Regeringens proposition

1994/95:64

Ändring av lagen (1986:1242) om försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt

Prop.

1994/95:64

Regeringen överlämnar denna proposition till riksdagen.

Stockholm den 20 oktober 1994

Ingvar[REDACTED_EFTERNAMN]

 Laila Freivalds

 (Justitiedepartementet)

Propositionens huvudsakliga innehåll

I propositionen föreslås att giltighetstiden för lagen (1986:1242) om

försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt förlängs till utgången av år 1996.

Vidare föreslås vissa lagändringar till följd av att bostads- saneringslagen

(1973:531) upphört att gälla.

1 Förslag till riksdagsbeslut

Regeringen föreslår att riksdagen antar regeringens förslag till lag om ändring

i lagen (1986:1242) om försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt.

2 Lagtext

Regeringen har följande förslag till lagtext.

Förslag till lag om ändring i lagen (1986:1242) om försöksverksamhet med

kooperativ hyresrätt

 Härigenom föreskrivs i fråga om lagen (1986:1242) om försöksverksamhet med

kooperativ hyresrätt att 3 § samt övergångsbestämmelserna till lagen skall ha

följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

 3 §

 Om tillstånd lämnas, får regeringen

1. medge föreningen rätt att tillämpa villkor som avviker från 12 kap. 15 §

andra stycket första meningen och 19 § jordabalken,

2. medge undantag från 2. medge undantag från

tillämpningen av tillämpningen av 12 kap.

bostadssaneringslagen 18 a - 18 c §§ jordabal-

(1973:531) och ken och hyresförhand-

hyresförhandlingslagen lingslagen (1978:304) i

(1978:304) i fråga om fråga om hus som

hus som föreningen föreningen förvaltar,

förvaltar,

3. ställa sådana villkor för föreningens verksamhet att syftet med för-

söksverksamheten kan uppnås.

___________ _________

 Denna lag[1] träder i Denna lag träder i

kraft den 1 januari kraft den 1 januari 1987

1987 och gäller till och gäller till utgången

utgången av december av år 1996.

1994.

 **Fotnot**

 [1] Lagens giltighet senast förlängd 1994:826.

 Vad regeringen i tidigare

 meddelade tillståndsbeslut

 har föreskrivit om undan-

 tag från bostadssanerings-

 lagen (1973:531) skall i

 stället avse undantag från

 12 kap. 18 a - 18 c §§

 jordabalken.

 Tillstånd som har meddelats enligt denna lag skall fortfarande gälla efter

utgången av lagens giltighetstid.

3 Nuvarande bestämmelser

Försökslagen

Den 1 januari 1987 trädde lagen (1986:1242) om försöksverksamhet med kooperativ

hyresrätt (försökslagen) i kraft. Lagen gäller efter förlängning (prop.

1993/94:239, bet. 1993/94:BoU21, rskr. 1993/94:373, SFS 1994:826) till utgången

av år 1994. Genom lagen bemyndigas regeringen att försöksvis lämna ekonomiska

föreningar tillstånd att utan hinder av bestämmelserna i 1 kap. 8 §

bostadsrättslagen (1991:614) bedriva verksamhet i vilken föreningen tillämpar

villkor som innebär att det med andelsrätt i föreningen följer en rätt att hyra

en bostadslägenhet för begränsad tid (kooperativ hyresrätt).

 Syftet med försöksverksamheten har varit att pröva en självförvaltningsform för

de boende inom hyresrättens ram. Lagen ger regeringen möjlighet att lämna ekono-

miska föreningar tillstånd att bedriva sådan verksamhet. I samband med

tillståndet kan regeringen också meddela dispens från vissa hyresrättsliga

bestämmelser som tillkommit för att skydda hyresgästerna i traditionella hyres-

förhållanden. Det gäller bestämmelserna om hyresvärdens underhållsskyldighet i

12 kap. 15 § andra stycket första meningen jordabalken (hyreslagen), om förbudet

mot obestämd hyra (19 § hyreslagen), om bostadssanering (bostadssaneringslagen,

1973:531) och om hyresförhandling (hyresförhandlingslagen, 1978:304). Hittills

har regeringen beviljat dryga sextiotalet föreningar tillstånd att bedriva verk-

samhet där bostäder upplåts med kooperativ hyresrätt.

