Regeringens proposition

1998/99:101

Ombildning av hyresrätt till bostadsrätt m.m.

Prop.

1998/99:101

Regeringen överlämnar denna proposition till riksdagen.

Stockholm den 8 april 1999

Göran[REDACTED_EFTERNAMN]

 Laila Freivalds

 (Justitiedepartementet)

Propositionens huvudsakliga innehåll

I propositionen föreslås lagändringar som avser att säkerställa att

ombildning från hyresrätt till bostadsrätt kan ske bara då en sådan

ombildning kan förväntas bli framgångsrik. Det föreslås att en

bostadsrättsförening får besluta om förvärv av ett hus för ombildning till

bostadsrätt, om en kvalificerad majoritet av de boende står bakom

beslutet. Det skall därvid krävas att hyresgästerna i minst två tredjedelar

av de uthyrda lägenheterna går med på beslutet. Samma krav på majoritet

föreslås gälla för en s.k. intresseanmälan för fastighetsförvärv för

ombildning till bostadsrätt.

Det lämnas vidare vissa förslag för sådana föreningar som enligt den

tidigare gällande lagen (1986:1241) om försöksverksamhet med

kooperativ hyresrätt har fått tillstånd att bedriva sådan verksamhet. Det

föreslås att regeringen skall kunna ge tillstånd till en utvidgning eller

annan ändring av föreningens verksamhet. För sådana föreningar skall

regeringen också kunna bevilja nya dispenser från vissa bestämmelser i

hyreslagen och hyresförhandlingslagen.

Lagändringarna föreslås träda i kraft den 1 juli 1999.

Innehållsförteckning

1 Förslag till riksdagsbeslut 3

2 Lagtext 4

2.1 Förslag till lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614) 4

2.2 Förslag till lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt till

fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt 5

2.3 Förslag till lag (1999:000) om ändring av tillstånd att bedriva

verksamhet med kooperativ hyresrätt 6

3 Ärendet och dess beredning 7

4 Ombildning av hyresrätt till bostadsrätt 7

4.1 Behovet av ändrade regler 7

4.2 Överväganden och förslag 10

5 Den tidigare försöksverksamheten med kooperativ hyresrätt 14

5.1 Bakgrund 14

5.2 Överväganden och förslag 15

6 Kostnader och ikraftträdande 16

7 Författningskommentar 17

7.1 Förslaget till lag om ändring i bostadsrättslagen 17

7.2 Förslaget till lag om ändring i lagen om rätt till fastighetsförvärv

för ombildning till bostadsrätt 17

7.3 Förslaget till lag om ändring av tillstånd att bedriva verksamhet

med kooperativ hyresrätt 18

Bilaga 1 Sammanfattning av promemorian Ombildning av

 hyresrätt till bostadsrätt m.m. 20

Bilaga 2 Promemorians lagförslag 21

Bilaga 3 Förteckning över remissinstanser som har yttrat sig över

promemorian Ombildning av hyresrätt till bostadsrätt m.m. 24

Bilaga 4 Lagrådsremissens lagförslag 25

Bilaga 5 Lagrådets yttrande 28

Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde den 8 april 1999 29

1 Förslag till riksdagsbeslut

Regeringen föreslår att riksdagen antar regeringens förslag till

1. lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614),

2. lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för

ombildning till bostadsrätt, samt

3. lag (1999:000) om ändring av tillstånd att bedriva verksamhet med

kooperativ hyresrätt.

2 Lagtext

2.1 Förslag till lag om ändring i bostadsrättslagen

(1991:614)

Härigenom föreskrivs att 1 kap. 8 § och 9 kap. 19 § bostadsrättslagen

(1991:614) skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

1 kap.

8 §

En juridisk person får inte upplåta andelsrätt med vilken följer rätt att

för begränsad tid besitta eller nyttja en bostadslägenhet.

Ett förbehåll om förvärv av andelsrätt i strid med första stycket gäller

inte mot den till vilken lägenheten har upplåtits.

Enligt lagen (1986:1242) om

försöksverksamhet med kooperativ

hyresrätt kan regeringen lämna

ekonomiska föreningar tillstånd

att bedriva verksamhet trots

bestämmelserna i första stycket.

Första stycket gäller inte i

verksamhet som bedrivs med stöd

av tillstånd enligt lagen

(1986:1242) om försöksverksam-

het med kooperativ hyresrätt eller

lagen (1999:000) om ändring av

tillstånd att bedriva verksamhet

med kooperativ hyresrätt.

9 kap.

19 §

En bostadsrättsförenings beslut

att förvärva ett hus för ombildning

av hyresrätt till bostadsrätt skall

fattas på en föreningsstämma.

Beslutet är giltigt, om hyres-

gästerna i mer än hälften av de

uthyrda lägenheter som omfattas

av förvärvet har gått med på

beslutet. Dessa hyresgäster skall

vara medlemmar i bostads-

rättsföreningen. Vid beräkningen

av antalet lägenheter tillämpas

1 kap. 5 § andra stycket.

En bostadsrättsförenings beslut

att förvärva ett hus för ombildning

av hyresrätt till bostadsrätt skall

fattas på en föreningsstämma.

Beslutet är giltigt, om hyres-

gästerna i minst två tredjedelar av

de uthyrda lägenheter som

omfattas av förvärvet har gått med

på beslutet. Dessa hyresgäster

skall vara medlemmar i bostads-

rättsföreningen. Vid beräkningen

av antalet lägenheter tillämpas

1 kap. 5 § andra stycket.

Protokollet från föreningsstämman skall innehålla uppgift om hur

rösterna har beräknats och hållas tillgängligt för hyresgästerna och

ägaren av huset.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1999.

2.2 Förslag till lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt

till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt

Härigenom föreskrivs att 3 § lagen (1982:352) om rätt till

fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

3 §1

Om hyresgäster har intresse av att förvärva fast egendom för

ombildning av hyresrätt till bostadsrätt får detta anmälas till inskriv-

ningsmyndigheten för anteckning i fastighetsboken. Intresseanmälan

skall för hyresgästernas räkning göras av en bostadsrättsförening.

Föreningen skall till sin anmälan

foga ett intyg av föreningens

styrelse om

1. hur många lägenheter som

finns i den fasta egendom som

anmälan omfattar,

 2. att hyresgästerna i mer än

hälften av de uthyrda lägenheterna

9skriftligen har förklarat sig

intresserade av en ombildning av

hyresrätt till bostadsrätt, och att

dessa hyresgäster är medlemmar i

bostadsrättsföreningen, och

 3. att samtliga lägenheter i en

småhusenhet som omfattas av

anmälan hyrs för något annat

ändamål än fritidsändamål.

 Föreningen skall till sin

anmälan foga ett intyg av

föreningens styrelse om

1. hur många lägenheter som

finns i den fasta egendom som

anmälan omfattar,

 2. att hyresgästerna i minst två

tredjedelar av de uthyrda lägen-

heterna skriftligen har förklarat sig

intresserade av en ombildning av

hyresrätt till bostadsrätt, och att

dessa hyresgäster är medlemmar i

bostadsrättsföreningen, och

 3. att samtliga lägenheter i en

småhusenhet som omfattas av

anmälan hyrs för något annat

ändamål än fritidsändamål.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1999.

