Regeringens proposition

1997/98:119

Bostadspolitik för hållbar utveckling

Prop.

1997/98:119

Regeringen överlämnar denna proposition till riksdagen.

Stockholm den 16 mars 1998

Göran[REDACTED_EFTERNAMN]

 Jörgen[REDACTED_EFTERNAMN]

 (Inrikesdepartementet)

Propositionens huvudsakliga innehåll

I propositionen redovisar regeringen mål och inriktning för den framtida

bostadspolitiken. Vidare föreslås följande.

 Räntebidragssystemet enligt 1993 års regler reformeras. Ekologiskt

hållbara investeringar främjas vid ny- och ombyggnad av hyres- och

bostadsrättshus genom ett särskilt investeringsbidrag.

 Räntebidraget avvecklas långsammare för fastigheter i de s.k. kris-

årgångarna.

 Särskilt stöd lämnas till kommuner med övermäktiga ekonomiska

åtaganden för boendet. Stöd skall kunna lämnas i form av

kreditgarantier, lån och i särskilda fall bidrag. Möjligheter öppnas

också att i vissa fall lösa av kommunala borgensåtaganden till förmån

för bostadsrättsföreningar. En särskild delegation inrättas från den 1

juli 1998 med uppdrag att hantera frågor om sådant stöd till

kommunerna.

 Den nuvarande skattereduktionen för utgifter för reparationer m.m. på

bostadshus förlängs att gälla t.o.m. den 31 mars 1999. I samband

därmed höjs även de belopp med vilka skattereduktion högst kan

lämnas för arbeten utförda efter den 18 mars 1998.

En parlamentariskt sammansatt kommitté skall göra en översyn av

principerna för uttag av fastighetsskatt. Kommittén skall koncentrera sitt

arbete till strukturella frågor medan skatteuttagets nivå ligger utanför

uppdraget.

I propositionen behandlas även vissa andra bostadspolitiska frågor.

Regeringen anser att det är angeläget att uppmuntra ett långsiktigt bo-

sparande. Tillräckliga motiv saknas dock för att införa ett av staten

premierat sparande, bl.a. mot bakgrund av det utbud av olika sparformer

som marknaden erbjuder.

Levnadsvillkoren i särskilt storstädernas utsatta bostadsområden måste

förbättras. Det kräver en förbättrad samordning av åtgärder inom olika

politikområden.

Kommunerna har det övergripande ansvaret för bostadsförsörjningen

på den lokala nivån. De styrmedel som kommunerna förfogar över

bedöms vara tillräckliga och föreslås inte nu ändras. Det kommunala

engagemanget bör dock utvecklas, bl.a såvitt gäller de kommunala

bostadsföretagen.

Innehållsförteckning

1 Förslag till riksdagsbeslut 5

2 Förslag till lag om ändring i lagen (1996:725) om skattereduktion

för utgifter för byggnadsarbete på bostadshus Fel! Bokmärket är inte

definierat.

3 Ärendet och dess beredning 10

4 Utvecklingen på bostadsmarknaden 11

4.1 Bostadsmarknaden och den allmänna ekonomiska

 utvecklingen 11

4.2 Särskilt om villkoren för det sent byggda bostadsbeståndet 14

4.3 Hushållens bostadssituation 17

4.4 Bostadsbeståndet och dess förändringar 21

5 Statens stöd till bostadssektorn nuvarande regler 28

5.1 Subventioner till bostadsproduktionen 28

5.2 Bidrag till bostadskonsumtion 31

5.3 Statens utgifter 33

6 Internationellt samarbete med anknytning till det bostads-

 politiska området 34

7 Den framtida bostadspolitiken mål och uppgifter 38

8 Reformer av statens stöd till bostadsproduktion 43

8.1 Vissa ändringar av reglerna för räntebidrag 43

8.2 Statliga kreditgarantier 44

8.3 Bidrag till bostadsinvesteringar som främjar ekologisk

 hållbarhet 46

8.4 Bosparande 47

9 De ekonomiska villkoren för det sent byggda beståndet 52

10 Fortsatta reformer 54

10.1 En bred översyn av fastighetsskatten m.m. 54

10.2 Förbättrade levnadsvillkor i utsatta bostadsområden 55

10.3 Hushåll med svårigheter på bostadsmarknaden 59

10.4 Oseriösa bostadsförmedlare 61

11 Kommunernas roll i bostadspolitiken 62

11.1 Kommunernas ansvar för bostadsförsörjningen 62

11.2 De kommunala bostadsföretagen 63

11.3 Stöd till kommuner med övermäktiga åtaganden för

 boendet 70

12 Åtgärder för ökad sysselsättning i byggbranschen 78

12.1 Skattereduktion för utgifter för byggnadsarbete på

 bostadshus 80

12.2 Bidrag till äldrebostäder 81

13 Ekonomiska konsekvenser 83

Bilaga 1 Sammanfattning av betänkandena De ekonomiska villkoren

för det sent byggda beståndet (SOU 1995:98) och

Bostadspolitik 2000 från produktionspolitik till

boendepolitik (SOU 1996:156) från Bostadspolitiska

utredningen 84

Bilaga 2 Förteckning över remissinstanser 89

Bilaga 3 Sammanfattning av betänkandet Allmännyttiga

bostadsföretag (SOU 1997:81) från Utredningen om

kommunala bostadsföretag 91

Bilaga 4 Förteckning över remissinstanser 93

Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde den 16 mars 1998 94

1 Förslag till riksdagsbeslut

Regeringen föreslår att riksdagen

dels antar regeringens förslag till lag om ändring i lagen (1996:725)

 om skattereduktion för utgifter för byggnadsarbete på bostadshus,

dels godkänner regeringens förslag om

 1. ändrade regler för räntebidrag vid ny- och ombyggnad av bostäder

(avsnitt 8.1),

 2. ändrade regler för statliga kreditgarantier vid ny- och ombyggnad

av bostäder (avsnitt 8.2),

 3. bidrag för bostadsinvesteringar som främjar ekologisk hållbarhet

(avsnitt 8.3),

 4. ändrade regler för vissa räntebidrag för det sent byggda beståndet

(avsnitt 9),

 5. stöd till kommuner med övermäktiga åtaganden för boendet

(avsnitt 11.3).

2 Förslag till lag om ändring i lagen (1996:725)

om skattereduktion för utgifter för byggnadsarbete på

bostadshus

Härmed föreskrivs att 3-4, 6 och 10-12 §§ lagen (1996:725) om skatte-

reduktion för utgifter för byggnadsarbete på bostadshus skall ha följande

lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

3 §

Underlaget för skattereduktion-

en omfattar endast utgifter för

byggnadsarbete som har utförts

under tiden den 15 april 1996 - 31

december 1998 och som är betalda

vid tidpunkten för ansökan.

Underlaget för skattereduktion-

en omfattar endast utgifter för

byggnadsarbete som har utförts

under tiden den 15 april 1996 - 31

mars 1999 och som är betalda vid

tidpunkten för ansökan.

Utgifter för byggnadsarbete inräknas i underlaget endast om arbetet

utförts av någon som innehar F-skattesedel vid den tidpunkt när avtalet

om arbete träffades eller när ersättningen utbetalades.

 En uppgift om innehav av en F-skattesedel får tas för god om den läm-

nas i en anbudshandling, en faktura eller någon därmed jämförlig hand-

ling, som även innehåller uppgifter om utbetalarens och betalningsmot-

tagarens namn och adress eller andra för identifiering godtagbara upp-

gifter samt uppgift om betalningsmottagarens personnummer eller orga-

nisationsnummer. Detta gäller dock inte om den som betalar ut ersätt-

ningen känner till att uppgiften om innehav av en F-skattesedel är oriktig.

4 §

Skattereduktionen uppgår till 30

procent av underlaget. Skatte-

reduktionen får dock sammanlagt

inte överstiga

1. för småhus som utgör en

taxeringsenhet 10 500 kronor,

2. för hyreshus som utgör en

taxeringsenhet det högsta av be-

loppen 20 000 kronor och ett be-

lopp motsvarande tre gånger fas-

tighetsskatten för bostadsdelen för

hela kalenderåret 1996,

3. för en bostadsrätt 5 000

kronor om inte annat framgår av

fjärde stycket.

Skattereduktionen uppgår till 30

procent av underlaget. Skatte-

reduktionen får dock sammanlagt

inte överstiga

1. för småhus som utgör en

taxeringsenhet 14 000 kronor,

2. för hyreshus som utgör en

taxeringsenhet det högsta av be-

loppen 27 000 kronor och ett be-

lopp motsvarande fyra gånger fas-

tighetsskatten för bostadsdelen för

hela kalenderåret 1996,

3. för en bostadsrätt 7 000

kronor om inte annat framgår av

fjärde stycket.

Om sökandens underlag inte uppgår till sammanlagt minst 2 000

kronor medges inte någon skattereduktion.

I fråga om taxeringenhet som består av två eller flera småhus som till

övervägande del upplåtits med hyresrätt får reglerna tillämpas som om

småhusen tillsammans utgör ett hyreshus, om skattereduktionen där-

igenom blir högre.

I fråga om taxeringsenhet som består av två eller flera småhus som

upplåtits med bostadsrätt, skall varje bostadsrättsinnehavare medges

skattereduktion som om han eller hon ägde det med bostadsrätt upplåtna

småhuset. I sådant fall har fastighetsägaren inte rätt att erhålla skatte-

reduktion.

Skattereduktionen för en delägare i en fastighet eller i en bostadsrätt

utgör högst så stor andel av den totala skattereduktionen för fastigheten

eller bostadsrätten som svarar mot hans eller hennes andel i fastigheten

eller bostadsrätten när arbetet utfördes.

6 §

Ansökningen skall innehålla uppgift om

1. sökandens personnummer eller organisationsnummer samt, om sök-

anden är bostadsrättsinnehavare, föreningens eller bolagets organisa-

tionsnummer,

2. fastighetens beteckning samt om sökanden är bostadsrättsinne-

havare, lägenhetens eller småhusets beteckning,

3. sökandens andel i fastigheten eller i bostadsrätten när arbetet utför-

des,

4. det byggnadsarbete som utförts på fastigheten eller på bostadsrätten

och när arbetet utförts,

5. underlaget för den skattereduktion som begärs,

6. organisationsnummer eller personnummer för den som utfört bygg-

nadsarbetet samt

7. huruvida sådan ersättning eller sådant stöd som avses i 2 § tredje

stycket har beviljats.

Om sökanden har förvärvat

fastigheten eller bostadsrätten

under något av åren 1996, 1997

eller 1998, skall ansökningen

också innehålla uppgift om förvär-

vet och om den som fastigheten

eller bostadsrätten förvärvats från.

Om sökanden har förvärvat

fastigheten eller bostadsrätten

under något av åren 1996, 1997,

1998 eller 1999, skall ansökningen

också innehålla uppgift om förvär-

vet och om den som fastigheten

eller bostadsrätten förvärvats från.

Till ansökningen skall fogas kopia av faktura eller motsvarande hand-

ling utvisande vilket byggnadsarbete som utförts och utgiften för detta

arbete, uppgift om utgiften för material och utrustning samt, om sökan-

den är bostadsrättsinnehavare, intyg från föreningen eller bolaget som

visar att han eller hon är medlem i föreningen eller delägare i bolaget och

bostadsrättsinnehavare. Av ansökningen eller en handling som fogas till

denna skall framgå när betalning har ägt rum.

10 §

Ansökan om skattereduktion

skall ha kommit in till en skatte-

myndighet senast den 1 mars

1999.

Om en ansökan om skattereduk-

tion har kommit in före den 1 mars

1997 skall skattereduktionen till-

godoräknas vid debitering av skatt

på grund av 1997 eller 1998 års

taxering efter vad som anges i

ansökningen. Har ansökan kommit

in efter den 28 februari 1997 men

före den 1 mars 1998 skall skatte-

reduktionen tillgodoräknas vid de-

bitering av skatt på grund av 1998

eller 1999 års taxering efter vad

som anges i ansökningen. Kom-

mer ansökningen in senare till-

godoräknas skattereduktionen vid

debitering på grund av 1999 års

taxering.

Ansökan om skattereduktion

skall ha kommit in till en skatte-

myndighet senast den 1 mars

2000.

Om en ansökan om skattereduk-

tion har kommit in före den 1 mars

1997 skall skattereduktionen till-

godoräknas vid debitering av skatt

på grund av 1997 eller 1998 års

taxering efter vad som anges i

ansökningen. Har ansökan kommit

in efter den 28 februari 1997 men

före den 1 mars 1998 skall skatte-

reduktionen tillgodoräknas vid de-

bitering av skatt på grund av 1998

eller 1999 års taxering efter vad

som anges i ansökningen. Har an-

sökan kommit in efter den 28 feb-

ruari 1998 men före den 1 mars

1999 skall skattereduktionen till-

godoräknas vid debitering av skatt

på grund av 1999 eller 2000 års

taxering efter vad som anges i an-

sökan. Kommer ansökningen in

senare tillgodoräknas skattereduk-

tionen vid debitering på grund av

2000 års taxering.

11 §

Regeringen eller, efter regeringens bemyndigande, Riksskatteverket

bestämmer vilken eller vilka skattemyndigheter som beslutar i ärenden

enligt dena lag.

Sedan en skattemyndighet av-

gjort ett sådant ärende får en ny

ansökan inte prövas förrän efter

utgången av år 1998, om inte an-

sökningen avser utgifter på minst

1 000 kronor som ingår i sökan-

dens underlag för skattereduktion.

Sedan en skattemyndighet av-

gjort ett sådant ärende får en ny

ansökan inte prövas förrän efter

utgången av år 1999, om inte an-

sökningen avser utgifter på minst

1 000 kronor som ingår i sökan-

dens underlag för skattereduktion.

12 §

Skattemyndighetens beslut enligt denna lag får omprövas, förutom i

fall som anges i förvaltningslagen (1986:223), om sökanden har lämnat

oriktig uppgift eller sådan ersättning eller sådant stöd som avses i 2 §

tredje stycket har beviljats efter det att ansökningen gjordes. Beslut får

också omprövas om det föranleds av ett annat beslut av skattemyndighet

eller förvaltningsdomstol som rör skattereduktion enligt denna lag, fas-

tighetstaxering eller debitering av fastighetskatt.

Beslut får vidare, på begäran av

sökanden, omprövas om denne be-

gärt att skattereduktion skall till-

godoräknas honom eller henne vid

debitering av skatt på grund av

1997 eller 1998 års taxering och

beslutad skattereduktion därefter

inte fullt ut kunnat tillgodoräknas

honom eller henne vid denna debi-

tering.

Beslut får vidare, på begäran av

sökanden, omprövas om denne be-

gärt att skattereduktion skall till-

godoräknas honom eller henne vid

debitering av skatt på grund av

1997, 1998 eller 1999 års taxering

och beslutad skattereduktion där-

efter inte fullt ut kunnat tillgodo-

räknas honom eller henne vid

denna debitering.

Omprövning får ske intill utgången av femte kalenderåret efter det år

då beslut om skattereduktion meddelades. Omprövning enligt första

stycket andra meningen får ske även efter den tid som anges i föregående

mening men senast sex månander efter det beslut som föranleder änd-

ringen.

______________

1. Denna lag träder i kraft den 1 juli 1998.

2. För byggnadsarbete som utförts mellan den 15 april 1996 och den 18

mars 1998 gäller 4 § i dess äldre lydelse.

3 Ärendet och dess beredning

Genom beslut den 9 mars 1995 bemyndigade regeringen statsrådet

Jörgen[REDACTED_EFTERNAMN] att tillkalla en parlamentariskt sammansatt utredning

med uppdrag att ta fram underlag för beslut om bostadspolitiken på

längre sikt. I uppdraget ingick att precisera målen för en fortsatt social

bostadspolitik och att ge förslag om lämpliga medel för att uppnå dessa.

Utredningen, som antog namnet Bostadspolitiska utredningen, över-

lämnade i september 1995 delbetänkandet 1990-talets bostadsmarknad

en första utvärdering (SOU 1995:98). I delbetänkandet behandlade

utredningen de ekonomiska villkoren för det sent byggda beståndet samt

redovisade en första utvärdering av 1993 års regler för stöd till bostads-

finansieringen. De förslag som redovisades i delbetänkandet har den 20

oktober 1995 behandlats på ett remissmöte med företrädare för berörda

myndigheter och organisationer. I proposition 1995/96:101 om de eko-

nomiska villkoren för det sent byggda beståndet m.m. (bet.

1995/96:BoU10, rskr. 1995/96:227 och 228) föreslog regeringen bl.a.

frihet från fastighetsskatt även för år 1997 för bostadsfastigheter med

värdeår 1991 samt vissa begränsade justeringar av villkoren i fråga om

kreditgarantier för den nyproduktion som påbörjades år 1995.

I november 1996 överlämnade utredningen sitt slutbetänkande

Bostadspolitik 2000 - från produktionspolitik till boendepolitik (SOU

1996:156). Betänkandet har remissbehandlats. En sammanfattning av

betänkandet finns i bilaga 1. En förteckning över remissinstanserna finns

i bilaga 2 och en sammanställning av remissyttrandena finns tillgänglig

vid Inrikesdepartementet (dnr In 96/2357/BO).

Genom beslut den 19 december 1996 bemyndigade regeringen stats-

rådet Jörgen[REDACTED_EFTERNAMN] att tillkalla en särskild utredare med uppdrag att

se över vissa förutsättningar och villkor som gäller de allmännyttiga

företagen och deras bostäder. I juni 1997 överlämnade utredaren betän-

kandet Allmännyttiga bostadsföretag (SOU 1997:81). Betänkandet har

remissbehandlats. En sammanfattning av betänkandet finns i bilaga 3 och

en förteckning över remissinstanserna finns i bilaga 4. Remissyttrandena

finns tillgängliga i Inrikesdepartementet (dnr In97/1520/BO).

Lagrådet

Förslaget till lag om ändring i lagen (1996:725) om skattereduktion för

utgifter för byggnadsarbete på bostadshus innebär justeringar av tekniskt

sett enkel beskaffenhet. Förslaget är enligt regeringens bedömning därför

av sådan beskaffenhet att Lagrådets hörande skulle sakna betydelse.

4 Utvecklingen på bostadsmarknaden

4.1 Bostadsmarknaden och den allmänna ekonomiska

utvecklingen

Under 1980-talet hade Sverige en gynnsam makroekonomisk utveckling

så till vida att BNP och hushållens reala disponibla inkomster ökade

under hela decenniet. Den öppna arbetslösheten var mycket låg och

nådde under 2 % åren 1988-1990. Dessa faktorer lade grunden för en hög

efterfrågan på bostäder som blev märkbar under andra halvan av 1980-

talet och kulminerade kring skiftet mellan 1980- och 1990-tal.

Bostadsbyggandet och efterfrågan på fastigheter stimulerades också av

de avregleringar av kreditmarknaden som skedde från mitten av 1980-

talet. Genom avregleringarna ökade tillgången på krediter mycket kraf-

tigt, i synnerhet efter det att valutaregleringen slutgiltigt avskaffats år

1989 och kreditinstituten fritt kunde refinansiera sig utomlands. Konkur-

rens om marknadsandelar mellan kreditgivarna och orealistiska bedöm-

ningar av kreditriskerna var andra orsaker till kreditexpansionen.

Tillgången på krediter ökade i ett läge då inflationen börjat stiga. Den

årliga inflationstakten steg från drygt 4 % år 1986 till drygt 10 % år

1990. Den stigande inflationen medförde att de reala räntorna för t.ex.

bostadslån sjönk kraftigt till nivåer som inte var långsiktigt hållbara.

Realräntan efter skatt låg i slutet av 1980-talet under noll på grund av att

värdet av avdragsrätten för ränteutgifter då var 50 %. Räntekostnader och

ränterisker reducerades ytterligare genom de generella räntebidragen,

vars dåvarande utformning innebar att staten stod för större delen av

ränterisken.

På bygg- och bostadsmarknaden stimulerade ovanstående faktorer

fram en omfattande bostadsproduktion och ledde till kraftigt stigande

fastighetspriser. Kostnadsmedvetenheten och respekten för framtida

ränteförändringar var dock ofta svagt utvecklad. Produktionskostnaderna

steg och andelen eget kapital vid nyproduktion och förvärv av fastigheter

var vanligen mycket låg. De på kort sikt gynnsamma villkoren för

investeringar i bostäder ledde till ett byggande som på många lokala

bostadsmarknader översteg det långsiktiga behovet av bostäder.

I början av 1990-talet kom sedan en period med utomordentligt svag

ekonomisk utveckling. Lågkonjunkturen, som var den värsta sedan 1930-

talet, medförde att produktionen sjönk med totalt ca 5 % mellan 1991 och

1993. Den öppna arbetslösheten steg från 2 % till drygt 8 % och mer än

500 000 arbetstillfällen försvann. Följden blev att underskottet i de

offentliga finanserna steg till som mest 12 % av BNP år 1993. Samtidigt

började hushållens köpkraft försvagas och misstroendet mot den svenska

ekonomin gav periodvis upphov till mycket höga räntor.

När lågkonjunkturen kom föll inflationen snabbt, från drygt 10 %

våren 1991 till knappt 2 % våren 1992. Samtidigt låg de nominella

räntorna kvar på oförändrad nivå, med t.ex. nästan 13 % ränta för ett 5-

årigt villalån. Följden blev en historiskt sett mycket hög realränta. Den

höga realräntan ökade känsligheten för ränteförändringar. Hushåll och

fastighetsägare kunde inte längre räkna med att inflationen skulle göra

deras lån lättare att bära eller höja värdet på deras fastigheter.

Under lågkonjunkturen blev det tydligt hur skattereformen på flera sätt

ändrat de ekonomiska förutsättningarna på bostadsmarknaden. Genom

skattereformen begränsades värdet av avdragsrätten för skuldräntor till

30 % för att nå en mer enhetlig kapitalbeskattning. Tillsammans med den

minskade inflationen medförde detta att realräntan på ett villalån (efter

ränteavdrag) blev ca 6 % år 1992 jämfört med 0 % år 1991. För att

upprätthålla kostnadspariteten mellan de olika upplåtelseformerna redu-

cerades samtidigt räntesubventionerna till flerbostadshus. Skattereformen

syftade slutligen till att göra skattesystemet mer symmetriskt och för-

skjuta skatteuttaget från direkta till indirekta skatter. Som ett led i detta

infördes full moms (25 %) på byggande och fastighetsförvaltning. Dessa

förändringar ökade kraftigt boendekostnaderna i alla upplåtelseformer.

Samtidigt sänktes dock marginalskatterna och mellan åren 1990 och

1992 steg hushållens reala disponibla inkomster med ca 10 % som en

följd av skatte- och avgiftsminskningar. Dessutom höjdes boendekost-

nadsgränserna i bostadsbidragssystemet liksom barnbidragen i syfte att

kompensera framförallt ekonomiskt svaga barnfamiljer för stigande

boendekostnader.

Sammantaget innebar det uppdrivna kostnadsläget inom branschen,

växlingen till låg inflation och lågkonjunkturen tunga ekonomiska bördor

för fastighetsägare och hushåll. När arbetslösheten ökade sjönk också

hushållens inkomster och många hushåll kunde inte längre tillgodogöra

sig de positiva effekterna av den minskade beskattning av arbets-

inkomster som skattereformen innebar. Följden blev en minskad efter-

frågan på bostäder. Fastighetspriserna föll och antalet outhyrda lägen-

heter ökade snabbt. De fastighetsekonomiska konsekvenserna blev svåra

att hantera för många fastighetsägare (se nedan).

Under de senaste åren har den allmänna ekonomiska utvecklingen

inneburit att de ekonomiska förutsättningarna för boende och byggande

snabbt förbättrats. Den ekonomiska politik som förts sedan 1994 har varit

inriktad på att bryta den negativa ekonomiska utvecklingen och skapa

förutsättningar för en hög och stabil tillväxt samt en varaktig minskning

av arbetslösheten. De två styrande målen för den ekonomiska politiken

har varit en halvering av den öppna arbetslösheten till 4 % år 2000 samt

sunda offentliga finanser. Facit av den förda politiken är i de flesta

avseenden mycket gynnsamt. BNP-tillväxten har under perioden 1994-

1997 i genomsnitt uppgått till 2,6 % per år. Inflationen och inflations-

förväntningarna har hållit sig inom Riksbankens inflationsmål, vilket

inneburit att räntorna sjunkit till en bottennivå historiskt sett. Vidare är

de offentliga finanserna i balans och arbetslösheten har börjat falla kraf-

tigt. Enligt Finansdepartementets prognoser ökar hushållens disponibla

inkomster under de kommande åren.

De fallande räntorna har mycket stor betydelse för bostadssektorn och

för hushållens ekonomi. Räntan för t.ex. ett 5-årigt villalån (Stads-

hypotek) har sjunkit från 11,9 % i februari 1995 till 6,7 % i februari

1998. Detta innebär en skillnad i räntekostnad på drygt 1 500 kronor per

månad efter ränteavdrag för ett lån på 500 000 kronor. Även bostads-

rättshavare som belånar sin bostadsrätt har fått del av de sjunkande

räntorna. Hushåll i hyresrätt får ta del av räntesänkningen indirekt och

med en viss fördröjning. Fastighetsägarens sjunkande räntekostnader

måste först slå igenom i hyressättningen. Årets hyresförhandlingar indi-

kerar att de låga räntorna nu börjar ge effekt i form av mycket måttliga

hyreshöjningar.

Den låga inflationen ger stabilare förutsättningar för byggande och

boende än 1980-talets inflationsekonomi, men ställer också krav på en

relativt hög andel eget kapital vid bostadsinvesteringar och på ökad

soliditet i bostadsföretagen. Genom den låga inflationen ligger realräntan

fortfarande på en högre nivå än under tidigare decennier.

Bostadsmarknaden idag kännetecknas vid sidan av de kvarstående

fastighetsekonomiska problemen för delar av de nyare årgångarna av

en ökad differentiering mellan olika lokala och regionala bostadsmark-

nader. I storstadsområdena och i många större orter skapar en relativt god

arbetsmarknad och goda utbildningsmöjligheter en positiv befolknings-

utveckling. Tillsammans med en relativt god inkomstutveckling för stora

grupper av befolkningen ger detta en hög bostadsefterfrågan som håller

nere antalet lediga lägenheter på en låg nivå och ger förutsättningar för

nyproduktion av bostäder. Bostadsmarknadsläget är helt annorlunda i

många mindre kommuner där en vikande arbetsmarknad bidrar till en

stagnerande eller negativ befolkningsutveckling och en svag inkomst-

utveckling. Följden har i flera fall blivit bestående problem med outhyrda

lägenheter och därmed försämrad ekonomi för många fastighetsägare.

4.2 Särskilt om villkoren för det sent byggda

bostadsbeståndet

Under perioden 1988 1993 färdigställdes drygt 300 000 lägenheter,

varav ca 185 000 lägenheter i flerbostadshus. Den regionala fördelningen

av byggandet under denna period var mycket skev på så sätt att en

betydande andel av bostadsproduktionen skedde i mindre kommuner.

Vidare var andelen hyresbostadsfastigheter högre än tidigare, särskilt

andelen privatägda hyreslägenheter, och allt fler nyproducerade småhus

uppläts med hyres- eller bostadsrätt.

Fastigheterna i denna del av beståndet producerades under det sena

1980-talets högkonjunktur då produktionskostnaderna ökade kraftigt och

produktiviteten i byggandet minskade. De ekonomiska villkoren i för-

valtningen av dessa fastigheter utmärks därför av höga produktions-

kostnader, hög belåning och därmed betydande kapitalkostnader. Dessa

faktorer leder till ekonomiska problem som i flera fall förvärras av att

fastigheterna är belägna på orter med svag efterfrågan på bostäder. I

många fall har fastighetsägare ställts inför akuta betalningssvårigheter

och långsiktiga lönsamhetsproblem, vilka i sin tur tvingat många fastig-

hetsägare till finansiella rekonstruktioner på grund av att de kommit på

obestånd. Trots kraftiga ökningar av hyror och avgifter har tillgångarna

inte räckt för att betala amorteringar och ränta på skulder samt andra

kostnader.

De fastighetsekonomiska problemen har efter år 1991 resulterat i ett

ökat antal ekonomiska rekonstruktioner och konkurser. Under perioden

1991-1996 gick 2 963 privata fastighetsägare med bostäder och 267

bostadsrättsföreningar i konkurs. SCB:s statistik visar att konkurser och

rekonstruktioner har åsamkat bostadsinstituten kreditförluster motsvar-

ande drygt 29 miljarder kronor under åren 1992-1996. I samband med

finansiella rekonstruktioner åsamkas staten normalt förluster via

Venantius AB och Statens bostadskreditnämnd (BKN). Hittills

genomförda rekonstruktioner beräknas ha medfört kostnader för staten på

totalt ca 7 miljarder kronor. Härtill kommer tidigare förluster för vissa

statliga bostadslån som förvaltats av Statens Bostadsfinansierings-

aktiebolag, SBAB. Dessutom tillkommer förväntade förluster som i

december 1997 uppskattades till ca 10 miljarder kronor totalt för

Venantius AB och BKN. Statens totala kostnader med anledning av

rekonstruktionsarbetet är således betydande och kan totalt komma att

uppgå till nästan 20 miljarder kronor.

Obeståndshanteringen hos Venantius AB

Venantius AB:s lånestock avseende hyres- och bostadsrättsfastigheter

omfattar totalt ca 7 000 låntagare, varav ca 3 000 är bostadsrättsföre-

ningar. Det totala lånekapitalet uppgår till ca 25 miljarder kronor, varav

hela 17 miljarder kronor avser lån till bostadsrättsföreningar.

