Regeringens proposition

 1992/93:115

 om ändringar i jordabalkens hyresregler

 Prop.

 1992/93:115

 Regeringen föreslår riksdagen att anta de förslag som har

 tagits upp i bifogade utdrag ur regeringsprotokollet den

 11 februari 1993.

 På regeringens vägnar

 Carl[REDACTED_EFTERNAMN]

 Reidunn Laurén

 Propositionens huvudsakliga innehåll

 I propositionen föreslås ett flertal ändringar i 12 kap.

 jordabalken, dvs. hyreslagen.

 Reglerna om förverkande av hyresrätt på grund av bristande

 hyresbetalning görs mindre stränga mot bostadshyresgäster.

 Den s.k. förverkandefristen förlängs från två vardagar

 till en vecka. Det blir vidare möjligt för socialnämnderna

 att ta på sig betalningsansvaret för hyran med verkan att

 hyresgästen inte förlorar sin bostad.

 Hyresgästernas skydd mot störningar i boendet förstärks.

 Hyresvärden skall vara skyldig att uppmana den störande

 hyresgästen att se till att störningarna omedelbart upphör

 samt att underrätta socialnämnden om störningarna. I

 mycket allvarliga störningsfall får hyresvärden rätt att

 genast säga upp hyresavtalet till omedelbart upphörande.

 Frågor om störningar i boendet skall handläggas snabbt av

 berörda myndigheter.

 Begränsningen i bytesrätten för hyresgäster som har fått

 sin bostad genom byte och innehaft den under kortare tid

 än tre år slopas. Detsamma gäller lagregeln om att den nye

 bostadshyresgästen vid ett lägenhetsbyte är ansvarig för

 den tidigare hyresgästens skulder.

 Rätten till förlängning av hyresavtalet slopas vid

 kortvariga andrahandsupplåtelser.

 Lagförslagen avses träda i kraft den 1 juli 1993.

 1 Förslag till

 Lag om ändring i jordabalken

 Härigenom förskrivs i fråga om jordabalken[1]1

 dels att 12 kap. 25, 35, 38, 42*45, 55 b och 63 §§ skall

 ha följande lydelse,

 dels att det i 12 kap. skall införas en ny paragraf, 72 §,

av följande ly-

 delse.

 Nuvarande lydelse

 Föreslagen lydelse

 12 kap.

 25 §

 Hyresgästen är skyldig att när

 han använder lägenheten iaktta

 allt som fordras för att bevara

 sundhet, ordning och skick inom

 fastigheten. Hyresgästen skall

 hålla noggrann tillsyn över att

 detta också iakttas av dem för

 vilka han svarar enligt 24 §

 första stycket.

 När hyresgästen använder lägenheten skall han se till att

 de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar som i

 sådan grad kan vara skadliga för hälsan eller annars för-

 sämra deras bostadsmiljö att de inte skäligen bör tålas

 (störningar i boendet). Hyresgästen skall vid sin an-

 vändning av lägenheten också i övrigt iaktta allt som

 fordras för att bevara sundhet, ordning och gott skick

 inom fastigheten. Hyresgästen skall hålla noggrann tillsyn

 över att detta också iakttas av dem för vilka han svarar

 enligt 24 § första stycket.

 Om det förekommer störningar i boendet, skall hyresvärden

 ge hyresgästen tillsägelse att se till att störningarna

 omedelbart upphör samt, om denne är en bostadshyresgäst,

 underrätta socialnämnden i den kommun där lägenheten är

 belägen om störningarna.

 Andra stycket gäller inte om hyresvärden säger upp

 hyresavtalet med anledning av att störningarna är särskilt

 allvarliga med hänsyn till deras art eller omfattning

 (särskilt allvarliga störningar i boendet).

 Gods som enligt vad hyresgästen

 vet är eller med skäl kan

 misstänkas vara behäftat med

 ohyra får inte föras in i

 lägenheten.

 Om hyresgästen vet eller har anledning att misstänka att

 ett föremål är behäftat med ohyra får detta inte tas in i

 lägenheten.

 35 §

 Hyresgästen får överlåta

 hyresrätten till sin

 bostadslägenhet i syfte att

 genom byte erhålla en annan

 bostad, om hyresnämnden lämnar

 tillstånd till

 överlåtelsen.Sådant tillstånd

 skall lämnas, om hyresgästen har

 beaktansvärda skäl för bytet och

 detta kan äga rum utan påtaglig

 olägenhet för hyresvärden samt

 inte heller andra särskilda skäl

 talar mot bytet. Har hyresgästen

 erhållit lägenheten genom byte

 och innehaft lägenheten mindre

 än tre år, får tillstånd dock

 lämnas endast om synnerliga skäl

 föreligger. Tillståndet kan

 förenas med villkor.

 Hyresgästen får överlåta hyresrätten till sin

 bostadslägenhet för att genom byte få en annan bostad, om

 hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Tillstånd

 skall lämnas, om hyresgästen har beaktansvärda skäl för

 bytet och detta kan äga rum utan påtaglig olägenhet för

 hyresvärden samt inte heller andra särskilda skäl talar

 mot bytet. Tillståndet kan förenas med villkor.

 Första stycket gäller ej, om

 Första stycket gäller inte, om

 1. lägenheten hyrs i andra hand,

 1. lägenheten hyrs i andra hand,

 2. lägenheten utgör en del av

 upplåtarens bostad,

 2. lägenheten utgör en del av upplåtarens bostad,

 3. lägenheten är belägen i ett

 enfamiljshus som icke är avsett

 att hyras ut varaktigt eller i

 ett tvåfamiljshus,

 3. lägenheten är belägen i ett enfamiljshus som inte är

 avsett att hyras ut varaktigt eller i ett tvåfamiljshus,

 4. lägenheten har upplåtits av

 någon som innehade den med

 bostadsrätt och lägenheten

 alltjämt innehas med sådan rätt,

 eller

 4. lägenheten har upplåtits av någon som innehade den med

 bostadsrätt och lägenheten alltjämt innehas med sådan

 rätt, eller

 5. hyresavtalet avser ett

 möblerat rum eller en lägenhet

 för fritidsändamål och

 hyresförhållandet ej varat

 längre än nio månader i följd.

 5. hyresavtalet avser ett möblerat rum eller en lägenhet

 för fritidsändamål och hyresförhållandet inte har varat

 längre än nio månader i följd.

 Medverkar en kommun till att

 hyresgästen får annan bostad

 genom att anvisa eller förmedla

 denna, får kommunen göra

 framställning hos hyresnämnden

 om tillstånd som avses i första

 stycket. Vad som sagts nu gäller

 även kommunalförbund, som

 handhar bostadsförmedling som är

 gemensam för två eller flera

 kommuner.

 Medverkar en kommun till att hyresgästen får en annan

 bostad genom att anvisa eller förmedla denna, får kommunen

 ansöka hos hyresnämnden om tillstånd som avses i första

 stycket. Detta gäller även kommunalförbund som har hand om

 bostadsförmedling som är gemensam för två eller flera

 kommuner.

 38 §

 Överlåter hyresgästen

 hyresrätten med samtycke av

 hyresvärden eller med tillstånd

 av hyresnämnden, är han fri från

 de förpliktelser som hy-

 resavtalet ålägger honom för

 tiden

 Överlåter hyresgästen hyresrätten med samtycke av

 hyresvärden eller med tillstånd av hyresnämnden, är han

 fri från de skyldigheter som hyresavtalet innebär för

 honom för ti-

 **FOOTNOTES**

 1 Balken omtryckt 1971:1209, 12 kap. omtryckt

 1984:694.

 Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Prop.

 1992/93:115

 efter överlåtelsen, om ej annat

 villkor fogats till samtycket

 eller tillståndet. Den

 tillträdande hyresgästen svarar

 jämte den avträdande för

 förpliktelserna enligt avtalet

 för tiden före överlåtelsen, om

 ej annat avtalats med

 hyresvärden.

 den efter överlåtelsen. Detta gäller endast om inte annat

 villkor ställts upp i samband med samtycket eller

 tillståndet.

 Den nye hyresgästen svarar tillsammans med överlåtaren för

 skyldigheterna enligt avtalet för tiden före överlåtelsen,

 om inte något annat avtalats med hyresvärden. Vid ett

 lägenhetsbyte har en ny bostadshyresgäst dock ett sådant

 ansvar endast om han gentemot hyresvärden i en särskilt

 upprättad handling har åtagit sig det. Ett sådant åtagande

 medför inte skyldighet att betala något annat än

 hyresskulder och inte heller skyldighet att betala sådana

 skulder till ett högre belopp än som motsvarar hyran för

 de tre kalendermånaderna närmast före överlåtelsen.

 42 §

 Hyresrätten är förverkad och hyresvärden berättigad att

 säga upp avtalet att upphöra i förtid,

 1. om hyresgästen dröjer med

 betalning av hyra som utgår i

 pengar utöver två vardagar efter

 förfallodagen och annat ej

 följer av 55 a § fjärde*sjätte

 styckena, dock, i fall då hyran

 skall betalas i förskott för

 längre tid än en månad, endast

 om hyresgästen dröjer med

 betalning av den på en

 kalendermånad belöpande hyran

 utöver två vardagar efter må-

 nadens början eller, såvitt

 angår hyran för första

 kalendermånaden under

 hyresförhållandet, efter

 förfallodagen,

 1. om hyresgästen, när det gäller en bostadslägenhet,

 dröjer med att betala hyran mer än en vecka efter

 förfallodagen och annat inte följer av 55 a §

 fjärde*sjätte styckena,

 2. om hyresgästen, när det gäller en lokal, dröjer med att

 betala hyran mer än två vardagar efter förfallodagen,

 2. om hyresgästen utan behövligt

 samtycke eller tillstånd

 överlåter hyresrätten eller

 annars sätter någon annan i sitt

 ställe eller upplåter lägenheten

 i andra hand och inte efter

 tillsägelse utan dröjsmål

 antingen vidtar rättelse eller

 ansöker om tillstånd och får

 ansökan beviljad,

 3. om hyresgästen utan behövligt samtycke eller tillstånd

 överlåter hyresrätten eller annars sätter någon annan i

 sitt ställe eller upplåter lägenheten i andra hand och

 inte efter tillsägelse utan dröjsmål antingen vidtar

 rättelse eller ansöker om tillstånd och får ansökan

 beviljad,

 3. om lägenheten används i strid

 med 23 eller 41 § och

 hyresgästen icke efter

 tillsägelse vidtar rättelse utan

 dröjsmål,

 4. om lägenheten används i strid med 23 eller 41 § och

 hyresgästen inte efter tillsägelse vidtar rättelse utan

 dröjsmål,

 4. om hyresgästen eller någon

 annan, till vilken hyresrätten

 överlåtits eller lägenheten

 upplåtits, genom vårdslöshet är

 vållande till att ohyra

 förekommer i lägenheten eller

 genom underlåtenhet att

 underrätta hyresvärden om detta

 bidrar till att ohyran sprids i

 fastigheten,

 5. om hyresgästen eller någon annan, till vilken

 hyresrätten överlåtits eller lägenheten upplåtits, genom

 vårdslöshet är vållande till att ohyra förekommer i

 lägenheten eller genom underlåtenhet att underrätta hyres-

 värden om detta bidrar till att ohyran sprids i

 fastigheten,

 5. om lägenheten på annat sätt

 vanvårdas eller hyresgästen

 eller annan, till vilken

 hyresrätten överlåtits eller

 lägenheten upplåtits,

 åsidosätter något av vad som

 enligt 25 § skall iakttagas vid

 lägenhetens begagnande eller

 brister i den tillsyn som enligt

 nämnda paragraf åligger hy-

 resgäst och rättelse icke utan

 dröjsmål sker efter tillsägelse,

 6. om lägenheten på annat sätt vanvårdas eller hyresgästen

 eller annan, till vilken hyresrätten överlåtits eller

 lägenheten upplåtits, åsidosätter något av vad som skall

 iakttas enligt 25 § vid användning av lägenheten eller

 inte håller den tillsyn som krävs enligt nämnda paragraf

 och rättelse inte utan dröjsmål sker efter tillsägelse,

 6. om i strid med 26 § tillträde

 till lägenheten vägras och

 hyresgästen ej kan visa giltig

 ursäkt,

 7. om i strid med 26 § tillträde till lägenheten vägras

 och hyresgästen inte kan visa giltig ursäkt,

 7. om hyresgästen åsidosätter

 avtalsenlig skyldighet, som går

 utöver hans åligganden enligt

 detta kapitel, och det måste

 anses vara av synnerlig vikt för

 hyresvärden att skyldigheten

 fullgöres, eller

 8. om hyresgästen åsidosätter avtalsenlig skyldighet, som

 går utöver hans skyldigheter enligt detta kapitel, och det

 måste anses vara av synnerlig vikt för hyresvärden att

 skyldigheten fullgörs, eller

 8. om lägenheten helt eller till

 väsentlig del används för

 näringsverksamhet eller därmed

 likartad verksamhet, vilken

 utgör eller i vilken till ej

 oväsentlig del ingår brottsligt

 förfarande eller används för

 tillfälliga sexuella

 förbindelser mot ersättning.

 9. om lägenheten helt eller till väsentlig del används för

 sådan näringsverksamhet eller liknande verksamhet som är

 brottslig eller där brottsligt förfarande ingår till en

 inte oväsentlig del eller används för tillfälliga sexuella

 förbindelser mot ersättning.

 I fall då hyran skall betalas i förskott för längre tid än

 en månad gäller vad som anges i första stycket 2 endast om

 hyresgästen dröjer med att betala den på kalendermånaden

 belöpande hyran mer än två vardagar efter månadens början

 eller, i fråga om hyran för första kalendermånaden under

 hyresförhållandet, efter förfallodagen.

 Uppsägning av ett hyresavtal som gäller bostadslägenhet

 enligt första stycket 6 på grund av störningar i boendet

 får inte ske förrän socialnämnden underrättats enligt 25 §

 andra stycket.

 Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Prop.

 1992/93:115

 Är det fråga om särskilt allvarliga störningar i boendet

 gäller vad som sägs i första stycket 6 även om någon

 tillsägelse om rättelse inte har skett. Vid sådana

 störningar får uppsägning av ett hyresavtal som gäller

 bostadslägenhet ske utan föregående underrättelse till

 socialnämnden. En kopia av uppsägningen skall dock skickas

 till socialnämnden. Vad som nu har föreskrivits om

 särskilt allvarliga störningar gäller inte om det är någon

 till vilken lägenheten har upplåtits i andra hand med

 hyresvärdens samtycke eller hyresnämndens tillstånd som

 åsidosätter något av vad som skall iakttas enligt 25 § vid

 användning av lägenheten eller inte håller den tillsyn som

 krävs enligt nämnda paragraf.

 Hyresrätten är icke förverkad,

 om det som ligger hyresgästen

 till last är av ringa betydelse.

 Hyresrätten är inte förverkad, om det som ligger

 hyresgästen till last är av ringa betydelse.

 Sägs avtalet upp har hyresvärden

 rätt till ersättning för skada.

 Sägs avtalet upp på grund av förverkande, har hyresvärden

 rätt till skadestånd.

 43 §

 Är hyresrätten förverkad på

 grund av förhållande som avses i

 42 § första stycket 1*3, 5 eller

 6 men sker rättelse innan

 hyresvärden gjort bruk av sin

 rätt att säga upp avtalet, kan

 hyresgästen inte därefter

 skiljas från lägenheten på den

 grunden. Detsamma gäller om hy-

 resvärden inte har sagt upp

 avtalet inom två månader från

 det han fick kännedom om

 förhållande som avses i 42 §

 första stycket 4 eller 7 eller

 hyresvärden inte inom två

 månader från det han erhöll

 vetskap om förhållande som avses

 i nämnda stycke under 2 sagt

 till hyresgästen att vidta

 rättelse.

 Är hyresrätten förverkad på grund av förhållande som avses

 i 42 § första stycket 1*4, 6 eller 7 men sker rättelse

 innan hyresvärden har sagt upp avtalet, kan hyresgästen

 inte skiljas från lägenheten på den grunden. Detta gäller

 dock inte om hyresrätten är förverkad på grund av särskilt

 allvarliga störningar i boendet. Hyresgästen får inte

 heller skiljas från lägenheten om hyresvärden inte har

 sagt upp avtalet inom två månader från det han fick

 kännedom om förhållande som avses i 42 § första stycket 5

 eller 8 eller hyresvärden inte inom två månader från det

 han erhöll vetskap om förhållande som avses i nämnda

 stycke under 3 sagt till hyresgästen att vidta rättelse.

 En hyresgäst kan skiljas från

 lägenheten på grund av

 förhållande som avses i 42 §

 första stycket 8 endast om

 hyresvärden har sagt upp avtalet

 inom två månader från det att

 han fick kännedom om

 förhållandet. Om den brottsliga

 verksamheten har angetts till

 åtal eller förundersökning

 rörande denna annars har inletts

 inom samma tid, har hyresvärden

 dock kvar sin rätt att säga upp

 avtalet intill dess att två

 månader har förflutit från det

 att domen i brottmålet har

 vunnit laga kraft eller det

 rättsliga förfarandet har

 avslutats på annat sätt.

 En hyresgäst kan skiljas från lägenheten på grund av

 förhållande som avses i 42 § första stycket 9 endast om

 hyresvärden har sagt upp avtalet inom två månader från det

 att han fick kännedom om förhållandet. Om den brottsliga

 verksamheten har angetts till åtal eller förundersökning

 har inletts inom samma tid, har hyresvärden dock kvar sin

 rätt att säga upp avtalet intill dess att två månader har

 gått från det att domen i brottmålet vann laga kraft eller

 det rättsliga förfarandet avslutades på annat sätt.

 44 §

 Är hyresrätten enligt 42 §

 första stycket 1 förverkad på

 grund av dröjsmål med betalning

 av hyran och har hyresvärden med

 anledning därav sagt upp

 avtalet, får hyresgästen inte på

 grund av dröjsmålet skiljas från

 lägenheten, om hyran betalas på

 det sätt som anges i 20 § andra

 eller tredje stycket eller

 deponeras hos länsstyrelsen

 enligt 21 § senast tolfte

 vardagen efter det att hy-

 resgästen delgetts underrättelse

 om att han genom att betala

 hyran på angivet sätt får

 tillbaka hyresrätten samt, i

 fråga om bostadslägenhet, med-

 delande om uppsägningen och an-

 ledningen till denna lämnats

 socialnämnden i den kommun där

 lägenheten är belägen. I

 avvaktan på att hyresgästen

 visar sig ha fullgjort vad som

 sålunda fordras för att få till-

 baka hyresrätten får beslut om

 avhysning inte meddelas förrän

 fjorton vardagar förflutit från

 det att hyresgästen delgetts

 underrättelsen och, i fråga om

 bostadslägenhet, meddelandet

 lämnats socialnämnden.

 Är hyresrätten enligt 42 § första stycket 1 eller 2

 förverkad på grund av dröjsmål med betalning av hyran och

 har hyresvärden med anledning därav sagt upp avtalet, får

 hyresgästen inte på grund av dröjsmålet skiljas från

 lägenheten, om hyran betalas på det sätt som anges i 20 §

 andra eller tredje stycket eller deponeras hos

 länsstyrelsen enligt 21 §

 1. inom två veckor från det att en hyresgäst, när det är

 fråga om en bostadslägenhet, har delgetts underrättelse om

 att han genom att betala hyran på angivet sätt får

 tillbaka hyresrätten samt meddelande om uppsägningen och

 anledningen till denna lämnats till socialnämnden i den

 kommun där lägenheten är belägen, eller

 2. inom två veckor från det att en hyresgäst, när det är

 fråga om en lokal, har delgetts underrättelse om att han

 genom att betala hyran på angivet sätt får tillbaka

 hyresrätten.

 I avvaktan på att hyresgästen visar sig ha gjort vad som

 fordras enligt första stycket för att få tillbaka

 hyresrätten får beslut om avhysning inte meddelas förrän

 det efter utgången av den tid som anges i det stycket har

 gått ytterligare två vardagar.

 Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Prop.

 1992/93:115

 En hyresgäst får inte heller, när det är fråga om en

 bostadslägenhet, skiljas från lägenheten om

 1. socialnämnden inom den tid som anges i första stycket 1

 skriftligen har meddelat hyresvärden att nämnden åtar sig

 betalningsansvaret för hyran, eller

 2. hyresgästen har varit förhindrad att betala hyran inom

 den tid som anges i första stycket 1 på grund av sjukdom

 eller liknande oförutsedd omständighet och hyran har

 betalats så snart det var möjligt, dock senast när tvisten

 om avhysning avgörs i första instans.

 Första stycket gäller ej, om

 skyldighet att flytta inträder

 inom kortare tid än en månad

 efter det att hyresrätten

 förverkades.

 Första*tredje styckena gäller inte, om hyresgästen ändå är

 skyldig att flytta inom kortare tid än en månad efter det

 att hyresrätten förverkats.

 Regeringen eller myndighet som

 regeringen bestämmer fastställer

 formulär till underrättelse och

 meddelande som avses i första

 stycket.

 Regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer

 fastställer formulär till underrättelse och meddelande som

 avses i första stycket.

 45 §[2]2

 Bestämmelserna i 46*52 §§ gäller vid upplåtelser av

 bostadslägenheter, om inte

 1. hyresavtalet avser upplåtelse i andra hand av en

 lägenhet i dess helhet och hyresförhållandet upphör innan

 det har varat längre än två år i följd,

 1. hyresavtalet avser ett

 möblerat rum eller en lägenhet

 för fritidsändamål och

 hyresförhållandet upphör innan

 det varat längre än nio månader

 i följd,

 2. hyresavtalet i annat fall än som sägs i 1 avser ett

 möblerat rum eller en lägenhet för fritidsändamål och

 hyresförhållandet upphör innan det har varat längre än nio

 månader i följd,

 2. lägenheten utgör en del av

 upplåtarens egen bostad, eller

 3. lägenheten utgör en del av upplåtarens egen bostad,

 eller

 3. hyresvärden säger upp

 hyresförhållandet att upphöra i

 förtid på den grunden att

 hyresrätten är förverkad och

 annat inte följer av 47 §.

 4. hyresvärden säger upp hyresförhållandet att upphöra i

 förtid på den grunden att hyresrätten är förverkad och

 annat inte följer av 47 §.

 Har hyresvärden och hyresgästen

 i särskilt upprättad handling

 överenskommit, att hyresrätten

 icke skall vara förenad med

 rätt till förläng--

 Har hyresvärden och hyresgästen i en särskilt upprättad

 handling kommit överens om, att hyresrätten inte skall

 vara förenad med rätt till

 **FOOTNOTES**

 2 Senaste lydelse 1987:816.

 Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Prop.

 1992/93:115

 ning, är överenskommelsen gäl-

 lande. Har överenskommelsen

 träffats innan hyresförhållandet

 varat längre än nio månader i

 följd, gäller den dock endast om

 den godkänts av hyresnämnden.

 Hade make eller sambo som ej har

 del i hyresrätten sin bostad i

 lägenheten när överenskommelsen

 träffades, gäller

 överenskommelsen mot den maken

 eller sambon endast om han eller

 hon har godtagit den.

 förlängning, gäller överenskommelsen om den godkänts av

 hyresnämnden. Överenskommelsen gäller dock utan sådant

 godkännande om den träffas efter det att hyresförhållandet

 har inletts och avser en hyresrätt som är förenad med rätt

 till förlängning. Om en make eller sambo som inte har del

 i hyresrätten hade sin bostad i lägenheten när

 överenskommelsen träffades, gäller överenskommelsen mot

 den maken eller sambon endast om han eller hon har

 godtagit den.

 55 b §[3]3

 Denna paragraf gäller vid upplå-

 telse av möblerat eller

 omöblerat rum och vid

 andrahandsupplåtelse av annan

 bostadslägenhet. Paragrafen gäl-

 ler dock inte upplåtelser för

 fritidsändamål.

 Denna paragraf gäller vid upplåtelse av möblerat eller

 omöblerat rum och vid upplåtelse i andra hand av annan

 bostadslägenhet. Paragrafen gäller dock inte upplåtelser

 för fritidsändamål.

 Om hyresvärden i fall som avses

 i första stycket har tagit emot

 en hyra som inte är skälig

 enligt 55 § första och andra

 styckena, skall hyresnämnden på

 ansökan av hyresgästen ålägga

 hyresvärden att betala tillbaka

 vad han tagit emot utöver

 skäligt belopp jämte ränta.

 Räntan beräknas enligt 5 §

 räntelagen (1975:635) från dagen

 då hyresvärden tog emot beloppet

 till dess att återbetalnings-

 skyldigheten blivit slutligt

 bestämd genom lagakraftvunnet

 beslut och enligt 6 § räntelagen

 för tiden därefter. Ett beslut

 om återbetalning av hyra får

 inte avse längre tid tillbaka än

 två år före dagen för ansök-

 ningen.

 Om hyresvärden har tagit emot en hyra som inte är skälig

 enligt 55 § första och andra styckena, skall hyresnämnden

 på ansökan av hyresgästen besluta att hyresvärden skall

 betala tillbaka vad han tagit emot utöver skäligt belopp

 tillsammans med ränta. Räntan beräknas enligt 5 §

 räntelagen (1975:635) från dagen då hyresvärden tog emot

 beloppet till dess att återbetalningsskyldigheten blivit

 slutligt bestämd genom beslut som vunnit laga kraft och

 enligt 6 § räntelagen för tiden därefter. Ett beslut om

 återbetalning av hyra får inte avse längre tid tillbaka än

 två år före dagen för ansökan.

 I ett ärende om återbetalning

 enligt andra stycket skall

 hyresnämnden, om hyresgästen

 begär det, också fastställa

 hyran för den fortsatta

 uthyrningen från och med dagen

 för ansökningen. Vid denna

 prövning tillämpas 55 § första

 och andra styckena. Beslut om

 ändring av hyresvillkoren anses

 som avtal om villkor för

 fortsatt uthyrning.

 I ett ärende om återbetalning enligt andra stycket skall

 hyresnämnden, om hyresgästen begär det, också fastställa

 hyran för den fortsatta uthyrningen från och med dagen för

 ansökan. Vid denna prövning tillämpas 55 § första och

 andra styckena. Beslut om ändring av hyresvillkoren anses

 som avtal om villkor för fortsatt uthyrning. När det

 **FOOTNOTES**

 3 Senaste lydelse 1988:408.

 Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Prop.

 1992/93:115

 finns skäl till det, får hyresnämnden bestämma att

 beslutet skall gälla omedelbart. Om hyran höjs eller sänks

 retroaktivt tillämpas 55 a § fjärde*sjunde styckena.

 För att hyresnämnden skall

 kun-

 na pröva en ansökan enligt andra

 stycket skall ansökningen ha

 kommit in till hyresnämnden inom

 tre månader från det hyresgästen

 lämnade lägenheten.

 För att hyresnämnden skall kun-na pröva en ansökan

 enligt andra stycket skall ansökan ha kommit in till

 hyresnämnden inom tre månader från det hyresgästen lämnade

 lägenheten.

