Regeringens proposition

1997/98:46

Ändringar i hyreslagen m.m.

Prop.

1997/98:46

Regeringen överlämnar denna proposition till riksdagen.

Stockholm den 11 december 1997

Göran[REDACTED_EFTERNAMN]

 Laila Freivalds

 (Justitiedepartementet)

Propositionens huvudsakliga innehåll

I propositionen föreslås ändringar i bl.a. 12 kap. jordabalken (hyreslagen)

och lagen (1973:1192) om förvärv av hyresfastighet m.m.

(förvärvslagen).

Ändringarna i hyreslagen innebär följande. Bestämmelsen om tillstånd

till andrahandsuthyrning görs mera förmånlig för hyresgästen genom att

kravet på att hyresgästen under viss tid inte har tillfälle att använda

lägenheten slopas. Härigenom blir det lättare för äldre och sjuka att hyra

ut sin lägenhet i andra hand. Det blir också möjligt för den som på prov

vill bo samman med någon annan att hyra ut sin lägenhet. Vidare införs

regler om att åtgärdsföreläggande skall kunna meddelas även vid sådana

brister i en lägenhets skick som finns på tillträdesdagen (s.k. ursprunglig

brist). Dessutom införs det en bestämmelse om skyldighet för hyres-

värden att lämna information om sitt namn och om var hyresvärden kan

nås. Slutligen införs en bestämmelse om att den som har ställt borgen

eller pant till säkerhet för fullgörandet av ett hyresavtal alltid skall ha rätt

att efter viss tid säga upp sitt åtagande.

Bestämmelsen om skyldighet för den som har förvärvat en hyres-

fastighet m.m. att anmäla sitt förvärv ändras så att ett sådant förvärv i

fortsättningen kan anmälas av båda parter, såväl överlåtaren som

förvärvaren. Den tid som kommunen har på sig för att begära hyres-

nämndens prövning av förvärvet förlängs till fyra månader.

Lagändringarna föreslås träda i kraft den 1 juni 1998.

Innehållsförteckning

1 Förslag till riksdagsbeslut 4

2 Lagtext 5

2.1 Förslag till lag om ändring i jordabalken 5

2.2 Förslag till lag om ändring i lagen (1973:188) om

arrendenämnder och hyresnämnder 9

2.3 Förslag till lag om ändring i lagen (1975:1132) om förvärv

av hyresfastighet m.m. 11

2.4 Förslag till lag om ändring i lagen (1994:831) om

rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt 16

3 Ärendet och dess beredning 17

4 Överväganden och förslag 18

4.1 Andrahandsuthyrning 18

4.2 Borgen och pant 21

4.3 Deposition av hyra 25

4.4 Dröjsmål med betalning av hyra för en bostadslägenhet 27

4.5 Hyresavisering och betalningspåminnelse m.m. 32

4.6 Åtgärdsföreläggande vid s.k. ursprunglig brist 33

4.7 Informationsskyldighet för hyresvärden 35

4.8 Förvärv och förvaltning av hyresfastigheter 37

4.8.1 Gällande rätt 37

4.8.2 Allmänna överväganden om lagen om förvärv

av hyresfastighet m.m. (förvärvslagen) 39

4.8.3 Förvärvslagens anmälningsskyldighet m.m. 44

4.8.4 Kommunernas och hyresgästorganisationernas

roller vid förvärvsprövningen 47

4.8.5 Exekutiva förvärv 48

4.8.6 Bostadsförvaltningslagen 50

5 Ikraftträdande- och övergångsfrågor 51

6 Kostnader 52

7 Författningskommentar 52

7.1 Förslaget till lag om ändring i jordabalken 52

7.2 Förslaget till lag om ändring i lagen (1973:1132) om

förvärv av hyresfastighet m.m. 60

7.3 Övriga lagförslag 63

Bilaga 1 Sammanfattning av betänkandet Ny hyreslag

 (SOU 1991:86) såvitt gäller åtgärdsföreläggande vid s.k.

ursprunglig brist och andrahandsuthyrning av bostads-

 lägenhet 64

Bilaga 2 Lagförslaget om åtgärdsföreläggande vid s.k. ursprunglig

brist och andrahandsuthyrning av bostadslägenhet i

betänkandet SOU 1991:86 65

Bilaga 3 Förteckning över remissinstanser som har yttrat sig över

betänkandet SOU 1991:86. 67

Bilaga 4 Sammanfattning av betänkandet Förvalta bostäder (SOU

1994:23). 68

Bilaga 5 Lagförslaget om informationsskyldighet för hyresvärden i

betänkandet SOU 1994:23. 72

Bilaga 6 Förteckning över remissinstanser som yttrat sig över SOU

1994:23. 73

Bilaga 7 Sammanfattning av slutbetänkandet Översyn av förvärvslagen

och hyreslagen - borgen och pant (SOU 1996:148). 74

Bilaga 8 Lagförslaget i slutbetänkandet SOU 1996:148 79

Bilaga 9 Förteckning över remissinstanser som har yttrat sig över

betänkandet SOU 1996:148. 88

Bilaga 10 Lagrådsremissens lagförslag 89

Bilaga 11 Lagrådets yttrande 101

Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde den

11 december 1997 103

1 Förslag till riksdagsbeslut

Regeringen föreslår att riksdagen antar regeringens förslag till

1. lag om ändring i jordabalken,

2. lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyres-

nämnder,

3. lag om ändring i lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet

m.m., och

4. lag om ändring i lagen (1994:831) om rättegången i vissa hyresmål i

Svea hovrätt.

2 Lagtext

Regeringen har följande förslag till lagtext.

2.1 Förslag till lag om ändring i jordabalken

Härigenom föreskrivs i fråga om jordabalken ,

dels att 12 kap. 11, 40, 70 och 73 §§ skall ha följande lydelse,

dels att det i 12 kap. skall införas två nya paragrafer, 18 i och

28 a §§, samt närmast före 18 i § en ny rubrik av följande lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

11 §

Uppkommer före hyrestidens

början ringare skada på lägenheten

än som anges i 10 § första stycket

och är skadan ej avhjälpt när lägen-

heten skall tillträdas eller är lägen-

heten eljest, i annat fall än som

avses i 13 §, på tillträdesdagen icke

i det skick som hyresgästen har rätt

att fordra, får han avhjälpa bristen

på hyresvärdens bekostnad, om

hyresvärden underlåter att efter

tillsägelse ombesörja åtgärden så

snart det kan ske. Kan bristen ej

avhjälpas utan dröjsmål eller

underlåter hyresvärden att efter

tillsägelse ombesörja åtgärden så

snart det kan ske, får hyresgästen

säga upp avtalet. Uppsägning får

dock ske endast om bristen är av

väsentlig betydelse. Sedan bristen

blivit avhjälpt av hyresvärden får

avtalet inte sägas upp. För den tid

lägenheten är i bristfälligt skick har

hyresgästen rätt till skälig ned-

sättning av hyran.

Uppkommer före hyrestidens

början ringare skada på lägenheten

än som anges i 10 § första stycket

och är skadan inte avhjälpt när

lägenheten skall tillträdas eller är

lägenheten i övrigt, i annat fall än

som avses i 13 §, på tillträdesdagen

inte i det skick som hyresgästen har

rätt att fordra, gäller följande:

1. Hyresgästen får avhjälpa bris-

ten på hyresvärdens bekostnad, om

hyresvärden underlåter att efter

tillsägelse ombesörja åtgärden så

snart det kan ske.

2. Kan bristen inte avhjälpas utan

dröjsmål eller underlåter hyres-

värden att efter tillsägelse ombe-

sörja åtgärden så snart det kan ske,

får hyresgästen säga upp avtalet.

Uppsägning får dock ske endast om

bristen är av väsentlig betydelse.

Sedan bristen har blivit avhjälpt av

hyresvärden, får avtalet inte sägas

upp.

3. För den tid lägenheten är i

bristfälligt skick har hyresgästen

rätt till skälig nedsättning av hyran.

I fall som avses i första stycket

har hyresgästen även rätt till

ersättning för skada, om hyres-

värden ej visar att bristen icke beror

på hans försummelse.

Har lägenheten hyrts ut i be-

fintligt skick och är den inte enligt

den allmänna uppfattningen i orten

fullt brukbar för det avsedda ända-

målet, gäller första och andra

styckena, om upplåtelsen avser en

bostadslägenhet för fritidsändamål

eller en lokal och hyresgästen inte,

när avtalet ingicks, kände till

bristen eller kunnat upptäcka den

med vanlig uppmärksamhet.

4. Hyresgästen har rätt till

ersättning för skada, om hyres-

värden inte visar att bristen inte

beror på hans försummelse.

5. Om hyresavtalet avser en

bostadslägenhet, får hyresvärden

föreläggas att avhjälpa bristen

(åtgärdsföreläggande). Åtgärds-

föreläggande meddelas av hyres-

nämnden efter ansökan av hyres-

gästen. I fråga om åtgärdsföre-

läggande gäller i övrigt vad som

föreskrivs i 16 § andra och fjärde -

sjätte styckena.

Har en bostadslägenhet för

fritidsändamål eller en lokal hyrts

ut i befintligt skick gäller

1. för bostadslägenheten första

stycket och

2. för lokalen första stycket 1 - 4,

endast om lägenheten enligt den

allmänna uppfattningen på orten

inte är fullt brukbar för sitt

ändamål och hyresgästen när han

ingick avtalet inte kände till bristen

eller kunde upptäcka den med

vanlig uppmärksamhet.

Hyresvärdens informationsskyl-

dighet

18 i §

Hyresvärden är skyldig att lämna

hyresgästen uppgift om sitt namn

och en adress där hyresvärden kan

anträffas. Om hyresvärden är en

juridisk person, skall motsvarande

uppgifter lämnas även om ställ-

företrädare för den juridiska per-

sonen.

Finns hyresvärden eller, om

hyresvärden är en juridisk person,

ställföreträdaren inte i landet, skall

uppgift lämnas om namn och

adress på en i Sverige bosatt

person som är behörig att på hyres-

värdens vägnar ta emot delgivning.

Uppgifterna skall anges i ett

skriftligt meddelande som skall

anslås på väl synlig plats i huset.

28 a §

Är pant eller borgen ställd till

säkerhet för att ett avtal om hyra av

en bostadslägenhet fullgörs, får

pantsättaren eller borgensmannen

säga upp sitt åtagande att upphöra

att gälla vid det månadsskifte som

inträffar närmast efter nio månader

från uppsägningen, dock tidigast

till en tidpunkt som infaller två år

från det att åtagandet började att

gälla.

Ett villkor som inskränker pant-

sättarens eller borgensmannens

rätt enligt denna paragraf är

ogiltigt.

40 §

En hyresgäst som under viss tid

inte har tillfälle att använda sin

lägenhet, får upplåta lägenheten i

dess helhet i andra hand, om hyres-

nämnden lämnar tillstånd till upp-

låtelsen. Sådant tillstånd skall

lämnas, om hyresgästen har beakt-

ansvärda skäl för upplåtelsen och

hyresvärden inte har befogad anled-

ning att vägra samtycke.

Tillstånd enligt första stycket

kan begränsas till viss tid och

förenas med villkor.

En hyresgäst får hyra ut eller på

annat sätt upplåta lägenheten i dess

helhet i andra hand, om hyres-

nämnden lämnar tillstånd till det.

Tillstånd skall lämnas, om

1. hyresgästen på grund av ålder,

sjukdom, tillfälligt arbete på annan

ort, särskilda familjeförhållanden

eller därmed jämförbara förhållan-

den har beaktansvärda skäl för

upplåtelsen, och

2. hyresvärden inte har befogad

anledning att vägra samtycke.

Tillstånd enligt första stycket

skall begränsas till viss tid och kan

förenas med villkor.

70 §

Beslut av hyresnämnden i frågor

som avses i 16 § andra stycket, 18 a

- f §§, 18 h §, 23 § andra stycket, 24

a, 34, 36, 37, 49, 52, 54, 55 d, 62

eller 64 § överklagas genom besvär

inom tre veckor från den dag be-

slutet meddelades.

Beslut av hyresnämnden i frågor

som avses i 11 § första stycket 5,

16 § andra stycket, 18 a - f §§, 18 h

§, 23 § andra stycket, 24 a, 34, 36,

37, 49, 52, 54, 55 d, 62 eller 64 §

får överklagas inom tre veckor från

den dag beslutet meddelades.

Beslut av hyresnämnden i frågor som avses i 1 § sjätte stycket, 35,

40, 45, 56 eller 59 § får inte överklagas.

73 §

I hyrestvister som avses i 49, 54

eller 55 d § och i mål om åtgärds-

föreläggande enligt 16 § andra

stycket, om upprustningsföre-

läggande enligt 18 a - c §§, om

tillstånd till förbättrings- och änd-

ringsåtgärder enligt 18 d - f §§, om

förbud mot sådana åtgärder enligt

18 h § eller om utdömande av vite

enligt 62 § skall vardera parten

svara för sin rättegångskostnad i

hovrätten, om inte annat följer av

18 kap. 6 § rättegångsbalken.

I hyrestvister som avses i 49, 54

eller 55 d § och i mål om åtgärds-

föreläggande enligt 11 § första

stycket 5 eller 16 § andra stycket,

om upprustningsföreläggande enligt

18 a - c §§, om tillstånd till

förbättrings- och ändringsåtgärder

enligt 18 d - f §§, om förbud mot

sådana åtgärder enligt 18 h § eller

om utdömande av vite enligt 62 §

skall vardera parten svara för sin

rättegångskostnad i hovrätten, om

inte annat följer av 18 kap. 6 §

rättegångsbalken.

_________

1. Denna lag träder i kraft den 1 juni 1998.

2. Vid tillämpningen av 28 a § skall ett åtagande att ställa pant eller

borgen som har ingåtts före ikraftträdandet anses ha börjat gälla vid

ikraftträdandet

2.2 Förslag till lag om ändring i lagen (1973:188) om

arrendenämnder och hyresnämnder

Härigenom föreskrivs att 4 och 22 §§ lagen (1973:188) om

arrendenämnder och hyresnämnder skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

4 §

Hyresnämnd som avses i 12 kap. 68 § jordabalken har till

uppgift att

1. medla i hyres- eller bostadsrättstvist,

2. pröva tvist om åtgärdsföre-

läggande enligt 12 kap. 16 § andra

stycket, ändrad användning av lokal

enligt 12 kap. 23 § andra stycket,

skadestånd enligt 12 kap. 24 a §,

överlåtelse av hyresrätt enligt

12 kap. 34 - 37 §§, upplåtelse av

lägenhet i andra hand enligt 12 kap.

40 §, förlängning av hyresavtal

enligt 12 kap. 49 §, villkor enligt

12 kap. 54 §, återbetalning av hyra

och fastställande av hyra enligt 12

kap. 55 d §, uppskov med avflytt-

ning enligt 12 kap. 59 § eller

föreläggande enligt 12 kap. 64 §,

allt jordabalken,

2. pröva tvist om åtgärds-

föreläggande enligt 12 kap. 11 §

första stycket 5 och 16 § andra

stycket, ändrad användning av lokal

enligt 12 kap. 23 § andra stycket,

skadestånd enligt 12 kap. 24 a §,

överlåtelse av hyresrätt enligt

12 kap. 34 - 37 §§, upplåtelse av

lägenhet i andra hand enligt 12 kap.

40 §, förlängning av hyresavtal

enligt 12 kap. 49 §, villkor enligt

12 kap. 54 §, återbetalning av hyra

och fastställande av hyra enligt

12 kap. 55 d §, uppskov med av-

flyttning enligt 12 kap. 59 § eller

föreläggande enligt 12 kap. 64 §,

allt jordabalken,

2 a. pröva tvist om hyresvillkor enligt 22 - 24 §§ hyresförhand-

lingslagen (1978:304) eller om återbetalningsskyldighet enligt 23 §

samma lag,

3. pröva tvist om medlemskap enligt 2 kap. 10 §, skyldighet att upplåta

bostadsrätt enligt 4 kap. 6 § eller villkor för upplåtelse av bostadsrätt

enligt samma §, hyresvillkor enligt 4 kap. 9 §, upplåtelse av lägenhet i

andra hand enligt 7 kap. 11 § eller utdömande av vite enligt 11 kap. 2 §,

allt bostadsrättslagen (1991:614),

4. pröva fråga om godkännande av överenskommelse som avses i 12

kap. 1 § femte stycket, 45 eller 56 § jordabalken eller av beslut som avses

i 9 kap. 16 § första stycket 1 eller 2 bostadsrättslagen,

5. vara skiljenämnd i hyres- eller bostadsrättstvist,

5 a. pröva tvist mellan hyresvärd och hyresgästorganisation enligt

hyresförhandlingslagen,

6. pröva frågor enligt bostadsförvaltningslagen (1977:792), tvist om

upprustningsföreläggande enligt 12 kap. 18 a - c §§ jordabalken eller

förbättrings- och ändringsåtgärder enligt 12 kap. 18 d - f §§ och 18 h §

samma balk,

7. pröva frågor enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet

m.m.,

8. pröva frågor enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för

ombildning till bostadsrätt.

Ärende upptages av den hyresnämnd inom vars område fastigheten är

belägen. Ärende som avses i 10, 17 eller 18 § lagen om förvärv av

hyresfastighet m.m. upptages dock av hyresnämnden i den ort där

bolagets styrelse har sitt säte eller, i fråga om handelsbolag, där

förvaltningen föres.

22 §

Beslut av nämnd äger, sedan tid

för klander eller besvär utgått när

talan får föras mot beslutet, rätts-

kraft, såvitt därigenom avgjorts

fråga som avses i 1 § första stycket

2 eller 5 eller 4 § första stycket 2,

2 a, 3, 5 a, 6, 7, eller 8. Vad som

sagts nu gäller dock ej beslut,

varigenom ansökan om åtgärdsföre-

läggande enligt 12 kap. 16 § andra

stycket eller upprustningsföre-

läggande enligt 12 kap. 18 a - c §§

eller tillstånd enligt 12 kap. 18 d -

f §§, 23 § andra stycket, 34 - 37

eller 40 § jordabalken eller 7 kap.

11 § bostadsrättslagen (1991:614)

eller ansökan om uppskov enligt

12 kap. 59 § jordabalken eller

ansökan om förbud eller hävande

av förbud enligt 12 kap. 18 h §

jordabalken eller yrkande om rätt

till förhandlingsordning enligt 9 §

hyresförhandlingslagen (1978:304)

lämnats utan bifall.

Beslut av nämnd äger, sedan tid

för klander eller besvär utgått när

talan får föras mot beslutet, rätts-

kraft, såvitt därigenom avgjorts

fråga som avses i 1 § första stycket

2 eller 5 eller 4 § första stycket 2,

2 a, 3, 5 a, 6, 7, eller 8. Vad som

sagts nu gäller dock ej beslut,

varigenom ansökan om åtgärdsföre-

läggande enligt 12 kap. 11 § första

stycket 5 eller 16 § andra stycket

eller upprustningsföreläggande en-

ligt 12 kap. 18 a - c §§ eller

tillstånd enligt 12 kap. 18 d - f §§,

23 § andra stycket, 34 - 37 eller 40

§ jordabalken eller 7 kap. 11 §

bostadsrättslagen (1991:614) eller

ansökan om uppskov enligt 12 kap.

59 § jordabalken eller ansökan om

förbud eller hävande av förbud

enligt 12 kap. 18 h § jordabalken

eller yrkande om rätt till förhand-

lingsordning enligt 9 § hyresför-

handlingslagen (1978:304) lämnats

utan bifall.

Bestämmelserna i 27 och 28 §§ förvaltningslagen (1986:223) om

omprövning av beslut skall inte tillämpas hos nämnderna.

_______

Denna lag träder i kraft den 1 juni 1998.

2.3 Förslag till lag om ändring i lagen (1975:1132) om

förvärv av hyresfastighet m.m.

Härigenom föreskrivs att 3, 3 a, 4, 6, 10 och 27 §§ lagen

(1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. skall ha följande

lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

3 §

Vid förvärv av fast egendom som

avses i 1 § och som ej omfattas av

undantagsbestämmelserna i 2 §

skall förvärvaren inom tre månader

från det förvärvet skedde anmäla

förvärvet till den kommun där den

fasta egendomen är belägen. Till

anmälningen skall fogas styrkt

avskrift av fångeshandlingen.

Vid förvärv av fast egendom som

avses i 1 § och som inte omfattas av

undantagsbestämmelserna i 2 §

skall överlåtaren eller förvärvaren

inom tre månader från det att

förvärvet skedde anmäla förvärvet

till den kommun där den fasta egen-

domen är belägen. En styrkt kopia

av fångeshandlingen skall bifogas

anmälan.

Kommunen skall ge en sådan

hyresgästorganisation som avses i

16 b § lagen (1973:188) om arren-

denämnder och hyresnämnder till-

fälle att yttra sig över anmälan.

I fall som avses i 1 § första stycket 2 - 4 får frågan om förvärvstillstånd

prövas av hyresnämnden redan innan förvärvet skett. Ansökan får i

sådant fall inges till hyresnämnden utan föregående anmälan till

kommunen.

Tillstånd att förvärva egendom på offentlig auktion enligt 7 § lämnas

före auktionen.

3 a §

Vill kommunen påkalla prövning

enligt denna lag, skall beslut härom

anmälas till hyresnämnden inom tre

månader efter det anmälan skett

enligt 3 § första stycket eller, om

styrkt avskrift av fångeshandlingen

inte var fogad till anmälningen, tre

månader från det att kommunen

mottog sådan avskrift. Det åligger

kommunen att snarast möjligt och

senast inom samma tid underrätta

förvärvaren huruvida prövning

påkallas.

Vill kommunen begära prövning

enligt denna lag, skall beslut om

detta anmälas till hyresnämnden

inom fyra månader efter det att

anmälan skett enligt 3 § första

stycket eller, om styrkt kopia av

fångeshandlingen inte var fogad till

anmälan, fyra månader från det att

kommunen tog emot en sådan

kopia. Kommunen skall snarast

möjligt och senast inom samma tid

underrätta förvärvaren huruvida

prövning begärs.

Har anmälan som avses i första stycket gjorts inom föreskriven tid,

skall hyresnämnden förelägga förvärvaren att inom en månad från det att

han fått del av föreläggandet ansöka om förvärvstillstånd. Föreläggandet

skall innehålla en erinran om bestämmelserna i 5 §. Till föreläggandet

skall fogas en avskrift av kommunens anmälan.

4 §

Förvärvstillstånd skall, utom i de fall som anges i andra och tredje

styckena, vägras,

1. om förvärvaren inte visar att han är i stånd att förvalta fastigheten,

2. om förvärvaren inte gör sannolikt att syftet med förvärvet är att han

skall förvalta fastigheten och därvid hålla den i ett sådant skick att den

motsvarar de anspråk de boende enligt lag har rätt att ställa,

3. om det kan antas att förvärvaren i något annat avseende inte kommer

att iaktta god sed i hyresförhållanden eller

4. om det kan antas att förvärvaren eljest med hänsyn till brottslig

gärning eller visad brist vid fullgörande av åligganden enligt lag är från

allmän synpunkt olämplig att inneha fastigheten.

Förvärvstillstånd får inte vägras,

1. om det visas att fastigheten är

obebyggd eller bebyggd med annat

än hyreshus eller med hyreshus

som icke innehåller fler än två för

bostadsändamål avsedda lägenheter

eller

2. om förvärvet avser andel i

fastighet och förvärvet av andelen

uppenbart sker i syfte att bereda

förvärvaren och hans familj bostad

på fastigheten.

1. om det visas att fastigheten är

obebyggd eller bebyggd med annat

än hyreshus eller med hyreshus

som icke innehåller fler än två för

bostadsändamål avsedda lägen-

heter,

2. om förvärvet avser andel i

fastighet och förvärvet av andelen

uppenbart sker i syfte att bereda

förvärvaren och hans familj bostad

på fastigheten, eller

3. om ansökan medges av kom-

munen och den eller de hyresgäst-

organisationer som enligt 16 b §

lagen (1973:188) om arrende-

nämnder och hyresnämnder är att

anse som sökandens motparter.

Skall fastigheten enligt gällande planer användas för något annat

ändamål än för uppförande av hyreshus, får förvärvstillstånd meddelas

utan hinder av första stycket.

6 §

Egendom, som förvärvats genom

inrop på exekutiv auktion under

sådana förhållanden att förvärvs-

tillstånd skulle ha krävts vid vanligt

köp, skall åter avyttras inom två år

efter det att auktionen vunnit laga

kraft, om ej dessförinnan nämnda

förhållanden upphört eller inropa-

ren antingen fått besked från

kommunen att prövning ej påkallas

eller erhållit hyresnämndens till-

stånd att behålla egendomen. Har

inropet skett för att skydda någon

inroparens fordran, för vilken han

har panträtt i egendomen, eller

någon hans rättighet, som är in-

skriven däri, får länsstyrelsen på

ansökan medge skäligt anstånd med

egendomens avyttrande, om sanno-

lika skäl visas att i annat fall förlust

skulle uppkomma för inroparen.

Avyttras ej egendomen inom före-

skriven tid, skall länsstyrelsen på

framställning av kommunen eller

hyresnämnden förordna att egen-

domen skall säljas av kronofogde-

myndigheten på offentlig auktion

enligt bestämmelserna i 7 §.

Anteckning om bestämmelserna i

första stycket skall göras i det

köpebrev som utfärdas med anled-

ning av den exekutiva auktionen

och, när lagfart sökes, införas i

fastighetsboken, om sökanden icke

visar att avyttringsskyldigheten

upphört.

Bestämmelserna i 4 § gäller i

fråga om tillstånd att behålla egen-

dom.

När egendom har förvärvats

genom inrop på exekutiv auktion

och det vid ett vanligt köp skulle ha

krävts förvärvstillstånd, skall inro-

paren överlåta egendomen inom ett

år från det att auktionen har vunnit

laga kraft. Detta gäller dock inte,

om

1. hyresnämnden har gett in-

roparen tillstånd att behålla egen-

domen,

2. kommunen har gett inroparen

besked om att den inte kommer att

begära någon prövning av för-

värvet, eller

3. förhållandena inte längre är

sådana att förvärvet om det hade

varit ett vanligt köp skulle ha krävt

förvärvstillstånd.

Länsstyrelsen får efter ansökan

från inroparen bevilja skäligt

anstånd med överlåtelsen, om

1. förvärvaren har ropat in egen-

domen för att skydda en fordran

som han har och för vilken han har

panträtt i egendomen eller för att

skydda någon rättighet som han

har och som är inskriven i egen-

domen, och

2. förvärvaren kan göra sannolikt

att det uppstår förlust för honom

om han inte beviljas anstånd.

Om förvärvaren inte överlåter

egendomen inom föreskriven tid,

skall länsstyrelsen på begäran av

kommunen eller hyresnämnden

besluta att kronofogdemyndigheten

skall sälja egendomen på offentlig

auktion enligt bestämmelserna i

7 §.

I det köpebrev som utfärdas med

anledning av den exekutiva auk-

tionen skall det finnas upplysning

om bestämmelserna i första - tredje

styckena. När lagfart söks, skall

upplysningarna antecknas i fastig-

hetsboken, om sökanden inte visar

att han inte längre är skyldig att

överlåta egendomen.

Bestämmelserna i 4 § gäller i

fråga om tillstånd att behålla egen-

domen.

10 §

Vid förvärv av aktier eller

andelar i bolag skall förvärvaren

inom tre månader från det förvärvet

skedde anmäla förvärvet till den

kommun där huvuddelen av den

fasta egendomen är belägen. Frågan

om i vilken kommun huvuddelen av

egendomen ligger skall avgöras

med ledning av fastigheternas

taxeringsvärde. Till anmälningen

skall fogas styrkt avskrift av

fångeshandlingen eller, om någon

fångeshandling inte har upprättats,

ett av överlåtaren och förvärvaren

undertecknat intyg om när förvärvet

har skett och om de villkor som har

avtalats för förvärvet.

Vid förvärv av aktier eller

andelar i bolag skall överlåtaren

eller förvärvaren inom tre månader

från det förvärvet skedde anmäla

förvärvet till den kommun där

huvuddelen av den fasta egen-

domen är belägen. Frågan om i

vilken kommun huvuddelen av

egendomen ligger skall avgöras

med ledning av fastigheternas

taxeringsvärde. Till anmälningen

skall fogas en styrkt kopia av

fångeshandlingen eller, om någon

fångeshandling inte har upprättats,

ett av överlåtaren och förvärvaren

undertecknat intyg om när förvärvet

har skett och om de villkor som har

avtalats för förvärvet.

Kommunen skall ge en sådan

hyresgästorganisation som avses i

16 b § lagen (1973:188) om arren-

denämnder och hyresnämnder till-

fälle att yttra sig över anmälan.

I fall som avses i 1 § första stycket 2 - 4 samt vid förvärv genom

inlösen enligt 3 kap. 3 § aktiebolagslagen (1975:1385) får frågan om

förvärvstillstånd prövas av hyresnämnden redan innan förvärvet skett.

Ansökan får i sådant fall ges in till hyresnämnden utan föregående

anmälan till kommunen.

Vill kommunen begära prövning

enligt denna lag, skall beslutet om

detta anmälas till hyresnämnden

inom tre månader efter det anmälan

skett enligt första stycket eller, om

styrkt avskrift av fångeshandlingen

eller intyg om förvärvet inte var

fogad till anmälningen, tre månader

från det att kommunen mottog

sådan handling. Det åligger kom-

munen att snarast möjligt och

senast inom samma tid underrätta

förvärvaren huruvida prövning

begärs.

Vill kommunen begära prövning

enligt denna lag, skall beslutet om

detta anmälas till hyresnämnden

inom fyra månader efter det att

anmälan skett enligt första stycket

eller, om en styrkt kopia av fånges-

handlingen eller ett intyg om för-

värvet inte var fogad till anmälan,

fyra månader från det att kom-

munen tog emot en sådan handling.

Kommunen skall snarast möjligt

och senast inom samma tid under-

rätta förvärvaren huruvida prövning

begärs.

27 §

Regeringen bemyndigas att med-

dela närmare föreskrifter om

skyldighet för förvärvaren att till

kommunen och hyresnämnden läm-

na uppgifter av betydelse för

prövningen av förvärv enligt denna

lag.

Regeringen bemyndigas att med-

dela närmare föreskrifter om

skyldighet för överlåtaren och

förvärvaren att till kommunen och

hyresnämnden lämna uppgifter av

betydelse för prövningen av förvärv

enligt denna lag.

________

1. Denna lag träder i kraft den 1 juni 1998.

2. I fråga om förvärv som har skett före ikraftträdandet gäller 3, 3 a,

6 och 10 §§ i sina äldre lydelser.

2.4 Förslag till lag om ändring i lagen (1994:831) om

rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt

Härigenom föreskrivs att 8 § lagen (1994:831) om rättegången i

vissa hyresmål i Svea hovrätt skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

8 §

Beslut av Svea hovrätt äger

rättskraft, såvitt därigenom avgjorts

fråga som avses i 4 § första stycket

2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7 eller 8 lagen

(1973:188) om arrendenämnder och

hyresnämnder. Detta gäller dock

inte beslut, enligt vilket ansökan

om åtgärdsföreläggande enligt

12 kap. 16 § andra stycket eller

upprustningsföreläggande enligt

12 kap. 18 a - c §§ eller tillstånd

enligt 12 kap. 18 d - f §§, 23 §

andra stycket, 34, 36 eller 37 §

jordabalken eller ansökan om

förbud eller hävande av förbud

enligt 12 kap. 18 h § jordabalken

eller yrkande om rätt till förhand-

lingsordning enligt 9 § hyresför-

handlingslagen (1978:304) lämnats

utan bifall.

Beslut av Svea hovrätt äger

rättskraft, såvitt därigenom avgjorts

fråga som avses i 4 § första stycket

2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7 eller 8 lagen

(1973:188) om arrendenämnder och

hyresnämnder. Detta gäller dock

inte beslut, enligt vilket ansökan

om åtgärdsföreläggande enligt

12 kap. 11 § första stycket 5 eller

16 § andra stycket eller upprust-

ningsföreläggande enligt 12 kap.

18 a - c §§ eller tillstånd enligt

12 kap. 18 d - f §§, 23 § andra

stycket, 34, 36 eller 37 § jorda-

balken eller ansökan om förbud

eller hävande av förbud enligt

12 kap. 18 h § jordabalken eller

yrkande om rätt till förhandlings-

ordning enligt 9 § hyresförhand-

lingslagen (1978:304) lämnats utan

bifall.

__________

Denna lag träder i kraft den 1 juni 1998.

3 Ärendet och dess beredning

Propositionen bygger på förslag från tre utredningar.

Regeringen bemyndigade den 28 april 1989 chefen för

Bostadsdepartementet att tillkalla en kommitté med uppdrag att se över

hyreslagstiftningen (dir. 1989:44). Kommittén, som antog namnet 1989

års hyreslagskommitté, avgav år 1991 betänkandet Ny hyreslag (SOU

1991:86). Hyreslagskommittén lämnade förslag till nya bestämmelser om

bl.a. dröjsmål med betalning av hyra, störningar i boendet, andra-

handsuthyrning och åtgärdsföreläggande vid s.k. ursprunglig brist.