2.3 Förslag till lag (1999:000) om ändring av tillstånd att

bedriva verksamhet med kooperativ hyresrätt

Härigenom föreskrivs följande.

Regeringen får i fråga om en ekonomisk förening som bedriver

verksamhet med stöd av tillstånd enligt 1 § lagen (1986:1242) om

försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt1 besluta att

1. utvidga tillståndet till att avse även en annan fastighet eller göra

någon annan ändring av tillståndet, samt

2. lämna ett sådant medgivande eller ställa ett sådant villkor som sägs i

3 § lagen om försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt.

Ett beslut enligt första stycket 1 får meddelas endast om den kommun i

vilken föreningen bedriver sin verksamhet har tillstyrkt ändringen av

verksamheten.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1999.

3 Ärendet och dess beredning

Propositionen bygger på förslag i en promemoria som har utarbetats

inom Regeringskansliet (Justitiedepartementet). En sammanfattning av

promemorians förslag finns i bilaga 1. Promemorians lagförslag finns i

bilaga 2.

Remissynpunkter på promemorian har lämnats vid ett remissmöte som

hölls den 2 mars 1999. Några remissinstanser har också inkommit med

skriftliga remissvar. Remissvaren och minnesanteckningar från

remissmötet finns tillgängliga i lagstiftningsärendet (Ju 1999/891/L1). En

förteckning över remissinstanserna finns i bilaga 3.

Lagrådet

Regeringen beslutade den 18 mars 1999 att inhämta Lagrådets yttrande

över de lagförslag som finns i bilaga 4.

Lagrådets yttrande finns i bilaga 5. Lagrådets synpunkter

kommenteras i avsnitt 6.

4 Ombildning av hyresrätt till bostadsrätt

4.1 Behovet av ändrade regler

Hur ombildning går till i dag

En ombildning av hyresrätt till bostadsrätt sker genom att hyresgästerna i

en hyresfastighet bildar en bostadsrättsförening, som därefter förvärvar

fastigheten av ägaren och upplåter lägenheterna med bostadsrätt till de

hyresgäster som så önskar.

Bostadsrättslagen (1991:614) innehåller regler om hur ett beslut om

förvärv av ett hus för ombildning av hyresrätt till bostadsrätt skall gå till.

Enligt 9 kap. 19 § skall ett sådant beslut fattas på en föreningsstämma.

Beslutet är giltigt, om hyresgästerna i mer än hälften av de uthyrda

lägenheter som omfattas av förvärvet har gått med på beslutet. Dessa

hyresgäster skall vara medlemmar i bostadsrättsföreningen. Innan ett

beslut om förvärv av ett hus fattas, skall bl.a. en sådan ekonomisk plan

som utgör en förutsättning för upplåtelse av bostadsrätt upprättas och

hållas tillgänglig för hyresgästerna (se 9 kap. 20 §; beträffande

ekonomisk plan, se 3 kap.). Om ett beslut om förvärv av ett hus har

fattats i strid med lagens bestämmelser, är det ogiltigt (se 9 kap. 21 §).

Inskrivningsmyndigheten skall beakta ogiltighetspåföljden när före-

ningen söker lagfart på sitt förvärv. En lagfartsansökan skall nämligen

avslås om det är uppenbart att förvärvet är ogiltigt (se 20 kap. 6 § 10

jordabalken).

För att främja en mer allmän övergång från hyresrätt till bostadsrätt

finns det sedan länge en rätt för hyresgäster att före andra köpare för

ombildning till bostadsrätt förvärva den fastighet där de bor.

Bestämmelser om detta finns i lagen (1982:352) om rätt till

fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt (ombildningslagen). En

förutsättning för att hyresgästerna skall få en starkare ställning än andra

spekulanter på fastigheten är att de har bildat en bostadsrättsförening och

att föreningen har gjort en s.k. intresseanmälan till inskrivnings-

myndigheten för anteckning i fastighetsboken (inskrivningsregistret). En

intresseanmälan kan göras om hyresgästerna i mer än hälften av de

uthyrda lägenheterna skriftligen har förklarat sig intresserade av en

ombildning av hyresrätt till bostadsrätt. Så länge en sådan anmälan

gäller, får en fastighetsägare normalt inte överlåta fastigheten till någon

annan köpare, om inte föreningen genom ett hembud först har erbjudits

att förvärva fastigheten.

Tidigare krävdes en kvalificerad majoritet för att föreningsstämmans

beslut om förvärv skulle vara giltigt och för att det skulle vara möjligt att

göra en intresseanmälan. Det fordrades nämligen att minst två tredjedelar

av hyresgästerna stod bakom ombildningen. Den 1 juli 1992 ändrades

kraven på kvalificerad majoritet till enkel majoritet. Ändringen

genomfördes av den dåvarande borgerliga regeringen och var bl.a.

föranledd av vad som i regeringsförklaringen den 4 oktober 1991 hade

sagts om att det skulle läggas fram förslag som underlättade för de

boende att omvandla den fastighet som de bodde i till bostadsrätt (se

prop. 1991/92:160 s. 8).

För att säkerställa att en ombildning från hyresrätt till bostadsrätt vilar

på tillförlitliga ekonomiska grunder måste, som tidigare har nämnts, en

ekonomisk plan för föreningen tas fram. Planen skall registreras hos

Patent- och registreringsverket och hållas tillgänglig för den som vill ta

del av den. Planen skall dessförinnan ha kontrollerats av två s.k.

intygsgivare, som skall ha särskild kompetens och behörighet.

Bestämmelser om ekonomiska planer och intygsgivare m.m. finns i

3 kap. bostadsrättslagen och i bostadsrättsförordningen (1991:630).

Skydd för boende som inte vill delta i ombildningen

Vid en ombildning av hyresrätt till bostadsrätt skyddas de boende som

inte vill delta i ombildningen på olika sätt. En hyresgäst, som inte önskar

att nyttjanderätten till hans eller hennes lägenhet skall övergå från

hyresrätt till bostadsrätt, har rätt att bo kvar i lägenheten. Bostads-

rättsföreningen, som har förvärvat huset av den tidigare hyresvärden, blir

ny hyresvärd (se 7 kap. 11 och 13 §§ jordabalken). Det är inte tillåtet för

föreningen att upplåta bostadsrätt till lägenheten så länge hyres-

förhållandet består (det s.k. förbudet mot dubbelupplåtelse, se 4 kap. 3 §

bostadsrättslagen). Hyresgästen har samma rättigheter gentemot bostads-

rättsföreningen som mot vilken hyresvärd som helst. Det innebär, som

nyss nämndes, att hyresgästen har besittningsskydd till lägenheten. Det

innebär vidare att föreningen, om den är försumlig som hyresvärd, kan

drabbas av olika sanktioner. Det innebär slutligen också att hyresgästen

precis som andra hyresgäster har rätt att använda lägenheten för att

genom byte få en annan bostad. På så sätt kan en ny hyresgäst komma att

bo i lägenheten, vilket förhindrar en ombildning av lägenheten till

bostadsrätt så länge som det nya hyresförhållandet består.