Bostadssaneringslagen

Vid utgången av juni 1994 upphörde bostadssaneringslagen att gälla (prop.

1993/94:199, bet. 1993/94:BoU21, rskr. 1993/94:373, SFS 1994:834). Den upphävda

lagen var tillämplig på hyreshus och innehöll dels bestämmelser om upprustning

av bostadslägenheter till lägsta godtagbara standard (sanering), dels

bestämmelser om boinflytande vid ombyggnad och vissa andra åtgärder (skydd mot

s.k. lyxsanering).

 Definitionen av begreppet lägsta godtagbara standard har förts över från 2 b §

bostadssaneringslagen till 55 a § fjärde och femte stycket hyreslagen. Ett upp-

rustningsföreläggande kunde enligt 2 § bostadssaneringslagen meddelas fastig-

hetsägaren av hyresnämnden på ansökan av en kommun eller hyresgästorganisation.

Hyresnämnden kunde också besluta om användningsförbud beträffande fastigheter

som hade sådana brister att de inte var möjliga att rusta.

 I propositionen 1993/94:199 Ändringar i hyresförhandlingslagen m.m.

konstaterades att det svenska hyreshusbeståndet i dag till stora delar är

sanerat (s. 71 f.). Det konstaterades vidare att det finns möjligheter att in-

gripa mot försumliga hyresvärdar genom bestämmelserna i bl.a. bostadsförvalt-

ningslagen (1977:792), förköpslagen (1967:868), plan- och bygglagen (1987:10)

och hälsoskyddslagen (1982:1080). I propositionen föreslogs därför att bostads-

saneringslagens regler skulle avskaffas, men att ett par bestämmelser i stället

skulle införas i hyreslagen. Det gällde dels den tidigare nämnda definitionen av

begreppet lägsta godtagbara standard (55 a § fjärde och femte stycket), dels be-

stämmelser som gör det möjligt att i vissa fall få till stånd ett upprustnings-

föreläggande (18 a - 18 c §§). Enligt de nya bestämmelserna om

upprustningsföreläggande kan hyresnämnden meddela ett sådant föreläggande endast

på en enskild hyresgästs talan och endast beträffande dennes egen lägenhet. Om

den begärda åtgärden innebär att ett ingrepp måste göras i andra hyresgästers

lägenheter, utgör dessa hyresgästers samtycke en förutsättning för att ett före-

läggande skall kunna meddelas.

 När det gäller hyresgästernas boinflytande till skydd mot s.k. lyxsanering

innebar bostadssaneringslagen att hyresnämnden under vissa förhållanden kunde

förbjuda en fastighetsägare att göra en sådan sanering (2 a §). I propositionen

1993/94:199 Ändringar i hyresförhandlingslagen m.m. konstaterades att hyresgäs-

ternas intressen skyddas även på annat sätt. Bl.a. skyddar hyreslagens

besittningsregler i viss utsträckning hyresgästen mot att förlora sin bostad vid

ombyggnad (s. 72 f.). I syfte att tvinga fram ett samråd mellan hyresvärd och

hyresgäst i fråga om förbättringar av lägenheten har det emellertid i hyreslagen

införts nya bestämmelser (55 a § första - tredje stycket) enligt vilka hyresvär-

den förhindras att dra ekonomisk nytta av åtgärder som ger en lägenhet en över-

standard såvida inte hyresgästen har godkänt åtgärden. Sådana åtgärder skall

inte beaktas vid bruksvärdesprövningen och leder alltså inte till högre hyra.

4 Överväganden

Förlängning av försökslagens giltighetstid

Lagen om försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt gällde i sin ursprungliga

lydelse till utgången av år 1991. År 1990 tillkallade regeringen en kommitté för

att utvärdera den pågående försöksverksamheten (dir. 1990:54). Kommittén skulle

med ledning av utvärderingen lämna förslag till den lagstiftning som behövs för

en permanentning av upplåtelseformen. Försökslagens giltighetstid förlängdes

därför till utgången av år 1993 (prop. 1990/91:92, bet. 1990/91:BoU13, rskr.