Vidare föreslog kommittén en fullständig språklig och redaktionell

omarbetning av hyreslagen. En sammanfattning av betänkandet och av

kommitténs lagförslag, såvitt nu är av intresse, finns i bilagorna 1 och 2.

Betänkandet har remissbehandlats. En sammanställning av remiss-

yttrandena finns tillgänglig i lagstiftningsärendet (dnr Ju 91/3481). En

förteckning över remissinstanserna finns i bilaga 3.

Delar av kommitténs förslag har lett till lagstiftning (se prop.

1992/93:115, bet. 1992/93:BoU24, rskr. 1992/93:350, SFS 1993:400).

De ändringar som genomfördes innebar bl.a. att reglerna om förverkande

av hyresrätt på grund av dröjsmål med betalning av hyra gjordes mer

förmånliga för hyresgästerna. Kommitténs förslag beträffande andra-

handsuthyrning och åtgärdsföreläggande vid ursprunglig brist togs dock

inte med i lagstiftningsärendet. Inte heller har det ännu gjorts någon

språklig översyn av hyreslagen.

Genom ett beslut den 29 april 1993 beslutade regeringen att det skulle

tillkallas en särskild utredare med uppdrag att göra en översyn av lag-

stiftningen om förvärv och förvaltning av hyresfastigheter (dir. 1993:53).

Utredningen om förvärv och förvaltning av hyreshus, som utredningen

kallade sig, avgav i mars 1994 betänkandet Förvalta bostäder (SOU

1994:23). I betänkandet föreslogs att lagen (1975:1132) om förvärv av

hyresfastighet m.m. skulle avskaffas. Vidare lämnades förslag till vissa

ändringar i bostadsförvaltningslagen (1977:792), bl.a. införandet av ett

institut benämnt förvaltningsförbud. Utredningen föreslog också att det

skulle införas en regel i hyreslagen om skyldighet för hyresvärden att

hålla hyresgästerna informerade om sitt namn och en adress där han kan

nås. En sammanfattning av betänkandet finns i bilaga 4. Utredningens

lagförslag, såvitt nu är i fråga, finns i bilaga 5.

Betänkandet har remissbehandlats. Remissinstanserna är förtecknade i

bilaga 6. En remissammanställning finns tillgänglig i lagstiftningsärendet

(dnr Ju 94/810).

Den 6 april 1995 bemyndigade regeringen chefen för

Justitiedepartementet att tillkalla en särskild utredare för att göra en

översyn av vissa delar av hyreslagstiftningen (dir 1995:55). Utredningen

antog namnet 1995 års hyreslagstiftningsutredning.

Utredningen avgav i oktober 1996 slutbetänkandet Översyn av

förvärvslagen och hyreslagen Borgen och pant (SOU 1996:148). I

slutbetänkandet lämnades förslag till bestämmelser om bl.a. åtgärdsföre-

läggande vid ursprunglig brist och om borgen och pant som säkerhet för

hyresavtal. Vidare gjordes överväganden om reglerna om upphörande av

hyresavtal och om deposition av hyra. Slutligen lämnades förslag till

ändringar av lagen om förvärv av hyresfastighet m.m. Utredningens

lagförslag finns i bilaga 7. Slutbetänkandet är sammanfattat i bilaga 8.

Slutbetänkandet har remissbehandlats. En förteckning över remiss-

instanserna finns i bilaga 9. En sammanställning av remissvaren finns

tillgänglig i lagstiftningsärendet (dnr Ju96/3960).

I propositionen behandlas, utöver 1995 års hyreslagstiftnings-

utrednings samtliga förslag och överväganden, 1989 års hyreslags-

kommittés förslag om andrahandsuthyrning och ågärdsföreläggande samt

förslaget i betänkandet Förvalta bostäder om informationsskyldighet för

hyresvärden.

Lagrådet

Regeringen beslutade den 6 november 1997 att inhämta Lagrådets

yttrande över de lagförslag som finns i bilaga 10.

Lagrådets yttrande finns i bilaga 11.

Lagrådet har föreslagit vissa ändringar i 11 och 18 §§ hyreslagen.

Regeringen har följt Lagrådets förslag. Dessutom har vissa andra

smärre redaktionella ändringar gjorts i lagtexten.

4 Överväganden och förslag

4.1 Andrahandsuthyrning

Regeringens förslag: Det nuvarande kravet för tillstånd till andra-

handsuthyrning att hyresgästen under viss tid inte är i tillfälle att använda

sin lägenhet slopas. I fortsättningen skall det räcka med att hyresgästen

har beaktansvärda skäl för att hyra ut sin lägenhet i andra hand och att

hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke.

 När hyresnämnden ger tillstånd till andrahandsuthyrning, skall det

alltid begränsas till viss tid.

Utredningens förslag: Överensstämmer väsentligen med regeringens

förslag (se hyreslagskommitténs betänkande SOU 1991:86 s. 127 - 132).

Kommitténs förslag avser dock endast andrahandsuthyrning av

bostadslägenheter.

Remissinstanserna: De flesta remissinstanserna har tillstyrkt för-

slaget. Bl.a. Sveriges Fastighetsägareförbund har dock motsatt sig den

föreslagna ändringen.

Bakgrund: Enligt gällande rätt får en hyresgäst normalt inte hyra ut

lägenheten i andra hand utan hyresvärdens samtycke (se 39 § hyres-

lagen). Ger hyresvärden inte något sådant samtycke, kan hyresgästen

begära tillstånd till uthyrningen av hyresnämnden.

Tillstånd skall ges, om hyresgästen under viss tid inte har tillfälle att

att använda sin lägenhet och har beaktansvärda skäl för upplåtelsen (se

40 §). Beaktansvärda skäl anses enligt förarbetena till bestämmelsen

föreligga om hyresgästen på grund av sjukdom, arbete på annan ort eller

annan oförutsedd händelse tillfälligt inte kan begagna lägenheten (se

prop. 1967:141 s. 225). I praxis har som en förutsättning för tillstånd

brukat krävas att hyresgästen kan göra sannolikt att han har för avsikt att

inom överskådlig tid återvända till bostaden.

Ytterligare en förutsättning är att hyresvärden inte har befogad

anledning att vägra samtycke. Sådan anledning kan föreligga om den

föreslagna andrahandshyresgästen inte skäligen kan godtas som faktisk

utövare av nyttjanderätten.

Hyresnämnden kan men behöver inte begränsa tillståndet till viss

tid.

Kritik har ibland riktats mot hur bestämmelsen om tillstånd till

andrahandsuthyrning tillämpas i sådana fall då äldre eller sjuka önskar

hyra ut sin lägenhet och i sådana fall då hyresgästen avser att inleda ett

sammanboende med någon och därför vill flytta från sin bostad.

Kommittén har därför haft uppdraget att undersöka rättstillämpningen på

området.

Av kommitténs undersökning framgår att äldre eller sjuka normalt har

ansetts ha beaktansvärda skäl för andrahandsuthyrning, om de på grund

av t.ex. långvård eller sjukhusvård inte kan nyttja sin lägenhet. Även i

sådana fall uppställs dock ofta det villkoret att det skall vara sannolikt att

hyresgästen kommer att återvända till lägenheten. Om det saknas

utredning om att den sjuke inom rimlig tid kan antas återvända till

lägenheten, ges det därför inte något tillstånd till uthyrningen.

Kommitténs undersökning har också visat att hyresnämnderna inte ger

tillstånd till andrahandsuthyrning när en hyresgäst har för avsikt att flytta

samman med annan på prov. Det har i sådana situationer inte framstått

som sannolikt att hyresgästen kommer att återvända till sin bostad.

Skälen för regeringens förslag: Regeringen anser att det nuvarande

rättsläget beträffande andrahandsuthyrning i huvudsak är tillfreds-

ställande. Det förhållandet att andrahandsuthyrning kan komma i fråga

endast om det kan antas att hyresgästen under viss tid inte kan nyttja

lägenheten har dock fått vissa oönskade konsekvenser.

I de fall då äldre eller sjuka personer vill hyra ut sina lägenheter därför

att de under obestämd tid måste vistas på sjukhus eller annan vård-

inrättning har det vid tillståndsprövningen prövats om det är sannolikt att

hyresgästen kommer att återvända till lägenheten. Humanitära skäl talar

för att bedömningar av det slaget så långt möjligt bör undvikas.

Det har vidare hänt att tillstånd till andrahandsuthyrning har vägrats då

hyresgästen har flyttat från lägenheten därför att han eller hon vill inleda

ett samboförhållande men vill behålla lägenheten tills vidare för det fall

att förhållandet inte faller väl ut.

Regeringen anser för sin del att det i dessa fall är rimligt att hyres-

gästen kan hyra ut sin lägenhet.

Reglerna bör därför ändras så att de inte får de angivna konse-

kvenserna. Detta kan uppnås genom att man slopar kravet på att hyres-

gästen under viss tid inte har tillfälle att använda sin lägenhet. Med en

sådan ordning åstadkommer man också en mer renodlad prövning av

tillståndsärendena. I fortsättningen blir det, såvitt nu är i fråga, ute-

slutande av betydelse om hyresgästen till följd av ett visst förhållande har

beaktansvärda skäl för uthyrningen eller ej.

En regel som hänvisar endast till om hyresgästen har beaktansvärda

skäl kan emellertid framstå som alltför otydlig. Det gäller särskilt som

man, när den nuvarande lagstiftningen kom till, med beaktansvärda skäl

huvudsakligen torde ha avsett fall då hyresgästen på grund av en viss

tvångssituation inte har möjlighet att begagna lägenheten. Det synes inte

helt klart vilka närmare krav som i detta avseende har uppställts i

rättstillämpningen. Enligt regeringens mening bör lagtexten nu utformas

så att det framgår att det inte behöver vara fråga om situationer då

hyresgästen inte har någon möjlighet att bo kvar i lägenheten. Det ligger

nämligen i sakens natur att de situationer då hyresgästen kan behöva

lämna lägenheten för viss tid ibland har uppkommit genom beslut som

grundas på ett mer eller mindre fritt val från hyresgästens sida. Det kan

t.ex. röra sig om fall då hyresgästen vill pröva en anställning på annan ort

eller liknande. Lagtexten behöver också preciseras så att slopandet av

rekvisitet under viss tid inte föranleder att tillstånd till andrahands-

uthyrning ges annat än i vissa särskilda situationer.

Regeringen anser därför att det till ledning för rättstillämpningen är

motiverat att i lagtexten närmare avgränsa i vilka situationer som det kan

finnas skäl för andrahandsuthyrning. Något krav på att hyresgästen skall

befinna sig i en tvångssituation bör därvid inte ställas upp. Det bör

emellertid vara fråga om särskilda situationer då hyresgästen har såväl

påtagliga skäl att inte använda lägenheten som skäl att behålla anknyt-

ningen till den; ålder, sjukdom, tillfälligt arbete på annan ort eller

särskilda familjeförhållanden. Det kan dock inte komma i fråga att i

lagtexten uttömmande ange de situationer då andrahandsuthyrning kan

komma i fråga. Av lagtexten bör därför framgå att tillstånd till andra-

handsuthyrning kan ges även när andra jämförbara situationer är för

handen. En gemensam förutsättning för andrahandsuthyrning bör, liksom

tidigare, vara att de omständigheter hyresgästen åberopar har viss styrka,

dvs. att de är beaktansvärda.

Liksom hittills bör ytterligare en förutsättning för tillstånd vara att

hyresvärden inte har befogad anledning att motsätta sig andrahands-

uthyrningen.

Det ligger i sakens natur att ju längre tid hyresgästen avser att inte

utnyttja lägenheten, desto svagare blir motiven för att hyresförhållandet

skall tillåtas bestå mot hyresvärdens vilja. Till detta kommer att en mera

omfattande andrahandshyresmarknad kan innebära olägenheter för såväl

hyresvärdar som hyresgäster. Regeringen anser därför att lagen bör

utformas så att hyresnämnden, när den ger tillstånd till andrahands-

uthyrning, alltid tidsbegränsar tillståndet.

Kommittén har i betänkandet diskuterat vad som i olika fall kan vara

lämpliga tidsbegränsningar och har förordat att tillstånden normalt

begränsas till ett år. Som flera remissinstanser har uttalat framstår

emellertid kommitténs uttalanden i denna del som väl kategoriska.

Förhållandena är i praktiken så mångskiftande att det är svårt att ställa

upp några tidsgränser. Regeringen anser att det bör överlåtas åt rätts-

tillämpningen att i varje särskilt fall avgöra hur länge en andrahands-

uthyrning skall få fortgå.

Kommitténs förslag till ändrade regler om andrahandsuthyrning avser

inte lokaler. Detta sammanhänger med att i kommitténs förslag till ny

hyreslag behandlas bestämmelserna för bostadslägenheter respektive

lokaler var för sig. Önskemålet om enhetliga regler talar emellertid för att

den nu aktuella ändringen av bestämmelsen om andrahandsuthyrning bör

omfatta även lokaler. Särskilt som tillstånd till andrahandsuthyrning

enligt regeringens förslag alltid skall tidsbegränsas torde ett slopande av

kravet på att hyresgästen under viss tid inte är i tillfälle att använda

lokalen inte leda till någon ändring av praktisk betydelse. Regeringen

anser därför att lagändringen även bör omfatta lokaler. Med hänsyn till

den begränsade betydelse lagändringen kan antas få för lokalernas del

anser regeringen vidare att lagförslaget i den delen kan läggas fram utan

att ytterligare beredning görs.

Enligt 70 § andra stycket hyreslagen får en hyresnämnds avgörande av

ett tillståndsärende inte överklagas. För att tillgodose behovet av

prejudikat har kommittén föreslagit att ärenden om andrahandsuthyrning

skall kunna överklagas om hyresnämnden ger tillstånd till det, s.k.

fullföljdsförbud med ventil (se SOU 1991:86 s. 156 - 159). Frågan om ett

nytt system för prövning av hyresmålen utreds f.n. av 1997 års hyreslags-

stiftningsutredning (dir. 1997:97). Den utredningen har uppdraget att

pröva om hyres- och arrendenämnderna kan integreras med tingsrätterna

och skall därvid överväga frågor om bl.a överklagande. Regeringen anser

mot den bakgrunden att någon ändring av överklagandereglerna inte nu

bör genomföras.

4.2 Borgen och pant

Regeringens förslag: Möjligheterna att kräva borgen eller pant i ett

hyresförhållande skall inte begränsas. Inte heller skall det ansvar som

följer av ett borgensåtagande begränsas.

Den som har gått i borgen för ett hyresavtal avseende bostadslägenhet

skall, oavsett vad som har angetts i borgensavtalet, ha rätt att säga upp

sitt borgensåtagande. Borgensåtagandet skall, om det inte har avtalats om

kortare uppsägningstid, upphöra vid det månadsskifte som inträffar

närmast efter nio månader från uppsägningen, dock tidigast vid en

tidpunkt som infaller två år efter det att åtagandet började gälla. Den som

har ställt pant skall ha motsvarande rätt att säga upp pantavtalet.

Utredningens förslag: Överensstämmer med regeringens (se hyres-

lagstiftningsutredningens betänkande SOU 1996:148 s. 137 - 159).

Remissinstanserna: Så gott som samtliga remissinstanser har tillstyrkt

utredningens förslag. SBC Bostadsrättsorganisationen har dock avstyrkt

förslaget. Organisationen har också anfört att, om förslaget genomförs,

hyresvärden bör ges en utökad möjlighet att få hyresavtalet att upphöra

om det finns ett fortsatt behov av borgen eller pant. Även Sveriges

Fastighetsägareförbund har pekat på denna fråga. AB Familjebostäder

har ansett att tvåårsfristen är för kort.

Bakgrund: Hyreslagen innehåller inte någon allmän bestämmelse om

borgen eller pant. I lagstiftningen finns således inte några begränsningar

vad gäller möjligheterna att i ett hyresavtal ta in villkor om borgen eller

pant. Villkor om borgen är i praktiken förhållandevis vanliga.

När det gäller bostadslägenheter skall ett villkor om borgen eller pant

som hyresvärden har ställt upp behandlas på samma sätt som övriga

hyresvillkor (se prop. 1983/84:137 s. 127). Det innebär att villkoret skall

gälla i den mån det är skäligt med hänsyn till omständigheterna (se 55 §

femte stycket hyreslagen). Om den lämnade säkerheten försämras, kan

hyresvärden säga upp hyresavtalet. Reglerna om rätt till förlängning av

hyresavtal (hyresgästens besittningsskydd) medför emellertid att det inte

är givet att hyresförhållandet i ett sådant fall kommer att upphöra (se 46 §

första stycket 2 och 10 hyreslagen). Exempel på hur frågan om eventuell

förlängning i skilda fall har lösts i praxis har lämnats i betänkandet

(se SOU 1996:148 s. 145 f.).

Om den som går i borgen för ett hyresavtal inte begränsar sitt

åtagande, kan borgensåtagandet i princip bli evigt. Borgensmannen har

nämligen inte någon möjlighet att påverka hyresavtalets varaktighet på

annat sätt än att han kan försöka förmå någon av avtalets parter,

hyresgästen eller hyresvärden, att säga upp avtalet. Borgensmannen är

inte heller behörig att ansöka om villkorsändring av hyresavtalet för att

på så sätt få borgensvillkoret upphävt. Motsvarande gäller vid pant. I

doktrinen har visserligen hävdats att en borgensman kan ha en rätt att

säga upp borgensåtagandet, då hans åtagande inte är tidsbegränsat och

utgör säkerhet för ett kontrakt som till giltighetstiden förlängs om inte

uppsägning sker (såsom ett hyresavtal). Uppsägning skall då ske i så god

tid att hyresvärden kan rätta sig därefter (se Walin, Gösta, Borgen och

tredjemanspant, s. 71 f). Rättsläget beträffande vad som gäller för möjlig-

heten att säga upp borgensåtaganden av nu aktuellt slag är emellertid

oklart.

En annan sak är att borgensåtagandet kan preskriberas. Det kan ske

genom att borgensförbindelsen preskriberas. Preskription kan därvid ske

enligt de allmänna bestämmelserna om preskription av fordringar i 2 §

preskriptionslagen (1981:130). Enligt dessa preskriberas fordringar i

allmänhet tio år efter tillkomsten. Om ett borgensåtagande avser att säkra

en huvudförbindelse som en näringsidkare har förvärvat i sin yrkes-

mässiga verksamhet mot en konsument avseende en vara, tjänst eller

annan nyttighet huvudsakligen för konsumentens enskilda behov,

preskriberas borgensförpliktelsen tre år efter tillkomsten. Borgens-

åtagandet kan vidare preskriberas genom att huvudförbindelsen

preskriberas (se 8 § andra stycket preskriptionslagen). Gentemot den som

har ställt borgen i ett hyresförhållande gäller härvid de vanliga

preskriptionsfristerna, tio år för vanliga fordringar och tre år för konsu-

mentfordringar. Den särskilda preskriptionsbestämmelse som finns i 61 §

hyreslagen torde däremot sakna betydelse såvitt gäller borgensmäns

ansvar.

Det synes ha blivit allt vanligare att en hyresvärd kräver borgen som

villkor för hyresavtalet. Borgensåtagandet kan därvid vara utformat på

olika sätt. Det kan vara begränsat till viss tid eller till visst belopp eller

innehålla regler om att det kan sägas upp till upphörande. Det vanligaste

torde emellertid vara att borgensåtagandet inte innehåller några sådana

villkor. Det innebär att borgensåtagandet löper på obestämd tid och till

obegränsat belopp.

Det har antagits att borgensåtaganden som har gjorts till säkerhet för

hyresavtal ofta kan medföra problem för enskilda personer. Särskilt

gäller detta om borgensåtagandet inte är tidsbegränsat eller löper på lång

tid. Borgensmannen torde i sådana fall många gånger inte ha insett

omfattningen av sitt åtagande. Det har föranlett hyreslagstiftnings-

utredningen att överväga bestämmelser som kan hindra eller minska

användningen av borgen i hyresförhållanden eller som i vart fall kan

lindra konsekvenserna av sådana åtaganden.

Skälen för regeringens förslag:

Bör borgen och pant över huvud taget tillåtas i hyresförhållanden?

Enligt regeringens mening måste en hyresvärd även i fortsättningen ha

möjlighet att kräva borgen eller pant som säkerhet för att ett hyresavtal

fullgörs. Om denna möjlighet inte fanns, skulle vissa hyresgäster, särskilt

unga eller hyresgäster med svag ekonomi, få betydande svårigheter att

erhålla hyresbostad. Det är vidare rimligt att en hyresvärd kan skaffa sig

en särskild säkerhet för att en hyresgäst fullgör sina skyldigheter, om det

finns anledning att ifrågasätta hyresgästens förmåga i detta hänseende.

Bör möjligheterna att kräva borgen eller pant i ett hyresförhållande

begränsas?

Det kan i och för sig övervägas om inte möjligheterna att ställa upp

villkor om borgen borde begränsas, t.ex. så att sådana villkor skulle få

uppställas endast om det finns särskilda skäl. Det är dock tveksamt om en

sådan ordning skulle vara särskilt verkningsfull. För att den över huvud

taget skulle fungera måste den förenas med en möjlighet för den bostads-

sökande att få frågan om särskilda skäl prövad i hyresnämnd eller

domstol. Samtidigt skulle den bostadssökande som vägrar att uppfylla

hyresvärdens krav om borgen knappast bli hjälpt av en möjlighet att föra

talan mot hyresvärden; när frågan avgjorts skulle lägenheten sannolikt

redan vara uthyrd till någon annan. Eventuella föreskrifter om att krav på

säkerhet får uppställas endast under vissa förutsättningar skulle därför

knappast vara till någon större hjälp för den som önskar erhålla en

lägenhet som är ledig för uthyrning. Regeringen anser därför att det inte

bör göras några inskränkningar i möjligheterna att kräva borgen eller

pant.

En annan möjlighet är att ställa upp tvingande lagregler om att borgen

till säkerhet för hyresavtal skall vara begränsad till viss tid eller till visst

belopp. Det är emellertid svårt att avgöra hur sådana begränsningar

närmare skulle vara utformade. Förhållandena i de hyresavtal som borgen

ingås för, liksom borgensmännens förhållanden, kan nämligen antas vara

så olikartade att en och samma begränsning kan vara alltför långtgående i

vissa hyresförhållanden och otillräcklig i andra hyresförhållanden. Härtill

kommer att tvingande lagregler som mera radikalt begränsar verk-

ningarna av ett borgensåtagande kan leda till att vissa grupper av

människor helt stängs ute från den reguljära hyresmarknaden. Mot denna

bakgrund anser regeringen att lagstiftningen inte bör innehålla några

generella begränsningar av borgensmännens ansvar.

Bör en borgensman eller en pantsättare ha rätt att säga upp sitt

åtagande?

Ett borgensåtagande till säkerhet för ett hyresavtal kan emellertid, som

redan har nämnts, få verkningar som i praktiken är mera långtgående och

svårare att överblicka än vad som gäller för borgensåtaganden i

allmänhet. Det är oklart vilka möjligheter gällande rätt ger att säga upp

icke tidsbegränsade borgensåtaganden. Borgensmännen är vanligen

enskilda personer, ofta anhöriga till den blivande hyresgästen, och de går

regelmässigt i borgen utan något eget vinstintresse. Det bör därför enligt

regeringens uppfattning införas en tvingande bestämmelse om rätt för

borgensmannen att säga upp åtagandet. En sådan bestämmelse bör dock

avse endast borgen i anslutning till avtal om bostadshyra. Bestämmelsen

bör vidare vara utformad så att den inte undergräver hyresvärdens

möjligheter att få hyran betald.

Som en första förutsättning bör gälla att uppsägning av borgens-

åtagandet får ske först då det har löpt en visst tid från det att åtagandet

lämnades. Detta ger hyresvärden möjlighet att efter uppsägningen göra

en rimlig bedömning av behovet av säkerhet.

Vidare bör uppsägningstiden vara så lång att hyresvärden, om han

anser att det finns ett fortsatt behov av säkerhet, kan agera på ett

ändamålsenligt sätt. Hyresvärden kan därvid välja att söka komma

överens med hyresgästen om att ny borgen skall ställas av annan

borgensman. Det måste i ett sådant fall också finnas rimlig tid för

hyresgästen att skaffa fram denna nya säkerhet. Hyresvärden kan också

välja att säga upp hyresavtalet. Om hyresgästen motsätter sig

uppsägningen, får frågan om rätt till förlängning av hyresavtalet prövas

av hyresnämnden. Hyresnämnden får då med tillämpning av 46 §

hyreslagen ta ställning till denna fråga. Uppsägningstiden bör vara så

lång att dessa åtgärder kan vidtas innan borgensåtagandet upphör.

Slutligen bör uppsägningstiden vara så lång att borgensansvaret normalt

inte upphör förrän hyresgästen, om han inte medges förlängning, har

flyttat.

Regeringen anser mot denna bakgrund att borgensmannen bör ha rätt

att säga upp borgensåtagandet till det månadsskifte som inträffar närmast

efter nio månader från uppsägningen. Borgensåtagandet bör dock tidigast

upphöra vid den tidpunkt som infaller två år från det att åtagandet

började gälla. Motsvarande bör gälla för pant.

Självfallet bör det inte finnas något hinder att avtala om en kortare

uppsägningstid.

Hyresvärdens möjligheter att säga upp hyresavtalet sedan åtagande om

borgen eller pant har upphört

Vid en prövning enligt 46 § hyreslagen torde enligt dagens praxis det

förhållandet att borgensåtagandet har upphört inte ensamt kunna medföra

att hyresavtalet upphör. Några remissinstanser har mot denna bakgrund

ansett att man bör stärka hyresvärdens möjligheter att i denna situation

bryta hyresavtalet. Regeringen anser emellertid att det är rimligt att

hyresgästen normalt får bo kvar i de fall han inte har försummat att betala

hyran eller på annat sätt har åsidosatt sina avtalsenliga skyldigheter.

Någon ändring av hyreslagens förlängningsregler bör därför inte göras.

Frågan om vilken betydelse upphörandet av ett borgens- eller pant-

åtagande bör ha i en förlängningstvist får alltså liksom hittills överlämnas

till rättstillämpningen.

4.3 Deposition av hyra

Regeringens bedömning: Rätten för en hyresgäst att deponera hyran hos

länsstyrelsen bör inte utvidgas.

Utredningens bedömning: Överensstämmer med regeringens be-

dömning (se hyreslagstiftningsutredningens betänkande SOU 1996:148

 s. 96 - 99).

Remissinstanserna: Hyresgästernas Riksförbund har kritiserat utred-

ningens bedömning. Övriga remissinstanser som har yttrat sig i frågan

har redovisat samma uppfattning som utredningen.

Bakgrund: En hyresgäst som anser sig ha en motfordran på

hyresvärden har möjlighet att hos länsstyrelsen deponera så stor del av

hyran som motsvarar hans fordran (se 21 § första stycket hyreslagen).

Deposition som sker i enlighet med denna regel och i rätt tid anses som

en i laga ordning gjord hyresbetalning. Hyresrätten kan således inte

förverkas, om hyresgästen har deponerat hyran i stället för att betala den

till hyresvärden. Detta förutsätter dock att hyresgästen deponerar endast

en så stor del av hyran som svarar mot den fordran som han anser sig ha

på hyresvärden. Återstoden av hyran skall betalas i vanlig ordning. Om

hyresgästen deponerar utan att det finns grund för det eller om han

deponerar en för stor del, äventyrar han sin hyresrätt.

Deposition kan ske också enligt allmänna regler om detta (se lagen

[1927:56] om nedsättning av pengar hos myndighet).

Det har förekommit att oseriösa hyresvärdar systematiskt har låtit bli

att använda inkasserade hyresintäkter för förvaltningen av huset. Hyres-

lagstiftningsutredningen har med anledning därav övervägt om hyres-

gästens rätt att deponera hyran bör utvidgas.

Skälen för regeringens bedömning: Det är enligt regeringens mening

naturligt att det hyresrättsliga regelverket ger förutsättningar för en

betryggande fastighetsförvaltning. Hyresvärden har ett berättigat intresse

av att hyra erläggs i tid, medan hyresgästerna har ett lika berättigat

intresse av att erlagd hyra i erforderlig utsträckning används för husets

drift och underhåll. Hyresvärdens intresse tillgodoses genom framför allt

bestämmelserna om hyresavtalets upphörande, medan hyresgästintresset

skyddas genom exempelvis hyresförvärvslagens och bostadsförvaltnings-

lagens bestämmelser samt genom hyreslagens bestämmelser om

åtgärdsföreläggande m.m.

Regeringen vill inte utesluta att hyresgästernas skydd i det angivna

hänseendet ytterligare skulle förstärkas om man såsom Hyresgästernas

Riksförbund har förordat utvidgade hyresgästernas rätt att deponera

hyran till att omfatta exempelvis sådana situationer då det kan antas att

hyresvärden inte kommer att använda hyresintäkterna för löpande utgifter

för huset. Det finns emellertid enligt regeringens mening flera skäl att

ställa sig tveksam till en sådan utvidgning av rätten att deponera hyran.

En depositionsrätt av det angivna slaget kan sägas ha som syfte att

säkra förvaltningen av huset. Det skulle i praktiken närmast handla om

att säkra betalningar till hyresvärdens borgenärer. Frågor som avser för-

hållandet mellan hyresvärden och dennes borgenärer samt utkrävandet av

borgenärernas fordringar på hyresvärden bör emellertid hanteras enligt

sedvanliga obligationsrättliga och exekutionsrättsliga regler. Att ge tredje

man, hyresgästen, en rätt att på eget initiativ hålla inne betalningar till

hyresvärden till förmån för dennes borgenärer framstår som principiellt

olämpligt. En sådan ordning skulle också vara förenad med stora

praktiska svårigheter. För att de sammanlagda deponerade hyresbeloppen

inte skall överstiga borgenärernas fordringar något som knappast skulle

vara acceptabelt måste hyresgästerna finna något praktiskt sätt att

samordna depositionerna samt skaffa sig kännedom om borgenärernas

faktiska fordringar. Båda dessa förutsättningar torde vara mycket svåra

att uppfylla.

En utvidgad rätt till deposition skulle också kunna användas för att

säkra hyresgästernas framtida fordringar mot hyresvärden på grund av

förväntade brister i lägenhetens eller husets skick eller andra hinder i

nyttjanderätten. Detta inger inte samma principiella betänkligheter som

en deposition till förmån för hyresvärdens borgenärer men skulle vara

förenat med liknande praktiska svårigheter. Framför allt skulle det vara

mycket svårt att beräkna storleken av det belopp som hyresgästerna

skulle ha rätt att deponera. Det torde sålunda vara mycket vanskligt för

hyresgästerna att bedöma bristens omfattning och storleken av det

skadestånd eller den hyresnedsättning som de kan komma att bli

berättigade till.

Det är inte rimligt att risken för missbedömningar läggs på

hyresvärden; det skulle sannolikt leda till ett ökat antal grundlösa

depositioner och därigenom motverka hyresvärdens ovan nämnda

intresse av att hyran erläggs i tid. Om deposition görs utan grund, bör det

därför liksom hittills gå ut över hyresgästen och i sista hand kunna leda

till att hyresrätten förverkas.

En depositionsrätt av det angivna slaget synes därför bli praktiskt svår

att hantera och innebära risker för båda parter i hyresförhållandet. En

sådan ordning framstår därför som olämplig.

Regeringen anser alltså att rätten att deponera hyran inte bör utvidgas.

4.4 Dröjsmål med betalning av hyra för en

bostadslägenhet

Regeringens bedömning: Reglerna om förverkande av hyresrätt på

grund av betalningsdröjsmål bör inte ändras. Inte heller bör det införas

någon ytterligare reglering för de fall då hyresavtal på annat sätt än

genom förverkande upphör på grund av betalningsförsummelser.

Utredningens bedömning: Överensstämmer med regeringens

bedömning (se hyreslagstiftningsutredningens betänkande SOU

1996:148 s. 103 - 124 och 126 - 130).

Remissinstanserna: Remissutfallet är blandat. Flertalet remiss-

instanser delar i huvudsak utredningens bedömning att det nuvarande

regelverket är lämpligt utformat. Några remissinstanser anser att

hyresgästens skydd mot förverkande på grund av betalningsdröjsmål bör

stärkas, t.ex. genom att hyresgästens tidsfrist för att återvinna hyresrätten

efter förverkande förlängs med en vecka. Hyresgästernas Riksförbund

har lämnat förslag till ytterligare reglering för de fall då ett hyresavtal

upphör på grund av betalningsförsummelse efter vanlig uppsägning.

Bakgrund:

Allmänt

Hyresgästens kanske viktigaste förpliktelse i hyresförhållandet är att

betala hyra till hyresvärden. Hyresgästen har ansvaret för att hyran

betalas i rätt tid. Det gäller oavsett om hyresgästen har uppdragit åt

någon annan att sköta betalningarna och oberoende av om hyresvärden

har aviserat eller påmint om hyran. Betalas inte hyran i rätt tid, kan det

medföra att hyresgästen förlorar sin hyresrätt. Det kan ske genom att

hyresrätten förverkas eller genom att hyresgästens hyresavtal efter

uppsägning inte förlängs.