Problem vid ombildningar under senare år

Även om det således finns bestämmelser för att trygga att en ombildning

vilar på ekonomiskt säker grund liksom regler för att skydda de

hyresgäster som inte vill delta i ombildningen, har det på senare tid gjorts

gällande att ombildningar från hyresrätt till bostadsrätt kan vara förenade

med problem. Det har därvid särskilt satts i fråga om sänkningen av de

tidigare berörda majoritetskraven har slagit väl ut. Hyresgästernas

Riksförbund har redan för några år sedan uppmärksammat regeringen på

denna fråga. Ett problem har sagts vara att det uppstår motsättningar

mellan de hyresgäster som vill delta i ombildningen och de som inte vill

delta. Vidare kan det uppstå brister i föreningens förvaltning av

fastigheten till förfång för de boende.

Snabbt ställningstagande behövs

Regeringen har mot denna bakgrund gett 1997 års hyreslagstiftnings-

utredning uppdraget att utvärdera vilka effekter sänkningen av

majoritetskraven har fått i praktiken och att, om utvärderingen ger skäl

för det, överväga ändringar i de aktuella bestämmelserna (se dir.

1997:97). Utredningen skulle, enligt sina ursprungliga direktiv, redovisa

sina överväganden senast den 31 augusti i år. Utredningen kommer

emellertid av olika anledningar inte att kunna lämna några förslag vid

denna tidpunkt.

Samtidigt har det framkommit att intresset för att ombilda hyresrätt till

bostadsrätt under den senaste tiden har ökat kraftigt, särskilt i Stockholm.

Inte minst för lägenhetsbeståndet hos vissa allmännyttiga bostadsföretag

förbereds omfattande ombildningar. Det är mot den bakgrunden

angeläget att en översyn av de nuvarande reglerna kan genomföras

skyndsamt. Hyreslagstiftningsutredningens överväganden i denna del har

därför inte kunnat avvaktas. Regeringen har till följd härav återkallat

utredningens uppdrag (se dir. 1999:16).

4.2 Överväganden och förslag

Regeringens förslag: För att en bostadsrättsförenings beslut om

förvärv av ett hus för ombildning till bostadsrätt skall vara giltigt,

skall det krävas att hyresgästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda

lägenheterna har gått med på beslutet. Även för en s.k. intresse-

anmälan enligt ombildningslagen skall det krävas att hyresgästerna i

minst två tredjedelar av de uthyrda lägenheterna skriftligen har

förklarat sig intresserade av en ombildning till bostadsrätt.

Promemorians förslag: Överensstämmer delvis med regeringens. I

promemorian föreslås dock att det skall krävas tre fjärdedelars majoritet.

Remissinstanserna: De flesta remissinstanserna, däribland HSB,

Riksbyggen och SBC Bostadsrättsorganisationen, har avstyrkt

promemorians förslag. Som skäl för sin inställning har de åberopat bl.a.

följande. Det är angeläget med valfrihet i boendet. Hyresgäster som vill

ombilda till bostadsrätt bör därför inte hindras från detta om det inte

finns mycket starka skäl för sådana åtgärder. Sådana skäl har inte

framkommit. Några ekonomiska problem har inte uppstått i föreningar

som efter sänkningen av majoritetskraven år 1992 har bildats genom

ombildning. Inte heller finns det skäl att anta att risken för motsättningar

mellan de boende i ett hus där blandade upplåtelseformer förekommer är

beroende av den andel av de boende som deltar i ombildningen. Från

HSB har särskilt anförts att en skärpning av majoritetskraven inte

kommer att ha någon betydelse för ombildning till bostadsrätt i hus som

är belägna i de största städernas centrala delar, medan däremot

ombildningar kommer att försvåras i förorterna och i mindre städer där

det av bostadssociala skäl kan finnas anledning att särskilt uppmuntra

bostadsrättsupplåtelser. Även Sveriges Fastighetsägareförbund, Svenska

kommunförbundet och Stockholms stad har instämt i bostadsrätts-

organisationernas kritik mot förslagen. Kommunförbundet och

Stockholms stad har därutöver uttalat att förslagen innebär en

inskränkning i den kommunala självbestämmanderätten, eftersom

kommunernas möjligheter att överlåta fastigheter till bostadsrätts-

föreningar minskar.

SBC Bostadsrättsorganisationen har vidare gjort gällande att en

höjning av majoritetskraven innebär en inskränkning av föreningars rätt

att verka som kan strida mot regeringsformen och Europeiska

konventionen om skydd för de mänskliga rättigheterna och de

grundläggande friheterna (Europakonventionen).

Svea hovrätt och Hyresnämnden i Stockholm har ansett att om

majoritetskraven skall skärpas bör det vara tillräckligt att minst två

tredjedelar av de boende står bakom beslutet om ombildning för att

beslutet skall vara giltigt.

Hyresgästernas Riksförbund och SABO har tillstyrkt promemorians

förslag.

Skälen för regeringens förslag: Regeringen har i skilda sammanhang

gett uttryck för att det är viktigt att slå vakt om de båda upplåtelseformer

för boende hyresrätt och bostadsrätt som finns i Sverige. För att

säkerställa att hyresgästerna ges ett skydd och ett inflytande över sitt

boende har regeringen de senaste åren genomfört flera reformer av

hyreslagstiftningen. Här kan särskilt nämnas de regler om

hyresgästinflytande vid ombyggnad m.m. som infördes våren 1997 (se

prop. 1996/97:30, bet. 1996/97:BoU5, rskr. 1996/97:143, SFS 1997:62).

Vidare stärktes hyresgästernas ställning i flera andra avseenden genom

lagändringar som trädde i kraft den 1 juni 1998. Bl.a. vidgades

möjligheten att tillgripa s.k. åtgärdsförelägganden mot försumliga

hyresvärdar, och bestämmelsen om tillstånd till andrahandsutyrning

gjordes mer förmånlig för hyresgästen (se prop. 1997/98:46, bet.

1997/98:BoU7, rskr. 1997/98:152, SFS 1998:146). Regeringen har också

tagit initiativ för att stärka bostadsrätten som upplåtelseform. En av de

viktigaste åtgärderna har varit tillsättandet av Bostadsrättsutredningen,

som har haft uppdraget att som ett led i ett nytt system för förvärv och

pantsättning av bostadsrätter lämna förslag till ett rikstäckande bostads-

rättsregister och att även i övrigt göra en bredare översyn av bostads-

rättslagen.

Bostadsrätt är för många människor en attraktiv boendeform. Det är

därför i och för sig önskvärt att det finns tillfredsställande möjligheter till

en övergång från hyresrätt till bostadsrätt när det finns ett utbrett intresse

hos de boende för en sådan ombildning. Med hänsyn till den stora

betydelse som en ombildning får för de boende både för dem som

deltar i ombildningen och för dem som väljer att kvarstå som hyresgäster

 är det emellertid viktigt att en ombildning från hyresrätt till bostadsrätt

kommer till stånd bara i sådana fall då man på goda grunder kan räkna

med att ombildningen kommer att bli framgångsrik. Det är då naturligt

att utgå från att ju fler av de boende som deltar i ombildningen, desto

större är möjligheten att övergången till bostadsrätt blir lyckad. Frågan är

då om det nuvarande kravet på enkel majoritet i tillräcklig grad säker-

ställer detta.