1990/91:247). Efter regeringsskiftet år 1991 beslutade den nya regeringen i

januari 1992 att kommitténs arbete skulle upphöra och föreslog riksdagen att

försökslagen skulle upphävas (prop. 1991/92:141). Riksdagen beslutade emellertid

att skjuta upp behandlingen av ärendet till följande riksmöte (bet.

1991/92:BoU24). Sedan regeringen återkallat propositionen avskrevs ärendet

hösten 1991 (skr. 1992/93:39, rskr. 1992/93:1). Försökslagen har därefter för-

längts ytterligare två gånger med hänvisning till att frågan om att införa en

permanent lagstiftning bereddes inom Justitiedepartementet (prop. 1993/94:28,

bet. 1993/94:BoU5, rskr. 1993/94:42 samt prop. 1993/94:239, bet. 1993/94:BoU21,

rskr. 1993/94:373). Lagen gäller i sin nuvarande lydelse till utgången av år

1994.

 Regeringen anser att försöksverksamheten måste utvärderas i någon form innan

man tar ställning till om upplåtelseformen skall permanentas. I avvaktan på

resultatet av det fortsatta arbetet bör försökslagens giltighetstid förlängas

till utgången av år 1996.

Åtgärder med anledning av att bostadssaneringslagen har upphävts

Enligt vad som redovisats i det föregående infördes nya bestämmelser, 18 a - 18

c och 55 a §§, i hyreslagen i samband med att bostadssaneringslagen upphävdes. I

18 a - 18 c §§ regleras frågan om möjligheten för en hyresgäst att förmå

fastighetsägaren att rusta upp en lägenhet till lägsta godtagbara standard.

Tanken med försöksverksamheten är att hyresgästerna själva i större eller mindre

utsträckning skall ta över ansvaret för lägenhetsunderhållet. Regeringens

möjlighet enligt försökslagens nuvarande lydelse (3 § 2) att dispensera från bo-

stadssaneringslagens tillämpning bör därför ändras till att avse möjlighet att

dispensera från 18 a - 18 c §§ hyreslagen.

 Det bör också i övergångsbestämmelserna till lagen anges att vad regeringen i

tidigare meddelade tillståndsbeslut har föreskrivit om undantag från bostadssa-

neringslagens tillämpning i stället skall avse undantag från 18 a - 18 c §§

hyreslagen.

 När det gäller den nya bestämmelsen i 55 a § hyreslagen, som tillkommit i

samband med att bostadssaneringslagen upphört att gälla, kan det konstateras att

bestämmelsen är konstruerad för att ange riktlinjerna vid bestämmandet av

bruksvärdeshyra. Enligt försökslagens förarbeten (prop. 1986/87:37) är tanken

att hyreslagens bestämmelser om besittningsskydd, bruksvärdeshyra och över-

låtelse genom byte skall vara tillämpliga i kooperativa hyresförhållanden (s.

53). Regeringen anser därför att det inte finns något skäl att i försökslagen nu

ta in någon bestämmelse om möjlighet till dispens från 55 a § hyreslagen.

Lagrådet

Ärendet gäller huvudsakligen en förlängning av försökslagens giltighetstid.

Ändringen av 3 § samt det nya andra stycket i övergångsbestämmelserna är en

följd av att bostadssaneringslagen upphört att gälla. Dessa frågor är enligt

regeringens mening av enkel beskaffenhet. Lagrådets hörande skulle därför sakna

betydelse.

JUSTITIEDEPARTEMENTET

Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde den 20 oktober 1994

Närvarande: statsministern[REDACTED_EFTERNAMN], ordförande och statsråden[REDACTED_EFTERNAMN],

Hjelm-Wallén,[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN], Freivalds,[REDACTED_EFTERNAMN], Tham,[REDACTED_EFTERNAMN],
[REDACTED_EFTERNAMN], Heckscher, Hedborg,[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],
[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN].

Föredragande: statsrådet Freivalds

Regeringen beslutar proposition 1994/95:64 Ändring av lagen (1986:1242) om för-

söksverksamhet med kooperativ hyresrätt.