 63 §

 Har meddelande som avses i 10,

 11, 14, 24 eller 33 §, i 42 §

 första stycket 2, 3 eller 5

 eller i 44 eller 54 § avsänts i

 rekommenderat brev under

 mottagarens vanliga adress,

 skall avsändaren anses ha

 fullgjort vad som ankommer på

 honom. I fall som avses i 24 §

 är det dock tillräckligt att

 meddelandet är avsänt på annat

 ändamålsenligt sätt.

 Ett meddelande som avses i 10 §, 11 §, 14 §, 24 §, 25 §

 andra stycket, 33 §, 42 § första stycket 3, 4 eller 6, 44

 § eller 54 § skall anses lämnat när det har avsänts i

 rekommenderat brev till mottagarens vanliga adress. I fall

 som avses i 24 § är det dock tillräckligt att meddelandet

 är avsänt på annat ändamålsenligt sätt.

 Har hyresgästen eller hyresvär-

 den lämnat uppgift om en adress

 under vilken meddelanden till

 honom skall sändas, anses den

 som hans vanliga adress.

 Hyresgästen får dock alltid

 sända meddelanden till den som

 är behörig att ta emot hyra på

 hyresvärdens vägnar. Har hyres-

 gästen inte lämnat någon

 särskild adressuppgift, får

 hyresvärden sända meddelanden

 under den uthyrda lägenhetens

 adress.

 Har hyresgästen eller hyresvärden lämnat uppgift om en

 adress dit meddelanden till honom skall sändas, anses den

 som hans vanliga adress. Hyresgästen får dock alltid sända

 meddelanden till den som är behörig att ta emot hyra på

 hyresvärdens vägnar. Har hyresgästen inte lämnat någon

 särskild adressuppgift, får hyresvärden sända meddelanden

 till den uthyrda lägenhetens adress.

 72 §

 Hyrestvister som rör störningar i boendet skall handläggas

 särskilt skyndsamt.

 _________

 1. Denna lag träder i kraft den 1 juli 1993.

 2. Bestämmelserna i 12 kap. 35 § skall tillämpas i sin nya

 lydelse när hyresnämnden efter ikraftträdandet prövar

 frågor om tillstånd till överlåtelse av hyresrätt.

 3. Beträffande överlåtelser av hyresrätter till

 bostadslägenheter som äger rum före ikraftträdandet skall

 12 kap. 38 § tillämpas i sin äldre lydelse.

 4. I fråga om störningar i boendet som inträffat före

 ikraftträdandet tillämpas de nya bestämmelserna i 12 kap.

 25 § samt 42 § första stycket 6 och

 Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Prop.

 1992/93:115

 tredje stycket i fall då hyresvärden efter ikraftträdandet

 givit en hyresgäst tillsägelse att se till att

 störningarna upphör. I annat fall tillämpas äldre be-

 stämmelser.

 De nya bestämmelserna om särskilt allvarliga störningar i

 boendet får bara tillämpas i fråga om störningar som

 inträffat sedan lagen trätt i kraft.

 5. De nya bestämmelserna i 12 kap. 42 §, såvitt avser

 hyror, och 44 § tillämpas på hyror som förfaller till

 betalning sedan lagen trätt i kraft. Beträffande hyror som

 dessförinnan förfallit till betalning tillämpas äldre be-

 stämmelser.

 6. I fråga om hyresavtal som har ingåtts före

 ikraftträdandet tillämpas bestämmelserna i 12 kap. 45 §

 första stycket i sin äldre lydelse.

 Ett avtal om avstående från besittningsskydd till en

 bostadslägenhet har verkan enligt äldre bestämmelser om

 avtalet har ingåtts före ikraftträdandet.

 Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Prop.

 1992/93:115

 9

 Lag om ändring i lagen (1986:1242) om försöksverksamhet

 med kooperativ hyresrätt

 Härigenom förskrivs att det i lagen (1986:1242) om

 försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt skall införas

 en ny paragraf, 3 a §, av följande lydelse.

 3 a §

 Bestämmelsen i 12 kap. 45 § första stycket 1 jordabalken om

vissa upplåtelser

 av bostadslägenheter i andra hand gäller inte för hyresrätt som

upplåts av en

 förening som fått tillstånd enligt 1 §.

 _________

 Denna lag träder i kraft den 1 juli 1993.

 Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Prop.

 1992/93:

 10

 Justitiedepartementet

 Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde den 11

 februari 1993

 Närvarande: statsministern[REDACTED_EFTERNAMN], ordförande, och

 statsråden B.[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN], Laurén,

[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],

[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN], P.Westerberg,

[REDACTED_EFTERNAMN]

 Föredragande: statsrådet Laurén

 ___________

 Proposition om ändringar i jordabalkens hyresregler

 1 Ärendet och dess beredning

 Med stöd av regeringens bemyndigande tillkallade dåvarande

 chefen för Bostadsdepartementet i november 1989 en

 parlamentariskt sammansatt kommitté (justitierådet Johan

[REDACTED_EFTERNAMN], ordförande, samt riksdagsledamöterna Birger

[REDACTED_EFTERNAMN], Hans Göran[REDACTED_EFTERNAMN], Maj-Inger[REDACTED_EFTERNAMN] och Jan

 Sandberg) med uppgift att se över hyreslagstiftningen.

 Kommittén antog namnet 1989 års hyreslagskommitté.

 1989 års hyreslagskommitté överlämnade i november 1991

 betänkandet Ny hyreslag (SOU 1991:86). I betänkandet

 lämnas åtskilliga förslag till sakliga ändringar i 12 kap.

 jordabalken (hyreslagen). Ändringarna gäller främst regler

 om bostadslägenheter. Dessutom presenteras en genomgri-

 pande språklig och redaktionell bearbetning av hyreslagen.

 Betänkandet har remissbehandlats. Till protokollet i detta

 ärende bör fogas en förteckning över remissinstanserna som

 bilaga 1. En sammanställning av remissyttrandena har

 upprättats i Justitiedepartementet och finns tillgänglig i

 lagstiftningsärendet (dnr 91*3481).

 I detta lagstiftningsärende tar jag upp frågor om

 förverkande av hyresrätt, dels vid bristande

 hyresbetalning, dels vid fall av störningar i boendet.

 Vidare behandlas regler om byte av bostadslägenheter samt

 vissa besittningsskyddsfrågor.

 Jag avser att senare återkomma till vissa andra frågor som

 1989 års hyreslagskommitté har behandlat. Det gäller bl.a.

 den språkliga och redaktionella översynen av hyreslagen.

 Frågor om hyresprocessen kommer att behandlas i samband

 med ställningstagandet till de frågor som tas upp i

 departementspromemorian Domstolsväsendet * Organisation

 och administration i framtiden (Ds 1992:38). Det får i ett

 annat sammanhang övervägas om förslagen i propositionen

 ger anledning att ändra bestämmelser i bostadsrättslagen

 (1991:614).

 Lagrådet

 Regeringen beslutade den 21 december 1992 att inhämta

 Lagrådets yttrande över förslag till lag om ändring i

 jordabalken samt lag om ändring i lagen (1986:1242) om

 försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt. Förslagen hade

 upprättats inom Justitiedepartementet. Lagrådsremissens

 lagförslag och Lagrådets yttrande bör fogas till

 protokollet i detta ärende som bilaga 2 resp. bilaga 3.

 Lagrådet har i fråga om vissa bestämmelser i förslaget

 till lag om ändring i jordabalken föreslagit

 omformuleringar i förtydligande syfte och för att få

 närmare anslutning till motivtexten. I övrigt har

 förslagen inte föranlett någon erinran från Lagrådets

 sida. Jag vill redan här framföra att jag biträder Lag-

 rådets ändringsförslag, dock med några redaktionella

 ändringar i lagtexten. Vidare har en paragraf

 kompletterats med anledning av ett påpekande av Lagrådet.

 Jag återkommer till detta i det följande. Härutöver har

 det gjorts vissa ändringar i lagtexten av redaktionell

 karaktär.

 2 Allmän motivering

 2.1 Dröjsmål med betalning av hyra för en bostadslägenhet

 Mitt förslag: Reglerna om förverkande av hyresrätten på

 grund av dröjsmål med hyresbetalningen görs mindre

 stränga mot bostadshyresgäster. Den s.k.

 förverkandefristen förlängs från två vardagar till en

 vecka. Det blir vidare möjligt för socialnämnden att ta

 på sig betalningsansvaret för hyran med verkan att

 hyresgästen inte förlorar sin bostad. Slutligen införs

 en undantagsregel av innebörd att hyresgästen kan få bo

 kvar i lägenheten om han varit förhindrad att betala

 hyran inom återvinningsfristen på grund av sjukdom eller

 liknande oförutsedd omständighet.

 Kommitténs förslag: Även kommitténs förslag innebär att

 bestämmelserna om förverkande av hyresrätten på grund av

 bristande hyresbetalning skall göras mindre stränga mot

 bostadshyresgäster. Enligt kommittén bör det införas ett

 förfarande i tre steg. Det första steget inleds efter

 förfallodagen med att hyresvärden påminner hyresgästen om

 att hyran skall betalas. Det första steget varar i en

 vecka. Det andra steget tas genom att hyresvärden meddelar

 hyresgästen att hyresrätten förverkas om inte hyran

 betalas. I detta skede kopplas socialnämnden in.

 Socialnämnden och hyresgästen får tre veckor på sig. Det

 skall räcka med att socialnämnden åtar sig betalnings-

 ansvaret för hyran för att hindra att hyresrätten

 förverkas.

 Det tredje steget kan hyresvärden ta om hyresrätten är

 förverkad. Hyresvärden får en månad på sig att säga upp

 hyresavtalet. Enligt en särskild undantagsregel får dock

 beslut om avhysning inte meddelas om bara en liten del av

 hyran inte har betalats enligt meddelandet till

 hyresgästen, om betalningsförsummelsen beror på sjukdom

 eller liknande omständighet, om hyresgästen vidtagit

 rimliga åtgärder för att genom någon annan betala hyran

 eller om det finns synnerliga skäl att låta hyresgästen bo

 kvar i lägenheten (se betänkandet s. 87*97).

 Remissinstanserna: Förslaget har fått ett blandat

 mottagande.

 De flesta remissinstanser instämmer i kommitténs

 uppfattning att de nuvarande bestämmelserna om förverkande

 av hyresrätten på grund av bristande hyresbetalning är för

 stränga mot bostadshyresgäster. Andra framhåller att de

 nuvarande reglerna är väl kända. Det föreslagna

 trestegsförfarandet har från åtskilliga håll kritiserats

 för att vara omständligt och svårhanterligt samt medföra

 ökade administrationskostnader för hyresvärdarna. Några

 remissinstanser, däribland Bostadsdomstolen, förordar i

 stället att förverkande- och återvinningsfristerna i den

 nuvarande hyreslagen förlängs. Några remissinstanser är

 tveksamma till förslaget att socialnämnden kan åta sig

 betalningsansvaret för hyran. Från några håll förs det

 fram att tillämpningen av den särskilda undantagsregeln är

 svårförutsebar. Flera remissinstanser tillstyrker att

 denna regel införs men anser att den bör ges en betydligt

 mera restriktiv utformning än vad kommittén föreslagit (se

 remissammanställningen s. 23*77).

 Bakgrund: Enligt hyreslagen är hyresrätten normalt

 förverkad om hyresgästen dröjer med att betala hyran

 utöver två vardagar efter förfallodagen (42 § första

 stycket 1 hyreslagen). Om det som ligger hyresgästen till

 last är av ringa betydelse, är hyresrätten inte i något

 fall förverkad (42 § andra stycket hyreslagen). I praxis

 har den bestämmelsen getts en mot hyresgästen restriktiv

 tillämpning (se t.ex. NJA 1990 s. 405). Hyresgästen kan

 emellertid få tillbaka hyresrätten genom att betala eller

 deponera hyran inom den s.k. återvinningsfristen, nämligen

 senast den tolfte vardagen efter det att han delgetts en

 underrättelse om möjligheten att få tillbaka hyresrätten

 (44 § första stycket hyreslagen). I fråga om

 bostadslägenheter gäller att tidsfristen inte börjar löpa

 förrän både underrättelsen delgetts och ett meddelande om

 uppsägningen och anledningen till denna lämnats till

 socialnämnden i den kommun där lägenheten är belägen.

 Förverkandereglerna tillkom till stor del i början av

 1900-talet. Förverkandefristen på två vardagar infördes

 redan år 1908 med motiveringen att hyresgästen *...beredes

 så stort rådrum, som kan anses erforderligt för att ställa

 en ordentlig hyresgäst oberoende af tillfälligheter eller

 ursäktlig glömska.* En återvinningsfrist på tolv vardagar

 infördes år 1923 för att försumlighet i fråga om

 hyresbetalning inte omedelbart och så oåterkalleligen

 skulle medföra en för hyresgästen och hans familj så

 ytterst allvarlig påföljd som vräkning (se NJA II 1908 nr

 5 s. 160 resp. 1923 s. 26 ff).

 Skälen för mitt förslag: Jag instämmer i kommitténs

 uppfattning att de nuvarande reglerna om förverkande av

 hyresrätten vid betalningsdröjsmål är omoderna och alltför

 stränga mot hyresgästerna. Bostaden är av central be-

 tydelse för en hyresgäst, såväl ekonomiskt som socialt.

 Att hyresrätten förverkas på grund av ett så kort

 betalningsdröjsmål som enligt gällande rätt framstår

 därför inte som rimligt. Samtidigt är det viktigt för

 bl.a. betalningsmoralen att inte alltför långa

 betalningsdröjsmål godtas utan förverkandepåföljd.

 Jag anser alltså att de nuvarande reglerna bör

 moderniseras och ges en mot hyresgästen något generösare

 utformning.

 Flera remissinstanser har pekat på att det av kommittén

 föreslagna trestegsförfarandet är omständligt och

 svårhanterligt samt medför ökade administrationskostnader

 för hyresvärdarna. Jag anser att det finns anledning att

 ta fasta på remisskritiken inte minst därför att den

 önskvärda moderniseringen av förverkandebestämmelserna går

 att åstadkomma på ett enklare sätt än det som kommittén

 föreslår.

 Enligt min mening skulle det vara fördelaktigt att behålla

 den nuvarande grundstrukturen i regleringen eftersom den

 är väl inarbetad. Reglerna kan göras generösare mot

 hyresgästen genom att man något förlänger förver-

 kandefristen i hyreslagen. Vad det främst gäller att

 åstadkomma är nämligen att hyresgästen får längre tid på

 sig att betala hyran utan att behöva riskera att förlora

 sin bostad.

 Jag delar kommitténs uppfattning att det inte är rimligt

 att ett fåtal dagars försening skall vara tillräcklig för

 att hyresavtalet skall kunna sägas upp att upphöra

 omedelbart. Vid bestämmandet av förverkandefristens längd

 måste emellertid också beaktas att hyresgästen under

 återvinningsfristen kan få tillbaka hyresrätten. Även

 bestämmelserna i 20 § andra och tredje stycket hyreslagen

 om hur hyran skall betalas och när den anses betald har en

 viss betydelse i detta sammanhang. Dessa bestämmelser

 medför nämligen att en hyresvärd först några dagar efter

 det att en tidsfrist löpt ut kan få kännedom om huruvida

 hyran har betalats inom fristen eller inte. Jag föreslår

 mot denna bakgrund att förverkandefristen förlängs till en

 vecka.

 När det sedan gäller återvinningsfristen anser jag till

 skillnad från kommittén att den redan i dag är så pass

 lång att socialnämnderna får rimlig tid på sig att agera i

 syfte att hjälpa hyresgästen att behålla sin bostad och

 ta sig ur den uppkomna situationen. Intresset av att

 fristerna anges på ett enhetligt sätt gör dock att

 återvinningsfristen bör anges i veckor i stället för i

 vardagar. Jag förordar mot denna bakgrund att

 återvinningsfristen bestäms till två veckor.

 Enligt min mening är det dock inte tillräckligt att

 förlänga förverkandefristen på det sätt som jag nu har

 förordat. Man bör också förbättra socialnämndernas

 möjligheter att agera. Starka skäl talar för att

 socialnämnden genom att åta sig betalningsansvaret för

 hyran skall kunna förhindra att hyresgästen förlorar sin

 bostad. Ett sådant åtagande medför nämligen att hy-

 resvärden har en solvent motpart att hålla sig till. Flera

 remissinstanser har påpekat att det kan gå en tid innan

 socialnämnden faktiskt betalar hyran. Enligt min mening

 måste man emellertid kunna utgå från att socialnämnderna

 noggrant och utan dröjsmål kommer att fullgöra sina

 åtaganden.

 Om socialnämnden inom återvinningsfristen skriftligen

 meddelar hyresvärden att nämnden åtar sig

 betalningsansvaret för hyran, bör hyresgästen alltså inte

 kunna avhysas. Det ger socialnämnderna bättre möjligheter

 att förhindra att hyresgäster förlorar sina bostäder utan

 att man åsidosätter hyresvärdens berättigade krav på att

 hyran skall betalas.

 Enligt min mening är det av stor vikt att

 förverkandereglerna tillgodoser högt ställda krav på

 förutsebarhet. Jag anser att den särskilda undantagsregel

 som kommittén föreslår skapar alltför stor osäkerhet för

 parterna och att den därför inte bör införas.

 En annan sak är att det i ett fåtal fall kan inträffa att

 en hyresgäst varit förhindrad att betala hyran inom

 återvinningsfristen på grund av sjukdom eller liknande

 oförutsedd omständighet. Jag anser att det i dessa

 situationer bör vara möjligt att ta hänsyn till

 omständigheterna i det enskilda fallet. Enligt min mening

 bör det därför införas en undantagsregel som går ut på att

 hyresgästen i vissa klart ursäktliga fall skall få bo kvar

 i lägenheten trots att hyran betalades först efter

 utgången av återvinningsfristen. I fråga om den närmare

 utformningen av denna undantagsregel återkommer jag i spe-

 cialmotiveringen.

 Hittills har jag uppehållit mig vid frågan om när

 hyresrätten till en bostadslägenhet är förverkad på grund

 av bristande hyresbetalning. En bostadshyresgäst kan

 emellertid enligt gällande lag förlora sin bostad om han

 vid upprepade tillfällen försummar sina hyresbetalningar

 även om hyresrätten inte är förverkad. Hyresgästen har

 nämligen inte rätt till förlängning av hyresavtalet om han

 åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet

 skäligen inte bör förlängas (46 § första stycket 2

 hyreslagen).

 Enligt min mening bör hyreslagens regler vara så utformade

 att man skapar ett incitament för hyresgästerna att

 regelmässigt betala hyran på de tider som har bestämts,

 vanligen den sista vardagen före varje kalendermånads

 början. Mot den bakgrunden anser jag, i likhet med

 kommittén och de remissinstanser som yttrat sig i frågan,

 att man bör behålla den nuvarande möjligheten att säga upp

 ett hyresavtal till hyrestidens utgång på grund av

 upprepade betalningsförsummelser.

 2.2 Dröjsmål med betalning av hyra för en lokal

 Min bedömning: Den nuvarande regleringen beträffande

 lokalhyresfall behållas i princip oförändrad.

 Kommitténs förslag: Ett förfarandet i tre steg liknande

 det som kommittén föreslår för bostadshyresgäster skall *

 med vissa undantag * införas också i fråga om hyra för

 lokaler. För dessa fall föreslår dock kommittén att

 tidsfristen i det andra steget bestäms till två veckor (se

 betänkandet s. 97).

 Remissinstanserna: Kommitténs förslag har fått ett blandat

 mottagande. Några remissinstanser anser att reglerna bör

 vara i huvudsak desamma som för bostäder. Andra menar att

 de nuvarande reglerna i huvudsak bör behållas oförändrade

 (se remissammanställningen s. 23*77).

 Bakgrund: Enligt gällande rätt är reglerna om hyresrättens

 förverkande vid bristande hyresbetalning i stort sett

 desamma vid lokalhyra som vid bostadshyra (se föregående

 avsnitt).

 Skälen för min bedömning: När det gäller reglerna om

 förverkande av hyresrätten till en lokal måste beaktas att

 lokaler i det stora flertalet fall hyrs av näringsidkare.

 Det ligger i sakens natur att man kan kräva mer av en

 näringsidkare i fråga om kontraktsenlig betalning av hyran

 än man kan göra när det är fråga om en bostadshyresgäst.

 Den kritik som har riktats mot hyreslagens

 förverkanderegler tar sikte huvudsakligen på reglerna om

 bostadshyra.

 Kommitténs förslag till trestegsförfarande i fråga om

 hyror för lokaler får närmast ses som en följd av

 förslaget i fråga om bostadshyror. Jag har tidigare

 förordat att trestegsförfarandet inte bör införas för

 bostadshyror. Mot den bakgrunden finns det ingen anledning

 att införa ett trestegsförfarande för lokalhyror. Inte

 heller finns det anledning att förlänga förverkandefristen

 på det sätt som i föregående avsnitt har föreslagits i

 fråga om bostadshyra. Av en näringsidkare bör * som jag

 nyss varit inne på * kunna krävas mer när det gäller att

 betala hyran i rätt tid än vad som gäller för en

 bostadshyresgäst. Enligt min mening bör alltså

 förverkandereglerna för lokalhyresfallen behållas

 oförändrade. Intresset av ett enhetligt sätt att ange den

 s.k. återvinningsfristen gör dock att den bör bestämmas

 till två veckor i stället för nuvarande tolv vardagar.

 Detta innebär i princip ingen ändring i sak (jfr avsnitt

 2.1).

 2.3 Störningar i boendet

 Mitt förslag: Hyresgästernas skydd mot störningar i

 boendet skall förstärkas. Hyresvärden skall vara skyldig

 att uppmana den störande hyresgästen att se till att

 störningarna omedelbart upphör samt att underrätta

 socialnämnden om störningarna. Om störningarna då inte

 upphör, får hyresvärden säga upp hyresavtalet att

 upphöra omedelbart. I mycket grava störningsfall får

 hyresvärden rätt att genast säga upp hyresavtalet till

 omedelbart upphörande. Frågor om störningar i boendet

 skall handläggas snabbt av berörda myndigheter.

 Kommitténs förslag: Överensstämmer med mitt utom så till

 vida att hyresrätten enligt kommitténs förslag normalt

 skall förverkas endast om störningarna fortsätter efter

 det att socialnämnden fått tre veckor på sig att agera (se

 betänkandet s. 99*104 samt 190 ff).

 Remissinstanserna: De allra flesta remissinstanserna

 instämmer i kommitténs uppfattning att skyddet mot

 störningar i boendet bör förbättras. Några remissinstanser

 har dock fört fram kritik mot vissa enskildheter i den av

 kommittén föreslagna regleringen. Flera remissinstanser

 menar att det inte bör ställas upp någon formell

 treveckorsfrist för socialnämnden. En remissinstans

 ifrågasätter om det är lämpligt att ha olika regler för

 uppsägning beroende på störningens art och omfattning (se

 remissammanställningen s. 78*101).

 Bakgrund: När en hyresgäst använder lägenheten är han

 skyldig att iaktta allt som fordras för att bevara

 sundhet, ordning och skick inom fastigheten (25 §

 hyreslagen). Hyresgästen skall hålla noggrann tillsyn över

 att detta också iakttas av dem som hör till hans hushåll

 eller gästar honom. Tillsynsskyldigheten gäller även andra

 personer som hyresgästen inrymt i lägenheten och vidare

 den som i lägenheten utför arbete för hyresgästens

 räkning. Bestämmelsen om bevarande av sundhet, ordning och

 skick gäller för både bostadslägenheter och lokaler.

 Hyresrätten kan förverkas om hyresgästen använder

 lägenheten i strid med bestämmelsen i 25 § hyreslagen

 eller brister i den tillsyn som åligger honom enligt den

 bestämmelsen (42 § första stycket 5 hyreslagen). En för-

 utsättning för att hyresrätten skall förverkas är att

 hyresgästen blivit tillsagd att vidta rättelse och inte

 gjort det utan dröjsmål. Hyresvärden kan sända ett

 meddelande, som innehåller en sådan tillsägelse, i

 rekommenderat brev till hyresgästens vanliga adress (63 §

 hyreslagen). Om det som ligger hyresgästen till last är av

 ringa betydelse, är hyresrätten inte i något fall

 förverkad (42 § andra stycket).

 Om hyresrätten är förverkad men rättelse sker innan

 hyresvärden har gjort bruk av sin rätt att säga upp

 avtalet, kan hyresgästen inte därefter skiljas från

 lägenheten på den grunden (43 § första stycket

 hyreslagen).

 Skälen för mitt förslag: Jag anser i likhet med kommittén

 och remissopinionen att hyresgästernas skydd mot

 störningar i boendet måste förbättras. Det bör gå snabbare

 att åstadkomma rättelse eller avhysning av störande hy-

 resgäster. Enligt min mening är det helt oacceptabelt att

 boende under relativt lång tid utsätts för påfrestande

 störningar som rent av kan innebära sanitär olägenhet. Jag

 redovisar i det följande en rad förslag i syfte att

 förbättra skyddet mot störningar i boendet.

 Till en början anser jag att frågor om störningar i

 boendet bör få en mer framträdande plats i hyreslagen. Den

 stora betydelse dessa frågor har motiverar att hyreslagen

 tillförs uttryckliga regler om störningar i boendet.

 Vid utformningen av reglerna är de föreskrifter som finns

 på hälsoskyddets område av intresse. I

 hälsoskyddsförordningen (1983:616) finns en bestämmelse om

 att den som brukar en bostad skall se till att sanitär

 olägenhet inte åsamkas t.ex. närboende genom orenlighet,

 störande ljud eller annan störning. I hälsoskyddslagen

 (1982:1080) anges att det i den lagen med sanitär

 olägenhet avses en störning som kan vara skadlig för

 människors hälsa och som inte är ringa eller helt

 tillfällig. Jag anser att regleringen i hyreslagen av

 frågor om störningar i boendet bör knyta an till dessa

 hälsoskyddsföreskrifter. Lagen bör dessutom innehålla att

 störningar överhuvudtaget inte får försämra bostadsmiljön.

 Det bör alltså i hyreslagen föras in en regel om att en

 lägenhet inte får användas så att de som bor i omgivningen

 utsätts för störningar som i sådan grad kan vara skadliga

 hälsan eller annars försämra deras bostadsmiljö att de

 inte skäligen bör tålas.

 En hyresgäst har inte möjlighet att själv föra talan om

 avhysning av en annan hyresgäst som är ansvarig för

 störningar. Det betyder emellertid inte att en hyresgäst

 står helt maktlös när det gäller att komma till rätta med

 en störande hyresgäst. Den hyresgäst som blivit störd kan

 nämligen ha rätt till sänkning av hyran. Han kan också

 ansöka om åtgärdsföreläggande för hyresvärden (se 16 §

 hyreslagen samt bet. 1983/84:BoU29 s. 23). Ett åtgärds-

 föreläggande torde många gånger inte vara ett särskilt

 effektivt medel när det gäller att komma till rätta med

 störningar. Bostadsdomstolen har dock i ett fall på

 ansökan av en hyresgäst förelagt hyresvärden att säga upp

 en misskötsam hyresgäst och hänskjuta förlängningstvisten

 till hyresnämnden (RBD 1991:1).