Förverkande av hyresrätten

Vid hyra av bostadslägenhet är hyresrätten normalt förverkad, om

hyresgästen dröjer med att betala hyran utöver en vecka efter

förfallodagen (se 42 § första stycket 1 hyreslagen). Att hyresrätten är

förverkad innebär att hyresvärden kan säga upp hyresavtalet att upphöra

omedelbart eller annars i förtid. Om det som ligger hyresgästen till last är

av ringa betydelse, är hyresrätten inte förverkad (se 42 § femte stycket). I

praxis har den bestämmelsen getts en mot hyresgästen restriktiv

tillämpning (se t.ex NJA 1989 s. 74 och 1990 s. 405). Vid prövningen av

om hyresrätten är förverkad finns det inte utrymme för att beakta av

vilken anledning hyran inte har betalats i tid eller att i övrigt göra någon

skälighetsprövning.

 Hyresgästen kan få tillbaka hyresrätten genom att betala eller

deponera hyran inom den s.k. återvinningsfristen, nämligen senast tre

veckor efter det att han har delgetts en underrättelse om att han genom att

betala hyran på angivet sätt kan få tillbaka hyresrätten och ett

meddelande om uppsägningen och anledningen till denna har lämnats till

socialnämnden (se 44 § första stycket 1). Hyresgästen kan även återfå sin

hyresrätt genom att socialnämnden inom återvinningsfristen skriftligen

meddelar hyresvärden att den åtar sig betalningsansvaret för hyran

(se 44 § fjärde stycket 1). Slutligen kan hyresgästen vinna tillbaka

hyresrätten efter återvinningsfristens utgång, om han på grund av

sjukdom eller liknande oförutsedd händelse har varit förhindrad att betala

hyran under denna frist. En förutsättning är dock att hyresgästen betalar

hyran så snart det är möjligt (se 44 § fjärde stycket 2).

Relativt nyligen har, genom omfattande ändringar i hyreslagen,

hyresgästernas skydd förstärkts när det gäller förverkande på grund av

betalningsdröjsmål. Ändringarna, som beslutades år 1993, innebar att

tidsfristen inom vilken hyran måste vara betald för att hyresgästen skall

undgå förverkande förlängdes från två vardagar till en vecka. Vidare

förlängdes återvinningsfristen från tolv vardagar till tre veckor. Slutligen

infördes den ovan nämnda regeln om att hyresgästen återvinner hyres-

rätten genom att socialnämnden åtar sig betalningsansvaret för hyran och

den särskilda regeln om att hyresgästen kan återvinna hyresrätten även

efter återvinningsfristen för det fall att han på grund av sjukdom eller

liknande har varit förhindrad att betala hyran (se prop. 1992/93:115, bet.

1992/93: BoU24, rskr. 1992/93:350, SFS 1993:400).

 Trots dessa förändringar synes antalet avhysningar under de sista åren

ha ökat. För närvarande verkställs omkring 7 000 avhysningar om året.

Det finns mot den bakgrunden anledning att på nytt se över

bestämmelserna om förverkande och uppsägning för att undersöka om

hyresgästernas ställning behöver stärkas ytterligare.

Upphörande av hyresavtal efter vanlig uppsägning

Om hyresgästen vid upprepade tillfällen har betalat sin hyra för sent men

har undgått förverkande av hyresrätten därför att dröjsmålet inte har varit

förverkandegrundande eller därför att hyran har betalats inom åter-

vinningsfristen, kan hyresvärden i stället säga upp hyresavtalet att

upphöra efter gällande uppsägningstid. Om det efter en sådan uppsägning

råder tvist om förlängning av hyresavtalet, måste hyresvärden inom viss

tid hänskjuta tvisten till hyresnämnden (se 49 § första stycket

hyreslagen). Hyresnämnden har därvid att ta ställning till om hyresavtalet

skall förlängas. Upprepade betalningsdröjsmål innebär enligt praxis

normalt att hyresgästen anses ha åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad

att avtalet inte skäligen bör förlängas (jfr 46 § första stycket 2

hyreslagen; se även RBD 1975:5). Förlängning har dock medgetts i vissa

fall då hyresvärden inte har reagerat i tillräcklig grad på förseningarna (se

bl.a. RBD 1988:15 och RBD 1990:8).

När hyresvärden har åberopat betalningsförsummelse som grund för att

hyresgästens besittningsskydd skall brytas, krävs det inte att hyresvärden

har underrättat socialnämnden.

Hyresnämnden skall när den avgör frågan om förlängning göra en

avvägning av parternas motstående intressen. Det har ibland gjorts

gällande att denna ordning inte ger ett tillräckligt skydd mot att en

hyresgäst går förlustig sin hyresrätt på grund av hyresförsummelser som

är endast bagatellartade. Det har därvid också påståtts att det finns ett

behov av detaljerade bestämmelser av hur intresseavvägningen skall

göras. Det har särskilt satts i fråga om man bör införa bestämmelser för

de fall då hyran inte betalas i rätt tid till följd av försummelse av

socialnämnd eller av någon som har fått i uppdrag av hyresgästen att

betala hyran. Det har också föreslagits att en hyresvärd som vill få ett

hyresförhållande att upphöra efter sedvanlig uppsägning på grund av

betalningsdröjsmål skall vara skyldig att först underrätta socialnämnden.

Mot denna bakgrund finns det anledning att pröva om regelverket bör

ändras.

Skälen för regeringens bedömning:

Förverkande på grund av betalningsförsummelse

Regeringen kan konstatera att antalet avhysningar är oroande stort.

Flertalet avhysningar sker sedan hyresgästen har förverkat sin hyresrätt

på grund av betalningsförsummelse. Detta kan emellertid inte utan vidare

tas till intäkt för att de nuvarande förverkandereglerna skulle vara

olämpligt utformade. De undersökningar som utredningen har gjort ger

snarast vid handen att det ökade antalet avhysningar beror på djupare

sociala faktorer, framför allt det kärva ekonomiska klimat som har rått

under 1990-talet.

Det synes på såväl hyresvärds- som hyresgästsidan i stort sett råda

enighet om att regelverket kring förverkande av hyresrätt, även om det

kan upplevas som komplicerat, i huvudsak fungerar väl. Man kan i och

för sig fråga sig om inte antalet avhysningsfall skulle minska om reglerna

om förverkande vid betalningsdröjsmål gjordes än mer fördelaktiga för

hyresgästerna. Det skulle, såsom flera remissinstanser har varit inne på,

kunna ske genom att återvinningsfristen förlängdes. I stället för tre

veckor skulle fristen kunna bestämmas till t.ex. fyra veckor. Det har

hävdats att hyresgästen genom en sådan förlängning skulle hinna komma

över en tillfällig betalningsoförmåga t.ex. genom att få fram ytterligare

en månadsinkomst att betala hyresskulden med och att socialnämnderna

skulle få bättre möjligheter att ingripa.

Enligt regeringens mening skulle emellertid en förlängning av

återvinningsfristen inte annat än undantagsvis få någon effekt i de fall

som i dag går till avhysning. Som utredningen har funnit är det endast i

undantagsfall som ett avhysningsförfarande fullföljs, om den hyresgäst

som vid återvinningsfristens utgång ännu inte hade betalat hyran gör det

vid en senare tidpunkt. Det är inte ovanligt att hyresvärdar medverkar till

upprättande av avbetalningsplaner eller till andra åtgärder som syftar till

att en hyresgäst med tillfälliga betalningssvårigheter skall kunna behålla

sin bostad. Vid de allra flesta avhysningar har hyresgästen inte endast en

månads hyresskuld utan flera månaders skulder. Flertalet hyresgäster

som blir avhysta har därför inte alls några praktiska möjligheter att betala

hyresskulden. För dem är återvinningsfristens längd utan betydelse. En

förlängning av avhysningsförfarandet, exempelvis genom en längre

återvinningsfrist, kan för sådana hyresgäster förväntas medföra endast att

hyresskulden ökar ytterligare, något som inte löser deras problem.

Hyresgästens skydd mot förverkande på grund av betalningsdröjsmål

skulle kunna stärkas på annat sätt. En möjlighet är att införa regler om att

det skall tas skälighetshänsyn när frågan om förverkande prövas. En

annan möjlighet, som Konsumentverket har förordat, är att införa regler

som innebär att förverkande inträder endast vid mera kvalificerade

försummelser.

Vid bedömningen av om någon av de anvisade modellerna är lämplig

måste man dock beakta följande.

Mot bakgrund av det allmänna intresset av en effektiv fastighets-

förvaltning är det viktigt att principen om att hyran skall betalas i tid inte

urholkas. Regeringen kan i och för sig instämma i att mindre allvarliga

försummelser från hyresgästens sida inte bör föranleda avhysning.

Lagstiftningen innehåller emellertid som tidigare har redovisats redan ett

krav på att hyresgästens avtalsbrott inte skall vara endast oväsentligt.

Härigenom finns en spärr mot att betalningsförsummelser som gäller

endast en liten del av hyresbeloppet leder till att hyresrätten förverkas.

Hyresgästerna har vidare enligt nuvarande regler en förhållandevis lång

tid på sig att agera, om de tillfälligtvis saknar medel att betala hyran. De

kan försöka få till stånd en avbetalningsplan eller söka bistånd av de

sociala myndigheterna. Det bör särskilt understrykas att det knappast

finns någon risk för att en hyresgäst som av glömska eller annat

förbiseende försummar att betala hyran i tid blir av med sin lägenhet. Det

kan tilläggas att det inte heller har framkommit några exempel på fall där

de nuvarande reglerna har lett till oskäliga resultat.

Sammanfattningsvis finns det knappast anledning anta att det är

förverkandereglerna i sig som är anledningen till det under senare år

ökade antalet avhysningar. Regeringen anser därför att det inte bör göras

några ändringar i reglerna om förverkande av hyresrätt på grund av

betalningsdröjsmål.

Upphörande av hyresavtal på grund av betalningsförsummelse efter

vanlig uppsägning

Vad först gäller de kriterier som skall beaktas vid skälighetsbedömningen

i förlängningstvister ligger det enligt regeringens uppfattning i sakens

natur att dessa måste vara generellt utformade. Det är således knappast

möjligt att införa detaljerade regler om vilka omständigheter som skall

beaktas i en förlängningstvist. Regeringen anser att det redan av den

anledningen inte är lämpligt att, såsom Hyresgästernas Riksförbund har

förordat, införa en uttrycklig regel om att besittningsskyddet inte skall

kunna brytas på grund av betalningsdröjsmål som beror på annans

försummelse.

Enligt regeringens mening måste det även i fortsättningen vara en

utgångspunkt för lagstiftningen att det är hyresgästen som svarar för att

hyran betalas. Detta hindrar i och för sig inte att det förhållandet att

hyresgästen med fog har utgått från att någon annan person rent faktiskt

skulle betala hyran ibland bör tillmätas betydelse i en förlängningstvist.

Omständigheter av detta slag kan emellertid redan enligt rådande praxis

vägas in vid den allmänna skälighetsbedömning som hyresnämnden gör.

Regeringen anser detta vara en tillfredsställande ordning.

Regeringen lägger därför inte fram några förslag till lagändringar vad

gäller prövningen av förlängningstvister.

Hyresgästernas Riksförbund har föreslagit att skyldigheten för hyres-

värden att underrätta socialnämnden bör utvidgas så att underrättelse

skall ske inte bara då det är fråga om förverkande av hyresrätten utan

även då hyresgästen har sagts upp med vanlig uppsägningstid.

I den frågan måste enligt regeringens uppfattning följande beaktas.

Förverkandesituationen skiljer sig i väsentliga avseenden från situationen

då avtalet har sagts upp i vanlig ordning. I den förstnämnda situationen är

syftet med meddelandet till socialnämnden bl.a. att det skall vara möjligt

för nämnden att hindra att förverkandet blir definitivt, t.ex. genom att

nämnden inom återvinningsfristen betalar hyran åt hyresgästen. När det

är fråga om sedvanlig uppsägning, finns det formellt ingen möjlighet att

vidta någon rättelse för att undgå att besittningsskyddet bryts. Reglerna

om uppsägningstid och prövning i hyresnämnd innebär att det finns ett

betydande rådrum för hyresgästen att vidta de åtgärder som kan behövas

i anledningen av uppsägningen. Hyresgästen, som har rätt att bo kvar till

dess att förlängningsfrågan slutligt har avgjorts, har sålunda möjlighet att

själv kontakta de sociala myndigheterna för att få hjälp med att erhålla en

annan bostad eller för att nå en uppgörelse med hyresvärden.

Hyresnämnden kan därutöver bevilja anstånd med avflyttningen (se 50

och 52 §§ hyreslagen). En underrättelseskyldighet för hyresvärden skulle

visserligen göra det möjligt för socialnämnden att agera också i sådana

fall då hyresgästen inte själv tar kontakt med nämnden. Den praktiska

betydelsen av detta torde emellertid vara begränsad och inte stå i

proportion till den administrativa omgång underrättelseskyldigheten

skulle innebära för hyresvärden. Det kan tilläggas att om ärendet

sedermera går till avhysning, kronofogdemyndigheten alltid underrättar

socialnämnden innan avhysningen verkställs (se 16 kap. 2 § utsöknings-

förordningen [1981:981]).

Mot bakgrund av vad som nu har anförts föreslår regeringen inte

heller i denna del någon lagändring.

4.5 Hyresavisering och betalningspåminnelse m.m.

Regeringens bedömning: Det bör inte införas några lagregler om

hyresavisering eller betalningspåminnelse.

Det bör inte heller införas några sanktioner gentemot de hyresvärdar

som underlåter att i en uppsägningshandling ange grunden för uppsäg-

ningen eller som anger oriktig grund för uppsägningen.

Utredningens bedömning: Överensstämmer med regeringens (se

hyreslagstiftningsutredningens betänkande SOU 1996:148 s. 124 och 125

samt s. 130 - 135).

Remissinstanserna: De flesta remissinstanserna har inte uttalat sig

särskilt i dessa frågor. Hyresgästernas Riksförbund har ansett att det bör

införas regler om hyresavisering och betalningspåminnelse.

Skälen för regeringens bedömning: I dag har en hyresvärd inte

någon skyldighet att skicka hyresgästen någon hyresavi före för-

fallodagen. Inte heller finns det någon lagstadgad skyldighet för

hyrevärden att skicka betalningspåminnelse om obetald hyra. Hyres-

gästernas Riksförbund har förordat att det införs regler som ålägger

hyresvärden detta.

Avgörande för om regler av det slaget bör införas bör enligt

regeringens mening vara om man därigenom kan minska antalet

avhysningar eller i vart fall minska antalet hyresrättsliga tvister.

Regeringen gör i den delen följande bedömning.

Det torde vara mycket ovanligt att professionella hyresvärdar inte

skickar ut hyresavier eller att de vid bristande betalning av hyran inte

påminner om betalningsdröjsmålet. Detta sammanhänger säkert med att

hyresvärden har ett eget intresse av att se till att hyresgästen görs

uppmärksam på den hyra som skall betalas. Gör hyresvärden inte detta,

riskerar han betalningsdröjsmål. Om hyresvärden inte uppmärksammar

hyresgästen på obetald hyra, kan det dessutom leda till att han förlorar

möjligheten att åberopa betalningsförsummelsen som grund för att bryta

besittningsskyddet. Enligt praxis medges nämligen normalt förlängning

trots upprepade betalningsförsummelser när hyresvärden inte på ett

ändamålsenligt sätt har reagerat på förseningarna. Om hyresvärden

använder sig av förverkandereglerna, är situationen något annorlunda.

Det finns då inte något hyresrättsligt incitament att skicka avisering och

påminnelser, eftersom hyresrättens förverkande inte är beroende av om

sådana åtgärder har kommit till användning. I förverkandefallen finns det

emellertid, som tidigare har framgått, i stället ett krav på att hyresgästen

delges en formell underrättelse om betalningsförsummelsen med

information om att han genom att betala hyran inom viss tid kan få

tillbaka hyresrätten. Detta regelsystem innefattar en mera effektiv spärr

mot att hyresavtal upphör på grund av förbiseende än ett system med

betalningspåminnelser.

Sammanfattningsvis finns det enligt regeringens mening inget som

talar för att ett krav på avisering eller påminnelse skulle ha någon

nämnvärd betydelse för antalet avhysningar eller påverka antalet

hyrestvister. Några regler om detta bör därför inte införas.

En annan fråga som har aktualiserats av Hyresgästernas Riksförbund

och som utredningen har undersökt är om det finns ett behov av att införa

en särskild sanktion för den hyresvärd som låter bli att i uppsägnings-

handlingen ange grunden för uppsägningen eller som medvetet anger en

oriktig grund.

I den delen konstaterar regeringen att utredningen har gått igenom de

olika förlängningsfallen i 46 § första stycket 1 - 10 hyreslagen och därvid

har funnit att det endast i ett fåtal fall torde finnas en möjlighet för

hyresvärden att få hyresavtalet att upphöra på grund av felaktiga

uppgifter (se SOU 1996:148 s. 130 - 135). Om så ändå skulle ske, kan

hyresgästen som regel få beslutet om upphörande av hyresavtalet rättat i

särskild ordning eller vara berättigad till skadestånd från hyresvärden.

Regeringen delar utredningens bedömning att det inte finns något

behov av att i hyreslagstiftningen ta in särskilda sanktionsregler av det

slag som förbundet har föreslagit.

4.6 Åtgärdsföreläggande vid s.k. ursprunglig brist

Regeringens förslag: Åtgärdsföreläggande skall kunna meddelas även

vid s.k. ursprunglig brist.

 Ett åtgärdsföreläggande skall liksom hittills inte gälla mot en ny ägare.

Utredningarnas förslag: Överensstämmer med regeringens förslag

(se hyreslagskommitténs betänkande SOU 1991:86 s. 141 - 143 och 1995

års hyreslagsstiftningsutrednings betänkande s. 95 och 96).

Remissinstanserna: Så gott som samtliga remissinstanser har tillstyrkt

förslaget. Sveriges Fastighetsägareförbund har riktat invändningar mot

förslaget.

Bakgrund: Ett åtgärdsföreläggande innebär att en hyresvärd genom

beslut av hyresnämnd åläggs att avhjälpa skador och andra brister som

uppkommer under hyrestiden. Åtgärdsföreläggande kan meddelas om

hyresvärden brister i sin löpande reparationsskyldighet vad gäller lägen-

heten eller i sin underhållsplikt av de gemensamma utrymmena, om

lägenheten skadas utan att hyresgästen är ansvarig för skadan eller om

hinder eller men på annat sätt uppstår i nyttjanderätten utan hyresgästens

vållande (se 16 § andra stycket hyreslagen). Det handlar främst om att

säkerställa att lägenheten och de gemensamma utrymmena bringas till

den standard och i det skick som kan anses följa av hyresavtalet. Behörig

att ansöka om åtgärdsföreläggande är berörd hyresgäst. Föreläggandet

kan förenas med vite. Föreläggandet gäller inte mot en ny ägare av

fastigheten.

 Enligt nu gällande bestämmelser har en hyresgäst möjlighet att

utverka ett beslut om åtgärdsföreläggande endast om skadorna eller

bristerna har uppkommit under hyrestiden. Någon motsvarande möjlighet

finns således inte för brister som finns redan på tillträdesdagen, s.k.

ursprunglig brist.

Hyresgästens möjligheter att i fråga om ursprungliga brister få till

stånd rättelse eller ersättning eller något slag av sanktion mot

hyresvärden regleras i 11 § hyreslagen. De sanktioner som kan komma i

fråga är självhjälp, uppsägning av hyresavtalet, hyresnedsättning och

skadestånd.

Skälen för regeringens förslag: Det är angeläget att lagstiftningen

tillhandahåller regler som gör det möjligt för hyresgästen att få brister i

lägenheten avhjälpta. Detta gäller givetvis oavsett om bristen är

ursprunglig eller har uppkommit under hyrestiden. Den mest ändamåls-

enliga sanktionen vid ursprunglig brist torde enligt nu gällande rätt vara

rätten till självhjälp. Denna rätt förutsätter emellertid att hyresgästen har

möjlighet att förskottera kostnaden för åtgärden, t.ex. en reparation av

lägenheten. Om hyresvärden sedan inte betalar kostnaden, tvingas hyres-

gästen vända sig till domstol för att få hyresvärdens betalningsskyldighet

fastställd. Självhjälpsrätten utgör således inte ett i alla avseenden

effektivt medel för hyresgästen att komma tillrätta med de missför-

hållanden som kan vara aktuella.

En annan möjlighet som hyresgästen har är att ansöka om upprust-

ningsföreläggande enligt 18 a § hyreslagen. Ett sådant föreläggande kan

emellertid avse endast mera allvarliga brister i lägenhetens skick,

nämligen sådana som innebär att lägenheten i lagens mening inte har

lägsta godtagbara standard.

Mot denna bakgrund anser regeringen att hyresgästernas ställning bör

förstärkas i nu berört hänseende. En sådan förstärkning kan komma till

stånd genom att man gör det möjligt att meddela åtgärdsföreläggande

även vid ursprunglig brist. Härigenom uppnås också en viss förenkling

av hyreslagens regler om fel och brister i lägenheten.

Under remissbehandlingen har det visserligen framförts en del betänk-

ligheter mot en sådan ordning. Sveriges Fastighetsägareförbund har

ansett att en möjlighet till åtgärdsföreläggande vid ursprunglig brist kan

få långtgående konsekvenser för en hyresvärd. Enligt förbundet är de

sanktioner som finns i dag, t.ex. nedsättning av hyra eller skadestånd,

generellt sett invändningsfria, eftersom de endast innebär att hyres-

värdens intäkter minskar; ett åtgärdsföreläggande kan däremot föra med

sig att hyresvärden tvingas vidta åtgärder som kan bli ekonomiskt

förödande för honom. Som exempel har förbundet angett åtgärder som

syftar till att komma till rätta med trafikbuller eller installerandet av ny

hiss i den gamlas ställe.

Enligt regeringens uppfattning torde emellertid de kostnader som ett

åtgärdsföreläggande kan orsaka hyresvärden inte bli större än när hyres-

gästen utnyttjar den rätt han redan i dag har att själv avhjälpa bristen. En

annan sak är att hyresgästen ofta inte kan utnyttja sin rätt till självhjälp

avseende brister som är mycket kostsamma att åtgärda, eftersom han

saknar medel att låta utföra åtgärden. Detta är dock knappast något skäl

mot att utsträcka reglerna om åtgärdsföreläggande till de fall då det

föreligger ursprungliga brister i lägenheten.

Sammanfattningsvis anser regeringen att lagen bör ändras så att

åtgärdsföreläggande kan komma i fråga även vid ursprungliga brister i

lägenhetens skick.

En särskild fråga är om den nya bestämmelsen bör omfatta hyresavtal

som har ingåtts före ikraftträdandet. I den frågan kan konstateras att en

bestämmelse om åtgärdsföreläggande vid ursprunglig brist har ett starkt

inslag av skyddslagstiftning. Det är fråga om att införa ytterligare en

sanktion för sådana fall då det föreligger brister för vilka hyresvärden

redan enligt befintlig lagstiftning har ansvaret. Det handlar således inte

om att utvidga hyresvärdens ansvar. Mot denna bakgrund anser

regeringen att det inte finns något hinder att låta bestämmelsen få omfatta

även äldre hyresavtal.

En annan fråga är om ett åtgärdsföreläggande avseende ursprunglig

brist eller brist som har uppkommit under hyrestiden bör gälla mot en

ny ägare av fastigheten. Som ovan har nämnts är detta inte fallet i dag.

En regel som innebär att ett åtgärdsföreläggande får verkan mot en ny

fastighetsägare måste om den skall uppfylla vederbörliga krav på

rättssäkerhet förenas med särskilda publicitetsregler. Regleringen

skulle därför inte bli alldeles okomplicerad. Till detta kommer att det,

såvitt har framkommit, är mycket ovanligt att en fastighetsägare överlåter

en fastighet i syfte att undgå ett beslutat åtgärdsföreläggande. Regeringen

anser därför att det inte bör införas några bestämmelser om att ett

åtgärdsföreläggande skall gälla även mot en ny ägare.

4.7 Informationsskyldighet för hyresvärden

Regeringens förslag: Hyresvärden skall vara skyldig att hålla

hyresgästen informerad om sitt namn och om var han kan nås. Finns

hyresvärden i utlandet, skall han ange vem som i Sverige är behörig att

på hans vägnar ta emot delgivning.

Informationen skall lämnas genom ett meddelande som anslås på väl

synlig plats i huset.

Utredningens förslag: Överensstämmer med regeringens (se SOU

1994:23 s. 115 - 117). Utredningen har dock inte angett på vilket sätt

informationen skall hållas tillgänglig.

Remissinstanserna: De flesta remissinstanserna har tillstyrkt

förslaget. Flera remissinstanser har ansett att regeln måste förenas med

en särskild sanktionsregel. Sveriges advokatsamfund har haft synpunkter

på hur informationen skall lämnas.

Bakgrund: Det är naturligt att det i ett hyresförhållande löpande

uppkommer frågor som hyresgästen behöver diskutera med sin

hyresvärd. Det kan också vara så att hyresgästen anser sig ha anspråk

mot hyresvärden eller annars vill göra någon rättighet gällande mot

denne. I båda dessa slag av situationer har hyresgästerna behov av att

komma i kontakt med hyresvärden.

Enligt gällande rätt finns det ingen uttrycklig skyldighet för en

hyresvärd att lämna information om var han kan anträffas. Det har

hävdats att det, särskilt i samband med s.k. fastighetsplundring, har hänt

att hyresvärdar medvetet har gjort sig oanträffbara. Utredningen om

förvärv och förvaltning av hyreshus har därför tagit upp frågan om

hyresvärdarnas informationsskyldighet gentemot hyresgästerna.

Skälen för regeringens förslag: En oseriös hyresvärd kan genom att

hålla sig undan försvåra för hyresgästerna att få till stånd nödvändiga

åtgärder i huset. Enligt regeringens mening bör det därför införas en

skyldighet för hyresvärden att hålla hyresgästerna underrättade om sitt

namn och sin adress. Är hyresvärden en juridisk person, bör uppgifts-

skyldigheten avse motsvarande uppgifter om företrädare för den juridiska

personen.

Det kan tänkas att hyresvärden eller, när hyresvärden är en juridisk

person, dennes ställföreträdare inte har sitt hemvist i Sverige. I sådana

fall är det nödvändigt för hyresgästerna att ha någon i landet som de kan

vända sig till. I hyreslagen bör det därför ställas upp ett krav på att

hyresvärden i ett sådant fall utser en företrädare för sig här i landet samt

lämnar hyresgästerna uppgift om dennes namn och adress.

Utredningen har inte närmare utvecklat på vilket sätt hyresvärden skall

lämna information om sina förhållanden. Det kan i och för sig förutsättas

att hyresvärden normalt ser till att hyresgästen erhåller informationen

redan i samband med kontraktstecknadet eller inflyttningen, t.ex. genom

att uppgifterna tas in i kontraktet. Det är emellertid enligt regeringens

mening lämpligt att det preciseras i hyreslagen hur informations-

skyldigheten skall fullgöras. Sveriges advokatsamfund har föreslagit att

de uppgifter som hyresvärden är skyldig att lämna skall tas upp i ett

meddelande som anslås på väl synlig plats i fastigheten. Regeringen delar

den uppfattningen.

En särskild fråga som har berörts av flera remissinstanser är vilken

eller vilka sanktioner som bör komma i fråga när en hyresvärd underlåter

att lämna de aktuella uppgifterna. Regeringen har för närvarande inte

underlag för att föreslå några särskilda sanktionsbestämmelser, såsom

straff- eller vitesbestämmelser. Det innebär emellertid inte att

försummelser av informationsskyldigheten alltid kommer att vara osank-

tionerade. Enligt regeringens mening bör nämligen sådana försummelser

kunna aktualisera ingripanden enligt bostadsförvaltningslagen

(1977:792). Om hyresvärden gör sig oåtkomlig för hyresgästerna, kan det

i vissa fall innebära att hyresvärden inte förvaltar fastigheten på ett för de

boende godtagbart sätt (jfr 2 § första stycket bostadsförvaltningslagen).

Även om bristande information inte ensamt kommer att utgöra grund för

tvångsåtgärder, bör en försummelse av detta slag ändå kunna vägas in när

man prövar frågan om det skall vidtas åtgärder enligt bostadsförvalt-

ningslagen.

Visar det sig vid en senare utvärdering av den nya bestämmelsen att

hyresvärdarna inte iakttar sin informationsskyldighet, är regeringen

beredd att överväga särskilda sanktionsbestämmelser.

4.8 Förvärv och förvaltning av hyresfastigheter

4.8.1 Gällande rätt

Allmänt

Det har sedan länge ansetts angeläget att förhindra att olämpliga personer

eller företag träder in på hyresfastighetsmarknaden. Lagen (1975:1132)

om förvärv av hyresfastighet m.m. (förvärvslagen) har som syfte att

förhindra detta. Bestämmelserna i lagen innebär i huvudsak att, om en

kommun påkallar prövning av ett förvärv av en hyresfastighet, förvärvet

får komma till stånd endast efter tillstånd från hyresnämnd.

Det har också ansetts nödvändigt med regler som gör det möjligt att

ingripa i efterhand mot hyresvärdar som inte sköter fastighetsförvalt-

ningen på ett tillfredsställande sätt. Förvärvslagen kompletteras därför av

bostadsförvaltningslagen (1977:792) som innehåller regler om att hyres-

nämnden under vissa förutsättningar kan besluta att en fastighet sätts

under särskild förvaltning.

Förvärvslagen

Enligt 1 § förvärvslagen får en fastighet som är taxerad som hyres-

husenhet förvärvas endast efter tillstånd av hyresnämnden. Tillstånds-

plikten gäller flertalet slag av förvärv, bl.a. köp, byte och gåva, men

inträder först om den kommun där fastigheten är belägen har påkallat

hyresnämndens prövning. Tillståndsplikten omfattar inte vissa särskilda

fall där det typiskt sett kan antas att det inte finns någon risk för

oönskade förvärv (se närmare härom 2 § förvärvslagen).

Det är inte ovanligt att hyresfastigheter, liksom andra kommersiella

fastigheter, ägs av juridiska personer. Fysiska personers förvärv av aktier

och andelar i dessa juridiska personer kan beskrivas som ett slag av

indirekta förvärv av fastigheterna. Även sådana indirekta förvärv är i

vissa fall tillståndspliktiga. Så är fallet om förvärvet avser aktier eller

andelar i vissa slag av bolag. En förutsättning är dock att hyresfastig-

heternas taxerade värde enligt senaste balansräkning är större än det

bokförda värdet av bolagets övriga tillgångar. Tillståndsplikten omfattar

förvärv av andelar i alla handelsbolag där denna förutsättning är

uppfylld. I fråga om aktiebolag gäller tillståndsplikten endast förvärv av

aktier i fåmansbolag (se 8 § och 9 § första stycket).

Som nyss har sagts prövar hyresnämnden förvärvet endast om

kommunen begär det. För att kommunen skall ha möjlighet att ta

ställning till om den bör begära en sådan prövning är förvärvaren skyldig

att anmäla sitt förvärv till kommunen inom tre månader från det förvärvet

skedde. Kommunen har sedan ytterligare tre månader till sitt förfogande

för att avgöra om den vill påkalla hyresnämndens prövning. Om

kommunen anmäler att den vill ha förvärvet prövat, skall hyresnämnden

förelägga förvärvaren att inom en månad ansöka om tillstånd till

förvärvet hos nämnden (se 3 och 3 a §§ samt 10 § tredje stycket och

10 a § första stycket). Ett förvärv som omfattas av lagen är ogiltigt, om

det inte anmäls på föreskrivet sätt eller inom föreskriven tid. Det blir

också ogiltigt, om tillstånd vägras (se 5 § första stycket och 10 b §).

Ogiltigheten inträder automatiskt.

I ett ärende vid hyresnämnd om tillstånd till förvärv är kommunen och

berörd hyresgästorganisation motparter till sökanden (förvärvaren) (se

16 b § lagen [1973:188] om hyresnämnder och arrendenämnder, nämnd-

lagen). Hyresgästorganisationen har en självständig rätt att överklaga

hyresnämnds beslut att ge förvärvstillstånd. Däremot har organisationen

ingen rätt att själv påkalla prövning av ett förvärv. Som nyss har sagts är

det endast kommunen som har denna rätt. Hyresgästorganisationen har

inte heller något formellt inflytande vid kommunens handläggning av

förvärvsärendet. Kommunen har således inte någon skyldighet att

remittera en anmälan om ett förvärv till organisationen.

Förvärvslagen innehåller fyra särskilda kriterier som är av betydelse

för om tillstånd skall ges till ett förvärv (se 4 § första stycket).