Det är naturligvis också viktigt att ha majoritetsregler som skyddar de

boendes intressen. Vilka är då dessa intressen?

Ett första sådant intresse är av boendedemokratisk natur. Det är enligt

regeringens uppfattning viktigt att de boendes inflytande över frågan om

ombildning säkerställs på ett lämpligt sätt. I och för sig skulle man kunna

hävda att så snart som det bland hyresgästerna i huset finns en majoritet

för en övergång till bostadsrätt, finns det från demokratisk synpunkt inget

att invända mot att en ombildning kommer till stånd. Med tanke på den

stora sociala betydelse som boendet har, är det emellertid enligt

regeringens uppfattning knappast rimligt att en ombildning skall få

genomföras i sådana fall då ett stort antal, kanske närmare hälften, av

hyresgästerna inte önskar en sådan förändring. Många gånger har dessa

hyresgäster valt att bo i huset just därför att de önskar att en professionell

hyresvärd ansvarar för fastighetsförvaltningen. Det sagda talar alltså för

att kvalificerad majoritet bör vara en förutsättning för ett beslut om

övergång från hyresrätt till bostadsrätt.

En ombildning till bostadsrätt av vissa lägenheter i ett hus medför att

det kommer att finnas blandade upplåtelseformer. Olika problem i

boendet kan då lätt uppkomma. Det kan uppstå motsättningar mellan de

boende som deltar i ombildningen och de som väljer att inte delta.

Hyresgästernas Riksförbund har uppgett att det inte är sällsynt att sådana

motsättningar uppstår. För att helt undvika sådana problem skulle det

krävas att blandade upplåtelseformer förbjuds. En sådan ordning är

orealistisk. Det finns emellertid även här skäl för att anta att ju fler

hyresgäster som deltar i ombildningen, desto mindre blir risken för

motsättningar mellan de boende.

Det är givetvis inte önskvärt att företag som typiskt sett inte är

lämpliga som ägare av hyresfastigheter uppträder som hyresvärdar. Det

stora flertalet bostadsrättsföreningar torde visserligen uppfylla sina

skyldigheter mot kvarvarande hyresgäster på ett tillfredsställande sätt.

För de kvarvarande hyresgästerna innebär ändå en ombildning en risk för

att föreningen sätter sina egna medlemmars intressen framför hyres-

gästernas. Hyresgästerna kan i och för sig tillgripa samma sanktioner mot

en försumlig förening som mot vilken hyresvärd som helst. Inte desto

mindre är det, mot den angivna bakgrunden, uppenbart att ombildningen

kan få negativa konsekvenser för hyresgästerna. Också detta talar för att

en ombildning av hyresrätt till bostadsrätt bör få ske endast om det finns

en kvalificerad majoritet av de boende bakom åtgärden.

Regeringen kan alltså konstatera att flera skäl talar för att det bör

krävas kvalificerad majoritet bland de boende för att ett beslut om

övergång från hyresrätt till bostadsrätt skall vara giltigt.

Finns det då några avgörande invändningar mot en sådan ordning?

Flera remissinstanser har pekat på att från allmänna utgångspunkter

kan önskemålet att ombildningar kommer till stånd variera beroende på

var i landet åtgärden skall äga rum. Det kan t.ex. vara mer angeläget med

övergång från hyresrätt till bostadsrätt på orter där bostadsrätten är

ovanlig som upplåtelseform. Remissinstanserna har menat att en

skärpning av majoritetsreglerna i detta avseende skulle få oönskade

effekter. Enligt regeringens mening gör sig emellertid intresset av

skyddsregler för ombildningen lika starkt gällande oavsett var i landet

ombildningen är avsedd att genomföras. De skäl som talar för ett krav på

kvalificerad majoritet blir alltså inte mindre giltiga för att det på vissa

orter finns endast ett fåtal bostadsrättslägenheter.

Några remissinstanser har gjort gällande att en skärpning av

majoritetskraven vid ombildning av hyresrätt till bostadsrätt skulle

innebära en begränsning av den kommunala självbestämmanderätten.

Regeringen kan inte finna att så är fallet. De regler som det här är fråga

om är av civilrättsligt slag och gör ingen skillnad mellan kommuners och

enskilda fastighetsägares möjligheter att sälja fastigheter till bostadsrätts-

föreningar.

Slutligen har en remissinstans hävdat att en skärpning av majoritets-

kraven innebär en begränsning i den grundlagsskyddade förenings-

friheten (jfr 2 kap. 1 § första stycket 5 regeringsformen) och därför

endast får införas under vissa i regeringsformen närmare angivna

förutsättningar (se 2 kap. 12 och 14 §§ regeringsformen). Enligt

regeringens uppfattning finns det inte fog för detta. Den grundlags-

skyddade föreningsfriheten innebär en frihet att sammansluta sig med

andra för allmänna eller enskilda syften (se prop. 1975/76:209 s. 112).

Att uppställa ett skärpt majoritetskrav som förutsättning för ombildning

av hyresrätter till bostadsrätter innebär inte något hinder för boende att

sluta sig samman och agera i syfte att åstadkomma ett gemensamt

boende. Visserligen kan ett skärpt majoritetskrav minska möjligheterna

att fullfölja syftet inom de ramar som bostadsrättslagen ger. Detta

innebär emellertid inte någon begränsning i föreningsfriheten utan är

endast en del av den civilrättsliga reglering som gäller på området.

Samma remissinstans har ifrågasatt om inte en skärpning av

majoritetskraven också skulle strida mot bestämmelserna i artikel 11 i

Europakonventionen om de mänskliga rättigheterna. Där anges bl.a. att

envar skall ha rätt till föreningsfrihet och att utövandet av rätten inte får

underkastas andra inskränkningar än sådana som är angivna i lag och är

nödvändiga för vissa angivna ändamål. Enligt regeringens mening

innebär majoritetsreglerna inte något brott mot dessa bestämmelser. Ett

majoritetskrav är över huvud taget inte något hinder för förenings-

friheten.

Regeringen kan således konstatera att det inte möter några hinder att

införa krav på kvalificerad majoritet för ett beslut om övergång från

hyresrätt till bostadsrätt. De skäl som talar för en sådan ordning väger

enligt regeringens mening betydligt tyngre än skälen emot.

Hur bör då majoritetsreglerna närmare utformas? Enligt regeringens

mening är det angeläget att kvalifikationskravet utformas så att det

effektivt kan trygga att ombildningen blir framgångsrik och oönskade

effekter för de boende inte inträder. Detta talar för att ett mycket strängt

kvalifikationskrav bör uppställas. Det är emellertid också angeläget att

bestämmelserna om kvalificerad majoritet inte utformas så att en

övergång från hyresrätt till bostadsrätt i onödan försvåras. En återgång

till det tidigare gällande kravet på två tredjedelars majoritet framstår då

som en lämplig avvägning mellan de motstående intressena. Regeringen

anser att bestämmelserna om majoritetskraven bör utformas på detta sätt.