 Av vad jag nu har anfört framgår att de boende när det

 förekommer störningar i boendet i huvudsak är beroende av

 att hyresvärden agerar. Med hänsyn härtill bör det enligt

 min mening föreskrivas i hyreslagen att en hyresvärd är

 skyldig att vidta åtgärder mot den störande hyresgästen.

 Jag föreslår därför en bestämmelse som innebär att

 hyresvärden skall vara skyldig att uppmana den hyresgäst

 som är ansvarig för störningarna att se till att de

 omedelbart upphör.

 Hyresvärden bör vara skyldig att vidta åtgärder oavsett om

 det är en bostadslägenhet eller en lokal som används så

 att de boende utsätts för störningar som i sådan grad kan

 vara skadliga för hälsan eller annars försämra deras

 bostadsmiljö att de inte skäligen bör tålas.

 Det mest önskvärda är givetvis att störningsproblem kan

 lösas på annat sätt än genom avhysning. Socialnämnderna

 kan i vissa fall bidra till det när det gäller

 bostadshyresgäster. En förutsättning för det är

 naturligtvis att störningsfallen kommer till

 socialnämndens kännedom. Enligt min mening bör hyresvärden

 därför vara skyldig att underrätta socialnämnden om stör-

 ningar i boendet som en bostadshyresgäst är ansvarig för.

 Underrättelsen bör göras samtidigt som hyresvärden

 uppmanar den störande hyresgästen att upphöra med

 störningarna. Underrättelsen till socialnämnden bör vara

 en förutsättning för att hyresrätten skall förverkas och

 en hyresgäst bör normalt kunna avhysas bara om

 störningarna fortsätter efter underrättelsen.

 Några remissinstanser har ifrågasatt om det är

 meningsfullt att socialnämnden kopplas in också i fall då

 en socialt välanpassad och i övrigt skötsam person stör

 sina grannar. Enligt min mening bör regleringen innebära

 att socialnämnden alltid underrättas när det förekommer

 störningar i boendet som en bostadshyresgäst är ansvarig

 för. Att föreskriva undantag för vissa fall skulle

 nämligen leda till svåra avgränsningsproblem samt kompli-

 cera regelsystemet. Som jag återkommer till i

 specialmotiveringen bör det dock finnas en möjlighet för

 hyresvärden att först uppmana hyresgästen att se till att

 störningarna omedelbart upphör och därefter * om det då

 fortfarande behövs * underrätta socialnämnden.

 Socialnämnden kan bidra till att lösa bostadsproblemet för

 den störande hyresgästen. Ett sådant problem föreligger

 naturligtvis om hyresgästen blir avhyst. I vissa fall

 torde det på ett tidigt stadium stå klart att hyresgästen

 inte klarar av ett vanligt boende. Detta kan vara fallet

 när störningarna har samband med alkohol- eller

 narkotikamissbruk. Alldeles oavsett utgången i

 avhysningsfrågan torde det då finnas skäl för

 socialnämnden att skyndsamt överväga vilket annat boende

 som kan vara lämpligt för hyresgästen. I andra situationer

 torde socialnämnden i vissa fall kunna vidta åtgärder som

 leder till att störningarna i boendet upphör och

 hyresgästen får behålla sin bostad. Även om hyresrätten är

 förverkad kan det finnas skäl för socialnämnden att agera

 för att få störningarna att upphöra. Detta kan tänkas leda

 till att hyresvärden och hyresgästen träffar en

 överenskommelse som innebär att hyresgästen inte står utan

 bostad.

 En hyresvärd som har varnat en störande hyresgäst och

 underrättat socialnämnden bör givetvis avvakta någon tid

 för att se om störningarna upphör innan han vidtar

 åtgärder för att få hyresgästen avhyst. En särskild fråga

 är om det i lagen bör anges någon bestämd tidsfrist för

 detta. Kommittén har föreslagit att hyresrätten skall

 förverkas bara om störningarna fortsätter efter det att

 socialnämnden fått tre veckor på sig att agera. Enligt min

 mening skulle det emellertid med en sådan regel ta alltför

 lång tid att åstadkomma rättelse eller avhysning av

 störande hyresgäster. Jag anser därför i likhet med flera

 remissinstanser att någon formell treveckorsfrist inte bör

 uppställas. I stället bör det liksom hittills krävas av

 den störande hyresgästen att rättelse sker utan dröjsmål.

 Som en remissinstans har påpekat kan socialnämndens

 medverkan vara angelägen också i vissa fall av vanvård av

 lägenheten. I sådana situationer får det dock överlämnas

 till den enskilde hyresvärden att bedöma om det finns skäl

 för att kontakta socialnämnden.

 I vissa fall kan störningar i boendet vara särskilt

 allvarliga med hänsyn till deras art eller omfattning. I

 sådana fall anser jag att starka skäl talar för att

 hyresvärden genast bör få säga upp hyresavtalet att

 upphöra omedelbart, dvs. utan föregående varningsbrev

 eller underrättelse till socialnämnden.

 Ett par remissinstanser har menat att det kan vara svårt

 att tillämpa regler som är olika beroende på störningarnas

 art och omfattning. Jag vill med anledning av det

 framhålla att hyresvärden i tveksamma fall bör uppmana hy-

 resgästen att se till att störningarna omedelbart upphör i

 stället för att direkt säga upp hyresavtalet. Jag

 återkommer till denna fråga i specialmotiveringen.

 Det är framförallt i två situationer som det är motiverat

 att hyresgästen med omedelbar verkan kan skiljas från

 lägenheten.

 Den ena utgörs av sådana fall när en hyresgäst gjort sig

 skyldig till allvarlig brottslighet som har samband med

 boendet, exempelvis mordbrand eller våld eller hot om våld

 som riktas mot den som påtalat störningar i boendet eller

 mot någon annan som bor i fastigheten.

 Den andra situationen som jag tänker på är sådana fall då

 det kan förutses att en begäran om rättelse inte kommer

 att leda till rättelse och det rör sig om störningar som

 kan betecknas som outhärdliga för de närboende. Framför

 allt gäller det särskilt omfattande störningar. Sådana

 förekommer i bland när en hyresgäst inte klarar av ett

 eget boende. Det kan vara fråga om kvalificerat

 drogmissbruk eller psykisk sjukdom eller liknande problem.

 Sammanfattningsvis kommer jag i denna del till slutsatsen

 att hyresvärden genast bör få säga upp hyresavtalet till

 omedelbart upphörande, om störningarna i boendet är

 särskilt allvarliga med hänsyn till deras art eller

 omfattning.

 Kommittén har framfört att det i fråga om störande

 lokalhyresgäster knappast finns något praktiskt behov av

 att genast kunna säga upp hyresavtalet till omedelbart

 upphörande (betänkandet s. 223). För egen del anser jag

 att det inte kan uteslutas att de boende utsätts för

 mycket grava störningar som en lokalhyresgäst är ansvarig

 för. Enligt min mening bör därför den nu förordade

 regleringen gälla även för lokalhyresfallen.

 Det är angeläget att störningsfrågor handläggs med största

 skyndsamhet. Så torde också ske hos domstolar och

 hyresnämnder. För att stryka under vikten av snabbast

 möjliga handläggning finns det emellertid skäl att i lag

 föreskriva att hyrestvister som rör störningar i boendet

 skall handläggas med särskild skyndsamhet. En regel om

 detta bör gälla för alla domstolar och myndigheter som

 hanterar hyrestvister. Förutom de allmänna domstolarna,

 hyresnämnderna och Bostadsdomstolen bör regeln därför

 tillämpas också av kronofogdemyndigheterna i den

 summariska processen.

 2.4 Bytesreglerna

 Mitt förslag: Det skall inte längre gälla särskilda

 begränsningar i bytesrätten för sådana

 bostadshyresgäster som har fått lägenheten genom byte

 och innehaft den under kortare tid än tre år.

 Kommitténs förslag: Överensstämmer med mitt förslag (se

 betänkandet s.133 f).

 Remissinstanserna: I stort sett alla remissinstanser som

 yttrat sig över förslaget tillstyrker det. Sveriges

 Fastighetsägareförbund har dock framfört att treårsregeln

 vid byte bör behållas men att *synnerliga skäl* kan bytas

 mot *särskilda skäl* (se remissammanställningen s.

 155*160).

 Bakgrund: I den nuvarande bestämmelsen om byte av bostad

 finns en begränsning av bytesrätten för hyresgäster som

 fått lägenheten genom byte och innehaft den mindre än tre

 år (35 § hyreslagen). I sådana fall krävs det synnerliga

 skäl för att hyresgästen skall ha rätt att byta bostad mot

 hyresvärdens vilja. Treårsregeln tillkom vid 1968 års

 hyresreform. I lagens förarbeten framfördes att syftet med

 regeln var att motverka de olägenheter som alltför täta

 byten orsakar hyresvärden. Synnerliga skäl borde föreligga

 exempelvis om hyresgästen till följd av dödsfall i

 familjen eller på grund av annan oförutsedd händelse

 önskade få en mindre lägenhet eller flytta till annan ort

 (se prop. 1968:91 Bihang A s. 221).

 Skälen för mitt förslag: Enligt min mening är rätten att

 byta bostad ett centralt inslag i de rättigheter som

 hyreslagen ger hyresgästerna. Bytesrätten har också stor

 betydelse för rörligheten på bostadsmarknaden. Denna

 rörlighet bör i möjligaste mån främjas. Detta gäller inte

 minst mot bakgrund av att bostadssubventionerna minskas

 och att de boende till följd härav får räkna med att

 själva stå för en större del av bostadskostnaden. Min

 utgångspunkt är därför att det måste finnas mycket starka

 skäl för att begränsa hyresgästens rätt att i samband med

 ett byte överlåta hyresrätten till sin bostadslägenhet.

 Den nu gällande treårsregeln kan leda till otillfreds-

 ställande resultat. Exempelvis kan byte vägras en

 hyresgäst som bildat familj och har klart behov av större

 bostad. Enligt min mening är hyresvärdens intresse av att

 slippa de olägenheter som mycket täta byten kan medföra

 inte ett tillräckligt starkt skäl för att generellt

 begränsa bytesrätten på det sätt som skett genom

 treårsregeln.

 Det finns emellertid anledning att ställa frågan om ett

 slopande av treårsregeln leder till att fler

 lägenhetsbyten kommer att äga rum.

 I den frågan kan till en början sägas att det stora

 flertalet hyresgäster torde vilja byta bostad bara när det

 föreligger ett verkligt behov, t.ex. till följd av en

 ändrad familje- eller arbetssituation. Det måste vara

 mycket ovanligt att ett sådant behov uppkommer under den

 första tiden en hyresgäst innehar en tillbytt lägenhet.

 Vidare bör det framhållas att ett slopande av treårsregeln

 inte medför att dessa hyresgäster får rätt att byta bostad

 under vilka förhållanden som helst. Om hyresvärden

 motsätter sig ett byte, gäller nämligen huvudregeln i 35 §

 hyreslagen om att hyresgästen * för att nå framgång vid

 hyresnämnden * måste ha beaktansvärda skäl för bytet och

 att detta kan äga rum utan påtaglig olägenhet för

 hyresvärden samt att inte heller andra särskilda skäl

 talar mot bytet. Det bör slutligen framhållas att den tid

 som en hyresgäst innehaft en tillbytt lägenhet kan och bör

 ges en viss betydelse vid bedömningen av om hyresgästen

 har beaktansvärda skäl för bytet. Denna fråga kommer jag

 att beröra närmare i specialmotiveringen.

 Jag anser sammanfattningsvis att inget talar för att ett

 slopande av treårsregeln kommer att få någon särskilt stor

 betydelse för antalet lägenhetsbyten. En sådan lagändring

 bidrar dock, som jag tidigare nämnt, till att underlätta

 rörligheten på bostadsmarknaden och är av stor betydelse

 för den enskilde hyresgästen. Till detta kommer att

 regelsystemet förenklas och att prövningen av om det

 föreligger synnerliga skäl faller bort. Treårsregeln bör

 alltså avskaffas.

 Ett par remissinstanser har framfört att hyresvärden bör

 få rätt att ta ut en särskild bytesavgift. Jag anser

 emellertid att de ändringar som nu föreslås inte ger

 anledning att införa någon sådan avgift.

 2.5 Den nye bostadshyresgästens ansvar för tidigare

 hyresgästs skulder

 Mitt förslag: Lagregeln om att den nye

 bostadshyresgästen vid ett lägenhetsbyte är ansvarig för

 den tidigare hyresgästens skulder slopas (38 § andra

 meningen hyreslagen). Den nye hyresgästen skall kunna

 åta sig att svara för den tidigare hyresgästens

 hyresskulder, dock högst motsvarande tre månaders hyra.

 Ett sådant åtagande skall tas in i en särskilt upprättad

 handling.

 Kommitténs förslag: Överensstämmer med mitt. Kommittén

 har dessutom föreslagit att den nye hyresgästens

 underlåtenhet att betala en tidigare hyresgästs hyresskuld

 inte skall kunna leda till att hyresrätten förverkas (se

 betänkandet s. 134*138 och s. 177).

 Remissinstanserna: Det stora flertalet av de

 remissinstanser som yttrat sig över förslaget tillstyrker

 det. Sveriges Fastighetsägareförbund kan godta endast en

 viss uppmjukning av den nye hyresgästens ansvar i samband

 med ett byte. Hyresgästernas Riksförbund anser att den nye

 hyresgästen inte i något fall skall kunna krävas på den

 tidigare hyresgästens skulder. Flera remissinstanser anser

 att även bristande betalning av en sådan hyresskuld skall

 kunna leda till att hyresrätten förverkas. Några

 remissinstanser menar att man skall kunna träffa avtal

 också om ersättning för skador (se remisssammanställningen

 s. 161*173 och s. 64).

 Bakgrund: En hyresgäst får inte överlåta hyresrätten utan

 hyresvärdens samtycke (32 § hyreslagen). Ett undantag från

 denna huvudregel är att hyresgästen kan få hyresnämndens

 tillstånd att överlåta hyresrätten för att genom byte få

 en annan bostad (35 §). Den nye hyresgästen svarar

 tillsammans med den tidigare hyresgästen för

 skyldigheterna enligt hyresavtalet för tiden före

 överlåtelsen av hyresrätten (38 § andra meningen). Den nye

 bostadshyresgästen vid ett lägenhetsbyte kan på grund av

 denna bestämmelse om gemensamt ansvar bli skyldig att

 betala en tidigare hyresgästs skulder. Bestämmelsen om

 gemensamt ansvar har gällt sedan år 1969. Den motiverades

 bl.a. med att det måste vara väsentligt lättare för en

 hyresvärd att gå med på ett lägenhetsbyte om han kan vända

 sig även mot den nye hyresgästen för en gammal

 hyresfordran, t.ex. avseende bränsleersättning eller hy-

 reshöjning som skall regleras i efterhand (se prop.

 1968:91 Bihang A s. 224 och SOU 1966:14 s. 382).

 Skälen för mitt förslag: De allra flesta hyresgäster vet

 antagligen inte om att de kan bli ansvariga för en

 tidigare hyresgästs skulder. Det är klart att det då kan

 komma som en obehaglig överraskning för den nye hyres-

 gästen om hyresvärden framställer krav på betalning av

 sådana skulder. Eftersom hyreslagen är en social

 skyddslagstiftning bör den vara utformad så att sådana

 situationer inte uppstår. Jag tror inte att man genom

 information till hyresgästerna om regeln om gemensamt

 ansvar kan skapa någon allmän medvetenhet om regeln.

 En hyresgäst som blivit tvungen att betala en tidigare

 hyresgästs skulder kan visserligen vända sig mot den

 tidigare hyresgästen och kräva ut beloppet. Denna

 möjlighet torde emellertid många gånger vara av begränsat

 värde för den tillträdande hyresgästen.

 Till det sagda kommer att behovet av bestämmelsen om

 gemensamt ansvar i dag är mindre än vid dess tillkomst.

 Efter 1984 års hyresreform är nämligen huvudregeln att

 hyran skall vara till beloppet bestämd i hyresavtalet.

 Retroaktiva hyreshöjningar är därför inte lika vanliga som

 tidigare.

 Mot den nu angivna bakgrunden anser jag, i likhet med

 kommittén och de allra flesta remissinstanserna, att

 lagregeln om att den nye bostadshyresgästen vid ett

 lägenhetsbyte är ansvarig för tidigare hyresgästs skulder

 bör slopas. Mot den bakgrunden finns det inte anledning

 att, som en remissinstans fört fram, föreskriva att

 hyresvärden skall vara skyldig att ge den nye hyresgästen

 ett nytt hyreskontrakt.

 Som kommittén har föreslagit bör den nye hyresgästen vid

 ett lägenhetsbyte kunna åta sig ett ansvar för en tidigare

 hyresgästs skulder. Det finns dock anledning att ställa

 vissa krav på ett åtagande som görs i samband med ett

 lägenhetsbyte. Detta gäller särskilt av hänsyn till

 hyresgästen, som normalt är den svagare parten. Av

 betydelse är också att en hyresvärd kan och bör vidta

 åtgärder för att förhindra att mycket stora hyresskulder

 uppkommer.

 Den nye hyresgästens åtagande beträffande den tidigare

 hyresgästens skulder bör på grund av det anförda vara

 skriftligt. Därmed uppnås fördelar ur utredningssynpunkt.

 Vidare bör det enligt min mening krävas att åtagandet tas

 in i en särskilt upprättad handling. Det kommer då inte

 att råda någon tvekan om att hyresgästen är på det klara

 med vad som gäller.

 Det kan inträffa att en tidigare hyresgäst har brustit i

 sin vårdnadsplikt och därför är skadeståndsskyldig

 gentemot hyresvärden. Några remissinstanser har menat att

 den nye hyresgästens ansvar för den tidigare hyresgästens

 skulder bör kunna avse också ersättning för sådana skador.

 Enligt min mening är det emellertid inte rimligt att den

 nye hyresgästen skall behöva ersätta en skada som någon

 annan är ansvarig för. Jag anser därför att den nye

 hyresgästens åtagande bara skall kunna avse hyresskulder.

 Det är vidare rimligt att ett åtagande endast får gälla

 sådana hyresskulder som den närmast föregående hyresgästen

 är ansvarig för. I praktiken torde det också vara

 beträffande sådana hyresskulder som det finns ett behov av

 åtaganden.

 Det är slutligen inte rimligt att den nye hyresgästen på

 grund av ett åtagande skall kunna bli ansvarig för gamla

 hyresskulder som uppgår till mycket stora belopp. En

 lämplig begränsning är enligt min mening ett belopp

 motsvarande den närmast föregående kvartalshyran.

 Det kan inträffa att den nye hyresgästen inte betalar

 hyresskulder i enlighet med ett åtagande av det nu angivna

 slaget. Det kan diskuteras om betalningsdröjsmål i en

 sådan situation skall kunna föranleda att hyresgästen av-

 hyses på grund av att hyresrätten är förverkad. Enligt min

 mening finns det emellertid inte någon anledning att göra

 skillnad mellan skyldigheten att betala löpande hyra och

 skyldigheten att betala hyra enligt ett särskilt åtagande.

 I likhet med flera remissinstanser anser jag följaktligen

 att någon sådan undantagsregel inte bör införas.

 2.6 Avstående från besittningsskydd till bostadslägenhet

 m.m.

 Mitt förslag: Rätten till förlängning av hyresavtal

 slopas vid kortvariga andrahandsupplåtelser.

 Besittningsskyddet förstärks för förstahandshyresgäster

 i hyresförhållanden som varat längre än nio månader i

 följd.

 Kommitténs förslag: Lagreglerna om verkan av särskilda

 överenskommelser om avstående från besittningsskydd till

 bostadslägenheter slopas generellt. Bostadshyresgästens

 besittningsskydd skall bara kunna prövas i efterhand vid

 en eventuell tvist om förlängning av hyresavtalet. Vidare

 föreslår kommittén ändringar i förlängningsreglerna, bl.a.

 en särskild bestämmelse för andrahandsuthyrning.

 Hyresnämnderna kommer enligt förslaget inte längre att

 belastas med ärenden om avstående från besittningsskydd

 till bostadslägenheter (se betänkandet s. 111*125).

 Remissinstanserna: De flesta remissinstanserna avstyrker

 kommitténs förslag. Några remissinstanser anser att man

 skulle kunna slopa besittningsskyddet vid kortvariga

 andrahandsupplåtelser. Andra remissinstanser menar att

 avståendeavtal i vissa i lagen angivna fall kunde gälla

 under en begränsad tid utan godkännande av hyresnämnden

 (se remissammanställningen s. 109*138).

 Bakgrund: De flesta bostadshyresgäster har enligt

 hyreslagen ett direkt besittningsskydd. Detta innebär att

 hyresgästen har rätt till förlängning av hyresavtalet, om

 hyresvärdens uppsägning är otillräckligt grundad.

 Inskränkningar i besittningsskyddet görs på två sätt.

 Vissa inskränkningar har formen av generella begränsningar

 av besittningsskyddsbestämmelsernas tillämpningsområde (45

 § första stycket hyreslagen) medan andra inskränkningar

 utgörs av förhållanden som i det enskilda fallet bryter

 det besittningsskydd som hyresgästen är tillförsäkrad (46

 § hyreslagen).

 En hyresvärd och en hyresgäst kan i en särskilt upprättad

 handling komma överens om att hyresavtalet inte skall vara

 förenat med besittningsskydd. Träffas en sådan

 överenskommelse innan hyresförhållandet har varat längre

 än nio månader i följd, måste dock överenskommelsen

 godkännas av hyresnämnden för att den skall vara giltig

 (45 § andra stycket hyreslagen). Om en make eller sambo

 som inte har del i hyresrätten har sin bostad i lägenheten

 när en sådan överenskommelse träffas, gäller

 överenskommelsen mot den maken eller sambon bara om han

 eller hon godtagit den (45 § andra stycket sista meningen

 hyreslagen).

 Följden av att det finns en giltig överenskommelse om

 avstående från besittningsskydd är att hyreslagens

 bestämmelser om rätt till förlängning av hyresavtalet inte

 gäller för hyresförhållandet. Detta innebär att hyresför-

 hållandet upphör när hyrestiden går till ända *

 naturligtvis under förutsättning att uppsägning har skett

 när sådan är föreskriven * och att någon prövning av

 frågan om rätt till förlängning av hyresavtalet inte kan

 ske vid hyresnämnden. I stället får hyresvärden vända sig

 till domstol för att få till stånd en avhysning, om

 hyresgästen vägrar att flytta.

 Antalet ärenden om godkännande av avstående från

 besittningsskydd till bostadslägenhet är mycket stort.

 Under senare år har dessa ärenden utgjort ungefär hälften

 av hyresnämndernas samtliga ärenden. Uppgifter om antalet

 ärenden om avstående från besittningsskydd hos

 hyresnämnderna under åren 1977*1991 finns i bilaga 4.

 Skälen för mitt förslag: Enligt min mening har en

 prövning av besittningsskyddet på förhand den för

 hyresvärden väsentliga fördelen att han då får ett

 definitivt besked i besittningsskyddsfrågan. Jag anser i

 likhet med ett stort antal remissinstanser att kommitténs

 förslag att slopa förhandsprövningen kan medföra att

 hyresvärdar låter bli att hyra ut lägenheter av rädsla för

 att inte kunna starta en rivning eller ombyggnad i tid

 eller för att inte själv kunna flytta tillbaka till

 lägenheten en viss dag. Därmed skulle tillgängliga

 lägenheter undandras från bostadsmarknaden. Som åtskilliga

 remissinstanser har påpekat är det inte heller säkert att

 kommitténs förslag medför så stora besparingar hos

 hyresnämnderna. Antalet besittningsskyddstvister torde

 nämligen komma att öka och vinsten av att godkännande-

 ärendena försvinner går därmed i vart fall delvis

 förlorad.

 Även om det finns flera skäl som talar för kommitténs

 förslag anser jag mot denna bakgrund att förslaget inte

 bör genomföras.

 Förlängningsrätten slopas vid kortvariga

 andrahandsupplåtelser

 Det kan inte bortses från att antalet ärenden om

 godkännande av avtal om avstående från besittningsskydd

 till bostadslägenhet är mycket stort och tar i anspråk

 inte obetydliga resurser. En möjlighet kunde då vara att

 låta avståendeavtal i vissa i lagen angivna fall gälla

 utan godkännande av hyresnämnden. En sådan lagreglering

 kräver emellertid ytterligare överväganden som inte kan

 göras i förevarande lagstiftningsärende.

 Jag har erfarit att hyresnämnderna uppskattar att ungefär

 70 % av ärendena om godkännande av avtal om avstående från

 besittningsskydd till bostadslägenhet avser

 andrahandsupplåtelser. Det finns mot den bakgrunden

 anledning att diskutera om man inte skulle kunna slopa

 förlängningsrätten vid kortvariga andrahandsupplåtelser.

 Detta skulle medföra en förbättring av arbetsläget vid

 hyresnämnderna. Godkännandeärendena avseende dessa

 andrahandsupplåtelser skulle försvinna utan att antalet

 förlängningstvister ökar. Och det finns ingen anledning

 att tro att det blir fler avhysningstvister vid

 tingsrätterna.

 Frågan är då vilken saklig betydelse det skulle få för

 parterna i hyresförhållandet om man slopar

 förlängningsrätten vid kortvariga andrahandsupplåtelser.

 Enligt min mening finns det normalt en påtaglig skillnad

 mellan förstahandsupplåtelser och kortvariga andrahands-

 upplåtelser. Vid en kortvarig upplåtelse i andra hand av

 en hyreslägenhet eller en bostadsrättslägenhet är parterna

 typiskt sett inställda på att uthyrningen är av tillfällig

 natur. Det är därför inte förvånande att det är mycket

 vanligt att avståendeavtal ingås vid

 andrahandsupplåtelser. Hyresnämnderna torde regelmässigt

 godkänna sådana avståendeavtal. Och i det alldeles över-

 vägande antalet fall av kortvariga andrahandsupplåtelser

 torde också en prövning enligt förlängningsreglerna

 utmynna i att hyresförhållandet upplöses. En prövning av

 besittningsskyddet, oavsett om den sker på förhand eller i

 efterhand, utfaller alltså redan i dag normalt till

 hyresvärdens fördel. Jag anser i likhet med flera re-

 missinstanser att en prövning av hyresnämnden enligt

 förlängningsreglerna inte är särskilt meningsfull när

 utgången är och bör vara given. Det bör kanske tilläggas

 att hyresvärden, dvs. förstahandshyresgästen eller

 bostadsrättshavaren, inte fritt kan upplåta sin lägenhet i

 andra hand utan behöver samtycke av sin hyresvärd resp.

 bostadsrättsföreningens styrelse eller tillstånd av

 hyresnämnden (se 39*40 §§ hyreslagen samt 7 kap. 10*11 §§

 bostadsrättslagen, 1991:614). Slutsatsen av det sagda är

 att det vid kortvariga andrahandsupplåtelser egentligen

 inte spelar så stor roll om det finns en förlängningsrätt

 eller inte.

 Jag anser mot bakgrund av det anförda att en hyresgäst

 inte skall ha någon förlängningsrätt vid kortvariga

 andrahandsupplåtelser. En lämplig tidsgräns är två år. Om

 hyresförhållandet upphör innan det varat längre än två år

 i följd, skall alltså förlängningsreglerna inte gälla.

