

 Regeringen är medveten om att det blir en skarp tröskeleffekt i fråga om

storleken. Vid avgränsningar i förhållande till storlek kan dock tröskeleffekter

aldrig undvikas eftersom gränsen måste dras någonstans. En successivt ökande

avdragsrätt i förhållande till växande storlek är inte lämplig bl.a. på grund av

att samma anpassning i så fall måste ske på intäktssidan vilket skulle försvåra

förfarandet betydligt. Regeringen anser att en storleksgräns på 400 kvm är något

lägre än vad som i och för sig skulle vara befogat och därmed väl avvägd med

hänsyn till tröskeleffek-ten.

 Vad däremot gäller ålderskriteriet utgör tröskeleffekten inget problem eftersom

den tidpunkt då byggnaden senast skall ha uppförts är generöst satt.

 Ägaren till en mangårdsbyggnad som uppfyller angivna förutsättningar bör få

välja om byggnaden skall utgöra privatbostadsfastighet eller näringsfastighet.

En sådan begäran kan framställas genom att privatbo-stadsfastigheten redovisas

som näringsfastighet i deklarationen avseende inkomsttaxeringen för det

kalenderår under vilket ägaren vill att bostaden skall beskattas i

näringsverksamheten. Begäran får anses medföra att be-stämmelserna om årlig

prövning på grundval av förhållandena vid kalen-derårets utgång samt den s.k.

tröghetsregeln inte aktualiseras för det kalenderår som begäran avser. Detta

medför att ägaren årligen måste ta ställning till om mangårdsbyggnaden skall

beskattas som näringsfastighet. Avstår ägaren från att hänföra den till

näringsverksamheten i deklara-tionen ett år tillämpas nämnda bestämmelser om

automatisk prövning utifrån förhållandena vid kalenderårets utgång. I sådant

fall byter mangårdsbyggnaden sannolikt karaktär till privatbostadsfastighet igen

om inte användningssättet ändrats så att näringsfastighet anses föreligga av det

skälet.

 Vid en omklassificering till näringsfastighet ändras beskattningen på i

huvudsak följande sätt.

 Förmånsvärde av fri bostad skall påföras som intäkt. Försäkringser-sättning för

skada på mangårdsbyggnaden blir skattepliktig och uttag av bränsle för

uppvärmning av denna beskattas. Avdrag medges för löpande driftkostnader

inklusive kostnader för reparationer och underhåll. Utgifter för anskaffande av

byggnaden samt till- och ombyggnad dras av genom årliga värdeminskningsavdrag.

Räntor avseende skuld nedlagd i man-gårdsbyggnaden är avdragsgilla i

inkomstslaget näringsverksamhet. Detta innebär att reduktion av skatt mot andra

inkomstslag vid underskott ofta inte är möjlig. Reglerna för beskattning av

realisationsvinst som uppkom-mit vid avyttring av mangårdsbyggnaden är

annorlunda. Medgivna avdrag för värdeminskning återförs till beskattning i

näringsverksam-heten. Detsamma gäller avdrag för värdehöjande reparationer under

det aktuella och de fem närmast föregående beskattningsåren. Återlagda kostnader

för värdehöjande åtgärder beaktas även vid realisationsvinst-beräkningen. Vidare

innebär beskattning som näringsfastighet att egenavgifter utgår. Det blir ingen

beloppsmässig skillnad ifråga om fastighetsskatten. Däremot är denna skatt

avdragsgill i näringsverk-samheten.

 Frivilligheten är nödvändig med beaktande av att beskattning i inkomstslaget

näringsverksamhet sammantaget kan vara till nackdel bl.a. vid höga

bostadsförmånsvärden i kombination med låga reparations-kostnader. Det bör även

påpekas att ett erhållet kulturmiljövårdbidrag torde bli skattepliktigt om

fastigheten hänförs till näringsverksamhet i den mån annat inte är föreskrivet.