5 Den tidigare försöksverksamheten med

kooperativ hyresrätt

5.1 Bakgrund

Boendeformen kooperativ hyresrätt infördes på försök den 1 januari 1987

då lagen (1986:1241) om försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt

(försökslagen) trädde i kraft. Lagen gällde i sin ursprungliga lydelse fram

till utgången av år 1991, men giltighetstiden förlängdes så att lagen kom

att gälla till utgången av år 1998. Lagen har alltså numera upphört att

gälla.

Kooperativ hyresrätt innebär att det med en andelsrätt i en ekonomisk

förening följer en rätt att hyra en bostadslägenhet. En ekonomisk

förening upplåter alltså bostadslägenheter med hyresrätt till sin

medlemmar. Sådana upplåtelser är enligt 1 kap. 8 § första stycket

bostadsrättslagen förbjudna. Enligt försökslagen kunde dock regeringen

lämna tillstånd till en ekonomisk förening att trots bestämmelsen i

bostadsrättslagen bedriva en verksamhet där föreningen tillämpade

villkor som innebar att det med andelsrätt i föreningen följde en rätt att

hyra bostadslägenhet (se 1 § försökslagen; jfr även 1 kap. 8 § tredje

stycket bostadsrättslagen). Tillstånd fick lämnas om den kommun där

föreningen skulle bedriva sin verksamhet tillstyrkte denna och om

föreningens stadgar föreskrev att minst en av kommunen utsedd ledamot

och en suppleant för denne skulle ingå i föreningens styrelse (se 2 §

försökslagen). Om tillstånd lämnades, fick regeringen bevilja vissa

undantag från annars tvingande bestämmelser om hyra och hyresvärds

reparationsskyldighet m.m. i 12 kap. jordabalken (hyreslagen) och hyres-

förhandlingslagen (1978:304) och ställa vissa villkor för föreningens

verksamhet (se 3 § försökslagen).

Regeringen gav i december 1994 ett uppdrag åt Boverket att utvärdera

försöksverksamheten. Boverket överlämnade en rapport i augusti 1996

(Boverket Rapport 1996:7). Av rapporten framgick att det fanns flera

brister i det regelverk som styrde försöksverksamheten. Regeringen fann

för sin del att försökslagen inte längre tjänade något syfte och vidtog inte

någon åtgärd för att förlänga lagens giltighetstid (se bl.a. regeringens

beslut den 24 september 1998 i ärende Ju 98/2410). Frågan om

införandet av en permanent lagstiftning om kooperativ hyresrätt bereds

för närvarande inom Regeringskansliet.

De finns inget som hindrar att föreningar som under försökslagens

giltighetstid har fått tillstånd att bedriva kooperativ hyresverksamhet

fortsätter sin verksamhet (se övergångsbestämmelserna till försökslagen).

Under den tid då lagen gällde förekom det ibland att föreningar som

hade fått tillstånd att bedriva verksamhet på en viss fastighet önskade

utvidga sin verksamhet till att avse ytterligare någon fastighet.

Regeringen prövade då i ett nytt beslut om tillstånd skulle lämnas till

utvidgningen av verksamheten. Det har framförts att det även sedan

försökslagen numera har upphört finns behov av en ordning som gör det

möjligt för befintliga föreningar att utvidga sin verksamhet att avse

ytterligare en fastighet. Det kan också finnas ett behov hos föreningarna

att få dispenser från bestämmelser i hyreslagen m.m. eller att få till stånd

en ändring av tidigare lämnade dispenser.

5.2 Överväganden och förslag

Regeringens förslag: Föreningar som har fått tillstånd att bedriva

verksamhet med kooperativ hyresrätt skall kunna få tillstånd till en

utvidgning eller annan ändring av föreningens verksamhet.

Regeringen skall också kunna ge sådana föreningar nya dispenser från

vissa bestämmelser i hyreslagen och hyresförhandlingslagen.

Promemorians förslag: Överensstämmer med regeringens.

Remissinstanserna: Remissinstanserna har tillstyrkt förslaget.

Skälen för regeringens förslag: Det är angeläget att de föreningar

som under försöksperioden med kooperativ hyresrätt har fått tillstånd att

bedriva sådan verksamhet även i fortsättningen kan vidta sådana

förändringar av sin verksamhet som är nödvändiga för föreningens

ekonomi eller som annars är angelägna för en ändamålsenlig förvaltning

av föreningens hus.

För att uppnå detta kan det ibland krävas att föreningen utvidgar sin

verksamhet till att avse ytterligare någon fastighet eller att föreningen

flyttar verksamheten från en fastighet till en annan. Ett förvärv av en

grannfastighet för gemensam förvaltning med föreningens ursprungliga

fastighet kan vara ett ändamålsenligt sätt att åstadkomma ett sådant

driftsnetto som kan trygga föreningens fortlevnad. Föreningen kan också,

på samma sätt som då försökslagen gällde, vara i behov av dispenser från

vissa tvingande bestämmelser i hyreslagen och hyresförhandlingslagen.

Nya undantag från dessa bestämmelser kan t.ex. vara motiverade om

inriktningen på föreningens verksamhet ändras. Som ett exempel kan

nämnas att föreningen önskar åstadkomma inslag av s.k. självförvaltning

från medlemmarnas sida. Det kan då vara nödvändigt för föreningen att

få dispens från bestämmelserna i hyreslagen om hyresvärdens under-

hållsskyldighet och om bestämmande av hyran.

Som har framgått i bakgrundsavsnittet saknas det, sedan försökslagen

upphörde, möjlighet för regeringen att ge tillstånd till förändring av en

förenings verksamhet eller att bevilja en förening dispenser från hyres-

lagen och hyresförhandlingslagen. Regeringen bör åter ges möjlighet att

fatta sådana beslut. Det bör ske genom införandet av en särskild lag som

behandlar dessa frågor. Frågan om förutsättningarna för beslut enligt den

nya lagen om utvidgning av en förenings verksamhet m.m. och

beviljande av dispens behandlas i författningskommentaren.

6 Kostnader och ikraftträdande

Lagförslagen bör kunna träda ikraft den 1 juli 1999.

De föreslagna reformerna torde inte ha några kostnadskonsekvenser

för det allmänna.

Några övergångsbestämmelser har inte ansetts nödvändiga. Lagrådet

har påpekat att det av allmänna rättsgrundsatser följer att ett giltigt beslut

på föreningsstämma att förvärva ett hus för ombildning till bostadsrätt

som fattats före lagstiftningens ikraftträdande inte kan förlora sin

giltighet på grund av att kravet på viss majoritet skärps genom den nya

lagstiftningen. Regeringen delar denna uppfattning och ansluter sig även

i övrigt till vad Lagrådet har uttalat i dessa frågor

7 Författningskommentar

7.1 Förslaget till lag om ändring i bostadsrättslagen

1 kap. 8 §

En juridisk person får inte upplåta andelsrätt med vilken följer rätt att för

begränsad tid besitta eller nyttja en bostadslägenhet.