Förvärvaren skall ha möjligheter att förvalta fastigheten. Han skall ha

som syfte att förvalta fastigheten och hålla den i godtagbart skick. Det

skall kunna förväntas att han även i övrigt iakttar god sed i

hyresförhållanden. Det får inte från allmän synpunkt vara olämpligt att

han innehar fastigheten (beträffande den närmare innebörden av dessa

kriterier, se SOU 1996:148 s. 36 - 38).

När en hyresfastighet förvärvas genom inrop på exekutiv auktion,

fordras inte något förvärvstillstånd (se 2 § 6). Skulle ett sådant förvärv ha

omfattats av tillståndsplikten, om det hade varit ett vanligt köp, skall

egendomen avyttras inom två år efter auktionen, såvida inte inroparen

antingen har fått hyresnämndens tillstånd till förvärvet eller har fått

besked från kommunen att prövning inte påkallas (respittid). Om

egendomen inte avyttras inom respittiden, skall länsstyrelsen fatta beslut

om att egendomen skall säljas på offentlig auktion (se 6 § första stycket).

Särskilda begränsningar gäller i sådant fall beträffande vem som får köpa

egendomen (se 7 § andra stycket).

En exekutiv försäljning av en fastighet kan i vissa fall ske genom

underhandsförfarande i stället för på auktion (se 12 kap. 57 - 61 §§

utsökningsbalken). Sådana förvärv fordrar förvärvstillstånd i samma

omfattning som vanliga förvärv.

Bostadsförvaltningslagen

Enligt bostadsförvaltningslagen kan hyresnämnden under vissa förut-

sättningar ingripa mot en hyresvärd som inte sköter fastighetsför-

valtningen på ett godtagbart sätt (se 1 och 2 §§).

Lagen är i första hand inriktad på brister i fastighetens skick.

Fastighetsägarens skyldigheter i dessa avseenden framgår bl.a. av

hyreslagen, särskilt bestämmelserna om lägenhetens och de gemen-

samma utrymmenas skick och om hyresvärdens plikt att med vissa

tidsmellanrum ombesörja löpande underhåll av lägenheten (se 15 §

hyreslagen).

Även brister i fastighetsförvaltningen vad gäller iakttagandet av hälso-

och miljölagstiftning kan medföra ingripanden enligt bostadsförvalt-

ningslagen. Detsamma gäller vissa brister i fastighetsförvaltningen som

inte hänför sig till fastigheten som sådan. Som ett exempel på brister av

det sistnämnda slaget kan nämnas sådana fall då hyresvärden håller sig

oanträffbar för hyresgästerna.

Om den bristfälliga förvaltningen är till olägenhet för bostadshyres-

gästerna i fastigheten, kan hyresnämnden ingripa mot fastighetsägaren.

Det kan ske genom beslut om särskild förvaltning.

 Sådana beslut kan vara av två slag, beslut om förvaltningsåläggande

eller beslut om tvångsförvaltning. Förvaltningsåläggande är den mindre

ingripande formen. Ett förvaltningsåläggande innebär att hyresvärden

åläggs att överlämna förvaltningen av fastigheten till en godtagbar

förvaltare som han själv utser. Tanken bakom detta slag av ingripande är

att man genom hyresnämndens medverkan skall få till stånd en

förvaltning som bygger på samarbete mellan fastighetsägaren och

förvaltaren. (Beträffande den närmare innebörden i förvaltnings-

åläggandet, se 3 - 7 §§ bostadsförvaltningslagen och SOU 1994:23 s. 44

och 45). Tvångsförvaltning är en mera kvalificerad form av ingripande.

Det innebär bl.a. att hyresnämnden själv utser förvaltare och att denne i

flera väsentliga avseenden får ställning som legal ställföreträdare för

fastighetsägaren. Tvångsförvaltning förekommer bl.a. vid allvarliga

brister i förvaltningen, då brister förelegat en lång tid eller då fastig-

hetsägaren inte går att nå eller det inte är känt vem han är. (Den närmare

innebörden av tvångsförvaltning framgår av 8 - 27 §§ i lagen och SOU

1994:23 s. 45 - 47).

Ansökan om särskild förvaltning kan göras av kommunen eller en

organisation av hyresgäster. En enskild hyresgäst är inte behörig att göra

en sådan ansökan.

Om fastigheten tvångsförvaltas men förhållandena är sådana att en

tillfredsställande förvaltning trots det inte kan uppnås, får kommunen

lösa in fastigheten (se 28 § bostadsförvaltningslagen).

4.8.2 Allmänna överväganden om lagen om förvärv av

hyresfastighet m.m. (förvärvslagen)

Regeringens bedömning: Förvärvslagen bör bestå utan några genom-

gripande ändringar. Även i fortsättningen bör prövningen av frågan om

förvärvstillstånd grundas på prognoser om förvärvarens förväntade

uppträdande.

 Systemet bör liksom tidigare bygga på att förvärven skall anmälas till

kommunen inom viss tid och att kommunen skall ha rätt att begära en

prövning i hyresnämnden. Konsekvensen av att förvärvet inte anmäls till

kommunen eller att förvärvstillstånd vägras bör även i fortsättningen vara

att förvärvet blir ogiltigt.

Utredningarnas förslag och bedömningar: Utredningen om förvärv

och förvaltning av hyreshus har föreslagit att förvärvslagen upphävs

(se SOU 1994:23 s. 75 - 88). Hyreslagstiftningsutredningens bedömning

överensstämmer med regeringens bedömning (se SOU 1996:148 s. 62 -

71 och 81 - 88).

Remissinstanserna: De flesta remissinstanserna som yttrat sig över

förslaget i SOU 1994:23 har avstyrkt detta.

Bland de remissinstanser som har yttrat sig över hyreslagstiftnings-

utredningens betänkande har de flesta instämt i utredningens bedömning

att förvärvslagen bör bibehållas och att några väsentliga ändringar av

systemet för förvärvsprövningen inte bör göras. Sveriges Fastighets-

ägareförbund har emellertid anfört att förvärvslagen i sin nuvarande

form är obehövlig och kan upphävas. Hyresgästernas Riksförbund har å

andra sidan hävdat att lagens tillämpningsområde bör utvidgas, bl.a. så

att alla aktie- och andelsförvärv i fåmansbolag som äger hyresfastigheter

skall vara tillståndspliktiga. Förbundet har vidare föreslagit att det i lagen

införs en regel om s.k. smitta. Hämed avses fall när förvärvaren själv i

och för sig uppfyller lagens krav men där personer som är närstående till

förvärvaren inte gör det och detta verkar diskvalificerande för

förvärvaren.

Skälen för regeringens bedömning:

Allmänna utgångspunkter

Enligt regeringens mening är det angeläget att hyresfastigheter inte ägs

eller förvaltas av olämpliga hyresvärdar. Förvärvslagen har till syfte är

att förhindra att olämpliga personer över huvud taget blir ägare till

hyresfastigheter.

Det har ibland hävdats att hyresgästernas skydd i stället borde

tillgodoses genom att man förbättrar möjligheterna att ingripa mot de

hyresvärdar som efter förvärvet har varit försumliga vid fastighets-

förvaltningen. Förslag av detta slag har framlagts av Utredningen om

förvärv och förvaltning av hyreshus i betänkandet Förvalta bostäder

(SOU 1994:23). Utredningen har föreslagit att förvärvslagen upphävs

och att man samtidigt vidgar möjligheterna att ingripa med stöd av

bostadsförvaltningslagen. Utredningen har motiverat sitt förslag bl.a.

med att förvärvslagen har vissa svagheter när det gäller att hindra

oseriösa fastighetsägare att komma in på marknaden.

Regeringen anser för sin del att lagstiftningen bör vara utformad så att

oseriösa förvärvare i möjligaste mån hindras från att överhuvudtaget

komma in på fastighetsmarknaden. I ett sådant system är förvärvslagen

fortfarande ett viktigt instrument. Ju effektivare denna lag är, desto

mindre blir behovet av att ingripa mot försumliga hyresvärdar och desto

mindre olägenheter uppstår därmed för hyresgästerna. Det måste

visserligen konstateras att lagen inte förmår hindra alla icke önskvärda

förvärv; ett upphävande av lagen skulle emellertid ytterligare försämra

möjligheterna att ingripa mot oseriösa hyresvärdar.

Det står samtidigt klart att önskemålet om en effektiv förvärvsprövning

måste vägas mot de olägenheter som ett byråkratiskt förfarande kan

innebära för fastighetsmarknaden. Alla förvärv av hyresfastigheter bör

därför inte prövas av hyresnämnden. Systemet bör liksom hittills bygga

på att förvärvaren anmäler förvärvet till den kommun där fastigheten är

belägen och att kommunen därefter tar ställning till om man vill påkalla

hyresnämndens prövning. Hur denna anmälningsskyldighet närmare bör

vara utformad kommer att behandlas längre fram (se avsnitt 4.8.3).

Det är som nyss har nämnts inte antagligt att förvärvskontrollen kan bli

så effektiv att man helt kan förhindra att olämpliga personer etablerar sig

på hyresfastighetsmarknaden. Förvärvslagen måste därför även i

fortsättningen kompletteras med möjligheter till sådana ingripanden som

bostadsförvaltningslagen ger. Till det återkommer regeringen i avsnitt

4.8.6.

Bör förvärvsprövningen grundas på prognoser?

Som tidigare har framgått grundas i dag förvärvsprövningen på

prognoser om förvärvarens förväntade uppträdande. Det har ibland

riktats kritik mot detta förhållande. En prövning grundad på prognoser

medför att parterna inte i förväg kan vara säkra på om ett förvärv blir

bestående. Denna osäkerhet kan i vissa fall bli ganska långvarig, efter-

som tillståndsärendena ibland drar ut på tiden. För att undvika sådana

olägenheter skulle man kunna tänka sig att ändra kriterierna vid

tillståndsprövningen så att dessa endast avsåg faktiska förhållanden. Vid

prövningen skulle man alltså beakta endast förhållanden som redan har

inträtt, t.ex. att förvärvaren tidigare har varit misskötsam vid fastig-

hetsförvaltning.

Enligt regeringens mening är emellertid nackdelarna med ett sådant

system uppenbara. Det skulle inte bli möjligt att hindra sådana personer

som är nya på fastighetsmarknaden men vars framtida lämplighet som

fastighetsägare vid en samlad bedömning av kända omständigheter ändå

kan ifrågasättas. För att förvärvsprövningen skall vara effektiv är det

således enligt regeringens uppfattning nödvändigt att grunda den på

prognoser. Den bristande förutsebarhet som i viss utsträckning är förenad

med en sådan ordning måste accepteras.

Det har inte heller framkommit annat än att de nuvarande kriterierna

vid förvärvsprövningen i sak är lämpligt utformade. Det finns således

inte anledning att ändra lagen i dessa avseenden.

Bör förvärvslagens sanktionssystem ändras?

En effektiv förvärvslag som bygger på ett förfarande där det finns en

skyldighet att anmäla förvärvet måste innehålla kraftigt verkande

sanktioner mot den som underlåter att fullgöra anmälningsskyldigheten.

Det står klart att den nuvarande ordningen, där förvärvet blir ogiltigt

om lagens regler inte följs, innebär ett kännbart ingripande för parterna.

Detta är ägnat att leda till att förvärvsprövningen blir effektiv. Detta

gäller särskilt för de s.k. direkta förvärven, där den prövning som sker

vid inskrivningsmyndighet i samband med ansökan om lagfart eller

inskrivning av tomträtt innebär att en kvalificerad kontroll görs av om

förvärvslagens besämmelser har följts. Även för de s.k. indirekta

förvärven, som innebär att aktier eller andelar i ett fastighetsförvaltande

bolag överlåts, kan risken för ogiltighet antas påverka parterna.

Ogiltigheten som sanktion kan visserligen också ge upphov till en rad

olägenheter för parterna. Komplicerade problem av rättslig natur kan

uppstå då en överlåtelse av en fastighet eller en överlåtelse av andelar

eller aktier i ett fastighetsförvaltande bolag skall gå åter. Dessa olägen-

heter torde emellertid normalt inte drabba andra än de oseriösa aktörerna

på marknaden. Det kan nämligen antas att seriösa säljare på olika sätt

förvissar sig om att överlåtelseavtalet blir gällande fullt ut först sedan

förvärvsfrågan har blivit avgjord. Som kommer att framgå i det följande

föreslår regeringen att anmälningsskyldigheten i fortsättningen skall åvila

även säljaren (se avsnitt 4.8.3). En sådan ordning ger säljaren bättre

möjligheter att se till att en förvärvsprövning verkligen kommer till

stånd.

Frågan är också vilka alternativ till ogiltighetspåföljden som står till

buds. Ett alternativ är att kriminalisera förvärv som strider mot lagens

bestämmelser. Man kan också tänka sig att införa en kännbar ekonomisk

sanktion vid sådana förvärv. Det är emellertid tveksamt hur verknings-

fulla sådana åtgärder skulle bli. Sanktioner av detta slag kan dessutom

knappast användas i de fall ett förvärv anmäls men förvärvstillstånd

sedan vägras. Sådana situationer skulle kunna hanteras bättre genom

regler som ålägger förvärvaren att avyttra fastigheten eller, vid indirekta

förvärv, aktierna eller andelarna i bolaget. En sådan ordning skulle

emellertid träffa endast förvärvaren. Sanktionen bör enligt regeringens

mening vara så utformad att den berör även överlåtaren och tvingar

denne att göra vissa överväganden rörande förvärvarens lämplighet.

Sammanfattningsvis anser regeringen att det knappast finns något

alternativ till ogiltighetspåföljden som uppfyller de effektivitetskrav som

bör ställas på lagstiftningen. Enligt regeringen bör det därför inte göras

någon ändring i förvärvslagens regler om att ett förvärv som inte anmäls

eller som hyresnämnden vägrar tillstånd till är ogiltigt.

Bör förvärvslagens tillämpningsområde utvidgas?

Några remissinstanser har ansett att förvärvslagens tillämpningsområde

bör utvidgas. Hyresgästernas Riksförbund har således föreslagit att ett

aktie- eller andelsförvärv skall vara tillståndspliktigt så snart bolaget över

huvud taget äger hyresfastigheter. Som tidigare har nämnts föreligger det

i dag tillståndsplikt för sådana förvärv endast om taxeringsvärdet för de

av bolaget ägda fastigheterna enligt senaste balansräkningen är större än

det bokförda värdet av bolagets övriga tillgångar. Motivet för att

bestämmelsen fick denna utformning var att endast sådana bolag vars

huvudsakliga verksamhet är att förvalta hyreshus borde omfattas av

förvärvsprövningen (se prop. 1982/83:153 s. 16 f.). Förbundet har i sitt

remissvar anfört bl.a. att sådana bolag, som äger endast någon enstaka

hyresfastighet och i stället huvudsakligen bedriver annan verksamhet,

många gånger inte har något seriöst intresse av fastighetsförvaltning. Det

finns då en risk för att bolaget brister i sina skyldigheter som hyresvärd.

Enligt regeringens uppfattning finns det inte fog för ett påstående att

näringsidkare med ett i förhållande till den övriga verksamheten litet

fastighetsinnehav generellt sett sköter sin fastighetsförvaltning sämre än

andra. Något mera uttalat behov av att utvidga lagens tillämpnings-

område på det sätt som förbundet har föreslagit finns således inte. Till

detta kommer att intresset av en effektiv förvärvsprövning alltid måste

vägas mot seriösa näringsidkares berättigade krav på smidiga och

obyråkratiska regler De olägenheter som är förenade med förvärvs-

prövningen främst det förhållandet att det tar lång tid innan ett förvärv

blir bestående skulle, om förbundets förslag genomfördes, inträda i

långt flera fall än i dag.

Regeringen anser därför att förvärvsprövningen även i fortsättningen

bör omfatta endast förvärv av aktier eller andelar i bolag vars

huvudsakliga syfte är att förvalta hyresfastigheter.

För att en fastighet i dag skall omfattas av förvärvslagens bestäm-

melser måste den vara taxerad som hyreshusenhet. Hyresgästernas

Riksförbund har påtalat att förvärv av en fastighet som är bebyggd med

radhus inte omfattas av förvärvsprövning, eftersom en sådan fastighet

normalt taxeras som småhusenhet. Enligt förbundets mening kan det

ibland vara av intresse att även sådana förvärv omfattas av lagen. Det

gäller områden där småhus har uppförts för uthyrningsändamål.

En sådan utvidgning av förvärvslagen som förbundet har förordat

skulle, såvitt regeringen kan finna, medföra att lagen kom att omfatta ett

mycket stort antal förvärv där det inte finns något behov av en tillstånds-

prövning. Enligt regeringens uppfattning är detta inte acceptabelt. Det är

svårt att utforma en reglering som träffar endast de förvärv av småhus-

fastigheter som det är angeläget att pröva. Regeringen anser därför att

någon sådan lagändring som förbundet har aktualiserat inte bör göras.

Bör det finnas en uttrycklig regel om smitta?

En annan fråga som Hyresgästernas Riksförbund har tagit upp är om det

bör tas in en uttrycklig regel om s.k. smitta. Med smitta avses här sådana

fall då det inte finns någon anmärkning mot förvärvaren själv, men där

det som är känt om personer som är närstående till förvärvaren talar för

att förvärvstillstånd inte bör ges.

Regeringen kan konstatera att det i viss mån är oklart i vilken

utsträckning förhållanden som inte direkt är hänförliga till förvärvaren

enligt gällande rätt kan verka diskvalificerande för denne. Ett visst

utrymme att beakta närståendes vandel och liknande torde finnas i den

mån dessa omständigheter ger särskild anledning att ifrågasätta för-

värvarens syfte med förvärvet eller dennes förmåga till god fastighets-

förvaltning. Om förhållandena emellertid är sådana att det helt saknas

anledning att ifrågasätta förvärvarens legitima syfte med förvärvet, vore

det, enligt regeringens mening, orimligt om tillstånd till förvärvet skulle

kunna vägras enbart på grund av att en förvärvaren närstående inte kan

påräkna tillstånd. Det är knappast möjligt att genom lagstiftning skapa en

klar gräns mellan de båda slagen av situationer. Regeringen anser därför

att den fråga som förbundet har tagit upp inte bör lagregleras.

4.8.3 Förvärvslagens anmälningsskyldighet m.m.

Regeringens förslag: Ett förvärv skall i fortsättningen kunna anmälas av

båda parter, såväl överlåtaren som förvärvaren.

 Den tid kommunen har på sig att begära en prövning av förvärvet

förlängs till fyra månader.

Utredningens förslag: Överensstämmer i huvudsak med regeringens

förslag (se hyreslagstiftningsutredningens betänkande SOU 1996:148

s. 71 - 80). Utredningen har dock inte lämnat något förslag till ändring av

den tid som kommunen har på sig för sin förvärvsprövning (se

betänkandet s. 84 - 86).

Remissinstanserna: Så gott som samtliga remissinstanser har tillstyrkt

att båda parter får möjlighet att anmäla ett förvärv. Flera remissinstanser

har dock haft synpunkter på den lagtekniska utformningen av en sådan

regel. Några remissinstanser, bl.a. flera kommuner, har motsatt sig att

överlåtaren åläggs anmälningsplikt vid s.k. direkta förvärv. Andra

remissinstanser har ansett att den tidfrist som gäller för kommunerna bör

räknas först från det att förvärvaren gjort anmälan om sitt förvärv.

Bakgrund: Som tidigare har framgått blir de i lagen avsedda

förvärven av hyresfastigheter eller av aktier eller andelar i bolag ogiltiga

bl.a. om förvärvaren inte i rätt tid gör anmälan om förvärvet till

kommunen. Ogiltigheten inträder automatiskt.

När det gäller de s.k. direkta förvärven, alltså förvärv av hyres-

fastighet, medför den kontroll som görs av inskrivningsmyndigheten vid

lagfartsprövningen att ogiltigheten av fånget får omedelbara rätts-

verkningar för parterna; lagfart kan inte beviljas. Det kan antas att detta

system för med sig en förhållandevis hög benägenhet att anmäla sådana

förvärv.

För de indirekta förvärven, alltså aktie- och andelsförvärv, finns inte

någon motsvarande kontroll. Det kan bl.a. mot denna bakgrund befaras

att anmälningsbenägenheten för dessa förvärv är mindre god.

Skälen för regeringens förslag: Enligt regeringens mening finns det

anledning att överväga åtgärder för att öka anmälningsbenägenheten.

Ett sätt att åstadkomma en förbättring vad gäller de indirekta förvärven

skulle kunna vara att finna ett system som motsvarar den lagfartskontroll

som tillämpas för de direkta förvärven. Utredningen har ingående

diskuterat fyra olika modeller för hur ett sådant system skulle kunna vara

uppbyggt (se SOU 1996:148 s. 73 - 80). De tre första modellerna har av

olika skäl avvisats av utredningen. Regeringen ansluter sig till vad

utredningen har sagt om dessa. Den fjärde modellen, som utredningen

har bedömt vara den som har störst förutsättningar att fungera, benämner

utredningen beslutsmodellen.

Beslutsmodellen kännetecknas av att kommunernas, hyresnämndernas

och Svea hovrätts beslut i ärenden enligt förvärvslagen registreras i

aktiebolags- respektive handelsregistret. Det kan handla om beslut av

kommunen att påkalla eller inte påkalla förvärvsprövning och hyres-

nämndens eller Svea hovrätts ställningstaganden i tillståndsärenden.

Genom den offentlighet som registreringen medför kan uppgifterna

användas i kontrollsyfte av den som gör affärer med bolaget. Om

uppgifterna är sådana att de tyder på att bolaget dittills har haft svårt att

få förvärvstillstånd, kan det föra med sig svårigheter för det aktuella

bolaget att genomföra affärer eller att få krediter. Denna kontrolleffekt

torde öka efterlevnaden av anmälningsskyldigheten. Beslutsmodellen

torde emellertid inte ha någon handlingsdirigerande effekt för sådana

förvärv som det är mest angeläget att komma åt, nämligen de förvärv

som utgör led i ekonomisk brottslighet. Personer som sysslar med

ekonomiska brott handlar ofta med motparter som saknar intresse av att

bolaget eller dess delägare fullgör sina lagliga skyldigheter. Modellens

effektivitet kan således ifrågasättas. Till detta kommer att modellen för

att fungera skulle kräva en omfattande administration. Mot denna

bakgrund anser regeringen att modellen inte bör komma till användning.

För att komma till rätta med den bristande anmälningsbenägenheten

vad gäller de indirekta förvärven måste därför en annan väg sökas. En

sådan är att utsträcka anmälningsskyldigheten till överlåtaren. Visser-

ligen torde inte heller en sådan ordning ha någon betydelse för över-

låtelser som utgör ett led i brottsliga transaktioner där säljare och köpare

samverkar. Däremot kan den vara effektiv i de fall en förvärvare inte

anmäler sitt förvärv därför att han har anledning att anta att han inte

skulle godtas som förvärvare om en prövning kom till stånd. De flesta

seriösa överlåtare torde nämligen i dessa fall ha ett intresse av att

anmälan sker för att inte behöva riskera att överlåtelsen blir ogiltig. Om

överlåtaren får en möjlighet att själv göra en anmälan, kan han alltså

förvissa sig om att överlåtelsen blir bestående. En sådan utvidgning av

anmälningsskyldigheten är en enkel åtgärd som inte för med sig någon

byråkrati eller några andra principiella olägenheter.

Regeringen anser därför att anmälningsskyldigheten bör omfatta även

överlåtaren. Beträffande den närmare utformningen av den nya regeln

vill regeringen anföra följande.

En utvidgning av anmälningsskyldigheten torde ha störst effekt för de

indirekta förvärven. Man bör emellertid också kunna förvänta sig en

ökad anmälningsbenägenhet när det gäller de direkta förvärven. Mot den

bakgrunden och med hänsyn till intresset av likformighet i regelverket

anser regeringen att bestämmelsen bör gälla för såväl de direkta som de

indirekta förvärven.

Flera remissinstanser har haft synpunkter på den närmare utform-

ningen av det förslag som lades fram av utredningen. Enligt regeringens

mening bör den nya bestämmelsen innebära en möjlighet för överlåtaren

att anmäla förvärvet på egen hand. Regeln bör därför utformas så att

förvärvet för att inte bli ogiltigt skall anmälas av överlåtaren eller

förvärvaren. Det bör alltså inte vara nödvändigt att båda anmäler

förvärvet.

Några remissinstanser har uttryckt farhågor för att en sådan ändring

kommer att medföra administrativa svårigheter för kommunerna. De har

hävdat att problem kan uppstå, om endast överlåtaren gör en anmälan och

denna inte innehåller tillräckliga uppgifter för kommunens ställnings-

tagande. Dessa remissinstanser har därför föreslagit antingen att den

utvidgade anmälningsskyldigheten skall gälla endast för de indirekta

förvärven eller att den tid som står till kommunens förfogande för att

påkalla förvärvsprövning skall räknas från det att förvärvaren gör sin

anmälan.

 Som redan har framgått anser regeringen att övervägande skäl talar för

att såväl direkta som indirekta förvärv bör omfattas av den nya utvidgade

anmälningsskyldigheten.

När det gäller farhågorna för att en anmälan från överlåtaren inte

innehåller tillräckliga uppgifter kan följande sägas. Tillämpnings-

förordningen till förvärvslagen innehåller föreskrifter om vad en anmälan

av förvärv till kommun skall innehålla (se 1 a § förordningen

[1975:1139] om tillämpningen av lagen [1975:1132] om förvärv av

hyresfastighet m.m.). För frågan om huruvida kommunens tidsfrist börjar

löpa har det emellertid ingen betydelse om förvärvsanmälan innehåller de

uppgifter som föreskrivs i förordningen. Det enda som krävs för att

tidsfristen skall börja löpa är att en bestyrkt kopia av fångeshandlingen

har bifogats anmälan (se 3 a § första stycket och 10 § tredje stycket

förvärvslagen). Att, såsom några remissinstanser har föreslagit, räkna den

tidsfrist inom vilken kommunen måste påkalla prövning av förvärvet från

det att förvärvaren gjorde sin anmälan ger således ingen garanti för att

kommunen då har ett fullgott beslutsunderlag. En sådan reglering

förutsätter dessutom att förvärvet alltid anmäls av i vart fall förvärvaren.

Den är därmed inte förenlig med vårt ställningstagande att det skall räcka

med att anmälan görs av överlåtaren.

Regeringen har emellertid förståelse för det problem det kan innebära

att de anmälningar som görs av en överlåtare generellt kan antas inne-

hålla mera bristfälliga uppgifter än anmälningar som görs av en

förvärvare. Den nya ordningen kan därför antas innebära ett något ökat

behov för kommunerna att genom kompletteringsförelägganden söka

fullständiga utredningen. Den tid som kommunen har på sig för att

avgöra om förvärvsprövning skall påkallas bör därför förlängas så att den

uppgår till fyra i stället för tre månader. Tiden bör räknas från det att

någon av parterna har gjort anmälan om förvärvet till kommunen.

För att ytterligare underlätta kommunernas handläggning avser

regeringen att ändra tillämpningsförordningen till förvärvslagen så att

kommunen skall kunna infordra nödvändiga uppgifter från såväl

överlåtaren som förvärvaren även om en anmälan om förvärvet har gjorts

av enbart överlåtaren. Regeringen avser vidare att, i enlighet med vad

Patent- och registreringsverket har föreslagit, ändra tillämpnings-

förordningen så att förvärvaren, då fråga är om ett indirekt förvärv, skall

ge in ett företagsbevis i stället för ett registreringsbevis. Härigenom kan

beslutsunderlaget för kommunen förbättras. Ett företagsbevis innehåller

nämligen fylligare information än ett registreringsbevis.

4.8.4 Kommunernas och hyresgästorganisationernas roller vid

förvärvsprövningen

Regeringens förslag: Kommunerna skall behålla ansvaret för den

inledande förvärvsprövningen. De skall emellertid vara skyldiga att

bereda hyresgästorganisationen tillfälle att yttra sig över en förvärvs-

anmälan.

 Hyresnämnden skall inte kunna vägra förvärvstillstånd, om en ansökan

har medgetts av kommunen och hyresgästorganisationen.

Utredningens förslag: Överensstämmer i huvudsak med regeringens.

Utredningen har dock inte föreslagit någon skyldighet för kommunen att

ge hyresgästorganisationen tillfälle att yttra sig (se hyreslagstiftnings-

utredningens betänkande SOU 1996:148 s. 65 och 66 samt s. 85 och 86).

Remissinstanserna: De flesta remissinstanserna har instämt i

utredningens förslag. Hyresgästernas Riksförbund har emellertid, i likhet

med några andra remissinstanser, ansett att hyresgästorganisationerna bör

ges en mera betydande roll vid förvärvsprövningen.

Bakgrund: Som tidigare har framgått ligger ansvaret för den

inledande förvärvsprövningen på kommunen. Enligt gällande rätt är det

således kommunen som kan begära att ett förvärv prövas av hyres-

nämnden. Hyresgästorganisationen har inte rätt att påkalla sådan

prövning. Några remissinstanser har ansett att även hyresgästorganisa-

tionen bör ha rätt att begära förvärvsprövning.

Om en förvärvsfråga skall prövas av hyresnämnden, är såväl

kommunen som den berörda hyresgästorganisationen motparter till

förvärvaren. Om dessa under processen medger bifall till ansökan om

tillstånd till förvärvet, skall hyresnämnden trots detta göra en sak-

prövning av ärendet. Det har ifrågasatts om detta är en ändamålsenlig

ordning.

Skälen för regeringens förslag: Regeringen anser att det är ändamåls-

enligt att kommunen har det övergripande ansvaret för att endast

lämpliga personer blir ägare till hyresfastigheter inom kommunens

område. Det är då också naturligt att det inledande ställningstagandet till

om ett förvärv skall underställas hyresnämndens prövning bör ankomma

på kommunen ensam. För att kommunen skall kunna komma fram till ett

riktigt beslut är det emellertid viktigt att kommunen inhämtar upp-

lysningar i förvärvsfrågan från bl.a. den berörda hyresgästorganisationen.

I de flesta fall torde kommunen anse att det ligger i dess eget intresse att

inhämta sådana upplysningar. Någon formell skyldighet att bereda

hyresgästorganisationen tillfälle till yttrande finns dock inte. Enligt

regeringens mening bör det framgå av förvärvslagen att kommunen har

en sådan skyldighet.

Det ansvar som kommunerna och, i viss mån, hyresgästorgani-

sationerna bör ha vid tillämpningen av förvärvslagen bör återspeglas

även i reglerna om prövning i hyresnämnd. Liksom hittills bör därför

såväl kommunen som hyresgästorganisationen ha rätt att överklaga

hyresnämndens beslut.

En särskild fråga i detta sammanhang är om hyresnämnden bör vara

skyldig att göra en prövning i sak även om kommunen och hyresgäst-

organisationen inte längre motsätter sig att förvärvstillstånd ges.

Eftersom endast kommunen har rätt att påkalla prövning i hyresnämnd

och endast kommunen och hyresgästorganisationen har rätt att överklaga

ett positivt tillståndbeslut, anser regeringen att hyresnämnden i en sådan

situation inte skall behöva gå in i någon prövning i sak. Det bör alltså

införas en regel om att ansökan skall bifallas, om kommunen och hyres-

gästorganisationen medger ansökan. En sådan regel torde också medföra

att handläggningstiden hos hyresnämnden kan förkortas.

Om endast den ena av förvärvarens motparter har medgett ansökan,

bör hyresnämnden däremot även i fortsättningen vara skyldig att pröva

förvärvsfrågan materiellt.

4.8.5 Exekutiva förvärv

Regeringens förslag: Den tid inom vilken den som har förvärvat en

hyresfastighet genom inrop på exekutiv auktion skall söka förvärvs-

tillstånd eller vidaresälja fastigheten (den s.k. respittiden) förkortas till

ett

år.

Utredningens bedömning: Utredningen har ansett att det inte bör

göras någon ändring av respittiden (se hyreslagstiftningsutredningens

betänkande SOU 1996:148 s. 89 och 90).

Remissinstanserna: Endast ett fåtal av remissinstanserna har yttrat sig

angående de exekutiva förvärven. Riksskatteverket och Hyresgästernas

Riksförbund har ansett att respittiden bör förkortas. Svenska

Bankföreningen, som under hand har fått ta del av ett utkast till lag-

förslaget, har inte haft någon invändning mot förslaget om en förkortning

av respittiden. Riksskatteverket har vidare föreslagit att det inte skall

krävas förvärvstillstånd vid förvärv som sker vid exekutiv försäljning

genom s.k. underhandsförfarande. Gatu- och fastighetskontoret i

Stockholms stad har föreslagit att det skall krävas förvärvstillstånd även

för förvärv genom inrop på exekutiv auktion.

Bakgrund: Som tidigare har framgått är exekutiva förvärv genom

inrop på auktion undantagna från kravet på förvärvstillstånd. I stället

gäller att förvärvaren inom två år från auktionen måste vidareförsälja

egendomen, om han inte erhåller förvärvstillstånd eller det står klart att

kommunen inte påkallar prövning av förvärvet (se 6 § förvärvslagen). En

motsvarande regel om respittid finns i jordförvärvslagen (1979:230).

Det har riktats kritik mot bestämmelsen om respittid i förvärvslagen.