Det totala antalet finansiella rekonstruktioner fram till februari 1998,

inklusive konkurser, uppgick till 1 240. Antalet rekonstruktioner, exklu-

sive konkurser, uppgick till ca 750 nästan samtliga gällde bostadsrätts-

föreningar. De konstaterade förlusterna uppgick totalt den 30 juni 1997

till 3,4 miljarder kronor.

Ytterligare ca 1 700 låntagare är nu föremål för olika åtgärder inom

ramen för Venantius obeståndshantering, varav drygt 1 200 är bostads-

rättsföreningar. Lånekapitalet uppgår i dessa ärenden till ca 10 miljarder

kronor. Finansiella rekonstruktioner kommer sannolikt att genomföras

inom 2 år. De förväntade förlusterna med anledning av dessa engage-

mang uppskattas till drygt 4 miljarder kronor. Totalt uppgick Venantius

reservationer den 30 juni 1997 för befarade kreditförluster till

6,9 miljarder kronor.

Den geografiska fördelningen uppvisar ett mönster där de belopps-

mässigt största reservationerna för förväntade förluster avser engage-

mang i de tre storstadslänen och i Uppsala och Västmanlands län.

Reservationerna varierar mellan ca 200 och 300 miljoner kronor för vart

och ett av dessa län. För Gotlands, Jämtlands och Norrbottens län är de

förväntade förlusterna mindre än 20 miljoner kronor. De relativa

förlusterna är högst i vissa mindre folkrika län. I Gotlands, Kronobergs

och Blekinge län uppgår Venantius reservationer för förväntade förluster

till mer än 50 % av lånekapitalet.

Förluster i kreditgarantisystemet

Det sammanlagda beloppet för beviljade garantier hos BKN uppgår till

ca 24 miljarder kronor, varav 90 procent hänför sig till det äldre garanti-

systemet där förlusterna hittills har uppkommit. Av dessa garantier avser

ca 12,5 miljarder kronor bostadsrättsföreningar.

Ersättningsbeslut inom kreditgarantisystemet hade den 31 december

1997 fattats i ca 1 700 garantiärenden. Ersättningar har därvid lämnats

med totalt ca 3,5 miljarder kronor, varav ca 1,5 miljarder kronor för er-

sättningar i samband med ackordsuppgörelser i drygt 300 ärenden. Av

det totala ersättningsbeloppet gällde ca 1,7 miljarder kronor garantier för

lån med säkerhet i bostadsrättsfastigheter, fördelat på ca 250 garanti-

ärenden. Ersättningarna avseende garantier för lån med säkerhet i hyres-

bostadsfastigheter uppgick till ca 1,7 miljarder kronor och avsåg ca 850

garantiärenden.

Av det totala ersättningsbeloppet avsåg ca 500 miljoner kronor infriade

garantiåtaganden i Skåne län, vilket är det högsta beloppet för ett enskilt

län. För Stockholms, Göteborgs- och Bohus respektive Örebro län upp-

går ersättningsbeloppen till ca 200 miljoner kronor vardera. För Krono-

bergs, Blekinge, Jämtlands respektive Gotlands län uppgår ersättnings-

beloppen till mindre än 100 miljoner kronor. För övriga län varierar de

beslutade ersättningarna mellan 100 och 200 miljoner kronor.

Andelen garantier där ersättningar behövt betalas ut var högst i

Blekinge län och uppgick till nästan 30 % av det garanterade beloppet. I

Gävleborgs, Örebro, Västernorrlands och Västerbottens län uppgick

denna andel till mellan 20 och 25 procent. I Göteborgs- och Bohus

respektive Östergötlands län var andelen ca 10 % och i Stockholms län

ca 3 %. För övriga län varierar andelen mellan 10 och 20 % av det garan-

terade beloppet.

Förutom redan utbetalade ersättningar hade den 31 december 1997

ersättningar i ytterligare ca 370 fall aktualiserats med ett garanterat

belopp på totalt ca 2,1 miljarder kronor, varav 1,8 miljarder kronor avsåg

ackordsärenden. Av det garanterade beloppet i aktualiserade men inte

ersatta ärenden avsåg 1,8 miljarder kronor garantier för lån mot säkerhet i

bostadsrättsfastigheter, fördelat på ca 180 ärenden. Nästan 140 ärenden

gäller garantier för lån mot säkerhet i hyresbostadshus, med ett garanterat

belopp på ca 280 miljoner kronor.

Konsekvenser för de boende av en finansiell rekonstruktion

En finansiell rekonstruktion kan uppnås antingen genom konkurs eller

genom ackordsförhandlingar mellan kreditgivare och låntagare.

Konkurs innebär att förvaltningen av egendomen tas över av en

konkursförvaltare som utses av tingsrätten. Konkursförvaltarens uppgift

är att avveckla verksamheten genom att sälja tillgångarna och att ersätta

fordringsägarna efter den förmånsrätt som de har. I många fall kan dock

en konkurs med efterföljande försäljning av fastigheten vara oförmånlig

för fordringsägarna, på grund av att försäljningsvärdet är lågt. Av den

anledningen är det ofta bättre att verksamheten rekonstrueras finansiellt

genom s.k. ackord, dvs. att parterna träffar överenskommelser om ned-

sättning av upplupna räntor, ändrade ränte- och amorteringsvillkor eller

eftergift av delar av kapitalet. Ackord förutsätter dock att överens-

kommelser kan träffas som skapar en långsiktigt hållbar ekonomisk

situation för fastighetsägaren.

Efter konkurs kommer ett bostadsföretag att avvecklas och en

bostadsrättsförening att upplösas. Detta innebär att företagets eller

bostadsrättsföreningens fastighet får en ny ägare. I de fall som de boende

hyr sina lägenheter av ett bolag har de i kraft av sitt besittningsskydd rätt

att bo kvar med samma besittningsskydd gentemot den nye fastig-

hetsägaren. För bostadsrättsinnehavare innebär konkursen att ett skriftligt

hyresavtal anses ingånget mellan den nye ägaren och de före detta

bostadsrättinnehavarna, som således kan bo kvar som hyresgäster (7 kap.

33 § bostadsrättslagen).

I de fall som en finansiell rekonstruktion genomförs genom ackord

sker ingen avveckling av företaget eller upplösning av bostadsrätts-

föreningen utan företaget eller föreningen kvarstår som ägare till

fastigheten. För bostadsrättsinnehavarna innebär detta också att lägen-

heten fortsätter att innehas med bostadsrätt. Det senaste årets utveck-

lingen visar att andelen konkurser i samband med finansiella rekonstruk-

tioner minskar och att det blir allt vanligare att rekonstruktion sker i form

av ackordsuppgörelser. Av BKN:s årsredovisning för budgetåret 1997

framgår att nästan två tredjedelar av de totala ersättningarna under 1997

avsåg ackordsärenden.

4.3 Hushållens bostadssituation

Statistiska centralbyrån har regelbundet utfört bostads- och hyresunder-

sökningar (BHU). Enligt BHU 1993 bor 42 % av hushållen i hyresrätt,

39 % i egnahem och 19 % i bostadsrätt. Hushållens fördelning på upp-

låtelseform varierar beroende på hushållstyp. Av de hushåll som består

av en ensam vuxen person bor ca 60 % i hyresrätt. Däremot bor 70 % av

hushållen med två vuxna och barn i egnahem.

Hushållens genomsnittliga bostadsyta år 1993 var 43 m2 per person,

vilket internationellt sett är mycket högt. Skillnaderna är dock stora

mellan olika hushållstyper. Samboende med barn i hyresrätt har knappt

hälften så stor bostadsyta per person som samboende utan barn i

egnahem.

Trångboddhet i bemärkelsen att bostaden har mer än två boende per

rum, kök och ett rum oräknade, är sällsynt. År 1993 var endast 3 % av

hushållen i hyres- och bostadsrätt trångbodda och trångboddheten i egna-

hem var nästan obefintlig. Däremot har en tredjedel av barnfamiljerna i

hyres- och bostadsrätt och hälften av de ensamstående föräldrarna med

två barn inte möjlighet att ge alla barn ett eget rum.

De förändrade ekonomiska villkor för bostadsmarknaden som har

beskrivits i avsnitt 4.1 ledde till att hushållens kostnader för boendet

ökade kraftigt i början av 1990-talet. De största kostnadsökningarna ägde

rum mellan år 1991 och år 1992, då hyrorna steg med hela 29 % och

avgifterna för bostadsrätter steg med 13 % i löpande priser.

Uppgifter från bostads- och hyresundersökningarna gör det möjligt att

följa hur boendekostnaderna påverkat hushållens ekonomi under första

halvan av 1990-talet. En jämförelse mellan uppgifterna från BHU 1989

och BHU 1995, visar att den andel av hushållens disponibla inkomster

(efter skatt) som togs i anspråk av den s.k. nettobostadsutgiften (bostads-

utgiften minskad med bostadsbidrag och korrigerad med hänsyn till

skatteeffekt) ökade från 20 till 26 % för hushåll i hyresrätt. För bostads-

rättshavare steg nettobostadsutgiftens andel från 20 till 23 %, medan den

däremot sjönk något från 24 till 23 % för egnahemsägare. Den relativt

sett ogynnsammare utvecklingen för hushåll i hyresrätt gäller för alla de

sex hushållstyper som redovisas i BHU.

Tabell 1 belyser boendekostnadernas utveckling genom att visa den

procentuella förändringen av hushållens nettobostadsutgifter. Tabellen

visar också förändringen av hushållens konsumtionsutrymme per s.k.

konsumtionsenhet när boendet betalats. Begreppet konsumtionsenhet

används för att ange att uppgifterna korrigerats för att de nödvändiga

utgifterna per person varierar beroende på hur ett hushåll är sammansatt.

Tabell 1 Procentuell förändring av hushållens nettobostadsutgifter och

 konsumtionsutrymme per konsumtionsenhet (ke) när boendet

 betalats under perioden 1989 1995 (fasta priser)

Hushållstyp

Förändring av nettobostads-

utgiften (%)

Förändring av konsumtions-

utrymmet per ke när

 boendet betalats (%)

Hyresrätt

Bostadsrätt

Egnahem

Hyresrätt

Bostadsrätt

Egnahem

Ensamstående utan barn

28

18

15

-9

7

15

Ensamstående med barn

23

24

-1

-9

-11

5

Gifta/samboende utan barn

26

22

5

-7

4

13

Gifta/samboende med barn

23

31

13

-13

6

11

Ensamstående pensionärer

42

37

13

-3

7

16

Samboende pensionärer

41

30

12

8

18

21

Hushållen totalt

30

25

3

-7

5

18

Källa: SCB (BHU)

Tabellen bör tolkas med viss försiktighet eftersom jämförelser mellan

hushåll i olika upplåtelseformer sällan är helt rättvisande. För egnahems-

ägare inkluderar nettobostadsutgiften visserligen såväl ränteutgifter,

amortering, driftsutgifter som utgifter för underhåll och reparationer. Det

obetalda arbete som egnahemsägare och i viss utsträckning bostads-

rättshavare utför för att underhålla sin bostad ingår dock inte i de

uppgifter om bostadsutgifter som redovisas i BHU. Inte heller anses den

som köpt ett egnahem eller en bostadsrätt ha några kostnader för det egna

kapital som bundits i bostaden. Sammantaget är det troligt att bostads-

utgifterna för framför allt egnahemsägare är något underskattade i BHU.

Vad tabellen visar är att nettobostadsutgiften stigit mest för hushåll i

hyresrätt och minst för hushåll i egnahem. De största procentuella

ökningarna av bostadsutgiften har fallit på pensionärshushåll i hyres- och

bostadsrätt. Även gifta/samboende med barn i bostadsrätt har haft reala

kostnadsökningar på drygt 30 %.

Uppgifterna om konsumtionsutrymme per konsumtionsenhet visar den

sammantagna effekten av förändringar av bostadsutgifter och hushålls-

inkomster. Skillnaderna mellan upplåtelseformerna kvarstår även med

detta mått. Alla hushållstyper i egnahem har under första hälften av

1990-talet ökat sitt konsumtionsutrymme när boendet har betalats. En

förhållandevis god inkomstutveckling samt sänkta räntor under år 1995

har medgivit en genomsnittlig real ökning av konsumtionsutrymmet på

18 %. Bland hushållen i hyreslägenheter har däremot alla hushållstyper

utom samboende pensionärer fått ett minskat konsumtionsutrymme. Det

är dock viktigt att notera att minskningen av konsumtionsutrymmet är

begränsad i relation till ökningen av nettobostadsutgiften. Av hushållen i

bostadsrätt, slutligen, är det endast gruppen ensamstående med barn som

fått erfara ett minskat konsumtionsutrymme.

Efter år 1995 har hyresutvecklingen varit gynnsam för hushållen. De

genomsnittliga hyreshöjningarna var 3 % för år 1996 och 2,6 % för år

1997. De hyresöverenskommelser med drygt 160 kommunala bostads-

företag som hittills avslutats för år 1998, innebär en genomsnittlig hyres-

ökning på endast 0,16 %. För egnahem har index för boendekostnadernas

andel i konsumentprisindex (KPI) minskat med 9 % mellan januari 1996

och december 1997. Den särskilt gynnsamma utvecklingen för egnahem-

men förklaras av att egnahemsägarna snabbt kunnat sätta om sina lån och

tillgodogöra sig de sjunkande räntorna.

Hushållens boendekostnader år 1997 kan uppskattas genom bearbet-

ningar av materialet i den inkomstfördelningsundersökning (HINK) som

genomfördes år 1995. Materialet i denna urvalsundersökning har efter år

1995 fortlöpande uppdaterats med bl.a förändringar av hyror och

inkomster. Resultaten från HINK är dock av flera skäl inte direkt jämför-

bara med uppgifterna från bostads- och hyresundersökningarna.

Tabell 2 visar hushållens månatliga kostnader för boendet hösten 1997

enligt HINK samt det disponibla konsumtionsutrymmet per konsum-

tionsenhet när boendet har betalats.

Tabell 2 Hushållens boendekostnader och konsumtionsutrymme år 1997

Hushållstyp

Boendekostnad (kr/mån)

Konsumtionsutrymmet per ke

när boendet betalats (kr/mån)

Hyresrätt

Bostadsrätt

Egnahem

Hyresrätt

Bostadsrätt

Egnahem

Ensamstående utan barn

3 500

3 000

3 400

4 200

6 100

6 500

Ensamstående med barn

5 000

4 600

4 400

3 600

4 100

4 500

Gifta/samboende utan barn

4 400

3 800

4 200

7 000

8 500

9 200

Gifta/samboende med barn

5 200

5 500

5 500

4 700

5 800

6 300

Ensamstående pensionärer

3 700

3 000

2 600

3 600

4 900

5 100

Samboende pensionärer

4 200

3 300

3 300

5 900

7 000

7 300

Hushållen totalt

3 900

3 600

4 400

4 600

6 500

7 400

Källa: SCB (HINK)

En skillnad mellan BHU och HINK-undersökningarna är att uppgifterna

om boendekostnader i HINK inte reducerats med bostadsbidragen. Före

bostadsbidrag varierar hushållens genomsnittliga boendekostnader för år

1997 mellan 2 600 kr/mån för ensamstående pensionärer i egnahem och

5 500 kr/mån för gifta/samboende med barn i egnahem. Hushåll med

barn har de högsta boendekostnaderna oavsett vilken upplåtelseform de

valt att bosätta sig i, vilket främst avspeglar sambandet mellan bostads-

storlek och boendekostnader. För alla hushållstyper utom just gifta/sam-

boende med barn gäller också att hushåll i hyresrätt har något högre

boendekostnader. Här bör dock påpekas att även materialet ur HINK-

undersökningen har en tendens att underskatta boendekostnaderna i

egnahem.

Hushållens genomsnittliga konsumtionsutrymme per konsumtions-

enhet när boendet har betalats spänner från 3 600 kr/mån för ensam-

stående pensionärer i hyresrätt till 9 200 kr/mån för gifta/samboende utan

barn i egnahem. För alla hushållstyper gäller att hushåll i hyresrätt har

det minsta och hushåll i egnahem det största konsumtionsutrymmet.

Förklaringen till detta är i första hand att hushållen i hyresrätt oavsett

hushållstyp har lägre inkomster innan boendet betalats än hushåll i de

båda andra upplåtelseformerna. Hushållen i egnahem har sedan i sin tur i

regel högre inkomster än hushållen i bostadsrätt. Inkomstskillnaderna är

relativt små för ensamstående med barn och för pensionärshushållen,

men uppgår till betydande belopp för hushållstypen gifta/samboende utan

barn. Gifta/samboende utan barn i hyresrätt har drygt 2 000 kr/mån

mindre i disponibel inkomst per konsumtionsenhet innan boendet betalats

än samma grupp av hushåll i egnahem. En bidragande anledning till

inkomstskillnaderna mellan upplåtelseformerna är att andelen hushåll

med arbetsmarknadsstöd är klart högst inom hyressektorn.

4.4 Bostadsbeståndet och dess förändringar

Bostadsbeståndet

Resultaten från den senaste Folk- och bostadsräkningen (FOB 1990)

uppräknade med senare års produktion, visar att det finns drygt 4,2

miljoner bostäder i Sverige. Detta motsvarar ca 480 bostäder per tusen

invånare.

Det svenska bostadsbeståndet tillhör de yngre i Europa och är i stort

sett helt moderniserat. Ungefär 75 % av alla bostäder har byggts efter år

1940 och bara några procent av bostäderna saknar modern standard.

Under efterkrigstiden har andelen bostäder med rinnande vatten, central-

värme och WC stigit från 36 till 98 %.

Bostäderna i beståndet fördelar sig nästan jämnt mellan småhus och

flerbostadshus. Småhusen och flerbostadshusen har något olika ålders-

struktur. Beståndet av flerbostadshus är mer koncentrerat till perioden

1941 1970, då 58 % av antalet lägenheter i flerbostadshus färdigställdes.

Bara 17 % av flerbostadshusen är byggda före år 1941.

De större bostäderna i bostadsbeståndet är koncentrerade till småhusen.

Mindre än en femtedel av bostäderna i flerbostadshus har en storlek på

4 rok eller större. I genomsnitt har småhusen 5,2 rum och bostäder i fler-

bostadshus 3,2 rum.

Av bostäderna i beståndet är 41 % egnahem medan 17 % upplåts med

bostadsrätt och 42 % upplåts med hyresrätt. Inom småhussektorn domi-

nerar äganderätten klart mindre än en tiondel av småhusen hyrs eller

upplåts med bostadsrätt. Lägenheterna i flerbostadshus fördelar sig på

72 % hyresrätt och 28 % bostadsrätt.

Lägenheterna i flerbostadshus ägs huvudsakligen av kommunala

bostadsföretag (38 %), bostadsrättsföreningar (28 %), privata fastighets-

ägare (17 %) och privatpersoner (13 %). Det kan noteras att olika

ägarkategorier har olika ålderssammansättning på sina bostadsbestånd.

Privata företag som äger flerfamiljshus har 30 % av sina lägenheter i hus

byggda före år 1941. Hos de kommunala bostadsföretagen utgör däremot

de äldsta lägenheterna bara 12 % av lägenhetsbeståndet.

Lediga lägenheter i bostadsbeståndet

Bostadsbeståndet kan aldrig utnyttjas till fullo. En viss andel lediga

lägenheter uppstår alltid som ett naturligt uttryck för förändringar i

bostadsefterfrågan. Lediga lägenheter behövs dessutom för att öka hus-

hållens möjligheter att byta bostad och därmed skapa förutsättningar för

flexibilitet på arbetsmarknaden.

Efterfrågan på bostäder påverkas på kort sikt huvudsakligen av

förändringar i hushållens köpkraft. Högkonjunkturen under andra halvan

av 1980-talet medförde att andelen lediga lägenheter sjönk år från år och

nådde en extremt låg nivå (mindre än 0,5 %) år 1990. Därefter har den

djupa lågkonjunkturen under första halvan av 1990-talet medfört att

andelen lediga lägenheter stigit kraftigt.

Enligt SCB var antalet outhyrda lägenheter vid mätningen i mars 1997

det största som har noterats. Sammantaget fanns drygt 59 000 outhyrda

lägenheter hos de kommunägda och privata bostadsföretagen, motsvar-

ande 3,8 % av lägenhetsbeståndet. Drygt 42 000 av de lediga lägen-

heterna fanns hos de kommunala bostadsföretagen. En senare mätning i

september 1997 avsåg endast läget i de kommunala bostadsföretagen och

visade att antalet outhyrda lägenheter hos dessa företag då ytterligare

ökat till 46 000 lägenheter. Detta innebar att 5,4 % av företagens bostäder

stod tomma.

De regionala variationerna är stora. Spännvidden ligger mellan drygt

1 % lediga lägenheter i Stockholms län och 10-12 % i Västerbottens,

Jämtlands, och Västernorrlands län. Även i Skaraborgs, Värmlands och

Älvsborgs län var siffrorna höga.

Det finns också stora variationer mellan olika lokala bostadsmark-

nader. Vid mätningen i september 1997 återfanns nästan 70 % av de

lediga lägenheterna i kommuner med mindre än 75 000 invånare, trots att

dessa kommuner bara svarar för 42 % av lägenhetsbeståndet. Fjorton

kommunägda företag hade en särskilt svår situation med minst 20 % av

sina lägenheter outhyrda. Samtidigt kunde de kommunala bostadsföre-

tagen i 10 kommuner inte erbjuda några lediga lägenheter alls.

Bostadsbyggandet

Bostadsinvesteringarna som andel av BNP

Den totala byggverksamheten (underhåll samt investeringar) i Sverige

omfattade år 1996 drygt 191 miljarder kronor, varav knappt 65 miljarder

kronor avsåg bostadssektorn. Investeringarna inom bostadssektorn har

sedan år 1970 varierat mellan 6,3 och 1,4 % av BNP.

Diagram 1 Bostadsinvesteringarnas andel av BNP 1970-1997

Källa: SCB

Bostadsinvesteringarnas andel av BNP har sjunkit kraftigt under 1990-

talets första hälft. Efter en tillfällig uppgång år 1996, sjönk investe-

ringarna till knappt 1,4 % av BNP år 1997.

Under första hälften av 1980-talet minskade nyproduktionen i omfatt-

ning och bostadsinvesteringarna inriktades på ombyggnadsverksamhet.

Perioden 1984 1987 hade ombyggnadsverksamheten större omfattning

än nyproduktionen. Under den därpå följande högkonjunkturen minskade

ombyggnadsverksamheten, för att sedan under de senaste åren ligga

ungefär i nivå med nyproduktionen.

En internationell jämförelse visar att de svenska bostadsinvestering-

arnas andel av BNP under åren 1977-1987 låg 0,5-1 procentenhet lägre

än genomsnittet för EU-länderna. Under andra halvan av 1980-talet

medförde dock högkonjunkturen för det svenska bostadsbyggandet att

denna skillnad försvann och åren 1990 1992 tog bostadsinvesteringarna

en större andel av BNP i Sverige än genomsnittet för EU-länderna.

Därefter minskade bostadsinvesteringarnas andel av BNP både i Sverige

och för övriga EU-länder i genomsnitt.

Nyproduktion av bostäder

Bostadsbyggandets omfattning påverkas kraftigt av konjunktursväng-

ningar och variationerna mellan perioder av hög och låg bostadsproduk-

tion är stora. Även under perioder av omfattande bostadsproduktion är

dock nytillskottet av bostäder litet i relation till beståndets storlek. De

drygt 57 000 bostäder som färdigställdes år 1992 motsvarade 1,4 % av

antalet befintliga bostäder.

Under perioden 1965-1996 har antalet färdigställda bostäder varierat

mellan 110 000 år 1970 och 13 000 år 1995.

Diagram 2 Antal färdigställda lägenheter 1965-1997

Källa: SCB

Diagrammet visar på två toppar i bostadsproduktionen, dels under det

s.k. miljonprogrammet på 1960- och 70-talen, dels under perioden 1988

1992. Under miljonprogramsåren färdigställdes i genomsnitt 98 000

bostäder per år och åren 1988 92 tillkom i snitt 55 000 bostäder per år.

Liksom efter miljonprogrammets omfattande bostadsbyggande har bo-

stadsproduktionen sjunkit kraftigt efter år 1992. Både i relativa och

absoluta tal har dock produktionsminskningen varit större efter år 1992

än tidigare.

Boverkets prognoser över antalet påbörjade nya bostäder tyder dock på

en viss ökning av bostadsbyggandet under de närmaste åren. Verket

bedömer att 14 000 bostäder kommer att påbörjas år 1998 och 18 000 år

1999. Ökad sysselsättning och ökade disponibla inkomster för hushållen

ger enligt Boverket förutsättningar för en ökad efterfrågan på bostäder.

Orderingången till trähusfabrikanterna har dessutom ökat under år 1997

och en ökad andel av byggföretagen uppger att deras verksamhet för-

väntas växa under de kommande åren.

De nominella produktionskostnaderna för flerbostadshus steg mellan

åren 1975 och 1992 från knappt 2 000 kr/m2 till 12 600 kr/m2. En

kostnadsutveckling enligt hemmamarknadsprisindex hade motsvarat

knappt 6 000 kr/m2 år 1992. Efter år 1992 bryts den snabba kostnads-

utvecklingen. Under år 1996 och år 1997 har produktionskostnaderna

åter stigit något, troligen beroende på nyproduktionens koncentration till

större orter där kostnaderna blir högre. Enligt Boverkets uppskattningar

uppgick den genomsnittliga produktionskostnaden under första halvåret

1997 till 12 800 kr/m2 för flerbostadshus och 10 900 kr/m2 för grupp-

byggda småhus.

Den regionala fördelningen av bostadsbyggandet har uppvisat kraftiga

svängningar efter år 1985. Under andra halvan av 1980-talet försköts

bostadsproduktionen från storstadsområden och större kommuner till små

och medelstora kommuner. Den andel av de nya flerbostadshusen som

tillkom i kommuner med mer än 75 000 invånare sjönk från 63 % år

1985 till 44 % år 1990. Under perioden 1985-1994 var byggandet i

förhållande till folkmängden lika omfattande i kommuner med mindre än

30 000 invånare som i storstadskommunerna, trots att folkökningen var

mycket låg i de minsta kommunerna. Redan ett par år in på 1990-talet

hade dock den regionala fördelningen börjat svänga tillbaka och under

åren 1995-96 var byggandet i förhållande till folkmängen avsevärt

mindre i de minsta kommunerna än i storstadsområdena. Under år 1997

var nyproduktionen i hög utsträckning koncentrerad till storstads-

områdena och några av universitetsorterna.

Ombyggnad av bostäder

Ombyggnadsstatistiken omfattar bara de ombyggnader som får någon

form av statligt stöd. Många ombyggnader, framförallt i egnahem, sker

helt utan statliga subventioner. Diagrammet nedan visar de mer omfatt-

ande ombyggnader (bidragsunderlag >50 000 kr/lgh) som beviljats stat-

liga bostadslån och/eller räntebidrag respektive år.

Diagram 3 Omfattande ombyggnader med statligt stöd budgetåren

 1965/66 1997

Källa: Boverket

Det statliga stödet till ombyggnader når en större omfattning först när

räntebidragssystemet införs budgetåret 1974/75. Därefter varierar om-

byggnadsverksamheten i omfattning beroende på den allmänna ekono-

miska utvecklingen, förändringar i statens stöd m.m. Under en period på

1980-talet infördes tilläggslån för ombyggnader och ett utökat antal

ombyggnadsåtgärder blev bidragsberättigade. Från år 1986 begränsades

dock stödet till ombyggnader kraftigt i storstäderna för att främja nypro-

duktion. De höga talen för år 1993 förklaras av att många fastighetsägare

under år 1992 ansökte om räntebidrag innan det tidigare räntebidrags-

systemet upphörde. År 1995 stimulerades ombyggnadsverksamheten

genom ett särskilt investeringsbidrag. Mellan år 1996 och år 1997

minskade ombyggnadsverksamheten kraftigt, från ca 30 000 till ca

18 000 ombyggnader av lägenheter i flerbostadshus.

Omfattningen av ombyggnadsverksamheten under kommande år är

svår att uppskatta. Boverkets bedömning vad gäller flerbostadshusen är

att mer omfattande ombyggnader kommer att genomföras i 20 000

lägenheter år 1998 och i 25 000 lägenheter år 1999.

Rivningar

Samtidigt som bostadsbeståndet utökas genom nyproduktion och om-

byggnader sker också en minskning av antalet bostäder genom att

bostäder slås samman, omvandlas till lokaler eller rivs. De stora avgång-

arna ur bostadsbeståndet skedde under 1960- och 70-talens omfattande

saneringar av stadskärnorna i de större städerna. Antalet rivna lägenheter

låg under dessa decennier ofta över 8 000 per år. Med undantag för några

få år sjönk dock antalet rivningar oavbrutet mellan åren 1968 och 1981.

Efter en tillfällig topp under den omfattande ombyggnadsverksamheten

under första halvan av 1980-talet, sjönk sedan antalet rivna lägenheter

successivt till drygt 500 för år 1992.

Efter 1990 har antalet rivningar åter ökat, men ligger ändå mycket

långt under 1960- och 70-talens nivåer. Enligt SCB revs 2 600 lägenheter

år 1996. Rivningarna på 1990-talet skiljer sig dock från rivningar under

tidigare decennier på så sätt att nästan alla lägenheter som revs var

byggda efter år 1950 och modernt utrustade. Rivningar hänger idag

främst samman med uthyrningssvårigheter och beror i mindre utsträck-

ning på sanering och modernisering av bostadsbeståndet. Merparten av

de lägenheter som rivits under 1990-talet ägdes av kommunala bostads-

företag.