Ett förbehåll om förvärv av andelsrätt i strid med första stycket gäller

inte mot den till vilken lägenheten har upplåtits.

Första stycket gäller inte i verksamhet som bedrivs med stöd av till-

stånd enligt lagen (1986:1242) om försöksverksamhet med kooperativ

hyresrätt eller lagen (1999:000) om ändring av tillstånd att bedriva

verksamhet med kooperativ hyresrätt.

I paragrafens tredje stycke har det angetts att förbudet mot upplåtelse av

andelsrätt med vilken följer nyttjanderätt till en bostadslägenhet inte

gäller för verksamhet som bedrivs med stöd av lagen om försöks-

verksamhet med kooperativ hyresrätt eller den nya lagen om ändring av

tillstånd att bedriva verksamhet med kooperativ hyresrätt. Ändringen är

föranledd av att försökslagen inte längre gäller och av införandet av

lagen om ändring av tidigare meddelade tillståndsbeslut.

9 kap. 19 §

En bostadsrättsförenings beslut att förvärva ett hus för ombildning av

hyresrätt till bostadsrätt skall fattas på en föreningsstämma. Beslutet är

giltigt, om hyresgästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda lägenheter

som omfattas av förvärvet har gått med på beslutet. Dessa hyresgäster

skall vara medlemmar i bostadsrättsföreningen. Vid beräkningen av

antalet lägenheter tillämpas 1 kap. 5 § andra stycket.

Protokollet från föreningsstämman skall innehålla uppgift om hur

rösterna har beräknats och hållas tillgängligt för hyresgästerna och

ägaren av huset.

Paragrafen har ändrats så att det för en bostadsrättsförenings förvärv av

ett hyreshus för ombildning till bostadsrätt krävs att hyresgästerna i minst

två tredjedelar av de uthyrda lägenheterna har gått med på beslutet.

Skälen för ändringen har angetts i avsnitt 4.2.

7.2 Förslaget till lag om ändring i lagen om rätt till

fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt

3 §

Om hyresgäster har intresse av att förvärva fast egendom för ombildning

av hyresrätt till bostadsrätt får detta anmälas till inskrivnings-

myndigheten för anteckning i fastighetsboken. Intresseanmälan skall för

hyresgästernas räkning göras av en bostadsrättsförening.

Föreningen skall till sin anmälan foga ett intyg av föreningens styrelse

om

1. hur många lägenheter som finns i den fasta egendom som anmälan

omfattar,

 2. att hyresgästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda lägenheterna

skriftligen har förklarat sig intresserade av en ombildning av hyresrätt till

bostadsrätt, och att dessa hyresgäster är medlemmar i bostads-

rättsföreningen, och

 3. att samtliga lägenheter i en småhusenhet som omfattas av anmälan

hyrs för något annat ändamål än fritidsändamål.

Den i paragrafen intagna bestämmelsen i andra stycket punkten 2 om den

andel hyresgäster som måste ha förklarat sig intresserade av en

ombildning av hyresrätt till bostadsrätt har ändrats så att det krävs samma

kvalificerade majoritet som enligt 9 kap. 19 § bostadsrättslagen. Skälen

för ändringen har angetts i avsnitt 4.2.

7.3 Förslaget till lag om ändring av tillstånd att bedriva

verksamhet med kooperativ hyresrätt

Regeringen får i fråga om en ekonomisk förening som bedriver

verksamhet med stöd av tillstånd enligt 1 § lagen (1986:1242) om

försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt besluta att

1. utvidga tillståndet till att avse även en annan fastighet eller göra

någon annan ändring av tillståndet, samt

2. lämna ett sådant medgivande eller ställa ett sådant villkor som sägs i

3 § lagen om försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt.

Ett beslut enligt första stycket 1 får meddelas endast om den kommun i

vilken föreningen bedriver sin verksamhet har tillstyrkt ändringen av

verksamheten.

Skälen för införandet av lagen har angetts i avsnitt 5.2. Lagen är

tillämplig på ekonomiska föreningar som tidigare har fått tillstånd enligt

lagen (1986:1242) om försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt

(försökslagen) att bedriva sådan verksamhet.

Försökslagen har upphört att gälla vid utgången av år 1998. Enligt en

övergångsbestämmelse till försökslagen gäller emellertid tillstånd som

har meddelats med stöd av lagen även efter det att lagen har upphört att

gälla.

Enligt 1 § försökslagen kunde regeringen försöksvis lämna

ekonomiska föreningar tillstånd att bedriva verksamhet i vilken

föreningen tillämpade villkor som innebar att det med andelsrätt i

föreningen följer en rätt att hyra en bostadslägenhet (kooperativ

hyresrätt).

Den nya lagen ger regeringen möjlighet att utvidga ett tidigare

meddelat tillstånd till att avse ytterligare någon fastighet (första stycket

första punkten). Ett sådant beslut innebär att föreningen ges tillstånd att

vidga sin verksamhet att omfatta fler bostadslägenheter. Eftersom

försöksverksamheten med kooperativ hyresrätt genom försökslagens

upphörande i princip har avslutats, bör ett sådant tillstånd meddelas

endast när det finns goda skäl för det. En typisk situation då ett tillstånd

är motiverat är när en ändring av verksamheten är nödvändig för att

undvika att det uppstår allvarliga brister i fastighetsförvaltningen till men

för hyresgästerna eller att föreningens verksamhet på sikt annars

äventyras.

Regeringen får även göra andra ändringar av det tidigare tillstånds-

beslutet än att utvidga det. Det kan t.ex. finnas skäl att ge en förening

tillstånd att bedriva verksamheten på en annan fastighet än den

ursprungliga när detta av fastighetsekonomiska skäl är befogat.

Som förutsättning för ett beslut om utvidgning av ett tillstånd eller

annan ändring av det gäller enligt andra stycket att den kommun i vilken

föreningen bedriver verksamheten har tillstyrkt ändringen (jfr 2 §

försökslagen).

Lagen ger vidare regeringen möjlighet att i likhet med vad som gällde

enligt försökslagen (jfr 3 §) medge undantag från vissa bestämmelser i

hyreslagen och hyresförhandlingslagen och att ställa särskilda villkor för

föreningens verksamhet (första stycket andra punkten). Det är avsett att

sådana dispenser och villkor skall meddelas enligt samma förutsättningar

som gällde enligt försökslagen (se prop. 1986/87:37, särskilt s. 74). Det

ligger i sakens natur att regeringen med stöd av bestämmelsen även får

ändra eller upphäva ett tidigare meddelat undantag eller villkor.

Sammanfattning av promemorian Ombildning av

hyresrätt till bostadsrätt m.m.

I promemorian föreslås lagändringar som avser att säkerställa att

ombildning från hyresrätt till bostadsrätt kan ske bara då en sådan

ombildning kan förväntas bli framgångsrik. Det förslås att en bostads-

rättsförening får besluta om förvärv av ett hus för ombildning till

bostadsrätt, om en kvalificerad majoritet av de boende står bakom

beslutet. Det skall därvid krävas att hyresgästerna i minst tre fjärdedelar

av de uthyrda lägenheterna går med på beslutet. Samma krav på majoritet

föreslås gälla för en s.k. intresseanmälan för fastighetsförvärv för

ombildning till bostadsrätt.