Det har hävdats att respittiden gör det möjligt för en oseriös förvärvare

att ropa in hyresfastigheter och behålla dessa under förhållandevis lång

tid utan någon tillståndsprövning. Som Riksskatteverket har pekat på i sitt

remissvar torde denna tid många gånger kunna bli betydligt längre än två

år. Systemet är nämligen så uppbyggt att, om den som har förvärvat

fastigheten inte försäljer den eller skaffar förvärvstillstånd under respit-

tiden, fastigheten skall utbjudas på en ny offentlig auktion. Förordnande

om en sådan auktion görs av länsstyrelsen på begäran av kommunen eller

hyresnämnden. En sådan begäran kan göras först efter utgången av

respittiden. Sedan länsstyrelsen har fattat beslut om auktion skall denna

verkställas av kronofogdemyndigheten.

Om det exekutiva förvärvet däremot sker genom ett underhands-

förfarande enligt utsökningsbalken (jfr 12 kap. 57 - 61 §§ utsöknings-

balken), skall förvärvslagens vanliga regler tillämpas på förvärvet. Även

övrig förvärvslagstiftning upprätthåller en skillnad i tillståndskravet

beroende på vilken form av exekutivt förvärv det är fråga om.

Riksskatteverket har i sin rapport Översyn av utsökningsbalken (RSV

Rapport 1991:1) föreslagit att exekutiv försäljning på auktion och

exekutiv försäljning genom underhandsförfarande skall jämställas i så

stor utsträckning som möjligt. I rapporten (s. 125) har det angetts att de

tillståndskrav som ställs upp i skilda förvärvslagar m.m. bör gälla på

samma sätt, oberoende av i vilken form den exekutiva försäljningen äger

rum. Verket har upprepat förslaget i en fördjupad anslagsframställning år

1996.

Skälen för regeringens förslag: Bestämmelserna om respittid ger ett

visst utrymme för en förvärvare att kringå bestämmelserna om tillstånds-

plikt. Enligt regeringens mening är detta inte tillfredsställande. Starka

skäl talar därför för att respittiden bör förkortas.

Det är möjligt att en förkortning av respittiden kan innebära att antalet

spekulanter vid exekutiva auktioner kan minska något, särskilt som en

sådan förkortning minskar möjligheterna att invänta rätt tidpunkt för

försäljning. Utredningen har befarat att detta i sin tur kan påverka de bud

som lämnas, vilket i förlängningen skulle få negativa konsekvenser för

såväl seriösa fastighetsägare som panthavare och andra rättsägare. Enligt

regeringens mening finns det emellertid inte anledning att i detta

sammanhang beakta de eventuellt högre köpeskillingar som icke seriösa

spekulanter skulle vara beredda att erlägga. Det är knappast heller troligt

att en förkortning av respittiden nämnvärt skulle påverka de seriösa

spekulanternas intresse av att ropa in hyresfastigheter. Dessa har ju själva

goda möjligheter att erhålla förvärvstillstånd och drabbas därför inte av

några större olägenheter om respittiden kortas. Några beaktansvärda

minskningar i köpeskillingarnas storlek bör alltså inte uppkomma.

Mot denna bakgrund anser regeringen att respittiden bör förkortas.

Såsom Riksskatteverket har förordat bör respittiden i fortsättningen vara

ett år.

Vad gäller Riksskatteverkets förslag om att samma regler bör gälla vid

exekutiv försäljning under hand som vid försäljning på auktion kan

erinras om att regeringen i samband med att den lade fram förslag till

vissa ändringar i utsökningsbalken m.m. uttalade att det, när ytterligare

erfarenheter hade vunnits av de nya reglerna, kunde bli aktuellt att se

över den fråga som verket har aktualiserat (se prop. 1993/94:191 s. 23).

Frågan har inte övervägts av de utredningar som ligger till grund för

förevarande lagstiftningsärende. Det fordras därför ytterligare beredning

innan det kan bli aktuellt att ta ställning till frågan. Regeringen tar därför

inte nu ställning till vad Riksskatteverket har föreslagit.

4.8.6 Bostadsförvaltningslagen

Regeringens bedömning: Det bör inte göras någon ändring i bostads-

förvaltningslagen.

Utredningarnas förslag och bedömningar: Utredningen om förvärv

och förvaltning av hyreshus föreslog att ingripande enligt bostads-

förvaltningslagen skulle kunna ske vid en tidigare tidpunkt än vad som i

dag är fallet och vid en lägre grad av missförhållande än vad som nu

krävs. Utredningen föreslog vidare att möjligheterna att lösa in

fastigheten skulle utvidgas. Slutligen föreslog utredningen att en

fastighetsägare som åsidosätter sina åligganden som hyresvärd skulle

kunna meddelas s.k. förvaltningsförbud. Den som ålagts förvaltnings-

förbud skulle i princip vara förhindrad att vidta några åtgärder som

innefattar fastighetsförvaltning (se SOU 1994:23 s. 88 - 111).

Hyreslagstiftningsutredningens bedömning överensstämmer med

regeringens bedömning (se SOU 1996:148 s. 91 - 95).

Remissinstanserna: De förslag som lämnades av utredningen om

förvärv och förvaltning av hyreshus har fått ett blandat mottagande.

Flertalat remissinstanser som har yttrat sig över hyreslagstiftnings-

utredningens bedömning har instämt i denna. Boverket har emellertid

ansett att det bör vara möjligt att ingripa enligt bostadsförvaltningslagen

på ett tidigare stadium än vad som är fallet i dag genom en

 förvaltningsanmärkning . Hyresgästernas Riksförbund har hävdat att

det bör öppnas en möjlighet att meddela förvaltningsåläggande enligt

bostadsförvaltningslagen vid en lägre grad av misskötsamhet än vad som

fordras i dag.

Bakgrund: Bostadsförvaltningslagen har tillkommit för att det skall

vara möjligt att i efterhand ingripa mot hyresvärdar som inte sköter

fastighetsförvaltningen på ett godtagbart sätt. Beträffande lagens inne-

håll, se ovan avsnitt 4.8.1.

Enligt lagens förarbeten skall det vara möjligt att ingripa så snart

förvaltningen av fastigheten inte uppfyller lagens minimikrav. Bristerna i

förvaltningen måste dock ha gett upphov till olägenheter för de boende

och dessa olägenheter måste vara av viss varaktighet och intensitet. Som

regel bör det vara fråga om olägenheter som de boende samfällt har haft

känning av. Brister av tillfällig karaktär eller av mindre omfattning bör

därför, enligt lagens förarbeten, inte medföra ingripanden enligt lagen (se

prop. 1976/77:151 s. 82 f.) Det yttersta tvångsmedlet, inlösen, kan

tillgripas först sedan fastigheten har ställts under tvångsförvaltning och

det därefter har konstaterats att någon tillfredsställande förvaltning inte

kan uppnås.

Det har ifrågasatts om lagen ger möjlighet att på ett tillräckligt tidigt

stadium och på ett tillräckligt effektivt sätt ingripa mot brister i fastig-

hetens förvaltning.

Skälen för regeringens bedömning: Som tidigare har framgått är det

regeringens uppfattning att lagstiftningen bör vara utformad så att

oseriösa förvärvare i möjligaste mån hindras att över huvud taget komma

in på hyresfastighetsmarknaden. För att uppnå detta måste det finnas en

effektiv förvärvsprövning. I ett sådant system tjänar möjligheten till

ingripanden enligt bostadsförvaltningslagen som ett komplement till

förvärvslagen. Bostadsförvaltningslagen bör således inte, såsom var

utgångspunkten för förslagen i betänkandet Förvalta bostäder, vara den

enda spärren mot olämpliga hyresvärdar.

Ett beslut om särskild förvaltning enligt bostadsförvaltningslagen är,

oavsett om det sker genom förvaltningsåläggande eller tvångsförvaltning,

en mycket ingripande åtgärd. Ingreppet innebär ju i båda fallen att

fastighetsägarens rådighet över sin egendom inskränks. Enligt rege-

ringens mening är det därför naturligt att de båda formerna av tvångs-

förvaltning kommer till användning först när den bristfälliga förvalt-

ningen har lett till konkreta olägenheter för hyresgästerna. Det innebär i

och för sig inte att det måste vara fråga om olägenheter av kvalificerat

slag; olägenheterna bör dock inte vara av obetydlig omfattning eller ha

endast tillfällig karaktär. Regeringen anser därför att de nuvarande

kriterierna för när förvaltningsåläggande skall kunna tillgripas är

lämpligt avvägda.

Inte heller finns det enligt regeringens mening anledning att ändra på

vad som gäller i fråga om inlösen.

Regeringen har särskilt övervägt om det bör införas en sanktion som är

mindre långtgående än särskild förvaltning och som kan användas på ett

tidigare stadium av misskötsamheten. Denna skulle kunna konstrueras

exempelvis på det sätt som Boverket har föreslagit. Det är emellertid

tveksamt om behovet av en sådan sanktionsform är så stort. Hyres-

gästerna har redan i dag möjlighet att tillgripa effektiva sanktioner mot

hyresvärden vid brister i lägenheternas eller fastighetens skick, främst

genom s.k. åtgärdsföreläggande. Som tidigare har framgått föreslår

regeringen att detta skydd stärks genom en möjlighet till åtgärdsföre-

läggande vid s.k. ursprunglig brist. Härtill kommer att regeringen, som

tidigare har framgått, föreslår att förvärvslagens anmälningsskyldighet

utvidgas. Syftet med den reformen är att förbättra förvärvsprövningens

effektivitet.

Det är mot denna bakgrund önskvärt med ytterligare erfarenheter av

hyreslagens och förvärvslagens sanktionssystem innan man överväger en

skärpning av bostadsförvaltningslagen. Regeringen anser därför att lagen

för närvarande inte bör ändras.

5 Ikraftträdande- och övergångsfrågor

De föreslagna lagändringarna bör träda i kraft den 1 juni 1998.

Vissa av ändringarna kräver övergångsbestämmelser. Detta behandlas

närmare i författningskommentaren.

6 Kostnader

I lagrådsremissen föreslås, såvitt gäller hyreslagen, att det skall bli

möjligt att utverka åtgärdföreläggande även vid s.k. ursprunglig brist och

att möjligheterna till andrahandsuthyrning skall vidgas något. Antalet

ärenden vid hyresnämnd och Svea hovrätt om åtgärdsföreläggande kan

därför antas öka något. Samtidigt torde man kunna förvänta sig att antalet

tvister vid allmän domstol i anledning av att en hyresgäst vill hävda

andra slag av sanktioner mot hyresvärden, t.ex. hyresnedsättning eller

självhjälp, minskar i väsentligen samma utsträckning. Också lag-

ändringen vad gäller andrahandsuthyrning kan möjligen leda till att

antalet tillståndsärenden vid hyresnämnd ökar något under en över-

gångsperiod. Detta torde dock innebära endast marginella kostnads-

ökningar. Dessa kan finansieras inom berörda utgiftsområdes ramar.

När det gäller förvärvslagen föreslås att anmälningsskyldigheten skall

omfatta även överlåtaren. Avsikten med lagförslaget är att anmälnings-

benägenheten skall förbättras. Antalet förvärvsärenden hos kommunerna

kan därför antas öka. Detta kan i sin tur leda till viss mindre ökning av

antalet ärenden om förvärvstillstånd vid hyresnämnderna och Svea

hovrätt. En effektivare förvärvsprövning torde emellertid i gengäld

medföra att antalet ärenden om ingripanden enligt bostadsförvaltnings-

lagen minskar.

7 Författningskommentar

7.1 Förslaget till lag om ändring i jordabalken

12 kap. 11 §

Uppkommer före hyrestidens början ringare skada på lägenheten än som

anges i 10 § första stycket och är skadan inte avhjälpt när lägenheten

skall tillträdas eller är lägenheten i övrigt, i annat fall än som avses i

13 §, på tillträdesdagen inte i det skick som hyresgästen har rätt att

fordra, gäller följande:

1. Hyresgästen får avhjälpa bristen på hyresvärdens bekostnad, om

hyresvärden underlåter att efter tillsägelse ombesörja åtgärden så snart

det kan ske.

2. Kan bristen inte avhjälpas utan dröjsmål eller underlåter hyres-

värden att efter tillsägelse ombesörja åtgärden så snart det kan ske, får

hyresgästen säga upp avtalet. Uppsägning får dock ske endast om bristen

är av väsentlig betydelse. Sedan bristen har blivit avhjälpt av hyres-

värden, får avtalet inte sägas upp.

3. För den tid lägenheten är i bristfälligt skick har hyresgästen rätt till

skälig nedsättning av hyran.

4. Hyresgästen har rätt till ersättning för skada, om hyresvärden inte

visar att bristen inte beror på hans försummelse.

5. Om hyresavtalet avser en bostadslägenhet, får hyresvärden

föreläggas att avhjälpa bristen (åtgärdsföreläggande). Åtgärdsföre-

läggande meddelas av hyresnämnden efter ansökan av hyresgästen. I

fråga om åtgärdsföreläggande gäller i övrigt vad som föreskrivs i 16 §

andra och fjärde - sjätte styckena.

Har en bostadslägenhet för fritidsändamål eller en lokal hyrts ut i

befintligt skick gäller

1. för bostadslägenheten första stycket och

2. för lokalen första stycket 1 - 4,

endast om lägenheten enligt den allmänna uppfattningen på orten inte är

fullt brukbar för sitt ändamål och hyresgästen när han ingick avtalet inte

kände till bristen eller kunde upptäcka den med vanlig uppmärksamhet.

(Jfr 12 kap. 5 kap. 2, 4, 6, 9 och 10 §§ jordabalken i hyreslagskommitténs

förslag samt 12 kap. 11 § jordabalken i hyreslagstiftningsutredningens

förslag)

Lagtexten har ändrats redaktionellt. Till paragrafens första stycke har

förts samman innehållet i de tidigare första och andra styckena. För att

underlätta läsningen har de sanktioner som står till hyresgästens för-

fogande tagits upp i skilda punkter.

Punkterna 1 - 4 motsvarar vad som tidigare har angetts i första och

andra styckena.

Bestämmelsen i punkten 5 är ny. Den har behandlats i avsnitt 4.6. Av

den nya bestämmelsen framgår att en hyresgäst hos hyresnämnden kan

utverka åtgärdsföreläggande för att få en s.k. ursprunglig brist avhjälpt.

Härigenom ges hyresgästen ytterligare en möjlighet att agera mot en i

detta avseende försumlig hyresvärd utöver de som följer av punkterna

1 - 4.

Förutsättningarna för att hyresnämnden skall kunna meddela ett

åtgärdsföreläggande är att hyresavtalet avser en bostadslägenhet.

Ändringen är inte avsedd att innebära någon förändring av begreppet

brist såsom det används i paragrafen i dess hittills gällande lydelse.

Åtgärdsföreläggande är således avsett att för bostadslägenheternas del

kunna komma till användning i samma situationer som de övriga

påföljderna, t.ex. för att åtgärda uppkomna skador eller sanitära

olägenheter i lägenheten. För att hyresgästen skall vara berättigad att

tillgripa någon av de i paragrafen upptagna sanktionerna mot hyres-

värden krävs det att skadan eller bristen inte är avhjälpt på tillträdes-

dagen. Av detta följer att hyresgästen inte kan ansöka om åtgärds-

föreläggande innan tillträde har skett.

I likhet med vad som gäller beträffande åtgärdsföreläggande enligt

16 § skall den nya bestämmelsen inte kunna användas för att

åstadkomma en höjning av lägenhetens standard (jfr RBD 19:89).

Hänvisningen till 16 § andra och fjärde - sjätte styckena medför att

dessa bestämmelser om åtgärdsföreläggande vid brist som uppkommit

under hyrestiden blir tillämpliga även i fråga om åtgärdsföreläggande vid

ursprunglig brist. Sålunda gäller exempelvis att ett åtgärdsföreläggande

även enligt de nya reglerna kan förenas med vite och att det i ett sådant

föreläggande skall bestämmas viss tid inom vilken den eller de åtgärder

som avses med föreläggandet skall ha vidtagits.

Andra stycket motsvarar det tidigare tredje stycket. Bestämmelsen

innebär att en hyresgäst, som har hyrt en bostadslägenhet för fritids-

ändamål eller en lokal i befintligt skick , inte kan göra gällande de

sanktioner som anges i första stycket beträffande brister som hyresgästen

kände till eller hade bort uppmärksamma när avtalet ingicks. Lagtexten

har ändrats redaktionellt i enlighet med Lagrådets förslag.

12 kap. 18 i §

Hyresvärden är skyldig att lämna hyresgästen uppgift om sitt namn och

en adress där hyresvärden kan anträffas. Om hyresvärden är en juridisk

person, skall motsvarande uppgifter lämnas även om ställföreträdare för

den juridiska personen.

Finns hyresvärden eller, om hyresvärden är en juridisk person,

ställföreträdaren inte i landet, skall uppgift lämnas om namn och adress

på en i Sverige bosatt person som är behörig att på hyresvärdens vägnar

ta emot delgivning.

Uppgifterna skall anges i ett skriftligt meddelande som skall anslås på

väl synlig plats i huset.

(Jfr förslaget till 12 kap. 18 a § jordabalken i SOU 1994:23)

Paragrafen är ny. Den har behandlats i avsnitt 4.7

I paragrafens första stycke anges vilken information som hyresvärden

är skyldig att lämna om sig själv. Där anges vidare att, om hyresvärden är

en juridisk person, upplysning skall lämnas om ställföreträdare för den

juridiska personen. Om huset ägs av ett aktiebolag, måste uppgift således

lämnas om den som är behörig att teckna bolagets firma. Kan firman

tecknas endast av flera i förening, måste firman ange samtliga dessa

personer.

I andra stycket har tagits in en bestämmelse om vad som gäller om

hyresvärden inte finns i landet. Om hyresvärden är ett aktiebolag som

inte har någon i landet bosatt behörig företrädare gäller redan enligt

8 kap. 11 § femte stycket aktiebolagslagen (1975:1385) att bolagets

styrelse skall bemyndiga en i Sverige bosatt person att på bolagets vägnar

ta emot delgivning. Det åligger bolaget att anmäla denna person för

registrering i aktiebolagsregistret (se 8 kap. 15 § aktiebolagslagen).

Bestämmelsen i hyreslagen innebär att information skall lämnas om den

person som har anmälts för registrering. I lagen (1992:160) om utländska

filialer m.m. (filiallagen) finns bestämmelser om utländska företag eller

utomlands bosatta personer som bedriver näringsverksamhet i Sverige.

Utländska företag måste bedriva sin verksamhet genom ett avdelnings-

kontor med självständig förvaltning (filial). Filialen skall registreras i ett

filialregister som förs av Patent- och registreringsverket. För utomlands

bosatta personer gäller att det skall finnas en i Sverige bosatt föreståndare

med ansvar för den här bedrivna verksamheten. Föreståndaren skall vara

utrustad med fullmakt att i Sverige företräda näringsidkaren i alla frågor

som rör verksamheten. Det är naturligt att utländska hyresvärdar i den

utsträckning föreståndare har utsetts enligt filiallagen lämnar hyres-

gästerna upplysning om denne.

 I tredje stycket har angetts att informationen skall lämnas genom ett

skriftligt meddelande som anslås på väl synlig plats i huset. I detta ligger

också att hyresvärden är skyldig att se till att informationen kontinuerligt

finns tillgänglig på detta sätt. Anslaget måste således på lämpligt sätt

skyddas mot åverkan. Om förhållandena ändras, måste hyresvärden se till

att hyresgästerna får kännedom om de nya uppgifterna. Detta skall ske

genom ett nytt anslag. Inget hindrar att hyresvärden tillhandahåller

informationen även på annat sätt.

Det har inte knutits någon uttrycklig sanktion till bestämmelsen om

informationsskyldighet. Som har framgått av avsnitt 4.7 torde emellertid

en underlåtenhet att fullgöra informationsskyldigheten kunna få

betydelse när fråga om ingripanden enligt bostadsförvaltningslagen

aktualiseras.

12 kap. 28 a §

Är pant eller borgen ställd till säkerhet för att ett avtal om hyra av en

bostadslägenhet fullgörs, får pantsättaren eller borgensmannen säga upp

sitt åtagande att upphöra att gälla vid det månadsskifte som inträffar

närmast efter nio månader från uppsägningen, dock tidigast till en

tidpunkt som infaller två år från det att åtagandet började att gälla.

Ett villkor som inskränker pantsättarens eller borgensmannens rätt

enligt denna paragraf är ogiltigt.

(Jfr 12 kap. 28 § andra stycket jordabalken i hyreslagstiftningsutred-

ningens förslag)

Bestämmelsen, som är ny, har behandlats i avsnitt 4.2.

Enligt första stycket skall det, när borgen eller pant har ställts till

säkerhet för ett bostadshyresavtal, alltid vara möjligt att säga upp

åtagandet. Om uppsägning har skett, upphör åtagandet att gälla vid den

tidpunkt som anges i stycket. Det innebär att borgensmannen inte har

något ansvar för sådana förpliktelser enligt hyresavtalet som uppkommer

efter den tidpunkten.

Det har inte ansetts erforderligt med några särskilda föreskrifter om

hur uppsägningen skall gå till. Allmänna regler om uppsägning av avtal

blir därmed tillämpliga även på nu aktuella åtaganden.

När uppsägning sker, har hyresförhållandet i allmänhet löpt minst ett

år. Hyresvärden bör då kunna bilda sig en någorlunda välgrundad

uppfattning om det alltjämt behövs säkerhet i form av borgen eller pant.

Hyresvärden får då ta ställning till vilka åtgärder som bör vidtas med

anledning av uppsägningen. Om hyresvärden anser att det alltjämt finns

ett behov av borgen eller pant till säkerhet för hyresgästens förpliktelser,

bör han i första hand anmana hyresgästen att ställa ny säkerhet som kan

godtas. Om hyresgästen inte vill eller kan ställa ny säkerhet, får

hyresvärden överväga om det finns grund för att säga upp hyresavtalet.

Att ett pant- eller borgensåtagande inte längre gäller utgör inte skäl för att

säga upp hyresavtalet till omedelbart upphörande. Hyresvärden kan

däremot säga upp hyresavtalet att upphöra vid utgången av föreskriven

uppsägningstid. Om hyresgästen vägrar godta uppsägningen, kan

hyresvärden hänskjuta förlängningstvisten till hyresnämnden. En

förutsättning för att hyresgästen skall kunna förlora sin hyresrätt är

givetvis att det föreligger en sådan besittningsbrytande omständighet som

anges i 46 §. I allmänhet torde en tvist som har sitt ursprung i att ett pant-

eller borgensåtagande upphör prövas enligt punkten 2 eller punkten 10 i

46 §.

Det förhållandet att ett borgensåtagande har sagts upp innebär enligt

hittills rådande praxis vanligen inte att hyresgästens besittningsskydd

bryts. Har hyresgästen fullgjort sina förpliktelser enligt hyresavtalet,

brukar således i allmänhet förlängning medges. Om hyresgästen har

åsidosatt någon av sina förpliktelser genom att exempelvis betala hyran

för sent, kan emellertid detta förhållande, tillsammans med det

förhållandet att det inte längre kommer att finnas någon säkerhet till

fullgörande av förpliktelserna, medföra att hyresavtalet får upphöra.

 Bestämmelsen är såsom framgår av andra stycket tvingande till

pantsättarens eller borgensmannens förmån. Ett villkor som inskränker

pantsättarens eller borgensmannens rätt att säga upp sitt åtagande är

således ogiltigt. Däremot är det möjligt att avtala om villkor som är mera

förmånliga för pantsättaren eller borgensmannen än de nu aktuella.

Sålunda kan det avtalas att åtagandet skall kunna sägas upp till en

tidigare tidpunkt än när det har gällt i två år eller att uppsägningstiden

skall vara kortare än nio månader. Det är också möjligt att avtala om en

begränsning av åtagandet till visst belopp.

Ett avtal om att ett pant- eller borgensåtagande skall gälla under viss

tid är i normala fall inte uppsägningsbart. Också ett sådant avtal omfattas

emellertid av förevarande paragraf. Bestämmelsens tvingande karaktär

får till följd att ett åtagande som tidsbegränsas till längre tid än två år

alltid kan sägas upp så att det upphör att gälla efter två år. Om det inte

sägs upp, upphör det att gälla vid utgången av den avtalade tiden.

Bestämmelsen är tillämplig på såväl avtal om pant som avtal om

borgen. Borgen ställs i princip alltid av någon annan än hyresgästen. Pant

kan däremot ställas såväl av tredje man som av hyresgästen själv. I det

fall hyresgästen själv ställer pant till säkerhet för sitt hyresavtal kan

behovet av en rätt till uppsägning i och för sig synas begränsat; hyres-

gästen har nämligen möjlighet att komma i från sitt åtagande genom att

begära villkorsändring. Pantavtal vid bostadshyresavtal torde emellertid

vara sällan förekommande. På grund härav och för att inte komplicera

regelsystemet har det inte föreskrivits någon särskild regel för det fall det

är hyresgästen själv som ställer säkerhet.

Detta får till följd att en hyresgäst som själv har ställt säkerhet, i

praktiken i form av pant, har två möjligheter att komma ifrån sitt

åtagande. Han kan antingen begagna rätten till uppsägning av åtagandet

eller begära villkorsändring.

12 kap. 40 §

En hyresgäst får hyra ut eller på annat sätt upplåta lägenheten i dess

helhet i andra hand, om hyresnämnden lämnar tillstånd till det.

Tillstånd skall lämnas, om

1. hyresgästen på grund av ålder, sjukdom, tillfälligt arbete på annan

ort, särskilda familjeförhållanden eller därmed jämförbara förhållanden

har beaktansvärda skäl för upplåtelsen, och

2. hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke.

Tillstånd enligt första stycket skall begränsas till viss tid och kan

förenas med villkor.

(Jfr 12 kap. 9 kap. 2 § jordabalken i hyreslagskommitténs förslag)

Bestämmelsen har behandlats i avsnitt 4.1.

För att en hyresgäst skall få tillstånd till andrahandsuthyrning har det

hittills fordrats att han under viss tid inte har möjlighet att använda sin

lägenhet. Ändringen i första stycket innebär att detta krav har slopats.

Detta stycke har vidare ändrats redaktionellt på så sätt att där talas om att

 hyra ut eller på annat sätt upplåta lägenheten i stället för som hittills

 upplåta lägenheten. Någon saklig ändring i vad som utgör en upplåtelse

är inte avsedd.

Ändringen medför att det inte längre blir nödvändigt att vid

tillståndsprövningen bedöma om hyresgästen faktiskt kommer att kunna

återvända till lägenheten längre fram. Tillstånd kommer att kunna ges

också i vissa situationer då det beror på hyresgästens eget val att han inte

själv utnyttjar lägenheten. Den betydelse detta kan ha för äldre och sjuka

och för den som på prov vill bo samman med annan har utvecklats i

avsnitt 4.1.

I andra stycket behandlas de förutsättningar som måste vara uppfyllda

för att tillstånd skall ges. Det motsvarar i huvudsak den hittills gällande

lydelsen av första stycket andra meningen. Lagtexten har dock

preciserats så att det nu anges i vilka slag av situationer tillstånd till

andrahandsuthyrning över huvud taget kan komma i fråga. Det skall vara

fråga om situationer då hyresgästen har såväl påtagliga skäl att inte

använda lägenheten som skäl att behålla anknytningen till den; ålder,

sjukdom, tillfälligt arbete på annan ort, särskilda familjeförhållanden

eller därmed jämförbara förhållanden. Med arbete på annan ort bör

jämställas studier på annan ort. Med särskilda familjeförhållanden avses

främst den situationen då någon vill lämna sin lägenhet för att bo

samman med någon annan men under viss kortare tid vill behålla

lägenheten tills han eller hon vet hur samboförhållandet utfaller. Härmed

avses främst samboende under äktenskapsliknande förhållanden, däri

inbegripet homosexuella förhållanden. Samboende med exempelvis en

kamrat eller en släkting är däremot vanligen inte en sådan situation som

avses i lagen. Hit hör inte heller den situationen då någon som sedan en

tid redan bor tillsammans med någon annan vill hyra ut sin lägenhet.

Bestämmelsen tar således sikte på den som vill inleda ett sambo-

förhållande

För att tillstånd skall ges räcker det inte att en situation av det angivna

slaget är för handen; därutöver måste förhållandena i det enskilda fallet

vara sådana att hyresgästen kan anses ha beaktansvärda skäl för att hyra

ut lägenheten i andra hand. Något krav på att hyresgästen skall befinna

sig i en tvångssituation ställs visserligen inte längre upp. De skäl som

medför att hyresgästen inte kan använda lägenheten måste emellertid

vara av viss styrka för att kunna godtas. Hyresgästen måste alltså kunna

visa att han har ett behov av att behålla anknytningen till lägenheten.

Detta är dock inte att förstå på det sätt att hyresgästen måste kunna göra

antagligt att han inom viss tid kommer att återvända till den. Kravet på

bestående anknytning bör således inte ställas allt för högt.

Bestämmelsen avser även andrahandsuthyrning av lokaler. Som har

angetts i avsnitt 4.1 är det emellertid, när det gäller lokaler, inte avsikten

att lagändringen nämnvärt skall påverka frågan om när tillstånd till

uthyrning bör ges.

Hittills har gällt att hyresnämnden kan tidsbegänsa ett tillstånd till

andrahandsuthyrning. Av tredje stycket följer att hyresnämnden nu alltid

skall tidsbegänsa tillståndet. Skälen till det har redovisats i avsnitt 4.1.

Såsom där har angetts får det överlämnas åt rättstillämpningen att på

grundval av förhållandena i det enskilda fallet bestämma lämplig tid för

tillståndet. Det ligger i sakens natur att ju längre tid sökanden begär att

tillståndet skall omfatta, desto starkare måste skälen för uthyrningen

vara. Hänsyn måste nämligen tas till intresset av att så många hyresgäster

som möjligt har ett hyresavtal direkt med hyresvärden (fastighetsägaren).

En effekt av regeln om obligatorisk tidsbegränsning är att man efter viss

tid kan få till stånd en omprövning av skälen till upplåtelsen. Vid en

sådan omprövning bör normalt en för hyresgästen strängare bedömning

göras än när det första tillståndet gavs. Så bör vara fallet t.ex. om

hyresgästen en gång har fått tillstånd till andrahandsuthyrning därför att

han avser att studera eller arbeta tillfälligt på annan ort och han därefter

begär förnyat tillstånd för att fortsätta samma studier eller arbete. Om

emellertid de ursprungliga skälen för andrahandsuthyrningen är mycket

starka, kan det föra med sig att samma kriterier kan tillämpas i det andra

som i det första tillståndsärendet. Har en hyresgäst fått tillstånd att hyra

ut lägenheten därför att han måste vistas på sjukhem, kan det t.ex ofta

vara naturligt att ge förnyat tillstånd även om förhållandena är desamma

som tidigare.

12 kap. 70 §

Beslut av hyresnämnden i frågor som avses i 11 § första stycket 5, 16 §

andra stycket, 18 a - f §§, 18 h §, 23 § andra stycket, 24 a, 34, 36, 37, 49,

52, 54, 55 d, 62 eller 64 § får överklagas inom tre veckor från den dag

beslutet meddelades.

Beslut av hyresnämnden i frågor som avses i 1 § sjätte stycket, 35, 40,

45, 56 eller 59 § får inte överklagas.

(Jfr 12 kap. 70 § i hyreslagstiftningsutredningens förslag)

Ändringen i första stycket innebär att hyresnämndens beslut om

åtgärdsföreläggande enligt den nya bestämmelsen i 11 § första stycket 5

kan överklagas.

12 kap. 73 §

I hyrestvister som avses i 49, 54 eller 55 d § och i mål om

åtgärdsföreläggande enligt 11 § första stycket 5 eller 16 § andra stycket,

om upprustningsföreläggande enligt 18 a - c §§, om tillstånd till

förbättrings- och ändringsåtgärder enligt 18 d - f §§, om förbud mot

sådana åtgärder enligt 18 h § eller om utdömande av vite enligt 62 § skall

vardera parten svara för sin rättegångskostnad i hovrätten, om inte annat

följer av 18 kap. 6 § rättegångsbalken.

(Jfr 12 kap. 73 § i hyreslagstiftningsutredningens förslag)

Paragrafen innehåller en särreglering såvitt gäller rättegångskostnader i

hovrätten i vissa tvister enligt hyreslagen. Ändringen innebär att i mål om

åtgärdsföreläggande enligt den nya bestämmelsen i 11 § första stycket 5

skall vardera parten som huvudregel svara för sin rättegångskostnad i

hovrätten.

Ikraftträdande- och övergångsbestämmelser

1. Denna lag träder i kraft den 1 juni 1998.

Lagändringarna föreslås träda i kraft den 1 juni 1998.

Förslaget innehåller inte några övergångsbestämmelser med undantag

av den som har tagits in i punkten 2. Det innebär att de nya reglerna blir

tillämpliga även på hyresavtal som har ingåtts före lagens ikraftträdande.