5 Statens stöd till bostadssektorn nuvarande

regler

5.1 Subventioner till bostadsproduktionen

Statens stöd till bostadsbyggandet består dels av räntebidrag för ny- och

ombyggnad av bostäder, dels av kreditgarantier för lån mot säkerhet i

fastigheten efter det att ny- eller ombyggnaden färdigställts. Ärenden om

räntebidrag handläggs av Boverket och länsstyrelserna. Statens

bostadskreditnämnd svarar för ärenden om kreditgarantier.

Under olika perioder har också tillfälliga stöd utgått för investeringar

med särskild inriktning. Vidare finns för närvarande möjlighet till viss

skattereduktion för reparationsarbeten. Dessa stödformer berörs närmare

i avsnitt 12.

Med hänsyn till räntekostnadernas stora andel av de totala

boendekostnaderna är de skattemässiga avdrag för räntekostnader som

varje skattskyldig är berättigad till av stor betydelse i sammanhanget. I

den omfattning som sådana avdrag avser räntekostnader för investeringar

i en bostad kan även detta anses utgöra en del av statens stöd till

bostadssektorn.

Räntebidrag enligt 1993 års system

Räntebidrag lämnas fr.o.m. den 1 januari 1993 till nyproduktion av bo-

städer och till vissa ombyggnader enligt bestämmelserna i förordningen

(1992:986) om statlig bostadsbyggnadssubvention. När det gäller om-

byggnader lämnas räntebidrag till sådana investeringar i hyres- och

bostadsrättshus som i väsentlig mån förbättrar sådana grundläggande

funktioner som är nödvändiga för att fastigheten skall fungera tillfreds-

ställande för bostadsändamål. Räntebidrag lämnas vidare till sådana om-

byggnadsåtgärder som syftar till att upprätthålla eller förbättra husets

grundläggning eller dess huvudsakliga försörjningssystem för el,

uppvärmning, vatten och avlopp, ventilation samt transporter och

kommunikationer. Åtgärder som utgör underhåll och reparationer är inte

bidragsberättigade.

 Räntebidraget vid nyproduktion lämnas med en procentuell andel av en

schablonberäknad räntekostnad för investeringen, dock utan krav på

särskild lånefinansiering. Till grund för beräkningen ligger dels den s.k.

subventionsräntan, dels ett bidragsunderlag vars storlek vid nybyggnad

bestäms genom två schablonbelopp ett på 13 000 kr/m2 för ytor upp till

35 m2 per lägenhet och ett på 6 000 kr/m2 för ytor därutöver. Högst

120 m2 per lägenhet berättigar till bidrag och bidragsunderlaget kan

därmed maximalt uppgå till 965 000 kronor. För byggande av vissa

servicebostäder gäller särskilda bestämmelser. Subventionsräntan

fastställs varje vecka av Boverket utifrån ett räntegenomsnitt för

obligationer på kreditmarknaden med fem års återstående löptid.

För ett enskilt projekt till vilket bidrag har beviljats minskar bidragets

storlek varje år med i förväg fastställda procentsatser. Dessutom innebär

bidragssystemet en fortlöpande sänkning av bidragets storlek för det

första bidragsåret så att bostäder som t.ex. påbörjas år 1997 får ett lägre

räntebidrag det första året än bostäder som påbörjades år 1996. I tabell 3

nedan redovisas med vilka andelar som räntebidrag lämnas respektive år

till hyres- och bostadsrättshus.

Tabell 3 Räntebidrag till nybyggda hyres- och bostadsrättshus, pro-

centuell andel av beräknad räntekostnad

Årgång

Bidragsår

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

1

57

52

52

47

42

37

32

30

2

53

48

48

43

38

33

30

30

3

49

44

44

39

34

30

30

30

4

45

40

40

35

30

30

30

30

5

41

36

36

31

30

30

30

30

6

37

32

32

30

30

30

30

30

7

33

30

30

30

30

30

30

30

8

30

30

30

30

30

30

30

30

Efter år 2000 lämnas räntebidrag med 30 % av beräknad räntekostnad

för både befintliga och nya ärenden. Bidraget är enligt gällande regelverk

evigt.

Vid ombyggnad bestäms bidragsunderlaget med ledning av den fak-

tiska ombyggnadskostnaden. Bidragsunderlaget får dock inte bestämmas

till ett högre belopp än det som motsvarar 80 % av

nybyggnadsschablonen, minskat med värdet av byggnaden före ombygg-

naden.

Räntebidrag lämnas även till nyproduktion av egnahem enligt samma

principer som för hyres- och bostadsrättshus. De procentuella bidrags-

andelarna är dock inte desamma på grund av att de har justerats med

hänsyn till effekten av egnahemsägarnas ränteavdrag. Bidraget i ett

enskilt ärende avtrappas tills det upphör helt. Räntebidrag lämnas inte för

egnahem som påbörjas efter år 1999. För egnahem som påbörjats fr.o.m.

år 1995 lämnas räntebidrag med de procentuella andelar som redovisas i

tabell 4.

Tabell 4 Räntebidrag till nybyggda egnahem, procentuell

andel av beräknad räntekostnad

Årgång

Bidragsår

1995

1996

1997

1998

1999

2000

1

31,4

24,3

17,2

10,1

3,0

0

2

25,7

18,6

11,5

4,4

0

0

3

20,0

12,9

5,8

0

0

0

4

14,3

7,2

0

0

0

0

5

8,6

1,5

0

0

0

0

6

2,9

0

0

0

0

0

7

0

0

0

0

0

0

Räntebidrag enligt äldre regler

Statligt stöd för ny- och ombyggnad av bostäder i form av räntebidrag

lämnades även före år 1993. Delvis olika bidragsregler har därvid gällt

under olika perioder. För perioden närmast före år 1993 tillämpades

bestämmelserna i förordningen (1991:1933) om statliga räntebidrag för

ny- och ombyggnad av bostäder (1992 års regler). Till grund för

bidragsberäkningen ligger ett i varje ärende fastställt bidragsunderlag

som skall motsvara en skälig produktionskostnad för det aktuella huset

eller dess ombyggnad. Räntebidraget bestäms schablonmässigt med

utgångspunkt i skillnaden mellan den s.k. subventionsräntan och den s.k.

garanterade räntan. Den senare utgör en på förhand fastställd räntesats

som höjs årligen med ett visst antal också på förhand bestämda

procentenheter. Denna s.k. upptrappning av den garanterade räntesatsen

medför att räntebidraget fortlöpande minskar. Räntebidraget upphör när

den garanterade räntan första gången uppgår till eller överstiger sub-

ventionsräntan. Bidragstidens längd kommer således att i huvudsak

bestämmas av hur subventionsräntan utvecklar sig i förhållande till den

garanterade räntesatsen. Bidragstiden kan dock högst uppgå till 25 år.

Kreditgarantier

Staten lämnar sedan år 1992 kreditgaranti för nyproduktion av bostäder i

samtliga upplåtelseformer (hyresrätt, bostadsrätt och egnahem) samt till

större ombyggnader av hyres- och bostadsrättshus. Kreditgaranti får

enligt gällande regler endast lämnas för lån som avser färdigställda

bostäder som har räntebidrag. Kreditgarantisystemet infördes i stället för

de statliga bostadslån som lämnades före år 1992.

 Storleken på kreditgarantin uppgår normalt till 30 % av ett schablonbe-

räknat garantiunderlag som i princip motsvarar bidragsunderlaget för

räntebidragen.

Kreditgarantin har formen av en s.k. fyllnadsborgen. Det innebär att

långivaren även skall ha säkerhet i form av pantbrev och att det är pant-

säkerheten som i första hand skall tas i anspråk om låntagaren inte kan

fullfölja sina åtaganden gentemot långivaren. Kreditgarantin svarar

således bara för den del av långivarens fordran som kvarstår sedan

panten har realiserats.

Pantbrevet för lån med kreditgaranti skall ha ett förmånsrättsläge i

direkt anslutning till säkerheten för bottenlånet. Kreditgarantin begränsas

till det säkerhetsläge som motsvarar högst 100 % av pantvärdet. Pantvär-

det motsvaras av garantiunderlaget med vissa tillägg, t.ex. för lokaler.

Produktionskostnaden för ett hus är dock i allmänhet högre än pantvär-

det. Skillnaden mellan beviljade lån och produktionskostnaden måste

täckas med eget kapital.

Statens bostadskreditnämnd får lämna kreditgaranti till bl.a. sådana

inhemska kreditaktiebolag, bankinstitut, finansbolag och försäkrings-

institut som står under Finansinspektionens tillsyn. Långivaren bestäm-

mer själv i vilken omfattning som möjligheten att få kreditgaranti skall

utnyttjas.

Om ersättning utbetalas till långivaren övertar staten långivarens ford-

ringar på låntagaren i motsvarande del. Sådana regressfordringar kan

efterges av nämnden, om låntagaren inte kan betala och nämnden

bedömer att så även kommer att vara fallet framdeles.

Kreditgaranti kan lämnas för en tid av högst 25 år och är avgiftsbelagd.

Den årliga avgiften uppgår för närvarande till 0,5 % av det garanterade

beloppet.

Statens bostadskreditnämnd har fr.o.m. budgetåret 1997 ett ekonomiskt

resultatansvar för kreditgarantier inom bostadssektorn. Detta innebär att

den garantiavgift som tas ut skall motsvara den ekonomiska risk och de

övriga kostnader som garantin innebär för staten i enlighet med en ny

modell för hantering av statens garantier som regering och riksdag

beslutat om (prop. 1996/97:1, bet. 1996/97 FiU:1, rskr. 1996/97:53). När

det gäller tidigare beviljade kreditgarantier belastar ersättningar till följd

av infriade garantiåtaganden statsbudgeten.

5.2 Bidrag till bostadskonsumtion

Bostadsbidrag lämnas i dag dels till barnfamiljer, dels till ungdomar

mellan 18 och 29 år utan barn. Pensionärer kan vid sidan om pensionen

få bostadstillägg och särskilt bostadstillägg. Beslut om bostadsbidrag och

bostadstillägg fattas av de allmänna försäkringskassorna. Riksförsäk-

ringsverket är central myndighet och har ansvar för tillsyn etc.

Bostadsbidrag

Bostadsbidraget till barnfamiljer (ensamstående och gifta/samman-

boende) är behovsprövat, dvs. bidragets storlek bestäms av det enskilda

hushållets inkomster och andra ekonomiska resurser. Det består dels av

ett särskilt bidrag för hemmavarande barn, dels av ett belopp som utgår

från bostadskostnaden och antalet barn.

Det särskilda bidraget lämnas med 600 kronor per månad för familjer

med ett barn, 900 kronor för familjer med två barn och 1 200 kronor för

familjer med tre eller flera barn. Det särskilda bidraget utges även till

familjer som saknar egen bostad.

Det bostadskostnadsberoende bidragsbeloppet grundas på bostadskost-

naden mellan en nedre och en övre gräns. Mellan dessa gränser lämnas

bidrag med 75 respektive 50 % av bostadskostnaden i två olika intervall.

Bostadskostnadsgränserna för hushåll med olika antal barn framgår av

följande sammanställning. Gränserna har gällt sedan år 1996.

Tabell 5 Bostadskostnadsgränser för hushåll med barn (kr/mån)

Familjer med

Lägsta bidrags-

grundande bo-

stadskostnad

Bidrag med

75 % upp till en

bostadskostnad

av

Bidrag med

50 % upp till en

bostadskostnad

av

1 barn

2 000

3 000

5 300

2 barn

2 000

3 300

5 900

3 eller flera barn

2 000

3 600

6 600

Det maximala bidragsbelopp som kan räknas fram med hänsyn till det

antal barn och den bostadskostnad som familjen har minskas med 20 %

av den del av den bidragsgrundande inkomsten som överstiger 117 000

kronor för ensamstående eller 58 500 kronor för vardera maken.

Även bostadsbidraget till ungdomar mellan 18 och 29 år utan barn är

behovsprövat och beroende av bostadskostnadens storlek. Bidragsbe-

loppet grundas, på samma sätt som för barnfamiljer, på bostadskostnaden

mellan en nedre och en övre gräns för bostadskostnaden. Mellan dessa

gränser lämnas bidrag med 75 respektive 50 % av bostadskostnaden i två

olika intervall. Bidraget lämnas enligt samma regler oavsett om någon i

hushållet studerar eller inte.

Bostadstillägg till pensionärer

Bostadstillägg till pensionärer (BTP) kan maximalt lämnas med 85 % av

bostadskostnaden mellan 100 kronor och 4 000 kronor per månad. BTP

är helt inkomstprövat och reduceras med 40 % av årsinkomsten upp till

ett och ett halvt basbelopp och med 45 % av inkomsten därutöver. Som

inkomst räknas i princip alla inkomster utöver folkpension samt pen-

sionstillskott eller ATP motsvarande ett pensionstillskott. I årsinkomsten

ingår inkomst av kapital som beräknas som en schablonmässigt bestämd

andel av förmögenheten.

Särskilt bostadstillägg till pensionärer (SBTP) betalas ut som ett kom-

plement till BTP till pensionärer med hög bostadskostnad och låg in-

komst. SBTP prövas automatiskt månadsvis för alla som uppbär BTP och

betalas ut om den sammanlagda inkomsten, efter det att en skälig bo-

stadskostnad är betald, understiger 122 % av basbeloppet. I sådant fall

betalas SBTP ut upp till denna nivå. Normen för högsta skäliga bostads-

kostnad för beräkning av SBTP är 5 200 kronor per månad.

5.3 Statens utgifter

Utgifterna över statsbudgeten de senaste fem budgetåren för generella

bidrag till bostadsproduktion och för riktade bidrag till hushållen redo-

visas i tabell 6 nedan.

Tabell 6 Statens utgifter, miljarder kr

Budgetår

Bidrag

1992/93

1993/94

1994/95

1995/96

(18 mån)

1996

1997

Räntebidrag

33,8

33,7

32,6

43,3

27,8

20,8

Kreditgarantier

-

0

0,4

1,4

1,2

1,1

Bostadsbidrag

3,0

11,4

9,2

12,9

8,4

6,2

Bostadstillägg till

pensionärer (BTP)

4,1

7,0

8,9

14,7

9,8

9,4

Anm: Kreditgarantisystemet infördes den 1 januari 1992. Budgetåret 1992/93

svarade sta-

ten för 50 % av utgifterna för bostadsbidrag, medan 50 % finansierades av

kommunerna.

Budgetåret 1993/94 belastades anslaget för bostadsbidrag med utgifterna för ett

extra

halvår i samband med att staten övertog hela kostnadsansvaret från kommunerna.

Utgifterna för BTP (tidigare KBT) finansierades före år 1995 av både staten och

kommunerna.

För budgetåren 1998 2000 beräknas utgifterna i statens budget bli föl-

jande med gällande regelverk.

Tabell 7 Prognos för statens utgifter, miljarder kr

Budgetår

Bidrag

1998

1999

2000

Räntebidrag

11,1

7,7

4,4

Kreditgarantier

1,5

1,2

1,0

Bostadsbidrag

6,1

6,0

6,0

BTP

9,6

9,6

9,5

Anm: I prognosen för utgifterna för räntebidrag har den genomsnittliga

räntenivån respek-

tive år antagits vara 6,2 %, 6,4 % och 6,5 %.

Flera faktorer bidrar till att utgifterna för statens stöd till bostadssektorn

har minskat under senare år. Den stora minskningen av utgifterna för

räntebidrag beror framför allt på lägre räntenivå och låg volym på bo-

stadsbyggandet. Utgifterna för bostadsbidrag har minskat bl.a. till följd

av de förändringar av reglerna som riksdagen beslutat om fr.o.m. år

1996 och fr.o.m år 1997 (prop. 1994/95:100 bil. 6, bet. 1994/95:BoU14,

rskr. 1994/95:312 och prop. 1995/96:186, bet. 1995/96:BoU11, rskr.

1995/96:229). På sikt kommer även utgifterna över statsbudgeten för

infriade åtaganden för kreditgarantier att minska, i takt med att garanti-

ärenden enligt det äldre systemet avslutas.

6 Internationellt samarbete med anknytning till

det bostadspolitiska området

Sverige deltar i internationellt samarbete med anknytning till det bostads-

politiska området i FN, OECD, EU och inom ramen för Östersjö-

samarbetet. Ett exempel som väckt särskild uppmärksamhet är arbetet

inför Habitat II, FN:s andra världskonferens om boende- och bebyggelse-

frågor.

Habitat II

Habitat II ägde rum i Istanbul den 3 14 juni 1996. De svenska förbere-

delserna skedde samordnat med EU men också i nära kontakt med bl.a.

de nordiska och de baltiska länderna.

Konferensen innebar att världssamfundet enades om en grundläggande

syn på bostadens och boendemiljöns betydelse för en socialt hållbar ut-

veckling. Allas rätt till ett rimligt boende och till en anständig livsmiljö

som grundläggande element i en hållbar utveckling betonades.

Habitat II resulterade i två dokument, dels Istanbuldeklarationen som i

femton paragrafer sammanfattar konferensens viktigaste slutsatser, dels

den omfattande Habitatagendan för boende, bebyggelse och stadsutveck-

ling. Habitatagendan innehåller en utförlig redovisning av de mål,

principer och åtaganden samt det globala handlingsprogram med

strategier för genomförande som konferensen behandlade. Dessa

dokument har översatts till svenska och publicerats i en rapport som

också innehåller en redogörelse för konferensen och dess resultat

(Aktstycken utgivna av Utrikesdepartementet, ny serie II:53).

I Habitatagendan fastlades övergripande mål om att alla bör tillförsäk-

ras ett rimligt boende, att städer och boplatser bör göras säkrare, mer

hälsosamma och anpassade till människors behov samt mer jämlika, håll-

bara och produktiva. Habitatagendan innehåller också de åtaganden som

världens regeringar ansett nödvändiga för att förverkliga målen och som

också lokala företrädare ställt sig bakom.

Förhållandet mellan de rika och de fattiga delarna av världen framstod

som kritiskt i ljuset av stark befolkningsökning och urbanisering. Det

finns därför ett mycket stort behov att skapa drägliga livsförhållanden

inte minst i de snabbt växande städerna i tredje världen. En central upp-

gift är att finna former för boende och bebyggelse som leder till en lång-

siktigt hållbar utveckling i ett globalt perspektiv. Hållbar utveckling i

enlighet med besluten vid 1990-talets FN-konferenser från Rio till

Istanbul förutsätter lokal demokrati och många parters medverkan.

Nationellt pågår nu ett arbete som innebär en uppföljning av Habitat II.

Kommunerna har därvid en nyckelroll i genomförandet genom den vikt

som ges åt den lokala samhällsplaneringen. Detta markerades tydligt i

Istanbul inte minst mot bakgrund av strategin hjälp till självhjälp och

principer om utveckling av samarbete med näringslivet, delaktighet och

stärkt lokal demokrati. Det globala perspektivet från Habitat II kan bli ett

viktigt stöd i arbetet med att bygga om Sverige för hållbar utveckling.

Den svenska nationalrapportens prioriteringar kommer att följas upp bl.a.

i de lokala investeringsprogrammen för ekologisk hållbarhet.

Hösten 1997 genomförde Stadsmiljörådet i samarbete med Inrikes-

departementet och Svenska kommunförbundet en konferens om bostads-

byggande och stadspolitik som bl.a. syftade till att informera om Habitat-

agendan och att diskutera dess konsekvenser för svensk samhälls-

planering. Under år 1998 kommer Boverket och Svenska kommunför-

bundet att genomföra konferenser med landets kommuner för att infor-

mera om Habitatkonferensens mål för en hållbar utveckling av städer och

boendemiljöer.

Ett extramöte med FN:s generalförsamling som uppföljning till Habitat

II avses äga rum i New York år 2001. Sverige bör därvid i samarbete

med övriga EU-länder fullfölja sina prioriteringar av rätten till ett hem

och behovet av stöd till förbättringar av livsmiljön för fattiga människor i

tredje världens städer. Vikten av lokal demokrati, god förvaltning och

respekt för mänskliga rättigheter måste framhållas i detta sammanhang.

Inom ramen för det pågående arbetet med att reformera FN kommer

FN:s aktiviteter inom boende- och miljöområdet att utvärderas i syfte att

insatserna skall kunna reformeras och stärkas. En särskild arbetsgrupp

skall presentera ett förslag till generalsekreteraren under sommaren 1998.

Den pågående integreringen av olika FN-organs arbete på landnivå kom-

mer också att beröra Habitats arbete i programländerna.

Samarbete inom EU

Bostadspolitiska frågor ingår inte i EU:s kompetensområde men däremot

sker ett informellt samarbete. Årligen genomförs möten mellan bostads-

ministrarna i de olika länderna.

På motsvarande sätt sker ett informellt samarbete mellan de ministrar

som ansvarar för planfrågor i EU-länderna. EU:s medlemsländer och

Kommissionen arbetar sedan några år med en sammanhållen regional

utvecklingsplanering för Unionens territorium - European Spatial Deve-

lopment Perspektive, ESDP. Med regional utvecklingsplanering avses i

detta sammanhang en verksamhet som omfattar såväl traditionell fysisk

planering som olika regionalpolitiska åtgärder och styrning av offentliga

investeringar. ESDP har tre grundteman:

 en flerkärnig och bättre balanserad stadsstruktur samt ett nytt förhåll-

ande mellan tätort och landsbygd,

 likvärdig tillgång till infrastruktur och kunskap,

 varsam förvaltning och utveckling av Europas natur- och kulturarv.

Arbetet med ESDP syftar bl.a. till att öka förutsättningarna för regional

samordning av gemenskapens politikområden. Samtidigt förutsätter det

vidgade planeringsperspektiv som ESDP utgör en fördjupad dialog

mellan staten och kommunerna samt mellan dem som arbetar med

regionalt utvecklingsarbete, kommunikationer, miljöfrågor, kulturarvet

och fysisk planering. Behovet av samordning mellan olika aktörer och

sektorer betonas.

Det första officiella utkastet till ESDP presenterades på ett minister-

möte i Noordwijk i juni 1997. Under hösten 1997 har nyssnämnda doku-

ment varit föremål för remissbehandling och debatt i bl.a. Sverige. De

synpunkter som kommit fram förs nu vidare till ordförandelandet

Storbritannien och till Kommissionen för att ge underlag inför den

revidering som avses göras inför nästa ministermöte i Glasgow i juni

1998.

En praktisk tillämpning av grundtankarna i ESDP sker inom ramen för

gemenskapsinitiativet Interreg II C som syftar till att främja samarbete

över gränserna när det gäller regional utvecklingsplanering. Särskilda

program har utarbetats för transnationellt samarbete. Sverige medverkar i

två sådana program, nämligen för Östersjöregionen och Nordsjöregionen.

Arbetet syftar till gemensamma strategier för hur de områden som om-

fattas av programmen skall utvecklas. Kommunerna och de regionala

organen har en central roll i genomförandet av programmen.

Inom EU har också de särskilda planeringsfrågor som rör stadsområ-

dena uppmärksammats. Sedan år 1994 pågår ett projekt benämnt Sus-

tainable Cities . Projektet syftar till samla kunskap om vad som känne-

tecknar hållbara städer och att ge stöd och information till framför allt

kommunerna. Kommissionen redovisade vidare i maj 1997 i ett särskilt

meddelande Mot ett program för städerna inom den Europeiska

Unionen sin syn på städernas situation och på vad EU kan göra för att

stödja städer och storstadsområden som har problem. Avsikten är att

regeringar, kommuner och andra organ nu skall lämna synpunkter i

frågan. I november 1998 avser Kommissionen att kalla till ett Urban

Forum för att där lägga fram sina slutsatser. Sammanfattningsvis kan

konstateras att det nu inom EU växer fram en insikt om vikten av att både

behålla och utveckla de europeiska städernas konkurrenskraft i en

globaliserad ekonomi och att samtidigt utveckla socialt eftersatta stads-

delar framför allt i storstadsområdena.

Kommissionen betonar att EU varken kan eller skall träda in på natio-

nernas eller kommunernas ansvarsområden, men framhåller också att

medlemsländerna tillsammans bör ta ett ansvar för en bättre stads-

utveckling. Mycket tyder dock på att frågor om stadsutveckling - och

därmed bostadspolitiken i vidare mening - kommer att tillmätas allt

större vikt inom gemenskapen.

Övrigt internationellt samarbete

Som ett led i Östersjösamarbetet genomfördes sommaren 1997 konferen-

sen Baltic Cities i Stockholm. Konferensen blev en mötesplats för

forskare, planerare och kommunalpolitiker engagerade i hållbar stads-

utveckling i Östersjöregionen.

Frågan om en ekologiskt hållbar utveckling av städer och regioner har

också uppmärksammats på olika sätt i annat internationellt samarbete.

Bl.a. kan nämnas rapporten Urban Policies for an Ecologically Sus-

tainable World från ett seminarium om den ekologiska staden som

Sverige och OECD arrangerade år 1994 och den svenska national-

rapporten år 1994 till OECD:s projekt The Ecological City .

Frågan om en hållbar utveckling av städer och regioner har också upp-

märksammats på flera sätt inom OECD:s samarbete om stadsutveckling.

Särskilda projekt har drivits om både ekologisk och social hållbarhet.

OECD har också studerat indikatorer för stadsutveckling.

7 Den framtida bostadspolitiken mål och

uppgifter

Regeringens bedömning: Bostaden är en social rättighet och

bostadspolitiken skall skapa förutsättningar för alla att leva i goda

bostäder till rimliga kostnader och i en stimulerande och trygg miljö

inom ekologiskt hållbara ramar. Boendemiljön skall bidra till jämlika

och värdiga levnadsförhållanden och särskilt främja en god uppväxt

för barn och ungdomar.

Bostadspolitiken är en väsentlig del av välfärdspolitiken. Rätten till en

god bostad till en rimlig kostnad är ett viktigt mål för samhällets insatser

på det bostadspolitiska området. Den sociala bostadspolitikens grund-

läggande inriktning ligger fast inför inträdet i det tjugoförsta århundradet.

Samtidigt anpassas bostadspolitiken till nya förutsättningar och behov.

De internationella åtaganden som Sverige har gjort i samband med FN-

konferenserna om miljön i Rio de Janeiro år 1992 och om boende- och

bebyggelsefrågor i Istanbul år 1996 innebär att bostadspolitiken också

skall skapa förutsättningar för en socialt, ekonomiskt, kulturellt och

ekologiskt hållbar utveckling. Bostadspolitiken har därmed tillförts en ny

dimension.

Det övergripande målet för bostadspolitiken som det uttrycks ovan

kommer att prägla inriktningen av statsmakternas handlande inom många

områden. I det följande redovisar regeringen hur de olika komponenter

som tillsammans formulerar det övergripande målet avses komma att

tillgodoses under de närmast kommande åren.

 Bostaden är en social rättighet och bostadspolitiken skall skapa

förutsättningar för alla att leva i goda bostäder till rimliga kostnader

Huvuduppgiften för bostadspolitiken har sedan 1930-talet varit att bygga

bort trångboddhet och dåliga bostadsmiljöer. I dag kan vi konstatera att

de bostadspolitiska ansträngningarna har varit mycket framgångsrika. Vi

har i vårt land en bostadsstandard som internationellt sett är mycket hög

och jämnt fördelad. I det stora flertalet kommuner råder balans på

bostadsmarknaden eller finns ett överskott på bostäder.

Den bostadspolitiska helhetsbilden uppvisar många positiva drag, men

det finns också betydande brister och problem. De höga räntorna under

den ekonomiska krisen höjde boendekostnaderna för många hushåll. För

en del hushåll har kostnaderna fortsatt att stiga medan de sjunkande rän-

torna kraftigt har sänkt kostnaderna för andra. Bostäder behöver rustas

upp och byggas om för att motsvara dagens och morgondagens krav på

en god och hälsosam miljö. De många outhyrda lägenheterna och tidigare

gjorda borgensåtaganden i bostäder tynger många kommuner med svag

ekonomi, särskilt i områden med stor befolkningsminskning.

Att lösa också dessa problem är en uppgift för den framtida bostads-

politiken i nära samverkan med politiken inom andra områden och

inom de ramar som ges av den allmänna ekonomiska politiken.

Stabila statsfinanser är en grundläggande förutsättning för framtidens

bostadspolitik. Regeringens ekonomiska politik för att sanera statsfinan-

serna har varit framgångsrik och har bidragit till att räntenivån har

halverats sedan regeringen tillträdde hösten 1994. Detta har lett till sänk-

ta boendekostnader för många hushåll med bostadsrätt och i egnahem. På

sikt kommer också den låga räntan hushåll med hyresrätt till del. Det

innebär att bostadskostnadens andel av den disponibla inkomsten

minskar.

Om räntenivån till följd av ett minskat förtroende för de svenska

statsfinanserna skulle öka med en procentenhet skulle det på sikt inne-

bära ökade kostnader för bostadshushållen med 10 miljarder kronor år-

ligen. Alla åtgärder som bidrar till att upprätthålla förtroendet för statens

finanser är därför betydelsefulla inslag även i bostadspolitiken. Den

ekonomiska politiken är dessutom av avgörande betydelse för möjlig-

heterna att öka sysselsättningen och därmed hushållens möjligheter att

efterfråga bostäder.