Det lämnas vidare vissa förslag för sådana föreningar som enligt den

tidigare gällande lagen (1986:1241) om försökverksamhet med

kooperativ hyresrätt fått tillstånd att bedriva sådan verksamhet. Det

föreslås att regeringen skall kunna ge tillstånd till en utvidgning eller

annan ändring av föreningens verksamhet. För sådana föreningar skall

regeringen också kunna meddela nya eller ändrade dispenser från vissa

bestämmelser i hyreslagen och hyresförhandlingslagen.

Lagändringarna föreslås träda i kraft den 1 juli 1999.

Promemorians lagförslag

1. Förslag till lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614)

Härigenom föreskrivs att 1 kap. 8 § och 9 kap. 19 § bostadsrättslagen

(1991:614) skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

1 kap.

8 §

En juridisk person får inte upplåta andelsrätt med vilken följer rätt att

för begränsad tid besitta eller nyttja en bostadslägenhet.

Ett förbehåll om förvärv av andelsrätt i strid med första stycket gäller

inte mot den till vilken lägenheten har upplåtits.

Enligt lagen (1986:1242) om

försöksverksamhet med kooperativ

hyresrätt kan regeringen lämna

ekonomiska föreningar tillstånd

att bedriva verksamhet trots

bestämmelserna i första stycket.

Första stycket gäller inte i

verksamhet som bedrivs med stöd

av tillstånd enligt lagen

(1986:1242) om försöksverk-

samhet med kooperativ hyresrätt

eller lagen (1999:000) om ändring

av beslut om tillstånd att bedriva

verksamhet med kooperativ

hyresrätt.

9 kap.

19 §1

En bostadsrättsförenings beslut

att förvärva ett hus för ombildning

av hyresrätt till bostadsrätt skall

fattas på en föreningsstämma.

Beslutet är giltigt, om hyres-

gästerna i mer än hälften av de

uthyrda lägenheter som omfattas

av förvärvet har gått med på

beslutet. Dessa hyresgäster skall

vara medlemmar i bostads-

rättsföreningen. Vid beräkningen

av antalet lägenheter tillämpas

1 kap. 5 § andra stycket.

En bostadsrättsförenings beslut

att förvärva ett hus för ombildning

av hyresrätt till bostadsrätt skall

fattas på en föreningsstämma.

Beslutet är giltigt, om hyres-

gästerna i minst tre fjärdedelar av

de uthyrda lägenheter som

omfattas av förvärvet har gått med

på beslutet. Dessa hyresgäster

skall vara medlemmar i bostads-

rättsföreningen. Vid beräkningen

av antalet lägenheter tillämpas

1 kap. 5 § andra stycket.

Protokollet från föreningsstämman skall innehålla uppgift om hur

rösterna har beräknats och hållas tillgängligt för hyresgästerna och

ägaren av huset.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1999.

2. Förslag till lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt till

fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt

Härigenom föreskrivs att 3 § lagen (1982:352) om rätt till

fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

3 §1

Om hyresgäster har intresse av att förvärva fast egendom för

ombildning av hyresrätt till bostadsrätt får detta anmälas till

inskrivningsmyndigheten för anteckning i fastighetsboken.

Intresseanmälan skall för hyresgästernas räkning göras av en

bostadsrättsförening.

Föreningen skall till sin anmälan

foga ett intyg av föreningens

styrelse om

1. hur många lägenheter som

finns i den fasta egendom som

anmälan omfattar,

 2. att hyresgästerna i mer än

hälften av de uthyrda lägenheterna

skriftligen har förklarat sig

intresserade av en ombildning av

hyresrätt till bostadsrätt, och att

dessa hyresgäster är medlemmar i

bostadsrättsföreningen, och

3. att samtliga lägenheter i en

småhusenhet som omfattas av

anmälan hyrs för något annat

ändamål än fritidsändamål.

 Föreningen skall till sin

anmälan foga ett intyg av

föreningens styrelse om

1. hur många lägenheter som

finns i den fasta egendom som

anmälan omfattar,

 2. att hyresgästerna i minst tre

fjärdedelar av de uthyrda

lägenheterna skriftligen har

förklarat sig intresserade av en

ombildning av hyresrätt till

bostadsrätt, och att dessa

hyresgäster är medlemmar i

bostadsrättsföreningen, och

 3. att samtliga lägenheter i en

småhusenhet som omfattas av

anmälan hyrs för något annat

ändamål än fritidsändamål.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1999.

3. Förslag till lag (1999:000) om ändring av beslut om

tillstånd att bedriva verksamhet med kooperativ hyresrätt

Härigenom föreskrivs följande.

Regeringen får i fråga om en ekonomisk förening som bedriver

verksamhet med stöd av tillstånd enligt 1 § lagen (1986:1242) om

försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt1 besluta att

1. utvidga tillståndsbeslutet till att avse ytterligare någon fastighet eller

göra någon annan ändring av beslutet, samt

2. lämna ett sådant medgivande eller ställa ett sådant villkor som sägs i

3 § lagen om försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt.

Ett beslut enligt första stycket 1 får meddelas endast om den kommun i

vilken föreningen bedriver sin verksamhet har tillstyrkt ändringen av

verksamheten.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1999.

Förteckning över remissinstanser som har yttrat sig

över promemorian Ombildning av hyresrätt till

bostadsrätt m.m.

Svea hovrätt, Hyresnämnden i Stockholm, Stockholms stad, Svenska

kommunförbundet, Sveriges Fastighetsägareförbund, Sveriges

Allmännyttiga Bostadsföretag (SABO), Hyresgästernas Riksförbund,

HSB, Riksbyggen och SBC Bostadsrättsorganisationen har lämnat

synpunkter på förslagen vid ett remissmöte.

Stockholms stad, Sveriges Fastighetsägareförbund, SABO och SBC

Bostadsrättsorganisationen har även inkommit med skriftliga remissvar.

Lagrådsremissens lagförslag

2.1 Förslag till lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614)

Härigenom föreskrivs att 1 kap. 8 § och 9 kap. 19 § bostadsrättslagen

(1991:614) skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

1 kap.

8 §

En juridisk person får inte upplåta andelsrätt med vilken följer rätt att

för begränsad tid besitta eller nyttja en bostadslägenhet.

Ett förbehåll om förvärv av andelsrätt i strid med första stycket gäller

inte mot den till vilken lägenheten har upplåtits.

Enligt lagen (1986:1242) om

försöksverksamhet med kooperativ

hyresrätt kan regeringen lämna

ekonomiska föreningar tillstånd

att bedriva verksamhet trots

bestämmelserna i första stycket.

Första stycket gäller inte i

verksamhet som bedrivs med stöd

av tillstånd enligt lagen

(1986:1242) om försöksverksam-

het med kooperativ hyresrätt eller

lagen (1999:000) om ändring av

tillstånd att bedriva verksamhet

med kooperativ hyresrätt.

9 kap.

19 §

En bostadsrättsförenings beslut

att förvärva ett hus för ombildning

av hyresrätt till bostadsrätt skall

fattas på en föreningsstämma.