Vad som sägs om exempelvis åtgärdsföreläggande (12 kap. 11 §) gäller

alltså även i ett äldre hyresförhållande.

I hyreslagkommitténs betänkande har föreslagits en särskild bestäm-

melse om att den nya lydelsen av 12 kap. 40 § alltid skall tillämpas när

hyresnämnden efter ikraftträdandet prövar frågor enligt paragrafen. Vid

utformningen av regeringens förslag har någon sådan bestämmelse inte

ansetts nödvändig. Det får ändå anses klart att hyresnämnden inte kan

tillämpa paragrafen i dess nya lydelse före ikraftträdandet även om

ärendet hos nämnden tar sikte på andrahandsuthyrning som skall ske

efter ikraftträdandet. Det får också anses klart att nämnden efter

ikraftträdandet inte kan underlåta att tillämpa paragrafen i dess nya

lydelse även om ärendet gavs in till nämnden före ikraftträdandet.

2. Vid tillämpningen av 12 kap. 28 a § skall ett åtagande att ställa pant

eller borgen som har ingåtts före ikraftträdandet anses ha börjat gälla

vid ikraftträdandet.

Den nya bestämmelsen om pant och borgen har ett starkt inslag av

skyddslagstiftning. Det har därför ansetts att den bör gälla även för

sådana åtaganden som har ingåtts före lagens ikraftträdande. Det har

emellertid inte ansetts lämpligt att låta regeln få omedelbart genomslag

på redan gällande borgensåtaganden som vid ikraftträdandet har gällt

mindre än två år, något som skulle innebära att de kan sägas upp till

upphörande inom nio månader. I stället skall sådana åtaganden behandlas

som om de började att gälla vid ikraftträdandet.

Vad som nu har sagts innebär att nu gällande avtal om borgen eller

pant, som har ingåtts till säkerhet för ett bostadshyresavtal, kan sägas upp

med iakttagande av reglerna i 28 a §, även om parterna inte har träffat

överenskommelse om rätt till uppsägning. Uppsägning kan dock ske

tidigast till den tidpunkt som infaller två år efter lagens ikraftträdande.

Parterna kan naturligtvis träffa överenskommelse om tidigare upp-

hörande.

7.2 Förslaget till lag om ändring i lagen (1973:1132) om

förvärv av hyresfastighet m.m.

3 §

Vid förvärv av fast egendom som avses i 1 § och som inte omfattas av

undantagsbestämmelserna i 2 § skall överlåtaren eller förvärvaren inom

tre månader från det att förvärvet skedde anmäla förvärvet till den

kommun där den fasta egendomen är belägen. En styrkt kopia av

fångeshandlingen skall bifogas anmälan.

Kommunen skall ge en sådan hyresgästorganisation som avses i 16 b §

lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder tillfälle att

yttra sig över anmälan.

I fall som avses i 1 § första stycket 2 - 4 får frågan om förvärvstillstånd

prövas av hyresnämnden redan innan förvärvet skett. Ansökan får i

sådant fall inges till hyresnämnden utan föregående anmälan till

kommunen.

Tillstånd att förvärva egendom på offentlig auktion enligt 7 § lämnas

före auktionen.

(Jfr 3 § i hyreslagstiftningsutredningens förslag)

Ändringen i första stycket har behandlats i avsnitt 4.8.3.

Enligt bestämmelsen skall överlåtaren eller förvärvaren anmäla

förvärvet. Förslaget medför således inte att överlåtaren och förvärvaren

gemensamt åläggs en skyldighet att anmäla ett förvärv. Det kan snarare

beskrivas så att överlåtaren ges en rätt att göra en anmälan eller att

anmälan av ett förvärv med rättslig verkan kan göras inte bara av

förvärvaren utan även av överlåtaren. Detta får i sin tur till följd att den

frist som kommunen har till sitt förfogande för att påkalla

hyresnämndens prövning av ett förvärv enligt huvudregeln börjar löpa så

snart anmälan inkommer, oberoende av om den har gjorts av förvärvaren

eller överlåtaren. Det får också till följd att om en anmälan har gjorts av

någon av parterna, förvärvet inte kan bli ogiltigt av den anledningen att

den andra parten inte har gjort någon anmälan.

I andra stycket har angetts att kommunen är skyldig att låta berörd

hyresgästorganisation yttra sig över en förvärvsanmälan. Skälen för detta

har behandlats i avsnitt 4.8. 4.

3 a §

Vill kommunen begära prövning enligt denna lag, skall beslut om detta

anmälas till hyresnämnden inom fyra månader efter det att anmälan skett

enligt 3 § första stycket eller, om styrkt kopia av fångeshandlingen inte

var fogad till anmälan, fyra månader från det att kommunen tog emot en

sådan kopia. Kommunen skall snarast möjligt och senast inom samma tid

underrätta förvärvaren huruvida prövning begärs.

Har anmälan som avses i första stycket gjorts inom föreskriven tid,

skall hyresnämnden förelägga förvärvaren att inom en månad från det att

han fått del av föreläggandet ansöka om förvärvstillstånd. Föreläggandet

skall innehålla en erinran om bestämmelserna i 5 §. Till föreläggandet

skall fogas en avskrift av kommunens anmälan.

En ändring har gjorts i första stycket. Den har behandlats i avsnitt 4.8.3.

Enligt bestämmelsen skall en kommun som vill påkalla förvärvs-

prövning anmäla sitt beslut om detta inom fyra månader efter det att

anmälan gjorts av överlåtaren eller förvärvaren. Tidigare har denna frist

varit tre månader. Skälen för att fristen har förlängts har utvecklats i

avsnitt 4.8.3.

Tidsfristen börjar, oavsett om det är överlåtaren eller förvärvaren som

anmäler förvärvet, löpa när en styrkt kopia av fångeshandlingen ges in

till kommunen.

4 §

Förvärvstillstånd skall, utom i de fall som anges i andra och tredje

styckena, vägras,

1. om förvärvaren inte visar att han är i stånd att förvalta fastigheten,

2. om förvärvaren inte gör sannolikt att syftet med förvärvet är att han

skall förvalta fastigheten och därvid hålla den i ett sådant skick att den

motsvarar de anspråk de boende enligt lag har rätt att ställa,

3. om det kan antas att förvärvaren i något annat avseende inte kommer

att iaktta god sed i hyresförhållanden eller

4. om det kan antas att förvärvaren eljest med hänsyn till brottslig

gärning eller visad brist vid fullgörande av åligganden enligt lag är från

allmän synpunkt olämplig att inneha fastigheten.

Förvärvstillstånd får inte vägras,

1. om det visas att fastigheten är obebyggd eller bebyggd med annat än

hyreshus eller med hyreshus som icke innehåller fler än två för

bostadsändamål avsedda lägenheter,

2. om förvärvet avser andel i fastighet och förvärvet av andelen

uppenbart sker i syfte att bereda förvärvaren och hans familj bostad på

fastigheten, eller

3. om ansökan medges av kommunen och den eller de hyresgäst-

organisationer som enligt 16 b § lagen (1973:188) om arrendenämnder

och hyresnämnder är att anse som sökandens motparter.

Skall fastigheten enligt gällande planer användas för något annat

ändamål än för uppförande av hyreshus, får förvärvstillstånd meddelas

utan hinder av första stycket.

(Jfr 4 § i hyreslagstiftningsutredningens förslag)

I paragrafens andra stycke har det hittills angetts två fall i vilka

förvärvstillstånd inte får vägras. I stycket har nu införts en ny tredje

punkt. Av denna punkt följer att, om såväl den kommun som den hyres-

gästorganisation som är förvärvarens motparter vid förvärvsprövningen

medger en ansökan om förvärvstillstånd, förvärvstillstånd inte får vägras.

Frågan har behandlats i avsnitt 4.8.4.

Om det sålunda föreligger erforderliga medgivanden, skall hyres-

nämnden utan materiell prövning lämna begärt förvärvstillstånd. På

grund av den hänvisning till förevarande paragraf som finns i 10 a §

andra stycket gäller vad som nu sagts såväl ärenden om tillstånd till

fastighetsförvärv som ärenden om tillstånd till aktie- eller andelsförvärv.

I de fall bestämmelsen blir aktuell torde förvärvstillstånd i allmänhet

kunna meddelas utan förhandling och av hyresnämndens ordförande

ensam (se 16 b § tredje stycket jämförd med 14 § andra stycket och 5 §

tredje stycket jämförd med 2 § andra stycket lagen [1973:188] om

arrendenämnder och hyresnämnder).

6 §

När egendom har förvärvats genom inrop på exekutiv auktion och det vid

ett vanligt köp skulle ha krävts förvärvstillstånd, skall inroparen överlåta

egendomen inom ett år från det att auktionen har vunnit laga kraft. Detta

gäller dock inte, om

1. hyresnämnden har gett inroparen tillstånd att behålla egendomen,

2. kommunen har gett inroparen besked om att den inte kommer att

begära någon prövning av förvärvet, eller

3. förhållandena inte längre är sådana att förvärvet om det hade varit

ett vanligt köp skulle ha krävt förvärvstillstånd.

Länsstyrelsen får efter ansökan från inroparen bevilja skäligt anstånd

med överlåtelsen, om

1. förvärvaren har ropat in egendomen för att skydda en fordran som

han har och för vilken han har panträtt i egendomen eller för att skydda

någon rättighet som han har och som är inskriven i egendomen, och

2. förvärvaren kan göra sannolikt att det uppstår förlust för honom om

han inte beviljas anstånd.

Om förvärvaren inte överlåter egendomen inom föreskriven tid, skall

länsstyrelsen på begäran av kommunen eller hyresnämnden besluta att

kronofogdemyndigheten skall sälja egendomen på offentlig auktion enligt

bestämmelserna i 7 §.

I det köpebrev som utfärdas med anledning av den exekutiva auktionen

skall det finnas upplysning om bestämmelserna i första - tredje styckena.

När lagfart söks, skall upplysningarna antecknas i fastighetsboken, om

sökanden inte visar att han inte längre är skyldig att överlåta egen-

domen.

Bestämmelserna i 4 § gäller i fråga om tillstånd att behålla egendomen.

Bestämmelsen har omarbetats redaktionellt. I bestämmelsens nya första

stycke har den tid inom vilken den som har förvärvat en hyresfastighet

genom inrop på exekutiv auktion skall söka förvärvstillstånd eller

vidaresälja fastigheten förkortats från två år till ett år. Skälen för

ändringen har behandlats i avsnitt 4.8.5. Övriga ändringar i paragrafen är

inte avsedda att innebära några materiella förändringar.

10 §

Vid förvärv av aktier eller andelar i bolag skall överlåtaren eller

förvärvaren inom tre månader från det förvärvet skedde anmäla förvärvet

till den kommun där huvuddelen av den fasta egendomen är belägen.

Frågan om i vilken kommun huvuddelen av egendomen ligger skall

avgöras med ledning av fastigheternas taxeringsvärde. Till anmälningen

skall fogas en styrkt kopia av fångeshandlingen eller, om någon

fångeshandling inte har upprättats, ett av överlåtaren och förvärvaren

undertecknat intyg om när förvärvet har skett och om de villkor som har

avtalats för förvärvet.

Kommunen skall ge en sådan hyresgästorganisation som avses i 16 b §

lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder tillfälle att

yttra sig över anmälan.

I fall som avses i 1 § första stycket 2 - 4 samt vid förvärv genom

inlösen enligt 3 kap. 3 § aktiebolagslagen (1975:1385) får frågan om för-

värvstillstånd prövas av hyresnämnden redan innan förvärvet skett.

Ansökan får i sådant fall ges in till hyresnämnden utan föregående

anmälan till kommunen.

Vill kommunen begära prövning enligt denna lag, skall beslutet om

detta anmälas till hyresnämnden inom fyra månader efter det att anmälan

skett enligt första stycket eller, om en styrkt kopia av fångeshandlingen

eller ett intyg om förvärvet inte var fogad till anmälan, fyra månader från

det att kommunen tog emot en sådan handling. Kommunen skall snarast

möjligt och senast inom samma tid underrätta förvärvaren huruvida

prövning begärs.

(Jfr 10 § i hyreslagstiftningsutredningens förslag)

Paragrafen innehåller för de indirekta förvärven, dvs. förvärv av aktier

eller andelar i bolag som äger hyresfastigheter, ändringar motsvarande de

som har gjorts i 3 och 3 a §§ för de direkta förvärven. Ändringarna har

behandlats i avsnitten 4.8.3. och 4.8.4.

27 §

Regeringen bemyndigas att meddela närmare föreskrifter om skyldighet

för överlåtaren och förvärvaren att till kommunen och hyresnämnden

lämna uppgifter av betydelse för prövningen av förvärv enligt denna lag.

Såsom har angetts i avsnitt 4.8.3 avser regeringen att göra vissa ändringar

i förordningen (1975:1139) om tillämpningen av lagen (1975:1132) om

förvärv av hyresfastighet m.m. Dessa är föranledda av att en anmälan om

förvärv i fortsättningen kan göras av såväl överlåtaren som förvärvaren

och syftar till att tillförsäkra kommunerna ett fullgott beslutsunderlag. I

förevarande paragraf ges regeringen bemyndigande att meddela tillämp-

ningsföreskrifter även vad gäller överlåtaren.

Ikraftträdande- och övergångsbestämmelser

1. Denna lag träder i kraft den 1 juni 1998.

2. I fråga om förvärv som har skett före ikraftträdandet gäller 3, 3 a, 6

och 10 §§ i sina äldre lydelser.

Av punkten 2 framgår att överlåtarens skyldighet att anmäla ett förvärv

till kommunen gäller endast förvärv som har skett efter ikraftträdandet

(jfr 3 och 10 §§). Också den nya, utsträckta tidsfristen i 3 a § gäller

endast förvärv som har skett efter ikraftträdandet. Om en överlåtare

anmäler ett förvärv som har skett före ikraftträdandet, börjar således

fristen inte att löpa på grund av denna anmälan. En anmälan från över-

låtaren avseende förvärv som har ingåtts före ikraftträdandet hindrar inte

heller att förvärvet blir ogiltigt på grund av underlåten anmälan från

förvärvarens sida. Av punkten 2 följer också att den föreslagna

respittiden enligt 6 § gäller endast sådana förvärv på exekutiv auktion

som har skett efter ikraftträdandet.

7.3 Övriga lagförslag

Övriga lagförslag avser ändringar i lagen (1973:188) om arrendenämnder

och hyresnämnder och lagen (1994:831) om rättegången i vissa hyresmål

i Svea hovrätt. Det är fråga om konsekvensändringar med anledning av

den nya bestämmelsen om åtgärdsföreläggande vid ursprunglig brist i

11 § första stycket 5 hyreslagen.

Sammanfattning av betänkandet Ny hyreslag

(SOU 1991:86) såvitt gäller åtgärdsföreläggande vid

s.k. ursprunglig brist och andrahandsuthyrning av

bostadslägenhet

Vi föreslår att regeln om åtgärdsföreläggande ändras så att ett före-

läggande kan meddelas även vid ursprungliga brister. Vi har i denna del

övervägt ett förslag om att ett åtgärdsföreläggande och därmed förenat

löpande vite skall vara giltigt mot en ny fastighetsägare. Vi anser dock att

förslaget inte bör genomföras.

För att en hyresgäst enligt nuvarande regler skall få tillstånd till andra-

handsuthyrning krävs bl.a att han under viss tid inte är i tillfälle att

använda sin lägenhet. Vi föreslår att detta krav slopas för bostads-

hyresgäster. Enligt förslaget skall det således räcka med att hyresgästen

har beaktansvärda skäl för att hyra ut sin bostad i andra hand och

hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke. Vårt förslag

medför alltså att bostadshyresgäster i vissa situationer får större

möjligheter att hyra ut i andra hand.

Med lagändringen vill vi främst åstadkomma att tillstånd till en kortare

tids andrahandsuthyrning ges till en hyresgäst som avser att inleda ett

samboförhållande eller ingå äktenskap.

Lagförslaget om åtgärdsföreläggande vid s.k.

ursprunglig brist och andrahandsuthyrning av

bostadslägenhet i betänkandet SOU 1991:86

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

12 kap.

5 kap.

Vad gäller om lägenheten förstörs eller försämras före tillträdet?

2 § Om lägenhetens standard vid tillträdet är sämre än den får vara, kan

hyresgästen

1. säga upp hyresavalet enligt 5 § första stycket och 8 § andra stycket,

2. få sänkning av hyran enligt 5 § andra stycket och 8 § första stycket,

3. få skadestånd enligt 3 § andra stycket, 5 § tredje stycket, 7 § andra

stycket och 8 § tredje stycke, eller

4. avhjälpa skada och annan standardbrist på hyresvärdens bekostnad

enligt 4 §.

Hyresgästen kan också ansöka om åtgärdsföreläggande enligt 9 §.

4 § Om lägenheten vid tillträdet är sämre än den får vara men ändå kan

användas för det avsedda ändamålet, får hyresgästen på hyresvärdens

bekostnad avhjälpa standardbristen under förutsättning att hyresvärden

efter tillsägelse inte avhjälper bristen så snart det kan ske.

Första stycket tillämpas inte om standardbristen beror på att lägenheten

inte har färdigställts.

6 § Avser hyresavtalet en lägenhet för fritidsändamål som har hyrts ut i

befintligt skick trots att den enligt den allmänna uppfattningen på orten

inte är fullt brukbar för detta ändamål, tillämpas bestämmelserna i 4 och

5 §§ endast om hyresgästen inte kände till bristen eller kunde upptäcka

den med vanlig uppmärksamhet när han ingick avtalet.

Vad gäller om åtgärdsföreläggande?

9 § Hyresnämnden får på ansökan av hyresgästen besluta att hyresvärden

skall avhjälpa sådan brist i standarden som avses i 4 § första stycket

(åtgärdsföreläggande). Detta gäller under förutsättning att standardbristen

utgör hinder eller men i hyresgästens rätt att använda lägenheten.

I föreläggandet skall det bestämmas inom vilken tid den eller de

åtgärder som avses med föreläggandet skall ha vidtagits. Vite får sättas ut

i föreläggandet.

Tiden i föreläggandet får förlängas, om det finns särskilda skäl för det

och ansökan om förlängs tid görs före utgången av den tidsfrist som

gäller.

10 § Ansökan om åtgärdsföreläggande kan riktas mot den som har lagfart

eller som senast sökt lagfart.

Har fastigheten överlåtits eller överlåts den sedan ansökan gjorts,

gäller rättegångsbalkens bestämmelser om verkan av att tvisteföremålet

överlåts och om tredje mans deltagande i rättegång.

Om tvist angående äganderätten är antecknad i fastighetsboken, kan

ansökan om åtgärdsföreläggande riktas mot den som innehar fastigheten

med anspråk på äganderätt.

12 kap.

9 kap.

2 § En hyresgäst får hyra ut eller på annat sätt upplåta lägenheten i dess

helhet i andra hand, om hyresnämnden lämnar tillstånd till det.

Tillstånd skall lämnas, om hyresgästen har beaktansvärda skäl för

upplåtelsen och hyresvärden inte har befogad anledning att vägra

samtycke. Tillståndet skall begränsas till viss tid och kan förenas med

villkor.

Förteckning över remissinstanser som har yttrat sig

över betänkandet SOU 1991:86.

Efter remiss har yttranden över betänkandet avgetts av

Bostadsdomstolen, Domstolsverket, Göta hovrätt, Malmö tingsrätt,

Umeå tingsrätt, Hyresnämnderna i Stockholm, Malmö, Göteborg,

Sundsvall och Växjö, Socialstyrelsen, Riksskatteverket,

Konsumentverket, Boverket, Juridiska fakultetsnämnden vid Stockholms

universitet, Svenska kommunförbundet, Stockholms kommun, Malmö

kommun, Göteborgs kommun, Sveriges advokatsamfund, Sveriges

Köpmannaförbund, Sveriges Industriförbund, Sveriges Allmännyttiga

Bostadsföretag (SABG), Sveriges Fastighetsägareförbund,

Hyresgästernas Riksförbund, HSBa Riksförbund ek. för., Sveriges

Bostadsrättsföreningars Centralorganisation (SBC), Sveriges

domareförbund, Föreningen Sveriges kronofogdar och Föreningen

Sveriges socialchefer.

Riksskatteverket har till sitt remissvar fogat yttranden från

Kronofogdemyndigheterna i Södermanlands och Västerbottens län.

Stockholms kommun har i sitt remissvar redovisat synpunkter från

fastighetsnämnden, juridiska avdelningen, Hantverks- och

Industribyggen Stockholm AB (HIBY), AB Svenska Bostäder, AB

Familjebostäder och AB Stockholmshem.

Landstingsförbundet har avstått från att ta ställning till förslagen i

betänkandet men pekat på en fråga av särskild vikt för landstingen.

Stockholms Handelskammare, Företagarnas Riksorganisation,

Riksbyggen, Stockholms Kooperativa Bostadsförening ek. för. (SKB),

Näringslivets Byggnadsdelegation och Kommunalförbundet för Stor-

Stockholms bostadsförmedling har inbjudits att lämna synpunkter men

har avstått från att yttra sig.

Vidare har skrifter inkommit från enskilda och organisationer

Sammanfattning av betänkandet Förvalta bostäder

(SOU 1994:23).

Förvärvslagstiftningen

Förvärv av hyresfastigheter är i dag underkastade tillståndsplikt enligt

reglerna i lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. Lagen

syftar till att hålla olämpliga fastighetsägare borta från marknaden och att

förhindra spekulation i hyresfastigheter.

I vårt arbete har vi studerat förvärvslagstiftningen och dess tillämp-

ning och funnit att lagen har vissa svagheter när det gäller möjligheterna

att hindra oseriösa fastighetsägare att komma in på marknaden. De

allvarligaste svagheterna kan sammanfattas i följande punkter.

l. Prövningen av förvärvarens lämplighet måste i stor utsträckning

grundas på prognoser med den osäkerhet sådana alltid innehåller.

2. Det är svårt - för att inte säga omöjligt - att kontrollera efterlevnaden

av kravet på tillstånd vid förvärv av aktier och andelar i bostadsföretag.

3. Tillämpningen av lagen varierar mellan kommunerna. Den är helt

beroende av ambitionerna och kompetensen hos den enskilda kommunen.

4. Sanktionen när förvärvslagstiftningens tillståndskrav eftersätts - dvs.

att förvärvet blir ogiltigt - är inte verkningsfull utan kan tvärtom antas

leda till problem allt efter som ogiltiga förvärv uppdagas.

Vi har inte sett det genomförbart att genom ändringar i förvärvslag-

stiftningen förbättra möjligheterna att hindra oseriösa och försumliga

fastighetsägare att förvärva hyresfastigheter. Som en konsekvens därav

har vi övervägt om det finns skäl att avskaffa förvärvsprövningen och

ersätta denna med andra regler som på ett effektivt sätt tillgodoser

hyresgästernas intressen.

Detta väcker givetvis frågan om ett upphävande av förvärvslagen

medför att landets hyresgäster i ökad utsträckning kommer att drabbas av

försumliga fastighetsägare. Vi menar att så inte kommer att bli fallet.

Enligt förvärvslagen skall tillstånd att förvärva hyresfastigheter vägras

under vissa i lagen närmare angivna förutsättningar. Den ur hyresgäst-

synpunkt mest centrala bedömningen - att hålla konstaterat olämpliga

hyresvärdar borta från marknaden - anser vi lika väl kan ske inom ramen

för en alternativ ordning som i stället bygger på en förbättrad

efterhandskontroll av hyresvärdarna. Den i dag vanligaste avslags-

grunden vid förvärvsprövningen är att en fastighetsförvärvares

ekonomiska förutsättningar kan ifrågasättas. Vår bedömning är att de i

dag ändrade förutsättningarna på kreditmarknaden leder till att lagens

betydelse i detta sammanhang kommer att minska. Det råder enligt vår

mening ingen tvekan om att förvärvslagen under åren haft en betydande

effekt, framför allt i storstadsområdena. Likaväl kan det konstateras att

olämpliga fastighetsägare sluppit igenom lagens kontrollsystem. Ett

tecken på detta kan vara att antalet ärenden om särskild förvaltning enligt

bostadsförvaltningslagen på senare år ökat kraftigt. Vi menar att det i dag

finns möjligheter för en oseriös fastighetsägare som vill förvärva en

fastighet att göra det, och förvärvslagstiftningens vara eller inte vara har

därvid inte någon direkt avgörande betydelse. Vår slutsats blir att

förvärvslagen inte är tillräckligt effektiv.

Vår bedömning är därför att förvärvslagstiftningen i dess nuvarande

form kan avskaffas. I och med detta förenklas och underlättas för-

hållandena för de seriösa förvärvarna, för vilka ett förvärvstillstånd aldrig

blir ifrågasatt.

Det som är mest angeläget för hyresgästerna borde vara att de har

möjligheter att reagera - i god tid och med rätt medel - när missför-

hållanden uppstår. Vi föreslår därför att kraven för ingripande enligt

bostadsförvaltningslagen utformas på ett sådant sätt att den som har

befogad anledning att kräva ett ingripande inte behöver dra sig för att

göra detta.

Bostadsförvaltningslagen

Som grund för våra överväganden om ändringar i bostadsförvalt-

ningslagen har vi lagt bland annat följande allmänna utgångspunkter.

- Ingripanden skall bara ske i de fall där det verkligen är befogat; dvs. det

skall finnas någon omständighet som visar på det nödvändiga i att

ingripa.

- De ingripanden som sker skall kunna sättas in i ett så tidigt skede att

den eller de hyresgäster som berörs, drabbas av så få olägenheter som

möjligt.

- Det skall råda proportion mellan ingripandet och graden av de

missförhållanden som ligger till grund för detta.

- Den fastighetsägare som inte uppfyller de krav som rimligen kan ställas

på hans uppträdande som hyresvärd, skall förhindras att uppträda som

sådan.

Våra förslag bygger i denna del vidare på den systematik och de

möjligheter till ingripande som i dag ges med stöd av bostadsför-

valtningslagen.

Alla tvångsingripanden innebär ett intrång i en fastighetsägares

rättssfär. Det måste därför ställas krav på ett någorlunda allvarligt

missförhållande för att ett ingripande skall kunna beslutas. De in-

gripanden som i dag kan följa med stöd av bostadsförvaltningslagen,

förvaltningsåläggande och tvångsförvaltning, medför verkningar i

förhållande till samtliga hyresgäster i en fastighet. Vi föreslår därför inte

någon ändring i nuvarande regler som innebär att missförhållandena skall

påverka de boende samfällt och att de endast samfällt skall kunna påkalla

ingripande.

I dag förutsätter ingripanden enligt bostadsförvaltningslagen att det

skall ha uppkommit ett konstaterbart missförhållande som drabbat de

boende. Våra förslag innebär att det skall öppnas en möjlighet att ingripa

redan när det föreligger omständigheter som med stor säkerhet kommer

att leda till missförhållanden. Bland annat genom detta tillgodoses kravet

på snabbare ingripande och därmed följande mindre grad av olägenheter

för de boende.

Enligt bostadsförvaltningslagen gäller i dag samma krav på missför-

hållanden för såväl förvaltningsåläggande som tvångsförvaltning. Det har

påtalats att dessa krav är alltför högt ställda, något som i sin tur medför

stora olägenheter för de drabbade hyresgästerna; när ingripande väl kan

beslutas är missförhållandena oftast allvarliga. Våra förslag i denna del

innebär att man i princip behåller de nuvarande bestämmelserna om

innebörden och verkningarna av beslut om förvaltningsåläggande

respektive tvångsförvaltning. Den föreslagna ändringen innebär att ett

förvaltningsåläggande - jämfört med i dag - skall kunna beslutas vid en

lägre grad av missförhållanden än tidigare. Graden av missförhållanden

som krävs vid tvångsförvaltning ändras däremot inte. Förvaltnings-

åläggandet är i sig betydligt mindre ingripande än tvångsförvaltningen,

och därmed uppnås en bättre överensstämmelse mellan graden av tvång i

förhållande till fastighetsägaren och de missförhållanden som ligger till

grund för ingripandet.

Sett ur hyresgästperspektiv är det väsentligt att lagstiftningen för-

hindrar att de fastighetsägare som missköter sina åligganden och

skyldigheter till men för hyresgästerna i största möjliga mån förhindras

att uppträda i denna egenskap. I syfte att åstadkomma detta föreslår vi att

det i bostadsförvaltningslagen införs en ny form av ingripande mot

försumliga hyresvärdar, vilken vi benämner förvaltningsförbud.

Bestämmelserna om förvaltningsförbud är delvis utformade efter mönster

av regleringen i lagen ( 1986:436) om näringsförbud.

Innebörden av bestämmelserna om förvaltningsförbud är i korthet

följande. Förvaltningsförbud skall kunna meddelas den fastighetsägare

som grovt åsidosätter sina åligganden som hyresvärd. Bestämmelserna

anknyter till lagens tillämpningsområde, dvs. fastigheter där det finns

bostadslägenheter för permanentboende. Rekvisitet att fastighetsägaren

skall ha grovt åsidosatt sina skyldigheter, visar att den grad av åsido-

sättande som här åsyftas är högre än vad som krävs för inrättande av en

tvångsförvaltning. Förvaltningsförbud kan enbart meddelas de fysiska

personer som uppträder som hyresvärdar. Förbudet har därför utsträckts

till att gälla även vissa företrädare för juridiska personer som är

fastighetsägare. Den som ålagts ett förvaltningsförbud är i princip

generellt förhindrad att vidta några åtgärder som innefattar fastighets-

förvaltning. Det skall vidare inte heller vara tillåtet för denne att inneha

vissa befattningar hos juridiska personer som bedriver fastighets-

förvaltning eller där någon närstående har en sådan befattning.

Förvaltningsförbudet skall gälla i högst fem år med möjlighet till

förlängning i tre år. Förbudsbestämmelserna sanktioneras genom att

överträdelser av förbudet är kriminaliserade. De fastigheter som ägs av

den förbudsbelagde skall ställas under tvångsförvaltning, och i vissa fall

skall denne även kunna åläggas att sälja sina fastigheter.

Övriga förslag

I bostadsförvaltningslagen finns regler som ger kommuner rätt att i vissa

fall inlösa fastigheter. Det får ske, om fastigheten i fråga är ställd under

tvångsförvaltning men förhållandena är sådana att en tillfredsställande

förvaltning därvid inte kan uppnås. Vi föreslår i denna del att

inlösenrätten skall utsträckas till att gälla även andra än kommuner.

Vidare föreslår vi att inlösen skall kunna ske i ett tidigare skede än i dag

så att inte syftet med bestämmelserna motverkas genom att fastighetens

skick blir för dåligt.

En inte ovanlig situation är att den fastighetsägare, vars fastigheter

ställts under tvångsförvaltning, försätts i konkurs. I dag gäller att

tvångsförvaltningen består i princip orubbad, och att det därmed finns två

legala ställföreträdare för fastigheten, dels tvångsförvaltaren, dels

konkursförvaltaren. Våra förslag innebär att problem som kan

uppkomma genom de kolliderande förvaltarskapen skall förhindras

genom att konkursförvaltaren i normalfallet skall inträda som förvaltare i

tvångsförvaltningen. Denne har då även att ta hänsyn till de boendes

intressen.

Slutligen föreslår vi att en hyresvärd skall vara skyldig att hålla

hyresgästerna underrättade om sitt namn och en adress där han kan nås.

Syftet med detta förslag är att det skall hindra hyresvärden att undandra

sig sina skyldigheter i förhållande till hyresgästerna genom att göra sig

oåtkomlig. Om hyresvärden inte uppfyller sin underrättelseskyldighet,

kan detta aktualisera frågan om fastigheten skall ställas under särskild

förvaltning. För utländska fastighetsägares del föreslår vi att de skall vara

skyldiga att utse en person här i landet som kan ta emot delgivning för

fastighetsägarens räkning.

Lagförslaget om informationsskyldighet för hyres-

värden i betänkandet SOU 1994:23.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

12 kap.

18 a §

En hyresvärd är skyldig att hålla

hyresgästen underrättad om sitt

namn och en adress där han kan

anträffas.

Är hyresvärden en juridisk

person skall uppgift om namn och

adress på ställföreträdare för den

juridiska personen lämnas.

Finns hyresvärden inte i landet

skall han ange namn och adress på

en i Sverige bosatt person som är

behörig att på hyresvärdens vägnar

ta emot delgivningen.

Förteckning över remissinstanser som yttrat sig över

SOU 1994:23.

Efter remiss har yttrande över betänkandet Förvalta bostäder (SOU

1994:23) avgetts av Bostadsdomstolen, Domstolsverket, Hovrätten för

Västra Sverige, Stockholms tingsrätt, Göteborgs tingsrätt, Hyresnämnden

i Stockholm, Hyresnämnden i Göteborg, Hyresnämnden i Malmö,

Hyresnämnden i Örebro, Hyresnämnden i Västerås, Konsumentverket,

Juridiska fakultetsnämnden vid Stockholms universitet, Institutionen för

fastighetsekonomi vid Tekniska Högskolan i Stockholm, Svenska

kommunförbundet, Stockholms kommun, Göteborgs kommun, Malmö

kommun, Uppsala kommun, Sveriges advokatsamfund, Konkurs-

förvaltarkollegiernas förening, Sveriges Ackordscentral, Svenska

Bankföreningen, Stadshypotek Aktiebolag, Sveriges Allmännyttiga

Bostadsföretag (SABO), Sveriges Fastighetsägareförbund, Hyres-

gästernas Riksförbund, Riksbyggen. ek. för., Sveriges Bostadsrätts-

föreningars Centralorganisation (SBC), Riksskatteverket (RSV) och

Patent- och registreringsverket (PRV).