Statlig medverkan vid finansiering av nyproduktion och ombyggnader av

bostäder krävs även i fortsättningen. Det nuvarande finansierings-

systemet reformeras efter de krav som ställs för ett hållbart samhälle. Vid

sidan av produktionsstödet är bostadsbidragen till barnfamiljer, de

bibehållna bostadsbidragen till ungdomar samt bostadstillägget till

pensionärer av stor betydelse för att garantera alla rätten till en god

bostad till en rimlig kostnad.

En grundläggande förutsättning för stabilitet är att de regler som gäller

för boendet behandlar alla lika. Regeringen kommer att låta en parlamen-

tarisk kommitté göra en allmän översyn av fastighetsskatten m.m. Kom-

mittén får ett brett mandat att pröva olika principfrågor. Neutraliteten

mellan olika upplåtelseformer blir en central fråga. I analysen måste

beaktas också inverkan av det bostadspolitiskt motiverade stöd som

lämnas för olika slag av bostäder. Kommittén skall koncentrera sitt

arbete till strukturfrågan medan en bedömning av skatteuttagets nivå

ligger utanför uppdraget.

 Bostadspolitiken skall skapa förutsättningar för alla att växa upp och

leva i en stimulerande och trygg miljö

Bostadsområdena har grundläggande betydelse för de enskildas möjlig-

heter till stimulans och personlig utveckling. Det är särskilt viktigt att

bostadsmiljön kan främja en god uppväxt för barn och ungdom. God

arkitektur, stadsbyggnadskonst och varsamhet med kulturmiljöns värden

är viktiga förutsättningar för att skapa vackra och funktionella boende-

miljöer.

Bostadsmiljöns kvalitet har särskild betydelse för de äldre, funktions-

hindrade eller andra som är i behov av vård och stöd och som vistas en

stor del av sin tid i bostaden och dess grannskap. Senare års reformer

inom äldreomsorgen, omsorgsverksamheten och psykiatrin har haft som

utgångspunkt att bostaden och bostadsmiljön också kan fungera som en

plats för vård och omsorg och skapa trygghet. Ett viktigt mål för

förnyelsen av bostadsbeståndet är därför att öka tillgängligheten för äldre

och personer med funktionshinder.

Även ungdomars bostadsbehov måste uppmärksammas. Regeringen

avser att i anslutning till vårpropositionen överväga om det nuvarande

stödet till studentbostäder kan vidgas till att även omfatta anordnande av

ungdomsbostäder.

 De boendes inflytande över den egna bostaden och det egna bostads-

området skall öka

Bostaden och bostadsområdet är en av de viktigaste platserna för indi-

viden. Där tillbringar de flesta människor den största delen av sin lediga

tid. Samhörighet mellan dem som bor i området motverkar främlingsskap

och ökar tryggheten och välfärden, både för de boende som grupp och för

varje enskild individ men i alltför många bostadsområden saknas

delaktighet och engagemang.

De boendes inflytande över boendet måste öka. För att skapa lik-

värdiga sociala villkor krävs att skillnaderna i delaktighet och inflytande

minskar mellan olika upplåtelseformer.

Genom självförvaltning stärks de boendes inflytande och engagemang.

Goda exempel finns runt om i landet. I Malmö har det kommunala

bostadsföretaget MKB genom ett självförvaltningsavtal överlåtit en del

av ansvaret för fastighetsförvaltningen i bl.a. bostadsområdet[REDACTED_EFTERNAMN].

Ytterligare exempel på ambitiösa insatser är ytterstadssatsningarna i

Stockholm. Samhället bör på olika sätt fortsätta att underlätta för själv-

förvaltning och annan medverkan i förvaltningen att växa fram i bostads-

områdena.

 Bostadspolitiken skall utvecklas inom ekologiskt hållbara ramar

Vi har i stort sett balans på bostadsmarknaden. Bostadsstandarden är hög.

Sverige är för den skull inte färdigbyggt. Under de närmaste åren är

emellertid uppgiften främst att underhålla det befintliga beståndet och att

bygga om.

Regeringen har tagit flera initiativ för att stimulera underhålls- och

ombyggnadsverksamheten. Det har skett dels genom förmånliga skatte-

avdrag och dels i form av särskilda bidrag. Enbart bidragen uppgår till

nära 6 miljarder kronor. För perioden 1998 2000 har regeringen avsatt

5,4 miljarder kronor för att påskynda omställningen till ett hållbart

samhälle. Merparten av dessa medel kommer att användas för åtgärder i

byggnadsbeståndet. Regeringen har vidare avsatt 9 miljarder kronor för

energiomställningen, bl.a. i syfte att öka energieffektiviteten i boendet.

Behovet att stödja arbetet för förändringar i byggandet och bebyggel-

sen har tagits upp i det åtgärdsprogram som redovisats i regeringens

skrivelse 1997/98:13 om ekologisk hållbarhet. Det är nödvändigt att ut-

veckla bygg- och anläggningsbranschen som ett instrument för omställ-

ningen till ekologisk hållbarhet. Bygg- och anläggningsbranschen omsät-

ter stora mängder material. Fastighetsägarnas förmåga att vara kompe-

tenta beställare och förvaltare av det som byggs eller har blivit byggt

inverkar direkt på resursförbrukningen över tiden.

Att utveckla byggtekniken, öka produktiviteten i byggandet och ta till

vara kvaliteterna i det som byggts är nödvändigt också för att omställ-

ningen skall kunna göras till rimliga boendekostnader. Regeringen

tillsatte därför i maj 1996 en delegation för att verka för sänkta bygg-

kostnader och därmed lägre boendekostnader i nya bostäder. Dess upp-

drag är att främja nytänkande inom byggbranschen och att initiera forsk-

nings- och utvecklingsarbete kring ny byggteknik och nya byggprodukter

samt att främja konkurrens och kvalitet i byggandet.

 Dåliga miljöer och problem med ohälsa i bostäder skall byggas bort

Samhällsplanering på olika nivåer behövs som vägledning för lokali-

seringen av nya bostadsområden och för omvandlingen av de bostads-

områden som redan finns. Sådana insatser är nödvändiga inte minst för

den successiva anpassningen till de krav den ekologiska hållbarheten

ställer. Sambanden mellan bostadsplaneringen, transportförsörjningen

och energitillförseln behöver ges en ökad uppmärksamhet både i forsk-

ningen och i samhällsplaneringen.

En ökad uppmärksamhet måste riktas mot de hälsoproblem som upp-

står i boendet exempelvis till följd av brister i ventilationen eller fukt-

och mögelskador. Regeringen har genom beslut åren 1995 och 1996 gett

Boverket i uppdrag att verka för ett miljöanpassat och hälsoriktigt

byggande och boende. Byggkvalitetsutredningen har lagt förslag (SOU

1997:177) om åtgärder för förbättrad inomhusmiljö, som bereds i

regeringskansliet. Regeringen avser att i en proposition om byggfrågor

återkomma till riksdagen med förslag inom dessa områden.

 Boendemiljön skall bidra till jämlika och värdiga levnadsförhållanden

Till skillnad från förhållandena i flera andra länder erbjuder de kommun-

ägda bostadsföretagen i Sverige goda bostäder till alla, inte bara till de

sämst ställda. Detta har medverkat till att göra boendet mindre klass-

präglat i Sverige än i många andra länder. Det är därför viktigt att slå

vakt om de kommunala bostadsföretagens ställning på bostadsmark-

naden. De kommunala bostadsföretagen klarade sig förhållandevis bra

under 1990-talets fastighetskris. Under senare år har emellertid ett

växande antal företag fått ekonomiska problem, bl.a. till följd av att en

minskad befolkning lett till att många lägenheter har blivit outhyrda.

Företagen måste ges förutsättningar att fortsätta spela en viktig roll bland

annat för att motverka segregation och dämpa hyresutvecklingen.

För att de kommunägda bostadsföretagen skall kunna balansera mark-

nadskrafterna där så är nödvändigt behövs åtgärder för att förhindra om-

fattande utförsäljningar av de kommunala bostadsföretagen. Regeringen

har redan tidigare föreslagit åtgärder för att förhindra spekulativa ut-

försäljningar av allmännyttiga bostadsföretag. De åtgärder som riksdagen

har beslutat om (prop. 1997/98:37, bet. 1997/98:BoU1, rskr. 1997/98:77)

sträcker sig till utgången av år 1999. Regeringen kommer att noga följa

utvecklingen av de kommunala bostadsföretagen och vid behov föreslå

de åtgärder som kan behövas för att förhindra att dessa företag blir

föremål för spekulativa utförsäljningar även efter år 1999, när nuvarande

regler upphör.

Det är i första hand parterna på bostadsmarknaden som har ansvaret för

att fördelningen av bostäder sker på ett sätt som tillgodoser de bostads-

politiska målen. Även om kommuner, fastighetsägare och de boendes

organisationer som regel har utvecklat ett gott samarbete, finns det dock

exempel på att enskilda har kommit i kläm och har haft svårt att hävda

sin rätt. Det är därför väsentligt att nu uppmärksamma utvecklingen på

det boendesociala området och att stärka särskilt utsatta gruppers ställ-

ning på bostadsmarknaden.

 Bostadspolitiken skall främja social, ekonomisk och etnisk integration

Segregation och klassklyftor i boendet är ett växande samhällsproblem,

som bland annat kräver samhällsstöd till eftersatta bostadsområden. De

insatser som samhället gör i dessa områden kan få större effekt om

åtgärderna samordnas bättre och om samhällsresurserna kan användas på

ett mer flexibelt sätt. Insatser för en ömsesidig integration av invandrare

och svenskar i det svenska samhället samt särskilda insatser för barn och

ungdomar i utsatta bostadsområden kommer att ges särskilt hög prioritet

i regeringens politik. Regeringen avser att återkomma till riksdagen

senare denna vår med en särskild storstadspolitisk proposition.

Den övergång från en produktionspolitik till en boendepolitik som nu

sker innebär att insatserna i framtiden i betydligt större omfattning än hit-

tills kommer att riktas mot de bostadsområden som redan finns. Insatser

inom olika politikområden måste samordnas. Åtgärderna måste i varje

särskilt fall avpassas efter de förutsättningar och problem som är aktuella

för dem som bor i det enskilda bostadsområdet. De behov som nu kan

förutses innebär att kommunernas samordnings- och planeringsuppgifter

ytterligare accentueras.

8 Reformer av statens stöd till

bostadsproduktion

Regeringen anser att det nuvarande statliga bostadsfinansieringssystemet

med räntebidrag och kreditgarantier bör reformeras i vissa avseenden.

8.1 Vissa ändringar av reglerna för räntebidrag

Regeringens förslag: Beräkningen av bidragsunderlaget för nybyggda

bostäder förändras i förhållande till nuvarande regler så att bidrags-

underlaget blir mindre för små lägenheter och större för medelstora

lägenheter.

Bidragsunderlaget skall för nybyggnader vara 11 000 kr/m2 uppvärmd

bruksarea för bostadsändamål ovan mark upp t.o.m. 35 m2 per lägenhet.

Därefter minskas underlaget med 35 kr/m2 för hela den bidragsgrundande

ytan för varje ytterligare tillkommande m2. Bidragsunderlaget får

beräknas på högst 120 m2 per bostadslägenhet, vilket innebär att

bidragsunderlaget högst kan uppgå till 963 000 kr per lägenhet. Vid

nyproduktion av bostäder i särskilda boendeformer kan tillägg till

bidragsunderlaget göras med upp till 2 000 kr/m2 för de första 35 m2 per

lägenhet.

Utredningens förslag: Utredningens förslag i fråga om beräkningen

av bidragsunderlaget överensstämmer med regeringens. Utredningen

föreslår vidare att räntebidrag enligt 1993 års system avvecklas och er-

sätts av investeringsbidrag fr.o.m. år 2000.

Remissinstanserna: Ett tiotal remissinstanser är uttalat positiva till

förslaget om en övergång till investeringsbidrag, medan ca femton in-

stanser avstyrker att investeringsbidrag införs. En tredje grupp instanser

anser att investeringsbidrag har både för- och nackdelar, men efterlyser

ett bättre beslutsunderlag än det som utredningen har redovisat. Några

instanser ifrågasätter behovet av reguljära bidrag överhuvudtaget.

Skälen för regeringens förslag: Regeringen föreslår att reglerna för

beräkningen av bidragsunderlaget för räntebidrag vid nybyggnader

ändras något i förhållande till nu gällande regler. Motiven för dessa

förändringar är dels att schablonerna vid beräkningen av bidrags-

underlaget för smålägenheter har visat sig vara alltför höga, dels att

tröskeleffekten i stödet vid 35 m2 skall undvikas.

Bidragsunderlaget skall enligt regeringens förslag vara 11 000 kr/m2

bruksarea för bostadsändamål ovan mark t.o.m. 35 m2 per lägenhet. Om

bostadsytan är större minskar bidraget för varje ytterligare m2 boyta med

35 kr per m2 för all yta i lägenheten . Högst 120 m2 boyta per bostads-

lägenhet berättigar till bidrag, vilket innebär att bidragsunderlaget högst

kan uppgå till 963 000 kr per lägenhet. I tabell 8 redovisas

bidragsunderlaget för lägenheter med olika storlekar och enligt gällande

respektive föreslagna regler.

Tabell 8 Förslag till nytt bidragsunderlag per lägenhet

Yta, m2

Gällande regler, kr

Förslag, kr

35

455 000

385 000

45

515 000

479 000

60

605 000

608 000

90

785 000

817 000

120

965 000

963 000

Bidragsunderlaget bör i vissa fall kunna vara högre än vad som

föreslagits för nybyggnad av ordinära lägenheter. Detta bör i likhet med

idag gälla vid nybyggnad av bostäder i särskilda boendeformer för äldre

och funktionshindrade personer. Ett tillägg skall i dessa fall kunna göras

med upp till 2 000 kr/m2 för de första 35 m2 per lägenhet.

De ändrade reglerna skall tillämpas i fråga om hus som färdigställs

efter utgången av år 1999. Detta gäller dock inte ärenden där bidrags-

beslut fattats senast den 19 mars 1998.

8.2 Statliga kreditgarantier

Regeringens förslag: Statlig kreditgaranti skall, till skillnad mot vad

som gäller idag, kunna lämnas även för bostadsinvesteringar som inte är

berättigade till annat bostadspolitiskt stöd.

Garantiunderlaget skall beräknas på motsvarande sätt som bidrags-

underlaget för räntebidrag.

Ersättning ur kreditgarantin lämnas högst för förluster som avser det

garanterade lånet samt 50 % av det tillägg som kan beräknas enligt 6 kap.

3 § jordabalken till den del tillägget avser det garanterade lånet.

I övrigt gäller samma regler som i dag.

Utredningens förslag: Utredningens förslag överensstämmer delvis

med regeringens. Utredningen föreslår att garantibeloppet sänks från

30 % till 25 % av garantiunderlaget för nybyggnad av hyres- och

bostadsrättshus samt att det garanterade lånets säkerhetsläge i dessa fall

sänks från 100 % till 95 % av pantvärdet. För nyproduktion av egnahem

föreslår utredningen att garantibeloppet höjs från 30 % till 35 % av

garantiunderlaget. Vidare föreslås att vid beräkning av pantvärdet för

egna hem som tillägg skall få räknas den del av taxeringsvärdet för

tomtmark som överstiger 150 000 kr. Utredningen föreslår härutöver att

den årliga avgiften för kreditgarantin skall sänkas från 0,5 % av

garanterat belopp till 0,25 %.

Remissinstanserna: Flertalet av de remissinstanser som berört frågan

godtar i huvudsak utredningens förslag vad gäller kreditgarantins kon-

struktion. Flera av dem bl.a. Sveriges Fastighetsägareförbund, Bygg-

entreprenörerna och SABO är dock kritiska till utredningens förslag

om höjning av garantibeloppets storlek för egnahem från 30 % till 35 %

av garantiunderlaget. Riksbanken anser att en sänkt garantiavgift inte är

motiverad eftersom garantin redan är mycket förmånlig för

kreditinstituten.

Skälen för regeringens förslag: Fastighetskreditgivningen i Sverige

har av tradition skett i första hand genom särskilda bostadsinstitut.

Genom sina bolagsordningar får instituten i fråga om långivning mot

pantsäkerhet i fastighet i allmänhet endast ge lån mot säkerhet inom 70

75 % av en fastighets värde. Denna begränsning för bostadsinstituten

innebär framför allt för fastigheter med låga marknadsvärden i mindre

attraktiva lägen att finansieringen av nyproduktion av bostäder i många

fall försvåras. En möjlighet att få statlig kreditgaranti är därför motiverad

inte minst av regionalpolitiska skäl.

Vidare medför garantierna att kreditinstitutens kostnader blir lägre då

kravet på kapitaltäckning bortfaller för sådan utlåning som sker mot

säkerhet i form av statlig kreditgaranti. Härigenom skapas förutsättningar

för lägre kapitalkostnader för kredittagaren.

Statliga kreditgarantier skall även i fortsättningen kunna lämnas för

den del av lånefinansieringen där kreditgivaren inte är beredd att meddela

kredit enbart mot pantbrev i fastigheten. Kreditgaranti skall dock i

fortsättningen i motsats till vad som gäller för närvarande även kunna

lämnas för nyinvesteringar i bostäder som inte får annat bostadspolitiskt

stöd. Garanti skall kunna lämnas för lån som avser nybyggnad oavsett

upplåtelseform samt för lån som avser ombyggnad av hyres- och

bostadsrättshus.

Garantiunderlaget för statliga kreditgarantier skall enligt regeringens

förslag beräknas på samma sätt som bidragsunderlaget för räntebidrag.

Garantiunderlaget bestäms enligt nu gällande regelverk med utgångs-

punkt i det bidragsunderlag som beslutats i räntebidragsärendet. För pro-

duktion som erhåller räntebidrag skall även i fortsättningen som garanti-

underlag gälla det bidragsunderlag som beslutats i bidragsärendet. För

produktion som inte erhåller annat bostadspolitiskt stöd skall garanti-

underlaget beräknas på motsvarande sätt som enligt vad som föreslås i

avsnitt 8.1 skall gälla för räntebidrag.

Gällande regler om ersättning vid ianspråktagandet av kreditgarantin

föreslås ändras i fråga om storleken på ersättningen till kreditgivare för

förluster på det lån garantin avser. Nuvarande regler innebär att

ersättning högst lämnas med det belopp som kan beräknas med

tillämpning av 6 kap. 3 § jordabalken. Kreditgivaren har enligt 6 kap. 3 §

jordabalken rätt till betalning upp till pantbrevets belopp, vilket här

motsvarar det garanterade beloppet, samt ett tillägg. Detta får inte

överstiga 15 % av pantbrevets belopp jämte ränta på detta belopp från

den dag då fastigheten utmättes. I vissa fall innebär gällande regler att

utmätningsräntan blir betydande. Särskilt tydlig blir denna effekt i de fall

då exekutionsförfarandet drar ut på tiden. Som ett led i strävandena att

undvika onödiga skuldökningar för låntagaren bör enligt regeringens

uppfattning hanteringen av betalningsförsummelser påskyndas.

Regeringen föreslår mot denna bakgrund att ersättning i fortsättningen

skall kunna lämnas för högst det garanterade beloppet jämte 50 % av de

tillägg på detta belopp som skulle ha beräknats med tillämpning av 6 kap.

3 § jordabalken. Genom att ett ytterligare moment av eget risktagande för

kreditinstituten införs blir det än mer angeläget för dessa att söka reglera

skulden på ett tidigt stadium innan utmätningsräntan har blivit betydande.

Förslagen om ändrade regler är avsedda att tillämpas i fråga om hus

som färdigställs efter utgången av år 1999.

8.3 Bidrag till bostadsinvesteringar som främjar

ekologisk hållbarhet

Regeringens förslag: Vid ny- eller ombyggnad av hyres- och

bostadsrättshus i sammanhållna bostadsområden får bidrag lämnas för

merkostnader för investeringar som främjar ekologisk hållbarhet med

upp till 2 000 kr/m2 bruksarea för bostadsändamål ovan mark upp

t.o.m. 35 m2 per lägenhet. Stöd får lämnas inom en årlig ram om 250

miljoner kronor.

Utredningens förslag: Överensstämmer delvis med regeringens. Ut-

redningen föreslår att ett investeringsbidrag för prioriterade åtgärder

införs och att ett sådant bidrag används bl.a. för att främja angelägna

miljöåtgärder.

Remissinstanserna: Drygt trettio remissinstanser behandlar miljö-

frågor i sina yttranden. De flesta av dessa är i princip positiva till att

miljöaspekterna i boendet lyfts fram.

Skälen för regeringens förslag: En av de mest angelägna uppgifterna

i det fortsatta bostadsbyggandet är utveckling och utnyttjande av material

och produktionsmetoder som tillgodoser samhällets krav på en ekolo-

giskt hållbar utveckling. Det handlar om ett samhällsintresse likvärdigt

med det som förelåg då den moderna bostadspolitiken först introdu-

cerades. Kraven på det som byggdes med samhällets stöd ställdes då hög-

re än vad som motsvarade de omedelbara behov som dåtidens bostads-

sökande ville ha uppfyllda. På så vis kom bostäderna i de nya fler-

bostadshusområden som byggdes snabbt att bli en måttstock för vad alla

kunde kräva av en modern bostad ljus, rymlighet, goda hygien-

utrymmen, lättarbetade kök etc.

Enligt regeringens mening bör vi nu på nytt använda våra flerbostads-

husområden för att flytta fram positionerna på ett för samhället mycket

angeläget område. Nu handlar det om att ekologiska hänsyn måste tas

inom alla områden i samhället och då också när det gäller bostads-

byggandet.

Regeringen föreslår att ett särskilt statligt stöd skall kunna lämnas till

merkostnaderna för att införa och tillämpa ekologiskt hållbar teknik vid

ny- och ombyggnader i sammanhållna bostadsområden. Bidraget skall

kunna användas för att införa kvaliteter som inte direkt kan förräntas av

fastighetens ägare. Stödet bör i första hand riktas till åtgärder som

minskar den fortlöpande belastningen på omgivningen. Stödet föreslås

lämnas i form av ett bidrag för kostnader som inte ryms inom de

schablonbelopp som bestämmer underlaget för räntebidrag och

kreditgarantier. Bidraget bör kunna uppgå till högst 2 000 kr/m2 bruks-

area för bostadsändamål ovan mark upp t.o.m. 35 m2 per lägenhet.

Regeringen uppskattar att bidrag skall komma att lämnas för upp till

5 000 lägenheter per år. För denna stödform bör gälla en årlig ram om

250 miljoner kronor. Stödet för nu berörda åtgärder avses kunna lämnas

fr.o.m. år 2000. En utvärdering av stödformen skall göras inom tre år.

Regeringen avser att i samband med budgetpropositionen återkomma till

riksdagen med de ytterligare frågor i sammanhanget som kan behöva

underställas riksdagen.

8.4 Bosparande

Regeringens bedömning: Betydelsen av eget kapital i samband med

större investeringar som t.ex. bostadsinvesteringar har ökat avsevärt och

därmed även betydelsen av ett långsiktigt sparande. Sådant sparande bör

i första hand stimuleras genom information och opinionsbildning. Detta

är en uppgift för bl.a. Spar-och Placeringsfrämjandet som startade sin

verksamhet hösten 1997, med de stora bankerna och försäkringsbolagen

som huvudmän. Regeringen har från främjandets huvudmän erfarit att

man avser att arbeta mycket aktivt för att verksamheten skall få brett

genomslag hos allmänheten.

Rimliga krav på säkerhet i sparandet tillgodoses genom den gällande

finansiella lagstiftningen.

Skattereformen, den låga inflationen och den relativt höga realräntan

utgör i sig stimulanser till sparande. Tillräckliga motiv finns därför inte

för att åter införa generella statliga sparpremier. Härtill kommer att

generella sparpremier inte är fördelningspolitiskt effektiva eftersom de

ekonomiskt mest svaga hushållen inte kan tillgodogöra sig sådana.

Utredningens förslag: Överensstämmer delvis med regeringens.

Utredningen har föreslagit att särregler införs för s.k. slutna sparkassor i

bolags- eller föreningsform samt att samtliga svenskregistrerade institut

som marknadsför bosparande skall omfattas av Finansinspektionens

tillsyn.

Remissinstanserna: Ett fåtal remissinstanser har yttrat sig över

förslaget om förbättrat konsumentskydd genom särlagstiftning för s.k.

slutna bosparkassor i bolags- eller föreningsform. Finansinspektionen

och Svenska Bankföreningen framhåller att existerande företagsformer

möter utredningens krav i fråga om riskspridning och avkastning och att

bosparkasseverksamhet kan bedrivas inom ramen för existerande

lagstiftning. Riksbanken anser att utredningens förslag inte bör ge

upphov till förändrad lagstiftning och att frågan om skyddsintressen i det

finansiella systemet behandlas inom ramen för Banklagkommitténs

pågående arbete.

Flera remissinstanser har yttrat sig beträffande bosparande i allmänhet.

Riksbanken, Riksgäldskontoret, Konsumentverket, Industriförbundet och

Svenska Bankföreningen framhåller att de delar utredningens bedömning

att staten inte behöver stimulera bosparandet genom generella spar-

premier. Ett tiotal remissinstanser bl.a. Byggentreprenörerna, BYSAM,

STR, HSB, Riksbyggen, SBC och Hyresgästernas Riksförbund anser att

det finns skäl för att införa ett särskilt bosparande och att staten bör

stimulera bosparandet. SBC anser att ett särskilt bosparfrämjande bör

inrättas. Bofrämjandet föreslår att ett komplett s.k. Allmänt Bosparande

införs, vilket enligt förslaget ska omfatta tre delar: lågräntesparande,

bosparpremie och lågräntelån.

Skälen för regeringens bedömning

Säkerhet i sparandet

Staten ställer vissa krav på de aktörer som bedriver finansiell verk-

samhet, i syfte att upprätthålla stabiliteten och säkerheten i det finansiella

systemet och att därmed skapa förutsättningar för bl.a. säkerhet i

sparandet. Företagen måste t.ex. ha tillstånd för att bedriva verksamheten

i fråga. För att bedriva bankrörelse fordras sålunda oktroj, dvs. tillstånd

enligt bankrörelselagen (1987:617). Med bankrörelse avses verksamhet i

vilken ingår inlåning på konto om behållningen är nominellt bestämd och

tillgänglig för insättaren med kort varsel. Om de insatta medlen inte är

tillgängliga med kort varsel är verksamheten inte att betrakta som

bankrörelse i bankrörelselagens mening. Verksamheten kan då i stället

fordra tillstånd enligt lagen (1992:1610) om finansieringsverksamhet.

För att så skall vara fallet fordras emellertid att företaget driver

finansieringsverksamhet, t.ex. genom att lämna kredit.

För banker och kreditmarknadsföretag ställs i författningar särskilda

krav på bl.a. kapitaltäckning, riskspridning och storleken på startkapital.

Vidare ställs det särskilda krav på företagens ägare och ledande befatt-

ningshavare samt på företagens organisation. Till detta kommer möjlig-

heten för Finansinspektionen att ingripa med sanktioner om företagen

bryter mot de regler som gäller för verksamheten.

Vissa insättningar i en bank omfattas av insättningsgarantin enligt

lagen (1995:1571) om insättningsgaranti. Detta gäller för nominellt

bestämda tillgodohavanden som är tillgängliga för insättaren med kort

varsel. Det högsta belopp som kan betalas ut är 250 000 kr.

Existerande bosparinstitut

Ekonomiska föreningar som bedriver inlåningsverksamhet har under

senare tid benämnts antingen sparkassa eller sparlåneförening (även spar-

och låneförening). Med sparkassa avses i detta sammanhang sådana

föreningar som utöver en huvudsaklig icke-finansiell verksamhet även

bedriver inlåningsverksamhet. Sparlåneföreningar kombinerar inlånings-

verksamhet och kreditgivning och bedriver således en rent finansiell

verksamhet.

Enligt övergångsbestämmelser till bankrörelselagen får sparkasse-

verksamhet som bedrevs den 1 januari 1996 och som inte fordrade

tillstånd enligt äldre lagstiftning fortsätta till den 31 december 1999.

Sparlåneverksamhet som bedrevs den 1 januari 1994 utan krav på

tillstånd enligt äldre lagstiftning får, om medel för verksamheten inte

anskaffas från allmänheten, fortsätta till och med den 31 december 1998

eller tills ansökan om tillstånd har prövats slutligt (i prop. 1997/98:144

föreslås att övergångstiden förlängs till utgången av år 2001). Större

sparlåneföreningar kan genom lagen om medlemsbanker fortsätta med

sin finansiella verksamhet i bankform om de uppfyller de kvalitativa och

kvantitativa krav som uppställs i banklagstiftningen.

Mindre sparkassor och sparlåneföreningar har inte ansetts behöva

omfattas av den finansiella lagstiftningen. Tillstånd krävs därför inte om

en ekonomisk förening har högst 1 000 medlemmar, tar emot insättningar

endast från medlemmarna samt har till ändamål att endast med

medlemsinsättningarna tillgodose finansieringsbehov hos medlemmarna.

När det gäller existerande bosparinstitut förutom bankerna har både

HSB och JAK (Föreningen Jord Arbete Kapital) beviljats oktroj under år

1997. Härefter är det främst Riksbyggens sparkassa som inte omfattas av

de skyddsregler som följer av den gällande finansiella lagstiftningen. De

inlånade medlen i Riksbyggens sparkassa används dock inte i

Riksbyggens huvudverksamhet, utan förvaltas i stället av en självständig

juridisk person som uteslutande placerar medlen i statspapper. Även

denna sparkassa har dock att formellt inordna sig under gällande

lagstiftning, t .ex. genom att bli s.k. medlemsbank. Nordiska sparlån är

en sparlåneförening enligt ovanstående men har endast ca 1000

medlemmar.