 Vid avyttring av näringsfastighet samt vid byte av karaktär på sådan fastighet

till privatbostadsfastighet i samma ägares hand, skall avskattning ske. Detta

innebär att vissa avdrag, exempelvis för värdeminskning av byggnad och kostnader

för värdehöjande reparationer, tas upp till beskatt-ning i inkomstslaget

näringsverksamhet. Detsamma gäller vid benefik överlåtelse om egendomen i och

med äganderättsövergången blir eller kan antas komma att bli

privatbostadsfastighet. Vid sistnämnda överlå-telse anses egendomen ha avyttrats

för en köpeskilling motsvarande dess värde. För att undvika avskattning i sådant

fall räcker det med att begäran om att beskattning skall ske i

näringsverksamheten även fortsätt-ningsvis görs i deklarationen för det aktuella

kalenderåret på samma sätt som vid innehavares begäran om omklassificering till

näringsfastighet. Genom att mangårdsbyggnaden redovisas i inkomstslaget

näringsverk-samhet i deklarationen kan skattemyndigheten konstatera att

egendomen i och med äganderättsövergången inte har blivit en

privatbostadsfastighet.

 Något skäl att införa särskilda regler för privatbostadsfastighet som enligt

ägarens önskemål utgör näringsfastighet finns inte enligt rege-ringens

bedömning. Inkomstbeskattning inklusive avskattning vid om-klassificering skall

således ske i enlighet med de regler som gäller om ägaren bor i endast en mindre

del av ett småhus och t.ex. hyr ut reste-rande del så att fastigheten inte kan

anses vara en privatbostad. Samma ståndpunkt gör sig gällande avseende övriga

skatter och avgifter.

 Vid beräkning av bostadsförmånsvärdet för ifrågavarande byggnader torde

principen i 42 § KL om att värdet bestäms till ortens pris bli tillämplig och

utgångspunkten för värdet bör vara kallhyra. Någon egentlig hyresmarknad för

dessa byggnader finns i regel inte. I stället får man normalt göra jämförelser

med hyresnivåerna för större villor på or-ten. I prop. 1993/94:90 Översyn av

tjänsteinkomstbeskattningen, m.m. föreslår regeringen nya regler för beräkning

av preliminär skatt och arbetsgivaravgifter vid förmån av fri bostad i

inkomstslaget tjänst. Enligt de där föreslagna reglerna grundar sig värderingen

på bostadens yta. Det kan knappast komma i fråga att för de här aktuella

byggnaderna utan vidare utgå från dessa regler. En mer individuell bedömning

torde bli nödvändig.

 I prop. 1993/94:50 Fortsatt reformering av företagsbeskattningen föreslås att

underskott av aktiv näringsverksamhet skall få kvittas mot tjänsteinkomster

under de fem första verksamhetsåren. De föreslagna bestämmelserna medför ett

nytt första moment i 46 § KL. Som huvudsak-ligt skäl för att inte exkludera

jord- och skogsbruk från kvittnings-möjligheten har framförts i huvudsak

följande.

 Riskerna för att privata levnadskostnader skall föranleda under-skottsavdrag

kan bedömas som små med hänsyn till bl.a. att bostadsbygg-naderna på jordbruk

numer beskattas som andra privatbostäder. Med hänsyn härtill bör den befarade

prishöjande effekten av en kvittnings-möjlighet vara liten eller ingen.

 Genom förslaget om att större mangårdsbyggnader på lantbruk på ägarens begäran

skall beskattas i näringsverksamheten kan ifrågasättas om den föreslagna

kvittningsmöjligheten skall gälla för lantbruk med mangårdsbyggnader som

beskattas som näringsfastighet enligt de här föreslagna reglerna. Införs

kvittningsrätt för ifrågavarande fastigheter kan underskottsavdrag hänförliga

till bl.a. omfattande reparationer kvittas mot inkomst av tjänst.