 Överskrids den tiden, blir däremot förlängningsreglerna

 tillämpliga på upplåtelsen. Detsamma blir naturligtvis

 fallet om parterna kommer överens om att en

 andrahandsupplåtelse skall vara förenad med

 förlängningsrätt.

 Förslaget för med sig att hyresnämnderna till stor del

 kommer att befrias från uppgiften att pröva om

 avståendeavtal beträffande bostadslägenheter skall

 godkännas. Och för parterna bör det inte råda någon

 osäkerhet om följderna av hyresavtalet. Lagändringen kan

 därför till och med bidra till att fler lägenheter bjuds

 ut på den öppna andrahandsmarknaden.

 Den nuvarande niomånadersgränsen vid avståendeavtal slopas

 I detta sammanhang vill jag ta upp en fråga som gäller

 utformningen av reglerna om besittningsskydd för

 förstahandshyresgäster. Jag tänker på den nuvarande

 möjligheten att ingå ett avståendeavtal utan hyresnämndens

 godkännande vid hyresförhållanden som varat längre än nio

 månader i följd (45 § andra stycket hyreslagen).

 Denna niomånadersregel var vid besittningsskyddsreglernas

 tillkomst år 1969 kopplad till den dåvarande generella

 bestämmelsen om att besittningsskydd inte gällde för

 hyresförhållanden som varat högst nio månader i följd.

 Sedan detta generella undantag slopats genom en lagändring

 år 1974 saknas det enligt min mening anledning att i

 fortsättningen ha olika regler om avståenden från

 besittningsskydd beroende på om hyresförhållandet varat

 längre eller kortare tid än nio månader.

 Att det finns behov av att ha kvar en möjlighet till

 avstående från besittningsskydd står klart. Frågan är då i

 vilken utsträckning som avtal om avstående bör kräva

 godkännande av hyresnämnden. Innan hyresförhållandet har

 inletts eller då hyresgästen på grund av ett tidigare

 avstående från besittningsskydd saknar sådant skydd kan

 hyresgästen ha svårt att gentemot hyresvärden ta till vara

 sina intressen. Hyresgästen kan ställas inför valet att

 antingen ingå ett för honom oförmånligt avståendeavtal

 eller att inte få resp. förlora bostaden. Att det i sådana

 fall bör krävas att avståendeavtalet godkänns av

 hyresnämnden står klart. I andra fall, dvs. fall då

 hyresgästen avstår från ett besittningsskydd som han redan

 har, torde det däremot inte behövas något godkännande av

 hyresnämnden. I dessa fall är nämligen hyresgästen i en

 sådan position att han bör kunna hävda sina intressen

 gentemot hyresvärden.

 Jag anser alltså att den nuvarande niomånadersgränsen vid

 avståendeavtal bör slopas och ersättas av en regel av

 innebörd att det bara är en hyresgäst som har

 besittningsskydd som får avtala bort det utan

 hyresnämndens godkännande.

 2.7 Konsekvenserna av förslagen

 I det föregående har jag föreslagit lagändringar i fråga

 om förverkande av hyresrätt på grund av bristande

 hyresbetalning och störningar i boendet. Vidare har jag

 föreslagit att den s.k. treårsregeln slopas, liksom

 lagregeln om att den nye hyresgästen är ansvarig för

 tidigare hyresgästs skulder. Det finns ingen anledning att

 tro att ett genomförande av dessa förslag påverkar antalet

 mål och ärenden vid domstolar och hyresnämnder i någon

 större utsträckning.

 Mitt förslag att förlängningsreglerna inte skall gälla vid

 kortvariga andrahandsupplåtelser innebär en minskning av

 hyresnämndernas arbetsbörda. Som jag tidigare har framfört

 kan andrahandsupplåtelserna uppskattas utgöra ungefär 70 %

 av hyresnämndernas samtliga ärenden om godkännande av

 avstående från besittningsskydd till bostadslägenhet.

 Drygt 18 000 av de 26 439 godkännandeärenden som avgjordes

 år 1991 skulle alltså ha gällt andrahandsupplåtelser

 (jämför uppgifterna i bilaga 4). Vid bedömningen av

 besparingseffekten av mitt förslag får man visserligen

 inte bortse från att prövningen av godkännandeärendena är

 ytterst summarisk. Inte desto mindre bör förslaget medföra

 en förbättring av arbetsläget vid nämnderna. Detta gäller

 inte minst i fråga om kanslifunktionen.

 3 Upprättade lagförslag

 I enlighet med vad jag nu har anfört har inom

 Justitiedepartementet upprättats förslag till

 1. lag om ändring i jordabalken,

 2. lag om ändring i lagen (1986:1242) om försöksverksamhet

 med kooperativ hyresrätt.

 Förslagen har granskats av Lagrådet.

 4 Specialmotivering

 4.1 Förslaget till lag om ändring i jordabalken

 25 §

 När hyresgästen använder lägenheten skall han se till att

 de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar som i

 sådan grad kan vara skadliga för hälsan eller annars

 försämra deras bostadsmiljö att de inte skäligen bör tålas

 (störningar i boendet). Hyresgästen skall vid sin

 användning av lägenheten också i övrigt iaktta allt som

 fordras för att bevara sundhet, ordning och gott skick

 inom fastigheten. Hyresgästen skall hålla noggrann tillsyn

 över att detta också iakttas av dem för vilka han svarar

 enligt 24 § första stycket.

 Om det förekommer störningar i boendet, skall hyresvärden

 ge hyresgästen tillsägelse att se till att störningarna

 omedelbart upphör samt, om denne är en bostadshyresgäst,

 underrätta socialnämnden i den kommun där lägenheten är

 belägen om störningarna.

 Andra stycket gäller inte om hyresvärden säger upp

 hyresavtalet med anledning av att störningarna är särskilt

 allvarliga med hänsyn till deras art eller omfattning

 (särskilt allvarliga störningar i boendet).

 Om hyresgästen vet eller har anledning att misstänka att

 ett föremål är behäftat med ohyra får detta inte tas in i

 lägenheten.

 (jfr 7 kap. 8*11 §§ samt 16 kap. 15 § i kommitténs

 lagförslag)

 Ändringarna i paragrafen innebär att första stycket fått

 en ny lydelse samt att det tidigare andra stycket har

 blivit fjärde stycket. Mellan dessa båda stycken har

 vidare förts in två nya stycken. I fjärde stycket i den

 nya lydelsen har gjorts vissa redaktionella ändringar.

 Första stycket

 Hyreslagen tillförs enligt förslaget (se avsnitt 2.3) en

 särskild reglering om störningar i boendet. Bestämmelsen i

 första meningen om hyresgästens skyldigheter när han

 använder lägenheten har utformats i enlighet med för-

 slaget. Av bestämmelsen framgår således vad som i

 hyreslagens mening är störningar i boendet.

 Bestämmelsen i första meningen behandlar sådana störningar

 i boendet som kan vara skadliga för de boendes hälsa eller

 annars försämra deras bostadsmiljö. Bestämmelsen har

 delvis sin förebild i vissa hälsoskyddsföreskrifter. Det

 finns därför anledning att något beröra dessa

 föreskrifter.

 I hälsoskyddsförordningen (1983:616) finns en bestämmelse

 om att den som brukar en bostadslägenhet skall se till att

 sanitär olägenhet inte åsamkas t.ex. närboende genom

 orenlighet, störande ljud eller annan störning. I

 hälsoskyddslagen (1982:1080) anges att det i den lagen med

 sanitär olägenhet avses en störning som kan vara skadlig

 för människors hälsa och som inte är ringa eller helt

 tillfällig. I förarbetena (se prop. 1981/82:219 s. 56)

 anges att en störning, för att kunna betecknas som sanitär

 olägenhet, bör kunna vara skadlig i fysiskt eller psykiskt

 hänseende på en människas hälsotillstånd. Vidare anges

 bl.a. följande.

 *Definitionen avser alla former av störningar som kan ha

 en skadlig inverkan på en människas hälsa.

 Av definitionen framgår att inte alla störningar som kan

 vara skadliga för en människas hälsa skall betraktas som

 sanitär olägenhet. Störningar som är ringa eller enbart

 tillfälliga faller utanför definitionen.

 Frågan om huruvida en störning skall anses vara ringa

 eller ej är beroende av hur människor i allmänhet

 uppfattar störningen. Härvidlag kan det finnas betydande

 skillnader mellan olika människor. Många människor lider

 av överkänslighetsreaktioner. Störningar som ger upphov

 till sådana reaktioner hos många människor kan betraktas

 som sanitär olägenhet. Ett hänsynstagande till människor

 som är något känsligare än *normalt* skall alltså göras

 vid bedömningen av vad som är sanitär olägenhet.

 Vidare skall helt tillfälliga störningar inte räknas som

 sanitär olägenhet. Detta innebär att en störning måste ha

 en viss varaktighet för att anses som sanitär olägenhet.

 Hit räknas förutom fasta störningar även regelbundna

 störningar samt störningar som återkommer vid flera

 tillfällen om än inte med någon regelbundenhet.*

 De nu återgivna uttalandena bör i huvudsak kunna tjäna som

 vägledning vid bestämmandet av vad som utgör störningar i

 boendet enligt förevarande paragraf. Denna bör dock inte

 omfatta alla former av störningar som kan ha en skadlig

 inverkan på en människas hälsa. Det är nämligen ett

 normalt inslag i boendet i flerfamiljshus att det

 förekommer vissa lindriga störningar som kan sägas ha en

 viss skadlig inverkan på hälsan. Som ett exempel kan tas

 att lekande barn i en lägenhet kan störa sömnen för en

 granne som har nattarbete. Det kan tänkas att bullret från

 barnleken leder till sömnrubbningar som kan medföra en

 viss hälsorisk. Eftersom sådana störningar trots allt

 måste accepteras bör förevarande paragraf inte vara

 tillämplig på alla former av störningar som kan vara

 skadliga i fysiskt eller psykiskt hänseende för en boendes

 hälsa.

 När man bedömer vilka störningar som måste accepteras får

 man söka stöd i den allmänna uppfattningen om vilka

 störningar den som bor i ett flerfamiljshus skall behöva

 tåla. Någon särskild hänsyn till människor som är

 känsligare än normalt kan följaktligen inte tas. Det finns

 knappast heller utrymme för att ta särskild hänsyn

 exempelvis till att nattarbetande kan behöva sova på

 dagen.

 Paragrafen behandlar även störningar som försämrar

 bostadsmiljön. Härigenom betonas vikten av att de som bor

 i ett flerfamiljshus skall ha en god bostadsmiljö. Den

 allmänna uppfattningen om vad en boende får lov att tåla i

 form av störningar blir även här av betydelse. Störningar

 får inte medföra att en boende i den miljön inte kan

 fungera på vanligt sätt. Denne måste alltså ha möjlighet

 att t.ex. sova på natten.

 Mot den nu angivna bakgrunden har i första meningen

 föreskrivits att hyresgästen, när han använder lägenheten,

 skall se till att de som bor i omgivningen inte utsätts

 för störningar som i sådan grad kan vara skadliga för häl-

 san eller annars försämra deras bostadsmiljö att de inte

 skäligen bör tålas.

 Även ytor utanför ett flerfamiljshus skall innefattas i

 begreppet bostadsmiljö. Reglerna om störningar i boendet

 bör i detta avseende i princip tillämpas på samma sätt som

 regeln om bevarande av sundhet, ordning och gott skick

 inom fastigheten.

 I allmänhet torde störningar som innebär hälsorisker också

 innefatta en försämring av bostadsmiljön och vice versa.

 Det kan emellertid inte uteslutas att situationer kan

 uppkomma när endast ett av de båda nyssnämnda rekvisiten

 är tillämpligt.

 Reglerna om störningar i boendet gäller i fall då någon

 som bor i omgivningen drabbas av störningar. Reglerna

 gäller alltså till förmån inte bara för

 bostadshyresgästerna utan även för andra boende, t.ex. en

 hyresvärd eller personer som hör till hyresgästens

 hushåll. Däremot gäller reglerna inte i fall då den störde

 är en lokalhyresgäst. Med uttrycket omgivningen avses inte

 att åstadkomma någon särskild yttre begränsning, utan

 endast att markera att reglerna om störningar i boendet

 gäller till förmån för de kringboende som drabbas av

 störningar (jfr 1 § miljöskadelagen, 1986:225).

 Regeln om bevarande av ordning, sundhet och gott skick har

 behållits därför att det kan inträffa situationer som

 reglerna om störningar i boendet inte kan tillämpas på.

 Som ett exempel kan nämnas att en hyresgästs klandervärda

 beteende inte drabbar andra boende utan hyresvärdens

 anställda eller en lokalhyresgäst. Det inom hyresrätten

 vedertagna begreppet *sundhet, ordning och skick* har

 ändrats till *sundhet, ordning och gott skick*. Denna

 ändring bör göra regeln mer lättbegriplig. Någon saklig

 ändring är inte avsedd.

 Andra stycket

 Hyresvärden är skyldig att agera om han känner till att

 det förekommer störningar i boendet, dvs. störningar som

 i sådan grad kan vara skadliga för de boendes hälsa eller

 annars försämra deras bostadsmiljö att de inte skäligen

 bör tålas (jfr första stycket första meningen). Han skall

 då enligt förevarande stycke ge hyresgästen tillsägelse

 att se till att störningarna omedelbart upphör. Om

 hyresgästen följer tillsägelsen, löper han ingen risk att

 förlora sin bostad på grund av att hyresrätten förverkats.

 I 63 § hyreslagen finns föreskrifter om hur en tillsägelse

 till hyresgästen kan skickas. Hyresvärden anses enligt den

 bestämmelsen ha lämnat meddelandet när det sänts i

 rekommenderat brev till mottagarens vanliga adress. Har

 hyresgästen lämnat hyresvärden en uppgift om adress dit

 meddelanden skall sändas, anses den som hans vanliga

 adress. I annat fall anses den uthyrda lägenhetens adress

 som hyresgästens vanliga adress.

 Hyresvärden skall rikta tillsägelsen till den hyresgäst

 som är ansvarig för störningarna. En hyresgäst är ansvarig

 för de störningar han själv förorsakat. Han kan enligt

 första stycket tredje meningen vara ansvarig också för

 störningar som förorsakats av andra personer. Det gäller

 dem som hör till hans hushåll eller gästar honom. Vidare

 har hyresgästen ett ansvar för personer som han inrymt i

 lägenheten eller som där utför arbete för hans räkning.

 Hyresgästen måste hålla noggrann tillsyn över hur nämnda

 personer uppträder och använder hans lägenhet. Hyresvärden

 är skyldig att ge hyresgästen tillsägelse också när den,

 till vilken hyresrätten överlåtits eller lägenheten

 upplåtits, stör eller inte håller den tillsyn som anges i

 första stycket tredje meningen (se 42 § första stycket 6

 hyreslagen).

 Hyresvärden skall enligt bestämmelsen underrätta

 socialnämnden i den kommun där lägenheten är belägen.

 Underrättelse behöver bara ske om det är en

 bostadshyresgäst som är ansvarig för störningarna. Nämnden

 kan då vidta åtgärder som medför att störningarna upphör.

 Även om detta visar sig inte vara möjligt är det av värde

 att socialnämnden får vetskap om att en hyresgäst riskerar

 att förlora sin bostad. Nämndens medverkan kan nämligen

 behövas för att ordna en ny bostad åt hyresgästen.

 När socialnämnden kopplas in kan förhållandena många

 gånger kräva ett mycket snabbt ingripande från nämndens

 sida. Nämndens första åtgärd bör vara att försöka etablera

 kontakt med den hyresgäst som påstås störa. Denna åtgärd

 måste vidtas skyndsamt. Om nämnden väljer att skriva ett

 brev till hyresgästen, kan ett svar inte avvaktas under

 någon längre tid. Det torde vara att föredra att nämnden

 tar personlig kontakt med hyresgästen. Genom att

 socialnämnden kopplas in bör störningsproblem i större

 utsträckning än för närvarande kunna lösas utan att något

 rättsligt förfarande behöver inledas.

 Hyresvärdens underrättelse till socialnämnden skall

 innehålla uppgift om att en viss hyresgäst är ansvarig för

 störningar i boendet. Hyresgästens namn, den lägenhet det

 är fråga om samt vilka störningar som förekommit bör

 därvid anges.

 För vissa meddelanden enligt hyreslagen gäller att de

 skall anses lämnade när meddelandet avsänts i

 rekommenderat brev till mottagarens vanliga adress (63 §

 hyreslagen). Detta gäller t.ex. för hyresvärdens medde-

 lande till socialnämnden enligt 44 § första stycket

 hyreslagen om uppsägningen och anledningen till denna.

 Detsamma föreslås i förevarande lagstiftningsärende gälla

 för hyresvärdens underrättelse till socialnämnden om

 störningar i boendet.

 I fråga om den närmare tidpunkten då socialnämnden skall

 underrättas lämnas hyresvärden en viss frihet att göra

 egna bedömningar. Det normala förfarandet bör dock vara

 att hyresvärden underrättar socialnämnden i samband med

 att hyresgästen ges en tillsägelse att se till att

 störningarna i boendet omedelbart upphör. Det kan dock

 undantagsvis finnas anledning för hyresvärden att dröja

 något med underrättelsen. Störningarnas art eller hyres-

 värdens kännedom om den hyresgäst som påstås störa kan ge

 hyresvärden anledning att tro att störningarna kommer att

 upphöra till följd av tillsägelsen. Det bör då vara

 möjligt för hyresvärden att avvakta en kortare tid med

 underrättelsen till socialnämnden.

 Det är av största vikt att socialnämnden inte kopplas in

 på ett för sent stadium. Det har dock inte ansetts

 lämpligt att ställa upp ett krav på att hyresvärden senast

 vid en viss tidpunkt skall ha underrättat socialnämnden.

 Tredje stycket

 Bestämmelsen gäller störningar som är särskilt allvarliga

 med hänsyn till deras art eller omfattning. I dessa fall

 skall hyresvärden direkt kunna säga upp hyresavtalet att

 upphöra omedelbart. Hyresvärden behöver inte först ge

 hyresgästen en tillsägelse att vidta rättelse. Det krävs

 inte heller att socialnämnden underrättas före

 uppsägningen. En kopia av denna skall dock skickas till

 nämnden om det gäller en bostadslägenhet (se 42 § fjärde

 stycket).

 35 §

 Hyresgästen får överlåta hyresrätten till sin

 bostadslägenhet för att genom byte få en annan bostad, om

 hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Tillstånd

 skall lämnas, om hyresgästen har beaktansvärda skäl för

 bytet och detta kan äga rum utan påtaglig olägenhet för

 hyresvärden samt inte heller andra särskilda skäl talar

 mot bytet. Tillståndet kan förenas med villkor.

 Första stycket gäller inte, om

 1. lägenheten hyrs i andra hand,

 2. lägenheten utgör en del av upplåtarens bostad,

 3. lägenheten är belägen i ett enfamiljshus som inte är

 avsett att hyras ut varaktigt eller i ett tvåfamiljshus,

 4. lägenheten har upplåtits av någon som innehade den med

 bostadsrätt och lägenheten alltjämt innehas med sådan

 rätt, eller

 5. hyresavtalet avser ett möblerat rum eller en lägenhet

 för fritidsändamål och hyresförhållandet inte har varat

 längre än nio månader i följd.

 Medverkar en kommun till att hyresgästen får en annan

 bostad genom att anvisa eller förmedla denna, får kommunen

 ansöka hos hyresnämnden om tillstånd som avses i första

 stycket. Detta gäller även kommunalförbund som har hand om

 bostadsförmedling som är gemensam för två eller flera

 kommuner.

 (jfr 12 kap. 8 § i kommitténs lagförslag)

 De nuvarande reglerna i förevarande paragraf om

 överlåtelse av hyresrätten innehåller en särskild regel

 för bostadshyresgäster som sedan mindre än tre år innehar

 en tillbytt lägenhet och åter vill byta bostad. För dessa

 hyresgäster måste det finnas synnerliga skäl för att

 hyresnämnden skall ge tillstånd till bytet. I enlighet med

 vad som har framförts i den allmänna motiveringen (avsnitt

 2.4) har denna treårsregel slopats. I övrigt är

 ändringarna av paragrafen redaktionella.

 Lagändringen berör bara de bostadshyresgäster som sedan

 mindre än tre år innehar en tillbytt lägenhet och åter

 vill byta bostad. Det kommer inte längre att krävas

 synnerliga skäl för att hyresnämnden skall ge tillstånd

 till ett sådant byte. I stället får hyresnämnden enligt

 huvudregeln i första stycket ta ställning till om

 hyresgästen har beaktansvärda skäl för bytet och detta kan

 äga rum utan påtaglig olägenhet för hyresvärden samt inte

 heller andra särskilda skäl talar mot bytet.

 En fråga som kan uppkomma är vilken betydelse det bör ha

 att en hyresgäst efter kort tid vill byta bostad på nytt.

 Som framförts i allmänmotiveringen bör den tid som en

 hyresgäst har innehaft en tillbytt lägenhet ibland ges en

 viss betydelse vid bedömningen av om hyresgästen har

 beaktansvärda skäl för bytet. Detta gäller särskilt sådana

 fall där hyresgästen inte har flyttat in i den lägenhet

 han vill lämna eller bara bott där en mycket kort tid,

 t.ex. någon månad. Sådana omständigheter bör tala till

 hyresgästens nackdel när det gäller att avgöra om han har

 beaktansvärda skäl att byta bostad på nytt.

 Det anförda innebär att det för en hyresgäst, som innehaft

 en tillbytt lägenhet bara en kortare tid, bör krävas

 starkare skäl än annars för att beaktansvärda skäl för ett

 byte skall föreligga. Som en riktpunkt kan anges att denna

 strängare bedömning bör gälla om innehavstiden understiger

 ungefär ett år. För att beaktansvärda skäl för ett byte

 skall föreligga bör det i sådana fall normalt krävas att

 hyresgästen har behov av att byta lägenheten till följd av

 förändringar i sin familje- eller arbetssituation. Vidare

 bör det i allmänhet krävas att hyresgästen har flyttat in

 i den lägenhet han vill lämna. I andra fall bör han inte

 anses ha beaktansvärda skäl för ett nytt byte.

 38 §

 Överlåter hyresgästen hyresrätten med samtycke av

 hyresvärden eller med tillstånd av hyresnämnden, är han

 fri från de skyldigheter som hyresavtalet innebär för

 honom för tiden efter överlåtelsen. Detta gäller endast om

 inte annat villkor ställts upp i samband med samtycket

 eller tillståndet.

 Den nye hyresgästen svarar tillsammans med överlåtaren för

 skyldigheterna enligt avtalet för tiden före överlåtelsen,

 om inte något annat avtalats med hyresvärden. Vid ett

 lägenhetsbyte har en ny bostadshyresgäst dock ett sådant

 ansvar endast om han gentemot hyresvärden i en särskilt

 upprättad handling har åtagit sig det. Ett sådant åtagande

 medför inte skyldighet att betala något annat än

 hyresskulder och inte heller skyldighet att betala sådana

 skulder till ett högre belopp än som motsvarar hyran för

 de tre kalendermånaderna närmast före överlåtelsen.

 (jfr 12 kap. 11 § i kommitténs lagförslag)

 Bestämmelsen i andra stycket andra meningen är ny. I

 övrigt är ändringarna av paragrafen redaktionella.

 Den nya bestämmelsen i andra stycket har berörts i den

 allmänna motiveringen (avsnitt 2.5). Bestämmelsen gäller

 lägenhetsbyten. Därmed avses de fall som behandlas i 35 §

 hyreslagen, dvs. när en hyresgäst överlåter hyresrätten

 till sin lägenhet för att genom byte få en annan bostad.

 Utgångspunkten är den i sak oförändrade regeln i styckets

 första mening som innebär att den nye hyresgästen * om

 inte annat avtalas * tar på sig ett borgensliknande ansvar

 för den tidigare hyresgästens skyldigheter enligt avtalet

 för tiden före överlåtelsen. Den nya bestämmelsen i andra

 meningen innehåller en undantagsregel som gäller vid

 lägenhetsbyte. I en sådan situation gäller det

 borgensliknande ansvaret endast om det finns ett åtagande

 från den nye bostadshyresgästen.

 Enligt den nya bestämmelsen krävs för att ett sådant

 ansvar skall uppkomma vid lägenhetsbyte att den nye

 bostadshyresgästen i en särskilt upprättad handling har

 åtagit sig det. Här finns alltså ett krav på skriftlighet.

 Hur den upprättade handlingen betecknas spelar ingen roll.

 Det viktiga är att det av handlingen framgår att

 hyresgästen tar på sig ett betalningsansvar. Handlingen

 skall vara särskilt upprättad och underskriven av

 hyresgästen. Vad som nu har anförts betyder att ett

 åtagande från hyresgästens sida inte gäller om det har

 tagits in enbart i hyreskontraktet.

 Ett ytterligare krav är att den nye hyresgästens ansvar

 bara får gälla hyresskulder. Därmed avses förfallna

 hyresbelopp, men inte ränta på sådana fordringar. Det

 sagda gäller även ränta som avser tiden efter åtagandet.

 Betalningsansvaret för den nye hyresgästen får som mest

 gälla ett belopp som motsvarar hyran för de tre

 kalendermånaderna närmast före överlåtelsen. Dessa tre

 månadshyror skall användas bara för att räkna fram det

 maximala belopp som den nye hyresgästen kan bli ansvarig

 för. Det behöver alltså inte vara just dessa hyror som

 utgör hyresskulden.

 Här följer två exempel på hur man räknar ut det högsta

 belopp som betalningsansvaret kan uppgå till.

 Exempel 1

 Den 1 oktober 1991 höjs månadshyran för en

 bostadslägenhet, från att tidigare under året ha varit

 3 000 kr., till 3 500 kr. Hyresgästen A överlåter den 25

 november 1991 hyresrätten till lägenheten för att genom

 byte få annan bostad. Det visar sig att A lämnat

 hyresskulder efter sig. Den nye hyresgästen B åtar sig att

 betala skulderna. * B kan då aldrig bli skyldig att stå

 för gamla hyresskulder som uppgår till ett högre belopp än

 det som motsvarar hyran för de tre kalendermånaderna

 närmast före överlåtelsen eller (3 000+3 000+3 500=) 9 500

 kr.

 10

 Prop. 1992/93:115

 Exempel 2

 yresgästen C betalar hyran för sin bostadslägenhet

 kvartalsvis i förskott. Hyran för det tredje kvartalet

 1991 är 9 000 kr. och höjs därefter * alltså per den 1

 oktober * till 10 500 kr. Den 25 november 1991 överlåter C

 hyresrätten till lägenheten. Det visar sig att det finns

 gamla hyresskulder som C är ansvarig för. Den nye

 hyresgästen D åtar sig att betala skulderna. * D kan då

 aldrig bli skyldig att stå för gamla hyresskulder som

 uppgår till ett högre belopp än det som motsvarar hyran

 för de tre kalendermånaderna närmast före överlåtelsen

 eller (3 000+3 000+3 500=) 9 500 kr.