Den gällande finansiella lagstiftningen, och de skyddsregler som följer

av denna, kommer även att omfatta nya bosparformer som kan komma

att erbjudas av utländska institut och aktörer som bedriver eller kommer

att bedriva finansiell verksamhet i Sverige.

Sparpremier

Generella statliga sparpremier kan lämnas i form av skattesubvention,

högre räntesats eller som särskild bonus på sparat belopp. Exempel på

sparformer som varit eller är förenade med sådana förmåner är

allemanssparkonto (t.o.m. år 1993), allemansfondsparande (t.o.m. år

1993 samt åren 1995 och 1996) och det befintliga ungdomsbosparandet.

Effekterna av sådana sparstimulanser i form av ökat sparande är dock

enligt utvärderingar både i Sverige och internationellt mycket begrän-

sade. Utvärderingsresultaten visar att stimulanserna snarare leder till om-

fördelningar av befintligt sparande och att man inte når de målgrupper

som man vill stimulera till ökat sparande. Resultaten tyder i stället på att

det är mycket svårt att få nya hushåll att spara även i de fall som

särskilda sparpremier lämnas.

Härtill kommer att sparpremier inte är fördelningspolitiskt effektiva

eftersom sparpremier är utan betydelse för de hushåll som helt saknar

möjligheter att spara. Generella, statliga sparpremier innebär vidare ett

långsiktigt åtagande för staten som kan bli statsfinansiellt kostsamt, även

om premien till den enskilda spararen är blygsam.

Lågräntesparande och lågräntelån

Bofrämjandet har presenterat ett förslag till Allmänt Bosparande inom

ramen för s.k. slutna bosparkassor. Slutna bosparkassor innebär att

utlåning endast sker till medlemmar som själva sparat eller sparar i

kassan. Av central betydelse i Bofrämjandets förslag är att både sparande

och utlåning i kassan sker till låg ränta, t.ex. med 2 % respektive 4 %.

Härigenom kommer medlemmarna i kassan att subventionera kreditgiv-

ningen genom sitt eget sparande och därmed blir det möjligt att erbjuda

krediter med låg ränta. I det föreslagna bosparsystemet ingår vidare en

generell statlig sparpremie.

Det finns inga hinder i den gällande finansiella lagstiftningen för att

starta denna form av slutna bosparkassor. JAK är ett exempel på

sparande som i dag sker i sådan form. Det är dock inte självklart att

denna form av sparande är konkurrenskraftig, bl.a. mot bakgrund av det

stora antal sparformer som idag erbjuds på marknaden och som ger

möjligheter till avkastning som är flera gånger högre än 2 %. Högre

avkastning innebär att det går snabbare att spara ihop till ett visst bestämt

belopp eller att kreditbehovet minskar.

Tillräckliga motiv saknas för införande av ett av staten initierat bosparande

Regeringen bedömer att den befintliga lagstiftningen tillgodoser rimliga

krav på säkerhet i sparandet och att det inte finns tillräckliga motiv för att

införa en särlagstiftning. I den mån som något skyddsintresse i det

finansiella systemet inte är tillgodosett bör resultatet av det pågående

arbetet i Banklagskommittén avvaktas (dir. 1995:86). Kommittén skall

redovisa sitt uppdrag senast den 30 juni 1999.

Regeringens bedömning är vidare att tillräckliga motiv saknas för

införande av generella statliga sparpremier eller för införande av ett av

staten på annat sätt initierat bosparande, bl.a. mot bakgrund av det utbud

av olika sparformer som marknaden erbjuder. Härtill kommer att statliga

sparpremier inte är fördelningspolitiskt effektiva, eftersom de

ekonomiskt mest svaga hushållen inte har möjligheter att spara och

därmed inte kan tillgodogöra sig premier av detta slag.

Regeringen vill betona betydelsen av eget kapital och att det därför är

angeläget att ett långsiktigt sparande uppmuntras. Sådant sparande bör i

första hand stimuleras genom information, rådgivning och opinionsbild-

ning. Spar- och Placeringsfrämjandet som startade sin verksamhet hösten

1997 har här en viktig uppgift. Spar- och Placeringsfrämjandet skall ge

information om de olika sparformer som finns samt ge råd och

vägledning för att hjälpa spararna med deras långsiktiga sparande.

Regeringen har från främjandets huvudmän erfarit att man avser att

arbeta mycket aktivt för att verksamheten skall få brett genomslag hos

allmänheten. Härtill kommer att rådgivning om sparande även

förekommer i andra sammanhang, t.ex. i grundutbildningen och inom

ramen för konsumentvägledningen.

9 De ekonomiska villkoren för det sent byggda

beståndet

Regeringens förslag: Räntebidraget för nybyggda hyres- och bostads-

rättshus avvecklas långsammare för fastigheter i de s.k. krisårgångarna.

Detta sker genom att den s.k. garanterade räntan trappas upp med 0,10

procentenheter i stället för med 0,35 procentenheter för det bidragsår

som i det enskilda ärendet påbörjas närmast efter den 31 augusti 1998.

Åtgärden skall omfatta hyres- och bostadsrättshus som byggdes med stöd

av 1992 års bidragsregler eller äldre regler och där bidragstiden började

löpa fr.o.m. år 1989.

Utredningens bedömning: De ekonomiska problemen för de s.k.

krisårgångarna är av sådan omfattning att de inte kan lösas med generella

nya statliga insatser utan att bli orimligt kostsamma. Målsättningen för

åtgärder skall vara att skapa långsiktigt ekonomiskt stabila förhållanden

för detta bostadsbestånd till så låga kostnader som möjligt totalt för

samhället.

Remissmötet: Utredningens bedömning mötte inga invändningar.

Skälen för regeringens förslag: I takt med att räntebidragen

successivt avvecklas enligt reglerna i det äldre bostadsfinansieringssys-

temet blir de höga kostnaderna alltmer märkbara för fastighetsägarna.

Till detta kommer att fastigheterna nu också fasas in i fastighetsskatte-

systemet, vilket innebär att skattefriheten upphör och att halv fastighets-

skatt skall betalas fr.o.m. år 1998 eller år 1999. Nyproducerade småhus,

hyres- och bostadsrättshus är enligt gällande regler fria från fastighets-

skatt de första fem åren efter färdigställandeåret. För de därpå följande

fem åren betalas halv fastighetsskatt.

Minskade bidrag och tillkommande fastighetsskatt medför avsevärda

reala kostnadsökningar i nuvarande låginflationsekonomi. Avtrappningen

av räntebidragen motsvarar kostnadsökningar på upp till 40 kr/m2 och år

eller upp till 250 kronor per månad för en lägenhet på 75 m2. Infasningen

i fastighetsskattesystemet medför kostnadsökningar med ytterligare 40

50 kr/m2 och år eller ca 310 kronor per månad för en lägenhet på 75 m2.

För att minska de ekonomiska påfrestningar som möter i förvaltningen av

fastigheter byggda denna period anser regeringen att avtrappningen av

räntebidraget bör ske i långsammare takt än vad som följer av gällande

regler. Härigenom mildras de likviditetsmässiga påfrestningarna i för-

hållande till vad som annars skulle ha gällt och fastighetsägarna får

längre tid att ställa om till de förändrade ekonomiska villkoren.

Regeringen föreslår därför att den s.k. garanterade räntan trappas upp

med 0,10 procentenheter i stället för med 0,35 procentenheter för det

bidragsår som i det enskilda ärendet påbörjas närmast efter den 31

augusti 1998 för nyproducerade hyres- och bostadsrättshus där bidrags-

tiden började löpa fr.o.m. år 1989 och som har räntebidrag enligt de äldre

räntebidragssystemen (1992 års regler och äldre). Efter detta bidragsår

fortsätter upptrappningen av räntesatsen och därmed minskningen av

räntebidraget varje år enligt nu gällande regler.

Den långsammare upptrappningen enligt ovanstående innebär att ränte-

bidraget under den återstående bidragstiden i varje ärende blir 0,25

procentenheter högre fram till dess att bidraget upphör. Den återstående

bidragstiden för fastigheter av årgång 1989 och senare i de äldre ränte-

bidragssystemen varierar mellan ett och tre år och beror bl.a. på den

subventionsränta som ligger till grund för bidragsberäkningen. Det nu

redovisade förslaget berör inte de fastighetsägare för vilka bidragstiden

har upphört senast den 31 augusti 1998. Dessa har i allmänhet kunnat

tillgodogöra sig effekterna av nuvarande låga räntenivå.

Förslagets effekter på lägenhetsnivå varierar med bidragsunderlaget i

varje ärende. Tillgänglig statistik visar att en långsammare upptrappning

av den s.k. garanterade räntan enligt ovanstående motsvarar en utebliven

kostnadsökning på 20-30 kr/m2. Detta motsvarar 125 190 kronor per

månad för en lägenhet på 75 m2.

Utöver statens redan nu mycket omfattande ekonomiska insater för det

sent byggda beståndet, ökar statens utgifter de närmaste budgetåren ytter-

ligare till följd av att den s.k. garanterade räntan trappas upp långsam-

mare. Om subventionsräntan är 6,5 % beräknas statens utgifter för

budgetåren 1998, 1999, 2000 respektive 2001 bli ca 55, 555, 590 respek-

tive 340 miljoner kronor högre i jämförelse med om räntebidraget av-

trappas enligt ordinarie regler.

10 Fortsatta reformer

10.1 En bred översyn av fastighetsskatten m.m.

Regeringens bedömning: En allmän översyn bör göras av fastighets-

skatten och anslutande frågor.

Skälen för regeringens bedömning: I 1997 års ekonomiska vårpropo-

sition (prop. 1996/97:150) föreslog regeringen att systemet med omräk-

ning av taxeringsvärden på småhus- och hyreshusenheter tillfälligt skulle

träda ur funktion för år 1998. Särskilt vad gäller hyreshusen hade det

kunnat konstateras att metoden för omräkning var behäftad med vissa

brister. Riksdagens beslut (bet.1996/97:FiU20, rskr. 1996/97:284 och

285) innebar att taxeringsvärdena inte förändrades mellan år 1997 och år

1998. I syfte att undersöka möjligheterna att förbättra taxeringsför-

farandet, bl.a. systemet med omräkning, tillkallades våren 1997 en sär-

skild utredare. Utredningen, som antagit namnet Fastighetstaxerings-

utredningen (Fi 1997:06), skall enligt sina direktiv (dir.1997:36) redovisa

sitt slutbetänkande senast vid utgången av år 1998.

Diskussionen kring fastighetsskatten har varit intensiv under senare år

och har gällt såväl nivån för skatteuttaget som dess struktur. Till de

strukturfrågor som har diskuterats hör bl.a. vilket underlag som skall

gälla. Frågan om underlaget för fastighetsskatten har senast behandlats i

departementspromemorian (Ds 1998:3) Fastighetsskatt alternativa

underlag m.m. I promemorian som utarbetats av en grupp tjänstemän vid

finansdepartementet analyseras alternativa underlag för fastighetsskatten

med koncentration på förhållandena för småhus. Därutöver redovisas

bakgrunden till dagens regler för fastighetsskatt och på vilket sätt fastig-

hetsskatten kan ses som en del av beskattningen av kapitalinkomster.

En annan strukturfråga gäller neutraliteten i beskattningen av fastig-

heter med hyresrätter, fastigheter med bostadsrätter och småhus. Denna

fråga har aktualiserats genom Bostadspolitiska utredningens slut-

betänkande.

Regeringen kommer inom kort att tillkalla en parlamentariskt samman-

satt kommitté med uppgift att göra en allmän översyn av fastighets-

skatten m.m. Kommittén kommer att få ett brett mandat att pröva olika

principfrågor. I direktiven kommer att betonas bl.a. vikten av en nog-

grann analys av de olika övergångseffekter som kan uppkomma vid olika

förändringar i skatteunderlag och skattestruktur. Frågan om neutraliteten

mellan olika upplåtelseformer blir en central fråga i analysen. Därvid bör

beaktas inverkan såväl av fastighetsskattereglerna som de regler för

räntebidrag som gäller idag, även om utredningens eventuella förslag

skall begränsas till skatteområdet. Det finns också anledning att vidare-

utveckla den analys som gjorts i den nämnda departementspromemorian

om alternativa underlag för fastighetsskatten.

Kommittén avses koncentrera sitt arbete till strukturfrågan medan en

bedömning av skatteuttagets nivå ligger utanför uppdraget.

10.2 Förbättrade levnadsvillkor i utsatta bostadsområden

Regeringens bedömning: Levnadsvillkoren i särskilt storstädernas

utsatta bostadsområden måste förbättras. Riktade insatser till bostads-

områdena behöver samverka med mer generella åtgärder som mot-

verkar segregation. Inför det fortsatta arbetet finns därför ett behov av

bland annat förbättrad samordning av åtgärder inom olika politik-

områden. Alla insatser i de utsatta bostadsområdena bör baseras på

aktiv medverkan från dem som bor och verkar i området.

Regeringen avser att senare under våren 1998 återkomma till

riksdagen med förslag om hur möjligheterna till en socialt hållbar

utveckling i storstäderna skall förbättras.

Utredningens förslag: Stat och kommun inleder gemensamt en

långsiktig satsning på lokalt utvecklingsarbete i utsatta bostadsområden.

Arbetet föreslås byggas upp kring ett lokalt utvecklingsprogram för varje

bostadsområde. Utvecklingsprogrammet skall utformas utifrån de behov

och önskemål som finns hos dem som bor och verkar i området. Enligt

förslaget skall staten stödja lokala utvecklingsprogram med särskilda

statsbidrag som motsvarar högst 50 % av kostnaderna för programmen.

Enligt utredningen bör statens stöd finansieras genom medel från flera

politikområden. Bidraget från bostadspolitiken föreslås bli 500 miljoner

kronor per år under åren 1998 2000 och 1 miljard kronor per år under

åren 2001 2010.

Remissinstanserna: Huvuddelen av de instanser som yttrar sig är

positiva till utredningens förslag, men ser ett behov av att konkretisera

och utveckla förslaget, t.ex. vad gäller boendemedverkan. Några positiva

remissinstanser befarar också att kommunerna inte kan finansiera hälften

av programmens kostnader. Samtidigt finns flera instanser som är

kritiska till förslaget och förordar en alternativ användning av statens

stöd i form av ombyggnadsstöd, förstärkta riktade bidrag till hushållen,

insatser inom social-, arbetsmarknads- och integrationspolitiken eller ett

mer generellt utformat stöd till kommunerna. Några instanser menar att

förslaget ensidigt prioriterar storstädernas problem. Ytterligare andra

instanser vill i första hand nå bättre prioritering och samordning av

befintliga resurser.

Skälen för regeringens bedömning

I industrialiserade länder finns ofta en påtaglig social, ekonomisk och

etnisk segregation i större städer. Stadsdelar och bostadsområden har

sällan en jämn fördelning av hushåll från olika inkomstskikt och av

hushåll med olika social och etnisk bakgrund. Segregationsprocesserna

leder allt oftare till en polarisering mellan områden med resursstarka

hushåll och områden där en stor del av invånarna är beroende av statliga

och kommunala bidrag.

Segregationen i boendet sammanhänger till en del med naturliga

skillnader i bostadsbehov och bostadsönskemål mellan olika typer av

hushåll och är på detta sätt ett uttryck för valfrihet i boendet. Ojämlika

resurser, kvalitetsbrister i vissa boendemiljöer samt i viss utsträckning

ren diskriminering är å andra sidan negativa faktorer som leder till en

oönskad segregation.

En allvarlig konsekvens av segregationen är att levnadsvillkoren i vissa

utsatta stadsdelar och bostadsområden varaktigt försämras av komplexa

och sammanhängande problem. De boende i dessa områden har i regel

svagare koppling till arbetsmarknaden, lägre utbildningsnivå, högre

bidragsberoende och sämre hälsa än genomsnittet för kommunen.

Områdena är oftast mycket invandrartäta, vilket gör att segregationen

också har en stark etnisk dimension. För många invandrare blir

konsekvensen av svaga kontaktnät utanför det egna bostadsområdet att

både inlärningen av svenska och inträdet på arbetsmarknaden försvåras.

Utsatta bostadsområden hamnar ofta i negativa utvecklingsspiraler som

är svåra att bryta. När ett område blir mindre socialt stabilt, servicenivån

sjunker och statusen försämras skapas flyttströmmar som förstärker

segregationen. I många bostadsområden är en hög omflyttning redan i sig

en faktor som försämrar möjligheterna till social stabilitet.

De problem som utsatta bostadsområden kämpar med har i stor

utsträckning kommit att skymma de kvaliteter och utvecklingsmöjlig-

heter som finns i områdena. Många bostadsområden får alltför ofta en

negativ stämpel som inte överensstämmer med de boendes egna

upplevelser av sitt område. I bostadsområdena finns oftast väl planerade

lägenheter, bilfria närmiljöer, närhet till naturområden och en kulturell

mångfald som är tillgångar i den framtida utvecklingen.

Det lokala arbetet

Huvudansvaret för samhällets insatser för att förbättra levnadsvillkoren i

utsatta bostadsområden vilar på de berörda kommunerna. Verksamheter

av central betydelse för utvecklingen i bostadsområdena vård och

omsorg, skolverksamhet, bostadsförsörjning, samhällsplanering m.m.

är huvudsakligen kommunala angelägenheter. Detta ger kommunerna en

nyckelroll för att initiera, möjliggöra och samordna insatser från olika

aktörer.

Det är av yttersta vikt att insatser i utsatta bostadsområden baseras på

aktiv medverkan och engagemang från dem som bor och verkar i

området. Det är en central uppgift för kommunerna och de kommunala

bostadsföretagen att stärka de boendes egna möjligheter att påverka sin

vardag och närmiljö. Fastighetsägarna i de utsatta bostadsområdena

måste vara engagerade och utforma fastighetsförvaltningen så att den

svarar mot de boendes behov och skapar förutsättningar för en god dialog

med de boende. Detta förutsätter oftast en decentraliserad och flexibel

förvaltning. Mer direkt medverkan från de boende kan ske genom de nya

och intressanta former för hyresgäststyrd områdesförvaltning och

självförvaltning som finns hos bostadsföretag på flera håll i landet.

Erfarenheterna av hyresgästmedverkan i skötseln av det egna området

visar att de positiva effekterna i form av ökad delaktighet och gemenskap

kan bli mycket stora. Även i storskaliga hyreshusområden har både den

sociala och den fysiska miljön påtagligt förbättrats. För att främja möjlig-

heterna till självförvaltning har regering och riksdag beslutat om

ändringar i kommunalskattelagen och hyresförhandlingslagen som leder

till att hyresavdrag på grund av medverkan i förvaltningen till viss del

inte beskattas (prop. 1996/97:119, bet. SkU 1996/97:24, rskr.

1996/97:277).

Flera exempel kan ges på kommuner som inlett ett viktigt arbete där

nya arbetssätt och metoder prövas för att förbättra levnadsvillkoren i

utsatta bostadsområden. I bostadsområdet Kronogården i Trollhättan

pågår sedan flera år tillbaka ett arbete med att anpassa arbetssätt och

attityder i den kommunala organisationen till områdets och de boendes

behov. Samtidigt ges de boende möjlighet att via det lokala förenings-

livet ta ett ökat ansvar för områdets utveckling. I Malmö har det kom-

munala bostadsföretaget MKB decentraliserat fastighetsförvaltningen

och genom avtal om s.k. självförvaltning överlåtit en del av ansvaret för

skötseln på hyresgästerna i bl.a. bostadsområdet[REDACTED_EFTERNAMN]. Resultatet har

blivit ökad social stabilitet och ökad trivsel bland de boende. Ytterligare

ett exempel på betydelsefulla insatser är den s.k Ytterstadssatsningen i

Stockholm. Satsningen innebär att staden satsar 500 miljoner kronor på

förnyelse av 13 stadsdelar. Förslagen till åtgärder växer fram i arbets-

grupper som består av boende i området. I Göteborg har kommunens

bostadsföretag omstrukturerats för att bl.a. bli bättre anpassade till

behoven hos de boende i utsatta bostadsområden. Ett nytt bostadsföretag,

Gårdstensbolaget, har skapats med uppgift att i stadsdelen Gårdsten

starta ett okonventionellt förnyelsearbete utifrån en helhetssyn på

boendet.

Pågående statliga insatser

Under budgetåret 1995/96 inrättades ett särskilt statligt stöd för insatser i

invandrartäta bostadsområden (prop. 1994/95:100, bil 11, bet. 1994/95:

SfU13, rskr. 1994/95:309). Ramen för detta stöd omfattade ursprungligen

125 miljoner kronor, men har senare utvidgats till ca 670 miljoner kronor

för budgetåren 1995/96 1999. Efter särskild ansökan har 12 kommuner

fått bidrag till metodutvecklande insatser som stärker kompetensen hos

invandrare, ökar arbetskraftsdeltagandet samt bidrar till en god social

utveckling och förhindrar utanförskap. Det statliga stödet har hittills

förutsatt bl.a. att kommunen upprättar en handlingsplan för insatserna i

bostadsområdet samt kommunal delfinansiering på minst 50 % av

handlingsplanens kostnader. De bostadsområden som omfattas av

handlingsplaner med statligt stöd ligger främst i storstäderna, men även

områden i Landskrona, Norrköping, Trollhättan och Eskilstuna får del av

det statliga stödet.

Under de närmaste åren kommer det statliga stödet att ges i något

friare former och styras till ett begränsat antal områden. Avsikten är att i

de utvalda områdena skapa möjligheter till en fördjupning av det lokala

arbetet så att dessa områden sedan kan utgöra nationella exempel. På

detta sätt kan nya arbetssätt och metoder vidareutvecklas och spridas till

andra kommuner. Det särskilda statliga stödet är på detta sätt avsett att

fungera som en strategisk insats för att stimulera ett mer långsiktigt och

kontinuerligt arbete under kommunalt huvudansvar.

Även mer generella statliga insatser inom olika politikområden har stor

betydelse för invånarna i utsatta bostadsområden. Det gäller inte minst

åtgärder inom arbetsmarknads- och utbildningspolitiken. Ett exempel är

det femåriga nationella kunskapslyftet som inleddes hösten 1997 och

som nyligen har förstärkts med ytterligare 40 000 platser fram till år

2000. I detta sammanhang kan också nämnas de förändringar som gjorts

av reglerna för det s.k. starta-eget bidraget, vilka innebär att invandrare

som startar företag fr.o.m. den 1 januari 1998 kan få bidrag i maximalt 12

månader i stället för normalt sex månader. Vidare kan nämnas att

regeringen fr.o.m. den 1 januari 1998 avsatt 400 miljoner kronor för en

ungdomssatsning i form av en för kommunerna frivillig utvecklings-

garanti för arbetslösa ungdomar mellan 20 och 24 år. Dessutom kommer

kommunerna under år 1998 att få utnyttja 100 miljoner kronor av arbets-

marknadspolitiska medel för att stimulera näringslivet att anordna fler

feriearbeten för gymnasieungdomar.

Bland de initiativ som bör ge en positiv effekt på situationen i utsatta

bostadsområden kan slutligen nämnas de 5,4 miljarder kronor som

avsatts för statligt stöd till lokala investeringsprogram för ekologisk

hållbarhet. För kommunerna finns goda möjligheter att i de lokala

investeringsprogrammen prioritera de bostadsområden där utvecklingen

varken är ekologiskt, socialt eller ekonomiskt hållbar. Ekologisk anpass-

ning av bostäder och boendemiljöer kan ge ett bostadsområde en

tydligare egen identitet och öka dess attraktivitet. I det lokala arbetet för

att forma ett hållbart boende finns också rika möjligheter att genom väl

utvecklade former för de boendes inflytande, engagemang och praktiska

medverkan stödja goda sociala processer. Bland de ansökningar om

statligt stöd till lokala investeringsprogram som hittills inkommit till

regeringen finns flera exempel på att ekologisk anpassning av miljon-

programsområden samordnas med andra förbättringar av den fysiska och

sociala boendemiljön.

Fortsatt arbete

Situationen i särskilt storstädernas utsatta bostadsområden är oroande

och de pågående insatserna kommer att behöva kompletteras av ytter-

ligare åtgärder från både stat och kommuner. Storstadskommittén

konstaterar i sitt slutbetänkande (SOU 1998:25) att flertalet av de stads-

delar och bostadsområden i storstadsområdena som kunde definieras som

utsatta i slutet av 1980-talet haft en fortsatt negativ utveckling under

1990-talets första hälft. Situationen i områdena har förvärrats i eko-

nomisk, social, etnisk och demografisk bemärkelse.

Bostadspolitiska utredningen och senare Storstadskommittén har lagt

snarlika förslag om ett vidareutvecklat statligt stöd riktat till utsatta

bostadsområden. De gör också båda bedömningen att riktade insatser

inom sådana områden måste kombineras med andra åtgärder inom

arbetsmarknads-, utbildnings- och socialpolitiken. Flera av de

remissinstanser som uttalat sig om Bostadspolitiska utredningens förslag

betonar att behovet av insatser inom dessa politikområden är nog så

angelägna som särskilda insatser riktade till enskilda bostadsområden.

Regeringen anser därför att situationen i de utsatta bostadsområdena

bör övervägas i ett större sammanhang. Problemen med ojämlika

levnadsvillkor i olika bostadsområden är en av flera viktiga frågor som

rör den framtida utvecklingen av våra städer, särskilt vad gäller de tre

storstadsområdena. Fördelningen mellan områdesinriktade och mer

generella insatser behöver övervägas närmare. Det är angeläget att

möjligheterna att nå goda resultat genom bättre prioritering och

samordning av befintliga resurser tas tillvara. De statliga och kommunala

resurser som tillfaller utsatta bostadsområden inom ramen för befintliga

verksamheter och bidragssystem har en vida större omfattning än de

medel som kan avsättas för särskilda områdesinriktade insatser.

Regeringen avser att behandla frågor som rör situationen i de utsatta

bostadsområdena inom ramen för det arbete med en storstadspolitisk

proposition som för närvarande pågår inom Regeringskansliet. Den stor-

stadspolitiska propositionen är planerad att överlämnas till riksdagen i

maj 1998. Regeringen kommer då att återkomma i frågan om hur en

socialt hållbar utveckling i framför allt storstäderna skall främjas. I

arbetet med propositionen avser regeringen bl.a. att pröva olika vägar att

bättre prioritera, samordna och flexibelt utnyttja befintliga resurser inom

arbetsmarknads-, utbildnings- och socialpolitiken.

10.3 Hushåll med svårigheter på bostadsmarknaden

Regeringens bedömning: En bostadssocial beredning bör få i

uppdrag att följa utvecklingen på det bostadssociala området och

föreslå åtgärder när det gäller särskilt utsatta gruppers ställning på

bostadsmarknaden.

Beredningen bör vidare uppmärksamma de bostadssociala effekt-

erna av konkurser och rekonstruktioner som berör bostadsrättshavare

och dem som bor i egnahem.

Skälen för regeringens bedömning: I kommunernas grundläggande

ansvar för bostadsförsörjningen på lokal nivå ingår att kunna erbjuda

bostäder även till hushåll som själva har svårigheter att göra sig gällande

på bostadsmarknaden. Kommunerna måste därför ha tillgång till bostäder

för att bl.a. tillgodose behov av medicinska och sociala skäl. Detta kräver

medverkan från såväl kommunernas egna bostadsföretag som de andra

fastighetsägare både privata fastighetsägare och bostadsrättsföreningar

 som är verksamma i kommunen.

En omprövning av formerna för medverkan i den lokala bostadsför-

sörjningen pågår i många kommuner. Kommunala bostadsförmedlingar

läggs ner eller ges nya former. På flera håll prövas bostadsförmedling i

samarbete med privata och kommunala bostadsföretag. I de kommuner

där så behövs finns ofta fungerande överenskommelser om att lämna

lägenheter till den kommunala bostadsförmedlingen eller till kommunala

förturer.

Erfarenheterna visar att man genom frivilliga överenskommelser och

avtal mellan kommunerna och de olika fastighetsägarna når goda resultat

när det gäller att tillgodose utsatta gruppers bostadsbehov.

Remissvaren från kommunerna ger belägg för detta. Göteborgs kom-

mun redovisar att anvisning av lägenheter till svaga grupper skett utifrån

ett samverkansavtal mellan bostadsmarknadens parter. Enligt kommunen

har samarbetet i huvudsak fungerat väl. Förutsättningarna kan dock änd-

ras i ett läge med bostadsbrist. Bostad Stockholm framhåller att man på

frivillighetens väg lyckats uppnå en bra överenskommelse med de privata

fastighetsägarna. Det är därför viktigt att den inriktningen kan utvecklas

konsekvent under några år.

Såväl SABO som Sveriges Fastighetsägareförbund har i olika sam-

manhang utfäst sig att verka för att lägenheter skall stå till kommunernas

förfogande för att klara anskaffningen av bostäder till svaga grupper

under förutsättning att rimliga ekonomiska och andra garantier lämnas av

kommunerna.