 Regeringen anser mot denna bakgrund att ägare som på begäran får sina

mangårdsbyggnader beskattade som näringsfastigheter skall undantas från

kvittningsmöjligheten i den föreslagna 46 § 1 mom KL. Detta med-för att avdrag

inte medges för underskott i förvärvskälla i vilken en sådan fastighet ingår.

 De nya bestämmelserna bör tas in i 5 § KL där definitionerna av vad som är

privatbostadsfastighet resp. näringsfastighet finns. Detta bör ske genom att ett

nytt stycke läggs till samt att begreppet storlek definieras genom att en

hänvisning görs till fastighetstaxeringslagen. Förslaget föranleder vidare

ändringar i den i prop. 1993/94:50 föreslagna lydelsen av 46 § 1 mom. KL.

 De nya bestämmelserna bör träda i kraft den 1 januari 1994 och tillämpas första

gången vid 1995 års taxering.

7 Statsfinansiella effekter

En fastighetsskatt för hyreshus på 1,5 % av taxeringsvärdet innebär att

bruttointäkterna av fastighetsskatt ökar på grund av 1994 års allmänna

fastighetstaxering med ca 300 mkr. Regeringen kommer att förelägga riksdagen

förslag om kontinuerlig omräkning av taxeringsvärdena, s.k. rullande

fastighetstaxering, från 1995. Därmed uppnås en över tiden jämnare anpassning av

taxeringsvärdena vid såväl stigande som sjunkande marknadsvärden. För

tidsperioden fram till och med 1998 kan detta beräknas leda till att statens

intäkter, vid en oförändrad skattesats på 1,5 %, ökar med 2 - 2,5 mdkr.

Regeringen kommer att följa utveck-lingen noga i syfte att säkerställa att det

av riksdagen antagna budget-saneringsprogrammet fulllföljs, vilket innebär att

en intäktsökning på 1 mdkr utöver ovan nämnda belopp också kommer staten till

godo. Förslaget om reducerad fastighetsskatt för hyreshus på grund av om-eller

tillbyggnad kommer att få full effekt först efter tio år med fem årgångar med

hel nedsättning och fem årgångar med halv nedsättning. Förslaget beräknas

medföra minskade skatteintäkter med ca 340 mkr årligen på lång sikt. På kort

sikt, dvs. det första året, kan bortfallet av skatteintäkter beräknas till ca 50

mkr. Detta förklaras av att det första året med nya regler finns bara en årgång

som är föremål för lättnader. Förslaget leder vidare till en viss ökning av

skatteförvaltningens arbetsbelastning. Ansökningarna om reducerad

fastighetsskatt kan antas uppgå till ca 3 000 per år och torde kräva manuell

hantering.

 Det kan antas att avdragsrätten för kostnader för reparation och underhåll av

större mangårdsbyggnader på lantbruksenheter kommer att utnyttjas för högst

cirka 600 fastigheter. En genomsnittlig årlig kostnad för reparation och

underhåll skulle rimligtvis kunna uppskattas till maximalt 50 000 kr. Om man

räknar med en genomsnittlig avdragseffekt på 50 % skulle skattebortfallet bli

600 x 50 000 x 50 % = 15 mkr. Å andra sidan motverkas skattebortfallet av att

bostadsförmånsvärden kommer att påföras. Till detta kommer den skattemässiga

effekten av övriga skillnader i beskattningshänseende mellan näringsfastighet

och privatbostadsfastighet samt avskattningen i samband med omklassifi-cering.

Sammantaget bör därför de statsfinansiella effekterna bli försumbara.

 9

Finansdepartementet

Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde den 28 oktober 1993

Närvarande: statsministern[REDACTED_EFTERNAMN], ordförande, och statsråden

B.[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN], Laurén,[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN], af[REDACTED_EFTERNAMN], Dinkelspiel,
[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],

P.[REDACTED_EFTERNAMN]

Föredragande: statsrådet[REDACTED_EFTERNAMN]

Regeringen beslutar proposition 1993/94:91 Vissa fastighetsskattefrågor, m.m.

 10