 I fall då den nye hyresgästen har åtagit sig

 betalningsansvar för hyresskulder som uppgår till ett

 belopp som överstiger det tillåtna är han inte fullt ut

 bunden enligt åtagandet utan ansvaret inskränks till det

 belopp som lagen medger.

 Det bör anmärkas att åtagandet gäller ett ansvar

 tillsammans med överlåtaren. Det betyder att åtagandet

 inte får avse andra hyresskulder än sådana som den

 tidigare hyresgästen är ansvarig för. Därmed avses i

 första hand obetalda hyror för den tid den tidigare

 hyresgästen innehade hyresrätten till lägenheten. Den

 tidigare hyresgästen kan därutöver till följd av ett

 sådant åtagande som paragrafen behandlar ha ett ansvar för

 hyresskulder. Även sådana skulder kan omfattas av ett

 åtagande av den nye hyresgästen vid ett lägenhetsbyte.

 Det bör framhållas att det torde vara ovanligt att en

 bostadshyresgäst kommer överens om ett lägenhetsbyte trots

 att han inte fullgjort sina skyldigheter mot hyresvärden.

 Den nuvarande bestämmelsen om gemensamt ansvar (38 § andra

 meningen hyreslagen) saknar således helt betydelse för de

 allra flesta lägenhetsbyten. Någon gång kan det emellertid

 finnas gamla skulder när en hyresgäst överlåter

 hyresrätten till sin lägenhet för att genom byte få en

 annan bostad. Om den nye hyresgästen då gör ett lagenligt

 åtagande om att betala skulderna, bör det inte finnas

 någon anledning för hyresvärden att på grund av den

 tidigare hyresgästens skulder vägra samtycke till

 överlåtelsen av hyresrätten. Situationen kan bli en annan

 om enighet inte kan nås om ansvaret för den tidigare

 hyresgästens skulder. Hyresvärden kan då i ett ärende om

 lägenhetsbytet som skäl mot att tillstånd ges till bytet

 åberopa att den som bytt till sig lägenheten vägrat att

 göra ett lagenligt åtagande om ansvar för gamla

 hyresskulder. Hyresnämnden får då ta ställning till vilken

 betydelse det bör ha att den nye hyresgästen inte har

 tagit på sig ansvar för den tidigare hyresgästens skulder.

 Om denna prövning kan följande sägas.

 Om den nye hyresgästen vägrat att göra ett åtagande som

 enligt förevarande stycke skulle sakna verkan, bör det

 inte ha någon betydelse för frågan om tillstånd skall ges

 till överlåtelse av hyresrätten. Som exempel på detta kan

 nämnas att den nye hyresgästen inte vill svara för den

 tidigare hyresgästens hyresskulder som uppgår till ett

 mycket stort belopp eller för ett skadestånd som åvilar

 den tidigare hyresgästen. Vid hyresnämnden kan det

 emellertid framkomma att den nye hyresgästen inte har

 velat ta på sig något ansvar för den tidigare hyresgästens

 hyresskulder och det trots att åtagandet avser ett belopp

 som inte överstiger det som anges i förevarande stycke. I

 ett sådant fall får naturligtvis den nye hyresgästens

 agerande som en omständighet bland flera vägas in när

 hyresnämnden prövar ärendet. Det ligger därvid nära till

 hands att omständigheten anses starkt tala till

 hyresgästens nackdel vid tillståndsprövningen. Det får

 nämligen anses att bytet i ett sådant fall normalt inte

 kan äga rum utan påtaglig olägenhet för hyresvärden.

 Hyresnämnden har möjlighet att förena ett tillstånd till

 överlåtelse av hyresrätt med villkor. Det framstår

 emellertid som mindre lämpligt att nämnden förenar ett

 tillstånd med ett villkor om att den nye hyresgästen, som

 inte är part i ärendet vid nämnden, skall ta på sig ansvar

 för den tidigare hyresgästens hyresskulder. I sin

 medlingsverksamhet kan nämnden däremot naturligtvis

 framhålla möjligheten att avtala om sådana hyresskulder.

 Det bör slutligen tilläggas att den nye hyresgästen

 naturligtvis inte bör kunna avhysas på grund av sådana

 hyresskulder som han inte är ansvarig för. Det sagda

 förutsätter dock i princip att hyresvärden samtyckt till

 överlåtelsen av hyresrätten eller att hyresnämnden har

 lämnat tillstånd till den. Har så inte skett är det ju den

 tidigare hyresgästen som ensam är att anse som hyresgäst

 och således hyresvärdens motpart i t.ex. en

 förverkandetvist.

 Bestämmelserna i 38 § hyreslagen gäller inte bara vid

 lägenhetsbyten utan även när en bostadshyresgäst överlåter

 sin hyresrätt till vissa närstående (34 § hyreslagen), när

 en lokalhyresgäst överlåter hyresrätten till den som skall

 ta över verksamheten (36 § hyreslagen) samt när en kommun

 överlåter hyresrätten till en bostadslägenhet (37 §

 hyreslagen). Vidare finns det särskilda regler om

 gemensamt ansvar dels för de fall hyresrätten övergår

 genom bodelning, arv, testamente, bolagsskifte eller

 liknande förvärv (33 § tredje stycket hyreslagen), dels

 när hyresgästens make eller sambo övertar hyresrätten (47

 § tredje stycket hyreslagen). I dessa fall gäller inte den

 nya bestämmelsen i andra stycket sista meningen eftersom

 det här inte rör sig om ett lägenhetsbyte.

 42 §

 Hyresrätten är förverkad och hyresvärden berättigad att

 säga upp avtalet att upphöra i förtid,

 1. om hyresgästen, när det gäller en bostadslägenhet,

 dröjer med att betala hyran mer än en vecka efter

 förfallodagen och annat inte följer av 5 a § fjärde*sjätte

 styckena,

 2. om hyresgästen, när det gäller en lokal, dröjer med att

 betala hyran mer än två vardagar efter förfallodagen,

 3. om hyresgästen utan behövligt samtycke eller tillstånd

 överlåter hyresrätten eller annars sätter någon annan i

 sitt ställe eller upplåter lägenheten i andra hand och

 inte efter tillsägelse utan dröjsmål antingen vidtar

 rättelse eller ansöker om tillstånd och får ansökan

 beviljad,

 4. om lägenheten används i strid med 23 eller 41 § och

 hyresgästen inte efter tillsägelse vidtar rättelse utan

 dröjsmål,

 5. om hyresgästen eller någon annan, till vilken

 hyresrätten överlåtits eller lägenheten upplåtits, genom

 vårdslöshet är vållande till att ohyra förekommer i

 lägenheten eller genom underlåtenhet att underrätta

 hyresvärden om detta bidrar till att ohyran sprids i

 fastigheten,

 6. om lägenheten på annat sätt vanvårdas eller hyresgästen

 eller annan, till vilken hyresrätten överlåtits eller

 lägenheten upplåtits, åsidosätter något av vad som skall

 iakttas enligt 25 § vid användning av lägenheten eller

 inte håller den tillsyn som krävs enligt nämnda paragraf

 och rättelse inte utan dröjsmål sker efter tillsägelse,

 7. om i strid med 26 § tillträde till lägenheten vägras

 och hyresgästen inte kan visa giltig ursäkt,

 8. om hyresgästen åsidosätter avtalsenlig skyldighet, som

 går utöver hans skyldigheter enligt detta kapitel, och det

 måste anses vara av synnerlig vikt för hyresvärden att

 skyldigheten fullgörs, eller

 9. om lägenheten helt eller till väsentlig del används för

 sådan näringsverksamhet eller liknande verksamhet som är

 brottslig eller där brottsligt förfarande ingår till en

 inte oväsentlig del eller används för tillfälliga sexuella

 förbindelser mot ersättning.

 I fall då hyran skall betalas i förskott för längre tid än

 en månad gäller vad som anges i första stycket 2 endast om

 hyresgästen dröjer med att betala den på kalendermånaden

 belöpande hyran mer än två vardagar efter månadens början

 eller, i fråga om hyran för första kalendermånaden under

 hyresförhållandet, efter förfallodagen.

 Uppsägning av ett hyresavtal som gäller bostadslägenhet

 enligt första stycket 6 på grund av störningar i boendet

 får inte ske förrän socialnämnden underrättats enligt 25 §

 andra stycket.

 Är det fråga om särskilt allvarliga störningar i boendet

 gäller vad som sägs i första stycket 6 även om någon

 tillsägelse om rättelse inte har skett. Vid sådana

 störningar får uppsägning av ett hyresavtal som gäller

 bostadslägenhet ske utan föregående underrättelse till

 socialnämnden. En kopia av uppsägningen skall dock skickas

 till socialnämnden. Vad som nu har föreskrivits om

 särskilt allvarliga störningar gäller inte om det är någon

 till vilken lägenheten har upplåtits i andra hand med

 hyresvärdens samtycke eller hyresnämndens tillstånd som

 åsidosätter något av vad som skall iakttas enligt 25 § vid

 användning av lägenheten eller inte håller den tillsyn som

 krävs enligt nämnda paragraf.

 Hyresrätten är inte förverkad, om det som ligger

 hyresgästen till last är av ringa betydelse.

 Sägs avtalet upp på grund av förverkande, har hyresvärden

 rätt till skadestånd.

 (jfr 4 kap. 8*12 §§ och 16 kap. 5 § samt 7 kap. 9*11 §§

 och 16 kap. 15 § i kommitténs lagförslag)

 I paragrafen har förts in nya bestämmelser om förverkande

 av hyresrätten på grund av bristande betalning av

 bostadshyra och på grund av störningar i boendet. Dessa

 bestämmelser berörs i det följande. Övriga ändringar av

 paragrafen är redaktionella.

 Första stycket 1

 Den nuvarande bestämmelsen i 42 § första stycket 1 gäller

 hyror för både bostadslägenheter och lokaler. Den nya

 lydelsen innebär att punkten bara gäller bostadshyror.

 Reglerna om lokalhyror har förts över till en ny punkt 2.

 I punkten 1 har förverkandefristen i fråga om

 bostadslägenheter förlängts från två vardagar till en

 vecka. Det betyder enligt lagen (1930:173) om beräkning av

 lagstadgad tid att hyresgästen, för att bevara

 hyresrätten, måste betala hyran senast den dag som genom

 sitt namn i veckan motsvarar den från vilken tidräkningen

 börjas. Om förfallodagen för hyran är tisdagen den 31

 augusti 1993 är således hyresrätten förverkad om inte

 hyran betalas senast tisdagen den 7 september samma år.

 Den angivna lagen innehåller även en bestämmelse för fall

 då slutdagen infaller på en söndag, annan allmän helgdag,

 lördag, midsommarafton, julafton eller nyårsafton.

 Tidsfristen utsträcks då till nästa vardag.

 Den särskilda förverkanderegeln för fall då hyran skall

 betalas i förskott för längre tid än en månad har slopats

 såvitt gäller bostadslägenheter. En bostadshyresgäst får

 nämligen, oavsett vad som avtalats, normalt betala hyran

 för en kalendermånad sista vardagen före månadens början

 (20 § första stycket sista meningen hyreslagen). Först vid

 den tidpunkten förfaller således hyresbeloppet för den

 månaden till betalning. I fråga om hyra för bo-

 stadslägenheter finns det alltså inget behov av den

 särskilda förverkanderegeln.

 I övrigt är ändringarna i förevarande punkt redaktionella.

 Här bör slutligen erinras om att det finns särskilda

 bestämmelser om förverkande av hyresrätten till en

 bostadslägenhet på grund av bristande betalning av

 retroaktiv hyra (55 a § fjärde stycket hyreslagen). Dessa

 bestämmelser innebär främst att en hyresgäst får visst

 anstånd med att betala retroaktiva hyresbelopp.

 Hyresrätten förverkas sålunda inte om det retroaktiva

 överskjutande hyresbeloppet betalas inom en månad efter

 det att beslutet om den retroaktiva hyran vann laga kraft.

 Behovet av dessa bestämmelser kvarstår även med den nya

 lydelsen av förevarande punkt.

 Första stycket 2

 Till förevarande punkt, som är ny, och till paragrafens

 andra stycke har överförts de bestämmelser om

 lokalhyresförhållanden som tidigare återfanns i punkt 1.

 Några sakliga ändringar har inte gjorts.

 Första stycket 6

 Den förutvarande punkten 5 har nu blivit punkt 6.

 Samtidigt har vissa sakliga ändringar gjorts. Punkten

 gäller fall då en lägenhet används i strid med

 bestämmelsen i 25 § hyreslagen om störningar i boendet

 m.m. Ytterligare bestämmelser om förutsättningarna för

 uppsägning när hyresrätten är förverkad på grund av

 störningar i boendet finns i paragrafens tredje och fjärde

 stycken. Med störningar i boendet avses störningar som i

 sådan grad kan vara skadliga för de boendes hälsa eller

 annars försämra deras bostadsmiljö att de inte skäligen

 bör tålas (jfr 25 § första stycket första meningen).

 När det förekommer störningar i boendet skall hyresvärden

 enligt den nya bestämmelsen i 25 § andra stycket normalt

 ge lokal- eller bostadshyresgästen tillsägelse att se till

 att störningarna omedelbart upphör. Den bestämmelsen har

 inte föranlett någon ändring i förevarande punkt eftersom

 det redan nu är en förutsättning för förverkande av

 hyresrätten att hyresgästen har blivit tillsagd att vidta

 rättelse.

 Andra stycket

 Det nya andra stycket har behandlats under första stycket

 2.

 Tredje stycket

 Tredje stycket innehåller en ytterligare bestämmelse om

 uppsägning när hyresrätten är förverkad på grund av

 störningar i boendet.

 Bestämmelsen i förevarande stycke knyter an till regeln i

 25 § andra stycket om att socialnämnden skall underrättas

 om störningar i boendet som en bostadshyresgäst är

 ansvarig för. Som nämnts i specialmotiveringen till 25 §

 bör en sådan underrättelse vanligen ske i samband med att

 hyresgästen ges en tillsägelse att upphöra med

 störningarna. Även om underrättelsen till nämnden sker

 strax före uppsägningen är emellertid denna förutsättning

 för förverkande uppfylld. I något enstaka fall kan det

 således inträffa att hyresrätten är förverkad trots att

 några störningar inte har förekommit efter underrättelsen

 till socialnämnden. Om den som stör är en lokalhyresgäst,

 behövs ingen underrättelse.

 Om en hyresvärd i fall av störningar i boendet använder

 den summariska processen bör han till

 kronofogdemyndigheten ge in kopior av tillsägelsen till

 hyresgästen att se till att störningarna omedelbart

 upphör, underrättelsen till socialnämnden samt

 uppsägningen. Kronofogdemyndigheten skall kontrollera att

 handlingarna uppfyller lagens föreskrifter. Kontrollen

 skall också omfatta att socialnämnden underrättats innan

 hyresvärden sade upp hyresavtalet. En hyresvärd kan också

 åberopa att han med stöd av bestämmelsen i 42 § fjärde

 stycket genast har sagt upp hyresavtalet.

 Fjärde stycket

 I fjärde stycket behandlas särskilt allvarliga störningar

 i boendet (se 25 § tredje stycket).

 Av första stycket 6 framgår att en förutsättning för att

 hyresrätten skall förverkas i fall av störningar i boendet

 är att hyresgästen blivit tillsagd att vidta rättelse och

 inte gjort det utan dröjsmål.

 Av första meningen i förevarande stycke framgår dock att

 denna förutsättning inte gäller när det är fråga om

 särskilt allvarliga störningar i boendet. I sådana fall är

 hyresrätten förverkad även utan att hyresvärden sagt till

 hyresgästen om rättelse.

 Det bör betonas att bestämmelserna om särskilt allvarliga

 störningar i boendet bara kan tillämpas i undantagsfall.

 Tanken bakom undantagsreglerna är att det i vissa mycket

 grava störningsfall inte bör gå någon ytterligare tid

 innan hyresvärden kan göra en uppsägning. De situationer

 som kan aktualisera en tillämpning av bestämmelsen berörs

 i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.3).

 Av andra meningen framgår att det i fall av särskilt

 allvarliga störningar i boendet inte heller krävs att

 uppsägningen har föregåtts av att underrättelse har

 lämnats till socialnämnden.

 I fall då ett bostadshyresavtal sägs upp utan att

 socialnämnden har underrättats skall enligt tredje

 meningen en kopia av uppsägningen skickas till nämnden.

 Såsom tidigare har nämnts finns det även på detta stadium

 anledning för socialnämnden att agera. I de särskilt

 allvarliga fall av störningar i boendet som nu behandlas

 kan det vara så att hyresgästen inte klarar av ett eget

 boende i flerfamiljshus. Det kan då finnas skäl för

 socialnämnden att medan det rättsliga förfarandet pågår

 överväga vilket annat boende som kan vara lämpligt för

 hyresgästen.

 I bestämmelsen anges inte när hyresvärden skall skicka

 kopian till socialnämnden. Detta bör ske i samband med

 uppsägningen; lämpligen samma dag. Det är inte en

 förutsättning för förverkande att en kopia av uppsägningen

 skickats till socialnämnden. Om det vid en rättslig

 prövning visar sig att hyresvärden inte skickat kopian

 till socialnämnden kan det vara lämpligt att den rättsliga

 instansen agerar för att socialnämnden skall få kännedom

 om uppsägningen.

 I fråga om bestämmelserna om särskilt allvarliga

 störningar i boendet bör det uppmärksammas att hyresgästen

 kan vara ansvarig också för vad andra personer gjort (se

 42 § första stycket 6). Förverkande kan således också in-

 träffa när störningarna kommer från den, till vilken

 hyresrätten överlåtits eller lägenheten upplåtits.

 Detsamma gäller om hyresgästen eller den, till vilken

 hyresrätten överlåtits eller lägenheten upplåtits, inte

 håller den tillsyn som anges i 25 §.

 Reglerna om särskilt allvarliga störningar i boendet skall

 inte kunna tilllämpas i fall då det inte är hyresgästen

 utan någon annan, till vilken lägenheten har upplåtits i

 andra hand med hyresvärdens samtycke eller hyresnämndens

 tillstånd, som har åsidosatt vad som skall iakttas enligt

 25 § vid användning av lägenheten eller inte har hållit

 den tillsyn som krävs enligt nämnda paragraf. I dessa fall

 är det nämligen rimligt att hyresgästen i stället får en

 möjlighet att vidta rättelse. Med anledning av ett

 påpekande av Lagrådet har lagtexten kompletterats med

 bestämmelsen i fjärde meningen, vilken innebär att den

 speciella regleringen för särskilt allvarliga störningar

 inte är tillämplig i dessa fall.

 Det blir alltså hyresvärden som får bedöma om störningar i

 boendet är särskilt allvarliga med hänsyn till deras art

 eller omfattning. Denna bedömning bör göras med

 försiktighet. Om hyresvärden väljer att direkt säga upp

 hyresavtalet, kan nämligen, som flera remissinstanser har

 varit inne på, den rättsliga prövningen mynna ut i att

 störningarna visserligen varit många och påfrestande för

 de kringboende men ändå inte kan anses vara särskilt

 allvarliga i paragrafens mening. Följden av det blir att

 hyresvärden inte anses ha haft rätt att säga upp

 hyresavtalet att upphöra omedelbart. En felaktig bedömning

 i fråga om hur allvarliga störningar är kan alltså medföra

 att det tar onödigt lång tid innan störningarna upphör.

 Det nu sagda bör ge hyresvärdarna anledning att i

 tveksamma fall ge hyresgästen en tillsägelse att se till

 att störningarna omedelbart upphör i stället för att

 direkt säga upp hyresavtalet.

 43 §

 Är hyresrätten förverkad på grund av förhållande som avses

 i 42 § första stycket 1*4, 6 eller 7 men sker rättelse

 innan hyresvärden har sagt upp avtalet, kan hyresgästen

 inte skiljas från lägenheten på den grunden. Detta gäller

 dock inte om hyresrätten är förverkad på grund av särskilt

 allvarliga störningar i boendet. Hyresgästen får inte

 heller skiljas från lägenheten om hyresvärden inte har

 sagt upp avtalet inom två månader från det han fick

 kännedom om förhållande som avses i 42 § första stycket 5

 eller 8 eller hyresvärden inte inom två månader från det

 han erhöll vetskap om förhållande som avses i nämnda

 stycke under 3 sagt till hyresgästen att vidta rättelse.

 En hyresgäst kan skiljas från lägenheten på grund av

 förhållande som avses i 42 § första stycket 9 endast om

 hyresvärden har sagt upp avtalet inom två månader från det

 att han fick kännedom om förhållandet. Om den brottsliga

 verksamheten har angetts till åtal eller förundersökning

 har inletts inom samma tid, har hyresvärden dock kvar sin

 rätt att säga upp avtalet intill dess att två månader har

 gått från det att domen i brottmålet vann laga kraft eller

 det rättsliga förfarandet avslutades på annat sätt.

 (jfr 7 kap. 9*12 §§ samt 16 kap. 15 § i kommitténs

 lagförslag)

 I första stycket har förts in en ny bestämmelse om

 störningar i boendet som är särskilt allvarliga med hänsyn

 till deras art eller omfattning (se 25 § tredje stycket).

 Med störningar i boendet avses störningar som i sådan grad

 kan vara skadliga för de boendes hälsa eller annars

 försämra deras bostadsmiljö att de inte skäligen bör tålas

 (se 25 § första stycket första meningen). Ändringarna i

 övrigt i paragrafen är av redaktionell art.

 I första stycket andra meningen görs undantag för

 särskilt allvarliga störningar i boendet. I dessa grava

 störningsfall förverkas hyresrätten utan föregående

 begäran om rättelse och enligt förevarande bestämmelse har

 det inte heller någon betydelse om rättelse sker före

 uppsägningen. Detta betyder t.ex. att frågan om en

 hyresgäst som gjort sig skyldig till mordbrand har

 vidtagit rättelse inte har någon betydelse för frågan om

 hyresavtalet kan sägas upp.

 44 §

 Är hyresrätten enligt 42 § första stycket 1 eller 2

 förverkad på grund av dröjsmål med betalning av hyran och

 har hyresvärden med anledning därav sagt upp avtalet, får

 hyresgästen inte på grund av dröjsmålet skiljas från lä-

 genheten, om hyran betalas på det sätt som anges i 20 §

 andra eller tredje stycket eller deponeras hos

 länsstyrelsen enligt 21 §

 1. inom två veckor från det att en hyresgäst, när det är

 fråga om en bostadslägenhet, har delgetts underrättelse om

 att han genom att betala hyran på angivet sätt får

 tillbaka hyresrätten samt meddelande om uppsägningen och

 anledningen till denna lämnats till socialnämnden i den

 kommun där lägenheten är belägen, eller

 2. inom två veckor från det att en hyresgäst, när det är

 fråga om en lokal, har delgetts underrättelse om att han

 genom att betala hyran på angivet sätt får tillbaka

 hyresrätten.

 I avvaktan på att hyresgästen visar sig ha gjort vad som

 fordras enligt första stycket för att få tillbaka

 hyresrätten får beslut om avhysning inte meddelas förrän

 det efter utgången av den tid som anges i det stycket har

 gått ytterligare två vardagar.

 En hyresgäst får inte heller, när det är fråga om en

 bostadslägenhet, skiljas från lägenheten om

 1. socialnämnden inom den tid som anges i första stycket 1

 skriftligen har meddelat hyresvärden att nämnden åtar sig

 betalningsansvaret för hyran, eller

 2. hyresgästen har varit förhindrad att betala hyran inom

 den tid som anges i första stycket 1 på grund av sjukdom

 eller liknande oförutsedd omständighet och hyran har

 betalats så snart det var möjligt, dock senast när tvisten

 om avhysning avgörs i första instans.

 Första*tredje styckena gäller inte, om hyresgästen ändå är

 skyldig att flytta inom kortare tid än en månad efter det

 att hyresrätten förverkats.

 Regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer

 fastställer formulär till underrättelse och meddelande som

 avses i första stycket.

 (jfr 4 kap. 8*12 §§, 13 kap. 6 § och 16 kap. 5 § i

 kommitténs lagförslag)

 I det följande berörs de ändringar som gjorts i

 första*fjärde styckena i den föreslagna paragrafen.

 Ändringen i femte stycket är redaktionell.

 Med anledning av vad som anges i femte stycket bör det

 framhållas att det förutsatts att de nuvarande reglerna om

 formulär för vissa handlingar skall anpassas till den nya

 lydelsen av paragrafen (se förordningen, 1978:314, om

 underrättelse och meddelande enligt 12 kap. 44 § jordabal-

 ken).

 Första stycket

 I enlighet med det som anges i den allmänna motiveringen

 (avsnitt 2.1 och 2.2) har återvinningsfristen ändrats från

 tolv vardagar till två veckor.

 För att göra bestämmelserna mer lättlästa har i olika

 punkter angetts vad som gäller för bostads- resp.

 lokalhyresförhållanden.

 Återvinningsfristerna har alltså ändrats till två veckor.

 Enligt lagen (1930:173) om beräkning av lagstadgad tid

 blir sista dag att betala eller deponera hyran den dag som

 genom sitt namn i veckan motsvarar den från vilken

 tidräkningen börjas. Om tidsfristen börjar löpa torsdagen

 den 9 september 1993, är således den sista betalnings-

 eller deponeringsdagen torsdagen den 23 september samma

 år. Om den sista dagen för betalning eller deponering

 infaller på en söndag, annan allmän helgdag, lördag,

 midsommarafton, julafton eller nyårsafton, flyttas den

 till nästföljande vardag.

 Enligt första stycket 1 skall ett meddelande om

 uppsägningen och anledningen till denna lämnas till

 socialnämnden i den kommun där lägenheten är belägen. Det

 förhållandet att kravet på att varje kommun skall ha en

 särskild socialnämnd har slopats kommenteras i anslutning

 till ändringarna i förevarande paragrafs tredje stycke.

 En remissinstans har föreslagit att delgivningsreglerna i

 paragrafen skall ändras så att de får samma utformning som

 före den 1 januari 1985. Vid den åsyftade lagändringen

 föreskrevs att underrättelse om möjlighet för hyresgäst

 att återvinna hyresrätten skulle delges hyresgästen.

 Högsta domstolen har slagit fast att underrättelsen skall

 delges hyresgästen i den ordning som anges i

 delgivningslagen (se NJA 1988 s. 420). Det har ansetts att

 kravet på att underrättelsen skall delges enligt

 delgivningslagen bör behållas, eftersom det är av stor

 betydelse att hyresgästen verkligen får del av

 underrättelsen. Denna ålägger nämligen hyresgästen en

 aktivitet som är av närmast avgörande betydelse för

 hyresavtalets bestånd.

 Andra stycket

 För att göra paragrafen mer lättillgänglig har den

 nuvarande bestämmelsen i första stycket andra meningen

 placerats i ett nytt andra stycke.

 Bestämmelsen har formulerats om så att beslut om avhysning

 inte får meddelas förrän det efter utgången av

 återvinningsfristen har gått ytterligare två vardagar.

 Detta innebär ingen saklig ändring i förhållande till

 gällande rätt.

 Tredje stycket

 Bestämmelsen i punkt 1 ger socialnämnden en ny möjlighet

 att förhindra att en hyresgäst förlorar sin bostad.