Mot bakgrund av att man i första hand bör eftersträva frivilliga över-

enskommelser och att sådana också har träffats på många håll finns det

enligt regeringens bedömning inte behov av att nu ge kommunerna en

lagstödd rätt till anvisning av bostadslägenheter. Det är emellertid

mycket angeläget att man mer ingående följer utvecklingen för utsatta

gruppers bostadsförsörjning. Skulle förhållandena på bostadsmarknaden

ändras och utvecklingen bli en annan kan det heller inte uteslutas att

någon typ av regelsystem måste aktualiseras. Stockholms kommun anser

att en lag om kommunal bostadsanvisningsrätt bör återinföras om det blir

ett generellt problem för kommunerna att genom frivilliga avtal få

anvisningsrätt till en viss del av lediga hyreslägenheter hos fastighets-

ägare. Enligt Göteborgs kommun är det viktigt att det finns en lyhördhet

från statens sida för signaler från kommunerna om dessa skulle komma

att möta svårigheter att uppfylla sitt bostadssociala ansvar.

Regeringen avser därför att tillkalla en bostadssocial beredning med

uppgift att dels följa utvecklingen på det bostadssociala området, dels

föreslå åtgärder när det gäller särskilt utsatta gruppers ställning på

bostadsmarknaden. Till beredningen knyts som rådgivare en grupp av

företrädare för bl.a. de statliga myndigheter som har ansvar inom

området samt företrädare för kommuner, fastighetsägare och boende.

Under senare tid har från många håll förts fram att de som i dag har

svårast att få sina bostadsbehov tillgodosedda är ekonomiskt svaga hus-

håll som inte klarar hyrorna särskilt i nyare bostäder och hushåll som på

grund av tidigare hyresskulder inte blir godkända av hyresvärdarna.

Dessa gruppers problem bör särskilt uppmärksammas. Likaså är det

angeläget att ungdomars svårigheter att etablera sig på bostadsmarknaden

beaktas.

En ytterligare fråga som bör undersökas särskilt är de bostadssociala

effekterna av konkurser och rekonstruktioner som berör bostadsrätts-

havare och dem som bor i egnahem. Även denna uppgift bör anförtros åt

den nu nämnda beredningen.

Uppdraget i denna del bör vara att noga följa de bostadssociala effek-

terna av konkurser och rekonstruktioner som berör bostadsrättshavare

och dem som bor i egnahem. Beredningen bör redovisa hur rekonstruk-

tionerna i praktiken inverkar på de berörda hushållens möjligheter att bo

kvar och hur boendekostnaderna har påverkats. En särskilt viktig aspekt

gäller hur berättigade krav på rättssäkerhet och lika behandling till-

godoses i olika skeden av förfarandet fram till dess att skulderna har

reglerats och obeståndsärendet har avslutats. Beredningen bör särskilt

överväga vilka särskilda hänsynsregler som bör följa av att flera av de

aktörer som deltar i obeståndshanteringen är statliga myndigheter eller

bolag, med speciella uppgifter inom det bostadspolitiska området.

10.4 Oseriösa bostadsförmedlare

Regeringens bedömning: Förutsättningarna för någon form av sam-

hällskontroll av yrkesmässiga bostadsförmedlare bör undersökas.

Skälen för regeringens bedömning: I olika sammanhang, bl.a. genom

motioner i riksdagen, har uppmärksammats att vissa privata bostads-

förmedlare bedriver en oseriös verksamhet. För att starta förmedlings-

verksamhet krävs inte någon större investering. Det har visat sig att

verksamheten emellanåt drar till sig mindre nogräknade personer. Det har

förekommit att bostadssökande som betalat in förskott på avgiften inte

får tillbaka sina pengar därför att företaget försvunnit eller gått i konkurs.

Styrelsen för Stockholms bostadsförmedling, Bostad Stockholm, har i

en skrivelse till regeringen begärt att fastighetsmäklarlagen (1995:400)

ändras, så att samma krav ställs på den som förmedlar hyreslägenheter

som på den som förmedlar bostadsrättslägenheter. Man föreslår att privat

bedriven bostadsförmedling inte längre undantas från kravet på regist-

rering m.m.

Regeringen ser allvarligt på problemen med oseriösa bostadsförmed-

lare. Som Lagutskottet nyligen har påpekat tyder erfarenheterna av

verksamheten på att det finns ett behov av att överväga någon form av

samhällskontroll och regler av konsumentskyddskaraktär även för hyres-

förmedling (se bet. 1997/97:LU15). Som ett första steg avser regeringen

att låta undersöka förutsättningarna för samhällskontroll av yrkesmässiga

bostadsförmedlare

11 Kommunernas roll i bostadspolitiken

11.1 Kommunernas ansvar för bostadsförsörjningen

Regeringens bedömning: Kommunen har det övergripande ansvaret

för bostadsförsörjningen på den lokala nivån. De styrmedel som

kommunerna förfogar över bedöms vara tillräckliga och bör inte nu

ändras.

Utredningens bedömning: Överensstämmer med regeringens bedöm-

ning av de kommunala styrmedlen.

Remissinstanserna: Huvuddelen av remissinstanserna delar utred-

ningens uppfattning om kommunernas roll i bostadspolitiken. Flertalet

menar också att kommunerna har de styrmedel som behövs för att driva

en aktiv bostadspolitik.

Skälen för regeringens bedömning

Kommunernas styrmedel

I början på 1990-talet genomfördes betydande förändringar av reglerna

för den kommunala verksamheten inom bostadssektorn. Avregleringen

förändrade inte kommunernas grundläggande ansvar för bostadsförsörj-

ningen. Det kommunala ansvaret baseras i allt väsentligt på kommunal-

lagen (1991:900) och socialtjänstlagen (1980:620). Plan- och bygglagen

(1987:10) ger kommunen ett grundläggande ansvar för planeringen av

markanvändningen som också är av betydelse i sammanhanget.

Kommunallagen ger kommunerna rätt att engagera sig i verksamheter

av allmänt intresse som har anknytning till kommunens område eller

medlemmar. Enligt socialtjänstlagen har kommunen det yttersta ansvaret

för att de som vistas i kommunen får det stöd och den hjälp som de

behöver. Den som inte själv kan tillgodose sina behov, eller kan få dem

tillgodosedda på annat sätt, har rätt till bistånd av socialnämnden för sin

försörjning och för sin livsföring i övrigt. Biståndet skall tillförsäkra den

enskilde en skälig levnadsnivå. Plan- och bygglagen ger kommunen ett

allmänt ansvar för användningen av mark och vatten samt för be-

byggelseutvecklingen inom kommunens område. I detta ligger också ett

ansvar för att goda boendemiljöer skapas och vidmakthålls.

När det gäller de bostadspolitiska styrmedlen innebar merparten av

regelförändringarna att styrmedlen blev frivilliga för kommunerna i

stället för obligatoriska. Kommunerna har liksom tidigare möjlighet att

bedriva bostadsförsörjningsplanering och att upprätta särskilda bostads-

försörjningsprogram samt att engagera sig i förmedlingen av bostäder

och informera om den lokala bostadsmarknaden.

Utredningen konstaterar att sammantaget har kommunerna redan med

nuvarande regelverk goda möjligheter att driva en aktiv bostadspolitik.

Remissinstanserna stöder denna uppfattning. Regeringen bedömer därför

att det inte finns anledning att nu förändra de styrmedel som kommuner-

na förfogar över.

11.2 De kommunala bostadsföretagen

Regeringens bedömning: Starka och väl skötta bostadsföretag som

kan tillhandahålla goda bostäder för alla slag av hushåll och som står

under demokratisk kontroll samt drivs utan vinstsyfte är en väsentlig

förutsättning för att hela befolkningen skall få en reell valfrihet i

boendet på ett sätt som främjar integrationen mellan olika grupper i

samhället.

Det kommunala engagemanget för bostadsförsörjningen bör utveck-

las genom att kommunerna tar en allt mer aktiv roll i ledningen av

sina bostadsföretag. Kommunallagens regler om kommunala företag

bör även i fortsättningen gälla fullt ut för de kommunala bostads-

företagen.

De kommunala bostadsföretagen måste ges förutsättningar att fort-

satt konsolidera sig. Utförsäljningar i strid med detta syfte bör även

framdeles motverkas. Möjligheterna att bredda ägandet bör bevaras. I

avvaktan på fortsatt beredning behålls nu gällande tillfälliga regler.

Utredarens förslag: Överensstämmer med regeringens bedömning.

Utredaren redovisar även konkreta förslag till bestämmelser avsedda att

motverka utförsäljningar av kommunala bostadsföretag och deras

bostäder.

Remissinstanserna: Remissinstanserna tillstyrker i huvudsak utreda-

rens förslag utom i frågan om utförsäljningar av bostadsföretagen och

deras bostäder, där en majoritet avstyrker utredarens lösning.

Skälen för regeringens förslag

Inledning

Att skapa och driva bostadsföretag anses av hävd vara en sådan ange-

lägenhet av allmänt intresse som faller inom den kommunala kompe-

tensen. Det har inte förändrats av att den särskilda lagstiftningen om

kommunala åtgärder till bostadsförsörjningens främjande numera har

upphävts (jfr bet. 1992/93:BoU19, rskr. 1992/93:351).

De kommunägda allmännyttiga bostadsföretagen kom att bli ett kraft-

fullt verktyg i arbetet med att lösa de mycket stora bostadsförsörjnings-

uppgifter som kommunerna mötte i den genomgripande omvandlingen av

det svenska samhället under den långa perioden av obruten ekonomisk

tillväxt fram till början av 1970-talet. Omflyttningen till tätorterna var

stor. Samtidigt växte anspråken på sanering av det då hårt slitna och

överbefolkade äldre bostadsbeståndet.

Under perioden fram t.o.m. år 1973 byggde de kommunala bostads-

företagen tillsammans med stat och landsting nära 700 000 nya bostäder.

Nybyggnadstakten dämpades därefter väsentligt. De följande tio åren

tillkom ytterligare ca 135 000 bostäder. Lika många färdigställdes sedan

fr.o.m. år 1984 fram t.o.m. år 1997.

Totalt finns i dag drygt 350 kommunala bostadsföretag som äger ca

940 000 lägenheter. De dominerar därmed hyresmarknaden. 300 företag

är medlemmar i Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag, SABO. Dessa

företag representerar ca 95 procent av det samlade kommunägda bostads-

beståndet.

Företagen är i allmänhet organiserade som helägda kommunala aktie-

bolag eller som stiftelser i vilka kommunen tillsätter samtliga styrelse-

ledamöter. Ett mindre antal äldre företag har andra minoritetsägare eller

intresseföreträdare vid sidan av kommunen. De flesta företagen har en

egen förvaltning. Det förekommer också inte bara i fråga om mindre

företag att förvaltningen helt eller delvis sköts av annan på uppdrag av

kommunen eller att företagets bostäder förvaltas direkt av kommunen.

Alla gynnande ekonomiska särregler för de allmännyttiga företagen

har numera avskaffats. De konkurrerar därmed på lika villkor med andra

bostadsföretag, bortsett från att de i likhet med andra kommunala företag

är underkastade dels kommunallagens bestämmelser, dels vissa andra

begränsande offentligrättsliga regler. Särskilda bestämmelser begränsar

också företagens rätt till fortsatt räntestöd efter försäljningar eller aktie-

överlåtelser som sker efter den 11 oktober 1996 fram till utgången av år

1999 (prop. 1997/98:37, bet. 1997/98:BoU1, rskr. 1997/98:77).

Regeringen uppdrog i december 1996 åt en särskild utredare att se över

de förutsättningar och villkor som gäller för att ett företag skall ha

ställning som allmännyttigt bostadsföretag. Utredaren skulle också

överväga om de kommunala bostadsföretagen bör undantas från den

geografiska begränsning som följer av den kommunala lokaliserings-

principen. I uppdraget ingick vidare att lämna förslag om permanenta

regler avsedda att motverka sådana försäljningar av företagen eller deras

bostäder som sker i annat syfte än att företagen skall kunna konsolidera

sig och fortsätta att utveckla sitt återstående bostadsbestånd. Utredaren

skulle slutligen lämna förslag om de tekniska förändringar av hyreslag-

stiftningens bruksvärdesregler som bedömdes nödvändiga till följd av

förändringar av allmännyttigbegreppet.

Utredaren har under år 1997 redovisat sina överväganden och förslag i

betänkandet Allmännyttiga bostadsföretag (SOU 1997:81). Utredaren har

därvid också aktualiserat behovet av särskilt stöd till kommuner med

svaga bostadsmarknader för de ekonomiska bördor som uppkommit till

följd av kommunens åtaganden för sitt bostadsföretag. Förslagen har

remissbehandlats.

Villkoret att företagen skall drivas utan vinstsyfte

Ett bostadsföretag i vilket styrelsen eller fram till år 1974 majoriteten

av styrelsen tillsattes av kommunen kunde tidigare av länsbostads-

nämnden förklaras som allmännyttigt. Förklaringen hade betydelse

främst för omfattningen av det statliga stöd som lämnades. Vid den

omläggning av det statliga bostadsstödet som genomfördes från år 1993

blev villkoren enhetliga för alla ägarkategorier. Samtidigt slopades

möjligheten att utfärda allmännyttigförklaringar. Företag som tidigare

förklarats som allmännyttiga är dock fortfarande att anse som allmän-

nyttiga, om villkoren för förklaringen alltjämt är uppfyllda. Allmän-

nyttigförklaringen har betydelse främst för tillämpningen av hyreslagens

regler om bruksvärdesprövning, men också för storleken av de ränte-

bidrag som lämnas enligt äldre bestämmelser.

En av förutsättningarna för att ett företag skall vara allmännyttigt är att

företaget drivs utan enskilt vinstsyfte. Ett motsvarande villkor för den

verksamhet som kommunerna driver i sina helägda bostadsföretag följer

numera direkt av kommunallagen (1991:900). Där anges som en generell

förutsättning för all kommunal näringsverksamhet att den drivs utan

vinstsyfte.

De grundläggande regler som gäller för kommunal verksamhet gäller

även de kommunala företagen. I likhet med utredaren anser regeringen

att denna reglering är tillräcklig. Regeringen anser det samtidigt viktigt

att villkoret iakttas.

Till den särskilda frågan om allmännyttigförklaringens betydelse inom

hyreslagstiftningen återkommer vi i det följande.

Lokaliseringsprincipen

Utredaren har även haft i uppdrag att överväga om de kommunala

bostadsföretagen bör undantas från den lokaliseringsprincip som uttrycks

i kommunallagen (2 kap. 1 §). Den innebär att den verksamhet

kommunen eller ett kommunalt företag bedriver skall ha anknytning till

kommunens egna område eller egna medlemmar. Ett kommunalt

bostadsföretag kan alltså inte köpa eller bygga bostäder i en annan

kommun. Tidigare kunde en kommun med stöd av den numera upphävda

bostadsförsörjningslagen (1947:523) låta sitt bostadsföretag vara verk-

samt också i en annan kommun om den andra kommunen tillät det och

kommunerna i praktiken var delar av samma bostadsmarknad.

Som utredaren framhåller finns det inte några starka skäl eller uppen-

bara fördelar som motiverar att de kommunala bostadsföretagen undantas

från lokaliseringsprincipen. Två eller flera kommuner som önskar sam-

verka över kommungränserna kan med större fördel göra det genom att

bilda ett gemensamt bostadsföretag eller etablera en gemensam förvalt-

ning för företagen. Därmed garanteras den enskilda kommunen ett fort-

satt demokratiskt inflytande över de aktiviteter som bostadsföretaget har i

kommunen, något som annars skulle vara svårt att säkra.

Regeringen föreslår mot denna bakgrund inga förändringar i fråga om

lokaliseringsprincipens tillämpning på de kommunala bostadsföretagen.

Ägardirektiv

Ett kommunalt bostadsföretag härleder sitt uppdrag från de befogenheter

som kommunen har inom bostadsförsörjningens område. Inom ramen för

vad som kallas sedvanlig kommunal affärsverksamhet kan kommunen

bl.a. tillhandahålla bostäder för sina medlemmar, så länge verksamheten

drivs utan vinstsyfte. I kommunallagen sägs numera direkt att kommunen

får överlämna åt ett av kommunen ägt företag att svara för verksamheten.

När det sker skall fullmäktige samtidigt fastställa det kommunala ända-

målet med verksamheten. Det innebär att kommunens styrning av före-

tagen nu betonas på ett annat sätt än tidigare.

Ett huvudsyfte med att kommunerna har egna bostadsföretag är att den

enskilda kommunen därigenom får ett aktivt instrument för den kom-

munala bostadspolitiken. Som utredaren framhåller är det en förutsätt-

ning för att företaget skall kunna fullgöra denna roll att kommunen ger

tydliga ägardirektiv för dess verksamhet. Det är en uppgift i första hand

för kommunfullmäktige.

Ägarfrågor som rör kommunens avsikter med företaget och företagets

förutsättningar att fullgöra de uppgifter som kommunen ålägger företaget

har uppmärksammats allt mer under senare tid. Denna utveckling är

positiv och bör fortsatt understödjas. Inom såväl SABO som Svenska

kommunförbundet pågår ett intensifierat utvecklingsarbete inom om-

rådet.

Konsolidering och utförsäljning

De allmännyttiga bostadsföretagen gynnades tidigare av förmånliga

statliga finansieringsvillkor. Vid nyinvesteringar lämnades lån upp till

100 procent av den godkända produktionskostnaden. Kravet på eget

kapital ställdes lågt. Kommunen behövde inte tillskjuta större aktie-

kapital eller grundfond än vad som svarade mot 1 procent av produk-

tionskostnaden.

Det ytterligare egna kapital som i dag finns i företagen har därför som

regel genererats i företagen själva. I en del företag uppgår detta kapital

till betydande belopp. Andra företag, som inte har haft förutsättningar att

bygga upp ett eget kapital genom överskott i rörelsen, är fortfarande

mycket svagt kapitaliserade. Ett antal kommuner har över åren tvingats

att en eller flera gånger lämna ägartillskott i form av driftbidrag eller nytt

aktiekapital för att företagen skall kunna drivas vidare.

Under den ekonomiska åtstramning som kommunerna i allmänhet gått

igenom under senare år har en ökad uppmärksamhet ägnats åt bostads-

företagens inverkan på den kommunala ekonomin. Kommuner med väl

konsoliderade företag har i flera fall väckt frågan att ta i anspråk före-

tagens resurser för att med dem bekosta andra kommunala ändamål.

Andra kommuner har tvärtom ställts inför problemet hur de skall kunna

minska de anspråk som ställs på kommunen från bostadsföretag med

egna ekonomiska svårigheter.

Från statens sida blev det nödvändigt att snabbt klargöra i vilka fall

som försäljningar av företagen eller deras bostäder kunde accepteras

och i vilka fall sådana förändringar i stället borde motverkas. Hösten

1996 beslutade riksdagen vissa tillfälliga bestämmelser om överlåtelser

av allmännyttiga bostadsföretag eller deras bostäder (prop. 1996/97:38,

bet. 1996/97:BoU7, rskr. 1996/97:81). De tillfälliga bestämmelserna har

därefter förlängts att gälla längst till utgången av år 1999 (prop.

1997/98:37, bet. 1997/98:BoU1, rskr. 1997/98:77).

Genom besluten har det öppnats möjligheter för kommunerna att sälja

upp till hälften av aktierna i sina bostadsföretag utan att företagets

ställning som allmännyttigt företag går förlorad. Det breddade ägandet

kan användas också för att tillföra företaget nytt kapital och vidgad

ledningskompetens. Är emellertid försäljningen så omfattande att kom-

munens bestämmande inflytande över företaget upphör lämnas inte

längre räntestöd för företagets bostäder. Samma effekter inträder om ett

företag säljer mer än 25 procent av sitt bostadsbestånd. Regeringen kan

dock medge undantag i denna del bl.a. om försäljningen är ett led i en

nödvändig omstrukturering av företaget eller om den tillsammans med

andra åtgärder kan ses som en sista utväg att sanera kommunens eko-

nomi.

Som framhölls redan i prop. 1996/97:38 handlar statens intresse av att

motverka utförsäljningar av de kommunala bostadsföretagen och deras

bostäder inte bara om att värna om de ansenliga ekonomiska resurser

som staten över åren har tillfört företagen. Statens intresse gäller i första

hand att kommunerna även fortsättningsvis kan fullgöra de skyldigheter

och åtaganden inom bostadsförsörjningens område som är grunden för

den nuvarande ansvarsfördelningen inom bostadspolitiken. Som har

framgått av det föregående anser regeringen att den är ändamålsenlig och

därför bör bestå även för framtiden. Starka och väl förvaltade bostads-

företag som är öppna för alla grupper av medborgare och kan tillgodose

deras behov är fortsatt en nödvändig tillgång.

Utredaren har föreslagit att de tillfälliga bestämmelserna ersätts med

regler som tar sikte endast på sådana försäljningar där kommunen tar ut

medel ur företaget för att användas för andra kommunala ändamål. Enligt

förslaget skulle hälften av det uttagna överskottet av försäljningen av-

räknas mot det generella statsbidrag som tillkommer kommunen.

Invändningarna mot den föreslagna lösningen har varit kraftiga. Frågan

kommer att beredas ytterligare inom regeringskansliet. En utgångspunkt

för det fortsatta arbetet skall vara att de kommunala bostadsföretagen

måste ges förutsättningar att fortsatt konsolidera sig. Det måste kunna

ske också genom försäljningar som tillför företagen nya likvida medel

eller förebygger fortsatta förluster. Utförsäljningar i strid med detta syfte

bör även framdeles motverkas. Olika vägar för hur detta kan åstad-

kommas skall prövas. En andra utgångspunkt skall vara att möjligheterna

att bredda ägandet skall behållas.

I avvaktan på denna beredning behålls de nu gällande tillfälliga

reglerna.

Även de frågor som gäller allmännyttigbegreppets användning inom

hyreslagstiftningen kommer att beredas ytterligare innan förslag före-

läggs riksdagen.

Företagens anspråk på sina ägare

De kommunala bostadsföretagen är generellt sett mindre exponerade än

andra företag för förlustrisker i de s.k. krisårgångarna. Det beror på att de

kommunala bostadsföretagen som grupp under denna tid ökade sitt

byggande väsentligt mindre än andra byggherrekategorier. Det gäller sär-

skilt i kommuner som i dag måste betraktas som svaga bostadsmark-

nader. De kommunala bostadsföretagen har vidare i många fall möjlig-

heter att omfördela kostnaderna över ett större bestånd. Det hindrar inte

att det även finns kommunala bostadsföretag med ansenliga svårigheter

till följd av överinvesteringar som gjorts i bl.a. ombyggnadsprojekt under

denna tid.

Som redovisats i det föregående har staten och kreditinstituten inte

träffats av direkta kapitalförluster för krediter till de kommunala bostads-

företagen. Det huvudsakliga skälet till det är att kommunerna själva i

egenskap av ägare eller huvudmän tvingas ta det yttersta ansvaret för sina

företags ekonomiska åtaganden. Först om företagets problem blir ett

direkt hot mot kommunens förmåga att fullgöra sina övriga skyldigheter

aktualiseras frågan om statens ansvar men det handlar då om statens

övergripande ansvar för de ekonomiska förhållanden under vilka den

offentliga sektorn arbetar.

De kommunala bostadsföretagen svarar för merparten av kommun-

sektorns långfristiga upplåning. Kreditinstitutens totala utlåning till

kommuner och kommunala företag omfattar ca 280 miljarder kronor.

Härav avser uppskattningsvis 230 miljarder kronor lån till kommunala

bostadsföretag. Kommunerna är således starkt beroende av att företagen

förmår bära denna kapitalskuld.

Totalt sett är de kommunala bostadsföretagen inte tärande i sitt för-

hållande till kommunerna. Av reviderade statistikuppgifter från SABO

framgår att nettoströmmarna mellan företagen och kommunerna år 1996 i

stort sett uppgick till noll. Företagen tog emot förlusttäckningsbidrag och

andra resultatpåverkande tillskott med netto ca 370 miljoner kronor.

Genom nyemissioner och andra icke resultatpåverkande tillskott till-

fördes företagen ytterligare ca 320 miljoner kronor. Å andra sidan bidrog

företagen genom koncernbidrag med netto ca 440 miljoner kronor till

annan kommunal verksamhet och lämnade utdelning till kommunerna

med ca 180 miljoner kronor. Samtidigt stärkte företagen sin synliga

soliditet med 1,3 procentenheter till i genomsnitt 11,4 procent. I siffrorna

ingår inte de överskott som tillfördes kommunerna vid vissa större för-

säljningar som genomfördes under år 1996. De redovisade uppgifterna

avser endast företag som är medlemmar i SABO.

Stora skillnader mellan företag i olika kommuner

Skillnaderna mellan enskilda företag är emellertid stora och har tilltagit

under 1990-talet. Nära 30 procent av företagen redovisar för år 1996 ett

negativt resultat efter skatter och bokslutsdispositioner. Ett 40-tal företag

har en synlig soliditet om endast 2 procent eller lägre.

Typiskt sett är det små företag i mindre kommuner som redovisar

svaga siffror. De är verksamma på vikande bostadsmarknader på orter

där sysselsättningen tidigare var starkt präglad av ett begränsat antal

företag med verksamhet inom basnäringarna och den traditionella till-

verkningsindustrin. De kommunala bostadsföretagens bostadsbestånd har

i många av dessa kommuner vuxit fram för att göra det möjligt för ortens

företag att rekrytera och behålla arbetskraft. Den kraftiga nedgången i

industrisysselsättningen tidigare under 1990-talet och den snabba struk-

turrationalisering som fortfarande pågår inom många områden har starkt

bidragit till att ett 90-tal kommuner med i dag sammanlagt ca 1,3

miljoner invånare haft en negativ befolkningsutveckling mellan åren

1985 och 1995. För vissa av dessa kommuner hade den negativa utveck-

lingen påbörjats redan under den föregående konjunkturnedgång som

inleddes under den senare delen av 1970-talet. En effekt av den beskrivna

utvecklingen är att dessa kommuner har ett betydande överskott av

outhyrda lägenheter och nu svarar för mer än 1/3 av alla outhyrda lägen-

heter i riket. En annan effekt är att kommunens egna inkomster ofta

minskat på grund av utflyttningen. Kommunens förmåga att själv bära

bördorna av ett också på lång sikt alltför stort bostadsbestånd är därför

inte sällan begränsad.

I den redovisade gruppen ingår också kommuner med potential för en

på sikt mer positiv utveckling. Även om kommunens svårigheter därmed

kan antas vara av övergående natur, kan de kortsiktiga likviditets-

problemen vara betydande.

11.3 Stöd till kommuner med övermäktiga åtaganden för

boendet

Regeringens bedömning: En kommun bär själv det yttersta ansvaret

för sina åtaganden för boendet. Om det uppstår en allvarlig risk för att

en kommun kan hamna i en särskilt svår ekonomisk situation och

därmed inte kan fullgöra de ekonomiska åtaganden som följer av

tidigare fattade beslut, bör staten kunna bistå kommunen med ett till-

fälligt stöd.

Stöd bör kunna lämnas i form av kreditgarantier, lån och i särskilda

fall bidrag.

Stödet bör förenas med villkor om insatser från kommunens sida.

Avser åtagandena ett bostadsföretag som kommunen har bestäm-

mande inflytande över, kan villkoren ytterst innebära att kommunen

under vissa förutsättningar helt eller delvis frånträder företaget eller

dess bostäder.

Regeringens förslag: En särskild delegation inrättas för att från

den 1 juli 1998 tillfälligtvis hantera frågor om stöd till kommuner med

övermäktiga åtaganden för boendet. I delegationens uppgifter ingår att

bereda ärenden om stöd, överlägga med enskilda kommuner om lämp-

liga åtgärder och krav samt samordna olika insatser för att bistå med

stöd. Det ankommer på delegationen att från fall till fall bedöma vilka

åtgärder som är mest lämpade med hänsyn till kommunens förutsätt-

ningar. Om statligt stöd blir aktuellt skall det lämnas på sådana villkor

att statens kostnader minimeras.

Statens bostadskreditnämnd ges rätt att utfärda kreditgarantier för

lån som en kommun tar upp för att kunna fullgöra sina åtaganden för

boendet. Regeringen ges möjlighet att låta Venantius AB lämna lån

till kommuner på samma sätt som andra kreditföretag. Regeringen ges

vidare möjlighet att bilda ett bolag med uppgift att äga och förvalta

bostadsföretag och fastigheter som övertas från kommuner.

En kommun med svag ekonomi kan vidare under vissa förutsätt-

ningar erbjudas att få sina borgensåtaganden till förmån för bostads-

rättsföreningar avlösta. Erbjudandet kan innebära att staten lämnar en

kreditgaranti upp till samma belopp, dock högst upp till 99 % av det

pantvärde som fastställts i bostadslåneärendet. En förutsättning för att

kreditgaranti skall kunna lämnas är att det motsvarande intecknings-

utrymmet inte har använts som pant för annan skuld. Kommunen skall

betala en engångsavgift för utbytet. Statens bostadskreditnämnd ges

rätt att utfärda även sådana kreditgarantier.

Kostnaderna för den föreslagna delegationen samt de övriga kost-

nader som staten åsamkas för de föreslagna stödinsatserna skall be-

lasta anslaget för bidrag till särskilda insatser i vissa kommuner och

landsting.

Utredarens överväganden: Kommuner som äger eller har lämnat

borgen för bostadsföretag eller bostadsrättsföreningar med betydande

ekonomiska problem bör kunna få statens hjälp med rekonstruktion av

företaget eller föreningen. Formerna för statens medverkan behöver dock

utredas ytterligare.

Remissinstanserna: Huvuddelen av de remissinstanser som yttrat sig i

denna del stryker under att det är angeläget att sådan hjälp kan lämnas.