Statens Bostadsfinaniseringsaktiebolag, Mäklarsamfundet, HSB:s

riksförbund och Stockholms Kooperativa Bostadsförening ek. för. har

beretts tillfälle att yttra sig men har avstått från det.

Sammanfattning av slutbetänkandet Översyn av

förvärvslagen och hyreslagen - borgen och pant

(SOU 1996:148).

Utredningen har i sitt delbetänkande, Ändringar i hyresförhandlingslagen

Hyresgästinflytande vid ombyggnad m.m. (SOU 1995:119), redovisat

sina överväganden i den första delen av utredningsarbetet.

I detta slutbetänkande redovisas den återstående delen av uppdraget; en

översyn av reglerna om förvärv och förvaltning av hyreshus, en

utvärdering av reglerna om förverkande av hyresrätt vid betalnings-

dröjsmål och överväganden i anslutning till vissa andra hyresfrågor.

Förvärv av hyreshus

Lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m., den s.k.

förvärvslagen, har till syfte att hålla olämpliga fastighetsägare borta från

hyresfastighetsmarknaden och att förhindra spekulation i hyresfastig-

heter.

Lagen innebär i korthet följande. Den som förvärvar fast egendom som

är taxerad som hyresfastighet skall inom tre månader från förvärvet

anmäla förvärvet till den kommun där fastigheten är belägen. Anmälan

skall ske även av s.k. indirekta förvärv, dvs. förvärv av aktier i vissa

aktiebolag och andelar i handelsbolag, om bolaget äger fast egendom

som är taxerad som hyresfastighet och det taxerade värdet av denna

egendom är större än det bokförda värdet av bolagets övriga egendom.

Vad som sägs om fast egendom gäller även tomträtt.

Om kommunen efter sådan anmälan anser att förvärvarens lämplighet

bör prövas, får kommunen påkalla hyresnämndens prövning av förvärvet.

Hyresnämnden skall då förelägga förvärvaren att inom viss tid ansöka

om förvärvstillstånd. Vid hyresnämndens prövning skall förvärvaren visa

att han är i stånd att förvalta fastigheten och göra sannolikt att syftet med

förvärvet är att han skall förvalta fastigheten på ett godtagbart sätt.

Vidare beaktas om det kan antas att förvärvaren i något annat avseende

inte kommer att iaktta god sed i hyresförhållanden eller om det kan antas

att förvärvaren eljest med hänsyn till brottslig gärning eller visad brist

vid fullgörande av åligganden enligt lag är från allmän synpunkt

olämplig att inneha fastigheten.

 Ett tillståndspliktigt förvärv är ogiltigt, om förvärvet inte inom

föreskriven tid anmäls till kommunen och förvärvaren inte redan har

erhållit förvärvstillstånd eller från kommunen fått besked att prövning

inte begärs, om ansökan om förvärvstillstånd inte görs enligt

föreläggande därom eller om förvärvstillstånd vägras enligt lagakraft-

ägande beslut.

Den hyresgästorganisation som berörs av en ansökan är jämte

kommunen motparter till sökanden (förvärvaren) vid prövningen i

hyresnämnden. Hyresgästorganisationen har en självständig rätt att

överklaga hyresnämndens beslut att ge förvärvstillstånd. Däremot har

organisationen ingen rätt att själv påkalla hyresnämndens prövning av ett

förvärv. Denna rätt tillkommer kommunen ensam. Inte heller har

hyresgästorganisationen något i lag stadgat inflytande över kommunens

beslut om nämndens prövning skall påkallas.

Såvitt framkommit synes förvärvslagen i huvudsak tjäna sitt syfte väl.

Sålunda föreslås inte någon ändring av kriterierna för när förvärvs-

tillstånd skall vägras.

Vidare bör det alltjämt ligga på kommunen att avgöra om ett förvärv

skall prövas av hyresnämnden. Det har inte framkommit tillräckliga skäl

för en uttrycklig föreskrift om att kommunen alltid skall bereda den

berörda hyresgästorganisationen tillfälle att yttra sig innan kommunen

fattar sitt beslut.

Lagen omfattar endast förvärv av sådan fast egendom som är taxerad

som hyresfastighet. Detta innebär att förvärv av småhus som är uppförda

för och används för uthyrningsändamål inte omfattas av lagen. Eftersom

även hyresgäster i sådana hus bör ha ett skydd mot olämpliga hyres-

värdar synes det önskvärt att lagen kunde utvidgas till att omfatta även

förvärv av vissa småhus. Utredningen har emellertid funnit att det

praktiska behovet av en sådan utvidgning för närvarande inte är så uttalat

att fördelarna uppväger de nackdelar som därigenom skulle uppstå.

Utredningen har övervägt om lagens tillämpningsområde borde

utvidgas i något annat avseende. Vad som närmast har varit aktuellt är att

låta lagen omfatta en större andel indirekta förvärv. Inte heller en sådan

utvidgning har emellertid befunnits lämplig.

Det har gjorts gällande att förvärvslagens sanktion ogiltighet inte är

verksam. Utredningen kan inte instämma i påståendet utan menar att den

har en inte obetydlig preventiv effekt. När ett förvärv blir ogiltigt orsakar

detta inte sällan problem. Någon lämplig alternativ påföljd har emellertid

inte gått att finna och inte heller har det gått att hitta något sätt att mildra

de negativa verkningarna när ogiltighet inträder.

Som nämnts ovan fungerar lagen i huvudsak väl när ett förvärv blir

föremål för kommunens och, i förekommande fall, hyresnämndens eller

Svea hovrätts prövning. Det huvudsakliga problemet synes vara att alla

förvärv inte blir anmälda till kommunen på föreskrivet sätt.

Vid direkta fastighetsförvärv har förvärvaren i allmänhet ett intresse av

att få lagfart eller inskrivning av tomträtt beviljad. Eftersom det i

samband med lagfarts eller inskrivningsansökan utövas en kontroll av att

bestämmelserna i förvärvslagen följs, synes efterlevnaden av anmäl-

ningsskyldigheten vid de direkta förvärven vara god.

Det har antagits att efterlevnaden av anmälningsskyldigheten är mindre

god vid de indirekta förvärven. Detta torde främst bero på att förvärvaren

inte har något egentligt incitament till att anmäla ett sådant förvärv.

Någon kontroll, motsvarande den som lagfarts och inskrivnings-

prövningen utgör för fast egendom och tomträtt, finns inte heller vid

indirekta förvärv.

Utredningen har därför försökt att finna metoder för att öka

efterlevnaden av anmälningsskyldigheten vid de indirekta förvärven,

helst på så sätt att en förvärvare av aktier eller andelar får ett eget intresse

av att förvärvet blir underkastat den föreskrivna prövningen.

En möjlig väg att i viss mån öka efterlevnaden av anmälnings-

skyldigheten vid de indirekta förvärven är att ålägga såväl förvärvaren

som dennes fångesman en skyldighet att anmäla förvärvet till

kommunen. Eftersom detta synes kunna få även andra positiva effekter

föreslås att anmälningsskyldigheten vid såväl direkta som indirekta

förvärv skall åvila både överlåtaren och förvärvaren.

Utredningen har övervägt även andra modeller för att öka efter-

levnaden av anmälningsskyldigheten vid indirekta förvärv. Dessa

modeller, som redovisas ganska utförligt i betänkandet, har emellertid

stupat på att de skulle vara förenade med omfattande kostnader och

administration eller avvika alltför mycket från grundläggande principer

inom associationsrätten. Inte någon av modellerna läggs därför fram som

förslag.

Förvaltning av hyreshus

Bostadsförvaltningslagen (1977:792) utgör ett komplement till förvärvs-

lagen på så sätt att den medger ingripanden i efterhand mot hyresvärdar

som inte sköter fastighetsförvaltningen på ett objektivt godtagbart sätt.

Lagen innebär att hyresnämnden under vissa förutsättningar får besluta

att en fastighet ställs under särskild förvaltning, antingen i form av

förvaltningsåläggande eller i form av tvångsförvaltning. Den erbjuder

också möjligheter till inlösen.

Enligt gällande rätt kan särskild förvaltning tillgripas så snart

förvaltningen inte uppfyller de minimikrav som kan ställas, under

förutsättning att verkningarna därav har lett till olägenheter för de boende

av viss varaktighet och intensitet. Enligt utredningens mening är detta en

lämplig ordning. En sänkning av kraven på graden av missförhållanden

riskerar att leda till en disproportion mellan missförhållandena och

ingreppet. Utredningen menar således att de nuvarande kriterierna för

särskild förvaltning bör bibehållas oförändrade. Inte heller i övrigt har

det framkommit något som ger anledning att föreslå ändringar i

bostadsförvaltningslagen.

Även 12 kap. jordabalken (hyreslagen) innehåller regler som ger en

hyresgäst vissa befogenheter när förvaltningen inte sköts godtagbart.

Enligt bestämmelserna i hyreslagen har en hyresgäst bl.a. möjlighet att

utverka åtgärdsföreläggande för åtgärdande av brist som har uppkommit

under hyrestiden. Hyresgästen har inte denna möjlighet när det föreligger

en s.k. ursprunglig brist. Utredningen, som inte kan se något skäl till att

behålla denna skillnad, föreslår att ett åtgärdsföreläggande skall kunna

utverkas även vid ursprunglig brist.

Enligt 21 § hyreslagen har en hyresgäst, som anser sig ha en

kvittningsgill motfordran på hyresvärden, möjlighet att hos länsstyrelsen

deponera en så stor del av hyran som motsvarar hans fordran.

Enligt direktiven skall utredningen överväga om en hyresgäst skall ges

rätt att deponera hyran när hyresvärden underlåter att använda

hyresintäkterna till att betala löpande utgifter för fastigheten och

underlåtenheten sannolikt kommer att leda till att en brist kommer att

uppstå. Depositionsinstitutet skulle alltså utvidgas till att gälla även den

situationen att hyresgästen kan förväntas få en motfordran på

hyresvärden.

Utredningen menar att en sådan utvidgning av depositionsrätten inte

bör genomföras. Detta skulle nämligen ge upphov till svåra avvägnings

och bevisproblem. En utvidgad rätt att deponera skulle vidare medföra

risk för att institutet används till skada för hyresvärden och därmed i

förlängningen även för hyresgästerna.

Förverkande av hyresrätt m.m.

Bestämmelserna om förverkande av hyresrätt till bostadslägenhet på

grund av dröjsmål med betalningen av hyran gjordes genom en ändring

den 1 juli 1993 i hyreslagen mindre stränga mot hyresgästen. Trots denna

ändring är avhysningarna fortfarande oroväckande många.

Enligt vad utredningen har erfarit beror det ökade antalet avhysningar

inte på någon brist i hyreslagens regelsystem utan synes huvudsakligen

ha sin grund i det allt kärvare ekonomiska klimat som såväl hyresgäster

och hyresvärdar som sociala myndigheter tvingas leva i.

Utredningen har således inte funnit anledning att föreslå någon ändring

av reglerna om förverkande av hyresrätt vid betalningsdröjsmål. Det har

inte heller framkommit skäl att föreslå någon ändring i övrigt i reglerna

om upphörande av hyresavtal.

Borgen och pant

Enligt direktiven skall utredningen särskilt uppmärksamma ett förslag

om att begränsa dels hyresvärdens möjlighet att kräva borgen som villkor

för att ingå ett hyresavtal, dels omfattningen av borgensmannens ansvar.

Utredningen har inte funnit det lämpligt att införa en föreskrift som

begränsar hyresvärdens möjligheter att kräva borgen som villkor för att

ingå ett hyresavtal.

Utredningen har i stället övervägt om det ansvar som följer med ett

borgensåtagande för ett hyresavtal bör begränsas till tid eller till belopp.

Oavsett hur man väljer att utforma en sådan begränsning synes den

kunna få negativa konsekvenser för hyresgästerna. Förhållandena kan

också vara så olika att en och samma begränsning är för vid för vissa och

för snäv för andra hyresförhållanden. Utredningen menar därför att det

inte är lämpligt att i lag fastslå en begränsning av borgensåtaganden som

hänför sig till tid eller till belopp. Någon annan form av begränsning

synes inte möjlig.

Utredningen föreslår i stället en bestämmelse som innebär att en

borgensman alltid skall kunna säga upp sitt borgensåtagande så att det

upphör tidigast vid det månadsskifte som inträffar närmast efter nio

månader från uppsägningen, dock tidigast till en tidpunkt som infaller två

år efter det att borgensåtagandet började att gälla. Bestämmelsen är

tvingande till borgensmannens förmån. För att den nu redovisade

bestämmelsen inte skall kunna kringgås, föreslås motsvarande gälla även

när pant har ställts till säkerhet för ett hyresavtal.

Lagförslaget i slutbetänkandet SOU 1996:148.

1. Förslag till

Lag om ändring i jordabalken

Härigenom föreskrivs att 12 kap. 11, 28, 70 och 73 §§ jordabalken

skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

11§

Uppkommer före hyrestidens början ringare skada på lägenheten än som

anges i 10 § första stycket och är skadan ej avhjälpt när lägenheten skall

tillträdas eller är lägenheten eljest, i annat fall än som avses i 13 §, på

tillträdesdagen icke i det skick som hyres gästen har rätt att fordra, får

han avhjälpa bristen på hyresvärdens bekostnad, om hyresvärden unde

låter att efter tillsägelse ombesörja åtgärden så snart det kan ske. Kan

bristen ej avhjälpas utan dröjsmål eller underlåter hyresvärden att efter

tillsägelse ombesörja åtgärden så snart det kan ske, får hyresgästen säga

upp avtalet. Uppsägning får dock ske endast om bristen är av väsentlig

betydelse. Sedan bristen blivit av hjälpt av hyresvärden får avtalet inte

sägas upp. För den tid lägenheten är i bristfälligt skick har hyresgästen

rätt till skälig nedsättning av hyran

I fall som avses i första stycket har hyresgästen även rätt till ersättning

för skada, om hyresvärden ej visar att bristen icke beror på hans

försummelse.

Om hyresavtalet avser en

bostadslägenhet, får hyresnämnden

i fall som avses i första stycket och

om bristen medför hinder eller men

i nyttjanderätten på ansökan av

hyresgästen förelägga hyresvärden

att avhjälpa bristen (åtgärdsföre-

läggande). I fråga om åtgärdsföre-

läggande gäller i övrigt vad som

föreskrivs i 16 § andra och fjärde -

sjätte styckena.

Har lägenheten hyrts ut i be-

fintligt skick och är den inte enligt

den allmänna uppfattning en i orten

fullt brukbar för det avsedda

ändamålet, gäller första och andra

styckena, om upplåtelsen avser en

bostads lägenhet för fritidsändamål

eller en lokal och hyresgästen inte,

när avtalet ingicks, kände till

bristen eller kunnat upp täcka den

med vanlig uppmärksamhet.

Har lägenheten hyrts ut i be-

fintligt skick och är den inte enligt

den allmänna uppfattning en i orten

fullt brukbar för det avsedda

ändamålet och hyresgästen dess-

utom inte, när avtalet ingicks,

kände till bristen eller kunnat upp-

täcka den med vanlig uppmärk-

samhet, gäller första - tredje

styckena, om upplåtelsen avser en

bostadslägenhet för fritidsändamål

och första och andra styckena, om

upplåtelsen avser en lokal.

28 §

Är pant eller borgen ställd till

säkerhet för att ett avtal om hyra av

en lokal fullgörs och försämras

säkerhe ten, är hyresgästen skyldig

att på anfordran ställa ny säkerhet

med vilken hyresvär den skäligen

kan nöja sig. Gör han det ej inom

en månad, får hyresvärden säga upp

avtalet.

Är pant eller borgen ställd till

säkerhet för att ett avtal om hyra av

en lokal fullgörs och försämras

säkerheten, är hyresgästen skyldig

att på begäran ställa ny säkerhet

som hyresvärden skäligen kan nöja

sig med. Gör han inte det inom en

månad, får hyresvärden säga upp

avtalet.

 Är pant eller borgen ställd till

säkerhet för att ett avtal om hyra av

en bostadslägenhet fullgörs, får

pantsättaren eller borgensmannen

säga upp sitt åtagande att upphöra

att gälla vid det månadsskifte som

inträffar närmast efter nio månader

från uppsägningen, dock tidigast

till en tidpunkt som infaller två år

efter det att åtagandet började att

gälla. Ett villkor som inskränker

pantsättarens eller borgens-

mannens rätt enligt detta stycke är

utan verkan.

70 §

Beslut av hyresnämnden i frågor

som avses i 16 § andra stycket, 18 a

f §§, 18 h §, 23 § andra stycket, 24

a, 34, 36, 37, 49, 52, 54, 55 d, 62

eller 64 § överklagas genom besvär

inom tre veckor från den dag

beslutet meddelades.

Beslut av hyresnämnden i frågor

som avses i 11 § tredje stycket, 16 §

andra stycket, 18 a f §§, 18 h §,

23 § andra stycket, 24 a, 34, 36, 37,

49, 52, 54, 55 d, 62 eller 64 §

överklagas genom besvär inom tre

veckor från den dag beslutet

meddelades.

Beslut av hyresnämnden i frågor som avses i 1 § sjätte stycket, 35, 40,

45, 56 eller 59 § får inte överklagas.

73 §

I hyrestvister som avses i 49, 54

eller 55 d § och i mål om åtgärds-

föreläggande enligt 16 § andra

stycket, om upprustningsföre-

läggande enligt 18 a c §§, om

tillstånd till förbättrings- och

ändringsåtgärder enligt 18 d f §§,

om förbud mot sådana åtgärder

enligt 18 h § eller om utdömande av

vite enligt 62 § skall vardera parten

svara för sin rättegångskostnad i

hovrätten, om inte annat följer av

18 kap. 6 § rättegångsbalken.

I hyrestvister som avses i 49, 54

eller 55 d § och i mål om åtgärds-

föreläggande enligt 11 § tredje

stycket eller 16 § andra stycket, om

upprustningsföreläggande enligt

18 a c §§, om tillstånd till

förbättrings- och ändringsåtgärder

enligt 18 d f §§, om förbud mot

sådana åt gärder enligt 18 h § eller

om utdömande av vite enligt 62 §

skall vardera parten svara för sin

rättegångskostnad i hovrätten, om

inte annat följer av 18 kap. 6 §

rättegångsbalken.

1. Denna lag träder i kraft den 1 januari 1998.

2. Den nya lydelsen av 11 § gäller även hyresavtal som har ingåtts före

ikraftträdandet.

3. Den nya lydelsen av 28 § gäller även åtagande om pant eller borgen

som har ingåtts före ikraftträdandet. Sådant åtagande skall därvid anses

ha börjat gälla vid ikraftträdandet.

2. Förslag till

Lag om ändring i lagen (1975:1132) om förvärv av hyres-

fastighet m.m.

Härigenom föreskrivs att 3, 4 och 10 §§ lagen (1975:1132) om förvärv

av hyresfastighet m.m. skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

3 §

Vid förvärv av fast egendom som

avses i 1 § och som ej omfattas av

undantagsbestämmelserna i 2 §

skall förvärvaren inom tre månader

från det förvärvet skedde anmäla

förvärvet till den kommun där den

fasta egendomen är belägen. Till

anmälningen skall fogas styrkt

avskrift av fångeshandlingen.

Vid förvärv av fast egendom som

avses i 1 § och som ej omfattas av

undantagsbestämmelserna i 2 §

skall överlåtaren och förvärvaren

inom tre månader från det förvärvet

skedde anmäla förvärvet till den

kommun där den fasta egendomen

är belägen. Till anmälningen skall

fogas styrkt av skrift av fånges-

handlingen.

I fall som avses i 1 § första stycket 2 - 4 får frågan om förvärvstillstånd

prövas av hyresnämnden redan innan förvärvet skett. Ansökan får i

sådant fall inges till hyresnämnden utan föregående anmälan till

kommunen.

Tillstånd att förvärva egendom på offenlig auktion enligt 7 § lämnas

före auktionen.

4 §

Förvärvstillstånd skall, utom i de fall som anges i andra och tredje

styckena, vägras

1. om förvärvaren inte visar att han är i stånd att förvalta fastig heten,

2. om förvärvaren inte gör sannolikt att syftet med förvärvet är att han

skall förvalta fastigheten och därvid hålla den i ett sådant skick att den

motsvarar de anspråk de boende enligt lag har rätt att ställa,

3. om det kan antas att förvärvaren i något annat avseende inte kommer

att iaktta god sed i hyresförhållanden eller

4. om det kan antas att förvärvaren eljest med hänsyn till brottslig

gärning eller visad brist vid fullgörande av åligganden enligt lag är från

allmän synpunkt olämplig att inneha fastigheten.

Förvärvstillstånd får inte vägras,

1. om det visas att fastigheten är

obebyggd eller bebyggd med annat

än hyreshus eller med hyreshus

som icke innehåller fler än två för

bostadsändamål avsedda lägenheter

eller

1. om det visas att fastigheten är

obebyggd eller bebyggd med annat

än hyreshus eller med hyreshus

som icke innehåller fler än två för

bostadsändamål avsedda lägen-

heter,

2. om förvärvet avser andel i

fastig het och förvärvet av an delen

uppen bart sker i syfte att bereda

förvärvaren och hans familj bostad

på fastigheten.

2. om förvärvet avser andel i

fastig het och förvärvet av an delen

uppen bart sker i syfte att bereda

förvärvaren och hans familj bostad

på fastigheten eller

3. om ansökan medges av kom-

mun och hyresgästorganisation

som enligt 16 b § lagen (1973:188)

om arrende nämnder och hyres-

nämnder är att anse som sökandens

motparter.

Skall fastigheten enligt gällan de planer användas för något annat

ändamål än för uppförande av hyreshus, får förvärvstillstånd meddelas

utan hinder av första stycket.

10 §

Vid förvärv av aktier eller an-

delar i bolag skall förvärvaren inom

tre månader från det förvärvet

skedde anmäla förvärvet till den

kommun där huvuddelen av den

fasta egen domen är belägen.

Frågan om i vilken kommun

huvuddelen av egendomen ligger

skall avgöras med ledning av

fastigheternas taxeringsvärde. Till

anmälningen skall fogas styrkt

avskrift av fångeshandlingen eller,

om någon fångeshandling inte har

upprättats, ett av överlåtaren och

förvärvaren undertecknat intyg om

när för värvet har skett och om de

villkor som har avtalats för

förvärvet.

Vid förvärv av aktier eller an-

delar i bolag skall överlåtaren och

förvärvaren inom tre månader från

det förvärvet skedde anmäla

förvärvet till den kommun där

huvuddelen av den fasta egen-

domen är belägen. Frågan om i

vilken kommun huvuddelen av

egen domen ligger skall avgöras

med ledning av fastigheternas

taxeringsvärde. Till anmälningen

skall fogas styrkt avskrift av

fångeshandlingen eller, om någon

fångeshandling inte har upprättats,

ett av överlåtaren och förvärvaren

undertecknat intyg om när förvärvet

har skett och om de villkor som har

avtalats för förvärvet.

I fall som avses i 1 § första stycket 2 4 samt vid förvärv genom inlösen

enligt 3 kap. 3 § aktiebolagslagen (1975:1385) får frågan om förvärvs-

tillstånd prövas av hyresnämnden redan innan förvärvet skett. Ansökan

får i sådant fall ges in till hyresnämnden utan föregående anmälan till

kommunen.

Vill kommunen begära prövning enligt denna lag, skall beslutet om

detta anmälas till hyresnämnden inom tre månader efter det anmälan

skett enligt första stycket eller, om styrkt avskrift av fångeshandlingen

eller intyg om förvärvet inte var fogad till anmälningen, tre månader från

det att kommunen mottog sådan handling. Det åligger kommunen att

snarast möjligt och senast inom samma tid underrätta förvärvaren

huruvida prövning begärs.

1. Denna lag träder i kraft den 1 januari 1998.

2. Bestämmelserna i 3 och 10 §§ i dess äldre lydelser tillämpas alltjämt

be träffande förvärv som har skett före ikraftträdandet.

3. Bestämmelserna i 4 § i dess nya lydelse tillämpas även på förvärv

som har skett före ikraftträdandet.

3. Förslag till

Lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och

hyresnämnder

Härigenom föreskrivs att 4 och 22 §§ lagen (1973:188) om arrende

nämnder och hyresnämnder skall ha följande lydelse

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

4 §

 Hyresnämnd som avses i 12 kap. 68 § jordabalken har till uppgift att

1. medla i hyreseller bostads rättstvist,

2. pröva tvist om åtgärdsföre-

läggande enligt 12 kap. 16 § andra

stycket, ändrad användning av lokal

enligt 12 kap. 23 § andra stycket,

skadestånd enligt 12 kap. 24 a §,

överlåtelse av hyresrätt enligt

12 kap. 34 - 37 §§, upplåtelse av

lägenhet i andra hand enligt 12 kap.

40 §, förlängning av hyresavtal

enligt 12 kap. 49 §, villkor enligt

12 kap. 54 §, återbetalning av hyra

och fastställande av hyra enligt 12

kap. 55 d §, uppskov med av

flyttning enligt 12 kap. 59 § eller

föreläggande enligt 12 kap. 64 §,

allt jordabalken,

2. pröva tvist om åtgärdsföre-

läggande enligt 12 kap. 11 § tredje

stycket och 16 § andra stycket,

ändrad användning av lokal enligt

12 kap. 23 § andra stycket, skade-

stånd enligt 12 kap. 24 a §,

överlåtelse av hyres rätt enligt 12

kap. 34 - 37 §§, upplåtelse av

lägenhet i andrahand enligt 12 kap.

40 §, förlängning av hyresavtal

enligt 12 kap. 49 §, villkor enligt

12 kap. 54 §, åter betalning av hyra

och fastställande av hyra enligt

12 kap. 55 d §, uppskov med av

flyttning enligt 12 kap. 59 § eller

föreläggande enligt 12 kap. 64 §,

allt jordabalken,

2 a. pröva tvist om hyresvillkor enligt 22 - 24 §§ hyresförhand-

lingslagen (1978:304) eller om återbetalningsskyldighet enligt 23 §

samma lag,

3. pröva tvist om medlemskap enligt 2 kap. 10 §, skyldighet att upplåta

bostadsrätt enligt 4 kap. 6 § eller villkor för upplåtelse av bostadsrätt

enligt samma §, hyresvillkor enligt 4 kap. 9 §, upplåtelse av lägenhet i

andra hand enligt 7 kap. 11 § eller utdömande av vite enligt 11 kap. 2 §,

allt bostadsrättslagen (1991:614),

4. pröva fråga om godkännande av överenskommelse som avses i

12 kap. 1 § femte stycket, 45 eller 56 § jordabalken eller av beslut som

avses i 9 kap. 16 § första stycket 1 eller 2 bostadsrättslagen,

5. vara skiljenämnd i hyreseller bostadsrättstvist,

5 a. pröva tvist mellan hyresvärd och hyresgästorganisation enligt

hyresförhandlingslagen,

6. pröva frågor enligt bostadsförvaltningslagen (1977:792), tvist om

upprustningsföreläggande enligt 12 kap. 18 a c §§ jordabalken eller

förbättrings-och ändringsåtgärder enligt 12 kap. 18 d f §§ och 18 h §

samma balk,

7. pröva frågor enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet

m.m.,

8. pröva frågor enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för

ombildning till bostadsrätt.

Ärende upptages av den hyresnämnd inom vars område fastigheten är

belägen. Ärende som avses i 10, 17 eller 18 § lagen om förvärv av

hyresfastighet m.m. upptages dock av hyresnämnden i den ort där

bolagets styrelse har sitt säte eller, i fråga om handelsbolag, där

förvaltningen föres.

22 §

Beslut av nämnd äger, sedan tid

för klander eller besvär utgått när

talan får föras mot beslutet,

rättskraft, såvitt därigenom av

gjorts fråga som avses i 1 § första

stycket 2 eller 5 eller 4 § första

stycket 2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7 eller 8.

Vad som sagts nu gäller dock ej

beslut, varigenom ansökan om

åtgärdsföreläggande enligt 12 kap.

16 § andra stycket eller upprust-

ningsföreläggande enligt 12 kap.

18 a c §§ eller tillstånd enligt

12 kap. 18 df §§, 23 § andra

stycket, 34 - 37 eller 40 § jorda-

balken eller 7 kap. 11 § bostads-

rättlagen (1991:614) eller ansökan

om uppskov enligt 12 kap. 59 §

jordabalken eller ansökan om för-

bud eller hävande av förbud enligt

12 kap. 18 h § jordabalken eller

yrkande om rätt till förhand-

lingsordning enligt 9 § hyresför-

handlingslagen (1978:304) lämnats

utan bifall.

Beslut av nämnd äger, sedan tid

för klander eller besvär utgått när

talan får föras mot beslutet,

rättskraft, såvitt därigenom av

gjorts fråga som avses i 1 § första

stycket 2 eller 5 eller 4 § första

stycket 2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7 eller 8.

Vad som sagts nu gäller dock ej

beslut, varigenom ansökan om

åtgärdsföreläggande enligt 12 kap.

11 § tredje stycket eller 16 § andra

stycket eller upprustningsföre-

läggande enligt 12 kap. 18 a c §§

eller till stånd enligt 12 kap. 18 d f

§§, 23 § andra stycket, 34 - 37 eller

40 § jordabalken eller 7 kap. 11 §

bostadsrättslagen (1991:614) eller

ansökan om uppskov enligt 12 kap.

59 § jordabalken eller ansökan om

förbud eller hävande av förbud

enligt 12 kap. 18 h § jordabalken

eller yrkande om rätt till förhand-

lingsordning enligt 9 § hyresför-

handlingslagen (1978:304) lämnats

utan bifall.

Bestämmelserna i 27 och 28 §§ förvaltningslagen (1986:223) om

omprövning av beslut skall inte tillämpas hos nämnderna.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1998.

4. Förslag till

Lag om ändring i lagen (1994:831) om rättegång en i vissa

hyresmål i Svea hovrätt

Härigenom föreskrivs att 8 § lagen (1994:831) om rättegången i vissa

hyresmål i Svea hovrätt skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

8 §

Beslut av Svea hovrätt äger

rättskraft, såvitt därigenom av

gjorts fråga som avses i 4 § första

stycket 2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7 eller 8

lagen (1973:188) om arrende-

nämnder och hyresnämnder. Detta

gäller dock inte beslut, enligt vilket

ansökan om åtgärdsföreläggande

enligt 12 kap. 16 § andra stycket

eller upprustningsföreläggande

enligt 12 kap. 18 a c §§ eller

tillstånd enligt 12 kap. - 18 d f §§,

23 § andra stycket, 34, 36 eller 37 §

jor dabalken eller ansökan om

förbud eller hävande av förbud

enligt 12 kap. 18 h § jordabalken

eller yrkande om rätt till förhand-

lingsordning enligt 9 § hyresför-

handlingslagen (1978:304) lämnats

utan bifall.

Beslut av Svea hovrätt äger

rättskraft, såvitt därigenom avgjorts

fråga som avses i 4 § första stycket

2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7 eller 8 lagen

(1973:188) om arrendenämnder och

hyresnämnder. Detta gäller dock

inte beslut, enligt vilket ansökan

om åtgärdsföreläggande enligt

12 kap. 11 § tredje stycket eller

16 § andra stycket eller upprust-

ningsföreläggande enligt 12 kap.

18 a c §§ eller tillstånd enligt

12 kap. 18 d f §§, 23 § andra

stycket, 34, 36 eller 37 § jorda-

balken eller ansökan om förbud

eller hävande av förbud enligt

12 kap. 18 h § jordabalken eller

yrkande om rätt till förhand-

lingsordning enligt 9 § hyresför-

handlingslagen (1978:304) lämnats

utan bifall.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1998.

Förteckning över remissinstanser som har yttrat sig

över betänkandet SOU 1996:148.

Efter remiss har yttranden över betänkandet avgetts av

Svea hovrätt, Göteborgs tingsrätt, Hyresnämnden i Stockholm,

Hyresnämnden i Göteborg, Hyresnämnden i Malmö, Hyresnämnden i

Linköping, Hyresnämnden i Sundsvall, Boverket, Socialstyrelsen,

Konsumentverket, Riksskatteverket, Patent- och registreringsverket,

Lunds universitet, Svenska kommunförbundet, Stockholms kommun,

Göteborgs kommun, Malmö kommun, Sveriges advokatsamfund,

Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag (SABO), Sveriges fastighets-

ägareförbund, Hyresgästernas Riksförbund, SBC Bostadsrätts-

organisation, SKB Stockholms Kooperativa Bostadsrättsförening, SPAB

Statens personalbostadsdelegation

HSB Riksförbund har avstått från att yttra sig.