 Motivet till bestämmelsen har angetts i den allmänna

 motiveringen (avsnitt 2.1).

 Enligt bestämmelsen kan socialnämnden skriftligen åta sig

 betalningsansvaret för hyran. Vad det är frågan om är att

 socialnämnden gentemot hyresvärden utfäster sig att betala

 hyran. Utfästelsen som sådan medför naturligtvis ingen

 förändring i fråga om hyresgästens skyldighet att betala

 hyran till hyresvärden.

 Det räcker att socialnämnden åtar sig betalningsansvaret

 för själva hyran. Således är punkt 1 tillämplig även om

 socialnämnden inte åtar sig ansvar för den redan upplupna

 räntan på hyresfordran. En annan sak är att socialnämnden

 genom åtagandet försätter sig i en gäldenärsposition

 gentemot hyresvärden beträffande en fordran som är

 förfallen till betalning i enlighet med en i

 hyreskontraktet och alltså i förväg bestämd förfallodag.

 Det sagda torde medföra att socialnämnden är skyldig att

 betala dröjsmålsränta från den dag åtagandet görs till

 dess att hyran betalas.

 Socialnämnden har en tidsfrist att beakta, nämligen

 återvinningsfristen på två veckor. Frågan om när den

 tidsfristen löper ut har behandlats tidigare. Bestämmelsen

 i punkt 1 är tillämplig även i det fallet att social-

 nämnden innan återvinningsfristen börjar löpa har meddelat

 hyresvärden om betalningsåtagandet.

 För vissa meddelanden enligt hyreslagen gäller att

 avsändaren anses ha fullgjort vad som ankommer på honom om

 meddelandet avsänts i rekommenderat brev till mottagarens

 vanliga adress (se 63 §). Detta gäller t.ex. för

 hyresvärdens meddelande till socialnämnden enligt 44 §

 första stycket om uppsägningen och anledningen till denna.

 Samma regel kommer att gälla för socialnämndens meddelande

 till hyresvärden om betalningsåtagandet. Bestämmelsen i 63

 § gäller nämligen meddelanden som avses i 44 § och kommer

 alltså att omfatta socialnämndens meddelande enligt 44 §

 tredje stycket 1 om att nämnden åtar sig

 betalningsansvaret för hyran.

 Det nu sagda betyder att det räcker att socialnämnden inom

 återvinningsfristen avsänder ett rekommenderat brev med

 meddelandet om betalningsåtagandet.

 Om ett hyresavtal sägs upp att upphöra omedelbart på grund

 av att hyresrätten är förverkad, upphör avtalet genast att

 gälla om inte annat följer av 44 § (se 6 § första

 stycket). Hänvisningen till 44 § kommer att omfatta be-

 stämmelsen om att socialnämnden skriftligen kan meddela

 hyresvärden att nämnden åtar sig betalningsansvaret för

 hyran för en bostadslägenhet. Även ett betalningsåtagande

 från socialnämndens sida enligt 44 § tredje stycket kommer

 alltså att medföra att hyresavtalet inte upphör att gälla.

 Det bör tilläggas att kravet på särskild socialnämnd har

 slopats (prop. 1990/91:14, bet. 1990/91:SoU 9, rskr.

 1990/91:97, SFS 1990:1403). Numera gäller i stället att

 kommunens uppgifter inom socialtjänsten fullgörs av den

 eller de nämnder som kommunfullmäktige bestämmer samt att

 vad som i en författning sägs om socialnämnd i

 förekommande fall gäller den eller de nämnder som utsetts

 (4 § socialtjänstlagen, 1980:620). Om det skulle förekomma

 att en kommun inte har någon socialnämnd, får alltså vad

 som i hyreslagen sägs om socialnämnd tillämpas på den

 eller de kommunala nämnder som fullgör uppgifter inom

 socialtjänsten. För undvikande av missförstånd bör

 anmärkas att det * oavsett vilken nämndorganisation som

 finns i en kommun * är tillräckligt att hyresvärden anger

 *socialnämnden* som mottagare av ett meddelande enligt

 första stycket 1.

 I fråga om punkt 1 bör slutligen beröras att det kan gå en

 tid från det att socialnämndens meddelande skickas till

 dess att hyran verkligen betalas. Detta dröjsmål med

 hyresbetalningen kan med den nya regleringen inte läggas

 hyresgästen till last vid en prövning enligt

 besittningsskyddsreglerna (jfr 46 § första stycket 2

 hyreslagen).

 Bestämmelsen i punkt 2 är en undantagsregel som behandlar

 det mycket ovanliga fallet att bostadshyresgästen har

 varit förhindrad att betala hyran inom

 återvinningsfristen. Hyresgästen skall ha varit förhindrad

 att själv betala hyran och dessutom ha saknat möjlighet

 att ge någon annan i uppdrag att göra det. Bestämmelsen är

 tillämplig bara om detta berott på vissa oförutsedda

 händelser, nämligen att hyresgästen drabbats av sjukdom

 eller det inträffat en liknande omständighet. I första

 hand tar bestämmelsen sikte på det fallet att hyresgästen

 medan återvinningsfristen löper drabbas av sjukdom som

 medför att han under resten av fristen är förhindrad att

 se till att hyran betalas. Förevarande punkt kan vara

 tillämplig även om den oförutsedda omständigheten

 inträffar först mot slutet av återvinningsfristen. Däremot

 är punkten i princip inte tillämplig om det som hindrar

 hyresgästen från att ombesörja hyresbetalningen bortfaller

 innan återvinningsfristen löper ut.

 Hyresgästen måste naturligtvis också betala hyran så snart

 det varit möjligt. För att undantaget i punkt 2 skall

 gälla krävs emellertid i vilket fall som helst att

 hyresgästen betalar hyran senast när tvisten om avhysning

 avgörs i första instans. Bakgrunden till denna regel är

 att hyresgästens försummelse framstår som allvarligare

 allteftersom tiden går utan att hyran betalas. Det skulle

 föra för långt om en hyresgäst, alldeles oavsett hur lång

 tid han dröjt med att betala hyra, inte skulle kunna

 skiljas från lägenheten.

 Socialnämnden kan enligt punkt 1 inom återvinningsfristen

 skriftligen meddela hyresvärden att nämnden åtar sig

 betalningsansvaret för den förfallna hyran. Om en

 socialnämnd gör detta efter återvinningsfristen, har det

 ingen betydelse för den nu behandlade punkten. Enligt den

 är ju det avgörande om hyran faktiskt har betalats när

 avhysningstvisten avgörs i första instans. Det räcker inte

 heller att hyresgästen efter återvinningsfristen deponerar

 hyresbelopp. Inte heller i det fallet kan nämligen hyran

 anses ha betalats. Och bestämmelsen i 21 § tredje stycket

 hyreslagen om deposition har ingen relevans i den aktuella

 situationen.

 Om ett hyresavtal sägs upp att upphöra omedelbart på grund

 av att hyresrätten är förverkad upphör det genast att

 gälla om inte annat följer av 44 § (se 6 § första stycket

 hyreslagen). Hänvisningen till 44 § kommer att omfatta

 också den nu behandlade punkten. I fall då förevarande

 punkt är tilllämplig upphör alltså inte hyresavtalet att

 gälla.

 I fråga om den summariska processen bör tilläggas att det

 i princip aldrig torde finnas anledning för

 kronofogdemyndigheterna att med stöd av punkt 2 bedöma en

 ansökan om vanlig handräckning som uppenbart ogrundad el-

 ler obefogad (jfr 23 § lagen, 1990:746, om

 betalningsföreläggande och handräckning). Om en hyresgäst

 hos kronofogdemyndigheten åberopar punkt 2, bör det

 normalt tolkas som ett bestridande av ansökan om avhys-

 ning.

 Fjärde stycket

 I förevarande stycke finns en begränsning av möjligheten

 att få tillbaka hyresrätten i vissa fall. För dessa fall

 har föreskrivits att inte heller bestämmelserna i tredje

 stycket skall gälla.

 45 §

 Bestämmelserna i 46*52 §§ gäller vid upplåtelser av

 bostadslägenheter, om inte

 1. hyresavtalet avser upplåtelse i andra hand av en

 lägenhet i dess helhet och hyresförhållandet upphör innan

 det har varat längre än två år i följd,

 2. hyresavtalet i annat fall än som sägs i 1 avser ett

 möblerat rum eller en lägenhet för fritidsändamål och

 hyresförhållandet upphör innan det har varat längre än nio

 månader i följd,

 3. lägenheten utgör en del av upplåtarens egen bostad,

 eller

 4. hyresvärden säger upp hyresförhållandet att upphöra i

 förtid på den grunden att hyresrätten är förverkad och

 annat inte följer av 47 §.

 Har hyresvärden och hyresgästen i en särskilt upprättad

 handling kommit överens om, att hyresrätten inte skall

 vara förenad med rätt till förlängning, gäller

 överenskommelsen om den godkänts av hyresnämnden. Överens-

 kommelsen gäller dock utan sådant godkännande om den

 träffas efter det att hyresförhållandet har inletts och

 avser en hyresrätt som är förenad med rätt till

 förlängning. Om en make eller sambo som inte har del i

 hyresrätten hade sin bostad i lägenheten när

 överenskommelsen träffades, gäller överenskommelsen mot

 den maken eller sambon endast om han eller hon har

 godtagit den.

 (jfr 15 kap. 1 § i kommitténs lagförslag)

 Paragrafens första stycke tillförs en ny punkt som fått

 numret 1. Det för med sig dels att de övriga punkterna

 fått nya nummer, dels en ändring i punkt 2. I andra

 stycket har den s.k. niomånadersregeln slopats och ersatts

 av en regel om att parterna fritt får avtala om avstående

 från besittningsskydd bara i fråga om hyresrätter som är

 förenade med rätt till förlängning. Ändringarna av

 paragrafen är i övrigt redaktionella.

 11

 Prop. 1992/93:115

örsta stycket

 Punkt 1 innehåller en ny begränsning av

 tillämpningsområdet för förlängningsreglerna. I fråga om

 kortvariga andrahandsupplåtelser skall således

 förlängningsreglerna inte gälla.

 Punkt 1 gäller när hyresavtalet avser en lägenhet som i

 dess helhet upplåtits i andra hand. Bestämmelsen tar

 främst sikte på förstahandshyresgästens uthyrning av sin

 hyreslägenhet i ett flerfamiljshus och bostadsrättshava-

 rens uthyrning av sin bostadsrättslägenhet. Bestämmelsen

 är i och för sig även tillämplig på annan

 andrahandsuthyrning, t.ex. förstahandshyresgästens

 uthyrning av en lägenhet i ett en- eller tvåfamiljshus.

 Någon närmare beskrivning av vad som avses med upplåtelse

 i andra hand torde inte behövas eftersom det redan finns

 bestämmelser om det (se 39 och 40 §§ hyreslagen samt 7

 kap.10 och 11 §§ bostadsrättslagen, 1991:614). Som redan

 antytts är det typiska fallet att en förstahandshyresgäst,

 dvs. den som ingått ett hyresavtal med fastighetsägaren, i

 sin tur hyr ut lägenheten.

 Om lägenheten utgör en del av uthyrarens egen bostad

 saknar hyresgästen enligt punkt 3 förlängningsrätt. Den

 nya punkt 1 gäller därför bara när lägenheten i dess

 helhet hyrts ut i andra hand.

 Punkt 1 bör gälla även andrahandsupplåtelser av ett

 möblerat rum eller en lägenhet för fritidsändamål. För att

 åstadkomma detta har punkt 2 ändrats till att gälla

 hyresavtal som i annat fall än som sägs i punkt 1 avser

 ett möblerat rum eller en lägenhet för fritidsändamål.

 Slopandet av förlängningsrätten för kortvariga

 andrahandsupplåtelser skall inte gälla avtal om

 upplåtelser som har ingåtts av en förening som bedriver

 verksamhet med kooperativ hyresrätt. Detta behandlas

 närmare i specialmotiveringen till ändringen i lagen

 (1986:1242) om kooperativ hyresrätt.

 Det bör nämnas att en andrahandshyresgäst kan ha samma

 rätt i förhållande till fastighetsägaren som en

 förstahandshyresgäst, nämligen i fall då fastighetsägaren

 missbrukar möjligheten att hyra ut i andra hand genom att

 anlita bulvan (7 kap. 31 § jordabalken). Vidare bör det

 strykas under att hyresgästen vid andrahandsupplåtelser

 har möjlighet att få tillbaka vad han betalat för mycket i

 hyra (55 b § hyreslagen). Skyddet för andrahandshyres-

 gästen bör i denna del förbättras på så sätt att

 hyresnämnderna ges befogenhet att bestämma att deras

 beslut om hyran för den fortsatta uthyrningen blir direkt

 gällande. Den frågan behandlas i specialmotiveringen till

 55 b § hyreslagen.

 Här finns slutligen anledning att något beröra en mycket

 speciell situation. Sedan den 1 oktober 1981 gäller i

 princip att en lägenhet som är upplåten med hyresrätt inte

 får upplåtas med bostadsrätt så länge hyresförhållandet

 består (4 kap. 3 § bostadsrättslagen, 1991:614). Innan

 detta förbud mot dubbelupplåtelser infördes förekom det, i

 samband med att en hyresfastighet ombildades till

 bostadsrätt, att en lägenhet uppläts med bostadsrätt till

 någon annan än den kvarboende hyresgästen. För det fall en

 sådan hyresgäst överlåter sin hyresrätt t.ex. för att

 genom byte få en annan bostad och ett nytt hyreskontrakt i

 samband därmed tecknas med bostadsrättshavaren kan den nye

 hyresgästens ställning försvagas. Den nye hyresgästen

 torde nämligen komma att sakna bytesrätt samt få ett

 svagare besittningsskydd än det som normalt tillkommer en

 hyresgäst (se 35 § andra stycket 4 samt 46 § första

 stycket 6 a hyreslagen). Ändringen i förevarande paragraf

 kan i denna speciella situation medföra att den nye

 hyresgästen till och med kommer att stå utan

 besittningsskydd. Det är emellertid möjligt för den nye

 hyresgästen vid lägenhetsbytet att bara överta den

 tidigare hyresgästens hyresavtal. Om så sker, försvagas

 inte den nye hyresgästens ställning jämfört med den

 tidigares.

 Andra stycket

 Bestämmelsen om att parterna vid hyresförhållanden som

 varat längre än nio månader i följd kan ingå ett

 avståendeavtal utan hyresnämndens godkännande har slopats.

 I stället föreskrivs i andra meningen att parterna sedan

 hyresförhållandet har inletts fritt kan avtala om

 avstående från besittningsskydd i fall då hyresrätten är

 förenad med rätt till förlängning. Det betyder att det

 bara är en hyresgäst som har besittningsskydd som kan

 avtala bort det utan hyresnämndens godkännande. Det saknar

 betydelse huruvida detta besittningsskydd grundas på

 lagens bestämmelser eller på ett särskilt avtal om

 besittningsskydd.

 Det är vanligt att parter som avtalar bort

 besittningsskyddet använder det formulär för

 avståendeavtal som hyresnämnderna gemensamt låtit fram-

 ställa. I hyresnämndernas formulär finns det förtryckt en

 överenskommelse om avstående från besittningsskydd samt en

 ansökan till hyresnämnden att godkänna överenskommelsen.

 Denna gäller enligt formuläret endast om hyresavtalet

 upphör inom tre år från tillträdesdagen. I formuläret är

 också följande förtryckt.

 Vi kommer härmed överens om att hyresgästen (-erna) inte

 skall ha rätt till förlängning av hyresavtalet, om avtalet

 skall upphöra på grund av att

 uthyraren åter skall bosätta sig i lägenheten

 den villa eller bostadsrättslägenhet som uthyrningen

 avser skall säljas eller användas som bostad av

 uthyraren

 huset skall rivas eller undergå större ombyggnad

...........................................................

 Om det finns ett gällande avståendeavtal som begränsats

 t.ex. i enlighet med hyresnämndernas formulär, skall vid

 tillämpning av den nya bestämmelsen i andra stycket andra

 meningen inte anses att hyresrätten är förenad med rätt

 till förlängning. I sådana fall kan alltså parterna inte

 fritt ingå ett nytt avståendeavtal.

 5 b §

 Denna paragraf gäller vid upplåtelse av möblerat eller

 omöblerat rum och vid upplåtelse i andra hand av annan

 bostadslägenhet. Paragrafen gäller dock inte upplåtelser

 för fritidsändamål.

 Om hyresvärden har tagit emot en hyra som inte är skälig

 enligt 55 § första och andra styckena, skall hyresnämnden

 på ansökan av hyresgästen besluta att hyresvärden skall

 betala tillbaka vad han tagit emot utöver skäligt belopp

 tillsammans med ränta. Räntan beräknas enligt 5 §

 räntelagen (1975:635) från dagen då hyresvärden tog emot

 beloppet till dess att återbetalningsskyldigheten blivit

 slutligt bestämd genom beslut som vunnit laga kraft och

 enligt 6 § räntelagen för tiden därefter. Ett beslut om

 återbetalning av hyra får inte avse längre tid tillbaka än

 två år före dagen för ansökan.

 I ett ärende om återbetalning enligt andra stycket skall

 hyresnämnden, om hyresgästen begär det, också fastställa

 hyran för den fortsatta uthyrningen från och med dagen för

 ansökan. Vid denna prövning tillämpas 55 § första och

 andra styckena. Beslut om ändring av hyresvillkoren anses

 som avtal om villkor för fortsatt uthyrning. När det finns

 skäl till det, får hyresnämnden bestämma att beslutet

 skall gälla omedelbart. Om hyran höjs eller sänks

 retroaktivt tillämpas 55 a § fjärde*sjunde styckena.

 För att hyresnämnden skall kunna pröva en ansökan enligt

 andra stycket skall ansökan ha kommit in till hyresnämnden

 inom tre månader från det hyresgästen lämnade lägenheten.

 (jfr 11 kap. 4 § i kommitténs lagförslag)

 Bestämmelserna i tredje stycket fjärde och femte

 meningarna är nya. I övrigt är ändringarna av redaktionell

 art.

 Paragrafen gäller återbetalning av hyra vid

 andrahandsupplåtelser av bostadslägenheter m.m. och har

 gällt sedan den 1 juli 1988. Som framgår av tredje stycket

 kan hyresnämnden i ett ärende om återbetalning av hyra

 också fastställa hyran för den fortsatta uthyrningen.

 Detta beslut gäller inte förrän det har vunnit laga kraft

 (32 § första stycket lagen, 1973:188, om arrendenämnder

 och hyresnämnder).

 Det har visat sig att denna ordning kan medföra

 omotiverade nackdelar för hyresgästen. Denne kan nämligen

 bli tvungen att på nytt vända sig till hyresnämnden för

 att få tillbaka vad han betalat för mycket i hyra under

 tiden fram till dess nämndens första beslut vann laga

 kraft. Den nya bestämmelsen i tredje stycket fjärde

 meningen innebär att hyresnämnden ges möjlighet att

 bestämma att beslutet om hyran för den fortsatta

 uthyrningen blir direkt gällande. Att beslutet kan

 verkställas följer av bestämmelserna i utsökningsbalken

 (se 3 kap. 1 § första stycket 6, 9 § och 20 § första

 stycket).

 Enligt en bestämmelse i hyreslagen (55 a § tredje stycket)

 får hyresnämnden, när det finns särskilda skäl, bestämma

 att ett beslut om villkorsändring skall gälla omedelbart.

 Hyresnämnden får enligt den nu behandlade paragrafen

 besluta om omedelbar verkställighet när det finns skäl

 till det.

 En följd av den nya bestämmelsen i tredje stycket fjärde

 meningen är att hyran kan både höjas och sänkas

 retroaktivt genom ett beslut om hyran för den fortsatta

 uthyrningen från och med dagen för ansökan. Mot den bak-

 grunden bör bestämmelserna i 55 a § fjärde * sjunde

 styckena hyreslagen tillämpas i fråga om dessa retroaktiva

 hyresbelopp. Bestämmelsen i den nu behandlade paragrafens

 tredje stycke femte mening har utformats i enlighet med

 det sagda.

 63 §

 Ett meddelande som avses i 10 §, 11 §, 14 §, 24 §, 25 §

 andra stycket, 33 §, 42 § första stycket 3, 4 eller 6, 44

 § eller 54 § skall anses lämnat när det har avsänts i

 rekommenderat brev till mottagarens vanliga adress. I fall

 som avses i 24 § är det dock tillräckligt att meddelandet

 är avsänt på annat ändamålsenligt sätt.

 Har hyresgästen eller hyresvärden lämnat uppgift om en

 adress dit meddelanden till honom skall sändas, anses den

 som hans vanliga adress. Hyresgästen får dock alltid sända

 meddelanden till den som är behörig att ta emot hyra på

 hyresvärdens vägnar. Har hyresgästen inte lämnat någon

 särskild adressuppgift, får hyresvärden sända meddelanden

 till den uthyrda lägenhetens adress.

 (jfr 18 kap. 3 § i kommitténs lagförslag)

 Bestämmelsen i 25 § andra stycket hyreslagen har tillförts

 uppräkningen i förevarande paragrafs första stycke. Det

 betyder att paragrafen gäller dels hyresvärdens

 tillsägelse till hyresgästen att se till att störningar i

 boendet omedelbart upphör och dels hyresvärdens

 underrättelse till socialnämnden om störningar i boendet.

 I övrigt är ändringarna av paragrafen redaktionella.

 Som har anförts i anslutning till 44 § tredje stycket

 hyreslagen kommer förevarande paragraf att gälla

 socialnämndens meddelande till hyresvärden om att nämnden

 åtar sig betalningsansvaret för hyra.

 72 §

 Hyrestvister som rör störningar i boendet skall handläggas

 särskilt skyndsamt.

 (jfr 26 § andra stycket i kommitténs förslag till lag om

 ändring i lagen, 1973:188, om arrendenämnder och

 hyresnämnder)

 Paragrafen är ny.

 Enligt bestämmelsen skall hyrestvister som rör störningar

 i boendet handläggas särskilt skyndsamt. Ordet *särskilt*

 har tillagts därför att en hyresnämnd enligt lag skall

 handlägga alla ärenden skyndsamt (26 § lagen, 1973:188, om

 arrendenämnder och hyresnämnder). Med störningar i boendet

 avses störningar som i sådan grad kan vara skadliga för de

 boendes hälsa eller annars försämra deras bostadsmiljö att

 de inte skäligen bör tålas (jfr 25 § första stycket första

 meningen hyreslagen). Bestämmelsen gäller naturligtvis

 även i fråga om särskilt allvarliga störningar i boendet.

 Bestämmelsen gäller handläggningen vid domstolar och

 hyresnämnder. Även kronofogdemyndigheternas handläggning

 av den summariska processen omfattas av bestämmelsen,

 liksom de myndigheter som hanterar delgivningsfrågor.

 Däremot tar bestämmelsen inte sikte på kronofogdemyndighe-

 ternas handläggning av frågor om verkställighet av ett

 beslut om avhysning. I fråga om det förfarandet finns

 särskilda regler i 16 kap. utsökningsbalken.

 För att ett mål eller ärende som rör störningar i boendet

 skall kunna avgöras måste vissa handlingar delges

 hyresgästen. Delgivningen skall ske enligt

 delgivningslagens bestämmelser. Delgivningssvårigheter kan

 medföra att handläggningstiderna vid domstolar,

 hyresnämnder och kronofogdemyndigheter blir långa. Under

 den tiden kan de boende bli utsatta för påfrestande

 störningar.

 Här bör uppmärksammas att det genom en lagändring, som

 trädde i kraft den 1 februari 1991, har införts

 bestämmelser om förenklad delgivning (lagen, 1990:1410, om

 ändring i delgivningslagen, 1970:428). Lagändringen

 medförde att kravet på bevis om att delgivning har skett

 slopades i vissa fall. Förenklad delgivning får dock inte

 användas i fråga om stämningsansökningar eller andra

 handlingar varigenom mål eller ärenden anhängiggörs. Det

 betyder att ett avhysningsförfarande kan dra ut på tiden

 därför att det tar tid att på normalt sätt delge den

 störande hyresgästen själva ansökan om avhysning.

 Ändringen av delgivningslagen bör i någon mån ha bidragit

 till att minska delgivningssvårigheterna i mål eller

 ärenden om störningar i boendet. Det finns emellertid ändå

 all anledning att framhålla vikten av att de myndigheter

 som har att handlägga delgivningsfrågor beaktar att

 hyrestvister som rör störningar i boendet skall handläggas

 med särskild skyndsamhet. Om en myndighet anlitas för en

 delgivning i ett mål eller ärende som rör störningar i

 boendet, bör uppdragsgivaren upplysa om att ärendet

 brådskar.

 Ikraftträdande och övergångsbestämmelser

 1. Denna lag träder i kraft den 1 juli 1993.

 2. Bestämmelserna i 12 kap. 35 § skall tillämpas i sin nya

 lydelse när hyresnämnden efter ikraftträdandet prövar

 frågor om tillstånd till överlåtelse av hyresrätt.

 I 35 § hyreslagen anges förutsättningarna för att

 hyresnämnden skall lämna tillstånd till ett lägenhetsbyte.

 Bestämmelsen har ändrats på så sätt att den s.k.

 treårsregeln har slopats. Det har ansetts att

 tillståndsfrågan efter lagens ikraftträdande alltid bör

 prövas enligt den nya bestämmelsen. Om ansökan getts in

 före eller efter ikraftträdandet skall alltså inte spela

 någon roll.

 Det nu angivna kommer till uttryck i en

 övergångsbestämmelse. Därigenom klargörs t.ex. att en

 överlåtelse av hyresrätten som skett före ikraftträdandet

 och under villkor av hyresnämndens godkännande kan prövas

 med stöd av bestämmelsen i dess nya lydelse.

 3. Beträffande överlåtelser av hyresrätter till

 bostadslägenheter som äger rum före ikraftträdandet skall

 12 kap. 38 § tillämpas i sin äldre lydelse.

 Bestämmelsen i 38 § hyreslagen behandlar vem som ansvarar

 för hyran och andra förpliktelser sedan hyresrätten till

 en bostadslägenhet har överlåtits. Ändringen innebär bl.a.

 att den nye bostadshyresgästen vid ett lägenhetsbyte inte

 längre på grund av lagen kommer att vara ansvarig för den

 tidigare hyresgästens skulder.

 Ett lägenhetsbyte som skett före ikraftträdandet kan ha

 medfört att den nye bostadshyresgästen tillsammans med

 överlåtaren av hyresrätten svarar för skyldigheter enligt

 avtalet för tiden före överlåtelsen. Det skulle vara

 alltför ingripande att låta lagändringen medföra att ett

 redan uppkommet ansvar faller bort. Detta gäller inte

 minst i det fallet att hyresvärden före ikraftträdandet

 samtyckt till en överlåtelse. Den nya bestämmelsen i 38 §

 hyreslagen bör alltså gälla endast i fråga om överlåtelser

 som äger rum efter ikraftträdandet. Övergångsbestämmelsen

 har utformats i enlighet med det anförda.