Skälen för regeringens bedömningar och förslag

Statens hittillsvarande stöd till kommuner med särskilda problem

I samband med införandet av det nya bidrags- och utjämningssystemet

för kommuner och landsting uppfördes på statsbudgeten fr.o.m. den 1 juli

1995 ett nytt anslag för bidrag till särskilda insatser i vissa kommuner

och landsting (prop. 1994/95:150 bil. 7, bet. 1994/95:FiU19, rskr.

1994/95:416 och 417). Anslaget har använts bl.a. för att i rekonstruktivt

syfte tillfälligt bistå kommuner och landsting som på grund av speciella

omständigheter har hamnat i en särskilt svår ekonomisk situation. Ett

grundläggande motiv för statens insatser är att kommunerna till följd av

utjämningssystemen kan få svårigheter att anpassa sina kostnader under

en övergångsperiod och att uppnå det av riksdagen beslutade balans-

kravet till år 2000. Bidrag beslutas av regeringen efter prövning av varje

särskilt fall.

En återkommande orsak till ekonomiska problem är för många kom-

muner det ansvar de har för de egna bostadsföretagens åtaganden. Som

har framgått av det föregående skiftar de förhållanden som föranleder

svårigheterna starkt mellan olika kommuner. Av det skälet kan också de

åtgärder eller de kombinationer av åtgärder som är nödvändiga och

tillräckliga variera betydligt. Regeringen finner att en mer ändamålsenlig

ordning nu bör etableras för att hantera dessa problem. I grunden är

problemen att se som omstruktureringsproblem i avvaktan på en anpass-

ning till ändrade förutsättningar på den lokala bostadsmarknaden.

Insatserna bör därför ses som tillfälliga. Regeringen utgår mot denna

bakgrund från att den hanteringsordning som nu föreslås skall avvecklas

inom loppet av några år.

Några utgångspunkter för en ny hanteringsordning

Av den redovisning som lämnats i det föregående framgår att utveck-

lingen under 1990-talet i flera avseenden drastiskt ändrat förutsättning-

arna för de bostadsförvaltande företagen. Såvitt gäller privata bostads-

företag samt bostadsrättsföreningar utan kommunal borgen har staten

allt sedan de nuvarande svårigheterna började uppträda först genom

SBAB och sedan genom Venantius AB och BKN i mycket betydande

utsträckning medverkat till saneringen av de drabbade företagens eko-

nomi. Några motsvarande insatser har inte gjorts till förmån för de

kommunägda bostadsföretagen och är heller inte aktuella.

En utgångspunkt för regeringens förslag är att en kommun själv bär det

yttersta ansvaret för verksamheten i de företag som kommunen äger eller

har bestämmande inflytande över. Det innebär att kommunen också har

ansvar för att företaget kan infria sina ekonomiska förpliktelser. I vissa

speciella situationer kan emellertid statens övergripande ansvar för den

offentliga verksamheten och ekonomin motivera tillfälligt stöd till en

enskild kommun som saknar förutsättningar att av egen kraft fullgöra

sina åtaganden.

Det är kommunernas förmåga att klara av bostadsföretagens svårig-

heter och inte svårigheterna i sig som skall bestämma inriktningen

och omfattningen av statens insatser. Frågor om stöd skall således prövas

i första hand mot kommunens egna ekonomiska förutsättningar. Endast

kommuner med en särskilt svår ekonomisk situation kommer därför i

fråga för stöd. En ytterligare förutsättning är naturligtvis att de för-

hållanden som ligger bakom kommunens svaga ekonomi inte är sådana

att de på kort sikt kan påverkas av kommunen själv och att kommunen

vidtagit nödvändiga åtgärder för att komma till rätta med sin ekonomiska

situation.

Olika stödbehov och därför olika lösningar

En kommuns svårigheter kan i vissa fall bedömas vara av övergående

natur. Exempelvis kan befolkningsutvecklingen och den ekonomiska

tillväxten i regionen på sikt förväntas förändra kommunens situation till

det bättre. Obalanser i åldersstrukturen i kommunen kan komma att ut-

jämnas. I andra fall kan kostnader för infrastrukturinvesteringar förutses

komma att plana ut. Statens stöd bör i sådana fall i första hand få formen

av ett tillfälligt likviditetsstöd som bryggar över kommunens kortsiktiga

betalningssvårigheter.

I andra fall kan det röra sig om mer bestående strukturella förändringar

som leder till att förutsättningarna för den kommunala verksamheten

väsentligt försämras. Ett exempel på en sådan förändring är att den verk-

samhet som dominerat sysselsättningen på en ort i kommunen slås ut på

ett sätt som leder till en tilltagande avfolkning av denna ort. Statens stöd

kan i sådana fall få karaktären av ett omställningsstöd med ibland ut-

talade bidragsinslag. Utgångspunkten för stöd i ett sådant fall är att verk-

samheten måste anpassas till de nya förutsättningarna.

En utgångspunkt för all stödgivning till kommunerna utanför det regul-

jära statsbidragssystemets ram måste vara att stödet lämnas i sådana

former och på sådana villkor att statens kostnader för stödet minimeras.

Det stöd som nu föreslås till kommuner med övermäktiga åtaganden

för boendet kan mot denna bakgrund innebära att staten

 medverkar till att lån kan tas upp på bästa möjliga villkor på mark-

naden,

 lämnar stöd till del av kapitalkostnaderna för lån som i övrigt tas upp

på normala villkor exempelvis till kostnaden för att senarelägga

återbetalningar eller till kostnaden för andra subventionsinslag i vill-

koren,

 lämnar ett direkt bidrag i den del kommunen även långsiktigt bedöms

sakna förmåga att betala tillbaka ett lån.

Kreditgarantier och lån

I de båda första fallen kan det vara ändamålsenligt att arbeta med statliga

kreditgarantier som ett instrument för statens stöd. En reformerad

ordning för statens kreditgarantier beslutades av riksdagen år 1996 (prop.

1996/97:1, bet. 1996/97:FiU1, rskr. 1996/97:53). Enligt denna har i

första hand tre myndigheter ansvar för kreditgarantigivningen, nämligen

Exportkreditnämnden inom exportfinansiering, Statens bostadskredit-

nämnd (BKN) inom bostadssektorn och Riksgäldskontoret inom övriga

områden. För nya kreditgarantier som utfärdas fr.o.m. budgetåret 1997

gäller, om inte riksdagen beslutar annat, att varje garanti eller grupp av

garantier skall beläggas med en avgift som motsvarar den risk garantin

åsamkar staten. Resultatansvaret åvilar garantimyndigheten. Till den del

avgifter inte erhålls från garantitagaren är det fråga om en statlig

subvention. En sådan subvention skall belasta ett anslag.

Kreditgarantier för lån till kommuner för de ändamål som nu avses har

en nära anknytning till ändamålen för de kreditgarantier som redan

lämnas inom bostadssektorn. Regeringen anser att BKN bör kunna lämna

garantier även för sådana lån till kommuner. Regeringen föreslår därför

att BKN:s uppdrag vidgas på sådant sätt att BKN kan medverka med

kreditgarantier i dessa fall.

För både långivare och kreditgarantigivare handlar det om normala

engagemang med en normal prövning av låntagarens återbetalnings-

förmåga givet de betalningsvillkor som faktiskt kommer att belasta

låntagaren. Samma resultatkrav skall därför ställas på kreditgaranti-

givningen inom detta område som enligt det föregående skall tillämpas i

fråga om s.k. nya garantier. Det innebär bl.a. att garantigivningen skall

vara självbärande och således hanteras utanför statsbudgetens inkomst-

titlar och anslag.

Kreditgarantier och lån kan i vissa fall behöva kombineras med sub-

ventionsinslag. Hur kostnaden för sådana inslag skall hanteras åter-

kommer regeringen till i anslutning till vårpropositionen.

Med den ordning som föreslås kommer alla normalt verksamma

kreditinstitut att kunna uppträda som långivare. Regeringen föreslår att

även Venantius AB skall kunna ges rätt att lämna lån till kommuner för

de nu aktuella ändamålen. Därigenom breddas konkurrensen samtidigt

som möjlighet ges att ta tillvara Venantius betydande kompetens och

erfarenheter i fråga om finansiella rekonstruktioner inom bostadskredit-

givningens område.

En ny hanteringsordning

Frågor om stöd till kommuner som på grund av speciella omständigheter

har hamnat i en särskilt svår ekonomisk situation hanteras i dag direkt av

regeringen. Med den ordning som nu föreslås kommer sådant stöd till

kommunerna för deras åtaganden inom boendet regelmässigt att förut-

sätta en nära samordning av initiativ från olika statliga och icke-statliga

aktörer. Också olika prestationer från kommunens sida kommer att bli en

integrerad del av en sådan framförhandlad lösning på den enskilda kom-

munens specifika problem.

Regeringen föreslår att en särskild delegation inrättas för att under de

närmaste åren fram till dess att huvuddelen av de nu aktuella problem-

en kan väntas ha blivit lösta avlasta regeringen i ärenden om särskilda

insatser för kommuner i de fall kommunens svårigheter väsentligen

härrör från dess åtaganden för boendet. Genom en sådan hanterings-

ordning kommer det också att på ett annat sätt än i dag bli möjligt att

kontinuerligt följa upp de olika förutsättningar och villkor som ingår i en

överenskommelse mellan staten och kommunen om stödet.

En viktig uppgift för delegationen blir att bistå kommunen med att

finna långsiktigt hållbara lösningar.

De verktyg som delegationen bör kunna arbeta med är att

 föreslå strukturella och finansiella rekonstruktioner av företagen och i

förekommande fall sätta sådana förändringar som villkor för det eko-

nomiska stöd staten lämnar,

 förmedla krediter till kommunen,

 förmedla statliga kreditgarantier för lån som kommunen tar upp,

 i förekommande fall och i den utsträckning regeringen medger, lämna

bidrag för kostnader för icke marknadsmässiga inslag i villkoren för lån

eller kreditgarantier exempelvis i form av ersättning till kreditgivaren

för nuvärdet av skillnaden mellan den normala och den faktiska räntan på

det lån kommunen får,

 i den utsträckning regeringen medger, besluta om direkta statliga

bidrag till kommuner i de fall kommunen bedöms inte ens på sikt kunna

bära kostnaderna för de gjorda åtagandena samt att

 bevaka att överenskomna villkor för stöd iakttas och ingripa när de av-

talade villkoren inte iakttas samt svara för att statens ekonomiska intres-

sen skyddas på ett ändamålsenligt sätt ytterst genom att kommunen helt

eller delvis frånträder företaget eller dess bostäder.

Förslagen innebär att staten i vissa situationer kan tvingas ta på sig

ägar- och förvaltningsansvaret för enskilda fastigheter eller bostadsföre-

tag, i avvaktan på att en mer permanent lösning kan åstadkommas.

Regeringen bör bemyndigas att bilda ett särskilt bolag för ändamålet att

äga och förvalta sådana fastigheter eller bostadsföretag. Bemyndigandet

bör alternativt kunna utnyttjas för att låta ett befintligt statligt bolag åta

sig dessa uppgifter

För riksdagens information vill regeringen meddela att regeringen

avser att vid riksdagens bifall till förslagen i det föregående överlåta

på delegationen att självständigt besluta om bidrag ur anslaget för bidrag

till särskilda insatser i vissa kommuner och landsting inom de ramar som

regeringen bestämmer. Delegationen skall dock även om ett sådant

medgivande har lämnats med eget yttrande underställa regeringen

sådana frågor som rör mer betydande belopp eller som annars är av

principiell betydelse.

Regeringen bedömer att delegationen bör kunna etableras i sådan tid

att den kan vara verksam fr.o.m. den 1 juli 1998. I fråga om kansliresur-

ser m.m. bedöms delegationen i huvudsak kunna anlita tjänster från de

övriga organ som svarar för statens medverkan i rekonstruktioner. Det

bör ankomma på delegationen själv att sluta avtal om de närmare vill-

koren för sådant administrativt biträde åt delegationen. Kostnaderna för

delegationen samt de övriga kostnader som staten åsamkas för stöd-

insatserna avses belasta anslaget för bidrag till särskilda insatser i vissa

kommuner och landsting.

Avlösen av kommunala borgensåtaganden i vissa fall

En särskild fråga gäller kommunernas borgensåtaganden till förmån för

bostadsrättsföreningar.

Vissa kommuner har ibland till betydande belopp lämnat proprie-

borgen för lån till bostadsrättsföreningar. Den totala omfattningen av

dessa borgensåtaganden kan uppskattas till omkring 9 miljarder kronor.

Borgensåtagandet täcker regelmässigt topplånen men omfattar inte sällan

också underliggande krediter. Kommunal borgen har i mycket begränsad

omfattning varit ett krav för statligt reglerade bostadslån. Sådana krav

har ställts bara under en kort tid omedelbart innan de statligt reglerade

bostadslånen avskaffades och då endast för småhus upplåtna med

bostadsrätt. Kommunens motiv för att teckna borgen har i allmänhet varit

att kommunen önskat hjälpa föreningen att få förmånligare räntevillkor

och samtidigt slippa ifrån kostnaden för att ta ut pantbrev i fastigheten.

Sedan bostadsförsörjningslagen (1947:523) upphävts är det inte längre

tillåtet för en kommun att göra sådana åtaganden till förmån för en

bostadsrättsförening.

Som framgått av redovisningen i avsnitt 4.2 har utvecklingen på

bostadsmarknaden under de senaste åren lett till betydande kreditförluster

särskilt på lån till bostadsrättsföreningar förluster som förutses komma

att realiseras under ytterligare ett antal år. Kommunerna löper därför stor

risk att få infria sina åtaganden. För kommuner som har mer betydande

borgensåtaganden kan situationen bli mycket betungande.

Förlustrisken ökas av att åtagandet har karaktären av proprieborgen,

dvs. borgen som för egen skuld. Låntagaren kan i sådana fall i praktiken

alltid hänvisa långivaren till att vid bristande betalning i stället söka

betalning hos borgensmannen. Incitamenten för låntagaren att klara av

sina betalningar är därför väsentligt svagare än i de fall han själv bär

förstahandsansvaret för skulden. Det leder till att kommunen lätt hamnar

i en situation där den, för att undvika att hela borgensåtagandet realiseras,

ser sig tvingad att löpande täcka underskott vilkas storlek den inte kan

påverka. Risken är stor att kostnaden blir större om man väljer att

avvakta skadan hellre än att sätta in åtgärder som bryter de förhållanden

som kan förvärra den.

En kommun som befinner sig i en särskilt svår ekonomisk situation bör

därför kunna få statens hjälp att komma ur sitt åtagande. I första hand bör

eftersträvas att kommunens proprieborgen ersätts med en fyllnadsborgen.

En sådan innebär att långivaren alltid är skyldig att först söka få betal-

ning av låntagaren eller ur dennes egendom. Om det är nödvändigt för att

kommunens proprieborgen skall kunna avvecklas bör det vara möjligt att

erbjuda en statlig kreditgaranti till motsvarande belopp.

Regeringen föreslår att BKN får möjlighet att som ett led i

saneringen av en kommuns åtaganden inom boendet lämna kredit-

garantier för vissa äldre lån till bostadsrättsföreningar. I sak innebär det

att kreditgarantier får lämnas för sådana statligt reglerade bostadslån med

underliggande kredit som dittills varit förenade med kommunal proprie-

borgen samt för lån som ersätter sådana lån. Det bör tilläggas att det

uteslutande handlar om äldre lån, eftersom en kommun numera inte får

ställa borgen för lån till en bostadsrättsförening.

De föreslagna kreditgarantierna för att lösa av kommunala borgens-

åtaganden är högriskåtaganden av samma art som de kreditgarantier som

lämnats enligt tidigare gällande 1992 års bestämmelser. Dessa senare

åtaganden redovisas av BKN under resultatområdet Äldre kreditgaran-

tier. En särskild ordning finns för att täcka förluster inom detta resultat-

område genom anslag över statsbudgeten. De nu föreslagna kreditgaran-

tierna för avlösen av vissa kommunala borgensåtaganden bör på mot-

svarande sätt redovisas under ett särskilt resultatområde. Förlusterna

under resultatområdet skall täckas genom anslaget för bidrag till sär-

skilda insatser i vissa kommuner och landsting.

Ett grundläggande villkor för att en avlösen av kommunens borgens-

åtaganden skall erbjudas är att kommunen har bedömts ha behov av detta

särskilda statliga stöd. Kriterierna är därvid avsedda att i huvudsak vara

desamma som gäller för bedömningen av en kommuns behov av stöd till

åtagandena för sitt bostadsföretag. Förslagen i det föregående innebär att

regeringen kommer att överlämna till den föreslagna delegationen att

normalt svara för denna prövning. Delegationen skall från fall till fall

bedöma vilka åtgärder som sammantagna är mest lämpade med hänsyn

till den enskilda kommunens förutsättningar. En förutsättning för att

BKN skall kunna lämna en särskild kreditgaranti för att avlösa ett

kommunalt borgensåtagande till förmån för en bostadsrättsförening bör

därför vara att delegationen eller i fall som prövas av regeringen

regeringen har medgett det.

En särskild uppgift för delegationen i frågor som gäller avlösen av

borgensåtaganden kan vara att förhandla med andra berörda om deras

medverkan för att kommunens borgensåtagande skall lösas av. Även

andra som har kvar ekonomiska intressen i de berörda bostäderna bör

nämligen förutsättas delta i rekonstruktionen i den utsträckning som

skäligen kan krävas. Sådana ekonomiska band kan gälla utöver för-

eningen själv byggare eller andra som ursprungligen bildat bostads-

rättsföreningen eller organisationer som föreningen tillhör eller annars

har avtal med.

Vissa ytterligare villkor bör gälla för de kreditgarantier som lämnas.

Kreditgaranti bör således aldrig få lämnas till ett högre belopp än vad

som svarar mot 99 % av det pantvärde som fastställts i bostadslåne-

ärendet. Kreditgaranti får inte heller lämnas för större belopp än att

säkerhet för de garanterade lånen kan erbjudas inom 99 % av pantvärdet.

Pantsättning genom inteckning skall dock inte vara ett nödvändigt

villkor, förutsatt att fastigheten inte är pantsatt för annan skuld och att ett

pantsättningsförbud fortsatt kan upprätthållas. Säkerhet mot inteckning

skall emellertid normalt eftersträvas. För att underlätta en avlösen bör

därför kommunen genom en engångsavgift svara dels för kostnaderna för

att ta ut inteckningar i den mån sådana inte finns, dels för kreditgaranti-

avgifter under den inledande garantitiden. Regeringen avser att överlåta

på BKN att besluta hur engångsavgiften skall beräknas.

Kostnaderna för statens stöd m.m.

Regeringen disponerar under perioden 1999 2001 ca 2 miljarder kronor

för ekonomiskt utsatta kommuner inom det under utgiftsområde 25

uppförda anslaget för bidrag till särskilda insatser i vissa kommuner och

landsting. En betydande del av dessa medel kommer att avsättas för att

lösa de kommunala bostadsproblemen och för att infria kreditgarantier

för sådana lån till bostadsrättsföreningar som tidigare varit förenade med

kommunal borgen. Även kostnaderna för delegationen föreslås belasta

detta anslag.

Osäkerheten i fråga om kostnadsutfallet är dock stor. Regeringen avser

att redovisa utvecklingen i samband med kommande års budgetproposi-

tioner.

12 Åtgärder för ökad sysselsättning i

byggbranschen

Förutom det reguljära stödet har bidrag till bostadssektorn även lämnats i

form av tidsbegränsade stimulanser för byggandet. Under innevarande

mandatperiod har regeringen tagit initiativ till flera åtgärder i syfte att

bl.a. öka sysselsättningen i byggbranschen.

Riksdagen beslutade i december 1994 och i juni 1995 om särskilda

tidsbegränsade stimulanser för byggandet (prop. 1994/95:25, bet.

1994/95:FiU1, rskr. 1994/95:145 samt prop. 1994/95:218, bet.

1994/95:BoU21, rskr. 1994/95:396). I dessa ingick bl.a. bidrag till

bostadsförbättringsåtgärder, investeringsbidrag för nyproduktion av

bostäder och stöd till åtgärder för att förbättra inomhusmiljön i bostäder

och i lokaler där främst barn och ungdomar vistas. Totalt anvisades ca

6 miljarder kronor för bidrag till angivna ändamål.

Våren 1996 föreslog regeringen att en särskild skattereduktion skulle

lämnas för vissa utgifter för reparationer m.m. på bostadshus för sådana

arbeten som utförts till och med utgången av år 1997. Reglerna trädde i

kraft den 1 juli 1996 (prop. 1995/96:229, bet. 1995/96:SkU32, rskr.

1995/96:306). I budgetpropositionen för år 1998 föreslog regeringen att

dessa regler skulle förlängas till utgången av 1998 och riksdagen har

beslutat i enlighet med regeringens förslag (prop. 1997/98:1, bet.

1997/98:FiU1, rskr. 1997/98:35). Den finansiella effekten på statens

budget av denna åtgärd beräknas bli ett inkomstbortfall brutto på ca

5 miljarder kronor sammanlagt för budgetåren 1997 2000.

Riksdagen har vidare beslutat om ett tillfälligt investeringsbidrag för

produktion av studentbostäder (prop. 1996/97:1, bet. 1996/97:FiU11,

rskr. 1996/97:51). Bidrag lämnas till byggen som påbörjas under tiden

1den oktober 1996 31 december 1999 och inom en ram av 300 miljoner

kronor.

Som ett led i regeringens strävan att öka takten i omställningen av

Sverige till ett ekologiskt hållbart samhälle har regeringen utarbetat ett

särskilt handlingsprogram. Handlingsprogrammet omfattar dels ett natio-

nellt investeringsprogram, dels ett lokalt investeringsprogram. Till de

nationella investeringarna hänförs ett program för energiomställning och

ett program för vissa infrastruktursatsningar.

Riksdagens energipolitiska beslut förra året En uthållig energiförsörj-

ning (prop. 1996/97:84, bet. 1996/97:NU12, rskr. 1996/97:272) omfattar

ett program för bl.a. effektivare energianvändning och tillförsel av el från

förnybara energikällor. Programmet löper fram t.o.m. år 2004 och beräk-

nas totalt för hela perioden komma att uppgå till 9 miljarder kronor,

varav ca 2,5 miljarder kronor avser investeringar i anläggningar som

bidrar till att kompensera bortfallet av el (t.ex. kraftvärmeanläggningar

och småskalig vattenkraft) och till minskad användning av el i

bostadssektorn.

Förslag till utformning av det lokala investeringsprogrammet redovisa-

des i prop. 1996/97:150, bil. 5. Regeringen beräknar att 5,4 miljarder

kronor kommer att anvisas för detta ändamål åren 1998 2000, varav 800

miljoner kronor har anvisats på statsbudgeten år 1998 (prop. 1997/98:1,

utgiftsområde 18, bet. 1997/98:BoU1, rskr. 1997/98:81). Inom ramen för

det lokala investeringsprogrammet skall statsbidrag lämnas till investe-

ringsprojekt efter ansökan från kommuner. En viktig utgångspunkt för

regeringens bedömning är att insatserna skall bidra till ökad syssel-

sättning. När det gäller åtgärder inom bostadsbebyggelsen skall insatser

inom utsatta bostadsområden prioriteras.

Regeringen kommer under perioden februari april 1998 att i omgångar

besluta om fördelningen av 800 miljoner kronor som har anvisats på

statsbudgeten innevarande år för bidrag till kommuner som redovisat

lokala investeringsprogram. Vidare kommer regeringen att besluta om

åtaganden upp till 1 miljard kronor vardera för åren 1999 och 2000.

Regeringen räknar med att större och mer genomarbetade ansökningar

som avser investeringar i bostadsbebyggelsen först kommer att lämnas

under år 1999 och år 2000. Flera bostadsprogram är dock aktuella i

samband med de första beslutsomgångarna under våren 1998.

Regeringen bedömer att huvuddelen av sysselsättningen till följd av de

nationella och lokala investeringsprogrammen kommer att uppstå inom

bygg- och anläggningssektorn. En betydande del bedöms avse bostads-

byggnadsprojekt, eftersom dessa projekt är förhållandevis arbetsintensiva

och volymmässigt stora. Regeringen avser att i den ekonomiska vår-

propositionen återkomma till riksdagen vad gäller en eventuell förläng-

ning av de lokala investeringsprogrammen fr.o.m. år 2001.

Regering och riksdag har sammanfattningsvis sedan december 1994

fattat beslut om följande åtgärder som bidrar till att öka sysselsättningen i

byggbranschen.

Tabell 9 Beslutade och genomförda åtgärder under perioden 1995 2000

Åtgärd

Statsbudgeten,

miljarder kr

 Bidrag

Tidsbegränsade byggstimulanser

6,0

Investeringsbidrag till studentbostäder

0,3

Lokala investeringsprogram

5,4

Energiomställning

- Minskad elanvändning i bostäder och vissa lokaler

1,0

- Investeringar i elproduktion från förnybara källor

0,6

Totalt

13,3

 Skattereduktioner

Skattereduktion för utgifter för reparationer m.m. på

bostadshus

5,0

Anm: Värdet av skattereduktionen anges brutto, dvs. utan hänsyn till indirekta

effekter till följd av ökad sysselsättning m.m.

Flera faktorer talar för att bostadsinvesteringarna kan förväntas öka de

närmaste åren. Räntorna har sjunkit och en viss prisuppgång på bostäder

har inletts. Regionalt har också vissa bristsituationer redan uppstått. En

gradvis förbättrad arbetsmarknad ger härutöver förutsättningar för en

ökad efterfrågan på bostäder. Boverkets prognoser tyder på att antalet

påbörjade bostäder i nyproduktionen ökar i år och nästa år. Vidare kan

låg räntenivå och ökad privat konsumtion även förväntas medföra en viss

uppgång i byggandet av kommersiella lokaler och kontorslokaler.

En uppgång i aktivitetsnivån i byggsektorn förutses inträffa först i

slutet av år 1998 eller i början av år 1999. Regeringen anser därför att

ytterligare stimulanser bör lämnas till denna sektor.

12.1 Skattereduktion för utgifter för byggnadsarbete på

bostadshus

Regeringens förslag: Det nuvarande systemet med skattereduktion för

kostnader för reparationer m.m. på bostadshus förlängs att gälla t.o.m 31

mars 1999. För arbeten som utförs under perioden 19 mars 1998

31 mars 1999 medges högre underlag vid beräkning av skattereduktio-

nen.

Bakgrund: För närvarande medges skattereduktion för utgifter för re-

paration, ombyggnader och tillbyggnader på bostadshus. Systemet avi-

serades i prop. 1995/96:198 om ekonomisk-politiska åtgärder på skatte-

och avgiftsområdet (prop. 1995/96:229, bet. 1995/96:SkU32, rskr.

1995/96:306, SFS 1996:725). Reduktion medgavs för utgifter under

perioden den 15 april 1996 den 31 december 1997. Hösten 1997

beslutade riksdagen om en förlängning av stimulansperioden till att om-

fatta även år 1998 (prop. 1997/98:1, bet. 1997/98:FiU1, rskr. 1997/98:35,

SFS 1997:957).

Reglerna om skattereduktion gäller för småhus, hyreshus och även för

utgifter avseende bostadsrättslägenheter. Reduktion medges enbart på

underlag i form av arbetskostnader och med 30 procent av kostnaden. För

småhus medges reduktion med 30 procent på ett underlag upp till 35 000

kronor. Den maximala skattereduktionen uppgår alltså till 10 500 kronor.

För hyreshus medges reduktion med det högsta av beloppen 20 000

kronor eller tre gånger fastighetsskatten för hela kalenderåret 1996.

Bostadsrättshavare kan medges reduktion med maximalt 5 000 kronor.

Reduktion medges enbart om underlaget uppgår till minst 2 000 kronor.

Reduktionen erhålls i efterhand genom särskild ansökan, frikopplad

från deklarationen. Den slutliga skatten för ett visst beskattningsår redu-

ceras om ansökan inkommit till skattemyndigheten i början av mars

under taxeringsåret, dvs. året efter beskattningsåret. Ansökan kan avse

yrkanden för utgifter före beskattningsåret.

Skälen för regeringens förslag: Den nu gällande skattereduktionen

infördes mot bakgrund av den avmattning av den totala byggnads-

verksamheten mellan 1996 och 1997 som förutsågs i 1996 års ekono-

miska vårproposition. Vid förnyade bedömningar i budgetpropositionen

för 1998 ansågs det motiverat att förlänga stimulansperioden till att

omfatta även år 1998. Enligt de bedömningar som nu kan göras förväntas

byggverksamheten öka kraftigt under 1999. I avvaktan på detta och för

att begränsa byggarbetslösheten under vintern 1998/99 är det motiverat

med en viss förlängning av stimulansperioden. Det är dock angeläget att

stimulansen inte ligger kvar när byggverksamheten kommer igång under

1999. Mot denna bakgrund bör perioden förlängas så att systemet upphör

i och med utgången av mars 1999.

För att förstärka stimulanseffekten under kvarvarande period 19 mars

1998 31 mars 1999 bör för arbeten som utförs under denna period

tillgodoräknas ett förhöjt underlag vid beräkning av skattereduktionen.

Procentandelen bör dock vara oförändrad, dvs. 30 %. Detta innebär att en

maximal extra reduktion ges, för småhus med 3 500 kronor, för hyreshus

med det högsta av 7 000 kronor och fastighetsskatten för år 1996 och för

bostadsrättslägenheter med 2 000 kronor.