SKB Stockholms Kooperativa Bostadsförening har avstått från eget

yttrande och har i stället instämt i SABO:s remissvar.

Lagrådsremissens lagförslag

1 Förslag till lag om ändring i jordabalken

Härigenom föreskrivs i fråga om jordabalken ,

dels att 12 kap. 11, 40, 70 och 73 §§ skall ha följande lydelse,

dels att det i 12 kap. skall införas två nya paragrafer, 18 i och

28 a §§, samt närmast före 18 i § en ny rubrik av följande lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

11 §

Uppkommer före hyrestidens

början ringare skada på lägenheten

än som anges i 10 § första stycket

och är skadan ej avhjälpt när lägen-

heten skall tillträdas eller är lägen-

heten eljest, i annat fall än som

avses i 13 §, på tillträdesdagen icke

i det skick som hyresgästen har rätt

att fordra, får han avhjälpa bristen

på hyresvärdens bekostnad, om

hyresvärden underlåter att efter

tillsägelse ombesörja åtgärden så

snart det kan ske. Kan bristen ej

avhjälpas utan dröjsmål eller

underlåter hyresvärden att efter

tillsägelse ombesörja åtgärden så

snart det kan ske, får hyresgästen

säga upp avtalet. Uppsägning får

dock ske endast om bristen är av

väsentlig betydelse. Sedan bristen

blivit avhjälpt av hyresvärden får

avtalet inte sägas upp. För den tid

lägenheten är i bristfälligt skick har

hyresgästen rätt till skälig ned-

sättning av hyran.

Uppkommer före hyrestidens

början ringare skada på lägenheten

än som anges i 10 § första stycket

och är skadan inte avhjälpt när

lägenheten skall tillträdas eller är

lägenheten i övrigt, i annat fall än

som avses i 13 §, på tillträdesdagen

inte i det skick som hyresgästen har

rätt att fordra, gäller följande:

1. Hyresgästen får avhjälpa bris-

ten på hyresvärdens bekostnad, om

hyresvärden underlåter att efter

tillsägelse ombesörja åtgärden så

snart det kan ske.

2. Kan bristen inte avhjälpas utan

dröjsmål eller underlåter hyres-

värden att efter tillsägelse ombe-

sörja åtgärden så snart det kan ske,

får hyresgästen säga upp avtalet.

Uppsägning får dock ske endast om

bristen är av väsentlig betydelse.

Sedan bristen har blivit avhjälpt av

hyresvärden, får avtalet inte sägas

upp.

3. För den tid lägenheten är i

bristfälligt skick har hyresgästen

rätt till skälig nedsättning av hyran.

I fall som avses i första stycket

har hyresgästen även rätt till

ersättning för skada, om hyres-

värden ej visar att bristen icke beror

på hans försummelse.

Har lägenheten hyrts ut i be-

fintligt skick och är den inte enligt

den allmänna uppfattningen i orten

fullt brukbar för det avsedda ända-

målet, gäller första och andra

styckena, om upplåtelsen avser en

bostadslägenhet för fritidsändamål

eller en lokal och hyresgästen inte,

när avtalet ingicks, kände till

bristen eller kunnat upptäcka den

med vanlig uppmärksamhet.

4. Hyresgästen har rätt till

ersättning för skada, om hyres-

värden inte visar att bristen inte

beror på hans försummelse.

5. Om hyresavtalet avser en

bostadslägenhet, får hyresvärden

föreläggas att avhjälpa bristen

(åtgärdsföreläggande). Åtgärds-

föreläggande meddelas av hyres-

nämnden efter ansökan av hyres-

gästen. I fråga om åtgärdsföre-

läggande gäller i övrigt vad som

föreskrivs i 16 § andra och fjärde -

sjätte styckena.

Avser hyresavtalet en bostads-

lägenhet för fritidsändamål eller en

lokal och har bostadslägenheten

eller lokalen hyrts ut i befintligt

skick trots att den enligt den all-

männa uppfattningen på orten inte

är fullt brukbar för sitt ändamål,

tillämpas bestämmelserna i första

stycket endast om hyresgästen när

han ingick avtalet inte kände till

bristen eller kunde upptäcka den

med vanlig uppmärksamhet.

Hyresvärdens informationsskyl-

dighet

18 i §

Hyresvärden är skyldig att lämna

hyresgästen uppgift om sitt namn

och en adress där hyresvärden kan

anträffas. Om hyresvärden är en

juridisk person, skall motsvarande

uppgifter lämnas även om ställ-

företrädare för den juridiska per-

sonen.

Finns hyresvärden eller, om

hyresvärden är en juridisk person,

ställföreträdaren inte i landet, skall

uppgift lämnas om namn och

adress på en i Sverige bosatt

person som är behörig att på hyres-

värdens vägnar ta emot delgivning.

Uppgifterna skall tas upp i ett

skriftligt meddelande som skall

anslås på väl synlig plats i huset.

28 a §

Är pant eller borgen ställd till

säkerhet för att ett avtal om hyra av

en bostadslägenhet fullgörs, får

pantsättaren eller borgensmannen

säga upp sitt åtagande att upphöra

att gälla vid det månadsskifte som

inträffar närmast efter nio månader

från uppsägningen, dock tidigast

till en tidpunkt som infaller två år

från det att åtagandet började att

gälla.

Ett villkor som inskränker pant-

sättarens eller borgensmannens

rätt enligt denna paragraf är utan

verkan.

40 §

En hyresgäst som under viss tid

inte har tillfälle att använda sin

lägenhet, får upplåta lägenheten i

dess helhet i andra hand, om hyres-

nämnden lämnar tillstånd till upp-

låtelsen. Sådant tillstånd skall

lämnas, om hyresgästen har beakt-

ansvärda skäl för upplåtelsen och

hyresvärden inte har befogad anled-

ning att vägra samtycke.

Tillstånd enligt första stycket

kan begränsas till viss tid och

förenas med villkor.

En hyresgäst får hyra ut eller på

annat sätt upplåta lägenheten i dess

helhet i andra hand, om hyres-

nämnden lämnar tillstånd till det.

Tillstånd skall lämnas, om

1. hyresgästen på grund av ålder,

sjukdom, tillfälligt arbete på annan

ort, särskilda familjeförhållanden

eller därmed jämförbara förhållan-

den har beaktansvärda skäl för

upplåtelsen, och

2. hyresvärden inte har befogad

anledning att vägra samtycke.

Tillstånd enligt första stycket

skall begränsas till viss tid och kan

förenas med villkor.

70 §

Beslut av hyresnämnden i frågor

som avses i 16 § andra stycket, 18 a

- f §§, 18 h §, 23 § andra stycket, 24

a, 34, 36, 37, 49, 52, 54, 55 d, 62

eller 64 § överklagas genom besvär

inom tre veckor från den dag be-

slutet meddelades.

Beslut av hyresnämnden i frågor

som avses i 11 § första stycket 5,

16 § andra stycket, 18 a - f §§, 18 h

§, 23 § andra stycket, 24 a, 34, 36,

37, 49, 52, 54, 55 d, 62 eller 64 §

får överklagas inom tre veckor från

den dag beslutet meddelades.

Beslut av hyresnämnden i frågor som avses i 1 § sjätte stycket, 35,

40, 45, 56 eller 59 § får inte överklagas.

73 §

I hyrestvister som avses i 49, 54

eller 55 d § och i mål om åtgärds-

föreläggande enligt 16 § andra

stycket, om upprustningsföre-

läggande enligt 18 a - c §§, om

tillstånd till förbättrings- och änd-

ringsåtgärder enligt 18 d - f §§, om

förbud mot sådana åtgärder enligt

18 h § eller om utdömande av vite

enligt 62 § skall vardera parten

svara för sin rättegångskostnad i

hovrätten, om inte annat följer av

18 kap. 6 § rättegångsbalken.

I hyrestvister som avses i 49, 54

eller 55 d § och i mål om åtgärds-

föreläggande enligt 11 § första

stycket 5 eller 16 § andra stycket,

om upprustningsföreläggande enligt

18 a - c §§, om tillstånd till

förbättrings- och ändringsåtgärder

enligt 18 d - f §§, om förbud mot

sådana åtgärder enligt 18 h § eller

om utdömande av vite enligt 62 §

skall vardera parten svara för sin

rättegångskostnad i hovrätten, om

inte annat följer av 18 kap. 6 §

rättegångsbalken.

_________

1. Denna lag träder i kraft den 1 juni 1998.

2. Vid tillämpningen av 28 a § skall ett åtagande om pant eller

borgen som har ingåtts före ikraftträdandet anses ha börjat gälla vid

ikraftträdandet.

2 Förslag till lag om ändring i lagen (1973:188) om

arrendenämnder och hyresnämnder

Härigenom föreskrivs att 4 och 22 §§ lagen (1973:188) om

arrendenämnder och hyresnämnder skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

4 §

Hyresnämnd som avses i 12 kap. 68 § jordabalken har till

uppgift att

1. medla i hyres- eller bostadsrättstvist,

2. pröva tvist om åtgärdsföre-

läggande enligt 12 kap. 16 § andra

stycket, ändrad användning av lokal

enligt 12 kap. 23 § andra stycket,

skadestånd enligt 12 kap. 24 a §,

överlåtelse av hyresrätt enligt

12 kap. 34 - 37 §§, upplåtelse av

lägenhet i andra hand enligt 12 kap.

40 §, förlängning av hyresavtal

enligt 12 kap. 49 §, villkor enligt

12 kap. 54 §, återbetalning av hyra

och fastställande av hyra enligt 12

kap. 55 d §, uppskov med avflytt-

ning enligt 12 kap. 59 § eller

föreläggande enligt 12 kap. 64 §,

allt jordabalken,

2. pröva tvist om åtgärds-

föreläggande enligt 12 kap. 11 §

första stycket 5 och 16 § andra

stycket, ändrad användning av lokal

enligt 12 kap. 23 § andra stycket,

skadestånd enligt 12 kap. 24 a §,

överlåtelse av hyresrätt enligt

12 kap. 34 - 37 §§, upplåtelse av

lägenhet i andra hand enligt 12 kap.

40 §, förlängning av hyresavtal

enligt 12 kap. 49 §, villkor enligt

12 kap. 54 §, återbetalning av hyra

och fastställande av hyra enligt

12 kap. 55 d §, uppskov med av-

flyttning enligt 12 kap. 59 § eller

föreläggande enligt 12 kap. 64 §,

allt jordabalken,

2 a. pröva tvist om hyresvillkor enligt 22 - 24 §§ hyresförhand-

lingslagen (1978:304) eller om återbetalningsskyldighet enligt 23 §

samma lag,

3. pröva tvist om medlemskap enligt 2 kap. 10 §, skyldighet att upplåta

bostadsrätt enligt 4 kap. 6 § eller villkor för upplåtelse av bostadsrätt

enligt samma §, hyresvillkor enligt 4 kap. 9 §, upplåtelse av lägenhet i

andra hand enligt 7 kap. 11 § eller utdömande av vite enligt 11 kap. 2 §,

allt bostadsrättslagen (1991:614),

4. pröva fråga om godkännande av överenskommelse som avses i 12

kap. 1 § femte stycket, 45 eller 56 § jordabalken eller av beslut som avses

i 9 kap. 16 § första stycket 1 eller 2 bostadsrättslagen,

5. vara skiljenämnd i hyres- eller bostadsrättstvist,

5 a. pröva tvist mellan hyresvärd och hyresgästorganisation enligt

hyresförhandlingslagen,

6. pröva frågor enligt bostadsförvaltningslagen (1977:792), tvist om

upprustningsföreläggande enligt 12 kap. 18 a - c §§ jordabalken eller

förbättrings- och ändringsåtgärder enligt 12 kap. 18 d - f §§ och 18 h §

samma balk,

7. pröva frågor enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet

m.m.,

8. pröva frågor enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för

ombildning till bostadsrätt.

Ärende upptages av den hyresnämnd inom vars område fastigheten är

belägen. Ärende som avses i 10, 17 eller 18 § lagen om förvärv av

hyresfastighet m.m. upptages dock av hyresnämnden i den ort där

bolagets styrelse har sitt säte eller, i fråga om handelsbolag, där

förvaltningen föres.

22 §

Beslut av nämnd äger, sedan tid

för klander eller besvär utgått när

talan får föras mot beslutet, rätts-

kraft, såvitt därigenom avgjorts

fråga som avses i 1 § första stycket

2 eller 5 eller 4 § första stycket 2,

2 a, 3, 5 a, 6, 7, eller 8. Vad som

sagts nu gäller dock ej beslut,

varigenom ansökan om åtgärdsföre-

läggande enligt 12 kap. 16 § andra

stycket eller upprustningsföre-

läggande enligt 12 kap. 18 a - c §§

eller tillstånd enligt 12 kap. 18 d -

f §§, 23 § andra stycket, 34 - 37

eller 40 § jordabalken eller 7 kap.

11 § bostadsrättslagen (1991:614)

eller ansökan om uppskov enligt

12 kap. 59 § jordabalken eller

ansökan om förbud eller hävande

av förbud enligt 12 kap. 18 h §

jordabalken eller yrkande om rätt

till förhandlingsordning enligt 9 §

hyresförhandlingslagen (1978:304)

lämnats utan bifall.

Beslut av nämnd äger, sedan tid

för klander eller besvär utgått när

talan får föras mot beslutet,

rättskraft, såvitt därigenom avgjorts

fråga som avses i 1 § första stycket

2 eller 5 eller 4 § första stycket 2,

2 a, 3, 5 a, 6, 7, eller 8. Vad som

sagts nu gäller dock ej beslut,

varigenom ansökan om åtgärdsföre-

läggande enligt 12 kap. 11 § första

stycket 5 eller 16 § andra stycket

eller upprustningsföreläggande en-

ligt 12 kap. 18 a - c §§ eller

tillstånd enligt 12 kap. 18 d - f §§,

23 § andra stycket, 34 - 37 eller 40

§ jordabalken eller 7 kap. 11 §

bostadsrättslagen (1991:614) eller

ansökan om uppskov enligt 12 kap.

59 § jordabalken eller ansökan om

förbud eller hävande av förbud

enligt 12 kap. 18 h § jordabalken

eller yrkande om rätt till förhand-

lingsordning enligt 9 § hyresför-

handlingslagen (1978:304) lämnats

utan bifall.

Bestämmelserna i 27 och 28 §§ förvaltningslagen (1986:223) om

omprövning av beslut skall inte tillämpas hos nämnderna.

_______

Denna lag träder i kraft den 1 juni 1998.

3 Förslag till lag om ändring i lagen (1975:1132) om förvärv

av hyresfastighet m.m.

Härigenom föreskrivs att 3, 3 a, 4, 6, 10 och 27 §§ lagen

(1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. skall ha följande

lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

3 §

Vid förvärv av fast egendom som

avses i 1 § och som ej omfattas av

undantagsbestämmelserna i 2 §

skall förvärvaren inom tre månader

från det förvärvet skedde anmäla

förvärvet till den kommun där den

fasta egendomen är belägen. Till

anmälningen skall fogas styrkt

avskrift av fångeshandlingen.

Vid förvärv av fast egendom som

avses i 1 § och som inte omfattas av

undantagsbestämmelserna i 2 §

skall överlåtaren eller förvärvaren

inom tre månader från det att

förvärvet skedde anmäla förvärvet

till den kommun där den fasta egen-

domen är belägen. En styrkt kopia

av fångeshandlingen skall bifogas

anmälan.

Kommunen skall ge en sådan

hyresgästorganisation som avses i

16 b § lagen (1973:188) om arren-

denämnder och hyresnämnder till-

fälle att yttra sig över anmälan.

I fall som avses i 1 § första stycket 2 - 4 får frågan om förvärvstillstånd

prövas av hyresnämnden redan innan förvärvet skett. Ansökan får i

sådant fall inges till hyresnämnden utan föregående anmälan till

kommunen.

Tillstånd att förvärva egendom på offentlig auktion enligt 7 § lämnas

före auktionen.

3 a §

Vill kommunen påkalla prövning

enligt denna lag, skall beslut härom

anmälas till hyresnämnden inom tre

månader efter det anmälan skett

enligt 3 § första stycket eller, om

styrkt avskrift av fångeshandlingen

inte var fogad till anmälningen, tre

månader från det att kommunen

mottog sådan avskrift. Det åligger

kommunen att snarast möjligt och

senast inom samma tid underrätta

förvärvaren huruvida prövning

påkallas.

Vill kommunen begära prövning

enligt denna lag, skall beslut om

detta anmälas till hyresnämnden

inom fyra månader efter det att

anmälan skett enligt 3 § första

stycket eller, om styrkt kopia av

fångeshandlingen inte var fogad till

anmälan, fyra månader från det att

kommunen tog emot en sådan

kopia. Kommunen skall snarast

möjligt och senast inom samma tid

underrätta förvärvaren huruvida

prövning begärs.

Har anmälan som avses i första stycket gjorts inom föreskriven tid,

skall hyresnämnden förelägga förvärvaren att inom en månad från det att

han fått del av föreläggandet ansöka om förvärvstillstånd. Föreläggandet

skall innehålla en erinran om bestämmelserna i 5 §. Till föreläggandet

skall fogas en avskrift av kommunens anmälan.

4 §

Förvärvstillstånd skall, utom i de fall som anges i andra och tredje

styckena, vägras,

1. om förvärvaren inte visar att han är i stånd att förvalta fastigheten,

2. om förvärvaren inte gör sannolikt att syftet med förvärvet är att han

skall förvalta fastigheten och därvid hålla den i ett sådant skick att den

motsvarar de anspråk de boende enligt lag har rätt att ställa,

3. om det kan antas att förvärvaren i något annat avseende inte kommer

att iaktta god sed i hyresförhållanden eller

4. om det kan antas att förvärvaren eljest med hänsyn till brottslig

gärning eller visad brist vid fullgörande av åligganden enligt lag är från

allmän synpunkt olämplig att inneha fastigheten.

Förvärvstillstånd får inte vägras,

1. om det visas att fastigheten är

obebyggd eller bebyggd med annat

än hyreshus eller med hyreshus

som icke innehåller fler än två för

bostadsändamål avsedda lägenheter

eller

2. om förvärvet avser andel i

fastighet och förvärvet av andelen

uppenbart sker i syfte att bereda

förvärvaren och hans familj bostad

på fastigheten.

1. om det visas att fastigheten är

obebyggd eller bebyggd med annat

än hyreshus eller med hyreshus

som icke innehåller fler än två för

bostadsändamål avsedda lägen-

heter,

2. om förvärvet avser andel i

fastighet och förvärvet av andelen

uppenbart sker i syfte att bereda

förvärvaren och hans familj bostad

på fastigheten, eller

3. om ansökan medges av kom-

munen och den eller de hyresgäst-

organisationer som enligt 16 b §

lagen (1973:188) om arrende-

nämnder och hyresnämnder är att

anse som sökandens motparter.

Skall fastigheten enligt gällande planer användas för något annat

ändamål än för uppförande av hyreshus, får förvärvstillstånd meddelas

utan hinder av första stycket.

6 §

Egendom, som förvärvats genom

inrop på exekutiv auktion under

sådana förhållanden att förvärvs-

tillstånd skulle ha krävts vid vanligt

köp, skall åter avyttras inom två år

efter det att auktionen vunnit laga

kraft, om ej dessförinnan nämnda

förhållanden upphört eller inropa-

ren antingen fått besked från

kommunen att prövning ej påkallas

eller erhållit hyresnämndens till-

stånd att behålla egendomen. Har

inropet skett för att skydda någon

inroparens fordran, för vilken han

har panträtt i egendomen, eller

någon hans rättighet, som är in-

skriven däri, får länsstyrelsen på

ansökan medge skäligt anstånd med

egendomens avyttrande, om sanno-

lika skäl visas att i annat fall förlust

skulle uppkomma för inroparen.

Avyttras ej egendomen inom före-

skriven tid, skall länsstyrelsen på

framställning av kommunen eller

hyresnämnden förordna att egen-

domen skall säljas av kronofogde-

myndigheten på offentlig auktion

enligt bestämmelserna i 7 §.

Anteckning om bestämmelserna i

första stycket skall göras i det

köpebrev som utfärdas med anled-

ning av den exekutiva auktionen

och, när lagfart sökes, införas i

fastighetsboken, om sökanden icke

visar att avyttringsskyldigheten

upphört.

Bestämmelserna i 4 § gäller i

fråga om tillstånd att behålla egen-

dom.

När egendom har förvärvats

genom inrop på exekutiv auktion

och det vid ett vanligt köp skulle ha

krävts förvärvstillstånd, skall inro-

paren överlåta egendomen inom ett

år från det att auktionen har vunnit

laga kraft. Detta gäller dock inte,

om

1. hyresnämnden har gett in-

roparen tillstånd att behålla egen-

domen,

2. kommunen har gett inroparen

besked om att den inte kommer att

begära någon prövning av för-

värvet, eller

3. förhållandena inte längre är

sådana att förvärvet om det hade

varit ett vanligt köp skulle ha krävt

förvärvstillstånd.

Länsstyrelsen får efter ansökan

från inroparen bevilja skäligt

anstånd med överlåtelsen, om

1. förvärvaren har ropat in egen-

domen för att skydda en fordran

som han har och för vilken han har

panträtt i egendomen eller för att

skydda någon rättighet som han

har och som är inskriven i egen-

domen, och

2. förvärvaren kan göra sannolikt

att det uppstår förlust för honom

om han inte beviljas anstånd.

Om förvärvaren inte överlåter

egendomen inom föreskriven tid,

skall länsstyrelsen på begäran av

kommunen eller hyresnämnden

besluta att kronofogdemyndigheten

skall sälja egendomen på offentlig

auktion enligt bestämmelserna i

7 §.

I det köpebrev som utfärdas med

anledning av den exekutiva auk-

tionen skall det finnas upplysning

om bestämmelserna i första - tredje

styckena. När lagfart söks, skall

upplysningarna antecknas i fastig-

hetsboken, om sökanden inte visar

att han inte längre är skyldig att

överlåta egendomen.

Bestämmelserna i 4 § gäller i

fråga om tillstånd att behålla egen-

domen.

10 §

Vid förvärv av aktier eller

andelar i bolag skall förvärvaren

inom tre månader från det förvärvet

skedde anmäla förvärvet till den

kommun där huvuddelen av den

fasta egendomen är belägen. Frågan

om i vilken kommun huvuddelen av

egendomen ligger skall avgöras

med ledning av fastigheternas

taxeringsvärde. Till anmälningen

skall fogas styrkt avskrift av

fångeshandlingen eller, om någon

fångeshandling inte har upprättats,

ett av överlåtaren och förvärvaren

undertecknat intyg om när förvärvet

har skett och om de villkor som har

avtalats för förvärvet.

Vid förvärv av aktier eller

andelar i bolag skall överlåtaren

eller förvärvaren inom tre månader

från det förvärvet skedde anmäla

förvärvet till den kommun där

huvuddelen av den fasta egen-

domen är belägen. Frågan om i

vilken kommun huvuddelen av

egendomen ligger skall avgöras

med ledning av fastigheternas

taxeringsvärde. Till anmälningen

skall fogas en styrkt kopia av

fångeshandlingen eller, om någon

fångeshandling inte har upprättats,

ett av överlåtaren och förvärvaren

undertecknat intyg om när förvärvet

har skett och om de villkor som har

avtalats för förvärvet.

Kommunen skall ge en sådan

hyresgästorganisation som avses i

16 b § lagen (1973:188) om arren-

denämnder och hyresnämnder till-

fälle att yttra sig över anmälan.

I fall som avses i 1 § första stycket 2 - 4 samt vid förvärv genom

inlösen enligt 3 kap. 3 § aktiebolagslagen (1975:1385) får frågan om

förvärvstillstånd prövas av hyresnämnden redan innan förvärvet skett.

Ansökan får i sådant fall ges in till hyresnämnden utan föregående

anmälan till kommunen.

Vill kommunen begära prövning

enligt denna lag, skall beslutet om

detta anmälas till hyresnämnden

inom tre månader efter det anmälan

skett enligt första stycket eller, om

styrkt avskrift av fångeshandlingen

eller intyg om förvärvet inte var

fogad till anmälningen, tre månader

från det att kommunen mottog

sådan handling. Det åligger kom-

munen att snarast möjligt och

senast inom samma tid underrätta

förvärvaren huruvida prövning

begärs.

Vill kommunen begära prövning

enligt denna lag, skall beslutet om

detta anmälas till hyresnämnden

inom fyra månader efter det att

anmälan skett enligt första stycket

eller, om en styrkt kopia av fånges-

handlingen eller ett intyg om för-

värvet inte var fogad till anmälan,

fyra månader från det att kom-

munen tog emot en sådan handling.

Kommunen skall snarast möjligt

och senast inom samma tid under-

rätta förvärvaren huruvida prövning

begärs.

27 §

Regeringen bemyndigas att med-

dela närmare föreskrifter om

skyldighet för förvärvaren att till

kommunen och hyresnämnden läm-

na uppgifter av betydelse för

prövningen av förvärv enligt denna

lag.

Regeringen bemyndigas att med-

dela närmare föreskrifter om

skyldighet för överlåtaren och

förvärvaren att till kommunen och

hyresnämnden lämna uppgifter av

betydelse för prövningen av förvärv

enligt denna lag.

________

1. Denna lag träder i kraft den 1 juni 1998.

2. I fråga om förvärv som har skett före ikraftträdandet gäller 3, 3 a,

6 och 10 §§ i sina äldre lydelser.

4 Förslag till lag om ändring i lagen (1994:831) om

rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt

Härigenom föreskrivs att 8 § lagen (1994:831) om rättegången i

vissa hyresmål i Svea hovrätt skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

8 §

Beslut av Svea hovrätt äger

rättskraft, såvitt därigenom avgjorts

fråga som avses i 4 § första stycket

2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7 eller 8 lagen

(1973:188) om arrendenämnder och

hyresnämnder. Detta gäller dock

inte beslut, enligt vilket ansökan

om åtgärdsföreläggande enligt

12 kap. 16 § andra stycket eller

upprustningsföreläggande enligt

12 kap. 18 a - c §§ eller tillstånd

enligt 12 kap. 18 d - f §§, 23 §

andra stycket, 34, 36 eller 37 §

jordabalken eller ansökan om

förbud eller hävande av förbud

enligt 12 kap. 18 h § jordabalken

eller yrkande om rätt till förhand-

lingsordning enligt 9 § hyresför-

handlingslagen (1978:304) lämnats

utan bifall.

Beslut av Svea hovrätt äger

rättskraft, såvitt därigenom avgjorts

fråga som avses i 4 § första stycket

2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7 eller 8 lagen

(1973:188) om arrendenämnder och

hyresnämnder. Detta gäller dock

inte beslut, enligt vilket ansökan

om åtgärdsföreläggande enligt

12 kap. 11 § första stycket 5 eller

16 § andra stycket eller upprust-

ningsföreläggande enligt 12 kap.

18 a - c §§ eller tillstånd enligt

12 kap. 18 d - f §§, 23 § andra

stycket, 34, 36 eller 37 § jorda-

balken eller ansökan om förbud

eller hävande av förbud enligt

12 kap. 18 h § jordabalken eller

yrkande om rätt till förhandlings-

ordning enligt 9 § hyresförhand-

lingslagen (1978:304) lämnats utan

bifall.

__________

Denna lag träder i kraft den 1 juni 1998

Lagrådets yttrande

Utdrag ur protokoll vid sammanträde 1997-11-24

Närvarande: f.d. justitierådet Staffan Vängby, justitierådet Gertrud

Lennander, regeringsrådet Kjerstin[REDACTED_EFTERNAMN].

Enligt en lagrådsremiss den 6 november 1997 (Justitiedepartementet) har

regeringen beslutat inhämta Lagrådets yttrande över förslag till

1. lag om ändring i jordabalken,

2. lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyres-

nämnder,

3. lag om ändring i lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet

m.m., och

4. lag om ändring i lagen (1994:831 ) om rättegången i vissa hyresmål

i Svea hovrätt.

Förslagen har inför Lagrådet föredragits av hovrättsassessorn Nils

Cederstierna.

Förslagen föranleder följande yttrande av Lagrådet:

Förslaget till lag om ändring i jordabalken

12 kap. 11 §

Andra stycket är svårläst. Orsaken härtill är främst att en för fri-

tidsbostäder och lokaler gemensam hänvisning görs till första stycket,

trots att olika delar av första stycket skall gälla för de båda kategorierna.

Denna teknik kan inte anses godtagbar, särskilt som det är angeläget att

hyreslagen skall kunna läsas även av lekmän utan tillgång till förarbeten.

Problemet kan lösas på flera sätt. Ett sätt är att ändra styckeindelningen

av paragrafen. Eftersom andra stycket reglerar en begränsad fråga och

förutsättningarna är gemensamma för fritidsbostäder och lokaler talar

dock goda skäl för den indelning som valts i det remitterade förslaget.

Ett visserligen enbart stilistiskt problem är uttryckssättet att lägenheten

hyrts ut i befintligt skick trots att den inte är fullt brukbar för sitt

ändamål. Det är troligt att lägenheten hyrts ut i befintligt skick just därför

att den är undermålig.

Lagrådet förordar för sin del att andra stycket ges följande lydelse:

 Har en bostadslägenhet för fritidsändamål eller en lokal hyrts ut i

befintligt skick gäller

1. för bostadslägenheten första stycket och

2. för lokalen första stycket 1 - 4,

endast om lägenheten enligt den allmänna uppfattningen på orten inte är

fullt brukbar för sitt ändamål och hyresgästen när han ingick avtalet inte

kände till bristen eller kunde upptäcka den med vanlig uppmärksamhet.

28 a §

Det anges ibland i olika lagbestämmelser att ett avtalsvillkor är utan

verkan mot ena parten i ett avtalsförhållande (jfr också 12 kap. 1 §

femte stycket jordabalken angående verkan av vissa förbehåll). Enligt

andra stycket i förevarande bestämmelse kan det villkor som anges där

överhuvudtaget inte göras gällande och detta står klart redan vid avtalets

ingående. I ett sådant fall bör, i anslutning till den vedertagna

terminologin, lämpligen termen ogiltighet användas. Lagrådet föreslår

därför att orden utan verkan , som avslutar bestämmelsen, byts ut mot

ordet ogiltigt .

Övriga lagförslag

Lagrådet lämnar förslagen utan erinran.

Justitiedepartementet

Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde den 11 december 1997

Närvarande: statsministern[REDACTED_EFTERNAMN], ordförande, och statsråden Hjelm-
[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN], Freivalds,[REDACTED_EFTERNAMN], Tham,[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],
[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN], von[REDACTED_EFTERNAMN],
[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN]

Föredragande: statsrådet Freivalds

Regeringen beslutar proposition 1997/98:46 Ändringar i hyreslagen m.m.

 Balken omtryckt 1971:1209, 12 kap. omtryckt 1984:694.

 Senaste lydelse 1984:694.

 Senaste lydelse 1988:927.

 Senaste lydelse 1997:62.

 Senaste lydelse 1997:62.

 Senaste lydelse 1997:63.

 Senaste lydelse 1997:63.

 Senaste lydelse 1992:1370.

 Senaste lydelse 1979:307.

 Senaste lydelse 1983:438.

 Senaste lydelse 1981:787.

 Senaste lydelse 1983:438.

 Senaste lydelse 1983:438.

 Senaste lydelse 1997:66.

 Lydelse enligt prop. 1996/97:30.

 Lydelse enligt prop. 1996/97:30.

 Lydelse enligt prop. 1996/97:30.

 Lydelse enligt prop. 1996/97:30.

 Lydelse enligt prop. 1996/97:30.

 Balken omtryckt 1971:1209, 12 kap. omtryckt 1984:694.

 Senaste lydelse 1984:694.

 Senaste lydelse 1988:927.

 Senaste lydelse 1997:62.

 Senaste lydelse 1997:62.

 Senaste lydelse 1997:63.

 Senaste lydelse 1997:63.

 Senaste lydelse 1992:1370.

 Senaste lydelse 1979:307.

 Senaste lydelse 1983:438.

 Senaste lydelse 1981:787.

 Senaste lydelse 1983:438.

 Senaste lydelse 1983:438.

 Senaste lydelse 1997:66.

103

1

Prop. 1997/98:46

Prop. 1997/98:46

9

40

103

Prop. 1997/98:46

Bilaga 1

103

103

Prop: 1997/98:46

Bilaga 2

Prop: 1997/98:46

Bilaga 3

Prop: 1997/98:46

Bilaga 4

Prop: 1997/98:46

Bilaga 5

Prop: 1997/98:46

Bilaga 6

Prop: 1997/98:46

Bilaga 7

Prop: 1997/98:46

Bilaga 8

103

103

Prop. 1997/98:00

102

Prop. 1997/98:46

Bilaga 9

103

Prop.1997/98:46

Bilaga 10

Prop. 1997/98:46

Bilaga 10

Prop. 1997/98:46

Bilaga 10

Prop.1997/98:46

Bilaga 11

Prop. 1997/98:46

Bilaga 11

Prop. 1997/98:46

Bilaga 12