Beslutet är giltigt, om hyres-

gästerna i mer än hälften av de

uthyrda lägenheter som omfattas

av förvärvet har gått med på

beslutet. Dessa hyresgäster skall

vara medlemmar i bostads-

rättsföreningen. Vid beräkningen

av antalet lägenheter tillämpas

1 kap. 5 § andra stycket.

En bostadsrättsförenings beslut

att förvärva ett hus för ombildning

av hyresrätt till bostadsrätt skall

fattas på en föreningsstämma.

Beslutet är giltigt, om hyres-

gästerna i minst två tredjedelar av

de uthyrda lägenheter som

omfattas av förvärvet har gått med

på beslutet. Dessa hyresgäster

skall vara medlemmar i bostads-

rättsföreningen. Vid beräkningen

av antalet lägenheter tillämpas

1 kap. 5 § andra stycket.

Protokollet från föreningsstämman skall innehålla uppgift om hur

rösterna har beräknats och hållas tillgängligt för hyresgästerna och

ägaren av huset.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1999.

2.2 Förslag till lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt till

fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt

Härigenom föreskrivs att 3 § lagen (1982:352) om rätt till

fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

3 §1

Om hyresgäster har intresse av att förvärva fast egendom för

ombildning av hyresrätt till bostadsrätt får detta anmälas till inskriv-

ningsmyndigheten för anteckning i fastighetsboken. Intresseanmälan

skall för hyresgästernas räkning göras av en bostadsrättsförening.

Föreningen skall till sin anmälan

foga ett intyg av föreningens

styrelse om

1. hur många lägenheter som

finns i den fasta egendom som

anmälan omfattar,

 2. att hyresgästerna i mer än

hälften av de uthyrda lägenheterna

skriftligen har förklarat sig intres-

serade av en ombildning av hyres-

rätt till bostadsrätt, och att dessa

hyresgäster är medlemmar i

bostadsrättsföreningen, och

 3. att samtliga lägenheter i en

småhusenhet som omfattas av

anmälan hyrs för något annat

ändamål än fritidsändamål.

 Föreningen skall till sin

anmälan foga ett intyg av

föreningens styrelse om

1. hur många lägenheter som

finns i den fasta egendom som

anmälan omfattar,

 2. att hyresgästerna i minst två

tredjedelar av de uthyrda lägen-

heterna skriftligen har förklarat sig

intresserade av en ombildning av

hyresrätt till bostadsrätt, och att

dessa hyresgäster är medlemmar i

bostadsrättsföreningen, och

 3. att samtliga lägenheter i en

småhusenhet som omfattas av

anmälan hyrs för något annat

ändamål än fritidsändamål.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1999.

2.3 Förslag till lag (1999:000) om ändring av tillstånd att

bedriva verksamhet med kooperativ hyresrätt

Härigenom föreskrivs följande.

Regeringen får i fråga om en ekonomisk förening som bedriver

verksamhet med stöd av tillstånd enligt 1 § lagen (1986:1242) om

försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt1 besluta att

1. utvidga tillståndet till att avse även en annan fastighet eller göra

någon annan ändring av tillståndet, samt

2. lämna ett sådant medgivande eller ställa ett sådant villkor som sägs i

3 § lagen om försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt.

Ett beslut enligt första stycket 1 får meddelas endast om den kommun i

vilken föreningen bedriver sin verksamhet har tillstyrkt ändringen av

verksamheten.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1999.

Lagrådets yttrande

Utdrag ur protokoll vid sammanträde 1999-03-29

Närvarande: f.d. justitierådet Staffan Vängby, justitierådet Gertrud

Lennander, regeringsrådet Kjerstin[REDACTED_EFTERNAMN].

Enligt en lagrådsremiss den 18 mars 1999 (Justitiedepartementet) har

regeringen beslutat inhämta Lagrådets yttrande över förslag till

1. lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614)

2. lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv

 för ombildning till bostadsrätt, samt

3. lag (1999:000) om ändring av tillstånd att bedriva verksamhet

 med kooperativ hyresrätt.

Förslagen har inför Lagrådet föredragits av kanslirådet Nils Cederstierna.

Förslagen föranleder följande yttrande av Lagrådet:

Förslaget till lag om ändring i bostadsrättslagen och förslaget till lag

om ändring i lagen om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till

bostadsrätt.

Av allmänna rättsgrundsatser följer att ett giltigt beslut på förenings-

stämma att förvärva ett hus för ombildning till bostadsrätt som fattats

före lagstiftningens ikraftträdande inte kan förlora sin giltighet på grund

av att kravet på viss majoritet skärps genom den nya lagstiftningen.

Ett beslut om ett sådant förvärv som fattas efter ikraftträdandet torde

däremot förutsätta den i den nya lydelsen föreskrivna majoriteten, även

om beslut om intresseanmälan fattats före ikraftträdandet med enkel

majoritet. En sådan anmälan torde emellertid bevara sin verkan så att

hembud enligt lagen om ändring i lagen om rätt till fastighetsförvärv för

ombildning till bostadsrätt måste ske även efter ikraftträdandet. Det får

sedan utrönas om det finns behövlig majoritet enligt bostadsrättslagen,

när bostadsrättsföreningen skall på föreningsstämma ta ställning till

förvärvet.

Vad angår intresseanmälningen torde frågan om tillämpningen av äldre

eller ny lydelse inte kunna knytas till någon annan tidpunkt än den då

anmälningen görs. Görs anmälningen efter ikraftträdandet måste alltså

styrelsen intyga att två tredjedelsmajoritet föreligger.

De nu angivna lösningarna torde följa av lagtexten. Några övergångs-

bestämmelser behövs därför inte.

Förslaget till lag om ändring av tillstånd att bedriva verksamhet med

kooperativ hyresrätt.

Lagrådet lämnar förslaget utan erinran.

Justitiedepartementet

Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde den 8 april 1999

Närvarande: statsministern[REDACTED_EFTERNAMN], ordförande, och statsråden Hjelm-
[REDACTED_EFTERNAMN], Freivalds,[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN], von[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],
[REDACTED_EFTERNAMN], Engqvist,[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN]

Föredragande: statsrådet Freivalds

Regeringen beslutar proposition 1998/99:101 Ombildning av hyresrätt

till bostadsrätt m.m.

 Senaste lydelse 1995:1464.

1 Senaste lydelse 1995:1465.

1 Lagen har upphört att gälla vid utgången av år 1998.

1 Senaste lydelse 1995:1464.

1 Senaste lydelse 1995:1465.

1 lagen har upphört att gälla vid utgången av år 1998.

 Senaste lydelse 1995:1464.

1 Senaste lydelse 1995:1465.

1 Lagen har upphört att gälla vid utgången av år 1998.

Prop. 1998/99:101

7

1

Prop. 1998/99:101

Bilaga 2

29

Prop. 1998/99:101

Bilaga 1

28

Prop. 1998/99:101

Bilaga 2

Prop. 1998/99:101

Bilaga 3

Prop. 1998/99:101

Prop. 1998/99:101

Bilaga 4

Prop. 1998/99:101

Bilaga 5