 4. I fråga om störningar i boendet som inträffat före

 ikraftträdandet tilllämpas de nya bestämmelserna i 12 kap.

 25 § samt 42 § första stycket 6 och tredje stycket i fall

 då hyresvärden efter ikraftträdandet givit en hyresgäst

 tillsägelse att se till att störningarna upphör. I annat

 fall tillämpas äldre bestämmelser.

 De nya bestämmelserna om särskilt allvarliga störningar i

 boendet får bara tillämpas i fråga om störningar som

 inträffat sedan lagen trätt i kraft.

 ÖVERGåNGSBESTäMMELSEN I första stycket i förevarande punkt

 behandlar de nya reglerna om störningar i boendet. De

 hittills gällande bestämmelserna innebär att det alltid

 krävs upprepade störningar för att hyresrätten skall

 förverkas. Detsamma gäller enligt de nya föreskrifterna,

 dock med det undantag för särskilt allvarliga fall som

 behandlas i övergångsbestämmelsens andra stycke. I

 övergångshänseende har ansetts att utgångspunkten bör vara

 att kontraktsbrottet, dvs. störningen, bedöms enligt den

 lag som gällde när kontraktsbrottet begicks. Därav följer

 att störningar som samtliga äger rum före ikraftträdandet

 skall bedömas enligt de äldre föreskrifterna. Och om alla

 störningar har ägt rum efter ikraftträdandet skall de nya

 reglerna bli tillämpliga.

 Den fråga som uppkommer är om nya eller äldre föreskrifter

 skall tillämpas när störningar i boendet förekommit både

 före och efter lagens ikraftträdande. Det har ansetts

 lämpligt att låta övergångsbestämmelsen knyta an till

 tidpunkten för hyresvärdens s.k. varningsbrev. I de fall

 tillsägelsen att vidta rättelse sker efter lagens

 ikraftträdande kommer alltid de nya reglerna om störningar

 att tillämpas. I annat fall tillämpas äldre föreskrifter.

 Det kan tänkas att hyresvärden vid mer än ett tillfälle

 har gett hyresgästen tillsägelse att se till att

 störningar i boendet upphör. Övergångsbestämmelsen innebär

 för sådana fall att det räcker med att en tillsägelse

 skett efter ikraftträdandet för att de nya föreskrifterna

 skall vara tillämpliga.

 Den förevarande övergångsbestämmelsen innebär att äldre

 bestämmelser alltid kommer att tillämpas om hyresavtalet

 har sagts upp före ikraftträdandet.

 Övergångsbestämmelsen i andra stycket gäller de nya

 föreskrifterna om särskilt allvarliga störningar i boendet

 (25 § tredje stycket, 42 § första stycket 6 och fjärde

 stycket samt 43 §). Till skillnad mot vad som för närva-

 rande gäller krävs det vid sådana störningar inte att

 hyresvärden skickar ett s.k. varningsbrev för att

 hyresrätten skall förverkas. Och det kan räcka med en

 störning för att förverkande skall inträda. I

 övergångshänseende har ansetts att dessa nya regler om

 särskilt allvarliga störningar i boendet bör få tillämpas

 bara i fråga om störningar som har inträffat sedan lagen

 trätt i kraft.

 Övergångsbestämmelserna i fråga om störningar i boendet

 för med sig att det först efter ikraftträdandet blir

 aktuellt att skicka meddelanden om störningar i boendet.

 Det betyder att det inte behövs någon övergångsbestämmelse

 till de nya reglerna i 63 § hyreslagen om när ett

 meddelande om störningar i boendet anses lämnat.

 Här kan slutligen tilläggas att den nya processuella

 bestämmelsen i 72 § om snabb handläggning av hyrestvister

 som rör störningar i boendet blir omedelbart tillämplig

 vid ikraftträdandet.

 5. De nya bestämmelserna i 12 kap. 42 §, såvitt avser

 hyror, och 44 § tillämpas på hyror som förfaller till

 betalning sedan lagen trätt i kraft. Beträffande hyror som

 dessförinnan förfallit till betalning tillämpas äldre

 bestämmelser.

 Förevarande punkt av övergångsbestämmelserna tar sikte på

 de nya bestämmelserna om dröjsmål med betalning av hyran.

 Övergångsbestämmelserna knyter an till hyrans förfallodag.

 De nya bestämmelserna skall således tillämpas bara när det

 gäller hyror som förfaller till betalning efter lagens

 ikraftträdande. Detta innebär att kontraktsbrottet, den

 bristande betalningen av hyran, bedöms enligt den lag som

 gällde när betalningsdröjsmålet uppkom.

 Övergångsbestämmelsen innebär vidare att äldre

 bestämmelser alltid kommer att tillämpas om hyresavtalet

 har sagts upp före ikraftträdandet.

 Bestämmelsen i 44 § tredje stycket 1 kommer med denna

 övergångsreglering att gälla socialnämndernas åtaganden i

 fråga om bostadshyror som förfallit till betalning efter

 ikraftträdandet.

 6. I fråga om hyresavtal som har ingåtts före

 ikraftträdandet tillämpas bestämmelserna i 12 kap. 45 §

 första stycket i sin äldre lydelse.

 Ett avtal om avstående från besittningsskydd till en

 bostadslägenhet har verkan enligt äldre bestämmelser om

 avtalet har ingåtts före ikraftträdandet.

 Första stycket

 Enligt 12 kap. 45 § första stycket i dess nya lydelse

 gäller ingen förlängningsrätt för kortvariga

 andrahandsupplåtelser. Den nya lydelsen bör inte tillämpas

 i fråga om hyresavtal som har ingåtts före

 ikraftträdandet. Någon särskild bestämmelse som klargör

 detta behövs inte. Däremot bör klargöras att äldre rätt

 fortfarande skall tillämpas i fråga om hyresavtal som har

 ingåtts före ikraftträdandet. Det betyder att en

 andrahandshyresgäst som vid ikraftträdandet har en

 förlängningsrätt behåller den.

 I detta sammanhang kan beröras vad som skall gälla

 övergångsvis i fråga om den nya bestämmelsen om

 hyresnämndens möjlighet att bestämma att ett beslut om

 hyran för den fortsatta uthyrningen skall gälla omedelbart

 (55 b § hyreslagen). Hyresnämnden bör, så snart lagen

 trätt i kraft, ha möjlighet att tillämpa denna nya

 processuella föreskrift. Någon särskild över-

 gångsbestämmelse behövs inte för att åstadkomma det

 eftersom processuella föreskrifter enligt en allmän

 grundsats blir omedelbart tillämpliga vid ikraftträdandet

 om inte något annat föreskrivs.

 12

 Prop. 1992/93:115

 Andra stycket

 Enligt 12 kap. 45 § andra stycket i dess nya lydelse kan

 parterna inte längre fritt träffa avtal om avstående från

 besittningsskydd till bostadslägenhet i fall då

 hyresförhållandet varat längre än nio månader. Också här

 bör den allmänna regeln om att ny kontraktsrättslig

 lagstiftning normalt inte skall tillämpas på avtal som har

 ingåtts före ikraftträdandet vara vägledande. Gällande

 avståendeavtal skall alltså inte förlora sin verkan vid

 ikraftträdandet utan i stället bör dessa avtal även

 därefter ha verkan enligt äldre föreskrifter.

 Övergångsbestämmelsen i andra stycket har utformats i

 enlighet med det.

 4.2 Förslaget till lag om ändring i lagen (1986:1242) om

 försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt

 3 a §

 Bestämmelsen i 12 kap. 45 § första stycket 1 jordabalken

 om vissa upplåtelser av bostadslägenheter i andra hand

 gäller inte för hyresrätt som upplåts av en förening som

 fått tillstånd enligt 1 §.

 Paragrafen är ny. Bestämmelsen i 12 kap. 45 § första

 stycket 1 jordabalken innebär att förlängningsrätten

 slopas vid kortvariga andrahandsupplåtelser. Ändringen

 skall enligt förevarande paragraf inte gälla i fråga om

 kooperativa hyresrätter. Det förekommer i stor

 utsträckning att den ekonomiska förening som bedriver

 verksamhet med kooperativ hyresrätt upplåter hyresrätt

 till lägenheter som den själv hyr. Genom den nya

 bestämmelsen klargörs att slopandet av förlängningsrätten

 vid andrahandsupplåtelser inte gäller för kooperativ

 hyresrätt. Det förekommer också att föreningar hyr ut till

 andra än sin egna medlemmar. Inte heller sådana

 upplåtelser träffas av bestämmelsen i 12 kap. 45 § första

 stycket 1 jordabalken.

 5 Hemställan

 Med hänvisning till vad jag nu har anfört hemställer jag

 att regeringen föreslår riksdagen att anta förslagen till

 1. lag om ändring i jordabalken,

 2. lag om ändring i lagen (1986:1242) om försöksverksamhet

 med kooperativ hyresrätt.

 6 Beslut

 Regeringen ansluter sig till föredragandens överväganden

 och beslutar att genom proposition föreslå riksdagen att

 anta de förslag som föredraganden har lagt fram.

 13

 Prop. 1992/93:115

 Förteckning över remissinstanserna

 Efter remiss har yttranden över betänkandet Ny hyreslag

 (SOU 1991:86) avgetts av Bostadsdomstolen, Domstolsverket,

 Göta hovrätt, Malmö tingsrätt, Umeå tingsrätt,

 Hyresnämnderna i Stockholm, Malmö, Göteborg, Sundsvall och

 Växjö, Socialstyrelsen, Riksskatteverket, Konsumentverket,

 Boverket, Juridiska fakultetsnämnden vid Stockholms

 universitet, Svenska kommunförbundet, Stockholms kommun,

 Malmö kommun, Göteborgs kommun, Sveriges Advokatsamfund,

 Sveriges Köpmannaförbund, Sveriges Industriförbund,

 Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag (SABO), Sveriges

 Fastighetsägareförbund, Hyresgästernas Riksförbund, HSB:s

 Riksförbund ek. för., Sveriges Bostadsrättsföreningars

 Centralorganisation (SBC), Sveriges domareförbund,

 Föreningen Sveriges kronofogdar och Föreningen Sveriges

 socialchefer.

 Riksskatteverket har till sitt remissvar fogat yttranden

 från Kronofogdemyndigheterna i Södermanlands och

 Västerbottens län.

 Stockholms kommun har i sitt remissvar redovisat

 synpunkter från fastighetsnämnden, juridiska avdelningen,

 Hantverks- och Industribyggen i Stockholm AB (HIBY), AB

 Svenska Bostäder, AB Familjebostäder och AB Stockholmshem.

 Landstingsförbundet har avstått från att ta ställning till

 förslagen i betänkandet men pekat på en fråga av särskild

 vikt för landstingen. Stockholms Handelskammare,

 Företagarnas Riksorganisation, Riksbyggen, Stockholms

 Kooperativa Bostadsförening ek. för. (SKB), Näringslivets

 Byggnadsdelegation och Kommunalförbundet för

 Stor-Stockholms bostadsförmedling har inbjudits att lämna

 synpunkter men har avstått från att yttra sig.

 Vidare har skrifter inkommit från enskilda och

 organisationer.

 14

 Prop. 1992/93:115

 Bilaga 1

 1 Förslag till

 Lag om ändring i jordabalken

 Härigenom förskrivs i fråga om jordabalken[4]1

 dels att 12 kap. 25, 35, 38, 42*45, 55 b och 63 §§ skall

 ha följande lydelse,

 dels att det i 12 kap. skall införas en ny paragraf, 72 §,

av följande

 lydelse.

 12 kap.

 25 §

 Hyresgästen är skyldig att när

 han använder lägenheten iaktta

 allt som fordras för att bevara

 sundhet, ordning och skick inom

 fastigheten. Hyresgästen skall

 hålla noggrann tillsyn över att

 detta också iakttas av dem för

 vilka han svarar enligt 24 §

 första stycket.

 När hyresgästen använder lägenheten skall han se till att

 de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar som

 kan vara skadliga för hälsan eller annars avsevärt

 försämra deras bostadsmiljö. Hyresgästen skall också

 iaktta allt som fordras för att i annat avseende bevara

 sundhet, ordning och gott skick inom fastigheten.

 Hyresgästen skall noggrant se till att detta också iakttas

 av dem för vilka han svarar enligt 24 § första stycket.

 Om det förekommer störningar i boendet, skall hyresvärden

 uppmana den hyresgäst som är ansvarig för störningarna att

 se till att störningarna omedelbart upphör samt, om den

 ansvarige är en bostadshyresgäst, underrätta socialnämnden

 i den kommun där lägenheten är belägen om störningarna.

 Andra stycket gäller inte om hyresvärden säger upp

 hyresavtalet på grund av att störningarna är av särskilt

 allvarlig art eller omfattning.

 Gods som enligt vad hyresgästen

 vet är eller med skäl kan

 misstänkas vara behäftat med

 ohyra får inte föras in i

 lägenheten.

 Om hyresgästen vet eller har anledning att misstänka att

 ett föremål är behäftat med ohyra får detta inte tas in i

 lägenheten.

 35 §

 Hyresgästen får överlåta hyres-

 rätten till sin bostadslägenhet

 i syfte att genom byte erhålla

 en annan bostad, om

 hyresnämnden lämnar tillstånd

 Hyresgästen får överlåta hyresrätten till sin

 bostadslägenhet för att genom byte få en annan bostad, om

 hyresnämnden lämnar tillstånd till

 **FOOTNOTES**

 1 Balken omtryckt 1971:1209, 12 kap. omtryckt

 1984:694.

 Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Prop.

 1992/93:115

Bilaga 2

 till överlåtelsen. Sådant

 tillstånd skall lämnas, om

 hyresgästen har beaktansvärda

 skäl för bytet och detta kan äga

 rum utan påtaglig olägenhet för

 hyresvärden samt inte heller

 andra särskilda skäl talar mot

 bytet. Har hyresgästen erhållit

 lägenheten genom byte och

 innehaft lägenheten mindre än

 tre år, får tillstånd dock

 lämnas endast om synnerliga skäl

 föreligger.

 Tillståndet kan förenas med

 villkor.

 överlåtelsen. Tillstånd skall lämnas,om hyresgästen har

 beaktansvärda skäl för bytet och detta kan äga rum utan

 påtaglig olägenhet för hyresvärden samt inte heller andra

 särskilda skäl talar mot bytet. Tillståndet kan förenas

 med villkor.

 Första stycket gäller ej, om

 Första stycket gäller inte, om

 1. lägenheten hyrs i andra hand,

 1. lägenheten hyrs i andra hand,

 2. lägenheten utgör en del av

 upplåtarens bostad,

 2. lägenheten utgör en del av upplåtarens bostad,

 3. lägenheten är belägen i ett

 enfamiljshus som icke är avsett

 att hyras ut varaktigt eller i

 ett tvåfamiljshus,

 3. lägenheten är belägen i ett enfamiljshus som inte är

 avsett att hyras ut varaktigt eller i ett tvåfamiljshus,

 4. lägenheten har upplåtits av

 någon som innehade den med

 bostadsrätt och lägenheten

 alltjämt innehas med sådan rätt,

 eller

 4. lägenheten har upplåtits av någon som innehade den med

 bostadsrätt och lägenheten alltjämt innehas med sådan

 rätt, eller

 5. hyresavtalet avser ett

 möblerat rum eller en lägenhet

 för fritidsändamål och

 hyresförhållandet ej varat

 längre än nio månader i följd.

 5. hyresavtalet avser ett möblerat rum eller en lägenhet

 för fritidsändamål och hyresförhållandet inte har varat

 längre än nio månader i följd.

 Medverkar en kommun till att

 hyresgästen får annan bostad

 genom att anvisa eller förmedla

 denna, får kommunen göra

 framställning hos hyresnämnden

 om tillstånd som avses i första

 stycket. Vad som sagts nu gäller

 även kommunalförbund, som

 handhar bostadsförmedling som är

 gemensam för två eller flera

 kommuner.

 Medverkar en kommun till att hyresgästen får en annan

 bostad genom att anvisa eller förmedla denna, får kommunen

 ansöka hos hyresnämnden om tillstånd som avses i första

 stycket. Detta gäller även kommunalförbund som har hand om

 bostadsförmedling som är gemensam för två eller flera

 kommuner.

 38 §

 Överlåter hyresgästen

 hyresrätten med samtycke av

 hyresvärden eller med tillstånd

 av hyresnämnden, är han fri från

 de förpliktelser som hy-

 resavtalet ålägger honom för

 tiden efter överlåtelsen, om ej

 annat villkor fogats till

 samtycket eller tillståndet. Den

 tillträdande hyresgästen svarar

 jämte den avträdande för för-

 Överlåter hyresgästen hyresrätten med samtycke av

 hyresvärden eller med tillstånd av hyresnämnden, är han

 fri från de skyldigheter som hyresavtalet innebär för

 honom för tiden efter överlåtelsen. Detta gäller endast om

 inte annat villkor ställts upp i samband med samtycket

 eller tillståndet.

 pliktelserna enligt avtalet för

 tiden före överlåtelsen, om ej

 annat avtalats med hyresvärden.

 Den nye hyresgästen svarar tillsammans med överlåtaren för

 skyldigheterna enligt avtalet för tiden före överlåtelsen,

 om inte något annat avtalats med hyresvärden. Vid ett

 lägenhetsbyte har den nye bostadshyresgästen dock ett

 sådant ansvar endast om han och hyresvärden i en särskilt

 upprättad handling har kommit överens om det och avtalet

 avser hyresskulder som inte överstiger ett belopp som

 motsvarar hyran för de tre kalendermånaderna närmast före

 överlåtelsen.

 42 §

 Hyresrätten är förverkad och hyresvärden berättigad att

 säga upp avtalet att upphöra i förtid,

 1. om hyresgästen dröjer med

 betalning av hyra som utgår i

 pengar utöver två vardagar efter

 förfallodagen och annat ej

 följer av 55 a § fjärde*sjätte

 styckena, dock, i fall då hyran

 skall betalas i förskott för

 längre tid än en månad, endast

 om hyresgästen dröjer med

 betalning av den på en

 kalendermånad belöpande hyran

 utöver två vardagar efter må-

 nadens början eller, såvitt

 angår hyran för första

 kalendermånaden under

 hyresförhållandet, efter

 förfallodagen,

 1. om hyresgästen, när det gäller en bostadslägenhet,

 dröjer med att betala hyran mer än en vecka efter

 förfallodagen och annat inte följer av 55 a §

 fjärde*sjätte styckena,

 2. om hyresgästen, när det gäller en lokal, dröjer med att

 betala hyran mer än två vardagar efter förfallodagen,

 2. om hyresgästen utan behövligt

 samtycke eller tillstånd

 överlåter hyresrätten eller

 annars sätter någon annan i sitt

 ställe eller upplåter lägenheten

 i andra hand och inte efter

 tillsägelse utan dröjsmål

 antingen vidtar rättelse eller

 ansöker om tillstånd och får

 ansökan beviljad,

 3. om hyresgästen utan behövligt samtycke eller tillstånd

 överlåter hyresrätten eller annars sätter någon annan i

 sitt ställe eller upplåter lägenheten i andra hand och

 inte efter tillsägelse utan dröjsmål antingen vidtar

 rättelse eller ansöker om tillstånd och får ansökan

 beviljad,

 3. om lägenheten används i strid

 med 23 eller 41 § och

 hyresgästen icke efter

 tillsägelse vidtar rättelse utan

 dröjsmål,

 4. om lägenheten används i strid med 23 eller 41 § och

 hyresgästen inte efter tillsägelse vidtar rättelse utan

 dröjsmål,

 4. om hyresgästen eller någon

 annan, till vilken hyresrätten

 överlåtits eller lägenheten

 upplåtits, genom vårdslöshet

 är vållande till att

 5. om hyresgästen eller någon annan, till vilken

 hyresrätten överlåtits eller lägenheten upplåtits, genom

 vårdslöshet är vållande till att ohyra

 Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Prop.

 1992/93:115

Bilaga 2

 ohyra förekommer i lägenheten

 eller genom underlåtenhet att

 underrätta hyresvärden om detta

 bidrar till att ohyran sprids i

 fastigheten,

 förekommer i lägenheten eller genom underlåtenhet att

 underrätta hyresvärden om detta bidrar till att ohyran

 sprids i fastigheten,

 5. om lägenheten på annat sätt

 vanvårdas eller hyresgästen

 eller annan, till vilken

 hyresrätten överlåtits eller

 lägenheten upplåtits,

 åsidosätter något av vad som

 enligt 25 § skall iakttagas vid

 lägenhetens begagnande eller

 brister i den tillsyn som enligt

 nämnda paragraf åligger hy-

 resgäst och rättelse icke utan

 dröjsmål sker efter tillsägelse,

 6. om lägenheten på annat sätt vanvårdas eller hyresgästen

 eller annan, till vilken hyresrätten överlåtits eller

 lägenheten upplåtits, inte iakttar vad som krävs av honom

 enligt 25 § när han använder lägenheten eller inte håller

 den tillsyn som krävs enligt nämnda paragraf och rättelse

 inte utan dröjsmål sker efter tillsägelse,

 6. om i strid med 26 § tillträde

 till lägenheten vägras och

 hyresgästen ej kan visa giltig

 ursäkt,

 7. om i strid med 26 § tillträde till lägenheten vägras

 och hyresgästen inte kan visa giltig ursäkt,

 7. om hyresgästen åsidosätter

 avtalsenlig skyldighet, som går

 utöver hans åligganden enligt

 detta kapitel, och det måste

 anses vara av synnerlig vikt för

 hyresvärden att skyldigheten

 fullgöres, eller

 8. om hyresgästen åsidosätter avtalsenlig skyldighet, som

 går utöver hans skyldigheter enligt detta kapitel, och det

 måste anses vara av synnerlig vikt för hyresvärden att

 skyldigheten fullgörs, eller

 8. om lägenheten helt eller till

 väsentlig del används för

 näringsverksamhet eller därmed

 likartad verksamhet, vilken

 utgör eller i vilken till ej

 oväsentlig del ingår brottsligt

 förfarande eller används för

 tillfälliga sexuella

 förbindelser mot ersättning.

 9. om lägenheten helt eller till väsentlig del används för

 sådan näringsverksamhet eller liknande verksamhet som är

 brottslig eller där brottsligt förfarande ingår till en

 inte oväsentlig del eller används för tillfälliga sexuella

 förbindelser mot ersättning.

 I fall då hyran skall betalas i förskott för längre tid än

 en månad gäller vad som anges i första stycket 2 endast om

 hyresgästen dröjer med att betala den på kalendermånaden

 belöpande hyran mer än två vardagar efter månadens början

 eller, i fråga om hyran för första kalendermånaden under

 hyresförhållandet, efter förfallodagen.

 Om störningar i boendet är av särskilt allvarlig art eller

 omfattning, gäller vad som anges i första stycket 6 även

 om någon tillsägelse om rättelse inte har skett.

 Uppsägning av ett hyresavtal som gäller bostadslägenhet

 enligt första stycket 6 på grund av störningar i boendet

 får inte ske förrän socialnämnden underrättats enligt 25 §

 Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Prop.

 1992/93:115

Bilaga 2

 andra stycket. Om störningarna är av särskilt allvarlig

 art eller omfattning, får dock uppsägning ske utan före-

 gående underrättelse till socialnämnden. I sådant fall

 skall en kopia av uppsägningen skickas till socialnämnden.

 Hyresrätten är icke förverkad,

 om det som ligger hyresgästen

 till last är av ringa betydelse.

 Hyresrätten är inte förverkad, om det som ligger

 hyresgästen till last är av ringa betydelse.

 Sägs avtalet upp har hyresvärden

 rätt till ersättning för skada.

 Sägs avtalet upp på grund av förverkande, har hyresvärden

 rätt till skadestånd.

 43 §

 Är hyresrätten förverkad på

 grund av förhållande som avses i

 42 § första stycket 1*3, 5 eller

 6 men sker rättelse innan

 hyresvärden gjort bruk av sin

 rätt att säga upp avtalet, kan

 hyresgästen inte därefter

 skiljas från lägenheten på den

 grunden. Detsamma gäller om hy-

 resvärden inte har sagt upp

 avtalet inom två månader från

 det han fick kännedom om

 förhållande som avses i 42 §

 första stycket 4 eller 7 eller

 hyresvärden inte inom två

 månader från det han erhöll

 vetskap om förhållande som avses

 i nämnda stycke under 2 sagt

 till hyresgästen att vidta

 rättelse.

 Är hyresrätten förverkad på grund av förhållande som avses

 i 42 § första stycket 1*4, 6 eller 7 men sker rättelse

 innan hyresvärden har sagt upp avtalet, kan hyresgästen

 inte skiljas från lägenheten på den grunden. Detta gäller

 dock inte om hyresrätten är förverkad på grund av

 störningar i boendet av särskilt allvarlig art eller

 omfattning. Hyresgästen får inte heller skiljas från

 lägenheten om hyresvärden inte har sagt upp avtalet inom

 två månader från det han fick kännedom om förhållande som

 avses i 42 § första stycket 5 eller 8 eller hyresvärden

 inte inom två månader från det han erhöll vetskap om

 förhållande som avses i nämnda stycke under 3 sagt till

 hyresgästen att vidta rättelse.

 En hyresgäst kan skiljas från

 lägenheten på grund av

 förhållande som avses i 42 §

 första stycket 8 endast om

 hyresvärden har sagt upp avtalet

 inom två månader från det att

 han fick kännedom om

 förhållandet. Om den brottsliga

 verksamheten har angetts till

 åtal eller förundersökning

 rörande denna annars har inletts

 inom samma tid, har hyresvärden

 dock kvar sin rätt att säga upp

 avtalet intill dess att två

 månader har förflutit från det

 att domen i brottmålet har

 vunnit laga kraft eller det

 rätts-

 En hyresgäst kan skiljas från lägenheten på grund av

 förhållande som avses i 42 § första stycket 9 endast om

 hyresvärden har sagt upp avtalet inom två månader från det

 att han fick kännedom om förhållandet. Om den brottsliga

 verksamheten har angetts till åtal eller förundersökning

 har inletts inom samma tid, har hyresvärden dock kvar sin

 rätt att säga upp avtalet intill dess att två månader har

 gått från det att domen i brottmålet vann laga kraft eller

 det rättsliga förfarandet avslutades på annat sätt.

 Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Prop.

 1992/93:115

Bilaga 2

 liga förfarandet har avslutats

 på annat sätt.

 44 §

 Är hyresrätten enligt 42 §

 första stycket 1 förverkad på

 grund av dröjsmål med betalning

 av hyran och har hyresvärden med

 anledning därav sagt upp

 avtalet, får hyresgästen inte på

 grund av dröjsmålet skiljas från

 lägenheten, om hyran betalas på

 det sätt som anges i 20 § andra

 eller tredje stycket eller depo-

 neras hos länsstyrelsen enligt

 21 § senast tolfte vardagen

 efter det att hyresgästen

 delgetts underrättelse om att

 han genom att betala hyran på

 angivet sätt får tillbaka

 hyresrätten samt, i fråga om

 bostadslägenhet, meddelande om

 uppsägningen och anledningen

 till denna lämnats socialnämnden

 i den kommun där lägenheten är

 belägen. I avvaktan på att

 hyresgästen visar sig ha

 fullgjort vad som sålunda

 fordras för att få tillbaka

 hyresrätten får beslut om

 avhysning inte meddelas förrän

 fjorton vardagar förflutit från

 det att hyresgästen delgetts

 underrättelsen och, i fråga om

 bostadslägenhet, meddelandet

 lämnats socialnämnden.