Budgeteffekter

Vid den senaste förlängningen med ett år bedömdes den tillkommande

kostnaden uppgå till 1,5 miljarder kronor. Enligt de bedömningar som nu

föreligger kan den periodiserade kostnaden för gällande regler beräknas

till 1,2 miljarder kronor för inkomståret 1996, till 2,1 miljarder kronor för

inkomståret 1997 och till 1,8 miljarder kronor för inkomståret 1998.

Uppgiften för inkomståret 1998 kan anses avspegla förhållandena för

ett normalår. De nu föreslagna förändringarna innebär dels att stimulans-

perioden förlängs med tre månader, dels att underlagen för beräkning av

reduktionsbeloppen utökas för perioden 19 mars 1998 31 mars 1999.

Sammantaget beräknas den tillkommande kostnaden uppgå till 920

miljoner kronor. Belastningen för olika budgetår påverkas bl.a. av att

yrkanden om reduktion sker i efterhand. Om hänsyn tas till detta kan den

kassamässiga effekten för staten (och offentlig sektor) beräknas till 350

miljoner kronor för år 1999 och till 570 miljoner kronor för år 2000.

12.2 Bidrag till äldrebostäder

Regeringens bedömning: Mot bakgrund av kommunernas investerings-

behov för utbyggnad och anpassning av bostäder och lokaler för äldre de

närmaste åren, bör ett tillfälligt statligt byggstöd om 400 miljoner kronor

införas. Regeringen avser att i en proposition om mål och inriktning för

äldrepolitiken senare i vår återkomma med en närmare beskrivning och

utformning av ett sådant stöd.

De kommunala bygginvesteringarna har fallit kraftigt mellan 1994 och

1997. Genom det tillskott till kommunsektorn som regeringen tidigare

föreslagit bedöms den kommunala ekonomin förbättras de kommande

åren och vara i balans år 2000. Det finns emellertid ett antal kommuner

som fortfarande måste anpassa sin nuvarande kostnadsnivå samtidigt

som resursbehovet inom äldreomsorgen förväntas öka framöver. Resurs-

behovet ställer bl.a. krav på utbyggnad och upprustning av bostäder och

lokaler som är avsedda för äldre. Mot bakgrund av den ekonomiska

situationen i vissa kommuner kan det inte uteslutas att nödvändiga upp-

rustningar skjuts på framtiden. Regeringen gör därför bedömningen att

ett tillfälligt och särskilt stöd kan vara nödvändigt för att tillförsäkra

bostäder och lokaler av god kvalitet för äldre.

13 Ekonomiska konsekvenser

Förslagen om ändrade regler för räntebidrag och statliga kreditgaran-

tier vid ny- och ombyggnad av bostäder beräknas sammantagna inte få

några påtagliga konsekvenser för statens budget.

Även kostnaderna för det föreslagna bidraget för merkostnader för

investeringar vid ny- och ombyggnad som främjar ekologisk hållbarhet

som uppskattas till 250 miljoner kronor per år förutses rymmas inom i

princip oförändrade anslagsramar för statens stöd till bostadsbyggandet.

Förslaget om en långsammare avveckling av räntebidragen för hyres-

och bostadsrättshus i de s.k. krisårgångarna innebär att statens utgifter

ökar. Om subventionsräntan är 6,5 % beräknas statens utgifter för bud-

getåren 1999, 2000 respektive 2001 bli ca 555, 590 respektive

340 miljoner kronor högre, i jämförelse med om räntebidraget avtrappas

enligt ordinarie regler. Belastningen på BKN:s anslag för kreditgarantier

beräknas minska i viss utsträckning till följd av denna åtgärd.

Regeringen disponerar under perioden 1999 2001 ca 2 miljarder

kronor för ekonomiskt utsatta kommuner inom det under utgiftsområde

25 uppförda anslaget för särskilda insatser för vissa kommuner och

landsting. En betydande del av dessa medel beräknas komma att avsättas

för den föreslagna nya ordningen för statens stöd till kommuner med

övermäktiga ekonomiska åtaganden.

Förslaget till lag om ändring i lagen (1996:725) om skattereduktion för

utgifter för byggnadsarbete på bostadshus bedöms leda till en till-

kommande kostnad om 920 miljoner kronor brutto, utan hänsyn till

indirekta effekter till följd av ökad sysselsättning m.m.

Sammanfattning av betänkandena De ekonomiska

villkoren för det sent byggda beståndet (SOU

1995:98) och Bostadspolitik 2000 från produktions-

politik till boendepolitik (SOU 1996:156) från

Bostadspolitiska utredningen

Den bostadspolitiska utredningen har haft i uppdrag att ta fram underlag

för beslut om bostadspolitiken på längre sikt. Uppdraget omfattade dels

att precisera målen för en fortsatt social bostadspolitik, dels att ge förslag

om lämpliga medel för att uppfylla målen (Dir. 1995:20, beslut vid

regeringssammanträde den 9 mars 1995).

Utredningens delbetänkande

Ett delbetänkande lämnades i september 1995, i vilket utredningen redo-

visar en analys av de ekonomiska villkoren för det sent byggda beståndet.

Vidare redovisas resultatet av en första utvärdering av 1993 års regler för

det statliga stödet till bostadsproduktion.

Utredningen anser att den bästa lösningen för bostadsföretag med

betydande ekonomiska svårigheter är att bostadsföretaget genomgår en

ekonomisk rekonstruktion. Utredningen konstaterar att staten medverkar

till rekonstruktioner genom Statens bostadskreditnämnd och Venantius

AB.

Utredningen anser vidare att det inte är möjligt att dra några generella

slutsatser om effekterna av 1993 års regler för bostadsfinansiering, bl.a.

på grund av att dessa prövats i liten omfattning.

Härutöver lämnar utredningen förslag om frihet från fastighetsskatt

även för år 1997 för bostadsfastigheter med värdeår 1991 samt vissa

begränsade justeringar av villkoren i fråga om subventionsgraden i ränte-

bidragssystemet och i fråga om kreditgarantier för den nyproduktion som

påbörjades år 1996.

Utredningens slutbetänkande förslag

Slutbetänkandet lämnades i november 1996. I detta lämnar utredningen

förslag om övergripande mål för bostadspolitiken och om preciseringar

av dessa. Vidare lämnar utredningen förslag i fråga om åtgärder för att

minska segregationen i boendet, reformerat statligt finansieringssystem

för boendet, boende för äldre och personer med funktionshinder, ung-

domars boende, ekologiskt långsiktiga perspektiv vid ny- och ombygg-

nader, bosparande samt jämställdhetsperspektiv i samhällsplaneringen.

Härutöver behandlar utredningen flera andra frågor dock utan att lämna

några förslag i dessa delar. Detta gäller i fråga om estetisk kvalitet,

kommunernas roll i bostadspolitiken, finansiering av bostäder på kredit-

marknaden, bostadsföretagens ekonomiska villkor samt bostadspolitikens

administration.

Övergripande mål för bostadspolitiken

Utredningen föreslår att det övergripande målet för bostadspolitiken skall

vara att skapa förutsättningar för alla att leva i goda bostäder till rimliga

kostnader i en stimulerande och trygg miljö inom ekologiskt hållbara

ramar. Vidare att boendemiljön skall bidra till jämlika och värdiga

levnadsförhållanden och särskilt främja en god uppväxt för barn och ung-

domar.

Härutöver lämnar utredningen förslag om preciseringar av det över-

gripande målet när det gäller planering och utveckling av boendet, boen-

dets närmiljö samt bostadens utformning.

Åtgärder för att motverka segregation i boendet

Åtgärder för att förbättra levnadsvillkoren för människor i utsatta

bostadsområden måste enligt utredningen ges högsta prioritet inom alla

politikområden av betydelse. Arbetet mot segregation kräver därför en

sammanhållen politik som omfattar insatser inom många politikområden

och på flera nivåer i samhället. Detta ställer stora krav på sektors-

övergripande samverkan och på en väl fungerande dialog mellan stat och

kommun.

Mot denna bakgrund föreslår utredningen att stat och kommun gemen-

samt inleder en långsiktig satsning på lokalt utvecklingsarbete i utsatta

bostadsområden. Detta arbete föreslås byggas upp kring ett lokalt utveck-

lingsprogram i varje utsatt bostadsområde och med utgångspunkt i de

behov och önskemål som de boende och de som verkar i områdena har.

Förslaget innebär vidare att staten skall stödja sådana utvecklings-

program med särskilda statsbidrag som motsvarar högst 50 % av kost-

naderna för programmen. Bostadspolitiken bör enligt utredningen bidra

med 500 miljoner kr per år under åren 1998 2000 och med en miljard kr

per år under år 2001 2010.

Reformer i fråga om det statliga finansieringssystemet för bostäder

När det gäller det statliga finansieringssystemet för bostäder föreslår

utredningen sammanfattningsvis att räntebidrag enligt 1993 års system

avvecklas och ersätts av investeringsbidrag fr.o.m. år 2000. Tre typer av

investeringsbidrag skall förekomma ett s.k. basbidrag till nyproduktion

av hyreshus, investeringsbidrag till prioriterade ombyggnadsåtgärder

samt investeringsbidrag som motiveras av konjunkturpolitiska för-

hållanden. Vidare lämnar utredningen förslag om vissa förändringar av

beskattningen av bostäder samt vissa förändringar av reglerna om statlig

kreditgaranti.

Hyreshus

Utredningen föreslår när det gäller nyproduktion av bostäder i hyresrätt

att räntebidragen avskaffas och att staten fr.o.m. år 2000 i stället skall

lämna investeringsbidrag med 10 % av ett schablonberäknat bidrags-

underlag. För nyproduktion av särskilda boendeformer för äldre och

personer med funktionshinder skall bidragsunderlaget vara något högre

än för produktion av ordinära lägenheter.

Förslagen innebär vidare att ingen fastighetsskatt skall utgå för hyres-

bostadsfastigheter med värdeår 2000 eller senare. Fastighetsskatte-

befrielsen motiveras av behovet av att kompensera ägare av hyreshus för

egnahemsägarnas skattemässiga avdrag för räntekostnader enligt reglerna

för kapitalbeskattning. Om fastighetsskatten inte avvecklas för nyprodu-

cerade hyreshus skall investeringsbidrag i stället lämnas med 20 % av

bidragsunderlaget.

Utredningen beräknar medelsbehovet till 1,1 miljarder kr per år om

fastighetsskatten för nyproducerade hyreshus avskaffas. Om detta inte

genomförs beräknas statens utgifter för investeringsbidraget i stället bli

drygt 2 miljarder kr per år fr.o.m. år 2000.

För hyreshus i det befintliga beståndet föreslår utredningen i fråga om

beviljade räntebidrag enligt 1993 års regler att bidragsunderlaget skall

skrivas ner med 1/30 per år när räntebidraget nått 30 %-nivån, medan

reglerna för räntebidrag enligt äldre bostadsfinansieringssystem (1992 års

regler och tidigare) inte skall förändras.

Bostadsrätter

När det gäller bostadsrätter föreslår utredningen att reglerna för taxering

och beskattning skall ses över och förändras i linje med förslagen i två

tidigare utredningar (SOU 1994:57 och SOU 1992:8). Dessa förslag

innebär att fastighetsskatten ersätts med en schablonintäkt och att

bostadsrättsföreningar ges full avdragsrätt för ränteutgifter samt att taxe-

ringen av fastigheterna förändras. De föreslagna regelförändringarna

skall gälla både för nyproduktion och för det befintliga beståndet av

bostadsrätter. Vidare föreslår kommittén att räntebidragen avskaffas vid

nyproduktion av bostadsrätter och att redan beviljade räntebidrag till

bostadsrättsfastigheter skall avtrappas enligt samma regler som för egna-

hem. Om taxering och beskattning av bostadsrättsfastigheter inte föränd-

ras skall investeringsbidrag kunna lämnas vid nyproduktion och enligt

samma regler som för hyreshus.

Egnahem

När det gäller nyproduktion av egnahem föreslår utredningen att ränte-

bidragen trappas ned och upphör helt enligt nuvarande regler. I övrigt

skall nuvarande regler för kapitalbeskattning och fastighetsskatt gälla

oförändrade.

Statliga kreditgarantier

En schablonberäknad kreditgaranti skall enligt utredningens förslag

kunna beviljas vid nyproduktion av bostäder i samtliga upplåtelseformer

och vid ombyggnader av hyres- och bostadsrättsfastigheter. Garanti skall

 i motsats till vad som gäller för närvarande även kunna lämnas för

bostadsinvesteringar som inte är berättigade till annat bostadspolitiskt

stöd. Vidare föreslår utredningen vissa förändringar av reglerna för

kreditgarantier. Förslagen berör principerna för beräkningen av garanti-

underlaget, storleken på det garanterade beloppet, pantsäkerheten,

ersättning ur garantin samt nivån för den årliga avgiften.

Statligt stöd till ombyggnader

Utredningen föreslår att inget reguljärt stöd skall lämnas i samband med

ombyggnader. I stället skall fastighetsägarnas förutsättningar att av egen

kraft kunna finansiera t.ex. ombyggnader förbättras, genom att det skatte-

mässigt tillåtna värdeminskningsavdraget höjs från 2 % till 3 % per år.

För politiskt prioriterade ombyggnader skall dock ett investerings-

bidrag kunna lämnas, främst till hyreshus. Prioriterade åtgärder kan t.ex.

vara ombyggnader för förbättrad tillgänglighet och användbarhet, för

äldre och personer med funktionshinder, samt olika slag av miljöåtgärder

för ett långsiktigt kretsloppsanpassat boende. Omfattning och inriktning

av bidraget skall bestämmas i samband med det årliga budgetarbetet.

Utredningens förslag innebär att investeringsbidrag för prioriterade åtgär-

der skall kunna lämnas inom en ram av 1 miljard kr per år fr.o.m. år

2000.

Boende för äldre och personer med funktionshinder

Utredningen föreslår utöver vad som redovisats ovan när det gäller

statens stöd till nyproduktion och ombyggnader för särskilda boende-

former att Boverket skall få i uppdrag att genomföra ett program för

ökad kunskap och kompetens, när det gäller bostäders och närmiljöers

tillgänglighet och användbarhet. Uppdraget skall genomföras i sam-

verkan med bl.a. handikapp- och pensionärsorganisationerna.

Ungdomars boende

Utredningen föreslår att Boverket, Ungdomsstyrelsen och Högskole-

verket får i uppdrag att kartlägga samt utveckla metoder för bättre

uppföljningar av studenternas bostadssituation. Vidare att reglerna för

bostadsbidrag till ungdomar i åldern 18 28 år förändras så att stödet till

ungdomar med låga inkomster förbättras.

Jämställdhetsperspektiv

Utredningen föreslår i linje med ett tidigare förslag av Boverket att

statligt stöd skall erbjudas till ett antal kommuner för att utveckla

kunskaper och metoder som integrerar jämställdhet i fysisk planering och

bebyggelseutformning.

Ekologiskt långsiktiga perspektiv

Utredningen föreslår att investeringsbidrag skall kunna lämnas för ange-

lägna miljöåtgärder i boendet och enligt samma principer som för inve-

steringsbidrag till prioriterade ombyggnadsåtgärder. Vidare att ett system

för miljö- och energiklassning införs.

Bosparande

Utredningen föreslår att särregler införs för s.k. slutna bosparkassor i

bolags- eller föreningsform. Vidare att samtliga svenskregistrerade insti-

tut som marknadsför bosparande skall omfattas av Finansinspektionens

tillsyn.

Reservationer och särskilda yttranden

Två av utredningens ledamöter har avgivit reservationer.

Inga[REDACTED_EFTERNAMN] (m) reserverar sig bl.a. mot utredningens slutsatser när

det gäller beskattningen av bostäder och mot förslagen om investerings-

bidrag och bidrag till lokala utvecklingsprogram. Inga[REDACTED_EFTERNAMN] förordar

avregleringar, avvecklade subventioner och avvecklad fastighetsskatt

som medel för att åstadkomma en långsiktigt hållbar bostadspolitik.

Ove[REDACTED_EFTERNAMN] (v) reserverar sig bl.a. mot utredningens slutsatser om

kommunernas styrmedel i bostadsförsörjningen och förordar en lagstiftad

bostadsanvisningsrätt samt en skyldighet för kommunerna att organisera

någon form av bostadsförmedling. Vidare förordar Ove[REDACTED_EFTERNAMN] en

översyn av fastighetsskatten i sin helhet.

Särskilda yttranden har lämnats av ledamöterna Ove[REDACTED_EFTERNAMN] och Per

Lager (mp) samt av sakkunniga Barbro[REDACTED_EFTERNAMN] och Kjell[REDACTED_EFTERNAMN].

Ove[REDACTED_EFTERNAMN] framhåller behovet av förändringar på skattepolitikens

område för att människors behov av en god bostad skall kunna tillgodo-

ses till rimliga kostnader. Per Lager förordar i sitt yttrande en högre

ambitionsnivå än utredningens när det gäller hur stora resurser som bör

avsättas för konstnärliga insatser vid ny- och ombyggnader. Per Lager

förordar vidare en översyn av principerna för beskattning och bostads-

finansiering. Barbro[REDACTED_EFTERNAMN] framhåller att effekterna av bostads-

politikens omläggning bör bli föremål för överläggning och reglering

mellan regeringen och kommunernas företrädare, i den ordning som

förutses i överenskommelsen om kommunernas ekonomi i mars 1996.

Kjell[REDACTED_EFTERNAMN] framhåller att de statsfinansiella effekterna av utredningens

förslag innebär att de av riksdagen angivna budgetramarna för år 1998

och år 1999 kommer att överskridas samt att de skatter som inlevereras

från en samhällssektor inte kan betraktas som öronmärkta för utgifter

inom samma sektor.

Förteckning över remissinstanser

Yttrande över betänkandet Bostadspolitik 2000 från produktions- till

boendepolitik (SOU 1996:156) har efter remiss lämnats av:

Riksbanken, Kammarrätten i Göteborg, Socialstyrelsen, Riksförsäkrings-

verket, Statskontoret, Riksrevisionsverket, Riksskatteverket, Invandrar-

verket, Konsumentverket, Boverket, Byggforskningsrådet, Statens

bostadskreditnämnd, Länsstyrelsen i Stockholms län, Länsstyrelsen i

Hallands län, Länsstyrelsen i Norrbottens län, Konkurrensverket,

NUTEK, Naturvårdsverket, Institutet för framtidsstudier, Ungdoms-

styrelsen, Ungdomspolitiska kommittén, Stockholms läns landsting,

Botkyrka kommun, Haninge kommun, Huddinge kommun, Nacka

kommun, Solna kommun, Stockholms kommun, Södertälje kommun,

Linköpings kommun, Gnosjö kommun, Oskarshamns kommun, Ängel-

holms kommun, Malmö kommun, Göteborgs kommun, Trollhättans

kommun, Ulricehamns kommun, Degerfors kommun, Sollefteå kommun,

Robertsfors kommun, Skellefteå kommun, Byggentreprenörerna, Bygg-

nadsarbetareförbundet, Byggmaterialindustrin i samverkan BYSAM, De

handikappades Riksförbund (DHR), Handikappinstitutet, Handikapp-

ombudsmannen, Handikappförbundens Samarbetsorgan, HSB:s Riksför-

bund, Hyresgästernas Riksförbund, Industriförbundet, Institutet för

Bostadsforskning vid Uppsala universitet, Kvinnors Byggforum, Lands-

organisationen i Sverige, Mångkulturellt centrum i Botkyrka, Pensionä-

rernas Riksorganisation, Riksbyggen ekonomisk förening, Statens

Bostadsfinansieringsaktiebolag SBAB, Svenska Arkitekters Riksförbund,

Svenska Bankföreningen, Svenska Kommunförbundet, Sveriges Akade-

mikers Centralorganisation, Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag

SABO, Sveriges Bostadsrättsföreningars Centralorganisation, Sveriges

Dövas Riksförbund (SDR), Sveriges Fastighetsägareförbund, Sveriges

Förenade Studentkårer, Sveriges Konsumentråd, Sveriges Pensionärs-

förbund, Sveriges Trähusfabrikers Riksförbund, Synskadades Riksför-

bund (SRF), Tjänstemännens Centralorganisation, Träindustriarbetare-

förbundet, Venantius AB, Villaägarnas Riksförbund, Finansinspektionen,

Lantmäteriverket, Bofrämjandet, Stockholms Kooperativa Bostadsföre-

ning ekonomisk förening (SKB).

Yttranden har vidare inkommit från:

Bostadsrättsföreningen Österhöjden Angered, Umeå Studentkår,

Värnamo Arbetarekommun, Vänersborgs kommun, Bostadsrätts-

föreningen LÄSTEN Uppsala, Kristna Socialdemokraterna, Fred Kind-

strand med yttrande, Kommunförbundet Stockholms län, Dalarnas

Kommunförbund, Riksbyggen i Skaraborg, Sveriges Socialdemokratiska

Ungdomsförbund, Kommunalråden i Avesta, Hedemora, Ludvika och

Smedjebacken, Glesbygdsverket, Högskoleverket, Riksantikvarie-

ämbetet, Riksgäldskontoret, Riksförbundet för utvecklingsstörda barn,

ungdomar och vuxna FUB, Kommunförbundet Jämtlands län, Lycksele

kommun, Kommunförbundet Västernorrland, Börje[REDACTED_EFTERNAMN], Kom-

munförbundet Gävleborg, Folkrörelserådet Hela Sverige skall leva.

Remissmötet den 20 oktober 1995

Följande myndigheter och organisationer var företrädda vid Närings-

departementets remissmöte över Bostadspolitiska utredningens del-

betänkande 1990-talets bostadsmarknad en första utvärdering (SOU

1995:98):

Boverket, Statens bostadskreditnämnd, Riksskatteverket, Svenska Kom-

munförbundet, Svenska Bankföreningen, Venantius AB, Byggentrepre-

nörerna, Sveriges Trähusfabrikers Riksförbund, HSB:s Riksförbund,

Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag SABO, Sveriges Fastighetsägare-

förbund, Sveriges Bostadsrättsföreningars Centralorganisation SBC,

Arkitekt- och Ingenjörsföretagen, Svenska Byggnadsarbetareförbundet,

Svenska Byggingenjörers Riksförbund, Svenska Träindustriarbetareför-

bundet

Sammanfattning av betänkandet Allmännyttiga

bostadsföretag (SOU 1997:81) från Utredningen om

kommunala bostadsföretag

Utredningen om kommunala bostadsföretag har haft i uppdrag att se över

villkoren för att ett företag skall ha ställning som allmännyttigt bostads-

företag och hur ombildningen av sådana företag inverkar på tillämp-

ningen av hyreslagstiftningens bruksvärdesregler.

Utredaren har vidare haft i uppdrag att lämna förslag om hur staten

skall förhålla sig till försäljningar eller andra överlåtelser som berör de

allmännyttiga företagen eller deras bostäder. Reglerna skall avlösa de nu-

varande tidsbegränsade bestämmelserna i ämnet. Förslagen skall under-

stödja förändringar som stärker företagens långsiktiga konkurrenskraft.

Särskild hänsyn måste tas till utsatta företags situation.

Utredaren har slutligen haft i uppdrag att överväga om de kommunala

bostadsföretagen skall undantas från tillämpningen av den kommunala

lokaliseringsprincipen (Dir. 1996:116, beslut vid regeringssammanträde

den 19 december 1996).

Utredaren lämnade sitt betänkande i juni 1997.

Regler för allmännyttiga bostadsföretag

Begreppet allmännyttigt bostadsföretag

Utredaren föreslår att ett bostadsföretag där en kommun eller flera

kommuner tillsammans har det rättsligt bestämmande inflytandet skall

definieras som ett allmännyttigt bostadsföretag. Någon särskild prövning

behövs därmed inte. Definitionen bör tas in i 55 § hyreslagen.

Styrning genom kommunallagen

I ett företag som helt eller delvis ägs av en kommun säkras det demo-

kratiska inflytandet genom bestämmelser i kommunallagen. Någon reg-

lering därutöver behövs enligt utredaren inte för att tillgodose demokrati-

aspekter. Det är dock angeläget att kommunerna som ägare ger tydliga

ägardirektiv till sina bostadsföretag om deras roll i den kommunala

bostadspolitiken.

Kommunallagens lokaliseringsprincip bör även fortsättningsvis gälla

också för kommunernas bostadsföretag. En önskvärd samverkan mellan

kommuner kan åstadkommas genom att kommunerna bildar gemensamt

ägda bostadsföretag.

Av kommunallagen följer vidare att kommunägda företag skall drivas

utan vinstsyfte. Utredaren föreslår inget undantag för bostadsföretagen.

Ägarförändringar

Kommunen är bäst skickad att besluta om sådana omstruktureringar

som främjar företagets långsiktiga utveckling. Företagen skall kunna

förändra sitt bestånd genom köp och försäljningar. Kommunerna bör

också för framtiden kunna bredda ägandet i de kommunala bostads-

företagen genom att ta in andra ägare jämsides med kommunen.

Staten kan enligt utredaren lagstifta om att tillstånd krävs för försälj-

ningar som leder till att kommunen förlorar det bestämmande inflytandet

över företaget eller som innebär att en stor andel av bostadsbeståndet

säljs. Av hänsyn till den kommunala självstyrelsens princip förordar

utredaren dock inte en sådan lösning.

De kommunala bostadsföretagen bör inte heller särbehandlas negativt

vad gäller villkoren för kreditgarantier, räntestöd eller investeringsbidrag.

De restriktioner som staten vill lägga vid försäljningar av kommunala

företag eller deras bostäder bör avse kommunen som ägare och inte det

kommunala företagets verksamhet.

Utredaren föreslår i stället att det generella statsbidraget minskas för

den kommun som använder sitt bestämmande inflytande i ett bostads-

företag till att föra över intäkter av fastighetsförsäljningar till kommunen.

Minskningen bör svara mot halva skillnaden mellan försäljningspriset

och anskaffningsvärdet för de sålda husen.

Det generella statsbidraget bör minskas på samma sätt om kommunen

säljer så stor del av aktierna eller andelarna i företaget att kommunens

bestämmande inflytande över företaget upphör. Minskningen bör i dessa

fall svara mot halva skillnaden mellan det av kommunen tillskjutna

kapitalet och inkomsten av de försäljningar som genomförts fram t.o.m.

den tidpunkt då kommunens bestämmande inflytande upphörde.

Om det finns särskilda skäl bör regeringen enligt utredaren kunna

jämka eller helt efterge minskningen av statsbidraget.

Bostadsföretag med ekonomiska svårigheter

Kommuner som äger eller har lämnat borgen för bostadsföretag eller

bostadsrättsföreningar med betydande ekonomiska problem bör kunna få

statens hjälp att rekonstruera företaget eller föreningen.

Formerna för statens medverkan behöver dock enligt utredaren utredas

ytterligare.

Förteckning över remissinstanser

Yttrande över betänkandet Allmännyttiga Bostadsföretag (SOU 1997:81)

har efter remiss lämnats av:

Svea Hovrätt, Finansinspektionen, Riksrevisionsverket, Riksskatte-

verket, Boverket, Statens bostadskreditnämnd, Länsstyrelsen i Stock-

holms län, Länsstyrelsen i Älvsborgs län, Länsstyrelsen i Gävleborgs län,

Lidingö kommun, Stockholms kommun, Södertälje kommun, Upplands-

Bro kommun, Norrköpings kommun, Jönköpings kommun, Växjö kom-

mun, Malmö kommun, Åstorps kommun, Göteborgs kommun, Skövde

kommun, Hallstahammars kommun, Ludvika kommun, Sundsvalls kom-

mun, Örnsköldsviks kommun, Östersunds kommun, Skellefteå kommun,

Umeå kommun, HSB Riksförbund, Hyresgästernas Riksförbund, Riks-

byggen, Svenska Bankföreningen, Svenska Kommunförbundet, Statens

Bostadsfinansieringsaktiebolag SBAB, Sveriges Allmännyttiga Bostads-

företag SABO, Sveriges Bostadsrättsföreningars Centralorganisation

SBC, Sveriges Fastighetsägareförbund, Venantius AB.

Yttranden har vidare inkommit från:

Linköpings kommun, Industriförbundet, Moderata samlingspartiet i

Ekerö och Folkpartiet Liberalerna i Ekerö.

Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde den 16 mars 1998

Närvarande: statsministern[REDACTED_EFTERNAMN], ordförande, och statsråden Freivalds,

Tham,[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN], von[REDACTED_EFTERNAMN],
[REDACTED_EFTERNAMN]

Föredragande: statsrådet[REDACTED_EFTERNAMN]

Regeringen beslutar proposition 1997/98:119 Bostadspolitik för hållbar

utveckling.

 Senaste lydelse 1997:957.

 Senaste lydelse 1997:957.

 Senaste lydelse 1997:957.

 Senaste lydelse 1997:957.

 Senaste lydelse 1997:957.

 Beräknas enligt formeln: t[11 000 - (35(t - 35))]; där t=total yta.

Prop. 1997/98:119

5

1

9

93

95

95

10

48

95

95

27

95

95

33

95

37

94

42

94

51

95

53

93

59

94

61

94

95

95

77

48

82

94

88

48

Prop.1997/98:119

Bilaga 1

Prop.1997/98:119

Bilaga 2

90

93

Prop.1997/98:119

Bilaga 3

92

93

Prop.1997/98:119

Bilaga 3

95

95

Prop.1997/98:119

Bilaga 4

93

48

Prop.1997/98:119

94

0

Prop.1997/98:119

95

95