 Är hyresrätten enligt 42 § första stycket 1 eller 2

 förverkad på grund av dröjsmål med betalning av hyran och

 har hyresvärden med anledning därav sagt upp avtalet, får

 hyresgästen inte på grund av dröjsmålet skiljas från

 lägenheten, om hyran betalas på det sätt som anges i 20 §

 andra eller tredje stycket eller deponeras hos

 länsstyrelsen enligt 21 §

 1. inom två veckor från det att en hyresgäst, när det är

 fråga om en bostadslägenhet, har delgetts underrättelse om

 att han genom att betala hyran på angivet sätt får

 tillbaka hyresrätten samt meddelande om uppsägningen och

 anledningen till denna lämnats till socialnämnden i den

 kommun där lägenheten är belägen, eller

 2. inom två veckor från det att en hyresgäst, när det är

 fråga om en lokal, har delgetts underrättelse om att han

 genom att betala hyran på angivet sätt får tillbaka

 hyresrätten.

 I avvaktan på att hyresgästen visar sig ha gjort vad som

 fordras enligt första stycket för att få tillbaka

 hyresrätten får beslut om avhysning inte meddelas förrän

 det efter utgången av den tid som anges i det stycket har

 gått ytterligare två vardagar.

 En hyresgäst får inte heller, när det är fråga om en

 bostadslägenhet, skiljas från lägenheten om

 1. socialnämnden inom den tid som anges i första stycket

 1 skriftligen har meddelat hyresvärden att nämnden åtar

 sig betalningsansvaret för hyran, eller

 2. hyresgästen har varit förhindrad att betala hyran inom

 den tid som anges i första stycket 1 på grund av sjukdom

 eller liknande oförutsedd omständighet och hyran

 Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Prop.

 1992/93:115

Bilaga 2

 har betalats så snart det var möjligt, dock senast när

 tvisten om avhysning avgörs i första instans.

 Första stycket gäller ej, om

 skyldighet att flytta inträder

 inom kortare tid än en månad

 efter det att hyresrätten

 förverkades.

 Första*tredje styckena gäller inte, om hyresgästen ändå är

 skyldig att flytta inom kortare tid än en månad efter det

 att hyresrätten förverkats.

 Regeringen eller myndighet som

 regeringen bestämmer fastställer

 formulär till underrättelse och

 meddelande som avses i första

 stycket.

 Regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer

 fastställer formulär till underrättelse och meddelande som

 avses i första stycket.

 45 §[5]2

 Bestämmelserna i 46*52 §§ gäller vid upplåtelser av

 bostadslägenheter, om inte

 1. hyresavtalet avser en lägenhet som i dess helhet har

 upplåtits i andra hand och hyresförhållandet upphör innan

 det har varat längre än två år i följd,

 1. hyresavtalet avser ett

 möblerat rum eller en lägenhet

 för fritidsändamål och

 hyresförhållandet upphör innan

 det varat längre än nio månader

 i följd,

 2. hyresavtalet i annat fall än som sägs i 1 avser ett

 möblerat rum eller en lägenhet för fritidsändamål och

 hyresförhållandet upphör innan det har varat längre än nio

 månader i följd,

 2. lägenheten utgör en del av

 upplåtarens egen bostad, eller

 3. lägenheten utgör en del av upplåtarens egen bostad,

 eller

 3. hyresvärden säger upp

 hyresförhållandet att upphöra i

 förtid på den grunden att

 hyresrätten är förverkad och

 annat inte följer av 47 §.

 4. hyresvärden säger upp hyresförhållandet att upphöra i

 förtid på den grunden att hyresrätten är förverkad och

 annat inte följer av 47 §.

 Har hyresvärden och hyresgästen

 i särskilt upprättad handling

 överenskommit, att hyresrätten

 icke skall vara förenad med rätt

 till förlängning, är

 överenskommelsen gällande. Har

 överenskommelsen träffats innan

 hyresförhållandet varat längre

 än nio månader i följd, gäller

 den dock endast om den godkänts

 av hyresnämnden. Hade make eller

 sambo som ej har del i

 hyresrätten sin bostad i

 lägenheten när överenskommelsen

 träffades, gäller

 överenskommelsen mot den maken

 eller sambon endast om han eller

 hon har godtagit den.

 Har hyresvärden och hyresgästen i en särskilt upprättad

 handling kommit överens om, att hyresrätten inte skall

 vara förenad med rätt till förlängning, gäller

 överenskommelsen om den godkänts av hyresnämnden.

 Överenskommelsen gäller dock utan sådant godkännande om

 den avser en hyresrätt som är förenad med rätt till

 förlängning. Om en make eller sambo som inte har del i

 hyresrätten hade sin bostad i lägenheten när

 överenskommelsen träffades, gäller överenskommelsen mot

 den maken eller sambon endast om han eller hon har

 godtagit den.

 55 b §[6]3

 Denna paragraf gäller vid upplå-

 telse av möblerat eller

 omöblerat rum och vid

 andrahandsupplåtelse av annan

 bostadslägenhet. Paragrafen

 gäller dock inte upplåtelser för

 fritidsändamål.

 Denna paragraf gäller vid upplåtelse av möblerat eller

 omöblerat rum och vid upplåtelse i andra hand av annan

 bostadslägenhet. Paragrafen gäller dock inte upplåtelser

 för fritidsändamål.

 Om hyresvärden i fall som avses

 i första stycket har tagit emot

 en hyra som inte är skälig

 enligt 55 § första och andra

 styckena, skall hyresnämnden på

 ansökan av hyresgästen ålägga

 hyresvärden att betala tillbaka

 vad han tagit emot utöver

 skäligt belopp jämte ränta.

 Räntan beräknas enligt 5 §

 räntelagen (1975:635) från dagen

 då hyresvärden tog emot beloppet

 till dess att återbetalnings-

 skyldigheten blivit slutligt

 bestämd genom lagakraftvunnet

 beslut och enligt 6 § räntelagen

 för tiden därefter. Ett beslut

 om återbetalning av hyra får

 inte avse längre tid tillbaka än

 två år före dagen för ansök-

 ningen.

 Om hyresvärden har tagit emot en hyra som inte är skälig

 enligt 55 § första och andra styckena, skall hyresnämnden

 på ansökan av hyresgästen besluta att hyresvärden skall

 betala tillbaka vad han tagit emot utöver skäligt belopp

 tillsammans med ränta. Räntan beräknas enligt 5 §

 räntelagen (1975:635) från dagen då hyresvärden tog emot

 beloppet till dess att återbetalningsskyldigheten blivit

 slutligt bestämd genom beslut som vunnit laga kraft och

 enligt 6 § räntelagen för tiden därefter. Ett beslut om

 återbetalning av hyra får inte avse längre tid tillbaka än

 två år före dagen för ansökan.

 I ett ärende om återbetalning

 enligt andra stycket skall

 hyresnämnden, om hyresgästen

 begär det, också fastställa

 hyran för den fortsatta

 uthyrningen från och med dagen

 för ansökningen. Vid denna pröv-

 ning tillämpas 55 § första och

 andra styckena. Beslut om

 ändring av hyresvillkoren anses

 som avtal om villkor för

 fortsatt uthyrning.

 I ett ärende om återbetalning enligt andra stycket skall

 hyresnämnden, om hyresgästen begär det, också fastställa

 hyran för den fortsatta uthyrningen från och med dagen för

 ansökan. Vid denna prövning tillämpas 55 § första och

 andra styckena. Beslut om ändring av hyresvillkoren anses

 som avtal om villkor för fortsatt uthyrning. När det finns

 skäl till det, får hyresnämnden bestämma att beslutet

 skall gälla omedelbart. Om hyran höjs eller sänks

 retroaktivt tillämpas 55 a § fjärde*sjunde styckena.

 För att hyresnämnden skall kunna

 pröva en ansökan enligt andra

 stycket skall ansökningen ha

 kommit in till hyresnämnden inom

 tre månader från det hyresgästen

 lämnade lägenheten.

 För att hyresnämnden skall kunna pröva en ansökan enligt

 andra stycket skall ansökan ha kommit in till hyresnämnden

 inom tre månader från det hyresgästen lämnade lägenheten.

 63 §

 Har meddelande som avses i 10,

 11, 14, 24 eller 33 §, i 42 §

 första stycket 2, 3 eller 5

 eller i 44 eller 54 § avsänts i

 rekommenderat brev under

 mottagarens vanliga adress,

 skall avsändaren anses ha

 fullgjort vad som ankommer på

 honom. I fall som avses i 24 §

 är det dock tillräckligt att

 meddelandet är avsänt på annat

 ändamålsenligt sätt.

 Ett meddelande som avses i 10 §, 11 §, 14 §, 24 §, 25 §

 andra stycket, 33 §, 42 § första stycket 3, 4 eller 6, 44

 § eller 54 § skall anses lämnat när det har avsänts i

 rekommenderat brev till mottagarens vanliga adress. I fall

 som avses i 24 § är det dock tillräckligt att meddelandet

 är avsänt på annat ändamålsenligt sätt.

 Har hyresgästen eller hyresvär-

 den lämnat uppgift om en adress

 under vilken meddelanden till

 honom skall sändas, anses den

 som hans vanliga adress.

 Hyresgästen får dock alltid

 sända meddelanden till den som

 är behörig att ta emot hyra på

 hyresvärdens vägnar. Har hyres-

 gästen inte lämnat någon

 särskild adressuppgift, får

 hyresvärden sända meddelanden

 under den uthyrda lägenhetens

 adress.

 Har hyresgästen eller hyresvärden lämnat uppgift om en

 adress dit meddelanden till honom skall sändas, anses den

 som hans vanliga adress. Hyresgästen får dock alltid sända

 meddelanden till den som är behörig att ta emot hyra på

 hyresvärdens vägnar. Har hyresgästen inte lämnat någon

 särskild adressuppgift, får hyresvärden sända meddelanden

 till den uthyrda lägenhetens adress.

 72 §

 Frågor om störningar i boendet skall handläggas särskilt

 skyndsamt.

 __________

 1. Denna lag träder i kraft den 1 juli 1993.

 2. Bestämmelserna i 12 kap. 35 § skall tillämpas i sin nya

 lydelse när hyresnämnden efter ikraftträdandet prövar

 frågor om tillstånd till överlåtelse av hyresrätt.

 3. Beträffande överlåtelser av hyresrätter till

 bostadslägenheter som äger rum före ikraftträdandet skall

 12 kap. 38 § tillämpas enligt sin äldre lydelse.

 4. De nya bestämmelserna om störningar i 12 kap. 25 § och

 42 § första stycket 6, tredje och fjärde styckena

 tillämpas i fall då hyresvärden efter ikraftträdandet

 uppmanar en hyresgäst att se till att störningarna upphör.

 I annat fall tillämpas äldre bestämmelser.

 De nya bestämmelserna om sådana störningar i boendet som

 är av särskilt allvarlig art eller omfattning får dock

 bara tillämpas i fråga om störningar som inträffat sedan

 lagen trätt i kraft.

 5. De nya bestämmelserna om hyror i 12 kap. 42 och 44 §§

 tillämpas på hyror som förfaller till betalning sedan

 lagen trätt i kraft. Beträffande hyror som dessförinnan

 förfallit till betalning tillämpas äldre bestämmelser.

 6. I fråga om hyresavtal som har ingåtts före

 ikraftträdandet tillämpas bestämmelserna i 12 kap. 45 §

 första stycket i sin äldre lydelse.

 Ett avtal om avstående från besittningsskydd till en

 bostadslägenhet har verkan enligt äldre bestämmelser om

 avtalet har ingåtts före ikraftträdandet.

 **FOOTNOTES**

 2 Senaste lydelse 1987:816.

 3 Senaste lydelse 1988:408.

 Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Prop.

 1992/93:115

Bilaga 2

 21

 Lag om ändring i lagen (1986:1242) om försöksverksamhet

 med kooperativ hyresrätt

 Härigenom förskrivs att det i lagen (1986:1242) om

 försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt skall införas

 en ny paragraf, 3 a §, av följande lydelse.

 3 a §

 Bestämmelsen i 12 kap. 45 § första stycket 1 jordabalken om

vissa upplåtelser

 av bostadslägenheter i andra hand gäller inte för hyresrätt som

upplåts av en

 förening som fått tillstånd enligt 1 §.

 _________

 Denna lag träder i kraft den 1 juli 1993.

 Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Prop.

 1992/93:115

Bilaga 2

 22

 Lagrådet

 Utdrag ur protokoll vid sammanträde 1993*01*21

 Närvarande: f.d. regeringsrådet Bengt Hamdahl,

 justitierådet Hans-Gunnar Solerud, regeringsrådet Anders

 Swartling.

 Enligt protokoll vid regeringssammanträde den 21 december

 1992 har regeringen på hemställan av statsrådet Laurén

 beslutat inhämta lagrådets yttrande över förslag till lag

 om ändring i jordabalken, m.m.

 Förslagen har inför lagrådet föredragits av hovrättsasses-

 sorn Lars Sjöström.

 Förslagen föranleder följande yttrande av lagrådet:

 I fråga om följande bestämmelser i förslaget till lag om

 ändring i jordabalken föreslår lagrådet omformuleringar i

 förtydligande syfte och för att få närmare anslutning till

 motivtexten.

 12 kap. 25 §

 Enligt remissprotokollet är det inte avsett att begreppet

 störningar i boendet skall omfatta alla former av

 störningar som kan ha en skadlig inverkan på en människas

 hälsa. Vissa störningar av detta slag är, sägs det,

 sådana att det trots allt måste accepteras och att man vid

 bedömningen får söka stöd i den allmänna uppfattningen om

 vilka störningar den som bor i ett flerfamiljshus skall

 behöva tåla. Första meningen i första stycket bör ge

 uttryck för denna mera begränsade innebörd av begreppet

 störningar i boendet och utformas som en definition av

 nämnda begrepp. I den tredje meningen i första stycket bör

 det nuvarande uttrycket *hålla noggrann tillsyn över*

 behållas med hänsyn till att ordet tillsyn återkommer

 t.ex. i 12 kap. 42 § första stycket 6.

 Andra stycket i 25 § står också i förbindelse med reglerna

 i 42 § första stycket 6 på så vis att hyresvärdens

 uppmaning enligt 25 § andra stycket blir att betrakta som

 en sådan tillsägelse som avses i 42 § första stycket 6.

 Ordet *uppmana* i 25 § andra stycket i remissförslaget bör

 därför bytas ut mot *ge tillsägelse*.

 De allvarliga störningar i boendet, varom tredje stycket i

 25 § handlar, bör definieras i likhet med vad som

 föreslagits beträffande vanliga störningar i boendet i

 första stycket.

 I fråga om uppsägning på grund av särskilt allvarliga

 störningar i boendet framgår av specialmotiveringen att

 undantagsbestämmelsen i tredje stycket är tillämplig när

 hyresvärden med stöd av bestämmelserna i 42 § säger upp

 hyresavtalet att upphöra i förtid på den grunden att

 särskilt allvarliga störningar i boendet ägt rum. Vid

 föredragningen inför lagrådet har framkommit att

 bestämmelsen är avsedd att gälla också i det fallet att

 hyresvärden med anledning av sådana störningar säger upp

 hyresavtalet med iakttagande av den för avtalet gällande

 uppsägningstiden. Lagrådet anser att den avsedda inne-

 börden framträder tydligare om uttrycket *med anledning

 av* används i stället för *på grund av*.

 I enlighet med det anförda föreslår lagrådet att 25 §

 första*tredje styckena får följande lydelse:

 *När hyresgästen använder lägenheten skall han se till att

 de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar som i

 sådan grad kan vara skadliga för hälsan eller annars

 försämra deras bostadsmiljö att de inte skäligen bör tålas

 (störningar i boendet). Hyresgästen skall vid sin

 användning av lägenheten också i övrigt iaktta allt som

 fordras för att bevara sundhet, ordning och gott skick

 inom fastigheten. Hyresgästen skall hålla noggrann tillsyn

 över att detta också iakttas av dem för vilka han svarar

 enligt 24 § första stycket.

 Om det förekommer störningar i boendet, skall hyresvärden

 ge den hyresgäst som är ansvarig för störningarna

 tillsägelse att se till att störningarna omedelbart upphör

 samt, om den ansvarige är en bostadshyresgäst, underrätta

 socialnämnden i den kommun där lägenheten är belägen om

 störningarna.

 Andra stycket gäller inte om hyresvärden säger upp

 hyresavtalet med anledning av att störningarna är särskilt

 allvarliga med hänsyn till deras art eller omfattning

 (särskilt allvarliga störningar i boendet).*

 12 kap. 38 §

 Enligt den föreslagna lydelsen av andra stycket uppställs

 som förutsättning för att den nya bostadshyresgästen vid

 lägenhetsbyte skall tillsammans med överlåtaren ha ansvar

 för skyldigheter enligt hyresavtalet att avtal därom

 träffats i särskild handling. I remissprotokollet talas

 också på skilda ställen om att avtal eller överenskommelse

 skall ha träffats. I specialmotiveringen anförs emellertid

 samtidigt att det inte är ett krav att också hyresvärden

 har skrivit under handlingen. Under föredragningen av

 remissen har också framgått att det är tillräckligt att

 den nya hyresgästen i en särskild handling gjort ett

 åtagande i angivet hänseende.

 Av motiveringen till bestämmelsen i nämnda stycke framgår

 vidare att ett åtagande av berört slag saknar verkan till

 den del det avser annat än hyresskulder och, om det avser

 sådana skulder, till den del de överstiger ett belopp

 motsvarande hyran för de tre kalendermånaderna närmaste

 före överlåtelsen. Avfattningen av förslaget ger inte ett

 tillräckligt klart besked på denna punkt.

 På grund av det anförda föreslår lagrådet en omformulering

 av bestämmelsen i andra stycket. I anslutning härtill får

 lagrådet påpeka att ett uttalande i specialmotiveringen

 till samma stycke låter antyda att ett avtal (eller

 åtagande) från den nya hyresgästens sida som går längre än

 vad lagrådet nyss angett skulle strida mot tvingande be-

 stämmelser i hyreslagen. Detta ger inte ett fullt adekvat

 uttryck för den bakomliggande tanken, nämligen att avtalet

 (åtagandet) saknar verkan.

 Enligt lagrådets förslag får 38 § andra stycket följande

 lydelse:

 *Den nye hyresgästen svarar tillsammans med överlåtaren

 för skyldigheterna enligt avtalet för tiden före

 överlåtelsen, om inte något annat avtalats med

 hyresvärden. Vid ett lägenhetsbyte har den nye

 bostadshyresgästen dock ett sådant ansvar endast om han

 gentemot hyresvärden i en särskilt upprättad handling har

 åtagit sig det. Ett sådant åtagande medför inte skyldighet

 att betala något annat än hyresskulder och ej heller

 skyldighet att betala sådana skulder till ett högre belopp

 än som motsvarar hyran för de tre kalendermånaderna

 närmast före överlåtelsen.*

 12 kap. 42 §

 Den föreslagna redaktionella omarbetningen av första

 stycket 5 (i förslaget 6) synes ge en text som

 överensstämmer mindre väl med vad som anförs i

 specialmotiveringen än vad den nuvarande formuleringen

 gör. Lagrådet föreslår att denna i huvudsak bibehålls.

 Tredje och fjärde styckena blir lättare att läsa om första

 meningen i förslagets fjärde stycke får bilda tredje

 stycket och innehållet i tredje stycket och fjärde stycket

 andra meningen i förslaget sammanförs till ett nytt fjärde

 stycke.

 Enligt lagrådets förslag får första stycket 6 och tredje

 och fjärde styckena följande lydelse:

 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

 * * * * * * * * * * *

 *6. om lägenheten på annat sätt vanvårdas eller

 hyresgästen eller annan, till vilken hyresrätten

 överlåtits eller lägenheten upplåtits, åsidosätter något

 av vad som skall iakttas enligt 25 § vid användning av

 lägenheten eller inte håller den tillsyn som krävs enligt

 nämnda paragraf och rättelse inte utan dröjsmål sker efter

 tillsägelse.

 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

 * * * * * * * * * * *

 Uppsägning av ett hyresavtal som gäller bostadslägenhet

 enligt första stycket 6 på grund av störningar i boendet

 får inte ske förrän socialnämnden underrättats enligt 25 §

 andra stycket.

 Är det fråga om särskilt allvarliga störningar i boendet

 gäller vad som sägs i första stycket 6 även om någon

 tillsägelse om rättelse inte har skett. Vid sådana

 störningar får uppsägning av ett hyresavtal som gäller

 bostadslägenhet ske utan föregående underrättelse till

 socialnämnden. En kopia av uppsägningen skall dock skickas

 till socialnämnden.*

 Lagrådet vill fästa uppmärksamheten på ett uttalande i

 specialmotiveringen om att utrymmet för att tillämpa

 specialreglerna för särskilt allvarliga störningar i

 boendet är begränsat när dessa härrör från någon till

 vilken hyresrätten överlåtits eller lägenheten upplåtits

 och att det är rimligt att en förstahandshyresgäst i

 stället får en möjlighet att vidta rättelse. Remiss-

 förslagets lagtext torde inte ge någon garanti för att

 hyresgästen får denna möjlighet. Om man vill uppnå den

 effekt som motiven räknar med måste lagtexten

 kompletteras.

 22

 Prop. 1992/93:115

 Bilaga 3

 12 kap. 43 §

 Den föreslagna andra meningen i första stycket kan

 förenklas om lagrådets förslag beträffande 25 § tredje

 stycket följs och ges denna lydelse:

 *Detta gäller dock inte om hyresrätten är förverkad på

 grund av särskilt allvarliga störningar i boendet.*

 12 kap. 45 §

 Den nya punkten 1 i första stycket bör enligt lagrådets

 förslag lyda på följande sätt:

 *1. hyresavtalet avser upplåtelse i andra hand av en

 lägenhet i dess helhet och hyresförhållandet upphör innan

 det har varat längre än två år i följd,*

 12 kap. 72 §

 Paragrafen, som föreskriver skyndsam handläggning av

 frågor om störningar i boendet, har fått en mycket

 generell avfattning. Av specialmotiveringen framskymtar

 som skäl för detta att bestämmelsen skulle vara att till-

 lämpa inte bara av domstolar och hyresnämnder utan även av

 kronofogdemyndigheter i den summariska processen och

 *myndigheter som hanterar delgivningsfrågor*. Däremot

 skulle beträffande kronofogdemyndigheternas handläggning

 av verkställighetsfrågor bestämmelserna i 16 kap.

 utsökningsbalken ta över. Inte heller skall hyresvärdarnas

 *handläggning* av störningsfrågorna regleras av

 bestämmelsen.

 Lagrådet ifrågasätter om inte kretsen av adressater har

 blivit alltför obestämd. Att paragrafen återfinns under

 rubriken Förfarandet i hyrestvister synes inte ge

 tillräcklig ledning. Lagrådet föreslår därför att

 paragrafen uttryckligen anger att den avser hyrestvister

 som rör störningar i boendet eller särskilt allvarliga

 störningar i boendet.

 Övergångsbestämmelserna

 Punkterna 3*5 kan enligt lagrådets mening lämpligen

 utformas på följande sätt:

 *3. Beträffande överlåtelser av hyresrätter till

 bostadslägenheter som äger rum före ikraftträdandet skall

 12 kap. 38 § tillämpas i sin äldre lydelse.

 4. I fråga om störningar i boendet som inträffat före

 ikraftträdandet tilllämpas de nya bestämmelserna i 12 kap.

 25 § samt 42 § första stycket 6 och tredje stycket i fall

 då hyresvärden efter ikraftträdandet givit en hyresgäst

 tillsägelse att se till att störningarna upphör. I annat

 fall tillämpas äldre bestämmelser.

 De nya bestämmelserna om särskilt allvarliga störningar i

 boendet får bara tillämpas i fråga om störningar som

 inträffat sedan lagen trätt i kraft.

 5. De nya bestämmelserna i 12 kap. 42 §, såvitt avser

 hyror, och 44 § tilllämpas på hyror som förfaller till

 betalning sedan lagen trätt i kraft. Beträffande hyror som

 dessförinnan förfallit till betalning tillämpas äldre

 bestämmelser.*

 I övrigt föranleder förslagen inte något yttrande.

 23

 Prop. 1992/93:115

 Bilaga 3

 Antal ärenden om avstående från besittningsskydd samt totala

antalet

 ärenden hos hyresnämnderna åren 1977*1991.1

_________________________________________________________________

_____

 Avgjorda/inkomna Ärenden om avstående från besittningsskydd

 ärenden totalt 2 bostad lokal

 antal % antal %

 ________________________________________________________________

 1977 18 537 4 473 24,1 4612,5

 1978 22 635 5 623 24,8 5532,4

 1979 34 972 6 731 19,2 5261,5

 1980 44 176 8 539 19,3 6741,5

 1981 35 577 9 540 26,8 7062,0

 1982 34 228 10 279 30,0 6722,0

 1983 31 139 10 550 33,9 6872,2

 1984 31 194 10 874 34,9 7592,4

 1985 30 951 13 310 43,0 7862,5

 1986 37 222 16 156 43,4 9342,5

 1987 40 676 18 655 45,9 1 169 2,9

 1988 42 957 21 730 50,6 1 372 3,2

 1989 43 037 24 154 56,1 1 593 3,7

 1990 54 400 24 455 45,0 1 729 3,2

 1991 52 405 26 493 50,6 1 623 3,1

 _______________________________________________________________

 1 Källa: Domstolsverket

 2 1977*1981: inkomna ärenden 1982*1991: avgjorda ärenden

 24

 Prop. 1992/93:115

 Bilaga 4

 Proposition. 1

 Propositionens huvudsakliga innehåll 1

 Propositionens lagförslag 2

 Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde den 11 februari

199313

 1 Ärendet och dess beredning 13

 2 Allmän motivering 14

 2.1 Dröjsmål med betalning av hyra för en bostadslägenhet14

 2.2 Dröjsmål med betalning av hyra för en lokal17

 2.3 Störningar i boendet 18

 2.4 Bytesreglerna 22

 2.5 Den nye bostadshyresgästens ansvar för tidigare

hyresgästs

 skulder 23

 2.6 Avstående från besittningsskydd till bostadslägenhet

m.m25

 2.7 Konsekvenserna av förslagen 29

 3 Upprättade lagförslag 29

 4 Specialmotivering 29

 4.1 Förslaget till lag om ändring i jordabalken29

 4.2 Förslaget till lag om ändring i lagen (1986:1242) om

försöks-

 verksamhet med kooperativ hyresrätt 54

 5 Hemställan 54

 6 Beslut......... 54

 Bilaga 1Förteckning över remissinstanser 55

 Bilaga 2Lagrådsremissens lagförslag 56

 Bilaga 3Lagrådets yttrande 66

 Bilaga 4Uppgifter om antalet ärenden om avstående från besitt-

 ningsskydd hos hyresnämnderna m.m. 70

 25